‫عقد االيجار‬

‫عقد االجيار‬
‫أهمية عقد االيجار‪:‬‬
‫يعتبر ثاني اهم العقود المسماة النه يتيح للمالك استغالل امالكهم ويتيح في ذات الوقت لغير‬
‫المالك االنتفاع بما ال يملكون‪.‬‬
‫اشكالية تحديد االجرة << تتدخل القوانين لتحديد االجرة ‪.‬‬
‫تعريف عقد االيجار‪:‬‬
‫‪ ‬تمليك منفعة معلومة بعوض مع‪2‬لوم لمدة معلومة وبه يلتزم المؤجر ان يم ّكن المستاجر من االنتفاع‬
‫بالماجور‪.‬‬
‫‪ ‬في الفقه االسالمي التزام سلبي بتمليك منفعة العين‬
‫‪ ‬اما في القانون فهو التزام ايجابي بتمكين المتساجر من العين‪.‬‬
‫خصائص عقد االيجار‪:‬‬
‫‪ -1 ‬عقد رضائي‪.‬‬
‫‪ -2 ‬عقد ملزم للجانبين‬
‫‪ -3 ‬عقد معاوضة‬
‫‪ -4 ‬عقد من العقود المستمرة ( طوال مدة االيجار)‬
‫‪ -5 ‬عقد يرد على منفعة (دون الملكية )‬
‫‪ -6 ‬عقد من عقود االدارة وذلك انه الينشئ اال التزامات شخصية للمتعاقدين‬
 ‫عقد االجيار‬
‫تمييز عقد االيجار عن غيره من العقود‪:‬‬
‫تمييزه عن االعارة ‪:‬‬
‫‪ ‬تكون االعارة دائما بدون عوض‪.‬‬
‫‪ ‬يستطيع المستاجر ان يتنازل عن حقه للغير اال ان وجد شرط بخالف ذلك‪.‬‬
‫‪ ‬ان باع شخص بيته وظل ساكن فيه مدة ماذا تعتبر هذه المدة اعارة ام ايجار؟؟؟‬
‫‪ ‬تعتبر ايجار النه ينتقص من قيمة المنزل بقيمة االيجار‪.‬‬
‫تمييزه عن الوديعة‪:‬‬
‫‪ ‬المستاجر ينتفع بالعين المؤجرة اما المودع لديه ال ينتفع بل يلتزم بالمحافظة فقط‪.‬‬
‫‪ ‬على ذلك يدفع المستاجر اجر اما المودع لديه ال يدفع بل قد يُدفع له أجرة‪.‬‬
‫‪ ‬يرد المستاجر العين بانقضاء مدة االيجار بينما المودع بطلب المودع او انقضاء االجل ايهما‬
‫اقصر‪.‬‬
‫‪ ‬ماذا عن خزانة البنك ؟ هل هي ود>يعه ام ايجار؟‬
‫‪ ‬ايجار الن لديه مفتاح الخزينه يضع فيها ما يشاء‪.‬‬
‫عقد االجيار‬
‫تمييز عقد االيجار عن غيره من العقود‪:‬‬
‫تمييزه عن عقد العمل‪:‬‬
‫‪ ‬حالة االشراف والتوجيه فهو عقد عمل اما بدون اشراف وتوجيه فهو عقد ايجار‪.‬‬
‫‪ ‬مثل شركات سيارات التاكسي‪.‬‬
‫تمييزه عن حق المنفعة‪:‬‬
‫‪ ‬ان حق المستاجر حق شخص في حين المنتفع حق عين‬
‫‪ ‬ان حق المنتفع قد يكون بعوض او بدون عوض اما حق المستاجر فهو دائما بعوض‬
‫‪ ‬مصدر حق االنتفاع اي سبب من اسباب اكتساب الحقوق العينية (العقد‪ ،‬الشفعة‪ ،‬الوصية ‪،‬‬
‫التقادم ‪ )..‬عدا الميراث‪ ،‬اما االيجار مصدره العقد دائما ً‪.‬‬
‫‪ ‬ان حق المنتفع ينقضي حتما بموته اما حق المستاجر فيورث اال ان نص العقد على خالف‬
‫ذلك‪.‬‬
‫‪ ‬تخويل المستفيد سلطات على العين دون وساطة صاحب الرقبة فهو انتفاع اما ان تطلب‬
‫وساطة صاحب العين فهو ايجار‪.‬‬
‫اركان عقد االيجار‬
‫ركنا‪22‬لرضا ‪1-‬‬
‫ركنا‪22‬لم‪2‬حل‪2-‬‬
‫ركنا‪22‬لسبب‪3-‬‬

‫االركان الزم‪2‬ه النعقاد عقد البيع‬

‫العقد بطالنا مطلقا ً ؟؟‬ ‫!تخلف احد هذه االركان يبطل‬
‫اي ال يزول باالجازة او بالنزول عن التمسك به ويجوز للمحكمة ان تقضي‬
‫من تلقاء نفسها‬
‫ركنا>>لسبب‪1-‬‬
‫‪‬غير م‪2‬فصل النه يخضع للقواعد العامة فان كان العقد مخالف للنظام او‬
‫االداب او الشريع‪2‬ة االسالمية يعد الع‪2‬قد باطل بطالن م‪2‬طلق لعدم‬
‫مشروعيه السبب‪.‬‬
‫‪‬م‪2‬ثل ايجار منزل للدعارة ‪ ،‬ايجار م‪2‬خزن للخم‪2‬ور او للمخدرات‬
‫‪‬الشرط ان يك‪2‬ون المتعاقد االخر على علم بقصد الم‪2‬شتري اي ان يكون‬
‫السبب غير المشروع م‪2‬تفق عليه من ك‪2‬ال الطرفين‬
 ‫ركنا>>لرضا ‪1-‬‬

‫‪ ‬ينعقد عقد االيجار بمجرد توافق ارادتي المتعاقدين فجوهر العقد هو االرا‪2‬دة لذا يجب ان‬
‫تصدر من شخص‪ 2‬كامل االهلية ليعتد القانون بارادته (صبي غير مميز ومن في حكمه =‬
‫العقد باطل ‪ /‬ص‪2‬بي مميز ومن في حكمه = العقد موقوف على اجازة الولي او الوصي)‬
‫ويشترط ان يكون رضاه صحيحا بدون عيوب‪.‬‬
‫‪ ‬توافق االرادتين‪:‬‬
‫‪ ‬ايجاب ‪ +‬قبول‪ 2‬؛ وعليه فإن كال المتعاقدين يجب ان يقصدا ابرام هذا العقد وان يتم‬
‫االتفاق بينهما على العين المؤجرة واالجرة ومدة االيجار فان اختلفا في أحد هذه األمور‬
‫لم ينعقد العقد‪.‬‬
‫‪ ‬يجوز ان يكون التعبيرصريح لفظي‪ ،‬مكتوب‪ ،‬باالشارة المتداولة عرفا ً او ضمنياً‪.‬‬
‫‪ ‬يجب ان يكون الرض‪2‬ا خالي من عيوب االرادة وهي الغلط ‪ ،‬االكراه ‪ ،‬الغبن مع التغيرير‬
‫وهي التي تجعل العقد موقوف اما االستغالل فال تجعله موقوف بل يجوز للمتعاقد‬
‫المستغل‪ 2‬ان يطالب برفع الغبن عنه الى الحد المعقول خالل‪ 2‬سنة من ابرام العقد‪.‬‬
 ‫ركنا>>لرضا ‪1-‬‬

‫‪ ‬األشخاص الذين لهم حق التأجير‪:‬‬

‫‪ -1 ‬مالك الشيء‪ ،‬اما بنفسه او بواسطة نائبه االتفاقي(الوكيل) أو نائبه القانوني (الولي أو‬
‫الوصي) = يكون العقد صحيح ونافذ في حق دائني المؤجر وورثته‪.‬‬
‫‪ -2 ‬المالك على الشيوع = يؤجر حصته لمن يشاء‪.‬‬
‫‪ -3 ‬صاحب حق المنفعة = يؤجر حقه في المنفعة ومدة االيجار يلتزم بأن تكون ال تزيد عن‬
‫مدة حق المنفعة وان كانت تزيد عن ذلك فيصبح العقد في الفترة الزائدة موقوف على اجازة‬
‫مالك العين‪.‬‬
‫‪ -4 ‬صاحب حق االستعمال والسكنى = يؤجر بقدر ماله من حق في االستعمال والسكن فقط‪.‬‬
‫‪ -5 ‬الدائن المرتهن رهن حيازي‬
‫‪ -6 ‬المستأجر = يتنازل إلى الغير أو يؤجر من الباطن إال في عقد إيجار العقار‪.‬‬
‫‪ -7 ‬الوكيل – الوكالة = يصح فعل الوكيل إن أنشئ عقد إيجار بحق موكله في حدود الوكالة‪.‬‬
‫‪ -8 ‬الولي – الوصي‬
 ‫ركنا>>لرضا ‪1-‬‬

‫‪ ‬االيجار المعلق على شرط واقف أو فاسخ‬

‫‪ ‬عقد االيجار يكون دائما مقترن باجل فاسخ النه عق‪2‬د مؤقت ينتهي بانقضاء مدته‪.‬‬
‫‪ ‬قد يعلق على شرط واقف او فاسخ ولكن كال الشرطين ف‪2‬ي عقد االيجار ليس لهما اثر‬
‫رجعي خالفا للقواعد العامة‬
‫‪ ‬الواقف مثل يدون العقد ف‪2‬ي محرم ويعلق على شرط ان ينفذ في جمادى ف‪2‬ان حل جمادى‬
‫ينفذ ليس باثر رجعي او ان يقول‪ 2‬المؤجر ساقوم بتاجير منزلي على شرط ان اشتري‬
‫منزل اخر‪.‬‬
‫‪ ‬الفاسخ مثل ان يقول المستاجر ساقوم باستئجار المنزل‪ 2‬ان لم اشتري منزل‪ 2‬اخر‬
‫‪ ‬خيار الشرط‬
‫‪ ‬ال تختلف عن عقد البيع مع مالحظة انه ان كانت مدة الخيار تبدا من وقت عقدد االيجار‬
‫ف‪2‬ان مدة االيجار ال تبدا اال من وق‪2‬ت سقوط الخيار اال ان وجد اتفاق في العقد يقضي بغير‬
‫ذلك‪.‬‬
 ‫ركنا>>لمحل ‪1-‬‬

‫‪ ‬المحل في عقد االيجار هو المأجور واألجرة‬

‫‪ ‬أ‪ -‬المأجور وش>روطه‪:‬‬
‫‪ - 1‬وجود الشي المؤجراو قابل للوجود تطبيقا ً للقواعد العامة وان لم يكن كان‬
‫العقد باطل النعدام المحل‪.‬‬
‫‪ - 2‬تعيين الشيء المؤجر تعيين كافي نافي للجهالة او قابال للتعين وان لم تحدد‬
‫الجودة التزم بمتوسط الجودة‪.‬‬
‫‪ -3‬قابلية الشيء المؤجر للتعامل بأن يكون خارجا ً بطبيعته عن التعامل او بحكم‬
‫القانون او شرعا فان كان غير ذلك وقع باطالً‪.‬‬
‫‪ - 4‬ان ال يكون الشي قابال لالستهالك الن استهالكه يعني امتالكه وااليجار‬
‫يقتضي رد المؤجر بانتهاء مدة االيجار‪.‬‬
‫‪ ‬احكام خيار الرؤية ذات احكامها في عقد البيع‪.‬‬
 ‫ركنا>>لمحل ‪1-‬‬
‫‪ ‬المحل> في عقد االيجار هو المأجور واألجرة‬
‫‪ ‬ب‪ -‬األجرة‬
‫‪ ‬ألنه من عقود المعاوضة وال بد من االجرة النعقاد العقد‪.‬‬
‫‪ ‬ليس شرطا ً ان تكون مبلغا ً من النقود او اي مال آخر‪,‬‬
‫‪ ‬يشترط ان تكون جدية وحقيقية فان كانت صورية او تافهة فانه ال يعتد بها‪.‬‬
‫‪ ‬تحديد االجرة يعتمد على اتفاق المتعاقدين واالصل ان تتساوى االجرة عن جميع مدد االيجار اال ان اتفقا على خالف‬
‫ذلك‪.‬‬
‫‪ ‬ال يشترط تعيين االجرة بل يكتفى بتحديد االسس لتعيينها كأن تكون أجرة المثل او غلة العين المؤجرة او توكيل‬
‫شخص ثالث لتحديد األجرة‪.‬‬
‫‪ ‬ال يجوز ترك تحديد أمر األجرة ألحد أطراف العقد ينفرد وحده بتحديدها‪.‬‬
‫‪ ‬متى تثور أجرة المثل؟‬
‫‪ - 1 ‬ان حددا المتعاقدين ذلك سبيال لتحديد االجرة (يصح عقد االيجار)‬
‫‪ - 2 ‬ان اغفال عن تحديد االجرة واالتفاق عليها (يصح عقد االيجار)‬
‫‪ - 3 ‬ان اتفقا على االجرة ولم يستطيعا اثبات اتفاقهما (يصح عقد االيجار)‬
‫‪ - 4 ‬ان حاوال االتفاق على االجرة ولم يتمكنا ( ال يوجد عقد ايجار بل يكون تعويض) النعدام ركن من اركان العقد‬
‫ويكون العقد باطل‪.‬‬