‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.

‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ُ‬
‫الزبدة في العقود‬
‫المسماة‬
‫د‪.‬عمر القاسمي‬

‫الى كل أخواني وأخواتي طلبة كليات القانون أهدي هذا الجهد البسيط‬
‫وأسأل هللا أن يكون هذا العمل في ميزان حسنات والدي رحمه هللا‬

‫( إن لم تزد في الحياة شيئا ً فأعلم أنك زائ ًد على الحياة)‬

‫‪1‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫العقود المسماة‬
‫هي العقود التي خصها القانون بأسم معين ونظم أحكامها بالذات مثل عقد(البيع وااليجار‬
‫والمقاولة) وذلك بسبب كثرة وقوعها في الحياة العملية‬
‫أما العقود غي المسماة فهي العقود التي لم يخصها القانون بالذات ولم ينظم أحكامها نظرا ً‬
‫لقلة حدوثها مثل عقد النشر والعقد بين مدير المسرح والممثل ‪.‬فهي تخضع الى القواعد‬
‫العامة التي تنظم العقد‬
‫أن تنظيم المشرع ألحكام العقود المسماة تغني المتعاقدين عن المفاوضة فالمشرع ينظم كل‬
‫جزئية مما يترتب على هذا العقد أو يحتمل أن يقوم بشأنه خالف ‪.‬وأيضا ً هذا التنظيم يغني‬
‫عن االتفاق مقدما على حلول تفصيلية لجميع المسائل ‪ ,‬وأيضا هذا التنظيم يسهل المهمة على‬
‫القاضي فالرجوع الى أحكام القانون يغنيه عن االجتهاد في إفتراض ما قد تكون أرادة‬
‫االطراف انصرفت أليه‬
‫قد يسترشد القاضي بأحكام عقد من العقود المسماة ويطبق أحكامه على عقد غير مسمى‬
‫بطريقة القياس على اعتبار أن هذا العقد الغير مسمى قريب من طبيعة العقد المسمى‬
‫قد تمتزج أوصاف عدة عقود في عقد واحد فيصبح عقد مركب مثل عقد النزول في الفندق‬
‫فهو أيجار للغرفة وعقد بيع فيما يتعلق بالطعام وعقد عمل فيما يتعلق بالخدمة المقدمة‬
‫للنزيل‬
‫في مسألة تكييف العقد هل هو عقد مسمى أم ال ‪ ..‬ال عبرة باأللفاظ التي يستعملها المتعاقدان‬
‫أذا تبين أنهما أتفقا على عقد غير الذي سمياه ‪ .‬فالقاضي هو الذي يكيف العقد وال يتقيد بتكييف‬
‫العقد من قبل المتعاقدين ولمحكمة التمييز سلطة الرقابة عليه‬
‫ظهر عقد البيع بعد أن عجزت المقايضة عن تلبية حاجات المتعاملين وذلك الزدياد الصعوبة‬
‫في الموازنة بين قيم االشياء موضوع التبادل‬
‫يختلف البيع عن المقايضة في أن ملكية المال في عقد البيع تنتقل بمقابل ثمن نقدي أما في‬
‫المقايضة فتنتقل بمقابل نقل ملكية شيء أخر للبائع بمعنى( مبادلة شيء بشيء أخر)‬

‫‪2‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تأثر القانون المدني العراقي بالفقه االسالمي وعرف عقد البيع بانه ( مبادلة مال بمال)‬
‫بمعنى أنه شمل البيع المطلق والمقايضة والصرف‬
‫خصائص عقد البيع‬

‫يتصف عقد البيع بعدة خصائص‬

‫‪1:‬عقد رضائي بمعنى أنه ينعقد بمجرد أتفاق الطرفين وال يشترط فيه شكلية معينة ‪...‬‬
‫ويستثنى من هذا الكالم عقد بيع العقار فيجب أن يسجل بدائرة التسجيل العقاري ‪ ...‬وأيضا ً‬
‫عقد بيع السيارات فأيضا يشترط أن يسجل في دائرة المرور ‪ ...‬و أيضا ً عقد بيع المكائن‬
‫فيجب أن تسجل في دائرة كاتب العدل‬
‫والرضائية ليست من النظام العام فقد يتفق الطرفان على أن العقد ال ينعقد اال أذا أستوفى‬
‫شكل معين‬
‫‪ :2‬عقد ملزم للجانبين ‪ :‬ألنه بمجرد انعقاده ينشئ التزامات في ذمة البائع وذمة المشتري‬
‫‪ : 3‬البيع عقد من عقود المعاوضة ‪ :‬ألنه كال الطرفين يأخذ مقابل لما يعطي فالبائع يأخذ‬
‫الثمن ويعطي مقابله المبيع والمشتري يأخذ المبيع ويعطي مقابله الثمن‬
‫‪ : 4‬عقد ناقل للملكية ‪.‬فيترتب على انعقاده نقل ملكية الشيء من البائع الى المشتري‬
‫‪ : 5‬عقد محدد‪ ..‬فمن حيث االصل ان الطرفين في عقد البيع يعلمان ماذا سيأخذون وماذا‬
‫سيعطون‬

‫تمييز عقد البيع عن غيره من العقود‬

‫‪ : 1‬تمييز البيع عن الهبه بعوض‬
‫الهبه ‪ :‬هي تمليك مال ألخر بدون عوض ‪ ....‬لكن في بعض االحيان تكون الهبه بعوض‬
‫وقد يكون هذا العوض مقارب الى قيمة المال الموهوب فهل يعتبر العقد في هذه الحالة‬
‫هبه؟ أم عقد بيع؟‬
‫العبرة في التمييز بين عقد البع والهبة هي نية التبرع فإذا كانت موجودة عند الواهب‬
‫(الشخص الذي أعطى) كان العقد هبة وإن لم توجد كان العقد بيع‬
‫‪3‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬تمييز عقد البيع عن الوصية‬

‫الوصية ‪ :‬هي تمليك مضاف الى ما بعد موت الموصي ‪ ..‬و تتشابه مع البيع في أنها تمليك‬
‫‪..‬لكن تختلف معه أنها بدون مقابل وبعد الموت وأيضا ً أنها ليست عقدا ً بل هي تصرف صادر‬
‫من جانب واحد‬
‫‪..‬و يصعب التمييز بين البيع والوصية عندما يتخذ البيع ستارا ً للوصية مثال على ذلك " ‪..‬‬
‫أذا اراد (سمير) أن يوصي بداره الذي يملكه الى صديقه (أحمد) فحتى ال يطعن ورثته في‬
‫هذه الوصية يقوم (سمير) بعقد بيع لهذا الدار الى (أحمد) وبالتالي هذا العقد يكون ساترا ً‬
‫لوصية‬
‫‪..‬وللتمييز فيما أذا كان هذا العقد عقد بيع أم وصية تكون العبرة بنية األيصاء وتكون‬
‫السلطة التقديرية للقاضي الذي يستطيع هو وحده أن يميز بينهم من خالل ظروف كل‬
‫دعوى‬

‫‪ : 3‬تمييز عقد البيع عن المقاولة‬

‫المقاولة ‪ :‬عقد يتعهد فيه أحد الطرفين أن يصنع شيئا ً أو أن يؤدي عمالً لقاء أجر يتعهد به‬
‫الطرف االخر ‪ ..‬أما أذا تعهد الشخص بتقديم العمل والمواد االولية فتسمى هذه الصورة‬
‫(أستصناعا ً )‬
‫‪..‬ففي حالة األستصناع قد يشتبه عقد المقاولة بعقد البيع فعندما يوفر المقاول المواد االولية‬
‫لتنفيذ العقد هل يعد العقد هنا مقاولة أم عقد بيع ؟؟‬
‫• أذا كانت قيمة المواد االولية في العمل ثانوية فيعد العقد في هذه الحالة مقاولة‪..‬‬
‫• أما أذا كانت قيمة هذه المواد تعد من أولويات العمل فهنا يعد العقد عقد بيع لشيء‬
‫مستقبلي‬

‫‪ : 4‬تمييز البيع عن الوديعة‬

‫‪4‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الوديعة ‪ :‬عقد يحيل به المالك أو من يقوم مقامه حفظ ماله الى شخص أخر وال يتم اال بالقبض‬
‫وتثير المشكلة في التفرقة بينه وبين البيع في المثال التالي‪:‬‬
‫لو أودع (محمد)قلمه عند (سمير) و وكله ببيع هذا القلم على أن يأخذ سمير مقدارا ً معلوما ً‬
‫أجرا ً له فهل يعد العقد هنا وديعة أم توكيل بالبيع؟ ام عقد بيع؟‬
‫فحتى يكيف القاضي هذا العقد يجب عليه أن يرجع الى نية المتعاقدين والتي تظهر من‬
‫خالل ظروف الدعوى‬

‫‪ : 5‬تمييز البيع عن القرض‬

‫يصعب التمييز بين عقد البيع والقرض بفائدة‬
‫فلو أشترى (سمير) قلم من(محمد) بسعر ‪ 1000‬دينار مؤجل الدفع ثم باعه الى نفس‬
‫الشخص أي الى (محمد) بمبلغ ‪ 800‬دينار معجل الدفع فهل يعد هنا العقد عقد بيع أم هو‬
‫قرض بفائدة؟؟ ((يسمى مثل هذا البيع ببيع العينة أو بيوع اآلجال))‬
‫أيضا ً في هذا الموضوع نرجع الى نية الطرفين فإذا لم يقصدوا من هذا العقد انتقال الملكية‬
‫كان هذا العقد قرض أما أذا قصدوا انتقال الملكية يعد هذا العقد بيعا ً‬

‫‪ : 6‬تمييز البيع عن االيجار‬

‫عقد االيجار ‪ :‬هو تمليك منفعة بعوض معلوم لمدة معلومة ‪ .‬وبه يلتزم المؤجر أن يمكن‬
‫المستأجر من االنتفاع بالمأجور ‪...‬فاإليجار يرد على المنفعة وال ينقل الملكية‪.‬‬
‫ولكن قد يصعب التمييز بين عقد البيع وعقد االيجار في حالتين‪::‬‬

‫أ ‪ :‬ان يقع العقد على ثمار الشيء وحاصالته‬

‫الثمار ‪ :‬هي دورية تتجدد دون انتقاص أو تغيير‬
‫الحاصالت ‪ :‬فهي تتناقص حتى تنفد مثل النفط والفحم‬

‫‪5‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪..‬فإذا خول (سمير) الى (محمد) الحق في جني ثمار عين معينه أو في أخذ حاصالتها لمده‬
‫محدده في مقابل مبلغ معين فهل يعد هذا العقد أيجار أم بيع؟؟‬
‫هناك خالف فقهي‪:‬‬
‫• ذهب بعض الفقهاء الى أن العقد الذي يرد على الثمرات هو عقد أيجار على اعتبار أن‬
‫العقد يقع على منفعة االرض المتجددة أما أذا وقع على حاصالت االرض فهو عقد‬
‫بيع ينصب على هذه الحاصالت ذاتها‬
‫• أما الفريق الثاني يذهبون الى أن صاحب االرض قد يبيع ثمراتها دون أن يؤجر‬
‫االرض ففي مثل هذه الحالة ال يسلم البائع االرض للمشتري وإنما يقتصر على تسليمه‬
‫ثمراتها‬
‫• ويذهب االتجاه االخر الى أنه أذا أتفق الطرفين على أن يكون تقدير المقابل جملة‬
‫فيكون العقد بيعا ً أما أذا اتفق على أن يكون المقابل على شكل أقساط دورية فيكون‬
‫العقد أيجارا ً‬

‫وتبقى للمحكمة السطلة التقديرية في تكييف هذا العقد من خالل ظروف الدعوى‬

‫ب ‪ :‬حالة االيجار الساتر (البيع االيجاري)‬

‫البيع االيجاري ‪ :‬هو أتفاق الطرفين على أن يؤجر الطرف االول صاحب المأجور‬
‫للطرف الثاني لمدة معينه أذا انتهت هذه المدة وقام الطرف الثاني بتسديد كل االقساط أنقلب‬
‫االيجار الى بيع و أصبح الشيء مملوك للطرف الثاني ‪ .‬فهل هذا العقد بيع ام أيجار؟؟‬
‫حسم المشرع العراق هذا الموضوع واعتبر هذا العقد بيع معلقا ً على شرط واقف هو سداد‬
‫جميع االقساط‬

‫‪ : 7‬تمييز البيع عن الوفاء بمقابل‬

‫الوفاء بمقابل ‪ :‬هو أتفاق يرضى الدائن بمقتضاه أن يستوفي من المدين شيئا ً أخر عوضا ً عن‬
‫محل التزامه االصلي‬

‫‪6‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫• يسري على الوفاء بمقابل من حيث أنه ينقل الملكية أحكام البيع و يسري عليه من حيث‬
‫أنه يقضي الدين أحكام الوفاء‬

‫أركان عقد البيع‬

‫الرضا ـ المحل ـ السبب‬
‫أولا ‪ :‬الرضا‬
‫حتى يتوفر الرضا كركن من أركان العقد يجب أن يكون موجودا ً وصحيحا ً‬

‫‪ : 1‬وجود الرضا‬
‫حتى يكون الرضا موجودا ً يجب أن تكون هناك أرادة و إن يعبر عن هذه االرادة وأن يحصل‬
‫التطابق بين االيجاب والقبول‬
‫فإذا أراد(سمير) أن يبيع قلمه الى (أحمد) وقال ألحمد تشتري قلمي ب ‪ 100‬دينار؟؟‬
‫فأجابه أحمد نعم قبلت شراء قلمك بهذا السعر‪.‬‬
‫فهنا االرادة موجودة( أرادة البيع) وعبر عنها سمير باللفظ وتطابق القبول مع االيجاب‬
‫من خالل جواب (أحمد)‬
‫وتطابق القبول مع االيجاب يجب أن يكون على طبيعة العقد وعلى الثمن وعلى العين المبيع‬
‫‪...‬ففي المثال السابق نالحظ أن قبول أحمد لعقد البيع ولمحل العقد الذي هو القلم‬
‫وللسعر ‪ 100‬دينار‬

‫لكن أذا قال أحمد لسمير قبلت الشراء بمبلغ ‪ 500‬دينار ‪ ..‬يعني أذا رغب المشتري‬
‫بزيادة السعر فالعقد ينعقد بأي سعر ؟؟ سعر البائع األقل أم سعر المشتري االعلى؟‬

‫‪7‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هناك خالف فقهي في هذه المسألة ‪ ..‬فالرأي االول يذهب أصحابه الى ان العقد ينعقد‬
‫بالسعر االدنى على اعتبار ان المشتري الذي يقبل بالسعر االعلى من باب أولى يقبل‬
‫بالسعر االقل‪...‬‬
‫أما أصحاب الرأي الثاني فيفرقون بين حالتين‪:‬‬
‫أ ‪ :‬حالة وقوع المشتري في الغلط فهنا ينعقد العقد بالسعر االقل أي سعر البائع‬
‫ب ‪ :‬أن يقصد المشتري الزيادة ألنه يعتقد أن المبيع يساوي هذا السعر فيكون العقد‬
‫بالسعر االعلى أي بسعر المشتري‬

‫‪ :2‬صحة الرضا‬
‫آهلين ألن يبرموا عقد البيع وال‬ ‫حتى يكون الرضا صحيح يجب أن يكونوا أطراف العقد‬
‫يشوب ارادتهم أي عيب من عيوب االرادة‬

‫أولا ‪ :‬الهلية‬
‫وهي صالحية الشخص ألن يباشر بنفسه التصرفات القانونية المتعلقة بحقوقه‬
‫ويمر االنسان منذ والدته بثالث مراحل‬
‫‪ : 1‬مرحلة عدم التمييز ‪ :‬وهي المرحلة التي يمر بها الشخص منذ والدته الى أن يكمل‬
‫السابعة من العمر وتكون جميع تصرفاته في هذه المرحلة باطلة‬
‫‪ : 2‬مرحلة التمييز ‪ :‬وهي المرحلة التي تبدأ عند أكمال الشخص السبع سنوات الى أن‬
‫يبلغ سن الرشد وفي هذه المرحلة تصح تصرفاته النافع وتبطل تصرفاته الضارة أما‬
‫التصرفات الدائرة بين النفع والضر فتكون موقوفه على إجازة الولي‬
‫‪ : 3‬مرحلة البلوغ ‪ :‬وهي مرحلة بلوغ الشخص سن الرشد أي اكمال الثامنة عشر من العمر‬
‫وفي هذه المرحلة يكون للشخص الحق في ممارسة جميع التصرفات‬

‫‪8‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ثانيا ا ‪ :‬عيوب الرضا‬

‫درسنا عيوب الرضا في مصادر االلتزام وهي االكراه والغلط والغبن مع لتغرير‬
‫واالستغالل‪ ..‬وسنسلط الضوء هنا على الغلط وعلى الغبن‬

‫‪ : 1‬الغلط‬
‫هو وهم يقوم في النفس يحملها على ابرام العقد والغلط نوعين االول يبطل العقد وهذا ال‬
‫يهمنا والثاني يجعل العقد موقوف وهذا ما سندرسه‬
‫وللغلط الذي يعيب االرادة ويجعل العقد موقوفا ً اربعة صور‬
‫* الغلط في شخص المتعاقد وهذا امر نادر الوقوع‬
‫*الغلط في صفة جوهرية من صفات المبيع كمن يشتري قلم على انه لون احمر ومن ثم‬
‫يتبين بانه لون أزرق‬
‫*الغلط في قيمة المبيع كالشخص الذي يبيع مخطوطات اثرية بثمن زهيد‬
‫*الغلط في الباعث كمن يشتري بيت في بغداد كل ظنه انه نقل الى جامعة بغداد ومن ثم يتبين‬
‫له انه لم ينقل‬

‫خيار الرؤية‬
‫وهو رخصة تثبت للمشتري الذي لم يرى المبيع وقت التعاقد أو قبله وتخوله بان يفسخ‬
‫العقد عندما يراه‬
‫وسبب ثبوت هذه الرخصة هو عدم رؤية المبيع وقت العقد االمر الذي دفع المشرع أن‬
‫يفترض ان المشتري لم يجد المبيع على الحال الذي يصلح للغرض المقصود‬
‫ويقصد بالرؤية هنا الرؤية المجازية وليس الحقيقية بمعنى ال يقصد أن يرى المشتري المبيع‬
‫رؤية حقيقة تقتصر على النظر فقط وإنما يجب أن يعلم المشتري بالمبيع علما ً نافيا ً للجهالة‬
‫لذلك يصح شراء االعمى ويسقط عنه الخيار أذا تمكن من معرفة حقيقة المبيع بغير النظر‬

‫‪9‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويثبت خيار الرؤية بعد رؤية المبيع ال قبلها ولم يحدد المشرع مده معينة لسقوط خيار الرؤية‬
‫بل ترك تحديد هذه المدة الى قاضي الموضوع‬

‫سقوط خيار الرؤية‬

‫يسقط خيار الرؤية في الحاالت االتية‪:‬‬
‫‪ : 1‬موت المشتري‬
‫‪ : 2‬بتصرف المشتري بالمبيع قبل رؤيته‬
‫‪ : 3‬بإقرار المشتري في عقد البيع انه قد رأى المبيع‬
‫‪ : 4‬بوصف المبيع وصفا ً نافيا ً للجهالة‬
‫‪ : 5‬بهالك المبيع‬
‫‪ : 6‬صدور ما يبطل الخيار قوالً أو فعالً من المشتري‬
‫‪ : 7‬بمضي الوقت الكافي للمشتري من رؤية المبيع‬

‫‪ : 2‬الغبن في عقد البيع‬

‫الغبن ‪ :‬هو عدم التعادل بين قيمة المبيع والثمن‬
‫القاعدة العامة في الغبن ‪ :‬أن الغبن ال يعتد به وال يوقف العقد اال اذا كان ناشئا ً من تغرير أو‬
‫كان ناتجا عن استغالل ‪ ....‬ويستثنى من هذه القاعدة ثالث حاالت يؤدي الغبن لوحده فيها‬
‫الى ((((أبطال)))) العقد وهذه الحاالت أن يكون فيها (المغبون محجورا ً او محل العقد وقفا ً‬
‫أو مال الدولة)‬
‫وال يؤخذ بالغبن الذي يحصل في عقود المزاد وذلك لوجود منافسة بين المتقدمين للشراء يتعذر‬
‫معها وجود الغبن ‪...‬لكن أذا أتفق صاحب المبيع مع شخص على أن يزيد قيمة المبيع فهنا‬
‫يعتبر هذا االتفاق تغرير ويؤدي الغبن الى أيقاف العقد على اعتبار انه قد نتج عن تغرير‬
‫‪10‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫صور الرضا‬
‫يختلف الرضا باختالف االيجاب‬

‫‪ : 1‬العرض الموجه الى الجمهور‬

‫عرض البضائع مع بيان أثمانها يعتبر أيجابا ملزما ً لصاحبه أما اإلعالن في الصحف‬
‫والنشرات والكتالوجات ال يعتبر عند الشك أيجابا ً بل هو مجرد دعوى للتعاقد‬

‫‪ : 2‬الوعد بالبيع‬
‫هو عقد يلتزم بمقتضاه الواعد ببيع شيئ معين وبثمن معين أذا أظهر الموعود له رغبته‬
‫بالشراء في مدة معينة‬
‫ويختلف عن االيجاب بأن االيجاب و إن كان ملزما ً لكن يستطيع الموجب أن يعدل عنه أذا‬
‫لم يصل الى علم من وجه اليه‪ .‬أما الوعد بالبيع فهو عقد وال يجوز الرجوع عنه‪ ..‬ويختلف عن‬
‫المشروع المتفق عليه الذي هو ايجاب يقبله من وجه اليه لكن يعلق انعقاد العقد على اجراء‬
‫معين اما الوعد بالبيع فهو عقد‬

‫صور الوعد بالبيع‬

‫يتخذ الوعد بالبيع ثالث صور‪:‬‬
‫‪ : 1‬إما أن يكون وعدا ً من جانب من يريد أن يبيع فيكون الوعد هنا من جانب واحد وعد‬
‫بالبيع‬
‫‪ : 2‬أو قد يصدر الوعد من جانب من يرغب بالشراء فيكون وعدا ً من جانب المشتري وحده‬
‫‪ : 3‬أو قد يكون وعدا ً متبادالً مثل (وعد سمير صديقه محمد ببيع سيارته أذا ابدى االخير‬
‫رغبته خالل مدة زمنية معينة و وعد محمد صديقه سمير بشراء السيارة أذا ابدى االخير‬
‫رغبته في مدة زمنية معينة )‬

‫‪11‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫شروط الوعد بالبيع‬

‫‪ : 1‬االتفاق على طبيعة الوعد‬
‫ويقصد به أن يتطابق االيجاب والقبول على نوع الوعد فيما اذا كان وعد بالبيع من جانب واحد‬
‫أم متبادل‪ .‬مثل ( عندما يتعهد سمير لصديقه محمد بأن يبيع له سيارته فهنا الوعد بالبيع ملزم‬
‫لجانب واحد فإذا قبل محمد وكان يقصد ان يبرموا وعدا ً متبادالً فهنا ال ينعقد عقد الوعد‬
‫‪ : 2‬تعيين جميع المسائل الجوهرية لعقد البيع ( المبيع والثمن )واستيفائه للشكلية أن وجدت‬
‫في العقد الموعود بأبرامه‬
‫‪ : 3‬تعيين المدة التي يجب فيها أبرام العقد النهائي ‪ .‬فيجب االتفاق على المدة قد يكون هذا‬
‫االتفاق ضمنيا ً او صريحا ً‪..‬‬
‫وعلى اعتبار أن الوعد بالبيع عقدا ً فيجب أن يكون اطرافه آهلين لهذا التصرف‬

‫أثار الوعد بالبيع‬

‫في هذا الموضوع نفرق بين اثار الوعد قبل ظهور رغبة الموعود له و بعد ظهورها‬
‫وايضا ً بعد أن تنقضي المدة ولم تظهر رغبة الموعود له‬
‫‪ : 1‬أثار الوعد قبل ظهور الرغبة‬
‫يترتب في ذمة الواعد التزاما بأبرام العقد أذا أبدى الموعود له رغبته في المدة المتفق عليها‬
‫وبالتالي يبقى الواعد مالك للشيء ويستطيع أن يتصرف به بكل أنواع التصرفات وتكون هذه‬
‫التصرفات نافذة بحق الموعود له الذي يقتصر حقه على التعويض طبقا ً لقواعد المسؤولية‬
‫العقدية ‪.‬وأيضا ً أذا هلك الشيء هالكا ً كليا ً أم جزئيا ً فانه يهلك على الواعد‪ ..‬وايضا ً تكون ثمار‬
‫المال الموعود بيعه و حاصالته ملكا ً للواعد‪.‬‬
‫‪ : 2‬أثار الوعد بالبيع بعد ظهور الرغبة‬
‫أذا أظهر الموعود له رغبته في الشراء صراحة أو ضمنا ً في المدة المتفق عليها فان البيع‬
‫النهائي قد تم من وقت ظهور الرغبة‬
‫‪12‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ ‬وإذا لم تظهر الرغبة في الشراء خالل المدة المعينة فأن الواعد يتحلل من وعده ويسقط‬
‫الوعد بالبيع‬

‫الوعد بالتفضيل‬
‫وهو عقد يتعهد بمقتضاه الواعد بتفضيل الموعود له على غيره في حال تصرفه بالعين بالبيع‬
‫ويكون الثمن في هذه الحالة هو الثمن الذي يعرضه الغير ويرضى به الواعد‪..‬‬
‫ففي هذا العقد ال يلتزم الواعد أن يبيع الشيء أذا أظهر الموعود له رغبته ‪ .‬بل يلتزم أذا رغب‬
‫هو في بيع الشيء أن يعرضه أوالً على الموعود له تفضيالً له على غيره فأن قبل الموعود له‬
‫تم الشراء‪.‬‬
‫ويختلف عن الوعد بالبيع في أن شخص الموعود له يكون محل اعتبار أي ال يستطيع أن‬
‫يتنازل عن حقه لشخص أخر وأيضا ً الوعد بالتفضيل معلق على شرط واقف‬

‫البيع بالعربون‬
‫العربون ‪ :‬هو مبلغ من النقود يدفعه احد المتعاقدين الى المتعاقد االخر وقت انعقاد العقد ‪.‬ويراد‬
‫بالعربون أما للداللة على أن عقد البيع قد أصبح باتا ً ال يجوز الرجوع فيه أو أنه جزاء‬
‫للعدول‪ .‬وبالتالي من يعدل عن العقد يكون ملزما ً بدفع مقدار العربون‪..‬‬

‫موقف المشرع العراقي من العربون‬

‫أعتبر المشرع العراقي العربون دليالً على أن العقد أصبح باتا ً وهذه القاعدة العامة التي ليست‬
‫أمرة بمعنى يجوز للمتعاقدين ان يتفقا على خالفها ويعتبروا أن العربون جزاء للعدول‬

‫البيع بشرط الخيار‬

‫خيار الشرط ‪ :‬هو أن يشترط أحد المتعاقدين أو كالهما بأن لهم أو لشخص أجنبي خيار فسخ‬
‫العقد أو إمضائه بعد مدة معينة يتفقان عليها‬

‫‪13‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫مثل ( يقول سمير لصديقه محمد بعتك سيارتي بمبلغ مليون دينار أذا رضى حيدر)‬
‫فيكون لحيدر فسخ العقد أو أجازته‬
‫*ولم يقيد المشرع العراقي المتعاقدين بحد أقصى لمدة الخيار و أنما أشترط فقط أن تكون هذه‬
‫المدة معلومة‬

‫أثار خيار الشرط‬

‫كل طرف يشترط له الخيار يكون مخيرا ً بين فسخ العقد وأجازته في المدة المعينة للخيار ‪..‬‬
‫أما أذا كان الخيار لشخص أجنبي فأنه يكون وكيالً عمن أشترط الخيار له فيصح أن يصدر‬
‫الفسخ أو االجازة من الوكيل أو الموكل ‪.‬أما أذا اجاز أحدهما وفسخ االخر فالعبرة باإلجازة او‬
‫الفسخ السابق‬

‫و أيضا ً أن خيار الشرط ال يمنع من انتقال الملكية الى المشتري ‪..‬فاذا أستعمل من أشترط‬
‫الخيار حقه في الفسخ عادت ملكية كل من البدلين الى صاحبه من يوم تحقق الشرط ال من‬
‫وقت انعقاد العقد‬

‫مسقطات خيار الشرط‬

‫‪ : 1‬موت من له الخيار‬
‫‪ : 2‬االجازة في المدة المعينة‬
‫‪ : 3‬مرور المدة المحددة في الخيار دون أن يستخدم هذا الخيار‬

‫البيع بشرط التجربة‬

‫‪14‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هو البيع الذي يحتفظ به المشتري بحق تجربة المبيع أما للتأكد من صالحيته للغرض المقصود‬
‫منه ‪ .‬وأما لالستيثاق بأنه يالئم حاجته الشخصية‪.‬‬

‫‪ ‬و ال يثبت شرط التجربة أال باالتفاق سواء كان هذا االتفاق صريح أم ضمني‬

‫التكييف القانوني لشرط التجربة‬

‫االصل أن البيع بشرط التجربة هو عقد معلق على شرط واقف وهو قبول المشتري للمبيع بعد‬
‫تجربته ‪.‬ما لم يتفق الطرفان على أنه بيع معلق على شرط فاسخ وهو عدم قبول المشتري‬
‫للمبيع‪..‬‬
‫فإذا أتفق الطرفان على أن البيع بشرط التجربة عقد معلق على شرط فاسخ هو عدم مالئمة‬
‫المبيع ‪ ..‬ورفض المشتري المبيع ‪ .‬فهنا يتحقق الشرط وينفسخ العقد بأثر رجعي (من تاريخ‬
‫أبرامه)‬
‫*أما بالنسبة لهالك المبيع في فترة التجربة فيكون على المشتري في كل االحوال الن يده يد‬
‫ضمان‬

‫البيع بشرط المذاق‬

‫أن المشتري في بيع المذاق ال يكون مرتبطا ً بعقد البيع قبل تذوق المبيع وقبول شرائه وله‬
‫الحرية في تقدير مدى صالحية المبيع لذوقه‬
‫أما البائع فيكون مرتبطا ً بوعد بالبيع ويلتزم بتمكين المشتري من تذوق المبيع في المكان‬
‫والزمان المتفق عليهما ‪ ..‬فإذا تصرف البائع في المبيع قبل تمكين المشتري من تذوقه وجب‬
‫عليه الضمان‬

‫‪ ‬التكييف القانوني لعقد البيع بشرط المذاق وفقا ً لرأي الفقه العراقي هو وعد بالبيع‬
‫صادر من جانب البائع وملزم له وحده‬

‫‪15‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫محل عقد البيع‬

‫للعقد ثالث أركان ( التراضي والمحل والسبب)‬
‫أن محل عقد البيع محل مزدوج فمن ناحية البائع نرى ان المبيع هو محل العقد أما من ناحية‬
‫المشتري نرى أن الثمن هو محل العقد لذلك سندرس محل العقد بالصورتين ( المبيع و‬
‫الثمن )‬

‫المبيــــــع‬
‫ويشترط في المحل حتى يكون ركن في العقد عدة شروط‬
‫‪ : 1‬أن يكون المبيع موجودا ً أو ممكن الوجود‬
‫‪ : 2‬أن يكون معينا ً أو قابل للتعين‬
‫‪ : 3‬أن يكون مما يجوز التعامل فيه‬

‫أولا ‪ :‬وجود المحل أو أمكانية وجوده‬

‫حتى يكون العقد صحيح يجب أن يكون محله موجودا ً حين التعاقد أو ممكن الوجود‪ ..‬فإذا‬
‫لم يكون المحل موجود وقت انعقاد العقد يكون العقد باطالً‪..‬‬
‫فإذا هلك المحل هالكا ً كليا ً قبل انعقاد العقد فهذا يمنع العقد أن ينعقد ‪ .....‬أما ما يصيب‬
‫المحل من هالك بعد االنعقاد فهذا ال يؤثر في انعقاد عقد البيع ولكنه يجعل العقد منفسخا ً‬
‫بحكم القانون الستحالة تنفيذ البائع اللتزامه‬

‫‪ ‬أذا هلك المبيع هالكا ً جزئيا ً في يد البائع قبل أن يقبضه المشتري يهلك على البائع ‪ ..‬اال‬
‫عذر المشتري لتسلم المبيع فهنا يكون الهالك على المشتري ‪ ...‬و إذا نقُصت قيمة‬ ‫أذا أ ُ‬

‫‪16‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المبيع قبل التسليم لتلف أصابه فالمشتري مخير بين فسخ العقد البيع وبين بقائه مع‬
‫أنقاص الثمن‪.‬‬
‫وقد يكون محل عقد البيع شيء محتمل الوجود في المستقبل ومعين تعيين نافيا ً للجهالة مثالً‬
‫يجوز لصاحب المصنع أن يبيع منتجات مصنعه قبل إنتاجها ‪....‬وبيع االشياء المستقبلية قد‬
‫يكون بيعا ً تاما ً أو قد يكون معلق على شرط‪..‬‬
‫‪..‬فإذا قصد المتعاقدين البيع التام يكون حكم العقد حكم العقود االحتمالية التي تعتمد على‬
‫الحظ ‪.‬وهنا يجازف المشتري في وجود المبيع‪...‬‬
‫‪...‬أما أذا قصد المتعاقدين أن يكون عقدا ً معلقا ً على شرط فهنا المشتري ال يجازف في وجود‬
‫المبيع بل يجازف في كميته‬
‫ويستثنى من التعامل في االشياء المستقبلية التعامل في ((التركة المستقبلية)) فهذا التصرف‬
‫يعتبر مخالف للقانون‬

‫ثانيا ا ‪ :‬أن يكون المبيع معينا ا أو قابلا للتعيين‬

‫الى جانب أن يكون المبيع موجودا ً يجب أن يكون معينا ً أو قابل للتعيين‪.‬‬
‫فإذا كان المبيع من القيميات (أي االشياء المعينة بالذات التي التحل بعضها محل االخرى)‬
‫فيجب تعيينه تعيين يميزه عن غيره وطريقة التعيين تختلف باختالف طبيعة االشياء ‪.‬‬
‫فتعيين االرض بتعيين موقعها وحدودها ومساحتها ‪ .‬وتعيين السيارة يكون بذكر نوعها‬
‫وسنة صناعتها وذكر مواصفاتها‪..‬‬
‫أما أذا كان المبيع من المثليات (هي االشياء التي تحل بعضها محل االخرى) فيعين بجنسه‬
‫ونوعه ومقداره فيقال طن من السكر العراقي‬
‫يصح بيع االشياء كيالً و وزنا ً ومقاسا ً وهذا ما يسمى(بالبيع بالتقدير) وكذلك يصح بيع االشياء‬
‫المثلية جزافا ً ( أي بالجملة )ويكفي في هذه الحالة أن يذكر وصفها وجنسها ونوعها‬
‫ويختلف البيع الجزاف عن البيع بالتقدير ‪ ..‬في أن ملكية المبيع تنتقل في البيع الجزاف‬
‫بمجرد انعقاد العقد أما في بيع التقدير فيجب أن يعين الشيء حتى تنتقل ملكيته‪.‬‬

‫‪17‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫البيع على النموذج‬

‫االشياء التي تباع بمقتضى نموذجها تكفي رؤية النموذج ‪..‬فأن ثبت أن المبيع دون‬
‫النموذج(أي أقل منه كفاءة) كان المشتري مخيرا ً بين قبوله شراء المبيع بالثمن المسمى‬
‫أو رده بفسخ عقد البيع ‪.‬وعلى البائع أن يثبت أن النموذج مطابقا ً للمبيع‬
‫س ‪ /‬ما الحكم القانوني أذا قدم البائع بضاعة أكثر جودة من النموذج‬
‫ج ‪ /‬هناك خالف فقهي في هذه المسألة‬
‫* الجانب االول يذهب أنصاره بالقول الى ان للمشتري أن يرفض المبيع أو أي جزء ال‬
‫يكون مطابقا ً للنموذج حتى لو كان المبيع أعلى جودة من النموذج‪...‬‬
‫* أم الجانب االخر فيقولوا أنصاره ليس للمشتري أن يرفض المبيع ألن القانون‬
‫المدني العراقي أشترط لرفض المشتري للمبيع أن يكون المبيع دون النموذج وليس‬
‫أعلى منه ‪ .‬كما أنه ليس من مصلحة المشتري أن يطالب بفسخ البيع في مثل هذه الحالة‬
‫‪.‬‬
‫*أذا هلك النموذج أو تعيب وكان في يد المشتري وأدعى بان المبيع غير مطابق‬
‫للنموذج كان عليه أن يثبت ذلك الن البائع ال يد له في هالك النموذج‪.‬‬
‫*أما أذا هلك النموذج في يد البائع وأدعى المشتري أن المبيع ال يتطابق مع‬
‫النموذج (فعلى البائع أن يثبت المطابقة) ويكون االثبات بكافة طرق االثبات‬
‫أما أذا حصل نزاع على ذاتي النموذج نطبق القواعد العامة ونعتبر من كان لدية النموذج‬
‫هو المدعى عليه والطرف االخر هو المدعي وعليه عبء االثبات‬

‫ثالثا ا ‪ :‬أن يكون المبيع قابلا للتعامل فيه‬

‫حتى يكون المبيع قابالً للتعامل فيه يجب أن ال يكون مخالفا ً للقانون والنظام العام وال‬
‫يكون خارجا ً عن التعامل بطبيعته مثل الماء والهواء والشمس ‪ .‬ولكن أذا أستأثر‬
‫االنسان بجزء منها فيجوز أن يكون محل للعقد‬

‫‪18‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المحل الثاني لعقد البيع‬

‫الثمن وأسس تحديده‬
‫لعقد البيع محلين االول هو المبيع والثاني هو الثمن‬
‫يعرف الثمن ‪ :‬بانه مبلغ من النقود يلتزم المشتري بأدائه للبائع في مقابل المبيع ‪..‬‬
‫ويشترط في الثمن ما يلي‪:‬‬
‫• أن يكون مبلغا ً من النقود‬
‫• أن يكون مقدرا ً أو قابل للتقدير‬
‫• أن يكون جديا ً‬

‫‪ : 1‬أن يكون الثمن مبلغا ا من النقود‬

‫يجب أن يكون الثمن مبلغا ً من النقود حتى نستطيع أن نفرق بين عقد البيع‬
‫الصرف وبين عقد المقايضة الذي هو مبادلة مال بمال ‪ ...‬فبتالي أي عقد ال‬
‫يكون المقابل فيه مبلغا ً من النقود ال نستطيع أن نعتبره بيعا ً‬

‫‪ : 2‬أن يكون الثمن مقدرا ً أو قابل للتقدير‬

‫االصل أن يكون تقدير الثمن باالتفاق بين المتعاقدين صراحة ومع ذلك قد يكون‬
‫مقدار الثمن مفروضا ً على المشتري كما هو الحال في حالة التسعير الجبري ‪ .‬وقد‬
‫ال يحددان المتعاقدين السعر ولكنهما يتفقان على االسس التي على ضوئها‬
‫سيحدد السعر‬
‫• البيع بسعر السوق‬
‫• البيع بالسعر المتداول في التجارة أو الذي جرى عليه التعامل‬
‫‪19‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫• البيع على اساس الثمن الذي أشترى به البائع‬

‫• ترك تقدير الثمن لشخص أجنبي يختاره المتعاقدان‬
‫أ ‪ :‬البيع بسعر السوق‬
‫يجوز ان ال يتفقان طرفان العقد على سعر المبيع ولكن يتفقان بأن يكون سعره هو‬
‫سعر المبيع في السوق ‪.‬ويجب ان يحددوا السوق الذي يكون المرجع لتحديد سعر‬
‫المبيع فإن لم يتفقا عليه فيكون السوق هو السوق الذي تم فيه تسليم المبيع(سوق‬
‫مكان وزمان تسليم المبيع) وإذا لم يكن في مكان التسليم سوق فيكون السعر وفقا ً‬
‫للسوق الذي جرى العرف عليه‪.‬‬

‫ب ‪ :‬البيع بالسعر المتداول عليه في التجارة أو الذي جرى عليه التعامل‬

‫مثال(سمير تاجر مفرد وهو معتاد على أن يجهزه حيدر تاجر الجملة بـ ‪100‬‬
‫صندوق من زيت الطعام أسبوعيا ً ‪ .‬وبالتالي أن عدم تحديد الثمن في كل وجبة‬
‫تسلم الى سمير يعني أن المتعاقدين قصدا ضمنا ً أن يكون السعر هو نفس السعر‬
‫الذي جرى به التعامل)‬

‫ج ‪ :‬البيع على أساس الثمن الذي أشترى به البائع‬

‫وهذا النوع من العقود يسمى بعقد االمانة ‪ ..‬أي ان المعيار لتحديد السعر في هذا‬
‫العقد هو السعر الذي اشترى البائع به المبيع ‪ .‬فمثالً ( عندما يشتري سمير سيارة‬
‫بمليون دينار و رغب بعد مدة من الزمن ببيعها الى لؤي و أتفقا على أن يحدد‬
‫السعر استنادا الى السعر الذي أشترى به البائع(سمير) فهنا لم يحدد السعر ولكن‬
‫أتفق الطرفان على اساس لتحديد السعر)‬

‫‪20‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫د ‪ :‬ترك تقدير الثمن لشخص أجنبي يتفق عليه المتعاقدان‬

‫يجوز ان يتفق المتعاقدان على أن يعينوا شخص أجنبي يرجعوا له في تحديد الثمن‬

‫‪ : 3‬أن يكون الثمن جديا ا‬

‫الثمن الجدي ‪ :‬هو الذي تكون أرادة الطرفين قد اتجهت الى ألزام المشتري بأن‬
‫يدفعه فعالً باعتباره مقابالً حقيقيا ً ال رمزيا ً للمبيع‬
‫ويعتبر الثمن غير حقيقي أذا كان (صوريا ً أو تافها ً )أما الثمن (البخس) فينعقد‬
‫به العقد‬
‫الثمن الصوري ‪ :‬هو الثمن الذي يذكر في العقد لمجرد استيفاء العقد مظهره‬
‫الخارجي و ال يقصد المطالبة به كالً أو بعضا ً ‪ ..‬والصورية قد تكون مطلقة‬
‫عندما يتفقان الطرفين على أن المشتري ال يلتزم بدفع أي شيء أما النسبية‬
‫فتكون عندما يتفق التعاقدين بأن يدفع المشتري جزء من الثمن المسمى‬

‫الثمن التافه ‪ :‬هو الثمن الذي ال يتناسب مطلقا ً مع قيمة المبيع و أن حصل عليه‬
‫البائع فعالً ‪ .‬وهذا ما يميزه عن الثمن الصوري الذي ال يحصل عليه البائع‬
‫الثمن البخس ‪ :‬هو الثمن الذي يقل عن قيمة المبيع كثيرا ً ولكنه ثمن جدي قصد‬
‫البائع أن يتقاضاه وينعقد به العقد‬

‫أثار عقد البيع‬

‫أولا ‪ :‬التزامات البائع‬
‫‪ : 1‬نقل الملكية‬
‫‪21‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬تسليم المبيع‬
‫‪ : 3‬ضمان التعرض واالستحقاق‬
‫‪ : 4‬ضمان العيوب الخفية‬

‫‪ : 1‬نقل الملكية‬
‫يجب أن نميز في هذا الموضوع بين نقل ملكية المنقول ونقل ملكية العقار‬
‫أ ‪ :‬نقل ملكية المنقول‬
‫تنقسم االشياء المنقولة الى نوعين‬
‫االشياء المعينة بالذات ( االشياء القيمية)‬ ‫‪‬‬

‫االشياء المعينة بالنوع ( االشياء المثلية)‬ ‫‪‬‬

‫تنتقل ملكية االشياء المعينة بالذات (الشياء القيمية) بلحظة انعقاد العقد حتى وأن تم‬
‫تأجيل تسليم المبيع والثمن‪ ،‬هذه هي القاعدة العامة ويستثنى من هذه القاعدة عقد‬
‫بيع السيارات والمكائن فاألولى يجب أن تسجل بدائرة المرور والثانية يجب أن‬
‫تسجل بدائرة كاتب العدل حتى يكون العقد صحيحا ً‬

‫أن االتفاق على تأخير التسليم ليس تأجيالً لالنتقال الملكية بل تعليقها على شرط‬
‫معين متى ما تحقق هذا الشرط انتقلت بأثر رجعي ‪ ...‬فإذا أشترى شخص شيء‬
‫باألقساط فالملكية تنتقل عندما يسدد الشخص كل االقساط ونفس الحكم بالنسبة‬
‫للبيع االيجاري فيعتبر عقد بيع معلق على شرط واقف وهو تسديد أقساط‬
‫االيجار‪.‬‬
‫أما بالنسبة لألشياء المعينة بالنوع ( الشياء المثلية) ‪.‬‬

‫‪22‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فأن ملكيتها ال تنتقل أال أذا عينت والتعيين يكون عن طريق االفراز واالفراز‬
‫يكون بحسب طبيعة المبيع فقد يكون عن طريق العد أو الوزن أو الكيل أو القياس‬
‫أو أي طريقة أخرى ‪ ..‬فإذا تم اإلفراز انتقلت الملكية من تاريخه ولو قبل التسليم‬
‫وهذا االنتقال يكون بالنسبة للمتعاقدين وللغير ‪...‬‬
‫وإذا لم يقم البائع باإلفراز ويمتنع عن القيام به رغم مطالبة المشتري ‪.‬فيحق‬
‫للمشتري هنا أن يحصل على نفس نوع الشيء على نفقة البائع بعد أستأذان‬
‫المحكمة أو بدون أذنها في االحوال المستعجلة‬
‫نقل ملكية العقار‬
‫ال تنتقل ملكية العقار اال اذا سجل العقد بدائرة التسجيل العقاري ‪ .‬فال يكفي‬
‫لالنعقاد عقد البيع مجرد التراضي بل ال بد من استيفاء الشكلية التي نص‬
‫عليها القانون وهي التسجيل بدائرة التسجيل العقاري‬
‫أما اذا لم يسجل العقد بدائرة التسجيل العقاري فهنا يعد هذا العقد تعهد بنقل‬
‫ملكية ‪ .‬وبالتالي أذا أخل المتعهد بنقل الملكية يفرض القانون عليه التعويض‬
‫للطرف االخر ‪ .‬ويكون مقدار التعويض هو الفرق بين قيمة العقار وقت‬
‫العقد وبين قيمته وقت النكول‬
‫أضافة الى الحكم بالتعويض الذي أقره القانون المدني العراقي أضاف‬
‫المشرع العراقي بأنه يجوز للمتعهد له أن يتملك العقار في حالتين وهما‪:‬‬
‫أذا كان المتعهد له قد سكن العقار محل العقد‬ ‫‪‬‬

‫أذا كان المتعهد له قد أحدث في العقار أبنية و منشآت أدت الى تغيير في‬ ‫‪‬‬

‫العقار تغير جوهري‬

‫فإذا توفرت أي حاله من هاتين الحالتين ولم يمانع المتعهد بصورة كتابية يجوز‬
‫للمتعهد له أن يقيم دعوى ويطلب فيها تمليك العقار‬

‫‪23‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وعن أصل هذا الحكم حدث خالفا ً فقهي‬

‫فذهب جانب من الفقه الى أن هذا الحكم جاء نتيجة تحول العقد من العقد‬
‫الباطل(الذي لم يسجل بدائرة التسجيل العقاري) الى عقد صحيح غير مسمى‬
‫مقتضاه القيام بعمل‪ ،‬فهنا عندما يخل المتعهد بقيام العمل بالتزامه يترتب على‬
‫هذا االخالل دفع التعويض الى الطرف االخر‬
‫أما الجانب االخر فيذهبون بالقول الى أن هذا العقد الباطل ال ننظر له على‬
‫اعتباره عقد بل ننظر له على اعتباره واقعة مادية نتج عنها ضرر للطرف االخر‬
‫مما ادى الى الزام الطرف االول بدفع التعويض‬
‫أما الرأي الثالث واالخير فيذهب أنصاره الى أن هذا التعويض هو نتيجة‬
‫االخالل بالتزام عقدي وبالتالي فهنا تترتب المسؤولية العقدية على اعتبار أن‬
‫هذا العقد عقد صحيح غير مسمى‬
‫موقف القضاء العراقي‬
‫كان القضاء العراقي قبل تعديل نص القانون المدني العراقي يعتبر العقد عقد‬
‫صحيح غير مسمى وبعد التعديل اصبح القضاء يطبق النص الجديد الذي حدد‬
‫مقدار التعويض وبين الحاالت التي يستطيع المتعهد له ان يتملك العقار ‪.‬‬
‫وبالتالي اذا قام المتعهد له دعوى ( صحة التعاقد) وكسبها فيجوز له أن يأخذ‬
‫صورة من الحكم القضائي ويذهب الى دائرة التسجيل العقاري وبالتالي يعد هذا‬
‫الحكم محل المتعهد وتنتقل ملكية العقار له‪.‬‬

‫ثانيا ا‪ :‬التزام البائع بتسليم المبيع‬

‫للتسليم أهمية كبيرة وخصوصا ً في عقد بيع االشياء المثلية ‪.‬الن ملكية االشياء المثلية‬
‫ال تنتقل اال بالفرز ‪ .‬والفرز ال يكون اال بالتسليم ‪ .‬وإضافة الى ذلك فإذا قام البائع‬

‫‪24‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ببيع المنقول المعين بالذات مرتين فهنا قد تنتقل الملكية الى المشتري الثاني ألنه قد‬
‫تسلم المبيع بمعنى تُفعل القاعدة القانونية ( الحيازة في المنقول سند للملكية)‬

‫طرق التسليم‬
‫للتسليم طريقتين االولى مادية والثانية معنوية‬
‫أ ‪ :‬التسليم المادي ‪ :‬هو التسليم الذي يصاحبه استيالء المشتري ماديا ً على المبيع‬
‫وتسلم المبيع يتم حسب طبيعته فإذا كان المبيع عقارا ً فان تسليمه يكون بالتخلي عن‬
‫حيازته لتمكين المشتري من االستيالء عليه من خالل افراغه من االثاث واالمتعة‬
‫‪ ،‬وتسليم المفاتيح للمشتري أما اذا كان منقوالً فهنا يتم التسليم بالمناولة اليدوية‬
‫مثالً (أبيع قلمي الى حيدر فهنا حتى يكون التسليم المادي يجب أن اعطيه القلم‬
‫بالمناولة اليدوية ) ‪ ،‬أما اذا كان المبيع حقا ً مجردا ً فيكون تسليمه بتسليم سنده‬

‫التسليم المعنوي‬
‫هو التسليم الذي ال تنتقل فيه حيازة المبيع المادية فعالً من البائع الى المشتري‬
‫وللتسليم المعنوي ثالث صور ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أذا كان المبيع موجودا ً تحت يد المشتري قبل البيع فاشتراه من المالك فال حاجة‬
‫الى قبض جديد مثل ( اشتري السيارة التي استأجرتها من أحمد ) فهنا السيارة هي‬
‫عندي وأنا اشتريها‪.‬‬
‫ب ‪ :‬أذا بقى المبيع عند البائع بعد عقد البيع ال على أنه المالك بل لسبب قانوني أخر‬
‫مثل عقد االيجار أو الرهن او غيرها مثل ( أبيع سيارتي الى لؤي و أطلب منه أن‬
‫أأجرها منه قبل أن أسلمه أياها)‬

‫‪25‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ج ‪ :‬أذا تصرف المشتري بالمبيع الى شخص أخر فمثالً (أذا اشتريت سيارة من‬
‫حيدر وأقول له أريدك أن تسلمها الى لؤي ) فهنا حصل التسليم المادي لكن لم‬
‫يتسلمها المشتري بل شخص أجنبي أخر ‪.‬‬

‫زمان ومكان التسليم‬

‫يجب على البائع أن يسلم المبيع الى المشتري وقت دفع الثمن ‪ .‬ولكن قد يتفق‬
‫المتعاقدان على تعجيل التسليم وتأجيله ‪ ..‬أما عن مكان التسليم فإذا لم يتفق‬
‫المتعاقدين على مكان معين فيكون التسليم في محل وجود المبيع أما أن كان المبيع‬
‫منقوالً فيكون التسليم في مكان أقامه البائع‬

‫مصاريف التسليم تكون على البائع وتذكر في هذه الحالة( صاحب البقالة عندما‬ ‫‪‬‬

‫تشتري منه الخضروات فالكيس يكون منه وهذا جزء من مصاريف التسليم)‬

‫ملحقات المبيع‬
‫تعرف الملحقات بأنها االشياء التي ال يكمل أنتفاع المشتري للمبيع اال بها والتي‬
‫عد بصفة دائمة الستعمال المبيع كما وتشمل كل الدعاوى والحقوق‬ ‫تشمل كل ما أ ُ‬
‫المكملة له والمرتبطة به‬
‫واالصل في تحديد ملحقات الميع هو اتفاق المتعاقدين فأن لم يوجد أتفاق بين‬
‫المتعاقدين وجب الرجوع الى العرف وعند عدم وجود عرف وجب االهتداء‬
‫بطبيعة المبيع‬
‫ويجب علينا في هذا الموضوع أن نفرق بين ملحقات العقار وملحقات المنقول‬
‫أ ‪ :‬ملحقات العقار‬

‫‪26‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أذا كان المبيع عقارا ً فملحقاته هي مفاتيحه ومستندات تمليكه وعقود التامين إن‬
‫وجدت وكذلك الدعاوى التي ترتبط به‬
‫ب ‪ :‬ملحقات المنقول‬
‫أذا كان المبيع منقول فتكون ملحقاته متفق عليها في عقد البيع او تحدد بموجب‬
‫العرف أو حسب طبيعة المبيع فالذي يبيع سيارته يجب عليه ان يسلم ملحقاتها كسند‬
‫ملكيتها و أدواتها االحتياطية‬

‫حكم نقص وزيادة المبيع‬

‫األصل أن البائع يلتزم بأن يسلم المبيع الى المشتري بالمقدار المذكور بالعقد بما في‬
‫ذلك ملحقاته‪ ....‬وفي هذا الموضوع ميز القانون المدني العراقي بين حالتين‬
‫‪ : 1‬بيع المثليات التي ل يضرها التبعيض‬
‫يقصد بالمثليات التي ال يضرها التبعيض االشياء التي يمكن تجزئتها دون تلف وال‬
‫يترتب على نقصها نقص في منفعتها مثل الطحين والرز ‪ ...‬فإذا وجد المبيع في‬
‫هذه الحالة (ناقصا ً) فللمشتري الخيار بين فسخ العقد أو إبقائه واخذ الباقي بما يقابله‬
‫من الثمن ‪ ..‬مثل ( باع سمير الى حيدر ‪ 100‬كيلو من الطحين بسعر ‪ 1000‬دينار‬
‫للكيلو الواحد ‪ .‬فإذا وجد حيدر عند تسلم المبيع أن الطحين هو ‪ 90‬كيلو فهنا يكون‬
‫حيدر مخيرا ً بين فسخ العقد او اخذ ال‪ 90‬كيلو بما يقابله من الثمن أي‬
‫بـــــ ‪ 90000‬دينار )‬
‫أما أذا وجد أن المبيع قد (زاد) عند التسليم عن المقدار المتفق عليه في العقد كانت‬
‫الزيادة من حق البائع وحده‬
‫‪ : 2‬بيع المثليات التي يضرها التبعيض‬
‫في هذا الموضوع يجب أن نميز بين حالتين‬

‫‪27‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أ ‪ :‬الحالة االولى أذا سمي الثمن جملة ب ‪ :‬الحالة الثانية أذا سمي الثمن بسعر‬
‫الوحدة ( المفرد)‬
‫أ ‪ :‬أذا سمي الثمن جملة‬
‫فإذا سمي الثمن جملة وظهر عند التسليم (نقص) عن المقدار المتفق عليه في العقد ‪.‬‬
‫فالمشتري مخيرا بين فسخ العقد أو قبول الباقي من المبيع بجملة الثمن المسمى في‬
‫العقد (مالم يتفق الطرفان عند البيع على غير ذلك)‪ ....‬أما اذا كانت هناك (زيادة)‬
‫في المبيع فالزيادة تكون للمشتري ويجوز للمتعاقدين االتفاق عند ابرام العقد على‬
‫دفع سعر اضافي مقابل الزيادة الحاصلة في المبيع‬

‫ب ‪ :‬أذا سمي الثمن بسعر الوحدة (المفرد)‬

‫أذا كان المبيع من االشياء التي يضرها التبعيض وسمي ثمنها بسعر الوحدة وظهر‬
‫زائدا ً أو ناقصا ً عند التسليم كان المشتري مخير بين فسخ العقد أو أخذ المبيع بما‬
‫يقابله من الثمن‬
‫وقيد القانون المدني العراقي حق المشتري بفسخ العقد بقيدين‬
‫‪ : 1‬أن تتجاوز الزيادة أو النقص ‪%5‬من القدر المحدد للشيء المبيع‬
‫‪ : 2‬أن ترفع الدعوى خالل ثالث اشهر من وقت تسليم المبيع تسليما ً فعليا ً‬

‫جزاء اخلل البائع بالتزامه بالتسليم‬

‫أذا أخل البائع بالتزامه بالتسليم كأن يمتنع عن تسليم المبيع أو يتأخر في التسليم‬
‫وجب على المشتري أن يقوم بأعذاره حتى يثبت تأخره في التسليم فأذا لم ينفذ البائع‬
‫التزامه بعد االعذار فللمشتري الخيار بين التنفيذ العيني أو الفسخ و في الحالتين‬
‫يطلب التعويض عن الضرر الذي يصيبه‬

‫‪28‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تبعة هلك المبيع قبل التسليم‬

‫في هذا الموضوع نفرق بين هل حدث الهالك بقوة قاهرة أم بفعل المشتري أو‬
‫البائع؟‬
‫أ ‪ :‬الهلك بقوة قاهرة قبل التسليم‬
‫أيضا ً في هذا الموضوع نفرق بين الهالك الكلي والهالك الجزئي‬
‫أذا هلك المبيع هالكا ً كليا ً قبل التسليم فيكون هذا الهالك على البائع وينفسخ‬ ‫‪‬‬

‫العقد‬
‫أذا هلك المبيع هالكا ً جزئيا ً قبل التسليم فهنا يخير المشتري بين فسخ العقد أو‬ ‫‪‬‬

‫أخذ الباقي بما يقابله من الثمن‬

‫ب ‪ :‬هلك المبيع قبل التسليم بفعل البائع أو المشتري‬

‫أذا هلك المبيع هالكا ً (كليا ً أو جزئياً) بسبب خطأ أرتكبه المشتري كان الهالك‬ ‫‪‬‬

‫في هذه الحاله على المشتري‬

‫أما أذا كان هالك المبيع بفعل البائع فأنه يكون مسؤوالً عن الهالك و أيضا ً‬ ‫‪‬‬

‫يكون مسؤوالً عن تعويض المشتري عما أصابه من ضرر‬

‫واالصل أن هالك المبيع قبل التسليم يكون على البائع اال أن هذا االصل يرد عليه‬
‫بعض االستثناءات‬
‫أ ‪ :‬أذا اتفق المتعاقدان على أن يتحمل المشتري تبعة الهالك‬
‫ب ‪ :‬أذا أعّذر البائع المشتري لتسلم المبيع في الميعاد المتفق عليه و أمتنع المشتري‬
‫تسلمه‬

‫‪29‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ج ‪ :‬أذا وضع المشتري يده على المبيع بغير أذن البائع وقبل دفع الثمن‬

‫حكم هلك المقبوض على سوم الشراء والمقبوض على سوم النظر‬
‫المقبوض على سوم الشراء ‪ :‬هو ما يقبضه مريد الشراء من البائع بعد‬ ‫‪‬‬

‫المساومة وتسمية الثمن حقيقة أو حكما ً ‪ ..‬مثل اعطي سيارتي التي اريد بيعها‬
‫بـخمسة ماليين الى حيدر فيقول لي أن اعجبتني السيارة أشتريها منك بهذا‬
‫المبلغ ‪..‬فهنا حيدر قد قبض السيارة على سوم الشراء (أي ليشتريها) ‪...‬‬
‫(فإذا هلك المقبوض على سوم الشراء فأنه يهلك على القابض فيضمن بمثله أذا‬
‫كان مثليا ً ويضمن قيمته أذا كان قيميا ً )‬
‫المقبوض على سوم النظر ‪ :‬هو أن يقبض الشخص ماالً لينظر اليه أو ليريه‬ ‫‪‬‬

‫يسم ‪ ( ....‬فإذا هلك المقبوض على‬‫لشخص اخر سواء سمي له الثمن ام لم ِ‬

‫سوم النظر بيد القابض بدون تع ٍد أو تقصير منه فال ضمان عليه و ان كان‬
‫بتع ٍد منه أو تقصير ضمن المثل اذا كان من المثليات أو قيمته اذا كان من‬
‫(القيميات )‬
‫يسم له الثمن‬
‫ِ‬ ‫ويطبق نفس الحكم على المقبوض على سوم الشراء ولم‬
‫وأختلف الفقهاء حول تكييف المقبوض على سوم الشراء‬
‫فذهب االتجاه االول الى أنه بيع موقوف على أجازه المشتري‬ ‫‪‬‬

‫أما االتجاه الثاني فقال أنصاره بأنه بيع بشرط التجربة‬ ‫‪‬‬

‫اما االتجاه الثالث ذهب انصاره الى أنه بيع معلق على شرط واقف‬ ‫‪‬‬

‫واخيرا ً اعتبر بعض الفقهاء المقبوض على سوم الشراء هو وعد بالبيع‬ ‫‪‬‬

‫اللتزام بضمان التعرض والستحقاق‬

‫‪30‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يلتزم البائع بنقل ملكية المبيع وحيازته حيازة هادئة وبالتالي تجب عليه أن يمنع أي‬
‫تعرض صادر من اي شخص أخر وهذا االلتزام ينشأ بحكم القانون أال أنه ليس من‬
‫النظام العام لذلك قد يتفقان االطراف على تعديل أحكامه ‪.‬‬
‫وينقسم الضمان الى نوعين ‪:‬‬
‫‪ :2‬الضمان التفاقي‬ ‫‪ :1‬الضمان القانوني‬

‫أولا ‪ :‬الضمان القانوني‬

‫يلتزم البائع بمقتضى نص القانون عدم التعرض الشخصي ويدفع كل تعرض من أي‬
‫شخص أجنبي ‪ ..‬لذلك على البائع التزامين‪ .‬االول عدم تعرضه الشخصي وهذا هو‬
‫االلتزام السلبي والثاني دفع كل تعرض من اي شخص اجنبي وهذا هو االلتزام‬
‫االيجابي‬
‫‪ : 1‬عدم التعرض الشخصي‬
‫والتعرض الشخصي يكون على نوعين فقد يكون تعرضا ً (قانونيا ً) أو قد يكون‬
‫تعرض (ماديا ً)‬
‫التعرض القانوني ‪ :‬ويقصد به التعرض الذي يستند فيه البائع الى سبب‬ ‫‪‬‬

‫قانوني مثل ( اذا قام سمير ببيع سيارة أحمد الى حيدر ‪ ..‬فهنا سمير باع‬
‫شيء ال يملكه فإذا تملكه فيما بعد ألي سبب قانوني فهنا ال يستطيع أن‬
‫يتعرض لحيدر على اعتباره المالك الجديد للشيء ) طبقا ً لقاعدة (من التزم‬
‫بالضمان أمتنع عليه التعرض )‬
‫ومن الجدير بالذكر في هذا الموضوع ان التزام البائع بالضمان غير قابل للقسمة‬
‫حتى لو كان المبيع يقبل القسمة ‪ .‬فهنا اذا كان شخصان يملكان دار في الشيوع‬
‫وباعاها معا ً فهنا يلتزم كل منهما نحو المشتري بضمان التعرض ‪.‬‬

‫‪31‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫التعرض المادي ‪ :‬وهو الذي يكون عندما يعكر البائع حيازة المشتري دون أن‬ ‫‪‬‬

‫يستند الى حق قانوني ‪ .‬مثالً ( اذا باع حيدر الى سمير متجره فهنا حيدر‬
‫يلتزم بعدم فتح متجر أخر مماثل له وقريب منه)‬
‫ويجب أن نفرق هنا بين التعرض الذي يجب أن يمتنع عنه البائع وبين ما يقوم به‬
‫من تصرفات قانونية مثل حق الشفعة ال يعتبر تعرض قانوني للمشتري ‪ .‬وايقاف‬
‫العقد لعيب في ارادة المتعاقد ايضا ً ال يعتبر تعرضا ً‬

‫جزاء الخلل بالتزام البائع بعدم التعرض الشخصي‬

‫ويختلف الجزاء باختالف نوع التعرض الشخصي ‪:‬‬
‫فإذا كان التعرض ماديا ً فهنا يحق للمشتري أن يطلب وقف االستمرار في هذا‬
‫التعرض‪ .‬فيحق للمشتري طلب غلق المحل التجاري الذي ينافسه المبين في المثال‬
‫السابق ‪ ..‬كما ويجوز للمشتري أن يطلب التعويض أن كان له مقتضى‬
‫أما اذا كان التعرض قانوني فهنا يكون الجزاء هو رد كل دعوى يقيمها البائع‬
‫السترداد المبيع ألنه ملتزم بالضمان و ان (االسترداد والضمان ال يجتمعان)‬

‫‪ : 2‬التعرض الصادر من الغير‬

‫يلتزم البائع بدفع كل تعرض يصدر من الغير وهذا هو االلتزام االيجابي ويكون هذا‬
‫الدفع بكل الوسائل فالتزام البائع هنا هو التزام بنتيجة بمعنى اذا لم يحقق النتيجة‬
‫المطلوبة وهي رد دعوى الغير فهنا يكون قد أخل بالتزامه ويكون ضامنا ً الستحقاق‬
‫المبيع سواء كان كله أو بعضه‪.‬‬
‫وحتى يضمن البائع التعرض الصادر من الغير يجب أن تتوافر في هذا التصرف‬
‫الشروط االتية ‪:‬‬

‫‪32‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يجب ان يستند الغير في تعرضه للمشتري الى حق قانوني بمعنى أذا كان‬ ‫‪‬‬

‫التعرض الصادر من الغير ماديا ً فهنا ال يضمنه البائع وقد يكون هذا الحق‬
‫عينيا ً او شخصيا ً‬

‫أن يكون الحق الذي يدعيه الغير قد ثبت له قبل البيع سواء كان هذا الحق قد‬ ‫‪‬‬

‫ترتب بفعل من البائع مثل رهن المبيع أو بسبب أجنبي مثل أدعاء الغير‬
‫اكتساب الملكية بالتقادم ‪...‬فلذلك البائع ال يُسأل عن تعرض الغير اذا استند‬
‫هذا الغير الى سند قانوني الحق على البيع ‪ ( ..‬فلو بعت سيارتي الى سمير‬
‫بتاريخ ‪ 2011/2/1‬فهنا أنا اضمن أي حق يدعيه الغير قبل هذا التاريخ أما‬
‫بعده فال أضمن شيء )‬
‫وقوع التعرض فعالً ‪ .‬فيشترط أن يقع التعرض فعالً للمشتري كأن يرفع الغير‬ ‫‪‬‬

‫دعوى يطالب فيها بملكية المبيع ‪ .‬أو يوجه إنذار الى المشتري يطلب تسليمه‬
‫أما مجرد النية في التعرض فال يأخذ بها‬
‫فإذا تحققت الشروط أعاله وتعرض الغير للمشتري فهنا وجب على البائع أن ينفذ‬
‫التزامه بضمان التعرض وأن يتخذ كافة الوسائل الالزمة لدفع هذا التعرض ‪..‬‬
‫فإذا نجح البائع في رد أدعاء الغير فانه يكون قد نفذ التزامه بالضمان تنفيذا ً عينيا ً‬
‫وهذا يسمى ( ضمان التعرض بطريقة التدخل)‪ ...‬أما أذا عجز البائع عن دفع‬
‫التعرض الصادر من الغير فهنا يجب على البائع أن يدفع التعويض للمشتري عما‬
‫اصابه من ضرر وهذا ما يقال له (التنفيذ بطريق التعويض)‬

‫الحالت التي ل يجوز للمشتري الرجوع على البائع بضمان التعرض ‪:‬‬
‫أذا لم يثبت استحقاق الغير اال بإقرار المشتري أو بنكوله عن حلف اليمين‬ ‫‪‬‬

‫أذا لم يعذر المشتري البائع بدعوى االستحقاق التي اقامها الغير في الوقت‬ ‫‪‬‬

‫المناسب‬

‫‪33‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أذا أثبت البائع للمشتري بعد الحكم بعد الحكم للغير باالستحقاق استنادا ً الى‬ ‫‪‬‬

‫إقراره أو نكوله عن أداء اليمين‪ .‬بأن الغير لم يكن على حق في دعواه‬

‫أذا أقر المشتري للغير بحقه في االستحقاق بدون دعوى‬ ‫‪‬‬

‫وقد يكون االستحقاق كليا ً أو جزئيا ً‬

‫‪ : 1‬الستحقاق الكلي ‪ :‬هو أن يكون المبيع غير مملوك للبائع بثبوت ملكيته كله‬
‫للغير الذي ينتزع ملكية الشيء من تحت يد المشتري فيؤدي الى حرمان االخير‬
‫من جميع الحقوق المقررة له على المبيع‬
‫وفي هذا الموضوع فرق المشرع العراقي بين البائع حسن النية وسيء النية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬البائع حسن النية ‪:‬‬
‫يقصد بحسن نية البائع عدم علمه وقت البيع باستحقاق المبيع ويلتزم البائع في هذه‬
‫الحالة بأن يرد الى المشتري ما يلي ‪:‬‬
‫تمام الثمن سواء زادت قيمة المبيع أو نقصت‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم البائع برد الثمن سواء زادت قيمة المبيع بفعل المشتري كأن ينشئ بعض‬
‫االبنية على العقار أو بسبب ارتفاع اسعار السوق أو قد ينخفض سعره كقيام‬
‫المشتري بتهديم بعض االبنية ففي الحالتين يكون البائع ملتزم برد تمام الثمن‬
‫الذي قبضه من المشتري‬
‫قيمة الثمار التي لزم المشتري بردها الى المستحق‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم البائع بدفع قيمة الثمار التي قبضها المشتري وهو عالم أن المبيع مستحقا ً‬
‫للغير فهنا عندما يرد المشتري هذه الثمار الى المستحق يلتزم البائع بتعويضه‬
‫عليها ‪....‬فمثالً لو باع محمد الى سمير أرضه الزراعية بتاريخ ‪2011/1/1‬‬
‫ومن ثم تبين لسمير أن االرض الزراعية مستحقة الى حيدر وعلم بتاريخ‬

‫‪34‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ 2011/2/15‬فهنا يلتزم سمير برد كل الثمار التي حصل عليها بعد علمه بأستحقاق‬
‫االرض الى حيدر ‪ ..‬ويكون البائع محمد مسؤول عن تعويض سمير عن هذه الثمار‬
‫التي ردها‬
‫المصروفات النافعة التي انفقها المشتري على المبيع‬ ‫‪‬‬

‫والمصروفات تنقسم الى ثالث انواع‬

‫أ ‪ :‬المصروفات الضرورية ‪ :‬وهي التي تلتزم لصيانه المبيع وحفظه من الهالك‬
‫كبناء جدار مهدد بالسقوط (فال يجوز للمشتري أن يرجع على البائع بهذه‬
‫المصاريف ألنه يستطيع ان يرجع على المستحق)‬
‫ب ‪ :‬المصروفات الكمالية ‪ :‬وهي التي ال تكون الزمة لحفظ الشيء وال يترتب‬
‫عليها زيادة في قيمته كالمصاريف التي تنفق على الزخرفة والديكور ( فال يجوز‬
‫للمشتري الرجوع على البائع بها اال اذا كان البائع سيء النية وليس له الرجوع‬
‫الى المستحق بل يجوز له أن ينزع ما احدثه ويعيد المبيع الى حالته االولى )‬
‫ج ‪ :‬المصاريف النافعة ‪ :‬هي التي تزيد في قيمة المبيع دون ان تكون ضرورية‬
‫لحفظه كالمصروفات التي ينفقها المشتري لبناء طابق جديد فوق البناء (وهنا يجوز‬
‫للمشتري الرجوع على البائع في هذه المصاريف )‬

‫مصاريف الدعوى‬ ‫‪‬‬

‫للمشتري أن يرجع على البائع بكل مصاريف الدعوى ولكن البائع ال يلتزم بهذه‬
‫المصاريف أذا لم يقوم المشتري بأخطار البائع بدعوى االستحقاق في الوقت‬
‫المناسب الن الخسارة هنا تكون بسبب خطأ المشتري‬

‫ب ‪ :‬البائع سيء النية‬

‫‪35‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أي أن البائع يعلم وقت البيع باستحقاق المبيع فانه يلتزم أضافة الى ما تقدم ذكره‬
‫عندما يكون حسن النية ( تمام الثمن – قيمة الثمار – المصرفات النافعة –‬
‫مصاريف الدعوى) يلتزم بما يأتي ‪:‬‬
‫الزيادة في قيمة المبيع‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم البائع أذا كان سيء النية أن يرد الثمن كامالً أضافة الى الزيادة الحاصلة في‬
‫قيمة المبيع سواء كانت هذه الزيادة مصدرها فعل المشتري أم ارتفاع سعر السوق‬
‫المصاريف الكمالية‬ ‫‪‬‬

‫فإذا كان البائع سيء النية فأنه يلتزم برد المصاريف الكمالية أما أذا كان حسن النية‬
‫فكما رأينا فانه ال يلتزم بها‬
‫ما لحق المشتري من خسارة و ما فاته من كسب‬ ‫‪‬‬

‫يلتزم البائع بتعويض المشتري عن كل خسارة أصابته مثل اجور تحرير العقد‬
‫والداللية وغيرها و أيضا ً يعوض البائع المشتري عن ما فاته من كسب فاذا‬
‫ضاعت على المشتري صفقة رابحة بسبب استحقاق المبيع فهنا يكون البائع ملزما ً‬
‫بالتعويض عن هذا الكسب الفائت‬

‫‪ : 2‬الستحقاق الجزئي‬
‫ويكون عندما ال يحرم المشتري من كل الحقوق المقررة له على المبيع وفيه يخير‬
‫المشتري بين فسخ العقد أو إبقاء المبيع مع المطالبة بالتعويض عن الضرر‪ .‬فإذا‬
‫طلب المشتري فسخ العقد وأجيب الى طلبه فيجب ان ترد الحالة الى ما كانت عليها‬
‫قبل أبرام العقد ويعتبر العقد كانه لم يوجد أصالً ‪ .‬فيلتزم المشتري أن يرد ما تبقى‬
‫من المبيع الى البائع‬
‫أما أذا اختار المشتري بقاء العقد فله أن يطالب بالتعويض عن االضرار التي‬
‫لحقت به من هذا االستحقاق الجزئي‬
‫‪36‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الرجوع بالضمان في حالة توالي البيوع‬

‫أذا باع حيدر كتابه الى احمد ومن ثم باعه احمد الى سمير وأستحق الكتاب بيد‬
‫سمير فان حكم االستحقاق يسري على جميع البائعين السابقين ‪ .‬ولكن ال يستطيع‬
‫احمد أن يرجع على حيدر اذا لم يرجع عليه سمير ‪ .‬وايضا ً ال يجوز لسمير أن‬
‫يرجع على حيدر مباشرة اال في حالة الدعوى غير المباشرة أذا توافرت شروطها‬

‫الضمان في البيع الجبري‬

‫يحدث البيع الجبري عندما تتواله السلطات القضائية أو االدارية عن طريق‬
‫المزاد ‪ .‬كبيع أموال المدين جبرا ً وفا ًء لديونه فاذا أستحق المبيع في هذه البيوع‬
‫فعلى من يرجع المشتري؟؟‬
‫حصل خالف فقهي في هذا الموضوع‬
‫وذهب بعض الفقهاء الى عدم الضمان في البيع الجبري ألن البيع في هذه‬ ‫‪‬‬

‫الحالة ال يتم بإرادة البائع بل نتيجة حكم صادر من المحكمة ‪ .‬وما يؤخذ‬
‫على هذا الرأي أن حكم المحكمة ببيع المبيع ال يجعلها مالكة له ولم تقصد‬
‫هي أن تكون طرفا ً‬

‫أما الرأي الثاني فيذهب أنصاره الى أن البيوع الجبرية تخضع لقواعد‬ ‫‪‬‬

‫العامة في ضمان االستحقاق و أن المدين المحجوز على امواله هو الذي‬

‫يلتزم بالضمان ألنه هو البائع الحقيقي‬
‫س ‪ /‬هل يجوز الرجوع على الدائنين الذين طلبوا بيع أموال المدين المفلس؟‬
‫ج ‪ /‬نعم يجوز وذلك في حالتين‬

‫‪37‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أ ‪ :‬أذا تبين أن الدائنين كانوا على علم بان االموال التي باعوها في المزاد لم‬
‫تكن مملوكة لمدينهم رغم تنبيه المدين بذلك‬
‫ب ‪ :‬يجوز الرجوع على الدائنين الذين حصلوا على الثمن بدعوى الكسب دون‬
‫سبب‬

‫ثانيا ا ‪ :‬الضمان التفاقي‬

‫ولما كانت أحكام الضمان ليست من النظام العام فيجوز للمتعاقدين تعديل هذه‬
‫االحكام أما بالزيادة أو باالنقاص أو باإلعفاء‬
‫‪ : 1‬التفاق على زيادة الضمان‬
‫وهذا االمر قليل الوقوع أذ أن في أحكام القواعد العامة ما يضمن للمشتري كل‬
‫تعرض يصدر من الغير ويكفل له الحصول على التعويضات الكافية واذا تم‬
‫التشديد في احكام الضمان يجب أن تحدد وتوضح كل االفعال التي يلتزم البائع‬
‫بضمانها‬
‫‪ : 2‬التفاق على أنقاص الضمان‬
‫وهذا االتفاق كثير الوقوع في العمل فقد يقلل المتعاقدان االعمال الموجبة للضمان‬
‫أو قد يقلل مبلغ التعويض المترتب عليها ‪ .‬و ال يؤخذ بهذا االتفاق أذا كان البائع‬
‫يعلم وقت ابرام العقد بأن المبيع مستحق وللغير حق فيه أي يكون ( سيء النية )‬
‫ويجب أن يكون شرط تخفيف الضمان صريحا ً حتى يكون صحيحا ً ‪.‬‬
‫‪ : 3‬التفاق على عدم الضمان‬
‫ويكون هذا الشرط صحيح أذا لم يكن البائع قد تعمد اخفاء سبب االستحقاق‪ .‬أو كان‬
‫االستحقاق راجعا ً لفعل البائع ألن ذلك يعتبر من قبيل الغش ‪.‬‬

‫‪38‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أما أذا أستحق الغير المبيع ولم يكن البائع قد تعمد اخفاء سبب االستحقاق فيصح‬
‫شرط عدم الضمان لكنه ال يعفيه من كل المسؤولية فيكون البائع هنا ملزم برد الثمن‬

‫اللتزام الرابع والخير‬

‫ضمان العيوب الخفية‬
‫يلتزم البائع تجاه المشتري بحيازة هادئة ويجب ان تكون هذه الحيازة أيضا ً حيازة‬
‫نافعة ‪ .‬وإذا كان المبيع فيه عيب فهنا لم تكن هذه الحيازة نافعة لذلك يجب على‬
‫البائع أن يضمن خلو المبيع من العيوب‬
‫شروط العيب الموجب للضمان‬
‫‪ : 1‬يجب أن يكون العيب خفيا ا‬
‫يقصد بأن يكون العيب خفيا ً أن ال يكون المشتري عالما ً به وقت المبيع‪ .‬وأن ال‬
‫يكون باستطاعته أن يعلم به ولو انه فحص المبيع بما ينبغي من العناية‪.‬‬
‫وقد حدد القانون المدني العراقي العناية الالزمة لفحص الشيء وهي عناية‬
‫(الرجل المعتاد ) أذ أنه ال ينظر الى شخص المشتري بل يعطي معيارا ً عام ‪.‬‬
‫وبالتالي فان عدم الخبرة لدى المشتري ال تبرر اعتبار العيب خفيا ً ‪.‬‬
‫وهناك بعض العيوب يستعصى كشفها سواء على المشتري العادي او الخبير‪.‬‬
‫ألن كشفها ال يحصل اال بعد استعمال المبيع لفترة طويلة مثل عيوب السيارات ‪.‬‬
‫ففي هذه الحالة يعتبر العيب خفيا ً ‪ .‬وأيضا ً أذا كان العيب يحتاج لكشفه خبرة‬
‫غير عادية فالعيب يعتبر خفيا ً ال ظاهرا ً يوجب الضمان وبالتالي ( فأن خفاء‬
‫العيب هو مالم يكن بوسع المشتري كشفه ويتأثر ذلك بصفة المشتري من جهة‬
‫وبطبيعة المبيع من جهة اخرى )‬
‫فعندما يشتري المهني ما يدخل ضمن نطاق صنعته أو مهنته فال يسعه‬ ‫‪‬‬

‫أدعاء وجود عيب خفي كان من المفروض أن يعرفه نتيجة خبرته‬

‫‪39‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وتؤثر طبيعة المبيع على أتساع العيب او ضيقه فمفهوم العيب يضيق مداه‬ ‫‪‬‬

‫في االشياء المستعملة فحتى يعتبر العيب خفيا ً فيها يجب أن يتجاوز حدود‬
‫ما هو متوقع في الشيء المستعمل‬
‫ويبقى البائع ضامن للعيب حتى لو كان بمقدور المشتري كشف العيب بالفحص‬
‫العادي في الحالتين االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أذا أثبت المشتري أن البائع قد أكد له خلو المبيع من العيب وإن كان في وسعه‬
‫تبين العيب بالفحص‬
‫ب ‪ :‬أذا أثبت المشتري ان البائع قد تعمد اخفاء العيب غشا ً منه كما لو كان‬
‫العيب عبارة عن كسر في محرك السيارة وقام البائع بإخفاء هذا الكسر باللحام‬
‫والطالء‬
‫‪ : 2‬يجب أن يكون العيب مؤثرا ا‬
‫والعيب المؤثر هو العيب الذي من شانه أن ينقص من ثمن المبيع أو من منفعته‬
‫بحيث لو كان المشتري يعلم بالعيب وقت أبرام العقد المتنع عن أبرام ِه‬
‫ويتصل العيب بمنفعة المبيع وبثمنه‬
‫أ ‪ :‬أثر العيب في منفعة المبيع‬
‫حتى يؤثر العيب على منفعة المبيع يجب ان يفوت غرض صحيح في المبيع فإذا‬
‫كانت ازالة العيب ال تسبب مشقة للمشتري و أنما من الممكن أزالته ببعض‬
‫االصالحات البسيطة يحق للمشتري أن يطلب أزاله هذه العيوب ألنها ال تعتبر‬
‫عيبا ً بالمعنى المقصود في ضمان العيوب أما أذا كان إصالح العيب يستغرق‬
‫وقتا ً طويالً كان للمشتري أن يرجع على البائع بالضمان‬
‫ب ‪ :‬أثر العيب في ثمن المبيع‬
‫أذا كان النقص في ثمن المبيع ال يلتفت اليه التجار وأرباب الخبرة لكونه يسيرا ً‬
‫فال يعتبر العيب في هذه الحالة مؤثرا ً على المبيع‬
‫‪40‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬يجب أن يكون العيب قديما ا‬

‫ويقصد بقدم العيب أن يكون موجودا ً في المبيع وقت التعاقد أو بعده وقبل التسليم‬
‫سواء كان المبيع من االشياء المثلية أو القيمية‪ .‬فليس للبائع أن يضمن العيوب‬
‫الناشئة بعد تاريخ انتقال الملكية‬
‫ويكفي لتحقق الضمان على البائع أن يكون مصدر العيب او نواته موجودا ً في‬
‫المبيع وقت التسليم وإن لم يظهر أثره اال بعد التسليم ‪ .‬بشرط أن ال يكون انتشار‬
‫العيب بسبب خطأ المشتري فان ساهم المشتري بفعله في أنتشار العيب فيحكم‬
‫القاضي هنا بتخفيض الضمان بنسبة مشاركة المشتري ‪.‬‬
‫ويكون عبء أثبات وجود العيب الخفي على المشتري واالعتماد على الخبرة هي‬
‫الوسيلة االكثر فاعلية في معرفة تاريخ العيب‬
‫أحكام ضمان العيوب الخفية‬
‫أذا توافرت شروط العيب الخفي فيجب على المشتري أن يقوم ببعض االجراءات‬
‫و هي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬فحص المبيع واخطار البائع بالعيب‬
‫يجب على المشتري أن يتحقق من حالة المبيع بمجرد تمكنه من ذلك وان يبادر الى‬
‫اخطار البائع بالعيب ألن أي تباطؤ في ذلك يؤدي الى ضياع معالم العيب ويجعل‬
‫أمر أثباته عسيرا ً‬

‫وحدد المشرع هذه المدة بالمدة المعتادة وفقا ً للمألوف في التعامل‪ .‬وإذا كان العيب‬
‫ال يمكن اكتشافه بالفحص المعتاد فالمشرع ال يلزم بأجراء الفحص غير المعتاد‬
‫على المبيع فال يعتبر هنا المشتري راضيا ً بهذا العيب اال أذا كشفه بالفحص‬
‫الفني ويلتزم بأخبار البائع به بمجرد كشفه‬
‫ولم يحدد القانون شكالً معينا ً لألخطار فيجوز أن يكون عن طريق كاتب العدل أو‬
‫برسالة عادية ويبقى عبء أثبات وقوع االخطار على المشتري‬

‫‪41‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ومن الجدير بالذكر أن المشتري أذا لم يبلغ البائع بهذا العيب يعتبر راضيا ً بالمبيع‬
‫وال يجوز له الرجوع على البائع اال اذا كان البائع يعلم بهذا العيب وتعمد إخفائه‬
‫غشا ً منه‬
‫‪ : 2‬دعوى ضمان العيب الخفي‬
‫أذا تحقق العيب الخفي بكل شروطه فيكون المشتري مخير بين رد المبيع عن طريق‬
‫فسخ العقد أو قبول المبيع بثمنه المسمى ‪ .‬فليس له أن يطالب بنقصان الثمن أو‬
‫فرق السعر ‪ .‬وال يوجد ما يمنع من مطالبة المشتري للبائع بتنفيذ التزامه تنفيذا‬
‫عينيا جبريا ً وذلك بإصالح العيب او استبدال المبيع المعيب بغيره على نفقة البائع‬
‫ويستثنى من ضمان العيوب الخفية البيوع التي تجري عن طريق المزاد العلني‬
‫بمعرفة الدوائر الحكومية فال يوجد هناك ضمان في هذه البيوع بسبب ما سيبق‬
‫هذه البيوع من االجراءات الطويلة التي تتيح الفرصة للمزايدين فحص المبيع‬
‫‪ : 3‬موانع الرد‬
‫أذا ظهر العيب الخفي فيكون للمشتري الحق اما بفسخ العقد أو أخذ المبيع بالثمن‬
‫المسمى ‪ .‬لكن هناك حاالت ال يستطيع فيها المشتري فسخ العقد بل يقتصر حقه‬
‫على المطالبة بأنقاص الثمن وهذه الحاالت هي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬حدوث عيب جديد في المبيع بعد التسليم‬
‫أذا تسلم المشتري المبيع وحدث فيه بعد ذلك عيب ثم أطلع المشتري على عيب‬
‫اخر كان موجودا ً في المبيع فال يحق للمشتري رد المبيع وإنما يقتصر حقه على‬
‫المطالبة بإنقاص الثمن‬
‫ب ‪ :‬زيادة شيء على المبيع من مال المشتري‬
‫أن الزيادة التي تمنع من الرد أم أن تكون زيادة متصلة غير متولدة كالبناء‬
‫والغراس أو تكون زيادة منفصلة متولدة كالثمار ‪ .‬وفي الحالتين ال يستطيع‬

‫‪42‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المشتري أن يرد المبيع وله الحق بالمطالبة بإنقاص الثمن فقط ‪ ( .‬بشرط ان تكون‬
‫هذه الزيادة من مال المشتري)‬
‫ج ‪ :‬هلك المبيع المعيب في يد المشتري‬
‫أذا هلك المبيع المعيب في يد المشتري فهالكه عليه ويرجع على البائع بنقصان‬
‫الثمن ‪ .‬وهنا كان من االجدر على مشرعنا الكريم ان يبين سبب الهالك فالمفروض‬
‫أن ال يكون الهالك بسبب العيب الخفي‬
‫د ‪ :‬تصرف المشتري بالمبيع المعيب قبل اطلعه على العيب‬
‫فإذا تصرف المشتري بالمبيع المعيب قبل ان يطلع على العيب الموجود فيه ال‬
‫يجوز له ان يرجع على البائع اال بانقاص الثمن‬
‫‪ : 4‬مسقطات ضمان البائع‬
‫يسقط ضمان البائع للعيوب الخفية في عدة حاالت ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬عدم فحص المشتري للمبيع بالعناية اللزمة ‪.‬‬
‫فكما أشرنا بأنه يجب على المشتري أن يقوم بفحص المبيع وأن يتخذ في هذا‬
‫الفحص عناية الشخص المعتاد ‪ .‬فإذا لم يقم المشتري بفحص المبيع بعناية الرجل‬
‫المعتاد فال يحق له أن يرجع على البائع بالضمان ‪.‬‬
‫ب ‪ :‬تصرف المشتري بالمبيع بعد اطلعه على عيب فيه‬
‫أذا أكتشف المشتري عيبا ً قديما ً في المبيع ثم تصرف به تصرف المالك فيسقط‬
‫حقه بالضمان‬
‫ج ‪ :‬تنازل المشتري عن حقه في الضمان‬
‫أن التزام البائع بالضمان هو حق للمشتري فإذا تنازل المشتري عنه سقط وال‬
‫يستطيع الرجوع على البائع‬

‫‪43‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫د ‪ :‬اشتراط البائع براءته من كل عيب‬

‫هـ ‪ :‬مضي المدة‬

‫يجب على المشتري أن يرجع على البائع بضمان العيوب الخفية خالل مدة معقوله‬
‫ويجب على المشتري أن يرفع الدعوى خالل فترة ستة أشهر من تاريخ تسليم المبيع‬

‫تعديل أحكام ضمان العيوب الخفية‬

‫يجوز للمتعاقدين أن يتفقا على تشديد الضمان أو على تخفيفه أو على االعفاء منه‬
‫‪ : 1‬التفاق على تشديد الضمان‬
‫يجوز للمتعاقدين االتفاق على تشديد ضمان البائع للعيوب الخفية كاالتفاق على‬
‫ألزام البائع بضمان ما في البيع من عيوب حتى لو كانت ظاهرة او قد يتفقان على‬
‫أطاله المدة المقررة قانونا ً وهي ستة أشهر ‪ .‬ويعتبر ضمان صالحية المبيع للعمل‬
‫صورة من صور تشديد ضمان العيوب الخفية ‪.‬‬
‫‪ : 2‬التفاق على تخفيف الضمان‬
‫يجوز للمتعاقدين كذلك االتفاق على تخفيف الضمان كاالتفاق على أن ال يضمن‬
‫البائع عيبا ً معينا ً يذكره أو اقتصار الضمان على العيوب التي تظهر بالفحص‬
‫الفني دون العيوب االخرى بشرط عدم تعمد البائع على إخفاء العيب ‪ .‬فإذا أثبت أن‬
‫البائع قد تعمد إخفاء العيب فال يكون لشرط التخفيف أي أثر قانوني‬
‫‪ : 3‬التفاق على أسقاط الضمان‬

‫‪44‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫قد يتفق المتعاقدان على أسقاط الضمان عن البائع أي بإعفائه من أي عيب قد‬
‫يظهر في المبيع ويعتبر هذا االتفاق صحيحا ً بحكم القانون ‪ ..‬ويجب ان ال يكون‬
‫أسقاط الضمان متنافي مع الغرض المقصود من الشيء مثل ( أشتري سيارة للطرق‬
‫الوعرة وقلت للبائع ذلك اال أنه أتبين بعد ذلك أن السيارة غير صالحة لهذا‬
‫الغرض )‬
‫ويشترط أيضا ً لصحة االتفاق على االعفاء من الضمان أن ال يكون البائع قد تعمد‬
‫إخفاء العيب الن ذلك يعتبر غشا ً فلو تعمد بائع السيارة إخفاء العيب بالصبغ والطالء‬
‫فأن أسقاط الضمان ال يؤخذ به‬

‫التزامات المشتري‬
‫يلتزم المشتري بما يأتي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬دفع الثمن‬
‫‪ : 2‬دفع مصروفات المبيع‬
‫‪ : 3‬تسلم المبيع‬

‫أولا ‪ :‬التزام المشتري بدفع الثمن‬

‫ولتسليط الضوء على هذا االلتزام ينبغي لنا أن نتطرق الى أوالً الثمن وفوائده‬
‫وثانيا ً لتكاليف المبيع وثالثا ً في مكان وزمان دفع الثمن و رابعا ً في حق المشتري‬
‫في حبس الثمن وخامسا ً في ضمانات استيفاء الثمن‬

‫‪45‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬الثمن وفوائده‬
‫يعرف الثمن بانه مبلغ من النقود يتفق عليه المتعاقدان‪ .‬وقد يدفع جملة واحدة او على‬
‫شكل أقساط تدفع في مواعيد معينة‪ .‬وقد يتطلب الوفاء بالثمن بعض المصاريف‬
‫كأجور البريد أو مصاريف الرسول الذي يحمل الثمن الى البائع فان المشتري‬
‫هو الذي يدفع هذه النفقات‬
‫واالصل ان المشتري ال يلتزم بأداء فوائد الثمن الذي لم يدفع عند التعاقد وهذا هو‬
‫االصل ولكن يرد على هذا االصل ثالث حاالت استثنائية‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أعذار البائع بدفع الثمن مستحق االداء ‪ .‬فإذا لم يكن الثمن مستحق االداء فال‬
‫يترتب عليه أي فوائد ‪ ..‬وحدد القانون الفوائد بنسبة ‪ %4‬في المسائل المدنية و‬
‫‪ %5‬في المسائل التجارية من وقت االعذار‬
‫ب ‪ :‬أذا سلم البائع المبيع الى المشتري وكان قابال ألن ينتج ثمرات أو ايرادات‬
‫أخرى فليس من العدل ان يجمع المشتري بين يديه ثمرة البدلين المبيع والثمن‪.‬‬
‫ويلتزم المشتري بدفع الفوائد حتى وإن لم ينتفع فعالً من المبيع‬
‫ج ‪ :‬أذا وجد أتفاق بين المتعاقدين أو عرف يقضي بذلك فيجوز للمتعاقدين ان يتفق‬
‫على فرض الفائدة بشرط أن ال تتجاوز الحد المسموح به قانونا وهو ‪ %7‬وإذا لم‬
‫يحدد سعر الفائدة ولكنهم اتفقا على الفائدة فقط فيجب تطبيق السعر القانوني وهو‬
‫‪ %4‬في المسائل المدنية و ‪ %5‬في المسائل التجارية‬

‫‪ : 2‬تكاليف المبيع‬
‫يلتزم المشتري بدفع تكاليف المبيع من وقت تمام البيع كالضرائب ونفقات حفظ‬
‫المبيع وصيانته واستغالله وذلك في مقابل ثمار المبيع أذا كان المبيع قابالً لإلنتاج‬
‫الثمرات‬

‫‪46‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬مكان و زمان دفع الثمن‬

‫أ ‪ :‬مكان دفع الثمن‬
‫في هذا الموضوع يجب ان نفرق بين حالتين‪:‬‬
‫الحالة االولى ‪ :‬أذا كان الثمن مستحقا ً وقت تسليم المبيع ‪ .‬ففي هذه الحالة‬ ‫‪‬‬

‫يكون مكان الوفاء بالثمن هو المكان المتفق عليه في العقد‪ .‬أما أذا لم يعين‬
‫المكان في العقد فيكون مكان دفع الثمن هو المكان الذي يسلم فيه المبيع‪.‬‬
‫الحالة الثانية ‪ :‬أذا كان الثمن غير مستحق االداء وقت التسليم ‪ ..‬فإذا كان الثمن‬ ‫‪‬‬

‫مستحق االداء قبل التسليم او بعده فيجب أن يتم الوفاء به في موطن المشتري‬
‫وقت االستحقاق‬
‫ب ‪ :‬زمان أداء الثمن‬
‫قد يكون الثمن حاالً يجب أدائه بمجرد العقد أو قد يكون مؤجالً يتأخر الوفاء ب ِه أو‬
‫قد يكون مقسطا ً ‪ ..‬فإذا تم البيع ولم يشترط به أن يكون الثمن مؤجالً أو مقسطا ً‬
‫فيجب أن يتم الدفع حاالً‪ .‬وهذا هو االصل ‪ .‬وكذلك قد يكون الثمن مؤجالً أو مقسطا ً‬
‫الى أقساط دورية تدفع في مواعيد معينة ‪ .‬وتبدأ مدة االجل أو القسط عند تسليم‬
‫المبيع مالم يتفق على غير ذلك ‪ ( .‬فإذا باع سمير كتابه الى أحمد بسعر ‪6000‬‬
‫دينار مقسطا ً على ستة أشهر ‪ .‬وحبس سمير الكتاب طيلة فترة الستة أشهر ‪.‬‬
‫فللمشتري أحمد أجل ستة أشهر أخرى تبدأ من وقت التسليم )‬

‫‪ : 4‬حق المشتري في حبس الثمن‬

‫يجوز للمشتري ان يحبس الثمن عنده وذلك في حاالت معينة ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أذا تعرض أحد للمشتري مستندا ً الى حق سابق على البيع ‪ .‬فإذا وفى المشتري‬
‫بالثمن وتعرض له أحد فيرجع على البائع بضمان التعرض ‪ .‬أما أذا لم يقم‬
‫المشتري بدفع الثمن فله أن يحبسه‪ .‬هذا أذا كان التعرض على المبيع كله أما اذا‬
‫‪47‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫كان التعرض على جزء من المبيع فقط فان المشتري ال يستطيع ان يحبس كل‬
‫الثمن وإنما ما يوازي الجزء الذي فيه التعرض فقط‪.‬‬
‫ب ‪ :‬أذا وجدت أسباب يخشى معها المشتري أن ينزع المبيع من تحت يده ‪.‬‬
‫ويشترط في هذه الحالة أن تكون االسباب جدية كما لو ظهر أن المبيع غير مملوك‬
‫للبائع‪.‬‬
‫ج ‪ :‬أذا كشف المشتري في المبيع عيبا ً خفيا ً موجبا ً للضمان وطلب الفسخ او نقصان‬
‫الثمن ولم يكن قد دفع الثمن‪ .‬جاز له أن يحبسه‬
‫وأضافه الى هذه الحاالت فأي اخالل من جانب البائع بأي من التزاماته كأخالل‬
‫بالتسليم او التزامه بعدم التعرض ‪ ..‬للمشتري أن يحبس الثمن‬
‫وحتى يستطيع المشتري ان يحبس الثمن ‪.‬يجب أن ال يكون هناك اتفاق يقضي‬
‫بغير ذلك‪.‬‬
‫سقوط حق المشتري في حبس الثمن‪.‬‬
‫يسقط حق المشتري في حبس الثمن بأحد االمرين ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أذا زال سببه فانقطع التعرض بتنازل المتعرض عما يدعيه‪ .‬أو زال الخطر كما‬
‫لو أصلح البائع العيب الذي كشفه المشتري في المبيع‬
‫ب ‪ :‬أذا قدم البائع للمشتري كفيالً يضمن له ما عسى أن يرجع به على البائع مثل‬
‫( أذا قام البائع محمد بتقديم كفيل الى المشتري سمير فهنا يسقط حق سمير في‬
‫حبس الثمن ألنه يستطيع أن يرجع على الكفيل )‬

‫‪ : 5‬ضمانات البائع في استيفاء الثمن‬

‫أ ‪ :‬حق االمتياز على العين المبيع‬
‫ب ‪ :‬حق طلب التنفيذ العيني الجبري‬
‫‪48‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ج ‪ :‬حق حبس المبيع‬

‫د ‪ :‬حق فسخ العقد‬

‫وفي هذا الموضوع سوف نتطرق الى حق الحبس وحق فسخ البيع على اعتبار ان‬
‫حق االمتياز سندرسه في الحقوق العينية ‪ .‬وحق التنفيذ الجبري سندرسه في قانون‬
‫التنفيذ ‪.‬‬

‫حق الحبس‬
‫أذا تأخر المشتري في دفع ما هو مستحق من الثمن كان للبائع أن يحبس المبيع عن‬
‫المشتري فال يسلمه اليه حتى يستوفي ما هو مستحق له ‪ .‬سواء كان المبيع‬
‫شيئا ً واحدا ً أو جملة أشياء بيعت صفقة واحدة ‪ .‬وسواء كان الثمن مسمى لكل‬
‫شيء أو سمي جملة واحدة ( فإذا باع حيدر الى أحمد ‪ 10‬كتب سعر كل كتاب‬
‫بـ‪ 1000‬دينار واتفق معه ان يعطيه نصف الثمن مقدما ً ‪ 5000‬دينار‪ .‬على أن‬
‫يدفع النصف الثاني بعد ثالثة شهور ‪ .‬فدفع احمد مقدما ً ‪ 4000‬فقط فهنا يجوز‬
‫لحيدر ان يحبس الكتب الى ان يستوفي باقي المقدم وهو ‪ 1000‬دينار )‬
‫ومن الجدير بالذكر بأن حق البائع في حبس المبيع ال يزول حتى لو قدم المشتري‬
‫رهنا ً أو كفالة بالثمن ‪ .‬ألنه البائع يطلب حقا ً واجب االداء ‪ .‬اما اذا كان الثمن‬
‫مؤجالً في عقد البيع (فال يستطيع حبس المبيع حتى وإن كان المبيع واجب التسليم‬
‫عند ابرام العقد ‪ .‬ويستثنى من هذا الحكم ثالث حاالت) ‪.‬‬
‫أ ‪ :‬أضعاف المشتري للتأمينات التي قدمها ضمانا ً للوفاء بالثمن‬
‫ب ‪ :‬اعسار المشتري بشكل يوشك معه أن يضيع الثمن على البائع ‪ .‬ويشترط أن‬
‫يكون االعسار الحقا ً على ابرام عقد البيع ‪.‬‬

‫‪49‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ج ‪ :‬موت المشتري مفلسا ً ‪ .‬ويشترط في هذه الحالة ان ال يكون المشتري قد قبض‬

‫المبيع او دفع الثمن‬

‫وحق البائع في حبس المبيع يظل قائما ً حتى يستوفي كل ما هو مستحق من الثمن‬
‫يستوف كامل الثمن‪ .‬هذا اذا‬
‫ِ‬ ‫ولكن يسقط هذا الحق بتنازل البائع عنه ولو لم‬
‫كان التسليم برضا البائع فأن كان بغير أذنه جاز له استرداد المبيع ليحبسه من‬
‫خالل طلب رد الحيازة يقيمه البائع خالل ‪ 30‬يوم من الوقت الذي علم بخروج‬
‫المبيع من حيازته ويسقط في كل االحوال بمضي سنة من وقت خروجه من‬
‫تحت يده ‪.‬‬

‫حق البائع في فسخ البيع‬

‫يوف المشتري بالثمن عند استحقاقه و دون ان‬‫ِ‬ ‫في العقود الملزمة لجانبين أذا لم‬
‫يكون له الحق في حبسه كان للبائع أن يطلب فسخ عقد البيع وأعاده الحال الى ما‬
‫كان عليه قبل التعاقد‬

‫ثانيا ا ‪ :‬اللتزام بدفع مصروفات البيع‬

‫أن مصاريف عقد البيع يحددها القانون وهذا هو االصل ‪ .‬ولكن قد يتفق المتعاقدين‬
‫على خالف ذلك كأن يتحملها المشتري او البائع او تكون مناصفة بينهم ‪.‬‬
‫و أذا لم يوجد أتفاق حول من يتحمل هذه المصاريف وكان هناك عرف فيجب‬
‫أتباعه في تحديد الشخص الذي يتحمل هذه النفقات‬

‫‪50‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ثالثا ا ‪ :‬اللتزام بتسلم المبيع‬

‫يجب على المشتري تسلم المبيع وال يستطيع المشتري أن يتسلم المبيع اال اذا نفذ‬
‫البائع التزامه بالتسليم‬
‫زمان ومكان التسلم ‪ :‬فبالنظر من ان التزامي التسليم والتسلم مترابطان فان‬ ‫‪‬‬

‫زمان ومكان التسلم هو عادة زمان ومكان التسليم وفي الغالب يحددها االتفاق‬
‫او العرف‬
‫نفقات تسلم المبيع ‪ :‬يقصد بها مصاريف وضع اليد على المبيع وقبضه فهي‬ ‫‪‬‬

‫تشمل مصاريف نقله من مكان التسلم الى المكان الذي يعينه المشتري كما‬
‫وتشمل مصاريف التفريغ والرسوم الجمركية‪ .‬وهذه المصاريف تكون على‬
‫المشتري مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك ‪.‬‬
‫جزاء اخالل المشتري بالتزامه بالتسلم ‪ :‬أذا أخل المشتري بهذا االلتزام كان‬ ‫‪‬‬

‫للبائع أن يطلب من المحكمة بعد اعذاره يطلب تنفيذ التزامه تنفيذا جبريا ً ‪.‬‬
‫وكذلك يجوز للبائع أن يطلب فسخ العقد وللمحكمة السلطة التقديرية في‬
‫الفسخ وفي كال الحالتين يجوز للبائع المطالبة بالتعويض عما اصابه من‬
‫ضرر بسبب هذا االخالل‬

‫أحكام خاصة ببعض انواع البيوع‬

‫أوالً ‪ :‬بيع االولياء والوكالء وشراؤهم النفسهم‬
‫فهنا يجب ان نفصل بين االولياء وبين الوكالء ‪:‬‬
‫‪ : 1‬بيع االولياء وشراؤهم ألنفسهم‬
‫‪51‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ولي الصغير هو ابوه ثم المحكمة ‪ ..‬وال يجوز للولي ان تصرف بمال الصغير اال‬
‫بموافقة دائرة رعاية القاصرين وبالطريقة المنصوص عليها في القانون‪ .‬وللمحكمة‬
‫ان تسلب والية الولي أذا ثبت لها سوء تصرفه ‪ ..‬وتنتهي الوالية ببلوغ الصغير‬
‫سن الرشد وهو تمام الثامن عشر من العمر ‪..‬‬

‫أما الوصي فهو من اختاره االب لرعاية شؤون ولده الصغير او الجنين ثم من‬
‫تنصبه المحكمة على ان تتقدم االم على غيرها وفقا ً لمصلحة الصغير‬

‫ومنع قانون رعاية القاصرين الولي أو الوصي مباشرة بعض التصرفات اال‬
‫بموافقة مديرية رعاية القاصرين وهذه التصرفات هي‪:‬‬
‫أ ‪ :‬جميع التصرفات التي من شانها أنشاء حق من الحقوق العينية االصلية او‬
‫التبعية ‪.‬‬
‫ب ‪ :‬التصرف في المنقول أو الحقوق الشخصية او االوراق المالية‬
‫جـ ‪ :‬الصلح والتحكيم فيما زاد عن مائة دينار لكل قاصر‬
‫د ‪ :‬حوالة الحقوق وقبولها وحوالة الدين‬
‫هـ‪ :‬ايجار العقارات الكثر من سنة واحده ولالراضي الزراعية الكثر من ثالث‬
‫سنوات على ان التمتد مدة االيجار في أي من الحالتين الى ما بعد بلوغ الصغير‬
‫سن الرشد‬
‫و ‪ :‬قبول التبرعات المقترنه بعوض‬
‫ز ‪ :‬التنازل عن التأمينات وأضعافها والتنازل عن الحقوق والدعاوي وطرق‬
‫الطعن القانونية‬
‫ح ‪ :‬القسمة الرضائية لالموال التي للقاصر حصه فيها‬
‫‪52‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ط ‪ :‬االمور االخرى التي يقرر مجلس رعاية القاصرين وجوب موافقة مديرية‬
‫رعاية القاصرين‬

‫أما القانون المدني‬

‫أ ‪ :‬يجوز لالب الذي له واليه على أبنه أن يبيع ماله لولده أو أن يشتري مال ولده‬
‫لنفسه بمثل قيمته وبغبن يسير ال فاحش‪( .‬ونفس الحكم بالنسبة للجد )‬
‫ب ‪ :‬اليجوز للوصي المختار من قبل االب ‪ .‬و الجد أن يبيع ماله لليتيم و ال أن‬
‫يشتري لنفسه شيئا ً من مال اليتيم اال أذا كان في ذلك خير لليتيم وبأذن من‬
‫المحكمة ‪ .‬ويكون البيع بأقل من ثمن المثل والشراء بأكثر من ثمن المثل‪.‬‬
‫‪ : 2‬بيع الوكالء وشراؤهم النفسهم‬
‫أن العلة التي منع المشرع من اجلها شراء الوكالء االموال التي عهد اليهم ببيعها‬
‫هي تعارض مصلحتهم مع مصلحة مالك المال فمصلحه المالك تقضي زيادة‬
‫الثمن في البيع الى أقصى حد ممكن ومصلحة الوكيل اذا ما تقدم للشراء تقضي‬
‫أنقاص الثمن الى أقل حد ممكن ‪.‬‬
‫وهكذا فأن القانون المدني العراقي قد منع كل من وكل في بيع مال أن يشتريه‬
‫لنفسه مباشرة او بأسم مسعار كأن يشتريه لزوجته او لولده او الحد ممن يمت له‬
‫بصلة ‪ .‬وتقدير هذه المسألة ترجع الى محكمة الموضوع‪.‬‬
‫ويترتب على االخالل بهذا المنع جعل العقد موقوفا ً على اجازة المالك ‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬بيع الحقوق المتنازع فيها‬

‫يعتبر الحق متنازع في في حالتين ‪:‬‬

‫‪53‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ :1‬أذا رفعت به دعوى امام القضاء بشرط أن يكون النزاع منصبا ً على موضوع‬
‫الحق و أصله‪ .‬كأنكار وجوده أصالً‬

‫‪ : 2‬أذا قام بشان الحق نزاع جدي ولو لم يطرح النزاع على القضاء بعد‪ .‬وللمحكمة‬
‫السلطة التقديرية لذلك‪.‬‬
‫فأذا أراد شخص ان يشتري حقا ً متنازعا ً فيه فأنه يشتري بأقل من قيمته النه‬
‫يراعي في تحديد قيمته هذا الحق أحتمال خسارته وما يتكبده من جهود ونفقات من‬
‫اجل اقراره‪.‬‬
‫وميز المشرع العراقي في هذا الموضوع بين حالتين ‪:‬‬
‫‪ : 1‬بيع الحقوق المتنازع فيها لغير عمال القضاء‬
‫‪ : 2‬منع عمال القضاء والمحاميين عن شراء الحقوق المتنازع فيها‬
‫أولا ‪ :‬بيع الحقوق المتنازع فيها لغير عمال القضاء ( حق االسترداد )‬
‫الحق المتنازع فيه أذا نزل عنه صاحبه الى شخص أخر بمقابل فللمتنازل ضده أن‬
‫يتخلص من المطالبة أذا هو رد الى المشتري الثمن الحقيقي الذي دفعه مع‬
‫المصروفات وفوائد الثمن بالسعر القانوني من وقت الدفع ‪ .‬مثال على هذا الكالم‪.‬‬
‫أذا باع عمر(المتنازل) قلم بمبلغ ‪ 1000‬دينار الى علي (المتنازل له) وتبين ان‬
‫ملكية هذا القلم متنازع فيها من قبل مريم (المتنازل ضده) ‪ ..‬فهنا أذا دفعت‬
‫(مريم) الى المشتري (علي) الثمن وفوائد الثمن فانها ستتخلص من هذا النزاع‬
‫في ملكية القلم‪.‬‬

‫فما يجب دفعه من قبل المسترد ( مريم ) في المثال أعاله ‪ ......‬الثمن أوالً والثمن‬
‫هو الثمن الحقيقي للقلم ال الثمن المسمى في العقد وللمحكمة السلطة التقديرية في‬
‫احتساب الثمن الحقيقي‪ ...‬وأيضا ً يجب على (مريم) أن تدفع كافة المصروفات‬

‫‪54‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫التي تحملها المتنازل له (علي) ‪ ...‬وأيضا ً تلتزم (مريم) بدفع فوائد الثمن الحقيقي‬
‫بالسعر القانوني ‪ %4‬في المسائل المدنية و‪ %5‬في المسائل التجارية‬

‫أثار االسترداد‬
‫‪ : 1‬عالقة المسترد منه (علي) في المثال أعاله و المسترد (مريم)‬
‫ال يعتبر االسترداد شراء جديد للحق المتنازع فيه ‪..‬بل أن المشتري يعتبر أنه لم‬
‫ينتقل اليه الحق أصالً وقد أنتزعه منه المسترد ‪ .‬ويترتب على ذلك أن جميع‬
‫الحقوق التي قد رتبها المشتري على الحق تسقط وتعتبر كأن لم تكن‪..‬‬
‫‪ : 2‬عالقة المشتري (علي) مع البائع (عمر)‬
‫يبقى البيع قائما ً بين البائع والمشتري فال يحل المسترد( مريم) محل المشتري الن‬
‫البائع ال يعرفه ‪ .‬واليجوز للمشتري ان يرجع على البائع بالضمان النه يعلم منذ‬
‫البداية انه قد أشترى حقا ً متنازعا ً فيه‪.‬‬
‫‪ : 3‬العالقة بين البائع (عمر) والمسترد (مريم)‬
‫ال ينشئ االسترداد أي عالقة بين مباشرة بينهما فال يستطيع البائع أن يرجع على‬
‫المسترد يطالبه بالثمن بدعوى مباشرة‪ .‬وأنما يرجع عليه بأستعمال دعوى مدينه‬
‫المشتري أي الدعوى غير المباشرة‪.‬‬

‫الحاالت التي اليجوز فيها االسترداد‬

‫‪ :1‬أذا كان هذا الحق داخالً ضمن مجموعه أموال بيعت جزافا ً بثمن واحد‬
‫‪ : 2‬أذا كان هذا الحق شائعا ً بين الورثة أو أمالك أخرين وباع أحدهم نصيبه‬
‫لالخر‬

‫‪55‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬أذا نزل عنه مدين لدائنه وفا ًء لدين مستحق بذمته‬

‫‪ : 4‬أذا كان الحق يشمل عقارا ً وبيع لمن انتقلت اليه ملكية العقار‬

‫ثانيا ً ‪ :‬منع عمال القضاء والمحاميين من شراء الحقوق المتنازع فيها‬

‫ليجوز (للحكام ولالقضاة ول المدعين العامين ونوابهم ول المحامين ول لكتبة‬
‫المحاكم ومساعديهم)‬
‫يشترط لمنع عمال القضاء عن شراء الحقوق المتنازع فيها ثالث شروط وهي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يكون الحق متنازعا ً فيه أي انه قد رفعت به دعوى أو قام به نزاع جدي‬
‫‪ : 2‬أن يكون مريد الشراء ممن ذكرو اعاله حصرا ً‬

‫‪ : 3‬يكون النزاع المتعلق بالحق داخالً في اختصاص المحكمة التي يباشر راغب‬
‫الشراء عمله في دائرتها‪.‬‬
‫وأذا خالف أي شخص من االشخاص المذكورين أعاله فأن العقد يكون باطل وكأنه‬
‫لم يكن‬

‫ثالثا ً ‪ :‬عقد المقايضة‬

‫المقايضه هي مبادلة شيء بشيء أخر ‪ ..‬وتخضع أحكام المقايضة كقاعده عامة‬
‫الحكام القواعد الخاصة بعقد البيع سواء في االنعقاد او فيما ترتبه من اثار ‪ .‬لكن‬
‫تختلف عن البيع في ان مصروفات عقد المقايضة وغيرها من النفقات االخرى‬
‫يتحملها المتقايضان مناصفة مالم يوجد اتفاق على خالف ذلك ‪.‬‬

‫‪56‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫عقد اليجار‬
‫يعرف عقد االيجار بأنه ‪ :‬تمليك منفعة معلومة بعوض معلوم لمدة معلومة وبه‬
‫يلتزم المؤجر أن يمكن المستأجر من االنتفاع بالمأجور ‪..‬‬

‫خصائص عقد اليجار ‪:‬‬

‫‪ : 1‬أنه عقد رضائي ‪ :‬ألنه يتم بمجرد ارتباط االيجاب بالقبول وال يحتاج في العادة‬
‫الى شكلية معينة‬
‫‪ : 2‬عقد ملزم لجانبين ‪ :‬ألنه يرتب التزامات في ذمة طرفيه‪ .‬فالمؤجر يلتزم بتمكين‬
‫المستأجر من المنفعة بالشيء والمستأجر يلتزم باألجرة‬
‫‪ : 3‬عقد معاوضة ‪ :‬الن كال الطرفين يأخذان مقابال لما اعطوا‬
‫‪ : 4‬عقد من العقود المستمرة ‪ :‬وذلك الن التزامات طرفيه تمتد طوال فترة العقد‪.‬‬
‫فالمستأجر ملزما بإعطاء االجرة طوال فترة العقد والمؤجر ملزم بتمكينه من‬
‫االنتفاع من العين المؤجرة‬
‫‪ : 5‬عقد يرد على المنفعة ‪ :‬وهو عقد يرد على منفعة الشيء دون ملكيته‬
‫‪ : 6‬عقد من عقود الدارة ‪ :‬وذلك ألنه ينشأ التزامات شخصية في جانب كل من‬
‫المؤجر والمستأجر‬

‫تمييز عقد اليجار عن غيره من العقود‬

‫‪ : 1‬تمييز اليجار عن عقد العارة‬

‫‪57‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يكون االعارة دائما ً بدون عوض‪ .‬اما االيجار فيكون بعوض معلوم وكذلك يستطيع‬
‫المستأجر ان يتنازل عن حقه للغير‪ .‬وهذا ال يوجد في االعارة‬
‫ويصعب التمييز بينهم في حالة اذا باع شخص داره الى اخر واشترط عليه ان يبقى‬
‫فيه لمدة معينة ‪ .‬فهل يعتبر هنا بقاء البائع في الدار ايجار ام اعارة؟‬
‫فيرى بعض الشراح أنه اذا روعيت مدة اقامة البائع في الدار في قيمة الدار فهذه‬
‫الحالة تعتبر ايجارا ً اما اذا لم تراعى فنحن امام عقد اعارة‬

‫‪ : 2‬تمييز اليجار عن الوديعة‬

‫في االيجار ينتفع المستأجر بالمأجور في مقابل اجر معين‪ .‬في حين ان الوديع ال‬
‫ينتفع بالشيء المودع بل يلتزم فقط بالمحافظة عليها فهو ال يدفع اجر بل من الجائز‬
‫ان يتقاضى هو اجر عن حفاظه للوديعة ‪.‬وايضا ً يلتزم الوديع برد الوديعة الى‬
‫المودع بمجرد طلب هذا االخير ولو لم ينقض االجل‪ .‬أما المستأجر فال يرد العين‬
‫المؤجرة اال عند انقضاء مدة االيجار ‪.‬‬
‫ويصعب التمييز بينهما عندما يتفق شخص مع صاحب مخزن على ان يسمح له‬
‫بوضع بضائعه عنده لقاء اجر معين فهل يعتبر العقد أيجارا أم وديعة ؟‬
‫فالمعيار السليم للتمييز في هذه الحالة‪ .‬نرى هل كان صاحب المخزن يتسلم االشياء‬
‫ويلتزم بحفظها وبردها ؟ فإذا كان كذلك فانه وديعة ‪ .‬اما اذا كان صاحب المخزن‬
‫يلتزم بوضع المخزن كله او جزء منه تحت تصرف هذا الشخص دون ان يلتزم‬
‫بالعناية بالبضائع فهنا يكون العقد ايجار‬
‫‪ : 3‬تمييز اليجار عن العمل‬
‫يصعب التمييز بينهما في حالة تسليم شركة لسيارات االجرة احدى سياراتها لسائق‬
‫بالعمل عليها فهل تعتبر الحالة هنا ايجار ام عمل؟‬

‫‪58‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ولإلجابة على هذا السؤال نرى بانه أذا كان للشركة حق توجيه السائق واالشراف‬
‫على عمله كما هو في الغالب كنا بصدد عقد عمل اما أذا لم تكن هذه العالقة‬
‫موجودة فهنا نكون بصدد عقد االيجار‬

‫‪ : 4‬تمييز اليجار عن حق المنفعة‬

‫هناك عدة اختالفات بين االيجار وحق المنفعة ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن حق المستأجر حق شخصي في حين حق المنتفع هو حق عيني‬
‫ب ‪ :‬أن حق المنتفع قد يكون بعوض أو بدون عوض اما حق المستأجر فهو دائما ً‬
‫بعوض‬
‫ج ‪ :‬أن مصدر حق المنتفع يمكن ان يكون أي سبب من أسباب كسب الحقوق العينية‬
‫فيما عدا الميراث أما حق المستأجر فمصدره دائما العقد‬
‫د ‪ :‬أن حق المنتفع ينتهي بموته ‪ .‬أما حق المستأجر فينتقل الى الورثة اال أذا أتفق‬
‫المتعاقدان على خالف ذلك‬

‫أركان عقد اليجار‬

‫لعقد االيجار ثالث أركان الرضا والمحل والسبب‬

‫أولا ‪ :‬الرضا‬
‫يشترط لوجود التراضي أن يصدر أيجابا ً من احد المتعاقدين وقبول من الطرف‬
‫االخر وعلى هذا االساس يجب أن يقصد كل من المؤجر والمستأجر أبرام هذا‬

‫‪59‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫العقد وأن يتفقا على المدة وعلى االجر وعلى العين المؤجرة ‪ .‬فإذا اختلفا على شيء‬
‫ال ينعقد هذا العقد‪.‬‬
‫و أضافة الى وجود التراضي يجب ان يكون هذا التراضي صحيح ‪ .‬بمعنى أخر‬
‫ان ال تشوب ارادة المتعاقدين اي عيب من عيوب االرادة وان يكون طرفين العقد‬
‫اهلين إلبرامه ‪.‬‬

‫الشخاص الذين لهم حق التأجير‬

‫‪ : 1‬مالك الشيء‬
‫يحق له ان يؤجر العين اما بنفسه او بواسطة نائبه االتفاقي كالوكيل او نائبه‬
‫القانوني كالوصي او الولي‬
‫‪ : 2‬المالك على الشيوع‬
‫يجوز ايضا ً لمالك الشيء على الشيوع ان يؤجر حصته حتى وان كان ال يملكها‬
‫على وجهه االستقالل بشرط عدم االضرار بالشركاء االخرين ‪ .‬ويبقى رأي‬
‫أصحاب القدر االكبر من الحصص ملزما ً للجميع‬
‫‪ : 3‬صاحب حق المنفعة‬
‫يجوز لصاحب حق المنفعة ان يؤجر العين لكن يجب ان ال تزيد مدة االيجار على‬
‫مدة حق المنفعة نفسه ‪ .‬فإذا زادت ‪ .‬فأن االيجار عن المدة الزائدة يكون موقوفا على‬
‫اجازة مالك العين ‪.‬‬
‫‪ : 4‬صاحب حق الستعمال‬

‫‪ : 5‬المتصرف في الرض الميرية‬

‫‪60‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يحق للمتصرف باألرض االميرية االنتفاع بها وبزوائدها وان يزرعها ويغرسها‬
‫ويتخذها حديقة او يؤجرها ‪.‬‬
‫‪ : 6‬الدائن المرتهن رهنا ا حيازيا ا‬
‫يجوز للراهن ان يؤجر المرهون ألي شخص حتى وأن كان المستأجر هو الراهن‬
‫‪ : 7‬المستأجر‬
‫يجوز للمستأجر أن يؤجر الشيء الى الغير وهذا ما يسمى باإليجار من الباطن اال‬
‫أذا أتفق المتعاقدين على عدم جواز مثل هكذا تصرف‬

‫الوكالة في اليجار‬
‫يجوز للمالك أن يوكل غيره بإدارة امواله ‪ .‬ويجب على الوكيل ان ال يتجاوز حدود‬
‫الوكالة‬

‫الولية في اليجار‬
‫أذا كان الشخص فاقد االهلية فيجوز لوليه او وصيه أن يقوم بتأجير ملكه‪ .‬وقد حدد‬
‫قانون رعاية القاصرين عدة اعمال ال يجوز لولي الصغير او وصيه القيام بها اال‬
‫بعد أن يأخذ االذن من دائرة رعاية القاصرين‪ .‬ومن ضمنها ايجار العقارات ألكثر‬
‫من سنة وايجار االراضي الزراعية ألكثر من ثالث سنوات‬

‫اليجار الصادر من الفضولي‬

‫ينعقد صحيحا ً االيجار الصادر من الشخص الفضولي لكنه يبقى موقوفا ً على اجازة‬
‫المالك الحقيقي للشيء‬

‫‪61‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫القيود الواردة على الرضا في عقد اليجار‬

‫االصل ان عقد االيجار من العقود الرضائية التي تنعقد بمجرد ارتباط االيجاب‬
‫بالقبول أي ال تحتاج الى شكلية معينة ومع ذلك وردت بعض القيود ترد على‬
‫الرضا‪:‬‬
‫‪ : 1‬فهناك حاالت يجبر فيها المؤجر على تأجير داره ولكن بالشروط االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أخبار دائرة الضريبة بخلو العقار خالل خمسة عشر يوما ً من تاريخ الخلو‬
‫ب ‪ :‬عدم جواز أبقاء الدار دون عذر مشروع مدة ‪ 90‬يوم من تاريخ أكمال بنائه أو‬
‫خلوه‬
‫ج ‪ :‬تولي السلطات المالية أيجار العقار في حالة امتناع المالك عن ايجاره خالل‬
‫المدة المذكورة‬
‫‪ : 2‬تكون االولوية في أيجار دار الموظف الذي أخاله للموظف الجديد الذي حل‬
‫محله وبالشروط االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن يكون الشخص المنقول موظفا ً في الدولة‬
‫ب ‪ :‬أن يكون المراد استئجاره مسكنا ً سواء كان دار أم شقة‬
‫ج ‪ :‬أن يكون هذا المسكن قد شغله موظفا ً ثم أخاله بسبب نقله من المدينة التي يعمل‬
‫بها‬

‫ثانيا ا ‪ :‬المحل في عقد اليجار‬

‫أن المحل في عقد االيجار هو محل مزدوج فبالنسبة الى التزامات المؤجر يكون في‬
‫تمكين المستأجر من االنتفاع بالعين المؤجرة وهذه المنفعة تقاس بالمدة وهو‬

‫‪62‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫بالنسبة للمستأجر يكون في االجرة ‪ .‬فهنا سنسلط الضوء على الماجور واالجرة‬
‫والمدة‬
‫(‪ : )1‬المأجور‬
‫ويقصد بالشيء الماجور من الناحية القانونية ليس هو ذات العين المؤجرة بل هو‬
‫الحق الذي كون للمؤجر على هذه العين‪.‬‬
‫ويشترط بالشيء المؤجر‬

‫أ ‪ :‬وجود الشيء المؤجر‬

‫يجب أن يكون الشيء المؤجر موجودا فإذا لم يكن كذلك اعتبر العقد باطالً النعدام‬
‫محل العقد‪.‬‬
‫ب ‪ :‬تعيين الشيء المؤجر‬
‫يجب أن يكون الشيء المؤجر معيينا ً تعيينا ً نافيا ً للجهالة او قابل للتعيين ‪ .‬فإذا اجر‬
‫شخص ارضا ً يجب أن يحدد حدودها ومساحتها ‪ .‬أو اذا تعاقدت ادارة فندق معين مع‬
‫سائق باص لنقل الموظفين وبينت االدارة ان عدد الموظفين ‪ 20‬شخص ‪ .‬فبالتالي‬
‫يجب على السائق ان يأتي بسيارة قابلة لنقل هذا العدد‪.‬‬
‫ج ‪ :‬يجب ان يكون الشيء المؤجر مشروعا ا ‪.‬‬
‫فأذا كان المؤجر مما يخرج عن التعامل بطبيعته او بمقتضى نص القانون او كان‬
‫التعامل فيه غير مشروع وقع العقد باطالً ‪.‬‬

‫د ‪ :‬أن ل يكون الشيء المؤجر قابل للستهلك‬

‫‪63‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن عقد االيجار يخول المستأجر ان ينتفع بالعين المؤجرة على ان يردها بذاتها بعد‬
‫انقضاء المدة ‪.‬‬

‫فإذا توافرت هذه الشروط في المأجور يصح أن يقع عقد االيجار عليه وال فرق بين‬
‫العقارات والمنقول‬

‫العقارات المشمولة بأحكام قانون ايجار العقار‬

‫‪ : 1‬ما يدخل في نطاقه‬
‫يدخل في نطاق هذا القانون العقارات المشيدة الواقعة ضمن حدود امانة العاصمة‬
‫والبلديات المخصصة للسكنى ‪ .‬بمعنى ان هذا القانون ال تسري احكامه على‬
‫االراضي غير المشيدة والبساتين حتى وإن كانت داخل تللك الحدود وكذلك وال‬
‫تسري على العقارات المشيدة الواقعة خارج تلك الحدود‬

‫‪ : 2‬ما يخرج من احكام قانون أيجار العقار‬

‫أ ‪ :‬كل عقار غير مخصص للسكنى مثل دور السينما والمالهي والفنادق‬
‫ب ‪ :‬العقارات التي أكتمل بنائها في ‪ 1998/1/ 1‬وما بعدها‬
‫ج ‪ :‬العقارات المعدة للسكنى التي تؤجرها الدولة أو االشخاص المعنوية لموظفيها‬
‫د ‪ :‬العقارات التي تؤجر الدولة واالشخاص المعنوية العامة التي يصدر وزير‬
‫المالية بيانا ً بشأنها‬
‫هـ ‪ :‬العقارات المؤجرة لألجانب أشخاصا ً او هيئات‬
‫(‪ : )2‬الجرة‬
‫‪64‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫البد من وجود االجرة العتبار العقد أيجارا ً ألنها ركن أساسي ال ينعقد االيجار‬
‫بدونه ‪ ..‬وليس من الضروري أن تكون االجرة مبلغا ً من النقود ‪.‬فاألجرة كما‬
‫يمكن ان تكون نقودا ً يمكن أن تكون أي مال اخر سواء كان المال المذكور‬
‫منقوالً أو عقارا ً فقد يعطي المستأجر بضاعة معينة عوضا ً عن مبلغ من النقود‬
‫كما قد تكون االجرة ثمارا ً أو جزءا ً من محصول‪.‬‬
‫ويشترط في االجرة ان تكون حقيقة أو جدية ‪ .‬أي غير صورية وال تافهة‪ .‬واالجرة‬
‫الصورية هي التي تذكر في العقد للشكل فقط أما التافهة فهي التي تكون غير‬
‫متناسبة مع منفعة العين ‪ .‬أما أذا كانت االجرة بخسة وهي التي يكون فيها غبن‬
‫فاحش فينعقد العقد‬

‫تحديد الجرة‬
‫االصل ان الطرفين يحددان االجرة في العقد ويجوز لهما ان يحدداها عن مدة‬
‫االيجار ككل او لفترات متقطعة ‪ .‬وال يشترط ان تعين االجرة في العقد أذا اتفق‬
‫الطرفين على اسس تعين من خاللها االجرة ‪ .‬كأجر المثل أو تدخل شخص ثالث‬
‫لتحديد االجر ‪.‬فيجب أن يتفق الطرفين عليها او على االساس الذي يتم بموجبه‬
‫تحديدها‬

‫الحالت التي يأخذ باجر المثل‬

‫أذا لم يحدد الطرفين االجرة وال االساس الذي تعين بموجبه فتفرض اجرة المثل ‪.‬‬
‫وأن عدم تحديد االجرة يرجع الى أحد االسباب ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن المتعاقدين قد اغفال تحيدي االجرة او االسس التي تحدد بموجبها االجرة‬
‫ب ‪ :‬اتفقا عليها ولكن تعذر اثبات هذا االتفاق‬
‫فهنا في هذه الحالتين نرجع الى تطبيق أجرة المثل ‪.‬‬
‫‪65‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أما أذا لم يتفقا المتعاقدين على االجرة فهنا يعتبر االيجار باطالً النعدام ركن الرضا‬
‫و اجرة المثل تحددها المحكمة بعد ان تستعين برأي اهل الخبرة ‪.‬‬

‫أما قانون أيجار العقار فقد حدد نسب سنوية معينة ال يجوز لألطراف العقد ان يتفقوا‬
‫على اكثر منها ‪ .‬بمعنى أن االيجار السنوي يجب ان ال يزيد على هذه النسب‪..‬‬
‫أ ‪ %5 :‬من القيمة الكلية في العقارات أو الشقق المعدة للسكنى والمؤجرة لهذا‬
‫الغرض‬
‫ب ‪ %7 :‬من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المؤجرة على شكل غرف‬
‫ج ‪ %8 :‬من القيمة الكلية في العقارات او الشقق المعدة لغير اغراض السكن او‬
‫في العقارات المعدة للسكن والمؤجرة لغير اغراض السكن كالمكاتب‬

‫أما اذا كان العقار مؤثثا ً فتضاف نسبة ‪ %20‬من قيمة االثاث الى االجرة السنوية‬

‫تقدير القيمة الكلية للعقار‬

‫تقوم لجان ضريبة العقار بتقدير القيمة العمومية للعقار على ان تراعي في ذلك‬
‫مجموع قيمة العرصة المشيد عليها العقار وأفضلية موقعها ومساحتها ومميزات‬
‫البناء المشيد وقيمة البناء وقت التقدير ‪.‬‬
‫ويجوز للمالك أن يطلب زيادة االجرة اذا قام بتشييد محلقات في المأجور‬

‫جزاء مخالفة الجرة‬

‫‪66‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اذا اتفق اي طرف على أجرة اكثر من التي حددها قانون فأن سيكون امام‬
‫جزاءين االول جنائي واالخر مدني‬
‫أ ‪ :‬الجزاء الجنائي‬
‫يعاقب كل من أبرم عقد ايجار بأجرة تزيد على الحد االعلى المقرر في‬ ‫‪‬‬

‫القانون بالحبس مدة ال تقل عن ستة اشهر وال تزيد عن ثالث سنوات و‬
‫بالغرامة أو بإحدى هاتين العقوبتين‬
‫يعاقب كل من حصل على أي مال او منفعة خارج نطاق عقد االيجار‬ ‫‪‬‬

‫المبرم وفق احكام قانون ايجار العقار‪ .‬بالحبس مدة ال تقل عن ثالث اشهر‬
‫وال تزيد عن سنتين والغرامة أو بإحدى هاتين العقوبتين‬
‫يعاقب كل من توسط في ابرام عقد ايجار دار تزيد على الحد االعلى المقرر‬ ‫‪‬‬

‫في القانون بالحبس مدة ال تقل عن ثالث اشهر وال تزيد عن سنتين وبغرامة‬
‫او بإحدى هاتين العقوبتين‬
‫يعاقب المؤجر أذا لم يودع نسخة من عقد االيجار في دائرة ضريبة العقار‬ ‫‪‬‬

‫خالل مدة ال تتجاوز ‪ 30‬يوماً‪ .‬بالحبس مدة ال تقل عن ثالثة اشهر وال تزيد‬
‫على سنتين وبغرامة أو بإحدى هاتين العقوبتين‬
‫يعفى المستأجر و الوسيط من العقوبات المذكورة اعاله أذا بادر الى اخبار‬ ‫‪‬‬

‫الحكومة عن االتفاق على بدل ايجار يزيد عن الحد االعلى لألجرة‬

‫ب ‪ :‬الجزاء المدني‬
‫أذا ابرم عقد ايجار بأجرة اعلى من المقرر في القانون ‪ .‬فأن ما زاد عن الحد‬
‫االعلى لألجرة يبطل وتنتقص االجرة الى هذا الحد ‪ .‬فالبطالن يكون هنا‬
‫جزئي يشمل المبلغ الذي يزيد على الحد االقصى لألجرة فقط أما ما عدا ذلك‬
‫فيبقى صحيح‬

‫‪67‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫(‪ : )3‬مدة اليجار‬

‫أن تأبيد انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة أمر يتنافى مع طبيعة عقد االيجار ألنه‬
‫عقد زمني ‪ .‬ولهذا يجب أن يتفق المتعاقدان على المدة ألنها ركن ال يتم االيجار‬
‫بدونها‪ .‬فإذا حصل خالف عليها فان عقد االيجار ال ينعقد لعدم وجود رضا‬
‫االطراف ‪ .‬والمدة في عقد االيجار يمكن ان تكون ساعة او يوم او اسبوع او شهر‬
‫او أي فترة زمنية اخرى ‪ .‬بشرط اال يكون االيجار مؤبد‬
‫وتختلف مدة االيجار في القانون المدني عن قانون ايجار العقار ‪.‬‬
‫أ ‪ :‬المدة في القانون المدني‬
‫ال يجوز للمؤجر أو المستأجر أذا كانت مدة االيجار ثالثين سنة او اقل طلب‬ ‫‪‬‬

‫انهاء االيجار اال اذا توافر سبب من االسباب التي ينص عليها القانون‬
‫النقضاء االيجار‬
‫أذا تم االتفاق على جعل مدة االيجار أكثر من ثالثين سنة أو االتفاق على‬ ‫‪‬‬

‫جعله مؤبدا ً‪ .‬ففي هذه الحالة يحق لكل من المؤجر و المستأجر طلب انهائه‬
‫بعد مضي مدة ثالثين سنة عليه‪.‬‬
‫اذا حدد الطرفين مدة ايجار اكثر من ثالثين سنة واشترطا على انه ال يجوز‬ ‫‪‬‬

‫ألي طرف ان ينهي العقد بعد مضي ثالثين سنة ‪ .‬فال يؤخذ بهذا الشرط‬
‫فبمجرد مرور ثالثين سنة على االيجار يحق ألي طرف انهاء العقد‬
‫ويجوز االتفاق على ان االيجار يبقى طيلة حياة المستأجر أو المؤجر ‪.‬فمهما‬ ‫‪‬‬

‫تطول المدة يبقى العقد مؤقت‪ .‬فهنا ينتهي العقد بموت المستأجر او المؤجر‬
‫حسب االتفاق ‪ .‬اما اذا مات الشخص االخر يعني اتفق (سمير مع احمد على‬
‫ايجار داره وحدد المدة بطيلة حياة المستأجر سمير فهنا اذا مات سمير انتهى‬
‫العقد وال ينتقل الى الورثة أما اذا مات احمد فهنا العقد يبقى ساريا وينتقل الى‬
‫ورثته )‬

‫‪68‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ق طيلة بقاء الماجور فهنا يعتبر‬

‫اما اذا اتفق الطرفين على ان االيجار با ٍ‬ ‫‪‬‬

‫االيجار مؤبد وهذا ال يجوز‬

‫اما أذا لم تحدد المدة في العقد وتعذر اثبات المدة فيعتبر االيجار منعقدا ً للمدة‬ ‫‪‬‬

‫المحددة لدفع االيجار وينقضي بانقضاء هذه المدة بنا ًء على طلب أحد‬
‫المتعاقدين‪.‬‬

‫ب ‪ :‬المدة في قانون أيجار العقار‬

‫يجب ان تعين المدة في عقد االيجار واذا لم تحدد فانه ينعقد لمدة سنة واحدة من‬
‫تاريخ العقد او من وقت التسليم اذا لم يكن هناك تاريخ في العقد‪.‬‬

‫أثار عقد اليجار‬

‫الفصل الول ‪ :‬التزامات المؤجر‬
‫‪ : 1‬التزامه بتسليم المأجور‬
‫‪ : 2‬التزامه بصيانة المأجور‬
‫‪ : 3‬التزامه بضمان التعرض وضمان العيوب‬
‫‪ : 4‬أخبار دائرة ضريبة العقار بالنسبة للعقود الخاضعة لقانون ايجار العقار‬

‫‪69‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 1‬التزام المؤجر بتسليم المأجور‬

‫من اجل االحاطة بهذا االلتزام البد لنا من التطرق للمسائل االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬الحالة التي يجب عليها تسليم الماجور‬
‫يلتزم المؤجر بتسليم الماجور بنفس الحالة التي كان عليها وقت أبرام العقد‪ .‬بغض‬
‫النظر عما أذا كان وقتها صالح ام غير صالح لالنتفاع به‪ .‬وهذا حكم القانون المدني‬
‫‪ .‬أما قانون ايجار العقار فقد نص صراحة على أن يكون المأجور بحالة تصلح‬
‫لالنتفاع به وفق العقد‬

‫ب ‪ :‬كيفية التسليم‬
‫أن تسليم الماجور يكون بأمرين ‪:‬‬
‫وضع الماجور تحت تصرف المستأجر بحيث يتمكن من حيازته واالنتفاع به‬ ‫‪‬‬

‫أجازه المؤجر وترخيصه للمستأجر في االنتفاع به‬ ‫‪‬‬

‫ومن الجدير بالذكر بان التسليم قد يكون مادي أو معنوي‪ .‬والتسليم المادي يختلف‬
‫باختالف طبيعة المبيع فقد يكون بالمناولة اليدوية او بتسليم مفاتيح السيارة وغيرها‪.‬‬
‫اما التسليم المعنوي فقد يكون الشخص غاصبا ً للعقار ومن ثم يتعاقد مع مالكه على‬
‫ايجاره فهنا لم يحصل التسليم المادي ألنه باألصل ساكننا فيه‪ ..‬وفي كل االحوال ال‬
‫يعتبر التسليم تاما ً اال بإزالة الموانع التي تحول بين المستأجر وبين حصته في‬
‫االنتفاع بالماجور‬

‫ج ‪ :‬زمان ومكان التسليم‬

‫‪70‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن تسليم المأجور يجب ان يتم بمجرد دفع االجرة ولكن المتعاقدين قد يتفقان على‬
‫تسليم الماجور الى المستأجر بمجرد انعقاد االيجار على ان يؤجل دفع االجرة الى‬
‫ميعاد اخر ‪.‬‬
‫أما عن مكان تسليم الماجور ‪ .‬أذا اتفق المتعاقدان على مكان تسليم لتسليم الماجور‬
‫فيه وجب االلتزام فيه ‪ .‬أما في حالة عدم وجود اتفاق على تعيين مكان معين فيجب‬
‫هنا ان نميز بين ما اذا كان الماجور منقوالً أو عقارا ً ‪ .‬فإذا كان منقوالً فان مكان‬
‫التسليم هو المكان الموجود فيه المنقول وقت أبرام العقد‪ .‬فإذا كان هذا المكان غير‬
‫معين فان التسليم يكون في المكان الموجود فيه المؤجر ‪ .‬أما اذا كان الماجور عقارا ً‬
‫فأن تسليمه يكون في المحل الموجود فيه ذلك العقار ‪.‬‬

‫د ‪ :‬مصاريف التسليم‬
‫أن المؤجر هو من يتحمل كل مصاريف تسليم الماجور تطبيقا ً لقاعدة (نفقات الوفاء‬
‫على المدين ) اال أذا وجد اتفاق أو عرف على غير ذلك‪.‬‬

‫هـ ‪ :‬ملحقات الماجور‬

‫يعتبر من ملحقات المأجور كل شيء أعد بصورة دائميه لخدمة الماجور بحيث ال‬
‫يتم االنتفاع بتلك العين بدون ذلك الملحق‪ .‬ويكون المؤجر ملتزم ملزما ً بتسليم هذه‬
‫الملحقات ‪.‬‬

‫و ‪ :‬نقص المأجور أو زيادته‬

‫وهنا يجب ان نفرق بين حالة تقدير االجرة جملة وحالة تقديرها بسعر الوحدة‬

‫‪71‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫حالة تقدير االجرة جملة ‪ :‬لم يترتب أي أثر على زيادة المأجور‪ .‬اما أذا كان‬ ‫‪‬‬

‫الماجور ناقصا ً فهنا يكون المستأجر مخير بين فسخ العقد أو قبوله بالثمن‬
‫المسمى ‪.‬‬
‫حالة تقدير االجرة بسعر الوحدة ‪ :‬أذا كان المأجور زائدا ً أو ناقصا ً فيخير‬ ‫‪‬‬

‫المستأجر بين فسخ االيجار او قبوله بما يقابل عدد الوحدات (أذا اجر احمد‬
‫ارض زراعية مساحة ‪ 5‬دونم بسعر ‪ 1000‬دينار لكل دونم بمبلغ ‪5000‬‬
‫وبعد ان ابرم االيجار تبين ان مساحة االرض هي ستة دونم فهنا يكون أحمد‬
‫مخير بين فسخ االيجار او ايجار االرض بمبلغ ‪ 6000‬دينار وكذلك النقصان‬
‫يحق له يفسخ العقد او يؤجر االرض بما يقابل مساحتها)‬
‫ومن الجدير بالذكر ان هذه االحكام ليست من النظام العام بمعنى يجوز االتفاق على‬
‫مخالفتها ‪ .‬وايضا ً ان حق المستأجر في فسخ االيجار وحق المؤجر بتكملة االجرة‬
‫مقيد قيدين‬
‫أن تكون الزيادة او النقص قد تجاوزت ‪ % 5‬من مقدار الماجور‬ ‫‪‬‬

‫أن تقام الدعوى خالل مدة ثالث اشهر من وقت تسليم الماجور تسليما ً فعليا ً‬ ‫‪‬‬

‫ز ‪ :‬جزاء أخالل المؤجر بالتزامه بالتسليم‬

‫أذا لم ينفذ المؤجر التزامه بتسليم المأجور لوجود سبب أجنبي منعه من ذلك فهنا‬
‫ينفسخ العقد و يسقط التزام المستأجر وال يلتزم بدفع تعويض ‪ .‬أما أذا لم ينفذ‬
‫التزامه لسبب اخر فهنا يعتبر انه قد اخل بالتزامه ويترتب عليه تخويل المستأجر‬
‫بطلب التنفيذ العيني الجبري‬

‫‪ : 2‬التزام المؤجر بصيانة المأجور وشروطه‬

‫‪72‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يلتزم المؤجر بالقيام بجميع االصالحات في الماجور أذا وقع فيه خلل ادى الى‬
‫اخالل في المنفعة المقصودة ‪ .‬والتزام المؤجر بالصيانة ال يقتصر فقط على‬
‫المأجور و أنما يشمل ملحقاته ايضا ً ‪ ،‬ونقصد باإلصالحات التي يلتزم بها المؤجر‬
‫هي الترميمات لالنتفاع بالماجور سواء كانت ضرورية لحفظه من الهالك أم ال ‪.‬‬
‫أما الترميمات الطفيفة فأنها تقع على عاتق المستأجر ما دام العرف يقضي بذلك‪.‬‬
‫وهذه الترميمات تكون في العادة اما نتيجة اهمال المستأجر في حفظ المأجور وأما‬
‫نتيجة االستعمال العادي ومثالها اصالح حنفيات المياه ‪.‬‬
‫واذا امتنع المؤجر عن أجراء الترميمات الضرورية كان للمستأجر اما فسخ‬
‫االيجار او أن يقوم بالترميم بأذن المحكمة ويرجع على المؤجر بما صرف بالقدر‬
‫المعروف‪.‬‬
‫أما عن حالة هالك الماجور ‪ .‬فهنا يجب أن نفرق بين الهالك الكلي والهالك‬
‫الجزئي ‪ .‬فإذا هلك الماجور هالكا ً كليا ً فينفسخ العقد من تلقاء نفسه وبالتالي تنقضي‬
‫التزامات كال الطرفين‪ .‬أما الهالك الجزئي فال يجوز للمستأجر أن يجبر المؤجر‬
‫على ترميم الماجور ولكن يكون مخير بين أنقاص االجرة او ان يفسخ العقد ‪.‬‬
‫ويجوز للمستأجر أن يطالب المؤجر بالتعويض عن االضرار التي قد تصيبه نتيجة‬
‫هذا الهالك اال اذا كان سبب هذا الهالك سببا ً اجنبي‪ .‬اما اذا اذا كان هذا الهالك‬
‫بسبب فعل المستأجر فأن للمؤجر الحق في ان يطالبه بالتعويض تطبيقا ً للقواعد‬
‫العامة ‪ .‬هذه هي أحكام القانون المدني‬
‫أما بالنسبة لقانون ايجار العقار فهنا لم يتطرق لهذه االحكام وبالتالي فأن أحكام‬
‫القانون المدني تكون هي المطبقة ‪.‬‬
‫‪ : 3‬التزام المؤجر بضمان التعرض وضمان العيوب الخفية‬
‫يضمن المؤجر للمستأجر بعدم التعرض له في االنتفاع ويضمن ايضا ً ما يوجد‬
‫بالمأجور من عيوب ‪.‬‬
‫أ ‪ :‬التزام المؤجر بالضمان‬
‫‪73‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ال بد لنا في هذا الموضوع أن نبحث في ضمان المؤجر للتعرض الذي يصدر منه‬
‫والتعرض الذي يصدر من الغير ‪.‬‬
‫التعرض الصادر من المؤجر‬ ‫‪‬‬

‫أن المؤجر يضمن للمستأجر أي عمل يصدر منه سواء كان ذلك العمل عمال‬
‫ماديا ً كأن يحدث المؤجر تغييرا ً في المأجور وكان هذا التغيير يمنع المستأجر من‬
‫االنتفاع بالمأجور أو يخل بهذه المنفعة ‪ .‬او كان العمل عمال قانونيا ً كمن يؤجر عين‬
‫غير مملوكة له وبعد ذلك يصبح هو مالكها ألي سبب فال يجوز له أن يتعرض‬
‫للمستأجر‬
‫ويشترط لتحقق التعرض الشخصي ‪:‬‬
‫(‪ :)1‬أن يقع التعرض من المؤجر أثناء مدة االيجار‬
‫(‪ :)2‬أن يقوم المؤجر بأعمال تحول دون انتفاع المستأجر بالمأجور أو تخل بهذا‬
‫االنتفاع‬
‫(‪ :)3‬أن ال يستند المؤجر في عمله وتعرضه الى حق ثبت له من العقد او من نص‬
‫القانون‬

‫كما ال يحق للمؤجر الدخول الى المأجور دون أذن المستأجر طوال مدة االيجار‬
‫ما دام لم يشترط ذلك في العقد ‪ .‬اال انه يجوز للمؤجر دخول المأجور لمباشرة‬
‫حقه في أجراء الترميمات الضرورية وله ايضا الدخول في المأجور واستصحاب‬
‫من يريد معاينته لشرائه أو ارتهانه او استئجاره بعد المستأجر الحالي على أن‬
‫يراعي قد االمكان التخفيف من مضايقة المستأجر ‪.‬‬
‫و أذا كان المؤجر يضمن تعرضه الشخصي سواء كان قانونيا ً ام كان ماديا ً فأنه‬
‫يضمن باإلضافة الى ذلك ‪ .‬التعرض الصادر من اتباعه فتمتد مسؤولية المؤجر الى‬
‫االعمال المادية التي تصدر من اتباعه وكأنها قد صدرت منه ‪.‬‬

‫‪74‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويشترط حتى يكون المؤجر مسؤول عن التعرض الذي يصدر من تابعه ‪ .‬يجب أن‬
‫يكون االخير قد صدر منه التعرض اثناء اداء مهمته او بسبب هذا االداء‬

‫أخالل المؤجر بالتزامه بالضمان‬

‫لم ينص القانون المدني العراقي على جزاء يرتبه عند اخالل المؤجر بهذا االلتزام‬
‫ولذلك نرجع الى القواعد العامة التي تمكن المستأجر من طلب التنفيذ العيني‬
‫الجبري او فسخ العقد مع التعويض ان كان له مقتضى‬

‫التعرض الصادر عن الغير‬ ‫‪‬‬

‫يجب التمييز هنا بين التعرض القانوني والتعرض المادي فالمؤجر يضمن‬
‫التعرض القانوني الذي يصدر من الغير فقط ‪.‬‬

‫(‪ :)1‬التعرض القانوني‬

‫يجب لتحقيق ضمان المؤجر عن التعرض القانوني الصادر من الغير توافر‬
‫الشروط الثالثة التالية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن يقع التعرض فعالً ‪ .‬سواء كان التعرض مادي يستند فيه الغير الى حق قانوني‬
‫او كان هذا التعرض بدعوى مقامه امام القضاء‬
‫ب ‪ :‬أن يدعي الغير بحق يتعارض مع ما للمستأجر من حقوق بموجب عقد االيجار‬
‫سواء كان هذا الحق سابق ام الحق لعقد االيجار‬
‫ج ‪ :‬وقوع التعرض اثناء مدة االيجار ‪.‬او بعد انتهائها اذا اعطت المحكمة مهلة‬
‫للمستأجر في االنتفاع من العين المؤجرة‬

‫‪75‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فإذا تحققت الشروط اعاله فهنا يلتزم المؤجر بالضمان ‪ .‬فيجب عليه أن ينفذ‬
‫التزامه تنفيذا ً عينيا ً بأن يجعل الغير الذي تعرض للمستأجر يكف عن تعرضه ‪.‬‬
‫فإذا عجز عن التنفيذ العيني بأن أثبت المتعرض ما يدعيه كليا ً أو جزئيا ً فقد‬
‫وجب على المؤجر أن ينفذ التزامه بالضمان عن طريق انقاص االجرة أو فسخ‬
‫العقد مع التعويض أن كان له مقتضى‬
‫ويجب على المستأجر أن يخطر المؤجر بهذا التعرض‪ ..‬فإذا لم يخطره فان‬
‫المستأجر يفقد حقه في الرجوع على المؤجر ويجوز لألخير ان يرفع على‬
‫المتعرض دعوى استرداد الحيازة ‪ .‬أما اذا تم اخطار المؤجر بتعرض الغير وجب‬
‫على المؤجر أن يقوم فورا ً بدفع التعرض من خالل تدخله هو شخصيا ً في الدعوى‬
‫وهذا هو التنفيذ العيني ‪.‬‬
‫واذا نجح المؤجر في دفع التعرض فهو قد نفذ التزامه تنفيذا ً عينيا ً ولكن يحق‬
‫للمستأجر ان يرجع على المتعرض بالتعويض عن االضرار التي اصابته ألنه لم‬
‫يكن محقا ً في تعرضه ‪ .‬أما أذا فشل المؤجر في دفع التعرض فأن التزامه بضمان‬
‫االستحقاق يكون قد تحقق ‪ .‬فيحق للمستأجر أن يطالب أما بإنقاص االجرة واما‬
‫بفسخ االيجار ‪.‬‬
‫ويجوز للمستأجر أن يدفع التعرض هو بنفسه و باسمه هو أذا كانت الدعوى تتعلق‬
‫بحيازة المأجور ‪ .‬فيستطيع ان يحمي حيازته بجميع دعاوى الحيازة وايضا ً يحق‬
‫له ان يدفع التعرض في الدعاوى االخرى التي يكون المستأجر خصما ً فيها مثل اذا‬
‫اشترى المتعرض للماجور ويرفع الدعوى على المستأجر‬
‫(‪ :)2‬التعرض المادي‬
‫قلنا بأن المؤجر ال يكون مسؤوالً عن التعرض المادي الصادر من الغير ‪ .‬وحتى‬
‫يكون المؤجر غير مسؤول عن هذا التعرض المادي يجب أن تتوافر الشروط‬
‫االتية‪:‬‬

‫‪76‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أ ‪ :‬أن ال يكون التعرض صادرا ً من المؤجر نفسه وال من احد اتباعه بل من‬
‫شخص اجنبي عنه‬
‫ب ‪ :‬أن ال يستند المتعرض في هذا التعرض الى أي حق يدعيه على المأجور‬
‫ج ‪ :‬أن يحدث التعرض بعد تسليم الماجور الى المؤجر واثناء انتفاعه به‬

‫ويجب على المستأجر أن يرفع يد الغاصب عن الماجور ‪ .‬فأن لم يقم المستأجر‬

‫باتخاذ ما يلزم لرفع يد الغاصب وكان ذلك بإمكانه ولم ينذر المؤجر بوقوع‬
‫الغصب فأنه يكون ملزما ً بدفع االجرة عن العين وأن كانت تلك العين قد اغتصبت‬
‫منه‪ .‬اما اذا لم يصدر تقصير من جانب المستأجر فأن القانون قد اجاز له طلب فسخ‬
‫العقد او انقاص االجرة‬

‫جواز التفاق على تعديل أحكام الضمان‬

‫يجوز للمؤجر والمستأجر االتفاق على تعديل القواعد التي نص عليها القانون و ذلك‬
‫بالتخفيف من مسؤولية المؤجر أو التشديد فيها او حتى االعفاء منها على‬
‫اعتبار أن احكام الضمان ليست من النظام العام بل هي مفسرة إلرادة المتعاقدين ‪.‬‬
‫والبد لصحة االتفاق على االعفاء او التخفيف من مسؤولية المؤجر ان ال يكون‬
‫هذا االخير قد حصل على هذا االتفاق نتيجة غش من جانبه ‪.‬‬

‫ب ‪ :‬التزام المؤجر بضمان العيوب الخفية أو فوات الوصف‬

‫يشترط لضمان المؤجر للعيوب الخفية شرطان ‪ .‬أن يكون العيب مؤثرا ً وأن يكون‬
‫خفيا ً‬
‫‪77‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫(‪ :)1‬أن يكون العيب مؤثرا ً‬

‫يقصد بالعيب هو اآلفة الطارئة التي تخلو منها الفطرة السليمة ‪ .‬وحتى يكون العيب‬
‫مؤثرا ً يجب أن يحول دون االنتفاع بالعين أو بأحد ملحقاتها أو ينقص من هذا‬
‫االنتفاع نقصا ً كبيرا ً ‪ .‬مثل الرطوبة التي تصيب المنزل وتؤثر على الصحة ‪.‬‬
‫وللقاضي السلطة التقديرية فيما أذا كان العيب عيبا ً مؤثرا ً أم ال‪ .‬فقد اليكون العيب‬
‫مؤثرا ً أذا جرى العرف بالتسامح فيه‪.‬‬

‫(‪ :)2‬أن يكون العيب خفيا ً‬

‫يجب أن ال يكون العيب ظاهراً‪ .‬بحيث يسهل على المستأجر أن يتبن وجوده‬
‫بفحص المأجور بعناية الرجل المعتاد ‪ .‬كما ال يعتبر العيب خفيا ً اذا كان المستأجر‬
‫عالما ً به عند التعاقد ‪ .‬ويعتبر العيب خفيا ً حتى وان كان بوسع المستأجر كشفه ببذل‬
‫جهد معقول اذا لم يكتشفه نتيجة تأكيد المؤجر خلو الماجور من العيب أو تعمد‬
‫اخفاء العيب ‪.‬‬
‫وال يشترط في العيب ان يكون قديما ً أي قبل أبرام العقد ‪ .‬فالعيب الذي وقع‬ ‫‪‬‬

‫بعد تسلم الماجور مضمون كالعيب القديم‬

‫جزاء وجود العيب الخفي‬

‫يحق للمستأجر أذا كان العيب خفيا ً وغير معلوما ً له ومن شأنه ان ينتقص االنتفاع‬
‫بالماجور نقصا ً كبيرا او يحول دون االنتفاع به بشكل كلي ان يطلب فسخ االيجار‬
‫او انقاص االجرة ‪ .‬واذا اصيب المستأجر بضرر نتيجة وجود العيب فيكون المؤجر‬
‫ملزما بتعويضه اذا كان عالما ً بوجود هذا العيب ‪ .‬أما اذا لم يكن يعلم ذلك فهنا ال‬
‫يلتزم بتعويض المستأجر‬

‫‪78‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫التفاق على تعديل احكام ضمان العيب‬

‫يجوز للمؤجر والمستأجر مخالفة االحكام الواردة بشأن ضمان العيوب الخفية في‬
‫المأجور ‪ .‬فال يوجد ما يمنع من قيام الطرفين باالتفاق على تشديد او التخفيف او‬
‫االعفاء من الضمان الن هذه االحكام ليست من النظام العام ‪.‬‬
‫ويجب ان يكون االتفاق سواء كان ضمنيا ً او صريحا ً قاطعا ً في داللته الن الشرط‬
‫الذي يعدل من مسؤولية يقررها القانون يجب عدم التوسع في تفسيره‪ .‬وايضا ً يجب‬
‫ان يكون اي اتفاق يعفي من الضمان خاليا ً من الغش الذي يتعمده المؤجر إلخفاء‬
‫العيوب الخفية‬

‫التزامات المستاجر‬
‫يلتزم المستأجر بأرع التزامات وهي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬التزام المستأجر بدفع االجرة‬
‫‪ : 2‬التزاما المستأجر بحفظ المأجور وعدم اهماله‬
‫‪ : 3‬التزام المستاجر بأستعمال الماجور فيما اعد له‬
‫‪ : 4‬التزام المستأجر برد المأجور‬

‫أولا ‪ :‬التزام المستأجر بدفع الجرة‬

‫‪79‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫االجرة هي ركن في عقد االيجار وللمتعاقدين الحرية في تحديدها ‪ .‬فأذا اتفق‬

‫المتعاقدان على مقدار االجرة التزم المستاجر بدفع هذا المقدار دون زيادة او‬
‫نقصان ‪ .‬اما اذا اغفل المتعاقدان عن تحديد هذه االجرة فهنا يكون المستاجر ملزما‬
‫بدفع اجرة المثل ‪.‬‬

‫وقت دفع االجرة‬

‫أذا اشترط دفع االجرة مقدما فيجب على المستاجر أن يدفع االجرة عند ابرام عقد‬
‫االيجار ‪ .‬واذا امتنع عن دفعها فيحق للمؤجر ان يحبس الماجور ‪.‬‬
‫وقد يشترط تاجيل دفع االجرة وذلك بتقسيطها على عدة اقساط يدفع كل قسط منها‬
‫في وقت معين فاالجرة هناالتصبح واجبة اال عند حلولها اي حلول القسط في‬
‫الدفع ‪ .‬واذا لم يحصل اتفاق فهنا تكون االجرة مقابل للمنفعة وبالتالي تدفع مؤخرا ً‬
‫اي بعد انتهاء الشهر‬
‫اما قانون ايجار العقار فقد اوجب ان تدفع االجرة للعقارت التي تخضع الحكامه‬
‫سلفا ً أي مقدما ً وبأقساط شهرية واي اتفاق يقضي بخالف ذلك يعتبر باطالً‬

‫ويستثنى من دفع االقساط شهرية حالتين ‪:‬‬

‫‪ : 1‬اذا كانت الدولة او االشخاص المعنوية هي المؤجرة فللمستاجر ان يدفع االجرة‬
‫بقسط واحد او اكثر‬
‫‪ : 2‬العقارات التي تسأجرها الدولة او االشخاص المعنوية فهنا تراعى شروط دفع‬
‫االجرة المنصوص عليها في عقد االيجار ‪.‬‬

‫مكان دفع االجرة‬

‫‪80‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اليوجد نص ال في القانون المدني و ال في قانون ايجار العقار يحدد فيه مكان دفع‬
‫االجرة ‪ .‬ولكن القواعد العامة تقضي بوجوب الوفاء في موطن المدين وهو‬
‫المستاجر‬

‫نفقات االجرة‬
‫اذا كانت هناك نفقات حتى يدفع المستاجر االجرة ‪ .‬فكل هذه النفقات يتحملها‬
‫المستاجر مالم يوجد اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك‬

‫تقادم دين االجرة‬

‫يتقادم دين االجرة بخمس سنوات تبدأ من وقت استحقاق االجرة‬

‫جزاء االخالل بالتزام دفع االجرة‪.‬‬

‫يعني اذا لم يدفع المستاجر االجرة ماذا سيحصل؟‬
‫استنادا الى القانون المدني العراقي فأذا لم يدفع المستاجر االجرة فيجوز للمؤجر ان‬
‫يقيم دعوى يطلب فيها فسخ عقد االيجار والتعويض ان كان له مقتضى‪ .‬وهنا‬
‫للمحكمة السلطة التقديرية في اجابة الطلب من رفضه ‪ .‬فقد يعطي القاضي مهلة الى‬
‫المستاجر حتى يدفع االجرة‪.‬‬
‫اما قانون ايجار العقار فقد اعطى الحق للمؤجر ان يطلب تخلية المأجور اذا لم يدفع‬
‫المستاجر االجرة خالل سبة ايام من تاريخ استحقاقه وانذار المستاجر بانه اذا لم‬
‫يدفع االجرة خالل ثمانية ايام من تاريخ االنذار يجوز للمؤجر ان يطلب التخلية ‪.‬‬
‫وال يستفيد المؤجر من هذه الحماية في السنة الواحدة اال مرتين فقط‬

‫‪81‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أمتياز المؤجر‬
‫االمتياز هو االولوية في استيفاء دين معين ‪ .‬ويقتصر حق االمتياز على االموال‬
‫المنقوله الموجودة في العين المؤجرة القابلة للحجز ‪ .‬ويستطيع المؤجر بمقتضى هذا‬
‫االمتياز استيفاء حقوقه المتولده من عقد االيجار مقدما ً على الدائنين العاديين ‪ .‬فأذا‬
‫كان الماجور ارضا ً زراعية ‪ .‬فأن حق االمتياز يشمل المحاصيل التي تنتجها وما‬
‫على االرض من االت زراعية ومواش ‪.‬‬
‫ومن الجدير بالذكر أن حق االمتياز ال يثبت اال لمؤجر العقار اما اذا كان المأجور‬
‫منقوالً فال يثبت للمؤجر ‪ .‬وايضا ً يجب أن يقع االمتياز على أموال تكون ضامنة‬
‫لمدة ثالث سنوات او لمدة االيجار اذا اتفقا االطراف على مدة معينة ‪.‬‬
‫واالصل أن حق االمتياز يرد على المنقوالت المملوكه للمستأجر فقط ‪ ..‬ويستثنى‬
‫من هذه القاعده حالة ما اذا كان المأجور قد أُجر من الباطن‪ .‬رغم اشتراط المؤجر‬
‫صراحة بعدم جواز االيجار من الباطن ‪ .‬فهنا المنقوالت الموجودة في العقار تخضع‬
‫لحق االمتياز سواء كانت مملوكة الى المستأجر او للمستأجر من الباطن‪ .‬مثال (‬
‫أجر "احمد" ارضه الزراعية الى "سمير" وأشترط في العقد صراحة بعد جواز‬
‫االيجار من الباطن اي ال يجوز لسمير ان يؤجرها الى شخص اخر‪ .‬لكن سمير لم‬
‫يلتزم بهذا االتفاق وقام بتأجيرها الى "عمر" وقام االخير بأستغاللها من خالل‬
‫المواش‪ .‬فهنا يثبت "الحمد"‬
‫ِ‬ ‫زراعتها وحصادها وجلب آالته الزراعية وقطيع من‬
‫حق االمتياز على هذه المنقوالت رغم انها غير مملوكة لسمير (المستأجر) الن‬
‫"سمير" قام بتأجير هذه االرض من الباطن الى "عمر" )‬
‫فتكون هذه المنقوالت مثقلة بحق االمتياز ما دامت انها داخل المأجور ‪ .‬ال بل ذهب‬
‫المشرع الى ابعد من هذا واعتبر المنقوالت مثله بحق االمتياز حتى وان خرجت من‬
‫المأجور لكن يجب ان يتوافر الشرطين االتيين‬

‫‪82‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اذا تم اخراج المنقول دون علم المؤجر او بعلمه لكنه اعترض على هذا‬ ‫‪‬‬

‫االخراج‬
‫اذا ادى هذا االخراج الى جعل االموال المتبقية في المأجور غير كافية‬ ‫‪‬‬

‫لضمان المبالغ التي للمؤجر في ذمة المستأجر‬

‫فأذا تحقق الشرطان اعاله فأن حق االمتياز يكون مثقال لتلك االموال اينما كانت‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬حفظ المأجور وعدم أهماله‬

‫يلتزم المستاجر بالمحافظة على الماجور وذلك ببذله عناية الرجل المعتاد ‪ .‬فأذا بذل‬
‫هذه العناية فانه يكون قد نفذ التزامه أي أن التزامه هنا هو التزام ببذل عناية ال‬
‫بتحقيق غاية ‪.‬فلو كان الماجور ارضا ً زراعية وجب على المستاجر أن يتولى‬
‫تطهير السواقي او انزاع االعشاب التي يمكن ان تؤثر على المأجور ‪ .‬كما ويجب‬
‫على المستأجر أن يخطر المؤجر بكل ما يصيب الماجور بالضرر او يهدد سالمته‬
‫حيث يجب عليه ان يخطر المؤجر عند اكتشافه عيبا ً في المأجور وكذلك االمر في‬
‫حالة صدور تعرض من الغير مبني على سبب قانوني‪.‬‬
‫فأذا لم يقم المستأجر ببذل العناية الالزمة في المحافظة على الماجور وترتب على‬
‫ذلك ان لحق بالعين ضرر فانه يحق للمؤجر أن يطالب بفسخ العقد مع التعويض‬
‫او ان يطلب من المستأجر اصالح الضرر اي التنفيذ العيني متى كان ممكنا ً ‪.‬‬

‫اما موقف قانون ايجار العقار‪ .‬ففي هذه الحالة اعتبر الضرر الجسيم الذي يحدثه‬
‫المستأجر بالماجور سبب من اسباب التخلية سواء كان هذا الضرر قد وقع عمدا او‬
‫نتيجة اهمال المستاجر ‪ .‬وترك السلطة التقديرية للقاضي في وصف الضرر جسيما ً‬
‫من عدمه ‪.‬‬
‫‪83‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويشترط في الحكم بالتخلية‬

‫أ ‪ :‬أحداث تغيير جوهري في الماجور‬
‫ب ‪ :‬ان ال تكون هناك موافقة تحريرية من المؤجر‬
‫ج ‪ :‬عدم أزاله التغيير الجوهري رغم االنذار‬

‫ثالثا ا ‪ :‬أستعمال الماجور وفق الغرض المعد له‬

‫ان المستأجر يتقيد في أستعماله للماجور باالستعمال المتفق عليه في العقد‪ .‬فمن‬
‫يستأجر محل للحالقة اليجوز له تحويله الى مخبز ‪ .‬واذا لم يقيد العقد نوع‬
‫االستعمال وجب على المستأجر أن يستعمل المأجور بحسب ما اعد له وفقا ً لما‬
‫يقتضيه العرف‪.‬‬
‫فأذا خالف المستاجر هذا االلتزام واستخدم الماجور خالفا لما اتفق عليه في العقد‬
‫فهنا المؤجر يكون مخير بين أن يطالب التنفيذ العيني مع التعويض او ان يطلب‬
‫فسخ العقد مع التعويض ايضاً‪.‬‬
‫أما قانون أيجار العقار فأعتبر استعمال الماجور لغير الغرض المبين في عقد‬
‫االيجار سبب من اسباب تخلية العقار لكن بالشروط االتية ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬أن ينص في عقد االيجار على الغرض الذي تم التأجير من أجله‬
‫ب ‪ :‬أن يستعمل المأجور خالفا ً للغرض المذكور‬
‫ج ‪ :‬أن يترتب على هذا االستعمال أساءة لسمعة المؤجر أو الحاق الضرر بالمأجور‬

‫‪84‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫رابعا ا ‪ :‬التزام المستأجر برد المأجور‬

‫عند أنتهاء مدة عقد االيجار يلتزم المستأجر برد المأجور الى المؤجر ويجب أن‬
‫يرده كامالً بدون نقص وال خلل ‪ .‬ويكون رد المأجور بنفس الطريقة التي تم‬
‫تسلمه فيها ويجب ايضا ً على المستأجر أن يخطر المؤجر بهذا االخالء واذا كانت‬
‫هناك نفقات فتكون على المستأجر ‪..‬‬

‫مكان الرد و زمانه‬

‫أن مكان رد المأجور هو نفس المكان الذي استلم المستأجر فيه المأجور ما لم يكون‬
‫هناك اتفاق او عرف يقضي بغير ذلك ‪...‬اما عن زمان الرد فهو يكون عند انتهاء‬
‫عقد االيجار الي سبب كان ‪.‬‬

‫الحالة التي يجب عليها المأجور‬

‫يلتزم المستأجر برد المأجور بنفس الحالة التي تسلمه عليها ويقع عبء اثبات حالة‬
‫الماجور وقت رده هي نفسها وقت تسلمه على المستأجر ‪ .‬فأذا كان المستاجر قد‬
‫عمل جردا ً للماجور وقت التسلم فيجب ان تكون مطابقة لحالة الماجور وقت رده ‪.‬‬
‫اما اذا لم يكن مثل هذا الجرد فالمشرع العراقي اقام قرينة قانونية يعتبر فيها ان‬
‫الماجور كان وقت تسلمه بحالة حسنة ‪ .‬وهذه القرينة قابلة الثبات العكس بكل وسائل‬
‫االثبات ‪.‬‬
‫س ‪ /‬هل يلتزم المؤجر برد قيمة التحسينات التي اجراها المستاجر بالمأجور؟‬
‫ج ‪ :‬يجب أن نميز في هذه الحالة بين علم المؤجر بهذه التحسينات من عدمه‪.‬‬
‫فأذا اقام المستأجر التحسينات في الماجور بدون علم المؤجر أو أن المؤجر‬ ‫‪‬‬

‫علم بذلك واعترض على قيام المستأجر بهذه التحسينات ‪ .‬فان المستاجر‬

‫‪85‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اليستطيع المطالبة بالزيادة في قيمة المأجور ال بل يستطيع المؤجر أن يجبر‬

‫المستأجر على أزالة هذه الزيادات اذا لم تكن هذه االزالة ضارة بالمأجور اما‬
‫اذا كانت هذه االزالة ضارة بالماجور فيستطيع المؤجر أن يمتلك هذه‬
‫التحسينات بقيمتها مستحقة للقلع‪.‬‬
‫أما أذا قام المستأجر بهذه التحسينات وعلم المؤجر ولكنه لم يعترض عليها فأن‬ ‫‪‬‬

‫المؤجر يكون ملزما عند انقضاء االيجار بان يرد الى المستأجر قيمة هذه‬
‫التحسينات او قيمة الزيادة التي حصلت بالمأجور أيهما أقل ‪ ..‬مثال ( قام‬
‫"محمد" بتاجير داره الى "أحمد" وقام المستاجر "أحمد" ببناء غرفة اضافية‬
‫بملبغ ‪ 5‬مليون دينار مما ادى الى زيادة قيمة الدار مبلغ ‪ 3‬ميلون دينار عن‬
‫سعره االصلي ‪ .‬فهنا يلتزم المؤجر "محمد" بدفع المبلغ االقل وبما انه مبلغ‬
‫قيمة العقار اقل من مبلغ التحسينات‪ .‬فهنا المؤجر يلتزم بدفع مبلغ ‪ 3‬مليون‬
‫دينار الى أحمد‪ .‬الن هذه التحسينات قام بها المستاجر بعلم المؤجر )‬
‫والمصروفات على ثالث انواع ( الضرورية والنافعة والكمالية )‬
‫وبالنسبة لقيمة التحسينات التي ذكرناه اعاله فهي تندرج ضمن المصروفات النافعة ‪.‬‬
‫فنطبق عليها الحكم اعاله ‪ .‬أما بالنسبة للمصرفات الضرورية فاالصل ان المؤجر‬
‫هو من يقوم بها واذا امتنع فيحق للمستأجر أن يقوم بها ويرجع عليه بها ‪ .‬اما‬
‫المصروفات الكمالية فال يجوز للمستأجر الرجوع بها على المؤجر ويستطيع ان‬
‫ينتزع ما استحدثه في الماجور بشرط عدم االضرار به ‪.‬‬

‫الجزاء المترتب على اخالل المستأجر برد الماجور‬

‫اذا انتهى عقد االيجار فيجب على المستأجر أن يرد الماجور الى المؤجر اما اذا لم‬
‫يرده فيحق للمؤجر المطالبة بالتنفيذ العيني من خالل اقامة دعوى امام المحكمة‬
‫يطلب من المستأجر رد الماجور اضافة الى مطالبته بالتعويض ان كان له مقتضى‪..‬‬

‫‪86‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أما اذا ابقى الماجور بيد المستأجر لسبب اضطراري فهنا اليكون ملزما اال بدفع‬
‫اجر المثل ‪.‬‬

‫طبيعة حق المستأجر‬
‫ان حق المستاجر في القانون المدني العراقي هو حق شخصي ‪ .‬ولكن في قانون‬
‫ايجار العقار فان حق المستاجر يقترب الى الحق العيني ويبتعد عن الحق‬
‫الشخصي ‪ .‬ومن ذلك بقاء المستاجر في العقار رغما عن المؤجر بحيث اليستطيع‬
‫االخير اجباره على تخليه العقار ‪.‬‬

‫اليجار من الباطن والتنازل عنه‬

‫وفي هذا الموضوع البد لنا ان نسلط الضوء على احكام القانون المدني واحكام‬
‫قانون ايجار العقار‬

‫أولا‪ :‬اليجار من الباطن والتنازل عنه في القانون المدني العراقي‬

‫االيجار من الباطن هو قيام المستأجر بأيجار المأجور الى شخص اخر بحيث‬
‫يكون في العقد االول مستأجر وفي العقد الثاني مؤجر مثال (يقوم "محمد" بأيجار‬
‫داره الى "سمير" ففي هذا العقد المؤجر "محمد" المؤجر و"سمير" المستأجر ‪ ..‬فأذا‬
‫يقوم االخير بأيجار هذا الدار الى "عمر" فهنا يكون "سمير" المؤجر و"عمر"‬
‫المستأجر ‪) .‬فيكون هناك عقد ايجار ثاني بين المستأجر في العقد االول وهو سمير‬
‫في المثال وبين شخص اخر وهو "عمر" في نفس المثال ‪.‬‬
‫ومن الجدير بالذكر في هذا الموضوع ان حق المستأجر في القانون المدني العراقي‬
‫هو حق شخصي وبالتالي يستطيع المستأجر ان يؤجر من الباطن ويتنازل عن‬
‫‪87‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫االيجار ‪ .‬والفرق بين التنازل عن االيجار وااليجار من الباطن ‪ .‬هو ان في التنازل‬

‫عن االيجار اليوجد سوى عقد ايجار واحد وهو العقد االصلي اما في االيجار من‬
‫الباطن فكما قلنا بانه هناك عقدين االول االصلي بين المؤجر والمستأجر والثاني‬
‫العقد الباطن مابين المستاجر في العقد االول والمستاجر الجديد كما موضح في‬
‫المثال السابق‪.‬ويترتب على هذا الفرق الجوهري عدة نتائج ‪.‬‬
‫‪ : 1‬في التنازل عن االيجار يجب ان تتوافر في المستأجر اهلية التصرف اما في‬
‫االيجار من الباطن فيكفي وجود اهلية االدارة‬
‫‪ : 2‬في التنازل عن االيجار تكون الشروط واحدة فيما بين المؤجر والمستأجر‬
‫وفيما بين المتنازل عن االيجار ( المستأجر القديم) والمستأجر الجديد أما في االيجار‬
‫من الباطن فقد تختلف الشروط في العقد االول عن العقد الثاني ‪.‬‬
‫‪ : 3‬في التنازل عن االيجار ليس للمتنازل( المستأجر القديم) حق االمتياز على ما‬
‫يوجد في الماجو من منقوالت ‪ .‬اما في االيجار من الباطن فله حق االمتياز ‪.‬‬
‫‪ : 4‬التنازل عن االيجار هو حوالة حق بالنسبة لحقوق المستأجر (المتنازل) وحوالة‬
‫دين بالنسبة الى التزاماته‪ .‬فيخضع التنازل عن االيجار الى احكام حوالة الحق‬
‫وحوالة الدين‪ ..‬اما االيجار من الباطن فهو عقد ايجار يخضع الى احكام عقد االيجار‬

‫الحوال التي يجوز فيها التنازل عن اليجار واليجار من الباطن‬

‫أن القاعده العامة في القانون المدني هي انه يجوز للمستأجر أن يتنازل لغيره عن‬
‫االيجار وله أن يؤجر حقه من الباطن ‪ .‬ويثبت هذا الحق للمستأجر من عقد‬
‫االيجار ذاته من دون حاجة الى اتفاق خاص يقضي بمنحه اياه ‪.‬ويصح أن يرد‬
‫تصرف المستأجر على كل المأجور او على جزء منه ‪.‬‬
‫ومن الجائز ان يحرم المستاجر من هذا الحق من خالل الشرط المانع ‪.‬‬
‫‪88‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الشرط المانع‬
‫هو الشرط الذي بمقتضاه يحرم المستأجر من حقه بالتنازل عن االيجار وااليجار‬
‫من الباطن ‪ .‬ويجب ان يكون الشرط المانع قاطعا ً في داللته وال يجوز التوسع فيه‪.‬‬
‫واليشترط ان يذكر صراحة في عقد االيجار‪.‬‬
‫ومن الجدير بالذكر انه يجب ان يكون للمؤجر مصلحه من التمسك بالشرط المانع‬
‫واال فهو يعتبر متعسف بأستعمال حقه وللمحكمة أن تمنعه من هذا التمسك‪.‬‬
‫واذا وجد الشرط المانع في عقد االيجار وجب على المستاجر مراعاته وعدم التنازل‬
‫او االيجار من الباطن ‪ .‬فأذا خالف المستاجر هذا الشرط يكون للمؤجر ان يطلب منه‬
‫تنفيذ التزامه بعدم التنازل عن حقه في االيجار او االيجار من الباطن لذلك يحق‬
‫للمؤجر ان يخرج (المتنازل له) او (المستأجر الجديد في االيجار من الباطن)‪.‬‬
‫وكذلك يثبت للمؤجر حق االمتياز على المنقوالت الموجودة في المأجور وايضا ً‬
‫يستطسع المؤجر ان يطلب فسخ عقد االيجار االصلي والمطالبة بالتعويض عما‬
‫لحقه من ضرر بسبب مخالفة المستأجر اللتزامه‪.‬‬

‫أثار اليجار من الباطن‬

‫تنشأ عن االيجار من الباطن عالقات ثالث وهي‬
‫أ ‪ :‬علقة المستأجر الصلي بالمستأجر من الباطن‬
‫تكون العالقة بين المستأجر االصلي والمستاجر من الباطن عالقة مؤجر بمستأجر‬
‫ويحكمها عقد االجارة من الباطن حتى لوكانت شروطه تختلف عن شروط العقد‬
‫االصلي ‪ .‬وسواء كانت مدة العقد االول اطول او اقصر من مدة العقد الثاني ‪ .‬فأذا‬
‫كانت مدة العقد الثاني اطول من مدة العقد االول فهنا االجارة تكون صحيحة طيلة‬
‫المدة االولى وما يزيد عنها يكون العقد موقوف على اجازة المؤجر االصلي‪.‬‬
‫‪89‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويظهر المستأجر االصلي بأعتباره مؤجرا ً ويلتزم بجميع التزامات المؤجر أما‬
‫بالنسبة للمستأجر الثاني فيلتزم بالتزامات المستأجر ‪.‬‬
‫ومن الجدير بالذكر بأنه اذا فسخ عقد االيجار االصلي الي سبب فأن عقد االيجار‬
‫من الباطن ينتهي حتما ً معه‪.‬‬

‫ب ‪ :‬علقة المستأجر الصلي بالمؤجر‬

‫تظل عالقة المستأجر االصلي بالمؤجر بالرغم من وجود عقد االيجار من الباطن‬
‫وتخضع الحكام عقد االيجار المبرم بينهما‪ .‬فيبقى المستأجر االصلي مسؤوالً تجاه‬
‫المؤجر عن االلتزامات التي ترتبت بذمته بمقتضى عقد االيجار كما يبقى المؤجر‬
‫بدوره ايضا ً مسؤوالً تجاه المستأجر االصلي عن االلتزامات التي رتبها ذات‬
‫العقد‪.‬‬
‫واذا قبل المؤجر االيجار من الباطن بدون ابداء اي تحفظ سواء كان قبوله‬
‫صريحا ً او ضمنيا ً كأن يستوفي االجرة مباشرة من المستأجر من الباطن‪ ..‬فهنا‬
‫يبرئ المستأجر االصلي من كل التزاماته قبل المؤجر فال يبقى لهذا االخير اال ان‬
‫يرجع بحقوقه على المستأجر من الباطن ‪.‬‬

‫ج ‪ :‬علقة المستأجر من الباطن بالمؤجر الصلي‬

‫التوجد عالقة مباشرة بين المستأجر من الباطن بالمؤجر االصلي لعدم وجود عقد‬
‫بينهما ‪ .‬فليس للمؤجر قبض االجرة من المستأجر الثاني اال اذا احاله المستأجر‬
‫االول اليه او وكله بقبضها ‪ .‬لكن اذا قبل المؤجر االيجار من الباطن سواء كان‬
‫ذلك القبول صريحا ً او ضمنيا ً فتولد عالقة مباشرة بين المؤجر والمستأجر من‬
‫الباطن يستطيع كل منهما ان يرجع على االخر بدعوى مباشرة دون حاجة الى‬
‫توسط المستأجر االصلي ‪ .‬اما في حالة عدم قبول المؤجر لاليجار من الباطن فال‬

‫‪90‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يجوز للمؤجر الرجوع على المستأجر واليجوز لهذا االخير الرجوع على المؤجر‬
‫اال عن طريق الدعوى غير المباشرة‬

‫أثار التنازل عن اليجار‬

‫قبل الدخول في العالقات التي تنشأ عن التنازل عن االيجار البد ان اوضح معنى‬
‫التنازل عن االيجار من خالل مثال يوضح هذا الموضوع (قام محمد بتاجير دار‬
‫من سمير بمبلغ ‪ 10000‬دينار شهريا ً ‪ .‬وبعدها قام محمد بالتنازل عن هذا االيجار‬
‫الى صديقه عمر ) ففي هذا المثال ثالث اشخاص‬
‫الشخص االول ‪ :‬هو محمد وهو المستأجر االول‬
‫الشخص الثاني ‪ :‬هو سمير وهو المؤجر صاحب الدار المؤجرة‬
‫الشخص الثالث ‪ :‬هو عمر صديق محمد وهو الشخص الذي تنازل له محمد عن‬
‫االيجار يعني اصبح المستاجر الجديد أي المستاجر الثاني‬

‫االن فهمنا ما المقصود بالتنازل عن االيجار ‪ .‬نأتي الى العالقات التي تنشأ عن هذا‬
‫التنازل‪.‬‬
‫أ ‪ :‬العلقة بين المستأجر المتنازل والمستاجر المتنازل اليه‪..‬يعني العالقة‬
‫بين ( محمد وعمر ) في المثال اعاله‬
‫ان عالقة المستأجر المتنازل بالمتنازل اليه هي عالقة حواله وليست عالقة ايجار‪.‬‬
‫فالمستاجر قد تنازل عن االيجار كله او بعضه للمتنازل اليه في مقابل ثمن او بغير‬
‫ثمن‪ .‬وهذه الحوالة تكون حوالة حق بالنسبة الى الحقوق التي تنازل عنها المستاجر‬
‫وحوالة دين بالنسبة الى االلتزامات التي انتقلت بسبب هذا التنازل‪ .‬والمستأجر أذا‬
‫تنازل عن االيجار حل محله المتنازل اليه في جميع الحقوق وااللتزامات الناشئة‬

‫‪91‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫عن عقد االيجار طوال مدة االيجار‪ .‬واليجوز ان تكون المدة في التنازل أطول من‬
‫المدة في االيجار االصلي وينتهي التنازل في هذه الحالة حتما بأنتهاء مدة االيجار‬
‫االصل ‪..‬‬

‫ب ‪ :‬علقة المستأجر المتنازل بالمؤجر‪ (.‬عالقة محمد وسمير) في المثال اعاله‬

‫أن المستأجر لم يعد بعد التنازل دائنا ً للمؤجر وال مدينا ً له وإنما تصبح بين‬
‫المؤجر والمتنازل اليه عالقة مباشرة وبذلك تختفي عالقة المستاجر بالمؤجر‪.‬‬
‫ومع ذلك يبقى المستأجر االول (المتنازل) ضامنا ً للمؤجر تنفيذ االلتزامات التي‬
‫انتقلت الى ذمة المتنازل اليه عن االيجار والتبرأ ذمته اال أذا صدر من المؤجر‬
‫قبلو صريح او ضمني بهذا التنازل ‪ .‬كأن يستلم االجرة من المستاجر الجديد‬
‫(المتنازل له)‬

‫ج ‪ :‬علقة المؤجر بالمتنازل اليه ‪ (.‬عالقة سمير مع عمر ) في المثال اعاله‬

‫عالقة المؤجر بالمتنازل اليه هي عالقة مباشرة يستطيع بها المؤجر أن يطالب‬
‫المتنازل اليه عن االيجار بجميع حقوق المؤجر كما يستطيع المتنازل اليه ان‬
‫يطالب المؤجر بكل حقوق المستأجر ‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬اليجار من الباطن او التنازل عنه أو أسكان الغير في قانون‬

‫ايجار العقار‬
‫يحظر قانون ايجار العقار ‪.‬االيجار من الباطن او التنازل عنه كالً او جزءا ً و يقع‬
‫باطالً كل اتفاق يقضي بخالف ذلك ‪ .‬وأيضا ً الزم المستأجر بأن ال يسكن معه في‬
‫‪92‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المأجور غير الذين ذكرو في عقد االيجار اال بموافقة المؤجر التحريرية ‪.‬واستثنى‬
‫من هذا الحكم االصول والفروع وازواجهم واالخوة غير المتزوجين واالخوات‬
‫غير المتزوجات او االرامل او المطلقات ‪ .‬مالم يتفق الطرفان على غير ذلك‬

‫الفصل الرابع ‪ :‬أنتقال ملكية الماجور‬

‫في هذا الموضوع البد لنا ان نسلط الضوء على انتقال الماجور في القانون المدني‬
‫وفي قانون ايجار العقار‪.‬‬

‫المبحث الول‪ :‬انتقال الملكية في القانون المدني‬

‫أذا باع المؤجر الماجور الى الغير ولم يكن لعقد االيجار تاريخ ثابت سابق لتاريخ‬
‫انتقال الملكية او كان لاليجار تاريخ ثابت لكنه الحق على التصرف الناقل للمكلية‬
‫فهنا يستطيع المالك الجديد ان يفسخ عقد االيجار ويجب المستأجر على أخالء‬
‫المأجور قبل أنتهاء مدته‪.‬أما اذا كان لعقد االيجار تاريخ ثابت سابق على التصرف‬
‫الناقل للملكية ‪ .‬ففي هذه الحالة يخلف المالك الجديد المؤجر في جميع حقوقه‬
‫والتزاماته المتولده عن عقد االيجار‪.‬وكذلك الحال أذا لم يكن لعقد االيجار تاريخ‬
‫ثابت لكن المالك الجديد تمسك به‪.‬‬

‫س ‪ /‬كيف اتعرف على تاريخ عقد اليجار؟‬

‫لمعرفة تاريخ عقد االيجار يجب أن افرق بين العقد الرسمي والعقد العادي او‬
‫العرفي‪ .‬فالعقد الرسمي هو العقد الذي تم التصديق عليه من موظف عام مختص‪.‬‬

‫‪93‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫فالتاريخ الذي يحمله يعتبر ثابتا ً النه من البيانات التي تدخل ضمن اختصاص‬
‫الموظف‪ .‬اما اذا كان العقد عادي (عرفي) فهنا يكون هذا العقد ثابت التاريخ من‬
‫‪ : 1‬من يوم ان يصدق عليه الكاتب العدل‬
‫‪ : 2‬من يوم أن يثبت أن مضمونه في ورقة اخرى ثابته التاريخ‬
‫‪ : 3‬من يوم أن يؤشر عليه قاضي أو موظف عام‬
‫‪ : 4‬من يوم وفاة احد من لهم على السند اثر معترف به من خط او اومضاء او ختم‬
‫او بصمة ابهام او يوم ان يصبح مستحيالً على هؤالء ان يكتب او يبصم لعله في‬
‫جسمه و بوجه عام من يوم وقوع اي حادث اخر يكون قاطع في داللته في ان السند‬
‫قد صدر قبل وقوعه‪.‬‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬أنتقال الملكية في قانون ايجار العقار‪.‬‬

‫يحل المالك الجديد للعقار محل سلفه المؤجر في الحقوق وااللتزامات ‪ .‬ويتوجب‬
‫على المالك الجديد بموجب قانون ايجار العقار مايلي‪:‬‬
‫‪ : 1‬أخطار المستاجر بواسطة الكاتب العدل بانتقال ملكية العقار اليه خالل ثالثين‬
‫يوما ً تبدأ من اليوم التالي لتاريخ تسجيله بأسمه‪.‬‬
‫‪ : 2‬أن يرفق باالخطار وثيقة صادرة من دائرة التسجيل العقاري تؤيد ذلك‬
‫‪ : 3‬مراجعة دائرة الضريبة لتأشير انتقال الملكية خالل فترة ثالثين يوما ً تبدا من‬
‫تاريخ تبليغ المستاجر‪.‬‬
‫اما في حالة البيع الجبري فال يجبر المالك أو الشريك بالعقار الذي يشغل العقار‬
‫على تخليته أذا رغب باالستمرار على شغله بصفة مستاجر‪ .‬وتتولى الجهة التي‬
‫تقوم بالبيع‪ .‬تبليغ شاغر العقار قبل خمسة عشر يوما ً من تاريخ اعالن البيع البداء‬
‫رغبته في شغل العقار‬

‫‪94‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الفصل الخامس‬
‫أنتهاء عقد اليجار‬
‫ينتهي عقد االيجار بأتهاء مدته وقد ينتهي قبل أنتهاء مدته وقد تتوافر اسباب قانونية‬
‫لتخلية المأجور‪ .‬لذلك سندرس هذه النقاط على التوالي‪:‬‬

‫المبحث الول ‪ :‬أنقضاء عقد اليجار بأنقضاء مدته‬

‫أذا أتفق المتعاقدين على مدة ينتهي بها عقد االيجار فأنه ينتهي بانتهائها دون‬
‫الحاجة الى التنبيه باالخالء مادام التنبيه غير مشترط في العقد‪ .‬أما اذا اتفق‬
‫المتعاقدين على تحديد مدة معينه لاليجار واشترطا أن العقد ال ينتهي اال أذا نبه احد‬
‫المتعاقدين االخر قبل فوات هذه المدة بوقت معين ‪ .‬فهنا عقد االيجار الينتهي اال اذا‬
‫قام المتعاقد بتنبيه المتعاقد االخر بانتهاء المدة ‪ .‬وقد يتفق المتاعقدان على امتداد‬
‫العقد الى فترة اخرى اذا لم يحدث التنبيه‪ ( .‬فلو اتفق سمير (المؤجر) مع حيدر‬
‫(المستاجر) على ان عقد االيجار المبرم بينهم ينتهي بعد ستة اشهر من تاريخ ابرامه‬
‫بشرط ان ينبه المؤجر المستاجر بأنتهاء المدة واال فان العقد يمتد الى ستة اشهر‬
‫اخرى‪ .‬فهنا اذا لم يقم المؤجر بتنبيه المستأجر فان العقد سيمتد الى ستة اشهر‬
‫أخرى)‬
‫اما اذا لم يحدد في عقد االيجار مدة معينة فيعتبر العقد منعقدا ً للمدة المحدده لدفع‬
‫االجرة‪.‬‬

‫‪95‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬التجديد الضمني‬

‫يقصد بالتجديد الضمني هو بقاء المستأجر بعد انتهاء عقد االيجار في المأجور برضا‬
‫المؤجر ودون اعتراضا ً منه ‪ .‬والتجديد الضمني لاليجار يتم بأيجاب وقبول ضمني‬
‫‪ .‬فبقاء المستأجر في المأجور هو االيجاب الضمني وعلم المؤجر وعدم اعتراضه‬
‫على هذا البقاء هو القبول الضمني‪.‬‬
‫وحتى يكون االيجار الضمني صحيحا ً يجب أن يكون قطعيا ً ‪ .‬بمعنى أن يبقى‬
‫المستأجر في المأجور قاصدا ً تجديد العقد‪ .‬فال يعتبر بقاء المستأجر في الماجور‬
‫ايجارا ً ضمنيا ً أذا كان بقائه نتيجة مرض او اي سبب اخر حال بينه وبين تخلية‬
‫الماجور‪ .‬وكذلك سكوت المؤجر ال يعتبر في كل االحوال قبول لهذا البقاء‪ .‬فقد يكون‬
‫لدى المؤجر حكم تخلية ومع ذلك نجده قد ترك المستاجر مدة معينة في الماجور‬
‫يعتبرها تعتبر من قبيل التسامح ‪.‬‬

‫الثار التي تترتب على التجديد الضمني‪.‬‬

‫تترتب على التجديد الضمني عدة اثار وهي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬التجديد الضمني هو عقد ايجار جديد ل مجرد امتداد لعقد اليجار الصلي‬
‫ويترتب على هذا االثر عدة نتائج‪:‬‬
‫أ ‪ :‬يجب أن يكون كل من المتعاقدين متمتعا ً باالهلية الالزمة البرام عقد االيجار‬
‫وقت التجديد الضمني‪.‬اما في امتداد االيجار فيكفي ان يكون الطرفين متمتعين‬
‫باالهلية وقت انعقاد العقد االصلي‪.‬‬
‫ب ‪ :‬اذا كان االيجار القديم ثابت بسند رسمي جاز التنفيذ بهذا السند في حالة امتداد‬
‫اليجار ‪ .‬اما في حالة تجديد اليجار فال يمكن التنفيذ بيه النه قاصرعلى االيجار‬
‫القديم الذي انتهى‬

‫‪96‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ج ‪ :‬ال يعتبر االيجار الجديد في حالة التجديد الضمني ثابت التاريخ اذا االيجار القديم‬
‫( االصلي) ثابت التاريخ فهذا عقد وهذا عقد اخر مستقل عنه ‪ .‬اما في امتداد االيجار‬
‫فيعتبر تاريخ العقد االصلي تاريخا ً للعقد ولمدة االمتداد ‪.‬‬

‫‪ : 2‬شروط التجديد الضمني هي نفس شروط اليجار السابق‬

‫ينعقد التجديد الضمني بنفس الشروط التي انعقد بها عقد االيجار القديم عدا فيما‬
‫يتعلق بالمدة ‪ .‬فيكون التجديد الضمني بنفس مقدار االجرة وبنفس طريقة دفعها‬
‫وبكل الشروط التي اتفق عليها المتعاقدين في العقد القديم ‪ .‬وكل هذا الكالم مالم‬
‫يوجد اتفاق يفيد عكس ذلك في التجديد الضمني‪ ...‬فلو قال المستأجر (سمير) الى‬
‫المؤجر (حيدر) لن اقبل التجديد مالم تنقص االجرة وسكت المؤجر وبقى المستأجر‬
‫في العقار دون اي اعتراض من المؤجر فهنا يعتبر التجديد الضمني الذي حصل‬
‫حاصال باالجرة التي عرضها المستاجر أي االجرة الجديدة ‪.‬‬
‫وأستثنى القانون العراقي المدة من هذه الشروط فالتجديد الضمني اليعقد بنفس مدة‬
‫العقد القديم حيث ينعقد التجديد الضمني لمدة دفع االجرة وينتهي بأنتهاء هذه المدة‬
‫بناءا ً على طلب أحد المتعاقدين‬

‫‪ : 3‬أنتقال التأمينات العينية التي قدمها المستأجر‪.‬‬

‫أذا كان المستاجر قد قدم في االيجار القديم رهنا ً تأمينيا ً أو رهنا ً حيازيا ً لضمان‬
‫التزاماته الناشئة من العقد ‪ .‬فان هذه التأمينات العينية تنتقل في التجديد الضمني‬
‫دون حاجة الى أتفاق جديد‪ ..‬أما أذا كان الغير هو الذي قدم التأمين كأن يكون كفيالً‬
‫عينيا ً أو شخصيا ً فان هذا التأمين ال ينتقل الى التجديد الضمني االبموافقة الكفيل‬
‫بأنتقاله‪ .‬الن الغير لم يكن طرفا ً في التجديد الضمني ‪.‬وأذا وافق على انتقاله يجب ان‬
‫يسجل قبوله في دائرة التسجيل العقاري ‪.‬‬

‫‪97‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أمتداد اليجار بحكم قانون ايجار العقار‬

‫ليس للمؤجر حق في طلب أخالء المأجور عند أنقضاء مدة االيجار اال بعد‬
‫مرور مدة ‪ 12‬سنة‪ .‬أي أن مدة امتداد االيجار في قانون ايجار العقار هي ‪ 12‬سنة‬
‫استنادا ً الى نص المادة ‪ 17‬الفقرة ‪ 14‬من قانون ايجار العقار ‪.‬‬

‫أنتهاء اليجار قبل أنقضاء مدته‬

‫ينتهي عقد االيجار قبل انتهاء مدته بانتقال الملكية وبالعذر الطارئ ‪ .‬وقد سلطنا‬
‫الضوء على انتقال ملكية الماجور لذلك سنسلط الضوء في هذه الموضوع على‬
‫العذر الطارئ‪.‬‬
‫فينتهي االيجار بالعذر الطارئ اذا توافر شرطان‬
‫‪ : 1‬أن يكون عقد االيجار معين المدة‬
‫‪ : 2‬حدوث ظرف من شأنه أن يجعل تنفيذ االيجار مرهقا ً‬

‫فأذا أستأجر طبيب عيادة لمدة سنة وبعد شهر اصيب بمرض اقعده عن العمل ‪ .‬فهذا‬
‫المرض يعتبر عذر طارئ يستطيع من خالله ان ينهي عقد االيجار‪.‬‬
‫فأذا توافر الشرطان اعاله قام العذر الطارئ‪ .‬ولكن ليس بمجرد قيام العذر الطارئ‬
‫ينتهي االيجار فأعطى المشرع للطرف االخر ضمانين ‪:‬‬
‫االول ‪ :‬أن ينبه طالب الفسخ الطرف االخر باالخالء طبقا ً للمواعيد المبينة في‬
‫القانون المدني ‪.‬‬
‫الثاني ‪ :‬تعويض الطرف االخر تعويضا ً عادالً ‪ .‬ويجب ان تراعي المحكمة في هذا‬
‫التعويض تقسيم الخسارة الناجمه عن انهاء االيجار قبل انقضاء مدته بين الطرفين‪.‬‬

‫‪98‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫السباب القانونية للتخلية في قانون ايجار العقار‬

‫هذا الموضوع من أهم المواضيع الذي ستجدونه كثيرا ً في المحاكم لذلك عندما يـأتي‬
‫اليك شخص يطلب منك انت كمحامي تخلية عقاره الذي أجره الى شخص أخر فما‬
‫عليك أنت سوى تطبيق المادة ‪ 17‬من قانون ايجار العقار المعدل والتي تنص على‪:‬‬
‫(ال يجوز للمؤجر ان يطلب تخلية العقار الخاضع الحكام القانون اال الحد االسباب‬
‫االتية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬اذا لم يدفع المستاجر قسط االيجار رغم مرور ‪ 7‬سبعة ايام على استحقاقه‬
‫وانذار المؤجر له بعد انقضائها بوساطة الكاتب العدل بوجوب دفعة خالل ‪ 8‬ثمانية‬
‫ايام من تاريخ تبليغه باالنذار‪ ،‬وتكون مصاريف االنذار وافي داع في هذه الحالة‬
‫على المستاجر ‪ .‬وال يستفيد المستاجر من هذه الحماية اال مرة واحدة في السنة‬
‫والواحدة التي تبدا من االنذار االخير‪ ،‬يجوز للمؤجر بعدها ان يطلب التخلية اذا لم‬
‫يدفع المستاجر القسط المستحق خالل ‪ 15‬خمسة عشر يوما من تاريخ استحقاقه ‪.‬‬
‫‪ : 2‬اذا اجر المستاجر الماجور او تنازل عن االيجار كال او جزءا دون موافقة‬
‫تحريرية من المؤجر‪ ،‬او اسكن معه في الماجور غير من ذكروا في المادة الثالثة‬
‫عشرة من القانون ‪.‬‬
‫‪ : 3‬اذا احدث المستاجر بالماجور ضررا جسيما عمدا او اهماال ‪.‬‬
‫‪ : 4‬اذا احدث المستاجر تغييرا جوهريا في الماجور دون موافقة المؤجر التحريرية‬
‫‪ : 5‬اذا استعمل المستاجر الماجور خالفا للغرض المبين في عقد االيجار ‪.‬‬
‫‪ : 6‬اذا ترتب على استعمال المستاجر للماجور اساءة الى سمعة المؤجر ‪.‬‬
‫‪ : 7‬اذا اصبح العقار الماجور غير مسكون مدة تزيد على ‪ 45‬خمسة واربعين يوما‬
‫دون عذر مشروع ‪.‬‬

‫‪99‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 8‬اذا بنى المستاجر او زوجه او احد اوالده القاصرين عقارا للسكنى في حدود‬
‫المدينة التي يقيمون فيها عادة‬
‫‪ : 9‬اذا تملك المستاجر او زوجه او احد اوالده القاصرين‪ ،‬او كان يملك اي منهم في‬
‫حدود المدينة التي يقيمون فيها عادة عقارا صالحا للسكنى يمكن تخليته قانونا او كان‬
‫خاليا او اخلي ولو اجره للغير بعد خلوه ‪.‬‬
‫‪ : 10‬اذا اراد المالك هدم العقار العادة بنائه بشكل يشتمل على وحدتين سكنيتين‬
‫فاكثر او بشكل عمارة وفق التصميم االساسي للمنطقة التي يقع فيها العقار ‪.‬‬
‫‪ : 11‬اذا اراد المالك اضافة طوابق جديدة الى بناء قائم وكانت تخلية الماجور كال او‬
‫جزءا ضرورية بالقدر الذي تقتضيه طبيعة العمل ‪.‬‬
‫‪ : 12‬اذا استجدت بعد العقد ضرورة تلجئه هو او احد اوالده المتزوجين الى سكنى‬
‫العقار الماجور‪ ،‬ولم يكن الي منهم او لزوجه او احد اوالده القاصرين‪ ،‬عقار سكنى‬
‫على وجه االستقالل يستطيع ان يسكنه في حدود المدينة التي يقيم فيها عادة ‪ .‬ويعتبر‬
‫من قبيل الضرورات الملجئة بوجه خاص‪:‬‬
‫أ ‪ :‬اذا كان المؤجر من منتسبي دوائر الدولة او القطاع االشتراكي سواء داخل‬
‫العراق ام خارجه ونقل الى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني بناء على مقتضيات‬
‫المصلحة العامة او انتهت خدمته الي سبب كان‬
‫ب ‪ :‬اذا كان المؤجر ممن ذكروا في البند (ا )من هذه الفقرة وانهى دراسته او‬
‫تدريبه خارج العراق وعاد الى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني ‪.‬‬
‫ج ‪ :‬اذا كان المؤجر موظفا معارة خدماته الى خارج العراق او طالب بعثة او زمالة‬
‫او اجازة دراسية او طالبا يدرس في الخارج بموافقة الجهات الرسمية العراقية وعاد‬
‫الى المدينة التي يقع فيها عقاره السكني بعد انتهاء مهمته الوظيفية او الدراسية ‪.‬‬
‫د ‪ :‬اذا كان المؤجر من منتسبي دوائر الدولة او القطاع االشتراكي واخطر من جهة‬
‫مخولة باخالء الدار او الشقة الحكومية التي يسكنها‬

‫‪100‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫هـ ‪ :‬اذا كان المؤجر قد صدر عليه حكم مكتسب درجة البتات باخالء العقار السكني‬
‫الذي يشغله بصفة مستاجر دون ان يكون سبب التخلية ناشئا عن فعله او امتناعه ‪.‬‬
‫و ‪ :‬اذا عاد االسير او المفقود الى المدينة التي تقع فيها الدار المؤجرة سواء اكانت‬
‫مسجلة باسمه ام باسم زوجه ام باسم احد اوالده القاصرين‬
‫‪ : 13‬اذا اصبح الماجور ايال للسقوط ‪.‬‬
‫‪ : 14‬اذا مضت على عقد االيجار مدة ‪ 12‬اثنتي عشرة سنة ‪).‬‬

‫هذا نص المادة ‪ 17‬وتكملة لهذه المادة جاءات المادة ‪ 19‬توضح بعض االجراءات‬
‫الخاصة بهذه المادة حيث نصت على ‪:‬‬
‫( ‪ : 1‬يشترط لتطبيق الفقرتين ‪ 10،11‬من المادة السابعة عشرة من القانون‪ ،‬ان‬
‫يوجه المالك انذارا الى المستاجر مرفقة به صورة مصدقة من اجازة البناء قبل مدة‬
‫ال تقل عن ‪ 90‬تسعين يوما من تاريخ طلب التخلية وان يشرع بالهدم والبناء خالل‬
‫مدة ال تزيد على ‪ 90‬تسعين يوما من تاريخ التخلية الفعلية ‪.‬‬
‫‪ : 2‬اذا لم يسكن المؤجر العقار الذي اخلي للسبب المنصوص عليه في الفقرة ‪12‬‬
‫من المادة السابعة عشرة من القانون خالل مدة ‪ 90‬تسعين يوما او سكنه ولم يستمر‬
‫على سكناه مدة ‪ 3‬ثالث سنوات متواصلة من تاريخ االخالء او لم يباشر الهدم‬
‫والبناء في العقار الذي اخلي بمقتضى الفقرات ‪ 10،11،13‬من المادة السابعة عشرة‬
‫بدون عذر مشروع فللمستاجر الحق في شغل الماجور بالشروط السابقة الواردة في‬
‫عقد االيجار اوطلب التعويض عن االضرار اصابته بسبب التخلية ‪).‬‬
‫أنواع خاصة لعقد اليجار‬
‫أولا ‪ :‬أيجار الرضي الزراعية بالنقد ‪.‬‬
‫يجوز للمستأجر أن يزرع االراضي الزراعية بما يشاء او ان يزرعها بنوع‬
‫واحد او بأنواع اخرى متفق عليها وقت التعاقد‪ ..‬واذا كان االرض مؤجرة وفيها‬

‫‪101‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫زرع لم يحصد بعد فال يجوز ان تؤجر الى شخص أخر الى أن يكتمل حصاد‬
‫الزرع‪.‬‬
‫واالصل أن ايجار االراضي الزراعية اليشمل االدوات الزراعية الموجودة في‬
‫االرض كادوات الحصاد والمواشي ‪ .‬اال اذا اتفق الطرفين على شمولها في عقد‬
‫االيجار ‪ .‬ويكون المستاجر مسؤوال عن هالك االدوات والمواشي اذا حدث ذلك‬
‫بفعله او بتقصير منه ‪ .‬اما اذا حدث الهالك بسبب اجنبي ال يد للمستأجر فيه فان‬
‫تبعة الهالك تكون على المؤجر الذي يلتزم بتعويض المستاجر أو أصالح ما تلف‬
‫من االدوات الزراعية ‪.‬‬
‫وتخضع مدة االيجار الى اتفاق الطرفين ‪ .‬والمقصود بمدة "السنة" في عقد ايجار‬
‫االراضي الزراعيه هي دورة زراعية تشمل المحصول الصيفي والشتوي ‪.‬‬
‫ويراعى في تحديدها ما جرى عليه العرف الزراعي‪ .‬واذا انتهت مدة ايجار‬
‫االرض الزراعية وبقي فيها زرع لم يحصد بعد ‪ .‬و سبب عدم حصاد هذا الزرع‬
‫ال يرجع الى المستأجر فيمدد االيجار لحين حصاد الزرع على ان يدفع للمؤجر‬
‫اجر المثل ‪.‬‬

‫فوات المنفعة في االرض المؤجرة‬

‫فرق المشرع العراقي بين ثالث حاالت ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يتعذر على المستاجر زراعة االرض‬
‫يعفى المستاجر من االجرة اذا لم ينتفع باالرض المؤجرة بسبب القوة القاهرة‬
‫كحصول الفيضانات ‪ .‬أو كان عدم االنتفاع راجعا ً الى المؤجر‪ .‬فهنا اضافة الى‬
‫سقوط االجرة يحق للمستأجر ان يطلب التعويض ان كان له مقتضى‪ .‬اما اذا لم ينتفع‬
‫المستاجر من االرض بسبب خطأه فهنا ال تسقط االجرة‬

‫‪102‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 2‬أن يهلك الزرع قبل حصاده‬

‫اذا هلك الزرع بقوه قاهرة قبل حصاده فأن المستأجر ال يلتزم بدفع االجرة عن المدة‬
‫التالية للهالك و انما يلتزم بدفع االجرة فقط عن المدة السابقة‪ .‬كل هذا اذا لم‬
‫يتمكن المستاجر من زراعة االرض من جديد‪.‬اما اذا كان بأمكانه زراعة االرض‬
‫مرة اخرى فال تسقط عنه االجرة‪ ..‬ويبقى المستاجر ملتزما ً باالجرة بدفع االجرة‬
‫كاملة أذا حصل على تعويض عن الضرر الذي أصابه بغض النظر عن جهة‬
‫التعويض ‪.‬‬

‫‪ : 3‬هالك المحصول بعد حصاده‬

‫أذا هلك المحصول كله او بعضه بعد حصاده تحمل المستأجر تبعة هالكه ولزمت‬
‫االجرة كاملة اال أذا اتفق المؤجر مع المستاجر على أن تكون االجرة جزءا ً‬
‫معلوما ً من المحصول كالربع او النصف وهلك المحصول بقوة قاهرة ‪ .‬ففي هذه‬
‫الحالة يتحمل المؤجر نصيبه فيما هلك ‪.‬‬
‫ويبقى حق المؤجر في االجرة ثابتا ً في حاالت ثالثة ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أذا هلك المحصول بخطأ المستأجر‬
‫‪ : 2‬أذا وقع الهالك بعد انذار المؤجر للمستأجر بتسليمه نصيبه من المحصول‬
‫‪ : 3‬أذا كان سبب هالك المحصول متوقعا ً وقت ابرام العقد‬

‫ثانيا ا المزراعة‬
‫عقد على الزرع بين صاحب االرض والمزارع فيقسم الحاصل بينهما بالحصص‬
‫التي يتفقان عليها وقت العقد ‪ .‬وتتميز عن االيجار العادي بان االجرة فيها نسبة‬
‫معينة من نفس المحصول الناتج من االرض‪ .‬فأذا لم تكن االجرة حصة شائعة بل‬
‫مقدار معين مثالً (عشرين طن او عشرة اطنان ) كان العقد أيجارا ً الرض زراعية‪.‬‬

‫‪103‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وتحدد مدة المزارعة تبعا ً التفاق الطرفين‪ .‬وان لم تحدد فتكون المدة هي دورة‬
‫زراعية سنوية ‪.‬‬

‫أحكام المزارعة‬
‫‪ : 1‬التزامات صاحب الرض (المؤجر)‬
‫يلتزم صاحب االرض بما يلي‪:‬‬
‫أ ‪ :‬تسليم االرض المؤجرة‬

‫ب ‪ :‬صيانة االرض المؤجرة‬

‫يجب على المؤجر ان يقوم بأعمال الصيانة لالرض فيقوم باالصالحات‬
‫والترميمات الكبيرة للمباني الزراعية والتحسينات الالزمة لها كما يجب عليه ان‬
‫يقوم باعمال التنظيف للسواقي والخزانات وتنظيف االرض بعد جني المحصول‪.‬‬

‫‪ : 2‬التزامات المزارع ( المستأجر)‬

‫يلتزم المزارع بما يلي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬االلتزام بتوجيهات صاحب االرض ورقابته في أستغالل االرض‬
‫للمؤجر سلطة التوجيه والرقابة في أستغالل االرض وهذه السلطة مقيدة بالقانون او‬
‫االتفاق أو العرف ‪ .‬أما درجة العناية التي يبذلها المزارع فالبرجوع الى القواعد‬
‫العامة نرى بانه يجب عليه ان يبذل عناية الرجل المعتاد ‪.‬‬

‫‪104‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬مصروفات االعمال الزراعية‬

‫أن المزارع يتحمل جميع المصروفات والترميمات الطفيفة‪ .‬وتدخل في مصروفات‬
‫االعمال الزراعية عمليتي البذر والحرث وما يتبعهما من جمع المحصول‬
‫والمحافظة عليه‪.‬‬

‫جزاء الخلل في اللتزامات‬

‫أذا أخل المزارع او صاحب االرض باحد االلتزامات المذكورة فلكل منهما‬
‫المطالبة بالتنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض في الحالتين تطبيقا ً للقواعد العامة ‪.‬‬

‫أنقضاء عقد المزارعة‬

‫ينقضي عقد المزارعة وفقا ً للقانون المدني بأحد االسباب التالية ‪:‬‬

‫‪ : 1‬فسخ المزارعة بالعذر الطارئ‬

‫فأذا أصبح المزارع عاجزا ً عن زراعة االرض لمرض أو لشيخوخة أو لسفر أو‬
‫غير ذلك من االعذار ‪ .‬كان له انهاء العالقة دون ان يلتزم بالمدة المتفق عليها‬

‫‪ : 2‬صيرورة العقد مرهقا ً للورثة بسبب موت المزارع‬

‫أن المشرع العراقي لم يجعل موت صاحب االرض والموت المزارع سبب‬
‫النقضاء عقد المزارعة ‪ .‬واعطى لورثة المزارع الحق في طلب الفسخ أذا أثبتوا‬
‫أن اعباء العقد أصبحت بعد موت مورثهم اثقل من أن يتحملوها‪.‬‬

‫‪105‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ثالثا ا ‪ :‬المساقاة (فلحة البساتين)‬

‫المساقاة عقد على الشجر والمقصود بالشجر هو كل ما ينبت في االرض ويبقى‬
‫فيها "سنة أو اكثر" كالنخيل وجميع الشجر المثمر ‪ .‬وتكون حصة المساقي جزءا ً‬
‫شائعا ً من الثمر قابلة للزيادة أو النقصان‪.‬‬
‫وتحدد مدة المساقاة أصالً باتفاق الطرفين وهذه المدة ال تحتسب بالسنين بل‬
‫بدورات نضوج المحصول وقطعه‪ .‬اما أذا لم يحدد لها مدة فتنتهي المساقاة بعد جني‬
‫الثمار ‪.‬‬

‫أثار المساقاة‬
‫أن المشرع العراقي جعل كافة االعمال الالزمة الدراك ونضوج الثمر على عاتق‬
‫المساقي وحده ‪ .‬اما االعمال التي يحتاجها الثمر بعد االدراك كجنيه وخزنه فتقع‬
‫على عاتق الطرفين بصورة مشتركة وذلك أذا لم يكن هناك اتفاق او عرف يقضي‬
‫بغير ذلك‪.‬‬

‫أنقاضاء المساقاة‬
‫‪ : 1‬أنقضاء المدة‬

‫‪ : 2‬عجز المساقي عن العمل وعدم امانته‪.‬‬

‫‪106‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ويكون عبء أثبات العجز أو عدم االمانة على من يدعيه‪ .‬فالعجز يثبته المساقي‬
‫وعدم االمانة يقع اثباته على صاحب الشجر‪.‬‬

‫‪ : 3‬صيرورة العقد مرهقا ً للورثة بسبب موت المساقي‬

‫ال تنقضي المساقاة بموت احد طرفي العالقة ولكن اذا مات المساقي فيجوز للورثة‬
‫المطالبة في فسخ العقد أذا أصبحت أعباؤه ثقيلة عليهم ‪.‬‬

‫عقد المقاولة‬
‫المقاولة ‪ :‬عقد يتعهد به أحد الطرفين أن يصنع شيئا ً أو يؤدي عمالً لقاء اجر يتعهد‬
‫به الطرف االخر‪.‬‬

‫خصائص المقاولة ‪:‬‬

‫‪ : 1‬عقد رضائي ‪ :‬فهو ينعقد بمجرد ارتباط االيجاب والقبول وتطابقهما‪ .‬وال يوجد‬
‫ما يمنع المتعاقدين من االتفاق على وجود شكلية معينة ال ينعقد العقد اال باستيفائها‬
‫كالكتابة مثالً‪.‬‬
‫‪ : 2‬يقع التراضي على العمل المطلوب تأديته وعلى االجر‬
‫‪ : 3‬عقد من عقود المعاوضة‪ .‬النه كل طرف يأخذ مقابالً لما يعطي‬

‫‪107‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 4‬عقد ملزم للجانبين‪ .‬فهناك التزامات في ذمة المقاول والتزامات في ذمة رب‬
‫العمل‬

‫تمييز عقد المقاوله عن العقود الخرى‪.‬‬

‫‪ : 1‬تمييز المقاولة عن عقد العمل ‪:‬‬
‫أن اعتبار العقد عقد عمل يعني أن رب العمل يكون مسؤوالً عن العامل مسؤولية‬
‫المتبوع عن التابع ‪ .‬فيخضع العامل الدارة وتوجيه رب العمل ‪.‬أما في عقد‬
‫المقاولة فيكون المقاول مستقالً عن رب العمل واليخضع الدارته وتوجيهه‬

‫‪ : 2‬تمييز المقاولة عن البيع ‪:‬‬

‫يصعب التمييز في حالة ما اذا قدم المقاول عمله والمادة معا ً فهل هذا العقد عقد بيع‬
‫ام مقاولة‪..‬؟ فهنا نقارن بين قيمة المادة وقيمة العمل اللذين يقدمهما المقاول‪ .‬فأذا‬
‫تساوت قيمتهما او كانت احداهما أقل من االخرى بشيء قليل فالعقد يكون خليطا ً‬
‫من بيع تسري عليه احكام عقد البيع ومقاولة تسري عليه احكام عقد المقاولة‪.‬‬
‫‪..‬أما اذا كانت قيمة المواد اكثر من قيمة العمل بكثير فيكون العقد بيعا ً ال مقاولة‪.‬‬
‫ويكون العقد مقاولة أذا كانت قيمة العمل تزيد بكثير عن قيمة المواد التي يقدمها‬
‫المقاول‪.‬‬
‫وبالنسبة الى العقود التي ترد على أقامة االبنية فيلزم التمييز بين ما اذا كانت‬
‫االرض مملوكة الى المقاول ام الى رب العمل‪ .‬فأذا كانت مملوكة الى المقاول فهذا‬
‫عقد بيع أما أذا كانت مملوكة الى رب العمل فهذا العقد هو عقد مقاولة‪.‬‬

‫‪ : 3‬تمييز عقد المقاولة عن عقد االيجار‬

‫‪108‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يصعب التمييز بين العقدين في بعض االحيان فمثالً أذا اتفق شخصا ً مع شركة من‬
‫شركات النقل على ان تضع تحت تصرفه احدى سيارتها مع سائقها فهل هذا العقد‬
‫هو مقاولة ام عقد ايجار؟ فالتكييف القانوني لهذا العقد يكمن في معرفة من يملك‬
‫السيطرة على السيارة وسائقها خالل الرحلة ‪ .‬فأذا كانت الشركة هي التي تملك‬
‫هذه السيطرة بأحتفاظها برقابة وتوجيه السائق فأن العقد يعتبر مقاولة ‪ ..‬اما اذا‬
‫ايجار‪.‬‬
‫ً‬ ‫انتقلت الرقابة والتوجية الى الراكب فيعتبر العقد‬

‫‪ : 4‬تمييز المقاولة عن عقد االشغال العامة‬

‫أن عقد المقاولة من عقود القانون الخاص اما عقد االشغال العامة فهو عقد اداري‬
‫يخضع الى القانون االداري ‪ .‬و حتى يكون العقد عقد اشغال عامة البد ان تتوافر فيه‬
‫ثالث شروط ‪ .‬أولها أن يرد على عقار وثانيهما أن يتم العمل لحساب شخص‬
‫عام كالدولة أو احدى مؤسساتها العامة وثالثها أن يكون الغرض من العمل‬
‫تحقيق منفعة عامة ‪.‬‬
‫ويرى الفقه أن العقد يعتبر عقد اشغال عامة وأن لم يرد على عقار مملوك للدولة‬
‫ما دام الغرض منه تحقيق منفعة عامة و ان لم يتصل العمل بمال عام او بمرفق‬
‫عام ‪ ..‬والراجح فقها ً اذا كان العقد لحساب شركة مساهمة عامة او شركة من‬
‫شركات االقتصاد المختلط فيكون العقد مقاولة ال عقد اشغال عامة ‪.‬‬

‫أركان عقد المقاولة‬

‫اركان عقد المقاوله هي التراضي والمحل والسبب ‪ .‬وسنسلط الضوء على التراضي‬
‫والمحل فقط‪.‬‬

‫‪ : 1‬التراضي‬
‫‪109‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫يجب النعقاد عقد المقاولة ان يتم التطابق بين االيجاب والقبول على ماهية العقد‬
‫وعلى العمل وعلى االجرة ‪ .‬فأذا اختلف الطرفين على اي عنصر من هذه العناصر‬
‫ال ينعقد العقد‪.‬‬
‫فيجب النعقاد المقاولة وجود التراضي وان يكون هذا التراضي صحيحا ً وحتى‬
‫يكون التراضي صحيحا ً البد من توافر االهلية الالزمة لكل من المقاول و رب‬
‫العمل ويجب ان تكون ارادتيهما خاليه من عيوب االرادة ‪.‬‬
‫ومن الجدير بالذكر بانه اذا حدث غلط في شخص المقاول فال يؤثر على العقد اال‬
‫اذا كانت شخصية المقاول محل اعتبار ‪.‬‬

‫‪ : 2‬المحل‬
‫العمل‬ ‫أن المحل في عقد المقاولة له وجهان فهو بالنسبة الى التزامات المقاول‬
‫المتعاقد على تأديته‪ .‬وبالنسبة الى التزامات رب العمل االجر ‪.‬‬

‫أ ‪ :‬العمل في المقاولة‬
‫أذا قدم المقاول العمل والمادة فأن العقد يسمى أستصناعا ً ‪ .‬أما أذا أقتصر دور‬
‫المقاول على تقديم العمل بينما قدم رب العمل المادة فان المقاول يعتبر أجيرا ً‬
‫مشتركا ً ‪.‬‬
‫ويشترط في العمل حتى يكون محالً لعقد المقاولة ما يأتي ‪:‬‬
‫أن يكون العمل ممكنا ً ‪ :‬فال التزام بمستحيل واال كان العقد باطل‪ .‬والمقصود‬ ‫‪‬‬

‫هنا باالستحالة هي االستحالة المطلقة وهي ان يكون العمل مستحيالً على اي‬
‫شخص اخر غير المقاول‪ .‬كمن يتعهد بان يطير الى السماء بدون أستخدام أي‬
‫وسيلة للطيران‪.‬‬

‫‪110‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن يكون العمل معينا ً أو قابالً للتعيين ‪ :‬فأذا لم يكن العمل كذلك كان العقد‬ ‫‪‬‬

‫باطالً كما لو اتفق الطرفان على قيام المقاول بعمل دون ذكر طبيعته و‬
‫اوصافه‪.‬‬
‫يجب ان يكن العمل مشروعا ً ‪ :‬فأذا كان مخالفا ً للقانون وللنظام العام كانت‬ ‫‪‬‬

‫المقاولة باطلة‬

‫ب ‪ :‬االجر في المقاولة‬
‫هو الوجه الثاني للمحل في عقد المقاولة وهو المال الذي يلتزم به رب العمل‬
‫بأعطائه للمقاول في مقابل قيام االخير بالعمل المعهود اليه‪.‬‬
‫ويشترط في االجر نفس شروط العمل‬
‫أن يكون موجودا ً‬ ‫‪‬‬

‫فأذا لك يكن االجر موجودا ً كان العقد من عقود التبرع فال يعتبر مقاولة بل عقد‬
‫غير مسمى ‪ .‬واالصل أنه متى دلت الظروف على ان العمل ما كان ينجز بدون‬
‫أجر فأن رب العمل يكون ملزما ً بدفعه وذلك حتى لو جاء العقد خاليا ً من أية‬
‫اشارة اليه‪.‬‬
‫ويجب ان يكون االجر جديا ً أي مقاربا ً للحقيقة و ان تتجه أرادة رب العمل‬
‫الى دفعه وان تتجه ارادة المقاول الى أستيفائه ‪.‬‬

‫أن يكون االجر معينا ً أو قابالً للتعيين‬ ‫‪‬‬

‫فيكون االجر معين عندما يتفق الطرفان عليه في العقد ‪ .‬وقد يحدد من قبل‬
‫المتعاقدين بعدة صور‬
‫‪111‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الصورة االولى ‪ :‬أن يتم تحديد االجر أجماليا ً فيتفق رب العمل مع المقاول على‬
‫مبلغ اجمالي يقدر مقدما ً عند ابرام عقد المقاولة‪ .‬فمثالً لو طلب رب العمل بناء دار‬
‫يتكون من طابق واحد وفي غرفتين بمساحة معينة ويتفقان على مبلغ عشرة مليين‬

‫الصورة الثانية ‪ :‬قد يحدد االجر على أساس ثمن القائمة حيث توجد قائمة تتضمن‬
‫سعرا ً لكل وحدة من وحدات البناء كسعر المتر الواحد من الحديد او سعر المتر‬
‫الواحد من البناء ‪.‬‬

‫الصورة الثالثة ‪ :‬قد يحدد االجر على اساس وحدة القياس حيث يجري عمل مقايسه‬
‫مقدما ً وتكون مكتوبة تحتوي على بيان مفصل لالعمال الواجب القيام بها والمواد‬
‫الواجب أستخدامها واالجر الواجب دفعه‬

‫أن يكون االجر مما يجوز التعامل فيه‬ ‫‪‬‬

‫فيجب أن يكون االجر غير مخالف للنظام العام و االداب العامة او لنص قانوني‬

‫أثار المقاولة‬
‫أولا ‪ :‬التزامات المقاول‬
‫يلتزم المقاول نحو رب العمل بااللتزامات التالية ‪:‬‬
‫‪ : 1‬التزامه بأنجاز العمل المتفق عليه‬
‫‪ : 2‬التزامه بتسليم العمل بعد أكماله‬
‫‪ : 3‬التزامه بضمان العمل بعد التسليم‬
‫‪112‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أوالً‪ :‬التزامه بأنجاز العمل المتفق عليه‬

‫وهذا االلتزام ينطوي على عدة واجبات يتعين على المقاول أن يقوم بها وهي ‪:‬‬
‫أ ‪ :‬الطريقة الواجبة‬
‫يجب على المقاول ان ينجز العمل بالطريقة الواجبة سواء قدم المادة من عنده ام‬
‫كانت المادة من رب العمل ‪.‬فيكون مسؤوال عن خطئه وعن خطأ تابيعه وعليه‬
‫ينجز العمل في المدة المتفق عليها أو المد القانونية وذلك بأتباع الطريقة المتفق‬
‫عليها في انجاز العمل‬

‫ب ‪ :‬العناية الالزمة في انجاز العمل‬

‫االلتزام بأنجاز العمل أما أن يكون التزاما ً بتحقيق غاية واما أن يكون التزاما ً ببذل‬
‫عناية‪ .‬فأذا كان التزاما ً بتحقيق غاية كتشييد بناء او ترميمه‪ .‬فال يبرأ المقاول من‬
‫التزامه اال اذا تحققت الغاية و أنجز العمل المطلوبوال تنتفي مسؤوليته اال اذا‬
‫اثبت السبب االجنبي‪ . .‬أما اذا كان االلتزام ببذل عناية كعالج مريض أو اداء‬
‫عمل فأن المطلوب من المقاول في هذه الحالة أن يبذل عناية الشخص المعتاد في‬
‫انجاز العمل المعهود اليه‪.‬‬
‫وأيضا ً يلتزم المقاول باالضافة الى عمله تقديم كل ما يحتاج اليه انجاز العمل‬
‫من ادوات ومهمات فلو اتفق على انشاء دار مثالً واقتصر دور المقاول كما‬
‫قلنا على تقديم العمل فقط فأن المقاول يكون ملزما ً بتجهيز العربات اليدوية‬
‫لنقل مواد البناء في ساحة العمل ‪ .‬ويرد على هذا الكالم أستثناءان‬
‫االول ‪ :‬قد يوجد عرف يقضي خالف ذلك‬

‫‪113‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الثاني ‪ :‬يجوز االتفاق على مخالفة الكالم اعاله النه ليس من النظام العام‬

‫ج ‪ :‬مراعاة أصول الفن في أستعمال المادة‬

‫يجب على المقاول متى سلمت اليه المادة أن يتولى المحافظة عليها وأن يظهر‬
‫حرصه بهذا الشأن ويستعمل منها القدر الالزم النجاز العمل المطلوب منه‬
‫دون نقصان أو زيادة ‪ ..‬كما عليه أن يبذل عناية الشخص المعتاد في المحافظة‬
‫على المادة فأذا لم يبذل هذه العناية كان مسؤوالً عن هالكها او تلفها او‬
‫ضياعها ‪..‬‬
‫د ‪ :‬عدم التأخر في أنجاز العمل‬
‫يلتزم المقاول بأن ينجز العمل في المدة المتفق عليها فأذا لم يكن هناك‬
‫اتفاق على مدة معينة فالواجب أن ينجزه في المدة المعقولة التي تسمح‬
‫بأنجازه نظرا ً لطبيعته ومقدار ما يقتضيه من دقة وحسب عرف الحرفة ‪ ..‬وهذا‬
‫تنتفي‬ ‫االلتزام هو التزام بنتيجة وليس التزاما ً بوسيلة‪ ..‬فمن أجل أن‬
‫مسؤولية المقاول يجب ان يثبت السبب االجنبي‬

‫‪ :‬جزاء االخالل بالتزام أنجاز العمل‬ ‫‪‬‬

‫أذا أخل المقاول بألتزامه بأنجاز العمل فأنه يكون مسؤوال عن ذلك االخالل‬
‫ويحق بالتالي لرب العمل أن يطالب بحقه في المطالبة بالتعويض سواء‬
‫فسخ العقد ام طالب المدين بالتنفيذ العيني الجبري ‪..‬يعني في كال الحالتين‬
‫يستحق رب العمل التعويض ‪..‬‬

‫‪114‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ثانيا ً ‪ :‬التزام المقاول بتسليم العمل‬

‫يلتزم المقاول بتسليم العمل الى رب العمل بعد انجازه له حيث يختلف تسليم‬
‫الشيء بأختالف طبيعته ‪..‬فأذا كان الشيء منقول فتسليمه يكون بنقل حيازته من‬
‫المقاول الى رب العمل ‪ ..‬واذا كان محل المقاولة عقارا ً فأن تسليم البناء يتم‬
‫بتسليم مفاتيحه الى رب العمل او بوضعه تحت تصرفه ‪..‬‬
‫‪ :1‬مكان التسليم‬
‫يكون التسليم في المكان المتفق عليه فأن لم يكن هناك اتفاق ففي المكان الذي‬
‫يحدده عرف الصنعة ‪..‬فأذا كان محل المقاولة عقارا ً فان التسليم يكون في مكان‬
‫العقار ‪.‬‬
‫‪ : 2‬زمان التسليم‬
‫يكون التسليم في المعياد المتفق عليه النجاز العمل فأذا لم يتفقا على ميعاد معين‬
‫ففي المعياد المعقول النجاز العمل وفي كل االحوال يكون التسليم بمجرد انجاز‬
‫العمل مالم يتفق على ميعاد اخر‪.‬‬

‫‪ : 3‬جزاء االخالل بالتسليم‬

‫أذا اخل المقاول بتسليم العمل في الزمان والمكان المتفق عليها فيكون لرب‬
‫العمل حق طلب التنفيذ العيني الجبري او طلب الفسخ مع التعويض ان كان‬
‫له مقتضى ‪ ...‬ويستطيع المقاول التخلص من مسؤوليته أذا أثبت أن التأخير‬
‫بالتسليم راجع الى قوة قاهرة او حادث فجائي أو راجع الى فعل الغير او الى‬
‫خطأ رب العمل نفسه ‪..‬‬
‫واذا هلك الشيء قبل التسليم بسبب حادث فجائي ولم يكن لطرفين المقاولة يد‬ ‫‪‬‬

‫فيه فأن هالكه او تعيبه يكون على المقاول ‪..‬فليس له ان يطلب اجرة عمله‬

‫‪115‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وال برد قيمة النفقات التي تكبدها اال اذا كان المقاول قد وجه انذار الى رب‬
‫العمل يطلب منه تسلم المعقود عليه‪....‬‬
‫وهالك مادة العمل يكون على الذي قام بتوريدها‬ ‫‪‬‬

‫وقد يقع الهالك او التعيب بخطأ رب العمل وعندها يستحق المقاول اجره‬ ‫‪‬‬
‫كامالً‬

‫وقد يهلك الشيء او يتعيب بسبب المقاول فيكون هو الطرف الذي يتحمل‬ ‫‪‬‬

‫الخسارة فيلزم تبعا ً لذلك بأن يدفع الى رب العمل قيمة الشيء الذي جهزه له‬
‫ويعفى رب العمل من دفع االجرة الى المقاول‬

‫ثالثا ً ‪ :‬الضمان‬
‫في هذا الموضوع سنسلط الضوء على الضمان بشكل عام وعلىاالحكام الخاصة‬
‫بضمان المهندس والمقاول‬

‫‪ : 1‬الضمان العام‬
‫أذا تعهد المقاول بتقديم مادة العمل كلها او بعضها كان مسؤوالً عن‬ ‫‪‬‬

‫جودتها وعليه ضمانها لرب العمل ‪.‬‬

‫وقد يقدم رب العمل المادة الى المقاول ففي هذه الحالة ال يكون المقاول‬ ‫‪‬‬

‫ضامنا ً لعيوبها‪ .‬بل يكون المقاول مسؤوالً عن اي اهمال يصدر منه في‬
‫استعماله لها ‪ ..‬واذا كشف اثناء عمله في المادة عيوبا التصلح معها‬
‫للغرض المقصود وجب عليه ان يخطر رب العمل فورا ً ‪.‬‬

‫‪116‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أن المقاول مسؤوالً عن كل عيب في الصنعة تقضي به اصول الحرفة بأن‬ ‫‪‬‬

‫يكون مسؤوالً عنه فأذا كان العيب خفيا ً أي اليمكن أكتشافه من قبل رب‬
‫العمل رغم تسلمه للعمل او كانت مخالفته للشرط غير ظاهرة فان المقاول‬
‫يكون ضامنا ً لذلك العيب ويجب على رب العمل للرجوع عليه بالضمان ان‬
‫يخبر المقاول بالعيب حال اكتشافه ‪ ..‬واذا مضت مدة دون اخبار المقاول‬
‫بها فأنه يعتبر متنازالً ضمنيا ً عن الرجوع بالضمان ‪.‬‬
‫أما اذا كان العيب ظاهرا ً او كانت المخالفة لشرط مما يمكن اكتشافه فان‬ ‫‪‬‬

‫رب العمل اذا لم يعترض لدى المقاول على العيب او المخالفة حال تسلمه‬
‫للعمل فانه يعتبر متنازالً عن حقه في الرجوع على المقاول في الضمان‬
‫اذا اثبت رب العمل ان هناك غشا ً مرتكب من قبل المقاول فيستطيع رب‬ ‫‪‬‬

‫العمل الرجوع على المقاول بالضمان اعتبارا ً من تاريخ اكتشاف العيب‬

‫وخالل ثالث سنوات ‪..‬‬
‫ويقتصر حق رب العمل في الرجوع على المقاول على اصالح العيب ان‬ ‫‪‬‬

‫كان اصال ذلك العيب ممكنا وهذا هو التنفيذ العيني ‪ ..‬واال لجأت المحكمة‬
‫الى تعويض رب العمل أذا لم يلحق هذا االخير ضرر جسيم ‪ ..‬وقد يطلب‬
‫رب العمل فسخ العقد ويكون طلبه هذا خاضعا ً لسطلة المحكمة التقديرية‬

‫‪ : 2‬ضمان المهندس المعماري والمقاول لعيوب البناء (الضمان العشري)‬

‫أن العقد المبرم بين رب العمل والمهندس هو المرجع في تحديد االلتزامات‬
‫المترتبة على المهندس الذي يجب ان يفي بها واال تعرض للمسؤولية العقدية ‪..‬‬
‫وقد الزم المشرع العراقي المهندس المعماري والمقاول بالضمان عن التهدم الذي‬
‫يقع في المباني والمنشأت الثابتة االخرى وعن كل عيب يقع فيها من شأنه تهديد‬

‫‪117‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫سالمة تلك المنشأت أذا وقع هذا التهدم او العيب خالل مدة معينة ‪ ..‬ويشترط لقيام‬
‫الضمان مايلي ‪:‬‬
‫‪ : 1‬وجود عقد مقاولة‬
‫فال بد لقيام الضمان ان يكون هناك عقد مقاولة فأن كان من يتولى العمل خاضعا ً‬
‫الشراف وتوجيه رب العمل فان العقد يكون عقد عمل ال مقاولة‪ .‬ويجب ان يكون‬
‫محل العقد مبان او منشأت ثابتة ‪..‬وايضا ً يجب ان يأخذ المقاول أجر عن عمله فاذا‬
‫كان بدون اجر اعتبر العقد تبرع ‪.‬‬
‫‪ : 2‬أن يحصل التهدم في المنشات الثابتة أو يقع فيها عيب يهدد سالمتها‬
‫ومتانتها‪.‬‬
‫أن المقصود بالتهدم الذي تترتب عليه المسؤولية هو أنهيار البناء كليا ً أو انهيار‬
‫جزء منه فتنفصل عنه بعض أجزائه التي كانت متصلة به واليشترط في التهدم‬
‫أن يكون حاالً و واقعا ً فعالً وانما يكفي ان يكون أمر مستقبالً ‪ .‬وقد يرجع التهدم‬
‫الى وجود عيب في المواد التي أستخدمت‪ .‬او قد يكون العيب نتيجة لمخالفة‬
‫المقاول للطريقة والشروط المنصوص عليها في العقد‪ .‬او يكون نتيجة عيب في‬
‫التصميم ‪....‬‬
‫أما أذا كان التهدم نتيجة قوة قاهرة فان الضمان ال يترتب على المقاول أو المهندس‬
‫كما لو حصل زلزال‪..‬‬
‫وحتى يضمن المهندس والمقاول العيب ال بد ان يكون هذا العيب يهدد سالمة‬
‫ومتانة البناء‬
‫‪ : 3‬أن يوجد مقاول أو مهندس معماري أو االثنان معا ً‬

‫يكون الشخص مقاوالً متى تولى أقامة البناء أو المنشأت الثابتة سواء قد تولى‬
‫ذلك وحده أو بمساعدة عدد من االفراد الذي يكون هو مسؤول عن تصرفاتهم‪.‬‬
‫وقد يوجد الى جانب المقاول شخص أخر يتولى القيام بوضع تصميم البناء‬

‫‪118‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫والرسوم الخاصة به هو المهندس المعماري‪ .‬وقد يعهد اليه بأدارة العمل‬

‫واالشراف على تنفيذه ومراجعة حسابات المقاول والتصديق عليها ‪ ..‬وعليه فان‬
‫أشخاص الضمان العشري هم المقاول والمهندس المعماري ‪.‬‬
‫‪ : 4‬أن يقع العيب او التهدم خالل عشر سنوات‬
‫ويجب ان يكون التهدم قد حدث خالل مدة زمنية معينة وهذه المدة هي عشر‬
‫سنوات يبدأ من سريانها من وقت تمام العمل وتسليمه ‪ ..‬ويستثنى من هذه الحالة‬
‫االتفاق على بقاء البناء لمدة تقل عن عشر سنوات فمثال لو تم االتفاق على بقاء‬
‫البناء لمدة خمس سنوات فهنا يكون ضمان المهندس المعماري لمدة بقاء البناء‬
‫وهي خمس سنوات‪.‬‬
‫وأذا أمتنع رب العمل عن تسلم البناء فهنا فيكون من مصلحة المقاول ان يعمل‬
‫أنذار بالتسلم حتى يتم احتساب مدة العشر سنوات من تاريخ االنذار‬

‫فأذا تحققت الشروط أعاله فأن الضمان يتحقق دون أن يكلف رب العمل‬
‫بأثبات خطأ المهندس المعماري أو المقاول الن التزام كل منهما بالضمان ال‬
‫يكون التزاما ً ببذل عناية وأنما يكون التزاما ً بتحقيق غاية‪ .‬بمعنى اخر ان أساس‬
‫المسؤولية يقوم على خطأ مفترض غير قابل الثبات العكس في جانب المهندس‬
‫والمقاول‪.‬‬

‫سبب التهدم أو العيب‬

‫أن سبب الضمان قد يرجع الى عيب في التصميم فهنا يكون واضع التصميم‬
‫وحده مسؤوالً تجاه رب العمل عن هذا العيب ‪ .‬فأذا وجد ذلك العيب فأن رب‬
‫العمل ال يستطيع مطالبة المقاول بالتعويض حتى وأن كان المقاول قد نفذ‬
‫التصميم المعيب وانما يقتصر رجوعه على واضع التصميم فقط‪.‬‬

‫‪119‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ولم يجعل المشرع العراقي المهندس المعماري والمقاول متضامنين تجاه رب‬
‫العمل اال أذا كان كل منهما مسؤوال عن التهدم أو العيب ‪.‬‬
‫وقد يرجع التهدم او العيب الى وجود عيب في البناء وذلك لعدم مراعاة المقاول‬
‫االصول السليمة في اقامة البناء مما أدى الى انهياره او خالف المقاول الشروط‬
‫التي وضعها رب العمل او كانت المواد المستخدمة رديئة او غير صالحة ‪ .‬ففي‬
‫كل هذه الحاالت يصبح المقاول مسؤوالً عن الضمان باعتباره الشخص الذي‬
‫تولى البناء ‪ .‬وأذا أشرف المهندس على تنفيذ ذلك العمل فيكون مشترك في‬
‫المسؤولية ‪.‬‬

‫جزاء الضمان‬
‫أذا قام الضمان فيحق لرب العمل أن يطالب بالتنفيذ العيني مع التعويض او ان‬
‫يطالب بفسخ العقد مع التعويض ‪ .‬فيجوز لرب العمل الطلب من المحكمة‬
‫المختصة الزام كل من المقاول او المهندس بالتنفيذ العيني وذلك بقيام المقاول‬
‫او المهندس باعادة البناء الذي تهدم أو بأصالح العيوب التي ظهرت فيه ‪ ..‬و‬
‫اذا لم تتوافر شروط التنفيذ العيني فيتحول الى التنفيذ بمقابل ‪.‬فقد يكون التنفيذ العيني‬
‫مستحيالً او كان فيه ارهاق للمقاول او المهندس كأن يكلف اعادة البناء نفقات‬
‫جسيمة فليس لرب العمل اال طلب التعويض عن ذلك ‪ .‬وللقاضي الخيار بين‬
‫الحكم بالتنفيذ العيني او الحكم بالتعويض‪.‬‬

‫أساس الضمان‬
‫أن أساس مسؤولية المهندس والمقاول تقوم على الخطا المفترض غير القابل‬
‫الثبات العكس وبذلك اخضع المهندس والمقاول للمسؤولية من دون اللجوء‬
‫لتكليف صاحب العمل بأقامة الدليل على خطا أي منهما‪.‬‬

‫‪120‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫الطبيعة القانونية لضمان المهندس المعماري والمقاول العشري‬

‫حول هذا الموضوع حصل خالف فقهي‬
‫فيذهب الرأي االول الى أن مسؤولية المقاول والمهندس من طبيعة عقدية‬ ‫‪‬‬

‫طالما انها ناجمة من عدم تنفيذ اللتزاماتهم العقدية ‪..‬‬

‫أما الرأي الثاني فيذهب أصحابه الى أن مسؤولية المهندس و المقاول بعد‬ ‫‪‬‬

‫تسليم البناء‪ .‬هي احد التطبيقات الخاصة بالنظرية العامة لاللتزام بالضمان‬
‫وقد خصه المشرع بتنظيم خاص‬
‫أما االراي الثالث فيذهب أصحابه الى ان مسؤولية المقاول أو المهندس‬ ‫‪‬‬

‫عن تهدم البناء او العيب هي مسؤولية قانونية اي ان القانون هو الذي رتب‬

‫على المقاول او المهندس ذلك الضمان ‪.‬‬

‫سقوط دعوى الضمان‬

‫تسقط الدعوى التي يجوز لرب العمل ان يقيمها للضمان ضد المقاول او‬
‫المهندس بمرور مدة سنة واحدة من تاريخ التهدم الذي يصيب المنشأت‬
‫الثابتة او بمرور سنة واحدة اعتبارا ً من تاريخ انكشاف العيب الذي يهدد‬
‫سالمة البناء ومتانته‪.‬‬

‫أنتفاء الضمان‬
‫أذا اراد المهندس او المقاول التخلص من المسؤولية فعليه ان يثبت ان التهدم او‬
‫العيب في البناء يعود الى سبب ال يد له فيه كأن يثبت أن السبب هو خطأ قد‬
‫صدر من رب العمل ‪ .‬او من الغير او أن التهدم و العيب يرجعان الى قوة قاهرة‪...‬‬

‫‪121‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ومن الجدير بالذكر هنا ان الضمان العشري قد تقرر الن رب العمل ليس لديه‬
‫خبره بالصنعة ومن هنا فأن ما يقدمه رب العمل من اراء بشأن البناء ال‬
‫يفترض أن يؤخذ به في كل الحاالت فقد يكون مخالف الصول الصنعة فيجوز‬
‫هنا للمقاول و المهندس ان يمتنعان عن تنفيذ العمل ‪ ..‬بمعنى اخر أذا تدخل رب‬
‫العمل في أحداث العيب سواء بتقديم تصاميم أو بأعطاء معلومات خاطئة فأن‬
‫ذلك ليعفي المهندس والمقاول من مسؤوليتهما المقررة‬
‫وقد يصاب الغير بضرر نتيجة لتهدم البناء سواء أصيب الغير بشخصه أو‬
‫بامواله ‪ .‬فيحق لهذا الغير المتضرر أن يطالب المهندس او المقاول بالتعويض‬
‫عن االضرار التي لحقت به ‪ .‬والتعويض يقوم على أساس المسؤولية التقصيرية‬
‫لعدم وجود عقد ‪..‬‬
‫و من المالحظ هنا ان ضمان المقاول والمهندس العشري قد جعله المشرع من‬
‫النظام العام بحيث أن أي أتفاق على االعفاء من الضمان او الحد منه يعتبر باطالً‬

‫ثانيا ا ‪ :‬التزامات رب العمل‬

‫يلتزم رب العمل بثالثة التزامات ‪.‬‬
‫‪ :1‬تمكين المقاول من أنجاز العمل‬
‫‪ :2‬تسلم العمل بعد أنجازه‬
‫‪ :3‬دفع االجر‬

‫أوالً ‪ :‬تمكين المقاول من انجاز العمل‬

‫يلتزم رب العمل بأن يبذل كل ما في وسعه لتمكين المقاول من البدء في تنفيذ‬
‫العمل‪ .‬فعلى رب العمل مثالً ان يحصل على أجازة البناء قبل البدء في العمل ‪.. .‬‬

‫‪122‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫واذا كان رب العمل قد تعهد بتقديم المواد التي تستخدم في العمل وجب عليه أن‬
‫ينفذ ما تعهد به قبل البدء في تنفيذ العمل‪ .‬كما ويجب على رب العمل أن يترك‬
‫المقاول ينجز عمله دون وضع عقبات في سبيل ذلك وال يسحب منه العمل بعد ان‬
‫عهد اليه اال لسبب مشروع ‪ .....‬وأذا لم يقم رب العمل بالتزامه فأن بامكان‬
‫المقاول طلب التنفيذ العيني الجبري ‪.‬‬

‫ثانياً‪ :‬تسلم العمل بعد أنجازه‬

‫الزم القانون رب العمل بأن يتسلم العمل بعد أنجازه وذلك اللزامه للمقاول بتسليم‬
‫العمل بالنظر الى أن التسليم والتسلم عمليتان متكاملتان‪..‬‬
‫ويحصل تسلم الشيء كل حسب طبيعته فأذا كان الشيء منقوالً فأن تسلمه يقع‬
‫بحيازته ويكون عادة بالمناولة اليدوية‪.‬أما أذا كان عقارا ً فيكون تسلمه بعد تخلية‬
‫المقاول له وأستيالء رب العمل ‪.‬‬
‫وقد القى القانون على عاتق رب العمل وجوب أن يبادر الى فحص ومعاينة‬
‫العمل متى ما انجزه المقاول و وضعه تحت تصرفه‪ .‬وقد حدد القانون موعدا‬
‫للفحص وذلك بوجوب القيام به في أقرب وقت ممكن حسب المعتاد ‪.‬‬
‫وأذا كان اجر المقاول محددا ً بسعر الوحدة كما لو كان محل المقاولة اقامة بناء‬
‫وتم تحديد السعر بناء على سعر المتر‪.‬فأنه متى اتم المقاول قسما ً من البناء تكون‬
‫له أهميته بالنسبة لكل البناء فيحق لكل من المقاول ورب العمل ان يطلب اجراء‬
‫معاينة ذلك القسم ومتى تمت المعاينة لذلك القسم فيكون من حق المقاول ان‬
‫يطلب من رب العمل دفع جزء من الثمن يقابل ذلك القسم المنجز‪...‬‬
‫وأن قيام رب العمل بدفع جزء من االجر يعني أن ما يقابل هذا الجزء من‬
‫العمل المنجز قد تم فحصه من قبل رب العمل اال أذا أثبت بأن دفع ذلك الجزء‬
‫من االجر كان تحت الحساب دون أن يعني تقبل رب العمل للجزء المنجز‪..‬‬

‫‪123‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫س‪ /‬ما هو الحكم أذا خالف المقاول لما ورد في العقد من شروط او لما تقضي به‬
‫أصول الصنعة؟؟‬
‫ج ‪ :‬في هذه الحالة يجب ان نفرق بين حالتين ‪:‬‬
‫الحالة االولى ‪ :‬أذا كانت مخالفة المقاول تؤدي الى عدم صلحية العمل أو الشيء‬
‫لتحقيق الغرض المقصود منه ‪.‬فأن المشرع أعطى الحق لرب العمل بأن يمتنع‬
‫عن تسلم العمل في حالة المخالفة الجسيمة‪.‬‬
‫الحالة الثانية ‪ :‬أن التؤثر مخالفة المقاول على صالحية أستعمال الشيء في‬
‫الغرض المعد له ففي هذه الحالة اليحق لرب العمل أن يمتنع عن التسلم وأنما‬
‫يستطيع كنتيجة لمخالفة المقاول أن يستقطع من أجور المقاول جزءا ً يتناسب‬
‫مع تلك المخالفة‪...‬‬
‫وفي الحالتين أذا كان العمل مما يمكن أصالحه دون أن يكلف المقاول نفقات‬
‫باهظة فأنه يجوز لرب العمل أن يحدد للمقاول مدة مناسبة لكي يقوم هذا االخير‬
‫بأصالح المخالفة‪..‬‬

‫ثالثا ا ‪ :‬دفع الجر‬

‫يلتزم رب العمل بدفع االجر الى الطرف الذي تعاقد معه فيقوم بدفعه بنفسه او‬
‫يقوم بالدفع اي شخص أخر سواء كان وكيالً أو وصيا ً او وليا ً او أي شخص أخر‬
‫فيكون مبرئا ً لذمة رب العمل ‪.‬وأذا توفي رب العمل فان ذلك ال أثر له على عقد‬
‫المقاولة أذ االلتزام بدفع االجر ينتقل الى ورثته ‪..‬‬
‫وليس من الضروري ان يكون هناك اتفاق صريح على مقدار االجر فقد يتم‬
‫االتفاق ضمنيا ً عليه ‪ ..‬وهنا يجب ان نميز بين ان يتعرض المتعاقدان لالجر‬
‫ويعجزا عن االتفاق على مقداره وفي هذه الحالة تكون المقاولة الباطلة‪ .‬وبين‬

‫‪124‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اغفال االتفاق على مقدار االجر أذ يتكفل القانون في هذه الحالة بتحديد هذا‬
‫المقدار ‪.‬‬
‫ويتحدد االجر في حالة عدم تعيينه على اساس قيمة العمل ونفقات المقاول معا ً‬
‫أي قيمة العمل الذي أتمه المقاول وما تكبده من نفقات في انجازه ‪ .‬أو قد يتكفل‬
‫عرف المهنة بتحديد مقدار االجر ‪.‬‬
‫واذا اتفق المتعاقدان على االجر الذي يتقاضاه المقاول من رب العمل فهنا‬
‫اليجوز الي طرف ان ينفرد بتعديله اال اذا حصل اتفاق أخر بين رب العمل‬
‫وبين المقاول‪.‬‬

‫حالت تعديل الجر‬

‫هناك أربع حاالت يجوز تعديل االجر بالزيادة او النقص وهذه الحاالت هي ‪:‬‬
‫الحالة الولى ‪ :‬التفاق بين المتعاقدين على الجر بمقتضى مقايسة على اساس‬
‫سعر الوحدة‪.‬‬
‫ويشترط في هذه الحالة عدة شروط ‪..‬‬
‫‪ : 1‬أن يكون االجر في المقاولة متفقا ً عليه بمقتضى مقايسة على اساس الوحدة‬
‫‪ : 2‬ان تكون بالمجاوزة للمصروفات المقدرة بالمقايسة مجاوزة محسوسة‬
‫‪ : 3‬أن تكون الزيادة المحسوسة في المصاريف مما اليمكن تبنيها في الوقت‬
‫الذي أربم عقد المقاولة‪.‬‬
‫‪ : 4‬أن يخطر المقاول رب العمل بالزيادة المحسوسة‬
‫وأذا كانت المجاوزة التي يقتضيها تنفيذ التصميم جسيمة جاز لرب العمل‬ ‫‪‬‬

‫أن يتحلل من العقد ‪ .‬ويجب عليه في هذه الحالة ان يعوض المقاول عن‬

‫‪125‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫جميع ما انفقه من المصروفات وما انجزه من االعمال دون ما كان يستطيع‬

‫كسبه لو أنه أتم العمل‪.‬‬

‫الحالة الثانية ‪ :‬التفاق على الجرة الجمالية على أساس تصميم معين‬
‫ويجوز في هذه الحالة زيادة االجرة االجمالية في حالتين ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يكون تعديل التصميم المتفق عليه بسبب خطأ رب العمل‪ .‬ويكون ذلك عندما‬
‫يقدم رب العمل للمقاول مثالً معلومات خاطئة عن العمل ‪.‬‬
‫‪ : 2‬أذا أذن رب العمل للمقاول بأجراء تعديل في التصميم أو أضافة وأتفق مع‬
‫المقاول على مقدار االجرة الزائدة‬

‫الحالة الثالثة ‪ :‬الظروف الطارئة‬

‫ويشترط لتطبيق نظرية الظروف الطارئة في هذه الحالة‪:‬‬
‫‪ :1‬أن تكون أجرة العقد محددة‬
‫‪ : 2‬وقوع حوادث لم تكن في الحسبان‬
‫‪ : 3‬أنهيار التوازن االقتصادي للعقد‬

‫الحالة الرابعة ‪ :‬المهندس المعماري‬

‫أن االتفاق هو الذي يحدد أجر المهندس على وضع التصميم والمقايسة واجرا ً‬
‫أخرا ً مستقالً عن ادارة االعمال واالشراف على التنفيذ هذا أذا كان ذلك معهودا ً‬
‫به الى المهندس وهذا هو الغالب أما أذا عهد اليه بعمل دون اخر فاالتفاق يحدد‬

‫‪126‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫اجرا ً واحدا ً على هذا العمل‪ ...‬واذا حدد اجر بخصوص عمل معين وسكت‬
‫الطرفان عن االجر االخر فهنا نرجع الى العرف لتحديد اجر العمل االخر ‪.‬‬

‫ثالثا ا ‪ :‬المقاولة من الباطن‬

‫أن المشرع العراقي أجاز للمقاول أن يعهد بالعمل محل المقاولة الى مقاول‬
‫ثان النجازه ‪ .‬فأما أن يعهد بكل العمل أو بجزء منه الى مقاول أخر النجازه‬ ‫ٍ‬
‫مالم يوجد ما لم يوجد شرط يمنعه من ذلك ‪ .‬والشرط أما ان يكون صريحا ً أو ان‬
‫يكون ضمنيا ً كما لو كانت طبيعة العمل تفترض مثالً االعتماد على كفاية المقاول‬
‫الشخصية ‪ .‬ويلجأ المقاول الى المقاولة من الباطن عادة في المقاوالت الكبيرة‬
‫حيث تتعدد االعمال وتتشعب ‪.‬فأذا كان العمل بناء عمارة باالعمال الصحية‬
‫والنجارة واعمال التدفئة والتبريد ‪.‬يقوم المقاول االصلي بالتنسيق بين اعمال‬
‫المقاولين من الباطن ‪.‬‬
‫مثال على المقاولة من الباطن ( تعهد عمر الى محمد بأن يبني له عمارة من‬
‫اربعة طوابق وتشتمل المقاولة على االعمال الصحية واالبواب الخشبية ‪ .‬فتعاقد‬
‫عمر مع المقاول الثاني حيدر الذي تعهد بانه سيجهز االبواب الخشبية حتى يكمل‬
‫المقاولة) فهنا رب العمل هو محمد والمقاول االول هو عمر والمقاول الثاني‬
‫هو حيدر‬
‫وهناك ثالث عالقات في المقاولة من الباطن‬
‫‪ : 1‬عالقة المقاول االصلي بالمقاول من الباطن‬
‫يرتبط المقاول االصلي بالمقاول الثاني بعقد المقاولة الثاني ‪ .‬ويكون المقاول‬
‫االصلي بالنسبة الى المقاول من الباطن رب العمل ‪ .‬عليه جميع التزامات رب‬
‫العمل ‪ .‬كما يكون المقاول من الباطن بالنسبة الى المقاول االصلي مقاوالً عليه‬
‫جميع التزامات المقاول‪.‬‬

‫‪127‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫وأذا حصل عيب في البناء ولم يستطيع المقاول االصلي أكتشافه عند تسلم العمل‬
‫فأن المقاول من الباطن يكون مسؤوالً عن ذلك العيب الخفي للمدة التي تطلبها‬
‫العرف السائد في مهنة البناء ‪ .‬وكل هذا اليمنع رب العمل من الرجوع بالضمان‬
‫على المقاول االصلي خالل مدة العشر سنوات التي نص عليها المشرع ‪.‬‬

‫‪ : 2‬عالقة المقاول االصلي برب العمل‬

‫أن عالقة المقاول االصلي برب العمل ينظمها عقد المقاولة االصلي ‪ .‬فيلتزم‬
‫من خلله المقاول بأنجاز العمل محل عقد المقاولة ويلتزم بتسليم العمل بعد‬
‫أنجازه ويلتزم ايضا ً بضمان العمل من التهدم والعيوب في البناء والمنشأت الثابتة‬
‫خالل عشر سنوات ‪ ....‬وأيضا ً يلتزم رب العمل بتمكين المقاول من انجاز العمل‬
‫ويلتزم ايضا ً بتسلم العمل و دفع االجر للمقاول‬

‫‪ : 3‬عالقة رب العمل بالمقاول من الباطن‬

‫االصل اال تقوم عالقة مباشرة بين رب العمل و المقاول من الباطن أذ ال يربطهما‬
‫أي عقد فالتعاقد أنما يربط رب العمل بالمقاول االصلي بعقد المقاولة االصلي ‪. .‬‬
‫وعلى الرغم من عدم وجود عالقة مباشرة بين رب العمل والمقاول من الباطن‬
‫اال ان عالقتهما تكون غير مباشرة يتوسطهما المقاول االصلي ‪ .‬فال يستطيع رب‬
‫العمل مطالبة المقاول من الباطن بتنفيذ التزامه بل تكون المطالبة عن طريق‬
‫المقاول االصلي وكذلك ال يستطيع المقاول من الباطن أن يطالب رب العمل‬
‫مباشرة بتنفيذ التزاماته وانما تكون المطالبة عن طريق المقاول االصلي ‪ ..‬اما‬
‫بخصوص التزام رب العمل بدفع االجر ‪ .‬فأالصل يقضي بعدم رجوع المقاول‬
‫من الباطن عليه ولكن يستطيع ان يستعمل حق المقاول االصلي تجاه رب العمل‬
‫عن طريق الدعوى غير المباشرة ‪...‬‬

‫‪128‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫التنازل عن المقاولة‬
‫والمقصود هنا بالتنازل هو ان يتنازل المقاول عن عقد المقاولة الى شخص ثالث‬
‫فيصبح المتنازله مقاوال تجاه رب العمل بينما تنتهي عالقة المتنازل بالرابطة‬
‫العقدية التي كانت تربطه برب العمل قبل التنازل ‪ ..‬ويجب في هذه الحالة أن‬
‫تطبيق قواعد حوالة الحق فيما يتعلق بنقل حقوق المقاول االصلي وقواعد حوالة‬
‫الدين فيما يخص التزاماته وذلك لعدم وجود نص خاص يعالج هذه المسألة‪..‬‬
‫وعليه فأن أنتقال التزامات المقاول الى المتنازل له يكون موقوفا ً على قبول رب‬
‫العمل ‪ ..‬أما بالنسبة الى انتقال حقوق المقاول الى المتنازل له فان االنتقال‬
‫المذكور يكون نافذا ً بحق رب العمل بمجرد أعالنه ‪.‬‬
‫وقد يتنازل المقاول عن االجر فقط الى شخص ثالث عندما يجد نفسه مضطرا من‬
‫اجل تنفيذ محل المقاولة الى الحصول الى بعض االموال ‪ .‬فهنا ال يتنازل عن عقد‬
‫المقاولة كله بل على االجر فقط ‪ .‬فيبقى المقاول مدين بااللتزامات المتولده عن‬
‫عقد المقاولة ودائن بالنسبة للحقوق الناشئه عن هذا العقد ما عدا االجر فانه قد‬
‫تنازل عنه ‪ . .‬وتطبق على هذا التنازل حوالة الحق ‪.. .‬‬
‫وقد يحصل تنازل من رب العمل عن عقد المقاولة الى شخص ثالث‪ ..‬ويحدث‬
‫هذا عادة فيما لو كان رب العمل مالكا ً لقطعة أرض وأراد أقامة أبنية ثابتة‬
‫عليها وأبرم عقد مقاولة بناء على أرضه ثم يحصل بعد ذلك أن يبيع المالك‬
‫االرض ويتنازل بالتالي للمشتري عن عقد المقاولة حيث يكون المشتري دائنا ً‬
‫بالحقوق التي يرتبها عقد المقاولة ومدينا ً بااللتزامات الناشئة عنه ‪..‬‬

‫أنتهاء عقد المقاولة‬

‫‪129‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫تنتهي المقاولة لعدة أسباب فقد تنتهي أما لسبب ‪ : 1‬أنجاز العمل ‪ :2‬تحلل رب‬
‫العمل من العقد بأرادته المنفردة ‪ :3‬التقايل ‪ : 4‬أستحالة التنفيذ ‪ :5‬الفسخ‬
‫‪ : 6‬موت المقاول ‪ : 7‬عجز المقاول عن اتمام العمل ‪ : 8‬أفالس رب العمل‬
‫‪:9‬انتهاء المدة المحددة للمقاولة‬

‫‪ : 1‬أنتهاء المقاولة بسبب أنجاز العمل‬

‫أن المقاولة تنتهي عندما ينجز المقاول العمل محل المقاولة ويقوم بتسليمه الى‬
‫رب العمل ‪ .‬وهنا نفترض ان طرفين العقد قد نفذ التزاماتهما المتولدة عن عقد‬
‫المقاولة ‪.‬‬
‫‪ : 2‬أنتهاء المقاولة بأرادة رب العمل المنفردة‬
‫يستطيع رب العمل أن يتحلل من العقد بأرادته المنفردة في حالتين ‪ ...‬االولى‬
‫حالة االرادة المنفردة والثانية حالة تجاوز المصروفات المقدمة في المقايسة‬
‫مجاوزة جسيمة‪.‬‬
‫أ ‪ :‬الحالة الولى ‪ :‬تحلل رب العمل من المقاولة بأرادته المنفردة‬
‫يستطيع رب العمل أن يفسخ عقد المقاولة بأرادته المنفردة لكن هنا يجب عليه ان‬
‫يعوض المقاول عن االضرار التي اصابته ‪ .‬ويجب ان يكون تعبير رب العمل عن‬
‫الفسخ تعبير صريح وكتابي ‪ .‬اال اذا كان عقد المقاولة شفهيا ً فيجوز ان يحصل‬
‫االنهاء شفهي ‪ ..‬وايضا ً يجب ان اليكون العمل قد تم انجازه بصورة كلية او‬
‫بصورة رئيسية ‪ .‬فاذا أنجز العمل فال يجوز لرب العمل انهاء العقد ‪.‬‬
‫وأذا تحلل رب العمل عن العقد بأرادته المنفرده فيجب على المقاول أن يتوقف في‬
‫تنفيذ العقد بعد اخطارة بألغائه ‪ .‬وأيضا ً يجب على رب العمل تعويض المقاول‬
‫عن ‪:‬‬
‫‪130‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫النفقات المبذولة لتسهيل تنفيذ العمل‬ ‫‪‬‬

‫التعويض عن العمل المنجز‬ ‫‪‬‬

‫التعويض عن الكسب الفائت‬ ‫‪‬‬

‫ب ‪ :‬الحالة الثانية ‪ :‬تحلل رب العمل من المقاولة بسبب مجاوزة المصروفات‬

‫المقدرة لتنفيذ التصميم ‪.‬‬
‫ويشترط لهذه الحالة ما يلي ‪:‬‬
‫‪ :‬أن يكون مبرما ً على أساس سعر الوحدة‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬أن تكون المجاوزة للمصروفات ضرورية‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬أن تكون المجاوزة جسيمة‬ ‫‪‬‬

‫‪ :‬على رب العمل أخطار المقاول بتحلله من العقد ‪.‬‬ ‫‪‬‬

‫‪ : 3‬أنتهاء المقاولة بالتقايل‬

‫يجوز للطرفين بعد أبرام العقد أن يتقايال سواء قد تم تنفيذ اعمال العقد ام لم تنفذ‪.‬‬
‫ويحدث التقايل كما اراد رب العمل تجنب االثار االعتيادية النهاء العقد بأرادته‬
‫المنفردة ‪ ...‬أو اراد المقاول تجنب االثار االعتيادية لتركه للعمل دون عذر‪..‬‬

‫‪ : 4‬أستحالة التنفيذ‬
‫تنتهي المقاولة بأستحالة تنفيذ العمل المعقود عليه‪ . .‬واالستحالة قد ترجع الى خطأ‬
‫رب العمل نفسه‪..‬أو ترجع الى سبب اجنبي مثل االستمالك ‪ .‬ففي الحالة االخيرة‬
‫للمقاول ان يرجع على رب العمل ليطالبه بالتعويض ويحدد مقدار التعويض‬
‫‪131‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫بمقدار المنفعة التي عادت على رب العمل من عمل المقاولة بغض النظر عن‬
‫النفقات التي صرفها المقاول‪ .. .‬وقد ترجع االستحالة الى خطأ المقاول نفسه ‪.‬‬
‫فهنا يحق لرب العمل ان يرجع على المقاول ليطالبه بالتعويض او ان يطلب‬
‫فسخ العقد مع التعويض أذا كان له مقتضى‪.‬‬

‫‪ : 5‬أنتهاء المقاولة بالفسخ‬

‫ينتهي عقد المقاولة قبل تنفيذه بالفسخ أذا أخل أحد المتعاقدين بتنفيذ التزاماته‪.‬فأذا‬
‫أخل المقاول بأحد التزاماته‪ .‬جاز لرب العمل أن يطلب من المحكمة فسخ العقد‬
‫والعكس صحيح‪ ..‬ويخضع طلب الفسخ الى سلطة قاضي الموضوع التقديرية‪.‬‬

‫‪ : 6‬أنتهاء المقاولة بموت المقاول‬

‫ففي هذا الموضوع يجب أن نفرق بين ما اذا كانت شخصية المقاول محل‬
‫أعتبار من عدمها‪.‬‬
‫أ ‪ :‬شخصية المقاول محل أعتبار ‪.‬‬
‫ان موت المقاول يؤدي الى أنهاء عقد المقاولة أذا كانت شخصية المقاول محل‬
‫أعتبار ‪ .‬بغض النظر عن العمل الذي انصبت عليه المقاولة وبغض النظر عن‬
‫السعر ‪ .‬فال يستطيع رب العمل في هذه الحالة أن يجبر الورثة على تنفيذ عقد‬
‫المقاولة ‪ .‬كما اليجوز لورثة المقاولة االستمرار في العقد حتى وإن كان مورثهم قد‬
‫نفذ جزء من العمل‪ ..‬ومن الجدير بالذكر ان كل اصحاب المهن الحرة (كالرسام‬
‫والمحامي والمهندس) تعتبر شخصياتهم محل أعتبار‬

‫‪132‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫ب ‪ :‬شخصية المقاول ليست محل أعتبار‬

‫فهنا يجب أن نميز بين حالتين‬
‫أذا توافرت في ورثة المقاول الضمانات الكافية لحسن تنفيذ العمل ‪ .‬فيبقى‬ ‫‪‬‬

‫عقد المقاولة والتقبل المحكمة طلب رب العمل او الورثة بفسخ العقد ‪ .‬حيث‬
‫تنتقل الى الورثة حقوق مورثهم والتزاماته ‪.‬‬
‫أذا لم تتوافر في ورثة المقاول الضمانات الكافية لحسن تنفيذ المقاولة ‪ .‬فهنا‬ ‫‪‬‬

‫يجوز لرب العمل او للمقاول أن يفسخ العقد ‪ .‬وأيضا ً للمحكمة السلطة‬

‫التقديرية في قبول الطلب من عدمه ‪.‬‬
‫و أذا قبلت المحكمة الطلب المقدم من رب العمل أو من ورثة المقاول بفسخ عقد‬
‫المقاولة فيكون هنا رب العمل ملزما ً بأن يدفع الى ورثة المقاول أما قيمة االعمال‬
‫التي أنجزها المقاول أو قيمة ما يعادل الفائدة التي عادت على رب العمل‪.‬‬
‫وأذا توفي المقاول وقد نفذ جزء من العمل فهنا يلتزم رب العمل بان يدفع الى‬
‫ورثة المقاول أقل القيمتين ‪ .‬قيمة ما انفقه المقاول في االعمال التي أتمها أو مهد‬
‫لها وقيمة ما أفاد به رب العمل من هذه االعمال‪ ...‬مثال ( أذا قام أحمد بتجهيز‬
‫القماش للخياط حتى يخيط له ثوب ‪..‬ففصله حتى يخيط له ثوب ‪ .‬وقبل انهاء هذا‬
‫الثوب توفي الخياط‪ .‬ففي هذه الحالة يجوز الحمد ان يسترد القماش لكن يجب‬
‫عليه ان يدفع الى ورثة الخياط مصاريف التفصيل ‪ .‬ويستأنس في تقديرها‬
‫باالجرة االجمالية المتفق عليها )‬
‫أما أذا كان المقاول هو الذي ورد المادة فهنا يلتزم رب العمل بأن يدفع الى ورثة‬
‫المقاول قيمة المادة وكل المصاريف والنفقات ‪ .‬بشرط أن يكون العمل نافع له‪.‬‬
‫ويكون العمل نافعا ً لرب العمل عندما يجد مقاوالً اخر يكمله‪.‬أما اذا لم يجد من‬
‫يكمل العمل فيكون هذا العمل غير نافع لرب العمل وبالتالي ال يلتزم بدفع شيء‪.‬‬

‫‪133‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 7‬أنتهاء المقاولة بسبب عجز المقاول عن أتمام العمل‬

‫أذا أصبح المقاول عاجزا ً عن أتمام العمل لسبب ال يد له فيه يجعل تنفيذ العمل‬
‫مستحيالً عليه‪ .‬كما لو فقد المقاول الرؤية مما يمنعه من رسم الصورة المتفق‬
‫عليها ‪ .‬فهنا تنفسخ المقاولة كما كانت تنفسخ بموت المقاول‪..‬‬

‫‪ : 8‬أنتهاء المقاولة بسبب أفالس رب العمل‪.‬‬

‫لكل من المقاول أو وكيل التفليسة أن يفسخ المقاولة متى أشهر أفالس رب العمل‬
‫وهكذا تنتهي المقاولة بالفسخ ‪.‬‬

‫‪ : 9‬أنتهاء المدة المحددة للمقاولة‬

‫على المقاول أن يباشر العمل دون توقف ‪ .‬فأذا كانت سرعة االنجاز بطيئة جاز‬
‫لرب العمل فسخ العقد ‪..‬‬
‫وحتى نتعتبر ان العمل بطيء من عدمه نرجع الى المدة المتفق عليها هل هي‬
‫محددة او غير محددة ؟ وأذا كانت المدة محددة فهل أن هذا التحديد جامد غير‬
‫قابل للتمديد؟ وهذا ما يسمى (باالجل الجوهري) أم انه قابل للتمديد؟ وهذا ما يسمى‬
‫(باالجل االعتيادي) ‪..‬‬
‫أن االجل الجوهري هو الذي يتفق عليه الطرفين في العقد ‪ .‬وهو نادر في عقود‬
‫مقاوالت المباني والمنشأت ‪ .‬ويترتب على كون االجل جوهريا ً أن لرب العمل أن‬
‫يتحلل من العقد عندما يحل التاريخ المحدد للتسليم‪.‬‬
‫ودائما ً يكون االجل المحدد بالمقاوالت هو اجل عادي ‪ .‬وبالتالي اليجوز لرب العمل‬
‫ان يتحلل من المقاولة أذا لم ينجز العمل كليا ً عند حلول اجل التنفيذ بل تكون له‬
‫المطالبة بالتعويض عن تأخر االنجاز‪.‬‬

‫‪134‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫بعض انواع المقاولة‬

‫أولا ‪ :‬عقد التزام المرافق العامة (المتياز)‬
‫أن هذا العقد يتميز بعدة خصائص ‪:‬‬
‫‪ : 1‬أن يكون عقد التزام المرفق مبرما ً بين الحكومة وبين فرد أو شركة يعهد اليها‬
‫بأستغالل المرفق‪.‬‬
‫‪ : 2‬أن يكون محل العقد أدارة مرفق عام وأستغالله ‪ .‬وان يكون هذا المرفق ذا‬
‫صفة أقتصادية أي بمعنى ان اليكون من المرافق االدارية البحتة‬
‫‪ : 3‬أن يقترن هذا العقد بمدة معلومة فال يجوز ان يكون العقد لمدة غيرمعلومة او‬
‫أبديا ً ‪.‬‬
‫فاذا توافرت هذه الخصائص الثالث كان هناك عقد التزام للمرفق العام‪ ..‬وهذا العقد‬
‫ينشأ حقوقا للملتزم ويرتب عليه واجبات‬

‫حقوق الملتزم‬
‫‪ : 1‬االنفراد بأستغالل المرفق العام عن طريق االحتكار أو عن طريق االمتياز‪...‬‬
‫ويقصد بالحتكار هو حق االنفراد بأستغالل المرفق العام فال يجوز لغيره أن‬
‫يستغل هذا المرفق‪ ....‬أما المتياز فيقصد به ان اليمنع غيره من االفراد او‬
‫الشركات من استغالل المرفق لكن التقدم لهم الدولة التسهيالت والخدمات التي‬
‫تقدمها لصاحب حق االمتياز (الملتزم)‪..‬‬
‫‪ : 2‬تمكين الملتزم القيام باالعمال الالزمة الدارة المرفق وأستغالله فتمنح الدولة‬
‫الترخيصات الالزمة وتسمح له بأستعمال الطريق العام كما تقدم له المعونات المالية‬
‫أو قروضا ً تسدد على مدد طويلة من ريع المرفق‬

‫‪135‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪ : 3‬أخذ رسوم من المنتفعين بالمرفق أي العمالء مقابل انتفاعهم وهذا المقابل‬

‫يعتبر رسم تسري عليه احكام القانون االداري‪.‬‬
‫‪ : 4‬الحق في التوزان المالي للمرفق‬

‫واجبات الملتزم‬
‫‪ : 1‬القيام باالنشاءات الالزمة لتسيير المرفق العام‬
‫‪ : 2‬القيام بأدارة المرفق العام ويعتبر هذا االلتزام جوهريا ً أذ يجب أن يكفل‬
‫للمرفق االستمرار واالنتظام ومسايرة التطور‪..‬‬

‫التكييف القانوني لعقد االلتزام ( االمتياز)‬

‫هناك عدة نظريات في هذا الموضوع لكن الرأي السائد هو ان هذا العقد عقد اداري‬
‫يتكون من توافق ارادتين أرادة السلطة االدارية وأرادة الملتزم اال أنه ال‬
‫يخضع في جميع مشتمالته لقواعد المدني بل يخضع للقانون االداري‪..‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬عقد النشر‬

‫يتخذ عقد النشر عدة صور‪.‬‬
‫فقد يتنازل المؤلف عن حقه في أستغالل مؤلفه للناشر دون تحديد عدد الطبعات‬
‫فيملك الناشر هنا جميع النسخ في كل طبعة من طبعات الكتاب ‪....‬‬
‫وقد يتفق المؤلف على أن يبيع للناشر طبعة معينة من الكتاب مع بيان عدد نسخ‬
‫هذه الطبعة‪ .‬فيقوم الناشر بطبع المؤلف ويبيعه لحسابه ويدفع في مقابل ذلك‬
‫للمؤلف مبلغا ً معيناً‪...‬‬
‫‪136‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أو قد يقوم المؤلف بطبع الكتاب على نفقته فتكون النسخ بعد طبعها ملكا ً له ‪..‬ففي‬
‫هذه الحالة اليكون هناك عقد بيع بل عقد مقاولة ‪ .‬فالناشر هو المقاول والمؤلف هو‬
‫رب العمل‪..‬‬

‫أركان عقد النشر‬

‫لعقد النشر ثالث اركان التراضي والمحل ( العمل واالجر) والركن الثالث‬
‫السبب‪.‬‬
‫الركن الول ‪ :‬التراضي‬
‫عقد النشر عقد رضائي يكفي النعقاده تطابق االرادتين االيجاب والقبول دون‬
‫حاجة الى أتباع شكل معين‪..‬‬
‫الركن الثاني ‪ :‬المحل‬
‫المحل هنا مزدوج فيكون المحل من جهة المؤلف االنتاج وهو بالنسبة للناشر‬
‫االجر‬
‫النتاج ‪ :‬يجوز ان يكون محل عقد النشر عمل فني او علمي او اي انتاج‬ ‫‪‬‬

‫ادبي‬
‫الجر ‪ :‬يختلف االجر بأختالف الصور المتعددة لعقد النشر فقد يكون على‬ ‫‪‬‬

‫عاتق الناشر او قد يكون على عاتق صاحب االنتاج ‪ ..‬فقد يقوم الناشر بدفع‬
‫االجر الى صاحب االنتاج ويكون في هذه الحالة هو رب العمل وصاحب‬
‫االنتاج هو المقاول ‪ ..‬واذا كان االنتاج كتابا ً وتولى الناشر طبعه وبيعه‬
‫فان المؤلف يكون هو رب العمل ويلتزم بالتالي بدفع االجر ‪..‬‬

‫‪137‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫أثار عقد النشر‬

‫يرتب عقد النشر التزامات في ذمة المؤلف وفي ذمة الناشر‪..‬‬
‫‪ : 1‬التزامات المؤلف‬
‫أ ‪ :‬تسليم االنتاج االدبي أو الفني‬
‫يجب على المؤلف ان يسلم االنتاج في الوقت المتفق عليه ‪ .‬فأن لم يكن هناك موعد‬
‫معين فالمحكمة هي التي تعين هذا الميعاد ‪...‬فان لم يقم المؤلف بتسليم االنتاج في‬
‫الموعد المعين فهنا يجوز للناشر ان يطلب فسخ العقد وان يطلب التعويض عن اي‬
‫ضرر يصيبه‪.‬‬
‫ب ‪ :‬الضمان‬
‫يلتزم المؤلف بان يضمن التعرض الذي يصدر منه او الذي يصدر من الغير ‪ .‬فال‬
‫يجوز للمؤلف أن يقوم بعمل شخصي يتعارض مع حق الناشر في أستغالل‬
‫المؤلف ‪ .‬فسوف يتعرض هنا الى دفع التعويض‪ ..‬وأيضا ً اليجوز للمؤلف بعد أن‬
‫اتفق مع الناشر على نشر الكتاب ‪.‬ان يقوم هو بنفسه بنشر الكتاب او بواسطة ناشر‬
‫اخر ‪.‬‬

‫‪ : 2‬التزامات الناشر‬
‫أ ‪ :‬طبع نتاج المؤلف‬
‫يلتزم الناشر بان يتولى طبع نتاج المؤلف ونشره متى سلمه ذلك النتاج وأذا تم‬
‫االتفاق على وقت معين لطبع الكتاب ونشره فيجب على الناشر االلتزام بذلك‬
‫االتفاق اال أذا كان التأخير بسبب قوة قاهرة ‪.‬‬
‫ب ‪ :‬أحترام حقوق المؤلف (المالية)‬

‫‪138‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫للمؤلف حقوق مالية يستمدها من عقد النشر فهو أذا كان قد باع حقوقه للناشر كان‬
‫له الحق في االجر الذي يتقاضاه من الناشر‪ ..‬وقد تكون مهمة الناشر طبع الكتاب‬
‫ونشره في مقابل اجر يتقاضاه من المؤلف فيقوم الناشر بأخذ االجر المستحق‬
‫ونفقات الطبع‪.‬‬

‫ج ‪ :‬أحترام حقوق المؤلف ( االدبية)‬

‫يلتزم الناشر باحترام حقوق المؤلف االدبية ويكون هذا االحترام بأمتناعه عن‬
‫أدخال أي أضافة على انتاج المؤلف أو بحذف أي قسم من المعلومات حتى لو‬
‫ادى هذا الحذف الى رواجه بين الناس‪ ..‬ولكن يجوز للناشر اجراء التعديل على‬
‫االنتاج باالضافة أو الحذف متى أستحصل على موافقة المؤلف على ذلك‪..‬‬

‫في النهاية أهدي هذا الجهد البسيط الى كل شخص وقف بجانبي وساعدني وعلى‬
‫رأسهم أمي وأبي اللذان أوصلوني الى ما أنا عليه االن ‪ .‬والى كل اخواني‬
‫واخواتي الطلبة في كل كليات القانون داخل العراق وخارجه‪ .‬أن شاء هللا يكون‬
‫هذا العمل في ميزان حسناتي وفي ميزان حسنات كل شخص ينشره للفائدة العامة‬

‫أخوكم‬
‫عمر القاسمي‬

‫‪139‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬
 ‫الزبدة في العقود المدنية صفحتنا على الفيس بوك (د‪.‬عمر القاسمي شرح القانون المدني العراقي)‬

‫‪140‬‬
‫شركة نسور العدالة للمحاماة والتدريب القانوني‬ ‫مع‬ ‫مركز القاسمي للدراسات القانونية‬