www.fsjes-agadir.

info

19/12/2012
 ‫بسم هللا الرحمن الرحيم‬

‫محاضرات في القانون العقاري‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫المحاضرة األولى‬
‫الخميس‪ 7:‬أكتوبر ‪2010‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
‫إذا كان نظام التحفيظ العقاري والذي تم اقراره بواسطة ظهير‬
‫‪ 12‬غشت ‪ 1912‬يشكل المدخل الرئيسي الستقرار الملكية‬
‫العقارية‪،‬فإن ظهير ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬جاء لينظم الحقوق العينية‬
‫الواردة على العقارات الحفظة‪،‬أصلية كامن أو تبعية‪.‬‬
‫كما ال يخفى أن هذه الحقوق إذا كانت واردة على عقار غير‬
‫محفظ فهي األخرى تخضع للراجح والمشهور وما جرى به‬
‫العمل من فقه مذهب اإلمام مالك‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫الحقوق العينية‬
‫مقدمة‪:‬‬
‫أوال‪:‬ـ تعريف الحقوق العينية‪:‬‬
‫الحق العيني هو سلطة مخولة بموجب القانون لشخص على‬
‫شيء‪،‬وفي الفقه المالكي يشمل األعيان كما يشمل المنافع‬
‫والحق غير المالي كالطالق مثال‪.‬‬
‫ثانيا‪:‬ـ أنواع الحقوق العينية‪:‬‬
‫‪1‬ـ فالحقوق العينية االصلية‪:‬هي تلك الحقوق الموجودة بذاتها‬
‫دون حاجة إلى غيرها‪.‬‬
‫‪19/12/2012‬‬
 ‫والحقوق العينية األصلية حسب المادة ‪ 8‬من ظ ‪ 2‬يونيو ‪ 1915‬عشرة‬
‫هي‪:‬‬
‫الملكية‪،‬االنتفاع‪،‬األحباس‪،‬االستعمال والسكنى‪،‬الكراء الطويل األمد‪،‬حق‬
‫السطية‪،‬الرهن الحيازي‪،‬االرتفاق‪،‬الحقوق العينية اإلسالمية كالجزاء‬
‫والجلسة والزينة‪،‬والهواء‪،‬والدعاوى العقارية‪.‬‬
‫‪2‬ـ أما الحقوق العينية التبعية‪:‬فهي الحقوق التي ال يمكن تصور قيامها‬
‫بدون حق أصلي يرتكز عليه‪.‬‬
‫والحقوق العينية التبعية هي الرهن الرسمي والرهن الحيازي‬
‫واالمتياز؛وتسمى أيضا بالضمانات العينية‪.‬‬
‫خصائصها‪:‬حق التتبع والحبس‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫المحور األول‪:‬حق الملكية‬
‫المبحث األول‪ :‬تعريف حق الملكية وعناصره‪.‬‬
‫أوال‪:‬ـ تعريف حق الملكية‪.‬‬
‫عرف الفصل ‪ 9‬من ظهير ‪ 1915‬الملكية بأنها‪“:‬حق التمتع والتصرف‬
‫في العقار بطبيعته أو بالتخصيص بصورة مطلقة على أن ال يستعمل‬
‫هذا الحق استعمال تمنعه القوانين أو األنظمة“‪.‬‬
‫وأضاف الفصل ‪ 10‬تتمة للتعريف أنه‪“:‬ال يجبر أحد على التخلي عن‬
‫ملكه إال ألجل المصلحة العامة ووفق القوانين الجاري بها العمل في‬
‫نزع الملكية“‪.‬‬
‫وعند المالكية‪:‬الملك هو تمكن االنسان شرعا بنفسه أو بنيابة من‬
‫االنتفاع بالعين أو المنفعة ومن أخذ العوض أو تمكنه من االنتفاع‬
‫بجميع خواصه‪.‬‬
‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ثانيا‪:‬ـ عناصر الملكية‪.‬‬
‫التعريف المذكور نص على عنصرين فقط هما ‪:‬حق االستعمال وحق‬
‫التصرف وأغفل حق االستغالل‪.‬‬
‫وعناصر الملكية نصت عليها المادة نصت المادة ‪ 9‬من ظ‪.‬ت‪.‬ع التي‬
‫جاء فيها ما يلي ‪“:‬الملكية العقارية هي حق التمتع والتصرف في عقار‬
‫بطبيعته أو بالتخصيص على أن ال يستعمل هذا الحق استعماال تمنعه‬
‫القوانين واألنظمة“‪.‬‬
‫– أوال‪:‬ـ حق التصرف‪ :‬مادي أو قانوني‪.‬‬
‫– ثانيا‪:‬ـ االستعمال‪ :‬استخدام الشيء من قبل مالكه فيما خصص له‪،‬مع بقاء أصله‬
‫لمالكه‪.‬‬
‫– ثالثا‪:‬ـ االستغالل‪ :‬استثمار الشيء لكي يدر ريعا على مالكه ككراء الدار واخذ‬
‫ثمار األشجار‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫المبحث الثاني‪:‬نطاق حق الملكية‪.‬‬
‫أوال ‪:‬شمول حق الملكية لفروع الشيء المملوك‪.‬‬
‫نصت المادة ‪ 11‬من ظ‪.‬ت على ‪“:‬أن ملكية العقار تعطي حق‬
‫التملك لكل ما ينتجه وما يضم إليه وما يدمج فيه باالتصاق‬
‫إما طبيعيا أو اصطناعيا“‪.‬‬
‫ملحوظة‪:‬هذا المبدأ ينطبق على العقار غير المحفظ‪.‬‬
‫‪1‬ـ حق المالك في غلة الشيء‪ :‬ما لم يوجد نص أو اتفاق‬
‫يخالف ذلك‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫وغلة الشيء تشمل‪:‬الثمار والمنتجات‪:‬‬
‫– والثمار إما طبيعية أو اصطناعية أو مدنية‪:‬‬
‫فالثمار الطبيعية هي ما يغله الشيء مباشرة دون عمل االنسان كالكأل مثال‪.‬‬
‫والثمار االصطناعية هي ما يغله الشيء بفعل االنسان كمزروعات الحقول‬
‫من حبوب ومختلف ثمار األشجار‪.‬‬
‫الثمار المدنية ‪:‬هي الغلة التي يجنيها المالك لقاء تخليه عن منفعة الشيء مثل‬
‫أخل السومة الكرائية عن المحل المكرى‪.‬‬
‫– أما منتجات الشيء فهي ما ينتجه الشيء في فترات غير منتظمة مع‬
‫امكانية الحاق تلف طفيف به أو نقص محسوس في جوهره كاالشجار‬
‫الثمرة في البساتين أو الغابات إذا اقتطعت‪،‬واألحجار في المقالع إذا‬
‫اقتلعت‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫الحالت االستثنائية التي تعود فيها الغلة لغير المالك‪:‬‬
‫– الحالة المنصوص عليها في الفصل ‪ 13‬من ظ‪.‬ت‪ :‬والمتعلقة بالبذار‬
‫الذي يبذر الحبوب في أرض الغير عن حسن نية‪،‬أو كان صاحب‬
‫االرض سيء النية بحيث كان على علم بترامي الغير على ملكه ثم‬
‫سكت‪.‬‬
‫– الحالة المنصوص عليها في الفصل ‪ 135‬من ظ‪.‬ت‪ :‬وهي حالة الثمار‬
‫التي تتساقط طبيعيا من أغصان االشجار التي تتجاوز علو أرض‬
‫الجار‪.‬‬
‫– الحالة المنصوص عليها في المادة ‪ 103‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪:.‬وهي حالة‬
‫الحائز حسن النية‪.‬‬
‫– ملحوظة‪:‬فرق بين التشريع المغربي والفقه المالكي‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ثانيا‪:‬نطاق الملكية من حيث العلو‪.‬‬
‫– نصت الفقرة ‪ 1‬من المادة ‪ 15‬من ظ‪ 1915.‬على أنه‪“:‬يجوز لمالك‬
‫األرض بأن يقيم عليها جميع أنواع المغروسات والبناءات التي‬
‫يرتئيها عدا االستثناءات المنصوص عليها في القسم التاسع من هذا‬
‫الظهير‪،‬وبالقوانين والضوابط الخاصة بالتحفيظ وتصاميم توسعة‬
‫المدن والطرق بوجه عام“‪.‬‬
‫– والمقصود باالستثناءات الواردة في القسم التاسع من الظهير‬
‫المذكور‪،‬االرتفاقات القانونية التي تترتب على العقارات وتحد من‬
‫حق الملكية ‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ومن أمثلة القيود القانونية‪:‬‬
‫– القوانين والضوابط التي تفرض بناء عدد محدود من الطبقات‪،‬‬
‫– حق المرور الممنوح للمالحة الجوية والتي يسمح لها بالمرور فوق‬
‫بناءات الغير وفوق أراضيها خاصة بالقرب من المطارات‪،‬‬
‫– منع إقامة بعض المنشآت بالقرب من بعض المرافق الحساسة‪..‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
‫ونص الفصل ‪ 97‬من ظ‪.‬ق‪.‬ع‪ .‬على ما يلي‪“:‬إن حق السطحية حق عيني‬
‫عقاري قوامه حيازة بنايات ومنشآت وأغراس فوق ملك الغير“‪.‬‬
‫ونص الفصل ‪ 483‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪ .‬على جواز بيع جزء محدد من من‬
‫الفضاء الطليق أو الهواء العمودي الذي يرتفع فوق بناء قائم‬
‫فعال‪،‬ويسوغ للمشتري أن يبني فوقه ما شاء بشط أن يم تحديد طبيعة‬
‫البناء وأبعاده‪،‬وال يسوغ له أن يبيع هو اآلخر الهواء الذي يعلوه بغير‬
‫رضا البائع‪.‬‬
‫والمالحظ أن أحكام هذه المادة تتطابق مع ما هو\ منصوص عليه في‬
‫الفقه المالكي‪،‬كما أن أحكام المادة ‪ 15‬هي األخرى تطبق على العقارات‬
‫غير المحفظة في حدود القانون‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫الفصل ‪ 135‬من نفس الظهير يعطي الحق للمالك بأن يرغم‬
‫جاره على منع أغصان اشجاره التي تمتد إلى ملكه‪،‬ويكون له‬
‫الثمار التي تسقط على ملكه‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ثالثا‪:‬ـ نطاق الملكية من حيث العمق‪.‬‬
‫– للمالك أن يتصرف في عمق أرضه كما شاء‪،‬فله أن يبني فيها أو أن يجري فيها‬
‫كل تنقيب‪،‬ويستخرج من عمقها جميع المعادن التي يمكنه الحصول عليها إال ما‬
‫أستثني بنص قانوني‪.‬‬
‫– وله أن يبيعه للغير أو يكريه‪،‬‬
‫– منع الغير من إحداث حفريات أو نفق في ملكه‪{،‬م‪}135:‬‬
‫ملحوظة‪:‬هناك بعض القيود التي تحد من حق الملكية‪:‬‬
‫– ‪1‬ـ القيود الناجمة عن األنظمة المتعلقة بالمناجم‪:‬‬
‫– يقصد بها المكامن الطبيعية المحتوية على المواد المنجمية‪،‬وهي نوعان‪:‬‬
‫– المقالع ‪Carrieres‬‬
‫– المناجم ‪{Mines‬الفصل األول من ظهير ‪ 16‬أبريل ‪ 1951‬الخاص بنظام‬
‫المناجم}‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫أ‪:‬ـ المقالع‪ :‬وهي المكامن الموجودة في جوف األرض وتشمل‬
‫مواد البناء والحجارة ومناجم الفحم النباتي‪.‬‬
‫– ملحوظة‪ :‬تعتبر المقالع تابعة لسطح األرض‪،‬إال أن استغاللها يخضع‬
‫لنظام خاص‪:‬‬
‫ضرورة تقديم تصريح باالستغالل إلى وزارة التجهيز واألشغال العمومية{م‬
‫‪ 1‬من ‪}1914.‬‬
‫التقيد بقواعد االستثمار المنصوص عليها في ظهير ‪،1914‬وأهمها ال يجب‬
‫فتح حفرة أو نفق تحت األرض إال بعد عشرة أمتار أفقية من األبنية‬
‫والمنشآت العمومية‪،‬كما عليه التقيد بالتعليمات الشفاهية الصادرة عن‬
‫الموظفين المكلفين بمراقبة المقالع‪.‬‬
‫ملحوظة‪ :‬عدم احترام هذه المقتضيات يترتب عنه جزاءات‪....‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ب‪:‬ـ نظام المناجم‪.‬‬
‫هي المعادن الوارد تعدادها في الفئات الستة المذكورة في الفصل الثاني‬
‫من ظهير ‪،1951‬وهي‪:‬‬
‫الفحم الحجري‪،‬األلمنيوم‪،‬الحديد‪،‬النحـاس‪،‬الزنـك‪،‬الذهـب‪،‬الفضـة‪،‬‬
‫المواد الهيدروكاربونية السائلة والغازية والفوسفاط‪....‬‬
‫هي ملكية مستقلة عن االرض‪،‬وتعتبر ملكا للدولة‪{.‬م‪}5/1951.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫‪:2‬ـ منع التعسف في استعمال الحق‪:‬‬
‫وجب الموازنة بين المصلحة العامة والمصلحة الخاصة‪،‬‬
‫قال عليه الصالة والسالم‪“:‬ال ضرر وال ضرار“‪،‬‬
‫منع التعس في استعمال الحق منصوص عليه في الفصلي‬
‫‪91:‬و‪ 92‬من ق‪.‬ل‪.‬ع‪،‬‬
‫السنهوري‪:‬التعسف في استعمال الحق‪،‬خطأ يوجب التعويض‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫أمثلة‪:‬قيود الجوار ك‪:‬‬
‫أـ فتح المطالت‪ :‬نميز بين الجدار المشترك والجدار الخاص‪:‬‬
‫– فرضية الجدار المشترك‪:‬‬
‫منع فتح المطالت‪{.‬الفصل ‪ 137‬من ظ‪.‬ت}‬
‫فرضية الجدار الخاص‪:‬‬
‫– الفصل ‪ 138‬من ظ‪.‬ت‪:‬الجواز‪،‬بشروط‪:‬‬
‫◄ أن تكون على ارتفاع مترين وستين سنتميترا بالنسبة للطابق السفلي‪،‬‬
‫◄ متر وتسعين سنتيمرا من األرضية بالنسبة للطابق العلوي‪،‬‬
‫◄ أن تكون النوافذ من زجاج نصف شفاف‪.‬‬
‫◄أن تكون للمناور شبابيك حديدية بها فتحات دائرية ال تتعدى ‪10‬س‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫ب‪ :‬األشجار واألغراس التي تغرس بقرب ارض الجار‪:‬‬
‫الفصل‪ 133:‬من ظ‪.‬ت ‪:‬الجواز بشروط‪:‬‬
‫ضرورة التقيد بالضوابط واألعراف الثابتة والمسلم بها‪،‬‬
‫وعند االنعدام‪:‬وجب االبتعاد بمسافة مترين بين الخط الفاصل بين المالكين‬
‫بالنسبة للمغروسات التي يفوق علوها مترين ‪،‬ومتر بالنسبة لغيرها من‬
‫المغروسات‪.‬‬

‫‪19/12/2012‬‬
 ‫الملكية المشتركة‬

‫الشرح من خالل قانون ‪ 18.00‬نفسه‬

‫‪19/12/2012‬‬