‫بحث بعنوان‬

‫التحكيم في منازعات العقود العقارية‬

‫‪Arbitration in real estate disputes‬‬

‫إعداد المحـامي‬
‫بيـرم جمال عبد اللطيف غزال‬
‫الرقم النقابي‬
‫‪10053‬‬
‫ماجستير في القانون واالقتصاد – جامعة بيرزيت‬
‫عضو لدى لجنة تحرير منشورات نقابة المحامين الفلسطينيين‬
‫ُمح ِكم معتمد من قبل المجلس العالمي للقانون والتحكيم والملكية الفكرية "‪"GCLA‬‬
‫كاتب ضمن فريق اإلبداع العلمي لدى الموسوعة السياسية‬
‫فلسطين‬

‫‪2021‬‬
 ‫المقدمة‬
‫يعد قانون التحكيم من المواضيع الحديثة والهامة والتي شغلت بال المشرع في الكثير من الدول لما يمثله‬
‫هذا القانون من وسيلة ناجحة في فض وتسوية النزاعات بطريقة بديلة عن اللجوء إلى القضاء وذلك ألنه‬
‫يهدف إلى الحفاظ على الصالح العام ومعالجة التشوهات القانونية وتنظيم عمل القطاعات الحيوية بطريقة‬
‫تخدم المصلحة الوطنية وتسهم في إرساء قواعد البناء والتطور ‪ ,‬باإلضافة إلى ما يتس ّم به من البساطة‬
‫والسرعة والتخصص في فصل المنازعات المختلفة‪ ,‬وفي سبيل تنظيم التحكيم فقد اهتمت معظم التشريعات‬
‫بسن تشريع خاص ينظم أحكام قانون التحكيم وعلى وجه الخصوص المشرع الفلسطيني‬ ‫العربية والمعاصرة ّ‬
‫حيث نظم أحكامه في قانون التحكيم رقم (‪ )3‬لسنة ‪. 2000‬‬

‫مشكلة البحث‬
‫تتمثل إشكالية البحث في تحديد طبيعة التحكيم وما هي المنازعات التي يمكن تسويتها من خالله‪ ,‬لهذا تسعى‬
‫هذه الدراسة إلى اإلجابة على السؤال الرئيسي ‪ ,‬ما مدى قابلية خضوع المنازعات العقارية لوسيلة فض‬
‫المنازعات البديلة "التحكيم" ؟ وعلى وجه التحديد تسعى هذه الدراسة إلى اإلجابة على األسئلة الفرعية‬
‫التالية‪:‬‬

‫ماهية التحكيم والمنازعات العقارية والعقود العقارية ؟‬ ‫‪.1‬‬

‫ما الفرق بين شرط ومشارطة التحكيم في منازعات العقود العقارية؟‬ ‫‪.2‬‬
‫ما هو اإلطار القانوني المنظم لألراضي والعقارات في فلسطين؟‬ ‫‪.3‬‬
‫ما هو السند القانوني إلمكانية خضوع منازعات العقود العقارية للتحكيم في فلسطين؟‬ ‫‪.4‬‬
‫ما هي طبيعة مجاالت منازعات العقود العقارية التي تخضع للتحكيم؟‬ ‫‪.5‬‬
‫أهداف البحث‬
‫تسعى هذه الدراسة إلى تحديد ماهية التحكيم والمنازعات العقارية والعقود العقارية وتحديد السند القانوني‬
‫الناظم للتحكيم في المنازعات العقارية‪.‬‬

‫أهمية البحث‬
‫تأتي أهمية هذه الدراسة في ظل تسليط الضوء على أهم األحكام المتعلقة بالتحكيم في المنازعات العقارية‪,‬‬
‫وذلك بسبب ازدياد حاالت الخالفات حول الشؤون العقارية‪ ,‬ومن المؤمل أن تستفيد الجهات التالية من‬
‫الدراسة ‪ :‬المحامون ‪ ,‬المحكمين ‪ ,‬المهندسين‪ ,‬طلبة الحقوق‪ ,‬الباحثين ‪ ,‬العاملين في المجال العقاري‪.‬‬

‫منهجية البحث‬
‫لقد سلك الباحث في موضوع الدراسة المنهج التحليلي الوصفي حيث سيقوم الباحث بتحليل أحكام قانون‬
‫التحكيم ومعرفة مدى تسوية المنازعات العقارية بالتحكيم ‪.‬‬

‫محددات البحث‬

‫‪2‬‬
‫ستقوم الدراسة على تحليل أحكام قانون التحكيم الفلسطيني رقم (‪ (3‬لسنة ‪ 2000‬وأحكام المواد ‪1851-‬‬
‫‪ 1841‬من مجلة األحكام العدلية باإلضافة إلى قوانين األراضي موضوع الدراسة و السارية في فلسطين‬
‫وهي قانون تسوية األراضي والمياه األردني رقم (‪ (40‬لسنة ‪ 1952‬وقانون التصرف باألموال الغير‬
‫منقولة رقم (‪ (49‬لسنة ‪ 1953‬و قانون األراضي العثماني لعام ‪ 1858‬وقانون ملكية الطوابق والشقق‬
‫الفلسطيني رقم (‪ (1‬لسنة ‪.1996‬‬

‫أدبيات البحث‬
‫أوالا‪ :‬دراسة محمد مازن أبو رمضان ‪,‬واقع التحكيم المالي في فلسطين‪,‬الجامعة اإلسالمية‪-‬كلية‬
‫التجارة‪,‬غزة‪-‬فلسطين ‪.2015 ,‬‬

‫ثانيا ا‪ :‬دراسة أالء فاروق عبد حج عبد ‪,‬القانون الواجب التطبيق على موضوع النزاع في ظل قانون‬
‫التحكيم الفلسطيني‪,‬الجامعة العربية األمريكية‪-‬كلية الدراسات العليا‪,‬جنين‪-‬فلسطين‪.2014,‬‬

‫ثالثا ا‪ :‬دراسة سائدة أحمد سليمان عجوة‪ ,‬آلية انتقال الملكية في األراضي غير المسجلة في فلسطين ‪,‬‬
‫جامعة النجاح الوطنية –كلية القانون‪,‬نابلس‪-‬فلسطين ‪.2011,‬‬
‫رابعا ا‪ :‬دراسة مروة قرساس ‪,‬دور القاضي اإلداري في المنازعة العقارية‪,‬جامعة العربي التبسي‪-‬كلية‬
‫الحقوق والعلوم السياسية‪,‬تبسه‪-‬الجزائر ‪.2016 ,‬‬
‫خطة البحث‬
‫ألهمية هذا البحث لقد تم تقسيم البحث إلى مبحث أول وهو التحكيم ومنازعات العقود العقارية‪ ,‬ويتكون من‬
‫مطلبين‪ ,‬المطلب األول وهو ماهية التحكيم‪ ,‬والمطلب الثاني وهو ماهية المنازعات العقارية والعقود‬
‫العقارية‪ ,‬ومبحث ثاني وهو مدى قابلية خضوع منازعات العقود العقارية لوسيلة تسوية المنازعات البديلة‬
‫"التحكيم" ويتكون من مطلبين ‪ ,‬المطلب األول وهو السند القانوني إلمكانية خضوع منازعات العقود‬
‫العقارية للتحكيم ‪ ,‬ومطلب ثاني وهو مجاالت التحكيم في منازعات العقود العقارية ‪.‬‬

‫المبحث األول‬

‫التحكيم ومنازعات العقود العقارية‬

‫تمهيد وتقسيم‪:‬سيتم تقسيم المبحث األول إلى مطلبين كما يلي‪:‬‬

‫‪3‬‬
 ‫المطلب األول‪ :‬ماهية التحكيم ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬ماهية المنازعات العقارية والعقود العقارية‪.‬‬

‫المطلب األول‬

‫ماهية التحكيم‬

‫تمهيد وتقسيم‪:‬سيتم تقسيم المطلب األول إلى فرعين‪ ,‬الفرع األول‪ :‬تعريف التحكيم ‪ ,‬الفرع الثاني‪ :‬شرط‬
‫ومشارطة التحكيم في المنازعات العقارية‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬تعريف التحكيم‬

‫يعرف التحكيم على أنه "اتفاق أطراف عالقة قانونية معينة عقدية أو غير عقدية على أن يتم الفصل في‬
‫المنازعة التي ثارت بينهم بالفعل أو التي يحتمل أن تثور وذلك عن طريق اختيار أشخاص محكمين أو يُعهد‬
‫إلى هيئة تحكيم أو أحد هيئات التحكيم المؤسسية الدائمة أو غرف التحكيم المحلية والدولية وذلك وفق لقواعد‬
‫قانون التحكيم واتفاقيات التحكيم الدولية وقواعد وبرتوكول تلك الهيئات أو الغرف التحكمية المحلية والدولية‬
‫"‪ 1‬كما أنه يعرف التحكيم على أنه "وسيلة رضائية بديلة لفض المنازعات وتقوم فلسفة التحكيم بصورة‬
‫واضحة ومحددة على أساس رضا الخصوم واتفاقهم على إحالة حل النزاع إلى محكم معتمد في تخصص‬
‫معين"‪ 2‬كما المحكم في المنازعات العقارية‪.‬‬

‫ويتجه فريق أخر من الفقه القانوني على تعريف التحكيم على أنه "نظام قضائي خاص يختار فيه األفراد‬
‫قضائهم المختص في مجال نزاعهم ويتم من خالل اتفاق مكتوب على بنود التحكيم ويخضع ألحكام القوانين‬
‫العاملة بالتحكيم ‪.‬‬

‫ونظرا ً ألهمية التحكيم فقد حرصت معظم التشريعات والقوانين على تعريف التحكيم بموجب مادة خاصة‬
‫بــــه ‪,‬‬

‫‪.http://www.lawjo.net/ 1‬‬
‫‪ 2‬أالء فاروق عبد حج عبد ‪,‬القانون الواجب التطبيق على موضوع النزاع في ظل قانون التحكيم‬
‫الفلسطيني‪,‬الجامعة العربية األمريكية‪-‬كلية الدراسات العليا‪,‬جنين‪-‬فلسطين‪ ,2014,‬ص ‪.11‬‬
‫‪4‬‬
‫فمثالً عرف المشرع الفلسطيني التحكيم على أنه " وسيلة لفض نزاع قائم وذلك بطرح النزاع على هيئة‬
‫‪3‬‬
‫تحكيم مختصة " ‪.‬‬

‫اتخاذ الخاصمين حاكما ً برضاهـــما لفصل‬ ‫كما عرفت مجلة األحكام العدلية التحكيم على أنه "‬
‫خصومتهــــــما ودعواهمـــــــا "‪.‬‬
‫‪4‬‬

‫أما في النظام القانوني األردني فلم يعرف المشرع األردني التحكيم بل ترك ذلك للقضاء حيث عرفه القضاء‬
‫األردني بموجب حكم محكمة التمييز األردنية على أنه "طريق استثنائي يلجأ إليه الخصوم لفض نزاع قائم‬
‫بينهم بقصد الخروج عن التقاضي العادي"‪.‬‬

‫أما في النظام القانوني المصري فلم يعرف المشرع التحكيم بشكل مباشر بل عرفته المحكمة الدستورية‬
‫العليا المصرية في حكمها على أنه "عرض لنزاع معين بين طرفين أو أكثر على محكم من األغيار يعين‬
‫باختيارهما أو بتفويض منهما ويكون اتفاق التحكيم مكتوب وبعدها يفصل هذا المحكم بالنزاع بقرار يكون‬
‫نائيا ً عن أي شبهات المماألة ومجردا ً من التحامل وقاطعا ً لداء الخصومة في جوانبها وذلك بعد أن يدلي كل‬
‫‪5‬‬
‫طرف بوجه نظر تفصيلية من خالل ضمانات التقاضي الرئيسية ‪.‬‬

‫ويقسم التحكيم إلى عدة أنواع إما من حيث دور اإلرادة في إنشائه وهنا يقسم إلى قسمين تحكيم اختياري‬
‫وتحكيم إجباري ‪ ,‬أو من حيث طريقة اختيار المحكم وهنا يقسم إلى قسمين تحكيم حر "خاص" وتحكيم‬
‫نظامي "مؤسسي" ‪ ,‬أو من حيث سلطة المحكم المقيدة أو المطلقة وهنا يقسم إلى قسمين تحكيم مقيد بالقضاء‬
‫وتحكيم مطلق بالصلح ‪ ,‬أو من حيث مكان صدور القرار التحكيمي وهنا يقسم إلى قسمين تحكيم محلي‬
‫‪6‬‬
‫وطني وتحكيم دولي وتحكيم أجنبي ‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬شرط ومشارطة التحكيم في منازعات العقود العقارية‬

‫‪ 3‬المادة ‪ 1‬من قانون التحكيم الفلسطيني رقم ‪ 3‬لسنة ‪.2000‬‬

‫‪ 4‬المادة ‪ 1790‬من مجلة األحكام العدلية‬
‫‪ 5‬حسب حكم المحكمة الدستورية العليا المصرية بتاريخ ‪ 17‬ديسمبر لعام ‪. 1994‬‬
‫‪ 6‬محمد مازن أبو رمضان ‪,‬واقع التحكيم المالي في فلسطين‪,‬الجامعة اإلسالمية‪-‬كلية التجارة‪,‬غزة‪-‬فلسطين ‪,‬‬
‫‪,2015‬ص‪.25‬‬

‫‪5‬‬
‫شرط التحكيم هو ما يرد في العقد العقاري المبرم بين طرفيه بإحالة النزاع العقاري الذي ينشأ مستقبالً بين‬
‫الطرفين إلى التحكيم ‪ ،‬أي إن وقوع النزاع العقاري مسألة محتملة مستقبالً بينما مشارطة التحكيم في‬
‫حقيقتها هي اتفاق مستقل بين المتنازعين بعد وقوع النزاع ودون أن يكون منصوصا ً على التحكيم في العقد‬
‫األصلي وذلك بإحالة النزاع العقاري إلى التحكيم وبهذا فإن شرط التحكيم هو بند أساسي من بنود العقد‬
‫العقاري األصلي ‪ ،‬في حين أن المشارطة تعني عدم ورود اإلتفاق على التحكيم في العقد فيتفق الطرفان‬
‫المتنازعان الحقا ً على اختيار التحكيم بدال عن اللجوء إلى القضاء العادي‪ .‬ففي شرط التحكيم يكون االتفاق‬
‫على اللجوء إلى التحكيم مسبقا ً أي قبل نشوء النزاع أصال ‪ ،‬أما في حالة مشارطة التحكيم فيكون‬
‫االتفاق بعد وقوع النزاع فعالً مع العلم أن مشارطة التحكيم تتضمن تفاصيل مثل بيان طبيعة النزاع‬
‫وأسماء المحكمين مع بيان أتفاق األطراف باإلحالة للتحكيم‪.7‬‬

‫حيث يعرف شرط التحكيم في المنازعات العقارية على أنه "االتفاق بين المتعاقدين على إحالة كل خالف أو‬
‫نزاع عقاري قد ينشأ بينهم من تفسير العقد أو تنفيذه إلى التحكيم مسبقا ً وقبل نشوء النزاع دون مراجعة‬
‫‪8‬‬
‫المحاكم ‪.‬‬

‫كما يعرف شرط التحكيم في المنازعات العقارية أيضا ُ على أنه "ذلك الشرط الذي يرد ضمن بنود تنظيم‬
‫عالقة قانونية معينة أو بعبارة ترد ضمن نصوص العقد العقاري ‪ ,‬وبمقتضى هذا الشرط يتفق أطراف‬
‫العالقة األصلية ‪ -‬قبل نشوب أي نزاع – على حسم ما قد يثور بينهم من منازعات عقارية بواسطة التحكيم‬
‫‪ ,‬وشرط التحكيم هو نص وارد ضمن نصوص عقد عقاري معين ‪-‬كعقد بيع الشقق السكنية مثالً‪ -‬وبموجبه‬
‫يتم اللجوء إلى التحكيم لفض النزاع القائم وما قد يثور بشأن العقد العقاري مستقبالً‪.‬‬

‫أما مشارطـة التحكـيم في المنازعات العقارية فهي تكون عندما يتفق األطراف بعد نشوب النزاع على‬
‫عرضه على التحكيم طبقا ً إلتفاق مكتوب يُحدد فيه األطراف المتنازعة عقاريا ً وموضوع النزاع العقاري‬
‫‪9‬‬
‫وأسماء المحكمين المختصين في النزاع العقاري ومكان التحكيم العقاري وإجراءات التحكيم‪.‬‬

‫المطلب الثاني‬

‫ماهية المنازعات العقارية والعقود العقارية‬

‫‪.https://specialties.bayt.com/ 7‬‬
‫‪ 8‬محمد مازن أبو رمضان ‪,‬واقع التحكيم المالي في فلسطين‪,‬الجامعة اإلسالمية‪-‬كلية التجارة‪,‬غزة‪-‬فلسطين ‪,‬‬
‫‪,2015‬ص‪.34‬‬
‫‪ 9‬محمد مازن أبو رمضان ‪,‬واقع التحكيم المالي في فلسطين‪,‬الجامعة مرجع سابق تم اإلشارة إليه ‪.‬‬

‫‪6‬‬
‫تمهيد وتقسيم‪:‬سيتم تقسيم المطلب األول إلى فرعين‪ ,‬الفرع األول‪ :‬تعريف المنازعات العقارية ‪ ,‬الفرع‬
‫الثاني‪ :‬القوانين الناظمة لألراضي والعقارات في فلسطين ‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬تعريف المنازعات العقارية والعقود العقارية‬

‫تُعرف المنازعة بوجه عام على أنها "المسألة التي تثير نزاعا ً بين األفراد أو بينهم وبين أحد‬
‫السلطات العامة في الدولة والنزاع قد يكون في أي مصلحة من المصالح العامة أو الخاصة ‪,‬‬
‫وسندا ً لحق التقاضي الدستوري فإن حالة وجود المنازعة تعطي الحق ألطرافها اللجوء الى‬
‫وسائل حل المنازعات إما القضاء أو التحكيم ‪.‬‬

‫ويعرف العقار بوجه عام على أنه "ذلك الشيء الثابت المستقر في مكانه والغير قابل للنقل إلى‬
‫مكان أخر بدون تلف "‪,‬‬

‫والعقـارات بوجه عام تقسم إلى عقارات بطبيعتها وهي التي تمثل كل األشياء المادية التي‬
‫يكون لها خاصية الثبات واالستقرا ر وعدم قابلية النقل من مكان إلى أخر دون تلف بها‪,‬و‬
‫عقارات بالتخصيص وهي التي تمثل المنقوالت التي منحت على سبيل المجاز صفة العقار‬
‫ألنها خصصت لخدمة العقار أو استغالله بصورة دائمة‪.‬‬

‫وتعرف المنازعة العقارية على أنها "كل ما يثار من مسائل تثير نزاعا ً حول عقار معين أو‬
‫ملكية العقار ونتائج ذلك بين األفراد فيما بينهم أو األفراد مع أحد السلطات العامة وهي عبارة‬
‫عن منازعة عينية خاصة "‪.10‬‬

‫وحسب التعريف اإلجرائي للمنازعة العقارية فهي "مختلف اإلجراءات التي يتطلبها القانون‬
‫‪11‬‬
‫للفصل في المنازعة العقارية إما بواسطة اللجوء إلى التحكيم أو القضاء‪.‬‬

‫وتعرف العقود العقارية على أنها " طائفة العقود التي تشمل القطاع العقاري في ظل آليات‬
‫ّ‬
‫االقتصاد الحر وتشمل العقود العقارية ك ٍل من عقود بيع الشقق السكنية وعقود بيع األراضي‬

‫‪ 10‬مروة قرساس ‪,‬دور القاضي اإلداري في المنازعة العقارية‪,‬جامعة العربي التبسي‪-‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪,‬تبسه‪-‬الجزائر ‪,2016 ,‬ص ‪.10‬‬
‫‪ 11‬مروة قرساس ‪,‬دور القاضي اإلداري في المنازعة العقارية‪,‬جامعة العربي التبسي‪-‬كلية الحقوق والعلوم‬
‫السياسية‪,‬تبسه‪-‬الجزائر ‪,2016 ,‬ص‪.9‬‬

‫‪7‬‬
‫وعقود المقاولة وعقود الصيانة وعقود التشطيب وعقود اإليجار وعقود اإلنشاء وعقود تسليم‬
‫المفتاح وعقود اإليجار التمويلي وعقود إدارة العقارات وعقود التمويل العقاري "‪.12‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬القوانيـن الناظمة لألراضي والعقارات في فلسطين‬

‫يسري في األراضي الفلسطينية العديد من القوانين والتشريعات التي تتعلق بقوانين األراضي‬
‫وملكيتها وذلك حس ب تعاقب الحقب الزمنية التاريخية التي مرت على فلسطين وفيما يلي‬
‫س ّن خاللها من قوانين تتعلق بالعقارات‪: 13‬‬
‫سنتناول ملخص حول الحقب التاريخية وما ُ‬

‫أوالا‪ :‬الحقبة العثمانية "‪"1918-1516‬‬

‫خالل هذه الحقبة أصدرت الحكومة العثمانية التركية مجموعة من القوانين أهما قانون‬
‫األراضي لعام ‪ 1858‬والذي تحدث عن أنواع األراضي وهي األراضي الموقوفة والمتروكة‬
‫والموات والملك واألميرية ‪,‬باإلضافة إلى مجلة األحكام العدلية لعام ‪ 1882‬والتي تعتبر‬
‫القانون المدني المطبق في الضفة الغربية حيث تحدثت عن الكثير من األحكام المدنية والتي‬
‫تتعلق بمجال المنازعات العقارية أهمها الصلح والوكاالت والقسمة وحق الشفعة والتحكيم‬
‫‪,‬وقانون الطابو العثماني لعام ‪1861‬وغيرها من القوانين والتي أُلغيت الحقا ً ‪.14‬‬

‫ثانياا‪ :‬الحقبة البريطانية "‪"1948-1917‬‬

‫أصدرت السلطات البريطانية خالل فترة حكمها لألراضي الفلسطينية العديد من القوانين وذلك‬
‫بعد إلغاء اإلدارة العسكرية وإنشاء اإلدارة المدنية بعد عام ‪ 1920‬وأهمها قانون تصحيح‬
‫سجالت الطابو لعام ‪ 1920‬الذي جاء لتحديد من هي الجهة صاحبة الصالحية لإلدعاء بملكية‬
‫األرض وهم المالك أو الورثة وألغى صالحية المرتهن أو أي مالك ليس بصفة شرعية ‪,‬‬
‫باإلضافة إلى قانون انتقال األراضي لعام ‪ 1920‬والذي ال يزال ساريا ً في الضفة الغربية‬
‫وقطاع غزة وفرض هذا القانون قيود على أنه حتى يدعي شخص بملكية أرض يجب أن يكون‬

‫‪.http://lalf-sa.com/?page_id=1234 12‬‬
‫‪ 13‬ورقة بحثية بعنوان "المراحل االنتقالية لنقل السلطات والصالحيات وتغيير المسميات وأثرها على‬
‫التشريعات السارية"‪,‬وحدة بنك المعلومات القانونية‪-‬معهد الحقوق‪-‬جامعة بيرزيت‪.2008,‬‬
‫‪ 14‬سائدة أحمد سليمان عجوة‪ ,‬آلية انتقال الملكية في األراضي غير المسجلة في فلسطين ‪ ,‬جامعة النجاح‬
‫الوطنية –كلية القانون‪,‬نابلس‪-‬فلسطين ‪,2011,‬ص ‪.12,13‬‬

‫‪8‬‬
‫مقيم في داخل األراضي الفلسطينية وبالتالي فهو جاء بصيغة استيطانية بحتة ‪ ,‬باإلضافة إلى‬
‫قانون األراضي المحلولة وقانون محاكم األراضي وقانون نزع الملكية وغيرها من القوانين‬
‫‪15‬‬
‫التي لم يعد معظمها ساري الحقاً‪.‬‬

‫ثالثاا‪ :‬الحقبة األردنية "‪"1967-1948‬‬

‫أصدرت السلطات األردنية خالل فترة حكمها لألراضي الفلسطينية العديد من القوانين والتي‬
‫ال تزال سارية المفعول في الضفة الغربية أما قطاع غزة فقد كان تسري القوانين المصرية‬
‫لألراضي نتيجة حكم السلطات المصرية للقطاع آنذاك ومن ضمن هذه القوانين وهي محل‬
‫الدراسة ‪:‬‬

‫• قانون التصرف في األموال الغير منقولة رقم ‪ 49‬لسنة ‪1953‬‬

‫• قانون تقسيم األموال غير المنقولة المشتركة رقم ‪ 48‬لسنة ‪1953‬‬
‫• قانون إستمالك األراضي للمشاريع العامة رقم ‪ 2‬لسنة ‪1953‬‬
‫• قانون تسوية األراضي والمياه رقم ‪ 40‬لسنة ‪1952‬‬
‫• قانون بيع وإيجار األموال الغير منقولة رقم ‪ 40‬لسنة ‪1953‬‬
‫• قانون تسجيل األراضي التي لم يسبق تسجيلها رقم ‪ 6‬لسنة ‪1964‬‬
‫• قانون تحويل األراضي األميرية إلى ملك رقم ‪ 41‬لسنة ‪1953‬‬
‫• قانون تصرف األشخاص المعنويين باألموال غير المنقولة رقم ‪ 61‬لسنة ‪1953‬‬
‫• قانون معدل ألحكام األموال الغير منقولة رقم ‪ 51‬لسنة ‪1958‬‬
‫‪ 15‬سائدة أحمد سليمان عجوة‪ ,‬آلية انتقال الملكية في األراضي غير المسجلة في فلسطين ‪ ,‬جامعة النجاح‬
‫الوطنية –كلية القانون‪,‬نابلس‪-‬فلسطين ‪,2011,‬ص‪.18-20‬‬
‫‪9‬‬
 ‫رابعاا‪ :‬حقبة االحتالل اإلسرائيلي "‪"1994-1967‬‬

‫وبدأت حقبة االحتالل اإلسرائيلي منذ ‪ 1967/6/5‬حيث أبقى على القوانين األردنية ‪16‬بما ال‬
‫يتع ارض مع أحد األوامر العسكرية وصدر خالل هذه الفترة العديد من المنشورات وأبرزها‬
‫المنشور رقم ‪ 1‬والذي نص على أنه يتقلد الجيش اإلسرائيلي زمام األمور واألمن واألمان في‬
‫األراضي الفلسطينية " بعدها صدر العديد من األوامر العسكرية والتي ال تزال معظمها ساريا ً‬
‫حتى اآلن وبلغ عددها ‪ 1300‬أمر عسكري في الضفة الغربية وما يقارب ‪ 900‬أمر عسكري‬
‫في قطاع غزة ونظمت األوامر العسكرية معظم الشؤون العسكرية واإلدارية واالقتصادية‬
‫والقانونية واالجتماعية ومن أهم هذه األوامر التي صدرت األمر رقم ‪ 847‬والذي نص على‬
‫أن مدة الوكالة الدورية في العقارات هي ‪ 15‬سنة واألمر ‪ 335‬والذي عدل أحكام قانون‬
‫االستمالك األردني واألمر رقم ‪ 47‬والذي نص على تشكيل لجنة لتحديد رسوم العقارات‬
‫والجباية وقانون أمالك الغائبين عام ‪ 1950‬واألمر رقم ‪ 42‬والذي نص على حلول اإلدارة‬
‫العسكرية اإلسرائيلية محل أي شخص ترك بالده قبل ‪1967/6/28‬م ‪.‬‬

‫خامساا‪ :‬حقبة السلطة الوطنية الفلسطينية "‪-1994‬حتى اآلن"‬

‫بعد توقيع اتفاقية أوسلو لعام ‪ 1993‬ودخول السلطة الوطنية إلى األراضي الفلسطينية واستالم‬
‫زمام األمور ومنذ ذلك الحين شك لت السلطة الوطنية الفلسطينية ديوان الفتوى والتشريع‬
‫وأصدرت ‪ 48‬قانونا ً وحوالي ‪ 200‬تشريع فرعي أخر وشكلت العديد من الهيئات والسلطات‬
‫منها سلطة األراضي ومن ضمن القوانين التي أصدرتها السلطة الوطنية هو قانون ملكية‬
‫الطوابق والشقق رقم ‪ 1‬لسنة ‪ 1996‬وحاولت السلطة الوطنية جاهدة إلى تشريع قانون خاص‬
‫يضم معظم أحكام قوانين األراضي في قانون واحد وهو مشروع قانون األراضي لعام ‪2004‬‬
‫لكن لم يقر ولم ينفذ للعديد من المشكالت القانونية والسياسية في هذا المجال‪. 17‬‬

‫‪ 16‬سائدة أحمد سليمان عجوة‪ ,‬آلية انتقال الملكية في األراضي غير المسجلة في فلسطين ‪ ,‬جامعة النجاح‬
‫الوطنية –كلية القانون‪,‬نابلس‪-‬فلسطين ‪,2011,‬ص ‪.25‬‬
‫‪ 17‬أصدر رئيس السلطة الوطنية الفلسطينية "ياسر عرفات" القرار األول والذي يقضي بسريان جميع القوانين‬
‫واألوامر واألنظمة والمراسيم األردنية التي كانت قبل ‪ 1967/6/5‬في األراضي الفلسطينية‪.‬‬
‫‪10‬‬
 ‫المبحث الثانـي‬

‫مدى قابلية خضوع منازعات العقود العقارية لوسيلة تسوية المنازعات البديلة‬
‫"التحكيم"‬

‫تمهيد وتقسيم‪:‬سيتم تقسيم المبحث الثاني إلى مطلبين كما يلي‪:‬‬

‫المطلب األول‪ :‬السند القانوني إلمكانية خضوع منازعات العقود العقارية للتحكيم ‪.‬‬

‫المطلب الثاني‪ :‬مجاالت التحكيم في منازعات العقود العقارية‪.‬‬

‫المطلب األول‬

‫السند القانوني إلمكانيـة خضوع منازعات العقود العقارية للتحكيم‬

‫من المقرر قانونا ً و وفقا ً لُحكم المادة (‪ )4‬من قانون التحكيم رقم ‪ 3‬لسنه ‪ ،2000‬انه يجوز‬
‫التحكيم في كل مسألة يجوز فيها الصلح ‪ ،‬فطالما انه يجوز لطرفي أية عالقة عقدية أو غير‬
‫عقدية‪ ،‬أن يصطلحا بشأن أي نزاع ينشأ عن هذه العالقة‪ ،‬فيجوز لهما االتفاق على التحكيم‬
‫بشأنها‪ ,‬ويكون النزاع قابال للصلح إذا لم يكن متعلقا بقاعدة آمرة متعلقة بالنظام العام‪ ،‬إذ أن‬
‫الصلح يرد على حقوق تخص طرفيه فقط وال تتعلق بالنظام العام‪ ،‬أما إذا كانت الحقوق‬

‫‪11‬‬
‫المتنازع عليها تتعلق بالنظام العام فال يجوز لطرفيها التصالح بشأنها ومن ثم ال يجوز لهما‬
‫‪1918‬‬
‫االتفاق على التحكيم للفصل في منازعاتها‪,‬‬

‫وعلى ذلك فان جواز االتفاق على التحكيم في مسألة معينة يتوقف على جواز الصلح بشأنها‬
‫لعدم تعلقها بالنظام العام من الناحية الموضوعية‪ ،‬فجميع مسائل األحوال الشخصية دون أثارها‬
‫المالية‪ ،‬وكل المسائل الجنائية دون أثارها المالية‪ ،‬ال يجوز فيها التحكيم ألنها متعلقة بالنظام‬
‫العام من الناحية الموضوعية ومن ثم ال يجوز فيها الصلح بطريق التحكيم‪,‬‬

‫ولكن هناك مسائل ال تتعلق في ذاتها بالنظام العام من الناحية الموضوعية ومن ثم يجوز فيها‬
‫الصلح‪ ،‬ولكنها تتعلق بالنظام العام من الناحية اإلجرائية وذلك فيما يخص اإلجراءات الواجب‬
‫إتباعها في رفع الدعاوي المتعلقة بها بحيث يكون رفع دعوي تحكيمية بشأنها فيه مخالفة‬
‫لقاعدة إجرائية متعلقة بالنظام العام أو التفاف حول تلك القاعدة وعلى أثر ذلك فإن المشرع‬
‫كان متحسبا إلثارة الخالف حول جواز التحكيم في المنازعات العقارية من عدمه فنص عليها‬
‫صراحة قطعا لدابر أي خالف فأجاز التحكيم فيها‪.‬‬

‫ويؤخذ بعين االعتبار أن المنازعات العقارية تنقسم إلى منازعات شخصية عقارية‪ ،‬ومنازعات‬
‫عينية عقارية‪ .‬وسواء تعلق األمر بمنازعات عينية عقارية أو شخصية عقارية‪ ،‬فإنه يجوز‬
‫الصلح في الحقوق المتنازع عليها محل تلك المنازعات‪ ،‬ألن تلك الحقوق في ذاتها ال تتعلق‬
‫بالنظام العام من الناحية الموضوعية‪ ،‬إذ أنها تخص مصالح خاصة وال تتعلق بمصلحة عامة‪،‬‬
‫حتى لو كانت هذه المصالح تتعلق بقاعدة آمرة إذ أن القاعدة اآلمرة في مثل هذه الحالة ال‬
‫تتعلق بالنظام العام وتجدر اإلشارة في هذا الخصوص إلى أن هناك اتجاه تشريعي مصري‬
‫حديث يمكن االستناد عليه أحدث تطورا ً في فكرة القاعدة اآلمرة حيث نصت المادة ‪ 2‬من‬
‫قانون التجارة المصري رقم ‪ 17‬لسنة ‪ 1999‬المصري أن القاعدة اآلمرة ال تكون متعلقة‬
‫بالنظام العام إذا تعلقت بمصالح خاصة‪،‬أما إذا تعلقت القاعدة اآلمرة باألسس العامة للمجتمع‬
‫فإنها تكون متعلقة بالنظام العام‪ ،‬مثل الجنسية واألحوال الشخصية والمسائل الجنائية‪ ,‬وبالتالي‬
‫‪ 18‬المادة ‪ 4‬من قانون التحكيم الفلسطيني نصت على أنه ال يخضع ألحكام قانون التحكيم المسائل المتعلقة‬
‫باألحوال الشخصية والمسائل المتعلقة بالنظام العام والمسائل التي ال يجوز الصلح فيها قانوناً‪.‬‬
‫‪ 19‬حسب الورقة البحثية بعنوان"التحكيم في الدعاوي العقارية" والمنشورة لدى اإلتحاد األفريقي للتحكيم‬
‫الدولي والدعم اللوجستي وأمن المعلومات ‪.2014,‬‬
‫‪12‬‬
‫فإذا نظرنا إلى المنازعات المتعلقة بالعقارات من زاوية جواز أو عدم جواز الصلح بشأنها‪،‬‬
‫‪20‬‬
‫فإننا نقول أنه يجوز الصلح فيها ألنها ال تتعلق بالنظام العام من الناحية الموضوعية‪.‬‬

‫المطلب الثاني‬

‫مجاالت التحكيم في منازعات العقود العقارية‬

‫تتعدد المجاالت التي يتم تسويتها بطريق التحكيم باختالف المنازعات العقارية حيث أن مهام‬
‫ال ُمحكم القانوني المختص في منازعات العقود العقارية تختلف بحسب طبيعة المنازعة‬
‫المعروضة أمامه على النحـو التالي ‪:‬‬

‫أوالا‪ :‬اختالف قيمة العقار من تاريخ الشراء عن قيمة العقار في تاريخ النزاع‪.‬‬

‫ثانياا‪ :‬مصير قيمة المحدثات واإلضافات وأعمال الديكور‪.‬‬

‫ثالثاا‪ :‬التأخر في تنفيذ البنود واإللتزامات الواردة في العقود العقارية والتي تشمل عقود الشقق‬
‫السكنية و األراضي ‪.‬‬

‫رابعاا‪ :‬عدم تنفيذ كل أو جزء من البنود واإللتزامات الواردة في العقود العقارية والتي تشمل‬
‫عقود الشقق السكنية و األراضي ‪.‬‬

‫خامساا‪ :‬اختالف قيمة أسعار صرف العمالت من تاريخ الشراء عن قيمة أسعار صرف‬
‫العمالت في تاريخ النزاع‪.‬‬

‫سادساا‪ :‬الخالف حول تفسير أو تنفيذ الشروط الجزائية التي تكون واردة في العقود العقارية‪.‬‬

‫سابعا ا ‪ :‬الخالف حول ماهية التشطيب أو إعادة التأهيل أو الصيانة في العقارات وذلك بموجب‬
‫عقود البناء والتشطيب والمقاولة المضافة إلى العقود العقارية‪.‬‬

‫ثامناا‪ :‬الخالف حول التسليم من حيث آلية التسليم أو تاريخ التسليم في العقارات ‪.‬‬

‫‪ 20‬حسب الورقة البحثية بعنوان"التحكيم في الدعاوي العقارية" والمنشورة لدى اإلتحاد األفريقي للتحكيم‬
‫الدولي والدعم اللوجستي وأمن المعلومات ‪.2014,‬‬
‫‪13‬‬
‫تاسعاا‪ :‬الخالف حول مدة العمل في العقارات بموجب عقود الصيانة المقاولة المضافة إلى‬
‫العقود العقارية‪.‬‬

‫عاشراا‪ :‬الخالف حول تفسير أو تنفيذ أي بند من بنود العقود العقارية‪.‬‬

‫حادي عشر‪ :‬الخالف حول آلية الدفع في العقود العقارية‪.‬‬

‫ثاني عشر‪ :‬الخالف حول التنازل واّلياته لدى الدوائر والجهات الرسمية‪.‬‬

‫ثالث عشر ‪ :‬الخالف بين لجان اتحاد المالك ولجان العمارات مع مالك العقارات‪.‬‬

‫رابع عشر‪ :‬الخالف حول نقل األثاث الموجود في العقارات من حيث نفقات النقل ومدة النقل‬
‫حين اتمام العقود العقارية‪.‬‬

‫خامس عشر‪ :‬الخالف حول نفقات ورسوم التنازل والوكاالت الدورية في العقود العقارية‬
‫البائع والمشتري‪.‬‬

‫سادس عشر‪ :‬الخالف حول إجراءات ورسوم براءة الذمة لدى الجهات الرسمية "البلديات‬
‫والمجالس المحلية ودوائر الضريبة واألمالك والمالية" في العقود العقارية بين البائع‬
‫والمشتري‪.‬‬

‫سابع عشر‪ :‬الخالف حول مساحة العقارات من حيث الحصص واألمتار كما هو متفق في‬
‫العقود العقارية‪.‬‬

‫ثامن عشر‪ :‬الخالف حول الحدود والمجاورين في العقود العقارية‪.‬‬

‫تاسع عشر‪ :‬الخالف حول تخمين قيمة العقارات ‪.‬‬

‫‪14‬‬
 ‫الخاتمة‬
‫تناولت هذه الدراسة بحث حول التحكيم في منازعات العقود العقارية في ضوء أحكام قانون التحكيم‬
‫الفلسطيني وقد توصلت هذه الدراسة في نهايتها إلى عدد من النتائج والتوصيات ‪:‬‬

‫أوالا ‪ :‬النتائج‬

‫هناك حاجة للتحكيم في منازعات العقود العقارية في فلسطين من حيث عدم وجود محكمين‬ ‫‪.1‬‬
‫متخصصين أو مؤسسات متخصصة في هذا المجال ‪.‬‬
‫هناك حاجة ملحة لتطوير القوانين واألنظمة والقواعد العامة التي تعنى بالتحكيم في مواد منازعات‬ ‫‪.2‬‬
‫العقود العقارية ‪.‬‬
‫هناك ضعف لدى الجهاز القضائي بأهمية التحكيم في مجال منازعات العقود العقارية بمعزل عن‬ ‫‪.3‬‬
‫إجراءات الدعاوي النظامية في منازعات العقارات والعقود العقارية‪.‬‬
‫ارتفاع نسبة العمولة التي تحصلها مؤسسات التحكيم في مجال منازعات العقود العقارية باإلضافة‬ ‫‪.4‬‬
‫إلى ارتفاع أتعاب المحامين في مجال حل القضايا العقارية‪.‬‬
‫هناك الكثير من العوائق والصعوبات التي يعاني منها المحكم في مجال منازعات العقود العقارية‬ ‫‪.5‬‬
‫تتمثل بكثرة القوانين الناظمة لألراضي في فلسطين باإلضافة إلى تناقض بعض أحكام هذه القوانين‬
‫باإلضافة إلى قدمها‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬التوصيات‬

‫‪ .1‬وجوب وجود تعاون بين المؤسسات والجهات المعنية بالتحكيم على مستوى الوطن من أجل نشر‬
‫الوعي لدى المجتمع حول ثقافة التحكيم في منازعات العقود العقارية‪.‬‬
‫‪ .2‬نلتمس من المشرع تطوير أحكام قانون التحكيم الفلسطيني ليتماشى مع مبادئ وأساسيات منازعات‬
‫العقود العقارية باإلضافة إلى إلزام المحكمين بالحصول على رخصة تحكيم في مجال منازعات‬
‫العقود العقارية‪.‬‬
‫سن قانون جامع ومانع يشمل كافة أحكام قوانين وأنظمة األراضي‬ ‫‪ .3‬نلتمس من المشرع الفلسطيني ّ‬
‫في منظومة قانونية موحدة تسهل عمل الجهات القضائية والجهات التحكيمية في مجال منازعات‬
‫العقود العقارية‪.‬‬

‫فهرس المحتويات‬

‫‪15‬‬
‫رقم الصفحة‬ ‫الموضوع‬
‫‪2-3‬‬ ‫المقدمة‬
‫‪4‬‬ ‫المبحث األول ‪ :‬التحكيم ومنازعات العقود العقارية‪.‬‬
‫‪4‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬ماهية التحكيم‪.‬‬
‫‪4-5‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬تعريف التحكيم‪.‬‬
‫‪6‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬شرط ومشارطة التحكيم في منازعات العقود‬
‫العقارية‪.‬‬
‫‪7‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬ماهية المنازعات العقارية والعقود العقارية‪.‬‬
‫‪7-8‬‬ ‫الفرع األول ‪ :‬تعريف المنازعات العقارية والعقود العقارية‪.‬‬
‫‪8-11‬‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬القوانيـن الناظمة لألراضي والعقارات في‬
‫فلسطين‪.‬‬
‫‪12‬‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬مدى قابلية خضوع منازعات العقود‬
‫العقارية لوسيلة تسوية المنازعات البديلة "التحكيم"‪.‬‬
‫‪12-13‬‬ ‫المطلب األول ‪ :‬السند القانوني إلمكانيـة خضوع منازعات‬
‫العقود العقارية للتحكيم‪.‬‬
‫‪14-15‬‬ ‫المطلب الثاني‪ :‬مجاالت التحكيم في منازعات العقود‬
‫العقارية‪.‬‬
‫‪16‬‬ ‫الخاتمة‪.‬‬
‫‪17‬‬ ‫الفهرس والمحتويات‪.‬‬
‫‪18‬‬ ‫المصادر والمراجع‪.‬‬

‫قائمة المصادر والمراجع‬

‫أوال ‪ :‬القوانين ‪:‬‬

‫‪.1‬قانون التحكيم الفلسطيني رقم ‪ 3‬لسنة ‪.2000‬‬
‫‪16‬‬
 ‫‪ .2‬القوانين الناظمة لألراضي والعقارات في فلسطين‪.‬‬
‫‪ .3‬مجلة األحكام العدلية‪.‬‬

‫ثانيا ا ‪ :‬الكتب ‪:‬‬

‫محمد مازن أبو رمضان ‪,‬واقع التحكيم المالي في فلسطين‪,‬الجامعة اإلسالمية‪-‬كلية التجارة‪,‬غزة‪-‬‬ ‫‪.1‬‬
‫فلسطين ‪.2015 ,‬‬
‫أالء فاروق عبد حج عبد ‪,‬القانون الواجب التطبيق على موضوع النزاع في ظل قانون التحكيم‬ ‫‪.2‬‬
‫الفلسطيني‪,‬الجامعة العربية األمريكية‪-‬كلية الدراسات العليا‪,‬جنين‪-‬فلسطين‪.2014,‬‬
‫سائدة أحمد سليمان عجوة‪ ,‬آلية انتقال الملكية في األراضي غير المسجلة في فلسطين ‪ ,‬جامعة‬ ‫‪.3‬‬
‫النجاح الوطنية –كلية القانون‪,‬نابلس‪-‬فلسطين ‪.2011,‬‬
‫مروة قرساس ‪,‬دور القاضي اإلداري في المنازعة العقارية‪,‬جامعة العربي التبسي‪-‬كلية الحقوق‬ ‫‪.4‬‬
‫والعلوم السياسية‪,‬تبسه‪-‬الجزائر ‪.2016 ,‬‬
‫الورقة البحثية بعنوان"التحكيم في الدعاوي العقارية" والمنشورة لدى اإلتحاد األفريقي للتحكيم‬ ‫‪.5‬‬
‫الدولي والدعم اللوجستي وأمن المعلومات ‪.2014,‬‬

‫أحكام المحاكم‪:‬‬
‫‪ .1‬حكم المحكمة الدستورية العليا المصرية بتاريخ ‪ 17‬ديسمبر لعام ‪. 1994‬‬

‫ثالثا ا ‪ :‬مواقع اإلنترنت‪:‬‬

‫‪http://www.lawjo.net/‬‬
‫‪.https://specialties.bayt.com/‬‬
‫‪.http://lalf-sa.com/?page_id=1234‬‬

‫‪17‬‬