‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫خصوصية عقد التخصيص بين التشريع و الواقع‬

‫ﺧﺼﻮﺻﻴﺔ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺘﺨﺼﻴﺺ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻊ ﻭﺍﻟﻮﺍﻗﻊ‬ ‫ﺍﻟﻌﻨﻮﺍﻥ‪:‬‬
‫******‬
‫ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻷﺑﺤﺎﺙ ﻭﺍﻟﺪﺭﺍﺳﺎﺕ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ‬ ‫ﺍﻟﻤﺼﺪﺭ‪:‬‬
‫وائل تيسية‬
‫ﻭﺍﻹﺳﺘﺸﺎﺭﺍﺕ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻭﺣﻞ ﺍﻟﻤﻨﺎﺯﻋﺎﺕ‬ ‫ﺍﻟﻤﺮﻛﺰ ﺍﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻟﻠﺪﺭﺍﺳﺎﺕ‬ ‫ﺍﻟﻨﺎﺷﺮ‪:‬‬
‫ﺗﻴﺴﻴﺔ‪ ،‬ﻭﺍﺋﻞ‬ ‫ﺍﻟﻤؤﻟﻒ ﺍﻟﺮﺋﻴﺴﻲ‪:‬‬
‫باحث في العلوم القانونية‬
‫ﻉ‪18‬‬ ‫ﺍﻟﻤﺠﻠﺪ‪/‬ﺍﻟﻌﺪﺩ‪:‬‬
‫ﻧﻌﻢ‬ ‫ﻣﺤﻜﻤﺔ‪:‬‬
‫‪2021‬‬ ‫ﺍﻟﺘﺎﺭﻳﺦ ﺍﻟﻤﻴﻼﺩﻱ‪:‬‬
‫‪211 - 219‬‬
‫ﺍﻟﺼﻔﺤﺎﺕ‪ :‬تقديم‪:‬‬
‫‪ 10.37326/1352-000-018-013‬قائما بال ات إال بعد دخول القرانون‬
‫لم يصبح عقد التخصيص عقدا قانونيا‬ ‫‪:DOI‬‬
‫‪1147821‬اإلنجاز رقم ‪ 107-12‬حيز التنفي سرنة ‪ 2016‬متضرمنا‬ ‫الجديد لبيع العقار في ور‬‫ﺭﻗﻢ ‪:MD‬‬
‫رى وجررود ه ر ا العقررد الر ي تقرردم علررى إبرامرره جررل‬
‫رارات إلر‬
‫ﻭﻣﻘﺎﻻﺕ‬ ‫ﺍﻟﻤﺤﺘﻮﻯ‪:‬رض المررواد إشر‬
‫ﺑﺤﻮﺙ‬ ‫ﻧﻮﻉ فرري بعر‬
‫الشركات العقارية مع المستهلكين في إ ار ما يسمى البيع على التصميم ( ‪vente‬‬
‫‪Arabic‬‬ ‫ﺍﻟﻠﻐﺔ‪:‬‬
‫‪.)sur plan‬‬
‫‪IslamicInfo‬‬ ‫ﻗﻮﺍﻋﺪ ﺍﻟﻤﻌﻠﻮﻣﺎﺕ‪:‬‬
‫المشتري مقابرل‬ ‫ﺍﻟﻘﻮﺍﻧﻴﻦعقار لفائدة‬
‫ﻭﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﺎﺕ‪ ،‬ﺍﻟﻤﻐﺮﺏ‬ ‫ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‪،‬بحجز‬
‫فيه البائع‬ ‫يقوم‬
‫ﺍﻟﻤﻠﻜﻴﺔ‬ ‫التمهيدي ال ي‬
‫ﺍﻟﺘﺨﺼﻴﺺ‪،‬‬ ‫ﻋﻘﻮﺩ‬ ‫ﻣﻮﺍﺿﻴﻊ‪ :‬ه ا العقد‬
‫‪482‬‬
‫تعريرف عقرد التخصريص‬ ‫ومن ثم يمكن‬ ‫ﺭﺍﺑﻂ‪:‬وديعة الضمان (‪)dépôt de garantie‬‬
‫‪http://search.mandumah.com/Record/1147821‬‬
‫(‪ )contrat de réservation‬بأنه عقد تمهيدي يقوم فيه البائع بتخصريص شرقة أو‬
‫عقرررار لفائررردة المشرررتري عرررن ريرررق حجزهرررا باسرررمه الشخصررري مقابرررل مبلرررغ‬
‫يدفعه ويمكن اعتباره ك لك اتفاقا اختياريا بين البائع والمشتري يعمرد مرن خاللره‬
‫الطرف الثاني إلى شراء عقار في ور اإلنجاز مرع إمكانيرة العردول عرن العقرد فري‬
‫‪483‬‬
‫مدة محددة‪.‬‬
‫تنشرأ بر لك التزامرات متقابلررة برين البرائع والمشررتري تكرون نقطرة انطالقررة‬
‫إلبرام عقد البيع االبتدائي (‪ )contrat préliminaire de vente‬وانتهاء بتحريرر عقرد‬
‫البيع النهائي (‪.)contrat de vente définitif‬‬
‫خص القانون الم كور آنفا عقرد التخصريص برالمواد ‪ 618-3‬مكررر مررتين‬
‫و‪ 618-3‬مكرر ثال مرات و‪ 618-6‬بينما نصت المادة ‪ 261-15‬من مدونرة البنراء‬

‫‪482‬‬
‫‪- Malick Ndiaye, Des solutions pour un habitat durable, moderne et confortable au‬‬
‫‪Sénégal, Dakar, Books on Demand, 2016, pp. 181-82.‬‬ ‫© ‪ 2024‬ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪ .‬ﺟﻤﻴﻊ ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬‬
‫ﻫﺬﻩ ‪483‬‬
‫(دورية‬
‫ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ‬ ‫المحاميﻫﺬﻩ‬
‫مجلة ﺃﻭ ﻃﺒﺎﻋﺔ‬
‫"‪ ،‬ﺗﺤﻤﻴﻞ‬
‫ﻳﻤﻜﻨﻚ‬ ‫القانون ‪12‬‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬ـ‪107‬‬ ‫ضوء‬
‫ﺍﻟﻨﺸﺮ‬ ‫ﺟﻤﻴﻊفيﺣﻘﻮﻕ‬
‫اإلنجاز‬ ‫طور‬
‫ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ‬ ‫ﺣﻘﻮﻕ في‬
‫ﺍﻟﻨﺸﺮ‪،‬‬ ‫ﺃﺻﺤﺎﺏ عقار‬
‫تخصيص‬ ‫ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ عقد‬
‫ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ‬ ‫ﻋﻠﻰراءة في‬
‫ام‪" ،‬ق‬‫ﻣﺘﺎﺣﺔكر‬
‫ﺑﻨﺎﺀ‬ ‫ﺍﻟﻤﺎﺩﺓمحمد‬
‫ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ‬
‫تصدر عن هيئة المحامين بمراكش)‪ ،‬العدد ‪ ،69‬يوليوز ‪ ،2017‬ص ص ‪94‬ـ‪.96‬‬ ‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬

‫‪211‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫خصوصية عقد التخصيص بين التشريع و الواقع‬

‫ﻟﻺﺳﺘﺸﻬﺎﺩ ﺑﻬﺬﺍ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻗﻢ ﺑﻨﺴﺦ ﺍﻟﺒﻴﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﺘﺎﻟﻴﺔ ﺣﺴﺐ ﺇﺳﻠﻮﺏ ﺍﻹﺳﺘﺸﻬﺎﺩ ﺍﻟﻤﻄﻠﻮﺏ‪:‬‬
‫******‬
‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪APA‬‬
‫ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻊ ﻭﺍﻟﻮﺍﻗﻊ‪.‬ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻷﺑﺤﺎﺙ ﻭﺍﻟﺪﺭﺍﺳﺎﺕ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ‪،‬‬
‫وائلﺑﻴﻦتيسية‬
‫ﺗﻴﺴﻴﺔ‪ ،‬ﻭﺍﺋﻞ‪ .(2021) .‬ﺧﺼﻮﺻﻴﺔ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺘﺨﺼﻴﺺ‬
‫ﻉ‪ .219 - 211 ،18‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ ﻣﻦ ‪1147821/Record/com.mandumah.search//:http‬‬
‫ﺇﺳﻠﻮﺏ ‪MLA‬‬
‫باحث في العلوم القانونية‬
‫ﺗﻴﺴﻴﺔ‪ ،‬ﻭﺍﺋﻞ‪" .‬ﺧﺼﻮﺻﻴﺔ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺘﺨﺼﻴﺺ ﺑﻴﻦ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻊ ﻭﺍﻟﻮﺍﻗﻊ‪".‬ﻣﺠﻠﺔ ﺍﻷﺑﺤﺎﺙ ﻭﺍﻟﺪﺭﺍﺳﺎﺕ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔﻉ‪18‬‬
‫)‪ .219 - 211 :(2021‬ﻣﺴﺘﺮﺟﻊ ﻣﻦ ‪1147821/Record/com.mandumah.search//:http‬‬

‫تقديم‪:‬‬
‫لم يصبح عقد التخصيص عقدا قانونيا قائما بال ات إال بعد دخول القرانون‬
‫الجديد لبيع العقار في ور اإلنجاز رقم ‪ 107-12‬حيز التنفي سرنة ‪ 2016‬متضرمنا‬
‫فرري بعررض المررواد إشررارات إلررى وجررود ه ر ا العقررد الر ي تقرردم علررى إبرامرره جررل‬
‫الشركات العقارية مع المستهلكين في إ ار ما يسمى البيع على التصميم ( ‪vente‬‬
‫‪.)sur plan‬‬
‫ه ا العقد التمهيدي ال ي يقوم فيه البائع بحجز عقار لفائدة المشتري مقابرل‬
‫وديعة الضمان (‪ 482 )dépôt de garantie‬ومن ثم يمكن تعريرف عقرد التخصريص‬
‫(‪ )contrat de réservation‬بأنه عقد تمهيدي يقوم فيه البائع بتخصريص شرقة أو‬
‫عقرررار لفائررردة المشرررتري عرررن ريرررق حجزهرررا باسرررمه الشخصررري مقابرررل مبلرررغ‬
‫يدفعه ويمكن اعتباره ك لك اتفاقا اختياريا بين البائع والمشتري يعمرد مرن خاللره‬
‫الطرف الثاني إلى شراء عقار في ور اإلنجاز مرع إمكانيرة العردول عرن العقرد فري‬
‫‪483‬‬
‫مدة محددة‪.‬‬
‫تنشرأ بر لك التزامرات متقابلررة برين البرائع والمشررتري تكرون نقطرة انطالقررة‬
‫إلبرام عقد البيع االبتدائي (‪ )contrat préliminaire de vente‬وانتهاء بتحريرر عقرد‬
‫البيع النهائي (‪.)contrat de vente définitif‬‬
‫خص القانون الم كور آنفا عقرد التخصريص برالمواد ‪ 618-3‬مكررر مررتين‬
‫و‪ 618-3‬مكرر ثال مرات و‪ 618-6‬بينما نصت المادة ‪ 261-15‬من مدونرة البنراء‬

‫‪482‬‬
‫‪- Malick Ndiaye, Des solutions pour un habitat durable, moderne et confortable au‬‬
‫‪Sénégal, Dakar, Books on Demand, 2016, pp. 181-82.‬‬ ‫© ‪ 2024‬ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪ .‬ﺟﻤﻴﻊ ﺍﻟﺤﻘﻮﻕ ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬‬
‫ﻫﺬﻩ ‪483‬‬
‫(دورية‬
‫ﺍﻟﻤﺎﺩﺓ ﻟﻼﺳﺘﺨﺪﺍﻡ‬ ‫المحاميﻫﺬﻩ‬
‫مجلة ﺃﻭ ﻃﺒﺎﻋﺔ‬
‫"‪ ،‬ﺗﺤﻤﻴﻞ‬
‫ﻳﻤﻜﻨﻚ‬ ‫القانون ‪12‬‬
‫ﻣﺤﻔﻮﻇﺔ‪.‬ـ‪107‬‬ ‫ضوء‬
‫ﺍﻟﻨﺸﺮ‬ ‫ﺟﻤﻴﻊفيﺣﻘﻮﻕ‬
‫اإلنجاز‬ ‫طور‬
‫ﻋﻠﻤﺎ ﺃﻥ‬ ‫ﺣﻘﻮﻕ في‬
‫ﺍﻟﻨﺸﺮ‪،‬‬ ‫ﺃﺻﺤﺎﺏ عقار‬
‫تخصيص‬ ‫ﺍﻹﺗﻔﺎﻕ عقد‬
‫ﺍﻟﻤﻮﻗﻊ ﻣﻊ‬ ‫ﻋﻠﻰراءة في‬
‫ام‪" ،‬ق‬‫ﻣﺘﺎﺣﺔكر‬
‫ﺑﻨﺎﺀ‬ ‫ﺍﻟﻤﺎﺩﺓمحمد‬
‫ﺍﻟﺸﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﻳﻤﻨﻊ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺃﻭ ﺍﻟﺘﺤﻮﻳﻞ ﺃﻭ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﻋﺒﺮ ﺃﻱ ﻭﺳﻴﻠﺔ )ﻣﺜﻞ ﻣﻮﺍﻗﻊ ﺍﻻﻧﺘﺮﻧﺖ ﺃﻭ ﺍﻟﺒﺮﻳﺪ ﺍﻻﻟﻜﺘﺮﻭﻧﻲ( ﺩﻭﻥ ﺗﺼﺮﻳﺢ ﺧﻄﻲ ﻣﻦ ﺃﺻﺤﺎﺏ ﺣﻘﻮﻕ ﺍﻟﻨﺸﺮ ﺃﻭ‬
‫تصدر عن هيئة المحامين بمراكش)‪ ،‬العدد ‪ ،69‬يوليوز ‪ ،2017‬ص ص ‪94‬ـ‪.96‬‬ ‫ﺍﻟﻤﻨﻈﻮﻣﺔ‪.‬‬

‫‪211‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫خصوصية عقد التخصيص بين التشريع و الواقع‬

‫******‬
‫وائل تيسية‬
‫باحث في العلوم القانونية‬

‫تقديم‪:‬‬
‫لم يصبح عقد التخصيص عقدا قانونيا قائما بال ات إال بعد دخول القرانون‬
‫الجديد لبيع العقار في ور اإلنجاز رقم ‪ 107-12‬حيز التنفي سرنة ‪ 2016‬متضرمنا‬
‫فرري بعررض المررواد إشررارات إلررى وجررود ه ر ا العقررد الر ي تقرردم علررى إبرامرره جررل‬
‫الشركات العقارية مع المستهلكين في إ ار ما يسمى البيع على التصميم ( ‪vente‬‬
‫‪.)sur plan‬‬
‫ه ا العقد التمهيدي ال ي يقوم فيه البائع بحجز عقار لفائدة المشتري مقابرل‬
‫وديعة الضمان (‪ 482 )dépôt de garantie‬ومن ثم يمكن تعريرف عقرد التخصريص‬
‫(‪ )contrat de réservation‬بأنه عقد تمهيدي يقوم فيه البائع بتخصريص شرقة أو‬
‫عقرررار لفائررردة المشرررتري عرررن ريرررق حجزهرررا باسرررمه الشخصررري مقابرررل مبلرررغ‬
‫يدفعه ويمكن اعتباره ك لك اتفاقا اختياريا بين البائع والمشتري يعمرد مرن خاللره‬
‫الطرف الثاني إلى شراء عقار في ور اإلنجاز مرع إمكانيرة العردول عرن العقرد فري‬
‫‪483‬‬
‫مدة محددة‪.‬‬
‫تنشرأ بر لك التزامرات متقابلررة برين البرائع والمشررتري تكرون نقطرة انطالقررة‬
‫إلبرام عقد البيع االبتدائي (‪ )contrat préliminaire de vente‬وانتهاء بتحريرر عقرد‬
‫البيع النهائي (‪.)contrat de vente définitif‬‬
‫خص القانون الم كور آنفا عقرد التخصريص برالمواد ‪ 618-3‬مكررر مررتين‬
‫و‪ 618-3‬مكرر ثال مرات و‪ 618-6‬بينما نصت المادة ‪ 261-15‬من مدونرة البنراء‬

‫‪482‬‬
‫‪- Malick Ndiaye, Des solutions pour un habitat durable, moderne et confortable au‬‬
‫‪Sénégal, Dakar, Books on Demand, 2016, pp. 181-82.‬‬
‫‪ 483‬محمد كرام‪" ،‬قراءة في عقد تخصيص عقار في طور اإلنجاز في ضوء القانون ‪12‬ـ‪ ،"107‬مجلة المحامي (دورية‬
‫تصدر عن هيئة المحامين بمراكش)‪ ،‬العدد ‪ ،69‬يوليوز ‪ ،2017‬ص ص ‪94‬ـ‪.96‬‬

‫‪211‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫والسكن الفرنسية على إمكانية تحرير عقد التخصيص بمقتضاه يقوم البائع بحجرز‬
‫‪484‬‬
‫عقار أو جزء منه لفائدة المشتري مقابل وديعة الضمان‪.‬‬
‫يعد عقد التخصيص مستجدا قانونيرا يفسرح المجرال للبحرث فري خصائصره‬
‫التي تميزه عن باقي العقود سواء من حيث الشكل أو الجروهر فدراسرته سرتمكننا‬
‫من توضيح موقف المشرع المغربي من ه ا العقد وبيان دوره في حمايرة مصرالح‬
‫المشتري ال ي يفتقر إلرى المعرفرة القانونيرة فري أغلرب األحرايين وال يردرال قيمرة‬
‫المحرر ال ي يقدم على توقيعه‪.‬‬
‫يعتبر عقد التخصيص كما سبقت اإلشرارة إلرى ذلرك عقردا تمهيرديا بامتيراز‬
‫على غرار العقد االبتدائي بالبيع إذ يمكّن المورد العقاري من الحصول على مبرالغ‬
‫لتمويل مشرروعه السركني فري ظرروف مالئمرة فري حرين يكتسرب المشرتري منر‬
‫توقيعه على عقد التخصيص حقوقا علرى العقرار المرراد اقتنراؤه‪ .‬مرن أجرل معرفرة‬
‫خصوصية عقد التخصريص وجرب مناقشرة شركليات عقرد التخصريص فري المحرور‬
‫األول مع بيان مضمونه في المحور الثاني‪.‬‬
‫المحور األول‪ :‬شكليات عقد التخصيص‬
‫يشترط المشررع المغربري لصرحة عقرد التخصريص مجموعرة مرن الشرروط‬
‫الشكلية والموضوعية التي بدونها ال يمكرن االحتجراف بهر ا العقرد لوجرود عيرب أو‬
‫عيوب تلحق العقد ذاته وقد تؤدي إلى اختالل في التوازن العقدي‪.‬‬
‫أشررار قررانون بيررع العقررار فرري ررور اإلنجرراز رقررم ‪ 107-12‬إلررى شرركلية عقررد‬
‫التخصيص في المادة ‪ 618-3‬مكررر مررتين بحيرث ألرزم األ رراف المتعاقردة إبررام‬
‫عقد مكتوب سواء في محررر رسرمي (‪ )contrat authentique‬أو فري محررر عرفري‬
‫‪485‬‬
‫ثابت التاريخ (‪.)contrat sous seing privé ayant une date certaine‬‬
‫لعل ما نالحظ فري هر ا المقتضرى القرانوني أن المشررع ألرزم المتعاقردين‬
‫على إبرام عقد التخصيص سواء في محرر رسمي أو في محرر عرفي ثابت التراريخ‬
‫إال أنه نص صراحة في المادة ‪ 618-3‬على أن عقد البيع االبتدائي يجرب أن يبررم‬
‫وفق إحد الصيغتين السابقتين للتعاقد ويتم توثيقه من رف مهني ينتمي إلرى‬
‫مهنة قانونية يخول لها قانونها تحرير العقود وعليره فقرد ميرز القرانون برين عقرد‬
‫التخصيص وعقد البيرع االبتردائي فري كرون أن األول لرم ُيلرزم بتحريرره مرن لردن‬
‫مهنرري قررانوني مخررتص فرري تحريررر العقررود بموجررب القررانون علررى خررالف العقررد‬
‫‪484‬‬
‫‪L’alinéa premier de l’article 261-15 du code de la construction et de l’habitation‬‬
‫‪énonce que « La vente prévue à l’article L 261-10 peut être précédée d’un contrat‬‬
‫‪préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué à un compte‬‬
‫‪spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie‬‬
‫‪d’immeuble ».‬‬
‫‪ - 485‬تنص المادة ‪ 618-3‬مكرر مرتين من القانون ‪ 107-12‬في الفقرة األولى‪" :‬يمكن للبائع والمشتري قبل تحرير‬
‫العقد االبتدائي إبرام عق د تخصيص من أجل اقتناء عقار في طور اإلنجاز يحرر إما في محرر رسمي أو في محرر‬
‫عرفي ثابت التاريخ وفقا للشكل المتفق عليه من األطراف"‪.‬‬

‫‪212‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫الثاني‪.‬نعتقررد أن أسررا‪ ،‬ه ر ا التمييررز يرجررع إلررى سررببين اثنررين األول هررو اتجرراه‬
‫المشرع إلى تيسير العمليات والصفقات العقارية التي تتسم بالسررعة فري التنفير‬
‫بحيث يفسح المجال ألكبر عردد ممكرن مرن المسرتهلكين العقراريين لإلقبرال علرى‬
‫اقتناء العقارات والتوقيع على عقد التخصيص كخطوة أولية النتقرال الملكيرة أمرا‬
‫السبب الثاني فيعز إلى مركز المورد العقاري ال ي يحتاف إلرى المبرالغ المدفوعرة‬
‫مررن لرردن المشررترين فرري أقرررب وقررت ممكررن بغيررة الشررروع فرري إنجرراز المشررروع‬
‫السكني‪.‬‬
‫نص قانون بيع العقار في ور اإلنجاز رقم ‪ 107-12‬على شروط موضروعية‬
‫تتصل بعقد التخصيص منها ضرورة حصرول المرورد العقراري علرى رخصرة البنراء‬
‫‪487‬‬
‫(‪ 486)autorisation de construire‬وذلك تحت ائلة بطرالن عقرد التخصريص‬
‫وهي وثيقة مهمة من وثائق التعمير التي جاء بها قانون التعمير (ق‪ .‬ت) رقرم ‪-90‬‬
‫‪ 12‬لسنة ‪ .1992‬تبرز هر ه الوثيقرة أن العقرار موضروع البنراء مسرتوفي للشرروط‬
‫الخاصة بتصاميم التهيئة والتنطيق بمعنى آخر أن البقعة األرضرية المزمرع إقامرة‬
‫البناء عليها يجب أن تتوفر على مرافق عمومية كالمدرسة والمسرجد وغيرهرا‪ .‬فري‬
‫ه ا الصدد ُيشترط ك لك لتسليم رخصة البناء تروفر األرض علرى شربكة الصررف‬
‫الصحي وشبكة توزيع الماء الصالح للشرب بحيث يشركل هر ا المقتضرى القرانوني‬
‫المنصوص عليه في المادة ‪ 47‬من ق‪ .‬ت‪ .‬الم كور سلفا حمايرة قبليرة للمسرتهلك‬
‫العقاري ال ي يود اقتناء عقاره سواء كان شقة أو فريال متروفرا بر لك علرى أبسرو‬
‫الضروريات التي تيسر استعمال السكن في ظروف مالئمة‪.‬‬
‫جاء ق‪ .‬ت‪ .‬رقم ‪ 12-90‬بقاعدة قانونية تضمن للمشتري حقوقا أساسرية فري‬
‫العقار المزمع شراؤه وهي وجود شبكة لالتصراالت السرلكية والالسرلكية العامرة إذ‬
‫بدونها لن تسلم رخصة البناء استنادا لفحو المادة ‪.44‬‬
‫اعتمادا على كل تلك المعرايير والشرروط يقروم رئريس المجلرس الجمراعي‬
‫بتسليم رخصة البناء إلى المورد العقاري ال ي يود إقامة المشروع السركني ومرن‬
‫تم يبرم ه ا األخير عقود التخصيص مع المستهلكين العقراريين دون الحاجرة إلرى‬
‫خبير قانوني أو إجراءات مسرطرية أخر ‪.‬نرر أن اختيرار المشررع لررئيس المجلرس‬
‫الجمرراعي لررم يكررن بمحررض الصرردفة إذ يمثررل الدولررة فرري إ ررار مراقبررة تطبيررق‬
‫تصرراميم التهيئررة‪ 488‬والتنطيرق علررى األراضرري موضرروع البنرراء إذ يررتم بنرراء علررى‬
‫وثائق التعمير تحديد منا ق للمساحات الخضرراء والطررق ومواقرف السريارات ممرا‬

‫‪ - 486‬يتضمن قانون التعمير رقم ‪ 12-90‬لسنة ‪ 1992‬عشر مواد من ‪ 40‬إلى ‪ 49‬تشير إلى شروط تسليم رخصة‬
‫البناء والجهة المكلفة بذلك وغيرها من المقتضيات التي تبرز دور رخصة البناء كوثيقة للتعمير‬
‫(‪.)document urbanistique‬‬
‫‪ - 487‬تنص الفقرة الثانية من المادة ‪ 618-3‬مكرر مرتين من قانو رقم ‪ 107-12‬على أنه‪" :‬ال يجوز إبرام عقد‬
‫ن‬
‫تخصيص العقار في طور اإلنجاز‪ ،‬تحت طائلة البطالن إال بعد الحصول على رخصة البناء"‪.‬‬
‫‪ - 488‬تشير المادة ‪ 19‬من قانون التعمير إلى أن الهدف من إحداث تصميم التهيئة هو‪" :‬تخصيص مختلف المناطق‬
‫بحسب الغرض األساسي الذي يجب أن تستعمل له والمناطق التي يحظر فيها البناء بجميع أنواعه وحدود الطرق‬
‫(المسالك والساحات ومواقف السيارات) وحدود المساحات الخضراء العامة (األماكن المشجرة والحدائق والبساتين‬
‫وغيرها)"‪.‬‬

‫‪213‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫يجعل المجال أرحب وأنسب إلقامة مشاريع سكنية تتوفر علرى المرافرق األساسرية‬
‫التي ستخدم مصالح المستهلك العقاري‪.‬‬
‫كما سبقت اإلشارة جاء قرانون بيرع العقرار فري رور اإلنجراز المر كور آنفرا‬
‫بفكرة جوهرية تهدف مباشررة إلرى حمايرة مشرتري العقرار إذ أن التنصريص علرى‬
‫إمكانية إبررام عقرد التخصريص مرن شرأنه أن يردفع البرائع فري رأينرا إلرى تحمرل‬
‫مسؤولية ونتائج التزاماته خاصة التزامه الرئيسي المتمثل في إنجراز البنايرات فري‬
‫ا جال المحددة في العقد واسرتكمال اإلجرراءات القانونيرة المصراحبة بعرد االنتهراء‬
‫من األشغال عالوة على ذلك فإدراف عقد التخصيص في القانون الجديد لم يكرن‬
‫وليد الصدفة بل إن وجوده بات حتميا بسربب إقبرال جرل الشرركات العقاريرة قبرل‬
‫وأثناء إنجاز البنايات على إبرام ه ا النوع من العقود مع المشتري‪.‬‬
‫انطالقا من األهمية التري ينطروي عليهرا عقرد التخصريص كعقرد تمهيردي‬
‫يتوفر على كل األركران األساسرية النعقراده وهري المحرل والرثمن وأجرل التسرليم‬
‫وأجل دفع األقساط ومن تم نر أن التنصيص على إبرام عقد التخصريص يجرب‬
‫أن يكون إلزاميا وليس اختياريا خصوصا عندما يتعلق األمر ببيرع العقرار فري رور‬
‫اإلنجاز‪ .‬وعندما يتعلق األمر بالشراء على التصميم أي عند عدم الشروع في إنجراز‬
‫المشروع السكني‪.‬‬
‫مرن برين األسرباب والعوامرل التري نعتمررد عليهرا فري القرول بإلزاميرة عقررد‬
‫التخصيص هي أن الوصل لم يعد حجة قا عة ووسيلة إلثبات العقود التمهيدية‪.‬‬
‫في نفس اإل ار يمر بيع العقار في ور اإلنجاز بمراحرل أساسرية ال محيرد‬
‫عنهررا وهرري مرحلررة بدايررة األشررغال المتعلقررة باألساسررات علررى مسررتو الطررابق‬
‫األرضي ومرحلة األشغال الكبر ومرحلة األشغال النهائية وتقتضي تلك المراحرل‬
‫إبرررام عقررود تتضررمن حقوقررا للمشررتري وفررق تقرردم األشررغال ابتررداء ب رإبرام عقررد‬
‫التخصيص ومرورا بتحرير عقرد البيرع االبتردائي وانتهراء برالتوقيع علرى عقرد البيرع‬
‫النهائي‪.‬‬
‫بناء على مقتضريات المرادة ‪ 618-6‬مرن القرانون المر كور يقروم المشرتري‬
‫بررأداء ‪ 5‬فرري المائررة مررن الررثمن اإلجمررالي للبيررع إلررى البررائع عنررد إبرررام عقررد‬
‫التخصرريص‪ 489.‬غيررر أن الصررعوبة تكمررن فرري الوقررت ال ر ي ال تبرررم فيرره األ ررراف‬
‫المتعاقرردة ذلررك العقررد خاصررة وأن القررانون يررنص علررى اختياريررة إبرررام عقررد‬
‫التخصيص ومن هنا نستشف أن مصرالح المشرتري يمكرن أن تهردر بسربب عردم‬
‫إثبات المبالغ موضوع التسبيق أو العربرون وبالترالي يجرب إبررام عقرد التخصريص‬
‫بشكل إلزامي لتبيان حقوق المتعاقدين وخاصة المشرتري الر ي ُيقردم علرى وضرع‬
‫مبالغ بين يدي البائع دون وسيلة إثبات أو دليل مكتوب‪ .‬في نفس السياق يجرب‬

‫‪ - 489‬تنص الفقرة األولى من المادة ‪ 618-6‬من قانون رقم ‪ 107-12‬على أنه‪ :‬يؤدي المشتري كحد أقصى قسطا‬
‫من الثمن اإلجمالي تبعا لتقدم األشغال حسب المراحل التالية ‪ 5" :‬في المائة عند إبرام عقد التخصيص‪ 5 ،‬في المائة‬
‫عند إبرام العقد االبتدائي‪ 10 ،‬في المائة عند عدم وجود عقد التخصيص"‪.‬‬

‫‪214‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫في رأينا تعديل المادة ‪ 490618-8‬بحيث أنها تعتبر با ال كل أداء قبل إبررام عقرد‬
‫التخصيص أو العقرد االبتردائي للبيرع إذ يفتررض المشررع فري هر ا الوضرع وعري‬
‫وفهم مشتري العقار بالنصوص القانونية المنظمرة لتلرك المعرامالت ويلقري علرى‬
‫عاتقرره مسررؤولية جسرريمة أال وهرري تحمررل األعبرراء والخسررائر الناجمررة عررن األداء‬
‫المسبق للمبالغ‪ .‬نر أن القرانون السرابق رقرم ‪ 44.00‬أخر بعرين االعتبرار إلمرام‬
‫البائع بالقوانين العقارية وخبرته الفنية وذلك بالتنصيص على بطرالن كرل قبرول‬
‫أو لب ألي أداء قبل التوقيع على العقد االبتدائي للبيع‪.‬‬
‫يهدف المقتضرى السرابق إلرى حمايرة المسرتهلك العقراري مرن كرل نصرب أو‬
‫احتيال قد يمار‪ ،‬من لدن المورد أو الغير وقد يحول دون إتيان تلرك التصررفات‬
‫‪491‬‬
‫التي تؤدي حتما إلى ضياع الحقوق‪.‬‬
‫المحور الثاني‪ :‬مضمون عقد التخصيص‬
‫أشرنا سلفا إلى أن عقد التخصيص يعد عقدا قائما بال ات يتوفر علرى جرل‬
‫األركران األساسررية المضرمنة فرري عقررد البيرع النهررائي وهررو بمثابرة خطرروة مهمررة‬
‫وممهدة قبل الشروع في تنفير العقرد النهرائي واسرتكمال بنراء العقرار والحصرول‬
‫على رخصة السكن واستخراف الرسروم العقاريرة الفرعيرة ثرم أداء الرثمن اإلجمرالي‬
‫من لدن المشرتري وقبرل ذلرك كلره وعنرد تحريرر عقرد التخصريص تبردأ األ رراف‬
‫المتعاقدة في تحضير العقد االبتدائي للبيرع عرن ريرق تنفير االلتزامرات الناشرئة‬
‫عن العقرد إذ يلترزم البرائع بإنهراء أشرغال البنراء والحصرول علرى رخصرة السركن‬
‫واستخراف الرسوم العقارية الفرعيرة كمرا أسرلفنا الر كر ويلترزم المشرتري برأداء مرا‬
‫بقي من المبالغ الممثلة للثمن اإلجمالي للبيع‪.‬‬
‫نص قانون بيع العقار في ور اإلنجاز رقرم ‪ 107-12‬علرى البنرود الواجرب‬
‫تضمينها في عقد التخصيص وذلك في المادة ‪ 618-3‬مكرر وهري هويرة األ رراف‬
‫المتعاقدة ومحل المخابرة المتفق عليه مع وجروب اإلخبرار فري حالرة تغييرره رقرم‬
‫الرسم العقاري األصلي للعقار المحفظ موضوع البناء تاريخ ورقرم رخصرة البنراء‬
‫موقع العقرار محرل البيرع ووصرفه ومسراحته التقريبيرة ثمرن البيرع النهرائي للمترر‬
‫المربع وكيفية األداء أو ثمن البيع اإلجمرالي بالنسربة للبيرع المتعلرق باقتنراء عقرار‬
‫فرري إ ررار السرركن االجتمرراعي كمررا هررو محرردد بالتشررريع الجرراري برره العمررل وأجررل‬
‫التسليم‪ .‬يتبين مرن خرالل هر ا المقتضرى القرانوني أن عقرد التخصريص يتضرمن‬
‫على كل األركان والعناصرر المحرددة اللتزامرات األ رراف والمعلومرات التري تتعلرق‬
‫مباشرة بالعقار المراد بيعه‪.‬‬

‫‪490‬‬
‫‪ -‬تنص المادة ‪ 618-8‬من قانون بيع العقار في طور اإلنجاز رقم ‪ُ 00.44‬‬
‫الملغى‪" :‬يعتبر باطال كل طلب أو‬
‫قبول ألي أداء كيفما كان قبل التوقيع على عقد البيع االبتدائي"‪ ،‬وينص القانون الجديد لبيع العقار في طور اإلنجاز‬
‫رقم ‪ 107-12‬في المادة ‪" 618-8‬يعد باطال كل أداء كيفما كان قبل التوقيع على العقد االبتدائي أو عقد التخصيص‬
‫في حالة اللجوء إلى إبرامه"‪.‬‬
‫‪ 491‬عبد الرزاق أيوب‪" ،‬مظاهر حماية المستهلك في بيع العقار في طور اإلنجاز"‪ ،‬ضمن‪ :‬زكرياء العماري (جمع‬
‫وتنسيق)‪ ،‬المنازعات العقارية‪ :‬دراسات وأبحاث في ضوء نظام التحفيظ العقاري ومدونة الحقوق العينية والمستجدات‬
‫التشريعية في المادة العقارية‪ ،‬الرباط‪ ،‬منشورات مجلة القضاء المدني‪ ،2013 ،‬ص ص ‪33‬ـ‪.34‬‬

‫‪215‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫في ه ا اإل رار نصرت المرادة ‪ 9‬مرن قرانون حمايرة المسرتهلك رقرم ‪31-08‬‬
‫علرى وجروب تحريرر شرروط العقرد بشركل واضرح ومفهروم ممرا يخرول للمسررتهلك‬
‫العقرراري بعررض الضررمانات قبررل التوقيررع علررى عقررد التخصرريص وأشررارت مدونررة‬
‫االستهالال الفرنسية إلى نفس الفكرة فري المرادة ‪ 111‬التري تفيرد وجروب تقرديم‬
‫المهني البرائع إلرى المسرتهلك كرل المعلومرات التري مرن شرأنها أن تنيرر بصريرته‬
‫‪492‬‬
‫وضرورة تحرير الشروط التعاقدية بشكل واضح ومفهوم‪.‬‬
‫من خالل تلك القاعدة القانونية يتبين أن المورد العقاري عنرد إعرداده لعقرد‬
‫التخصيص يجب أن يراعي مصلحة المستهلك العقراري بواسرطة التنصريص علرى‬
‫البنود التعاقدية بشكل واضح ومقروء مما سيفسرح المجرال حتمرا للمتعاقرد إلبرراز‬
‫رغبته وإرادته في التوقيع على العقد التمهيدي‪.‬‬
‫يجررب أن يتضررمن عقررد التخصرريص المسرراحة التقريبيررة للعقررار وعرردد الغرررف‬
‫وثمن البيع المرتقب ثم رق أداء الثمن وكر لك ررق مراجعرة الرثمن إلرى جانرب‬
‫‪493‬‬
‫التاريخ المحتمل إلبرام العقد النهائي‪.‬‬
‫بالرجوع إلى فحو المرادة ‪ 618-3‬مكررر مرن قرانون بيرع العقرار فري رور‬
‫اإلنجاز نخلص إلى أن عقد التخصيص يتضمن بنودا أساسية تخول حمايرة فعالرة‬
‫للمستهلك العقاري نخص بال كر البند الخاص بالرسم العقاري األصرلي بحيرث أن‬
‫ه ا الرسم يدل داللة قا عة على وجود العقار ويمكن للمستهلك العقراري التأكرد‬
‫من رقم الرسم العقاري األصلي واسم مالكه والوضعية القانونيرة للعقرار بالتثبرت‬
‫منه بموقع الوكالة الو نية للمحافظة على األمالال العقارية‪ .‬على الرغم من ذلك‬
‫كله فإن جل المسرتهلكين العقراريين ال يتروفرون علرى اإللمرام الكرافي مرن أجرل‬
‫الولوف إلرى موقرع الوكالرة والبحرث عرن مراجرع الرسرم العقراري األصرلي ونعتقرد‬
‫اعتقادا راسرخا علرى أن تحريرر عقرد التخصريص مرن لردن مهنري قرانوني مخرتص‬
‫سيزيل الكثير من المشاكل وسيمنع وقوعها خاصة عنردما تكرون تلرك الجهرة ذات‬
‫خبرة وتجربة تمكنها من التحري عن العقارات ووضعيتها القانونيرة بسرهولة ويسرر‬
‫كما هو الحال بالنسبة للموثق وبالتالي يجب مالئمة عقد التخصيص بعقرد البيرع‬
‫االبتدائي من حيث تحرير المهنيين القرانونيين للعقرود التمهيديرة سرواء فري عقرد‬
‫رسمي أو في عقد عرفي ثابت التراريخ يرتم تسرجيله وفرق الشركليات المنصروص‬
‫عليها في القانون‪.‬‬
‫إن بيع العقار في ور اإلنجاز يصدر وجوبا فري عقرد ابتردائي كمرحلرة أولرى‬
‫س‬
‫وترراض علرى جميرع الشرروط العقديرة‬ ‫وهو عقرد ترام األركران العامرة مرن أهليرة‬
‫‪494‬‬
‫وخاصة منها الثمن والتسليم‪.‬‬

‫‪492‬‬
‫‪-Joèl Revieccio, La protection du consommateur dans la vente de biens mobiliers et‬‬
‫‪de prestation de services, Paris, Vent des Rives, 2008, pp. 12 et 16.‬‬
‫‪493‬‬
‫‪- Malick Ndiaye, op. cit., pp. 181-82.‬‬
‫‪Cf. aussi: Francis Lemeunier, Compromis de vente: promesses et options, Paris,‬‬
‫‪Masson, 1986, p. 55.‬‬

‫‪216‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫من بين المشاكل التي تقع والتي يكون فيهرا المسرتهلك العقراري متضرررا‬
‫ولو عند إبرام عقد التخصيص نجد إقامة مشاريع سكنية على أرض موضوع نرزع‬
‫الملكية من أجل المنفعة العامة إذ ُيقردم فري هر ه الحالرة المرورد العقراري علرى‬
‫إقامة البنايرات دون الحصرول علرى مر كرة المعلومرات التعميريرة‪la note de ( 495‬‬
‫‪ )renseignement urbaine‬إمررا بسرربب جهلرره له ر ا المقتضررى القررانوني أو عنررد‬
‫تعمده النصب للحصول على التسبيقات من المشترين‪.‬على ه ا األسا‪ ،‬نستشف‬ ‫ّ‬
‫أن إلزامية تحرير عقد التخصيص مرن لردن مهنري قرانوني مخرتص باترت ضررورة‬
‫ملحة من أجل التصدي إلرى االخرتالالت التري تطررأ والتري يكرون فيهرا المسرتهلك‬
‫العقاري ضحية لبعض الممارسات غير القانونية وغيرر المسرؤولة للمرورد العقراري‬
‫وعليه فإسناد ه ا العقد لمتخصص في مجال القرانون العقراري كرالموثق سريمنح‬
‫حماية قوية للمستهلك العقاري للحيلولرة دون إبررام عقرد التخصريص خاصرة وأن‬
‫الموثق مثال يبادر بالتحري عن الوضرعية القانونيرة للعقرار عنرد الوكالرة الحضررية‬
‫(‪ )l’agence urbaine‬وذلك لمعرفة مرا إذا كران العقرار المرراد إقامرة البنراء عليره‬
‫موضوع نزع الملكية من أجل المنفعة العامة‪.‬‬
‫قلنررا سررابقا أن عقررد التخصرريص باعتبرراره عقرردا تمهيررديا ُيشررترط لصررحته‬
‫تضمين بنود وشروط واجبة ضرورية بدونها يختل ه ا العقد ومنها وصرف العقرار‬
‫وصفا دقيقا كما تم التنصيص عليه في المادة ‪ 618-3‬مكرر من قانون بيع العقار‬
‫في ور اإلنجاز وقد يوصرف العقرار وفرق الصريغة التاليرة‪( :‬شرقة بالطرابق الرابرع‬
‫‪496‬‬
‫المتكونة من صالون ‪ +‬بهو ‪ 2 +‬غرف ‪ +‬مطبخ ‪ +‬حمام)‪.‬‬
‫نخلص إلى أن تحديد الوصف الدقيق للعقار وتضمينه في عقد التخصيص‬
‫سيخول للمشتري حقوقا علرى العقرار كحرق األفضرلية (‪ )droit de préférence‬مرن‬
‫أجل استيفاء ه ا األخيرر للتسربيقات المدفوعرة دون أي تعقيرد وذلرك عنرد وجرود‬
‫ارئ أو مانع يحول معه استكمال المورد العقاري لعمليات البناء أو لعدم حصوله‬
‫على الوثائق المعتمدة إلبرام عقد البيع النهائي‪.‬‬
‫ُيستنتج من خالل تلك المقتضيات القانونية السابقة أن عقد التخصيص ال‬
‫يمكّن المشتري من الحصول على حق عيني (‪ )droit réel‬على العقار ولكرن يخرول‬
‫له حقا شخصيا (‪ )droit personnel‬من أجل مطالبة المورد العقراري أمرام القضراء‬
‫بررإبرام عقررد البيررع النهررائي أو إرجرراع األقسرراط الموجررودة فرري حوزترره‪ .‬علررى ه ر ا‬
‫السبيل ال يخول عقد التخصريص لصراحبه حرق التصررف وكر لك يعتبرر مانعرا مرن‬
‫موانع حق التصرف في الملكية بالنسربة للمرورد العقراري إذ يعتبرر ضرمانة أخرر‬

‫‪ -494‬محمد بونبات‪ ،‬العقود على العقارات‪ :‬دراسة شاملة للعقود المبرمة على العقارات في ضوء التشريع المغربي‬
‫مدعمة بنظر الفقه واالجتهاد القضائي‪ ،‬مراكش‪ ،‬المطبعة والوراقة الوطنية‪ ،‬ط‪ ،2006 ،1‬ص ‪.47‬‬
‫‪ -495‬يشير المرسوم الصادر بـ‪ 24‬ماي ‪ 2013‬الخاص بالموافقة على ضابط البناء العام المحدد لشكل وشروط تسليم‬
‫الرخص والوثائق المقررة بموجب النصوص التشريعية المتعلقة بالتعمير والتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم‬
‫العقارات والنصوص الصادرة لتطبيقها في المواد ‪ ،8 ،7 ،6‬و‪ 9‬إلى الوكالة الحضرية باعتبارها اإلدارة المختصة بتسليم‬
‫مذكرة المعلومات التعميرية وتبين أجل تسليم تلك المذكرة وما تتضمنه من معلومات كتصميم التهيئة وتصميم التنطيق‪.‬‬
‫‪ - 496‬عقد التخصيص عرفي‪ ،‬محرر بعين عتيق بتاريخ ‪.2016/11/20‬‬

‫‪217‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫للمستهلك العقاري حسن النية ال ي يريرد شرراء عقراره فري ظرروف مناسربة وفري‬
‫‪497‬‬
‫آجال معقولة‪.‬‬
‫ال يسوغ بالتالي للبائع وال للمشتري التصرف في العقرار أي القيرام بأعمرال‬
‫التصررف (‪ )actes de disposition‬كرالبيع أو الررهن باعتبرار أن البرائع لرم يرؤدي‬
‫التزامرره الرئيسرري المتمثررل فرري إنجرراز العقررار وتحريررر العقررد الناقررل للملكيررة مررع‬
‫المشتري ال ي بدوره ال يجروز أن يتصررف فري العقرار لعردم انتقرال حرق الملكيرة‬
‫لفائدته وبالتالي ال يجوز ألي مرن المتعاقردين التحلرل مرن التزاماتره المبينرة فري‬
‫العقد إال بتراضيهما أو في الحاالت المحددة في القانون‪.‬‬
‫يحدد قانون بيع العقار فري رور اإلنجراز ا نرف الر كر مردة عقرد التخصريص‬
‫وإمكانية األ راف التحلل من التزامهم وذلك في المادة ‪ 618-3‬مكررر ثرال مررات‬
‫بحيث تم تحديد صالحية عقد التخصيص في مدة ال تتجاوز ستة أشهر غيرر قابلرة‬
‫للتجديد تؤدي لزوما إلى إبرام عقد البيع االبتدائي أو التراجع عن عقد التخصريص‬
‫واسترجاع المبرالغ المسربقة ونرر فري هر ا المقتضرى حمايرة للمشرتري مرن كرل‬
‫تما ل أو تأخير غير مبرر للبائع ال ي ال يبادر إلى إبرام عقد البيرع االبتردائي علرى‬
‫الرغم من إنجاز التزامه والحصول على الوثائق الضرورية لتلك العملية‪.‬‬
‫من بين ا ثار اإليجابية الناشئة عن إبرام عقد التخصيص هي إيداع البرائع‬
‫المبالغ المؤداة في حساب بنكي خاص في اسم البائع وهي مبالغ غير قابلة للحجز‬
‫أو التصرررف إلررى حررين انقضرراء أجررل التراجررع وبالمقابررل يتسررلم المشررتري وصررال‬
‫باإليداع وذلك استنادا لمنطوق المادة ‪ 618-3‬مكررر ثرال مررات وعليره ال يمرنح‬
‫القانون للبائع صالحية التصرف في التسبيقات المدفوعرة مرن لردن المشرتري إلرى‬
‫حين انصرام أجل التراجع أو العدول وهري ضرمانة لهر ا األخيرر مرن أجرل ممارسرة‬
‫تغرل‬
‫ّ‬ ‫حقه المتمثل في العدول عن عقد التخصيص إذا ما أراد وارتضرى وبالترالي‬
‫يد البائع و ُيمنع عليه التصرف في تلك األمروال بأيرة ريقرة كانرت ويقردم وصرال‬
‫للمشتري كضمانة أخر ُتظهر بشكل جلي المبالغ المدفوعة على سربيل الضرمان‬
‫إذ تعد وثيقة قانونية صحيحة مبرزة لنشوء التزامات على عاتق البائع‪.‬‬
‫لعل المالحظة التي يجب إثارتها في ه ا الشأن والمرتبطة بالتنصريص علرى‬
‫وجوب إيداع البائع للمبالغ المدفوعة من رف المشتري فري حسراب بنكري خراص‬
‫غير قابل للتصرف أو الحجز هو أن المشرع لم يرتب جزاءات في حالة إخالل البرائع‬
‫بالتزامه المتمثل في التصرف باألموال المودعة في الحسراب البنكري قبرل انقضراء‬
‫آجال العدول‪.‬‬
‫في نفس اإل ار يمكن فري رأينرا سرلك مسرلك مرن أجرل ضرمان اسرترجاع‬
‫المشتري للتسبيقات وهو إيداع تلك المبالغ في صندوق اإليداع والتدبير ( ‪caisse‬‬
‫‪ )de dépôt et de gestion‬باعتباره مؤسسة عموميرة تسرهر علرى ترأمين الودائرع‬
‫وتنصرريص المشرررع علررى إيررداع تلررك األمرروال فرري صررندوق المؤسسررة سرريمنح‬
‫ضمانات حقيقية للمشتري وستكون الدولة رفا لضمان األمن التعاقردي ولتحقيرق‬
‫‪497‬‬
‫‪- Elodie Gavin Millan, Essai d’une théorie générale des contrats spéciaux de la‬‬
‫‪promotion immobilière, Paris, LGDJ, 2003, pp. 237-38.‬‬

‫‪218‬‬
 ‫جملة األحباث والدراسات القانونية ‪ -‬العدد ‪ 18‬لسنة ‪-2021‬‬

‫التوازن بين األ راف المبرمة لعقد التخصيص على غررار الموثرق الر ي ألرزم عليره‬
‫القررررانون اإليررررداع الفرررروري للمبررررالغ المسررررلمة لديرررره فرررري صررررندوق اإليررررداع‬
‫والتدبير ‪498‬بحيث بات هر ا المقتضرى القرانوني ضررورة ملحرة لحمايرة المسرتهلك‬
‫العقاري من كل تبديد ونصب من لدن البائع‪.‬‬

‫‪ - 498‬تنص المادة ‪ 33‬من القانون المتعلق بتنظيم مهنة التوثيق رقم ‪ 32.09‬لسنة ‪:2011‬‬
‫"يمنع على كل موثق‪ - :‬أن يتسلم أمواال أو يحتفظ بها مقابل فوائد؛‬
‫ـ أن يستعمل ولو مؤقتا مبالغ أو قيما توجد في عهدته بأي صفة كانت فيما لم تخصص له؛‬
‫ـ أن يحتفظ بالمبالغ التي في عهدته لحساب الغير بأي صفة كانت‪ ،‬ويجب عليه وضعها فور تسلمها بصندوق‬
‫اإليداع والتدبير؛‬
‫ـ تحدد طريقة تنظيم وتسيير الحساب المفتوح باسم الموثق بصندوق اإليداع والتدبير بنص تنظيمي"‪.‬‬

‫‪219‬‬

‫)‪Powered by TCPDF (www.tcpdf.org‬‬