‫ﺷﻌﺒﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮن ا ﺎص‬

‫ﻣﺎﺳ ﻗﺎﻧﻮن اﳌﻘﺎوﻟﺔ‬

‫ﻋرض ﺗﺣت ﻋﻧوان‪:‬‬

‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﻻﺑﺘﺪﺍﺋﻲ‬
‫‪-‬ﻋﻨﺎﺻﺮﻩ ﻭﺁﺛﺎﺭﻩ‪-‬‬

‫ﺗﺤﺖ إﺷﺮاف اﻟﺪﻛﺘﻮر ‪:‬‬ ‫ﻣﻦ إﻧﺠﺎز اﻟﻄﻠﺒﺔ‪:‬‬

‫ﺩ‪.‬ﻋﺒﺪ ﺍﻟﺮﺣﻤﺎﻥ ﺍﻟﺸﺮﻗﺎﻭﻱ‬ ‫ﻣﺤﻤﺪ ﺟ ان‬
‫اﻟﻄﻴﺐ اﺣﻤﺎﺣﻤﺔ‬

‫اﻟﺴﻨﺔ ا ﺎﻣﻌﻴﺔ‬
‫‪2017/2016‬‬
 ‫ﻣﻘـــــــدﻣــــــﺔ‪:‬‬

‫ﯾﻌرف اﻟﻌﻘد ﺑﺄﻧﮫ اﺗﻔﺎق إرادﺗﯾن أو أﻛﺛر إﻣﺎ ﺑﻘﺻد إﻧﺷﺎء ﻋﻼﻗﺔ ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻛﺈﻧﺷﺎء اﻟﺗزام أو‬
‫ﺣق ﻋﯾﻧﻲ‪ ،‬وإﻣﺎ ﺑﻘﺻد ﺗﻌدﯾل أو إﻟﻐﺎء ﻋﻼﻗﺔ ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻣوﺟودة ﻣن ﻗﺑل‪ .‬وﺑﻌﺑﺎرة أﺧرى ﻓﺈن‬
‫اﻟﻌﻘد ﻻ ﯾﺗم إﻻ ﺑﺗواﻓق إرادﺗﯾن ﻋﻠﻰ إﺣداث أﺛر ﻗﺎﻧوﻧﻲ ‪.‬‬

‫ﻻ ﺷك أن اﻟﺗﻌﺎﻗد ﻓﻲ ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد ﯾﺄﺧذ ﺻورﺗﮫ اﻟﻧﮭﺎﺋﯾﺔ وﯾﺻﺑﺢ ﺑﺎﺗﺎ‪ ،‬ﻟﻛن ﻗد ﺗﺳﺑق‬
‫ﻣرﺣﻠﺔ اﻟﺗﻌﺎﻗد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ ﻣرﺣﻠﺔ ﺗﻣﮭﯾدﯾﺔ ﺗؤدي ﻋﻠﻰ وﺟﮫ ﻣﺣﻘق أو ﻏﯾر ﻣﺣﻘق إﻟﻰ اﻟﻣرﺣﻠﺔ‬
‫اﻟﻧﮭﺎﺋﯾﺔ‪ ،‬إذ أن اﻷﻓراد ﻓﻲ ﻛﺛﯾر ﻣن اﻷﺣﯾﺎن ﺗﺣﺗﺎج إﻟﻰ اﻟﺗرﯾث ﻓﻲ اﻟﺗﻔﻛﯾر ﻓﯾﻣﺎ ﻗد ﯾﻘدﻣون‬
‫ﻋﻠﯾﮫ ﻣن ﺗﺻرﻓﺎت ﻗﺎﻧوﻧﯾﺔ‪ ،‬ﻓﯾﻛوﻧون ﻣﺿطرﯾن إﺛر ﺿﻐوط اﻟﺣﯾﺎة اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ وﺗﺷﻌﺑﮭﺎ إﻟﻰ‬
‫اﻻﻟﺗﺟﺎء إﻟﻰ طرق اﻟﺗﻌﺎﻗد اﻟﻣؤﻗﺗﺔ‪ ،‬ﻣن ﻗﺑﯾل اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺗﻌﺎﻗد أو اﻟﺗﻌﺎﻗد ﺑﺎﻟﻌرﺑون‪ ،‬أو إﺑرام ﻋﻘد‬
‫اﺑﺗداﺋﻲ‪ ،‬ھذا اﻷﺧﯾر ھو ﻣوﺿوع دراﺳﺗﻧﺎ‪ ،‬ﺧﺎﺻﺔ ﺑﯾﺎن ﻋﻧﺎﺻره وآﺛﺎره‪ ،‬اﻟذي ﯾﻌد ﻣن ﺑﯾن‬
‫أھم اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺗﻣﮭﯾدﯾﺔ اﻟﺳﺎﺑﻘﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬واﻟذي أﻓرزﺗﮫ اﻟﺣﯾﺎة اﻟﻌﻣﻠﯾﺔ ‪.‬‬

‫وﯾﻛﺗﺳﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ أھﻣﯾﺔ ﻛﺑرى ﺗﺗﺟﻠﻰ ﻓﻲ اﻻﻣﺗﯾﺎزات اﻟﺗﻲ ﯾﺧوﻟﮭﺎ ھذا اﻟﻧﻣط‬
‫اﻟﺗﻌﺎﻗدي‪ ،‬ﺧﺎﺻﺔ ﻟﻠطرف اﻟﺿﻌﯾف )اﻟﻣﺳﺗﮭﻠك( ﻓﻲ اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ‪ ،‬إذ ﻧﺟد ﻟﻠﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‬
‫ﺗطﺑﯾﻘﺎت ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺗوى اﻟﻌﻣﻠﻰ‪ ،‬ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‪ ،‬أﺑرزھﺎ ﺣﺎﻟﺔ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ‬
‫طور اﻻﻧﺟﺎز اﻟﻣﻧظم ﺑﻣوﺟب اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬اﻟﻣﻐﯾر واﻟﻣﺗﻣم ﻟﻠﻘﺎﻧون رﻗم ‪،44.00‬‬
‫وﺣﺎﻟﺔ اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر اﻟذي ﯾؤطر أﺣﻛﺎﻣﮫ اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ ،51.00‬اﻟﺗﻲ ﺗﺟﻣﻊ‬
‫ﻣﺎ ﺑﯾن طرﻓﯾن ﻣﺗﻔﺎوﺗﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺗوى اﻻﻗﺗﺻﺎدي‪.‬‬

‫وﯾﺛﯾر ﻣوﺿوع اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ – ﻋﻧﺎﺻره وآﺛﺎره – إﺷﻛﺎﻟﯾﺔ ﻣﺣورﯾﺔ وھﻲ ﻛﺎﻵﺗﻲ‪:‬‬
‫إﻟﻰ إي ﺣد اﺳﺗطﺎع اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﻐرﺑﻲ ﻣن ﺧﻼل اﻟﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﻣﻧظﻣﺔ ﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﻌﻘد‬
‫اﻻﺑﺗداﺋﻲ وأﺛﺎره ﺗﺣﻘﯾق ﻧوع ﻣن اﻟﺗوازن اﻟﻌﻘدي ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬واﻟﻘﺎﻧون‬
‫رﻗم ‪ 51.00‬؟‬

‫وﻟﻺﺟﺎﺑﺔ ﻋن ھذه اﻹﺷﻛﺎﻟﯾﺔ ﻧﺿﻊ ﺗﺻﻣﯾﻣﺎ ﻣرﻛزﯾﺎ وﻣﻘﺎرﺑﺎ‪ ،‬وھو ﻛﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ‪:‬‬

‫‪2‬‬
‫اﻟﻣﺑﺣث اﻷول‪ :‬اﻟﻌﻘـــد اﻻﺑﺗداﺋــــﻲ وﺗﻣﯾﯾزه ﻋن ﺑﻌض اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺗﻣﮭﯾدﯾﺔ اﻷﺧرى‬

‫اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ :‬إﺑرام اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وآﺛﺎره‬

‫‪3‬‬
 ‫اﻟﻣﺑﺣث اﻷول‪ :‬اﻟﻌﻘـــد اﻻﺑﺗداﺋــــﻲ وﺗﻣﯾﯾزه ﻋن ﺑﻌض اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺗﻣﮭﯾدﯾﺔ اﻷﺧرى‬

‫ﯾﻌﺪ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻣﺮﺣﻠﺔ وﺳﻄﻰ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﻔﺎوﺿﺎت اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ‪ 1‬واﻟﻌﻘﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬وﻟﻺﺣﺎطﺔ‬
‫ﺑﺠﻮاﻧﺐ ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ ﻛﺄﺣﺪ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﻋﻦ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬ﻻ ﺑﺪ ﻣﻦ اﻟﺘﻌﺮﯾﻒ‬
‫ﺑﮭﺬا اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬وﺑﯿﺎن طﺒﯿﻌﺘﮫ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ‪ ،‬وذﻟﻚ ﻓﻲ ) اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول (‪ ،‬ﺛﻢ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻧﺘﺤﺪث ﻋﻦ ﺗﻤﯿﯿﺰ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ ﻏﯿﺮه ﻣﻦ اﻟﻤﻔﺎھﯿﻢ‪ ،‬أو ﺑﻌﺾ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ اﻷﺧﺮى ) اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ (‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻷول‪ :‬ﺗﻌرﯾف اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ و طﺑﯾﻌﺗﮫ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ‬

‫ﺳﻤﻲ ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ اﺑﺘﺪاﺋﯿﺎ‪ ،‬ﻷﻧﮫ ﺑﻜﻞ ﺑﺴﺎطﺔ أول ﺧﻄﻮة إﯾﺠﺎﺑﯿﺔ ﻟﺘﺄﻛﯿﺪ اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪﯾﺔ ﺑﯿﻦ‬
‫اﻟﺒﺎﺋﻊ واﻟﻤﺸﺘﺮي‪ ،‬وھﻮ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺆﻗﺘﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺒﺮم ﻟﻐﺎﯾﺔ ﻣﺤﺪدة ﯾﻨﺘﮭﻲ ﺑﺎﻧﺘﮭﺎﺋﮭﺎ‪ ،‬ﻟﻜﻦ‬
‫اﻟﻤﻼﺣﻆ أن اﻟﺘﺸﺮﯾﻊ واﻟﻔﻘﮫ وﻛﺬا اﻟﻘﻀﺎء ﻗﺪ اﻧﻘﺴﻢ ﺑﺨﺼﻮص ﻣﺴﺄﻟﺔ ﺗﻌﺮﯾﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬
‫وطﺒﯿﻌﺘﮫ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﺳﻨﺨﺼﺺ )اﻟﻔﻘﺮة اﻷوﻟﻰ( ﻟﺘﻌﺮﯾﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬و)اﻟﻔﻘﺮة‬
‫اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ( ﻟﻠﻄﺒﯿﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬ﻣﻔﮭوم اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‬

‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ ﻗﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ‪ ،‬وﺧﺎﺻﺔ اﻟﻘﺴﻢ اﻷول ﻣﻦ اﻟﻜﺘﺎب‬
‫اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ ،‬اﻟﺬي ﻋﻨﻮﻧﮫ اﻟﻤﺸﺮع ﺑﺎﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺴﻤﺎة وﻓﻲ أﺷﺒﺎه اﻟﻌﻘﻮد‪ ،‬وﻛﺬﻟﻚ ﺑﻌﺾ اﻟﻘﻮاﻧﯿﻦ‬
‫اﻷﺧﺮى‪ ،‬ﻛﺎﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻤﻨﻈﻢ ﻟﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ 2‬واﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ ،351.00‬ﻧﺠﺪه ﻟﻢ‬

‫‪ _1‬و ﯾﻌرف ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري اﻟﻣﻔﺎوﺿﺎت اﻟﺗﻣﮭﯾدﯾﺔ ﻓﻲ ﻛﺗﺎﺑﮫ ‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت – اﻟﻛﺗﺎب اﻷول ‪ ،‬ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد‬
‫– "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻟﻛراﻣﺔ اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ‪،2005‬ص ‪ ، 57‬ﺑﺄﻧﮭﺎ " ﺧطوة ﻧﺣو اﻻﯾﺟﺎب و ﺗﺗﻣﺛل ھذه اﻟﻣﻔﺎوﺿﺎت ﻓﻲ‬
‫ﻣﺟﻣوع اﻟﻣﻧﺎﻗﺷﺎت و اﻟﻣﺣﺎدﺛﺎت اﻟﺗﻲ ﺗﺗﻌﻠق ﺑﻣوﺿوع اﻟﻌﻘد‪ ،‬دون أن ﯾﻛون ﻟﮭﺎ دور ﺣﺎﺳم ﻓﻲ إﺑرام اﻟﻌﻘد‪ ،‬و ﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﻓﺈﻧﮫ ﻻ‬
‫ﯾﺗرﺗب ﻋﻠﻰ اﻹﺧﻼل ﺑﮭﺎ أي ﻣﺳؤوﻟﯾﺔ ﻋﻘدﯾﺔ‪ ،‬إﻻ أن ذﻟك ﻻ ﯾﻣﻧﻊ ﻣن اﻟﺗﺣﻣل ﺑﺎﻟﺗﻌوﯾض وﻓﻘﺎ ﻟﻘواﻋد اﻟﻣﺳؤوﻟﯾﺔ اﻟﺗﻘﺻﯾرﯾﺔ‬
‫إذا ﺛﺑت اﻟﺧطﺄ ﻓﻲ ﺟﺎﻧب أﺣد اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن‪ ،‬وھذا ﻣﺎ ﺗؤﻛده ﻧظرﯾﺔ اﻟﻔﯾﻠﺳوف اھرﻧﺞ‪ ،‬اﻟﻣﻌروﻓﺔ ﺑﻧظرﯾﺔ اﻟﺧطﺄ ﻋﻧد ﺗﻛوﯾن اﻟﻌﻘد‬
‫‪.‬‬
‫‪ _2‬اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬اﻟﻘﺎﺿﻲ ﺑﺗﻐﯾﯾر وﺗﺗﻣﯾم اﻟﻘﺎﻧون ‪ 44.00‬ﺑﺷﺄن ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز‪ ،‬اﻟﺻﺎدر ﺑﺗﻧﻔﯾذه‬
‫اﻟظﮭﯾر اﻟﺷرﯾف رﻗم ‪ 1.16.05‬ﺑﺗﺎرﯾﺦ ‪ 32‬ﻣن رﺑﯾﻊ اﻵﺧر ‪ 3 ) 1437‬ﻓﺑراﯾر ‪( 2016‬؛ اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻋدد ‪1944‬‬
‫ﺑﺗﺎرﯾﺦ ‪ 9‬ﺟﻣﺎدى اﻷوﻟﻰ ‪ 18 ) 1437‬ﻓﺑراﯾر ‪ ( 2016‬ص ‪938‬‬
‫‪ _3‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬اﻟﻣﻧﺷور ﺑﺎﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻋدد ‪ 5172‬ﺑﺗﺎرﯾﺦ ﻓﺎﺗﺢ ذي اﻟﻘﻌدة ‪) 1424‬‬
‫‪ 25‬دﯾﺳﻣﺑر ‪. 4375 ،( 2003‬‬

‫‪4‬‬
‫ﯾﺘﻄﺮق ﻟﺘﻌﺮﯾﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬واﻛﺘﻔﻰ ﻓﻘﻂ ﺑﺒﻌﺾ اﻹﺷﺎرات اﻟﻤﺘﻨﺎﺛﺮة ﻓﻲ ﺑﻌﺾ اﻟﻔﺼﻮل‪،‬‬
‫ﻣﺜﺎل اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬و اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻣﻜﺮر ﻣﺮﺗﯿﻦ ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪. 4( 107.12‬‬

‫وھﺬا راﺟﻊ ﻟﻜﻮن اﻟﻤﺸﺮع ﻟﯿﺲ ﻣﻠﺰﻣﺎ ﺑﻮﺿﻊ ﺗﻌﺮﯾﻒ ﻣﻌﯿﻦ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﯾﺘﺮك ﻣﺴﺄﻟﺔ‬
‫ﺗﻌﺮﯾﻒ ﻣﺆﺳﺴﺔ ﻣﻦ اﻟﻤﺆﺳﺴﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻟﻠﻔﻘﮫ واﻟﻘﻀﺎء‪.‬‬

‫ﻓﺈذا ﻛﺎن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻟﻢ ﯾﻌﻄﻲ ﺗﻌﺮﯾﻔﺎ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﺈن ﻧﻈﺮه اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ‬
‫ﻋﺮﻓﮫ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻤﺎدة ‪ 11‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن ‪ 3‬ﯾﻨﺎﯾﺮ ‪ ،1967‬إذ اﻋﺘﺒﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ذﻟﻚ ‪ ":‬اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻟﺬي ﺑﻤﻘﺘﻀﺎه ﯾﻠﺘﺰم اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺤﺠﺰ ) اﻻﺣﺘﻔﺎظ ( ﻋﻘﺎر أو ﺟﺰء ﻣﻦ ﻋﻘﺎر ﻟﻔﺎﺋﺪة اﻟﻤﺸﺘﺮي‬
‫ﻣﻘﺎﺑﻞ إﯾﺪاع ﺿﻤﺎﻧﺔ ﻓﻲ ﺣﺴﺎب ﺧﺎص "‪. 5‬‬

‫وﻣﻨﮫ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﻔﻘﮫ ﻛﺎن ﻻ ﺑﺪ ﻟﮫ ﻣﻦ اﻟﺘﺪﺧﻞ ﻟﻤﺤﺎوﻟﺔ إﻋﻄﺎء ﺗﻌﺮﯾﻒ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬وھﻮ ﻣﺎ‬
‫ﻓﻌﻠﮫ اﻟﻔﻘﯿﮫ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﮭﻮري‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﻗﺎل " ‪ ...‬وﻟﻜﻦ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ ﻗﺮر ﻗﺮارھﻤﺎ ﻋﻠﻰ إﺑﺮام‬
‫اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬وﯾﺮﯾﺪان اﻟﺘﻘﯿﺪ ﺑﮫ ﻣﻨﺬ اﻵن‪ ،‬ﻓﯿﻤﻀﯿﺎن اﺗﻔﺎﻗﺎ اﺑﺘﺪاﺋﯿﺎ ﯾﻌﺪ ﻛﻞ ﻣﻨﮭﻤﺎ ﻓﯿﮫ اﻵﺧﺮ ﺑﺄن ﯾﻤﻀﻰ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ ﻓﻲ ﻣﺪة ﺗﻌﯿﻦ ﻓﻲ اﻻﺗﻔﺎق ‪ .‬وھﺬا ھﻮ اﻻﺗﻔﺎق اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ‪ .‬و ﯾﻘﻮل ﻓﻲ ﻣﻮﺿﻊ آﺧﺮ‪،‬‬
‫أن اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗﺪ وﻛﺬﻟﻚ اﻻﺗﻔﺎق اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﻛﺎﻣﻞ ﻻ ﻣﺠﺮد إﯾﺠﺎب ‪ .‬وﻟﻜﻨﮫ ﻋﻘﺪ ﺗﻤﮭﯿﺪي ﻻ‬
‫ﻋﻘﺪ ﻧﮭﺎﺋﻲ "‪. 6‬‬

‫وﻓﻲ ھﺬا اﻹطﺎر ﻛﺬﻟﻚ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﻔﻘﯿﮫ ﻋﺒﺪ اﻟﻘﺎدر اﻟﻌﺮﻋﺎري ﻋﺮف اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺑﺄﻧﮫ ‪":‬‬
‫أول ﺧﻄﻮة إﯾﺠﺎﺑﯿﺔ ﻟﺘﺄﻛﯿﺪ اﻟﻌﻼﻗﺔ ﺑﯿﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ واﻟﻤﺸﺘﺮي وھﻮ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺆﻗﺘﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺒﺮم ﻟﻐﺎﯾﺔ‬
‫ﻣﺤﺪدة ﯾﻨﺘﮭﻲ ﺑﺎﻧﺘﮭﺎﺋﮭﺎ‪ ،‬إذ ﯾﺘﺤﻮل إﻟﻰ ﺑﯿﻊ ﻧﮭﺎﺋﻲ ﻣﻜﺴﺐ ﻟﻠﻤﻠﻜﯿﺔ ﻟﻤﺸﺘﺮي اﻟﻤﺴﺘﻘﺒﻞ وﻗﺪ ﯾﻨﺘﮭﻲ‬

‫‪ _4‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 618-3‬و ‪ 618-3‬ﻣﻛرر ﻣرﺗﯾن ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز ‪.‬‬
‫‪ _5‬أوردﺗﮫ ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز و دوره ﻓﻲ اﻟﺗﺧﻔﯾف ﻣن أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن –دراﺳﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء‬
‫ﻣﺳﺗﺟدات ﻣﺷروع اﻟﻘﺎﻧون ‪ 107.12‬اﻟﺧﺎص ﺑﺗﺗﻣﯾم و ﺗﻐﯾﯾر اﻟﻘﺎﻧون ‪ ،" – 44.00‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ ﻗﺎﻧون‬
‫اﻟﻌﻘود و اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻷول ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬وﺟدة‪ ،‬ﺳﻧﺔ ‪ 2015‬ص ‪. 28‬‬
‫‪ _6‬ﻋﺑد اﻟرزاق اﻟﺳﻧﮭوري ‪ ":‬اﻟوﺳﯾط ﻓﻲ ﺷرح اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ – اﻟﺟزء اﻷول‪ -‬ﻧظرﯾﺔ اﻻﻟﺗزام ﺑوﺟﮫ ﻋﺎم‪ ،‬ﻣﺻﺎدر‬
‫اﻻﻟﺗزام "‪ ،‬دار إﺣﯾﺎء اﻟﺗراث اﻟﻌرﺑﻲ‪ ،‬ﺑﯾروت – ﻟﺑﻧﺎن‪ ،‬ص ‪ 250‬و ‪. 251‬‬

‫‪5‬‬
‫ﻗﺒﻞ ھﺬا اﻟﺘﺎرﯾﺦ ﺑﺘﺪﺧﻞ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ ﻓﻲ اﻟﺤﺎﻻت اﻟﺘﻲ ﯾﺤﻖ ﻓﯿﮭﺎ ﻟﮭﺬه اﻷﺧﯿﺮة إﻧﮭﺎء اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪي‬
‫ﺑﻄﻠﺐ ﻣﻦ أﺣﺪ اﻷطﺮاف أو ھﻤﺎ ﻣﻌﺎ "‪. 7‬‬

‫ﻣﻤﺎ ﺳﺒﻖ‪ ،‬ﯾﻤﻜﻦ اﻟﻘﻮل ﺑﺄن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﻻ ﯾﻜﻔﻲ ﻓﯿﮫ ﺗﺮاﺿﻲ اﻟﻄﺮﻓﯿﻦ‪ ،‬ﺑﻞ ﯾﺠﺐ‬
‫أن ﯾﺮد ﻓﻲ ﻣﺤﺮر رﺳﻤﻲ أو ﻓﻲ ﻣﺤﺮر ﺛﺎﺑﺖ اﻟﺘﺎرﯾﺦ‪ ،‬ﻟﯿﻌﻘﺒﮫ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻋﻘﺪ ﻧﮭﺎﺋﻲ‪.‬‬

‫ﻓﮭﺬا ﻋﻦ ﻣﻔﮭﻮم اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﻤﺎذا ﻋﻦ طﺒﯿﻌﺘﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﺠﯿﺐ ﻋﻨﮫ ﻓﻲ‬
‫اﻟﻔﻘﺮة اﻟﻤﻮاﻟﯿﺔ‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‬

‫ﻧﻈﺮا ﻟﻸھﻤﯿﺔ اﻟﺒﺎﻟﻐﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﻜﺘﺴﯿﮭﺎ ﻣﺆﺳﺴﺔ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﺑﺎﻋﺘﺒﺎرھﺎ ﺗﻘﻨﯿﺔ ﺟﺪﯾﺪة ﻣﻦ‬
‫ﺗﻘﻨﯿﺎت اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﻔﻘﮫ واﻟﻘﻀﺎء اﺧﺘﻠﻒ ﺣﻮل اﻟﻄﺒﯿﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻟﮭﺎ‪ ،‬ﺑﺤﯿﺚ ﺗﻘﺘﻀﻲ ﻣﻦ ھﺬه‬
‫اﻟﻔﻘﺮة ﺗﻘﺴﯿﻤﮭﺎ إﻟﻰ ﻧﻘﻄﺘﯿﻦ‪ ،‬ﻧﺘﻄﺮق ﻓﻲ ) أوﻻ ( ﻟﻤﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﮫ ﻣﻦ طﺒﯿﻌﺔ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻋﻠﻰ‬
‫أن ﻧﺆﺟﻞ اﻟﺤﺪﯾﺚ ﻋﻦ ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻘﻀﺎء وذﻟﻚ ﻓﻲ ) ﺛﺎﻧﯿﺎ ( ‪.‬‬

‫أوﻻ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻔﻘﮫ ﻣﻦ طﺒﯿﻌﺔ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬

‫إن إﺷﻜﺎﻟﯿﺔ اﻟﻄﺒﯿﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬أدت إﻟﻰ اﻧﻘﺴﺎم اﻟﻔﻘﮫ‪ ،‬ﺑﯿﻦ ﻣﻦ ﯾﻌﺘﺒﺮه –‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ – ﺟﻤﻊ ﺑﯿﻦ وﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ و وﻋﺪ ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪ ،‬أي ھﻮ وﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ واﻟﺸﺮاء ﻣﻦ‬
‫اﻟﺠﺎﻧﺒﯿﻦ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ‪. 8‬‬

‫ﻓﻲ ﺣﯿﻦ‪ ،‬ﯾﺮى اﻟﺒﻌﺾ اﻷﺧﺮ أن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺑﻤﺜﺎﺑﺔ اﺗﻔﺎق ﺿﻤﻦ ﻗﺎﺋﻤﺔ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﻠﺰﻣﺔ‬
‫ﻟﺠﺎﻧﺒﯿﻦ اﻟﺘﻲ ﯾﺘﻢ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪ ﻹﺑﺮام اﻻﺗﻔﺎق اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪.9‬‬

‫وﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﻔﻘﮫ اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ‪ ،‬ﻓﺈﻧﮫ ﻛﺬﻟﻚ ﻟﻢ ﯾﺠﻤﻊ ﻋﻠﻰ ﺗﻜﯿﯿﻒ واﺣﺪ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻟﻤﺘﺤﺪث ﻋﻨﮫ‪ .‬ﺣﯿﺚ‬
‫ﯾﺮى اﻟﻔﻘﯿﮫ "‪ "Saint Alary‬ﺑﺄن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﯾﻌﺘﺒﺮ وﻋﺪا ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ ﻣﻦ ﺟﺎﻧﺐ اﻟﺒﺎﺋﻊ‬

‫‪ _7‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪ ":‬اﻟوﺟﯾز ﻓﻲ اﻟﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ –" ‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ دار‬
‫اﻷﻣﺎن‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ‪ ،‬اﻟرﺑﺎط ‪ ،2011‬ص ‪. 95‬‬
‫‪ _8‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز – دراﺳﺔ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ ،" – 44.00‬اﻟﻣطﺑﻌﺔ و‬
‫اﻟوراﻗﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ‪ -‬ﻣراﻛش‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،2003 ،‬ص ‪. 32‬‬
‫‪ _9‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬اﻟوﺟﯾز ﻓﻲ اﻟﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ –" ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪،‬‬
‫ص ‪.96‬‬

‫‪6‬‬
‫اﻟﻤﻠﺘﺰم ﺑﺎﻟﺤﺠﺰ ) اﻻﺣﺘﻔﺎظ (‪ .‬وذھﺐ رأي آﺧﺮ اﻟﺬي ﯾﺘﺰﻋﻤﮫ اﻟﻔﻘﯿﮫ "‪ "Bergel‬إﻟﻰ اﻋﺘﺒﺎر‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪي ھﻮ ﻋﻘﺪ ذو طﺒﯿﻌﺔ ﻣﺰدوﺟﺔ‪ ،‬ﻟﺬﻟﻚ ﻧﻜﻮن أﻣﺎم ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﻧﻮع ﺧﺎص وﻗﺖ إﺑﺮاﻣﮫ‬
‫وﻗﺒﻞ اﻟﺸﺮوع ﻓﻲ اﻟﺒﻨﺎء‪ ،‬أﻣﺎ ﺑﻌﺪ ذﻟﻚ ﻓﯿﺘﺤﻮل اﻟﻌﻘﺪ ﻣﺒﺎﺷﺮة إﻟﻰ وﻋﺪ اﻧﻔﺮادي ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ‪.10‬‬

‫وﻓﻲ اﺗﺠﺎه آﺧﺮ‪ ،‬ﯾﺮى ﻣﺤﻤﺪ اﻟﻤﻨﺠﻰ ﻋﻠﻰ أن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﯾﻌﺘﺒﺮ " ﻋﻘﺪا ﻣﻦ ﻋﻘﻮد اﻟﺒﯿﻊ‬
‫اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻏﯿﺮ اﻟﻤﺴﺠﻠﺔ ﻓﻲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري "‪.11‬‬

‫ﻟﻜﻦ ﺟﺎﻧﺐ آﺧﺮ ﺣﺎول أن ﯾﺮﺗﻘﻲ ﺑﺎﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر‬
‫اﻻﻧﺠﺎز إﻟﻰ درﺟﺔ اﻟﺒﯿﻊ اﻟﻨﺎﻗﻞ ﻟﻤﻠﻜﯿﺔ اﻟﻤﺒﯿﻊ‪ ،‬وذﻟﻚ ﻋﻦ طﺮﯾﻖ ﻧﻈﺮﯾﺔ أطﻠﻖ ﻋﻠﯿﮭﺎ ﻧﻈﺮﯾﺔ‬
‫اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺎﻟﻤﺂل‪ ،‬ﻣﻌﺘﺒﺮا أﻧﮫ أﺿﺎف إﻟﻰ اﻟﻌﻘﺎر ﺑﻄﺒﯿﻌﺘﮫ‪ ،‬واﻟﻌﻘﺎر ﺑﺎﻟﺘﺨﺼﯿﺺ‪ ،‬ﻓﺈﻧﮫ ﻋﻠﻰ ﻏﺮار‬
‫اﻟﻤﻨﻘﻮل ﺑﺎﻟﻤﺂل اﻟﻤﻔﺘﺮض ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺎر اﻟﻤﺮﺻﻮد ﻟﻠﮭﺪم‪ ،‬ﯾﻮﺟﺪ ﻋﻘﺎر ﺑﺎﻟﻤﺂل ﺑﺎﻟﻨﻈﺮ إﻟﻰ اﻟﻤﻨﻘﻮﻻت‬
‫اﻟﻤﺮﺻﻮدة ﻹﻧﺸﺎء ذﻟﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻓﻠﺌﻦ ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺎﻟﻤﺂل ﻏﯿﺮ ﻣﻮﺟﻮد واﻗﻌﯿﺎ‪ ،‬ﻓﺈﻧﮫ ﯾﻤﻜﻦ أن‬
‫ﯾﻌﺘﺒﺮ ﻣﻮﺟﻮدا ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ ﺑﻜﯿﻔﯿﺔ ﺗﺴﻤﺢ ﺑﺎﻧﺘﻘﺎل ﻣﻠﻜﯿﺘﮫ ﻓﻲ اﻟﺤﺎل‪. 12‬‬

‫ﻓﺈذا ﻛﺎن اﻟﻔﻘﮫ‪ ،‬اﻧﻘﺴﻢ إﻟﻰ ﻋﺪة اﺗﺠﺎھﺎت ﺑﺨﺼﻮص ﺗﻜﯿﯿﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﮭﻞ اﻧﻀﻢ‬
‫اﻟﻘﻀﺎء إﻟﻰ رﻛﺐ أﺣﺪ ھﺬه اﻻﺗﺠﺎھﺎت اﻟﻔﻘﮭﯿﺔ ؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﺘﺤﺪث ﻋﻨﮫ ﻓﻲ اﻟﻨﻘﻄﺔ اﻟﻤﻮاﻟﯿﺔ ‪.‬‬

‫ﺛﺎﻧﯿﺎ‪ :‬ﻣﻮﻗﻒ اﻟﻘﻀﺎء ﻣﻦ طﺒﯿﻌﺔ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬

‫إن اﻟﻘﻀﺎء اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ وإن ﻟﻢ ﯾﺘﻄﺮق ﻣﺒﺎﺷﺮة إﻟﻰ ﺗﻜﯿﯿﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ؛ ﻓﺈﻧﮫ اﺳﺘﻘﺮ ﻓﻲ‬
‫ﻋﺪﯾﺪ ﻣﻦ أﺣﻜﺎﻣﮫ وﻗﺮاراﺗﮫ ﻋﻠﻰ اﻋﺘﺒﺎره ﻋﻘﺪا ﺗﺒﺎدﻟﯿﺎ‪ ،13‬ﯾﻠﻘﻲ اﻟﺘﺰاﻣﺎت ﻣﺘﻘﺎﺑﻠﺔ ﺑﯿﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ‬

‫‪ _10‬آراء أوردﺗﮭﺎ‪ ،‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 30‬‬

‫‪ _11‬أورده ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ":‬اﻟﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﮭﻠك ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻗﯾد اﻻﻧﺟﺎز – دراﺳﺔ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون‬
‫اﻟﻣﻐرﺑﻲ – "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس – اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و‬
‫اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ ‪ ،2012‬ص ‪. 28‬‬
‫‪ _12‬ﻧﻘﻼ ﻋن ﻣﺣﻣد ﻣرﺳﻲ زھرة ‪ ":‬اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺣﺳب اﻟﻣﺄل "‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻛوﯾﺗﯾﺔ‪ ،‬ﻋدد ‪ ،2‬ص‪ ،185 :‬ﻋﻣر اﻟﯾوﺳﻔﻲ‬
‫اﻟﻌﻠوي‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز – ﺑﯾن اﻟﻧظر و اﻟﺗطﺑﯾق – "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر اﻟﻣﺗﺧﺻص ﻓﻲ اﻟﻣﮭن‬
‫اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ و اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ‬
‫اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪ ،2009-2008‬ص ‪24‬‬
‫‪ _13‬و ﯾﻘول اﻷﺳﺗﺎذ ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ﻓﻲ ھذا اﻟﺻدد ﻓﻲ ﻛﺗﺎﺑﮫ ‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد‬
‫– "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ﺳﻧﺔ ‪ ،2016‬ص ‪ ، 39‬ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪ " :‬ﺗﻧﻘﺳم اﻟﻌﻘود ﻣن ﺣﯾث اﻟﺗﺣﻣل‬
‫ﺑﺎﻻﻟﺗزاﻣﺎت إﻟﻰ ﻋﻘود ﻣﻠزﻣﺔ ﻟﺟﺎﻧﺑﯾن ) ﻋﻘود ﺗﺑﺎدﻟﯾﺔ (‪ ،‬و أﺧرى ﻣﻠزﻣﺔ ﻟطرف واﺣد‪ ،‬ﻓﻔﻲ اﻟﻧوع اﻷول ﻧﺟد أن ﻛﻼ ﻣن‬
‫اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن ﯾﺗﺣﻣل ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎت ﻣﺗﻘﺎﺑﻠﺔ‪ ،‬وھذا ﻣﺎ ﯾﻧطﺑق ﻋﻠﻰ ﻋﻘد اﻟﻣﻘﺎوﻟﺔ واﻟﺑﯾﻊ واﻟﻛراء إذ ﯾﻠﺗزم اﻟﻣﻘﺎول ﺑﺗﻧﻔﯾذ اﻷﺷﻐﺎل ﻣﻘﺎﺑل‬
‫اﻟﺗزام رب اﻟﻌﻣل ﺑدﻓﻊ اﻷﺟرة ﻟﮫ‪"...‬‬

‫‪7‬‬
‫واﻟﻤﺸﺘﺮي وھﻮ ﻣﺎ أﻛﺪﺗﮫ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ اﻟﺘﺠﺎرﯾﺔ ﺑﻮﺟﺪة‪ ،‬ﻓﻲ ﺣﻜﻢ ﻟﮭﺎ‪ ،‬ﺟﺎء ﻓﻲ ﺣﯿﺜﯿﺎﺗﮫ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‬
‫‪...":‬وﺣﯿﺚ أن اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻤﺬﻛﻮر ﻧﺺ ﻋﻠﻰ اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﻤﻠﻘﺎة ﻋﻠﻰ طﺮﻓﯿﮫ وأﻟﺰم اﻟﻤﺪﻋﯿﻦ ﺑﺄداء‬
‫اﻟﻤﺒﺎﻟﻎ اﻟﻤﺘﻔﻖ ﻋﻠﯿﮭﺎ وﻓﻘﺎ ﻟﻠﺒﻨﺪ اﻟﺜﺎﻧﻲ ﻣﻨﮫ ‪ .‬وﺣﯿﺚ أن اﻟﺜﺎﺑﺖ ﻣﻦ اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺮاﺑﻂ ﺑﯿﻦ اﻟﻄﺮﻓﯿﻦ‬
‫وﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺑﻨﺪه اﻟﺜﺎﻣﻦ أن اﻟﻤﺪﻋﻰ ﻋﻠﯿﮭﺎ اﻟﺘﺰﻣﺖ ﺑﺘﺴﻠﯿﻢ اﻟﻌﻘﺎر إﻟﻰ اﻟﻤﺪﻋﻲ ﻓﻲ أﺟﻞ أﻗﺼﺎه‬
‫‪ 21‬ﺷﮭﺮا اﺑﺘﺪاء ﻣﻦ ﺗﺎرﯾﺦ ﺣﺼﻮﻟﮭﺎ ﻋﻠﻰ رﺧﺼﺔ اﻟﺒﻨﺎء ‪. 14" ...‬‬

‫وﻓﻲ ھﺬا اﻟﺼﺪد‪ ،‬ﺟﺎء ﻓﻲ ﺣﻜﻢ‪ 15‬ﺻﺎدر ﺑﺘﺎرﯾﺦ ‪ 2006/12/21‬ﻋﻦ اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ اﻻﺑﺘﺪاﺋﯿﺔ‬
‫ﺑﺘﻤﺎرة ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪...":‬وﺣﯿﺚ إن اﻟﻤﺪﻋﻲ ﻗﺪ أوﻓﻰ ﺑﺎﻟﺘﺰاﻣﺎﺗﮫ وﺳﺪد اﻟﻤﺒﺎﻟﻎ اﻟﻤﺘﻔﻖ ﻋﻠﯿﮭﺎ اﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ‬
‫ﺑﺎﻟﺸﻘﺔ اﻟﻤﺬﻛﻮرة وﯾﻜﻮن ﺑﺬﻟﻚ ﻣﺤﻘﺎ ﻓﻲ ﻣﻄﺎﻟﺒﺔ اﻟﻄﺮف اﻵﺧﺮ ﺑﺈﺗﻤﺎم إﺟﺮاءات اﻟﺘﻔﻮﯾﺖ ﻛﺎﻟﺘﺰام‬
‫واﻗﻊ ﻋﻠﯿﮫ‪. "...‬‬

‫ﻣﻤﺎ ﺳﺒﻖ ﯾﻤﻜﻦ اﻟﻘﻮل‪ ،‬ﺑﺄن اﻟﻨﻘﺎش اﻟﻔﻘﮭﻲ اﻟﺬي أﺛﯿﺮ ﺑﺨﺼﻮص ﻣﺴﺄﻟﺔ طﺒﯿﻌﺔ اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬اﻧﻌﻜﺲ ﻋﻠﻰ اﻻﺟﺘﮭﺎد اﻟﻘﻀﺎﺋﻲ اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ‪،‬اﻟﺬي ﻋﺮف ھﻮ اﻵﺧﺮ ﺗﻀﺎرﺑﺎ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺴﺘﻮى اﻷﺣﻜﺎم اﻟﻘﻀﺎﺋﯿﺔ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ذھﺒﺖ ﻣﺤﻜﻤﺔ اﻻﺳﺘﺌﻨﺎف ﺑﺒﺎرﯾﺲ إﻟﻰ ﺗﻜﯿﯿﻒ اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪي‬
‫ﺑﺄﻧﮫ ﻋﻘﺪ ذو طﺒﯿﻌﺔ ﺧﺎﺻﺔ‪ ،‬ﻓﻲ ﺣﯿﻦ أﻛﺪت ﻣﺤﻜﻤﺔ اﻻﺳﺘﺌﻨﺎف اﻟﺘﺠﺎرﯾﺔ " ﻟﺮﯾﻦ " ) ‪Renne‬‬
‫(‪ ،‬ﻋﻠﻰ أن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﯾﻌﺘﺒﺮ وﻋﺪا اﻧﻔﺮادﯾﺎ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ‪ ،‬ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ اﻟﻔﻘﺮة اﻷﺧﯿﺮة ﻣﻦ اﻟﻤﺎدة ‪11‬‬
‫ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪. 16‬‬

‫وﻣﻨﮫ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰم ﻟﺠﺎﻧﺒﯿﻦ وﻟﯿﺲ وﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ اﻻﻧﻔﺮادي‪ ،‬وإن ﺗﻀﻤﯿﻦ‬
‫اﻟﻤﻨﻌﺶ اﻟﻌﻘﺎري ﻓﻲ ﺑﻌﺾ اﻟﻌﻘﻮد‪ ،‬ﻋﺒﺎرة اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ ﻟﻠﺪﻓﻊ ﺑﻜﻮن اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻤﺒﺮم ﻣﻊ اﻟﻤﺸﺘﺮي‬
‫ھﻮ ﻣﺠﺮد وﻋﺪ ﻻ ﯾﻨﺘﺞ أﺛﺮا‪ ،‬اﺳﺘﻨﺎدا إﻟﻰ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 14‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد‪. 17‬‬

‫‪ _14‬ﺣﻛم اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ اﻟﺗﺟﺎرﯾﺔ ﺑوﺟدة ﻋدد ‪ 2011/272‬اﻟﺻﺎدر ﺑﺗﺎرﯾﺦ ‪ 2011/05/10‬ﻓﻲ اﻟﻣﻠف رﻗم ‪ ) 5/2010/516‬ﻏﯾر‬
‫ﻣﻧﺷور (‪ ،‬أوردﺗﮫ‪ ،‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 32‬‬
‫‪ _15‬ﺣﻛم ﻋدد ‪ 28‬اﻟﺻﺎدر ﻋن اﺑﺗداﺋﯾﺔ ﺗﻣﺎرة‪ ،‬ﺑﺗﺎرﯾﺦ ‪ ،2006/12/21‬ﻓﻲ اﻟﻣﻠف ﻋدد ‪ ) 21/2006/107‬ﻏﯾر ﻣﻧﺷور (‪،‬‬
‫أورده ﻋﻣر اﻟﯾوﺳﻔﻲ اﻟﻌﻠوي‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 22‬‬
‫‪ _16‬ﻋﺑد اﻟﻐﻧﻲ ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪ 27‬و ‪. 28‬‬
‫‪ _17‬ﻋﻣر اﻟﯾوﺳﻔﻲ اﻟﻌﻠوي‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪. 23 ،‬‬

‫‪8‬‬
 ‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬ﺗﻤﯿﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ ﺑﻌﺪ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ اﻷﺧﺮى‬

‫ﯾﻌﺘﺒﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺣﺠﺮ اﻟﺰاوﯾﺔ ﻓﻲ ﺑﻨﯿﺎﻧﮫ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ‪ ،‬ﻓﻤﻦ ﺧﻼل ﺗﻌﺮﯾﻔﮫ ﺗﻢ ﺗﺤﺪﯾﺪ‬
‫طﺒﯿﻌﺘﮫ اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ‪ ،‬وﻣﻦ ﺗﻢ ﻧﮭﺘﺪي إﻟﻰ أﺣﻜﺎﻣﮫ اﻟﺨﺎﺻﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﻤﯿﺰه ﻋﻦ ﺑﺎﻗﻲ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ‬
‫اﻟﻤﺸﺎﺑﮭﺔ ﻟﮫ‪ .‬وذﻟﻚ ﻣﻦ ﺧﻼل ﺗﻤﯿﯿﺰه ﻋﻦ اﻟﻮﻋﺪ )اﻟﻔﻘﺮة اﻷوﻟﻰ(‪ ،‬وﻛﺬﻟﻚ ﻋﻦ اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻤﺴﺒﻮق‬
‫ﺑﺄداء اﻟﻌﺮﺑﻮن )اﻟﻔﻘﺮة اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ(‪ ،‬وﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز )اﻟﻔﻘﺮة‬
‫اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ(‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘﺮة اﻷوﻟﻰ‪ :‬ﺗﻤﯿﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‬

‫اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻟﻢ ﯾﻌﺮف اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻓﻲ إطﺎر ظﮭﯿﺮ اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد‪ ،‬ﻋﻠﻰ‬
‫ﺧﻼف ﺑﻌﺾ اﻟﺘﺸﺮﯾﻌﺎت اﻷﺧﺮى‪ .18‬وﯾﺘﻀﺢ أﻧﮫ ﺳﺎر ﻧﻔﺲ ﻧﮭﺞ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ واﻛﺘﻔﻰ‬
‫ﺑﺎﻹﺷﺎرة إﻟﯿﮫ ﺿﻤﻦ ﻧﺼﻮص ﻣﺘﻨﺎﺛﺮة ﯾﺸﻮﺑﮭﺎ اﻹﺑﮭﺎم واﻟﻐﻤﻮض‪. 19‬‬
‫‪20‬‬
‫ﯾﺘﺨﺬ ﻋﺪة ﺻﻮر‪ ،‬إﻣﺎ أن ﯾﻜﻮن وﻋﺪا ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪ ،‬أو ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ أو‬ ‫واﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗﺪ‬
‫ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ‪...‬وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﻘﻮم ﺑﺎﻟﺘﻔﺼﯿﻞ ﻓﯿﮫ ﻓﻲ ﻧﻘﻂ ﻣﺘﺘﺎﻟﯿﺔ ‪.‬‬

‫أوﻻ‪ :‬اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ و اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺸﺮاء أو ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ‬

‫ﯾﻤﻜﻦ ﺗﻌﺮﯾﻒ اﻟﻮﻋﺪ اﻟﺘﺒﺎدﻟﻲ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ أو اﻟﺸﺮاء ﺑﺄﻧﮫ ذﻟﻚ اﻻﺗﻔﺎق اﻟﺘﻤﮭﯿﺪي اﻟﺬي ﯾﻠﺰم أﺣﺪ‬
‫أطﺮاﻓﮫ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ أو اﻟﺸﺮاء ﻟﺸﻲء‪ ،‬ﻣﻊ اﺣﺘﻔﺎظ اﻟﻄﺮف اﻵﺧﺮ ﺣﻖ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﺪﻣﮫ‪ .21‬ﻛﻤﺎ‬
‫ﯾﻌﺮف ﺑﺄﻧﮫ اﻟﺤﺎﻟﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﺘﻢ اﻻﺗﻔﺎق ﻓﯿﮭﺎ ﺑﯿﻦ ﺷﺨﺼﯿﻦ ﺑﺤﯿﺚ ﯾﻌﺪ أﺣﺪھﻤﺎ اﻵﺧﺮ ﺑﺈﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ‬
‫ﻓﻲ اﻟﻤﺴﺘﻘﺒﻞ ﺧﻼل ﻣﺪة ﻣﻌﯿﻨﺔ ﻓﯿﻘﺒﻞ اﻟﻄﺮف اﻵﺧﺮ ھﺬا اﻟﻮﻋﺪ‪.22‬‬

‫‪ _18‬ﻣﺛل اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻘطري رﻗم ‪ 22‬ﻟﺳﻧﺔ ‪ 2004‬ﻓﻲ اﻟﻣواد ‪ 96‬إﻟﻰ ‪ ،99‬و اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻛوﯾﺗﻲ رﻗم ‪ 67‬ﻟﺳﻧﺔ‬
‫‪ 1980‬ﻓﻲ اﻟﻣﺎدﺗﯾن ‪ 72‬و ‪. 73‬‬
‫‪ _19‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 14‬و ‪ 15‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ‪.‬‬
‫‪ _20‬و ﯾﻌرف اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺗﻌﺎﻗد ذﻟك اﻻﺗﻔﺎق اﻟذي ﺑﻣﻘﺗﺿﺎه ﯾﻠﺗزم أﺣد اﻟطرﻓﯾن أو ﻛل ﻣﻧﮭﻣﺎ ﻧﺣو اﻻﺧر ﻧﮭﺎﺋﯾﺎ ﺑﺣﯾث ﻻ ﯾﺑﻘﻰ‬
‫ﻻﻧﺷﺎء اﻟﻌﻘد ﻣﺣل اﻟوﻋد ﺳوى أن ﯾﻌﻠن اﻟطرف اﻟﻣوﻋود ﻋن إرادﺗﮫ ﻓﻲ أن ﯾﻠﺗزم ھو أﯾﺿﺎ ﺑﻣوﺟﺑﮫ وذﻟك ﺧﻼل ﻣدة ﻣﻌﯾﻧﺔ‬
‫وﺑﺷروط ﻣﺣددة‪ ،‬أورده ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 25‬‬
‫‪ _21‬ﻣﺣﻣد اﻟﻌروﺻﻲ ‪ ":‬اﻟﻣﺧﺗﺻر ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ واﻟﻣﻘﺎﯾﺿﺔ واﻟﻛراء – "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ ﻣرﺟﺎن‪،‬‬
‫اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ‪ ،2015‬ص ‪. 58‬‬
‫‪ _22‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد ‪ ":‬اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر "‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ اﻟﻘﺿﺎء اﻟﻣدﻧﻲ‪ ،‬اﻟﻌدد اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ -‬اﻟﺳﻧﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،‬ﺻﯾف‪/‬ﺧرﯾف‬
‫‪ ،2010‬ص ‪. 44‬‬

‫‪9‬‬
‫ﯾﺘﺒﻦ ﻣﻦ ﺧﻼل ﻣﺎ ﺳﺒﻖ‪ ،‬أن اﻟﻮﻋﺪ ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ ﯾﻤﻜﻦ أن إﻣﺎ وﻋﺪا ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ وھﻮ اﻟﺬي‬
‫ﯾﺼﺪر ﻣﻤﻦ رﻏﺐ ﻓﻲ اﻟﺒﯿﻊ أو وﻋﺪا ﺑﺎﻟﺸﺮاء ﻣﻤﻦ رﻏﺐ ﻓﻲ اﻟﺸﺮاء‪. 23‬‬

‫وﻣﺎ ﺗﺠﺐ اﻹﺷﺎرة إﻟﯿﮫ‪ ،‬أﻧﮫ ﯾﻨﺒﻐﻲ ﻋﺪم اﻟﺨﻠﻂ ﺑﯿﻦ اﻟﻮﻋﺪ اﻟﻤﺘﺒﺎدل ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ أو اﻟﺸﺮاء و‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ .‬ﻓﮭﺬا اﻷﺧﯿﺮ ھﻮ ﻋﻘﺪ ﺗﺎم ﯾﻨﺸﺊ اﻟﺘﺰاﻣﺎت ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻖ ﻛﻞ ﻣﻦ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ‪ .‬أﻣﺎ‬
‫اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ أو اﻟﺸﺮاء ﻻ ﺗﺘﺮﺗﺐ ﻋﻠﯿﮫ أي ﻣﻦ اﻵﺛﺎر اﻟﺘﻲ ﺗﺘﺮﺗﺐ ﻋﻠﻰ اﻟﺒﯿﻊ ﻧﻔﺴﮫ‪ .‬وﻗﺪ أﺷﺎر‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻤﺪﻧﻲ اﻟﻔﺮﻧﺴﻲ ﻓﻲ اﻟﻤﺎدة ‪ 1589‬إﻟﻰ اﻋﺘﺒﺎر اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ ﯾﻌﺎدل اﻟﺒﯿﻊ إذا ﺗﺮاﺿﻰ‬
‫اﻟﻄﺮﻓﺎن ﻋﻠﻰ اﻟﻤﺒﯿﻊ واﻟﺜﻤﻦ‪. 24‬‬

‫ﻓﻲ ھﺬا اﻟﺴﯿﺎق‪ ،‬ذھﺐ اﻟﻔﻘﯿﮫ ﻋﺒﺪ اﻟﺮزاق اﻟﺴﻨﮭﻮري إﻟﻰ اﻋﺘﺒﺎر أن اﻟﻮﻋﺪ اﻟﻤﻠﺰم ﻟﺠﺎﻧﺒﯿﻦ‬
‫ھﻮ واﻻﺗﻔﺎق اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺷﻲء‪ .25‬ھﺬا ﻋﻦ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ وﺗﻤﯿﯿﺰه ﻋﻦ اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ و ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪،‬‬
‫ﻓﻤﺎذا ﻋﻦ ﺗﻤﯿﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ ؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﺒﯿﻨﮫ ﻓﻲ اﻟﻨﻘﻄﺔ اﻟﻤﻮاﻟﯿﺔ ‪.‬‬

‫ﺛﺎﻧﯿﺎ‪ :‬اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ واﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ‬

‫ﯾﻨﺪرج اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ ﺿﻤﻦ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﻤﮭﺪ ﻹﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬و ﻗﺪ‬
‫ﻋﺮﻓﮫ ﺑﻌﺾ اﻟﻔﻘﮫ ﺑﺄﻧﮫ اﺗﻔﺎق ﯾﺘﻌﮭﺪ ﺑﻤﻘﺘﻀﺎه اﻟﻮاﻋﺪ ﺑﺘﻔﻀﯿﻞ اﻟﻤﻮﻋﻮد ﻟﮫ ﻋﻠﻰ ﻏﯿﺮه ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ‬
‫ﺗﺼﺮﻓﮫ ﻓﻲ اﻟﻌﯿﻦ اﻟﻤﺒﯿﻌﺔ‪ ،‬وﯾﻜﻮن اﻟﺜﻤﻦ ﻓﻲ ھﺬه اﻟﺤﺎﻟﺔ ھﻮ اﻟﺜﻤﻦ اﻟﺬي ﯾﻌﺮﺿﮫ اﻟﻐﯿﺮ وﯾﺮﺿﻰ‬
‫ﺑﮫ اﻟﻮاﻋﺪ‪. 26‬‬

‫وﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﻓﺎﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻔﻀﯿﻞ ھﻮ ﺗﺼﺮف ﺑﺈرادة ﻣﻨﻔﺮدة‪ ،‬أﻣﺎ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﮭﻮ ﻣﺸﺮوع‬
‫ﻣﺘﻜﺎﻣﻞ ﻣﻠﺰم ﻟﻜﻞ ﻣﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ واﻟﻤﺸﺘﺮي‪ ،‬وﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﺤﻘﯿﻖ اﻟﻐﺎﯾﺔ اﻟﻤﻘﺼﻮدة ﻣﻨﮫ‪ ،‬ﻓﺈن‬
‫ھﻨﺎك ﻋﺪة إﺟﺮاءات ﻗﺎﻧﻮﻧﯿﺔ رﺗﺒﮭﺎ اﻟﻤﺸﺮع‪ ،‬ﻟﺮدع ﻣﻦ ﺗﺴﺒﺐ ﻓﻲ ﺧﺮق ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪي أو‬
‫ﻋﺪم اﻟﺮﻏﺒﺔ ﻓﻲ إﺗﻤﺎﻣﮫ‪. 27‬‬

‫‪_23‬اﻟطﺎھر اﻟﻘﺿﺎوي‪ ":‬اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺑﯾﻊ – دراﺳﺔ ﻣرﻛزة ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺎر –"‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟدراﺳﺎت اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون‬
‫اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬ﺑﺎﻟرﺑﺎط‪ ،‬ص ‪. 51‬‬
‫‪ _24‬ﻋﺑد اﻟﺳﻼم أﺣﻣد ﻓﯾﻐو‪ ":‬اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ واﻟﻣﻌﺎوﺿﺔ ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت و اﻟﻌﻘود اﻟﻣﻐرﺑﻲ – "‪ ،‬دون‬
‫ذﻛر اﻟﻣطﺑﻌﺔ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﺳﻧﺔ ‪ ، 2000‬ص ‪. 104‬‬
‫‪ _25‬ﻋﺑد اﻟرزاق اﻟﺳﻧﮭوري‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 251‬‬
‫‪ _26‬ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 31‬‬
‫‪ _27‬ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪. 32 ،‬‬

‫‪10‬‬
‫وﻣﺎ ﺗﺠﺪر اﻹﺷﺎرة إﻟﯿﮫ‪ ،‬أن اﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﻋﺎﻣﺔ ﯾﺤﻤﻞ ﻓﻲ طﯿﺎﺗﮫ ﻋﺪة ﻣﺨﺎطﺮ ﻣﺎ دام ﻻ‬
‫ﯾﻤﻨﺢ ﺿﻤﺎﻧﺎت ﺣﻘﯿﻘﯿﺔ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﯿﺪ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘﺮة اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ‪ :‬ﺗﻤﯿﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ اﻟﻌﺮﺑﻮن‬

‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت ﻗﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع ﻧﻈﻢ اﻟﻌﺮﺑﻮن ﻣﻦ ﺧﻼل‬
‫اﻟﻔﺼﻮل ﻣﻦ ‪ 288‬إﻟﻰ ‪ ،290‬وﻋﺮﻓﮫ ﻓﻲ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 288‬ﺑﺄﻧﮫ ‪ ":‬ھﻮ ﻣﺎ ﯾﻌﻄﯿﮫ أﺣﺪ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ‬
‫ﻟﻶﺧﺮ ﺑﻘﺼﺪ ﺿﻤﺎن ﺗﻨﻔﯿﺬ ﺗﻌﮭﺪه "‪.‬‬

‫ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﺘﻌﺮﯾﻒ أﻋﻼه‪ ،‬ﯾﺘﻀﺢ أن اﻟﻌﺮﺑﻮن ﺑﺎﻋﺘﺒﺎره أداة ﻟﻀﻤﺎن ﺗﻨﻔﯿﺬ اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﻓﺈﻧﮫ ﻻ‬
‫ﯾﻘﺘﺼﺮ ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺪ دون آﺧﺮ‪ ،‬ﻓﮭﻮ ﯾﺸﻤﻞ اﻟﻌﻘﻮد اﻻﺑﺘﺪاﺋﯿﺔ واﻟﻌﻘﻮد اﻟﻨﮭﺎﺋﯿﺔ ﻣﻌﺎ‪.28‬‬
‫‪29‬‬
‫ﻧﺴﺘﻨﺘﺞ أن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ اﻋﺘﺒﺮ اﻟﻌﺮﺑﻮن‬ ‫وﺑﺎﺳﺘﻘﺮاﺋﻨﺎ ﻟﻠﻔﺼﻞ ‪ 290‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع‬
‫ﺑﻤﺜﺎﺑﺔ دﻓﻌﺔ أوﻟﯿﺔ ﻣﻦ اﻟﺜﻤﻦ اﻹﺟﻤﺎﻟﻲ‪ ،‬وھﻨﺎ ﯾﻄﺮح اﻹﺷﻜﺎل وﯾﻘﻊ اﻟﺨﻠﻂ ﺑﯿﻦ ﺗﺴﺒﯿﻘﺎت اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻣﻊ اﻟﺘﺴﺒﯿﻖ اﻟﺬي ﯾﺄﺧﺬ ﺷﻜﻞ ﻋﺮﺑﻮن؛ ﻓﮭﺬا اﻷﺧﯿﺮ ﯾﻜﻮن ﻣﻦ أﺟﻞ ﺿﻤﺎن ﺗﻨﻔﯿﺬ اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻟﺬي ﯾﺮﺗﺒﻂ ﺑﮫ‪ ،‬و ﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﯾﺮﺗﺒﻂ ﺑﺄﺷﯿﺎء ﺟﺎھﺰة أﺛﻨﺎء إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬أﻣﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﺘﺴﺒﯿﻘﺎت اﻟﻌﻘﺪ‬
‫‪30‬‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﮭﻲ ﺗﺮﺗﺒﻂ ﺑﺎﻟﺪرﺟﺔ اﻷوﻟﻰ ﺑﺎﻧﺠﺎز ﻋﻘﺎر ﻣﺴﺘﻘﺒﻠﻲ ﻓﻲ طﻮر اﻟﺒﻨﺎء‬

‫ﻣﺎ ﺗﺠﺪر اﻹﺷﺎرة إﻟﯿﮫ‪ ،‬أن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ اﻋﺘﺒﺮ اﻟﻌﺮﺑﻮن ﻋﻼﻣﺔ ﻋﻠﻰ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‪،‬‬
‫ﻣﺴﺎﯾﺮا ﻓﻲ ذﻟﻚ اﻻﺗﺠﺎه اﻟﺠﺮﻣﺎﻧﻲ‪. 31‬‬

‫اﻟﻔﻘﺮة اﻟﺜﺎﻟﺜﺔ‪ :‬ﺗﻤﯿﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻋﻦ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ‬

‫ﯾﻌﺘﺒﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ ﻣﻦ أھﻢ اﻟﻤﺴﺘﺠﺪات اﻟﺘﻲ وﻓﺎﻧﺎ ﺑﮭﺎ ﻗﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬اﻟﻤﺘﻌﻠﻖ ﺑﺒﯿﻊ‬
‫اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ ،‬وﻣﻦ أھﻢ ﺗﻮﺻﯿﺎت اﻟﻤﺠﻠﺲ اﻻﻗﺘﺼﺎدي واﻻﺟﺘﻤﺎﻋﻲ واﻟﺒﯿﺌﻲ‪ 32‬اﻟﺬي‬

‫‪ _28‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت ‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد –"‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ‬
‫‪ ، 2013‬ص ‪. 85‬‬ ‫اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ‬
‫‪ _29‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 290‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬إذا ﻛﺎن اﻻﻟﺗزام ﻏﯾر ﻣﻣﻛن اﻟﺗﻧﻔﯾذ‪ ،‬أو إذا ﻓﺳﺦ‪ ،‬ﺑﺳﺑب ﺧطﺄ اﻟطرف‬
‫اﻟذي أﻋطﻰ اﻟﻌرﺑون‪ ،‬ﻛﺎن ﻟﻣن ﻗﺑﺿﮫ أن ﯾﺣﺗﻔظ ﺑﮫ‪ ،‬وﻻ ﯾﻠزم ﺑرده إﻻ ﺑﻌد أﺧده اﻟﺗﻌوﯾض اﻟذي ﺗﻣﻧﺣﮫ ﻟﮫ اﻟﻣﺣﻛﻣﺔ‪ ،‬إن‬
‫اﻗﺗﺿﻰ اﻷﻣر ذﻟك "‪.‬‬
‫‪ _30‬ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 33‬‬
‫‪ _31‬ﻣﺣﻣد اﻟﻌروﺻﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 65‬‬

‫‪11‬‬
‫اﺣﺘﻀﻨﮭﺎ اﻟﻤﺸﺮع و أﺣﺎطﮭﺎ ﺑﺎﻟﻜﺜﯿﺮ ﻣﻦ اﻟﻌﻨﺎﯾﺔ ﻧﻈﺮا ﻟﻌﺪة ﻣﺸﺎﻛﻞ اﻟﺘﻲ ﺗﻘﻊ ﻗﺒﻞ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ‪.‬‬

‫وﯾﺆﻛﺪ اﻷﺳﺘﺎذ ﻋﺒﺪ اﻟﻘﺎدر اﻟﻌﺮﻋﺎري أن ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ‪ ،‬ﯾﻨﺪرج ﺿﻤﻦ ﻻﺋﺤﺔ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت‬
‫اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺴﺒﻖ إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ .‬و ﯾﻌﺮف ﻓﻲ إطﺎر اﻟﺘﺠﺮﺑﺔ اﻟﻔﺮﻧﺴﯿﺔ ﺑﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺤﺠﺰ‬
‫اﻷوﻟﻲ اﻟﺘﻲ ﯾﺘﻤﻜﻦ ﻓﯿﮭﺎ اﻷطﺮاف ﻣﻦ ﻣﮭﻠﺔ ﻟﻠﺘﻔﻜﯿﺮ ﻗﺒﻞ اﺗﺨﺎذ اﻟﻘﺮار اﻟﻤﻨﺎﺳﺐ‪. 33‬‬

‫وﻣﺎ ﯾﻤﯿﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ ھﻮ طﺎﺑﻌﮫ اﻻﺧﺘﯿﺎري‪ ،‬وذﻟﻚ ﻣﺎ ﯾﺘﻀﺢ ﺟﻠﯿﺎ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﺼﻞ‬
‫‪ 618-3‬ﻣﻜﺮر ﻣﺮﺗﯿﻦ‪. 34‬‬

‫ﻛﻤﺎ ﯾﻌﻄﻲ ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮي ﺣﻖ اﻟﺘﺮاﺟﻊ‪ ،‬وذﻟﻚ داﺧﻞ أﺟﻞ ﻻ ﯾﺘﻌﺪى ﺷﮭﺮا ﻣﻦ ﺗﺎرﯾﺦ‬
‫إﺑﺮاﻣﮫ‪ ،‬وﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻓﺴﺦ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺨﺼﯿﺺ أو اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻣﻦ ﻟﺪن أﺣﺪ اﻟﻄﺮﻓﯿﻦ‪ ،‬ﯾﺴﺘﺤﻖ‬
‫اﻟﻤﺘﻀﺮر ﻣﻦ اﻟﻔﺴﺦ ﺗﻌﻮﯾﻀﺎ‪.35‬‬

‫ﺑﻌﺪ ﺗﺤﺪﯾﺪﻧﺎ ﻟﻤﺎھﯿﺔ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﺴﺆال اﻟﺬي ﯾﻄﺮح ﻧﻔﺴﮫ ﻓﻲ ھﺬا اﻟﺼﺪد‪ ،‬ھﻮ‬
‫ﻛﯿﻒ ﯾﺘﻢ إﺑﺮام ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ ؟ وﻣﺎھﻲ ﺗﻄﺒﯿﻘﺎﺗﮫ ﻋﻠﻰ أرض اﻟﻮاﻗﻊ ؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﻔﺼﻞ ﻓﯿﮫ ﻓﻲ‬
‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪.‬‬

‫‪ _32‬رأي اﻟﻣﺟﻠس اﻻﻗﺗﺻﺎدي واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ واﻟﺑﯾﺋﻲ ﺣول إﺣﺎﻟﺔ ﻣﺷروع ﻗﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬ﯾﻐﯾر و ﯾﺗﻣم ﺑﻣوﺟﺑﮫ اﻟظﮭﯾر‬
‫اﻟﺷرﯾف اﻟﺻﺎدر ﻓﻲ ‪ 9‬رﻣﺿﺎن ‪ 12 ) 1331‬أﻏﺳطس ‪ ،( 1913‬ﺑﻣﺛﺎﺑﺔ ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود‪ ،‬أﻧظر اﻟﺟرﯾدة اﻟرﺳﻣﯾﺔ‬
‫ﻋدد ‪ 6297‬ﺑﺗﺎرﯾﺦ ‪ 11‬ذو اﻟﺣﺟﺔ ‪ 6 ) 1435‬أﻛﺗوﺑر ‪ ، ( 2014‬ص ‪. 7206‬‬
‫‪ _33‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،"...‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ‪ ،2016‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪،‬‬
‫ص ‪. 265‬‬
‫‪ _34‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 618-3‬ﻣﻛرر ﻣرﺗﯾن ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﯾﻣﻛن ﻟﻠﺑﺎﺋﻊ واﻟﻣﺷﺗري ﻗﺑل ﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ إﺑرام ﻋﻘد‬
‫ﺗﺧﺻﯾص‪"...‬‬
‫‪ _35‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 618-3‬ﻣﻛرر ﺛﻼث ﻣرات اﻟذي ﯾﻧص ﻋﻠﻰ ﺣق اﻟﺗراﺟﻊ‪ ،‬واﻟﻔﺻل ‪ 618-14‬اﻟذي ﯾﻧص ﻋﻠﻰ‬
‫اﻟﺗﻌوﯾض ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص أو اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪.‬‬

‫‪12‬‬
 ‫اﻟﻤﺒﺤﺚ اﻟﺜﺎﻧﻲ‪ :‬إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﻌﺾ اﻟﺒﯿﻮع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وآﺛﺎره‬

‫ﺗﻜﺘﺴﻲ اﻟﻤﻌﺎﻣﻼت أھﻤﯿﺔ ﻛﺒﺮى ﺳﻮاء ﻣﻦ اﻟﻨﺎﺣﯿﺔ اﻻﻗﺘﺼﺎدﯾﺔ‪ ،‬ﺣﯿﺚ أن ھﺬه اﻷﺧﯿﺮة ھﻲ‬
‫ﻗﻮام ﺟﻤﯿﻊ اﻟﻤﺸﺎرﯾﻊ اﻟﺘﻨﻤﻮﯾﺔ‪ ،‬أو ﻣﻦ اﻟﻨﺎﺣﯿﺔ اﻻﺟﺘﻤﺎﻋﯿﺔ ﺣﯿﺚ اﻻرﺗﺒﺎط اﻟﻘﻮي ﻟﻠﻔﺮد ﺑﺎﻟﻤﻠﻜﯿﺔ‬
‫اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‪.36‬‬

‫وﻛﻤﺎ ھﻮ ﻣﻌﺮوف ﻓﻲ ﻧﻈﺮﯾﺔ اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ ﯾﺄﺧﺬ ﺻﻮرﺗﮫ اﻟﻨﮭﺎﺋﯿﺔ وﯾﺼﺒﺢ ﺑﺎﺗﺎ‪ ،‬ﻟﻜﻦ‬
‫ﻋﻘﺪ ﯾﺴﺒﻖ ﻣﺮﺣﻠﺔ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬ﻣﺮﺣﻠﺔ ﺗﻤﮭﯿﺪﯾﺔ ﺗﺆدي ﻋﻠﻰ وﺟﮫ ﻣﺤﻘﻖ أو ﻏﯿﺮ ﻣﺤﻘﻖ إﻟﻰ‬
‫اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﻨﮭﺎﺋﯿﺔ‪ ،‬واﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ ھﻲ اﻟﺘﻲ ﯾﻤﻜﻦ اﻟﺤﺪﯾﺚ ﻓﯿﮭﺎ ﻋﻦ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪.‬‬

‫وھﻨﺎك اﻟﻜﺜﯿﺮ ﻣﻦ اﻟﻤﻈﺎھﺮ اﻟﺘﻌﺎﻗﺪﯾﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﺘﻢ إﺑﺮاﻣﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻣﺮﺣﻠﺘﯿﻦ‪ ،‬أﺑﺮزھﺎ ﻋﻘﺪ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز وﻋﻘﺪ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ‪.‬‬

‫وﻟﻠﺘﻔﺼﯿﻞ أﻛﺜﺮ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺧﺎﺻﺔ ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺘﻌﻠﻖ ﺑﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‬
‫واﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ارﺗﺄﯾﻨﺎ ﺗﻘﺴﯿﻢ ھﺬا اﻟﻤﺒﺤﺚ إﻟﻰ ﻣﻄﻠﺒﯿﻦ‪ ،‬ﻧﺘﺤﺪث ﻋﻦ اﻧﻌﻘﺎد‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ )اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول(‪ ،‬وﻧﺨﺼﺺ )اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﺜﺎﻧﻲ( ﻵﺛﺎر اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻣﻊ‬
‫ﺗﺴﻠﯿﻂ اﻟﻀﻮء ﻋﻠﻰ ﺑﻌﺾ اﻟﻤﻈﺎھﺮ اﻟﺤﻤﺎﺋﯿﺔ ﻟﻠﻄﺮف اﻟﻀﻌﯿﻒ ﻓﻲ ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ ) اﻟﻤﺴﺘﮭﻠﻚ ( ‪.‬‬

‫اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻷول‪ :‬اﻧﻌﻘﺎد اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬

‫ﯾﻠﻌﺐ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ دورا ﻣﮭﻤﺎ ﻓﻲ ﺗﺒﺼﯿﺮ اﻟﻤﺸﺘﺮي وإﻋﻄﺎﺋﮫ ﻣﮭﻠﺔ ﻟﻠﺘﻔﻜﯿﺮ واﺗﺨﺎذ‬
‫اﻟﻘﺮار اﻟﺼﺎﺋﺐ‪ ،37‬وﯾﺘﻄﻠﺐ ھﺬا اﻟﻌﻘﺪ ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻷرﻛﺎن اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻟﻼزﻣﺔ ﻟﺼﺤﺘﮫ‪ ،‬اﻟﺘﻲ‬
‫ﯾﺨﻀﻊ ﻓﯿﮭﺎ ﻟﻘﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد ﺑﺎﻋﺘﺒﺎره اﻟﺸﺮﯾﻌﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﺣﺪدھﺎ ﻓﻲ اﻷھﻠﯿﺔ‪،‬‬
‫اﻟﺘﺮاﺿﻲ‪ ،‬اﻟﻤﺤﻞ‪ ،‬واﻟﺴﺒﺐ‪.38‬‬

‫‪ _36‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر ﺑوﺑﻛري‪ ":‬ﺗوﺛﯾق اﻟﺗﺻرﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻣﺣررات اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء ﻣﺳﺗﺟدات ﻗﺎﻧون رﻗم ‪39.08‬‬
‫اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ و اﻟﻘواﻧﯾن ذات اﻟﺻﻠﺔ "‪ ،‬ﻧدوة ‪ :‬اﻟﻣﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وإﺷﻛﺎﻟﯾﺎت ﺗوﺛﯾﻘﮭﺎ ﻓﻲ ﺿوء‬
‫اﻟﻣﺳﺗﺟدات اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﺟدﯾدة ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﻘروﯾﯾن ﻓﺎس‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﺷرﯾﻌﺔ‪ -‬أﻛﺎدﯾر‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻧﻔو – ﺑراﻧت‪ ،‬ص ‪. 19‬‬
‫‪ _37‬ﺟﻣﯾﻠﺔ اﻟﻌﻣﺎري‪ ":‬اﻟوﺟﯾز ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ – دراﺳﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء‪ ،‬ﻗﺎون ‪ 53.05‬ﻟﺗﺑﺎدل اﻟﻣﻌطﯾﺎت اﻻﻟﻛﺗروﻧﯾﺔ ﺑﺷﻛل‬
‫إﻟﻛﺗروﻧﻲ وﻗﺎﻧون ‪ 44.00‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز"‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ ﺳﻠﯾﻛﻲ أﺧوﯾن‪ -‬طﻧﺟﺔ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ‪ ،2012‬ص ‪. 55‬‬
‫‪ _38‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل اﻟﺛﺎﻧﻲ ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬اﻻرﻛﺎن اﻟﻼزﻣﺔ ﻟﺻﺣﺔ اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻧﺎﺷﺋﺔ ﻋن اﻟﺗﻌﺑﯾر ﻋن اﻻرادة ھﻲ‬
‫‪:‬‬
‫‪ -1‬اﻷھﻠﯾﺔ ﻟﻼﻟﺗزام؛‬
‫‪ -2‬ﺗﻌﺑﯾر ﺻرﯾﺢ ﻋن اﻹرادة ﯾﻘﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻷﺳﺎﺳﯾﺔ ﻟﻼﻟﺗزام؛‬

‫‪13‬‬
‫ھﺬا‪ ،‬وﻗﺪ ﻓﺮض اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺳﻮاء ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪107.12‬‬
‫اﻟﻤﻐﯿﺮ واﻟﻤﺘﻤﻢ ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن ‪ 44.00‬اﻟﻤﺘﻌﻠﻖ ﺑﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ ،‬أو ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ‬
‫‪ 51.00‬اﻟﺨﺎص ﺑﺎﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ‪.‬‬

‫وﻟﺘﻔﺼﯿﻞ ھﺬه اﻟﻨﻘﻄﺔ‪ ،‬ارﺗﺄﯾﻨﺎ اﻟﺘﺮﻛﯿﺰ ﻋﻦ إﻟﺰاﻣﯿﺔ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺳﻮاء ﻓﻲ ﺑﯿﻊ‬
‫اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز أو ﻓﻲ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وذﻟﻚ ﻓﻲ )اﻟﻔﻘﺮة‬
‫اﻷوﻟﻰ(‪ ،‬ﻋﻠﻰ أن ﻧﺨﺼﺺ ) اﻟﻔﻘﺮة اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ ( ﻟﻠﺤﺪﯾﺚ ﻋﻦ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﻮاﻓﺮھﺎ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ و ﺑﻌﺾ اﻷﺣﻜﺎم اﻟﺨﺎﺻﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻟﻤﺎ ﺗﻠﻌﺒﮫ ﻣﻦ دور ﺣﻤﺎﺋﻲ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮي‬
‫ﻛﻄﺮف ﺿﻌﯿﻒ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘﺮة اﻷوﻟﻰ‪ :‬إﻟﺰاﻣﯿﺔ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬

‫ﻟﻘﺪ أﻋﻠﻦ اﻟﻤﺸﺮع ﻣﻮﻗﻔﮫ ﺑﺸﻜﻞ واﺿﺢ ﻣﻦ ﺧﻼل اﺳﺘﻨﺎده ﻋﻠﻰ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ واﻟﺘﻮﺛﯿﻖ ﻛﺨﯿﺎر‬
‫اﺳﺘﺮاﺗﯿﺠﻲ ﻗﺎﻧﻮﻧﻲ أي أﺑﻌﺎد وﻣﻀﺎﻣﯿﻦ اﻗﺘﺼﺎدﯾﺔ واﺟﺘﻤﺎﻋﯿﺔ ﻣﮭﻤﺔ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﻗﺮر ﺿﺮورة إﺗﺒﺎع‬
‫ﺷﻜﻠﯿﺔ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ ) أوﻻ (‪ ،‬ﻓﻀﻼ ﻋﻦ ﺗﺤﺪﯾﺪه اﻟﺠﮭﺔ اﻟﻤﺨﻮل ﻟﮭﺎ ﻗﺎﻧﻮن ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬
‫)ﺛﺎﻧﯿﺎ( ﺳﻮاء ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬أو ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 51.00‬‬

‫أوﻻ‪ :‬ﺷﻜﻠﯿﺔ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬واﻟﻘﺎﻧﻮن‬

‫‪51.00‬‬

‫إذا ﻛﺎن اﻟﻔﺼﻞ ‪ 488‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد ﯾﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﯾﻜﻮن اﻟﺒﯿﻊ ﺗﺎﻣﺎ‬
‫ﺑﻤﺠﺮد ﺗﺮاﺿﻲ ﻋﺎﻗﺪﯾﮫ‪ ،‬أﺣﺪھﻤﺎ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ واﻵﺧﺮ ﺑﺎﻟﺸﺮاء‪ ،‬وﺑﺎﺗﻔﺎﻗﮭﻤﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﻤﺒﯿﻊ واﻟﺜﻤﻦ‬
‫وﺷﺮوط اﻟﻌﻘﺪ اﻷﺧﺮى" ‪.‬‬

‫ﻓﺈن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أورد اﺳﺘﺜﻨﺎء ﻋﻠﻰ ﻣﺒﺪأ اﻟﺮﺿﺎﺋﯿﺔ‪ ،‬ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﺼﻞ ‪ 489‬ﻣﻦ‬
‫ﻗﺎﻧﻮن اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت واﻟﻌﻘﻮد‪ ، 39‬وأﻋﺎد ﺗﺄﻛﯿﺪه ﻋﻠﻰ ذﻟﻚ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﺼﻞ‬

‫‪ -3‬ﺷﻲء ﻣﺣﻘق ﯾﺻﻠﺢ ﻷن ﯾﻛون ﻣﺣﻼ ﻟﻺﻟﺗزام؛‬

‫‪ -4‬ﺳﺑب ﻣﺷروع ﻟﻼﻟﺗزام ‪ " .‬و ﻟﻠﻣزﯾد ﻣن اﻟﺗوﺳﻊ ﻓﻲ اﻟﻣوﺿوع راﺟﻊ ‪:‬‬
‫‪-‬‬
‫‪ _39‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 489‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪" ..... ":‬‬

‫‪14‬‬
‫‪ .40618-3‬وﻛﺬﻟﻚ اﻟﻤﺎدة ‪ 4‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺨﺎص ﺑﺎﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وإن‬
‫ﺑﻜﯿﻔﯿﺔ ﻏﯿﺮ ﺻﺮﯾﺤﺔ‪.‬‬

‫ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺨﺺ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ ،41‬ﺣﯿﺚ ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 107.12‬اﻟﻤﻐﯿﺮ واﻟﻤﺘﻤﻢ ﻟﻠﻘﺎﻧﻮن ‪ ،44.00‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل‬
‫اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻧﺺ ﺻﺮاﺣﺔ ﻋﻠﻰ أﻧﮫ ‪ ":‬ﯾﺠﺐ أن ﯾﺮد ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر‬
‫اﻹﻧﺠﺎز إﻣﺎ ﻓﻲ ﻣﺤﺮر رﺳﻤﻲ‪ 42‬أو ﻓﻲ ﻣﺤﺮر ﺛﺎﺑﺖ اﻟﺘﺎرﯾﺦ ﯾﺘﻢ ﺗﻮﺛﯿﻘﮫ ﻣﻦ طﺮف ﻣﮭﻨﻲ ﯾﻨﺘﻤﻲ‬
‫إﻟﻰ ﻣﮭﻨﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻣﻨﻈﻤﺔ وﯾﺨﻮل ﻟﮭﺎ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﻮد‪ ،‬وذﻟﻚ ﺗﺤﺖ طﺎﺋﻠﺔ اﻟﺒﻄﻼن" ‪.‬‬

‫وﻣﻦ ﺗﻢ ﯾﺘﻢ إﺿﻔﺎء اﻟﺼﻔﺔ اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ ﻋﻠﻰ اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﻘﺎﺋﻤﺔ ﺑﯿﻦ اﻷطﺮاف ﻣﺘﻰ أﻧﺠﺰت ﻣﻦ‬
‫ﻗﺒﻞ أﺷﺨﺎص ﻟﮭﻢ ﺻﻼﺣﯿﺔ اﻟﺘﻮﺛﯿﻖ‪،43‬وﺑﮭﺬا ﯾﻜﻮن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻓﻲ إطﺎر ﻧﺼﮫ اﻟﺼﺮﯾﺢ‬
‫ﻋﻠﻰ ﺗﺤﺮﯾﺮ ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻗﺪ ﺣﺴﻢ ﻓﻲ اﻟﺨﻼف اﻟﺬي ﻛﺎن ﺳﺎﺋﺪا ﺣﻮل ﺷﻜﻠﯿﺔ أو رﺿﺎﺋﯿﺔ‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ اﻟﻮارد ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎرات‪. 44‬‬

‫وﺗﻌﺘﺒﺮ ﻣﺮﺣﻠﺔ اﻟﺘﺴﻮﯾﻖ أو اﻟﺒﯿﻊ‪ ،‬ﻣﺮﺣﻠﺔ ﺗﺮﺑﻂ اﻟﻤﻨﻌﺶ اﻟﻌﻘﺎري ﺑﺎﻟﻤﺴﺘﮭﻠﻚ ﺑﺼﻔﺔ‬
‫ﻣﺒﺎﺷﺮة‪ ،‬وﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-2‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع أﺟﺎز‬
‫ﻋﻤﻠﯿﺔ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طﻮر اﻟﺒﻨﺎء ﻟﻜﺎﻓﺔ اﻟﻤﻨﻌﺸﯿﻦ ﻋﻤﻮﻣﯿﯿﻦ ﻛﺎﻧﻮا أو ﺧﻮاص‪ ،‬ﺑﺤﯿﺚ ﯾﺤﺮر‬
‫ﻣﺒﺪﺋﯿﺎ ﻋﻘﺪ اﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻣﻦ طﺮف ﻣﮭﻨﯿﯿﻦ ﻗﺎﻧﻮﻧﯿﯿﻦ‪.45‬‬

‫‪_40‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 618-3‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ‪ ":‬ﯾﺟب أن ﯾرد ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز إﻣﺎ ﻓﻲ ﻣﺣرر رﺳﻣﻲ أو‬
‫ﻓﻲ ﻣﺣرر ﺛﺎﺑت اﻟﺗﺎرﯾﺦ ‪"...‬‬
‫‪ _41‬ﻋرف اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﻐرﺑﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز ﻣن ﺧﻼل اﻟﻔﺻل ‪ 618-1‬ﺑﺄﻧﮫ‪... " :‬ﻛل اﺗﻔﺎق ﯾﻠﺗزم ﺑﻣﻘﺗﺿﺎه‬
‫اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺈﻧﺟﺎز ﻋﻘﺎر داﺧل أﺟل ﻣﺣدد وﻧﻘل ﻣﻠﻛﯾﺗﮫ إﻟﻰ اﻟﻣﺷﺗري ﻣﻘﺎﺑل ﺛﻣن ﯾؤدﯾﮫ ھذا اﻷﺧﯾر ﺗﺑﻌﺎ ﻟﺗﻘدم اﻷﺷﻐﺎل‪. ".‬‬
‫‪ _42‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 418‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬اﻟورﻗﺔ اﻟرﺳﻣﯾﺔ ھﻲ اﻟﺗﻲ ﯾﺗﻠﻘﺎھﺎ اﻟﻣوظﻔون اﻟﻌﻣوﻣﯾون اﻟذﯾن ﻟﮭم‬
‫ﺻﻼﺣﯾﺔ اﻟﺗوﺛﯾق ﻓﻲ ﻣﻛﺎن ﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘد‪ ،‬وذﻟك ﻓﻲ اﻟﺷﻛل اﻟذي ﯾﺣدده اﻟﻘﺎﻧون ‪ " ...‬ﻟﻠﺗوﺳﻊ أﻛﺛر ﻓﻲ اﻻوارق اﻟرﺳﻣﯾﺔ راﺟﻊ‬
‫‪:‬‬
‫‪ -‬إدرﯾس اﻟﻌﻠوي اﻟﻌﺑدﻻوي‪ ":‬وﺳﺎﺋل اﻹﺛﺑﺎت ﻓﻲ اﻟﺗﺷرﯾﻊ اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻣﻐرﺑﻲ – اﻟﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟوﺳﺎﺋل اﻹﺛﺑﺎت‪،‬‬
‫اﻟﻛﺗﺎﺑﺔ‪ ،‬اﻟﺷﮭﺎدة‪ ،‬اﻟﻘراﺋن‪ ،‬اﻹﻗرار‪ ،‬اﻟﯾﻣﯾن "‪ ،‬دون ذﻛر اﻟطﺑﻌﺔ ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻷوﻟﻰ ‪ ،1977‬ص ‪. 67‬‬
‫‪ _43‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر ﺑوﺑﻛري‪ ":‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 20‬‬
‫‪ _44‬ﻋزﯾز اﻟﻧﺎﻋﯾم ‪ ":‬ﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘود ﺑﯾن اﻟرﺿﺎﺋﯾﺔ واﻟﺷﻛﻠﯾﺔ "‪،‬ﺑﺣث ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣوﻻي‬
‫إﺳﻣﺎﻋﯾل‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ – ﻣﻛﻧﺎس‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪ ، 2013-2012‬ص ‪. 103‬‬
‫‪ _45‬ﺻﻔﺎء ﻣﺧﺷﺎﻧﻲ‪ ":‬اﻹﻧﻌﺎش اﻟﻌﻘﺎري أﯾﺔ ﺣﻣﺎﯾﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﮭﻠك "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ‬
‫ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬أﻛﺗوﺑر ‪ ،2011‬ص ‪ 106‬و ‪ 107‬و‬
‫‪. 108‬‬

‫‪15‬‬
‫وﺗﺠﺪر اﻹﺷﺎرة إﻟﻰ أن ﺗﻘﯿﯿﺪ وإﺷﮭﺎر اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ اﺣﺘﯿﺎطﯿﺎ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر‬
‫اﻻﻧﺠﺎز‪ ،‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-10‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 46107.12‬أدﺧﻞ‬
‫ﻧﻮﻋﺎ ﻣﻦ اﻟﻤﺮوﻧﺔ ﻋﻠﻰ ﺣﻖ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻓﻲ ﺗﻘﯿﯿﺪ ﺣﻘﻮﻗﮫ وذﻟﻚ راﺟﻊ إﻟﻰ اﻟﺼﻌﻮﺑﺔ اﻟﺘﻲ ﻛﺎن ﯾﺜﯿﺮھﺎ‬
‫اﻟﻔﺼﻞ اﻟﻘﺪﯾﻢ‪ ،‬وﺗﺘﺠﺴﺪ ھﺬه اﻟﻤﺮوﻧﺔ ﻓﻲ إﯾﺠﺎد اﻟﻤﺸﺮع ﻟﺤﻞ ﺗﻮاﻓﻘﻲ ﯾﺮﺿﻲ اﻟﻄﺮﻓﯿﻦ اﻟﺒﺎﺋﻊ‬
‫واﻟﻤﺸﺘﺮي ﻋﻠﻰ ﺣﺪ ﺳﻮاء‪ ،‬إﻻ أن اﺳﺘﻔﺎدة اﻟﻤﺸﺘﺮي ﺑﮭﺬا اﻟﺤﻖ ﺗﻈﻞ ﻣﺮھﻮﻧﺔ ﺑﺘﺠﺎوز ﺳﻘﻒ‬
‫اﻟﺘﺴﺒﯿﻘﺎت اﻟﺘﻲ ﻗﺪﻣﮭﺎ اﻟﻤﺸﺘﺮي ﻟﻠﺒﺎﺋﻊ ﺣﺪود )‪ (% 50‬ﻣﻦ ﺛﻤﻦ اﻟﺒﯿﻊ اﻹﺟﻤﺎﻟﻲ‪ ،‬وذﻟﻚ ﺑﮭﺪف‬
‫ﻗﻄﻊ اﻟﻄﺮﯾﻖ أﻣﺎم اﻟﻤﺸﺘﺮﯾﻦ اﻟﺬﯾﻦ ﻻ ﺗﺘﺠﺎوز دﻓﻌﺎﺗﮭﻢ اﻟﺤﺪ اﻟﻤﺸﺎر إﻟﯿﮫ أﻋﻼه‪.47‬‬

‫أﻣﺎ ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﺒﯿﻊ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،48‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع ﻟﻢ‬
‫ﯾﻨﺺ ﺻﺮاﺣﺔ ﻋﻠﯿﮫ‪ ،‬وإﻧﻤﺎ ﯾﺴﺘﻔﺎد ﻣﻦ اﻟﺘﻌﺮﯾﻒ اﻟﺬي أﻋﻄﺎه ﻟﻺﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ‬
‫اﻟﻌﻘﺎر‪.49‬‬

‫ﻓﺎﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ﯾﺘﻢ ﺑﺎﺗﻔﺎق اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ ﻋﻠﻰ إﺗﻤﺎم‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ ﻓﻲ اﻟﻤﺴﺘﻘﺒﻞ ﻓﯿﻌﺘﺒﺮ ﯾﺬﻟﻚ ﻣﺮﺣﻠﺔ ﺗﻤﮭﯿﺪﯾﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ ‪.‬‬

‫وﻣﻨﮫ ﯾﻜﻮن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻤﺎدة ‪ 4‬ﻓﻲ ﻓﻘﺮﺗﮭﺎ اﻷوﻟﻰ‪ ،50‬ﺣﺎﻓﻆ ﻋﻠﻰ ﻣﻮﻗﻔﮫ‬
‫اﻟﻤﺮن إزاء اﻟﺘﺼﺮﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‪ ،‬ﻓﺎﺷﺘﺮط ﺿﺮورة اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ ﺳﻮاء ﻓﻲ ﺷﻜﻞ رﺳﻤﻲ أو ﻣﺤﺮر‬
‫ﺛﺎﺑﺖ اﻟﺘﺎرﯾﺦ‪.‬‬

‫ﻟﻺﺷﺎرة‪ ،‬ﻓﺤﻤﺎﯾﺔ ﻟﺤﻘﻮق اﻟﻤﻜﺘﺮي اﻟﻤﺘﻤﻠﻚ ﺻﺎﺣﺐ ﺣﻖ ﺷﺨﺼﻲ‪ ،‬ﺧﻮﻟﮫ اﻟﻤﺸﺮع ﻣﻜﻨﺔ‬
‫اﻟﺘﻘﯿﯿﺪ اﻻﺣﺘﯿﺎطﻲ دون ﺗﻌﻠﯿﻖ ذﻟﻚ ﻋﻠﻰ ﺷﺮط‪ ،‬ﺧﻼﻓﺎ ﻟﻤﺎ ﺳﺎر ﻋﻠﯿﺔ اﻟﻤﺸﺮع ﻣﻦ ﺧﻼل ‪-10‬‬
‫‪ 618‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ ، 107.12‬إذ ﻧﺺ اﻟﻤﺸﺮع ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻤﺎدة ‪ 5‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪51.00‬‬
‫أﻧﮫ إذا ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺎر ﻣﺤﻔﻆ أﻣﻜﻦ ﻟﻠﻤﻜﺘﺮي اﻟﻤﺘﻤﻠﻚ طﻠﺐ إﺟﺮاء ﺗﻘﯿﯿﺪ اﺣﺘﯿﺎطﻲ ﻋﻠﻰ اﻟﺮﺳﻢ‬

‫‪ _46‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 618-10‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪. 107.12‬‬

‫‪ _47‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪":‬‬
‫‪ _48‬ﻧظﻣﺗﮫ اﻟﻣﺷرع ﻣن اﻟﻣﺎدة ‪ 4‬إﻟﻰ ‪ 7‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪. 51.00‬‬
‫‪ _49‬ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة ‪ 2‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 51.00‬ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪ ":‬ﯾﻌﺗﺑر اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ﻛل ﻋﻘد ﺑﯾﻊ ﯾﻠﺗزم‬
‫اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﻣﻘﺗﺿﺎه ﺗﺟﺎه اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﺑﻧﻘل ﻣﻠﻛﯾﺔ ﻋﻘﺎر أو ﺟزء ﻣﻧﮫ ﺑﻌد ﻓﺗرة اﻻﻧﺗﻔﺎع ﺑﮫ ﺑﻌوض ﻣﻘﺎﺑل أداء اﻟوﺟﯾﺑﺔ‬
‫اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة ‪ 8‬ﻣن ھذا اﻟﻘﺎﻧون إﻟﻰ ﺣﻠول ﺗﺎرﯾﺦ ﺣق اﻟﺧﯾﺎر " ‪.‬‬
‫‪ _50‬راﺟﻊ اﻟﻔﻘرة اﻷﺧﯾرة ﻣن اﻟﻣﺎدة ‪ 4‬ﻣن ﻗﺎﻧون ‪ 51.00‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ‪.‬‬

‫‪16‬‬
‫اﻟﻌﻘﺎري‪ ،‬وذﻟﻚ ﻣﻦ اﻟﻤﺤﺎﻓﻆ اﻟﻌﻘﺎري‪ 51‬وأن اﻟﺘﻘﯿﯿﺪ اﻻﺣﺘﯿﺎطﻲ ﯾﺒﻘﻰ ﺳﺎري إﻟﻰ ﻏﺎﯾﺔ ﺗﻘﯿﯿﺪ ﻋﻘﺪ‬
‫اﻟﺒﯿﻊ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ ﻓﻲ اﻟﺮﺳﻢ اﻟﻌﻘﺎري‪ ،‬وأن ﺗﻌﯿﯿﻦ رﺗﺒﺔ ھﺬا اﻷﺧﯿﺮ ﯾﺘﻢ ﺑﻨﺎء ﻋﻠﻰ ﺗﺎرﯾﺦ اﻟﺘﻘﯿﯿﺪ‬
‫اﻻﺣﺘﯿﺎطﻲ‪.‬‬

‫وﻗﺪ ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻤﺎدة ‪ 6‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻤﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪":‬‬
‫إذا ﻛﺎن اﻟﻌﻘﺎر ﻏﯿﺮ ﻣﺤﻔﻆ‪ ،‬ﺗﺴﺠﻞ ﻧﺴﺨﺔ ﻣﻦ ﻋﻘﺪ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺴﺠﻞ‬
‫ﺧﺎص ﯾﻤﺴﻚ ﺑﻜﺘﺎﺑﺔ اﻟﻀﺒﻂ ﻟﺪى اﻟﻤﺤﻜﻤﺔ اﻻﺑﺘﺪاﺋﯿﺔ ﺑﺎﻟﺪاﺋﺮة اﻟﺘﻲ ﯾﻮﺟﺪ ﺑﮭﺎ اﻟﻌﻘﺎر وﺗﻮدع‬
‫اﻟﻨﺴﺨﺔ اﻟﻤﺬﻛﻮرة ﻟﺪى ﻧﻔﺲ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ "‪.‬‬

‫ﻟﻜﻦ اﻟﻤﺸﺮع ﻟﻢ ﯾﻘﻒ ﻋﻨﺪ ھﺬا اﻟﺤﺪ ﺳﻮاء ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬أو اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪،51.00‬‬
‫ﺑﻞ ﺗﻌﺪاه إﻟﻰ ﺗﺮﺗﯿﺐ ﺟﺰاء اﻟﺒﻄﻼن ﻋﻦ ﺗﺨﻠﻒ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﯾﻤﻜﻦ اﻋﺘﺒﺎر اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ ھﻲ ﺷﻜﻠﯿﺔ‬
‫اﻧﻌﻘﺎد وﻟﯿﺴﺖ ﻓﻘﻂ ﻟﻺﺛﺒﺎت‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﻓﮭﻲ ﺗﻌﺪ رﻛﻨﺎ ﺷﻜﻠﯿﺎ ﻓﯿﮫ‪ ،‬وﻣﻦ ﺗﻢ ﺗﺪﺧﻞ ﻛﺠﺰء ﻣﺤﺪد‬
‫ﻟﻤﺎھﯿﺔ اﻟﺘﺼﺮف‪ ،‬وﺗﻨﺪﻣﺞ ﻓﯿﮫ‪ ،‬وﻻ ﯾﻘﻮم اﻟﻌﻘﺪ ﺑﺪون ﻛﺘﺎﺑﺔ‪. 52‬‬

‫وﯾﻤﻜﻦ إﺑﺪاء ﻋﺪة ﻣﻼﺣﻈﺎت ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺨﺺ اﻟﺸﻜﻠﯿﺔ‪ ،‬ﻣﻦ ﻗﺒﯿﻞ ‪:‬‬

‫‪ -‬إن اﻟﻤﺸﺮع ﻟﻢ ﯾﻌﻂ اﺧﺘﺼﺎص ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﻮد ﻟﻠﻤﻮﺛﻘﯿﻦ واﻟﻌﺪول وﺣﺪھﻢ‪ ،‬واﻟﺤﺎل أن‬
‫ھﺆﻻء ھﻢ ﻣﻦ ﯾﻤﻠﻚ ﺻﻼﺣﯿﺔ اﻟﺘﻮﺛﯿﻖ‪ ،‬ﺑﻞ أﺳﻨﺪ ﻣﮭﻤﺔ ﺗﻮﺛﯿﻖ ھﺬه اﻟﺒﯿﻮع ﻟﻠﻤﺤﺎﻣﯿﻦ اﻟﻤﻘﺒﻮﻟﯿﻦ‬
‫ﻟﻠﺘﺮاﻓﻊ أﻣﺎم ﻣﺤﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ‪ ،‬ﻛﻤﺎ ﺣﺎول ﺗﻮﺳﯿﻊ ﻧﻄﺎق ھﺬا اﻻﺧﺘﺼﺎص ﻣﻦ ﺧﻼل اﺳﺘﻨﺎده ﻟﺒﺎﻗﻲ‬
‫اﻟﻤﮭﻨﯿﯿﻦ اﻟﻤﻘﺒﻮﻟﯿﻦ ﻟﺘﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﻮد ‪.‬‬

‫‪ -‬ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ أن ﺟﺰاء اﻟﺒﻄﻼن اﻟﺬي ﻧﺺ ﻋﻠﯿﮫ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﺳﻮاء ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن‬
‫‪ 107.12‬أو ‪ ، 51.00‬ھﻞ اﻟﺒﻄﻼن ﯾﻌﺪ ﻣﻦ اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم أم ﻻ ؟ ﯾﻤﻜﻦ اﻟﻘﻮل ﻓﻲ ھﺬا اﻟﺼﺪد أﻧﮫ‬
‫ﻣﻦ اﻟﻨﻈﺎم ﻣﺎدام ﯾﻤﻜﻦ ﻟﻜﻞ ﺷﺨﺺ أن ﯾﺜﯿﺮه‪ ،‬وﻣﺎدام ﻛﺬﻟﻚ أن اﻟﻤﺸﺮع ﻧﺺ ﻋﻠﯿﮫ ﺻﺮاﺣﺔ‪.‬‬

‫‪ _51‬راﺟﻊ اﻟﻣﺎدة ‪ 5‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪. 51.00‬‬

‫‪ _52‬وﻓﺎء ﺟوھر ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز "‪ ،‬اﻟﻣﺟﻠﺔ اﻟﻣﻐرﺑﯾﺔ ﻟﻠدراﺳﺎت اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ‪ ،‬اﻟﻌدد اﻷول‪ ،‬أﻛﺗوﺑر‬
‫‪. 79، 2009‬‬

‫‪17‬‬
‫وﻟﻺﺷﺎرة ﻓﺈن ﺷﻜﻠﯿﺔ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ ﻛﻌﻨﺼﺮ ﺿﺮوري ﻻﻧﻌﻘﺎد اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﺗﺄﺗﻲ اﻧﺴﺠﺎﻣﺎ ﻣﻊ‬
‫ﻧﺺ اﻟﻤﺎدة اﻟﺮاﺑﻌﺔ ﻣﻦ ﻣﺪوﻧﺔ اﻟﺤﻘﻮق اﻟﻌﯿﻨﯿﺔ‪ ،53‬واﻟﺘﻲ ﺗﻌﺘﺒﺮ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎﺗﮭﺎ ﻣﻦ اﻟﻨﻈﺎم اﻟﻌﺎم ‪.‬‬

‫ﯾﺴﺘﻔﺎد ﻣﻦ اﻟﻤﺎدة أﻋﻼه أن اﻟﻤﺸﺮع أﺻﺒﺢ ﯾﺴﯿﺮ ﻧﺤﻮ اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ‪ ،‬ﻟﻜﻦ دون اﻟﺘﺨﻠﻲ ﻋﻦ‬
‫اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ اﻟﻌﺮﻓﯿﺔ‪ ،‬وھﻮ ﻣﺎ ﯾﺪﻓﻌﻨﺎ ﻟﻄﺮح اﻟﺴﺆال اﻟﺘﺎﻟﻲ ﻣﺎ ھﻲ اﻟﺠﮭﺔ اﻟﻤﺨﺘﺼﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ ﺑﺘﺤﺮﯾﺮ‬
‫اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﺠﯿﺐ ﻋﻨﮫ ﻓﻲ اﻟﻨﻘﻄﺔ اﻟﻤﻮاﻟﯿﺔ‪.‬‬

‫ﺛﺎﻧﯿﺎ‪ :‬اﻟﺠﮭﺔ اﻟﻤﺨﺘﺼﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ ﺑﺘﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬

‫ﻟﺘﺤﺪﯾﺪ اﻟﺠﮭﺔ اﻟﻤﻮﻛﻮل ﻟﮭﺎ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺳﻨﻨﻄﻠﻖ ﻣﻦ اﻟﻤﻘﺘﻀﯿﺎت اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﯿﺔ‬
‫اﻟﻤﻨﻈﻤﺔ ﻟﮫ ﺳﻮاء ﻓﻲ إطﺎر ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز أو اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪،‬‬
‫ﺣﯿﺚ ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع ﻛﻤﺎ ﺳﺒﻖ اﻟﺬﻛﺮ أﻟﺰم أن ﯾﻜﻮن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺷﻜﻞ ﻣﺤﺮر رﺳﻤﻲ أو‬
‫ﻣﺤﺮر ﺛﺎﺑﺖ اﻟﺘﺎرﯾﺦ ‪ ،‬وﻟﻺﺣﺎطﺔ ﺑﮭﺬه اﻟﻨﻘﻄﺔ ﺳﻨﺘﺤﺪث أوﻻ ﻋﻦ ﻣﺤﺮرو اﻟﻌﻘﻮد اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ ) أ (‪،‬‬
‫ﻋﻠﻰ أن ﻧﺆﺟﻞ اﻟﺤﺪﯾﺚ ﻋﻦ ﻣﺤﺮرو اﻟﻌﻘﻮد اﻟﺜﺎﺑﺘﺔ اﻟﺘﺎرﯾﺦ )ب( ‪.‬‬

‫أ‪ -‬ﻣﺤﺮرو اﻟﻌﻘﻮد اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ‬

‫ﺳﻮاء ﺗﻌﻠﻖ اﻷﻣﺮ ﺑﻌﻘﺪ اﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز أو ﻓﻲ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ‬
‫إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أﻋﻄﻰ ﻟﻸطﺮاف اﻟﺨﯿﺎر ﺑﯿﻦ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ أو‬
‫اﻟﻌﺮﻓﯿﺔ ‪ ،‬واﻟﻤﺤﺮر اﻟﺮﺳﻤﻲ ﻣﻮﻛﻮل أﻣﺮ ﺗﺤﺮﯾﺮه إﻟﻰ ﻛﻞ ﻣﻦ اﻟﻤﻮﺛﻘﻮن اﻟﻌﺼﺮﯾﻮن‪ ،‬اﻟﺬﯾﻦ‬
‫ﯾﻌﺘﺒﺮون اﻟﻤﺆھﻠﻮن ﺑﺎﻣﺘﯿﺎز ﻟﻤﻤﺎرﺳﺔ ﻣﮭﻨﺔ ﺗﺤﺮﯾﺮ ﻋﻘﻮد ﺑﯿﻮع اﻟﻌﻘﺎرات وإﺗﻤﺎم إﺟﺮاءات ھﺬه‬
‫اﻟﺒﯿﻮﻋﺎت ﻋﻦ طﺮﯾﻖ ﺗﺴﺠﯿﻞ اﻟﻌﻘﻮد ﻓﻲ اﻟﺴﺠﻞ اﻟﻌﻘﺎري‪. 54‬‬

‫وﺗﺠﺪر اﻹﺷﺎرة أن اﻟﻮﺛﯿﻘﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﺤﺮرھﺎ اﻟﻤﻮﺛﻖ واﻟﻌﺪل ﺗﻜﺘﺴﻲ طﺎﺑﻌﺎ رﺳﻤﯿﺎ ﻻ ﯾﻤﻜﻦ‬
‫اﻟﻄﻌﻦ ﻓﯿﮭﺎ إﻻ ﺑﺎﻟﺰور‪ ،55‬إﻻ أن اﻟﻔﺮق ﺑﯿﻦ اﻟﻮﺛﯿﻘﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﺤﺮرھﺎ اﻟﻤﻮﺛﻖ وﺗﻠﻚ اﻟﻤﺤﺮرة ﻣﻦ‬
‫طﺮف اﻟﻌﺪل ھﻮ أن اﻷوﻟﻰ ﺗﻌﺪ وﺛﯿﻘﺔ رﺳﻤﯿﺔ ﺑﻤﺠﺮد ﺗﻮﻗﯿﻊ اﻟﻤﻮﺛﻖ ﻋﻠﯿﮭﺎ أﻣﺎ اﻟﻮﺛﯿﻘﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﻘﻮم‬

‫‪ _53‬ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة ‪ 4‬ﻣن م‪.‬ح‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪ ":‬ﯾﺠﺐ أن ﺗﺤﺮر – ﺗﺤﺖ طﺎﺋﻠﺔ اﻟﺒﻄﻼن – ﺟﻤﯿﻊ اﻟﺘﺼﺮﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﻤﺘﻌﻠﻘﺔ‬
‫ﺑﻨﻘﻞ اﻟﻤﻠﻜﯿﺔ أو ﺑﺈﻧﺸﺎء اﻟﺤﻘﻮق اﻟﻌﯿﻨﯿﺔ اﻷﺧﺮى أو ﻧﻘﻠﮭﺎ أو ﺗﻌﺪﯾﻠﮭﺎ أو إﺳﻘﺎطﮭﺎ ﺑﻤﻮﺟﺐ ﻣﺤﺮر رﺳﻤﻲ‪ ،‬أو ﺑﻤﺤﺮر ﺛﺎﺑﺖ‬
‫اﻟﺘﺎرﯾﺦ ﯾﺘﻢ ﺗﺤﺮﯾﺮه ﻣﻦ طﺮف ﻣﺤﺎم ﻣﻘﺒﻮل ﻟﻠﺘﺮاﻓﻊ أﻣﺎم ﻣﺤﻜﻤﺔ اﻟﻨﻘﺾ ﻣﺎ ﻟﻢ ﯾﻨﺺ ﻗﺎﻧﻮن ﺧﺎص ﻋﻠﻰ ﺧﻼف ذﻟﻚ "‬
‫‪ _54‬ﻣﺣﻣد أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طرو اﻻﻧﺟﺎز – دراﺳﺔ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ – 44.00‬اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪،‬‬
‫اﻟﻌﻘد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬اﻟﺿﻣﺎﻧﺎﻧت "‪ ،‬اﻟﻣطﺑﻌﺔ واﻟوراﻗﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ – ﻣراﻛش‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻷوﻟﻰ ‪ ،2003‬ص ‪. 33‬‬
‫‪ _55‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 419‬ﻣن ق‪.‬ل‪.‬ع ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪":‬‬

‫‪18‬‬
‫اﻟﻌﺪل ﺑﺘﺤﺮﯾﺮھﺎ ﻓﮭﻲ ﻻ ﺗﻜﺘﺴﻲ اﻟﻄﺎﺑﻊ اﻟﺮﺳﻤﻲ إﻻ إذا ﺧﺎطﺐ ﻋﻠﯿﮭﺎ ﻗﺎﺿﻲ اﻟﺘﻮﺛﯿﻖ‪ .56‬ھﺬا‬
‫ﻋﻦ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ‪ ،‬ﻓﻤﺎذا ﻋﻦ ﻣﺤﺮرو اﻟﻌﻘﻮد ﺛﺎﺑﺘﺔ اﻟﺘﺎرﯾﺦ ؟‬

‫ب‪ -‬ﻣﺤﺮرو اﻟﻌﻘﻮد ﺛﺎﺑﺘﺔ اﻟﺘﺎرﯾﺦ‬

‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬وﻛﺬﻟﻚ اﻟﻤﺎدة ‪ 4‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪51.00‬‬
‫ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أﻋﻄﻰ ﻷطﺮاف اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ إﻣﻜﺎﻧﯿﺔ ﺗﺤﺮﯾﺮه ﺑﻤﻮﺟﺐ ﻣﺤﺮر ﺛﺎﺑﺖ‬
‫اﻟﺘﺎرﯾﺦ ﻛﺬﻟﻚ‪ ،‬اﻟﺬي ﯾﺘﻢ ﺗﺤﺮﯾﺮه ﻣﻦ طﺮف ﻣﮭﻨﻲ ﯾﻨﺘﻤﻲ إﻟﻰ ﻣﮭﻨﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﯿﺔ ﻣﻨﻈﻤﺔ ﻗﺎﻧﻮﻧﺎ وﯾﺨﻮل‬
‫ﻟﮭﺎ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﻮد ‪.‬‬

‫وإذا ﻛﺎﻧﺖ اﻷﻣﻮر واﺿﺤﺔ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﺸﺮﯾﺤﺔ اﻟﻤﺤﺎﻣﯿﻦ اﻟﻤﻘﺒﻮﻟﯿﻦ ﻟﻠﺘﺮاﻓﻊ أﻣﺎم ﻣﺤﻜﻤﺔ‬
‫اﻟﻨﻘﺾ‪ ،‬ﻓﺈن ﺑﺎﻗﻲ اﻟﺸﺮاﺋﺢ اﻷﺧﺮى اﻟﺘﻲ ﯾﺤﻖ ﻟﮭﺎ ﺗﻮﻟﻲ ھﺬه اﻟﻤﮭﺎم اﻟﺘﻮﺛﯿﻘﯿﺔ ﺗﺘﻮﻗﻒ ﻋﻠﻰ‬
‫ﺿﺮورة اﺳﺘﺼﺪار ﻧﺺ ﺗﻨﻈﯿﻤﻲ ﯾﺤﺪد ﺷﺮوط ﺗﻘﯿﯿﺪ اﻟﻤﮭﻨﯿﯿﻦ ﺿﻤﻦ اﻟﻼﺋﺤﺔ اﻟﺴﻨﻮﯾﺔ اﻟﻤﺸﺎر‬
‫إﻟﯿﮭﺎ ﺳﺎﺑﻘﺎ‪. 57‬‬

‫ﻟﻜﻦ ھﻞ ﺗﺮﻗﻰ وﺛﯿﻘﺔ اﻟﻤﺤﺎﻣﻲ اﻟﺪاﻟﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ إﻟﻰ ﻣﺼﺎف اﻟﻮرﻗﺔ اﻟﺮﺳﻤﯿﺔ؟‬
‫ﺟﻮاﺑﺎ ﻋﻠﻰ اﻟﺴﺆال اﻟﻤﻄﺮوح‪ ،‬ﯾﺮى ﻋﺒﺪ اﻟﺴﻼم ﺑﻠﮭﺎﺷﻤﻲ اﻟﺘﺴﻮﻟﻲ " أن اﻟﻌﻘﻮد اﻟﺘﻲ ﯾﻮﺛﻘﮭﺎ‬
‫اﻟﻤﺤﺎﻣﻲ طﺒﻘﺎ ﻟﻠﻘﻮاﻧﯿﻦ ‪ 18.00‬ز ‪ 44.00‬و ‪ 51.00‬ذات ﺣﺠﯿﺔ رﺳﻤﯿﺔ ﻣﺎداﻣﺖ ﺻﺎدرة ﻣﻨﮫ‬
‫ﻓﻲ ﺣﺪود اﻻﺧﺘﺼﺎص اﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻲ وﻓﻖ اﻟﺸﻜﻠﯿﺔ اﻟﻤﺘﻄﻠﺐ ﻣﻘﻠﮭﺎ ﻓﻲ ذﻟﻚ ﻣﺜﻞ أي ﻣﺤﺮر ﺻﺎدر‬
‫ﻋﻦ اﻟﻤﻮﺛﻖ أو اﻟﻌﺪﻟﯿﻦ‪ ،‬أﻣﺎ اﻟﻌﻘﻮد اﻟﻤﺤﺮرة ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﻟﻤﺤﺎﻣﻲ اﺳﺘﻨﺎدا إﻟﻰ ‪ 30‬ﻣﻦ ظﮭﯿﺮ‬
‫‪58‬‬
‫‪ 1.08.101‬ﺻﺎدر ﻓﻲ ‪ 20‬أﻛﺘﻮﺑﺮ ‪ 2008‬ﺑﺘﻨﻔﯿﺬ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ 28-08‬ﻓﺘﺒﻘﻰ ﻋﻘﻮد ﻋﺮﻓﯿﺔ "‬
‫‪.‬‬

‫ﻓﮭﺬا ﻋﻦ ﻋﻨﺼﺮ اﻟﻜﺘﺎﺑﺔ واﻟﺠﮭﺔ اﻟﻤﺨﻮل ﻟﮭﺎ ﺗﺤﺮﯾﺮ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﻤﺎذا ﻋﻦ اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ‬
‫اﻷﺧﺮى اﻟﻮاﺟﺐ ﺗﻮاﻓﺮھﺎ ﻓﻲ ﺻﻠﺐ اﻟﻮﺛﯿﻘﺔ وﺑﻌﺾ اﻟﺨﺼﻮﺻﯿﺎت اﻟﺘﻲ ﺗﻤﯿﺰ ﻋﻘﺪ اﻟﻌﻘﺪ‬

‫‪ _56‬رﺿوان ﻋﺳﺔ ‪ ":‬ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ ﻋﻠﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 51.00‬واﻟﻘﺎﻧون ‪ ،" 31.08‬رﺳﺎﻟﺔ‬
‫ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺣﺳن اﻷول‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪-‬ﺑﺳطﺎت‪،‬‬
‫اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪ ، 2013-2012‬ص ‪ 88‬و ‪. 89‬‬
‫‪ _57‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،"...‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ‪ ،2016‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص‬
‫‪ 250‬و ‪. 251‬‬
‫‪ _58‬أورده رﺿوان ﻋﺳﺔ ﻓﻲ اﻟﮭﺎﻣش‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪93‬‬

‫‪19‬‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬و ‪ 51.00‬؟ وھﻮ ﻣﺎ ﺳﻨﺤﺎول اﻹﺟﺎﺑﺔ ﻋﻨﮫ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﻘﺮة‬
‫اﻟﻤﻮاﻟﯿﺔ ‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘﺮة اﻟﺜﺎﻧﯿﺔ‪ :‬اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻹﻟﺰاﻣﯿﺔ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ وﺧﺼﻮﺻﯿﺎﺗﮫ‬

‫ﻋﻤﻞ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺠﺎراة اﻟﺘﺸﺮﯾﻌﺎت اﻟﺤﺪﯾﺜﺔ اﻟﺮاﻣﯿﺔ إﻟﻰ ﺣﻤﺎﯾﺔ اﻟﻤﺴﺘﮭﻠﻚ‪ ،‬إذ‬
‫اﺷﺘﺮط ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت اﻟﻤﻌﺘﺒﺮة ﻛﺤﺪ أدﻧﻰ ﻣﻤﺎ ﯾﻨﺒﻐﻲ أن ﯾﺘﻌﻠﻖ ﺑﮫ رﺿﻰ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ‬
‫وأﻟﺰم أن ﯾﺘﻢ ﺗﻀﻤﯿﻨﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪. 59‬‬

‫وﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﯾﻜﻮن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أوﺟﺐ ﻋﻠﻰ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ إﻟﻰ ﺟﺎﻧﺐ اﻟﺸﻜﻠﯿﺔ‪ ،‬ﺗﻀﻤﯿﻦ اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺑﻤﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ اﻷﺳﺎﺳﯿﺔ‪ ،‬اﻻﺣﺘﯿﺎطﯿﺔ واﻟﺜﺎﻧﻮﯾﺔ اﻟﺘﻲ ﺗﺠﻌﻠﮫ ﻧﻈﺎﻣﺎ ﻗﺎﻧﻮﻧﯿﺎ ﯾﺤﺪ‬
‫ﻣﻦ ﻣﺒﺪأ ﺳﻠﻄﺎن اﻹرادة ﻓﻲ ﺑﻨﺎء اﻟﻌﻘﺪ ﺷﻜﻼ وﻣﻀﻤﻮﻧﺎ‪ .60‬ھﺬه اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ ﻧﻘﺴﻤﮭﺎ إﻟﻰ ﻋﻨﺎﺻﺮ‬
‫ﺗﻮﺟﺪ ﻓﻲ أي ﻋﻘﺪ – ﺑﯿﺎﻧﺎت ﻋﺎﻣﺔ ‪ ) -‬أوﻻ ( ‪ ،‬ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ﺑﯿﺎﻧﺎت ﺧﺎﺻﺔ ﺑﻜﻞ ﻋﻘﺪ اﺑﺘﺪاﺋﻲ‬
‫ﺳﻮاء ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز أو اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ) ﺛﺎﻧﯿﺎ(‪.‬‬

‫أوﻻ‪ -‬اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ‬

‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ ﻣﻘﺘﻀﯿﺎت ﻛﻞ ﻣﻦ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻣﻜﺮر‪ 61‬اﻟﺬي ﯾﻌﺘﺒﺮ ﻣﻦ ﺟﺪﯾﺪ اﻟﻘﺎﻧﻮن‬

‫‪ 107.12‬واﻟﻤﺎدة ‪ 7‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ ،6251.00‬ﻧﺠﺪ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﺣﺪد ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت‬
‫اﻟﻌﺎﻣﺔ‪ ،‬اﻟﺘﻲ ﻻ ﯾﻜﺎد ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﻮد ﺑﯿﻮع اﻟﻌﻘﺎرات أن ﯾﺨﻠﻮ ﻣﻨﮭﺎ‪.‬‬

‫‪ _59‬رﺿوان ﻋﺳﺔ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 96‬‬

‫‪ _60‬ﻋﻠﻲ اﻟرام ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻟﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ ﺿوء أﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﻐرﺑﻲ "‪ ،‬أطروﺣﺔ ﻟﻧﯾل اﻟدﻛﺗوراه ﻓﻲ ﻗﺎﻧون‬
‫اﻷﻋﻣﺎل‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻷول‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪ ، 2004‬ص ‪. 105‬‬
‫‪ _61‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 618-3‬ﻣﻛرر ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪ ":‬ﯾﺟب أن ﯾﺗﺿﻣن ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋﻠﻰ اﻟﺧﺻوص اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ ‪:‬‬
‫‪ -1‬ھوﯾﺔ اﻷطراف اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدة؛‬
‫‪ -2‬ﻣﺣل اﻟﻣﺧﺎﺑرة اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﮫ ﻣﻊ وﺟوب اﻻﺧﺑﺎر ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﺗﻐﯾﯾره؛‬
‫‪ -3‬رﻗم اﻟرﺳم اﻟﻌﻘﺎري اﻷﺻﻠﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر اﻟﻣﺣﻔظ ﻣوﺿوع اﻟﺑﻧﺎء أو ﻣراﺟﻊ ﻣﻠﻛﯾﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﻏﯾر اﻟﻣﺣﻔظ ﻣﻊ ﺗﺣدﯾد اﻟﺣﻘوق‬
‫اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ واﻟﺗﺣﻣﻼت واﻻرﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟواردة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر؛‬
‫‪..... -4‬‬
‫‪ -5‬ﻣوﻗﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻣﺣل اﻟﺑﯾﻊ ووﺻﻔﮫ وﻣﺳﺎﺣﺗﮫ اﻟﺗﻘرﯾﺑﯾﺔ؛‪. " ......‬‬

‫‪_62‬ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة ‪ 7‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪ 51.00‬ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﯾﺟب أن ﯾﺗﺿﻣن ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر اﻟﻌﻧﺎﺻر‬
‫اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ ‪:‬‬
‫‪ -‬ھوﯾﺔ اﻷطراف اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدة؛‬
‫‪ -‬ﻣراﺟﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻣﺣل اﻟﻌﻘد؛‬
‫‪ -‬ﻣوﻗﻊ اﻟﻌﻘﺎر ووﺻﻔﮫ ﻛﻠﯾﺎ أو ﺟزﺋﯾﺎ؛‬

‫‪20‬‬
‫وﯾﺴﺘﻔﺎد ﻣﻦ اﻟﻤﻘﺘﻀﯿﺎت اﻟﺴﺎﻟﻔﺔ اﻟﺬﻛﺮ‪ ،‬أن ﻣﻀﻤﻮن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﯾﺤﺘﻮي ﻋﻠﻰ ﻋﺪة‬
‫ﺑﯿﺎﻧﺎت ﻋﺎﻣﺔ‪ ،‬وھﻲ ھﻮﯾﺔ اﻷطﺮاف اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪة‪ ،‬ﻣﺤﻞ اﻟﻌﻘﺪ ) اﻟﻌﻘﺎر (‪ ،‬اﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬وﻛﺬﻟﻚ ﻣﻮﻗﻊ‬
‫اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻟﻜﻦ إذا ﻛﺎن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أورد ﻋﺒﺎرات واﺿﺤﺔ ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺨﺺ اﻟﺜﻤﻦ وﻣﻮﻗﻊ اﻟﻌﻘﺎر‬
‫ﻓﻲ اﻟﺒﯿﻊ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ ،‬وﺟﺎء ھﺬا ﻣﻊ اﻟﺘﻌﺪﯾﻞ اﻷﺧﯿﺮ ﺑﻤﻮﺟﺐ‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ ، 107.12‬ﻓﺈن اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺴﺎﺑﻖ ﻛﺎن ﯾﺸﻮﺑﮫ اﻟﻐﻤﻮض‪ ،‬وھﺬه ﻣﻦ اﻟﻤﺤﺎﺳﻦ اﻟﺘﻲ ﺗﺤﺴﺐ‬
‫ﻟﻠﻤﺸﺮع ‪.‬‬

‫ھﺬا ﻋﻜﺲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 51.00‬اﻟﺬي ﻣﺎ زاﻟﺖ ﻋﺒﺎرات اﻟﻤﺎدة ‪ 7‬ﻣﻨﮫ ﻋﻠﻰ وﺟﮫ اﻟﺨﺼﻮص‬
‫ﯾﺸﻮﺑﮭﺎ ﻧﻮع ﻣﻦ اﻟﻐﻤﻮض‪ ،‬وﻧﺘﻤﻨﻰ ﻣﻦ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أن ﯾﺘﺪﺧﻞ ﻟﺘﻌﺪﯾﻞ ﻣﺎ ﯾﻤﻜﻦ ﺗﻌﺪﯾﻠﮫ ﻛﻤﺎ‬
‫ﻓﻌﻞ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪. 107.12‬‬

‫وﻟﻺﺷﺎرة ﻓﺈذا ﻛﺎن اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻣﻦ ﺧﻼل اﻟﻔﺼﻞ ‪ ،618-3‬ﻛﺎن ﻻ ﯾﻨﺺ ﺻﺮاﺣﺔ‬
‫ﻋﻠﻰ أن اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت ﯾﺠﺐ ﺗﻮﻓﺮھﺎ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬ﻓﺈن ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬ﻧﺺ ﺻﺮاﺣﺔ‬
‫ﻋﻠﻰ ذﻟﻚ ﺑﻤﻮﺟﺐ اﻟﻔﻘﺮة اﻷوﻟﻰ ﻣﻦ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻣﻜﺮر‪ ،‬وذﻟﻚ ﻟﺘﻮﻓﯿﺮ ﻧﻮع ﻣﻦ اﻟﺤﻤﺎﯾﺔ‬
‫ﻟﻠﻤﺴﺘﮭﻠﻚ‪ .‬وﻻ ﻧﻨﺴﻰ ﻛﺬﻟﻚ أﻧﮫ ﻧﻈﺮا ﻟﻠﺨﻠﻞ اﻟﻮاﺿﺢ ﻓﻲ ﺗﺮﻛﯿﺒﮫ وﻣﻀﻤﻮن ھﺬه اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ ﻓﺈن‬
‫اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺠﺪﯾﺪ اﺿﻄﺮ إﻟﻰ ﻣﺮاﺟﻌﺔ ھﺬه اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت وإﻋﺎدة ﺗﺮﺗﯿﺒﮭﺎ ﺑﻨﻮع ﻣﻦ اﻟﺪﻗﺔ ﻓﻲ اﻟﻔﺼﻞ )‪-3‬‬
‫‪ 618‬ﻣﻜﺮر(‪.63‬‬

‫إﻧﮫ وﺑﻌﺪ إﺟﺮاء ﻣﻘﺎرﻧﺔ ﺑﯿﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 107.12‬واﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 51.00‬ﻧﺴﺘﻨﺘﺞ أن اﻟﻤﺸﺮع‬

‫اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ أورد ﺗﻠﻚ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت ﻋﻠﻰ ﺳﺒﯿﻞ اﻟﺤﺼﺮ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن ‪ 51.00‬اﻟﺘﻲ ﺗﺆﻛﺪھﺎ ﻋﺒﺎرة " ﯾﺠﺐ‬
‫أن ﯾﺘﻀﻤﻦ‪...‬اﻟﻌﻨﺎﺻﺮ ‪ "...‬ﻓﻲ ﺣﯿﻦ ﻟﻢ ﯾﺴﺘﻄﻊ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺨﺎص ﺑﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‬
‫اﻟﺘﺨﻠﺺ ﻣﻦ ﻋﺒﺎرة " ﻋﻠﻰ اﻟﺨﺼﻮص " اﻟﺘﻲ ﺗﻔﯿﺪ اﻟﻤﺮوﻧﺔ‪ ،‬وﺗﻌﻄﻲ ﻷطﺮاف اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‬
‫إﺿﺎﻓﺔ ﺑﻌﺾ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت‪ ،‬وھﻮ ﻣﺎ ﯾﻨﻘﺺ ﻣﻦ اﻟﺤﻤﺎﯾﺔ اﻟﻤﻘﺮرة ﻟﻠﻄﺮف اﻟﻀﻌﯿﻒ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﺣﯿﺚ‬
‫ﯾﺼﺒﺢ ﻣﻌﺮض ﻟﺸﺮوط ﻣﺠﺤﻔﺔ ﯾﻤﻜﻦ أن ﯾﻀﻤﻨﮭﺎ اﻟﻄﺮف اﻟﻤﮭﻨﻲ‪ ،‬ﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ اﺳﺘﻌﻤﺎﻟﮫ ﻋﺒﺎرة‬
‫" ﯾﺠﺐ أن ﯾﺘﻀﻤﻦ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ‪ "...‬وﻛﺬﻟﻚ ﻟﻐﺔ اﻷرﻗﺎم ﻓﻲ ﺗﺮﺗﯿﺐ اﻟﺒﯿﺎﻧﺎت اﻟﺘﻲ ﺗﻔﯿﺪ‬

‫‪ -‬ﺛﻣن اﻟﺑﯾﻊ اﻟﻣﺣدد ﻋﯾر ﻗﺎﺑل ﻟﻠﻣراﺟﻌﺔ؛ ‪. " .....‬‬

‫‪ _63‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،"...‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ‪ ،2016‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪،‬‬
‫ص ‪.251‬‬

‫‪21‬‬
‫اﻟﺤﺼﺮ‪ .‬ھﺬا ﻓﯿﻤﺎ ﻣﻀﻤﻮن اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻣن ﺣﯾث اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ‪ ،‬ﻓﻣﺎذا ﻋن ﺧﺻوﺻﯾﺎت‬
‫اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ؟ ھذا ﻣﺎ ﺳﻧﺣﺎول اﻹﺟﺎﺑﺔ ﻋﻧﮫ ﻓﻲ اﻟﻧﻘطﺔ اﻟﻣواﻟﯾﺔ‪.‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬ﺧﺻوﺻﯾﺎت اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‬

‫ﺑﺎﻋﺗﺑﺎر أن ﻟﻛل ﻋﻘد ﻣﻣﯾزات‪ ،‬ﻓﺈن ﻣﺿﻣون اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور‬
‫اﻻﻧﺟﺎز ﻟﮫ ﺧﺻوﺻﯾﺎﺗﮫ )أ(‪ ،‬ﻛﻣﺎ ﻟﻺﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ﺧﺻوﺻﯾﺎﺗﮫ )ب(‪ ،‬وھو‬
‫ﻣﺎ ﺳﻧﺣﺎول ﺑﯿﺎﻧﮫ ﻓﻲ ﺣﯿﻨﮫ ‪.‬‬

‫أ‪ -‬ﺧﺼﻮﺻﯿﺎت اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪107.12‬‬

‫ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ ،107.12‬وﺧﺎﺻﺔ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-3‬ﻣﻜﺮر ﻣﻨﮫ اﻟﺬي ﻧﺺ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻋﺪة ﺧﺼﻮﺻﯿﺎت ﺗﻤﯿﺰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﻧﺠﺪ ﺗﺎرﯾﺦ ورﻗﻢ‬
‫رﺧﺼﺔ اﻟﺒﻨﺎء‪ ،‬ﺑﺤﯿﺚ ﺣﻘﻖ ﺗﻮازن ﻣﻊ ﺗﻌﺪﯾﻞ و ﺗﻐﯿﯿﺮ ﺻﯿﺎﻏﺔ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-5‬اﻟﺬي أﺻﺒﺢ‬
‫ﯾﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﻻ ﯾﺠﻮز إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻟﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر اﻻﻧﺠﺎز إﻻ ﺑﻌﺪ‬
‫اﻟﺤﺼﻮل ﻋﻠﻰ رﺧﺼﺔ اﻟﺒﻨﺎء "‪.‬‬

‫ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ ﻣﺎ ﯾﺘﻄﻠﺒﮫ ذﻟﻚ ﻣﻦ ذﻛﺮ ﻟﻤﺮاﺟﻊ ﺿﻤﺎﻧﺔ اﺳﺘﺮﺟﺎع اﻷﻗﺴﺎط اﻟﻤﺆداة ﻓﻲ‬ ‫‪-‬‬
‫ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪم ﺗﻨﻔﯿﺬ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻟﻠﻌﻘﺪ أو ﺿﻤﺎﻧﺔ إﻧﺸﺎء اﻷﺷﻐﺎل أو اﻟﺘﺄﻣﯿﻦ‪.‬‬

‫وﺣﺮﺻﺎ ﻣﻦ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻓﻲ ﺧﻠﻖ ﺟﻮ ﻣﻦ اﻟﻮﺿﻮح واﻟﺸﻔﺎﻓﯿﺔ ﺑﯿﻦ اﻟﻤﺘﻌﺎﻣﻠﯿﻦ‬ ‫‪-‬‬

‫واﻟﻘﻀﺎء ﻋﻠﻰ ظﺎھﺮة اﻟﻨﺼﺐ واﻻﺣﺘﯿﺎل ﻓﻲ اﻟﻤﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وﻟﺘﻮﻓﯿﺮ أﻛﺒﺮ ﻗﺪر ﻣﻤﻜﻦ ﻣﻦ‬
‫اﻟﺤﻤﺎﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،64‬ﻓﺈﻧﮫ ﺟﻌﻞ ﺑﻤﻘﺘﻀﻰ اﻟﻔﺼﻞ ‪ 618-6‬ﻣﻦ ق‪.‬ل‪.‬ع طﻠﺐ أو ﻗﺒﻮل‬
‫اﻷداء ﻗﺒﻞ اﻟﺘﻮﻗﯿﻊ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺑﺎطﻼ‪ ،‬وﺑﮭﺬا ﯾﻜﻮن اﻟﻤﺸﺮع ﻋﻤﻞ ﻋﻠﻰ ﺗﻮﻓﯿﺮ ﺿﻤﺎﻧﺔ ﻻ‬
‫ﺗﻘﻞ أھﻤﯿﺔ ﻋﻦ اﻟﻀﻤﺎﻧﺔ اﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﺧﺼﻮﺻﺎ وأﻧﮫ أﻗﺮﻧﮭﺎ ﺑﺠﺰاء اﻟﺒﻄﻼن ‪.‬‬

‫‪ _64‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 35‬‬

‫‪22‬‬
‫‪ -‬ﻓﻀﻼ ﻋﻦ اﻟﻌﻨﺼﺮ اﻟﺨﺎص ﺑﺪﻓﺘﺮ اﻟﺘﺤﻤﻼت‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﺑﺎﻟﺮﺟﻮع إﻟﻰ اﻟﻔﺼﻞ ‪، 65618-4‬‬
‫وﯾﺸﻜﻞ ھﺬا اﻟﺪﻓﺘﺮ وﺛﯿﻘﺔ ذات طﺒﯿﻌﺔ ﻣﺰدوﺟﺔ ﺗﻌﺎﻗﺪﯾﺔ وﻧﻈﺎﻣﯿﺔ ﺗﺮﺗﺐ آﺛﺎرا ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻸطﺮاف‬
‫ﺳﻮاء ﻛﺎﻧﻮا أﺷﺨﺎص اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺨﺎص أو اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻌﺎم‪.66‬‬

‫وإﻋﺪاد دﻓﺘﺮ اﻟﺘﺤﻤﻼت ﻟﻠﻤﺒﻨﻰ اﻟﻤﺰﻣﻊ إﻧﺸﺎؤه ﯾﻌﺪ ﺑﻤﺜﺎﺑﺔ اﻟﺘﺰام ﯾﻘﻊ ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻖ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪،‬‬
‫ﻛﻤﺎ ﺳﯿﺘﻢ ﺗﻮﺿﯿﺢ ذﻟﻚ ﻓﻲ اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﻤﻮاﻟﻲ‪ ،‬وﺗﺘﺠﻠﻰ أھﻤﯿﺘﮫ ﻓﻲ ﻛﻮﻧﮫ ﯾﺤﺪد اﻟﺘﺰاﻣﺎت ﻛﻞ ﻣﻦ‬
‫اﻟﻄﺮﻓﯿﻦ ﻋﻠﻰ ﺣﺪى وﻣﻜﻮﻧﺎت اﻟﻤﺸﺮوع وﻣﺸﺘﻤﻼﺗﮫ وﻣﺎ أﻋﺪ ﻟﮫ وﻧﻮع اﻟﺨﺪﻣﺎت واﻟﺘﺠﮭﯿﺰات‬
‫اﻟﺘﻲ ﯾﺘﻮﺟﺐ إﻧﺠﺎزھﺎ وأﺟﻞ اﻹﻧﺠﺎز واﻟﺘﺴﻠﯿﻢ‪ ،‬ﺑﺤﯿﺚ ﯾﻜﻮن ھﺬا اﻟﺪﻓﺘﺮ ﺣﺎﻣﻼ ﻟﻌﺒﺎرة " ﻏﯿﺮ‬
‫ﻗﺎﺑﻞ ﻟﻠﺘﻐﯿﯿﺮ " و ذﻟﻚ ﺿﻤﺎﻧﺎ ﻟﺤﻤﺎﯾﺔ أﻛﺒﺮ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮي‪.67‬‬

‫ب‪ -‬ﺧﺼﻮﺻﯿﺎت اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪51.00‬‬

‫ﺗﺘﺠﺴﺪ ﺧﺼﻮﺻﯿﺎت اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﻓﻲ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ ﻋﺪة ﺑﯿﺎﻧﺎت‬
‫ﺧﺎﺻﺔ ﻻ ﻧﺠﺪ ﻟﮭﺎ ﻣﺜﯿﻞ ﻓﻲ اﻟﻌﻘﻮد اﻷﺧﺮى‪ ،‬وﻧﺬﻛﺮ ﻣﻨﮭﺎ ﻋﻠﻰ ﺳﺒﯿﻞ اﻟﻤﺜﺎل ﻻ ﻋﻠﻰ ﻋﻠﻰ ﺳﺒﯿﻞ‬
‫اﻟﺤﺼﺮ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪:‬‬

‫‪ -‬ﻣﺒﻠﻎ اﻟﺘﺴﺒﯿﻖ ﻋﻨﺪ اﻻﻗﺘﻀﺎء وﺗﺤﺪﯾﺪ اﻟﻮﺟﯿﺒﺔ اﻟﺘﻲ ﯾﺘﺤﻤﻠﮭﺎ اﻟﻤﻜﺘﺮي اﻟﻤﺘﻤﻠﻚ وطﺮﯾﻘﺔ‬
‫ﺗﺴﺪﯾﺪھﺎ وﻛﺬا ﻛﯿﻔﯿﺔ ﺧﺼﻢ اﻟﻮﺟﯿﺒﺔ ﻣﻦ ﺛﻤﻦ اﻟﺒﯿﻊ‪ ،‬وھﻮ ﻣﺎ ﻧﺼﺖ ﻋﻠﯿﮫ اﻟﻤﺎدة ‪ 7‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ‬
‫‪. 51.00‬‬

‫‪ -‬ﻣﺮاﺟﻊ ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺄﻣﯿﻦ اﻟﻤﺒﺮم ﻣﻦ ﻗﺒﻞ اﻟﺒﺎﺋﻊ‪ ،‬ﺣﯿﺚ ﯾﺘﻌﯿﻦ ﻛﺬﻟﻚ اﻹﺷﺎرة ﻓﻲ ﻋﻘﺪ اﻹﯾﺠﺎر‬
‫اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر إﻟﻰ ﻣﺮاﺟﻊ ﺑﻮﻟﯿﺼﺔ اﻟﺘﺄﻣﯿﻦ‪ ،‬ذﻟﻚ أن اﻟﺒﺎﺋﻊ ﻣﻠﺰم ﺑﻘﻮة اﻟﻘﺎﻧﻮن ﺑﺈﺑﺮام‬
‫ﻋﻘﺪ اﻟﺘﺄﻣﯿﻦ ﻟﻀﻤﺎن اﻟﻌﻘﺎر‪ ،68‬ﺣﯿﺚ ﯾﻌﺪ ﻛﻞ ﺑﺎﺋﻊ ﻣﻠﺰم ﺑﺎﻟﻀﻤﺎن ﺑﻌﻘﺪ اﻟﺘﺄﻣﯿﻦ‪ ،‬ﺳﻮاء أﻛﺎن ﻣﻦ‬
‫أﺷﺨﺎص اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﻌﺎم أو اﻟﺨﺎص‪ ،‬وﯾﺸﻤﻞ اﻟﻀﻤﺎن ﺟﻤﯿﻊ اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﺘﻲ ﯾﺘﺤﻤﻠﮭﺎ اﻟﺒﺎﺋﻊ ﺳﻮاء‬
‫اﻟﻤﻨﺼﻮص ﻋﻠﯿﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧﻮن أو اﻟﻤﻨﻈﻤﺔ ﺑﻤﻘﺘﻀﻰ اﻟﻘﻮاﻋﺪ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻋﻠﻰ اﻋﺘﺒﺎر أن اﻟﺒﺎﺋﻊ ﯾﺒﻘﻰ‬

‫‪ _65‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 618-4‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ‪.‬‬

‫‪ _66‬ﻧﻘﻼ ﻋن ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص‪ ":‬اﻹﺷﻛﺎﻟﯾﺎت اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز ر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز "‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ‬
‫اﻟﺑﺣوث‪ ،‬ﻋدد ‪ ، 7‬ص ‪ 13‬وﻣﺎ ﺑﻌدھﺎ‪ ،‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 35‬‬
‫‪ _67‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 36‬‬
‫‪_68‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 41‬‬

‫‪23‬‬
‫ﻣﺎﻟﻚ اﻟﻌﻘﺎر إﻟﻰ ﺣﯿﻦ إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻟﺒﯿﻊ اﻟﻨﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬وﺑﺎﻟﺘﺎﻟﻲ ﯾﻌﺘﺒﺮ ﻣﺒﺪﺋﯿﺎ ھﻮ اﻟﻤﺴﺆول ﻋﻦ اﻟﻀﺮر‬
‫اﻟﺬي ﯾﺤﺪﺛﮫ اﻧﮭﯿﺎره أو ﺗﮭﺪﻣﮫ اﻟﺠﺰﺋﻲ‪. 69‬‬

‫‪ -‬ﺷﺮوط ﻣﺰاوﻟﺔ ﺣﻖ اﻟﺨﯿﺎر وﻓﺴﺦ اﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ھﻲ ﺷﺮوط ﯾﺘﻔﻖ ﻋﻠﯿﮭﺎ أطﺮاف ﻋﻘﺪ اﻹﯾﺠﺎر‬
‫اﻟﻤﻔﻀﻲ إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ اﻟﻤﺮﺣﻠﺔ اﻟﺘﻤﮭﯿﺪﯾﺔ ﻹﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ وﯾﺘﻢ ﺗﻔﻌﯿﻠﮭﺎ إﻟﺰاﻣﯿﺎ ﻋﻨﺪ اﻟﺘﻮﻗﯿﻊ‬
‫ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺪ‪ ،70‬واﻟﺘﺴﺎؤل اﻟﺬي ﯾﻄﺮح ھﻮ‪ ،‬ھﻞ ﻣﻦ ﺣﻖ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ إﺑﺮام ﻋﻘﺪ اﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ‬
‫إﻟﻰ ﺗﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر ﺑﻄﺮﯾﻘﺔ إﻟﻜﺘﺮوﻧﯿﺔ وﻣﺎ ﯾﺘﺮﺗﺐ ﻋﻠﯿﮫ ﻣﻦ ﺗﻮﻗﯿﻊ إﻟﻜﺘﺮوﻧﻲ؟‬

‫‪ -‬ﺗﺎرﯾﺦ ﺑﺪأ اﻻﻧﺘﻔﺎع ﻣﻦ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وھﻮ اﻟﺒﯿﺎن اﻷﺧﯿﺮ اﻟﺬي ﻧﺺ ﻋﻠﯿﮫ اﻟﻤﺸﺮع اﻟﻤﻐﺮﺑﻲ ﻣﻦ‬
‫ﺧﻼل اﻟﻤﺎدة ‪ 7‬ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن رﻗﻢ ‪ ، 51.00‬وھﺬا اﻟﻤﻘﺘﻀﻰ ﯾﺘﻨﺎﻗﺾ ﻣﻊ اﻟﻔﻘﺮة اﻷﺧﯿﺮة ﻣﻦ اﻟﻤﺎدة‬
‫اﻟﺮاﺑﻌﺔ ﻣﻦ اﻟﻘﺎﻧﻮن اﻟﺴﺎﻟﻒ اﻟﺬﻛﺮ‪ ،‬اﻟﺘﻲ ﺧﻮﻟﺖ ﻟﻠﻤﻜﺘﺮي اﻟﻤﺘﻤﻠﻚ ﺣﻖ اﻻﻧﺘﻔﺎع ﻣﻦ اﻟﻌﻘﺎر‬
‫ﺑﻤﺠﺮد إﺑﺮام اﻟﻌﻘﺪ‪ .‬وﺗﺤﺪﯾﺪ ﺗﺎرﯾﺦ ﺑﺪأ اﻟﻤﻜﺘﺮي اﻟﻤﺘﻤﻠﻚ ﻓﻲ اﻻﻧﺘﻔﺎع ﻣﻦ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﯿﮫ ﺣﻔﺎظ ﻋﻠﻰ‬
‫ﺣﻘﻮق اﻟﻤﺴﺘﮭﻠﻚ ﻓﻲ ﻣﻮاﺟﮭﺔ اﻟﺒﺎﺋﻊ اﻟﺬي ﻏﺎﻟﺒﺎ ﻣﺎ ﯾﻜﻮن ﻣﮭﻨﯿﺎ ﻣﺤﺘﺮﻓﺎ‪ . 71‬ﻓﺈذا ﻛﺎن ھﺬا ﻋﻦ‬
‫اﻧﻌﻘﺎد اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ وﻣﺎ ﯾﺘﻄﻠﺒﮫ ﻣﻦ ﻋﻨﺎﺻﺮ‪ ،‬ﻓﻤﺎذا ﻋﻦ آﺛﺎر اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ؟ وھﺬا ﻣﺎ ﺳﻨﺤﺎول‬
‫اﻹﺟﺎﺑﺔ ﻋﻨﮫ ﻓﻲ اﻟﻤﻄﻠﺐ اﻟﻤﻮاﻟﻲ ‪.‬‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ :‬آﺛﺎر اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪.‬‬

‫إن اﻟﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ھﻮ ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰم ﻟﺠﺎﻧﺒﯿﻦ‪ ،‬ﺑﺤﯿﺚ إذا أﺑﺮم ﺻﺤﯿﺤﺎ ﺗﺘﺮﺗﺐ ﻋﻨﮫ ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ‬
‫ﻣﻦ اﻵﺛﺎر‪ ،‬ﺗﺘﻤﺜﻞ ﻓﻲ اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت اﻟﻤﺘﺒﺎدﻟﺔ ﺑﯿﻦ طﺮﻓﻲ اﻟﻌﻘﺪ واﻟﺘﻲ ﺗﻌﺘﺒﺮ ﻓﻲ اﻟﻨﻔﺲ اﻟﻮﻗﺖ‬
‫ﺣﻘﻮﻗﺎ ﻣﺘﺒﺎدﻟﺔ‪.72‬‬

‫ھذا ﻣﺎ ﯾدﻓﻌﻧﺎ إﻟﻰ اﻟﺣدﯾث ﻋن ﺗﻠك اﻵﺛﺎر ﻓﻲ ﻛل ﻣن ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز‪،‬‬
‫واﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ ﻟﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وذﻟك ﻣن ﺧﻼل ﺗﺣدﯾد اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻘررة ﻟﻠطرف اﻟﻘوي‬
‫ﻓﻲ اﻟﻌﻘد )اﻟﻣﻧﻌش اﻟﻌﻘﺎري(‪ ،‬وذﻟك ﻓﻲ )اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ(‪ ،‬وﻛذﻟك ﺗﺣدﯾد اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ‬

‫‪ _69‬رﺿوان ﻋﺳﺔ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 98‬‬

‫‪ _70‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪ 41‬و‪. 24‬‬
‫‪ _71‬ﻣﺣﻣد اﻟراﯾﺳﻲ ‪ ":‬اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟدراﺳﺎت اﻟﻌﻠﯾﺎ اﻟﻣﻌﻣﻘﺔ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ‪،‬‬
‫ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ – أﻛدال –اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ‬
‫‪ ، 2006-2005‬ص ‪. 40‬‬
‫‪ _72‬ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص ‪ ":‬ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ اﻟﺗﻣﻠك ﺑﯾن ﻗﺎﻧون رﻗم ‪ 51.00‬وﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود"‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ‬
‫اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﻐرﺑﻲ‪ ،‬اﻟﻌدد ‪ 10‬ﺷﺗﻧﺑر ‪ ، 2006‬ص ‪. 139‬‬

‫‪24‬‬
‫ﺑﺎﻟطرف اﻟﺿﻌﯾف )اﻟﻣﺳﺗﮭﻠك(‪ ،‬ﻓﻲ )اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ(‪ ،‬ﻣﻊ ﺗﺳﻠﯾط اﻟﺿوء ﻋﻠﻰ ﺑﻌض اﻟﻣظﺎھر‬
‫اﻟﺣﻣﺎﺋﯾﺔ واﻟﺣﻘوق اﻟﻣﻘررة وﻓق ھذا اﻟﻌﻘد ﻟﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟطرف اﻟﺿﻌﯾف‪ ،‬ﻋﻠﻰ اﻋﺗﺑﺎر أن اﻟﻐﺎﯾﺔ‬
‫ﻣن إﺑرام اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ھو ﺿﻣﺎن ﺣﻘوق اﻟﻣﺷﺗري أو اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك إﻟﻰ ﺣﯾن وﺻول‬
‫أﺟل اﻟﻌﻘد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ‪. 73‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟطرف اﻟﻘوي ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪.‬‬

‫ﺑﺎﺳﺘﻘﺮاﺋﻨﺎ ﻟﻠﻨﺼﻮص اﻟﻤﻨﻈﻤﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ ﺳﻮاء ﻓﯿﻤﺎ ﯾﺘﻌﻠﻖ ﺑﺒﯿﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طﻮر‬
‫اﻹﻧﺠﺎز واﻹﯾﺠﺎر اﻟﻤﻔﻀﻲ ﻟﺘﻤﻠﻚ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﯾﺘﻀﺢ ﺟﻠﯿﺎ أن ھﻨﺎك ﻋﻼﻗﺔ ﻏﯿﺮ ﻣﺘﻮازﻧﺔ ﻋﺎﻣﺔ‪ ،‬إذ‬
‫ھﻨﺎك طﺮف ﻗﻮي اﻟﺬي ﯾﺘﻤﯿﺰ ﺑﺎﻻﺧﺘﺼﺎص واﻟﺨﺒﺮة اﻟﻔﻨﯿﺔ واﻟﻘﺪرة اﻟﻤﺎﻟﯿﺔ‪ ،‬اﻷﻣﺮ اﻟﺬي ﯾﺨﻞ‬
‫ﺑﺎﻟﺘﻮازن اﻟﻌﻘﺪي ﺑﯿﻦ اﻟﻤﺘﻌﺎﻗﺪﯾﻦ‪ .‬وھﺬا ﻣﺎ دﻓﻊ ﺑﺎﻟﻤﺸﺮع إﻟﻰ ﺗﺤﺪﯾﺪ ﻣﺠﻤﻮﻋﺔ ﻣﻦ اﻻﻟﺘﺰاﻣﺎت‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻖ اﻟﻄﺮف اﻟﻘﻮي اﻟﺘﻲ ﻣﻦ اﻟﻤﻤﻜﻦ أن ﺗﺴﺎھﻢ ﻓﻲ ﺣﻤﺎﯾﺔ اﻟﻤﺴﺘﮭﻠﻚ أﺛﻨﺎء ﺗﻜﻮﯾﻦ اﻟﻌﻘﺪ‬
‫اﻻﺑﺘﺪاﺋﻲ‪ ،‬وأﺛﻨﺎء ﺗﻨﻔﯿﺬه‪ 74‬وھﺬا ﻣﺎ ﺳﻨﺤﺎول ﺗﺤﺪﯾﺪه وﻓﻖ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪:‬‬

‫أوﻻ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز‬

‫ﯾﻠﺗزم اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺎﺣﺗرام ﺷروط دﻓﺗر اﻟﺗﺣﻣﻼت وﺑﻌدم اﻟﺗﺄﺧﯾر ﻋن إﻧﺟﺎز اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ اﻷﺟل‪،‬‬
‫وﺗﻘدﯾم ﻣﺟﻣوﻋﺔ ﻣن اﻟﺿﻣﺎﻧﺎت ﻟﻠﻣﺷﺗري واﻻﻟﺗزام ﺑﺎﻟﺗﻌوﯾض ﻓﻲ ﺣﺎﻻت ﻣﺣددة‪.‬‬

‫‪ -‬اﺣﺗرام اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻟﺷروط دﻓﺗر اﻟﺗﺣﻣﻼت‪:‬‬

‫ﺑﺎﻟرﺟوع ﻟﻠﻔﺻل ‪ 618-7‬ﻣن ق ل ع‪ ،‬ﻧﺟده ﯾﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪" :‬ﯾﺗﻌﮭد اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺎﺣﺗرام‬
‫اﻟﺗﺻﺎﻣﯾم اﻟﮭﻧدﺳﯾﺔ وأﺟل إﻧﺟﺎز اﻟﺑﻧﺎء‪ ،‬وﺑﺻﻔﺔ ﻋﺎﻣﺔ ﺑﺎﺣﺗرام ﺷروط دﻓﺗر اﻟﺗﺣﻣﻼت اﻟﻣﺷﺎر‬
‫إﻟﯾﮫ ﻓﻲ اﻟﻔﺻل ‪ 618-4‬أﻋﻼه"‪.‬‬

‫ودﻓﺗر اﻟﺗﺣﻣﻼت ﻛﻣﺎ ﺗﻣت اﻹﺷﺎرة إﻟﯾﮫ ﺳﺎﺑﻘﺎ‪ ،‬ﯾﺟب أن ﯾﺿﻌﮫ اﻟﺑﺎﺋﻊ وأن ﯾﻛون ﻣطﺎﺑﻘﺎ‬
‫ﻟﻠﺗﺻﻣﯾم اﻟﻣﻌﻣﺎري واﻟﻣرﺧص ﺑﮫ‪ ،‬ﯾﺗﺿﻣن ﻣﻛوﻧﺎت اﻟﻣﺷروع وﻣﺎ أﻋد ﻟﮫ وﻧوع اﻟﺧدﻣﺎت‬
‫واﻟﺗﺟﮭﯾزات اﻟﺗﻲ ﯾﺗوﺟب إﻧﺟﺎزھﺎ وأﺟل اﻹﻧﺟﺎز واﻟﺗﺳﻠﯾم‪.75‬‬

‫‪ _73‬ﺟﻣﯾﻠﺔ اﻟﻌﻣﺎري‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 57‬‬

‫‪ _74‬ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 23‬‬
‫‪ _75‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 618-4‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪. 107.12‬‬

‫‪25‬‬
‫ﻣﺎ ﯾﻼﺣظ ﻣن ﺧﻼل اﻟﻔﺻل ‪ 618-7‬أن اﻟﻣﺷرع ﺧﻔف ﻣن وطﺄة اﻻﻟﺗزام أﻧف اﻟذﻛر‬
‫ﻟﻣﺎ ﺟﻌل ﺑﺈﻣﻛﺎن اﻟﻣﺷﺗري إﻣﮭﺎل اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺄﺟل إﺿﺎﻓﻲ‪ ،76‬ﺣﯾث ﺟﺎء ﻓﻲ اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻣن‬
‫اﻟﻔﺻــل ‪ 618-7‬ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﻏﯾر أﻧﮫ ﯾﻣﻛن ﻟﻠﺑﺎﺋﻊ‪ ،‬ﻋﻧد اﻻﻗﺗﺿﺎء‪ ،‬اﻻﺳﺗﻔﺎدة ﻣن أﺟل إﺿﺎﻓﻲ‬
‫ﻹﺗﻣﺎم أﺷﻐﺎل ﺑﻧﺎء اﻟﻌﻘﺎر ﻻ ﯾﺗﺟﺎوز ﻣدﺗﮫ ﺳﺗﺔ أﺷﮭر ﻣﻊ إﺧﺑﺎر اﻟﻣﺷﺗري ﺑذﻟك داﺧل أﺟل‬
‫ﺷﮭر ﻗﺑل ﺗﺎرﯾﺦ اﻧﺻرام أﺟل اﺗﻣﺎم اﻷﺷﻐﺎل اﻷﺻﻠﻲ"‪.‬‬

‫‪ -‬ﺗﻘدﯾم اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻟﻠﺿﻣﺎﻧﺎت واﻟﺗﺄﻣﯾﻧﺎت‪:‬‬

‫ﻗﺑل ﺗﻌدﯾل‪ 107-12‬ﻛﺎن اﻟﻣﺷرع ﯾﻧص ﻓﻲ اﻟﻔﺻل‪ " 118-9‬ﻋﻠﻰ اﻟﺑﺎﺋﻊ أن ﯾﻘﯾم ﻟﻔﺎﺋدة‬
‫اﻟﻣﺷﺗري ﺿﻣﺎﻧﺔ ﺑﻧﻛﯾﺔ أو أﯾﺔ ﺿﻣﺎﻧﺔ أﺧرى ﻣﻣﺎﺛﻠﺔ‪ ،‬وﻋﻧد اﻻﻗﺗﺿﺎء ﺗﺄﻣﯾﻧﺎ‪ "...‬ﻓﻐﻣوض ھذه‬
‫اﻟﻣﺻطﻠﺣﺎت ﻛﺎن ﻣﺛﺎرا ﻟﻛﺛﯾر ﻣن اﻟﺗﺳﺎؤﻻت‪ ،‬ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ أن اﻟﮭدف ﻣن إﻧﺷﺎء اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻟواﺣد ﻣن‬
‫ھذه اﻟﺿﻣﺎﻧﺎت اﻟﻣﻠﻘﺎة ﻋﻠﻰ ﻋﺎﺗﻘﮫ ﻛﺎن ﯾﻘﺗﺻر ﻋﻠﻰ ﺣﻔظ ﺣق اﻟﻣﺷﺗري ﻓﻲ اﺳﺗرداد اﻷﻗﺳﺎط‬
‫اﻟﻣدﻓوﻋﺔ ﻟﻠﺑﺎﺋﻊ ﻻ ﻏﯾر‪ ،‬ﺑﺣﯾث ﻻ ﺗﺷﻣل ﺗﻐطﯾﺔ ﺑﺎﻗﻲ اﻟﻣﺧﺎطر اﻷﺧرى اﻟﺗﻲ ﻗد ﺗﻠﺣق‬
‫اﻟﻣﺷﺗري ﺑﺳﺑب ﻋدم ﺗﻧﻔﯾذ اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻻﻟﺗزاﻣﺎﺗﮫ اﻟﻌﻘدﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﯾﺗﻌﮭد ﺑﮭﺎ‪. 77‬‬

‫ﺟﺎء ﻗﺎﻧون ‪ 107-12‬ﺑﻣﺟﻣوﻋﺔ ﻣن اﻟﻣﺳﺗﺟدات ﺑﮭذا اﻟﺧﺻوص ﺣﯾث ﻧص اﻟﻔﺻـــــل‬

‫‪ 618-9‬ﻓﻲ ﺻﯾﻐﺗﮫ اﻟﺟدﯾدة " ﯾﺗﻌﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﻌد ﺗوﻗﯾﻊ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ أن ﯾﻘدم ﻟﻔﺎﺋدة‬
‫اﻟﻣﺷﺗري إﻣﺎ ﺿﻣﺎﻧﺔ إﻧﮭﺎء اﻷﺷﻐﺎل أو ﺿﻣﺎﻧﺔ اﺳﺗرﺟﺎع اﻷﻗﺳﺎط اﻟﻣؤداة ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋدم ﺗﻧﻔﯾذ‬
‫اﻟﻌﻘد"‪.‬‬

‫وﺗﻌﺗﺑر ﺿﻣﺎﻧﺔ إﻧﮭﺎء اﻷﺷﻐﺎل ﻣن اﻗﺗراح اﻟﻣﺟﻠس اﻻﻗﺗﺻﺎدي و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﻲ و اﻟﺑﯾﺋﻲ‬

‫ﺑﺎﻋﺗﺑﺎرھﺎ ﺿﻣﺎﻧﺔ ﺟدﯾدة ﺗﻛون ﻣﺧﺻﺻﺔ ﻟﺧدﻣﺔ ﻣﺻﺎﻟﺢ اﻟﻔﺋﺎت اﻟﻣﺷﺗرﯾﺔ واﻟﺗﻲ ﯾطﻠﻊ إﻟﯾﮭﺎ‬
‫اﻟﻣﺷﺗري و اﻟﻣﺗﻣﺛﻠﺔ ﻓﻲ ﺣﺻوﻟﮫ ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر اﻟذي اﻗﺗﻧﺎه ﻣﻊ اﺣﺗرام اﻵﺟﺎل اﻟﻣﺣددة ﻟﻠﺗﺳﻠﯾم‬
‫وﻣراﻋﺎة ﻷھﻣﯾﺔ ھذه اﻟﺿﻣﺎﻧﺎت‪ ،‬ﻓﺈن اﻟﻣﺷرع ﻟم ﯾﺗردد ﻓﻲ اﻷﺧذ ﺑﮭﺎ‪. 78‬‬

‫‪ -‬اﻟﺗزام اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺎﻟﺗﻌوﯾض ﻋن اﻟﺗﺄﺧر ﻓﻲ اﻹﻧﺟﺎز‪:‬‬

‫‪ _76‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 68‬‬

‫‪ _77‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت – اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد "‪ ،‬طﺑﻌﺔ ‪ ، 2016‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص‬
‫‪. 271‬‬
‫‪ _78‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ -‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد "‪ ،‬طﺑﻌﺔ ‪ ،2016‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪271‬‬
‫‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫ﯾﻠﺗزم اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺗﻌوﯾض اﻟﻣﺷﺗري ﻋن اﻟﺗﺄﺧر ﻓﻲ اﻹﻧﺟﺎز‪ ،79‬ﺳواء ﻛﺎن ﺷﺧﺻﺎ طﺑﯾﻌﯾﺎ أم‬
‫اﻋﺗﺑﺎرﯾﺎ ﺗﺎﺑﻌﺎ ﻟﻠﻘطﺎع اﻟﺧﺎص أم ﺗﺎﺑﻌﺎ ﻟﻠدوﻟﺔ‪ ،‬ﻓﺎﻟﺣﻛم ھذا ﻋﺎم وﺷﺎﻣل دون ﺗﻣﯾﯾز‪ ،‬ﺣﯾث ﯾﻘﻊ‬
‫ﻋﻠﻰ اﻟﺑﺎﺋﻊ واﺟب ﺗﻧﻔﯾذ ﺷروط دﻓﺗر اﻟﺗﺣﻣﻼت وإﻧﺟﺎز اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ اﻷﺟل اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﺔ‪ ،‬ﻓﻠو‬
‫طرأ ﻋﻠﻰ ھذا اﻻﻟﺗزام ﺗﺄﺧﯾر ﯾﻌزى إﻟﻰ ﻋﻣل اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻓﺈن ھذا اﻷﺧﯾر ﯾﻠزﻣﮫ ﺗﻌوﯾض اﻟﻣﺷﺗري‬
‫ﺑﻧﺳﺑﺔ ‪ 1%‬ﻋن ﻛل ﺷﮭر ﻣن اﻟﻣﺑﻠﻎ اﻟﻣؤدى ﻋﻠﻰ أن ﻻ ﯾﺗﺟﺎوز ھذا اﻟﺗﻌوﯾض ﻓﻲ‬
‫إﺟﻣﺎﻟﮫ ‪ 10%‬ﻓﻲ اﻟﺳﻧﺔ‪.80‬‬

‫‪ -‬اﻻﻟﺗزام ﺑﺎﻟﺗﻌوﯾض ﻋن اﻟﻔﺳﺦ‪:‬‬

‫ﻋﻠﻰ ﺧﻼف اﻟﻔﺻل اﻟﺳﺎﺑق اﻟذي ﻛﺎن ﯾﻔرض ﺗﻌوﯾﺿﺎ ﻻ ﯾزﯾد ﻋﻠﻰ ‪ 10%‬ﻣن ﺛﻣن‬
‫اﻟﺑﯾﻊ‪ ،‬ﻧﺟد ﻗﺎﻧون‪ 107-12‬ﻗﺎم ﺑﺗﻌدﯾل اﻟﻔﺻل ‪ 618-14‬ﻣن ﺧﻼل ﺗﺄﻛﯾد ﻋﻠﻰ أﻧﮫ " ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ‬
‫ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص أو اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻣن ﻟدن أﺣد اﻟطرﻓﯾن‪ ،‬ﺳﯾﺳﺗﺣق اﻟﻣﺗﺿرر ﻣن‬
‫اﻟﻔﺳﺦ‪ ،‬ﻣﻊ ﻣراﻋﺎة ﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻔﺻل‪ 618-19‬أدﻧﺎه‪ ،‬ﺗﻌوﯾﺿﺎ ﻣﺣددا ﻓﻲ‪:‬‬

‫‪ %15 -‬ﻣن اﻟﻣﺑﺎﻟﻎ اﻟﻣؤداة إﻟﻰ ﺣﯾن اﻻﻧﺗﮭﺎء ﻣن اﻷﺷﻐﺎل اﻟﻛﺑرى ﻟﻣﺟﻣوع اﻟﻌﻘﺎر‬

‫‪ %20 -‬ﻣن اﻟﻣﺑﺎﻟﻎ اﻟﻣؤداة إﻟﻰ ﺣﯾن اﻻﻧﺗﮭﺎء ﻣن اﻷﺷﻐﺎل اﻟﻧﮭﺎﺋﯾﺔ واﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ رﺧﺻﺔ‬
‫اﻟﺳﻛن أو ﺷﮭﺎدة اﻟﻣطﺎﺑﻘﺔ ‪.‬‬

‫ﻏﯾر أﻧﮫ ﯾﺣق ﻟﻠﻣﺷﺗري ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد دون ﺗﺣﻣل أي ﺗﻌوﯾض إذا ﺗﺟﺎوز اﻟﺑﺎﺋﻊ اﻷﺟل‬
‫اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﮫ ﻟﺗﺳﻠﯾم اﻟﻌﻘﺎر ﻣﻊ ﻣراﻋﺎة ﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻔﺻل ‪ 618-7‬أﻋﻼه وﻓﻲ ھذه اﻟﺣﺎﻟﺔ‬
‫ﯾﺳﺗﺣق اﻟﻣﺷﺗري ﺗﻌوﯾﺿﺎ ﻣﺣددا ﻓﻲ ‪ 20%‬ﻣن اﻟﻣﺑﺎﻟﻎ اﻟﻣؤداة‪.‬‬

‫ﯾﻌﻔﻰ اﻟﻣﺷﺗري ﻣن أداء اﻟﺗﻌوﯾض إذا ﺗم اﻟﻔﺳﺦ ﻗﺑل اﻧﺗﮭﺎء أﺟل اﻟﺛﻼﺛﯾن ﯾوﻣﺎ ﻣن ﺗﺎرﯾﺦ إﺑرام‬
‫ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص‪.‬‬

‫‪ _79‬ﯾﻧص اﻟﻔﺻل ‪ 618-12‬ﻓﻲ ﻓﻘرﺗﮫ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪ ":‬ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﺗﺄﺧر اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻋن إﻧﺟﺎز اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ اﻷﺟل اﻟﻣﺣدد ﻓﺈﻧﮫ‬
‫ﯾﺗﺣﻣل ﺗﻌوﯾﺿﺎ ﺑﻧﺳﺑﺔ ‪ %1‬ﻋن ﻛل ﺷﮭر ﻣن اﻟﻣﺑﻠﻎ اﻟﻣؤدى ﻋﻠﻰ أن ﻻ ﯾﺗﺟﺎوز ھذا اﻟﺗﻌوﯾض ‪ %10‬ﻓﻲ اﻟﺳﻧﺔ "‪.‬‬
‫‪ _80‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 71‬‬

‫‪27‬‬
 ‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻓﻲ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻌﻔﻲ ﻟﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‬

‫ﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ ﻣﻘﺗﺿﯾﺎت ﻗﺎﻧون ‪ 51-00‬ﯾﻣﻛن اﻟﺗﻣﯾﯾز ﺑﯾن ﻧوﻋﯾن ﻣن اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،‬ﻋﺎﻣﺔ‬
‫ﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود‪ ،‬واﻟﺗزاﻣﺎت ﺗﺟد ﻣﺻدرھﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﺗﻌﻠق‬
‫ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ‪.‬‬

‫أ‪ -‬اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ ق ل ع‬

‫ﻧﺟد أن اﻟﻣﺎدة ‪ 8113‬ﻣن ﻗﺎﻧون‪ 51-00‬ﻣوﺿوع اﻟدراﺳﺔ أﺣﺎﻟت ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠﺑﺎﺋﻊ ﻋﻠﻰ‬
‫اﻟواﺟﺑﺎت اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﺎﻟﺗﺳﻠﯾم واﻟﺿﻣﺎﻧﺔ ﻋﻠﻰ ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود‪ ،‬وﺧﺎﺻﺔ اﻟﻣﺗﻌﻠﻘﺔ ﺑﻌﻘد‬
‫اﻟﻛراء ﺧﺎﺻﺔ اﻟﻔﺻول ﻣن ‪ 625‬ﻏﻠﻰ ‪ 662‬ﻣن ق ل ع‪ ،‬وﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ اﻟﻣﺎدة ‪ 635‬ﻧﺟدھﺎ‬
‫ﺗﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ " ﯾﺗﺣﻣل اﻟﻣﻛري ﺑﺎﻟﺗزاﻣﯾن أﺳﺎﺳﯾﯾن‪:‬‬

‫‪ -1‬اﻻﻟﺗزام ﺑﺗﺳﻠﯾم اﻟﺷﻲء اﻟﻣﻛﺗرى ﻟﻠﻣﻛﺗري‪.‬‬

‫‪ -2‬اﻻﻟﺗزام ﺑﺎﻟﺿﻣﺎن"‬

‫وﺟﺎءت ﺑﺎﻗﻲ اﻟﻔﺻول ﻟﺗوﺿﯾﺢ ھذه اﻻﻟﺗزاﻣﯾن‪.‬‬

‫ب‪ -‬اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ ﻗﺎﻧون رﻗم ‪51.00‬‬

‫‪ -‬اﻻﻟﺗزام ﺑﺎﺣﺗرام ﺣق اﻻﻓﺿﻠﯾﺔ اﻟﻣﻣﻧوح ﻟﻠﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك‪:‬‬

‫ھذا اﻟﺣق ھو ﺣق ﻗﺎﻧوﻧﻲ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﮫ اﻟﻣﺎدة ‪ 11‬وﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ ﻓﯾﻣﻛن اﻟﻣطﺎﻟﺑﺔ ﺑﮫ ﺣﺗﻰ وﻟو‬
‫ﻟم ﯾﻧص اﻟﻌﻘد اﻟﻣﺑرم ﺑﯾن اﻟطرﻓﯾن وﯾﺗم اﻗرار ھذا اﻟﺣق اﺗﺟﺎه اﻟداﺋﻧﯾن ﻏﯾر اﻟﻣرﺗﮭﻧﯾن ذﻟك‬
‫أن اﻟﻣرﺗﮭن ﻟﮫ ﺣق اﻻﻣﺗﯾﺎز ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك‪.‬‬

‫‪ -‬اﻻﻟﺗزام ﺑﻣﻌﺎﯾﻧﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺣﺿور اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك‪:‬‬

‫وذﻟك أﺛﻧﺎء إﺑرام اﻟﻌﻘد وﺣﺎﻟﺔ اﻟﻔﺳﺦ‪ ،‬وھذا اﻻﻟﺗزام ﻧﺻت ﻋﻠﯾﮫ اﻟﻣﺎدة‪ 12‬ﻣن‬
‫ﻗﺎﻧون‪ 8251-00‬وﻟﻌل اﻟﺳﺑب ﻓﻲ ذﻟك ﯾﻌود إﻟﻰ ﺿرورة اﻟﺣﻔﺎظ ﻋﻠﻰ ﺣﻘوق اﻟطرﻓﯾن ﻣﻌﺎ‬

‫‪ _81‬راﺟﻊ اﻟﻣﺎدة ‪ 13‬ﻣن ﻗﺎﻧون رﻗم ‪. 51.00‬‬

‫‪ _82‬ﺗﻧص اﻟﻣﺎدة ‪ 12‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪ 51.00‬ﻋﻠﻰ أﻧﮫ ‪ ":‬ﯾﺟب ﻋﻠﻰ اﻟﺑﺎﺋﻊ أن ﯾﻘوم ﺑﻣﻌﺎﯾﻧﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﺑﺣﺿور اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك‬
‫أﺛﻧﺎء إﺑرام اﻟﻌﻘد وﺑﻣﻌﺎﯾﻧﺔ أﺧرى ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ اﻟﻔﺳﺦ ‪. " ...‬‬

‫‪28‬‬
‫ﻓﯾﻣﺎ ﻓﻲ ﻣﺎ ﯾﻣﻛن أن ﯾﻧﺷﺄ ﻣن دﻋﺎوى ﺷﺧﺻﯾﺔ اﻟﮭدف ﻣﻧﮭﺎ ﻣطﺎﻟﺑﺔ اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺎﻷﺿرار اﻟﻼﺣﻘﺔ‬
‫ﺑﺎﻟﻣﺣل‪.83‬‬

‫‪ -‬اﻟﺗﺄﻣﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر‪:‬‬

‫ﯾﻌﺗﺑر اﻟﺗﺄﻣﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر ﻣن اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺗﻲ ﯾﺗﺣﻣﻠﮭﺎ اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻗﺑل إﺑرام ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر‬
‫اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﺣﯾث ﯾﺟب أن ﯾﺿﻣن اﻟﻌﻘد ﻣراﺟﻊ ﻋﻘد اﻟﺗﺄﻣﯾن ﻣن ﻗﺑل اﻟﺑﺎﺋﻊ‬
‫ﻟﺿﻣﺎن اﻟﻌﻘﺎر ﺗطﺑﯾﻘﺎ ﻟﻣﺎ ﻗﺿت ﺑﮫ اﻟﻣﺎدة ‪ 7‬ﻣن ﻗﺎﻧون رﻗم‪. 51-00‬‬

‫وﯾﻐطﻲ ﻋﻘد اﻟﺗﺄﻣﯾن ﻛﺎﻓﺔ اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ اﻟﺗﻲ ﺗﺷﻛل ﻣﺧﺎطر‪ ،‬وﺑذﻟك ﺗﺗﺣﻘق وﻻﺷك‬
‫ﺣﻣﺎﯾﺔ ﻣﺛﺎﻟﯾﺔ ﻟﻠﻣﻛﺗري اﻟﻣﺳﺗﮭﻠك ﻛﻣﺳﺗﮭﻠك‪.84‬‬

‫‪ -‬اﻻﻟﺗزام ﺑﺗﺣﻣل ﻣﺻﺎرﯾف اﻹﺻﻼﺣﺎت‪:‬‬

‫ﯾﻘﺻد ﺑﺎﻹﺻﻼﺣﺎت اﻟﻛﺑرى ﺗﻠك اﻟواردة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﺗﻲ ﯾرﺗﻛز ﻋﻠﯾﮭﺎ ﺛﺑﺎت أو‬
‫ﺻﻼﺑﺔ اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وﻛذا ﺟﻣﯾﻊ اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﻣﻛوﻧﺔ ﻟﮫ أو اﻟﻣﻼزﻣﺔ ﻟﮭﺎ‪ ،‬ﻓﮭو ﻣﺎ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﮫ اﻟﻣﺎدة‬
‫‪ 13‬ﻣن ﻗﺎﻧون رﻗم‪ 51-00‬اﻟﺗﻲ ﺟﺎء ﻓﯾﮭﺎ "‪ ...‬ﯾﻠﺗزم اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺗﺣﻣل ﻣﺻﺎرﯾف اﻹﺻﻼﺣﺎت‬
‫اﻟواردة ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﺗﻲ ﯾرﺗﻛز ﻋﻠﯾﮭﺎ ﺛﺑﺎت أو ﺻﻼﺑﺔ اﻟﻌﻘﺎر وﻛذا ﺟﻣﯾﻊ اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﻣﻛوﻧﺔ‬
‫ﻟﮫ أو اﻟﻣﻼزﻣﺔ ﻟﮭﺎ "‪.‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟطرف اﻟﺿﻌﯾف ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‬

‫ﻣن ﺧﻼل ﺗﺣدﯾدﻧﺎ ﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟطرف اﻟﻘوي اﻟﺗﻲ ﺗﻌﺗﺑر ﺣﻘوﻗﺎ ﺑﺎﻟﻧﺳﺑﺔ ﻟﻠطرف‬
‫اﻟﺿﻌﯾف‪ ،‬ﻓﻲ ھذه اﻟﻔﻘرة ﺳﻧﺗﺣدث ﻋن اﻟﺗزاﻣﺎت ھذا اﻷﺧﯾر ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ وذﻟك ﻣن‬
‫ﺧﻼل ﺗﺣدﯾد اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺷﺗري ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز وﻛذﻟك‬
‫ﻣﻌﺎﻟﺟﺔ أھم اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻔروﺿﺔ ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﻓﻲ اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ ﻟﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‬
‫وذﻟك وﻓق ﻣﺎ ﯾﻠﻲ ‪:‬‬

‫‪ _83‬ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 143‬‬

‫‪ _84‬رﺿوان ﻋﺳﺔ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 112‬‬

‫‪29‬‬
 ‫أوﻻ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﺷﺗري ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز‬

‫‪ -‬أداء ﺟزء اﻟﺛﻣن ﺗﺑﻌﺎ ﻟﺗﻘدم اﻷﺷﻐﺎل‪:‬‬

‫ﻟﻣﺎ ﻛﺎن ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز ﻋﻘدا ﯾﻣﺗد ﻓﻲ اﻟزﻣن ﻋﻠﻰ ﻣراﺣل ﺗﺑﻌﺎ ﻻﺗﻔﺎق‬
‫اﻷطراف ﻓﺈﻧﮫ ﯾﺧﺗﻠف ﻋن اﻟﺑﯾﻊ اﻟﻧﺎﺟز اﻟذي ﯾﻠزم ﺑﺎﻧﻌﻘﺎده ﺣﺻول اﻟﺗﺳﻠﯾم ﻟﻠﺷﻲء اﻟﻣﺑﯾﻊ وأداء‬
‫اﻟﺛﻣن اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﮫ‪ ،‬ﻟذﻟك أن ﺟوھر ھذا اﻟﻌﻘد اﻟﻣﻣﺗد ﻓﻲ اﻟزﻣن‪ ،‬ھو أداء اﻟﺛﻣن ﺗﺑﻌﺎ ﻟﺗﻘدم‬
‫اﻷﺷﻐﺎل‪ .85‬وھذا ﻣﺎ أوﺿﺣﮫ اﻟﻔﺻل‪ 618-6‬ﻣن ق ل ع ﻋﻧدﻣﺎ ﻧص ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﯾﻠﻲ" ﯾؤدي‬
‫اﻟﻣﺷﺗري ﻛﺣد أﻗﺻﻰ ﻗﺳطﺎ ﻣن اﻟﺛﻣن اﻹﺟﻣﺎﻟﻲ ﺗﺑﻌﺎ ﻟﺗﻘدم اﻷﺷﻐﺎل ﺣﺳب اﻟﻣراﺣل اﻟﺗﺎﻟﯾﺔ‪:‬‬

‫‪ 5% -‬ﻋﻧد إﺑرام ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص‬

‫‪ 5% -‬ﻋﻧد إﺑرام اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ أو ‪ 10%‬ﻋﻧد ﻋدم وﺟود ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص‬

‫‪ -‬اﻟﺗﻌوﯾض ﻋن اﻟﺗﺄﺧﯾر ﻓﻲ اﻷداء‪:‬‬

‫ھذا اﻻﻟﺗزام ﻧص ﻋﻠﯾﮫ اﻟﻔﺻل‪ 618-12‬ﻣن ق ل ع ﻋﻧدﻣﺎ ﻧص ﻋﻠﻰ أﻧﮫ " ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ‬
‫اﻟﺗﺄﺧﯾر ﻋن أداء اﻷﻓﻌﺎل ﺣﺳب اﻟﻣراﺣل اﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻔﺻل‪ 618-6‬أﻋﻼه‪ ،‬ﯾﺗﺣﻣل‬
‫اﻟﻣﺷﺗري ﺗﻌوﯾﺿﺎ ﻻ ﯾﺗﻌدى ‪ 1%‬ﻋن ﻛل ﺷﮭر ﻣن اﻟﻣﺑﻠﻎ اﻟواﺟب دﻓﻌﮫ‪ ،‬ﻋﻠﻰ أن ﻻ ﯾﺗﺟﺎوز‬
‫ھذا اﻟﺗﻌوﯾض ‪ 1%‬ﻓﻲ اﻟﺳﻧﺔ‪.‬‬

‫‪ -‬إﺷﻌﺎر اﻟﻣﺷﺗري اﻟﺑﺎﺋﻊ ﺑﺎﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋن ﺣﻘﮫ ﻟﻠﻐﯾر‪:‬‬

‫ﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ اﻟﻔﺻل‪ 618-13‬ﻧﺟده ﯾﻧص ﻋﻠﻰ " أﻧﮫ ﯾﺟوز ﻟﻠﻣﺷﺗري اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻋن‬
‫ﺣﻘوﻗﮫ اﻟﻣﺗرﺗﺑﺔ ﻋن ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز ﻟﺷﺧص أﺧر‪.‬‬

‫ﯾﺟب أن ﯾﺗم ھذا اﻟﺗﺧﻠﻲ وﻓق اﻟﺷﻛل واﻟﻛﯾﻔﯾﺔ اﻟﻣﻘررﯾن ﻟﻌﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص‪ ،‬أو ﻟﻌﻘد اﻟﺑﯾﻊ‬
‫اﻻﺑﺗداﺋﻲ واﻟﻣﻧﺻوص ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ اﻟﻔﺻول‪ 618-3‬ﻣﻛرر و ‪ 618-3‬ﻣﻛرر ﻣرﺗﯾن أﻋﻼه‪.‬‬

‫وﯾﺳري ھذا اﻟﺗﺧﻠﻲ ﻓﻲ ﻣواﺟﮭﺔ اﻟﺑﺎﺋﻊ إﻻ إذا ﺑﻠﻎ ﺑﮫ ﺑﺈﺣدى اﻟطرق اﻟﻣﻣﺗدة ﻗﺎﻧوﻧﺎ‪.‬‬

‫ﺗﻧﺗﻘل ﺑﻘوة اﻟﻘﺎﻧون‪ ،‬ﺣﻘوق واﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ إﻟﻰ اﻟﻣﺷﺗري اﻟﺟدﯾد "‪.‬‬

‫‪ _85‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 55‬‬

‫‪30‬‬
 ‫‪ -‬ﺗﻌوﯾض اﻟﻣﺷﺗري ﻟﻠﺑﺎﺋﻊ ﻋﻧد اﻟﻔﺳﺦ اﻹرادي‪:‬‬

‫ﺧول اﻟﻔﺻل ‪ 618-14‬أﺣد اﻟﻣﺗﻌﺎﻗدﯾن ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز اﻟﺣﺻول ﻋﻠﻰ‬
‫ﺗﻌوﯾض ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد‪ ،‬وﯾﺗﻌﻠق اﻷﻣر ھﻧﺎ ﺑﻔﺳﺦ ﺻﺎدر ﻋن اﻟﻣﺷﺗري ﺑﺈرادﺗﮫ اﻟﻣﻧﻔردة‬
‫أﺛﻧﺎء ﻗﯾﺎم اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪ ".86‬ﻓﻲ ﺣﺎﻟﺔ ﻓﺳﺦ ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص أو اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻣن ﻟدن أﺣد‬
‫اﻟطرﻓﯾن ﯾﺳﺗﺣق اﻟﻣﺗﺿرر ﻣن اﻟﻔﺳﺦ‪ ،‬ﻣﻊ ﻣراﻋﺎة ﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻔﺻل ‪ 618-19‬أذﻧﺎه‪،‬‬
‫ﺗﻌوﯾﺿﺎ‪."...‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﻓﻲ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‬

‫ﯾﺗﺣﻣل اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﻣﺟﻣوﻋﺔ ﻣن اﻻﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺗﻲ ﻧص ﻋﻠﯾﮭﺎ اﻟﻣﺷرع ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون‬

‫رﻗم ‪ 51-00‬وﺧﺻوﺻﺎ اﻟﻣواد ﻣن ‪ 8‬إﻟﻰ ‪. 10‬‬

‫‪ -‬أداء اﻟوﺟﯾﺑﺔ‪: 87‬‬

‫ﺗﻌﺗﺑر اﻟوﺟﯾﺑﺔ أﺣد اﻟﻌﻧﺎﺻر اﻟﺟوھرﯾﺔ ﻓﻲ ھذه اﻟﻣﻌﺎﻣﻠﺔ‪ ،‬وھﻲ ﻋﺑﺎرة ﻋن ﻣﺑﻠﻎ ﻣن‬
‫اﻟﻣﺎل ﯾؤدى ﻓﻲ ﺷﻛل دﻓﻌﺎت ﻓﻲ أﺟل اﺳﺗﺣﻘﺎﻗﮭﺎ‪ .88‬وھذه اﻟوﺟﯾﺑﺔ ﺗﺗﻛون ﻣن ﺟزﺋﯾن‪ :‬ﺟزء‬
‫ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺣق اﻻﻧﺗﻔﺎع ﻣن اﻟﻌﻘﺎر واﻷﺧر ﯾﺗﻌﻠق ﺑﺎﻷداء اﻟﻣﺳﺑق ﻟﺛﻣن ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬وﺗرك‬
‫اﻟﻘﺎﻧون ﺗﺣدﯾد ﻛل ﺟزء وﻗﯾﻣﺗﮫ إﻟﻰ إرادة طرﻓﻲ اﻟﻌﻘد‪.‬‬

‫وﺑﮭذا ﯾﺗﻌﯾن ﻋﻠﻰ اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك أداء اﻷﻗﺳﺎط اﻟﻣﺗﻔق ﻋﻠﯾﮭﺎ ﻓﻲ اﻟزﻣﺎن واﻟﻣﻛﺎن‪،‬‬
‫وﺗﻛون ھذه اﻷﻗﺳﺎط ﻧﻘدﯾﺔ وھذا ﻣﺎ ﯾﻣﯾزھﺎ ﻋن اﻟوﺟﯾﺑﺔ اﻟﻛراﺋﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻗد ﺗﻛون ﻋﻘدا و‬
‫ﻣﺧﺗﻠطﺔ أي ﻓﻲ ﺟزﺋﮭﺎ ﻧﻘدا واﻟﺟزء اﻷﺧر ﻋﯾﻧﯾﺔ أو ﻏﯾرھﺎ‪. 89‬‬

‫وھذا وأن اﻷداء ﻓﻲ ﺟﻣﯾﻊ اﻻﺣوال ﻻ ﯾﺗم إﻻ ﺑﻌد اﻟﺗوﻗﯾﻊ ﻋﻠﻰ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ‬
‫إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪.90‬‬

‫‪ _86‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 66‬‬

‫‪ _87‬راﺟﻊ اﻟﻣﺎدة ‪ 8‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪. 51.00‬‬
‫‪ _88‬ﻣﺣﻣد اﻟراﯾﺳﻲ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 56‬‬
‫‪ _89‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 43‬‬
‫‪ _90‬أﻧظر اﻟﻣﺎدة ‪ 14‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪. 51.00‬‬

‫‪31‬‬
 ‫‪-‬أداء ﺗﻛﺎﻟﯾف ﺻﯾﺎﻧﺔ اﻟﻌﻘﺎر‪:‬‬

‫ﻧﺟد ﻓﻲ ھذا اﻟﺻدد اﻟﻣﺎدة ‪ 9‬ﻓﻲ ﻓﻘرﺗﮭﺎ اﻷﺧﯾرة ﺗﻧص " ﯾﻠﺗزم اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك اﺑﺗداء ﻣن‬
‫ﺗﺎرﯾﺦ ﺑدء اﻻﻧﺗﻔﺎع ﺑﻣﺎ ﯾﻠﻲ‪:‬‬

‫‪...-‬‬

‫‪...-‬‬
‫‪91‬‬
‫‪ -‬أداء ﺗﻛﺎﻟﯾف ﺻﯾﺎﻧﺔ اﻟﻌﻘﺎر ﻛﻣﺎ ھﻲ ﻣﺣددة ﻓﻲ اﻟﻔﺻل ‪"...639‬‬

‫وﺑﺎﻟرﺟوع إﻟﻰ اﻟﻔﺻل ‪ 639‬اﻟﻣذﻛور ﻓﺈن اﻟﻣﻛﺗري ﻏﯾر ﻣﻠزم ﺑﺎﻹﺻﻼﺣﺎت اﻟﻛراﺋﯾﺔ أو‬
‫اﻟﺻﯾﺎﻧﺔ اﻟﺑﺳﯾطﺔ إﻻ إذا ﻛﻠف ﺑﮭﺎ ﺑﻣﻘﺗﺿﻲ اﻻﺗﻔﺎق أو اﻟﻌرف‪.92‬‬

‫وھذه اﻹﺻﻼﺣﺎت ھﻲ اﻟﺗﻲ ﺗﺟري ﻟﺑﻼط اﻟﻐرف وزﻟﯾﺟﮭﺎ‪ ،‬إذا ﻟم ﯾﺗﻛﺳر ﻣﻧﮫ إﻻ ﺑﻌض‬
‫وﺣداﺗﮫ‪.93‬‬

‫‪ -‬اﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﻌﻘﺎر ﺑﻌﻧﺎﯾﺔ‪:94‬‬

‫ﻧص اﻟﻣﺷرع ﻓﻲ اﻟﻣﺎدة ‪ 9‬ﻣن ﻗﺎﻧون رﻗم‪ 51-00‬ﻋﻠﻰ أﻧﮫ اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﻣﻠزم‬
‫ﺑﺎﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﻌﻘﺎر ﺑﻌﻧﺎﯾﺔ اﻟﺣﺎزم اﻟﺿﺎﺑط ﻟﺷؤون ﻧﻔﺳﮫ وﻓق اﻟﻐرض اﻟﻣﻌد ﻟﮫ ﺑﻣﻘﺗﺿﻰ ﻋﻘد‬
‫اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪.‬‬

‫وﺑﺎﻟﺗﺎﻟﻲ إذا أﻗدم اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺳﺗﮭﻠك ﻋﻠﻰ اﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﻌﻘﺎر ﻟﮭدف أﺧر ﻏﯾر اﻟﺳﻛن‪،95‬‬
‫ﻓﺈن ﻋﻣﻠﮫ ھذا ﯾﻌد اﺧﻼﻻ ﺑﺎﻟﺗزاﻣﺎﺗﮫ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ‪ ،96‬وﺗﺑﻌﺎ ﻟذﻟك ﯾﻛون ﻓﺳﺦ اﻟﻌﻘد ھو اﻟﺟزاء‬
‫اﻟﻣﻘﺎﺑل ﻟﮭذا اﻹﺧﻼل‪ ،‬طﺑﻘﺎ ﻟﻣﻘﺗﺿﯾﺎت اﻟﻣﺎدﺗﯾن‪ 20‬و ‪ 22‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون‪. 51-00‬‬

‫‪ _91‬راﺟﻊ اﻟﻔﺻل ‪ 639‬ﻣن ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود‬

‫‪ _92‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 43‬‬
‫‪ _93‬ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 140‬‬
‫‪ _94‬أﻧظر اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ ﻣن اﻟﻣﺎدة ‪ 9‬ﻣن ﻗﺎﻧون ‪51.00‬‬
‫‪ _95‬راﺟﻊ اﻟﻣﺎدة ‪ 1‬ﻣن اﻟﻘﺎﻧون ‪. 51.00‬‬
‫‪ _96‬رﺿوان ﻋﺳﺔ‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 141‬‬

‫‪32‬‬
 ‫‪-‬ﻋدم ادﺧﺎل ﺗﻐﯾرات ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر‪:‬‬

‫ﻣن ﺑﯾن اﻟﻣﺳﺎﺋل اﻟﻣرﺗﺑطﺔ ﺑﺣﺳن اﺳﺗﻌﻣﺎل اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬أن ﻻ ﯾﻘوم اﻟﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك ﺑﺈدﺧﺎل‬
‫ﺗﻌدﯾﻼت ﻋﻠﯾﮫ إﺛﻧﺎء ﻣدة اﻻﻧﺗﻔﺎع‪ ،97‬وھذا ﻣﺎ ﻧﺻت ﻋﻠﯾﮫ اﻟﻣﺎدة ‪ 10‬ﻣن ﻗﺎﻧون‪ 51-00‬ﺑﺣﯾث‬
‫"ﯾﻣﻧﻊ إدﺧﺎل أي ﺗﻐﯾﯾر ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر ﻣن ﺷﺄﻧﮫ ﺑﺗﮭدﯾد ﺳﻼﻣﺔ وأﻣن اﻟﺳﻛﺎن وﺣﺳن اﻟﺗﺟﮭﯾزات‬
‫أو ﺻﻼﺑﺔ اﻟﻌﻘﺎر أو ﺟزء ﻣﻧﮫ " إﻻ أن اﻟﻘﺎﻧون أﺟﺎز ﻟﻠﻣﻛﺗري اﻟﻣﺗﻣﻠك وﺑﻌد ﻣواﻓﻘﺔ اﻟﺑﺎﺋﻊ‬
‫ﻛﺗﺎﺑﺔ اﻟﻘﯾﺎم ﻋﻠﻰ ﻧﻔﻘﺗﮫ ﺑﺄﻋﻣﺎل ﻣن ﺷﺄﻧﮭﺎ إدﺧﺎل ﺗﺣﺳﯾﻧﺎت ﻋﻠﻰ اﻟﻌﻘﺎر‪. 98‬‬

‫‪ _97‬ﻣﺣﻣد اﻟراﯾس‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪. 62 ،‬‬

‫‪ _98‬ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص‪ ،‬ﻣرﺟﻊ ﺳﺎﺑق‪ ،‬ص ‪. 141‬‬

‫‪33‬‬
 ‫ﺧـــــــﺎﺗﻣــﺔ ‪:‬‬

‫ﺻﺣﯾﺢ أن اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﯾﺷﻛل أھﻣﯾﺔ ﻗﺻوى ﻋﻠﻰ اﻟﻣﺳﺗوى اﻟﺗﻌﺎﻗدي ﺑﺎﻋﺗﺑﺎره ﯾﻌطﻲ‬
‫ﻣﮭﻠﺔ ﻟﻠطرف اﻟﺿﻌﯾف ﻓﻲ اﻟﻌﻼﻗﺔ اﻟﺗﻌﺎﻗدﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﺗرﯾث ﻗﺑل إﺑرام اﻟﻌﻘد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬وھو ﻣﺎ‬
‫ﯾﺧﻠق ﻧوﻋﺎ ﻣن اﻟﺗوازن اﻟﻌﻘدي‪ ،‬ﻟﻛﻧﮫ ﯾﺑﻘﻰ ﺟد ﻣﺣدود‪ ،‬وھذا راﺟﻊ إﻟﻰ ﺿﻌف اﻟﺣﻣﺎﯾﺔ‬
‫اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﮭﻠك‪ ،‬ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ اﻟﺗﻲ ﻏﺎﻟﺑﺎ ﻣﺎ ﯾﻔرض اﻟطرف اﻟﻘوي‬
‫ﻓﯾﮭﺎ ﺷروطﮫ‪ ،‬ﺑﺎﻹﺿﺎﻓﺔ إﻟﻰ اﻟﺷروط اﻟﺗﻲ ﺣددھﺎ اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﻐرﺑﻲ‪.‬‬

‫وأدى ﺗﻌطﯾل اﻟﻌﻣل ﺑﺄﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪، 44.00‬إﻟﻰ ﺗدﺧل اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﻐرﺑﻲ ﺑﺗﺎرﯾﺦ‬
‫‪ 18‬ﻓﺑراﯾر ‪ 2016‬ﻟﺗﻐﯾﯾر وﺗﺗﻣﯾم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺳﺎﺑق‪ ،‬ﺑﻣوﺟب اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪ 107.12‬اﻟﻣﺗﻌﻠق‬
‫ﺑﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز‪ ،‬ﺣﯾث أﺷﺎر ﻓﻲ ﺑﻌض ﻣﻘﺗﺿﯾﺎﺗﮫ إﻟﻰ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋﻛس ﻣﺎ‬
‫ﻛﺎن ﻋﻠﯾﮫ اﻷﻣر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺳﺎﺑق‪ ،‬وﺑﮭذا ﯾﻛون اﻟﻣﺷرع اﻟﻣﻐرﺑﻲ ﻗد ﻧﺣﻰ ﻧﺣو ﺣﻣﺎﯾﺔ‬
‫اﻟﻣﺳﺗﮭﻠك ﻓﻲ اﻟﻣرﺣﻠﺔ اﻻﺑﺗداﺋﯾﺔ ‪.‬‬

‫أﻣﺎ اﻟﻘﺎﻧون ‪ 51.00‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﺎﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﻟم ﯾﻧص ﺻراﺣﺔ أن‬
‫ھﻧﺎك ﻣرﺣﻠﺔ ﺗﺳﻣﻰ ﺑﺎﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪ ،‬ﻟﻛن اﻟواﻗﻊ اﻟﻌﻣﻠﻲ ھو اﻟذي أﻓرزه‪ ،‬وﻧﺄﻣل ﻣن اﻟﻣﺷرع‬
‫أن ﯾﺗدﺧل ﻟﯾﻌﯾد اﻟﻧظر ﻓﻲ أﺣﻛﺎﻣﮫ ‪.‬‬

‫وﻓﻲ اﻷﺧﯾر‪ ،‬ﻓﺈذا ﻛﺎن اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﯾﻌﺗﺑر ﻣرﺣﻠﺔ ﺣﺎﺳﻣﺔ ﺧﺎﺻﺔ ﻓﻲ اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ‪،‬‬
‫ﻓﺈن اﻟﺗوازن اﻟﻌﻘدي ﯾﺻﻌب ﺗﺣﻘﯾﻘﮫ‪ ،‬وھو ﻣﺎ ﯾﺷﻛل ﻋﺎﺋﻘﺎ أﻣﺎم اﻟﻣﺳﺗﮭﻠﻛﯾن ﻟﺗﺟﺎوز أزﻣﺔ‬
‫اﻟﺳﻛن‪ ،‬ﻣﻣﺎ ﯾؤدي إﻟﻰ ﻋدم ﺗﺣﻘﯾق اﻷﻣن اﻟﻘﺎﻧوﻧﻲ اﻟﻣرﺟو ﻣن اﻟﻘﺎﻋدة اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ‪.‬‬

‫‪34‬‬
 ‫ﻻﺋﺣﺔ اﻟﻣراﺟﻊ‪:‬‬

‫‪ ‬اﻟﻛﺗب ‪:‬‬
‫‪ -‬إدرﯾس اﻟﻌﻠوي اﻟﻌﺑدﻻوي‪ ":‬وﺳﺎﺋل اﻹﺛﺑﺎت ﻓﻲ اﻟﺗﺷرﯾﻊ اﻟﻣدﻧﻲ اﻟﻣﻐرﺑﻲ – اﻟﻘواﻋد اﻟﻌﺎﻣﺔ‬
‫ﻟوﺳﺎﺋل اﻹﺛﺑﺎت‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎﺑﺔ‪ ،‬اﻟﺷﮭﺎدة‪ ،‬اﻟﻘراﺋن‪ ،‬اﻹﻗرار‪ ،‬اﻟﯾﻣﯾن "‪ ،‬دون ذﻛر اﻟطﺑﻌﺔ ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ‬
‫اﻷوﻟﻰ ‪.1977‬‬
‫‪ -‬ﺟﻣﯾﻠﺔ اﻟﻌﻣﺎري‪ ":‬اﻟوﺟﯾز ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ – دراﺳﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء‪ ،‬ﻗﺎون ‪ 53.05‬ﻟﺗﺑﺎدل‬
‫اﻟﻣﻌطﯾﺎت اﻻﻟﻛﺗروﻧﯾﺔ ﺑﺷﻛل إﻟﻛﺗروﻧﻲ وﻗﺎﻧون ‪ 44.00‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز"‪،‬‬
‫ﻣطﺑﻌﺔ ﺳﻠﯾﻛﻲ أﺧوﯾن‪ -‬طﻧﺟﺔ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ‪.2012‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟرزاق اﻟﺳﻧﮭوري ‪ ":‬اﻟوﺳﯾط ﻓﻲ ﺷرح اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ – اﻟﺟزء اﻷول‪ -‬ﻧظرﯾﺔ‬
‫اﻻﻟﺗزام ﺑوﺟﮫ ﻋﺎم‪ ،‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزام "‪ ،‬دار إﺣﯾﺎء اﻟﺗراث اﻟﻌرﺑﻲ‪ ،‬ﺑﯾروت – ﻟﺑﻧﺎن ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﺳﻼم أﺣﻣد ﻓﯾﻐو‪ ":‬اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ واﻟﻣﻌﺎوﺿﺔ ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻻﻟﺗزاﻣﺎت و‬
‫اﻟﻌﻘود اﻟﻣﻐرﺑﻲ – "‪ ،‬دون ذﻛر اﻟﻣطﺑﻌﺔ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ﺳﻧﺔ ‪. 2000‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪ ":‬اﻟوﺟﯾز ﻓﻲ اﻟﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﺎﻣﺔ ﻟﻠﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول‪ ،‬ﻋﻘد‬
‫اﻟﺑﯾﻊ " ‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ دار اﻷﻣﺎن‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ‪ ،‬اﻟرﺑﺎط ‪. 2011‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد – "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ‬
‫اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط ‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ﺳﻧﺔ ‪. 2016‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري ‪":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت – اﻟﻛﺗﺎب اﻷول ‪ ،‬ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد – "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ‬
‫اﻟﻛراﻣﺔ اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ ‪. 2005‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر اﻟﻌرﻋﺎري‪ ":‬ﻣﺻﺎدر اﻻﻟﺗزاﻣﺎت ‪ ،‬اﻟﻛﺗﺎب اﻷول – ﻧظرﯾﺔ اﻟﻌﻘد –"‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ‬
‫اﻷﻣﻧﯾﺔ‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ ‪. 2013‬‬
‫‪ -‬ﻣﺣﻣد أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز ‪ ،‬دراﺳﺔ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم‬
‫‪ 44.00‬اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪ ،‬اﻟﻌﻘد اﻟﻧﮭﺎﺋﻲ‪ ،‬اﻟﺿﻣﺎﻧﺎﻧت "‪ ،‬اﻟﻣطﺑﻌﺔ واﻟوراﻗﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ – ﻣراﻛش‪،‬‬
‫اﻟطﺑﻌﺔ اﻷوﻟﻰ ‪.2003‬‬

‫‪35‬‬
‫‪ -‬ﻣﺣﻣد اﻟﻌروﺻﻲ ‪ ":‬اﻟﻣﺧﺗﺻر ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﻌﻘود اﻟﻣﺳﻣﺎة – ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ واﻟﻣﻘﺎﯾﺿﺔ واﻟﻛراء‬
‫– "‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ ﻣرﺟﺎن‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻟﺧﺎﻣﺳﺔ ‪. 2015‬‬
‫‪ -‬ﻣﺣﻣد ﺑن أﺣﻣد ﺑوﻧﺑﺎت ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز‪ ،‬دراﺳﺔ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم‬
‫"‪ ،‬اﻟﻣطﺑﻌﺔ و اﻟوراﻗﺔ اﻟوطﻧﯾﺔ‪ -‬ﻣراﻛش‪ ،‬اﻟطﺑﻌﺔ اﻷوﻟﻰ‪. 2003 ،‬‬ ‫‪44.00‬‬

‫‪ ‬اﻟرﺳﺎﺋل واﻷطروﺣﺎت‪:‬‬
‫‪ -‬ﻣﺣﻣد اﻟراﯾﺳﻲ ‪ ":‬اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟدراﺳﺎت اﻟﻌﻠﯾﺎ‬
‫اﻟﻣﻌﻣﻘﺔ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣدﻧﻲ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪ -‬اﻟرﺑﺎط‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ‬
‫واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ – أﻛدال –اﻟرﺑﺎط‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪. 2006-2005‬‬
‫‪ -‬اﻟطﺎھر اﻟﻘﺿﺎوي‪ ":‬اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺑﯾﻊ – دراﺳﺔ ﻣرﻛزة ﻓﻲ اﻟﻌﻘﺎر –"‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم‬
‫اﻟدراﺳﺎت اﻟﻌﻠﯾﺎ ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ‬
‫واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬ﺑﺎﻟرﺑﺎط ‪.‬‬
‫‪ -‬رﺿوان ﻋﺳﺔ ‪ ":‬ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ ﻋﻠﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون رﻗم ‪51.00‬‬
‫واﻟﻘﺎﻧون ‪ ،" 31.08‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ اﻟﺣﺳن اﻷول‪،‬‬
‫ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪-‬ﺑﺳطﺎت‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪. 2013-2012‬‬
‫‪ -‬ﺻﻔﺎء ﻣﺧﺷﺎﻧﻲ‪ ":‬اﻹﻧﻌﺎش اﻟﻌﻘﺎري أﯾﺔ ﺣﻣﺎﯾﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﮭﻠك "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ‬
‫اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ‬ ‫اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم‬
‫واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬أﻛﺗوﺑر ‪. 2011‬‬
‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻌزﯾز ﻣﻌﻧﺎﻧﻲ‪ ":‬اﻟﺣﻣﺎﯾﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻣﺳﺗﮭﻠك ﻓﻲ ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻗﯾد اﻻﻧﺟﺎز – دراﺳﺔ ﻓﻲ‬
‫ﺿوء اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﻐرﺑﻲ – "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد‬
‫اﻟﺧﺎﻣس – اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ‬
‫‪.2012‬‬
‫‪ -‬ﻋزﯾز اﻟﻧﺎﻋﯾم ‪ ":‬ﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘود ﺑﯾن اﻟرﺿﺎﺋﯾﺔ واﻟﺷﻛﻠﯾﺔ "‪،‬ﺑﺣث ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ‬
‫اﻟﻘﺎﻧون اﻟﺧﺎص‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣوﻻي إﺳﻣﺎﻋﯾل‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ –‬
‫ﻣﻛﻧﺎس‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪. 2013-2012‬‬

‫‪36‬‬
 ‫‪ -‬ﻋﻠﻲ اﻟرام ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻟﺑﻧﺎء ﻋﻠﻰ ﺿوء أﺣﻛﺎم اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﻐرﺑﻲ "‪ ،‬أطروﺣﺔ‬
‫ﻟﻧﯾل اﻟدﻛﺗوراه ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻷﻋﻣﺎل‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻷول‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ واﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ‬
‫واﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ ‪. 2004‬‬
‫‪ -‬ﻋﻣر اﻟﯾوﺳﻔﻲ اﻟﻌﻠوي‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز – ﺑﯾن اﻟﻧظر و اﻟﺗطﺑﯾق – "‪ ،‬رﺳﺎﻟﺔ‬
‫ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر اﻟﻣﺗﺧﺻص ﻓﻲ اﻟﻣﮭن اﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ و اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻟﺧﺎﻣس‪-‬‬
‫اﻟرﺑﺎط‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬اﻟﺳوﯾﺳﻲ ‪ ،‬اﻟﺳﻧﺔ اﻟﺟﺎﻣﻌﯾﺔ‬
‫‪. 2009-2008‬‬
‫‪ -‬ﻣﻠﯾﻛﺔ اﻟﮭﻼﻟﻲ ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎرات ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز و دوره ﻓﻲ اﻟﺗﺧﻔﯾف ﻣن أزﻣﺔ اﻟﺳﻛن –‬
‫دراﺳﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء ﻣﺳﺗﺟدات ﻣﺷروع اﻟﻘﺎﻧون ‪ 107.12‬اﻟﺧﺎص ﺑﺗﺗﻣﯾم و ﺗﻐﯾﯾر اﻟﻘﺎﻧون‬
‫‪ ،" 44.00‬رﺳﺎﻟﺔ ﻟﻧﯾل دﺑﻠوم اﻟﻣﺎﺳﺗر ﻓﻲ ﻗﺎﻧون اﻟﻌﻘود و اﻟﻌﻘﺎر‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﻣﺣﻣد اﻷول ‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ‬
‫اﻟﻌﻠوم اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ و اﻻﻗﺗﺻﺎدﯾﺔ و اﻻﺟﺗﻣﺎﻋﯾﺔ‪ -‬وﺟدة ‪ ،‬ﺳﻧﺔ ‪. 2015‬‬

‫‪ ‬اﻟﻣﻘﺎﻻت‪:‬‬
‫‪ -‬وﻓﺎء ﺟوھر ‪ ":‬ﺑﯾﻊ اﻟﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻻﻧﺟﺎز "‪ ،‬اﻟﻣﺟﻠﺔ اﻟﻣﻐرﺑﯾﺔ ﻟﻠدراﺳﺎت اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ‬
‫واﻟﻘﺿﺎﺋﯾﺔ‪ ،‬اﻟﻌدد اﻷول‪ ،‬أﻛﺗوﺑر ‪. 2009‬‬
‫‪ -‬ﺟﯾﻼﻟﻲ ﺑوﺣﺑص ‪ ":‬ﻋﻘد اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ اﻟﺗﻣﻠك ﺑﯾن ﻗﺎﻧون رﻗم ‪ 51.00‬وﻗﺎﻧون‬
‫اﻻﻟﺗزاﻣﺎت واﻟﻌﻘود"‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ اﻟﻘﺎﻧون اﻟﻣﻐرﺑﻲ‪ ،‬اﻟﻌدد ‪ 10‬ﺷﺗﻧﺑر ‪.2006‬‬
‫‪ -‬اﻟﻌرﺑﻲ ﻣﯾﺎد ‪ ":‬اﻻﯾﺟﺎر اﻟﻣﻔﺿﻲ إﻟﻰ ﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر "‪ ،‬ﻣﺟﻠﺔ اﻟﻘﺿﺎء اﻟﻣدﻧﻲ‪ ،‬اﻟﻌدد اﻟﺛﺎﻧﻲ‪-‬‬
‫اﻟﺳﻧﺔ اﻷوﻟﻰ‪ ،‬ﺻﯾف‪/‬ﺧرﯾف ‪. 2010‬‬

‫‪ -‬ﻋﺑد اﻟﻘﺎدر ﺑوﺑﻛري‪ ":‬ﺗوﺛﯾق اﻟﺗﺻرﻓﺎت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻣﺣررات اﻟرﺳﻣﯾﺔ ﻋﻠﻰ ﺿوء‬
‫ﻣﺳﺗﺟدات ﻗﺎﻧون رﻗم ‪ 39.08‬اﻟﻣﺗﻌﻠق ﺑﻣدوﻧﺔ اﻟﺣﻘوق اﻟﻌﯾﻧﯾﺔ و اﻟﻘواﻧﯾن ذات اﻟﺻﻠﺔ "‪ ،‬ﻧدوة‬
‫‪ :‬اﻟﻣﻌﺎﻣﻼت اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وإﺷﻛﺎﻟﯾﺎت ﺗوﺛﯾﻘﮭﺎ ﻓﻲ ﺿوء اﻟﻣﺳﺗﺟدات اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ اﻟﺟدﯾدة ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ‬
‫اﻟﻘروﯾﯾن ﻓﺎس‪ ،‬ﻛﻠﯾﺔ اﻟﺷرﯾﻌﺔ‪ -‬أﻛﺎدﯾر‪ ،‬ﻣطﺑﻌﺔ اﻧﻔو – ﺑراﻧت ‪.‬‬

‫‪37‬‬
 ‫اﻟﻔﮭرس‬
‫ﻣﻘـــــــدﻣــــــﺔ‪2 ............................................................................... :‬‬

‫اﻟﻣﺑﺣث اﻷول‪ :‬اﻟﻌﻘـــد اﻻﺑﺗداﺋــــﻲ وﺗﻣﯾﯾزﻩ ﻋن ﺑﻌض اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺗﻣﻬﯾدﯾﺔ اﻷﺧرى ‪4 ............‬‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻷول‪ :‬ﺗﻌرﯾف اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ و طﺑﯾﻌﺗﻪ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ‪4 ..................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬ﻣﻔﻬوم اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪4 .......................................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬اﻟطﺑﯾﻌﺔ اﻟﻘﺎﻧوﻧﯾﺔ ﻟﻠﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪6 ............................................‬‬

‫أوﻻ‪ :‬ﻣوﻗف اﻟﻔﻘﻪ ﻣن طﺑﯾﻌﺔ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪6 ................................................‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬ﻣوﻗف اﻟﻘﺿﺎء ﻣن طﺑﯾﻌﺔ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪7 ............................................‬‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ :‬ﺗﻣﯾﯾز اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋن ﺑﻌد اﻻﺗﻔﺎﻗﺎت اﻟﺗﻣﻬﯾدﯾﺔ اﻷﺧرى ‪9 ..................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬ﺗﻣﯾﯾز اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋن اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺗﻌﺎﻗد ‪9 .....................................‬‬

‫أوﻻ‪ :‬اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ و اﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺷراء أو ﺑﺎﻟﺑﯾﻊ ‪9 .............................................‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ واﻟوﻋد ﺑﺎﻟﺗﻔﺿﯾل ‪10 ...................................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬ﺗﻣﯾﯾز اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋن اﻟﻌرﺑون ‪11 .........................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻟﺛﺔ‪ :‬ﺗﻣﯾﯾز اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻋن ﻋﻘد اﻟﺗﺧﺻﯾص ‪11 .................................‬‬

‫اﻟﻣﺑﺣث اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ :‬إﺑرام اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ وآﺛﺎرﻩ‪13 ......................‬‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻷول‪ :‬اﻧﻌﻘﺎد اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪13 ....................................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬إﻟزاﻣﯾﺔ ﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪14 ..............................................‬‬

‫‪38‬‬
‫أوﻻ‪ :‬ﺷﻛﻠﯾﺔ اﻟﻛﺗﺎﺑﺔ ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻣن ﺧﻼل اﻟﻘﺎﻧون ‪ 107.12‬واﻟﻘﺎﻧون ‪14 .... 51.00‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬اﻟﺟﻬﺔ اﻟﻣﺧﺗﺻﺔ ﻗﺎﻧوﻧﺎ ﺑﺗﺣرﯾر اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪18 .....................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ اﻹﻟزاﻣﯾﺔ ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ وﺧﺻوﺻﯾﺎﺗﻪ ‪20 ..................‬‬

‫أوﻻ‪ -‬اﻟﺑﯾﺎﻧﺎت اﻟﻌﺎﻣﺔ ‪20 ....................................................................‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬ﺧﺻوﺻﯾﺎت اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻓﻲ ﺑﻌض اﻟﺑﯾوع اﻟﻌﻘﺎرﯾﺔ ‪22 ..............................‬‬

‫اﻟﻣطﻠب اﻟﺛﺎﻧﻲ‪ :‬آﺛﺎر اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪24 ......................................................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻷوﻟﻰ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟطرف اﻟﻘوي ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ‪25 ................................. .‬‬

‫أوﻻ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻓﻲ ﻋﻘد اﻟﺑﯾﻊ اﻻﺑﺗداﺋﻲ ﻟﻠﻌﻘﺎر ﻓﻲ طور اﻹﻧﺟﺎز ‪25 .....................‬‬

‫ﺛﺎﻧﯾﺎ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟﺑﺎﺋﻊ ﻓﻲ ﻋﻘد اﻹﯾﺟﺎر اﻟﻣﻌﻔﻲ ﻟﺗﻣﻠك اﻟﻌﻘﺎر ‪28 ...............................‬‬

‫اﻟﻔﻘرة اﻟﺛﺎﻧﯾﺔ‪ :‬اﻟﺗزاﻣﺎت اﻟطرف اﻟﺿﻌﯾف ﻓﻲ اﻟﻌﻘد اﻻﺑﺗداﺋﻲ ‪29 ...............................‬‬

‫ﺧ ـ ـ ــﺎﺗﻣــﺔ ‪34 ............................................................................... :‬‬

‫ﻻﺋﺣﺔ اﻟﻣراﺟﻊ‪35 .......................................................................... :‬‬

‫‪39‬‬