‫______________________________________________________________________ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ .‬ﺹ‪ .‬ﺹ‪182-173 .

‬‬

‫ﻋﻘـﺩ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺒﺎﻹﻴﺠﺎﺭ‬

‫ﺍﻷﺳﺘﺎﺫﺓ ﲪﻠﻴﻞ ﻧﻮﺍﺭﺓ ‪ -‬ﲜﺎﻣﻌﺔ ﺗﻴﺰﻱ ﻭﺯﻭ‬

‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻋﻘﺪ ﻣﺴﻤﻰ ﰲ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻊ ﺍﳉﺰﺍﺋﺮﻱ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﲟﻮﺟﺐ‬

‫ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 105/01‬ﺍﻟﺬﻱ ﺧﺼﺺ ﻟﻪ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ‬
‫ﻣﺴﺘﻘﻼ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﻫﺬﻩ ﺍﻻﺳﺘﻘﻼﻟﻴﺔ ﻻ ﲡﻌﻠﻪ ﰲ ﻣﻌﺰﻝ ﻋﻦ ﺑﻌﺾ‬
‫ﺍﻟﻨﻈﻢ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﺍﳌﻘﺎﺭﺑﺔ ﻟﻪ ﺗﺎﺭﺓ ﻭﺍﻟﱵ ﳝﺎﺛﻠﻬﺎ ﰲ ﺍﻷﺛﺎﺭ ﺗﺎﺭﺓ‬
‫‪‬‬
‫ﺇ ﹼﻥ ﺣﻖ ﺍﳌﻮﺍﻃﻦ ﰲ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﺣﻖ ﺍﺟﺘﻤﺎﻋﻲ ﻭﺩﺳﺘﻮﺭﻱ‪،‬‬
‫ﺃﺧﺮﻯ‪ ،‬ﺫﻟﻚ ﳍﻮ ﺍﻟﺪ‪‬ﺍﻋﻲ ﻟﺪﺭﺍﺳﺔ ﻃﺒﻴﻌﺔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﱵ ﻻ ﺗﺘﺄﺗﻰ‬ ‫ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﺍﻟﺘﻜﻔﻞ ﺑﻪ‪ .‬ﰲ ﻭﻗﺖ ﻛﺎﻥ ﻗﻄﺎﻉ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﻣﻨﻈﻤﺎ ﰲ‬
‫ﻟﻨﺎ ﺇﻻ ﺑﻌﺪ ﺗﻌﺮﻳﻔﻪ ﻭﺍﺳﺘﻨﺘﺎﺝ ﺧﺼﺎﺋﺼﻪ ﶈﺎﻭﻟﺔ ﲢﻠﻴﻠﻪ ﻭﻣﻘﺎﺭﺑﺘﻪ‬ ‫ﻇﻞ ﻧﻈﺎﻡ ﺳﻴﺎﺳﻲ ﻭﺍﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﻭﺍﺟﺘﻤﺎﻋﻲ‪ ،‬ﺣﻴﺚ ﻛﺎﻥ ﻳﺴﻴﻄﺮ‬
‫ﻣﻦ ﺑﺎﻗﻲ ﺍﳌﻔﺎﻫﻴﻢ‪.‬‬ ‫ﺧﻼﳍﺎ ﺍﻟﻘﻄﺎﻉ ﺍﻟﻌﻤﻮﻣﻲ ﻋﻠﻰ ﻣﺸﺎﺭﻳﻊ ﺍﻟﺴﻜﻦ‪ ،‬ﻭﻛﺎﻥ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻞ‬
‫ﻳﻘﺘﺼﺮ ﻋﻠﻰ ﻗﻨﺎﺓ ﻭﺍﺣﺪﺓ ﻫﻲ ﺧﺰﻳﻨﺔ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﺃﻭ ﺍﻟﺼﻨﺪﻭﻕ ﺍﻟﻮﻃﲏ‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻷﻭﻝ ‪ :‬ﻣﺎ ﻫﻴﺔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬
‫ﻟﻠﺘﻮﻓﲑ ﻭﺍﻻﺣﺘﻴﺎﻁ ﻋﻠﻰ ﺍﻷﻛﺜﺮ‪.‬‬
‫ﺳﻨﺪﺭﺱ ﻣﺎﻫﻴﺔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﺇﻳﺮﺍﺩ‬
‫ﺯﺍﺩ ﰲ ﺗﺪﻫﻮﺭ ﻭﺿﻌﻴﺔ ﻗﻄﺎﻉ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﺍﳌﺸﺎﻛﻞ ﺍﻟﱵ‬
‫ﺗﻌﺮﻳﻒ ﳐﺘﻠﻔﺔ ﻟﻔﻘﻬﺎﺀ ﻳﻨﻈﺮﻭﻥ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻣﻦ ﺯﺍﻭﻳﺎ‬ ‫ﻋﺮﻓﺘﻬﺎ ﺳﻮﻕ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭ‪ ،‬ﺃﺿﻒ ﺇﻟﻴﻬﺎ ﺍﺣﺘﻜﺎﺭ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﻹﻧﺘﺎﺝ‬
‫ﻣﺘﻌﺪﺩﺓ ﻭﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﺗﻌﺪﺩ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺘﻌﺎﺭﻳﻒ ﺳﻨﺴﺘﻨﺒﻂ ﺃﻫﻢ ﺍﳋﺼﺎﺋﺺ‬ ‫ﻭﺍﺳﺘﲑﺍﺩ ﻣﻮﺍﺩ ﺍﻟﺒﻨﺎﺀ‪ ،‬ﻓﻜﺎﻥ ﻋﺮﺿﻬﺎ ﳏﺪﻭﺩﺍ ﰲ ﺣﲔ ﻻ ﻳﻌﺮﻑ‬
‫ﺍﻟﱵ ﲤﻴﺰ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ‪.‬‬ ‫ﺍﻟﻄﻠﺐ ﺇﻻ ﺗﺰﺍﻳﺪﺍ ﻣﺴﺘﻤﺮﺍ‪ .‬ﺇﺯﺍﺀ ﻋﺠﺰ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﻋﻦ ﺳﺪ ﺣﺎﺟﻴﺎﺕ‬
‫ﺍﳌﻮﺍﻃﻦ ﻭﺗﻠﺒﻴﺔ ﻃﻠﺒﺎﺗﻪ ﺍﳌﺴﺘﻤﺮﺓ‪ ،‬ﻣﺎ ﻛﺎﻥ ﻋﻠﻴﻬﺎ ﺇﻻ ﺇﻋﺎﺩﺓ ﺗﻨﻈﻴﻢ‬
‫ﺍﻟﻘﻄﺎﻉ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺑﺪﺀًﺍ ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ (1) 25-90‬ﹼﰒ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭﻝ ‪ :‬ﺗﻌﺮﻳﻒ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬ ‫ﺭﻗﻢ ‪ ،(2) 29-90‬ﺍﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﺘ‪‬ﻬﻴﺌﺔ ﻭﺍﻟﻌﻤﺮﺍﻥ ﻭﺻﻮﻻ ﺇﱃ‬
‫ﺇﻥ ﺑﺪﺃﻧﺎ ﻣﻦ ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ﻟﻪ ﻓﺴﻨﻮﺭﺩ ﺍﳌﺎﺩﺓ ﺍﻷﻭﱃ‬ ‫ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ﺭﻗﻢ ‪(3) 03-93‬ﺍﳌﺘﻌﻠﹼﻖ ﺑﺎﻟﻨ‪‬ﺸﺎﻁ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‬
‫ﻣﻦ ﺍﻷﻣﺮ ‪ 105-01‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻝ ﻭﺍﳌﺘﻤﻢ ﺍﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ »‬ ‫ﺍﻟﺬﻱ ﺃﻋﻄﻰ ﺑﻌﺜﺎ ﺟﺪﻳﺪﺍ ﻟﻠﻨ‪‬ﺸﺎﻁ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﰲ ﺍﳉﺰﺍﺋﺮ ﻣﺸﺠ‪‬ﻌﺎ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺻﻴﻐﺔ ﺗﺴﻤﺢ ﺑﺎﳊﺼﻮﻝ ﻋﻠﻰ ﻣﺴﻜﻦ ﺑﻌﺪ ﺇﻗﺮﺍﺭ‬ ‫ﺍﻻﺳﺘﺜﻤﺎﺭ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻘﻄﺎﻉ ﻭﺍﻟﺬﻱ ﺃﻟﻐﻰ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪07-86‬‬
‫ﺷﺮﺍﺋﻪ ﲟﻠﻜﻴﺔ ﺛﺎﺑﺘﺔ ﺑﻌﺪ ﺍﻧﻘﻀﺎﺀ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩﺓ ﰲ ﺇﻃﺎﺭ‬ ‫)‪ ،(4‬ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 30‬ﻣﻨﻪ‪.‬‬
‫ﻋﻘﺪ ﻣﻜﺘﻮﺏ «‪.‬‬ ‫ﺍﳉﺪﻳﺮ ﺑﺎﻟﺬﹼﻛﺮ ﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﺍ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﻭﺿﻊ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ ﺧﺎﺻﺎ‬
‫ﺃﻭﻝ ﺗﻌﻘﻴﺐ ﻋﻠﻰ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻨ‪‬ﺺ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻻ ﻳﻌﺮﻑ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬ ‫ﻭﻣﺴﺘﻘﻼ ﻟﻨﺸﺎﻁ ﻋﻘﺎﺭﻱ ﻛﺎﻥ ﳝﺎﺭﺱ ﻗﺒﻞ ﺻﺪﻭﺭ ﻫﺬﺍ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ‬
‫ﻛﻌﻘﺪ ﻳﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺗﺼﺮﻑ ﻗﺎﻧﻮﱐ ﻳﻨﺘﺞ ﺁﺛﺎﺭ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﻫﻮ ﻋـﺮﺽ‬ ‫ﺃﻻ ﻭﻫﻮ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺘ‪‬ﺼﺎﻣﻴﻢ ﺃﻭ ﺑﻴﻊ ﺷﻘﻖ ﻗﻴﺪ ﺍﻹﳒﺎﺯ‪ .‬ﻭﻫﻲ ﺁﻟﻴﺔ‬
‫ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻛﺼﻴﻐﺔ ﻋﻘﺪﻳﺔ ﻟﻮﺍﻗﻌﺔ ﻣﺎﺩﻳﺔ‪ ،‬ﻓﻤﺎ ﻳﺪﻓﻌﻨﺎ ﻟﻠﺒﺤﺚ ﻋﻦ‬ ‫ﻣﻦ ﺷﺄ‪‬ﺎ ﺗﻮﺳﻴﻊ ﺻﻴﻎ ﺍﳊﺼﻮﻝ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﺩﻭﻥ ﺍﻻﺿﻄﺮﺍﺭ‬
‫ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻔﺎﺕ ﺍﻟﻔﻘﻬﻴﺔ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬ ‫ﺇﱃ ﺩﻓﻊ ﻛﺎﻣﻞ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻋﻨﺪ ﺍﻟﺸ‪‬ﺮﺍﺀ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﺗﻈﻞ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺼﻴﻐﺔ ﺿﻴ‪‬ﻘﺔ‬
‫ﺍﳌﻤﺎﺭﺳﺔ ﻣﻦ ﻗﺒﻞ ﺍﳌﺮﻗﻴﲔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﲔ‪.‬‬
‫ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ‪:‬‬
‫ﺃﻣ‪‬ﺎ ﺍﻟﺼﻴﻐﺔ ﺍﳊﺪﻳﺜﺔ ﺍﻟﱵ ﻧﺮﻏﺐ ﺃﻥ ﳔﺼﺺ ﳍﺎ ﻫﺬﺍ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﰲ ﺻﻮﺭﺓ ﺍﺗ‪‬ﻔﺎﻕ ﻳﻠﺠﺄ ﻓﻴﻪ ﺍﻟﻄﹼﺮﻓﺎﻥ‬
‫ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻫﻲ ﺻﻴﻐﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺍﳌﺴﺘﺤﺪﺛﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ‬
‫ﺇﱃ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻟﻴﺨﻔﻴﺎﻥ ﻓﻴﻪ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﻳﻈﻬﺮ ﻣﻦ ﺧﻼﻟﻪ‬
‫ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪.(5) 105-01‬‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻋﻠﻰ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻋﻘﺪ ﺇﳚﺎﺭ ﻋﺎﺩﻱ ‪،‬ﻳﻠﻌﺐ ﻓﻴﻪ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺩﻭﺭ ﺍﳌﺆﺟﺮ‬
‫ﺑﺎﳌﻘﺎﺑﻞ ﻳﻈﻬﺮ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﰲ ﺻﻮﺭﺓ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻭﻋﻦ ﺍﻧﺘﻬﺎﺀ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ‬ ‫ﳓﺎﻭﻝ ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺪ‪‬ﺭﺍﺳﺔ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻋﻦ ﺍﻟﻄﺒﻴﻌﺔ‬
‫)ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ( ﻣﻦ ﺳﺪﺍﺩ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻳﺘﻤﻠﻚ ﺍﳌﺎﻝ ﺗﻠﻘﺎﺋﻴﺎ ﻭﺑﺄﺛﺮ ﺭﺟﻌﻲ‬ ‫ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﳉﺪﻳﺪ ﻭﻣﻜﺎﻧﺘﻪ ﰲ ﻇﻞ ﺍﻟﺼ‪‬ﻴﻎ ﺍﻷﺧﺮﻯ‬
‫ﻳﻌﻮﺩ ﺇﱃ ﻳﻮﻡ ﺇﺑﺮﺍﻡ ﺍﻟﻌﻘﺪ)‪.(7‬‬ ‫ﺍﻟﻘﺎﺋﻤﺔ ﻭﺑﺎﻟﺘ‪‬ﺄﻛﻴﺪ ﺍﻟﺒﺤﺚ ﻋﻦ ﺍﻟﻀﻤﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﱵ ﻳﻘﺮ‪‬ﻫﺎ ﻟﻄﺮﰲ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬
‫ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﺍﻟﺜﺎﱐ‪:‬‬
‫ﺍﳌﺒﺤﺚ ﺍﻷﻭﻝ ‪ :‬ﺍﻟﺼﻴﻐﺔ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬
‫ﻳﻌﺮﻑ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺑﺄﻧ‪‬ﻪ ﻋﻘﺪ ﻳﺘ‪‬ﻔﻖ ﲟﻘﺘﻀﺎﻩ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ‬
‫ﻭﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻋﻠﻰ ﺗﺄﺟﲑ ﺍﻟﺸﻲﺀ ﳏﻞ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﳌﺪ‪‬ﺓ ﻣﻌﻴﻨﺔ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﺍﻟﺘﺰﺍﻡ‬ ‫ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻧﺖ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺴﻤﺎﺓ ﻫﻲ ﺗﻠﻚ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﻟﱵ ﺧﺼﺺ‬
‫ﺍﻷﺧﲑ ﺑﺪﻓﻊ ﺃﺟﺮﺓ ﺩﻭﺭﻳﺔ ﻓﺈﺫﺍ ﺃﻭﰱ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﲜﻤﻴﻊ ﺍﻟﺪﻓﻌﺎﺕ‬ ‫ﳍﺎ ﺍﳌﺸﺮﻉ ﺍﲰﺎ ﻭﻭﻟﹼﻰ ﳍﺎ ﺗﻨﻈﻴﻤﺎ ﺧﺎﺻﺎ)‪ ،(6‬ﻓﺈ ﹼﻥ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬

‫‪173‬‬
‫ﳎﻠﺔ ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ – ﻋﺪﺩ ‪_______________________________________________________________________________ 2007/5‬‬

‫ﺍﳌﻨﺠﺰﺓ ﻣﻦ ﻣﻴﺰﺍﻧﻴﺔ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﺃﻭ ﺍﳉﻤﺎﻋﺎﺕ ﺍﶈﻠﻴﺔ ﻭﻓﻘﺎ ﳌﻌﺎﻳﲑ‬ ‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻳﺔ ﺍﳌﺴﺘﺤﻘﹼﺔ ﻋﻠﻴﻪ ﻃﻮﺍﻝ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﰲ ﻣﻮﺍﻋﻴﺪﻫﺎ ﺍﶈﺪﺩﺓ‬
‫ﺍﳌﺴﺎﺣﺔ ﻭﺍﻟﺮ‪‬ﻓﺎﻫﻴﺔ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩﺓ ﺳﻠﻔﺎ‪ .(11)«.‬ﻛﻮﻥ ﳏﻞ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬ ‫ﺗﻨﺘﻘﻞ ﺇﻟﻴﻪ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﻳﻜﻠﻒ ﺑﺪﻓﻊ ﻣﺒﺎﻟﻎ ﺃﺧﺮﻯ ﻋﻨﺪ ‪‬ﺎﻳﺔ‬
‫ﺩﺍﺋﻤﺎ ﻋﻘﺎﺭ‪ ،‬ﻓﻬﺬﺍ ﺍﻷﻣﺮ ﳚﻌﻠﻪ ﻳﺘﻤﻴ‪‬ﺰ ﻋﻦ ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺬﻱ‬ ‫ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﺃﻣﺎ ﺇﺫﺍ ﲣﻠﻒ ﻋﻨﺪ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻳﻔﺴﺦ ﻋﻘﺪ‬
‫ﺗﺪﺑﺮ ﻋﻠﻰ ﺃﺻﻮﻝ ﻣﻨﻘﻮﻟﺔ‪.‬‬ ‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻓﻴﻜﻮﻧﻌﻠﻰ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺇﻋﺎﺩﺓ ﳏﻞ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺇﱃ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ )‪.(8‬‬
‫‪ – 3‬ﻋﻘﺪ ﺷﻜﻠﻲ‪:‬‬ ‫ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻒ ﺍﻟﺜﺎﻟﺚ‪:‬‬
‫ﻣﻦ ﺍﻟﺒﺪﻳﻬﻲ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺷﻜﻠﻲ ﻛﻮﻧﻪ ﻳﺮﺩ ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺎﺭ‪،‬‬ ‫ﻟﻘﺪ ﻭﺻﻒ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﺗﺸﻜﻴﻠﺔ ﳑﻴ‪‬ﺰﺓ ﲡﻤﻊ ﺑﲔ‬
‫ﻭﺫﻟﻚ ﺑﻨﺺ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 12‬ﻣﻦ ﺍﻷﻣﺮ ‪ (12) 91-70‬ﺍﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ‬ ‫ﻋﻤﻠﻴﺎﺕ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻣﺘﻌﺪ‪‬ﺩﺓ ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﺗﻨﺘﻤﻲ ﺇﱃ ﳕﻂ ﻭﺍﺣﺪ ﻣﻦ‬
‫ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺯﻳﺎﺩﺓ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﻟﱵ ﻳﺄﻣﺮ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺑﺈﺧﻀﺎﻋﻬﺎ‬ ‫ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ )‪.(9‬‬
‫ﻟﺸﻜﻞ ﺭﲰﻲ ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﻟﱵ ﺗﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﻧﻘﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭ ﺃﻭ ﺣﻘﻮﻕ‬ ‫ﻣﻦ ﺍﻟﺒﺪﻳﻬﻲ ﺃﻥ ﻻ ﻳﺒﺘﻌﺪ ﺍﻟﻔﻘﻬﺎﺀ ﻋﻦ ﻋﻤﻠﻴﺘﺎ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻋﻘﺎﺭﻳﺔ‪ ...‬ﳚﺐ ﲢﺖ ﻃﺎﺋﻠﺔ ﺍﻟﺒﻄﻼﻥ ﺃﻥ ﲢﺮ‪‬ﺭ ﰲ ﺷﻜﻞ ﺭﲰﻲ‬ ‫ﻭﺍﻹﳚﺎﺭ ﻛﻮ‪‬ﻤﺎ ﺍﶈﻮﺭ ﺍﻷﺳﺎﺳﻲ ﺍﻟﺬﻱ ﺗﺪﻭﺭ ﺣﻮﻟﻪ ﻋﻤﻠﻴﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻣﻊ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﺇﱃ ﺍﳌﻮﺛﻖ «‪.‬‬ ‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﻳﺒﻘﻰ ﺍﺧﺘﻼﻓﻬﻢ ﰲ ﺗﻐﻠﻴﺐ ﺇﺣﺪﺍﳘﺎ ﻋﻦ ﺍﻷﺧﺮﻯ‪...‬‬
‫ﻭﻫﻮ ﻣﺎ ﻧﺼ‪‬ﺖ ﻋﻠﻴﻪ ﻛﺬﻟﻚ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 23‬ﻣﻜﺮ‪‬ﺭ ‪ 1‬ﻣﻦ‬ ‫ﻳﺮﻯ ﺍﻷﺳﺘﺎﺫ "ﺗﻮﻟﻴﻪ" ‪ THWILLIER‬ﺃﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﰲ‬
‫ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ )‪.(13‬‬ ‫ﻣﻔﻬﻮﻣﻪ ﺍﻟﻮﺍﺳﻊ ﻗﺪ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﰲ ﺻﻮﺭﺗﲔ‪ ،‬ﺇﻣ‪‬ﺎ ﺇﳚﺎﺭ ﺑﺴﻴﻂ ﻣﺮﻓﻖ ﺑﻮﻋﺪ‬
‫ﻛﻤﺎ ﺟﺎﺀ ﺍﻟﺘﺄﻛﻴﺪ ﻋﻠﻰ ﺫﻟﻚ ﺑﻨﺤﻮ ﺧﺎﺹ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩﺓ‬ ‫ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﺍﳌﻠﺰﻡ ﳉﺎﻧﺐ ﻭﺍﺣﺪ ﺃﻭ ﺃﻧﻪ ﺑﻴﻊ ﺗﺎﻡ ﻟﻜﻦ ﻧﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺗﺴﺒﻘﻪ ﻣﺪ‪‬ﺓ‬
‫‪ 17‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 105/01‬ﺍﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ‬ ‫ﺇﳚﺎﺭ ﳏﺪ‪‬ﺩ ﰲ ﺍﻟﻌﻘﺪ )‪.(10‬‬
‫ﻳﻠﻲ » ﳛﺮﺭ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺍﳌﺬﻛﻮﺭ ﰲ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 11‬ﺃﻋﻼﻩ‬ ‫ﻟﻜﻦ ﻫﺎﺗﲔ ﺍﻟﺼﻴﻐﺘﲔ ﻗﺪ ﺗﺸﻤﻼﻥ ﻛﻞ ﺍﻟﻌﻤﻠﻴﺎﺕ ﺍﳌﻤﺎﺛﻠﺔ‬
‫ﻟﺪﻯ ﻣﻜﺘﺐ ﻣﻮﺛﻖ‪.« ...‬‬ ‫ﺍﻟﱵ ﺗﻘﻮﻡ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺟﻬﺔ ﺃﻭ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻣﻦ ﺟﻬﺔ ﺃﺧﺮﻯ ﻭﺇﺫﺍ‬
‫ﻭﺳﻮﻑ ﻧﻌﻮﺩ ﻟﻺﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﺸﻜﻠﻴﺔ ﻟﺘﺤﺮﻳﺮ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬ ‫ﻛﺎﻥ ﺍﻷﺳﺘﺎﺫ "ﺗﻮﻟﻴﻪ" ﻳﺮﻯ ﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻌﻤﻠﻴﺔ ﺷﺒﻴﻬﺔ ﻣﺎ ﺗﻜﻮﻥ‬
‫ﻭﻟﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻻﺣﻘﺎ ﰲ ﺍﳌﺒﺤﺚ ﺍﻟﺜﺎﱐ‪.‬‬ ‫ﺑﻨﻮﻉ ﺧﺎﺹ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﺇﺫ ﻫﻲ ﺑﻴﻊ ﻣﻮﻗﻮﻑ ﺍﻷﺛﺮ ﻭﺍﻷﺛﺮ‬
‫ﺍﳌﻮﻗﻮﻑ ﻫﻨﺎ ﻫﻮ ﻧﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﻟﻐﺎﻳﺔ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻛﺎﻣﻞ ﺍﳌﺒﻠﻎ‬
‫‪ – 4‬ﻫﻮ ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻟﺘ‪‬ﺼﺮﻑ‪ :‬ﻳﻈﻬﺮ ﺟﻠﻴﺎ ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ‬
‫ﻣﻊ ﺍﻟﺘﺰﺍﻡ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺘﺤﻘﻴﻖ ﺍﻵﺛﺎﺭ ﺍﻷﺧﺮﻯ ﻣﻦ ﺗﺴﻠﻴﻢ‪ ،‬ﻓﺎﳌﺸﺘﺮﻱ‬
‫ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 105-01‬ﺃﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﻌﻴﺪ ﻋﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻹﺩﺍﺭﺓ‬
‫ﻳﺘﺴﻠﹼﻢ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻟﻜﻦ ﺑﻮﺻﻔﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ ﻭﻳﻀﻤﻦ ﻟﻪ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻋﺪﻡ‬
‫ﺍﻟﺒﺴﻴﻄﺔ ﺇﳕﺎ ﻳﺪﺧﻞ ﰲ ﺇﻃﺎﺭ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻟﺘ‪‬ﺼﺮﻑ ﻭﺫﻟﻚ ﻧﻈﺮﺍ ﻟﻸﻣﺪ‬
‫ﺗﻌﺮﺿﻪ ﻭﻋﺪﻡ ﺗﻌﺮ‪‬ﺽ ﺍﻟﻐﲑ ﻟﻪ‪ .‬ﻓﻴﻘﻮﻝ ﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻨﻈﺮﺓ ﺃﻛﺜﺮ ﺩﻗﺔ‬
‫ﺍﻟﻄﻮﻳﻞ ﺍﻟﺬﻱ ﻳﺴﺮﻱ ﺧﻼﻟﻪ ﻫﺬﺍ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻗﺒﻞ ﺃﻥ ﻳﻨﻘﻠﺐ ﺑﻴﻌﺎ ﺃﻻ‬
‫» ‪.« Cette conception est la plus exacte‬‬
‫ﻭﻫﻲ ﻣﺪ‪‬ﺓ ‪ 20‬ﺳﻨﺔ )‪.(14‬‬
‫ﺃﻣﺎ ﻭﺻﻔﻬﺎ ﺇﳚﺎﺭ ﻣﻘﺘﺮﻥ ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﻌﺪ ‪‬ﺎﻳﺔ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﻫﻲ‬
‫ﻳﺘﺮﺗ‪‬ﺐ ﻋﻠﻰ ﻛﻮﻥ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻟﺘﺼﺮﻑ ﻧﺘﺎﺋﺞ‬
‫ﺻﻮﺭﺓ ﻣﺴﺘﻘﻠﺔ ﻭﻗﺪ ﺟﺮﻯ ﺍﻟﻔﻘﻪ ﻋﻠﻰ ﺗﺴﻤﻴﺘﻬﺎ ﺑﺈﳚﺎﺭ ﻣﻊ ﻭﻋﺪ‬
‫ﺃﺳﺎﺳﻴﺔ ﺃﳘﻬﺎ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﺍﻷﻫﻠﻴﺔ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﻓﺎﻷﻫﻠﻴﺔ ﺍﻟﻮﺍﺟﺐ‬
‫ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ » ‪.« Location promisse de vente‬‬
‫ﺗﻮﺍﻓﺮﻫﺎ ﻫﻲ ﺃﻫﻠﻴﺔ ﺍﻟﺘ‪‬ﺼﺮﻑ‪ ،‬ﻭﻟﻮ ﺃ ﹼﻥ ﺃﻫﻠﻴﺔ ﺍﻟﺘ‪‬ﺼﺮﻑ ﰲ ﻫﺬﺍ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻏﲑ ﻛﺎﻓﻴﺔ ﻛﻮﻧﻪ ﻟﻴﺲ ﺑﺈﳚﺎﺭ ﺑﺴﻴﻂ ﺇﳕﺎ ﻫﻮ ﺇﳚﺎﺭ ﻣﻘﺘﺮﻥ‬ ‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺧﺼﺎﺋﺺ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬
‫ﺑﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺬﻱ ﺗﺸﺘﺮﻁ ﻓﻴﻪ ﺃﻫﻠﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ‪.‬‬ ‫ﻭﺇﻥ ﱂ ﺗﻜﻦ ﺍﻟﺘﻌﺎﺭﻳﻒ ﺍﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﺩﻗﻴﻘﺔ ﻟﻜﻨ‪‬ﻨﺎ ﺳﻨﺤﺎﻭﻝ‬
‫ﺃﻣﺎ ﺍﻟﻨﺘﻴﺠﺔ ﺍﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻓﻬﻲ ﺧﺎﺻﺔ ﺑﻨﻔﺎﺫ ﻫﺬﺍ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﰲ‬ ‫ﺍﺳﺘﺨﻼﺹ ﺧﺼﺎﺋﺺ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﺧﻼﳍﺎ ﻭﻫﻲ‪:‬‬
‫ﻣﻮﺍﺟﻬﺔ ﺍﻟﻐﲑ‪ ،‬ﻓﻜﻮﻧﻪ ﻃﻮﻳﻞ ﺍﳌﺪﺓ ﻓﻼ ﻳﻜﻮﻥ ﻧﺎﻓﺬﺍ ﰲ ﻣﻮﺍﺟﻬﺔ‬ ‫‪ – 1‬ﻋﻘﺪ ﻣﻠﺰﻡ ﳉﺎﻧﺒﲔ‪ :‬ﻳﻠﺘﺰﻡ ﻓﻴﻪ ﺍﳌﺆﺟﺮ ﺑﻮﺿﻊ ﺍﻟﻌﲔ ﺍﳌﺆﺟﺮﺓ‬
‫ﺍﻟﻐﲑ ﺇﻻ ﺑﻌﺪ ﺇﺷﻬﺎﺭﻩ ﰲ ﺍﶈﺎﻓﻈﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ ﻃﺒﻘﺎ ﻟﻨﺺ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪17‬‬ ‫ﲢﺖ ﺗﺼﺮ‪‬ﻑ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻭﳝﻜﻨﻪ ﻣﻦ ﺍﻻﻧﺘﻔﺎﻉ ‪‬ﺎ ﺍﻧﺘﻔﺎﻋﹰﺎ ﻫﺎﺩﺋﺎ‬
‫ﻣﻦ ﺍﻷﻣﺮ ‪ ،(15) 74-75‬ﺍﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺇ ﹼﻥ‬ ‫ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﻳﺘﻌﺮ‪‬ﺽ ﻟﻪ ﺃﻭ ﻳﺘﻌﺮ‪‬ﺽ ﻟﻪ ﻏﲑﻩ ﻭﲤﻜﻴﻨﻪ ﻣﻦ ﺳﻜﻨﺎﻫﺎ‪.‬‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭﺍﺕ ﳌﺪﺓ ‪ 12‬ﺳﻨﺔ ﻻ ﻳﻜﻮﻥ ﳍﺎ ﺃﻱ ﺃﺛﺮ ﺑﲔ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ‬
‫ﻛﻤﺎ ﻳﻠﺘﺰﻡ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﻦ ﺩﻓﻊ ﺑﺪﻝ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩ ﰲ‬
‫ﻭﻻ ﳛﺘﺞ ‪‬ﺎ ﲡﺎﻩ ﺍﻟﻐﲑ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪﻡ ﺇﺷﻬﺎﺭﻫﺎ «‪.‬‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﻓﻖ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺍﻟﺪﻭﺭﻳﺔ ﺍﳌﺘ‪‬ﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ‪.‬‬
‫‪ – 5‬ﻫﻮ ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺮﻛﺒﺔ‪ :‬ﺗﻌﺮﻑ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺮﻛﺒﺔ ﻋﻠﻰ‬
‫‪ - 2‬ﻋﻘﺪ ﻳﺮﺩ ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺎﺭ‪:‬‬
‫ﺃﻧ‪‬ﻬﺎ ﻣﺰﻳﺞ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﻣﺘﻌﺪﺩﺓ ﺍﺧﺘﻠﻄﺖ ﲨﻴﻌﺎ ﻓﺄﺻﺒﺤﺖ ﻋﻘﺪﺍ‬
‫ﻭﺍﺣﺪﺍ ﻭﻫﻮ ﺍﻷﻣﺮ ﺑﺎﻟﻨ‪‬ﺴﺒﺔ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺍﻟﺬﻱ ﻫﻮ ﻣﺰﻳﺞ‬ ‫ﳏﻞ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻫﻮ ﺑﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻟﺸﻘﺔ ﺫﺍﺕ ﺍﺳﺘﻌﻤﺎﻝ ﺳﻜﲏ‪،‬‬
‫ﺑﲔ ﻋﻤﻠﻴﱵ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﻓﻬﻮ ﻳﺒﺪﺃ ﺑﺈﳚﺎﺭ ﻳﻨﺘﻬﻲ ﺑﺒﻴﻊ ﻋﻨﺪ‬ ‫ﻭﺫﻟﻚ ﺑﺼﺮﻳﺢ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 4‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪105/01‬‬
‫ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻟﻜﻞ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻭﺗﻨﺘﻘﻞ ﺇﻟﻴﻪ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺧﺎﻟﺼﺔ‪،‬‬ ‫ﺍﻟﱵ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺗﻄﺒﻖ ﻫﺬﻩ ﺍﻷﺣﻜﺎﻡ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ‬
‫‪174‬‬
‫______________________________________________________________________ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ .‬ﺹ‪ .‬ﺹ‪182-173 .‬‬
‫ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻣﻌﻴﻨﺎ ﺑﺎﻟﻨﻮﻉ‪ ،‬ﺑﺎﻟﺘﺎﱄ ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﰲ ﻫﺬﻩ ﺍﳊﺎﻟﺔ ﺗﺘﺮﺗ‪‬ﺐ‬
‫ﻋﻠﻰ ﻋﻤﻞ ﻣﺎﺩﻱ ﻫﻮ ﺍﻹﻓﺮﺍﺯ‪ ،‬ﻭﻛﺬﻟﻚ ﺍﻷﻣﺮ ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﳏﻞ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬
‫ﻋﻘﺎﺭ‪ ،‬ﻓﺎﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻳﻜﻮﻥ ﻣﻌﻠﻘﺎ ﻋﻠﻰ ﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻹﺷﻬﺎﺭ ﰲ‬
‫ﺍﶈﺎﻓﻈﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‪ .‬ﺃﻣﺎ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻓﻬﻮ ﻻ ﻳﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻣﺒﺎﺷﺮﺓ‬
‫ﻭﻟﻴﺲ ﺑﺴﺒﺐ ﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻹﺷﻬﺎﺭ‪ ،‬ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﺧﻼﻝ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ‪20‬‬
‫ﺳﻨﺔ ﺃﻭ ‪ 25‬ﳝﻨﺢ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ﺣﻖ ﺷﺨﺼﻲ ﻓﻘﻂ ﺩﻭﻥ ﺣﻖ ﻋﻴﲏ‬
‫ﻫﻮ ﺍﻻﻧﺘﻔﺎﻉ ‪.‬‬
‫ﺩﻭﻥ ﺍﻟﺘﻌﻤﻖ ﰲ ﺍﳋﺼﺎﺋﺺ ﺍﻷﺧﺮﻯ ﻳﺘﺠﻠﹼﻰ ﻟﻨﺎ‬
‫ﺍﻻﺧﺘﻼﻑ ﺑﲔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺘﺎﻡ ﻭﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ‪.‬‬
‫‪ – 2‬ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‪ :‬ﻫﻮ ﺍﺗ‪‬ﻔﺎﻕ ﻳﻌﺪ‪‬ﻟﻪ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ ﺑﻐﺮﺽ ﺇﺑﺮﺍﻡ‬
‫ﻋﻘﺪ ﺑﻴﻊ ‪‬ﺎﺋﻲ ﻋﻨﺪ ﺇﺑﺪﺍﺀ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪ ﺭﻏﺒﺘﻪ ﰲ ﺍﻟﺸﺮﺍﺀ‪ ،‬ﺷﺮﻁ ﺗﻌﻴﲔ‬
‫ﲨﻴﻊ ﺍﻟﻌﻨﺎﺻﺮ ﺍﳉﻮﻫﺮﻳﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ ﺃﻱ ﺍﺣﺘﺮﺍﻡ ﻧﺺ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪71‬‬
‫ﺑﻔﻘﺮﺗﻴﻬﺎ ﺍﻷﻭﱃ ﻭﺍﻟﺜﺎﻧﻴﺔ‪.‬‬
‫ﻭﻳﺸﺘﺒﻪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻣﻊ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﻋﺪ‪‬ﺓ ﻧﻘﺎﻁ‬
‫ﰲ ﻛﻮﻥ ﺍﳊﻖ ﺍﻟﻌﻴﲏ ﻳﺒﻘﻰ ﻟﺪﻯ ﺍﻟﻮﺍﻋﺪ ﰲ ﺍﻟﻮﻋﺪ‪ ،‬ﻭﻛﺬﻟﻚ ﻳﺒﻘـﻰ‬
‫ﻟﺪﻯ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺍﳌﺆﺟﺮ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﻻ ﳛﺘﻔﻆ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺇﻻ ﲝﻖ‬
‫ﺷﺨﺺ ﺷﺄﻧﻪ ﺷﺄﻥ ﺍﳌﻮﻋﻮﺩ ﺑﻪ‪.‬‬
‫ﺇ ﹼﻻ ﺃﻧ‪‬ﻬﻤﺎ ﳜﺘﻠﻔﺎﻥ ﰲ ﻛﻮﻥ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻓﻴﻪ ﻣﻮﻗﻮﻓﹰﺎ ﻋﻠﻰ ﺭﻏﺒﺔ ﺍﳌﻮﻋﻮﺩ ﻟﻪ ﺇﺫﺍ ﺃﺑﺪﺍﻫﺎ ﰲ ﺍﻵﺟﺎﻝ ﺍﶈـﺪ‪‬ﺩﺓ‬
‫ﺍﻧﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺇﺫﺍ ﱂ ﻳﻔﺼﺢ ﻋﻨﻬﺎ ﺧﻼﻝ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﺃﻭ ﻋﺒ‪‬ﺮ ﻋـﻦ‬
‫ﺭﻓﻀﻪ ﺳﻘﻂ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﻭﻻ ﳎﺎﻝ ﺑﻌﺪﻩ ﻹﲤﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﳛـ ‪‬ﻖ‬
‫ﻟﻠﻮﺍﻋﺪ ﻣﺘﺎﺑﻌﺔ ﺍﳌﻮﻋﻮﺩ ﻟﻪ ﻷﻧ‪‬ﻪ ﻗﺪ ﻣﺎﺭﺱ ﺣﻘﹼﻪ‪.‬‬
‫ﺃﻣ‪‬ﺎ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﻠـﺰﻡ ﺑـﺪﻓﻊ‬
‫ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺧﻼﻝ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩﺓ ﻹﲤﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻋﻨـﺪ ﺳـﺪﺍﺩ ﺗﻠـﻚ‬
‫ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ‪ ،‬ﻭﺇﻥ ﲣﻠﹼﻒ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻋﻦ ﺩﻓﻌﻬﺎ ﻓﹸﺴﺦ ﺍﻟﻌﻘـﺪ ﻣـﻊ‬
‫ﺍﺣﺘﻔﺎﻅ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ ﺑﺒﻌﺾ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻛﺘﻌﻮﻳﺾ ﻟﻪ ﻋﻦ ﺍﻟﻔـﺴﺦ )ﺃﻱ‬
‫ﻋﺪﻡ ﺇﲤﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﻨﻬﺎﺋﻲ(‪ .‬ﻧﺎﻫﻴﻚ ﻋﻦ ﻧﻘﺎﻁ ﺃﺧﺮﻯ ﳜﺘﻠﻒ ﻓﻴﻬﺎ‬
‫ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻋﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﱂ ﻧﺘﻌﺮ‪‬ﺽ ﳍﺎ ﻫﻨﺎ‪ ،‬ﻭﺇﻥ ﻛـﺎﻥ‬
‫ﺍﻟﺒﻌﺾ ﻳﺮﻯ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻻ ﻣﻨﺎﺹ ﻹﺑﻌﺎﺩ ﻓﻜﺮﺓ ﺍﻟﻮﻋﺪ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﻣﻊ ﺍﻗﺘﺮﺍ‪‬ﺎ‬
‫ﺑﺈﳚﺎﺭ ﻣﺴﺒﻖ‪ ،‬ﻛﻤﺎ ﺳﻨﺮﺍﻩ ﻻﺣﻘﹰﺎ‪.‬‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﻣﺪﻯ ﺍﻋﺘﺒﺎﺭ ﻣﺎ ﻳﺪﻓﻌﻪ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﲦﻦ ﻟﻠﺸﻘﺔ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﻣﻘﺴ‪‬ﻢ‬
‫‪ – 3‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪ :‬ﺇﺫﺍ ﻧﻈﺮﻧﺎ ﺇﱃ ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ ﺍﻟﻮﺍﺟﺐ ﺩﻓﻌﻪ‬
‫ﻭﺍﶈﺪ‪‬ﺩ ﺑـ ‪ % 10‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﻛﻮﺳﻴﻠﺔ ﻟﻺﻗﺮﺍﺭ ﺑﺎﻟـﺸﺮﺍﺀ‬
‫ﻣﻦ ﻃﺮﻑ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬ﳝﻜﻨﻨﺎ ﺍﻟﻘﻮﻝ ﺇﻧ‪‬ﻪ ﺃﺷﺒﻪ ﻣﺎ ﻳﻜـﻮﻥ‬
‫ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪ ،‬ﻭﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻨﺴﺒﺔ ﺍﻟﻮﺍﺟﺐ ﺩﻓﻌﻬﺎ ﻫﻲ ﻋﺮﺑﻮﻥ‪.‬‬
‫ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﺇﱃ ﺍﳌﺸﺮ‪‬ﻉ ﺍﳉﺰﺍﺋﺮﻱ – ﻭﺇﱃ ﻭﻗﺖ ﻗﺮﻳﺐ –‬
‫ﺺ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪ ،‬ﻓﺮﻏﻢ ﺗﺪﺍﻭﻟﻪ ﺑﲔ ﺍﻟﻨ‪‬ﺎﺱ ﻓﻘﺪ ﻛﺎﻥ‬
‫ﱂ ﻳﻨ ‪‬‬
‫ﻋﻘﺪ‪‬ﺍ ﻏﲑ ﻣﺴﻤ‪‬ﻰ ﻳﻨﻈﹼﻢ ﺑﺎﻟﻌﺮﻑ ﻓﻘﻂ‪ ،‬ﻭﱂ ﻳﻜﻦ ﻟﺪﻳﻨﺎ ﺗﻜﻴﻴـﻒ‬
‫ﺩﻗﻴﻖ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪ ،‬ﺃﻫﻮ ﺟﺰﺀ ﻣﻦ ﺍﻟﺜﻤﻦ؟ ﺃﻡ ﻫﻮ ﺣ ‪‬ﻖ ﻟﻠﻌﺪﻭﻝ؟‬
‫ﻟﻜﻦ ﺍﳌﺸﺮ‪‬ﻉ ﺗﺪﺍﺭﻙ ﺫﻟﻚ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 72‬ﻣﻜﺮ‪‬ﺭ‬
‫ﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪» :‬‬‫ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳉﺪﻳﺪ ‪ (19) 10 - 05‬ﺍﻟﱵ ﺗﻨ ‪‬‬
‫‪175‬‬
‫ﻟﻴﺲ ﻫﻨﺎﻙ ﻣﻦ ﺃﳘﻴﺔ ﻛﺒﲑﺓ ﻣﻦ ﺍﻣﺘﺰﺍﺝ ﻋﺪ‪‬ﺓ ﻋﻘﻮﺩ ﰲ ﻋﻘﺪ ﻭﺍﺣﺪ‬
‫ﻓﻬﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠﻴﻪ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺨﺘﻠﻔﺔ ﺍﻟﱵ ﻳﺸﺘﻤﻞ ﻋﻠﻴﻬﺎ‬
‫ﻓﺘﻄﺒﻖ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﰲ ﺟﺎﻧﺐ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﺍﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﺟﺎﻧﺐ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﰲ ﺑﻌﺾ ﺍﻷﺣﻴﺎﻥ ﻣﻦ ﺍﻟﻀﺮﻭﺭﻱ ﺃﻥ ﻳﺆﺧﺬ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬
‫ﺍﳌﺮﻛﺐ ﻛﻮﺣﺪﺓ ﻗﺎﺋﻤﺔ ﺑﺬﺍ‪‬ﺎ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﺇﺫﺍ ﺗﻨﺎﻓﺮﺕ ﺍﻷﺣﻜﺎﻡ ﺍﻟﱵ‬
‫ﺗﻄﺒﻖ ﻋﻠﻰ ﻛﻞ ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﻜﻮ‪‬ﻧﺔ ﻟﻪ‪ .‬ﻓﻔﻲ ﻫﺬﻩ ﺍﳊﺎﻟﺔ‬
‫ﳚﺐ ﺗﻐﻠﻴﺐ ﺃﺣﺪ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺑﺎﻋﺘﺒﺎﺭﻫﺎ ﺍﻟﻌﻨﺼﺮ ﺍﻷﺳﺎﺳﻲ‪ ،‬ﻭﻗﺪ‬
‫ﺫﻫﺒﺖ ﺑﻌﺾ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﺎﺕ ﺍﱃ ﺍﻟﻨﺺ ﻋﻠﻰ ﺗﻐﻠﻴﺐ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﻋﻘﺪ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﺍﻟﻨ‪‬ﺰﺍﻉ ﺍﻟﺜﺎﺋﺮ ﺑﺸﺄﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ )‪.(16‬‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﲤﻴﻴﺰ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻋﻦ ﻏﲑﻩ ﻣﻦ ﺍﳌﻔﺎﻫﻴﻢ‬
‫ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﺍﻟﺘﻌﺎﺭﻳﻒ ﺍﻟﱵ ﺳﺮﺩﻧﺎﻫﺎ ﻭﺍﳋﺼﺎﺋﺺ ﺍﻟﱵ‬
‫ﺃﻋﺪﺩﻧﺎﻫﺎ ﳝﻜﻨﻨﺎ ﺃﻥ ﻧﺮﻓﻊ ﺍﻟﻠﺒﺲ ﺑﲔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺑﻌﺾ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ‬
‫ﺍﻷﺧﺮﻯ ﺃﻥ ﻳﺘﻜﻮﻥ ﻣﻨﻬﺎ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺃﺻﻼ ﻟﻜﻲ ﻧﺪﺭﻙ ﻓﻴﻤﺎ‬
‫ﺷﺎ‪‬ﻬﺎ ﻭﻓﻴﻤﺎ ﻫﻮ ﻣﻌﻬﺎ ﳐﺘﻠﻒ‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭﻝ ‪ :‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻟﻦ ﻧﻜﺘﻔﻲ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺑﺪﺭﺍﺳﺔ ﺍﻟﺘﻤﻴﻴﺰ ﺑﲔ ﺍﻟﺒﻴـﻊ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺒﺴﻴﻂ ﺇﳕﺎ ﺳﻨﺘﻄﺮﻕ ﻛـﺬﻟﻚ ﻷﻧـﻮﺍﻉ‬
‫ﺃﺧﺮﻯ ﻣﻦ ﺍﻟﺒﻴﻮﻉ ﻣﻨﻬﺎ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘـﺴﻴﻂ ﻭﺍﻟﺒﻴـﻊ‬
‫ﺑﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪.‬‬
‫‪ – 1‬ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺘﺎﻡ‪ :‬ﻭﺇﻥ ﱂ ﺗﻜﻦ ﺗﺴﻤﻴﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺘﺎﻡ ﺗﺴﻤﻴﺔ‬
‫ﻗﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﻣﻌﺘﻤﺪﺓ ﺇﳕﺎ ﺍﻟﻐﺮﺽ ﻣﻦ ﺍﺳﺘﻌﻤﺎﳍﺎ ﻫﻮ ﲤﻴﻴﺰﻩ ﻋﻦ ﺍﻟﺒﻴﻮﻉ‬
‫ﺍﻷﺧﺮﻯ ﺍﻟﱵ ﻻ ﺗﻜﻮﻥ ﺗﺎﻣﺔ ﻟﺴﺒﺐ ﻓﻴﻬﺎ‪.‬‬
‫ﺗﻌﺮﻑ ﺍﳌﺎﺩﺓ‪ 351‬ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻋﻠﻰ ﺃﻧ‪‬ﻪ‬
‫ﻋﻘﺪ ﻳﻠﺘﺰﻡ ﲟﻘﺘﻀﺎﻩ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺃﻥ ﻳﻨﻘﻞ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺷﻲﺀ ﺃﻭ‬
‫ﺣﻖ ﻣﺎﱄ ﺁﺧﺮ ﰲ ﻣﻘﺎﺑﻞ ﲦﻦ ﻧﻘﺪﻱ‪ ،‬ﻣﻦ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﻌﺮﻳﻒ‬
‫ﻧﺴﺘﺨﻠﺺ ﺃﻥ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻳﻨﺸﺄ ﰲ ﺫﻣﺔ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ‬
‫ﻣﺘﻘﺎﺑﻠﺔ‪ ،‬ﲝﻴﺚ ﻳﻠﺘﺰﻡ ﻓﻴﻪ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺑﺪﻓﻊ ﲦﻦ ﻧﻘﺪﻱ ﻭﻳﻠﺘﺰﻡ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ‬
‫ﺑﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ )‪.(17‬‬
‫ﻭﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺼﺪﺩ ﻳﺪﻕ ﺍﻟﺘﻤﻴﻴﺰ ﺑﲔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﻋﻘﺪ‬
‫ﻋﻠﻰ ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺣﺴﺐ ﻣﺎ ﺗﻨﺺ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 8‬ﻣﻦ ﺍﻷﻣﺮ‬
‫‪ 105/01‬ﳚﺐ ﺃﻥ ﻳﺴﺪﺩ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻣﺒﻠﻎ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﰲ ﻛﻞ‬
‫ﺍﳊﺎﻻﺕ ﺑﻌﺪ ﺧﺼﻢ ﻣﺒﻠﻎ ﺍﻟﺪﻓﻌﺔ ﺍﻷﻭﱃ ﻋﻠﻰ ﻣﺪﻯ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﻻ‬
‫ﺗﺘﺠﺎﻭﺯ ‪ 20‬ﺳﻨﺔ )‪.(18‬‬
‫ﻭﺑﲔ ﺍﻋﺘﺒﺎﺭ ﻫﺬﻩ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺑﺪﻝ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﻟﻌﻘﺪ ﺇﳚﺎﺭ‬
‫ﻣﺪﺗﻪ ‪ 20‬ﺳﻨﺔ‪ ،‬ﺃﻭ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ ﻭﻳﻔﺴﺦ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻣﺒﺎﺷﺮﺓ ﲟﺠﺮﺩ‬
‫ﲣﻠﻒ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻋﻦ ﺩﻓﻌﻬﺎ‪ ،‬ﻫﺬﺍ ﻣﻦ ﺟﻬﺔ‪ ،‬ﻣﻦ ﺟﻬﺔ ﺃﺧﺮﻯ‬
‫ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﺘﺎﻡ ﻳﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ‬
‫ﻣﺒﺎﺷﺮﺓ ﻋﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﻭﻫﺬﺍ ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻣﻨﻘﻮﻻ ﻣﻌﻴﻨﺎ ﺑﺎﻟﺬﹼﺍﺕ ﺃﻱ‬
‫ﻣﻦ ﺍﻟﻘﻴﻤﻴﺎﺕ‪ .‬ﻭﻳﻨﺸﺄ ﺍﻟﺘﺰﺍﻡ ﰲ ﺫﻣﺔ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ‬
‫ﳎﻠﺔ ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ – ﻋﺪﺩ ‪_______________________________________________________________________________ 2007/5‬‬

‫ﺍﶈﺪ‪‬ﺩ‪ ،‬ﻓﺈﺫﺍ ﻓﻌﻞ ﲢﻘﹼﻖ ﺍﻟﺸﺮﻁ ﺍﻟﻮﺍﻗﻒ‪ ،‬ﻭﺍﻧﺘﻘﻠﺖ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺑﺄﺛﺮ‬ ‫ﳝﻨﺢ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﻌﺮﺑﻮﻥ ﻭﻗﺖ ﺇﺑﺮﺍﻡ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻟﻜ ﹼﻞ ﻣﻦ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﺍﳊ ‪‬ﻖ‬
‫ﺭﺟﻌﻲ ﺇﱃ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻭﲢﻘﹼﻖ ﰲ ﺍﻟﻮﻗﺖ ﺫﺍﺗﻪ ﺍﻟﺸﺮﻁ ﺍﻟﻔﺎﺳﺦ‬ ‫ﰲ ﺍﻟﻌﺪﻭﻝ ﻋﻨﻪ ﺧﻼﻝ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﺍﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ ﺇﻻ ﺇﺫﺍ ﻗﻀﻰ ﺍﻻﺗﻔﺎﻕ‬
‫ﻭﺯﺍﻟﺖ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻋﻦ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺄﺛﺮ ﺭﺟﻌﻲ )‪.(20‬‬ ‫ﲞﻼﻑ ﺫﻟﻚ‪ ،‬ﻓﺈﺫﺍ ﻋﺪﻝ ﻣﻦ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﻌﺮﺑﻮﻥ ﻓﻘﺪﻩ‪ ،‬ﻭﺇﺫﺍ ﻋـﺪﻝ‬
‫ﻭﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﻏﺎﻟﺒﻴﺔ ﺍﻟﻔﻘﻪ ﻳﺮﺟﺢ ﻛﻮﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ‬ ‫ﻱ ﺿـﺮﺭ‬ ‫ﻣﻦ ﻗﺒﻀﻪ ﺭﺩ‪‬ﻩ ﻭﻣﺜﻠﻪ‪ ،‬ﻭﻟﻮ ﱂ ﻳﺘﺮﺗ‪‬ﺐ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﺪﻭﻝ ﺃ ‪‬‬
‫ﺺ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 363‬ﻟﻪ ﻣﺎ ﻳﻘﺎﺑﻠﻪ ﰲ ﺃﻏﻠﺐ‬
‫ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ ،‬ﻭﺧﺎﺻ‪‬ﺔ ﺃ ﹼﻥ ﻧ ‪‬‬ ‫ﺺ ﻳﺘﻀﺢ ﺃ ﹼﻥ ﺍﳌﺸﺮ‪‬ﻉ ﺟﻌﻞ ﺍﻟﻌﺪﻭﻝ ﺃﻭ ﹰﻻ‬
‫«‪ .‬ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻨ ‪‬‬
‫ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﺎﺕ‪ ،‬ﺇﻻ ﺃ ﹼﻥ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 19‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪105-01‬‬ ‫ﺣﻘﹰﺎ ﻟﻠﻌﺪﻭﻝ‪ ،‬ﻣﻊ ﻣﻨﺢ ﺣﺮﻳﺔ ﺍﻻﺗﻔﺎﻕ ﻟﻸﻃﺮﺍﻑ ﻋﻠﻰ ﺟﻌﻠﻪ ﺟﺰﺀًﺍ‬
‫ﲡﻌﻞ ﺣﺪ‪‬ﺍ ﻓﺎﺻ ﹰﻼ ﺑﲔ ﺍﻟﻌﻘﺪﻳﻦ ﺑﻨﺼ‪‬ﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺗﻨﺘﻘﻞ‬ ‫ﻣﻦ ﺍﻟﺜﻤﻦ‪.‬‬
‫ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﺍﳌﻌﻴ‪‬ﻦ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﻘﻮﺍﻋﺪ ﺍﳌﻌﻤﻮﻝ ‪‬ﺎ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪ‬ ‫ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻓﺈﺫﺍ ﻛﺎﻧﺖ ﻧﺴﺒﺔ ﺍﻟــ ‪% 10‬‬
‫ﺍﻟﺜﻤﻦ ﺑﻜﺎﻣﻠﻪ «‪.‬‬ ‫ﻣﻦ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﺟﺰﺀًﺍ ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬ﻭﻫﻲ ﻛﺬﻟﻚ‪ ،‬ﻓﺈﻧ‪‬ﻨﺎ ﻗﺪ ﻭﺟﺪﻧﺎ‬
‫ﻓﺘﻜﻮﻥ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻣﻘﺘﺮﻧﺔ ﺑﺘﺎﺭﻳﺦ ﺁﺧﺮ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﻵﺧﺮ‬ ‫ﻣ ‪‬ﱪﺭ‪‬ﺍ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻘﺼﺪ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﻣﺎﺫﺍ ﻋﻦ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺍﻷﺧﺮﻯ‪ ،‬ﻓﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‬
‫ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﻟﻪ ﺃﺛﺮ ﺭﺟﻌﻲ ﻛﻤﺎ ﺳﺒﻖ ﺃﻥ ﺷﺮﺣﻪ‬ ‫ﻻ ﻳﱪ‪‬ﺭﻫﺎ‪ .‬ﻭﺇﺫﺍ ﻧﻈﺮﻧﺎ ﳍﺬﻩ ﺍﻟﻨﺴﺒﺔ ﻋﻠﻰ ﺃﻧ‪‬ﻬﺎ ﺣ ‪‬ﻖ ﻟﻠﻌﺪﻭﻝ ﻓـﺈﺫﺍ‬
‫ﺍﻷﺳﺘﺎﺫ ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ ،‬ﺣﻴﺚ ﺇ ﹼﻥ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‬ ‫ﻋﺪﻝ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﻋﻦ ﺇﲤﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻳﻔﻘﺪ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻨﺴﺒﺔ‪ ،‬ﻭﻫﻮ ﻛـﺬﻟﻚ‪،‬‬
‫ﲟﺠﺮ‪‬ﺩ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ ﻳﻌﺮﺽ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻟﻠﺘﺰﺍﺣﻢ ﻣﻊ ﺩﺍﺋﲏ‬ ‫ﲝﻴﺚ ﺇﺫﺍ ﺗﻘﺎﻋﺲ ﻋﻦ ﺩﻓﻊ ﺑﻌﺾ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻳﻔﺴﺦ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﳛﺘﻔﻆ‬
‫ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺇﺫﺍ ﺃﻓﻠﺲ ﻗﺒﻞ ﺳﺪﺍﺩ ﺍﳌﺒﻠﻎ‪.‬‬ ‫ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﺍﻷﻭﻟﻴﺔ ﻛﺘﻌﻮﻳﺾ ﻋﻦ ﺍﻟﻔﺴﺦ‪ .‬ﻟﻜـﻦ ﺍﳌـﺸﻜﻞ‬
‫ﻳﻜﻤﻦ ﰲ ﻋﺪﻡ ﺃﺣﻘﻴ‪‬ﺔ ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﺑﺎﻟﺘﺮﺍﺟﻊ ﻋﻦ ﺇﲤﺎﻡ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺃﻭ ﺑﻴﻌـﻪ‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ‬ ‫ﻟﺸﺨﺺ ﺁﺧﺮ‪ ،‬ﻟﺬﺍ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺑﻌﻴـﺪ‪‬ﺍ ﻋـﻦ ﺍﻟﺒﻴـﻊ‬
‫ﻛﻤﺎ ﻗﺪ‪‬ﻣﻨﺎ ﰲ ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ‪ ،‬ﻧﺴﺘﻌﺮﺽ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﻤﻴ‪‬ﺰ‬ ‫ﺑﺎﻟﻌﺮﺑﻮﻥ‪.‬‬
‫ﺑﺄﻧﻮﺍﻉ ﳐﺘﻠﻔﺔ ﻣﻦ ﺍﻹﳚﺎﺭﺍﺕ‪:‬‬ ‫‪ – 4‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ :‬ﺇﺫﺍ ﺑﺎﻉ ﺷﺨﺺ ﻋﻴﻨ‪‬ﺎ ﺑﺜﻤﻦ ﻣﺆ ‪‬ﺟﻞ‬
‫‪ – 1‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺒﺴﻴﻂ‪ :‬ﻳﻌﺮﻑ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺑﺄﻧ‪‬ﻪ‬ ‫ﻭﺟﺐ ﺍﻟﺪﻓﻊ ﰲ ﻣﻴﻌﺎﺩ ﻣﻌﻴ‪‬ﻦ‪ ،‬ﺃﻭ ﺑﺜﻤﻦ ﻣﻘﺴ‪‬ﻂ ﺃﻗﺴﺎﻃﹰﺎ ﻣﺘﺴﺎﻭﻳﺔ‪،‬‬
‫ﻋﻘﺪ ﻳﻠﺘﺰﻡ ﲟﻘﺘﻀﺎﻩ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ ﺑﺘﻤﻜﲔ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻣﻦ ﺍﻻﻧﺘﻔﺎﻉ ﺑﺸﻲﺀ‬ ‫ﺍﺷﺘﺮﻁ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻣﻌﹼﻠﻘﹰﺎ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻁ‬
‫ﻣﻌﻴ‪‬ﻦ ﺧﻼﻝ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﻣﻌﻴ‪‬ﻨﺔ ﻟﻘﺎﺀ ﺃﺟﺮ ﻣﻌﻠﻮﻡ )‪.(21‬‬ ‫ﻭﺍﻗﻒ ﻫﻮ ﻭﻓﺎﺀ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﻞ ﰲ ﺍﳌﻴﻌﺎﺩ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩ‪ ،‬ﺃﻭ‬
‫ﻭﻓﺎﺋﻪ ﺑﺎﻷﻗﺴﺎﻁ ﰲ ﺍﳌﻮﺍﻋﻴﺪ ﺍﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ‪ ،‬ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ‪‬ﺬﺍ ﺍﻟﺸﺮﻁ‬
‫ﻓﺎﻟﻌﻨﺎﺻﺮ ﺍﳉﻮﻫﺮﻳﺔ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻫﻲ ﺍﻟﻌﲔ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮﺓ ﻭﺑﺪﻝ‬
‫ﻳﻜﻮﻥ ﺻﺤﻴﺤ‪‬ﺎ‪ ،‬ﻭﳚﺐ ﺇﻋﻤﺎﻝ ﺍﻟﺸﺮﻁ ﺣﺘ‪‬ﻰ ﻟﻮ ﺳﻠﻢ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺍﳌﺒﻴﻊ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻭﻣﻦ ﻣﻴﺰﺍﺗﻪ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻻ ﻳﻨﺸﺊ ﻟﻠﻤﺴﺘﺄﺟﺮ‬
‫ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﻗﺒﻞ ﺍﺳﺘﻴﻔﺎﺀ ﺍﻟﺜﻤﻦ‪.‬‬
‫ﺇﻻﺣﻖ ﺷﺨﺼﻲ‪ ،‬ﺃﻣ‪‬ﺎ ﺍﳊ ‪‬ﻖ ﺍﻟﻌﻴﲏ ﻓﻴﺤﺘﻔﻆ ﺑﻪ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ‪ ،‬ﻭ‪‬ﺬﺍ‬
‫ﻳﻜﻮﻥ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻹﺩﺍﺭﺓ‪ ،‬ﻭﻟﻴﺲ ﻣﻦ ﻋﻘﻮﺩ‬ ‫ﻭﻟﻘﺪ ﻧﺼ‪‬ﺖ ﻋﻠﻰ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻨﻤﻮﺫﺝ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 363‬ﻕ‪.‬ﻡ‪.‬ﺝ‪:‬‬
‫ﺍﻟﺘﺼﺮ‪‬ﻑ‪.‬ﰲ ﻫﺬﺍ ﳜﺘﻠﻒ ﻣﻊ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺍﻟﺬﻱ ﻳﻌﺘﱪ ﻣﻦ‬ ‫ﻼ ﻓﺈ ﹼﻥ ﻟﻠﺒﺎﺋﻊ ﺃﻥ ﻳﺸﺘﺮﻁ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ‬
‫» ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﲦﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻣﺆﺟ ﹰ‬
‫ﺃﻋﻤﺎﻝ ﺍﻟﺘﺼﺮ‪‬ﻑ ﻛﻮﻥ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻓﻴﻪ ﺗﺘﺮﺍﻭﺡ ﺑﲔ ‪ 20‬ﻭ ‪25‬‬ ‫ﻧﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺇﱃ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻣﻮﻗﻮﻓﹰﺎ ﻋﻠﻰ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻛﻠﹼﻪ ﻭﻟﻮ ﹼﰎ‬
‫ﺳﻨﺔ‪ ،‬ﻭﻛﻮﻥ ﺍﳊ ‪‬ﻖ ﺍﻟﻌﻴﲏ ﻳﻨﺘﻘﻞ ﺇﱃ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﻌﺪ ‪‬ﺎﻳﺔ ﻫﺬﻩ‬ ‫ﺗﺴﻠﻴﻢ ﺍﻟﺸﻲﺀ ﺍﳌﺒﻴﻊ‪ .‬ﻓﺈﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻳﺪﻓﻊ ﺃﻗﺴﺎﻃﹰﺎ ﺟﺎﺯ‬
‫ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ‪.‬‬ ‫ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﺃﻥ ﻳﺘﻔﻘﺎ ﻋﻠﻰ ﺃﻥ ﻳﺴﺘﺒﻘﻲ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺟﺰﺀًﺍ ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ‬
‫‪ – 2‬ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﳌﻘﺘﺮﻥ ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‪ :‬ﻗﺪ ﻻ ﻳﺘﺤﺪ‪‬ﺙ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ‬ ‫ﺳﺒﻴﻞ ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻣﺎ ﺇﺫﺍ ﻭﻗﻊ ﻓﺴﺦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺴﺒﺐ ﻋﺪﻡ‬
‫ﻋﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺃﺻﻼ ﰲ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻓﻴﺼﺪﺭ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻋﻠﻰ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﺇﳚﺎﺭ‬ ‫ﺍﺳﺘﻴﻔﺎﺀ ﲨﻊ ﺃﻗﺴﺎﻁ‪ ،‬ﻭﻣﻊ ﺫﻟﻚ ﳚﻮﺯ ﻟﻠﻘﺎﺿﻲ ﺃﻥ ﻳﻔﺮﺽ‬
‫ﳏﺾ‪ ،‬ﻟﻜﻨ‪‬ﻪ ﻣﻘﺘﺮﻥ ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ ﺇﺫﺍ ﺃﺑﺪﻯ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ‬ ‫ﺍﻟﺘﻌﻮﻳﺾ ﺍﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻪ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﻔﻘﺮﺓ ﺍﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪.184‬‬
‫ﺭﻏﺒﺘﻪ ﰲ ﺍﻟﺸﺮﺍﺀ ﺧﻼﻝ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻭﻧﺮﻯ ﰲ ﻫﺬﻩ ﺍﳊﺎﻟﺔ‬ ‫ﻭﺇﺫﺍ ﻭﰱ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﲜﻤﻴﻊ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻳﻌﺘﱪ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﲤﻠﹼﻚ‬
‫ﺍﻟﺘﻤﻴﻴﺰ ﺑﲔ ﻓﺮﺿﻴﺘﲔ‪:‬‬ ‫ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﻳﻮﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﺿﻴ‪‬ﺔ ﺍﻷﻭﱃ‪ :‬ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﻳﺮﻳﺪﺍﻥ ﰲ ﺍﳊﻘﻴﻘﺔ‬ ‫ﺗﺴﺮﻱ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﺍﻟﻔﻘﺮﺍﺕ ﺍﻟﺜﻼﺙ ﺍﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﺣﺘ‪‬ﻰ ﻭﻟﻮ ﺃﻋﻄﻰ‬
‫ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ ﻣﻨﺬ ﺍﻟﺒﺪﺍﻳﺔ‪ ،‬ﻭﺁﻳﺔ ﺫﻟﻚ ﺃﻥ ﳚﻌﻞ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‬ ‫ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺣﺼ‪‬ﺔ ﺍﻹﳚﺎﺭ «‪.‬‬
‫ﺍﻟﺼﺎﺩﺭ ﻣﻨﻪ ﻣﻌﹼﻠﻘﹰﺎ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻁ ﻭﻓﺎﺀ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﰲ‬
‫ﰲ ﻫﺬﻩ ﺍﳊﺎﻟﺔ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻣﻌﻠﹼﻘﺔ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻁ‬
‫ﻣﻮﺍﻋﻴﺪﻫﺎ‪ ،‬ﻭﺟﻌﻞ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻫﻮ ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻓﻔﻲ ﻫﺬﻩ ﺍﳊﺎﻟﺔ‬
‫ﻭﺍﻗﻒ ﺇﱃ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ‪ ،‬ﻭﻳﺴﺘﺒﻘﻲ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻁ‬
‫ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ ﻻ ﺇﳚﺎﺭ‪‬ﺍ‪ ،‬ﻭﻳﻌﺘﱪ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻣﺎﻟﻜﹰﺎ‬
‫ﻓﺎﺳﺦ‪ ،‬ﻭﻛ ﹼﻞ ﻣﻦ ﺍﻟﺸﺮﻁ ﺍﻟﻮﺍﻗﻒ ﻭﺍﻟﺸﺮﻁ ﺍﻟﻔﺎﺳﺦ ﻫﻨﺎ ﺣﺎﺩﺙ‬
‫ﲢﺖ ﺷﺮﻁ ﻭﺍﻗﻒ‪ ،‬ﻓﻼ ﻳﻜﻮﻥ ﻣﺒﺪﺩﺍ ﺇﺫ ﻫﻮ ﺗﺼﺮ‪‬ﻑ ﰲ ﺍﳌﺒﻴﻊ‬
‫ﻭﺍﺣﺪ‪ .‬ﻫﻮ ﺃ ﹼﻥ ﻳﻮﰲ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ ﺃﻭ ﺑﺄﻗﺴﺎﻃﻪ ﰲ ﺍﳌﻴﻌﺎﺩ‬

‫‪176‬‬
‫______________________________________________________________________ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ .‬ﺹ‪ .‬ﺹ‪182-173 .‬‬
‫ﻳﻘﺮ‪‬ﺏ ﺟﺎﻧﺐ ﻣﻦ ﺍﻟﻔﻘﻪ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻣﻦ ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﻋﻘﺐ ﺍﻻﻧﺘﻘﺎﺩﺍﺕ ﺍﳌﻮﺟ‪‬ﻬﺔ ﻟﻨﻈﺮﻳ‪‬ﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ ،‬ﻣﻊ ﺷﺮﻁ ﺍﻻﺣﺘﻔﺎﻅ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬ﻭﻧﺘﻴﺠﺔ ﻟﻠﻤﺨﺎﻃﺮ ﺍﶈﻴﻄﺔ‬
‫‪‬ﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺍﳌﺘﻤﺜﹼﻠﺔ ﻓﻴﻤﺎ ﻳﺘﻌﺮ‪‬ﺽ ﻟﻪ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻣﻦ ﳐﺎﻃﺮ ﲣﻠﹼﻒ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ‬
‫ﻋﻦ ﺳﺪﺍﺩ ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻭﺇﻓﻼﺳﻪ ﺃﻭ ﺇﻋﺴﺎﺭﻩ‪ ،‬ﻭﻋﺪﻡ ﻗﺪﺭﺗﻪ ﻋﻠﻰ‬
‫ﺍﺳﺘﺮﺩﺍﺩ ﺣﻘﹼﻪ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ ﻭﳐﺎﻃﺮ ﺗﺼﺮﻑ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺑﺎﳌﺒﻴﻊ ﻟﻠﻐﲑ ﺣﺴﻦ‬
‫ﺍﻟﻨﻴ‪‬ﺔ‪.‬‬
‫ﺇﺫﺍ ﺣﺎﻭﻟﻨﺎ ﺗﻘﺮﻳﺐ ﺍﻟﻌﻘﺪﻳﻦ ﻣﻦ ﺑﻌﻀﻬﻤﺎ ﳒﺪ ﺗﺸﺎ‪‬ﺎ ﺑﻴﻨﻬﻤﺎ ﰲ ﺍﳍﺪﻑ‬
‫ﻣﻦ ﻛﻠﻴﻬﻤﺎ ﻭﻃﺮﻳﻘﺔ ﺇﲤﺎﻣﻬﻤﺎ‪ ،‬ﺧﺎﺻ‪‬ﺔ ﺍﺷﺘﺮﺍﻛﻬﻤﺎ ﰲ ﺍﻧﺘﻔﺎﻉ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪ‬
‫ﲟﺤﻞ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﺼﻔﺘﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪ ،‬ﻣﻊ ﲤﻠﹼﻚ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﻟﻠﻌﲔ ﺑﻌﺪ ‪‬ﺎﻳﺔ ﻣﺪ‪‬ﺓ‬
‫ﳏﺪ‪‬ﺩﺓ )‪.(24‬‬
‫ﺭﻏﻢ ﺍﻟﺘﺸﺎﺑﻪ ﺍﻟﻜﺒﲑ ﺑﲔ ﺍﻟﻌﻘﺪﻳﻦ‪ ،‬ﺇﻻ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻇﻬﺮﺕ ﺍﺧﺘﻼﻓﺎﺕ‬
‫ﻣﻬﻤ‪‬ﺔ‪ ،‬ﻭﻳﻌﻮﺩ ﺍﻟﻔﻀﻞ ﰲ ﺫﻟﻚ ﺇﱃ ﺣﻜﻢ ﳏﻜﻤﺔ ‪ La ...‬ﻳﻮﻡ ‪26‬‬
‫ﺟﻮﻳﻠﻴﺔ ‪ 1964‬ﰲ ﺍﻟﺘﺨﻔﻴﻒ ﻣﻦ ﺣﺪ‪‬ﺓ ﺍﳋﻼﻑ ﺑﲔ ﺍﻟﻌﻘﺪﻳﻦ‪،‬‬
‫ﺣﻴﺚ ﺍﺳﺘﺒﻌﺪ ﻗﻀﺎﺓ ﻫﺬﻩ ﺍﶈﻜﻤﺔ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﺸﺎﺑﻪ‪ ،‬ﻭﺍﻋﺘﱪﻭﺍ ﺫﻟﻚ‬
‫ﻣﻦ ﺍﻷﻭﺍﺋﻞ ﺍﻟﺬﻳﻦ ﻧﻄﻘﻮﺍ ‪‬ﺬﺍ ﺍﻟﺘﻤﻴﻴﺰ ﻭﻳﺴﺘﻨﺪﻭﻥ ﺇﱃ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪:‬‬
‫ﺃﳘﻴ‪‬ﺔ ﻣﺒﺎﻟﻎ ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﺍﻟﱵ ﻳﱪﺭﻫﺎ ﺍﻟﻘﺮﺽ)‪.(25‬‬
‫ﻭﰱ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ‪‬ﺬﻩ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺍﻧﻘﻠﺐ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ‪ ،‬ﻭﺍﻧﺘﻘﻠﺖ ﻣﻠﻜﻴﺔ‬
‫ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﰲ ﺍﻹﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻣﻘﺘﺮﻧﺔ ﺑﺮﻏﺒﺔ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺇﺫﺍ‬
‫ﺃﺭﺍﺩ ﺫﻟﻚ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﺮﻏﺒﺔ ﺍﻟﱵ ﻳﻌﻠﻨﻬﺎ ﻋﻘﺐ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‪ .‬ﻓﻤﻀﻤﻮﻥ‬
‫ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻫﻮ ﺇﳚﺎﺭ ﻣﻘﺘﺮﻥ ﺑﻮﻋﺪ ﻣﻠﺰﻡ ﳉﺎﻧﺐ ﻭﺍﺣﺪ‬
‫ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﺮ‪.‬‬
‫ﺃﻣ‪‬ﺎ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﻟﻠﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻓﻬﻮ ﻳﻘﺘﺮﻥ ﺑﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﻟﺸﺮﺍﺀ‪ ،‬ﻣﻠﺰﻡ‬
‫ﳉﺎﻧﺒﲔ‪ ،‬ﳍﺬﺍ ﻓﻬﻮ ﻳﻨﻘﻠﺐ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ ﺇﺛﺮ ‪‬ﺎﻳﺔ ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺑﺼﻮﺭﺓ ﺁﻟﻴﺔ‪.‬‬
‫ﻛﺬﻟﻚ ﻣﻦ ﺣﻴﺚ ﺍﳌﻔﻬﻮﻡ ﺍﻻﻗﺘﺼﺎﺩﻱ ﲝﻴﺚ ﻳﺘﻤﺜﹼﻞ ﺍﻻﻋﺘﻤـﺎﺩ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﰲ ﺗﻘﻨﻴﺔ ﺣﺎﻟﻴﺔ ﺗﺴﺘﻌﲑ ﻗﺎﻟﺒ‪‬ﺎ ﻗﺎﻧﻮﻧﻴ‪‬ﺎ ﻻ ﻳﻌﺒ‪‬ﺮ ﻋﻨﻬﺎ ﺑﺪﻗﹼﺔ‪،‬‬
‫ﻳﻄﻐﻰ ﻋﻠﻴﻬﺎ ﺍﳉﺎﻧﺐ ﺍﻻﺋﺘﻤﺎﱐ‪.‬‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻟﺜﺎﻟﺚ ‪ :‬ﺗﻜﻴﻴﻒ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬
‫ﻟﻜﻦ ﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ ﺗﺬﺭ‪‬ﻉ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﺑﻌﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﻟﻐﺮﺽ ﺍﻟﺬﻱ‬
‫ﺑﻌﺪﻣﺎ ﻋﺮﺿﻨﺎﻩ ﻣﻦ ﻣﻘﺎﺭﺑﺎﺕ ﺑﲔ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﺑﻌﺾ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ‪ ،‬ﻭﻣﺎ ﺍﺳﺘﻨﺘﺠﻨﺎﻩ ﻣﻦ ﺗﺸﺎﺑﻪ ﻣﻊ ﺑﻌﻀﻬﺎ ﻭﺍﺧﺘﻼﻑ ﻣﻊ‬
‫ﺑﻌﻀﻬﺎ ﺍﻵﺧﺮ‪ ،‬ﻧﺘﻨﺎﻭﻝ ﻋﺮﺽ ﺍﻟﺘﻜﻴﻴﻒ ﺍﻟﺬﻱ ﺗﻮﺻﻠﻨﺎ ﺇﻟﻴﻪ‪ ،‬ﻭﻫﻮ‬
‫ﻛﻮﻥ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻋﻘﺪ‪‬ﺍ ﻣﻦ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺴﻤﺎﺓ ﲟﻮﺟﺐ‬
‫ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪ 105-01‬ﺍﻟﺬﻱ ﺍﻛﺘﻔﻰ ﺑﻌﺮﺽ ﺑﻌﺾ ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ‬
‫ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ ﺩﻭﻥ ﺗﻜﻴﻴﻒ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪.‬‬
‫ﻭﻣﺎ ﳝﻜﻦ ﻗﻮﻟﻪ ﺃﻳﻀ‪‬ﺎ ﺃ ﹼﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻋﻘﺪ ﻣﻦ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺮﻛﺒﺔ‪،‬‬
‫ﻭﻫﻮ ﳚﻤﻊ ﺑﲔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﻟﺸﺮﺍﺀ‪ .‬ﻭﻣﻦ ﺍﻟﺒﺪﻳﻬﻲ‬
‫ﻱ ﺇﺷﻜﺎﻝ‬ ‫ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻻ ﺣﺎﺟﺔ ﻟﻠﺒﺤﺚ ﻋﻦ ﺗﻜﻴﻴﻒ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﺇﺫ ﻻ ﻳﺜﲑ ﺃ ‪‬‬
‫ﺑﺼﺪﺩ ﺗﻨﻔﻴﺬﻩ‪ ،‬ﺃﻣ‪‬ﺎ ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﻏﲑ ﺫﻟﻚ ﻓﻨﻜﻮﻥ ﲝﺎﺟﺔ ﻹﳚﺎﺩ ﺍﻟﻌﻨﺼﺮ‬
‫ﺍﻟﻐﺎﻟﺐ ﻓﻴﻪ‬
‫‪177‬‬
‫ﻗﺒﻞ ﺍﻟﻮﻓﺎﺀ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬ﻭﻻ ﻳﺴﺘﻄﻴﻊ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺍﺳﺘﺮﺩﺍﺩ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺗﻔﻠﻴﺴﺔ‬
‫ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﺿﻴﺔ ﺍﻟﺜﺎﻧﻴﺔ‪ :‬ﺃﻥ ﻳﻌﻘﺪ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﺇﳚﺎﺭﺍ ﺟﺪﻳ‪‬ﺎ ﻳﻘﺘﺮﻥ ﺑﻪ ﻭﻋﺪ‬
‫ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻓﻴﺆﺟﺮ ﺍﳌﺎﻟﻚ ﺍﻟﻌﲔ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺑﺄﺟﺮﺓ ﺷﻬﺮﻳﺔ ﻭﻳﻌﺪﻩ ﺑﺒﻴﻌﻬﺎ‬
‫ﺇﻳﺎﻩ ﺑﺜﻤﻦ ﺁﺧﺮ ﻣﺴﺘﻘﻞ ﻋﻦ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ‪ ،‬ﻓﻴﻜﻮﻥ ﺑﺪﻝ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻻ‬
‫ﻋﻼﻗﺔ ﻟﻪ ﺑﺎﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬ﻫﻨﺎ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺇﳚﺎﺭ‪‬ﺍ ﺩﻭﻥ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‬
‫ﻟﻠﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﻳﻨﺘﻬﻲ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﲟﺠﺮ‪‬ﺩ ﺇﻇﻬﺎﺭ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺭﻏﺒﺘﻪ ﺑﺎﻟﺸﺮﺍﺀ‬
‫ﻼ ﺩﻭﻥ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﳍﺎ ﺃﺛﺮﺭﺟﻌﻲ ﺇﱃ ﻭﻗﺖ‬ ‫ﻭﺩﻓﻌﻪ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻛﺎﻣ ﹰ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﻳﻜﻮﻥ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻣﻀﻤﻮﻧ‪‬ﺎ ﲝ ‪‬ﻖ ﺍﻻﻣﺘﻴﺎﺯ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﳌﺼﻠﺤﺔ‬
‫ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ )‪.(22‬‬
‫‪ – 3‬ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺴﺎﺋﺮ ﻟﻠﺒﻴﻊ‪ :‬ﻳﻌﻤﺪ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﰲ ﻛﺜﲑ ﻣﻦ‬
‫ﺍﻷﺣﻴﺎﻥ ﺇﱃ ﺇﺧﻔﺎﺀ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ ﻭﺭﺍﺀ ﺳﺘﺎﺭ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻓﻴﺴﻤ‪‬ﻰ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺇﳚﺎﺭ‪‬ﺍ ﻭﻏﺮﺿﻪ ﻣﻦ ﺫﻟﻚ ﺃﻻ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺒﻴﻊ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ‬
‫ﲟﺠﺮ‪‬ﺩ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﺣﺘ‪‬ﻰ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﻌﻠﹼﻘﺔ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻁ ﻭﺍﻗﻒ ﻭﺍﻟﱵ‬
‫ﻛﺎﻧﺖ ﻫﻲ ﺍﳌﺎﻧﻌﺔ ﰲ ﺍﻋﺘﺒﺎﺭ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻣﺒ ‪‬ﺪﺩ‪‬ﺍ‪ ،‬ﻭﻣﻦ ﺍﺳﺘﺮﺩﺍﺩ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ‬
‫ﻟﻠﻤﺒﻴﻊ ﻣﻦ ﺍﻟﺘﻔﻠﻴﺴﺔ‪ ،‬ﻓﻴﺼﻒ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﺄﻧ‪‬ﻪ ﺇﳚﺎﺭ ﻭﻳﺼﻔﺎﺍﻥ‬
‫ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺍﻟﺜﻤﻦ‪ ،‬ﺑﺄﻧ‪‬ﻬﺎ ﻫﻲ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﺍﳌﻘﺘﻄﻌﺔ‪ ،‬ﹼﰒ ﻳﺘﻔﻘﺎﻥ ﻋﻠﻰ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﺇﺫﺍ‬
‫ﺍﳌﺒﻴﻊ ﺑﺎﺗﺔ ﺍﱃ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﻭﺣﺘ‪‬ﻰ ﳛﻜﻤﺎﻥ ﺳﺘ ‪‬ﺮ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻳﺘﻔﻘﺎﻥ ﰲ ﺑﻌﺾ‬
‫ﺍﳊﺎﻻﺕ ﻋﻠﻰ ﺃﻥ ﻳﺰﻳﺪ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﻋﻦ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺑﻘﻠﻴﻞ‪ ،‬ﻓﺈﺫﺍ ﻭﻓﺎﻫﺎ ﲨﻴﻌ‪‬ﺎ‬
‫ﻭﻭﰱ ﻓﻮﻕ ﺫﻟﻚ ﻣﺒﻠﻐ‪‬ﺎ ﺇﺿﺎﻓﻴ‪‬ﺎ ﳝﺜﻞ ﺍﻟﺜﻤﻦ ﺍﻧﻘﻠﺐ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ ﺑﺎﺗ‪‬ﺎ‪،‬‬
‫ﻭﳛﺴﺐ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺑﺬﻟﻚ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﻗﺪ ﺣﺼ‪‬ﻦ ﻧﻔﺴﻪ‪ ،‬ﻓﻬﻮ ﺃﻭ ﹰﻻ ﻭﺻﻒ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺄﻧ‪‬ﻪ ﺇﳚﺎﺭ ﻭﺳﻠﻢ ﺍﻟﻌﲔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﺑﺎﻋﺘﺒﺎﺭﻩ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪‬ﺍ‪ .‬ﻓﺈﺫﺍ ﺗﺼﺮ‪‬ﻑ‬
‫ﻓﻴﻬﺎ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺑﻮﺻﻔﻪ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮ‪‬ﺍ ﻓﺈﻧ‪‬ﻪ ﻗﺪ ﺍﺭﺗﻜﺐ ﺟﺮﳝﺔ ﺍﻟﺘﺒﺪﻳﺪ ﺍﻟﱵ‬
‫ﻳﺪﺧﻞ ﺿﻤﻨﻬﺎ ﻋﻘﻮﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪.‬ﺛﺎﻧﻴ‪‬ﺎ‪ ،‬ﻳﻜﻮﻥ ﻗﺪ ﺃﻣ‪‬ﻦ ﻧﻔﺴﻪ ﻣﻦ ﺧﻄﺮ‬
‫ﺇﻓﻼﺱ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ‪ ،‬ﺇﺫ ﻟﻮ ﺃﻓﻠﺲ ﻭﻫﻮ ﻻ ﻳﺰﺍﻝ ﻣﺴﺘﺄﺟﺮﺍ‪ ،‬ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﻻ‬
‫ﻳﺰﺍﻝ ﻣﺎﻟﻜﹰﺎ ﻟﻠﻤﺒﻴﻊ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺑﺎﺗ‪‬ﺔ ﻓﻴﺴﺘﻄﻴﻊ ﺃﻥ ﻳﺴﺘﺮﺩ‪‬ﻩ ﻣﻦ ﺗﻔﻠﻴﺴﺔ‬
‫ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ)‪.(23‬‬
‫ﻳﺮﻣﻴﺎﻥ ﺇﻟﻴﻪ ﻭﺍﺿﺢ‪ .‬ﻓﻘﺪ ﻗﺼﺪﺍ ﺃﻥ ﻳﻜﻮﻥ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻋﻘﺪ‪‬ﺍ ﺻﻮﺭﻳ‪‬ﺎ ﻳﺴﺘﺮ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﳊﻘﻴﻘﻲ‪ ،‬ﻭﻫﻮ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ .‬ﺇﻻ ﺃﻧ‪‬ﻪ ﺑﺎﻟﺮﻏﻢ ﻣﻦ ﺫﻟﻚ‬
‫ﺺ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺸﺮ‪‬ﻉ ﰲ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 363‬ﲜﻌﻠﻪ ﻫﺬﺍ‬ ‫ﻓﺈﻧ‪‬ﻬﻤﺎ ﻳﻘﻌﺎﻥ ﰲ ﻣﺎ ﻧ ‪‬‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻋﻘﺪ ﺑﻴﻊ‪ » :‬ﺣﺘ‪‬ﻰ ﻟﻮ ﺃﻋﻄﻰ ﻟﻠﻤﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﻟﻠﺒﻴﻌﺼﻔﺔ ﺍﻹﳚﺎﺭ"‬
‫ﻳﻌﺘﱪ ﺑﻴ ‪‬ﻌﺎ ﳏﻀ‪‬ﺎ ﻭﺗﺴﺮﻱ ﻋﻠﻴﻪ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ‪ ،‬ﻓﺘﻨﺘﻘﻞ‬
‫ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﻣﻨﺬ ﺇﺑﺮﺍﻡ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﻭﺑﺸﺮﻁ ﻭﺍﻗﻒ‪ ،‬ﻭﻫﺬﺍ ﻻ ﳝﻨﻌﻪ‬
‫ﻣﻦ ﺍﻟﺘﺼﺮ‪‬ﻑ ﰲ ﺍﻟﻌﲔ ﻭﻻ ﳚﻌﻠﻪ ﻣﺒ ‪‬ﺪﺩ‪‬ﺍ ﻷ ﹼﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﻴﻊ‪ .‬ﻛﻤﺎ‬
‫ﻳﺴﺘﺤﻴﻞ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﺒﺎﺋﻊ ﺍﺳﺘﺮﺟﺎﻉ ﺍﻟﻌﲔ ﻣﻦ ﺗﻔﻠﻴﺴﺔ ﺍﳌﺸﺘﺮﻱ ﺇﺫﺍ‬
‫ﺃﻓﻠﺲ‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﻟﺚ ‪ :‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻭﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ﺃﻭ ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ‬
‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ‬
‫ﳎﻠﺔ ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ – ﻋﺪﺩ ‪_______________________________________________________________________________ 2007/5‬‬

‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ‬ ‫ﻷ ﹼﻥ ﺍﻟﻌﱪﺓ ﰲ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﺮﻛﹼﺒﺔ ﺑﺎﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﻐﺎﻟـﺐ ﻓﻴـﻪ‪ ،‬ﻓﺘـﺴﺮﻱ‬
‫‪ – 1‬ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪:‬‬ ‫ﺃﺣﻜﺎﻣﻪ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﻓﻴﻤﺎ ﻻ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺍﻻﺗﻔﺎﻕ ﻋﻠﻴﻪ‪.‬‬

‫ﳚﺐ ﻋﻠﻰ ﻛ ﹼﻞ ﻣﻦ ﻳﻄﻠﺐ ﺷﺮﺍﺀ ﻣﺴﻜﻦ ﰲ ﺇﻃـﺎﺭ ﺍﻟﺒﻴـﻊ‬ ‫ﻟﻜﻦ ﻭ ﺇﻥ ﻛﺎﻥ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻫﻮ ﺍﻟﻌﻨﺼﺮ ﺍﻟﻐﺎﻟﺐ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺃﻥ ﻳﺴﺪ‪‬ﺩ ﺩﻓﻌﺔ ﺃﻭﱃ ﻻ ﺗﻘ ﹼﻞ ﻋﻦ ‪ % 25‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪،‬‬ ‫ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ‪ ،‬ﻭﺇﻥ ﻛﺎﻧﺖ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 363‬ﺍﻟﺴﺎﺑﻖ ﺫﻛﺮﻫﺎ ﲡﻌﻞ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻏﲑ ﺃ ﹼﻥ ﺗﺴﺪﻳﺪﻫﺎ ﳝﻜﻦ ﺃﻥ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺑﺎﻟﻜﻴﻔﻴﺔ ﺍﻵﺗﻴﺔ‪:‬‬ ‫ﺑﺎﻟﺘﻘﺴﻴﻂ ﺍﳌﻘﺘﺮﻥ ﺑﺄﻗﺴﺎﻁ ﺑﻴﻌ‪‬ﺎ ﻭﻟﻮ ﲰ‪‬ﺎﻩ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﺍﻥ ﺇﳚﺎﺭ‪‬ﺍ‪ ،‬ﺇﻻ‬
‫ﺺ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ﺍﻟﱵ ﲡﻌﻞ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ‬ ‫ﺃﻧ‪‬ﻨﺎ ﻧﺼﻄﺪﻡ ﺑﺎﻟﻔﻘﺮﺓ ﺍﻟﺜﺎﻟﺜﺔ ﻣﻦ ﻧ ‪‬‬
‫‪ % 10‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ ﺍﻹﻗﺮﺍﺭ ﺍﻟﺜﺎﺑﺖ ﺑﺎﻟﺸﺮﺍﺀ‪.‬‬ ‫ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺫﺍ ﺃﺛﺮ ﺭﺟﻌﻲ ﺇﱃ ﻭﻗﺖ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ .‬ﻭﻫﺬﺍ ﻻ ﻳﺘﻮﺍﻓﻖ ﻣﻊ ﻣﺎ‬
‫‪ % 5‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﻋﻨﺪ ﺍﺳﺘﻼﻡ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪.‬‬ ‫ﺺ‬
‫ﻧﺼ‪‬ﺖ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 19‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪ 105 -01‬ﺍﻟﱵ ﺗﻨ ‪‬‬
‫ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺍﳌﻌﲏ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﻘﻮﺍﻋﺪ‬
‫‪ % 5‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺃﺛﻨﺎﺀ ﺍﻟﺴﻨﺔ ﺍﻷﻭﱃ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫ﺍﳌﻌﻤﻮﻝ ‪‬ﺎ ﺑﻌﺪ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺑﻜﺎﻣﻠﻪ «‪.‬ﻓﻴﻈﻬﺮ ﺟﻠﻴ‪‬ﺎ ﻣﻦ‬
‫‪ % 5‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺃﺛﻨﺎﺀ ﺍﻟﺴﻨﺔ ﺍﻟﺜﺎﻧﻴﺔ ﻣﻦ ﺷﻐﻞ ﺍﳌﺴﻜﻦ‬ ‫ﺧﻼﳍﺎ ﻋﺪﻡ ﺭﺟﻌﻴﺔ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‪.‬‬
‫)‪.(27‬‬
‫ﻛﻤﺎ ﻻ ﳝﻜﻦ ﺗﻐﻠﻴﺐ ﻓﻜﺮﺓ ﺍﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻣﺎ ﺩﺍﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﳚﺐ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﺃﻥ ﻳﺴﺪ‪‬ﺩ ﻣﺒﻠﻎ ﲦﻦ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﰲ ﻛ ﹼﻞ‬ ‫ﻓﻴﻪ ﻻ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺇﻻ ﺇﺫﺍ ﺃﻇﻬﺮ ﺍﳌﻮﻋﻮﺩ ﻟﻪ ﺍﻟﺬﻱ ﻫﻮ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺭﻏﺒﺔ ﰲ‬
‫ﺍﳊﺎﻻﺕ ﺑﻌﺪ ﺃﻥ ﳜﺼﻢ ﻣﻨﻪ ﻣﺒﻠﻎ ﺍﻟﺪﻓﻌﺔ ﺍﻷﻭﱃ ﻋﻠﻰ ﻣﺪﻯ ﻣﺪ‪‬ﺓ‬ ‫ﺍﻟﺸﺮﺍﺀ‪ ،‬ﻭﻫﻮ ﻣﺎ ﻻ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻓﻼ ﺗﻮﺟﺪ ﻣﺮﺣﻠﺔ‬
‫ﻻ ﺗﺘﺠﺎﻭﺯ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ‪ ،‬ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺍﳌﺆﺟ‪‬ﻞ ﻭﻓﻖ ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺗﺒﲔ ﺍﳌﺒﻠﻎ‬ ‫ﺃﺧﺮﻯ ﻟﻠﺘﻌﺒﲑ ﻓﻴﻬﺎ ﻋﻦ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺮﻏﺒﺔ ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﺗﻌﻠﻦ ﺍﻟﺮﻏﺒﺔ ﰲ ﺍﻟﺸﺮﺍﺀ‬
‫ﺍﻟﻮﺍﺟﺐ ﺩﻓﻌﻪ ﺷﻬﺮﻳ‪‬ﺎ‪ ،‬ﻣﻮﺯ‪‬ﻋﺔ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﺍﳌﺘﻔﻖ ﻋﻠﻴﻬﺎ )‪ ،(28‬ﻋﻠﻰ‬ ‫ﻋﻨﺪ ﺇﺑﺮﺍﻡ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺫﻟﻚ ﺑﺎﻟﻄﻠﺐ ﺃﻣﺎﻡ ﺍﳍﻴﺌﺎﺕ ﺍﳌﻜﻠﻔﺔ‪.‬‬
‫ﺃﻥ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﺴﺪﻳﺪ ﻗﺒﻞ ﺃﻥ ﻳﺘﺠﺎﻭﺯ ﻋﻤﺮﻩ )‪ (70‬ﺳﻨﺔ‪ ،‬ﻛﻤﺎ ﻟﻪ‬
‫ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﺃﻗﺮﺏ ﻣﺎ ﻳﻜﻮﻥ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺘﺼﺮ‪‬ﻑ ﺷﺒﻴﻪ ﺑﺈﳚﺎﺭ ﻣﻘﺘﺮﻥ‬
‫ﺃﻥ ﻳﺴ ‪‬ﺪﺩ ﻫﺬﻩ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻗﺒﻞ ﺣﻠﻮﻝ ﻣﻮﻋﺪ ﺍﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻬﺎ‪.‬‬
‫ﺑﺎﻟﻮﻋﺪ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﻟﺸﺮﺍﺀ ﺍﳌﻠﺰﻡ ﳉﺎﻧﺒﲔ ﺃﻳﻦ ﻳﺘﺮﺍﺿﻰ ﺍﻟﻄﺮﻓﺎﻥ ﻋﻠﻰ‬
‫ﻳﺘﺮﺗ‪‬ﺐ ﻋﻠﻰ ﻋﺪﻡ ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ‪ 3‬ﺃﻗﺴﺎﻁ ﻣﺘﺘﺎﻟﻴﺔ‬ ‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﻟﺸﺮﺍﺀ ﻟﻜﻦ ﺑﻌﺪ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﻣﻌﻴ‪‬ﻨﺔ ﻫﻲ ﻧﻔﺴﻬﺎ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺃﻻ‬
‫ﺗﻄﺒﻴﻖ ﺯﻳﺎﺩﺓ ‪ % 2‬ﰲ ﻣﺒﻠﻎ ﺍﻟﻘﺴﻂ ﺍﻟﺸﻬﺮﻱ‪ ،‬ﻭﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﺍﻟﺘﺄﺧﺮ‬ ‫ﻭﻫﻲ ‪ 20‬ﺃﻭ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ‪ .‬ﺧﻼﳍﺎ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﺟﺮﺓ ﺍﻟﱵ ﺣﺪ‪‬ﺩﺕ‬
‫ﻋﻦ ﺩﻓﻊ ‪ 3‬ﺃﻗﺴﺎﻁ ﺷﻬﺮﻳﺔ ﻳﻔﺴﺦ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎﺭ ﻋﻠـﻰ‬ ‫ﻋﻠﻰ ﺃﺳﺎﺱ ﻗﻴﻤﺔ ﺍﳌﺒﻠﻎ ﺍﻹﲨﺎﱄ ﻟﻠﺜﻤﻦ ﻋﻠﻰ ﻋﺪﺩ ﺍﻷﺷﻬﺮ‪ .‬ﻋﻨﺪ‬
‫ﺣﺴﺎﺏ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‪ ،‬ﻭﳛﺘﻔﻆ ﺍﳌﺘﻌﻬﺪ ﺑﺎﻟﺘﺮﻗﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‪ .‬ﰲ ﻫـﺬﻩ‬ ‫‪‬ﺎﻳﺔ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺪ‪‬ﺓ ﻳﻨﻘﻠﺐ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﻭﺍﻟﻮﻋﺪ ﺍﳌﻠﺰﻡ ﳉﺎﻧﺒﲔ ﺇﱃ ﺑﻴﻊ‬
‫ﺍﳊﺎﻟﺔ ﳛ ‪‬ﻖ ﺭﻓﻊ ﺩﻋﻮﻯ ﻟﺪﻯ ﺍﳉﻬﺎﺕ ﺍﻟﻘﻀﺎﺋﻴﺔ ﺍﳌﺨﺘﺼ‪‬ﺔ ﻟﻄـﺮﺩ‬ ‫ﺑﺎﺕ ﻭﺑﺼﻮﺭﺓ ﺁﻟﻴﺔ‪ ،‬ﺃﻣ‪‬ﺎ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻓﻼ ﺗﺜﲑ ﺇﺷﻜﺎﻟﻴﺔ ﻷ ﹼﻥ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﺑﻌﺪ‬
‫ﺍﳌﻘﻴﻢ ﻣﻦ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪.‬‬ ‫ﺍﻟﻮﻋﺪ ﻟﻴﺲ ﳍﺎ ﺃﺛﺮ ﺭﺟﻌﻲ ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﺃﺛﺮﻫﺎ ﻓﻮﺭﻱ ‪ ،‬ﻭﻫﺬﺍ ﻣﺎ ﻳﺘﻄﺎﺑﻖ‬
‫‪ – 2‬ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﺑﺎﻟﺘﺮﻗﻴﺔ‪:‬‬ ‫ﻣﻊ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 19‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺴﺎﺑﻖ‪.‬‬
‫ﻳﻠﺘﺰﻡ ﺍﳌﺘﻌﻬﺪ ﺑﺎﻟﺘﺮﻗﻴﺔ ﰲ ﺇﳒﺎﺯ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﳌﻌﺎﻳﲑ ﺍﳌﺴﺎﺣﺔ‬ ‫ﺍﳌﺒﺤﺚ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺃﺣﻜﺎﻡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ‬
‫ﻭﺍﻟﺮﻓﺎﻫﻴﺔ ﺍﶈﺪ‪‬ﺩﺓ ﻣﺴﺒﻘﹰﺎ ﰲ ﺩﻓﺘﺮ ﺍﻟﺸﺮﻭﻁ)‪.(29‬‬ ‫ﻧﺘﻄﺮﻕ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﳌﺒﺤﺚ ﺑﺎﺧﺘﺼﺎﺭ ﻟﺸﺮﻭﻁ ﻭﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ‬
‫ﺑﻌﺪ ﺇﳒﺎﺯ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ‪ ،‬ﻭﻋﻨﺪ ﺇﺑﺮﺍﻡ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻋﻠﻰ‬ ‫ﺇﺑﺮﺍﻡ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ‪ ،‬ﻟﻜﻨﻨﺎ ﻧﺘﻮﻗﹼﻒ ﺑﺸﻲﺀ ﻣﻦ ﺍﻟﺘﻔﺼﻴﻞ ﻋﻨﺪ‬
‫ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﺃﻥ ﻳﺼﺮ‪‬ﺡ ﺑﻮﺿﻊ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﲢﺖ ﺗﺼﺮ‪‬ﻑ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ‬ ‫ﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﻧﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‪.‬‬
‫ﺣﺴﺐ ﺻﻴﻐﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻣﻊ ﺍﻟﺘﺰﺍﻣﻪ ﺑﻜ ﹼﻞ ﺍﻟﻀﻤﺎﻧﺎﺕ ﺍﻟﻌﺎﺩﻳﺔ‬ ‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ ‪ :‬ﺷﺮﻭﻁ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺃﻃﺮﺍﻓﻪ‬
‫ﻭﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍ‪‬ﺎﻝ ﻣﻦ ﺿﻤﺎﻥ ﺍﻟﺘﻌﺮ‪‬ﺽ ﻭﺍﻻﺳﺘﺤﻘﺎﻕ‪ ،‬ﺿﻤﺎﻥ‬
‫ﺍﻟﻌﻴﻮﺏ ﺍﳋﻔﻴ‪‬ﺔ‪ ،‬ﺍﻟﺘﺰﺍﻡ ﺑﺎﻟﺘﺴﻠﻴﻢ ﰲ ﺍﻵﺟﺎﻝ ﻭﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻡ ﺑﻨﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‬ ‫ﺳﻨﺘﻌﺮﺽ ﳍﺬﻩ ﺍﻟﺸﺮﻭﻁ ﻭﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﻨـﺼﻮﺹ‬
‫ﻓﻮﺭ ﺍﻟﻨﻬﺎﻳﺔ ﻣﻦ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ‪ .‬ﻭﺇﺫﺍ ﺭﻏﺐ ﺍﳌﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﰲ‬ ‫ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﺍﳌﻨﻈﹼﻤﺔ ﳍﺎ‪.‬‬
‫ﺗﺴﺪﻳﺪ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻗﺒﻞ ﺣﻠﻮﻝ ﻣﻴﻌﺎﺩ ﺍﺳﺘﺤﻘﺎﻗﻬﺎ‪ ،‬ﻳﺘﻌﻴ‪‬ﻦ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ‬ ‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ ‪ :‬ﺷﺮﻭﻁ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬
‫ﻣﺮﺍﺟﻌﺔ ﺭﺯﻧﺎﻣﺔ ﺍﻻﺳﺘﺤﻘﺎﻗﺎﺕ‪.‬‬ ‫ﻳﺘﺎﺡ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻟﻜ ﹼﻞ ﺷﺨﺺ ﻻ ﳝﻠﻚ ﺃﻭﱂ ﻳﺴﺒﻖ ﻟﻪ‬
‫ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬ ‫ﺃﻥ ﲤﻠﹼﻚ ﻋﻘﺎﺭ‪‬ﺍ ﺫﺍ ﺍﺳﺘﻌﻤﺎﻝ ﺳﻜﲏ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﻛﺎﻣﻠﺔ‪ ،‬ﻭﱂ ﻳﺴﺘﻔﺪ‬
‫ﻣﻦ ﻣﺴﺎﻋﺪﺓ ﻣﺎﻟﻴﺔ ﻣﻦ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﻟﺒﻨﺎﺀ ﻣﺴﻜﻦ ﺃﻭ ﺷﺮﺍﺋﻪ‪ ،‬ﻭﻻ‬
‫ﻧﺘﻨﺎﻭﻝ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍﳌﻄﻠﺐ ﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﻹﺑﺮﺍﻡ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻳﺘﺠﺎﻭﺯ ﻣﺴﺘﻮﻯ ﻣﺪﺍﺧﻴﻠﻪ ﲬﺲ ﻣﺮ‪‬ﺍﺕ ﺍﻷﺟﺮ ﺍﻟﻮﻃﲏ ﺍﻷﺩﱏ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺑﺪﺍﻳﺔ ﻣﻦ ﻃﻠﺐ ﺍﻻﺳﺘﻔﺎﺩﺓ‪ ،‬ﹼﰒ ﺇﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﲢﺮﻳﺮ ﺍﻟﻌﻘﺪ‬ ‫ﺍﳌﻀﻤﻮﻥ‪ ،‬ﻭﻻ ﺗﺘﺎﺡ ﺍﻻﺳﺘﻔﺎﺩﺓ ﻣﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺇﻻ ﻣﺮ‪‬ﺓ ﻭﺍﺣﺪﺓ‬
‫ﻭﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﺘﺎﻟﻴﺔ ﻟﻪ‪.‬‬ ‫ﻟﺸﺨﺺ ﻭﺍﺣﺪ )‪.(26‬‬

‫‪178‬‬
‫______________________________________________________________________ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ .‬ﺹ‪ .‬ﺹ‪182-173 .‬‬
‫‪ – 2‬ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ‪ :‬ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻫﻲ ﻋﻤﻠﻴ‪‬ﺔ ﺟﺒﺎﺋﻴﺔ ﻳﻘﻮﻡ ‪‬ﺎ ﺍﳌﻮﺛﻖ‬
‫ﳊﺴﺎﺏ ﺍﳋﺰﻳﻨﺔ ﺍﻟﻌﻤﻮﻣﻴﺔ ﻭﻧﻴﺎﺑﺔ ﻋﻦ ﺯﺑﺎﺋﻨﻪ ﻓﻴﺤﺼﻞ ﺭﺳﻮﻡ‬
‫ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻭﺍﻟﻄﺎﺑﻊ ﻣﻨﻬﻢ ﻟﻴﻮﺩﻋﻬﺎ ﺑﺼﻨﺪﻭﻕ ﻗﺎﺑﺾ ﺍﻟﻀﺮﺍﺋﺐ‬
‫ﺺ ﺇﻗﻠﻴﻤﻴ‪‬ﺎ ﰲ ﺁﺟﺎﻝ ﳛﺪ‪‬ﺩﻫﺎ ﺍﻷﻣﺮ ﺭﻗﻢ ‪ 105-76‬ﺍﳌﺆﺭﺥ‬‫ﺍﳌﺨﺘ ‪‬‬
‫ﰲ ‪ 1976/12/09‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ‪.‬‬
‫ﺗﺴﺠ‪‬ﻞ ﺍﻟﻌﻘﻮﺩ ﺍﳌﻮﺛﻘﺔ ﺍﻟﱵ ﹼﰎ ﺗﻠﺨﻴﺼﻬﺎ ﻣﺴﺒﻘﹰﺎ ﰲ ﻛﺸﻮﻑ‬
‫ﻣﻌﺪ‪‬ﺓ ﻣﻦ ﻃﺮﻑ ﺍﶈﺮ‪‬ﺭﻳﻦ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻨﺴﺦ ﺍﻷﺻﻠﻴﺔ‪ ،‬ﻭﳚﺐ ﺇﻳﺪﺍﻋﻬﺎ‬
‫ﻟﺪﻯ ﻣﺼﻠﺤﺔ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﰲ ﻧﻔﺲ ﺍﻟﻮﻗﺖ ﺍﻟﺬﻱ ﺗﻘﺪ‪‬ﻡ ﻓﻴﻪ ﻫﺬﻩ‬
‫ﺍﻟﺪﻓﺎﺗﺮ ﻭﺍﻟﻨﺴﺦ ﺍﻷﺻﻠﻴﺔ)‪.(32‬‬
‫ﺇﺟﺮﺍﺀ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻋﻠﻰ ﺧﻼﻑ ﻣﺎ ﻳﻌﺘﻘﺪﻩ ﺍﻟﺒﻌﺾ ﻟﻴﺲ ﻟﻪ‬
‫ﻱ ﺃﺛﺮ ﻋﻠﻰ ﻣﻮﺿﻮﻉ ﺍﳊ ‪‬ﻖ‬ ‫ﻱ ﺃﺛﺮ ﻧﺎﻗﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬ﻭﻻ ﻳﺮﺗ‪‬ﺐ ﺃ ‪‬‬
‫ﺃ‪‬‬
‫ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﻭﻇﻴﻔﺘﻪ ﺟﺒﺎﺋﻴﺔ ﲝﺘﺔ‪ ،‬ﻭﻫﺬﺍ ﻣﺎ ﻧﺼ‪‬ﺖ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 28‬ﻣﻦ‬
‫ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 27-88‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﻣﻬﻨﺔ ﺍﻟﺘﻮﺛﻴﻖ‪ » :‬ﳛﺼﻞ ﺍﳌﻮﺛﹼﻖ‬
‫ﺍﳊﻘﻮﻕ ﻭﺍﻟﺮﺳﻮﻡ ﲟﺨﺘﻠﻒ ﺃﻧﻮﺍﻋﻬﺎ ﳊﺴﺎﺏ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﻣﻦ‬
‫ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ ﺍﳌﻠﺰﻣﲔ ﺑﺘﺴﺪﻳﺪﻫﺎ‪ ،‬ﻭﻳﺪﻓﻊ ﻣﺒﺎﺷﺮﺓ ﺑﻘﺒﺎﺿﺎﺕ‬
‫ﺍﻟﻀﺮﺍﺋﺐ ﺍﳌﺒﺎﻟﻎ ﺍﻟﻮﺍﺟﺒﺔ ﻋﻠﻰ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ‪.« ...‬‬
‫ﻓﻴﺴﺠ‪‬ﻞ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻋﻠﻰ ﻏﺮﺍﺭ ﻛـ ﹼﻞ ﺍﻟﻌﻘـﻮﺩ‬
‫ﺍﳌﻮﺛﹼﻘﺔ‪.‬‬
‫‪ - 3‬ﺇﺟﺮﺍﺀ ﺍﻟﺸﻬﺮ‪ :‬ﻳﻠﻌﺐ ﺍﻟﺸﻬﺮ ﻭﻇﻴﻔﺔ ﻫﺎﻣ‪‬ﺔ ﰲ‬
‫ﺇﻋﻼﻥ ﺍﻟﻐﲑ ﺑﺎﳌﻌﺎﻣﻼﺕ ﺍﻟﻮﺍﺭﺩﺓ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﺍﺕ ﻭﺍﳊﻘﻮﻕ ﺍﳌﺮﺗﺒﺔ‬
‫ﻋﻠﻴﻬﺎ‪ ،‬ﻟﺬﺍ ﻳﺴﻤﻴﻪ ﺍﻟﺒﻌﺾ ﺍﻹﻋﻼﻥ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺑﺪ ﹰﻻ ﻣﻦ ﺍﻹﺷﻬﺎﺭ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪.‬‬
‫ﺺ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ‬
‫ﻫﻞ ﻳ‪‬ﺸﻬﺮ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﳌـﺎﺫﺍ؟‪ :‬ﺇﺫﺍ ﻧﻈﺮﻧـﺎ ﺇﱃ‬
‫ﺺ‬
‫ﺍﻷﺛﺮ ﺍﳌﻮﻗﻒ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴﺔ ﺍﻟﺬﻱ ﻳﺘﻀﻤ‪‬ﻨﻪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺬﻱ ﺗﻨ ‪‬‬
‫ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 17‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪ 105-01‬ﺍﻟﱵ ﲡﻌﻞ ﻧﻘﻞ‬
‫ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻻ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﺇﻻ ﻋﻨﺪ ﺍﻟﺘﺴﺪﻳﺪ ﺍﻟﻨـﻬﺎﺋﻲ ﻟﻜـ ﹼﻞ ﺍﻷﻗـﺴﺎﻁ‬
‫ﻓﺴﻮﻑ ﳒﻴﺐ ﺑﺎﻟﻨﻔﻲ‪ ،‬ﺃﻱ ﻻ ﺿﺮﻭﺭﺓ ﺇﺷـﻬﺎﺭ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴـﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﻷ ﹼﻥ ﺍﻷﺛﺮ ﺍﻟﻌﻴﲏ‪ ،‬ﺃﻭ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳊ ‪‬ﻖ ﺍﻟﻌﻴﲏ ﺍﻷﺻﻠﻲ ﻣﻦ‬
‫ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﻟﻠﻤﺴﺘﻔﻴﺪ ﻻ ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﲟﻮﺟﺐ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚـﺎﺭ ﻓـﻼ‬
‫ﺿﺮﻭﺭﺓ ﻹﺷﻬﺎﺭﻩ‪.‬‬
‫ﻟﻜﻦ ﺇﺫﺍ ﻧﻈﺮﻧﺎ ﺇﱃ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻣﻦ ﺟﺎﻧﺒـﻪ ﺍﻹﳚـﺎﺭﻱ‬
‫ﺳﺘﺸ ‪‬ﺪ ﺍﻧﺘﺒﺎﻫﻨﺎ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﻫﺬﺍ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﱵ ﺳﺘﺪﻭﻡ ﺇﱃ ﻏﺎﻳـﺔ ‪20‬‬
‫ﺺ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 17‬ﻣﻦ‬
‫ﺳﻨﺔ ﺃﻭ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ ﻋﻠﻰ ﺍﻷﻛﺜﺮ‪ .‬ﻭﺗﻄﺒﻴﻘﹰﺎ ﻟﻨ ‪‬‬
‫ﺍﻷﻣﺮ ﺭﻗـﻢ ‪ 74 – 75‬ﺍﳌـﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 12‬ﻧـﻮﻓﻤﱪ ‪1975‬‬
‫ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺇﻋﺪﺍﺩ ﻣﺴﺢ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺍﻟﻌـﺎﻡ‪ ،‬ﺗﺄﺳـﻴﺲ ﺍﻟـﺴﺠﻞ‬
‫ﺺ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺇ ﹼﻥ ﺍﻹﳚﺎﺭﺍﺕ ﳌﺪ‪‬ﺓ ‪12‬ﺳﻨﺔ‬
‫ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺍﻟﱵ ﺗﻨ ‪‬‬
‫‪ -‬ﻳﺘ ‪‬ﻢ ﻓﻴﻪ ﺍﻟﺘﺼﺮﻳﺢ ﺑﺎﻷﻗﺴﺎﻁ ﺍﳌﺪﻓﻮﻋﺔ ﻭﺇﺛﺒﺎﺕ ﺫﻟﻚ‬
‫ﻱ ﺃﺛﺮ ﺑﲔ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ ﻭﻻ ﳛﺘ ‪‬ﺞ ‪‬ﺎ ﲡﺎﻩ ﺍﻟﻐـﲑ ﰲ‬
‫ﻻ ﻳﻜﻮﻥ ﳍﺎ ﺃ ‪‬‬
‫ﺑﺎﻟﻮﺛﺎﺋﻖ ﻭﲢﺪﻳﺪ ﺑﺎﻗﻲ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻛﻲ ﻻ ﻳﻠﺠﺄ ﺍﳌﺘﻌﻬ‪‬ﺪ ﺑﺎﻟﺘﺮﻗﻴﺔ ﺇﱃ‬
‫ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪﻡ ﺇﺷﻬﺎﺭﻫﺎ «‬
‫‪ -‬ﻣﻦ ﺧﻼﻝ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ﻧﺴﺘﺨﻠﺺ ﺃ ﹼﻥ ﺍﻹﳚﺎﺭﺍﺕ‬
‫ﻼ ﳊ ّ‪‬ﻖ‬
‫ﺍﻟﻄﻮﻳﻠﺔ ﺍﻷﻣﺪ ﳚﺐ ﺇﺷﻬﺎﺭﻫﺎ‪ ،‬ﻭﺇﻥ ﱂ ﺗﻜﻦ ﺗﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﻧﻘ ﹰ‬
‫‪179‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ ‪ :‬ﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﺴﺎﺑﻘﺔ ﻟﻠﻌﻘﺪ‬
‫ﺑﻌﺪ ﻃﻠﺐ ﺍﻟﺸﺮﺍﺀ ﻟﺪﻯ ﺍﳍﻴﺎﻛﻞ ﺍﻟﱵ ﺗﻌﻴ‪‬ﻨﻬﺎ ﺍﻟﻮﻛﺎﻟﺔ‬
‫ﺍﻟﻮﻃﻨﻴ‪‬ﺔ ﻟﺘﺤﺴﲔ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﻭﺗﻄﻮﻳﺮﻩ ﻳﺴﻠﹼﻢ ﺍﻟﻄﻠﺐ ﻟﺪﻯ ﺍﻟﺸﺒﺎﺑﻴﻚ‬
‫ﺍﻟﱵ ﺗﻔﺘﺤﻬﺎ ﺍﻟﻮﻛﺎﻟﺔ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻐﺮﺽ ﻣﺮﻓﻘﹰﺎ ﺑﺎﻟﻮﺛﺎﺋﻖ ﺍﳌﺬﻛﻮﺭﺓ ﰲ‬
‫ﺍﳌﻄﺒﻮﻉ ﺍﻟﻨﻤﻮﺫﺟﻲ‪.‬‬
‫ﺗﺴﺠ‪‬ﻞ ﺍﻟﻄﻠﺒﺎﺕ ﻭﻓﻖ ﺗﺮﺗﻴﺒﻬﺎ ﺍﻟﺰﻣﲏ ﻓﻮﺭ ﺍﺳﺘﻼﻣﻬﺎ ﰲ‬
‫ﺳﺠ ﹼﻞ ﻳﺮﻗﻤﻪ ﻭﻳﻮﻗﹼﻌﻪ ﺍﳌﺪﻳﺮ ﺍﻟﻌﺎﻡ ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ ﺃﻭ ﳑﺜﹼﻠﻪ‪ .‬ﺗﻌﺎﰿ ﻫﺬﻩ‬
‫ﺍﻟﻄﻠﺒﺎﺕ ﻣﻦ ﻃﺮﻑ ﳉﻨﺔ ﺧﺎﺻ‪‬ﺔ ﺣﺪ‪‬ﺩﺕ ﺗﺸﻜﻴﻠﺘﻬﺎ ﻣﻦ ﻃﺮﻑ‬
‫ﺍﻟﻮﺯﻳﺮ ﺍﳌﻌﲏ )‪ .(30‬ﺗﺘﻮ‪‬ﺝ ﺃﻋﻤﺎﻝ ﺍﻟﻠﺠﻨﺔ ﲟﺤﻀﺮ ﻳﻮﻗﹼﻌﻪ ﲨﻴﻊ‬
‫ﺃﻋﻀﺎﺋﻬﺎ ﻳﺒﻴ‪‬ﻦ ﺍﻷﺷﺨﺎﺹ ﺍﻟﺬﻳﻦ ﻋﻮﳉﺖ ﻣﻠﻔﺎ‪‬ﻢ ﻭﻗﹸﺒﻠﺖ‪.‬‬
‫ﻭﺃﺧﲑ‪‬ﺍ ﺗﺴﺠ‪‬ﻞ ﻗﺎﺋﻤﺔ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﰲ ﺑﻄﺎﻗﺔ ﻭﻃﻨﻴ‪‬ـﺔ‬
‫ﺧﺎﺻ‪‬ﺔ ‪‬ﺬﻩ ﺍﻟﻌﻤﻠﻴ‪‬ﺔ‪ ،‬ﺗﻔﺘﺢ ﻋﻠﻰ ﻣﺴﺘﻮﻯ ﺍﳌﺪﻳﺮﻳﺔ ﺍﻟﻌﺎﻣ‪‬ﺔ ﻟﻠﻮﻛﺎﻟﺔ‪.‬‬
‫ﺗﺘ ‪‬ﻢ ﺩﻋﻮﺓ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ ﻟﺪﻓﻊ ‪ % 10‬ﻣﻦ ﲦﻦ ﺍﳌـﺴﻜﻦ‬
‫ﻛﺎﻟﺘﺰﺍﻡ ‪‬ﺎﺋﻲ ﺑﺎﻟﺸﺮﺍﺀ‪ ،‬ﹼﰒ ﺗﺪﻓﻊ ﺍﻟﺒﻘﻴ‪‬ﺔ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻨﺤﻮ ﺍﻟﺬﻱ ﻓﺼ‪‬ﻠﻨﺎﻩ‬
‫ﺳﺎﺑ ‪‬ﻖ‪.‬‬
‫ﻋﻨﺪ ﺩﻓﻊ ﺍﻟﻘﺴﻂ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ ‪ % 10‬ﻟﻠﻤﺴﺘﺄﺟﺮ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﺃﻥ‬
‫ﻳ‪‬ﻄﺎﻟﺐ ﺑﺘﺤﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺃﻣﺎﻡ ﺍﳌﻮﺛﹼﻖ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﻗﺒﻞ‬
‫ﺗﺴﻠﻴﻢ ﻣﻔﺎﺗﻴﺢ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪.‬‬
‫ﺍﻟﻔﺮﻉ ﺍﻟﺜﺎﱐ ‪ :‬ﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﺍﻟﻼﺣﻘﺔ ﻹﺑﺮﺍﻡ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‬
‫‪ – 1‬ﺍﻟﺘﻮﺛﻴﻖ‪ :‬ﻛﻮﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻳﺮﺩ ﻋﻠﻰ ﻋﻘﺎﺭ ﻓﻨـﺰﻭﻻ ﻋﻨﺪ ﻧ ‪‬‬
‫‪ 12‬ﻣﻦ ﺍﻷﻣﺮ ‪ 91 – 70‬ﻭﺍﳌﺎ ‪‬ﺩﺓ ‪ 324‬ﻣﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪– 88‬‬
‫‪ 14‬ﻓﺈ ﹼﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﳚﺐ ﲢﺮﻳﺮﻩ ﰲ ﺷﻜﻞ ﺭﲰﻲ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ ﲢﺖ ﻃﺎﺋﻠﺔ‬
‫ﺍﻟﺒﻄﻼﻥ‪ ،‬ﻭﻫﺬﺍ ﻣﺎ ﺃﻛﹼﺪﺕ ﻋﻠﻴﻪ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 17‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻢ ‪– 01‬‬
‫‪ 105‬ﺑﻨﺼ‪‬ﻬﺎ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﳛﺮ‪‬ﺭ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻟﺪﻯ‬
‫ﻣﻜﺘﺐ ﺍﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ﻭﳚﺐ ﺃﻥ ﳛﺪﺩ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﻄﺎﺑﻊ ﺍﳌﻮﻗﻒ ﻟﻠﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﰲ ﺣﺎﻟﺔ ﻋﺪﻡ ﺍﺣﺘﺮﺍﻡ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﺃﺣﺪ ﺍﻟﺸﺮﻭﻁ «‪.‬‬
‫ﻳﻠﺘﺰﻡ ﺍﳌﻮﺛﻖ ﺑﺘﺤﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﻨﻤﻮﺫﺝ‬
‫ﺍﻟﺬﻱ ﺃﻋﺪ‪‬ﺗﻪ ﺍﻟﻮﺯﺍﺭﺓ ﻣﺒ‪‬ﻴﻨ‪‬ﺎ ﺑﺬﻟﻚ ﺷﺮﻭﻁ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﻛ ﹼﻞ‬
‫ﺃﻃﺮﺍﻓﻪ )‪ ،(31‬ﻭﺗﺘﺠﻠﹼﻰ ﺃﳘﻴ‪‬ﺔ ﺍﻟﺘﻮﺛﻴﻖ ﺑﺎﻟﻨﺴﺒﺔ ﳍﺬﺍ ﺍﳊ ‪‬ﻖ ﰲ‪:‬‬
‫‪ -‬ﺇﲤﺎﻡ ﺭﻛﻦ ﻣﻦ ﺃﺭﻛﺎﻥ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﻫـﻮ ﺍﻟـﺸﻜﻠﻴﺔ ﻭﺇﻻ‬
‫ﻼ‪.‬‬
‫ﻛﺎﻥ ﺑﺎﻃ ﹰ‬
‫‪ -‬ﲤﻜﲔ ﺍﳌﺘﻌﺎﻗﺪﻳﻦ ﻣﻦ ﺳﻨﺪ ﺗﻨﻔﻴﺬﻱ ﻳﻀﻤﻦ ﺗﻨﻔﻴﺬ‬
‫ﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺍﳌﺘﻘﺎﺑﻠﺔ ﻟﻜ ﹼﻞ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ‪.‬‬
‫ﺍﳌﺮﺍﻭﻏﺔ ﻭﺯﻳﺎﺩﺓ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﻣﱴ ﺷﺎﺀ‪.‬‬
‫ﳎﻠﺔ ﺍﻟﺒﺎﺣﺚ – ﻋﺪﺩ ‪_______________________________________________________________________________ 2007/5‬‬
‫ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﻭﺍﻹﺷﻬﺎﺭ ﻟﺪﻯ ﺍﻹﺩﺍﺭﺓ ﺍﳌﻌﻴﻨﺔ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻠﺘﺸﺮﻳﻊ ﺍﳌﻌﻤﻮﻝ‬
‫ﺑﻪ «‪.‬‬
‫‪ -‬ﻣﺎ ﺩﺍﻣﺖ ﻣﺪ‪‬ﺓ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﰲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺗﻔﻮﻕ ‪12‬‬
‫ﺍﳋﻼﺻﺔ ‪:‬‬
‫ﺗﻌ ‪‬ﺪ ﺻﻴﻐﺔ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺻﻴﻐﺔ ﺣﺪﻳﺜﺔ ﳉﺄﺕ ﺇﻟﻴﻬﺎ‬
‫ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﻟﻠﺘﻘﻠﻴﻞ ﻣﻦ ﺣﺪ‪‬ﺓ ﺃﺯﻣﺔ ﺍﻟﺴﻜﻦ ﺍﻟﱵ ﻳﻌﺎﻧﻴﻬﺎ ﺍﳌﻮﺍﻃﻨﻮﻥ‪،‬‬
‫ﻭﺑﺎﻟﻔﻌﻞ ﻛﺎﻥ ﺍﻹﻗﺒﺎﻝ ﻋﻠﻴﻬﺎ ﻛﺜﲑ‪‬ﺍ‪ ،‬ﻭﻗﺪ ﺍﺳﺘﺠﺎﺑﺖ ﻟﻪ ﺷﺮﳛﺔ‬
‫ﻛﺒﲑﺓ ﻣﻦ ﺍ‪‬ﺘﻤﻊ‪.‬ﻛﺎﻥ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪105 – 01‬‬
‫ﻭﺍﳌﺮﺍﺳﻴﻢ ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﻟﻪ ﻳﺮﻛﹼﺰ ﻋﻠﻰ ﺷﺮﻭﻁ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺍﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ ﺃﻃﺮﺍﻓﻪ‪،‬‬
‫ﻭﺣﺎﻭﻝ ﺍﻹﳌﺎﻡ ﺑﻜ ﹼﻞ ﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻣﺎﺕ‪ ،‬ﻭﺣﺪ‪‬ﺩ ﺍﻟﻘﺮﺍﺭ ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪23‬‬
‫ﺟﻮﻳﻠﻴﻪ ‪ 2001‬ﺷﺮﻭﻁ ﺍﻟﺘﺮﺷﺢ ﻟﻼﺳﺘﻔﺎﺩﺓ ﻣﻦ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﺴﻜﻦ‪ ،‬ﹼﰒ‬
‫ﻛﻴﻔﻴﺎﺕ ﻣﻌﺎﳉﺔ ﺍﻟﻄﻠﺒﺎﺕ ﻭﲢﺪﻳﺪ ﻗﺎﺋﻤﺔ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪﻳﻦ‪ ،‬ﻛﻤﺎ ﺣﺪ‪‬ﺩ‬
‫ﺍﻟﻘﺮﺍﺭ ﺍﳌﺆﺭ‪‬ﺥ ﰲ ‪ 23‬ﺟﻮﻳﻠﻴﻪ ‪ 2001‬ﳕﻮﺫﺟ‪‬ﺎ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺬﻱ ﺣﺎﻭﻝ ﻓﻴﻪ ﲨﻊ ﺃﺣﻜﺎﻡ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﺗﻨﻈﻴﻤﻪ‬
‫ﺗﻨﻈﻴﻤ‪‬ﺎ ﳏﻜﻤ‪‬ﺎ‪ ،‬ﺇﻻ ﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻨﺼﻮﺹ ﱂ ﺗﻜﻦ ﻛﺎﻓﻴﺔ‪ ،‬ﻭﺫﻟﻚ‬
‫ﻧﻈﺮ‪‬ﺍ ﻟﻠﻨﻘﺎﺋﺺ ﺍﻟﱵ ﻻﺣﻈﻨﺎﻫﺎ ﻓﻴﻬﺎ ﺧﻼﻝ ﺩﺭﺍﺳﺘﻨﺎ ﳍﺎ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻓﻤﺠﻤﻮﻉ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻨﺼﻮﺹ ﱂ ﺗﺴﺎﻋﺪﻧﺎ ﻋﻠﻰ ﺍﻟﻮﺻﻮﻝ‬
‫ﺇﱃ ﺗﻜﻴﻴﻒ ﺩﻗﻴﻖ ﳍﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻭﻧﻘﺎﻁ ﻛﺜﲑﺓ ﺑﻘﻴﺖ ﻏﺎﻣﻀﺔ ﺗﺴﻨﺪ‬
‫ﻣﻬﻤ‪‬ﺔ ﺇﻳﻀﺎﺣﻬﺎ ﻟﻠﻘﻀﺎﺀ ﺇﺫﺍ ﻣﺎ ﻋﺮﺿﺖ ﻋﻠﻴﻪ ﻧﺰﺍﻋﺎﺕ ‪‬ﺬﺍ‬
‫ﺍﻟﺼﺪﺩ‪ ،‬ﻭﺃﻛﻴﺪ ﺃ ﹼﻥ ﻫﺬﻩ ﺍﻻﺟﺘﻬﺎﺩﺍﺕ ﺗﻜﻮﻥ ﺫﺧﲑﺓ ﻻ ﻳﺴﺘﻬﺎﻥ‬
‫‪‬ﺎ ﻟﺴ ‪‬ﺪ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﺜﻐﺮﺍﺕ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻭﻟﻌ ﹼﻞ ﺃﻫ ‪‬ﻢ ﻧﻘﻄﺔ ﺃﻏﻔﻠﻬﺎ ﺍﳌﺸﺮ‪‬ﻉ ﻭﻛﺎﻥ ﳚﺐ ﺍﻟﻨ ‪‬‬
‫ﺺ‬
‫ﻋﻠﻴﻬﺎ ﺻﺮﺍﺣﺔ ﻫﻲ ﻭﺟﻮﺩ ﻋﻘﺪ ﻻﺣﻖ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻳﺘﻮﻟﹼﻰ‬
‫ﺗﻜﺮﻳﺲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﻨﻬﺎﺋﻲ ﻭﻛﻮﻧﻪ ﺍﻟﺴﺒﻴﻞ ﺍﻟﻮﺣﻴﺪ ﻟﺸﻬﺮ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‬
‫ﻭﺍﻧﺘﻘﺎﳍﺎ ﺧﺎﻟﺼﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ‪.‬‬
‫‪180‬‬
‫ﻋﻴﲏ‪ ،‬ﻟﻜﻦ ﺍﻟﻌﱪﺓ ﻣﻦ ﻭﺭﺍﺀ ﺇﺷﻬﺎﺭﻫﺎ ﻫﻲ ﺍﻻﺣﺘﺠﺎﺝ ‪‬ﺬﺍ ﺍﻹﳚﺎﺭ‬
‫ﺑﲔ ﺍﻷﻃﺮﺍﻑ ﻭﰲ ﻣﻮﺍﺟﻬﺔ ﺍﻟﻐﲑ‪.‬‬
‫ﺳﻨﺔ ﻓﻨﺮﻯ ﺿﺮﻭﺭﺓ ﺇﺷﻬﺎﺭﻩ ﻭﻓﻘﹰﺎ ﻟﻸﻭﺿﺎﻉ ﺍﳌﻘﺮ‪‬ﺭﺓ ﻗﺎﻧﻮﻧ‪‬ﺎ‪.‬‬
‫‪ – 4 -‬ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺴﻜﻦ‪ :‬ﱂ ﻳﻜﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ‬
‫‪ 105-01‬ﻭﻻ ﺍﳌﺮﺍﺳﻴﻢ ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﻟﻪ ﻭﺍﺿﺤﺔ ﰲ ﺷﺄﻥ ﻧﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ‬
‫ﺍﳌﺴﻜﻦ‪ ،‬ﻓﻘﺪ ﺍﻛﺘﻔﻰ ﲜﻌﻞ ﻧﻘﻞ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻣﻮﻗﻮﻓﹰﺎ ﻋﻠﻰ ﺩﻓﻊ ﻛ ﹼﻞ‬
‫ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ ﺩﻭﻥ ﲢﺪﻳﺪ ﺍﻹﺟﺮﺍﺀ ﺍﻟﻨﺎﻗﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬ﻫﻞ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﻷﻭﱄ‬
‫ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻫﻮ ﺍﻟﻨﺎﻗﻞ ﻟﻠﻤﻠﻜﻴﺔ ﲟﺠﺮ‪‬ﺩ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ؟‬
‫ﺇﺫﺍ ﻛﺎﻥ ﺍﻷﻣﺮ ﻛﺬﻟﻚ ﻓﻬﻮ ﻏﲑ ﻣﻌﻘﻮﻝ‪ ،‬ﻷ ﹼﻥ ﺍﻟﺸﻬﺮ ﺍﻟﺬﻱ‬
‫ﺷﺮﺣﻨﺎﻩ ﺳﺎﺑﻘﹰﺎ ﱂ ﻳﻜﻦ ﻳﺘﻌﻠﹼﻖ ﺑﺎﳌﻠﻜﻴﺔ‪ ،‬ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻓﻼ ﻳ‪‬ﻌﻘﻞ‬
‫ﺷﻬﺮ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﻭﻫﻲ ﱂ ﺗﻨﺘﻘﻞ ﺑﻌﺪ ﻭﻻ ﳝﻜﻦ ﺷﻬﺮ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ ﲟﻮﺟﺐ‬
‫ﻧﻔﺲ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺑﻌﺪ ‪ 20‬ﺳﻨﺔ ﻣﻦ ﻳﻮﻡ ﺍﻧﺘﻘﺎﻝ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻻ ﻧﻮﺍﻓﻖ ﲤﺎﻣ‪‬ﺎ ﻫﺬﻩ ﺍﻟﻔﺮﺿﻴﺔ‪ ،‬ﺇﻧ‪‬ﻤﺎ ﻧﺘﻮﺟ‪‬ﻪ ﻟﻔﺮﺿﻴﺔ‬
‫ﺃﺧﺮﻯ ﻭﻫﻲ ﲢﺮﻳﺮ ﻋﻘﺪ ﺟﺪﻳﺪ ﺑﻌﺪ ﺍﻻﻧﺘﻬﺎﺀ ﻣﻦ ﺩﻓﻊ ﺍﻷﻗﺴﺎﻁ‬
‫ﻳﻜﻮﻥ ﻣﻮﺿﻮﻉ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﻫﻨﺎ ﻫﻮ ﺗﻜﺮﻳﺲ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻟﻨﻬﺎﺋﻲ ﻣﻊ ﻋﺮﺽ‬
‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﺍﻷﻭﻝ‪،‬ﻋﺪﻯ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﺮﺽ ﺳﻴﺤﺮ‪‬ﺭ ﺍﳌﻮﺛﻖ ﺍﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﻭﻓﻖ ﺍﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ ﻭﺍﻷﻭﺿﺎﻉ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻧﻴﺔ ﺍﳌﻌﺮﻭﻓﺔ ﰲ ﻫﺬﺍ ﺍ‪‬ﺎﻝ‪،‬‬
‫ﻭﻳﺴﺠﻞ ‪ ،‬ﹼﰒ ﻳ‪‬ﺸﻬﺮ ﰲ ﺍﶈﺎﻓﻈﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‪ ،‬ﻭﺗﻨﺘﻘﻞ ﺑﺬﻟﻚ ﺍﳌﻠﻜﻴﺔ‬
‫ﺧﺎﻟﺼﺔ ﻟﻠﻤﺸﺘﺮﻱ ﻭﺑﺼﻮﺭﺓ ‪‬ﺎﺋﻴﺔ‪.‬‬
‫‪ -‬ﻭﻣﺎ ﻳﺪﻋﻢ ﺭﺃﻳﻨﺎ ﻫﺬﺍ ﻫﻮ ﺃﺣﺪ ﺍﻟﺒﻨﻮﺩ ﺍﻟﱵ ﻳﺘﻀﻤ‪‬ﻨﻬﺎ‬
‫ﺺ ﰲ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 11‬ﻣﻨﻪ ﻋﻠﻰ ﻣﺎ‬‫ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﰲ ﺣ ‪‬ﺪ ﺫﺍﺗﻪ‪ ،‬ﺇﺫ ﻳﻨ ‪‬‬
‫ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺗﻨﺘﻘﻞ ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﻣﻮﺿﻮﻉ ﻫﺬﺍ ﺍﻟﻌﻘﺪ ﺍﳋﺎﺹ ﺑﺎﻟﺒﻴﻊ‬
‫ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﺑﻌﺪﻣﺎ ﻳﺴﺘﻮﰲ ﺍﳌﺴﺘﻔﻴﺪ ﲦﻦ ﺑﻴﻊ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺑﻜﺎﻣﻠﻪ‪ ،‬ﺗﻨﺘﻘﻞ‬
‫ﻣﻠﻜﻴﺔ ﺍﳌﺴﻜﻦ ﺑﻌﻘﺪ ﺭﲰﻲ ﳏﺮ‪‬ﺭ ﺃﻣﺎﻡ ﺍﳌﻮﺛﻖ ﻭﳜﻀﻊ ﻹﺟﺮﺍﺀﺍﺕ‬
‫‪-‬‬
‫______________________________________________________________________ ﻋﻘـﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ .‬ﺹ‪ .‬ﺹ‪182-173 .‬‬

‫ﺍﳌﺮﺍﺟﻊ ‪:‬‬
‫‪ .1‬ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 25-90‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 18‬ﻧﻮﻓﻤﱪ ‪ 1990‬ﺍﳋﺎﺹ ﺑﺎﻟﺘ‪‬ﻮﺟﻴﻪ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ ﺍﳌﻌﺪﻝ ﻭﺍﳌﺘﻤﻢ‪.‬‬
‫‪ .2‬ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 29-90‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 01‬ﺩﻳﺴﻤﱪ ‪ 1990‬ﺍﳌﺘﻌﻠﹼﻖ ﺑﺎﻟﺘﻬﻴﺌﺔ ﻭﺍﻟﻌﻤﺮﺍﻥ‪.‬‬
‫‪ .3‬ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﺸﺮﻳﻌﻲ ‪ 03-93‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 01‬ﻣﺎﺭﺱ ‪ 1993‬ﺍﳌﺘﻌﻠﻖ ﺑﺎﻟﻨ‪‬ﺸﺎﻁ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪.‬‬
‫‪ .4‬ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 07-86‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 04‬ﻣﺎﺭﺱ ‪ 1986‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺍﻟﺘﺮﻗﻴﺔ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻳﺔ‪.‬‬
‫‪ .5‬ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ‪ 105-01‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 23‬ﺃﻓﺮﻳﻞ ‪ 2001‬ﺍﶈﺪ‪‬ﺩ ﻟﺸﺮﻭﻁ ﺷﺮﺍﺀ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ ﺍﳌﻨﺠﺰﺓ ﺑﺄﻣﻮﺍﻝ ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﰲ ﺇﻃﺎﺭ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﻛﻴﻔﻴﺎﺕ ﺫﻟﻚ‪،‬‬
‫ﺝ ﺭ ﻋﺪﺩ ‪ 25‬ﺍﻟﺼﺎﺩﺭﺓ ﰲ ‪ 2001/04/29‬ﻭﺍﻟﺬﻱ ﻋﺪﻝ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ‪ 35-03‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 13‬ﺟﺎﻧﻔﻲ ‪ .2003‬ﺝ ﺭ ﻋﺪﺩ ‪04‬‬
‫ﺍﻟﺼﺎﺩﺭﺓ ﰲ ‪ 2003/01/22‬ﻭﺍﻟﺬﻱ ﻏﻴ‪‬ﺮ ﺇﺳﻢ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﻟﻴﺼﺒﺢ ﻛﻤﺎ ﻳﻠﻲ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ‪ »...‬ﺍﶈﺪﺩ ﺷﺮﻭﻁ ﻭﻛﻴﻔﻴﺎﺕ ﺷﺮﺍﺀ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ ﺍﳌﻨﺠﺰﺓ‬
‫ﺑﺄﻣﻮﺍﻝ ﻋﻤﻮﻣﻴﺔ ﺃﻭ ﻣﺼﺎﺩﺭ ﺑﻨﻜﻴﺔ ﺃﻭ ﺃﻱ ﲤﻮﻳﻼﺕ ﺃﺧﺮﻯ ﰲ ﺇﻃﺎﺭ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ «‪.‬‬
‫‪ .6‬ﺍﻧﻈﺮ‪ :‬ﻋﺒﺪ ﺍﻟﺮﺯﺍﻕ ﺃﲪﺪ ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺍﻟﻮﺳﻴﻂ ﰲ ﺷﺮﺡ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﺍﳉﺪﻳﺪ‪ ،‬ﺍ‪‬ﻠﺪ ﺍﻷﻭﻝ‪ ،‬ﻣﺼﺎﺩﺭ ﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻡ ﻣﻨﺸﻮﺭﺍﺕ ﺣﻠﱯ ﺑﲑﻭﺕ‪ ،1986 ،‬ﺹ‬
‫‪.154‬‬
‫‪ .7‬ﺩ‪ .‬ﺇﺑﺮﺍﻫﻴﻢ ﺃﺑﻮ ﺍﻟﻴﻞ‪ ،‬ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻟﺘ‪‬ﻘﺴﻴﻂ ﻭﺍﻟﺒﻴﻮﻉ ﺍﻻﺋﺘﻤﺎﻧﻴﺔ ﺍﻷﺧﺮﻯ‪ ،‬ﻣﻄﺒﻮﻋﺎﺕ ﺟﺎﻣﻌﺔ ﺍﻟﻜﻮﻳﺖ‪ ،‬ﺍﻟﻜﻮﻳﺖ ﺳﻨﺔ ‪ ،1984‬ﺹ‪.‬ﺹ ‪.27 ،26‬‬
‫‪ .8‬ﲪﺰﻱ ﺇﺑﺮﺍﻫﻴﻢ‪ ،‬ﺍﻟﻨ‪‬ﻈﺎﻡ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻟﻸﺻﻮﻝ ﺍﳌﻨﻘﻮﻟﺔ‪ ،‬ﻣﺬﻛﺮﺓ ﻟﻨﻴﻞ ﺷﻬﺎﺩﺓ ﺍﳌﺎﺟﺴﺘﲑ ﻓﺮﻉ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻷﻋﻤﺎﻝ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﺗﻴﺰﻱ ﻭﺯﻭ ﺳﻨﺔ‬
‫‪ ،2001‬ﺹ‪.‬ﺹ ‪.87 ،86‬‬
‫‪9. « La location – Vente désigne davantage une variété d’opérations Juridiques qu’elle ne‬‬
‫‪correspond a un type de contact ».‬‬
‫‪Voir : THUILLIER Hugues, Location vente, encyclopédie civile, Dalloz, V, N° 1 et 2.‬‬
‫‪10. « Au sens large, constituent des locations de vente aussi bien le bail pour simplement assorti‬‬
‫‪d’une promesse unilatérale de vente, que la ventes ferme, dans laquelle le transfert de‬‬
‫‪propriété d’une période de location ».‬‬
‫‪Voir : THUILLIER Hugues, op, cit. p. 1.‬‬
‫‪ .11‬ﻋﺪ‪‬ﻟﺖ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺎﺩﺓ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 5‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 35-03‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 13‬ﺟﺎﻧﻔﻲ ‪ ،2003‬ﺝ ﺭ ﻋﺪﺩ ‪ 04‬ﺍﻟﺼﺎﺩﺭﺓ ﰲ ‪2003/01/22‬‬
‫ﻭﺻﺎﺭ ﻧﺼ‪‬ﻬﺎ ﻛﻤﺎ ﻳﻠﻲ‪ » :‬ﺗﻄﺒﻖ ﻫﺬﻩ ﺍﻷﺣﻜﺎﻡ ﻋﻠﻰ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ ﺍﳌﻨﺠﺰﺓ ﺑﻮﺍﺳﻄﺔ ﻣﻴﺰﺍﻧﻴﺔ ﺍﻟﺪﻭﻟﺔ ﺃﻭ ﺍﳉﻤﺎﻋﺎﺕ ﺍﶈﻠﹼﻴﺔ ﺃﻭ ﺑﻮﺍﺳﻄﺔ ﻣﺼﺎﺩﺭ ﺑﻨﻜﻴﺔ ﺃﻭ‬
‫ﲤﻮﻳﻼﺕ ﺃﺧﺮﻯ‪.« ...‬‬
‫‪ .12‬ﺍﻷﻣﺮ ‪ 91-70‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 15‬ﺩﻳﺴﻤﱪ ‪ 1970‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺗﻨﻈﻴﻢ ﻣﻬﻨﺔ ﺍﻟﺘﻮﺛﻴﻖ‪.‬‬
‫‪ .13‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 14-88‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 3‬ﻣﺎﻱ ‪ 1988‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺗﻌﺪﻳﻞ ﻭﺗﺘﻤﻴﻢ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ‪.‬‬
‫‪ .14‬ﺻﺎﺭﺕ ﻫﺬﻩ ﺍﳌﺪﺓ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ ﲟﻮﺟﺐ ‪ 2‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 340-04‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ﻧﻮﻓﻤﱪ ‪ 2004‬ﺍﳌﺘﻀ ‪‬ﻤﻦ ﺗﻌﺪﻳﻞ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪-01‬‬
‫‪ ،105‬ﺝ ﺭ ﻋﺪﺩ ‪ 69‬ﺍﻟﺼﺎﺩﺭﺓ ﰲ ‪ 03‬ﻧﻮﻓﻤﱪ ‪.2004‬‬
‫‪ .15‬ﺍﻷﻣﺮ ‪ 75-74‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 12‬ﻧﻮﻓﻤﱪ ‪ 1975‬ﻳﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺇﻋﺪﺍﺩ ﻣﺴﺢ ﺍﻷﺭﺍﺿﻲ ﺍﻟﻌﺎﻡ ﻭﺗﺄﺳﻴﺲ ﺍﻟﺴﺠﻞ ﺍﻟﻌﻘﺎﺭﻱ‪.‬‬
‫‪ .16‬ﺍﻧﻈﺮ ﻋﺒﺪ ﺍﻟﺮﺯﺍﻕ ﺃﲪﺪ ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻷﻭ‪‬ﻝ‪ ،‬ﻣﺼﺎﺩﺭ ﺍﻻﻟﺘﺰﺍﻡ‪ ،‬ﺹ ‪.157‬‬
‫‪ .17‬ﺧﻠﻴﻞ ﺃﲪﺪ ﺣﺴﻦ ﻗﺪﺍﺭﺓ‪ ،‬ﺍﻟﻮﺟﻴﺰ ﰲ ﺷﺮﺡ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ ﺍﳉﺰﺍﺋﺮﻱ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻟﺮﺍﺑﻊ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ‪ ،‬ﺩﻳﻮﺍﻥ ﺍﳌﻄﺒﻮﻋﺎﺕ ﺍﳉﺎﻣﻌﻴﺔ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺍﺋﺮ‪ ،1996 ،‬ﺹ ‪.11‬‬
‫‪ .18‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩﺓ ‪ 2‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ‪ 340/04‬ﺍﳌﺬﻛﻮﺭ ﺳﺎﺑﻖ‪ .‬ﻭﺟﻌﻠﺖ ﺍﳌﺪﺓ ‪ 25‬ﺳﻨﺔ ﺑﺪﻝ ﻣﻦ ‪ 20‬ﺳﻨﺔ‪.‬‬
‫‪ .19‬ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺭﻗﻢ ‪ 10 – 05‬ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 20‬ﺟﻮﺍﻥ ‪ 2005‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻝ ﻭﺍﳌﺘﻤ‪‬ﻢ ﻟﻸﻣﺮ ﺭﻗﻢ ‪ 58 – 75‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺪﱐ‪ ،‬ﺝ‪ .‬ﺭ ﻋﺪﺩ ‪ 44‬ﻟﺴﻨﺔ ‪.2005‬‬
‫‪ .20‬ﺍﻧﻈﺮ‪ :‬ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻟﺮﺍﺑﻊ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﳌﻘﺎﻳﻀﺔ‪ ،‬ﺹ ‪.177 – 175‬‬
‫‪ .21‬ﺍﻧﻈﺮ‪:‬ﺍﻷﺳﺘﺎﺫ ﺍﻟﻌﺮﻭﻡ ﻣﺼﻄﻔﻰ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﺧﺼﺎﺋﺼﻪ‪ ،‬ﺷﺮﻭﻃﻪ‪ ،‬ﺁﺛﺎﺭﻩ ﻭﺗﻨﻔﻴﺬﻩ‪ ،‬ﳎﻠﹼﺔ ﺍﳌﻮﺛﹼﻖ‪ ،‬ﺍﻟﻌﺪﺩ ‪ ،2‬ﺳﻨﺔ ‪ ،2001‬ﺹ ‪.15‬‬
‫‪ .22‬ﻋﺒﺪ ﺍﻟﺮﺯﺍﻕ ﺃﲪﺪ ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻟﺮﺍﺑﻊ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﳌﻘﺎﻳﻀﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ﺹ ‪.182 – 181‬‬
‫‪ .23‬ﺍﻧﻈﺮ‪ :‬ﺍﻟﺴﻨﻬﻮﺭﻱ‪ ،‬ﺍﳉﺰﺀ ﺍﻟﺮﺍﺑﻊ‪ ،‬ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﻭﺍﳌﻘﺎﻳﻀﺔ‪ ،‬ﻣﺮﺟﻊ ﺳﺎﺑﻖ‪ ،‬ﺹ ‪.178‬‬
‫‪ .24‬ﺍﻧﻈﺮ‪:‬ﻋﻼﺀ ﺍﻟﺪﻳﻦ ﻋﺒﺪ ﺍﻟﻠﻬﻔﻮﺍﺯ ﺍﳋﺼﺎﻭﻧﺔ ﺍﻟﺘﻜﻴﻴﻒ ﺍﻟﻘﺎﻧﻮﱐ ﻟﻌﻘﺪ ﺍﻹﳚﺎﺭ ﺍﻟﺘﻤﻮﻳﻠﻲ ‪،‬ﺩﺍﺭ ﺍﻟﺜﻘﺎﻓﺔ ‪،‬ﺍﻷﺭﺩﻥ ‪ 2002‬ﺹ‪.85-83‬‬
‫‪ .25‬ﺍﻧﻈﺮ‪:‬ﺃﻳﺖ ﺳﺎﺣﺪ ﻛﺎﻫﻨﺔ ‪ ،‬ﺍﻻﻋﺘﻤﺎﺩ ﺍﻹﳚﺎﺭﻱ ﻟﻸﺻﻮﻝ ﻏﲑ ﺍﳌﻨﻘﻮﻟﺔ ‪ ،‬ﻣﺬﻛﺮﺓ ﻟﻨﻴﻞ ﺷﻬﺎﺩﺓ ﺍﳌﺎﺟﺴﺘﲑ ﻓﺮﻉ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻷﻋﻤﺎﻝ ‪ ،‬ﺟﺎﻣﻌﺔ ﺗﻴﺰﻱ ﻭﺯﻭ ‪2004‬‬
‫ﺹ‪.73‬‬
‫‪ .26‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 6‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪.105 -01‬‬
‫‪ .27‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 2‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 137 – 04‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﻟﻠﻤﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 07‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪.105 – 01‬‬
‫‪ .28‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 8‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 105 – 01‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪.340 – 04‬‬
‫‪ .29‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 4‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺍﻟﺘﻨﻔﻴﺬﻱ ﺭﻗﻢ ‪ 105 – 01‬ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﲟﻮﺟﺐ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 03‬ﻣﻦ ﺍﳌﺮﺳﻮﻡ ﺭﻗﻢ ‪ ،35 – 03‬ﺝ‪.‬ﺭ‪ ،‬ﻋﺪﺩ ‪ 04‬ﻟﺴﻨﺔ ‪.2003‬‬
‫‪ .30‬ﺍﻟﻘﺮﺍﺭ ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 23‬ﻳﻮﻟﻴﻮ ﺳﻨﺔ ‪ 2001‬ﺍﻟﺬﻱ ﳛﺪ‪‬ﺩ ﺷﺮﻭﻁ ﻣﻌﺎﳉﺔ ﻃﻠﺒﺎﺕ ﺷﺮﺍﺀ ﺍﳌﺴﺎﻛﻦ ﰲ ﺇﻃﺎﺭ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ ﻭﻛﻴﻔﻴﺎﺕ ﺫﻟﻚ‪.‬ﺝ‪ .‬ﺭ‪ ،‬ﻋﺪﺩ ‪ ،52‬ﻟﺴﻨﺔ‬
‫‪.2001‬‬
‫‪ .31‬ﺍﻟﻘﺮﺍﺭ ﺍﳌﺆﺭﺥ ﰲ ‪ 23‬ﺟﻮﻳﻠﻴﺔ ‪ 2001‬ﺍﳌﺘﻀﻤ‪‬ﻦ ﳕﻮﺫﺝ ﻋﻘﺪ ﺍﻟﺒﻴﻊ ﺑﺎﻹﳚﺎﺭ‪ ،‬ﺍﳉﺮﻳﺪﺓ ﺍﻟﺮﲰﻴﺔ‪ ،‬ﻋﺪﺩ ‪ ،52‬ﻟﺴﻨﺔ ‪.2001‬‬
‫‪ .32‬ﺍﻧﻈﺮ ﺍﳌﺎﺩ‪‬ﺓ ‪ 15‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﻟﺘﺴﺠﻴﻞ ﺍﳌﻌﺪ‪‬ﻟﺔ ﺑﺎﳌﺎ ‪‬ﺩﺓ ‪ 41‬ﻣﻦ ﻗﺎﻧﻮﻥ ﺍﳌﺎﻟﻴﺔ ﻟﺴﻨﺔ ‪.1996‬‬

‫‪181‬‬