PHẦN A.

CẬP NHẬT THÔNG TIN

1. Hạn mức sử dụng đất ở TP HCM

Hạn mức đất ở là diện tích đất ở tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các
quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Ngoài hạn mức đó, người sử dụng
đất sẽ bị hạn chế quyền lợi hoặc không được áp dụng các chế độ miễn giảm theo quy
định. Tại TP HCM hạn mức đất ở thực hiện theo Quyết định 18/2016/QĐ-UBND ngày
16/05/2016, tóm tắt như sau:

KHU VỰC ÁP DỤNG HẠN MỨC (m2/hộ)

- Các quận nội thành (1,3,4,5,6,8,10,11, Tân Bình, Tân Không quá 160m2
phú, Phú Nhuận, Bình Thạnh, Gò Vấp)

- Các quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các Không quá 200m2
huyện: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè

- Khu quy hoạch phát triển đô thị Không quá 250m2

- Huyện Cần giờ và các khu dân cư nông thôn tại các xã Không quá 300m2
của các huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, Nhà Bè

2. Hệ số K điều chỉnh cho phần diện tích đất vượt hạn mức (TP
HCM) theo Quyết định 19/2017/QĐ-UBND ngày 23/03/2017. Hệ số điều chỉnh giá đất
được áp dụng tùy theo từng nhóm đối tượng và tùy theo từng khu vực địa bàn quận, huyện và các yếu tố
làm tăng, giảm giá đất như sau:
2.1. Nhóm 1: Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải đất ở sang đất ở đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: Hệ
số điều chỉnh giá đất là một (1,0) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố.
2.2. Nhóm 2: Trường hợp xác định đơn giá thuê đất hàng năm cho chu kỳ ổn định đầu tiên; xác định đơn
giá thuê đất hàng năm khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo; xác định giá khởi
điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để cho thuê theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm; xác
định đơn giá thuê đất khi nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê theo quy định tại Khoản 3 Điều
189 Luật Đất đai: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng tùy theo mục đích sử dụng đất và khu vực như
sau:

Mục đích sử dụng đất thuê Khu Khu Khu Khu Khu
vực 1 vực 2 vực 3 vực 4 vực 5

Kinh doanh dịch vụ, thương mại; tài chính; nhà hàng; khách sạn;
2,0 1,8 1,6 1,4 1,2
nhà ở cho thuê; văn phòng làm việc và cho thuê.

- Sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; nhà 1,2 1,1 1,05 1,0 1,0
kho, nhà xưởng; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng,
gốm sứ; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh
doanh; đất xây dựng siêu thị, cửa hàng thương mại - dịch vụ bán
hàng bình ổn giá; cửa hàng xăng dầu.
- Xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê tại
các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất; bến cảng, bến tàu,
bến phà, bến đò, bến xe, nhà ga, sân bay, đất xây dựng kết cấu hạ
tầng cảng hàng không sân bay; sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,
nuôi trồng thủy sản, làm muối.

Trong đó, các khu vực được xác định như sau:
- Khu vực 1, gồm: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận;
- Khu vực 2, gồm: quận 6, quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú;
- Khu vực 3, gồm: quận 2, quận 8, quận 9, quận 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức;
- Khu vực 4, gồm: huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn;
- Khu vực 5: huyện Cần Giờ.

2.3. Nhóm 3: Trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình
thức đấu giá quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; hộ
gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; xác định
đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá; xác định đơn giá
thuê đất khi chuyển từ thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê theo quy định tại Khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai; xác định đơn giá thuê đất trả tiền một lần cho cả thời
gian thuê khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; xác định giá trị quyền sử dụng đất để đưa vào tính giá
trị tài sản giao cho đơn vị sự nghiệp công lập quản lý theo quy định tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư
số 23/2016/TT-BTC ngày 16 tháng 02 năm 2016 của Bộ Tài chính: Hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng
tùy theo khu vực như sau:
- Khu vực 1, gồm: quận 1, quận 3, quận 4, quận 5, quận 10, quận 11, quận Tân Bình và quận Phú Nhuận:
Hệ số điều chỉnh giá đất là hai (2,0) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố;
- Khu vực 2, gồm: quận 6, quận 7, quận Gò Vấp, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú: Hệ số điều chỉnh giá đất
là một phẩy tám (1,8) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố;
- Khu vực 3, gồm: quận 2, quận 8, quận 9, quận 12, quận Bình Tân, quận Thủ Đức; Hệ số điều chỉnh giá
đất là một phẩy sáu (1,6) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố;
- Khu vực 4, gồm: huyện Bình Chánh, huyện Củ Chi, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn: Hệ số điều chỉnh giá
đất là một phẩy bốn (1,4) lần giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định và công bố;
- Khu vực 5, huyện Cần Giờ: Hệ số điều chỉnh giá đất là một phẩy hai (1,2) lần giá đất do Ủy ban nhân dân
thành phố quy định và công bố.

3. Thời hạn sử dụng đất: Điều 125 – 128 (Luật đất đai 2013)
3.1. Đất sử dụng ổn định lâu dài:
- Đất ở do hộ gia đình và cá nhân sử dụng
- Đất tín ngưỡng
- Đất làm nghĩa trang
- Đất rừng phòng hộ
….
3.2. Đất sử dụng có thời hạn
- Đất nông ghiệp do hộ gia đình và cá nhân sử dụng: 50 năm, nếu nhu cầu thì tiếp
tục gia hạn khi hết hạn.
-

PHẦN B. NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TRONG KINH DOANH BĐS

Thu tieàn söû duïng ñaát trong caùc tröôøng hôïp: nhaø nöôùc giao ñaát coù
thu tieàn söû duïng ñaát, chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát, chuyeån töø ñaát
thueâ sang giao ñaát coù thu tieàn söû duïng ñaát, caáp giaáy chöùng nhaän
QSDÑ, xaây döïng khu coâng nghieäp, khu coâng ngheä cao, khu kinh teá.

1- Giá đất thu TSDĐ:

- Đối với diện tích trong hạn mức đất ở: theo Bảng giá đất do UBND
cấp tỉnh quy định
- Đối với diện tích đất ở vượt hạn mức: tính theo giá đất do UBND
tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo từng quận, huyện, áp
dụng đối với các trường hợp trị giá khu đất tính theo Bảng giá đất <
30 tỷ đồng (TP trực thuộc trung ương); < 10 tỷ đồng (các tỉnh miền
núi); < 20 tỷ đồng(các tỉnh còn lại)

2- Tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSDĐ:

 Hộ gia đình, cá nhân có đất sử dụng ổn định, hợp pháp tröôùc
15/10/1993 (không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của
Điều 100 của Luật đất đai ):
- Trường hợp đất có nhà ở: diện tích trong hạn mức đất ở không phải
nộp TSDĐ; diện tích vượt hạn mức đất ở phải nộp 50% tính theo
giá đất do UBND tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo
từng quận, huyện.
- Trường hợp đất có công trình XD không phải là nhà ở, nay cấp
GCNQSDĐ SXKD phi nông nghiệp: không phải nộp TSDĐ
- Đất ở do lấn chiếm để xây dựng nhà ở, nhưng phù hợp quy hoạch,
đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ: diện tích trong hạn mức phải nộp
50% TSDĐ theo giá đất do UBND tỉnh quy định; diện tích vượt hạn
mức phải nộp 100% TSDĐ tính theo giá đất do UBND tỉnh quy
định nhân với hệ số k diều chỉnh theo từng quận, huyện.
 Hộ gia đình, cá nhân có đất sử dụng từ 15/10/1993 đến trước ngày
01/07/2004 (không có một trong các loại giấy tờ theo quy định của
Điều 100 của Luật đất đai ):
- Trường hợp đất có nhà ở: diện tích trong hạn mức đất ở phải nộp
50% TSDĐ tính theo giá đất do UBND tỉnh quy định; diện tích vượt
 hạn mức đất ở phải nộp 100% TSDĐ tính theo giá đất do UBND
tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo từng quận, huyện
- Trường hợp đất có công trình XD không phải là nhà ở, nay cấp
GCNQSDĐ SXKD phi nông nghiệp phải nộp 50% TSDĐ tính theo
giá đất do UBND tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo
từng quận, huyện
- Đất ở do lấn chiếm để xây dựng nhà ở, nhưng phù hợp quy hoạch,
đủ điều kiện cấp GCN QSDĐ: diện tích trong hạn mức phải nộp
100% TSDĐ theo giá đất do UBND tỉnh quy định; diện tích vượt
hạn mức phải nộp 100% TSDĐ tính theo giá đất do UBND tỉnh quy
định nhân với hệ số k diều chỉnh theo từng quận, huyện.
 Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở từ 01/07/2004 đến trước ngày
01/07/2014 (được giao không đúng thẩm quyền, hoặc do lấn chiếm...),
nay phù hợp với quy hoạch
- Trường hợp đất có nhà ở: phải nộp 100% TSDĐ tính theo giá đất do
UBND tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo từng quận,
huyện
- Trường hợp đất có công trình XD không phải là nhà ở, nay cấp
GCNQSDĐ SXKD phi nông nghiệp phải nộp 100% TSDĐ tính theo
giá đất do UBND tỉnh quy định nhân với hệ số k diều chỉnh theo
từng quận, huyện

3- Tieàn söû duïng ñaát khi chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát:
 Ñoái vôùi hoä gia ñình, caù nhaân đang sử dụng đất:
- Ñaát coù vöôøn, ao trong cuøng moät thöûa ñaát coù nhaø ôû thuoäc
khu daân cö, nhöng chöa ñöôïc coâng nhaän laø ñaát ôû, nay
chuyeån sang thaønh ñaát ôû thì nộp tieàn söû duïng ñaát baèng 50%
cheânh leäch giöõa TSDĐ theo giaù ñaát ôû vôùi TSDĐ theo giaù
ñaát noâng nghieäp.
- Đất nông nghiệp được giao đất không thu TSDĐ , nay chuyeån sang
thaønh ñaát ôû thì nộp tieàn söû duïng ñaát baèng 100% mức cheânh
leäch giöõa TSDĐ theo giaù ñaát ôû vôùi TSDĐ theo giaù ñaát noâng
nghieäp.
- Đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nay chuyển sang đất ở, nộp
TSDĐ như sau:
+ Đất được nhà nước công nhận QSDĐ có thời gian sử dụng
ổn định lâu dài trước 01/07/2004 mà không phải được nhà
nước giao hoặc cho thuê, nay chuyeån sang thaønh ñaát ôû
thì không phải nộp TSDĐ
+ Đất được nhà nước giao hoặc cho thuê, trước 01/07/2004
nay chuyeån sang thaønh ñaát ôû thì phải nộp TSDĐ bằng
100% mức cheânh leäch giöõa TSDĐ theo giaù ñaát ôû vôùi
 TSDĐ theo giaù ñaát phi noâng nghieäp của thời hạn sử dụng
đất còn lại
+ Trường hợp chuyển từ thuê đất phi nông nghiệp, không
phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang
giao đất ở, phài nộp 100% TSDĐ theo giá đất ở tại thời điểm
cho phép chuyển mục dích SDĐ.
+ Trường hợp chuyển từ thuê đất phi nông nghiệp không phải
là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất một lần sang giao đất
ở, phài nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ theo giá
đất ở với TSDĐ theo giaù ñaát phi noâng nghieäp của thời
hạn sử dụng đất còn lại.
 Ñoái vôùi toå chöùc:
- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không
thu TSDĐ sang đất ở, đất nghĩa trang, nộp 100% TSDĐ theo giá các
loại đất sau khi chuyển mục đích.
- Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
được giao đất có thu TSDĐ trước 01/07/2004, sang giao đất ở, thì
nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ theo giá đất ở với
TSDĐ theo giá đất trước khi chuyển mục đích.
- Trường hợp chuyển từ thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm sang
giao đất ở, phài nộp 100% TSDĐ theo giá đất ở tại thời điểm cho
phép chuyển mục dích SDĐ.
- Trường hợp chuyển từ thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp
không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất một lần sang giao
đất ở, phài nộp TSDĐ bằng mức chênh lệch giữa TSDĐ theo giá đất
ở với TSDĐ theo giá đất trước khi chuyển mục đích.

4- Thueá trong kinh doanh BĐS

Thuế suất thueá GTGT 10%.

Thueá thu nhaäp caù nhaân: 2% treân doanh soá chuyeån nhöôïng
Thueá thu nhaäp doanh nghieäp: 20% treân thu nhaäp.
Thuế TNDN là 10% đối với các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở xã hội
Leä phí tröôùc baï: 0,5% theo Thoâng tư số 68/2010/TT-BTC (26/04/2010)

5- Điều kiện năng lực tài chính của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở để
bán, hoặc cho thuê, hoặc để bán kết hợp cho thuê (theo Luật nhà ở); dự án
đầu tư kinh doanh BĐS gắn với QSDĐ (theo Luật Kinh doanh BĐS); dự án
SXKD không sử dụng vốn từ ngân sách nhà nước:
- Vốn sở hữu của chủ đầu tư ≥ 15% mức đầu tư đối với dự án có quy
mô ≥ 20 ha;
- Vốn sở hữu của chủ đầu tư ≥ 20% mức đầu tư đối với dự án có quy
mô < 20 ha.