De Planschade

Wettelijk kader, procedure,

voorwaarden, beperkingen, omvang
vergoeding

8 november 2018– Toelichting Bewoners

GD&A Advocaten

Mr. Tom Swerts – Advocaat/vennoot

Mr. Jens Joossens - Advocaat

1
2
 3

Historiek van het RUP ‘herbestemming open

ruimte’

◦ 2016: studie toont aan geen extra woonbehoefte,

bestaande kavels volstaan
◦ Open ruimte dient niet aangesneden te worden
◦ “Kernen-in-het-buitengebied” Beigem en Humbeek
vrijwaren wegens open ruimte & landelijk karakter
◦ Hoe vrijwaren ? Bestemmingswijziging door middel
van een ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP - omzetting
gewestplanbestemming naar andere ‘kleur’)
 4

Historiek van het RUP ‘herbestemming open

ruimte’

◦ RUP uitvoering van het Ruimtelijk Structuurplan

◦ Wat zegt het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
over “kernen-in-het -buitengebied”?
 Zoveel mogelijk vrijwaren
 Tegengaan versnippering
 Louter ontwikkelen aansluitend kern
◦ Wat zegt het Ruimtelijk Structuurplan Grimbergen?
 Geen woonbehoefte
 Kiezen voor aaneensluitende ruimten
 5

Nieuw instrument Ruimtelijk Uitvoeringsplan

◦ RUP wijzigt en voert stedenbouwkundige

voorschriften in
 Voorschriften: Bestemming (kleur, functie wat mag &
wat mag niet), inrichting (hoe), beheer (op welke wijze)

◦ Ieder RUP heeft steeds grafisch plan & overzicht

voorschriften
 Grafisch plan (kleuren)
 Voorschriften (kleuren gelinkt aan voorschriften)
 6

In casu 4 grafische plannen voor ieder deelgebied

◦ WUG ten Doorn

 7

In casu 4 grafische plannen voor ieder deelgebied

◦ WUG Kruisstraat
 8

In casu 4 grafische plannen voor ieder deelgebied

◦ WUG Lang Blok

 9

In casu 4 grafische plannen voor ieder deelgebied

◦ WUG Kerkeveld
10
 11

De belangrijkste voorschriften

Art 3: “Openbaar domein”

Art 4: “Woongebieden”
4.1 “Woonrand” – 4.2 “Tuin”
Art 5: “Projectgebied
Art 6: Gemengd openruimtegebied (!)
 12

◦ Art 6: gemengd openruimtegebied

 Bestemming: overig groen
 Wat kan ?
 Landschapsontwikkeling
 Grondgebonden agrarische activiteiten
 Natuurbehoud
 Zacht recreatief medegebruik (bv. natuureducatie)
 13

◦ Art 6: gemengd openruimtegebied

 Bestemming: overig groen
 Wat kan NIET ?
 Wonen – Handel - Industrie
 Niet- grondgebonden agrarische activiteiten
 Recreatief gebruik (bv. geen voetbalclub toegelaten)
 14

Planbaten & planschade

◦ Wijziging van de bestemming kan zowel aanleiding
geven tot meerwaarde (planbaten) als minwaarde
(planschade)

◦ De planbaten: perceel wordt meer waard ten gevolge van

een meer favorabele bestemming
 Bv. van bos naar woongebied
 Perceel wordt meer waard, belasting wordt geheven
◦ De planschade: perceel wordt minder waard ten gevolge
van een minder gunstige bestemming
 Bv. woongebied naar bos
 Plannende overheid dient vergoeding te betalen
 15

ALGEMEEN
 Decretaal voorziene regeling voor minwaarde ten
gevolge van RUP
 Art 2.6.1 tot 2.6.3 Vlaamse Codex Ruimtelijke
Ordening (VCRO)
 Startfeit
 Voorwaarden
 Uitzonderingen
 Minderingen
 16

Startfeit

 Definitief vastgesteld RUP en

◦ Ofwel overdracht bezwarende titel (lees verkoop)
◦ Ofwel inbreng goed vennootschap
◦ Ofwel weigering omgevingsvergunning
◦ Ofwel negatief stedenbouwkundig attest
 Dit binnen de vijf jaar na inwerkingtreding RUP
(In casu inwerking 7 augustus 2018)
 17

De voorwaarden
Hoofdvoorwaarden:
 Een RUP
 Een waardevermindering (zie verder berekeningswijze)
 Voor RUP vergunning voor bouwen mogelijk, Na RUP niet meer
◦ ( valt woonuitbreidingsgebied WUG te beschouwen als bebouwbaar gebied? –
zie verder)

 De vier criteria (art 2.6.1, §2 VCRO)

◦ Voldoende uitgeruste weg
◦ Stedenbouwkundig en bouwtechnisch bebouwbaar
◦ Bebouwbare zone
◦ Enkel eerste 50 meter, gemeten vanaf de rooilijn, in woongebied
(dus niet voor alle gebieden !)
 18

De criteria

 De voldoende uitgeruste weg

◦ Vaak struikelblok bij vorderingen tot bekomen planschade
◦ Voldoende verhard (geen grindkoffer)
◦ Aanwezige uitrustingsgoederen (elektriciteitsnet)
 Niet voldaan Geen planschade
◦ Bv.: Dieperliggende percelen aan zandweg komen niet in
aanmerking voor planschade
 19

De uitzonderingen (2.6.1, 4 VCRO)

1. Bij een goedgekeurde onteigeningsbeslissing;
2. Bij verbod een grotere oppervlakte van een perceel te
bebouwen dan het ruimtelijk uitvoeringsplan toelaat
3. bij verbod de exploitatie van gevaarlijke, ongezonde en
hinderlijke bedrijven voort te zetten na het verstrijken
van de tijd
4. bij verbod te bouwen op een stuk grond dat de
minimumafmetingen, vastgesteld in een ruimtelijk
uitvoeringsplan, niet heeft;
5. bij verbod te bouwen of te verkavelen buiten de
bebouwde kernen wegens de dwingende eisen van de
verkeersveiligheid;
6. Bij vervallen verkavelingsvergunning;
7. (…)
 20

De uitzonderingen (2.6.1, 4 VCRO)

7. voor de gebouwen of vaststaande inrichtingen, vernield door een
natuurramp, als het verbod van hun wederopbouw voortvloeit uit artikel
12, § 3, eerste lid van de wet van 12 juli 1976 betreffende het herstel
van zekere schade veroorzaakt aan private goederen door
natuurrampen;
8. Bij weigering van een aanvraag om de functie van een gebouw te
wijzigen;
9 .(!!) wanneer de overeenkomstig artikel 2.6.2, § 1, berekende
waardevermindering die voor schadeloosstelling in aanmerking komt,
niet meer bedraagt dan twintig ten honderd van de waarde van het
goed op het ogenblik van de verwerving, geactualiseerd tot op de dag
van het ontstaan van het recht op vergoeding en verhoogd met de
lasten en kosten;
10. wanneer de schade in aanmerking komt voor een compensatie, vermeld
in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart 2009
betreffende het grond- en pandenbeleid;
11° 1[als het perceel is opgenomen in een grondruilplan als vermeld in
artikel 2.1.65 van het decreet van 28 maart 2014 betreffende de
landinrichting.]
 21

De milderingen van de vergoeding

 Slechts 80 % van de minwaarde (zowel

voorwaarde tot bekomen als mildering van
uiteindelijke vergoeding)
 Slechts de eerste 50 meter vanaf de rooilijn
worden vergoed bij verlies woongebied
 22

Geeft Woonuitbreidingsgebied aanleiding tot

planschade?
◦ Mogelijk maar niet zeker immers discussie in
rechtsleer en rechtspraktijk
◦ In ieder geval geen klassiek woongebied indien
toch planschade, decretale voorwaarden van tel.
◦ Aangezien WUG geen klassiek woongebied
betreft zal dit in ieder geval impact hebben op
vergoeding
◦ Waardevermindering zal aangetoond dienen te
worden, wat hoegenaamd geen automatisme
bereft (bv. bij lage verwervingswaarde)
 23

De Planschade in concreto: Vergoeding

 Stap 1: Document van verwerving vermelding

oorspronkelijke verwervingswaarde (bv.
notariele akte )
 Stap 2: Actualisatie/indexatie waarde tot op
dag voorafgaand inwerkingtreding (Waarde X)
 Stap 3: Waardebepaling (door landmeter) dag
volgend op RUP (Waarde Y)
 Planschadevergoeding (P)

 P= (X-Y)*0.8 , dit voor de eerste 50 meter

 24

De Planschade in concreto:
Berekeningswijze

 Verwervingswaarde wordt geactualiseerd

/geïndexeerd (vaak landmeter of indexlijsten)
 Waarde van het goed/ (rest)verkoopwaarde
dag na RUP dient bepaald te worden (in regel
altijd landmeter)
◦ Waardering zoals ieder perceel op basis van
bestemming/ligging/prijs gelijkaardige
percelen etc…
 25

De Planschade in concreto: Berekeningswijze

 26

De Planschade in concreto:Berekeningswijze
Fictief rekenvoorbeeld (onder voorbehoud)
◦ Bron: CROW: Centrum voor recht, onteigening en waardering
 27

De Planschade in concreto: Aandachtspunten

ten aanzien van de vergoeding

◦ Belangrijkste determinant bij bepaling planschade is

de verwervingswaarde die ENORM kan verschillen van
perceel tot perceel
◦ Andere factoren die een rol kunnen spelen:
 Ligging
 Specifieke vorm kadastraal perceel
 (…)
◦ Deskundige noodzakelijk voor waardebepaling indien
generieke voorwaarden voldaan zijn
 28

De Planschade in concreto: Aandachtspunten

ten aanzien van de vergoeding

 Generieke voorwaarden planschade dienen

voldaan te zijn
◦ Dus geen planschade indien niet gelegen aan
voldoende uitgeruste weg
◦ Technisch niet bebouwbaar
◦ Uitzonderingsgronden van toepassing
◦ etc…
 29

De Planschade in concreto: Aandachtspunten

ten aanzien van de vergoeding

 Woonuitbreidingsgebied heeft niet dezelfde

waarde als woongebied (niet direct
ontwikkelbaar, kosten, bebouwingsgraad,
groepswoningsbouw,…)
 50 meter en 80 % hebben grote impact op
vergoeding
 30

Praktische info: Wat verder?

 Planschadevordering dient ingeleid te
worden bij bevoegde rechtbank in casu
◦ Nederlandstalige Rechtbank eerste
aanleg,Quatre-Brasstraat 13, 1000 Brussel
 Advocaat verplicht? Neen maar gegeven
complexiteit aan te raden
 Vraag in een eerste advies naar de
slaagkansen (!)
 31

Praktische info: Wat verder?

 1. startfeit nodig – vaak aanvraag
stedenbouwkundig attest (sjabloon te
verkrijgen bij gemeentelijke diensten)
◦ Binnen jaar startfeit, inleiden bij rechtbank
middels dagvaarding (vervaltermijn 1)
 32

Praktische info: Wat verder?

 33

Praktische info: Wat verder?

 2. Alle vorderingen tot planschade dienen
binnen de 5 jaar na publicatie Staatsblad
ingesteld te worden (vervaltermijn 2)
◦ RUP gepubliceerd in Staatsblad 24 juli 2018
 34

Praktische info: Wat verder?

 In regel wordt vordering ingesteld door
eigenaar of iedere zakelijke rechthouder
 Benodigde documenten
◦ Aantonen houder zakelijk recht
◦ Voor berekening waarde voorafgaand aan RUP X
ofwel verwervingsakte ofwel fiscaal attest K.I.
◦ Staat van andere onroerende goederen
 35

Praktische info: Wat verder?

 Mogelijke kosten (voornamelijk bij
afwijzing)
◦ Opmaak stedenbouwkundig attest
◦ Advocaat
◦ Dagvaardingskost
◦ Aanstelling deskundige
◦ Rechtsplegingsvergoeding
 Vraag dan ook een eerste analyse
slaagkansen voor het instellen van
procedure
 36

Hartelijk dank voor uw aandacht!

Vragen?
 37

Kantoor Mechelen Kantoor Lokeren Kantoor Westerlo

Antwerpsesteenweg 16-18
B-2800 MECHELEN
T +32 15 40 49 40
F +32 15 276 276
E info@gdena-advocaten.be
W www.gdena-advocaten.be
Stationsplein 10 4WINGS - Nijverheidsstraat 13
9160 LOKEREN
B-2260 WESTERLO
T +32 09 277 03 15
F +32 09 277 03 16 T +32 14 57 46 52
F +32 15 276 276
E info@gdena-advocaten.be E info@gdena-advocaten.be
W www.gdena-advocaten.b
W www.gdena-advocaten.be

Niets uit deze presentatie mag door middel van elektronische of andere middelen, met inbegrip van
automatische informatiesystemen, worden gereproduceerd en/of openbaar gemaakt zonder voorafgaandelijke
schriftelijke toestemming.