Het Woonkrediet Bij Dexia

Departement Handelswetenschappen en Bedrijfskunde
Bachelor in het bedrijfsmanagement

Optie financie en verzekeringswezen
Het woonkrediet bij Dexia
CAMPUS
Geel
Nathalie Strobbe
Academiejaar 20062007
De houder van dit diploma is gerechtigd tot het voeren van de titel van Bachelor
2
VOORWOORD
Graag zou ik iedereen willen bedanken die mij geholpen heeft met het realiseren van
mijn eindwerk. Zonder al hun tijd, moeite en kritiek was dit werk niet tot een goed
einde gekomen.
In eerste plaats wil ik al de medewerkers van het Dexia kantoor in Tessenderlo waar ik
stage liep, vermelden. Kantoordirecteur Gie Reynders bedank ik voor de hulp bij het
bepalen van de keuze en het uitwerken van de structuur van mijn eindwerk. Ook zou ik
graag Isabelle Paepen, Jurgen Paepen en Lisette Aerts willen bedanken voor al hun tijd
die ze besteed hebben aan het in detail uitleggen van alle aspecten van het
woonkrediet. Al de andere medewerkers bedank ik voor de ontzettend leuke en
leerrijke tijd die ik er mocht beleven.
Een speciaal dankwoord richt ik aan mijn eindwerkbegeleidster Gretel Torfs. Zij
begeleidde mij en zorgde ervoor dat het maken van mijn eindwerk in vlotte banen liep.
Ten slotte wil ik ook mijn ouders en broer bedanken voor hun kritische, maar toch
geapprecieerde kijk op mijn eindwerk. Ik bedank hen voor het nalezen van mijn
eindwerk.
3
SAMENVATTING
Een woonkrediet afsluiten heeft zowel voor de bank als voor de klant gevolgen. Er
wordt gestreefd naar een winwin situatie. In dit werk wordt er zowel vanuit het
standpunt van de bank als de klant gekeken naar de elementen van een woonkrediet.
De klant zou graag voldoende geïnformeerd worden als hij een woonkrediet wil
afsluiten. Naast uitleg over het krediet wil de klant meer te weten komen over de
bijkomende aankoopkosten, de fiscaliteit omtrent het woonkrediet en de verzekeringen
die hij best neemt.
Vooraleer de bank met de klant kan praten over woonkredieten, wordt de

terugbetalingcapaciteit van de klant berekend. Dit is een belangrijke fase die
voorafgaat aan het effectieve woonkredietgesprek aangezien dit in grote mate bepaalt
wat de klant zal kunnen lenen. Ook de waarde van het onroerend goed dat
gehypothekeerd zal worden, speelt een rol.
De klant moet een paar keuzes maken. De belangrijkste is de variabele of de vaste

intrestvoet. De vaste intrestvoet zal altijd iets hoger liggen dan de variabele
intrestvoet. Ook voor het terugbetalen van het krediet heeft de klant verschillende
mogelijkheden. Kiest hij voor het goedkoopste, het populairste of duurste systeem?
Ook de looptijd van het krediet is een belangrijk element dat ter sprake zal komen in
het woonkredietgesprek. Hoe langer de klant leent hoe duurder het kostenplaatje zal
worden, maar hoe lager de mensualiteit zal zijn.
Woonkredieten zijn in deze tijd van lage rentevoet niet de meest opbrengende
producten in de banksector. Crossselling is daarom een belangrijk onderdeel bij het
afsluiten van woonkredieten. De bank probeert om er zo veel mogelijk verzekeringen
bij te verkopen. Kortingen op de rentevoet moeten de klanten stimuleren om een
schuldsaldoverzekering en/of brandverzekering bij Dexia af te sluiten.
Een woonkrediet afsluiten is fiscaal gezien heel interessant. De bank probeert de klant
hierover een zo duidelijk mogelijke uitleg te geven. Sommige klanten willen van het
fiscale voordeel profiteren en sluiten om die reden een fiscaal krediet af. De klant zal in
dat geval juist voldoende lenen om maximaal van het fiscaal voordeel te kunnen
genieten.
Wanneer de klant alle nodige documenten heeft ondertekend en het dossier is

opgestuurd naar de dienst woonkredieten, kan de kredietakte uiterlijk 3 maanden na de
aanvraag verleden worden. De klant beschikt op die dag over het kredietbedrag. Vanaf
dat moment kan de klant rustig in zijn droomhuis gaan wonen of er juist aan beginnen
te bouwen…
4
I N HOUDSTAFEL
Voorw oord .................................................................................................................. 2
Samenvatting .............................................................................................................. 3
I nleiding ..................................................................................................................... 7
Deel 1: Hypothecair krediet ......................................................................................... 8

1. Wat? ..........................................................................................................8
2. Welke wet? .................................................................................................8
3. Voor wie?....................................................................................................8
4. Beoordeling risico kredietdossier .....................................................................9
4.1 Terugbetalingcapaciteit..................................................................................9
4.2 Quotiteit ................................................................................................... 10
4.3 Kredietbedrag ............................................................................................ 10
4.4 Samengevat .............................................................................................. 10
5. Keuze van de kredietnemer.......................................................................... 11
5.1 Intrestvoeten............................................................................................. 11
5.1.1 Basisrentevoet en nettorentevoet .................................................................. 11
5.1.2 Vaste en variabele rentevoet ........................................................................ 11
5.1.2.1 Vaste rentevoet.......................................................................................... 11
5.1.2.2 Variabele rentevoet .................................................................................... 12
5.1.2.2.1 Wettelijke regels ........................................................................................ 12
5.1.2.2.2 Herzieningstermijn en CAP ........................................................................... 12
5.1.2.2.3 Referteindex............................................................................................. 13
5.1.2.2.4 Formule van herziening ............................................................................... 13
5.1.2.2.5 Standaard en accordeonprincipe.................................................................... 15
5.1.2.3 Vaste of variabele intrestvoet?...................................................................... 15
5.1.3 Verhogingen op de basisintrestvoet ............................................................... 18
5.1.4 Verlagingen op de basisintrestvoet ................................................................ 18
5.2 Looptijd .................................................................................................... 19
5.3 Terugbetalingssystemen .............................................................................. 20
5.3.1 Constante maandelijkse afbetalingen ............................................................. 21
5.3.2 Degressieve maandelijkse afbetalingen .......................................................... 22
5.3.3 Progressieve maandelijkse afbetalingen.......................................................... 22
5.3.4 Terugbetaling op de eindvervaldag van het krediet........................................... 23
5.3.5 Verschillende afbetalingssystemen grafisch weergegeven .................................. 24
5.4 Welk systeem voor de klant? ........................................................................ 25
5.4.1 Constante maandelijkse afbetalingen ............................................................. 25
5.4.2 Degressieve maandelijkse afbetalingen .......................................................... 26
5.4.3 Progressieve maandelijkse afbetalingen.......................................................... 26
5.4.4 Terugbetaling op de eindvervaldag van het krediet........................................... 26
6. Ontleenbaar bedrag .................................................................................... 26
6.1 Absolute grenzen........................................................................................ 26
6.2 Relatieve grenzen....................................................................................... 27
6.3 Bepaling quotiteit ....................................................................................... 27
7. Waarborgen .............................................................................................. 27
7.1 Hypothecaire inschrijving ............................................................................. 28
7.2 Hypothecair mandaat of volmacht ................................................................. 28
7.3 Loonafstand of overdracht van schuldvordering ............................................... 29
7.4 Hypotheekbelofte ....................................................................................... 29
8. De bijkomende kosten................................................................................. 29
8.1 Aankoop van een onroerend goed ................................................................. 30
8.1.1 Onderhandse aankoop................................................................................. 30
8.1.2 Openbare aankoop...................................................................................... 30
8.1.3 Klein en groot beschrijf................................................................................ 31
8.2 Afsluiten van een krediet ............................................................................. 31
8.2.1 Wettelijke kosten verbonden aan de hypotheek ............................................... 31
8.2.2 Dossierkosten ............................................................................................ 32
8.2.3 Schattingskosten ........................................................................................ 32
8.3 Cijfervoorbeeld........................................................................................... 32
8.4 Reserveringscommissie ............................................................................... 33
8.5 Kosten mee ontlenen of bijkomende lening afsluiten? ....................................... 33
9. Alternatieven voor woonkredieten ................................................................. 34
5
9.1 Overbruggingskrediet.................................................................................. 34
9.2 Lening op afbetaling.................................................................................... 35
9.2.1 Woonlening ............................................................................................... 35
9.2.2 Ecokrediet................................................................................................ 35
9.2.3 Woning privilege ........................................................................................ 36
10. Fiscaal krediet............................................................................................ 37
10.1 Werking van een fiscaal krediet..................................................................... 38
10.2 Voorwaarden ............................................................................................. 38
11. Kredietopening........................................................................................... 38
12. Voorschot.................................................................................................. 39
13. Omloopsherneming of wederopname ............................................................. 39
14. Herfinanciering........................................................................................... 40
14.1 Krediet overnemen van andere financiële instellingen ....................................... 40
14.2 Interne herfinanciering ................................................................................ 40
14.3 Cijfervoorbeeld........................................................................................... 41
15. Combinatie van omloopsherneming & herfinanciering ....................................... 42
16. Ontlasting (desolidarisatie) .......................................................................... 42
17. Vervroegd terugbetalen ............................................................................... 43
18. Handlichting hypotheek ............................................................................... 44
19. Pandwissel of hypotheekoverdracht ............................................................... 45
20. Fiscaal aspect vanaf 1 januari 2005 ............................................................... 47
20.1 Hypothecair krediet..................................................................................... 47
20.1.1 Voorwaarden ............................................................................................. 47
20.1.2 Woonbonussen........................................................................................... 48
20.1.3 Maximale bedragen..................................................................................... 48
20.1.4 Invullen in de belastingbrief ......................................................................... 48
20.1.5 Welke personen genieten van de fiscale aftrek? ............................................... 49
20.1.6 Voorbeeld ................................................................................................. 49
20.2 Schuldsaldoverzekering ............................................................................... 50
21. Verzekeringen............................................................................................ 52
21.1 Dexia Home Credit Protect (DHCP) ................................................................ 53
21.1.1 Schuldsaldoverzekering ............................................................................... 53
21.1.1.1 Wat? ........................................................................................................ 53
21.1.1.2 Premie...................................................................................................... 53
21.1.1.3 Uitsluitingen .............................................................................................. 54
21.1.1.4 Verzekerde is overleden .............................................................................. 54
21.1.2 DHCPinvaliditeit ........................................................................................ 55
21.1.3 DHCPberoepsinkomensverlies...................................................................... 56
21.1.3.1 Wat? ........................................................................................................ 56
21.1.3.2 Uitsluitingen .............................................................................................. 56
21.2 Verzekerd inkomen ..................................................................................... 56
21.2.1 Wat? ........................................................................................................ 56
21.2.2 Voor wie?.................................................................................................. 57
21.2.3 De voordelen ............................................................................................. 57
21.2.4 De premie ................................................................................................. 57
21.3 Home & Family .......................................................................................... 58
21.3.1 Brandverzekering ....................................................................................... 58
21.3.2 Familiale verzekering .................................................................................. 58
21.3.3 Rechtsbijstand ........................................................................................... 58
21.4 Gewaarborgd wonen ................................................................................... 58
21.4.1 Wat ? ....................................................................................................... 58
21.4.2 Wat krijgt de klant ? ................................................................................... 58
21.4.3 Voorwaarden ............................................................................................. 59
Deel 2: P rocesverloop van een w oonkrediet ................................................................60

1. Prospectus en tarieffiche.............................................................................. 60
2. Kredietonderhandeling ................................................................................ 60
3. Controle.................................................................................................... 60
3.1 Inkomsten en lasten ................................................................................... 60
3.1.1 Inkomsten................................................................................................. 61
3.1.2 Lasten ...................................................................................................... 61
3.2 Kredietcentrale van de nationale bank van België............................................. 61
4. Aanvraag .................................................................................................. 62
5. Definitieve aanvraag ................................................................................... 63
5.1 Gedecentraliseerd circuit.............................................................................. 63
5.2 Gecentraliseerd circuit................................................................................. 64
6
6. Fysische dossier ......................................................................................... 65
7. Préofferte ................................................................................................ 66
8. Offerte...................................................................................................... 66
8.1 Verklaring van aanvaarding van de kredietofferte............................................. 67
8.2 Algemene voorwaarden ............................................................................... 67
8.3 Bijzondere voorwaarden .............................................................................. 67
8.4 Aflossingstabel........................................................................................... 67
8.5 Overdracht van schuldvordering.................................................................... 67
9. Verlijden van de kredietakte......................................................................... 68
10. Ter beschikking stellen van gelden ................................................................ 69
10.1 Aankoop van een woning ............................................................................. 69
10.2 Bouwen en/of verbouwen van een woning ...................................................... 69
Deel 3: P rocesverloop van de schuldsaldoverzekering .................................................70

11. Voorstel en medische vragenlijst ................................................................... 70
11.1 Soorten vragenlijsten .................................................................................. 70
11.1.1 Eenvoudige medische vragenlijst (EMV).......................................................... 70
11.1.2 Volledige medische vragenlijst (VMV)............................................................. 70
11.1.3 Uitgebreide medische vragenlijst (UMV) ......................................................... 72
11.1.4 Blanco vragenlijst ....................................................................................... 72
11.1.5 Beslissing.................................................................................................. 72
11.1.5.1 Eenvoudige en volledige vragenlijst ............................................................... 72
11.1.5.2 Uitgebreide medische vragenlijst................................................................... 72
11.1.5.3 Blanco vragenlijst ....................................................................................... 73
12. Tarificatie.................................................................................................. 73
13. Bevestiging ............................................................................................... 73
14. Polis......................................................................................................... 73
15. Ongevallenverzekering ................................................................................ 74
16. Volledig verzekerd ...................................................................................... 74
17. Schematisch .............................................................................................. 74
Deel 4: Dossiers .........................................................................................................75

Case 1: aankoop van een woonhuis.................................................................................. 75
Case 2: bouw van een woonhuis ...................................................................................... 76
Case 3: aankoop grond + bouw van een woonhuis.............................................................. 77
Case 4: herfinancieren + bouw + aankoop grond................................................................ 80
Case 5: fiscaal (verbouwing)krediet.................................................................................. 83
Case 6: Wederopname ................................................................................................... 85
Besluit .......................................................................................................................86
Literatuurlijst .............................................................................................................87
Bijlagen .....................................................................................................................88
Bijlage 1: Tarievenfiches ................................................................................................ 89
Bijlage 2: Aanvraag tot alignering .................................................................................... 91
Bijlage 3: Overdracht van schuldvordering......................................................................... 92
Bijlage 4: Aflossingstabel herfinanciering........................................................................... 94
Bijlage 5: Europees gestandardiseerd informatieblad........................................................... 95
Bijlage 6: Kredietaanvraag.............................................................................................. 96
Bijlage 7: Definitieve aanvraag ........................................................................................ 99
Bijlage 8: Fysisch voorblad ........................................................................................... 101
Bijlage 9: Checklist Compliance ..................................................................................... 103
Bijlage 10: Aanvraag tot opneming van gelden................................................................. 104
Bijlage 11: Préofferte.................................................................................................. 105
Bijlage 12: Offerte....................................................................................................... 106
7
INLEIDING
In 2006 had het hele kantoornetwerk van Dexia 69.699 woonkredietgesprekken en een
marktaandeel van 16,92 %. Ik vond het dus hoog tijd om mij hier verder in te
verdiepen. Niet alleen handig voor mijn eventuele latere job in deze sector, maar ook
als ik later zelf mijn woonhuis zou willen laten financieren.
Dit eindwerk is opgedeeld in 4 grote delen. Over een woonkrediet praten zonder enige
theoretische verklaring, is onmogelijk. Daarom probeer ik op een eenvoudige, maar
toch gestructureerde manier uit te leggen waar het bij een woonkrediet bij Dexia om
gaat. Ik bespreek welke elementen het risico van een kredietdossier bepalen, welke
keuzes de cliënt bij Dexia moet maken, wat het maximum is dat de klant kan lenen,
hoe de bank zich indekt, met welke kosten de klant rekening moet houden en welke
alternatieven hij heeft naast het afsluiten van een woonkrediet,…
Het theoretische gedeelte wordt daarna getoetst aan de praktijk. Welke zaken moeten
er gecontroleerd worden vooraleer er een krediet kan afgesloten worden? Welke
documenten krijgt de klant mee? Wat moet er gebeuren als de klant een beter tarief bij
de concurrent krijgt? Waar moet de medewerker van Dexia op letten? Wanneer en op
welke manier krijgt de klant zijn geld? Het zijn allemaal dingen waar de klant niets van
ziet en meestal ook niets van afweet. Daarom probeer ik via dit deel van het eindwerk
de mensen er op te wijzen wat er allemaal bij komt kijken. Het is meer dan alleen maar
een gesprek voeren en de papieren laten ondertekenen.
In de meeste gevallen sluiten de klanten een schuldsaldoverzekering af. We proberen

te achterhalen waarom deze verzekering zo belangrijk is voor zowel de bank als de
cliënt. Welke zaken moeten er allemaal gebeuren vooraleer deze verzekering kan
afgesloten worden? Vanaf wanneer begint de verzekering te lopen en wat gebeurt er
met de verzekering als het krediet vervroegd wordt terugbetaald?
En ten slotte eindigen we dit eindwerk met een aantal dossiers. De verschillende
dossiers proberen het hele eindwerk samen te vatten. Ik heb de meest voorkomende
gevallen besproken, namelijk het aankopen en/of bouwen van een woonhuis, het kopen
van een stuk grond om er later een woonhuis op te bouwen, een woonkrediet laten
herfinancieren, het afsluiten van een fiscaal krediet en een wederopname aanvragen.
8
DEEL 1: HYPOTHECAIR KREDIET

1. Wat?
Een hypothecair krediet, ook wel woonkrediet genoemd, wordt gebruikt om een
onroerend goed (bouwgrond of gebouw) te kunnen aankopen, verbouwen, herinrichten
of renoveren. Het is een kredietopening (zie punt 11 p. 38) waarvan het bedrag gedekt
is met een hypotheek als waarborg. Een hypotheek is een zakelijk recht dat aan de
kredietgever (in dit geval Dexia) wordt toegekend en dat op een onroerend goed rust
voor een periode van 30 jaar. Ook als het onroerend goed verkocht wordt blijft de
hypotheek op dat onroerend goed rusten voor de vastgelegde periode van 30 jaar. In
dat geval kan een handlichting van de hypotheek een oplossing bieden
(zie punt 18 p. 44). Wanneer Dexia als eerste een hypothecaire inschrijving heeft
genomen, kunnen ze via het gekregen recht als eerste het onroerend goed verkopen
indien de klant nalaat om het krediet terug te betalen. Op deze manier kan Dexia de
nog uitstaande schuld vereffenen. Bovendien houdt dit recht ook in dat de opbrengst
van de verkoop dient voor de bijkomende kosten te vergoeden. Bijvoorbeeld de kosten
voor een advocaat en een gerechtsdeurwaarder om de verkoop te kunnen laten
doorgaan. Bij een aankoop van een onroerend goed, wordt het volledige bedrag in één
keer uitbetaald aan de klanten (zie punt 10.1 p. 69). Voor bouw en/of
verbouwingswerken wordt het kredietbedrag via schijven uitbetaald. Dit gebeurt aan de
hand van facturen (zie punt 10.2 p. 69). Dankzij de kredietopening geeft Dexia aan
haar klanten de kans om een nieuw woonkrediet aan te gaan voor een maximum
bedrag van het reeds afgelost kapitaal. Dit wordt een omloopsherneming of
wederopname (zie punt 13 p. 39) genoemd. Er hoeft geen nieuwe notariële kredietakte
meer te worden opgesteld en hierdoor spaart de klant de notariskosten uit. De
kredietnemer verbindt zich ertoe om het krediet terug te betalen volgens de
afgesproken voorwaarden die vermeld staan in het contract. Hij betaalt in principe elke
maand een deel kapitaal en een deel intresten terug. Dit hangt af het
terugbetalingssysteem dat de klant bij het afsluiten van het woonkrediet gekozen heeft
(zie punt 5.3 p. 20).
2. Welke wet?
De hypothecaire kredieten van Dexia vallen sinds 1995 onder de wet van 4 augustus
1992. De nieuwe wet verving de wet van 1936. In september 1998 werd deze wet nog
eens aangepast. Ze zorgde ervoor dat:
§ de cliënten beter beschermd werden
§ de cliënten betere informatie ontvingen
§ de verantwoordelijkheid van de kredietgebruiker vergroot werd.
Het doel van het krediet mag uitsluitend privé zijn. Gemengde kredieten of
beroepskredieten vallen dus niet onder de wet van 4 augustus 1992.
3. Voor wie?
Natuurlijke meerderjarigen en bekwame personen die in België wonen of er de zetel

van hun bedrijvigheid hebben, kunnen een woonkrediet bij Dexia afsluiten. Het is
noodzakelijk dat gehuwden steeds beiden de kredietovereenkomst ondertekenen. Deze
regel geldt ook voor de echtgenoten die nog in een echtscheidingsprocedure zitten. Het
is logisch dat dit soms voor problemen kan zorgen.
De kredietnemers moeten aan 3 voorwaarden voldoen vooraleer ze een Dexia

woonkrediet mogen afsluiten:
een zichtrekening bij Dexia Bank hebben
een onberispelijk kredietverleden hebben
geen belastingsschulden hebben
9
4. Beoordeling risico kredietdossier
Het is logisch dat Dexia niet eender welk dossier goedkeurt. Daarom hanteert ze 3
parameters om een kredietdossier te beoordelen. Dit zijn de volgende:
§ De terugbetalingcapaciteit: beschikken de klanten over voldoende inkomsten om
hun krediet terug te kunnen betalen? Wat zijn hun lasten? Zal het krediet niet
een te hoge last voor de cliënten worden?
§ De quotiteit: wat is de verhouding tussen het kredietbedrag en de waarde van
het onroerend goed? Welke gevolgen heeft de quotiteit voor de klant en voor
Dexia?
§ Het kredietbedrag: hoeveel gaat de klant lenen? Is dit bedrag wel reëel? Leent
hij niet te weinig om zijn droomhuis te kunnen kopen of te bouwen?
4.1 Terugbetalingcapaciteit
Om ervoor te zorgen dat de cliënt niet te veel leent in verhouding tot zijn vaste
beroeps of huurinkomsten, hanteert Dexia 2 regels voor het bepalen van de
terugbetalingcapaciteit:
§ De totale maandlast is niet groter dan 1/3de van het netto maandloon
De volgende netto inkomens worden o.a. gehanteerd en moeten bewezen

kunnen worden met de juiste documenten:
Netto beroepsinkomen
Huurinkomsten (worden voor 80% aanvaard aangezien Dexia er rekening
mee houdt dat de bezettingsgraad niet altijd 100 % kan zijn)
onderhoudsgeld dat de kredietnemer ontvangt
werkloosheidsuitkering (maximum van € 250)
Als last wordt o.a. meegeteld:

Lopende kredieten
Aangevraagd krediet
Te betalen onderhoudsgeld
Te betalen huur (indien het blijvend is)
§ Het minimale netto inkomen dat de cliënt(en) na de lasten overhoud(t)(en),

moet minstens € 800 per maand bedragen.
Deze regel is de minimum ondergrens voor Dexia. Het moet ook altijd bekeken
worden in relatie met het ontleende bedrag en de levensstandaard van de
ontleners. Dexia maakt geen verschil tussen alleenstaanden en een gezin
aangezien er bij de inkomsten geen rekening wordt gehouden met de
kinderbijslag.
Het terugbetalingvermogen van de cliënt bepaalt in belangrijke mate het ontleenbaar

bedrag (zie punt 6 p. 26). Als de terugbetalingcapaciteit van de klant niet voldoende is
voor het gevraagde kredietbedrag, kan Dexia bijkomende hypothecaire waarborgen
(bv. hypothecaire inschrijving of een mandaat) of zakelijke waarborgen
(bv. geblokkeerde effecten of gelden op een spaarrekening) vragen. Ze kunnen ook
eisen dat de ouders zich als hoofdelijke borg stellen.
De regels die Dexia hanteert zijn niet wettelijk vastgelegd. In de wet staat wel dat een
kredietinstelling “zorgzaam” een krediet moet verstrekken. In de kredietpolitiek is die
“zorgzaam” vertaald naar de € 800 die de cliënt moet overhouden om van te leven.
10
Voorbeeld 1
Cliënt X heeft een netto inkomen van € 1.875 per maand. Hij verhuurt een vakantiehuis
voor € 500 de maand. De cliënt wil een krediet van € 100.000 voor een periode van 20
jaar afsluiten met als terugbetalingssysteem constante mensualiteiten (zie punt 5.3.1
p. 21). Zijn maandelijkse last voor dit krediet zal dan € 658,19 bedragen.
Regel 1 º € 658,19 < (1/3de van (€ 1.875 + 80 % van € 500))

Regel 2 º € 1.875 + (80 % van € 500)– (€ 658,19) = € 1.616,81 > € 800
Aan beide regels wordt voldaan. De terugbetalingcapaciteit van cliënt X is voldoende

om het krediet van € 100.000 terug te kunnen betalen.
4.2 Quotiteit
De quotiteit is de verhouding tussen het gevraagde kredietbedrag en de geschatte

waarde van het gehypothekeerde goed. De geschatte waarde is de vermelde waarde
van het pand in de verkoopsovereenkomst. In een formule gegoten is dit het resultaat:
kredietbedrag
quotiteit =
geschatte waarde
Voorbeeld
Bij een kredietbedrag van € 100.000 voor de aankoop van een woning met geschatte
waarde van € 120.000 bedraagt de quotiteit 83,33 %. Stel dat de geschatte waarde
maar € 105.000 zou bedragen, dan zou de quotiteit 95,24 % bedragen.
De quotiteit heeft betrekking op 2 aspecten. Als eerste is het zo dat hoe hoger de
quotiteit is, hoe groter het risico voor Dexia zal zijn dat ze het openstaande saldo bij
een gedwongen verkoop van het gehypothekeerde goed niet kan recupereren. Dexia
kan wel indien ze dat nodig acht bijkomende waarborgen vragen. Het tweede aspect
van de quotiteit is de bepaling van de prijs van het krediet. Vanaf het moment dat de
quotiteit hoger is dan 100 %, neemt het risico van het krediet toe en wordt de
jaarlijkse rentevoet met 0,35 % verhoogd.
De maximale quotiteit die een cliënt bij Dexia kan hebben, bedraagt 125 %.
4.3 Kredietbedrag
Hoe meer er geleend wordt ten op zichte van de geschatte waarde van het onroerend
goed, hoe groter het risico voor Dexia. De cliënt kan wel maar tot een bepaald
maximum bedrag lenen bij Dexia aangezien de maximale quotiteit 125 % is.
4.4 Samengevat
De 3 belangrijkste zaken voor het beoordelen van een kredietdossier zijn dus de
terugbetalingcapaciteit, de quotiteit en het kredietbedrag. Deze 3 parameters moeten
altijd samen geraadpleegd worden om een kredietaanvraag te kunnen goedkeuren. Hoe
hoger het kredietbedrag, hoe strenger men is voor de beoordeling van de quotiteit en
de terugbetalingcapaciteit.
1
Gebaseerd op tarievenfiche 28 (week van 05/06/07 – 11/06/07)
11
5. Keuze van de kredietnemer
Nadat Dexia gecontroleerd heeft of de klant de capaciteiten bezit om het krediet terug
te kunnen betalen, kan de kredietnemer beginnen na te denken over volgende zaken.
Voor welke intrestvoet zal hij kiezen? Verkiest hij een vaste rentevoet? Of kiest hij voor
een sprong in het duister en opteert hij voor een variabele rentevoet? Hoe vaak zal de
rentevoet dan aangepast kunnen worden? En tot welk maximum kan de rentevoet
stijgen? Als hij uiteindelijk voor een intrestvoet heeft gekozen, kan hij zich afvragen
voor welke looptijd hij dit krediet wil afsluiten. Wil hij liever snel van dit krediet verlost
zijn en vindt hij het niet erg om elke maand een grote hoeveelheid geld hiervoor neer
te tellen of spreidt hij liever de terugbetalingen over een langere looptijd zodat hij nog
altijd van de luxe kan genieten als ervoor? Eens de klant gekozen heeft voor de
rentevoet en de looptijd van het krediet rest hem alleen nog de manier van
terugbetalen. Wil hij elke maand hetzelfde bedrag betalen, elke maand meer of elke
maand minder? De keuze die de kredietnemer verkiest, zal afhankelijk zijn van zijn
persoonlijke situatie.
5.1 Intrestvoeten
De rentevoeten van de hypothecaire kredieten worden uitgedrukt in een periodieke en

een reële jaarlijkse rentevoet (ook wel actuariële rentevoet genoemd). Aangezien de
woonkredieten maandelijks afgelost worden, is de periodieke rentevoet een
maandelijkse rentevoet.
5.1.1 Basisrentevoet en nettorentevoet
De basisrentevoet is in principe de rentevoet die voor elke klant hetzelfde is. Voor de
variabele rentevoeten zijn de verschillende basisrentevoeten afhankelijk van:
· de periodiciteit van de herzieningen
· de maximale schommeling van de rentevoet
Voor de vaste rentevoeten speelt enkel de duur een rol aangezien er geen herzieningen
zijn. Wanneer men rekening gaat houden met verhogingen en kortingen, bekomt men
de nettorentevoet. De nettorentevoet is dus de rentevoet die effectief gebruikt wordt
voor het berekenen van het krediet en houdt rekening met verhogingen en kortingen
die Dexia aan haar klanten kan geven (zie punt 5.1.3 en 5.1.4 p. 18).
5.1.2 Vaste en variabele rentevoet
Er bestaan 2 soorten rentevoeten waaruit de klant kan kiezen. Ofwel kiest hij voor een
vaste rentevoet ofwel voor een variabele rentevoet.
5.1.2.1 Vaste rentevoet
Wanneer de rentevoeten laag genoteerd staan, kiest de klant best voor een vaste
intrestvoet. Hij zal dan voor de volledige duur van het krediet van een lage vaste
rentevoet genieten. Indien hij zou kiezen voor een vaste rentevoet, moet hij beseffen
dat deze rentevoet altijd iets hoger zal liggen dan de variabele rentevoet. De klant
moet dat extra’tje betalen voor de zekerheid die hij geniet. Ook het feit dat de klant
geen nadeel zal ondervinden van een rentestijging is een reden. Het nadeel dat de
klant wel zou kunnen ondervinden bij een vaste intrestvoet is het feit dat als de
rentevoeten zouden dalen, hij niet van dit voordeel zal genieten.
12
5.1.2.2 Variabele rentevoet
Als de klant ervan overtuigd is dat de rentevoeten in de toekomst zullen dalen, opteert
hij best voor een variabele rentevoet. Deze rentevoet wordt aangepast nadat een
bepaalde periode, de herzieningstermijn, beëindigd is. Het voordeel hiervan is dat hij
kan genieten van een eventuele rentedaling na deze periode. De klant zal er echter ook
rekening mee moeten houden dat er een rentestijging kan plaatsvinden. Om niet voor
verrassingen te komen staan, kan de klant kiezen wat de maximale stijging van de
rentevoet, ook wel CAP genoemd, mag bedragen.
5.1.2.2.1 Wettelijke regels
Volgens de wet bestaan er een paar regels voor de herziening van de variabele
rentevoeten. Volgende regels zijn opgelegd:
§ de rentevoet mag niet meer dan éénmaal per jaar herzien worden
§ de rentevoet schommelt binnen een bepaalde marge tegenover de
oorspronkelijke intrestvoet
§ de maximale stijging (CAP) mag niet groter zijn dan de maximale daling
(FLOOR)
§ de rentevoet is gekoppeld aan de referteindex (zie punt 5.1.2.2.3 p. 13)
§ voor de formule 1/1/1 geldt dat de stijging van de rente vóór het derde jaar niet
meer dan 1 % mag bedragen na het 1ste jaar en niet meer dan 2 % na het 2de
jaar.
5.1.2.2.2 Herzieningstermijn en CAP
Er zijn 2 zaken die bij een variabele rentevoet belangrijk zijn voor de klant zodat hij
voor de juiste formule zou kiezen. Hij moet kijken naar de:
§ herzieningstermijn
§ maximale renteschommeling
De herzieningstermijn bepaalt de periode waarna de variabele rentevoet aangepast kan

worden. Hoe fel de rentevoet kan stijgen bij de herziening van het krediet hangt af van
de maximale rentestijging die de klant gekozen heeft. Dit wordt de CAP genoemd. De
klant kan zich dus op deze manier beschermen tegen eventuele felle rentestijgingen.
De klant van Dexia heeft momenteel de keuze uit de volgende 7 formules:
formule frequentie herziening & maximale schommeling
1/1/1 CAP 2 jaarlijkse herziening met een maximum van 2 %

3/3/3 CAP 31 driejaarlijkse herziening met een maximum van 3 %
3/3/3 CAP 2 driejaarlijkse herziening met een maximum van 2 %
15/5/5 CAP 3 15 jaar vast, daarna vijfjaarlijkse herziening met een maximum van 3%
De rentevoet kan dus niet boven een bepaalde grens stijgen, maar kan bij Dexia wel
tot 0 % dalen!
1
Deze formule wordt ook wel eens “hybride” genoemd. Het wil zeggen dat bij de eerste herziening de
rentevoet enkel kan dalen. Een stijging gedurende de eerste 6 jaren is niet mogelijk, een daling na 3 jaar
wel.
13
De rentevoet mag alleen worden aangepast als de schommeling ten opzichte van de
vorige rentevoet minstens 0,0208 % maandelijks (0,25 % jaarlijks) bedraagt.
De klanten van Dexia kunnen tijdens de looptijd van hun krediet op een
herzieningsmoment van veranderlijke naar vaste rentevoet overschakelen. Deze
eenmalige overschakeling is volledig gratis. De overige kredietkenmerken moeten wel
behouden blijven.
5.1.2.2.3 Referteindex
De variabele rentevoet van een woonkrediet verandert in dezelfde verhouding als de

referteindex die eraan gekoppeld is. Ze staat vermeld in de kredietovereenkomst.
Deze wettelijke bepaling zorgt ervoor dat de verandering van de rentevoet objectief
gebeurt. Vroeger kon een financiële instelling bij een herziening zelf de nieuwe
rentevoet bepalen. Nu moeten de financiële instellingen zich houden aan de referte
index die aan de formule is gekoppeld. Maar hoe wordt de nieuwe rentevoet dan
bepaald? Dat wordt uitgelegd in punt 5.1.2.2.4
Er bestaan 5 soorten referteindexen die aan de woonkredieten kunnen worden

gekoppeld. De 5 referteindexen zijn allemaal gebaseerd op de rentevoeten van de
effecten van de overheidsschuld:
· index A: schatkistcertificaten van 1 jaar
· index B: lineaire obligaties van 2 jaar
· index C: lineaire obligaties van 3 jaar
· index D: lineaire obligaties van 4 jaar
· index E: lineaire obligaties van 5 jaar
Ze worden elke maand bekendgemaakt in het Belgisch Staatsblad.
De referteindexen die gevolgd worden door Dexia Bank zijn de volgende:

formule referteindex
1/1/1 A
3/3/3 C
15/5/5 E
20/5/5 E
5.1.2.2.4 Formule van herziening
Zoals u al eerder kon lezen, wordt de variabele rentevoet gewijzigd in de mate dat de
referteindex wijzigt. De formule die wordt gebruikt voor het berekenen van de nieuwe
rentevoet is de volgende:
i = io+ (NI – OI) i = nieuwe intrestvoet (%)

io = oorspronkelijke intrestvoet (%)
OI = oorspronkelijke index
NI = nieuwe index
Waarbij:
§ oorspronkelijke intrestvoet: dit is de rentevoet die vastgelegd werd bij het
afsluiten van het woonkrediet
§ nieuwe index: dit is de referteindex die verschenen is in het Belgisch staatsblad
in de kalendermaand die voorafgaat aan de datum van de renteherziening
§ oorspronkelijke index: dit is de referteindex die van toepassing was wanneer
het kredietdossier werd ingediend
14
Voorbeeld
Klant A leent € 100.000 bij Dexia op 14 januari 2007. Zijn krediet heeft volgende
kenmerken:
§ variabele rentevoet van 4,6 % (im = 0,3755 %)
§ CAP 2 % (0,1652 %)
§ Looptijd: 20 jaar
§ Vaste maandelijkse aflossingen
§ Referteindex C: 0,2377
§ Formule 3/3/3
Klant B sluit een woonkrediet voor € 100.000 exact 1 maand later af. Volgende
kenmerken zijn gekoppeld aan zijn krediet:
§ Variabele rentevoet van 4,6 % (im = 0,3755 %)
§ CAP 2 % (0,1652 %)
§ Looptijd: 20 jaar
§ Vaste maandelijkse aflossingen
§ Referteindex C: 0,3182
§ Formule 3/3/3
Schematisch voorgesteld:
14 januari 2007 14 februari 2007

i = 0,3755% i = 0,3755%
1 december referteindex C 31 december referteindex C 28 januari

2006 0,2377 2006 0,3182 2007
Situatie 1
Wanneer de kredieten herzien worden, bedraagt de referteindex die de maand

voorafgaat van beide kredieten 0,3276. De nieuwe intrestvoeten voor beide klanten zijn
de volgende:
Klant A: 0,3755 + (0,3276 – 0,2377) = 0,4654 %

Klant B: 0,3755 + (0,3276 – 0,3182) = 0,3849 %
Situatie 2
Na 3 jaar worden de kredieten herzien. De referteindex van de maand voor de

herzieningsdatum bedraagt voor beide kredieten 0,5858. Voor klant A en klant B
bedragen de nieuwe rentevoeten:
Klant A: 0,3755 + (0,5858 – 0,2377) = 0,7236 %

Klant B: 0,3755 + (0,5858 – 0,3182) = 0,6431 %
Normaalgezien zou de maandelijkse rentevoet van klant A moeten stijgen naar 0,7236
%. Klant A heeft wel gekozen voor een CAP van 2 % (0,1652 % op maandbasis).
Hierdoor kan de rentevoet maar maximaal stijgen met 0,1652 % per maand. De rente
zal dus stijgen naar 0,3755 % + 0,1652 % = 0,5407 % in plaats van naar 0,7236 %.
Voor klant B geldt net hetzelfde. De rentevoet kan maar naar maximum 0,5407 %
stijgen.
15
Situatie 3
Op de herzieningsdatum bedraagt de referteindex van de maand ervoor voor beide

kredieten 0,1983. De nieuwe intrestvoeten voor beide klanten zijn de volgende:
Klant A: 0,3755 + (0,1983 – 0,2377) = 0,3361 %

Klant B: 0,3755 + (0,1983 – 0,3182) = 0,2556 %
Conclusie
Dit voorbeeld toont aan dat 2 verschillende klanten die een krediet aangaan voor
hetzelfde bedrag en dezelfde kenmerken, bij herziening van de rente toch een
verschillende nieuwe rentevoet kunnen krijgen. Dit komt door de referteindexen die
gekoppeld zijn aan de woonkredieten. In dit voorbeeld waren de referteindexen
verschillend van elkaar. Als de klant een enorme rentestijging wil vermijden, neemt hij
best een CAP. Situatie 2 toonde dit aan. In plaats van een rentevoet van 0,7236 % en
0,6431 % kregen beide klanten een rentevoet van 0,5407 % omdat ze opteerden voor
een CAP van 2 %
5.1.2.2.5 Standaard en accordeonprincipe
Nadat de klant heeft gekozen voor een variabele rentevoet, heeft hij nog 2
mogelijkheden:
§ standaardprincipe: de mensualiteit wordt automatisch aangepast als de
rentevoet gewijzigd wordt.
§ accordeonprincipe: de mensualiteit blijft behouden ook als de rentevoet
gewijzigd wordt. De looptijd zal dan wel aangepast moeten worden om de
rentewijzigingen op te kunnen vangen. Bij een rentedaling zal de duur van het
woonkrediet verkort worden terwijl het omgekeerde bij een rentestijging zal
plaatsvinden. Indien de looptijd met meer dan 5 jaar moet verlengd worden,
wordt de mensualiteit toch aangepast.
5.1.2.3 Vaste of variabele intrestvoet?
De keuze tussen een vaste of variabele intrestvoet is niet zo simpel. Een heel groot
deel hangt af van de periode waarin de klant zit. Een ander deel hangt af van de klant
zelf. Wil hij enig risico lopen? Of verkiest hij zekerheid? In een periode waarin de
rentevoeten laag zijn, zou de klant best opteren voor een vaste rentevoet. Dan is hij
immers zeker van deze lage rentevoet. Indien de rentevoeten nog zouden dalen heeft
hij pech, maar als de rentevoeten fors zouden stijgen, heeft hij er goed aan gedaan om
voor de vaste intrestvoet gekozen te hebben. Wanneer de rentevoeten hoog staan,
kiest de klant best voor een variabele intrestvoet. Zijn de rentevoeten effectief al aan
het dalen, dan is een variabele intrestvoet die jaarlijks herzien wordt misschien de
oplossing. Vanaf het moment dat de intrestvoeten zouden beginnen te stijgen, kan hij
op een herzieningsmoment zijn variabele intrestvoet gratis om laten zetten in een vaste
rentevoet.
16
Cijfervoorbeeld 1
Een klant sluit een krediet van € 50.000 af voor een periode van 20 jaar en kiest voor
het systeem van gelijke maandelijkse afbetalingen. In dit voorbeeld wordt de formule
3/3/3 met CAP 2 % vergeleken met een vaste rentevoet.
Formule 3/3/3 CAP 2 % Vaste rentevoet

Periodieke rentevoet 0,4194 % 0,4432 %
Actuariële rentevoet 5,15 % 5,45 %
Eerste termijn € 330,88 € 338,84
Maximale maandsom € 380,86 € 338,84
Minimale maandsom € 222,06 € 338,84
Totaalbedrag € 79.411,20 € 81.321,60
Maximum bedrag € 89.607,12 € 81.321,60
Minimum bedrag € 57.211,92 € 81.321,60
Maximale & minimale maandsom Totale kostprijs
400 100.000
90.000
350
80.000
300
70.000
250
60.000
200 50.000
40.000
150
30.000
100
20.000
50
10.000
0 0
3/3/3 CAP 2% vaste rentevoet 3/3/3 CAP 2% vaste rentev oet
maximale maandsom minimale maandsom normaa l totaalbedrag m ax imum totaalbedrag minim um totaa lbedrag
Keuze 1
De klant van Dexia kiest voor een 3/3/3 met CAP 2 %. Dit wil zeggen dat de jaarlijkse
intrestvoet maar maximaal kan stijgen met 2 %. De jaarlijkse rentevoet voor dit
krediet bedraagt 5,15 %. Als de rentevoet en de referteindex gedurende de 20 jaar
niet zouden wijzigen, moet de klant elke maand € 330,88 betalen, wat neerkomt op
een totale kost van € 79.411,20.
Keuze 2
Als de klant kiest voor een vaste intrestvoet, bedraagt deze op jaarlijkse basis 5,45 %.
Deze ligt iets hoger dan de variabele rentevoet aangezien de klant voor de volledige
looptijd zeker van deze rentevoet is. Hij moet nu elke maand € 338,84 betalen. De
totale kost bedraagt € 81.321,60.
Situatie 1 : de rentevoet stijgt
Als de rentevoet na 3 jaar zou stijgen met het maximum van 2 %, moet de klant bij de
variabele intrestvoet in het totaal € 89.607,122 betalen, terwijl bij de vaste rentevoet
de klant nog steeds € 81.321,60 moet betalen. De klant moet € 8.285,52 meer betalen
bij de variabele rentevoet dan bij de vaste rentevoet.
Met hoeveel % mag de variabele rentevoet in feite stijgen opdat de kostprijs van het
krediet evenveel zou bedragen als bij het krediet met een vaste rentevoet?
1
2
(3 jaar x € 330,88 x 12 maanden) + (17 jaar x € 380,86 x 12 maanden)
17
Tabel 1 (3/3/3 CAP 2 %) Tabel 2 (3/3/3 CAP 2 %)
De intrestvoet van 5,15 % blijft ongewijzigd De jaarlijkse intrestvoet stijgt na het

gedurende de hele looptijd. derde jaar met 0,38 % en blijft
daarna ongewijzigd.
saldo af los sing intrest mensualiteit s ald o aflossing intrest mensualiteit
1 50.000,00 121,18 209,70 330,88 1 50.000,00 121,18 209,70 330,88
2 49.878,82 121,69 209,19 330,88 2 49.878,82 121,69 209,19 330,88
3 49.757,13 122,20 208,68 330,88 3 49.757,13 122,20 208,68 330,88
4 49.634,93 122,71 208,17 330,88 4 49.634,93 122,71 208,17 330,88
5 49.512,22 123,23 207,65 330,88 5 49.512,22 123,23 207,65 330,88
6 49.388,99 123,74 207,14 330,88 6 49.388,99 123,74 207,14 330,88
7 49.265,25 124,26 206,62 330,88 7 49.265,25 124,26 206,62 330,88
8 49.140,99 124,78 206,10 330,88 8 49.140,99 124,78 206,10 330,88
9 49.016,21 125,31 205,57 330,88 9 49.016,21 125,31 205,57 330,88
10 48.890,90 125,83 205,05 330,88 10 48.890,90 125,83 205,05 330,88
11 48.765,07 126,36 204,52 330,88 11 48.765,07 126,36 204,52 330,88
12 48.638,71 126,89 203,99 330,88 12 48.638,71 126,89 203,99 330,88
13 48.511,82 127,42 203,46 330,88 13 48.511,82 127,42 203,46 330,88
25 46.947,00 133,98 196,90 330,88 25 46.947,00 133,98 196,90 330,88
37 45.301,56 140,89 189,99 330,88 37 45.301,56 135,76 204,49 340,25
49 43.571,39 148,14 182,74 330,88 49 43.631,39 143,30 196,95 340,25
61 41.752,11 155,77 175,11 330,88 61 41.868,47 151,26 188,99 340,25
73 39.839,13 163,79 167,09 330,88 73 40.007,66 159,66 180,59 340,25
85 37.827,63 172,23 158,65 330,88 85 38.043,50 168,52 171,73 340,25
97 35.712,51 181,10 149,78 330,88 97 35.970,27 177,88 162,37 340,25
109 33.488,46 190,43 140,45 330,88 109 33.781,92 187,76 152,49 340,25
121 31.149,85 200,24 130,64 330,88 121 31.472,03 198,19 142,06 340,25
133 28.690,78 210,55 120,33 330,88 133 29.033,86 209,19 131,06 340,25
145 26.105,07 221,40 109,48 330,88 145 26.460,29 220,81 119,44 340,25
157 23.386,17 232,80 98,08 330,88 157 23.743,81 233,07 107,18 340,25
169 20.527,24 244,79 86,09 330,88 169 20.876,47 246,01 94,24 340,25
181 17.521,05 257,40 73,48 330,88 181 17.849,90 259,68 80,57 340,25
193 14.360,03 270,65 60,23 330,88 193 14.655,24 274,10 66,15 340,25
205 11.036,21 284,59 46,29 330,88 205 11.283,19 289,32 50,93 340,25
217 7.541,19 299,25 31,63 330,88 217 7.723,87 305,38 34,87 340,25
229 3.866,17 314,67 16,21 330,88 229 3.966,89 322,34 17,91 340,25
50.000 29.413,05 79.413,05 50.000 31.323,96 81.324,75
bijna evenveel als de kostprijs

van een woonkrediet met vaste rentevoet
Besluit
De variabele rentevoet mag na het 3de jaar maar op jaarbasis met maximum 0,38 %
stijgen om op gelijke hoogte te komen met de kostprijs van een vaste rentevoet!
Situatie 2: de rentevoet daalt
Bij een daling van de rentevoet naar 0 %, zal de klant bij de variabele rentevoet nog
maar € 57.211,92 moeten betalen. De vaste rentevoet kan niet meeprofiteren van een
rentedaling en hierdoor zou de klant € 24.109,68 “verliezen”.
18
Conclusie
Als de klant er rotsvast van overtuigd is dat de rentevoeten in de toekomst zullen

dalen, kiest hij best voor een variabele rentevoet. Hij zal dan kunnen meeprofiteren
van de rentedalingen. De klant moet er voor opletten dat bij de minste rentestijging (in
dit voorbeeld met een jaarlijkse stijging van 0,38 %) hij meer zal moeten gaan betalen
dan als hij voor de vaste rentevoet had gekozen.
De klant kan ook kiezen voor een vaste rentevoet en indien er toch tegen zijn
verwachtingen in een felle rentedaling zou plaatsvinden, kan hij een herfinanciering (zie
punt 14 p. 40) aanvragen.
5.1.3 Verhogingen op de basisintrestvoet
In sommige gevallen wordt de basisintrestvoet van het woonkrediet verhoogd. Dit

wordt gedaan voor kredieten die een bepaald risico inhouden en een risicopremie
vergen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen verschillende soorten verhogingen:
§ verhogingen verbonden aan de ontleende quotiteit
§ verhogingen voor andere speciale risico’s
§ verhogingen voor interne herfinancieringen
Met hoeveel de maandelijkse en jaarlijkse rentevoet verhoogd moeten worden, staat

vermeld op de tarieffiche (zie bijlage 1) die de klant meekrijgt.
A . Quotiteit
Als de quotiteit (zie punt 4.2 p. 10) hoger is dan 100 %, dan wordt de jaarlijkse
rentevoet met 0,35 % verhoogd.
B. A ndere speciale risico’s 1

§ geen, onvolledige, opzegging of niet betaling van de SSV2 Æ 0,25 %
§ vastetermijnkrediet (terugbetaling op het einde van het krediet) Æ 0,50 %
§ aard van de waarborg
o hypotheek in 2de of volgende rang na een andere instelling Æ 0,25 %
o hypothecair mandaat of volmacht (zie punt 7.2 p. 28) Æ 0,25 %
o hypotheekbelofte (zie punt 7.4 p. 29) Æ 0,50 %
C. I nterne herfinancieringen
Wanneer een oud bestaand krediet vervangen wordt door een nieuw krediet, moet de
basisrentevoet steeds verhoogd worden in functie van een specifiek intern
herfinancieringrooster. Een interne herfinanciering is voor de klant meestal goedkoper
dan een andere bank het krediet te laten herfinancieren. Dit is omdat de hypothecaire
waarborg behouden kan blijven en er dus geen schrapping of inschrijving van de
hypotheek moet plaatsvinden. De klant spaart deze notariskosten dus uit.
5.1.4 Verlagingen op de basisintrestvoet
Dexia kan de basisrentevoet van het woonkrediet verlagen aan de hand van kortingen.
De kortingen op de basisintrestvoet bepalen de nettorentevoet van het krediet dat
gebruikt zal worden voor het berekenen van de aflossingstabel.
1
Let op: het gaat hier over jaarlijkse rentevoeten
2
Schuldsaldoverzekering
19
Voorbeeld
De maandelijkse basisintrestvoet voor een krediet met type 333 met CAP 2 %
bedraagt 0,4194 %. Als de korting 0,0052 % is, dan zal de aflossingstabel worden
opgemaakt met een maandelijkse rentevoet van 0,4142 %.
Er bestaan verschillende soorten kortingen die definitief toegekend worden voor de

volledige duur van het krediet:
§ De wekelijkse commerciële korting
§ De korting op basis van het segment waarin de kredietnemer zich bevindt
§ De korting op basis van het netto beroepsinkomen
§ De korting op basis van de afgesloten verzekeringen
Soms moeten er prijsuitzonderingen worden gemaakt om de klant te kunnen

“binnenhalen”. Daarvoor moet de medewerker van Dexia een alignering aanvragen. Dit
zal gebeuren aan de hand van een document dat in bijlage 2 is te vinden.
5.2 Looptijd
De tweede keuze die de kredietnemer zal moeten maken is de looptijd van het krediet.
De minimale en maximale looptijd is afhankelijk van de rentevoet die de klant gekozen
heeft. De klant kan een woonkrediet afsluiten van 1 tot 30 jaar indien hij voor een
vaste rentevoet koos. Bij een variabele rentevoet, wordt de maximumduur bepaald
door de maximale variatie van de basisrentevoet.
De volgende tabel zal dit verduidelijken:
formule minimale en maximale looptijd

1/1/1 CAP 2,50 % 3 tot 25 jaar
3/3/3 CAP 3 % 4 tot 30 jaar
3/3/3 CAP 2 % 4 tot 25 jaar
15/5/5 CAP 3 % 16 tot 30 jaar
15/5/5 CAP 2 % 16 tot 25 jaar
20/5/5 CAP 4 % 21 tot 30 jaar
20/5/5 CAP 2 % 21 tot 25 jaar
Cijfervoorbeeld 1
Met dit cijfervoorbeeld wordt er aangetoond wat het verschil in kostprijs bedraagt
tussen 3 verschillende looptijden: 20, 25 en 30 jaar. Er wordt nog eens een
onderscheid gemaakt tussen een vaste rentevoet en een variabele rentevoet aangezien
de vaste rentevoet altijd iets hoger ligt dan de variabele. Er wordt niet vanuit gegaan
dat de rentevoeten en/of referteindexen in de loop van het krediet zullen wijzigen.
Variabele rentevoet type 15/5/5 met CAP 3 %

looptijd maandelijkse rentevoet maandelijkse afbetaling totale kostprijs
20 jaar 0,4313 % € 669,69 € 160.727,48
25 jaar 0,4313 % € 594,87 € 178.458,69
30 jaar 0,4313 % € 547,60 € 197.139,86
Bij de variabele rentevoet worden er geen verhogingen toegepast als er geopteerd

wordt voor een langere looptijd. Dit is omdat de bank herzieningsmomenten heeft
ingelast waarbij de rentevoet verhoogd kan worden indien de rentevoet zou gestegen
zijn.
1
gebaseerd op tarieffiche nr. 28 (week van 27/03/07 – 02/04/07)
20
Vaste rentevoet
looptijd maandelijkse rentevoet maandelijkse afbetaling totale kostprijs
20 jaar 0,4432 % € 677,67 € 162.641,34
25 jaar 0,4511 % € 608,91 € 182.676,02
30 jaar 0,4511 % € 562,36 € 202.445,31
De vaste maandelijkse rentevoet zal met 0,0079 % stijgen indien de klant van Dexia
kiest voor een looptijd van 25 jaar in plaats van 20 jaar. Ook bij 30 jaar is hetzelfde
fenomeen vast te stellen. De rentevoet wordt verhoogd naargelang de looptijd stijgt
aangezien er geen herzieningen plaatsvinden. Het is een soort indekking voor de bank
voor het geval dat de rentevoeten toch zouden stijgen.
Samengevat kunnen we stellen dat hoe langer de looptijd van een krediet is, hoe meer
de klant zal moeten betalen voor zijn krediet. Dit is logisch want de klant zal voor een
langere periode intresten moeten betalen aangezien het kapitaal minder snel zal
afgelost worden. Hoe duurder het krediet wordt, hoe lager de mensualiteit wel wordt.
5.3 Terugbetalingssystemen
Via maandelijkse mensualiteiten moet de cliënt van Dexia het woonkrediet

terugbetalen. Hoe hij dit terugbetaalt, speelt voor Dexia geen rol. De klant heeft de
keuze uit volgende systemen:
§ constante maandelijkse afbetalingen (= gelijke maandelijkse afbetalingen)
§ degressieve maandelijkse afbetalingen (= afnemende mensualiteiten)
§ progressieve maandelijkse afbetalingen (= toenemende mensualiteiten)
§ vaste termijn (= terugbetaling op het einde)
Elke maand moet de cliënt van Dexia een deel kapitaal en een deel intresten
terugbetalen, behalve bij het systeem vaste termijn. Hoe de verhouding tussen het
kapitaal en de intresten is, hangt af van de gekozen formule.
Om de verschillende systemen te verduidelijken, wordt er gewerkt met grafieken,

cijfervoorbeelden en aflossingstabellen.
21
5.3.1 Constante maandelijkse afbetalingen
Bij dit systeem, dat het vaakst gekozen wordt, betaalt de klant elke maand hetzelfde
bedrag terug gedurende de hele looptijd van het krediet. In het begin van het krediet
zal hij wel meer intrest dan kapitaal moeten betalen, maar in de loop van het krediet
wijzigt dit. Er zal dan een keerpunt plaatsvinden. Na dit keerpunt zal de klant meer
kapitaal moeten terugbetalen dan intrest. De volgende tekening verduidelijkt dit:
maandelijkse
afbetaling
maandelijkse afbetaling
intresten
kapitaal
keerpunt
looptijd
Wanneer het keerpunt voorvalt, hangt af van verschillende factoren:

§ De intrestvoet
§ De looptijd
Des te hoger de intrestvoet, des te langer het duurt vooraleer er een keerpunt
plaatsvindt. Des te korter de looptijd, des te vlugger het gedeelte kapitaal hoger is dan
het gedeelte intresten. Voor de klant is het niet belangrijk wanneer het keerpunt valt.
Het heeft immers geen enkele impact voor de klant.
De volgende tekening maakt duidelijk wat de klant elke maand moet betalen voor het
aflossen van zijn krediet:
maandelijkse
afbetaling
intresten
kapitaal
looptijd
Voorbeeld
Als de klant van Dexia € 100.000 leent, zal hij gedurende de looptijd van 20 jaar
€ 658,19 moeten betalen. In het totaal zal de klant € 157.965,33 hebben betaald voor
zijn krediet. De aangerekende maandelijkse rentevoet bedraagt 0,4140 %.
A flossingstabel
Maand 1: 244,19 (kapitaal) + 414,00 (intresten) = € 658,19

Maand 85: 345,50 (kapitaal) + 312,69 (intresten)= € 658,19
22
5.3.2 Degressieve maandelijkse afbetalingen
De klant zal bij dit terugbetalingssysteem elke maand minder en minder moeten
afbetalen voor zijn krediet. Dit komt omdat de kapitaalaflossing voor de hele looptijd
hetzelfde blijft. De intrest die berekend wordt op het nog openstaande saldo, zal
daardoor elke maand kleiner worden. De volgende grafiek toont dit aan:
maandelijkse
afbetaling
intresten
kapitaal
looptijd
Bij dit terugbetalingssysteem betaalt de klant in het begin meer terug dan bij constante
maandelijkse aflossingen. In totaliteit zal de klant wel minder intresten hebben
terugbetaald aangezien de terugbetalinginspanning in het begin groter was bij dit
systeem dan bij constante maandelijkse afbetalingen. Kortom, deze manier van
terugbetalen is goedkoper voor de klant dan het vorige systeem.
Voorbeeld
De klant zal de eerste maand € 830,67 moeten betalen voor een krediet van € 100.000
met een maandelijkse rentevoet van 0,4140 % en een looptijd van 20 jaar. Bij dit
systeem zal hij elke maand minder en minder moeten terugbetalen. In totaliteit zal dit
de klant van Dexia € 149.886,40 kosten.
A flossingstabel
Maand 1: 416,67 (kapitaal) + 414,00 (intresten) = € 830,67 (mensualiteit)

Maand 85: 416,67 (kapitaal) + 269,10 (intresten)= € 685,77 (mensualiteit)
Maand 217: 416,67 (kapitaal) + 41,40 (intresten) = € 458,07 (mensualiteit)
5.3.3 Progressieve maandelijkse afbetalingen
Het inkomen van de klant volgt de loonindex en evolueert normaalgezien in stijgende

lijn. Hierdoor kan de klant elke maand meer geld opzij zetten voor zijn krediet. Dexia
biedt de klant dan de ideale formule aan, namelijk elk jaar de mensualiteit met een
bepaald percentage doen stijgen. Voor kredieten met een looptijd van maximaal 25
jaar bedraagt het percentage 2 %, voor een langere looptijd dan 25 jaar: 1,5 %. In het
begin betaalt de klant een minimum aan kapitaal terug, maar zo veel mogelijk
intresten. Op het einde van de looptijd van het krediet is dit juist andersom. De klant
zal een minimum aan intresten moeten betalen, maar enorm veel kapitaal. Dit is omdat
de klant in het begin van het krediet “te weinig” kapitaal heeft terugbetaald. Deze
manier van terugbetalen is duurder dan de 2 vorige systemen. Het voordeel hiervan is
wel dat de klant in het begin van zijn woonkrediet niet zo veel moet betalen als de
vorige systemen.
Als de klant voor dit terugbetalingssysteem kiest, moet hij een vaste intrestvoet
nemen.
23
Deze manier van terugbetalen is niet zo populair als de 2 voorgaande systemen. In

2006 koos 12 % van al de kredietnemers voor dit systeem. De reden hiervoor is
misschien dat deze vorm van terugbetalen het duurst is vergeleken met de vorige
systemen.
maandelijkse
afbetalingen
intresten
kapitaal
looptijd
Voorbeeld
Bij een krediet van € 100.000 zal de klant van Dexia de eerste maand € 594,22 moeten
neertellen. Dit is de laagste eerste mensualiteit vergeleken met de andere systemen.
Elk jaar stijgt de mensualiteit met 2 %. De looptijd bedraagt 20 jaar en de
maandelijkse rentevoet 0,4223 % aangezien er een maandelijkse verhoging van
0,0083 % wordt toegepast bij dit terugbetalingssysteem. Omdat de klant koos voor een
progressieve afbetaling, zal hij elke maand meer en meer moeten afbetalen voor zijn
krediet. In het totaal zal hij € 161.092,34 hebben afbetaald.
A flossingstabel

Maand 85: 316,92 (kapitaal) + 329,34 (intresten)= € 646,26
5.3.4 Terugbetaling op de eindvervaldag van het krediet
De klant moet via dit terugbetalingssysteem enkel intresten terugbetalen op het

geleende kapitaal gedurende de looptijd van het krediet. Het kapitaal wordt op het
einde van de looptijd van het krediet terugbetaald. Dit kan gebeuren door bijvoorbeeld
de verkoop van een onroerend goed, de uitkering van een groepsverzekering, het
ontvangen van een erfenis,… Dexia kijkt wel alles grondig na. Zo zal een jong koppel
met een groepsverzekering deze manier van terugbetalen niet kunnen kiezen
aangezien de opgebouwde reserve van de groepsverzekering in het begin niet
voldoende zal zijn om als waarborg te kunnen dienen voor het woonkrediet. Dexia kan
wel een extra waarborg (bv. Hypotheek) aan het koppel vragen.
maandelijkse
afbetaling
intresten
kapitaal
looptijd
24
Voorbeeld
De klant sluit een woonkrediet van € 100.000 bij Dexia af. De looptijd bedraagt 20 jaar
en de maandelijkse rentevoet 0,4140 %. De klant zal gedurende 240 maanden een
bedrag van € 414 aan intresten moeten betalen. Op het einde van het krediet betaalt
de klant de € 100.000 terug. In het totaal zal hij € 199.360 hebben terugbetaald.
A flossingstabel
Maand 1: 0 (kapitaal) + 414 (intresten) = € 414

5.3.5 Verschillende afbetalingssystemen grafisch weergegeven
De 4 terugbetalingssystemen worden nu in grafieken gegoten. Deze grafiek toont aan

hoeveel de klant elke maand moet betalen voor zijn woonkrediet, afhankelijk van zijn
gekozen terugbetalingssysteem.
€ 900
€ 800
€ 700
€ 600
gelijke maandelijkse aflossingen
degressieve maandelijkse aflossingen
progressieve maandelijkse aflossingen
€ 500 vaste termijn
€ 400
€ 300
€ 200
1 15 30 45 60 75 90 105 120 135 150 165 180 195 210 225
Als de klant kiest voor een krediet op vaste termijn, dan moet hij maandelijks het
minste terugbetalen. Het krediet van € 100.000 via degressieve maandelijkse
aflossingen terugbetalen, zorgt ervoor dat de klant in het begin van de looptijd het
meeste moet terugbetalen. Met het progressieve systeem betaalt de klant in het begin
van de looptijd weinig, maar op het einde het meeste vergeleken met de andere
terugbetalingssystemen.
Nu dat de maandelijkse mensualiteiten bekend zijn, moeten deze in verband worden

gebracht met het totale kostenplaatje. De volgende grafiek geeft het totale
kostenplaatje van de 4 verschillende terugbetalingssystemen weer.
25
De klant moet via de vaste termijn maandelijks wel het minste maandelijks
terugbetalen, maar in totaliteit is dit systeem ook het duurste voor de klant. Ook het
progressieve systeem is een duur systeem. Dit komt doordat de afbetalingen in het
begin van de looptijd te weinig zijn. Het degressieve systeem is het goedkoopste. In
het begin moeten de maandelijkse inspanningen van de klant wel hoger liggen dan de
overige systemen.
5.4 Welk systeem voor de klant?
Welk terugbetalingssysteem het beste is voor de klant, is moeilijk te zeggen. Elke klant
is immers anders en zijn behoefte kan verschillen. De klanten kunnen het volgende
willen:
§ Elke maand maar maximum zoveel euro afbetalen voor hun krediet
§ Maximaal x aantal jaar aan hun krediet afbetalen
§ Het Goedkoopste systeem
§ Elke maand meer/minder en meer/minder afbetalen
§ Elke maand hetzelfde afbetalen
§ Enkel intresten terugbetalen
§ …
Het is dan ook moeilijk om één bepaald systeem voor te stellen aan een klant,
aangezien hij de persoon is die het krediet moet terugbetalen. De cliënt moet de
beslissing nemen, hij moet er zich goed bij voelen en uiteindelijk de maandelijkse
afbetalingen aankunnen.
5.4.1 Constante maandelijkse afbetalingen
De praktijk wijst uit dat de meerderheid van de klanten elke maand hetzelfde bedrag
wil afbetalen zodat ze over de hele looptijd van het krediet dezelfde last moeten
dragen. Ze willen hun levenswijze gedurende de hele looptijd behouden en opteren
daarom voor de constante maandelijkse afbetalingen.
26
5.4.2 Degressieve maandelijkse afbetalingen
Er zijn klanten die voor hun woonkrediet het goedkoopste terugbetalingssysteem willen
kiezen. Voor hen speelt het geen rol hoe de mensualiteit evolueert. De klanten zijn zelfs
bereid om in het begin van de looptijd veel te moeten afbetalen. Andere klanten kiezen
dan weer voor dit systeem omdat ze verwachten dat de toekomstige kosten zullen
stijgen of de inkomsten zullen dalen. Het is natuurlijk wel de vraag of de kredietnemers
in staat zijn om via dit systeem hun woonkrediet te kunnen terugbetalen. Zal de
kredietlast in het begin niet te zwaar voor hen zijn?
5.4.3 Progressieve maandelijkse afbetalingen
De minderheid van de klanten kiest voor het progressieve maandelijkse

afbetalingsysteem. Ze willen de kredietlast in het begin laag houden omdat hun
inkomens nog niet zo heel hoog zijn. Naarmate hun inkomen stijgt, willen ze de
kredietlast mee laten evolueren. Dat dit systeem duurder is dan de vorige 2 systemen,
maakt voor hen niet zo veel uit. Het progressieve afbetalingsysteem kan wel alleen
gekozen worden als de cliënt een vaste intrestvoet neemt. Dit kan misschien dan ook
een reden zijn waarom dit systeem in tijden van hoge intrestvoet niet aantrekkelijk is.
5.4.4 Terugbetaling op de eindvervaldag van het krediet
Er zijn heel weinig mensen die voor het systeem kiezen waarbij ze uitsluitend intresten
gedurende de looptijd moeten betalen en pas op het einde van het krediet het kapitaal
moeten terugbetalen. Indien de cliënt van plan is om een andere woning binnen een
aantal jaar te verkopen, kan dit systeem wel de oplossing bieden. De vraag is natuurlijk
wel of de klant niet beter kiest voor een overbruggingskrediet (zie punt 9.1 p. 34). Bij
een overbruggingskrediet mag de looptijd van het krediet wel maar maximaal 2 jaar
bedragen. Fiscaal gezien is dit niet ideaal, aangezien de looptijd van een fiscaal
interessant krediet minimaal 10 jaar moet bedragen.
6. Ontleenbaar bedrag
Het kredietbedrag dat de klant van Dexia wenst te ontlenen hangt af van de
terugbetalingcapaciteit van de klant en de waarde van het onroerend goed dat in
hypotheek zal gegeven worden. Dexia zal dan het gevraagde kredietbedrag tegenover
de waarde van het onroerend goed plaatsen, wat in vaktermen “de quotiteit” wordt
genoemd (zie punt 4.2 p. 10).
6.1 Absolute grenzen
Het netto maandelijkse bedrag dat de klant kan besteden aan een woonkrediet,
bedraagt 1/3de van zijn maandelijkse inkomsten die verminderd worden met de lasten.
Dexia kan hiervan afwijken zolang de klant netto € 800 per maand overhoudt om van
te leven. Het netto maandelijkse beroepsinkomen en de cliëntenbinding (spaarquota,
spaargedrag,…) zijn belangrijke criteria.
Voorbeeld
Karel heeft een netto inkomen van € 1.500. Volgens de 1/3de regel, zou Karel € 500 per
maand kunnen besteden aan een hypothecair krediet. Aangezien Karel een zeer goede
klant is, kan hij tot een bedrag van € 700 per maand gaan. Zo houdt hij nog steeds een
bedrag van € 800 over.
Er moet telkens wel voor minimum € 5.000 geleend worden. Voor het kredietbedrag
wordt er geen maximum gehanteerd. Het bedrag mag wel niet hoger zijn dan de
kostprijs van het project voor de cliënt.
27
6.2 Relatieve grenzen
Het ontleenbaar bedrag is afhankelijk van de karakteristieken van het dossier van de
cliënt zoals het investeringsproject, de financiële capaciteit en draagvlak van de cliënt,
de vooropgestelde waarborgen, de quotiteit,…
6.3 Bepaling quotiteit
De quotiteit is de verhouding tussen het gevraagde kredietbedrag en de geraamde

waarde van de als waarborg voorgestelde goed(eren). De formules die Dexia hanteert
voor haar klanten zijn de volgende:
situatie formule
basisformule kredietbedrag
geraamde waarde van het goed
omloopsherneming of
kredietbedrag + saldo 1e krediet
2de rang na 1e rang Dexia
geraamde waarde van het goed
2e rang na 1e rang nietDexia kredietbedrag + (rang nietdexia * 125 %)
(kredietopening) geraamde waarde van het goed
2e rang na 1e rang nietDexia kredietbedrag + (saldo lening nietdexia * 125 %)
(lening) geraamde waarde van het goed
bijkomende waarborg kredietbedrag

geraamde waarde van het goed + bijk. waarborgen
Zoals eerder vermeld (zie punt 4.2 p. 10), heeft de quotiteit betrekking op 2 aspecten.
Als de quotiteit te hoog is (dus ook het risico), dan kunnen er bijkomende waarborgen
gevraagd worden. Het 2de aspect dat belangrijk is voor de quotiteit is de prijs. Vanaf
het moment dat de quotiteit hoger is dan 100 %, neemt het risico toe en zal er een
verhoging van de rentevoet worden toegepast.
Er zijn dus 2 quotiteiten te onderscheiden:

§ de gewone quotiteit (tot 100 %)
§ de buitengewone quotiteit (> 100 %)
Bij Dexia kan de klant tot een quotiteit van 125 % gaan.
7. Waarborgen
Dexia wil er zeker van zijn dat ze hun geld voor het krediet gaan terugzien. Ook al
hebben ze het dossier grondig gecontroleerd, er kunnen zich altijd onvoorziene
omstandigheden voordoen. Om zichzelf hiervoor in te dekken, kunnen ze verschillende
waarborgen nemen. De volgende zijn de meest gebruikelijke.
28
7.1 Hypothecaire inschrijving
De notaris vestigt een hypotheek in eerste rang op een onroerend goed indien de klant
een woonkrediet bij Dexia wil afsluiten. In sommige gevallen zal Dexia een hypotheek
in 2de rang aanvaarden, maar dit hangt van de situatie af. In dat geval zal de jaarlijkse
rentevoet verhoogd worden met 0,25 %. De hypotheek kan zowel op een stuk grond
als op een bestaande woning betrekking hebben. De hypothecaire inschrijving gebeurt
op het hypotheekkantoor in het hypotheekregister door de hypotheekbewaarder en dit
voor een vastgelegde periode van 30 jaar. Als de kredietnemer zijn onroerend goed
binnen de 30 jaar zou willen verkopen, dan moet er een opheffing van de hypotheek
gebeuren. De kost hiervoor wordt berekend op het oorspronkelijk bedrag van de
inschrijving (zie punt 7.1 p. 28). Met deze hypothecaire inschrijving heeft Dexia het
recht om het onroerend goed te verkopen wanneer de klant zijn terugbetalingen niet
zou nakomen. Dexia woonkredieten1 vestigt een hypothecaire inschrijving voor het
ontleende bedrag en 10 % bijhorigheden. Deze bijhorigheden bedragen minimum
€ 2.500 en maximum € 7.500. Het bedrag van de inschrijving ligt dus altijd iets hoger
dan het ontleende bedrag. De reden hiervoor is dat bij de gedwongen verkoop van het
onroerend goed er extra kosten (bv. deurwaarder) betaald moeten worden en er vaak
nog onbetaalde intresten gerecupereerd moeten worden. Ook de kans dat de opbrengst
van de gedwongen verkoop minder oplevert dan het ontleenbaar bedrag wordt door
deze 10 % bijhorigheden gedekt. De kosten van de hypothecaire inschrijving komen
ten laste van de ontlener. De kosten omvatten de registratierechten, het
hypotheekrecht, het honoraria van de notaris en de aktekosten.
Voorbeeld
Kredietbedrag € 100.000 € 150.000 € 200.000

Erelonen € 651,72 € 765,72 € 879,16
Registratierechten 10 % € 1.100 € 1.650 € 2.200
Hypotheekrecht € 470,10 € 676,49 € 882,47
Aktekosten € 525 € 525 € 525
Totaal € 2.747,23 € 3.617,21 € 4.487,19
Percentage 2,75 % 2,41 % 2,24 %
7.2 Hypothecair mandaat of volmacht
Een hypothecaire inschrijving brengt verschillende kosten met zich mee. De grootste
kosten zijn onder andere de registratierechten, het honorarium van de notaris en de
kosten die het hypotheekkantoor aanrekent voor de inschrijving ervan. Om deze kosten
te vermijden bestaat er de hypothecaire volmacht. Hier geeft de kredietnemer de
volmacht aan Dexia om een hypotheek te vestigen op een onroerend goed indien hij
met betalingsproblemen zou kampen. Bij een hypothecair mandaat of volmacht is er
dus geen inschrijving gebeurd. Er wordt een kredietakte bij de notaris opgesteld, maar
zonder een hypothecaire inschrijving als waarborg. Het hypothecair mandaat of
volmacht biedt geen enkele garantie voor de bank aangezien er ondertussen een
hypothecaire inschrijving door een andere financiële instelling kan genomen zijn. Deze
waarborg wordt enkel toegestaan als de kredietnemer kredietwaardig genoeg is.
Voorbeeld
Kredietbedrag € 100.000 € 150.000 € 200.000

Erelonen € 140,34 € 168,84 € 197,34
Registratierechten 10 % € 25 € 25 € 25
Totaal (eerste akte in dossier) € 615,34 € 643,84 € 672,34
Totaal (tweede akte in dossier) € 465,34 € 493,84 € 522,34
Totaal (derde akte in dossier) € 265,34 € 293,84 € 322,34
1
De hoofdezetel van de woonkredieten is in Roeselare gelegen. In het verdere verloop van het eindwerk
wordt de term “Roeselare” of “Dexia woonkredieten” gebruikt.
29
Er moet wel opgemerkt worden dat een hypothecaire volmacht alleen maar goedkoper
is zolang het recht niet wordt uitgeoefend. Het volgende voorbeeld zal dat
verduidelijken.
Voorbeeld
De klant leent voor € 150.000. Voor een hypothecaire inschrijving betaalt de klant
hier ± € 3.617,21 voor, terwijl een hypothecair mandaat de klant maar ± € 643,84
kost. Indien er zich betalingsproblemen bij de klant zouden voordoen, zal er een
hypothecaire inschrijving moeten genomen worden en zal dit de klant in het totaal
€ 4.261,05 kosten [€ 3.617,21 + € 643,84], wat meer is dan louter een hypothecaire
inschrijving.
Om als klant van de fiscale voordelen te kunnen genieten, moet er een hypothecaire
inschrijving zijn gebeurd. Een mandaat of volmacht is niet voldoende. Dat is wel het
nadeel van een hypothecaire volmacht. Een oplossing kan zijn om een gedeeltelijk
hypothecair mandaat te nemen. Dit wil zeggen dat een deel van het kredietbedrag
gedekt is door een inschrijving en een ander deel door een mandaat. De kosten zullen
dan hoger liggen dan zuiver een hypothecair mandaat, maar lager dan louter een
hypothecaire inschrijving.
Voorbeeld
De klant sluit een woonkrediet voor € 100.000 af. Hij zorgt ervoor dat € 80.000
gewaarborgd is door een hypothecaire inschrijving en de overige 20.000 door een
hypothecair mandaat. Dit zal de klant dan ± € 2.630,92 kosten. Zou hij louter voor een
hypothecaire inschrijving hebben gekozen, kost dit hem ± € 2.747,23. Ongeveer
€ 615,34 zou een hypothecair mandaat gekost hebben voor de klant.
Bij Dexia zorgt men er voor dat de klant een hypothecaire inschrijving neemt voor een
voldoende groot bedrag zodat hij optimaal van de fiscale aftrek kan genieten. Voor het
overige bedrag, dat niet van de fiscale aftrek kan genieten, zal er een volmacht
genomen worden.
7.3 Loonafstand of overdracht van schuldvordering
Wanneer de klant dit document ondertekent, kan Dexia een deel van zijn wedde
rechtstreeks bij de werkgever laten inhouden indien de klant zijn woonkrediet niet meer
zou willen/kunnen terugbetalen. Het deel van het netto loon van de kredietnemer dat
vatbaar is voor loonoverdracht, wordt elk jaar wettelijk bepaald. (zie bijlage 3 en zie
ook punt 8.5 p. 67)
7.4 Hypotheekbelofte
Een hypotheekbelofte is een morele waarborg. De cliënt belooft aan Dexia om indien
nodig een hypothecaire inschrijving te nemen. Deze waarborg is een groot risico voor
Dexia aangezien een andere financiële instelling ondertussen een hypothecaire
inschrijving kan nemen. De cliënt belooft nochtans wel aan Dexia om het onroerend
goed niet te hypothekeren of te vervreemden. Deze waarborg wordt niet vaak
toegepast aangezien er bijkomende gelden in pand moeten gegeven worden.
8. De bijkomende kosten
Het aankopen van een woonhuis brengt een hele hoop kosten met zich mee, maar ook
het afsluiten van een krediet is niet gratis. Het is belangrijk voor de klant om dit te
weten zodat hij niet voor verrassingen zou komen te staan. De klant kan zijn kosten
mee ontlenen, maar hij moet wel beseffen dat een krediet met een quotiteit hoger dan
100 % hem duurder zal uitvallen dan dat hij de bijkomende kosten niet mee ontleent.
30
8.1 Aankoop van een onroerend goed
De cliënt heeft verschillende mogelijkheden om een onroerend goed aan te kopen. In

dit eindwerk worden alleen de onderhandse aankoop en de openbare aankoop verder
toegelicht.
8.1.1 Onderhandse aankoop
Bij een onderhandse aankoop ontstaat er een akkoord tussen 2 partijen, namelijk de
koper en de verkoper over de aankoop van een onroerend goed tegen een welbepaalde
prijs en naleving van de rechten en de plichten. Bijvoorbeeld: het tijdstip waarop de
koper in het huis mag gaan wonen, het tijdstip en de wijze van betaling,….Wanneer de
2 partijen akkoord zijn, wordt er meestal een verkoopsovereenkomst, ook wel
compromis genoemd, opgesteld. Deze is bindend voor beide partijen. Als de notaris
binnen de 4 maand de authentieke akte opmaakt, moet deze opgesteld worden volgens
de bepalingen in het compromis.
De kosten bij de onderhandse aankoop moeten betaald worden bij de notaris wanneer
de akte verleden wordt. Ze zijn samengesteld uit:
§ het honorarium van de notaris:
De percentages zijn vastgelegd bij Koninklijk Besluit. Ze zijn degressief en
worden berekend op de koopsom. Dit wil zeggen dat het percentage kleiner
wordt naarmate de aankoopprijs stijgt.
van € 0 tot € 7.500 4,56 %

van € 7.500 tot € 17.500 2,85 %
van € 17.500 tot € 30.000 2,28 %
van € 30.000 tot € 45.495 1,71 %
van € 45.495 tot € 64.095 1,14 %
van € 64.095 tot € 250.095 0,57 %
boven € 250.098 0,057 %
§ de registratierechten:
De registratierechten gaan naar het gewest waar de woning staat. Ze worden
berekend op de overeengekomen prijs en bedragen in Vlaanderen 10 %. In
Wallonië en Brussel bedragen deze 12,5 %.
§ de diverse kosten:
Dit zijn kosten voor het materiële werk. Bijvoorbeeld: de fiscale en hypothecaire
opzoekingen, de getuigschriften aanvragen, de fiscale zegels,… De notaris
rekent hiervoor een vaste kost aan van € 525.
8.1.2 Openbare aankoop
Vandaag de dag wordt nog slechts 7 % van de woningen en 5 % van de percelen

bouwgrond openbaar aangekocht. Bij een openbare aankoop, heeft iedereen de kans
om op een zitdag een bod te doen voor het onroerend goed. De meest biedende
persoon wordt eigenaar van het onroerend goed. De verkoper kan nog steeds het bod
aanvaarden of weigeren. De kosten voor een openbare aankoop liggen hoger dan bij
een onderhandse aankoop. De notaris gaat immers actief op zoek naar een koper. Hij
hangt de welbekende “gele aanplakpapieren” op, moet een verkoopzaal huren,… De
kosten bij een openbare aankoop schommelen tussen de 18 % à 25 % van de
aankoopsom. Hieronder zitten de registratierechten, kosten van organisatie en
publiciteit, ereloon notaris en diverse kosten (opzoekingen, fiscale zegels, ….). Hoe
duurder de woning, hoe kleiner het kostenpercentage wordt.
31
8.1.3 Klein en groot beschrijf
Er is ook een verschil tussen de aankoop van een woning met een kadastraal inkomen
(KI) kleiner dan € 745 of groter dan € 745. Het KI vertegenwoordigt de normale
gemiddelde nettohuur van een onroerend goed over een periode van één jaar. Elk jaar
wordt het kadastraal inkomen geïndexeerd en onderworpen aan de onroerende
voorheffing.
Wannaar het KI groter is dan € 745, spreken we van een groot beschrijf in het andere
geval van een klein beschrijf. Het onderscheid tussen deze 2 zaken is belangrijk voor
de kosten. De kosten voor een groot beschrijf liggen namelijk hoger dan voor een klein
beschrijf. Een cijfervoorbeeld toont dit aan.
Bij een aankoop van een huis van € 100.000, zal het schrijfgeld bedragen:
onderhandse aankoop openbare aankoop

klein beschrijf ± € 6.960 ± € 11.500
groot beschrijf ± € 11.900 ± € 18.000
8.2 Afsluiten van een krediet
De wet heeft opgelegd welke kosten Dexia en de andere financiële instellingen als
bijkomende kosten ten laste mag leggen van de kredietaanvrager of kredietnemer
behorend tot de hypothecaire inschrijving. Ze worden de wettelijke kosten genoemd.
Naast de kosten voor de hypothecaire inschrijving zijn er ook nog dossierkosten en
eventuele schattingskosten die Dexia aan haar klanten kan aanrekenen.
8.2.1 Wettelijke kosten verbonden aan de hypotheek
§ Notariskosten:
§ Ereloon notaris:
Het honorarium van de notaris ligt wettelijk vast en varieert naargelang het
kredietbedrag. Voor een krediet van € 100.000 betaalt de klant ± € 625,
voor een krediet van € 200.000: ± € 880.
§ Aktekosten (€ 400 à € 650):
Deze aktekosten liggen in principe vast. Ze zijn afhankelijk van het soort
akte dat wordt verleden. Ze worden aangerekend voor het opmaken van de
akte, de opzoekingen, de fiscale zegels, de hypothecaire getuigschriften,….
§ Belastingen: de notaris ontvangt deze en moet ze doorsturen naar de fiscus.
§ Registratierechten:
Deze bedragen 1 % op het bedrag waarvoor een hypotheek is gevestigd. Bij
Dexia is dat het geleend bedrag + 10 % bijhorigheden.
§ Hypotheekrecht:
Het hypotheekrecht bedraagt 0,3 % op de hypothecaire inschrijving.
§ Loon van de hypotheekbewaarder:
De hypotheekbewaarder wordt vergoedt omdat hij de hypotheek die
gevestigd wordt op de woning met de hand in een dik register inschrijft.
Het totaal van deze kosten wordt schrijfgeld genoemd, of in vaktermen

“registratierechten”. Het zijn de kosten die de kredietnemer moet betalen om het huis
op zijn naam te laten zetten.
32
8.2.2 Dossierkosten
De kost voor het samenstellen van het dossier wordt aan de klant aangerekend vanaf
het moment dat hij een schriftelijke aanvraag in zijn handen heeft. De dexiaklant
betaalt hiervoor op dit moment € 275. Ze worden vooraf meegedeeld aan de klant.
8.2.3 Schattingskosten
Dit zijn de kosten die worden aangerekend als het onroerend goed geschat moet
worden. Het onroerend goed zal geschat moeten worden als het in hypotheek gegeven
wordt en Dexia twijfelt over de waarde ervan. Deze kosten zitten mee inbegrepen in de
€ 275 dossierkosten die Dexia aan haar klanten aanrekent. Ze zijn dus gratis voor de
klanten van Dexia!
8.3 Cijfervoorbeeld1
In dit cijfervoorbeeld wordt uitgerekend hoeveel de bijkomende kosten zullen bedragen

indien de klant een krediet van € 100.000, € 150.000 of € 200.000 afsluit. De
bedoeling van dit cijfervoorbeeld is om de klant een idee te geven hoeveel de
bijkomende kosten ongeveer zullen bedragen.
Zoals eerder vermeld, moeten de kosten in 2 zaken worden opgesplist. Ten eerste de
kosten die te maken hebben met de aankoop van het onroerend goed
(zie punt 8.1 p. 30) en ten tweede de kosten die klant moet betalen voor het huis op
zijn naam te laten zetten, het schrijfgeld genaamd (zie punt 8.2 p. 31).
A kte aankoop
€ 100.000 € 150.000 € 200.000

Klein beschrijf
Registratierechten 5 % € 5.000 € 7.500 € 10.000
Ereloon van de notaris € 1.593,66 € 1.878,66 € 2.163,66
Diverse aktekosten € 525 € 525 € 525
Totale kosten € 7.118,66 € 9.903,66 € 12.688,66
Percentage 7,12 % 6,60 % 6,34 %
Groot beschrijf
Registratierechten 10 % € 10.000 € 1.876,66 € 2.163,66
Ereloon van de notaris € 1.593,66 € 15.000 € 20.000
Totale kosten € 12.218,66 € 17.501,66 € 22.788,66
Percentage 12,22 % 11,67 % 11,39 %
A kte krediet
€ 100.000 € 150.000 € 200.000

Registratierecht 1 % € 1.100 € 1.650 € 2.200
Hypotheekrecht 0,3 % € 330 € 495 € 660
Ereloon notaris € 651,72 € 765,72 € 879,72
Hypotheekbewaarder € 123,30 € 159,14 € 195,07
Totale kosten € 2.730,02 € 3.594,86 € 4.459,79
1
Via www.notaris.be
33
Totale kosten
€ 100.000 € 150.000 € 200.000

Klein beschrijf
Totale kosten € 9.848,68 € 13.498,52 € 17.148,45
Groot beschrijf
Totale kosten € 14.948,68 € 21.096,52 € 27.248,45
8.4 Reserveringscommissie
Bij Dexia wordt er vanaf de 4de maand na ondertekening van de akte voor het niet
opgenomen gedeelte van het krediet 0,10 % reserveringskosten aangerekend. Deze
kosten worden alleen aangerekend als de klant zijn woonhuis bouwt of verbouwt
aangezien bij de aankoop van een onroerend goed het kredietbedrag in één keer ter
beschikking wordt gesteld.
8.5 Kosten mee ontlenen of bijkomende lening afsluiten?
Als de klant de bijkomende kosten zelf kan financieren, is dat het beste en goedkoopste
voor hem. Sommige klanten hebben weinig eigen middelen of willen deze hiervoor niet
gebruiken. Wat kunnen deze mensen dan doen? Dexia biedt hen 2 keuzes aan:
§ ze lenen de bijkomende kosten mee zodat hun quotiteit hoger wordt dan
100 %
§ ze sluiten een bijkomende lening op afbetaling af
Voor dit cijfervoorbeeld wordt er gezocht naar de ‘beste’ oplossing voor de klant van
Dexia.
Cijfervoorbeeld 1
Een cliënt wil een woonhuis met een aankoopprijs van € 250.000 kopen. De
bijkomende kosten bedragen € 30.000. Hij wil deze bijkomende kosten niet via eigen
middelen betalen. De 2 keuzes die de kredietnemer heeft, zijn de bijkomende kosten
mee ontlenen ofwel een lening op afbetaling hiervoor afsluiten.
Situatie 1: De bijkomende kosten worden meeontleend
Als de cliënt zijn bijkomende kosten wil mee ontlenen, wordt zijn quotiteit van 100 %
tot 112 % opgetrokken. Zoals eerder vermeld (zie punt 5.1.3 p. 18), wordt de
maandelijkse rentevoet opgetrokken met 0,0292 % als de quotiteit meer dan 100 % is.
Een krediet van € 280.000 op 20 jaar kost de cliënt in het totaal € 434.953,01. Op
maandelijkse basis bedraagt dit € 1.812,30. Indien Dexia geen verhoging van de
rentevoet zou toepassen, zou datzelfde krediet hem in het totaal € 422.189,09 kosten.
Maandelijks zou hij dan € 1.759,11 moeten aflossen.
Situatie 2: De cliënt sluit een extra lening af voor de bijkomende kosten
Een krediet van € 250.000 met een maandelijkse intrestvoet van 0,3682 % op 20 jaar
kost de klant € 376.952,42. Elke maand zal hij hiervoor € 1.507,63 moeten betalen.
Voor zijn bijkomende kosten sluit hij een lening op afbetaling af voor € 30.000 op 120
maanden. De kostprijs hiervoor bedraagt € 40.382,40. Hij zal hiervoor elke maand, 10
jaar aan een stuk, € 336,52 moeten neertellen. Het krediet en de bijkomende lening zal
de cliënt in het totaal € 417.334,82 kosten. Hij zal de eerste 10 jaar € 1.844,15
moeten betalen. De laatste 10 jaar € 1.507,63.
1
34
Conclusie
Voor de klant komt het goedkoper uit om voor de 2de situatie te kiezen. Een
woonkrediet met quotiteit 100 % afsluiten en daarnaast een lening op afbetaling voor
de bijkomende kosten. Het voordeel dat de klant geniet, bedraagt € 17.618,19
[€ 434.953,01 € 417.334,82]. Indien de klant voor situatie 1 kiest, wordt er een
verhoging van de intrestvoet gehanteerd aangezien de quotiteit hoger is dan 100 %.
De verhoging van de intrestvoet en de bijkomende kosten spreiden over 20 jaar in
plaats van over 10 jaar, zorgen voor extra kosten.
In sommige gevallen wil de klant niet de goedkoopste manier, maar de

“gemakkelijkste” manier. Het kan goed zijn dat de cliënt gewoon maandelijks het minst
wil betalen en dat hij uiteindelijk voor situatie 1 kiest. In deze situatie moet hij elke
maand maar € 1.812,30 betalen, terwijl hij voor het andere systeem de eerste 10 jaar
€ 1.844,15 moet betalen.
9. Alternatieven voor woonkredieten
9.1 Overbruggingskrediet
Een overbruggingskrediet is een krediet dat een bepaalde termijn (maximum 2 jaar)
overbrugt. Als waarborg kan een hypothecaire inschrijving of mandaat gebruikt
worden. De cliënten van Dexia kunnen dit krediet aanvragen voor het kopen, bouwen
of verbouwen van een onroerend goed, in afwachting van de ontvangst van bepaalde
opbrengsten zoals een erfenis, een verkoop van een huis,…waarmee men het krediet
kan terugbetalen. Gedurende de looptijd van het krediet hoeft men alleen maandelijks
intresten terug te betalen die gekoppeld zijn aan een vaste rentevoet. De terugbetaling
van het kapitaal gebeurt op de eindvervaldag of eventueel vroeger en worden in één
keer terugbetaald. Er worden geen wederbeleggingsvergoedingen aangerekend indien
de klant het kapitaal vervroegd terugbetaalt.
Als om één of andere reden op de vervaldag de opbrengsten minder bedragen dan

verwacht, dan kan het saldo omgezet worden in een gewoon woonkrediet. De waarborg
zal de gevestigde of een nieuw te vestigen waarborg zijn. Voor het nieuwe krediet
worden er dossierkosten aangerekend. Ook het omgekeerde kan plaatsvinden: de
opbrengst ligt hoger dan verwacht, dan mag de cliënt deze ‘winst’ voor zich houden.
Een overbruggingskrediet is fiscaal niet interessant aangezien aan de voorwaarde van

de minimumlooptijd van 10 jaar niet voldaan wordt (zie ook punt 20.1.1 p. 47). De
cliënt heeft dus alleen recht op de gewone intrestaftrek.
Als alle voordelen van een overbruggingskrediet op een rijtje worden gezet, dan krijgen
we het volgende:
§ Er moeten alleen intresten betaald worden tijdens de looptijd van het krediet
§ er worden geen wederbeleggingsvergoedingen aangerekend aan de klant indien
het kapitaal vroeger dan voorzien wordt terugbetaald
De nadelen van een overbruggingskrediet zijn de volgende:

§ alleen intrestaftrek
§ er wordt een hypothecaire inschrijving genomen voor een krediet dat maar
maximum 2 jaar kan lopen
35
9.2 Lening op afbetaling
9.2.1 Woonlening
Een woonlening wordt afgesloten om een onroerend goed te verwerven, te bouwen of

op te waarderen. Het gaat hier over:
§ Het aankopen van een terrein
§ Het aankopen van een woning
§ Een nieuwbouw
§ Het overnemen van een hypothecair krediet
§ Het verbouwen of inrichten van een woning
§ Het betalen van de notariskosten
§ Het aankopen van een gebouw of stuk grond in het buitenland
Bij een woonlening worden er geen waarborgen gevraagd. Het grote voordeel dat de
klant geniet is het uitsparen van de kosten hiervoor. Het gaat voornamelijk over
leningen met een korte looptijd en een laag kredietbedrag. Hoe lang de woonlening
loopt, hangt af van het bedrag dat de cliënt wenst te ontlenen. Deze looptijden werden
bij het Koninklijk Besluit van 4.8.1992 vastgelegd.
De volgende tabel toont aan wat de maximale terugbetalingstermijn mag zijn bij de
volgende ontleende bedragen:
vanaf tot terugbetalingstermijn

€ 500,01 € 2.500 24 maanden
€ 2.500,01 € 3.700 30 maanden
€ 3.700,01 € 5.600 36 maanden
€ 5.600,01 € 7.500 42 maanden
€ 7.500, 01 € 10.000 48 maanden
€ 10.000,01 € 15.000 60 maanden
€ 15.000,01 € 20.000 84 maanden
€ 20.000,01 € 37.000 120 maanden
> € 37.000 240 maanden
9.2.2 Ecokrediet
Sinds 20 februari 2007 kan de klant van Dexia een ecokrediet afsluiten. Het is een
lening op afbetaling die dient om energiebesparende investeringen in een woning te
financieren. Volgende investeringen komen in aanmerking voor het plaatsen van:
§ nieuwe ramen of deuren met dubbele beglazing
§ een nieuwe verwarmingsinstallatie
§ thermostatische kranen
§ een boiler
§ isolatiemateriaal
§ een systeem dat zonneenergie gebruikt voor de verwarming, waterverwarming
of productie van elektriciteitsenergie
De federale overheid voorziet een belastingverlaging voor de volgende uitgaven:

§ vervangen of het onderhouden van oude stookketels
§ plaatsen van dubbele beglazing
§ het dak isoleren
§ plaatsen van een systeem voor verwarming met zonneenergie
§ zonnepanelen plaatsen voor de omzetting van zonneenergie in elektrische
energie
36
§ plaatsen van andere systemen voor de productie van geothermische energie

§ een energieaudit van de woning uitvoeren
§ thermostatische kranen of een kamerthermostaat met tijdschakelaar plaatsen
Het belastingvoordeel dat de klant geniet, bedraagt 40 %. Voor aanslagjaar 2008,

inkomensjaar 2007, bedraagt het maximale voordeel per woning € 2.600. De
belastingvermindering wordt in de belastingaangifte bij code 1363/2363 geplaatst. Bij
een gemeenschappelijke aanslag, moet de belastingvermindering opgedeeld worden op
basis van het aandeel in de rechten op de woning waarin de werken worden uitgevoerd.
Voorbeeld
Meneer X en mevrouw Y zijn elk voor 50 % eigenaar van een woning in Tessenderlo.
Mevrouw Y is ook nog eens eigenaar van een woning in Diest. In 2007 laten ze
energiebesparende werken uitvoeren:
§ het plaatsen van dubbele beglazing in de woning te Tessenderlo: € 4.500
§ het dak isoleren in de woning te Tessenderlo: € 3.500
§ het laten vervangen van de oude stookketel in de woning te Diest: € 1.200
De belastingvermindering voor de woningen bedraagt:

§ Tessenderlo: 40 % van (€ 4.500 + € 3.500) = € 3.200 >€ 2.600
Het bedrag wordt beperkt tot het maximum dat toegelaten is, namelijk € 2.600.
§ Diest: 40 % van € 1.200 = € 480
Meneer X plaats in zijn belastingbrief bij code 1363= € 2.600 * 50 % = € 1.300

Mevrouw Y plaats bij code 2363 = (€ 2.600 * 50 %) + € 480 = € 1.780
Ten opzichte van een gewone ‘lening op afbetaling wonen’ bedraagt het voordeel hier
10 %! Een tabel toont dit aan:
Geleend Terugbetalingstermijn JKP1ecokrediet JKP woonlening op

bedrag afbetaling
5000,01 36 maanden 6,86 % 7,62 %
7500,01 48 maanden 6,91 % 7,68 %
10000,01 60 maanden 6,67 % 7,51 %
15000,01 84 maanden 6,67 % 7,41 %
Bij een ecokrediet ligt de rentevoet voor de hele duurtijd van de lening vast en worden
er geen dossierkosten aangerekend.
9.2.3 Woning privilege
Net zoals het ecokrediet is deze lening sinds 20 februari 2007 nieuw bij Dexia. De
klant heeft de mogelijkheid om tot 1 jaar na het afsluiten van een woonkrediet voor
een maximumbedrag van 10 % van het woonkrediet een lening op afbetaling woning
privilege af te sluiten. Deze lening zal gunstigere rentevoeten hebben dan een gewone
klassieke lening op afbetaling. De lening zal alleen toegekend worden als ze gebruikt
wordt voor verbouwingen aan het woonhuis.
Voorbeeld
De klant sloot een woonkrediet van € 100.000 af op 12/04/2006. De klant heeft tot
12/04/2007 de tijd om een lening op afbetaling woning privilege af te sluiten. Hij kan
maximum € 10.000 lenen (10 % van kredietbedrag) voor verbouwingen te doen aan
zijn woonhuis.
1
JKP = totale kostprijs van de lening uitgedrukt in een jaarlijks percentage van de toegestane lening.
37
10. Fiscaal krediet
Een fiscaal krediet is een hypothecair krediet met fiscale optimalisatie. Niet alle
verbouwing en of vernieuwingswerken komen voor een fiscaal krediet in aanmerking:
Verbouwingen:
komen in aanmerking uitsluitingen

§ Alle uitgaven die met de structuur § de tuinafsluitingen
van het huis te maken hebben
§ Alle werken die betrekking hebben § de opritten (ook die naar de
tot: voordeur of garage)
§ de veranda § de zwembaden
§ de uitgeruste keuken met § de losstaande garages
kasten en toestellen
§ de badkamer volledig met § de tuinaanleg
kasten en sanitair § het saunahuisje
§ zonnepanelen
§ de carport
§ de rolluiken
§ uitzondering op de uitsluitingen: § het terras
indien de bouw of verbouwing van § de tennisterreinen
een losstaande garage, carport,
§ de vijvers
terras of oprit meegefinancierd
wordt met het krediet voor de § het tuinhuis
aankoop, bouw of verbouwing van § de grondstudiekosten,
de woning, worden deze uitgaven architectenkosten, notariskosten en
geaccepteerd en mogen ze ook op dossierkosten
het fiscaal basisattest vermeld
worden, voorzover het bijkomend is
in vergelijking met de bouw of
aankoop van de woning, of dat het
bedrag minder dan 50 % van het
kredietbedrag vertegenwoordigt.
Vernieuwin gen :
komen in aanmerking uitsluitingen

uitgaven die nodig zijn om de woning in § gordijnen of andere
een fatsoenlijke staat te houden: raambedekkingen aan de
binnenkant van de woning
§ schilderen, behangen
§ schuren van parket
§ gevelreiniging
§ ontmossen van het dak
Indien de vernieuwingswerken zijn uitgevoerd in:
§ de enige & eigen woning dan zijn ze aftrekbaar in alle gevallen
§ een andere woning, dan:
§ indien ze deel uitmaken een geheel van werken die zowel vallen onder
verbouwingen als onder vernieuwingen,
§ indien het deel verbouwingen minstens 50 % van het kredietbedrag
vertegenwoordigt.
38
10.1 Werking van een fiscaal krediet
In het jaar 2007 kan er per persoon € 2.600 fiscaal afgetrokken worden voor
hypothecaire kredieten die toegekend zijn na 1 januari 2005 voor de enige en eigen
woning. Dit bedrag bestaat uit:
§ € 1.950: een gedeelte kapitaalaflossingen, intresten en de premies van de
schuldsaldoverzekering
§ € 650: een verhoging van het maximumbedrag gedurende de eerste 10
jaar bij de enige woning
De totale fiscale aftrek kan nog eens verhoogd worden met € 70 indien de klant meer
dan 3 kinderen ten laste heeft.
Van hoeveel belastingaftrek de klant geniet, is afhankelijk van de belastingschijf waarin

de persoon zich bevindt. Stel dat de klant € 30.000 verdient, dan bevindt hij zich in de
4de categorie en dan geldt het percentage van 45 %. Dit wil zeggen dat de klant
€ 1.170 (€ 2.600 x 45 %) extra terugkrijgt van de belastingen (hierop geldt nog wel
een gemeentebelasting: zie punt 20.1.6 p. 49).
Categorie Toepasbare percenten per inkomstenschijf in euro

1 25 % tot 7.420
2 30 % tot 10.570
3 40 % tot 17.610
4 45 % tot 32.270
5 50 % vanaf 32.270
Het bedrag van € 2.600 kan de klant opvullen met een gedeelte kapitaalaflossingen,
intresten en premies van een schuldsaldoverzekering. € 216,66 is het bedrag dat de
klant maar maandelijks mag betalen aan kapitaalaflossingen, intresten en SSV om
optimaal van de fiscale voordelen te kunnen genieten. Nu dat Dexia weet wat de klant
maar maandelijks maximum mag betalen voor het fiscaal krediet, kunnen ze het
kredietbedrag vinden dat hier tegenover staat.
10.2 Voorwaarden
Om als klant te kunnen genieten van de fiscale aftrek van het hypothecaire krediet,
gelden er verschillende voorwaarden waarvan de 2 belangrijkste hier worden besproken
(voor de andere voorwaarden: zie punt 20.1.1 p. 47). Ten eerste moet het krediet
minstens 10 jaar lopen. De andere voorwaarde is dat er een hypothecaire inschrijving
op de woning gevestigd moet zijn. Een hypotheek heeft zowel een voordeel voor de
bank als voor de klant. De bank dekt het krediet hiermee in, zodat in een situatie
waarbij de klant zijn krediet niet meer kan terugbetalen het huis gedwongen verkocht
kan worden. De klant anderzijds, kan zijn krediet fiscaal aftrekken dankzij de
voorwaarde van de hypothecaire inschrijving (zie punt 7.1 p. 28).
11. Kredietopening
Bij een kredietopening krijgt de klant van Dexia het recht om over een bepaald bedrag
te beschikken gedurende een bepaalde termijn. Dit bedrag kan opgesplitst worden in
verschillende voorschotten. Vanaf het moment dat de klant het kredietbedrag
gedeeltelijk of volledig heeft opgenomen, moet hij het krediet terugbetalen.
39
12. Voorschot
Een voorschot, ook wel tranche genoemd, is een kredietbedrag dat wordt toegekend
binnen de grenzen van een kredietopening. In sommige kredietdossiers wordt er
gewerkt met verschillende voorschotten aangezien de bedragen van toepassing zijn op
verschillende bestemmingen. Het kan ook zijn dat de klant verschillende voorschotten
vraagt omdat hij van verschillende terugbetalingssystemen of looptijden wil genieten.
Voorbeeld:
De kredietopening bedraagt € 130.000. Dit wordt opgesplist in 2 voorschotten. De klant

gaat € 100.000 gebruiken voor een aankoop van een woonhuis, de overige € 30.000
voor de verbouwingen.
30 jaar
kredietopening
€ 130.000
voorschot 1
€ 100.000
voorschot 2
€ 30.000
13. Omloopsherneming of wederopname
Als de klant na een aantal jaar opnieuw geld nodig heeft, dan kan hij dankzij de
kredietopening zijn reeds terugbetaalde kapitaal weder opnemen. Er wordt dan
gesproken van een omloopsherneming of wederopname. De klant vraagt in feite een
nieuw voorschot aan, waarbij de vroeger gestelde waarborg(en) opnieuw word(en)t
gebruikt. Hierdoor worden de kosten voor een nieuwe notariële akte bespaard. Dit is
dan ook het grote voordeel van een kredietopening. Er moet opgemerkt worden dat de
looptijd van het nieuw krediet beëindigd moet zijn voordat de periode van de
hypothecaire inschrijving (30 jaar) afgelopen is. Indien dit niet het geval zou zijn, moet
de hypothecaire inschrijving opnieuw verlengd worden.
Voorbeeld:
waarborg
kredietopening 30 jaar
voorschot 1 nog ruimte voor

20 jaar
€ 100.000 10 jaar
€ 62.000
De klant wil na 10 jaar zijn woonhuis verbouwen. Op dat moment heeft hij een
openstaand saldo van € 62.000. Dankzij de kredietopening kan de klant voor minstens
€ 5.000 en maximum € 38.000 (het reeds terugbetaalde kapitaal) opnieuw geld lenen
zonder een hypothecaire inschrijving te moeten nemen. Het grote voordeel hiervan is
dat de cliënt een nieuw voorschot kan krijgen met de vroeger gestelde waarborg. Het
nieuwe krediet zal tegen de dan gangbare intrestvoet getarifeerd worden. Dexia rekent
geen dossierkosten bij een omloopsherneming of wederopname aan.
40
14. Herfinanciering
14.1 Krediet overnemen van andere financiële instellingen
Men spreekt van een herfinancieringskrediet wanneer Dexia een krediet, dat afgesloten
is bij een andere financiële instelling voor een onroerend goed, van een klant
overneemt. De nieuwe en lagere rentevoet dat Dexia geeft, moet wel alle kosten van
de cliënt kunnen dekken. Er moeten bijvoorbeeld opnieuw notariskosten betaald
worden aangezien de hypotheek eerst uitgeschreven en daarna terug moet
ingeschreven worden.
Ook dossierkosten zullen betaald moeten worden en de klant zal

wederbeleggingsvergoedingen aan zijn vorige kredietinstelling moeten betalen
aangezien hij zijn krediet vervroegd terugbetaalt. Als de cliënt verkiest om een
schuldsaldoverzekering bij Dexia af te sluiten, zal er een hogere premie betaald moeten
worden omdat de cliënt op dat moment ouder is dan toen hij deze verzekering bij de
andere financiële instelling afsloot. Het zijn allemaal zaken waarmee de klant rekening
mee moet houden alvorens hij zijn hypothecair krediet laat herfinancieren bij Dexia.
14.2 Interne herfinanciering
Ook wanneer een bestaand krediet bij Dexia vervangen wordt door een nieuw krediet
tegen een lagere rentevoet, spreken we van een herfinanciering. De klant kan de
looptijd van deze ‘nieuwe’ lening zelf kiezen, zolang deze niet hoger is dan de
resterende looptijd van de hypotheek.
Situatie 1
30 jaar
kredietopening
35 jaar
herfinanciering
Deze situatie is uitgesloten aangezien de looptijd van het nieuwe krediet langer loopt
dan de resterende looptijd van de hypotheek.
Situatie 2
30 jaar
kredietopening
herfinanciering
Deze situatie is wel toegestaan omdat deze looptijd van het nieuwe krediet het
maximum van de resterende looptijd van de hypotheek niet overschrijdt.
De nieuwe intrestvoet die de cliënt aangerekend krijgt, zal wel altijd iets hoger liggen
dan de huidige marktrente omdat er geen notariskosten meer moeten betaald worden
zolang het opgenomen bedrag het terugbetaalde kapitaal niet overschrijdt. De
notariskost voor een woonkrediet van € 150.000 kan voor de klant al gauw oplopen tot
een bedrag van ± € 3.617,21 voor een hypothecaire inschrijving. De nieuwe intrestvoet
zal berekend worden via een herfinancieringrooster. Dit rooster houdt rekening met de
resterende duur van het krediet en het openstaande saldo.
41
14.3 Cijfervoorbeeld1
De klant sloot een krediet van € 100.000 af. Hij koos voor een looptijd van 20 jaar en
constante mensualiteiten. De toenmalige maandelijkse rentevoet bedroeg 0,5065 %
(ij = 6,25 %). Na de 121ste maand bedraagt het openstaand saldo van dit krediet
€ 64.708,63. In feite zou de klant nog de overige 120 maanden € 720,94 moeten
betalen, wat in het totaal neerkomt op € 86.512,8.
Situatie 1: de rentevoet bedraagt 0,4329 %
De maandelijkse rentevoet bedraagt 0,4329 % wanneer de klant zijn woonkrediet wil

laten herfinancieren. Op deze rentevoet wordt nog een toeslag van 0,0540 % bijgeteld
omdat het hier gaat over een interne herfinanciering. Het openstaand saldo van
€ 64.708,63 zal tegen deze nieuwe rentevoet getarifeerd worden voor de komende 10
jaar. De totale kost bedraagt € 85.596,18.
Zal deze herfinanciering nu een voordeel of nadeel zijn voor de klant?

€ 86.512,8 Totale kostprijs van het nog te betalen woonkrediet
€ 85.596,18 Totale kostprijs nieuw krediet dankzij herfinanciering
€ 275 Dossierkosten
€ 10112 3 maanden interest
€ 369,38 verlies
De klant maakt een verlies van € 369,38 door zijn woonkrediet te laten herfinancieren.
Situatie 2: de rentevoet daalt naar 0,3592 %
In deze situatie bedraagt de rentevoet 0,3592 %. Ook deze keer wordt de rentevoet
verhoogd. De rentevoet die de klant in deze situatie krijgt, bedraagt 0,4132 %. De
totale kostprijs van het nieuwe woonkrediet is nu € 82.202,50. Zou het deze keer de
moeite zijn voor de klant om een herfinanciering te laten doorvoeren?

€ 3.024,3 winst
De maandelijkse rentedaling van 0,1473 % is nu wel voldoende voor de klant om zijn

woonkrediet bij Dexia te laten herfinancieren.
Vraag: Wanneer is een herfinanciering de moeite?
Maar hoeveel moet de rentevoet bedragen vooraleer een herfinanciering de moeite

wordt? Er moet natuurlijk ook rekening gehouden worden met de verhoging van de
rentevoet met 0,0540 %.

€0 Breakeven
nu moet de intrestvoet gezocht
worden die hiertegenover staat.
De aflossingstabel in bijlage 4 toont aan dat de maandelijkse intrestvoet 0,4241 %
moet bedragen (vermeerderd met 0,0540, bedraagt deze 0,4781 %)
1
2
((6.25% x 64.708,63)/12 maanden) x 3 maanden
42
15. Combinatie van omloopsherneming & herfinanciering
Ook een combinatie van omloopsherneming & herfinanciering is mogelijk. Dit wil
zeggen dat de klant een voorschot zal gaan herfinancieren. Dit voorschot zal dan tegen
een gunstigere intrestvoet getarifeerd worden. Als de klant met verbouwingen bezig is,
zal de klant een extra voorschot kunnen aanvragen. Dit voorschot zal dan wel
getarifeerd worden tegen het huidige tarief.
16. Ontlasting (desolidarisatie)
Wanneer gehuwden en wettelijke samenwonenden een woonkrediet afsluiten, zijn ze

beiden verplicht om het krediet terug te betalen. Ook na een echtscheiding of als ze uit
elkaar zijn, blijven ze beiden verantwoordelijk voor de betaling van de kredietlasten.
Beide kredietnemers blijven immers eigenaar van het woonhuis. Wanneer één van de
partijen beslist om het huis te verlaten, moet de andere (die in het huis blijft wonen)
een som geld geven aan de persoon die het huis verlaat. De ‘vertrekker’ krijgt deze
som geld omdat hij recht heeft op een deel van het huis als medeeigenaar. Bij de
notaris wordt dan een akte opgesteld waarin wordt vermeld dat de persoon die het huis
verlaat, geschrapt wordt als medeeigenaar. De persoon die de som geld moet
verstrekken, zal dan voor 100 % eigenaar worden van het woonhuis. In sommige
gevallen heeft deze persoon de eigen middelen niet om de andere persoon uit te kopen
en moet hij een 2de krediet hiervoor aangaan.
Zolang de persoon die geen eigenaar meer is van het huis vermeld staat in de
kredietakte, kan deze aangesproken worden door Dexia om het krediet verder af te
betalen indien de eigenaar van het woonhuis zijn betalingen niet meer zou nakomen.
Om uit de akte verwijderd te worden, moet de persoon een ontlasting of desolidarisatie
aanvragen bij Dexia. Een tweede reden waarom de klant best een ontlasting zou
vragen is dat wanneer hij een nieuw krediet zou willen aanvragen de kans groter zal
zijn dat hij geweigerd zal worden aangezien hij nog vermeld staat in de kredietakte. Hij
blijft dus schuldenaar van het hypothecair krediet. Om dus van alle verplichtingen, die
werden aangegaan bij het afsluiten of gedurende de looptijd van het krediet, bevrijd te
worden, moet de persoon in kwestie een ontlasting aanvragen. Deze aanvraag moet
altijd schriftelijk gebeuren.
Wanneer een ontlasting aangevraagd wordt, moet het dossier opnieuw onderzocht
worden door Dexia. Men controleert dan opnieuw de waarborgen, de quotiteit, de
terugbetalingcapaciteit,... net zoals het zou gaan over een nieuw krediet. Dexia moet
immers controleren of deze persoon, die nu alleen het krediet verder moet afbetalen,
de capaciteiten bezit om het krediet terug te betalen. In sommige gevallen worden er
bijkomende waarborgen gevraagd, wordt de looptijd van het krediet verlengd, wordt
een nieuw kredietnemer (meestal de nieuwe partner) aangesteld of zal er gevraagd
worden of er iemand zich borg wil stellen. De nieuwe kredietnemer en/of borg zullen
zeer grondig gecontroleerd worden door Dexia. Zij worden immers als eersten
aangesproken indien de persoon die het krediet nog moet afbetalen, weigert of niet kan
terugbetalen.
Via een brief wordt de uiteindelijke beslissing van de aanvaarding van de ontlasting
meegedeeld. Als de ontlasting goedgekeurd wordt, is er in feite geen probleem. Wordt
de ontlasting niet aanvaard, dan worden er 2 problemen gecreëerd. Ten eerste kan de
“vertrekker” in de meeste gevallen geen nieuw krediet aangaan en kan hij nog steeds
aangesproken worden door Dexia indien de “blijver” nalaat om te betalen. Een
eventuele oplossing hiervoor zou zijn dat het huis verkocht wordt, zodat beide partijen
“opnieuw” hun leven kunnen beginnen zonder eventuele geldzorgen.
43
Voorbeeld
Op 15 november 2005 sloten 2 wettelijke samenwonenden een hypothecair krediet af

met volgende kenmerken:
§ Tranche 1
o Bedrag van € 25.000
o Vaste rentevoet
o Duur van 20 jaar
o Constante mensualiteiten
§ Tranche 2
o Bedrag van € 125.000
o Vaste rentevoet
o Duur: 20 jaar
o Constante mensualiteiten
Er werd voor € 75.000 een hypothecaire inschrijving genomen en voor datzelfde bedrag
een mandaat. De kredietakte werd verleden op 16 januari 2006.
Nadat het koppel uiteen was, wou de vrouw de woning volledig overnemen. Het huis
was immers dicht gelegen bij haar werk. Nu dat de vrouw voor 100 % eigenaar werd
van het woonhuis, moest ze de heer Y uitkopen. Dit gebeurde met een bedrag van
€ 85.000, dat ze met eigen middelen kon betalen.
Mevrouw X moest nu in haar eentje het krediet terugbetalen. Haar inkomsten

bedroegen na de lasten van dit krediet minder dan € 800 per maand. Daarom werd er
gevraagd of er een solvabele toetreder/borgsteller in de plaats zou kunnen komen. In
dit geval werden de ouders medekredietnemers. Zij zullen aangesproken worden door
Dexia als het maandelijkse kredietbedrag niet betaald wordt.
De heer Y vroeg een ontlasting aan. Hij wou immers geschrapt worden uit de
kredietakte. Op een gegeven moment weigerden beide partijen de dossierkosten voor
de ontlasting te betalen. Hierdoor kon de ontlasting niet definitief afgehandeld worden.
Voor de heer Y had dit nog een groter negatief effect. Hij had een tijd geleden een
woonkrediet afgesloten bij Dexia. Ook dit krediet zou pas in werking kunnen treden als
hij geschrapt werd uit de akte anders zou zijn terugbetalingcapaciteit niet voldoende
zijn. Het was dus noodzakelijk dat de dossierkosten betaald zouden worden. Uiteindelijk
werd er dan gekozen dat ieder de helft van de dossierkosten zou betalen, ook al stond
er duidelijk in de akte vermeld dat alle kosten ten laste kwamen van mevrouw X.
Volgende zaken moesten onder andere getoond kunnen worden vooraleer Dexia de
schrapping definitief kon maken:
§ de getekende akte waarin vermeld stond dat het onroerend goed overgenomen
werd door mevrouw X
§ bewijs dat de opleg met eigen middelen betaald werd
§ bewijs dat de ouders medekredietnemers werden
17. Vervroegd terugbetalen
Elke kredietnemer heeft het recht om op ieder ogenblik het geleend kapitaal geheel of
gedeeltelijk vervroegd terug te betalen. Hij mag een gedeeltelijke terugbetaling doen:
§ éénmaal per kalenderjaar voor gelijk welk bedrag
§ meerdere keren per kalenderjaar als het bedrag minstens 10 % bedraagt van
het geleende kapitaal.
Een volledige terugbetaling kan op elk moment gebeuren.
Voor het vervroegd terugbetalen van het kapitaal rekent Dexia

wederbeleggingsvergoedingen aan. Dit wordt uitdrukkelijk in de kredietovereenkomst
vermeld. Dexia rekent volgens artikel 6 van de “bijlage van kredietopening” 3 maanden
intrest aan.
44
“Ongeacht of de vervroegde terugbetaling vrijwillig of gedwongen geschiedt, is een

wederbeleggingsvergoeding van rechtswege verschuldigd. De
wederbeleggingsvergoeding bedraagt drie maanden interest. Zij wordt berekend op het
bedrag van het vervroegd terugbetaald kapitaal tegen de rentevoet van het krediet
zoals bepaald in artikel 2.”
In artikel 6 van de “bijlage van kredietopening” staat dat bij een volledige vervroegde
terugbetaling de wederbeleggingsvergoeding berekend moet worden op het nog
verschuldigde kapitaal saldo terwijl bij een gedeeltelijke vervroegde terugbetaling de
vergoeding berekend wordt op het bedrag dat effectief vervroegd wordt terugbetaald.
“In geval van volledige vervroegde terugbetaling, is het verschuldigd kapitaal gelijk aan
het schuldsaldo. In geval van gedeeltelijke terugbetaling, wordt het schuldsaldo
verminderd met het in kapitaal gestort bedrag.”
18. Handlichting hypotheek
Een hypotheek wordt voor een periode van 30 jaar op een onroerend goed gevestigd.
In sommige gevallen kan het zijn dat de kredietnemer de inschrijving in het register
wenst te schrappen. Dit wordt de handlichting van de hypotheek genoemd. De kosten
die hiervoor worden aangerekend, komen ten laste van de kredietnemer.
De notaris zal een handlichting van de hypotheek vragen indien de cliënt zijn onroerend
goed wenst te verkopen. Het onroerend goed moet immers “vrij en onbelast” zijn. Een
handlichting van de hypotheek kan ook plaatsvinden bij een vervroegde terugbetaling
van een woonkrediet, maar is in principe niet nodig zolang het goed niet verkocht
wordt.
Wanneer de handlichting niet wordt aangevraagd, zal deze na het verloop van de
periode van 30 jaar automatisch verdwijnen.
De kosten die de kredietnemer moet betalen voor de handlichting van de hypotheek

bestaan uit:
§ Loon van de notaris dat afhankelijk is van de grootte van de kredietopening.
§ Registratierecht.
§ Vergoeding voor de hypotheekbewaarder.
§ Aktekosten.
Voorbeeld
Kredietbedrag € 100.000 € 150.000 € 200.000

Erelonen € 160,79 € 189,29 € 217,79
Registratie € 25 € 25 € 25
hypotheken € 183,83 € 224,81 € 265,79
Aktekosten € 150 € 150 € 150
Totaal € 519,62 € 589,10 € 658,58
Percentage 0,52 % 0,39 % 0,33 %
45
19. Pandwissel of hypotheekoverdracht
Wanneer de klant zijn onroerend goed wenst te verkopen en enige tijd later een ander
onroerend goed koopt, moeten er bepaalde zaken op voorhand gebeuren. De klant
moet er immers voor zorgen dat het onroerend goed dat hij verkoopt “vrij & onbelast”
is. Het krediet zal vervroegd moeten terugbetaald worden en de hypotheek zal gelicht
moeten worden. Voor de aankoop van het andere onroerend goed zal de klant
ongetwijfeld een nieuw hypothecair krediet moeten aangaan. Dit kan in vele gevallen
(in tijden van stijgende rentevoet) ervoor zorgen dat het tarief dat de klant dan krijgt
veel hoger zal liggen als bij zijn voorgaand krediet. Er zal opnieuw een hypothecaire
inschrijving moeten gebeuren en de klant zal dossierkosten moeten betalen. Om al
deze bijkomende kosten te vermijden, want daar draait het uiteindelijk om bij een
pandwissel, biedt Dexia de klant een oplossing, de pandwissel. Een pandwissel wil
zeggen dat de hypotheek die gevestigd is op één onroerend goed (dat verkocht wordt)
verplaatst wordt naar een ander onroerend goed (dat de klant aankoopt) en het
bestaande krediet gewoon zal verder lopen. Het krediet zal nu betrekking hebben op
het nieuwe onroerend goed. De waarde van het nieuw onroerend goed moet wel
overeenkomen met de waarde van het oude onroerend goed. Daarom dat het
belangrijk is dat de klant zo snel mogelijk zijn verkoopovereenkomst binnen brengt bij
Dexia.
Omdat de hypotheek pas op het nieuwe onroerend goed wordt gevestigd als de
aktedatum vastligt, moet Dexia ervoor zorgen dat ze voor de periode tussen de
verkoop van het onroerend goed en het verlijden van de aankoopakte een waarborg
heeft. Stel dat de klant zijn krediet in die periode niet zou kunnen terugbetalen, heeft
Dexia op dat moment geen enkele waarborg. Er is namelijk nog geen hypotheek op iets
gevestigd. Om die reden vraagt Dexia aan haar klanten om het bedrag van het
openstaande saldo van het krediet te blokkeren op een rekening die Dexia voor hen
opent. Aangezien Dexia dit vraagt, is het ook logisch dat de klant hiervoor vergoed
wordt. Kortom, de klant ontvangt intresten op het bedrag dat geblokkeerd wordt.
Vanaf het moment dat de aktedatum van het nieuwe onroerend goed vastligt, wordt
het bedrag vrijgegeven.
Voorbeeld
De heer X heeft enige tijd geleden een woning in Leuven gekocht. Hiervoor sloot hij 2
kredieten af. Vandaag de dag wil hij deze woning verkopen. Het openstaande saldo van
de 2 kredieten samen lag rond de € 45.000. In een onderhandse
verkoopsovereenkomst kwam men overeen dat hij voor de verkoop van de woning in
Leuven een bedrag van € 312.000 zou krijgen. De akte zal op 18 april 2007 verleden
worden bij de notaris. Hij besloot om een appartement (dat nog in opbouw was) in
Aarschot aan te kopen voor een bedrag van € 360.000. Ook hier werd er gebruik
gemaakt van een onderhandse verkoopsovereenkomst. De heer X vertrouwde Dexia
toe dat hij € 25.000 als eigen middelen kon gebruiken.
De Dexiamedewerker maakte de volgende berekening om te zien hoeveel de klant nog

zou moeten lenen:
€ 360.000 aankoop Aarschot

€ 312.000 verkoop Leuven
€ 25.000 eigen middelen
€ 23.000 nog te lenen bedrag
De klant besloot om een krediet van € 23.000 af te sluiten bij Dexia. Daarnaast koos hij
voor een pandwissel of hypotheekoverdracht van de woning in Leuven naar het
appartement in Aarschot.
46
De kosten van de hypotheekoverdracht liggen lager dan de kosten die zouden betaald
moeten worden indien er geen pandwissel zou plaatsgevonden hebben. Ten eerste
moeten er wederbeleggingsvergoedingen betaald worden voor het vervroegd
terugbetalen van het woonkrediet. Deze bedragen 3 maanden intrest op het
openstaand saldo. Er zal ook een hypothecaire handlichting moeten gebeuren
aangezien het onroerend goed als “vrij & onbelast” moet kunnen verkocht worden. Een
derde kost die erbij komt kijken zijn de dossierkosten. Deze worden aangerekend
aangezien de klant een nieuw krediet afsluit. Een laatste kost is de hypothecaire
inschrijving die Dexia eist. In het totaal zal de klant hiervoor ± € 3.233,13 moeten
betalen. Een pandwissel bij Dexia kost daarentegen amper € 260.
kosten normaalgezien kosten nu

45.000 x 6,25 % dossierkosten: € 260
vervroegd terugbetalen x 3 = € 703,13
12
Handlichting: ± € 450 (zie punt 18 p. 44)
Hypothecaire lening met inschrijving: ± € 1.805
Dossierkosten: ± € 275
Totaal: ± € 3.233,13 Totaal: € 260
De notaris van de heer X ontving van Dexia een brief waarin werd gemeld dat hij een
bedrag van € 45.000 (som totaal openstaand saldo) moest overmaken op de rekening
die Dexia hiervoor had geopend. De notaris moest dit bedrag van de opbrengst van de
verkoop van de woning in Leuven opzij houden voor Dexia. Hij moet er immers voor
zorgen dat Dexia een waarborg heeft. Dit geld zal dan terechtkomen op een
geblokkeerde rekening tot op het moment dat de aankoopakte voor het appartement in
Aarschot verleden is. Het bedrag kan via schijven vrijgegeven worden of in één keer.
Dit hangt af van de keuze van het hoofdkantoor van Dexia in Brussel. Als Brussel kiest
voor het bedrag in schijven vrij te geven volgens de opbouw van het appartement, is ze
er zeker van dat de waarde van de hypotheek meestijgt met de waarde van het
appartement.
Schematisch
aktedatum aktedatum
18 april nog onbekend
verkopen aankopen
woning appartement
periode overbruggen door

een waarborg : blokkering
van € 45.000
47
20. Fiscaal aspect vanaf 1 januari 2005
20.1 Hypothecair krediet
20.1.1 Voorwaarden
Sinds 1/1/2005 bestaat er een nieuwe fiscale aftrek voor woonkredieten die zijn
afgesloten voor de “eigen en enige woning” die gelegen is in België. De klant geniet van
de “woonbonus” als zijn woonkrediet aan volgende voorwaarden voldoet.
§ Op 31 december van het jaar waarin het hypothecair krediet verleden is door de
notaris, mag men geen eigenaar zijn van een andere woning (zelfs niet buiten
België) dan waarvoor men een krediet heeft afgesloten. Indien dit toch het geval
zou zijn, verliest de klant zijn “woonbonus” en dit voor het volledig verdere
verloop van het krediet. Hij verliest dit niet als de klant kan bewijzen dat de 2de
woning te koop staat aangeboden en verkocht wordt voor 31 december van dat
jaar. Bijvoorbeeld door een advertentie in de klant, een inschrijving in een
immobiliënkantoor,…).
Deze voorwaarde wordt wel per kredietnemer bekeken. Het kan dus goed zijn
dat partner 1 al een woning in bezit heeft en dus niet onder de voorwaarde valt,
maar dat partner 2 geen andere woning heeft en dus wel onder het nieuwe
fiscale systeem valt. Woningen die de kredietnemer door erfenis heeft gekregen
en waarvan hij medeeigenaar, vruchtgebruiker of naakte eigenaar van wordt,
worden niet beschouwd als nieuwe woning.
§ De in België gelegen woning moet gebruikt worden als hoofdverblijfplaats en

moet bewoond worden ten laatste 31/12 van het jaar waarin het contract is
afgesloten. De cliënt moet eigenaar, bezitter, erfpachter, opstalhouder of
vruchtgebruiker van het woonhuis zijn. Hier gelden 2 uitzonderingen:
o contractuele of wettelijke bepalingen
Bv. In de verkoopakte wordt overeengekomen dat de koper het woonhuis
pas zal bewonen als de nieuwbouw afgerond is
o bouw of verbouwingswerkzaamheden
De enigste voorwaarde die gesteld wordt, is dat het huis in het tweede jaar
volgend op het jaar waarin het leningscontract is afgesloten, bewoond moet zijn.
§ Het hypothecair krediet, met een looptijd van minstens 10 jaar, moet
aangegaan zijn voor het kopen, bouwen of geheel of gedeeltelijk verbouwen van
de woning.
§ Er moet een hypothecaire inschrijving gebeurd zijn voor het woonkrediet. Een
krediet dat door een hypothecair mandaat of hypotheekbelofte gewaarborgd is,
volstaat dus niet. Enkel de betalingen die betrekking hebben op het gedeelte
van het krediet dat gewaarborgd is door de hypothecaire inschrijving, zijn fiscaal
aftrekbaar.
Voorbeeld:
Een koppel leende voor € 100.000 bij Dexia. Er werd voor € 80.000 een
hypothecaire inschrijving genomen. In 2007 betaalden ze € 1.000 voor de
kapitaalaflossingen en € 2.000 voor intresten.
De klant mag maar van de fiscale aftrek genieten voor zover hij een
hypothecaire inschrijving heeft genomen. In dit voorbeeld:
80.000
€ 3.000 x = € 2.400
100.000
Het bedrag van € 2.400 zal bij de code 1370/2370 geplaatst worden.
48
20.1.2 Woonbonussen
Het nieuwe fiscale regime geeft de klant de mogelijkheid om kapitaalaflossingen,

intresten en premies van een schuldsaldoverzekering in de korf “enige en eigen
woning” te steken. Dit is wat men ook de korf1 “woonbonus” noemt. De cliënt kan deze
3 zaken aftrekken van zijn belastbaar inkomen. Ze genieten van een marginaal tarief,
dit is de hoogste schijf die gebruikt wordt om de belastingen te berekenen. De schijven
die worden toegepast zijn de volgende:
25 % tot € 7.420
30 % tot € 10.570
40 % tot € 17.610
45 % tot € 32.270
50 % vanaf € 32.270
20.1.3 Maximale bedragen
Voor het inkomensjaar 2007 (AJ 2008) ligt de maximumgrens op € 1.950 per
kredietnemer voor de fiscale afrek van “eigen en enige woning”. Tijdens de eerste 10
jaar van het krediet komt daar nog eens een extra bedrag bij van € 650. Indien de
belastingplichtige 3 of meer kinderen ten laste heeft op 1 januari volgend op het jaar
van de afsluiting van het krediet, kan hij nog een extra bedrag van € 70 aftrekken. Elke
belastingplichtige heeft de kans om van de maximale fiscale aftrek van € 2.600 (of
€ 2.670 indien hij 3 of meer kinderen ten laste heeft) te genieten. Vanaf het moment
dat de cliënt eigenaar wordt van een tweede woning, worden de verhogingen niet meer
aanvaard.
Voorbeeld
In 2006 sloot mevrouw Y een woonkrediet af voor het aankopen van een enige en
eigen woning. Op 20 maart 2007 beviel ze van haar 3de kind. De maximumgrens voor
mevrouw Y voor aanslagjaar 2008 bedraagt: € 1.950 + € 650 = € 2.600. Ze heeft geen
recht op de verhoging van € 70 aangezien ze op 1 januari van het jaar volgend op het
jaar van aangaan van de lening (01.01.2007) geen 3 kinderen ten laste had.
€ 216,66 is het bedrag dat gevonden wordt als het maximumbedrag gedeeld wordt
door 12. Dit wil zeggen dat elke kredietnemer nu maximaal € 216,66 mag aflossen aan
kapitaal en intresten om optimaal van het fiscaal voordeel te kunnen genieten. Maar
wat als de klant nu nog een premie van een schuldsaldoverzekering wil aftrekken? De
klant heeft hiervoor 3 mogelijkheden die in punt 20.2 p. 50 verder worden toegelicht.
20.1.4 Invullen in de belastingbrief
Nu dat ik u verteld heb welke kredieten fiscaal afgetrokken kunnen worden en voor
welk bedrag, blijft de vraag waar de cliënt dit nu allemaal moet invullen op zijn
belastingbrief van aanslagjaar 2008? Dit gebeurt in vak VIII, rubriek A en B van de
belastingaangifte. Het kapitaal en de intresten worden bij de codes 1370/2370
geplaatst. De premies voor de schuldsaldoverzekering worden er juist onder geplaatst,
in vak 1371/2371.
De klant moet in feite niets berekenen of opzoeken aangezien de bedragen die ingevuld
moeten worden, te vinden zijn op het fiscaal attest dat de klant toegezonden heeft
gekregen. Dit attest wordt eenmalig naar de klant toegezonden. Dit gebeurt in het jaar
dat volgt op het afsluiten van het krediet. Het attest is een bewijs dat het krediet fiscaal
aan alle voorwaarden voldoet en dus in aanmerking komt om te kunnen genieten van
de fiscale aftrek.
1
Een korf is een verzameling van codes in de belastingsaangifte, waarin de belastingplichtige bepaalde
uitgaven in mindering kan brengen.
49
20.1.5 Welke personen genieten van de fiscale aftrek?
Hoe de personen de “woonbonussen” verdelen, hangt af van de situatie waarin het

gezin zich bevindt. Indien:
· de persoon alleenstaande is en hij de enige kredietnemer is, dan mag hij de
betaalde uitgaven aangeven
· er meerdere ontleners zijn
o gehuwden of wettelijke samenwonenden:
Hier geldt er een vrije verdeling. De betaalde uitgaven van kapitaal,
intresten en schuldsaldoverzekering kunnen vrij verdeeld worden over de
beide partners. Er geldt wel één voorwaarde. Men is verplicht om
minimum 15 % bij de echtgenoot of samenwonende met het laagste
inkomen te plaatsen. Gehuwden die getrouwd zijn onder het stelsel
scheiding van goederen en wettelijk samenwonenden moeten beiden
eigenaar zijn van het woonhuis. Gehuwden onder het wettelijk stelsel
hoeven dat niet te zijn.
o feitelijk samenwonenden of 2 personen die niet samenleven:
In functie van het eigendomspercentage van de verschillende ontleners
worden de bedragen gespreid over de 2 personen.
20.1.6 Voorbeeld
De overheid heeft ervoor gezorgd dat cliënten die een woonkrediet afsluiten van fiscale
voordelen kunnen genieten. Voor dit voorbeeld wordt er berekend of een woonkrediet
afsluiten echt wel voordelen oplevert tegenover het niet afsluiten ervan.
Mevrouw Strobbe heeft een netto belastbaar inkomen van € 20.000. De heer Strobbe
een netto belastbaar inkomen van € 35.000. Er kan maximaal per persoon € 2.600 van
het belastbaar inkomen afgetrokken worden in het inkomensjaar 2007. Meneer Strobbe
komt dankzij het afsluiten van het woonkrediet een belastbaar inkomen van € 32.400
uit. Mevrouw Strobbe een belastbaar inkomen van € 17.400.
Zonder w oonkrediet
Man
25 % van 7.420 = 1.855 euro

30 % van (10.570 7.420) = 945 euro
40 % van (17.610 10.570) = 2.816 euro
45 % van (32.270 17.610) = 6.597 euro
50 % van (35.000 32.270) = 1.365 euro
Totaal = 13.578 + gemeentetaks van 6 % = € 14.392,68
Vrouw
25 % van 7.420 = 1.855 euro

30 % van (10.570 7.420) = 945 euro
40 % van (17.610 10.570) = 2.816 euro
45 % van (20.000 17.610) = 1.075,5 euro
Totaal = 6.691,5 + 6 % gemeentetaks = € 7.092,99
De familie moet € 14.392,68 + € 7.092,99 = € 21.485,67 aan belastingen betalen.

50
M et w oonkrediet
Man
Als de belastingschijven op het bedrag van € 32.400 gaan, is dit het volgende
resultaat:
25 % van 7.420 = 1.855 euro

30 % van (10.570 7.420) = 945 euro
40 % van (17.610 10.570) = 2.816 euro
45 % van (32.270 17.610) = 6.597 euro
50 % van (32.400 32.270) = 65 euro
Totaal = 12.278 euro + gemeentetaks van 6 % = € 13.014,68 euro.
Vrouw
Dit is het resultaat als de belastingschijven over het bedrag van € 17.400 gaan:
25 % van 7.420 = 1.855 euro

30 % van (10.570 7.420) = 945 euro
40 % van (17.400 10.570) = 2.732 euro
Totaal = 5532 + 6 % gemeentetaks = € 5.863,92
Totaal dat de familie Strobbe aan belastingen moet betalen, bedraagt: € 18.878,6.
Conclusie
Door het afsluiten van een woonkrediet, moet de familie in het totaal op jaarbasis
€ 2.607,07 minder belastingen betalen. Dit is een maandelijkse besparing van
€ 217,26. Met dit voorbeeld werd bewezen dat het afsluiten van een woonkrediet zorgt
voor een aanzienlijke belastingbesparing.
20.2 Schuldsaldoverzekering
De premie van een schuldsaldoverzekering kan een voordeel geven tot de marginale of
tegen de bijzondere gemiddelde aanslagvoet. Dit hangt af van de situatie en de keuze
van de cliënt . Op de volgende bladzijde zal dit verder toegelicht worden.
Zoals eerder vermeld, mag de cliënt zijn woonbonussen optimaliseren met

kapitaalaflossingen en intresten. Indien er nog plaats in het “woonbonussenmandje”
zou zijn, kan de cliënt dit gewoon bijvullen met de premies van de
schuldsaldoverzekering. Onder het systeem van de woonbonus geniet de klant van een
fiscaal voordeel aan marginaal tarief (zie punt 10.1 p. 38 en 20.1.2 p. 48). Maar het
kapitaal en de intresten van het krediet zullen in de meeste gevallen de korf
woonbonus al opvullen. Om de korf van een koppel volledig te benutten, volstaat een
mensualiteit van € 433,33 (€ 5.200/12). Mensualiteiten die groter zijn dan dit bedrag
zijn eerder de regel dan de uitzondering. Daarom is het belangrijk dat de klant weet
wat de alternatieven zijn om de premie fiscaal te kunnen aftrekken. Er zijn 3
alternatieven:
§ premie onder het stelsel van pensioensparen
§ premie met terugwerkende kracht
§ een schuldsaldoverzekering zonder fiscaal contract
51
Oplossing 1:
De premies van de SSV kunnen onder de vorm van pensioensparen worden ingebracht.
Dit kan tot een maximum bedrag van € 810 voor aanslagjaar 2008. De klant moet dit
bij code 1361/2361 op zijn belastingbrief invullen. Het nadeel van de premie onder te
brengen onder het regime van het langetermijnsparen is dat het belastingvoordeel
“slechts” tussen de 30 à 40 % ligt. De premie wordt fiscaal afgetrokken tegen een
gemiddeld verbeterd tarief, terwijl het fiscaal voordeel bij de woonbonus berekend
wordt tegen het marginaal tarief dat meestal tussen de 45 à 50 % ligt.
Oplossing 2:
De klant kan tot 30 juni van dat jaar zijn eenmalige premie van schuldsaldoverzekering
overdragen naar vorig jaar. De premie zal dan in de korf voor het langetermijnsparen
terechtkomen. Onder de code 1353/2353 zal de premie in de belastingbrief aangegeven
worden. Ook hier geldt hetzelfde nadeel als bij oplossing 1. Het fiscaal voordeel zal
kleiner zijn dan wanneer de premie in het fiscaal woonkorfje zou terecht gekomen zijn.
Oplossing 3:
Indien de klant van plan is om binnen enkele jaren aan pensioensparen te doen of hij
doet dit al, dan kan de klant best vragen om een schuldsaldoverzekering op te stellen
zonder fiscaal contract. Er is dan geen fiscaal voordeel, maar als de verzekerde komt te
overlijden, zal de begunstigde geen fictieve rente meer moeten betalen (zie punt
21.1.1.4 p. 54). Voor het afsluiten van een schuldsaldoverzekering zonder fiscaal
contract moet de cliënt niet extra betalen. Een voorbeeld zal dit aantonen.
52
Het kan ook zijn dat het “woonbonussenmandje” niet opgevuld geraakt met kapitaal en
intresten en de klant dus niet maximaal van de fiscale voordelen zou kunnen genieten.
Dit kan gebeuren als de klant zijn woonkrediet op het einde van het jaar is aangegaan.
De oplossing voor deze situatie zou dan kunnen zijn dat de korf aangevuld wordt met
een eenmalige premie van de SSV die in het jaar van afsluiten van het krediet betaald
wordt. De klant geniet dan van het marginale tarief. Voor de eventuele rest kan de
premie onder het stelsel van pensioensparen worden afgesloten, dat geniet van het
gemiddeld verbeterd tarief. Het nadeel van deze oplossing is wel dat de klant direct een
hoge premie moet gaan betalen. De eenmalige premie wordt bij code 1371/2371
ingevuld.
21. Verzekeringen
Naast het afsluiten van een woonkrediet, kan de klant verschillende verzekeringen
nemen. Het afsluiten van een brandverzekering is volgens de wet verplicht. Waar de
klant deze verzekering afsluit, speelt voor Dexia geen rol. Naast een brandverzekering,
kan de klant ook een schuldsaldoverzekering afsluiten. Deze is niet wettelijk verplicht,
maar wordt door Dexia wel aangeraden om te nemen. Zo worden de erfgenamen,
indien de kredietnemer zou te komen overlijden, niet opgezadeld met een hypothecair
krediet. Dexia beloont de klanten die een brandverzekering en een
schuldsaldoverzekering afsluiten. Ze krijgen dan een korting van 0,0125 % op hun
maandelijkse rentevoet voor hun woonkrediet. Indien de klant één van de 2 afsluit,
geniet hij van een korting op de maandelijkse rentevoet van 0,0042 %. Er moet wel in
beide gevallen een hypothecaire inschrijving van 100 % zijn gebeurd. De klant kan ook
een invaliditeitsverzekering of verzekering tegen beroepsinkomensverlies afsluiten,
maar deze worden in de praktijk niet vaak gekozen aangezien de premie aan de hoge
kant is. Naast een SSV, H&F kan de cliënt van Dexia ook nog een verzekerd inkomen
afsluiten of indien hij onder de opgestelde voorwaarden valt, krijgt hij een gratis
verzekering gewaarborgd wonen.
53
21.1 Dexia Home Credit Protect (DHCP)
De verzekering Dexia Home Credit Protect (DHCP) bestaat uit 3 waarborgen:

§ de hoofdverzekering bij overlijden: DHCPschuldsaldoverzekering
§ 2 aanvullende facultatieve waarborgen:
o DHCPinvaliditeit
o DHCPberoepsinkomensverlies
21.1.1 Schuldsaldoverzekering
21.1.1.1 Wat?
Een schuldsaldoverzekering is een tijdelijke overlijdensverzekering die, in geval van

overlijden van de verzekerde, de uitbetaling van een kapitaal garandeert dat afneemt in
functie van de uitstaande kapitaalsaldi opgenomen in de aflossingstabel. Of beter
gezegd, wanneer één van de kredietnemers overlijdt, zal Dexia de rest van het krediet
verder afbetalen. Dankzij deze schuldsaldoverzekering wordt het saldo van het
woonkrediet vereffend. Dit is wel afhankelijk van de formule die de kredietnemer heeft
gekozen.
Voorbeeld
De heer X sluit een schuldsaldoverzekering van 100 % af. De vrouw Y sluit er één af
voor 50 %. Als de man overlijdt, zal het krediet automatisch volledig terugbetaald
worden door Dexia. Op deze manier is de langstlevende verlost van de financiële last.
Maar als de vrouw als eerste zou te komen overlijden, zal de man nog de helft van het
woonkrediet moeten afbetalen.
Een schuldsaldoverzekering voor de volledige 100 % van het kredietbedrag zorgt er dus
voor dat na het overlijden van één van de kredietnemers de persoon die het
vruchtgebruik of de volle eigendom van de woning erft het woonkrediet niet meer hoeft
af te betalen. De partner, kinderen, ouders,… zullen dankzij de schuldsaldoverzekering
verlost zijn van de financiële last.
Dexia stimuleert haar klanten om een SSV af te sluiten door het toekennen van een
maandelijkse korting van 0,0042 % op de intrestvoet. Het verzekerd bedrag mag
kleiner of gelijk zijn aan het kredietbedrag en mag proportioneel gesplitst worden over
de 2 kredietnemers in evenredigheid met hun respectievelijk inkomen. Dit is niet
verplicht, maar is wel het meest logische.
21.1.1.2 Premie
De premie van een schuldsaldoverzekering hangt af van o.a. volgende 6 factoren:

§ het verzekerd kapitaal van het verzekeringscontract
§ het geslacht van de verzekerde: aangezien vrouwen statistisch gezien langer
leven, zullen zij dus minder kans hebben om te sterven tijdens de looptijd van
het woonkrediet. Voor Dexia zijn ze dus niet zo’n hoog risico en genieten zij
daarom van een lager tarief
§ de leeftijd van de verzekerde
§ de verzekerde een roker of nietroker is: de kans op sterven ligt bij een roker
hoger. Een nietroker voldoet aan 2 voorwaarden. Ten eerste mag hij geen
tabakomvattende producten zoals sigaretten, sigaren, pijpen,… gebruiken en ten
tweede mag hij al 2 jaar niet gerookt hebben
§ de looptijd van het verzekeringscontract
§ de gezondheidstoestand van de verzekerde: de kans is reëel dat gezondere
mensen langer leven dan niet gezonde mensen. Daarom kan er een bijpremie
worden toegepast als de gezondheid van de verzekerde niet voldoende “gezond”
is
54
De klant van Dexia kan zijn premie van de schuldsaldoverzekering op 3 verschillende

manieren betalen:
§ eenmalige premie (= koopsom)
De kredietnemer betaalt onmiddellijk de volledige premie die noodzakelijk is
voor de volledige duur van de verzekering. Deze manier van premiebetaling is
de goedkoopste, maar daarom fiscaal niet altijd het interessantste
§ 2/3de van de looptijd
§ vaste jaarpremie voor de looptijd van 5 jaar
Deze manier van premiebetaling is enkel beschikbaar indien de looptijd van het
contract meer dan 10 jaar bedraagt. In alle andere gevallen moet de klant voor
één van de 2 andere systemen kiezen
Elke kredietnemer mag zijn eigen betalingswijze van de premie van de

schuldsaldoverzekering kiezen. De heer kan bijvoorbeeld voor een éénmalige premie
kiezen en de vrouw voor een constante premie voor een periode van 5 jaar. Dexia
maakt hier geen problemen over.
21.1.1.3 Uitsluitingen
Als de verzekerde overlijdt, moet Dexia in principe het krediet afbetalen volgens de
gekozen formule. Er zijn natuurlijk wel uitsluitingen waarbij Dexia weigert uit te
betalen. Volgende uitsluitingen gelden onder andere:
§ het overlijden tegen gevolge van zelfmoord voor het eerste jaar na afsluiten van
het verzekeringscontract
§ het overlijden van de verzekerde, door een opzettelijke daad of op aansporing
van de verzekeringsnemer of begunstigde
§ het overlijden van de verzekerde ten gevolge van de beoefening van volgende
luchtvaartsporten, met uitsluiting van overmacht:
o vliegen met een luchtballon
o deltavliegen
o ultralicht motorluchtvaartuig
o parapente
o elastiekspringen
o benji en valsschemspringen
§ het overlijden aan boord van een luchtvaarttoestel ter gelegenheid van:
o wedstrijden
o luchtshows
o snelheidsproeven
o raids
o oefenvluchten
o recordvluchten
o recordpogingen
o …
§ Het overlijden ten gevolge van het actief deelnemen van vijandelijkheden
§ het actief en vrijwillig deelnemen aan burgeroorlogen, opstanden of daden van
collectieve geweldpleging met politieke, ideologische of sociale achtergronden
21.1.1.4 Verzekerde is overleden
Wanneer de verzekerde komt te overlijden, betaalt Dexia volgens de afgesproken

formule het krediet terug. Er moeten wel belastingen worden geheven. Op het
uitgekeerde bedrag zal een fictieve rente geheven worden dat afhankelijk is van de
leeftijd van de begunstigde op datum van de betaling of toekenning van het kapitaal.
Indien de cliënt bij het afsluiten van de schuldsaldoverzekering niet gekozen had voor
een fiscaal contract, moet de begunstigde deze belastingen niet betalen. (zie punt 20.2
oplossing 3 p. 51)
55
leeftijd van de begunstigde wanneer percentage (fictieve rente)

het kapitaal wordt uitgekeerd
≤ 40 jaar 1
41–45 jaar 1,5
4650 jaar 2
5155 jaar 2,5
5658 jaar 3
5960 jaar 3,5
6162 jaar 4
6364 jaar 4,5
≥ 65 jaar 5
21.1.2 DHCPinvaliditeit
Deze facultatieve verzekering keert een invaliditeitsrente uit nadat de verzekerde een
ongeval of ziekte heeft gehad dat een volledige fysiologische invaliditeit (> 66 %) tot
gevolg heeft. Het gaat hier over een ongeval of ziekte van tijdelijke of blijvende aard.
Pas na een periode van 3 maanden zal Dexia een invaliditeitsrente uitkeren. Deze rente
staat in functie van het verzekerde percentage.
De premie van de DHCPinvaliditeit hangt af van volgende 4 criteria:

§ basisbedrag
§ looptijd van het verzekeringscontract
§ leeftijd van de verzekerde bij het afsluiten van het verzekeringscontract
§ gezondheidstoestand of levensstijl van de verzekerde
Hier speelt het geen rol of de verzekerde een man of vrouw is.
Bij onder andere volgende uitsluitingen zal Dexia geen invaliditeitsrente uitkeren:
§ schadegevallen:
o wanneer de verzekerde vrijwillig deelneemt aan misdaden of misdrijven
o wanneer de verzekerde een zelfmoordpoging onderneemt
o door tocicomanie, alcoholisme of misbruik van geneesmiddelen
o door een aardbeving of een andere natuurramp
o door het in invloed zijn van verdovende of hallucinatieverwekkende
middelen of drugs
o door aandoeningen die medisch niet gecontroleerd kunnen worden of die
verbonden zijn aan mentale of zenuwstoornissen
o die voortvloeien door volgende sporten:
§ luchtvaartsporten
§ alpinisme
§ gevechtsporten
§ acrobatiek
§ speleologie
§ diepzeeduiken
§ paardensport
§ rugby
§ autosporten
§ rafting, canyoning
o ten gevolge van volgende beroepen:
§ beroepsmilitair en lijfwacht
§ stuntman en dierentemmer
§ federale politieagent
§ beroepssportman
56
21.1.3 DHCPberoepsinkomensverlies
21.1.3.1 Wat?
Dexia Home Credit Protect met als optie “beroepsinkomensverlies” waarborgt een
uitbetaling indien de verzekerde ontslagen wordt door zijn werkgever. Deze uitbetaling
zal voor maximum 18 maanden gewaarborgd zijn en kan tot maximum 80 % van de
verzekerbare jaarrente bedragen. Er moet wel eerst een carenstijd van 3 maanden
voorbij zijn gegaan. De eerste 12 maanden na het afsluiten van het contract weigert
Dexia om uitbetalingen te doen. Dit is om te vermijden dat cliënten die weten dat ze
ontslagen gaan worden nog snel deze verzekering zouden afsluiten.
21.1.3.2 Uitsluitingen
Dexia zal bij volgende uitsluitingen niet betalen:

o Verzekerde neemt op eigen initiatief ontslag
o Verzekerde wordt wegens een zware fout ontslagen
o Verzekerde wordt op vervroegd pensioen gezet
o Verzekerde was op de hoogte van zijn aanstaand ontslag
21.2 Verzekerd inkomen
21.2.1 Wat?
“Dexia verzekerd inkomen” is een ongevallenverzekering die gekoppeld is aan een

zichtrekening. Het waarborgt de uitkering bij overlijden of blijvende invaliditeit. De
uitbetaling is een gemiddelde van de vaste inkomsten en uitgaven.
Volgende inkomsten komen in aanmerking, indien ze gedomicilieerd zijn op de

zichtrekening:
§ wedden, lonen, vakantiegelden, eindejaarspremies en de 13de maand
§ vervangingsinkomens:
o pensioen
o werkloosheidsuitkering
o uitkering tijdens ziekte
o …
§ kinderbijslagen
§ 6 keer de betaalde sociale bijdragen van de laatste 4 trimesters (voor
zelfstandigen en vrije beroepers)
Regelmatige uitgaven die gedomicilieerd zijn op de zichtrekening komen in

aanmerking:
§ facturen voor nutsvoorzieningen:
o water
o gas
o elektriciteit
o telefoon
o kabel
§ premies voor schadeverzekeringen afgesloten via Dexia Bank
Regelmatige uitgaven die via een permanente opdracht vereffend worden:

§ huur
57
De uitkering van de totale schadevergoeding gebeurt voor 12 of 24 maanden,

afhankelijk van de formule die de klant gekozen heeft. De volgende tabel geeft meer
duidelijkheid over het minimum en maximumbedrag dat Dexia zal uitkeren aan haar
klanten:
aantal
minimum maximum
formule uitbetaling soort ongeval maanden
vergoeding vergoeding
uitbetaling
formule 12 enkel elk ongeval € 7.500 € 30.000 12
formule 12/24
dubbel verkeersongeval € 15.000 € 60.000 24
enkel ander ongeval € 7.500 € 30.000 12
formule 24 dubbel elk ongeval € 15.000 € 60.000 24
21.2.2 Voor wie?
Elke natuurlijke persoon tussen 18 en 64 jaar oud, die houder of medehouder is van
een Dexia Bankzichtrekening kan deze verzekering afsluiten.
21.2.3 De voordelen
§ Grote zekerheid
Indien de klant slachtoffer wordt van een ongeval of in het ergste geval hij
overlijdt, dan heeft hij of zijn erfgenamen recht op een schadevergoeding van
minimum € 7.500 en maximum € 30.000. Deze zekerheid wordt verdubbeld
indien de klant voor formule 24 koos of hij in een verkeersongeval betrokken
raakte.
§ Ruime basis voor de schadevergoeding
Er wordt niet alleen rekening gehouden met beroeps en vervangingsinkomens

maar ook met een hoop weerkerende uitgaven zoals huur, facturen voor gas,
water, elektriciteit, telefoon, kabel en premies van schadeverzekeringen
aangegaan via Dexia Bank. Deze inkomsten en uitgaven moeten gedomicilieerd
worden bij Dexia.
§ cumuleerbaar en nietbelastbaar
De schadevergoeding van deze verzekering is cumuleerbaar met andere

uitkeringen zoals de uitkering van een levensverzekering en het pensioen, maar
zijn niet belastbaar. Ze zijn wel onderworpen aan de successierechten.
§ gemakkelijk en snel toetreden
Bij deze verzekering hoeft de klant geen medische formaliteiten te vervullen.

Indien de klant een inschrijvingsformulier invult, kan deze verzekering van start
gaan. De jaarlijkse premie wordt automatisch van de zichtrekening van de cliënt
gedebiteerd. Hij beschikt over 30 dagen bedenktijd om op zijn beslissing terug
te komen.
21.2.4 De premie
formules Jaarlijkse premies uitkeringen

Formule 12 € 22,31 nooit verdubbeling
Formule 12/24 € 29,75 verdubbeling bij verkeersongeval
Formule 24 € 37,18 steeds verdubbeling
58
21.3 Home & Family
Deze verzekering van Dexia is een pakketpolis waarin de brandverzekering, de familiale

verzekering en de verschillende formules rechtsbijstand verwerkt zijn. De voordelen
van dit pakket zijn de volgende:
§ vermijden van overlappingen
§ 1 aangifte volstaat bij een schadegeval
§ in één oogopslag kan de cliënt alle waarborgen in zijn polis overlopen
21.3.1 Brandverzekering
De brandverzekering van Dexia omvat automatisch volgende zaken:

§ brand
§ stormschade
§ waterschade
§ glasbreuk
§ home assistance
§ waarborg home computer
§ schade aan onroerende goederen
§ onrechtstreekse verliezen
Als de klant het evaluatiesysteem correct toepast, wordt de waarde van de woning
correct bepaald en kan hij nooit onderverzekerd zijn. Het evaluatiesysteem is
gebaseerd op het aantal vertrekken in de woning.
21.3.2 Familiale verzekering
Dexia vergoedt de klant en zijn gezin tot € 20.000.000 voor lichamelijke schade en tot
€ 4.000.000 voor materiële schade.
21.3.3 Rechtsbijstand
De Dexiaklant heeft de keuze uit 3 formules voor de rechtsbijstand. Hij kan kiezen uit:
§ de basisformule
§ de “comfort”formule
§ de “prestige”formule
21.4 Gewaarborgd wonen
21.4.1 Wat ?
De verzekering gewaarborgd inkomen is een gratis verzekering die gefinancierd wordt

door de Vlaamse overheid. Ze zorgt ervoor dat de klant zijn hypothecaire krediet verder
kan afbetalen indien hij in de financiële problemen terecht zou komen. Bijvoorbeeld als
de klant ontslagen wordt, een ziekte of ongeval krijgt, ....
21.4.2 Wat krijgt de klant ?
De klant zal de eerste 3 maanden geen tegemoetkoming ontvangen. Dit wordt de

wachttijd of carenstijd genoemd. Het eerste jaar wordt 70 % van de afbetaling van het
krediet door de Vlaamse overheid gedragen. Er staat wel een maximum van € 500 per
maand op. Het 2de jaar zal de klant 80 % van het bedrag dat hij het eerste jaar heeft
gekregen, ontvangen. Dit is 56 % van de afbetaling. Het 3de jaar financiert de Vlaamse
overheid 42 % van de afbetaling van het krediet. Dit is 60 % van het bedrag dat hij het
eerste jaar kreeg.
59
21.4.3 Voorwaarden
Als de klant aan volgende voorwaarden voldoet, komt hij in aanmerking voor de gratis
verzekering gewaarborgd inkomen:
§ Hypothecaire lening:
De klant heeft een hypothecaire lening afgesloten om de woning te bouwen, te
kopen of te renoveren.
§ Bedrag hypothecaire lening:
De klant moet voor minstens € 50.000 hebben geleend voor een nieuwbouw of
aankoop. Als het gaat over een renovatie moet dit minstens € 23.300 zijn.
§ Woning:
Het gaat hier over de toekomstige of huidige verblijfplaats van de klant, dat
gelegen moet zijn in Vlaanderen. De klant mag geen andere woning in bezit
hebben. De oppervlakte van de bewoonbare vertrekken van het nieuwbouwhuis
mag niet groter zijn 210 m2. Voor een nieuwbouwappartement mag het niet
groter dan 105 m2 zijn. Per persoon ten laste, wordt daar nog eens 25 m2
bijgeteld.
§ Eerste kapitaalopname:
De eerste kapitaalopname gebeurde na 31 mei 2003.
§ Inkomen:
Het netto belastbaar inkomen dat de klant 3 jaar voorafgaand aan de aanvraag
verdiende, mag niet meer bedragen dan € 34.690. Zijn er 2 kredietnemers, dan
bedraagt dit € 49.160. Per persoon ten laste, mag er bij deze bedragen € 2.820
worden bijgeteld.
§ Beroep:
De klant heeft een contract van onbepaalde duur en heeft de proefperiode al
doorlopen. Indien hij een tijdelijk contract heeft, moet hij al minstens 3 jaar
hebben gewerkt, waarvan minstens één jaar bij dezelfde werkgever. Gaat het
over een zelfstandige, dan moet hij de zelfstandige activiteit als hoofdberoep
uitoefenen.
§ Arbeidsgeschikt:
Op het moment dat de klant deze gratis verzekering aanvraagt, moet hij volledig
arbeidsgeschikt zijn.
§ Geen andere verzekeringsdekking:
Als de klant al gedekt is tegen de vroegere verzekering tegen inkomensverlies
van de Vlaamse overheid, komt hij niet meer in aanmerking voor deze
verzekering.
60
DEEL 2: PROCESVERLOOP VAN EEN WOONKREDIET

1. Prospectus en tarieffiche
Wanneer een cliënt informatie komt vragen over een hypothecair krediet, kan de
medewerker van Dexia de klant een prospectus en een tarieffiche (zie punt 4 p. 62)
meegeven. In de prospectus van Dexia wordt meegedeeld hoeveel een huis ongeveer
kost en waar de klant rekening mee moet houden bij de aankoop van een onroerend
goed, hoeveel de klant eventueel maandelijks kan lenen, uit welke verschillende
kredietformules hij kan kiezen, welke mogelijkheden de klant heeft om het geleende
bedrag terug te betalen, wat de klant moet meenemen naar het agentschap als hij het
krediet wil afsluiten, welke verzekeringen hij best neemt,… De prospectus bevat al heel
veel informatie voor de klant. Als hij nog meer informatie wenst, kan hij die op de site
van Dexia vinden of kan hij een agentschap binnenwandelen en raad vragen aan een
medewerker van Dexia.
2. Kredietonderhandeling
Wanneer de klant zich in het agentschap van Dexia bevindt, wordt er samen met de
medewerker van Dexia onderhandeld over de soort rentevoet (vast of variabel), het
tarief van de rentevoet, de terugbetalingswijze, de looptijd, ... van zijn woonkrediet.
Vooral over de rentevoet zal er gediscussieerd worden. Voor iedereen geldt hetzelfde
basistarief, maar soms worden er kortingen en verhogingen toegepast (zie ook punt
5.1.3 en 5.1.4 p. 18). De medewerker van Dexia zal soms prijsuitzonderingen moeten
aanvragen bij de dienst “alignering”. Deze dienst heeft altijd een voorstel van de
concurrentie nodig anders zou de klant gewoon een beter tarief kunnen verzinnen. In
de meeste gevallen zal de klant aflossingstabellen meekrijgen. Deze zijn opgesteld
volgens Europese normen (zie bijlage 5).
3. Controle
Vooraleer er een kredietaanvraag ingediend kan worden, moet Dexia 2 dingen

controleren. De terugbetalingcapaciteit moet voldoende groot zijn en de klant mag
geen achterstallen in de terugbetaling van bestaande kredieten hebben. Om deze 2
redenen worden de inkomsten & lasten en de kredietcentrale van de nationale bank van
België geconsulteerd.
3.1 Inkomsten en lasten
De capaciteit van het terugbetalen van het woonkrediet van de klant moet voldoende
zijn. Daarom worden de maandelijkse inkomsten & lasten van de kredietnemers
gecontroleerd. Dexia hanteert hiervoor de volgende 2 regels (zie ook punt 4.1 p. 9):
· de totale maandlast is niet groter dan 1/3de van het maandloon
· het minimale netto inkomen dat de cliënt na de lasten overhoudt, moet
minstens € 800 per maand bedragen
Er wordt alleen maar rekening gehouden met maandelijkse terugkerende inkomsten

en/of lasten. Het gaat hier niet over gewone uitgaven zoals het kopen van een brood,
melk, water,…
61
3.1.1 Inkomsten
Voor de klanten van Dexia wordt er gekeken naar de laatste 2 maanden om te zien wat
de klant en zijn partner aan inkomsten heeft binnen gekregen. Normaalgezien kunnen
de medewerkers van Dexia dit in hun systeem zien indien de klant zijn loon laat
domiciliëren. Als dit niet het geval zou zijn, moeten de loonfiches van de vorige 2
maanden aan de klant gevraagd worden. Voor nietklanten vraagt Dexia een bewijs van
de laatste 3 loonfiches. Er wordt hier een gemiddelde van genomen om een globaal
overzicht van de inkomsten te krijgen. Dexia houdt rekening met eventuele
loopbaanonderbrekingen (bv. ouderschap, ziekte, ...).
3.1.2 Lasten
Leningen, huur….worden als een last voor de klant beschouwd door Dexia. Er wordt
geen rekening gehouden met leningen met een resterende looptijd van minder dan 1
jaar. De medewerker van Dexia vraagt best altijd wat meer uitleg over de lasten om
misverstanden te vermijden.
Voorbeeld
De klant huurt momenteel een appartement, maar is vollop aan het bouwen aan een
nieuw huis. Is het dan zo onlogisch om te denken dat de persoon na een bepaalde tijd
in het nieuwe huis zal gaan wonen? Nee, maar misschien is de klant wel van plan om
het huis te gaan verhuren.
3.2 Kredietcentrale van de nationale bank van België
Wanneer een klant een kredietovereenkomst afsluit of een aanbod van hypothecaire
kredietovereenkomst ontvangt, zijn de kredietgevers verplicht om de identiteit en de
kenmerken van dit krediet aan de centrale voor kredieten aan particulieren van de
Nationale Bank van België (NBB) mee te delen.
Indien de klant kampt met achterstallige betalingen moeten de kredietgevers de

kredietcentrale inlichten. Om te kunnen toezien op eventuele schuldenlasten van
kredietnemers is elke kredietgever, dus ook Dexia, verplicht om te controleren of er
leningen of kredieten bij deze kredietcentrale van de NBB genoteerd staan. Het niet
naleven van deze verplichting kan een geldboete van € 250 tot € 50.000 opleveren. De
rechter kan zelfs beslissen dat de kredietnemer alleen maar het ontleende bedrag moet
terugbetalen, zonder de intresten.
Door deze verplichting kan de kredietaanvraag beter geanalyseerd worden en kan er

tijdig gereageerd worden vooraleer er problemen optreden. Door de wet op de privacy
mogen de medewerkers van Dexia niet zelf de kredietcentrale raadplegen. Het systeem
van Dexia zal voor hen automatisch via het rijksregisternummer van de klant
controleren of deze al kredieten heeft lopen en bij welke bank. Deze informatie kan
alleen opgevraagd worden als er een aanvraag van een krediet gebeurt. Als de klant
geen kredieten heeft of niet gesignaleerd is in de negatieve risicocentrale, krijgt de
medewerker van Dexia een blanco scherm te zien. In de andere gevallen krijgt hij een
overzicht van alle kredieten en kan hij de details van elk krediet opvragen.
Bij een normaal verloop van een krediet, zal na het beëindigen van de overeenkomst
het krediet na 3 maanden en 8 dagen geschrapt worden uit de centrale. Bij een minder
goed verloop van een krediet, zal het pas na 1 jaar nadat het krediet geregulariseerd
is, verdwijnen uit de Centrale.
62
Voorbeeld:
Dit is een voorbeeld dat de

medewerker van Dexia te
zien kan krijgen op zijn
scherm. De klant heeft een
verkoop op afbetaling
afgesloten in 2004. Dit voor
een totaal bedrag van
€ 6.251,28. In 2008 zal deze
lening afgelost zijn. De cliënt
moet voor deze lening op
afbetaling elke maand
€ 148,84 betalen.
4. Aanvraag
Volgens de wet moet de cliënt in het bezit zijn van volgende documenten vooraleer er
een kredietaanvraag (zie bijlage 6) kan ingediend worden:
§ Prospectus:
Dexia verstrekt informatie over het woonkrediet onder de vorm van een
prospectus. De prospectus vermeldt onder andere de verschillende
kredietvormen, soorten rentevoeten,… In de praktijk zal de klant al in het bezit
zijn van een prospectus als hij informatie komt inlichten.
§ Tarieffiche (zie bijlage 1):
Op dit blad wordt bij elke formule vermeld wat de maandelijkse en jaarlijkse
rentevoeten bedragen. Er staat ook op wat de klant elke maand moet afbetalen
bij de betreffende formule indien hij voor een kredietbedrag van € 25.000 zou
gekozen hebben. Zo krijgt de klant toch al een idee. Er wordt ook vermeld van
welke kortingen de klant zou genieten indien hij een SSV en/of
brandverzekering zou afsluiten en er een hypothecaire inschrijving van 100 %
werd genomen. Niet alleen kortingen, maar ook de verhogingen worden vermeld
op de tarieffiche. Bijvoorbeeld als de quotiteit hoger is dan 100 %, de cliënt
geen SSV afsluit, er een hypotheekbelofte als waarborg wordt genomen,…De
referteindexen die gekoppeld zijn aan de woonkredieten worden ook vermeld,
samen met de dossierkosten die Dexia zal aanrekenen aan de klant.
§ Bijlage bij de akte van kredietopening:
De kaderovereenkomst van kredietopening en de algemene voorwaarden van
het woonkrediet worden hierin samengebundeld. Hierin wordt gemeld welke
rentevoeten de klant kan kiezen, hoe hij het krediet zal terugbetalen, waarom er
waarborgen gevestigd moeten worden, wat er gebeurt bij vervroegde
terugbetaling,…
De Dexiamedewerker moet de gegevens van zijn klant in verband met zijn leeftijd, zijn
beroep, zijn loon,… in het systeem inbrengen. Ook de beroepsgegevens, inkomsten en
lasten van de borgstellers moeten vermeld worden. Als alle gegevens gekend zijn, kan
er een aanvraagformulier afgedrukt worden. Hierop staat informatie over:
§ de kredietnemer
§ het kredietbedrag en het doel van het krediet
§ het aantal tranches of voorschotten
§ De terugbetalingswijze
§ De soort rentevoet (vast of variabel)
§ De looptijd van het krediet
§ De waarborgen die Dexia genomen heeft (hypotheek, mandaat,…)
§ De ontleningscapaciteit
§ De verzekeringen die de cliënt heeft afgesloten (SSV, brandverzekering,…)
§ De uitbetaling van het kredietbedrag:
o volgens een vast opgelegd percentage
o volgens een zelf opgemaakt financieringsplan
o in één keer
63
§ de variabele opnemingsperiode: wanneer het kredietbedrag niet bij het verlijden

van de akte ter beschikking gesteld wordt (bv. bouw of verbouwing) is er een
variabele opnemingsperiode. Dit wil zeggen dat de kredietnemers van Dexia een
jaar de tijd krijgen om het ontleende bedrag op te nemen. De opnameperiode
stopt automatisch wanneer het kredietbedrag volledig is opgenomen. Voor het
aflossen van het kapitaal heeft de klant 2 mogelijkheden:
o opschorting van de kapitaalaflossingen tot laatste opname: de klant lost
geen krediet af zolang het niet volledig is opgenomen. De klant zal voor
deze optie kiezen als hij nog iets huurt en het geld hiervoor goed kan
gebruiken. De aflossingstabel zal pas na de integrale opname van het
kredietbedrag in werking treden.
o opschorting van de kapitaalaflossingen tot eerste opname: de klant
betaalt direct al kapitaal terug. Dit is fiscaal gezien de beste keuze. De
aflossingstabel begint te lopen vanaf het moment dat de klant de eerste
opname van het krediet heeft gedaan.
Bij beide systemen moet de klant vanaf de 4 de maand reserveringscommissie

betalen (zie punt 8.4 p. 33)
Op het aanvraagformulier staat niet vermeld hoeveel de klant elke maand moet
afbetalen en hoeveel de afgesproken rentevoet bedraagt, maar de rentevoet wordt wel
vermeld op het document “modaliteiten hypothecair woonkrediet” die de klant
meekrijgt.
Wanneer de cliënt het aanvraagformulier ondertekend heeft, verklaart hij daarmee dat
hij de prospectus en de algemene voorwaarden ontvangen heeft en dat hij geen andere
schulden heeft dan deze vermeld op het aanvraagformulier. De cliënt zal vanaf de
ondertekening van het aanvraagformulier de dossierkosten van € 275 moeten betalen.
De datum van indiening van het dossier via Kredex1 is bepalend voor de vastlegging
van de rentevoet. Deze blijft behouden voor zover 2 zaken vervuld worden:
§ het complete fysische dossier (zie punt 6 p. 65) bij Dexia woonkredieten binnen
de 2 weken is gearriveerd
§ de kredietakte binnen de 3 maanden na ontvangst verleden werd
5. Definitieve aanvraag
Nadat het aanvraagformulier geprint is, volgt de definitieve aanvraag (zie bijlage 7)
Vanaf het moment dat de definitieve aanvraag effectief is geprint, wordt de rentevoet
vastgelegd en krijgt het kredietdossier een dossiernummer toegewezen. Na de
aanvraag en de definitieve aanvraag, kan de medewerker van Dexia via Kredex 2
soorten adviezen krijgen. Oftewel een positief advies, oftewel een negatief advies.
Indien de medewerker een positief advies heeft ontvangen, kan hij nog 2 zaken doen.
Hij kan zelf de offerte afdrukken in het agentschap of hij kan het kredietdossier
doorsturen naar Roeselare waar zij over het dossier zullen beslissen. Het dossier moet
altijd doorgestuurd worden naar Roeselare als de medewerker een negatief advies
ontvangen heeft.
5.1 Gedecentraliseerd circuit
Wanneer het kredietdossier een positief advies heeft gekregen en de offerte in het
agentschap wordt opgemaakt, spreekt men van een gedecentraliseerd circuit. Dexia
Woonkredieten in Roeselare zal het betreffende kredietdossier niet moeten analyseren
aangezien de medewerker van Dexia Bank dit al heeft gedaan. Hij vulde de taak als
‘analist’ eventjes zelf in en nam de bevoegdheid en verantwoordelijkheid over. Vanaf
het moment dat de Dexiamedewerker de offerte heeft afgedrukt en de klanten deze
hebben ondertekend, worden er dossierkosten aangerekend.
1
Kredex is het computerprogramma waarmee de woonkredieten bij Dexia worden ingezet.
64
De ondergetekende offerte moet dan samen met alle andere documenten (bv. fysisch
voorblad1 + checklist compliance2 (zie bijlage 8 en 9)) opgestuurd worden naar
Roeselare3. Dit noemt men het fysische dossier en wordt onder punt 6 verder
uitgediept. Daar controleert men nog eens het dossier. De Dexiamedewerker van het
kantoor moet er wel altijd zeker van zijn dat hij alle correcte en nodige documenten
heeft, hij deze nagekeken heeft, ... De medewerker van het Dexiaagentschap zal
opteren om de offerte zelf af te drukken indien hij wil vermijden dat hij lang op een
beslissing zal moeten wachten (bv. In tijden van batibouw) of als het over een “simpel
en gemakkelijk” dossier gaat.
Als de medewerker zelf vaak offertes afdrukt, maar vaak fouten maakt, zal dit
genoteerd worden in Roeselare en zal de medewerker hierover een mail ontvangen. Het
kan dan ook goed zijn, dat na enige tijd er beslist wordt om de beslissingsbevoegdheid
op te heffen.
5.2 Gecentraliseerd circuit
Als de medewerker van Dexia geen positief advies ontvangen heeft van de
adviesmodule van Kredex of hij niet gekozen heeft voor de onmiddellijke opmaak van
de offerte, spreken we van een gecentraliseerd circuit. Dit is de situatie die het meeste
voorkomt. Nadat de beide kredietnemers de kredietaanvraag hebben ondertekend, kan
het fysiche dossier opgestuurd worden naar de dienst Woonkredieten in Roeselare. De
hoofdzetel zal dan de aanvraag analyseren alvorens een offerte op te maken. Ze
controleren bijvoorbeeld of de quotiteit correct is, hoeveel de kredietnemers effectief
verdienen, of de waarborg voldoende is,… De Dexiamedewerker kiest voor een
gecentraliseerd circuit als hij twijfelt, een 2de opinie nodig heeft, hij geen fouten wil
maken, hij de offerte niet kan afdrukken, de waarborg niet in orde is,…
Voorbeelden:
§ Een zeer goede klant sluit een woonkrediet zonder schuldsaldoverzekering af.
Normaalgezien moet de rentevoet verhoogd worden, maar de medewerker van
Dexia vroeg expliciet om deze verhoging weg te laten aangezien het hier ging
over een goede klant. Het dossier kan dus onmogelijk gedecentraliseerd worden.
§ Er werd een omloopsherneming voor de klant afgesloten. Toen het dossier werd
ingegeven in de computer, kreeg de medewerker een positief advies. Bij een
omloopsherneming echter mag de medewerker nooit de offerte zelf afdrukken.
§ Het inkomen van de kredietnemer ligt nogal aan de lage kant. Er wordt
getwijfeld of het inkomen wel voldoende zal zijn om het dossier goed te kunnen
keuren. De medewerker drukt om die reden de offerte niet zelf af.
§ Een klant die een woonkrediet afsluit, vertrouwt Dexia toe dat hij het geld van
de eigen middelen bij een andere financiële instelling heeft staan. De
medewerker van Dexia gelooft de klant, maar als achteraf blijkt dat de klant
gelogen heeft, ontstaan er na het afdrukken van de offerte problemen. In dit
geval, wanneer de medewerker toch een positief advies van Kredex heeft
gekregen, wordt de offerte best niet afgedrukt.
1
Het fysische voorblad is verplicht. Hierop duidt de medewerker aan welke documenten hij in zijn bezit heeft.
(een soort controleblad)
2
Dit document moet voor elk woonkrediet door de Dexia medewerker worden ingevuld. Het moet het risico
op witwassen opsporen.
3
De hoofdzetel van de woonkredieten is gelegen te Roeselare.
65
Wanneer de aanvraag gecentraliseerd wordt, kunnen er zich nog uiteindelijk 2 situaties

voordoen:
§ het dossier wordt door Roeselare aanvaard zoals gevraagd werd door het
agentschap. Er wordt een préofferte (zie punt 7 p. 66) verstuurd naar het
agentschap. Het kantoor heeft nog 3 werkdagen de tijd om hierop te reageren
indien ze toch nog iets zouden willen veranderen of indien er iets zou
misgelopen zijn.
§ het dossier wordt aanvaard, maar er worden bijkomende voorwaarden gesteld.
Een préofferte wordt verstuurd naar het agentschap. Ook nu weer hebben ze 3
werkdagen de tijd om hierop te reageren.
De offerte zal zowel bij een centralisatie als decentralisatie doorgemaild worden naar de
medewerker. Bij een decentralisatie gebeurt dit direct, bij een centralisatie zal
Roeselare eerst het dossier controleren. De offerte moet binnen de 7 dagen
ondertekend worden door de kredietnemers. Vanaf het moment dat de klant de offerte
heeft ondertekend, verbindt hij zich ertoe om de dossierkosten van € 275 te betalen.
Zijn rekening zal automatisch gedebiteerd worden voor dit bedrag. Nadat de klant de
offerte heeft ondertekend en vermeld heeft met welke notaris hij wil samenwerken, kan
het dossier opgestuurd worden naar Roeselare. De dienst Woonkredieten in Roeselare
zal dan alles nakijken. Ze controleren of alle documenten juist getekend zijn en zien of
alle nodige documenten aanwezig zijn. Na deze grondige controle, worden de
documenten samen met een voorbeeldakte opgestuurd naar de notaris die de klant
heeft gekozen. De notaris zal deze voorbeeldakte aanpassen en de correcte akte terug
opsturen naar Roeselare. Wanneer Roeselare dan uiteindelijk beslist dat alles in orde is,
kan de akte verleden worden nadat de notaris al het nodige opzoekingwerk verricht
heeft. Het is de taak van de notaris om de klanten te verwittigen als de akte verleden
kan worden. Hij zal dan een datum vastleggen waarop de kredietnemers aanwezig
moeten zijn. De notaris moet een aantal wettelijke opzoekingen verrichten zodat hij
ervoor kan zorgen dat het goed “vrij en onbelast” is. Deze opzoekingen zijn:
§ fiscale opzoekingen
§ hypothecaire opzoekingen: om aan de bank de overeengekomen rang te kunnen
garanderen.
§ stedenbouwkundige opzoekingen (in geval van eigendomsoverdracht)
o bodemtoestand
o kadastraal plan
o stedenbouwkundige inlichtingen
6. Fysische dossier
Het fysische dossier dat steeds naar Roeselare moet opgestuurd worden, moet altijd
vergezeld zijn van een fysisch voorblad en moet volgende documenten bevatten:
§ kredietaanvraag met verklaring van de kredietnemers, dat getekend is door alle
partijen
§ documenten die verbonden zijn aan het project
o aankoop
§ verkoopsovereenkomst
o nieuwbouw / verbouwingen
§ definitieve plannen van het woonhuis
§ prijsbestek of prijsraming (getekend door de architect)
§ een financieringsplan (getekend door de cliënt + bevestigd door
de ondernemer of architect)
§ bouwvergunning
§ eigendomsbewijs van de grond
§ bewijs van eigen middelen (indien men niet klant is bij Dexia) aan
de hand van een rekeninguittreksel
66
o overname lening
§ eigendomsbewijs van de woning of de grond
§ akte van het bestaande krediet
§ aflossingstabel
§ afrekening van het krediet
§ fiscaal attest waaruit de aftrekbaarheid van het te vereffenen
krediet blijkt
§ inkomstenbewijzen
o activiteit
§ loontrekkende
· laatste 2 loonbewijzen (volledige maand)
· of afdruk van het scherm van de laatste 3 maanden (indien
loon gedomicilieerd wordt bij Dexia)
§ zelfstandigen en vrije beroepen
· laatste aanslagbiljet
· laatste resultatenrekening
§ zaakvoerders
· laatste aanslagbiljet
· laatste loonbewijs
· laatste resultatenrekening (met detail van het inkomen van
de zaakvoerder)
o huurinkomsten
§ rekeninguittreksel (of eventueel een huurovereenkomst)
In de loop van het dossier moeten er ook nog andere documenten binnen gebracht
worden, maar deze zijn niet noodzakelijk voor de beslissing van het krediet.
Bijvoorbeeld een bewijs van overschrijving van de echtscheiding in de registers van de
burgerlijke stand, een verblijfsvergunning (nietbelg),… In bijlage 8 is het voorblad van
het fysische dossier te vinden.
7. Préofferte
Bij een gecentraliseerd circuit ontvangt het agentschap de préofferte (zie bijlage 11)
via de fax. Het kantoor van Dexia heeft dan welgeteld 3 werkdagen de tijd om dit
document na te kijken om te zien of alles zoals afgesproken correct is doorgevoerd. Er
wordt gekeken naar de rentevoeten, de opnemingsperiode,…. Op de préofferte wordt
tevens ook vermeld wie de dossierbeheerder is. Als het kantoor van Dexia niet reageert
na deze 3 werkdagen, wordt de offerte opgemaakt volgens de préofferte. Als achteraf
blijkt dat de offerte gewijzigd moet worden, zal dit de klant (of de medewerker van
Dexia) € 100 kosten! Het is dus belangrijk dat de préofferte goed wordt nagekeken.
8. Offerte
Als de kredietgever op basis van de gegevens van de kredietaanvrager beslist om het

krediet toe te kennen, resulteert dit in een definitieve offerte.
De offerte bestaat uit 5 verplichte documenten:

§ de verklaring van aanvaarding van de kredietofferte
§ de algemene voorwaarden
§ de bijzondere voorwaarden
§ de aflossingstabel
§ de overdracht van schuldvordering
Eén bundeltje houdt de klant bij, het andere bundeltje dat de klant ondertekend heeft,
moet terug afgegeven worden aan Dexia. In bijlage 12 is een voorbeeld van een offerte
te vinden.
67
8.1 Verklaring van aanvaarding van de kredietofferte
Hiermee verklaart de klant dat hij alle nodige documenten ontvangen heeft en dat hij
de kosten voor het verlijden van de akte op zich neemt.
8.2 Algemene voorwaarden
Deze voorwaarden gelden voor elke kredietnemer. Het zijn immers ‘algemene’
voorwaarden. Er wordt onder andere in uitgelegd wat er gebeurt bij vervroegde
ontbinding, wat het verschil is tussen een vaste en variabele rentevoet, welke
verhoging van de intrestvoet wordt toegepast indien de klant weigert terug te betalen,
de vermelding van het krediet bij de kredietcentrale voor particulieren,…
8.3 Bijzondere voorwaarden
De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op de kredietnemer en zijn dus voor

iedereen verschillend. Hier wordt in vermeld wie de kredietnemer is, wat er met het
geld gaat gebeuren (bv. kopen van een woonhuis, een woonhuis overnemen,…), de
kenmerken van het woonkrediet (het bedrag, de soort rentevoet, welke rentevoet, de
eventuele kortingen, de duur van het krediet, de manier van terugbetalen, de
maandelijks afbetaling en de opnemingsperiode). Naast de identiteit, bestemming en
kenmerken van het woonkrediet, wordt er ook vermeld welke waarborgen er genomen
zijn, welke verzekeringen de klant heeft genomen,….
8.4 Aflossingstabel
De aflossingstabel is een globaal overzicht en toont de klant aan wat hij maandelijks
moet aflossen voor zijn woonkrediet. Naast de mensualiteit wordt ook het openstaande
saldo, de maandelijkse kapitaalaflossing en de te betalen intresten hierop vermeld.
8.5 Overdracht van schuldvordering
Wanneer de kredietnemers (en eventueel de borgstellers) dit document ondertekenen,

heeft Dexia de mogelijkheid om een wettelijk beschikbaar deel van het loon van hen
rechtstreeks bij de werkgever in te houden indien de klant zijn woonkrediet niet zou
terugbetalen. Het beslagbaar gedeelte van de bezoldigingen en prestaties voor de
kredietgever wordt beperkt door de Wet op Loonsbescherming. Dexia kan geen
loonbeslag nemen op gezinsbijlagen, wezenpensioen of renten en tegemoetkomingen
aan mindervaliden. De overdracht van loon en schuldvordering wordt beschouwd als
een soort waarborg. Deze waarborg komt voor de hypothecaire inschrijving. Of beter
gezegd, Dexia zal eerst proberen om via loonsoverdracht aan haar geld te geraken. Is
deze manier niet voldoende (bv. Beide partners verliezen hun job), dan pas zal er
overgegaan worden tot de verkoop van de woning. Het deel van het netto loon van de
kredietnemers dat vatbaar is voor loonsoverdracht voor het jaar 2007 is het volgende:
1
Schijf van nettoloon per maand Gedeelte vatbaar voor beslag of loonsoverdracht
Van 0 tot 923 euro 0 % dus 0 euro
Van 923 tot 992 euro 20 % en maximaal 13,80 euro
Van 992 tot 1.094 euro 30 % en maximaal 30,60 euro
Van 1.094 tot 1.197 euro 40 % en maximaal 41,20 euro
Meer dan 1.197 euro 100 %, dus alles boven die drempel
1
Dit wordt verhoogd met € 57 per kind dat de schuldenaar ten laste heeft.
68
9. Verlijden van de kredietakte
Wanneer de notaris alle nodige, correcte en ondertekende documenten van de offerte

ontvangen heeft, wordt hij gecontacteerd door Dexia Woonkredieten. De notaris moet
in het bezit zijn van volgende documenten:
§ Model van authentieke akte
§ Model van hypothecair mandaat
§ Bijlage bij de akte van kredietopening
§ Bijzondere voorwaarden en aflossingstabel
§ Onderhandse volmacht
§ Goed voor grosse
§ De gekruiste cheque
§ Het opnameborderel
De akte moet ten laatste 3 maanden na de kredietaanvraag verleden worden. Vanaf

het moment dat de volgende partijen de akte ondertekend hebben, gaat de offerte van
start. Deze partijen zijn:
§ De kredietnemers
§ De hypotheekstellers
§ De solidaire borgen
§ De schenkers
§ De vertegenwoordiger van Dexia Bank
§ De personen met een recht van bewoning, lijfrentegenieters,…
Vanaf dat moment wordt het krediet effectief geopend. Er moet opgemerkt worden dat
de offerte van start gaat vanaf de 1ste dag van de maand na het verlijden van de akte.
Voor de periode tussen het verlijden van de akte en het ingaan van de aflossingstabel
worden tussentijdse intresten (TTI) aangerekend. De cliënt wordt hierover ingelicht per
brief. Een voorbeeld zal dit verduidelijken.
Voorbeeld
10 januari 1 februari 1 maart

20 dagen
TTI
verlijden van offerte de eerste
de akte gaat in mensualiteit
wordt betaald
Gegevens :
§ krediet van € 80.000
§ maandelijkse rentevoet = 0,5060 %
§ maandelijkse korting: 0,0826 %
§ een maand bevat 30 dagen
De tussentijdse intresten zijn dan:

= 20/30 x [(0,5060 % x 80.000) – (0,0826 % x 80.000)]
= 20/30 x (404,8 – 66,08)
= 225,81333…
69
10. Ter beschikking stellen van gelden
10.1 Aankoop van een woning
Wanneer de klant een woning aankoopt, wordt het kredietbedrag volledig ter
beschikking gesteld nadat de kredietakte ondertekend is. Dit gebeurt door middel van
een cheque die uitgeschreven wordt door Dexia Woonkredieten. De enige voorwaarde
die Dexia stelt, is dat alle waarborgen op dat moment gevestigd moeten zijn. In de
praktijk is het zo dat de kredietakte op hetzelfde moment ondertekend wordt bij de
notaris als de akte van de aankoop van het onroerend goed. De klant ontvangt de
cheque van Dexia en kan deze al direct doorgeven aan de verkoper voor het aankopen
van het onroerend goed.
10.2 Bouwen en/of verbouwen van een woning
Het woonkrediet van de klant wordt bij een bouw of verbouwing van een woonhuis via
schijven uitbetaald. De klant zal dan enkel intresten op het reeds werkelijk opgenomen
bedrag moeten betalen. Voor het aflossen van het kapitaal kan de klant kiezen voor
een uitstel tot na de integrale opname van het krediet (maximum 1 jaar) of direct
starten met terugbetalen. Er zal pas een deel van het krediet uitbetaald kunnen worden
als de klant bewijsstukken (facturen) kan voorleggen. Bijgevoegd moet er een
“aanvraag voor opname van gelden” (zie bijlage 10) door de kredietnemers
ondertekend worden. Dexia controleert grondig deze bewijsstukken en kan facturen
weigeren indien de klant meer krediet heeft opgenomen dan hij in het financieringsplan
voorzien had. Dexia hanteert deze “harde regel” omdat ze op die manier voorkomt dat
de bouw onafgewerkt is, terwijl het volledige kredietbedrag reeds opgebruikt is.
70
DEEL 3: PROCESVERLOOP VAN DE SCHULDSALDOVERZEKERING

11. Voorstel en medische vragenlijst
Wanneer de cliënt een SSV bij Dexia wenst af te sluiten, zal er een voorstel worden
opgemaakt en zal hij een medische vragenlijst moeten invullen. Het voorstel moet de
cliënt ondertekenen en wordt samen met de medische vragenlijst opgestuurd naar
Dexia Verzekeringen1. Er bestaan 3 soorten medische vragenlijsten bij Dexia:
§ Eenvoudige
§ Volledige
§ Uitgebreide
Welke vragenlijst de klant krijgt, hangt af van 3 zaken:

§ de leeftijd van de kandidaatverzekerde
§ het bedrag van het te verzekeren kapitaal
§ de te verzekeren jaarrente
11.1 Soorten vragenlijsten
11.1.1 Eenvoudige medische vragenlijst (EMV)
De volgende 5 medische vragen worden door de agentschapmedewerker in het kantoor

aan de cliënt gesteld. De antwoorden hierop kunnen direct in het computersysteem
ingebracht worden.
Indien de cliënt op al deze vragen negatief geantwoord heeft en de verhouding tussen

de lengte en het gewicht aanvaard wordt, wordt de cliënt medisch aanvaard. Indien dit
niet het geval zou zijn, moet de volledige medische vragenlijst ingevuld worden.
11.1.2 Volledige medische vragenlijst (VMV)
Deze vragenlijst is langer en gedetailleerder dan de vorige. De volgende medische

vragen moet de medewerker van het kantoor stellen aan de cliënt. Ze zijn verdeeld
over de volgende 4 schermen:
1
De hoofdzetel van de verzekeringen is gelegen in Brussel
71
De antwoorden op de betreffende vragen worden direct in het systeem ingevoerd.

72
11.1.3 Uitgebreide medische vragenlijst (UMV)
In sommige gevallen wordt er aan de cliënt gevraagd om een medisch onderzoek bij
een door hem gekozen geneesheer te laten ondergaan. Het is logisch dat hoe hoger het
verzekerde kapitaal en de leeftijd van de cliënt is, hoe strenger de medische
onderzoeken zullen zijn. De resultaten van het medische onderzoek worden
rechtstreeks opgestuurd naar Dexia verzekeringen. Daar zal de dienst “leven”, een
team van specialisten en geneesheren, een beslissing nemen op basis van het medisch
onderzoek. De kosten van het medisch onderzoek worden door Dexia Verzekeringen
gedragen, op voorwaarde dat de DHCPverzekering bij hen wordt afgesloten.
11.1.4 Blanco vragenlijst
Sommige cliënten willen niet graag antwoord geven op de medische vragen die gesteld
worden door de agentschapmedewerker in het kantoor. Voor hen bestaat er de “blanco”
vragenlijst. Dit document wordt dan aan de cliënt meegegeven indien hij niet bereid is
om vertrouwelijke medische gegevens over te maken. De cliënt kan dan de volledige
medische vragenlijst zelf invullen en opsturen naar Dexia verzekeringen.
11.1.5 Beslissing
11.1.5.1 Eenvoudige en volledige vragenlijst
Nadat de cliënt op de gestelde medische vragen heeft geantwoord, treedt het

expertsysteem in werking. Dit systeem zal dan een beslissing nemen in verband met
het medische dossier. Op de computer krijgt de medewerker van Dexia een scherm te
zien dat een overzicht weergeeft van de aanvaarding van het dossier betreffende het
medische aspect. Ook andere risico’s zoals het beroep, de uitoefening van
sportactiviteiten, het gebruik van een motorfiets,… zijn onderworpen aan de
aanvaardingsprocedure. Volgende beslissingen zijn mogelijk:
§ Aanvaarding van het dossier
§ Bijpremie
§ Uitsluitingclausule
§ Bijkomende inlichtingen gevraagd
§ Uitstel van het dossier
11.1.5.2 Uitgebreide medische vragenlijst
Het is Dexia verzekeringen die het medische dossier van de klant analyseert. De
beslissing wordt per brief meegedeeld aan het kantoor van Dexia.
73
11.1.5.3 Blanco vragenlijst
Het expertsysteem kan hier niet werken aangezien de antwoorden niet in het
programma werden ingegeven. Ook hier zal de medische vragenlijst door de dienst
“leven” van Dexia verzekeringen geanalyseerd worden. De beslissing die genomen
wordt, zal per brief naar het agentschap worden opgestuurd.
12. Tarificatie
Nadat het systeem een beslissing heeft gegeven (EMV en VMV), volgt een scherm
waarin staat hoeveel de klant aan premie moet betalen. Dit scherm bestaat uit 3 delen:
§ Hoofdverzekering schuldsaldo
§ Aanvullende verzekeringen invaliditeit & beroepsinkomenverlies
§ Detail van de gefractioneerde premie
In sommige dossiers zal het expertsysteem geen tarificatie kunnen voorstellen. In dat
geval zullen er bijkomend medisch onderzoeken moeten gebeuren, medische attesten
moeten voorgelegd kunnen worden,…. De dienst voor medische aanvaarding van Dexia
Verzekeringen zal dan een oordeel vellen over het betreffende dossier.
13. Bevestiging
Wanneer Dexia Verzekeringen het voorstel en de medische vragenlijst ontvangen heeft,

zullen zij een bevestiging opsturen naar het agentschap. Ze zullen pas een contract
opstellen en verzenden wanneer ze de medische vragenlijst behandeld hebben, ze de
volledigheid van het dossier hebben nagekeken en ze weten wanneer de akte verleden
zal worden.
14. Polis
Wanneer het agentschap in het bezit is van de polis die Dexia verzekeringen heeft
opgemaakt, moet de agentschapmedewerker contact opnemen met de cliënt om de
verschillende exemplaren te komen ondertekenen.
Dexia Verzekeringen heeft ondertussen een brief gestuurd naar de cliënt om te vragen
om zelf contact op te nemen met het agentschap.
Het contract van DHCP bestaat uit:

§ Exemplaar dat bewaard moet worden door de verzekeringsnemer
§ Exemplaar dat bestemd is voor de aanvaardende begunstigde (Dexia)
§ Een exemplaar ondertekend door de cliënt terug te sturen naar Dexia
verzekeringen
§ Kopie voor het agentschap
74
15. Ongevallenverzekering
Voor de periode die zich tussen de ontvangst van de bevestiging van Dexia
verzekeringen en de ondertekening van de polis bevindt, wordt de klant gratis
verzekerd wanneer deze door een ongeval om het leven zou komen. Dit wil zeggen dat
hij in die periode van een gratis ongevallenverzekering geniet.
16. Volledig verzekerd
Wanneer de polissen ondertekend zijn en er een eerste premiebetaling is gebeurd, is de

klant volledig verzekerd. De eerste premiebetaling wordt nooit gedomicilieerd en zal
altijd onmiddellijk in het agentschap betaald moeten worden, ook al heeft de cliënt voor
een premiedomiciliëring gekozen.
17. Schematisch
Blanco Vragenlijst + Uitgebreide medische vragenlijst
bevestiging
Dexia Verzekering
opsturen en ontvangst volledig

controle polissen gedekt
Roeselare
blanco papier gratis gedekt tegen ondertekening polissen

overlijden door een + eerste premiebetalling
ongeval
Eenvoudige en volldige medische vragenlijst
gratis gedekt tegen

overlijden door een volledig
ongeval gedekt
systeem agentschap ondertekening polissen

ontvangt + eerste premiebetaling
polissen
Normaalgezien moet de DHCP in orde zijn voor het verlijden van de akte, anders is de
klant niet gedekt vanaf het moment dat het krediet begint te lopen. Het afstellen van
deze 2 zaken op elkaar is niet altijd even eenvoudig. Soms werkt de dienst Dexia
verzekeringen heel snel, soms heel traag. De kunst is om de SSV in orde te krijgen op
de dag dat de akte verleden wordt. In de praktijk gebeurt dit zelden. Meestal is de SSV
in orde voordat de akte verleden wordt.
75
DEEL 4: DOSSIERS
Case 1: aankoop van een woonhuis
Cliënt X kocht in de zomer van 2006 via een openbare verkoop een woning in
Kwaadmechelen. Op 15 juli kreeg hij hiervan een schriftelijke bevestiging van de
notaris.
De aankoopprijs van het woonhuis bedroeg € 110.000. Hierbij werden nog de pro rata
onroerende voorheffingen, metingskosten en aankoopkosten bijgeteld. In het totaal
moest de klant € 123.185,92 betalen voor zijn woonhuis. De heer X kreeg 5 dagen de
tijd om de kosten van de openbare verkoop te betalen en 2 maanden de tijd voor de
koopprijs. Indien dit de cliënt niet zou lukken, zou hem een intrest van 2 % worden
aangerekend.
Aangezien de eigen middelen van de klant onvoldoende waren om de kost te dragen,

besloot de klant een woonkrediet voor een bedrag van € 110.000 bij Dexia af te sluiten.
Voor datzelfde bedrag werd er een hypothecaire inschrijving genomen. De heer X
leende niet meer dan de aankoopprijs, waardoor zijn quotiteit 100 % bedroeg. Zijn
rentevoet van 4,41 % werd dan ook niet verhoogd. Als terugbetalingssysteem koos hij
voor constante maandelijkse mensualiteiten voor een periode van 20 jaar. Hij moet nu
elke maand € 685,63 betalen voor zijn woonkrediet.
De heer X wou niet dat zijn schuld zou overgaan naar de erfgenamen indien hij zou te
komen overlijden en sloot om die reden en de maandelijkse korting van 0,0042 % op
zijn rentevoet een Dexia Home Credit Protect af. Hij koos voor een eenmalige premie
en dit kostte hem € 1.067,51.
Op 25 juli 2006 tekende de klant de verklaring van aanvaarding van kredietofferte, de

bijzondere voorwaarden, de overdracht van schuldvordering en de DHCP.
De akte werd exact na 3 maanden, op 25/10/2006, bij de gekozen notaris van de klant
verleden.
76
Case 2: bouw van een woonhuis
Dit koppel wou een woonhuis neerzetten voor een bedrag van € 137.500 op een stuk
grond dat ze al in bezit hadden. Ze besloten om bij Dexia een woonkrediet van
€ 137.500 af te sluiten. Het aanvraagformulier werd op 26/09/06 afgedrukt in het
Dexiaagentschap. Op 10/10/06 ontving het agentschap van Dexia de offerte. De
klanten kwamen deze ondertekenen op 17/10/06.
Het krediet werd ter beschikking gesteld volgens de percentages die vermeld stonden
op het formulier “aanvraag tot vrijgave van gelden” naarmate de bouwwerken
vorderden en het koppel facturen kon voorleggen. Vooraleer Dexia kon beginnen met
uitbetalingen te doen, moesten ze in het bezit zijn van bepaalde documenten. Zo wou
Dexia naast een stedenbouwkundige vergunning ook de plannen en een raming van het
woonhuis in handen hebben. Dit was om te controleren hoeveel het bouwen van het
woonhuis ongeveer zou kosten. Wanneer het koppel een bedrag van zijn kredietbedrag
wenste op te nemen, moesten ze de facturen samen met het document “aanvraag tot
opneming van gelden” (zie bijlage 10) binnenbrengen bij het Dexiaagentschap. Deze 2
documenten werden dan door het agentschap gefaxd naar Roeselare. De originele
documenten werden bijgehouden in het kantoor van Dexia. Dit wordt gedaan om
discussies met klanten te vermijden. Met de bewijzen kan Dexia immers aantonen
welke facturen de klant al heeft binnengebracht. Dexia moet zich altijd strikt houden
aan het vooropgesteld financieringsplan en kan daarom soms weigeren om bepaalde
facturen uit te betalen.
Het koppel koos voor een vaste rentevoet. De maandelijkse basisrentevoet bedroeg op
dat moment 0,4074 %, maar ze kregen door allerlei kortingen een rentevoet van
0,3161 %. Ze sloten het woonkrediet af voor een periode van 25 jaar en kozen voor
constante mensualiteiten. Elke maand moet het koppel nu € 710,17 afbetalen voor hun
woonkrediet. Er werd gekozen voor een opnameperiode met “opschorting van de
kapitaalaflossingen tot eerste opname”, wat wil zeggen dat de klant direct kapitaal
begint af te lossen vanaf het moment dat hij een deel van zijn kredietbedrag heeft
opgenomen. Ze kozen voor deze optie aangezien ze nog thuis woonden en dit dus
konden permitteren.
Beide kredietnemers sloten een DHCP af en dit voor een percentage van 75 %. Dit wil
zeggen dat als één van de kredietnemers komt te overlijden, de overgebleven
kredietnemer nog maar 25 % van het krediet zelf moeten afbetalen. De vrouw koos
voor een eenmalige premie, de man wou zijn premie spreiden over 5 jaar. De medische
vragenlijst die het koppel moest invullen, werd schriftelijk ingevuld en werd opgestuurd
op 26/10 naar Dexia Verzekeringen.
Er werd een hypothecaire inschrijving in eerste rang van € 137.500 in hoofdsom en

€ 7.500 voor bijhorigheden genomen. De bijhorigheden bedragen normaalgezien 10 %
van het kredietbedrag, maar er geldt een maximum van € 7.500 (zie punt 7.1 p. 28)
De akte van dit dossier werd verleden op 21/12/2006.

77
Case 3: aankoop grond + bouw van een woonhuis
Grond aankopen
In dit dossier wordt er kennis gemaakt met een jong koppeltje. De vrouw is geen klant
bij Dexia, maar de man wel. Hij werkt al een paar jaar als arbeider bij firma X. De
jonge vrouw, pas afgestudeerd als verpleegster, tekende een paar weken geleden haar
eerste arbeidsovereenkomst. Om die reden heeft ze nog geen enkele maand loon
uitbetaald gekregen.
Het koppeltje zou graag een stuk bouwgrond van € 45.000 kopen. Ze hebben daar al
een onderhandse verkoopovereenkomst voor getekend. Een onderhandse
verkoopovereenkomst, ook wel compromis genoemd, is een contract tussen koper en
verkoper waarbij de verkoop definitief wordt vastgelegd onder bepaalde voorwaarden.
Hiervoor hoeft er geen notaris aanwezig te zijn. Wanneer de onderhandse
overeenkomst geregistreerd wordt door een notaris, spreken we van een notariële akte.
Dit moet wel binnen een periode van 4 maand gebeuren. De reden hiervoor is dat de
registratierechten binnen deze termijn betaald moeten worden.
De notariële verkoopakte en de akte van het krediet zullen op eenzelfde datum

geregistreerd worden. Het zit zo, dat om de grond te kunnen aankopen het koppel geld
nodig heeft van een krediet en tevens moet er ook een hypotheek op het onroerend
goed worden gevestigd voor het afsluiten van het krediet. Welke akte er eerst wordt
afgesloten maakt in principe niet veel uit, zolang het maar op dezelfde dag gebeurt.
Het jong koppel zou zeker binnen een aantal maanden willen beginnen met het bouwen
van een woning op het aangekochte stuk bouwgrond. Dexia stelde voor om een lening
met clausule bouw woning af te sluiten. Dit wil zeggen dat er een hypothecaire
volmacht of mandaat voor het stuk grond wordt genomen, maar tevens ook al een
hypotheek voor het “toekomstige” huis wordt ingeschreven. Deze formule werd
gekozen voor de volgende 2 redenen. Ten eerste bespaart het koppel hierdoor kosten
want als ze binnen een paar maanden (of een aantal jaar) aan hun bouw beginnen,
hoeven ze niet meer naar de notaris te stappen en hiervoor dus ook geen kosten meer
te maken. Het zit zo dat als de notaris 3 keer verschillende dossiers op verschillende
dagen moet behandelen, dit duurder zal uitkomen dan dat de notaris op 1 dag 3
verschillende dossiers moet onderzoeken. Een cijfervoorbeeld zal dit verduidelijken.
Voorbeeld
De hypothecaire volmacht kost € 525. Voor de hypothecaire inschrijving betaalt men

€ 474 voor als het gaat over de eerste akte. Men betaalt echter maar € 274,46 als het
gaat over de 2de akte. Men bespaart € 199,54 door de 2de aktes op dezelfde dag te
laten registreren.
De tweede reden waarom Dexia deze optie heeft voorgesteld aan het koppel is de
tijdswinst. De klanten zullen nu geen 3 maanden meer moeten wachten alvorens ze
aan hun bouw kunnen gaan beginnen. Dit zijn zaken die voor de klant zeer belangrijk
en uiteindelijk doorslaggevend waren om voor deze optie te kiezen. Het is dan ook de
taak van de medewerker van Dexia om deze “signalen” op te vangen. Deze optie heeft
niet alleen voordelen voor de klant, maar ook voor de bank. Het is een soort middel om
de klant met de bank te binden. De klant zal nu bijna zeker het hypothecaire krediet
voor het huis bij Dexia nemen aangezien er al een hypothecaire inschrijving door Dexia
is gebeurd.
Als de klant toch zou kiezen om het woonkrediet bij de concurrent te nemen, zal hij
kosten zoals de hypothecaire schrapping, hypothecaire inschrijving, dossierkosten,...
moeten betalen. Deze kosten zou de klant niet moeten maken indien hij bij Dexia een
hypothecair krediet zou afsluiten.
78
Dexia stelde voor om een mandaat voor een bedrag van € 45.000 en een hypothecaire
inschrijving van € 125.000 te laten vestigen.
Toen de keuze voor de lening met clausule bouw woning was genomen, begon de
discussie over de rentevoet. Het koppel was al eens langsgegaan bij KBC en daar
kregen ze een tarief van 4,31 %. Dexia kon hen maar een tarief van 4,49 % geven.
Hier werd al rekening met kortingen gehouden. Omdat Dexia dit koppel een kans wilde
geven, werd er via de alignering geprobeerd om een lager tarief te bemachtigen.
Samen met de aflossingstabellen en de argumenten dat de vrouw verpleegster (een
beroep dat de banken graag zien komen) is en dat de grootmoeder van de man zeer
goede klant was, werd er een beter tarief voorgelegd. Dexia kon een tarief geven dat
onder dat van KBC zat, namelijk 4,29 %. Dit tarief zal gehanteerd worden als het
dossier goedgekeurd wordt door de hoofdzetel van Dexia in Roeselare.
Wanneer het krediet in het systeem van Kredex werd ingevoerd, vroeg de Dexia
medewerker een bewijs van de arbeidsovereenkomst van de vrouw. De medewerker
moet er vanuit gaan dat het altijd beter is om ‘iets’ in handen te hebben dan ‘niets’. Uit
de arbeidsovereenkomst bleek dat ze een bedrijfswagen kreeg. Deze informatie was
nuttig aangezien Dexia op deze manier te weten kwam dat ze hiervoor geen kost zou
hebben.
Nadat het krediet was ingezet op 21/06/06, met een volmacht van € 45.000 en een
hypothecaire inschrijving van € 125.000, kwam de préofferte op 04/07/06 via de fax
binnen. Hoofdzetel Roeselare stond niet toe dat er een volmacht werd genomen en
eistte dat er een hypothecaire inschrijving voor € 170.000 zou genomen worden. De
medewerker van Dexia die het dossier had ingezet, ging hier niet mee akkoord en
vroeg om bijkomende uitleg. Een mandaat kon niet toegestaan worden aangezien het
hier ging over een financiering van 100 %, de vrouw nog maar pas begon te werken en
dat ze redelijk jong waren. Er werd geargumenteerd met het feit dat de grootmoeder
zeer goede klant bij Dexia was, dat het inkomen van de man hoog genoeg was, dat ze
voldoende spaargeld hadden en dat Dexia toch een zekere zekerheid had met de
hypothecaire inschrijving. Uiteindelijk, na veel wikken en wegen, werd de offerte
opgemaakt zoals de medewerker van het kantoor gevraagd had. Een paar dagen later
arriveerde de offerte in de mailbox. De klanten ondertekenden deze documenten op
17/07/06 en de akte werd op 21/09/06 verleden.
Bouwen
Een paar maanden na dit avontuur kwam het koppel terug. Ze wilden aan hun bouw
beginnen en hadden hiervoor geld nodig. Ze besloten om bij Dexia een woonkrediet af
te sluiten aangezien er al een hypothecaire inschrijving was genomen door Dexia en ze
geen 3 maanden meer zouden moeten wachten. Deze keer kon het koppel wel
loonfiches voorleggen en brachten ze een kostenraming voor de bouw van de woning
binnen. Een waarheidsgetrouwe kostenraming is belangrijk aangezien het koppel
uitbetaald zal worden volgens dat plan. Meer zal Dexia nooit uitbetalen.
Voor het woonkrediet koos het koppel voor constante maandelijkse afbetalingen, een
jaarlijkse vaste rentevoet van 4,40 % en een looptijd van 30 jaar. Op 12/04/07 werden
alle nodige documenten ondertekend door de klant. Het dossier kon niet
gedecentraliseerd worden. De Dexiamedewerker moest dus goedkeuring krijgen van
de hoofdzetel in Roeselare. Roeselare ging met alles akkoord en de préofferte werd
opgestuurd. Na de controle van 3 werkdagen werd de offerte verstuurd.
79
Het koppel besloot om een schuldsaldoverzekering met fiscaal contract voor 100 % af
te sluiten. Dit wil zeggen dat het koppel van een belastingvermindering kan genieten
als ze de premie van de schuldsaldoverzekering inbrengen in de belastingaangifte. Ze
kozen ervoor om 2/3de van de looptijd van de verzekering de premie jaarlijks te
betalen. De heer X en mevrouw Y moesten deze verzekeringsdocumenten in het
agentschap van Dexia komen tekenen en al direct een eerste premiebetaling doen.
Meneer X moest € 278,68 en mevrouw Y € 164,43 contant betalen. Vanaf dat moment
waren ze volledig verzekerd.
Ze sloten ook nog een Dexia Home & Family af. Het contract kon niet opgesteld worden
in het kantoor zelf aangezien de risicoklasse voor overstroming onbekend was. Door
die reden werd de opgemaakte polis opgestuurd naar het agentschap van Dexia. Ook
hier geldt dezelfde redenering als bij een SSV. Vanaf het moment dat de klant zijn
eerste premie heeft betaald, is hij volledig verzekerd.
80
Case 4: herfinancieren + bouw + aankoop grond
De heer X heeft twee woonkredieten afgesloten voor het aankopen van een
appartement. Het eerste krediet (im = 0,4948 %) voor een bedrag van € 55.676,89 met
een looptijd van 240 maanden en het tweede krediet (im = 0,49096 %) voor een
bedrag van € 18.691,17 met een looptijd van 108 maanden. Het gebruik van 2
kredieten met verschillende looptijden, kwam voor de klant goedkoper uit. Het idee
hierachter is dat hoe korter de looptijd van een krediet met vaste intrestvoet, hoe lager
de intrestvoet zal liggen.
Als de klant 1 krediet van € 74.368,06 zou afsluiten voor 29 jaar, zou hij € 147.555,55
moeten betalen. Voor 2 aparte kredieten, met 2 verschillende looptijden (20 en 9 jaar),
zou hij ± € 91.264,71 en ± € 23.653,65, samengeteld: ± € 114.918,36 moeten
neertellen. De heer X bespaart door het afsluiten van 2 kredieten ± € 32.637,19.
kost = € 147.555,55
€ 74.368,06
OF 29 jaar
+ kost = € 114.918,36
€ 55.676,89 € 18.691,17
20 jaar 9 jaar
Toen de medewerker van Dexia hoorde dat de heer X een woonkrediet zou willen
afsluiten, bood hij de heer X een herfinanciering voor zijn lening van € 55.676,89 aan.
Het saldo van dit krediet bedroeg toen € 49.423,49. Ten eerste werd dit voorgesteld
om de klant tevreden te stellen aangezien de periodieke rentevoet gedaald was van
0,4948 % naar 0,3899 %, maar ook om de financiële last van de heer X te laten
verlagen zodat het nieuwe krediet toegestaan zou kunnen worden. Het overige krediet
van € 18.691,17 zou gewoon blijven verder lopen.
De intrestvoet die de heer X bij zijn herfinanciering van Dexia aangeboden kreeg, lag
wel iets hoger dan de huidige marktintrestvoet. Zoals eerder vermeld (zie punt 14.2
p.40), is dit omdat de klant notariskosten uitspaart omdat hij binnen de kredietopening
blijft zitten. Daarom hanteert de bank een verhoging van de intrestvoet. Deze
verhoging is afhankelijk van het openstaande bedrag en de resterende looptijd van het
geherfinancierde krediet. In dit dossier bedroeg de verhoging volgens het interne
herfinancieringrooster: 0,50 %. Dexia kan bij een herfinanciering nog steeds kortingen
toepassen op de rentevoet. In dit geval kreeg de klant een korting van 0,40 % omdat
hij een “personal1” klant was. De nieuwe intrestvoet die de klant kreeg, bedroeg
4.78 %2. Indien de heer X bij een andere financiële instelling een overname van het
krediet zou vragen, zou hij notariskosten van ± € 1.800 moeten betalen aangezien er
weer een notariële akte zou opgesteld moeten worden. De verhoging op de rentevoet
van 0,50 % zou wel weggelaten worden. De vraag is natuurlijk wel of de verhoging van
0,50 % snel zou opwegen tegen de € 1.800 extra notariskosten. In de meeste gevallen
zal het voor de klant duurder uitkomen om bij de concurrent een overname van het
krediet te vragen dan een herfinanciering bij de huidige bank. In beide gevallen worden
er wel wederbeleggingsvergoedingen van 3 maanden aangerekend.
1
Vanaf het moment dat de klant een bepaald bedrag in zijn bezit heeft, spreekt men van een “personal”
klant.
2
4.68% 0.40% +0.50%
81
Deze herfinanciering leverde de heer X niet alleen een besparing van € 15,53 per
maand op maar ook de looptijd van de lening werd ingekort. Het totaal van de
besparing bedroeg € 4.584,95. Hoe wordt dit berekend? De heer X zou normaalgezien
nog 164 maanden een maandelijks bedrag van € 396,9 moeten betalen. Dit komt neer
op een bedrag van € 65.091,6. Dit moet nu verminderd worden met € 59.492,94, wat
het totale bedrag is dat de heer X nu nog moet gaan betalen dankzij de herfinanciering.
Van deze besparing van € 5.598,66 moeten er nog 2 zaken aftrokken worden: de
standaard dossierkosten van € 2601 en de wederbeleggingsintresten van 3 maanden,
die neerkomen op € 753,71 ((49.423,49 x 6,102 %)/12 x 3 maanden).
Ergens in de maand maart wou de klant een woonkrediet afsluiten voor een bedrag van
€ 250.000 voor een stuk grond en de bouw erop. Hierin zat de BTW, de grond, de
bouw, de registratiekosten en de notariskosten. De detail van de investering zag er als
volgt uit:
aankoopprijs grond € 80.000

aankoopkosten € 8.830
prijs aanneming (excl. btw) € 170.000
BTW 21 % € 35.700
Totaal € 294.530
De heer X had 2 scenario’s, ofwel zou hij zijn huidig appartement verkopen ofwel zou
hij zijn appartement behouden. Als de heer X zijn appartement zou verkopen, zou hij
daarvoor € 150.000 krijgen. De klant zou dan nog € 100.000 moeten lenen. Indien de
cliënt zijn appartement zou behouden, zou hij een extra inkomst van € 600 huur per
maand ontvangen, maar dan zou hij wel een bedrag van € 250.000 moeten lenen.
Uiteindelijk kon Dexia de klant overtuigen om het appartement te behouden en te laten

verhuren, zodat hij met de extra inkomst een grotere marge had om te kunnen lenen.
Een krediet met als bestemming grond, is niet fiscaal aftrekbaar terwijl een lening met
bestemming bouw, wel fiscaal aftrekbaar is. Om deze reden werd er een opsplitsing
gemaakt. Als de klant het krediet voor het gedeelte bouw ook nog eens opsplitst in 2
voorschotten met verschillende voorschotten, heeft de klant in het totaal 3
voorschotten. Dexia stelde de klant dit voor zodat hij kosten zou besparen. De
uitsplitsing levert de klant een besparing van ± € 7.341 op. Dit wordt bekomen door de
kostprijs van het krediet van € 250.000 op 25 jaar (€ 401.790) te verminderen met de
kostprijs van de 2 kredieten. Voor de lening van € 200.000 op 25 jaar bedraagt dit
€ 320.640, voor de lening van € 50.000 op 20 jaar bedraagt dit € 72.866,4. Voor de
klant heeft het dus geen enkel negatief gevolg om verschillende voorschotten binnen 1
krediet te nemen
1
Momenteel moet de klant € 275 betalen voor dossierkosten, maar toen dit krediet werd afgesloten bedroeg
het nog € 260.
2
Jaarlijkse intrestvoet van het krediet dat geherfinancierd wordt.
82
Samengevat zien de voorschotten van de klant er als volgt uit:
§ tranche 1, betrekking op de grond: € 80.000

looptijd 25 jaar
rentevoet: 0,3432 %
maandelijks bedrag: € 427,52
§ tranche 2, betrekking op de bouw: € 120.000

looptijd 25 jaar
rentevoet: 0,3432 %
maandelijkse bedrag: € 641,28
§ tranche 3, betrekking op de bouw: € 50.000

looptijd 20 jaar
rentevoet: 0,3353 %
maandelijks bedrag: € 303,61
Schematisch voorgesteld zien de verschillende tranches er zo uit:
kost = € 401.790
€ 250.000
OF 25 jaar
kost = € 320.640
€ 393.506,4
€ 80.000 + € 120.000
25 jaar +
kost = € 72.866,4
€ 50.000
20 jaar
Uiteindelijk werd er een hypothecaire inschrijving van € 250.000 genomen.

83
Case 5: fiscaal (verbouwing)krediet
De heer X en mevrouw Y hebben al een geruime tijd hun hypothecair krediet

terugbetaald. Hierdoor kunnen ze niet meer van de voordelen van de fiscale aftrek
genieten. Met een inkomen van € 25.307,04 en € 11.819,52 zag hun fiscale situatie er
als volgt uit:
Man
25 % van 7.420 = 1.855

30 % van (10.570 – 7.420) = 945
40 % van (17.610 – 10.570) = 2.816
45 % van (25.307,04 – 17.610) = 3.463,67
Totaal = 9.079,67 + gemeentetaks van 6 % = 9.624,45
De heer X moet € 9.624,45 aan belastingen betalen.
Vrouw
25 % van 7.420 = 1.855

30 % van (10.570 – 7.420) = 945
40 % van (11.819,52 – 10.570) = 499,80
De vrouw moet € 3.497,79 neertellen voor de belastingen.
Samengeteld moeten de heer X en mevrouw Y € 13.122,24 belastingen betalen.
Dexia contacteerde het koppel ergens in maart 2007 hierover. Ze stelde hen voor om
een fiscaal verbouwingskrediet af te sluiten aangezien ze toch van plan waren om hun
huis te verbouwen.
Omdat het hier gaat over een fiscaal krediet, mag de klant maar maximum € 216,6 per
maand aan kapitaal, intresten en premies van schuldsaldoverzekering betalen. Voor dit
maandelijkse bedrag, kan de klant voor een lening van 10 jaar met een jaarlijkse
rentevoet van 4,51 % (im = 0,3680 %) een kredietbedrag van € 20.923 afsluiten. Voor
een termijn van 15 jaar bedroeg het kredietbedrag € 28.394, aangezien het
maandelijkse bedrag daalde van € 216,66 naar € 159,16. Het kredietbedrag moest
opgetrokken worden met € 7.471 zodat de klant optimaal zou kunnen genieten van de
fiscale aftrek.
De vermelde bedragen zijn wel gekoppeld aan het toenmalige basistarief en staan los
van de kortingen die Dexia eventueel aan haar klanten kan toekennen. De
kredietbedragen worden meestal afgerond naar boven, omdat de aftrekbedragen elk
jaar geïndexeerd worden. Om deze reden sloot de klant een fiscaal krediet van
€ 22.0001 af. In deze situatie gaat het over een omloopsherneming, aangezien de heer
X al een paar jaar geleden een woonkrediet afsloot. Hij heeft dus de mogelijkheid om
de vroeger gestelde waarborg(en) opnieuw te gebruiken zolang de looptijd van 30 jaar
niet overschreden wordt. Dit zorgt ervoor dat de klant notariskosten uitspaart.
Er werd een aanvraag ingediend waarbij de heer X koos voor een fiscaal krediet van
€ 22.000 met een jaarlijkse vaste intrestvoet van 4,51 %, een looptijd van 10 jaar en
een degressief maandelijks terugbetalingssysteem. Zijn financieringsplan zag er als
volgt uit:
gevelreiniging € 4.500
Zonnecellen plaatsen € 17.500
1
Komt van € 20.923 dat naar boven wordt afgerond
84
Het dossier van de heer X kon niet worden gedecentraliseerd. Ten eerste kan een
omloopsherneming nooit gedecentraliseerd worden en ten tweede wou de medewerker
van Dexia de verhoging van de rentevoet wegens het nietafsluiten van een SSV laten
wegvallen. Het ging namelijk over een goede klant.
Op 26 maart 2007 ondertekende de klant de aanvraag. Enkele dagen later, op 17 april,

arriveerde de préofferte. Deze werd door de Dexiamedewerker gecontroleerd en
goedgekeurd.
Twee dagen later kreeg de medewerker van Dexia een mail waarin stond dat er een
datum afgesproken moest worden voor het ondertekenen van de onderhandse
documenten. De verwijzing naar de onderhandse documenten gebeurt omdat er niet
meer naar de notaris moet worden gestapt. Op deze datum zal de klant dan de
documenten moeten komen tekenen. Een dag erna krijgt het kantoor van Dexia (dat
het fiscaal krediet heeft afgesloten voor de heer X) een telefoon van de analist in
Roeselare om te vragen of deze klant effectief wel is gekomen en de documenten heeft
ondertekend aangezien dan pas het krediet zal geopend kunnen worden.
Het verlijden van de akte zou voor de klant liefst zo laat mogelijk liggen, aangezien hij
pas in de maanden juni en juli zal beginnen met de werken aan zijn woning. Zoals
eerder vermeld (zie punt 8.4 p. 33) is het zo dat de klant reserveringscommissie moet
betalen vanaf de 4de maand op het kapitaal dat hij nog niet heeft opgenomen. De
medewerker van het Dexiakantoor kan hier een beetje rekening mee houden door het
verlijden van de akte niet te snel te laten doorgaan. Er moet wel binnen de termijn van
3 maanden gebleven worden.
Na het afsluiten van het woonkrediet zag de fiscale situatie van de heer X er als volgt
uit:
De belastbare inkomens van beide klanten daalden dankzij het fiscale krediet elk met
€ 2.600, wat het maximale fiscale bedrag is dat kan afgetrokken worden. De man komt
een bedrag van € 22.707,04 uit, de vrouw: € 9219,52
Man
25 % van 7.420 = 1.855

30 % van (10.570 – 7.420) = 945
40 % van (17.610 – 10.570) = 2.816
45 % van (22.707,04 – 17.610) = 2.293,67
Vrouw
25 % van 7.420 = 1.855

30 % van (9.219,52 – 7.420) = 539,86
In het totaal moet het gezin: € 10.922,8 aan belastingen betalen.
Door het afsluiten van zijn woonkrediet betaalt de cliënt nu € 10.922,8, wat zonder het
woonkrediet € 13.122,24 bleek te zijn. De cliënt bespaart dus dankzij dit fiscaal krediet
maar liefst jaarlijks € 2.199,44. In het totaal zal het koppel € 21.994,41 besparen
1
Er wordt vanuit gegaan dat de fiscale aftrekbedragen niet geïndexeerd worden in die 10 jaar
85
Case 6: Wederopname
De klant sloot in 1998 een woonkrediet af voor een bedrag van € 27.020,39. In 2006
was het volledige woonkrediet terugbetaald. De klant kon dus weer tot een bedrag van
€ 27.020,39 geld weder opnemen.
In september 2006 nam hij een wederopname van € 15.000. De toenmalige rentevoet
was 4,22 %. De medewerker van Dexia hamerde er toen op dat hij beter te veel, dan
te weinig zou wederopnemen, maar de klant weigerde te luisteren.
In maart 2007 besloot hij een bedrag van € 10.000 weder op te nemen. Hij had niet
willen luisteren naar de medewerker van Dexia. Zijn financieringsplan zag er zo uit:
€ 3.000 à bevloering
€ 4.000 à centrale verwarming
€ 2.000 à binnenschrijnwerk
€ 1.000 à trap
De rentevoet die hij toen kreeg, bedroeg 4,74 %.
Het verlies dat hij opliep door het wederopnemen van 2 bedragen i.p.v. 1
wederopname bedraagt: € 288,42. Dit komt omdat de rentevoet die hem werd
aangeboden hoger lag dan bij zijn eerste wederopname.
€ 25.000 à 4,22 % (0.3450 %) à kostprijs: 30.573,50
€ 15.000 à 4,22 % (0.3450 %) à kostprijs: 18.344,02

€ 10.000 à 4,74 % (0.3867 %) à kostrpijs: 12.517,90
Totaal kostprijs: 30.861,92
De klant heeft nu nog ruimte voor € 2.020,39 weder op te nemen.

(27.020,39 – 25.000)
Voor beide wederopnames besloot de klant om voor een vaste rentevoet te kiezen.
86
BESLUIT
Woonkredieten zijn een ideaal middel om klanten op lange termijn aan een bank te
binden. Het is dus belangrijk dat de medewerker een zo goed mogelijke uitleg aan zijn
klant verschaft.
Vooraleer de klant het Dexia agentschap binnen gaat, moet hij weten dat er een
heleboel kosten bij de aankoop van een woonhuis komen kijken. Zo moet de klant
registratierechten, het ereloon van de notaris en diverse aktekosten betalen.
Daarboven komt nog de kost van het krediet en het afsluiten van een hypotheek. De
klant moet uiteindelijk een keuze maken voor hoe lang hij dit krediet wil afsluiten. Hoe
langer de looptijd van een krediet, hoe duurder het krediet zal worden. Wat primeert
voor de klant: lagere mensualiteiten of minder kosten? Hoeveel de klant effectief zal
kunnen ontlenen bij Dexia hangt af de terugbetalingcapaciteit en de waarborg.
Als de klant in de looptijd van zijn woonkrediet extra geld nodig heeft, kan hij een
wederopname aanvragen bij Dexia. Een herfinanciering van het woonkrediet zal de
klant vragen als de rentevoeten gunstiger zijn dan toen de klant een woonkrediet
afsloot.
Door het afsluiten van een woonkrediet kan de klant ook van fiscale voordelen
genieten. In sommige gevallen sluit de klant hiervoor speciaal een krediet af, ook wel
fiscaal krediet genoemd.
In de meeste gevallen zal de klant ook een schuldsaldoverzekering afsluiten voor zijn
woonkrediet. De klant wil natuurlijk niet dat de schuld op de erfgenamen overgaat.
Nadat hij een medische vragenlijst heeft ingevuld, de polis heeft ondertekend en de
premie heeft betaald, zal de verzekering van start gaan. De wet heeft opgelegd dat de
klant een brandverzekering moet afsluiten.
Wanneer de klant uiteindelijk een keuze heeft kunnen maken en er een aanvraag bij
Dexia wordt ingediend, zal Dexia het dossier eerst grondig controleren. Dexia wil
natuurlijk niet zijn broek scheuren door impulse beslissingen te nemen. Nadat de klant
de aanvraagdocumenten, de definitieve aanvraagdocumenten en de offerte heeft
ontvangen, zal de akte binnen de 3 maanden verleden kunnen worden bij de notaris.
87
LITERATUURLIJST
Boeken
Snyers, J.L. (2006). Barema en provisies voor het notariaat. Hasselt: Schafranski &
Partners nv.
Brochures & artikels
Van Ingelgem, J. (2007). Goed nieuws vanwege de fiscus. Cash. 1 februari, 2337
Van den Bosch, H. (2007). Gratis verzekering gewaarborgd wonen
Eindw erken
Carine A. (19941995). Het hypothecair krediet en haar fiscale aspecten.
Henderickx H. (19941995). Het hypothecair krediet bij de generale bank.
Zels D. (19941995). Het hypothecair krediet.
Heylen S. (19981999). Lenen voor een dak boven het hoofd: Het hypothecair krediet
bij ASLK.
Wens C. (2005). Hypothecair krediet voor particulieren.
I nternet
Intranet bij Dexia
Gevonden op 5 april 2007 op het internet:

http://www.dexia.be/Nl/Particulier/DOSSIERS/housing/

http://www.immotheker.be/Immotheker3/Site/Default.asp?WPID=18&MIID=12&L=N

http://www.dignitas.be/nl/de_beslagnamen.php

http://minfin.fgov.be/portail1/nl/brochure/publicaties/pdf/FiscEigenWoning2007.pdf
Gevonden op 20 maart 2007 op het internet:

http://www.vdk.be/producten/kredieten/woonkrediet.htm

http://www.deutschebank.be/nl/content/lenen/leningformules.html
Gevonden op 14 mei 2007 op het internet:

http://www.haka.be/
Gevonden op 20 mei 2007 op het internet:

http://www.testaankoop.be/interactief/hypolendingdc/nl/
88
BIJLAGEN
Bijlage 1: Tarievenfiches ................................................................................................ 89

Bijlage 2: Aanvraag tot alignering .................................................................................... 91
Bijlage 3: Overdracht van schuldvordering......................................................................... 92
Bijlage 4: Aflossingstabel herfinanciering........................................................................... 94
Bijlage 5: Europees gestandardiseerd informatieblad........................................................... 95
Bijlage 6: Kredietaanvraag.............................................................................................. 96
Bijlage 7: Definitieve aanvraag ........................................................................................ 99
Bijlage 9: Checklist Compliance ..................................................................................... 103
Bijlage 10: Aanvraag tot opneming van gelden................................................................. 104
Bijlage 11: Préofferte.................................................................................................. 105
Bijlage 12: Offerte....................................................................................................... 106
89
Bijlage 1: Tarievenfiches
90
91
Bijlage 2: Aanvraag tot alignering

92
Bijlage 3: Overdracht van schuldvordering

93
94
Bijlage 4: Aflossingstabel herfinanciering

95
Bijlage 5: Europees gestandardiseerd informatieblad

96
Bijlage 6: Kredietaanvraag
97
98
99
Bijlage 7: Definitieve aanvraag

100
101
102
Bijlage 8: Fysisch voorblad

103
Bijlage 9: Checklist Compliance

104
Bijlage 10: Aanvraag tot opneming van gelden

105
Bijlage 11: Préofferte

106
Bijlage 12: Offerte

107
108
109
110
111
112

Het Woonkrediet Bij Dexia

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Het Woonkrediet Bij Dexia

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

Departement Handelswetenschappen en Bedrijfskunde

Bachelor in het bedrijfsmanagement

Het woonkrediet bij Dexia

Vooraleer de bank met de klant kan praten over woonkredieten, wordt de

De klant moet een paar keuzes maken. De belangrijkste is de variabele of de vaste

Wanneer de klant alle nodige documenten heeft ondertekend en het dossier is

Voorw oord .................................................................................................................. 2

Deel 1: Hypothecair krediet ......................................................................................... 8

Deel 2: P rocesverloop van een w oonkrediet ................................................................60

Deel 3: P rocesverloop van de schuldsaldoverzekering .................................................70

Deel 4: Dossiers .........................................................................................................75

In de meeste gevallen sluiten de klanten een schuldsaldoverzekering af. We proberen

DEEL 1: HYPOTHECAIR KREDIET

Natuurlijke meerderjarigen en bekwame personen die in België wonen of er de zetel

De kredietnemers moeten aan 3 voorwaarden voldoen vooraleer ze een Dexia

4. Beoordeling risico kredietdossier

De volgende netto inkomens worden o.a. gehanteerd en moeten bewezen

Als last wordt o.a. meegeteld:

§ Het minimale netto inkomen dat de cliënt(en) na de lasten overhoud(t)(en),

Het terugbetalingvermogen van de cliënt bepaalt in belangrijke mate het ontleenbaar

Regel 1 º € 658,19 < (1/3de van (€ 1.875 + 80 % van € 500))

Aan beide regels wordt voldaan. De terugbetalingcapaciteit van cliënt X is voldoende

De quotiteit is de verhouding tussen het gevraagde kredietbedrag en de geschatte

5. Keuze van de kredietnemer

De rentevoeten van de hypothecaire kredieten worden uitgedrukt in een periodieke en

5.1.1 Basisrentevoet en nettorentevoet

5.1.2 Vaste en variabele rentevoet

5.1.2.1 Vaste rentevoet

5.1.2.2 Variabele rentevoet

5.1.2.2.1 Wettelijke regels

5.1.2.2.2 Herzieningstermijn en CAP

De herzieningstermijn bepaalt de periode waarna de variabele rentevoet aangepast kan

De klant van Dexia heeft momenteel de keuze uit de volgende 7 formules:

formule frequentie herziening & maximale schommeling

1/1/1 CAP 2 jaarlijkse herziening met een maximum van 2 %

De variabele rentevoet van een woonkrediet verandert in dezelfde verhouding als de

Er bestaan 5 soorten referte­indexen die aan de woonkredieten kunnen worden

De referte­indexen die gevolgd worden door Dexia Bank zijn de volgende:

5.1.2.2.4 Formule van herziening

i = io+ (NI – OI) i = nieuwe intrestvoet (%)

14 januari 2007 14 februari 2007

1 december referte­index C 31 december referte­index C 28 januari

Wanneer de kredieten herzien worden, bedraagt de referte­index die de maand

Klant A: 0,3755 + (0,3276 – 0,2377) = 0,4654 %

Na 3 jaar worden de kredieten herzien. De referte­index van de maand voor de

Klant A: 0,3755 + (0,5858 – 0,2377) = 0,7236 %

Op de herzieningsdatum bedraagt de referte­index van de maand ervoor voor beide

Klant A: 0,3755 + (0,1983 – 0,2377) = 0,3361 %

5.1.2.2.5 Standaard en accordeonprincipe

5.1.2.3 Vaste of variabele intrestvoet?

Formule 3/3/3 CAP 2 % Vaste rentevoet

Maximale & minimale maandsom Totale kostprijs

Situatie 1 : de rentevoet stijgt

Tabel 1 (3/3/3 CAP 2 %) Tabel 2 (3/3/3 CAP 2 %)

De intrestvoet van 5,15 % blijft ongewijzigd De jaarlijkse intrestvoet stijgt na het

saldo af los sing intrest mensualiteit s ald o aflossing intrest mensualiteit

1 50.000,00 121,18 209,70 330,88 1 50.000,00 121,18 209,70 330,88

2 49.878,82 121,69 209,19 330,88 2 49.878,82 121,69 209,19 330,88

3 49.757,13 122,20 208,68 330,88 3 49.757,13 122,20 208,68 330,88

4 49.634,93 122,71 208,17 330,88 4 49.634,93 122,71 208,17 330,88

5 49.512,22 123,23 207,65 330,88 5 49.512,22 123,23 207,65 330,88

6 49.388,99 123,74 207,14 330,88 6 49.388,99 123,74 207,14 330,88

7 49.265,25 124,26 206,62 330,88 7 49.265,25 124,26 206,62 330,88

Er bestaan 5 soorten referteindexen die aan de woonkredieten kunnen worden

De referteindexen die gevolgd worden door Dexia Bank zijn de volgende:

1 december referteindex C 31 december referteindex C 28 januari

Wanneer de kredieten herzien worden, bedraagt de referteindex die de maand

Na 3 jaar worden de kredieten herzien. De referteindex van de maand voor de

Op de herzieningsdatum bedraagt de referteindex van de maand ervoor voor beide