PENILAIAN UNTUK

MEWUJUDKAN NJOP
YANG BERKUALITAS
 Tinjauan Umum Penilaian
 Banyak jenis nilai
 Nilai pasar  banyak dipakai.
 Nilai buku
 Nilai kena pajak  we are here.
 Nilai emosional Kelas
T/B

 Nilai pengganti

 Setiap jenis membutuhkan kondisi yang

berlainan.
 Perlu standar  penilai dan klien
mempunyai pemahaman sama.
 LATAR BELAKANG
• Tuntutan peningkatan peranan data objek dan
subyek PBB untuk intensifikasi dan
ekstensifikasi PBB, PPH & BPHTB serta
untuk keperluan diluar perpajakan serta
peningkatan kualitas NJOP sebagai produk
akhir kegiatan penilaian
• Kebijakan bidang penilaian diarahkan untuk
peningkatan kualitas sistem penilaian untuk
mewujudkan NJOP yang kredibel.
 LATAR BELAKANG
• Kualitas NJOP selain dimaksudkan untuk memenuhi
asas keadilan tetapi juga telah menjadi tuntutan
publik ditengah-tengah era keterbukaan dan
transparansi dalam rangka menuju terwujudnya
birokrasi yang accountable, good governance dan
clean governance
• Tuntutan kesiapan Dit. PBB dan BPHTB (sekarang
Dit Eksentifikasi ) menghadapi modernisasi DJP dan
tuntutan penugasan pemerintah untuk kepentingan
penilaian selain aspek perpajakan.
 PEMANFAATAN NJOP PBB
INSTANSI KEPENTINGAN DASAR HUKUM

DEJURE DJP Sbg dsr pengenaan PBB Psl 6 (1) UU No. 12/1985 jo UU No.
12/1994
DEFACTO

Sbg dsr pengenaan BPHTB UU No. 21/1997 jo UU No. 20/2000

DJP Sbg dsr pengenaan PPh Final atas UU No. 17/2000, PP No. 48/1994 jo
Penghasilan dari pengalihan hak PP No. 79/1999
Pemerintah
Pusat Sbg dsr pengenaan PPN UU No. 18/00, PP No. 143/00,
membangun sendiri
DJPLN Lelang aset negara Keppres No. 21/1991
BPN Pungutan layanan pertanahan PP No. 46 Thn 2002

DJA Penaksiran harga tanah S-3451/KMK.2/2002

milik/dikuasai Negara
DJAPK Pengelolaan Brg/kekayaan milik UU No. 17/2003, UU No.
Negara 1/2004, dan PP (Draft)
 PEMANFAATAN NJOP PBB

Instansi Kepentingan Legalitas

Pemerintah Kab/Prop. Penyusunan Neraca Daerah UU No. 33/2004,
Daerah Kepmendagri No.
29/2002,
12/2003,
Kab/Prop. Penentuan ganti rugi Perpres No. 36/2005

Perbankan Agunan Pinjaman Peraturan

Lembaga BINo.6/19/PBI/200
Keuangan 4
Bukan Bank Penentuan nilai premi asuransi, dll
MENGAPA BANYAK PIHAK
MEMANFAATKAN NJOP BUMI ?

1. Tuntutan akan kebutuhan Informasi Nilai

Pasar Properti
2. Belum tersedia sumber informasi nilai pasar
properti yang mudah di akses dan valid.
3. Belum ada institusi yang berwenang untuk
mengelola data dan informasi pasar properti
secara rutin dan berskala nasional.
4. Mempunyai kekuatan hukum
 Bagaimana Kondisi NJOP?

Dalam prakteknya terjadi distorsi terhadap

kaedah-kaedah penilaian karena :
 Adanya pengaruh POLITIK LOKAL

 Kemampuan masyarakat membayar

(ability to pay) PBB
AKIBAT NJOP TERDISTORSI
Terjadi KERUGIAN FINANSIAL :
1. Dari penerimaan pajak seperti :
PBB,BPHTB,PPh Final Pengalihan Hak.
2. Dari retribusi yang dikenakan atas
pungutan layanan pertanahan oleh BPN.
3. Penentuan ganti rugi pengadaan tanah bagi
pelaksanaan pembangunan utk kepentingan
umum.
4. Bagi instansi pengguna NJOP lainnya.
UPAYA PENINGKATAN KUALITAS NJOP
(SE-25/PJ.6/2006)

 TERLEBIH DAHULU DENGAN MENGUMPULKAN

INFORMASI HARGA TRANSAKSI, BAIK MELALUI
MEDIA CETAK, BROSUR PENJUALAN DARI
PENGEMBANG,AGEN PROPERTI, MAUPUN
DARI LAPORAN BULANAN PPAT YANG
DITERIMA KPPBB.
 MELAKUKAN ANALISIS INFORMASI HARGA
YANG DIKUMPULKAN UNTUK DITETAPKAN
MENJADI NIR/NJOP PADA SETIAP ZNT.
 MELAKUKAN ANALISIS KESEIMBANGAN
NIR/NJOP ANTAR ZNT
Metode Penilaian PBB Yang
Berlaku Selama Ini
 Dasar : Ps 1 ayat 3 UU No 12 Th 1985 jo UU No. 12
Th 1994 ttg PBB:
 Nilai dihitung menggunakan tiga metode :
 Perbandingan data pasar  perbandingan dg data
pasar.
 Metode biaya  menghitung biaya pembangunan
 Metode pendapatan  kapitalisasi pendapatan
 PBB menggunakan metode biaya untuk menentukan
nilai properti yang akan dikenakan pajak.
 Prosedur Penentuan NJOP
Pengumpulan Informasi Properti (Jual Beli, Penawaran, Sewa, dll)
Sumber Data :
a. PPAT/Notaris d. Informasi Masyarakat
b. Agen/ Broker e. Kelurahan
c. Media Massa/Iklan

DATA
(Pengolahan data untuk dasar penentuan NJOP)

Tatap Muka dengan Masyarakat setempat/Kelurahan

1. Penjelasan Umum
a. Dasar Penentuan NJOP
b. Konsep Nilai Pasar dalam Penentuan NJOP
c. Data Pasar dan Peta Taburan Data
d. Estimasi melalui analisis Data Pasar
e. Analisis NIR
2. Umpan Balik Masyarakat

NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR)

NILAI JUAL OBJEK PAJAK (NJOP)

 SUMBER INFORMASI HARGA PROPERTI
SEBAGAI BAHAN ANALISIS NILAI
Sumber Data Primer Sumber Data Sekunder
KPPBB
Developer Notaris/PPAT

Broker/ BPN
Estate Agent

Media cetak/ BASISDATA Dinas Tata

Elektronik Kota
INFORMASI
Penjual/ PASAR KP2LN
Pembeli PROPERTI
Lurah/
Masyarakat Camat
Penentuan Nilai Tanah
Visualisasi Data Transaksi Dalam
Peta Digital
Setiap data dimunculkan dalam peta digital.

Data transaksi
Penentuan Nilai
Tanah
Isi Informasi Rinci
Informasi Objek Pajak

Foto Bangunan Peta Lokasi dan ASR Objek Pajak

Data Pasar

Assessment Sales Ratio

Analisa Harga Pasar Bangunan Analisa Harga Pasar Bumi
Penentuan Nilai Tanah
Analisis Nilai Indikasi Rata-Rata
(NIR)
Estimasi nilai pasar disesuaikan untuk
memperoleh NIR.
Estimasi nilai pasar
properti

Lokasi dan faktor lain (bentuk,luas, dll)

NIR
Penentuan Nilai Tanah

Produksi NIR
Data Pasar

Penyesuaian atas
jenis data dan waktu

Estimasi nilai pasar

Penyesuaian atas lokasi

dan faktor lain

NIR
Penentuan Nilai Tanah

Produksi NJOP Bumi

NIR

Klasifikasi NJOP Bumi

Penentuan Nilai Tanah

Penentuan NJOP Bumi

DATA PEMBANDING
SEBARAN DATA
BANK DATA & TERPILIH SIN : XX.XX.XXX.XXX
PEMBANDING 1
PEMBANDING FOTO BANGUNAN LOKASI ASET

INFORMASI
PASAR PROPERTI
Harga Tanah/m2 :
Rp.1.200.000
HASIL Harga Tanah :
PENYESUAIAN Rp1.200.000/m2
Nilai Tanah/m2 :
Rp. 1.259.000

PEMBANDING 2

PEMBANDING 3

Harga Tanah/m2 :
Rp.1. 375.000

Harga Tanah/m2 :
Rp1.350.000
Harga Tanah :
Rp.1.350.000
Harga Tanah
Rp.1.375.000
Penentuan Nilai Tanah

Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)

FORMULIR 2: ANALISIS PENENTUAN NILAI PASAR

Propinsi : (31) DKI JAKARTA
Kabupaten/dati2 : (74) JAKARTA BARAT
Kecamatan : (030) GROGOL PETAMBURAN
Kelurahan : (002) TOMANG

No DATA PEMBANDING PER TANGGAL TRANSAKSI/PENAWARAN ANALISIS PENILAIAN PER 1 JANUARI

ALAMAT OBJEK PAJAK NOP KODE TANGGAL LUAS ADJ NILAI ADJ NILAI PASAR NILAI
DATA TRANSAKSI ZNT BUMI BANGUNAN JENIS PROPERTI WAKTU PROPERTI BANGUNAN BUMI BUMI/M2
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
1 JL TANJUNG GEDONG 19 RW 002-005.0 AK 04-Okt-03 45 45 -20 104.000.000 4 108.160.000 430.000 107.730.000 2.394.000
2 JL TAWAKAL RAYA 15 RW 09/RT 004-0064.0 AI 04-Okt-03 77 210 -20 640.000.000 4 665.600.000 133.068.000 532.532.000 6.916.000
3 JL TAWAKAL RAYA 19 RW 09/RT 004-0065.0 AI 04-Okt-03 77 210 -20 640.000.000 4 665.600.000 133.068.000 532.532.000 6.916.000
4 JL TAWAKAL RAYA 21 RW 09/RT 004-0066.0 AI 04-Okt-03 77 210 -20 640.000.000 4 665.600.000 133.068.000 532.532.000 6.916.000
5 JL TAWAKAL RAYA 23 RW 09/RT 004-0067.0 AI 04-Okt-03 77 210 -20 640.000.000 4 665.600.000 133.068.000 532.532.000 6.916.000
6 JL TAWAKAL RAYA 48 RW 09/RT 004-0068.0 AI 04-Okt-03 209 200 -20 1.500.000.000 4 1.560.000.000 114.556.000 1.445.444.000 6.916.000
7 JL TOMANG TINGGI 13 A RW 011-0047.0 AJ 04-Okt-03 60 100 -20 350.000.000 4 364.000.000 101.380.000 262.620.000 4.377.000
Penentuan Nilai Tanah

Penentuan Nilai Indikasi Rata-rata (NIR)

FORMULIR 3 : ANALISIS PENENTUAN NILAI INDIKASI RATA-RATA (NIR)

Propinsi : '(31) DKI JAKARTA Kode ZNT : AI

Kabupaten/Dati 2 : '(74) JAKARTA BARAT Lokasi : JL.TAWAKAL RAYA
Kecmatan : '(030) GROGOL PETAMBURAN
Kelurahan/Desa : '(002) TOMANG

NO. NO ALAMAT OBJEK PAJAK NOP ZNT NILAI BUMI PENYESUAIAN(%) INDIKASI NILAI NIR KETERANGAN
DATA (DATA TRANSAKSI) (Rp 000/M2) LOKASI LAIN-LAIN JUMLAH BUMI(Rp 000/M2) (Rp 000/M2)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
1 1 JL. TAWAKAL RAYA 15 RW09/RT005 004-0064,0 AI 6.054 0,00 0,00 0,00 6.054
2 2 JL. TAWAKAL RAYA 19 RW09/RT005 004-0065,0 AI 6.916 0,00 0,00 0,00 6.916
3 3 JL. TAWAKAL RAYA 21 RW09/RT009 004-0066,0 AI 6.917 0,00 0,00 0,00 6.917
4 4 JL. TAWAKAL RAYA 23 RW09/RT009 004-0067,0 AI 6.918 0,00 0,00 0,00 6.918 6.701

Dihitung Rata-rata
Penentuan Nilai Tanah
Penentuan Nilai Tanah

Zona Nilai Tanah (ZNT)

NJOP bumi dituangkan dalam peta ZNT

Daerah yang
mempunyai
nilai tanah
sama diberi
warna yang
sama
Penentuan Nilai Bangunan

Analisis Nilai Bangunan

Menggunakan analisis biaya pembuatan baru bangunan.
Harga
material
Biaya pembuatan Penyusutan
bangunan baru (fisik, fungsi, ekonomi)
Upah
pekerja

Nilai
Bangunan
Penentuan Nilai Bangunan
Daftar Biaya Komponen
Bangunan (DBKB)
Untuk menghitung nilai bangunan.
DBKB

DBKB
Computer Assisted
2000 dan
Valuation (CAV)
SE tentang objek khusus

Bangunan Bangunan Non

standar Standar danKhusus
(Bandara, pelabuhan, tanki, tower,
dll)
Penentuan Nilai Tanah dan Bangunan

Penentuan NJOP PBB

K
L
A NJOP
NIR bumi
S
Total
I
NJOP
F
Nilai K NJOP
Bangunan A Bangunan
S
I
Penentuan Nilai Tanah dan Bangunan

Penghitungan PBB

Total
NJOP T
N PBB
NJOP A
J terutang
Kena Pajak R
K
NJOPTKP I
P
F

SPPT PBB
Penentuan Nilai Bangunan

Bangunan Non Standar

Nilai bangunan dengan

aplikasi DBKB 2000
BROWSING NILAI TANAH
(www.propertyenet.com)