BÁO CÁO THỊ TRƯỜNG:

BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

KHU VỰC PHÍA BẮC
TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ
MÔ
TỔNG THU NHẬP QUỐC NỘI
(GDP) & TỐC ĐỘ TĂNG TRƯỞNG
Cơ cấu ngành và tốc độ tăng trưởng, 2010 - 2020
KINH TẾ
8.00% 120.00

7.08%
7.00%6.42% 6.68% 6.81% 7.02%
100.00
6.24%
6.00% 6.21%
5.25% 5.98%
Trong những năm gần đây, cơ cấu nền kinh tế Việt 5.42% 80.00
5.00%
Nam chuyển đổi theo hướng tăng tỉ trọng lĩnh vực 36.94 36.73 37.27 38.74 39.04 39.73 40.92 41.26 41.12 41.64 41.63
dịch vụ (tăng từ 36.94% lên 41.63% trong 10 năm 4.00% 60.00

%
2010 – 2020) và các ngành công nghiệp và xây dựng 3.00% 2.91%
40.00
(tăng 1.59% trong tỷ trọng cơ cấu kinh tế Việt Nam 32.13 32.24 33.56 33.19 33.21 33.25 32.72 33.40
2.00% 34.23 34.49 33.72
giai đoạn 2010 – 2020)
20.00
1.00%

0.00% -
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Nông, lâm nghiệp và thủy sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ Thuế sản phẩm trừ trợ cấp sản phẩm
Tốc độ tăng trưởng GDP (%)

Nguồn. R&D BSG Holdings

 Đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), 2010 - 2020
TỔNG QUAN KINH TẾ VĨ 40 37.1 36.4 38
35
MÔTƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI
ĐẦU 30
26.9
28.53

(FDI) 25 22.4 21.9 24.1

19.9
20
Trong những năm gần đây, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) tiếp 15.6 16.3
15
tục tăng. Riêng trong năm 2019, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký 10
10.13

đạt 38 tỷ USD, năm 2020 do ảnh hưởng của dịch Covid - 19 nhưng tổng vốn 5
đầu tư trực tiếp nước ngoài giảm hơn nhưng vẫn đạt mức 28.53 tỷ USD 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Quý
I/
2021
Trong những tháng đầu năm 2021, vốn đầu tư nước ngoài đăng kí đạt 10.13 tỷ
Nguồn. R&D BSG Holdings
USD, tăng 22% so với cùng kì năm trước.
Vốn FDI vào Việt Nam, Quý I/2021
0.167
0.4630000000000
0.6 01
Trong quý I năm 2021, nếu tính cả vốn đăng kí cấp mới, vốn đăng kí bổ sung
và hình thức góp vốn mua cổ phần của các nhà đầu tư nước ngoài; nguồn vốn
đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) quý I/2021 vào công nghiệp chế biến chiếm Công nghiệp chế biến, chế tạo
Sản xuất, phân phối điện
tỉ trọng lớn nhất, 5 tỷ USD, tương đương gần 50% tổng giá trị vốn đăng kí. Bất 5 Bất động sản
Khoa học công nghệ
động sản chỉ đứng ở vị trí thứ 3 với 600 triệu USD (chiếm khoảng 6% tổng vốn Khác
3.9
đăng kí

Nguồn. R&D BSG Holdings

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
Khoảng giá thuê đất của các KCN,2020
120%
3% 4%
100%
2% 16% 13%
80%
2% 9% 33%

60%
36% 16%
40% 85% 16%
22%
20% 24%
13% 7%
0%
Miền Bắc Miền Trung Miền Nam

<50USD 50 - 70USD 71 - 90USD 91 - 110USD

111-150USD 151-200USD Khác

Nguồn. HOUSELINK
Khoảng giá thuê nhà xưởng xây sẵn, 2020

21%
32%

5.1 - 6.5USD
3.6 - 5 USD
2 - 3.5USD

47%

Nguồn. HOUSELINK
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
Chiến tranh thương mại và sự phản ứng nhanh chóng trước đại dịch Covid – 19, đã đẩy mạnh xu thế dịch chuyển nhà máy sản xuất từ Trung Quốc sang Việt
Nam, tạo đà cho giá thuê đất khu công nghiệp tăng nhanh. Điều này dẫn đến xu hướng cho thuê nhà xưởng xây sẵn phát triển mạnh mẽ ở Việt Nam, tạo điều
kiện cho bất động sản công nghiệp bước lên một bước tiến mới.
Theo số liệu thống kê của Ban R&D hiện tại có khoảng hơn 100 khu công nghiệp tại khu vực Phía Bắc nằm rải rác tại các tỉnh Bắc Ninh, Hà Nam, Hải Phòng,
Hưng Yên, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nội, Hải Dương,…

Số lượng khu công nghiệp các tỉnh phía Bắc, 2020

25

20 20 20
20

16
15
15 14

10

6
5

0
Hải Phòng Bắc Ninh Hà Nam Hà Nội Hưng Yên Quảng Bắc Giang
Ninh

Nguồn. HOUSELINK Nguồn. R&D BSG Holdings

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
TỔNG DIỆN TÍCH KHU CÔNG NGHIỆP& TỶ LỆ LẤP ĐẦY

Hải Phòng có diện tích đất khu công nghiệp lớn nhất (10.305ha), nguyên nhân là do Hải Phòng có cảng biển lớn cũng chính vì lẽ đó mà Bắc Ninh nằm
giáp Hải Phòng được hưởng lợi thế với diện tích đất khu công nghiệp lớn thứ 2 (7.201ha), trong khi đó Bắc Giang xếp vị trí cuối cùng với 1307ha.
Như đã đề cập ở trên với lợi thế gần cảng biển, Hải Phòng có tỷ lệ lấp đầy lớn nhất với 92% tổng nguồn cung đất công nghiệp cung ứng ra thị trường, theo
sau là Bắc Ninh và Hà Nội lần lượt là 88% và 84%, trong khi đó mặc dù Bắc Giang có diện tích đất khu công nghiệp nhỏ nhất nhưng tỷ lệ lấp đầy cũng chỉ
đạt 59%
Tổng diện tích đất khu công nghiệp (ha) Tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp, 2020
12,000 120%

10,305
10,000 100%
12% 8%
17% 16%
30% 33%
8,000
7,201
80% 41%
6,253
6,000 60%
4,766
88% 92%
4,000
3,840
40% 83% 84%
3,299 3,133 3,066 70% 67%
59%
2,148
2,000 1,423 1,429 1,363 20%
1,307
1,110

- 0%
Hải Phòng Bắc Ninh Quảng Ninh Hưng Yên Hà Nội Hà Nam Bắc Giang Bắc Ninh Hà Nam Hải Phòng Hưng Yên Bắc Giang Quảng Ninh Hà Nội

Tổng diện tích đất khu công nghiệp Tổng diện tích đất cho thuê Tỷ lệ lấp đầy Tỷ lệ trống
Nguồn. R&D BSG Holdings Nguồn. R&D BSG Holdings
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
THỜI HẠN LẤP ĐẦY KHU CÔNG NGHIỆP

Diện tích trung bình 1 KCN tại Hải Phòng là lớn nhất (515ha), tiếp đến là Quảng Ninh và Bắc Ninh lần lượt là 447ha và 360ha, Hà Nam và Hà Nội có
diện tích trung bình 1 KCN thấp nhất lần lượt 153ha và 196ha
Mặc dù, Hải Phòng có diện tích trung bình của 1KCN lớn nhất nhưng chỉ mất 13 năm để lấp đầy (nguyên nhân là do vị trí gần cảng biển lớn), trong khi
Quảng Ninh phản ánh đúng quy luật khi có diện tích trung bình 1KCN lớn vì thế tốn đến trung bình 21 năm mới có thể lấp đầy. Bắc Giang có tỷ lệ diện
tích đất khu công nghiệp thấp nhất nhưng cũng mất đến 20 năm mới để lấp đầy.

Thời gian lấp đầy trung bình 1 KCN (năm) Diện tích trung bình 1 KCN (ha)
25 600

21 515
20 500
20 19 447
16 400
360
15
13
300
11
10 9 220 218
196
200
153
5
100

0 -
Quảng Ninh Bắc Giang Hà Nội Hưng Yên Hải Phòng Bắc Ninh Hà Nam Hải Phòng Quảng Ninh Bắc Ninh Hưng Yên Bắc Giang Hà Nội Hà Nam

Nguồn. R&D BSG Holdings Nguồn. R&D BSG Holdings

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
GIÁ CHO THUÊ CỦA CÁC KHU CÔNG
NGHIỆP
Khoảng giá từ 71 – 90USD/m2/thời hạn thuê còn lại chiếm tỷ trọng lớn nhất 36%, tiếp đó là phân khúc từ 50 – 70USD/m2/ thời hạn thuê còn (chiếm 22%),
hơn 200USD/m2/thời hạn thuê còn lại khá lớn nhưng cũng chiếm tỷ trọng 16%, trong khi đó phân khúc từ 91 – 200USD/m2/thời hạn thuê còn lại chiếm tỷ
trọng khá nhỏ (4%)
Hà Nội vẫn giữ vị thế số 1 về giá chào thuê với trung bình 115.5USD/m2/thời hạn thuê còn lại, tiếp đến là Hải Phòng và Bắc Ninh với giá chào thuê trung
bình 90USD/m2/thời hạn thuê còn lại, trong khi đó giá chào thuê tại Bắc Giang chỉ trung bình khoảng 60USD/m2/thời hạn thuê còn lại

Giá chào thuê và phí dịch vụ, 2021 (USD) Khoảng giá cho thuê đất của các KCN, 2020

0.60 140.00

0.51 0.50 16% 13%

120.00
USD/m2/thời hạn thuê còn lại

0.50 2%
0.40 0.41 100.00 2%
0.40 <50USD
115.50 0.39
50 - 70USD
0.30 80.00
91.11 89.47 71 - 90USD
0.30 0.30 9% 22% 91 - 110USD
77.50 60.00
111 - 150USD
70.00
0.20 63.25 151 - 200USD
60.00 40.00
>200USD
0.10
20.00

- - 36%
Hà Nội Hải Phòng Bắc Ninh Hưng Yên Hà Nam Quảng Ninh Bắc Giang

Giá chào thuê Phí dịch vụ

Nguồn. R&D BSG Holdings Nguồn. R&D BSG Holdings
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
QUY TRÌNH ĐẦU TƯ KHU CÔNG NGHIỆP

Về cơ bản một dự án đầu tư khu công nghiệp nếu không vướng đền bù phải mất từ 3 – 5 năm, còn nếu vướng công tác GPMB, đền bù có khả năng với diện
tích khu công nghiệp lớn con số có thể lên đến 5 - 6 năm
Tính từ thời điểm bắt đầu thực hiện đến khi khu công nghiệp đi vào hoạt động trung bình cũng phải mất khoảng 4 – 5 năm
=> Xác định đầu tư khu công nghiệp là xác định mục tiêu đầu tư trong dài hạn

Thủ tục đầu tư vào KCN (NĐT trong nước) Thủ tục đầu tư vào KCN (NĐT nước ngoài)

Nguồn. Viva Business Cónsulting Nguồn. Viva Business Consulting

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ VÀ THỜI HẠN THU HỒI VỐN

Tổng mức đầu tư 1ha khu công nghiệp trung bình dao động 10 – 15 tỷ VNĐ/ha, trong đó Hải Phòng có tổng mức đầu tư lớn nhất 23 tỷ VNĐ/ha, Bắc
Giang và Hà Nam có tổng mức đầu tư nhỏ nhất nhưng cũng dao động khoảng 8 – 8.5 tỷ VNĐ/ha. Vậy, 1 KCN có diện tích trung bình dao động 200 –
400ha sẽ cần tổng mức đầu tư khoảng 2500 – 5000 tỷ
Với tổng mức đầu tư lớn như thế nhưng thời gian thu hồi vốn cũng phải mất trung bình trong khoảng 10 – 11 năm => Thời gian thu hồi vốn tương đồi
dài
Tổng mức đầu tư (tỷ/ha) Thời gian thu hồi vốn của các KCN (năm)
25.00 14
23.00 13
12
20.00
11 11 11

10
15.88 9
15.00
15.00 8 8
13.50 8
11.76
6
10.00
8.39 8.20
4

5.00
2

- 0
Hải Phòng Hưng Yên Hà Nội Quảng Ninh Bắc Ninh Hà Nam Bắc Giang Bắc Giang Quảng Ninh Hà Nam Hải Phòng Hà Nội Bắc Ninh Hưng Yên

Nguồn. R&D BSG Holdings Nguồn. R&D BSG Holdings

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
NGUỒN CUNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP TRONG TƯƠNG
LAI
Diện tích phần BĐS công nghiệp hiện hữu nhưng chưa được sử dụng của 7 tỉnh là 18,484.81ha, trong khi đó theo kế hoạch thì lượng cung mới ra thị
trường là khoảng 62.125ha tương đương với 210 khu công nghiệp.
Theo quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp tại các địa phương, quỹ đất dành cho phát triển các khu công nghiệp trong tương lai là khá lớn. Trong
tương lai có ít nhất 210 khu công nghiệp sẽ được đầu tư, phát triển và đi vào hoạt động; với tổng diện tích quy hoạch đạt 62.125 ha. Cần phải lưu ý thêm
rằng trong 210 khu công nghiệp kể trên, 75 khu công nghiệp đang xây dựng và 135 khu công nghiệp đang hoàn thành thủ tục đầu tư hoặc giải phóng mặt
bằng. Điều này đồng nghĩa với việc Việt Nam có quỹ đất công nghiệp dồi dào dành cho các nhà đầu tư sản xuất trong 10 năm tới.

Diện tích BĐS công nghiệp chưa được sử dụng, 2020 (ha) Dự kiến lượng cung BĐS công nghiệp trong tương lai
7,000
6,465
6,000 125.145
Đã đi vào hoạt động
4,830 289
5,000

4,000

3,000
2,436 62.125
Kế hoạch
2,000 1,870 1,702 210
985
1,000
197 0 50 100 150 200 250 300 350
-
Hải Phòng Quảng Ninh Bắc Ninh Hưng Yên Hà Nam Hà Nội Bắc Giang Diện tích quy hoạch (ha) Số lượng

Nguồn. R&D BSG Holdings Nguồn. R&D BSG Holdings

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP KHU VỰC PHÍA BẮC
DỰ BÁO NGUỒN CUNG VÀ GIÁ CHÀO THUÊ 2021 - 2022
Dự báo thị trường BĐS Công nghiệp Miền Bắc
120 3,000

103 108
Với khả năng thích nghi cao truớc đại dịch, 100 100 2,500

thị truờng bất động sản công nghiệp tại Việt 98 98

Nam đã trở thành cơ hội hấp dẫn cho cả nhà 80 92 1,450 2,000
72 78 82
đầu tư trong nuớc và quốc tế. Trong năm
60 1,500
2020, bất chấp đại dịch, các ông lớn về kho
xuởng quốc tế như GLP, LOGOS và JD.com 1,000
40 1,000
đã tham gia và đầu tư mạnh mẽ vào cả miền
1,350
Bắc và miền Nam. Vingroup, một chủ đầu tư 20 500
500
bất động sản lớn tại Việt Nam cũng đã gia 240 400
500 580
400
240 200 100
nhập thị truờng với hai khu công nghiệp mới - - - -
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
dự kiến sẽ ra mắt trong năm 2021.
Nguồn cung mới khu vực CN cấp 1
Nguồn cung mới khu vực CN cấp 2
Giá chào thuê trung bình khu vực CN cấp 1 (đóng cửa đường bay QT)
Giá chào thuê trung bình khu vực CN cấp 1 (mở cửa đường bay QT)

Nguồn. Scggroup.com.vn
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
CƠ HỘI
Cơ cấu kinh tế Việt Nam chuyển dịch theo hướng Công nghiệp – Dịch vụ tạo điều kiện thuận lợi để Bất động sản Công nghiệp phát triển
Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài tiếp tục tăng, trong đó 90% đổ vào các ngành công nghiệp, 6% đổ vào BĐS công nghiệp. Các ngành nghề
khác chỉ chiếm tỉ trọng rất nhỏ khoảng 4%
Chiến tranh thương mại Mỹ - Trung, kết hợp với đại dịch Covid – 19 khiến các công ty đa quốc gia cân nhắc một cách nghiêm túc về việc dịch
chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc, nhằm phân tán rủi ro về chuỗi cung ứng do phụ thuộc vào một đối tác, đồng thời tận dụng cơ hội để giảm chi
phí, tăng lợi thế cạnh tranh
Chi phí đầu tư, chi phí vận hành thấp hơn so với các nước trong khu vực
Giá thuê nhà xưởng, nhà kho, nhà xưởng công nghệ cao thấp hơn so với các nước trong khu vực
Chi phí đầu tư, chi phí vận hành (USD) Giá thuê nhà xưởng, nhà kho, nhà xưởng công nghệ cao (USD)
900 845 1200
800
1000
1000 950 940
700
611
600 552 800 710 750 710
504 600
500
600 550 580
480 500
363 365 375
370 410
400 342 400
390
400
300

200 200

100 0
Việt Nam Trung Quốc Ấn Độ Indonesia Malaysia
0
Indonesia Việt Nam Ấn Độ Malaysia Trung Myanmar Thái Lan Singapore
Giá thuê nhà xưởng và nhà kho (USD/m2) Nhà kho lớn/ Trung tâm (USD/m2)
Quốc
Nhà xưởng công nghệ cao (USD/m2)
Nguồn. HOUSELINK Nguồn. HOUSELINK
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
CƠ HỘI

- Trong khi đó, số người trong độ tuổi lao động (25 – 64 tuổi) tại Việt Nam
- Giá thuê nhân công tại Việt Nam thấp hơn so với các nước trong khu vực
chiếm 54% lớn hơn so với các nước trong khu vực

Giá thuê nhân công, 2020 (USD) Cơ cấu tuổi dân số

1200 120%

1000 968 100% 6% 7%

11% 11% 6%
9% 9% 8%
11% 12%
766 80%
800

46% 42% 41%

60%
600 48% 46%

431 40%
17% 16%
400 16%
12% 14%
252 20%
196 23% 25% 27%
200 17% 17%
0%
Trung Quốc Thái Lan Việt Nam Indonesia Malaysia
0
Trung Quốc Malaysia Thái Lan Việt Nam Indonesia 0 - 14 tuổi 15 - 24 tuổi 25 - 54 tuổi 55 - 64 tuổi >65 tuổi
Nguồn. Savills Nguồn. Savills
PHÁT TRIỂN BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP
THÁCH THỨC

- Mặc dù mức giá thuê thấp so với khu vực nhưng lượng tồn kho tương đối lớn dao động khoảng 18,484.81ha diện tích đất công nghiệp chưa được
đi vào hoạt động
- Thêm nữa, theo quy hoạch phát triển các Khu công nghiệp tại các địa phương, quỹ đất dành cho phát triển các khu công nghiệp trong tương lai là
khá lớn. Điều này đồng nghĩa với việc Việt Nam có quỹ đất công nghiệp dồi dào dành cho các nhà đầu tư sản xuất trong 10 năm tới.
- Thời gian lấp đầy trung bình một khu công nghiệp dao động trong khoảng 17 – 18 năm, thời gian thu hồi vốn trung bình một khu công nghiệp dao
động trung bình trong khoảng 10 – 15 năm => Khoảng thời gian tương đối dài
- Trong khi đó tổng mức đầu tư trung bình của 1 khu công nghiệp dao động trong khoảng 2500 – 5000 tỷ
- Thời gian hoàn thành thủ tục để xin cấp mới một khu công nghiệp nếu không mất thời gian đền bù giải phóng mặt bằng trung bình cũng dao động
trong khoảng 3 – 5 năm

Kết luận: Thời gian xin thủ tục, thời gian thu hồi vốn tương đối dài, trong khi đó tổng mức đầu tư là tương đối lớn. Cần xác định rõ đây là
mục tiêu dài hạn và cân nhắc khi triển khai đầu tư
PHỤ LỤC FDI đăng kí cấp mới theo quốc gia và vũng lãnh thổ, 2020 (USD)
Giá dịch vụ thuê KCN, 2020
0.7
107647.12296 70148.594613
0.6
0.6 781; 28% 72; 18%
Hàn Quốc
0.5
Nhật Bản
Trung Quốc
0.4
59869.732493 Singapore
0.3 02; 16%
0.3 9398.5488891 Đài Loan
2; 2% Hồng Kông
0.2 Hoa Kỳ
0.1 24876.644062 Khác
0.1 22; 7% 21296.710834
33237.817822 43; 6%
0 55053.443984
Giá điện (USD/kWh) Giá nước (USD/m3) Giá xử lý chất thải 45; 9% 25; 14%
(USD/m3)
Nguồn. HOUSELINK
Số lượng dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài theo địa phương, 2020 Số lượng dự án mới mà NĐT nước ngoài đầu tư tại Việt Nam, 2020

12,000 10,000
8,918 8,633
9,793 9,000
10,000
8,000

8,000 7,000
6,335 6,710
6,000
6,000
5,000 4,595
3,900 4,000
4,000
3,061
3,000 2,566
2,000 1,721 1,609 1,911 1,911
1,229 2,000
830 531 1,063
1,000
- TP. Hồ Chí Hà Nội Bình Đồng Nai Bắc Ninh Long An Hải Phòng Bắc Giang Khác
Minh Dương -
Hàn Quốc Nhật Bản Trung Quốc Singapore Đài Loan Hồng Kông Hoa Kỳ Khác

Nguồn. Dautunuocngoai.gov.vn Nguồn. Dautunuocngoai.gov.vn

PHỤ LỤC
CÔNG TY CỔ PHẦN BSG HOLDING

Địa chỉ: Tầng 2A, toà nhà R6, Khu đô thị

Royal City, 72 đường Nguyễn Trãi, P. Thượng
Đình, Q.Thanh Xuân, Hà Nội
Email: info@bsggroup.com