A helyiségbérleti és a jogbérleti

szerződés szabályai

2021. november 17.

 1. A használati szerződések, bérleti jogviszonyok
A használati szerződések olyan szerződéses jogviszonyok, amelyek alapján az egyik
szerződő fél a másik fél tulajdonában (birtokában) álló dolgot ideiglenesen
használhatja.
A Ptk. a használati szerződések cím alatt több szerződés szabályait tartalmazza.
Ezek a következők:
 bérleti szerződés
 lakásbérleti szerződés visszterhes szerződések
 haszonbérleti szerződés
 haszonkölcsön-szerződés → ingyenes!

A használati szerződések jellemzően tartós jogviszonyok, ahol a főszolgáltatás „non-

facere” és irreverzibilis jellegű. Ez utóbbi jellemző az idegen dolog használatának
ideiglenes átengedése mint főszolgáltatás sajátos természetéből következik → ez
irreverzibilis = az eredeti állapot helyreállítása fogalmilag kizárt!
 2. A helyiségbérleti szerződés
A helyiségbérleti szerződés a bérleti szerződések egyik – külön jogszabályban
szabályozott – altípusa, amelynek alapján a bérbeadó meghatározott helyiség időleges
használatának átengedésére, a bérlő pedig a helyiség átvételére és bérleti díj
megfizetésére köteles.
 jellemzőit tekintve illeszkedik a használati szerződések körébe, DE: a Ptk. nem
tartalmaz speciális rendelkezéseket → a lakástörvény rendelkezései nyernek
megfelelő alkalmazást
 külön jogszabály: a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre
vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.) → a nem lakás
céljára szolgáló helyiség bérletének létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire,
valamint a bérlet megszűnésére a lakásbérlet szabályait – az Ltv. második részében
foglalt eltérésekkel – megfelelően kell alkalmazni. (Ltv. 36. §)
 A helyiségbérlet esetén a Ptk. általános kötelmi szabályai annyiban
érvényesülhetnek, amennyiben az Ltv. speciális szabályaiból más nem következik.
(BH 2020. 299. I.)
 2. A helyiségbérleti szerződés
a) A SZERZŐDÉS LÉTREJÖTTE
 konszenzuál szerződés = a szerződés a felek puszta megállapodásával létrejön
 kötelező alakiság – írásba foglalási kötelezettség → érvényességi feltétel!
 a szerződés tartalmát szerződő felek szabadon állapíthatják meg (vö.: Ptk. 6:59. §
(2) bekezdés – szerződési szabadság), de szükséges, hogy legalább a szerződés
lényeges elemeiben megállapodjanak → vannak tipikus tartalmi elemek! (pl.
alanyi kör megnevezése, a szerződés tárgyának (helyiség) pontos megjelölése, a
használat jogcíme, helyiségbér összege, szerződés időtartama, stb.)
 önkormányzat tulajdonában lévő helyiség bérbeadásának feltételeit – az
önkormányzati lakásokra vonatkozó szabályok megfelelő alkalmazásával –
önkormányzati rendelet határozza meg → itt a szerződés tartalma
vonatkozásában nem érvényesül teljes körűen a szerződéses szabadság elve!
 visszterhes szerződés, DE: önkormányzati rendelet rendelkezhet a szerződés
kedvezményes vagy ingyenes jellegéről is!
 2. A helyiségbérleti szerződés
b) ALANYI KÖR
 bérbeadó (= a dolog használatát átengedő személy)
 bérlő (= a dolog használatára való jogosultságot megszerző személy)
A jogosulti, illetve kötelezetti pozícióban természetes személy (egyéni vállalkozóként
is) és jogi személy egyaránt megjelenhet és nem kizárt több jogalany egyidejű
megjelenése sem (többalanyúság) → bérlőtársi viszony
a) A szerződés eleve bérlőtársi viszonyt keletkeztet, ha a helyiséget eleve több
személy veszi bérbe.
b) Akkor is bérlőtársi viszony jön létre, ha az eredetileg önálló bérlethez egy
harmadik személy is „becsatlakozik” → bérlőtársi jogviszony létesítésének
feltétele, hogy ebben a bérbeadó és a bérlő, valamint a leendő bérlőtárs
megállapodnak (háromoldalú megállapodás!)
Önkormányzati helyiségre bérlőtársi szerződés önkormányzati rendeletben
meghatározott feltételekkel köthető.
 2. A helyiségbérleti szerződés
b) ALANYI KÖR
A bérlőtársak jogai és kötelezettségei egyenlőek, jogaikat együttesen
gyakorolhatják, DE: eltérő arányokban is megállapodhatnak!
A bérlőtársak kötelezettségei a bérbeadóval szemben egyetemlegesek. (Pl. a
bérbeadó bármelyik bérlőtől követelheti a teljes bérleti díjat)

bérlőtárs ≠ társbérlő!

Társbérlet esetén a bérlők a lakás meghatározott lakószobáját és egyes helyiségeit

kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják. A társbérlő önálló bérlő!
 2. A helyiségbérleti szerződés
b) A SZERZŐDÉS TÁRGYA
 közvetlen tárgy (= magatartás) → a dolog használatba adása
 közvetett tárgy (= a dolog, amelyre a használat irányul) → nem lakás céljára szolgáló
helyiség
Ltv. 91/A. § 12. pont: nem lakás céljára szolgáló helyiség az, amely kizárólag ipari,
építőipari, mezőgazdasági, vízgazdálkodási, kereskedelmi, tárolási, szolgáltatási,
igazgatási, honvédelmi, rendészeti, művelődési, oktatási, kutatási, egészségügyi,
szociális, jóléti és más gazdasági célra szolgál.
A helyiség fogalmát az országos településrendezési és építési követelményekről szóló
253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK), 1. sz. melléklet, 48. pontja adja meg: a
helyiség a rendeltetésének megfelelően épületszerkezettel minden irányból
körülhatárolt, járófelülettel rendelkező tér, a beépítetlen tetőtér kivételével.
 a szerződés csak a helyiség egészének bérbeadására vonatkozhat → ha a szerződés
tárgya csupán a helyiség egy része (pl. teremgarázsban egy adott parkolóhely), a felek
eltérő szerződéses megállapodása hiányában a Ptk. bérleti szerződésre vonatkozó
általános szabályait kell alkalmazni!
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A szerződés tartalmát a bérbeadót és a bérlőt megillető jogok, illetőleg terhelő
kötelezettségek összessége adja: a bérbeadó meghatározott helyiség időleges
használatának átengedésére, a bérlő a helyiség birtokba vételére és bérleti díj
(helyiségbér) megfizetésére köteles (főkötelezettségek).
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
1. A bérbeadó a dolgot a szerződésben meghatározott feltételekkel és időpontban
rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban köteles a bérlő használatába adni,
DE: ezt az állapotot köteles a bérlet teljes időtartama alatt biztosítani, így köteles
gondoskodni
a) az épület karbantartásáról,
b) az épület központi berendezéseinek állandó üzemképes állapotáról,
c) a közös használatra szolgáló helyiségek állagában, valamint e helyiségek
berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
2. Kellékszavatosság és jogszavatosság

A bérbeadó szavatol azért, hogy a A bérbeadó szavatol azért, hogy

bérelt dolog a bérlet egész tartama harmadik személynek nincs a bérelt
alatt szerződésszerű használatra dologra vonatkozóan olyan joga, amely a
alkalmas, és megfelel a szerződés bérlőt a használatban korlátozza vagy
előírásainak. megakadályozza.
DE: a hibás teljesítés miatti DE: a jogszavatosság szabályait azzal az
szavatosság szabályait azzal az eltéréssel kell alkalmazni, hogy a bérlő
eltéréssel kell alkalmazni, hogy a elállás helyett a szerződést felmondhatja.
bérlőt az elállás helyett a felmondás
joga illeti meg, kicserélést pedig nem
követelhet!
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
2. Kellékszavatosság és jogszavatosság

Ha a helyiség olyan állapotban van, hogy annak használata az egészséget

veszélyezteti, a bérlő a szerződést felmondhatja akkor is, ha erről a tényről a
szerződés megkötésekor vagy a dolog birtokbavételének időpontjában tudott vagy
tudnia kellett.
Erről a jogról a bérlő érvényesen nem mondhat le!
A bérlő a szavatossági hiba elhárításához szükséges munkát a bérbeadó helyett és
költségére elvégezheti, ha a hiba elhárításáról a bérbeadó a bérlő írásbeli
felszólításában megjelölt megfelelő határidőben nem gondoskodik.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
3. Karbantartási kötelezettség, költségviselés
A bérbeadó a karbantartási kötelezettségét
a) életveszélyt okozó, az épület állagát veszélyeztető, továbbá a helyiség vagy a
szomszédos lakás / helyiség rendeltetésszerű használatát lényegesen akadályozó
hibák esetén késedelem nélkül,
b) egyéb esetben az épület karbantartásával vagy felújításával egyidejűleg
köteles teljesíteni.
A burkolatok, nyílászárók karbantartásával, felújításával, illetőleg azok pótlásával,
cseréjével kapcsolatos költségek viselésére a bérbeadó és a bérlő megállapodása az
irányadó. Megállapodás hiányában a karbantartással és felújítással kapcsolatos
költségek a bérlőt, a pótlással és cserével kapcsolatos költségek a bérbeadót
terhelik.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
4. Ellenőrzési jog / kötelezettség
A bérbeadó a rendeltetésszerű használatot, valamint a szerződésben foglalt
kötelezettségek teljesítését évente legalább egyszer vagy a szerződésben
meghatározottak szerint évente több alkalommal – a bérlő szükségtelen háborítása
nélkül – ellenőrzi.
 korlátozott jogosultság → „alkalmas idő”
 bérlő az arra alkalmas időben köteles a helyiségbe történő bejutást biztosítani és
az ellenőrzést tűrni
 járványügyi készültség esetén ez az adott naptári évben nem kötelező

5. Bérleti díjra való jogosultság

 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
6. Törvényes zálogjog
A bérbeadóját a bérleti díj és a költségek erejéig zálogjog illeti meg a bérlőnek a
bérlemény területén levő vagyontárgyain.
 a zálogjog a bérlő bérleti díjtartozásán túlmenően a bérletidíj-tartozás késedelmi
kamatának és egyéb járulékainak, a bérlő által elvállalt közterheknek és azok
járulékainak, továbbá a bérlettel szorosan összefüggő kiadásoknak (különösen a
közüzemi szolgáltatások díjainak) fedezetéül is szolgál
 A bérbeadót megillető zálogjog természeténél fogva kézizálog = csak addig
érvényesül, amíg a zálogtárgyak a bérlemény területén vagy ahhoz tartozó helyen
vannak → a bérbeadó mindaddig, amíg zálogjoga fennáll, megakadályozhatja a
zálogjoggal terhelt vagyontárgyak elszállítását.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérbeadó jogai és kötelezettségei
6. Átalakításhoz, felújításhoz való jog
7. Felmondás joga (ld. szerződés megszűnése)
8. Rendelkezési jog gyakorlása
A bérbeadó a bérleti jogviszony fennállása alatt a szerződés tárgyát képező helyiség
tulajdonjogát bármikor átruházhatja.
 a bérlő köteles megengedni, hogy aki a dolgot meg kívánja venni, azt a bérlő
szükségtelen háborítása nélkül megtekinthesse
 a tulajdonos személyében bekövetkezett változás a bérleti szerződés fennállását nem
érinti → a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új
tulajdonos lép a bérbeadó helyébe (szerződésátruházás jogszabály rendelkezése
alapján – Ptk. 6:211. §), DE: az új tulajdonos a határozott időre kötött bérletet
felmondhatja, ha őt a bérlő a bérleti viszony fennállása vagy lényeges feltételei
tekintetében megtévesztette.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérlő jogai és kötelezettségei
1. A dolog használatára való jog → nem korlátlan!
A bérlő a bérleményt
 rendeltetésének és a szerződésnek megfelelően használhatja, amelyet a bérbeadó
jogosult ellenőrizni
 ha a bérlő a bérbeadó felhívása ellenére folytatja a nem rendeltetésszerű vagy a
szerződésnek egyébként nem megfelelő használatot, a bérbeadó felmondhatja a
szerződést
 ha a bérlő a bérleményt jogosulatlanul alakította át, a bérbeadó felhívására
köteles az eredeti állapotot helyreállítani.
2. A dolog használatának átengedése → a bérlő a bérleményt a bérbeadó
hozzájárulásával jogosult albérletbe vagy harmadik személy használatába adni.
Szigorúbb a felelősség, ha jogosulatlanul engedte át a bérlő a használatot!
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérlő jogai és kötelezettségei
3. A dolog átalakításához való jog – megállapodás alapján, DE: költségek viselése!
4. Bérleti jog átruházásának joga, csere → a bérbeadó hozzájárulásával (írásbeliség!)
5. Felmondás joga (ld. szerződés megszűnése)
6. Elvitel joga
A bérlő mindazt, amit a saját költségén a dologra felszerelt, a dolog épségének
sérelme nélkül leszerelheti.
DE: a bérlő nem gyakorolhatja az elviteli jogát, ha
 a bérbeadó az elviteli jog megváltása fejében megfelelő kártalanítást ajánl fel ÉS
 az a bérlő lényeges jogi érdekét nem sérti.
Az elvitel jogát a felek korlátozhatják vagy kizárhatják – hátrány kiegyenlítése!
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérlő jogai és kötelezettségei
7. bérleti díj megfizetése (főkötelezettség) – rögzíteni kell, lényeges elem!
A bérlő a bérleti díjat időszakonként (havonta) előre köteles megfizetni (legkésőbb a hónap
15. napjáig), kivéve, ha a bérlet 1 hónapnál rövidebb időre jön létre → ekkor a bérleti díj a
szerződéskötéskor esedékes
A helyiségbér összegében a felek szabadon állapodnak meg, még akkor is, ha a helyiség
önkormányzat tulajdonában áll → a helyiségbér mértékét az önkormányzati rendelet nem
szabályozhatja! (Ltv. 36. § (2) bekezdés)
Arra az időre, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem
használhatja, bérleti díj nem jár.
A bérleti díj vagy a bérlőt terhelő költségek és terhek megfizetésének elmulasztása esetén a
bérbeadó jogosult a szerződést felmondani, ha a bérlőt megfelelő határidő tűzésével és a
következményekre való figyelmeztetéssel a fizetésre felszólította, és a bérlő e határidő
elteltéig sem fizetett.
 2. A helyiségbérleti szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A bérlő jogai és kötelezettségei
A felek megállapodhatnak abban, hogy a bérlő a bérleti szerződésből fakadó
kötelezettségeinek biztosítékául a bérbeadó részére meghatározott pénzösszeget
(kaució) fizet. Ha ennek összege meghaladja a havi bérleti díj háromszorosát, a
túlzott mértékű biztosítékot a bérlő kérelmére a bíróság mérsékelheti. (Ptk. 6:343. §)
8. költségviselés
9. értesítési kötelezettség → a bérlő köteles a bérbeadót értesíteni, ha a dolgot
károsodás veszélye fenyegeti vagy a bérbeadót terhelő munkálatok elvégzésének
szükségessége merül fel
10. tűrési kötelezettség → bérbeadó általi ellenőrzés (DE: alkalmas idő!), munkálatok
elvégzése, bérlemény megtekintése a leendő vevővel
11. visszaadási kötelezettség → a bérlet megszűnése után a bérlő köteles a dolgot a
bérbeadónak visszaadni
 2. A helyiségbérleti szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE
Megszűnik a helyiségbérleti szerződés, ha
a) határozott időre vagy feltételhez kötött szerződés esetén a szerződésben
meghatározott idő eltelik vagy a feltétel bekövetkezik;
b) a felek a szerződést közös megegyezéssel megszüntetik (= megszüntető szerződés
– ex nunc hatály);
c) a helyiség megsemmisül;
d) az arra jogosult fél felmondja a szerződést;
e) a bérlő meghal és nincs a lakásbérleti jog folytatására jogosult személy;
f) a bérlő a helyiséget elcseréli;
g) a bérlőt Magyarország területéről kiutasították;
h) a bérlő helyiségbérleti jogviszonyát a bíróság megszünteti;
i) a bérlő helyiségbérleti jogviszonya hatósági határozat folytán szűnik meg;
j) a törvény (Ltv.) erejénél fogva.
 2. A helyiségbérleti szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE
Törvény erejénél fogva szűnik meg az önkormányzati vagy állami tulajdonban lévő
helyiség bérlete, ha
a) a lakás a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházások
megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről szóló 2006. évi LIII. törvény
alapján a nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházással érintett
területen helyezkedik el, és
b) a bérleti jogviszony fennmaradása egyúttal a nemzetgazdasági szempontból
kiemelt jelentőségű beruházás megvalósítását akadályozza.

Megszűnik továbbá a helyiségbérleti szerződés, ha

a) a gazdasági társaság, illetőleg a nem gazdasági társaság formában működő jogi
személy bérlő jogutód nélkül megszűnik;
b) a természetes személy bérlőnek a helyiségben végzett egyéni vállalkozói
tevékenysége megszűnt.
 2. A helyiségbérleti szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE

Rendes felmondás

A határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap 15. napjáig, a

következő hónap végére mondhatja fel.
DE: ha a felmondás a felmondási határidő betartása nélkül történik → a bérleti
jogviszonyt a felmondás közlését követő második hónap végére felmondottnak kell
tekinteni.

Állami vagy önkormányzati lakás esetén a bérbeadó a határozatlan időre szóló

szerződést rendes felmondással, írásban abban az esetben mondhatja fel, ha
egyidejűleg a bérlő részére beköltözhető és megfelelő helyiséget (ún. cserehelyiség)
ajánl fel ugyanazon a településen a bérleti jogviszony létesítésére.
A felmondási idő ilyen esetben nem lehet rövidebb, mint három hónap.
 2. A helyiségbérleti szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE
Felmondás szerződésszegés miatt – szankciós jelleg
1. A bérlő vagy a helyiséget vele együtt használó személy(ek) magatartása ad okot a
bérbeadó szankció jellegű felmondására.
A helyiségbérleti jogviszonyt a bérbeadó a bérlő előzetes felszólítását követően, legalább
tizenötnapos felmondási idővel, a felmondást követő hónap utolsó napjára felmondhatja,
 ha a bérlő vagy a vele együttlakó (itt: helyiséget vele együtt használó) személy a
bérbeadóval vagy a szomszédokkal szemben az együttélés követelményeivel kirívóan
ellentétes magatartást tanúsít; vagy
 ha a bérlő a lakást vagy a közös használatra szolgáló területet nem rendeltetésszerűen
vagy nem szerződésszerűen használja.
A bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a magatartás
megszüntetésére vagy megismétlésétől való tartózkodásra a tudomására jutástól számított
nyolc napon belül (szubjektív határidő), írásban felszólítani.
A felmondást az alapjául szolgáló magatartás folytatásától vagy megismétlésétől számított
nyolc napon belül írásban kell közölni.
 2. A helyiségbérleti szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE

Felmondás szerződésszegés miatt – szankciós jelleg

DE: a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie, ha a kifogásolt

magatartás olyan súlyos, hogy a bérbeadótól a szerződés fenntartását nem lehet
elvárni.
Ilyen esetben a felmondást a tudomásszerzéstől számított nyolc napon belül kell
közölni.

2. A bérleti díj meg nem fizetése esetén

Ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a bérleti díjat nem fizeti meg, a
bérbeadó köteles a bérlőt – a következményekre figyelmeztetéssel – a teljesítésre
írásban felszólítani.
Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további
nyolc napon belül írásban felmondással élhet.
 2. A helyiségbérleti szerződés
e) A HELYISÉGBÉRLETI JOG FOLYTATÁSA
Az Ltv. helyiségbérlet esetén is lehetővé teszi a jog folytatását = jogutódlás
1. Az egyéni vállalkozó bérlő halála esetén a bérleti jogot csak az egyéni vállalkozó
özvegye, özvegy hiányában vagy annak egyetértésével örököse jogosult folytatni,
feltéve, hogy az egyéni vállalkozói tevékenység folytatását az egyéni vállalkozóról
szóló törvény rendelkezései szerint bejelentette.
2. Nem egyéni vállalkozói tevékenység esetén a bérleti jogot a bérlő házastársa,
gyermeke, befogadott gyermekének a gyermeke, valamint szülője jogosult
folytatni, feltéve, hogy a helyiséget továbbra is arra a célra használják, mint a
bérlő.
3. Ha a bérlő külön jogszabályokban meghatározottak szerint gazdasági társaságot,
egyéni céget vagy szövetkezetet alapít vagy átalakulással létrehoz, a gazdasági
társaság, az egyéni cég illetőleg a szövetkezet a jogutód.
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
A hatályos Ptk. megszületését megelőzően a franchise-t a magyar jog átfogóan nem
szabályozta → a franchise forgalmát a versenyjog körében a franchise-
megállapodások egyes csoportjainak a versenykorlátozás tilalma alól történő
mentesítéséről szóló 246/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet határozta meg.
Ptk.: önálló rendelkezések!
A franchise szerződés egy típuskombinációs-vegyes szerződés, amely egyidejűleg
foglal magában gondossági, eredménykötelmi, valamint adásvételi és használati
elemeket.
- Ptk.-ban részlegesen szabályozott franchise (jogbérleti) szerződés → Ptk. 6:376-
6:381. §
- Ptk.-n kívüli franchise – atipikus szerződés (vö.: Papp Tekla-féle csoportosítás)

DE: eltérő álláspontok is vannak: „helytelen az a megközelítés, amely a franchise

jogviszonyt egy egyszerű szerződéses kapcsolatnak állítja be.” (Darázs Lénárd)
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
Ptk. 6:376. § (1) bekezdés: Jogbérleti szerződés alapján a jogbérletbe adó szerzői és
iparjogvédelmi jogok által védett oltalmi tárgyakhoz, illetve védett ismerethez
kapcsolódó felhasználási, hasznosítási vagy használati jogok engedélyezésére, a
jogbérletbe vevő termékeknek, illetve szolgáltatásoknak a szerzői és iparjogvédelmi
jogok által védett oltalmi tárgyaknak, illetve védett ismeretnek a felhasználásával,
hasznosításával vagy használatával történő előállítására, illetve értékesítésére és díj
fizetésére köteles.
A szerződés alapján a jogbérletbe vevő díjfizetés ellenében megszerzi azt a jogot, hogy
saját nevében és saját javára használja a jogbérletbe adó vagy harmadik személy által
kidolgozott üzleti modellt, vagyis úgy végezze szolgáltatások nyújtását, áruk
termelését, illetve értékesítését, hogy az ehhez szükséges szerzői jogi és iparjogvédelmi
oltalmi tárgyak és a know-how (védett ismeret) használati, hasznosítási és
felhasználási jogait (= vagyoni jellegű jogosultságok) a jogbérletbe adó bocsátja a
rendelkezésére.
- fogalmilag visszterhes szerződés, tartós jogviszony
- akár határozott, akár határozatlan időre létesíthető
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
A franchise tárgya alapján három fő típusa van:
- szolgáltatási franchise → a franchise-átvevő valamilyen szolgáltatási
tevékenységet végez

- értékesítési (kereskedelmi) franchise → a franchise-átvevő tevékenysége

meghatározott áru / termékcsalád franchise-átadó kereskedelmi neve
(áruvédjegye) alatti értékesítésére irányul
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
- termelési franchise → a franchise-átvevő meghatározott termékek előállítását
végzi a franchise-átadó know-how-ja alapján

A franchise három típusa kombinált formában is megjelenhet → vegyes

franchise („franchise mix”).
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
a) A SZERZŐDÉS ALANYAI
jogbérletbe adó (franchise-átadó) – jogbérletbe vevő (franchise-átvevő)

b) A SZERZŐDÉS TÁRGYA
- közvetlen tárgy (= magatartás) → „engedélyezés” – egy vagy több
meghatározott, a szellemi tulajdon körébe eső tárgyhoz kapcsolódó vagyoni
jellegű jogosultság (használat, hasznosítás, felhasználás) átengedése
(„licenciaelem”)
- közvetett tárgy (= amire a közvetlen tárgy irányul) → a szellemi tulajdon
körébe tartozó, a szerzői jog vagy az iparjogvédelmi jog által védett oltalmi
tárgyak (szabadalom, használati minta, védjegy, földrajzi árujelző, stb.),
valamint know-how
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A jogbérletbe adó jogai és kötelezettségei
1. A jogbérletbe adót a termék és a szolgáltatás előállításával és értékesítésével,
valamint a hálózat és az előállított, illetve értékesített dolog jóhírnevének
megóvásával kapcsolatban utasítási jog illeti meg.
DE: célszerűtlen vagy szakszerűtlen utasítás → a jogbérletbe vevőt
figyelmeztetési kötelezettség terheli
- ha a jogbérletbe adó a figyelmeztetés ellenére fenntartja az utasítását → a
jogbérletbe vevő köteles az utasítást teljesíteni – az utasítás teljesítéséből eredő
kárért a jogbérletbe adó felel!
- a jogbérletbe vevő köteles megtagadni az utasítás teljesítését, ha annak
végrehajtása jogszabály vagy hatósági határozat megsértéséhez vezetne, vagy
veszélyeztetné mások személyét vagy vagyonát
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A jogbérletbe adó jogai és kötelezettségei
2. A jogbérletbe adót az utasítási joghoz szorosan kapcsolódóan ellenőrzési jog is
megilleti → jogosult a szerződésben és az utasításaiban foglaltak teljesítését
ellenőrizni
3. „típusfüggő” jogosultságok → beszerzési kizárólagosság, reklámpolitika
meghatározása, stb.
4. „átengedés” (főkötelezettség) = felhasználási, hasznosítási vagy használati jogok
engedélyezése
5. jogszavatosság → a jogbérletbe adó köteles biztosítani a jogbérletbe vevő
számára a franchise működtetéséhez szükséges felhasználási, hasznosítási és
használati jogok folyamatos és zavartalan gyakorlását (pl. jogi oltalom
fenntartása) → e kötelezettség megszegése esetén a jogbérletbe vevő a hibás
teljesítés szabályai alapján léphet fel a jogbérletbe adóval szemben.
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A jogbérletbe adó jogai és kötelezettségei
6. jóhírnév megóvása → az előállított, illetve értékesített termékek és
szolgáltatások, valamint a hálózat jóhírnevének megóvására irányul! (vö.:
forgalmazási szerződés) → reklámozási kötelezettség: a jogbérletbe adó tervezi
meg és hangolja össze a franchise-hálózat jellegének megfelelő reklámot!
7. ellátási kötelezettség → csak akkor, ha a jogbérletbe vevő az értékesítendő
terméket vagy a termék előállításához szükséges alapanyagot a jogbérletbe
adótól vagy a jogbérletbe adó által meghatározott személytől köteles beszerezni
- „minőségbiztosítás”
- ha a jogbérletbe adó a jogbérletbe vevő megrendelését nem teljesíti, a
jogbérletbe vevő jogosult a terméket vagy az alapanyagot máshonnan
beszerezni
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
c) A SZERZŐDÉS TARTALMA
A jogbérletbe vevő jogai és kötelezettségei
1. díjfizetési kötelezettség
- a jogbérleti szerződés visszterhes szerződés
- a franchise díj több összetevőből áll: belépési díj + oktatási díja (ha van ilyen) +
forgalmi jutalék (rotary)
2. titoktartási kötelezettség → a jogbérletbe vevő köteles a rendelkezésére bocsátott
ismeretet megóvni
3. jóhírnév megóvása
4. a jogbérletbe vevő legfőbb jogosultsága a franchise hasznosítása → értékesítés
során a jogbérletbe vevő a saját nevében és a saját javára jár el = a jogbérletbe
vevő nem jogosult a franchise átruházására, DE: al-franchise (sub-franchise,
master franchise)?
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE
A jogviszony megszűnésére ugyanolyan okokból kerülhet sor jogbérleti
szerződésnél, mint bármely más tartós jogviszony esetén, DE: irreverzibilis
szerződés → csak a jövőre nézve szüntethető meg!
A határozott időre szóló jogbérleti szerződés megszűnik a szerződésben
meghatározott idő elteltével.
A határozott idejű jogbérleti szerződés felmondását a Ptk. – összhangban azzal az
általános szerkesztési elvvel, hogy a határozott jogviszony annak letelte előtt rendes
felmondással nem szüntethető meg –, nem teszi lehetővé.
A Ptk. nem rendelkezik a jogbérleti szerződés rendkívüli felmondásáról → a felek a
szerződésben szabadon rögzíthetnek olyan körülményeket, amelyek elmulasztása
az egyik fél azonnali hatályú (szankciós jellegű) felmondási jogát alapozza meg (pl.
díjfizetés elmulasztása, az ellátási kötelezettség megsértése, a jóhírnév
megóvásának elmulasztása).
 3. A jogbérleti (franchise) szerződés
d) A SZERZŐDÉS MEGSZŰNÉSE
A határozatlan időtartamra kötött szerződést bármelyik fél a naptári hónap utolsó
napjára felmondhatja. A felmondási idő a szerződés első évében egy hónap, a
szerződés második évében két hónap, a harmadik és az azt követő években három
hónap.
A szerződés megszűnésével a jogbérletbe vevőnek a szerzői és iparjogvédelmi jogok
tárgyaira és a védett ismeretre vonatkozó felhasználási, hasznosítási és használati
jogosultsága megszűnik = a szerződés megszűnése nem egyszerűen a jogbérleti
szerződést szünteti meg, hanem a jogviszony megszűnése automatikusan
eredményezi a jogbérletbe vevőnek a szerződéshez kapcsolódó szerzői és
iparjogvédelmi jogok tárgyaira és védett ismeretre vonatkozó felhasználási,
hasznosítási és használati jogosultságának a megszűnését!
DE: elszámolási kötelezettség! (pl. a jogbérletbe vevőnél lévő árukészlet, gépek,
berendezések, stb.)