SỔ TAY HƯỚNG DẪN VẬN HÀNH

1 QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT

2 QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT

3 TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH VÀ BẢO DƯỠNG HỆ THỐNG

4 QUY TRÌNH THAO TÁC CHUẨN

5 ĐÀO TẠO AN TOÀN VÀ PCCC

6 BIỂU MẪU CHUẨN

1
 NỘI DUNG Trang

1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT 8

………………………………………………………………………………………………………………... 8
1.1 Cơ cấu tổ chức và bố trí nhân viên 8
………………………………………………………………………………………………………………...
9

10
1.1.1 Cơ cấu tổ chức
10
……………………………………………………………………………………………………………………………………
10
1.1.2 Sơ đồ nhân sự
13
…………………………………………………………………………………………………………………………………….
13
1.2 An toàn bảo trì
………………………………………………………………………………………………………………………………………... 14

15
1.2.1 Quy định chung 16
…………………………………………………………………………………………………………………………………... 17
1.2.2 Hướng dẫn an toàn bảo trì 18
……………………………………………………………………………………………………………………….
18
1.3 Thiết bị và đồng phục
18
………………………………………………………………………………………………………………………………..
19
1.3.1 Quy định chung
20
…………………………………………………………………………………………………………………………………...
21
1.3.2 Hình ảnh vài trang thiết bị bảo hộ lao động và chữa cháy
21
…………………………………………………………………………………...
22
1.3.3 Hình ảnh công cụ dụng kỹ thuật
……………………………………………………………………………………………………………….. 22
2
1.3.4 Xuất và nhập kho
 NỘI DUNG Trang

1.10 Phiếu yêu cầu công việc …………………………………………………………………………………………………………………………… 23

1.11 Lưu trữ hồ sơ ………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KĨ THUẬT ………………………………………………………………………………………………........... 24

24
2.1 Thông tin chung 25
…………………………………………………………………………………………………………………………………………
25
2.2 Công việc thường nhật tiêu chuẩn
26
…………………………………………………………………………………………………………………….
27
2.2.1 Yêu cầu chung
28
……………………………………………………………………………………………………………………………………..
28
2.2.2 Công việc ca hành chính
29
………………………………………………………………………………………………………………………….
31
2.2.3 Công việc ca theo ca
……………………………………………………………………………………………………………………………… 32

2.3 Công tác xử lý sự cố 32

…………………………………………………………………………………………………………………………………… 33
2.3.1 Yêu cầu chung 34
…………………………………………………………………………………………………………………………………….. 34
2.3.2 Lưu đồ thực hiện công việc 35
……………………………………………………………………………………………………………………….
37
2.3.3 Lưu đồ báo cáo công việc đã hoàn thành ……….
38
………………………………………………………………………………………………
38
2.4 Công tác bảo trì sửa chữa
39
……………………………………………………………………………………………………………………………..
3
2.4.1 Yêu cầu chung
NỘI DUNG Trang

3.1.2 Hệ thống máy phát điện 43

……………………………………………………………………………………………………………………………… 44
3.1.3 Hệ thống chống sét 44
……………………………………………………………………………………………………………………………………
45
3.1.4 Hệ thống thang máy- thang cuốn
47
……………………………………………………………………………………………………………………
48
3.1.5 Hệ thống phòng cháy chữa cháy
49
……………………………………………………………………………………………………………………
50
3.1.6 Hệ thống PA Camera
51
………………………………………………………………………………………………………………………………….
52
3.1.7 Hệ thống cấp nước
…………………………………………………………………………………………………………………………………… 53
54
3.1.8 Hệ thống thoat nước …………………………………………………………………………………………………………………………………
54
3.1.9 Hệ thống bơm tăng áp ………………………………………………………………………………………………………………………………
55
3.1.10 Hệ thống xử lý nước thải
…………………………………………………………………………………………………………………………… 58

3.1.11 Hệ thống thông gió 58

………………………………………………………………………………………………………………………………….. 59
3.1.12 Hệ thống chiếu sang ổ cắm 64
………………………………………………………………………………………………………………………... 71
3.1.13 Hệ thống bãi xe 84
………………………………………………………………………………………………………………………………………
84
3.1.14 Hệ thống hồ bơi
86
……………………………………………………………………………………………………………………………………... 4

3.1.15 Xây dựng ……………………………………………………………………………………………………………………………………………..

NỘI DUNG Trang

4.2.1 Xử lý tín hiệu báo cháy ……………………………………………………………………………………………………………………………..... 86

4.2.2 Phối hợp xử lý sự cố cháy 87

……………………………………………………………………………………………………………………………. 88
4.2.3. Cứu hộ thang máy 89
…………………………………………………………………………………………………………………………………….
90
4.2.4. Phối hợp xử lý sự cố lũ lụt
91
……………………………………………………………………………………………………………………………
92
4.2.5. Xử lý sự cố mất điện
93
………………………………………………………………………………………………………………………………….
94
4.2.6. Xử lý sự cố máy lạnh
95
………………………………………………………………………………………………………………………………...
95
4.2.7. Xử lý sự cố rò rỉ gas
………………………………………………………………………………………………………………………………….. 96

4.2.8. Xử lý sự cố bể nước ngầm 97

………………………………………………………………………………………………………………………….. 97

4.2.9. Xử lý sự cố bể ống 99
…………………………………………………………………………………………………………………………………… 100
5. ĐÀO TẠO AN TOÀN VÀ CHỮA CHÁY 101
…………………………………………………………………………………………………………….............
102
5.1 Đào tạo an toàn lao động và an toàn điện
103
……………………………………………………………………………………………………………….
104
5.2 Đào tạo sử dụng phương tiện PCCC tại chỗ
120
…………………………………………………………………………………………………………….
121
6. BIỂU MẪU CHUẨN …………………………………………………………………………………………………………………………………………..
5
6.1 Hướng dẫn áp dụng biểu mẫu chuẩn
 NỘI DUNG Trang

6.9 Hướng dẫn thi công hoàn thiện nội thất 122
………………………………………………………………………………………………………………. 123
6.10 Bảng quản lý thi công 124
…………………………………………………………………………………………………………………………………..
125
6.11 Danh sách thiết bị
126
……………………………………………………………………………………………………………………………………….
127
6.12 Bảng kiểm kê dụng cụ kỹ thuật
128
………………………………………………………………………………………………………………………..
129
6.13 Bảng ghi nhận sự cố
130
……………………………………………………………………………………………………………………………………
131
6.14 Bảng kiểm tra số lượng dầu
…………………………………………………………………………………………………………………………... 135

6.15 Bảng phân công ca trực 136

……………………………………………………………………………………………………………………………….. 139
6.16 Bảng kiểm tra đồng phục 140
………………………………………………………………………………………………………………………………

6.17 Quy định vào căn hộ cư dân

…………………………………………………………………………………………………………………………..

6.18 Công việc hằng ngày

…………………………………………………………………………………………………………………………………...

6.19 Quy trình nhân viên kỹ thuật vào căn hộ kiểm tra / sửa chữa .………………………………………………………………………….
…………

6.20 Bảng kiểm tra hoàn thiện nội thất …………………………………………………………………………………………………….…….………..

6.21 Bảng hình ảnh công việc bảo trì …………………………………………………………………………………………………………………….

6
6.21 Bảng tuần tra hằng ngày ….…………………………………………………………………………………………………………………………..
Giải thích ý nghĩa
Bộ phận kỹ thuật : Quản lý kỹ thuật của văn phòng chính
Đội kỹ thuật : Quản lý kỹ thuật của dự án
ExM : Giám đốc kỹ thuật
EnM : Quản lý kỹ thuật
PM : Quản lý tài sản dự án
CE : Kỹ sư trưởng dự án
DCE : Phó kỹ sư trưởng dự án
PE : Kỹ sư kế hoạch
SL : Trưởng ca kỹ thuật
BE : Nhân viên kỹ thuật

7
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.1 Cơ cấu tổ chức và bố trí nhân viên

1.1.1 Cơ cấu tổ chức

 Bộ phận bảo trì và kỹ thuật có các cấp độ quản lý và bố trí nhân sự phù hợp với quy mô của dự án
 Tất cả nhân viên và quản lý kỹ thuật phải nghiêm túc thực hiện đúng theo bảng mô tả công việc của từng vị trí
 Các chức danh cần thiết cho một dự án, có thể thêm hoặc bớt tuỳ theo quy mô dự án
 Tuỳ thuộc vào quy mô dự án, Cấp quản lý của Bộ phận kỹ thuật ở bất kỳ dự án là kỹ sư trưởng hoặc trưởng ca kỹ thuật
 Các bảng mô tả công việc chính thức cho nhân sự thuộc Bộ phận Kỹ thuật sẽ được sử dụng một cách nhất quán cho tất cả
các dự án, cho các vị trí được bổ nhiệm, gồm tất cả thành viên của Bộ Phận
• Giám đốc kỹ thuật
• Quản lý kỹ thuật
• Kỹ sư trưởng
• Phó kỹ sư trưởng
• Kỹ sư kế hoạch
• Trưởng ca kỹ thuật
• Nhân viên kỹ thuật

8
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.1 Cơ cấu tổ chức và bố trí nhân viên
1.1.2 Bố trí nhân viên

Bộ phận kỹ thuật Đội kỹ thuật

ExM ExM
CE ExM

EnM ACE

SL

CE CE CE

ACE PE BE BE
BE BE

9
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.2 An toàn trong công tác bảo trì
1.2.1 Quy định chung
• Nhân viên kỹ thuật phải đủ sức khỏe, không mắc bệnh tim mạch, phải được kiểm tra sức khoẻ định kì theo quy định
của Bộ y tế.
• Phải được trang bị các phương tiện phòng hộ cá nhân theo quy định hiện hành; phải biết cấp cứu người bị điện giật.
• Nhân viên kỹ thuật phải được học tập và kiểm tra lại kĩ thuật an toàn điện hàng năm.
• Luôn phải thực hiện công việc bảo trì với ít nhất 2 người. Những người được giao nhiệm vụ đi kiểm tra đường dây,
thiết bị bằng mắt thì được phép thực hiện nhiệm vụ một mình. Trong khi kiểm tra phải luôn coi đường dây và thiết bị
đang có điện.
• Luôn luôn thực hiện công tác bảo trì khi và chỉ khi có thiết bị bảo vệ hộ lao động.
• Tuyệt đối không được đùa giỡn, uống rượu hoặc trong tình trang say rượu, hút thuốc khi đang thực hiện bảo trì.

1.2.2 Hướng dẫn an toàn trong công tác bảo trì

 Hướng dẫn bảo vệ an toàn cho bảo trì động cơ điện (Quạt, Bơm, tất cả các loại mô tơ)

• Treo biển: “Cấm đóng điện” tại nơi cần thao tác với các thiết bị đó.
• Không thực hiện công việc khi cơ thể ướt.
• Phải sử dụng găng tay cách điện khi thao tác.
• Khi công việc được thực hiện ở thiết bị đang ngừng như quạt thông gió, máy bơm phải cắt tất cả các thiết bị đóng
cắt nối với đường dây và thiết bị điện nhằm ngăn ngừa có điện bất ngờ ở thiết bị.
• Khi tiến hành làm việc trên động cơ mà không tháo dỡ động cơ ra khỏi mạch điện thì phải khóa cơ cấu truyền động
cấp điện cho động cơ, khóa nguồn điều khiển động cơ.
• Đóng lắp hộp đầu dây, siết chặt ốc trước khi chạy máy.
• Sau khi hoàn tất công việc bảo trì cần kiểm tra tổng thể đảm bảo không để quên các thiết bị trong động cơ.
• Thực hiện vận hành thử thiết bị trước khi hoàn tất công tác bảo trì.

10
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.2 An toàn trong công tác bảo trì
1.2.2 Hướng dẫn an toàn trong công tác bảo trì
 Hướng dẫn an toàn cho bảo trì hệ thống điện:

• Đối với trạm điện không có rào bao quanh, không có hành lang bảo vệ, giới hạn khoảng cách an toàn đối với
điện áp 22kV là 2,0m và đới với điện áp 35kV là 3,0m.
• Cần thực hiện tắt nguồn cung cấp điện trước khi thao tác và treo biển cấm đóng điện.
• Phải sử dụng găng tay cách điện khi thao tác.
• Không thực hiện công việc khi cơ thể ướt.
• Đảm bảo siết chặc các tiếp điểm khi đấu nối dây.
• Kiểm tra tiến hành đo thông mạch giữa các pha, đo chạm vỏ cách điện và kiểm tra tổng thể trước khi thực hiện đóng
điện, hoàn tất công việc bảo trì.

 Hướng dẫn an toàn cho việc bảo trì trên cao:

• Khi làm việc từ cao độ từ 2m so với mặt sàn trở lên phải sử dụng dây đai an toàn
• Không được làm việc trên cao khi không có đủ ánh sáng, khi có mưa to, giông bão, gió mạnh từ cấp 5 trở lên.
• Trước khi bắt tay vào làm việc phải kiểm tra sơ bộ tình trạng giàn giáo, sàn thao tác, thang, lan can an toàn…cũng như
chất lượng của các phương tiện bảo vệ cá nhân được cấp phát. Nếu thấy khuyết điểm thì phải có biện pháp sửa chữa
hoặc thay thế mới được làm việc.
• Ưu tiên sử dụng giàn giáo hơn sử dụng thang.
• Không bố trí giàn giáo bên dưới đường dây điện, không bố trí người làm việc ở các cao độ khác nhau trên một phương
thẳng đứng.
• Không được leo lên 3 bậc thang trên cùng của thang.
• Khi làm việc trên thang không được vượt quá xa ngoài tầm với sẽ gây tai nạn do mất thăng bằng.
• Khi lên xuống thang nhất thiết phải quay mặt vào thang, khi leo phải nắm hai tay vào thanh dọc tuyệt đối không nắm vào
các bậc lên xuống.
• Không sử dụng thang quá dài (không quá 5m).
• Không bao giờ được dùng thang kim loại để làm việc trong điều kiện dây dẫn điện có thể chạm vào thang.
• Đặt biển báo xung quanh khu vực làm việc
11
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.2 An toàn trong công tác bảo trì
1.2.2 Hướng dẫn an toàn trong công tác bảo trì

 Hướng dẫn an toàn cho việc bảo trì trong không gian kín (bể, hầm nước):

• Áp dụng các biện pháp để khử hết khí cháy, khí độc trước khi tiến hành công việc.
• Thường xuyên kiểm tra hàm lượng không khí.
• Chỉ sử dụng các thiết bị điện có điện áp thấp dưới 12V khi làm việc bên trong các bồn kim loại hay các vùng ẩm ướt, các
thiết bị phải là loại phòng nổ.
• Phải sử dụng găng tay cách điện, ủng cách điện khi thao tác.
• Đặt các biển báo xung quanh khu vực làm việc.
• Phải có người trực ngay tại lối vào khu vực làm việc, đảm bảo cho người trực và người làm việc bên trong luôn có thể
liên lạc với nhau một cách tin cậy và dễ dàng.
• Chuẩn bị đầy đủ các trang bị an toàn, phòng hộ cho cả người làm việc và người trực bên ngoài (luôn đảm bảo có 2 người
trở lên)

 Hướng dẫn an toàn cho việc bảo trì máy phát điện:

• Đảm bảo rằng công tắc điều khiển luôn ở vị trí OFF.
• Công tắc Emergency phải được đóng ON
• Không mở nắp két nước khi nước giải nhiệt đang nóng.
• Không thêm nước giải nhiệt khi nước đang sôi.
• Khi châm dầu vào bồn, không hút thuốc hoặc sử dụng lửa xung quanh.
• Trước khi siết dây curoa, ngắt cực âm (-) của ắc quy đảm bảo máy không tự khởi động 1 cách ngẫu nhiên.
• Khí Hydrogen của ắc quy rất dễ cháy, tuyệt đối không thao tác gần lửa.
• Không làm ngắn mạch cực dương (+) và cực âm của ấc quy với nhau.
• Chỉ thực hiện châm nhiên liệu, dầu bôi trơn nơi thông gió đầy đủ và máy đã ngừng hoạt động.
• Đóng cửa máy phát trước khi vận hành, chạy thử.
• Khi chạy thử các máy phát trong phòng kín, phải đeo bịt chống ồn, kính bảo vệ, khẩu trang phòng độc.

12
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.3 Phương tiện, trang thiết bị, đồng phục
1.3.1 Quy định chung

• Nhân viên làm việc tại dự án phải mặc đồng phục đúng yêu cầu công ty
• Nhân viên tuân thủ an toàn lao động và phòng cháy nổ, được trang bị đồ bảo hộ lao động và công cụ máy móc
• Sử dụng công cụ dụng cụ xong, nhân viên phải vệ sinh sạch sẽ trước khi treo hoặc để lên kệ giá đỡ
• Bàn giao ca phải thực hiện ghi nhận hiện trạng công cụ dụng cụ và ký vào sổ log book
• Nhân viên có trách nhiệm bảo quản công cụ dụng cụ được cấp phát.
• Công cụ sử dụng chung hàng ngày: VOM, ampe kế, tua vit, bút thử điện,…nhân viên có trách nhiệm bảo quản trong ca
trực và ký bàn giao nhận vào log book sau khi kết thúc bắt đầu ca trực
• Công cụ dụng cụ máy móc: máy khoan, máy bơm, sung bắn nhiệt, máy khoan pin,…nên được lưu giữ trong tủ kệ có
khoá. Và phải được bàn giao hàng ngày có chữ ký xác nhận
• Nhân viên không được tự cho nhà thầu cư dân khách thuê mượn công cụ dụng cu khi chưa có sự đồng ý cấp quản lý
• Kiểm tra tình trạng công cụ dụng cụ định kỳ tháng
• Kiểm tra vật tư kho định kỳ tháng
• Bảo dưỡng công cụ dụng cụ máy móc định kỳ tháng
Bất kỳ nhân viên nào làm mất, hoặc không hoàn trả công cụ, dụng cụ sẽ bj kỷ luật, và chi phí của việc thay thế sẽ bị khấu
trừ vào tiền lương

13
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.3 Phương tiện, trang thiết bị, đồng phục

1.3.2 Hình ảnh vài trang thiết bị bảo hộ lao động và chữa cháy

Safety bell Ear Protector Protective boots Insulated boots

Safety - goggles Safety - gloves Poison resistant mask Fire fighting uniform

Ambulance stretchers Warning Piles Axe – Hand speaker Equipment Lock out

14
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.3 Phương tiện, trang thiết bị, đồng phục
1.3.3 Hình ảnh công cụ dụng cụ kỹ thuật

Toolbox Plier Flash light Walk talkie

Equipment test Screwdriver Key box White board Electric tester

Drill Adjustable wrench Blower Ladder

15
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.3 Phương tiện, trang thiết bị, đồng phục

1.3.4 Xuất và nhập kho (bổ sunng form mẫu)

 Khi tiến hành xuất nhập kho , cần phải thực hiện đầy đủ theo quy định công ty
 Cơ sở để nhân viên bảo trì nhận được sư phê duyệt của cấp quản lý
 Cơ sở dữ liệu cho chi phí kế toán và hồ sơ tồn kho
 Ghi rõ ràng thông tin: số lượng, chủng loại, thời gian sử dụng, khu vực sửa chữa,
 Vật tư hư hỏng phải được để đúng nơi quy định
 Kiểm tra vật tư tồn kho định kỳ tháng. Trong trường hợp mất thất thoát thì bộ phận kỹ thuật có trách nhiệm bồi
thường
Chỉ có những quản lý từ SL trở lên mới có thẩm quyền ký duyệt xuất kho

16
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.3 Phương tiện, trang thiết bị, đồng phục

1.3.5 Lưu đồ thực hiện (1) BE làm PHIẾU YÊU CẦU

PHIẾU YÊU CẦU 1 (2) SL kiểm tra vật tư còn không

3
2 (3) Trường hợp hết hàng thực hiện quy trình mua hàng

Hết hàng Kiểm tra kho

(4) Trường hợp còn vật tư chuyển PHIẾU cho CE

5 4
(5) Nhân viên làm đề nghị mua hàng trình CE phê duyệt
Đề xuất Còn hàng
6
(6) CE phê duyệt kiểm tra và phê duyệt xuất kho

7
(7) CE chuyển cho PM phê duyệt và tiến hành mua hàng
Mua hàng Phê duyệt

(8) SL xuất vật tư khi CE đã duyệt

9 8
(9) Nhập vật tư vào kho  quay lại bước 4 (4 )
Nhập kho Xuất Kho
10 (10) Kiểm tra hoàn thành công việc
(11) Vật tư hư hỏng nhập kho
(12) Lưu trữ hồ sơ
Hoàn thành

11 12
Lưu trữ hồ sơ 17
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.4 Giờ làm việc của bộ phận
1.4.1 Thời gian làm việc

 Giờ làm việc hành chính từ 08:00 đến 17:00

 Thời gian nghĩ giữa ca 12:00 to 13:00
 Giờ làm việc theo ca:
 Ca sáng: 06:00 to 14:00
 Ca chiều 14:00 to 22:00
 Ca đêm 22:00 to 06:00 SÁNG HÔM SAU
Phải luôn bố trí nhân viên trực ca trong thời gian mọi người nghĩ giữa ca để giải quyết các công việc, sự cố xảy ra
trong giờ nghĩ.

1.4.2 Liên hệ giải quyết công việc trong giờ làm việc

BE cần liên hệ với cư dân khách thuê giải quyết công việc thì Lễ Tân sẽ phụ trách liên hệ và đặt lịch hẹn.
Đối với thiết bị còn bảo hành của nhà thầu, nhân viên kỹ thuật cần phải có thông tin liên lạc nhân viên phụ trách bảo hành
bảo trì để kịp thời liên hệ giải quyết sự cố.
Khi nhận được thông tin công việc bộ đàm từ bộ phận Lễ Tân hoặc Ban Quản Lý,.. Vui lòng phản hồi lại thông tin” Đã nhận
thông tin” hoặc báo cáo “ tôi đang thực hiện công việc “ .
Trong trường hợp nhân viên Lễ Tân không thể liên lạc được SL, nhân viên Lễ Tân sẽ gọi số di động cá nhân của DCE hoặc
CE.
BE phải luôn kiểm tra tình trạng hoạt động của bộ đàm trong suốt thời gian làm việc.

18
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.4 Giờ làm việc của bộ phận
1.4.3 Quy trình gọi khẩn cấp và liên hệ nội bộ sau giờ làm việc ngày lễ

 Điện thoại của Lễ Tân cần phải đặt chức năng chuyển cuộc gọi sau giờ hành chính, tất cả cuộc gọi sau giờ
hành chính sẽ chuyển đến điện thoại phòng điều khiển trung tâm hoạt động
 Nhân viên an ninh sau khi nhận cuộc gọi đến sẽ kết nối BE trực ca bằng điện thoại hotline hoặc bộ đàm, điện
thoại cá nhân
 Lịch trực và thông tin liên lạc của BE phải được niêm dán ở phòng điều khiển trung tâm
 CE, ACE, SL luôn luôn mở điện thoại di động khi hết giờ làm việc
 Lập danh sách nhân viên ở gần dự án – để kịp thời thông tin hỗ trợ trong các trường hợp cần thiết khẩn cấp
 Tất cả sự cố nhân viên phải ghi nhận bằng biên bản và thông báo thông tin cho CE

19
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.5 Quy trình làm việc ca (bổ xung form mẫu)
 Vào ca trực trước 15 phút để thực hiện công tác bàn giao ca và họp ngắn cùng CE, ACE, SL
 Trong ca trực phải ghi chép nhật ký log book đầy đủ thông tin và rõ ràng
 Đồng phục chỉnh tề theo quy định công ty (không đạp góp giày)
 Thực hiện checklist hệ thống kỹ thuật 1 lần ca trực theo form mẫu và các công việc khác theo sự phân công và bảng mô
tả công việc
 Nhân viên đổi ca trực phải điền đầy đủ thông tin vào form và nộp cho Trưởng Bộ Phận trước ngày nghĩ ít nhất 1 ngày.
Ngoại trừ các trường hợp bất ngờ như ốm đau tai nạn việc giai đình đột xuất
 Cập nhật và lưu trữ hồ sơ:
 Cập nhật kết quả thực hiện, vật tư sử dụng vào phiếu yêu cầu công việc đã nhận
 1 bản copy sẽ lưu lại, 1 bản chính gửi lại cho cư dân khách thuê, 1 bản copy lưu ở Lễ Tân
 Tất cả biên bản phiếu yêu cầu công việc được scan và lưu trữ vào ổ đĩa công ty

Các trường hợp đổi ca không được chấp thuận

 Khi việc đổi ca xảy ra bất thường và không đúng quy tắc (chẳng hạn như một nhân viên đột nhiên nghĩ phép và nhờ một
nhân viên khác thay thế) nhưng CE đã không được thông báo về việc đổi ca và không đồng ý phê duyệt, Khi đó trách
nhiệm trong ca trực đó thuộc về nhân viên đã được phân công ban đầu và sẽ bị cảnh cáo bằng miệng hoặc cảnh cáo
bằng văn bản
 Đổi ca liên tục 3 ngày trở lên không có lý do chính đáng sẽ không được phê duyệt
 Trong 1 tháng chỉ được phép đổi ca không quá 3 ngày
 Không được sử dụng ngày nghỉ bù hoặc ngày nghỉ để đổi ca trực.
20
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.6 Kỹ năng trả lời điện thoại
Mọi cuộc gọi đến phải được nhấc máy trong 3 hồi chuông
Sử dụng ngôn từ lịch sử: “Xin chào, Bộ Phận kỹ thuật, tôi có thể giúp gì cho anhchị?”
Không được cắt lời cư dân khách thuê đang nói, không được phản hồi khi chưa nắm được chính xác sự việc,
chỉ ghi nhận nội dung và sẽ phản hồi lại cho cư dân khách thuê trong thời gian sớm nhất
Trong trường hợp cư dân khách thuê yêu cầu gặp Trưởng Bộ Phận: “AnhChị vui lòng để lại thông tin – hiện tại
Anh ấy không có mặt ở văn phòng.”
Tin nhắn đầy đủ thông tin:
 Ngày giờ cuộc gọi
 Tên người gọi
 Nội dung tin nhắn
 Số điện thoại liên lạc
Trong các trường hợp cư dân khách thuê yêu cầu xử lý các sự cố khẩn cấp hoặc thông báo liên quan đến vấn
đề an toàn cháy nổ Nhân viên nhanh chóng lên hiện trường kiểm tra, đồng thời liên lạc với bộ phận liên quan
phối hợp xử lý và thông tin đến Trưởng Bộ Phận

1.7 Phòng và cơ sở vật chất tiện ích cho nhà thầu của kỹ thuật

 Phụ thuộc vào quy mô dự án và diện tích có sẵn. Nhà thầu phụ nên có một phòng làm việc để thực hiện khắc phục lỗi căn hộ
hệ thống công cộng
 Phòng kho của nhà thầu đảm bảo an toàn điện, cháy nổ. Không được tàn trữ các chất dễ cháy, các chất độc hại: xăng, bình
gas,,…
 Nhân viên nhà thầu không được ngủ qua đêm đánh bài hút thuốc nấu ăn tại phòng kho

21
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.8 Vận chuyển hàng hoá ra vào chung cư

 BEnắm thông số kỹ thuật của thang máy: chiều cao, chiều rộng, trọng lượng tải
 Đảm bảo rằng việc tải hàng ra vào đều được giám sát, kiểm soát và sắp xếp một cách an toàn và phối hợp với bộ phận an
ninh
 Hàng hoá để tại khu vưc tầng hầm chờ thang vận chuyển phải được sắp xếp gọn và đảm bảo lối đi thông thường.
 Hàng hoá phải được bọc góc cạnh, tránh va chạm hư hỏng nội thất cabin và khu vực tầng hầm phải trải bạc dưới sàn
 Đảm bảo cư dân khách thuê đã đăng ký sử dụng thang vận chuyển.
 Thời gian sử dụng thang vận chuyển phải được ghi rõ trong form đăng ký

1.9 Quản lý thi công khu vực chung riêng (lưu đồ, bản vẽ phân định khu vực chung riêng)
Khu vực chung
 Đảm bảo tất cả công việc bảo trì và sửa chữa công trình được thông báo cho cư dân khách hàng và tất cả các bên liên quan
 Các công việc phải được thực hiện một cách an toàn và tuân thủ đúng thời gian thi công được quy định
 Trong trường hợp công việc sửa chữa bảo trì có thể gây ảnh hưởng đến cư dân khách thuê, phải phát hành thư hoặc thông
báo gửi đến họ it nhất 1 ngày hoặc 3 ngày (lau kính mặt ngoài, chống thấm mặt ngoài, …)
 Đối với công việc thi công trên cao, không gian hạng hẹp, công việc đòi hỏi tính an toàn cao, yêu cầu nhà thầu trang bị biển
báo an toàn, rào chắn,nhân viên thực hiên công việc được trang bị đồ bảo hộ lao động, có giấy chứng nhận đã tham gia
huấn luyện an toàn lao động
Khu vực riêng
 Giám sát của nhà thầu chịu trách nhiệm về hành vi công nhân sửa chữa
 Trong suốt quá trình sửa chữa trong căn hộ được khuyến cáo tránh tiếng ồn không cần thiết như: nói chuyện lớn tiếng, mở
âm lượng bộ đàm lớn….….
 Trong trường hợp cần di dời nội thất, nhân viên phải xin phép trước. Nếu không di dời được thì cần che chắn chúng bằng bạt
 Sau khi kết thúc công việc hoặc 1 ngày làm việc, phải dọn vệ sinh sạch sẽ khu vực sửa chữa 22
1. QUY TRÌNH BỘ PHẬN KỸ THUẬT
1.10 Phiếu yêu cầu công việc

Phiếu yêu cầu công việc dùng các trường hợp sau:
 Xử lý sự cố và lỗi phát hiện trong quá trình kiểm tra định kỳ
 Yêu cầu của cư dân khách thuê
 Yêu cầu từ các phòng ban khác
 Sửa chữa khẩn cấp
Tất cả các phiếu sau khi thực hiện xong phải có chữ ký xác nhận hoàn thành công việc của chủ hộ khách hàngTrưởng bộ phận

1.11 Lưu trữ hồ sơ

• Tất cả hồ sơ bản vẽ phải lưu bản scan vào ổ đĩa công ty hoạc máy tính phòng kỹ thuật
• Hồ sơ bản vẽ hệ thống kỹ thuật: dán nhãn rõ ràng trang bìa và sắp xếp khoa học
• Bìa còng: trang bìa ghi rõ ràng số thứ tự từng forder của hồ sơ
• Tất cả Biên bản phải đánh số thứ tự: năm/tháng/số
Hồ sơ lưu trữ cho từng hạng mục riêng
• Hồ sơ PCCC Giấy kiểm định Giấy chứng nhận
• Checklist của từng hệ thống
• Biên bản họp và phiếu yêu cầu công việc
• Quy trình vận hành xử lý sự cố Xử lý tình huống khẩn cấp
• Biên bản bảo trì nhật ký thiết bị máy móc
Lập danh sách hồ sơ và cập nhật theo thời gian. Bất kỳ thay đổi hoặc sửa đổi trên trực tế và trên bản vẽ phải được cập nhật

23
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.1 Thông tin chung của toà nhà
Để quản lý và vận hành toà nhà một cách hiệu quả, thành viên đội kỹ thuật phải có trách nhiệm hoàn tất bài kiểm tra, thống kê sau đây,
nhằm mục đích nắm bắt chính xác thông tin, kiểm soát các hệ thống, thiết bị của toà nhà, kiểm soát và phòng ngừa các tình huống rủi ro
có nguy cơ xảy ra

1 Tên toà nhà:

2 Địa chỉ:

3 Chủ đầu tư

4 Số block tầng

5 Số tầng thương mại shop thương mại

6 Số tầng hầm:

7 Độ cao tính tầng G đến đỉnh mái

8 Độ cao từ sàn đến trần (căn hộ)

9 Diện tích các loại căn hộ

10 Diện tích tầng hầm và độ cao tối đa tầng hầm

11 Vị trí các van chức năng và phòng kỹ thuật

12 Tốc độ tối đa cho phép di chuyển trong tầng hầm

13 Số lượng ô tô và mô tô cho phép đỗ trong tầng hầm

14 Chiều rộng đường lối xe chữa cháy tiếp cận toà nhà

15 Khu vực đốt vàng mã

16 Số lượng lối thoát nạn trong toà nhà

17 Phân luồng giao thông tầng hầm, tầng G

24
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.2 Công việc thường nhật tiêu chuẩn
2.2.1 Yêu cầu chung

• Thành viên trong đội có trách nhiệm báo cáo cho cấp quản lý khi phát hiện các yếu tố hay hiện tượng bất thường trong suốt
quá trình vận hành hoặc kiểm tra hệ thống. Các yếu tố hay hiện tượng bất thường: rỉ nước, âm thang lạ, mùi khét, nhiệt độ
thiết bị cao bất thường, cửa phòng chức năng không khoá,….
• Nhân viên cần tuân thủ theo đúng lịch kiểm tra bảo trì định kỳ và các nội dung checklist cho hệ thống ME của toà nhà được
soạn bởi CE
• DCE SL có trách nhiệm ghi nhận biên bản tất cả các sự cố xảy ra trong toà nhà
• Đối với trường hợp sự cố nghiêm trọng: cháy, tai nạn,… báo cáo khẩn cấp (bằng điện thoại) cho BQL và CE
• DCE SL có trách nhiệm báo cáo công việc cho CE định kỳ tuần
• DCE có trách nhiệm sắp lịch trực và gửi cho CE phê duyệt trước khi ban hành
• CE có trách nhiệm soạn thảo lịch làm việc, phân bổ lịch trình làm việc ngày tháng quý năm
• CE soạn thảo form kiểm tra và kế hoạch bảo trì hệ thống lịch trình huấn luyện nhân viên
• CE DCE SL họp ngắn với BE để thảo luận các vấn đề công việc hằng ngày
• Buổi họp tuần nên tổ chức mỗi tuần với D CE shift cùng thảo luận công việc chậm trễ tiến độ và công việc sửa chữa duy tu
• CE họp với BQL cuộc họp hàng tháng quý thảo luận công việc vận hành tại dự án

25
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.2 Công việc thường nhật tiêu chuẩn
2.2.2 Công việc ca hành chính

T. Gian Nhiệm vụ Hướng dẫn công việc

1) Thực hiện công việc bảo trì hệ thống kỹ thuật • Thực hiện bảo trì hệ thống kỹ thuật và sửa chữa hư
hỏng phát sinh hệ thống
Ca hành chính
08:00 – 17:00
2) Hỗ trợ các công việc phát sinh trong ca sáng chiều

3) Giám sát tiến độ xử lý defect của nhà thầu • Cập nhật thông tin và theo dõi tiến độ sửa chữa của
nhà thầu đối với căn hộ lỗi
• Giám sát và theo dõi nhà thầu thi công bên trong
toà nhà

4) Thực hiện công việc dịch vụ khách hàng, phát sinh • Xử lý công việc yêu cầu từ Phiếu yêu cầu công việc
theo yêu cầu
5) Vận hành, kiểm tra và ghi nhận thông số hoạt động hệ • Kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống, ghi rõ
thống kỹ thuật toà nhà thông số và số lượng thiết bị hoạt động

6) Đọc và ghi chỉ số năng lượng định kỳ tháng • Phối hợp nhân viên nhà cung cấp ghi chỉ số điện,
nước định kỳ thàng

7) Cập nhật thông báo mới được ban hành

8) Kiểm tra duy trì đảm bảo an toàn PCCC Kiểm tra trang thiết bị phòng cháy chữa cháy cơ sở
định kỳ tháng

26
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.2 Công việc thường nhật tiêu chuẩn

2.2.3 Công việc theo ca

T. Gian Nhiệm vụ Hướng dẫn công việc
1) Bàn giao đồ nghề, chìa khoá • Bàn giao công việc ghi vào Logbook

2) Bàn giao các công việc đang theo dõi, tồn đọng trong ca • Bàn giao tiến độ giám sát và cập nhật công việc
thi công của nhà thàu. Ghi chú tại BẢNG KỸ THUẬT
Ca sáng vấn đề cần lưu ý – công việc thi công có rủi ro cao:
06:00 – 14:00 thi công hàn cắt- thi công trên cao- thi công di dời hệ
chữa cháy báo cháy,..
Ca chiều
14:00 – 22:00
3) Thông tin trình trạng hoạt động cúa hệ thống • Kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống, ghi rõ
Ca tối thông số và số lượng thiết bị hoạt động
22:00 – 06:00
4) Khởi động thiết bị: bật tắt đèn, máy lạnh,… theo lịch trình

5) Vận hành, kiểm tra và ghi nhận thông số hoạt động hệ thống kỹ
thuật toà nhà

6) Đọc và ghi chỉ số năng lượng trong ca trực

7) Cập nhật thông báo mới được ban hành

8) Giám sát tiến độ xử lý defect của nhà thầu • Kiểm tra đảm bảo toàn bộ nhân viên, nhà thầu
tuân thủ an toàn vệ sinh khi thực hiện công việc
• Cập nhật thông tin và theo dõi tiến độ sửa chữa
của nhà thầu đối với căn hộ lỗi

Trong khi đi kiểm tra checklist. Nếu phát hiện có sự cố bất thường hoặc các lỗi hệ thống xảy ra, thành viên trong nhóm phải báo cáo lên cấp
trên để có kế hoạch sửa chữa khắc phục ngay sự cố.

27
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.3 Công tác xử lý sự cố
2.3.1 Yêu cầu chung

Trường hợp căn hộ

 Đảm bảo rằng tất cả sự cố xảy ra trong khu vực thuộc trách nhiệm quản lý của Bộ phận kỹ thuật được khắc phục sửa chữa
nhanh chóng và chính xác
 Khi Bô phận Kĩ Thuật nhận được yêu cầu của chủ hộ khách thuê mặt bằng về việc bảo trì, sửa chữa hư hỏng, hay xử lý sự cố
khẩn cấp: BE nên xử lý một cách chủ động và nhan chóng
 Các công tác chỉ áp dụng cho khu vực công cộng
 Những căn hộ còn trong thời gian bảo hành, BPKT sẽ giúp cư dân ghi nhận lỗi và chuyển các yêu cầu về sửa chữa hư hỏng
khuyết tật đến nhà thầu có liên quan hoặc chủ đầu tư.
 Hỗ trợ cư dân xử lý, cô lập sự cố khẩn cấp trong căn hộ: rò rỉ gas, vỡ ống nước, mất điện, nghẹt thoát nước WC, bếp
 Lưu ý: Bất kỳ hành vi làm riêng cho cư dân trong căn hộ được thực hiện bởi BEđều bị cấm.
Nhân viên không được đứng ra nhận thầu, hoặc trực tiếp nhận làm riêng dịch vụ bảo trì, sửa chữa, lắp đặt trong căn hộ shop
thương mại trong chung cư
Trường hợp khu vực công cộng
 BEkiểm tra hệ thống ngày, ghi nhận các thông số hoạt động: điện áp, dòng điện, áp suất,…
 Trong quá trình kiểm tra hằng ngày, nếu phát hiện bất kì hư hỏng nào của hệ thống, nhân viên ghi nhận bằng biên bản, có hình
ảnh đính kèm
 Các hệ thống còn thời gian bảo hành, BEhạn chế tác động, nên để nhà thầu khắc phục
 Đối với các trường hợp khẩn cấp, nhân viên nhanh chóng xử lý tạm thời và đồng thời thông báo liền cho nhà thầu nắm thông tin

28
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.3 Công tác xử lý sự cố

2.3.2 Lưu đồ thực hiện công việc

Trường hợp 1:Nomally

Cư dân nộp phiếu yêu (1) Chủ hộ khách hàng nộp PHIẾU YÊU CẦU tại quầy Lễ Tân
1
cầu

3 2 (2) Kỹ thuật hoặc Lễ Tân xác định và phân loại defect

Lễ tân và kỹ
Lư trự hồ sơ (3) Nếu lỗi cho người sử dung – chủ hộ khách hàng tự khắc
thuật
phục, BE và nhà thầu hỗ trợ kỹ thuật
4
(4) Deadline thực hiện defect
 KHẨN CẤP: thực hiện ngay hoặc chậm nhất sau 2H
PM  GẤP: thực hiện trong vòng 24H
5
 THÔNG THƯỜNG: thực hiện trong vòng 7 ngày làm việc
Lưu ý: các trường hợp khẩn cấp gấp  Lễ tân trực tiếp gọi kỹ
thuật khắc phục tạm thời sự cố
CE 6
(5) Lễ tân tổng hợp báo cáo PM  đề nghị CE thực hiện công việc

(6) CE tiếp nhận:

Nhà thầu Kỹ thuật  Dự án còn bảo hành: chuyển thông tin nhà thầu
 Dự án hết bảo hành: điều phối nhân viên thực hiện

(7) CE Kiểm tra công việc

Chưa đạt: báo cáo CE và yêu cầu nhà thầu thực hiện lại
CE kiểm tra
7 Nhân viên kỹ thuật có trách nhiệm giám sát deadline thực hiện
Chưa công viêc và hỗ trợ nhà thầu thực hiện công việc
đạt 29
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.3 Công tác xử lý sự cố

2.3.2 Lưu đồ thực hiện công việc

Trường hợp 1: Khẩn cấp

Cư dân nộp phiếu yêu

1 (1) Chủ hộ khách hàng nộp PHIẾU YÊU CẦU tại quầy Lễ Tân
cầu

(2) Lễ Tân hoặc SL thông báo đến nhân viên thực hiện
2
Lễ tân và kỹ
thuật (3) BE tiếp nhận thông tin và xử lý, có hai trường hợp
 Nhân viên thực hiện được công việc
 Không thực hiện được  báo cáo gấp cho CE
Lưu ý: các trường hợp khẩn cấp gấp  Lễ tân trực tiếp gọi kỹ thuật
3 khắc phục tạm thời sự cố
Nhân viên kỹ thuật
(4) Trường hợp 1
Nhân viên giải quyết được  báo cáo CE  CE kiểm tra và
lưu hồ sơ
Trường hợp 2:
Giải quyết được vấn Báo cáo CE 4 Nhân viên không thực hiện được  CE thông báo nhà thầu
đề
phụ trách thực hiện  SL theo dõi tiến độ  CE kiểm tra khi
hoàn thành
5
(5) CE:
Hoàn thành và báo Báo nhà nhầu  Thực hiện công việc
Xử lý vấn đề
cáo nhà cung cấp  Liên hệ nhà thầu thực hiện công việc
(6) CE
 Kiểm tra công việc và tổng hợp báo cáo
CE kiểm tra và lưu
trữ 6 Nhân viên kỹ thuật có trách nhiệm giám sát deadline thực hiện
công viêc và hỗ trợ nhà thầu thực hiện công việc 30
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.3 Công tác xử lý sự cố

2.3.3 Lưu đồ báo cáo công việc hoàn thành

Nộp phiếu đăng kí thi

công 1
(1) SL kiểm tra và chủ hộ đã ký xác nhận xong bàn giao cho CE

CE kiểm tra và báo

Lưu bản copy (2) CE kiểm tra và lưu 1 bản copy và báo cáo PM
cáo 2

(3) PM tổng hợp và yêu cầu Lễ Tân cập nhật thông tin, lưu trữ hồ
PM 3 sơ

(4) Lễ Tân lưu trữ hồ sơ và gọi điện thông báo cho khách hàng
Ghi nhận đánh giá của khách hàng
Lưu bản copy Lễ tân 4

Khách hàng

31
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.4 Công tác bảo trì
2.4.1 Yêu cầu chung
 Công tác bảo trì được thực hiện theo phương thức:
 Kiểm tra hằng ngày
 Kiểm tra định kỳ theo lịch trình
 Kiểm tra không theo lịch trình
 CE tổ chức họp giao ban bộ phận định kỳ tuần tháng:
 Thảo luận các vấn đề kỹ thuật để có phương án xử lý tốt hơn
 Hướng dẫn – giải đáp thắc mắc, đề xuất của nhân viên
 Phân bổ lịch trình bảo trì, thông báo quy định mới được ban hành (nếu có)
 Lập ngân sách dự trù kinh phí bảo hệ thống và cơ sở vật chất toà nhà
 Lý lịch thiết bị - nhật ký bảo trì bảo dưỡng thiết bị máy móc
 Lập danh sách máy móc thiết bị của hệ thống: tên thiết bị, thông số kỹ thuật, vị trí lắp đặt, đánh số thiết bị (nếu có)
 Soạn thảo lịch trình làm việc thường lệ cố định và biên bản bảo trì hệ thống
 Soạn thảo phương thức bảo trì cơ bản, hướng dẫn an toàn lao động điện trong quá trình thực hiện công việc
 Soạn thảo quy trình vận hành bằng tay và khắc phục xử cố

32
 2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.4 Công tác bảo trì

2.4.2 Biên bản họp định kỳ tuần- tháng

WEEKLY OPERATION
MEETING
§ Meeting date:
§ Time:
§ Location:
§ Type of meeting:
§ Attendees:

NO. STT Topic Action Incharge Start date Deadline Need Support Result Note UPDATE

10

33
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.5 Lập kế hoạch bảo trì và thực hiện quy trình bảo trì
2.5.1 Lập kế hoạch bảo trì
 Hệ thống kỹ thuật toà nhà và khu vực chung: bảo trì theo tần suất đã được lập trong kế hoạch
 Lập kế hoạch bảo trì bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật:
 Hướng dẫn bảo dưỡng của nhà sản xuất, có trong tài liệu hướng dẫn vận hành
 Các tiêu chuẩn Việt Nam
 Nghị định và Thông tư Việt Nam: phòng cháy chữa cháy, môi trường, vệ sinh, an toàn lao động và liên quan đến các
hệ thống thiết bị có yêu cầu nghiêm ngặt về an toàn: hệ thống gas trung tâm, thang máy, hệ thống chống sét, thiết bị
áp lực, hệ thống lạnh chiler, trạm biến áp,…..
 Hệ thống kỹ thuật trong căn hộ: bảo trì ít nhất 1 năm 1 lần

Tên hệ thống Công việc thực

hiện Tần suất
technical
Content of work Frenquency
system

Project logo
MAINTENANCE MASTER PLAN 20xx- 20xx
KẾ HOẠCH BẢO TRÌ NĂM 20xx-20xx
Q : 3 month or 4 month - M : one month - HY: half year - Y: one year

YEAR 20xx
THÔNG TIN KẾ HOẠCH / INFORMATION PLAN
1st 2nd

QUY ĐỊNH CỦA KỸ THUẬT/

NHÀ THẦU/ TẦN SUẤT/
STT/ THIẾT BỊ/ PHÁP LUẬT/
PHƯƠNG THỨC BẢO TRÌ CƠ BẢN METHOD OF MAINTENANCE CONTRACTO FREQUENC W1W2W3W4W1W2W3W4
No EQUIPMENT PROVISIONS OF TECHNICI
R Y
LAW AN
I HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH/ MAIN POWER SYSTEM
Kiểm tra tình trạng hoạt động: tiếng ồn, nhiệt độ, quạt
Check status: noise, temperature, exhaust fan, crack or discharge
thông gió, vết nứt hoặc phóng điện trên bề mặt sứ đầu cáp on the cable surface periodically 1 time / 3 month x HY
Trạm Biến Áp/ định kỳ 3 tháng
1
Power Transformer Periodic maintenance service contract: medium voltage cable
Hợp đồng dịch vụ bảo trì định kỳ: đo thử nghiệm cáp testing, insulating porcelain, cutting machine periodically every 2 x 2Y
trung thế, sứ cách điện, máy cắt định kỳ 2 đến 3 năm/ lần to 3 years

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng Check the signal phase light, fuse, under voltage relay, over
rò, đồng hồ đo dòng điện, đồng hồ đo áp, tình trạng on- voltage relay, voltage meter, current meter, on-off-trip status of x M M M
off-trip của thiết bị, cầu chỉ equipment monthly

Kiểm tra các điểm nối đất giữ vỏ tủ điện với hệ thống tiếp Check the earth pionts between the cabinet cover with the earth
system monthly and check outside cabinet x M M M
đất định kỳ tháng và tổng quan bên ngoài tủ điện
Tủ phân phối chính khu vực công cộng
2
Main Sub Board Hợp đồng bảo trì định kỳ năm:scan nhiệt, vệ sinh siết Maintenance contract 2 year: scan the temperature, mechanic,
busbar and coupling and check UPS x 2Y
coupling, bus bar, kiểm tra UPS định kỳ 2 năm

Vệ sinh phòng kỹ thuật Cleaning room periodic monthly x M M M

Kiểm tra ngày Daily Checklist x W W W W W W W W W 34

2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.5 Lập kế hoạch bảo trì và thực hiện quy trình bảo trì
2.5.2 Thực hiện quy trình bảo trì
Tất cả nhân viên trước khi thực hiện bảo trì hệ thống kỹ thuật
 Đã đọc qua tài liệu hướng dẫn bảo trì thiết bị của hệ thống.
 Trang bị thiết bị bảo hộ lao động và thực hiện các biện pháp an toàn điện an toàn lao động.
 Tất cả công việc bảo trì được ghi nhận bằng biên bản bảo trì đính kèm hình ảnh.
 Các thiết bị sau khi được bảo trì phải treo PHIẾU BẢO TRÌ
 Đối với hạng mục cải tạo và bảo trì mà có chi phí thì phải được quản lý kỹ thuật phê duyệt

35
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.5 Lập kế hoạch bảo trì và thực hiện quy trình bảo trì

2.5.2 Thực hiện quy trình bảo trì

Trong quá trình thực hiện công tác bảo trì, nhân viên thực hiện các biện phán ao toàn lao động, an toàn điện
 Trước khi thực hiện công việc phải đảm bảo chắc chắn thiết bị đã được cô lập phải nguồn điện và được treo PHIẾU
 Khu vực bảo trì phải có ràn chắn hoặc dây cảnh báo bằng phản quang
 Khi thực hiện công việc nơi thiếu ánh sáng phải mặc áo phản quang và có đèn báo tín hiệu
 Khi thực hiện các công việc trên cao, phải có dây an toàn và bên dưới phải có rào chắn và biển báo KHU VỰC THI CÔNG

36
2. QUẢN LÝ ĐIỀU HÀNH CÔNG TÁC KỸ THUẬT
2.6 Cải tạo – sửa chữa căn hộ
 BEcó trách nhiệm hướng dẫn bộ phận bảo vệ kiểm tra công cụ dụng cụ thi công
 Đảm bảo các thành viên đội kỹ thuật thực hiện tốt công việc giám sát nhà thầu thi công tuân thủ nội quy an toàn lao
động, an toàn cháy nổ trong chung cư
 Trong 1 ca trực đảm bảo công tác giám sát 2 lần ca. Ghi nhận hiện trạng bằng form mẫu
 Trong quá trình kiểm tra các căn hộ đang cải tạo, BEphải nhắc nhở nhà thầu tuân thủ nội quy chung cư, quy tắc an
toàn lao động, an toàn điện trong thi công.
 Phối hợp cùng bảo vệ xử lý các căn hộ vi phạm nội quy thi công của chung cư

37
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.1. Hệ thống điện chính
1. Phòng trung thế - trạm cắt
 Phòng máy đảm bảo thông gió, các yêu cầu về nhiệt độ và độ ẩm, tuân thủ khoảng cách an toàn theo quy định an
toàn của ngành điện
 Phòng máy đảm bảo thông thoáng, có hệ thống phòng cháy chữa cháy và bản hiệu phòng và hệ thống chiếu sáng
khẩn cấp đảm bảo đủ độ sáng cho công tác xử lý sự cố hoặc di tản (cập nhật tiêu chuẩn cường độ sáng)
 Các chỉ thị trên mặt trước tủ (sơ đồ, đèn báo, lò xo) đúng trạng thái làm việc
 Các dụng cụ thao tác và các trang thiết bị an toàn để đúng nơi quy định
 Sơ đồ nguyên lý được niêm dán tại tủ hoặc phòng máy

2. Máy biến áp điện lực

 Phòng máy đảm bảo thông gió, các yêu cầu về nhiệt độ và độ ẩm, tuân thủ khoảng cách an toàn theo quy định an toàn
của ngành điện
 Phòng máy được lắp đặt hệ thống phòng cháy chữa cháy và hệ thống chiếu sáng khẩn cấp đảm bảo đủ độ đủ sáng
 Máy phải được đặt trên bề mặt phẳng sạch khô, không có nguy cơ nước xâm hại
 Máy được đặt trên bệ đỡ và có chiều cao tối thiểu 0.2m
 Biển cảnh báo và rào chắn đảm bảo khoảng cách an toàn điện
 Tại phòng máy có niêm dán sơ đồ vận hành
 Sứ đỡ cách điện không bị nứt, sứt mẻ, chảy dầu, bui bẩn, biến dạng.
 Cáp đấu nối với máy biến áp đảm báo chắc chắn và cố định vào giá đỡ (thang, máng cáp)
 Hệ thống tiếp địa, nối đất trung tính đảm bảo không bị đứt. Các đấu nối tiếp xúc chắc chắn, không bị oxy hoá
Lưu ý: Đối với máy biến áp dầu ngoài bệ đỡ phải có rãnh hố thu dầu trong trường hợp có sự cố tràn dầu
38
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.1. Hệ thống điện chính
3. Hệ thống tủ điện phân phối
Tiêu chuẩn chung: tủ phân phối điện căn hộ, công cộng, tủ bù công suất, tủ điều khiển bơm nước, …..
 Phòng máy đảm bảo thông gió, các yêu cầu về nhiệt độ và độ ẩm, tuân thủ khoảng cách an toàn theo quy định an
toàn của ngành điện
 Tất cả phòng kỹ thuật sạch khô và không có nguy cơ nước xâm hại, dễ tiếp cận
 Phòng máy đảm bảo thông thoáng, có hệ thống phòng cháy chữa cháy và bản hiệu phòng và hệ thống chiếu sáng
khẩn cấp đảm bảo đủ độ sáng cho công tác xử lý sự cố hoặc di tản (cập nhật tiêu chuẩn cường độ sáng)
 Tủ điện được đặt trên bệ đỡ có chiều cao tối thiểu 0.2m, bảng biểu, lộ cáp cấp nguồn, các thiết bị trong tủ phải được
dán nhãn tên đầy đủ
 Vỏ tủ điện không biến dạng, sơn tỉnh điện và được đấu nối hệ thống tiếp địa an toàn.
 Điểm đấu nối đầu cáp với thanh cái chắc chắn.Mặt sau của tủ phải được che chắn bằng meca
 Các dụng cụ thao tác và các trang thiết bị an toàn được để đúng nơi quy định
 Tủ điện phải được gắn thiết bị điều khiển trên mặt tủ, tuỳ theo chức năng của tủ được gắn tương ứng các thiết bị
khác nhau: đèn báo pha, đồng hồ đo điện áp (Volt), đồng hồ do dòng điện (Ampe), công tắc chuyển mạch,relay bảo
vệ.…
 Sơ đồ nguyên lý hệ thống được niêm dán khổ A0 tại phòng.
 Quy trình vận hành (tay và tự động) và xử lý sự cố được niêm dán bằng khổ giấy A3 hoặc A2 tại phòng
 Hệ thống tủ điện đã được vận hành thử nghiệm và kiểm tra an toàn điện trước khi đưa vào vận hành
 Cáp điện được bó gọn theo từng lộ, được dán nhãn tên nguồn cấp phụ tải
 Vị trí thông tầng, xuyên tường phải được bịt kín chất liệu chống cháy (rockwood)
 Đặc biệt trạm biến áp có hằng rào khoảng cách an toàn điện
39
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.1. Hệ thống điện chính
3. Hệ thống tủ điện phân phối
 Tủ phân phối chính
 Hệ thống cung cấp nguồn dự phòng UPS cho các mạch điều khiển đảm bảo duy trì tối thiểu 30 phút
 Thiết bị hiển thị, bảo vệ, đo lường: đèn báo pha, replay bảo vệ (dòng rò, mất pha, quá áp, thấp áp)..hoạt động ổn định
 Trang bị hệ thống chống set lan truyền
 Phòng máy trải thảm cách điện hoặc sơn epoxy
 Tủ bù công suất
 Điểm đấu nối giữa MCCB và contactor đảm báo chắc chắn và không biến dạng
 Tủ điện không biến dạng , nứt, chảy dầu
 Bộ điều khiển tủ bù được cài đặt hệ số 0.95 < cos ρ < 0.98
 Contactor hoạt động êm không phát sinh tia lửa điện
 Tủ ATS
 Hệ thống cung cấp nguồn dự phòng UPS cho các mạch điều khiển đảm bảo hoạt động tốt
 Thiết bị chức năng điều khiển hoạt động bằng tay và tự động.
 Hệ thống chuyển đổi nguồn tự động luôn đảm bảo hoạt động trong các trường hợp xảy ra sự cố mất điện, mất pha(bất
kì pha nào), quá quá áp hoặc sụt áp
 Thời gian tái thiết lập điện cho phụ tải đúng tiêu chuẩn thiết kế (tham khảo 45s)

40
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.1 Hệ thống điện chính
3. Hệ thống tủ điện phân phối
 Tủ điều khiển hệ thống
 Vỏ tủ điện không biến dạng, sơn tỉnh điện và được đấu nối hệ thống tiếp địa an toàn
 Tủ điện được lắp đặt thiết bị đo lường, bảo vệ, điều khiển, nhãn tên: đèn báp pha, đồng hồ đo Volt, đồng hồ đo
Ampe,nút nhấn
 Dây cáp tủ điều khiển được bó gọn và đặt trong ray. Tủ phải có chìa khoá
 Tủ điều khiển lắp đặt vị trí dễ tiếp cận và cửa tủ mở được góc 90 độ oC
 Sơ đồ điều khiển được để tại tủ hoặc niêm dán tại tủ
 Hệ thống cáp điện và busway
 Cáp được bó gọn theo từng lộ đặt trên máng cáp.
 Đầu cáp phải đánh số và dánh dấu tên lộ theo nguồn cấp cho phụ tải
 Điểm kết nối của máng cáp phải được gắn tiếp địa (TE)
 Máng cáp và busway phải được cố định chắc chắn. Thanh V treo máng cáp cố định chắn và đầu thanh phải bọc cao su
 Điểm kết nối giữa các thanh busway chắc chắn đảm bảo an toàn điện
 Thanh busway đảm bảo độ ẩm và an toàn điện giữa các thanh (tìm kiếm quy chuẩn, tham khảo: độ ẩm 95% và điện trở
cách điện MQ 25-50)

41
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.1 Hệ thống điện chính
3. Hệ thống tủ điện phân phối
 Kỹ thuật thiết bị lưu điện UPS
 UPS đảm bảo cấp điện cho các hệ thống kỹ thuật cần cấp nguồn liên tục
 Tủ điện phải có quạt thông gió. Các giắc cắm tín hiệu chắc chắn.
 Thông số kỹ thuật: dòng điện, điện áp đầu ra của UPS đảm bảo ổn định
 Điểm kết nối dây cáp với bình ắc quy chắc chắn, cọc bình ắc quy không bị oxy hoá
 Bình ắc quy đảm bảo không bị phồng phột và các cọc bình không bị oxi hoá

42
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.2 Hệ thống máy phát điện
 Máy phát điện lắp đặt trên bệ đỡ, chiều cao tối thiểu 0.2m, và rãnh thu dầu khi có sự cố
 Máy phát điện được đặt trên bệ đỡ, chiều cao tối thiếu 0.2m và có rãnh thu tràn dầu xung quanh.
 Máy hoạt động ở hai chế độ auto man.
 Bộ nạp điện bình ắc quy hoạt động tốt ở chế độ sạc nhanh và sạc thường
 Điện áp bình ắc quy duy trì 25 – 27 Vdc
 Thời gian thiết lập điện tối thiểu 45s
 Các phím chức năng tại điều khiển hoạt động tốt
 Phòng máy có lắp đặt tiêu âm và hệ thống hút khói riêng biệt, hệ thống phòng cháy chữa cháy
 Bộ lọc khói: đảm bảo khí thải thoát ra từ động cơ không có màu đen, nồng độ các loại khí độc hại nằm trong phạm vi
cho phép QCVN 192009BTNMT
 Bồn dầu dự trữ nhiên liệu phải có hốrãnh thu dầu khi có sự cố tràn dầu
 Vị trí họng tiếp dầu và ống khói đảm bảo khoảng cách an toàn để tiếp dầu trong quá trình máy phát điện đang hoạt
động
 Vỏ máy, giá dỡ, cửa chống cháy phòng máy phát điện phải được nối với hệ thống tiếp địa
 Phòng máy trang bị hệ thống chữa cháy tự động và bình chữa cháy cầm tay, hệ thống chiếu sáng khẩn cấp

43
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.3. Hệ thống chống sét
 Lắp đặt chắc chắn an toàn, dây neo giữ cột đầu kim thu lôi ở vị trí thẳng.
 Điểm kết nối và mối nối chuyên tiếp đảm bảo kết nối liên tục về mặt cơ khí và điện
 Đèn báo không gắn ở cột thu lôi và xung quanh toà nhà
 Hệ thống phải có điểm đo để kiểm tra định kỳ và được khoá bảo vệ và bộ đo đếm số lần
 Điện trở hệ thống chống sét R < 10 Ohm
 Điện trở hệ thống nối đất R< 4 Ohm
 Hồ sơ pháp lý:giấy kiểm định hệ thống
3.1.4 Hệ thống thang máy- thang cuốn
 Hoàn thiện nội thất bên trong cabin, Tay vịn (nếu có) bên trong cabin được cố định chắc chắn
 Trong cabin phải có quạt thông gió và camera quan sát an ninh
 Cabin phải có tủ cứu hộ cung cấp nguồn cho chiếu sáng và quạt thông gió khi gặp sự cố
 Hệ thống thang máy thang cuốn đã được kiểm định an toàn trước khi đưa vào sử dụng (tem kiểm định)
 Cửa tầng và cửa cabin đóng mở êm, khít. Intercom bên trong cabin hoạt động tốt
 Phòng kỹ thuật đặt thiết bị thang máy phải có lối lên xuống, ra vào thuận tiện, an toàn.
 Thang máy dịch chuyển về tầng gần nhất khi có sự cố mất điện
 Thang cuốn: hướng dẫn, cảnh báo rõ ràng, dễ nhìn, không bị rách
 Hồ sơ pháp lý: giấy kiểm định và giấy chứng minh hợp quy chuẩn,…
 Trong trường hợp cháy:
 Thang cuốn dừng hoạt động
44
 Thang máy: thang khách tuột về tầng G. Trong đó có 1 thang thực hiện chức năng cứu hộ
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.5 Hệ thống phòng cháy chữa cháy
 Hệ thống báo cháy Fire Alarm
 Trung tâm báo cháy phải được lắp đặt trên tường, vách ngăn, tại những nơi không có nguy hiểm về cháy nổ
 Trung tâm báo cháy luôn được nối tiếp địa.
 Tủ trung tâm báo cháy được cài đặt các thông báo: thông báo sự cố, thông báo đã xử lý xong, thông báo khẩn cấp,
 Sơ đồ nguyên lý và danh sách địa chỉ đầu báo cháy niêm dán tại phòng điều khiển trung tâm
 Phòng điều khiển trung tâm gắn chuông cảnh báo và lắp đặt hệ thống cảnh báo cháy
 Màn hình hiển thị đầy đủ thông tin các Loop, Zone và đầu báo địa chỉ hiển thị rõ địa chỉ, vị trí khu vực báo cháy
 Tín hiệu báo cháy được liên động tốt với hệ thống quạt tạo áp cầu thang bộ, thang máy, hút khói hành lang, tầng hầm,
hệ thống âm thanh, đèn cảnh báo tại các khu vực
 Hệ thống phải được cấp hai nguồn điện độc lập. Một nguồn 220V xoay chiều và một nguồn là nguồn ắc quy tự động
 Dung lượng ắc quy dự phòng phải đảm bảo ít nhất 24h cho thiết bị hoạt động ở chế độ thường trực và 03h khi có cháy
 Dây tín hiệu của hệ thống không được phép đặt chung ống, một hộp, hoặc bó chung với mạch điện áp trên 60V. Dây tín
hiệu phải sử dụng dây chống nhiễu
 Giá trị dao động của hiệu điện thế của nguồn xoay chiều cung cấp cho tủ trung tâm báo cháy không vượt quá 10%
 Khoảng cách giữa tủ trung tâm báo cháy không được nhỏ hơn 50mm.
 Trường hợp có trần treo và giữa các lớp trần có lắp đặt hệ thống kỹ thuật, cáp điện, cáp tín hiệu thì phải lắp đặt bổ sung
đầu báo cháy ở trần ở trần phía trên
 Nút nhấn khẩn cấp lắp đặt chiều cao từ 0.8m đến 1.5m

45
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.5 Hệ thống phòng cháy chữa cháy
 Hệ thống chữa cháy
 Bể chứa nước
 Mức nước trong bể chứa luôn duy trì ở mức 80% thể tích bể chứa.
 Bể nước phải có thang (inox) kiểm tra và ống thuỷ hiển thị mức nước trong bể
 Bể chứa nước được lắp đặt bộ báo mức nước tự động: cao, trung bình, thấp
 Bể chứa cháy đảm bảo đủ cung cấp nước tối thiểu 3h
 Đường ống chữa cháy
 Đường ống cấp nước chữa cháy được kết nối với bồn nước sinh hoạt tầng mái và có van chặn
 Điểm cuối của đường ống và tại cụm van giảm áp lắp đặt đồng hồ áp kế
 Đường ống hồi nước không được kết nối với vể chứa nước
 Đường ống được dánh mũi tên dòng chảy và các van phải được dán nhãn tên chức năng
 Nắp thăm bảo dưỡng van trên trần kích thước 600x600 mm
 Tủ điều khiển và bơm chữa cháy
 Tủ điều khiển vận hành được hai chế độ Auto/Man. Hệ thống được cung cấp nguồn ưu tiên
 Tủ điện được đặt trên bệ đỡ, chiều cao tối thiểu 0.5m.
 Contacto hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Sơ đồ nguyên lý vận hành được niêm dán tại phòng máy.
 Bơm và tủ điều khiển được đặt trên bệ đỡ. Chân đế bơm lắp đặt lò xò giảm rung
 Đầu chữa cháy (sprinkler drencher) được lắp đặt vuông góc với mặt phẳng trần (mái).
 Thiết bị chữa cháy
 Đầu chữa cháy (sprinkler drencher) được lắp đặt vuông góc với mặt phẳng trần (mái).
 Hộp chữa cháy không biến dạng, rỉ sét và khoá hộp đóng mở tốt
 Cuộn vòi đươc quấn đúng kỹ thuật và đặt trong hộp chữa cháy
 Bình chữa cháy (bình bột và CO2) đặt trên kệ
46
 Tât cả phương tiện chữa cháy phải có tem kiểm định và giấy kiểm định phương tiện
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.6 Hệ thống PA – Camera
 Hệ thống PA
 Dây cáp tín hiệu đánh số và treo nhãn tên, phân vùng rõ ràng và sử dụng loại dây chống nhiễu
 Hệ thống được trang bị nguồn UPS dự phòng
 Chất lượng âm thanh: nghe rõ và không bị nhiễu
 Điểm đấu nối chắc chắn không có hiện tượng tuột lỏng
 Các file nhạc nền, thông báo khẩn cấp được lưu trữ
 Bàn điều khiển hoạt động ở hai chức năng automain
 Hệ thống Camera
 Màng hình được treo trên tường hoặc giá đỡ chắc chắn thẳng hang, cáp nguồn tín hiệu đi gọn trong máng cáp
 Dung lượng ổ cứng lưu trữ 30 ngày. Dây cáp tín hiệu đánh số và treo nhãn tên
 Điểm đấu nối dây cáp tín tại tủ rack chắc chắn không có hiện tượng tuột lỏng
 Hệ thống được trang bị nguồn UPS dự phòng và tủ rack có quạt thông gió
 Bàn điều khiển thực hiện được các chức năng: thu nhỏ, Dng to, tua nhanh – chậm, xem vào sao chép dữ liệu
 Camera hiển thị trên màng hình được sắp xếp khoa hoc và hiển thị tên

47
 3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.7 Hệ thống cấp nước
 Bơm cấp nước
 Bơm cấp nước được dán nhãn, đánh tên, hoạt động êm không rò rỉ nước
 Bơm được đặt trên bệ đỡ ,chiều cao tối thiểu 0.5m. Chân đế bơm phải được lắp đặt lò xo cao su giảm rung
 Bơm hoạt động ở hai chế độ automain và tiếng ồn trong phạm vị cho phép
 Bơm được đặt cao độ nằm trên mực nước max bể chứa thì phải có hệ thống mồi nước
 Phòng bơm được cách âm, đủ độ sáng, hệ thống báo cháy-chữa cháy, đèn khẩn cấp
 Tủ điều khiền
 Tủ điều khiển được đặt trên bệ đỡ hoặc gắn cố định trên tường, chiều cao tối thiểu 0.5m (tính từ sàn đến đáy tủ)
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contactor hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Dây điều khiển và dây cáp động lực phải bấm cos và đánh số
 Sơ đồ nguyên lý vận hành được niêm dán tại phòng máy
 Đường ống cấp và bể chứa
 Đường ống hút và đẩy tại trạm bơm gắn đồng hồ áp suất.
 Đường ống được gia cố chắc chắn và ghi nhãn tên, mũi tên dòng chảy.
 Các van khoá được treo phiếu nhãn tên ghi chức năng của van
 Bể chứa nước đảm bảo sử dụng 1- 3 ngày khi gặp sự cố
 Bể chứa và bồn nước có thang leo để thăm mực nước và ống thông hơi , ống xã tràn
 Đường ống trục chính bơm lên bồn nước sân thượng phải có búa giảm chấn
 Tại các cụm van giảm áp phải có van bypass, thao tác vận hành thuận tiện cho công tác bảo trì bảo dưỡng
 Ống nước dẫn tràn được đặt ở mức nước cao nhất của bồn chứa
 Ống xã cạn nối ở đáy bồn phải đặt van khoá trước khi kết nối với ống xã tràn của đáy
 Tiêu chuẩn về chỉ tiêu nước sinh hoạt: QCVN 01: BYT và hồ sơ pháp lý: giấy kiểm định đồng hồ
48
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.8 Hệ thống thoát nước
 Hố thu
 Nắp tại miệng hố thu phải có ron cao su đảm bảo kín và ngăn mùi
 Tại hố phải có song chắc rác và thiết bị báo mức nước: thấp, trung bình, cao
 Thanh ray kéo máy bơm được bắt cố định bằng vít inox
 Ống kết nối với máy bơm tại hố sử dụng rắc co, thuận tiện cho bảo dưỡng
 Đường ống
 Đường ống gia cố chắc chắn và dán nhãn tên, mũi tên dòng chảy
 Chiều cao ống hơi ở tầng mái (tính từ mặt sàn đến đỉnh ống ) tối thiểu 3m và nắp chụp che mưa
 Đường ống thoát trục đứng, tối thiểu 3 tầng phải có miệng ống kiểm tra
 Đường ống thoát nằm ngang phải có vị trí thông tắc kiểm tra
 Độ dốc ống thoát tối thiểu đạt tỉ lệ 2%
 Đường ống thoát nước mưa trục đứng được lắp đặt ống chữ S – giảm vận tốc rơi của nước
 Bơm và tủ điều khiển
 Tủ điều khiển được đặt trên bệ đỡ hoặc gắn cố định trên tường, chiều cao tối thiểu 0.5m (tính từ sàn đến đáy tủ)
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contacto hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Mỗi máy bơm có một đường hút riêng. Đường đẩy phải có van một chiều
 Dây điện động cơ không được đấu nối bên dưới hố ga
 Sơ đồ nguyên lý vận hành được niêm dán tại phòng máy hoặc tại tủ

49
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.9 Hệ thống bơm tăng áp
 Bơm và tủ điều khiển
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contactor hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Tủ điện được sơn tĩnh điện, không biến dạng, được kết nối với hệ thống tiếp địa
 Bơm được đặt trên bệ đỡ và nệm cao su chống rung, chiều cao bệ đõ tối thiểu 0.2m
 Tủ điều khiển được lắp đặt thiết bị báo mức của bồn chứa
 Bình tích áp không được cố định và áp suất của hệ thống 2.5 bar
 Sơ đồ nguyên lý vận hành được niêm dán tại phòng máy hoặc tại tủ
 Đường ống và phòng máy
 Đường ống tại trạm bơm được đặt trên bệ đỡ và cố định chắc chắn, ghi nhãn tên và mũi tên dòng chảy
 Các van tại phòng được gắn nhãn tên chức năng
 Cần có Cụm van bypass đảm bảo cung cấp nước liên tục khi hệ thống gặp sự cố
 Phòng máy đủ độ sáng, thông gió, hệ thống báo cháy, chữa cháy, đèn khẩn cấp phểu thu nước

50
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.10 Hệ thống xử lý nước thải
 Tủ điều khiển được sơn tĩnh điện, không biến dạng và nối với hệ thống tiếp địa
 Tủ điều khiển được đặt trên bệ đỡ hoặc gắn cố định trên tường, chiều cao tối thiểu 0.5m (tính từ sàn đến đáy tủ)
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contacto hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Tủ điều khiển có đèn cảnh báo mức cao-cao cao của bể điều hoà và bể lắng 2.
 Các bơm phải được điều khiển qua tín hiệu cảm biến mực nước
o Mức cao: hai bơm chạy va xuất tín hiệu cảnh báo bằng còi
o Mức trung bình: một bơm chạy
o Mức thấp: cả hai bơm
 Nắp tại miệng hố thu phải có ron cao su đảm bảo kín và ngăn mùi
 Phải có đồng hồ đo lưu lượng và hố lấy mẫu nước thải sau khi qua xử lý
 Phòng máy đủ độ sáng, thông gió, hệ thống báo cháy, chữa cháy, đèn khẩn cấp
 Máy thổi khí đặt trên bệ đỡ, chiều cao tối thiểu 0.2m.
 Đường ống bên dưới hố được cố định chắc chắn và sử dụng vít inox
 Van khoá đặt tại các bể được lắp đặt loại chống rỉ sét
 Song chắc chắn tinh được lắp đặt ở bể điều hoà (vệ sinh định kỳ)
 Đầy đủ hồ sơ pháp lý: giấy phép xã thải, giấy phép đấu nối, giấy kiểm định chất lượng nước thải, tài liệu O&M

51
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.11 Hệ thống thông gió
 Tủ điều khiển sơn tĩnh điện không biến dạng và được nối với hệ thống tiếp địa
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contacto hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Quạt tạo áp được đặt trên bệ đỡ, ty treo, gắn lò xo giảm rung
 Miêng hút của quạt được gắn lưới chắn côn trùng và cách xa (tối thiểu 5m) miệng thổi của quạt hộp rác
 Quạt được lắp đặt thiết bị điều áp (xã gió) và cảm biến khói trong miệng hút
 Khớp nối mềm liên kết giữ quạt và ống gió vật liệu chống cháy hoặc có bọc chống cháy
 Đối với quạt hút khói hành lang, phải có nắp (600x600mm) thăm kiểm tra và bảo dưỡng
 Áp suất không khí tại buồng thang tối thiểu 25Pa đến 50Pa
 Hệ thống được liên kết với tín hiệu báo cháy và được vận hành ở hai chế độ AutoMain
 Ống gió khu vực tầng hầm phải được dán nhãn cảnh báo độ cao
 Hệ thống quạt tạo áp và quạt hút khói được cấp nguồn ưu tiên
 Quạt cấp gió tươi không hoạt động khi toà nhà xảy ra sự cố cháy
Hệ thống máy lạnh
 Dàn nóng của máy lạnh được lắp đặt thuận tiện cho công tác bảo trì và gây tiếng ồn xung quanh
 Đường ống thoát nước được bọc cách nhiệt (bọc bảo ôn)
 Tại vị trí đầu lanh âm trần phải có lỗ thăm (600x600mm) để bảo dưỡng thiết bị
 Đường ống gas hệ lạnh VRV, VRF được lắp đặt trong hộp

52
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.12 Hệ thống chiếu sáng và ổ cắm
 Hệ thống chiếu sáng và ổ cắm công cộng
 Tủ điều khiển sơn tĩnh điện không biến dạng và được nối với hệ thống tiếp địa
 Thiết bị điều khiển đặt gắn nhãn tên. Contacto hoạt động không phát tia lửa và độ ồn trong giới hạn cho phép
 Thiết bị được lắp đặt đúng bản vẽ và chắc chắn
 Trụ đèn bên ngoài bulong bắt chân cột phải được sơn chống rỉ sét và nắp chụp bulong
 Đèn chiếu sáng khuôn viên phải sáng đồng màu và chỉ số bảo vệ IP 55
 Hộp nối dây được lắp đặt kín và đảm bảo không thấm nước
 Dây nguồn ổ cắm đúng quy chuẩn ( 3 dây: L-N-TE) về màu dây, tiết diện (size: 2,5 mm2)
 Ổ cắm điện phải xài loại ba chấu và cố định chắc chắn
 CB chính cung cấp nguồn cho ổ cắm sử dụng loại chóng dòng rò.
 Nguồn cấp phải được cân pha
 Hệ thống chiếu sáng khẩn cấp
 Lắp đặt khu vực công cộng, lối thoat nạn và phòng chức năng
 Đèn phải lắp pin hoặc ăcquy đảm bảo sáng tối thiểu 30 phút trong trường hợp mất điện
 Hệ thống được cung cấp nguồn ưu tiên

53
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.13 Hệ thống bãi xe
 Barrier có chìa khoá bypass sử dụng khi hệ thống gặp sự cố
 Camera nhận dạng biển số và ghi hình rõ nét. Màn hình máy tính hiển thị rõ BKS xe và thời gian ra vào
 Thiết bị đầu đọc hoạt động ổn định
 Hệ thống được trang bị thiết UPS
 Hệ thống được phân quyền truy cập và kết nối về máy chủ phòng BQL
 Tại trạm kiểm soát lắp đặt gờ giảm tốc
3.1.14 Hệ thống hồ bơi
 Tại hồ có bảng biểu cảnh báo và nội quy sử dụng hồ bơi
 Phải dây phao cảnh báo độ sâu của hồ bơi
 Bể cân bằng và khu vực nhà vệ sinh phòng thay đồ được gắn đồng hồ đo đếm năng lượng
 Bồn lọc được đặt trên bệ đõ, chiều cao tối thiểu 0.2m
 Bơm đặt trên bệ đỡ và có tấm lót cao su chống rung, dán nhãn tên bơm
 Các van khoá được treo nhãn tên và chức năng
 Hệ thống đèn bên dưới hồ bơi đảm bảo an toàn điện

54
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.15 Xây dựng
 Bề mặt tường
 Bề mặt sơn đồng màu, không có vết ố, không vết ố, không vết tụ sơn, chảy sơn,…
 Các điểm tiếp giáp hai diện tích sơn có màu khác nhau phải sắc, gọn và thẳng
 Tường phải có bề mặt phẳng nhẵn, đảm bảo nhìn bằng mắt thường không bị gợn, không bị nứt, sứt, sần sùi
 Góc mép vuông sắc nét tạp một đường thẳng liên tục
 Phần tiếp giáp giữa tường và trần sơn đều màu, sắc gọn, không có vết nứt
 Tường ốp gạch
 Bề mặt không bị khuyết tật (sức cạnh góc, rạn nứt), phải đồng đều về màu sắc
 Keo liên kết giữa gạch và mặt ốp phải đúng kỹ thuật, không bị bộp
 Trần thạch cao
 Tấm trần có cùng màu sắc, bề mặt phẳng, không vết nứt, gãy góc, ố bẩn,…
 Cao độ, kích thước, khung xương trần phải đảm bảo thi công đúng thiết kế được phê duyệt
 Khung xương ghép các tấm trần đảm bảo độ khít và khớp tạo ra mặt phẳng không gồ ghề
 Phần tiếp giáp giữa các tấm thạch cao được gắn lưới để chống nứt
 Khe đèn hắt trần (nếu có), trần giật cấp phải phẳng nhẵn, vuông góc, góc cạnh sắc nét, đều màu
 Nắp thăm trần kín khít, bằng phẳng, đều màu sơn với trần

55
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.15 Xây dựng
 Sàn Foor
 Lát gỗ
 Mặt sàn gỗ không có vết nứt, cong vênh
 Tổng thể bề mặt lát phải đảm bảo đúng hình dáng và kích thước hình học
 Các thanh gỗ phải đồng màu, bề mặt đảm bảo kín khít, đồng màu và cao độ
 Phào chân tường phải được nối đảm bảo mỹ thuật, đồng màu và cùng độ cao
 Bề mặt sàn sơn Epoxy đồng màu, không bị phồng phột, đường chỉ tiếp giáp giữ tường và sàn phải thẳng
 Bề mặt trải thảm phẳng đều, không phồng rộp và lệch, mép tiếp xúc với tường phải được xử lý thẩm mĩ
 Cửa gỗ Wooden Door
 Cửa lắp đặt chắc chắn, đóng mở êm, khi đóng cửa phải ăn vào khoá chắc chắn
 Toàn bộ bề mặt cửa, nẹp và khung bao đảm bảo đồng màu, không bị trầy xước. Các vết lỗ đinh (nếu có) phải
được xử lý đồng màu
 Nẹp cửa phải lắp đặt chắc chắn với tường và khung cửa. Khe hở giữa nẹp và tường phải được bắn silicon đảm
bảo thẩm mỹ và khe hở không được vượt quá 1mm. Lỗ định được xử lý thẩm mỹ
 Bản lề, kẹp cửa, khoá cửa, tay cửa lắp đặt đúng và cung chủng loại, thẩm mỹ
 Gioăng cao su cửa phải thẳng, không đứt đoạn, kín khít giữa gioăng đứng
 Lan can
 Lắp đặt chắc chắn, tay vịn phải song song với bề mặt sàn, sơn đồng màu
 Vị trí liên kết giữa chân lan can với gờ sàn phải được xử lý thẩm mỹ và sơn đồng màu sàn
 Vị trí liên kết lan ca với tường phải nắp chụp và xử lý thẩm mỹ 56
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.1 Tiêu chuẩn vận hành
3.1.15. Xây dựng
 Hạng mục vệ sinh
 Gương
 Lắp đặt chắc chắn (dùng tay ấn vào gương không có độ rung), nguyên vẹn, không nứt,..
 Đối với gương gắn trực tiếp lên tường, các mép xung quanh phải bắn silicon
 Bề mặt gương sáng, không có vế ố, mốc
 Vách kính tắm đứng
 Lắp đặt ghép chắc chắn, bề mặt phẳng, không trầy xước, rạn nứt, không nghiêng
 Silicon phải đều, phẳng nhẵn, mịn, không có vết nứt, không có khe hở
 Chân kính lắp ghép kín khít với sàn, không thấm nước ra ngoài
 Mặt đá (tủ bếp, tủ lavabo)
 Mặt đá nhẵn bóng , đồng đều về màu sắc, không trầy xước, rạn nứt
 Mối ghép mặt đá không khênh, được xử lý thẩm mỹ

57
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.1 Thông tin chung

 Xây dựng kế hoạch bảo trì và ngân sách bảo trì

 Hướng dẫn quy trình bảo tri cần quy định sau:
 Kế hoạch bảo trì được chuẩn bị hằng năm dựa trên hướng dẫn quy trình bảo trì đã được phê duyệt và tình trạng
thực tế cở sở vật chất
 Kế hoạch bảo trì có thể sửa đổi, bổ sung trong quá trình thực hiện
 Thông tin được nêu trong kế hoạch bảo trì
 Tên các hệ thống sẽ thực hiện
 Tần suất thực hiện
 Phương thức thực hiện
 Chi phí thực hiện
 Phương thức kiểm tra
 Kiểm tra hằng ngày :Kiểm tra hằng ngày là kiểm tra nhanh tìm ra bât kỳ sự cố và khiếm khuyết bất thường của các cơ sở
toà nhà. Nó thương bao gồm kiểm tra trực quan trong khi đi bộ và xung quanh cơ sở
 Kiểm tra định kỳ :Kiểm tra định kỳ được áp dụng cho các trường hợp. Định kỳ kiểm tra cung cấp thông tin cơ sở để lập kế
hoạch bảo trì và sửa chữa
1. Để khảo sát thiệt hại bao gồm suy thoái và khuyết tật
2. Để chuẩn đoán suy giảm và khiếm khuyết
3. Chọn các phương pháp sửa chữa phù hợp cho các hư hỏng
 Kiểm tra đột xuất: Kiểm tra không theo quy định được áp dụng cho các trường hợp khảo sát và đánh giá ảnh hưởng của
các sự cố bất ngờ xảy ra như lũ lụt, gió mạnh, hoả hoạn, bão, động đất và các thảm hoạ tự nhiên gây ảnh hưởng đến cơ sở
vật chất
58
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.2 Tần suất bảo trì chuẩn
BẢNG KỲ HẠN BẢO TRÌ CHUẨN
STT THIẾT BỊ PHƯƠNG THỨC BẢO TRÌ CƠ BẢN TẦN SUẤT
I HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH
Kiểm tra tình trạng hoạt động: tiếng ồn, nhiệt độ, quạt thông gió, vết nứt hoặc phóng điện trên bề mặt sứ đầu cáp 6 tháng / lần
1 Trạm Biến Áp
Hợp đồng dịch vụ bảo trì định kỳ: đo thử nghiệm cáp trung thế, sứ cách điện, máy cắt định kỳ 2 năm / lần

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng điện, đồng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị, cầu chỉ 1 tháng / lần

Tủ phân phối chính Kiểm tra các điểm nối đất giữ vỏ tủ điện với hệ thống tiếp đất định kỳ tháng và tổng quan bên ngoài tủ điện 2 tháng / lần
2
khu vực công cộng
Hợp đồng bảo trì định kỳ năm: scan nhiệt, vệ sinh siết coupling, bus bar, kiểm tra UPS định kỳ 1 năm / lần
Vệ sinh phòng kỹ thuật 1 tháng / lần
Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì định kỳ tháng 1 tháng / lần
Tủ phân phối khu
Kiểm tra các điểm nối đất giữ vỏ tủ điện với hệ thống tiếp đất định kỳ tháng và tổng quan bên ngoài tủ điện 1 tháng / lần
3 vực công cộng và
khu vực bán lẻ
Hợp đồng bảo trì định kỳ năm:scan nhiệt, vệ sinh siết coupling, bus bar, kiểm tra UPS định kỳ 1 năm / lần
Vệ sinh phòng kỹ thuật 1 tháng / lần
Đo điện trở cách điện của tụ và kiểm tra tình trạng bên ngoài
6 tháng / lần
Kiểm tra tình trạng thiết bị cắt ( tiếng động )và xiết lại các điểm động lực contactor
4 Tủ bù công suất Đo nhiệt độ các điểm đấu nối và kiểm tra tiếng ồn bất thường contactor định kỳ
6 tháng / lần
Kiểm tra quạt làm mát tủ điện
Hợp đồng bảo trì định kỳ được thực hiện bởi nhà cung cấp 1 năm / lần
Vệ sinh bụi và bụi kim loại, các vật tư thiết bị không liên quan cần phải được sạch trong tủ điện và kiểm tra tổng quan bên ngoài
1 tháng / lần
Vệ sinh phòng và kiểm tra tín hiệu đèn pha, cầu chì, rơ le báo dòng,áp , đồng hồ áp, dòng và tình trạng on-off-trip của thiết bị
Bộ chuyển nguồn
5 Kiểm tra chức năng định kỳ tháng (kết hợp cùng test bơm chữa cháy)
tự động 1 tháng / lần
Kiểm tra tình trạng của ACB
Đo điện áp đầu vào/ra của UPS
1 tháng / lần
Kiểm tra vệ sinh bình ắcquy của UPS
Vệ sinh bụi và bụi kim loại, các vật tư thiết bị không liên quan cần phải được sạch trong tủ điện và kiểm tra tổng qua bên ngoài
Kiểm tra bên ngoài tủ điện và quạt thông gió định 3 tháng / lần
Vệ sinh và siết lại điểm đấu nối định kỳ

Tủ điện phân phối Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trp của thiết bị ,cầu chì định kỳ 1 tháng / lần
6
căn hộ
Tiến hành kiểm tra các đầu nối cáp vào ra của tủ điện với bên ngoài, kiểm tra đánh dấu chỉnh lực của Bulong, kiểm tra sự chuyển màu cũng như nhiệt độ tại các điểm kết
3 tháng / lần
nối
Tiến hành kiểm tra điện trở cách điện, kiểm tra quá trình hoạt động của tủ điện 3 tháng / lần
Vệ sinh phòng kỹ thuật và kiểm tra thiết bị tủ điện 1 tháng / lần
II HỆ THỐNG THU SÉT
Kiểm tra tổng quan tình trạng cọc thu sét đảm bảo chắc chắn, đèn báo không sáng 1 tháng / lần
1 Hệ thống thu sét Kiểm tra kết nối cơ khí thanh đồng trên sân thượng đảm bảo tính liên tục 1 tháng / lần
Kiểm định hệ thống thu set, tiếp địa của hệ thống điện, hệ thống computer trước mùa mưa: đo thông mạch hệ thống thanh dẫn set từ mái xuống tầng hầm 1 năm / lần
III MÁY PHÁT ĐIỆN
Chạy định kỳ máy phát điện định kỳ hằng tuần - 10 phút: ghi nhận thông số, kiểm tra tổng quan bên ngoài 1 tuần / lần
Chạy định kỳ máy phát điện có tải định kỳ tháng - 30 phút: kiểm tra hệ thống ống xã, độ rung lắc, rò rỉ 6 tháng / lần
1 Máy phát điện
Vệ sinh phòng và kiểm tra tổng quát thiết bị của máy phát định kỳ 1 tháng / lần
Hợp đồng bảo dưỡng định kỳ thay thế thiết bị: nhớt máy, lọc nhớt, lọc gió,... - máy phát chạy được 250h hoặc 2 năm 2 năm / lần

59
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.2 Tần suất bảo trì chuẩn
IV HỆ THỐNG THANG MÁY
Hợp đồng bảo trì định kỳ tháng 1 tháng / lần
Kiểm tra nội thất cabin thang máy định kỳ tháng 1 tháng / lần
1 Hệ thống thang máy Kiểm tra chức năng cứu hộ 1 tháng / lần
Kiểm tra intercom thang máy định kỳ 1 tháng / lần
Kiểm định thang máy mỗi 3 năm 3 năm / lần
V BÁO CHÁY - CHỮA CHÁY
Vệ sinh tủ trung tâm và kiểm tra bình ắcquy 1 lần / tháng
Kiểm tra nút nhấn, modun điều khiển định kỳ 1 lần / tháng

1 Báo cháy Kiểm tra tín hiệu và vệ sinh các đầu báo khu vực công cộng định kỳ tháng (làm theo phương thức cuốn ) 1 tháng / lần

Cập nhật lỗi báo cháy hằng tuần 1 tuần / lần

Hợp đồng bảo trì phần mềm định kỳ 1 năm / lần

Vận hành và ghi nhận thông số bơm chữa cháy định kỳ 1 tuần / lần

Vệ sinh phòng và Kiểm tra thiết bị định kỳ 1 tháng / lần

2 Hệ thống chữa cháy
Bảo trì bơm định kỳ : vệ sinh Y lọc, kiểm tra chức năng van khóa, kiểm tra hộp nối dây động cơ. 6 tháng / lần

Kiểm tra đầu sprinkler định kỳ 3 tháng / lần

Kiểm tra tủ, bình chữa cháy, cuộn vòi chữa cháy định kỳ 1 tháng / lần
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

3 Tủ điều khiển Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, cầu chì định kỳ 1 tháng / lần

Kiểm tra tiếng ồn bất thường contactor và vệ sinh tiếp điểm định kỳ 6 tháng / lần

Kiểm tra nhiệt độ và kết nối các điểm đấu nối dây cáp 6 tháng / lần
4 Cửa thoát hiểm Kiểm tra chức năng và tổng quan cửa định kỳ 1 tháng / lần
VI ÂM THANH –CAMERA
Kiểm tra tín hiệu liên kết tủ báo cháy định kỳ 1 tháng / lần
Kiểm tra tủ điều khiển và bàn gọi định kỳ 1 tháng / lần
Hệ thống âm thanh công Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 3 tháng / lần
cộng Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra và đo nội trợ bình ắcquy UPS. 3 tháng / lần

2 Hệ thống Canera
Vệ sinh ổ cứng và kiểm tra chức năng lưu trữ 1 tháng / lần
Vệ sinh tủ crack và kiểm tra siết giắc cáp tín hiệu RJ45
1 tháng / lần
Kiểm tra chức năng định kỳ tháng
Điều chỉnh ống kính, góc quay nếu cần 3 tháng / lần
Kiểm tra và đo nội trợ bình ắcquy UPS định kỳ 3 tháng 3 tháng / lần
Vệ sinh phòng CCTV định kỳ 1 tháng / lần

60
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.2 Tần suất bảo trì chuẩn
VII CẤP THOÁT NƯỚC/ WATER SUPPLY AND DRAINAGE SYSTEM

Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan

1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì
1 tháng / lần
định kỳ

Bảo dưỡng tổng quát bơm định kỳ 6 tháng / lần

1 Hệ thống bơm cấp nước Bảo dưỡng tủ điều khiển định kỳ 6 tháng / lần

Kiểm tra trực quan áp suất van giảm áp và van búa nước định kỳ hằng 3 tháng / lần

Vệ sinh hầm nước định kỳ 1 năm / lần

Vệ sinh bồn nước tầng mái định kỳ 6 tháng / lần
Kiểm định nước định kỳ 6 tháng / lần
Vệ sinh phòng đinh kỳ tháng 1 tháng / lần
Hệ thống bơm tăng áp
Bảo trì động cơ ( cách điện, vòng bi, giá đỡ ) định kỳ
6 tháng / lần
Kiểm tra tiếp điểm nối dây hộp điện motor
Bơm
Kiểm tra các điểm kết nối của khớp nối cho rò rỉ nước? (thay thế nếu cần) 1 tháng / lần
Kiểm tra áp suất bình tích áp 6 tháng / lần
Bình tích áp
Vệ sinh bình và túi 6 tháng / lần
2
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì
Tủ điều khiển 1 tháng/ lần
định kỳ tháng

Kiểm tra dây cáp kết nối và độ ồn của thiết bị: dây cáp điều khiển, động lực, độ ồn contactor 1 tháng / lần

Phòng Vệ sinh phòng kỹ thuật 1 tháng /lần

Hệ thống và ống thoát nước mưa

Bảo dưỡng động cơ định kỳ (ổ bi, giá đỡ, cách điện, ..). Kiểm tra điểm kết nối của dây cáp tại hộp đấu dây động cơ 6 tháng / lần
Bơm
Kiểm tra xem các khớp nối có dấu hiệu rò rỉ nước hay không? Thay thế nếu cần 3 tháng / lần

Vệ sinh tủ điều khiển và kiểm tra thiết bị định kỳ 1 tháng / lần

3
Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì
Tủ điều khiển 1 tháng / lần
định kỳ

Kiểm tra dây cáp kết nối và độ ồn của thiết bị: dây cáp điều khiển, động lực, độ ồn contactor 1 tháng / lần

Vệ sinh ống và hố thải Bảo dưỡng tổng quát hố thu, đường ống định kỳ 1 năm / lần

61
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.2 Tần suất bảo trì chuẩn
VIII XỬ LÝ NƯỚC THẢI
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan trong tủ điều khiển và phòng
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì định kỳ 1 tháng / lần
Hệ thồng xử lý nước thải/
1
Nhật ký vận hành: màu sắc, vi sinh, hoá chất sử dụng 1 tuần / lần
Kiểm định chất lượng nước định kỳ 3 tháng / lần
Hợp đồng bảo trì bao gồm chất lượng nước đầu ra 1 năm / lần
IX THÔNG GIÓ
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan trong phòng và tủ điều khiển
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)
Vệ sinh lưới lọc hệ thống cấp gió tươi 1 tháng / lần

1 Thông gió Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì định kỳ 1 tháng / lần

Vận hành quạt tạo áp thang bộ và thang máy định kỳ 1 tháng / lần
Bảo dưỡng tổng quát định kỳ 6 tháng / lần
Kiểm tra áp suất dư dương cầu thang bộ định kỳ (nếu có) 1 năm / lần
Hệ thống máy lạnh
Vệ sinh lưới lọc máy lạnh 1 tháng / lần
2 Hệ thống máy lạnh cục bộ
Vệ sinh dàn lạnh và dàn nóng định kỳ g 6 tháng / lần
Vệ sinh lưới lọc máy lạnh 1 tháng / lần
Hệ thống điều hòa không khí biến
Vệ sinh dàn lạnh và dàn nóng định kỳ 6 tháng / lần
tần lạnh
Kiểm định VRV hằng năm theo quy định pháp luật 1 năm / lần
COOLING TOWER
Vệ sinh nước và bộ lọc định kỳ 1 tháng / lần
Châm hóa chất khử trùng nước 1 ngày / lần
Kiểm tra trực quan : rò rì và tình trạng hoạt động 1 ngày / lần
CHILLER
2 Máy điều hòa không khí làm lạnh Kiểm tra trực quan: tình trạng hoạt động và nhiệt độ đầu vào và đầu ra 1 ngày / lần
bằng nước CHILLER PUMP
Kiểm tra trực quan hằng ngày: tình trạng hoạt động và rỏ rỉ 1 ngày / lần
Vệ sinh thiết bị điều khiển và bơm định kỳ 1 tháng / lần
AHU,FCU
Vệ sinh lưới lọc 1 tháng / lần
Kiểm tra nhiệt độ hằng ngày 1 ngày / lần
Kiểm định Chiller hằng năm theo quy định pháp luật 1 năm / lần
Hợp đồng và Kiểm định
Hợp đồng bảo trì toàn bộ hê thống 3 tháng / lần
X CHIẾU SÁNG - Ổ CẮM
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

1 Hệ thống chiếu sáng công cộng Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì định kỳ 1 tháng / lần

Làm sạch bóng đèn và đồ đạc với vải bông ẩm mềm, bàn chải chống tĩnh điện mềm, hoặc máy hút bụi công suất thấp 1 năm / lần
Kiểm tra và test thời gian lưu điện khu vực tầng hầm định kỳ 1 tháng / lần
2 Hệ thống chiếu sáng khẩn cấp Kiểm tra và thời gian lưu điện khu vực trên tầng định kỳ 1 tháng / lần
Vê sinh - Kiểm tra và xiết lại dây cáp các điểm đấu nối tại CB 1 tháng / lần

62
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.2 Tần suất bảo trì chuẩn
XI HỆ THỐNG GAS
Kiểm tra tình trạng đồng hồ áp suất 1 tuần / lần
Kiểm tra tình trạng van bi , van đảo chiều, van bypass 1 tháng / lần
1 Bình chứa và hệ thống truyền dẫn
Kiểm tra rò rỉ đường ống truyền dẫn, mùi gas trong khu vực 1 tháng / lần
Kiểm tra tình trạng bình chứa, ống nối mềm 1 tháng / lần
Kiểm tra tiếng ồn bất thường, mùi gas trong khu vực 1 tháng / lần
Kiểm tra tình bên ngoài, biến dạng bất thường máy hóa hơi 1 tháng / lần
Kiểm tra tình trang van khóa 1 tháng / lần
2 Máy hóa hơi
Kiểm tra tình trạng đồng hồ áp suất 1 tháng / lần
Kiểm tra tình trạng tiếp địa máy 1 tháng / lần
Kiểm tra tình trạng rò rỉ 1 tháng / lần
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 lần / tháng
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì
1 lần / tháng
Tủ điều khiển định kỳ
3
Kiểm tra dây cáp kết nối và độ ồn của thiết bị: dây cáp điều khiển, động lực, độ ồn contactor 1 lần / tháng

Kiểm tra nút dừng khẩn cấp 1 lần / tháng

Hợp đồng và Kiểm định Hợp đồng bảo trì tòa bộ hệ thống 3 tháng / lần
Kiểm định hệ thống định kỳ năm 1 năm / lần
XII BÃI XE
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
3 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)
1 Hệ thống bãi giữ xe
Kiểm tra thời gian backup của UPS định kỳ 3 tháng / lần
Hợp đồng bảo trì định kỳ 3 tháng / lần
XIII HỒ BƠI
Làm sạch bụi và loại bỏ vật liệu không liên quan
1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ điện, quạt thông gió (nếu có)

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo dòng rò, đồng hồ đo dòng, đòng hồ đo áp, tình trạng on-off-trip của thiết bị ,cầu chì
1 tháng / lần
1 Hệ thống hồ bơi định kỳ

Vệ sinh hồ nước 1 năm / lần

Bảo dưỡng tổng quát bơm định kỳ 6 tháng 6 tháng / lần
Kiểm tra chất lượng nước 6 tháng / lần
XIII XÂY DỰNG
Kiểm tra tổng quan khu vực công cộng định kỳ 1 tháng / lần
Kiểm tra tổng quan khu vực hàng lang định kỳ 1 tháng / lần
1 Xây dựng
Kiểm tra tổng quan tầng hầm định kỳ 1 tháng / lần
Lau kính mặt ngoài định kỳ năm 1 năm / lần

63
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2 Tiêu chuẩn bảo trì
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày
Công việc kiểm tra hằng ngày thực hiện phương thức
- Kiểm tra trực quan - Kiểm tra vận hành - Kiểm tra và ghi nhận

HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA

Hệ thống điện Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo cháy, tổng quan của phòng Thị Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? ,
giác tình trạng làm việc )
 Kiểm tra tổng quan bên ngoài tủ RMU mùi lạ bất thường Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? ,
Trạm biến áp tình trạng làm việc ), mùi vị
 Mở quạt hút phòng máy theo lịch trình

 Ghi nhận nhiệt độ trạm biến áp trong ca trực Kiểm tra nhiệt kế

 Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo pha, switch, MCCB, Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng ?)
Tủ điện phân phối
TỦ MSBMDB  Ghi nhận chỉ số dòng điện và điện áp (< 10%) Kiểm tra bằng mắt ( ghi nhận đồng hồ ?)

 Ghi nhận chỉ số tiêu thu điện khu vực cộng cộng Kiểm tra bằng mắt ( ghi nhận đồng hồ ?)

 Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo pha, switch, MCCB Kiểm tra bằng mắt
Tủ bù công suất
 Kiểm tra mùi và nhiệt độ bất thường Kiểm tra bằng mắt, ngửi mùi

 Ghi nhận chỉ số cos ρ Kiểm tra bằng mắt

Tủ ATS  Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo pha, switch, ACB,.. Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái)

 Kiểm tra vệ sinh của tủ phòng Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? ,
Tủ điều khiển tình trạng làm việc )
Tủ bơm nước mưa,
tủ chiếu sáng công  Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo pha, switch, timer, MCCB,.. Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái)
cộng
 Kiểm tra và vận hành bằng tay 1 lần vào ca sáng Kiểm tra vận hành bằng tay

 Kiểm tra thời gian cài đặt và dòng chỉnh định của replay Kiểm tra thông số cài đặt đúng

64
 3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày

HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA

Hệ thống cấp thoát nước

 Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo cháy trong phòng Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? , tình
trạng làm việc )

Bơm nước  Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo mức nước, MCCB, switch,.. Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
cấp
 Kiểm tra rò rỉ nước khớp nối và ghi nhận áp kế Kiểm tra bằng mắt
 Vận hành thử bằng tay 1 lần trong ngày (2 phút) Kiểm tra vận hành bằng tay
 Kiểm tra van phao và màu nước Kiểm tra bằng mắt
 Ghi nhận mức nước ở bể chứa và chỉ số nước đồng hồ tổng Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra tình trạng vệ sinh tủ điện và hố thu Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? , tình
Bơm nước trạng làm việc )
mưa
 Kiểm tra trạng thái hiển thị: đèn báo pha, báo mức nước, MCCB,.. Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Vận hành thử nghiệm bằng tay 1 lần trong ngày Kiểm tra vận hành bằng tay
 Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió,báo cháy trong phòng Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? , tình
trạng làm việc )
Bơm tăng áp
 Kiểm tra trạng thái thiết bị: đèn báo mức nước, MCCB, switch,… Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Kiểm tra rò rì nước khớp nối và ghi nhận áp kế , trạng thái các van khoá Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Vận hành thử nghiệm bằng tay 1 lầnngày Kiểm tra vận hành bằng tay
 Kiểm tra rò rỉ khớp nối Kiểm tra bằng mắt
Van giảm áp
 Kiểm trạng thái các van chức năng Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Ghi nhận áp suất Kiểm tra bằng mắt ( ghi nhận đồng hồ áp )
Bồn nước  Kiểm tra và ghi nhận mức nước trong bồn sân thượng Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra rò rỉ nước khớp nối và van khoá, bồn nước Kiểm tra bằng mắt

65
 3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày
HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA
Hệ thống phòng cháy chữa cháy
 Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo cháy trong phòng Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? , tình
trạng làm việc )

Bơm chữa cháy  Kiểm tra trạng thái của thiết bị: đèn báo mức nước, MCCB, switch,.. Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Kiểm tra rò rỉ nước khớp nối và bình tích áp Kiểm tra bằng mắt
 Ghi nhận áp suất tại các cụm van và tầng mái Kiểm tra bằng mắt ( ghi nhận đồng hồ áp )
 Ghi nhận mức nước trong bể chứa Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra dây cáp và dây điều khiển của tủ điều khiển Kiểm tra bằng mắt , cắm chặt dây
 Kiểm tra trạng thái hiển thị bảng điều khiển Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Tủ báo cháy
 Kiểm tra trang thái tủ nguồn phụ trợ của chuông báo báo Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Ghi nhận nhật ký báo lỗi của tủ Kiểm tra bằng mắt , ghi nhận thông tin
 Kiểm tra các ty teo và giá đỡ tại phòng bơm Kiểm tra bằng mắt
Đường ống
van khoá  Kiểm tra và ghi nhận trạng thái các van chức năng Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Kiểm tra rò rỉ tại tủ chữa cháy (tần suất phân chia theo ngày) Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Bồn nước  Kiểm tra và ghi nhận mức nước trong bể Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra van phao (nếu có) Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Kiểm tra bình chữa cháy đúng vị trí chỉ định Kiểm tra bằng mắt
Bình chữa cháy
 Bình chữa cháy được đặt trên treo trên trường Kiểm tra bằng mắt
 Các thẻ kiểm tra nguyên vẹn và đây đủ thông tin Kiểm tra bằng mắt
 Các bình chữa cháy dễ dàng truy cập và không có vật cản Kiểm tra bằng mắt
Tủ chữa cháy  Kiểm tra tổng quan: chức năng đóng mở, ron cao su, tiêu lệnh, nôi quy Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra rò rỉ nước tại khớp nối van Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Cuộn vòi được quấn đúng kỹ thuật dễ dàng truy câp không có vật cản Kiểm tra bằng mắt

66
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày
HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA
Hệ thống âm thanh camera
 Kiểm tra trạng thái hiển thị của thiết bị
Âm thanh  Kiểm tra trạng thái của UPS
 Kiểm tra tổng quan các giắc cắm tín hiệu
 Kiểm tra chất lượng hình ảnh hiển thị
Camera
 Ghi nhận số lượng camera hiển thị và camera hư
 Kiểm tra bàn điều khiển dung lượng ổ cứng
 Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo cháy
Phòng máy
 Kiểm tra máy lạnh phòng
Hệ thống thang máy
 Ghi nhận trạng thái của các thang
Cabin
 Kiểm tra tình trạng đóng mở cửa tầng và cabin (lịch trình)
 Kiểm tra intercom các thang vào đầu ca trưc
 Kiểm tra nội thất bên trong cabin, chiếu sáng, thông gió
 Kiểm tra vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo cháy
 Kiểm tra mùi lạ dây cáp thang máy, phòng thấm nước không
Phòng kỹ thuật
 Dụng cụ cứu hộ để đúng vị trí
 Kiểm tra tổng quan tủ nguồn cứu hộ
PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt
Kiểm tra bằng mắt ( hình ảnh rõ nét )
Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng )
Đổi camera , xoay góc camera
Kiểm tra bằng mắt ( dơ, hư hỏng, đúng trạng thái )
Bật và kiểm tra tình trạng máy lạnh
Kiểm tra bằng mắt ( dơ, hư hỏng )
Kiểm tra bằng mắt, nghe ( hoạt động trơn tru, không
âm thanh lạ)
Kiểm tra tình trạng hoạt động, chất lượng âm thanh
Kiểm tra bằng mắt ( dơ, hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( dơ, hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt , ngửi mùi và âm thanh lạ
Kiểm tra bằng mắt( đúng vị trí, hư hỏng ?)
Kiểm tra bằng mắt
67
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày
HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA
Hệ thống chống sét
 Kiểm tra tổng quan dây neo và cọc thu lôi
 Kiểm tra liên kết các điểm kết nối khu vực tầng mái
Thanh đồng và cột thu  Kiểm tra trạng thái CB nguồn cấp adapter
lôi
 Kiểm tra trạng thái các đèn báo không (ca đêm)
 Ghi nhận số lần và kiểm tra bộ đếm
Hệ thống chiếu sáng
 Kiểm tra và vận hành hệ thống chiếu sáng hoạt động theo lịch trình
 Kiểm tra chiếu sáng hành lang (tuần suất theo lịch trình)
Chiếu sáng
công cộng  Kiểm tra chiếu sáng landscape và tầng mái (ca đêm)
 Kiểm tra chiếu sáng cầu thang bộ (tuần suất theo lịch trình)
Chiếu sáng khẩn cấp  Kiểm tra trạng thái hiển thị của đèn
Tuần suất
 Kiểm tra trạng thái CB cấp nguồn
 Kiểm tra trạng thái thiết bị, tổng quan vê sinh tủ điện
Tủ điều khiển
 Điều chỉnh thời gian vận hành (nếu sai)
 Dây cáp dây tín hiệu gọn gang trong thanh ray nhôm
Hệ thống hồ bơi
 Kiểm tra trạng thái hiển thị của thiết bị: đèn báo pha, MCCB,..
 Kiểm tra rò rỉ khớp nối van hồ cân bằng
 Đo nồng độ pH và Clo ghi nhận hoá chất sử dụng ngày
 Kiểm tra chức năng van phao ghi nhận chỉ số nước ngày
 Kiểm tra đèn khu vực hồ bơi và đèn bên dưới hồ (ca đêm)
 Kiểm tra và ghi nhận tình trạng các bảng biểu dụng cụ trên hồ
PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA
Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng ? )
Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng ? )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng ? )
Kiểm tra bằng mắt ( hư hỏng ? , số lần )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái, dơ
bẩn ? )
Kiểm tra bằng mắt và sắp xếp nếu chưa gọn gàng
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt, kiểm tra lượng hóa chất
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng ? )
68
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày
HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA
Hệ thống xử lý nước thải
 Kiểm tra vệ sinh, thông gió, báo cháy Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng ? )
 Kiểm tra trạng thái hoạt động của thiết bị Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng ? )
Vận hành bằng tay
 Ghi nhận tên thiết bị hoạt động tại thời điểm kiểm tra Kiểm tra bằng mắt , nghe âm thanh lạ
 Ghi nhận chỉ số đồng hồ nước lưu lượng và hoá chất sử dụng Kiểm tra bằng mắt
 Ghi nhận trạng thái đèn hiển thị mức nước bể điều hoà, bể lắng Kiểm tra bằng mắt
Hệ thống điều hoà không khí
 Kiểm tra trạng thái hoạt động của thiết bị Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái ), nghe âm
thanh lạ
Thông gió tạo
 Kiểm tra dây cáp, day tín hiệu bó gọn gang và cố định chắc chắn Kiểm tra bằng mắt , kiểm tra mùi cháy điện
áp
 Kiểm tra tổng quan khớp nối bệ đỡ lò xo giảm rung Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái ), nghe âm
thanh lạ
 Kiểm tra hộp nối dây cáp bên ngoài có khín nước? Kiểm tra bằng mắt , kiểm tra mùi cháy điện
 Kiểm tra trạng thái hoạt động của thiết bị tủ điều khiển Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái ), nghe âm
Điều hoà không thanh lạ
khí
 Kiểm tra tổng quan bên ngoài đầu nóng Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng?) Nghe âm thanh lạ
 Kiểm tra đầu lạnh có động sương? bắn nhiệt độ đầu lạnh Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng?) Nghe âm thanh lạ
Hệ thống máy phát điện
 Kiểm tra vệ sinh, thông gió, báo cháy Visual ( dirty or clean, any broken, right status )
 Kiểm tra trạng thái bảng điều khiển Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Kiểm tra rò rỉ nước dầu và mùi lạ bất thường Kiểm tra bằng mắt ( Hư hỏng, đúng trạng thái )
 Dụng cụ an toàn để đúng nơi quy định Kiểm tra bằng mắt
 Ghi nhận thông số kỹ thuật:
Bảng điều khiển: số giờ chạy máy, số lần khởi động, điện áp ắcquy Kiểm tra bằng mắt
Bình ắcquy: - Ắc quy nướckiểm tra mức nước dung dịch Kiểm tra bằng mắt
- Ắc quy khô:Kiểm tra mức hiển thị (màu)

69
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.3 Phương thức kiểm tra ngày

HỆ THỐNG HẠNG MỤC KIỂM TRA PHƯƠNG THỨC KIỂM TRA

Hệ thống bãi xe
 Kiểm tra tình trạng vệ sinh tại trạm vé Kiểm tra bằng mắt ( dơ hay không, hư hỏng ? ,
tình trạng làm việc )
 Kiểm tra trạng thái sử dụng nguồn của trạm Kiểm tra trạng thái bằng mắt
 Dụng cu vận hành barrier bằng tay để đúng nơi quy định Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra chức năng bàn quẹt thẻ, màng hình hiển thị biển số Vận hành thử
 Đảm bảo không có bất kì thiết bị nào gắn vào nguồn điện của trạm Kiểm tra bằng mắt
Xây dựng
 Kiểm tra vệ sinh các rãnh và phểu thu Kiểm tra bằng mắt , ngửi mùi lạ
 Vết vảy nứt bong tróc vật liệu trên tường và nền Kiểm tra bằng mắt
Tầng mái
 Thang leo đảm bảo an toàn Kiểm tra bằng mắt
 Lan can đảm bảo chắc chắn và an toàn Kiểm tra bằng mắt , rung thử chắc chắn
 Kiểm tra vệ sinh các rãnh thu nước phểu thu Kiểm tra bằng mắt , ngừi mùi lạ
Tầng G
 Gạch đá ốp bồn hoa khuôn viên Độ dốc thoát nước đường nội bộ Kiểm tra bằng mắt
 Vảy nứt bong tróc vật liệu nền tường Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra tình trạng cửa kính ở sảnh Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra rò rỉ nước khu vực nhà vệ sinh công cộng Kiểm tra bằng mắt
 Kiểm tra vệ sinh các rãnh thu hố thu Kiểm tra bằng mắt , ngừi mùi lạ
Tầng hầm
 Các phụ kiện an toàn cảnh báo Kiểm tra bằng mắt
 Vết vảy nứt bong tróc vật liệu thấm của nền tường trần Kiểm tra bằng mắt
Hành lang và cầu Kiểm tra gạch ốp thang máy tường gạch nền Kiểm tra bằng mắt
thang bộ
Vết vảy nứt bong tróc vật liệu thấm nước tường nền trần Kiểm tra bằng mắt

70
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản
HỆ THỐNG ĐIỆN
No HẠNG MỤC
I TRẠM BIẾN ÁP – TỦ RMU
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ
2  Vệ sinh phòng
 Tiếng ồn, nhiệt độ, quạt thông gió
 Kiểm tra rò rỉ dầu và vết Dng điện
3  Hợp đồng dịch vụ bảo trì
4 Báo cáo
II TỦ ĐIỆN PHÂN PHỐI MSB/MDB
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ
2  Kiểm tra trạng thái hiển thị thiết bị
3  Kiểm tra cách điện vỏ tủ điện
4  Vệ sinh, thay thế thiết bị hư hỏng
(nếu cần)
5  Hợp đồng dịch vụ bảo trì : bảo trì
tổng quát
6 Báo cáo
PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
 Chổi, máy hút bui, súng bắn nhiệt  Kiểm tra tình trạng sử dụng
 Sử dụng máy hút bụi  Sạch sẽ
 Kiểm tra trực quan súng bắn nhiệt độ  Nhiệt độ < 40 oC Quarter
 Kiểm tra trực quan: quan sát  Không rò rỉ dầu và vết Dng điện
 Thuê đơn vị bảo trì tổng quát 3 Years
 Biên bản kiểm tra thiết bị  Đính kèm hình ảnh trước và sau
 Cập nhật các vấn đề bất thường
 Chổi, máy hút bui, giẻ lau, đồng hồ đo đa
năng, tua vít, gang tay cách điện,…
 Kiểm tra trực quan: quan sát  Hoạt động hiển thị đúng chức Month
năng
 Sử dụng đồng hồ vạn năng  Điện trở cách điện R < 5 0hm Month
 Sử dụng máy hút bụi  Phòng sạch, chiếu sáng – thông Month
gió hoạt động ổn định
 Thuê đơn vị dịch vụ 2 Years
 Biên bản kiểm tra thiết bị  Đính kèm hình ảnh
 Cập nhật các vấn đề bất thường
71
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG ĐIỆN
No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
III TỦ BÙ CÔNG SUẤT
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Chổi, máy hút bụi, đồng hồ vạn năng

2  Vệ sinh  Sử dụng máy hút bui kim loại trong tu  Sạch sẽ Month

3  Kiểm tra quạt làm mát
4  Kiểm tra độ ồn contactor
5  Nhiệt độ điểm kết nối
6  Hợp đồng bảo trì tổng quát
7  Báo cáo
IV TỦ ATS
1 Chuẩn bị công cụ dụng
 Vệ sinh và kiểm tra tiếng ồn  Sạch sẽ và hoạt động Month
 Kiểm tra trực quan: quan sát  Không phát sinh tia lửa, cho phép Half year
 Sử dụng sung bắn nhiệt độ  Nhà sản xuất Half year
 Thuê đơn vị dịch vụ 2 Years
 Biên bản kiểm tra  Cập nhật các vấn đề bất thường
 Ghi nhận chỉ số cos phi
 Chổi, máy hút bụi, tu vít, đồng hồ đo

2  Vệ sinh Sử dụng máy hút bụi kim loại trong tủ  Sạch sẽ Month

 Kiểm tra thiết bị điều khiển  Kiểm tra trực quan, vận hành bằng tay  Thiết bị hoạt động ổn định Month

 Kiểm tra UPS  Đo điện áp đầu vào đầu ra  Giới hạn -+ 5% Quarter

 Hợp đồng bảo trì tổng quát  Thuê đơn vị dịch vụ 2 Years

3 Báo cáo  BiÊn bản kiểm trả  Cập nhật các vấn đề bất thường

72
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG ĐIỆN
No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
V TỦ ĐIỆN PHÂN PHỐI CĂN HỘ
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Chổi, máy hút bụi, đồng hồ vạn năng

2  Vệ sinh  Sử dụng máy hút bui kim loại trong tu  Sạch sẽ Quater

3  Kiểm tra thiết bị switch, Ampe,Volt  Trạng thái hoạt động chức năng  Hoạt động ổn định Month
 Kiểm tra vết Dòng điện  Kiểm tra trực quan: mùi, quan sát  Không có mùi lạ, vết Dòng điện
4  Kiểm tra tổng quát: OFF CB tổng  Xiết lại điểm kết nối  Điểm kết nối chắc chắn Quarter
trước khi thực hiện công việc  Đo điện trở cách điện  R< 5 ohm

5  Báo cáo  Biên bản kiểm tra  Cập nhật các vấn đề bất thường
 Đính kèm hình ảnh
VI TỦ CHIẾU SÁNG CÔNG CỘNG:

1 Chuẩn bị công cụ dụng  Chổi, máy hút bụi, tu vít, đồng hồ vạn năng

2 OFF CB cung cấp  Dùng đồng hồ kiểm tra, treo phiếu cảnh  Chắc chắn không nguồn điện
báo
3  Vệ sinh  Sử dụng máy hút bụi kim loại trong tủ  Sạch sẽ Month

4  Kiểm tra thiết bị điều khiển  Kiểm tra trực quan, vận hành bằng tay  Thiết bị hoạt động ổn định Month

5  Bảo trì tổng quát  Kiểm tra độ ồn  Không phát sinh tia lửa Quarter

6 Báo cáo  BiÊn bản kiểm trả  Cập nhật các vấn đề bất thường
 Vận hành hệ thống  Đính kèm hình ảnh

73
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG CHỐNG SÉT

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
VII THANH ĐỒNG VÀ CỌC THU LÔI
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Cờ lê, tua vít,…

2  Kiểm tra tổng quan  Kiểm tra dây neo, cột thu lôi  Đảm bảo cố định chắc chắn Month
 Kiểm tra mối liên kết thanh đồng  Liên kết liên tục và chắc chắn
3  Kiểm định hệ thống  Thuê đơn vị dịch vụ  Tiêu chuẩn Việt Nam
4 Báo cáo  Biên bản kiểm tra  ĐÍnh kèm hình ảnh

HỆ THỐNG MÁY PHÁT ĐIỆN

1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Máy hút bụi, đồng hồ đo, tua vít, vẻ lau

2 OFF máy phát điện  OFF swtich và CB của máy phát  Đảm bảo máy phát không khởi động
3  Kiểm tra máy phát định kỳ tuần  Vận hành bằng tay ghi nhận thông số Tiêu chuẩn nhà sản xuất Week

4  Vệ sinh  Vệ sinh lọc gió, phòng máy  Sach sẽ Month

 Kiểm tra tổng quát  Rò rỉ, cọc bình ắc quy, mức nhớt, nước,..  Không rò rỉ, thông số đạt yêu cầu
5  Kiểm tra máy phát có tải  Vận hành máy phát có tải 30 phút  Hoạt động ổn định Quarter

6  Bảo trì tổng quát  Thuê đơn vị dịch vụ: thay nhớt máy, lọc  Định kỳ 2 năm hoặc 500H 2 Years
gió,lọc dầu, bảo trì toàn diện
7 Báo cáo  Biên bản kiểm tra và vậh hành  Ghi nhận nhật ký thiết bị thay thế

74
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG THANG MÁY

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
I CABIN
1  Kiểm tra nội thất  Kiểm tra tay vin, mặt kính  Cố định chắc chắn và an toàn Week
 Intercom  Vận hành liên lạc với phòng trung tâm  Kết nối tốt và âm thanh rõ rang
2  Chức năng cứu hộ  Phối hợp cùng đơn vị bảo trì thực hiện  Đèn và quạt hoạt động Month
 Thang trả về tầng gần nhất
 Kiểm tra phím gọi  Độ sáng, độ nhạy  Độ sáng không nhấp nháy Quarter
3 Báo cáo  Biên bản bảo trì  Cập nhật sổ nhật ký vận hành

II PHÒNG MÁY
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Máy hút bụi, vẻ lau, sung bắn nhiệt độ
2 Vệ sinh, chiếu sáng, thông gió, báo  Vệ sinh phòng máy và quạt hút Sạch, phòng không thấm nước Month
cháy  Thay thế bóng đèn (nếu hư) Phòng đủ độ sáng vận hành
 Kiểm tra tín hiệu báo cháy TÍn hiệu báo cháy hoạt động
3 Tủ cứu hộ  Kiểm tra trực quan bình ắc quy  BÌnh không bị phồng phột Quarter
Dây cáp thang máy  Kiểm tra trực quan dây cáp chuyển động  Dây cáp không tưa, ba vớ
4 Báo cáo  Biên bản kiểm tra  Cập nhật các vấn đề
 Đính kèm hình ảnh
III HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ BẢO TRÌ
1 Bảo trì định kỳ tháng  Thuê đơn vị bảo trì  Tiêu chuẩn đon vị Month

2 Báo cáo  Lưu trư các biên bản bản kiểm tra  Cập nhật các vấn đề sổ nhật ký Month

75
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG BÁO CHÁY

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
I TỦ BÁO CHÁY TRUNG TÂM
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Máy hút bịu, tua vít, đồng hồ đo,..

2  Vê sinh
 Kiểm tra bình ắc quy
 Kiểm tra các phím chức năng
3  Hơp đông bảo trì
4 Báo cáo
II ĐẦU BÁO VÀ THIẾT BỊ ĐIỀU KHIỂN
1 Chuẩn bị công cụ dụng cụ
2  Kiểm tra đầu báo và modun
 Vệ sinh bên trong tủ và tủ nguồn
 Xiết lại cọc bình
 Vận hành các phím chức năng
 Thuê đơn vị bảo trì phần mềm
 Biên bản kiểm tra
 Máy thổi bịu, vẻ lau, đồng hồ đo,..
 Kiểm tra tín hiệu đèn LED
 Sạch bụi kim loại và bụi
 BÌnh ắc quy không bị phù, điện áp 25-27Vdc Month
 Phím hoạt động đúng chức năng
Year
Cập nhật lỗi tại thời điểm kiểm tra
ĐÍnh kèm hình ảnh
 Nhấp nháy màu xanh Month

3  Vệ sinh đầu báo và modun  Dung máy thổi bụi đầu báo  Sạch bụi bẩn (đèn nhấp nháy LED màu xanh) Quarter

5  Kiểm tra liên động  Test 1 đầu báo và nút nhấn khẩn  Tất cả hệ thống liên động Year
4 Báo cáo  Biên bản kiểm tra  Có chữ ký của khách hàng (căn hộ )

76
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản
HỆ THỐNG CHỮA CHÁY
No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN
I BƠM CHỮA CHÁY VÀ TỦ ĐIỀU KHIỂN
1  Vận hành tuần  Vận hành tay hằng tuần và ghi
nhận thông số vận hành
2  Vệ sinh  Vệ sinh phòng, tủ máy bơm
3 Bảo trì
 Chuẩn bị công cụ dụng cụ  Máy hút bịu, tua vít, đồng hồ,..
 Kiểm tra an toàn trước khi bảo trì  OFF CB cung cấp nguồn chính
 Kiểm tra cách điện vỏ động cơ  Đo điện trở từng cuộn dây pha với
vỏ động cơ
 Kiểm tra dây cáp động cơ  Xiết lại (nếu lỏng ) điểm kết nối tại
hộp dây động cơ
 Độ ồn ,rò rỉ  Kiểm tra độ ồn của vòng bi, cao su
của khớp nối, cân chỉnh lò xò
 Tủ điều khiển  Kiểm tra contacto, xiết lại các dây
động cơ, dây điều khiển
 Vệ sinh tủ
 Van cụm van  Kiểm tra chức năng đóng mở
 Thoa mỡ bò vào ty van (rỉ set)
4 Báo cáo  BiÊn bản bảo trì
TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
 Tiêu chuẩn thiết kế Week
 Sạch bịu bẩn và bịu kim loại Month
Half year
Chắc chắn không còn điện và treo phiếu
 Tiêu chuẩn nhà sản xuất
 Không lỏng leo và đầu cáp không biến dạng
và không có vết Dng điện
 Độ ồn trong phạm vi cho phép
 Cao không bể góc cạnh,
 Không phát sinh tia lửa, các đầu dây cáp tín
hiệu không biến dạng, vết Dng điện
 Sạch bịu bẩn và bịu kim loại
 Đóng mở nhẹ nhàng không rò rỉ nước
 Cập nhật các vấn đề bất thường
77
 3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG CHỮA CHÁY

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
II PHƯƠNG TIỆN CHỮA CHÁY
1 Kiểm tra bình chữa cháy  Kiểm tra áp suất bình bột và cân  Bình bột: áp kế chỉ màu xanh Month
bình CO2  BÌnh CO2: đạt trọng lượng quy định
2 Kiểm tra tủ chữa cháy  Kiểm tra cuộn vòi  Cuộn vòi quấn đúng kỹ thuật, không rách Month
 Van góc  Không rò rỉ
3 Kiểm tra đầu sprinker  Kiểm tra bằng mắt  Không rò rỉ, thuỷ ngân không chuyển màu Quarter

4 Nạp xã bình chữa cháy  Thuê đơn vị dịch vụ  Tiêu chuẩn PCCC Year
III CỬA THOÁT HIỂM
1 Kiểm tra chức năng của cửa  Kiểm tra đóng mở, ổ khoá Đảm bảo đóng khín, chỉ đi lối 1 chiều Month

2 Tay đẩy cửa  Kiểm tra chức năng tự động  Hoạt động êm, không chảy nhớt Month

78
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG PA VÀ CAMERA
No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
I HỆ THỐNG PA
1 Vệ sinh  Vệ sinh tủ crak  Sạch bụi bẩn và bịu kim loại Month
2 Tín hiệu  Kiểm tra tín hiệu liên động  Tiêu chuẩn thiết kế Month
Bàn điều khiển  Vận hành bằng tay  Âm thanh rõ không rè
3 UPS  Kiểm tra ắcquy và xiết dây cáp đầu  Không bị phù và đầu cos cọc bình không biến Quarter
cọc bình dạng
 Đo nội trở bình ắc quy  Tiêu chuẩn nhà sản xuất
II HỆ THỐNG CAMERA
1 Vệ sinh và kiểm tra chức năn  Vệ sinh tủ crack  Sạch bụi bẩn và giắc cắm tín hiệu chắc chắn Month
 Bàn điều khiển  Chức năng hoạt động tốt
2 Kiểm tra lưu trữ  Kiểm tra dung lượng ổ cứng  Lưu trữ ít nhất 20 ngày Month

3 Camera  Điều chỉnh góc quay (nếu cần)  Nhu cầu sử dụng Quarter
 Vệ sinh ống kính  Sạch, hình ảnh rõ nét
4 UPS  Kiểm tra ắcquy và xiết dây cáp đầu  Không bị phù và đầu cos cọc bình không biến Quarter
cọc bình dạng
 Đo nội trở bình ắc quy  Tiêu chuẩn nhà sản xuất

79
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản
HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC
No HẠNG MỤC
I HỆ THỐNG CẤP NƯỚC
1 Bơm và tủ điều khiển
Vê sinh
Bảo trì tủ và bơm
2 Hầm chứa nước
3 Kiểm định chất lượng
4 Van giảm áp
II HỆ THỐNG THOÁT NƯỚC
1 Bơm và tủ điều khiển
Vệ sinh
2 Rãnh và hố thu
3 Bảo trì tủ và bơm
4 Ống thoát
PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
 Vê sinh bịu kim loại và bui bẩn  Sạch Month
 Kiểm tra cách điện vỏ động cơ  Điện trở vô cùng Half year
 Xiết lại dây cáp động cơ và tủ  Chắc chắn, đầu cos không biến dạng
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển  Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị  Không phát sinh tia lửa điện
 Vê sinh định kỳ  Sạch Half year
 Thuê đơn vị dịch vụ  Tiêu chuẩn Việt Nam Quarter
 Kiểm tra tổng quan bên ngoài  Van hoạt động chức năng Quarter
 Vệ sinh thiết bị tủ điều khiển  Không bịu bẩn kim loại Quarter
 Vệ sinh bơm  Sach
 Vệ sinh và vớt rác  Sạch Year
 Kiểm tra cách điện vỏ động cơ  Điện trở vô cùng Half year
 Xiết lại dây cáp động cơ và tủ  Chắc chắn, đầu cos không biến dạng
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển  Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị  Không phát sinh tia lửa điện
 Vệ sinh  Thoát nước tốt Year
80
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG CẤP THOÁT NƯỚC

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
III HỆ THỐNG BƠM TĂNG ÁP
1 Bơm và tủ điều khiển
Vê sinh  Vê sinh bụi kim loại và bui bẩn  Sạch Month

Bảo trì tủ và bơm  Kiểm tra cách điện vỏ động cơ
 Xiết lại dây cáp động cơ và tủ
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị
2 Bình tích áp  Kiểm tra áp suất trong bình
 Điện trở vô cùng Half year
 Chắc chắn, đầu cos không biến dạng
 Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Không phát sinh tia lửa điện
 Không có nước trong túi áp Half year

HỆ THỐNG XỬ LÝ NƯỚC THẢI

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
1 Vệ sinh Vệ sinh tủ và phòng bơm  Sạch Month
2 Kiểm tra mật độ lắng của bùn  Tài liệu hướng dẫn vận hành  Nhà thầu lắp đặt Week
3 Tủ điều khiển  Xiết lại dây cáp động cơ và tủ  Chắc chắn, đầu cos không biến dạng Quarter
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển  Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị  Không phát sinh tia lửa điện
4 Kiểm định nước  Lây mẫu đi kiểm định  Tiêu chuẩn Việt Nam Quarter

5 Bảo trì tổng quát  Thuê đơn vị dịch vụ Year

81
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản

HỆ THỐNG THÔNG GIÓ

No HẠNG MỤC PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
I HỆ THỐNG TẠO ÁP THANG BỘ THANG MÁY HÚT KHÓI
1 Vệ sinh  Vệ sinh động cơ tủ điều khiển miệng  Sạch Month
hút
2 Vận hành định kỳ  Vận hành bằng tay và ghi nhận thông  Động cơ hoạt động êm Month
số kỹ thuật: áp suất, dòng, áp  Áp suất đúng thiết kế
3 Động cơ và tủ điều khiển  Kiểm tra cách điện vỏ động cơ  Điện trở đạt vô cùng Half year
 Xiết lại dây cáp động cơ và tủ  Chắc chắn, đầu cos không biến dạng
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển  Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị  Không phát sinh tia lửa điện
4 Kiểm định  Thuê đơn vị dịch vụ  Tiêu chuẩn Việt Nam Year

II HỆ THỐNG ĐIỀU HOÀ KHÔNG KHÍ

1 Vệ sinh  Dàn lanh và dàn nóng  Sạch Half year

2 Bảo trì tổng quát  Thuê đơn vị dịch vụ Quarter

82
3. TIÊU CHUẨN VẬN HÀNH HỆ THỐNG KỸ THUẬT
3.2.4 Phương thức bảo trì cơ bản
HỆ THỐNG CHIẾU SÁNG
No HẠNG MỤC
I CHIẾU SÁNG CÔNG CỘNG
1 Kiểm tra vận hành
2 Tủ điều khiển
3 Đèn ngoại vi
II CHIẾU SÁNG KHẨN CẤP
1 Kiểm tra chức năng
HỆ THỐNG HỒ BƠI
No HẠNG MỤC
1 Bơm và tủ điều khiển
2 Đèn hồ bơi
3 Xét nghiệm nước
PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
Kiểm tra và ghi nhận số lượng đèn hư Month
hỏng
 Xiết lại dây cáp dây tín hiệu Đầu cos không biến dạng Month
 Kiểm tra chức năng của thiết bị Không phát tia lửa trong hoạt động
 Vệ sinh choá đèn  Sạch Quarter
 Kiểm tra bulong trụ đèn  Không rỉ sét (sơn chống rỉ nút bích)
 Xã pin định kỳ  Tối thiểu 30 phút Month
 Đèn ở vị trí lắp đặt  Cố định chắc chắn
PHƯƠNG PHÁP THỰC HIỆN TIÊU CHUẨN TẦN SUẤT
 Vê sinh định kỳ  Sạch Month
 Kiểm tra cách điện võ động cơ  Điện trở vô cùng Half year
 Xiết lại dây cáp động cơ và tủ  Chắc chắn, đầu cos không biến dạng
 Xiêt lại dây tín hiệu dây điều khiển  Chắc chắn, đánh số dây rõ rang
 Kiểm tra độ ồn của thiết bị  Không phát sinh tia lửa điện
 Kiểm tra và thống kê số lượng hư
 Thuê đơn vị dịch vụ  Tiêu chuẩn Việt Nam Half year
83
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.1 Thông tin liên lạc khẩn cấp

84
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.1 Thông tin liên lạc khẩn cấp

Contact direct as usual

Deputy chief engineer – XXX.OOO.
Shift leader – XXX.OOO
Building engineer 1– XXX-OOO-rrrr
Building engineer 2– XXX-OOO-rrrr
If can’t contact with CE,
please contact to
PM ,APM & Engineer
Manager/ If can’t contact CE
to PM,APM, please contact Name: OOO OOO
to Operation team Phone: XXX-OOO-rrrr

Engineering Manager
Name: OOO OOO
Phone: XXX-OOO-rrrr
PM/APM
Name: OOO OOO / Name: OOO OOO
Phone: XXX-OOO/ Phone: XXX-OOO

Developer Operation team Executive Manager

Name: OOO OOO Area Project Manager Name: Koyama Hayato
Phone: XXX-OOO-rrrr Name: OOO OOO Phone: 0901-466-656
Phone: XXX-OOO-rrrr
Assistant of Executive Manager
Name: OOO OOO
Phone: XXX-OOO-rrrr

Executive Manager Executive Manager General Director

Name: Takehisa Name: Shiroyama Name: Gomi Yoshinori
Hasegawa Masayasu Phone: 0901-106-636
Phone: 0902-596-656 Phone: 0902-786-656

85
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2 Kế hoạch phản ứng khẩn cấp
4.2.1 Xử lý tín hiệu báo cháy

XỬ LÝ TÍN HIỆU BÁO CHÁY

Bước 1: Thực hiện 15s Có tín hiệu báo cháy
Đèn Led SÁNG màu ĐỎ

KHI CÓ TÍN HIỆU BÁO CHÁY

1.1 Sử dụng đa phương tiện Hình ảnh thiết
thông tin cho BẢO VỆ SẢNH bị
kiểm tra khu vực báo cháy
1.2 Nhấn nút BUZZER
SILENCE tắt tiếng bíp tại tủ.

1.3 Nút nhấn SIGNAL 1.1 1.2 1.3

SILENCE tắt chuông của tòa Hình ảnh thiết Hình ảnh thiết
nhà. bị bị

Bước 2: Xác nhận thông tin – 15s

2.1 Xác nhận

2.2 BÁO CHÁY GIẢ thông tin

2.2.1 Nhấn nút SYSTEM

RESET hệ thống

2.2.2 VỆ SINH thiết bị

2.2.3 Nhấn nút CHÁY GIẢ

trong tủ PA để thông báo và 2.3 2.2
ghi nhật kí, lập biên bản
BÁO CHÁY THẬT BÁO CHÁY GIẢ

2.3 BÁO CHÁY THẬT

2.4
2.4 Nhấn nút BÁO CHÁY trong 2.2.2 2.2.1
tủ PA để thông báo
Hình ảnh thiết
2.5 THỰC HIỆN QUY TRÌNH bị Hình ảnh thiết
Khắc phục thiết bị bị
CHỮA CHÁY CỨU HỘ CỨU
NẠN

Bước 3: Thực hiện quy trình 2.5

2.2.3

THỰC HIỆN QUY

Hình ảnh thiết
TRÌNH CHỮA CHÁY bị

CỨU HỘ CỨU NẠN

4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.2 Phối hợp xử lý sự cố cháy

PHỐI HỢP XỬ LÝ SỰ CỐ KHI CÓ CHÁY

BÁO CHÁY THẬT PHÁT HIỆN

1.1 Nhân viên Phòng CCTV CHÁY
Nút nhấn kích hoạt FIRE
1.1
DRILL trên tủ báo cháy trung
tâm và nút BÁO CHÁY trong
tủ PA 1.2
1.2 Nhân viên CCTV gọi điện Hình ảnh thiết Hình ảnh thiết
bị bị
thoại cho GIÁM ĐỐC TÒA
NHÀ, SL BẢO VỆ, SL KỸ
THUẬT

Giám đốc tòa nhà Đội Trưởng Bảo Vệ SL kỹ thuật

Số ĐT:…………… Số ĐT:…………… Số ĐT:……………

1. Điều phối nhân sự 1. Tiến đến khu vực cháy 1. Cô lập nguồn điện
2. Cập nhật thông tin từ 2. Chữa cháy bằng thiết bị 2. Chữa cháy bằng thiết
hiện trường tại chỗ bị tại chỗ
3. Gọi 114 và 115 3. Cố gắng duy trì cho 3. Cố gắng duy trì cho
4. Sắp xếp khu vực tập đến khi lực lượng sơ đến khi lượng sơ cứu
kết cứu hỏa đến hỏa đến

1. Bảo vệ: kiểm tra các khu vực bị ảnh hưởng đồng thời kiểm tra quạt tạo áp thang bộ và báo cáo với Giám đốc
tòa nhà
Không cho phép bất kì ai không phận sự vào khu vực tòa nhà
2. Kỹ thuật: báo cáo thiệt hai cho Giám đốc tòa nhà.
3. Lễ Tân: kiểm tra và tổng hợp các giấy tờ tại liệu của toàn nhà

Tất cả các nhân viên không được trả lời với báo đài. Các yêu cầu về báo đài phải có chỉ thị của Giám đốc
tòa nhà.
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.3 Cứu hộ thang máy

QUY TRÌNH CỨU HÔ THANG MÁY

Thông tin có sự cố thang
từ phòng kỹ thuật hay bộ
phận khác

Bộ phận Kỹ thuật
Bộ phận Lễ tân - 1.2
Hướng dẫn khách Bộ phận An ninh
- Hướng dẫn 1.1
đi thang không sự 1.3
cố khách đi thang
không sự cố
- Hỗ trợ kỹ thuật
cứu hộ thang

Các bước hành động của NVKT

1.1 Liên hệ ngay báo sự cố cho
SUPPLIER : XXX-XXX-XXXX
1.2 Sử dụng Intercom thông báo,
trấn an khách hàng, xác định tầng
hiện tại của thang và đến ngay 2
tầng thang ngưng hoạt động

1.3 Di chuyển đến vị trí tầng thang

ngừng hoạt động Trường hợp thang Trường hợp thang
không bằng tầng: bằng tầng: Mở hẳn
Thao tác cảo thang cửa, mời khách ra
bằng tay ngoài

2. Dùng chìa khóa 3 cạnh mở hé

3
cửa, xác định thang đã bằng tầng
chưa

3. Tắt nguồn cấp cho thang và

4
nguồn UPS

4. Cảo thang đến khi bằng tầng và

mở cửa cho khách ra ngoài như
Xin lỗi khách hàng
bước 2
và khóa thang đến
khi bảo trì
SUPPLIER kiểm tra

THAY ĐỔI TÙY THEO DỰ ÁN

88
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.4 Phối hợp xử lý sự cố lũ lụt

PHỐI HỢP XỬ LÝ SỰ CỐ KHI CÓ LŨ LỤT

KHI CÓ SỰ
CỐ LŨ LỤT

Giám đốc tòa nhà Đội Trưởng Bảo Vệ SL kỹ thuật

Số ĐT:…………… Số ĐT:…………… Số ĐT:……………

1. Cô lập nguồn điện

1. Tiến đến khu vực
2. Thực hiện công tác
xảy ra sự cố
ngăn chặn nước
1. Điều phối nhân sự 2. Cứu hộ người gặp
( khóa van, lấp đầy lôc
2. Cập nhật thông tin nạn ( nếu có )
hỡ… )
từ hiện trường 3. Chốt chặn khu vực,
3. Hạn chế nước tiếp cận
chỉ cho người có
các khu vực quan
nhiệm vụ vào trong
trọng

1. Bảo vệ: Không cho phép bất kì ai không phận sự vào khu vực đến khi nhận được thông báo
đã khắc phục hoàn toàn
2. Kỹ thuật: báo cáo thiệt hai cho Giám đốc tòa nhà, trả lại nguồn điện khi đã khắc phục hoàn
toàn, thông báo bộ phận vệ sinh
3. Lễ Tân: kiểm tra và tổng hợp các giấy tờ tại liệu của toà nhà

89
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.5 Xử lý sự cố mất điện

QUY TRÌNH XỬ LÝ SỰ CỐ MẤT ĐIỆN

Điện lưới thành phố mất

Máy phát kích hoạt

tự động
Hư hỏng Hoạt động ổn định
BEkiểm tra

Thông báo bảo vệ hỗ trợ tuần

Thông báo C.E,P.M tra lỗi đi, cổng bãi xe, lối thoát Thông báo C.E,P.M
hiểm

Vận hành ATS , ACB ở chế độ

bằng tay Kiểm tra hệ thống thang máy
đảm bảo không kẹt khách

Kiểm tra hệ thống thang máy

đảm bảo không kẹt khách
Ghi nhận thông số hoạt động
của máy 30 phút lần

Kiểm tra , liên hệ nhà cung cấp

khắc phục hỏng hóc MPĐ

Điện lưới thành phố được cấp

lại

Kiểm tra hệ thống thang máy

đảm bảo không kẹt khách

Đảm bảo MPĐ đã dừng hoàn

toàn

90
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.6 Phối hợp xử lý sự cố máy lạnh

QUY TRÌNH XỬ LÝ SỰ CỐ MÁY LẠNH

Sự cố máy lạnh

Hư hỏng, không
khắc phục Có thể khắc phục
BEkiểm tra

Thông báo C.E,P.M Thông báo C.E,P.M

Khắc phục và Ghi nhận thông

Thông báo cho khách thuê tin sự cố

Kiểm tra , liên hệ nhà cung cấp

khắc phục hỏng hóc

Máy lạnh hoạt động

lại bình thường

Thông báo cho khách thuê, ghi

nhận thông tin sự cố

91
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.7 Phối hợp xử lý sự cố rò rỉ gas

QUY TRÌNH XỬ LÝ SỰ CỐ RÒ RỈ GAS

Phát hiện tín hiệu rò rỉ gas

Chốt chăn khu vực rò rỉ

Thông báo C.E,P.M

Thông báo nhà cung cấp đến Thông báo cho khách thuê, ghi
khắc phục nhận thông tin sự cố

Khóa van gas tại phòng điều

khiển bằng nút emergency

Kích hoạt hệ thống quạt hút gas

Mở lại van gas sau khi khắc

phục xong

92
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.9 Phối hợp xử lý sự cố bể nước ngầm

QUY TRÌNH THAO TÁC KHI CÓ SỰ CỐ TRÀN BỂ NƯỚC NGẦM

93
4. QUY TRÌNH VẬN HÀNH CHUẨN
4.2.7 Phối hợp xử lý sự cố bể đường ống

QUY TRÌNH THAO TÁC KHI CÓ SỰ CỐ VỠ ỐNG NƯỚC KHU

CÔNG CỘNG

94
 5. ĐÀO TẠO AN TOÀN CHỮA CHÁY
5.1 Đào tạo an toàn lao động

Phụ lục đính kèm “ An toàn lao động “

Phụ lục đính kèm “ An toàn điện “

95
 5. ĐÀO TẠO AN TOÀN CHỮA CHÁY
5.2 Đào tạo sử dụng phương tiện PCCC tại chỗ

Phụ lục đính kèm Appendix “ Sử dụng phương tiện PCCC tại chỗ “

96
88
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.1 Hướng dẫn áp dụng biểu mẫu chuẩn
1. Thời gian thực hiện :
A. Chuẩn bị:
1. Maintenance master plan 2. Monthly maintenance plan 3. Fit-out guideline 4. Tool list
5. Contact list 6. Uniform checking board 7. Rules of inout resident apartment
8. Give and receiving name card skill 9. Daily work 10. Education master plan
11. Checklist 12. SOP 13. Defect list 14. Roster
15. Bảng kiểm tra hoàn thiện nội thất 16. Bảng hình ảnh công việc bảo trì 17. Bảng tuần tra hằng ngày
B. Bắt đầu dự án :
1. Weekly maintenance schedule 2. Maintenance report 3. Equipment specification
4. Fit out management sheet 5. Technical tool inventory 6. Incident record
7. Generator oil amount checking
C. Vận hành: (cập nhật định kỳ)
• Hằng năm:
1. Maintenance master plan 2. Tool list
• Hằng tháng:
1. Monthly maintenance plan 2. Maintenance report 3. Technical tool inventory
4. Roster 5. Generator oil amount checking
• Hằng tuần 1. Weekly maintenance schedule
• Hằng ngày: 1. Checklist
• Cập nhật khi có thay đổi: 1. Contact list 2. Equipment specification 3. Fit-out management sheet
97
4. Incident record
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.1 Instructions for applying standard format
2. Người chịu trách nhiệm: KST và người được phân công bởi KST

3. Hình thức triển khai ( dán lên các vị trí ):

A. Tại phòng kỹ thuật :
1. Maintenance master plan 2. SOP 3. Tool list 4. Contact list
5. Uniform checking board 6. Roster 7.. Daily work 8. Rules of in/out resident apartment
9. Process for Engineers come to apartment for checking and or repairing
B. Tại phòng máy :
1. Operating manual 2. SOP 3. Checklist

98
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.2 Kế hoạch bảo trì năm
 Xây dựng kế hoạch bảo trì hằng năm ( hằng năm theo chu kỳ tái ký hợp đồng của dự án ) và thực hiện. Nội dung kế
hoạch bảo trì phải đảm bảo công việc thực hiện đầy đủ, đúng kỹ thuật của nhà cung cấp và hệ thống vận hành ổn
định
 Xây dựng kế hoạch bảo trì tháng theo kế hoạch năm

Quy định pháp

luật Provision of
law
Công việc thực
Tên hệ thống
hiện
technical
Content of work
system
Người thực hiện
Tần suất
Person in charge
Frenquency
Project logo MAINTENANCE MASTER PLAN 20xx- 20xx
KẾ HOẠCH BẢO TRÌ NĂM 20xx-20xx
Q : 3 month or 4 month - M : one month - HY: half year - Y: one year

YEAR 20xx
THÔNG TIN KẾ HOẠCH INFORMATION PLAN
1st 2nd

QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP NHÀ THẦU
STT THIẾT BỊ KỸ THUẬT TẦN SUẤT
PHƯƠNG THỨC BẢO TRÌ CƠ BẢN LUẬT CONTRACT W1 W2 W3 W4 W1 W2 W3 W4
No EQUIPMENT TECHNICIAN FREQUENCY
PROVISION OR
S OF LAW
I HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH MAIN POWER SYSTEM
Kiểm tra tình trạng hoạt động: tiếng ồn, nhiệt độ, quạt
Check status: noise, temperature, exhaust fan, crack or discharge
thông gió, vết nứt hoặc Dng điện trên bề mặt sứ đầu cáp on the cable surface periodically 1 time 3 month x HY
Trạm Biến Áp định kỳ 3 tháng
1
Power Transformer Periodic maintenance service contract: medium voltage cable
Hợp đồng dịch vụ bảo trì định kỳ: đo thử nghiệm cáp
testing, insulating porcelain, cutting machine periodically every 2 x 2Y
trung thế, sứ cách điện, máy cắt định kỳ 2 đến 3 năm lần to 3 years

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo Check the signal phase light, fuse, under voltage relay, over
dòng rò, đồng hồ đo dòng điện, đồng hồ đo áp, tình voltage relay, voltage meter, current meter, on-off-trip status of x M M M
trạng on-off-trip của thiết bị, cầu chỉ equipment monthly

Kiểm tra các điểm nối đất giữ vỏ tủ điện với hệ thống Check the earth pionts between the cabinet cover with the earth
system monthly and check outside cabinet x M M M
tiếp đất định kỳ tháng và tổng quan bên ngoài tủ điện
Tủ phân phối chính khu vực
2 công cộng
Main Sub Board Hợp đồng bảo trì định kỳ năm:scan nhiệt, vệ sinh siết Maintenance contract 2 year: scan the temperature, mechanic,
busbar and coupling and check UPS x 2Y
coupling, bus bar, kiểm tra UPS định kỳ 2 năm

Vệ sinh phòng kỹ thuật Cleaning room periodic monthly x M M M

Kiểm tra ngày Daily Checklist x W W W W W W W W W

99
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.2 Kế hoạch bảo trì tháng
 Xây dựng kế hoạch bảo trì tháng ( thực hiện trước khi bắt đầu tháng ) và thực hiện
 Xây dựng kế hoạch bảo trì tháng theo kế hoạch năm

Quy định pháp Tần suất dựa

luậtdựa theo kế Người thực hiện theo kế hoạch
Tên hệ thống Công việc thực
hoạch năm dựa theo kế năm
dựa theo kế hiện dựa theo kế
( thực hiện đúng hoạch năm
hoạch năm hoạch năm
kế hoạch )

Project logo
MAINTENANCE PLAN MMYYYY
KẾ HOẠCH BẢO TRÌ THÁNG MMYYYY
Q : 3 month or 4 month - M : one month - HY: half year - Y: one year

Tuần 1
THÔNG TIN KẾ HOẠCH INFORMATION PLAN 1st week

1 2 3 4 5 6 7

QUY ĐỊNH
CỦA PHÁP NHÀ
STT THIẾT BỊ LUẬT THẦU KỸ THUẬT TẦN SUẤT Mo
PHƯƠNG THỨC BẢO TRÌ CƠ BẢN Tue Wed Thu Fri Sat Sun
No EQUIPMENT PROVISIO CONTRAC TECHNICIAN FREQUENCY n
NS OF TOR
LAW

I HỆ THỐNG ĐIỆN CHÍNH MAIN POWER SYSTEM 0 0 0 0 0 0 0

Kiểm tra tình trạng hoạt động: tiếng ồn, nhiệt độ, quạt
Check status: noise, temperature, exhaust fan, crack or discharge on the cable
thông gió, vết nứt hoặc Dng điện trên bề mặt sứ đầu cáp surface periodically 1 time 3 month x HY
định kỳ 3 tháng
1
Trạm Biến Áp
Power Transformer
Hợp đồng dịch vụ bảo trì định kỳ: đo thử nghiệm cáp Periodic maintenance service contract: medium voltage cable testing, insulating
x 2Y
trung thế, sứ cách điện, máy cắt định kỳ 2 đến 3 năm lần porcelain, cutting machine periodically every 2 to 3 years

Kiểm tra thiết bị báo trạng thái: đèn báo pha, bộ báo
Check the signal phase light, fuse, under voltage relay, over voltage relay,
dòng rò, đồng hồ đo dòng điện, đồng hồ đo áp, tình trạng voltage meter, current meter, on-off-trip status of equipment monthly x M
on-off-trip của thiết bị, cầu chỉ

Kiểm tra các điểm nối đất giữ vỏ tủ điện với hệ thống Check the earth pionts between the cabinet cover with the earth system monthly
and check outside cabinet x M
Tủ phân phối chính khu tiếp đất định kỳ tháng và tổng quan bên ngoài tủ điện
2 vực công cộng
Main Sub Board Hợp đồng bảo trì định kỳ năm:scan nhiệt, vệ sinh siết Maintenance contract 2 year: scan the temperature, mechanic, busbar and
coupling and check UPS x 2Y
coupling, bus bar, kiểm tra UPS định kỳ 2 năm

Vệ sinh phòng kỹ thuật Cleaning room periodic monthly x M

Kiểm tra ngày Daily Checklist x

100
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.3 Kế hoạch bảo trì tuần
 Xây dựng kế hoạch bảo trì tuần ( thực hiện trước khi bắt đầu tuần ) và thực hiện .
 Xây dựng kế hoạch bảo trì tuần theo kế hoạch tháng

Người thực hiện Người kiểm tra

Tên hệ thống Công việc thực Tên bộ phận sẽ
Tần suất dựa phân đúng theo và tình trạng thực
dựa theo kế hiện dựa theo kế được bảo trì
theo kế hoạch kế hoạch làm hiện sẽ được cập
hoạch năm hoạch năm trong hệ thống
năm việc. Ghi rõ họ nhật sau khi kiểm
tên tra

KẾ HOẠCH BẢO TRÌ TUẦN

PROJECT LOGO WEEKLY MAINTENANCE SCHEDULE COMPANY LOGO

DDMM - DDMM
Thời gian làm việc Người kiểm tra
Working time Check by
Bộ phận thiết
Ca Thiết bị Phương pháp bảo trì Tần suất Vị trí Người thực hiện
bị
Shift Equipment work Frequency Location Person in charge
Device Bắt đầu Kết thúc
Finished Not yet
Hoàn thành Chưa hoàn
Start End
thành

Monday February, 3rd

M
06:00
14:00

A
14:00
22:00

N
22:00
06:00

91
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.4 Báo cáo bảo trì Ngày thực hiện
thực tế
 Xây dựng Báo cáo bảo trì tháng ( thực hiện trước khi kết thúc tháng) và thực hiện .
 Xây dựng báo cáo bảo trì tháng theo kế hoạch tháng Tên công ty hoặc
BEthực hiện bảo
Ngày thực hiện trì
theo kế hoạch
Tên hệ thống Công việc thực bảo trì tháng Nhận xét của
Tần suất dựa
dựa theo kế hiện dựa theo kế nhân viên sau khi
theo kế hoạch
hoạch năm hoạch năm thực hiện bảo trì
năm

102
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.5 Bản kiểm tra hằng ngày
 Thực hiện vào 3 ca mỗi ngày theo phân công của CE .
 Thực hiện đầy đủ tất cả hệ thống trong tòa nhà mỗi lần thực hiện kiểm tra
 Công việc kiểm tra phải được thực hiện cẩn thận, nghiệm túc
NRM -
Phụ lục số Appendix No:
CL1
Bộ phận Department:
Engineer BẢNG KIỂM TRA BƠM SINH HOẠT
WATER SUPPLY SYSTEM CHECKLIST
Tháng Month:…………..……..
…………………...

Mã số thiết bị Equipment Code:

Vị trí Location: Basement one Số lượng Quatily:……..
…………..

Nhãn hiệuMannufacture:
Thông số kỹ thuật Specifications:………………………………………………………………...…………... Tần suất kiểm tra Frequently check: 3 timesday
………………………..

Tên thiết bị Name of Equipment or Kiểm tra Inspection method: Visual inspection
system BƠM NƯỚC SINH HOẠT WATER SUPPLY SYSTEM R Good Q Not Good

Phòng máy Engine

Bảng điều khiển Control Panel Động cơ Pumps Ống Pipe
Room Mực
Thời nước bể
Ngày Áp suất Mùi Nhân viên
gian nước
Date Công Giá đỡ Pressure Smell Staff
Time Điện áp Đèn báo pha Level
tắc Lỗi Fault Suppo
Voltage Lights Phase tank
Switch rt

Bụi Mùi Nguồn Chạy Van Độ Ồn Rò rỉ Đèn Vệ sinh Thông

Mực Dust Smell CB Running Valve Noise Leak Light Clean gióAir
nước Chắc
Điện Chữ
AOM V Trip thấp R S T chắn Bar %
Electric kýSign
Low Fixed
level

Mon Shift M

Shift A

Shift N

103
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống bơm sinh hoạt
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip
Không hiển thị đèn báo lỗi
Bảng điều khiển Mực nước thấp
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Nguồn Bật
Chạy Bơm hoạt động trơn tru
Van Trạng thái Đóng/Mở của Van đúng theo yêu cầu
Động cơ
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Ống
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Quan sát áp lực trên đồng hồ, số hiển thị phù hợp
Đồng hồ áp Áp suất
với thiết kế hệ thống

Đèn Không hư hỏng bóng đèn

Vệ sinh Phòng máy sạch sẽ
Phòng máy
Thông gió Quạt hút hoạt động tốt

Mùi Không mùi khét điện

Bể nước Mực nước Giữa mực nước cao và mực nước thấp

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

104
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống bơm thoát nước tầng hầm
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip
Không hiển thị đèn báo lỗi
Bảng điều khiển Mực nước thấp
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Nguồn Bật
Chạy Bơm hoạt động trơn tru
Van Trạng thái Đóng/Mở của Van đúng theo yêu cầu
Động cơ
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc

Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc

Ống
Rò rỉ Không rò rỉ nước

Quan sát áp lực trên đồng hồ, số hiển thị phù hợp
Đồng hồ áp Áp suất
với thiết kế hệ thống

Mùi Không mùi khét điện

Mực nước Dưới mực kích van phao
Hố
Rác Không có rác trong hố
Mùi Không có mùi hôi

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

105
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống bơm chữa cháy
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip
Không hiển thị đèn báo lỗi
Bảng điều khiển Mực nước thấp
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Nguồn Bật

Chạy Bơm hoạt động trơn tru

Động cơ Van Trạng thái Đóng/Mở của Van đúng theo yêu cầu
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Ống
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Bơm bù Jockey
Chạy Không hoạt động, ngoài trừ trường hợp cần bù lại
Ngưng áp hoặc có sự cố cháy
Quan sát áp lực trên đồng hồ, số hiển thị phù hợp
Áp suất
với thiết kế hệ thống
Mùi Không mùi khét điện
Bể nước Mực nước Luôn mức 100% dành cho chữa cháy

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

106
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống bơm chữa cháy dầu

Thiết bị / Device Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip
Bảng điều khiển Không hiển thị đèn báo lỗi
Inverter
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Nguồn Bật
Chạy Bơm hoạt động trơn tru
Trạng thái Đóng/Mở của Van đúng theo yêu
Động cơ Van
cầu
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Ống
Rò rỉ Không rò rỉ nước

Quan sát áp lực trên đồng hồ, số hiển thị phù

Áp suất
hợp với thiết kế hệ thống

Mùi Không mùi khét điện

Bể dầu Mực dầu Đảm bảo lớn hơn 80%

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

107
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống bơm tăng áp
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip
Không hiển thị đèn báo lỗi
Bảng điều khiển Mực nước thấp
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Nguồn Bật
Chạy Bơm hoạt động trơn tru
Van Trạng thái Đóng/Mở của Van đúng theo yêu cầu
Động cơ
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Rò rỉ Không rò rỉ nước
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Ống
Rò rỉ Không rò rỉ nước

Quan sát áp lực trên đồng hồ, số hiển thị phù hợp với
Đồng hồ áp Áp suất
thiết kế hệ thống

Đèn Không hư hỏng bóng đèn

Vệ sinh Phòng máy sạch sẽ

Phòng máy
Thông gió Quạt hút hoạt động tốt

Mùi Không mùi khét điện

Bể nước Mực nước Giữa mực nước cao và mực nước thấp

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

108
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống thang máy

Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt

Hoạt động Thang hoạt động bình thường

Đèn Đèn không hư hỏng, đủ ánh sáng

Quạt Quạt hoạt động bình thường

Điện thoại sử dụng bình thường, âm thanh rõ ràng dễ

Thang Điện thoại sự cố
nghe

Mùi Không mùi khét điện

Vệ sinh Phòng máy sạch sẽ
Độ rung Chắc chắn, không rung lắc
Trầy xướt, hư hại Không hư hại, trầy xước mới
Đèn Đèn không hư hỏng

Thông gió Quạt thông gió hoạt động bình thường

Phòng kỹ thuật
An toàn Dụng cụ cứu hộ đúng vị trí

Vệ sinh Phòng ốc sạch sẽ

Mùi Không mùi khét điện

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

109
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống tủ điện chính
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Cách thức ghi Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Hư hỏng - Không hư hỏng, rỉ sét hay móp méo
Mùi - Không có mùi khét điện
Máy cắt không khí
Âm thanh - Không có âm thanh lạ
Nhiệt độ - Nhiệt độ trong mức cho phép < 60 degree
Hư hỏng - Không hư hỏng, rỉ sét hay móp méo

Áp tô mát Mùi - Không có mùi khét điện

Âm thanh - Không có âm thanh lạ
Nhiệt độ - Nhiệt độ trong mức cho phép < 60 degree
Hư hỏng - Không hư hỏng, rỉ sét hay móp méo

Cầu chì phụ tải Mùi - Không có mùi khét điện

Âm thanh - Không có âm thanh lạ
Nhiệt độ - Nhiệt độ trong mức cho phép < 60 degree
RY Ghi trị số áp 380-400
Điện áp YB Ghi trị số áp 380-400
BR Ghi trị số áp 380-400
R Ghi trị số dòng -
Dòng điện Y Ghi trị số dòng -
B Ghi trị số dòng -
Đồng hồ Ghi trị số đồng hồ -
Cos ϕ Trị số từ 0,9~0,99 0,9~0,99
Hiển thị - Rõ rang, không mất số
Đèn - Đèn không hư hỏng
Thông gió - Quạt thông gió hoạt động bình thường
Phòng MSB
Vệ sinh - Phòng ốc sạch sẽ
Mùi - Không mùi khét điện

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

110
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống máy phát điện
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Cách thức ghi Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc - Vị trí Auto
Động cơ MCCB - Bật
Rò rỉ - Không dấu hiệu rò rỉ

Start Ghi số lần khởi động -

Bảng điều khiển
Hour Ghi số giờ hoạt động -
kWh Giá trị công suất đã hoạt động -

Hi/ Me / Low Mực dầu trong bồn ( cao / trung bình / thấp ) -
Bồn dầu
Rò rỉ - Không dấu hiệu rò rỉ
Điện áp - ~14Vdc
Ắc quy
Dây cáp - Chắn chắn

Đèn - Không hư hỏng

Vệ sinh - Sạch sẽ

Phòng
Thông gió - Quạt hút hoạt động tốt

Mùi - Không mùi khét điện

Bể dầu chính Mực dầu Ghi mức dầu Dầu đủ dùng trong 5 giờ

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

111
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống Camera
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt

Số lượng màn hình Đủ số lượng

Nhiễu hình Hình ảnh ko nhiễu

Màn hình Độ sáng Độ sáng hình ảnh đầy đủ

Thời gian hiển thị Đúng thời gian thực

Góc quay Không bị thay đổi khác thường

Đèn Không hư hỏng

Vệ sinh Sạch sẽ
Phòng máy
Thông gió Quạt hút hoạt động tốt

Mùi Không mùi khét điện

Báo lỗi Không báo lỗi
Ổ cứng
Tình trạng Có lưu trữ
Báo lỗi Không báo lỗi
UPS
CB Bật

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

112
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống báo cháy
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Ký hiệu Tiêu chuẩn đánh giá tốt

Thông tin thêm Viết vao logbook Write down in logbook

Nguồn vào Power Đèn sáng

Báo lỗi mất nguồn Supply fault Đèn không sáng

Lỗi chạm đất Earth fault Đèn không sáng
Chỉ tiêu chung Báo tắt chuông tủ Buzzer silence Đèn không sáng
Báo lỗi hệ thống System fault Đèn không sáng

Đèn báo vào chế độ cài đặt Out of service Đèn không sáng

Lỗi chung Common fault Đèn không sáng

Loa Sounder Đèn không sáng
Lỗi đầu ra Ngõ ra Relays Đèn không sáng
Khu vực Zone Đèn không sáng
Điện áp Voltage ~14Vdc
Ắc quy
Dây cáp Cable Chắn chắn
Thời gian hiển thị Đúng thời gian thực tế

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

113
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống âm thanh cộng cộng

Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Vệ sinh Sạch sẽ

Thông gió Quạt hút hoạt động tốt

Tủ rack Thiết bị định tuyến Không hiển thị đèn báo lỗi
Nguồn điện Chế độ bật
Công tắc Ở đúng vị trí yêu cầu
Ghi nhận lỗi Không hiển thị đèn báo lỗi
Thời gian hiển thị Đúng thời gian thực tế
Hư hỏng Không hư hỏng
Tình trạng lắp đặt của điểm kết nối
Bụi, dơ Sạch sẽ

Bộ khuếch đại Không hiển thị đèn báo lỗi

Nguồn On
Nguồn dự phòng
Ghi nhận lỗi Không hiển thị đèn báo lỗi

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

114
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống quạt taọ áp / quạt hút thải / quạt gió tươi

Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc Vị trí Auto
Điện áp ~380V
Trip Không hiển thị đèn báo lỗi
Bảng điều khiển
Bụi Sạch sẽ
Mùi Không mùi khét điện
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Độ ồn Không có tiếng động lạ
Hộp E Kín nước tốt
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Khớp nối Không rò rỉ
Động cơ và ống
Lưới côn trùng Sạch sẽ , không rách
Van lưu lượng Phù hợp với điều kiện tại dự án
Hư hỏng Không rỉ sét hoặc móp méo
Dây curoa Căng, không giãn, hư hỏng

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

115
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống quạt hút khói
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Đèn báo phase Hiển thị đủ 3 đèn
Đèn điện áp Hiển thị đủ 3 đèn
Vệ sinh Sạch sẽ

Thông gió Quạt hút hoạt động tốt

Bảng điều khiển

Mùi Không mùi khét điện

Công tắc Vị trí Auto
Nguồn Bật
Lỗi Không hiển thị đèn báo lỗi

Hư hỏng Không rỉ sét hoặc móp méo

Dây curoa Căng, không giãn, hư hỏng

Quạt
Hộp E Kín nước tốt
Giá đỡ Chắc chắn, không rung lắc
Khớp nối Không rò rỉ
Họng xã Sạch sẽ , không rách

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

116
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống van giảm áp

Thiết bị Hạng mục kiểm tra Cách thức ghi Tiêu chuẩn đánh giá tốt

Áp suất vào Ghi giá trị -

Áp suất ra Ghi giá trị -

Không có tiếng động lạ
Rò rỉ -
Van chính
Không rò rỉ nước
Độ ồn -
Hư hỏng - Không rỉ sét hoặc móp méo

Vệ sinh - Sạch sẽ

-
Tình trạng van vào Mở hay đóng

Tình trạng van ra Mở hay đóng -

Không có tiếng động lạ
Rò rỉ -
Van tránh
Không rò rỉ nước
Độ ồn -
Hư hỏng - Không rỉ sét hoặc móp méo

Vệ sinh - Sạch sẽ

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

117
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống hồ bơi
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Cách thức ghi Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Công tắc - Vị trí Auto

Nguồn - Bật
Bảng điều khiển
Vệ sinh - Sạch sẽ
Timer đèn - Đúng thời gian dự kiến
Mùi - Không mùi khét điện
Không có rác , côn trùng trên bề
Rác, côn trùng -
mặt

Nước dơ, cặn bẩn - Nước không màu, không cặn bẩn

Mùi - Không có mùi hôi

Hồ bơi Hồ không hư hại, rỉ sét, không móp
Hư hại hồ -
méo
Chất lượng nước - Sạch sẽ , không màu
Rác - Không rác
pH Giá thị của pH ~7
Chlorine Giá trị của Chlorine Đúng theo hướng dẫn vận hành
Đầu Ghi giá trị của đồng hồ -
Đồng hồ Cuối Ghi giá trị của đồng hồ -
Tiêu thụ Cuối trừ đầu -

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

118
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.6 Bản kiểm tra hằng ngày

6.6.1 Hướng dẫn sử dụng

Hệ thống xử lý nước thải
Thiết bị Hạng mục kiểm tra Cách thức ghi Tiêu chuẩn đánh giá tốt
Đèn báo phase - Hiển thị đủ 3 đèn
Công tắc - Vị trí Auto
Nguồn - Bật
Bảng điều khiển Vệ sinh - Sạch sẽ
Thông gió - Quạt hút hoạt động tốt
Mùi - Không mùi khét điện
Côn trùng - Khôngcó côn trùng, sinh vật hại
Mùi hôi - Không có mùi hôi đặc biệt
Cặn lắng - Không có cặn lắng
Các bể
Rác trôi nổi - No floating garbage
Không cao hơn mực nước quy
Mực nước -
định
Hư hỏng - Không hư hỏng, bể vỡ
Vệ sinh - Sạch sẽ , hóa chất để gọn gàng
Phòng XLNT
Hư hỏng - Không hư hỏng, bể vỡ
Đánh dấu vào ô bình thường nếu
Bình thường -
bơm hoạt động tốt
Pump
Đánh dấu vào ô bất thường nếu
Bất thường bơm có dấu hiệu lạ, tiếng động lớn -
hoặc không hoạt động
Đầu Ghi giá trị của đồng hồ -
Đồng hồ Cuối Ghi giá trị của đồng hồ -
Tiêu thụ Cuối trừ đầu -

Nếu không tốt, liệt kê rõ vấn đề

119
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.7 Danh sách lỗi kỹ thuật
 Thực hiện đưa vào danh sách đầy đủ thông tin khi phát hiện mỗi lỗi kỹ thuật .
 Các lỗi kỹ thuật phải được kiểm tra thường xuyên và đôn đốc giải quyết nhanh chóng đúng tiến độ để ra
 Công việc kiểm tra phải được thực hiện cẩn thận, nghiệm túc

PROJECT LOGO
COMPANY LOGO

DANH SÁCH CẬP NHẬT DEFECT KHU VỰC CỘNG CỘNG ENGINEERING DEPARTMENT
DEFECT LIST IN PUBLIC AREA
Dự án: XXX

UPDATE: 27052020 10:05

Tổng Cộng Hoàn thành Chưa thực hiện

0 0
Total Done Pending

Stt Công việc Hạng mục Hình ảnh Đề xuất Ngày cập nhật Ngày kiểm tra Tình trạng
No Working task Category Image Propose Update date Checking date Status

120
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.8 Thông số thiết bị
 Thực hiện đưa vào danh sách đầy đủ thông tin tất cả các thiết bị kỹ thuật của từng hệ thống .
 Các thiết bị phải được cập nhật nếu có bất kỳ thay đổi nào
 Công việc kiểm tra phải được thực hiện cẩn thận, nghiệm túc

Project logo FIRE FIGHTING SYSTEM Company logo

DỰ ÁN PROJECT : XXXXXXXXXXXXX
NHÀ THẦU CHÍNH CONTRACTOR IN CHARGE XXXXXXXXXXXXX
PHỤ TRÁCH CHÍNH PERSON IN CHARGE XXXXXXXXXXXXX
ĐIỆN THOẠI PHONE XXXXXXXXXXXXX
EQUIPMENT DETAILS

MODEL
EQUIPMENTFIXED ASSETS MANUFACTURER UNIT QUANTIT
YEAR OF PRODUCTION PICTURE LOCATION
No NAME Đơn vị Y
BRAND Kiểu mẩu - Nhà sản xuất - Năm sản SPECIFICATION Hình ảnh Vị trí - Khu vực
Danh mục thiết bị tài sản tính Số lượng
Nhãn hiệu xuất Đặc tính kỹ thuật

I THIẾT BỊ BÁO CHÁY FIRE ALARM EQUIPMENT

121
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.9 Hướng dẫn thi công hoàn thiện nội thất
 Hướng dận thi công hoàn thiện nội thất là cơ sở cho CE thực hiện duyệt bản vẽ thi ông cho cư dân/khách thuê
 Hướng dẫn thi công sẽ được điều chỉnh cho phù hợp với từng dự án dựa theo mẫu có sẵn.
 Tất cả các công việc duyệt thi công đều phải tuân thủ theo quy định của tài liệu hướng dẫn
 CE cần hướng dẫn cư dân/khách thuê và nhà thầu của họ tuân theo quy định trong hướng dẫn thi công
 Công việc kiểm tra phải được thực hiện cẩn thận, nghiệm túc

Fit Out
Fit Out Guideline

122
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.10 Bảng quản lý thi công
 Bảng theo dõi phải được lập từ khi bắt đầu dự án để quản lý thông tin về đăng ký thi công
 Bảng theo dõi phải được cập nhật thường xuyên để theo dõi tiến độ kiểm duyệt , đảm bảo phản hồi đúng hạn cho cư
dân.

Project logo
BẢNG THEO DÕI CÔNG VIỆC THI CÔNG NỘI THẤT Company logo
PROGRESS MANAGEMENT SHEET FOR FIT OUT

Date:27052020

Thông tin
Information

Trình tự hồ sơ
STT
Approval Route

Chủ hộ Đơn vị thi công Thời gian

Hiện trạng Owner name Contractor giao trả hồ
Thời gian hoàn Người kiểm tra đội kĩ Ngày hoàn Ngày hoàn trả
Nhân viên tiếp " Đang làm " hoặc " Đã Trễ hoặc đúng thời Tổng số ngày quy sơ về cho cư
Ngày nộp hồ sơ thành phê duyệt dự Mã căn hộ Phân loại thi công thuật Hạng mục đăng ký thi công thành thi công tiền đặt cọc lại Ghi chú
nhận hồ sơ hoàn thiện" gian định dân
Receive date kiến Room No. Construction level Person in charge of Contents Constraction cho cư dân Remarks
Reciever name Current status Delay or ontime Days required Return
Deadline Finish Technical Finish Return deposit
"Doing"or"Finished" document to
Team
owner

Giám sát vận Quản lý dự án

Bộ phận kỹ thuật Chủ đầu tư
Họ tên Số điện thoại Họ tên Số điện thoại hành Construction Management at PM
NO. Technical Team The Developer
Owner name Number Phone Owner name Number Phone OS APM the project ( 1day )
( 3days ) ( 3days )
(On the day) (On the day)

- Thi công lát gạch sân vườn

1 1-Oct-19 15-Oct-19 S12-5 Uyên CS Finish On time High 14 Bang Lê Thu Thủy Ngô Tứ Hải Uyên 10-Oct-19 11-Oct-19 14-Oct-19 14-Oct-19 15-Oct-19 20-Oct-19 Không ký quỹ
- Thi công trồng cây

123
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.11 Danh sách thiết bị
 Bảng danh sách thiết bị được lập trước khi bắt đầu dự án, chia thành 3 phần. Số lượng thiết bị được chỉnh sửa theo
dự án

Set up stage
( from the beginning of project ) LIST OF MAINTENANCE TOOLS 13

LIST OF MAINTENANCE TOOLS

No Descriptions Made in Unit Q'ty Pictures Price Total
Spec

L(mm)*W(mm)*H(mm) Up to Market price

Toolbox Big size
1 TOP 400mm*200mm*200m Pieces projectThay đổi Thay đổi theo
Thùng đồ nghề lớn
m tùy dự án thời điểm

L(mm)*W(mm)*H(mm) Up to Market price

Toolbox Small size
2 TOP 310mm*160mm*130m Pieces projectThay đổi Thay đổi theo
Thùng đồ nghề nhỏ
m tùy dự án thời điểm

Up to Market price
Wrench
3 Crossman size 8mm to 24mm Sets projectThay đổi Thay đổi theo
Bộ tuýp 17 món chi tiết
tùy dự án thời điểm

Up to Market price
Cutting Pilers
4 Size 38mm * 250mm Pieces projectThay đổi Thay đổi theo
Kéo cắt tole loại lớn
tùy dự án thời điểm

124
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.12 Bảng kiểm kê dụng cụ kỹ thuật
 Bảng kiểm kê dụng cụ kỹ thuật được lập dựa theo danh sách thiết bị
 Sử dụng để kiểm kê và đánh giá tình trạng thiết bị định kỳ 1 lần tháng

Update: 27052020 0:00

Project name : XXXXX

Chief engineer name: XXXXX

Project logo TECHNICAL TOOL INVENTORY Company logo

Checker Position of checker: Chief engineer

Người kiểm tra: Chức vụ CE:

MUST DO 1 TIME A MONTH PHẢI THỰC HIỆN 1 LẦN 1 THÁNG

Checking quality Kiểm tra số lượng Condition Điều kiện Offer Đề nghị

Descriptions Pictures Unit

No
Miêu tả Hình ảnh Đơn vị
Provided Q'ty Current Q'ty Good Not good Buy Repair
Số lượng cung cấp Số lượn thực tế Tốt Không tốt Mua mới Sửa chữa Remark
Ghi chú

Toolbox Big size 1 X X

1 Pieces 1
Thùng đồ nghề lớn

Toolbox Small size Up to projectThay đổi tùy dự

2 Pieces
Thùng đồ nghề nhỏ án

Wrench Up to projectThay đổi tùy dự

3 Sets
Bộ tuýp 17 món chi tiết án

Cutting Pilers Up to projectThay đổi tùy dự

4 Pieces
Kéo cắt tole loại lớn án

Hammer size 2.5kg Up to projectThay đổi tùy dự

5 Pieces
Búa đóng (loại 2.5kg) án

Hammer size small Up to projectThay đổi tùy dự

6 Pieces
Búa nhổ định (loại nhỏ) án

File Up to projectThay đổi tùy dự

7 Sets
Dũa bản 3 cây án

125
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.13 Bảng ghi nhận sự cố
 Bảng ghi nhận sự cố được lập để theo dõi thông tin sự cố, được lập từ khi bắt đầu dự án và cập nhật liên tục khi có
bất kỳ sự cố mới phát sinh
 Thông tin phải được cập nhật đầy đủ, chính xác.

27052020 11:35
Update:

Project name : XXXXX

Chief engineer name: XXXXX

Company logo INCIDENT RECORD AND SOLVING METHOD DOCUMENT Project logo

First Period to
Broken Effected location Necessary material Solving
Location of Solution solve Solve date
Date incident Detail incident Equipment and equipment and tool method Reason Precaution
No equipment Giải pháp Khoảng Ngày sửa
Ngày xảy sự cố Thông tin sự cố Thiết bị hư Khu vực và thiết Vật tư, thiết bị cần Phương pháp Nguyên nhân Giải pháp phòng ngừa
Khu vực khắc phục thời gian để chữa
hỏng bị bị ảnh hưởng thiết xử lý sự cố
ban đầu khắc phục

- The pipe isn't has support, so when - Check all pipe, add support for
water run with high pressure, it make some pipe which is easy to be
Basement 2,
lock the vale of pipe vibe and break broken, check the connection of
A water supply pipe is broken, Water supply basement 3, PPR grinder machine, Cut old pipe and
Example 1st-April Basement 2 main pipe in 2 hours 2st-April - The elevators is in basement b3 so 2 pipe.
make a flood in Basement 2 pipe basement for, supports, teflon grind new pipe
basement 2 when incident occur, water from - Bring all elevator to the top in
elevators
basement 2 go into elevator hole and night time to prevent the same
make elevator broke incident

126
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.14 Bảng kiểm tra số lượng dầu
 Bảng kiểm tra số lượng dầu được lập nhằm mục đích theo dõi lượng dầu trong máy, tiến độ đề xuất nhằm có hướng
xử lý kịp thời trong trường hợp phát sinh sự cố ngừng cup cấp điện
 Thông tin phải được cập nhật đầy đủ, chính xác.

27052020 0:00
Update:

Project name : XXXXX

Chief engineer name: XXXXX

Project logo GENERATOR OIL AMOUNT CHECKING Company logo

Thời gian có thể hoạt động Thời gian có thể hoạt động
Đề xuất Mua thực tế
Ngày tháng Số lượng dầu ban đầu Số lượng dầu hiện tại của MPĐ của MPĐ Nhân viên kiểm tra CE
Offer Actual purchase
( Không tải ) ( Có tải )

Ngày đề xuất
Offer date

Số lượng dầu đề xuất Số lượng dầu mua thực tế Amount of oil before Operation time Operation time
Ngày nhập dầu Amount of current oil
Date Amount of oil offer Amount of oil purchase recharge (No load) (Load) Checker signature Chief engineer signature
Purchase date (L)
Từ BE đến CE Từ CE đến PM Từ PM đến GA (L) (L) (L) (H) (H)
From BE to CE From CE to PM From PM to GA

13042020 1000 900 200 1100 30 3

127
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.15 Bảng phân công ca trực
 Bảng phân công ca trực được lập nhằm phân công ca trực cho toàn bộ BEhằng tháng, từ sẽ phân công nhân viên
vào kế hoạch bảo trì
 Thông tin phải được cập nhật đầy đủ, chính xác.

PROJECT LOGO COMPANY LOGO

ROSTER - OO 2020
ENGINEERING DEPARTMENT
UPDATE: DDMMYY

THÔNG TIN 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 Shift Shift Shift Shift

Work
No. ID NAME OFF AL days
Chức vụ Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat Sun Mon Thu N M A D

1 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

2 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

3 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

4 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

5 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0

M: 6:00 - 14:00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

A: 14:00 - 22:00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

N: 22:00 - 6:00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

D: 8:00- 17:00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

AL: Annual leave OC:Compensation Prepared by:

OT: Over time FL:Funeral leave

OL: Off in Lieu UP: Unpaid

PH: Public holiday

CHIEF ENGINEER
ML:Marriage leave

128
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.16 Bảng kiểm tra đồng phục
 Bảng kiểm tra đồng phục nhân viên được dán trong phòng kỹ thuật. Tất cả kỹ thuật trước khi vào ca phải tuân thủ
nghiệm chỉnh tác phong trong suốt thời gian làm việc
UNIFORM CHECKING BOARD

BODY
CƠ THỂ
Cơ thể luôn sạch sẽ trước khi bắt đầu công việc, vệ
sinh lại cơ thể ngay sau khi thực hiện công việc
( rửa tay, chân, mặt )
Body clean before starting work, cleaning the body
immediately after the implementation of the work
(washing hands, feet, face)
Khử mùi cơ thể thường xuyên , không để mùi cơ
thể ảnh hưởng người khác
Regular body deodorant, do not let body odor
influence others
Không được xăm , nếu đã có từ trước phải che kỹ
càng, không được để lộ ra ngoài
Do not tattooed, if it had before, must be covered
carefully, do not show off
HEAD
MŨ
Luôn đeo trong lúc làm công việc sửa chữa, bảo trì
Must wear safety hat during maintenance and
repairing work
Đội mũ bảo hộ và cài quai dưới cằm cẩn thận
Put the helmet on your head and put the chin strap
cup firmly under your chin
NAME TAG
BẢNG TÊN
Phải đeo bảng tên trong suốt thời gian làm việc
Must wear name tag during working time

ACCESSORIES
PHỤ KIỆN
Chỉ được đeo nhẫn cưới , nhẫn và đồng hồ đơn
giản
Marriage ring, simple rings and simple watch only
KHÔNG được phép đeo các trang sức nổi bật hay
vòng đeo tay trong thời gian làm việc.
NOT permitted to wear jewelry or bracelets during
working time.
KHÔNG được phép đeo hoa tay. Có thể đeo vòng
cổ nhưng phải được giấu đi, không để ra ngoài
trang phục.
NOT allowed to wear earrings. A collar is accepted
but must be hidden, not show off.
Móng tay cắt ngắn, sạch sẽ và không được sơn
móng tay.
Cut and clean nails regularly, be not allowed to
paint nails
Luôn mang theo bút thử điện, bút và sổ ghi chú nhỏ
Always bring voltage tester screwdriver , pen and
note book
FACE
KHUÔN MẶT
Phải rửa sạch mặt hàng ngày.
Daily face wash
Vệ sinh răng miệng sau khi ăn, uống và hút thuốc
Oral hygiene after eating or drinking and
smoking
KHÔNG nhai kẹo cao su trong thời gian làm
việc.
DO NOT chew gum during working time
Tóc được cắt ngắn và gọn gàng, không để lòa
xòa.
Hair cut short and neat
KHÔNG được để râu (cạo sạch sẽ).
Shaving bear everyday
Màu tóc đen hoặc nâu sậm màu.
Hair color is black or dark brown only
Không dùng tròng mắt kính màu, gọng kính quá
to hay màu sặc sỡ.
Do not use colored lenses and the glasses too
loud or garish colors

SHOES
UNIFORM
GIÀY
ĐỒNG PHỤC
Mang giày bảo hộ lao động
Wear safety shoes
Mặc đúng trang phục theo quy định của bộ phận Sử dụng giày màu đen, kiểu dáng and công năng
mình theo quy định
Wear proper uniforms prescribed by his department Use black shoes,styling and performance
Phải gọn gàng, sạch sẽ và được ủi ngay ngắn. prescribed
Must be neat, clean and ironed straight Không đạp quai hậu
Không có vết bẩn, úa màu hay mùi hôi. Do not step on the back of shoes
No stain, color or odor sicken. Thường xuyên làm sạch giày
Phải cài nút theo đúng quy chuẩn Regular cleaning shoes.
Buttoning according to regulations KHÔNG được để có vết bẩn hay mùi hôi.
Kiểm tra khóa kéo quần cẩn thận NOT to have stains or odors.
Check the zipper is completely closed Không đi chân trần, phải mang tất
Mặc áo thun ba lỗ bên trong để hạn chế mồ hôi cơ
thể
Always put on socks, no barefoot
Chỉ mang vớ tối màu 129
Wear tank top inside to prevent sweat Dark socks only
 6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.17 Quy định vào căn hộ cư dân
 Quy định vào nhà cư dân được dán trong phòng kỹ thuật. Tất cả kỹ thuật phải tuân thủ nghiệm chỉnh các điều được
quy định trong quá trình làm việc
QUY ĐỊNH KHI VÀO NHÀ CƯ DÂN
RULES OF UNIT ENTRY
1. Thực hiện chào hỏi trước khi vào và trước khi rời đi.
Make greetings before entering and leaving.
2. Gửi danh thiếp cho cư dân khi vào căn hộ.
Give your name business card to customer when you enter the unit.
3. Cởi giày trước khi vào căn hộ cư dân, luôn mang tất ( tất luôn sạch sẽ, không mùi ).
Take off your shoes before entering resident's apartment, always wear socks (all
socks are clean, odorless).
4. Vệ sinh sạch sẽ sau khi hoàn thành công việc.
Clean working area after completing the work.
5. Sửa soan đồng phục gọn gàng, khử mùi cơ thể, rang miệng trước khi tiếp xúc cư
dân.
Modify uniforms, deodorize body, oral before contacting residents.
6. . Không được nhận tiền hay quà tử cư dân trong mọi tình huống.
Must not receive money or gifts from Residents under any situation.
7. Chú ý giữ gìn tài sản cư dân trong quá trình làm việc.
Pay attention to preserving residents' properties during the working process.
8. Không được đi lang thang, ngồi hoặc nằm trong căn hộ cư dân.
Do not wander, sit or lie in a resident's apartment.
9. Giữ gìn thái độ hòa nhã trong suốt quá trình làm việc với cư dân.
Maintain a peaceful attitude throughout the process of working with residents.
10. Không được ăn uống trong phạm vi căn hộ cư dân.
Eating and drinking within residential apartments are not allowed.
11. Không nhai kẹo cao su khi đang làm việc.
Do not chew gum while working.
12. Dụng cụ, thiết bị phải được đặt trên tấm lót, không được đặt trực tiếp xuống sàn.
Tools and equipment must be placed on pads, not directly on the floor.
13. Giữ trật tự trong quá trình làm việc.
Keep in order during working process.
14. Không cầm dụng cụ trên tay mà phải để trong thùng đồ nghề.
Do not hold tools in your hand, tools must be put in toolbox and bring the toolbox
when entry resident’s units.
15. Phải giữ gìn cẩn thận tất cả các dụng cụ và trang thiết bị và kiểm tra trước khi rời
đi.
Must keep tools and equipment carefully, check all before leaving.
16. Điều chỉnh volume của bộ đàm vừa đủ nghe khi bước vào căn hộ.
Adjust volume of walkie talkie enough to hear, not too loud.
17. Bước nhanh, tự tin nhưng không chạy.
Step fast, confident but not running.
18. Không tư vấn hay phát ngôn bất cứ điều gì chưa rõ thông tin và nằm ngoài trách
nhiệm công việc của BE.
Do not advise or speak anything of unclear information and not under your
responsibility.
19. Không được kết thân với cá nhân khách. Nói chuyện xã giao và lịch sự với khách là
cần thiết nhưng không được nói chuyện riêng với khách – hãy nhớ thân thiện chứ
không thân mật.
Do not associated with individual guests. Talking politely to guests is necessary but
don't speak privately with guests - remember to be friendly, not intimate.
130
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.18 Công việc hằng ngày
 Bảng công việc hằng ngày được dán trong phòng kỹ thuật. Tất cả kỹ thuật phải tuân thủ nghiệm chỉnh các điều được
quy định trong quá trình làm việc

PROJECT CÔNG VIỆC HÀNG NGÀY

COMPANY LOGO
LOGO DAILY WORK

SHIFT TIME SCOPE WORK REMARKS

Họp ngắn bàn giao công việc
1/
Meeting minutes and handover shift
Nhận bàn giao công cụ dụng cụ kỹ thuật.
2/
Takeover or handover tool list from shift.
Nhận bàn giao công việc đang thực hiện để tiếp tục
3/
6:00 6:30 Handover or takeover pending work in the prevoius shift to follow up
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
4/
Handling fire alarm signal (if any).
Bàn giao và cập nhật tình trạng hoạt động của hệ thống.
5/
Handover and update information to system is under operating.
Kiểm tra hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.
1/
Checklist technical system of the building.
Morning 6:30 7:45
06 AM Kiểm tra và ghi nhận chỉ số năng lượng tòa nhà vào sổ nhật ký
2/
14 PM Check and record energy of the building on the logbook

Kiểm tra tình trạng hoạt động của hệ thống bãi xe. ( nếu có )
1/
Check the operation situation of the car parking system.( if any )

Kiểm tra nhà thầu thực hiện đo nồng độ chlorine và pH của hồ bơi. ( nếu có )
2/
Check the contractors perform chlorine and pH testing of swimming pool system. ( if any )
8:00 11:30 Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
3/ Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to
supplier.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
4/
Handling fire alarm signal (if any).
Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
5/
Perform scheduled maitenance work.

131
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.18 Công việc hằng ngày

Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
1/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
Kiểm tra các căn hộ thi công cải tạo nội thất.( nếu có )
2/
Check fitout of the apartment. ( If any )
Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
3/
11:45 12:30 Perform scheduled maitenance work.
Thực hiện các công việc khác được giao bởi BQL.
4/
Perform other work by Management Team.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
5/
Handling fire alarm signal (if any).
Kiểm tra phương tiện chữa cháy tại chỗ định kỳ ngày 25 hằng tháng.
6/ Monthly
Check on -site firefighting equipment on the 25th per month
Morning Kiểm tra và cập nhật các lỗi hệ thống kỹ thuật tòa nhà.
06 AM 1/
Check and update defect of the technical system on logbook.
14 PM
Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
2/
Perform scheduled maitenance work.
12:30 13:30
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
3/
Handling fire alarm signal (if any).
Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
4/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
Ghi nhật ký công việc trong ca trực vào sổ nhật ký
1/
Record the work of shift on logbook.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
2/
13:30 14:00 Handling fire alarm signal (if any).
Bàn giao công việc và công cụ cho ca sau.
3/
Handover work and tool list for next shift.
Họp ngắn bàn giao công việc
1/
Meeting minutes and handover shift
Nhận bàn giao công cụ dụng cụ kỹ thuật.
2/
Takeover or handover tool list from shift.
Afternoon Nhận bàn giao công việc đang thực hiện để tiếp tục
3/
14 PM 14:00 14:30 Handover or takeover pending work in the prevoius shift to follow up
22 PM Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
4/
Handling fire alarm signal (if any).
Bàn giao và cập nhật tình trạng hoạt động của hệ thống.
5/
Handover and update information to system is under operating.
132
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.18 Công việc hằng ngày
Kiểm tra hệ thống kỹ thuật của tòa nhà.
1/
Checklist technical system of the building.
Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
2/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
14:30 17:30 Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
3/
Perform scheduled maitenance work - continue
Kiểm tra các căn hộ thi công cải tạo nội thất.
4/
Check fitout of the apartment. ( If any )
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
5/
Handling fire alarm signal (if any).
Kiểm tra phương tiện chữa cháy tại chỗ định kỳ ngày 25 hằng tháng.
6/ Monthly
Check on -site firefighting equipment on the 25th per month
14:30 17:30 Vận hành máy phát điện không tải hằng tuần
7/ Weekly
Operating generator without load per weekly
Thực hiện các công việc khác được giao bởi BQL.
8/
Perform other work by Management Team.
Kiểm tra và bật đèn chiếu sáng sảnh
1/
Check and turn on the lobby light
Kiểm tra đèn báo không và chiếu sáng trên sân thượng.
2/
Check and turn on indicator lights and light on the Rooftop.
17:45 18:15
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
3/
Handling fire alarm signal (if any).
Afternoon Kiểm tra và bật đèn chiếu sáng khuôn viên và đèn logo
4/
14 PM Check and turn on the landscape light and logo.
22 PM Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
1/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
Cài đặt thẻ xe
2/
Car card settings.
Cài đặt thẻ từ thang máy
3/
Elevator card settings
18:30 21:30 Vệ sinh thiết bị công cụ dụng cụ kỹ thuật.
4/
Cleaning technical tools and equipment. (Ex: screw, drill, ruler,..)
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
5/
Handling fire alarm signal (if any).
Chốt chỉ số nước định kỳ ngày 22 đến ngày 24 hằng tháng
6/ Monthly
Record the residences' water index from 22th to 24th per month.
Thực hiện các công việc khác được giao bởi BQL.
7/
Perform other work by Management Team.
Ghi nhật ký công việc trong ca trực vào sổ nhật ký
1/
Record the work of shift on logbook.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
2/
Handling fire alarm signal (if any).
21:35 22:00 Kiểm tra và tắt các line theo đúng lịch trình chiếu sáng.
3/
Check and turn off the line lighting as schedule.
Bàn giao công việc và công cụ cho ca sau.
4/
Handover work and tool list for next shift.

133
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.18 Công việc hằng ngày

Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
1/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
Kiểm tra các căn hộ thi công cải tạo nội thất.( nếu có )
2/
Check fitout of the apartment. ( If any )
Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
3/
11:45 12:30 Perform scheduled maitenance work.
Thực hiện các công việc khác được giao bởi BQL.
4/
Perform other work by Management Team.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
5/
Handling fire alarm signal (if any).
Kiểm tra phương tiện chữa cháy tại chỗ định kỳ ngày 25 hằng tháng.
6/ Monthly
Check on -site firefighting equipment on the 25th per month
Morning Kiểm tra và cập nhật các lỗi hệ thống kỹ thuật tòa nhà.
06 AM 1/
Check and update defect of the technical system on logbook.
14 PM
Thực hiện công việc bảo trì theo kế hoạch.
2/
Perform scheduled maitenance work.
12:30 13:30
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
3/
Handling fire alarm signal (if any).
Hỗ trợ cư dân ghi nhận các lỗi kỹ thuật của căn hộ/ tòa nhà và chuyển thông tin đến nhà thầu.
4/
Support the Residents/ Tenant to record technical defect in apartment or building and sent to supplier.
Ghi nhật ký công việc trong ca trực vào sổ nhật ký
1/
Record the work of shift on logbook.
Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
2/
13:30 14:00 Handling fire alarm signal (if any).
Bàn giao công việc và công cụ cho ca sau.
3/
Handover work and tool list for next shift.
Họp ngắn bàn giao công việc
1/
Meeting minutes and handover shift
Nhận bàn giao công cụ dụng cụ kỹ thuật.
2/
Takeover or handover tool list from shift.
Afternoon Nhận bàn giao công việc đang thực hiện để tiếp tục
3/
14 PM 14:00 14:30 Handover or takeover pending work in the prevoius shift to follow up
22 PM Xử lý tín hiệu báo cháy (nếu có)
4/
Handling fire alarm signal (if any).
Bàn giao và cập nhật tình trạng hoạt động của hệ thống.
5/
Handover and update information to system is under operating.
134
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.19 Quy trình kỹ thuật lên căn hộ để kiểm tra và sửa chữa

135
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.20 Bảng kiểm tra hoàn thiện nội thất

 Sử dụng để nghiệm thu sau khi hoàn thiện nội thất của khách thuê / cư dân

136
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.20 Bảng kiểm tra hoàn thiện nội thất

137
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.20 Bảng kiểm tra hoàn thiện nội thất

138
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.21 Bảng hình ảnh công việc bảo trì

 Chèn hình công việc bảo trì vào bảng và định kèm báo cáo bảo trì tháng

139
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.22 Bảng tuần tra hằng ngày

 CE tuần tra hằng ngày dựa trên bảng sau

140
6. BIỂU MẪU CHUẨN
6.22 Bảng tuần tra hằng ngày

141