Şubat 2009

İstanbul Emlak Piyasasına

Genel Bir Bakış
Avrupa’nın dört mega-kentinden birisi olan İstanbul, her türlü
gayrimenkul piyasasında uzun vadeli imkânlar sunuyor.

Ekonomik koşullar her ne kadar İstanbul emlak piyasasını

etkilemekteyse de, şehrin sahip olduğu ortalamanın üzerindeki
ekonomik büyüme potansiyeli, olumlu demografik özellikleri ve Avrupa
ile Asya’nın birleştiği noktadaki stratejik konumu nedeniyle bu piyasanın
uzun vadede temellerinin sağlam olduğunu söylemek mümkün.

İstanbul’un gayrimenkul piyasası nispeten doygunluğa ulaşmamış

sayılabilir ve küresel anlamda koşulların iyileşmesi ile birlikte bu kentin
inşaat şirketleri, yatırımcılar ve kullanıcılar açısından Avrupa’nın cazibe
merkezi olacak bir potansiyele sahip olduğu ileri sürülebilir.

İstanbul Emlak Piyasası
Geleceğin Küresel Oyuncusu
İstanbul her türlü gayrimenkul piyasasında uzun vadeli imkânlar
sunuyor. Londra, Moskova ve Paris’le birlikte Avrupa’nın dört mega-
kentinden biri olan bu şehir, 70 milyonun üzerinde bir nüfusa sahip
olan Türkiye’nin ticaret ve kültür merkezi olmanın yanı sıra, Avrupa
ile Asya’nın birleştiği yerde stratejik bir konuma sahip. Büyüklük,
ölçek ve konum avantajlarını bir araya getiren İstanbul, uzun vadede
Dünya Kenti statüsü kazanmaya aday olduğu gibi, dinamik bir
21. yüzyıl kentinin ihtiyaçlarını karşılayacak güçlü bir gayrimenkul
altyapısına sahip oluşu da bu açıdan önemli bir üstünlük sağlıyor.
Dünyadaki her belli başlı ekonomide olduğu gibi mevcut kriz,
İstanbul’un da gayrimenkul dinamiklerini, gelişmiş piyasalar kadar
olmasa da, olumsuz yönde etkiledi. Bununla birlikte, kentin ekonomik
altyapısı ve piyasa gelişimi açısından gelmiş olduğu nokta, küresel
koşulların iyileşmesi ile birlikte gayrimenkul piyasasının tekrar bir
büyüme trendine gireceğine işaret etmekte.
Bu rapor, perakende, ofis, lojistik, konut ve oteller olmak üzere
İstanbul’un başlıca gayrimenkul sektörlerindeki mevcut koşulları
ve bu sektörlerin sahip olduğu potansiyeli ortaya koymak amacını
taşıyor ve Eylül 2008’de yayınlanmış, ikincil ve üçüncül şehirlerdeki
gayrimenkul piyasası özelliklerini analiz eden “Turkey Rising Star”
raporunu tamamlayıcı bir özelliğe sahip.
Perakende
Moskova’dan sonra Doğu ve Orta Avrupa’nın en büyüğü olan
İstanbul perakende piyasası, bölgedeki rakiplerine nazaran büyük
ölçüde el değmemiş durumdadır. Ne var ki, perakendeci ve tüketici
talebini olumsuz yönde etkileyen küresel koşullar, piyasada kısa
vadeli düzeltmelere ve perakendecilerin projelere daha seçici
yaklaşmalarına yol açmaktadır. Mal sahipleri geçici olarak kiralarda
indirime gitmekte ve perakendecilere daha fazla pazarlama desteği
sağlamaktadırlar. Tüketiciler ise iddialı indirim kampanyalarına
büyük bir ilgi göstermektedirler ki, bu da oldukça büyük bir gizli
talebin varlığına işaret etmektedir. Örneğin, Alışveriş Merkezleri ve
Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre, 2008 yılında gıda
dışı perakende satışlarda yüzde 10’luk bir reel artış söz konusu
olmuştur. Orta vadede İstanbul, genç nüfusu ve yüksek alım
gücü potansiyeli ile yatırımcılara ve perakendecilere ciddi fırsatlar
sunmaktadır.
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 1
Ofis
İstanbul halen Moskova ve Varşova’dan sonra Doğu ve Orta
Avrupa’nın en büyük üçüncü ofis piyasasına sahip olsa da, bu
piyasa, A sınıfı ofis alanı açısından henüz yeterince gelişmemiştir.
2005 yılından beri şehrin merkezi iş bölgesinde yer almak
isteyen yabancı şirketler sayesinde yoğun bir kullanıcı talebi söz
konusudur. A sınıfında yeterince arz olmayışı nedeniyle kullanıcılar,
Anadolu yakasında Ümraniye ve Kavacık ve Avrupa yakasında
da Atatürk Havalimanı yakınlarındaki Güneşli-İkitelli gibi alternatif
bölgelere yönelmiştir. Son dönemlerde yatırımcı ilgisinin ciddi bir
şekilde artması nedeniyle boş ofis oranında hızlı bir düşüş ve
kiraya verilen ofis alanında da kayda değer bir artış yaşanmıştır.
Merkezi iş bölgesinde arz oranının düşüklüğü, piyasada büyük
çaplı düzeltmelerin gerçekleşmesine müsaade etmese de, küresel
ekonomideki olumsuz koşulların, kiralama artışının bir ölçüde
hız kesmesine yol açtığını söylemek mümkündür. Diğer yandan,
2009 yılında merkezi iş bölgesindeki kira seviyelerinin ve boş
ofis oranlarının istikrarlı bir seyir izlemeleri beklenmektedir. Orta
vadede İstanbul’un Kafkaslar, Ortadoğu ve Kuzey Afrika ile iş
yapan çokuluslu şirketler için bölgesel bir merkez olarak konumu
güçlendikçe, gerek yatırımcı, gerekse kullanıcı taleplerinde ciddi
artışlar olması beklenmektedir.
Lojistik
Türkiye’de lojistik piyasası gelişimi henüz ilk aşamalarında olup,
ülkedeki modern lojistik mevcudu halen yetersiz bir seviyededir.
İstanbul kenti, İzmit ve Tekirdağ’ı da kapsayan hinterland ile birlikte
ele alındığında Türkiye’nin en büyük lojistik pazarını oluşturmaktadır.
Perakende sektöründeki gelişime ve gelişmiş üretim sektörlerine
doğru gerçekleşmekte olan yapısal kaymaya paralel olarak modern
depolama tesislerine talep artmaktadır. İstanbul’da arsa fiyatlarının
yüksekliği nedeniyle inşaat şirketleri ve yatırımcılar batıda Tekirdağ’a
ve doğuda Kocaeli’ne yönelmeye başlamışlardır. Şehirdeki tüm
lojistik alanının yaklaşık yarısına ev sahipliği yapan Anadolu yakası,
başlıca lojistik pazarı olarak ön plana çıkmaktadır. EMG, Goodman
ve Logiturc gibi yatırımcılar, şehrin stratejik konumu, yüksek nüfusu
ve kuvvetli perakende pazarından kaynaklanan potansiyelini dikkate
alarak uzun vadede önemli bir lojistik merkezi olarak gördükleri bu
pazara hâlihazırda girmiş durumdadırlar.
2 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009

Konut
Şekil 1: Gayrimenkul Göstergeleri
Pazar Büyüklüğü
Türkiye’deki konut piyasası, depreme dayanıksız mevcut sayının
A Sınıfı Ofis Alanı ‘000 m2 2,100 yenilenmesi ihtiyacı, hane sayısındaki hızlı artış ve giderek
Alışveriş Merkezi Alanı ‘000 m2 1,800 büyüyen orta gelirli kesimin artan yatırım isteği nedeniyle son
Toplam Sayı 71 derece büyük bir potansiyele sahiptir. Ancak diğer yandan tam
Modern Lojistik Alanı ‘000 m2 2,000
Konut Sayısı Toplam sayı (‘000) 3,400
anlamıyla işlerliğe sahip bir ipotekli konut kredisi piyasasının mevcut
Otel Odaları Beş yıldızlı 9,112 olmayışı nedeniyle konut piyasasında ciddi bir dengesizlik de söz
Toplam sayı 28,034 konusudur. Kullanılabilir arsanın azlığı ve arsa fiyatlarındaki artış
Gösterge Değerler nedeniyle inşaat şirketleri, talebin büyük bir kısmının orta ve düşük
Ofisler En yüksek kira (€/m2) 40
Getiri oranı (%) 8.0%
gelir seviyesindeki kesimlerden kaynaklanmasına rağmen daha
Alışveriş Merkezleri En yüksek kira (€/m2) 95 (geçici kira çok lüks konut projelerine yoğunlaşmaya başlamışlardır. Küresel
indirimleri söz ekonomik krizin konut fiyatlarında az da olsa düşüşlere yol açmış
konusudur) olması nedeniyle önümüzdeki birkaç yıl içerisinde bazı lüks konut
Getiri oranı (%) 8.0%
Lojistik En yüksek kira (€/m2) 6.5
projelerinde hız kesilmesi muhtemeldir. Bununla birlikte orta gelirli
Arsa değeri (€/m2) 150-450 kesimden kaynaklanan talep güçlü bir şekilde devam edecek
Konut En yüksek kira (€/m2) 20-25 ve ipotekli konut kredilerinin yaygınlaşması sayesinde piyasa
En yüksek satış fiyatı (€/m2) 8,500 potansiyeli artacaktır.
Oteller Ortalama oda fiyatı (€/oda) 210
Kaynak: Jones Lang LaSalle, Aralık 2008
İstanbul İl ve Kültür Müdürlüğü Oteller
Hotel Benchmark Survey STR Global
İstanbul’un otel piyasası, turistlerin ve sık seyahat eden iş
adamlarının artan ilgisi nedeniyle son yıllarda ciddi bir büyüme
sergilemiştir. Otel piyasası, üst sınıflarda hâlihazırda oldukça
gelişmişse de, üç ve dört yıldızlı otellerde yetersizlikler söz
konusudur. Piyasa olgunlaşmakta ve önde gelen Türk markaları
da giderek profesyonel yönetim sözleşmelerine yönelmektedir.
Otel piyasası son yıllardaki hızlı büyümesine rağmen gerek yer,
gerekse belirli piyasa segmentleri açısından hâlâ önemli fırsatlar
sunmaktadır. Küresel ekonomik belirsizliklerden kaynaklanan
yerel yatırımcının fiyat beklentileri ile uluslararası yatırımcıların
getiri beklentileri arasındaki uyumsuzluğun kısa vadede yabancı
yatırım akışlarının önünü kesmesi muhtemeldir. Ancak orta vadede
İstanbul’un otel piyasası sahip olduğu yüksek potansiyeli koruyacak
ve bunda turistlerin ve sık seyahat eden iş adamlarının ilgisi kadar
şehrin uluslararası etkinliklere giderek artan oranlarda ev sahipliği
yapmasının tanıtıma ve genel olarak turizme olumlu etkisi de önemli
bir rol oynayacaktır.

İstanbul Perakende Piyasası
Giderek yaygınlaşan modern perakende formatları
12 milyonun üzerinde bir nüfusa sahip olan ve gelir seviyesinin
giderek arttığı İstanbul, perakendeciler, inşaat şirketleri ve
yatırımcılar için son derecek büyük bir potansiyele sahiptir. İstanbul,
Türkiye’nin toplam perakende alanının yüzde 40’ına ev sahipliği
yaptığı gibi, Doğu ve Orta Avrupa’nın da Moskova’dan sonra en
büyük perakende piyasası konumundadır. Şehirde depodan satıştan
moda outlet’lerine, ana cadde mağazalarından, mahalle pazarlarına
ve lüks alışveriş merkezlerine kadar her türlü perakende formatı
yer almaktadır. Bununla birlikte alışveriş merkezlerinin insanların
sosyalleştiği, alışveriş yaptıkları ve modern hayat tarzına yönelik
etkinliklerde bulundukları mekânlar olarak İstanbul halkı için evleri
ve işyerlerinden sonra bir “üçüncü yaşam alanı” haline geldiğini
söylemek mümkündür.
Birçok Avrupa pazarı ile kıyaslandığında İstanbul’un birinci kuşak
formatlardan, modern karma projelere çok daha hızlı geçtiği
görülmektedir. 2008 yılında tamamlanmış olan perakende alanının
yaklaşık yüzde 24’ü bu tür karma projelerin parçası olarak hayata
geçirilmiştir ve bu format, İstanbulluların yoğun hayat tarzlarına
uygunluk göstermesi ve sürdürülebilir yaşam sorununa kısmen de
olsa bir çözüm getirmesi nedeniyle giderek yaygınlaşmaktadır.
Türkiye’nin en büyük karma projesi olan Zorlu Centre projesi, karma
projelerin yarattığı sinerjiyle desteklenen bir perakendecilik formatına
verilecek en güzel örneklerden birisidir. Söz konusu proje lüks bir
otel, konut birimleri ve ofis alanının yanı sıra bir alışveriş merkezi ile
bir kültür ve konferans salonu da sunmaktadır. Alışveriş merkezi ile
kültür ve konferans salonu 2010’da faaliyete geçecek, tüm projenin
işler hale gelmesi ise 2011 yılında söz konusu olacaktır. Diğer
yandan şehrin merkezi iş bölgesinde hayata geçirilen Kanyon (2006)
ve İstinye Park (2007) gibi diğer projeler de aynı formatın diğer
örnekleridir. Uluslararası alanda ödüle sahip ve ana kiracısı Harvey
İstinye Park
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 3
Zorlu Projesi
Nichols olan Kanyon, Hakkasan gibi birçok yüksek profilli restorana
da ev sahipliği yapmaktadır. İstinye Park ise lüks ürünlerle kitlesel
pazar markalarını, mükemmel yemek mekânlarını ve geleneksel bir
gıda ürünleri pazarını bir araya getiren oldukça başarılı ve yenilikçi
birer konsept olarak ön plana çıkmaktadır.
Bu arada karma projeler şehrin merkezinden Anadolu yakasında
Ümraniye, Ataşehir ve Kurtköy, Avrupa yakasında ise Bahçeşehir
gibi dış semtlere de yayılmakta ve buralarda da genellikle perakende
ve konut birimlerini bir araya getirmektedirler.
Anadolu yakasındaki başlıca projelerin arasında Ümraniye’deki
Meydan gelmektedir. 2007 yılının Eylül ayında faaliyete geçmiş olan
bu proje yeşil bir tasarım ile açık havada alışveriş imkânını aynı
anda sunmaktadır. Bu alışveriş merkezinin ana kiracıları ise Real
ve Ikea’dır. Konut birimleri ve ofis kuleleri ile birlikte bir alışveriş
merkezini de içeren diğer bir karma proje olan Buyaka, 2009
yılının sonunda hizmete girecek, perakende ile yat limanı işlevleri
arasında sinerji oluşturan Pendik Marina projesi ise aynı yılın üçüncü
çeyreğinde açılacaktır. Pendik’teki bu proje, bölgenin tanınmış mimar
Zaha Hadid tarafından gerçekleştirilen yenilenme projesinin sadece
bir parçasıdır.
İstanbulluların tanınmış markaların ürünlerini makul fiyatlara satın
alma imkânlarına ilgilerinin artması nedeniyle, outlet merkezleri,
başka bir deyişle fabrikadan halka satış merkezleri, perakendecilik
Viaport Outlet Optimum Göztepe Outlet
4 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009
alanında giderek ön plana çıkmaya başlamıştır. 2008 yılında
tamamlanan toplam perakende alanının yaklaşık yüzde 35’ini
outlet’ler oluşturmaktadır. Anadolu yakasındaki Kurtköy’de Ağustos
2008’de açılmış olan Viaport şehrin en büyük outlet merkezi olmanın
yanı sıra konaklama ve sergi işlevlerine de sahiptir. Diğer bir başarılı
proje olan Optimum Göztepe Outlet Merkezi ise Kasım 2008’de
Kozyatağı’nda hizmete girmiştir. Türkiye’de halen gelişim sürecinde
olan outlet merkezi kavramı, yemek, eğlence ve moda ile ilgili
yerleri de kapsamakta ve çoğunlukla genel bir tasarıma sahip ve
bulundukları bölge için iyi bir örnek oluşturan açık hava mekânları
olarak hayata geçirilmektedir.
Düşük perakende yoğunluğu ve dengesiz dağılım
İstanbul’un alışveriş merkezi piyasası ancak son beş yıl içerisinde
hızlı bir gelişme göstermiş ve 2003 yılında 555 bin m2 olan alışveriş
merkezi alanı (brüt kiralanabilir alan olarak), 2008 yılının sonu
itibariyle 71 merkezde toplam 1.8 milyon m2’ ye yükselmiştir. 2009
yılı sonunda toplam brüt kiralanabilir alanın 107 merkezde 3.1 milyon
m2’ye çıkması beklenmektedir.
Bu rakamlar İstanbul’da her bin kişiye 150 m2’lik modern alışveriş
merkezi alanı düştüğünü göstermekte ve kenti Türkiye’nin en gelişmiş
perakende piyasalarından biri yapmaktadır. Ancak ‘Yeni Avrupa’daki
bölgesel rakipleri ile kıyaslandığında İstanbul’un halen yeterince
değerlendirilmemiş bir piyasa olduğu görülmektedir. Örneğin, her
bin kişiye düşen modern alışveriş merkezi alanı, Prag’da 650 m2,
Varşova’da ise 600 m2’dir. Bu rakam Budapeşte’de 400 m2’ye yakın,
Moskova’da ise 200 m2 civarındadır (bkz. Şekil 2). 2009 yılı sonuna
kadar İstanbul’da söz konusu oranın ancak 250 m2’ye çıkması
beklenmektedir ki, bu rakam diğer Avrupa pazarlanın gerisinde olsa
bile yine de ciddi bir büyüme potansiyeline işaret etmektedir.
Şekil 2: Alışveriş Merkezi Arzı ve Yoğunluğu
İstanbul
Berlin
Paris
Londra
Moskova
Madrid
Stokholm
Budapeşte
Varşova
Prag
0 1000 2000 3000 4000
Kaynak: Jones Lang LaSalle
Bununla birlikte İstanbul’da belediye kontrolünün yetersizliği
nedeniyle perakende alanı dağılımının dengesiz bir şekilde
gerçekleştiği ve genel olarak düşük bir yoğunluk söz konusuysa
da başta Avrupa yakasında olmak üzere şehrin bazı kesimlerinde
yoğunluğun yükseldiği görülmektedir (bkz. Şekil 3). Perakende alanı
şehrin merkezi iş bölgesi ile birlikte Atatürk Havalimanı’na yakın
olan Zeytinburnu-Bakırköy hattında yoğunlaşmaktadır. Anadolu
yakasındaki alışveriş merkezi gelişimi Avrupa yakasına göre daha
yavaş gerçekleşmiş, ancak buna rağmen Ümraniye, Ataşehir ve
Pendik gibi Anadolu yakasının bazı bölgelerinde özellikle son iki
yıl içerisinde hızlı bir büyüme söz konusu olmuştur. Önümüzdeki
dönemde de alışveriş merkezi inşaatları Anadolu yakasında
Kadıköy ve Ümraniye’de çoğunlukla karma proje formatında devam
edecektir.
Küresel ekonomik koşullar inşaat sektörünü olumsuz yönde
etkilemiş ve planlanmakta olan bazı projeler ya rafa kaldırılmış ya da
daha mütevazı bir hale indirgenmiştir. Sıkı planlama politikalarının
olmadığı bir ortamda ekonomik kısıtlamalar nedeniyle şirketlerin yeni
projelere karşı daha ihtiyatlı bir şekilde yaklaşmaları beklenmektedir.
Şekil 3: İstanbul Perakende Piyasası Yoğunluğu
Havalimanı Merkezi İş
Bölgesi Bölgesi
1000 Kişiye Düşen AVM Arzı
2008 4.Çeyrek Toplam Arz (‘000)
Kaynak: Jones Lang LaSalle
Tüketici talebi azalıyor, ancak 2009’un ikinci yarısında artması
bekleniyor
Alışveriş merkezi sayısındaki hızlı artış ve küresel ekonomik kriz
nedeniyle daha ihtiyatlı hale gelen tüketici davranışları nedeniyle
perakendeci talebinde bir azalma söz konusu olmuştur. Eskiden
pazar paylarını artırmak uğruna her büyük projeye girmek isteyen
5000
perakendeciler, artık genişleme planlarını gözden geçirerek
 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 5

sürdürülebilirliğe daha fazla önem vermekte ve bu nedenle de
kararlarında daha seçici olmaktadırlar. Bu durum mal sahiplerinin
yeni imkânlar sunarak kira seviyelerinin aşağıya çekilmesine yol
açmış, ancak resmi kiralarda fazlaca bir değişiklik söz konusu
olmamıştır.
Jones Lang LaSalle, tüketici talebinin 2009 yılının ikinci yarısında
tekrar çıkışa geçerek 2010 yılı itibariyle uzun vadeli büyüme tren-
dine döneceğini öngörmektedir. Orta vadede İstanbul perakende
piyasası, sahip olduğu nüfus profili ve büyüyen orta sınıfı ile bu
alandaki yatırımcılara önemli imkânlar sunmaktadır. Uygun bir kiracı
karışımı ile birlikte iyi bir hizmet alanı ve etkin bir idareye sahip olan
alışveriş merkezleri, iş imkânları sunmak konusunda ilk sıralarda yer
alacaklardır.
Ana cadde mağazalarından kaynaklanan yüksek rekabet
Nişan taş ı
esi
add
lC
kla
İsti
alışverişe yönelik tek ana cadde olup, geniş kaldırımları, yeşil
alanları ve lüks markalar, cafeler ve restoranlardan oluşan cazip
karışımıyla, şehrin en gözde açık hava alışveriş alanlarından birisini
sunmaktadır.
Yatırım piyasası
Türkiye’nin karşı karşıya olduğu siyasi ve hukuki sıkıntılar nedeniyle
2008 yılının ilk yarısında yatırım faaliyetleri sınırlı bir seviyede
kalmıştır. Yılın ikinci yarısında ise küresel ekonominin içinde
bulunduğu durum dünyadaki tüm ülkelerle birlikte Türkiye’yi de
etkilemiştir. 2007 yılında € 940 milyon olan toplam yatırım hacmi,
2008 yılında € 35 milyon’a kadar inmiştir.
Piyasanın, her ne kadar 2007 yılının rakamlarını yakalayamasa
da, 2009 yılının ikinci yarısında canlanması beklenmektedir. Orta
vadede Türkiye, yatırım radarındaki yerini koruyacak ve İstanbul da
dinamik bir şekilde büyümeye devam eden pazarda yüksek kaliteli
ürün sunarak 2009’da ve ilerleyen yıllarda yatırımın odak noktası
olmaya devam edecektir.

Ba
ğd
at
Ca
dd
es
i

Ana cadde mağazacılığı İstanbul’daki perakendecilik yelpazesinin

önemli bir parçası olup şehirde birçok alışveriş caddesi
bulunmaktadır. Gerek yerel halkın gerekse turistlerin ilgi gösterdiği,
şehrin en kalabalık alışveriş caddelerinden olan İstiklal Caddesi,
hafta sonları yaklaşık 3 milyon kişi çekmektedir. Son üç yıl içerisinde
ciddi bir değişim sürecinden geçmiş olan bu caddede Türk markaları
çoğunlukla yerlerini uluslararası markalara bırakmış ve bu şekilde
İstiklal’in Avrupa’daki diğer belli başlı ana caddelerin yanında
konumlanması sağlanmıştır.

Şehirde iki tane daha yüksek profilli ana cadde bulunmakta olup
bunlar Anadolu yakasındaki Bağdat Caddesi ve Avrupa yakasındaki
Nişantaşı’dır. Nişantaşı, Louis Vuitton, Cartier, Gucci, Armani ve
Mayıs 2009’da açılacak olan Prada’nın da aralarında olduğu birçok
lüks markanın yanı sıra üst düzey restoran, cafe ve kulüplere de
ev sahipliği yapmaktadır. Bağdat Caddesi ise Anadolu yakasındaki İstiklal Caddesi
6 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009

İstanbul Ofis Piyasası

İstanbul’un konumu Şekil 6: A Sınıfı Ofis Arzı

Türkiye’nin en gelişmiş ofis piyasasına sahip olan İstanbul, ülkedeki
Bölge TKA (m2)
toplam ofis alanının yüzde 80’ine karşılık gelmektedir. İstanbul halen Avrupa yakası 1,500,000
Orta ve Doğu Avrupa bölgesinde Moskova ve Varşova’dan sonra en Merkezi iş bölgesi (yaklaşık) 1,100,000
büyük üçüncü piyasa durumundadır ve sahip olduğu ofis alanı Prag Esentepe - Gayrettepe - Zincirlikuyu 120,000
Levent 400,000
ve Budapeşte gibi kentlere nazaran daha fazladır. Ancak, A sınıfı
Maslak 350,000
ofis arzı açısından bakıldığında, İstanbul’un halen gelişme sürecinde Etiler - Akatlar 50,000
olan bir piyasa olduğu görülmektedir. Bir kıyaslama yapılacak olursa Akaretler - Dikilitaş - Fulya 150,000
İstanbul’a yakın bir nüfusa sahip olmasına rağmen Moskova’nın ofis Merkezi iş bölgesi dışında kalan bölgeler 400,000
Taksim bölgesi 30,000
alanı, İstanbul’da bulunan ofis alanının yaklaşık üç katıdır.
Basın Ekspres and havalimanı bölgesi 370,000
Anadolu yakası (yaklaşık) 600,000
Altunizade 130,000
Şekil 4: Başlıca Orta ve Doğu Avrupa Pazarlarında
Ümraniye 120,000
Toplam Ofis Arzı, 2008 Kavacık 120,000
9000 8256 Kozyatağı - İçerenköy 200,000
Gelecek arz Toplam 2,100,000
6750 Toplam Arz
5477 Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma

4500
2840 2775 Levent-Zincirlikuyu alt-pazarı, konumu ve ofis alanı kalitesiyle başta
2304 2425
2250 finans ve profesyonel hizmetler alanında olmak üzere İstanbul’da
674
faaliyet gösteren çokuluslu şirketlerin ve büyük çaplı yerel
473 356 610
0
Varşova
Warsaw Prag
Prague Budapeşte
Budapest Moskova
Moscow İstanbul
Istanbul
kuruluşların tercih ettikleri bir bölgedir. Bu bölgeyi cazip kılan en
Kaynak: Jones Lang LaSalle önemli etmenlerden birisi de metro bağlantılarıyla ve geniş bir toplu
taşımacılık ağıyla rahatlıkla ulaşılabilir olmasıdır.
Başlıca ofis bölgeleri
İstanbul’daki toplam A sınıfı ofis alanı 2.1 milyon m2 civarında Merkezi iş bölgesinin kuzeyinde
olup bunun yaklaşık olarak yarısı kentin merkezi iş bölgesinde yer yer alan Maslak alt-pazarı,
almaktadır. Mecidiyeköy, Levent, Zincirlikuyu-Esentepe, Etiler ve Levent-Zincirlikuyu’dan sonra
Maslak alt-pazarlarını kapsayan merkezi iş bölgesinde 1.1 milyon ikinci büyük pazar konumundadır.
m2 civarında A sınıfı ofis alanı bulunmaktadır. Altyapı yetersizlikleri nedeniyle
bu bölge trafik yoğunluğu
Şekil 5: İstanbul’daki Başlıca Ofis Bölgeleri sıkıntısı yaşamaktadır ve burada
kaliteli ofis alanı çok olduğu
Maslak
halde birçok çokuluslu şirket
Maslak
sıkışık Maslak alt-pazarına gelmektense, merkezi iş bölgesinin daha
Levent ortalarında yer alan B sınıfı ofislere yerleşmeyi tercih etmişlerdir.
TEM
Kavacık
Mecidiyeköy
Etiler 2009 yılında hizmete girecek olan Ayazağa metro istasyonunun
Fulya
Basın Ekspres Taksim
Akaretler Ümraniye bu sıkışıklığı gidermesi ve kiracı talebinin bir kısmının merkezi iş
Altunizade İçerenköy
E-5 Kozyatağı bölgesinden Maslak’a kayması mümkündür.
Atatürk
Havalimanı

CBD Sabiha Gökçen Avrupa yakasından Atatürk Havalimanı’na doğru uzanan Basın
Havalimanı
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü Ekspres Yolu alternatif bir ofis bölgesi olarak ortaya çıkmıştır ve
Boğaz Köprüsü
Marmaray Tüneli (planlanan proje) halen medya kuruluşlarının yanı sıra Ericsson, Metro ve Volvo gibi
Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma çokuluslu şirketlere ev sahipliği yapmaktadır. Havalimanını şehir

merkezine bağlayan E-5 karayolu üzerinde yer alan Forum Bakırköy,
yeni bir perakende alışveriş ve ofis alanı anlayışının güzel bir
örneğidir. Bu yapının ofis kısmı dörder katlı iki blokta toplam 27,800
m2ye kadar yüksek kaliteli ofis alanı sağlayacaktır.
Özellikle kentin merkezi iş bölgesinde söz konusu olan ciddi kira
artışları ve kaliteli ofis alanı sıkıntısı nedeniyle bazı çokuluslu
şirketler ve büyük çaplı yerel firmalar Anadolu yakasındaki yeni
gelişmekte olan ofis bölgeleri gibi alternatif alanlara taşınmayı tercih
etmişlerdir. Bunun sonucunda Ümraniye, Kozyatağı, Altunizade ve
Kavacık, Anadolu yakasındaki en büyük ofis alt-pazarları olarak
ortaya çıkmıştır.
İnşaat faaliyetleri özellikle altyapıda hızlı bir iyileştirmenin söz
konusu olduğu Ümraniye’de yoğun bir şekilde devam etmektedir.
Finans sektöründen birçok kiracı operasyon merkezlerini
Ümraniye’ye taşımış olmakla birlikte burada daha çok “ihtiyaca
uygun inşaat” projelerine bir yönelim söz konusudur.
Anadolu yakasındaki diğer bölgelerden Kozyatağı artık oturmuş
bir ofis pazarıdır, Kavacık ise gelişmekte olan bir alt-pazar olarak
özellikle ilaç, lojistik ve gemicilik firmalarının ilgisini çekmektedir.
Merkezi iş bölgesinde yeni projelerin azlığı
Levent alt-pazarında büyük çaplı karma projelerin birer parçası
olarak planlanmakta olan projelere rağmen bütün olarak kentin
merkezi iş bölgesine bakıldığında önümüzdeki dönemde hizmete
girecek olan yeni ofis alanının azlığı dikkat çekmektedir. Yapım
halinde ve planlanmakta olan projeler birlikte ele alındığında Levent-
Zincirlikuyu ve Etiler alt-pazarlarında toplam 290 bin m2lik yeni ofis
alanı söz konusu olmaktadır. Halen yapım halinde olan projelerin
başında Zincirlikuyu’daki Zorlu Centre, Levent’teki Apa Giz ve yine
Zincirlikuyu’daki Tat Towers gelmektedir. Bununla birlikte Fulya,
Maslak ve Mecidiyeköy’de de toplam 83 bin m2lik bir ofis alanı halen
yapım halindedir.
Şekil 7: Başlıca A Sınıfı Ofis Projeleri, Levent-Zincirlikuyu
Proje Bölge Hizmete Mevcut Brüt Kiralanabilir
Gireceği Yıl Durum
Tat Towers Zincirlikuyu 2009 Yapım halinde
Apa Giz Levent 2009 Yapım halinde
Zorlu Centre Zincirlikuyu 2011 Yapım halinde
Çiftçiler Projesi Zincirlikuyu 2011 Plan aşamasında
Zorlu Deva Projesi Levent 2011 Plan aşamasında
Toplam
Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 7
Ofis alanı inşaatının Anadolu yakasındaki bazı alt-pazarlarda hız
kazanması beklenmektedir. Bu açıdan Ümraniye gelişmiş altyapısı
ile öncelikli bir konumdadır.
2005’ten beri yüksek seviyesini koruyan kullanıcı talebi
Makroekonomik istikrarın artması ve AB’ye üyelik müzakerelerinin
başlamasıyla birlikte yabancı sermaye akışlarının artmaya başladığı
2005 yılından bu yana İstanbul ofis piyasasında kullanıcı talebi
yüksek seviyesini korumaktadır. İstanbul daima ülkeye giren
Kanyon Karma Projesi
yabancı sermayenin başlıca hedefi olmuştur. Halen kentin merkezi
iş bölgesindeki yüksek kaliteli ofis alanına olan talep büyük ölçüde
finans, telekomünikasyon ve diğer hizmet sektörlerindeki çokuluslu
şirketlerden kaynaklanmaktadır.
İstanbul diğer yandan Kafkasya, Ortadoğu ve Kuzey Afrika ile
iş yapan çokuluslu şirketleri için bir bölgesel merkez haline de
gelmektedir. Coca Cola, Microsoft, Unilever ve Procter&Gamble
bu eğilime verilebilecek olan örneklerden sadece birkaçıdır. Ayrıca
şehrin fiziksel ve finansal altyapılarının geliştirilerek İstanbul’u
bölgenin finans merkezi haline getirme planları da söz konusudur
ki bu da yüksek kaliteli ofis alanı talebini daha da artıracak bir
durumdur. Ne var ki, İstanbul’un bölgesel bir iş merkezi olma
konusunda Dubai ve Moskova gibi şehirlerle rekabet etmek
durumunda olduğunu da unutmamak gerekmektedir.
Alanı (m2)
66,000 2008 yılında kiracı talebi istikrarını korumuş ve küresel kriz yerel
13,278 piyasaya çok fazla etki etmemiştir. Yıl içerisinde talep, büyük ölçüde
18,500
8,500 şirket birleşmeleri, satın almalar ve taşınmalardan kaynaklanmıştır.
40,000
146,278
8 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009

Merkezi iş bölgesinde kiralar son iki yılda ikiye katlandı
Yabancı sermayenin hız kazanması ve çokuluslu firmalarla
büyümekte olan yerel şirketlerin taleplerinin artması nedeniyle
boş ofis oranı hızla azalmış ve buna bağlı olarak da kiralarda ciddi
artışlar söz konusu olmuştur. Son iki yıl içerisinde kentin merkezi iş
bölgesinin çekirdek kısmında boş ofis oranı sıfıra yakın bir seviyede
kalmıştır. Diğer yandan kira oranları da 2006’dan bu yana yüzde
180’lik bir artış kaydederek 2008 yılının son çeyreği itibariyle m2
başına ayda € 40 (vergi hariç) seviyesine ulaşmıştır. Yeni projelerin
azlığı nedeniyle merkezi iş bölgesinin çekirdek kısmında kiralarda
kayda değer bir azalma söz konusu olmayacaktır.
Mali kriz ve ekonomik durgunluğun piyasadaki güveni zedelemesi
ve finansman kaynaklarına erişimin kısıtlı bir hale gelmesi nedeniyle
bazı ofis projeleri askıya alınmaktadır. Bu durum zaten sayısı
az olan yeni projelerin üzerine fazladan bir yük getirecektir ve
dolayısıyla boş ofis oranlarıyla kiraların 2009 yılında istikrarlarını
korumaları muhtemeldir.
Orta vadede İstanbul ofis piyasası, sahip olduğu bölgesel bir merkez
olma potansiyeli, A sınıfı ofis arzındaki ve yeni projelerdeki mevcut
yetersizlik ve genel olarak olumlu bir ekonomik ortam sayesinde
önemli derecede yatırım çekmeye adaydır.

Düşük olan yatırım faaliyeti yabancı sermaye ile birlikte hız

kazanacak
İstanbul ofis piyasasında yatırımcı faaliyeti sınırlı bir seviyede kalmış
ve şu ana kadar sadece iki büyük işlem söz konusu olmuştur.
Bunların birincisi, Haziran 2007’de Kanyon Ofis Kuleleri’nin (toplam
20 bin m2lik brüt kiralanabilir alan) yüzde 50’sinin Eczacıbaşı Grubu
tarafından ortağı İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’ndan € 50.4
milyon karşılığında satın alınmasıdır. İkinci olarak ise Redevco’nun
Ümraniye’deki binası ülkenin ikinci büyük GSM operatörü olan AVEA
tarafından Ekim 2008’de satın alınmıştır. Söz konusu bina, toplam
10,500 m2lik ofis alanı sunmakla birlikte TEM karayoluna kolay
erişim sağlamaktadır.

Tekfen Tower Metrocity Karma Projesi

Yapı Kredi Plaza ve İş Kuleleri

Ofis yatırım piyasasında ağırlık, ofis katlarının tek tek satışlarındadır

ki; bu durum, geçmişten bu yana ofis alanında parçalanmış bir
mal sahipliği yapısının devam etmesinin sonucudur. Yeni modern
ürünlerin gelmesiyle birlikte piyasanın daha kurumsal bir yapıya
kavuşması beklenmektedir.

İstanbul Konut Piyasası
Konut talebi, arzın üzerinde
İstanbul’un konut piyasası son beş yıldır hızlı bir gelişim
sürecindedir. Bu gelişimin ardındaki etmenler güçlü bir şekilde
devam etmekte ve dolayısıyla gelecek için de önemli bir büyüme
potansiyeli oluşturmaktadır. Göçle birlikte devam eden nüfus
artışı, büyüyen bir orta sınıf ve ipotekli konut kredisi piyasasının
orta vadedeki gelişimi nedeniyle konut talebinin giderek artması
muhtemeldir.
Nüfus artışı, devam eden göç ve mevcut konut sayısının önemli
bir bölümünün depreme dayanıklılığının artırılması ihtiyacı, konut
sektörünün gelişmesini sağlayan başlıca etmenlerdir. Türkiye
İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) son verilerine göre, 12.6 milyon nüfusu
olan İstanbul’da konut birim sayısı 2005 yılı itibariyle sadece 3.4
milyondur. Bu konutların yaklaşık yarısının da gerekli ruhsata sahip
olmadığı düşünülmekte ve yasadışı inşaatların yaygın olduğu
bildirilmektedir.
İpotekli konut kredileri piyasası henüz emekleme safhasında olsa da
önemli bir büyüme potansiyeline sahiptir. Merkez Bankası verilerine
göre halen banka kredilerinden çok az istifade edilmektedir ve 2007
yılı itibariyle gayrimenkul kredilerinin GSYİH’ye oranı sadece yüzde
5 olarak gerçekleşmiştir. Ne var ki, enflasyonun yüzde 10 civarında
seyrettiği, kredi faizlerinin ise yüzde 20’inin biraz altında olduğu
bir ortamda bireysel yatırımcılar ipotekli konut kredisi yerine şahsi
tasarruflarını kullanmayı tercih etmektedirler. Etkin bir ipotekli konut
kredisi altyapısının olmayışı konut piyasasında bir dengesizliğe
yol açmış ve mevcut talebin büyük bir kısmının orta ve düşük
gelir seviyesindeki kesimlerden kaynaklanmasına rağmen şehir
merkezindeki yüksek arsa fiyatları nedeniyle inşaat şirketleri yukarı-
orta ve en üst gelir seviyelerindeki kesimlere hitap eden konut
projelerine yoğunlaşmaya başlamışlardır.
Konut piyasasının en alt segmentine hizmet veren başlıca kuruluş
Toplu Konut İdaresi’dir (TOKİ). İstanbul’un yaklaşık yarısını oluşturan
kamuya ait arsaları kullanmanın avantajına sahip olan TOKİ, giderek
artan oranda orta kesimi de hedefleyen özel sektöre karşı güçlü bir
rakip olarak da ortaya çıkmaktadır.
Başlıca yükselen konut bölgeleri
İstanbul’un merkezinde inşaat yapmaya uygun yeterince arsa
bulunmaması nedeniyle inşaat şirketleri dış semtlere yönelmeye
başlamışlardır. Belediye de yükselen bu semtleri toplu taşıma
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 9
planları ile desteklemektedir. Bu planların arasında üçüncü bir köprü
ile birlikte Anadolu yakasında bir metro hattı, Avrupa yakasındaki
metro hattının uzatılması ve ana arterlere kestirme yollar ekleyerek
trafik yoğunluğunu kısmen de olsa azaltmayı amaçlayan “7 Tepeye 7
Tünel” projesi yer almaktadır. Ancak, İstanbul Büyükşehir Belediyesi
Planlama Merkezi’nin 1/100.000 ölçekli Nazım Planı’nda yer alan
imar planları Mart 2008’de idari mahkemeye takılmış olup halen
gözden geçirilmektedir. Söz konusu imar planları sınaî tesisleri
şehrin dışına taşıyarak merkezde daha fazla eğlence ve konut
alanları oluşturmak ve bunları gelişmiş toplu taşımacılık imkânlarıyla
desteklemektir. Kartal-Pendik, Küçükçekmece ve Bomonti-
Kağıthane bölgeleri bu imar planlarının kapsamı içindedir.
İstanbul’daki başlıca imar planları
Kartal İmar Planı: Uluslararası
alanda tanınmış mimar Zaha
Hadid’in hazırladığı bu plan,
geniş yeşil alanlar, eğlence
ve kültür merkezleri, oteller,
limanlar ve bir yat marinası
tarafından desteklenen çok
sayıda konut ve ofis bloğunu
içermektedir.
Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Merkezi
Küçükçekmece İmar Planı:
Çevresel sürdürülebilirliğe
büyük önem veren bu plan,
konut blokları ile birlikte lüks
oteller, bir marina ve bir su
parkını içermektedir.
Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Merkezi
Şehir merkezinde yeterince kullanılabilir arsa olmaması, piyasa
fiyatlarını ciddi bir şekilde yükselttiği gibi konut piyasasının da şehir
dışına yönelmesine yol açmıştır. Konut talebinde küresel koşullar
ve siyasi belirsizlikten kaynaklanan genel yavaşlamaya rağmen
büyük inşaat şirketleri şehrin batı ve doğu banliyölerindeki büyük
konut projelerine devam etmektedirler. Bu bağlamda ön plana çıkan
başlıca banliyöler Avrupa yakasındaki Kemerburgaz-Göktürk ile
Anadolu yakasındaki Kartal-Kurtköy ve Çekmeköy’dür.
10 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009

Şekil 8: İstanbul’daki Yükselen Konut Bölgeleri Şekil 10: Konut Bölümü de İçeren Önemli Karma Projeler
Proje Durumu Proje Yer Konut Fiyatı
Unsurları Aralığı (€)

Astoria Aktif Alışveriş merkezi Esentepe 4,700 - 6,800

2
Ofis
Konut
1
3 Akmerkez Aktif Alışveriş merkezi Etiler 4,000 - 6,800
Ofis
Konut
4
Kanyon Aktif Alışveriş merkezi Levent 5,500 - 8,200
Ofis
Konut

Metrocity Aktif Alışveriş merkezi Levent 3,000 - 4,400

1 Beylikdüzü 2 Seyrantepe 3 Ümraniye 4 Kartal Ofis
Bahçeşehir Kemerburgaz Çekmeköy Kurtköy Konut
Esenyurt
Halkalı
İstinye Park Aktif Alışveriş merkezi İstinye 4,100
Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma Konut

Sapphire Yapım Alışveriş merkezi 4.Levent 5,500 - 8,200

halinde Konut

Şekil 9: 2008’de Başlamış Olan Başlıca Konut Projeleri Trump Yapım Alışveriş merkezi Mecidiyeköy 3,400 - 8,500
Towers halinde Ofis
Şirket Proje Adı Yer Birim Sayısı Konut
Garanti Koza Akkoza Esenyurt 5,250
Yeşil İnsaat Inovia Beylikdüzü 3,000 Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma
Sinpaş Bosphorus City Halkalı 2,793
Emlak Konut Kent Plus Ataşehir Ataşehir 2,050
2015 yılına kadar şehir nüfusunun 14.5 milyona ulaşması hane
Eston Eston Şehir Bahçeşehir 2,000
Kuzu Grup Spradon Bahçeşehir 1,800 sayısının da buna bağlı olarak 1.18 milyon oranında artması
Tulip Gayrimenkul Tulip Bahçeşehir 1,700 öngörülmektedir. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER),
Taşyapı Seyrantepe Seyrantepe 1,500 konut projelerine olan talebin 2015 yılına kadar yılda 250,000 birim
Ağaoğlu Bahçelievler 1,500
seviyesinde seyredeceğini tahmin etmektedir. Öngörülen bu taleple
Dumankaya Bahçeşehir Bahçeşehir 1,350
Sinpaş Aqua City 2010 Ümraniye 1,100 kıyaslandığında, yeni ve planlanan projelerin miktarı çok azdır. TÜİK
Ağaoğlu Seyrantepe 1,000 verilerine göre, 2006 yılında 150,000 birim konut projesi devreye
Teknik Yapı Uprise Park Kartal 5,67 sokulmuştur ve GYODER de bu rakamın 2015’te yaklaşık 180,000’e
Dumankaya Dumankaya Vizyon Kartal 3,50
çıkmasını öngörmektedir.
Keleşoğlu Ginza Lavinya Park Beylikdüzü 3,30
Dumankaya Dumankaya Minimal Kurtköy 1,49
Kaynak: Jones Lang LaSalle Araştırma Küresel ekonomik krizden dolayı bireysel yatırımcı algılamalarının
değişmesinden kaynaklanan konut talebindeki mevcut azalma,
İstanbul’daki lüks konut projeleri çoğunlukla kentin merkezi iş fiyatlarda az da olsa bir düşüşe yol açmıştır. Önümüzdeki yıllarda
bölgesi dahilinde yer almakta ve karma projelerin birer parçası azalan talep nedeniyle özellikle lüks konut alanında faaliyetlerin hız
olarak tasarlanmaktadırlar. Bu projelerdeki konutların birim fiyatları kesmesi beklenmektedir. Bununla birlikte, orta gelirli kesimlerden
son dönemlerde ciddi bir şekilde artmıştır. Merkezi iş bölgesinde kaynaklanan talebin orta vadede mevcut seviyesini koruması
fiyatın m2 başına € 8,500’ya ulaşmış olduğu düşünülmektedir. muhtemeldir. İpotekli konut kredilerinin yaygınlaşması ve alım
gücünün artması ile birlikte orta sınıf konut projelerine olan talep de
Geleceğe bakış artacaktır.
Ülke çapındaki eğilime paralel olarak İstanbul’da da nüfus artışının
hız kesmesi beklenmekteyse de devam eden göçler nedeniyle
İstanbul’un nüfus artış hızı Türkiye ortalamasının üzerinde olacaktır.

İstanbul Lojistik Piyasası
İstanbul: Avrupa ile Asya arasında bir lojistik merkezi
İstanbul, büyüklüğü, stratejik konumu ve sahip olduğu ülkenin
en iyi taşımacılık ve telekomünikasyon altyapısı ile doğal bir
lojistik merkezidir. Şehrin Avrupa ile Asya kıtaları arasında
yer alan konumu son dönemlerde büyük çokuluslu taşımacılık
altyapısı projeleri, multi-modal taşımacılık imkânları ve gelişmiş
liman yönetimi sistemleri ile desteklenmeye başlamıştır. Birçok
sektör İstanbul ve çevresini üretim merkezi olarak seçmiş ve
bu sayede şehir ülkenin sınaî üretiminde en büyük pay sahibi
haline gelmiştir. Halen Türkiye’deki toplam sınaî üretimin yüzde
40’ı İstanbul’da gerçekleştirilmektedir ve aynı zamanda toplam
ticaret hacminin yüzde 55’ini gerçekleştiren bu şehir ülkenin önde
gelen ticaret merkezi konumundadır. Diğer yandan yıllık bazda
Türkiye’nin lojistik faaliyetlerinin yaklaşık yüzde 60’ı da İstanbul’da
gerçekleştirilmektedir.
Başlıca lojistik bölgeleri ön plana çıkıyor
İstanbul’da sanayi ve lojistiğin gelişimi büyük ölçüde şehrin
doğusundan batısına uzanan iki ana karayolu, E-80 Trans European
Motorway (TEM) ve D100 (E-5), doğrultusunda gerçekleşmektedir.
Şehirde arsa fiyatlarının yüksek olmasıyla yatırımcılar şehir dışına
yönelmeye başlamışlardır. Bu çerçevede lojistiğin gelişimi İstanbul
Nazım Planı’nda öngörülen doğrusal gelişim doğrultusunda batıda
Tekirdağ, doğuda ise Kocaeli’ye doğru hayata geçmektedir.
Anadolu yakası, kullanılabilir arsanın daha çok ve altyapısının
daha iyi olması sayesinde Avrupa yakasına nazaran daha fazla
sınaî yatırım çekmektedir. Dudullu, Ümraniye, Samandıra, Tuzla ve
Gebze (Kocaeli ili) Asya yakasının en önemli lojistik bölgeleri olarak
ön plana çıkmaktadır. Anadolu yakasındaki toplam lojistik alanının
yaklaşık yarısı Samandıra ve Gebze’dedir.
Şekil 11: İstanbul’daki Yükselen Lojistik Bölgeleri
Çatalca Hadımköy
Esenyurt İkitelli Güneşli Ümraniye
Halkalı
Yenibosna
Beylikdüzü Dudullu
Silivri Atatürk Samandıra
Havalimanı
Fatih Sultan Mehmet Köprüsü
Kartal
Boğaz Köprüsü
Marmaray Tüneli (planlanan proje)
Kaynak: Jones Lang LaSalle Gebze
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 11
Hadımköy, Yenibosna ve Beylikdüzü (İstanbul Büyükşehir Belediyesi
sınırları içerisinde) ve Tekirdağ (Tekirdağ ili), Avrupa yakasında
en çok tercih edilen lojistik bölgelerinin başında gelmektedir.
Bu yakadaki başlıca lojistik merkezi olan Hadımköy, etrafındaki
Esenyurt, İkitelli, Güneşli ve Halkalı ile birlikte kentin Avrupa
yakasındaki bütün lojistik alanının yaklaşık yarısına ev sahipliği
yapmaktadır. Organize Sanayi Bölgeleri kurulması planlanan
Çatalca da, lojistik faaliyetleri açısından önemini koruyacaktır.
Tekirdağ sınırına yakın olan Silivri ise lojistik açısından gelecek için
büyük bir potansiyel arz etmektedir.
Organize Sanayi Bölgeleri, çalışanların gelir vergisi ve sosyal
güvenlik prim ödemeleri ile birlikte gayrimenkul ile ilgili vergilerden
tam muafiyet sağlamaktadır. Bununla birlikte bu bölgeler iyi bir
altyapı ve kolay erişim imkânlarına da sahiptir. Türkiye Yatırım
Destek ve Tanıtım Ajansı’nın verilerine göre halen İstanbul’da sekiz
ve Gebze (Kocaeli ili) ile Tekirdağ ilinde de toplam on Organize
Sanayi Bölgesi bulunmaktadır.
İstanbul’daki başlıca limanlar
İstanbul’a hizmet veren başlıca limanlar Pendik, Ambarlı ve Silivri’dir.
Ambarlı-Bandırma ve Ambarlı-Mudanya arasında planlanmakta
olan Ro-Ro hatları günlük kargo kapasitesini iki katına çıkartma
potansiyeline sahiptir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama
Merkezi, şehirdeki konteynır trafiğinin 2015 yılına kadar 2.5 – 4
milyon TEU seviyesine ulaşmasını öngörmektedir. Mevcut Ro-Ro
hatlarının başında ise İstanbul’un en doğusunda yer alan Pendik
ile birlikte Ambarlı ve Çeşme’yi (İzmir) İtalya’nın Trieste limanına
bağlayan hatlar gelmektedir. Bu limanlar üzerinden taşınan araçlar,
ülke toplamının yaklaşık yüzde 80’ine karşılık gelmektedir.
Şekil 12: İstanbul’daki Başlıca Limanlar
RO-LA Hattı
Silivri
Limanı RO-LA Hattı
Ambarlı
Limanı Pendik
Limanı
Sabiha Gökçen
Havalimanı
Bandırma
Pendik RO-RO Hattı
Tuzla
Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Merkezi
12 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009
Halkalı, Ro-La (karayolu yük taşıma araçlarının demiryolunda
vagon üstünde taşınması) hizmetleri için önemli bir terminal olmakla
birlikte burada bir lojistik köyü oluşturulması da gündemdedir. Diğer
yandan Marmaray tünelinin her iki ucunda, Avrupa yakasında
Halkalı ve Anadolu yakasında Gebze’de, büyük terminaller
kurulması planları vardır ve bu projenin 2014 yılında hizmete
sokulması öngörülmektedir. Ambarlı Limanı, Ro-La trenleri ve
Halkalı istasyonuna yapılacak olan bağlantılarla Hadımköy’deki
lojistik alanlarına entegre edilmektedir. Ro-La sisteminin verimliliğini
artırmak amacıyla Tuzla, Hadımköy ve Silivri’de özel lojistik
bölgeleri kurulması planlanmaktadır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi
Planlama Merkezi’nin 1/100,000 ölçekli Nazım Planı’na göre lojistik
alt-pazarları planlanmakta olan üçüncü köprüye yapılacak olan
bağlantılarla desteklenecektir (üçüncü köprünün çoğunlukla ikinci
köprünün kuzeyine inşa edileceği varsayılmakla birlikte bu konuda
henüz resmi bir açıklama yapılmamıştır).
Avrupa yakasında yer alan Atatürk Havalimanı, 2007 yılında
Türkiye’nin hava kargo trafiğinin yüzde 50’sini üstlenmiştir. Anadolu
yakasında ise Sabiha Gökçen Havalimanı bu görevi yapmaktadır.
Halen Sabiha Gökçen Havalimanı’nın kargo kapasitesinin artırılması
için planlar hazırlanmaktaysa da, bu havalimanı büyük ölçüde
karayolu taşımacılığına bağımlı olup raylı sistem bağlantısı mevcut
değildir.
Gelişim başladı
İnşaat halindeki spekülatif projeler ya da planlama aşamasındaki
projelerin ilk gelişim aşamasını oluşturduğu lojistik piyasasında
büyük lojistik şirketleri İstanbul’un modern lojistik piyasasını
oluşturmaya başlamışlardır.
• Alman şirketi EMG’nin, Hadımköy ve Gebze’de lojistik depolama
tesisleri kurulması için 300 milyon euro’luk bir yatırım yapmayı
planladığı bilinmektedir.
• Goodman Avrupa Lojistik Fonu (GELF), önümüzdeki iki üç
yıl içerisinde Türkiye’ye 300 milyon euro’luk yatırım yapmayı
planlamaktadır. Bu kapsamdaki ilk proje ise İzmit’te 140 bin m2lik
bir dağıtım merkezi kurulması olacaktır.
• Logiturc, Tuzla’da bir lojistik parkı kurmaktadır. 126,000 m2lik bir
alana sahip olan bu proje 2009 yılında tamamlanacaktır. Proje
için hâlihazırda aralarında CEVA, Ekol Logistics, Henkel ve Mars
Logistics’in de yer aldığı birçok kiracı ile sözleşme yapılmıştır.
Kaliteli depolama alanı için yüksek talep
Tüm bu güçlü yanlarına rağmen, İstanbul’un lojistik piyasasının
halen gelişiminin ilk aşamalarında olduğunu söylemek mümkündür.
Dünya Bankası’nın 2007 Lojistik Performans Endeksi’nde Türkiye
başarılı bir şekilde 150 ülke arasında 34. sırada yer almış, ancak
taşımacılık, terminal işletmeciliği, depolama giderleri gibi ülke
içi lojistik masraflar temel alındığında 112. sıraya düşmüştür.
Türkiye’deki modern lojistik mevcudu 2 milyon m2 gibi oldukça
düşük bir düzeydedir ve depolama alanının yaklaşık yüzde 75’i
İstanbul ve çevresinde (İzmit ve Tekirdağ dahil olmak üzere) yer
almaktadır.
İstanbul, açık arayla Türkiye’nin en gelişmiş sanayisine sahiptir
ve bu alanda son dönemlerde ciddi bir büyüme kaydedilmiştir.
Perakende sektöründeki hızlı gelişim ve daha gelişmiş üretim
sektörlerine doğru büyüme nedeniyle modern depolama tesislerine
talep artmakta ve bu konuda Arkas, Borusan, Ekol, Horoz, Mars,
Omsan, Barsan ve Reysaş ile birlikte Exel, DHL, CEVA ve TNT
gibi başlıca yerel ve uluslararası lojistik firmaları başı çekmektedir.
Ne var ki, çoğu durumda depolama tesislerinin mal sahibi şirket
tarafından kullanılıyor olması durumu söz konusudur ve spekülatif
lojistik piyasası henüz gelişmemiştir.
Lojistik sektöründe son dönemde gerçekleştirilmiş olan en büyük
işlem Ekim 2007’de UN Ro-Ro’nun Kohlberg Kravis Roberts (KKR)
tarafından € 910 milyon’a satın alınması olmuştur. UN Ro-Ro,
İstanbul’daki Pendik ve Ambarlı limanları ile İtalya’nın Trieste
limanı üzerinden Türkiye ile Avrupa arasındaki kamyon trafiğinin
yüzde 37’sini gerçekleştiren başlıca bir inter-modal taşımacılık
operatörüdür. KKR firması yetkilileri söz konusu satın almanın
Türkiye ile Avrupa arasındaki ticaretin artacağı beklentisi temel
alınarak gerçekleştirilmiş olduğunu bildirmişlerdir.
Artan arsa fiyatları
Bir yandan lojistik sektörü büyürken, diğer yandan piyasada
yeterli arz olmayışı ve talebin ise sürekli artması nedeniyle arsa
fiyatlarında bir artış söz konusu olmaktadır. Büyük sanayi arsalarının
fiyatları m2 başına € 150-220’ya çıkmış olmakla birlikte, şehir
merkezine nispeten yakın bölgelerdeki daha küçük arsalar için
fiyatlar m2 başına € 450’ye kadar yükselebilmektedir. Başlıca lojistik
bölgelerindeki kaliteli depolama tesislerinin aylık kiraları m2 başına
€ 5 – 6.5 civarında olup, bu kiralarda deponun yeri, altyapısı ve proje
özellikleri belirleyici olmaktadır.
 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 13

Şekil 13: İstanbul’un Taşımacılık Haritası

Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Planlama Merkezi

Umut vaat eden bir gelecek

Türkiye’nin lojistik piyasası halen yeterince gelişmemiş bir
durumdadır ve düşük kaliteli bir altyapıya sahiptir. Piyasaya
büyük ölçüde mal sahibi tarafından kullanılmakta olan, kalitesiz
ürünler hakimdir. Bununla birlikte piyasada yeterince alım satım
işlemi yapılmaması da arsa fiyatları hakkında bir değerlendirme
yapılmasını güçleştirmektedir. Ancak, Türkiye’nin sahip olduğu
stratejik konum ve çevresindeki Kafkasya, Doğu Avrupa, Hazar,
Orta Asya, Ortadoğu ve Afrika coğrafyalarına hizmet sunabilme
potansiyeli, bu ülkeyi dünyanın en önemli lojistik piyasalarından birisi
haline getirmektedir. Buna ek olarak, Türkiye’nin yüksek nüfusu ve
büyük ekonomik gücü (dünyanın en büyük 16. ekonomisi ) ülkenin
önemli bir lojistik piyasası olarak potansiyelini ortaya koymaktadır.
Ülke ekonomisinin kalbi ve taşımacılık ağının merkezi olduğu gibi
Türkiye’deki en iyi altyapıya da sahip olan İstanbul, doğal olarak tüm
bölgeler arasında en büyük potansiyeli sunmaktadır. Goodman gibi
başlıca yatırımcılar, İstanbul lojistik piyasasına hâlihazırda girmiş
olup, diğer birçok yatırımcı da piyasanın sunduğu fırsatları yakından
takip etmektedir.
14 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009
İstanbul Otel Piyasası
Etkin bir otelcilik sektörü
Dünyanın en gözde turizm merkezlerinden birisi olan ve iş
kaynaklı turizmin de giderek yükseldiği İstanbul, hızla büyüyen
bir otel piyasasına sahiptir. Hâlihazırda oldukça gelişmiş olan
otel piyasasında 32 tane 5 yıldızlı ve 72 tane 4 yıldızlı (Türk
standartlarında) otel mevcut olmakla birlikte, bu otellerin tümündeki
toplam oda sayısı 17,300’dür. 3 ya da daha az yıldıza sahip olan
tüm derecelendirilmiş oteller hesaba katıldığında şehirdeki toplam
oda sayısı 28,000’e çıkmaktadır. Doluluk oranları son beş yılda
ortalama olarak yüzde 70 seviyesinde gerçekleşmiş, lüks otellerde
ise Ekim 2008 itibariyle yüzde 77’lik bir doluluk oranı ve bununla
birlikte € 210’luk bir ortalama günlük oda fiyatı söz konusu olmuştur.
Bu durum yatırımcıların ve işletmecilerin Türk otel piyasasına olan
güvenini artırmaktadır. 2008 yılında İstanbul’un otel piyasasına 134
odalı Avrupa’nın ilk W Hotel’i, 166 odalı yeni Four Seasons on the
Bosphorus ve 88 odalı Park Hyatt katılmıştır. Türk standartlarında 5
ve 4 yıldızlı konaklama kapasitesinin 2009 yılı sonuna kadar 4,200
oda artması beklenmektedir.
Uluslararası ve yerel otel işletmecileri, İstanbul’daki tesisleri için
büyüme planlarının yanı sıra Bodrum ve Antalya için yeni resort
projelerini açıklamışlardır. Birçok küresel otel işletmecisi için
İstanbul, Türkiye’ye giriş noktası ve ağırlık verilen şehir olsa da,
resort markaları Antalya’yı tercih etmektedir. Bu alanda Garden Inn
markasıyla Hilton en girişken uluslararası işletmeci olmakla beraber,
daha sonra yerel markalar olan Divan ve Dedeman gelmektedir.
Marriott ve Starwood’un da iddialı büyüme planları vardır. Diğer
lüks markalar ise İstanbul’u yakın takibe almış durumdadır. Diğer
yandan otel inşaatları ise daha çok yerel firmalar tarafından
gerçekleştirilmektedir. Gayrimenkul alanına odaklanan güçlü bir
aile şirketi olan Akfen, Accor için Ibis ve Novotel otellerinin inşaatını
gerçekleştirmektedir. Bir otel yatırım ve inşaat firması olan Amplio
ile aslen otomotiv sektöründe faal bir aile şirketi olan Kosifler Grubu
da 2010 yılına kadar ülke çapında bir otel ağı oluşturmayı planlayan
Hilton Garden Inn’in projelerini İstanbul’da ve Türkiye’nin sekiz diğer
kentinde hayata geçirecektir. Bir zincire ait olmayan lüks oteller ise
çoğunlukla Zorlu Holding ve Makyol Holding gibi yerel aile şirketleri
tarafından inşa edilmektedir.
Piyasa kademeli olarak olgunlaşıyor
Otel piyasası olgunlaşırken birçok firma sadece en iyi ve piyasaya
en uygun ürünlerin beklenen getiriyi sağlayabileceğini yeni yeni
öğrenmektedir. Piyasa olgunlaştıkça uygulamaların da daha
fazla profesyonelleşmesi ve belirli konularda uzmanlaşması
beklenmektedir. İlk dönemlerde otelin hem sahibi hem de işletmecisi
olan Türk markaları, artık uluslararası markaları örnek alarak
işletmeyi profesyonellere devretmektedirler.
Yüksek varlık fiyatları, ruhsat almanın güçlüğü, piyasadaki şeffaflığın
yetersizliği ve uluslararası danışmanların 49 yıllık kiralamalarla ilgili
tereddütleri nedeniyle Türkiye’de otel sahiplerinin çoğunluğu yerlidir.
Kaliteli oda arzının yüzde 93’ü, sahibi Türk olan otellerdedir.
Önemli fırsatlar
Son derece aktif bir inşaat piyasasına ve yeni projelerin çokluğuna
rağmen otel piyasası gerek henüz girilmemiş bölgeler gerekse
belirli pazar segmentleri açısından halen ciddi fırsatlar sunmaktadır.
Ayrıca otellerin sayısının, kalitesinin ve değerinin artması, şehrin kilit
konumunu güçlendirdiğinden İstanbul’u yöneten resmi makamlar
da piyasanın gelişimine destek vermektedir. İstanbul’da halen en
üst seviyede ve 2 yıldız seviyesinde yeterli sayıda otel varken,
3 ve 4 yıldız kategorilerinde bir yetersizlik söz konusudur. Diğer
yandan firmalar başta Boğaz kenarında olmak üzere şehirde uygun
arsanın azlığı nedeniyle aktif bir şekilde yeni otel alanı arayışlarına
girmişlerdir. Halen sadece tek bir üst sınıf otelin olduğu Anadolu
yakası da bu konuda ön plana çıkmaktadır. Marriott Hotel Asia
hafta içinde iş amaçlı seyahat eden kişilerin tercih ettiği yoğun bir
oteldir. Bunun yanında, Gebze de dahil olmak üzere tüm Anadolu
yakasında, bu tür müşterilere hizmet verecek 3 ve 4 yıldızlı otellere
de ihtiyaç duyulmaktadır. İstanbul’un ikinci uluslararası havalimanı
olan Anadolu yakasındaki Sabiha Gökçen Havalimanı’nı çevreleyen
bölgenin değeri, son dönemlerde yolcu trafiğinde ciddi bir artış
yaşanması ve 2001 yılında 35,000 olan yolcu sayısının 2007
itibariyle 4 milyona ulaşması nedeniyle ciddi bir şekilde yükselmiştir.
Şekil 14: İstanbul: Yıldızlı Otel Arzı
Yıldız Sayısı Otel Sayısı Oda Sayısı Toplamdaki Payı (%)
5 yıldız 32 9,112 32.5
4 yıldız 72 8,198 29.2
3 yıldız 89 5,496 19.6
Diğer 154 5,228 18.6
Toplam 347 28,034 -
Kaynak: İstanbul Kültür & Turizm Departmanı, Ekim 2008
 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 15

Şekil 15: İstanbul: Yeni Otel Projeleri 2009

Otel Yer Oda Sayısı Sınıfı Bitiş Tarihi İşletmeci
YENİ PROJELER 2009
PLANLAMA/YAPIM HALİNDE
Divan Pendik Pendik 280 5 2009 Divan Hotels
Dedeman Gebze Gebze (İzmit) 113 4 2009 Dedeman Hotels
Titanic Port Hotel Bakırköy 200 4 2009 Titanic Hotels
Courtyard by Marriott Halkalı 264 4 2009 Marriott
Divan Çorlu Çorlu (Tekirdağ) 135 5 2009 Divan Hotels
Green Park Hotel Pendik Pendik 500 5 2009 Green Park
Four Seasons İstanbul-extension Sultanahmet 32 5 2009 Four Seasons
Via Port Pendik Pendik 350 5 2009 -
Altunizade Princes Altunizade 300 5 2009 -
Point Barbaros Hotel Esentepe 400 5 2009 Point Hotels
Toplam Oda Sayısı 2,574
Kaynak: Jones Lang LaSalle Hotels

Geleceğe bakış
Küresel koşullar tüm ticari gayrimenkul piyasasında olduğu gibi
İstanbul otel piyasasını da etkileyecektir. Her türlü bütçeye ve
zevke uygun seçenekler sunması nedeniyle, Türkiye’yi ziyaret eden
kişilerin sayısında önemli bir düşüş söz konusu olmayacaktır. Ne var
ki, iş adamlarından kaynaklanan talebe bağlı doluluk oranları ve oda
fiyatlarının ekonomik krizden etkilenmesi muhtemeldir.

Hyatt Regency
Yatırım tarafında ise uluslararası yatırımcıların piyasalardaki
likidite sıkıntısı nedeniyle daha seçici davranmaya başladıkları
gözlemlenmektedir. Türk yatırımcıların gerçekçi olmayan fiyat
beklentileri uluslararası yatırımcıların Türk piyasasına girmelerini
engelleyebilir. Bu arada bazı projeler de askıya alınmaktadır.

Orta vadede stratejik konumu ve Türkiye’nin kültür başkenti olması

nedeniyle İstanbul ziyaretçiler için cazip bir şehir olarak konumunu
sürdürecek ve her türlü milletten turistlerle iş adamlarını çekmeye
devam edecektir. Diğer yandan İstanbul son dönemlerde kentin
dünya çapında pazarlanmasına katkıda bulunan FIA Formula 1 gibi
prestijli etkinliklere ev sahipliği yapma hakkını da kazanmıştır. 2009
UEFA Kupası Finali, Dünya Su Zirvesi, IMF Dünya Bankası Zirvesi
Çırağan Sarayı Kempinski
ve 2010 Dünya Basketbol Şampiyonası ile bu tür etkinliklerin artması
ziyaretçi sayısını da yukarıya çekecektir. Öte yandan, İstanbul’un
2010 yılı için Avrupa Kültür Başkenti olarak belirlenmiş olması şehrin
turizm potansiyelini artıracak bir etmendir.
16 On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009

Sonuç

• İstanbul, ülke ekonomisinin ve iş dünyasının kalbidir.

• Yüksek ekonomik büyüme potansiyeli, genç bir nüfus ve önemli
derecede bir nüfus artışının bir arada olması, gayrimenkulde
önemli fırsatlarının oluşmasına yol açmaktadır.
• Şehirdeki perakende alanı eşit bir şekilde dağılmamış olup, şehrin
bazı bölgelerinde fazla bir yoğunluk söz konusudur. Ancak uygun
bir marka karması ile birlikte iyi bir hizmet alanı ve etkin bir idareye
sahip olan alışveriş merkezleri önemli iş imkânları sunmaktadır.
• İstanbul’un ofis piyasası, bir yandan yüksek kaliteli ofis arzının
kısıtlı olması, diğer yandan da kentin Kafkasya ve Ortadoğu’yla
çalışan çokuluslu şirketler için bir merkez olarak işlev görme
imkânı nedeniyle ciddi bir yatırım potansiyeli arz etmektedir.
• İstanbul’un stratejik konumu ve kuvvetli perakende pazarı şehrin
uzun vadede önemli bir lojistik merkezi olma yönünde potansiyelini
artırmaktadır.
• Konut piyasasının gelişimindeki en büyük etmenler depreme
dayanıksız mevcudun yenilenmesi ihtiyacı, hane sayısındaki hızlı
artış ve orta gelirli kesimin yatırım iştahıdır. Tam anlamıyla işlerliğe
sahip bir ipotekli konut kredisi piyasası oluştuğunda konut talebi
daha da artacaktır.
• Kontrolsüz kentsel büyüme, İstanbul’un sürdürülebilir gelişiminin
karşı karşıya olduğu en ciddi tehdittir.

Jones Lang LaSalle’nin sürmekte olan İstanbul gayrimenkul piyasası

değerlendirmesi çerçevesinde bir sonraki raporumuz 2009 yılı
sonbaharında yayınlanacak ve bu raporda dünyanın yükselen en
dinamik şehirlerinden birisi olan İstanbul’un küresel rekabet gücü
masaya yatırılacaktır.
On Point • İstanbul Emlak Piyasasına Genel Bir Bakış • Şubat 2009 17
Jones Lang LaSalle Bölge Merkezleri

Chicago Londra Singapur

200 East Randolph Drive 22 Hanover Square 9 Raffles Place, # 39-00
Chicago, IL 60601 Londra W1A 2BN Republic Plaza,
tel +1 312 782 5800 tel +44 (0)20 7493 6040 Singapur 048619
fax +1 312 782 4339 fax +44 (0)20 7408 0220 tel +65 6220 3888
fax +65 6438 3360

Jones Lang LaSalle Türkiye

Yeşim Sok. No 2
Akatlar
Levent / İstanbul
Türkiye
tel +90 212 350 0800

İletişim

Avi Alkaş, SCSM, SCMD, CLS Alan Robertson, FRICS Dr. Kıvanç Erman
Yönetim Kurulu Başkanı İdari Direktör Sermaye Piyasaları ve
Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle Araştırma Direktörü
İstanbul İstanbul Jones Lang LaSalle
tel +90 212 350 0800 tel +90 212 350 0800 İstanbul
Avi.Alkas@eu.jll.com Alan.Robertson@eu.jll.com tel +90 212 350 0800
Kivanc.Erman@eu.jll.com
Elif Egeli Nişancı İdil Hamzadi
Başkan Yardımcısı - Türkiye Sermaye Piyasaları ve
Jones Lang LaSalle Hotels Araştırma Müdürü
Londra Jones Lang LaSalle
tel +44 (0)20 7399 5672 İstanbul
Elif.Nisanci@eu.jll.com tel +90 212 350 0800
Idil.Hamzadi@eu.jll.com

www.joneslanglasalle.com

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC.2009

Tamamıyla Jones Lang LaSalle IP, Inc.’in mülkiyetinde olan bu rapor, önceden Jones Lang LaSalle IP, Inc.’in yazılı onayı alınmadan hiçbir şekilde ve hiçbir yöntemle, tam olarak ya da kısmen,
kopyalanamaz, çoğaltılamaz ve iletilemez. Bu yayındaki bilgiler genel olarak güvenilirliği kabul edilen kaynaklardan temin edilmiştir. Ancak, bu bilgilerin tutarlılığı ile ilgili olarak herhangi bir beyanda
bulunulmamakta ve garanti verilmemektedir. Tutarsızlıkların tespiti durumunda bunların düzeltilebilmesi için tarafımıza bildirilmesini rica ederiz. Jones Lang LaSalle, herhangi bir kişi ya da kurumun bu
rapora istinat etmesinden kaynaklanabilecek kayıp ya da hasarlar konusunda sorumluluk kabul etmemektedir.