Professional Documents
Culture Documents
Organizasyonu
Öğr.Gör. Hami AHISKALI
Hitit Üniversitesi
Teknik Bilimler MYO
İnşaat Bölümü
hamiahiskali@hitit.edu.tr
Dersin Amacı
Süreçlerin
Kavramların
Unsurların
İşlevlerin
Büyük, küçük her şantiyede birileri çalışır. İNŞAATÇI nın onlara iş verip, işleri
yönetmesi gerekir.
Yönetici olmak
• Bilgi
• Deneyim
• Yetenek ister.
Fakat her aday aynı şansı yakalayamaz. Yeterli bilgi ve deneyim sahibi olmadan, bir
İnşaat işini üstlenir. Yorulur, bocalar, hata yapar, zorlanır ve sonunda İnşaat
Sektörüne hatta belki hayata küser.
Önemli Tanımlar
Yapı: Karada ve suda, iskan veya bayındırlık amacıyla yapılan bina, yol, köprü,
baraj vb. gibi yeraltı ve yerüstü her türlü inşaat.
Altyapı: Su, elektirik, kanalizasyon, yol, köprü, baraj gibi tesislerin tümüne verilen
ad.
Üstyapı: Altyapı üzerine kurulan, yaşamla ilgili her türlü yapıların tümü.
Yapı Sahibi: Yapı üzerinde mülkiyet hakkına sahip olan gerçek veya tüzel kişi.
İlgili idare: Yapı ruhsatı ve kullanma izni vermeye yetkili Belediyeler, Valilik vb.
Müteahhit: Başkası için inşaat (yapım) işini yüklenen, gerçek veya tüzel kişi.
Alt Müteaahit: Büyük inşaat işleride işin bir bölümünü yapmayı, asıl
yükleniciden üstlenen gerçek veya tüzel kişi.
Taşeron: Bir inşaat işinin küçük bir böümünü veya sadece işçiliğini
üstlenen sermaye ve donatısı sınırlı kişi(Firma)
Kontrol (lük): İnşaatın konrol ve denetlenmesi için belirlenen kişi veya kurul.
Karada veya suda imar (bayındırlık) veya iskan gereği olarak yapılan ve yürütülen
inşai işlerin tümüne İNŞAAT denir.
Altyapı
Ulaşım, barınma, eğitim, sağlık, çalışma, üretme vb. gibi bütün ihtiyaçlar için belli
alanlara ihtiyacımız vardır.
• 2015 yılında dünyada inşaat sektörünün büyüklüğü 8,5 trilyon USD düzeyinde olup bu
rakamın 2020 yılında 10,3 trilyon USD’ye ulaşacağı öngörülmektedir.
• Halihazırda inşaat sektörünün küresel ekonomiden aldığı pay %10-12 seviyesindedir. 2025
yılına gelindiğinde inşaat sektörünün ekonomideki payının gelişmekte olan ülkelerde %16-
17, gelişmiş ülkelerde ise %10 düzeyinde olacağı tahmin edilmektedir.
• Sektörün GSYH’den aldığı pay %8-9 düzeyinde seyretmekte olup dünya ortalamasının bir
miktar altındadır.
• Sektörün ekonomik aktiviteye olan duyarlılığı yüksek düzeydedir. Genel olarak inşaat
sektöründe aktivite, büyüme dönemlerinde GSYH’den daha hızlı artmakta, daralma
dönemlerinde ise GSYH’den daha hızlı düşüşler sergilemektedir. Ancak, özellikle çevre
ülkelerde ortaya çıkan sorunlar nedeniyle sektörün 2015’te bu eğilimi sergilemediği
görülmektedir. 2016 yılında ise, 2015 yılındaki düşük baz etkisinden dolayı büyüme
oranları yüksek seyretmektedir.
• Kaynak: TÜİK
İNŞAAT SEKTÖRÜ / Türkiye - Doğrudan Yabancı Yatırımlar
• Ödemeler Dengesi verilerine göre, 2016 yılının ilk 10 ayında yurt içine yönelik net
doğrudan yabancı yatırımlar (DYY) 8,1 milyar USD’nin üzerinde gerçekleşirken, bunun 3,5
milyar USD’lik kısmı gayrimenkul alımına yönelik net yatırımlardan kaynaklanmıştır. Bu
dönemde gayrimenkul alımlarının toplam DYY içindeki payı %43 olmuştur.
• 2003 - 2015 döneminde ise, toplam DYY girişi 165,6 milyar USD düzeyinde gerçekleşirken,
gayrimenkul alımlarına yönelik net yatırımlar 33,4 milyar USD olmuştur. Bu dönem
itibarıyla, gayrimenkul alımlarına yönelik doğrudan yatırımların toplam içindeki payı %20,2
düzeyindedir.
• Kaynak: TCMB * Ocak-Ekim dönemi
İnşaat sektörü hayatın tamamını etkilediği için sektördeki hatalar ve başarısızlıklar
kamuyu ve bireyleri yakından ilgilendirir.
Sorumlu aranır. Birkaç günah keçisi bulunur. Yargılanır. Olay, kapanır, unutulur.
Ancak nedeni ne olursa olsun hem can hem de milli servetimizin bir kısmıda boşa
gider. Dolaylı şekilde bu zararı halk öder.
Ülkemizde inşaat sektörünün en başında gelen Konut sektörünün yarıdan fazlası,
teknik eleman katkısı olmadan, inşaatçı olarak anılan eğitimsiz, kayıt dışı
yükleniciler tarafından yapılmıştır.
Bunlara karşın İNŞAAT SEKTÖRÜ son yirmibeş yılda yurt içinde ve yurt dışında,
büyük ölçekte işler almakta ve başarı ile tamamlayıp teslim etmektedir.
Bugün yapı stoku içerisindeki sıkıntılı yapılar çok yönlü ihmallerin sonucu olarak
ortaya çıkmıştır.
Her türlü yapı inşaatına girişmeden önce, bazı önemli ön çalışmaların yapılması
gerekir.
Bu çalışmalar şu şekilde sıralanabilir.
1. İhtiyaç programının yapılması
2. Uygun arsa ve arazi seçimi
3. Yapının projelendirilmesi
4. İnşaat ihale dosyasının hazırlanması
1.İhtiyaç Programının Yapılması
Konut yapımın ihtiyaç programı tespiti zor değildir. Konut yaptırmak isteyen insan,
önce yaşadığı ve gördüğü evlerin durumundan istifade ederek hayalindeki konutu
yapabilir.
İnşaat işi bina olsun, altyapı olsun, büyüdükçe ihtiyaç programı konusu önem
kazanır.
Öncelikle
Ne için?
Neyin?
Nasıl?
Kaç TL ye? Yapılacağını doğru hesaplamak gerekir.
Aksi takdirde inşaat aşamasında veya inşaat bitiminde eksiklikler tespit edilse bile
düzeltilmesi bazı hallerde çok zor hatta mümkün olmayabilir.
2.Uygun Arsa-Arazi Seçimi
Özel durumlar dışında genellikle yapım maliyeti, arsa maliyetinden daha fazla
olmaktadır.
Dolasıyla inşaat yapılacak arsa veya arazinin çok yönlü irdelenmesi gerekir.
Aksi halde ucuz diye tabir edilen bir yerin inşaat maliyetine etkisi, umulmadık
şekilde çok büyük olabilir.
Ulaştırma, sulama, enerji yatırımları gibi büyük yatırımların yerinin ya da
güzergahının seçiminde pek çok faktör söz konusudur.
Endüstri binaları ve diğer ticaret binalarının yerleri belirlenirken de, ilk yatırım ve
üretim maliyeti, pazarlama koşullarını etkileyen tüm faktörler ayrıntılı olarak
incelenmektedir.
Bu incelemeler sonucu söz konusu yatırım seçilen bölgeye yapılmasının uygun olup
olmadığına karar verilir. İş bu çalışmaya “Fizibilite” çalışması denilmektedir.
İnşaat yerinin doğru belirlenmesi konusu sadece bina yerleri için değil, bazı altyapı
inşaatı içinde hayati önem taşır. Zemini, güzergahı yeterince araştırılmamış yol,
tünel, baraj vb. inşaatın da, geçmiş yıllarda pek çok sorunlar yaşadığı, büyük
meblağların boş yere toprağa gömüldüğü bilinmektedir.
sad
Gerek özel ve gerekse kamu inşaat işlerindeki arsa seçimi ve irdelenmesi ile ilgili
olarak dikkate alınması gereken hususlar Arsa-Arazi Araştırma Çizelgesinde
verilmiştir.
Titiz yatırımcıların özellikle büyük yatırımlarda arsa nitelikleri ile ilgili inceleme
yapmaları yetmez. İnşaatın türüne ve önemine göre topladıkları bilgileri
değerlendirmeleri ve arsa fiyatlarını karşılaştırmaları gerekir.
Bu amaçla Arsa-Arazi karşılaştırma çizelgesi kullanılabilir.
Arsa seçiminde ölçütlerin bazıları görüldüğü gibi itibari değerlerdir. Örneğin çevre
varlıkları sorununu farklı kişiler farklı şekilde değerlendirebilir.
-Deneme yanılma
-Örneklerden yararlanma
-İleriyi düşünmeden işe başlama
Girişimleri artık sadece gecekondu tip ya da kırsal kesimdeki yapılarda
görülmektedir.
Eğer bir yapının kaliteli olmasını istiyorsak projelendirmeye önem vermemiz gerekir.
Yasalara uygunluk
Sağlamlık
İşlevsellik
Rasyonellik
Güzellik
YAPILARIN ÖNEMLİ NİTELİKLERİ
a-Yasalar uygun olması
b-Sağlam olması
c-İşlevsel olması
d-Rasyonel olması
e-Güzel olması
f-Sağlıklı olması
g-Çevreye uyumlu olması
h-Sorunsuz olması
i-Çağdaş olması
j-Kaliteli olması
a. Yapıların Yasalara Uygunluğu
Türkiye’ deki yapıların en az yarısı (Kamu binalarınında önemli bir kısmı) maalesef
inşaat ve imarla ilgili yasalara ve kurallara uyulmadan, KAÇAK ve RUHSATA
AYKIRI olarak yapılmıştır.
Buna rağmen, yasalara uyulma gerekliliği kesinlikle göz ardı edilmemelidir, çünkü
bu yasalar ve kurallar vatandaşın yararı ve güvenliği için hazırlanmıştır.
bağlı değil
Yol, kanlizasyon, köprü, baraj vb. alt yapıların; konut, ofis, okul, hastane gibi
binaların ve istinat duvarı, anıt, havuz gibi sair yapıların hepsinin bir yapılış
amacı, işlevi vardır.
Hatta bazı yapıların birden fazla işlevi vardır.
Örneğin bir televizyon kulesinin hem teknik işlevi vardır hem de anıtsal bir
görünümü olması istenir.
Bir yapının başarılı sayılabilmesi için ana yapılış amacına tam ve kusursuz şekilde
hizmet etmesi ön koşuldur.
Bu amaca ulaşılabilmesi için yapıların işlevlerinin ihtiyaç programında tam ve
eksiksiz olarak belirtilmesi gerekir.
İstanbul´un
sembolü
olması
beklenen yeni
kule
tamamlandığı
nda
vatandaşların
görebileceği
ikinci seyir
terası
yüksekliği 153
metre (Deniz
seviyesinden
371 metre)
yüksekliğe
çıkılabilecek.
Bittiğinde 365
metre
yüksekliğe
sahip olacak.
c. Yapıların Rasyonellik ( Ekonomik olması )
Her yapı, amacı ne olursa olsun parasal büyüklüğe sahip bir yatırımdır. Bu sebeple
bir yatırımın verimli olması için de yapıların harcamalarının
Gerektiği zamanda
Gereken kalemlere
Gereken miktarda,
harcama yapılması aranır.
Bu kural yapıya harcanan paranın karşılığının tam alınması anlamına gelir.
Bazı hallerde iki olumsuz durum birlikte yaşanır. Bunun nedeni genellikle ,
Havalandırması, ışıklandırması, su, ısıi sesi toz vb. yalıtımları yeterince dikkate
alınmamış ve dolayısıyla bu konularda sorunları olan yapılar sağlıksızdır.
Sağlıksız yapılara örnek olarak,
Yer altı su damarı üzerinde veya yüksek gerilim hattı altında yapılmış bir bina, jeolozisi
dikkate alınmamış bir tünel, ses yalıtımı unutulmuş jeneratör mahalli, akustiği
dikkate alınmamış tiyatro salonu, ses geçiren komşu daire duvarıi yoğuşma ve
küflenmesi olan bina dış duvarları vb.
İHALE
ÇEŞİTLERİ
VE USULLERİ
İhale (Bid, tender)
• İhale, sözlük anlamıyla; bir işi veya bir malı birçok istekli
arasından en uygun koşullarda kabul edene bırakma,
eksiltme veya arttırma işlemidir.
MADDE 1- Amaç
Bu Kanunun amacı, kamu hukukuna tâbi olan veya
kamunun denetimi altında bulunan veyahut kamu
kaynağı kullanan kamu kurum ve kuruluşlarının
yapacakları ihalelerde uygulanacak esas ve usulleri
belirlemektir.
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
Mal: Satın alınan her türlü ihtiyaç maddeleri ile taşınır ve
taşınmaz mal ve hakları,
Hizmet: Bakım ve onarım, taşıma, haberleşme, sigorta,
araştırma ve geliştirme, muhasebe, piyasa araştırması ve anket,
danışmanlık, mimarlık ve mühendislik, etüt ve proje, harita ve
kadastro, imar uygulama, her ölçekte imar planı, tanıtım, basım
ve yayım, temizlik, yemek hazırlama ve dağıtım, toplantı,
organizasyon, sergileme, koruma ve güvenlik, meslekî eğitim,
fotoğraf, film, fikrî ve güzel sanat, bilgisayar sistemlerine yönelik
hizmetler ile yazılım hizmetlerini, taşınır ve taşınmaz mal ve
hakların kiralanmasını ve benzeri diğer hizmetleri
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
• Hizmet sunucusu: Hizmet alımı ihalesine teklif veren gerçek veya
tüzel kişileri veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Yapım: Bina, karayolu, demiryolu, otoyol, havalimanı, rıhtım,
liman, tersane, köprü, tünel, metro, viyadük, spor tesisi, alt yapı,
boru iletim hattı, haberleşme ve enerji nakil hattı, baraj, enerji
santrali, rafineri tesisi, sulama tesisi, toprak ıslahı, taşkın koruma
ve dekapaj (madenlerde üstteki örtü tabakasının kaldırılması) gibi her
türlü inşaat işleri ve bu işlerle ilgili tesisat, imalat, ihzarat, nakliye,
tamamlama, büyük onarım, restorasyon, çevre düzenlemesi,
sondaj, yıkma, güçlendirme ve montaj işleri ile benzeri yapım
işlerini,
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
• Danışman: Danışmanlık yapan, bilgi ve deneyimini idarenin yararı
için kullanan, danışmanlığını yaptığı işin yüklenicileri ile hiçbir
organik bağ içinde bulunmayan, idareden danışmanlık hizmeti
karşılığı dışında hiçbir kazanç sağlamayan ve danışmanlık
hizmetlerini veren hizmet sunucularını
• Tedarikçi: Mal alımı ihalesine teklif veren gerçek veya tüzel kişileri
veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Yapım müteahhidi: Yapım işi ihalesine teklif veren gerçek veya tüzel
kişileri veya bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
• Aday: Ön yeterlik için başvuran gerçek veya tüzel kişileri veya
bunların oluşturdukları ortak girişimleri,
• Ortak girişim: İhaleye katılmak üzere birden fazla gerçek veya
tüzel kişinin aralarında yaptıkları anlaşma ile oluşturulan iş
ortaklığı veya konsorsiyumları,
• İstekli: Mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin ihalesine teklif
veren tedarikçi, hizmet sunucusu veya yapım müteahhidini,
• Yüklenici: Üzerine ihale yapılan ve sözleşme imzalanan istekliyi,
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
İhale dokümanı: İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım
işlerinde; isteklilere talimatları da içeren idari şartnameler ile
yaptırılacak işin projesini de kapsayan teknik şartnameler, sözleşme
tasarısı ve gerekli diğer belge ve bilgileri,
Ön proje: Belli bir yapının kesin ihtiyaç programına göre; gerekli arazi
ve zemin araştırmaları yapılmadan, bilgilerin halihazır haritalardan
alındığı, çevresel etki değerlendirme ve fizibilite raporları dahil elde
edilen verilere dayanılarak hazırlanan plân, kesit, görünüş ve
profillerin belirtildiği bir veya birkaç çözümü içeren projeyi,
Kesin proje: Belli bir yapının onaylanmış ön projesine göre; mümkün
olan arazi ve zemin araştırmaları yapılmış olan, yapı elemanlarının
ölçülendirilip boyutlandırıldığı, inşaat sistem ve gereçleri ile teknik
özelliklerinin belirtildiği projeyi,
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
MADDE 4 - Tanımlar
• İhale: Bu Kanunda yazılı usul ve şartlarla mal veya hizmet alımları
ile yapım işlerinin istekliler arasından seçilecek birisi üzerine
bırakıldığını gösteren ve ihale yetkilisinin onayını müteakip
sözleşmenin imzalanması ile tamamlanan işlemleri,
• Teklif: Bu Kanuna göre yapılacak ihalelerde isteklinin idareye
sunduğu fiyat teklifi ile değerlendirmeye esas belge ve/veya
bilgileri,
• Sözleşme: Mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinde idare ile
yüklenici arasında yapılan yazılı anlaşmayı,
• Uygulama projesi: Belli bir yapının onaylanmış kesin projesine göre
yapının her türlü ayrıntısının belirtildiği projeyi ifade eder.
4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu
(Public procurement law)
3 Yaklaşık Maliyet
İhale Dokümanının
Ön Yeterlik ve İhale Dokümanlarının İhale Dokümanının Görülmesi
Görülmesi / Satın
9 Alınması /Değişiklik ve
Görülmesi / Satın Alınması / Değişiklik / Satın Alınması /Değişiklik ve
ve Açıklama Yapılması Açıklama Yapılması
Açıklama Yapılması
Yeterlik Başvurusu,
Ön Yeterlik Değerlendirmesi, İhaleye Değerlendirmesi, Teknik
10 Tekliflerin Sunulması
Davet ve Tekliflerin Sunulması Görüşme ve Fiyatı da İçeren
Son Tekliflerin Sunulması
Tekliflerin
Son tekliflerin
Değerlendirilmesi ve Tekliflerin Değerlendirilmesi ve
11 İhalenin Karara İhalenin Karara Bağlanması
Değerlendirilmesi ve İhalenin
Karara Bağlanması
Bağlanması
İhale Sonucunun
İhale Sonucunun Bildirilmesi ve İhale Sonucunun Bildirilmesi
12 Bildirilmesi ve Sözleşme
Sözleşme Yapılması ve Sözleşme Yapılması
Yapılması
Açık İhale
• Ön yeterlik ilanı:
– Adayların başvurularını hazırlayabilmeleri için en az
25 gün süre tanınarak ön yeterlik ilanı yapılır.
• Ön yeterlik değerlendirmesi:
– Belirtilen asgari yeterlik koşullarını sağlayamayanlar
yeterli kabul edilmez.
• Yeterli bulunmama gerekçeleri yazılı olarak
bildirilir.
– Yeterli olduğu tespit edilen bütün adaylara tekliflerini
hazırlayabilmeleri için en az 45 gün süre verilir.
• Bu adaylara ihaleye davet mektubu gönderilir.
Belli İstekliler Arasında İhale Usulünde İhalenin İptal Edilmesi
• Açık ihale usulü veya belli istekliler arasında ihale usulü ile
yapılan ihale sonucunda teklif çıkmaması,
• Doğal afetler, salgın hastalıklar, can veya mal kaybı tehlikesi gibi
ani ve beklenmeyen veya idare tarafından önceden
öngörülemeyen olayların ortaya çıkması üzerine ihalenin ivedi
olarak yapılmasının zorunlu olması,
• Savunma ve güvenlikle ilgili özel durumların ortaya çıkması
üzerine ihalenin ivedi olarak yapılmasının zorunlu olması,
• İhalenin, araştırma ve geliştirme sürecine ihtiyaç gösteren ve
seri üretime konu olmayan nitelikte olması,
• İhale konusu mal veya hizmet alımları ile yapım işlerinin özgün
nitelikte ve karmaşık olması nedeniyle teknik ve mali
özelliklerinin gerekli olan netlikte belirlenememesi.
Pazarlık Usulünün Süreçleri
Sözleşmenin Uygulanması