Inledning

Den här rapporten har genomförts på uppdrag av Vänsterpartiet i Stockholms stad. Rapportens syfte
är att undersöka hur utförsäljningen av det kommunala företaget Centrumkompaniets fem minsta
förortsgallerior till det privata företaget Boultbee har påverkat småföretagarna som hyr lokalerna.
Undersökningen kan ses som en uppföljning och granskning av konsekvenserna av utförsäljningen.
Tanken med att genomföra den här rapporten uppkom efter att Vänsterpartiet i Stockholm hade talat
med flera av butiksinnehavarna i Rinkeby och Tensta om hur utförsäljningen påverkat dem. För att
få en klarare bild av situationen ville Vänsterpartiet genomföra en systematisk undersökning av
galleriorna. Rapporten bygger på en enkätundersökning som har genomförts bland de
butiksinnehavare i Hässelby gård, Rinkeby, Tensta, Högdalen och Bredäng som hyr butikslokaler
av Boultbee.
Vi hoppas att rapporten kommer att kunna användas av fler aktörer än Vänsterpartiet som underlag
till uppföljning och utvärdering av hur beslutet om utförsäljningen till Boultbee påverkat
småföretagarna i förorterna.
Bakgrund
En ständigt aktuell politisk fråga i Stockholmsområdet är sedan slutet av 90-talet utförsäljningar av
kommunalt ägda och drivna verksamheter. Detta är en fråga som förmodligen kommer att prägla
debatterna inför valet under hösten. Utförsäljningsdebatten handlar ofta om vilka som effektivast,
mest serviceinriktat, demokratiskt och till lägst kostnad kan driva verksamheter - de privata eller
offentliga aktörerna. Under denna mandatperiod har utförsäljningen av galleriorna och centrumen
ägda och förvaltade av Centrumkompaniet varit i det politiska rampljuset. Den borgerliga
majoriteten i staden ville att man skulle sälja galleriorna och år 2007 sålde staden samtliga gallerior
och centrum ägda av Centrumkompaniet till det brittiska företaget Boultbee som tog över
förvaltningen 2008.
Kristina Alvendal från moderaterna satt vid tiden för utförsäljningen i Centrumkompaniets styrelse.
Alvendal menade enligt Sveriges television, SVT, att man valt Boultbee som ny ägare inte bara på
grund av att de lade det högsta budet utan även för att de skulle ta hand om och utveckla galleriorna.
Särskilt de förortsgallerior som blivit extra eftersatta, vilket uppgavs vara en del i avtalet med
Boultbee enligt Alvendal. Oppositionen menade dock att affären genomförts för snabbt och att
ingen konsekvensanalys gjorts för att undersöka hur affären skulle komma att påverka
småföretagarna i centrumen och galleriorna.1
Utöver kritik över hur affären skötts riktade oppositionen direkt kritik mot Boultbee som företagare
och förvaltare. Boultbee hade sedan tidigare tagit över som förvaltare av gallerior i Uppsala,
Västerås och Luddeköping. De lokala butiksinnehavarna hade efter uppköpen upplevt förvaltningen
som problematisk. Småföretagarna uppges antingen ha köpts ut av Boultbee eller blivit tvungna att
lägga ner sina verksamheter och flytta efter hyreshöjningar på 50-60 procent. Bo Falk, vice direktör
för Boultbee i Sverige, menar att man medvetet har köpt affärslokalerna av småföretagarna för att
man önskar få andra större och internationella affärsverksamheter till sina gallerior. 2
Sedan Boultbee år 2008 tog över ägandet bland de tio gallerior som Centrumkompaniet ägde i
Stockholm har det inkommit rapporter om att småföretagarna även här påverkats negativt. I
Rinkeby har ett flertal av butiksägarna anmält Boultbee för säkerhetsbrister i Gallerian. Detta då
larm och låssystem hållit en så låg standard att försäkringsbolagen inte kan försäkra
butiksinnehavarna. Boultbee har enligt butiksinnehavarna vägrat att uppgradera standarden och
säkerheten trots att ett flertal inbrott och rån drabbat butikerna. 3 Utöver detta har man även i
Stockholm fått höjda hyror med närmare 70 procent.4 Enligt Boultbees vice direktör beror detta på
att man tidigare inte följt marknadspriser men fortsättningsvis kommer att göra detta efter
omförhandlingar. Han menar att butikerna de senaste åren har sålt mer och borde klara av
höjningarna. 5
Det är med bakgrund av detta händelseförlopp som den här rapporten undersöker hur
småföretagarna upplever ägarbytet. Den första delen som undersöks i rapporten är hur man upplever
den nuvarande situationen på en rad olika områden. I den andra delen undersöks hur man upplever

1 http://svt.se/2.33538/1.823947/centrumkompaniet_saljs_for_10_4_miljarder 2010-06-21 kl 13.00

2 http://svt.se/2.33538/1.828885/kopcentrum-agare_gallrar_bland_handlare 2010-06-21 13.21

3 http://svt.se/2.33538/1.1985350/usel_sakerhet_i_rinkeby_kopcentrum 2010-06-21 13.35

4 http://svt.se/2.33538/1.1909963/missnoje_med_galleriaagare 2010-06-21 14.57

5 http://svt.se/2.33538/1.1027438/handlare_besvikna_over_hojda_hyror 2010-06-21 14.54

att olika områden har påverkats av att Boultbee tog över i jämförelse med hur det var när
Centrumkompaniet ägde och förvaltade fastigheten. Statistik har även hämtats in över vilka
företagarna som grupp består av för att få en beskrivning av vilka som berörs av beslutet. I
kommande avsnitt beskrivs hur undersökningen gått till väga, hur urvalet ser ut och hur det går att
förhålla sig till resultatens tillförlitlighet och relevans för frågeställningen. Efter detta kommer
resultaten att presenteras för att sedan i korthet diskuteras och utvärderas utifrån om utförsäljningen
av Boultbee sammantaget kan sägas ha påverkat småföretagarna positivt eller negativt alternativt
inte berört dem överlag.
Genomförande
Syfte och frågeställningar
Syftet med rapporten är att ta reda på hur småföretagarna i de mindre förortsgalleriorna har
påverkats av utförsäljningen av centrumen och galleriorna till Boultbee.
För att göra detta undersöks frågeställningarna:
Hur upplever småföretagarna sin situation som hyresgäster i Boultbees lokaler generellt?
Har småföretagarna det generellt sett bättre med Boultbee som ägare och förvaltare i jämförelse
med Centrumkompaniet?

Urval
Mindre förortsgallerior och centrum har definierats som centrumen i Bredäng, Högdalen, Hässelby
gård, Rinkeby och Tensta. De övriga fem galleriorna som Boultbee köpte har utelämnats från
undersökningen. Även om butikerna i de centrumen även har påverkats är det troligt att ägarbytet
haft en annan inverkan. Detta då de mindre förortsgalleriorna till större del har fler mindre
företagare och färre butikskedjor men även kan förmodas ha mindre och mer lokalt fokuserat
kundunderlag.

Metod
För att få reda på hur småföretagarna har påverkats utgår materialet ifrån enkäten i bilaga 1.
Enkäten består av bakgrundsfrågor samt de tre huvudfrågorna 5,6 och 7 som mäter hyresutveckling,
åsikt om Boultbee samt jämförelse av Boultbee och Centrumkompaniet. Då hyrorna förhandlas
olika, kostnader tillkommer utöver hyrorna och få av butiksägarna kunde besvara frågan om var
tidigare hyresnivåer låg på kommer den här rapporten inte att beröra den faktiska
hyresutvecklingen. Bortfallet var för hög och tillförlitligheten i svaren för låg. Dock berörs
hyresfrågan på en subjektiv nivå där butiksägarna har fått uppge om de instämmer eller tar avstånd
till påståendet om ”hyran är för hög”. Butiksägarna har även fått uppge om de tycker att hyran har
blivit bättre eller sämre sedan Boultbee tog över ägandet. Fråga 6 ställer även upp en rad
påståenden rörande städning, reparation, kontakt, påverkan, service och affärerna. Fråga 7 jämför
Boultbee med Centrumkompaniet inom samma nyss nämnda områden men undersöker även
påverkan av gallerians attraktion för kunder. De butiksägare som inte haft sin verksamhet längre än
från 2008 kommer inte att ingå i svaren för fråga 7 då frågan jämför med perioden före år 2008.
Detsamma gäller även för det sista påståendet i fråga 6 av samma skäl. Majoriteten av butiksägarna
som deltog, 67,4 procent, har haft butik innan ägarbytet år 2008.
Insamling av enkäter har skett med intervjuare som ställt frågor och fyllt i enkäten på plats i
butikerna. Samtliga butiker i centrumen har tillfrågats men några har avböjt att delta och en del
butiksägare har inte gått att få tag på. Övriga butiker som inte ingår i undersökningen är större
butikskedjor såsom matkedjor eller apotek och dessa anses beröras annorlunda än småföretagarna.
Totalt berör undersökningen 63 butiker varav 46 butiksinnehavare har svarat på enkäten. Det var 17
butiker som antingen valde att avböja medverkan eller där det inte gick att gå tag på butikschefen.
Detta ger en svarsfrekvens på närmare 73 procent vilket ger ett underlag som kan anses representera
tillräckligt många butiksägare för att ge en bild av hur småföretagarna i de berörda centrumen har
påverkats. Det är dock svårt att generalisera på ett så litet statistiskt underlag. Då vissa områden har
lägre svarsfrekvens än andra är det dock särskilt svårt att uttala sig om vissa områden specifikt och
generellt. De centrum som hade högst svarsfrekvens var Hässelby gård med 100 procent
deltagande, Tensta med 83 procent deltagande samt Bredäng med 75 procent deltagande. Lägst
deltagande
ande hade Rinkeby med 53 procent och Högdalen med 55 procent. I tabellen nedan redovisas
antalet butiker som deltagit för de fem centrumen.
Resultat
Småföretagarna i förortscentrumen
Majoriteten av de butiksägare som deltagit i undersökningen är män, 80,4 0,4 procent,
procent jämfört med 19,6
procent kvinnor. Eftersom alla butiksinnehavare inte har deltagit är det svårt att veta hur många
personer som arbetar inom de berörda butikerna. Bland de 47 butiksinnehavare som svarat uppges
det att 42 personer är anställda hos dem. Det vanligaste är att småföretagarna
tagarna arbetar ensamma
vilket 28,6 procent uppger att de gör. En butik svarar att de har åtta anställda vilket är det högsta
antalet. Majoriteten har färre än tre anställda.
Småföretagarnas syn på Boultbee som ägare och förvaltare
Under det här avsnittet redovisas småföretagarnas åsikter om hur de ser på sin hyressituation
gällande områdena rengöring, service, hyra och den egna affärsverksamheten.
Hur städning i Gallerians gemensamma lokaler ser ut berör enbart Tensta och Rinkeby då d
Högdalen, Bredäng och Hässelby gård är belägna direkt vid torget där staden tar hand om
renhållningen. Majoriteten
ajoriteten av de tillfrågade, 61 procent, var mycket missnöjda med städningen i
Gallerian och uppgav att de helt motsatte sig påståendet ”det
” är rent och välstädat i gallerians
lokaler”.
”. Sammanlagt motsatte sig 70 procent helt eller delvis påståendet om att det var välstädat.
Det var 26 procent som uppgav att påstående stämde helt eller delvis. Det fanns ingen skillnad
mellan centrumen i åsikterna om städningen.
st

Hyresfrågan berörde samtliga centrums företagare. En klar majoritet instämde helt i påståendet att
”lokalhyran var för hög”. Av de som svarat ansåg 85 procent att de helt instämde i påståendet och
89 procent att de instämde helt eller delvis. De som motsatte
motsatte sig till att hyran var för hög var endast
4 procent av företagarna och ingen motsatte sig påståendet helt. Det verkar inte finnas något
mönster gällande hur de olika centrumen förhåller sig till påstående.
Butiksinnehavarna är även missnöjda med hyresvärden
hyresvärden Boultbees service när det gäller reparationer
och renoveringar. På påståendet ”när något är trasigt i Gallerians lokaler så renoveras det snabbt”
svarade totalt 68 procent att de motsatte sig varav 61 procent av dessa motsatte sig helt. Det var 17
1
procent av småföretagarna som instämde helt eller delvis. Majoriteten av dessa, 13 procent,
instämde delvis. Mönstret skiljer sig mellan olika centrum. I Högdalen var majoriteten nöjda och
instämde helt eller delvis i påståendet. I Bredäng uppgav nästan hälften att de inte visste.

En majoritet av butiksinnehavarna instämmer i påstående att det är svårt att få kontakt med ansvarig
person när de som hyresgäster har något att påpeka eller framföra. Det är sammanlagt 60 procent
som instämmer helt eller delvis i påståendet. De som motsätter sig påståendet helt eller delvis utgör
28 procent. Övriga 15 procent säger att de inte vet eller att de inte har något särskild åsikt i frågan. I
Bredäng och Hässelby gård är åsikterna relativt jämnt fördelade bland de de olika svarsalternativen. I
Högdalen är en klar majoritet nöjd med kontakten med hyresvärden och motsätter sig påståendet. I
Rinkeby och Tensta gäller det motsatta där de flesta är missnöjda med kontakten med hyresvärden
och menar att det är svårt att få kontakt.
I allmänhet är en klar majoritet, 74 procent, missnöjda med servicen de får av Boultbee. Av de som
är missnöjda uppger 61 procent att de helt motsätter sig påståendet att centrumet är välskött och att
servicen till dem som hyresgäster är bra. Det är enbart 17 procent som menar att det är välskött och
att de får bra service. I de olika centrumen verkar butiksinnehavarna i Högdalen vara de som är
mest nöjda med servicen då åsikterna är uppdelade till ungefär hälften på de som instämmer och till
hälften på de som motsätter sig. I Bredäng är svaren uppdelade bland samtliga svarsalternativ och
inget särskilt mönster framgår i hur man upplever den allmänna servicen.

Butiksinnehavarna tillfrågades om de var missnöjda med de lokaler som de hyrde och önskade att
de kunde byta lokaler för sin verksamhet. En knapp majoritet instämde och menade att de skulle
vilja byta lokaler om möjligt. De som motsatte sig påståendet
påstående och menade att de ville vara kvar med
sina lokaler och var nöjda med dessa varvar 27 procent. Övriga 14 visste inte eller hade ingen direkt
åsikt. Generellt är det svårt att dra några specifika slutsatser av hur butiksinnehavarna ser på frågan
som grupp då det inte finns några tydliga mönster. I Tensta och Rinkeby svarade däremot de flestaf
att de var missnöjda och ville flytta. Det var 87 procent i Tensta respektive 75 procent i Rinkeby
som hade den åsikten.
Påståendet om ägarbytet har påverkat butiksinnehavarnas affärsverksamhet positivt besvaras inte
som nämnts av de ägare
gare vars verksamheter inte startats innan Boultbee tog över. Bland de övriga 31
ägarna ansåg 80 procent att Boultbees övertagande varit negativt. Hela 77 procent motsatte sig helt
påståendet att Boultbees övertagande varit bra. Det var 13 procent som ansåg att det varit positivt
och 9 procent som inte hade en åsikt eller inte visste. Då det är få butiksinnehavare som svarat i
vissa centrum, däribland Högdalen är det svårt tala om mönster bland centrumen.
centrumen De följer dock det
generella mönstret utan undantag.
Jämförelse mellan Centrumkompaniet och Boultbee
I detta avsnitt redovisas hur butiksinnehavarna anser att Boultbees ägarskap har påverkat dem.
Hela 90 procent av de butiksinnehavare som haft sin verksamhet
verksamhet med både Centrumkompaniet och
Boultbee som fastighetsägare ansåg att deras lokalhyror försämrats och blivit dyrare när Boultbee
tog över. De flesta, 74 procent menar att det blivit mycket sämre. Endast tre procent såg en
förbättring med Boultbee och övriga sex procent ansåg inte att det skett någon förändring.

Vid en jämförelse av renovering och reparationer av fastigheten är även en klar majoritet, 87

procent, missnöjda och menar att det blivit sämre med Boultbee. Det är enbart tre procent som
menar att det har skett förbättring. De som svarat att de inte vet var
var sex procent och tre procent
ansåg ej att det skett någon förändring.

I galleriorna i Tensta och Rinkeby sköter Boultbee städningen av de gemensamma ytorna. De flesta
butiksägarna i Tensta och Rinkeby, 63 procent, ansåg att städningen försämrats. Det
De var även
relativt många, 28 procent, som menade att någon förändring inte skett. En liten andel, 12 procent,
ansåg att det blivit bättre städning med Boultbee.
När de blev tillfrågade om hur kontakten med hyresvärden påverkats svarade även en majoritet
majo att
Boultbee haft en negativ påverkan. Det var 74 procent som ansåg att det blivit sämre. I övrigt var
det tre procent som inte visste, 13 procent som inte tyckte att det skett en förändring och tre procent
som ansåg att det blivit bättre.

Bland butiksägarna var det ingen som ansåg att möjligheten att påverka som hyresgäst blivit bättre
sedan Boultbee tog över. Majoriteten,
Majoriteten 62 procent, ansåg att det blivit sämre eller mycket sämre. Det
var relativt många, 24 procent, som ansåg att det inte skett
skett någon förändring och 14 procent hade
ingen åsikt.

Boultbees övertagande har även haft en

negativ påverkan på majoriteten av
butiksinnehavarnas affärsverksamhet. Av butiksinnehavarna ansåg 78 procent att affärerna gått
sämre med Boultbee som ägare. Det var nästan en femtedel som inte ansåg att det skett någon
förändring och bara tre procent ansåg att det skett förbättring.

Ingen av butiksinnehavarna ansåg att centrumen och galleriorna ökat sin kundattraktion sedan
Boultbee tog över. Det var 133 procent som inte ansåg att det skett någon skillnad medan de
resterande 88 procenten ansåg att det blivit sämre. De flesta, 65 procent, ansåg att centrumen blivit
mycket sämre på att attrahera kunder.
Slutsatser
Syftet med rapporten var att ta reda på hur småföretagarna i de undersökta galleriorna har påverkats
av utförsäljningen till Boultbee. Detta undersöktes genom att besvara frågeställningarna Hur
upplever småföretagarna sin situation som hyresgäster i Boultbees lokaler samt Har
småföretagarna det generellt sett bättre med Boultbee som ägare och förvaltare i jämförelse med
Centrumkompaniet. Sett till hur de flesta butiksägare har svarat på enkäterna så framgår det att det
finns ett generellt missnöje med Boultbee. På ett flertal områden uppger småföretagarna att deras
situation som hyresgäster är dålig och har försämrats. I och med utförsäljningen har butikerna
sammanräknat fått det dyrare, fått sämre service och upplever mindre inflytande över sina egna
verksamheter. Detta leder till att svaret på den första frågeställningen blir att majoriteten av
småföretagarna är missnöjda med reparationer, service, hyran, städningen och önskar att flytta till
andra lokaler. Många uppger dessutom att deras situation har försämrats betydligt i de flesta fall.
Detta leder till att den andra frågeställningen besvaras med att Centrumkompaniet enligt de flesta
butiksinnehavare var bättre förvaltare än Boultbee. I de flesta avseenden betydligt mycket bättre om
man ser till omdömesskalan.
Vad som även är anmärkningsvärt är att kundunderlaget blivit mindre enligt butiksinnehavarna då
affärerna går sämre och attraktionen i centrumen enligt de flesta har minskat. Med detta perspektiv
inräknat så har utförsäljningen inte bara bidragit till en försämring för småföretagare i förorterna
utan även för konsumenterna och medborgarna som bor i stadsdelen.
Som det ansvariga borgarrådet Kristina Alvendal nämnde står det i Boultbees avtal att de ska
utveckla galleriorna. I undersökningen har många av småföretagarna tvärtom sett stora försämringar
av lokalerna och upplevt ett minskat kundunderlag. Detta tyder på att varken de som driver
verksamheter eller de som är konsumenter verkar ha upplevt någon utveckling eller förbättring i
Hässelby gård, Bredäng, Högdalen, Tensta eller Rinkeby.
Att Boultbees VD menar att hyreshöjningarna är anpassningar till marknadspriser kan ifrågasättas
då många av butiksinnehavarna inte bara tycker att hyran är för hög utan även vill flytta sina
verksamheter. Det är möjligt att Boultbee tänkt sig att fler större butikskedjor som har råd med en
hög hyra skulle vilja flytta in i butikerna. Samtidigt har 32,6 procent av butiksinnehavarna bytts ut
efter Boultbees övertagande men inte ersatts av större kedjor eller affärsverksamheter som tycker att
hyrorna är rimliga.
Slutsatserna av undersökningen är mot bakgrund av detta att utförsäljningen av Centrumkompaniet
till Boultbee inte har gynnat småföretagandet i de mindre förortsbutikerna. Utförsäljningen verkar
snarast har lett till en försvårad ställning för de som har verksamheterna.