VII Kiinteistötekniikka

VII KIINTEISTÖTEKNIIKKA
KIINTEISTÖ
SISÄLLYS Heikki Anneberg (5)
Matti Jyrkinen (5)
Terho Kylli (2, 3, 4)
Jaakko Laksola (3, 5)
Martti Mäkinen (4)
Auli Pirinen (1, 2)
Johanna Saarivuo (1)
Jorma Säteri (1, 5)
Pertti Virtanen (2)
Sari Äijälä (1, 5)

1. Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet .............................................................. 399

1.1 Kiinteistön elinkaari ja kunnossapito .................................................. 399
1.1.1 Rakennuksen ympäristövaikutukset ......................................... 399
1.1.2 Ympäristöasiat uudis- ja korjausrakennushankkeessa ............. 400
1.2. Asuinkiinteistöjen energiatalous ja kulutusluokat ............................... 402
1. 2.1 Kansainväliset sopimukset edellyttävät energiankäytön
merkittävää tehostamista .......................................................... 402
1.2.2 Mihin energiaa kuluu asuintaloissa .......................................... 402
1.2.3 Luokittelukäyrät helpottavat kulutuksen suuruuden
arviointia .................................................................................. 404
Kirjallisuutta ..................................................................................... 406
1.3 Sisäilmasto ..................................................................................... 407
1.3.1 Sisäilmaston terveysvaikutukset .............................................. 408
1.3.2 Sisäilmastovalitusten käsittely ................................................. 408
1.3.3 Sisäilmaston ohjearvot ............................................................. 409
1.3.4 Hajut, tunkkainen sisäilma, kosteusvauriot .............................. 409
1.3.5 Veto ..................................................................................... 410
1.3.6 Liian korkea lämpötila .............................................................. 411
1.3.7 Kosteuden tiivistyminen rakenteisiin ja pinnoille .................... 412
1.3.8 Hajujen leviäminen .................................................................. 413
1.3.9 Laitemelu ................................................................................. 413
Kirjallisuutta ..................................................................................... 414
2. Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen ...................................................... 415
2.1 Kuntoarvio ja tekninen PTS ................................................................ 415
2.2. Kuntotutkimukset ............................................................................... 417
2.2.1 Yleistä ..................................................................................... 417
2.2.2 Betonirakenteiden kuntotutkimukset ....................................... 418
2.2.3 Materiaalitutkimukset .............................................................. 418
2.2.4 Rakennusten terveellisyyteen liittyvät tutkimukset .................. 419
395
 2.2.5 LVI-kuntotutkimukset .............................................................. 420
2.2.6 Sähkötekniset kuntotutkimukset .............................................. 421
2.3 Huoltokirja ..................................................................................... 421
2.3.1 Huoltokirjan tavoitteet ja hyödyt ............................................. 421
2.3.2 Huoltokirjan laadinta ............................................................... 422
2.3.3 Huoltokirjan rakenne ja sisältö yleisesti .................................. 424
2.3.4 Esimerkki käytössä olevan asuinkiinteistön huoltokirjasta ...... 425
2.3.5 Huoltokirjan käyttöönotto ........................................................ 427
2.3.6 Huoltokirjan käyttö ja ylläpito ................................................. 427
2.3.7 Asukkaiden tehtävät ja vastuut ................................................ 428
2.3.8 Huoltokirjaa käsittlevää kirjallisuutta ...................................... 428
2.4. Kulutusseuranta ................................................................................... 430
2.4.1 Yleistä ..................................................................................... 430
2.4.2 Kulutusseurannan terminologiaa ............................................. 431
2.4.3 Öljyn kulutusseuranta .............................................................. 435
2.4.4 Kulutuksen poikkeaminen tavoitearvoista ............................... 438
2.4.5 Energiatariffit ........................................................................... 438
2.4.6 Kulutusseurannan kehitys ........................................................ 439
2.5 Isännöinti- ja kiinteistönhoitosopimukset ............................................ 441
2.5.1 Yleistä ..................................................................................... 441
2.5.2 Kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopimusprosessi .................. 441
2.5.3 Kiinteistöstrategia; asumisen, omistamisen ja ylläpidon
tavoitteet .................................................................................. 441
2.5.4 Ylläpitotason määrittely ja kriteerit ......................................... 443
2.5.5 Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotteet ..................... 443
2.5.6 Vastuunjakotaulukko ............................................................... 445
2.5.7 Sopimusohjelma ...................................................................... 446
2.5.8 Palvelutoimittajan valintamenettely ......................................... 447
2.5.9 Tarjouspyyntö .......................................................................... 447
2.5.10 Tarjous ..................................................................................... 449
2.5.11 Sopimusneuvottelut ................................................................. 450
2.5.12 Sopimuksen laatiminen ............................................................ 451
2.5.13 Yleiset sopimusehdot KH & I YSE 2000 ................................ 452
2.5.14 Sopimuksen voimassaolo ja irtisanominen .............................. 452
2.5.15 Sopimuksen tarkistaminen ....................................................... 452
2.5.16 Sopimuksenmukaisten suoritusten valvonta ............................ 452
2.5.17 Erimielisyydet .......................................................................... 453
2.5.18 Sopimuksen purkaminen .......................................................... 453
Lähteet ..................................................................................... 453
3. Rakennuttajatehtävät ..................................................................................... 454
3.1 Korjaushankkeen toteutus ................................................................... 454
3.1.1 Yleistä ..................................................................................... 454
3.1.2 Korjaushankkeen osapuolet ..................................................... 454
3.1.3 Korjaushankkeen vaiheet ......................................................... 456
3.1.4 Takuuajan jälkeiset toimenpiteet .............................................. 463
3.1.5 Materiaalitakuut ....................................................................... 463
3.2 Rakennusluvan mukainen rakentaminen ............................................. 465
3.2.1 Viranomaisen vastuu ................................................................ 465
3.2.2 Rakennuttajan vastuu ............................................................... 465
396
 VII Kiinteistötekniikka

3.2.3 Määritelmiä suunnittelijoista ja työnjohtajista ......................... 465

3.2.4 Aloituskokous .......................................................................... 465
3.2.5 Rakennustyön tarkastusasiakirja .............................................. 467
3.2.6 Esimerkkejä ............................................................................. 467
3.2.7 Ullakkorakentaminen ............................................................... 468
3.3 Asukkaan toteuttamat muutostyöt ....................................................... 470
3.3.1 Asunto-osakeyhtiölaki ............................................................. 470
3.3.2 Rakennusluvan mukainen huoneiston muutostyö .................... 470
3.3.3 Neuvoja asukkaiden suorittamiin kylpyhuoneen ..................... 471
3.3.4 Neuvoja asukkaiden suorittamiin lvi-muutostöihin ................. 472
4. Rakennustekniikka ..................................................................................... 477
4.1 Korjaustyöt ..................................................................................... 477
4.1.1 Määritelmät .............................................................................. 477
4.1.2 Kuntoarvio – korjausten ohjenuora .......................................... 478
4.1.3 Konsultin käyttö ....................................................................... 478
4.1.4 Päätöksenteko korjausrakentamisessa ...................................... 479
4.1.5 Asuntoyhtiö rakennuttajana ..................................................... 479
4.2 Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt ..................................... 481
4.3 Osakkaan teettämät huoneiston sisäiset muutostyöt ............................ 481
4.3.1 Säännökset ............................................................................... 481
4.3.2 Rakennustekniset työt .............................................................. 482
4.3.3 Lämmitystekniikka ................................................................... 482
4.3.4 Vesi- ja viemärityöt .................................................................. 482
4.3.5 Ilmanvaihto .............................................................................. 482
4.3.6 Sähkötyöt ................................................................................. 482
4.3.7 Taloyhtiön ja viranomaisten valvonta ...................................... 483
4.4 Rakennusosien hoito ja kunnossapito .................................................. 483
4.4.1 Vesikatot .................................................................................. 483
4.4.2 Julkisivut .................................................................................. 491
4.4.3 Ikkunat ..................................................................................... 495
4.4.4 Ovet ..................................................................................... 504
4.4.5 Parvekkeeet .............................................................................. 506
4.4.6 Asuntojen kylpy- ja pesuhuonetilat ......................................... 509
5. Talotekniikka ..................................................................................... 516
5.1 Lämmitysjärjestelmät .......................................................................... 516
5.1.1 Lämpöjohtoverkosto ................................................................ 516
5.1.2 Kevytöljylämmityksen toiminta ............................................... 529
5.1.3 Kaukolämpölaitteet .................................................................. 530
5.2 Vesijohtojärjestelmä ............................................................................ 535
5.2.1 Miten vesi tulee taloon? ........................................................... 535
5.2.2 Vesijohtojärjestelmän pääosat .................................................. 537
5.2.3 Veden laatu .............................................................................. 538
5.2.4 Lämmin käyttövesi ................................................................... 540
5.2.5 Putkimateriaalit ........................................................................ 543
5.3 Viemärijärjestelmät .............................................................................. 544
5.3.1. Yleiset periaatteet .................................................................... 544
5.3.2 Jätevesiviemäri ........................................................................ 544
5.3.3 Padotuskorkeus ........................................................................ 548
5.3.4 Viemärin tuuletus ..................................................................... 548
397
 5.3.5 Viemäreiden puhdistaminen .................................................... 550
5.3.6 Sadevesiviemärit ...................................................................... 551
5.3.7 Salaojat .................................................................................... 552
5.4 Kerrostalojen ilmanvaihto ja ilmanvaihdon parannusratkaisut ............ 554
5.4.1 Ilmanvaihtolaitoksen puhdistus- ja säätö ................................. 554
5.4.2 Puhdistus- ja säätötyön tilaaminen ........................................... 554
5.4.3 Ilmanvaihdon perusparannus muiden remonttien yhteydessä .. 555
5.4.4 Painovoimaisen ilmanvaihdon kunnostus ................................ 555
5.4.5 Painovoimaisen ilmanvaihdon perusparannus ......................... 557
5.4.6 Koneellisen poistoilmanvaihdon kunnostus ............................ 557
5.4.7 Koneellisen poistoilman-vaihdon tarpeenmukainen ohjaus ..... 559
5.4.8 Lämmöntalteenotolla varustetun ilmanvaihdon asentaminen .. 561
5.4.9 Yhteistilojen ilmanvaihdon parantaminen ............................... 561
5.4.10 Rakennuksen tiiviyden merkitys .............................................. 562
5.5 Kiinteistön sähkölaitteet ...................................................................... 563
5.5.1 Johdanto ................................................................................... 563
5.5.2 Keskijänniteverkko .................................................................. 563
5.5.3 Pienjänniteverkko .................................................................... 565
5.5.4 Sähköjärjestelmien osat ........................................................... 564
5.5.5 Huolto- ja kunnossapito-toimenpiteiden jakautuminen ........... 571
5.5.6 Sähkö- ja telelaitteiden kunnossapito ...................................... 574
5.5.7 Sähkölaitteiden tarkastukset .................................................... 576
5.6 Hissi ..................................................................................... 578
5.6.1 Hissin haltijan vastuu ja tehtävät ............................................. 578
5.6.2 Huolto-ohjelma ja sen laadinta ................................................ 578
5.6.3 Hissin huoltaja ......................................................................... 578
5.6.4 Huoltomäärä ............................................................................ 578
5.6.5 Kunnossapitosopimus .............................................................. 579
5.6.6 Tarkastukset ............................................................................. 580
5.6.7 Pienkorjaukset ......................................................................... 581
5.6.8 Hissin perusparannus ............................................................... 582
5.6.9 Hissin rakentaminen hissittömään taloon ................................ 584

398
 VII Kiinteistötekniikka

VII KIINTEISTÖTEKNIIKKA
KIINTEISTÖ

393
394
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet
1. Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet
tav
1.1 Kiinteistön elinkaari ja
kunnossapito
Rakennuksen elinkaari alkaa rakennushankkeen
hankesuunnittelusta ja päättyy rakennuksen purka-
Rakennuksen elinkaari
Elinkaariajatteluun liittyvät hyvä laatu ja ympäris-
töasiat. Ympäristön kannalta kestävät toimintata-
vat soveltuvat erityisen hyvin muutenkin pitkäjän-
teistä toimintaa harjoittavalle kiinteistö- ja raken-
nusalalle. Rakennus, joka vähillä korjauksilla ja
matalilla energiakustannuksilla on seuraavat sata
vuotta toimiva, viihtyisä ja samalla tietysti tuottoi-
sa, olisi ympäristön ja useimpien kiinteistönomis-
tajien kannalta unelmaratkaisu. Hyvin hoidetut
ympäristöasiat vähentävät myös riskejä etenkin yh-
teiskunnan ympäristövaatimusten tiukentuessa.
miseen. Elinkaarta pystytään pidentämään hyvillä
alkuperäisillä valinnoilla sekä kiinteistönpidon toi-
menpiteillä eli hyvin suunnitellulla ja toimivalla
kiinteistönhoidolla, kunnossapidolla ja korjaus-
rakentamisella.
1.1.1 Rakennuksen
ympäristövaikutukset
Rakennuksiin liittyvät suorat ympäristövaikutuk-
set voidaan jakaa kolmeen osa-alueeseen:
- Maankäytön aiheuttamat ympäristö-
vaikutukset: pohjavedet, vesistöt, paikalliset,
biologisen monimuotoisuuden säilymistä
uhkaavat muutokset: rannat, harjualueet,
arvokkaat biotoopit, ympäristökokonaisuudet,
eliölajit jne.
- Rakennusosiin sitoutunut ympäristökuorma:
energia- ja raaka-ainesisältö sekä päästöt 399
 - Käytönaikaiset ympäristökuormat: Rakennuk-
sen ja sen käyttäjien aiheuttama energiankulu-
tus, päästöt ja vedenkulutus.
Pelkkä suorien ympäristövaikutusten tarkaste-
lunäkökulma on suppea. Ympäristökuormituksil-
taan erinomainen rakennus ei välttämättä vastaa
toiminnallisia tarpeita pitkällä tähtäimellä ja sen ti-
lalle joudutaan rakentamaan uusi rakennus, jolloin
ympäristökuormitukset kärjistetysti sanoen kak-
sinkertaistuvat. Usein investointikustannusten kas-
vu hyvän ympäristön nimissä ei ole mahdollista.
Löytyy kuitenkin useita ratkaisuja, joissa hyvät
ympäristöominaisuudet ja matalat elinkaarikustan-
nukset kulkevat rinnakkain.
Ekotehokkuus on uusi termi, jolla tarkoitetaan
toiminnallisten ominaisuuksien toteuttamista mah-
dollisimman vähäisin ympäristövaikutuksin. Eko-
tehokkuusvaatimus tuo rakennuttajalle ja kaikille
rakennushankkeessa mukana olijoille joitakin uu-
sia tehtäviä. Niitä ei tarvitse käsitellä erillään
muusta rakennuttamisesta, vaan kehittää rakennut-
tamismenettelyä niin, että ekotehokkuus otetaan
riittävästi huomioon hankkeen kaikissa vaiheissa.
Ekotehokkaan rakennuksen aikaan saaminen
vaatii elinkaariajattelun toteuttamista alkaen ra-
kennushankkeen tavoitteiden asettamisesta läpi
suunnittelu- ja rakentamisvaiheen rakennuksen
suunnitelmien mukaiseen käyttöön. Jokaisen ra-
kennuksen elinkaaren eri vaiheissa mukana olevan
osapuolen on omaksuttava uusia toimintatapoja ja
opittava käyttämään uusia työkaluja. Elinkaari-
ajattelua voidaan käyttää sekä uudis- että korjaus-
rakentamishankkeissa.
Ympäristöystävällisyyden nähdään antavan
tuotteelle tai palvelulle lisäarvoa niin, että asiakas
valitsee ympäristövaikutuksiltaan paremman vaih-
toehdon muuten suunnilleen samanarvoisista tuot-
teista tai on jopa valmis maksamaan enemmän.
1.1.2 Ympäristöasiat uudis- ja
korjausrakennushankkeessa
Ensimmäinen (ympäristö)tehtävä hankesuunnitte-
luvaiheessa on ympäristöselvityksen laatiminen.
Ympäristöselvityksellä tarkoitetaan hankkeeseen
liittyvien ympäristönäkökohtien tunnistamista.
Ympäristönäkökohdat voidaan jakaa yleisiin ja
hankekohtaisiin näkökohtiin.
400
Yleiset näkökohdat liittyvät kaikkeen raken-
nuttamistoimintaan ja ovat sovellettavissa projek-
tista toiseen. Yleisten näkökohtien tunnistaminen
tehdään kerran perusteellisesti. Tunnistetut näkö-
kohdat kirjataan luetteloksi, jota käytetään sovel-
tuvilta osiltaan kaikissa hankkeissa. Luettelon on
tarkoitus täydentyä ja kehittyä kokemusten kart-
tuessa.
Hankekohtaiset rakennuspaikkaan ja tuleviin
toimintoihin liittyvät näkökohdat selvitetään jokai-
sessa projektissa erikseen. Uudisrakennuksen ym-
päristöselvityksen painopiste on useimmiten ton-
tissa ja sen erityispiirteissä, kun taas korjauskohde
vaatii huomattavasti laajemman selvityksen, johon
voi kuulua myös kuntoarvion, energiakatselmuk-
sen ja asbestikartoituksen tyyppisiä toimenpiteitä.
Rakennuttaja laatii ympäristöselvityksen itse
tai tilaa sen konsultilta. Konsultilla tarkoitetaan
yleensä joko rakennuttajakonsulttia tai arkkitehtia.
Tarvittaessa käytetään apuna myös muita konsult-
teja esim. geoteknistä suunnittelijaa tai kuntoar-
vioijaa.
Ympäristöselvitys tehdään hankesuunnittelu-
vaiheen alussa ja se täsmentyy suunnittelun aikana.
Joitakin näkökohtia voidaan selvittää vielä myö-
hemminkin prosessin aikana.
Rakennuttajan tärkein tehtävä on ympäristö-
tavoitteiden asettaminen. Kiinteistön omistajan ja
käyttäjien vaatimukset sekä ympäristöpäämäärät ja
tavoitteet asettavat puitteet rakennukseen halutta-
ville ominaisuuksille.
Halutut ympäristöominaisuudet on kuvattava
teknisinä suunnittelutavoitteina. Tavoitteiden aset-
tamiseen tarvitaan selkeä systematiikka. Apuna voi
käyttää esimerkiksi taulukkoa, johon ympäristö-
tavoitteet listataan ja niille asetetaan tavoitetasot.
Lisäksi saatavilla on erilaisia sovelluksia tähän tar-
koitukseen.
Jotta tavoitteiden asettaminen on tuloksellista,
niiden tulee olla mitattavia tai muuten arvioitavissa
olevia. Lämmön- tai sähkönkulutukselle voidaan
asettaa tavoitearvo. Sen sijaan tilojen tai järjestel-
mien muuntojoustavuutta ei pystytä arvioimaan
mittaamalla. Ei-mitattavat tavoitteet on ilmoitetta-
va tavoitetasoa kuvaavien ominaisuuksien kautta.
Tavoitteiden toteutumisen arviointi voi kohdis-
tua suunnitelmiin tai valmiiseen rakennukseen.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet
Suunnitteluratkaisun todentamismenetelmillä tar-
koitetaan pääasiassa laskennallisia menetelmiä ja
arviointimenetelmiä. Valmiiseen rakennukseen so-
vellettavat todentamismenetelmät voivat olla myös
tarkastus- ja mittausmenetelmiä.
Sopivan tavoitetason löytäminen halutuille
ympäristöominaisuuksille vaatii harjoitusta. Ym-
päristön kannalta hyvä taso vaihtelee rakennuksen
käyttötarkoituksen, iän ja rakennuksessa tapahtu-
van toiminnan mukaan. Myös tavoitetason vaiku-
tukset kustannuksiin on osattava ottaa huomioon.
Koska ympäristöasiat ovat vielä melko uusia,
saattaa tavoitteiden toteutumisen arviointi olla ei-
mitattavien tavoitteiden osalta hankalaa. Raken-
nuttajan työtä helpottaa, jos suunnittelija laatii eril-
lisen ympäristöselostuksen, jossa kerrotaan, kuin-
ka ympäristötavoitteet saavutetaan. Olennaisena
osana ympäristöselostukseen kuuluvat mm. ener-
giankulutuksen tavoitearvot ja käyttöikäsuunnitel-
ma. Liitteenä voi olla tarvittaessa elinkaarikus-
tannuslaskelmia (LCC Life Cycle Cost) tai arvioita
rakennusosien tai järjestelmien aiheuttamista elin-
kaarikuormituksista (LCA Life Cycle Analysis).
Ympäristöselostus on paras laatia niin, että sitä tai
sen osia voidaan suoraan käyttää osana huolto-
kirjaa.
Rakennuttaja arvioi suunnitteluratkaisuista,
miten asetetut tavoitteet toteutuvat sekä toiminnal-
listen tavoitteiden että ympäristö- ja kustannus-
tavoitteiden osalta ja valitsee parhaat vaihtoehdot.
Valinnat vaikuttavat suoraan materiaalien, tuottei-
den ja järjestelmien hankintaan. Myös työmenetel-
mille voidaan tässä vaiheessa asettaa vaatimuksia
esimerkiksi sisäilman puhtausluokan perusteella.
Urakoitsijalle asetettavat ympäristövaatimuk-
set koskevat hankintoja, työmaan aiheuttamien
ympäristöhaittojen vähentämistä ja suunnitelmien
mukaista ympäristöasiat huomioon ottavaa toteu-
tusta. Vaatimukset määritetään urakka-asiakir-
joissa.
Vastaanottovaiheessa arvioidaan asetettujen
ympäristötavoitteiden toteutuminen. Joidenkin ta-
voitteiden toteutumista ei pystytä arvioimaan vielä
rakennusta vastaanotettaessa, vaan seurantaa on
tehtävä vielä takuuajan jälkeenkin. Mm. energian-
kulutusta ja rakenteiden kunnossapitojaksoja on
seurattava kiinteistön koko elinkaaren ajan.
Kiinteistön ylläpitäjät ja käyttäjien toiminta
vaikuttaa merkittävästi rakennuksen elinkaarenai-
kaisiin ympäristökuormituksiin. Esimerkiksi ra-
kennuksen käytön aikainen energiankulutus on
jopa yli 90% rakennuksen koko elinkaarenaikai-
sesta energiankulutuksesta mukaan lukien raken-
nusosien valmistus ja rakentaminen. Myös raken-
nuksen käyttöikätavoitteiden saavuttaminen vaatii
oikeaa hoitoa.
Kiinteistön ylläpitohenkilöstö ja käyttäjät tar-
vitsevat selvät ohjeet, kuinka rakennusta käyte-
tään. Ekotehokas rakennuttaminen ei lopukaan ra-
kennuksen valmistuessa, vaan sisältää ohjeistuk-
sen ja opastuksen rakennuksen käyttöä ja hoitoa
varten. Tärkein ylläpitohenkilöstön apuväline on
huoltokirja, johon liittyvät myös energiankulutuk-
sen seurantaohjelmat ja kunnossapito-ohjelma pit-
kän tähtäimen korjaussuunnittelua varten.
Rakennuttaja tarvitsee palautetta rakennuksen
käyttäjiltä ja ylläpitohenkilöstöltä toimintansa ke-
hittämiseen. Sopiva aika kerätä palautetta on muu-
taman vuoden käytön jälkeen, esim. takuutarkas-
tusten yhteydessä
Lisätietoja:
Ympäristöopas-sarja, Kiinteistöalan Kustannus Oy:
1. Saarivuo Johanna: Rakennuttaminen
2. Lepo Mikko ja Saarivuo Johanna:
Ylläpidon teettäminen
3. Tuomela Antti, Savolainen Niina ja Äijälä
Sari: Isännöinti
4. Linsiö Olli, Äijälä Sari ja Asikainen Jarmo:
Kiinteistönhoitopalvelujen tuottaminen
401
 1.2. Asuinkiinteistöjen
energiatalous ja
kulutusluokat
1. 2.1 Kansainväliset sopimukset
edellyttävät energiankäytön
merkittävää tehostamista
Kioton ilmastosopimuksen mukaisesti tulee Suo-
men jäädyttää energian tuotannosta ja kulutuksesta
peräisin olevat kasvihuonekaasut vuoden 1990 ta-
solle vuosien 2008-2012 aikana. Rakennusten
osuus maamme primäärienergiankulutuksesta on
noin kolmannes. Asuinkiinteistöjen kohdalla kas-
vihuonekaasujen vähentämisvelvoitteet merkitse-
vät sitä, että niiden energiankulusta tulee vähentää
noin 10-20 % nykytasosta, sillä rakennusten ener-
giankulutus on koko ajan lisääntynyt vuoden 1990
jälkeen.
Energiankulutus lisääntyy , koska
- rakennuskannan koko kasvaa n. 0,7-1 %/vuosi
- sähkölaitteiden määrä kasvaa elintason
kasvun myötä (mm. pyykinkuivausrummut,
ilmanpuhdistimet, autojen sisätilalämmittimet,
jäähdytyslaitteet)
- taloussähkön kulutus kasvaa
(kasvu on ollut n. 3 %/vuosi)
- koneellista ilmanvaihtoa lisätään
- koneellinen jäähdytys lisääntyy
- asuntokohtaisten saunojen määrä lisääntyy
- varuste- ja laatutasoa kohotetaan
- peruskorjausten myötä energiankulutus kasvaa
laatutason noston takia (esim. hissit).
1.2.2 Mihin energiaa kuluu
asuintaloissa
1.2.2.1 Lämmitysenergia
Lämmitysenergia poistuu rakennuksesta useaa eri
kautta. Kuvassa esitettyjen häviöiden lisäksi kiin-
teistökohtaisia energiahäviöitä voi esiintyä läm-
möntuotannossa ja lämmönsiirtoputkistossa. Eri
kirjallisuuslähteissä on esitetty erilaisia esitysta-
poja ja osuuksia ulkovaipan eri rakennusosille, il-
manvaihdolle ja käyttövedelle. Esimerkiksi ikku-
noiden osuus lienee todellisuudessa keskimäärin
suuruusluokkaa 10… 20 %. Yksittäisen kiinteistön
kohdalla vaihtelu voi olla varsin suurta talojen yk-
silöllisten energiateknisten ominaisuuksien mu-
402 kaan.
Jotta kiinteistössä voitaisiin säästää lämmitys-
energiaa on yhteen tai useampaan kuvassa x esitet-
tyyn energiavirtaan pystyttävä vaikuttamaan. Ener-
giavirrat noudattavat tunnettuja fysiikan lakeja.
Ulkoseinät, ikkunat, ulko-ovet, yläpohja, alapohja
· energiavirtaan vaikuttavat näiden rakenteiden
pinta-alat, U-arvot, vallitsevat lämpötilaerot,
lämpötilaerojen vaikutusajat sekä ilmavuodot.
Olemassa olevissa asuintaloissa voidaan
käytännössä vaikuttaa kaikkiin muihin paitsi
rakenteiden pinta-aloihin. Erityisesti
lämmöneristämisen parantaminen vaatii
suuria investointeja.
Ilmanvaihto
· energiavirtaan vaikuttavat ilmavirtojen
suuruus, vallitseva lämpötilaero, ilmanvaihto-
laitteiden käyttöaika ja mahdollinen poisto-
ilman lämmöntalteenotto.
Lämmin käyttövesi
· energiavirtaan vaikuttavat hanojen virtaamat,
virtaamien käyttöajat, ammeet, veden lämpöti-
la, putkiston lämpöhäviöt ja järjestelmän
vuodot. Asukkaiden käyttötottumuksia kuten
veden juoksutusaikaa, veden lämpötilaa ja
virtaaman voimakkuutta on vaikea hallita,
mutta nykytekniikka tarjoaa tähänkin mahdol-
lisuuden.
Lämmön tuotanto- ja siirtohäviöt
· lämmön tuotantohäviöitä kaukolämmitteisessä
kiinteistössä ovat lämmönjakohuoneen
laitteiden ja putkistojen lämpöhäviöt. Öljy- ja
kaasulämmitteisessä kiinteistössä tuotanto-
häviöitä ovat kattilan ja järjestelmän hyöty-
suhteesta riippuvat savukaasuhäviöt yms. ja
putkistojen lämpöhäviöt. Lämmön siirto-
häviöitä ovat maassa, kellareissa, kanaaleissa
jne. kulkevien putkistojen hallitsemattomat
lämpöhäviöt, jotka eivät tule rakennukseen
hyödyksi.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet

Asuinrakennusten lämmitysenergian energiavirtoja.

1.2.2.2 Sähköenergia
1.2.2.2.1 Kiinteistösähkö
Asuinkerrostalokiinteistöjen kiinteistösähkön ku-
lutusjakaumatietoa on hyvin heikosti saatavilla kir-
jallisuudesta. Tämä johtunee siitä, että yksittäiset
talot poikkeavat toisistaan huomattavasti talokoh-
taisen sähkövarustetason ja sen käytön suhteen.
Oheisessa kuvassa on arvioitu kiinteistösähkön ku-
lutuksen jakautumista eri kulutuskohteille. Kuvan
tiedot kuvaavat asuinkerrostaloa, jossa LVI-laittei-
den ja valaistuksen sähkönkulutuksen lisäksi on
hissit, kiinteistöpesula, kylmäsäilytystilat ja talo-
saunat. Lukuarvot eivät sisällä asuntojen sähkön
käyttöä.
Kuvan jakauma edustaa vanhempaa kiin-
teistöä, jossa on koneellinen poistoilmanvaihto-
järjestelmä ja yhteissaunat. Kiinteistösähkön ja-
kautuma voi muuttua merkittävästi, jos kyseessä
olisi uudempi asuinkerrostalo, jossa on huoneisto-
kohtaiset saunat ja huoneistokohtaiset ilmastointi-
koneet.

Valaistus 14,73 %

Sauna 42,09 %

Kylmäkellari 3,48 %

Kiinteistöpesula 4,80 %

Hissit 5,74 %

Lv-järjestelmä 6,81 %

Ilmastointi 17,41 %

Asuinkerrostalokiinteistön kiinteistösähkön kulutuksen jakautuminen eri kulutuskohteille.

Ilmastointi tarkoittaa ilmanvaihdon puhaltimien sähkön kulutusta. 403
 Kiinteistösähkön kulutukseen voidaan raken-
nuksissa vaikuttaa siten, että olemassa olevia lait-
teita ja järjestelmiä käytetään, hoidetaan ja huolle-
taan tarkoituksenmukaisesti. Esimerkiksi sähköä
kuluttavien laitteistojen ohjausten ja ajastusten
(kellokytkimet, termostaatit, ajastimet) oikeita
energiataloudellisia käyttöarvoja on ylläpidettävä
kiinteistönhoidossa jatkuvasti. Uusittaessa sähkö-
laitteita ja järjestelmiä voidaan taloon valita uusia
teknologioita ja energiatehokkaampia ratkaisuja.
1.2.2.2 Kotitaloussähkö
On arvioitu, että kotitaloussähkön käyttö Suomes-
sa jakautuu valtakunnallisella tasolla eri käyttö-
kohteiden mukaan seuraavasti:
· jääkaapit ja pakastimet 30 %
· valaistus ja pienlaitteet 25 %
· ruoan valmistus 11 %
· sähkösauna 8%
· viihdelaitteet 7%
Kotitaloussähkön kulutukseen voidaan vaikut-
taa parantamalla kodinkoneiden energiatehokkuut-
ta ja lisäämällä kuluttajien energia- ja ympäristö-
tietoisuutta ja säästömotivaatiota.
1.2.2.3 Energiansäästön rajoitukset
Energiansäästötoimia ei pidä kuitenkaan tehdä
niin, että sisäilman olosuhteet, terveellisyys, tur-
vallisuus tai asumisviihtyisyys vaarantuvat tai ra-
kennuksen ja sen osien vaurioitumisriski kasvaa.
404
1.2.3 Luokitteluk
Luokittelukäyr
ittelukä ät helpotta
yrät vat
helpottav
kulutuksen suur
ulutuksen uuden ar
suuruuden viointia
arviointia
Lämmitysenergian kulutus
1930- ja 1940-luvuilla rakennetut asuinkerrostalot
sijaitsevat tyypillisesti kaupunkien keskustoissa,
joissa kaupunkirakenne on selkeän korttelimainen.
Tämä vaikuttaa sekä rakennusten lämmönkulutuk-
seen sekä keskusta-alueiden hieman lähiöitä läm-
pimämmän ja tuulettomamman pienilmaston kaut-
ta että kylmän vaippapinta-alan suhteellisen pie-
nen osuuden vuoksi. Toisaalta näissä rakennuksis-
sa huonekorkeus on uusia asuinkerrostaloja suu-
rempi ja ilmanvaihto poikkeuksetta painovoimai-
nen; näistä seikoista johtuen ilmanvaihtomäärät
ovat yleisesti ottaen pienempiä kuin uudemmissa
rakennuksissa.
1950- ja 1960-luvun rakennuskannassa näkyvä
asuinkerrostalojen lämmitysenergiankulutuksen
nopea nousu liittyy lähiörakentamisen alkuun ja
koneellisen poistoilmanvaihdon yleistymiseen.
1970-luvulta eteenpäin on havaittavissa energia-
kriisien jälkeisten rakentamismääräysten kiristy-
misen vaikutus; energiataloutta ja lämmöneristystä
koskevia määräyksiä on uusittu vuosina 1978 ja
1984. Ilmanvaihtomääräykset uusittiin vuosina
1978 ja 1987.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet

Veden kulutus säksi WC-istuinten huuhteluvesimäärät ovat pie-

nentyneet. Oma vaikutuksensa kehitykseen on ol-
Asuinkerrostalojen vedenkulutus mitattuna litrois-
lut myös vuonna 1976 julkaistulla vesi- ja viemäri-
sa asukasta ja vuorokautta kohti pysyy eri ikäisissä
suunnittelua koskevalla rakentamismääräysko-
rakennuksissa keskimääräiseltä tasoltaan lähes va-
koelman osalla, jolla on ollut selkeästi parantava
kiona, joskin lievää laskua kulutuksessa on havait-
vaikutus vesilaitteistojen mitoitukseen.
tavissa. Sen sijaan kulutuksen jakauma on suuri-
kulutuksisten talojen osalta kaventunut jonkin ver-
ran 1970-luvun lopun jälkeen rakennetuissa raken- Kiinteistösähkön kulutus
nuksissa. Eniten tähän kehitykseen on vaikuttanut Asuinkerrostalojen kiinteistösähkön kulutus on
yksiotehanojen tulo markkinoille 1970-luvulla. Li- kasvanut jatkuvasti aina 1970-luvun lopulle, min-

405
 kä jälkeen kulutus on vakiintunut keskimäärin 4
kWh/m3,a tasolle. Kulutuksen kasvu on luonnolli-
sesti suoraa seurausta kiinteistöjen varustetason
parantumisesta, esim. sähkösaunojen, sähköläm-
mitteisten autopaikkojen, pihavalaistuksen yms.
yleistymisestä, sekä toisaalta ilmanvaihtojärjestel-
mien koneellistumisesta. Vaikka varustelutaso on-
kin edelleen hieman kasvanut, on laitteiden ener-
giatehokkuus parantunut vastaavasti, joten uudem-
pien rakennusten kulutustaso ei ole nousussa.
Kiinteistösähkön kulutusta luokiteltaessa on
muistettava, että kulutustaso määräytyy periaat-
teessa kiinteistön varustelutason mukaan. Jos ver-
tailukohtana pidetään asuinkerrostalokiinteistöä,
jonka kiinteistösähkön kulutus koostuu ainoastaan
valaistuksesta ja LVI-laitteista, voidaan eräiden
yleisempien varusteiden vaikutusta kiinteistösäh-
kön kulutukseen arvioida suuntaa antavasti seuraa-
villa tunnusluvuilla:
sauna +150… 200 %
hissit +20… 30 %
kylmäkellari +30… 40 %
autolämmityspaikat +100… 150 %
pesula +25… 35 %
Yhteisvaikutukseltaan näiden tekijöiden voi-
daan arvioida vaikuttavan kiinteistösähkön kulu-
tukseen seuraavasti:
Terveen talon tuntomerkit
www.sisailmayhdistys.fi
406
sauna ja hissi +175… 225 %
kylmäkellari ja autolämmityspaikat
+150… 200 %
Poikkeuksellisen korkean sähkövarustetason
kiinteistöissä kiinteistösähkön kulutus voi olla
jopa viisinkertainen yllä mainittuun vertailutasoon
nähden.
Kirjallisuutta
Kosonen R., Shemeikka J.: Laskentatulosten
luotettavuus on monen tekijän summa.
Lehtiartikkeli. Talotekniikkalehti 7/1997.
Kiinteistöjen LVI-tekniikan kunnostus ja huolto.
Projekti-Insinöörit Oy, 1984.
Kiinteistönhoitaja energiansäästäjänä. Suomen
Kaupunkiliitto Julkaisu D:19. Suomen
Kunnallisliito. Tekninen julkaisusarja
n:o 16.1982.
Valintaopas 1996:5. Rakennustutkimus RTS Oy.
Rakennusten energiatodistus. Suomen ympäristö
232. 1998
Arvola A., Kasanen P.: Kuluttajien käyttäytymi-
nen ja energiansäästö. LINKKI- tutkimus-
ohjelman loppuraportti. Kauppa- ja teollisuus-
ministeriön tutkimuksia ja raporteja 3/1996.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet

1.3 Sisäilmasto
Ihmiset viettävät asunnoissa, työpaikoilla, kouluis-
sa yms. sisätiloissa noin 90 % kokonaisajasta. Tä-
ten tämä välitön ympäristömme, sisäilmasto, on
merkittävä tekijä yleisen hyvinvoinnin kannalta.
Sisäilmasto on huoneessa vaikuttavien kemiallis-
ten ja fysikaalisten tekijöiden muodostama koko-
naisuus. Sen tärkeimmät tekijät ovat huoneen
lämpöolosuhteet: lämpötila ja veto, sekä ilman
laatutekijät: erilaiset kemialliset ja biologiset
epäpuhtaudet, kosteus ja pölyt.

Lämpöolot
Ilman lämpötila
Pintojen lämpötilat
Ilman liike ja veto

Ilman kosteus

Valaistus
Valaistusvoimakkuus
Valonlaatu
Valaistuksen laatu

Melu
Laitemelu
Äänen eristys

Sähkömagneettiset kentät

Radioaktiivinen säteily
Radon
Gammasäteily (kosminen)

Ilman kaasumaiset epäpuhtaudet

Epäorgaaniset (O3,CO, NOx jne)
Orgaaniset (VOC, VVOC MVOC, formaldehydi jne. )

Ilman hiukkasmaiset epäpuhtaudet

Epäorgaaninen pöly
Orgaaninen, allergisoiva pöly
Kuidut (asbesti, MMMF)
Tupakan savu

Bioaerosolit
Homeitiöt
Mikrobien osat ja aineenvaihduntatuotteet
Bakteerit ja virukset
Punkit yms.

Tärkeimmät sisäilmastotekijät. (Seppänen ja Palonen 1999) 407

 1.3.1 Sisäilmaston
terveysvaikutukset
Sisäilmastossa olevat puutteet ja ongelmat vai-
kuttavat oleellisesti sen vaikutuspiirissä olevien ih-
misten viihtyvyyteen, terveyteen ja työtehoon.
Epäpuhtauksien ja muiden haitallisten sisäilmas-
totekijöiden vaikutus ihmiseen on hyvin monimut-
kainen ilmiö. Vaikutukset riippuvat monesta teki-
jästä: ihmisen terveydentilasta, iästä, herkistymi-
sestä, altistusajasta, muusta kuormituksesta jne.
Ehdottoman varmoja raja-arvoja on tämän vuoksi
hyvin vaikea asettaa.
Ihmiset voivat myös sietää huonoja olosuhtei-
ta, jos he ovat hyvin motivoituneita tai jos olosuh-
teet muuten ovat erittäin hyvät Tätä tilannetta ei
kuitenkaan voida pitää hyvänä, sillä se aiheuttaa
jatkuvaa piilevää kuormitusta ja terveydellistä ris-
kiä. Sisäilmasto-olosuhteita ei tällä perusteella
koskaan pidä päästää niin huonoiksi, että siitä seu-
raa välitöntä terveydellistä riskiä.
Ensimmäisiä merkkejä sisäilman ongelmista
on ns. sairasrakennusoireiden yleistyminen raken-
nuksessa (tai asunnossa). Sairasrakennusoireet
WHO:n määrittelyn mukaan ovat:
· nenän, kurkun ja silmien ärsytys
· kuivat limakalvot ja iho
· ihon punaläikkäisyys
· väsymys ja päänsärky
· hengitystietulehdukset ja yskä
· käheä ääni
· yliherkkyysreaktiot
· pahoinvointi ja huimaus
Silloin kun sairasrakennusoireet lisääntyvät ra-
kennuksessa oleskeltaessa ja vähenevät tai häviä-
vät kokonaan rakennuksesta poistuttaessa, on syy-
tä epäillä rakennuksen aiheuttavan ko. oireet.
Tämän hetken ajankohtaisimmat sisäilmasto-
ongelmat liittyvät rakennusten kosteusvaurioihin
ja niistä johtuviin homeongelmiin. Kosteusvau-
rioihin liittyvät sisäilman epäpuhtaudet ovat mik-
robiologisen kasvuston päästöjä, huonepölypunk-
kien allergeeneja tai kosteuden aiheuttamia materi-
aalien kemiallisen hajoamisen päästöjä. Näille al-
tistuminen aiheuttaa allergisia ja toksisia terveys-
haittoja, hengitystieinfektioita ja ärsytysoireita.
Homealtistus voi aiheuttaa myös kroonisia sai-
rauksia kuten astmaa.
408
Biologisten tekijöiden aiheuttamat terveys-
haitat voidaan karkeasti jakaa kolmeen ryhmään,
joista lievimpiä ovat silmien ja hengitysteiden
ärsytysoireet. Nämä ovat yleisiä ja epäspesifisiä,
ts. niitä voi esiintyä myös muista syistä, ja ne
yleensä helpottuvat pian altistuksen päätyttyä. Toi-
sena ryhmänä ovat toistuvat keuhkoputken- ja
poskiontelontulehdukset ja myös tavallista useam-
min esiintyvät nuhakuumeet ja flunssat. Harvinai-
sempia, mutta vakavia pitkäaikaissairauksia ovat
homeallergiat, astma, homepölykeuhko ja home-
toksiinialtistukseen liittyvät ns. mykotoksikoosit.
On tavallista, että herkistyneet potilaat reagoivat
yhä pienemmille altistumistasoille, jolloin oireet
voivat jatkua korjausten jälkeenkin.
1.3.2 Sisäilmastovalitusten
käsittely
Sisäympäristöön liittyvät valitukset ovat erittäin
yleisiä. Niiden syntymiseen vaikuttavat monet
syyt, joista vain osa on rakennuksen toimintaan
liittyviä. Rajanveto on usein vaikeaa, koska ihmi-
set kokevat asiat eri tavalla. Lähtökohtana täytyy
olla se, että kaikki valitukset käsitellään asianmu-
kaisesti ja nopeasti. Käsittelyä helpottaa huomatta-
vasti, jos valitusten käsittelytavasta on sovittu
käyttäjien edustajien kanssa etukäteen. Menet-
telyyn voi kuulua esim. seuraavia osia:
· Valitusten kirjaaminen
· Yhteenvedon tekeminen
· Jatkotoimenpiteistä sopiminen
· Valituksista ja toimenpiteistä
tiedottaminen
· Korjaussuunnitelmien käsittely
· Seuranta
Ennen jatkotoimenpiteistä päättämistä on tar-
kistettava sisäilmastoon vaikuttavat perusasiat
Sisäilmaston kuntotutkimusmenettelyn mukaises-
ti. Useimmat ongelmat ratkennevat tässä vaiheessa
eikä kalliita lisätutkimuksia tarvita.
Jokainen valitus on otettava vakavasti, niihin
on aivan varmasti syynsä. Vaikka syy ei olisikaan
rakennuksessa tai sen laitteissa, on rakennuksen
omistajan edustajan joka tapauksessa tarkistettava
valitusten syyt. Mitä nopeammin tämä tapahtuu,
sitä pienemmät ovat vahingot. Ongelmien tai v-
alittajien vähättely vain pahentaa tilannetta. Vali-
tukset tulisi käsitellä eri osapuolia edustavassa
sisäilmastoryhmässä ennalta sovitulla tavalla.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet

Valittajaa ei pidä syyllistää. Käyttäjä on yksi

mahdollisista ongelmien aiheuttajista, mutta syi- Huoneilman lämpötila 18 ° C
den selvittämiseksi tarvitaan puolueeton tutkimus. Seinän pintalämpötila 15 ° C
Sen jälkeenkin rakennuksen omistajan edustaja Lattian pintalämpötila 17 ° C
voi puuttua vain käyttäjän rakennukselle aiheutta- Pistemäinen lämpötila 9 °C
miin vahinkoihin, ei tämän elämäntapoihin. Esi- Ilmanvaihtokerroin 0,5 1/h
merkiksi asunnon kosteusvaurio on korjattava, Radon 400 Bq/m3
vaikka asukkaan tupakointi tai lemmikkieläin ai- Ammoniakki 40 mg/m3
heuttaisikin suuremman terveysriskin. (”mahdollista terveyshaittaa indikoiva taso”)
Huhut ovat rakennuksen omistajan kannalta Asbesti 0,01 kuitua/cm3
pahin tiedonvälityskanava. Avoin ja oikea-aikai- Formaldehydi 150 mg/m3
nen tiedotus voi pelastaa ongelmien paisumiselta. Hiilimonoksidi 8 g/m3
Tiedotuksessa on kerrottava ainakin: Styreeni 40 mg/m3
· mitä valituksia on esiintynyt
· miten rakennuksen omistaja pyrkii Sisäilmaston ohjearvoja
takaamaan terveellisyyden (Sisäilmaohje 1997).
· mitä on tähän mennessä tehty valitusten
poistamiseksi 1.3.4 Hajut, tunkkainen sisäilma,
· mitä tullaan tekemään seuraavaksi kosteusvauriot
· kehen voi ottaa yhteyttä, jos itsellä on Sisäilman laatu riippuu tilassa olevista epäpuh-
valitettavaa tai haluaa lisätietoa tauslähteistä ja epäpuhtauksia pois kuljettavan
Tiedotusta tulee jatkaa säännöllisesti ongelman ilmanvaihdon määrästä. Huono sisäilman laatu ha-
selvittämiseen ja seurannan päättymiseen saakka. vaitaan sisälle astuttaessa erilaisina hajuina. Tunk-
kainen ilma on merkki ihmisperäisistä epäpuh-
1.3.3 Sisäilmaston ohjearvot tauksista. Homeen haju kertoo kosteusvaurioista.
Virallisia määräyksiä eri sisäilmastotekijöiden ta- Viemärin haju voi johtua esimerkiksi kuivuneesta
voitearvoiksi on Suomessa annettu vain bentsee- vesilukosta. Pistävä haju voi olla peräisin raken-
nille, asbestille, lyijylle ja radioaktiivisille aineille. nusmateriaalien päästöistä. Hajut ovat aina haitta
Työsuojeluhallitus on julkaissut eräiden aineiden viihtyisyydelle, mutta monissa tapauksissa ne voi-
haitalliseksi tunnetut pitoisuudet työpaikoilla vat varoittaa myös terveysriskeistä.
HTP-arvot (Työsuojeluhallitus 1987). Sosiaali- ja Sisäilman laadun parantamisessa on aina selvi-
terveysministeriö on julkaissut asuntojen ja mui- tettävä johtuuko haitta tavallista suuremmista
den vastaavien tilojen sisäilmastosuureiden tervey- päästöistä vai puutteellisesta ilmanvaihdosta. Eri-
delliset ohjearvot (Sisäilmaohje 1997). Muille ti- tyisen tarkkaan on selvitettävä syyt homeen ha-
loille vaatimukset on pääosin kirjattu Suomen juun, sillä pitkään jatkuva homealtistus johtaa ter-
rakentamismääräyskokoelman osaan D2 Raken- veyshaittoihin.
nusten sisäilmasto ja ilmanvaihto. Sisäilma- Päästöjen selvittämisessä etsitään poikkeamia
yhdistys on julkaissut laajan sisäilmaa koskevan normaalikäytäntöihin nähden. Tämä tapahtuu esi-
luokituksen, jossa on käsitelty sisäilmaston suun- merkiksi vertailemalla ongelmatilojen ratkaisuja
nittelu- ja tavoitearvoja sekä monia rakennus- niihin tiloihin, joissa ongelmia ei ole. Selvitystyös-
teknisesti tärkeitä sisäilmastoon vaikututtavia teki- sä kannattaa kiinnittää huomiota myös ajalliseen
jöitä (Sisäilmayhdistys 2001). vaihteluun: milloin haitat ovat alkaneet, liittyvätkö
ne vuoden-, viikon- tai vuorokaudenaikaan, tehtyi-
hin korjauksiin jne.
Päästöjen selvittämisen lisäksi kannattaa sa-
manaikaisesti tutkia myös ilmanvaihdon toiminta.
Mikäli ilmanvaihto ei vastaa suunnitelmia tai täytä
409
 viranomaisten antamia minimivaatimuksia, tulee
ilmanvaihtojärjestelmän toimintaa parantaa.
Mikäli ilmanvaihto on kunnossa, mutta ongel-
mat jatkuvat, on syytä tehdä sisäilmaston kunto-
tutkimus syiden selvittämiseksi. Ennen kunto-
tutkimusta tehdyt ja teetetyt selvitykset kannattaa
koota raportiksi, joka toimii tutkimuksen lähtö-
tietona. Sisäilmaston kuntotutkimus on liian laaja
aihe tässä käsiteltäväksi, lisätietoja aiheesta saa
“Sisäilmaston kuntotutkimus” -oppaasta (SuLVI
julkaisu 4).
Ongelmien ratkaisemissa tulee aina pyrkiä
epäpuhtauslähteiden poistamiseen. Kosteusvau-
rioissa tämä on ainoa pitkällä tähtäyksellä kestävä
tie. Homekasvu palaa aina rakennukseen, jos kos-
teuden lähdettä ei saada poistettua. Rakennus-
materiaalien päästöjen pienentäminen voi valmiis-
sa rakennuksessa olla vaikeaa. Vakavissa vaurio-
tapauksissa materiaaleja voidaan toki vaihtaa, mut-
ta yleensä joudutaan tehostamaan ilmanvaihtoa.
Jatkuvasti toimiva ilmanvaihto on ainoa keino hy-
vän ilman laadun takaamiseen.
1.3.5 Veto
Vedon tunne syntyy silloin, kun kehosta (tai sen
osasta) poistuu enemmän lämpöä kuin elintoi-
minnot tuottavat. Lämpötasapainoon vaikuttavat
elimistön aineenvaihdunta (kuormitus, ikä, suku-
puoli ym.) ja lämmön siirtyminen ympäristöön
(lämpötila, ilman liike, vaatetus ym).
Liian alhainen huonelämpötila on tärkein syy
yleiseen vedontunteeseen. Sopiva lämpötila on yk-
silöllinen asia, keskimäärin ihmiset ovat tyytyväi-
siä 20–22 ° C lämpötiloihin. Erityisryhmillä (lap-
set, vanhukset, paikallaan olevat henkilöt) sopiva
lämpötilataso saattaa olla 1–2 ° C korkeampi. Alle
18 ° C lämpötilan katsotaan aiheuttavan terveys-
haittaa (Sisäilmaohje).
Ilman liike ja kylmät pinnat aiheuttavat paikal-
lista vedontunnetta esimerkiksi niskassa tai nil-
koissa. Liikkuva ilma kuljettaa tehokkaasti lämpöä
pois kehon paljailta osilta. Ilman lämpötila vaikut-
taa vedon tunteen syntymiseen merkittävästi. Sa-
malla tavalla vaikuttaa ilman liikkeen ja/tai lämpö-
tilan vaihtelu. Lämmin keho luovuttaa lämpöä sä-

1 1

2 2

3 3

Kaikkien korvausilmaventtiilien (1) tukkiminen ei ole oikea ratkaisu. Se vain siirtää kylmät
ilmasuihkut muualle (2) ja (3). Parempi ratkaisu on sulkea vain sen tilan
korvausilmaventtiili, jossa pääasiassa oleskellaan ja pitää muut venttiilit (ja huoneiden
410 väliovet) avoinna. Esimerkiksi olohuoneen ilman voi ottaa makuuhuoneiden kautta.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet

teilyn kautta kylmemmille pinnoille. Vaikutus tun- pintalämpömittari. Lämpöolojen tutkimisesta on

tuu vetona kun esimerkiksi suuri kylmä ikkuna-
pinta imee kehosta lämpöä. Suuret pysty- tai vaa-
kasuuntaiset lämpötilaerot aiheuttavat saman tun-
teen. Myös viileä lattia johtaa lämpöä pois jaloista
ja alentaa lisäksi ilman lämpötilaa nilkkojen kor-
keudella.
Vedon tunteen syntyminen on yksilöllistä, jo-
ten parannustoimetkin pitää harkita tapauskohtai-
sesti. Ensimmäinen toimenpide on huonelämpö-
tilojen seuranta. Mikäli lämpötilat ovat alhaisia
(alle 20–21 ° C), voi valitushuoneen lämpötilan
nostaminen 1–2 asteella pienentää vedon tunnetta.
Energianhukan välttämiseksi on kuitenkin varotta-
va samalla nostamasta muiden tilojen lämpötilaa!
Jos huonelämpötilat ovat normaalilla tasolla
(21–22 ° C), tulee etsiä muita vetoa aiheuttavia te-
kijöitä ja pyrkiä poistamaan ne. Tällöin etsitään
paikkoja, joissa (viileä) ilma liikkuu voimakkaasti
tai joiden pintalämpötila on alhainen. Tärkeänä
apuna ovat valittajan havainnot, merkkisavut ja
yksityiskohtaisia ohjeita mm. Sisäilmaohjeessa.
Vetovalituksiin voi liittyä myös muita kuin
lämpöoloista johtuvia syitä. Valittajan tuntemukset
ovat kuitenkin todellisia ja niihin tulee aina suh-
tautua vakavasti. Asiallinen valitusten kuuntelu ja
mahdollisten puutteiden ammattimainen käsittely
auttaa myös näissä tapauksissa.
1.3.6 Liian korkea lämpötila
Liian korkea lämpötila lämmityskaudella tuhlaa
energiaa ja lisää sisäilmaoireita. Asteen nousu huo-
nelämpötilassa merkitsee noin 4–5 % lisäystä läm-
mitysjärjestelmän energiankulutuksessa. Suoma-
laisen tutkimuksen mukaan lämpötilan nosto tasol-
ta 20–21 ° C tasolle yli 24 ° C lisää sisäilmaoireiden
määrää 50 %.
Talvella korkea lämpötila aistitaan usein kui-
vuuden tunteena, esimerkiksi ihon kutiamisena ja
hilseilynä sekä limakalvojen ärsytyksenä. Tällöin
harkitaan usein ilman kostuttamista. Kostutus si-

Ilmasuihkun nopeus ja suuntaus on tärkeä tekijä. Mitä suurempi suihkun nopeus on, sitä
pidemmälle suihku lentää. Suuntaamalla suihku kattoon tai seinän suuntaiseksi
pienennetään vetoa oleskeluvyöhykkeellä. Suihkun nopeus kasvaa, kun vuotoilmareitit ja
tarvittaessa osa korvausilmaventtiileistä tukitaan. 411
 too paljon energiaa, jonka lisäksi siihen liittyy
sisäilmariskejä, mm. kosteusvaurioiden vaara ja
hygieniaongelmat. Ennen kostutuksen käyttöön-
ottoa tulisikin säätää huonelämpötilat oikealle ta-
solle ja seurata vähenevätkö kuivuusvalitukset.
Kostutusta käytettäessä on tärkeää seurata ilman
suhteellista kosteutta luottavalla mittarilla.
Rakennuksissa esiintyy usein samanaikaisesti
sekä liian alhaisia että liian korkeita lämpötiloja.
Tilanteen tasoittamiseksi on tehtävä lämmitys-
verkoston perussäätö. Sitä ennen on puolestaan
tarkastettava ilmanvaihdon ilmavirtojen suuruus ja
järjestelmän toiminta muutenkin.
Toimenpiteitä liian korkean lämpötilan las-
kemiseksi lämmityskaudella:
• Tarkista patteriventtiilin asento (patteri ei saa
tuntua lämpimältä, jos huonelämpötila on yli
23–24 ° C). Kierrä tarvittaessa kiinnipäin.
• Tarkista menoveden lämpötila. Se ei pienellä
pakkasella saa olla yli 50–60 ° C (polttavan
kuuma).
• Tarkista ilmanvaihdon toiminta ja säädä
ilmavirrat suunnitelmien mukaisiksi
• Jos lämpötila vaihtelee huoneiden välillä, on
ilmanvaihto ja lämmitysverkosto
perussäädettävä.
• Jos kaikki huoneet ovat liian lämpimiä, tulee
menoveden lämpötilaa laskea.
• Tarkista koneellisen tuloilman sisäänpuhallus-
lämpötila ja säädä se riittävän alhaiseksi
(yleensä +15–16 ° C).
• Poista tarpeettomat sisäiset lämpökuormat:
valaisimet, mikrot ym. laitteet. Järjestä
kiinteille lämpökuormille kohdepoisto
Keväällä ja kesällä esiintyvä korkea lämpötila
johtuu Suomen ilmastossa yleensä auringon sätei-
lyn ja/tai suurten sisäisten lämpökuormien vaiku-
tuksesta. Liian korkeat lämpötilat alentavat työte-
hoa ja viihtyisyyttä. Sisäilmastoluokituksen mu-
kaan yli +27 ° C asteen lämpötiloja ei saisi esiintyä,
jos ulkolämpötila on alle +15 ° C, eikä huone-
lämpötila saa missään olosuhteissa ylittää +35 ° C.
Liian korkeiden lämpötilojen torjunta tulisi
aloittaa jo rakennusuunnittelussa. Ikkunoiden oi-
kea suuntaus ja niihin järjestettävä tehokas sätei-
lysuojaus on tehokkain tapa estää ylilämpenemi-
nen. Olemassa olevien rakennuksien aurinkosuo-
jausta voidaan rajoitetusti parantaa jälkikäteen.
412
Sisäisten lämpökuormien hallinta on toinen
tärkeä keino ylilämpenemisen estämiseen. Valaisi-
missa, toimistolaitteiden ym. lämpöä tuottavien
laitteiden tulisi olla energiaa säästäviä (loisteput-
ket, Energy Star-tuotteet jne.). Paljon lämpöä tuot-
tavat laitteet tulisi sammuttaa aina kun se on käy-
tön kannalta järkevää.
Suomessa ulkoilma on suurimman osan ajasta
sisäilmaa viileämpää, joten tehostettu ilmanvaihto
(esim. ikkunatuuletus) auttaa lämpötilojen hallin-
nassa. Kesällä voidaan tuulettaa rakennusta viileäl-
lä yöilmalla.
Rakennuksissa, joiden lämpökuormat ja viih-
tyisyysvaatimukset ovat suuret voidaan tarvita
myös koneellista jäähdytystä. Tällöinkin on syytä
ensin minimoida auringon ja sisäisten lämmön-
lähteiden kuormat.
1.3.7 Kosteuden tiivistyminen
rakenteisiin ja pinnoille
Kosteuden tiivistyminen rakennuksen sisäpinnoil-
le johtuu liian pienestä ilmanvaihdosta suhteessa
kosteuden tuottoon. Sisäpuolelta huurtuvat ikku-
nat ovat tyypillinen merkki tästä ongelmasta. Pit-
kään jatkuva kosteuden tiivistyminen johtaa kos-
teusvaurioihin ikkunan alapuitteissa ja/tai seinässä
ikkunan alla.
Kosteuden tiivistyminen tapahtuu kun vesi-
höyry jäähtyy kastepisteeseensä. Kastepistelämpö-
tilaan vaikuttavat ilmassa olevan vesihöyryn mää-
rä, ilman lämpötila sekä pinnan lämpötila. Ilmassa
olevan vesihöyryn määrään vaikuttaa puolestaan
vesihöyryn tuotto (eli ihmiset, pyykin kuivaus,
keittäminen, ilman kostuttimen käyttö, jne.) ja
höyryn poistuminen (tiivistyminen ja ilman-
vaihto).
Koska ihmisperäistä kosteudentuottoa ei voida
ainakaan kokonaan poistaa jää ainoaksi vaihtoeh-
doksi riittävästä ilmanvaihdosta huolehtiminen.
Ilmanvaihto ei ole riittävä, jos esimerkiksi suihkun
aikana peilin pinnalle muodostuva huuru ei poistu
lyhyen ajan kuluessa. Ilmanvaihtoa tuleekin tehos-
taa aina kosteudentuoton lisääntyessä, muuten yli-
määräinen kosteus voi tiivistyä rakenteisiin.
Höyryn päästessä rakenteen (seinän) sisään ta-
pahtuu tiivistyminen siinä osassa rakennetta, joka
on kastepistelämpötilassa. Vesihöyryn tiivistymis-
tä rakenteiden sisäpinnoille voidaan estää pitämäl-
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekniset tavoitteet
lä pintojen lämpötilat lähellä sisäilman lämpötilaa.
Rakenteissa olevat kylmäsillat laskevat pintaläm-
pötilaa ja voivat aiheuttaa kosteusvaurion. Muita
kylmempiä paikkoja ovat esim. ikkunat, ulko-
nurkat, kaappien taustat jne. Rakenteiden lisäeris-
tys voi ehkäistä kosteuden tiivistymistä, mutta sil-
loin on huolehdittava myös hyvästä höyrysulusta
sisätilan ja lisäeristeen välillä. Muussa tapauksessa
on vaarana, että kosteus tiivistyy lisäeristeen ja
vanhan seinän väliin aiheuttaen siellä vaikeasti ha-
vaittavaa homekasvua.
Kosteuden pääseminen rakenteen sisään este-
tään yleensä höyrysululla ja luomalla ilmanvaih-
don avulla alipaine rakennuksen sisälle. Koneelli-
sen tulo- ja poistoilmanvaihdon puutteellinen
säätö tai rikkonainen (esim. sähköläpiviennit)
höyrysulku voivat aikaansaada kosteusvaurion ra-
kenteen sisällä. Jatkuvasti ylipaineinen ilman-
vaihto aiheuttaa vakavan kosteusvaurion riskin.
Ilmanvaihtokanavien puutteellinen eristys voi
myös aiheuttaa kosteusvaurion. Näin tapahtuu sil-
loin, kun kylmässä tilassa kulkeva märkätilan
poistokanava on huonosti eristetty. Vastaava tilan-
ne syntyy, jos kylmää ilmaa kuljettava raitisilma-
kanava on eristämättömänä sisätiloissa.
1.3.8 Hajujen leviäminen
Asuin- ja työtiloihin ei saa tulla terveydelle haital-
lisia epäpuhtauksia ympäröivistä tiloista (esim.
naapuriasunnot, pysäköintitilat, kemikaaleja sisäl-
tävät tilat) tai näiden tilojen jäteilma-aukoista. Ter-
veyden kannalta ratkaiseva tekijä on haitallisen
epäpuhtauden pitoisuus. Pitoisuuteen vaikuttaa il-
manvaihto ko. tilassa ja tilan ulkopuolelta tuleva
epäpuhtausvirtaus. Hajut havaitaan jo erittäin pie-
ninä pitoisuuksina, joten ne ovat hyvä varoitussig-
naali. Normaalisti toimiva ilmanvaihtokaan ei vält-
tämättä riitä laimentamaan muista tiloista tulevia
hajuja. Tällöin on selvitettävä mitä reittiä pitkin
epäpuhtaus tulee tilaan ja estettävä epäpuhtauden
kulkeutuminen.
Epäpuhtausvirtaus rakennuksen sisällä olevan
lähteen ja tilan välillä syntyy, kun tilojen välisissä
rakenteissa on vuotokohtia ja likainen tila on
ylipaineinen puhtaaseen nähden. Vuotokohdat
ovat yleensä rakenteiden liitoskohdissa tai putki-
läpivientien kohdissa. Myös betoni- ja tiili-
rakenteet voivat ajan kuluessa halkeilla, jolloin
syntyy vuotokohtia. Epäpuhtaudet voivat levitä
myös rappukäytävän tai ilmanvaihtohormien
kautta.
Korkeissa rakennuksessa tilojen välille syntyy
helposti epäpuhtauksien leviämisen mahdollista-
via paine-eroja, koska suuret korkeuserot aiheutta-
vat ilmavirtauksen alhaalta ylöspäin. Epätiiviissä
rakennuksessa ylimmän kerroksen tiloihin tulee
usein ilmaa (ja epäpuhtauksia) alempien kerrosten
tiloista.
Painovoimaisessa ilmanvaihtojärjestelmässä
käyttövoimana ovat ulko- ja sisäilman välinen
lämpötilaero ja tuuli, jotka vaihtelevat jatkuvasti.
Myös ilmavirtaukset rakennuksen sisällä vaihtele-
vat voimakkaasti. Epäpuhtausvirtaus tilojen välillä
on todennäköinen, jos asunnoissa ei ole riittävän
suuria korvausilmareittejä tai poistohormit eivät
esim. epätiiviyden, likaisuuden tai venttiilien tuk-
kimisen johdosta toimi suunnitellulla tavalla.
Koneellisessa poistoilmanvaihtojärjestelmässä
säätekijöiden vaikutus on pienempi kuin painovoi-
maisessa järjestelmässä. Yleinen syy epäpuhtauk-
sien leviämiseen on puutteellinen korvausilman
saaminen. Mikäli ulkoseinä on tiiviimpi kuin väli-
seinät, välipohjat ja/tai huoneisto-ovi, tulee
korvausilma helposti naapuritiloista. Toinen ylei-
nen syy on ilmanvaihtojärjestelmän virheellinen
tai muuttunut säätö.
Koneellisessa tulo- ja poistoilmanvaihdossa
epäpuhtauksien leviämiseen on yleensä syynä
ilmanvaihtojärjestelmän virheellinen tai muuttu-
nut säätö. Säätö muuttuu esim. sen vuoksi, että
poistokanavat likaantuvat nopeammin kuin tulo-
kanavat. Lisäksi venttiilien tukkiminen muuttaa
järjestelmän toimintaa ja paine-eroja tilojen vä-
lillä.
1.3.9 Laitemelu
Ilmanvaihtolaitteiden aiheuttama melu on yleisim-
piä valitusten aiheita niin asuin- kuin työpaikka-
rakennuksissakin. Suuria ilmamääriä liikutettaessa
syntyy väistämättä ääntä, joka vaimentamattomana
aiheuttaa ongelmia.
Ilmanvaihtolaitoksen tärkein äänilähde on pu-
hallin. Sen äänenvaimennukseen on olemassa te-
hokkaat keinot (puhaltimen koon valinta, paine-
tason valinta, äänenvaimentimet), joiden käytän-
nön toteutus ratkaisee onnistumisen. Ongelma-
kohteissa on usein tingitty suunnitelluista äänen- 413
 vaimentimista tai käytetty tehottomia vaimennus-
materiaaleja.
Toinen äänilähde on kanavissa virtaava ilma,
jonka äänenkehitys määräytyy sen nopeuden ja
kanaviston virtausteknisen ominaisuuksien mu-
kaan. Ilman nopeuksien tulisi runkokanavissa olla
alle 4 m/s ja haarakanavissa alle 3 m/s, jotta häirit-
sevää melua ei syntyisi. Lisäksi kanavistossa ei saa
olla ylimääräisiä kuristuksia eikä virtausteknisesti
huonoja käyriä, yhteitä yms.
Ilmanvaihtojärjestelmän säädössä käytetään
venttiileitä ja säätöpeltejä, joiden avulla painetta
kuristetaan sopivan ilmavirran saamiseksi. Mitä
enemmän joudutaan kuristamaan, sitä enemmän
kehittyy ääntä.
Ilmanvaihtojärjestelmän perussäätö vaikuttaa
äänitasoon ratkaisevasti. Tasapainossa olevan jär-
jestelmän paineet saadaan mahdollisimman alhai-
selle tasolle, jolloin venttiilien kuristustarve on
pienimmillään.
Korvausilmaventtiilien valinnassa on huomioi-
tava niiden ääneneristys. Venttiili ei saa heikentää
seinän ääneneristystä. Erityisesti painovoimaisessa
ilmanvaihdossa tästä joudutaan usein tinkimään,
sillä hyvä äänenvaimennus johtaa suurempaan
virtausvastukseen.
Laitemelun torjuminen olemassa olevassa ra-
kennuksessa on melko hankalaa ellei ääni johdu
jostakin viasta. Tärkeintä on tarkistaa ilmavirtojen
suuruus. Mikäli ilmanvaihtomelu häiritsee yöllä,
on selvitettävä mahdollisuudet pienentää ilma-
virrat äänen puolesta siedettävälle tasolle, pienem-
pikin ilmanvaihto on parempi kuin ilmanvaihdon
kytkeminen kokonaan pois käytöstä.
Ilmanvaihdon oman äänen lisäksi kanavat vä-
littävät ääniä tilojen välillä. Erityisesti vanhojen
rakennusten poistohormit ovat ongelmallisia. Ny-
kyaikaisissa koneellisissa järjestelmissä käytettä-
vät venttiilit mahdollistavat paremman äänenvai-
mennuksen. Ongelmatapauksissa on syytä tarkis-
taa ovatko venttiilien äänenvaimennusosat kun-
nossa.
414
Kirjallisuutta
Risto Ruotsalainen ym. Sisäilmaston kunto-
tutkimus. SuLVI julkaisu 4. Helsinki 1997.
120 s.
Sisäilmasto- ja kosteustekninen kuntotutkimus
kouluille ja päiväkodeille. SIY raportti 12.
SIY Sisäilmatieto Oy, Espoo, 1999. 96 s. +
Malliselostus 21 s.
Olli Seppänen ja Jari Palonen. Sisäilmaston
kansantaloudelliset vaikutukset - The effects
of indoor climate on national economy.
Sisäilmayhdistys ry raportti 10. Espoo 1999.
Seppänen, O., Seppänen, M., Rakennusten
sisäilmasto ja LVI-tekniikka. Sisäilmayhdistys
1996.
Sisäilmaohje. Sosiaali- ja terveysministeriön
oppaita 1997:1. Oy Edita Ab, Helsinki 1997.
Sisäilmayhdistys. Sisäilmastoluokitus 2000,
Sisäilmayhdistys julkaisu 5, Helsinki 2001.
SRMK. Suomen rakentamismääräyskokoelma.
Osa D2. Rakennusten ilmavaihto ja sisä-
ilmasto. Ympäristöministeriö 1987.
STM. Sosiaali- ja terveysministeriön päätös
asuntojen huoneilman radonpitoisuuuden
enimmäisarvoista. Suomen säädöskokoelma
944/1992.
Jorma Säteri. Käytännön ilmanvaihto – Opas
ilmanvaihdon oikeaan käyttöön ja kunnossa-
pitoon. SuLVI julkaisu 9. Helsinki 1998.
Työsuojeluhallitus 1985. Turvallisuustiedote 14.
Työpaikkojen ilmastointi. Valtion painatus-
keskus, Tampere 1985.
Työsuojeluhallitus 1987. Turvallisuustiedote 25.
HTP-arvot 1987. Valtion painatuskeskus,
Tampere 1987.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
2. Kiinteistönpidon tekninen
toteuttaminen
2.1 Kuntoarvio ja tekninen
PTS
Kiinteistön rakennusosat ja laitteistot vanhenevat
kukin omaa tahtiaan. Asunto-osakeyhtiön hoitami-
sessa on taloudellisesti edullisin tapa kunnostaa ta-
loa rakennusosa kerrallaan. Nämä huolto- ja uusi-
mistyöt ajoitetaan siten kuin materiaalien kestoiät
vaativat.
Asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijöiden ja hal-
litusten vaikeutena on ollut seurata rakennusten
teknistä ikääntymistä ja sitä myötä ajoittaa korjaus-
töitä oikein. Vuonna 1994 julkaistiin Asuntohalli-
tuksen teettämä asuinkerrostalon kuntoarvion laa-
dintaohjeisto, joissa asuinkerrostalon kuntoarvion
sisältö ja laajuus määriteltiin. Asuinkerrostalon
kuntoarvion ohjeet ja mallit on esitetty kiin-
teistönhoitokorteissa KH 90-00183 ja KH 90-
00184, joita julkaisee ja myy Rakennustietosäätiö.
Perusmallin tasoa määritettäessä on myös otettu
huomioon taloudelliset näkökohdat siten, että
kuntoarvion teettämiskustannukset eivät olisi nii-
den tilaamisen esteenä.
Täydellinen kuntoarvion hinta on luokkaa
20.000 – 30.000 mk / normaali kerrostalo, jolloin
kuntoarvio kattaa sekä rakennus- että talotekniikan
osa-alueet. Normaalilla kerrostalolla tarkoitetaan
n. 55 – 65 asunnon taloa. Vuonna 2000 on valtion
myöntämää korjausavustusta kuntoarvion laadin-
taan saanut enintään kolme (3) markkaa asuinra-
kennuksen huoneistoalan neliömetriä kohden, kui-
tenkin enintään 50 prosenttia kuntoarvion hyväk-
sytyistä kustannuksista. Avustuksen saannit ehtona
on, että kuntoarvio on laadittu vähintään KH 90-
00183-suoritusohjeen mukaisesti. Täten kunto-
arvion tulee kattaa vähintään rakennus-, LVI- ja
sähkötekniikan osa-alueet.
Myös liike- ja palvelurakennuksille on laadittu
omat kuntoarvion ohjeet ja mallit, jotka on esitetty
kunnossapitokorteissa KH 90-00245, KH 90-
00246 ja KH 90-00247.
Perusmallin pohjalta tehtävän asuintalon kun-
toarvion tulee kattaa taloyhtiön kunnossapitovas-
tuuseen sisältyvät osa-alueet eli kiinteistön raken-
nus- ja talotekniikat, yhteistilat, energiaselvityksen
sekä ulkoalueet kalusteineen ja varusteineen. Tä-
män vuoksi täydellisen kuntoarvion tekemiseen
tarvitaan vähintään kolme eri alan ammattilaisia,
joilta edellytetään vankkaa kokemusta omalta eri-
koisalaltaan. Kokemusta tarvitaan jo pelkästään
sen takia, että kuntoarvio tehdään silmämääräisenä
tarkasteluna, jota täydennetään tutustumalla kiin-
teistön piirustuksiin, työselityksiin ja muihin tekni-
siin dokumentteihin. Havaintojen perusteella kun-
toarvion tekijä tekee riskianalyysia eri rakenteiden
toimivuuden ja kunnon osalta. Jos havainnot eivät
paljasta riittävästi, vaan tarkemman tiedon saami-
seksi on pureuduttava pintaa syvemmälle, esittää
kuntoarvioija tarkemman selvityksen eli kunto-
tutkimuksen tekemistä.
Kuntoarviossa selvitetään kiinteistöstä seuraa-
vat asiat:
- onko rakennuksessa tehty oleellisia muutok-
sia, jotka poikkeavat alkuperäisistä suunnitel-
mista
- määritellään rakenteiden ja laitteistojen sen
hetkinen kunto (pääosin silmämääräisestii) ja
korjaustarve
- tarkistetaan rakennuksissa suoritetut korjauk-
set, tapahtuneet vauriot sekä käyttö- ja
huoltokokemukset
- selvitetään haluttujen
perusparannustoimenpiteiden mahdollisuus
Kiinteistössä tehtyjen havaintojen ja selvitys-
ten tuloksena kuntoarvion tekijät laativat selostuk-
sen, jossa kiinteistön tarkastushetken ominaisuu-
det sekä tarvittavat korjaustoimenpiteet kerrotaan.
Yhteenvetona työstetään taloyhtiölle pitkän tähtäi-
men suunnitelma (PTS) korjausten aikatauluksi,
jossa esitetyt korjaustoimenpiteet esitetään kustan-
nusarvioineen. Korjausehdotukset on jaksoteltu
seuraavan 10 vuoden tarpeita ajatellen ja kustan-
nusarviot tehdään arviointiajankohdan hintatason
mukaisesti.
Kuntoarvion teettämisellä taloyhtiö saa käyt-
töönsä työkalun, jonka avulla kiinteistön kunnos- 415
 sapito saadaan suunnitelmalliseksi ja tavoitteelli-
seksi. Lisäksi kuntoarvio opastaa hallitusta teet-
tämään tarkempia kuntotutkimuksia esim. putkis-
tojen tai betoniosien kunnosta. Kuntotutkimukset
ovat erinomainen lähdeaineisto siinä vaiheessa,
kun teetetään varsinaista korjaussuunnitelmaa.
Suunnittelija pystyy suhteuttamaan korjaustöiden
laajuuden oikein ja ennenaikaisilta rakennusosien
uusimisilta vältytään.
Jo kymmenen vuotta vanhalle talolle tulisi laa-
tia ensimmäinen peruskuntoarvio ja siihen liittyvä
tekninen PTS, jossa määritellään korjausohjelma
kustannusarvioineen seuraavaksi kymmenvuotis-
kaudeksi.
Konsultin laatima PTS-ehdotus ei ole talo-
yhtiötä sitova ja siinä esitetyt korjausajankohdat
tulee ymmärtää viitteellisiksi. Tätä ehdotusta poh-
416
jana käyttäen taloyhtiön hallitus voi laatia yhdessä
rahoitussuunnitelman kanssa uuden PTS:n. Tämä
hallituksen valmistelema PTS voidaan esittää yh-
tiökokoukselle, jonka hyväksynnän jälkeen taloyh-
tiöllä on kunnossapitosuunnitelma, jota hallitus ja
isännöitsijä voivat alkaa toteuttamaan. Toki jokai-
nen yksittäinen korjaushanke käsitellään toteutus-
vaiheessa vielä yhtiökokouksessa erikseen.
Suunnitelmallisen toiminnan ansiosta taloyh-
tiön vastikekehitys tasoittuu ja myös asunnon-
ostaja tietää, mihin kustannuksiin hän asunto-
kauppaa tehdessään sitoutuu. Tavoitteena onkin,
että tulevaisuudessa asunnon ostajat kysyvät myös
koko kiinteistöä koskevaa kunnossapito-suunnitel-
maa sekä huoltokirjaa, jolloin sellaisten olemassa
olo on myyntivaltti, eikä suinkaan pidetään esteenä
kaupan syntymiselle.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
2.2. Kuntotutkimukset
2.2.1 Yleistä
Varsin usein rakennusten kunnossapitämiseksi
joudutaan hyvinkin mittaviin korjaustöihin, jotka
voidaan ainakin osittain katsoa aiheutuneen vir-
heellisesti toteutetuista aikaisemmista korjaustöis-
tä. Myös usein ajaudutaan yllättäen mittaviin kor-
jauksiin, kun jonkin rakennusosan vanhentuminen
ja uusimistarve on tullut kiinteistön omistajille yl-
lätyksenä.
Virheellisesti toteutetuista korjaustöistä esi-
merkkinä olkoot julkisivupintoihin kohdistetut
huoltomaalaukset, jolloin uusi maali ei olekaan ol-
lut yhteensopiva vanhan maalin kanssa tai huolto-
maalauskertoja on tehty yksinkertaisesti jo liikaa.
Yllättäviä ja kalliita korjauksia ovat aiheuttaneet
vesi- ja viemäriputkistojen tai vesikatteiden pet-
tämiset, jolloin taloyhtiö joutuu tekemään korjauk-
set pakkotilanteessa, eikä korjausten valmistelulle
jää paljonkaan aikaa.
Monia asioita voidaan jo kokeneen kunto-
arvion tekijän toimesta todeta. Tulee kuitenkin
muistaa, että kuntoarviossa voidaan todeta jo sil-
min havaittavat vauriot sekä rakenteiden iän ja
tekotavan perusteella arvioida kuntoa perustuen
vastaavista rakenteista olevaan viiteaineistoon, ku-
ten eri tahojen julkaisemiin käyttöikä- ja huolto-
välitaulukoihin. Kuitenkaan esimerkiksi vanhojen
viemäriputkien todellista kuntoa ei voida todeta il-
man tarkempaa tutkimusta.
Kuntotutkimuksen pohjalta voidaan tarvittavat
kunnostustoimenpiteet sekä niiden kiireellisyys ar-
vioida luotettavammin kuin pelkän kuntoarvion
pohjalta. Täten kuntotutkimukset toimivat oivalli-
sena pohjatietona varsinaisen kunnostussuunni-
telman laadinnassa. Tällöin vältytään yli- tai ali-
korjaamiselta sekä tiedetään, mihin kunnostus tu-
lee kohdistaa. Esimerkiksi betonirakenteiden kor-
jaussuunnitelmia ei tulisi tehdä ilman kuntotutki-
musta.
Kuntotutkimusten hinta vaihtelee tapaus- ja
kohdekohtaisesti. Betonisten julkisivujen ja par-
vekkeiden kuntotutkimuksen hinta saattaa vaihdel-
la välillä 30.000 – 50.000 mk / normaali kerrosta.
Normaalilla kerrostalolla tarkoitetaan n. 55 – 65
417
 asunnon taloa. Hintaa vaikuttaa betonirakenteiden
laajuus; Onko julkisivut ja parvekkeet betonia,
minkä muotoisia parvekkeet ovat, miten ja millai-
sella nostokalustolla rakenteita päästään tutki-
maan. Betonirakenteiden kuntotutkimuksia tilat-
taessa. Pyydettäessä tarjouksia kuntotutkimuksen
tekemisestä on oleellista määritellä tarjouspyyn-
nössä halutun tutkimuksen laajuus, jotta saadut
tarjoukset olisivat mahdollisimman samansisältö-
isiä. Tarjouspyyntö laadittaessa apuna voi käyttää
esimerkiksi Suomen Kiinteistöliiton julkaisua
’Kuntotutkimuksen tilaaminen.’
Vuonna 2000 on valtion myöntämää korjaus-
avustusta kuntotutkimuksen teettämiseen saanut
enintään kahdeksan (8) markkaa asuinrakennuksen
huoneistoalan neliömetriä kohden, kuitenkin enin-
tään 30 prosenttia kuntotutkimuksen hyväksytyistä
kustannuksista. Avustusta on voinut saada betoni-
julkisivun, rapatun julkisivun, sisäilmaston, vesi-
ja viemäriverkoston, sähköjärjestelmän tai kos-
teusvaurioituneen rakennuksen kuntotutkimuk-
seen.
2.2.2 Betonirakenteiden
kuntotutkimukset
Aikaisemmin uskottiin, että betoni on hyvin sään-
kestävää. Kuitenkin sään vaihtelut (lämpötila, sa-
de, pakkanen jne.) rasittavat yhdessä ilman epä-
puhtauksien kanssa betonia ja aiheuttavat tietyissä
tapauksissa vaurioita betonirakenteisiin.
Ulkobetonirakenteiden osalta on kuitenkin pal-
jastunut, että myös niissä perusteissa, joiden mu-
kaan rakenteita on toteutettu, on ollut puutteita.
Tällaisia puutteita ovat olleet mm. terästen sijoitta-
minen liian lähellä betonin pintaa, puutteet betonin
laadussa, jotta se voisi vastustaa ulkoisia rasituksia
sekä parvekkeiden lattioiden jättäminen ilman ve-
deneristystä. Käsitys, että betoni on ikuista, on ko-
kenut siis kovan kolaukset.
Tehtyjen tutkimusten ja kehitystyön pohjalta
on päädytty siihen, että ennen kuin ulkobetoni-
rakenteissa päästään ns. normaaliin huolto- ja kun-
nossapitokäytäntöön, tulee betonirakenteita paran-
taa edellä mainittujen puutteiden korjaamiseksi.
Nämä perusteet on esitetty Suomen Betoniyhdis-
tyksen julkaisemassa teoksessa BY41, ‘Betonira-
kenteiden korjausohjeet’. Siksipä tänä päivänä
suoritetaan merkittäviäkin parannustoimenpiteitä
418 varsin uusillekin ulkobetonirakenteille.
Betoninäytteiden tutkimukset täydennettynä
betonipeitemittauksilla ja silmämääräisillä tarkas-
teluilla antavat hyvät mahdollisuudet löytää oikeat
korjaustavat betonirakenteiden kunnostus- ja uusi-
mistoimenpiteille. Riittävän usean näytteen otto ja
muun tutkimuksen teettäminen on sijoitus, joka
säästää pitkän päälle kustannuksensa moninker-
taisina takaisin.
2.2.3 Materiaalitutkimukset
Materiaalitutkimuksissa tunnistetaan materiaaleja
sekä selvitetään niiden koostumusta. Esimerkiksi
rappauslaastien tutkimuksissa selvitetään vanhan
laastin kalkin, sementit ja kiviaineksien määrää ja
ominaisuuksia, jonka pohjalta voidaan paikkarap-
pauslaasti määritellä, jotta se toimisi vanhan rap-
pauksen kanssa.
On myös runsaasti vanhoja rakennusaineita,
jotka rakenteessa ollessaan eivät aiheuta vaaraa,
mutta purkutöiden yhteydessä niistä vapautuu
hiukkasia tai kaasuja, jotka ovat terveydelle vaaral-
lisia. Tällaisia aineita ovat mm. asbesti ja kivihii-
lipiki.
MAALITUTKIMUKSET
Maalipinnoista otettavilla maalinäytteillä pyritään
selvittämään vanhojen maalauskertojen määrä
sekä käytetyt maalityypit. Hyvin usein alunperin
oikeilla maaleilla maalattuja pintoja on myöhem-
min maalattu jos minkinlaisilla maaleilla.
Käytettyjen maalityyppien ja maalauskertojen
perusteella harkitaan, voidaanko turvautua
huoltomaalaukseen vai tuleeko suorittaa vanhojen
maalien poisto kokonaan ennen maalausta.
ASBESTITUTKIMUKSET
Mikäli korjattavissa rakenteissa esiintyy asbestia,
on sillä vaikutusta työmenetelmiin ja -tapoihin.
Osittain 1980-luvulle asti oli asbestin käyttö
varsin yleistä. Asbestia käytettiin monissa raken-
nusaineissa yhtenä aineosana sen hyvien lämmön-
eristys- ja lujuusominaisuuksien vuoksi. Tyypilli-
siä käyttökohteita:
- ruiskutettuna tai levyinä
palosuojauksena sekä akustoinnissa
- putkieristeissä
- asbestisementtituotteet
- vesi- ja viemäriputket
- julkisivu- ja sisäverhouslevyt
- vesikatteet
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
- ilmanvaihtokanavat
- tiivistyksenä ja sähköeristyksenä
käytetyt punokset, nauhat ja kankaat
- lattiapinnoitteet ja muovitapetit
- kiinnityslaastit ja tasoitteet
- bitumiliimat ,-emulsiot ja -kitit
- kattohuovat
- maalit
Kuten luettelosta ilmenee, asbestia käytettiin
varsin laajasti rakennusaineissa.
Yleensä asbesti on sitoutuneena rakennus-
aineisiin, eikä täten aiheuta ihmisille terveydellistä
vaaraa. Asbestia sisältävän rakennusaineen kulu-
minen, rikkoontuminen tai sen poisto huolto- ja
korjaustöiden yhteydessä voi aiheuttaa asbesti-
kuitujen vapautumista hengitysilmaan.
Asbestin purkutöitä tehtäessä tulee noudattaa
Valtioneuvoston päätöstä asbestitöistä n:o 1380
(1994), jossa rakennuttajan vastuusta sanotaan
mm. seuraavaa:
‘Rakennuttajan tai muun joka ohjaa tai valvoo
rakennushanketta, on rakennusten tai rakenteiden
purkutyötä varten varmistuttava siitä, ettei puret-
tavissa rakenteissa ole asbestia tai huolehdittava
siitä, että purkutyö tehdään asbestipurkutyönä.’
Em. päätöksen mukaan asbestipitoisia mate-
riaaleja saa korjata ja poistaa vain työsuojeluviran-
omaisten valtuuttama liike erikoissuojausmene-
telmin.
Taloyhtiöiden korjauksissa, joissa vanhoja ra-
kenteita tai pinnoitteita puretaan, tulee jo suunnit-
teluvaiheessa tehdä asbestikartoitus siihen erikois-
tuneella yrityksellä.
2.2.4 Rakennusten
terveellisyyteen liittyvät
tutkimukset
SISÄILMAOHJE –97:
Sosiaali-ja terveysministeriön Sisäilmaohje vuo-
delta 1997 määrittelee asuntojen ja muiden oleske-
lutilojen fysikaaliset, kemialliset ja mikrobiologi-
set tekijät, joilla on merkitystä ajateltaessa asunto-
jen ja muiden oleskelutilojen terveellisyyttä.
Fysikaalisiin oloihin kuuluvat muun muassa
sisäilman lämpötila ja kosteus, melu, ilmanvaihto
ja säteily. Fysikaalisten ominaisuuksien aiheutta-
mien suorien fyysisten terveyshaittojen lisäksi ne
vaikuttavat myös välillisesti esimerkiksi siten, että
eräiden rakennusmateriaalien kemiallisten päästö-
jen määrä riippuu voimakkaasti sisäilman lämpö-
tilasta ja kosteudesta.
Kemiallisiin olosuhteisiin liittyvät epäpuhtau-
det, jotka voivat olla peräisin rakennus- ja sisustus-
materiaaleista, kosteuden vaurioittamista raken-
teista, ihmisten toiminnoista tai asunnon ja muun
oleskelutilan ulkopuolelta, kuten teollisuuden ja
liikenteen päästöt. Kemialliset epäpuhtaudet ovat
hiukkasmaisia tai kaasumaisia aineita.
Mikrobiologisiin oloihin kuuluvat pysyvästi tai
toistuvasti kostuvissa rakenteissa ja niiden pinnoil-
la kasvavat mikrobit, kuten homeet, hiivat ja bak-
teerit. Rakennuksissa mikrobikasvuston syynä on
yleensä kosteusvaurio.
KOSTEUSMITTAUKSET:
Kun rakennuksessa todetaan tai epäillään mikro-
bivauriota, keskitetään tutkimukset kosteusvauri-
oiden laajuuden ja syiden selvittämiseen. Kun syyt
on saatu selville, voidaan itse korjaus eli syiden
poisto suunnitella ja toteuttaa hallitusti. Kosteus-
vaurioiden selvitys usein aloitetaan kosteusmit-
tauksella, jonka avulla mahdollisia vauriokohtia
paikantamaan. Paikannusten jälkeen selvitystyö
yleensä jatkuu rakenteiden avauksilla, joka mene-
telmänä on vanha ja yksinkertainen, mutta luo-
tettavuudessaan edelleen ensiluokkainen tapa.
Rakenteiden kosteusmittauksia voidaan tehdä
joko ainetta rikkomattomin menetelmin tai ainetta
rikkovin menetelmin.
Ainetta rikkomattomat kosteusmittaukset teh-
dään ns. pintakosteusmittareiden avulla. Erilaisia
pintakosteusmittareita on runsaasti tarjolla, mutta
keskeistä niiden suhteen on, että mittarin käyttäjän
tulee osata tulkita oikein saatuja lukuarvoja. Mit-
tareihin on kalibroitu valmiita asteikkoja erilaisille
materiaaleille. Saatavia lukuarvoja tulee kuitenkin
pitää ainoastaan suuntaa antavina. Todellisuudessa
valmiit rakenteet muodostuvat erilaisista materiaa-
liyhdistelmistä, joita ei mittauksen yhteydessä voi-
da edes tietää eikä niille myöskään voi olla valmii-
ta kalibroituja asteikkoja.
Tämän vuoksi pintakosteusmittaukset tulisi
aina suorittaa siten, että mittaus kalibroidaan koh-
dekohtaisesti. Esim. kylpyhuoneen lattiassa mita-
taan suihkunurkan ja lattiakaivon ympärystän li-
419
 säksi myös muualta kylpyhuoneesta alueilta, jotka
eivät ole suihkuveden vaikutuspiirin alueella.
Näistä kuivista kohdista saadaan vertailuarvot, joi-
hin kriittisien alueiden mittaustuloksia voidaan
verrata.
Ainetta rikkovissa menetelmissä rakenteisiin
porataan reikiä, joista mitataan rakenteiden todelli-
set kosteuspitoisuudet. Menetelmän heikkoutena
on, että poratessa esim. lattiaa rakenteet rikkou-
tuvat ja korjaus on täten joka tapauksessa tehtävä.
Täten menetelmää voidaankin käyttää pistoko-
keenomaisesti osana kartoitusta.
Tulee myös muistaa, että mittaukset kertovat
ainoastaan mittaushetkellä vallitsevan tilanteen.
Kosteuspitoisuudet saattavat vaihdella huomatta-
vastikin vuodenaikojen ja käyttöolosuhteiden
vaihtelujen mukaisesti.
Hometutkimukset liittyvät aina kosteusvaurioi-
hin ja tutkimuksia käytetään osana kosteusvaurio-
kartoituksia ja korjaustoimenpiteiden suunnittelun
lähtötietojen antajana.
Hometutkimukseen tarvittava näyte otetaan
joko ilmanäytteenä tai pinta- ja materiaalinäyt-
teenä. Näytteinä joko viljellään ns. elatusalustalla,
420
jonka jälkeen lasketaan elävät mikrobipesäkkeet
tai kuvataan pyyhkäisyelektronimikroskoopilla.
Näytteiden tutkimisen ja tulosten tulkinnan tekee
siihen erikoistuneet laboratoriot.
2.2.5 LVI-kuntotutkimukset
Kuntotutkimukset jaetaan ainetta rikkomattomiin
ja ainetta rikkoviin menetelmiin. Ainetta rikkomat-
tomia tutkimuksia ovat erilaiset mittaukset ja toi-
mintakokeet, kuten korroosio- ja viemärikuvauk-
set, lämpötila-, ilmamäärä- ja ultraäänimittaukset,
lämpökamerakuvaukset, säätölaitteiden askelvas-
tekokeet sekä ilmanvaihtokojeiden toimintako-
keet. Ainetta rikkovissa menetelmissä otetaan ra-
kenteista näytepaloja tarkempaa tutkimusta varten.
Joskus joudutaan tekemään myös koeavauksia ra-
kenteiden ja kunnon toteamiseksi.
ULTRAÄÄNIMITTAUS
Ultraäänimittauksella mitataan putkistojen seinä-
mien ainevahvuutta. Menetelmä perustuu ultra-
äänilaitteen kiteen lähettämän värähtelyn etenemi-
seen aineessa ja sen heijastumiseen rajapinnoista.
Tutkimuksessa putken paksuus mitataan useas-
ta kohdasta, jolloin saadaan pistokokeenomainen
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
käsitys putken seinämäpaksuuksista. Tutkimus
vaatii putkieristeiden purkamisen, eikä pistekor-
roosiota välttämättä havaita.
VIEMÄRIKAMERAKUVAUS
Viemärikameralla voidaan viemärit kuvata sisä-
puolelta, ja kuva voidaan tarvittaessa tallentaa ta-
valliselle videokasetille. Kuvauksella havaitaan
mm:
- putken siirtymät ja sortumat
- painaumat ja halkeamat
- asennusvirheet
- putkessa olevat vieraat esineet ja
tukokset
Kamera kulkee kaapelin päässä ja se sopii kul-
kemaan halkaisijaltaan yli 42 mm kokoisissa suo-
rissa putkissa. Käytännössä kuvaus onnistuu
DN100 ja suuremmille putkille.
Kameraan voidaan asentaa myös paikannus-
laite, jolloin kameran sijainti voidaan paikantaa.
Paikannuslaitteen avulla voidaan laatia myös pii-
rustuksen viemäreiden sijainnista ja kulusta.
Pienempien putkien kuvaukseen voidaan käyt-
tää viemärikameraa vastaavia tähystyslaitteita ni-
meltään endoskooppi ja fideroskooppi, joiden ku-
vauspäät ovat halkaisijaltaan alle 20mm.
RÖNTGENKUVAUS
Röntgenkuvauksella tutkitaan vesijohtoputkistoja
ja lämpöpattereita ilman, että eristeitä puretaan.
Röntgenkuvissa näkyvien mustumien perusteella
voidaan havaita putkien sisäpuolisia kerrostumia,
syöpymiä ja murtumia. Pistemäistä ja paikallista
korroosiota menetelmällä ei välttämättä havaita.
Koska kuvauksiin liittyy säteilyvaaraa, kuvaus
on säteilyturvakeskuksen valvomaa luvanvaraista
toimintaa.
NÄYTEPALAT
Näytepalojen ottaminen on kallein, mutta tarkin,
menetelmä putkiston kunnon tutkimiseksi. Näyt-
teiden analysointi metallurgian laboratoriossa an-
taa usein myös tietoa korroosion syistä, ja antaa
luotettavimman tiedon eri korroosiomuotojen
etenemisestä.
Näytteiden ottamiseen liittyy usein asbestipur-
kutöitä ja vesikatko. Lisäksi uuden osan liittämi-
nen vanhaan putkeen saattaa olla vaikeaa.
2.2.6 Sähkötekniset
kuntotutkimukset
Sähköteknisiä kuntotutkimuksia ovat mm:
- huoneistojen turvatarkastus
- kiinteistön huipputehon ja kulutuksen
ajoituksen selvitys tiedonkeruulaittein
- pää- ja nousujohtojen kuormituksen
selvitys tiedonkeruulaittein tai
pihtivirtamittauksin hetkellisesti
- eristysvastusmittaukset
lämmityskaapeleille
- huonokuntoisten kaapelien
eristysvastusmittaukset
- valaistustasomittaukset
- antenniverkon kentän voimakkuus
mittaukset
- hälytysjärjestelmien testaus (LVIS- ja
hissihälytykset)
- sähkötariffiselvitys
- toimintakokeet
2.3 Huoltokirja
Huoltokirja on kiinteistönpitoa tukeva kiinteistö-
kohtainen asiakirjakokonaisuus. Se sisältää suun-
nittelussa ja rakentamisessa päätetyt kiinteistön
elinkaaritalouden perusteet. Huoltokirja on väline
kiinteistön elinkaaren hallintaan ja se tukee ympä-
ristötaseiden laatimista. Huoltokirjan avulla voi-
daan saavuttaa ylläpidon tavoitteet kiinteistön ta-
loudellisen käyttöiän ajan. Huoltokirjaan kootaan
kiinteistön hoidon, huollon ja kunnossapidon läh-
tötiedot, tavoitteet, tehtävät ja ohjeet sekä asuk-
kaille ja tilojen käyttäjille annettavat ohjeet. Huol-
tokirjassa johdetaan rakennusosien ja laitteiden
käyttöikätavoitteista niiden kunnossapitojaksot
sekä edelleen tarkastusten ja huoltojen ohjelmat.
Huoltokirjassa esitetään hyvän energiatalouden ja
sisäilmaston edellyttämiä hoito-, huolto- ja kun-
nossapitotehtäviä. Maankäyttö- ja rakennuslaissa
mainittu rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje tar-
koittaa huoltokirjaa.
2.3.1 Huoltokirjan tavoitteet ja
hyödyt
Vuoden 2000 alusta on maankäyttö- ja rakennus-
lain mukaan laadittava huoltokirja kaikille niille
uudisrakennuksille, joita käytetään pysyvään asu-
miseen tai työskentelyyn. Sama koskee korjaus- ja
muutostyötä, joka on verrattavissa rakennuksen ra- 421
 kentamiseen, ja soveltuvin osin korjaus- ja muu-
tostyötä, joka muutoin edellyttää rakennuslupaa.
Käytössä olevalle rakennukselle huoltokirjan laati-
minen on vapaaehtoista, mutta hyödyllisyytensä ja
hyvän kiinteistönpitotavan kannalta suositeltavaa.
Huoltokirja liiteosineen on oikein käytettynä ja
ylläpidettynä arvokas tietolähde kiinteistön omis-
tajalle, isännöitsijälle, hoito- ja huolto-organisaati-
olle sekä tilojen käyttäjille ja asukkaille. Huolto-
kirja varmistaa tietojen säilymisen myös vastuu-
henkilöiden vaihtuessa. Tavoitteena on, että huol-
tokirjan avulla
· hallitaan ja ylläpidetään kiinteistönpidossa
tarvittavia tietoja
· taltioidaan ja ylläpidetään kiinteistön ylläpi-
don tavoitteita
· käynnistetään kiinteistön rakennusosien,
laitteiden sekä piha-alueiden suunnitelmalli-
nen, tarkoituksenmukaisesti mitoitettu
kiinteistönhoito ja kunnossapito
· ylläpidetään kiinteistönhoidon ja kunnossa-
pidon toimintoja jatkuvasti siten, että saavute-
taan kiinteistön elinkaaren aikana ylläpidon
tavoitteet taloudellisesti
· edistetään kiinteistönhoidon sopimushallintaa
· edistetään kiinteistönhoitotöiden asian-
mukaista suorittamista ja valvontaa
· selkiytetään kiinteistönhoidon, huollon ja
kunnossapidon vastuiden jakoa eri osapuolten
kesken.
Oikein ylläpidetyn ja käytetyn huoltokirjan
odotetaan tuovan mm. seuraavia hyötyjä
· kiinteistönpitokustannukset ovat suunnitel-
malliset ja kiinteistönpidon tavoitteisiin
nähden mahdollisimman edulliset
· suunnitelmallisella ja tarpeenmukaisella
hoidolla, huollolla ja kunnossapidolla
saavutetaan rakennusosien ja laitteiden
tavoitteellinen elinkaari
· yllätykselliset korjaustarpeet vähenevät
· kiinteistönhoidon tarjouspyyntöasiakirjat
saadaan yksiselitteisiksi
· kiinteistönhoidon tarjoukset ovat keskenään
vertailukelpoisia
· kiinteistönhoitosopimusten tehtävät ja
laatutavoitteet ovat selkeästi määritelty, tilaaja
ja toimeksisaaja tietävät mistä on sovittu
· kiinteistönhoitotyön seuranta ja valvonta
422 helpottuvat
· kiinteistönhoidon odottamattomat lisälaskut
vähenevät
· terveellisten ja viihtyisien asumisolojen
ylläpito helpottuu
Huoltokirja on ennen kaikkea kiinteistön omis-
tajan tahdonilmaisu siitä, miten kiinteistöä tulee
hoitaa ja kunnossapitää sekä millaisiin tavoitear-
voihin ja laatutasoihin kiinteistönhoidon odotetaan
pääsevän. Kiinteistönhoito-organisaation tehtävä-
nä on organisoida palvelunsa huoltokirjan tavoit-
teiden mukaiseksi ja laatia organisaatiolle käytän-
nön toimintaohjeet. Sellaisenaan huoltokirja ei ole
valmis työkalu kiinteistönhoito-organisaatioiden
päivittäiseen toimintaan.
2.3.2 Huoltokirjan laadinta
Rakennushanke
Uudis- ja korjausrakentamishankkeen huoltokirjan
laadinta tapahtuu suunnittelu- ja rakentamispro-
sessin aikana. Laadinta aiheuttaa tehtäviä ja vel-
voitteita hankkeen kaikille osapuolille: rakennutta-
jille, suunnittelijoille, valvojille, urakoitsijoille ja
tavarantoimittajille. Käynnistettäessä raken-
nushanketta on tärkeää sopia huoltokirjan edellyt-
tämistä tehtävistä ja velvoitteista kaikissa sopi-
muksissa siten, että kullakin toimeksisaajalla on
omien huoltokirjavelvoitteidensa lisäksi velvoite
huolehtia siitä, että huoltokirjan laatimisesta ai-
heutuvat velvoitteet siirtyvät hankintaketjussa
eteenpäin.
Moni osapuoli tuottaa aineistoa huoltokirjaan.
Yleensä kaikki suunnittelijat laativat huoltokirjan
osia omalta osaamisalueeltaan. Kaikki urakoitsijat
tuottavat tietoa ja aineistoa. Jotta eri tahoilta tule-
vasta materiaalista syntyisi käyttökelpoinen huol-
tokirja, tarvitaan huoltokirjalle vastuullinen laatija
ja kokoaja eli koordinoija. Hän yhdistää ja muok-
kaa eri tahoilta tulevan aineiston valmiiksi huolto-
kirjaksi. Tilaaja tai rakennuttaja valitsee koordinoi-
jaksi henkilön, jolla on riittävä asiantuntemus kiin-
teistön hoidosta, huollosta ja kunnossapidosta.
Koordinoijaksi pystyvää henkilöä kannattaa etsiä
hankkeen suunnittelijoista, valvojista tai rakennut-
tajaorganisaatiosta. Ellei riittävää pätevyyttä tunnu
löytyvän, voidaan aina käyttää erillistä kokenutta
huoltokirjakonsulttia.
Rakennushankkeen huoltokirjan laadintaa ja
eri osapuolten tehtävänjakoa on kuvattu ympäris-
töministeriön julkaisussa Asuintalon huoltokir-
VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

423
 jan laadinta, ympäristöministeriö 1996 sekä huol-
tokirjaa käsittelevissä RT-, KH- ja LVI-ohjekor-
teissa. Julkaisuissa esitetty tehtävänjako on ym-
märrettävä yhdeksi esimerkiksi, tehtäväjakoa voi
tarvittaessa hankekohtaisesti muuttaa.
Toimitilakiinteistön rakennushankkeen huolto-
kirjan laadintaa kuvataan julkaisussa Toimitila-
kiinteistön huoltokirja (Laadinta – Käyttö – Esi-
merkit), ympäristöministeriö 1999 sekä aihetta kä-
sittelevissä KH-, LVI- ja RT- ohjekorteissa.
Käytössä oleva rakennus
Koska viranomaismääräykset eivät ohjaa käytössä
olevan rakennuksen huoltokirjan sisältöä, tilaajan
tulee aluksi päättää huoltokirjan laajuus, sisältö ja
laadinnan vaiheistus. Kiinteistön ajankohtaiset tar-
peet voivat aiheuttaa sen, että aluksi on tarpeen
tehdä vain osa huoltokirjasta, esimerkiksi kiin-
teistönhoito-osio kiinteistönhoidon kilpailuttamis-
ta varten. Huoltokirjan täydentäminen voidaan
ajoittaa myöhempään luontevaan ajankohtaan.
Myös tilaajan oma työpanos tulee päättää ennen
laadintatyön tilaamista. Omalla työpanoksella ti-
laaja voi säästää ostettavan asiantuntijatyön kus-
tannuksia.
Tilaajan omia töitä voivat olla esimerkiksi
· asukaskysely tai käyttäjäkysely
· palvelutuotteiden ja vastuurajojen määrittely
· korjaushistorian kokoaminen
· energian ja veden kulutustietojen kokoaminen
· aikaisempien selvitysten kokoaminen
· asiakirjojen kokoaminen.
Käytössä olevan kiinteistön huoltokirjan laa-
dinta on asiantuntemusta vaativa hanke, joka tulisi
antaa kokeneen kiinteistönhoidon ja kunnossa-
pidon asiantuntijaorganisaation tehtäväksi. Täy-
dellisen huoltokirjan laatiminen vaatii yleensä niin
laajaa asiantuntemusta, että päävastuullinen laati-
jakin tarvitsee tuekseen muita asiantuntijoita. Li-
säksi laatijan tulee osata perehdyttää kiinteistön
edustajat ja kiinteistönhoito-organisaatio huolto-
kirjan käyttöön ja ylläpitoon.
Asuintalon huoltokirjan sisältö ja laadinta on
kuvattu ympäristöministeriön julkaisussa Käytös-
sä olevan asuintalon huoltokirja, (Laadinta –
Käyttö – Esimerkki), ympäristöministeriö 1999,
sekä aihetta käsittelevissä RT-, KH- ja LVI-ohje-
korteissa. Julkaisu sisältää disketin sisältökohtien
424 esimerkkitaulukoista.
Käytössä olevan toimitilakiinteistön huoltokir-
jan laadintaa kuvataan julkaisussa Toimitilakiin-
teistön huoltokirja (Laadinta – Käyttö – Esimer-
kit), ympäristöministeriö 1999, sekä aihetta käsit-
televissä RT-, KH- ja LVI-ohjekorteissa.
ATK-ohjelmat
Yksittäisessä kiinteistössä tai muutaman kiinteis-
tön ryhmässä huoltokirja toimii hyvin paperiver-
siona, jolloin laadinnassa käytetyillä ohjelmatyö-
kaluilla ei ole suurtakaan merkitystä. Suuren kiin-
teistömassan omistajan tai niitä hallinnoivan orga-
nisaation tulisi päättää, miten he aikovat hallita ja
ylläpitää suurta huoltokirjojen määrää. Yleensä
tietokantaohjelmiin tai internetin käyttöön perus-
tuvat atk-sovellukset tarjoavat tällöin parhaan rat-
kaisun.
Itse atk-sovellus ei yksin ratkaise huoltokirjan
laadintaa. Aina tarvitaan asiantunteva laatija tai
koordinoija, joka huolehtii asianmukaisen huolto-
kirjan suunnittelusta ja tuottamisesta.
Huoltokirjan laatija
Huoltokirjan laatijalta vaaditaan monipuolista
kiinteistön rakenteiden ja laitejärjestelmien toi-
minnan, hoidon, huollon ja kunnossapidon tunte-
musta. Huoltokirjassa esitetyt tehtävät, niiden
suoritustavat ja ajoitukset sekä vaaditut laatutasot
on osattava suunnitella siten, että huoltokirjaa nou-
dattamalla kiinteistön olennaiset ominaisuudet
kaikilta osiltaan säilyvät suunnitellun käyttöiän
ajan.
Huoltokirjan laatija saattaa joutua vastuuseen
siitä, jos väärin laadittua huoltokirjaa noudattamal-
la kiinteistölle tai sen käyttäjille aiheutuu vahinkoa
tai suunniteltu käyttöikä jää saavuttamatta. Samoin
vastuuseen voi joutua jokainen huoltokirjaan tieto-
ja tai aineistoa toimittanut osapuoli, jos ko. tiedon
tai aineiston noudattaminen aiheuttaa kiinteistölle
vahinkoa tai lyhentää sen elinkaarta joltain osin
merkittävästi.
2.3.3 Huoltokirjan rakenne ja
sisältö yleisesti
Huoltokirjan tulisi sisältää ainakin seuraavat pää-
osat
· Yleistiedot
· Hoito ja huolto
· Kunnossapito
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
· Historiatietojen ylläpito
· Liitteet, jotka täydentävät huoltokirjaa
· Erillinen ohjeisto asukkaille huoneistojen
rakenteiden ja varusteiden hoidosta ja tilojen
käyttäjille tilojen käyttöohjeet
Rakennushankkeeseen ja käytössä olevaan
kiinteistöön laadittu huoltokirja poikkeavat sisäl-
löltään jonkin verran toisistaan. Eroavaisuudet
johtuvat mm. seuraavista seikoista
· Laadinnan lähtötietojen saatavuus ja tarkkuus
ovat kovin erilaiset
· Uudishankkeessa ei tiedetä käyttäjien lopulli-
sia tavoitteita
· Käytössä olevassa kiinteistössä huoltokirja on
sovitettava organisaation rakenteisiin,
toimintatapoihin ja tavoitteisiin
· Uudisrakennus ja käytössä oleva kiinteistö
ovat elinkaarensa osalta hyvin erilaisessa
vaiheessa
2.3.4 Esimerkki käytössä olevan
asuinkiinteistön huoltokirjasta
Käytössä olevan asuinkiinteistön huoltokirjaan
voidaan sisällyttää seuraavia kohtia.
YLEISTIEDOT
Huoltokirjan käyttöohjeet
Huoltokirjan käyttöohjeet -kohtaan sijoitetaan
asuintalon huoltokirjan käyttöohjeet. Käyttöohje
kokonaisuudessaan tai käyttöohjetta täydentävät
osat, esimerkiksi atk-sovellusten manuaalit, voi-
daan sijoittaa myös huoltokirjan liitteeksi.
Kiinteistön perustiedot
Kiinteistön perustiedot -kohdassa esitetään asuin-
kiinteistön yleistiedot, kuten omistus, laajuus, tek-
niset järjestelmät sekä tilat käyttötarkoituksineen.
Kiinteistön perustiedoissa esitetään myös kiin-
teistön vastuulla olevien kiinteistönhoito- ja kun-
nossapitoalueiden laajuustiedot.
Tarkemmat teknisten järjestelmien ja laitteiden
tiedot sijoitetaan liitteisiin.
Tehdyt selvitykset ja tutkimukset
Tähän kohtaan kootaan luettelo kiinteistöön aikai-
semmin tehdyistä selvityksistä ja tutkimuksista.
Näitä ovat esimerkiksi kuntoarvot, kuntotutkimuk-
set ja energiakatselmukset.
Yhteystiedot
Yhteystietoihin kootaan mm.
· omistajan ja hallituksen jäsenten yhteystiedot
· isännöinnin yhteystiedot
· kiinteistönhoitoyritysten ja erikoishuoltoliik-
keiden yhteystiedot
· talokohtaisten suojelu- ym. henkilöiden yh-
teystiedot
· korjaushankkeisiin osallistuneiden yritysten
yhteystiedot.
TEKNINEN HOITO JA HUOLTO,
ULKOALUEIDEN HOITO
Teknisen hoidon ja huollon ohjeelliset toiminta-
arvot
Ohjeellisia toiminta-arvoja ovat
· sisälämpötilat lämmityskaudella
· lämmityksen toiminta-arvot
· kylmän ja lämpimän käyttöveden sekä
viemärijärjestelmän toiminta-arvot
· ilmanvaihdon käyntiajat ja ohjaukset
· termostaatti- ja muut ohjaukset
· tilaustehot (kaukolämpö, sähkö)
· energian ja veden kulutustavoitteet.
Teknisen hoidon ja huollon tarkastustaulukot,
tavoitearvot, laatutasot ja käyttöpäiväkirja
Teknisen hoidon ja huollon tarkastustaulukot
ryhmitellään seuraavasti
· kiinteistönhoidon päivä- ja viikkotehtävien
tehtäväluettelot
· hoidon ja huollon tarkastustaulukot kalenteri-
vuodelle
· hoidon ja huollon tarkastustaulukko 10-
vuotiskaudelle.
Muita tarkastuksiin liittyviä taulukoita ovat
· käyttöpäiväkirja
· takuuajan käyttöpäiväkirja.
Päivä- ja viikkotehtävien taulukot
Kiinteistönhoidon päivä- ja viikkotehtäväluetteloi-
hin kootaan hoito- ja huoltosopimusten mukaiset
kiinteistönhoidon tukipalvelut ja yleishoito- ja val-
vontatehtävät sekä teknisten järjestelmien usein
toistuvat tehtävät.
Kalenterivuoden taulukot
Kalenterivuoden hoidon ja huollon tarkastustaulu-
koihin kootaan kaikki säännöllistä tarkastusta, hoi-
425
 toa ja huoltoa vaativat laite- ja rakennustekniset
kohteet, joiden toimenpideväli on enintään yksi
vuosi.
Taulukoissa esitetään
· kohteen tai tehtävän nimike ja koodi, jonka
perusteella tarkastusohje löytyy
· laitetunnus
· määrätieto niistä kohteista tai tehtävistä, joissa
tiedolla on tarkastuksen kannalta oleellinen
merkitys
· hoidon ja huollon tarkastusväli (kertaa/vuosi)
· toimenpiteen ohjeelliset suorituskuukaudet
· tavoitearvot ja laatutasot.
10-vuotiskauden taulukot
10-vuotiskauden hoidon ja huollon tarkastustau-
lukkoon sisällytetään tarkastusta, hoitoa ja huoltoa
harvoin tarvitsevat kohteet.
Käyttöpäiväkirja
Tarkastustaulukoihin liittyy käyttöpäiväkirja, jo-
hon kiinteistönhoitohenkilökunta merkitsee poik-
keukselliset häiriöt ja tapahtumat sekä niistä aiheu-
tuneet toimenpiteet.
Takuuajan käyttöpäiväkirja
Takuuajan käyttöpäiväkirjaan kiinteistönhoitohen-
kilökunta merkitsee kaikki huollettavan kohteen
takuuaikana tapahtuneet viat, vikakorjaukset ja ta-
voitearvojen poikkeamat.
Ulkoalueiden hoidon tarkastustaulukot, tavoite-
arvot, laatutasot ja käyttöpäiväkirja
Ulkoalueiden hoidon tarkastustaulukkoon kootaan
kalenterivuosittain
· ulkoalueiden puhtaanapito, kevät- ja syys-
tehtävät
· kasvityöt ja
· lumityöt tavoitearvoineen ja laatutasoineen.
Paikantamispiirustukset
Paikantamispiirustuksiin merkitään kiinteistön-
hoidon kannalta keskeisten huoltokohteiden ja ti-
lojen paikantamistiedot. Tällaisia kohteita ja tiloja
ovat esimerkiksi lämmönjakohuoneet, sähkökes-
kukset, IV-konehuoneet, pumppaamot, termostaat-
tiohjaukset ja tarkastuskaivot.
Vuosikulutukset
Vuosikulutukset-kohtaan kerätään tiedossa olevat
edellisten vuosien lämmitysenergian, kiinteistö-
sähkön ja veden kulutustiedot
426
Kiinteistönhoito-organisaation valvonta- ja
palauteraportit
Kiinteistön edustajat taltioivat tähän kohtaan kiin-
teistönhoito-organisaation päivystys-, huolto- ja
korjausraportit.
KUNNOSSAPITO
Käyttöiät
Kohtaan kootaan kiinteistön rakennusosien, raken-
teiden ja laitteiden käyttöikätavoitteet ja arvioidut
jäljellä olevat käyttöiät. Tavoitteena on, että käyt-
töikätiedot kootaan kaikista kiinteistön kannalta
tarkoituksenmukaisista kohteista ja että käyttöiät
otetaan huomioon kunnossapito- yms. toimenpitei-
tä suunniteltaessa. Arvio jäljellä olevasta käyttö-
iästä antaa kiinteistön omistajalle tietoa myös kiin-
teistön PTS:ää pidemmältä ajalta, esimerkiksi
ilmanvaihtokanavistojen uusiminen voi olla ajan-
kohtaista 20-30 vuoden kuluttua.
Kunnossapito-ohjelma (kuntoarvion PTS)
Huoltokirjaan liitetään kiinteistölle hyväksytty
ajantasainen kunnossapito-ohjelma.
Pintarakenteet
Kohtaan merkitään kiinteistön sisä- ja ulkopuolis-
ten pintarakenteiden tiedot, myös tuotenimet, jos
ne ovat tiedossa.
Huoltokirjaan varataan valmiit taulukkopohjat,
joihin kirjataan korjausten yhteydessä sisä- ja
ulkopintojen tuotekohtaiset tarkat tiedot.
Korjaushistoria ja korjaushankkeiden takuuajan
seuranta
Kohtaan kootaan huoltokirjan laadintavaiheessa
tiedot niistä korjauksista, joita kiinteistöön on teh-
ty aikaisemmin. Jatkossa kiinteistön edustajat mer-
kitsevät korjaushankkeiden tiedot tähän tauluk-
koon.
SIIVOUS
Siivottavien tilojen pintarakenteet ja pinta-alat
Siivottavien tilojen lattioiden, seinien ja kattojen
pintarakenteet ryhmitellään pinnoittain ja mate-
riaalityypeittäin esimerkiksi seuraavasti:
· muovimatto
· muovilaatta
· parketti
· maalattu betoni
· klinkkerilaatta
· panelointi.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
Siivottavien tilojen lattiapintojen pinta-alat
määritetään ja esitetään materiaalityypeittäin.
Siivouksen laatutasot
Kohtaan voidaan sijoittaa siivouksen laatutasot.
Siivousohjelma
Kohtaan voidaan sijoittaa siivousohjelma.
ASIAKIRJALUETTELO
Kohdassa esitetään, mitä suunnitelma-asiakirjoja
kiinteistöllä on olemassa ja missä niitä säilytetään.
ARKISTO
Kohta varataan kiinteistön käyttöön. Arkistoon
voidaan taltioidaan hoidon ja huollon asiakirjoja
kuten sopimusten kopioita ja kuitattuja tarkastus-
taulukoita.
LIITTEET
Liitteiksi sijoitetaan asiakirjat, joita ei tarvita jat-
kuvasti ja jotka sivumäärältään rasittaisivat varsi-
naisen huoltokirjan käyttöä.
Tarkastus-, hoito- ja huolto-ohjeet, poikkeus- ja
häiriötilanteiden ohjeet
Tarkastus-, hoito- ja huolto-ohjeet sisältävät tekni-
sen hoidon ja huollon sekä ulkoalueiden hoidon
toimenpiteiden suoritusohjeet.
Tekniset järjestelmät ja laitteet
Kohdassa esitetään laitteiden tekniset tiedot ja
konekortit. Tällaisia laitteita ovat esimerkiksi
lämmönsiirtimet, kiertovesipumput ja poistoilma-
puhaltimet.
Erityisvaraosat ja -tarvikkeet
Erityisvaraosat ja -tarvikkeet -kohtaan kootaan nii-
den tilauksissa tarvittavat tiedot. Erityisvaraosia ja
-tarvikkeita ovat mm. puhaltimien kiilahihnat ja
ilmastointikoneiden suodattimet.
Urakoitsijoiden ja tavarantoimittajien tuotekoh-
taiset hoito-, huolto- ja kunnossapito-ohjeet
Urakoitsijoiden ja tavarantoimittajien toimittamat
ohjeet ovat rakennusosien, kalusteiden, varustei-
den ja laitteiden tuotekohtaisia käyttö-, hoito-,
huolto- ja kunnossapito-ohjeita.
Huoneiston käyttöohjeet
Huoneiston käyttöohjeet toimitetaan jokaiseen
huoneistoon, ja ne sisältävät mm.
· huoneiston rakennusosien ja laitteiden
seuranta- ja hoito-ohjeet
· huoneiston kalusteiden, varusteiden, laitteiden
ja pintarakenteiden käyttö- ja hoito-ohjeet
· valmiit välilehdet muille tarpeellisille
asiakohdille.
2.3.5 Huoltokirjan käyttöönotto
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennus-
hankkeen huoltokirjan ja sen liitteiden tulee olla
luovutettavissa rakennuksen omistajalle viimeis-
tään loppukatselmuksen yhteydessä. Samassa yh-
teydessä toimitetaan huoneistojen ja tilojen käyttö-
ohjeet. Käytössä olevan kiinteistön huoltokirjan
luovutusmenettely sovitaan työtä tilattaessa.
Huoltokirjan luovutuksen yhteydessä siirtyy
vastuu huoltokirjan mukaisen kiinteistönhoidon ja
kunnossapidon käynnistämisestä ja ylläpidosta
kiinteistön omistajalle. Huoltokirjaan liittyvät teh-
tävät ja velvoitteet tulee sisällyttää mm. kiinteis-
tönhoito- ja isännöintisopimuksiin niin uudiskoh-
teissa kuin käytössä olevissa kiinteistöissä. Vas-
tuita ja velvoitteita siirtyy myös asukkaille ja tilo-
jen käyttäjille. Kiinteistön omistajan tulisi varmis-
tua, että nämä saavat riittävät ohjeet ja informaa-
tion.
Huoltokirjan vastuullinen laatija perehdyttää
kiinteistön edustajat ja kiinteistönhoito-organisaa-
tion huoltokirjan käyttöön ja ylläpitoon sekä esitte-
lee asukkaiden tai tilojen käyttäjien käyttöohjeet.
On suositeltavaa, että huoltokirjan ensimmäi-
nen käyttövuosi on luonteeltaan koekäyttöaikaa,
jolloin kerätään palautetietoa mahdollisista kehi-
tys- ja muutostarpeista. Tämän jälkeen palaute-
tiedot käsitellään ja perustellut muutokset viedään
huoltokirjaan.
2.3.6 Huoltokirjan käyttö ja
ylläpito
Kiinteistönhoidossa huoltokirjaa voidaan soveltu-
vin osin käyttää mm. seuraavasti
· kiinteistönhoitopalvelun tarjouspyyntöjen
liiteaineistona
· kiinteistönhoitosopimusten liitteenä
· kiinteistönhoidon seurannan ja valvonnan
vertailuaineistona
· taloyhtiön hallituksen näyttönä yhtiökokouk-
selle hyvästä kiinteistön ylläpidosta
427
 · takuu- ja korjausvastuiden kiistatilanteissa
dokumenttina takuuaikaisten huolto-
velvoitteiden suorittamisesta erityisesti
kiinteistön omistajan osalta
· kiinteistönhoito-organisaation työn-
suunnittelun ja -mitoituksen apuvälineenä
· kiinteistön omistajan ja kiinteistönhoito-
organisaation tietolähteenä ja
muistiinpanovälineenä
· kiinteistönhoidon ja energian ja veden
vuosikulutusten historiatietojen arkistona.
Kunnossapitoa varten huoltokirjassa on mm.
seuraavia osia
· keskeisten rakennusosien tavoitteelliset
käyttöiät
· rakennushankkeen huoltokirjassa arvioidut
kunnossapitojaksot
· käytössä olevassa kiinteistössä pitkän aikavä-
lin kunnossapito-ohjelma (PTS)
· pintarakennetiedot
· korjaushistorian ylläpitosivut
· kiinteistönhoito-organisaation palauteraportit
korjaustarpeista.
Huoltokirjan käyttöönottovaiheessa sen edel-
lyttämät tehtävät tulee organisoida ja huoltokirjan
ylläpitovastuut tulee määrittää. Monasti päävastuu
huoltokirjan ylläpidosta osoitetaan isännöitsijälle,
mutta muunlaisetkin toimintamallit ovat mahdolli-
sia. Huoltokirjan internet-versiot ja ostettavat yllä-
pitopalvelut tarjoavat yhden mielenkiintoisen rat-
kaisumallin.
On suositeltavaa, että asuinkiinteistössä laadi-
taan vuosittain yhteenveto huoltokirjan käytöstä ja,
että se esitetään varsinaiselle yhtiökokoukselle.
Näin hallitus ja isännöitsijä osaltaan voivat osoit-
taa huolehtineensa kiinteistöstä parhaalla mahdol-
lisella tavalla. Samalla varmistetaan informaation
siirtyminen osakkaille ja asukkaille ja voidaan kä-
sitellä heidän esityksiään kiinteistönhoidon järjes-
telyistä. Yhteenveto voi sisältää mm. seuraavia
asioita
· kiinteistönhoito-organisaation tiedot
· kiinteistönhoitosopimuksen tehtävä- ja
laatumäärittelyt (huoltokirjan avulla)
· miten huoltokirjaa on noudatettu ja mahdolli-
set puutteet jatkotoimenpiteineen
· edellisen vuoden merkittävät korjaukset
· korjausehdotukset seuraavalle vuodelle
428 · huoltokirjaan tehdyt muutokset.
2.3.7 Asukkaiden tehtävät ja
vastuut
Huoltokirjan käyttöönotossa päästään parhaisiin
tuloksiin, jos asukkaat saadaan samanaikaisesti
toimimaan oikein huoneistojensa hoidon osalta.
Siksi asuntoihin tulisi laatia ja luovuttaa huoneis-
tokohtaiset käyttö- ja hoito-ohjeet. Niiden tulisi si-
sältää taulukon vastuiden jakautumisesta asukkaan
ja kiinteistön välillä. Lisäksi kustakin asukkaan
vastuulle kuuluvasta asiasta tulee olla selkeät oh-
jeet niin asunnon kuin yhteistilojenkin osalta.
Asukasohjeen laatimisesta on laadittu julkaisu
Asuintalon huoltokirja, Asuintilojen käyttöoh-
jeet, Asra ry ja siihen liittyvä tietolevyke, joka si-
sältää laajan tekstimassan huoltokirjan laatijoiden
käyttöön edelleen muokattavaksi.
2.3.8 Huoltokirjaa käsittlevää
kirjallisuutta
Lisätietoa löytyy seuraavista julkaisuista ja ohje-
korteista:
Asuintalon huoltokirja esimerkkikohteeseen.
Ympäristöministeriö. Suomen ympäristö 31.
Rakennustieto Oy, 1996.
Asuintalon huoltokirjan laadinta.
Ympäristöministeriö. Suomen ympäristö 32.
Rakennustieto Oy, 1996.
Asuintalon huoltokirja. Asuintilojen käyttöohjeet.
Sisältää disketin. Asuntokiinteistö- ja
rakennuttajaliitto ASRA r.y.
Rakennustieto Oy, 1997.
Asuintalon ATK-huoltokirja. Sisältää disketin.
Rakennustieto Oy, 1996.
KH 90-00222, LVI 01-10255, RT 18-10609
Asuintalon huoltokirjan rakenne ja sisältö.
Rakennustietosäätiö, 1996.
KH 90-00223, LVI 01-10256, RT 18-10610
Asuintalon huoltokirjan laadinta.
Rakennustietosäätiö, 1996.
KH 90-00224, LVI 01-10257, RT 18-10613
Asuintalon huoltokirjan laadinnan tehtävä-
luettelot. Rakennustietosäätiö, 1996.
KH 90-00226, LVI 01-10259, Tarkastus-, hoito-
ja huolto-ohjeet. Poikkeus- ja häiriö-
tilanteiden ohjeet. Asuintalon huoltokirja.
Rakennustietosäätiö, 1996.
KH 90-00268, LVI 01-10297, Asuintalon huol-
tokirjan käyttö. Rakennustietosäätiö, 1999.
KH 90-40016, LVI 01-40044, Tavoitteelliset
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
käyttöiät ja ohjeelliset kunnossapitojaksot.
Rakennustietosäätiö, 1997.
Käytössä olevan asuintalon huoltokirja. Laadinta
– Käyttö – Esimerkki. Sisältää disketin.
Ympäristöministeriö. Suomen ympäristö 319.
Rakennustieto Oy, 1999.
KH 90-00267, LVI 01-10296, RT 18-10702
Asuintalon huoltokirjan laadinta. Käytössä
oleva talo. Rakennustietosäätiö 1999.
Toimitilakiinteistön huoltokirja. Laadinta –
Käyttö – Esimerkit. Ympäristöministeriö.
Malli kiinteistön
käyttöpäiväkirjasta
Suomen ympäristö 349. Rakennustieto Oy 1999.
KH 90-11275, LVI 01-10302, RT 18-10713,
Toimitilakiinteistön huoltokirjan laadinta.
Rakennustietosäätiö 1999.
KH 90-11276, LVI 01-10303, Toimitilakiinteistön
huoltokirjan käyttö. Rakennustietosäätiö 1999.
A4 Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje.
Määräykset ja ohjeet 2000. Suomen
rakentamismääräyskokoelma,
ympäristöministeriö, asunto- ja rakennus-
osasto.
429
 2.4. Kulutusseuranta
2.4.1 Yleistä
Kulutusseurannalla tarkoitetaan sitä toimintaa, jol-
la kiinteistön käyttämästä vedestä, sähköstä ja
lämmöstä sovituin aikavälein:
– luetaan mittarit eli kerätään kulutustiedot
– lasketaan kulutukset ja tunnusluvut
– arvioidaan tunnuslukujen avulla laitoksen
toimintaa.
Kulutusseurannassa käytetään aikasykleinä
yleisesti kuukausi- ja vuositason kulutuksia varsin-
kin tunnuslukuja määritettäessä. Sähkön oston kil-
pailuttaminen on tuonut mittauspäätteitä kiinteis-
töihin. Sillä voidaan kerätä tuntikulutus/-tehoja
kulutusmittareista, joissa on impulssilaitteet. Säh-
kön verkkoyhtiö pitää sähkötaseen yllä mittaus-
päätteestä saamillaan tiedoilla. Päätteen luenta ta-
pahtuu useimmiten modeemiyhteyden avulla.
Myös muita kuin sähkömittareita on alettu liittää
mittauspäätteisiin, jotta kiinteistöstä saataisiin yhä
tarkempaa tietoa kulutuksista ja eri järjestelmien
toiminnasta.
Tuntitason tietoa voidaan saada myös taloauto-
maatiojärjestelmistä. Myös tässä tapauksessa tie-
dot voidaan noutaa modeemiyhteyden avulla. Ver-
rattuna mittauspäätteeseen ei luotettavuus ole sa-
maa luokkaa.
Tuntitason tiedon hyödyntäminen on monipuo-
lista ja vaatii tietokoneen käyttöä jo tietomäärän
suuren määränkin takia. Hyödyntämistapoja on:
– lois- ja pätötehojen suhteiden seuranta
– tehopiikkien selvittäminen
– kaukolämmön tilaustehon/-vesivirran määrit-
täminen
– kulutusvalvonta
– tietoa vuorokausi- ja viikkokulutusjakaumien
määrittämiseen
Kulutusseurantaan kuuluu kiinteästi toisaalta
tavoitekulutusten asettaminen ja toisaalta tulosten
vertaaminen tavoitekulutukseen.
Kulutusseurannan pääasiallinen suorittaja on
laitoksen käytöstä vastaava henkilö eli yleensä
kiinteistönhoitaja. Kiinteistönhoitaja seuraa kulu-
tuksia ja paljastaa näin välittömästi energia- tai
vesivuodot. Toisaalta kulutustiedot ohjaavat kiin-
teistönhoitajaa käyttö- ja huoltotehtävien suoritta-
430 misessa.
Kiinteistönhoito-organisaatiossa kulutusseu-
rantaan liittyvät tehtävät voidaan jakaa. Kulutus-
seurannan osalta voidaan osa isännöitsijälle ja
työnjohtajalle kuuluvista tehtävistä ostaa ulkopuo-
liselta konsultilta, esim. lämmöntarkkailulta. Ku-
lutusseurannan työnjakoa ja merkitystä kiinteis-
tönhoitajan, työnjohdon, isännöitsijän ja taloyh-
tiön kannalta on selvitelty seuraavassa.
Kiinteistönhoitaja
• lukee mittarit sovituin aikavälein
• laskee kuukausikulutukset
• vertaa laskemiaan kulutuksia
tavoitekulutuksiin säätekijät huomioon ottaen
• tekee johtopäätökset kulutusten ja kauko-
lämpöveden jäähtymisen muutosten perusteel-
la ja toimii näin saamiensa tietojen
opastamana
• toimittaa sovitut tiedot kulutusseuranta-
raportin laskentaan.
Isännöitsijä ja/tai työnjohtaja
• valvoo, että kiinteistönhoitaja suorittaa sovitut
tehtävät
• toimittaa kiinteistönhoitajalle tarvittavat
apuvälineet: kulutusseurantalomakkeen ja
laskimen sekä kirjalliset ohjeet
• asettaa kuukausitasoiset tavoitearvot edellis-
ten vuosien kulutusten ja tehtyjen hoito-,
korjaus- tai investointitoimenpiteiden perus-
teella
• antaa kiinteistönhoitajalle palauteraportin,
jossa esitetään mm.
– sääkorjatut kulutustiedot
– tavoitteiden toteutuminen
– vastaavien kiinteistöjen kulutustiedot
• antaa hallitukselle ja asukkaille raportin
kulutustasoista ja tavoitteiden toteutumisesta.
Hallitus
• valvoo, että isännöitsijä suorittaa sovitut
tehtävät
• tekee pitkän tähtäyksen suunnitelman yhdessä
isännöitsijän kanssa
• valvoo asetettujen tavoitteiden toteutumista.
Kiinteistönhoitajalle
• Kulutusseuranta ohjaa käyttötehtävien
suorittamista.
• Kulutusseuranta antaa impulsseja huolto-,
korjaus- ja investointitoimintaan.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
• Kulutusseuranta on väline, jolla seurataan
kiinteistössä suoritettujen hoitotehtävien
vaikutusta kulutukseen ja kustannuksiin.
Työnjohdolle
• Kulutusseuranta antaa välineen valvoa
– kiinteistön teknistä tilaa
– käyttötehtävien toteutusta
– suoritettujen huolto-, korjaus- ja inves-
tointi toimintojen kannattavuutta.
Isännöitsijälle
• Kulutusseuranta on tavoitejohtamisen
apuväline ja antaa lisäksi välineen valvoa
– kiinteistön teknistä tilaa
– budjetin toteutumista
– korjaus- ja investointitoiminnan
kannattavuutta.
Hallitukselle
• Kulutusseuranta antaa
– välineen tavoitejohtamiseen
– välineen valvoa asetettujen tavoitteiden
toteutumista
– mahdollisuuden järjestää kiinteistön-
hoitajan ja/tai isännöitsijän motivointi-/
palkitsemisjärjestelmän asetettujen
tavoitteiden toteutuessa
– perustietoa kiinteistönhoidon pitkän
aikavälin suunnittelua varten.
Edellisten sivujen kuvissa on esitelty kulutus-
seurannan mittarien lukemalomake, kulutusseu-
rantaraportti sekä vuosikulutuksia koskeva ra-
portti.
2.4.2 Kulutusseurannan
terminologiaa
2.4.2.1. Lämmitystarveluku
Vuorokauden lämmitystarveluku on teoreettisen
sisälämpötilan +17° C ja vuorokauden keskilämpö-
tilan erotus. Kuukauden astepäiväluku on vuoro-
kauden astepäivälukujen summa. Lämmitystarve-
luku kuvaa kullakin paikkakunnalla tarkastelujak-
son aikana vallinnutta lämmitysenergian kulutuk-
sen voimakkuutta normaaliajanjaksoon verrattuna.
Vertailuarvona eli normaalivuoden lämmitystarve-
lukuna käytetään pitkän aikavälin keskiarvoa. Ky-
symyksessä on siis suhdeluku, jonka arvon perus-
teella voidaan eri vuosien tarkastelujakson lämmi-
tysenergian kulutuslukemia verrata toisiinsa. Ver-
tailun pohjalta voidaan tehdä johtopäätöksiä laske-
vasta tai nousevasta kulutuksesta.
Ilmatieteen laitos laskee kuukausittaiset läm-
mitystarveluvut 16 eri paikkakunnalle. Lämmitys-
tarvelukuja julkaistaan sanoma- ja aikakauslehdis-
sä kuukausittain. Niillä paikkakunnilla, joille ei
lasketa omaa lämmitystarvelukua, voidaan käyttää
parhaiten ko. paikkakunnan lämpötilatasoja vas-
taavan ”virallisen lämmitystarvelukupaikkakun-
nan” arvoa.
Lämmitystarveluvun heikkous on, että se ei ota
huomioon rakennuksen sijaintia (korkeusasemaa
ja läheisiä vesialueita), massiivisuutta, auringon
paistetta, tuulta eikä kosteutta, mitkä kuitenkin
ovat keskeisiä kulutukseen vaikuttavia tekijöitä.
Puutteistaan huolimatta lämmitystarveluku on var-
sin hyvä laskentaväline.
2.4.2.2. Normeeraus
Lämmitystarveluvun avulla voidaan verrata vuo-
den, kuukauden tai itse asiassa minkä tahansa ajan-
jakson kulutuksia normaaliajanjakson kulutuksiin.
On selvää, ettei eri vuosien kulutuksia voi verrata
keskenään, jollei tiedetä, kuinka kovia pakkaskau-
sia on eri vuosina ollut. Jotta tiedot olisivat vertai-
lukelpoisia, kulutukset on muutettava normaali-
jaksoa vastaaviksi kulutuksiksi. Normeerauksella
tarkoitetaankin sitä menettelyä, jolla lämmitykseen
käytetty kulutus muutetaan normaalijaksoa vastaa-
vaksi kulutukseksi.
Kiinteistön eri vuosien normeeratut lämmitys-
energian kulutukset ovat suhteellisen hyvin vertai-
lukelpoisia keskenään. Myös normeerattuja kuu-
kausikulutuksia voidaan vastaavasti verrata, mutta
lämmitystarvelukuun sisältyvät heikkoudet koros-
tuvat näin lyhyellä ajanjaksolla.
2.4.2.3. Lämpöenergian kokonaiskulutuksen
normeeraus
Kiinteistön ostama lämpöenergia jakaantuu kiin-
teistössä seuraaviin osatekijöihin:
a) lämmitykseen käytetty energia
b) lämpimän käyttöveden energiankulutus
c) lämpimän käyttövesiverkoston lämpöhäviöt
d) lämmöntuotantohäviöt.
Edellä mainituista tekijöistä vain ensimmäinen
(a) riippuu lämmitysjakson voimakkuudesta. Läm-
pimän veden energiankulutus (b) muuttuu veden
kulutuksen mukaan ja lämmöntuotantohäviö sekä
431
 lämpimän käyttövesiverkoston häviöt (c ja d) ja-
kautuvat suhteellisen tasaisesti eri kuukausille.
Tarkassa kulutusseurannassa kaikki osatekijät
ja niiden muutokset otetaan huomioon todellisina.
Karkeassa laskennassa päästään vuositasolla tyy-
dyttävään tulokseen, kun arvioidaan lämmityksen
osuus kokonaiskulutuksesta ja muun kulutuksen
oletetaan olevan vakio. Lämmityksen osuus vuo-
tuisesta lämpöenergiasta asuinkerrostaloissa on
noin 55–70%, mutta liikekiinteistöissä se voi olla
huomattavastikin suurempi.
Edellä esitetty kiinteistön normeerausmenetel-
mä on teoreettinen eikä aina vastaa kiinteistöjen
todellista kulutuksen muutosta. Kiinteistöliiton
lämmöntarkkailussa on todettu, että poikkeukselli-
sen kylminä ja lämpiminä ajanjaksoina muutamat
kiinteistöt kuluttavatkin enemmän kuin mitä aste-
päiväluku edellyttäisi.
Esimerkki lämmitystarveluvun käytöstä
1. Lämmitysvuoden voimakkuus
Esimerkki:
– paikkakunta Jyväskylä
– tarkasteluvuoden 4740 ° C, d
lämmitystarveluku (lehdistöstä)
– normaalivuoden 5096 ° C, d
(1961–1990) (lehdistöstä)
lämmitystarveluku
Voimakkuus = 100 x 4740 = 93 %
5096
2. Vaikutus energiankulutukseen
Esimerkki:
– edelliset esimerkkitiedot
– arvioitu lämminvesi noin 40% energiasta
(ei riipu sääolosuhteista) = (b, c, d)
– lämmitysenergia 60% (muuttuu lämmitys-
tarveluvun suhteessa) = (a)
Jos talossa on lämpimän käyttöveden päämittari,
saadaan säästä riippumaton osuus sen avulla tar-
kemmin.
Voimakkuus kulutukseen =
40% + 0,93 x 60% = 96%
432
3. Normeeraus
Esimerkki:
– edelliset esimerkkitiedot
– tarkasteluvuoden mitattu lämpö-
energiankulutus ko. kiinteistössä: 456 MWh
Normeerattu vuosikulutus =
100 x 456 Mwh/a = 475 MWh/a
96
2.4.2.4. Kulutuksen tunnusluvut ja
lämpöindeksi
Energia- ja vesivirtoja voidaan sinällään verrata
kiinteistön aikaisempaan kulutukseen, sen sijaan
vastaavantyyppisiin kiinteistöihin vertaamiseen
tarvitaan erilaisia tunnuslukuja. Tunnusluvuista
käytetään usein ominaiskulutusnimitystä ja lämpö-
energian ominaiskulutusta kutsutaan lämpöindek-
siksi.
Yleensä tunnusluvut lasketaan vuosikulutukse-
na lämmitettyä rakennustilavuutta kohti. Poikke-
uksen tekee asuinkiinteistöjen vedenkulutus, joka
muuttuu asukasmäärän muutosten mukaisesti. Ve-
denkulutuksen tunnuslukuna käytetäänkin kulu-
tettua vesimäärää litroissa ilmoitettuna ja laskettu-
na asukasta kohti vuorokaudessa.
Lämpöindeksi on kiinteistön kokonaislämpö-
energian astepäiväluvuilla normeerattu ominais-
kulutus. Se lasketaan lämpöenergian normeeratus-
ta kokonaiskulutuksesta jakamalla tämä kiinteis-
tön lämmitetyllä tilavuudella.
Eri kulutuslajien tunnuslukujen luokittelutasot
on esitetty toisaalla tässä kirjassa luvussa 1.2.
Esimerkki tunnuslukujen laskemisesta
Erään asuinkerrostalon tilavuus on 10.320 Rm3.
Talossa asui seurantavuoden aikana keskimäärin
89 asukasta.
Seurantavuoden kulutukset olivat:
Kaukolämpö: mitattu kulutus 456 MWh
normeerattu kulutus 475 MWh
(ks. kohta normeeraus)
Sähkö: 41.200 kWh
Vesi: 3.641 m3
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
Energiankulutus:
ominaiskulutus
456 x 1000 kWh/a = 44,2 kWh/Rm3, a
10.320 Rm3
lämpöindeksi eli normeerattu ominaiskulutus
475 x 1000 kWh/a = 46 kWh/Rm3, a
10.320 Rm3
Sähkön ominaiskulutus:
41.200 kWh/a = 4,0 kWh/Rm3, a
10320 Rm3
Rm3, a = (kilowattituntia rakennuskuutiota kohti
vuodessa)
Veden ominaiskulutus:
3.641 x 1000 l/a = 112 l/as, d
89 as x 365 d/a
l/as, d = (litraa asukasta kohti vuorokaudessa)
2.4.2.5. Keskimääräinen jäähtyminen
(kaukolämpötalot)
Kaukolämpövesi tulee kiinteistöön kuumana ja
jäähtyy lämmönsiirtimissä luovuttaen lämmön
kiinteistölle. Hyvin toimivassa laitoksessa kauko-
lämpövesi jäähtyy lämmityskauden aikana noin
50–65° C. Kesällä jäähtyminen jää usein jonkin
verran pienemmäksi. Jäähtymisessä tapahtuva
muutos on selvä merkki laitoksen toimintahäi-
riöstä. Kaukolämpöveden jäähtymisen seuranta
onkin eräs keskeisiä laitoksen kunnon tarkkailu-
toimenpiteitä.
Kaukolämmön hetkellisen jäähtymisen voi
helposti todeta energiamäärämittarista tai lämpö-
mittareista. Jos esimerkiksi kaukolämpöveden tu-
lolämpötila on 90° C ja paluulämpötila 50° C, on
hetkellinen jäähtyminen 90° C–50° C = 40° C.
Jos kaukolämpöveden keskimääräinen jäähty-
minen on jatkuvasti alhainen (alle 45° C) lämmitys-
kauden aikana, on vikaa syytä hakea mm. seuraa-
vista kohteista:
– lämmönsiirrin on likaantunut/kalkkeutunut
lämmönsiirtopinnoiltaan
– säätölaitteissa on vikaa
– lämpömäärämittari on viallinen
– alajakokeskuksen laitteet ovat ylisuuret
– putkiverkostossa on toimintahäiriö
Jos kaukolämpöveden keskimääräinen jäähty-
minen on jatkuvasti suuri (yli 70° C), on syytä tä-
hän etsittävä mm. seuraavista kohteista:
– tilausvesivirta tai tilausteho on liian pieni
– virtauksenrajoitin on asetettu väärin
– kaukolämpövettä tulee taloon liian vähän,
syynä voi olla
– tukos talon laitteissa, tai mudanerottimessa
– heikko kaukolämpöveden paine
– joku sulkuventtiili on osittain kiinni
– säätölaitteissa on vikaa
– lämpömäärämittari on viallinen
– alajakokeskuksen laitteet on alimitoitettu
(moottoriventtiili)
– lämpimän käyttöveden siirtimessä on sisäinen
vuoto, kylmää vettä virtaa kaukolämpö-
verkkoon
Mittareista voi lukea vain hetkellisen jäähtymi-
sen, joka vaihtelee koko ajan. Se saa vaihdella,
kunhan jäähtyminen keskimäärin pysyy hyvänä.
Tämän keskimääräisen jäähtymisen arviointi läm-
pömittareiden lukeman perusteella on kovin epä-
tarkkaa. Se voidaan kuitenkin laskea lämpö- ja ve-
simäärämittareiden kulutuslukemien perusteella
yhtälöstä:
W
st =
860 x V
jossa
st = keskimääräinen jäähtyminen (° C)
860 = veden ominaislämmön
muuntokerroin
W = tarkasteluvälillä kulutettu lämpö-
määrä (MWh), jos mittarin yksikkö
on Gcal, niin muuta se MWh:ksi
muuntokertoimella
1 Gcal = 1,16 MWh
V = tarkasteluvälillä verkoston läpi vir-
rannut kaukolämpöveden määrä (m3)
433
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
Esimerkki jäähtymisen laskemisesta:
Energiamäärämittarin yksikkö on MWh ja kerroin
1; vesimäärämittarin yksikkö on m3 ja kerroin 0,1.
Mittarilukemat olivat
Lämpö- Kauko-
määrä lämpövesi
1. maaliskuuta 1768 350570
1. huhtikuuta 1817 358460
Mikä on kaukolämpöveden keskimääräinen
jäähtyminen?
Lämpömäärä = 1 x (1817–1768) = 49 MWh
Vesimäärä = 0,1 x (350570–358460) = 789 m3
st = 860 x 49 = 53,4°C
789
2.4.3 Öljyn kulutusseuranta
2.4.3.1. Toteutustavat
Käytössä olevia menetelmiä ovat:
– öljytoimittajalta saatavat kulutustiedot
(automaattitäyttö)
– öljyvaraston arviointi ja tankkaustapahtuman
tarkistaminen
– öljypoltinkohtainen mittarointi (käyttötunti-
laskimet tai öljynmäärämittarit)
Haluttaessa määrittää vuosittain kiinteistön
lämpöindeksi, on tyydyttävään lopputulokseen
mahdollista päästä öljytoimittajalta saatavilla tank-
kaustiedoilla tai öljysäiliön pinnankorkeusmitta-
reilla. Hyvään lopputulokseen voidaan päästä mit-
takeppiä käyttäen, käyttötuntilaskimilla tai öljyn-
polttimien öljymäärämittareilla.
Vuositason kulutusseurannassa on yleisin ny-
kyään käytetty menetelmä öljysäiliön tankkaus-
määrien ja päivämäärien rekisteröiminen rahtikir-
jojen ja öljylaskujen perusteella. Tällöin on huomi-
oitava säiliön täyttöaste vuoden vaihteessa.
Esimerkki:
Erään kiinteistön, jonka tilavuus on 8.000 Rm3,
öljysäiliössä on ollut kevytöljyä 12 m3 01.01.1989:
Öljysäiliön täyttökerrat:
03.02. 8,4 m3
14.03. 9,2 m3
14.05. 8,3 m3
15.09. 8,4 m3
23.10. 9,2 m3
14.11. 8,2 m3
17.12. 9,3 m3
31.12.1989 öljysäiliössä oli jäljellä 5 m3 öljyä.
Vuonna 1989 kiinteistössä kuluneen öljyn määrä
saadaan seuraavasti:
VÖ = (12–5) + 8,4 + 9,2 + 8,3 + 8,4 + 9,2 + 8,2 +
9,3 m3 = 68 m3/a
Öljyn ominaiskulutus: 68 m3/a = 8,5 dm3/Rm3, a
8000 Rm3
Öljyntoimintatapahtumien oikeellisuuden val-
vominen voidaan toteuttaa tyydyttävästi öljysäi-
liön pinnankorkeusmittareita sekä käyttötuntilas-
kimia ja öljymäärämittareita käyttäen. Jälkimmäi-
sissä menetelmissä syntyy viive seurannan ja tank-
kaustapahtumien välille, mikäli öljysäiliöitä ei tan-
kata täyteen. Parhaaksi menetelmäksi valvoa öljy-
toimituksia on osoittautunut mittakepin käyttö.
Kuukausitason kulutusseuranta voidaan tyy-
dyttävästi saavuttaa mittakepillä. Hyvään tulok-
seen päästään joko käyttötuntilaskimilla tai öljy-
määrämittareilla. Muut menetelmät eivät sovellu
enää tällä tasolla.
Käytännössä tämä merkitsee sitä, että nykyai-
kainen kulutusseuranta edellyttää vähintään öljy-
poltinkohtaisia käyttötuntilaskimia. Pelkkä öljyn-
kulutuksen seuranta ei riitä öljylämmityslaitoksis-
sa, vaan laitoksen tehokkaan hoidon valvominen
edellyttää öljypoltin- ja suutinkohtaista käyttöai-
kojen valvontaa.
Käyttötuntilaskin mittaa aikaa, jonka öljyn-
polttimen suutinteho on käytössä. Laskin on asen-
nettava öljypoltin- ja suutinkohtaiseksi. Todellisen
kulutuksen laskemiseksi tarvitaan käyttöajan mit-
tauksen lisäksi tiedot käytetystä suutinkoosta sekä
öljypumpun sumutuspaineesta.
435
 Öljymäärämittari pyritään kevytöljypolttimilla
asentamaan pumpun ja suuttimen väliin. Joillakin
öljypoltinmalleilla joudutaan asennuksen toteutta-
miseksi suorittamaan erikoisjärjestelyjä.
2.4.3.2. Käyttötuntilaskimet
Todellisen öljynkulutuksen laskemiseksi on käyt-
töajan mittauksen lisäksi tiedettävä suuttimen ko-
ko ja öljyn sumutuspaine.
Öljynkulutus voidaan laskea kaavalla:
P2
V2=V1 x
P1
V1 = suuttimeen merkitty teho
V2 = suuttimen teho (todellinen)
P1 = 7 bar
P2 = käytetty sumutuspaine (bar)
Suuttimen kylkeen on merkitty suuttimen
sumutuskuvio, hajoituskulma sekä tehomerkintä,
joka ilmoittaa öljymäärän (yksikkö gall/h), joka
virtaa suuttimesta öljynpaineen ollessa 7 bar.
Käytännössä toteutetaan kiinteistönhoitajan
suorittama kulutusseuranta käyttötuntilaskimilla
seuaavasti:
1. Etsitään laitokselle polttimen säädön yhtey-
dessä tietyt tehoporrastuksen kannalta järkevät
suutinkoot. Suuttimet uusitaan säännöllisin
väliajoin.
2. Suutinkokoja ja perussäädön yhteydessä
asetettua öljyn sumutuspainetta ei muuteta
perusteluitta. Kiinteistönhoitaja seuraa
jatkuvasti sumutuspainetta.
3. Suoritetut muutokset kirjataan ja muutosten
yhteydessä huolehditaan aina polttimien
uudelleen säätämisestä.
4. Käytön seurannassa voidaan lukea suoraan
käyttötuntimääriä, jotka ovat em. edellytyksin
keskenään vertailukelpoisia.
Käyttötuntilaskimet kulutusseurannassa:
– laskimet on asennettava suutinkohtaisesti
siten, että mittaus alkaa vasta öljypolttimen
magneettiventtiilin päästäessä öljyn
suuttimelle
– käyttötuntilaskimien avulla laskettuja tuloksia
voidaan ajoittain tarkistaa määrittämällä tietyn
seurantajakson öljynkulutus öljysäiliöstä ja
436 tankkaustiedoista
– uusien suuttimien antamalle öljymäärälle
ilmoitetaan 5%:n toleranssi. Suutin on kuluva
osa, jonka vaihtotarve on hyvin
laitoskohtainen. Huolehtimalla suutinten
tarkoituksenmukaisesta vaihdosta vaikutetaan
edullisesti paitsi palamisarvoihin myös
käyttötuntilaskimilla saavutettavaan tarkkuu-
teen.
Esimerkki:
Laske kevytpolttimen tammikuun öljynkulutus,
kun öljypumpun sumutuspaine p = 10,5 bar ja käy-
tetty suutinkoko 1,75 gall/h.
Käyttötuntilaskimen lukemat:
31.12.1988 9637 h
31.01.1989 10103 h
1 gall/h = 3,78 1/h
Kulunut öljymäärä saadaan kaavasta
(10103–9637) h x 10,5 bar x 1,75 gall/h x 3,78 l/gall =3775 l
7 bar
2.4.3.3. Öljymäärämittarit
Öljymäärämittaria käytettäessä voidaan mittarista
lukea polttimessa seuranta-aikana kulunut öljy-
määrä suoraan litroina. Useimmissa mittareissa on
lisäksi pulssiulostulomahdollisuus kaukovalvon-
taa ajatellen.
Öljymäärämittarit kulutusseurannassa
– öljyn tilavuusvirta, paine ja lämpötila eivät
saa nousta yli mittarille sallittujen arvojen
– mittarin mittausvirheitä, paineiskuja,
tukkeutumista, kulumista ja syöpymistä
voidaan estää huolehtimalla siitä, ettei mittari
pääse tyhjenemään öljystä
– mittarin edessä olevat hienosuodattimet tulee
puhdistaa säännöllisesti epäpuhtauksista
– öljymäärämittarilla ei voi yksinään määrittää
öljynkulutuksen jakaantumista eri
suutintehojen kesken, jos käytössä ei ole
käyttötuntitietoja
– kevytöljykäytössä öljymäärämittari pyritään
asentamaan öljypolttimen öljypumpun ja
suuttimen väliin kuitenkin ennen
magneettiventtiiliä. (vrt. laitevalmistajan
suosituskytkennät).
VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

437
 2.4.4 Kulutuksen poikkeaminen
tavoitearvoista
Kun kulutus poikkeaa tavoitearvoista joko ylös- tai
alaspäin, tulee kiinteistönhoitajan selvittää syy
poikkeamaan ja tarvittaessa raportoida asiasta
työnjohdolle sekä isännöitsijälle. Poikkeamat kir-
jataan myös käyttöpäiväkirjaan.
Jos kulutus on pienentynyt oleellisesti tai mit-
tari näyttää jatkuvasti samaa lukemaa, on kyseessä
todennäköisesti mittarivika. Asiasta tulee ilmoittaa
välittömästi vesi- tai energialaitokselle, joka yleen-
sä vaihtaa viallisen mittarin. Kulutusseurannan
kannalta on tärkeää, että kiinteistönhoitaja merkit-
see muistiin mittarin vaihtopäivän, vanhan mittarin
loppulukeman ja uuden mittarin alkulukeman.
Lämpöenergian kulutusmuutoksiin vaikuttavia
tekijöitä ovat mm:
– muutostilanne kiinteistön käytössä
– säätölaitteiden vioittuminen
– säätöventtiilin rikkoutuminen
– säätöarvojen asetteluvirhe
– kulutustottumusten muuttuminen
– ilmanvaihdon ilmamäärien tai käyntiaikojen
muuttuminen
– lämpimän käyttöveden kulutuksen lisäänty-
minen
Mikäli laitoksessa ei ole mitään vikaa, pysyy
kaukolämpöveden jäähtyminen likimain samana
eri kuukausina kesäaikaa lukuun ottamatta. Jos
jäähtyminen rupeaa vähitellen nousemaan tai las-
kemaan, on lämmönjakolaitteissa todennäköisesti
vika.
Käyttöveden kulutukseen vaikuttavia tekijöitä ovat
mm:
– pihan kastelu
– jään sulatus
– putkistovuoto
– vuoto vesikalusteissa
– vuoto lämminvesisiirtimessä
– muutos liikehuoneistojen vedenkulutuksessa
– muutos asukasluvussa tai asukasrakenteessa
– muutos veden paineessa
– mittarivika
– asuntokohtaisten saunojen rakentaminen ja
vedenkulutustottumusten muuttuminen sen
myötä
– saunavuorojen lisäys
438
Sähkönkulutukseen vaikuttavia tekijöitä ovat:
– valaistuksen käyttöajat
– saunan kiukaiden käyttöajat
– autopaikkojen pistorasiat
– ilmastointikoneet ja niiden käyntiajat
– hissit
– kylmähuoneet
– sulatusvastukset yms.
2.4.5 Energiatariffit
Kaukolämpötariffi
Useimpien energialaitosten kiinteistöiltä laskutta-
ma kaukolämpömaksu koostuu kahdesta osasta:
energiamaksusta ja perusmaksusta.
Joillakin energialaitoksilla on lisäksi käytössä
ns. vesivirtamaksu.
Energiamaksu määräytyy suoraan kulutetun
lämpöenergian mukaan. Energiamäärämittarista
luetaan kulutetun lämpöenergian määrä (MWh).
Toisaalta energialaitos on määritellyt lämpöener-
gian hinnan (mk/MWh). Energiamaksu lasketaan
em. tekijöiden tulona.
Perusmaksu on vuotuinen kiinteä maksu. Pe-
rusmaksu määräytyy kaukolämpösopimukseen kir-
jatun tilausvesivirran tai sopimustehon suuruudes-
ta. Eri energialaitokset käyttävät perusmaksun
määrittelyssä jonkin verran toisistaan poikkeavia
laskukaavoja, mutta useimmiten kaava on muotoa
perusmaksu = k x (a + b x V), jossa
perusmaksu = mk/vuosi
k, a, b = energialaitoksen määrittelemiä
kertoimia
V = tilausvesivirta (m3/h)
Perusmaksu voi olla 30–50 % kiinteistön vuo-
tuisesta lämpölaskusta. Kaukolämpösopimusta
laadittaessa tarvittava tilausvesivirta joudutaan ar-
vioimaan kokemusperäisesti. On mahdollista, että
se arvioidaan liian suureksi. Tällöin perusmaksu
tulee vastaavasti liian suureksi ja kiinteistö maksaa
vuodesta toiseen liian suurta perusmaksua. Oikean
perusmaksun varmistamiseksi kiinteistön tulisikin
tarkistaa kuluttamansa kaukolämmön vesivirta mi-
toitusolosuhteissa ja verrata sitä sopimukseen kir-
jattuun arvoon.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
Sähkötariffit
Energialaitoksilla on käytössään useita erilaisia
sähkönmyyntitariffeja. Kuluttaja voi valita, millä
tariffilla hän ostaa sähköä. Käytännössä valinnan-
vapaus koskee suuria kuluttajia, esimerkiksi toi-
misto- ja liikekiinteistöjä tai niiden osia.
Pienjänniteliittyjä voi valita mm. seuraavista
tariffeista:
– yleistariffi
– aikatariffi
– pienjännitetehotariffi.
Vuositasolla maksut eri tariffeilla poikkeavat
merkittävästi toisistaan ja oikean tariffin valinnalla
kiinteistö saavuttaa merkittäviä säästöjä. Varsinkin
toimisto- ja liikekiinteistöissä kannattaa teettää
asiantuntijalla tariffiselvitys edullisimman vaihto-
ehdon löytämiseksi.
2.4.6 Kulutusseurannan kehitys
Kulutusseuranta on ollut viime vuosina voimak-
kaan kehityksen kourissa. Voidaan hyvällä syyllä
sanoa kulutusseurannan alkaneen 1980-luvun
alussa energian ja veden hintojen noustua erittäin
paljon ja näiden aiheuttaminen menojen noustessa
jopa yli puoleen kaikista hoitokuluista.
Seurantaa on hoidettu joko omatoimisesti tai se
on ostettu palveluna. Vertailtaessa näitä toiminta-
vaihtoehtoja keskenään kannattaa muutamaan
seikkaan kiinnittää huomiota. Seurantaan soveltu-
via ohjelmia on markkinoilla useita, mutta hankin-
nassa on syytä olla tarkkana ja selvittää:
– ohjelman toimivuus eri käyttöjärjestelmissä
– ohjelman toimittajan luotettavuus
– ohjelman päivitysversioiden saanti, jatkuvuus
sekä kustannukset
– tietosisällön konvertointimahdollisuudet
– verkkokäyttömahdollisuudet
– ylläpitosopimuksen kattavuus ja hinta
Kulutustietojen monipuolinen käyttötarve ja
monen eri osapuolen tarve saada tietoa kulutuk-
sista, on vaikuttanut ohjelmistojen kehittymiseen
selainpohjaiseksi ja niitä voi käyttää Internetin
avulla. Internet on tuonut monia etuja entisiin
intranetissa toimiviin ohjelmiin verrattuna:
– ohjelmiston käyttö on avointa eikä ole sidottu
paikkaan
– tietosuojan hallinta on tehokasta
– käyttöoikeuksien hallinta on helppoa
– yhteensopivuusongelmaa ei ole
– ohjelmistopäivitykset yksinkertaisia yhteen
paikkaan tehtynä
– tehokas tietokantaratkaisu kaikkien ulottuvilla
– käyttäjän laitteistoinvestoinnit pienet
– raportoinnin mm. hälytyksien automatisointi
käyttäjäkohtaisesti
Kulutusseuranta on siis kehittynyt tilastoinnis-
ta käyttäjien operatiiviseksi työkaluksi kulutuksien
valvontaan ja kulutustietojen jakamiselle internet
onkin antanut aivan uuden mahdollisuuden. Täl-
löin kiinteistöön liittyvät kulutustiedot ovat kaikki-
en kiinteistön pitoon osallistuvien tahojen sekä ti-
lojen käyttäjien käytettävissä.
439
440
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
2.5 Isännöinti- ja
kiinteistönhoitosopimukset
2.5.1 Yleistä
Sopimusten tekemistä koskevat perussäännökset
sisältyvät oikeustoimilakiin. Laki koskee lähinnä
varallisuusoikeudellisia oikeustoimia, mutta siinä
olevat sopimuksen tekemistä koskevat säännökset
ovat kaikkien sopimusten perusperiaatteita. Vastuu
määräytyy sopimussuhteessa sopimuksen sisällön
ja siinä olevien vastuuta koskevien määräysten
mukaisesti.
Kaikissa tehtävissä sopimuksissa on huomatta-
va, että kiinteistön omistajan asemaan perustuvaa
vastuuta ei voida siirtää kolmatta osapuolta sito-
vaksi.
Sopimusten osana on järkevää käyttää isän-
nöinnin ja kiinteistönhoidon yleisiä sopimusehtoja
KH & I YSE 2000 (liite). Vanhat sopimusehdot
KH-YSE 1991 ovat vielä niiden sopimusten osana,
jotka on solmittu ennen uusien ehtojen julkaise-
mista.
Sekä isännöintiä että kiinteistönhoitoa koske-
vat eettiset normit täydentävät yleisiä sopimus-
Kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopimusprosessi
ehtoja. Hyvää isännöintitapaa koskevat ohjeet on
julkaissut Isännöitsijöiden auktorisointiyhdistys
ISA ry. Hyvää kiinteistönhoitotapaa koskevat oh-
jeet on julkaissut Suomen kiinteistönhoitoyhteisöt
ry KIHO.
2.5.2 Kiinteistönhoidon ja
isännöinnin sopimusprosessi
Kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopimusta laadit-
taessa voidaan vaiheet jakaa suunnittelu- ja han-
kintavaiheisiin. Kuvassa on esitetty sopimuksen
solmimiseen päättyvän prosessin eri vaiheet.
Sopimusprosessin lähtökohtana on kiinteistön
omistajan eli tilaajan tahto sopimuksen tavoitteista
ja sisällöstä.
2.5.3 Kiinteistöstrategia;
asumisen, omistamisen ja
ylläpidon tavoitteet
Kiinteistöstrategian laatimista suositellaan kaikille
kiinteistönomistajille. Sekä asuin- että toimitila-
sektorilla on tärkeää päättää päämääristä ja tavoit-
teista sekä niiden mukaisesta toiminnasta. Kiin-
teistöstrategialla tarkoitetaan asumisen, työskente-
lyn, liiketoiminnan, omistamisen ja ylläpidon ta-
441
 voitteiden määrittelyä eli strategiassa on kyse
suunnitelmallisuudesta vaikuttaa etukäteen ja ta-
voitteellisesti lukuisten sekä omistamista, asumista
että kiinteistön ylläpitoa koskevien tapahtumien ja
asioiden kulkuun. Strategialla tarkoitetaankin pää-
määrähakuista suunnitelmallisuuteen, luovuuteen
ja tosiasioihin perustuvaa työtä tulevan menestyk-
sen varmistamiseksi.
Asunto-osakeyhtiössä hallitus valmistelee
isännöitsijän avustuksella yhtiön tavoitteet. Lähtö-
kohdaksi voidaan laatia realistinen kuvaus nykyti-
lasta. Kun nykytila on selvitetty, hallitus keskuu-
dessaan miettii, millainen kuvaus voisi olla esimer-
kiksi kymmenen vuoden kuluttua. Tärkeimmät
eroavuudet nykytilaan nähden kirjataan ja tästä ku-
vauksesta kehitetään taloyhtiön tavoitteet pitkällä
aikavälillä. Muistiot ovat hallituksen työvälineitä.
Yhtiökokoukselle voidaan viedä hyväksyttä-
väksi lyhyt kuvaus tavoitteista eli taloyhtiön kiin-
teistöstrategia. Vaikka yhtiökokous hyväksyy stra-
tegian, hyväksyminen ei anna isännöitsijälle tai
hallitukselle normaalia laajempia valtuuksia päät-
tää yhtiön asioista. Tavoitteiden hyväksyminen yh-
tiökokouksessa antaa hallitukselle ja isännöitsijäl-
le suunnan siitä, miten taloyhtiön asioita päivittäin
hoidetaan ja valmistellaan yhtiökokousten päätet-
täväksi.

ASUMISEN, OMISTAMISEN JA YLLÄPIDON TAVOITTEET

Asunto-osakeyhtiö Rivitalo & KH-yritys
Tavoite
Asunto-osakeyhtiö Rivitalo & KH-yrityksen toiminta-ajatus on asumisviihtyvyydeltään ja talou-
dellisesta näkökulmasta laadukkaiden, tavanomaista asumistasoa olevien asumispalvelujen tuot-
taminen ja tarjoaminen sekä osakkeenomistajille että yhtiössä asuville osakkeenomistajien vuok-
ralaisille.
Hallinto
Koska asuntojen arvo on suuri, on sekä yksittäisten osakkaiden etu että tätä kautta yhtiön etu saada
mahdollisimman paljon osakkaita osallistumaan yhtiön päätöksentekoon. Hallituksen jäseniltä
edellytetään kiinnostusta ja motivaatiota yhtiön asioiden hoitamiseen ja kehittämiseen.
Isännöitsijältä odotetaan aloitteellisuutta oikeiden asioiden esittämiseksi hallitukselle sekä tietoa
ja taitoa vastata siitä, että hallituksen toimeenpanemat asiat hoidetaan oikein.
Asuminen
Taloyhtiössä asutaan toiset huomioon ottaen. Normaali asuminen on kaikkien oikeus. Yleisestä
järjestyksestä huolehtii jokainen asukas toimimalla siististi ja meluamatta. Taloyhtiön asukkaiden
yhteistoimintaa edistetään kahdesti vuodessa järjestettävillä talkoilla.
Kiinteistönhoito ja kunnossapito
Laaditaan taloyhtiölle pitkän aikavälin kunnossapito- ja korjaussuunnitelma (PTS). Perustana
suunnitelmalle on kuntoarvio. Suunnitelman lisäksi kiinteistön kuntoa tarkkaillaan säännöllisesti
ja tarvittavat toimenpiteet tehdään vaadittavalla nopeudella suunnitelman ulkopuoleltakin.
Kiinteistönhoidon osalta selkeytetään sopimusta ja laaditaan laadunarviointi- ja palaute-
menetelmä yhteistyössä kiinteistönhoitoyrityksen kanssa. Kiinteistönhoidon yhteyshenkilöksi va-
litaan isännöitsijän lisäksi yksi hallituksen jäsenistä.
Talous
Taloyhtiössä varaudutaan korjauksiin ja kerätään vastikkeessa ns. korjausmarkkaa. Yhtiön taloutta
hoidetaan siten, että normaalit menot pystytään maksamaan ilman, että korjauksiin kerättyyn
osuuteen joudutaan puuttumaan. Vieraaseen pääomaan turvaudutaan vain suurissa korjaus- ja
kunnossapitohankkeissa.

442 Esimerkki asunto-osakeyhtiön strategiasta

 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

2.5.4 Ylläpitotason määrittely ja Tasoluokkien avulla voidaan hahmottaa eri

kriteerit
Ylläpitotason määrittelyn tulee perustua kiinteis-
tönomistajan tahtoon. Ylläpidon tason määrittelyn
apuvälineeksi on laadittu neliportainen tasoluokit-
telu sekä tasoluokkien määrittelykriteerit. Työkalu
on alustava ja sen kehittämistä jatketaan, kun on
saatu kokemuksia käytöstä.
osa-alueiden mahdolliset erityisvaatimukset, jotka
on otettava huomioon isännöinti- ja kiinteistön-
hoitosopimuksia solmittaessa. Tilaaja päättää ha-
luamastaan palvelun tasosta perustellusti. Vaikka
tasoksi valitaan esimerkiksi kevennetty, palvelun
laadun on oltava hyvä ostetun palvelun osalta.
Mutta tilaajan on myös ymmärrettävä, ettei
kevennetyn tasoluokan lopputulos voi olla saman-
tasoinen kuin vaativan tasoluokan lopputulos.

Ylläpidon tasoluokka Isännöinti Tukipalvelut Hoito ja Ulkoalue Siivous

huolto
4
Kokonaisoptimointi Erittäin Erittäin Tulosvastuu Edustava Edustava
vaativa vaativa
3
Elinkaariedullisuus Vaativa Vaativa Kuntovastuu Vaativa Vaativa
2
Systemaattisuus Kattava Kattava Ennakoiva Normaali Normaali
1
Vähimmäis Viran- Kevennetty Viankorjaus- Kevennetty Kevennetty
toimenpiteet omaistaso vastuu
0
Satunnaisuus Ei Ei Ei Ei Ei
hyväksyttävä hyväksyttävä hyväksyttävä hyväksyttävä hyväksyttävä

Ylläpidon tasoluokat.

2.5.5 Isännöinnin ja isännöitsijälle kuuluvia tehtäviä. Tekniset tehtävät

kiinteistönhoidon palvelutuotteet
Isännöinnin ja kiinteistönhoidon nimikkeet on
koottu yhteen asiakirjaan. Ne on ryhmitelty palve-
luryhmiin: isännöinti, kunnossapito ja korjaus-
rakentaminen, tukipalvelut, hoito ja huolto, ul-
koalueiden hoito, siivous, jätehuolto, vartiointi
jne.
Palvelutuotteita ja tehtäväkokonaisuuksia on
selkeytetty lisäämällä palvelupaketti, tukipalvelut,
isännöinnin ja kiinteistönhoidon yhteisiä tehtäviä
varten. Tukipalveluihin on pyritty kokoamaan sel-
laiset palvelut, joiden tekemiseen voivat osallistua
sekä isännöitsijä että kiinteistöpalveluyritys.
Nimikkeistön ryhmä, kunnossapito ja korjaus-
rakentaminen, sisältää hallinnollisia lähinnä
määritellään yleensä urakkakohtaisesti, joten niitä
ei ole lueteltu nimikkeistössä.
Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuo-
teluettelo on koottu koko alan yhteiseksi kirjastok-
si alan tuotekuvauksista. Kirjasto on Suomen Kiin-
teistöliiton internet-sivuilla www.kliitto.fi. Palve-
lutuoteluettelo on luonteeltaan tuotekirjasto, josta
poimitaan palvelupakettiin tulevat tuotteet ja täs-
mennetään palvelut valinta- ja vastuurajataulu-
kossa. Kätevintä on aloittaa paketin muokkaus
omaa tapausta lähinnä olevasta esimerkkipake-
tista. Tuotekirjaston nimikkeet on esitetty myös va-
linta- ja vastuurajataulukon muodossa.
Tuotekirjaston nimikkeistön pohjana on käy-
tetty kohdejakoa, jonka lähtökohtana on ollut Talo-
443
 90 nimikkeistö. Nimikkeistöä on täydennetty
huoltokirjahankkeiden ja laatusystematiikkapro-
jektin antamilla virikkeillä. Mukaan on otettu alan
verkottumisesta, laadunhallinnan kehittämisestä ja
kiinteistötiedon tuottamis- ja hallintatarpeesta joh-
tuvia palveluja.
Tuotekirjaston tarkoitus on toimia alan yhteise-
nä tietopankkina, josta poimitaan tapauskohtaises-
ti käyttöön kulloistakin tarvetta vastaavat tuotteet
ja muodostetaan niistä haluttuja palvelupaketteja.
Tuotekirjasto muodostaa laajan tuoteluettelon, jo-
hon sisältyy monia vaihtoehtoisia tuotteita. Mis-
sään yksittäisessä tapauksessa ei käytetä kuin pien-
tä osaa koko tuotekirjastossa luetelluista ja kuva-
tuista tuotteista.

444 Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotteista sopimukseksi.

 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

2.5.6 Vastuunjakotaulukko Vastuunjakotaulukon avulla sovitaan ylläpidon

Isännöinnin ja kiinteistönhoidon nimikkeet on
koottu vastuunjakotaulukon muotoon. Taulukon
avulla voidaan sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti
sopimuksen sisällöstä. Seuraavassa on kerrottu
taulukon käytöstä.
organisoinnin vastuuosapuolet. Vastuunjaon orga-
nisoinnille ei ole omaa saraketta, vaan vastuunjako
kuvataan seuraavasti. Sarakkeeseen “valtuudet &
vastuu” merkitään kuka päättää, esittää, teettää,
valvoo ja toteuttaa ao. tuotteen

Valtuudet & vastuu -sarakkeen täyttövaihtoehdot ovat seuraavat:

om Kiinteistön omistaja / edustaja
is Isännöintipalvelun tuottaja
kh Kiinteistönhoidon tuottaja
kä Kiinteistön käyttäjä / asukas
mu Muu asiasta vastaava (täsmennys kohdassa lisätietoja)

Toimeksisaajan valtuuksien ja vastuun tasovaihtoehdot ovat:

Pä Päättää / hyväksyy
Es Esittää, ehdottaa, valmistelee
Te Tilaa ja teettää omistajan lukuun
Val Valvoo kolmatta tuottajaa
Tot Tekee itse tai vastaa alihankinnoistaan

Velotus-sarakkeen täyttämisen ohjeet ovat seuraavat:

Sis Vaihtoehdot “numero”, “x” ja “tyhjä”.
· Numero merkitsee kertoja, jotka sisältyvät kiinteään sopimushintaan.
· Tyhjä, kun kiinteä hinta ei sisällä muuta kuin vastuun hoitaa asian. Tuote
veloitetaan lisäveloituksen mukaan. Vastuu on jo määritelty vastuunjaossa.
· Merkitse x, kun kiinteään hintaan sisältyy toistuvasti, tarpeesta määrittyvä määrä
kertoja.
lisä mk lisähinta, kun kiinteään sisältyvä määrä ylitetään tai jos on erillisveloitettava tehtävä
tai tehdään muutoksia kiinteään hintaan sisältyviin tehtäviin
yks yksikkö , jolta veloitetaan (mk/kpl, mk/ h, mk/krt, % tms.)

Toimitukset-sarake voi sisältää seuraavia tietoja:

arvo Numero x: kertoo kertaisuuden, taajuuden tai määräajan jostakin tapahtumasta, joka on
määritelty lisätiedoissa.
yks Yksikkö, liittyy edelliseen (1 kertaa/v, 1 vk kuluessa kokouksesta jne)
Selite Toimituksen käynnistymistä selventävää tekstiä “Tarvittaessa” tai “Jatkuvasti” tai
“keväisin lumien lähdettyä” tai “1 viikon kuluttua kokouksesta” tms. Kertoo, mikä
tekijä käynnistää toimenpiteen, kun toimitusaika on sidottu johonkin tapahtumaan

Ote vastuunjakotaulukosta. 445

 2.5.7 Sopimusohjelma
Sopimusohjelma on tilaajan tahdonilmaus kyseistä
sopimusta koskevista asioista ja se laaditaan tar-
jouspyynnön liitteeksi. Ohjelmassa kuvataan
kauppatapa, keskeiset tavoitteet sekä yhteiset peli-
säännöt. Sopimusohjelman suuntaviivat saadaan
kyseiselle kiinteistölle laaditusta kiinteistöstrate-
giasta.
Sopimusohjelma liitetään kaikkiin kiinteistön-
hoidon ja isännöinnin tarjouspyyntöihin ja sopi-
muksiin. Jos jostain syystä sopimusohjelmaa ei
laadita, tulee sen sisältämät asiat käydä läpi ja kir-
jata tarvittavat tiedot tarjouspyyntöön ja sopimuk-
seen.
Liitteessä on esimerkki asunto-osakeyhtiö-
muotoisen kerrostalon isännöinnin ja liitteessä
kiinteistönhoidon sopimusohjelmasta.

SOPIMUSOHJELMAN SISÄLLYSLUETTELO
1. Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö
2. Sopimusaika
2.1. Töiden aloitus
2.2. Sopimuksen kesto
2.3. Sopimuksen päättäminen
3. Sopimustehtävien suorittaminen
3.1. Toimitusaika ja tehtävän laajuus
3.2. Työajan ulkopuoliset tehtävät
3.3. Työvälineet
3.4. Aineet ja tarvikkeet
4. Toimeksisaajan resurssit
4.1. Toimeksisaajan organisaatio
4.2. Alihankkijat
4.3. Koneet ja kalusto
5. Tilaajan organisaatio
6. Vakuutukset
7. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus
8. Sopimushinnat ja maksaminen
8.1. Sopimushinnan maksaminen
8.2. Erillisveloitettavat työt
8.3. Hinnantarkistusmenettely
8.4. Suoritushäiriöiden ja laatupoikkeamien vaikutus
8.5. Palkkiot ja hyvitykset
9. Sopimuksenaikainen toiminta
9.1. Yhteistoiminta ja kehitys
9.2. Laatu ja sen arviointi
9.3. Ympäristöasioiden huomioiminen
9.4. Sopimuksen tavoitearvot ja niihin liittyvät menettelyt
9.5. Katselmukset
9.6. Tiedon hallinta ja kirjaukset
9.7. Sopimuksen muuttaminen
10. Erimielisyydet
11. Tarjous
11.1. Tarjouksen muoto
11.2. Vaihtoehtotarjoukset
11.3. Tarjouksen voimassaoloaika
11.4. Tarjouksen valinta

446 Sopimusohjelman sisältörunko

 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

2.5.8 Palvelutoimittajan Ennen tarjouspyyntöjen lähettämistä päätetään

valintamenettely
Palvelutoimittajan valintamenettelyn suositellaan
koostuvan karkeasti kolmesta osasta: karkea valin-
ta – rajoitetun kilpailun tarjouspyyntö – lopullinen
valinta.
laadusta tai muista kriteereistä, joiden mukaisesti
valitaan ne kyvykkäät ja luotettavat yritykset, joille
tarjouspyynnöt lähetetään. Tarjouspyyntöön kirja-
taan valintaan liittyvät kriteerit, esimerkiksi hinta,
laatu ja ympäristöasioiden huomioon ottaminen.

1. Aseta kriteerit: 2. Luokittele 3. Arvota

Tärkeät tulokset ja resurssirajoitukset
Arviointikriteerit Karsinta Vertailu Suht.paino
Viranomaisvelvollisuuksien täyttäminen x
Verojäämät, sosiaalivakuutukset x
Kykyä tuottaa ... raportteja x x
Kyky toimittaa tieoja kiinteistön omistajalle
sähköisessä muodossa x x
Palvelujen kattavuus x x
Kokonaiskustannukset x
Yrityksen luotettavuus ja toimintakyky x
Tietojärjestelmien soveltuvuus x
Yhteistyökyky ja -suuntautuneisuus x
Henkilöstön osaaminen ja oppimiskyky x
Laatujohtamisen toteutumisen taso x
Palvelujen saatavuus, toimintavarmuus ja
joustavuus x

Esimerkki valinta- ja karsintakriteereistä.

2.5.9 Tarjouspyyntö Jokaisessa tarjouspyynnössä tulisi olla vähin-

Yksityiskohtaisesti laadittu tarjouspyyntö on pe-
rusedellytys vertailukelpoisten tarjousten saami-
selle. Tarjouspyyntöön liitetään sopimusohjelma,
kiinteistön perustiedot, kiinteistönpidon strategiset
tavoitteet, haluttavat palvelut esimerkiksi palvelu-
tuoteluettelon avulla, palvelu- ja laatutasokuvauk-
set, vastuurajat, valinnan kriteerit sekä tarjouslo-
make. Tarjouspyynnössä viitataan yleisiin sopi-
musehtoihin KH & I YSE 2000 (liite).
tään vaatimus liittää tarjoukseen seuraavat liitteet:
hintalomakkeet (kokonaishinta ja yksikköhinta-
luettelo), veroviraston antama verovelkatodistus,
eläkevakuutuslaitoksen antama todistus eläkeva-
kuutusmaksujen suorittamisesta sekä ennakonpi-
dätysrekisteriote ja todistus arvonlisäverovelvolli-
seksi rekisteröinnistä.

447
 TARJOUSPYYNTÖ KIINTEISTÖNHOIDOSTA

Pyydämme tarjoustanne alla mainitun kiinteistön kiinteistönhoitotehtävistä liiteasiakirjojen mukaisesti.

Tilaaja: Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo
Kohde: Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo, Kerrostalokatu 23, Helsinki
Kiinteistön perustiedot on esitetty liitteissä.
Tarjous: Tarjous tulee toimittaa suljetussa kirjekuoressa tammikuun 15. päivään 2000
klo 14.00 mennessä osoitteeseen:
Isännöitsijätoimisto Teuvo Tarkka Oy
Isännöitsijä Taimi Toimelias
Isännöitsijäkatu 28
00100 Helsinki

· Kuoreen merkintä: Tarjous kiinteistönhoidosta, As Oy Kerrostalo

· Tarjouksen tulee olla voimassa 31.3.2000 saakka.
· Tarjousten vertailuperusteet on esitetty liitteessä.
· Lisäohjeita tarjouksen antamisesta on sopimusohjelmassa.
· Tarjouksen liitteenä on oltava veroviraston antama verovelkatodistus,
eläkevakuutuslaitoksen antama todistus eläkevakuutusmaksujen
suorittamisesta sekä ennakonpidätysrekisteriote ja todistus
arvonlisäverovelvolliseksi rekisteröinnistä.

Kiinteistöön tutustuminen:
x Tarjouksen antamisen edellytyksenä on yhteiskierrokseen osallistuminen.
Tutustumiskierros alkaa: 10.1.2000 klo 10.00
Kierroksen vetäjä: Isänn. Taimi Toimelias (puh: 345 454)
Tarjouksen antamisen edellytyksenä on kiinteistöön tutustuminen
x Tarjouksen antamisen edellytyksenä on huoltokirjaan tutustuminen.

Lisätietoja kohteesta antaa: Isännöitsijä Taimi Toimelias (puh: 345 454)

Taimi Toimelias
Taimi Toimelias
Isännöitsijä

LIITTEET: Sopimusohjelma
Tarjouslomake
Sopimusluonnos
KH & I YSE 2000
Kiinteistön perustietokortti
Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteet
Kiinteistönhoitosuunnitelma
Palvelu- ja laatutasokuvaukset
Vastuurajat
Valinnan kriteerit
Aluekartat ulkoalueiden hoidosta
Piirustukset siivousalueista

448 Esimerkki tarjouspyyntökirjeestä.

 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

2.5.10 Tarjous tailtavuuden vuoksi tarjous ei saa sisältää omia eh-

Tilaaja määrittelee tarjouspyynnön liitteenä ole- toja. Tarjoaja voi esittää tarjouspyynnön mukaisen
vassa sopimusohjelmassa tarjouksen sisällön. tarjouksen lisäksi vaihtoehtotarjouksen, mistä on
Tarjoaja noudattaa näitä määrityksiä eli tarjouksen selvästi käytävä ilmi, miltä osin se poikkeaa
tulee aina olla tarjouspyynnön mukainen. Ver- tarjouspyynnön mukaisesta ratkaisusta.

Tarjoamme isännöintipalvelujamme seuraavan erittelyn mukaisesti kiinteistöön:

Kiinteät korvaukset ja arvioidut työmäärät:

Palvelukokonaisuus Kiinteä korvaus Arvonlisäveron Arvioitu työmäärä,

arvonlisäveroineen, osuus, mk/kk tuntia/kk
mk/kk
Isännöinti
Tukipalvelut

Yhteensä

Erilliskorvauksiin oikeuttavien tehtävien yksikköhinnat arvonlisäveroineen:

Palvelu Hinta Hinta ilman Yksikkö

arvonlisä- arvonlisä-
veroineen veroa
Isännöitsijä Mk/tunti
Tekninen isännöitsijä Mk/tunti
Kokouspalkkio Mk/kokous,
hintaan lis.
sos.kulut
Talonkirjaotteen antaminen asukkaalle Mk/ote
Isännöitsijäntodistus Mk/todistus
Huoneistokohtaisen tiedotteen jakaminen Mk/postiluukku

Tarjouksen liitteet:

Palvelukokonaisuus Liitteen nimi Liitteen numero

Isännöinti Tuotekuvaukset

Tukipalvelut Tuotekuvaukset

Tarjous on voimassa ______________________________ asti.

Päiväys ________________________________________
Yrityksen nimi ja yhteystiedot _______________________
Allekirjoitus _____________________________________
449
Esimerkki isännöinnin tarjouslomakkeesta.
 2.5.11 Sopimusneuvottelut
Tarjousvertailun perusteella valitaan sopimus-
neuvotteluihin kutsuttava tarjoaja tai tarjoajat.
Näiden neuvottelujen käynnistäminen ei tarkoita
tarjouksen hyväksymistä. Neuvotteluissa käydään
läpi sopimusluonnosta ja täsmennetään sisältöä.
Sopimusneuvotteluilla varmistetaan, että osapuo-
let ovat ymmärtäneet sopimukseen sisältyvät koh-
dat samalla tavalla. Neuvotteluihin voidaan liittää
sopimuskatselmus, jonka avulla tarkennetaan esi-
merkiksi asetettuja laatuvaatimuksia.
Sopimusneuvotteluista pidetään pöytäkirjaa,
joka liitetään sopimusasiakirjoihin.
Sopimusneuvotteluja voidaan käydä useam-
man kuin yhden osapuolen kanssa. Lopullinen
päätös hyväksyttävästä tarjouksesta tehdään tar-
jousvertailun, sopimusneuvottelujen ja palvelun
toimittajasta muuten hankittujen tietojen perus-
teella.

SOPIMUSNEUVOTTELUJEN ASIALISTA

1. Kokouksen avaus ja järjestäytyminen

· puheenjohtajan ja sihteerin valinta
· pöytäkirjan allekirjoittajien nimeämien
2. Läsnäolijoiden toteaminen
3. Todistukset, jos eivät olleet tarjouksen liitteenä
· todistus rekisteröinnistä arvonlisäverovelvolliseksi ja ennakkoperintärekisteriin
· alle kahden kuukauden ikäisten vero- ja eläkemaksujen jäämätodistus
· todistus voimassa olevasta yritystoiminnan vastuuvakuutuksesta
4. Tarjousaineisto ja sen täsmennykset
5. Palvelukokonaisuuden tavoitteet
· kiinteistöstrategia
· ylläpidon laatuluokka
· kuntoonsaattamismenettely
6. Kiinteistönhoitokokonaisuudet
· tuotekuvaukset ja toimitusajat
7. Vastuurajat
· hankinnat
· palvelut
8. Veloitusperiaatteet
· kiinteä hinta ja erillisveloitettavat työt, yksikköhinnat
9. Lisä- ja muutostyöperiaatteet
10. Yhteistyön periaatteet
· mm. tietovälineiden yhteensopivuus
11. Laadunvarmistusmenettelyt
· tilaajan ja toimeksisaajan menettelytavat
12. Palvelutuottajan resurssit ja aikataulu
· nimetyt henkilöt kyseessä olevaan tarjoukseen
· aloitusajankohta
13. Sopimusluonnos
· sisällön täsmennys
· asiat, jotka puuttuvat tarjouspyynnöstä
· vastuut ja velvoitteet
14. Kiinteistökäynti
· kokonaisuuden ja vaatimusten varmennus
15. Kokouksen päättäminen
450
Esimerkki sopimusneuvottelujen asialistasta.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen

2.5.12 Sopimuksen laatiminen toimivan yhteistyön perusta. Sopimus koostuu so-

Sopimukset voidaan tehdä asianosaisten haluamal-
la tavalla. Suullinen sopimus on yhtä pätevä kuin
kirjallisesti tehty. Kiinteistönhoitosopimukset on
syytä tehdä aina kirjallisesti. Sopimuksen allekir-
joittavat kumpikin osapuoli. Selkeä sopimus on
pimuksesta, sopimusohjelmasta ja yleisistä sopi-
musehdoista KH & I YSE 2000. Liitteenä on esi-
merkki isännöintisopimuksesta ja kiinteistönhoito-
sopimuksesta.

ISÄNNÖINNIN TAI KIINTEISTÖNHOIDON SOPIMUKSEN

LAATIMISOHJEET

SOPIMUSKOHDE
Tähän kohtaan kirjataan kiinteistön nimi ja sen osoitetiedot.

SOPIMUKSEN OSAPUOLET
Tilaajan osalta kirjataan seuraavat tiedot: Yrityksen nimi, LY-tunnus, kaupparekisterinumero,
osoite, laskutusosoite, puhelinnumero ja faksinumero. Tilaajan yhteyshenkilön osalta kirjataan
nimi, puhelinnumero sekä sähköpostiosoite.
Tilaajan puolesta voidaan kirjata myös tiedot henkilöistä, jotka valvovat toimeksisaajan suorituk-
sen sopimuksenmukaisuutta; nimet, puhelin- ja faksinumerot sekä sähköpostiosoitteet.
Toimeksisaajan osalta sopimukseen kirjataan yrityksen nimi, LY-tunnus, kaupparekisterinumero,
osoite, laskutusosoite, puhelin- ja faksinumerot. Toimeksisaajan yhteyshenkilön osalta kirjataan
nimi, puhelinnumero sekä sähköpostiosoite.

TOIMEKSIANNON SISÄLTÖ
Tähän kohtaan kirjataan, mitkä isännöinti- ja kiinteistönhoitopalvelut sisältyvät sopimukseen:
isännöinti, hoito ja huolto, ulkoalueiden hoito (puhtaanapito, lumityöt ja kasvityöt), siivous ja
muut mahdolliset palvelut.

SOPIMUKSEN VOIMASSAOLO
Sopimuksen voimassaololle on kolme pääsääntöistä tapaa: toistaiseksi voimassaoleva sopimus,
määräaikainen sopimus tai sopimuskausittain jatkuva sopimus.
· Toistaiseksi voimassaoleva sopimus: Sovitaan sopimuksen alkamisajankohdasta
(päivämäärä ja kellonaika), sekä irtisanomisajasta.
· Määräaikainen sopimus: Sovitaan sopimuksen alkamis- ja päättymisajankohdasta;
päivämäärät ja kellonajat
· Sopimuskausittain jatkuva sopimus: Sovitaan sopimuksen ensimmäisen kauden
alkamis- ja päättymisajankohdat (päivämäärät ja kellonajat) pituus esimerkiksi yksi
vuosi. Tämän jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassaolevana tai ennalta
sovitun sopimuskauden kerrallaan. Sovitaan joko irtisanomisajan pituudesta tai
sopimuskauden ja irtisanomisajan pituudesta. Sopimus voidaan irtisanoa sopimus -
kauden lopussa irtisanomisaikaa noudattaen.

MAKSUPERUSTE JA SOPIMUSHINTA
Tähän kohtaan kirjataan sopimushinnan muodostuminen esimerkiksi kiinteästä ja yksikköhinta-
osasta. Kiinteästä hinnasta kerrotaan, mihin ajanjaksoon se liittyy esimerkiksi kuukausihinta.
Yksikköhintojen osalta voidaan sopimukseen liittää erillinen yksikköhintaluettelo. Hinnat
ilmoitetaan arvonlisäverottomana ja veron osuus erillisenä prosenttiosuutena.
451
 MAKSUEHDOT
Tähän kohtaan kirjataan kiinteän sopimushinnan maksuajankohta sekä laskussa näkyvät
erittelyt: kiinteä palkkio, yksikköhintojen mukaiset työt, tarjouksen perusteella tehdyt työt sekä
arvonlisävero. Lisäksi kirjataan maksuajan pituus sekä viivästyskorkoperusteet.

HINNANTARKISTUSMENETTELY
Sopimukseen kirjataan KH & I YSE 2000 poikkeavat menettelytavat sekä tarvittaessa ensimmäi-
nen hinnantarkistusajankohta, vuosittainen tarkistusajankohta ja hinnantarkistusehdotuksen
ilmoitusajankohta .

SOPIMUSASIAKIRJAT JA PÄTEVYYSJÄRJESTYS
Sopimuksessa luetellaan kaikki sen liitteenä olevat asiakirjat. Samalla voidaan kertoa myös
niiden välinen pätevyysjärjestys, jos halutaan poiketa KH & I YSE 2000 mukaisesta järjestyk-
sestä. Asiakirjoista kirjataan asiakirjan nimi ja laatimispäivämäärä sekä liitenumero.

ALLEKIRJOITUKSET
Sopimuksen allekirjoittavat sekä tilaajan että toimeksisaajan edustajat.

Sopimuksen laatimisohjeet
2.5.13 Yleiset sopimusehdot KH &
I YSE 2000
Yleisiä sopimusehtoja suositellaan käytettäväksi
kaikissa kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopi-
muksissa. Yleisissä sopimusehdoissa on paljon
määräyksiä, jotka tulevat sovellettavaksi vain, jos
niistä ei ole erikseen sovittu. Tärkeää on sopia asia-
kirjojen keskinäisestä pätevyysjärjestyksestä, siltä
varalta, että samasta asiasta on eri asiakirjoissa ris-
tiriitaisia määräyksiä.
Yleisillä sopimusehdoilla pyritään yhtenäistä-
mään alan sopimuskäytäntöä. Ne osaltaan myös
varmistavat, että tietyt keskeiset sopimussuhteen
ehdot on määritelty, vaikka niitä ei ole erikseen
muissa sopimusasiakirjoissa määritelty.
Jotta yleisiä sopimusehtoja sovellettaisiin so-
pimussuhteessa, tulee niihin viitata sopimuksessa
tai liittää ne osaksi sopimusta. Viittaukset tulee olla
jo tarjouspyynnössä. Yleiset sopimusehdot KH & I
YSE 2000 ovat tämän kirjan liitteenä.
2.5.14 Sopimuksen voimassaolo ja
irtisanominen
Sopimus voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai
määräaikainen Toistaiseksi voimassaolevan sopi-
muksen voimassaolo jatkuu niin kauan kunnes se
irtisanotaan. Määräaikainen sopimus päättyy so-
452 pimukseen merkittynä ajankohtana. Määräaikai-
nen sopimus voidaan tehdä myös siten, että sen
voimassaoloaika jatkuu automaattisesti jatko-
kauden kerrallaan, ellei sopimusta erikseen irti-
sanota.
2.5.15 Sopimuksen tarkistaminen
Mikäli sopimusta halutaan muuttaa sopimuskau-
den aikana, se on mahdollista vain yhteisesti sopi-
malla, sillä kumpikaan osapuoli ei voi yksipuoli-
sesti muuttaa sopimusta. Muutos voidaan tehdä
täydentämällä sopimusta, tekemällä erillinen sopi-
mus voimassa olevan lisäksi tai uusimalla sopi-
mus. Kun sopimus uusitaan, vanha sopimus voi-
daan sanoa irti uudessa sopimuksessa.
Kun sopimusta halutaan tarkistaa, on siitä an-
nettava toiselle osapuolelle hyvissä ajoin kirjalli-
nen tarkistusesitys, jossa selvitetään tarkistus ja
sen perusteet. Sopiva aikavaraus on vähintään kak-
si kalenterikuukautta ennen aiottua tarkistusta tai
sopimuksen irtisanomisaika. Jos tarkistusta ei hy-
väksytä, on myös se ilmoitettava kirjallisesti.
2.5.16 Sopimuksenmukaisten
suoritusten valvonta
Toimeksisaajan tehtävänä on huolehtia sopimuk-
seen kuuluvien töiden työnjohdosta ja valvonnas-
ta. Toimeksisaaja valvoo myös työsuoritusten ta-
soa ja sopimuksen mukaisten tehtävien tekemistä.
 VII Kiinteistötekniikka - Kiinteistönpidon tekninen toteuttaminen
Jos toimeksisaaja on puolestaan antanut jonkin
osan tehtävistä alihankintana tehtäväksi, pätee
tämä vastaavasti alihankkijaan, mutta vastuu tilaa-
jalle on aina varsinaisella toimeksisaajalla.
Tilaajalla on myös oikeus valvoa sopimuksen
noudattamista. Toimeksisaajan ja tilaajan on syytä
myös sopia tehtävien tekemiseen liittyvästä ra-
portoinnista ja yhteyshenkilöistä.
2.5.17 Erimielisyydet
Mikäli sopimuksesta tai sen tulkinnoista syntyy
erimielisyyksiä, ne tulisi ratkaista ensisijaisesti
osapuolten välisin suorin neuvotteluin käyttäen
tarvittaessa apuna asiantuntijoita. Tilanteen kir-
jaamiseksi voidaan tehdä myös katselmus. Jos rat-
kaisuun ei päästä, asia viedään tavallisesti ali-
oikeuteen. Oikeuspaikkana tulisi käyttää ensisijai-
sesti tilaajan kotipaikkaa tai sen kiinteistön sijain-
tipaikkaa, jonka sopimusta kiista koskee. Ellei
tämä ole mahdollista, oikeuspaikkana tulisi käyttää
toimeksisaajan kotipaikkaa. Oikeuspaikka voidaan
määrät myös sopimuksessa.
Silloin kun kiista halutaan ratkaista nopeasti ja
lopullisesti, esimerkiksi suurten taloudellisten ar-
vojen vuoksi, voidaan käyttää välimiesoikeutta.
Mikäli tästä ei ole mainintaa sopimuksessa, me-
nettelystä on sovittava yhteisesti.
2.5.18 Sopimuksen purkaminen
Sopimuksen purkamisella tarkoitetaan sopimuk-
sen välitöntä päättämistä kesken sopimuskauden.
Osapuolella voi olla oikeus sopimuksen purkami-
seen silloin, kun sopimuksen ehtoja on olennaises-
ti rikottu. Purkuilmoitus on tehtävä todisteellisesti
ja kirjallisesti. Ennen purkamista on osapuolten
pääsääntöisesti reklamoitava rikkomuksista. Rek-
lamointi on myös syytä tehdä kirjallisesti.
Tilaajalle voi syntyä purkuoikeus silloin, kun
toimeksisaaja ei suorita sovittuja tehtäviä tai suo-
rita niitä hyvän työtavan mukaisesti ja huolellisesti
tai jos toimeksisaaja törkeällä laiminlyönnillä ai-
heuttaa tilaajalle vahinkoa.
Toimeksisaajalle voi syntyä purkuoikeus esi-
merkiksi silloin, kun tilaaja kieltäytyy sopimuksiin
perustuvien riidattomien saatavien maksamisesta
tai mikäli tilaaja tahallaan vaikeuttaa sopimus-
tehtävien suorittamista.
Sopimuksessa voidaan myös määritellä sen
purkamisen perusteita.
Lähteet
1. Suomen Kiinteistöliitto ry internet-sivut
http://www.kliitto.fi
Projekti Kiinteistönhoito- ja
isännöintipalvelujen sopimushallinnan
työkalut
( http://www.kliitto.fi/sopimushallinta/ )
2. Kari Sädeaho, Kari Virta, Sari Äijälä ja
työryhmät. Kiinteistönhoito- ja
isännöintipalvelujen sopimushallinnan
työkalut. Moniste 339 sivua ja cd rom.
Kiinteistöalan Kustannus Oy.
3. Hyvä isännöintitapa. Isännöitsijöiden
auktorisointiyhdistys ISA ry.
http://www.isa-yhdistys.org/
4. Hyvä kiinteistönhoitotapa. Suomen
kiinteistönhoitoyhteisöt ry KIHO.
http://www.kiho.org/
Sopimushallinnan työkalut
Sopimusasioita on käsitelty myös tämän
kirjan sivuilla 663 - 668 Kiinteistöpalvelu-
sopimuksia käsittelevässä luvussa.
453
 3. Rak
Rak enn
akennuttaja
ennuttaja tehtä
uttajatehtävät
tehtäv
3.1 Korjaushankkeen
toteutus
3.1.1 Yleistä
Asunto-osakeyhtiöissä toteutettavat rakennus-
hankkeet eivät rakennuttamisen näkökulmasta
poikkea perusteiden osalta muista rakennus-
hankkeista. Rakennushankkeen eri osapuolet ovat
täälläkin eroteltavissa. Kuitenkin asunto-osakeyh-
tiöiden korjaushankkeisiin liittyy lähinnä hallin-
nollisia erikoispiirteitä, jotka poikkeavat muista
rakennushankkeista. Suuri yksittäinen tälläinen
erikoispiirre on, että hankkeissa ollaan aina teke-
misissä yksityisten henkilöiden muodostaman
omaisuuden kanssa. Tällöin tilaaja muodostuu
suuresta joukosta, korjaushankkeen kannalta ei-
ammattimaisista, osakkaista ja asukkaista.
Asuinvuokrataloissa korjaukset usein nipu-
tetaan suureksi kokonaisuudeksi, jolloin voidaan
puhua jo perusparantamisesta. Näissä korjauksissa
asukkaat sijoitetaan töiden ajaksi tilapäismajoi-
tukseen, ja kerralla tehdään kaikki työt mukaan lu-
kien huoneistojen sisäpuoliset korjaukset. Asunto-
osakeyhtiöissä tällaiseen kertakorjaukseen ei
yleensä mennä jo taloyhtiön ja osakkaan kunnos-
sapitovastuiden rajausten vuoksi. Täten korjaus-
hankkeet pyritään toteuttamaan niin, että asukkail-
le järjestetään edes tyydyttävät asumisolot korjaus-
työn ajaksi.
3.1.2 Korjaushankkeen osapuolet
Seuraavassa on esitetty nimikkein yleiset raken-
nushankkeen osapuolet sekä valotettu niitä asunto-
osakeyhtiöiden näkökulmasta.
RAKENNUTTAJ
RAKENNUTTAJAJ
AJA A TIL
JA AAJ
TILAAJ A
AAJA
Maankäyttö- ja rakennuslaissa (MRL) ‘huoleh-
timisvelvollisuus’ tarkoittaa, että rakentamaan ryh-
tyvän on huolehdittava siitä, että rakennus suunni-
tellaan ja rakennetaan rakentamista koskevien
sääntöjen ja määräysten sekä myönnetyn luvan
mukaisesti. Hänellä tulee olla hankkeen vaatimus-
tasosta riippuen riittävät edellytykset sen toteutta-
miseen sekä käytettävissä sopiva henkilöstö. Ylei-
454
semmin asunto-osakeyhtiössä tämä tarkoittaa, että
on palkattava pätevät suunnittelijat, valvojat ja
työnjohtajat.
Asunto-osakeyhtiö on hankkeessa rakennuttaja
sekä tilaaja. Päätöksenteosta asunto-osakeyhtiössä
on kerrottu toisaalla tässä kirjassa, jota voidaan so-
veltaa myös rakennushankkeiden päätöksenteossa.
Lopulliset päätökset korjaushankkeista teh-
dään yhtiökokouksessa, joihin niitä valmistelevat
taloyhtiön hallitus ja isännöitsijä yhdessä mah-
dollisen rakennuttajakonsultin kanssa. Jotta pää-
töksenteko korjaushankkeen toteutusvaiheessa oli-
si sujuvaa, kannattaa yhtiökokoukselta pyytää tar-
peeksi laaja valtuutus hallitukselle, jonka puitteis-
sa voidaan hanketta viedä toteutusvaiheessa järke-
västi eteenpäin. Valtuutuksilla tarkoitetaan lähinnä
käytettävissä olevaa rahamäärää. Korjaushankkeen
kohteet ja laajuus tulee yhtiökokouksen päättää.
Koska yhtiökokous koostuu ei-ammattilaisista,
tulee esitys yhtiökokoukselle valmistella huolelli-
sesti siten, että osakkaat saavat riittävät lähtötiedot
päätöksenteolleen. Esityksen tulee perustua tekni-
siin tosiasioihin, joita saadaan mm. kuntoarvioiden
ja kuntotutkimusten avulla. Toisaalta kustannus-
tekijöihin, jotta voidaan arvioida korjaustoimenpi-
teiden taloudellista toteutettavuutta.
Aina, kun puhutaan rahanmenosta - vaikkakin
raha käytettäisiin ns. yhteiseen hyvään - inhimilli-
nen ensireaktio on vastustaminen. Jotta tällaisten
negatiivisten tunteiden yli päästään, tulee osakkail-
le varata riittävästi aikaa tutustua hankkeisiin sekä
keskusteluun. Siksipä on hyvä jo esisuunnittelu-
vaiheessa käsitellä hanketta yhtiökokouksissa tai
aivan erillisissä tiedotustilaisuuksissa. Näissä tilai-
suuksissa osakkaille jaetaan tietoa ajatellusta
hankkeesta, jolloin osakkaat voivat käydä siitä va-
paata keskustelua ilman päättämisen pakkoa. Näis-
tä tilaisuuksista saavat hankkeen valmistelijat
myös arvokkaita ajatuksia ja vihjeitä osakkaiden
tahdosta valmistellessaan lopullista esitystä päät-
tävälle kokoukselle. Näin hyvin valmisteltuna han-
ke on päätöskokouksessa jo suurelle osalle tuttu,
jolloin siihen on helpompi sitoutua niin, että yhtiö-
kokouksen päätöstä voidaan pitää nimenomaan ns.
rakennuttajan tahdon ilmauksena.

KONSULTIN KÄ
ONSULTIN YTT
KÄYTTÖ
YTTÖ
Myös asunto-osakeyhtiöiden teettämissä korjaus-
hankkeissa rakennuttamis- ja suunnittelutehtävät
ovat siinä määrin laajoja ja asiantuntemusta vaati-
via, että konsulttien palkkaaminen on aiheellista.
Taloyhtiöstä harvoin löytyy alan asiantuntijoita, ja
usein nämä viisasti kieltäytyvätkin toimeksiannos-
ta silloin kun on kyse omasta yhtiöstä. Tämä siksi,
että konsultille kuuluva puolueettomuus kärsii, jos
konsultti on samalla yksi hankkeen maksajista.
Konsultin rooli toimeksiannossa on määritelty
konsulttialan yleisissä sopimusehdoissa ‘KSE
1995 RT 13-10574’, jonka mukaan konsultti toimii
alansa asiantuntijana tehtävän edellyttämällä am-
mattitaidolla ja noudattaa hyvää teknistä tapaa, jol-
loin hänen työnsä lopputuloksena on tilaajan aset-
tamien tavoitteiden toteuttaminen eli tilaajan tahto.
Tässä yhteydessä on syytä oikaista harhakäsitys,
että varsinkin rakennuttajan asettaman korjaustöi-
den valvojan kuuluisi toimia rakennuttajan asian-
ajajana.
Erilaisia konsultteja ovat mm. rakennuttaja-,
korjaussuunnittelu-ja maalauskonsultit, arkkitehti,
rakennesuunnittelija, LVI-ja sähkösuunnittelija.
Omana ryhmänään vielä valvontatyötä tekevät
konsultit. Rakennuttajakonsultin toimenkuvaan
kuuluu johtaa koko hanketta tilaajan antamien ta-
voitteiden mukaisesti. Asunto-osakeyhtiöiden
korjaushankkeissa tyypillisesti yksi ja sama kon-
sultti hoitaa rakennuttamisen sekä kantaa päävas-
tuun korjaussuunnittelusta. Täten kiinteistön vesi-
ja viemärisaneerauksessa (putkiremontti) LVI-
suunnittelija saattaa hoitaa myös rakennuttamis-
tehtävät ja lisäksi suunnitteluryhmään voi kuulua
erikseen myös sähkösuunnittelija ja arkkitehti.
Vuoden 2000 alusta voimaan tulleen uuden maan-
käyttö- ja rakennuslain myötä on tullut uusi käsite:
pääsuunnittelija. Lain mukaan pääsuunnittelija tar-
vitaan, jos korjaushankkeelle haetaan rakennus-
lupa rakennusvalvontavirastosta. Pääsuunnitte-
lijan asema ja rooli ovat vielä vakiintumattomat,
mutta lain tarkoittamaan toimenkuvaan kuuluu
huolehtia siitä, että eri alojen suunnitelmat muo-
dostavat asetettavien vaatimusten mukaisen koko-
naisuuden.
Mitä kunkin konsultin toimenkuvaan kuuluu,
on määritelty erillisissä tehtäväluetteloissa, joita
on mm. seuraavia:
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
- RT 10-10575 Rakennuttamisen tehtäväluettelo
RAP 95 (1995)
- RT 10-10576 Arkkitehtisuunnittelun tehtävä-
luettelo ARK 95 (1995)
- RT 10-10577 Rakennesuunnittelun tehtävä-
luettelo RAK 95 (1995)
- RT 10-10579 Talotekniikan suunnittelun
tehtäväluettelo TATE 95 (1995)
- RT 10-10701 Talotekniikan suunnittelun
tehtäväluettelo TATE 95 – lisälehti
- RT 10-10580 Geosuunnittelun tehtäväluettelo
GEO 95 (1995)
- RT 10-10581 Sisustussuunnittelun tehtävä-
luettelo SIS 95 (1995)
Myös taloyhtiön pyytäessään konsulttitarjouk-
sia on syytä rajata toimeksianto hyväksikäyttäen
em. tehtäväluetteloita.
Konsulttikustannukset kuuluvat osaksi kutakin
korjaushanketta, ja niiden osuus vaihtelee 5 - 10 %
luokkaa kokonaiskustannuksista. Käyttämällä näi-
tä palveluja hyväkseen taloyhtiöt saavat vastineek-
si sekä teknisesti että taloudellisesti tarkoituksen-
mukaisen lopputuloksen, joka myös vastaa ns. ti-
laajan tahtoa.
URAKOITSIJ
URAKOITSIJAT
OITSIJA
Urakoitsijat joko yksinään tai yhdessä muiden alo-
jen urakoitsijoiden kanssa toteuttavat korjaustyön
rakennuttajan laatimien suunnitelmien mukaan tar-
jouksessaan ilmoittamaa urakkahintaa vastaan.
Kullekin hankkeelle tulee määritellä pääurakoitsi-
ja, joka toimii lainsäädännön tarkoittamana päät-
oteuttajana vastaten työn ohjauksesta ja mm. työ-
turvallisuudesta. Mikäli päätoteuttajaa ei ole mää-
ritelty, kuuluvat nämä velvoitteet tilaajalle. Asun-
to-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa ei päätoteut-
tajan vastuun ottaminen taloyhtiön kontolle ole
mielekästä.
Tilaajan ja urakoitsijoiden väliset yleiset peli-
säännöt on esitetty Rakennusurakan yleisissä so-
pimusehdoissa 1998 eli YSE 1998. Nämä sopi-
musehdot on valmisteltu ja vahvistettu rakentami-
sen eri osapuolten kesken, jolloin ne on hyväksytty
sekä rakennuttajien, urakoitsijoiden sekä materi-
aalivalmistajien taholta. YSE 1998 on niin keskei-
nen asiakirja, että se täytyy kaikkien rakennus-
urakoiden kanssa tekemisissä olevien henkilöiden
- myös isännöitsijöiden - ainakin pääpiirteittäin
tuntea. 455
 VIRANOMAISET
Mikäli korjaushankkeeseen liittyy rakennuksen tai
sen osan muuttaminen, tulee sille hakea joko ra-
kennuslupa tai toimenpidelupa. Myös rakennuksen
purkamislupa ja maisematyölupa saattavat tulla
jossain tapauksessa kysymykseen. Em. luvat hae-
taan rakennusvalvontavirastosta.
Rakennusvalvontaviranomaiset valvovat yleis-
tä etua rakennustoiminnassa sekä huolehtivat osal-
taan, että rakentamisessa noudatetaan mitä laissa
tai sen nojalla määrätään. Rakennuslupa-asioita
säätelee maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL) sekä -
asetus (MRA), joka on tullut voimaan 1.1.2000,
sekä kuntien rakennusjärjestys.
Rakennuslupa tarvitaan uudisrakentamisessa
tai siihen verrattavassa rakennuksen tai sen osan
muuttamisessa. Korjausrakentamisessa rakennus-
luvan vaatii esim. uuden konehuoneen rakentami-
nen tai muu oleellinen muutostyö. Toimenpidelupa
vaaditaan pienempiin muutoksiin kuten esim. ik-
kunoiden ja julkisivumateriaalien muuttamiseen,
aidan tai mainostaulun rakentamiseen jne. Tapaus-
kohtaisesti tulee tarvittavasta luvasta neuvotella
viranomaisten kanssa etukäteen, koska kuntakoh-
taisesti saattavat käytännöt vaihdella.
3.1.3 Korjaushankkeen vaiheet
Korjaushankkeen läpivientiin kuuluu seuraavat
vaiheet:
- esiselvitykset, joissa määritellään tekninen
kunnostustarve sekä rakennuttajan tavoitteet
- suunnitelma-ja tarjouspyyntöasiakirjojen
laatiminen
- urakkakilpailun järjestäminen
- tarjousvertailut ja urakkaneuvottelut
- urakoitsijan valinta ja sopimuksen laatiminen
- rakentamisen valmistelu
- urakan toteuttaminen ja valvonta
- urakkasuorituksen vastaanotto
- takuuajan toimenpiteet
3.1.3.1 Tar
Tarjousasiak
arjousasiakir
jousasiakirja
jatt
irja
Korjaushankkeen teknisen toteutustavan ja laatu-
tason määrittämiseksi laaditaan suunnitelma-asia-
kirjoja, joiden perusteella korjaustyöstä pyydetään
tarjoukset sekä työt toteutetaan.
Tarjousasiakirjoja laadittaessa on hyvä pitää
mielessä kaksi riskeihin liittyvää käsitettä eli ns.
määräriski ja menetelmäriski.
MÄÄRÄRISKI
Määräriskillä tarkoitetaan sitä riskiä mikä liittyy
korjaustöiden laajuuteen, ja riski on täten raken-
nuttajan riski. Esimerkiksi paikkarappauskohtees-
sa ei ennen työn toteuttamista voida tarkalleen tie-
tää tarvittavan paikkarappauksen määrää, jolloin
sen tarjouspyyntövaiheessa suunnittelija arvioi.
Tämän määrän urakoitsija sisällyttää tarjouk-
seensa. Todellinen määrä mitataan työn kuluessa ja
mahdollinen ero arvioituun korjataan joko yksik-
köhinnoin tai muilla tavoin hinnoitellen. Rakentei-
den todellisen kunnon lisäksi määräriskin laajuu-
teen vaikuttavat usein myös alkuperäisten suunni-
telmien puuttuminen tai niiden paikkaansa pitä-
mättömyys. Määräriskin toteutumisen arviointi
korjaushankkeissa on aina vaikeaa eikä yleis-
pätevää ohjetta tästä aiheutuvien lisä- ja muutos-
töiden suuruudesta voida antaa. Hyvin yleisesti
lisä- ja muutostöihin varataan n. 10 prosenttia al-
kuperäisen urakkahinnan päälle.
MENETELMÄRISKI
Menetelmäriski on urakoitsijan riski ja sillä tarkoi-
tetaan sitä, että urakoitsija oman alansa ammatti-
laisena hallitsee valitsemansa työmenetelmät niin,
että urakoitsija pystyy antamaansa tarjoushintaan
toteuttamaan työn.
Rappausesimerkissä paikkarappauksen osalta
urakoitsija arvioi tarjousvaiheessa tarvittavan nos-
tokaluston, työntekijämäärän ja -ajan, materiaali-
menekin jne. perustuen arvioituun paikkarappaus-
määrään. Mikäli todellinen paikkarappausmäärä ei
poikkea arvioidusta merkittävästi, voidaan erotus
käsitellä taloudellisesti urakoitsijan antamien
yksikköhintojen perusteella. Mikäli tarvittava
paikkarappausmäärä oleellisesti muuttuu, muuttuu
myös työn luonne toisenlaiseksi. Tällöin hinnan-
korjaus yksikköhintojen kautta saattaa johtaa jom-
man kumman osapuolen kannalta epäoikeudenmu-
kaiseen lopputulokseen. Tällaisissa tapauksissa
onkin järkevämpää todeta työn perusteiden muut-
tuneen ja käsitellä muutos normaalina lisä- ja
muutostyönä.

456

HYVÄN J
HYVÄN A RIITT
JA ÄVÄN
RIITTÄ
SUUNNITTEL
SUUNNITTELUNUN MERKITYS:
MERKITYS:
- varmistaa eri tekniikoiden yhteensopivuuden
- mahdollistaa vapaan urakkakilpailun
- tekee urakkatarjoukset vertailukelpoisiksi
keskenään
- helpottaa valvontaa
- vähentää sekä rakennuttajan ja myös
urakoitsijan riskiä
- toteutus tapahtuu rakennuttajan ehdoilla
ERI TARJOUSPYYNT
TARJOUSPYYNTÖ-ASIAKIRJOJ
ARJOUSPYYNTÖ-ASIAKIRJOJA
Ö-ASIAKIRJOJA
OVAT:
- piirustukset
- työselostukset
- urakkaohjelma, liitteenä työturvallisuusliite
- urakkarajaliite
- urakkatarjouspyyntökirje
- urakkatarjouserittelykaavake
Hankkeen koon ja luonteen mukaan tarjous-
pyyntöasiakirjojen sisältö ja laajuus vaihtelevat.
Oleellista on kuitenkin se, että asiakirjoissa määri-
tellään riittävällä tarkkuudella työn luonne ja tek-
niset toteutustavat, jotta niiden avulla päästään ti-
laajan haluamaan lopputulokseen. Lähtökohtana
asiakirjojen laadinnassa on, että niiden mukaan
urakkatarjouksensa antavat urakoitsijat ovat oman
alansa ammattilaisia, joten oppikirjamaisesti asia-
kirjoja ei laadita esim. taloyhtiön hallituksen jäse-
niä silmällä pitäen.
PIIRUSTUKSET J
PIIRUSTUKSET A TY
JA ÖSEL
TYÖSEL OSTUS
ÖSELOSTUS
Piirustuksien avulla esitetään työn tekninen to-
teutustapa. Korjaushankkeissa piirustukset yleensä
laaditaan kiinteistön olemassa olevia piirustuksia
hyväksikäyttäen. Kokonaan uusien piirustusten
laatiminen on vähäisempää. Piirustuksia tarvitaan
myös teknisen toteutustavan esittämisen lisäksi
määrälaskentaa varten; julkisivupiirustuksista ura-
koitsijat voivat laskea käsiteltävät julkisivuneliö-
määrät, tarvittavat telineet jne.
Työselitys täydentää piirustuksia määrittele-
mällä suorituksen laatutason. Työselostus laadi-
taan rakennusalalla olevan TALO 80- tai TALO
90- nimikkeistöjärjestelmän jaottelua noudattaen.
Nimikkeistöjärjestelmät perustuvat uudisrakenta-
miseen, joten korjausrakentamisessa, jossa usein
käsitellään vain muutamaa nimikkeistöjärjestel-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
män osa-aluetta, työselostus laaditaan em. järjes-
telmää soveltaen supistettuna versiona.
URAKKA OHJELMA J
URAKKAOHJELMA A
JA
TYÖTUR
TYÖ VALLISUUSLIITE
TURV
Urakkaohjelmassa selvitetään työn toteutukseen
liittyvät ei-tekniset asiat. Voidaan puhua myös
hankekohtaisista ehdoista Tällaisia asioita ovat
mm:
- urakkamuoto
- urakka-aika
- vaadittavat takuuajat
- vaadittavat rakennus- ja takuuajan vakuudet
- viivästyssakot
- urakkasumman muodostuminen ja maksami-
nen
Valtioneuvoston päätös rakennustyön turvalli-
suudesta n:o 629/1994 (KH TM-10309) edellyttää,
että rakennushankkeille laaditaan asiakirja, joka si-
sältää rakennushankkeen ominaisuuksista ja luon-
teesta aiheutuvat ja sen toteuttamiseen liittyvät tar-
peelliset turvallisuustiedot. Tätä asiakirjaa kutsu-
taan työturvallisuusliitteeksi urakkaohjelmassa.
Asiakirjassa kerrotaan hankkeen erityisistä työ-
turvallisuusriskeistä ja vaaroja aiheuttavista olo-
suhteista ja työvaiheista niin, että urakoitsijat voi-
vat varautua niihin asiamukaisesti. Lisäksi asia-
kirjassa esitetään käyttöturvallisuudesta aiheutuvat
rakennustyölle asetetut erityiset rajoitukset ja vaa-
timukset.
YSE 1998
Rakennusurakan toteuttamisessa käytettävät ylei-
set pelisäännöt on esitetty Rakennusurakan yleisis-
sä sopimusehdoissa 1998 eli YSE 1998. Sopimus-
ehdot on valmisteltu ja vahvistettu rakentamisen
eri osapuolten kesken, jolloin se on hyväksytty
sekä rakennuttajien, urakoitsijoiden sekä materiaa-
livalmistajien taholta. Yleiset sopimusehdot ovat
niin keskeinen asiakirja, että se täytyy kaikkien ra-
kennusurakoiden kanssa tekemisissä olevien hen-
kilöiden – myös isännöitsijöiden – ainakin pääpiir-
teittäin tuntea.
Hyvä periaate on, että ilman pakottavaa syytä ei
YSE:n ehdoista kannata poiketa. Yleensä YSE:ä
pidemmille takuuajoille tai suuremmille takuuajan
vakuuksille ei ole perusteita. Täytyy myös muistaa,
että urakoitsijalle asetetut ehdot ovat kustannuste-
kijöitä, jotka loppujen lopuksi maksaa aina työn ti- 457
laaja.
 URAKKARAJALIITE
URAKKARAJALIITE
Mikäli urakkasuoritukseen liittyy useampia eri ura-
koita, joiden välisiä rajoja tulee selvittää, laaditaan
ns. urakkarajaliite. Urakkarajaliitteen laatiminen
tulee harvoin taloyhtiöiden korjauskohteissa ky-
seeseen.
URAKKATARJOUSPYYNT
URAKKAT ÖKIRJE
ARJOUSPYYNTÖKIRJE
Urakkatarjouspyyntökirjeessä - nimensä mukai-
sesti - pyydetään urakoitsijaa antamaan tarjouksen-
sa kulloinkin kyseessä olevasta työstä.
Kirjeessä ilmoitetaan tarjouksen antamiseen
liittyvät asiat, kuten tarjouksen toimitusosoite sekä
aika, mihin mennessä tarjous on annettava. Lisäksi
kirjeessä on luettelo mukana seuraavista asiakir-
joista, joihin urakkatarjouksen tulee perustua.
URAKKATARJOUSERITTEL
URAKKAT YKAA
ARJOUSERITTELYKAAVAKE
YKAAV
Tarjous annetaan asiakirjojen mukana seuraavalla
urakkatarjouserittelykaavakkeella. Tällä pyritään
siihen, että tarjousten vertailu keskenään on hel-
pompaa, kun tarjoukset on annettu samassa muo-
dossa.
Tarjouserittelyssä tarjous voidaan jakaa useam-
paan osakokonaisuuteen, joka myös helpottaa tar-
jousten vertailua sekä auttaa maksuerätaulukon
laadinnassa.
YKSIKKÖHINT
YKSIKKÖHINTAL
ÖHINTALUETTEL
ALUETTELOT
UETTELO
Varsinkin vesi- ja viemärisaneerauksissa työhön
liittyy runsaasti yksikköhintoihin perustuvia suo-
ritteita, kuten hanojen, venttiilien yms. uusimisia
niiden todettavan kunnon perusteella. Näitä varten
laaditaan urakkasopimuksen liitteeksi ns. yksik-
köhintaluettelot. Tarjousvaiheessa näitä ei ole
yleensä syytä pyytää, vaan ne voidaan pyytää erik-
seen urakkaneuvotteluihin osallistuvilta urakoitsi-
joilta.
3.1.3.2 Urakk
Urakkam
akkamuodot
amuodot
Valittaessa urakka- ja sopimusmuotoa rakennus-
hankkeelle tulisi löytää sellainen toteutustapa, että
rakennuttajan ja urakoitsijan tarpeet tulevat tyydy-
tetyiksi taloudellisten resurssien puitteissa. Hanke-
kohtainen urakkamuoto määritellään urakkaohjel-
massa. Asunto-osakeyhtiöiden korjaushankkeissa
yleisin toteutusmuoto on kokonaishintainen koko-
naisurakkamuoto.
458
3.1.3.2.1 Omana työnä rrak
työnä akentaminen
akentaminen
Sen sijaan, että rakennustyö teetetään ulkopuoli-
sella urakoitsijalla, voidaan työ tehdä myös ns.
omana työnä. Tällöin rakennuttaja hankkii ja kus-
tantaa tarpeellisen työvoiman, tarveaineet, koneet
ja laitteet sekä työn organisoinnin. Asunto-osake-
yhtiössä pienten korjaustöiden teettäminen talon-
miehellä tai taloyhtiön kevät- ja syystalkoot ovat
tyypillisiä omana työnä toteutettavia hankkeita.
Mikäli talkoisiin liittyy vähäisiäkin työturvalli-
suusriskejä, tulee isännöitsijän tällöin huolehtia
tapaturmavakuutuksen ottamisesta.
3.1.3.2.2 Maksuper
Maksuper usteinen
superusteinen
urakk
urakk am
akkam uotojen jak
amuotojen jakoo
Sen perusteella, miten kokonaisurakkasumma
muodostuu ja millä perusteella urakoitsijalle mak-
setaan, puhutaan eri maksuperusteisista urakka-
muodoista.
KOKON
OKONAISHINT
ONAISHINTAURAKKA
AISHINTA
Kokonaishintaurakassa urakkahinta on kiinteä pe-
rustuen urakkalaskenta-asiakirjoissa esitettyyn
työn laajuuteen ja laatuun. Mahdolliset muutos- ja
lisätyöt korvataan tai hyvitetään erikseen sovit-
tavalla tavalla.
Tässä urakkamuodossa suunnitelmien tulee
olla mahdollisimman valmiit tarjouksia pyydet-
täessä.
YKSIKKÖHINT
YKSIKKÖHINTAURAKKA
ÖHINTA
Yksikköhintaurakassa urakkasumma muodostuu
urakoitsijan urakkatarjouksessaan antamiin yksik-
köhintoihin ja työn edetessä tehtävien toteutu-
neiden yksikköjen mittaukseen.
Tarjousvaiheessa suunnitelmien ei tarvitse olla
lopullisesti valmiita, mutta niistä tulee ilmetä yk-
sikköjen tekotapa riittävällä tarkkuudella, yleiset
olosuhteet sekä työn todennäköinen laajuus.
LASKUTYÖURAKKA
ASKUTYÖURAKKA
Laskutyöurakassa urakkasumma muodostuu ra-
kennustyöstä aiheutuvista todellisista kustannuk-
sista (materiaalit, työkustannukset, koneet ja lait-
teet), joihin lisätään urakoitsijan yleiskulut ja
urakoitsijan työstä vaatima kate. Työnjohdon kulut
sovitaan yleensä erikseen.

Laskutyöurakkaa käytetään silloin, kun työt on
saatava käyntiin nopeasti (hätätyöt tai tulipalon ai-
heuttamat korjaustyöt) tai jos työhön sisältyy en-
nalta arvaamattomia riskejä. Myös hyvin pienissä
töissä laskutyön käyttäminen on järkevintä. Asun-
to-osakeyhtiöissä laskutyönä teettäminen on hyvin
käyttökelpoinen tapa pienten vuosikorjaustyöluon-
teisten korjausten teettämiseen.
TAVOITEHINTAURAKKA
OITEHINTA
Tavoitehintaurakka on laskutyöurakasta kehitty-
neempi muoto, jossa tarjousvaiheessa urakoitsijat
kilpailevat tavoitehinnalla sekä kattohinnalla. Mi-
käli tavoitehinta alittuu, jaetaan alitus rakennutta-
jan ja urakoitsijan kesken erikseen sovittavalla ta-
valla. Hyvin yleisesti alitus puolitetaan. Tavoite-
hinnan ylittyessä rakennuttaja yleensä maksaa vain
suorat kustannuksen kattohintaan asti. Katto-
hinnan ylittävät kustannukset jäävät urakoitsijan
maksettavaksi.
TYÖNJOHT
TYÖNJOHT OURAKKA
ÖNJOHTOURAKKA
Työnjohtourakka on muunnelma laskutyöurakasta,
jossa urakoitsija antaa rakennuttajan käyttöön
työnjohdon ja oman organisaationsa, josta urakoit-
sija saa erillisen korvauksen. Materiaali- ja työ-
kustannukset rakennuttaja maksaa suoraan.
3.1.3.2.3 Suoritusvelv
Suoritusvelv ollisuuden
elvollisuuden
muk ainen ur
ukainen akk
urakkam
akkam uotojen jak
amuotojen o
jako
Sen mukaan millaisia velvoitteita urakasta muo-
dostuu puhutaan eri suoritevelvollisuuksien mu-
kaisista urakkamuodoista.
KOKON
OKONAISURAKKA
ONAISURAKKA
Kokonaisurakassa rakennuttaja tekee urakkasopi-
muksen yhden urakoitsijan kanssa koko kohteen
tekemisestä. Tällöin työsuoritukset, joita urakoitsi-
ja ei itse pysty tekemään tai työ vaatii erikois-
liikkeen, urakoitsija ostaa muilta urakoitsijoilta.
Tyypillisesti kokonaisurakassa rakennuttaja tekee
urakkasopimuksen rakennusurakoitsijan kanssa,
jota tällöin kutsutaan myös pääurakoitsijaksi, joka
vuorostaan tekee urakkasopimuksia erikoisliikkei-
den, kuten LVI-asennusliikkeiden ja sähköasen-
nusliikkeiden kanssa, joita tällöin kutsutaan ali-
urakoitsijoiksi.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
JAETTU URAKKA
Jaetussa urakassa rakennuttaja tekee useamman
urakkasopimuksen eri osakokonaisuuksista erillis-
urakoina. Tällöin eri urakoitsija vastaavat vain
omasta työstään ja ovat suorassa sopimussuhteessa
rakennuttajaan.
Jaetussa urakassa rakennuttaja kilpailuttaa
erikseen rakennusurakoitsijan, LVI-urakoitsijat,
sähköurakoitsijan ja muut mahdolliset tarvittavat
urakoitsijat, ja huolehtii koko hankkeen ohjel-
moinnista ja eri urakoiden yhteensovittamisesta.
Koska puhdas jaettu urakkamuoto vaatii ra-
kennuttajalta varsin suuren organisaation, muute-
taan urakkamuotoa usein siten, että yksi urakoitsija
määritellään pääurakoitsijaksi (yleensä rakennus-
urakoitsija) ja muut urakoitsijat alistetaan pää-
urakoitsijalle ns. alistamissopimuksella, jolloin
heistä tulee ns. sivu-urakoitsijoita. Tällöin pääura-
koitsija vastaa rakennustyön ohjelmoinnista ja eri
urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisesta, ja
sivu-urakoitsijat on velvoitettu yhteistoimintaan.
Ilman alistamissopimusta erillisurakka ei itsestään
muutu sivu-urakaksi.
OSAURAKKA
OSAURAKKA
Osaurakassa rakennuttaja hankkii kaikki tarvik-
keet ja työt pieninä kokonaisuuksina ja vastaa itse
osakokonaisuuksien yhteensovittamisesta.
TUOTEOSAKA
TUOTEOSAKAUPP
TEOSAKAUPPA
UPPA
Tuoteosakaupassa urakoitsijan hankintaan kuuluu
tuoteosan suunnittelu, valmistus ja asennus. Täl-
löin tuoteosan toimittajalla on tiettyjä vapauksia
teknisten ratkaisujen ja materiaalien suhteen, ku-
ten valmistustekniikka, tekniset ratkaisut ja ul-
konäkö. Taloyhtiöissä ikkunoiden ja ovien uusimi-
nen lähinnä tuoteosakauppaa.
KVR-URAKKA
Kokonaisvastuu- eli KVR-urakassa koko hank-
keen kehittely ja hankintatoimi kuuluu pääura-
koitsijalle. Tällöin rakennuttaja antaa vaatimukset
ja mahdollisesti käytettävissä olevan rahasumman,
jonka perusteella urakoitsijat suunnitteluttavat ja
tarjoavat hanketta. Jopa tontin hankinta saattaa si-
sältyä urakkaan.
Esimerkiksi kaupunki voi tarjouspyynnössään
ilmoittaa tarvitsevansa jätevesipuhdistamon, jolle
459
 se asettaa puhdistusarvot ja käsiteltävän jäteveden
määrän. Tältä pohjalta voivat urakoitsijat suunnit-
teluttaa ja tarjota jätevesipuhdistamoa kaupun-
gille.
3.1.3.3 Urakk
Urakkak
akkakilpailun jär
akilpailun jestäminen
järjestäminen
Urakkakilpailussa noudatettavat pelisäännöt on
esitetty RT 16-10182 ’Rakennusalan urakkakilpai-
lun periaatteet.’ Tässä ohjetiedostossa on esitetty
ne periaatteet, jotka määrittelevät hyvän raken-
nuttamis- ja urakointitavan urakkakilpailua käytet-
täessä. Kansanomaisesti voisi todeta yhteenvetona,
että ’peli on kovaa, mutta rehellistä’.
Ennen urakkatarjouspyyntöasiakirjojen lähet-
tämistä urakoitsijoille, laaditaan luettelo ura-
koitsijaehdokkaista. Urakoitsijaehdokkaat valitaan
aikaisempien kokemusten ja saatujen suositusten
perusteella. Suositeltavaa on tehdä soittokierros
urakoitsijaehdokkaille, jolla selvitetään urakoitsi-
joiden halukkuus ja mahdollisuus ko. työhön.
On huomattava, että tässä vaiheessa tehdään
ehkä tärkein urakoitsijavalintaan liittyvä valinta;
Tarjoukset pyydetään sellaiseksi katsottavilta
urakoitsijoilta, joista kenen tahansa kanssa urakka-
sopimus voidaan solmia Ei ole perusteltua pyytää
tarjousta urakoitsijalta, jonka kanssa ei ole tarkoi-
tuskaan tehdä sopimusta. Toinen keskeinen periaa-
te on, että urakkakilpailun tarkoituksena tulee olla
toteuttaa työ, eikä kustannuslaskenta. Urakoitsi-
joille tarjouslaskenta ja siihen liittyvä kustannus-
laskenta ovat kiinteitä kuluja, jotka heidän täytyy
kattaa saamillaan töillä. On myös huomattavaa,
että kustannusarvio sisältää arvion tehtävien töiden
kustannuksista, kun taas urakkatarjous on hinta,
jolla urakoitsija suostuu työn tekemään, johon ura-
koitsija arvioi omat katetavoitteensa, riskinsä jne.
Sopiva urakoitsijaehdokkaiden määrää riippuu
työn laajuudesta ja luonteesta, mutta yleensä eh-
dokkaita tulisi olla vähintään viisi, mutta harvoin
yli kymmenen kappaletta.
Jotta urakkakilpailua voidaan pitää onnistu-
neena, tulisi tarjouksia saada vähintään 4 kappalet-
ta, mieluummin 6-8 kappaletta.
Kun ehdokkaat on valittu ja tarjouspyyntö-
asiakirjat valmistuneet, lähetetään urakkatarjous-
pyyntöasiakirjat ehdokkaille yhtä aikaa. Laskenta-
aikaa tulee varata riittävästi. Vaikka itse tarjouksen
laskemiseen menisikin vain vähän aikaa, tulee
460
muistaa, että urakoitsijalla on myös muita tarjouk-
sia laskettavana. Lisäksi aliurakoitsijoilta saataviin
ennakkohintoihin urakoitsija tarvitsee aikaa.
Yleensä liian kireällä aikataululla tarjousten pyytä-
minen kostautuu korkeampina urakkatarjous-
hintoina, koska urakoitsijan on tehtävä kiireen
vuoksi suurempia riskivarauksia tai tarjouksia ei
saada ollenkaan. Myös kevään kynnyksellä viime
tingassa kesäksi aiotun työn kilpailuttaminen tuot-
taa usein saman lopputuloksen.
3.1.3.4 Tar
Tarjousv
arjousv er
jousver tailut ja
ertailut
urakk
urakk aneuv ottelut
aneuvottelut
akkaneuv
Kun tarjoukset on saatu, suoritetaan eri tarjousten
kesken urakkavertailut. Vertailulla pyritään selvit-
tämään vastaavatko tarjoukset pyyntöä vai poik-
keavatko ne siitä ja miten. Tässä vaiheessa voidaan
urakoitsijoihin olla jo yhteydessä ja keskustella
tarjoukseen liittyvistä asioista. Tarjousvertailun
lopputuloksena tarjoukset pannaan paremmuusjär-
jestykseen, joista valitaan ehdokkaat urakkaneu-
votteluihin.
Urakkaneuvottelut käydään yleensä kahden tai
kolmen ehdokkaan kanssa. Urakkaneuvottelujen
tarkoitus on käydä urakkaan liittyvät osa-alueet si-
ten läpi, että sekä rakennuttajalle ja urakoitsijalle
muodostuu yhteneväinen käsitys hankkeesta.
Urakkaneuvottelu ei siis ole ns. tinkimistilaisuus.
Urakkahinnasta tinkimisessä tuleekin muistaa,
että antaessaan alennusta urakoitsija ottaa sen jos-
takin. Yleensä alennus otetaan laatu-tasosta tinki-
mällä, harvemmin urakoitsijan katteesta. Oikea
hinnan-alennusmenettely onkin pyrkiä etsimään
yhdessä urakoitsijan kanssa mahdollisia toimenpi-
teitä, joilla urakkasuoritus halpenee ja josta on tä-
ten molemminpuolista hyötyä.
Urakkaneuvottelusta laaditaan pöytäkirja, joka
liitetään urakkasopimukseen.
3.1.3.5 Urak
Urakoitsijan v
akoitsijan alinta ja
valinta
sopim uk
sopimuk sen laa
uksen timinen
laatiminen
Urakkaneuvottelujen jälkeen rakennuttaja – talo-
yhtiöissä hallitus - tekee päätöksen urakoitsija-
valinnasta, joka myös ilmoitetaan urakoitsijalle.
Hyvä tapa on ilmoittaa myös muille tarjouksen
antaneille urakoitsijoille valitsematta jääminen.
Ennen sopimuksen laatimista voidaan käydä
ns. urakkasopimusneuvottelu, mikäli on sopimuk-

sen laatimiseen liittyviä asioita, joita ei urakka-
neuvotteluissa ole sovittu.
Jokaisesta urakasta, vaikka kuinka pienestä, tu-
lee aina laatia kirjallinen sopimus. Suullisesta so-
pimuksesta ei kannata tässä yhteydessä edes kes-
kustella. Urakkasopimus kannattaa laatia valmiita
sopimuskaavakkeita hyväksi käyttäen. Tällaisia
ovat Urakkasopimus RT 80260 ja varsinkin talo-
yhtiöiden korjauksissa käyttökelpoinen Pienurak-
kasopimus RT 80265. Sopimus laaditaan kahtena
samansisältöisenä kappaleena, johon liitetään liit-
teiksi urakkapyyntöasiakirjat, tarjous sekä pöytä-
kirjat urakka- ja urakkasopimusneuvotteluista.
Urakkasopimusta laadittaessa tulee pitää mie-
lessä asiakirjojen pätevyysjärjestys, jonka mukaan
mahdollisia kiistanalaisia asioita myöhemmin sel-
vitetään. On huomattava, että YSE 1998 on päte-
vyysjärjestyksessä ennen hankekohtaista urakka-
ohjelmaa. Tällä on haluttu korostaa yleisten so-
pimusehtojen merkitystä. Täten jos YSE:stä halu-
taan poiketa, ei pelkkä maininta urakkaohjelmassa
vielä riitä, vaan ne on kerrottava myös YSE:ä
pätevyysjärjestyksessä ylemmässä asiakirjassa –
käytännössä joko itse urakkasopimustekstissä tai
urakkaneuvottelumuistiossa.
3.1.2.6 Urakan toteuttaminen ja
valvonta
ALOITUSP
ALOITUSPAL
OITUSPALAVERI
ALA
Ennen urakkasuorituksen alkua pidetään töiden
aloituspalaveri, jossa käydään läpi urakkasuo-
ritukseen liittyvät käytännön asiat esim:
- eri osapuolten edustajat
- työmaan yleisjärjestelyt (varastot, sosiaalitilat
jne.)
- suunnitelmien valmistuminen ja jakelu
- tiedottamisesta sopiminen
- työmaakokouksien pitäminen
ALOITUSK
ALOITUSKOK
OITUSKOKOUS
OKOUS
Mikäli hankkeelle on haettu ja saatu rakennus-
valvonnan rakennuslupa, järjestetään työmaalla
ns. aloituskokous, johon osallistuvat rakennuttajan
edustaja, suunnittelijoista vähintään pääsuunnitte-
lija, urakoitsijoiden vastuulliset työnjohtajat sekä
rakennusvalvonnan edustajat. Rakennuttajan tulee
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
sopia aloituskokouksen ajankohta ja kutsua ko-
kous koolle ennen rakennustyön aloitusta. Aloitus-
kokouksessa todetaan ja merkitään pöytäkirjaan
rakennushankkeelle määrätyt velvoitteet, hank-
keen suunnittelun ja rakennustyön keskeiset osa-
puolet, vastuuhenkilöt ja työvaiheiden tarkastuksia
suorittavat henkilöt, sekä muut toimenpiteet laa-
dusta huolehtimiseksi.
Aloituskokous on tullut käyttöön uuden maan-
käyttö- ja rakennuslain (MRL) myötä vuoden 2000
alusta. Siinä esitettyjen käytäntöjen soisi tulevan
käyttöön myös hankkeissa, joille ei rakennuslupaa
tarvita.
TYÖMAAK
TYÖMAAK OK
ÖMAAKOKOUKSET
OKOUKSET
Työn aikana pidettävien työmaakokouksien tarkoi-
tuksena on seurata työn edistymistä sekä sopia
esiin tulevista käytännön asioista. Työmaakokouk-
siin tulee osallistua urakoitsijan ja tilaajan puolelta
henkilöiden, joilla on riittävät valtuudet työn ete-
nemisen kannalta tarvittavien päätöksien tekemi-
seen.
Työmaakokouksista laaditaan pöytäkirjat, jot-
ka hyväksytään ja allekirjoitetaan rakennuttajan ja
urakoitsijan puolesta. Allekirjoituksen jälkeen
pöytäkirjoista tulee virallisia asiakirjoja. Pöy-
täkirjoihin tulee täten molempien osapuolten vaa-
tia riittävät kirjaukset, jotta mahdollisessa rii-
tatilanteessa voidaan niiden perusteella myöhem-
minkin todeta, mitä asioita on käsitelty ja mitä niis-
tä on sovittu.
VALVONT
ALV A
ONTA
Rakennustyön valvojan toimenkuva on toimia ra-
kennuttajan palkkaamana puolueettomana asian-
tuntijana valvoen, että urakkasuoritus toteutetaan
sopimuksen mukaisesti. Käytännön työssä valvo-
jan työhön sisältyy seuraavia asioita:
- suorittaa teknisiä tarkastuskäyntejä työmaalla
- toimii teknisissä asioissa yhteyshenkilönä
urakoitsijan, rakennuttajan, asukkaiden ja
suunnittelijoiden välillä
- seuraa urakkasuorituksen valmistumista ja
hyväksyy valmistumiseen sidotut maksuerät,
mikäli ne vastaavat sopimusta
- toimii työmaakokousten sihteerinä, usein
myös puheenjohtajana
461
 3.1.3.7 Muutos- ja lisätyöt
lisätyöt
Tyypillisesti vanhan korjaamisessa tulee työn teke-
misen yhteydessä esiin tarvetta muuttaa suunnitel-
mia, joko sen vuoksi että vanhat rakenteet eivät
vastanneetkaan oletettua tai muita yllätyksiä ilme-
nee, joita ei suunnitteluvaiheessa ole voitu vielä
arvioida. Vrt. määräriski.
Mikäli työhön liittyy ennalta arvioitavissa
olevia lisätyösuoritteita, voidaan niistä pyytää jo
tarjousvaiheessa yksikköhinnat. Tyypillisesti ulko-
betonirakenteiden korjauksessa tarvittavaa ruostu-
neiden terästen korjaamista ei voida etukäteen
tarkkaan arvioida. Tällöin urakkasopimukseen si-
sällytetään määrätty määrä (esim. 500 jm) terästen
paikkausta ja työn edetessä toteutuvat määrät mita-
taan ja poikkeamat arvioista määristä joko korva-
taan tai hyvitetään yksikköhintojen pohjalta.
Vastaavasti voidaan sopimukseen kuulumat-
tomia töitä teettää sovituin tuntihinnoin.
Suuremmista muutoksista ja lisätöistä tulee
pyytää urakoitsijalta kirjallinen tarjous ennen työn
tilaamista.
Muutos- ja lisätöitä ei kannata ehdoin tahdoin
teettää, vaan järkevintä on teettää vain työn ete-
nemisen ja loppuun saattamisen kannalta tarvitta-
vat muutos- ja lisätyöt. Kesken urakkasuorituksen
tapahtuva huomattava työmäärän lisääminen ei ole
urakoitsijankaan kannalta toivottavaa, koska muu-
tos- ja lisätöiden laskeminen sekä niihin tarvitta-
vien resurssien varaaminen saattaa tulla urakoit-
sijalle kalliimmaksi, kuin mitä saatava taloudelli-
nen hyöty. Lisäksi ne saattavat vaarantaa myös al-
kuperäisen urakan valmistumista.
3.1.3.8 Urakk
Urakkasuorituk
akkasuorituksen
asuorituksen
vastaanotto
Urakkasuorituksen vastaanottaminen tapahtuu
käytännössä koko työn suorituksen ajan, jolloin
valvoja tarkastaa piiloon jäävät rakennusvaiheet
ennen niiden peittämistä. Vastaanottotarkastuk-
sessa itse asiassa voidaan todeta vain suorituksen
nähtävillä oleva valmis pinta.
Kun urakkasuoritus on valmistunut, järjeste-
tään työmaalla vastaanottotarkastus. Vastaanot-
totarkastuksessa käydään RT 80209 mukaiset koh-
dat. Vastaanotossa todetaan mm:
462
- urakkasuorituksen valmistuminen
- virheet ja puutteet, jotka urakoitsijan tulee
korjata ja korjausten aikataulu
- mahdolliset erimielisyydet
- takuuajat ja takuuajan vakuudet
- sopija puolten toisiinsa kohdistamat vaati-
mukset asiakokonaisuuksina
Vastaanottoon kannattaa paneutua huolella,
koska hyväksytyn vastaanoton jälkeen ei kummal-
lakaan osapuolella ole oikeutta esittää vaateita, joi-
ta ei vastaanotossa ole kirjattu. Tilaajan kannalta
tämä tarkoittaa mm. sitä, että urakkasuoritusta ei
tule kovin keskeneräisenä vastaanottaa. Ikuisuus-
kysymys onkin se, että kuinka valmis urakka-
suorituksen tulee olla, ennen kuin se voidaan vas-
taanottaa. Jos yksiselitteinen ohje voitaisiin antaa,
olisi ohje jo annettu monessa muussakin lähteessä.
Periaatteena on hyvä pitää sitä, että vastaanotto-
tarkastuksessa kohteen tulee olla siten valmis, että
kaikki osasuoritukset on tehty ja kohde on käyt-
töönotettavissa. Valmiissa suorituksessa voi olla
virheitä ja puutteita, mutta mikäli ne ovat vähäisiä,
voidaan kohde kuitenkin ottaa vastaan virheineen
ja puutteineen. Virheiden ja puutteiden korjaami-
sen toteamiseksi pidetään tarvittava määrä jälki-
tarkastuksia.
Pienemmissä kohteissa taloudellinen loppu-
selvitys voidaan pitää vastaanottotarkastuksen yh-
teydessä. Yleensä taloudellinen loppuselvitys pi-
detään erikseen, jolloin todetaan hankkeen lopulli-
nen loppusumma, ja se mistä summa muodostuu.
Urakoitsijan antama takuuajan vakuus voi olla
joko pankki- tai vakuutuslaitoksen myöntämä va-
kuus, urakoitsijan tilaajalle antama kuittaamatto-
muustodistuksella varustettu pankkikirja tai urak-
kahinnasta pidätettävä markkamäärä. Takuuajan
vakuus lasketaan arvonlisäverottomasta urakka-
hinnasta, ja se kattaa myös työn aikana teetetyt
lisä- ja muutostyöt.
Ns. nimitakuu, josta käytetään myös nimitystä
konsernitakuu tarkoittaa sitä, että vakuutena anne-
taan kirjallinen vakuutus siitä, että urakoitsija vas-
taa takuuaikana esiin tulevista urakoitsijan korjat-
tavaksi katsottavista virheiden ja puutteiden korja-
uksesta. Nimitakuu tulee kyseeseen silloin, kun
urakkasuoritus muodostuu suurimmaksi osaksi
jostain teollisesta tuotteesta kuten esim. ikkunat ja
kun nimitakuun antaa nimenomaan kyseisen teolli-

sen tuotteen valmistaja, ja joka on tarpeeksi iso ja
tunnettu yritys, jotta tällainen nimitakuu voidaan
hyväksyä.
Viimeistään vastaanoton yhteydessä, ja mie-
luummin jo ennen sitä, tulee urakoitsijan järjestää
käyttäjille käyttöön opastusta. Varsinkin talo-
tekniikassa tulee tänä päivänä jatkuvasti uusia ja
entisestä poikkeavia koneita ja laitteita, joiden
käytön opastusta on syytä antaa sekä huolto-
henkilökunnalle että asukkaille.
3.1.3.9 Tak
Takuuajan toimenpiteet
akuuajan
Takuuaikana rakennuttaja seuraa työn lopputulok-
sen onnistumista. Takuuaikana ilmenevät virheet
ja puutteet kirjataan muistiin, ja tuodaan urakoit-
sijan tietoon ennen takuuajan loppumista järjes-
tettävässä ns. takuutarkastuksessa.
Yleensä kesken takuuajan ei virheitä ja puuttei-
ta korjata erikseen vaan ne kerätään yhteen ja kor-
jataan kerralla. Poikkeuksen tekevät kuitenkin vir-
heet ja puutteet, jotka haittaavat tai estävät raken-
nuksen käyttöä tai voivat korjaamattomia aiheuttaa
suurempia vauriota. Tällaisia käyttöä haittaavia tai
estäviä virheitä ja puutteita ovat mm:
- vesikaton vuodot
- ovien ja ikkunoiden käyntihäiriöt
- koneiden ja laitteiden rikkoontumiset
Takuuajan vakuus, jota ei palauteta, ellei ta-
kuutarkastuksessa todettuja virheitä ja puutteita
ole korjattu hyväksyttävästi, pitää yllä urakoitsijan
mielenkiintoa takuukorjausten suorittamiseen. On
huomattava, että pankki- tai vakuutuslaitosten
myöntämät vakuudet vanhenevat, vaikka niitä ei
palautettaisikaan. Tilaaja voi kuitenkin jatkaa va-
kuutta yksipuolisella ilmoituksella, joka tehdään
vakuuden myöntäjälle.
3.1.4 Takuuajan jälkeiset
toimenpiteet
Yleisten sopimusehtojen YSE 1998 mukaisesti
urakoitsija vastaa niistä virheistä ja puutteista, jot-
ka tulevat ilmi takuuaikana ja ovat sellaisia, että ne
voidaan katsoa urakoitsijan vastattaviksi virheiksi
ja puutteiksi. Varsinaisen takuuajankin jälkeen
urakoitsija vastaa sellaisista virheistä ja puutteista,
jotka voidaan tulkita laiminlyönneiksi, ja joita ei
ole voitu takuuajan aikana havaita. Tällaisiksi
laiminlyönneiksi voidaan katsoa poikkeamat alku-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
peräisistä suunnitelmista, joilla lopputuloksen laa-
tu on oleellisesti suunniteltua heikompi. Tässäkin
tapauksessa urakoitsijan vastuu loppuu kymme-
neen vuoteen. Tästä on tullut käsite ‘kymppi-
vuotisvastuu’.
Takuuaikana rakennuttajan tarvitsee vain näyt-
tää puute urakkasuorituksessa, jolloin urakoitsijan
kuuluu se korjata. Kymmenvuotisvastuun aikana
joutuu rakennuttaja myös osoittamaan, että puute
johtuu urakoitsijan laiminlyönnistä tai toteuttamat-
ta jättämästä suorituksesta. Siksipä kymmenvuo-
tisvastuun osalta ei voida laatia mitään selkeää
luetteloa vioista ja puutteista, jotka kuuluvat em.
vastuun piiriin. Mikäli neuvottelujen avulla asiois-
ta ei päästä sopimukseen, käsitellään näitä asioita
eri oikeuslaitoksissa.
On huomattava, että perustajaurakointitapauk-
sessa eli gryndauksessa urakoitsija vastaa myös
suunnittelusta, joten myös vakavat puutteet ja vir-
heet suunnitelmissa voidaan katsoa joissain tapa-
uksissa kymmenvuotisvastuun piiriin.
3.1.5 Materiaalitakuut
Vedeneristystöihin liittyy ns. Kattoliiton veden-
eristys- ja vedenpaine-eristystöiden takuu. Takuu
koskee eristysurakoitsijan suorittamia töitä ja toi-
mittamia materiaaleja. Takuu myönnetään kymme-
neksi vuodeksi liikennöimättömille vesikatoille.
Vedenpaine-eristystöille, höyrynsuluille, pihamail-
le, istutusalueille ja liikennöidyille vesikatoille ta-
kuu tulee jo yleisen rakennustöiden kahden vuo-
den takuun mukaisesti. Takuu koskee Kattoliiton
jäsenyrityksiä, mutta siitä on tullut vallitseva käy-
täntö kaikissa vesieristystöissä. Takuiden ehdot
vaihtelevat, joten niiden sisältöön kannattaa tutus-
tua huolellisesti.
Vedeneristystöiden lisäksi useat materiaalitoi-
mittajat myöntävät ns. materiaalitakuita valmis-
tamilleen rakennusmateriaaleille. Materiaalitakui-
hin ei liity rahavakuutta vaan ne ovat ns. nimita-
kuita. Materiaalitakuu kattaa materiaalissa olevat
virheet ja puutteet, mutta asennustyössä olevia vir-
heitä ne eivät kata. Siis jos esimerkiksi julkisivujen
elementtisaumauksissa voidaan osoittaa olevan
virheitä ja puutteita, jotka johtuvat materiaalista,
kuuluvat ne materiaalitakuun piiriin. Jos taas
saumaustyössä on virheitä ja puutteita, eivät ne
kuulu materiaalitakuun piiriin.
463
 Vaikka jollekin rakennusmateriaalille ei olisi-
kaan erillistä takuuta, ovat tuotevastuulain mukai-
set määräykset tietenkin voimassa.
Erilaisia materiaalitakuita:
Elastiset elementtisaumat:
- Suomen Rakennussaumaus yhdistykseen
kuuluvat materiaalitoimittajat antavat
tuotteillensa viiden (5) materiaalitakuun
Eristyslasielementit:
- Suomen Eristyslasiyhdistyksen jäsenliikkeet
antavat valmistamilleen eristyslasielementeille
takuun, joka vaihtelee viidestä vuodesta
kymmeneen vuoteen. Yleisin takuuaika on
viisi vuotta
Muovipinnoitetut peltikatteet:
- Muovipinnoitetulle peltikatteille tehtaat
antavat yleensä kymmenen vuoden materiaali-
takuun pinnoitteen kiinnipysymisestä
- Yksittäiseen kohteeseen tehdas ei toimita
erillistä takuutodistusta, mutta takuuasioita
käsiteltäessä tehtaan leimat katteen ala-
pinnassa riittävät.
464
Muut vesikatemateriaalit:
- Kaikille katemateriaaleille valmistajat antavat
tänä päivänä materiaalitakuu. Takuiden pituus
vaihtelee kymmenestä vuodesta kahteenkym-
meneen vuoteen.
Betonirakenteiden korjaustuotteet:
- Ulkobetonirakenteiden kunnostuksessa
käytettäville korjaustuotteille vaaditaan
yleisesti tänä päivänä viiden vuoden
materiaalitakuuta
- Käytäntö on ole vielä vakiintunut, joten se
täytyy vaatia jo laskenta-asiakirjoissa.
- Jotta materiaalitoimittaja voisi antaa em.
takuu, vaatii se saman materiaalitoimittajan
tuotteita kaikissa osa-alueissa eli:
- raudoituksen korroosionestolaasti
- betonin paikkauslaasti
- ylitasoituslaasti
- mielellään - jos mahdollista - myös maalit ja
parvekkeiden lattiapinnoitteet

3.2 Rakennusluvan
mukainen rakentaminen
3.2.1 Viranomaisen vastuu
Kunnan rakennusvalvontaviranomaiset valvovat
yleistä etua rakennustoiminnassa sekä huolehtivat
osaltaan, että rakentamisessa noudatetaan mitä
laissa tai sen nojalla määrätään.
Rakennuslupa-asioita säätelee maankäyttö- ja
rakennuslaki (MRL) sekä -asetus (MRA), joka on
tullut voimaan 01.01.2000, sekä kaupunkien ja
kuntien rakennusjärjestys.
3.2.2 Rakennuttajan vastuu
Maankäyttö- ja rakennuslaissa “huolehtimisvel-
vollisuus” tarkoittaa, että rakentamaan ryhtyvän on
huolehdittava siitä, että rakennus suunnitellaan ja
rakennetaan rakentamista koskevien sääntöjen ja
määräysten sekä myönnetyn luvan mukaisesti.
Hänellä tulee olla hankkeen vaatimustasosta riip-
puen riittävät edellytykset sen toteuttamiseen sekä
käytettävissä sopiva henkilöstö. Yleisemmin asun-
to-osakeyhtiötasolla tämä tarkoittaa, että on pal-
kattava pätevät suunnittelijat, valvojat ja työn-
johtajat.
3.2.3 Määritelmiä suunnittelijoista
ja työnjohtajista
3.2.3.1 Pääsuunnittelija
Pääsuunnittelija on MRL:n 120 §:n tarkoittama ra-
kennuksen suunnittelun kokonaisuudesta ja laa-
dusta vastaava pätevä henkilö, joka huolehtii siitä,
että rakennussuunnitelma ja erityissuunnitelma
muodostavat kokonaisuuden, joka täyttää sille ase-
tetut vaatimukset.
3.2.3.2 Erityissuunnittelija
Erityissuunnittelija on erityissuunnitelman laati-
misesta itsenäisesti vastaava henkilö, joka huoleh-
tii siitä, että erityissuunnitelma täyttää sille asetetut
vaatimukset. Hänen alaisuudessaan voi toimia
suunnittelija, joka ei täytä tässä asetuksessa esitet-
tyjä kelpoisuusvaatimuksia.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
3.2.3.3 Erityissuunnitelma
Erityissuunnitelma on osa rakentamista koskevaa
suunnitelmaa, joka täydentää rakennussuunnitel-
maa. Erityissuunnitelmia ovat esim. ilmanvaihto-
ja lämmityslaitesuunnitelmat tai kiinteistöjen vesi-
ja viemärilaitteistosuunnitelmat.
3.2.3.4 Erikoisalan kokonaisuudesta
vastaava suunnittelija
Erikoisalan kokonaisuudesta vastaava suunnitteli-
ja on MRL:n 120 §:n tarkoittama suunnittelija,
joka on nimetty erikoisalan kokonaisuudesta vas-
taavaksi henkilöksi, jos erityissuunnitelman on
laatinut useampi suunnittelija.
3.2.3.5 Vastaava työnjohtaja
Vastaava työnjohtaja on MRL:n 122 §:n tarkoitta-
ma, luvanvaraisen rakennustyön suorituksesta ja
sen laadusta vastaava henkilö, joka johtaa raken-
nustyötä sekä huolehtii rakentamista koskevien
säännösten ja määräysten sekä myönnettyjen luvan
ja hyvän rakennustavan mukaisesta työn suoritta-
misesta.
3.2.3.6 Erityisalan työnjohtaja
Erityisalan työnjohtaja on MRL:n 122 §:n sekä -
asetuksen 71 §:n tarkoittama, rakennustyöhön liit-
tyvän erityisalan, esimerkiksi kiinteistön vesi- ja
viemärilaitteistotyön ja ilmanvaihtolaitteistotyön
suorituksesta vastaava työjohtaja.
3.2.4 Aloituskokous
Aloituskokous on kutsuttava riittävän aikaisin ko-
koon. Hankkeeseen ryhtyvän on sovittava kunnan
rakennusvalvontaviranomaisen kanssa ajankoh-
dasta ja kutsuttava kokous koolle ennen rakennus-
työn aloittamista. Minimissään kokouksessa tulee
olla läsnä ainakin rakennushankkeen ryhtyvä tai
tämän edustaja, rakennuksen pääsuunnittelija sekä
vastuullinen työnjohtaja.
Kokouksessa todetaan ja merkitään pöytäkir-
jaan rakennushankkeelle määrätyt velvoitteet,
hankkeen suunnittelun ja rakennustyön keskeiset
osapuolet, vastuuhenkilöt ja työvaiheiden tarkas-
tuksia suorittavat henkilöt, sekä muut toimenpiteet
laadusta huolehtimiseksi.
465
 Esimerkki aloituskokouksen asialistasta:
Hankkeen id-tiedot
Rakennuslupa ja sen erityispiirteet
Vastuulliset työnjohtajat
Suunnittelijat ja suunnittelijoiden kelpoisuus
- rakennussuunnittelu
- pääsuunnittelija
- LVI -alan kokonaisuudesta vastaava suunnittelija
- rakenne
- LVI
- sähkö
Toteutusorganisaatio
- rakennuttaja
- pääurakoitsija
- kvv-urakoitsija
- muut urakoitsijat
- ulkop. työt; eristys ym.
Valvontaorganisaatio
- rakennuttajan lvi/kvv-valvoja
- suunnittelija
Tarkastusasiakirja ja tarkastusten vastuuhenkilöt
- tarkastusasiakirjan esilläolon määritys
- rakennusvaiheiden vastuuhenkilöt
- työvaiheita tarkastavat henkilöt
Muu laadunvarmistus
- kosteudenhallintasuunnitelma
- urakoitsijan laatujärjestelmä
- tuotteiden ja materiaalien kelpoisuus (vrt. tarkastusasiakirja)
- tyyppihyväksyntä, tutkimusseloste, CE-merkityt tuotteet
- tuotteiden varastointi
Työmaalla tehtävät mittaukset:
- kanavien tiiviydet, ilmamäärät, äänet, ja puhtaus
- paluuvesi, viemärit/videokuvaus ym.
- toimintakokeet
Laadunvarmistusselvityksen tarve
Ilmoitukset
Muut tarkastukset/dokumentointi
- kaukolämpö
- sähkö
- sprinklerit
- öljylämmityslaitteisto
- väestönsuoja
Tuotekansio
- käyttö- ja huolto-ohjeet
- rakennuspaikan ja työmaan järjestelyt
- kvv- ja iv-suunnitelmat ja työselitys
466

Viranomaisen on aloituskokouksessa varmis-
tauduttava siitä, että rakennushankkeeseen ryhty-
vällä on riittävät edellytykset varmistaa työn laatu.
Mikäli näin ei ole, viranomainen määrää rakennut-
tajaa tekemään erillisen kirjallisen laadunvarmis-
tusselvityksen. Mikäli tämän jälkeenkään vielä ei
viranomainen vakuutu edellä mainituista asioista,
ei luvanvaraista rakennushanketta voi aloittaa.
Aloituskokouksen puheenjohtajana toimii ra-
kennusvalvontaviranomainen. Sihteerinä on hank-
keeseen ryhtyvä henkilö tai hänen edustajansa. Ko-
kouksesta laaditaan aina pöytäkirja, joka on kirjal-
linen sitoumus selvityksistä ja toimenpiteistä, joil-
la hankkeeseen ryhtyvä täyttää huolehtimisvelvol-
lisuutensa.
Aloituskokouksesta on valmiita pöytäkirjapoh-
jia esim. Kuntainliiton lomake E 1602 (liite)
3.2.5 Rakennustyön
tarkastusasiakirja
Tarkastuksia tekivät aikaisemmin viranomaiset.
MRL:n henki on, että tilaaja ja tilaajan edustaja,
urakoitsija ja urakoitsijan edustajat voivat kaikki
suorittaa tarkastuksia.
Työmaalla pidetäänkin erillistä tarkastusasia-
kirjaa. Tarkastukset voidaan ajatella kahdelle eri
tasolle ja jopa kahden valtuuksiltaan eri tasoisen
henkilön suoritettaviksi. Ensimmäinen taso on ra-
kennusvaiheen vastuuhenkilön tarkastukset. Niitä
voivat tehdä suunnittelija, vastaava työnjohtaja,
erityisalan työnjohtajat sekä valvontaorganisaa-
tioon kuuluvat henkilöt. Toisella tasolla eri vaihei-
siin kuuluvia työvaihetarkastuksia voivat tehdä
edellisten lisäksi työmaan työnjohtoon kuuluvat
henkilöt, rakennushankkeeseen ryhtyvät valvojat
sekä muut aloituskokouksessa sovitut erityisalan
ammattihenkilöt.
Ensimmäisen tason rakennusvaiheen vastuu-
henkilön tehtävänä on mm. työmaan laatu-
suunnitelmien mukaisten työvaiheiden aloitus-
palaverien ja katselmuksien avulla varmistua, että
työn suorittajat ovat selvillä tarkastettavaan työ-
vaiheeseen liittyvistä riskeistä, suunnitelmista ja
työn suoritukseen sekä rakennustuotteiden käyt-
töön liittyvistä ohjeista. Lisäksi 1. tason vastuu-
henkilön tulee varmistua siitä, että kakkostason
työvaiheiden tarkastuksia suorittavat henkilöt ovat
selvillä tarkastamansa vaiheen sisältämistä riskeis-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
tä, ja että kaikki tarkastusasiakirjassa esitetyt työ-
vaiheet tulevat tarkastetuiksi ja merkityiksi raken-
nustyön tarkastusasiakirjaan. Valmiita tarkastus-
asiakirjapohjia on saatavissa Rakennustietosää-
tiöstä ja Kuntainliitosta, lomake E 1603 (liite)
3.2.6 Esimerkkejä
Esimerkkejä urakkasuorituksesta, joka vaatii ra-
kennusvalvontaviraston myöntämän lausunnon,
rakennus- tai toimenpideluvan
- julkisivun korjaus:
— vaihdetaan materiaalia. (toimenpide-
lupa)
— värimuutos (toimenpidelupa)
— vaihdetaan parvekekaiteen materiaalin.
(toimenpidelupa)
- ullakon rakentaminen asunnoiksi.
(rakennuslupa)
- saunan rakentaminen esim. kellariin.
(rakennuslupa)
- talosaunan laajennus esim. yksi puku-
huone lisää. (lausunto)
- huoneiston käyttötarkoituksen muutos
esim. asuinhuoneistosta toimistotilaksi.
(rakennuslupa)
- ikkunoiden uusiminen. (vähintään
lausunto)
- terveystarkastajan vaatima kosteus- ja/tai
homekorjaus:
— josta on teetetty ulkopuolisen konsultin
laatima korjaussuunnitelma ja joka on
mittava korjaustyö esim. asunnon
(asuntojen) kokonaisvaltainen perus-
parannus, lausunto- tai lupavaatimus voi
esiintyä jo ympäristökeskuksen lausun-
nossa. (vähintään lausunto)
— joka on vähäinen korjaustoimenpide
esim. olemassa olevan kylpyhuoneen
vesieristyksen korjaus tai homealueen
poisto kemiallisin keinoin. (ei vaadi
lausuntoa)
- vesi- ja viemärijohtojen kokonaisvaltainen
uusiminen. (rakennuslupa, tai vähintään
lausunto)
- kellarisaunan vesipisteiden lisäys.
(lausunto)
467
 - kellarisaunan viemäripisteiden (lattiakaivon)
lisäys tai siirto.(lausunto)
- kellarisaunan painovoimaisen iv:n
muuttaminen koneelliseksi.(lausunto)
- painovoimaisen iv:n muuttaminen koko
talossa koneelliseksi.(rakennuslupa)
- liiketilan painovoimaisen iv:n muuttaminen
koneelliseksi. (lausunto)
- liiketilan koneellisen poiston muuttaminen
koneelliseksi tulo/poistoilmalaitokseksi.
(lausunto)
3.2.7 Ullakkorakentaminen
Ullakkorakentamisella tarkoitetaan tässä yhteydes-
sä olemassa olevien asuinrakennusten ylimpien ns.
kylmien käyttöullakoiden muuttamista asunnoiksi.
Tällöin rakentaminen tapahtuu pääosin vanhan ve-
sikaton alapuolella ja rakennuksen julkisivuja
muutetaan mahdollisimman vähän. Tällainen ul-
lakkorakentaminen tulee kysymykseen lähinnä
kantakaupunkien alueilla, joissa em. ullakoita sekä
ostajia näille varsin hinnakkaille asunnoille on tar-
jolla.
Ullakkorakentaminen vaatii lähes poikkeukset-
ta poikkeuslupamenettelyä. Helpottaakseen ja
edistääkseen ullakkorakentamista on ympäris-
töministeriössä myönnetty alueellinen poikkeus-
lupa asuinkerrostalojen ullakon käyttämiseen ul-
lakkorakentamiseen Helsingin kaupungin 1 – 27
kaupunginosissa, joka on voimassa vuoteen 2003
saakka.
Em. alueellisessa poikkeusluvassa on annettu
yleisiä ehtoja seuraavasti:
1. Kiinteistöllä on sen rakennusten, vapaa-
alueiden, sijainnin ja ympäristön puolesta
hyvät edellytykset ullakkorakentamiseen ja
rakentaminen täyttää asumishygienian
perusvaatimukset.
2. Rakentamisen yhteydessä parannetaan
asumisviihtyisyyttä kiinteistössä (esim.
leikkipaikat, oleskelutilat, istutukset).
3. Rakentamisen yhteydessä järjestetään koko
kiinteistön asukkaille riittävät yhteistilat (mm.
sauna-, säilytys- ja askartelutilat).
4. Rakentaminen tapahtuu pääasiallisesti
olemassa olevan katon sisäpuolella. Olemassa
olevan ullakon tulee olla riittävän korkea
468 asuntojen rakentamiseen.
5. Rakennuksen sisäisiä ja ulkoisia
arkkitehtonisia arvoja ei turmella. Rakennus-
taiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti
arvokkaissa rakennuksissa rajoitetaan sellaista
ullakkorakentamista, joka aiheuttaisi muutok-
sia vesikattoon tai muulla tavoin heikentäisi
rakennuksen arvoa.
6. Kaupunkikuvallisten arvojen säilyttäminen on
ullakkorakentamisessa turvattava. Erityisesti
tämä korostuu avoimeen kaupunkitilaan,
aukioihin, mereen ja puistoihin rajoittuvilla
alueilla ja kaupunkikuvallisesti yhtenäisillä
alueilla.
7. Kiinteistössä olevat maanalaiset auton-
säilytyspaikat ja autopaikoiksi soveltuvat
kellaritilat, joita ei tarvita asukkaiden
yhteistiloina, varataan asukkaiden auto-
paikoiksi. Mikäli kiinteistössä ei ole kohtuul-
lisin kustannuksin järjestettävissä autonsäily-
tystiloja, ei ullakolle rakennettavien asuntojen
osalta tarvitse osoittaa uusia autopaikkoja.
Vaikka em. ehdot liittyvätkin tähän nimenomai-
seen alueelliseen poikkeuslupaan, voidaan niitä
soveltaa myös yleisemminkin vastaavissa kohteis-
sa. Tapauskohtaisesti rakentamisen edellytykset
ratkaistaan aina erikseen viranomaisten kanssa yh-
teistyössä.
Ullakkorakentamisessa lyhykäisyydessään ta-
loyhtiö myy rakentajalle oikeuden rakentaa van-
hoihin ullakkotiloihin asuntoja, jotka liitetään val-
mistuttuaan osaksi taloyhtiötä. Ullakkojen valmis-
tumisen jälkeen ullakkoihin liittyvät rakenteet,
laitteet ja koneet ovat taloyhtiön ja osakkaiden
kunnossapitovastuulla, kuten muukin alkuperäi-
nen rakennus. Tämän vuoksi ei ole suositeltavaa
tehdä ullakkojen suhteen erillisratkaisuja, joiden
kunnossapitovastuut merkittävästi poikkeavat al-
kuperäisen kiinteistön vastaavista . Esimerkiksi
ullakkoasuntojen lämmitys ja lämmin käyttövesi
tulisi hoitaa olemassa olevan kiinteistön lämmitys-
järjestelmän mukaisesti. Rakentamisvaiheessa
saattaa suoran sähkölämmityksen käyttö vaikuttaa
helpolta ratkaisulta ja ensimmäiset asuntojen osta-
jat saattavat sen vielä tiedostaa ja hyväksyä, mutta
jatkossa asiasta saattaa tulla varsinainen riesa talo-
yhtiölle.
Mikäli taloyhtiö alkaisi itse rakennuttamaan
ullakkorakennuksia, vaatisi se hyvin vankan raken-

nuttajaroolin omaksumista. Tämän rakennutta-
jaroolin taloyhtiöt yleensä välttävät myymällä
rakennusoikeuden ammattirakentajalle. Tällöin
voidaan hankkeessa erotella seuraavat vaiheet:
- Lähtötietojen selvitys
- Rakennusoikeuden myynti
- Lopullinen suunnittelu ja rakennuslupa
- Rakentaminen
- Vastaanottaminen ja takuuajan toimenpiteet
Lähtötietojen selvitys
Ullakkorakentamishankkeet lähtevät yleensä liik-
keelle joko taloyhtiön sisältä viriävän aloitteen
pohjalta tai taloyhtiötä lähestyy rakennusoikeuden
ostamisesta kiinnostunut taho. Taloyhtiön olisi
hyvä pitää aloite itsellään ja teettää lähtötietojen
selvitys ullakkojen rakentamismahdollisuuksista
ja sen pohjalta pyytää tarjoukset rakennusoikeuden
myymisestä.
Selvitettäviä lähtötietoja:
- Onko olemassa olevien ullakkojen koko,
muoto ja rakenteet sellaisia, että asuntoja
voidaan rakentaa tai mitä erityisvaatimuksia
ne asettavat. Yleensä ohjenuorana voidaan
pitää edellä mainitun ympäristöministeriön
erillisen alueellisen poikkeusluvan ehtoja.
- Olemassa olevien taloteknisten järjestelmien
riittävyys, käytettävyys ja kunto sisältäen mm.
seuraavia asioita:
- Viemäröintijärjestelmän riittävyys; Voidaanko
nykyisiin pystylinjoihin liittyä vai tarvitaanko
uudet vai omat pystyviemärit?
- Lämmitysjärjestelmän riittävyys; Riittääkö
lämmöntuotto vai tuleeko sitä laajentaa?
- Sähköjärjestelmän riittävyys;
Liittymiskaapelit, pää-, nousu- ja kiinteistö-
osien keskukset?
- Antenni- puhelin- ja ovipuhelinjärjestelmät
- Viranomaisiin olisi hyvä olla alustavasti
yhteydessä ja mikäli mahdollista, hankkia
heiltä myös ennakkolausuntoja.
Rakennusoikeuden myynti
Rakennusoikeuden myymisestä laaditaan tarjous-
pyyntöasiakirjat, joissa kuvataan seikkaperäisesti
rakennusoikeuden ostajan sekä myyjän velvolli-
suudet ja oikeudet.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
Teknisesti tarjouspyyntövaiheessa tulee varsin
yksityiskohtaisesti rajata taloyhtiön ullakko-
rakentajalle asettamat velvoitteet kuten mahdollis-
ten taloteknisten perusjärjestelmien rakentamis-
velvollisuus, tuleeko vesikate uusia vai ei ja missä
laajuudessa, ja mitä ullakkorakentamiseen varsi-
naisesti kuulumattomia velvoitteita taloyhtiö halu-
aa asettaa.
Rakennusoikeuden myynnin pohjalta käynnis-
tetään hankkeen varsinainen suunnittelu, jonka
yksi tavoite on saada kohteelle rakennuslupa.
Suunnittelu ja rakennuslupa
Suunnitteluvastuu kuuluu yleensä ullakkoraken-
tajalle, jolloin taloyhtiön toimenkuvaan kuuluu
tarkastaa ja kommentoida suunnitelmia ja valvoa
täten taloyhtiön etua. Rakennusluvan hakemista
varten taloyhtiö antaa valtakirjan ullakkorakenta-
jalle, mikäli katsoo suunnitelmien täyttävän talo-
yhtiön asettamat vaatimukset. Jos hankkeelle ei
saada rakennuslupaa, hanke raukeaa ja molemmat
osapuolet vastaavat itselleen aiheutuneista siihen-
astisista kustannuksista.
Rakentaminen
Rakentamisen aikana taloyhtiö valvoo sen kunnos-
sapitovastuulle siirtyvien rakenteiden rakentamis-
ta. Tällaisia rakenteita ovat mm. talotekniset pe-
rusjärjestelmät, kantavat rakenteet ja märkätilojen
vesieristykset.
Vastaanottaminen ja takuuajan
toimenpiteet
Koska kyse ei ole urakoitsijan ja tilaajan välisestä
urakkasopimuksesta, tapahtuu vastaanottaminen
laaditun rakennusoikeuden myyntisopimuksen
mukaisesti. Sopimuksen mukaisesti määräytyy
myös takuuajat ja niille mahdollisesti asetettavat
vakuudet. Suositeltavaa olisi näillä osin soveltaa
yleisiä sopimusehtoja YSE 1998 siinä määrin kuin
se vain on mahdollista.
Valmistumisen yhteydessä uusien asuntojen to-
delliset huoneistoalat mitataan huoneistoalasta
olevan standardin mukaisesti, jonka mukaan lopul-
linen kauppahinta tarkistetaan.
469
 3.3 Asukkaan toteuttamat
muutostyöt
3.3.1 Asunto-osakeyhtiölaki
Asunto-osakeyhtiössä osakkeenomistajilla on var-
sin laajat oikeudet päättää hallitsemiensa tilojen
käytöstä ja siitä, missä kunnossa hän näitä tiloja
pitää. Tähän liittyy myös asunto-osakeyhtiölain
77§:n mukainen osakkeenomistajan muutostyö-
oikeus.
Osakkeenomistaja saa tehdä hallitsemissaan ti-
loissa muutoksia melko vapaasti. Muutokselle,
joka voi vahingoittaa yhtiön rakennusta tai tuottaa
muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeenomis-
tajalle, on kuitenkin saatava yhtiön ja/tai toisen
osakkeenomistajan suostumus.
Osakkeenomistajan on ilmoitettava yhtiölle,
jos hän tekee muutostyötä, joka voi vaikuttaa kan-
taviin rakenteisiin, olemassa oleviin eristyksiin tai
huoneistoihin asennettuihin johtoihin tai putkistoi-
hin. Taloyhtiöllä on oikeus saada selvitys tehtäväs-
tä työstä ja sen vaikutuksista.
Osakkaan muutostyöoikeus ei ulotu hänen
huoneistonsa ulkopuolelle, vaan esimerkiksi katol-
la tehtäviin muutoksiin tarvitaan aina yhtiön lupa.
Osakkeenomistajan tulee myös huolehtia siitä, että
hän taloyhtiön myötävaikutuksella hankkii tarvit-
tavat viranomaisluvat ennen rakennustöihin ryhty-
mistä.
Osakkeenomistaja vastaa muutostöitä tehdes-
sään siitä, ettei niillä aiheuteta haittaa toisille osak-
keenomistajille tai yhtiölle. Osakkeenomistajan tu-
lee siis tehdä muutostyönsä huolellisesti ja mah-
dollisimman vähän haittaa aiheuttaen.
3.3.2 Rak
Rak enn
akennusluv
ennusluv an m
usluvan uk
muk ainen
ukainen
huoneiston m uutosty
muutosty
uutostyöö
Luvanvaraista rakentamista määrää ja ohjaa maan-
käyttö- ja rakennuslaki (MRL) ja -asetus (MRA)
sekä kuntien rakennusjärjestys. Laajemmin tätä
asiaa on käsitelty tämän kirjan kohdassa 3.2.
3.3.2.1 Ensin yhteys talo
yhtey yhtiön
taloyhtiön
isännöitsijään
Lupamenettelyn avulla rakennuttaja ja rakennus-
valvontaviranomainen voi varmistua, että huoneis-
ton muutostyö täyttää kaikilta osin säädetyt vaati-
470 mukset. Viranomaiselta haettava lupa ei koskaan
korvaa taloyhtiön suostumusta. Taloyhtiön suostu-
mus on pyydettävä aina, vaikka muutostyö ei olisi
rakennusluvan alainen. Siksi on aina ensin hyvissä
ajoin otettava yhteys isännöitsijään.
3.3.2.2 Milloin tarvitaan
rakennuslupa?
Rakennuslupa tarvitaan rakennuksen tai sen osan
käyttötarkoituksen olennaista muuttumista varten.
MRL 125 §:n mukaan rakennuslupa tarvitaan kor-
jaus- ja muutostöissä, joissa muutostyöllä voi olla
ilmeinen vaikutusta rakennuksen käyttäjien turval-
lisuuteen tai terveellisyyteen. Tällaisena muutok-
sena pidetään mm seuraavia korjaustöitä:
- kylpyhuoneen/WC:n/keittiön paikan muutta-
minen asunnon sisällä.
- saunan rakentamisen yhteydessä tehtävät
ilmanvaihtotyöt.
- vesieristeen tekeminen uuteen kylpyhuonee-
seen, eli kuivatilantilan muuttaminen märkä-
tilaksi
- keittiön muuttaminen makuuhuoneen paikalle.
- kantavan väliseinän poistaminen.
- huoneiston käyttötarkoituksen muutos esim.
asuinhuoneistosta toimistotilaksi.
Yhä useammassa kunnassa edellä mainitun ra-
kennusluvan myöntää toimistopäällikkö eikä ra-
kennuslautakunta. Luvan käsittely kestää viikosta
yhteen kuukauteen ja maksaa tuhannesta markasta
ylöspäin.
3.3.2.3 Milloin tarvitaan
toimenpidelupa?
Toimenpidelupa tarvitaan asuinhuoneiston yhdis-
tämiseen ja jakamiseen. MRA:n 62 §:ssä on yleiset
määräykset, että kaupunki- tai ympäristökuvaan
merkittävästi ja pitkäaikaisesti vaikuttavat järjeste-
lyt tai muutokset edellyttävät lupaa sekä rakennuk-
sen julkisivun muuttaminen on luvanvarainen toi-
menpide. Eli parvekelasitukset ovat luvan mukais-
ta muutostyötä. Toimenpidelupaa tarvitaan erittäin
harvoin asukkaiden suorittamissa remonteissa.
3.3.2.4 Milloin tarvitaan lausuntoa?
Eräät suuret kunnat kuten Helsinki on ottanut käyt-
töön “kevennetyn rakennusluvan”, jota kutsutaan
lausunnoksi. Lausunto tulee usein esiin asukkai-
den suorittamissa muutostöissä. Lausunnon saa
huomattavasti lyhyemmässä ajassa kun rakennus-

luvan ja se maksaa vähemmän kun rakennuslupa.
Tällaisia muutostöitä on mm. seuraavat urakka-
suoritukset:
- vesi- ja viemäripisteiden paikkojen muuttami-
nen ja lisääminen.
- kantavaan rakenteeseen tehdään reikä tai
aukko.
- muovimaton vaihtaminen parkettilattiaksi.
- kiinteän huoneistosaunan rakentaminen
kylpyhuoneeseen (=olemassa olevaan märkä-
tilaan).
3.3.2.5 Kuka rakennus- tai
toimenpidelupaa voi hakea?
Vaikka muutostyön teettää osakas, hakee luvan
aina taloyhtiö. Taloyhtiö voi halutessaan antaa val-
takirjan osakkaalle.
3.3.3 Neuvoja asukkaiden
suorittamiin kylpyhuoneen
vesieristysmuutostöihin
3.3.3.1 Mitä epäonnistuminen
maksaa?
Uudenmaan Asuntokiinteistöyhdistyksessä on yli
6000 kiinteistöä jäsenenä. Heille tulee päivittäin
teknis/juridisen-puhelinneuvontaan soittoja, jossa
vesi-, kosteus- ja/tai homevaurio on tapahtunut.
Vaurion kuivatus- ja korjauskustannukset nousevat
muutamasta kymmenestä tuhannesta markasta aina
yli sataan tuhanteen markkaan. Maksajan on re-
montin teettäjä tai tekijä eli osakas.
3.3.3.2 Neuvoja vesieristyksen
tekoon
- tee kirjallinen mahdollisimman tarkka
kertomus taloyhtiön hallitukselle, siitä mitä
aiot tehdä ja millä vesieritysmateriaaleilla
sekä piirrä ja selosta, miten vesieristys
liitetään lattiakaivoon. Mainitse myös tekijät
ja miten hoidat rakennusjätteen pois-
kuljetuksen sekä mahdollisen
porrassiivouksen. Hyvällä työntekijällä on
esittää VESIERISTYSKORTTI.
- teetä mahdollinen suunnittelutyö
asiantuntijalla. Hyväksytä tarvittaessa
suunnitelmat taloyhtiön valtuuttamana
paikkakuntasi rakennusvalvonnassa.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
- teetä kaikki työt urakoitsijalla, jolla on
tehtävänsä taitavat ja asiansa osaavat työnteki-
jät. Listan voit saada ammatti-isännöitsijältäsi
tai vesieristetoimittajilta.
- pyydä aina taloyhtiön edustajaa tarkistamaan
ja hyväksymään huoneistoremonttisi, vaikka
se ei pienennä vastuutasi mahdollisessa vesi-,
kosteus- tai homevauriotapauksessa. Valvonta
koituu pitkässä juoksussa aina Sinun/
osakkaan parhaaksi. Jotkut taloyhtiöt suoritta-
vat ensimmäisen vesieritystarkastuskäynnin
jopa veloituksetta.
3.3.3.3. Eniten virheitä tulee!!!
- Tärkein on, että valitset ammattitaitoisen
vesieristäjän. Älä ala itse harjoittelemaan,
vaikka rautakaupan myyjä saattaisikin antaa
sellaisen kuvan, että juuri tämä tuote on
tarkoitettu tee-se-itse-rakentajalle. Voit ehkä
säästää kaksi/ kolme tonnia, mutta myöhem-
min saatat joutua korvaamaan “kisällityösi”
jopa 50-kertaisesti.
- vuotokohdat ovat usein lattiakaivon ja
vesieristyksen yhtymäkohdassa. Varmista
lattiakaivon valistajalta tai vesieristys toimit-
tajalta, että lattiakaivo ja vesieristys ovat
yhteensopivia. Katso, että kaivo on liitetty
mukana tulevan ohjetta noudattaen.
- vesieristys massaa tulee levittää runsaasti.
Kalvopaksuuden voi tarkastaa, ottamalla
koepala ja tutkimalla paksuus esim. luupilla.
- onnistunut vesieristys edellyttää myös hyvää
kuivatusta eli varmista, että kylpyhuoneesta
poistuu riittävä määrä ilmaa ja kylpyhuoneen
ovessa on alhaalla 20 mm:n ovirako tai ovessa
on 200 x 400 mm:n korvausilmaventtiili.
Sulje ovi ja kokeile kh:n puolella kädellä
tuleeko alhaalta oviraosta tai venttiilistä
korvausilmaa kylpyhuoneeseen. Tee myös
toinen koe: käytyäsi suihkussa, peili huurtuu,
mutta mikäli huuru ei poistu kymmenen
minuutin kuluttua suihkun sulkemisesta, on
kylpyhuoneesi ilmanvaihto riittämätön ja
edellytykset mikrobikasvustolle on olemassa.
Soita huoltomies paikalle! Hyvän ilman-
vaihdon lisäksi suositellaan kylpyhuoneeseen
lämmitystä, joka kuivaa rakenteita ympäri
vuoden, myös kesällä! Ainoa oikea lämmitys-
muoto on sähköllä toimiva lattialämmitys.
471
 Lämmitys parantaa myös ilman vaihtuvuutta
eteenkin vanhoissa kiinteistöissä, joissa on
painovoimainen (=katolla ei poistopuhallinta)
ilmanvaihto.
3.3.3.4 Hyväksytyt
vesieristysjärjestelmät
Vesieristysjärjestelmän tulee olla testattu Vtt:n ra-
kennuslaboratoriossa ja todettu täyttävän Suomen
Rakentamismääräyskokoelman osa C2 Kosteus
vaateet.
3.3.3.5 Ulotetaanko vesieristys myös
seinille?
Seinät tulee vesieristää roiskevesialueelta (= mär-
kä vyöhyke = tumma alue) ja muilta osin kosteus-
eristää (=kostea vyöhyke = vaalea alue) alla olevan
piirustuksen mukaisesti. Suositeltavaa on, että
kaikki seinät vesieristetään 2000 mm:n saakka.
Tämä toimenpide ei lisää käytännössä remontti-
kuluja laisinkaan.
472
3.3.4 Neuvoja asukkaiden
suorittamiin lvi-muutostöihin
3.3.4.1 Lämmityslaitteet
Huoneistoremontin yhteydessä saattaa asukkaalle
tulla tarve poistaa tai siirtää lämmityspatteria.
Kummatkin toimenpiteet aiheuttavat patteriver-
koston perussäädön häiriytymisen. Ennen työn al-
kua on aina otettava yhteys isännöitsijään. Asuk-
kaalla on oikeus vain sulkea ja avata patterivent-
tiili.
3.3.4.2 Vesi ja viemärijohtolaitteet
Vesi
Hanojen vaihto
Vuotavat hanat korjaa ensisijaisesti asunto-osake-
yhtiö. Jos asukas haluaa esimerkiksi keittiön uusi-
mistyön yhteydessä esteettisistä ja/tai toiminnalli-
sista syistä vaihtaa hanan uuteen, on hanan oltava
tyyppihyväksytty. Taloyhtiö ei ole velvollinen
huoltamaan asukkaan asentamaa hanaa. Termos-
taattiset hanat vaativat yleisemmin korjausta kuin
ns. kaksiotehanat. Varminta on hyväksyttää hanan-
vaihto taloyhtiöllä.

Vesi- ja viemäripisteiden paikkojen muuttami-
nen ja lisääminen
Paikan muuttaminen samassa tilassa:
Samassa tilassa olevia vesipisteitä tai kalusteita
siirrettäessä vesi- ja viemäripiirustuksia ei tarvitse
hyväksyttää rakennusvalvontavirastossa, jos asen-
nustyöt tehdään rakenteiden päällä (=seinän pin-
nalla). Mikäli vesijohdot asennetaan kylpyhuo-
neessa seinän pintaan, suositellaan, että putket
asennetaan ns. yläjakoisena. Jos vesijohdot ja/tai
viemärit asennetaan piiloon (=rakenteiden sisään),
tulee piirustukset hyväksyttää ja asennustyö tar-
kistuttaa rakennusvalvontavirastossa. Kummassa-
kin tapauksessa asiasta on ilmoitettava taloyh-
tiölle.
Putkiasennus on teetettävä putkiurakoitsijalla,
jonka työnjohtajalla on kvv-oikeudet (kiinteistöjen
vesi- ja viemärilaitteiden asennusoikeudet). Työn-
johtajat, joilla on kvv-oikeudet ovat paikallisen ra-
kennusvalvontaviraston ja/tai vesilaitoksen tiedos-
sa. Mainittakoon, että useat kosteus- ja vesivauriot
johtuvat siitä, ettei vesieristystä ole liitetty tyyppi-
hyväksyttyyn lattiakaivoon eriste- ja kaivovalmis-
tajien ohjeiden mukaan.
Kylpyhuoneen/WC:n/keittiön paikan muutta-
minen asunnon sisällä ja hanojen lisääminen
Jos halutaan muuttaa kylpyhuoneen paikkaa tai li-
sätä vesi- ja/tai viemäripisteiden määrää samassa
tilassa, tulee piirustukset hyväksyttää ja asennus-
työ tarkistuttaa rakennusvalvontavirastossa. Hy-
väksymisen hoitaa taloyhtiö tai taloyhtiö antaa
osakkaalle valtakirjan.
Putkiasennus on teetettävä putkiurakoitsijalla,
jonka työnjohtajalla on kvv-oikeudet (kiinteistöjen
vesi- ja viemärilaitteiden asennusoikeudet). Työn-
johtajat, joilla on kvv-oikeudet, ovat paikallisen
rakennusvalvontaviraston ja/tai vesilaitoksen tie-
dossa. Mainittakoon, että kylpyhuoneen/WC:n/
keittiön siirtäminen sellaiseen kohtaan, jonka ala-
puolella on olo- ja/tai makuuhuone, on aiheuttanut
ääniteknisiä ongelmia alakerran asunnossa.
Lämminvesikiertopatterin (=kuivaus- tai
rättipatterin) ja kiertovesilattialämmityksen
asennus
Lämminvesikiertopatteri:
Vanhan patterin voi uusia, jos se on alkuperäis-
asennus ja vastaavia kiertovesipattereita on taloyh-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
tiössä useita. Uudisrakentamiseen verrattavissa
olevan rakentamisen yhteydessä ja putkia koko-
naisvaltaisesti uusittaessa saa kiertovesipatterin
asentaa sillä edellytyksellä, että paluuveden läm-
pötila on yli 50 astetta (yleensä käytännössä vaikea
toteuttaa). Uutta kiertovesipatteria ei saa asentaa
yksittäisen huoneistoremontin yhteydessä. Suosi-
tellaan, että uusi kuivauspatteri olisi aina sähkö-
lämmitteinen.
Kiertovesilattialämmitys:
Vanhan kiertovesilattialämmityksen voi korjata,
jos se on alkuperäisasennus ja vastaavia lattialäm-
mityksiä on taloyhtiössä useita. Uudisrakentami-
seen verrattavissa olevan rakentamisen yhteydessä
ja putkia kokonaisvaltaisesti uusittaessa ei kierto-
vesilattialämmitystä saa asentaa. Uutta kiertovesi-
lattialämmitystä ei saa asentaa myöskään yksittäi-
sen huoneistoremontin yhteydessä. Ainoa oikea
vaihtoehto on asentaa sähkökaapelista lattia-
lämmitys.
Pesu- ja astianpesukonehanan asentaminen
lattiakaivottomaan tilaan
Jos tilassa ei ole lattiakaivoa, vesijohtoverkostoon
kytketyn pesukoneen alle sijoitetaan vesitiivis yli-
juoksuputkella varustettu kaukalo tai laitteen alus-
ta tehdään vesitiiviiksi siten, että mahdollinen ve-
sivuoto voidaan havaita. Vesitiivis alusta nostetaan
seinälle siten, ettei mahdollinen vesivuoto pääse
rakenteisiin lattian ja seinän liitoksen kautta. Jos
astian- tai pyykinpesukone sijaitsee tiskipöydän
alla, koneen alle asennetaan vesitiivis matto, joka
nostetaan takareunasta seinälle ja asennetaan niin
pitkälle, että mahdollinen kaapiston alla oleva vuo-
to tulee näkyville sen tai muun tilan lattialle.
Piirustuksien hyväksyttäminen rakennus-
valvontavirastossa
Vaikka rakennustekniset työt eivät aina edellytä
rakennuslupaa, saattaa maankäyttö ja rakennuslain
125 pykälän, jossa viitataan terveellisyyteen ja tur-
vallisuuteen, perusteella edellyttää vesi- ja viemä-
riasennustyö piirustuksien hyväksyttämistä. Hy-
väksyttäminen edellyttää hakemusta, jonka taloyh-
tiön hallitus tekee osakkeenomistajan kustannuk-
sella. Hallitus voi myös valtuuttaa osakkeen-
omistajan hoitamaan lupa-asiat.
Asuntojen korjaussuunnitelman hyväksyttä-
minen maksaa pääkaupunkiseudulla vuonna 2000
noin 1 000 markkaa. Hinta sisältää hyväksymisen, 473
 piirustusten arkistoimisen ja asennustapatarkis-
tuksen.
Asennustavat ja putkimateriaalit
Vanhoissa (ennen vuotta 1975) rakennetuissa kiin-
teistöissä vesijohdot on pääosin asennettu piiloon
(= rakenteen sisään). Kun huoneistoremontti toteu-
tetaan ja putket asennetaan piiloon, putkimateriaali
on muovitettu kupariputki. Putki on asennettava
pystynoususta vesikalusteelle yhdestä ehyestä put-
kesta. Liitoksia tai haaran ottoja ei saa tehdä. Mi-
käli käytetään pinta-asennusta (=seinän päälle),
putkimateriaali on päällystämätön tai kromioitu
kupariputki. Putkesta voidaan ottaa haaroja ja teh-
dä liitoksia.
Lisäksi on hyvä huomioida seuraavaa: jos van-
han rakennuksen rakenteeseen asennetaan muovi-
tettu kupariputki, mikä on yhtä hyvä tai parempi
kuin entinen ratkaisu, on kyseinen ratkaisu hyväk-
syttävissä, jos asennetaan sellaiset päätelaitteet tai
hanakulmat, joista kuparin ja muovin väliin jou-
tuva vesivuoto ohjautuu seinärakenteen pinnalle.
Mahdollinen vuoto voidaan tällöin havaita välittö-
mästi, eikä laajaa vesivahinkoa pääse syntymään.
3.3.4.3 Ilmanvaihtolaitteet
Ilmanv
3.3.4.3.1 Painovoimainen ilmanvaihto
Jos asunnossa on painovoimainen ilmanvaihto, jo-
kaisella erillisellä WC-tilalla, kylpyhuoneella ja
keittiöllä on oltava oma erillinen vesikatolle johta-
va horminsa. Hormin tiiviys ja kunto olisi hyvä sel-
vittää muutosten yhteydessä. Painovoimaisen hor-
miston osalle ei suuria vaatimuksia ole. Erikois-
tapauksessa voidaan vierekkäin olevat WC ja kyl-
pyhuone kytkeä samaan painovoimaiseen ilman-
vaihtohormiin.
Vanhan rakennuksen painovoimaista ilman-
vaihtoa uusittaessa tai muutettaessa pitäisi muis-
taa, että vaakasuorien kanavien pituus vaikuttaa
oleellisesti ilman vaihtuvuuteen. Nyrkkisääntönä
voidaan pitää, että vaakasuorien kanavien pituus
saisi olla korkeintaan 10 prosenttia pystysuorasta
kanavasta.
Liesituulettimen liittäminen painovoimaiseen
nousuhormiin
Kerrostalossa liesituulettimen liittäminen vanhaan
painovoimaiseen hormiin ei ole sallittua.
Ohje: asennetaan aktiivihiilisuodattimella va-
474 rustettu (kierrätys)ilmapuhallin.
Venttiilit
Ulko- (tai raitis-)ilmaventtiili
Kaikissa asuin- ja oleskelutiloissa (makuu- ja
olohuoneissa) pitäisi olla saatavilla riittävä ulkoil-
ma (esim. ikkunan karmin tai ulkoseinässä olevan
venttiilin kautta). Ilma tulee asuntoon ulkoilma-
venttiilin kautta ja poistuu likaisista tiloista, kuten
WC:stä, kylpyhuoneesta ja keittiöstä. Edellä mai-
nittujen tilojen ovien alaosassa tulee olla vähintään
2 cm:n rako tai ovissa erillinen korvausilmavent-
tiili. Huomautettakoon, että painovoimaisen il-
manvaihdon ongelmana ovat usein liian tiiviit
asunnot, joissa ilma ei vaihdu tai ilma tulee toises-
ta, esimerkiksi keittiön poistohormista sisään ja
poistuu WC-tilan hormistosta. Seuraus on, että
ruoankäryt leviävät huoneistoon, ja huoneisto on
kylmä talvella.
Poistoventtiilit
Poistoilmaventtiilit ovat painovoimaisessa järjes-
telmässä säädettäviä. Venttiileitä voi avata tai sul-
kea, mutta niitä ei saa sulkea kokonaan. Rakennuk-
sen ja asunnon ilmanvaihto perustuu siihen, että li-
kaisista tiloista (WC, kylpy- ja vaatehuone, keittiö)
poistuu ilmaa. Jos talvi on oikein kylmä, vent-
tiileitä voi kuristaa ilmanvaihdon pienentämiseksi,
mutta kiinni niitä ei pitäisi silloinkaan laittaa.
Muuten ilma ei vaihdu. Hajut ja kosteus tekevät
sisäilmastosta epäterveen.
Poistoilmaventtiilien materiaali on terästä ja
halkaisijan koko vähintään 160 mm. Painovoimai-
sessa järjestelmässä on oma lautasmallinen, “ma-
talapaineinen” venttiili. Koneellisen poiston
(=korkeapaine) venttiiliä ei saa asentaa painovoi-
maiseen järjestelmään. Jotta ilma liikkuisi huo-
neistossa, tulee sisäovien alaosassa olla vähintään
2 cm:n rako tai ovissa erillinen korvausilma-
venttiili.
Saunan ilmanvaihdon toteutus
Saunan rakentaminen vaatii rakennusluvan. Ennen
töiden aloittamista on suositeltavaa tehdä käyttöön
tulevien hormien osalta hormikatselmus. Jos ker-
rostalon vanhaan asuntoon rakennetaan sauna esi-
merkiksi vaatehuoneen sijaan, se on varustettava
poistoventtiilillä. Yksittäisessä tapauksessa pois-
ton voi kytkeä viereisen pesuhuoneen painovoi-
maiseen hormiin. Raitisilma löylyhuoneessa on
suotavaa, mutta se ei ole vanhoissa asunnoissa eh-
dottoman pakollista. Sauna olisi sijoitettava siten,

että löyly- ja pesuhuoneeseen saadaan korvaus-
ilmaa sellaisesta tilasta, jota voidaan tuulettaa.
Pesuhuoneen oveen suositellaan asennettavaksi
korvausilmaventtiili. Löylyhuoneen alaosaan voi-
daan jättää korkea, esimerkiksi 20 cm:n ovirako.
Rautakaupasta saatavaa löysää, ns.” kurkkuput-
kea” ei voi käyttää ilmanvaihtokanavana. Kanavan
tulee olla palamatonta eli sinkittyä peltiä, ns. kier-
resaumakanavaa, jonka seinämän minimipaksuus
on 0,7 mm.
Venttiilikohtaisen puhaltimen liittäminen
kylpyhuoneen tai WC:n hormistoon
Asuinkerrostalossa asunnon kylpyhuoneen tai
WC:n venttiilin tilalle ei saa asentaa puhallinta.
Paloturvallisuus ja kanavat
Ilmanvaihtokanavistoa ei voi paloturvallisuus-
syistä tehdä palavasta materiaalista, kuten muovis-
ta. Kanavat tehdään kierresaumatusta putkesta ja
paloeristetään verkotetulla 5 cm:n mineraalivillal-
la. Rautakaupasta saatavaa löysää, ns.” kurkku-
putkea” ei voi ilmanvaihtokanavana käyttää. Kana-
van tulee olla sinkittyä peltiä, ns. kierresaumaka-
navaa, jonka seinämän minimipaksuus on 0,7 mm.
3.3.4.3.2 Koneellinen ilmastointi
Venttiilit
Ulko- (tai raitis-)ilmaventtiilit
Kuten painovoimaisessa ilmanvaihdossa.
Poistoventtiilien säädön muuttaminen
Asukkaat ovat velvollisia vain puhdistamaan
venttiilit. Venttiilien säätöä ei saa muuttaa.
Saunan ilmanvaihdon rakentaminen vanhaan
asuntoon
Saunan rakentaminen vaatii rakennusluvan. Löyly-
huoneen poisto voidaan yhdistää viereisen kylpy-
huoneen vaakasuoraan kanavaan, kunhan huoleh-
ditaan siitä, että löylyhuoneeseen tuleva venttiili ja
pesuhuoneen vanha venttiili toimivat yhdessä.
Löylyhuoneesta poistetaan ilmaa 2 dm3/s yhtä lat-
tia-neliömetriä kohden, kuitenkin vähintään 6 dm3/
s. Pesuhuoneesta poistetaan ilmaa venttiilien toi-
miessa yhdessä 15 dm3/s vähennettynä löylyhuo-
neen ilmamäärällä. Raitisilma saunassa on suota-
vaa, mutta ei vanhoissa ehdottoman pakollista.
Sauna olisi sijoitettava siten, että saunaan ja pesu-
huoneeseen saadaan korvausilmaa sellaisesta tilas-
ta, jota voidaan tuulettaa. Poistoventtiileinä käyte-
tään korkeapaineventtiileitä. Pesuhuoneen oveen
VII Kiinteistötekniikka - Rakennuttajatehtävät
suositellaan asennettavaksi korvausilmaventtiili.
Löylyhuoneen alaosaan voidaan jättää korkea, esi-
merkiksi 20 cm:n ovirako. Paloteknisten ohjeiden
mukaisesti on venttiilien säätöasennot mitattava
työntötulkilla. Käyrästöltä katsotaan 100 Pa:n koh-
dalta, etteivät virtausarvot ylitä 41 l/s. Lisäksi suo-
sitellaan, että ko. huoneiston ylä- ja alakerran ilma-
määrät mitataan ennen ja jälkeen saunaremontin.
Toimenpiteellä varmistetaan, ettei remontti ole ai-
heuttanut muutoksia naapureiden ilmamäärissä.
Mittaukset tulee teettää remontoivan asukkaan las-
kuun asiantuntijalla.
Paloturvallisuus
Paloteknisesti keskeisin komponentti on poistoil-
maventtiili, jonka on oltava korkeapaineventtiili,
ei perinteinen (=painovoimaisen järjestelmän) sor-
mella pyöritettävä lautasventtiili. Poistoilmavent-
tiilin tulee olla palamaton eli teräksestä tehty.
Keskusilmavaihtolaitokseen ei voi kytkeä muovi-
sia venttiileitä. Venttiilien jälkeiset kanavat eivät
myöskään saa olla palavaa materiaalia, kuten muo-
via. Rautakaupasta saatavaa löysää, ns. ”kurkku-
putkea” ei voi käyttää ilmanvaihtokanavana. Kana-
van tulee olla sinkittyä peltiä, ns. kierresaumakana-
vaa, jonka seinämän minimipaksuus on 0,7 mm.
Kanavat tulee paloeristää verkotetulla 50 mm:n
mineraalivillalla.
Piirustuksien hyväksyttäminen rakennus-
valvontavirastossa
Piirustuksien hyväksyttämisestä rakennusvalvon-
tavirastossa on maininta rakennusluvassa. Saattaa
olla myös tilanteita, ettei rakennusvalvonta vaadi
piirustuksia, mutta taloyhtiö haluaa, että piirustuk-
set hyväksytetään. On myös tapauksia, jossa osa-
kas on halunnut hyväksyttää LVI-piirustukset esi-
merkiksi asunnon myynnin takia.
Hyväksyttämisestä veloitetaan palvelutaksan
mukaan. Pienen muutostyön (kylpyhuoneen, sau-
nan tai keittiön muutos) hyväksyttäminen maksaa
pääkaupunkiseudulla noin 1 000 markkaa.
Ilmamäärät
Sopivan ilmanvaihdon määrittelevät lähinnä ter-
veydelliset syyt ja asumismukavuus. Yksi lähtö-
kohta on, että huoneen ilma vaihtuu vähintään ker-
ran kahdessa tunnissa eli ilmanvaihto on puoliker-
tainen. Keittiön, WC:n, kylpy- ja vaatehuoneen te-
hostetut ilmavirrat määritellään D2:ssa (Suomen
rakentamismääräyskokoelma, rakennuksen sisäil- 475
 masto ja ilmanvaihto, määräykset ja ohjeet 1987). 3.3.4.5 Vastuunjakotaulukko
Pienissä asunnoissa maksimi-ilmavirtoja (= mää- Suomen Kiinteistöliitossa on laadittu asunto-osa-
rätty D2:ssa) on mahdollista pienentää esimerkiksi keyhtiöiden tarpeisiin Vastuunjakotaulukko, johon
silloin, jos asukas valittaa pakkasilmoilla vedosta. on koottu kaikki tavallisimmat kohteet. Taulukossa
Pienten asuntojen ilman vaihtuvuus tulee olla vä- kerrotaan kenelle kunkin kohteen kunnossapito
hintään 0,5 x asunnon tilavuus. kuuluu.
Liesituulettimen kytkeminen koneelliseen Vastuunjakotaulukko on tämän kirjan liitteenä.
poistoilmalaitokseen
Koneellisessa ilmanvaihtojärjestelmässä liesituu-
lettimen liittäminen nousuhormiin on ehdottomasti
kielletty.
Suositus: keittiö varustetaan liesikuvulla, jossa
on ilmamäärän rajoittimena ajastin.

3.3.4.4 Yhteenveto
Yhteenv
- Tee kirjallinen, mahdollisimman tarkka
kertomus taloyhtiön hallitukselle siitä, mitä
aiot tehdä ja millä materiaaleilla, ketkä
muutostyön tekevät ja kuinka hoidat
rakennusjätteen poiskuljetuksen sekä mahdol-
lisen porrassiivouksen.
- Teetä suunnittelutyöt asiantuntijalla. Hyväksy-
tä suunnitelmat tarvittaessa paikkakuntasi
rakennusvalvonnassa, jos taloyhtiö on Sinut
siihen valtuuttanut.
- Teetä työt LVI-urakoitsijalla, jolla on kvv- ja/
tai iv-oikeudet/pätevyydet. Kyseisten urakoit-
sijoiden listan saat paikkakuntasi rakennus-
valvontaviranomaisilta ja/tai vesilaitokselta.
- Pyydä taloyhtiön edustajaa aina tarkistamaan
ja hyväksymään huoneistoremonttisi, vaikka
se ei pienennä vastuutasi mahdollisessa vesi-,
kosteus- tai homevauriotapauksessa. Valvonta
koituu pitkässä juoksussa aina Sinun/
osakkaan parhaaksi. Joissakin taloyhtiöissä
tehdään ensimmäinen tarkastuskäynti jopa
veloituksetta.

476

4. Rak
Rak enn
akennustekniikk
ennustekniikk a
ustekniikka
4.1 Korjaustyöt
4.1.1 Määritelmät
Kiinteistöön tehtävät korjaustyöt jaetaan kahteen
pääryhmään:
– perusparannustyöt
– kunnossapitotyöt
Perusparantaminen käsittää toimenpiteet,
joilla lisätään rakenteen käyttöarvoa sen alkuperäi-
seen tasoon verrattuna. Toimenpiteillä korvataan
toiminnallinen vanheneminen ja nostetaan laatuta-
soa.
Kunnossapitoon kuuluvat jaksottain toistuvat
toimenpiteet, joilla korjaamalla tai uusimalla säily-
tetään rakenne korkeintaan alkuperäistä vastaavas-
sa kunnossa. Kunnossapitojakso on yleensä pitem-
pi kuin kolme vuotta.
Perusparantamista ovat seuraavat korjaustyöt:
– ikkunoiden uusiminen siten, että kaksinkertai-
silla laseilla varustetut ikkunat vaihdetaan
kolmilasisiksi
– ulkoseinään asennetaan lisälämmöneriste ja
uusi pintaverhous
– tasakattotalon yläpohjaan lisätään
lämmöneristettä vanhan vesikatteen päälle ja
samalla parannetaan katon kaltevuuksia sekä
uusitaan varsinainen vesikate
– taloon rakennetaan saunaosasto
– porrashuoneisiin rakennetaan hissit
– piha-alue kunnostetaan pintakerrosten,
istutusten ja leikkivälineiden osalta.
Kunnossapitoon luettavia tyypillisiä töitä ovat
seuraavat toimenpiteet rakennusosittain ryhmitel-
tynä:
Vesikatto
– vesikaton peltikatteen uusiminen
– tasakaton pinnoittaminen uudella
huopakerroksella
– katon maalaaminen tai tervaaminen.
Julkisivut
– rappauspinnan vauriokohtien korjaaminen
– rappausten kokonaisuusiminen
– julkisivujen maalaaminen
– elementtisaumojen uusiminen.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Parvekkeet
– katon, sivuseinien ja lattian maalaaminen
– vesieristeiden uusiminen
– vesieristekerroksen tekeminen
elementtiparvekkeeseen
– metallirakenteiseen kaiteen levypinnan
uusiminen.
Ikkunat ja ulko-ovet
– ikkunoiden tai ulko-ovien maalaaminen
– ikkunoiden vesipeltien uusiminen
– ikkunoiden tiivistäminen.
Porrashuone
– katto- ja seinäpintojen maalaaminen
– kerrostaso-ovien uusiminen
– lattiapinnotteiden uusiminen.
Yhteistilat
– saunaosaston tilojen kunnostaminen
– talopesulan kunnostaminen
– vanhan polttoainevaraston ottaminen hyöty-
käyttöön esim. pyörävarastoksi.
Pihatyöt
– istutus- ja nurmikkoalueiden lisääminen
– liikennealueitten pintakerrosten kunnostaminen
– pihakannen vesi- ja lämmöneristyksen
uusiminen.
Lämmityslaitteet
– kaukolämmön lämmönsiirtimien uusiminen
– patteriventtiilien uusiminen
– lämpölinjojen säätöventtiilien uusiminen ja
perussäädön suorittaminen.
Vesi- ja viemärilaitteet
– vesi- ja viemärijohtojen uusiminen
– kylmä- ja lämminvesilinjojen sulkujen
uusiminen
– sadevesikaivon rakentaminen piha-alueelle.
Ilmanvaihtolaitteet
– palovaarallisten ja vuotavien ilmahormien
eristäminen ja tiivistäminen
– painovoimaisen ilmanvaihdon muuttaminen
koneelliseksi.
Rajanveto perusparannus- ja kunnossapitotoi-
menpiteiden välillä on usein vaikeaa. Asialla on
merkitystä vain tietyissä lainoitusjärjestelmissä ja
korjausavustusperusteita rajattaessa. 477
 4.1.2 Kuntoarvio – korjausten
ohjenuora
Kiinteistön rakennusosat ja laitteistot vanhenevat
kukin omaa tahtiaan. Asunto-osakeyhtiön hoitami-
sessa on taloudellisesti edullisin tapa kunnostaa ta-
loa rakennusosa kerrallaan. Nämä huolto- ja uusi-
mistyöt ajoitetaan siten kuin materiaalien kestoiät
vaativat. Vuokratalokiinteistöissä on etupäässä ol-
lut vallalla käytäntö, että kerta rysäyksellä korja-
taan suuria rakennusosakokonaisuuksia huoneisto-
jen sisäkunnostukset mukaan lukien. Nämä suuret
kertakorjaukset on useimmiten toteutettu tyhjentä-
mällä asunnot joksikin aikaa. Tälle linjalle ei ole
lähdetty asunto-osakeyhtiöissä, vaan taloyhtiön
teettämien korjausten aikana on pyritty säilyttä-
mään edes välttävät asumisolosuhteet.
Asunto-osakeyhtiöiden isännöitsijöiden ja hal-
litusten vaikeutena on ollut seurata rakennusten
teknistä ikääntymistä ja sitä myötä ajoittaa korjaus-
töitä oikein. Vuonna 1994 julkaistiin ympäristömi-
nisteriön aloitteesta ja tuella tehty asuinkerrostalon
kuntoarvion laadintaohjeisto. Tässä ohjeistossa on
esitetty perusmalli siitä, miten laaja ja yksityiskoh-
tainen kuntoarvion tulisi olla. Perusmallin tasoa
määritettäessä on myös otettu huomioon taloudel-
liset näkökohdat siten, että kuntoarvion teettämis-
kustannukset eivät saa nousta niiden tilaamisen es-
teeksi.
Perusmallin pohjalta tehtävän kuntoarvion tu-
lee kattaa talon sisältämä rakennus-, sähkö- ja LVI-
tekniikka sekä pihamaat. Tämän vuoksi täydellisen
kuntoarvion tekemiseen tarvitaan kolmen eri alan
ammattilaisia. Heiltä edellytetään erittäin vankkaa
kokemusta omalta erikoissektoriltaan. Kokemusta
tarvitaan jo pelkästään sen takia, että kuntoarvio
tehdään silmämääräisenä tarkasteluna. Tällöin ko-
kenut ammattilainen pystyy arvioimaan tarkastel-
tavien pintojen tai laitteiden vaurioiden luonteen.
Jos silmin tehtävät havainnot eivät paljasta riittä-
västi, arvioitsija esittää tarkemman selvityksen te-
koa eli kuntotutkimusta.
Kiinteistössä tehdyn tarkastuskierroksen tulok-
sena arvioitsijat laativat selosteet rakennusosien ja
laitteiden kunnosta. Niistä työstetään taloyhtiölle
pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS) korjausten
aikatauluksi. Korjausehdotukset on jaksoteltu seu-
raavan 10 vuoden tarpeita ajatellen. Täydellisessä
PTS:ssä on esitetty myös kustannusarviot kullekin
478
toimenpiteelle. Korjaustöiden hinnoittelu tapahtuu
arviointiajankohdan hintatason mukaan.
Kuntoarvion teettämisellä taloyhtiö saa halli-
tuksen käyttöön hyvän työkalun, jonka avulla kiin-
teistön suunnitelmallinen kunnossapito tulee mah-
dolliseksi toteuttaa. Lisäksi kuntoarvio opastaa
hallitusta teettämään tarkempia kuntotutkimuksia
esim. putkistojen tai betoniosien kunnosta. Varsin-
kin kuntotutkimukset ovat erinomainen apu siinä
vaiheessa, kun teetetään varsinaista korjaus-
suunnitelmaa. Suunnittelija pystyy suhteuttamaan
korjaustöiden laajuuden oikein ja ennenaikaisilta
rakennusosien uusimisilta vältytään.
4.1.3 Konsultin käyttö
Vaikka asuntoyhtiöiden teettämissä korjausraken-
tamishankkeissa rakennuttaja- ja suunnittelutehtä-
vät eivät useinkaan ole verrattavissa uudisraken-
nushankkeisiin, ovat ne kuitenkin siinä määrin laa-
joja ja asiantuntemusta vaativia, että taloyhtiöiden
on lähes kaikissa hankkeissa syytä palkata erilaisia
konsultteja. Konsultteja ovat rakennuttajakonsult-
ti, korjausrakentamiskonsultti, maalauskonsultti,
arkkitehti, rakennesuunnittelija, LVI-suunnittelija,
sähkösuunnittelija, sisustussuunnittelija ja jossain
tapauksissa jopa akustiikkaan perehtynyt suunnit-
telija. Monissa taloyhtiöissä vallitsee käsitys, että
isännöitsijän tehtäviin kuuluu hoitaa korjaushank-
keiden rakennuttajatehtävät. Näin ei kuitenkaan
ole asian laita suurehkoissa korjaustöissä, eikä
isännöitsijöiden työehtosopimus edellytä raken-
nuttajakonsulttina toimimista tällaisissa toimenpi-
teissä. Sen sijaan taloyhtiöt käsittävät hyvin, ettei
taloyhtiön isännöitsijä voi toimia arkkitehtinä tai
muuna suunnittelijana. Myöskään taloyhtiöiden
hallituksen jäsenillä ei useimmissa tapauksissa ole
riittävää asiantuntemusta toimia esim. rakennutta-
jakonsulttina, eikä luottamustehtävään valitulla
hallituksen jäsenellä ole mahdollisuuksia siviili-
tehtäviensä ohella toimia rakennuttajatehtävien
hoitajana.
Kustannukset konsulttien käytöstä ovat varsin
vähäisiä hankkeen kokonaiskustannuksiin nähden,
ja taloyhtiöiden tulisikin mieltää se tosiasia, että
myös suunnittelukulut kuuluvat rakennushank-
keen kokonaiskustannuksiin. Nykyisin kaikilla
suurehkoilla paikkakunnilla on konsultteja, jotka
ovat erikoistuneet nimenomaan korjausrakentami-
seen. Näin ollen olisi suotavaa, että taloyhtiöt käyt-

täisivät näitä palveluja hyväkseen, jolloin korjaus-
hankkeet saadaan hoidetuiksi sekä teknisesti että
taloudellisesti tarkoituksenmukaisimmalla tavalla.
4.1.4 Päätöksenteko
korjausrakentamisessa
Varsinainen päätöksenteko yhtiön talouteen näh-
den laajoista hankkeista kuuluu yhtiön osakkaille
eli yhtiökokoukselle. Luontevinta on tehdä päätök-
set varsinaisessa yhtiökokouksessa ja mikäli mah-
dollista, osana talousarvion vahvistamista. Päätök-
set korjauksista ja perusparannuksesta voidaan
tehdä pääsääntöisesti yhtiökokouksessa. Päätök-
sen edellytyksenä on, että
– hanke on yhtiön tarkoituksen mukainen ja
yhtiön ja sen osakkaiden kannalta järkevä;
– rahoituksen aiheuttama maksurasitus osak-
kaille on kohtuullinen, mitä arvioitaessa
yksittäisen osakkeenomistajan henkilökohtai-
silla taloudellisilla olosuhteilla ei ole merki-
tystä enemmistön päätösoikeuteen;
– osakkaiden yhdenvertaisuusperiaatetta ei
loukata ja
– ettei hankkeisiin liittyviä töitä toteutettaessa
tulla loukkaamaan osakkeenomistajien
huoneiston hallintaoikeutta.
Näitä edellytyksiä arvioitaessa on muistettava,
että ratkaisu on aina hanke- ja yhtiökohtainen. Si-
ten esimerkiksi varakkaassa yhtiössä voidaan hel-
pommin toteuttaa kallis hanke kuin vähävaraisessa
yhtiössä. Vastaavasti välttämätön hanke on hel-
pommin toteutettavissa kuin ei-välttämätön hanke.
4.1.5 Asuntoyhtiö rakennuttajana
4.1.5.1 Määritelmät
Rakennuttaja on rakennushankkeen osapuoli, joka
asettaa hankkeelle tavoitteet, hankkii tarvittavat
suunnitelmat, huolehtii rahoituksesta ja teettää ra-
kennustyön. Rakennuttaja tai tämän edustajana
toimiva rakennuttajakonsultti valmistelee esitykset
hallitukselle, johtaa hankkeen läpiviennin koordi-
noimalla ja valvomalla osapuolten työt.
Edellä mainittu määritelmä rakennuttajasta on
yleispätevä ja pätee kaikkiin rakennushankkeisiin,
niin uudisrakentamiseen kuin korjausrakentami-
seenkin. Sen sijaan korjaustöiden rakennuttami-
nen, ts. suunnittelun ja toteutuksen ohjaus sekä
valvonta, poikkeaa oleellisesti uudisrakennus-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
hankkeen rakennuttamisesta. Korjausrakentami-
sessa hankkeen etenemisen yhteydessä tehtävät
päätökset tulee sopeuttaa olemassa olevan raken-
nuksen ehtoihin. Niitä ei myöskään aina voida riit-
tävästi ennakoida, joten eri vaiheissa tehdyt pää-
tökset tulee tarpeen mukaan voida joustavasti tar-
kistaa. Tämän vuoksi tulee eri osapuolten yhteis-
toiminta edellytyksiä korjausrakennushankkeen
toteuttamisessa parantaa, eikä niitä tulisi ajallisesti
tiukasti rajata, kuten uudisrakentamishankkeessa.
Asunto-osakeyhtiöiden teettämistä rakennus-
hankkeista ylivoimaisesti suurin osa kuuluu kor-
jausrakentamisen piiriin. Vain erittäin harvoissa ta-
pauksissa asunto-osakeyhtiöt rakennuttavat uudis-
rakentamishankkeita tai lisärakentamista. Ullakko-
rakentamistapauksissakin taloyhtiöt ovat välttä-
neet rakennuttajaroolin myymällä rakennusoikeu-
den ammattirakentajalle. Tämän johdosta tässä kir-
joituksessa käsitellään ennen kaikkea korjaus-
rakentamista ja sen rakennuttamista, ja uudisra-
kentaminen jätetään vähemmälle huomiolle.
4.1.5.2 Korjaustyön urakkakilpailu
Kun taloyhtiö on teettänyt korjaustyöstä suunnitel-
mat, etsitään sopiva urakoitsija urakkakilpailulla.
Laajoissa ja monitahoisissa korjaustöissä on syytä
ottaa rakennuttajakonsultti hoitamaan järjestelyt.
Pienten korjausten tarjouskilpailuttaminen onnis-
tuu isännöitsijältäkin. Rakennuttajakonsultti käy
läpi seuraavat tehtävät:
A. Tarjouspyyntöasiakirjojen valmistelu
– laatii urakka- ja hankintaohjelmat sekä
urakka- ja hankintarajaliitteet
– laatii tarjouspyyntökirjeen, jonka liitteeksi
luettelo laskentaan lähetettävistä asiakirjoista
– laatii tarjouslomakkeet ja kokoaa
yksikköhintaluettelot
– laatii tai teettää määräluettelot urakka-
laskennan pohjaksi (erillistehtävä, josta on
erikseen sovittava).
B. Urakkakilpailun järjestäminen
– valitsee ehdokkaat suorituskykyisistä ja
ammatillisesti pätevistä urakoitsijoista
– kokoaa tarjouspyyntöasiakirjat ja lähettää ne
laskettavaksi urakoitsijoille
– antaa tarvittaessa laskenta-aikaiset
täydennykset ja lisäselvitykset
– järjestää työkohteessa tarvittavan näytön ja
479
opastuksen.
 C. Urakkatarjousten käsittely
– järjestää tarjousten avustuksen
– selvittää tarjousten sisällön ja mahdollisesti
poikkeavuudet
– suorittaa urakkatarjousten vertailun ja laatii
edullisimpiin tarjouksiin perustuvan hankkeen
tarkistetun kustannusarvion
– vertaa kustannusarviota sovittuun tavoittee-
seen ja arvioi urakkatarjousten
hyväksyttävyyden
– tekee perustellun esityksen urakoitsija-
valinnaksi
– selvittää rakentamisen muut edellytykset,
kuten omat hankinnat, luvat ja rahoituksen
sekä tekee esityksen rakentamispäätökseksi.
D. Urakkasopimuksen valmistelu
– varmistaa molemminpuolisen yhteisymmär-
ryksen sopimuksen sisällöstä
– valmistelee urakkasopimusasiakirjat allekir-
joittamista varten
– tarkistaa maksuerätaulukot.
E. Valvonta ja valtuudet
– laatii ehdotuksen työmaavalvonnan järjestä-
misestä
– selvittää päätöksentekovaltuudet.
4.1.5.3 Rakentaminen
Rakentamisen aikana isännöitsijä huolehtii taloyh-
tiön eduista ja velvoitteista sekä valvoo urakoitsi-
joiden työsuoritusta. Suunnittelijat laativat täyden-
tävät suunnitelmat sekä mahdollisesti tarvittavat
lisä- ja muutostyösuunnitelmat. Aikatauluvalvon-
nalla varmistetaan kohteen valmistuminen sovitus-
sa aikataulussa.
Isännöitsijä hoitaa maksuliikenteen, seuraa ra-
kentamisen etenemistä sekä tekee tarvittavat ra-
kentamista koskevat päätökset.
Isoissa korjauskohteissa käytetään ulkopuolis-
ta valvojaa.
480
Rakentamisen aikana pidetään työmaa-
kokouksia, joissa käsitellään seuraavia asioita
– seurataan urakoitsijan pysymistä aikataulussa
ja pyydetään selvitykset työntekijöiden
määrästä
– käsitellään lisä- ja muutostyöasiat
– käsitellään esitettyjen maksuerien maksu-
kelpoisuus
– hyväksytään tai hylätään pääurakoitsijan
esittämät aliurakoitsijaehdokkaat.
Työsuorituksen valmistuttua pidetään vastaan-
ottotarkastus. Siinä tulee olla sekä tilaajan että ura-
koitsijan puolelta täysin päätöksentekovaltuuksin
toimivat edustajat. Vastaanoton yhteydessä käsitel-
lään seuraavat asiat
– laaditaan virhe- ja puuteluettelot
– arvioidaan työn valmius
– tilaajan taholta päätetään, otetaanko työ
vastaan vai ei
– määritellään mahdolliset viivästyssakot
– vaihdetaan rakennusaikainen vakuus takuu-
ajan vakuudeksi
– arvioidaan puutteiden osalta suoritettavan
pidätyksen määrä
– sovitaan taloudellinen loppuselvittely –
sovitaan kokouksen ajankohdasta
– sovitaan takuuaikojen alkamis- ja
päättymisajankohdat.
Takuuaikaa koskeva käytäntö on sama korjaus-
rakentamisessa kuin uudisrakentamisen puolella.
Rakennusteknisille töille se on muutamia poikke-
uksia lukuun ottamatta yksi vuosi. Isännöitsijä kut-
suu koolle vuositakuutarkastuksen, kun vastaan-
otosta on kulunut vuosi. Tässä tarkastuksessa kir-
jataan vuoden aikana syntyneet viat ja sovitaan
korjausmenettelystä kestoaikoineen.
Takuuajan vakuus vapautetaan kun kaikki
takuuviat on hyväksyttävästi korjattu.

4.2 Vuosikorjausluonteiset
korjaus- ja huoltotyöt
Vuosikorjausluonteisina korjaustöinä voidaan pi-
tää rakennustekniikan puolella esim. vähäisiä paik-
kamaalauksia ja paikkarappauksia (irronneiden
rappauksien korjaaminen) sekä ikkunoiden lasi-
kittauskorjauksia. Lämmitysjärjestelmään kuulu-
via tällaisia töitä ovat mm. säätöautomatiikan, pai-
sunta-astian, linjasulkujen ja säätöventtiileiden uu-
siminen sekä patteriverkoston perussäätö. Vesi- ja
viemärijohtojen kohdalla tavanomaisia korjaus-
töitä ovat vesikalusteiden ja linjasulkujen uusimi-
nen, lämpimän käyttöveden perussäätö ja viemä-
reiden painepesu. Ilmanvaihdossa tulee kysymyk-
seen ilmamäärien säätö, puhaltimen tai sen osien
uusiminen ja hormien puhdistus. Sähkön osalta
voidaan mainita hissitarkastukset jne.
A. Korjaustarpeen määrittely
Kaikki vuosikorjausluonteiset korjaus- ja
huoltotyöt eivät vaadi teknistä suunnittelua,
mutta suunnitelmallisuutta kyllä. Isännöitsijän
onkin syytä tarkoin harkita – tarvittaessa alan
asiantuntijan kanssa – ja ratkaista, miten
korjaustyö toteutetaan, millainen sopimus- ja
urakkamuoto valitaan, miten valvonta
järjestetään jne.
B. Sopimus
Vaikka vuosikorjausluonteiset työt eivät
markkamääräisesti ole suuria, tulisi niistä silti
aina tehdä kirjallinen sopimus. Se voidaan
tehdä valmiille lomakkeelle, esim. RT-
kortiston pienurakkasopimuslomakkeelle RT
80243. Sopimuslomakkeen täyttämiseen
kulutettu aika on lyhyt verrattuna suu-
sanallisen sopimuksen mahdolliseen selvitte-
lyyn jälkikäteen.
C. Valvonta
Myös nämä korjaustyöt on valvottava. Vasta
lopputarkastettu työ on maksukelpoinen.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
4.3 Osakkaan teettämät
huoneiston sisäiset
muutostyöt
Tässä osassa käsitellään niitä teknisiä kysymyksiä,
jotka ovat tulleet esiin osakkaan teettäessä tai
aikoessa teettää huoneiston sisäisiä korjaustöitä.
Juridiselta kannalta asiaa on käsitelty laajemmin
tässä kirjassa aiemmin, ks. ss. 163–168.
4.3.1 Säännökset
Tärkeimmät lait ja asetukset, jotka korjaustyöhön
tässä tapauksessa liittyvät, ovat:
Asunto-osakeyhtiölaki
Lain 77§:n mukaan osakkeenomistajalla on
oikeus tehdä muutoksia tiloissa, joihin hänen
osakkeensa tuottavat hallintaoikeuden. Jos
muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa
muuta haittaa yhtiölle tai toiselle osakkeen-
omistajalle, siihen on saatava yhtiön hallituk-
sen tai osakkeenomistajan suostumus.
Muutostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin
rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon
asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaa-
viin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on
ennen sen aloittamista ilmoitettava
isännöitsijälle.
Rakennuslaki
Lain 130§:ssä säädetään, että rakennuksen
sisärakenteiden olennaiseen muuttamiseen ja
muihin sellaisiin rakenteellisiin muutoksiin,
jotka ovat uudestaan rakentamiseen verratta-
vat, sovelletaan uudisrakennusta koskevia
säännöksiä. Uudisrakennuksena ei kuitenkaan
pidetä muutosta, joka on vähäinen rakennuk-
sen arvoon verrattuna eikä muuta rakennuksen
käyttötarkoitusta.
Rakennusasetuksen 50§:ssä asia, joka koskettaa
huoneistomuutoksia, ilmaistaan seuraavasti.
Toimenpidelupa on haettava, vaikka rakennus-
lupaa tai muuta lupaa ei tarvittaisi:
1) rakennuksen tai sen osan käyttämiseen
olennaisesti toiseen tarkoitukseen kuin mihin
sitä on käytetty tai rakennuslupa osoittaa;
2) huoneiston jakamiseen sekä rakennuksen
kantavan rakenteen, paloteknisen osaston tai
poistumistien muutokseen tai muuhun
vastaavaan rakenteiden muutokseen, paitsi 481
 milloin toimenpiteellä ei ole vaikutusta
rakennuksen terveellisyyteen tai turvallisuu-
teen.
Tässä pykälässä muutosta aikaisempaan käy-
täntöön on se, että enää ei tarvita viranomaislupaa
huoneistojen yhdistämiselle.
Rakennuslain ja -asetuksen muuttamisen myö-
tä kunnat ovat uusineet rakennusjärjestyksiään, ja
niissä viranomaisilla ollutta valvontavelvollisuutta
on siirretty yhtiöitten hallituksille.
4.3.2 Rakennustekniset työt
Useissa kunnissa rakennusjärjestykset ei enää
edellytä viranomaislupia huoneiden käyttötarkoi-
tusten muuttamiselle. Tässä tilanteessa osakas voi
toteuttaa muutoksensa hallituksen luvalla. Esimer-
kiksi keittiön voi siirtää makuuhuoneen paikalle,
vaatehuoneen voi muuttaa löylyhuoneeksi ja ke-
veitä väliseiniä voi poistaa.
Kaikki muutostyöt, joista saattaa syntyä haitto-
ja muille osakkaille tai rakennukselle, on saatetta-
va taloyhtiön hallituksen tietoon. Seuraavassa
muutamia ilmoitusvelvollisuutta edellyttäviä muu-
tostöitä:
– Lattiapinnoitteen vaihto esim. muovimatosta
parketiksi aiheuttaa usein ääniteknisiä
ongelmia.
– Kylpyhuoneen seinien pintamateriaaliin
muutos. Esim. muovitapetin vaihtaminen
laatoitukseksi levyrakenteisissa seinissä
aiheuttaa rakenteille kosteusvaurioita.
– Kylpyhuoneen lattiamateriaalin muutos
saattaa aiheuttaa vesieristyksen häviämisen.
Esim. vesieristeeksi tarkoitettu muovimatto
poistetaan ja tilalle asennetaan laatat.
4.3.3 Lämmitystekniikka
Korjaustyön yhteydessä osakas ei teetätä muutok-
sia patteriverkostoon ilman hallituksen lupaa.
Lämpöpattereita ei saa poistaa eikä lisätä luvatta.
Lattialämmityksen asennuttaminen pesutiloihin
silloin, kun se tulisi toimimaan lämminvesikier-
rolla, on hallituksen kanssa sovittava asia. Sähkö-
kaapelilämmitys on osakkaan oma asia.
4.3.4 Vesi- ja viemärityöt
Huoneiston sisällä tapahtuviin vesi- ja viemäri-
laitteiden muutostöihin riittää useilla paikkakun-
482 nilla taloyhtiön hallituksen lupa. Ennen töihin ryh-
tymistä on syytä tarkistaa, mitä käytäntöä paikalli-
nen vesilaitos noudattaa eli haluaako se tarkastaa
muutossuunnitelman ja tehdä asennustarkastukset.
Aina kun asennutetaan uusia vesijohtoja ja
viemäreitä on hallituksen syytä vaatia muutoksen
teettäjää laadituttamaan alan asiantuntijalla tarkka
suunnitelma ja velvoittaa käyttämään urakoitsijana
KVV-työnjohtaja pätevyyden omaavaa henkilöä.
4.3.5 Ilmanvaihto
Korjaustyön ollessa toimenpideluvan varainen ra-
kennustarkastusviranomainen käsittelee ilman-
vaihtosuunnitelman. Vähäisissä korjaustöissä on
syytä teetättää ainakin hormikatselmus.
Huoneistosaunojen rakentamisessa on syytä
varmistua sekä poisto- että raitisilman toimivuu-
desta.
Ilmanvaihtoventtiilien paikkaa siirrettäessä tai
säätöasentoa muutettaessa saatetaan vaikuttaa ko-
ko kiinteistön keskitettyyn poistoilmalaitokseen.
Osakas muuttaa siten tietämättään muidenkin sa-
massa linjassa olevien asuinhuoneistojen poistoil-
mamääriä. Liesituuletinta ei saa kytkeä yhteis-
kanavapoistojärjestelmään. Tällaisessa tapaukses-
sa on käytettävä vain liesikupua tai sellaista lie-
situuletinta, joka palauttaa ilman samaan keittiö-
tilaan, eli ns. aktiivihiilellä varustettua liesituule-
tinta.
Painovoimaiseen ilmanvaihtojärjestelmään
liesituulettimen saa kytkeä. Edellytyksenä on, että
hormikatselmus on suoritettu ja katselmuksessa on
todettu painovoimaisten hormien olevan tiiviitä ja
palvelevan vain kyseistä huoneistoa.
4.3.6 Sähkötyöt
Muu kuin sähköalan ammattilainen tai asiaan pe-
rehtynyt koulutettu henkilö saa
– vaihtaa lampun, loisteputken ja sytyttimen; ei
kuitenkaan räjähdysvaarallisissa tiloissa,
– kytkeä maadoittamattoman valaisimen (2-
napainen) liittimeen tai johtoon,
– vaihtaa tulppasulakkeen, joiden maksimikoko
asunnossa yleensä 25 A
– irrottaa ja kiinnittää kytkimen, pistorasian
tms. kojeen peitelevyyn.
Sähkökorjauksista huoneistossa on tehtävä
aina ilmoitus paikalliselle sähkötoimittajalle ja ta-
loyhtiön hallitukselle seuraavissa tapauksissa:

– Kun korjaustyö on rakennusluvan alainen.
Tällöin sähkötoimittaja suorittaa aina
käyttöönottotarkastuksen ennen varsinaista
rakennustarkastajan loppukatselmusta.
– Kun ryhmä- tai mittauskeskus uusitaan tai
siirretään. Sähköntoimittaja suorittaa tällöin
yleensä käyttöönottotarkastuksen.
– Kun uusimistoimenpiteet huoneistossa
tehdään ns. ryhmäjohtoalueella (valaistus-
johdot ja kalusteet, liesi- ja kiuasasennukset).
Tässä tapauksessa sähköntoimittaja suorittaa
käyttöönottotarkastuksen harkintansa mukai-
sesti. Ennen em. korjaustöiden aloittamista on
esim. lieden ja kiukaan
asentamismahdollisuus selvitettävä paikalli-
selta sähköntoimittajalta. Luvanhaku- ja
tarkastuskäytäntö vaihtelee hieman eri
sähkölaitosten piirissä.
4.3.7 Taloyhtiön ja viranomaisten
valvonta
Korjaus- ja muutostöihin kohdistuvassa valvon-
nassa on taloyhtiön hallinnon taholta tapahtuvalla
seurannalla hyvin tärkeä osa. Kiinteistön omistaji-
en edustajina he ovat vastuussa siitä, mitä muutok-
sia talossa tehdään ja siitä, että suoritustavat ovat
rakentamismääräysten, normien ja hyvien raken-
nustapojen mukaisia. Aina kun hallitukselta ei löy-
dy riittävästi tietämystä kyseisen erikoisalueen tek-
niikan osalta, on syytä turvautua alan ammattilais-
ten apuun. Tätä on syytä käyttää, kun osakas tuo
muutossuunnitelmansa hallituksen hyväksyttäväk-
si ja korjaustyön toteuttamisvaiheen aikana työ-
suoritusten valvonnassa.
Samalla kun kunnissa on luovuttu vaatimasta
lupia huoneistoremontteihin, on myös viranomais-
valvonta siltä osin loppunut. Toimenpideluvan
alaiset muutostyöt käydään edelleenkin tarkasta-
massa ja hyväksymässä heidän taholtaan.
4.4 Rakennusosien hoito ja
kunnossapito
4.4.1 Vesikatot
4.4.1.1 Ryhmittely
Vesikatot voidaan ryhmitellä useilla eri tavoilla
riippuen siitä, mitä seikkoja halutaan käsitellä. Esi-
merkiksi kaltevuuden perusteella voidaan puhua
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
tasakatoista, harjakatoista, aumakatoista ja pulpet-
tikatoista. Kiinteistön kannalta lienee syytä jakaa
katot pintamateriaalin eli katteen perusteella. Kat-
teena käytetty materiaali määrittelee jo melko pit-
källe katon tyypin. Katemateriaalien mukaan katot
voidaan jakaa seuraaviin ryhmiin: huopakatot, pel-
tikatot, tiilikatot ja levykatot.
Seuraavassa käsitellään eri kattomateriaalien
ominaisuuksia, käyttömahdollisuuksia ja niiden
kunnossapitotapoja menemättä silti yksityiskoh-
taisiin työohjeisiin.
4.4.1.2 Tasakatot
4.4.1.2.1 Nimikkeistöä
Yleiskielessä sanalla huopakatto tarkoitetaan vesi-
katon katekerrosta, jonka perusmateriaalina ovat
vedenpitävyyden antava bitumi ja lujuuden antava
tukikerros. Ammattikielessä vettäläpäisemättö-
mistä eristystarvikkeista käytetään ”kermi”-nimi-
kettä. Kermi muodostaa joko yksin tai toisiin sa-
manlaisiin tarvikkeisiin liitettynä yhtenäisen ve-
deneristyskerroksen. Katteiden luokittelussa pu-
hutaankin kahdesta pääryhmästä: monikermikat-
teista ja yksikermikatteista.
Katot jaetaan muotonsa perusteella harjakat-
toihin ja tasakattoihin. Tämän päivän rakentamis-
ohjeet eivät hyväksy täysin vaakasuorien tasakat-
tojen tekemistä. Niinpä kattamista käsittelevässä
normistossa puhutaankin ”loivista katoista”. Ta-
vanomaisissa loivissa katoissa vähimmäiskalte-
vuus on oltava 1:40 (1 metrin matkalla kaltevuutta
2,5 cm). Kiinteistöjen kunnossapidon yhteydessä
joudutaan kuitenkin jatkuvasti tekemisiin todellis-
ten tasakattojen (kaltevuus 1:100 tai pienempikin)
kanssa. Näitä rakennettiin runsaasti 1960- ja 1970-
lukujen kerros- ja pientaloihin.
Harjakattoiseksi vesikatoksi luokitellaan tänä
päivänä sellainen katto, joka kaltevuutensa puoles-
ta voidaan kattaa vedenpainetta kestämättömällä
katteella. Tällaisten kattojen tavanomaiset kalte-
vuudet ovat 1:4–1:6.
Loivan katon katteen on sen sijaan kestettävä
vähäistä veden painetta.
4.4.1.2.2 Kermieristetyn katon toimintaperiaate
Kermeistä tehty kate muodostaa vesikatolle täysin
yhtenäisen vettäpitävän suojakerroksen. Katteen
päälle satanut vesi poistuu katolta joko sisäpuolisia
sadeviemäreitä myöten tai ulkopuolisia 483

räystäskouru-/ syöksytorvijärjestelmiä pitkin. Ker-
mikatteen on toimittava myös tilanteissa, joissa ka-
tolle lammikoitunut vesi muodostaa vedenpainetta
katetta vasten. Tämän vuoksi eristysmateriaali on
nostettava katon räystäillä, katolla olevien piip-
pujen juurissa ja kaikissa lävistyskohdissa ylös-
päin kohdasta riippuen 10–30 cm:iin. Näin este-
tään reunojen yli pyrkivien vesien pääsy talon si-
sään tai rakenteisiin.
Alusta, jolle kermit kiinnitetään, voi olla um-
pilaudoitus, betonilla päällystetty kevytsoraeris-
tekerros, jäykkä mineraalivillalevy tai jokin muu
kova lämmöneristelevy. Olipa alustan materiaali
tai rakenne mikä hyvänsä, sen on oava tuulettuva
eli kermin alle kertyvän vesihöyryn on päästävä
poistumaan ulkoilmaan. Tämä voi tapahtua räys-
täällä olevien aukkojen kautta tai erityisten tuule-
tusputkien (alipainetuulettimien) kautta. Puualus-
taisissa katoissa syntyy pahoja lahovaurioita, jollei
tuuletus toimi.
Jonkin verran on rakennettu myös ns. käännet-
tyjä kattoja, jossa vedenpitävyyden antava kermi
on sijoitettu katon lämmöneristekerroksen alle.
Tässä kattotyypissä lämmöneristemateriaalin on
oltava täysin ”tunteeton” vedelle, koska eriste on
kaikille säärasituksille alttiina. Kattotyypin etuina
voidaan pitää sitä, että kermikerrokset ovat tasa-
lämmössä eivätkä näin joudu pakkasrasitukselle.
4.4.1.2.3 Kermikatot eri-ikäisissä taloissa
Kattohuopaa on Suomessa valmistettu ja käytetty
kattamiseen tämän vuosisadan alkupuolesta läh-
tien. Aina 1950-luvulle asti kattohuopia käytettiin
muiden katemateriaalien rinnalla harjakattojen
katemateriaalina. Vedenpitävä ”pikiaines” huopiin
saatiin esim. kivihiilitervan tislausjätteestä. Tuki-
kerroksen muodostivat juuttikangas tai tekstiili-
kudos eli ”lumppuhuopa”.
Tasakattoisten talojen yleistyttyä 1960-luvulta
alkaen kattohuopien ominaisuuksia alettiin paran-
taa. Bitumit saatiin maaöljyn tislausjäännöksistä ja
tisleen ominaisuuksia muokattiin esim. puhalta-
malla ilmaa sen lävitse (puhalletut bitumit).
Uudeksi tukikerrosmateriaaliksi tuli lasikuitu,
mutta rinnalla valmistettiin edelleen juutti- ja teks-
tiilikudoshuopia. Kaikille näille sen ajan kattohuo-
ville oli ominaista muuttuminen pakkasessa jäy-
kiksi joustamattomiksi levyiksi, jotka murtuivat tai
repesivät vähäisestäkin rasituksesta. Huonojen
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
kylmäominaisuuksien takia katoille syntyi talviai-
kaan vuotoja aiheuttaneita vaurioita. Tasakatot sai-
vat huonon maineen, jonka seurauksena varsinkin
pientalopuolella moni tasakatto sai päälleen harja-
katon.
Katevaurioihin oli pääsyinä kaksi tekijää:
1) Katot tehtiin liian loivina, jolloin niille
muodostui laajoja ja usein melko syviäkin
(3–5 cm) lammikoita. Katteen päällä makaa-
van veden jäätyessä suuret voimat repivät
huovan rikki.
2) Kattohuopien alustana käytettiin materiaaleja,
jotka liikkuivat kosteuden, lämpötilan tai
vanhenemisen vaikutuksesta erilailla kuin
niissä kiinnioleva kate. Tällaisia ongelma-
alustoja olivat puinen umpilaudoitus ja
polystyreenilevy (styrox).
Puulaudoituksen käyttö väheni kerrostalokoh-
teissa ja polystyreenilevy hylättiin katealustamate-
riaalina. Pientalorakennuksiin puualusta oikein to-
teutettuna soveltuu, mutta kerrostaloissa parem-
min toimiviksi alustoiksi on havaittu kevytsora,
polyuretaanilevy ja kovat mineraalivillalevyt.
Vuonna 1976 julkaistiin vedeneristyksiä kos-
kevat ohjeet, joissa vielä sallittiin hyvinkin loivia
kattoja kunhan bitumikermejä liimattiin päällek-
käin riittävän monta kerrosta – yleensä vähintään
kolme kerrosta. Vuodesta 1981 lähtien normien
mukaisesti tehdyissä katoissa on pitänyt olla kun-
nolliset kaltevuudet.
Kaikkein tuntuvimman parannuksen tasakat-
tojen rakentamiseen toivat kumibitumikermituot-
teet, joita alettiin valmistaa Suomessa 1970-luvun
loppupuoliskolla. Näissä kattohuovissa itse bitu-
miaineen sekä tukikerroksen joustavuus säilyy –
35° C kylmyyteen asti. Kumibitumikermejä on käy-
tetty koko 1980-luku sekä uudisrakennuksissa että
vanhojen kattojen kunnostuksessa. Kattohuopa-
tehtaat valmistavat edelleen myös tavallisia bitu-
mikermejä, joita edullisemman hintansa ansiosta
käytetään ns. ”ei vaativilla katoilla”.
4.4.1.2.4 Tasakattojen korjausajankohta
Bitumikermeillä katetun kerrostalokaton keski-
määräisenä käyttöikänä pidetään 20 vuotta. Alun-
perin virheellisesti tehdyt katot vaativat uusinta-
kattamista jo huomattavasti nuorempinakin. Vas-
taavasti oikeilla rakenneratkaisuilla tehdyt kermi-
katot kestävät 30 vuottakin. 485
 Pyrittäessä määrittelemään katteen uusimisen
järkevintä ajankohtaa on tarkasteltava ensimmäi-
senä miten kate on pitänyt vettä. Toistuvat vuodot,
joita esiintyy 15 ikävuoden jälkeen katon eri puo-
lilla, ovat selvä merkki katteen uusimistarpeesta.
Myös kattokermien pinnassa näkyvät ulkoiset vau-
riot ovat omalta osaltaan merkkinä lähestyvästä
korjaustarpeen. Bitumin vanhenemisvaurioita ovat
runsas pintahalkeilu sivelypinnoissa, saumareuno-
jen liimausbitumin irtoilu ja lisäksi kattohuopa voi
vettyessään nousta pusseille. Tällaisista ulkoisista
vaurioista huolimatta katto voi hyvinkin olla vuo-
tamaton, mutta kate on syytä uusia lähiaikoina.
Sellaisilla katoilla, joissa kermien suojana on
kivikerros eli kattosingeli, on vaurioiden havain-
nointi erittäin vaikeaa. Liuskesirotepintaisen pinta-
huovan vanhenemista on helpompi seurata. Pinta-
huovan suojaustavasta riippumatta katteen lävis-
tävien piippujen, palo- ja tarkistusluukkujen ke-
hysten juurien ylösnostetut huopareunat vanhene-
vat samaan tahtiin ja pyrkivät irtoilemaan yläreu-
nasta. Näitä pystypintoja peittää useimmiten suoja-
pellitys, joka suojaa huopaa auringon säteilyltä.
Pellin ja alustassaan kiinniolevan huovan avulla
estetään sadeveden pääsy läpimenokohdan kautta
katon rakenteisiin. Ikääntyneen katon tuntomerk-
kejä ovat löystyneet suojapellitykset ja käpristy-
neet huopareunat. Korjausten ajankohtaa ei ole
syytä lykätä tässä tilanteessa.
4.4.1.2.5 Katteen uusimismenetelmät
Tasakattojen vesieristeen uusinnassa on tänä päi-
vänä yleisesti käytössä kolmea eri menetelmää.
Uudeksi katteeksi voidaan valita:
– monikermikate
– yksikermikate
– ruiskutettava eristekerros.
Monikermikate on perinteinen useammasta bi-
tumikermistä yhteen liimaamalla tehty vesieriste.
Kestävään lopputulokseen päästään käyttämällä
kumibitumituotteita, jotka ominaisuuksiltaan täyt-
tävät näille tuotteille asetetut standardit (SFS
5010). Esimerkiksi kahta kermiä käytettäessä
alempi olisi eristyskermi K-MS 170/3000 ja pinta-
kerminä K-PS 170/4000. Merkinnässä 170 tarkoit-
taa tukikerroksen neliöpainoa g/m2 ja esim. 3000
tuotteen koko neliöpainoa grammoissa.
Yksikermikatteet ryhmitellään kolmeen tyyp-
486 piin perusmateriaalinsa mukaan:
a) modifioitu bitumikate
b) muovikate (plastomeerit)
c) kumikate (elastomeerit).
Modifioiduista bitumikermeistä käytetään ly-
henteitä APP-tuotteet ja SBS-tuotteet. Keski-eu-
rooppalaisten kattohuopatehtaiden valmistamat
APP-tuotteet tulivat Suomeen 1986. Siitä lähtien
näitä kermejä on käytetty laajasti juuri vanhojen
kattojen kateuusinnoissa. Tuotteesta on tehty yksi-
kerroskatteita hitsaamalla ne kauttaaltaan kiinni
vanhaan katepintaan. Käytetyt kermipaksuudet
ovat olleet 4 mm ja 5 mm.
APP-bitumituotteiden kylmätaivutettavuus ja
murtovenymäominaisuudet kylmässä ovat hei-
kommat kuin SBS-tuotteilla. APP-bitumien omi-
naisuudet korkeissa lämpötiloissa ovat niin hyviä,
että tuotteita asentavat urakoitsijat esittävät kermin
kiinnittämistä ylösnostokohdissa ja räystäillä suo-
raan vanhojen pellitysten päälle. Tähän asennus-
tapaan tulee suhtautua varauksellisesti vaikka se
säästääkin kustannuksia. Oikeaoppinen asennusta-
pa on poistaa pellit ennen kermin kiinnitystä ja
verhota uusi kermi jälleen pellillä.
SBS-tuotteita valmistavat kotimaiset kattohuo-
patehtaat ja niitä tuodaan myös ulkomailta. Ker-
mivalikoimissa on tuotteita yksikerroskattamiseen
ja monikerroskattamiseen. SBS-kermit ovat erit-
täin joustavia aina –35° C lämpötilaan asti. Tämän
vuoksi ne soveltuvat sellaisillekin alustoille, joissa
saattaa tapahtua liikkumista lämpö- ja kosteus-
olosuhteiden muuttuessa. Katossa olevien liikun-
tasaumojen eristeet on helposti toteutettavissa
näillä tuotteilla.
Muovikatteet (plastomeerit) ovat eri polymee-
rimuoveista tehtyjä vesieristyskermejä. Vedeneris-
tys ohjeiden (RIL 107–1989) mukaan loiviin kat-
toihin käytettävän muovikermin paksuus on oltava
vähintäin 1,2 mm. Kermit kiinnitetään reunasta
mekaanisesti kovaan alustaan asti. Puualustaan
käytetään ruuveja. Betoniin, kevytbetoniin tai ke-
vytsorabetoniin kiinnitys tapahtuu muovitulppa tai
kiila-ankkurityyppisillä kiinnittimillä. Kiinnikkeet
jäävät limittäin tapahtuvassa asennuksessa vierei-
sen kermikaistan reunan alle. Sauma hitsataan ve-
sitiiviiksi automaattisella kuumailmahitsausko-
neella 460° C lämpötilassa.
Suomessa käytetään kahta eri raaka-ainetta ole-
via muovikatteita. Nämä ovat PVC-pohjaiset (po-

lyvinylikloridi) katteet ja CPE-pohjaiset (kloorattu
polyeteeni) tuotteet. CPE-muovit ovat kemiallisel-
ta kestävyydeltään ja pakkasominaisuuksiltaan
PVC-muoveja parempia, mutta myös kalliimpia.
Päällystettäessä vanhaa bitumikermikattoa
PVC:sta valmistetulla muovikermillä ei muovi saa
koskettaa missään bitumia. Kermien välissä käyte-
tään eristeenä esim. polyesterimattoa. CPE-muovia
ei bitumikosketus haittaa.
PVC-katteelle saadaan pidempi kestävyys kun
se suojataan auringonvalolta bitumikermien ta-
paan esim. kiveyksellä.
Kumikatteet (elastomeerit) ovat samantyyppi-
siä kermijä kuin muovikatteet. Ainevahvuudet
vaihtelevat ja ovat 1–3 mm. Tuotteiden raaka-ai-
neina käytetään mm. EPDM-kumia tai butyyliku-
mia (IIR). Kermi voidaan asentaa irralleen paino-
kerroksen varaan tai kiinnittää mekaanisesti alus-
taan. Limisaumat tiivistetään päälle kiinnitettäväl-
lä erillisellä saumakaistalla.
Ruiskutettavat elastomeerit ovat vesieristetuo-
te, jolla saadaan yhtenäinen saumaton katekerros.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Suomessa polyuretaanielastomeeria on käytetty
vuodesta 1984 vesieristetöihin. Ruiskutetun ker-
roksen paksuus vesikattokorjauksissa vaihte-
lee 1–3 mm:iin. Pinnoitteen elastisuus on hyvä –
40° C lämpötilassakin. Polyuretaanikerros päästää
vesihöyryä lävitse, jonka vuoksi se voidaan levit-
tää suoraan vanhan, puhdistetun bitumikatteen
päälle. Erillistä paineentasauskerrosta ei tarvita.
4.4.1.2.6 Katealustaan tehtävät parannukset
Tänä päivänä tasakattojen vesieristeiden uusinta
tapahtuu pääsääntöisesti vanhan katteen päälle.
Alustaan kohdistuvat parannukset tehdään useim-
miten olemassa olevan katon päälle. Tavanomai-
simmat alustaan kohdistuvat korjaukset ovat:
– Lauta-alustaisella katolla kovasta
mineraalivillasta (paksuus 13 mm) tehdään
laakerikerros uuden bitumikermikatteen alle.
– Täysin tasaisilla tai erittäin loivilla
kevytsoraeristeisillä katoilla kaltevuuksia
parannetaan hienorakeisesta kevytsora-
betonista tehdyllä täyttömassalla.
487
 – Polystyreenilevy(styrox)alustaisen tai
ohuehkon mineraalivillalevyeristeen päälle
tehdyn katteen kaltevuuskorjaukset ja
lisälämmöneristäminen tehdään polyuretaani-
levyä eristeenä käyttäen. Tarvittavat viistot
pinnat rakennetaan kevytsoramassoista.
– Kivipäällysteisillä katoilla, missä kattosingeli
on liimattu alustaan, pinnan tasaaminen uuden
katteen asentamiseksi tehdään alushuovan tai
ohuen mineraalivillalevyn avulla.
– Huonosti tuulettuvan alustan parantamiseksi
asennetaan alipainetuulettimia.
4.4.1.2.7 Kattokorjaustöiden paloturvallisuus
Bitumituotteilla tehdyissä kattokorjaustöissä jou-
dutaan käyttämään avoliekkiä. Tapahtuneiden tuli-
palojen takia vakuutusyhtiöt ovat laatineet ohjeet,
joilla vahingon syntymistä pyritään estämään. Ky-
seiset ohjeet on julkaistu nimellä ”Katto- ja veden-
eristystöiden tulityöt” suojeluohje 1990. Nämä oh-
jeet velvoittavat vakuutuksenottajaa huolehti-
maan, että ohjeiden sisältö on työsuorituksesta
vastaavien henkilöiden tiedossa. Kattoeristystyöt
edellyttävät aina kirjallista tulityölupaa. Urakoitsi-
jan työntekijät tulee olla opastettu ja koulutettu töi-
hin, joissa käytetään kuumennettavia bitumeja tai
avotulta.
4.4.1.3 Peltikatot
4.4.1.3.1 Yleistä
Asuinkerrostalojen peltikatoista valtaosa on tehty
sinkitystä teräspellistä. Kuparipelti on etupäässä
julkisten arvorakennusten kattamisaine. Alumiini-
pellillä ja ruostumattomalla teräslevyllä on katettu
hyvin harvoja kerrostalokattoja. Rivitalojen ja
omakotitalojen yleiseksi katemateriaaliksi tuli
1980-luvulla eri muotoihin profiloitu muovipin-
noitettu peltikate. Näidenkin katelevyjen perusma-
teriaalina on sinkitty teräspelti.
4.4.1.3.2 Peltikatteen ominaispiirteet
Peltikatteiden vesikaton lappeilla pitää olla riittävä
kaltevuus, jottei saumavuotoja ilmene. Peltikatos-
sa saumoja on runsaasti, koska katon työstäminen
tapahtuu 60 cm leveistä peltinauhoista saumaa-
malla. Saumat on tehty taivuttamalla ja puristamal-
la liitoskohdan pellit yhteen. Tällainen tavallinen
pystysauma ei pidä veden alla, joten sadevesien ja
sulamisvesien on päästävä valumaan välittömästi
488 katolta alas. Talvella suojasäiden aikaan jääpadot
saattavat nostaa vedenpinnan pystysaumojen ylä-
reunojen yläpuolelle. Tämä merkitsee useimmiten
kattovesien vuotamista talon sisään.
Saumojen tiiviyden parantamiseksi ammatti-
peltisepät ovat perinteisesti käyttäneet tahmeaa,
mahdollisimman hitaasti kuivuvaa saumamaalia.
Katon tekovaiheessa saumamaali sivellään taivu-
tettuihin peltireunoihin ja maali jää peltien väliin
sauman sisään. Tänäkin päivänä hyvän rakennusta-
van mukaan saumaamalla tehtävässä peltikatossa
on käytettävä sekä vaaka- että pystysaumoissa sau-
mamaalia. Tätä asiaa on syytä korostaa katonte-
kijälle peltikattourakasta neuvoteltaessa. Kattoa
koskevia työtapoja sovittaessa on hyvä käyttää oh-
jeena RT-korttia nimeltä ”kate sileästä ohutle-
vystä”.
Nykyaikainen kotimainen kattopelti on sinkitty
kuumasinkitysmenetelmällä, jossa sinkin määräksi
peltineliömetriä kohti tulee 350 g. Ohuemmallakin
sinkityksellä pinnoitettuja peltejä on markkinoilla,
mutta niitä ei pitäisi hyväksyä peltikattotöihin. Ta-
lon sisällä oleviin rakennusosiin kuten ilmanvaih-
tokanaviin ne soveltuvat hyvin.
Tavallisesti peltikatto tehdään 0,5 mm:in pak-
suisesta teräslevystä. Sinkkikerroksen tehtävänä
on suojata teräs ruostumiselta. Sää- ja ilmansaaste-
rasitusten vaikutuksesta sinkkikerros kuluu ja tämä
kuluminen on estettävä katon maalauksella. Uuden
peltikaton ensimmäinen maalaus on syytä suoritut-
taa ”saasteisessa” kaupunki-ilmassa noin kolmen
vuoden kuluttua katon valmistumisesta. Uutta
sinkkipeltiä ei saa maalata heti uutuuttaan, vaan
sen on annettava hapettua vähintään yksi vuosi.
4.4.1.3.3 Peltikaton hoito
Järkevällä hoidolla peltikatto kestää toimivana ra-
kenteena yli 60 vuotta. Tärkein hoitokeino on
säännöllinen maalaus. Kaupunki-ilmastossa keski-
määräinen huoltomaalausväli on 8 vuotta ja puh-
taammassa maaseutuilmastossa 10 vuotta. Katon
kuntoa tulee seurata tekemällä vähintään kaksi ker-
taa vuodessa tarkastuskäynti katolla. Jos katon
maalipinnassa huoltomaalauksen välivuosina ha-
vaitaan hajanaisesti joitakin lohkeamakohtia tai
ruosteläikkiä, on syytä suorituttaa näiden kohtien
”täplitysmaalaus” eli nämä vauriopaikat puhdiste-
taan ja maalataan.
Peltikaton hoitoo kuuluu räystäskourujen puh-
distaminen niiden pohjalle kertyneistä puunleh-

distä, -neulasista ja muusta roskasta. Kouruun ke-
rääntynyt lahoava roska pitää allaan olevan pelti-
pinnan jatkuvasti kosteana ja siten nopeuttaa
ruostevaurioiden alkamista. Samanlaista rasitusta
syntyy räystäskouruissa, joihin jää makaamaan
vettä liian vähäisen kaltevuuden takia. Tällaiset
kaltevuusviat ovat työläitä korjata ja ne jätetäänkin
usein hoitamatta. Eräs tapa torjua ennenaikainen
ruostuminen seisovan veden vaivaamissa kouruis-
sa on pinnoittaa kuorun sisäpuoli jatkuvaa kosteut-
ta sietävällä materiaalilla kuten esim. bitumiker-
millä tai bitumipohjaisella pinnoiteaineella.
Peltikaton suurimmat rikkoutumisuhat synty-
vät aina silloin kun lumenpudottajat nousevat ka-
tolle töihin. Katolla käytettävät työvälineet tulee
olla sen mallisia, ettei peltikatteen puhkominen ta-
pahdu huomaamatta. Lumenpudottajat eivät saa
hakata räystäillä olevia jäämuodostumia katto-
pellin päältä. Jäät tulisikin pudottaa aina suoja-
säällä, jolloin pellin ja jään välissä on vesikalvo ja
jää on irti pellistä.
Jokainen lumenpudostuskerta vaurioittaa pelti-
kattoa. Lievät vauriot kohdistuvat maalipintaan ja
vakavimmat merkitsevät jo itse peltipinnan rikkou-
tumista. Järkevällä lumiesteiden sijoittelulla ja
räystäskourujen lämmityskaapelijärjestelyillä on
mahdollista vähentää katon lumityötarvetta. Näi-
den lisärakennelmien avulla on mahdollista pie-
nentää liikkumis- ja työskentelytarvetta katolla ja
siten saada katolle pidempi käyttöikä.
4.4.1.4 Tiilikatot
4.4.1.4.1 Tiilikatot eri aikoina
Kattotiilistä tehtyjä vesikatteita on ollut käytössä
kerrostaloissa viime vuosisadan puolelta asti. Van-
hat vielä olemassa olevat ennen 1940-lukua tehdyt
tiilikatot ovat pääosin poltetuista savitiilistä ladot-
tuja katteita. Tällaiset savitiilet, riittävän kovaksi
poltettuina, ovat erittäin kestäviä säärasituksille ja
näin katteen kestoikäkin nousee korkeaksi. Poltet-
tujen kattotiilien mittatarkkuus ja tiilien suoruus
eivät ole kovin hyviä, koska valmistuksessa tarvit-
tava korkea polttolämpötila aiheuttaa muodon-
muutoksia. Tästä syystä katolle ladottujen tiilien
väleihin jää hyvinkin erisuuruisia rakoja, joista
myrskysateet painavat vettä ja lumituiskut lunta
tiilikatteen alle. Vettä pitääkseen tiilikatto vaatii
alapuolelleen kunnollisen aluskatteen.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Tavanomaisin aluskatemateriaali on ollut kat-
tohuopa, mutta hyvin vanhoissa katoissa tavataan
sileistä peltilevyistä limittäin ladottuja aluskatteita.
Materiaalit ovat olleet sen laatuisia, että ne ovat
vaatineet alleen umpilaudoituksen, jota nykypäi-
vän kattoihin ei enää tehdä.
Sodan jälkeisen tarvikepularakentamisen aika-
na tiilikattoisten kerrostalojen katteena käytettiin
runsaasti sementtikattotiiltä. Tästä kateaineesta
tehtyjä kattoja rakennettiin merkittävässä mitassa
1950-luvun puoliväliin saakka, jonka jälkeen sen
käyttö pieneni lähes olemattomaksi.
Syinä käytön vähenemiseen oli tasakattojen
yleistyminen sekä sementtitiilien heikkous, lujuus-
ja säänkesto-ominaisuuksien suhteen. Materiaali-
viat johtuivat todennäköisesti vähäisestä sementin
käytöstä ja muistakin betonimassan valmistami-
seen liittyvistä kiviainesten seossuhdepuutteista.
Laajamittainen kattotiilien valmistaminen alkoi
Suomessa uudelleen 1970-luvun lopulla. Tällöin
pystytettiin muutama suuri betonikattotiiliä val-
mistava tehdas.
Tänä päivänä betonikattotiilien lujuuskestä-
vyys ja pakkaskestävyys ovat parempia kuin 1950-
luvulla. Lisäksi tiilien muotoa on parannettu siten,
että paikoilleen ladottaessa niiden väleihin ei jää
selviä vuotorakoja. Tästä huolimatta tiilikate vaatii
aina alapuolelleen aluskatteen. Uudisrakentamisen
puolella aluskatteina käytetään verkkovahvisteisia
muovikalvoja, ohuita märkälujia pahveja ja kevei-
tä bitumikermejä.
Poltettujen kattotiilien valmistaminen ei ole
elpynyt, joten niitä ei ole tällä hetkellä saatavana
kotimaassa valmistettuina. Kaikki poltetut katto-
tiilet ovat tuontitavaraa lähinnä Ruotsista ja Keski-
Euroopan maista.
4.4.1.4.2 Tiilikaton korjaaminen ja
kokonaisuusiminen
Vesikaton kattotiilipinta ei tarvitse mitään erityisiä
määrävuosina tapahtuvia huoltotoimenpiteitä. Ka-
ton puhdistaminen puunlehdistä ja sammaleesta on
kuitenkin suositeltavaa. Tiilikattoon liittyviä pelti-
osia kuten räystäskouruja, piippujen juuripeltejä,
paloluukkujen pellityksiä ja muita vastaavia raken-
teita on hoidettava huoltomaalauksin kuten pelti-
kattoa.
Tiilikaton vuotaessa on vika aina aluskatteessa.
Näin ollen vuotopaikan kohdalta kattotiilet on la- 489
 dottava pois ja etsittävä aluskatteessa oleva reikä.
Melko yleisiä vuotopaikkoja ovat ns. läpimeno-
kohdat eli kohdat, missä jokin tuuletusputki tai
hormisto läpäisee aluskatteen. Näissä kohdissa
alustastaan irtautuneet juuriylösnostot on kiinnitet-
tävä lisänaulauksin ja tiivistettävä elastisilla sau-
mamassoilla.
Tiilikate on tullut käyttöikänsä päähän, kun
säärasitukset ovat haurastuttaneet tiilet erittäin hel-
posti murtuviksi. Katteen kokonaisuusinnassa uu-
sitaan aluslaudoituksen päältä kaikki rakenteet:
aluskate, alusruoteet, tiiliruoteet ja kattotiilet. Sa-
massa yhteydessä kaikki pellitykset uusitaan ja
kulkusillat sekä lumiesteet perusparannetaan.
Kuten tässä tekstissä on aiemminkin korostet-
tu, aluskate on tiilikaton vedenpitävyyden kannalta
tärkein rakenne. Siksi kannattaa katon uusinta-
vaiheessa kiinnittää huomiota aluskatteen mate-
riaalin laatuun ja kiinnitystapaan. Vanhoissa talois-
sa katteen alustana on lähes poikkeuksetta umpi-
laudoitus. Se on erinomainen alusta aluskatteen
kiinnittämistä varten. Kun aluskatteeksi valitaan
tukeva kattohuopa (paino yli 3000 g/m2) kyetään se
naulaamaan kunnollisesti kiinni puualustaan.
490
Räystäillä ja piippujen juurissa käytetään ns.
hitsattavaa kattohuopatyyppiä, joka kuumentamal-
la liimataan alustaansa. Näin nämä vuotoaltteim-
mat kohdat varmistetaan tiiviydeltään luotettavik-
si. Jos aluskatteeksi valitaan pahvityyppinen tuote
(panssarialuskate), on räystäät ja lappeella olevat
läpimenokohdat syytä tehdä hitsattavilla bitumi-
tuotteilla.
Puurimoista tehtävät alus- ja tiiliruoteet naula-
taan kuumasinkityillä nauloilla. Kattotiilien nau-
laustiheyteen on myös syytä kiinnittää huomiota ja
jyrkillä katoilla myös naulan laatuun. Tuulisilla ja
avoimilla paikoilla on kiinninaulattavien tiilirivien
tiheyttä syytä lisätä siitä, mitä tiilien valmistajien
asennusohjeet ilmoittavat. Tiilikaton uusimistyön
valvonnassa pääpaino onkin suunnattava aluskat-
teen asentamiseen ja tiilien kiinnittämiseen.
4.4.1.5 Levykatot
Edellä lueteltujen katemateriaalien lisäksi on käy-
tössä monenlaisia levyjä, jotka on tarkoitettu vesi-
kattojen katteeksi. Levyjä tehdään mm. aluskat-
teella ja suoraan kattotuolien päälle asetettujen or-
sien varaan. Näiden katteiden tekemisestä on laa-

dittu selvät ja yksityiskohtaiset työohjeet. Sen si-
jaan lienee syytä mainita eräitä vihjeitä, mistä syys-
tä näissäkin katoissa on ollut melko hankalia vesi-
vuotoja. Loivia kattoja on tehty kiinnittämättä riit-
tävän suurta huomiota saumanauhojen asennuk-
seen. Taitekohtien pellityksen ja katteen alle jääviä
reunoja ei ole taivutettu ylös eikä katteen ja pellin
välistä profiilitiivistettä ole muotoiltu niin huolel-
lisesti, että se tiivistäisi aaltomaiset raot, joista
saattaa päästä tuiskulunta tai vettä katteen alle.
Piippujen pellitysten helmat ovat jääneet huonosti
muotoilluiksi tai liian lyhyiksi, jolloin vuotoja on
syntynyt tätä kautta. Vuotojen estämiseksi saumat-
aan piippujen pellitysten alapäähän lyijylevy, joka
muotoillaan katteen aaltojen mukaan ja tiivistetään
saumamassalla.
4.4.2 Julkisivut
4.4.2.1 Johdanto
Kiinteistöjen hoidosta ja kunnossapidosta vastuus-
sa olevat henkilöt eivät useinkaan ole täysin selvil-
lä siitä, mitä julkisivulla tarkoitetaan. Yleinen käsi-
tys tuntuu olevan, että julkisivu on ainoastaan ra-
kennuksen kadunpuoleinen sivu/sivut. Näin ollen
luullaan, että esim. rakennusvalvontaviranomaiset
eivät puutu muuta kuin näiden sivujen muutoksiin.
Harmillisten väärinkäsitysten välttämiseksi on syy-
tä hieman selvittää rakennuksen ulkoseinien nimi-
tyksiä. Katujen varsille rakennettujen rakennusten
eri sivut voidaan jakaa esim. seuraavasti:
– Katujulkisivu tai -sivut: sellaiset osat raken-
nusten ulkoseiniä, jotka ovat kadun puolella.
– Pihajulkisivu tai -sivut: rakennusten pihan-
puoleiset ulkoseinät.
– Päädyt (kaavelit): rakennuksen molemmissa
päissä olevat julkisivupinnat.
Edellä oleva antaa ainoastaan karkean jaotte-
lun rakennuksen ulkoseinien nimityksistä. Erillis-
ten rakennusten julkisivut voidaan nimetä ilman-
suuntien mukaan, kuten esim. julkisivu pohjoi-
seen, julkisivu etelään. Koska RT-kortistoonkaan
ei vielä ole otettu korttia, joka selventäisi raken-
nusten ulko-osien nimityksiä, voitaneen käyttää
edellä olevia, rakennusmiesten omaksumia nimi-
tyksiä. Pääasia on kuitenkin, että taloyhtiössä tie-
dostetaan, että rakennuslupamääräykset koskevat
rakennusten kaikkia julkisivuja – ja vielä lisäksi
vesikattoa.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Julkisivujen vauriot johtuvat yleensä useam-
man eri virheen summasta, ja niiden selvittely on-
kin alan asiantuntijan tehtävä. Tästä syystä ei kor-
jausehdotuksia julkisivujen vaurioiden korjaami-
seksi ole voitu antaa. Korjaustöissä ja niiden suun-
nittelussa pitäisi aina käyttää asiantuntija-apua.
Rakennusten julkisivuissa on käytetty ja ko-
keiltu kaikkia mahdollisia materiaaleja. Näistä
mainittakoon:
– tiilipinnat: puhtaaksi muuratut, tiilielementit,
tiililaattaelementit
– kivipinnat: graniitti, marmori, betoni,
pesubetoni
– puupinnat: hirsi, lauta, erilaiset jalopuut
– lasipinnat: lankalasi, karkaistu lasi, lasitiilet,
eristyslasi
– erilaiset levyt: muovit, asbestisementtilevyt
– metallipinnat: kupari, muovitettu pelti,
alumiini
– laastit: kalkkisementtilaastit, jalolaastit.
4.4.2.2 Tiilipinnat
Vanhan ”hyvän ajan” rakennukset, joiden seinät
muurattiin massiivisina punatiilimuureina, eivät
käytännöllisesti katsoen juuri kaipaa huoltoa. Var-
sinainen huolto rajoittuu vesipeltien tarkastukseen
ja kunnostamiseen, jotta mahdolliset vesivuodot
eivät kastelisi seiniä ja siten aiheuttaisi tiilipintojen
vaurioitumista.
Myöhempinä vuosina tehdyt kalkkihiekkatiili-
pinnat ovat jo paljon herkempiä vaurioille. Useim-
miten syy on rakenteellisissa virheissä. Rakennus-
ten lyhyet räystäät, lämpöeristeiden vuodot, vir-
heelliset vesipellit pilaavat kalkkimuurauksia. Erit-
täin usein näkee vaurioituneita tiilipintoja, joista
kouriutuu muutaman millin paksuisia kerroksia.
Rappaukset eivät myöskään tahdo pysyä kahitii-
lien päällä. Erittäin pahana virheenä on pidettävä
kahitiilien maalaamista. Tiilien valmistaja suosit-
teleekin ainoastaan silikonihartsiliuoksella käsitte-
lyä. Käsittely suojaa seinää kosteudelta ja likaantu-
miselta.
Nykyinen kiireinen rakentaminen ja materiaa-
lien hinnannousut ovat tuoneet mukanaan erittäin
kevyen ulkoseinärakenteen käytön yleistymisen.
Näin on nimenomaan omakoti- ja rivitalorakenta-
misessa. Näissä seinissä käytetään ulkokuorena
halkaistuja tiiliä, jotka on sidottu metallisiteillä
491
 puurakenteiseen rakennuksen runkoon. Tällainen
seinä on erittäin siistin näköinen oikein tehtynä.
Valitettavan usein työn suorituksessa tehdään kui-
tenkin virheitä, jotka saattavat pilata koko työn.
Pahimpia ovat virheet, joissa ulkokuoren siteet on
tehty väärin.
4.4.2.3 Betonielementtipinnat
Kivipinnoista on syytä käsitellä erikoisesti betoni-
pintoja ja niissä esiintyviä vaurioita. Betoniteknii-
kan kehittyminen teki mahdolliseksi ns. elementti-
rakentamisen, joka onkin tällä hetkellä ehkä ylei-
simmin käytetty rakennustapa. Elementtitalojen
yleisimpiä vikoja ovat vesivuodot ulkoseinissä,
elementtisaumojen vuodot, puurakenteisten parve-
ke-elementtien ja betoniseinien vuotokohdat (ve-
toa ja lämpövuotoja), ulkoseinien ja lattianrajojen
lämpövuodot, ulkonurkkien lämpövuodot. Vuoto-
jen toteamiseksi voidaan tehdä mittauksia, joilla
selvitetään lämpövuotojen kohdat. Yleensä lämpö-
vuotojen paikallistaminen on huomattavasti hel-
pompaa kuin vesivuotojen.
Elementtirakennusten huoltoon on kiinnitettä-
vä erityisen suurta huomiota. Mikäli todetaan
esim. saumoissa olevien saumamassojen irronneen
tai revenneen halki, on vika korjattava mahdolli-
simman pian. Tällaisesta revenneestä saumasta
tunkeutuu seinärakenteisiin vettä kastellen lämpö-
eristeet. Mikäli vaurio sattuu myöhään syksyllä, on
seurauksena todennäköisesti lämpövuotoja ja
mahdollisesti eristeiden painumista, jolloin ulko-
seiniin syntyy pysyviä kylmiä kohtia. Pahimmassa
tapauksessa vesi saattaa tulla huoneiden puolelle ja
aiheuttaa seinä- ja lattiapintojen vaurioitumista.
Vetoisten nurkkien, ikkunan karmien, lattian-
rajojen ja puuseinien liittymäkohtien korjaaminen
on usein melko helposti suoritettavissa sisäkautta.
Kyseisten saumojen peitelistat irrotetaan ja saumat
tilkitään vuorivillalla. Huoneenpuoleiseen reunaan
jätetään noin 3 cm:n verran tyhjää tilaa, joka täyte-
tään polyuretaanisolumuovivaahdolla. Tällä sau-
mavaahdolla on erittäin hyvä lämmöneristysomi-
naisuus ja lisäksi se hyvä puoli, että se kuivuessaan
turpoaa ja tiivistää erittäin tehokkaasti tilkittävät
raot.
Vanhoissa betonielementeistä tehdyissä julki-
sivuissa, jotka ovat noin 30 vuotta vanhoja, ovat
pakkasrapautuma- ja karbonatisoitumisvauriot
492
edenneet niin syvälle, että elementeille on pakko
tehdä tuntuvia korjauksia. Näitä tekniikoita ollaan
kehittelemässä ja kokeilemassa yksittäiskohteissa.
Melko pitkään korjauksiin käytetty keino on ollut
verhota rapautunut betonitalo peltiverhouksella.
Tällaisille julkisivumuutoksille ei kaikissa kunnis-
sa saa viranomaislupaa. Muutamia taloyhtiöitä on
korjattu tekemällä perustuksista asti uusi element-
tikuoriseinä vanhan seinän eteen. Menetelmällä
saadaan arkkitehtonisesti kauniita julkisivuja, mut-
ta korjauskustannukset nousevat korkeiksi. Jos
vanha kuori on luja, pintaa voi uudistaa betoniruis-
kutuksella.
4.4.2.4 Puupinnat
Puisia seinärakenteita käytetään etupäässä omako-
ti- ja rivitaloissa, mutta myös kerrostaloissa on
käytetty erilaisia paneelipintoja ja puurakenteisia
elementtiseiniä.
Kerrostalojen puupintojen huolto on normaalia
puupintojen hoitoa, joka käsittää rikkinäisten
paneelien uusimista, naulausten tai ruuvien kiristä-
mistä, saumakohtien tiivistämistä ja pintakäsit-
telyä.
Omakoti- ja rivitalojen puurakenteisten ulko-
seinien hoito ja kunnossapito on jo eri kysymys.
Ensinnäkin voidaan todeta, että nykyiset puura-
kenteiset talot ovat usein erittäin heikosti suunni-
teltuja. Pohjaratkaisut ovat useimmiten hyviä,
mutta rakenteet on suunniteltu siten, että työ-
virheet tulevat korostetusti esille. Rakenteiden
lämpötilamittauksissa pakkasten aikana ei ole mi-
tenkään harvinaista, että lattianrajassa lämpötilat
ovat lähellä 0° C:ta, onpa mitattu miinusasteitakin.
Useimmiten syynä on ollut huolimaton rakenne-
saumojen tiivistys.
Varsinkin jalkalistojen takaa löytää erittäin
runsaasti vikaa. Koska tällaisten vikojen toteami-
nen muulloin kuin pakkaskautena on hankalaa,
olisikin taloyhtiöiden, joissa valitetaan vetoa ja
kylmyyttä, syytä varautua talvella tehtävään läm-
pötilamittaukseen. Tällöin voidaan osoittaa kor-
jausta vaativat kohdat. Varsinaiset korjaukset teh-
dään kuten kohdassa 4.2.3. on esitetty. Lisäksi
näissä talotyypeissä on ollut kylmäkohtia ulkosei-
nien keskialueillakin. Tällaisten paikkojen korjaa-
minen vaatii useimmiten seinän avaamista näiltä
kohdin.
 Taloyhtiötä on syytä muistuttaa siitä, mitä ai-
kaisemmin on mainittu urakoitsijan vastuusta ta-
kuuajan jälkeen. On huomattava, että urakoitsijaa
on vaikea saada vastuuseen, jos korjaustöihin on
ryhdytty omatoimisesti.
4.4.2.5 Muut pinnat
Erilaisten levyjen huoltokohteena ovat tavallisesti
joko itse levyn tai sen pinnoituksen vauriot. Lisäk-
si erityistä huomiota on kiinnitettävä levyjen kan-
nakkeisiin ja ruuvi- ja naulakiinnityksiin.
Lasipintoja ei tarvitse kovin usein huoltaa. Tie-
tysti rikkinäiset lasit on uusittava ja kiinnikkeissä
olevat viat korjattava.
Asbestisementtilevyt ovat myös erittäin kestä-
viä julkisivupinnoissa. Vanhemmiten niiden keski-
kohdat kuluvat, jolloin karkeasyinen runkoaines
tulee näkyviin ja levyt likaantuvat pahoin. Huolel-
linen pesu ja hionta sekä maalaus kohentavat julki-
sivun ulkonäköä merkittävästi3. Tämä seikka ei
olekaan näiden seinien ongelma, vaan ongelmat
ovat muualla. Niinä vuosina, kun nämä ns. Mine-
rit-levyt tulivat käyttöön, energia oli halpaa, joten
lämmityskustannuksiin ei paljon kiinnitetty huo-
miota. Siksi seinien lämmöneristeenä käytettiin
70–100 mm:n paksuista mineraalivillaa. Tämä on
lisäksi pehmeätä mattoa, joka asennettiin koolaus-
ten väliin. Vuosien varrella pehmeä villa on valu-
nut alas ja seiniin on tullut kapeita alueita, joista
villa puuttuu kokonaan. Nykyään tällaisten seinien
lämmönhukka aiheuttaa jo merkittävän kustannus-
erän. Kun näitä seiniä ryhdytään kunnostamaan, on
täysin virheellistä aloittaa korjaustyöt maalaus-
töillä. Oikea tapa on ensin tutkia lämpövuotojen
suuruus ja laskea, mitä se merkitsee energiahukka-
na ja kustannuksina. Sen jälkeen selvitetään, pal-
jonko maksaa lämpöeristeiden uusiminen ja mah-
dollisesti eristyspaksuuden lisääminen esim. 5
cm:llä. Tällöin ainakin tiedetään, kumpi on tär-
keämpää, julkisivujen maalaaminen vai eristysten
parantaminen.
Metallipintoja on jo pitkään käytetty erilaisissa
rakennuskohteissa. Metallilevyjen laatu on valittu
kuhunkin kohteeseen rakennuksen käyttötarkoi-
tukseen mukaan. Kuparipeltiä on käytetty arvok-
kaissa julkisivuissa, kuten julkisissa rakennuksis-
sa, suurten teollisuuslaitosten, pankkien ja vakuu-
tusyhtiöiden toimitaloissa. Näiden julkisivujen
494
huolto rajoittuu melko vähiin, etupäässä liitoskoh-
dissa olevien vesivuotojen tiivistämiseen ja me-
kaanisesti vaurioitettujen peltien uusimiseen.
Muovitettu pelti tuli käyttöön jo 1960-luvulla.
Silloiset pinnoitteet eivät vastaa nykyisiä teollisuu-
den kehittämiä pinnoitusmateriaaleja. Kuitenkin
nekin ovat kestäneet erittäin hyvin nyky-yhteis-
kunnan tuottamat saasteet. Varhaisimmat levyt oli-
vat tuontitavaraa, ja eniten niitä tuotiin Ruotsista.
Tälläkin alalla suomalainen teollisuus pystyy
kilpailemaan parhaiden ulkolaisten valmistajien
kanssa. Suomessa valmistetaan kuumasinkittyjä
ohutlevyjä, jotka voidaan pinnoittaa toivomuksen
mukaan erilaisilla pintamateriaaleilla. Pinnoitteis-
ta PVF2 on kallein ja paras korroosion- ja värin-
kesto-ominaisuuksiltaan. Eniten käytetty pinnoite
on PVC-plastisol. Tätä levyä on käytetty runsaasti
teollisuusrakennusten seinä- ja kattorakenteisiin.
Asuinrakennusten julkisivuissa sitä käytetään
myös, varsinkin sellaisten rakennusten ulkokuo-
rena, joissa on niin pahoja rakenteellisia vaurioita,
että niiden korjaaminen kohtuullisin kustannuksin
on vaikeaa. Mikäli näiden valmiiksi värjättyjen le-
vyjen asennukset on tehty huolellisesti ja valmista-
jan ohjeita noudattaen, voidaan olla varmoja, että
kiinteistöllä ei ole pitkiin aikoihin harmia julkisi-
vuistaan. Edellä olevassa on haluttu tuoda esiin
uuden ajan materiaalien edut taloyhtiöiden kannal-
ta. Valitettavasti niiden käytölle laajemmin on es-
teenä alueellisen rakentamisen edellyttämät mate-
riaalirajoitukset.
4.4.2.6 Rappaukset
Rapattujen julkisivujen kunnossapito on ongelma,
jota ei kannata edes yrittää puida tässä yhteydessä.
Rapattujen pintojen korjaaminen on jokaisen ra-
kennuksen kohdalla ratkaistava erillisenä kysy-
myksenä. Saattaa olla, että julkisivut korjataan ja
kaikki muu tuntuu olevan kunnossa. Kolmen nel-
jän vuoden kuluttua yllättäen todetaan, että rappa-
ukset putoilevat tai maalit irtoilevat rapatuista pin-
noista. Korjaustöiden suunnittelu ja toteutus edel-
lyttävätkin pitkäaikaista kokemusta. Tässä työssä
jos missä voidaan todeta: ”Yhden markan suutari
tekee kymmenen markan vahingon.”
Seuraavassa luettelo asioista, joihin isännöitsi-
jän tulee kiinnittää huomiota puhuttaessa julki-
sivuista:

– Julkisivut tulee tarkastaa useita kertoja
vuodessa.
– Erityistä huomiota tulee kiinnittää halkeamiin
ja niiden mahdollisiin laajenemisiin. Tarvit-
taessa ne on korjattava.
– Todettava, onko rappauksissa pullistumia.
Mikäli tällaisia on näkyvissä, ne on syytä
pudotuttaa alas ja suorituttaa rappaus-
korjaukset.
– Onko näkyvissä vesipeltien, räystäiden ja
syöksytorvien kohdalla kosteuden aiheuttamia
läikkiä. Mikäli tällaisia löytyy, vuotokohdat
on korjattava ensi tilassa. Tällöin säästytään
rappauskorjauksilta.
Melkein poikkeuksetta yhtiökokouksessa ja
yhtiön hallituksessa esille tuleva kysymys on, mis-
sä laajuudessa korjauksia olisi tehtävä. Tähän ky-
symykseen ei kukaan osaa vastata suoralta kädeltä.
Ohje siihen, milloin rappaus on syytä uusia koko-
naan on: rappausta ei kannata enää korjata, kun
noin 35–40% pinta-alasta joudutaan uusimaan.
Kun ryhdytään rappauksen korjaukseen, menetel-
lään tavallisesti siten, että urakoitsijan kanssa sovi-
taan yksikköhinta mk/m2 ja samalla määrätään
kaikki irtonainen rappaus pudotettavaksi pois. Toi-
nen menettelytapa on se, että ainoastaan halkeamat
avataan ja vain sellaiset rappaukset pudotetaan,
jotka ovat pullistuneet tai osittain pudonneet. Tie-
tysti tällaisen pudotettavan kohdan ympäriltä pois-
tetaan kaikki irtonainen laasti. Edellä mainittu me-
nettelytapa säästää kustannuksia ja on osoittautu-
nut erittäin hyväksi työtavaksi lukuisissa kohteissa
vuosien varrella. Näin irtonaisten mutta terveiden
kohtien annetaan olla rauhassa ja korjataan vain
näkyvissä olevat viat.
Kun koko rappaus uusitaan, on olemassa erilai-
sia rappausvaihtoehtoja. Takavuosina tehtiin mel-
ko runsaasti ns. terastirappauksia, jossa pintalaas-
tiin sekoitetaan mm. erivärisiä kivimurskeita ja vä-
riaineita. Tällainen pinta on erittäin kestävä ja sille
saadaan monenlaisia sävyjä massan koostumuksen
mukaan. Kyseinen rappaus on jäänyt pois käytöstä
lähinnä sen kalleuden takia. Toiseksi nykyisin ei
enää ole montakaan työntekijää, joka osaa tehdä
kunnollisen terastipinnan. Toinen erittäin paljon
60-luvulla käytetty rappauspinta oli sellainen, jos-
sa pohjarappaukset tehtiin tavalliseen tapaan, mut-
ta pintalaastiin lisättiin työmaalla väriainetta. Pin-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
tarappaus tehtiin ns. roiskerappauksena, joka on
ehkä kestävin rappaustapa. Tällä työtavalla tehtiin
julkisivuja, jotka vielä tänäkin päivänä ovat täysin
kunnossa ilman että niille olisi tehty mitään.
Nykyisin on kehitetty teollisesti valmistettu
värilaasti, joka vastaa edellä selostettua pinta-
laastia. Tasasävyisyyden varmistamiseksi pinta-
laastin valmistus on siirretty työmaalta teollisuu-
delle. Tämä rappaustapa on erittäin kestävä, ja sillä
saadaan vuosien mittaan säästöä eli hankinta-
kustannuksia takaisia, koska maalaustyöt jäävät
pois. Tasavärisen lopputuloksen aikaansaamiseksi
värilaasti tulisi ruiskuttaa seinäpintaan.
4.4.3 Ikkunat
4.4.3.1 Määrääviä rakennetekijöitä
Maamme kylmät ilmasto-olosuhteet asettavat
asuntojemme ikkunoille erityisvaatimuksia, joita
lämpimämmän ilmanalan maissa ei tarvita. Talois-
samme olevien ikkunoiden on oltava hyvin lämpöä
pidättäviä ja mahdollisimman vedottomia. Van-
himmassakin vielä käytössä olevassa asuntokan-
nassa ikkunat ovat olleet alunperin kaksinkertaisia.
Sama kaksinkertainen rakenne on esiintynyt ikku-
noiden rinnalla myös parvekeovissa.
Kaksinkertaisen ikkunarakenteen edut ovat
parhaimmillaan sellaisissa ikkunatyypeissä, missä
sisä- ja ulkopuite ovat selvästi erillään toisistaan.
Mitkään 2-lasiset yhdistelmärakenteet eivät yllä
lämmönpitävyys-, sateenpitävyys- eikä ääneneris-
tysominaisuuksiltaan erillispuitteisen perusikku-
namallin tasolle.
Lämmityspolttoaineen hinta on ollut osaltaan
vaikuttamassa ikkunarakenteiden kehittymiseen.
Selvin muutos tapahtui 1970-luvun alkupuolen
energiakriisin jälkeen, jolloin kolmilasiset ikkunat
määrättiin pakollisiksi uudisrakennuksiin. Samas-
sa yhteydessä ikkunavalmistajat paneutuivat myös
ikkunapuitteiden tiiviysongelmiin ja sen myötä
markkinoille tuli ilmatiiviydeltään hyviä ikkuna-
malleja.
Ikkunan ulkopintojen kestävyysominaisuuk-
sien kehittäminen nousi 1980-luvun lopulla raken-
teita ohjaavaksi tekijäksi. Tällöin alumiinipintaiset
ikkunat lopullisesti valtasivat ikkunauusimismark-
kinat. Näillä ikkunarakenteilla vähennetään huol-
tomaalauskustannuksia ja lisätään käyttöikää.
495
 4.4.3.2 Ikkunatyypit
Asuinrakennuksissa käytettyjen ikkunoiden tyyp-
pinimitykset ovat muodostuneet sen mukaan mihin
suuntiin puitteet avautuvat ja millainen on lasien
lukumäärä sekä lasityyppi. Seuraavassa esitetään
tavallisimmat kerrostaloasunnoissa käytetyt ikku-
natyypit. Rakennusalalla ikkunan rakenne on totut-
tu esittämään pystyleikkauksena, mutta avautumis-
suuntien selvittämiseksi tässä on käytetty myös
vaakaleikkauksia.
Tämä ikkunatyyppi oli käytössä kerrostaloissa
1930-luvun loppupuolelle asti. Tässä ikkunassa ul-
kopuite lepää kiinniasennossa tiiviisti karmin kyn-
tettä vasten. Näin ikkunan sateen- ja tuulenpitä-
vyysominaisuudet muodostuivat automaattisesti
hyviksi. Sisäpuite on näissä ikkunoissa useimmi-
ten huoltamaton, joten sen tiivistäminen useam-
malla tiivistekerralla tuottaa hankaluuksia.
Ulospäin avautuva ulkopuite on ikkunapesua
ajatellen niin hankala, että tämä on ollut yksi pai-
navimmista syistä miksi malli on jäänyt pois käy-
töstä.
Tämä on maamme yleisin ikkunatyyppi. Sitä
on käytetty kerrostaloikkunana viimevuosisadan
lopulta asti sisään-ulosaukeavan ikkunatyypin rin-
nalla. Sotien jälkeisessä kerrostalokannassa 1940-
luvun lopulta lähtien sisään-/sisäänaukeava ikkuna
on ollut ylivoimaisesti eniten käytetty tyyppi. Ra-
kennustietokortiston (RT-kortit) avulla ikkunatyy-
496
pit tietyillä lailla vakioitiin jo 1950-luvulla tässä
vaiheessa karmin ja puitteiden puuainesvahvuudet
ja poikkileikkausmuodot standardisoitiin ja ne sai-
vat hyvin pelkistetyt muodot.
Suomalaisen asuntorakentamisen kiihkeimpi-
nä vuosina 1960-luvun loppuvuosina ja 1970-lu-
vun alkuvuosina kaikki puusepäntehtaat valmisti-
vat perusikkunaksi sisään-sisäänaukeavaa 2-lasista
RT-kortin mukaista mallia. Niinä vuosina pystyte-
tyt tuhannet lähiötalot ovat varustetut näillä ikku-
noilla. Näihin aikoihin arkkitehtuurin kuului suu-
ret lasipinnat. Taloihin suunniteltiin niin leveitä ik-
kuna-aukkoja, että ikkunapuitteet oli pakko kiin-
nittää karmiin yläreunasta saranoituna, koska puite
ja saranat eivät olisi kestäneet sivusta saranoituna
suuren lasin synnyttämää kuormitusta. Näistä le-
veysmitaltaan jopa yli kolmimetrisistä ikkuna-au-
koista on puiterakenteen vanhenemisen myötä ol-
lut paljon harmia asukkaille ja kunnostusongelmia
taloyhtiöille. Ikkunauusintojen yhteydessä on il-
man muuta pyrittävä kaventamaan ylileveät puit-
teet sivusaranoitavaan puitekokoon eli leveysmitta
max 220 cm.
Kytketyllä ikkunalla tarkoitetaan tyyppiä, jossa
ulko- ja sisäpuite on kiinnitetty kytkinruuveilla
kiinteästi toisiinsa. Ikkunaa avattaessa koko ”pui-
tepaketti” liikkuu yhdellä samalla avauksella. Ik-
kunoita pestäessä ruuvataan kytkinruuvit auki ja
puitteet avataan erilleen kytkinsaranoitten varassa.

Sen jälkeen päästään puhdistamaan välitilan lasi-
pinnat. Tätä samaa rakennetta käytettiin sen aikai-
sissa parvekeovissa.
Kytketty ikkuna ei vastannut tiiviysominai-
suuksiltaan erillispuitteista ikkunaa ja lisäksi erit-
täin lähekkäin olevien lasipintojen takia ääneneris-
tävyys oli heikko. Malli jäi vähitellen pois käytöstä
uudistaloissa.
Uuden tulemisen 2-lasinen kytketty ikkuna ko-
ki, kun 1960-luvulla markkinoille tuli saksalaiset
kiertoikkunamallit. Näissä ikkunoissa tämä ”puite-
paketti” oli ripustettu joko vaaka-akselin tai pysty-
akselin varaan kääntyilemään. Tätä tyyppiä vaiva-
sivat myös tiiviysohjelmat, jarrulaiteviat saranois-
sa ja myöskään puhdistettavuus lasiväleistä ei ollut
isoissa ikkunoissa mitenkään ongelmatonta. Kier-
toikkunat jäivät pois asuntorakentamisesta, mutta
hotelli- ja toimistokiinteistötyömailla niitä esiintyi
tämänkin jälkeen. Kiertoikkunoita käytettiin 1960-
ja 1970-luvulla myös saneerausikkunana ja siten
moni taloyhtiö otti tämän mallin sisään-ulosaukea-
van ikkunan tilalle.
Kolminkertaiset ikkunat määrättiin uudista-
loissa pakollisiksi energiakriisin seurauksena
vuonna 1975. Ikkunatehtaat ratkaisivat kolmila-
sisuuden lisäämällä kaksipuitteiseen ikkunaan kol-
mannen puitteen. Samaan aikaan ikkunoiden koot
pienenivät tuntuvasti lämmönsäästövaatimusten
seurauksena. Näiden leveysmitoiltaan kaventunei-
den sisäpuitteiden kylkeen voitiin kytkeä vaadittu
kolmas puite. Tässä ikkunamallissa ikkunan tiivis-
tettävyyteen ei kuitenkaan paneuduttu perusteelli-
sesti puusepäntehtaissa. Tästä vaiheesta alkoi kui-
tenkin aikakausi kehittyneempien ikkunatyyppien
synnylle. Ikkunatehtaat loivat omia karmipoikki-
leikkausmuotoja, joissa ikkunan ilmatiiviyteen ja
sateenpitävyyteen kiinnitettiin erityistä huomiota.
Ikkunapuitteiden muodot seurasivat tiiviysajatte-
lua ja lisäksi ulkonäölliset koristeurahöyläykset
(keilaukset) palasivat puitereunoihin. Vanhat kiin-
teistöt saattoivat saada ikkunoiden uusimistilan-
teessa ulkonäöllisesti alkuperäisiä muistuttavat
puitteet.
Melko nopeasti ikkunavalmistajien taholla ha-
vaittiin, että kolmipuitteisen ikkunan puhtaanapito
kuusine pestävine lasipintoineen aiheutti käyttäjil-
le ylimääräistä vaivaa. Tätä käyttäjäpuolen arvos-
telua lisäsi kolmannen puitteen kytkinsalpojen
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
käytön hankaluudet, todella kätevästi avattavia ja
lukittavia salpalaitteita ei markkinoilla ollut.
Kolmannesta puitteesta päästiin eroon teke-
mällä kaksipuitteinen ikkuna, jossa ulkopuitteessa
on yksi lasi ja sisäpuitteessa 2-kertainen umpiolasi.
Kun tähän yhdistettiin asianmukaiset paikat tiivis-
teille, oli lopputuloksena hyvin lämpöä eristävä,
vedoton ja vaivattomasti puhtaanapidettävä ikku-
natyyppi.
Tämän ikkunatyypin myyntiä hidasti aluksi
umpiolasien takavuosina saama heikko maine.
Niissähän saattoi muutamien käyttövuosien jäl-
keen ilmetä lasivälien samentumista, mitä ei voinut
korjata muutoin kuin uusimalla koko elementti.
Melko pian taloyhtiöissä kuitenkin uskottiin, että
sisäpuitteeseen asennettu umpiolasi on kestävä,
koska ulkolasi suojaa sitä säärasituksilta ja sisä-
puitteessa se on lähes aina huonelämpötilassa.
Tämä MSE-ikkuna syrjäytti uusimiskohteissa
1980-luvun puolivälin jälkeen lähes tyystin kolmi-
puitteisen MSK-ikkunan. Tähän osaltaan vaikutti
myös se, että taloyhtiöiden pyytämissä uusimistar-
jouksista, molemmat tyypit kisailivat samassa hin-
tatasossa. Asukkaat mieltyivät tällöin helppokäyt-
töisempään 2-puitteiseen MSE-malliin, kun hinta-
kaan ei ollut esteenä.
Tultaessa 1990-luvulle ikkunoiden kehittämi-
nen keskittyi ulkoisien osien kestävyyden paranta-
miseen. Ulkopinnaltaan alumiiniverhoiltu ikkuna-
malli oli ollut yhden ikkunatehtaan tuotannossa jo
vuosikausia, mutta kilpailijat kiinnostuivat tästä
tyypistä 80-luvun puolivälissä. Ensin tavallinen
puuikkuna vain verhottiin alumiinisilla muotolis-
toilla karmin ja puitteen ulkoilmaa vasten olevilta
osilta. Tätä kehittelyä ei jatkunut pitkään, kun jo
siirryttiin kokometalliseen ulkopuitteeseen.
Tämän päivän puualumiini-ikkuna on läm-
mönpitävyydeltään puista MSE-ikkunaa vastaava
ja lisäksi se on vuosikymmeniksi huoltovapaa ul-
kopintojen osalta.
4.4.3.3 Ikkunoiden
valmistusmateriaalit
4.3.3.1. Puuikkunat
Puu on Suomessa ylivoimaisesti eniten käytetty
asuntoikkunoiden karmien ja -puitteiden valmis-
tusmateriaali. Puulaseistamme mäntyä on yleisesti
pidetty soveliaimpana rakennuspuuna niin seiniin 497
 kuin ikkunoihinkin. Tammesta tai muista jalo-
puista tehtyjen ikkunoiden määrä on hyvin vähäi-
nen. Suomalaisten ikkunoiden päämateriaali on ol-
lut alusta lähtien havupuu ja se näyttää hyvin säi-
lyttävän edelleenkin asemansa muihin kilpaileviin
materiaaleihin (muovi, alumiini) nähden.
Puusta valmistetulla ikkunalla on omat hyvät ja
huonot puolensa. Ikkunavalmistajat ovatkin jo
vuosia kehitelleet eri materiaalien yhdistelmärat-
kaisuja, joissa puun edut säilyvät ja haitat vähene-
vät. Puumateriaalin parhaita etuja on sen lämmön-
eristävyys, joka meidän kylmässä ilmanalassamme
on ikkunamateriaalin ominaisuuksista tärkeimpiä.
Tästä ominaisuudesta seuraa, että puuikkuna on
lämpimän tuntuinen kosketeltaessa, ei ”säteily”
kylmää ja sen pinnat eivät valu kondenssivesiä.
Puun muita etuja on pintakäsittelyn helppous, eli
maalipinnan teko onnistuu tavallisilla maaleilla ja
työvälineillä.
Puuikkunan pahin heikkous on huono kos-
teusvaihtelujen sietokyky. Puu on erittäin herkkä
imemään kosteutta itseensä ja sitä kautta turpoa-
maan. Kuivuessaan syvälle kastunut puu halkeilee
ja tämä antaa hyvät edellytykset lahoamisen alka-
miselle. Näiden kosteushaittojen kurissapitämi-
seksi puu on pidettävä ulkotilassa olevilta osiltaan
Sisään-ulosaukeava kaksinkertainen
498 ikkuna.
hyvässä maalissa. Tätä melko usein tapahtuvan
huoltomaalauksen tarvetta on pidettävä eräänä
puuikkunan heikkoutena. Tämä tarve on kasvanut
sitä mukaan kuin hyvälaatuisen, tiheäsyisen män-
typuun saatavuus ikkunavalmistajille on vaikeutu-
nut. Nopeakasvuinen harvasyinen puu ei menesty
auringon ja sateen rasittamissa ulkopuite- ja kar-
miosissa. Näiden osien korvaaminen kestäväm-
mällä metallirakenteella on koko ikkunan kestoiän
kannalta oikeaoppinen ratkaisu.
4.4.3.3.2 Muovi-ikkunat
Kokonaan muovista valmistettuja ikkunoita on
käytetty Suomessa 1970-luvun puolivälistä lähti-
en. Muovi-ikkunoiden puite- ja karmiosat on tehty
ontoista PVC-muovisista profiiliputkista. Nurkka-
liitoksissa on käytetty metallivahvikkeita, jos muo-
vihitsauksen ei ole katsottu olevan riittävän tu-
kevan.
Muovi-ikkunoissa käytetty muovimateriaali
eristään lämpöä kohtuullisen hyvin ja kun puite- ja
karmirakenteet ovat sisältä onttoja, ovat ikkunan
sisäpinnat niin lämpimät, että huonekosteuden
tiivistymistä ei sisäpintoihin esiinny. Muovisten
ikkunarakenteiden paras ominaisuus on niiden
tunteettomuus kosteusvaiheluille ja sitä kautta
lahoamattomuus.
Sisään-sisäänaukeava kaksinkertainen
ikkuna.

Ikkunoiden raaka-aineena käytettävä muovi on
läpivärjättyä massaa ja värisävyjä valkean lisäksi
löytyy ruskeaa sekä harmaata. Muovipinta ei vaadi
mitään huoltomaalauskäsittelyjä ja on siten hoito-
menojen suhteen edullinen ratkaisu.
Asunto-osakeyhtiöiden ikkunauusimiskor-
jauksissa käytetään jonkin verran muovi-ikkunaa,
mutta se ei ole millään lailla pystynyt syrjäyttä-
mään puuikkunan valta-asemaa. Muovi-ikkunan
hinnanero hieman puuikkunaa kalliimpana ei voi
olla ainoa selitys vähäiseen suosioon. Ilmeisesti
puu koetaan muovia miellyttävämmäksi ikkuna-
materiaaliksi ja jonkinlaista ennakkoluuloa muo-
vin pysymisestä muuttumattomana saatetaan
kokea.
4.4.3.3.3 Metalli-ikkunat
Metalli-ikkunoiden valmistaminen on tapahtunut
enimmäkseen teräksestä ja alumiinista sekä joissa-
kin erikoiskohteissa kuparipronssista. Metallira-
kenteiset ikkunat soveltuvat hyvin liikekiinteistöi-
hin ja moniin julkisiin rakennuksiin. Ikkunamark-
kinoille on aina aika-ajoin tuotu teräs- tai alumiini-
rakenteisia asuntoihin tarkoitettuja ikkunamalleja.
Niissä ikkunan ulkoilmaa vasten olevat pintaosat
ovat erotettu sisäosista lämpökatkon muodostaval-
la väliaineella. Nämä väliaine-eristeet eivät ole ol-
Kytketty, sisäänaukeava kaksinkertainen
ikkuna.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
leet riittävän tehokkaita meidän koviin talvioloihin
ja metallinen sisäpinta on jäähtynyt epämiellyttä-
vän kylmäksi, jopa huurretta on muodostunut sisä-
pintaan. Täysmetallisista asuntoikkunoista saadut
kokemukset ovat olleet siinä määrin kielteisiä, että
niiden käyttöä ei voi puoltaa.
Hyviä kokemuksia on saatu yhdistelmära-
kenteesta, jossa vain ulkoiset osat, ulkopuite ja
karmin ulkopinta ovat alumiinia ja kaikki muu ik-
kuna puuta. Tässä ikkunassa alumiinin tunteetto-
muus auringon polttaville säteille ja sadevedelle
on hyödynnetty oikein. Ikkunan sisäpuolisten
osien puumateriaali antaa sisälle päin täysin puuik-
kunan tunnun. Tämä puualumiini-ikkunaksi kut-
suttu ikkunatyyppi sai heti taloyhtiöiden taholta
suuren suosion ja on ikkunoiden uusimiskohteissa
suosituin ikkunarakenne.
4.4.3.4 Kunnostamis- ja
uusimismenetelmät
4.4.3.4.1 Viranomaisten määräykset
Ryhdyttäessä käsittelemään varsinaisia ikkunoiden
kunnostamiseen ja uusimiseen liittyviä kysymyk-
siä on syytä selvittää voimassa olevia rakentamis-
määräyksiä niiltä osin kuin ne koskettavat ikkuna-
töitä.
Kolmilasinen (kolmipuitteinen) sisään-
aukeava ikkuna, tyyppimerkintä MSK. 499
 Seuraavaan on poimittu tärkeimmät ikkunoita
koskevat määräykset, ja muutamalla sanalla on sel-
vitetty niiden merkitystä ja tulkintaa:
– Uusiminen tai kunnostaminen siten, että
karmi- ja puitejako sekä jakolistat pysyvät
entisellään eivätkä valoaukon mitat muutu, ei
vaadi viranomaisten lupaa.
– Alkuperäisen värisävyn muuttaminen toiseksi
on luvanvarainen toimenpide.
– Vanhojen ns. suojeltavien talojen alkuperäis-
ten puuikkunoiden muuttaminen puualumiini-
ikkunoiksi on luvanvarainen toimenpide.
Edellä olevaan on täydennyksenä todettava,
että rakennusviranomaiset eivät puutu muuta kuin
ulkopuolen ikkunarakenteisiin. Näin ollen jos van-
hoissa ikkunoissa on jakolistat ulko- ja sisäpuit-
teissa, voidaan sisäpuitteiden jakolistat jättää pois
ilman lupahakemusta.
Epäselvissä tapauksissa on syytä ottaa yhteys
asianomaisiin rakennusviranomaisiin ja neuvotella
heidän kanssaan ennen työhön ryhtymistä.
Sisäänaukeava kolmilasinen ikkuna, jossa
sisäpuitteessa kaksilasinen
500 umpiolasielementti, tyyppimerkintä MSE.
4.4.3.4.2 Rasitustekijät
Rakennuksen ikkunat rappeutuvat ja altistuvat la-
hovioille aina ensin auringonpuoleisilla seinustoil-
la. Vaurioitumisnopeus lisääntyy myös kerroskor-
keuden mukaan eli mitä ylempänä ikkuna on sen
alttiimpana se on auringon säteilylle ja vesitateille.
Tummat värisävyt ulkopinnoissa keräävät runsaas-
ti auringon lämpöä ja puuaines halkeilee. Kun ta-
losta vielä puuttuvat kunnolliset leveät räystäät,
ovat ikkunoiden ulkopinnat todella kovien säärasi-
tusten armoilla.
4.4.3.4.3 Ulkopintojen huoltaminen
Taloyhtiön velvollisuus on estää ikkunoiden en-
nenaikainen lahoaminen. Ikkunan puuosien suo-
jaaminen tapahtuu maalauskäsittelyillä ja siinä yh-
teydessä tehtävillä lasikittaus-ja listoituskunnos-
tuksilla. Auringonpuoleisilla seinillä näitä toimen-
piteitä tarvitaan 6–8 vuoden välein. Tämä aikaväli
on maalattupintaisten ikkunoiden keskimääräinen
huoltoväli. Kuultokäsitellyt eteläsuuntaiset ikku-
nat tulee suojata lahosuojasivellysaineilla huomat-
tavasti tiheämmin eli 3-5 vuoden välein, jos aio-
taan välttyä lahon pehmentämiltä puupinnoilta.
Puualumiini-ikkuna. Ikkunassa on
alumiiniverhoiltu karmi ja täysalumiininen
ulkopuite.

Ikkunasta lahoaa aina ensimmäisenä ulkopuit-
teen alakappale. Puitteen kulmaliitokset ovat valta-
osassa ikkunoita ns. tappiliitoksia, joissa liitostapi-
tusten päät on sahattu puun syiden poikkisuuntaan.
Näiden tappipäiden kautta vesi imeytyy hanakasti
liitokseen ja turvottaa puuta sillä seurauksella, että
lopulta liimaukset aukeavat ja vesi pääsee puite-
nurkan sisään jo rakojenkin kautta.
Toinen tyypillinen lahoamiskohta on alalasiki-
tin vaakakynte (kynte on se kolo puitereunoissa,
johon ikkunalasin reunat sijoittuvat). Kun lasikit-
taus on halkeillut ja irronnut lasista, vesi pääsee ki-
tin alle ja kostuttaa puun lahoamiselle otollisiin
olosuhteisiin. Oli lasi kiinnitetty kitillä tai listoilla
tulee lasituksen alareunan olla vesitiivis.
Ikkunoiden huoltomaalauksen yhteydessä oli-
sikin otettava huomioon edellämainitut kosteuden
tunkeutumisreitit puumateriaaliin. Puitenurkkien
maalaaminen jää tekemättä, jos ikkunat maalaus-
käsitellään riipputelineiltä käsin ulkopuolelta.
Huoneistosta sisäkautta tehtävässä maalaustyössä
voidaan pintakäsittely tehdä myös ulkopuitteen
reunoihin. Näin liitostapitusten kosteusarat liima-
liitokset tulevat myös suojattua. Samaa periaatetta
tulisi käyttää rapistuneiden ikkunakittausten uusi-
misessa eli ennen uuden kitin laittoa kunnollinen
maalauskäsittely kyntepintaan.
Ulkopinnan maalauskäsittelyn kestoiälle en-
simmäinen edellytys on, että maalattavassa alus-
tassa ei ole vanhoja löysiä maalikerroksia ja että
puupinta on kuiva. Jos ulkopuitteen ja karmin ala-
osien vanha maalipinta on pahasti hilseillyt, kan-
nattaa se poistaa puuta myöten lämpöpuhaltimella
tai maalinpoistoaineella. Öljymaalilla maalattaessa
pohjustuskäsittely tehdään sekoituksella, jossa
maaliin on lisätty n. 20% pellavaöljyvernissaa.
Tämä öljyisempi maali pyritään imeyttämään puit-
teiden haurastuneisiin ulkopintakerroksiin.
4.4.3.4.4. Ikkunoiden toiminnallinen
parantaminen
Ikkunoiden vanhetessa niissä alkaa esiintyä avaa-
mis- ja sulkemistiukkuutta, lukituslaitevikoja ja
vetoisuutena tuntuvia ilmavuotoja. Asunto-osake-
yhtiössä ikkunan kunnossapitovastuu on jaettu ta-
loyhtiön ja osakkaan kesken siten, että yhtiö vastaa
ulkoisten osien, ulkopuitteiden ja karmin ulko-
pinnan kunnosta ja osakas ikkunan sisäpuolisista
osista. Käytännössä tämä ei tunnu toimivan par-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
haalla mahdollisella tavalla ja siksi onkin aiheellis-
ta, että talon ikkunoiden kunto tarkistetaan ja ha-
vaitut viat korjataan yhtiön toimesta riippumatta
siitä kenelle kunnostusvastuu kuuluisi. Näin tulee
samalla hoidettua lämmönhukka huonosti lukittu-
vien ja hatarien ikkunoiden kautta.
Ikkunoiden kokonaiskorjaustarve saadaan kyl-
lin luotettavasti selville, kun jokin ikkunoiden
kunnostamiseen perehtynyt ammattilainen tekee
niistä kuntoarvion. Kokeneen arvioitsijan ei tarvit-
se käydä aukomassa talon jokaista ikkunaa, vaan
hän saa pistokokeinkin tarvittavat tiedot vaurio-
asteista. Muutaman vuosikymmenen ikäisiin ikku-
noihin tarvittavat toimenpiteet ovat pääpiirteissään
seuraavat:
– kaikki ikkunapuitteet avataan ja karmia
hankaaviin puitteisiin tehdään
sovitushöyläyksiä, isoihin alareunastaan
karmiin laahaaviin puitteisiin asennetaan
puiteliut
– ikkunapuitteiden ja parvekeovien
lukituslaitteiden toiminta tarkastetaan,
vialliset salvat ja lukot uusitaan ja kaikkiin
liikkuviin telkiosiin suoritetaan voitelu
– ikkunoiden ulkopuoliset lasikiinnitykset
tiivistetään kittauskorjauksin ja elastisella
saumamassalla
– ikkunat tiivistetään vähintään 2-kertaisella
tiivistyksellä.
Näiden toimenpiteiden yhteyteen lisätään tar-
peelliset maalaustyöt. Myös ikkunan sisäpuoliset
maalauskunnostukset voidaan toteuttaa samalla
yhtiön toimesta, jos yhtiökokouksessa päätetään
tällaisesta urakan laajuudesta.
Taloyhtiö voi teetättää edellä esitettyä perus-
teellisemmankin ikkunoiden teknisen kunnostuk-
sen valitsemalla Ruotsissa kehitetyn menetelmän
kaikki parannustyövaiheet. Siinä on ideana, että
kaikki ikkunapuitteet irrotetaan saranoiltaan ja ke-
rätään yhteen työpisteeseen. Siellä ikkunapuitteet
ovat kuivassa tilassa ja näin varmistetaan hyvät
olosuhteet maalaustöiden onnistumiselle. Ennen
maalausta ulkopuitteeseen tehdään muita työvai-
heita kuten esim. kaikki vanhat lasikitit poistetaan
sahaamalla (työkaluna pienoispyörösaha), listoite-
tusta ikkunasta lasilistat irrotetaan ja sitten puhdis-
tettu lasikynte pohjamaalataan huolellisesti. Tä-
män jälkeen ulkolasi kiinnitetään uudelleen
501
 kittaamalla,myös aikaisempi listoitus korvataan
nyt lasikittauksella. Ulkopuitteen löystyneet nurk-
kaliitokset lujitetaan ja puitteen harmaantuneet
puupinnat höylätään pois. Lopuksi kuiviksi todetut
puitteet, puun kosteus alle 15 %, pohjamaalataan
ja siirretään omille paikoilleen karmiaukkoon. Val-
miiksi maalaus tehdään puitteiden ollessa omilla
paikoillaan.
Tällä menetelmällä saadaan ikkunat teknisesti
hyvään kuntoon ja seuraava huoltomaalauksen tar-
ve lykkääntyy vuosiksi eteenpäin. Menetelmässä
on monia työvaiheita ja on hyvin käsityövaltainen.
Tämä nostaa kunnostuskustannukset melko kor-
keiksi ja saa taloyhtiöt valitsemaan kevyempiä kor-
jausmenetelmiä.
Edellä oleva antanee käsityksen siitä, mitä
kaikkea kunnollinen, asiantuntevasti suoritettu ik-
kunoiden kunnostustyö pitää sisällään. Mikäli
kunnostamistyö on teetetty ammattitaitoisella työ-
voimalla ja asiantuntevan valvonnan alaisena, on
varmaa, että asumismukavuus paranee ja lämmi-
tyskustannukset alenevat. Energian säästöä on näin
saavutettu pienimmillä mahdollisilla rakennuskus-
tannuksilla. Kunnostustyön onnistumisen edelly-
tyksenä on tietysti se, että ikkunat ovat rakenteelli-
sesti kohtuullisen hyvässä kunnossa ja ettei uusit-
tavia karmin alakappaleita ja ikkunapuitteita ole
kohtuuttoman paljon.
4.4.3.4.5 Veistomenetelmä
Veistomenelmä on työtapa, jota käytetään ehkä
15–20%:sesti uusimistöissä. Työtapaa käytetään
kun vanhaa karmia ei ole järkevää repiä pois van-
hojen rakenteiden sisältä.
Työ tehdään siten, että puitteet poistetaan ja
vanha karmi ohennetaan niin, että jäljelle jää noin
20 mm:n paksuinen karmin osa. Veistäminen ta-
pahtuu kirveellä. Lohkeamisten estämiseksi van-
haan karmiin sahataan katkoja noin 20 cm:n
välein.
Uudet ikkunat mitoitetaan siten, että vanhan ja
uuden karmin väliin jää joka puolelle noin 10–15
mm:n tilkerako. Karmit kiinnitetään vanhoihin
veistettyihin karmeihin ruuvien ja kiilojen avulla.
Karmien välinen rako tilkitään tavalliseen tapaan.
Vanhat jute- ja vuorivillatilkkeet on korvattu poly-
uretaanivaahdolla. Tilkitystyön jälkeen työ tarkas-
tetaan ja korjautetaan mahdolliset viat. Tämän jäl-
502 keen karmien väliset raot peitetään peitelistoilla.
4.4.3.4.6 Uusiminen karmeineen
Ikkunoiden uusiminen karmeineen tapahtuu pois-
tamalla puitteet. Tämän jälkeen karmit sahataan
poikki ja irrotetaan purkuraudalla seinästä. Seinäs-
sä oleva karmin syvennys puhdistetaan vanhoista
tilkkeistä sekä irtonaisista laasti- ym. rakennus-
aineista.
Uudet ikkunat mitoitetaan vanhojen karmien
mukaan, huomioon ottaen kuitenkin nykyiset kar-
mien syvyysmittojen suositukset. Tavallisimmin
ikkunat tilataan tehtaalta kuitenkin täysin valmii-
na. Niiden paikoilleen sovittamista varten joudu-
taan kuitenkin piikkaamaan ikkunapieliä ja -penk-
kejä. Seinässä olevia ikkunakarmikoloja avarre-
taan huoneen puolelta niin paljon, että uusi karmi
voidaan pujottaa paikoilleen. Sen jälkeen karmi
kiilataan ja kiinnitetään paikoilleen, mikä jälkeen
suoritetaan tilkitseminen. Tilkityksen tarkastuksen
jälkeen maalataan ikkunapielet ja -penkit.
Karmeineen uusittavien ikkunoiden etuina on
todettava seuraavaa: Karmit ovat huomattavasti
paksummat kuin veistomenetelmässä, ja ne saa-
daan kiinnitetyksi tukevasti seiniin. Myös karmien
ja seinien väliset raot tulevat tilkityiksi kunnolla.
Lisäksi asumisviihtyisyyttä lisää se, että ikkuna-
penkit ja -pielet tulevat täydellisesti kunnoste-
tuiksi.
Asukkaiden kannalta työtapa on melko hanka-
la, sillä kaikki irtaimisto on pantava käytännölli-
sesti katsoen tiiviiseen muovipakettiin. Vaatehuo-
neiden ja komeroiden ovet on syytä teipata, sillä
piikkauksesta syntyvä kalkkipöly on erittäin hieno-
jakoista ja tunkeutuu ilmavirtojen mukana kaikki-
alle. Lisäksi työn kestäessä on asuminen erittäin
hankalaa, koska huoneistossa kulkee työntekijöitä,
joiden tulosta ei ole mitään ennakkotietoa. Tietysti
tämä harmi on kaikissa muissakin vaihtoehdoissa.
4.4.3.4.7 Tiivistäminen
Energian säästämisestä keskusteltaessa suositel-
laan usein ikkunoiden uusimista. Sinänsä ohje on
erittäin hyvä, mutta useassa tapauksessa liian kallis
ja epätarkoituksenmukainen. Eräs tapa energian
säästämiseen on tällöin ikkunoiden tiivistäminen.
Markkinoilla on useita tiivistelaatuja ja -malle-
ja. Aikaisemmin oli käytössä pumpuli- ja villapu-
nokset. Niiden erilaisia muunnoksia ovat punok-
set, joiden sisään on asennettu vaahtomuovinauha.
Näiden tiivisteiden heikkona puolena on se, että ne

kuoleentuvat jo yhden lämmityskauden aikana, lä-
päisevät kosteutta ja pysyvät kauan kosteina aihe-
uttaen maalien irtoamista ja edistäen siten
lahovaurioiden syntymistä. Ne ovat hinnaltaan hal-
vimpia ja lyhytikäisimpiä.
Nykyisin ovat yleisimpiä erilaiset profiilitiivis-
teet, joiden valmistusmateriaalina ovat silikoni-
kumi, EPDM-kumi tai PVC-muovi. Ne ovat erit-
täin hyvin kosteutta kestäviä ja pitkäikäisiä tiivis-
teitä. Tällaisten tiivisteiden kestoiän on arvioitu
olevan 10–15 vuotta. Ne kiinnitetään nitojalla tai
silikoniliimalla.
Edellä mainittujen tiivistetyyppien lisäksi on jo
parikymmentä vuotta käytössä ollut uratiiviste. Tä-
män tiivisteen asentaminen vaatii erikoisen uran,
joka jyrsitään ikkunapuitteisiin. Tällaisella tiivis-
teellä voidaan tiivistää melko harvat ja jonkin ver-
ran kierotkin ikkunat. Tiivisteen hinta on melko
korkea, mutta toisaalta sen kestoikä on myös todet-
tu erittäin pitkäksi.
Tiivistetyyppiä valittaessa on otettava huomi-
oon, että sisäpuitteiden tiivisteen tulee olla mah-
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
dollisimman höyrytiivis ja joustava, jotta puittei-
den erisuuruiset raot saataisiin tiiviiksi. Tarvittaes-
sa on käytettävä eripaksuisia tiivisteitä. Ulkopuit-
teiden tiiviste saisi mielummin olla jonkin verran
vesihöyryä läpäisevä.
Usein tiivistystyön jälkeen kylmänä vuodenai-
kana havaitaan, että ikkunalasit jäätyvät tai niihin
muodostuu vettä. Useimmiten vian korjaaminen
on melko yksinkertaista. Seuraavassa selostetaan
muutamia esimerkkitapauksia:
– Ulkolasi jäätyy tai kostuu. Syynä on liian
tiivis ulkopuite. Vika korjaantuu tavallisesti
sillä, että ulkopuitteen ylä- ja alaosan tiivis-
teestä leikataan muutaman sentin pätkä pois.
Tällöin ilma pääsee kiertämään ikkunalasien
välissä ja vie kosteuden mennessään.
Irrotettavan eristepätkän pituus saadaan
selville kokeilemalla. Liian suuri ikkunavälin
tuuletus aiheuttaa sisälasin jäätymisen ja
suurentaa täten energian kulutusta.
– Sisäpuitteen lasin sisäpinnan kostuminen
johtuu yleensä siitä, että huoneen ilmanvaihto
503
 on liian pieni. Poistoventtiilit on saatettu
sulkea tai hormit ovat tukossa. Toisaalta vika
saattaa olla myös siinä, että huoneisto on niin
tiivis, että tarvittavaa korvausilmaa ei tule
riittävästi, jolloin poisto ei toimi kunnolla.
Vika saattaa korjautua sillä, että yhdestä
puiteparista poistetaan tiivistettä ulkopuitteen
alaosasta ja sisäpuitteen yläosasta.
– Sisälasin ulkopinnan tai sisä- ja välipuitteissa
olevien lasien väliin muodostuva kosteus
johtuu usein siitä, että sisälasin kiinnitykseen
käytetty kitti on kuivunut tai sitä on paikoitel-
len jäänyt pois. Tällöin lasin ja puitteen
välistä pääsee kosteutta välitilaan. Asia
voidaan korjata tiivistämällä lasin ja puitteen
välinen rako silikonikitillä. Vastaavanlainen
vika aiheutuu myös siitä, että sisä- ja
välipuitteen välinen tiiviste vuotaa tai sitä ei
ole ollenkaan. Vika korjaantuu, kun tiivisteet
kunnostetaan.
4.4.4 Ovet
4.4.4.1 Johdanto
Ovi muodostuu vähintään kahdesta osasta, nimit-
täin karmista ja ovilevystä. Yleisesti ovella ymmär-
retään ainoastaan ovilevyä ja unohdetaan, että kar-
mi on oleellinen osa ovea. Usein isännöitsijä jou-
tuu myös ilmoittamaan esim. lukkotyyppiä valitta-
essa tai saranoita ostettaessa, minkä kätinen ovi on
kyseessä. Kätisyys on helpoimmin määriteltävissä
siten, että ovea katsotaan aukeamispuolelta ja aja-
tellaan, kummalla kädellä ovi avataan. Toisin sa-
noen jos tartutaan oikealla kädellä oven ripaan ja
ovi avautuu avaajaa kohti, on kyseessä oikeakäti-
nen ovi.
Ovet voidaan jakaa useammalla tavalla sen
mukaan, mihin tarkoitukseen ovien nimityksiä tar-
vitaan. Ensinnäkin ne voidaan jakaa materiaalin
perusteella puu- ja metallioviin. Puuovet jaetaan
seuraavasti:
– laakaovet; sileitä ovia ilman mitään leikkausia
tai listoituksia
– lasiovet; niissä ovilevyihin on leikattu 1–3
aukkoa, joihin on asennettu listojen kanssa
lasilevyt
– aukotetut ovet; niissä ovilevyihin on tehty 1–3
aukkoa, joihin asennetaan listojen kanssa
leikatut pintalevyt tai täytetään ovilevyä
504 ohuemmilla puulevyillä
– kostean tilan ovet; niissä rakenteet on suojattu
kosteudelta
– palo-ovet
– äänieristetyt ovet; niissä on tiivisteet ja
rakenteissa on käytetty ääntä eristäviä
materiaaleja.
Metalliovien runko on tavallisesti tehty profii-
liputkista ja päällystetty teräspellillä. Täytteenä
käytetään mineraalivillaa. Tyypillisiä metalliovia
ovat esim. myymälöiden ja tuulikaappien ovet. Pa-
lo-ovet tehdään nykyisin vastaavalla tavalla, mutta
niissä ei saa olla aukkoja, ja lisäksi ne on varustet-
tava automaattisilla sulkulaitteilla.
4.4.4.2 Kunnostaminen ja uusiminen
Vanhojen rakennusten ovet ovat usein rakenteelli-
sesti ja ääniteknillisesti melko heikkoja. Varsinkin
asuinhuoneistojen porrastaso-ovet vaatisivat pe-
rusteellisen kunnostamisen. Ovilevyt ovat taipu-
neet siten, että lukon puoleinen ala- ja yläreuna
ovat jopa 10–30 mm irti karmista. Pariovien kiinte-
än puoliskon salvat ovat useimmiten epäkunnossa.
Ovissa on pieniruutuiset ikkunat, joten asiattom-
asti sisään pyrkivä pääsee helposti ikkunan rikko-
malla lukkoon käsiksi. Kun ovia ryhdytään uusi-
maan, on muistettava noudattaa tammikuussa
1976 annettuja sisäasiainministeriön päätöksiä,
jotka on julkaistu Suomen rakentamismääräysko-
koelmissa. Näissä määritellään ovien äänieristä-
vyys- ja palonkestoluokka.
Edellä mainitut porrastaso-ovet voidaan uusia
kahdella tavalla. Ensimmäistä tapaa käytetään ha-
luttaessa säilyttää vanhantyyppiset lasiovet. Täl-
löin sisäpuolelle on asennettava toinen, vastaavan
mallinen umpiovi. Mahdolliset yläikkunat on pei-
tettävä sisäoveen tehdyllä umpilevyllä. Toinen tapa
on poistaa vanhat ovet karmeineen ja asentaa tilal-
le vastaavan kokoiset umpiovet, joista mahdolliset
yläikkunat on suljettu peitelevyillä. Peitelevyjen
tulee rakenteellisesti vastata ovirakenteita.
Huoneistojen käyttötarkoituksen muutoksesta
on yleensä seurauksena myös ovien uusiminen
määräysten mukaisiksi. Esim. asuinhuoneiston
muuttaminen toimistotiloiksi edellyttää porrasto-
oveksi palo-ovea. Vastaavasti jos vanhassa raken-
nuksessa kellarin kevytrakenteinen ovi (esim. lasi-
ovi) johtaa porrashuoneeseen, on se muutettava
palo-oveksi, jos kellariin tehdään saunaosasto.
 Ovien hoitotoimenpiteet rajoittuvat melko vä-
hiin. Saranat ja lukot tulisi öljytä muutamien vuo-
sien, noin 3–4 vuoden välein. Irronneet tai löys-
tyneet saranat kiinnitetään paikoilleen vaihtamalla
pitemmät ruuvit ja kiristämällä ne riittävän tiukal-
le. Ovipumput tulisi säätää siten, että sulkeutumi-
nen tapahtuu tasaisesti. Liian voimakas loppujar-
rutus aiheuttaa saranoille tarpeettoman suuria rasi-
tuksia. Kaikkiin ulko-oviin tulisi asentaa aukipito-
lenkit. Missään tapauksessa ovia ei saa pitää auki
siten, että saranapuolelle pannaan oven ja karmin
väliin esim. harja tai kynnysmatto. Saranat eivät
kestä tällaista rasitusta, vaan ne saattavat vääntyä
tai oven reuna murtua rikki.
Parvekkeiden ulko-ovet ovat usein melko huo-
nossa kunnossa: kehikkojen tapitukset ovat auen-
neet tai murtuneet jne. Tällaisten ovien käyttöikää
voidaan pidentää asentamalla ovilevyjen sisäpuo-
lelle vesivanerista tehdyt levyt, jotka kiinnitetään
ruuvien ja liiman avulla ovien kehikkorakenteisiin.
Ulkopuolet voidaan paneloida, jolloin ovi on taas
pitkään käyttökelpoinen.
506
4.4.5 Parvekkeet
Oleskeluparveke on asuinhuoneiston osa, jonka
kunnossapito kuuluu asunto-osakeyhtiössä taloyh-
tiölle. Toisaalta jokainen osakas voi omalla toimin-
nallaan vaikuttaa parvekkeiden kunnossapysymi-
seen. Tämä tapahtuu parhaiten pitämällä parveke-
lattia talvisin puhtaana lumesta ja etenkin märästä
lumisohjosta. Muina vuodenaikoina huolehditaan,
että parvekelattialla ei seiso vettä tai loju märkiä
riepumattoja. Viime vuosina nopeasti yleistyneet
parvekelasit ovat oivallinen suoja vettä ja lunta
vastaan ja säästävät näin parveketta kosteusrasi-
tuksilta.
Pahimmat parvekevauriot syntyvät kantaviin
betoniosiin juuri pakkasrapautuman ja betonin
karbonatisoitumisen myötä. Molemmissa vaurio-
muodoissa vahinkojen syntyä edesauttaa raken-
teessa oleva vesi, edellisessä jäätymisen muodossa
ja toisessa hiilidioksidin kanssa aikaansaatuna
happamuuden lisääntymisenä.
Parvekelattian osalla vedeneristyskerros on se
osa, jolla betonin kastuminen estetään. Perinteisel-

lä ”paikallarakentamistekniikalla” tehdyissä par-
vekkeissa on erillinen kantava betonilaatta (pak-
suus 16–18 cm) ja päällä ohuempi pintalaatta (pak-
suus 4–6 cm). Näiden välissä on bitumikermeistä
tehty vesieriste. Parvekereunoja kiertää tippano-
kalla varustettu reunapellitys, jonka takareuna on
liimattu eristyskermiin vesitiiviisti.
Elementtinä valmistettu parvekelaatta on lä-
peensä samaa yhtenäistä betonirakennetta, jonka
vesitiiviys teoriassa perustuu valmistukseen käyte-
tyn betonin vesitiiviysominaisuuksiin. Käytäntö on
kuitenkin osoittanut, että elementtiparvekkeiden
lattiabetoni ei ole vesitiivistä. Tärkein parannustoi-
menpide näihin parvekkeisiin on vettäpitävän lat-
tiapinnan tekeminen.
Molemmissa parveketyypeissä ulkonäöllisesti
selvimmin havaittavia vaurioita ovat ruostuneiden
rakenneterästen paljastuminen betonin sisältä.
Näitä esiintyy yleensä kantavan betonilaatan reu-
noissa ja alapinnassa, mutta myös kaide-elementin
pinnoissa ja sivuseinät muodostavissa elementeis-
sä. Vaurioiden syntymisen alkusyy on aina sama eli
terästä suojaava betonikerros on valuvaiheessa jää-
nyt liian ohueksi.
Muita parvekkeissa esiintyviä rappeutumisen
merkkejä on metallista tehtyjen kaideosien ruostu-
minen ja peltisten kaidelevyjen puhkisyöpyminen.
Erityisesti ruosteiset kaidepellit saavat talon näyt-
tämään kehnosti hoidetulta.
4.4.5.1 Parvekkeiden kunnostaminen
Parvekelattioiden vesieristeiden uusiminen on
aloitettava perinteisessä rakennetyypissä, jossa on
erillinen pintabetonivalu, vanhan pintalaatan pois-
tamisella rikkomalla se. Tämän jälkeen kantavan
laatan yläpintaan liimataan kuumabitumilla vesi-
eristyskermi. Varmin tulos saadaan, kun käytetään
kylmäjousto-ominaisuuksiltaan hyviä kumibitumi-
kermejä.
Vesieristeen päälle valetaan noin 5 cm:n vah-
vuinen verkkoraudoituksella vahvistettu betoni-
laatta, joka toimii samalla kulutuspintana. Näin
kunnostettuna parvekelattian vesitiiviys säilyy
vuosikymmeniä eteenpäin.
Elementtiparvekkeista täysin puuttuva vesi-
eriste tehdään niiden lattiapintaan pinnoitekerrok-
sena. Vesieristeeksi ja samalla parvekelattian kulu-
tuspinnaksi soveltuvia eristemateriaaleja ovat mm.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
epoksimassat, akryylibetoniseokset ja polyuretaa-
nipohjaiset elastomeerit. Näillä aineilla tehdyn vet-
täpitävän pinnoitekerroksen paksuus on 1,5
mm:stä 5 mm:iin. Jotta tällainen suhteellisen ohut
kerros toimisi vesieristeenä vuosikausia, on se saa-
tava tarttumaan betonilaatan pintaan todella lujas-
ti. Kunnollisen tartunnan takaamiseksi on lattia-
pinnasta jyrsittävä tai hiottava kaikki vanhat maali-
kerrokset ja heikentynyt betonikerros pois. Koko
pinnoitustyön onnistumisen edellytyksenä on, että
pinnoiteaine päästään levittämään lujaan ja kui-
vaan betonipintaan. Myös ulkoiset työskentelyolo-
suhteet tulee olla suotuisat, esimerkiksi epoksi-
massoja käytettäessä ulkolämpötila tulee olla yli
+15° C ja ilman kosteuden alle 80%.
4.4.5.2 Parvekkeiden
betonipaikkaustyöt
Lohkeamakohdat on korjattava ja ruosteiset te-
räkset on peitettävä suojabetonikerroksella. Tällai-
set paikkaustyöt tehtiin aiemmin tavallisilla se-
menttilaasteilla lisäämällä niihin muovipohjaista
liima-ainetta. Raudat maalattiin ruostesuojamaalil-
la ennen peittämistä. Näin tehtynä paikkauksissa
tapahtui paljon epäonnistumisia, lähinnä ne jäivät
kestoiältään lyhyiksi.
Tänä päivänä on markkinoilla erikoislaasteja ja
terästen suoja-aineita, jotka on nimenomaan kehi-
tetty betonirakenteiden paikkauksiin. Niiden käyt-
täminen vaatii työn suorittajalta huolellisuutta
paikkamassaseoksen valmistamisessa ja paikka-
kohtien jälkihoidossa. Ainevalmistajan ohjeita
noudattaen on mahdollista saada kestäviä paik-
kauksia.
Parvekekaiteiden metalliosien ruostumista eh-
käistään huoltomaalauksin. Maalauksen pysymi-
sen kannalta on panostettava maalausalustan puh-
tauteen. Ruostekohdat on puhdistettava perusteel-
lisesti ja vanhat sileät maalipinnat karhennettava
hionnalla. Huonoon kuntoon päässeet metallirun-
got on paras hiekkapuhalluttaa puhtaaksi. Jos kai-
detta tukevien teräsosien syöpymät ovat heikentä-
neet kaidetta merkittävästi, on koko kaide uusitta-
va. Tällöin uusi kaide teetetään kuumasinkkikäsi-
teltynä. Näin vältetään ennenaikainen huoltomaa-
laustarve. Metalliosien huoltomaalauksessa poh-
justus tehdään ruosteenestomaalilla kahteen ker-
taan ja valmiiksimaalaus alkydimaalilla täysin
peittävästi. 507
 VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka

Ruostuneet kaidepellit vaihdetaan uusimisti- tonkilevyä. Seuraavassa tarkastellaan eri ikäkau-

lanteessa muovipinnoitettuihin pelteihin. Uusien sien kerrostalokylpyhuoneiden rakenneratkaisuja
peltien kiinnitystavaksi on syytä valita pulttikiin- ja niiden käyttäytymistä kosteusaltistuksessa.
nitys eikä puristusniitti (pop-niitti) kiinnitystä.
Kiinnityspulttien ja muttereiden tulee olla hapon- 4.4.6.2 Seinät
kestävää ruostumatonta terästä. Tiiliväliseinät, 1920–1950-luvun talot
Punatiilirunkoisissa kerrostaloissa myös ohuet (ei
4.4.6 Asuntojen kylpy- ja
kantavat) väliseinät muurattiin usein poltetuista tii-
pesuhuonetilat listä. Keveiden seinien muuraustyössä tiilet asetet-
4.4.6.1 Märkätilojen rakennetyypit tiin seinään kapeimman sivunsa varaan eli tehtiin
syrjätiilimuurausta. Kun tämä ohut muuraus rapat-
Pesu- ja kylpyhuonetilojen seinä- ja lattiaraken-
tiin molemmin puolin, saatiin valmiin seinän
teissa on rakentamisajankohdasta tai talotyypistä
paksuudeksi 9–11 cm. Kylpyhuoneen osuudella
riippuen käytetty kosteudensietokyvyltään hyvin-
ammeen taustaseiniin kiinnitettiin kaakelilaattoja,
kin erilaisia rakennusaineita. Viime vuosikymme-
joiden yläreuna oli kolmen tai neljän laattarivin
ninä on varsinkin seinissä suosittu keveitä raken-
verran ammeen reunan yläpuolella. Laattojen kiin-
neratkaisuja, joissa harvahkon runkotolpituksen
nitykseen käytettiin vahvaa sementtilaastia ja laa-
päälle kiinnitetty levytys muodostaa pinnoitteille
tat aseteltiin vieri viereen toisiinsa kiinni. Mitään
alustan. Sen sijaan vanhoissa kerrostaloissa seinät
laattojen välisiä saumoja ei jätetty eikä laattojen
ovat läpeensä kiviaineista materiaalia ja lisäksi
alustana toimivia rappauspintoja käsitelty millään
muuratun tai valetun runko-osan päälle levitetty
vettähylkivällä aineella. Suihkunkin aikana suurin
tasoituslaasti on ollut puhdasta kiviainesta eli kal-
osa pesuvesistä valuu ammeeseen ja sen pohjalta
kin, hiekan ja veden seosta. Lattiarakenteiden osal-
poistoputkea myöten lattiakaivon sisään. Kylpemi-
ta kerrostaloissa, lukuun ottamatta aivan vuosisa-
nen ja suihkunottaminen ammeessa näissä kylpy-
dan alun puuvälipohjaisia rakennuksia tai aivan
huoneissa ei normaali käytössä synnytä mitään nä-
uusia puukerrostaloja, ovat lattiat betonirakentei-
kyviä kosteusvaurioita.
sia. Rivi- ja paritaloissa on usein puurakenteisia
välipohjia ja tällöin pesutilojen lattiassa on vaneria Edellä kuvatun tyyppisissä kylpyhuoneissa
tai muuta jäykähköä levyä kuten esim. kipsikar- amme seisoo vapaasti lattialla, kun taas 1950- ja

509
 1960-luvun taloissa amme asennettiin useimmiten
ns. muurattuna ammeena kiinni seinään. Tällöin
ammeen taustoja ei reunojen alapuolisilta osilta
laatoitettu. Vuodelta 1953 oleva Rakennustieto-
kortti esittää oikeaksi rakennustavaksi tehdä am-
meen taustaan bitumipohjaisilla aineilla vesieris-
tys. Jos tätä kosteussulkukäsittelyä ei ole ammeen
alle tehty, alkavat kosteusvauriot esiintyä seinän
vastakkaisella puolella, kun ammeen reunan päällä
oleva laattasauma murenee ja lohkeilee pois
saumaraosta.
Kosteusvaurioita on alkanut yleensä ilmetä,
kun asukas on tehnyt kylpyhuoneessaan muutos-
töitä. Kylpyammeen poistaminen ja siinä yhteydes-
sä tehdyt seinälaatoitusuudistamiset ovat usein
muuttaneet olosuhteita siten, että suihkuvesiä pää-
see aikaisempaa runsaammin seinälaattojen alle.
Rappauskerros ja itse punatiili imevät herkästi vet-
tä ja ohuehko huokoinen seinä kostuu ajan myötä
läpi asti. Seinän vastakkaisella puolella kostumi-
nen havaitaan yleensä maalipinnan tai tapetin kup-
ruiluna. Jos suihkuseinän vastakkaisella puolella
on komeroita tai seinässä kiinniolevia huonekalu-
ja, näiden taustaan muodostuu herkästi jonkin
tyyppistä homekasvustoa.
Asunto-osakeyhtiössä osakkaat kääntyvät isän-
nöitsijän puoleen kosteusvaurioiden ilmetessä.
Pesu- tai kylpyhuoneen vesivahingon syiden etsin-
nässä tutkitaan ensiksi, onko kyseessä mahdolli-
sesti vesijohtovuoto. Kun tämä mahdollisuus on
suljettu pois, tutkiminen kohdistetaan suihkukoh-
dan lattian vesieristeisiin varsinkin, jos vauriojäljet
sijoittuvat seinän alaosaan. Lattian vesieristeen
pettäminen johtaa useimmiten siihen, että alapuo-
lella sijaitsevan tilan kattoon ilmestyy jälkiä väli-
pohjan läpi valuneesta kosteudesta. Kun selvittelyt
päätyvät siihen, että suihkunurkan seinä jää aino-
aksi vuotomahdollisuudeksi, lähempi tarkastelu
yleensä osoittaa laattasaumoissa olevan isoja hal-
keamia tai suihkukalusteen putkenjuurien olevan
ilman tiivistävää massaa. Joissakin tapauksissa
laatoituspinnassa saattaa olla lähekkäin useita
alustastaan irti olevia ns. kopolaattoja ja tällöin ve-
dellä on mahdollisuus keräytyä laattojen taakse ja
pitää seinää märkänä.
Tiilirakenteinen rapattu väliseinä on siitä hyvä
rakenne, että itse tiili tai rappaus ei kosteudesta
merkittävästi kärsi. Haitat syntyvät siitä, kun kos-
510
tuneen seinäosan maalikerrokset kuoriutuvat irti
tai tapettipinnat kupruilevat. Asukkaan kannalta
haitallisimpia ovat kosteassa seinässä kiinniole-
vien kalusteiden taakse muodostuvat homekasvus-
tot. Vaikka tiilirakenteisen märkätilan seinäpinta
pääsisikin homehtumaan, korjaustoimet rajoite-
taan yleisesti siihen, että pilaantuneet tasoite- ja
maalikerrokset tai tapetit poistetaan, mutta itse
rappauksiin eikä muurauksiin kosketa. Kunnos-
tettaessa seinää suihkun puolelta kaikki roiskeve-
delle alttiit seinäpinnat suojataan vesieristemassal-
la ennen uusintalaatoitusta.
Kipsi- ja kevytbetoniseinät, 1930– 1960-luvun
talot
Tämän ikäluokan taloissa kipsiseinillä tarkoitetaan
kipsipitoisesta massasta 8–10 cm vahvaksi umpi-
seinäksi valettuja väliseiniä. Sideaineena toimivan
kipsin lisäksi seos sisältää täyteaineita esim. kok-
sinkuonaa, kutterin lastuja tai muuta keveää mate-
riaalia. Pintakerroksena seinissä on tavallinen rap-
paus.
Kevytbetoniseinät (tuotenimi Siporex) on
koottu valmiista n. 60 cm leveistä ja huoneen kor-
kuisista (260 cm) elementeistä. Kylpyhuoneen sei-
niin käytettyjen elementtien paksuus on n. 7 cm ja
ne ovat läpeensä tehtaalla paisutettua ja karkaistua
kevytbetonimassaa. Kevytbetonissa on sideainee-
na sementti ja täyteaineena hiekka, joten sitä pide-
tään kiviainespohjaisena materiaalina.
Nämä molemmat seinämateriaalit käyttäytyvät
kosteissa paikoissa hyvin samankaltaisesti kuin
punatiili eli imevät hanakasti vettä sisäänsä, jos
sitä tulee niiden pinnalle. Mitä kauemmin kos-
teusaltistusta riittää sitä laajemmaksi kastunut alue
pyrkii muodostumaan materiaalien sisällä tapahtu-
van kapillaari-ilmiön levittämänä. Myös nämä sei-
nämateriaalit sietävät pitkähköjäkin kostumisjak-
soja ilman oleellisia rappeutumisvaurioita.
Kylpyammetta rajoittavissa seinissä laatoituk-
sen alla kipsi ja kevytbetoni menestyvät yhtä hyvin
kuin punatiili. Joutuessaan suihkunurkan seinäksi
ne vaativat pintaansa kunnollisen kosteussulku-
käsittelyn, muutoin aikaa myöten lattiarajassa ole-
vien laattarivien saumojen läpi imeytynyt vesi kos-
tuttaa seinän läpeensä märäksi. Vauriotilanteissa
kosteuden alkuperää jäljitetään kuten tiiliseinien
kohdalla.

Betoniseinät, 1960– 1990-luvun talot
Kylpyhuoneen sijaitessa ulkoseinän tai huoneisto-
jen välisen seinän vieressä suihkunurkkauksen sei-
nänä voi olla 14–18 cm paksu (kantava rakenne)
betoniseinä. Seinälaatoitus on tällöin kiinnitetty
suoraan betonipintaan ilman mitään kosteussulku-
ja. 1960-luvun ja sitä nuoremmissa taloissa seinä-
laatoitukset on tehty 3 mm:n saumoin. Saumaus-
laastina on käytetty eri värisiä sementtisideaineisia
tuotteita. Näiden saumojen suhteellisen huokoises-
sa laastissa suihkun roiskevedet kulkeutuvat alus-
tana olevaan betoniseinään. Miten syvälle betoni-
seinä kostuu, riippuu betonin ominaisuuksista, lä-
hinnä vesitiiviydestä. Harvoin vesi kulkeutuu eh-
jän yli 15 cm paksun betoniseinän läpi. Käytössä
olevan suihkunurkan taustana betoniseinä on aina
jossain määrin kostea, mutta betoni ei siitä kärsi.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Levyrakenteiset seinät, 1970– 1990-luvun talot
Levyrakenteisella seinällä on erillinen runko, joka
on tehty puusoiroista tai metallirangoista. Näiden
varaan on kiinnitetty seinäpinnan muodostava le-
vytys, johon on käytetty lastulevyä, kipsikarton-
kilevyä tai kuitusementtilevyä. Levytyypistä riip-
puen levypaksuudet vaihtelevat 8–13 mm:iin.
Edellä esitellyt kiviainespohjaiset seinärakenteet
ovat kaikki umpirakenteita, kun taas levyseinät
ovat sisältä onttoja tai mineraalivillalla täytettyjä.
Kun lisäksi osa niistä, kuten esim. lastulevyseinät,
ovat runko mukaan lukien täysin puumateriaalista
tehtyjä, ovat levyseinät paljon herkempiä vaurioi-
tumaan kosteudesta kuin kiviaineiset seinät. Suih-
kunurkissa, missä heikosti kosteussuojattu levy-
seinä saa päivittäin kosteusrasitusta, ovat vauriot
useasti edenneet niin pitkälle, että myös seinän
511
 runko-osa joudutaan uusimaan. Parhaiten levy-
seinät ovat säilyneet pesutiloissa saumoiltaan eh-
jän muovitapetin alla, kun taas laatoitetuissa sei-
nissä on ajan myötä paljastunut syvälle edenneitä
laajoja runkovaurioitakin.
Lastulevyn soveltumattomuus pesutilojen sei-
nälevytyksiin havaittiin melko nopeasti ja kipsikar-
tonkilevy (tuotenimi Gyproc) onkin ollut vuosi-
kaudet yleisimmin käytetty kosteiden tilojen seinä-
levy. Tälläkin levytyypillä tehdyissä suihkunurkis-
sa on paljastunut erittäin paljon kosteusvaurioita,
joihin on liittynyt runsasta mikrobikasvustoa. Pa-
hoihin vaurioihin syypääksi on useimmiten todettu
seinänrakentajien laiminlyönnit eli ei ole noudatet-
tu alkuunkaan levyvalmistajan ohjeita, miten kos-
teussulkukerrokset ja reunakohtien nauhaeristyk-
set tulee toteuttaa.
Levyrakenteisen suihkunurkkaseinän vaurio-
alttein alue on lattiasta ylöspäin mitattuna n. 30 cm
korkuinen kaista. Tämä osa seinää saa kosteutta
lattiarakenteen kautta, jos lattian vesieriste on
puutteellinen. Erityisen hankalia ovat tapaukset,
joissa seinän puurungon alapäät ovat upotetut
lattiabetonin sisään. Lahoamisen varmistaa se, että
tiukassa ”kolossa” kosteutta saanut puu ei pääse
koskaan kuivumaan. Suihkun aikana seinäpintaa
pitkin valuvasta vedestä osa ehtii imeytyä sauma-
laastien lävitse tai tihkua saumahalkeamien kautta
laatoituksen taustalevyn pintaan. Jos kosteussulku-
kerros ei ole kauttaaltaan tiivis, vesi pääsee pinta-
kartonkin lävitse itse kipsiin ja edelleen seinän si-
sempiin osiin esim. saunan seinän lämmöneriste-
villoihin. Ylhäältä päin tulleiden vesien vauriot
ovat yleensä parin alimman laattarivin korkeudella
suihkun välittömässä läheisyydessä. Tätä ylempä-
nä oleviin kosteusvauriojälkiin syy löytyy suihku-
sekoittajista ja vesijohdoista.
Kipsikartonkilevyä käytettäessä suihkutilan
seinien rakentamiseen on kaikissa työvaiheissa
noudatettava erityistä huolellisuutta ja tämän työ-
virheherkkyytensä vuoksi korjauksissa se on kor-
vattu kuitusementtilevyllä (tuotenimi Kaakeliluja).
Tämä levytyyppi on sementtisideaineista tuotetta,
joka on tehtaalla valmiiksi kosteussuojakäsitelty
molemmin puolin. Levyn päälle laatoitukset teh-
dään normaalisti, kunhan levysaumat on ensin
kitattu vesitiiviiksi ja kiinnitysnaulojen kannat kä-
sitelty kosteussulkuaineella.
512
4.4.6.3 Lattiat
Puiset lattiarakenteet
Puurakenteisissa pientaloissa, missä välipohja- ja
alapohjarakenteet ovat puuta, on pesutilojen lattia
useasti kosteuden kestävää levymateriaalia. Tämä
levytys on tehty viistottujen korokepuiden päälle ja
näin lattiaan on saatu tarvittavat kaadot. Levytyk-
seen on käytetty vedenkestävää vaneria, erikois-
kovaa kipsikartonkilevyä ja jopa joskus lastulevyä.
Lattiapinnoitemateriaalina esiintyy muovimattoa
ja laatoitusta.
Levytetyn lattiapinnan haitallisin ominaisuus
on ”elää” kosteusvaihtelujen mukaan. Pelkästään
ilman kosteusvaihtelut synnyttävät puurakenteisiin
turpoamis- ja kutistumisvaihtelua. Vaikka esim.
lattialevytyksessä paksuusmuutokset ovat vähäisiä
niin mm. vanerilevytyksen kiinnitysnaulojen kan-
nat nousevat usein koholleen. Kohonnut naulan-
kanta synnyttää pinnoitteena olevaan muovimat-
toon kohouman, josta matto helposti rikkoutuu.
Lattialaatoituksen alla vesieristeeseen voi syntyä
vastaavanlaisia liikkumavaurioita ja näiden piile-
vien vaurioiden havaitseminen on päältäpäin mah-
dotonta. Ne tulevat usein esiin ikävinä yllätyksinä
vasta, kun alustan kosteusvaurio on edennyt puu-
osien lahoamisvaiheeseen.
Muovimattopäällysteisen lattian kosteustilan-
netta voidaan luotettavasti tarkkailla kosteuden-
osoittimella (ns. pintakosteusmittari), joka paljas-
taa muovimaton alla olevaan levyyn ilmaantuneen
poikkeuksellisen kosteuden. Puurakenteisten kyl-
pyhuonelattioiden suhteen tuleekin olla erittäin
tarkkana siinä, että vesieriste on varmasti täysin pi-
tävä ja lattiakaivon yläreunaliitokset tiiviit. Laatoi-
tettujen lattioiden osalta tilanteen seuraaminen on
ongelmallista, koska lattialle joutuvaa kosteutta on
aina laattasaumoissa ja laatan alapinnassa. Kosteu-
denosoitin ei erota tätä kosteutta mahdollisesti sy-
vemmällä olevasta kosteudesta. Levyalustan olo-
suhteiden varmistamiseksi mittaus tulisi tehdä vä-
lipohjan alapuolelle porattavasta reiästä, josta
mahtuisi puikkomainen mitta-anturi.
Betonilattiat
Betonilattiaisia kylpyhuoneita on kahta erilaista
päätyyppiä. Vanhoissa, ennen elementtirakenta-
misaikakautta tehdyissä, kerrostaloissa vesieristeet
ovat pintabetonilattian (paksuus n. 4–6 cm) alla.

Elementtitaloissa vesieriste on betonipinnan päällä
Suihkunurkissa, missä pesuvedet valuvat pitkin
laatoitettua lattiapintaa, on laatoituksen alla aina
kosteutta tiettyyn syvyyteen asti riippuen lattia-
tyypistä. Vanhassa rakennetyypissä vesi voi painua
betonin läpi aina vesieristeeseen asti, kun taas
uudemmissa se pysähtyy, heti laatan alla olevaan
eristekerrokseen. Tämän takia laatoitetusta lattias-
ta ei saada kosteudenosoittimella selvää kuvaa sii-
tä, onko kosteutta sellaisessa rakennesyvyydessä,
mihin sitä ei saisi päästä. Muovimatolla pinnoite-
tussa lattiassa mittaus onnistuu, koska ehjästä latti-
asta maton alta ei saa löytyä betonista kohonnutta
kosteutta. Jos mittaus osoittaa märkyyttä, on pyrit-
tävä selvittämään kosteuden alkuperä ja ryhdyttävä
kuivatustoimiin.
Lämpimässä huonetilassa oleva betonilattia ei
rapaudu, laajene tai kutistu siitä, että se on jatku-
vasti kostea. Tämä tarkoittaa sitä, että oikeilla
kiinnityslaasteilla tehty lattialaatoitus pysyy kiinni
lattiassa vaikka betoni olisi litimärkä. Laattojen
irtoilu suihkunurkan alueella ei ole mikään merkki
siitä, että rakenteessa olisi jotain vikaa. Irtoamisen
syitä ovat yleensä huonolaatuiset kiinnityslaastit
ja/tai laatoituksen tekijän puutteellinen laatoitus-
ammattitaito. Näihin syihin törmätään asunto-osa-
keyhtiöissä nimenomaan silloin, kun jokin osakas
on tehnyt tai teetättänyt kylpyhuoneessaan muutos-
työn.
4.4.6.4 Pesutilojen kunnossapitoon
liittyvä seuranta
Kun asunto-osakeyhtiössä on voimassa tavan-
omainen yhtiöjärjestys, kuuluu taloyhtiön vastuun
piiriin pitää vesieristeet kunnossa. Tämä ei tarkoi-
ta, että taloyhtiössä pidettäisiin määrävälein kaikki
kylpyhuoneet kattavia tarkastuksia. Osakkaan vel-
vollisuus on seurata, miten näkyvissä olevat vettä-
pitävät pinnoitteet pysyvät ehjinä ja vian ilmaan-
tuessa tiedottaa siitä viipymättä isännöitsijälle. Jos
eristevaurio on vakavaa laatua, isännöitsijän tulee
laittaa suihku käyttökieltoon ja käynnistää kunnos-
tustyöt.
Vesieristeiden silmämääräinen tarkastelu on-
nistuu silloin, kun kylpyhuoneen lattiassa on muo-
vimatto ja seinissä muovitapetit. Näiden molempi-
en pinnoitteiden tyypillinen vanhenemisvika on
saumojen aukeaminen. Vanhetessaan muoviaine
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
kovettuu ja kutistuu ja sen seurauksena mm. hitsat-
tuihin mattosaumoihin syntyy rakoja. Seinien
muovitapettisaumat ovat joko puskusaumoja tai li-
misaumoja. Puskusaumaan asennetun tapetin ku-
tistuessa saumakohtaan syntyy jopa muutamia mil-
lejä leveä rako. Tapettien puskusaumat eivät ole
hitsattuja, mutta jotkut asentajat ovat pyrkineet pa-
rantamaan saumoja juotosnesteitä käyttämällä.
Limisaumojen tyypillinen vaurio on saumalii-
mauksen pettäminen ja tapetin reunan kääntymi-
nen ulospäin. Asukkaan tulisi seurata tapettisau-
moja erityisesti kylpyammeen yläreunan tasolla ja
suihkunurkissa seinien alaosissa.
Kosteuden päästessä muovimattopinnan alle
syntyy melko nopeasti kohoumia maton pintaan.
Yleisesti lattiakaivon ympärystä on se alue, mistä
maton irtoaminen alkaa. Asukkaan tulisikin kertoa
isännöitsijälle heti kun hän tuntee kaivon lähistöllä
jalkansa alla löysää mattopintaa. Yhtä tärkeää tar-
kastella suihkun alueella seinien juuren nostettujen
mattoreunojen liimausten pysyvyyttä.
Laatoitetuissa pinnoissa ei voi silmämääräises-
ti havaita vesieristeen vikoja. Yleinen tapa on ko-
rostaa laattapintojen nurkissa olevien elastisten
(useimmiten silikonia) saumojen eheyden merki-
tystä kosteusvaurioiden torjunnassa. Tosiasiassa
pelkällä nurkkasaumojen hoitamisella ei kyetä pe-
lastamaan vajavaisilla vesieristeillä ja kosteussu-
luilla rakennettua pesutilaa. Joustavat nurkkasau-
mat toimivat vain seinärakenteen kosteus- ja läm-
pötilamuutoksista mahdollisesti syntyvien liikkei-
den kimmoisana väliaineena, jottei täysin kova
laattapinta vaurioituisi kutistumajännityksistä.
Ammeellisessa kylpyhuoneessa ammeen ylä-
reunan laatoituksen välisellä saumalla voidaan kat-
soa olevan eristyksellistä merkitystä sen estäessä
roiskevesien pääsyn ammeen alle. Ammeen tausta-
seinien kuivana pysymiseksi niissä tulisi kuitenkin
olla joka tapauksessa kosteussulkukäsittely niin
kuin jo 1950-luvulta saakka olevat kivitalon kylpy-
huoneenrakennusohjeet edellyttävät.
Tälläkään hetkellä, 1990-luvun loppupuolella,
ei suihkutilojen seiniä eikä lattioita laatoiteta ja
saumata sellaisilla tarvikkeilla, jotka muodostaisi-
vat yhtenäisen vettähylkivän pinnan. Vauriokor-
jatuissakin suihkunurkissa laattasaumojen kautta
vettä imeytyy laattojen takapinnan tasolle. Millään
513
 yksinkertaisella ainetta rikkomattomalla keinolla
ei osakas sen paremmin kuin isännöitsijäkään ky-
kene toteamaan, jääkö kosteus sille tasolle vai ete-
neekö se turmelemaan itse seinärakennetta.
4.4.6.5 Talopesulatilat
Asuinkerrostaloon on aina kuulunut olennaisena
osana paikka, jossa asukkaat ovat voineet pestä
pyykkinsä. Vanhimmissa kiinteistöissä pesu-
paikkana oli pyykkitupa, jonka vakiovarusteisiin
kuuluivat muuripata ja pesusoikot. Pyykkien kui-
vatus tapahtui kuivausvintillä tai ulkosalla pyyk-
kitelineissä.
Nykyaikaisessa hyvinvarustetussa asunto-
yhtiössä on erilliset talopesulatilat. Kerrostaloissa
tilat on sijoitettu pohjakerrokseen ja rivitaloissa
erilliseen huoltorakennukseen. Toimivassa pesula-
yksikössä pyykinpesutilan läheisyydessä sijaitsee
kuivaushuone ja mahdollisesti myös mankeli-
huone.
Olipa kyseessä vanhanajan pyykkitupa tai au-
tomaattikoneilla varustettu talopesula, joudutaan
näissä tiloissa tekemisiin veden ja kostean ilman
synnyttämien rakennusteknisten rasitusten kanssa.
Runsaan vedenkäsittelyn vuoksi lattian vesieris-
teen on oltava huolella asennettu ja lattian varsi-
nainen kulutuspinta jatkuvaa kastumista hyvin
sietävä. Seinä- ja kattopintojen tulee olla pinnoi-
tettu kosteisiin tiloihin soveltuvilla materiaaleilla.
Maalauskäsittelyt ovat osoittautuneet näissä olo-
suhteissa lyhytkestoisiksi.
Tehtäessä rapistuneeseen pesulatilaan perus-
kunnostusta valitaan pintamateriaalit hyvin kos-
teutta kestäviksi, esimerkiksi seuraavasti:
– lattiaan sintrattu lattialaatta tai
epoksihiertomassapinnoite
– seiniin lasitettu seinälaatta
– kattoon metallirakenteinen sisustuspaneli
Talopesulatilojen ilmanvaihto on järjestettävä
niin tehokkaaksi, että kosteus tuulettuu ulos ai-
heuttamatta pintavaurioita. Varsinkin kuivaushuo-
neessa on runsaasti lämmintä kosteaa ilmaa kui-
vauspuhaltimen toimiessa.
514
4.4.6.6 Asuinkerrostalon hormistot
Savu ja muut palamiskaasut kulkevat tulisijoista
savuhormeja pitkin katolle. Vanhoissa taloissa sa-
vuhormit on aina muurattu punatiilistä. Hormin
seinämä huonetiloihin päin on vähintään tiilen
leveysmitta eli 13 cm. Muuraustyö on tehty huolel-
lisesti, jotta laastisaumat olisivat savutiiviit.
Useimmiten koko hormiston ulkopinta on rapattu
tiiviyden varmistamiseksi. Uusissa kerrostaloissa
on käytössä savuhormeja vain takkoja ja keskus-
lämmityskattilaa varten.
Kaikki käytössä olevat savuhormit on nuohot-
tava määräajoin paikallisella piirinuohoojalla. Jos
takkojen käyttö on hyvin satunnaista, voi nuohous-
välin sopia nuohoojan kanssa. Yleensä nuohousvä-
li vaihtelee vuodesta kolmeen vuoteen. Pääsään-
töisesti horminuohouksen maksaa taloyhtiö, mutta
esim. myöhemmin taloon tehtyjen takkojen nuo-
hous sovitaan usein osakkaan maksettavaksi.
Hormien kunnossapitovastuu on taloyhtiöllä.
Vanhetessaan hormi saattaa alkaa vuotaa jonkin
halkeaman tai harvan laastin takia. Palotarkasta-
jalla on oikeus määrätä vuotavahorminen tulisija
käyttökieltoon siksi kunnes hormi on kunnostettu.
Ilmanvaihtohormit
Kerrostalon huoneistojen ilmanvaihto tapahtuu il-
mahormien kautta. Ilmahormit rakennetaan palon-
kestäviksi, jotta tulipalon sattuessa tuli ei leviäisi
niiden kautta eri kerroksiin. Vanhoissa taloissa il-
mahormistot on tehty tiilestä muuraamalla tai kip-
silaatoista kokoamalla. Ilmahormit on tehty savu-
hormeja keveämmin seinävahvuuksin ja siksi nii-
den tiiveys on usein kyseenalainen. Tästä syystä
esim. keittiöön ei saa asentaa hormiin puhaltavaa
liesituuletinta ennen kuin keittiön ilmahormin tii-
viys on tarkastettu.
Sisäasiainministeriön määräysten mukaan
asuinkerrostalon ilmahormeille on tehtävä palo-
tekninen puhdistus vähintään kerran kymmenessä
vuodessa. Tämä puhdistus tulee tilata kunnan palo-
lautakunnan hyväksymältä puhdistusliikkeeltä tai
nuohoojalta. Puhdistuskustannukset maksaa talo-
yhtiö.

Elementtikerrostaloissa ilmahormit on tehty
betonisista hormielementeistä. Näissä taloissa on
koneellinen ilmanpoisto ja siitä syystä ns. yhteis-
kanavahormisto. Tässä järjestelmässä kaikista
päällekkäin olevista keittiöistä tai kylpyhuone-
tiloista ilma imetään yhtä pystyhormia pitkin katol-
le, kun taas vanhojen talojen painovoimaisessa il-
manvaihdossa jokaisesta keittiöstä menee oma
hormi katolle saakka.
VII Kiinteistötekniikka - Rakennustekniikka
Aivan uusimmassa asuinrakennuskannassa on
taloja, joissa on huoneistokohtaiset ilmanvaihto-
laitteet. Kaikissa huoneistoissa on omat tuloilma-
puhaltimet, lämmöntalteenottokennot ja poisto-
puhaltimet. Näiden laitteistojen huoltamisvastuu
ja kanavistojen puhdistamisvastuu on vasta hake-
massa omaa muotoaan. Tällaiset vastuukysymyk-
set on syytä kirjata yhtiöjärjestykseen.
515
 5. Talotekniikk
Talotekniikka
alotekniikka
5.1 Lämmitysjärjestelmät Perussäätö
Jos kiinteistössä ei ole suoritettu patteriverkoston
5.1.1 Lämpöjohtoverkosto perussäätöä, ei asuintaloa voi lämmittää niin, että
Toimintaperiaate kaikki asukkaat saisivat saman lämpöiset huo-
nelämpötilat. Lämpöjohtopumppu pumppaa
Alla olevassa kuvassa on esitetty vesikeskusläm-
“tunteettomasti” vettä. Vesi valitsee aina helpoim-
mityksen periaatekaavio. Vesi lämpenee lämmön-
man reitin, eli reitin, jossa on pienimmät vir-
lähteessä esimerkiksi kaukolämpösiirtimessä.
tausvastukset. Mikäli patteriverkostoa ei ole pe-
Lämmennyt vesi liikkuu pohjajohdossa ja jakautuu
russäädetty, kiertää ylisuuri vesimäärä ensimmäi-
eri nousulinjoille, sieltä vesi edelleen jakautuu
sessä nousulinjassa ja sen ensimmäisessä patteris-
pattereille. Patteri on putkiston laajentuma, jossa
sa. Mitä kauempana pystylinja sijaitsee kaukoläm-
veden virtaus hidastuu ja luovuttaa lämpönsä
pösiirtimestä ja mitä korkeammalle on patteri
huoneilmaan. Lämmennyt huoneilma kohoaa ylös
asennettu, sitä vähemmän vettä siellä virtaa. Siksi
ja siirtyy huoneen yläosassa pois ikkunaseinältä.
on lämpöjohtoverkostoon asennettu linjasäätö- ja
Liikkeessä oleva ilma jäähtyy ja putoaa lattia-
patteriventtiilit (kuvat seuraavalla sivulla). Näillä
tasoon, josta se jatkaa kulkua takaisin patterille
venttiileillä säädetään pumpun vesituotto jokaisel-
lämmetäkseen uudelleen. Näin on asuinhuone
le nousulinjalle ja patterille sopivaksi. Linjasäätö-
lämmennyt. Patterissa lämpönsä luovuttanut ja
venttiilillä säädetään ko. linjalle menevä vesimäärä
jäähtynyt vesi palaa jakaisin lämmönlähteeseen
oikeaksi. Patteriventtiilin esisäätöosalla säädetään
esimerkiksi kaukolämpösiirtimelle, jossa se jälleen
patterikohtainen vesimäärä. Vaikka usein on sel-
lämpenee ja lähtee uudelleen patterille.
lainen käsitys, että patteriventtiilin termostaattiosa

516 Vesikeskuslämmityksen periaatekaavio

 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

1. Anturi 6. Kara
2. Palje 7. O-rangastiivistepakkaus
3. Asettelukahva 8. Venttiililautanen
4. Asettelujousi 9. Venttiilirunko
5. Rajoitinnasta 10. Äänenvaimennin

Linjasäätöventtiili (vasemmalla) ja patteriventtiilin (oikealla) rakenne.

säätää oikean vesivirran, niin näin ei ole. Termos- myös sulkuventtiili. Linjan menopuolella on myös
taattiosa sulkee veden virtauksen patterissa, kun (pelkkä) sulkuventtiili (kuva viereisellä sivulla).
huonelämpötila ylittää termostaatin asetteluarvon. Edellä mainituilla sulkuventtiileillä suljetaan yksi
Vanhoissa järjestelmissä eli 70 - luvulla ja sitä en- linja, jos esimerkiksi nousulinjassa on havaittu
nen, kun ei ollut läheskään kaikissa patteriventtii- vuoto.
leissä esisäätöosia, saattoi putkimies säätää patte-
rin vesivirtaa sulkutulpasta.
Perussäädön tarpeellisuutta arvioitaessa, on
huonelämpötilat mitattava. Huonelämpötilamit-
taukset on syytä suorittaa pakkaskaudella. Mikäli
lämpötilat eroavat enemmän kuin 3oC, suositellaan
patteriverkoston perussäätöä. Ennen huonelämpö-
tilamittausta on koneellisen poiston ilmamäärät
mitattava ja tarvittaessa säädettävä. Uudistuo-
tannossa patteriverkoston perussäädön tavoitteena
voidaan pitää, että huonelämpötilat ovat 2oC:teen
sisällä. Perussäädön tavoite on huonelämpötilojen
tasaaminen ja sitä kautta voidaan kiinteistöä läm-
mittää oikein sekä säästää lämmityskustannuksia.
Voidaan sanoa: “yhden asteen alennus kodin läm-
pötilassa, säästää viisi prosenttia kodin lämmitys-
kustannuksia”.
Sulkuventtiilit
Nykyisin on sulkutulppa (kuva vieressä) asennettu
järjestelmään siksi, että se suljetaan patterin kor-
jaustyön tai poiston ajaksi. Linjasäätöventtiilissä,
joka on aina asennettu linjan paluupuolelle, on Sulkutulpan rakenne. 517
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Sulkuventtiili (vasemmalla) ja täyttösulkuventtiili (oikealla).

Verkoston täyttö Tällainen taulukko tulee kiinnittää paisunta-astian

Lämpöjohtoverkosto täytetään avaamalla verkoston kylkeen!!!
täyttöjohtosulkuventtiili (kuva yllä). Vesi alkaa Avopaisunta-astialla varustettua järjestelmää
nousta tasaisesti joka puolelle ja vähitellen veden voidaan täyttää niin kauan, että paisunta-astian
pinta nousee ylimpiin pattereihin. Veden korkeutta merkkijohdosta tulee vettä. Verkostoa runsaammin
(= painetta) tarkkaillaan painemittarista (1 bar = 10 täytettäessä tulee ylimmistä pisteistä päästää ilmaa
m). Suljetulla kalvopaisunta-astialla varustettua pois varoen kuitenkin veden pääsyä huonetiloihin.
järjestelmää täytetään, kunnes paine asettuu vas-
Ilmanpoisto
taamaan ulkoilman lämpötilaa.
Verkoston täytön jälkeen putkistoon ja pattereihin
Esimerkki: kalvopaisunta-astian jää ilmaa, joka poistetaan pattereiden ilmaruuvien
toiminnan seurantataulukko (kuva seuraavalla sivulla) ja putkiston ilman-
= staattisen paineen seuranta
ulkoilmalämpötilan funktiona poistimen avulla. Ilma virtaa veden mukana vä-
hitellen näihin ilmanpoistokohtiin, jossa se erottuu
Pmin = esim. 1,7bar (= esipaine) vedestä. Ilma joudutaan poistamaan verkostosta
Pmax = esim. 3,0bar (= varoventtiilin useita kertoja. Täyttöveteen liuennut happi erkanee
avautumispaine) vedestä vähitellen vasta korkeissa veden lämpöti-
ulkolämpötila staattinen paine loissa. Näin ollen patteriverkoston lämpötilan
C bar noustessa saattaa ilmetä uudelleen ilmanpoiston
+15 1,7 tarvetta. Yleensä kannattaa mittavan verkostotäy-
+10 1,8
+5 2,0 tön jälkeen kuumentaa patterivesi mahdollisem-
0 2,1 man lämpimäksi ja pysäyttää pumput kahdeksi
-5 2,3 tunniksi, jotta ilma erottuisi vedestä ja tämän jäl-
-10 2,5 keen suorittaa pattereiden ilmaruuvista ilmaus. Il-
-15 2,6 maus suoritetaan seuraavasti: Suljetaan patteri-
-20 2,8
venttiilillä tulopuolelta veden virtaus - avataan pat-
-25 3,0
terin päädystä ilmaruuvia vain niin paljon, että
-26 (mitoituslt.) 3,0
ilma tulee ulos - ilmaruuvi suljetaan välittömästi, 519
 Patterin ilmaruuvi.
kun vettä alkaa tulla - avataan patteriventtiili.
Suositeltavaa on, että kaukolämpölaitteiden ja
patteriverkoston uusimistöiden yhteydessä asen-
nettaisiin ilman- ja lianpoistoerotin (kuva yllä) vä-
littömästi patteriverkoston lämmönsiirtimen me-
nopuolen kuumempaan kohtaan.
Paisuntajärjestelmät
Lämmetessään vesi laajenee ja jäähtyessään supis-
tuu. Patteriverkostossa veden lämpötila muuttuu
koko ajan. Siksi lämmitysjärjestelmään on asen-
nettu paisunta-astia, johon laajeneva vesi pääsee
virtaamaan tai josta vettä pääsee verkostoon veden
jäähtyessä. Yleisin paisunta-astiamalli on lämmön-
jakohuoneeseen sijoitettu kalvopaisunta-astia (ku-
va viereisellä sivulla). Joissakin taloissa on vielä
käytössä avoin paisunta-astia. Sen paikka on ulla-
kolla tai muualla talon ylimmän patterin yläpuo-
lella.
Suljetussa kalvopaisunta-astialla varustetussa
järjestelmässä verkoston paine nousee veden läm-
metessä. Laajentunut vesimäärä virtaa kalvopai-
sunta-astiaan puristaen kokoon kumikalvon takana
olevaa kaasua. Jäähtyessään vesi supistuu ja ver-
koston paine laskee. Kalvopaisunta-astiasta virtaa
tällöin vettä verkostoon ja kumikalvon takana ole-
va kaasu pääsee laajenemaan.
520
Ilman- ja lianpoistoerotin.
Suljettuun paisuntajärjestelmään kuuluu aina
varoventtiili. Se suojaa lämmitysverkoston osia lii-
alliselta paineen nousulta, päästämällä ylimääräi-
sen vesimäärän pois verkostosta. Paineen nousu
voi aiheutua esim. verkoston liiallisesta täyttämi-
sestä tai lämmönsiirtimen sisäisestä vuodosta, jol-
loin kaukolämpöveden paine pääsee vaikuttamaan
patteriverkoston puolelle. Varoventtiili on säädetty
valmiiksi jo tehtaalla, joten sitä ei pidä mennä itse
säätämään. Varoventtiilin toiminta tulisi kuitenkin
ajoittain tarkistaa. Tässä yhteydessä on oltava tark-
kana, ettei varoventtiili jää vuotamaan. Oheisessa
kuvassa on esitetty kalvopaisunta-astian ja varo-
venttiilin kytkentä patteriverkostoon.
Kalvopaisunta-astialla varustettuun lämmitys-
verkkoon ei juurikaan tarvitse lisätä vettä, jos pat-
terit on ilmattu edellisenä lämmityskautena, eikä
lämmitysverkossa ole vuotoja. Jos vettä kuitenkin
joudutaan usein lisäämään, on syy siihen selvitet-
tävä välittömästi. Runsas veden lisäys kiihdyttää
patteriverkoston sisäpuolista korroosiota, koska li-
sävedessä on aina runsaasti liuennutta happea.
Runsaan vedenlisäystarpeen syynä voi olla vuoto
verkostossa tai kalvopaisunta-astian kalvon rik-
koutuminen, jolloin varoventtiili avautuu aina pie-
nimmästäkin paineen noususta. Myös liian pieni
paisunta-astia ja väärä esipaine aiheuttaa varovent-

Kalvopaisunta-astia (vasemmalla) sekä kalvopaisunta-astian ja varoventtillin kytkentä.
tiilin liiallista avautumista. Seuraavalla sivulla
olevassa kuvassa on esitetty, miten kalvopaisunta-
astian esipaine määritetään: esipaine on kalvopai-
sunta-astian ja ylimmän patterin yläreunan välinen
kohtisuora etäisyys lisättynä varmuusmitalla esim.
2 metriä. Eli kiinteistössä on kolme kerrosta ja kel-
lari, kerroskorkeus on 3 metriä, ylimmän patterin
yläreunan korkeus lattiasta on 1 metri, on korkeus-
ero 10 metriä ja esipaine = 10 mvp+2 mvp = 12
mvp = 1,2 bar. Paisunta-astian kuntoa ja toimintaa
oppii helposti seuraamaan edellisellä aukeamalla
esitetyn taulukon avulla.
Avoin paisunta-astia on ainoa kohta, jossa pat-
teriverkoston vesi on yhteydessä ulkoilman kanssa.
Täältä pääsee happea vähitellen veteen ja seurauk-
sena on paisunta-astian syöpyminen. Siksi paisun-
ta-astia on säännöllisin väliajoin tarkastettava ja
myös maalattava ruosteenestomaalilla. Avoimeen
järjestelmään lisätään aika ajoin vettä haihtumisen
vuoksi.
Lämmitysverkostoja saneerattaessa siirrytään
yleensä suljettuun alapaisuntajärjestelmään.
Edellä mainittujen yleisimpien paisuntajärjes-
telmien lisäksi on jonkin verran käytössä muitakin
paisuntajärjestelmiä, kuten pumppupaisuntajärjes-
telmä ja hydroforipaisuntajärjestelmä. Näiden pai-
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
suntalaitteiden hoidossa tulee noudattaa laitoskoh-
taisia ohjeita.
Patteriverkoston lämmityksen säätö
Seuraavan sivun kuvassa patteriverkoston säätö-
keskus TC2 ohjaa säätöventtiilin TV2 toimintaa
ulkoilmatuntoelimen TE2B säätöimpulssien mu-
kaisesti siten, että patteriverkostoon menevän ve-
den lämpötila tuntoelimen TE2A kohdalla vastaa
säätökeskuksessa valittua säätökäyrän arvoa.
Kuvassa seuraavalla aukeamalla on periaate-
piirros säätökeskuksesta, joka on jaettu kolmeen
osaan. Osa 1 on kellolaite, jolla voidaan “ratsas-
tajia” sijoittamalla jaksottaa lämmitystä. Tässä esi-
merkkitapauksessa kello on noin 22.40. Yölämpö-
tila lasketaan klo 22.00 ja nostetaan klo 6.00.
Osassa 2 esitetään säätökäyrävaihtoehdot 0...8
lämmitysverkostoon menevän veden lämpötilan ja
ulkolämpötilan funktiona. Osassa 3 on potentio-
metrit A, B ja C. B-potentiometrillä valitaan oikea
peruskäyrä osasta 2 (0...8). Peruskäyrään ei kuiten-
kaan saa tyytyä, vaan sitä jalostetaan kiinteistön
yksilölliseksi ominaiskäyräksi sekä mahdollisten
sääkorjauksien osalta potentiometrillä A, jolla suo-
ritetaan suuntaissiirtoja numeroitujen säätökäyrien
0...8 välillä. Potentiometrillä C lasketaan meno-
veden lämpötilaa yöajaksi esim. 10° C yhdessä kel-
521
 Kalvopaisuntasäiliön esipaineen määritys

522 Patteriverkoston säätö.


Säätökeskuksen periaatepiirros.
lon (osassa 1) kanssa. Kuvassa M on lämmityksen
peruskäyräksi valittu n:o 5 (osa 3 potentiometri B),
jonka kaltevuus lähinnä vastaa haluttua kaltevuut-
ta. Suuntaissiirrolla (osa 3 potentiometri A) on sää-
tökäyrää nyt nostettu 10° C, jolloin saatu säätökäy-
rä kulkee haluttujen pisteiden kautta. Kello (osa 1)
on tarkistettu, että se käy oikeaa aikaa (kesä/talvi-
aika) klo 22.40, ja ratsastajilla (osa 1) on aseteltu
yölämpötilan lasku ajalle klo 22.00–06.00. Yöläm-
pötilan suuruudeksi on valittu, että patteriverkos-
ton menovesi laskee 15° C (osa 3 potentiometri C).
Jokainen kiinteistö on oma yksilönsä myös
lämmityksen osalta. Kuten aiemmin on jo todettu,
paikkakuntakohtaiseen peruskäyrään ei saa tyytyä,
vaan on haettava kiinteistön oma säätökäyrä eli
ominaiskäyrä seuraavalla sivulla olevan kuvan
mukaan. Eli valitaan ns. vertailuhuone, jonka huo-
nelämpötilaa tarkkaillaan 1 - 2 -lämmityskautta.
Tänä aikana saadaan riittävä tieto siitä, miten kiin-
teistö käyttäytyy eri ulkolämpötiloilla ja eri säätyy-
peillä kuten tuulinen ja sateinen syyssää, aurinkoi-
nen kevätsää. Kun kuvan alaosan taulukkoon kirja-
taan vertailuhuoneen lämpötiloja eri ulkolämpöti-
loilla saadaan aikaiseksi jana. Jos jana on nouseva,
on säätökäyrä liian jyrkkä. Jos jana on laskeva, on
säätökäyrä liian loiva. Jos jana on vaakasuora, on
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
säätökäyrä oikea. Taulukkoa täytettäessä, tee myös
muistiinpanoja mittaushetken säästä ja patteriver-
kostoon menevän veden lämpötilasta.
Esimerkki kuvan säätökäyrän mukaisesti sää-
dettynä keskusautomatiikka toimii siten, että esim.
–10° C:n pakkasella patteriverkoston menoläm-
pötila on 53° C.
Lämpöjohtoverkoston kiertopumppu
Yleisin kiinteistöjen lämmönjakelujärjestelmä on
pumppukiertoinen vesipatterilämmitys. Lämpö sii-
rretään veteen sitoituneena putkiverkostoa pitkin
kaukolämpösiirtimiin ja sieltä putkistoa pitkin pat-
tereihin, jotka luovuttavat lämpöä asuintilojen
huoneilmaan. Vesikeskuslämmityksen kierto-
pumppuina käytetään pääasiallisesti keskipakois-
pumppuja. Nykyaikaiset pumput on varustettu taa-
juusmuuttajilla ja kaukosäätimillä, josta voidaan
säätää sekä nähdä pumpun vesivirta sekä nosto-
korkeus. Pumput erotetaan putkistosta sulkuvent-
tiilein, jotta pumput voidaan tarvittaessa huoltaa
putkistoa tyhjentämättä. Pumppu voi olla asennet-
tu lämmitysvesiverkostoon joko meno- tai paluu-
johtoon. Pumppu on usein varustettu painemitta-
rilla ja kolmitieventtiilillä. Kolmitieventtiiliä avaa-
523
malla vuoroin pumpun imu- ja painepuolelle voi-
524 Säätökäyrän valinta.

daan painemittarista lukea pumpun aikaansaama
paine-ero.
Lämpöjohtoputkisto
Putkisto on tehty tavallisimmin teräsputkista, jotka
on liitetty toisiinsa laippaliitoksin, hitsausliitoksin
tai kierreliitoksin. Varusteet on liitetty laipoin tai
yhdistäjin ja kierreliitoksin, jolloin ne voidaan ir-
rottaa putkia katkaisematta. Putket on kiinnitetty
kattoihin ja seiniin avattavilla putkikannakkeilla.
Vanhoissa taloissa on lämpöjohdot asennettu osit-
tain rakenteiden sisään esim. betonivälipohjiin,
tiiliseiniin tms.
Putket on eristetty pienimpiä putkia lukuun ot-
tamatta, jotta putkessa virtaava vesi ei luovuttaisi
lämpöään matkalla, vaan kuljettaisi lämmön huo-
netiloihin.
Lämmönjakohuoneessa pumpun jälkeen ole-
vissa pääputkissa (meno ja paluu) on yleensä läm-
pömittarit, jotka osoittavat putkessa virtaavan ve-
den lämpötilan. Asteikko on normaalisti
+0...+120° C.
Putkisto haarautuu lämmönjakohuoneen ulko-
puolella linjoihin, jotka kerrostaloissa ovat yleensä
pystylinjoja. Kuhunkin linjaan on asennettu meno-
ja paluuputkeen sulkuventtiilit sekä paluupuolelle
ns. linjasäätöventtiili. Alimpiin kohtiin verkostoa
on asennettu tyhjennysventtiileitä, samoin linja-
säätöventtiileissä on usein tyhjennysyhde.
Koko vesilämmitysverkosto on rakennettu si-
ten, että verkostossa oleva ilma kerääntyy tiettyihin
kohtiin esim. pattereihin. Nämä kohdat on varus-
tettu ilmaruuvein tai automaattisin ilmanpoistimin.
Putkissa, pattereissa yms. oleva ilma estää veden
liikkumisen ja näin ollen lämmönkulun.
Tavallisimmin vesikeskuslämmityksen läm-
mönluovuttimina toimivat lämpöpatterit. Niitä on
useita tyyppejä, jotka eroavat toisistaan lämmön-
luovutustapansa perusteella. Radiaattori on raken-
teeltaan verraten tasomainen ja sen lämmön luovu-
tus tapahtuu sekä konvektion (= patteria kosketta-
van painovoimaisen ilmankierron) että säteilyn
avulla. Konvektorin lämmönsiirtopintaa on kasva-
tettu ripamaisten rakenteiden avulla ja sen läm-
mönluovutus tapahtuu pääasiassa konvektion
avulla. Lämmönluovuttimina voi toimia myös be-
tonivaluun asennettu teräs-, kupari- tai muoviputki
(= lattialämmitys). Eräissä paikoissa (esim. tuuli-
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
kaapeissa ja autohalleissa) käytetään puhaltimella
varustettuja konvektoreita, ns. puhallinpattereita.
Ne voidaan sijoittaa kattoon ja niistä saadaan pie-
nestä koostaan huolimatta suuri lämpöteho.
Vedellä toimivat lämmönluovuttimet on varus-
tettu tavallisesti tulevaan putkeen asennetulla sää-
töventtiilillä, ilmaruuvilla ja lähtevään putkeen
asennetulla sulkutulpalla. Patteriventtiilit ovat jo-
ko käsisäätöisiä tai termostaattisia. Käsisäätövent-
tiilien käsipyörän asentoa muuttamalla voidaan vä-
hentää tai lisätä pattereissa kiertävän veden määrää
ja siten lämmönluovutusta.
Termostaattinen patteriventtiili toimii samoin,
mutta siinä lämpöherkkä aine ja vastajousi säätävät
veden virtausta patterin läpi. Termostaattiventtiilin
tehtävä on pienentää patterin lämmönluovutusta
silloin, kun huoneeseen tulee lämpöä muualta kuin
pattereista, esim. auringosta tai valaistuksesta.
Sekä käsisäätöinen että termostaattinen patteri-
venttiili ovat nykyisin esisäädettäviä, jolloin vesi-
virran enimmäismäärää voidaan venttiilikohtai-
sesti rajoittaa.
Sulkemalla paluupuolen sulkutulppa ja patte-
riventtiili, voidaan patteri irrottaa esim. huuhtelua
varten. Sulkutulppa ei juuri koskaan sovellu veden
virtauksen säätöön huonojen säätöominaisuuk-
siensa vuoksi.
Ilmaruuvi on asennettu lämmönluovuttimen
ylimpään kohtaan, jotta pattereissa oleva ilma saa-
daan poistetuksi.
Puhallinpattereissa on yleensä vastaavat varus-
teet kuin pattereissa. Lisäksi niissä voi olla esim.
tyhjennysventtiili, automaattinen ilmanpoistin,
lämpötilan mukaan säätyvä venttiili ja magneetti-
venttiili. Magneettiventtiili on yleensä paluuput-
kessa. Se avautuu ja sulkeutuu sähköllä. Puhal-
timen käydessä se on auki ja puhaltimen seistessä
se on kiinni.
Puhallinpatterin patterissa ilma virtaa lähek-
käin asennettujen lamellien välissä. Rakenteensa
takia lamellipatteri on herkkä likaantumaan, joten
se tulee puhdistaa säännöllisesti. Samassa yhtey-
dessä tulee tarkastaa puhaltimen ja moottorin kun-
to, huonetermostaattiohjauksen toiminta ja patte-
rin vedenkierto.
Lämmönluovuttimien toiminta edellyttää, että
niiden ympärillä on esteetön ilmankierto. Peitet-
tyinä niiden lämmitysteho heikkenee. 525
 Kiertovesijärjestelmän korroosio
Kunnallisen vesilaitoksen piiriin kuuluvissa kiin-
teistöissä käytetty vesi on aina käsiteltyä. Myös kä-
sitelty vesi aiheuttaa korroosio-ongelmia esim.
liian korkean tai matalan ph-arvon tai liian peh-
meyden vuoksi.
Veden epäpuhtaustekijät (humus, suolat, ko-
vuus, karbonaatit) aiheuttavat järjestelmiin erilai-
sia kerrostumia ja saostumia. Korroosion käynnis-
tää veteen liuenneet kaasut; happi ja hiilidioksidi.
Sähkönjohtokyky sekä hapen määrän kasvu kiih-
dyttävät korroosiota eli raudan liukenemista.
Inhibitiointi
Eräs tapa, kiertovesijärjestelmissä usein myös hel-
poin, korroosionestoon on veden ominaisuuksien
muuttaminen inhibiiteillä. Nykyaikaisten amiini-
inhibiittien avulla puskuroidaan veden ph-arvo
korroosioneston kannalta optimialueelle ja muo-
dostetaan putken pinnalle suojakalvo. Lisäksi inhi-
biitti muuttaa veden sähkökemiallista luonnetta
niin, että korroosiotapahtuma vaikeutuu.
Inhibiitin valinnassa huomioitavia seikkoja:
528
– kuluuko inhibiitti ajan myötä
– säilyykö muodostettu suojakalvo, vaikka
järjestelmä tyhjennetään tai se ei ole käytössä
– toimiiko inhibiitti ympäristössä, johon pääsee
runsaasti happea (muoviputket,
letkuliittimet… )
– voidaanko inhibiitin aktiivinen aine mitata
– nostaako inhibiitti oleellisesti veden sähkön-
johtokykyä
– valvotaanko järjestelmää inhibiitin annostelun
jälkeen
Inhibiitin käyttö eri olosuhteissa edellyttää ve-
den, materiaalien sekä inhibiitin toimintaedellytys-
ten tuntemusta. Järkiperäinen inhibiittien käyttö
vaatii järjestelmän kunnon selvityksen ja seuran-
nan myös inhibiitin annostelun jälkeen.
Harkittaessa inhiditiointia, pääperiaatteena
voidaan pitää, että lämmityslaitoksissa, jossa ei ole
havaittu mitään vikaa, ei inhibiittien käyttö ole tar-
peen. Mutta lämmityslaitoksissa, jossa esiintyy
kiertohäiriöitä saattaa inhidiittien käyttö auttaa
asiaan.

5.1.2 Kevytöljylämmityksen
toiminta
Kuvassa (alla) kevytöljypolttimessa oleva pumppu
imee öljyn säiliöstä putkistoa myöten ja painaa sen
korkeassa paineessa suuttimen läpi. Suuttimessa
öljy joutuu voimakkaaseen pyörintäliikkeeseen.
Öljy purkautuu ohuena pyörivänä kalvona suutti-
men aukosta ja repeytyy hienoksi öljysumuksi.
polttimessa oleva ilmapuhallin painaa tarvittavan
palamisilman liekkilevyn läpi, jolloin ilma joutuu
pyörintäliikkeeseen. Ilma pyörii vastakkaiseen
suuntaan öljysumuun nähden. Näin öljysumu ja
ilma sekoittuvat toisiinsa mahdollisimman täydel-
lisesti.
Öljysumu syttyy sytytyskärkien kipinästä, jol-
loin liekinvalvontalaite havaitsee liekin ja antaa
siitä tiedon keskusreleistölle, muuntaja kytkeytyy
pois ja sytytyskipinä sammuu. Liekki jää palamaan
itsestään, kunnes ohjaustermostaatti pysäyttää
polttimen. Jos liekki sammuu käynnin aikana, lie-
kinvalvontalaite antaa siitä tiedon keskusreleis-
tölle, joka kytkee muuntajan uudelleen toimintaan.
Jos liekki ei syty häiriöajan kuluessa, pysähtyy pol-
tin häiriölaukaisuun.
Tyypillinen kevytöljylaitteisto, ns. kaksiputkijärjestelmä.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Osa liekin ja savukaasujen lämpöenergiasta
siirtyy lämmityskattilaa kiertävään veteen, joka
puolestaan siirtää lämpönsä pattereille ja lämpi-
mään käyttöveteen. Osa liekin ja savukaasujen
lämpötehosta kulkeutuu savupiipun kautta “tai-
vaan tuuliin, harakoille”. Mitä suurempi teho öljyn
palamisesta siirtyy lämmitys- ja käyttövesiver-
koston veteen, sitä parempi on kattilalaitosten hyö-
tysuhde.
Polttimen tehoa voidaan muuttaa suuttimen
kokoa muuttamalla. Suutinta muutettaessa on
myös polttimen palamisilmavirta säädettävä suu-
tintehoa vastaavaksi. Suurissa öljypolttimissa on
kaksi, kolmekin suutinta, jotka automaattisesti tu-
levat päälle kuormitusolosuhteiden mukaisesti.
Suurissa aluelämpölaitosten kattiloissa voi olla
myös ns. moduloivat polttimet, joissa suutinteho
määräytyy portaattomasti tarpeen mukaan.
Yleisin öljypoltinmalli asuinkerrostalokoko-
luokassa on High-low-poltin, joka on varustettu
kahdella erikseen ohjattavalla suuttimella, joita
käytetään kaksiportaisesti (ns. High-low-käyttö).
Tällöin ohjauslaite kytkee polttimen toimimaan
lämmöntarpeen mukaan yhdellä tai kahdella
suuttimella. Tavoitteena on, että poltin kävisi jat-
kuvasti, jolloin ei syntyisi seisontahäviötä.
529
 5.1.3 Kaukolämpölaitteet
Yleistä
Kaukolämpö tuotetaan yleensä kiinteissä lämpö-
keskuksissa, joiden polttoaineena on öljy, maakaa-
su, turve, hake tai hiili. Suurilla kaukolämpöpaik-
kakunnilla lämpö voidaan tuottaa edullisesti läm-
mitysvoimalaitoksissa yhdessä sähkön kanssa.
Talo saa lämmön kaukolämpöjohdossa virtaa-
van lämpimän veden avulla. Kaukolämpöverkosto
muodostuu kahdesta putkesta. Toisessa putkessa
tulee kaukolämpövesi taloon luovuttaen lämpönsä
lämmitykseen, käyttöveteen ja ilmanvaihtoon. Toi-
sessa putkessa palaa jäähtynyt kaukolämpövesi ta-
kaisin lämpökeskukseen uudelleen kuumennetta-
vaksi. Kaukolämpöjohdot rakennetaan yleensä ka-
tujen alle ja talojen kellareihin.
Kaukolämpöveden lämpötila
Lämpökeskuksesta tulevan kaukolämpöveden
lämpötilaa ohjataan sään mukaan. Kovimmilla
pakkasilla se on 115° C ja kesällä, jolloin lämpöä
tarvitaan vain käyttöveteen, se on noin 70° C.
Lämpölaitokselle palaavan veden lämpötila
vaihtelee yleensä 25° C ja 60° C välillä. Kauko-
lämpöjärjestelmän kannalta on toivottavaa, että
paluuveden lämpötila on mahdollisimman alhai-
nen. Hyvin toimivassa alajakokeskuksessa kau-
kolämpövesi jäähtyy lämmityskaudella 50–65° C.
530 Kaukolämmön tuloveden ohjeellinen lämpötila eri ulkolämpötiloilla.
Kesällä ja vanhoissa laitteistoissa kautta vuoden
jäähtyminen voi olla hieman pienempi.
Sivun alereunan kuvassa on esitetty ohjeellis-
esti kaukolämmön tuloveden lämpötila eri sää-
oloissa.
Lämmön mittaus
Laskutusta varten kiinteistön käyttämä lämpö mi-
tataan. Mittauslaitteiston muodostavat lämpömää-
ränmittariin kytketyt vesimittari, laskijalaite ja
lämpötila-anturit. Vesimittari osoittaa kiertävän
kaukolämpöveden määrän. Laskijalaite laskee käy-
tetyn lämmön. Mudanerotin suodattaa mahdolliset
epäpuhtaudet lämpölaitokselta tulevasta kauko-
lämpövedestä. Mittauslaitteisto on esitetty vierei-
sen sivun kuvassa.
Kiinteistöön tulevan ja sieltä palaavan kau-
kolämpöveden lämpötila mitataan lämpötila-an-
tureilla. Näin saatavasta lämpötilaerosta eli jääh-
dytyksestä ja vesimittarin läpivirtaavan kaukoläm-
pöveden määrästä laskijalaite laskee talon käyttä-
män lämpöenergian.
Kiinteistön kannattaa jäähdyttää omissa lait-
teissaan kiertävää kaukolämpövettä mahdollisim-
man paljon. Mitä suurempi kaukolämpöveden
jäähdytys on, sitä pienemmällä tilausvesivirralla
kiinteistö tulee toimeen ja tilausvesivirran määrit-
telemä kaukolämmön perusmaksu saadaan mah-
dollisimman pieneksi. Kiinteistönhoitajan tulee

Kaukolämmön mittauslaitteisto.
seurata säännöllisesti jäähtymistä, kulutusta ja lait-
teiden kuntoa.
Lämpökeskuksen pumpuilla saadaan aikaan
paine-ero, mikä mahdollistaa veden virtauksen
kaukolämpöverkostossa. Putkiston virtausvastuk-
set, kuten käyrät, venttiilit, lämmönsiirtimet yms.
aiheuttavat painehäviöitä. Näihin tuhlautuu paine-
eroa.
Kuluttajalaitteet (= talon laitteet) ovat yleensä
mitoitetut 60 kPa:n (kilopascalin) paine-erolla. (60
kPa = 6 metriä vesipatsasta = 0,6 bar).
Kaukolämpöjohdoissa olevat painemittarit
näyttävät eri lukemia. Paine-ero on näiden lukemi-
en erotus. Paine vaihtelee jatkuvasti. Talvella se on
yleensä korkeampi kuin kesällä.
Mudanerottimen tukkeutumisen näkee paine-
mittarista. Tukkeutuneesta mudanerottimesta tulee
ilmoittaa energialaitokselle.
Alajakokeskus
Talon tuleva kaukolämpö otetaan vastaan kiinteis-
tön omistamilla lämmönjakohuoneessa sijaitse-
villa laitteilla. Näiden laitteiden muodostamaa ko-
konaisuutta nimitetään alajakokeskukseksi. Seu-
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
raavalla sivulla olevassa kuvassa on esitetty tyypil-
linen alajakokeskus.
Keskuksessa on erikseen lämpöjohtoverkoston
lämmönsiirrin LS2 ja lämpimän käyttöveden
lämmönsiirrin LS1. Kaukolämpövesi virtaa läm-
mönsiirtimen LS2 sisällä omassa osastossa, joten
taloyhtiön patteriverkoston vesi on oma erillinen
piirinsä. Vastaavasti lämpimän käyttöveden puo-
lella kaukolämpövesi virtaa lämmönsiirtimen LS1
omassa osastossa ja lämmin vesi omassa osastossa.
Eli kaukolämpö ei virtaa ehjässä alajakokeskuk-
sessa patteri- ja lämminvesiverkostossa. Kiinteis-
töissä voi edellisten lisäksi olla vielä ilmastointia
varten oma lämmönsiirrin, tämä on yleistä erityi-
sesti suurissa liikekiinteistöissä.
Patteriverkoston pumppu P2 kierrättää patte-
riverkoston vettä lämpöpattereille ja pattereilta
lämmönsiirtimeen LS2. Järjestelmässä tarvitaan
myös oma paisuntalaitos.
Alajakokeskuksessa 2-tiemoottoriventtiilit
TVl ja TV2 ohjaavat kaukolämpöveden virtausta
lämmönsiirtimien läpi. Säätökeskus TC2 ohjaa
moottoriventtiilin toimintaa ulkoilmatuntoelimen
ohjaamana siten, että patteriverkostoon menevän 531
 veden lämpötila tuntoelimen kohdalla vastaa ul-
koilman olosuhdetta säätökeskuksesta valitun
säätökäyrän mukaisesti.
Kaukolämpövesi yritetään jäähdyttää mahdol-
lisimman tehokkaasti. Siksi patteriverkoston läm-
mönsiirtimestä LS2 palaava kaukolämpövesi joh-
detaan vielä lämpimän käyttöveden lämmön-
siirtimen LS1 läpi, jolloin kaukolämpöveden edel-
leen jäähtyessä tapahtuu lämmönsiirtimeen tule-
van käyttöveden esilämmitys.
Nykyaikaiset LON-säätimet
LON (Local Operating Network) on kenttäväylä-
ratkaisu, jonka avulla on mahdollista rakentaa ha-
jautettu ohjaus- ja säätöjärjestelmä. Järjestelmien
ohjauskohteet voivat olla mitä moninaisempia.
Ohjattavien laitteiden määrä voi vaihdella kahdes-
ta kymmeniin tuhansiin. Verkkoon voidaan liittää
useita eri järjestelmiä kuten lämmitys, turvallisuus,
ilmanvaihto energiankulutuksen mittaus, jne.
532 Alajakokeskus lämmitysverkoston ja käyttöveden lämmitykseen.
LON-järjestelmän toiminta perustuu älykkäiden
laitteiden kommunikointiin käyttäen standardi-
protokollaa LonTalkf. Hankittaessa kiinteistön au-
tomaatiolaitteita tulee huomioida LON- järjestel-
mä yhtenä varteenotettavana vaihtoehtona.
LON-järjestelmän käytännön hyötyjä ovat
laajennettavuus ja kommunikointimahdollisuus.
Asuintaloissa tällainen tekninen taso tai sen val-
mius on näihin päiviin asti koettu kalliiksi ja tek-
niikka liian monimutkaiseksi. LON-tekniikan
yleistyttyä ovat hintatasot laskeneet. Edullisia
LON-tekniikkaan perustuvia laitteita onkin saata-
villa myös asuintalojen kaukolämpölaitteiden
säätö- ja valvontalaitteiksi. Ne avaavat mahdolli-
suuden tulevaisuudessa laajentaa LON-järjestel-
mää esim. veden mittaukseen, ilmanvaihdon ja
saunojen ohjaukseen.
Eräs esimerkki tiedonsiirtomediasta on Inter-
net, jonka avulla kiinteistön tärkeitä toimintoja
voidaan seurata ja ohjata. Yhteys kiinteistöön ote-
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

taan tavallisella Internet selailimella. Kiinteistöstä
haetut tiedot välitetään PC-ruudulle, josta voidaan
mm. seurata lämpötiloja, muuttaa asetusarvoja tai
esim tarkkailla energiankulutuslukujen kehitystä.
Tämä on mahdollista mikäli kiinteistöön on valittu
LON-säädin, LONMARKf hyväksyntä merkillä
varustettuna. LON-järjestelmään siirtyminen ta-
pahtuu vaivattomasti esim. lämmitysjärjestelmien
uusinnan yhteydessä. Säätimiksi valitaan LON-
tekniikkaan perustuva yksikkö. Usein säätimissä
on valmius mitata esim. lämpöenergian- ja veden-
kulutusta.
Suunnitelmissa tulee maininta teksti ”säätö-
laitteissa tulee olla LONMARKf hyväksyntä-
merkki” jolloin turvataan eri LON-laitteiden toi-
minnallinen yhteensopivuus.
LON-tekniikan valinta kiinteistöön pitää oven
auki tulevaisuuden kiinteistön hoitoon liittyvien
ratkaisujen hyödyntämiseen.
Lämmönsiirtimet
Kaukolämpövesi siirtää lämpönsä patteriverkoston
siirtimessä LS2 pattereille menevään veteen ja
lämminvesisiirtimessä LS1 lämpimään käyttöve-
teen. Lämmönsiirtimissä lämmitysverkostojen vesi
ja käyttövesi virtaavat erillään kaukolämpöve-
destä. Lämmönsiirtimen sisäisen rakenteen tulee
olla ehdottoman tiivis, ettei kaukolämpöpuolen

Tavallisimpia käyttöhäiriöitä

Häiriö Vika tai oire

1 Lämpö ei riitä - Suodatin on tukkeutunut

- Vika lämmönmyyjän kaukolämpöjärjestelmässä
- Säätölaitevika
- Pumppu on pysähtynyt
- Lämmitysverkon paine on liian alhainen
- Lämmitysverkossa on ilmaa
- Laitteet on väärin mitoitetut
- Siirtimet ovat tukkeutuneet

2 Lämmönsiirrin vuotaa - Vettä vuotaa lämmönjakohuoneen lattialle tai

ulospäin siirtimen eristys kostuu

3 Lämmönsiirrin vuotaa Lämmitys

sisäisesti - Lämmitysverkon vesi lisääntyy ja poistuu
avoimen paisuntajärjestelmän merkkijohdosta
tai suljetun järjestelmän varoventtiilistä
Käyttövesi
- Käyttövesi haisee pahalle
- Veden kulutus kasvaa tai vähenee
- Energian kulutus kasvaa
- Kaukolämpöveden jäähdytys kasvaa

4 Kaukolämpöveden - Säätölaitteet eivät sulkeudu

jäähdytys pieni - Lämmitysverkon menovesilämpötila on ulkolämpö-
tilan vaihteluista huolimatta sama
- Lämmitysverkon paluulämpötila on korkea
- Siirtimen asteisuus (=kaukolämpöveden paluulämpö-
tilan ja lämmitysverkon paluulämpötilan ero) on suuri
533
 yleensä korkeampi paine pääse vaikuttamaan läm-
mitysverkon puolelle. Lämmitysverkon lämmön-
siirtimen LS1 sisäisen vuodon näkee paisunta-asti-
an yhteydessä olevasta varoventtiilistä. Jos se vuo-
taa jatkuvasti, on lämmönsiirtimessä LS2 sisäinen
vuoto tai täyttöventtiili on jäänyt auki. Käyttö-
vesisiirtimen LS1 vuodon havaitseminen on vaike-
ampaa, koska talon käyttövesiverkon paine vaihte-
lee. Vuotavassa käyttövesisiirtimessä LS1 voi
käyttövesi virrata kaukolämpöpuolelle tai päinvas-
toin. Virtauksen suunta riippuu kaukolämpöveden
ja käyttövesiverkoston paineen erosta. Vuoto pal-
jastuu yleensä säännöllisen hoitotarkastustoimin-
nan ja/tai kulutusseurannan yhteydessä.
Kaukolämmön käyttöhäiriöt
Lämmöntoimitussopimuksen mukaan yleensä kau-
kolämpölaitos vastaa omissa laitteissaan esiinty-
vistä vioista. Yleisimpiä vikakohtia ovat kauko-
lämpöputkisto, energiamittari ja sen yhteydessä
oleva mutaloukku sekä kaukolämpölaitokselle
kuuluva sulkuventtiili. Kiinteistö vastaa omissa
laitteissaan esiintyvistä vioista.
Mahdollisen vikakohteen ja oikean vastuu-
alueen löytämiseksi on käytettävissä seuraava
nyrkkisääntö: Viat ja käyttöhäiriöt ovat todennä-
köisesti lämpölaitoksen laitteissa, mikäli kauko-
lämpölaitteiden lämmitys- tai säätöventtiili on jat-
kuvasti auki, ja tästä huolimatta kiinteistössä läm-
pö tai lämmin käyttövesi ei tahdo riittää. Näistä
vioista on ilmoitettava lämpölaitokselle. Mikäli
sen sijaan säätöventtiilit eivät ole jatkuvasti auki,
on vika todennäköisesti kiinteistön omissa laitteis-
sa. Vian aiheuttajana voi olla esim. pumpun pysäh-
tyminen tai säätölaitteiden väärät asetusarvot. Syy-
nä voi olla myös lämmönsiirtimen likaantuminen
tai lämmönsiirtimen sisäiset vuodot.
Edellisen sivun kuvassa on esitetty kaukoläm-
mön vianetsintäkaavio.
Kaukolämpösuunnitelma
Kaukolämpöön liittyminen tai laitteiden uusimi-
nen edellyttää suunnitelman tekoa. Varsin usein
kiinteistöt kuitenkin tässä vaiheessa lähtevät linjal-
le, jossa tavoitteena on hankintakustannusten
minimoiminen. Siten tingitään jopa suunnitelman
teosta. Näin päädytään tilanteeseen, jossa liit-
tymiskustannus on ehkä hivenen keskimääräistä
halvempi, mutta käyttökustannukset voivat olla
534
keskimääräistä suuremmat. Tässä vaiheessa usein
jäävät myös uusimatta sellaiset laitteet, jotka vielä
tuntuvat joten kuten toimivan. Seurauksena ovat
muutaman vuoden kuluttua kohtuuttomat uusimis-
kustannukset. Kaukolämpöön liittymisen yhtey-
dessä on tarkoin tutkittava kaikkien laitteiden kun-
to, ja heikkokuntoiset on syytä uusia. Myös useat
lämmitysverkostoa koskevat energiansäästöinves-
toinnit ovat taloudellisesti toteutettavissa kauko-
lämpötöiden yhteydessä. Uusittaessa kaukolämpö-
laitteita tai liityttäessä kaukolämpöverkostoon on
syytä valita säätölaitteet LON - sovitteiseksi ja liit-
tää laitteisiin kaukovalvonta- ja - ohjausmahdol-
lisuus sekä vesimittarilta vuotohälytys.
Sopimusvesivirran tai -tehon tarkistus
Oikea sopimusvesivirran tai -sopimustehon tarkis-
tus on hyvä tehdä, koska sen pohjalta määräytyy
kaukolämmön perusmaksu. Eli mitä pienempi
sopimusvesivirta sitä pienempi perusmaksu. So-
pimusvesivirta ei saa olla liian pieni, eikä liian suu-
ri vaan oikea. Oikean vesivirran saa mittaamalla
pakkasilmoilla (yli - 15oC) kaukolämpömittarista
seuraavan esimerkin mukaisesti: kaukolämpötoi-
mittajan antama sopimusvesivirta on esimerkiksi
12 m3/h, kun ulkolämpötila on - 26oC (=mitoi-
tuslämpötila, Etelä-Suomessa). Mitataan kuinka
monta sekuntia yksi sykäys kestää. Mittauksia teh-
dään 3 - 5 ja lasketaan mittauksien keskiarvo: kl-
mittarilla vastaa yksi sykäys 0,1m3 vesivirtaa. Se-
kuntiviisarista nähdään, että sykäysten keskiarvo
on 54,5 sekuntia. Eli mitattu vesivirta on: 0,1m3 x
3600 : 54,6s = 6,6m3/h. Mitattu vesivirta on 6,6m3/
h, kun ulkoilman lämpötila on - 16oC. Kun sopi-
musvesivirta määritellään mitoituslämpötilalla eli
- 26oC. Viimeisenä laskutoimituksena on mitattu
vesivirta suhteutettava mitoituslämpötilaan. Uusi
tilausvesivirta on: 6,6m3/h : +20oC- (-16oC):+20oC-
(-26oC) = 6,6 m3/h : 36oC : 46oC= 6,6m3/h : 0,78 =
8,43 m3/h. Koska on saatu pienempi sopimusvesi-
virta (8,43 m3/h) kuin liittymissopimuksessa on so-
vittu (12 m3/h), otetaan yhteyttä lämmöntoimitta-
jaan ja neuvottele sopimusvesivirran pienentämi-
sestä. Mittauksen ajaksi on asuntoihin jaettava tie-
dote, jossa lämpimän veden kulutus on KIELLET-
TÄVÄ mittauksen ajaksi! Mittaus kestää koke-
neelta kiinteistönhoitajalta noin 5-10 minuuttia.

5.2 Vesijohtojärjestelmä
5.2.1 Miten vesi tulee taloon?
Oheisessa kuvassa on esitetty pelkistettynä taaja-
ma ja vesilaitos. Kunnan vesi-insinööri pitää huo-
len omilla vedenkäsittelylaitteilla, että vesi on ter-
veydellisesti juomakelpoista ja pumput pumppaa
vesitornin säiliöosaan niin paljon vettä, että sen ve-
denpinta pysyy säiliöosassa riittävän korkealla ja
näin ollen vettä riittää käyttäjille myös huippuku-
lutuksen aikana. Tornista vesi valuu kunnan vesi-
johtoa pitkin kiinteistöjen käyttöpisteille. Vesi
nousee teoriassa, jos kulutusta ei ole, samalle ta-
solle kun vesitornin vedenpinta. Käytännössä on
kulutusta aina ja virtaushäviöiden ansiosta vesi ei
nouse aivan samalle tasolle vesitornin vedenpin-
nan kanssa. Esimerkissämme talo no1:n kaikista
vesikalusteista saadaan vettä. Talo no 2:n viiden-
nen kerroksen vesikalusteista ei vettä saada. Tällai-
sessa tapauksessa on kiinteistön vesijohtopainetta
Taajaman ja kiinteistön vesijohdot.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
nostettava asentamalla välittömästi vesimittarin
jälkeen paineenkorotuspumppu. Pumppu nostaa
vesijohtopainetta niin, että vettä saadaan myös vii-
dennen kerroksen sekoittimista. On myös tilantei-
ta, että vesijohtopaine on liian suuri (rakentamis-
määräysten mukaan yli 7 bar). Tällöin joudutaan
painetta alentamaan paineenalennusventtiilillä.
Painetta kannatta alentaa paineiskujen ja veden-
kulutuksen pienentämiseksi vaikka rakennusmää-
räykset sitä ei vaatisikaan. Yhteenvetona oheisesta
kuvasta voidaan sanoa, että mitä korkeammalla
kiinteistö sijaitsee ja mitä korkeampi kiinteistö on,
sitä todennäköisempää on, että kiinteistössä tarvi-
taan paineenkorotuspumppua ja kääntäen sama
ajatus, mitä matalampi on kiinteistö sekä mitä ma-
talammalla (lähempänä merenpintaa) kiinteistö si-
jaitsee, sen todennäköisenpää on, että kiinteistö
varustetaan paineenalennusventtiilillä. Käytännös-
sä paineenalennusventtiilin sijasta käytetään va-
kiopaineventtiiliä.
535

5.2.2 Vesijohtojär
Vesijohtojärjestelmän
esijohtojärjestelmän
pääosa
pääosatt
Oheisessa kuvassa on esitetty kiinteistön vesijoh-
tojärjestelmän pääosat.
Tonttijohto
Tonttijohdon tehtävänä on liittää kiinteistön ve-
sijohdot kunnalliseen vesijohtoverkkoon.
Pääsulku
Tonttijohtoon asennetaan aina tontin ulkopuolelle
pääsulkuventtiili vesilaitoksen jakelujohdon välit-
tömään läheisyyteen. Tätä sulkuventtiiliä saavat
käsitellä vain vesilaitoksen toimihenkilöt. Kuiten-
kin hätätilassa, esim. jos vesivuoto sattuu tontti-
johdossa, saadaan pääsulkuventtiili sulkea myös
kiinteistön toimesta. Venttiilin sulkemisesta on
kuitenkin välittömästi ilmoitettava vesilaitokselle.
Vesimittari
Vesimittarin asentaa ja huoltaa yleensä vesilaitos.
Vesimittarin molemmilla puolilla on sulut, joiden
tehtävänä on helpottaa vesimittarin mahdollista
Kiinteistön vesijohdot.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
huoltoa. Vesimittarin käyttöhäiriöistä on välittö-
mästi ilmoitettava vesilaitokselle.
Nykyaikainen kiinteistönhoito vaatii vesimit-
tausta niin kylmälle kuin lämpimällekin vedelle.
Lämpimän käyttöveden mittari tulisi asentaa ennen
vedenlämmitintä kylmän veden syöttöjohtoon.
Kiinteistö huolehtii ko. mittarin luennasta ja huol-
losta. LON-tekniikan avulla voidaan vesimittareita
etälukea vaikka tietokoneen ruudusta tai wap-käsi-
puhelimesta. Edellä mainittuihin lukulaitteisiin
saadaan yhdistettäväksi myös vesivuotohälytykset.
Vedenmittausta tapahtuu myös huoneistokoh-
taisesti. Huoneistokohtaisella vedenmittauksella ja
laskutuksella päästään oikeudenmukaiseen lasku-
tukseen ja on havaittu, että vedenkulutus on tällai-
sissa kiinteistöissä keskimääräistä vähäisempää.
Vesimittarin mittaamaa vesimäärää voidaan pi-
tää tarkkana, kun virhe on viisi (5%) prosenttia tai
pienempi.
Linjasulut
Nousulinjojen alapäässä on linjasulut. Kiireellisiin
korjaustöihin tulisi varautua ennakolta selvittämäl-
537
 lä, mikä linjasulkuventtiili sulkee veden mistäkin
asunnon hanasta. Venttiileiden viereen tulisi myös
merkitä nämä tiedot muistiin.
Linjasäätöventtiilit
Linjasäätöventtiilien tehtävä on jakaa lämpimän
käyttöveden kiertopumpun vesituotto jokaiselle
pysty linjalle oikein. Tämä tapahtuu linjasäätö-
venttiiliä säätämällä. Säätötyön suorittaa putki-
mies lvi-suunnittelijan antamien esisäätöarvojen
mukaan.
Kalustekohtainen sulkuventtiili
Kalusteiden säännöllisen huollon helpottamiseksi
kalusteille on asennettava omat kalustekohtaiset
sulut.
Jakojohto
Jakojohto on johto-osuus, joka jakaa vettä kahdel-
le tai useammalle vesipisteelle.
Kytkentäjohto
Kytkentäjohto on johto-osuus, joka jakaa vettä
vain yhdelle vesipisteelle.
Hanat ja sekoittimet
Hanojen ja sekoittimien tulee olla tyyppihyväk-
syttyjä. Nykyaikaisen sekoittimien vedenjuoksu-
tusta voidaan esisäätää sekoitin kohtaisesti. Ko.
työn suorittaa putkimies. Oheisessa taulukossa on
esitetty normivirtaamia tyypillisimmille vesipis-
teille. Normivirtaamat voivat alittua 30%:lla ja
ylittyä 50%:lla.
Kuvauspatterit
Vanhoissa rakennuksissa on kuivauspattereita ja
märkätilojen lattialämmityksiä, jotka on kytketty
lämpimään käyttöveteen. Uudistuotannossa ja uu-
sittaessa koko taloyhtiön vesijohdot ei lämmittimiä
sallita kytkettäväksi lämpimään käyttöveteen ter-
veydellisistä syistä.
5.2.3 Veden laatu
5.2.3.1 Vesilaitoksen vesi
Kunnallisissa vesilaitoksissa vesi käsitellään ja sen
laatua tarkkaillaan jatkuvasti siten, että vesi on
asuinkiinteistöihin sopivaa. Kunnallisen vesilai-
toksen piiriin liitetyn asuinkiinteistön ei yleensä

Tyypillisimpien vesipisteiden normivirtaamia

Vesipiste Normivirtaama dm3/s

Kylmävesi Lämminvesi

Pesukone kotitaloudessa 0,2 0,2

Pesukone talopesulassa 0,4 0,4
Vesiposti
- pientalossa 0,2
- kerrostalossa 0,4
Suihku 0,2 0,2
Tasapohja-allas 0,2 0,2
Virtsalon huuhteluventtiili 0,4
Virtsalon huuhteluhana, kouruvirtsalo 0,2
WC-istuin 0,1
Astianpesuallas 0,2 0,2
Astianpesukone kotitaloudessa 0,2 0,2
Kylpyamme 0,3 0,3
Laskuhana 0,2 0,2
Pesuallas 0,1 0,1
Pesuistuin 0,1 0,1

538
 tarvitse kiinteistökohtaisesti vettä käsitellä. Vesi on
käyttäjälle terveydellisesti vaaratonta. Vesijohto-
putkistolle saattaa vesilaitoksen vesi olla syövyttä-
vää. Ennen suunnittelutyön alkua on tarkistettava,
että sopiiko vesijohtovesi kupariputkille. Tällaisia
alueita on esimerkiksi Uudenmaan kuntia, Järven-
pää, Kerava, Tuusula, Lohja ja Nummi-Pusula
Veden mukana saattaa virrata mekaanisia epä-
puhtauksia, jotka tarttuvat ahtaisiin kulkuaukkoi-
hin. Siksi kaikki automaattiset vesivirtauksen sää-
tölaitteet on varustettava suodattimella välittömäs-
ti ennen säätölaitetta. Tämän tyyppisiä säätölait-
teita ovat esim. termostaattiset suihkusekoittimet,
kylmäkompressorin vesilauhduttimen vesiventtiili
ja tuloilmakojeen kostutusosan vesiventtiili. Li-
säksi suodattimet on muistettava säännöllisin vä-
liajoin puhdistaa.
Suodattamisen lisäksi voi veden kemiallinen
käsittely olla tarpeellista eräissä erikoistapauksis-
sa, kuten keskuspesuloissa, ilmastointikojeiden
kostutusosissa, uima-altaissa sekä aluelämpökes-
kuksissa. Oikean ja taloudellisimman käsitte-
lytavan löytäminen edellyttää vesianalyysin ottoa
sekä asiantuntijan antamaa lausuntoa ja han-
kintaohjelmaa.
540 Lämpimän käyttöveden valmistus.
5.2.3.2 Oma kaivovesi
Oman kaivon veden laatu vaihtelee voimakkaasti
ja voi eräissä tapauksissa olla jopa juomavedeksi
kelpaamatonta. Mikään harvinaisuus ei ole, että
kaivovesi on putkistoja syövyttävää tai putkistoja
tukkeuttavaa. Erikoisesti on huomattava, että vii-
me vuosina kaivoveden laatu on ympäristön saas-
tumisen yhteydessä usein oleellisesti heikentynyt.
Oman pohjavesikaivon veden laatua tulisikin
vuosittain tarkkailla toimittamalla vesinäyte tutkit-
tavaksi laboratorioon. Tarvittaessa joudutaan kai-
vo puhdistamaan tai jopa asentamaan kemialliset
vedenkäsittelylaitteet.
5.2.4 Lämmin käyttövesi
5.2.4.1 Veden lämmittäminen
Oheisessa kuvassa on esitetty periaatepiirros läm-
pimän käyttöveden valmistamisesta.
Kaukolämmön alajakokeskuksessa lämmitys-
verkoston lämmönsiirtimeltä LS2 palaava kauko-
lämpövesi kulkee vielä lämpimän käyttöveden
lämmönsiirtimen LS1 läpi, jotta kaukolämpövesi
jäähtyisi mahdollisimman tehokkaasti. Jos läm-

mönsiirtimeltä LS2 palaava vesi ei riitä lämmittä-
mään lämmintä käyttövettä, avautuu TV1 päästäen
kaukolämpövettä suoraan lämpimän käyttöveden
lämmönsiirtimeen LS1, kunnes lämmin käyttövesi
on halutun lämpöistä tuntoelimen TE1 kohdalla.
5.2.4.2 Oikea lämpötila
Lämminvesihanasta tulee saada riittävän lämmintä
vettä ilman kohtuutonta odotusaikaa. Odotusajaksi
kerrostaloissa voidaan pitää noin 10 sekuntia ja
rivi- sekä omakotitaloissa sallitaan pitempiäkin ai-
koja. Lämminvesijohdot suunnitellaan ja asenne-
taan siten, että lämpimän veden lämpötila täyttää
vesilaitteiston kaikissa osissa sille asetetut ohjear-
vot. lämpötilat voivat olla johto-osuuksista odotus-
aikana ohjearvoja alhaisemmat. Lämpimän veden
lämpötila on vähintään 50oC vanhoissa taloissa ja
uudistuotannossa sekä taloissa, joissa on uusittu
vesijohdot, on vähimmäislämpötila 55oC.
Lämpimän vesijohtoveden 55oC:n lämpötila
estää veden mikrobiologisen ja kemiallisen laadun
heikkenemisen ja lämpökestoisten pieneliöiden li-
sääntymisen. Lämpötilan alentaminen vähentää
myös vesijohtoveden käyttökelpoisuutta peseyty-
miseen sekä vaateiden ja astioiden pesuun.
Lämmin käyttövesijärjestelmä.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Lämpimän käyttöveden lämpötila ei saa ylittää
65oC.
5.2.4.3 Kiertovesiputkisto
Kiertopumppu (kuva) palauttaa käyttövettä käyttö-
pisteeltä takaisin vedenlämmittimeen, jolloin läm-
mintä vettä virtaa tilalle käyttövesiverkostoon.
Näin estetään lämpimän veden jäähtyminen put-
kistossa ja turvataan, että vesihanaa avattaessa put-
kistosta saadaan nopeasti lämmintä vettä. Odotus-
aika lämpimän veden saamiseen saa olla 10 sekun-
tia nykyisten ohjeiden mukaan rakennetuissa
asuinkerrostaloissa.
Vesi jäähtyy putkistossa kiertäessään. Sopiva
meno- ja paluuveden lämpötilaero on 5–10° C.
Suositeltavaa on, että kiertojohdossa ei lämpötila
laskisi alle 50oC.
Kiertovesiputkistossa virtaa kesät talvet läm-
mintä vettä. Siksi kiertovesiputkistoon on usein lii-
tetty lämmityslaitteita, kuten kuivauspatteri, am-
meen etulevypatteri ja kuivaushuoneen puhallin.
Järjestelmän etu on jatkuva lämmön saanti myös
kesällä. Uusittaessa vesijohtoja sekä uudistuotan-
nossa ei lämpimään käyttöveteen suositella ja jois-
sakin kunnissa jopa kielletään terveydellisistä syis-
541
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

tä, rakentamaan kuivauspattereita, ammeen etule- 5.2.5.2 Lämminvesijohdot

vypattereita ja lattialämmityksiä. - kupariputkea on käytetty lämpimän veden
Eroosiokorroosio on veden virtaaman aiheutta- putkistossa aina eli käytännössä 20-luvusta
maa mekaanisen kulumisen ja kemiallisen syöpy- lähtien.
misen yhteistoimintaa. Syynä on jatkuva liian suuri - muoviputkea on käytetty lämpimän veden
veden virtausnopeus, joka syövyttää kupariputkis- putkistossa 90- luvulta lähtien.
toa erityisesti mutkissa, T-haaroissa yms. muodon- - joissain erikoistapauksissa on käytetty
muutoskohdissa. Eroosiokorroosiota voidaan tor- ruostumatonta ja haponkestävää terästä
jua säätämällä veden kiertonopeus putkistossa riit- vesijohto putkimateriaalina.
tävän alhaiseksi. Suositeltava nopeus on n. 0,5 m/
s. Ehdoton yläraja jatkuvalle virtaukselle on 1,0 m/
s. Nopeuden kannalta kriittisempi on paluujohto,
koska se on yleensä aina menojohtoa pienempi.
Kiertovesipumpun vesivirta on säädettävä
linjasäätöventtiileillä niin, että odotusaika on kor-
keintaan 10 sekuntia ja virtausnopeus 1,0 m/s put-
kistossa ei ylity.

5.2.5 Putkimateriaalit
5.2.5.1 Kylmävesijohdot
- aivan vuosisadan alkupuolen uudisrakentami-
sessa on käytetty kylmän veden putki-
materiaalina valurautaputkia.
- sinkittyä teräsputkea on käytetty aina 80-
luvulle asti. Nykyisin se on sallittu mutta
asennusteknisesti vanhentuneena esiintyy
erittäin harvoin uudistuotannossa.
- kupariputkea on käytetty kylmän veden
putkistossa pääosin 70- luvulta lähtien.
- muoviputkea on käytetty kylmän veden
putkistossa 70- luvulta lähtien.
- joissain erikoistapauksissa on käytetty
ruostumatonta ja haponkestävää terästä
vesijohto putkimateriaalina.

543
 5.3 Viemärijärjestelmät
5.3.1. Yleiset periaatteet
Viemärijärjestelmien tehtävänä on johtaa pois
kiinteistöstä jätevedet, sadevedet ja salaojaverkos-
toon imeytyneet kiinteistön perustusten kuivatus-
vedet. Erilaiset viemärivedet johdetaan kiinteis-
tössä omiin viemärijärjestelmiinsä:
– tavanomaiset jätevedet jätevesiviemäriin
– erityiset jätevedet omiin järjestelmiinsä, kuten
rasva- tai öljypitoisten vesien viemäriin
– sadevedet sadevesiviemäriin
– perustusten kuivatusvedet salaoja-
järjestelmään.
Viemärit ovat yleensä ns. viettoviemäreitä. Toi-
sin sanoen viemärit on asennettu jatkuvalle laskulle
viemäripisteistä poispäin. Viemärivesien pumppaa-
minen tulee kyseeseen silloin, kun jatkuvaa kal-
listusta ei voida toteuttaa tai padotuskorkeuden ala-
puolelle asennetaan wc-istuin, virtsalo tai juoma-al-
las. Eräissä erikoistapauksissa käytetään ns. alipai-
neviemäröintiä, jossa jäteveden siirtyminen tapah-
tuu tähän tarkoitukseen kehitetyn alipaineen avulla.
544 Jätevesiviemärin pääosat.
Viemärivesien poisjohtaminen ei saa aiheuttaa
hajuhaittoja, tulvimisvaaraa, kosteusvaurioita, me-
lua tms. haittoja.
Kiinteistöstä viemärivedet johdetaan yleensä
kunnalliseen viemärijärjestelmään. Jätevedet joh-
detaan sellaisenaan ja erityiset jätevedet ns. erot-
timien kautta kunnalliseen jätevesiviemäriin. Sa-
devedet ja perustusten kuivatusvedet johdetaan
kunnalliseen sadevesiviemäriin tai, jos sellaista ei
ole, avo-ojaan tai vesistöön. Eräin paikoin kunnal-
linen viemäri voi olla ns. sekavesiviemäri, tällöin
kaikki kiinteistön viemärivedet johdetaan samaan
kunnalliseen viemäriin.
5.3.2 Jätevesiviemäri
Kuvassa on esitetty jätevesiviemärin pääosat. Vie-
märit on suunniteltu ja asennettu siten, että ne ovat
itse puhdistuvia. Tällä tarkoitetaan sitä, että vedel-
lä on aika ajoin niin suuri nopeus, että epäpuh-
taudet kulkeutuvat veden mukana.
Vanhemman rakennuskannan viemärit on val-
mistettu valurauta- tai betoniputkista. Nykyään
käytetyimmät materiaalit ovat muovi ja valurauta.
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Viemärin tarkastuskaivo. Viemärivesien pumppauskaivo.

Hiekan- ja lietteenerotin. Öljynerotin. 545

 Rasvanerotin.
Viemäriverkostossa on erilaisia kaivoja toi-
minnan säännöllistä tarkkailua ja huoltoa varten.
Näitä kaivoja ovat mm.
a) Viemärin tarkastuskaivo (kuva yllä), josta
maassa oleva viemäri tarvittaessa päästään
puhdistamaan. Viemärivedet johdetaan kaivon
läpi joko pohjalle rakennettuja avokouruja
546 Tarkastusputki.
pitkin tai kaivon läpi johdetuissa putkissa,
jotka on varustettu puhdistusyhtein. Kaivon
seinämien ja kannen on oltava tiiviit, etteivät
sadevedet pääse jätevesiviemäriin. Kaivon
kunto on vuosittain tarkastettava.
b) Viemärivesien pumppauskaivo (kuva oikealla
ylhäällä), jota tarvitaan mm. silloin kun
viemäripisteitä on alempana kuin katuviemäri.
Pumput ja automatiikka on säännöllisesti
kerran tai kaksi vuodessa huollettava ja
samoin tarkistettava pumppaamon seinämien
syöpyminen.
c) Hiekan- (kuva alla) ja öljynerottimet (kuva alla
oikealla) autotalleissa ja autojen pesupaikoilla.
Hiekanerottimen pohjalle painunut hiekka ja
öljynerottimen pinnalle kertynyt öljy ja bensiini
on poistettava säännöllisin väliajoin.
d) Ravintoloiden keittiöiden viemäriverkosto on
varustettava rasvanerottimella (kuva ylhäällä),
jos ravintolassa tehdään yli 50 ruoka-annosta
vuorokaudessa. Rasvanerotin on tyhjennettävä
ja puhdistettava niin usein, ettei sen erotus-
kyky pääse pienenemään täyttymisen johdos-
ta. Seurauksena on muuten viemäreiden
tukkeutuminen ja erittäin vaikeat puhdistus-
 Erilaisia vesilukkoja.
työt. Nykyaikaiset rasvan- ja bensiinin-
erottimet on varustettu hälytyslaittein, jotka
kertovat erottimen tyhjennystarpeen.
e) Jäteveden puhdistamot, jotka ovat tarpeen, jos
kiinteistön jätevesiä ei voida johtaa mihinkään
kunnalliseen puhdistamoon. Puhdistamoja on
hyvin erilaisia ja yleensä puhdistamoissa on
täydelliset hoito-ohjeet, joita tulee noudattaa.
Tavallisesti puhdistamoja käytetään loma-
kiinteistöissä.
Viemäriputkiin on asennettu puhdistusluukku-
ja ja/tai puhdistusputkia (kuva oikealla ylhäällä).
Niiden tarkoituksena on mahdollistaa viemärin
puhdistaminen tukkeumatilanteissa.
Viemäreihin ei saa johtaa vaarallisia tai haital-
lisia aineita, vaan ne tilat, joissa käsitellään tällai-
sia aineita on varustettava kyseisten aineiden vie-
märiin pääsyn estävillä laitteilla. Jos sinulla on
epäilys, että vaarallisia aineita käytetään kiinteis-
tössäsi pyydä kirjallinen selvitys käyttäjältä ja ota
yhteys paikkakuntasi viemärilaitokseen.
5.3.3 Padotuskorkeus
Kunnan viemäri voi mennä tukkoon, jolloin ve-
denpinta siellä nousee. Tällöin viemärivedet voivat
tunkeutua putkistoa pitkin kiinteistöön ja kalustei-
den kautta huonetiloihin. Kunnan viemärilaitos
määrittelee kullekin kiinteistölle ns. padotuskor-
keuden. Padotuskorkeutena pidetään yleensä eril-
lisviemäröinnissä yleisen viemärin sisäpuolisen
laen tasokorkeutta tonttiviemärin liittymäkohdassa
548 + 1000 mm ja sekavesiviemäröinnissä kadun pin-
taa + 100 mm tonttiviemärin liitoskohdassa. Pa-
dotuskorkeus on ylin taso, johon veden pinta kun-
nan viemärissä voi nousta kiinteistön kohdalla.
Pääsääntöisesti pyritään siihen, ettei viemäripis-
teitä sijoiteta padotuskorkeuden alapuolelle. Vie-
märipisteitä voidaan sijoittaa padotuskorkeuden
alapuolelle vain seuraavilla periaatteilla
a) Ko. pisteiden viemärivedet pumpataan
padotuskorkeuden yläpuolelle, jossa ne
johdetaan viemäriputkistoon.
b) Poikkeustapauksissa yksittäinen viemäripiste
(ei kuitenkaan WC, virtsalo tai juoma-allas)
varustetaan itsestään toimivalla ja käsin
suljettavalla padotusventtiilillä.
Padotusventtiili on huollettava säännöllisesti.
Lisäksi on huolehdittava siitä, että padotusventtii-
lin välittömään läheisyyteen on sijoitettu kilpi, jo-
hon selvästi näkyvin kirjaimin on merkitty ”Vie-
märinsulkuventtiili” sekä venttiilin käyttöohje.
Padotusventtiilin itsestään sulkeutuminen pa-
dotustilanteessa ei ole täysin varmaa, koska likave-
den kuljettamat epäpuhtaudet voivat aina estää vent-
tiilin täydellisen sulkeutumisen. Näin ollen on suo-
tavaa pitää padotusventtiilin yhteydessä oleva
sulkuventtiili kiinni silloin, kun viemäri ei ole käy-
tössä. Käyttöohjeessa on tämä muistettava selvittää.
5.3.4 Viemärin tuuletus
Viemäriin johdettavat epäpuhtaudet aikaansaavat
viemäreissä mätänemiskaasujen kehittymistä. Vie-
märikaasut ovat pahanhajuisia, terveydelle vaaral-
lisia ja tulenarkoja. Siten viemärijärjestelmä on

tuuletettava tehokkaasti ja kaasut johdettava sellai-
seen paikkaan, jossa niistä ei ole vaaraa. Tämä ta-
pahtuu tuuletusviemärien kautta vesikatolle.
Tuuletusviemäreillä on myös toinen tehtävä.
Laskettaessa viemäriin suuria vesimääriä, voi ve-
simassa aiheuttaa peräänsä alipaineen, joka voisi
imeä vesilukot tyhjiksi. Tuuletusviemärien kautta
viemäri saa ilmaa, eikä alipainetta synny. Nykyai-
kaisissa ratkaisuissa ei kaikkia viemärilinjoja vält-
tämättä johdeta katolle asti vaan osa viemärilin-
jojen päistä jätetään sisätiloihin WC:hin tai sii-
vouskomeroihin ja varustetaan alipaineventtiilillä.
Alipaineventtiili päästää tarvittaessa ilmaa vie-
märiputkistoon, mutta estää viemärikaasujen pää-
syn ulos putkistosta.
Talven pakkaskausina aiheuttaa tuuletusviemä-
reiden umpeen huurtuminen vesilukkojen tyhjäksi
imeytymistä. Tätä esiintyy varsinkin asuinraken-
nuksissa, joissa viemärivesi on lämmintä. Lämmin
vesihöyry nousee putkea ylös ja tiivistyy kylmän
ullakon kohdalla putken sisäpintaan ja jäätyy.
Lämpöeristämällä tuuletusviemärit kylmissä tilois-
sa voidaan tilannetta parantaa.
Viemärikaasujen tunkeutuminen rakennuksen
sisäosiin on estetty varustamalla jokainen lasku-
aukko vesilukolla.
Tasakaton sadevesijärjestelmä.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Vesilukossa tulee aina olla riittävästi vettä, jot-
ta se muodostaisi sulun kaasujen ulos tunkeutu-
mista vastaan.
Tämän vuoksi vesilukko ei saa imeytyä tyh-
jäksi.
Tavallisimmat vesilukkotyypit ovat (kuva yllä)
– putkilukot esim. pesupöytä (vasen)
– pullovesilukot esim. pesuallas (oikea)
– lattiakaivot esim. pesuhuoneen
lattiaviemäröinti
Veden pinnan alenemisen tavallisessa huone-
lämpötilassa on havaittu olevan n. 1 mm vuorokau-
dessa. Milloin viemärilaitetta ei pitkään aikaan
käytetä tai vesilukko jäätymisvaaran vuoksi on tyh-
jennettävä vedestä, voidaan vesilukko täyttää esim.
ruokaöljyllä.
Viemärikaivossa työskenneltäessä on viemäri-
kaasujen vaarallisuus otettava huomioon. Ennen
kaivoon menoa on kaikki kaivon luukut avattava ja
tuuletettava kaivoa 15–30 min. Avotulen käyttö ja
tupakoiminen on tällöin tietysti kielletty, myös sel-
laisissa huonetiloissa, joissa sijaitsee jäteveden
pumppauslaitos tai -kaivo. Kaivon yläpuolella on
oltava vartiomies ja alhaalla työskentelevällä tulee
olla nostoköysi vyöllä hätätapauksen varalta.
549
 Nykyaikainen teleskooppikansistolla varustettu perusvesikaivo.

5.3.5 Viemäreiden puhdistaminen
Asennusvirheistä johtuvat
viemäritukokset
Asennusvirheet tai käyttöhäiriöt voivat tukkia vie-
märin. Rakennusvirheistä yleisin on haara- tai
pohjaviemärin asentaminen siten, että viemäri on
notkolla. Tällöin notkelmassa on aina vettä, jolloin
veteen myös kerääntyy lietettä. Viemäreissä olevat
virheet havaitaan tavallisesti vasta sitten, kun vie-
märi on ollut jo jonkin aikaa käytössä ja epäpuh-
taudet ovat ehtineet kasautua virhekohtiin. Takuu-
aikana olisikin suhtauduttava kaikkiin tukkeutumi-
siin erittäin vakavasti ja pyrittävä selvittämään, et-
tei kysymyksessä ole asennusvirhe. Asennusvir-
heen korjaaminen takuuajan jälkeen voi tulla kiin-
teistölle varsin kalliiksi.

550 Salaojituksen periaate.

 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Maahan asennettu putkikanavan salaojitus.

Käytössä tukkeutuvat viemärit Harjakatoille yms. satava vesi johdetaan yleen-

Vettä säästävät kalusteet yhdessä vettä säästävien sä räystäille sijoitettuihin kouruihin ja niistä edel-
pesukoneiden yms. kanssa sekä vedenkulutusta leen syöksytorvia pitkin maahan, jossa vesi johde-
säästävät toimenpiteet aiheuttavat viemärijärjestel- taan joko sadevesikaivoihin tai suoraan maastoon.
mässä huuhteluveden puutetta. Tällöin viemärin Räystäskourut ja syöksytorvet tulisi tarkastaa ja
reunoille kerääntyy viemärijätettä, joka kovettuu puhdistaa säännöllisesti.
noin viidessä vuodessa niin kovaksi, että viemäri-
rassi ei sitä poista. Oikea puhdistusmenetelmä on
painepesu, jossa vesi liottaa ja irrottaa
jätteet viemärin sisäpinnalta kovalla pai-
neella. Mikäli viemäriverkossa on tukos,
se avataan puhdistusvaijerilla eli vie-
märirassilla. Jos tukoksia on useita, tulee
viemärit painepestä. Painepesu on syytä
suorittaa aina 10–15 vuoden välein. Pai-
nepesu pidentää viemäriverkoston ikää.

5.3.6 Sadevesiviemärit
Tasakatoille satava vesi poistetaan katol-
le sijoitettujen kattokaivojen ja sisäpuo-
listen pystyviemäreiden kautta pohja-
viemäriin. Veden pois johtamiseksi tasa-
katto on kallistettu kattokaivoihin päin.
Vesi ei saisi kerääntyä katolle, koska var-
sinkin jäätyessään se rasittaa kattoraken-
nelmia. Kattokaivojen puhtaudesta tulee
huolehtia säännöllisesti. Tasakaton vie-
märöinti on esitetty alla olevassa ku-
vassa. Sadevesikaivo. 551
 Syöksytorvista ja piha-alueilta tulevat sadeve-
det johdetaan yleensä sadevesikaivoihin (kuvat).
Kaivo on varustettu ritiläkannella. Kaivosta lähte-
vä putki on varustettu vesilukolla, joka estää kel-
luvia roskia pääsemästä putkistoon. Vesilukko on
yleensä varustettu puhdistusyhteellä.
Vettä raskaampia roskia varten kaivossa on ns.
lietepesä. Sadevesikaivoja tulee huoltaa säännölli-
sesti. Tällöin
– puhdistetaan ritiläkansi
– poistetaan kaivosta kelluvat roskat
– tyhjennetään kaivon lietepesä
– tarkastetaan kaivon rakenteiden ja osien
kunto.
Lietepesä tulee tyhjentää hyvissä ajoin ennen kuin
hiekan pinta ulottuu vesilukon alareunaan.
Sadevesikaivot yhdistetään putkistolla toisiin-
sa ja edelleen kunnan viemäriin tai avo-ojaan.
Sadevesiviemärin haarautumakohdissa voi olla sa-
manlaisia tarkastuskaivoja kuin jätevesiviemäreis-
sä. Myös nämä kaivot tulee tarkastaa ja huoltaa
säännöllisesti.
Sadevesiviemäreihin ei saa laskea bensiiniä,
rasvaa tms. ainetta. Siksi esim. autojen pesu pihoil-
la on kiellettävä.
5.3.7 Salaojat
Salaojien tarkoituksena on maahan imeytyvien ve-
sien poistaminen perustusten välittömästä lähei-
syydestä ja talon alta. Eli pitää maanalaiset raken-
teet kuivana. Tätä varten rakennuksen ympärille
tehdään salaojaputkisto siihen liittyvine kaivoi-
neen. Salaoja sijoitetaan perustusten viereen ra-
kennuksen ulkopuolelle niin syvään, että maan-
alaiset kellaritilat tai matalaperustukset pysyvät
kuivina (kuva oikealla).
Tavallisesti vanhoissa rakennuksissa on kella-
rin lattiaa syvemmällä olevia huonetiloja tai muita
syvennyksiä, joista mainittakoon kattilahuoneet,
polttoainevarastot ja hissikuilut. Tällaisten yksit-
täisten kohteiden takia ei salaojaa yleensä tehdä
niiden vaatimaan syvyyteen, vaan nämä huonetilat
ja syvennykset pidetään kuivina vesieristysten
avulla.
Aikaisemmin salaojaputkina on käytetty tiili-
putkia. Nykyisin käytetään muovisia salaojaputkia,
joissa on tiheä rei’itys vettä varten. Salaojaputkena
552 suositellaan käytettäväksi ns. “tuplaputkea”, jossa
on kaksi muoviputkea päällekkäin. Salaojajärjes-
telmään kuuluu huuhtelukaivot, tarkastuskaivot
sekä perusvesikaivo. Huuhtelukaivot tehdään ta-
vallisesti ø 300 mm:n muoviputkista. Muut kaivot
tehdään betonisista ø 600–1000 mm:n kaivon-
renkaista tai vastaavan kokoisista muovikaivoista .
Maahan asennetut putkikanaalit on yleensä va-
rustettu salaojituksella (kuva ylhäällä). Sen tar-
koituksena on pitää maaperä kanaalin ympärillä
riittävän kuivana, ettei vesi pääsisi kanaaliin tai sen
tarkastuskaivoihin. Putkikanaaliin päässyt vesi ai-
heuttaa teräsputkille huomattavia korroosiovau-
rioita.
Putkikanaalien tarkastuskaivojen tulisi olla
sekä seinämiensä että kantensa puolesta tiiviitä.
Mahdollinen vuotovesi tulee poistaa kaivoista vä-
littömästi. Usein kaivo on varustettu salaojiin joh-
detulla poistoputkella. Poistoputkessa tulisi olla
sulkuventtiili, joka tulee pitää normaalisti kiinni.
Yleinen virhe on, että putkikanaalien salaojilta
puuttuu tarkistuskaivot ja palaojavesien purku-
paikka.
Salaojajärjestelmässä on säännöllisin välein
tarkastuskaivoja (kuva ylhäällä oikealla). Kaivojen
avulla voidaan tarkkailla salaojien toimintaa ja tar-
vittaessa suorittaa tukkeutuneen putkiston puh-
distus. Salaojakaivon lietepesät on puhdistettava,
ennen kuin pohjalle kerääntyneet liete ja hiekka
nousevat salaojien korkeudelle.
Salaojat ovat viettoviemäreitä. Ne on siis asen-
nettu loivalle laskulle perusvesikaivoon päin. So-
pivana kaltevuutena voidaan pitää 0,5%, eli sala-
ojaputki laskee metrin matkalla 5 mm. Siten sala-
ojien asiallinen toiminta voidaan helposti kui-
vanakin aikana tarkastaa laskemalla ylimpään sala-
ojakaivoon vettä ja toteamalla veden juoksu muis-
ta kaivoista. Veden joukkoon voidaan kaataa esi-
merkiksi pussillinen punamultaa, joka värjää ve-
den punaiseksi. Punainen vesi havaitaan helposti
salaojatarkistuskaivoissa.
Voimakkaiden sateiden aikana kunnalliseen
viemärijärjestelmään tunkeutuu niin paljon vettä,
että vesi pyrkii virtaamaan takaisinpäin salaojaput-
kiin. Väärään suuntaan virtaava vesi tuo mukanaan
lietettä, joka tukkii salaojat. Takaisinvirtauksen es-
tämiseksi salaojavedet kerätään perusvesikaivoon
(kuva seuraavalla sivulla), josta ne sitten johdetaan
eteenpäin. Perusvesikaivossa on padotusventtiili.
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Salaojakaivo.

Sen sulkuläppä sulkeutuu automaattisesti, jos pumppukaivo. Pumppukaivo on rakennettava si-

vesivirtausta tapahtuu väärin päin.
Usein kellarikerrokset ovat niin syvällä, ettei
perustuksien kuivatusta voida toteuttaa pelkästään
viettoviemärijärjestelmällä. Tällöin on perusvesien
poistamiseksi asennettu perusvesipumppu ja
ten, ettei liete tunkeudu pumppuun.
Seuraavan sivun kuvassa on esitetty salaojitus-
järjestelmä.

Rakennuksen salaojitusjärjestelmä. 553

 5.4 Kerrostalojen ilman-
vaihto ja ilmanvaihdon
parannusratkaisut
5.4.1 Ilmanvaihtolaitoksen
puhdistus- ja säätö
Ilmanvaihtolaitoksen puhdistus ja perussäätö on
osa sisäilmaston ja energiatalouden parantamisen
kokonaisuutta. Rakennuksen energiatalouden te-
hostaminen sisältää useita työvaiheita, jotka vai-
kuttavat toisiinsa.
Varmistumalla ilmanvaihdon oikeasta käytöstä
ja säätämällä ilmavirrat oikeiksi voidaan parhaiten
varmistaa tarkoituksenmukaiset sisäilmaolosuh-
teet. Silloin ilmanvaihtolaitoksen tilakohtaiset il-
mavirrat vastaavat tilojen käytön vaatimuksia.
Perussäädetty ilmanvaihtolaitos auttaa pitä-
mään rakennuksen painesuhteet tasapainossa.
Näin voidaan osittain vähentää epämiellyttäväksi
koettua hajujen leviämistä huoneistosta toiseen.
Samoin pienennetään äänihaittoja sellaisissa tilois-
sa, joissa ilmavirrat ovat liian suuret.
Liian tehokas ilmanvaihto tuhlaa tarpeettomas-
ti energiaa. Ylimääräisen energialaskun lisäksi lii-
ka ilmanvaihto voi merkitä huonontunutta sisäil-
mastoa. Se ilmenee useimmiten vetona etenkin
kylminä vuodenaikoina. Ilmanvaihdon perussää-
döllä päästään energiankulutuksen osalta optimi-
tilanteeseen, jolloin voidaan todeta energiansääs-
tön toteutuvan mukavuudesta tinkimättä.
Perussäädön tavoitteena on saada kullekin ra-
kennuksen käyttäjälle ja huoneelle oikea ilmavirta,
joka olisi saavutettavissa lähes kaikissa käyttöti-
lanteissa ja ulkoilman olosuhteissa.
Poistoilmanvaihtolaitoksiin kerääntyy erilaisia
epäpuhtauksia riippuen siitä, millaisia tiloja järjes-
telmä palvelee. Asuntojen ilmanvaihtojärjestel-
mien epäpuhtautena on lähinnä huonepölyä, ruo-
anlaiton yhteydessä kanavistoon joutuvaa rasvaa ja
kaupunki-ilmassa olevaa nokea. Lisäksi tupakan-
savu likaa poistoilmakanavia.
Ilmanvaihtolaitoksen puhdistaminen on välttä-
mätöntä sekä hygieenisistä että paloturvallisuus-
syistä. Ilmanvaihtolaitoksen puhdistus- ja säätö-
tarve tulee selvittää säännöllisesti tehtävillä ilma-
virtojen suuruuden ja kanaviston likaisuuden tar-
kastuksilla. Tarkastusväli riippuu rakennuksen
554
käyttötarkoituksesta. Likaavia toimintoja sisältä-
vät rakennukset tulee tarkastaa vuosittain (esim.
ammattikeittiöt), kun asuinrakennuksissa riittää
tarkastus 5–10 vuoden välein. Puhdistustarve on
hyvä todeta myös kuntoarvion yhteydessä. Tarvit-
taessa kanaviston puhtaus voidaan tarkastaa erilli-
senä toimenpiteenä.
5.4.2 Puhdistus- ja säätötyön
tilaaminen
Ilmanvaihtolaitoksen puhdistus- ja säätötarve tulee
selvittää säännöllisesti tehtävillä ilmavirtojen suu-
ruuden ja kavaviston likaisuuden tarkastuksilla.
Lisäksi tarve tulee selvittää aina ilmanvaihtoon
vaikuttavien korjausten ja parannusten yhteydessä.
Myös sisäilmaongelmaa epäiltäessä on yleensä
syytä selvittää puhdistus- ja säätötarve.
Päätös ilmanvaihtolaitoksen puhdistuksesta ja
säädöstä kuuluu rakennuksen omistajalle. Apuna
kannattaa käyttää LVI- tai puhdistusalan ammatti-
laista, joka voi toimia myös työn valvojana. Pää-
töksen tekemisen jälkeen on etsittävä ilmanvaihto-
suunnitelmat, vanhat mittauspöytäkirjat ja huolto-
ohjeet tarjouspyyntöjen taustatiedoiksi. Tässä vai-
heessa on syytä tutustua ilmanvaihtojärjestelmään
paikan päällä ja verrata sitä suunnitelmiin. Tässä
yhteydessä voidaan LVI-suunnittelijan kanssa tar-
kistaa myös ilmavirtojen mitoitukset ja ilman-
vaihdon käyntiajat. Samalla voidaan suunnitella
myös tarvittavat korjaukset ja parannukset.
Tutustumisen perusteella laaditaan tarjous-
pyyntö, joka toimitetaan luotettavaksi tiedetyille
puhdistus- ja säätöalan ammattilaisille. On suosi-
teltavaa pyytää tarjoukset sekä puhdistus- että
säätötöistä samalla kertaa. Työt voi myös jakaa
kahdeksi eri urakaksi, mutta silloin hankkeen tila-
ajalta valvojalta vaaditaan suurempaa ohjausta eri
urakoitsijoiden yhteensovittamisessa. Pelkkää
puhdistustyötä ilman säätöä ei milloinkaan pidä ti-
lata.
Puhdistus- ja säätötyön tilaamisesta on syksyl-
lä 1998 valmistumassa KH-kortistoon ohje tar-
jouspyyntölomakkeineen. Urakoitsijan valinnassa
tulee huomiota kiinnittää hinnan lisäksi myös
referenssitietoihin.
Tilan käyttäjiä tulee informoida tulossa olevas-
ta työstä hyvissä ajoin. Sekä puhdistus että säätö
edellyttävät pääsyä jokaisen venttiilin luokse. Tie-
dotus on erityisen tärkeää asuinrakennuksissa.

Urakoitsijalta tulee vaatia selkeät dokumentit
työn suorittamisesta. Puhdistustyön laatu tarkaste-
taan tilaajan/valvojan ja urakoitsijan tekemässä
katselmuksessa. Säätötyön tärkein asiakirja on
mittauspöytäkirja, josta tulee selvitä venttiili-, lin-
ja- ja puhallinkohtaiset ilmavirrat sekä järjestel-
män painetasot eri käyntitehoilla. Puhdistus- ja
säätötyön suorittajan tulee antaa myös raportti ha-
vaitsemistaan poikkeamista (korjaustarpeet yms.)
ja ilmanvaihdon toimintaa haittaavista seikoista
(esim. hormiin puhaltavat liesituulettimet). Urakka
on valmis vasta kun tilaaja on sen lopputar-
kastuksessa hyväksynyt työn laadun ja luovutetut
asiakirjat.
Puhdistus- ja säätötyön päättymisen jälkeen tu-
lee käyttäjille tiedottaa tapahtuneista muutoksista.
Samalla voi antaa ohjeet käyttäjien vastuulla ole-
vista puhdistustöistä.
5.4.3 Ilmanvaihdon
perusparannus muiden
remonttien yhteydessä
Ilmanvaihtojärjestelmän perusparannukseen on
useita hyviä syitä. Perinteisillä ilmanvaihtojärjes-
telmillä saavutetaan parhaimmillaankin vain tyy-
dyttävä sisäilman laatu ja erityisesti veto-ongelmat
ovat yleisiä. Esimerkiksi ulkoilman epäpuhtauk-
sien torjuminen on tehokkaasti mahdollista vain
koneellisessa tulo- ja poistoilmanvaihdossa. Sama
järjestelmä mahdollistaa myös tuloilman esiläm-
mityksen, jolloin vältytään kylmiltä ilmasuih-
kuilta.
Vanhojen ilmanvaihtojärjestelmien lämmitys-
energiankulutus on suurta kun poistoilman lämpöä
ei oteta talteen. Painovoimaisen ilmanvaihdon li-
säongelmana on ilmavirtojen suuri vaihtelu sää-
tilan mukaan. Tästä aiheutuu sekä sisäilmaongel-
mia että tarpeetonta energiantuhlausta.
Tilojen kuormituksen ja käyttötarkoituksen
muutokset edellyttävät ilmanvaihdon toiminnan
uudelleenarviointia. Esimerkiksi liikehuoneiston
muuttaminen ravintolaksi voi edellyttää koko ra-
kennuksen ilmanvaihtojärjestelmän perusparan-
nusta.
Ilmanvaihtojärjestelmä on toiminnallisesti
erottamaton osa rakennusta. Monet ilmanvaihdon
ongelmista johtuvat rakenteiden ja ilmanvaihto-
järjestelmän huonosta yhteistoiminnasta. Tilanne
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
voi jopa pahentua, jos rakenteiden ominaisuuksia
(esim. tiiviyttä) muutetaan ilman, että muutosten
vaikutusta ilmanvaihdon toimintaan selvitetään.
Esimerkiksi vanhojen ikkunoiden vaihtaminen ny-
kyaikaisiin tiiviisiin ikkunoihin edellyttää aina
myös korvausilman saannin parantamista.
Vanhan rakennuksen lämmitysputkisto ja -pat-
terit joudutaan jossakin vaiheessa peruskorjaa-
maan. Myös tässä yhtydessä kannattaa tutkia mah-
dollisuudet ilmanvaihdon parantamiseen. Patterien
vaihdon yhteydessä voidaan valita malli, jossa kor-
vausilma otetaan lämmityspatterin kautta. Jos
myös rakennuksen tiiviyttä ja lämmöneristystä pa-
rannetaan, voi olla mahdollista korvata koko läm-
mitysverkosto ilmanvaihtolämmitysjärjestelmällä.
Ilmanvaihdon perusparannustarve ja -mahdol-
lisuudet tulee siis selvittää aina rakennuksen kor-
jaussuunnittelun yhteydessä. Selvityksen pohjaksi
kannattaa tutkia ilmanvaihdon nykykunto ja selvit-
tää tilan käyttäjien parannustoivomukset.
Rakennuksen remontoinnin yhteydessä tulee
vähintään tehdä ilmanvaihdon puhdistus ja perus-
säätö. Mikäli vaipan tiiviys muuttuu, tulee lisäksi
varmistua korvausilman saannista. Yhdistämällä
remonttiin myös ilmanvaihdon perusparannus on
melko pienellä lisävaivalla mahdollista nostaa tilo-
jen sisäilmasto ja energiatalous uudelle tasolle.
5.4.4 Painovoimaisen
ilmanvaihdon kunnostus
Painovoimaisessa poistossa on jokaisella poisto-
ilmasäleiköllä oma erillinen horminsa katolle ja ul-
koilmaan asti. Tällainen poistosäleikkö hormei-
neen on asuinkiinteistössä aina keittiössä, WC:ssä,
kylpyhuoneessa ja yleensä myös vaatehuoneessa.
Näin ilma on saatu virtaamaan aina kohti likaisem-
pia tiloja ja samalla tehostetuksi näiden tilojen il-
manvaihtoa.
Painovoimaisen ilmanvaihdon toiminta riip-
puu oleellisesti säätekijöistä, rakennuksen tiiviy-
destä ja venttiilien painehäviöstä. Ilmanvaihto on
suurimman osan vuotta joko liian suuri tai liian
pieni. Lämpimällä ilmalla painovoimaista ilman-
vaihtoa tehostetaan ikkunatuuletuksella.
Painovoimaisen ilmanvaihdon toimintaedelly-
tyksiä voidaan usein parantaa huoltotoimenpiteillä
tai pienillä korjauksilla. Poistoilmaventtiilit puh-
distetaan niin usein, että ilman virtausaukko pysyy 555
 Monikerroksisen rakennuksen paino- Tyypillisiä poistoventtiileitä.
voimainen ilmanvaihto. Poistoventtiilit (1)
sijaitsevat likaisissa tiloissa tai toimisto-
huoneissa. Jokaisesta poistoventtiilistä
johtaa yleensä oma hormi katolle, mutta
samaa huoneistoa palvelevat puhtaudel-
taan samanarvoisten tilojen poistot on voitu
myös yhdistää. Korvausilmaa (2) tuodaan
työ- ja oleskelutiloihin. Näistä tiloista ilma
kulkee siirtoilmareittejä (3) pitkin tiloihin,
joissa on poisto.

avoimena. Samalla varmistetaan, ettei venttiilejä Liesituulettimessa on puhallin, joka puhal-

ole peitetty kalustuksella, tavaroilla tai tapetoin- taa käryt poistokanavaan.
nilla.
Erillisten ulkoilmaventtiilien asentaminen pai-
novoimaisen ilmanvaihdon rakennukseen tuo mu-
kanaan sekä hyviä että huonoja puolia. Jos raken-
nuksen tiiviys on syynä ilmanvaihdon toimimatto-
muuteen, oleskelutiloihin asennetutulkoilmavent-
tiilit mahdollistavat tarkoituksenmukaisen ilman-
jaon. Haittapuolia ovat vetoisuuden ja läpivirtaus-
mahdollisuuden lisääntyminen. Ulkoilmaventtii-
lien tulisi olla säädettäviä tai automaattisesti, esi-
merkiksi ulkoilman lämpötilan mukaisesti oh- Kierrättävä liesituuletin suodattaa lähinnä
556 jautuvia. rasvankäryt ja palauttaa ilman huonetilaan.

Painovoimaisen järjestelmän ulkoilmaventtiilit
mitoitetaan suuremmiksi kuin vastaavat koneelli-
sen poistoilmajärjestelmän venttiilit. Mitoitus on
syytä tehdä kerroskohtaisesti ottaen huomioon
poistohormin yläpään ja ulkoilmaventtiilin välinen
korkeusero.
Painovoimaisen järjestelmän poistoilmavent-
tiileissä ja -kanavissa virtausvastukset ovat yleensä
pieniä. Tästä syystä ilma virtaa helposti väärään
suuntaan, kun tuulen pyörteily katolla aiheuttaa
joihinkin hormeihin ylipaineen. Takaisinvirtausta
aiheutuu myös, jos painovoimainen hormi pääsee
jostain syystä jäähtymään. Poistoilmahormi voi
tällöin toimia ulkoilmakanavana koko talvikauden.
Takaisinvirtausta voidaan vähentää tai estää nosta-
malla poistoilmaventtiilin painehäviötä. Samalla
on ulkoilman sisäänottoa helpotettava esimerkiksi
säädettävillä ulkoilmaventtiileillä.
Ruoankäryjen poistoa voidaan jossain määrin
tehostaa edellä mainituilla tehostettavilla poistoil-
maventtiileillä ja lisäksi suurikokoisilla liesiku-
vuilla.
Koneellisiin tuloilmalaitteisiin (ilman poisto-
puhaltimia) liittyy riskejä eikä niitä voida suositel-
la painovoimaisella järjestelmällä varustettuihin
rakennuksiin. Ne voivat aiheuttaa huoneistoihin
ulkoilmaan nähden ylipaineisia tiloja. Ylipainei-
sista tiloista sisäilman kosteus tunkeutuu rakentei-
siin ja aiheuttaa kosteusvaurioita.
5.4.5 Painovoimaisen
ilmanvaihdon perusparannus
Edellä kuvatut toimenpiteet edustavat korjausten
minimitasoa. Niiden avulla pystytään poistamaan
pahimmat ongelmat, mutta tasaiseen ilmanvaih-
toon pääseminen edellyttää raskaampia paran-
nuksia.
Painovoimaisen ilmanvaihdon rakennukset
ovat usein vanhoja ja niiden hormisto on raken-
nusaineinen (yleensä tiili tai betoni). Ilmanvaihdon
perusparannuksessa olisi usein järkevää hyödyntää
olemassaolevaa hormistoa. Hormien on kuitenkin
oltava riittävän tiiviitä, että epäpuhtaudet eivät le-
viäisi asunnosta toiseen. Hatarissa hormeissa
poistoilma tulee hormien vuotokohdista eikä huo-
neissa olevista venttiileistä.
Tutkimusten mukaan rakennusaineiset hormit
ovat yleensä huonossa kunnossa ja erittäin hataria.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Ilmanvaihtohormien piirustukset ovat puutteelliset
tai ne puuttuvat kokonaan. Ensimmäisenä tehtävä-
nä onkin yleensä selvittää hormien reitit, koko ja
koon muutokset, mutkakohdat sekä mahdolliset
tukokset. Apuvälineinä käytetään roikkaa, voima-
kasta taskulamppua ja peilejä.
Rakennusaineisten hormien tiivistämiseen voi-
daan käyttää ns. massausmenetelmää sekä ns.
sujutusmenetelmää. Kummallakin menetelmällä
tiivistettyjen kanavien on tutkimuksissa todettu
täyttävän vähintään K-luokan tiiviysvaatimukset.
Lopputulos riippuu kuitenkin kanaviston muodois-
ta ja ennenkaikkea tiivistyksen suorituksesta.
Asentamalla poistopuhallin vanhan hormiryh-
män päähän saadaan ilmavirrat riittäviksi myös ke-
säaikaan. Puhaltimen avulla poistohormit pysty-
tään pitämään jatkuvasti alipaineisina, jolloin ta-
kaisinvirtausta ei esiinny.
Vanhassa hormistossa käytettävät alipaineet ei-
vät voi olla samaa tasoa kuin nykyaikaisessa kier-
resaumakanavistossa. Tämän vuoksi ei myöskään
voida käyttää yhteiskanavapoistoilmanvaihdon
puhaltimia. Puhaltimen tulee pystyä tuottamaan
tarvittava ilmavirta suhteellisen alhaisella paine-
tasolla (30–50 Pa). Tällöin voidaan myös säilyttää
vanhat (kunnostetut) poistoventtiilit. Korvausil-
man saannista tulee tietenkin myös huolehtia.
Tyyppihyväksytyt koneellisen poistoilmanvaihdon
korvausilmaventtiilit käyvät tähän tarkoitukseen.
Puhallinta voidaan käyttää joko jatkuvasti tai
vain lämpimänä vuodenaikana. Ratkaisu parantaa
vanhan painovoimaisen ilmanvaihdon toimintaa,
mutta on herkempi säänvaihteluille kuin nykyai-
kainen koneellinen poistoilmanvaihto. Energiata-
loudeltaan järjestelmä on huono, sillä ylisuuria il-
manvaihtuvuuksia esiintyy kylmänä vuodenaikana
eikä poistoilmasta saada lämpöä talteen. Sisäil-
maston kannalta ratkaisu on korkeintaa tyydyttävä,
sillä kylmän korvausilman sisääntuonti aiheuttaa
varmasti vetoa.
5.4.6 Koneellisen poistoilman-
vaihdon toiminta ja kunnostus
Asuinkiinteistössä koneellinen poisto on yleensä
toteutettu yhteiskanavajärjestelmällä. Yhteiskana-
vajärjestelmässä päällekkäiset keittiöt on yhdistet-
ty yhteiseen nousuhormiin. Vastaavasti on koottu
päällekkäiset kylpyhuoneet, WC:t jne. Nousuhor-
557
 Yleisimmin käytetty poistoilmaventtiili. Imu
on helppo todeta esim. tupakansavulla tai
kevyellä paperilla.

Monikerroksisen rakennuksen koneellinen

poistoilmanvaihto. Poistoventtiilit (1) sijait-
sevat likaisissa tiloissa tai toimisto-
huoneissa. Poistoilmaventiilit on kytketty
huoneisto- tai kerroskohtaisesti haara-
kanavilla yhteiseen runkokanavaan.
Korvausilma (2) tuodaan työ- ja oleskeluti- Erilaisia korvausilmaventtiilejä.
loihin. Näistä tiloista ilma kulkee siirtoilma-
reittejä (3) pitkin tiloihin, joissa on poisto.

mit kootaan ullakolla tai tasakatolla kokoojakana-

villa yhteisen poistopuhaltimen imukammioon,
josta puhallin painaa poistoilman taivaalle.
Koneellinen poistoilmanvaihto on yleisin
ilmanvaihtotapa kerrostaloissa. Tutkimukset ovat
osoittaneet, että lähes kaikki koneelliset poistojär-
Liesikupu on poistokanavaan kytketty laite,
jestelmät ovat parannuksen tarpeessa. Vähimmäis-
jossa ei ole omaa puhallinta.
vaihtoehto on järjestelmän kunnostus, johon sisäl-
tyy kanaviston ja venttiilien puhdistus, puhalti-
mien tarkistus, sähkölaitteiden (kellot, kytkimet,
lämpöreleet) sekä perussäätö. Lisäksi keittiön il-
manvaihtoa voidaan parantaa asentamalla liesi-
kupu.
Ulkoilma voidaan ottaa hallitusti sisään, kun
asennetaan ulkoilmaventtiilit makuu- ja olohuo- Liesikuvussa mahdollisesti olevan
neeseen. Venttiili voidaan asentaa joko seinään tai säätöpellin avulla ohjataan poistoilmavirta
558 ikkunarakenteisiin. joko keittiöön tai kylpyhuoneeseen.
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Seinäasennuksessa käytetään ulkoilmaventtii-

liä, joka on varustettu suodattimella, säädöllä ja
mahdollisesti äänenvaimentimella.
Ikkunakarmiin tai puitteeseen voidaan asentaa
rakoventtiili, joko käsisääteisenä tai termostaatti-
ohjauksella. Termostaattinen venttiili reagoi ulko-
ilman lämpötilaan ja pienentää rakoa kylmällä il-
malla. Termostaatti reagoi myös tuuleen, koska
tuulen aiheuttama lisääntynyt ilmavirta jäähdyttää
termostaattia tehokkaammin.
Mikäli ikkunat uusitaan, voidaan harkita tulo-
ilmaikkunoiden asentamista. Samoin, mikäli ra-
diaattorit vaihdetaan, voidaan ulkoilman sisään-
ottoon käyttää ulkoilmapattereita tai ikkunapenk-
kiratkaisua.
Olohuoneeseen tai makuuhuoneisiin voidaan
asentaa sähkölämmitteinen ulkoilman sisäänotto-
laite (tuloilmalämmitin), esim. yksi yhteinen laite
vierekkäisille huoneille. Ilma virtaa laitteen läpi
alipaineen voimalla eikä laitetta ole varustettu
puhaltimella.
Olohuoneeseen ja makuuhuoneeseen voidaan Toimisto- ja liikerakennuksissa käytetään
asentaa puhaltimella varustettu tuloilmalaite. Laite yleensä keskitettyä ilmanvaihto-
sekoittaa kierrätysilmaa ulkoilmaan, jolloin tulo- järjestelmää.
ilma on ulkoilmaa lämpimämpää. Laite suodattaa
tomaattisesti esim. kosteuden perusteella. Tarpeen
sekä ulkoilmaa että kierrätysilmaa. Laite on moni-
mukaisesti ohjattu keittiön ilmanvaihdon tehostus-
nopeuksinen ja se voidaan varustaa kaukosääti-
aika on kokemusten mukaan lyhyempi kuin kello-
mellä. Kuitenkin on huolehdittava siitä, että huo-
ohjauksessa, keskimäärin 1–2 tuntia vuorokaudes-
neisto ei tule ylipaineiseksi ulkoilmaan nähden.
sa, joten kokonaisuutena ilmanvaihto ja energian-
Ratkaisu soveltuu parhaiten huoneistokohtaiseksi
kulutus pienenevät.
parannusvaihtoehdoksi.
Teknisesti riittää parhaassa tapauksessa keit-
Makuuhuoneisiin ja olohuoneeseen voidaan
tiön poistoilmaventtiilin vaihto säädettävään liesi-
asentaa huonekohtainen ilmanvaihtolaite. Laite si-
kupuun ja ilmavirtojen säätö. Poistopuhaltimen
sältää tulo- ja poistoilmapuhaltimet, lämmönsiirti-
malli valitaan niin, että se kehittää likimain saman
men, ulkoilman esilämmityksen sekä suodatuksen.
paineen ilmavirrasta riippumatta. Puhallinta käyte-
Laite voidaan asentaa joko seinään, tuuletusik-
tään jatkuvasti suuremmalla kierrosnopeudella ja
kunaan tai -luukkuun.
kanavistossa ylläpidetään vakiopainetta. Edelly-
5.4.7 Koneellisen poistoilman- tyksenä järjestelmän hyvälle toiminnalle on kana-
vaihdon tarpeenmukainen ohjaus viston riittävä koko ja tiiviys. Kanaviston tiivistä-
minen saattaa olla tarpeellista, jos uusi kanava-
Keskitetyn koneellisen poistoilmanvaihdon yleisin
paine on suurempi kuin aikaisemmin ylläpidetty
ongelma on se, että tehostusajat eivät vastaa asuk-
paine täydellä ilmanvaihdon teholla.
kaiden toimintoja. Kello-ohjaus tulisikin korvata
yksilöllisemmin ohjattavalla järjestelmällä. Venttiiliohjausta käytettäessä ilmavirrat mitoi-
tetaan todellisen käyttötarpeen mukaan eikä
Helpoimmin ohjaus on liitettävissä liesikuvun
pitäydytä kaavamaisesti viranomaisten ohjearvoi-
yhteyteen, mutta tehostusmahdollisuus voidaan
hin. Normaaliasuntojen ilmanvaihtokertoimeksi
järjestää myös muihin tiloihin kuin keittiöön.
Tehostusta voidaan ohjata käsin, ajastimella tai au- 559
 Huoneistokohtaisen ilmanvaihtojärjes- Asuinrakennuksissa yleisesti käytettyjä
telmän ilmanvaihtokoneessa on kaksi venttiilejä.
puhallinta, karkeasuodattimet (A),
mahdollinen hienosuodatin (B), lämmön
talteen-ottokenno (C) sekä sähköllä toimiva
tai vesikeskuslämmitykseen kytkettävä
jälkilämmityspatteri.

valitaan 0,5 1/h. Keittiön ilmanvaihtoa tehostetaan gian säästö on suurempi taloissa, joissa on pieniä
tarvittaessa liesikuvusta. asuntoja. Lähtökohtana voidaan pitää ilmanvaih-
Muissa tiloissa kuin keittiössä ohjeilmavirrat don pienentymistä keskimäärin 0,1 1/h, jolloin
saavutetaan tarvittaessa tai jatkuvasti riippuen energian kulutus pienenee noin 11 kWh asunto-
asunnon koosta. Tehostusventtiileitä tarvitaan ta- neliömetriä kohti vuodessa.
vallisesti yksiöiden kylpyhuoneisiin ja suurten
asuntojen erillisiin WC-tiloihin.
Hyvin toimivassa muuttuvailmavirtaisessa
kanavistossa paine vaihtelee vain vähän eri käyttö-
tilanteissa, jolloin myös ilmavirrat ovat hallitta-
vissa.
Kanaviston muuttaminen saattaa osoittautua
tarpeelliseksi. Kanaviston kuristuskohdat ja yli-
määräiset säätöventtiilit on turhan painehäviön ai-
heuttajina poistettava. Liian suuri paine aiheuttaa
ääniongelmia, lisää vuotoja ja ilmavirtojen vaihte-
lua eri käyttötilanteissa. Koneellisen tulo- ja poistoilmanvaihdon
Energiankulutus pienenee kello-ohjaukseen liesikuvun yhteydessä on yleensä koko
560
verrattuna, koska turha ilmanvaihto vähenee. Ener- asunnon ilmanvaihdon tehon säätö

5.4.8 Lämmöntalteenotolla
varustetun ilmanvaihdon
asentaminen
Painovoimainen tai koneellinen poistoilmanvaihto
voidaan muuttaa täysin koneelliseksi tulo- ja pois-
toilmanvaihtojärjestelmäksi, jolloin on luonnollis-
ta asentaa myös poistoilman lämmön talteenotto.
Tällöin on mahdollista siirtyä keskitetystä kello-
ohjauksesta huoneistokohtaiseen ilmanvaihdon
ohjaukseen.
Täysin koneellinen ilmanvaihto voidaan vai-
vattomasti toteuttaa asentamalla huoneistokoh-
taiset ilmanvaihtokoneet, joissa on tulo- ja poisto-
ilmapuhaltimet sekä lämmön talteenotto. Markki-
noilla on olemassa kerrostaloasuntoja ja peruskor-
jausta varten suunniteltuja malleja.
Kone voidaan sijoittaa keittiöön, kylpyhuonee-
seen, vaatehuoneeseen tai porraskäytävään. Tulo-
ilma kanavoidaan huoneiston ulkoseinästä. Voi-
massa olevien ilmanvaihto-ohjeiden mukaan jäte-
ilma on johdettava rakennuksen katolle. Tätä oh-
jetta noudatetaan eri paikkakunnilla eri tavoin.
Vuonna 1994 valmistuneen tutkimuksen mukaan
jäteilma voidaan tietyin edellytyksin puhaltaa
myös seinästä ilman ongelmia (Siitonen et al.
1994).
Tulo- ja poistoilmajärjestelmän asentamisessa
olemassa olevaan rakennukseen tulee eteen ongel-
mia, joita ei ole uudisrakentamisessa. Kanavointi
on suunniteltava olemassa olevaan rakennukseen.
Vanhaa poistoilmahormien vaatimaa tilaa on luon-
nollista käyttää poistoilman kanavointiin. Sen si-
jaan tuloilmakanavien sijoittaminen rakennukseen
voi olla ongelmallista. Tuloilmakanavien sijoitta-
minen porraskäytävään voi useissa tapauksissa tul-
la kysymykseen. Huoneistokohtaisten ilmanvaih-
tokoneiden asentaminen voi myös tulla kysymyk-
seen.
Sekä keskitetyn että huoneistokohtaisen ko-
neellisen tuloilmajärjestelmän asentamista rajoit-
tavat rakennuksen tiiviysominaisuudet. Rakennuk-
sen sisätilojen tulisi aina olla alipaineisia ulkoil-
maan nähden. Tuloilmajärjestelmän asentaminen
hataraan rakennukseen lisää ylipaineisuuden vaa-
raa. Ylipaineisista tiloista sisäilman kosteus tun-
keutuu rakenteisiin ja aiheuttaa kosteusvaurioita.
Hatarassa rakennuksessa myös LTO:lla saatava
hyöty on pienempi kuin tiiviissä talossa.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Koneellisen tuloilmaratkaisun asentaminen
olemassa olevaan hataraan rakennukseen voi pa-
himmillaan kasvattaa energiankulutusta entises-
tään, vaikka järjestelmä sisältäisi lämmön talteen-
oton. Rakennuksen tiiviysominaisuudet olisi siis
tunnettava ilmanvaihdon korjausta suunniteltaes-
sa. Koneellinen tulo- ja poistoilmanvaihto sovel-
tuu parhaiten rakennukseen, jossa on uusittu ikku-
nat tai ulkoseiniä on muuten tiivistetty.
5.4.9 Yhteistilojen ilmanvaihdon
parantaminen
Eräs ilmanvaihdon kannalta tärkeä tila on talo-
sauna. Saunassa ja pesuhuoneessa on suuret kos-
teuskuormat ja siksi myös puurakenteiden homeh-
tuminen on niissä yleistä. Riittävän ilmanvaihdon
avulla kosteus saadaan poistettua tehokkaasti. Täl-
löin ilmavirrat ovat helposti niin suuria, että ilman-
vaihdon energiankulutus voi nousta merkittävästi.
Talosaunoihin sopiva ilmanvaihtoratkaisu on esi-
merkiksi lämmön talteenotolla varustettu tulo- ja
poistoilmakone. Tarkoitukseen soveltuvat useim-
mat pien- tai kerrostaloihin suunnitellut mallit,
kunhan korkeiden kosteuskuormien aiheuttama
ruostumisvaara on otettu riittävästi huomioon.
Jäteilman kanavointi tulee hoitaa siten, että siitä ei
aiheudu haittaa ympäröiville tiloille tai rakenteille.
Ilmanvaihdon toimintateho voidaan kytkeä saunan
kiukaan lämmitykseen siten, että ilmanvaihto on
tehokkaimmillaan kiukaan ollessa päällä ja 1–2
tuntia sen sammuttamisen jälkeen.
Myös muiden yhteiset tilojen (talopesula, kui-
vaushuone, kerhotilat ym.) ilmanvaihdosta huoleh-
timinen on tärkeää. Yhteistilojen käyttö voi olla
satunnaista, joten ilmanvaihto tulisi toteuttaa tar-
peen mukaisesti ohjattuna. Esimerkiksi kerhotilo-
jen ilmanvaihdon tehostus voisi olla kytkettynä
valokatkaisijaan. Perusilmanvaihto tulee turvata
myös silloin, kun tilaa ei käytetä.
Rakennuksen alakerrassa sijaitsevien tilojen
kautta virtaa usein ilmaa myös ylempiin kerroksiin.
Mikäli näissä tiloissa on voimakkaita epäpuhtaus-
lähteitä (esim. ravintola, kemiallisia prosesseja
yms.), on ko. tilojen ilmanvaihto järjestettävä erik-
seen ja rakenteet tiivistettävä huolellisesti. Lisäksi
on varmistettava, että yläkerran tiloihin saadaan
riittävästi tulo-/korvausilmaa. Muussa tapauksessa
epäpuhtaudet voivat levitä rakennuksen sisällä.
561
 5.4.10 Rakennuksen tiiviyden
merkitys
Rakennusvaipan tiiviydellä tarkoitetaan sitä, että
niiden rakenteiden, joiden kautta ilmanvaihto-
ilman ei ole tarkoitus virrata, ilmanpitävyys on
hyvä. Ilmanvaihtojärjestelmään kuuluvia raken-
teiden osia, esimerkiksi korvausilmaventtiileitä tai
ilmareittinä tarkoituksellisesti käytetyttyjä eriste-
kerroksia, ei oteta tiiviystarkasteluissa huomioon.
Rakennusvaipan tiiviys on eräs tärkeimmistä
rakenteiden ja LVI-tekniikan yhteistoimintaan vai-
kuttavista tekijöistä. Se on myös eräs hankalimmin
hallittavista tekijöistä. Hallitsemattomien ilma-
vuotojen suhteellinen merkitys energiankulutuk-
sessa ja vetovalituksissa on kasvanut rakennuksen
vaipan ja ikkunoiden lämmöneristävyyden parane-
misen johdosta. Ulkoilman saastumisen ja aller-
gioiden yleistymisen vuoksi lisääntynyt tarve ul-
koilman puhdistukseen myös edellyttää rakennus-
vaipalta hyvää tiiviyttä.
Rakennuksen tiiviydestä on usein esitetty ole-
van myös haittoja, mm. riittämättömän ilmanvaih-
don vuoksi. Haittoja ei kuitenkaan aiheuta liialli-
nen tiiviys vaan puutteellisesti suunniteltu, toteu-
tettu ja/tai käytetty ilmanvaihtojärjestelmä. Ongel-
matapauksissa on usein ollut kyse olemassa olevan
rakennuksen tiivistämisestä ilman, että korvaus-
ilman saannista olisi samalla huolehdittu.
562
Rakennuksen tiiviys on erityisen tärkeässä ase-
massa tarkasteltaessa lämmön talteenottoa, ilman
puhdistusta ja myös kostutusta. Ilmanvaihtolai-
toksessa tapahtuvan lämmön talteenoton ja tuloil-
man suodatuksen todellinen tehokkuus riippuu il-
manvaihtolaitoksen kautta kulkevasta ilmavirrasta.
Vuotojen kautta tulevaa ilmaa ei pystytä suodat-
tamaan, eikä niiden kautta poistuvasta ilmasta saa-
da lämpöä talteen.
Sisäilman laadun kannalta on olennaista, että
tuloilma jakautuu rakennuksessa suunnitellulla ta-
valla ja että ilma virtaa puhtaammista tiloista li-
kaisempiin. Tämä saavutetaan vain, jos rakennuk-
sen sisäinen ja ulkoinen tiiviys on hyvä. Muussa
tapauksessa korvausilma jakautuu pääasiassa vuo-
tokohtien suhteessa, mikä asunnoissa yleensä mer-
kitsee ilmanvaihdon tehostumista suunnitelmia
suuremmaksi (ja vetoisuuden lisääntymistä) keit-
tiössä ja olohuoneessa sekä ilmanvaihdon pienene-
mistä makuuhuoneissa.
Rakenteiden suunnittelussa ja toteutuksessa tu-
lee siis pyrkiä mahdollisimman hyvään tiiviyteen.
Ilmanvaihtolaitoksen suunnittelussa ja toteutuk-
sessa tiiviiseen ulkovaippaan tehdään ilmanvaih-
don toiminnan edellyttämät virtausreitit. Näin toi-
mien voidaan varmistua siitä, että ilmanvaihtoilma
virtaa hallitusti rakennuksen läpi.

5.5 Kiinteistön sähkölaitteet
Tässä kirjoituksessa on huomioitu vain voi-
massaolevat sähköturvallisuusmääräykset (A1),
KTM (kauppa- ja teollisuusministeriön) päätökset
ja ohjeet ja sähköturvallisuuslaki (410/96).
5.5.1 Johdanto
Kiinteistöt ostavat tarvitsemansa sähköenergian ja-
keluverkon haltijalta tai sähkön myyjältä. Kiinteis-
tö voi liittyä jakeluverkon haltijan pienjännite- tai
keskijänniteverkkoon. Liike- ja asuinkiinteistöistä
valtaosa on pienjänniteliittyjiä. Keskijänniteliitty-
jiä ovat suuret liikerakennukset ja teollisuuslai-
tokset.
Keskijänniteliityntä velvoittaa perustamaan
kiinteistöön myös oman sähkölaitoksen. Se on sa-
mankaltainen kuin esim. kaupungin sähkölaitos,
tosin pienempi. Sähkön huipputehon kasvaessa
saattaa tulla harkittavaksi pienjänniteliitynnän
muuttaminen keskijänniteliitynnäksi. Joka tapauk-
sessa suurien kiinteistöjen sähkösaneerauksen yh-
teydessä on syytä selvittää liitynnän muuttamisen
taloudellisuus.
Liityntä keskijänniteverkkoon.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
5.5.2 Keskijänniteverkko
Kiinteistön liittymisteho saattaa olla niin suuri, että
se joudutaan liittämään sähkölaitoksen keski-
jänniteverkkoon (yleensä 20 tai 10 kV) ns. kes-
kijännitekuluttajana oman muuntamonsa välityk-
sellä. Tällainen liittymistapa asettaa osaltaan tietty-
jä velvoitteita em. sähkölaitteiston haltijalle.
Muuntamossa keskijännite muunnetaan pien-
jännitteiseksi (yleensä 400/230 V), mitä sitten käy-
tetään tavallisten kulutuskojeiden energian syöt-
töön. Määräyksissä käytetään kuitenkin yleensä ra-
jana 1000 V:n jännitettä. Niinpä se on rajana esi-
merkiksi keskijännitelaitoksen hoitoa koskevissa
määräyksissä ”Kauppa- ja teollisuusministeriön
päätös sähkölaitteiston käytön johtamisesta”
(KTM 516/96). Seuraavassa tästä muutama kohta
koskien lähinnä asioita, jotka laitoksen haltijan tai
hänen edustajansa tulisi tietää:
2 §. Sähkölaitteiston haltijan on nimettävä käy-
tön johtaja sähkölaitteistolle, jos sähkölait-
teistoon kuuluu yli 1000 voltin nimellisjännit-
teellisiä osia tai jos sähkölaitteiston liittymis-
teho on yhteensä yli 1600 kilovolttiampeeria.
Pykälässä 3 on tarkemmin määritelty milloin
käytön johtaja on oltava päätoiminen eli sähkölait-
teiston haltian palveluksessa ja milloin voi olla si-
vutoiminen sekä kelpoisuusehdot käytön johta-
jalle.
563
 5.5.3 Pienjänniteverkko 5.5.4.3 Pääjohto
Kiinteistöjen pienjänniteverkon tarkoituksena on Pääjohto on nousukeskusta tai monimittarikeskus-
toimittaa sähkö sitä tarvitseville kulutuslaitteille. ta syöttävä johto.
Kulutuslaitteet toimivat teollisuudessa tarvittavia
5.5.4.4 Nousukeskus
erittäin suuritehoisia moottoreita yms. lukuun otta-
matta aina pienjännitteellä 400/230 V. Laitteet yh- Nousukeskuksella tarkoitetaan pääkeskuksen ja
distetään pienjänniteverkkoon joko pistorasioiden ryhmäkeskuksen välillä olevaa jakokeskusta.
(siirrettävät laitteet) tai kytkentärasioiden (kiinteät 5.5.4.5 Monimittarikeskus ja
ja puolikiinteät laitteet) kautta. sähköenergiamittaus
Pienjänniteliittyjänä olevan liike- tai asuin- Monimittarikeskus on nousukeskus, johon on kes-
kiinteistön sähkölaitteet ja järjestelmät ovat kitetty useita sähköenergiamittareita. Monimittari-
– liittymisjohto keskusta syötetään yleensä pääkeskuksesta, mutta
– sähköpää- ja kiinteistönkeskus joissakin tapauksissa myös nousukeskuksesta.
– pääjohto
Monimittauskeskuksissa sähköenergian mitta-
– nousukeskus
us toteutetaan yleensä ns. suorana mittauksena,
– monimittarikeskus ja energian mittaus
jossa kaikki sähköenergia kulkee kWh-mittarin lä-
– nousujohto
vitse (kuva alla). Suoran mittauksen ylärajana pi-
– ryhmäkeskus (tai mittarikeskus)
detään yleensä 63 A:a.
– valaistus- ja voimaryhmäjohto
Suurempia sähköenergiamääriä mitattaessa ei
5.5.4 Sähköjärjestelmien osat suoraa mittausta voida käyttää kulutusmittareiden
pienemmän virtakestoisuuden vuoksi. Näissä koh-
5.5.4.1 Liittymisjohto
teissa joudutaan käyttämään ns. epäsuoraa eli
Liittymisjohdon tuo kiinteistöön paikallinen jake- virtamuuntajamittausta (kuva).
luverkon haltija (sähköyhtiö tai –laitos) yleensä
maakaapelina ja kytkee sen sähköpääkeskukseen.
Kauppa- ja teollisuusministeriö (KTM) on vahvis-
tanut yleiset liittymis- ja sähkötoimitusehdot. Liit-
tymisjohdon asennuksesta ja hankinnasta on ole-
massa sähkölaitoskohtaisia poikkeuksia, joista saa
tietoa laitosten julkaisemista erillisohjeista.
5.5.4.2 Sähköpää- ja kiinteistönkeskus
Sähköpääkeskus sijaitsee yleensä kellaritilassa ja
se jakautuu sähköisesti kahteen osaan: mittaamat-
tomaan ja mitattuun osaan. Mittaamattomalle puo-
lelle tuodaan jakeluverkon haltijan liittymisjohto
ja siinä sijaitsevat pääsulakkeet ja pääkytkin. Mit-
taamattomalta puolelta lähtevät pääjohdot moni-
mittarikeskuksille sekä joissakin tapauksissa myös
nousukeskuksille.
Mitatulta eli kiinteistökeskusosalta lähtevät
taas ryhmä- ja nousujohdot kiinteistön omassa
käytössä oleville laitteille ja tiloille, kuten hisseil-
le, talosaunaan ja –pesulaan, ilmastointilaitteille,
lämmönjakokeskukseen, piha-, porras- ja numero-
valoille, jne. Mitatulla puolella sijaitsee myös kiin-
teistöautomatiikka, esim. valojen ohjauksessa käy-
tetyt kellot ja porrasvalojen automaatit yms.
564 kWh-mittari.
 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

Epäsuorassa mittauksessa kulutusmääriä las- 5.5.4.6 Nousujohto

kettaessa on tärkeätä ottaa huomioon mittausta- Nousujohto on ryhmäkeskusta syöttävä johto.
vasta johtuva kerroin; esim. 150/5, jossa kerroin on
Uusissa asuinkiinteistöissä on nousujohdot
30. Todellinen energiankulutus on tällöin 30-
monimittarikeskuksien ja huoneistojen ryhmäkes-
kertainen mittarilukemaan nähden.
kuksien välisiä johtoja.
Sähkömarkkinalaki nro 386/95 on mahdollis-
Vanhoissa kiinteistöissä, joissa sähköenergian
tanut sähkönmyyjien kilpailuttamisen energian
mittaus on toteutettu huoneistoihin sijoitetuilla
hinnan osalta eli sähkömyyjinä voi olla muukin
mittareilla, nousujohdot ovat pää- tai nousu-
kuin sähköenergian tuottaja tai jakeluverkon halti-
keskuksesta lähteviä kaapeleita, jotka kulkevat
ja. Lain tavoitteena on edistää kilpailua sähkön-
asuintaloissa pääasiassa porrashuoneen seinään
tuotannossa ja myynnissä sekä edistää sähkön siir-
upotettuina kellarista ylimpään kerrokseen. Tästä
topalvelujen avautumista sähköverkossa.
nousujohdosta on otettu jakorasian avulla haara
Jos kiinteistö haluaa ostaa sähköä muulta säh- kunkin asunnon mittarikeskukselle.
könmyyjältä kuin jakeluverkon haltijalta, sähkö-
Nousujohtoja ovat myös hissien, lämmönjako-
markkinalaki edellyttää energiakulutuksen tunneit-
keskuksen ja myymälöiden ryhmäkeskuksille me-
taista rekisteröintiä. Tällaiseen mittauskohteeseen
nevät johdot.
tulee asentaa tuntikeruulaite sekä laitteelle puhe-
linyhteys. Verkonhaltijan ja ostajan velvollisuuk- 5.5.4.7 Mittari- ja ryhmäkeskus
sista ja hankintarajoista saa tietoa verkonhaltijoi- Mittarikeskus eroaa ryhmäkeskuksesta siten, että
den erillisohjeissa. siihen on sijoitettu ao. tilan kWh-mittari. Ryh-

Virtamuuntajamittaus. 565
 mäkeskus on mm. asunnon, myymälän tai läm-
mönjakohuoneen keskus. Ryhmäkeskuksesta, ts.
sen sulakkeista lähtevät ryhmäjohdot eri kulutus-
pisteille, kuten esim. asunnossa sähköliedelle, va-
laistukselle ja pistorasioille ja kiinteistön tiloissa
vastaavasti esim. kiukaalle, pesulakoneille, pum-
puille, puhaltimille ja valaisimille yms.
Alla olevassa kuvassa on kaaviona esitetty tyy-
pillinen vanhan rakennuksen sähköverkko, jossa
sähköenergian mittaus on toteutettu huoneistojen
osalta asunnoissa.
Viereisen sivun kuvassa on saman rakennuk-
sen sähköverkko nykyisten määräysten ja suositus-
ten mukaisena. Huoneistojen sähköenergianmit-
taus on toteutettu monimittarikeskuksissa.

566 Vanhan rakennuksen sähköverkko.

 VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka

5.5.4.8 Valaistus- ja voimaryhmäjohdot 5.5.4.9 Kiinteistön telejärjestelmät

Valaistusryhmäjohdot tarkoittavat yleisesti kaikkia Asuinkiinteistöissä yleisimmät telejärjestelmät
yksivaiheisia 230 V:n sähkö-asennuksia, jotka läh- ovat seuraavat:
tevät ryhmäkeskukselta ja päättyvät jollekin kulu- – puhelinjärjestelmä
tuspisteelle, kuten pistorasioille tai valaisimille. – antennijärjestelmä
Voimaryhmäjohtoja ovat 3-vaiheiset ja 400 V:n - yhteisantenni- ja kaapelitelevisio
ryhmäjohdot, kuten esim. pumppujen, kiukaiden ja järjestelmä
IV-kojeiden moottorien ryhmäjohdot. - satelliittiantennijärjestelmä

Rakennuksen sähköverkko toteutettuna monimittarikeskuksin. 567

 – merkinantojärjestelmät
- ovipuhelinjärjestelmä
- kuvanäytöllä varustettu ovipuhelin-
järjestelmä
- soittokellojärjestelmä
- LVI-vikailmoitusjärjestelmä
- palovaroitinjärjestelmä
Liikerakennuksissa edellä lueteltujen lisäksi
usein esiintyviä järjestelmiä, joihin ei tässä tarkem-
min puututa, ovat mm.:
– äänentoisto-, vahvistus- ja
kuulutusjärjestelmät
– ATK-järjestelmä
– turva- ja valvontajärjestelmät
- turvavalaistusjärjestelmä
- paloilmoitusjärjestelmä
(palovaroitinjärjestelmä)
- rikosilmoitinjärjestelmä
- video-valvontajärjestelmä
- työajan seuranta- ja kulunvalvonta-
järjestelmä
- savunpoisto ja sammutusjärjestelmä
- rakennusautomaatiojärjestelmä
5.5.4.10 Puhelinjärjestelmä
Puhelinsisäjohtoverkkojen tekniset vaatimukset ja
verkkojen rakentamista edellyttävä teleurakoin-
tivaltuutus perustuvat telemarkkinalakiin 396/
1997 ja sen nojalla annettuihin määräyksiin ja oh-
jeisiin.
Telehallintokeskus on telemarkkinalain nou-
dattamista valvova ja sen nojalla teleasennuksien
määräyksiä antava elin.
Puhelinsisäverkkoja koskeva määräys on THK
25B/1997.
Puhelinasennukset voi suorittaa vain Telehal-
lintokekuksen valtuuttama teleurakoitsija. Tele-
urakoitsija vastaa tekemänsä työn määräysten-
mukaisuudesta. Osa puhelinasennuksiin liittyvistä
töistä ei vaadi teleurakointilupaa mm. suunnittelu,
putkitus ja kaapelin asennus (kytkennän tekee
teleurakoitsija). Puhelinverkon omistaja (esim. As.
Oy tai Kiint. Oy) vastaa puhelinverkon pitämisestä
telemarkkinalain määräysten mukaisena, kuten
puhelinsalaisuuden säilymisestä (mm. lukitukset)
ja verkkokaavion säilytyksestä ja ylläpidosta.
568
Talokaapeli
Talokaapeli on taloa syöttävä runko- tai päätös-
kaapelin haara tai näiden osa. Paikallinen puhelin-
laitos tuo sen joko maa- tai ilmakaapelina kiinteis-
tön puhelintalojakamoon. Vanhoilla kaupunkialu-
eilla esim. korttelin puhelinkaapeli on viety talosta
taloon ullakoiden kautta ja haaroitettu kuhunkin
taloon ullakkotilassa. Puhelinverkkojen uusinta-
töiden yhteydessä pyritään tällaiset asennukset
purkamaan.
Puhelintalojakamo
Puhelintalojakamo on talokaapelin jakopaikka,
jossa talojohdon ja sisäjohtoverkon kaapeliparit
kytketään keskenään yhteen. Sen muodostaa taval-
lisesti komeron, kaapin tai erillisen puhelintalo-
jakamohuoneen seinään kiinnitetty jakoteline
päätteineen. Uusissa ja saneeratuissa taloissa pu-
helintalojakamo on talon kellarissa. Vanhoissa ta-
loissa jakamo on yleensä ullakolla, mikä johtuu
vanhasta talokaapelin tulosuunnasta. On vielä joi-
takin vanhoja kiinteistöjä, joissa jakamo ja kaa-
peloinnit ovat talon ulko-seinillä.
Sisäjohtoverkko
Sisäjohtoverkko käsittää rakennuksen sisälle tai
muihin erillisiin rakennusosiin asennetut kaapelit
päätteineen ja jatkoksineen sekä pistorasiat. Lisäk-
si sisäjohtoverkkoon lasketaan kuuluviksi puhelin-
vaihteet ja -välittäjäkojeet.
Em. Telehallintokeskuksen määräysten mu-
kaan asuinkiinteistöissä jokaiseen huoneistoon tu-
lee varata ja kytkeä vähintään kaksi johdinparia
jakamolla, pistorasiaan tai pistorasioihin vähintään
yksi (toinen jää varalle).
Liikehuoneistojen johtojen mitoitus tehdään
lähinnä tarpeen mukaan, vähimmäisvaatimus kui-
tenkin myös kaksi johdinparia.
Talojakamon ja pistorasian välisen verkon on
täytettävä sähköisiltä ominaisuuksiltaan ISDN-
perusliittymän kaksipistekokoonpanolle asetetut
vaatimukset.

Yksiportaisen talon puhelinsisäverkko.
5.5.4.11 Antennijärjestelmät
Kiinteistön yhteisantenniverkkoihin sovelletaan
telemarkkinalakia aina silloin kun ne on liitetty
yleisiin televerkkoihin. Yleinen televerkko on yh-
den kiinteistön aluetta laajemmat kaapelitelevisio-
ja suuryhteisantennijärjestelmät.
Tekniset vaatimukset ja teleurakointioikeudet
on määritelty telemarkkinalaissa 396/1997.
Telehallintokeskus on valvova ja määräyksiä
antava elin. Antennijärjestelmien ylläpidosta ja ra-
kentamisesta on voimassa määräys THK 21B/
1997.
Antenniasennuksia voi suorittaa vain Telehal-
lintokeskuksen valtuuttama teleurakoitsija, kun
antennijärjestelmä on liitetty tai tullaan liittämään
yleiseen verkkoon. Antennijärjestelmien eri tyypit:
Yhteisantennijärjestelmä
Antennijärjestelmä koostuu seuraavista osista:
– antennimasto ja sen kiinnitys kattorakenteisiin
(mikäli ei kaapelitelevisioliityntää)
– antennivahvistin, joka sijaitsee lukitussa
kaapissa useimmiten ullakolla tai kellarissa
– antennisisäverkko, joka koostuu jaottimista,
haarottimista, kaapeleista sekä antenni-
pistorasioista.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Antennisisäverkon toteutustapoja on yleensä kol-
men tyyppisiä:
– ketjuverkko
– kerrostähtiverkko
– porrastähtiverkko
Vanha perinteinen asennustapa on ketjuverkko.
Ketjutetussa verkossa on antennivahvistimelta läh-
tevään haarajohtoon kytketty useiden huoneistojen
antennipistorasioita peräkkäin johdon kulkiessa
asunnosta asuntoon.
Kerrostähtiverkossa useita jaotin/haaroitinlait-
teita on voitu kytkeä yhteen ketjuun. Em. laitteilta
on asennettu kaapelointi säteittäin huoneistojen
antennipistorasioille.
Porrastähtiverkossa jaotin/haaroitinlaitteet on
koottu yhteen, esim. porraskohtaisesti tähtipistee-
seen, esim. kellariin, josta on asennettu kaapelointi
huoneistojen antennipistorasioille.
Mikäli antenniverkko uusitaan tulisi se toteut-
taa aina tähtiverkkona. THK 21B/1997 mukaan
asuintalojen antenniverkon rakenne tulee olla sel-
lainen, että se mahdollistaa huoneistokohtaisen
liittymisen verkon kautta tarjottaviin palveluihin
(ei koske ennen 01.01.1993 rakennettujen verkko-
jen kunnostusta). 569
 Yksiportaisen talon yhteisantennijärjestelmä (porrastähtiverkko).
Satelliittiyhteisantenni eli SMATV
Kiinteistön hankkiessa satelliittijärjestelmän kiin-
teistöön asennetaan lautasantenni ja tarvittavat
vahvistinlaitteiston kuvan välittämiseen. Olemassa
oleva antennijärjestelmä jää käyttöön. Kiinteistö-
jen satelliittijärjestelmät jakautuvat pääsääntöi-
sesti kahteen ryhmään.
– suorajakelu eli välitaajuusratkaisu
– remodulointi eli satelliittipäävahvistin-
ratkaisu
Suorajakelussa signaali välitetään ns. välitaa-
juutena suoraan satelliittiantennin mikroaalto-
osasta signaalia vahvistaen antenniverkkoon.
Verkko voi olla nykyinen tai uusi ko. tarkoitusta
varten rakennettu. Asukkaat jotka haluavat katsoa
ohjelmia tarvitsevat henkilökohtaisen satelliit-
tivastaanottimen huoneistoonsa. Asukas voi itse
kaukosäätimellään valita eri ohjelma- ja kieli-
vaihtoehdot. Maksulliset ohjelmat ovat tilattavissa
asuntokohtaisesti esim. älykorttiratkaisulla. Tässä
satelliittijärjestelmässä on korkein äänen- ja ku-
vanlaatu. Tämä ratkaisu muistuttaa kiinteistön
kannalta eniten perinteistä antennijärjestelmää eli
satelliittisignaali vahvistetaan antenniverkkoon ja
sitä käyttävät ne joilla on siihen tarvittavat laitteet.
Remodulointi eli satelliittipäävahvistinratkai-
sussa kiinteistöön asennetaan päävahvistimen yh-
570 teyteen keskitetyt remodulaattorit jotka vastaanot-
tavat, muokkaavat ja vahvistavat satelliittisignaa-
lia siten, että normaalissa TV-vastaanottimesta voi-
daan katsoa satelliittiohjelmaa. Asukkaiden on
päätettävä kollektiivisesti verkkoon välitettävät
kanavat, kanavamäärä, käyttöönotettava kielivaih-
toehto sekä mahdollinen maksukanava. On myös
ratkaistava palvelun kytkeminen pois asukkailta,
jotka eivät osallistu kuluihin mikäli palvelun mak-
savat niin haluavat. Teknisesti se voidaan toteuttaa
ns. estosuotimilla kytkemällä palvelua haluamat-
toman asukkaan pistorasian päälle laite, joka pois-
taa satelliittiohjelmat hänen pistorasiastaan.
Kiinteistön hankkiessa satelliittijärjestelmää
tulee huomioida järjestelmän joustavuus tulevai-
suudessa, takuuaika, menettelyt ohjelmien muuttu-
essa maksullisiksi, tekijänoikeuskorvaukset sekä
urakoitsijan ammattitaitoisuus.
Kaapelitelevisiojärjestelmä
Kaapelitelevisiojärjestelmät rinnastetaan yleisiksi
verkoiksi.
Kaapelitelevisio välittää normaalien TV- ja ra-
diopalvelujen lisäksi maksullisia ja maksuttomia
satelliittiohjelmapalveluja asiakkailleen.
Kiinteistön liittyessä kaapelitelevisiojärjestel-
mään perinteinen antenni poistetaan ja kaikki oh-
jelmat välitetään keskitetysti. Ohjelmat välitetään
kaapelitelevisio-operaattorin päävahvistimelta
runkokaapeleiden ja vahvistimien välityksellä

kortteliverkkoon ja siitä edelleen talovahvisti-
meen. Talovahvistin vahvistaa signaalin kiinteis-
tön antenniverkkoon.
Antenniverkon teknisistä vaatimuksista, liitty-
mäaikatauluista sekä kytkentä- ja vuosikustannuk-
sista saa tietoa paikkakunnan kaapelioperaattorilta.
Vaatimukset ja hinnoittelu eroavat paikkakun-
nittain.
5.5.4.12 Merkinantojärjestelmät
Ovipuhelinjärjestelmä käsittää virtalähteen, ulko-
oven vieressä sijaitsevan ovipuhelinpainiketaulun,
ulko-oven sähkölukon ja huoneistojen puhelimet
avaus-painikkein. Ovipuhelinjärjestelmä mahdol-
listaa sisäänpyrkivän soittajan henkilöllisyyden
kontrolloimisen ennen oven avausta. Soittokello-
järjestelmässä tätä mahdollisuutta ei ole, koska sii-
nä ei ole puheyhteyttä ovelta huoneistoon. Soitto-
kellojärjestelmä on vanhempi järjestelmä, eikä sitä
enää tehdä uusiin rakennuksiin tai saneerauksissa.
Kuvanäytöllä varustettu ovipuhelinjärjestelmä
käsittää edellä esitetyn lisäksi ovipuhelinpainike-
tauluun sijoitetun kamerayksikön ja huoneis-
topuhelimet varustettuna monitorein jolloin näh-
dään sisäänpyrkijä huoneistoista. Vaihtoehtoisesti
kuva voidaan ohjata TV-vastaanottimeen valitulle
kanavalle.
5.5.4.13 LVI-vikailmoitusjärjestelmä
LVI-vikailmoituslaitteilla valvotaan pääasiassa
lämmönjakohuoneen lämmitysjärjestelmän laittei-
den ja koneellisen ilmanvaihdon puhaltimien toi-
mintaa. Esim. pumpun pysähtyminen vian takia
laukaisee hälytyksen lämmönjakohuoneeseen si-
joitetussa hälytyskeskuksessa. Jatkohälytys voi-
daan johtaa ns. talonmiehen kojeeseen talonmie-
hen asuntoon. Yleisempi tapa nykyään on siirtää
hälytys huoltoliikkeen päivystykseen, huolto- tai
talonmiehen puhelimeen tai vartiointiliikkeeseen
robottipuhelimella. Järjestelmään voidaan liittää
myös kiinteistön hissit, jolloin hissiin jäämisestä
tulee tieto kiinteistönhoitajalle välittömästi. Liike-
talossa kiinteistön hälytyskeskukseen voidaan liit-
tää myös muita hälytykset, esim. liiketalojen il-
mastointilaitteiden hälytyksiä sekä erilaisten val-
vontajärjestelmien jatkohälytykset.
Järjestelmä koostuu hälytyskeskuksesta virta-
lähteineen, talonmiehen kojeesta sekä eri laitteisiin
sijoitetuista tuntoelimistä, ja sen toiminta on edellä
esitetyn kaltainen.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
LVI-hälytyslaitteiden ongelmallisin osa on ol-
lut niiden virtalähteet. Erilaiset akut ja paristot
ovat toimineet asennettaessa, mutta hoidon puut-
teessa ne ovat vähitellen menettäneet varauskapa-
siteettinsa, eikä hälytysjärjestelmä toimi jännite-
katkoksen aikana. Parhaiten virtalähteiksi soveltu-
vat pitkäaikaisen varauksen omaavat kuiva-akut.
5.5.4.14 Palovaroitinjärjestelmä
Koska tahallisesti sytytetyt kellari- ja ullakkopalot
ovat lisääntyneet, on moniin rakennuksiin asen-
nettu palovaroitinjärjestelmä. Palovaroitinjärjes-
telmällä tarkoitetaan laitteistoa, jota ei kytketä
aluehälytyskeskukseen, vaan hälytys tapahtuu pai-
kallisesti rakennuksessa tai jatkohälytys on johdet-
tu huolto- tai vartiointiliikkeeseen.
Järjestelmä koostuu palovaroitinkeskuksesta,
paloilmaisimista ja –sireenistä. Markkinoilla on
sekä langallisia että langattomia järjestelmiä. Jär-
jestelmään voidaan kytkeä kiinteistön yleisten tilo-
jen lisäksi myös huoneistot.
5.5.5 Huolto- ja kunnossapito-
toimenpiteiden jakautuminen
LIITTYMISJOHTO
Kaikki liittymisjohtoon liittyvät toimenpiteet, siir-
rot jne. hoitaa yleensä jakeluverkon haltija. Liitty-
misjohtoa koskevissa asioissa tuleekin aina ensin
kääntyä jakeluverkon haltijoiden puoleen, joka
neuvoo miten kulloinkin tulee menetellä.
KESKIJÄNNITEVERKKO
Keskijännitelaitteiden kunnossapito ja huolto kuu-
luvat kiinteistölle energiamittauslaitteita ja sähkö-
tai energialaitoksen omaan käyttöönsä varaamia
keskijännitekennoja lukuun ottamatta.
SÄHKÖPÄÄ- JA KIINTEISTÖNKESKUS
Kunnossapito ja huolto kuuluvat kokonaisuudes-
saan kiinteistölle sinetöityjä pääsulakkeita ja jake-
luverkon haltijan omistamia kiinteistön kWh-mit-
taria sekä mahdollisia virtamuuntajia lukuun otta-
matta. Niiden huollosta ja kunnossapidosta vastaa
verkon haltija. Kaikki muut pää- ja kiinteistön-
keskukseen tehtävät muutokset tai lisäykset voi
kiinteistö teettää suoraan jollakin hyväksytyllä
sähköurakoitsijalla.
Mikäli sähkönmyyjä on muu kuin verkonhal-
tija, vastaa kiinteistö omistamistaan sähköenergian
kaukolukulaitteista. 571
 PÄÄJOHTO
Kunnossapito ja huolto kuuluvat kiinteistölle.
NOUSUKESKUS
Kunnossapito ja huolto kuuluvat kiinteistölle.
MONIMITTARIKESKUS JA ENERGIAN-
MITTAUS
Monimittarikeskusten kunnossapito kuuluu kiin-
teistölle, lukuun ottamatta verkonhaltijan mitta-
laitteita.
NOUSUJOHTO
Nousujohdot kuuluvat kiinteistön huollon piiriin
mukaan lukien mahdolliset osakkeenomistajien tai
vuokralaisten itse asennuttamat ja kustantamat
nousujohdot.
MITTARI- JA RYHMÄKESKUKSET
Asuinhuoneiston mittari- ja ryhmäkeskuksen huol-
to kuuluu yhtiölle. Huoltotyöksi ei katsota vialli-
sen sulakkeen uusimista. Kiinteistöosakeyhtiö-
muotoisen liikekiinteistön huoneiston jakokes-
kukset huoltaa yleensä osakas.
VALAISTUSASENNUKSET
Taloyhtiön huollettavaksi ja kunnostettavaksi kuu-
luvat yleensä kaikki yhteisten tilojen (portaiden,
ullakkojen, kellarien, pihojen jne.) kaapeloinnit,
kytkin- ja pistorasialaitteet, valaisimet ja niiden
lamput. Energian säästämiseksi tulisi näiden tilo-
jen valaisimiin ja lamppuihin kiinnittää erityistä
huomiota. Seuraavassa tarkastellaan tilakohtaisesti
erilaisia valaisin- ja lamppuvaihtoehtoja.
Porrastilat
Asuintalojen porrashuonetilojen valaistus on to-
teutettu yleisimmin hehkulamppuvalaisimin. Heh-
kulamppujen etuna on nopea syttyminen ja edulli-
nen hinta sekä soveltuvuus porrasvaloauto-
maattiohjaukseen.
Porrashuoneissa ei vaadita suurta valaistus-
voimakkuutta, pikemminkin ne ovat yleensä huo-
nosti valaistuja. Valopisteitä on liian vähän, valai-
simet ovat likaisia ja lamput ovat heikkotehoisia.
Tämä puolestaan lisää tapaturmien vaaraa ja
vaikeuttaa tilojen puhtaanapitoa. Jotkut taloyhtiöt
joutuvat polttamaan porrasvalaistusta iltaisin ja pi-
meän aikana jatkuvasti, estääkseen ”asiattomien”
majoittumisen porrastiloihin. Jatkuva valonkäyttö
taas lisää valaistuksen huoltotarvetta. Jotta vältyt-
572 täisiin edellä mainituilta vaikeuksilta, tulisi valai-
simien ja lamppujen valintaan kiinnittää erityistä
huomiota. Myös työsuojelutarkastajat kiinnittävät
huomiota porrastilojen huonoon valaistukseen,
ajatellen tilaa lähinnä talonmiesten ja postinjaka-
jien työpaikkana.
Vanhan porrasvalaistuksen parantamiseksi voi-
daan tehdä mm. seuraavaa:
– käytetään valaisimien nimelliskoon mukaisia
230–240 V:n vahvistettuja ns. R-lamppuja.
Nämä lamput kestävät rakenteensa ansiosta
paremmin iskuja ja tärinää, tosin hiukan
huonommalla hyötysuhteella kuin normaalit
hehkulamput. Tällä lampunvalinnalla pääs-
tään pitempiin lampunvaihtoväleihin.
– aina lampunvaihdon yhteydessä puhdistetaan
valaisimen kupu mieluimmin pesemällä.
– muovikuvut tulisi pesun jälkeen käsitellä
antistaattisella huuhteluaineella.
– valaisimeen ei saa koskaan laittaa sen
nimellistehoa suurempaa lamppua, koska
tällöin valaisin kuumenee liikaa ja voi
aiheuttaa palovaaran. Lampun ikä myös
lyhenee huomattavasti, koska se jatkuvasti
toimii ylikuumana. Valaisimen nimellisteho
on yleensä leimattu valaisimen sisään esim.
pohjalevyyn. Vanhojen valaisimien ollessa
kyseessä nimellis- eli maksimiteho ylittää
harvoin 60 W. Vanhoissa koristeellisissa
lasikupuvalaisimissa se voi olla jopa vain 40 W
Uusia hehkulamppuvalaisimia valittaessa tulisi
huomio kiinnittää lampunvaihdon helppouteen
sekä portaan tyyliin sopivaan malliin. Mikäli valai-
sin on helposti rikkoontuvassa paikassa tai joutuu
usein ilkivallan kohteeksi on syytä valita valaisin
jossa on kupu iskunkestävää materiaalia.
Porrashuoneiden valaistus asuinkerrostaloissa
ei ole suositeltavaa toteuttaa loistelampuilla joh-
tuen loistelamppujen huonosta syttymiskestävyy-
destä. Myös ns. säästölamppujen joita voidaan
asentaa hehkulamppujen tilalle samaan valaisi-
meen syttymiskestoisuus on em. käytössä liian pie-
ni ja ei näin ollen ole taloudellinen vaihtoehto
vaikka energiansäästö onkin merkittävä.
Mikäli porrashuoneisiin halutaan jatkuva yö-
valo, on loisteputkilamppu suositeltava energian-
säästön ja pitkän polttoiän vuoksi. Hissiaulan, por-
taan katutason ja ullakkotasanteen jatkuvaan pime-
än ajan valaisuun on loistelamppuvalaisin erittäin
hyvä vaihtoehto.

Uudisrakennuksissa ja saneerauksissa on yleis-
tynyt porrasvalaistuksen kytkeminen porrasvalo-
automaattiohjauksen sijasta lämpösäteilyyn perus-
tuvaan liikeilmaisinohjaukseen (infrapunailmai-
sin). Ilmaisimessa on valaisimen tai valaisin-ryh-
män toiminta-ajan säädin sekä hämäräkytkin tar-
peettoman käytön estämiseksi esim. päiväsaikaan.
Ullakkotilat
Ullakkojen valaistuksen toteutuksessa on omat ra-
joituksensa, koska ne ovat yleensä kylmiä tiloja.
Valaistus normaalein hehkulamppuvalaisimin on
yleisin vaihtoehto. Mikäli halutaan toteuttaa va-
laistus loistelamppuvalaisimilla, tulisi käyttää um-
pikupuisia valaisimia sekä ns. pakkasloistelamp-
puja, jotta varmistettaisiin loistelamppujen sytty-
minenmyös talviaikana.
Ullakkotiloissa voidaan harkita myös liikeil-
maisinohjausta valaistuksen päälle unohtumisen
estämiseksi. Ilmaisimia on oltava kuitenkin riittävä
määrä että turvallinen liikkuminen tiloissa on mah-
dollista.
Kellaritilat
Kellaritilat on perinteisesti valaistu harvaan sijoi-
tetuilla hehkulampuilla, ja kuitenkin ne ovat yleen-
sä kiinteistön sokkeloisin ja vaikeimmin liikuttava
osa. Tästä syystä valaistuksen uusiminen olisikin
toteutettava erityisen huolellisesti. Kellareissa voi-
daan käyttää loistelamppuvalaisimia. Kellarit ovat
yleensä lämmitettyä tilaa, joten loistelamppujen
syttyminenkään ei aiheuta hankaluuksia. Loiste-
lamppuvalaisimien kalliimpi hinta kompensoituu
osittain pienemmällä sähkön kulutuksella sekä
vähäisemmällä lamppujen määrällä. Kellaritilojen
valaistuksen sytytys ja sammutus tulisi toteuttaa si-
ten, että ns. läpikulku portaasta toiseen olisi mah-
dollista. Liikeilmaisimien ohjaus soveltuu myös
tapauskohtaisesti tähän tarkoitukseen. Erityisesti
sitä on alettu käyttää pyöräkellareiden, lasten-
vaunuvarastojen ja irtaimistovarastojen valaistuk-
sen ohjaukseen.
Piha- ja ulkotilat
Piha- ja numerovalaisimien käyttöaika vuorokau-
dessa on suhteellisen pitkä, joten niiden lamppu-
valintoihin kannattaa kiinnittää huomiota. Koska
nämä valaisimet yleensä ovat tärisevällä paikalla,
kuten ovien, porttien tms. vieressä ja usein myös
liikenteen aiheuttaman tärinän alueella, tulisi lam-
put valita nämä seikat huomioon ottaen.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Porrastilojen valaistuksen yhteydessä on mai-
nittu vahvistetuista ns. R-lampuista. Näiden lisäksi
on saatavana mm. kotimaisia 60 W 240 V RLv ns.
liikennevalo-lamppuja, joiden polttoikä on huo-
mattavasti normaalilamppua pitempi, tosin huo-
nommalla hyötysuhteella.
Käytettäessä edellä mainittuja lamppuja esim.
numerovalolamppuina päästään pitkiin huoltovä-
leihin ja sitä kautta kustannussäästöihin.
Uusimmissa kiinteistöissä ja vanhemmissakin
jälkeenpäin asennettuna on yleensä elohopealamp-
puvalaisimia, kuten valaisinpylväitä tai valonheit-
timiä, joilla valaistaan piha-alueita. Nämä sopivat
erittäin hyvin juuri ulkoalueiden valaisuun, sillä
niiden tuottama valomäärä on moninkertainen vas-
taavan kokoiseen hehkulamppuun verrattuna. Van-
hojen kiinteistöjen ulkoalueiden valaistusta paran-
nettaessa tulisikin aina keskustella asiantuntijan
kanssa, jolloin voidaan tutkia eri toteuttamistapoja
erilaisine vaihtoehtoineen. Pihavalaistuksessa tuli-
si myös pyrkiä mahdollisimman pitkälle saman-
tyyppisiin valaisimiin ja lamppuihin huollon hel-
pottamiseksi.
Piha-, ulkotila- ja numerovalaistuksen ohjauk-
seen tulisi aina käyttää ulkoiset valaistusolosuhteet
huomioon ottavaa ohjausta eli ns. hämäräkytkintä,
joka sammuttaa ja sytyttää valot päivän valkenemi-
sen ja hämärtymisen mukaan. Hämäräkytkinoh-
jausta voidaan täydentää kello-ohjauksella, joka
mahdollistaa esim. pihavalojen sammuttamisen
yöaikana, mikäli niitä ei haluta polttaa koko yötä
kuten numerovaloa.
Liikeilmaisinohjausta voidaan käyttää myös
jätekatoksissa/huoneissa, jolloin valaistus syttyy
vain tarvittaessa siellä käydessä.
Paikoitusalueilla ongelmana on autoihin koh-
distuva ilkivalta ja murrot. Jonkin verran ongelmaa
on pystytty hillitsemään liikeilmaisinohjatulla
lisävalaistuksella.
ASUINHUONEISTOJEN SISÄJOHTO-
ASENNUKSET
Huoneiston ryhmä- tai mittarikeskuksesta sisäver-
kon kiinteään pisteeseen asennetut johdot kuuluvat
yhtiön kunnossapitovastuuseen. Kiinteä piste on
pistorasia, kytkin, valaisin, liesirasia, sähköpatteri,
katto- tai lattialämmityksen kytkentäpiste yms.
Vastuualue käsittää sisäverkon johdotukset sil-
tä osin kuin ne on asennettu samantasoisina ra- 573
 kennuksen huoneistoihin. Osakkaan itsensä teke-
mät muutokset ja lisäykset, jotka eivät kuulu ns.
normaalivarustukseen eivät ole yhtiön vastuulla.
Yksityiskohtaiset vastuurajat on esitetty julkai-
sussa ”Vastuunjakotaulukko” ja ”Asuinkiinteistön
vastuunjakotaulukon selitysosa” (Kiinteistöalan
Kustannus Oy).
PUHELINASENNUKSET
Kunnossapito ja huolto kuuluvat yhtiölle. Em. työt
on turvallisinta teettää valtuutetulla teleurakoit-
sijalla. Yksittäiset lisäpuhelinjohdotukset kustan-
taa osakas.
ANTENNILAITTEET
Kunnossapito ja huolto kuuluvat yhtiölle. Em. työt
on turvallisinta teettää valtuutetulla teleurakoit-
sijalla. Yksittäiset lisäantennipisteet kustantaa
osakas.
OVIPUHELIN- JA SOITTOKELLO-
LAITTEET
Näiden huolto- ja mahdolliset korjaustoimenpiteet
voi teettää yleensä jollakin paikallisella sähkö- tai
teleurakoitsijalla. Järjestelmän huollosta vastaa
yhtiö, mutta huoneistokohtaiset muutokset esim.
huoneistoremontin yhteydessä kuuluvat osakkeen-
omistajalle tai asukkaalle.
LVI-ILMOITUSLAITTEET
LVI-ilmoituslaitteiden huolto- ja korjauskustan-
nukset kuuluvat taloyhtiölle. Töiden suoritus ja
toimintojen koestus kuuluu sähköurakointiliik-
keen toimialaan.
Niissä tapauksissa, joissa järjestelmään on lii-
tetty mahdollisten myymälöiden, toimitilojen tms.
hälytysjärjestelmät, nämä vastaavat itse omissa
tiloissaan olevien laitteiden huollosta, ellei toisin
ole sovittu.
PALOVAROITINJÄRJESTELMÄT
Kiinteistön yleisten tilojen paloilmoitin- tai varoi-
tinjärjestelmän huolto ja korjaukset kuuluvat talo-
yhtiölle.
5.5.6 Sähkö- ja telelaitteiden
kunnossapito
Kunnostustarpeen arviointi
Isännöitsijän on usein vaikea päätellä pelkän ulko-
näön perusteella, missä kunnossa sähkö- ja
telelaitteet ovat ja milloin niitä olisi uusittava tai
574
korjattava. Yleensä laitteisiin kiinnitetään huomio-
ta vasta sitten, kun ne eivät toimi tai ne rajoittavat
toimintoja. Tästä syystä olisi suositeltavaa, että yli
15 vuotta vanhoissa kiinteistöissä suoritettaisiin
asiantuntijan toimesta noin 10 vuoden välein kiin-
teistön sähkö- ja telelaitteiden kunnon tarkastus,
jossa todettaisiin kaapeleiden ja laitteiden kunto
sekä tehtäisiin pöytäkirja kunnostusta tai korjausta
vaativista kohteista kustannusarvioineen.
Lisäksi pöytäkirjaan olisi syytä liittää aikataulu
heti tai myöhemmin suoritettavista töistä. Tällaisen
pöytäkirjan avulla isännöitsijän on helppo esittää
asiat eteenpäin hallitukselle, yhtiökokoukselle tai
vaikkapa seuraavan vuoden budjettiin. Näin kus-
tannuksia aiheuttaviin korjauksiin olisi tiedetty va-
rautua, eikä kiinteistön suurempi saneerauskaan
tulisi epämiellyttävänä yllätyksenä. Tarkastus voi-
daan suorittaa kappaleen ”Tarkastukset” mukaises-
ti, jolloin siitä saadaan täysi hyöty kiinteistölle.
Kun kiinteistössä on tultu siihen tilanteeseen,
jossa sähkö- ja telelaitteiden kapasiteetti on käytet-
ty loppuun tai ne ovat auttamattomasti vanhentu-
neet, on tullut saneerauksen aika.
Tähän johtavia syitä ovat sähköpuolella mm.:
– pääkeskuksena on vanha ns. marmoritaulu,
joka on käyttäjälleen vaarallinen kosketus-
suojauksen puuttumisen takia. Marmori-
keskukseen ei saa varaosia eikä se kestä
jatkuvasti kasvavaa kulutusta. Sähkötarkastus-
viranomaiset ovat myös tiedonannollaan T54–
79 määränneet kyseiset keskukset uusittaviksi
– talo on rakennettu vuosisadan alussa, jolloin
nousujohdot on mitoitettu vain lamppu per
huone periaatteella eivätkä ne näin vastaa
nykyistä sähköistysastetta
– nousujohtojen eristykset ovat kuivuneet ja
karisseet eli niiden käyttöikä on tullut täyteen
– talo on (Helsingissä) vanhalla ns. kaasu-
alueella, eikä nousujohtoja ole mitoitettu
sähköliesikuormitukselle
– huoneistojen ryhmäkeskuksia joudutaan
uusimaan huoneistoremonttien, uusien
pesukoneiden tai liesien takia tai sähkölaitos
ei anna asentaa huoneistoihin liesiä vanhojen
nousujohtojen ja pääkeskuksen takia
– asuintalosta on tullut vähitellen liiketalo
toimisto- ja myymälätilojen laajetessa

Puhelinpuolella mm.:
– nousujohdot ovat talon ulkoseinillä, josta
syystä niitä ei voida huoltaa, ja kostealla
säällä puheluihin voi tulla katkoksia ja
läpikuulumisia
– nousujohtojen eristeet ovat kuivuneet ja
karisseet
– nousujohtojen johdinparit ovat kaikki
käytössä, josta syystä osa talon asukkaista ei
voi saada puhelinta tai lisäliittymiä
Antennipuolella mm.:
– antenniverkko on alkuperäinen kunnosta-
maton ketjuverkko
– huoltokustannukset suuret vikojen ja häiriöi-
den takia
– kytkentää kaapelitelevisioverkkoon ei voida
tehdä ilman peruskorjausta
– digitaalisten televisiolähetysten vastaanotto on
kyseenalainen
Kiinteistön yleiset tilat ja asuinhuoneistot:
– pistorasia- ja valopisteitä tiloissa on liian
vähän
– kaapelit kellari- ja ullakkotiloissa yms. sekä
asuinhuoneistoissa on vanhoja kangas-
päällysteisiä ns. rättikaapeleita
– asennukset ovat silminnähden huonokuntoisia
ja huolto- ja korjauskustannukset turhan
suuria
Kun taloyhtiö on tullut johonkin edellä mainittuun
tilanteeseen, olisi syytä antaa saneerauksiin pereh-
tyneen sähkösuunnittelijan tehtäväksi laatia koko
kiinteistöä ja sähkö- ja telelaitteita koskeva sanee-
raussuunnitelma, jonka perusteella kiinteistö voi-
taisiin joko kerralla tai vaiheittain saneerata. Tä-
män suunnitelman pohjalta voidaan myös pyytää
vertailukelpoisia urakkatarjouksia useammalta
urakoitsijalta. Suoraan urakoitsijalta ei kannata
pyytää tarjouksia, koska ilman suunnitelmaa
tulkintamahdollisuudet voivat aiheuttaa tarjouk-
sissa kymmenien tuhansien markkojen eroja eivät-
kä ne tällöin olisi vertailukelpoisia keskenään.
On syytä varoa tapauksia, joissa urakoitsija lu-
paa suunnitelman sisältyvän urakkahintaan, koska
tällöin työt tehdään urakoitsijan ehdoilla eikä aina
kiinteistön kannalta edullisimmalla tavalla. On
vaikea pyytää vertailutarjouksia sekä valvoa työtä,
jos urakoitsija suunnittelee ja hyväksyy omat työn-
sä, eikä kiinteistölle jää muuta mahdollisuutta kuin
hyväksyä työt sellaisenaan.
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
Ryhdyttäessä toteuttamaan saneerausta tulee
ensin ratkaista toteutustapa, laajuus ja ajankohta.
Mikäli työstä halutaan urakkatarjouksia, tulee huo-
lella valita ne urakoitsijat, joilta tarjousta pyyde-
tään.
Saneerauksen toteutustavoista ja urakoitsijan
valinnasta kannattaa neuvotella suunnittelijan
kanssa, koska hänellä on yleensä kokemuksia eri-
laisten urakoitsijoiden työsuorituksista.
Urakkasopimus on syytä tehdä kirjallisesti, jot-
ta myöhemmiltä riidoilta vältyttäisiin.
Suunnittelijaa voi käyttää myös työn valvoja-
na, koska hän tuntee parhaiten suunnitelmaa kos-
kevat velvoitteet ja laatukriteerit. Tämä siitäkin
syystä, että harvalla kiinteistöllä on käytettävissään
henkilöä, joka em. valvonnan pystyisi suoritta-
maan.
Vastaanottotarkastuksessa suunnittelija tarkas-
taa työn yhdessä taloyhtiön edustajan kanssa
todetakseen, onko se tehty sopimusten ja suunni-
telmien mukaisesti ja onko asiaan kuuluvat loppu-
piirustukset luovutettu sekä vastaavatko ne myös
tehtyjä asennuksia.
Samalla sovitaan myös takuuajasta ja mahdol-
lisista takuuajan vakuuksista. meistä urakoitsijalle
maksettavaa maksupostia, joka yleensä on noin 10
% urakkasummasta, ei tulisi maksaa, ennen kuin
edellä mainitut työt on tehty, hyväksytty sekä
lopputarkastuksessa havaitut puutteet ja virheet
korjattu.
Pienimmissäkin muutos- tai laajennustöissä
kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen ja kysyä
hänen neuvoaan. Yhdessä neuvottelemalla voi-
daan todeta, minkä laajuinen työstä tulisi ja pitää-
kö työstä tehdä sähkösuunnitelma. Samalla voi-
daan sopia, suoritetaanko mahdollisia urakkaky-
selyjä vai käännytäänkö suoraan sen tutun ura-
koitsijan puoleen, joka on ennenkin työt huolella
suorittanut.
Vuoden 1980 alusta voimaan tulleen Sähkö-
tarkastuslaitoksen (nykyinen TUKES) tiedonan-
non mukaan on sähkösuunnitelma tehtävä kaikista
huomattavista rakennus- ja korjaustöistä. Tässä
vaiheessa käytäntö ei vielä ole vakiintunut sen suh-
teen, miten pienestä työstä suunnitelma vaaditaan.
Sellainen periaatteellinen jako lienee vedettävissä,
että korjausluonteiset työt eivät vaadi suunnitel-
maa. Tiedonannon mukaisiksi huomattaviksi asen- 575
 nustyökohteiksi katsotaan kaikki uudisrakennus-
työt sekä sellaiset lisäys-, muutos- ja korjaustyöt,
jotka aiheuttavat muutoksia nykyisiin liittymisjoh-
toihin, pääsulakkeisiin tai pääkatkaisijaan.
Pienistä, muutaman tuhannen markan töistä ei
urakkakilpailua yleensä kannata järjestää, koska
silloin siitä ei ole vastaavaa hyötyä. Suunnitelmien
teko taas kannattaa pienissäkin töissä, koska suun-
nitelmia tehtäessä otetaan huomioon myös mah-
dolliset laajennukset ja muutokset tulevaisuudes-
sa. Työ on tällöin selväpiirteisesti rajattu ja määri-
telty, mitä siihen kuuluu tai ei kuulu. Se on myös
helppo toteuttaa, eikä tarvita tuumaustunteja eikä
jälkeenpäin harmitteluja, että jäipäs taas tuokin
huomaamatta.
Huoltosopimukset ja – tilaukset
Kiinteistöille tarjotaan monenlaisia huoltosopi-
muksia; sähkö- ja telepuolelta mm. puhelinjär-
jestelmän, yhteisantennin ja paloilmoittimen.
Yhteisantennilaitteet tarvitsevat huoltoa, mutta
käytäntö on osoittanut huollontarpeen olevan mel-
ko olematon, joten kiinteitä vuosisopimuksia tus-
kin kannattaa tehdä. Antennilaitteiden huollon-
tarvehan ilmenee varsin selvästi, radio- ja TV-lait-
teissa kuuluvina ja näkyvinä häiriöinä, joiden il-
metessä vasta kannattaa kääntyä huollon puoleen.
Jos kiinteistössä on palonilmoitin, tarvitsevat
niiden akut jatkuvaa huolenpitoa. Keskuksen toi-
minta tulee vähintään kerran kuukaudessa kokeilla
sekä ottaa koeyhteys palokuntaan. Tähän tehtävään
voidaan kouluttaa esim. talonmies, joka vasta var-
sinaisen vian ilmetessä kääntyy jonkin palonilmoi-
tuslaitteita huoltavan liikkeen puoleen.
Käytäntö on osoittanut kiinteiden vuosihuolto-
sopimusten olevan yleensä melko turhia, mikäli
kiinteistössä itse seurataan ja tarkkaillaan laitteita
ja niiden toimintaa.
Yleensäkin kiinteistön kannattaa teettää mah-
dolliset huollot ja korjaukset mahdollisimman pit-
källe samoilla liikkeillä, koska paikkojen tuntemi-
sesta on etua sekä tilaajalle että tekijöille.
Sähköteknisten laitteiden tiloihin ja hoitoon
liittyviä kysymyksiä
Sähköpääkeskuksen tulisi olla puhdas ja lukittava
huone tai tila, jonka avain on ao. sähkölaitoksella
ja talon huollosta vastaavalla henkilöllä. Tilan
käyttö muuhun tarkoitukseen on kielletty.
576
Tilassa on oltava riittävä ilmanvaihto, joka
määräytyy tilan kaikkien laitteiden lämmönkehi-
tyksen perusteella. Tilassa ei saa olla lämpö-, vesi-
ja viemärijärjestelmiin kuuluvia venttiilejä,
luukkuja, haaroituksia eikä niiden mekaanisia oh-
jauslaitteita. Ilmastoinnin osalta sallitaan pääkes-
kushuoneessa tietenkin huoneen oman ilmanvaih-
don kanavointiin kuuluvat mekaaniset ohjauslait-
teet. Lämpötilan ohjearvoksi suositellaan +20° C.
Ilmastointilaitteisiin liittyvät huoltotyöt, kuten
mahdolliset suodattimien vaihdot, termostaattien
toiminnan tarkastukset yms. työt voi suorittaa
myös taloyhtiön huoltomies varovaisuutta noudat-
taen.
5.5.7 Sähkölaitteiden tarkastukset
Sähköturvallisuuslaki 410/96 (01.09.1996) määrit-
telee millaisia tarkastuksia sähkölaitteistolle tulee
tehdä.
Uuden sähkölaitteiston rakentaja on vastuussa
sen turvallisuudesta ja toimivuudesta. Laitteistoille
on aina tehtävä käyttöönottotarkastus, jossa selvi-
tetään, ettei siitä aiheudu em. sähköturvallisuus-
laissa tarkemmin määriteltyä vaaraa tai häiriötä.
KÄYTTÖÖNOTTOTARKASTUS
Käyttöönottotarkastuksesta on laadittava sähkö-
laitteiston haltijalle tekijän allekirjoittama tarkas-
tuspöytäkirja. KTM:n päätöksessä nro 517/96 4
§:ssä on määritelty ne työt, joista ei tarvitse tehdä
pöytäkirjaa.
Viranomainen ei enää tarkasta sähkölait-
teistoja, joille on määrätty ulkopuolisten tarkastuk-
sia, ne tekee tarkoitukseen valtuutetut tarkastajat
tai valtuutetut laitokset, jotka toimivat kaupallisin
periaattein. Tällaisen varmennustarkastuksen voi
tarkemmin määritetyissä tapauksissa urakoitsija
suorittaa itse.
VARMENNUSTARKASTUS
Varmennustarkistus on tehtävä käyttöönottotar-
kastuksen lisäksi luokan 1–3 laitteistoille KTM
517/96 tarkemmin mainituin poikkeuksin.
Luokan 1 laitteisto tarkoittaa
– sähkölaitteisto asuinrakennuksessa, jossa on
enemmän kuin kaksi asuinhuoneistoa

– enintään 1000 voltin nimellisjännitteistä
sähkölaitteistoa liikerakennuksessa, julkisessa
rakennuksessa, teollisuusrakennuksessa tai
maatalousrakennuksessa, joiden suojalaitteena
toimivan ylivirtasuojan nimellisvirta on yli 35
ampeeria, sekä näihin rinnastettavan rakennel-
man sähkölaitteistoa
– laajaa, rakennusten ulkopuolelle yleiselle
paikalle asennettua sähkölaitteistoa, jonka
suojalaitteena toimivan ylivirtasuojan
nimellisvirta on yli 35 ampeeria, ja
– sähkölaitteistoa räjähdysvaarallisessa tilassa,
jossa vaarallisen kemikaalin valmistus,
käsittely tai varastointi vaatii ilmoitusta;
Luokan 2 laitteisto tarkoittaa
– sähkölaitteistoa majoitusrakennuksessa, jossa
majoituspaikkoja on vähintään 100,
kokoontumishuoneistossa, jossa suurin
henkilömäärä on vähintään 250, ja rakennuk-
sessa, joka on katsottava suurmyymäläksi tai -
näyttelyhalliksi,
– sähkölaitteistoa sairaalan, terveyskeskuksen
tai yksityisen tutkimus- ja hoitolaitoksen
lääkintätilassa, jossa ei tehdä anestesiaa tai
laajapuudutusta edellyttäviä toimenpiteitä,
– sähkölaitteistoa, johon kuuluu yli 1000 voltin
nimellisjännitteisiä osia, lukuun ottamatta
sellaista sähkölaitteistoa, johon kuuluu vain
enintään 1000 voltin nimellis-jännitteellä
syötettyjä yli 1000 voltin sähkölaitteita tai
niihin verrattavia laitteistoja,
– sähkölaitteistoa, jonka liittymisteho, jolla
tarkoitetaan sähkölaitteiston haltijan
kiinteistölle tai yhtenäiselle kiinteistöryhmälle
rakennettujen liittymien liittymistehojen
summaa, on yli 1600 kilovolttiampeeria ja
– verkonhaltijan jakelu-, siirto- ja muuta
vastaavaa sähköverkkoa; sekä
Luokan 3 laitteisto tarkoittaa
– sähkölaitteistoa räjähdysvaarallisessa tilassa,
jossa vaarallisen kemikaalin valmistus,
käsittely tai varastointi taikka räjähteen
valmistus vaatii lupaa, ja
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
– sähkölaitteistoa sairaalan, terveyskeskuksen
tai yksityisen tutkimus- ja hoitolaitoksen
lääkintätilassa, jossa tehdään anestesiaa tai
laajapuudutusta edellyttäviä toimenpiteitä.
Varmennustarkastuksen voi aina tehdä valtuutettu
laitos, luokan 1 ja 2 laitteistojen osalta myös val-
tuutettu tarkastaja. Luokan 3 laitteistoja lukuun ot-
tamatta varmennuksen voi suorittaa laitteiston ra-
kenteet tehnyt tai rakentamisesta vastannut sähkö-
urakoitsija, jolla on tähän tarkastukseen edellyttä-
mä oikeus. Varmennustarkastuksesta tai urakoitsi-
jan suorittamasta varmennuksesta on laadittava
haltijan käyttöön tarkastustodistus.
MÄÄRÄAIKAISTARKASTUKSET
Määräaikaistarkastuksia käytössä olevalle sähkö-
laitteistolle tulee tehdä seuraavasti:
– 15 v. välein luokan 1 laitteistoille asuin-
rakennuksia lukuun ottamatta
– 10 v. välein luokan 2 laitteistolle (ei koske
verkonhaltijan sähköverkkoa)
– 5 v. välein luokan 3 laitteistolle ja verkon
haltijan sähköverkolle
Määräaikaistarkastuksen voi tehdä valtuutettu
laitos, luokan 1 ja 2 töiden osalta valtuutettu tar-
kastaja. Luokan 1 laitteistoille määräaikaistarkas-
tuksen voi tehdä sähköurakoitsija tai kyseisen lait-
teiston sähkötöiden johtamiseen oikeuttavan
pätevyystodistuksen omaava henkilö. Määräai-
kaistarkastuksesta on myös laadittava haltijan
käyttöön tarkastuspöytäkirja (määräaikaistarkas-
tukset KTM 517/96 12 §–15 §).
KTM:n päätös 517/96 on astunut voimaan
3.9.1996. Määräaikaistarkastuksen ajankohta mää-
räytyy käyttöönottoajankohdasta tai edellisestä
määräaikaistarkastuksesta, mikäli se on tehty
KTM:n päätöksen 1187/91 8 §:n nojalla.
Sähkölaitteiston haltija huolehtii, että laitteis-
ton viat ja puutteet poistetaan riittävän ajoissa.
Suoja- ja turvalaitteiden määrävälein tehtävää
huoltoa vaativia osia varten on tehtävä huolto- ja
kunnossapito-ohjelma. Jos em. laitteita on vain
muutama (enintään 1000 v. laitteisto), riittää lait-
teiden käyttö- ja huolto-ohjeet.
577
 5.6 Hissi
5.6.1 Hissin haltijan vastuu ja
tehtävät
Hissien käyttöönottamista ja käyttöä koskevat säh-
köturvallisuussäädökset uudistuivat syyskuussa
1996. Kauppa- ja teollisuusministeriö (KTM) on
korkein sähköturvallisuudesta vastaava viranomai-
nen Suomessa. KTM:n tekemien hissien turvalli-
suutta koskevien säädöksien viranomaistehtävät
kuuluvat Turvatekniikan keskukselle (TUKES).
Uudet säädökset pienensivät viranomaisen roolia
hissin turvallisuustyössä ja lisäsivät merkittävästi
haltijan vastuuta. Hissin haltijan tulee huolehtia
seuraavista hissiturvallisuuden ylläpitoon liittyvis-
tä tehtävistä:
1. Hissille on laadittu huolto-ohjelma ja sitä
noudatetaan.
2. Hissille tehdään asianmukaiset tarkastukset.
Hissin haltijan velvollisuus on huolehtia siitä,
että tarkastukset tehdään ajallaan.
3. Hissin viat ja puutteet korjataan riittävän
nopeasti. Käytännössä tämä merkitsee, että
hissin haltija sopii hissin huoltoyhtiön kanssa
tarvittavista toimenpiteistä ja aikatauluista.
4. Hissiä koskevat asiakirjat ovat huoltajien ja
tarkastajien käytettävissä. Kaikki hissiä
koskevat asiakirjat, joita ovat mm. rakenteelli-
set asiakirjat, käyttö- ja huolto-ohjeet sekä
tarkastuspöytäkirjat, tulee säilyttää huolelli-
sesti. Tarkoituksenmukaisena säilytys-
paikkana voidaan pitää hissin konehuonet-ta,
koska tällöin asiakirjat ovat sekä hissin
huoltajien että tarkastajien käytettävissä.
5. Sähköturvallisuusviranomaiselle (TUKES)
tehdään tarvittavat ilmoitukset. Ilmoitus on
tehtävä, kun hissi poistetaan käytöstä tai
hissin haltijan tiedot muuttuvat. Lisäksi hissin
haltijan tulee tehdä ilmoitus hissin huolto-
yhtiölle laskutusosoitteen muutoksesta.
6. Hissimatkustajien pelastaminen tapahtuu
turvallisesti ja nopeasti mahdollisen käyttö-
häiriön takia kerrosten väliin jääneestä
hissistä. Suora hälytysyhteys hissin huolto-
yhtiöön nopeuttaa huomattavasti hätätilanteen
hoitamista.
578
5.6.2 Huolto-ohjelma ja sen
laadinta
Huolto-ohjelmaan tulee sisällyttää kaikki kyseessä
olevan hissin turvallisen toiminnan ja tarkoituk-
senmukaisen ylläpidon edellyttämät säätö-, voite-
lu-, tarkistus- ja puhdistustoimenpiteet sekä näiden
toimenpiteiden suoritustapa ja toistuvuus. Huolto-
ohjelman oikealla sisällöllä sekä riittävällä huolto-
määrällä on suuri merkitys hissin käyttöikään, vi-
katiheyteen ja hissin turvalliseen käyttöön.
Hissin haltijan on huolehdittava, että hissille
on laadittu huolto-ohjelma ja sitä noudatetaan.
Koska huollon tavoitteena on pitää hissi turvallise-
na käyttäjilleen, tulee hissin huolto-ohjelma laatia
yhteistyössä hissin huoltoyhtiön kanssa ja sen laa-
timisessa tulee ottaa huomioon hissin käyttö-
määrästä ja käyttöympäristöstä aiheutuvat tarpeet.
Huolto-ohjelman laatimista varten on julkaistu
ohje SFS 5797.
5.6.3 Hissin huoltaja
Hissin huolto- ja korjaustöiden tekeminen edellyt-
tää ammattitaitoa ja säädettyä pätevyyttä. Hissin
huoltoyhtiön pätevyysluokitus voidaan helposti
tarkistaa Turvatekniikan keskuksen rekisteristä.
Hissin huoltoyhtiön valinnassa kannattaa kiinnit-
tää huomiota yhtiön tavoitettavuuteen, toiminta- ja
varaosavalmiuteen, henkilökunnan ammattitaitoon
ja koulutukseen sekä hinnoitteluperusteisiin.
Turvatekniikan keskus valvoo viranomaisena
hissin huoltoyhtiöiden ja tarkastajien toimintaa
sekä hissien turvallista käyttöä, mutta ei tee tekni-
siä tarkastuksia. Valvonta kohdistuu mm. määräai-
kaistarkastusten huomautusten käsittelyyn.
5.6.4 Huoltomäärä
Sähköturvallisuusviranomainen ei enää määrää
kuinka monta kertaa hissiä on huollettava. Tämän
johdosta hissin haltijan onkin huolehdittava siitä,
että hissi pysyy turvallisena toteutettavalla huolto-
määrällä. Huoltokertojen määrää arvioitaessa on
otettava huomioon ainakin seuraavat seikat:
– käynnistysten lukumäärä
– käyttöikä
– hissin ikä
– hissin tyyppi
– hissin käyttöolosuhteet
– kaukovalvonnan tehokkuus

Turvatekniikan keskus on julkaissut huoltomäärä-
suosituksen, joka on yhdenmukainen aiempien
määräysten kanssa. Hissin huoltoyhtiöt noudatta-
vat tätä suositusta, koska se on hissin haltijan etu-
jen ja vaatimusten mukaista. Seuraavia Turvatek-
niikan keskuksen ohjeen S8–96:n huoltomääriä
voidaan pitää useimmissa tapauksissa tarkoituk-
senmukaisina ja riittävinä:
– Henkilökuljetukseen sallitulle hissille, joka
sijaitsee asuintalossa tai ns. vanhustentalossa,
jossa kokoontumis-, palvelu- ja liiketilat eivät
aiheuta hissille asuintalokäytöstä poikkeavaa
kuormitusta, tehdään tasaisin välein vähintään
neljä huoltoa ja neljä tarkistuskäyntiä vuo-
dessa.
– Muulle hissille, erikoishissille ja näihin
verrattavalle nosto- tai siirtolaitteelle, jossa
henkilökuljetus on sallittu, tehdään tasaisin
välein vähintään kuusi huoltoa ja viisi
tarkistuskäyntiä vuodessa.
– Sellaiselle hissille, erikoishissille ja näihin
verrattavalle nosto- ja siirtolaitteelle, jossa
henkilökuljetus on kielletty, tehdään tasaisin
välein vähintään kaksi huoltoa ja kaksi
tarkistuskäyntiä vuodessa.
– Julkiseen tilaan asennetulle vammaishissille
tehdään tasaisin välein vähintään neljä
huoltoa vuodessa.
Edellä esitetyistä huoltomääristä voidaan poiketa,
kunhan turvallisuudesta ei tingitä. Huollon tai
huolto-ohjelman puutteellisuus voi tulla esiin
vahinkotapauksessa esimerkiksi vahingonkorvaus-
velvollisuutta selvitettäessä. Huoltotöiden ja tar-
kistusten tekemisestä tehdään aina merkintä nimi-
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
kirjoituksella vahvistettuna hissin konehuoneessa
säilytettävään huoltopäiväkirjaan.
5.6.5 Kunnossapitosopimus
Hissin kunnossapitosopimuksella luodaan perusta
kunnossapidon suorittamiselle, ja se on siksi hissin
kunnossapidon tärkein asiakirja. Tällöin ovat tie-
dossa myös molempia sopimusosapuolia sitovat
toimintatavat sekä sopimusehdoissa määritellyt
velvollisuudet. Vastuu hissin turvallisuudesta on
hissin haltijalla sopimuksen teon jälkeenkin.
Tarjolla olevien sopimuksien sisältöä kannat-
taa tutkia tarkoin, koska eri huoltoyhtiöiden tarjoa-
mat palvelut poikkeavat suuresti toisistaan. Yhä
useampi hissin huoltoyhtiö tarjoaa kunnossapito-
palvelujaan ns. ”räätälöidyllä” sopimuksella, jolla
pystytään huomioimaan entistä paremmin mm. ky-
seessä olevan hissin käyttö, huoltomäärä ja hissin
haltijan toivomukset. Räätälöityjen sopimuksien
johdosta myös aikaisemmat sopimusnimitykset
ovat menettäneet merkitystään, koska sopimuksien
väliset erot löytyvät lähinnä perussisällöstä ja sopi-
mukseen sisältyvistä lisäpalveluista.
Sopimuksen sisältö voidaan karkeasti jakaa
kolmeen ryhmään:
– perussisältö, joka sisältyy aina sopimukseen
– huoltomäärä, joka kertoo hissille tehtävien
huolto- ja tarkistuskäyntien määrän
– lisäpalvelut, joilla laajennetaan sopimuksen
perussisältöä eli määritellään ne asiat, jotka
sisältyvät kunnossapitosopimuksen hintaan
Edellä esitettyjen asioiden sisältöjen selvittämi-
sellä ja eri huoltoyhtiöiden sopimuksien vertailulla
saadaan jo jonkinlaista selvyyttä, mitä yhtiöiden 579
 sopimukset itseasiassa sisältävät ja mistä niiden
hinnat muodostuvat.
Täyskunnossapito on tällä hetkellä tarjolla ole-
vista hissien kunnossapitosopimuksista kattavin.
Täyskunnossapidon mukaista palvelua tarjoavilla
hissin huoltoyhtiöillä saattaa sopimuksen sisällön
suhteen olla pieniä eroja, mutta pääsääntöisesti
täyskunnossapidon mukaiseen palveluun kuuluvat
mm.
– hissin tyypin ja käytön mukainen huoltomäärä
– vikapalvelu ja päivystys kaikkina vuorokau-
den aikoina
– normaalista kulumisesta aiheutuvat korjaus-
työt säännöllisenä työaikana
– kaikki varaosat ja tarvikkeet, jotka kuuluvat
normaalin käytön ja kulumisen piiriin
– valtuutetun tarkastuslaitoksen avustaminen
hissin määräaikaistarkastuksissa
Täyskunnossapidon hinta on tavanomaisen kun-
nossapitosopimuksen hintaa korkeampi, mutta
käytäntö on osoittanut, että pidemmällä aikavälillä
täyskunnossapidossa olevan hissin käyttökustan-
nukset ovat olleet tavanomaisessa kunnossapidos-
sa olevan hissin kustannuksia alhaisemmat. Tavan-
omaisen kunnossapitosopimuksen (suositusten
mukainen huoltomäärä ja alle kaksi tuntia kestävät
vikakorjaustyöt arkisin klo 07.00–16.00) hinta voi-
daan tosin hinnoitella hyvinkin alhaiseksi. Tällöin
on enemmän sääntö kuin poikkeus, että hissin kor-
jauskustannukset muodostavat valtaosan hissin
käyttökustannuksista. Pahimmassa tapauksessa
halpa hinta voi johtaa huollon laiminlyönteihin ja
sitä kautta myös hissin käyttöturvallisuuden
vaarantamiseen.
580
Täyskunnossapidon mukainen palvelu on his-
sin haltijan kannalta tavanomaista kunnossapi-
topalvelua parempi vaihtoehto, koska siinä hissin
huoltoyhtiö vastaa työstään laajemmin. Monet his-
sin huoltoyhtiöt näkevät täyskunnossapidon to-
teuttamisessa kuitenkin riskin, eivätkä lähde edes
tarjoamaan sitä. Täyskunnossapidon tarjoaminen
ja toteuttaminen onkin merkki siitä, että hissin
huoltoyhtiö luottaa oman kunnossapitonsa laa-
tuun. Hissin haltijan kannalta helpottavia tekijöitä
täyskunnossapidossa ovat kustannusten tasaantu-
minen, kun odottamattomia korjauskustannuksia
ei enää tule sekä hallinnollisten kulujen vähenemi-
nen ja budjetoinnin helpottuminen.
5.6.6 Tarkastukset
5.6.6.1 Käyttöönotto- ja varmennus-
tarkastus
Uudelle hissille sekä hissin muutos- ja korjaus-
töille on tehtävä käyttöönottotarkastuksen lisäksi
varmennustarkastus. Käyttöönottotarkastuksessa
uuden hissin tai hissin uudelleen asentamiseen
rinnastettavien muutos- ja korjaustöiden tekijän on
selvitettävä riittävässä laajuudessa, ettei hissistä tai
tehdyistä töistä aiheudu vaaraa kenenkään hengel-
le, terveydelle tai omaisuudelle. Uuden hissin
käyttöönottotarkastuksesta huolehtii hissin raken-
taja.
Hissille on käyttöönottotarkastuksen lisäksi
tehtävä varmennustarkastus, jossa on riittävässä
laajuudessa pistokokein tai muulla soveltuvalla ta-
valla varmistettava, että hissi on säännösten ja
määräysten mukainen sekä siitä, että hissille on
tehty asianmukainen käyttöönottotarkastus. Var-

mennustarkastus on tehtävä valtuutetun laitoksen
toimesta ennen kuin hissi otetaan varsinaiseen
käyttötarkoitukseensa. Tavallisesti hissin huolto-
yhtiö tilaa hissin varmennustarkastuksen, mutta
tarkastuksesta aiheutuvista kustannuksista vastaa
hissin haltija.
Jos hissi on ollut poissa käytöstä, sille tulee
tehdä käyttöönottotarkastus ja varmennustarkastus
ennen kuin se voidaan ottaa uudelleen käyttöön.
5.6.6.2 Määräaikaistarkastukset
Käytössä olevalle hissille on tehtävä määräaikais-
tarkastus ensimmäisen kerran neljän vuoden kulu-
essa käyttöönotosta. Tämän jälkeen henkilökulje-
tukseen tarkoitetut hissit on pääsääntöisesti tarkas-
tettava joka toinen vuosi ja muut hissit joka kolmas
vuosi alla esitetyn luettelon mukaisesti.
1. Hissit (henkilökuljetukseen tarkoitetut)
1. tarkastus. Neljän vuoden kuluessa
käyttöönotosta
2. ja sitä seuraavat tarkastukset. Kahden
vuoden välein
2. Vammaishissit, henkilöpaternosterhissit,
liukuportaat ja -käytävät
1. tarkastus. Kolmen kuukauden kuluessa
käyttöönotosta
2. tarkastus. Neljän vuoden kuluessa 1.
tarkastuksesta
3. ja sitä seuraavat tarkastukset. Kahden
vuoden välein
3. Yksityiskäytössä olevat vammaishissit
1. tarkastus. Kolmen kuukauden kuluessa
käyttöönotosta
4. Hyllystöhissit, tavaralavahissit ja pikku-
hissit
1. tarkastus. Kolmen kuukauden kuluessa
käyttöönotosta
2. tarkastus. Neljän vuoden kuluessa 1.
tarkastuksesta
3. ja sitä seuraavat tarkastukset. Kolmen
vuoden välein
5. Nosto-ovet (nostokorkeus 2– 5 m)
1. tarkastus. Vuoden kuluessa
käyttöönotosta
2. tarkastus. Neljän vuoden kuluttua 1.
tarkastuksesta
3. ja sitä seuraavat tarkastukset. Viiden
vuoden välein
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
6. Nosto-ovet (nostokorkeus yli 5 m tai paino
yli 400 kg)
1. tarkastus. Vuoden kuluessa
käyttöönotosta
2. tarkastus. Neljän vuoden kuluttua 1.
tarkastuksesta
3. ja sitä seuraavat tarkastukset. Kolmen
vuoden välein
Henkilöhisseille voi tarkastuksen tehdä vain val-
tuutettu laitos. Tarkastusten hoitamisesta voi hissin
haltija tehdä sopimuksen suoraan valtuutetun lai-
toksen kanssa tai sopia tarkastuksien tilaamisesta
hissin huoltoyhtiön kanssa kunnossapitosopimuk-
seen kuuluvana palveluna. Molemmissa tapauksis-
sa hissin haltija on kuitenkin se, joka viimekädessä
vastaa, että tarkastukset tulevat tehdyiksi ajallaan.
Kohtien 2.–6. hissilaitteille voi tarkastuksen tehdä
myös henkilö, jonka Turvatekniikan keskus on hy-
väksynyt valtuutetuksi tarkastajaksi.
5.6.6.3 Tarkastuspöytäkirjat
Valvotun laitoksen tarkastaja tekee määräaikais-
tarkastuksesta tarkastuspöytäkirjan, joka liitetään
hissin konehuoneessa olevien asiakirjojen jouk-
koon. Tarkastaja kirjaa pöytäkirjaan hississä mah-
dollisesti esiintyvät viat ja puutteet. Hän voi esittää
vian tai puutteen poistamiselle korjausajan, joka
on sitä lyhyempi mitä suurempi turvallisuusriski
hississä on. Mikäli hissiä tarkastettaessa havaitaan
sellainen vika tai puute, joka voi aiheuttaa välitön-
tä henkeen tai omaisuuteen kohdistuvaa vaaraa, on
hissi poistettava heti käytöstä. Tarkastaja ilmoittaa
tällaisesta vaarasta heti tarkastuksen jälkeen kirjal-
lisesti hissin haltijalle ja Turvatekniikan keskuk-
seen. Hissin haltijan tehtävänä on huolehtia siitä,
että tarkastuksessa havaitun vian tai puutteen pois-
taminen tapahtuu riittävän nopeasti. Hissin uudel-
leen käyttöönotto edellyttää varmennustarkastusta,
jossa vakavan vaaran aiheuttanut vika tai puute to-
detaan korjatuksi. Hissin kunnosta riippuen vika
tai puute voidaan poistaa pienkorjauksella tai his-
sin perusparannuksella.
5.6.7 Pienkorjaukset
Hissin pienkorjaukset ovat osa hissin kunnossa-
pitoa. Tarkastaja voi huomata hissin korjaustar-
peen määräaikaistarkastusta tehdessään, hissin
huoltoyhtiön asentaja kunnossapidon yhteydessä
tai hissin käyttäjät, kun hissiin tulee toimintahäiriö
tai hissi ei muuten toimi toivotulla tavalla.
581
 Hissin kunnossapitosopimuksessa määritel-
lään millaisten vikojen korjaaminen kuuluu sopi-
muksen piiriin. Hissin kunnossapidosta vastaavan
yhtiön kanssa kannattaa sopia, minkälaajuiset
kunnossapitosopimukseen sisältymättömät pien-
korjaukset voidaan tehdä ilman eri tilausta vä-
littömästi korjaustarpeen ilmaannuttua. Tämä on
tärkeää toisaalta hissin turvallisuuden ja käyt-
tövarmuuden varmistamiseksi, ja toisaalta hissin
käyttökustannusten seuraamiseksi. Mikäli hissille
ei ole tehty täyskunnossapitosopimusta, saattavat
pienkorjaukset lisätä hissin käyttökustannuksia
huomattavastikin. Useiden hissin huoltoyhtiöiden
kunnossapitosopimuksiin voidaan liittää hissin
käyttökustannusten raportointi, jossa eritellään so-
pimuksen ja pienkorjausten kustannukset.
Kattavinkaan kunnossapitosopimus ei sisällä
peruskorjauksia, jotka on siis tilattava hissin huol-
toyhtiöltä erikseen. Tällöin hissin haltijan on var-
mistettava, että hissin huoltoyhtiöllä on tarvittavat
oikeudet tehdä myös hissin korjaus- ja muutostöi-
tä, sillä pelkästään hissin huoltoon oikeutettu yhtiö
niitä ei voi tehdä.
582
5.6.8 Hissin perusparannus
5.6.8.1 Perusparannustarpeen
selvittäminen
Ikääntyvän hissin suorituskyky laskee kunnossapi-
dosta huolimatta. Hissin käyttökustannukset kas-
vavat, kun pienkorjaukset yleistyvät. Hissin perus-
parannuksen tarpeellisuus on syytä selvittää sil-
loin, kun hissin käyttövarmuus on selvästi heiken-
tynyt, eli hissi ei enää toimi niin kuin se on toimi-
nut jo vuosikymmenet. Käyttöhäiriöiden esiinty-
misen ennakointi on hyvin vaikeaa; niitä voi tulla
vasta 30 vuoden tai jo viiden vuoden käytön jäl-
keen. Ajankohtaan vaikuttaa hissin alkuperäisten
komponenttien ja niiden asennuksen laatu, hissin
käyttöaste ja -olosuhteet sekä hissille tehtyjen kun-
nossapitotoimenpiteiden asianmukaisuus ja sään-
nöllisyys.
Hissin kaikki osat kuluvat, mutta hyvin eri tah-
tiin. Nopeimmin hississä kuluvat sen näkyvissä
olevat ja kaikkien hissimatkustajien käyttämät
osat. Tällaisia ovat napistot hissikorissa ja kerros-
tasanteilla sekä korin ja ovien pinnoitemateriaalit.

Pinnoitemateriaalien kulumisen huomaavat välit-
tömästi kaikki hissin käyttäjät. Kuluneet napistot
ovat paitsi ikävännäköiset, niin ne myös aiheutta-
vat toimintahäiriöitä; hissi ei vastaa kutsuihin tai
pysähtyy vääriin kerroksiin.
Seuraavaksi kulumisen merkit on havaittavissa
niissä hissin kuilun ja konehuoneen osissa, jotka
ovat toiminnassa aina kun hissiä käytetään:
– ohjauskeskus ja mekaaninen kerrosjakaja
– nostokoneisto vetopyörineen ja jarruineen
– ovien sulkimet, lukot, koskettimet ja saranat
– nopeudenrajoittaja ja sen käyttököysi
– kannatinköydet ja korikaapeli
Ohjauskeskuksen ja mekaanisen kerrosjakajan
kuluneisuuden hissin käyttäjät huomaavat aina his-
sin pysähtyessä. Hissi pysähtyy ”töksähtäen” ja hy-
vin usein epätarkasti, eli hissikorin lattian ja
kerrostason välille jää kynnys. Nostokoneiston
vanhuudenvaivoja ovat taas hissikorin ”klonk-
suva” liike hissillä ajettaessa sekä konehuoneesta
kantautuva ”juriseva” ääni.
Hissin ovien kuluneisuus näkyy useimmiten
ensimmäiseksi lukoissa ja sulkimissa. Ne aiheutta-
vat kolisevaa ääntä hissiä käytettäessä. Hyvin kulu-
neet osat saattavat myös estää hissin käyttämisen,
kun hissin liikkumiselle ja ohjaamiselle välttämä-
tön sähkövirta ei enää kulje oikein esimerkiksi
koskettimissa. Kulunut korikaapeli voi aiheuttaa
saman ongelman.
Vähiten kuluvia osia ovat hissin osista ”jä-
reimmät” eli muun muassa vastapainot, kori-
kehykset, koneistoalustat, ovikarmit ja kuilura-
kenteet. Näitä hissin kiinteitä osia joudutaan uusi-
maan hyvin harvoin.
5.6.8.2 EU:n suositukset vanhojen
hissien turvallisuuden parantamiseksi
1.7.1997 tuli voimaan Kauppa- ja teollisuusminis-
teriön päätös hissien turvallisuudesta, jolla saatet-
tiin voimaan Euroopan Unionin hissidirektiivi.
KTM:n päätös koskee uusia käyttöönotettavia his-
sejä, joiden on vast’edes täytettävä joukko hissien
turvallisuutta parantavia vaatimuksia. Suomalai-
sille hissin käyttäjille ehkä näkyvin muutos on se,
että jatkossa kaikissa uusissa hisseissä tulee olla
korin ovi. EU:n komissio julkaisi hissidirektiivin
yhteydessä 10 kohtaa käsittävän suositusohjelman
olennaisimmista toimenpiteistä vanhojen hissien
turvallisuuden parantamiseksi. KTM:n apuna
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
muun muassa hissiturvallisuuskysymyksissä toi-
miva sähköturvallisuuden neuvottelukunta suosit-
telee ohjelman pohjalta tärkeimmiksi Suomessa
käytössä olevien hissien turvallisuutta lisääviksi
toimenpiteiksi seuraavia:
– Hissikorin varustamista umpinaisella korin
ovella
– Hissin hälytysjärjestelmän muuttamista siten,
että hissikorista saadaan suora yhteys hissi-
huoltoon
– Hissikorin varustamista varavalaistuksella,
joka mahdollistaa myös hälytysjärjestelmän
toiminnan sähkökatkon sattuessa
– Hissin pysähtymistarkkuuden parantamista
Suosituksista ehdottomasti tärkein on hissin varus-
taminen umpinaisella korin ovella, joka Suomessa
puuttuu useimmista asuintalohisseistä. Korin ovi
estää hissimatkustajan joutumisen suoraan koske-
tukseen liikkuvan hissikuilun edustaseinän kanssa.
Näin voidaan ehkäistä niin sanotut kiilautumison-
nettomuudet, joissa hississä kuljetettava isohko
esine kiilautuu kuilun seinään ja kääntyy hissin
liikkuessa niin, että hissimatkustaja puristuu esi-
neen ja hissikorin seinän väliin. Korin ovi on
asennettavissa jälkikäteen lähes kaikkiin hisseihin.
Automaattisesti toimiva korin ovi voi olla joko
liukuovi tai taitto-ovi. Liukuoven asentamisen yh-
teydessä myös kerrostason kääntöovet voidaan
muuttaa automaattisiksi. Vanhemmissa suomalai-
sissa hisseissä yleisen käsikäyttöisen veräjän tilalle
on mahdollista asentaa lasipaneelinen korinovi,
jolla veräjähissin turvallisuutta voidaan parantaa
sen ulkonäkö säilyttäen.
Jos hissiin tulee toimintahäiriö tai rakennuk-
seen sähkökatko, saattaa hissikori jäädä kerrosten
välille ja hissikorista voi tulla pilkkopimeä. Täl-
laisten tilanteiden varalle on useimmissa asuinta-
lohisseissä hälytysnappi, jota painettaessa soi häly-
tyskello rappukäytävässä. Se ei aina takaa avun
saantia; siksi hissikoriin suositellaan asennettavak-
si varavalaistus ja suora hälytysyhteys hissin huol-
toyhtiöön. Varavalaistus mahdollistaa hälytysnapin
löytymisen myös sähkökatkon aikana, ja napin pai-
nalluksella saadaan suora puheyhteys huoltoyh-
tiöön, josta lähetetään apua nopeasti paikalle.
Hissin epätarkka pysähtyminen johtuu useim-
miten kuluneesta ohjauskeskuksesta ja sen oheis-
laitteista. Uusimalla hissiin taajuusmuuttajakäyt-
töinen ohjauskeskus saadaan pysähtyminen peh- 583
 meän tarkaksi, eli hissikorin lattian ja kerrostason
väliin ei jää kulkua haittaavaa kynnystä.
5.6.8.3 Perusparannuksen toteutus
Hissin perusparannus kannattaa aloittaa ottamalla
yhteyttä hissin huoltoyhtiöön, jossa on paras tieto
hissille tehdyistä kunnossapitotoimenpiteistä. Pe-
rusparannushanke aloitetaan hissin nykyisen kun-
non kartoituksella, jonka pohjalta huoltoyhtiö voi
arvioida tarvittavat toimenpiteet ja niiden kustan-
nukset (edellyttäen että yhtiöllä on oikeus tehdä
myös hissin korjaus- ja muutostöitä).
Johtavat hissiyhtiöt ovat kehittäneet menetel-
miä, joilla hissin perusparannus voidaan tehdä
joustavasti jaksoittain. Siten hissin perusparan-
nuksen kokonaiskustannukset saadaan jaettua pi-
demmälle ajalle. Hissin ohjauskeskus, sähköistys
ja napistot kannattaa useimmiten uusia ensimmäi-
sessä vaiheessa, sillä siten saadaan hissin toiminta-
varmuutta lisättyä merkittävästi. Perusparannuk-
sen yhteydessä kannattaa aina pyrkiä myös hissin
turvallisuuden parantamiseen. Edellä mainituista
suosituksista korin oven ja varavalaistuksen lisää-
minen sekä hälytysjärjestelmän muuttaminen on
helppo toteuttaa esimerkiksi hissikorin pinnoite-
materiaalien uusimisen yhteydessä. Nostokoneis-
ton uusiminen tulee myös sisällyttää hissin pe-
rusparannukseen johonkin jaksoon, jonka edulli-
simman ajankohdan määrittäminen tehdään hissin
kuntokartoituksen yhteydessä.
Hissin uusiminen on varteenotettava vaihtoeh-
to, mikäli kuntokartoituksessa havaitaan hissin
päässeen niin huonoon kuntoon, että peruspa-
rannustarve on suuri. Tällöin vanha hissi puretaan,
ja sen kuiluun asennetaan täysin uusi hissi. Hissin
uusimisessa muutetaan muun muassa kerrosta-
sojen kääntöovet automaattisiksi, mikä tekee his-
sistä entistä turvallisemman ja helppokäyttöi-
semmän.
5.6.9 Hissin rakentaminen
hissittömään taloon
5.6.9.1 Rakennustekniset edellytykset
Nykytekniikalla hissi voidaan asentaa jälkikäteen
lähes kaikkiin kerrostaloihin. Hissikuilu voidaan
sijoittaa rakennuksen ulkopuolelle tai porrashuo-
neeseen, mikä on yleensä kustannuksiltaan edulli-
sin vaihtoehto. Porrashuoneessa hissi voi sijaita
584
porrassyöksyjen välissä, porrashuoneen toisella
seinustalla tai portaiden tilalla, jolloin on rakennet-
tava uudet portaat esimerkiksi rakennuksen ulko-
puolelle. Hissin rakentaminen jälkikäteen vaatii
aina rakennusluvan. Hissin sijoittaminen porras-
huoneeseen edellyttää yleensä porrassyöksyjen ka-
ventamista. Paikallinen rakennusvalvontaviran-
omainen päättää tapauskohtaisesti porrassyöksyjen
vähimmäisleveyden lupakäsittelyn yhteydessä.
Porrashuoneeseen parhaiten sopiva hissityyppi on
kaita- tai minihissi.
5.6.9.2 Kaita- ja minihissi
Vuoden 1992 alussa julkaistiin Suomessa kaita- ja
minihissistandardi (SFS 5723), jonka tavoitteena
on edesauttaa hissien asentamista olemassa oleviin
asuinkerrostaloihin. Standardissa on määritelty
kaitahissi ja minihissi, joille annetaan lievennyksiä
tavallisia hissejä koskevista määräyksistä. Lieven-
nykset sallivat näille hissityyppeille mm. vapaam-
man konehuoneen sijoittelun sekä matalammat
hissikuilun ala- ja yläsuojatilat. Niiden ansiosta ra-
kennuskustannuksissa voidaan säästää, kun esi-
merkiksi hissikuilua rakennettaessa ei tarvitse puh-
kaista talon ala- ja yläpohjaa. Kaita- ja minihissit
toimivat hydraulisesti, joten käyttökoneisto voi-
daan sijoittaa varsin vapaasti, ja sen hiljaisuus on
merkittävä etu vanhassa asuinkerrostalossa. Hissi-
korin seiniin ja kerrostasojen oviin voidaan laittaa
ikkunat. Avaruutta ja valoisuutta voidaan edelleen
lisätä käyttämällä lasia myös hissikuilussa normaa-
lin peltiverkolla verhoillun kuilun sijaan. Kaita- ja
minihissille on standardissa määritelty muuan mu-
assa seuraavat tekniset ominaisuudet:
– nimelliskuorma on 4 henkilöä (325 kg)
– nimellisnopeus saa olla enintään 0,3 m/s
– pysähdystasoja saa olla enintään 6 kpl
mukaanlukien sisääntulo- ja kellaritason
– asuinkerroksia saa olla enintään 4 kpl
– korin sisäleveys 800 mm
Kaitahissin kori on mitoitettu niin, että se mahdol-
listaa ambulanssipaarien ja niiden kantajien sekä
suurehkojen huonekalujen kuljetuksen. Korin si-
säsyvyys on 1900 mm ja vapaa korkeus 2100 mm.
Kaitahissin vaatiman kuilun poikkileikkauksen si-
sämitta on 1000 x 2160 mm. Kaitahissi sijoitetaan
yleisimmin porrassyöksyjä kaventamalla näiden
väliin tai porrashuoneen toiselle seinustalle. Kai-
tahissiin voidaan asentaa oviaukot korin molem-

piin päihin. Tämä hissi sopii siis hyvin myös sellai-
siin taloihin, joissa sisääntulotaso sijaitsee eri puo-
lella kuin huoneistojen ovet.
Minihissi on tarkoitettu asennettavaksi ensisi-
jaisesti porrashuoneen viereen; joko asunto-vyö-
hykkeelle tai rakennuksen ulkopuolelle. Hissikorin
sisäsyvyys on pyörätuolille ja lasten-vaunuille riit-
tävä 1400 mm, ja kuilun poikkileikkauksen sisä-
mitta on 1000 x 1600 mm.
5.6.9.3 Muut ratkaisut
Kaitahissi tai minihissi tarjoavat useimmiten edul-
lisimman vakioratkaisun hissittömään taloon. Kun
käytettävissä oleva tila ei kokonsa, muotonsa tai
arkkitehtonisten seikkojen takia sovellu näille his-
sityypeille, voivat johtavat hissiyhtiöt räätälöidä
hissin tapauskohtaisesti kuhunkin kerrostaloon so-
pivaksi. Vakiokomponentteja käytetään mahdolli-
suuksien mukaan, mutta etenkin hissin käyttäjille
näkyvät osat suunnitellaan ja valmistetaan porras-
huoneen ilmiasuun sopiviksi.
Talon ulkopuolelle rakennettavaan kuiluun si-
joitetaan useimmiten minihissi, mutta myös kone-
huoneeton hissi on toimiva ratkaisu. Konehuo-
neeton hissi ei vaadi kuilun lisäksi muita tiloja, ja
ratkaisussa kaikki kuormitukset kohdistuvat hissi-
kuilun pohjaan eikä rakennukseen. Lisäksi kone-
huoneeton hissi on minihissiä suorituskykyisempi
etenkin nopeudeltaan.
5.6.9.4 Hissihankkeen toteutus
Keskeistä hissihankkeen onnistumiselle on ennen
toteutuspäätöksen tekevää yhtiökokousta tehty
valmistelu. Yhtiön hallituksen kannattaa aloittaa
hanke selvittämällä paikallisilta rakennusvalvon-
taviranomaisilta ja hissiyhtiöstä alustava arvio his-
sin toteutusvaihtoehdoista, niiden kustannuksista
sekä hankkeeseen saatavista avustuksista. Näiden
tietojen pohjalta hallitus voi pyytää yhtiökokouk-
selta valtuuksia selvittää hissin rakentamista. Mi-
käli yksinkertainen enemmistö on hankkeen kan-
nalla, on seuraava vaihe tehdä toteutussuunni-
telma.
Hissihanke voidaan toteuttaa kokonaisvastuu-
rakentamisena, jolloin valittu urakoitsija vastaa to-
teutuksen lisäksi myös suunnittelusta. Yhtiö voi
myös itse hankkia suunnittelun, jonka pohjalta
hanke toteutetaan joko kokonaisurakkana tai eril-
lisurakoina siten, että hissistä kuiluineen ja tarvit-
VII Kiinteistötekniikka - Talotekniikka
tavista rakennustöistä pyydetään tarjoukset erik-
seen. Kun toteutussuunnitelma kustannusarvioi-
neen on valmis, tulee hallituksen vielä tehdä rahoi-
tussuunnitelma. Siinä kannattaa ottaa huomioon
hissin suunnitteluun ja rakentamiseen myönnet-
tävät avustukset, korkotukilainat sekä yhtiön oma
rahoitustarve mieluiten huoneistokohtaisesti eritel-
tynä. Toteutus- ja rahoitussuunnitelmasta kannat-
taa tiedottaa osakkaille mahdollisimman hyvin en-
nen toteutuksesta päättävää yhtiökokousta.
Päätös hissin rakentamisesta voidaan tehdä
normaalilla enemmistöpäätöksellä ja sen kustan-
nukset kattaa vastikeperusteisesti edellyttäen, että
hankkeen katsotaan olevan ajankohdan tavan-
omaisia vaatimuksia vastaavaa perusparannusta, ja
että osakkeenomistajan maksuvelvollisuus ei muo-
dostu kohtuuttoman ankaraksi. Yhtiökokouksen
yksimielisellä päätöksellä hissihanke voidaan to-
teuttaa käyttäen muuta kuin yhtiöjärjestyksessä
määrättyä vastikeperustetta (esimerkiksi kerros-
kohtaista jyvitystä) edellyttäen, että myös kaikki
yhtiökokoukseen osallistumattomat osakkeen-
omistajat tähän suostuvat. Yhtiökokous voi myös
hyväksyä normaalilla enemmistöpäätöksellä sopi-
muksen, jossa joillekin osakkaille annetaan oikeus
hissin rakentamiseen ja velvollisuus sen ylläpi-
toon. (Talvella 2001 vireillä ollut asunto-osakeyh-
tiölain 39 §:n muutos helpottaa päätöksentekoa)
Yhtiökokouksen päätettyä hissin rakentamises-
ta on hallituksen tarkennettava toteutussuunni-
telma ja valittava hankkeen toteuttaja. Hallituksen
rooli toteutuksessa ja sen valvonnassa riippuu to-
teutustavasta. Johtavat hissiyhtiöt pystyvät yhteis-
työkumppaneineen toteuttamaan hankkeen ”avai-
met käteen” -periaatteella, jolloin toimitus kattaa
tarvittavien piirustusten tekemisen, rakennusluvan
hakemisen, hissin ja kuilun asennuksen sekä ra-
kennustekniset työt. Hissiyhtiötä valittaessa on
myös syytä kiinnittää huomiota edellä esitettyihin
seikkoihin hissin kunnossapidosta, jotta uusi hissi
palvelisi talon asukkaita moitteettomasti vuosi-
kymmeniä
585
 VIII Huoltotehtävät

VIII HUOLTOTEHT
HUOLT ÄVÄT
TEHTÄ

587
 VIII Huoltotehtävät

VIII HUOLTOTEHT
HUOLT ÄVÄT
TEHTÄ
SISÄLLYS Jukka Voijola (1, 3, 4)
Matti Katila (2)

1. Kasvityöt ja puhtaanapito .................................................................. 591

1.1. Kasvityöt ......................................................................... 591
1.1.1. Kasvutapahtuma .......................................................... 591
1.1.2. Yleistä kasvitöistä ........................................................ 591
1.1.3. Kasvitöiden työkohteet ja tuotteet ............................... 592
1.1.4. Työt ja menetelmät ....................................................... 593
1.1.5. Työmenetelmät, koneet ja välineet ............................... 593
1.2. Puhtaanapito ......................................................................... 593
1.3. Kasvitöiden ja puhtaanapidon laatuseuranta ........................... 595
2. Jätehuolto ......................................................................... 596
2.1. Jätehuollon päämäärät ja tavoitteet .......................................... 596
2.2. Jätehuollon käsitteet ja säännökset .......................................... 596
2.3. Jätteet ......................................................................... 597
2.4. Kunnalliset ym jätehuoltomääräykset ...................................... 597
2.5. Roskaaminen ja maaperän saastuminen .................................. 597
2.6. Jäteluvat ......................................................................... 597
2.7. Huoneistokohtaiset jätetilat ja astiat ........................................ 598
2.7.1. Liike- ja toimistohuoneistot ......................................... 598
2.7.2. Asuinkiinteistöt ............................................................ 598
2.8. Jätteiden käsittely kiinteistöllä ................................................. 599
2.8.1. Kompostointi ............................................................... 599
2.8.2. Jätteiden polttaminen ................................................... 599
2.9. Jätteiden keräys- ja käsittelyvälineet ........................................ 599
2.9.1. Keräysvälineiden mitoitus ............................................ 600
2.10. Asuinkiinteistöjen jätteiden keräyspaikat ................................ 601
2.10.1. Jätteiden keräyspaikan sijainti ..................................... 601
2.11. Jätehuollon järjestäminen kiinteistöllä .................................... 601
2.11.1. Keräyspaikan suunnittelu ............................................. 601
2.11.2. Kuljetus ja tyhjennys ................................................... 603
2.11.3. Jätehuoltokartoitus ja jätehuoltokustannusten
selvittäminen ................................................................ 603
2.11.4. Kiinteistön sidosryhmät ............................................... 603
2.11.5. Jätehuoltokatselmus ..................................................... 603
2.11.6. Keräysvälineet .............................................................. 603
2.11.7. Huoneistokohtaiset/osastokohtaiset jätetilat ja
keräysvälineet .............................................................. 604
2.11.8. Ohjeisto ja opasteet ...................................................... 604
2.11.9. Sopimuskäytäntö .......................................................... 604
2.11.10. Jätehuollon toimivuuden seuranta ja arviointi ........... 604 589
2.11.11. Mittareiden käyttö ...................................................... 604
 3. Lumityöt ......................................................................... 606
3.1. Yleistä lumitöistä ..................................................................... 606
3.2. Talvet ja lumisateet .................................................................. 606
3.3. Toiminta kohteessa ja kuvaus käyttäjistä ................................. 607
3.4.1 Tuotteistaminen ........................................................... 607
3.4.2. Tuotteen ominaisuudet ................................................. 608
3.4.3. Laatutekijät .................................................................. 608
3.4.4. Laadun raja-arvot ......................................................... 608
3.5. Lumitöiden laadun seuranta ..................................................... 609
3.6. Tuotteiden toimitusajat ............................................................ 609
3.7. Vastuunjako ja järjestyssäännöt ............................................... 609
3.8. Työmenetelmät, koneet ja välineet ........................................... 609
3.9. Konekustannukset .................................................................... 610
4. Kiinteistötyön mitoitus ...................................................................... 610
4.1. Työmäärien mitoituksen taustaa ............................................... 611
4.2. Mitoitus .......................................................................... 611
4.2.1 Yleistä .......................................................................... 611
4.2.2 Työmäärän laskenta ....................................................... 611
4.3. Työajan käsitteet ...................................................................... 612
4.4 Kustannuslaskenta ................................................................... 613
Kirjallisuutta ......................................................................... 614

590

1. Kasvity
Kasvity öt ja puhtaana
asvityöt pito
puhtaanapito
1.1. Kasvityöt
1.1.1. Kasvutapahtuma
Kasvitöillä tarkoitetaan kasveihin ja kasvualustaan
kohdistuvia ulkoalueen töitä. Kasvienhoidolla tar-
koitetaan kasvien hyvinvoinnin ja kasvun edistä-
mistä.
Kasvutapahtumaa on seuraavassa tarkasteltu
aika- ja tapahtumasarjana, jonka luonne pitää ym-
märtää, jotta tulosta voi hallita ja turhia töitä vält-
tää. Puhtaanapitotöissä tapahtumasarja on luon-
nollisesti erityyppinen. Lisäksi myös roskaajien ta-
poihin voidaan jonkun verran vaikuttaa. Tavoittee-
na oleva työn tulos pitää olla selvillä ja siihen pitäi-
si päästä mahdollisimman pienellä työmäärällä.
Kasvitöissä pitäisi käyttää ”tervettä maalaisjär-
keä”, mutta monet kiinteistönhoitajat ovat jo niin
kaupunkilaistuneita, että jonkinlaista peruskoulu-
tusta pitäisi tarpeen vaatiessa käydä hakemassa.
Pääosa kiinteistön kasvitöistä kohdistuu piha-
nurmikkoon. Ihmiset haluavat nurmikoltaan omi-
naisuuksia, jotka poikkeavat luonnon ekojärjes-
telmän ominaisuuksista.
Luonnon järjestelmässä ravinnekierto on sisäi-
nen ja suljettu, sinne ei ihminen tuo mitään eikä
sieltä vie mitään. Ihminen ei aseta luonnonjärjes-
telmälle mitään ulkonäkö- tai käyttövaatimuksia.
Luonnonjärjestelmään sisältyy myös laaja hyön-
teis- ja eläinkanta ja myös sellaiset lajit, joita ihmi-
set inhoavat tai jotka aiheuttavat allergisia reak-
tioita.
Luonnossa tapahtuu jatkuvaa taistelua elinti-
lasta ja vahvemmat, olosuhteisiin sopivat kasvilajit
voittavat. Ihminen on myös voimakkaasti muutta-
nut kasvien elinympäristöä, minkä vuoksi uudet
kasvit ovat työntämässä tieltään muuttuneisiin olo-
suhteisiin vähemmän sopivia.
1.1.2. Yleistä kasvitöistä
Nurmikko on ihmisen keinotekoisesti aikaansaama
luomus – jatkuvasti hoidettava ”tuote”, jonka
”epäluonnolliset” ominaisuudet nopeasti häviävät
hoidon puutteessa.
VIII Huoltotehtävät
Kun rakennus luovutetaan asukkaiden käyt-
töön, pidetään vastaanottotarkastus. Jos kaikki on
tehty suunnitelmien mukaan, otetaan talo sellaise-
naan vastaan ja uusia tarkastuksia ei tarvita. Kiin-
teistönhoito-organisaation tuote, esimerkiksi nur-
mikko, taas muuttuu niin nopeasti, että sitä on taa-
jaan hoidettava, jotta se pysyy samassa kunnossa.
Kahdessa viikossa hoitamaton nurmikko on jo me-
nettänyt osan alkuperäisistä ominaisuuksista. Nur-
mikkoa on siis kasvukaudella jatkuvasti työstet-
tävä ja otettava vastaan.
Nurmikon rakenne on pihajärjestelmän tärkeä
osa. Rakenteella tarkoitetaan mm. kasvilajitelmaa,
kasvuston tiheyttä/pituutta, tasaisuutta/pituutta ja
kulutuskestävyyttä. Lisäksi nurmikolta toivotaan
esteettistä, ihmistä miellyttävää ulkonäköä. Nurmi-
kon käyttötapa määrää mitä ominaisuuksia nurmi-
kolta kussakin tapauksessa vaaditaan.
Isännöitsijä joutuu usein osallistumaan kiiste-
lyyn saako nurmikolla harrastaa pallopelejä ja leik-
kejä ja ketkä saavat. Yhtiökokouksessa olisi syytä
päättää mikä on tuote. Onko nurmikko leikkeille
tarkoitettu käyttönurmikko vai vain katseltavaksi
tarkoitettu koristenurmikko. Päätöksen jälkeen ei
tarvitse enää pihalla riidellä.
Nurmikon hoitotekniikan ydintehtäviä ovat
kastelu, muokkaus/ilmastus, lannoitus ja leikkaus.
Esteettisyyden lisäämiseen vaikuttavat lisäksi
hiekka-alueen vastainen reunaus. Joissain tapauk-
sissa käytetään lisäksi torjunta-aineita joidenkin
epäsuotavien lajien hävittämiseksi. Yleisen, pää-
osin ilmansaasteista johtuvan happamoitumisen
ehkäisemiseksi on maata myös kalkittava. Kastelu
on monissa yhtiöissä lopetettu vesilaskujen pie-
nentämiseksi. Istutusten ja pensaiden kastelu erit-
täin kuivina kausina tulee kuitenkin yleensä hal-
vemmaksi kuin kuolleiden kasvien uusiminen.
Nurmikolla toteutuu osittain suljettu luonnon-
järjestys jos leikattua ruohoa ei poisteta nurmikol-
ta. Tällöin lannoitustarve vähenee tai poistuu. Pitä-
mällä leikkuujätteen pituutta lyhyenä tai leikkaa-
malla nurmikko silppuavalla leikkurilla, ei myös-
kään leikkuujätteisyys ole silmiinpistävää. Luon-
591
 non prosessin tuntemisen perusteella on siis mah-
dollista vähentää eli järkiperäistää työtä.
Kasvukauden pituus vaihtelee Etelä-Suomen
26 viikosta Rovaniemen 19 viikkoon ja Pohjois-
Suomen 14 viikkoon. Voimakkain kasvukausi (pi-
tuudeltaan 4–5 viikkoa) painottuu Etelä-Suomessa
juhannukseen ja sen jälkeiseen aikaan. Tämän jäl-
keen kasvitöiden painopiste siirtyy pysyvästi leik-
kauksen ja viimeistelyn sijasta epätasaisen kasvun
vaatimaan siistimiseen.
Suotuisilla ilmoilla saattaa ruoho Etelä-Suo-
messa kasvaa pituutta jopa 5 cm viikossa, vasta-
perustetuilla nurmikoilla sitäkin enemmän.
1.1.3. Kasvitöiden työkohteet ja
tuotteet
Asukkaalle ja käyttäjälle ulkoalueet muodostavat
yhtenäisen tunnepohjaisesti koettavan kokonai-
suuden, joka koostuu alueen erityyppisistä puu-
lajeista, nurmikosta, kukkaistutuksista sekä alueen
valaistuksesta ja varusteista (penkit, hiekka-
laatikot, leikkitelineet ym.). Kiinteistönhoitajan
tehtävänä on alueen roskien poistaminen, varustei-
den huolto sekä kasvillisuuden hoito siten, että
alue pysyy jatkuvasti käyttäjille mieleisenä ja viih-
tyisänä.
Piha-alueilla voi olla mm. seuraavia kasvi-
töiden kohteita:
– käyttönurmikot
– koristenurmikot
– niittynurmikot
Kasvitöiden ja puhtaanapidon tuotteen ominaisuuksia
Työkohde
Laadun Toimitus-
raja-arvot ajat
ja sallitut
poikkeamat
592
– puuryhmät ja puut
– pensaat, pensasryhmät, pensasaidat
– perennat ja ruusuryhmät
– kesäkukat
– (hiekkakäytävät ja hiekkakentät)
– leikkialueet
Kasvitöistä on paikallisesti sovittava tai päätet-
tävä. Sovittavissa olevia, jatkuvasti ylläpidettäviä
laatuominaisuuksia nurmikolla ovat mm:
– ruohon pituus/nurmikon tiheys
– ruohon pituus/nurmikon tasaisuus
– nurmikon rikkaruohoisuus (ei toivotut
rikkakasvit)
– nurmikon näkyvä leikkuujätteisyys
– käytävien reunuksien selvyys
– perusmuurin, puiden ym. rajaukset
– nurmikon aukkoisuus
– nurmikon elinvoimaisuus
– perennoiden elinvoimaisuus
– perenna-alustan rikkaruohoisuus
Sallittuja poikkeuksia voivat olla esimerkiksi
käyttönurmikon ominaisuudet pitkinä kuivina kau-
sina.
Nurmikon tasaisuus ja tiheys riippuu ruohon
leikatun osan pituudesta. Peukalosääntönä leika-
tun osan pituus on kolmannes koko pituudesta.
Mitä harvemmin nurmikkoa leikataan sitä epäta-
saisemmaksi ruoho pääsee kasvamaan ja nurmikko
myös harvenee. Pihanurmikkoa pidetään yleensä
suhteellisen lyhyenä, maksimipituus on 8–10 cm.
Kuivana kautena nurmikkoa ei leikata kovin lyhy-
Hinta
 VIII Huoltotehtävät

eksi, jotta se ei kuivuisi. Isännöitsijän olisi valvot- 1.1.5. Työmenetelmät, koneet ja

tava ettei nurmikkoa leikata liian lyhyeksi työker- välineet
tojen vähentämiseksi, myös heti leikkauksen jäl- Kasvien hoidon työmenetelmissä käytettävät ko-
keen nurmikon pitää näyttää vihreältä. neet ja välineet valitaan kohteen ominaisuuksien ja
Puiden ja pensaiden laatuominaisuuksia ovat kohteiden määrän mukaan. Suurten nurmialueiden
mm: hoidossa käytetään ajettavia leikkuukoneita tai
– puiden ja pensaiden omanmuotoisuus leikkureilla varustettuja monitoimikoneita. Pienil-
– puiden ja pensaiden elinvoimaisuus lä alueilla käytetään itsevetäviä tai työnnettäviä
– pensasalustan rikkaruohoisuus moottorikäyttöisiä leikkureita. Kelaleikkurin pyö-
– kuivien oksien määrä rivässä kelassa olevat terät leikkaavat ruohon kiin-
– pensaista esiin pistävien pitkien rikka- teää vastaterää vasten. Kelaleikkuri tekee tasaista
kasvien määrä. jälkeä, mutta sopii parhaiten käytettäväksi tasaisil-
– puiden ja pensaiden kunto (sairaudet ja la nurmikoilla eikä leikkaa hyvin pitkää ruohoa.
yli-ikäisyys) Vaakatasoleikkurissa on vaakatasossa pyörivä leik-
– ruohon pituusero puiden tyven ja kaava tai leikkaava/silppuava terä. Vaakatasoleik-
nurmikon välillä. kuri soveltuu myös pitkän ruohon leikkaamiseen ja
Hiekkakäytävien ja hiekka-alueiden laatuomi- epätasaisille nurmikoille. Leikkureissa voi myös
naisuuksia ovat mm: olla imuri ja keräyspussi.
– rikkakasvien määrä Muita yleisiä työvälineitä ovat:
– käytävien tasaisuus – nauhaleikkuri nurmikon viimeistelyyn
– käytävärajaukset – leikkuusakset ja -saha pensaiden ja
puiden oksien leikkaukseen
1.1.4. Työt ja menetelmät – tasolannoitin
Sovitun tai suunnitellun tuloksen aikaansaamisek- – paikkauskone tai paikkausharava
si on tehtävä monia eri tyyppisiä töitä. Seuraavassa – talikko
on lueteltu joitakin nurmikkokasveille tai muille – harava
kasveille ja kasvualustalle tehtäviä töitä: – lapio
– ilmastus – työntökärry
– lannoitus – kastelulaite ja letkut
– ruokamultakerroksen levitys
– muokkaus 1.2. Puhtaanapito
– reunaus
Roskaantuminen on kasvutapahtumasta poikkeava
– rikkaruohojen poisto
tapahtumasarja. Puhtaanapidossa voidaan ”roskat”
– kastelu
lajitella kahteen lajiin – luonnonroskiin ja ihmisen
– roskien poisto
oman toiminnan tuloksena syntyviin roskiin. Ih-
– leikkuujätteen poisto
misten aikaansaamat roskat voidaan jaotella vielä
– kylvö
kahteen luokkaan. Tahdonvaraisiin kuuluvat ne
– istutus
roskat, joiden joutuminen kiinteistöön on ihmisen
– suojaus
omasta tahdosta riippuvaista ja roskaaja on tunnis-
Menetelmällä tarkoitetaan sitä tapaa, millä työ tettavissa. Roskat voivat olla talon omien asukkai-
tehdään. Menetelmä määräytyy pitkälti käytettävi- den heittämiä tai naapurialueilta kulkeutuneita.
en välineiden perusteella. Siten on nurmikon leik- Tahdonvaraisten roskien syntymiseen voidaan vai-
kuu työnnettävällä leikkurilla eri menetelmä kuin kuttaa. Tahattomat roskat eivät ole erityisesti ke-
vastaava työ ajettavalla leikkurilla. KIMI-järjestel- nenkään syytä, niitä vain syntyy ihmisen toiminnan
mässä on molemmille välineille myös laadittu oma johdosta.
menetelmäkuvauksensa.
Pensaskasvillisuuden ja puiden määrän mu-
kaan voi eri kohteiden välillä olla kukinta-aikana
ja syksyisin suuriakin eroja työmäärässä. Syksyiset 593
 lehtiroskat kulkeutuvat usein tuulten mukana
kauaksikin syntypaikastaan.
Ihmisten roskien määrä on suoraan riippuvai-
nen kohteessa harrastettavasta toiminnasta. Os-
tokeskuksia ja niiden lähistöalueita sekä kioskien
edustoja eivät ihmiset koe omaksi ympäristökseen
eivätkä tunne niitä henkilöitä, joiden tehtävänä on
roskien poisto. Näin ollen he eivät yleensä välitä
minne roskansa heittävät.
Roskien poistossa tuotteena on työn jälkeinen
roskattomuus. Riippuen siitä miten paljon ja mil-
loin roskia alueelle kertyy, valitaan roskanpois-
tokertojen lukumäärä ja ajankohta.
Piha-alue, jonka käyttäjät eivät heitä roskia
ympäristöön eikä roskia sinne myöskään muualta
kulkeudu, näyttää siistiltä, vaikka siivoustyöt teh-
täisiin siellä vain kerran viikossa. Alue, jossa jat-
kuvasti syntyy paljon roskia, pitää siivota kahdesti
päivässä, jotta alueella näyttäisi kohtuullisen siis-
tiltä. Käyttäjien ja kiinteistönhoidon yhteistyön tu-
losta on se, miltä alue pitkällä ajanjaksolla keski-
määrin näyttää.
Seuraavasta piirroksesta näkyy roskien kerään-
tyminen ja poistamisen jaksoittaisuus. Kiinteis-
tönhoitajaa tarvitaan kun alueelle kertyy roskia.
Työkäynnillä on roskat poistettu, mutta niiden
kertyminen jatkuu. Katkoviiva kuvaa tilannetta
jolloin roskaantumista on saatu tiedottamalla vähe-
nemään. Roskien kertymisen vähentyessä työ-
kertoja voidaan vähentää. Kiinteistönhoito-organi-
saation työn tulos eli tuote on työn jälkeinen
roskattomuus (tuotteen arvo). Roskaajista riippuu
miten usein tuote pitää viikoittain toistaa.
Roskattomuuden hetki vaikuttaa suuresti sii-
hen, miltä alue asiakkaan silmissä näyttää. Jos esi-
merkiksi roskat poistetaan nakkikioskin ympäris-
töstä heti aamulla ennen ihmisten töihin menoa,
näyttää alue päivällä siistiltä. Jos roskat poistetaan
vasta vähän ennen kioskin avaamista, niin alue on
ihmisten silmissä roskainen aina.
594
1.3. Kasvitöiden ja
puhtaanapidon
laatuseuranta
Kasvitöiden tuloksena oleva tuote ei ole luonteel-
taan kovin pysyvä. Usein jo viikon sisällä on ruoho
kasvanut pituutta niin, että sitä on jälleen leikat-
tava. Nurmikon on pysyttävä hyväkuntoisena myös
kesästä toiseen eli sitä on tarvittaessa lannoitettava
ja kalkittava.
Jotta kiinteistönhoitajan työn positiiviset tu-
lokset tulisi selvitettyä, on piha-alueen ominai-
suuksia kesän aikana seurattava tarvittaessa myös
kirjallisesti.
Uudessa tuntemattomassa työkohteessa työ
muodostuu aluksi korjaavaksi; syntyy kaikenlaisia
tilanteita, jotka vaativat pikaisia toimenpiteitä. Ai-
kaa myöten, kun tilanteiden syyt ovat paremmin
tiedossa, muuttuvat työt ennakoivaksi ja virheiden
määrä vähenee.
Kiinteistönhoidossa tehtävänä on saada halu-
tun laatunen tuote aikaiseksi mahdollisimman pie-
nellä työmäärällä ja kustannuksilla. Kiinteistön-
hoitaja on tuotteen valmistaja ja osittain myös sen
myyjä. Asuintaloissa asukas on tuotteen maksaja.
Isännöitsijän tehtävänä on asukkaiden uskottuna ja
valtuutettuna henkilön sopia tuotteen laadusta ja
hinnasta sekä valvoa laadun toteutumista sopimus-
kaudella.
 VIII Huoltotehtävät

Roskien määrä

Tuotteen toimituksen aloitushetki

alkuperäinen siisteystaso
uusi siisteystaso

Tuotteen arvo
Aika
Roskaantumisaika
Roskien poistoaika
595
 2. Jätehuolto
2.1. Jätehuollon päämäärät
ja tavoitteet
Suomessa tuotetaan vuosittain 65-70 miljoonaa
tonnia jätettä, josta noin 0,5 miljoonaa tonnia luo-
kitellaan ongelmajätteiksi. Jätemäärät ovat Suo-
messa ja EU:ssa jatkuvasti kasvaneet.
Suomen ja EU:n jätepolitiikan tavoitteena on
edistää luonnonvarojen järkevää käyttöä sekä eh-
käistä ja torjua jätteistä aiheutuvaa vaaraa tervey-
delle ja ympäristölle.
Jäteasioiden kehittäminen Suomessa ja EU:ssa
perustuu seuraaviin periaatteisiin:
Ehkäisyn periaate - jätteen syntyä on vähennet-
tävä ja mahdollisuuksien mukaan ehkäistävä
Saastuttaja maksaa - jätteen tuottajan on
vastattava kaikista jätehuoltokustannuksista
Tuottajavastuu - jätehuollon kustannusvastuu on
eräissä tapauksissa ulotettava jätteen tuottajan
sijasta tuotteen valmistajaan ja maahantuojaan
Varovaisuusperiaate - jätteistä ja jätehuollosta
mahdollisesti aiheutuvia vaaroja on
ennakoitava
Läheisyysperiaate - jätteet on käsiteltävä
mahdollisimman lähellä niiden syntypaikkaa
Omavaraisuusperiaate - jätteiden käsittely-
verkosto on luotava siten, että yhteisössä ja
kussakin jäsenmaassa ollaan omavaraisia
jätteiden käsittelyssä
Valtioneuvoston ympäristöpoliittisen selonte-
on mukaan kansantaloutta ryhdytään ohjaamaan
yhä selvemmin kierrätystalouden suuntaan. Yh-
dyskuntien jätehuollossa tavoitteeksi on asetettu,
että vuosittain syntyvästä yhdyskuntajätteestä hyö-
dynnetään 70% raaka-aineena tai energiana vuo-
teen 2005 mennessä.
Jätehuollon tarpeet tulee huomioida jo asuin-
alueiden ja rakennusten suunnitteluvaiheessa. Ai-
kaisessa vaiheessa tehtävällä suunnittelulla välte-
tään monet jätehuollossa esiintyvät ongelmat, ku-
ten tilanahtaus, haju- melu- ja terveyshaitat. Jäte-
huollon kehityssuuntaukset on myös otettava huo-
mioon jätehuoltosuunnitelmissa. Tulevina vuosina
lajiteltavat jätelajit lisääntyvät, biojätteen vienti
596
kaatopaikoille loppuu vuoteen 2005 mennessä,
sekajätteen hinta nousee jne. Jätehuollon toimi-
vuus edellyttää lisäksi kiinteistön asukkaiden,
isännöitsijöiden ja muiden jätehuollosta vastaavi-
en tahojen jatkuvaa tiedottamista uusista jäte-
huoltoa koskevista velvoitteista, paikallisista mää-
räyksistä, kiinteistön jätehuoltojärjestelyistä jne.
Kiinteistönhoitajan jätehuollosta aiheutuva
työmäärä vaihtelee eri kiinteistöissä. Asuinkerros-
talossa pääasiallinen työ on jätehuoneen siistey-
destä huolehtiminen. Liikekiinteistöissä toimenku-
vaan liittyy usein ongelmajätteiden keräily ja lajit-
telu. Asuintaloissa työmäärä ei ole kovin suuri,
mutta työ on silti tärkeä.
2.2. Jätehuollon käsitteet ja
säännökset
Jätehuollon ohjeiden ja säännösten ymmärtämi-
seksi on tunnettava keskeiset käsitteet.
Jätteen keräyksellä tarkoitetaan jätteen kokoa-
mista, lajittelua tai yhdistämistä kuljetusta tai oma-
toimista hyödyntämistä tai käsittelyä varten.
Jätteen lajittelulla tarkoitetaan ongelmajättei-
den ja käyttökelpoisten raaka-aineiden kuten pape-
rin, pahvin, metallin, lasin, muovin tai lumpun
erottamista muusta jätteestä. Myös kompostikel-
poisen jätteen erottelu kuuluu lajitteluun.
Keskitetyllä lajittelulla tarkoitetaan jätteen la-
jittelua esimerkiksi lajittelulaitoksissa. Syntypaik-
kalajittelulla tarkoitetaan jätteen lajittelua asun-
nossa, työpaikalla tms. paikassa, jossa jätettä
syntyy.
Jätteen käsittelyllä tarkoitetaan toimintaa, jon-
ka tarkoituksena on jätteen vaarattomaksi tekemi-
nen tai lopullinen sijoittaminen.
Kiinteistön jätehuollolla tarkoitetaan kiinteis-
tössä syntyvän jätteen kierrätystä, varastointia ja
käsittelyä.
Kierrätyksellä tarkoitetaan jätemateriaalien
hyödyntämistä joko alkuperäiseen tarkoitukseensa
tai muihin tarkoituksiin, mutta ei energiana hyö-
dyntämistä.

Uudelleenkäytöllä tarkoitetaan kierrätystä, jos-
sa materiaali palautetaan uudelleen käyttöön joko
sellaisenaan tai muuttamalla sen käyttötarkoitusta.
Jätelain 1072 / 1993 mukaan on kaikessa toi-
minnassa mahdollisuuksien mukaan huolehdittava
siitä, että:
– jätettä syntyy mahdollisimman vähän
– jätteestä ei aiheudu merkityksellistä
haittaa tai vaikeutta jätehuollon
järjestämiselle
– jätteestä ei aiheudu vaaraa tai haittaa
terveydelle tai ympäristölle
Terveydensuojeluasetuksen 280/1994 mukaan
– jätteiden keräysvälineet ja jätehuone on
sijoitettava ja hoidettava niin, ettei niistä
aiheudu hajua tai muuta terveyshaittaa
ja etteivät eläimet pääse niihin
– kiinteille jätteille tarkoitettuihin
keräysvälineisiin ei saa koota
nestemäisiä jätteitä
– keräysvälineiden kunnosta ja
puhdistuksesta on huolehdittava
asianmukaisesti
Vastuu jätehuollon järjestämisestä on jätteen
haltijalla, eli yrityksellä, yhteisöllä tai henkilöllä,
jonka hallinnassa jäte on
2.3. Jätteet
Jätelaissa tarkoitetaan:
– jätteellä ainetta tai esinettä, jonka sen
haltija on poistanut, aikoo poistaa tai on
velvollinen poistamaan käytöstä
– ongelmajätteellä jätettä, joka voi
aiheuttaa erityistä vaaraa tai haittaa
terveydelle tai ympäristölle
Ongelmajätteet on kerättävä erikseen ja toimi-
tettava asianmukaisesti käsiteltäväksi.
Kotitalouksien yleisimpiä ongelmajätteitä
ovat:
– lääkkeet
– elohopeamittarit
– raskasmetalliparistot
– käynnistysakut, nikkeli-kadmium -akut
(ladattavat piensähkölaitteet)
– loisteputket ja elohopealamput
– eräät puhdistusaineet
– maalit, liuottimet, liimat ja lakat
– kyllästysaineet ja niillä käsitelty puu
VIII Huoltotehtävät
– kasvinsuojelu- ja torjunta-aineet
– jäteöljyt, öljynsuodattimet ja öljyiset rätit
2.4. Kunnalliset ym
jätehuoltomääräykset
Kunta antaa tarkat määräykset jätehuollon käytän-
nön järjestämisestä kunnassa. Määräykset voivat
koskea jätteen keräystä, lajittelua, säilyttämistä,
kuljetusta, välittämistä, hyödyntämistä ja käsitte-
lyä sekä terveys- tai ympäristövaaran tai -haitan
ehkäisemistä ja jätehuollon valvontaa. Ne eivät saa
olla ristiriidassa valtakunnallisten säädösten ja
määräysten kanssa.
Varsin yleisiä ovat kuntakohtaiset jätteen hyö-
dyntämistä ja käsittelyä koskevat määräykset. Niis-
sä määritellään mm. alarajat, minkä suuruiset
kiinteistöt tulevat tiettyjen jätejakeiden osalta
erilliskeräilyn piiriin tai miten kompostointi järjes-
tetään taajama-alueella.
2.5. Roskaaminen ja
maaperän saastuminen
Vähäisestä roskaamisesta voidaan rangaista rike-
sakolla. Vakavissa tapauksissa rangaistus on päi-
väsakko.
Jätelaki kieltää päästämästä tai sijoittamasta jä-
tettä tai muuta ainetta maaperään niin, että seu-
rauksena on sellainen maaperän laadun huonone-
minen, josta voi aiheutua vaaraa tai haittaa tervey-
delle tai ympäristölle, viihtyisyyden melkoista vä-
henemistä tai muuta vastaavaa haittaa.
Laki velvoittaa mahdollisen saastuttajan selvit-
tämään alueen puhdistamistarpeen tai tilan ja puh-
distamaan alueen. Jos maaperään on joutunut vaa-
rallisia tai haitallisia aineita, saastuttaja on ensisi-
jainen puhdistustoimien maksaja. Myös kiinteis-
tön haltija tai kunta voivat joutua vastaamaan puh-
distamisesta.
2.6. Jäteluvat
Jätelaissa kiinteistöjen jätehuoltosuunnitelmat ja
ongelmajätteiden käsittelyluvat korvattiin jäte-
luvalla, joka on osa yhtenäistä ympäristölupaa. Se
tarvitaan mm. jätteen ja ongelmajätteen laitos- ja
ammattimaiseen käsittelyyn ja hyödyntämiseen
sekä ongelmajätteen ammattimaiseen keräämi-
seen. 597
 Jätelupaa ei sen sijaan tarvita esim. jätteen am- Toiminnan ja hyötykäyttömahdollisuuksien
mattimaiseen kuljettamiseen eikä muun kuin on- mukaan
gelmajätteen keräämiseen. – metalliromu
– tietosuojapaperi tietosuojavaatimusten
2.7. Huoneistokohtaiset mukaan
jätetilat ja astiat – muut ongelmajätteet
– puujäte
2.7.1. Liike- ja toimistohuoneistot – muovit
– tekstiilijäte
Liike- ja toimistohuoneistot (jätteen tuottajat) ovat
– biojäte
vastuussa jätteensä toimittamisesta käsittelyyn sil-
– lasi
tä osin kuin jätteitä ei voida toimittaa järjestetyn
– styrox
jätehuollon kautta käsittelyyn. Liikehuoneistoissa
– polttokelpoinen jäte
jätelajien kertymät riippuvat toimialasta. Liike- ja
toimistokiinteistöissä tulee varautua seuraavien 2.7.2. Asuinkiinteistöt
jätteiden lajitteluun:
Asuintaloissa lajitellaan kunnallisista määräyksis-
Kaikissa liikekiinteistöissä tä riippuen erikseen sekajäte, paperi, pahvi, bio-
– pahvi jäte, metalli, lasi ja polttokelpoinen jäte.
– paperi
Valtioneuvoston päätös pakkauksista ja pak-
– sekajäte
kausjätteistä (962 / 1997) tuli voimaan 1.12. 1997.
– loisteputket, pienloistelamput
Se tulee huomioida kiinteistön jätehuoltosuunni-
– paristot
telmissa. Kunnat järjestävät keräystä, kuljetusta ja
hyötykäyttöä sekä tiedottavat asiasta.
598
 VIII Huoltotehtävät

2.8. Jätteiden käsittely toinnin aloittamisesta on yleensä tehtävä ilmoitus

kiinteistöllä
Kunnat voivat antaa jätehuoltomääräyksissään ja
järjestyssäännöissään ohjeita ja määräyksiä mm.
kompostoinnista ja poltosta.
2.8.1. Kompostointi
Kiinteistökohtainen kompostointi on vaihtoehto
biojätteen erilliskeräykselle.
Komposti on sijoitettava, rakennettava ja hoi-
dettava niin, etteivät haittaeläimet pääse siihen ja
ettei siitä aiheudu haittaa terveydelle tai ympäris-
tölle.
Elintarvikejätteitä kompostoitaessa tulee kom-
postin hoitoon kiinnittää erikoista huomiota.
Elintarvikejäte tulee kompostoida lämpöeristetys-
sä ja jyrsijäsuojatussa kompostorissa. Kompos-
kunnalle.
Kompostointia voidaan käyttää erilaisten
kasvijätteiden, kuten lehtien, ruohon ja silputtujen
oksien käsittelyyn. Ne voidaan kompostoida kom-
postikehikossa tai puutarhajätteelle tarkoitetussa
kompostorissa, joka ei ole lämpöeristetty.
2.8.2. Jätteiden polttaminen
Polttokelpoiset jätteet, kuten hyötykäyttöön kel-
paamaton paperi, puu, oksat ja risut voidaan polt-
taa kiinteistön lämmityksen yhteydessä siten, että
siitä ei aiheudu haittaa ympäristölle
2.9. Jätteiden keräys- ja
käsittelyvälineet
Kiinteistön jätteiden keräysvälineinä käytetään
säkkejä, astioita, avonaisia ja umpinaisia siirto-

Velvoite Jätelaki Vastuu

Kiinteistön Jätteen tuottaja Toiminnan
haltija Asukas harjoittaja

Yleinen huolehtimis- 4§ x x x
velvollisuus

Jätehuollon 3 luku x x) x
järjestäminen

Kustannusvastuu 27 § x x

Hyväksymis- 8 luku
menettely

Maaperän 22 § x
saastuttamiskielto

Roskaamiskielto 19 § x x x

Roskaantuneen 29 § x x x
alueen puhdistaminen

Saastuneen maa- 23 § x
perän puhdistaminen

Selvilläolo ja 51 § x
kirjanpitovelvollisuus

Jätelain velvoitteet kiinteistön haltijalle ja jätteen tuottajalle. 599

 lavoja, puristinsäiliöitä sekä maahan upotettavia – nesteiden kuljetukseen ja säilytykseen
säiliöitä. Asuin-, toimisto- että liikekiinteistöillä nestekonttia
käytetään samanlaisia keräysvälineitä. – lisäksi voidaan käyttää puristinta,
Keräilyvälineissä tulee mahdollisuuksien mu- paalainta, priketointilaitetta tai silppuria
kaan käyttää seuraavia värejä:
2.9.1. Keräysvälineiden mitoitus
Keräysvälineet valitaan erillään kerättävien jäteja-
Paperi ja pahvi → vihreä
keiden ja käytössä olevan keräyskaluston mukaan
Lasi → sininen ja/tai valkoinen
sekä mitoitetaan jätekertymän ja tyhjennysrytmin
Metalli ja muovi → musta
mukaan lasketulla tilavuudella. Mitoituksessa ote-
Biojäte → ruskea
taan huomioon jätekertymän 25 %:n vaihteluväli.
Ongelmajätteet → punainen
Jätekertymä vaihtelee mm. vuodenaikojen, paikal-
Nestekartonki-
lisen valtalehden, perheiden koon ja ikärakenteen
pakkaukset → keltainen
mukaan.
Sekajäte → harmaa
Mitoitusohjeena voidaan käyttää kerrostalo-
Erilliskeräyksessä voidaan käyttää mm.: asunnossa keskimäärin 2,2 henkeä ja pientalossa 3
– pahvin keräilyyn rullakkoa henkeä. Jäteastioiden mitoituksessa voidaan käyt-
– poistettaville loisteputkille on tää seuraavia jätetuottoarvioita:
keräysvälineitä (mm. pahvilaatikoita), – sekajäte 5,7 l / päivä / asukas
joihin loisteputket tulee kerätä ehjinä – biojäte 0,57 l / päivä / asukas
– raskasmetalliparistoille keräysastiaa – paperi 1,4 l / päivä / asukas

Asukkaita Sekajäte Sekajäte Sekajäte Biojäte Paperi

660 l 660 l 660 l 240 l 660 l
tyhj. tyhj. tyhj. tyhj. tyhj.
1 x vko 2 x vko 3 x vko 1 x vko 1 x vko

10 1 0,25
20 2 1 0,5
30 2 1 0,5
40 3 2 1 1
50 4 2 1 1
60 4 3 2 1 1
70 5 3 2 2 2
80 6 4 3 2 2
90 6 4 3 2 2
100 7 4 3 2 2
110 8 5 4 2 2
120 8 5 4 2 2
130 9 5 4 3 3
140 10 6 4 3 3
150 10 6 5 3 3
160 11 7 5 3 3
170 12 7 5 3 3
180 12 7 6 3 3
190 13 8 6 4 4
200 14 8 6 4 4

600 Esimerkki asuinkiinteistöjen astiatarpeesta, kun lajitellaan paperi ja biojäte.


2.10. Asuinkiinteistöjen
jätteiden keräyspaikat
Asuinhuoneistoista kertyvä jäte kerätään kiinteis-
tön jätteiden keräyspaikkaan, joka voi olla ulkona
tai rakennuksessa. Ulkona olevan keräyspaikan tu-
lisi olla katettu. Keräyspaikan tulee olla tarkoitettu
ainoastaan jätehuollon tarpeisiin.
Avoin keräyspaikka erotetaan pihasta aidalla
tai istutuksilla. Kulkuteiden läheisyyteen sijoitet-
tavien jätekatosten sisäännäkyvyys estetään sopi-
vin seinärakentein.
Asuinrakennukseen sijoitetun jätehuoneen
suunnittelussa tulee ottaa huomioon kuntien
jätehuoltomääräykset. Tilan ilmanvaihto ja lämpö-
tila valitaan siten, ettei haju- ja muita terveys-
haittoja pääse syntymään.
Jätetilaan suositellaan varattavaksi tilaa tiedo-
tustaululle, jossa voidaan kertoa asukkaille esi-
merkiksi jätteiden vähentämisestä, lajittelusta ja
kompostoinnista kiinteistöllä. Tärkeätä on myös
tiedottaa asukkaille ongelmajätteiden vastaan-
ottopisteestä (kuntien velvollisuus on järjestää ko-
titalouksien ongelmajätteiden vastaanotto korva-
uksetta).
2.10.1. Jätteiden keräyspaikan
sijainti
Keräyspaikka sijoitetaan siten, että se on asukkai-
den kulkureittien varrella ja että jätteet voidaan
helposti kuljettaa pois. Jäteauton tulee päästä jät-
teenkeräysvälineiden välittömään läheisyyteen.
Lisäksi keräyspaikkaa valittaessa on otettava
huomioon, että:
– keräyspaikka sijoitetaan riittävän etäälle
leikki- ja oleskelualueista sekä mahdollisim-
man kauas ja vähintään kahdeksan metrin
etäisyydelle asuntojen ilmanvaihdon ulkoil-
ma-aukoista, RakMK D2.
– jäteauton ei tarvitse peruuttaa pihalla, RT 93–
10552 Asuntojen yhteiset piha- ja leikkialueet
tai peruutusmatkat pihalla jäävät mahdollisim-
man lyhyiksi
– tyhjennys aiheuttaa mahdollisimman vähän
meluhaittoja asukkaille
– jätteenkuljetusreitin kantavuus sallii liiken-
teen täysin kuormatulla jäteautolla.
Kuormatun 2–3 akselisen jäteauton paino on
18–26 tonnia.
VIII Huoltotehtävät
– jäteauton tarvitsema ajoväylän leveys on
vähintään 3 m, kaarteissa 4 m ja auton
tarvitsema vapaa kulkukorkeus on 4 m
– käytettäessä pikakonttia, puristinsäiliötä tai
jos jäteautossa on etukuormaaja, on tilantarve
suurempi
2.11. Jätehuollon
järjestäminen kiinteistöllä
Jätteiden lajittelu, keräys ja kuljetus hyödynnettä-
väksi tai käsiteltäväksi ovat keskeinen osa jäte-
huollon käytännön toteutusta.
Yhdyskuntajätteestä lajitellaan syntypaikoilla
useita jätejakeita, joita kerätään kiinteistöittäin tai
asuinalueittain. Kiinteistöjen jätepisteet ovat kiin-
teistöjen tai kuljetusyritysten ylläpitämiä. Ko-
titalouksille tarkoitetut aluekeräyspisteet sekä jäte-
ja hyötykäyttöasemat ovat yleensä kunnan
ylläpitämiä.
Jätteiden keräysjärjestelmällä on suuri merki-
tys lajiteltujen jätejakeiden talteenoton onnistumi-
seen. Keräyspaikkajärjestelmän valintaan vaikutta-
vat kerättävän jätteen laatu, jätekertymät, noutoti-
heys ja jätteen varastoitavuus.
Yhdyskuntajätteiden kuljetuksista huolehtivat
jätteenkuljetusyritykset, jotka on rekisteröity
alueellisten ympäristökeskusten ylläpitämään jäte-
tiedostoon. Ne toimivat joko kunnan urakoitsijoi-
na (kunnan järjestämä jätteenkuljetus) tai tekevät
sopimuksen suoraan kiinteistön kanssa (sopimus-
perusteinen jätteenkuljetus).
2.11.1.Keräyspaikan suunnittelu
Selvitetään kunnan jätehuoltomääräykset
Keräyspaikan ja jätetilojen mitoituksessa ote-
taan huomioon jätekertymät, tulevaisuudessa mo-
nipuolistuva jätteiden lajittelukäytäntö sekä kuor-
mausajoneuvojen ja keräysvälineiden edellyttämä
tilantarve nyt ja tulevaisuudessa
- otetaan huomioon puristinsäiliöiden käyttö-
tarve
- tiedostetaan, että jätteentyhjennys ja kuljetus-
tiheys on jätehuoltokustannuksissa
merkittävä tekijä
- tyhjennys- ja kuljetuskertojen harventaminen
viranomaismääräysten puitteissa edellyttää
tilavat ja huolellisesti suunnitellut jätehuolto-
tilat 601

Sijainti on lähellä jätteen tuottajia
Keräyspaikka on merkitty selkeästi, päällystetty ja
viemäröity
Rakenteet ja pinnat on suunniteltu helposti
puhdistettaviksi
LVIS-suunnittelu toteutettu järkevästi
- hajut, valumat, lämpötila, valaistus
Keräyspisteen käyttö- ja paloturvallisuustekijät
on huomioitu, kuten terävät kulmat ja reunat, las-
ten ja asiattomien henkilöiden pääsy jätetiloihin ja
keräysvälineisiin, painavat luukut, liukkaus talvel-
la, jätteenkuljetusautojen liikkuminen
2.11.2. Kuljetus ja tyhjennys
Selvitetään paikkakuntakohtaisesti ympäristöhuol-
toyritysten käytössä olevan kuljetuskaluston edel-
lyttämät toiminnalliset vaatimukset:
Jäteautoilla järjestetty esteetön pääsy kiinteistön
jätetiloihin
Huomioitu ajoneuvojen edellyttämä tilantarve ja
kuljetusreitin kantavuusvaatimukset
Keräysvälineiden tyhjennys ja jätteidenkuljetus
on järjestetty siten, että niiden aiheuttama
melu ja muu häiriö jää mahdollisimman
pieneksi
- selvitetään aikataulutusmahdollisuudet
jätehuoltomääräysten puitteissa
2.11.3. Jätehuoltokartoitus ja
jätehuoltokustannusten
selvittäminen
Jätehuollon nykytilanne tulee selvittää jätehuollon
edelleen kehittämiseksi. Nykytilanteen selvittämi-
nen edellyttää tietoa kiinteistön tuottamista jäteja-
keista ja jätemääristä, kustannuksista, jätetiloista,
keräysvälinekannasta, kuljetuskäytännöstä, lain-
säädännöstä ja viranomaismääräyksistä, käyttäjien
ja sidosryhmien tarpeista ja ongelmista, turvalli-
suustekijöistä sekä tulevaisuuden tarpeista ja koko
konseptin toimivuudesta.
Selvitetään sisään tuleva materiaalivirta
- laatu ja määrä
- jätteen vähentäminen
Selvitetään syntyvät jätemateriaalit
- laatu, määrä, syntypaikka, keräilypisteet
Tehdään esimerkiksi kiinteistön sisäinen jäte-
virtojen logistiikkakaavio, josta selviää eri jätela-
jien (eri värein) kulku syntypaikasta keräyspistee-
seen ja edelleen loppukäsittelyyn.
VIII Huoltotehtävät
Selvitetään jätejaekohtaiset kustannukset
- keräysvälineiden tyhjennyksen, jätteiden
kuljetuksen, jätteiden käsittelyn, jäte-
tilojen ylläpidon (siivous ja huolto),
laitteisto- ja kalustokannan (vuokraus/
omistus) osalta
2.11.4. Kiinteistön sidosryhmät
Toteutetaan kohteen jätehuollon sidosryhmille
haastattelukierros (esim. yksiköiden liiketoimin-
nasta vastaavat, ympäristövastaavat, siivouspääl-
liköt, siivoojat, kiinteistön huollosta vastaavat,
asukkaat, ympäristöhuoltoyritykset.
Haastatteluissa selvitetään kiinteistön eri si-
dosryhmien ongelmat ja tulevaisuuden tarpeet jä-
tehuollon toimivuuden suhteen.
2.11.5. Jätehuoltokatselmus
Haastattelukierroksen tai muun selvityksen jälkeen
suoritetaan kiinteistön jatkokatselmus, jossa tulos-
ten perusteella perehdytään kiinteistön jätehuollon
ongelmakohtiin, etsitään niihin ratkaisuja, selvite-
tään täyttävätkö tilat ja toimintamallit lainsäädän-
nön vaatimukset.
Jätehuollon organisoinnin yhteistoiminta mah-
dollisuudet naapurikiinteistöjen tai lähialueiden
kanssa synergiaetujen (investointi- ja ylläpitokus-
tannukset) saavuttamiseksi
- tilojen uudelleen organisointi
- lajittelukäytännön monipuolistaminen
- keräysvälinekannan kehittäminen
- keräyspaikan siisteys (myös keräys-
välineiden puhtaudesta on huolehdittava)
- keräyspaikan lukittavat tilat tieto
suojanalaista aineistoa tai ongelma-
jätteitä varten
- keräyspisteeseen ja jätetiloihin johtavien
käytävien ja kulkuteiden kunto
- ohjeistus ja opastus
Jätehuoltokatselmukseen kutsutaan tarvittavat
sidosryhmät esim. kiinteistön huollosta vastaava,
siivousorganisaation edustaja, vuokralaisten edus-
tajat, asukkaiden edustajat, ulkopuolinen jätehuol-
lon asiantuntija, kunnan edustaja
2.11.6. Keräysvälineet
Keräysvälineiden valinnassa otetaan huomioon
syntyvien jätteiden määrä, keräysvälineiden käsi-
teltävyys ja jätehuoltoliikkeen kuljetuskalusto sekä 603
 mahdolliset standardit, kuten kunnan jätehuol-
tomääräykset.
Mitoitus järjestetään laskennallisen tai käytän-
nössä havaitun jätekertymän mukaan ottaen huo-
mioon keräysvälineet.
Tavoitteena tulisi olla mahdollisimman harva
tyhjennystiheys kustannusten optimoimiseksi jä-
tehuoltomääräykset täyttäen.
2.11.7. Huoneistokohtaiset/
osastokohtaiset jätetilat ja
keräysvälineet
Jätetilat ja keräysvälineet järjestetään ottaen huo-
mioon lajittelutarve
Keräysvälineiden valinnassa otetaan tyhjen-
nysnäkökohdat huomioon siten, että jätteiden kul-
jetus keräyspisteeseen olisi mahdollisimman help-
poa ja yksinkertaista.
Tarkastele kokonaista jätehuoltoketjua →
sisäinen kuljetus → välivarastointi →
jatkokuljetus → jätteen käsittely
Jäte ja hyötyraaka-aineet ovat useimmiten ke-
vyitä; materiaalin tiivistäminen parantaa kulje-
tustaloutta ja käsiteltävyyttä
2.11.8. Ohjeisto ja opasteet
Kiinteistön eri yksiköiden omat jätehuollon kehi-
tysprojektit on integroitava palvelemaan koko
kiinteistön etua
Selkeät, kuvalliset, informatiiviset opasteet jä-
tetilojen ja jätteiden syntypaikkojen yhteydessä
ohjaavat käyttäjiä oikeisiin menettelytapoihin
Kiinteistön eri yksiköiden sisällä on sovittava
yhteistyömuodot koko kiinteistön jätehuollon ke-
hittymisen turvaamiseksi
2.11.9. Sopimuskäytäntö
Esim. kilpailuttamisen yhteydessä selvitetään ym-
päristöhuoltoyritysten valmiudet tuottaa kiinteis-
tön jätemäärä- ja kustannusraportteja sekä reittira-
portteja mahdollisista häiriöistä esim. tyhjennys-
kohtaisesti (punnitsemisjärjestelmät jäteautoissa
ovat yleistymässä)
Tehdään sopimus ympäristöhuoltoyrityksen
kanssa jätelajien määrä-, kustannus- sekä reitti-
häiriöraporttien tuottamiseksi
604
Asetetaan kiinteistönhoitoyrityksille vaatimuk-
set jätehuollon toimivuuden takaamiseksi
Pyritään sopimusteknisesti järjestämään jäte-
huolto siten, että kiinteistön kukin yksikkö huoleh-
tii sovitulla tavalla jätteistään ja yhteisistä jäte-
tiloista. Tarvittaessa voidaan käyttää käyttäjille
kohdistettuja sanktioita tehostamaan jätehuollon
toimivuutta.
- jos kaatopaikkajätteen joukossa on
hyödynnettävää jätettä, hinta on 1200 mk/tn,
normaalihinnan ollessa 375 mk/tn (esimerkki
Kiertokapula Oy:n hinnoittelusta)
2.11.10. Jätehuollon toimivuuden
seuranta ja arviointi
Todellisten kustannusten kohdistaminen motivoi
kiinteistöjen vuokralaisia ja käyttäjiä vähentämään
jätemääriään ja lajittelemaan jätteitään.
Jätehuollon toimivuuden seurantaa ja arvioin-
tia varten kehitetään seurattavia tunnuslukuja sekä
hankitaan palautetta kiinteistön käyttäjiltä, ylläpi-
tohenkilöstöltä ja ympäristöhuoltoa harjoittavalta
yritykseltä kyselyin, palauttein sekä raportein. Jäte-
huoltokustannukset kohdistetaan kiinteistön kulle-
kin vuokralaiselle tämän tuottamien jätteiden ja ai-
heuttamien ylläpitokustannusten mukaan.
2.11.11. Mittareiden käyttö
Liitetään jätehuoltokustannukset kiinteistönhoi-
tokustannusten seurantakirjanpitoon.
Toteutetaan seurantamalli, jolla jokaisen vuok-
ralaisen toteutuneita (tai arvioituja) jätemääriä, nii-
den aiheuttamia kustannuksia sekä jätetilojen yllä-
pidosta aiheutuneita kustannuksia kyetään seuraa-
maan (tyhjennys-, kuljetus-, käsittely-, keräysväli-
ne- ym. kustannukset)
- selvitetään esim. siivousliikkeen mahdollisuu-
det kerätä tietoja kunkin vuokralaisen tuotta-
mista jätemääristä (täysistä astioista tms.)
jäteastioita siivouksen yhteydessä
tyhjennettäessä
Kohdistetaan jätehuollon todelliset kustannuk-
set (tyhjennyskerrat, jätemäärät ja niiden aiheutta-
mat kustannukset, jätetilojen huolimattomasta
käytöstä aiheutuneet kustannukset jne.) vuokralai-
sille.
 VIII Huoltotehtävät

JÄTELAJI MÄÄRÄTIETO KERÄYS- JA KÄSITTELY- YLLÄPITO- KOKONAIS-

(kg, m3) KULJETUSKUS- KUSTAN- KUSTAN- KUSTAN-
TANNUKSET NUKSET NUKSET NUKSET

sekajäte
biojäte
keräyspaperi
keräyspahvi
energiajäte
ongelmajäte
ym.

Yhteensä

Esimerkki: Erittely Oy Vuokralainen Ab:n tuottamista jätemääristä ja jätekustannuksista

JÄTELAJI TILAVUUSPAINO kg/m3

Keräyspaperi 220
Muu paperijäte 100
Pahvi 60
Orgaaninen jäte 200
Muovi 35
Lasi 400
Metalli 210
Sekajäte 100

Jätejakeiden keskimääräiset tilavuuspainot irtotavarana (ei puristettuna).

TOIMITILATYYPPI KOHDISTUS

toimisto /työntekijä, /m3

hotelli /asiakaspaikka, /yöpymisvuorokausi
päivittäistavarakauppa /myyntim3, liikevaihto
muu kauppa /myyntim3, /liikevaihto
ravintola /m3, /asiakaspaikka, /liikevaihto
teollisuus, varasto /m3

Jätekustannusten kohdistaminen. 605

 3. Lumityöt
Lumityöt
3.1. Yleistä lumitöistä tä. Kiinteistönhoitaja arvioi tulosta oman hyvän lii-
kuntakykynsä tai arvostustensa perusteella. Huol-
KIMI-sanaston mukaan lumityö on:
toyrityksen kanssa on myös voitu tehdä liian väljä
– tyypillisesti talvikauteen liittyvä ulkoalueiden
sopimus. Pyryn tai liukkaan kelin sattuessa, on lu-
hoito, jonka tarkoituksena on ehkäistä tai
mityö kuitenkin sen hetken tärkein työ. Hiekoi-
poistaa lumen ja jään kiinteistön käytölle tai
tuksen laiminlyönti johtaa kulkijoiden terveyden
toiminnalle aiheuttamat haitat. Tämä määritte-
vaarantumiseen ja korvausvaatimuksiin. Lumitöi-
ly ilmoittaa työn tarkoituksen.
den tulos, esimerkiksi tasainen, pitävä ja viimeis-
– Kaduilla ja jalkakäytävillä tehtävä lumityö on
telty jalkakäytävä, on myös kaikille näkyvä talon-
mm. kunnallisissa järjestyssäännöissä nimetty
miehen tai huoltoyrityksen ”käyntikortti”. Ulko-
talvikunnossapidoksi tai talvipuhtaanapidoksi.
ovesta on luettavissa kenen työstä on kysymys.
Termit ovat organisaation nimikkeestä
Oviin pitäisi kiinnittää myös isännöitsijän (toimi-
johdettuja tyypillisiä termejä eli tekijöinä
tusjohtajan) lisäksi myös huoltoyrityksen tarra, jot-
kunnossapito-organisaatiot ja puhtaanapito-
ta tiedettäisiin kutka tuloksesta vastaavat.
organisaatiot.
Tyypillisiä lumitöitä ovat: 3.2. Talvet ja lumisateet
– lumen poisto
– lumen siirto Lumitöiden tulokset eli tuotteet ja niiden vaatima
– polanteen tasaus tai poisto työmäärä riippuu työkohteen maantieteellisestä si-
– liukkauden torjunta jainnista. Pohjois-Suomessa on talvikausi etelää
– hiekoitus tai sepelin levitys pitempi. Etelärannikolla eivät yli 10 cm:n lumi-
– kemiallinen liukkauden torjunta sateet ole kovin yleisiä, mutta liukkaat jäiset kelit
– polanteen karhennus esim. auralla ja kestävät sekä syksyllä että keväällä pitkään. Talven
verkkoterällä sääoloja Helsingissä tammikuussa 1991 on kuvat-
tu seuraavassa sademäärä/lämpötilakartassa. Mil-
Lumityöt muodostavat merkittävän osan kiin-
lin sademäärää vastaa noin 1 cm:n lumimäärä.
teistötyöstä, koska Suomessa on pitkä talvi. Kus-
Tammikuun alussa on ollut useita päiviä, jolloin on
tannuksina laskien muodostavat lumityöt usein
satanut nuoskalunta ja yöllä on ollut pakkasta.
jopa neljänneksen kaikista työkustannuksista (ko-
Tämä merkitsee sekä lumenpoistoa että hiekoitus-
neet-, aineet- ja palkkakustannukset). Työn tulok-
ta. Tammikuun lopussa on jääpinnan päälle satanut
silla on vaikutusta kaikille kiinteistöissä työskente-
pari senttimetriä pakkaslunta. Tuloksena oli tosi
leville ja asuville henkilöille. Valitettavan usein on
pääkallokeli, jossa ei auta oikein hiekoittami-
kuitenkin liukkaita, epätasaisia ja sohjoisia kulku-
nenkaan.
reittejä. Tämä ei aina johdu töiden laiminlyönneis-

606

Lumitöiden määrä on suorassa suhteessa lumi-
sadekertoihin/sataneen lumen määrään. Työmääriä
ja kustannuksia laskettaessa käytetään hyväksi
paikkakuntakohtaista perimätietoa työkertaisuuk-
sista tai ”KIMI – kiinteistön hallintajärjestelmäs-
sä” olevia mitoitustaulukoita.
3.3. Toiminta kohteessa ja
kuvaus käyttäjistä
Kiinteistönhoitajan ja hänen työnantajansa tai toi-
meksisaajan ja toimeksiantajan välinen sopimus ei
ole ainoastaan työsopimus. Kysymyksessä on
myös sopimus siitä, että työlle halutaan laadullinen
tulos, jota voidaan nimittää asiakkaiden haluamak-
si tuotteeksi. Lumitöiden tuotteen selvittämiseksi
on tunnettava asiakkaan ulkoalueilla tapahtuva toi-
minta ja toimintakohteet.
Kaupunkikeskustoissa on päiväaikaan vilk-
kaasti liikennöityjä katuja ja jalkakäytäviä. Piha-
alueet ovat ahtaat. Kadun varsilla on päivin ja öin
runsaasti pysäköityjä autoja. Lumen läjitys jalka-
käytävillä on vaikeata. Kattolumityöt ovat yleisiä.
Asumalähiöissä on runsaasti erillisiä paikoitusalu-
eita. Piha-alueilla runsaasti kasvillisuutta, mitä pi-
tää lumitöiden yhteydessä varoa. Liikenne on vilk-
kaimmillaan aamuisin ja iltaisin töihin mennessä
ja töistä tullessa. Pysäköintialueilla on päivisin
tyhjintä.
Muiden kohteiden toiminta perustuu niiden
käyttötarkoitukseen. Kohteet voivat olla laajoja,
useita rakennuksia sisältäviä alueita tai pieniä yh-
den rakennuksen kiinteistöjä.
Asuinalueilla on päivisin runsaasti lapsia, elä-
keläisiä ja kotiäitejä. Kaupunkikiinteistöissä on
lapsia vähemmän ja eläkeläisiä enemmän. Usein
alueella asuu tai työskentelee myös invalidejä.
Liukkaalla säällä eivät vaikeasti liikkuvat vanhuk-
set ja invalidit uskaltaudu ollenkaan ulos mikäli
tiet ovat puutteellisesti hiekoitetut. Liikekiinteis-
töissä ja virastoissa toiminnan luonne määrää
myös käyttäjätyypin.
Tyypillisiä toimintoja ja toiminta-aikoja ovat
mm:
a) Asuntolähiöiden kulkuyhteydet: Kulku-
yhteydet bussipysäkeille, paikoitusalueille,
liikkeisiin. Runsaasti jalankulkua klo 6.00–
9.00 ja 15.00–17.00 arkisin ja klo 10.00–
14.00 lauantaisin. Muina aikoina vähemmän.
VIII Huoltotehtävät
b) Asuntolähiöiden autopaikoitus:
Paikoitusalueet täynnä öisin ja viikonloppui-
sin, vilkkainta töihinmeno- ja töistäpaluu-
aikoina klo 6.00–9.00 ja 15.00–17.00 arkisin
sekä klo 10.00–14.00 lauantaisin.
c) Asuintalojen pihakäytävät: Jalankulkua
paikoitusalueille, bussipysäkeille ja kauppoi-
hin. Ovien edustoilla myös kuljetuksia,
hälytysajoneuvoja ja satunnaista muuta
autoliikennettä.
d) Kaupunkikeskustojen jalkakäytävien
vieruksien paikoitus: Runsasta ja jatkuvaa
paikoitusta.
e) Liiketilojen kulkuyhteydet, lastaus yms:
Tavaraliikennettä klo 6.00–20.00. Asiakas-
liikennettä aukioloaikoina.
f) Liiketilojen paikoitus: Paikoitusalueet ovat
tyhjimmillään öisin ja sunnuntaisin. Liikkei-
den aukioloaikoina on runsaasti liikennettä.
g) Eri tyyppiset pienet työkohteet:
– ulkorappuset
– ulkokäytävät
– ulko-ovien edustat
– takaovien edustat
– tamppaustelineet
– jäteasemat katoksella ja ilman katosta
– pelastustiet
– muuntamoiden edustat
3.4. Lumityön tulos
3.4.1 Tuotteistaminen
Tuotteistamisessa on tavoitteet ensin määriteltävä.
Kun tuotteelta (esimerkiksi liiketalon paikoitus-
alueelta) vaadittavat ominaisuudet on määritelty,
voi huolto-organisaatio sen perusteella suunnitella
tarvittavat menetelmät ja työkertaisuudet sekä tar-
kistaa suoritusajat ja työmäärän. Lopuksi lasketaan
kustannukset. Tuotteistamisessa asiakas siis il-
moittaa työn tarjoajalle mitä lopputulosta hän ha-
luaa ja tarjoajan pitää osata laskea tuloksen vaati-
mat työt ja niitä vastaavat kustannukset. Tarvitta-
van lopputuloksen saavuttamiseksi on huolto-or-
ganisaatio käytettävä kaikkia niitä menetelmiä,
joilla on ratkaiseva vaikutus laatuun. Lisäksi on
pystyttävä organisoimaan työ niin että laatu to-
teutuu.
607
 Lumityön kohde
Työkohde
Laadun raja-arvot Toimitusajat
ja sallitut toimitusnopeas
poikkeamat
3.4.2. Tuotteen ominaisuudet
Kohteen laadun, toimitusajan ja hinnan muodosta-
maa kokonaisuutta kutsutaan lumityön tuotteeksi.
Laatutekijöille voidaan määritellä halutut raja-ar-
vot joiden sisällä halutaan pysyä.
3.4.3. Laatutekijät
Kulkukelpoisuuden laatutekijöitä ovat mm. seu-
raavat:
– uuden lumen määrä
– kinoksien määrä
– sohjon määrä
– polanteen tasaisuus ja paksuus
– polanteen kantavuus
– lumi- ja jääpinnan pito
– sulamisveden määrä ja lätäköt
Muita lumityön laatutekijöitä ovat:
– lumivallien näkyvyyskorkeus
risteyksissä
– aurausvallien korkeus
– työalueen koon pysyminen mahdolli-
suuksien mukaan alkuperäisessä
mitassaan
– kattolumen määrä, lumilipat, jääpuikot
Kaupunkikeskustoissa on merkitystä varsinkin
keväisin syöksytorvien alle öisin muodostuville
petollisille jääpinnoille.
3.4.4. Laadun raja-arvot
Lumitöiden laatutekijöille löytyy käytännön raja-
arvoja, joiden mukaan kokemuksenvaraisesti toi-
mitaan. Lumitöitä ei joka kohteessa käynnistetä
aamuyöstä pienimmänkin lumisateen jälkeen, vaan
tarpeen määrittelee kohde ja kohteessa tapahtuva
toiminta. Kaupunkien keskustoissa pyritään usein
608 pienikin määrä nuoskalunta (2–3 cm) poistamaan
Hinta
varhaistyönä ennen kuin se polkeutuu polanteeksi
tai jäätyy rosopinnaksi. Lähiöissä lunta saa olla
kulkutiellä enemmänkin, pikkukengän reunan ylit-
tävä lumimäärä (4–5 cm) yleensä poistetaan var-
haistyönä. Lumen poiston jälkeen joudutaan alueet
yleensä myös hiekoittamaan. Normaalina työaika-
na ei lumitöihin yleensä ryhdytä jos satanut lumi-
määrä on vähäinen (alle 1 cm) tai ei haittaa toi-
mintaa.
Liukkauden torjunta on tärkeää, koska laimin-
lyönnin seurauksena voi terveys vaarantua. Ylei-
sesti voidaan sanoa, että sopiva hiekoitus kulku- ja
ajokäytävillä, joissa on liukkaat ja kaltevat polan-
ne- ja jääpinnat on 0,8–1,5 kg/m2. Jäisillä tasaisilla
pinnoilla 0,3–0,6 kg/m2 on lähinnä sopivaa. Epäta-
saisien, rosoisien jääpintojen hiekoitus tehoaa hei-
kosti, koska hiekka valuu kuoppien pohjalle. Jää-
pinnan liukkaus lisääntyy jos pinta on myös veti-
nen tai jos pakkasjään pinnalle sataa pakkaslunta.
Jäätävä sade vaatii jatkuvaa hiekoitusta.
Keväällä ja varsinkin etelärinteillä sepeli up-
poaa polanteeseen ja sepelöintiä pitää aamuisin
liukkauden estämiseksi usein uusia.
Sepeliä (4–6 mm) suositaan nykyään sen pö-
lyämättömyyden vuoksi. Lämpimänä levitettynä se
uppoaa hieman jäähän ja pysyy paikallaan rin-
teissäkin. Jyrkissä rinteissä ei pidä mikään muu
kuin kattava hieno hiekkapinta.
Ulko-ovien edestä poistetaan ovien sulkeutu-
mista estävä lumi tai polanne. Ovien edustat muut-
tuvat jäisiksi, koska uloskulkijoiden kenkien läm-
pimät pohjat sulattavat lumipintaa. Tämän vuoksi
ovien edustat on pidettävä hiekoitettuna.
Lumitöiden tuotteiden ominaisuudet on koottu
niin sanotuiksi tuotekuvauksiksi, joita voi käyttää

mm. tarjouspyyntökyselyissä tai kiinteistönhoidon
laatujärjestelmissä kuvaamassa toiminnan tarkoi-
tusta ja vaadittua lopputulosta. Kiinteistönhoidon
sopimusmalleissa on myös käytössä niin sanotut
laatu- palvelutasolomakkeet paikoitusalueille ja
piha-alueille, joiden avulla voi selvittää asiakkaan
tarpeet.
3.5. Lumitöiden laadun
seuranta
Laadun seuranta perustuu sopimuksissa tai tavoit-
teiden asettelussa annettuihin mitattaviin arvoihin.
Huoltoyritysten kanssa tehtyjen sopimusten laadun
seuranta on vaikeaa ellei laadun laiminlyönnistä
seuraa rangaistusta.
Kiinteistötyössä ei voida kuitenkaan sitoutua
siihen, että kaikissa talvioloissa tilanne olisi kaikil-
ta osiltaan aina hallinnassa. Se olisi aivan liian kal-
lista. Tuotteen laadulle sallitaan siksi virhepoik-
keamia muutamia kertoja talvessa. Käytännössä se
raja, jolloin esimerkiksi kulkukelpoisuutta ei nor-
maalilla tavalla enää hallita, syntyy pitkäaikaisten
yli vuorokauden kestävien lumipyryjen aikana (työ
on silloin kesken) tai lumisade alkaa iltapäivällä
vähän ennen työpäivän päättymistä.
Liukkaan kelin sattuessa ei liukkauden torjun-
nan käynnistyminen yleisesti ole yhtä organisoitua
ja ripeää kuin pyryn sattuessa. Vaikka liukkaus on
säätiedotuksen perusteella ennustettavissa, tuntuu
työn aloitus aina olevan myöhässä. Ennakkoonkin
voitaisiin monessakin tapauksessa sepelöidä tai
hiekoittaa.
Toteutuneen laadun selvittämiseksi olisi lumi-
töiden tulosta säännöllisesti seurattava ja havain-
not kirjattava. Talonmieskiinteistöissä tulosta val-
voo parhaiten talossa asuva henkilö, isännöitsijä
tai hallituksen jäsen. Kiinteistönhoitaja luonnolli-
sesti vastaa työnsä tuloksista käyttäjille. Tuloksen
valvonta ei ole hiostamista vaan keino erottaa hyvä
ja huono työ sekä antaa mahdollisuus hyvän työn
palkitsemiseen.
Huoltosopimuksiin on vaaditun laadun kuva-
uksen lisäksi syytä kirjata vaatimus ”hiekoitus- tai
lumityöpäiväkirjan” pidosta. Päiväkirjaan merki-
tään mm. laatuvaatimukset, hiekoitusohjeet sekä
kohteessa käyntiajat ja tehdyt työt. Laadun valvo-
jan tarkastusmerkinnät mahdollisine huomautuk-
sineen voidaan myös lisätä päiväkirjaan.
VIII Huoltotehtävät
3.6. Tuotteiden toimitusajat
Lumitöiden tuotteelle on ominaista, että sen toimi-
tusajalla on suuri merkitys. Lumenpoisto tai hie-
koitus on ajoitettava siten, että se parhaiten palve-
lee toimintaa. Aamuvarhaisella tehdyllä työllä on
kuitenkin rajoituksensa. Äänekkäillä koneilla työs-
kentely olisi aloitettava kohteista, joissa melu häi-
ritsee vähiten. Kaupunkien järjestyssäännöissäkin
on usein annettu rajoituksia yöllä tapahtuvaan
työntekoon.
Lähiöiden asuinalueilla on huomioitava töihin-
lähtö- ja töistapaluuajat. Toimitusajat vaikuttavat
myös kohteiden kiireellisyysjärjestykseen ja sitä
kautta töiden aloitusaikoihin yöllisten lumisatei-
den jälkeen.
Sopimuksissa on hyvä myös mainita missä jär-
jestyksessä suurien sopimusalueiden mm. lumen-
poisto pitää tehdä. Järjestys voi asuinalueilla olla
esimerkiksi seuraava:
1 pääkäytävä, ovien edustat ja portaat
2 muut alueet
3 viimeistely ja lumien siirrot.
3.7. Vastuunjako ja
järjestyssäännöt
Kaupunkien ja kuntien järjestyssäännöissä on
usein lumitöitä koskevia kohtia. Suomen kunta-
liitto on 1995 julkaissut järjestyssääntömallit, joi-
den mukaan kunnat laativat kukin omat järjes-
tyssääntönsä. Niistä on kiinteistönhoitajan oltava
selvillä. Lumitöiden vastuunjakoon on tullut vas-
tuunjaon muutos vuonna 2000. Oheisena on pe-
riaatteellisesti kuvattu vastuualueiden rajoja vuon-
na 2000 Helsingin kaupungin katuosaston kuvaa-
mana.
3.8. Työmenetelmät, koneet
ja välineet
Lumityöhön kuluva aika riippuu siitä, tehdäänkö
työt koneella vai käsin ja millä tavalla työ tehdään,
eli käytettävästä menetelmästä. Kiinteistönhoidon
suunnittelujärjestelmässä (KIMI-järjestelmässä)
on laadittu joukko standardimenetelmiä, jotka si-
sältävät mm. kuvauksen kohteesta, työn menettely-
tavasta, työkoneesta ja välineistä. Standardimene-
telmä sisältää lisäksi työntutkimuksella selvitetyn
ja työntekijäjärjestöjen hyväksymän yksikköaika- 609
menekin.
 KIMI-järjestelmässä on tutkimuksella selvitet-
ty mistä osista käytössä olevat menetelmät raken-
tuvat. Tätä samaa rakennetta hyväksikäyttäen voi
työntekijä tai huolto-organisaatio suunnitella omia
menetelmiä sekä arvioida niiden aikamenekkejä.
Hyvä kone ja väline on jo puoleksi tehty työ.
Tarkoituksenmukaisen uuden koneen löytämiseksi
on syytä tarkkaan etukäteen arvioida tarvittavat
ominaisuudet ja sitten vielä käytössä testata ja ver-
rata koneita.
Käytettävissä on myös kiinteistöjen ulkoaluei-
den hoitoon ja lumitöihin erikoisesti kehitettyjä
yleiskoneita, joihin on saatavissa hyvin monipuoli-
set lisävälineet. Niistä yleisimpiä ovat nivelaura,
alueaura, kauha, harjalaite ja hiekoitin. Auran terä
voi olla joka tasainen tai verkkoterä, jolla syntyy
karhea tasainen työjälki. Välineiden pikakiinnitys
ilman, että ohjaamosta pitäisi poistua, on saavutta-
nut suosiota. Ohjaamot on äänieristetty siten, että
työn melurasitus on vähentynyt. Mataluus ja alhai-
nen painopiste ovat myös tärkeitä ominaisuuksia.
Runko-ohjattavat työkoneet ja koneet joiden sekä
etu- että takapyörät kääntyvät ovat osoittautuneet
ketteriksi ahtaissakin paikoissa.
Pienehköillä tonteilla ja kaupunkikiinteistöissä
ovat itsevetävät tai istuttavat työkoneet käytän-
nöllisiä ja edullisia. Hyvin suosittu kone on lumi-
linko. Se soveltuu parhaiten kohteisiin, joissa on
sivusuunnassa tilaa lumelle. Hiekoitukseen on saa-
tavissa käteviä työnnettäviä laitteita, joilla hiekoi-
tus sujuu nopeasti ja jälki on tasaista.
610
Käsityövälineet, lumilapio, lumikola, luuta ja
jäärauta soveltuvat portaiden ja oviedustojen työs-
töön. Erityisesti pakkaslumen poistoon ovien
edustoilla ja portaissa on saatavissa pitkävartinen
työntölapio. Poljetun lumen poistossa tarvitaan jä-
reämpää tasapohjaista kuuppalapiota.
Lumitöiden työvälineiden hankintaan ei kui-
tenkaan ole tehtävissä mitään yleispätevää ohjetta.
Kysymys on paljolti käyttötottumuksista ja makua-
sioista. Kukin saa parhaan tuloksen aikaiseksi mie-
leisellään välineellä.
3.9. Konekustannukset
Ostohinta ei ole isojen koneiden hankinnoissa ai-
noa määräävä tekijä, vaan huomioon otetaan myös
käyttötuntimäärä ja koneen tehokkuus. Pelkästään
lumitöitä varten ei kiinteistöihin isoa konetta kan-
nata hankkia, käyttötuntimäärä jää liian pieneksi ja
tuntikustannus tulee liian suureksi. Työkoneiden
tarvetta ei myöskään lasketa pelkästään käyttö-
tuntien perusteella. Mitoitusperusteena on monas-
ti tarvittava konekapasiteetti. Jos esimerkiksi
100.000 m2 pitää pyryn jälkeen aamuksi aurata kol-
messa tunnissa on vaadittava konekapasiteetti
100.000/3 = 33333 m2/tunti. Jos työ tehtäisiin Wil-
le 645:llä jossa nivelaura ja verkkoterä (menetel-
mäaika = 1,83 min/100 m2) niin sen kapasiteetti on
60/1,83*100 m2/tunti = 3279 m2/tunti, eli periaat-
teessa 10 konetta. Vähempään konemäärään pääs-
tään jos alueet saadaan jaettu kiireellisyysluokkiin.
Jos 1-kiireellisyysluokkaan voitaisiin ottaa vain
50000 m2 olisi tarvittava konemäärä 5 kpl.

4. Kiinteistötyön mitoitus
Kiinteistötyön
4.1. Työmäärien mitoituksen
taustaa
Tarvittavan henkilömäärän laskemista vuotuisen
työmäärän ja keskimääräisen päivittäisen työmää-
rän perusteella kutsutaan mitoittamiseksi. Mitoi-
tusjärjestelmällä tarkoitetaan KIMI-sanaston mu-
kaan tuotannollista työtä tekevän henkilökunnan
työmäärän ja tarpeen mittaamiseen käytettävää jär-
jestelmää.
Päivittäisen työmäärän mitoitusmalli kehitet-
tiin teollisuuden työurakoiden laskentajärjestel-
mistä. Niissä mitoitettiin pelkästään työurakkaan
sisältyvä aika ja muu aikaosuus jäi urakkalasken-
nan ulkopuolelle. Kokopäivätyöhön tarkoitettu
kiinteistötyön mitoitusjärjestelmä kehitettiin aikoi-
naan erityisesti julkishallinnon käyttöön. Mitoi-
tusjärjestelmä voi käyttää hyväksi mm. stan-
dardiaikajärjestelmiä. Tulokset ilmoitetaan esimer-
kiksi keskimääräisenä päivittäisenä työmääränä (h/
vrk) tai tunteina/vuosi.
KIMI-järjestelmä kehitettiin kiinteistötyön
suunnittelu- ja mittaustarkoituksiin ja julkaistiin
ensimmäisessä muodossaan 1990. Suurien organi-
saatioiden käyttöön sopivammaksi järjestelmäksi
laadittu ”KIMI, kiinteistötyön hallintajärjestelmä”
julkaistiin 1994. KIMI-järjestelmän ylläpito- ja
kehittämisvastuu on kehittämisprojektien loputtua
jätetty Suomen Kiinteistöliitto ry:n harteille. Työ-
määrien laskentaan on markkinoilla olemassa usei-
takin KIMI-menetelmiä hyödyntäviä laskentaoh-
jelmia. Niitä käyttäjien tulisi kuitenkin tietää jotain
myös itse KIMI-ideologiasta, josta yleisosa antaa
parhaan yleiskuvan.
4.2. Mitoitus
4.2.1 Yleistä
Sisäsiivouksessa päivittäinen työmäärä lasketaan
vuosittaisen kokonaistyömäärän perusteella. Kiin-
teistötyössä päivittäisen työmäärän laskeminen on
järkevintä tehdä kausittaisten osatyömäärien pe-
rusteella. Se kuvaa myös työn kuormitusta. Nur-
menleikkuulla on oma työkautensa samoin lumi-
VIII Huoltotehtävät
töillä. Lumitöiden päivittäinen työmäärä määräy-
tyy lumipyryjen keston ja voimakkuuden perus-
teella ja tarvittava työntekijä/konemäärä määräy-
tyy sen perusteella kuinka nopeasti pyryn jäljet on
poistettava. Mitoittavana tekijänä on erikseen sekä
konetöissä että käsitöissä tarvittavat työkapasitee-
tit. Mitoituksessa työn laadun vaikutus voidaan ot-
taa huomioon esimerkiksi tarvittavien työmenetel-
mien ja työkertojen lukumäärien oikean valinnan
avulla. Käytännössä työkertojen määrä perustuu
kohteen ominaisuuksiin. Vanhustentalon piha ei
näytä yhtään sen paremmalta, jos piharoskien pois-
tokertoja lisättään yhdestä kerrasta viiteen kertaan
viikossa tapahtuvaksi jos pihalle ei kerry roskia.
Koulun ympäristö taas saattaisi näyttää roskai-
semmalta vaikka siellä siivottaisiin kahdesti päi-
vässä.
Suoritusajalla tarkoitetaan määrätyn työn teke-
miseen kuluvaa aikaa. Esimerkiksi lumitöissä saat-
taa talvikauden keskimääräinen päivittäinen koko-
naistyömäärä olla 2 tuntia, mutta pyryn jälkeen voi
lumen poiston suoritus käsityönä viedä aikaa 12
tuntia. Varsin usein kun työntekijät valittavat liial-
lisesta työmäärästä onkin kysymys ruuhkatilan-
teiden pitkäksi venyvistä suoritusajoista eikä niin-
kään koko vuotuisen työmäärän liiallisuudesta.
Työmäärien mitoitusta käytettiin julkishallin-
nollisissa organisaatioissa henkilötarpeen arvioin-
nissa. Yksityisissä organisaatioissa henkilötarve
ratkesi tarjouslaskennassa – millä rahalla työ saa-
tiin, sen puitteissa määräytyy myös paljonko työ-
palkkoihin voidaan sitoa rahaa. Sitä kautta taas on
laskettavissa työhön käytettävissä oleva tuntimää-
rä. Ellei laatua ole määritelty, on asiakkaalle ai-
kaansaatava työtulos tällöin toimeksisaajan kä-
sissä.
4.2.2 Työmäärän laskenta
Työmäärän laskenta perustuu suunniteltuun työ-
ohjelmaan. Työmäärä voidaan ilmoittaa työtun-
neissa. Työohjelmien aikamenekkien laskennassa
käytetään hyväksi valmiiden KIMI-standardimene-
telmien aika-arvoja. Näissä aikamenekit on ilmoi-
tettu minuutteina per kohteen yksi määräyksikkö.
611
 Työmäärä on laskettavissa työkertojen, KIMI-stan-
dardimenetelmistä saatavien menetelmäaikojen ja
työalueen koon perusteella.
Työmäärän laskentaa varten tarvitaan seuraavat
tiedot:
- työkoneet ja välineet
- työkohteen maantieteellinen sijainti
- työhön vaikuttavat muuttujat
- työn tulokselta eli tuotteelta vaadittavat
laatuarvot
- toimitusajat, joiden puitteissa työt on
tehtävä
- käsityöalueen ja konetyöalueen koko.
Lumitöiden työmäärän laskennassa käytetään
seuraavaa laskentakaavaa:
lu = t x y x x% x n
lu = lumitöiden työmäärä
t = menetelmäaika, minuuttia/yksikkö
y = kohteen koko eli yksiköiden määrä ja
laatu (kpl, m, m2, 100 m2)
x% = työstettävän alueen osuus koko
alueesta.
n = kerroin, joka ilmaisee kuinka monta
kertaa menetelmä toistetaan kauden
aikana (eli työkerrat)
4.3. Työajan käsitteet
Työmäärien ja suoritusaikojen laskemiseksi on
vuotuinen työaika jaoteltu loma-aikaan, mahdolli-
siin pekkasvapaisiin, palkattomaan poissaoloon,
sairaspoissaoloon ja päivittäiseen työaikaan.
Menetelmällä tarkoitetaan työn suoritustapaa.
Suoritustavan kuvaamiseksi on tunnettava mm.
työkohde ja käytettävät työvälineet. Menetelmä-
aikaa on työn varsinainen näkyvä tekeminen, kuten
ruohonleikkuu, lumenluonti, lukonkorjaus jne.
Menetelmäaika jakaantuu vuorostaan valmis-
teluaikaan, työvaiheaikaan, elpymisaikaan ja sisäi-
seen siirtymiseen. Valmisteluajaksi luetaan sitä ai-
kaa, joka on vakiosuuruinen riippumatta siitä kuin-
ka paljon työtä kerralla tehdään. Esimerkiksi katto-
lumien pudotuksen vaatimat valmistelut vievät
suunnilleen saman verran aikaa oli katon ala sitten
500 tai 1500 m2. Työvaiheaikaa on itse lumen pu-
dotus kattokolalla ja lapiolla. Elpymisaikaa on
menetelmäaikaan lisätty eri määriä riippuen työn
raskausasteesta. Käsitöissä sitä on laskettu 28–85
minuuttia tunnin työpäivää kohti.
Kiinteistönhoitajan työssä osa työssäoloajasta
usein kuluu myös valmiudessa oloon eli työn odo-
tukseen. Tästä asukkaiden turvallisuuden tuntee-
seen vaikuttavasta asiasta ollaan valmiita myös

Vuotuinen työaika

Loma-aika (Pekkas- Palkaton Sairas- Päivittäinen

vapaat) poissaola oloaika työaika

Päivittäinen työaika

Menetel- Org. Tauko- Valmius- Ulkoinen

612 mäaika apuaika aika aika siirtyminen
 VIII Huoltotehtävät

TOIMINTO AIKA kertaa/ henkilö- AIKAYHT.

min/kerta vuosi määrä h/vuosi

neuvottelut 5 144 3 36,00

koneiden huollot 40 2 3 4,00
puhelut 2 440 3 44,00
tarvikehankinnat (isot) 60 24 3 72,00
tarvikehankinnat (pienet) 30 12 3 18,00
tuntilistat, konttorikäynnit 60 12 3 36,00
työn suunnittelu 10 50 3 25,00
talovaraston hoito 10 48 3 24,00
henkilökohtainen aika 20 220 3 220,00
isännöitsijäkierrokset 240 4 3 48,00
valitusten hoito 15 48 3 36,00
virheiden korjaaminen 120 4 3 24,00
turhat työkäynnit 15 48 3 36,00
sairaspoissaolot 480 5 3 120
kokonaistyöaika (lomat ja
pekkaset poislukien) 7,65 220 1

ORG.APUAIKA YHTEENSÄ tuntia/vuosi/3 henkilöä 743,00

TUNTIA/HENKILÖ/PÄIVÄ 0,99
ORG.APUAIKA % TYÖPÄIVÄSTÄ 12,94

maksamaan. Osa työnodotusajasta johtuu myös
työkuormituksen vaihtelevuudesta. Esimerkiksi
talviaikana on oltava valmiina lumitöihin silloin
kun alkaa pyryttää. Väliaikoina voi tietenkin tehdä
töitä, joilla ei ole suurta kiirettä, esimerkiksi huol-
taa työkoneita ja välineitä.
Organisaatioapuaikaa ovat mm. henkilökohtai-
seen hygieniaan kuluva aika, tarvikkeiden hakuun
koulutukseen, asiakasneuvotteluihin ym. menevä
aika. Taukoaikaa ovat kahvi- ja tupakkatauot. Ul-
koisella siirtymisellä tarkoitetaan työaikana jalan
tai ajaen tapahtuvaa siirtymistä kiinteistöstä toi-
seen tai alueelta toiselle
Organisaatioapuajan laskemisesta on esimerk-
ki viereisellä sivulla olevassa taulukossa. Esimerk-
kiorganisaatiossa on 3 henkeä.
Useilla huoltoyhtiöillä tai talonmiehillä on ko-
kemusperäistä tietoa niistä mekaanisista tapahtu-
mista tai luonnontapahtumista, joiden seurauksena
työn tekeminen aina käynnistyy (lumityöt, ruohon
leikkuu). KIMI-järjestelmässä on annettu tietoja
eri tapahtumien vaatimista työkerroista käsitöissä
ja konetöissä sekä sisätöissä että ulkoalueilla. Ne
perustuvat tilastoituihin tapahtumakertoihin. Pai-
kallisesti voi kuitenkin tilanne olla hyvinkin poik-
keava. Tuotteiden laatuerot voivat mm. johtaa hy-
vinkin erilaisiin työmääriin.
4.4 Kustannuslaskenta
Kustannusten laskennan tarkoituksena on selvittää
tuotteen hinta kustannusvertailuja tai tarjouksen
tekoa varten. Tuotteen halutut ominaisuudet ovat
sidoksissa hintaan, jota tuotteesta ollaan valmiita
maksamaan. Menetelmäkustannukset lasketaan
kone- ja henkilökustannusten perusteella. Kustan-
nuksiin vaikuttavat mm. hoidettavan alueen koko
ja ominaisuudet, laadun vaatima työtuntimäärä,
tarvittavat koneet ja välineet sekä kiinteistönhoito-
organisaation oman hallinnon yleiskustannukset.
Eri menetelmissä käytetään erihintaisia koneita
ja välineitä ja niissä kuluu erihintaisia tarveaineita.
Tämän vuoksi kiinteistönhoito-organisaatioissa on 613
 syytä selvittää kustannukset menetelmittäin, jotta Kustannuslaskelman tuottamaan hintaan on
kiinteistönhoito-organisaation toiminnan erilaisis- vielä lisättävä yrityksen voittotavoite ja verot jotta
ta yleiskustannuksista ja konekustannuksista saa- päästäisiin myyntihintaan.
daan mahdollisimman suuri osa kohdistetuksi suo-
raan nimenomaisille eri tuotteille. Kirjallisuutta
KIMI-kiinteistötyön hallintajärjestelmä
Työmäärälaskentaa täydennetään kustannus-
Osa 1 Yleiset periaatteet
laskennassa lisäämällä taulukkoon menetelmä-
Osa 2 Tekniset työt
kohtaiset tuntikustannukset ja laskemalla työ-
Osa 3 Kiinteistöjen ulkotyöt
kertojen mukaiset kokonaiskustannukset.
Osa 4 KIMI-sanasto
Työntekijän tuntikustannuksessa pitää olla mu- Osa 5 Uudet KIMI menetelmät 1999
kana yrityksen yleiskustannukset. Yleiskustan-
nuksista pitää olla poissa koneiden ja työvälinei-
den poistot, jotka on laskettava erillisinä koneiden
käyttötuntimääriin perustuvina konetuntikustan-
nuksina. Tämä siksi että tällöin on mahdollista hin-
noitella oikein myös yksittäisellä työmenetelmällä
tarjottava työ, kuten esimerkiksi koneellisen au-
rauskerran kustannus. Tällöin lumityökoneiden
kustannus ei jakaannu kaikille organisaation töille
yleiskustannusten kautta. KIMI-järjestelmän mu-
kaista työntekijän tuntikustannusten ja koneiden
tuntikustannusten laskentaa ei tässä yhteydessä ole
näytetty.

Menetelmän kokonaiskustannus = kohdemäärä *

työosuus * menetelmäaika * työkertaisuus *
tuntihinta

Työohjelman kokonaiskustannus = menetelmien

yhteenlaskettu kokonaiskustannus *
organisaatioapuaikakerroin

614
 IX Kiinteistön turvallisuus

IX KIINTEISTÖN TUR
KIINTEISTÖN VALLISUUS
TURV

615
 IX Kiinteistön turvallisuus

IX KIINTEISTÖN TUR
KIINTEISTÖN VALLISUUS
TURV
SISÄLLYS Juhani Siikala (1-4)
Jukka Voijola (5)

1. Riskit ja riskienhallinta ..................................................................... 619

1.1. Riskien luokitus ....................................................................... 619
1.2. Riskien arviointi ...................................................................... 620
1.2.1 Riskikartoitus käytännössä ........................................... 620
1.3. Riskinhallinta ......................................................................... 620
1.3.1 Kiinteistön riskienhallinnan keinoja ............................ 621
1.3.2 Rikosriskien hallinnan keinoja .................................... 622
1.4. Vakuuttaminen ......................................................................... 622
1.4.1 Korvauksen hakeminen ................................................ 624
2. Rakenteellinen suojaus ...................................................................... 626
2.1. Aidat ja portit ......................................................................... 626
2.2. Rakennusrunko ja ulkoseinät ................................................... 626
2.3. Ikkunat, ovet ja aukot .............................................................. 627
2.4. Lukitus ja lukot ........................................................................ 627
2.4.1 Asuinhuoneistot ........................................................... 627
2.4.2 Muut huoneistot ........................................................... 627
2.5. Avainturvallisuus ..................................................................... 628
2.5.1 Avainten käyttäminen ja säilyttäminen ........................ 628
2.5.2 Yleisavain korvautuu elektronisella tunnisteella ......... 629
2.6. Valaistus ja rakennusten ympäristö .......................................... 629
2.6.1 Asuinympäristö ja sen valaistus ................................... 630
2.7. Murtosuojaustasot ................................................................... 631
3. Sähköiset turvajärjestelmät ............................................................... 632
3.1. Valvontajärjestelmä ................................................................. 632
3.2. Toimintajärjestelmä ................................................................. 632
3.3. Rikosilmoitusjärjestelmät ........................................................ 632
3.4. Kohteiden riskiluokitus ............................................................ 633
3.5. Kulunvalvontajärjestelmät ....................................................... 634
3.5.1 Järjestelmien asennus asuntoihin ................................. 634
3.5.2 Sähköinen lukitus ja koodilukot asuntoihin ................. 635
3.6. Videovalvontajärjestelmä ........................................................ 635
3.6.1 Kameravalvonnalle uudet säännökset .......................... 636
3.7. Ovivalvontajärjestelmä ............................................................ 637
3.8. Valvontajärjestelmien hankinnat .............................................. 638
4. Poliisin, vartiointiliikkeen ja asukkaan tehtävät ................................ 639
4.1. Poliisin tehtävät ....................................................................... 639
4.2. Vartiointiliikkeen tehtävät ........................................................ 639
4.2.1 Kodin vartioimispalvelut ............................................. 640
4.2.2 Asukkaan tehtävät ........................................................ 640 617
 5. Väestönsuojat ja talosuojelu ............................................................. 642
5.1. Väestönsuojatyypit .................................................................. 642
5.1.1 Yleistä ......................................................................... 642
5.1.2 Väestönsuojan rauhanaikainen käyttö .......................... 642
5.2. Talosuojelu asuintaloissa ......................................................... 643
5.2.1 Yleistä ......................................................................... 643
5.2.2 Missä talosuojelua on toteutettava? ............................. 643
5.2.3 Miksi talosuojelua tarvitaan? ....................................... 643
5.2.4 Talosuojelun sisältämiä turvallisuusjärjestelyjä ........... 643
5.2.5 Suojan huolto ja tarkastukset ....................................... 644
5.2.6 Suojautuminen vaaratilanteissa .................................... 644
5.2.7 Paloturvallisuus ........................................................... 645
5.2.8 Ilmanvaihtolaitteisto .................................................... 646
5.2.9 Palavien nesteiden ja kaasun varastointi ...................... 646
5.2.10 Sähkölaitteistot ............................................................ 646
5.2.11 Vesivahinko ................................................................. 647
5.2.12 Lämmönjakelun katkos ................................................ 647
Kirjallisuutta ......................................................................... 648

618

1. Riskit ja risk
Riskit ienhallinta
riskienhallinta
Sanalla riski on monta merkitystä ja useita eri mää-
ritelmiä. Riskillä riskinhallinnassa tarkoitetaan va-
hingonvaaraa, siis mahdollisuutta, että tapahtuu
vahinko, joka vahingoittaa esimerkiksi kiinteistön
omaisuutta tai toimintaa ja joka ilmenee aikanaan
kiinteistöyhtiön tilinpäätöksestä joko menojen li-
sääntymisenä tai tulojen vähenemisenä ja jonka to-
dennäköisyys on suurempi kuin nolla.
Riskienhallinnassa riskien painotus on jatku-
vassa muutosprosessissa, joskin puhtaista vahin-
koriskeistä on edelleenkin paloriski kaikkein mer-
kittävin. Riskinhallintamenetelmistä ovat kehitty-
neet erityisesti rikoksentorjuntaan tarkoitetut lukot
sekä rikosilmoitin- ja kulunvalvontalaitteet.
Kunnossapito riskinhallinta- tai vahingontor-
juntakeinona on tullut käyttöön. Kunnossapidolla
pystytään vaikuttamaan ehkäisevästi moniin eri
riskeihin. Myös jälkivahinkojen torjunta on varsin-
kin tulipalojen yhteydessä saanut entistä suurem-
man merkityksen.
Riskianalyysiä varten kerätään ensin riskin-
hallinnan perustiedot. Tämän jälkeen voidaan nii-
den paikalla suoritettujen tarkastusten pöytäkirjo-
jen sekä tehdyn riskianalyysin avulla toteuttaa koh-
dekohtainen riskinhallinnan tason arviointi.
Riskianalyysi tapahtuu vaiheittain tietyssä
asiajärjestyksessä. Riskianalyysin teossa käytetään
apuna aluepiirrosta, kunkin rakennuksen ja kerrok-
sen pohjapiirroksia, joihin merkitään työn ja omai-
suuksien määrät sekä kussakin osastossa olevien
henkilöiden lukumäärät. Lisäksi hyödynnetään
alan yhdistysten ja vakuutusyhtiöiden tilastoja
sekä muita virallisia tilastoja. Riskianalyysin apu-
na tarvitaan lisäksi inventaarit ja tilinpäätökset.
Riskin kohteen mukaan voidaan riskit ryhmi-
tellä seuraavasti
1 henkilöriskit
2 omaisuusriskit
Vakuutukset ryhmitellään usein myös vakuu-
tuksen kohteen mukaan samalla tavalla. Näihin ris-
keihin luetaan usein myös ympäristöriskit, mutta
koska sellaiset vahingot aiheuttavat korvausvel-
vollisuuden, ne kuuluvat yrityksen kannalta varal-
lisuusriskeihin.
IX Kiinteistön turvallisuus
1.1. Riskien luokitus
Onnistuakseen riskianalyysi edellyttää riskien
luokittelua erilaisiin ryhmiin. Ellei näin menetellä
ei analyysi ole järjestelmällistä ja tästä johtuen jot-
kut riskit ja riskien kohteet saattavat unohtua eikä
niin ollen pystytä saamaan kokonaisnäkemystä yri-
tyksen kaikista riskeistä.
Riskit voidaan jakaa kahteen ryhmään:
Liiketaloudellisten riskien välinen raja ei ole
täysin selvä. Liiketaloudellinen riski on riski, joka
otetaan liikevoiton saamiseksi. Liiketaloudelliset
riskit ovat siis sellaisia, että niiden toteutuminen
estää jostain toiminnasta tai tuotteesta suunnitellun
voiton saamisen tai pienentää sitä.
Vahinkoriski on riski, joka toteutuessaan ai-
heuttaa taloudellista vahinkoa. Vahinkoriskit ovat
siis sellaisia usein tiedostettuja riskejä, joiden to-
teutumisesta aiheutuvien menetysten estämiseksi
tai pienentämiseksi voidaan sijoittaa varoja tai luo-
pua tuloista. Vahinkoriskejä ovat esim. tulipalo,
varkaus, myrsky, kavallus, tietovarkaus ja tapatur-
ma. Vahinkoriskien hallintaan sijoitetut varat eivät
tuota yritykselle voittoa, mutta voivat pienentää
menoja esim. vakuutusmaksualennusten tai yrityk-
sen kannettavaksi jäävän vahingon muodossa.
Vahinkotaajuuden ja vahingon todennäköisyy-
den arviointiin on käytettävissä kaksi erilaista me-
netelmää. Ensimmäinen on puhtaasti tilastollinen
menetelmä, jossa kerätään tilastoja saman alan yri-
tysten vahinkotaajuudesta. Todennäköisyyslasken-
nan menetelmiä hyväksi käyttäen päätellään sitten,
mikä on todennäköisyys sille, että vahinko tapah-
tuu tietyllä aikavälillä.
Toinen menetelmä puolestaan perustuu luo-
tettavuustekniikkaan, jossa lähdetään vahinkojen
syiden todennäköisyyksistä. Käytettäköönpä kum-
paa menetelmää tahansa, aina on kuitenkin muis-
tettava, että todennäköisyydet kertovat vain suu-
ressa joukossa tapahtuvien vahinkojen keskimää-
räistä tiheyttä. Mitä suurempi joukko on, sitä suu-
remmalla todennäköisyydellä nämä menetelmät
pystyvät sanomaan, että yhdelle tämän joukon jä-
senistä tapahtuu tietyllä aikavälillä tietyn tapainen
vahinko. 619
 Riskit voidaan luokitella erilaisiin ryhmiin va-
hingon ilmenemismuodon, vahingon kohteen ja
vahinkolajin mukaan. Vahingon kohteena voivat
olla rakennukset, muu käyttöomaisuus, vaihto-
omaisuus, työntekijät, työntekijöiden omaisuus, si-
vulliset, sivullisten omaisuus tai asukkaiden omai-
suus. Vahinko voi ilmetä omaisuuden tuhoutumi-
sena tai vaurioitumisena, korvausvelvollisuutena
taikka toiminnan keskeytymisenä.
Aina on selvitettävä myös, mitkä seikat kunkin
riskin aiheuttavat. Kun nämä seikat saadaan selvi-
tetyiksi, voidaan niitä käyttää hyväksi vahinko-
tiheyden arvioinnissa sekä suunniteltaessa vahin-
gon torjuntaa.
1.2. Riskien arviointi
Riskien arvioinnilla tarkoitetaan tunnistettujen ris-
kien esiintymistodennäköisyyden ja odotettavissa
olevien vahinkojen suuruuden arviointia.
Todettujen riskien suuruus eli uhkien mahdol-
listaminen, vahinkotapahtumien todennäköisyys
sekä menetyksien suuruus arvioidaan numeerisella
painoarvolla (esim. 1–10). Annettavaan paino-
arvoon tulee vaikuttaa myös vahinkotapahtuman
toteutumisen aiheuttamat taloudelliset vaikutukset
myös loppukäyttäjälle ja sijoittajalle.
Tunnistetut riskit asetetaan keskinäiseen suu-
ruusjärjestykseen. Suuruusjärjestyksen perusteella
on helppo kiinnittää huomio todellisiin riskeihin ja
riskiin vaikuttavan kohteen ja uhan vaatimiin toi-
menpiteisiin.
1.2.1 Riskikartoitus käytännössä
Vakuutusyhtiöiden tarjoamalla ohjelmalla on suh-
teellisen helppo tunnistaa alueen tai tietyn kiinteis-
tön riskit, arvioida sen riskien suuruus ja siirtää
tunnistetut riskit ja niiden hallitsemiseksi suunni-
tellut toimenpiteet seurantaan. Ohjelman avulla
voidaan edetä seuraavasti:
1. Tutustutaan riskikartoituksen kohteeseen
Haetaan tietoja vakuutusyhtiöiden tarjoamalla atk-
ohjelmalla Riskitilanteet ja Riskilajit -osion avulla.
Mietitään, tarvitaanko riskien tunnistamisessa
asiantuntijan apua, vai selvitäänkö tehtävästä itse.
2. Haetaan sopiva työväline (tarkistuslista) riskien
tunnistamiseen
Sopiva väline riskien tunnistamiseen löytyy esi-
620
merkiksi seuraavasti:
· Ongelmatilannetta vastaavan tietoaineiston
yhteydestä
· Vakuutusyhtiöiden pitämästä riskitilanteet-
luettelosta
· PDF-versiona vakuutusyhtiöiden Työvälineet-
valikosta
3. Kootaan sopivan pieni työryhmä tunnistamaan
riskejä
Jos voidaan käyttää tietokonetta tarkistuslistan
täyttöön, haetaan sopiva tietokoneella täytettävä
tarkistuslista. Muussa tapauksessa käytetään
tarkistuslistan tulostettavaa PDF-versiota.
4. Tunnistetaan riskit tarkistuslistan avulla
· Avataan lomake näytölle.
· Täytetään lomakkeen yläosaan kartoituksen
kohde.
· Käydään kaikki tarkistuslistan kohdat läpi. On
tärkeää, että ryhmä määrittää selvästi nekin
asiat, jotka eivät ole tärkeitä.
· Kun lista on täytetty, se tallennetaan.
5. Arvioidaan riskien suuruus
Kunkin tunnistetun riskin suuruus arvioidaan seu-
raavaksi.
6. Suunnitellaan ja sovitaan toimenpiteet riskien
hallitsemikseksi
Koontilomakkeella tehdään listauksia halutuista
kiinteistön turvallisuusriskeistä. Tässä vaiheessa
voi riskejä yhdistellä tai lisätä esille tulleita uusia-
kin riskejä.
7. Katselmoidaan tilannetta määräajoin
Katselmointia varten saadaan lista työn alla olevis-
ta riskeistä. Siinä pystyy valitsemaan listaukseen
esimerkiksi kohtalaiset ja sitä suuremmat riskit.
1.3. Riskinhallinta
Riskinhallinta voidaan lyhyesti määritellä menetel-
mäksi, jolla pyritään minimoimaan riskeistä aiheu-
tuvat menetykset. Menetyksillä tarkoitetaan tässä
saamatta jääneiden tulojen ja riskeistä aiheutunei-
den menojen summaa. Tuloja voi jäädä saamatta
tapahtuneen vahingon, siis toteutuneen riskin, joh-
dosta taikka riskin välttämisen tai riskin siirtämi-
sen vuoksi. Menoja taas saattaa aiheutua vahingon
tapahduttua välittöminä kustannuksina taikka pii-
lomenetyksinä sekä eri vahingontorjuntamenetel-
mien aiheuttamina kustannuksina. Ennen kaikkea
on kuitenkin muistettava, että riskinhallinta on ko-

konaisnäkemys kiinteistöä uhkaavista vaaroista ja
järjestelmällinen tutkimus siitä, miten niiden vai-
kutus kiinteistön tulokseen voidaan minimoida.
Riskinhallinta voidaan määritellä myös kiin-
teistön omaisuuden, tulojen ja toiminnan suojaa-
miseksi vahinkoriskeiltä siten, että kokonaiskus-
tannukset ovat mahdollisimman pienet. Kustan-
nuksiin luetaan tällöin omalla vastuulla olevat
vahinkomenot, vakuutusmaksut sekä vahingon-
torjunnasta aiheutuvat kustannukset.
Riskinhallinnalla tarkoitettaan siis niitä keino-
ja, joilla riskien kiinteistölle aiheuttamat menetyk-
set saadaan mahdollisimman pieniksi. Riskinhal-
lintakeinoja ovat:
1 riskin välttäminen
2 riskin siirtäminen
3 riskin pienentäminen
– riskin jakaminen
– vahingontorjunta
4 vakuuttaminen
5 riskin ottaminen
– omalla vastuulla pitäminen
– kytkösyhtiö
6 katastrofisuunnitelma
Näistä riskinhallintakeinoista riskin välttäminen ja
siirtäminen ovat yksittäisiä toimenpiteitä, joilla
päästään riskistä kokonaan eroon. Sen sijaan riskin
pienentäminen, vakuuttaminen, riskin ottaminen ja
katastrofisuunnitelma ovat riskinhallintakeinoja,
joita voidaan käyttää ja yleensä on syytä käyttää
samanaikaisesti rinnakkain täydentämään toinen
toisiaan.
1.3.1 Kiinteistön riskienhallinnan
keinoja
Huolellisuudella ja muutamalla yksinkertaisella
keinolla voidaan pienentää alttiutta joutua rikok-
sen kohteeksi. Periaatteena on vaikeuttaa rikoksen
tekemistä ja lisätä kiinnijäämisen todennäköisyyt-
tä. Kannattaa miettiä, ovatko seuraavat asiat kun-
nossa:
Piha-alue ja rakennukset
· Pihaa ympäröi aita, jossa on lukittava portti
· Piha-alue on siisti
· Pihalla ei säilytetä arvokasta omaisuutta,
helposti syttyvää materiaalia tai tavaroita,
joilla on helppoa rikkoa ikkuna
· Alueelta on hyvä näkyvyys tielle ja naapuri-
tonteille
IX Kiinteistön turvallisuus
· Pihavalaistus on riittävä
· Ovet ovat tukevat ja ehjät. Ovissa on lukon
kohdalla rakorauta ja saranatapit
· Ikkunat ovat ehjät. Pääsy ikkunan kautta
sisätiloihin on estetty esimerkiksi kalterien
avulla
· Muut rakenteet, esim. seinät, katto ja lattia
ovat ehjät ja riittävän vahvat
Sisätilat
· Lukot ovat ehjät ja riittävän tukevat
· Ovet pidetään takalukossa, kun rakennuksessa
ei ole ihmisiä. Myös sisäovia pidetään
tarvittaessa lukittuna
· Avainturvallisuus on kunnossa. Avainten
haltijat ovat tiedossa ja avaimet palautetaan
työsuhteen päättyessä. Avaimia säilytetään
lukitussa tilassa
· Sisätilojen yleinen siisteys ja järjestys on
kunnossa. Rikoksen jälkeen tiedetään heti,
mitä puuttuu
· Myymälä- ja liiketiloissa käytävät ovat tilavat
ja asiakkaiden liikkumista tiloissa on helppo
valvoa
· Sisätiloissa on yövalaistus
Arvokas omaisuus
· Arvokas omaisuus ja luottamukselliset tiedot
säilytetään lukituissa tiloissa, eikä niitä jätetä
näkyville paikoille
· Arvopaperit säilytetään lukitussa tilassa,
kassakaapissa tai pankin tallelokerossa
· Arvokas omaisuus, työkalut, koneet ja laitteet
on merkitty, luetteloitu ja valokuvattu
· Rahakuljetukset ovat turvallisia. Kuljetusreitit
ovat hyvin valaistuja ja niillä liikkuu muitakin
ihmisiä Kuljetusten ajoitusta ja henkilöitä
vaihdellaan
Ihmiset
· Henkilöstö on tietoinen rikosriskeistä ja toimii
rikoksia ennaltaehkäisevästi
· Toimintatavat rikostilanteissa on sovittu
· Toiminta yrityksen tiloissa työajan jälkeen on
hallittua. Yrityksen tilojen, avainten, työkalu-
jen ja laitteiden käytöstä on sovittu pelisään-
nöt
· Yritykseen tulevat vieraat ilmoittautuvat
tullessaan ja liikkuvat yrityksen tiloissa
ainoastaan henkilökunnan mukana
· Uusien työntekijöiden taustat on tarkastettu
621
 Valvontajärjestelmät ja vartiointi
· Kulunvalvonta- ja rikosilmoituslaitteet ovat
kunnossa ja niitä osataan käyttää
· Vartiointipalvelut ovat kunnossa
· Valvontalaitteista ja vartioinnista ilmoittavia
tarroja on näkyvillä paikoilla ulkona
1.3.2 Rikosriskien hallinnan
keinoja
· Rakenteelliseen suojaukseen kuuluvat
kiinteistön rakenteet (seinät, lattia, katto, ovet,
aidat jne.) ja erilaiset suojavarusteet, kuten
lukot ja kalterit
· Henkilöstön suorittama valvonta kuuluu osana
henkilökunnan normaaleihin työtehtäviin
· Kiinteistövalvontaan kuuluvat palohälytysten
lisäksi LVIS-, vuoto-, ovi- ja hissihälytykset
· Kulunvalvonnalla pyritään estämään luvaton
liikkuminen yrityksen tiloissa. Kulun-
valvontaan kuuluvat henkilökunnan ja
vieraiden liikkumista valvovat järjestelmät,
kuten työajanseuranta, liikeilmaisimet ja
kameravalvonta
· Rikosilmoituslaitteistolla valvotaan kohteessa
liikkumista ja kohteeseen tunkeutumista
· Vartiointi on päätoimista yrityksen henkilös-
tön tai omaisuuden turvallisuuden valvontaa
Valvontajärjestelmillä kannattaa suojata ainakin
houkuttelevimmat kohteet:
· Käteinen raha
· Käyttöesineet
· Edelleen myytäväksi kelpaava tavara
· Erikoiset koneet ja yksittäiskappaleet
· Esineet, joiden rahallinen arvo on huomattava
· Huumaus- ja nautintoaineet
· Tietokoneet, viihde-elektroniikka ja
puhelimet
Mikäli kiinteistö tai koti joutuu rikoksen kohteeksi
· Ilmoita tapahtuneesta poliisille ja vakuutus-
yhtiölle ja toimi saamiesi ohjeiden mukaan
· Tutki aiheutuneet vahingot: mitä puuttuu,
mitä on hajotettu?
· Hoida paikat kuntoon. Rikkinäiset ikkunat tai
graffitit seinässä houkuttelevat uusiin rikok-
siin
· Selvitä, miten rikos olisi voitu estää? Olisiko
valvontajärjestelmästä ollut apua?
· Selvitä kaikki rikoksesta ja sen hoitamisesta
622 aiheutuneet kustannukset. Laske mukaan
välittömät ja välilliset kustannukset sekä
työajan menetykset. Käytä tietoja
arvioidessasi rikosriskin suuruutta
Dokumentoi yrityksesi rikoshistoria! Pidä kirjaa
sattuneista tapauksista ja kerro niistä muille.
1.4. Vakuuttaminen
Vakuuttaminen on se riskinhallintakeino, jota on
aina käytettävä silloin kun riskiä ei vältetä tai siir-
retä, eikä pienentämistoimenpiteillä saada kiinteis-
tön kannalta mitättömäksi. Vakuuttaminen merkit-
see aina kiinteistön omistajalle kustannuksia va-
kuutusmaksujen muodossa, joista kuitenkin voi-
daan saada vakuutusmaksualennuksia vahingon-
torjuntatoimenpiteistä sekä suurella omalla vas-
tuulla.
Eräs järkevän vakuuttamisen perusajatuksia
on, että kaikki suuret, harvinaisetkin vahinkota-
pahtumat kannattaa vakuuttaa, koska tällainen ker-
rankin toteutuessaan voi johtaa yrityksen taloudel-
liseen katastrofiin. Sen sijaan usein toistuvia pie-
niä vahinkoja ei kannata vakuuttaa. Tällaiset va-
hingot eivät nimittäin yleensä vaikuta yrityksen
toimintaan, mutta vakuutuskustannukset sen sijaan
ovat suuremmat kuin suoranaiset vahinkokustan-
nukset.
Kiinteistöihin rikosilmoitukset voi nykyisin
tehdä faksilla, kun vielä jokunen vuosi sitten täytyi
käydä poliisilaitoksella. Uudistus on madaltanut il-
moitusten tekemisen kynnystä, joten pienetkin
murrot ja rikokset kannattaa ilmoittaa. Tällöin po-
liisi saa kuvan eri alueiden tapahtumista ja voi tar-
vittaessa lisätä omaa toimintaansa.
Mikäli poliisi on tulossa murtopaikalle, mur-
ron jälkiä ei saa sotkea. Korkeintaan vuotavat vesi-
letkut saa sulkea. Muuten rikospaikalle ei saisi
edes astua sisään. Ulkona olevat jäljet on syytä
peittää vaikkapa pahvilla, ettei esimerkiksi lumi-
tai vesisade sotke jälkiä.
Taloyhtiön yleisten tilojen uusiminen murtojen
tai avainten häviämisen jälkeen hoidetaan taloyh-
tiön kiinteistön täysarvovakuutuksesta. Yksittäisen
asunnon lukon uusinta korvataan puolestaan koti-
vakuutuksesta. Vesivahinkojen ja osittain myös
murtojen kasvun seurauksena kiinteistöjen täys-
arvomaksut ovat nousseet rajusti.
Lukitusta uusittaessa lähtökohtana ei voi olla
se, että uusiminen tapahtuu aina vain vakuutusyh-
IX Kiinteistön turvallisuus

623
 tiön kustannuksella. Kiinteistöjen pitää myös oma-
toimisesti huolehtia kymmeniä vuosia vanhojen
lukkojen uusimisesta tavanomaisena korjaustyönä.
Vanhojen lukkojen tietyn ajan voimassa olevat
tyyppisuojaukset raukeavat usein kymmenen vuo-
den jälkeen. Kun tällaisen mallisuojan omaava
yleisavain joutuu vääriin käsiin, voi kuka tahansa
teettää esimerkiksi pikasuutarilla kopion. Avaimel-
la mentäessä tilaan ja varastettaessa tavaraa, ei va-
kuutus tietenkään korvaa tapahtunutta.
1.4.1 Korvauksen hakeminen
Vakuutuslainsäädäntö ja hyvä vakuutustapa asetta-
vat monia vaatimuksia vakuutusyhtiöiden kor-
vaustoiminnalle. Suomen Vakuutusyhtiöiden Kes-
kusliiton hallituksen hyväksymissä vakuutusyhti-
öiden korvaustoiminnan periaatteissa kerrotaan,
miten lainsäädännön ja hyvän vakuutustavan aset-
tamat vaatimukset toteutetaan vapaaehtoisten va-
kuutusten korvaustoiminnassa.
Onnistuneen korvaustoiminnan kannalta on
tärkeää, että vakuutusyhtiöt pitävät asiakkaat sekä
ennen vakuutuksen ottamista että vakuutuksen
voimassaoloaikana selvillä vakuutussopimuksen
kummankin osapuolen - asiakkaan ja vakuutusyh-
tiön - oikeuksista ja velvollisuuksista. Erityisen
tärkeää on, että asiakas tietää
- milloin ja millä ehdoilla vakuutus tulee
voimaan ja pysyy voimassa
- mikä on hänen vakuutusturvansa laajuus ja
mitkä ovat vakuutuksen olennaiset rajoitukset.
Korvaustoiminnan tavoitteena on, että asiakas saa
sen korvauksen, joka hänelle lain ja vakuutusso-
pimuksen mukaan kuuluu. Asiakas saa kaikki ne
korvaukset, joihin hän on oikeutettu, vaikka ei
osaisi niitä hakeakaan. Kaikkia asiakkaita koh-
dellaan oikeudenmukaisesti ja samanarvoisina.
Asiakkaan antamia tietoja käsitellään luottamuk-
sellisina ja vaitiolomääräyksiä noudattaen.
Korvaustoiminnan lähtökohtana on, että asia-
kas on antanut oikeat ja täydelliset tiedot. Jos
asiakkaan kuitenkin huomataan toimineen vilpilli-
sesti, on vakuutusyhtiön velvollisuutena torjua
vilppi ja väärinkäytöksen yritys. Vilpin johdosta
vakuutuskorvausta voidaan alentaa tai se evätä,
minkä lisäksi rikollisesta menettelystä ilmoitetaan
poliisille.
624
Vakuutustapahtuman sattumisen jälkeen va-
kuutusyhtiö antaa asiakkaalle tietoja vakuutuksen
sisällöstä ja korvauksen hakemismenettelystä.
Asiakasta opastetaan korvausasian vireillepanossa
siten, että hän tietää, mitä asiakirjoja ja tietoja va-
kuutusyhtiölle on korvauskäsittelyä varten toimi-
tettava ja että korvausvaatimus vanhentuu, jos kor-
vausvaatimusta tai vahinkoilmoitusta ei esitetä
vakuutusyhtiölle vakuutussopimuslain asettamas-
sa määräajassa.
Asiakkaan kanssa pyritään myös selvittämään
vakuutustapahtumaan liittyvät tosiasiat siten, että
vahingon korvattavuuteen ja korvauksen määrään
vaikuttavat seikat selviävät ja mahdollisten lisä-
selvitysten tarve tulee ilmi jo korvausta haettaessa.
Näin varmistetaan, että korvauspäätös voidaan teh-
dä viivytyksettä.
Yhdestä vakuutustapahtumasta voi olla mah-
dollista saada korvausta useista eri vakuutuksista.
Tämän vuoksi vakuutusyhtiö ja asiakas selvittävät
yhdessä, mistä vakuutuksista kyseisestä vakuutus-
tapahtumasta voi saada korvausta. Tarvittaessa
asiakas ohjataan hakemaan korvausta myös muilta
vakuutusyhtiöiltä.
Jos asiakas voi hakea vahingostaan korvausta
joko omasta esinevakuutuksestaan tai vahinkoa
aiheuttaneelta, hänelle selostetaan esine- ja vastuu-
vakuutuksen korvausperusteiden keskeiset eroa-
vuudet ja korvauksen hakemiseen liittyvät menet-
telytavat. Asiakas ratkaisee sen, hakeeko hän kor-
vausta omasta esinevakuutuksestaan vai vahinkoa
aiheuttaneelta.
Vakuutusyhtiön tulee vahinkotarkastuksen yh-
teydessä tai muutoin huolehtia siitä, että asiakas
tietää, mikä on vakuutusyhtiön rooli korvaustilan-
teessa. Asiakasta on informoitava esimerkiksi siitä,
kuka on vakuutuksesta maksettavan korjauksen tai
muun työn tilaaja - asiakas vai vakuutusyhtiö- ja
kenen vastuulla tällöin on korjaustyön valvonta.
Korvaushakemus voidaan toimittaa mihin tahansa
vakuutusyhtiön toimipaikkaan tai vakuutusyhtiön
edustajalle.
Kun vakuutusyhtiö on saanut asiakkaan kor-
vaushakemuksen, aloitetaan korvauskäsittely vii-
vytyksettä kaikissa vakuutuksissa, joista kyseessä
olevassa vakuutustapahtumassa voidaan maksaa
korvausta. Tarvittavat lisäselvitykset pyydetään yh-
dellä kertaa. Samalla asiakkaalle ilmoitetaan, että

päätöksenteko riippuu hänen toimittamistaan sel-
vityksistä. Vakuutusyhtiö puolestaan hankkii itse
ne lisäselvitykset, jotka ovat parhaiten yhtiön saa-
tavissa. Lisäselvitysten saapumista tarkkaillaan.
Vakuutusyhtiö suorittaa vakuutuskorvauksen
tai ilmoittaa, ettei korvausta suoriteta, joutuisasti ja
viimeistään kuukauden kuluessa siitä, kun se on
saanut tarvitsemansa asiakirjat ja tiedot. Jos kor-
vauksen määrä ei ole riidaton, vakuutusyhtiö suo-
rittaa riidattoman osan edellä mainitun ajan ku-
luessa. Korvauspäätöksessä asiakkaalle ilmoite-
taan, ettei riidattoman osan vastaanottaminen vai-
kuta hänen oikeuteensa saada mahdollisia lisä-
korvauksia.
Korvauskäsittelyn ei tule viivästyä sen vuoksi ,
että on epäselvää, mistä vakuutuksesta korvaus lo-
pullisesti maksetaan tai mikä vakuutusyhtiö on vii-
me kädessä korvausvelvollinen. Jos korvauskäsit-
tely viivästyy, ilmoitetaan viivästymisestä ja sen
syistä asiakkaalle. Viivästyneelle korvaukselle va-
kuutusyhtiö maksaa oma-aloitteisesti viivästys-
korkoa lain ja vakuutusehtojen mukaan.
Korvausratkaisun tulee perustua voimassa ole-
vaan oikeuteen, vakuutussopimukseen ja vakiintu-
neeseen korvauskäytäntöön. Epäselvää ehtokohtaa
IX Kiinteistön turvallisuus
tulkitaan asiakkaan eduksi. Korvauspäätöksessä il-
maistaan selvästi, mistä osista korvaus koostuu.
Jos päätös on kielteinen tai muuten poikkeaa
korvaushakemuksesta, päätös perustellaan huolel-
lisesti. Jos korvaus evätään usealla eri perusteella,
kaikki tiedossa olevat epäysperusteet esitetään yh-
dellä kertaa. Jos vakuutusyhtiö aikoo muuttaa jat-
kuvan korvauksen maksamista koskevaa päätös-
tään, tulee asiakkaalle varata tilaisuus tulla asiassa
kuulluksi ennen uuden korvauspäätöksen teke-
mistä.
Korvauspäätökseen tyytymätön asiakas ohja-
taan aina ensimmäisenä ottamaan yhteyttä vakuu-
tusyhtiöön. Tämän vuoksi korvauspäätöksessä tu-
lee aina olla merkittynä sen toimihenkilön nimi ja
yhteystiedot, jolta voi saada korvauspäätöstä kos-
kevia lisätietoja. Kyseisen henkilön tulee myös to-
siasiallisesti tuntea tehty päätös ja sen perustelut.
Tarvittaessa asiakasta opastetaan muutoksenha-
kuun liittyvissä käytännön toimenpiteissä, kuten
oikeusturvavakuutuksen käytössä.
Jos päätös asiakkaan huomautuksen vuoksi tai
muutoin todetaan virheelliseksi, se oikaistaan vii-
vytyksettä.
625
 2. Rak
Rak enteellinen suojaus
akenteellinen
Rakennuksen turvallisuussuunnittelua on mm. pa-
loturvallisuuden, käyttö- ja huoltoturvallisuuden
sekä murtosuojauksen ja kulunvalvonnan suunnit-
telu. Turvallisuussuunnittelun tavoitteena on lisätä
henkilöturvallisuutta ja vähentää rakennukseen
kohdistuvia vahinkoja.
Rakennuksen hyvä rakenteellinen murtosuo-
jaus vähentää vartioinnin tarvetta rakennuksen
käytön aikana. Mikäli turvallisuustekijöitä ei oteta
huomioon rakennuksen suunnitteluvaiheessa, voi-
daan rakennukseen joutua lisäämään esim. aita-,
teräsverkko-, teräsristikko- tai seinärakenteita.
Rakenteellisia suojaustapoja ovat siis, esimer-
kiksi aidat ja porttirakennelmat, rakennuksen ra-
kenteet, ovet, ikkunat, lukot, avaimet, valaistus
sekä holvit ja kassakaapit.
Rakenteellisen suojauksen kaikkien osatekijöi-
den tulee olla kokonaisuutta ajatellen riittävää suo-
jaustasoa. Miten pitkälle taloyhtiöiden turvalli-
suutta voidaan lisätä, on pitkälti myös kustannus-
kysymys. Toisaalta ylenmääräisellä lukituksen li-
säämisellä ei välttämättä saavuteta turvallisuuden
kohottamista.
2.1. Aidat ja portit
Rakennuksen murtosuojaus alkaa jo ympäristöstä.
Piha-aidoilla, pensailla ja puilla turvataan yksityi-
syyttä. Toisaalta ne antavat huonosti toteutettuna
myös murtomiehelle tunkeutumisrauhan. Kannat-
taa harkita näköesteiden sijoittelua siten, että ne
eivät peitä ainakaan todennäköisiä tunkeutumis-
kohtia.
Liikennealue ja tontti erotetaan toisistaan sel-
västi. Suojauksen kannalta tilat voidaan jakaa nel-
jään eri ryhmään: liikennealue, piha-alue, yleiset
sisätilat ja erityistilat. Tilaryhmien erottamiseen
voidaan käyttää tasoja, portaita, istutuksia ja aitoja.
Aidat ja muut suojarakenteet suunnitellaan siten,
ettei näkyvyys valvottavalle alueelle heikkene.
Suojaamiseen käytettävän aidan tulee täyttää
seuraavat vaatimukset:
– aidan ja portin tulee olla samaa suojaustasoa
– aidan tulee sijaita riittävällä etäisyydellä
626 suojeltavasta kohteesta (8… 12 m)
– aidattava alue tulisi rajata mahdollisimman
pieneksi
– aidan rakenteet sekä puu- ja pensasistutukset
suunnitellaan siten, että ne eivät peitä näky-
vyyttä eivätkä helpota aidan ylittämistä
– aidan lähistölle ei saa varastoida esineitä eikä
kasata lunta
– aidan viereen ei saa pysäköidä
– valvontalaitteille ja kaapeleille järjestetään
tilavaraukset
Aidan tulisi olla vähintään 2,4 m korkea ja ma-
teriaaliltaan esimerkiksi tiiltä tai teräsverkkoa. Li-
sänä voidaan käyttää teknisiä valvontalaitteita ja
hälytysjärjestelmiä. SVK on julkaissut tontin aitaa-
misesta ohjeet: Aidat suojeluohje.
Henkilö- ja tavaraliikenne siirtyvät alueelle
porttien kautta. Porttien suunnittelussa otetaan
huomioon seuraavat asiat:
– portin rakenne ja käyttöjärjestelyt
– portin käyttökoneistot ja koneistojen ohjaus
– valvontalaitteiden sijoitus
– porttialueen valaistus
– portin saranoiden ja muun heloituksen tulee
olla niin asennettuja, ettei niitä pystytä
irrottamaan ilman erikoistyökaluja
– portin lukitus
Ajoneuvoliikenteelle tarkoitetun portin käyttö-
koneiston on oltava riittävän tehokas ja helppo-
käyttöinen.
Ajoneuvoliikennettä varten on mahdollista
käyttää myös puomia, joka voi olla kauko-ohjattu
tai automaattisesti kortinlukulaitteella tai ulosajet-
taessa valokennolla toimiva.
2.2. Rakennusrunko ja
ulkoseinät
Betonista, tiilestä tai vahvasta puurakenteesta val-
mistettu seinä-, katto- tai lattiarakenne on murto-
turvallisuuden kannalta hyvä. Keveiden rakennus-
tarvikkeiden murtokestävyys on yleensä heikko.
Julkisivujen osat, kattorakenteet tai suojausta-
soltaan erilaisten tilojen väliseinät tulisi rakentaa
siten, ettei elementtejä tai osia voida kokonaisina
irrottaa kummaltakaan puolelta.
 IX Kiinteistön turvallisuus

Yleisten tilojen ja yleisöltä suljettujen tilojen pääsy estetään rakenteellisesti. Kattoikkunat, sa-
välisiin seiniin tulisi soveltaa vahvuuden kannalta vunpoistoluukut ja ilmanvaihtoaukot tulee suojata
ulkoseinien vaatimuksia. teräsristikolla tai -verkolla.
Ilkivallan torjumiseen voidaan myös vaikuttaa
yksityiskohtien huolellisella suunnittelulla. 2.4. Lukitus ja lukot
2.3. Ikkunat, ovet ja aukot 2.4.1 Asuinhuoneistot
Asuinhuoneistojen lukituksen toteutuksessa ote-
Ikkunoiden murtosuojauksessa kalterit ovat yleisin
taan huomioon RakMK E1 vaatimukset. Asuin-
keino. Erilaisten rullakaltereiden ja teräsverkkojen
huoneistojen käyttölukot on saatava auki sisäpuo-
lisäksi turvaa saa myös panssarilasin ja polykarbo-
lelta ilman avainta. Lukkojen tulisi olla sellaisia,
naattilevyn avulla. Pelkkä lasipinnan suojaus ei
että ne eivät voi vahingossa mennä takalukkoon.
auta, koska vakuutuksen edellytyksenä on mm. se,
Kerrostaloasunnon ovi tulisi varustaa käyttölukol-
että ikkunoiden kuten ovienkin lasiruudut on
la ja varmuuslukolla. Käyttölukko voi kuulua kiin-
kiinntettävä siten, että niitä ei voi ulkopuolelta rik-
teistön yleisavainsarjaan.
komatta irrottaa. Ovia, ikkunoita ja muita aukkoja
ei tulisi myöskään sijoittaa syvennyksiin tai katve- Lukon telkeä suojaava rakorauta on ensisijai-
alueille. sesti tarkoitettu sellaisiin oviin, joissa ei ole huulta.
Varmuusketjun asennus tulee tehdä huolellisesti,
Ikkunoissa kiinnitetään huomiota seuraaviin
jottei missään nimessä raollaan olevan oven ulko-
asioihin:
puolelta päästä aukaisemaan ketjua. Ovisilmä on
– ikkunakokoon
paikallaan edellyttäen, että porrashuoneen valais-
– lasiin ja sen suojaukseen
tus on riittävä.
– listoituksiin
– lukituksiin Pientaloissa tulee eri asuntojen lukoilla olla
omat sarjansa. Mikäli rivitalossa on eri asuntojen
Turvaruutuina suojattavissa tiloissa voidaan
yhteisiä tiloja, voidaan käyttää kerrostalotyyppistä
käyttää joko panssarilasia, polykarbonaattilevyä
sarjoitusta.
tai polykarbonaattivahvisteista lasia. Ruudun ra-
kenne määritellään suojattavan kohteen mukaan. 2.4.2 Muut huoneistot
Lasilevyjen väliin voidaan asentaa hälytysjärjestel-
Muiden huoneistojen, esimerkiksi majoitus-, ko-
mä, joka on kytketty rikosilmoitinjärjestelmään.
koontumis- ja työpaikkahuoneistojen, lukituksessa
Panssarilasi vaatii vahvat kehykset, koska se on la-
otetaan huomioon Suomen rakentamismääräysko-
minoitu noin 11 mm:n paksuiseksi vähintään kol-
koelman osan E1 määräykset ja osan E6 ohjeet.
mesta lasista ja kahdesta välikalvosta.
Hätätilanteessa huoneistoista on päästävä pois-
Umpiovien karmeineen tulee täyttää standar-
tumaan ilman avainta, mutta huoneistojen jäädessä
dissa SFS 4487 esitellyt I-luokan murronkestä-
tyhjilleen ne tulee voida lukita siten, ettei ovia
vyysvaatimukset. Mikäli julkisivussa ei käytetä
kummaltakaan puolelta saa auki ilman avainta.
umpiovea, voidaan ovi-ikkuna suojata teräsristi-
Lukitus edellyttää tavallisesti käyttölukkoa ja var-
kolla, teräsverkolla, panssarilasilla, polykarbo-
muuslukkoa. Lukitus voi toimia mekaanisesti tai
naattilevyllä tai polykarbonaattivahvisteisella la-
sähkömekaanisesti. Suuressa rakennuksessa säh-
silla. Ovet varustetaan saranatapein. Oven karmien
köinen keskuslukitus liitetään kulunvalvontaan.
tulee olla kestävää rakennetta ja sellaisia, että nii-
Poistumisteiden varmuuslukot avautuvat auto-
hin voidaan asentaa kotelolla varustettu vastalevy.
maattisesti esimerkiksi palon sattuessa. Sopiviin
Käyntiväli ei saa olla 5 mm suurempi. Oven raken-
kohtiin voidaan sijoittaa kortilla tai koodilla toimi-
teiden pitää olla sellaisia, ettei niitä voida ulkopuo-
va yksikkö, joka voi myös kirjata kaikki avaukset.
lelta purkaa.
Edellä esitetyt ohjeet koskevat yksiosaisia
Katto- ja ilmastointiluukut, putkitunnelit, polt-
ovia. Muiden ovien kohdalla ohjeita sovelletaan.
toaineluukut, viemärit ja huoltokuilut pitää olla si-
ten, että niihin pääsee vain valvotuista tiloista tai
627
 2.5. Avainturvallisuus
Avainturvallisuus on tärkeä osa lukituksella ai-
kaansaatua suojausta. Avainturvallisuus muodos-
tuu avainturvallisuustasosta, sarjoituksesta, avai-
men käyttöoikeudesta ja avainkontrollista. Oi-
keaan käyttötarkoitukseen valittu hyväksytty lukko
ei sinänsä vielä takaa lukitusturvallisuutta koko-
naisuudessaan. Tärkeä osatekijä on avaimen tur-
vallisuustason valinta.
Lukkojen valmistajat ovat kehittäneet erilaisia
avain-turvallisuustasoja, joilla pyritään saamaan
aikaan mm. kuhunkin kohteeseen tarkoituksen mu-
kainen avainten kopiointisuoja. Alimman turvalli-
suustason avaimen voi teettää avainkoodin tai mal-
liavaimen avulla, kun taas korkeamman tason avai-
men tilaamiseen liittyvistä järjestelyistä voidaan
sopia vain avaimia valmistavan tehtaan kanssa
erikseen. Tällöin on mahdollista käyttää esim. eri-
koissuojattua avainta ja lisäavaimen suoraa toimi-
tusta kiinteistön lukoston erikseen nimetylle vas-
tuuhenkilölle. Vähimmäisvaatimus liike- ja toi-
mistokiinteistöissä on, että uusien avainten teet-
täjän on osoitettava oikeutensa erillisen avainkor-
tin avulla.
628
2.5.1 Avainten käyttäminen ja
säilyttäminen
Avainkontrolliin liittyy olennaisesti avainten säi-
lytys. Tämä on tärkeää nimenomaan paikoissa,
joissa säilytetään suuria määriä vieraita avaimia
kuten esimerkiksi isännöitsijäntoimistoissa ja
huoltoyhtiöissä.
Talossa mahdollisesti olevaa yleisavainta on
syytä säilyttää mielellään lukitussa kaapissa.
Sinetöity kirjekuori tai muovinen avainsinetti ta-
kaavat sen, että rikostapauksissa voidaan todistaa,
ettei tätä yleisavainta ole ainakaan käytetty. Min-
käänlaisia merkintöjähän yleisavaimessa ei saa
olla.
Kiinteistöön on nimettävä avainhallinnasta
vastaava henkilö, joka vastaa mm.
– avainten luovutuksesta (uusille työntekijöille,
vuokralaisille, siivoojille, urakoitsijoille),
– avainten palauttamisesta (esim. työ- tai
sopimussuhteen päättyessä),
– lukkojen sarjoituksen muutoksista ja
– avainten säilytyksestä.
Avainten säilyttämiseen on tarjolla erilaisia jär-
jestelmiä. Avainkaapit ovat metallisia, lukittavia

avainten säilytykseen tarkoitettuja kaappeja, joista
useimmilla markkinoilla olevilla malleilla on mer-
kitystä enemmän avainten hallinnan kuin turvalli-
sen säilytyksen kannalta.
Avainkaappia valittaessa tulee kiinnittää huo-
miota erityisesti seinämien materiaaliin ja sen pak-
suuteen, oven rakenteeseen ja lukitukseen sekä
kaapin kiinnitettävyyteen. Kaapin avainta ei saa
säilyttää samassa tilassa kuin kaappia.
Huoneistojen ulko-ovien lukot on syytä pitää
takalukossa, kun asukkaat ovat päivisin työssä tai
lomamatkalla. Nykyaikaiset lukot on helppo saada
takalukkoon pientä vipua kääntämällä ja sisäpuo-
lelta lukko on yksinkertaista avata ilman avain-
takin.
Jos asuntoihin vaihdetaan uudet lukot, niistä
olisi syytä laatia tiedote ja yksinkertaiset käyttöoh-
jeet. Tehokkain tapa on on kuitenkin opastaa asuk-
kaita konkreettisesti käyttämään lukkoja oikein.
Lukkojen vaihdon yhteydessä kannattaakin harkita
yhteishankintana. Tämä alentaa kustannuksia
erillishankintoihin verrattuna.
Kun talossa tehdään asennuksia ja korjaustöitä,
isännöitsijän on pidettävä luetteloa niistä henki-
löistä, joille on luovutettu talon avaimia. Luette-
loissa on näyttävä henkilöiden tarkka tunnistus esi-
merkiksi syntymäajan osalta.
Tavallisen lukituksen lisäksi on saatavissa lisä-
varmuutta tuovia laitteita, joista yleisin on var-
muuslukko. Varmuuslukko on hyväksytty vahva-
rakenteinen erillislukko, joka lukittuna antaa var-
man suojan.
Yleensä samassa yhteydessä suoritetaan oven
saranapuolelle ns. tapitus terästapein. Tämä toi-
menpide estää saranapuolelta luvattoman tunkeu-
tumisen.
2.5.2 Yleisavain korvautuu
elektronisella tunnisteella
Yleisavain on talonmiehellä tai nykyisin yhä use-
ammin isännöitsijällä tai huoltoyhtiöllä. Huolto-
tai isännöitsijäyhtiön vastuu yleisavaimen säilyttä-
misestä ja käyttämisestä on erityisen suuri, koska
sen katoaminen aiheuttaa mittavan taloudellisen
riskin. Kannattaakin harkita, tarvitaanko kiin-
teistössä yleisavainta ja miten avaimien sarjoitusta
voidaan jakaa pienempiin kokonaisuuksiin (esim.
kerros- tai porrashuonekohtaiset yleisavaimet).
IX Kiinteistön turvallisuus
Toimistokiinteistössä lukot olisi jaettava aina-
kin kahteen eri sarjaan siten, että teknisiin tiloihin
ja yhteiskäyttötiloihin on omat avaimensa ja tär-
keimpiin huonetiloihin (esim. atk-keskukseen)
pääsyä varten omansa. Liikehuoneistot on aina sar-
joitettava omiksi tiloikseen, joihin yleisavaimella
ei pääse. Henkilöt, joilla on yleisavaimen käyttö-
oikeus, tulee aina nimetä erikseen. Yleisavaimen
käyttöä on valvottava pitämällä kirjaa sen käyttö-
tarkoituksesta, -ajasta ja -paikasta.
Uutena tuotteena on mekaaniseen tai sähköme-
kaaniseen lukkoon yhdistetty avain, jossa on lisänä
elektroninen tunniste. Tässä saadaan tuplavarmen-
nus siinä mielessä, että järjestelmässä on täsmättä-
vä sekä mekaaninen että eletroninen tunniste. Uusi
järjestelmä parantaa turvallisuutta, mutta helpottaa
myös huoltoa.
Järjestelmä soveltuu erittäin hyvin asunto-
yhtiöihin, sillä tämän avulla saadaan varsinkin yh-
teisten tilojen käyttöä varten asetettua selkeät sään-
nöt ja tarvittavat rajoitukset. Toinen etu on se, että
elektronisen avaimen kadotessa voidaan kyseinen
avain poistaa heti ovilukon muistista. Tällöin jär-
jestelmä säästää mittavan kustannuserän, koska
sarjoituksen uusimista ei yleisavaimenkaan hävi-
tessä tarvitse toteuttaa järjestelmän helpon ja no-
pean ohjelmoinnin ansiosta.
Ulospäin uusi tekniikka ei paljonkaan näy ja
käyttäjälleenkin se on aivan samanlainen kuin me-
kaanisen avaimen käyttö. Muutokset avaintenhal-
linnassa tehdään ohjelmallisesti PC:llä, jota käyt-
tää lukoston vastuuhenkilö, useimmiten isännöitsi-
jä. Muutoksiin ei enää tarvitse tilata lukkoseppää.
2.6. Valaistus ja
rakennusten ympäristö
Ulkotilojen tulee olla valvonnan kannalta riittäväs-
ti valaistuja. Valaistuksen tarpeen määräävät ym-
päristön valaistuserot, valvontakamerat, etäisyys
valvontakohteeseen ja sääolot. Valaisinten sijoitte-
lussa pyritään varjojen välttämiseen.
Ulkotilojen valaistus voidaan toteuttaa yhdis-
telemällä seuraavia valaistustapoja:
– aitalinjan valaistus
– aluevalaistus
– rakennusvalaistus
– kohdevalaistus
629
 Aluevalaistuksessa valolähteet sijoitetaan riit-
tävän korkealle esimerkiksi mastoihin tai raken-
nusten katoille. Näin saadaan valaistua tehokkaasti
sekä rakennus että ulkoalue.
Rakennusvalaistuksella saadaan suojavalaistua
rakennuksen julkisivu ja lähiympäristö. Raken-
nuksen valaisemiseksi tarvitaan vähintään kaksi
valaisinta. Ulokkeet ja syvennykset lisäävät valai-
simien tarvetta.
Taloyhtiön isännöitsijän ja jopa asukkaan on
syytä tarkkailla, että pihan ulkovalaistus on kun-
nossa. Kun ulko-ovien lamput ja talon numerova-
lokuutiot sekä muut pihalamput loistavat valoa,
hämärämiehet eivät pääse rauhassa työskentele-
mään.
Turvallisuusnäkökohtia ajateltaessa on oleel-
lista tunnistamisen. Vastaantuleva ihminen pitää
pystyä tunnistamaan jo ennakolta. Jos ihminen ei
pysty tunnistamaan vastaantulijaa, hän usein tun-
tee itsensä tilanteessa pelokkaaksi. Tämä seikka
koskee yleisesti kaikkia julkisiakin alueita, jotka
riittävän valaistuksen puutteessa koetaan vaaralli-
siksi.
Monesti yksinkertaisilla valoratkaisuilla on
saatu automurtoja merkittävästi vähenemään.
Usein pysäköintialua sijaitsee talon ikkunattomal-
la päätyseinällä, jolloin seinällä on lämpöpistok-
keet, mutta ei valaisimia. Tällaisessa paikassa hä-
märämiesten on helppo toimia. Tilaisuus tekee var-
kaan ja varas hakee tilaisuuden.
630
2.6.1 Asuinympäristö ja sen
valaistus
Asuinalueella pitäisi asua kaikenikäisiä ihmisiä,
koska silloin alue ei autioidu työpäivienkään ajak-
si. Yhteisiä tiloja, teitä, puistoja ja pysäköintialuei-
ta pitäisi pystyä valvomaan ikkunoista. Asuntoi-
hin, palveluiden luo ja työpaikoille pitäisi olla vä-
hintään yksi turvallinen yhteys julkisen liikenteen
pysäkiltä. Jalankulkijoiden käyttämillä väylillä ei
saisi olla pimeitä kulmia, joihin rikoksentekijät
voivat piiloutua.
Asuintiloihin pitäisi olla mahdollisimman vä-
hän sisäänkäyntejä ja kaikkien sisäänkäyntien pi-
täisi olla valvottavissa esim. naapuritalosta. Asuk-
kaiden keskinäistä toimintaa olisi pyrittävä lisää-
mään esim. suunnittelemalla heille yhteistä oleske-
lutilaa pihalle.
Kaupunkialueet pitäisi suunnitella niin, että
niissä on ihmisiä sekä päivin että iltaisin. Iltaisin
olisi oltava ajanvietemahdollisuuksia ja ihmisten
liikkumista voitaisiin edistää valaistuin näyteikku-
noin. Asuin- ja toimistorakennusten porraskäytä-
vät pitäisi lukita öisin. Rakennusmateriaalien pitäi-
si kestää kulutusta ja olla helposti puhdistettavia.
Ilkivallan jäljet olisi heti korjattava, koska muuten
syntyy vaikutelma, että alueesta ei kukaan välitä.
Kulkureittien olisi oltava hyvin valaistuja myös
öisin.

2.7. Murtosuojaustasot
Murtosuojauksen tavoitteet määritellään raken-
nuksen toiminnan mukaan. Laajaa murtosuojausta
vaativan kohteen, esimerkiksi kauppakeskuksen,
jossa on useita eri aloilla toimivia yrityksiä, suo-
jaustason valinta perustuu riskianalyysiin, jossa ar-
vioidaan vahinkotapaturman todennäköisyys. Eri
toimialojen riskialttius eroaa suuresti toisistaan.
Määräävänä tekijänä voidaan pitää yrityksessä kä-
siteltävän omaisuuden, sekä tiedon että tavaran, ar-
voa. Riskianalyysissä pyritään arvioimaan riskin
toteutumisen todennäköisyys ja mahdollisen va-
hingon suuruus.
Rakennuksen tai huoneiston käyttötarkoitus
määrää murtosuojatason. Käyttötarkoituksen mu-
kaan kohteet on ohjeessa jaettu kahteen pääryh-
mään:
1. yritystoiminnassa tai julkisessa käytössä
olevat rakennukset
2. yksityisasunnot
IX Kiinteistön turvallisuus
Lisäksi on laadittu erilliset suojeluohjeet kir-
koille, museoille, tietokonekeskuksille ja arvosäi-
lytysholveille.
Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskusliiton oh-
jeissa on toimialakohtainen luettelo, josta selviää
vakuutuksen myöntämisen edellyttämä murtosuo-
jaustaso. Ohjeissa on esitetty neljä rakenteellistä
suojaustasoa sekä näyteikkunaohje ja kioskien
suojeluohje.
Koska rakennuksen tai sen osan käyttötarkoi-
tus voi muuttua, tulee varsinkin uudisrakentami-
sessa asettaa suojaustaso riittävän korkealle.
Valtion rakennushankkeissa noudatetaan val-
tiovarainministeriön rakennushallitukselle anta-
mia ohjeita turvallisuusnäkökohtien huomioon-
ottamiseksi valtion tiloissa.
631
 3. Sähköiset tur
Sähköiset vajär
turv jestelmät
ajärjestelmät
Sähköiset turvajärjestelmät täydentävät rakenteel-
lista suojausta ja korvaavat osittain valvontateh-
tävissä tarvittavaa henkilöstöä. Kiinteistöön liitty-
vät turvajärjestelmät toteutetaan yleensä jo raken-
nusvaiheen aikana. Näkyvät laitteet tulee valita yh-
teistyössä arkkitehdin kanssa.
Sähköisten turvajärjestelmien suunnittelua
koskevat tarkemmat ohjeet annetaan Suomen Säh-
köurakoitsijaliiton julkaisemissa ST-korteissa.
Turvajärjestelmän tarkoituksena on ylläpitää
valvottavan toiminnon tai alueen turvallisuus halu-
tulla tasolla.
3.1. Valvontajärjestelmä
Valvontajärjestelmän avulla hankitaan uhasta tieto
ja välitetään se toimintajärjestelmälle toimenpitei-
tä varten.
Valvontajärjestelmän osat ovat:
– ilmaisin
– ilmoitin
– ilmoituksen siirto
– ilmoituksen vastaanotto ja
– seuranta
Osat voivat olla erillisiä tai osittain kokonaan
toisiinsa yhdistyneitä.
Ilmaisin havaitsee tapahtuman tai olosuhteiden
muutoksen ja siirtää tiedon ilmoittimeen.
Tekniset ilmaisimet reagoivat johonkin fysi-
kaaliseen muutokseen, kuten ilmanpaineeseen, va-
lon, lämpötilan jne. muutokseen. Tyypillisiä tekni-
siä ilmaisimia ovat termostaatit, paineanturit, inf-
rapunailmaisimet, mikroaaltoilmaisimet, virtausil-
maisimet, kosteusilmaisimet jne.
Ilmoitin ottaa vastaan ilmaisimista tulevat tie-
dot ja muuntaa ne ilmoituksen vastaanoton ym-
märtämään muotoon. Ilmoituksen vastaanotossa
muutetaan ilmoittimen antama tieto seurannassa
havaittavaan ja ymmärrettävään muotoon.
Seuranta on päätöksentekovaihe, jossa ilmoi-
tuksen vastaanoton antamien tietojen pohjalta seu-
rantaa suorittava henkilö päättää siitä, pitääkö
toimintajärjestelmä käynnistää vai riittääkö esi-
632 merkiksi saatujen tietojen rekisteröiminen.
3.2. Toimintajärjestelmä
Toimintajärjestelmän tarkoituksena on
– torjua mahdollisimman tehokkaasti tietoon
tullut uhka tai vahinkojen syntyminen
– pelastaa tapaturmatilanteessa ihmiset ja
yritykselle oleelliset asiat
– korjata mahdolliset vauriot tai poistaa häiriöt.
Järjestelmä muodostuu toimintaorganisaa-
tiosta ja toiminnassa tarvittavista teknisistä apu-
välineistä.
Toimintajärjestelmän on oltava aina toiminta-
valmiina ja sillä on oltava selvä ja toimiva varajär-
jestelmä sekä riittävät toimintaohjeet ja -valtuudet.
Käytännössä toimintajärjestelmä on usein jokin
osa yrityksen suojelu- tai turvallisuusorganisaa-
tiota, kunnossapito-organisaatiota tai käytön ohja-
us- tai valvontaorganisaatiota.
Tyypillisiä kiinteistön turvallisuustavoitteita
tukevia toimintajärjestelmiä ovat mm:
– rikosilmoitusjärjestelmät
– paloilmoitusjärjestelmät
– kulunvalvontajärjestelmät
– videovalvontajärjestelmät
– ovivalvontajärjestelmät
– kiinteistövalvontajärjestelmät
3.3. Rikosilmoitusjärjestelmät
Rikosilmoitusjärjestelmillä tarkoitetaan turvalli-
suuskäyttöön tarkoitettuja valvontajärjestelmiä.
Järjestelmillä suojellaan kohteita tunkeutumisilta,
ilkivallalta, ryöstöiltä, murroilta yms. Rikosilmoi-
tinlaitteistolla valvotaan kohteeseen tunkeutumista
ja siellä tapahtuvaa liikkumista.
Ilmoitinkeskus lähettää ilmoituksen hälytys-
keskukseen ilmoituksensiirtojärjestelmän avulla
ja/tai tekee paikallishälytyksen. Hälytyskeskukses-
sa rekisteröidään saapunut ilmoitus ja ryhdytään
sen johdosta ennalta sovittuihin toimenpiteisiin
kuten hälytetään vartija ja/ tai poliisi kohteeseen.
Käyttökohteita ovat mm. myymälät, liiketilat,
teollisuuslaitokset, tietoliikennekohteet, varastot,
toimistot sekä julkiset tilat kuten museot ja kirkot.

Järjestelmän vahvavirtateknisten rakenneosien
on oltava Sähkötarkastuskeskuksen ja teleteknis-
ten rakenneosien Telehallintokeskuksen hyväksy-
miä. Järjestelmien toteutuksessa on otettava huo-
mioon Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskusliiton
ohjeet sekä rakennuttajakohtaiset suunnittelu-
ohjeet.
Rikosilmoitinlaitteiden tehtävänä on ilmaista
omaisuuteen tai ihmiseen kohdistuva vaara ja vä-
littää tieto siitä haluttuun kohteeseen. Järjestelmä
toimii itsenäisesti ja koostuu ilmaisimista, keskus-
laitteista, ilmoitusten siirtolaitteesta sekä laitteita
yhdistävästä kaapeliverkostosta.
Ilmaisimien tehtävänä on havaita vaaratekijä
mahdollisimman aikaisin ja välittää tieto keskus-
laitteelle. Keskuslaitteella ilmoitukset käsitellään
ja luokitellaan tärkeysryhmiin. Ilmoitukset eli hä-
lytykset voidaan tallentaa ja raportoida eteenpäin.
Rikosilmoitinjärjestelmä voi toimia yhdessä ku-
lunvalvonta- ja ovivalvonta- sekä videojärjestel-
män kanssa.
Rikosilmoitinlaitteiden valinnassa on otettava
huomioon käyttäjien tarpeet, laitteiden käyttötar-
koitus ja kohteen turvallisuustaso. Paras tulos saa-
vutetaan yleensä erilaisten ilmaisimien ja suojaus-
ja valvontatapojen yhdistelyllä. Kohde jaetaan
turvavyöhykkeisiin, jolloin suunnittelussa voidaan
helposti huomioida rakennuksien tai alueen erilai-
set vaatimukset. Kohteessa on yleensä turvallisuu-
den kannalta eritasoisia tiloja.
Kehävalvonta tarkoittaa ulkotilojen valvontaa
varsinaisen kohteen ympärillä. Kehävalvontaan
liittyy yleensä rakenteellisena tekijänä aita, jota
myös joskus tulee valvoa. Aidan valvomiseen on
useita tapoja, joissa otetaan huomioon hinta ja
turvallisuustasovaatimus sekä ulko-olosuhteet.
Kuorivalvonta tarkoittaa kiinteistön ulkokuo-
ren valvontaa. Tällöin valvotaan ovet, ikkunat, kat-
toluukut ja muut aukot. Kevyissä rakenteissa on
huomioitava myös seinän läpitunkeutuminen. Val-
vontalaitteet asennetaan aina suojattavalle puo-
lelle.
Pelkästään kuorivalvontaa voidaan käyttää
turvallisuustasoltaan vaatimattomissa kohteissa ja
erityisen pienissä kohteissa, kuten kioskit yms.
Tilavalvonta tarkoittaa kuoren sisällä tapahtu-
vaa valvontaa. Valvontaa suoritetaan tilakohtaises-
ti ilmaisten liikkumista, ääntä, valoa, jne.
IX Kiinteistön turvallisuus
Kohdevalvonta tarkoittaa tilassa olevien yksit-
täisten esineiden, kalusteiden, kassakaappien ja
vastaavien valvontaa. Ilmaisimia asennetaan yh-
destä kuuteen kappaletta silmukkaa kohden suo-
raan materiaalin pintaan kiinnitettynä. Laite reagoi
tärinään taajuuden, voimakkuuden ja ajan suhteen.
Ilmaisimien herkkyyttä voidaan säätää. Keskus-
laitteiden tulee sijaita valvotulla alueella.
Laitteiden tulee sijaita siten, että käyttäjät voi-
vat vaivattomasti ja rauhassa käyttää järjestelmää.
Sijainnin tulee olla keskeinen, jolloin kaapelointi-
kustannuksissa voidaan säästää.
Tarvittaessa on tapahtumat pystyttävä tallenta-
maan muistiin, välittämään tiedot eteenpäin ja tu-
lostamaan tiedot paperille. Tietokonepohjaisissa
järjestelmissä nämä toiminnot ovat hyvin moni-
puoliset. Hälytysnäytöt on toteutettu nestekide-
näyttönä tai graafisesti, jolloin muunneltavuus on
helppoa. Graafisen näytön etu on myös sen havain-
nollisuus.
Kaapeleina käytetään Sähkötarkastuskeskuk-
sen hyväksymiä puhelin-, telemerkki- ja vahvavir-
takaapeleita. Johtoverkko tulee rakentaa kaape-
leista, jotka ovat muovieristeisiä kuparijohtimia,
joiden halkaisija on vähintään 0,5 mm. Ovi- ja ik-
kunavalvonnat voidaan toteuttaa kaapelilla, jonka
poikkipinta-ala on vähintään 0,15 mm2. Tietokone-
pohjaisissa järjestelmissä on käytettävä suojattua
kaapelia ja niissä on otettava huomioon laiteval-
mistajien vaatimukset.
3.4. Kohteiden riskiluokitus
Rikosilmoitusjärjestelmän toiminnalliselle tehok-
kuudelle ja varmuudelle asetettavat vaatimukset
määräytyvät kohteen riskialttiuden ja omaisuuden
perusteella. Rikosilmoitusjärjestelmät jaetaan nel-
jään luokkaan:
Luokka 4 on tarkoitettu kohteille, jotka toimi-
alansa perusteella ovat erityisen alttiita rikoksen-
teolle, joissa omaisuuden arvo on suuri tai yrityk-
sen toiminnan jatkuvuudelle ja omaisuuden tai
henkilökunnan turvallisuudelle asetetaan kor-
keammat vaatimukset.
Luokka 3 on tarkoitettu kohteille, jotka ovat
alttiita rikoksenteolle. Tällaisia kohteita ovat mm.
myymälät ja huoltoasemat.
Luokat 1 ja 2 on tarkoitettu kohteille, joiden
alttius rikoksenteolle on vähäinen ja/tai joissa 633
 omaisuuden arvo on alhainen. Tällaisia kohteita
ovat mm. kirja- ja paperikaupat, kampaamot ja
suutarit.
3.5. Kulunvalvontajärjestelmät
Kulunvalvontajärjestelmä tarkoittaa laitteistoa,
joka määrätyn tunnistimen avulla tunnistaa sisään-
pyrkivän henkilön ja ennalta tehtyjen päätösten
mukaan antaa kulkuoikeuden tunnisteen haltijalle.
Kulunvalvonta- ja työajanseurantajärjestelmät on
usein yhdistetty samaksi järjestelmäksi. Järjestel-
mää varten ei ole olemassa mitään viranomaismää-
räyksiä tai standardeja. Järjestelmän on kuitenkin
oltava sähköturvallisuusmääräysten mukainen.
Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskusliitolla on jul-
kaistut ohjeet kulunvalvontajärjestelmästä.
Kulunvalvontalukijat sijoitetaan aina alemman
turvallisuustason puolelle. Niiden on oltava raken-
teeltaan sellaisia, että päätteen rikkomalla ja johti-
mia yhdistämällä ei voi saada ohjattua avaustoi-
mintaa. Päätteiden elektroniikkayksikkö pitää si-
joittaa aina korkeamman turvallisuustason puolel-
le. Kulunvalvontalukija voidaan asentaa oveen tai
seinälle oven sivuun. Ratkaisu asennusperiaattees-
ta pitää tehdä uudisrakennuksissa niin ajoissa, että
tarvittavat kaapeliputkitukset ja päätteen vaatimat
koje- ja upotusrasiat voidaan tehdä samanaikaises-
ti muiden vastaavien töiden kanssa.
Ovivalvonta on oleellinen osa kulunvalvonta-
järjestelmää. Sillä varmistetaan, että kulunvalvon-
tapäätteellä varustettuja ovia käytetään ainoastaan
luvallisesti ja että valvotulle alueelle ei kuljeta
muista ovista. Ovivalvonnalla saadaan tieto kun-
kin kulunvalvontajärjestelmään liitetyn oven ”ti-
lasta”. Tieto voi yksinkertaisimmillaan olla ilmoi-
tus siitä, onko ovi lukossa. Haluttaessa voidaan
valvoa erillisiä kiinniolotietoja, esim. onko ovi
kiinni ja lukossa, kiinni, mutta lukitsematta, ohjat-
tu auki tai luvattomasti auki tai liian kauan auki.
Ovien tilat voivat olla nähtävissä reaaliajassa ku-
lunvalvontajärjestelmän näyttöpäätteellä joko
luettelona tai merkittynä rakennusta esittävään
karttapohjaan.
Sähköiseen lukitukseen käytetään moottori-
lukkoa, solenoidilukkoa tai sähkövastalevyä. Luk-
kotyyppien valinta on oleellinen osa turvallisuus-
suunnittelua. Lukituksen suunnittelussa on syytä
noudattaa Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskuslii-
634
ton ohjetta ”Rakenteellinen murtosuojaus”, jossa
hyväksytyt lukkotyypit on määritelty kohteena ole-
van yrityksen tai laitoksen toimialan ja oven käyt-
tötarkoituksen mukaan.
Henkilöhissin varustamista kulunvalvonta-
päätteellä tulee välttää. Hissipääte on hankala käy-
tössä eikä ratkaisu turvallisuusmielessä toimi lii-
kenteen ollessa vilkas. Rakennus pitää suunnitella
siten, ettei hissin kulunvalvontaa tarvita. Hissi tu-
lee osastoida porraskäytävän kanssa omaksi vyö-
hykkeeksi, jossa voi vapaasti kulkea kerroksesta
toiseen ja josta kuljetaan eri turvallisuusvyöhyk-
keelle kulunvalvontapäätteitä käyttämällä.
Kulunvalvonta- ja työajanseurantajärjestel-
mien kaapelointina käytetään yleensä kierrettyä
parikaapelia, jotka ovat staattisesti suojattuja tai
suojaamattomia. Eri järjestelmillä on yleensä eri-
lainen kaapelointiperiaate. Tämän vuoksi järjestel-
mätoimittajan ohjeita kaapeloinneissa on syytä
noudattaa. Pitkillä etäisyyksillä samassa rakennuk-
sessa tai rakennusten välisissä yhteyksissä käyte-
tään modeemiyhteyksiä.
Kun kulunvalvonnalla halutaan nostaa turval-
lisuustasoa, pitää huolehtia yrityksen hallinnolli-
sista ohjeista ja kiinteistön teknisestä suojauksesta.
Kulunvalvontajärjestelmän hallinta edellyttää, että
henkilökunta kulkee vain sellaisten kulkuväylien
kautta, joita voidaan järjestelmän avulla ohjata ja
valvoa. Kulku muita väyliä käyttäen pitää olla tek-
nisesti estetty silloin, kun se on mahdollista ja
muissa tapauksissa huolellisesti valvottu.
Kulunvalvontajärjestelmän eräänä tarkoitukse-
na on helpottaa avainhallintaa. Käytännössä tämä
edellyttää sitä, että kulkuväylien lukitus muutetaan
siten, että aikaisemmin käytössä olleet avaimet ei-
vät sovi lukkoihin.
3.5.1 Järjestelmien asennus
asuntoihin
Murtojen lisääntyminen vaatii uutta ajattelua myös
kodeissa. Hälytysjärjestelmä ei ole enää kallis sta-
tustuote, vaan yhä useammin välttämätön han-
kinta.
Pääsäntöisesti riittävä suojaus saadaan, kun se
toteutetaan tilasuojausperiaatteella ja asennetaan
ilmaisimet noin 2 – 2,5 metrin korkeuteen niin, että
tunkeutuja kulkisi ilmaisimen kohteiden poikki.
Paikkaa valittaessa täytyy huomioida, ettei valvot-

tavalla alueella ole suuria esineitä kuten kukkia,
sermejä jne, koska ilmaisin ei näe minkään kiin-
teän esteen taakse.
Vikahälytysten estämiseksi pitää huomioida
myös se, ettei auringin valo pääse paistamaan suo-
raan ilmaisimen linssiin tai edes heijastuksen kaut-
ta. Valvonta-alueella ei saa olla kuumailmapuhalti-
mia eikä liikkuvia esineitä. Lisäksi halogeenivalot
saattavat aiheuttaa vikahälytyksiä heikkolaatuisis-
sa tuotteissa.
Kiinteistön rikosilmoitusjärjestelmää suunni-
teltaessa ehkä tärkein asia on rikosilmoituskeskuk-
sen paikan valinta. Keskus täytyy sijoittaa valvo-
tulle alueelle viivesilmukan taakse. Näin sen luok-
se ei päästä aiheuttamatta viivästettyä hälytystä.
Murtotilanteessa hälytys voidaan ilmaista pai-
kallishälytyksenä, hälytyksen siirrolla vartiointi-
liikkeen valvomoon, naapurille kaukohakulaitteel-
le jne. Kun hälytys toteutetaan paikanpäällä ole-
valla sireenillä, niin laitteiden sijoitus tulee tehdä
huolella. Suositeltavaa on käyttää kahta sireeniä,
jolloin toinen on sisätiloissa säikyttämässä murtau-
tujaa ja toinen ulkotilassa suunnattuna kohti lähin-
tä naapuria. Ulkosireeni asennetaan aina ilkival-
lalta suojaiseen paikkaan.
3.5.2 Sähköinen lukitus ja
koodilukot asuntoihin
Sähköisiä lukitusvaihtoehtoja on periaatteessa kol-
me: sähköpielirauta, kevyttelkilukko ja moottori-
lukko. Tämä on myös laitteiden kustannusjärjestys
sähköpieliraudan ollessa halvin vaihtoehto. Tur-
vallisimpana vaihtoehtona taas pidetään moottori-
lukkoa.
Sähköisten lukkojen ohjaukseen käytetään
koodilukkoja ja ovipuhelimia. Näillä laitteilla saa-
vutetaan erittäin paljon etuja kohtuullisin kustan-
nuksin. Tällöin voidaan esimerkiksi pitää ovet ko-
ko ajan lukossa ja silti henkilöiden, joilla on oikeus
kulkea ko. rakennukseen, kulku ei hankaloidu.
Niin koodilukkojen kuin ovipuhelintenkin
kohdalla on yhteisiä huomioitavia asioita: niiden
on kestettävä Suomen talven olosuhteet ja mahdol-
lisesti väkivaltainenkin käsittely. Lisäksi laitteiden
tulisi olla itsessään niin kestäviä ettei niitä varten
tarvitse rakentaa mitään erillistä ilkivaltasuojaa.
Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että laitteet
joissa on valettu metallikotelo ovat ainoita oikeita
IX Kiinteistön turvallisuus
vaihtoehtoja. Koodilukkojen tulee lisäksi olla
helppokäyttöisiä. Myös laitteen ulkonäköön kan-
nattaa kiinnittää huomiota. Ajaton metallinen
koodilukko on siitä hyvä ratkaisu, että se sopii ul-
konäkönsä puolesta asennettavaksi kaikkiin julki-
sivumateriaaleihin.
Ovipuhelinjärjestelmiin pätevät samat perus-
säännöt kestävyyden ja ulkonäön osalta kuin koo-
dilukkoihin. Ovipuhelinjärjestelmiä on olemassa
periaatteessa kahta päätyyppiä: uusia kaapelointeja
vaativia tai jo olemassa olevaa yleistä televerkkoa
käyttäviä järjestelmiä.
Yleisiä televerkkoja hyödyntävät järjestelmät
ovat näistä ehdottomasti nykyaikaisimpia ja eten-
kin jälkiasennuksena tehtäessä edullisempia. Idea-
na näissä järjestelmissä on se, että ovipuhelimelta
soitetaan asukkaan seinä- tai matkapuhelimeen,
josta myös tapahtuu keskustelun jälkeen oven
avaaminen painamalla esim. näppäintä 9.
Toisin sanoen tällaiseen järjestelmään ei tarvit-
se hankkia erillisiä vastauspuhelimia. Monien mie-
lestä matkapuhelimen käyttö vastauspuhelimena
on järkevää. Silloin ovelta tulevat puhelut ottaa
vastaan missä tahansa ja näin voidaan pyytää ovel-
la ollutta henkilöä tulemaan käymään myöhemmin
uudelleen, jos juuri sillä hetkellä ei itse olla koto-
na. Hyvässä ovipuhelinjärjestelmässä on myös
koodilukko, jolla saadaan samalla ovipuhelinjär-
jestelmän hinnalla myös koodilukon hyvät ominai-
suudet.
3.6. Videovalvontajärjestelmä
Videovalvontajärjestelmällä tarkoitetaan turvalli-
suus- ja informaatiokäyttöön tarkoitettua video-
järjestelmää, jossa tietoa siirretään pääasiassa vi-
deosignaalilla. Tyypillisiä käyttökohteita ovat mm.
pankit, myymälät, liiketilat, hotellit, hoitolaitokset,
laivat ja julkiset tilat. Teollisuuslaitoksissa video-
tekniikkaa käytetään sekä tilojen, alueiden että tuo-
tantoprosessien valvomiseen ja työturvallisuuden
parantamiseen.
Järjestelmän rakenneosien on oltava Sähkö-
tarkastuskeskuksen hyväksymiä ja niiltä osin kuin
siirto tapahtuu puhelinverkossa tai linkkien väli-
tyksellä, Telehallintokeskuksen hyväksymiä.
Pankkien ja vastaavien kohteiden valvontato-
teutuksissa on otettava huomioon käyttäjäkoh-
taiset suunnitteluohjeet. 635
 Informatiivinen videokuva saadaan oikein va-
litun objektiivin ja kameran sekä riittävän ja oi-
kean tyyppisen valaistuksen yhdistelmänä. Kame-
ran avulla muodostettu kuvasignaali välitetään alu-
een tai rakennuksen hallittuihin pisteisiin, yleensä
koaksiaalikaapelin välityksellä. Keskuslaitteella
ohjataan, valitaan ja käsitellään videokuvaa käyttä-
jän tarpeiden mukaisesti. Turvajärjestelmissä on
usein tarvetta kuvien tallentamiseen. Monitoreiden
avulla muutetaan videosignaali jälleen näkyvään
muotoon. Jotta kohteen tarkkailu olisi tehokasta,
on katseluetäisyyden ja valaistuksen oltava sopiva
valittavaan kameraan.
Rikosilmoitusjärjestelmän ilmaisimet voidaan
kytkeä aktivoimaan halutut kamerat. Tällöin moni-
toreissa näkyy kuva vain silloin, kun tapahtuu jo-
tain olennaista. Videojärjestelmää voivat ohjata
myös kulunvalvonta-, prosessinvalvonta- ja paloil-
moituslaitteet. Kuvansiirto voidaan toteuttaa koak-
siaalikaapelilla, kierretyllä parikaapelilla, linkkien
välityksellä, puhelinverkossa tai valokaapelilla.
Ulkokamerat on varustettava asianmukaisella
sääsuojakotelolla, kytkentäkotelolla ja lämmityk-
sellä sekä tarvittaessa aurinkosuojuksella. Sellai-
sissa kohteissa, joissa on ilkivallan mahdollisuus,
on kamerat varustettava myös kotelolla tai suojaa-
valla pleksilasilla tai vastaavalla. Kameran kiinni-
tystapa on suunniteltava siten, että se täyttää kun-
kin kohteen vaatimukset suunnattavuudeltaan,
kestävyydeltään, jäykkyydeltään ja ulkonäöltään.
Jos kiinnitys ei ole tukeva, voi kameran nopea tä-
rinä aiheuttaa kiusallista kuvan sumenemista.
Laiteasennuksissa on syytä muistaa, että kame-
ravalvontalaitteet tarvitsevat ajoittain huoltoa. Eri-
tyisesti ulkovalvontalaitteissa on kameroiden luo
päästävä myös tekemään huoltoa. Kameroiden ja
kääntöpäiden käsittely korkealla on varmistettava
esimerkiksi huoltotason avulla. Asennettaessa vi-
deovalvontaa, on kameroiden asennusalustan, pyl-
vään ym. oltava erittäin tukeva ja värinätön. Kuvan
seuraaminen on mahdotonta, jos kamera pääsee
heilumaan. Tuulen vaikutus on otettava huomioon.
Monitorin sijoitukseen tulee suunnittelussa
kiinnittää erityistä huomiota. On huomattava, että
monitorin suurentaminen ei tuo kuva-alaa lisää,
eikä paljon yksityiskohtiakaan. Tähän vaikuttaa
objektiivin polttoväli. Kun on päätetty, onko ky-
seessä väri- tai mustavalkojärjestelmä, on monito-
636
rin koko valittava tarpeen ja erottelukyvyn perus-
teella. Monitorin erottelukyvyn määrittelyssä on
muistettava kameran erottelutarkkuus siten, että
molemmat ovat samantasoisia.
3.6.1 Kameravalvonnalle uudet
säännökset
Kameravalvontaa koskevat uudet rikoslain sään-
nökset tulivat voimaan 1.10.2000. Uudistettu ri-
koslain 24 luku sisältää säännökset mm. kotirau-
han rikkomisesta, salakatselusta ja yksityiselämää
loukkaavan tiedon levittämisestä. Salakatselu on
kiellettyä mm. kotirauhan suojaamissa paikoissa,
käymälässä ja pukeutumistilassa.
Kotirauhan suojan kohteena on koti ja sen väli-
tön ympäristö, loma-asunnot ja muut asumiseen
tarkoitetut tilat. Asumiseen tarkoitettuja tiloja ovat
mm. hotellihuoneet, teltat, asuntovaunut ja asut-
tavat alukset. Ko. säännöksen mukaan kotirauhan
suojaamia paikkoja ovat asuintalojen porraskäy-
tävät siten, että kotirauhan ulkopuolelle jäävät ker-
rostalon ulko-oven ulkopuoliset alueet. Näin ollen
kerrostalojen yhteiset piha-alueet eivät kuulu koti-
rauhan piiriin, mutta esimerkiksi rivitaloyhtiöiden
osakashallinnassa olevat piha-alueet kuuluvat.
Sallittua videovalvontaa on näin ollen esimer-
kiksi yleisillä paikoilla kuten kaduilla, toreilla,
kaupoissa, pankeissa, ja muissa paikoissa joihin
yleisöllä on vapaa pääsy. Julkisrauhaa suojaavilla
paikoilla katseleminen ja kuvaaminen on rangais-
tavaa vain, jos se tapahtuu yksityisyyttä loukkaa-
malla.
Asuintalojen porraskäytävät ja asukkaiden
yksityisaluetta olevat pihat, niihin välittömästi liit-
tyvine rakennuksineen kuuluvat kotirauhan suo-
jaamiin alueisiin. Toisaalta tarkkailu on oikeutet-
tua, jos siihen on saatu tarkkailtavan suostumus.
Tällöin suostumukseksi ei riitä taloyhtiön yhtiöko-
kouspäätöksellä annettu suostumus, jos videoval-
vonta kohdistuu ulkopuolisiin kuten esimerkiksi
asunnoissa satunnaisesti vieraileviin henkilöihin.
Kiinteistöjen varastot, vintti- ja kellaritilat ei-
vät ole kotirauhan suojaamia paikkoja. Näin ollen
näihin tiloihin taloyhtiö voi asentaa videovalvonta-
kameran. Tällöin kyseisissä tiloissa tulee kuitenkin
olla näkyvissä ilmoitus kameravalvonnasta, koska
ihmisten tulee tietää mahdollisesta videovalvon-
nasta.

3.7. Ovivalvontajärjestelmä
Koska oviympäristössä on paljon eri urakoiden
rajapintoja, on tärkeää, että työtavat ovat tarkasti
määriteltyjä ja että urakkarajat ja vastuualueet ovat
selkeitä. Tämä on tärkeää myös siksi, että oviin liit-
tyy hyvin usein kohteen turvallisuustarpeiden
tyydyttämistä.
Toteutuksissa on otettava huomioon:
1. Sähköturvallisuusmääräykset
2. Suomen Vakuutusyhtiöiden Keskusliiton
vaatimukset
3. Suomen Rakentamismääräyskokoelma
E1 ja E6
Oviin liittyvien järjestelmien yhteydessä tulee
ottaa huomioon seuraavat pääseikat:
– ovet ovat jatkuvassa käytössä ja jatkuvasti
erilaisille olosuhteille alttiina
– ovien ja niihin liittyvien laitteiden kuluminen
ja ovien eläminen esim. sään vaikutuksesta on
huomioitava
– järjestelmillä ei saa vaikeuttaa
hätäpoistumisteiden käyttöä
– poistumisteiden ovia ei saa sähköisesti
takalukita ilman mekaanista avaus-
mahdollisuutta
– saneerauskohteessa on otettava huomioon
oviympäristön nykyinen toiminta ja kunto
– urakkarajojen ja vastuualueiden tarkka
määrittely on tärkeää
IX Kiinteistön turvallisuus
Ovisähköistyksen yhteydessä joudutaan otta-
maan kantaa hyvin usein turvallisuuteen, koska to-
teutukseen liittyy myös kulunvalvonta-, rikosil-
moitus-, paloilmoitus- ja kiinteistövalvonta -järjes-
telmiä. Laiteasennukset ja johdotukset on tehtävä
siten, että niitä on vaikea sabotoida. Ovien ja niihin
liittyvien laitteiden yhteensopivuudesta tulee sel-
vittää mm. umpiovi vai profiiliovi, kääntö- vai liu-
kuovi, sulkeutuva vai avautuva ohjaus, ohjauksen
laatu ja erillisten valvontatietojen lukumäärä.
Mikrokytkimet ovat herkkiä vioittumaan, joten
ovissa ja vastaavissa aukoissa on suositeltavampaa
käyttää magneettikoskettimia. Kytkimet asenne-
taan suojattavalle puolelle, ei koskaan oven sara-
napuolelle.
Magneettikosketin on suositeltavaa asentaa
uppoasennuksena lähelle lukkoa tai johdotuksen
helpottamiseksi yläkulmaan. Isokokoisissa ovissa
ja puuovissa on tärkeää, että kosketin on lähellä
lukkoja, koska ovet saattavat vääntyä olosuhteiden
takia.
Jos rikosilmoitusjärjestelmälle ja kulunvalvon-
tajärjestelmälle tarvitaan erilliset kosketintiedot,
on suositeltavampaa ottaa ko. tieto järjestelmältä
toiselle kuin kahdella koskettimella tai relevirityk-
sellä.
Järjestelmien käyttöohjeet on tehtävä ennen
käyttökokeita. Käyttökokeista on laadittava pöytä-
kirja, josta ilmenee yksiselitteisesti kokeiden tu-
637
 lokset, ajankohta ja kokeiden suorittaja. Järjestel-
mistä tulee tehdä käyttö- ja huoltosuunnitelma,
jossa vastuualueet on määritelty.
3.8. Valvontajärjestelmien
hankinnat
Sähköisiin valvontajärjestelmiin käytetään vuosi-
tasolla noin 900 milj. markkaa (vuonna 2000).
Tästä asennusten osuus on noin 280 milj. markkaa.
Kulunvalvonta- ja seurantajärjestelmien osuus on
noin 200 milj. markkaa, rikosilmoitinjärjestelmien
noin 100 milj. markkaa, videovalvontajärjestel-
mien noin 100 milj. markkaa ja näihin liittyvien
telepalveluiden osuus noin 60 milj. markkaa.
Poikkeuksellisen halpa hinta on yleensä merk-
kinä siitä, että tuotekin on tehty poikkeuksellisen
halvalla tavalla. Halpa hinta merkitsee turvalli-
suustuotteissa yleensä huonoa laatua. Hyvä laatu
maksaa aina huonoa enemmän. Lukolla, joka ei
kestä sorkkarautaa tai hälytysjärjestelmä, joka ei
toimi sähkökatkon aikana ei juuri ole tekemistä
turvallisuuden kanssa.
638
Laatutuotteella tulee olla myös laadukas asen-
nus. Hyväkään tuote ei lisää turvallisuutta ellei se
ole myös hyvin asennettu. Vahvakaan lukko ei
auta, jos vastalevy ei ole kunnolla kiinnitetty. Hy-
västäkään liikeilmaisimesta ei ole apua, jos se on
väärässä paikassa eikä hälytä.
Rakenteellisesta murtosuojauksesta ja lukituk-
sesta on vakuutusyhtiöillä omia suosituksia ja vaa-
timuksia. Joillakin yhtiöillä vaatimusten noudatta-
minen merkitsee vakuutusmaksun pienentymistä
tai omavastuun poistumista murtovahingoissa.
Vakuutusyhtiöiden vaatimukset ovat lähinnä
vähimmäisvaatimuksia. Hyvässä murtosuojauk-
sessa on usein sellaisia turvallisuutta lisääviä kei-
noja, jotka eivät sisälly kaavamaisiin ohjeisiin.
Tuotteille saa yleensä takuun, mutta kannattaa
varmistaa, että takuu koskee myös asennusta. Toi-
saalta on syytä harkita, onko takuun antaja olemas-
sa vielä seuraavanakin vuonna. Kannattaa siis asi-
oida sellaisessa liikkeessä, jolla on kiinteä toimi-
paikka ja kiinteä aukioloaika. Turvaurakoitsija-
liiton jäsenliikkeeseen saat yhteyden myöhem-
minkin.

4. Poliisin, v
Poliisin, ar
var tiointiliikk
artiointiliikkeen ja asukk
tiointiliikkeen aan
asukkaan
tehtä
tehtäv vät
Jotta turvajärjestelmät toimisivat parhaalla mah-
dollisella tavalla, rakenteidenkin tuoman turvalli-
suuden lisäksi tarvitaan monissa tapauksissa myös
teknistä valvomoa, vartiointia tai poliisin toimin-
taa. Ympäri vuorokauden toimivia valvomoita on
erittäin harvalla yrityksellä tai toimialalla. Tästä
johtuen useimmat hälytykset onkin syytä johtaa
joko vartiointiliikkeelle tai poliisille.
Tehokkaan vartioinnin edellytyksenä ovat tek-
nisen vartioinnin mahdollistamat hälytysten tai il-
moitusten vastaanotto sekä oikea ja nopea toiminta
tarvittavien jatkotoimenpiteiden käynnistämiseksi.
Tärkeimmät toimenpiteet teknisissä valvontatoi-
missa vartiointiliikkeessä ovat nimenomaan rikos-
ilmoitin-, kulunvalvonta-, TV-valvonta- ja muista
järjestelmistä vastaanotetut hälytykset. Palveluteh-
tävät edellyttävät usein oman teknisen järjestelyn-
sä, jotka riippuvat tehtävän luonteesta ja olemassa
olevista järjestelyistä.
4.1. Poliisin tehtävät
Poliisin tehtävänä on yleisen järjestyksen ja turval-
lisuuden ylläpitäminen sekä rikosten ennalta estä-
minen, selvittäminen ja syyteharkintaan saattami-
nen. Poliisille kuuluu myös muita sille erikseen
säädettyjä tehtäviä, kuten erilaiset lupahallinto-
tehtävät.
Poliisin tavoitteena on turvata se, että ihmiset
voivat nauttia häiritsemättä ja vapaasti oikeus- ja
yhteiskuntajärjestyksen heille takaamista oikeuk-
sista. Poliisin toimivalta perustuu vuodelta 1995
olevaan Poliisilakiin. Lakiin on koottuna keskeiset
periaatteet, joita poliisin on noudatettava kaikissa
virkatoimissaan.
Laista löytyvät poliisia koskevat yleiset sään-
nökset, poliisin toimivaltuus-, tiedonhankinta-
sekä poliisitutkintaa koskevat säännökset.
Poliisin johto vahvisti voimassaolevat poliisin
toimintalinjat vuonna 1995. Lainsäädännön lisäksi
poliisin toimintaa ohjaavat erilaiset ihmisoikeus-
sopimukset, poliisin kansainväliset eettiset normit,
tutkittu tieto kansalaisten odotuksista sekä vakiin-
tunut poliisikäytäntö.
IX Kiinteistön turvallisuus
Poliisin toimintalinjoihin on kirjattu myös po-
liisin valtakunnalliset, pitkän aikavälin tavoitteet.
Poliisi toimii aktiivisesti yhteistyössä eri viran-
omaisten ja muiden tärkeiden sidosryhmien kans-
sa. Merkittävimpiä yhteistyökumppaneita ovat pe-
lastus-, rajavartio-, tulli-, sosiaali- ja terveys- sekä
koulu- ja liikenneorganisaatiot.
Poliisi toimii sisäasiainministeriön alaisuudes-
sa. Organisaatio on kolmiportainen. Toimintaa joh-
taa ja koordinoi poliisin ylijohtona toimiva sisä-
asiainministeriön poliisiosasto. Alueellisella tasol-
la toiminnasta vastaa poliisin lääninjohdot viidessä
lääninhallituksessa ja paikallisesta poliisitoimin-
nasta vastaa 90 poliisilaitosta.
Lisäksi on suoraan poliisin ylijohdon alaisia
poliisin valtakunnallisia yksiköitä. Näitä ovat Kes-
kusrikospoliisi, Suojelupoliisi, Liikkuva poliisi,
Poliisikoulu ja Poliisiopisto sekä Poliisin tekniik-
kakeskus. Myös maan suurin poliisipiiri, Helsingin
Poliisilaitos, on toiminnallisesti sisäasiainministe-
riön alainen.
4.2. Vartiointiliikkeen
tehtävät
Julkisten turvallisuuspalveluitten supistuessa on
yksityisen sektorin palveluitten kysyntä lisäänty-
nyt. Vartiointijärjestelmän perustan muodostaa
henkilövartiointi. Henkilövartioinnille ominaista
on kyky tehdä päätelmiä ennalta arvaamattomissa-
kin tilanteissa. Henkilövartioinnin tehtäviä ovat
mm. ennalta ehkäisevät toimenpiteet, aistihavain-
tojen ja teknisen valvonnan suoritus, mahdolliset
jatkohälytystoimenpiteet, torjuntatoimenpiteet,
kulunvalvonta- ja muut tarkastustoimenpiteet sekä
palvelutehtävät.
Paikallisvartiointijärjestelmässä tukeudutaan
paikalliseen valvontakeskukseen ja kaukovalvon-
tajärjestelmässä laitteistojen antamat ilmoitukset
johdetaan ulkopuoliseen hälytyskeskukseen. Pal-
veluvartiointiin eli ostettuun vartiointiin sisältyy
varsinaisten vartiointitehtävien lisäksi vartiointi-
suunnitelmien ja -ohjeiden laatiminen sekä niiden
ajan tasalla pitäminen, vartijoiden koulutuksen jär- 639
 jestäminen, vartioinnin työnjohto ja -valvonta sekä
vartiointivälineet ja tarvittavat varusteet.
Vartioimisliikelaissa on määritelty vartioimis-
liikkeen harjoittamisen edellytykset ja vaatimukset
sekä vartijan oikeudet. Vartioimisliikeasetuksessa
on annettu tarkemmat säännökset lain täytäntöön-
panosta. Asetuksessa säädetään mm. vartioimislii-
keluvan ja toimipaikkaluvan myöntämisen edelly-
tyksistä, vastaavaksi hoitajaksi ja vartijaksi hyväk-
symisestä sekä toimeksiantosopimusten laatimi-
sesta.
Vartijoitten oikeudet perustuvat vartioimislii-
kelakiin vuodelta 1983 ja lisäksi vartiointiliikkeel-
lä on oltava voimassa oleva toimeksiantosopimus
kohteen vartioinnista. Vartiointiliikkeitten Liiton
jäsenistä on 20 suurta tai keskisuurta yritystä, jotka
edustavat alasta 80-90% ja heidän palveluksessaan
on runsaat 3000 vartijaa.
Vartioinnin pääasiallisena tehtävänä on koh-
teen yleisen turvallisuustilanteen valvonta ja yllä-
pito, johon voi sisältyä:
- kiinteistöjen lukitustilanteen tarkastaminen,
- ovien määräaikainen sulkeminen ja avaami-
nen,
- alueelle tulevien ja siellä olevien henkolöiden
valvonta,
- käyntiin jääneiden koneiden ja laitteiden
pysäyttäminen,
- valojen sammuttaminen.
- tulitöiden jälkivartiointi,
- liikenteen ohjaus,
- hälytysten vastaanotto ja
- hälytystapahtumien selvittäminen.
4.2.1 Kodin vartioimispalvelut
Koteihin suunnattuja palveluja tarjoavat monet
vartiointiliikkeet. Esimerkiksi pääkaupunkiseudul-
ta löytyy puhelinluettelon keltaisilta sivuilta pari-
senkymmentä vartiointiliikettä, joista useat tarjoa-
vat täyden palvelun paketteja. Eräät asennusliik-
keet tekevät yhteistyötä vartioimisliikkeiden kans-
sa ja hankkivat niiltä vartioimispalvelut.
Kokonaispalvelusopimus määrittelee yleensä
sekä laitteiston että palvelut. Asiakkaan on syytä
tutustua sopimukseen hyvin tarkkaan. Kannattaa
miettiä erilaisia hälytys- ja vikatilanteita, tehdä vii-
saita ja tyhmiä kysymyksiä sekä pyrkiä varmista-
maan, että mitään yllättäviä maksuja ei jälkikäteen
640 enää ilmene.
Oleellinen kysymys on vartiointilikkeen suh-
tautuminen eläinten aiheuttamiin hälytyksiin tai
hälytykseen, joka aiheutuu laiteviasta tai syystä,
jolle ei löydy järkevää selitystä. On hyvä selvittää
lisäksi se, kuinka nopeasti voidaan olettaa vartijan
ennättävän paikalle.
Suurimmat eroavuudet vartiointiliikkeiden vä-
lillä löytyvät palveluiden laadusta ja niiden hin-
noista. Jos asiakas haluaa mahdollisimman edulli-
sen palvelun, hänen pitäisi pystyä laskemaan lait-
teistojen ja palveluiden kustannukset sopimushet-
kestä siihen, kun laitteistoa ei jostain syystä enää
tarvita. Sopimuksen irtisanomisestakin tulee mah-
dollisesti kuluja, koska hälytinasentajan on käy-
tävä ohjelmoimassa robottipuhelin niin, että se ei
enää soita vartiointiliikkeeseen.
Vartiointiliikkeet tuskin pystyvät antamaan
takuuaikaa, jossa heidän vartijansa saapuu paikalle
hälytyksen tapahduttua. Se on lähes mahdotonta,
koska vartijat noudattavat yleisiä liikennesääntöjä.
Ainakin taajamissa liikenteen sujuvuus vaihtelee
vuorokauden ajankohdan mukaan huomattavasti.
Vartiointiliikkeen sijainti ja se, millä alueilla se
eniten toimii, vaikuttavat vartijoiden keskimääräi-
siin saapumisaikoihin. Voi myös olettaa, että muu-
taman miehen vartiointiyksikössä kapasiteetti jou-
tuu ajoittain tiukoille. Näin ollen vartiointiliikkeen
koolla on ainakin tältä osin merkitystä palvelun
laadussa ja toimitusvarmuudessa.
4.2.2 Asukkaan tehtävät
Kun suomalainen lomailee, murtomiehet ahkeroi-
vat eli valtaosa asuntomurroista tehdään kesällä,
kun asukkaat ovat poissa. Poliisin tietoon tulee
vuosittain noin 12.000 asuntomurtoilmoitusta.
Murroista kertyy vakuutusyhtiöille noin puolen
miljardin markan lasku.
Lomalle lähdettäessä asukkaan on syytä var-
mistaa, että asunnon kotivakuutus on ajan tasalla ja
että vakuutusmaksu on todella maksettu. Noin viisi
vuotta sitten muuttui tilanne sellaiseksi, että va-
kuutus ei pysy voimassa, jos vakuutusmaksu on
maksamatta.
Riskit rikolliselle toiminnalle kasvavat jatku-
vasti. Toisaalta kiinteistöjen rakenteellinen sekä
järjestelmien tuoma turvallisuus täydennettynä hy-
vin hoidetuilla vartiointijärjestelyillä ei takaa sitä,
että koteihin ei murtauduttaisi ilman asukkaiden
 IX Kiinteistön turvallisuus

omatoimista asioiden miettimistä ja käytännön asi-

oiden hoitamista. Erityisesti silloin, kun koti jäte-
tään tyhjilleen tulee kiinnittää tiettyihin asioihin
huomiota.
Lomalle lähtijän kannattaa tarkistaa esim. seu-
raava muistilista:
- Pane ovi takalukkoon
- Käytä varmuuslukkoa
- Älä unohda takaovien ja/tai parvekkeiden
lukitusta
- Merkitse omaisuutesi
- Säilytä arvoesineet ja –paperit pankin
tallelokerossa
- Sovi naapuriavusta
- Tarkista vakuutusturvasi
- Älä jätä ikkunoita raolleen
- Tyhjennä postilaatikko
- Älä jätä puhelinvastaajaan tietoa
poissaolastasi
- Huolehdi, että pihamaa on asutun
näköinen
- Älä säilytä alkoholia näkyvällä paikalla.

641
 5. Väestönsuoja
Väestönsuojatt ja talosuojelu
5.1. Väestönsuojatyypit
5.1.1 Yleistä
Väestönsuojelulain 438/1958 mukaan on rauhan
aikana ryhdyttävä sellaisiin toimenpiteisiin, että
väestönsuojelu tarpeen vaatiessa voidaan viipy-
mättä saattaa toimintaan. Tästä syystä on raken-
nuksen omistajan tehtävä suojelukohteessa eli val-
tioneuvoston määrittämissä asutuskeskuksissa
väestönsuojia lakien ja asetusten määräämissä ta-
pauksissa.
Suojia on vuosien aikana rakennettu useita eri
malleja. Toimintaperiaatteeltaan ovat kaikki mallit
pääosin samankaltaisia. B- ja C-luokan suojissa on
suojapuhaltimien edessä hiekkasuodatin, jonka
tarkoituksena on vaimentaa mahdollisten pom-
mien paineiskuja, ja myöhemmissä malleissa esi-
suodatin. S1-luokan suojassa on pelkkä esisuoda-
tin ja puhallin on kytketty seinään valettuun paine-
venttiiliin, joka sulkeutuu paineen vaikutuksesta.
S1-malleissa on lisäksi ennen erityissuodatinta
sähkölämmitysvastus alentamamaan tuloilman
suhteellista kosteutta. Kaikissa mainituissa mal-
leissa on ollut vuoden 1963 jälkeen kaasut pois-
tava erityissuodatin sähkökäyttöisen puhaltimen
yhteydessä.
Ilmanvaihto on suojautumisen keskeisimpiä
asioita. Ilman sitä oleskelu umpinaisessa suojassa
käy nopeasti mahdottomaksi. Ilmanvaihto on mi-
toitettu vain suojan pinta-alan mukaan lasketulle
henkilömäärälle, joten ylimääräisiä henkilöitä ei
voi oleskella suojassa.
Jos ulkoilmaan on päässyt vaarallisia aineita,
suojaan otetaan ilma aktiivihiilikerroksen läpi.
Suojaan muodostuva pieni ylipaine estää saas-
tuneen ulkoilman tunkeutumisen suojaan mahdol-
lisista vuotokohdista. Häkää suodatin ei pidätä, jo-
ten tulipalon sattuessa ilmanvaihto on keskeytet-
tävä. Suodatinta ei saa avata ja jättää auki, koska
ilman kosteus tekee sen vähitellen tehottomaksi.
B- ja C- luokan suojissa on sisäänkäynnin yh-
teydessä erillinen sulkuhuone puhdistautumista
varten ja estämään kaasun pääsy suoraan suoja-
642 tilaan. S1-luokan suojissa samaa tarkoitusta palve-
lee irrallinen sulkuteltta, joka kriisitilanteessa kiin-
nitetään paikoilleen.
C-luokan suoja on tarkoitettu korkeintaan 150
henkilölle ja B-luokan 300 henkilölle. Alle 25:n
henkilön S1-luokan suojissa on minikoneet, eikä
telttaa, vesijohtoa tai viemäröintiä vaadita.
Rakenteellisesti suojat on mitoitettu kestämään
yläpuolella olevan rakennuksen sortuman aiheutta-
man kuorman. Suojista tehty varauloskäytävä joh-
taa lasketun sortuma-alueen ulkopuolelle.
Rakennuksen omistajan laatimissa talosuojelu-
ohjeissa on mainittu varusteet, jotka suojaan kuu-
luvat. Yleensä väestönsuojan varustukseen kuuluu
alkusammutus- ja ensiapuvälineitä, huopia, työka-
luja, suoja-asuja, kypäriä, käsineitä, saappaita jne.
Näitä välineitä ei ole syytä viedä suojasta pois;
kiinteistönhoitajalla on oltava omat työvälineet ja
varusteet.
Häkin seinällä on vuoden 1963 jälkeen raken-
netuissa taloissa oltava suojapuhaltimen ja suojan
käyttö- ja hoito-ohjeet. Niihin on kiinteistönhoita-
jan tutustuttava ja niiden mukaan on laitetta ja suo-
jaa hoidettava.
5.1.2 Väestönsuojan
rauhanaikainen käyttö
Väestönsuojaan saadaan tehdä sellaisia rauhanajan
käytön edellyttämiä lisärakenteita ja laitteita, jotka
eivät ole vaaraksi tai haitaksi väestönsuojissa krii-
sitilanteessa oleskeleville tai jotka voidaan helpos-
ti poistaa suojasta.
Suojaoven aukkoon saadaan rauhan aikana si-
joittaa muunlainen ovi. Suojaovien irrottamiseen
voidaan saada lupa vain, mikäli erityiset syyt sitä
vaativat. Suojaovi on tällöin varastoitava väestön-
suojaan.
Väestönsuojan ympärysseiniin, kattoon tai lat-
tiaan ei saa tehdä muita aukkoja kuin suojaan on
alunperin rakennettu.
Väestönsuojassa ei saa säilyttää sellaisia ainei-
ta tai laitteita, jotka saattavat vahingoittaan suojaa
tai aiheuttaa haittaa sen suojakäytölle.

5.2. Talosuojelu
asuintaloissa
5.2.1 Yleistä
Väestönsuojelulain 438/1958 perusteella sisäasi-
ainministeriö on antanut määräyksen talosuojelun
järjestelyistä. Se on tullut voimaan 1995 ja se kor-
vaa aikaisemman talosuojeluohjeen. Määräysten
perusteella on laadittu TALON TURVAOPAS, jon-
ka on julkaissut SUOMEN PELASTUSALAN
KESKUSJÄRJESTÖ.
Ohjeet ja määräykset on laadittu kiinteistön
omistajalle ja asukkaille ja varsinkin pienkiinteis-
töissä asuville. Varsin usein on kerrostalokiinteis-
tön omistaja siirtänyt osan näistä talosuojeluop-
paassa mainituista tehtävistä kiinteistönhoito-or-
ganisaation tehtäviksi. Tämän vuoksi tässä kirjalli-
sessa materiaalissa on asioita käsitelty enemmän
isännöitsijän näkökulmasta eli tuotu esiin asioita,
joista isännöitsijän on hyvä tietää, tai joista on
yleensä huolehdittava. Osa talosuojelua koskevista
asioista on tässä käsikirjassa myös kiinteistötek-
niikkaa koskevassa osassa käsitelty erikseen.
Sisäasiainministeriön määräys talosuojelusta
sisältää paloturvallisuutta koskevia tehtäviä, tieto-
ja toiminnasta onnettomuustilanteissa sekä tietoja
suojelutoimista poikkeusolojen varalta.
Talosuojeluoppaan mukaan on kaikissa talois-
sa mm:
– noudatettava palo- ja henkilöturvallisuudesta
annettuja säännöksiä ja määräyksiä
– pidettävä mahdollinen väestönsuoja kunnossa
– vähintään viiden asuinhuoneiston taloissa
sekä pienissä yrityksissä ja laitoksissa, joissa
määräystä talosuojelusta sovelletaan, on
lisäksi nimettävä suojelujohtaja, laadittava
suojelusuunnitelma ja hankittava suojelu-
materiaali.
5.2.2 Missä talosuojelua on
toteutettava?
Määräystä talosuojelun järjestelyistä on noudatet-
tava asuintaloissa, joissa asutaan tai oleskellaan
pysyvästi. Talosuojelu koskee siis kaikentyyppisiä
asuintaloja, omakotitaloista suuriin kerrostaloihin.
Määräyksessä on kuitenkin lisävelvoitteita sellai-
sille taloille, joissa on vähintään viisi asuinhuo-
neistoa. Talo voi koostua useasta samalla tontilla
tai rakennuspaikalla olevasta rakennuksesta.
IX Kiinteistön turvallisuus
Määräystä sovelletaan myös sellaisiin yrityk-
siin ja laitoksiin, joissa on alle 50 työntekijää ja
jonka riskit ovat niin pieniä, että suojelua ei ole tar-
koituksenmukaista hoitaa yritys- ja laitossuojelus-
ta annetun määräyksen mukaisesti.
5.2.3 Miksi talosuojelua tarvitaan?
Onnettomuuksia sattuu kodeissa päivittäin. Joka
päivä syttyy asuntopaloja ja tapahtuu yli sata sai-
raalahoitoa vaativaa kotitapaturmaa. Koko talon
turvallisuuteen voi ratkaisevasti vaikuttaa yksittäi-
sen asukkaan turvallisuustietous. Tulipaloja, tapa-
turmia, rikoksia ja muita vahinkoja voi vähentää ja
niiden seurauksia lieventää, kun oppii kiinnittä-
mään huomiota riskitekijöihin, poistamaan niitä ja
toimimaan oikein vahingon sattuessa. Toisinaan
tarvitaan myös turvallisuutta lisääviä teknisiä rat-
kaisuja.
Varautuminen myös kotipiiriä laajempiin on-
nettomuuksiin on tarpeen. Esimerkiksi vaarallisia
aineita kuljetetaan ja varastoidaan lähellä asutus-
keskuksia. Maanteiden ja rautateiden varsilla tai
teollisuuslaitosten ympäristössä voi onnettomuu-
den seurauksena syntyä nopeaa suojautumista vaa-
tivia tilanteita. Taloissa on otettava huomioon
myös säteilyonnettomuuden mahdollisuus. Sisälle
suojautuminen on ensimmäinen toimenpide sekä
myrkky- että säteilyvaaratilanteessakin.
Talosuojelu on välttämätöntä poikkeusoloissa.
Tällöin pelastusviranomaisten apu ei riittävän no-
peasti saavuta kaikkia, vaan taloissa on kyettävä
suojaamaan ihmiset vaikeissakin oloissa omin toi-
menpitein. Valtaosa noin kolmesta miljoonasta
väestönsuojapaikastamme sijaitsee asuintaloissa
tai työpaikka-rakennuksissa. Asukkaiden tai työn-
tekijöiden on tarvittaessa kyettävä nopeasti laitta-
maan väestönsuojapaikat käyttökuntoon.
Suojapaikkojen käyttöönotosta ja asuntoihin
suojautumisesta huolehtivat talon suojautumisesta
vastaavat henkilöt etukäteen suunnitellun toimin-
taohjeen mukaan.
5.2.4 Talosuojelun sisältämiä
turvallisuusjärjestelyjä
– suojelujohtajan + muun suojeluhenkilöstön
valinta ja kouluttaminen
– suojelusuunnitelman laadinta
– suojelukoulutus
– suojelumateriaalin hankinta 643
 – asukkaille tiedottaminen
– paloturvallisuuden vaatimat hankinnat ja
järjestelyt
– ensiapuvalmiudesta huolehtiminen
– suojautuminen
– väestönsuojien hoito
– murtosuojaus
– ongelmajätteiden käsittely
– varautuminen muihin riskitilanteisiin
5.2.5 Suojan huolto ja
tarkastukset
Viranomaiset ovat lisäämässä taloyhtiöiden vas-
tuuta väestönsuojien kunnosta. Viranomaisten tar-
kastuskertoja ollaan vähentämässä, mutta taloyh-
tiöiden tulee vastaavasti lisätä omaa työpanostaan
huollon ja tarkastusten osalta.
Suojan laitteet tarvitsevat säännöllistä huoltoa
kuten muutkin kiinteistön laitteet. Suojan hoitoon
perehtynyt suojeluhenkilö ja/tai kiinteistönhoitaja
tarkastaa ja koekäyttää suojan ovet, luukut, ilmas-
tointi- ja sähkölaitteet sekä viemäröinnin vuosit-
tain laitetoimittajan ohjeiden mukaisesti. Tarkasta-
villa henkilöillä on oltava suojan ilmanvaihto-
laitteiden suojahäkin sekä suojelumateriaalilaati-
koiden avaimet käytettävissään.
Laitteiden mukana toimitetut suojatyyppikoh-
taiset huolto- ja käyttöohjeet pidetään tallessa suo-
jassa. Mikäli ohjeet puuttuvat, ne voi hankkia laite-
valmistajalta. Apuna vuosihuollossa voi käyttää
myös väestönsuojan vuosihuoltopöytäkirjaa, joita
644
voi tilata Suomen pelastusalan keskusjärjestöstä.
KIMI-menetelmänä on vuoden 1998 alkupuolella
myös julkaistu täyshuoltomenetelmä, joka sisältää
raporttiosan isännöitsijälle. Jos suojan laitteisiin
tulee sellainen vika, mitä ei pystytä itse korjaa-
maan, on käännyttävä laitteen valmistajan tai toi-
mittajan puoleen.
5.2.6 Suojautuminen
vaaratilanteissa
Väestönsuojaa on totuttu pitämään vain sota-ajan
turvapaikkana. Nykyisessä yhteiskunnassa saattaa
rauhan aikanakin syntyä vaaratilanteita, jotka vaa-
tivat suojautumista joko väestönsuojassa tai koto-
na. Näistä suojautumista vaativista tilanteista ja
suojautumistavoista on huoltomiehenkin syytä tie-
tää. Osa toimenpiteistä koskee myös häntä.
5.2.6.1. Asunnon tiivistäminen
Monissa rauhanajan vaaratilanteissa tulee eteen
asuntojen tiivistäminen. Silloin ilmanvaihtolaitteet
pysäytetään, ikkunat ja ovet suljetaan tiiviisti, tulo-
ilma- ja poistoventtiilit sekä takkahormi tukitaan,
postiluukku ja kaikki ikkunoiden korvausilmaraot
tiivistetään. Säteilytilanteessa talon katolla olevat
ilmastointi- ja savuhormit peitetään. Raot voi
tilkitä, sulkea muovikalvolla ja ilmastointiteipillä.
Talon ulkovaipan läpiviennit, kuten putket tai TV-
antennin reiän voi tukkia tiivistemassalla tai vaik-
ka muovailuvahalla. Viemärien tuuletusputkien
tiivistäminen voi ilmeisesti aiheuttaa enemmän
haittaa kuin hyötyä, lattiakaivojen vesilukot eivät

kuitenkaan saa olla kuivia. Harvoin käytettyjen ti-
lojen vesilukot pitäisi täyttää heikosti haihtuvalla
nesteellä kuten esimerkiksi parafiiniöljyllä.
5.2.6.2. Toiminta hälytystilanteessa
Hälytystilanteessa talon koneellinen ilmanvaihto
pysäytetään ja yleisten tilojen ovet, ikkunat ja luu-
kut suljetaan. Jos huoltoyhtiöllä on käytössään
keskitetty valvontajärjestelmä, on pysäyttäminen
nopeasti tehtävissä. Huoltoyhtiössäkin järjestetään
radion kuuntelu ja noudatetaan sieltä saatuja ohjei-
ta. Asukkaita neuvotaan ja autetaan suojautumis-
toimissa sekä kehotetaan pysymään asunnoissaan.
Jos puhelinverkko on tukkeutunut voi huoltoyh-
tiön toimialueella sisäisen tiedottamisen järjestää
yhtiön matkapuhelimien avulla.
5.2.6.3. Kaasuvaaratilanne
Kaasuvaaratilanteen voi todennäköisimmin ai-
heuttaa kloori, ammoniakki tai rikkidioksidi, kos-
ka useat laitokset ja tehtaat käyttävät tai valmista-
vat niitä suuria määriä. Kaasuja myös kuljetetaan
ja varastoidaan lähellä asutuskeskuksia.
Onnettomuuden yhteydessä kaasu leviää tuu-
len mukana ja vaikutukset voivat ulottua useiden
kilometrien etäisyydelle. Useimmat kaasut ovat il-
maa raskaampia. Vuotaessaan kaasut voivat olla
värittömiä, mutta yleensä ne tunnistaa pistävästä
hajusta. Kaasut ärsyttävät silmiä, nenää ja nielua
sekä aiheuttavat tukahduttavan tunteen.
Kaasuvaaratilanteessa on kaikkien syytä suo-
jautua. Tilanteessa toimitaan kuten yleisen hälytys-
merkin jälkeen sisälle suojautuen ja suorittamalla
tiivistystoimenpiteet. Kellarikerrokseen menoa tu-
lee välttää. Väestönsuojaa voi käyttää, mikäli se on
käyttövalmiina tai saadaan nopeasti täysin tiiviiksi
(sulkutilanteeseen). Suoja-asua ja suojanaamaria
käytetään tarvittaessa. Pelastusviranomaiset anta-
vat suojautumisohjeita radiossa sekä paikallisesti
kaiuttimella. He myös kertovat, milloin kaasupilvi
on haihtunut ja huoneet voidaan tuulettaa.
5.2.6.4. Säteilyvaaratilanne
Säteilyvaaratilanteen voi aiheuttaa esimerkiksi
ydinvoimala, ydinase, ydinkäyttöinen alus tai sa-
telliitti. Vaaran havaitsemiseksi säteilyvalvonta-
asemat mittaavat maamme säteilytilannetta jatku-
vasti, sillä säteilyä ei voi havaita aistein. Säteilyn
kohoamisesta välittyy automaattisesti tieto kaikki-
na vuorokauden aikoina päivystäville asiantunti-
IX Kiinteistön turvallisuus
joille sisäasiainministeriöön, säteilyturvakeskuk-
seen ja Ilmatieteen laitokseen.
Suojautumista vaativasta vaaratilanteesta va-
roitetaan väestöä välittömästi mm. hälyttimillä,
minkä jälkeen annetaan toimintaohjeita tilanteen
mukaan tiedotusvälineissä. Ohjeet voivat koskea
sisälle suojautumista, elintarvikkeiden ja veden
käyttöä, joditablettien nauttimista, siirtymistä
väestönsuojiin tai pois vaara-alueetta
Viranomaiset tiedottavat säteilyn pienistäkin
muutoksista viivytyksettä tiedotusvälineissä. Sä-
teilytietoa saa myös teksti-TV:stä ja säteilyturva-
keskuksen maksullisesta puhelinpalvelusta.
5.2.7 Paloturvallisuus
5.2.7.1. Numerovalot
Rakennuksen katunumero on sijoitettava kadulta
näkyvään paikkaan, jotta hätätapauksissa viran-
omaiset löytävät osoitteen viivytyksettä. Sen vuok-
si pitää sammunut numerokuvun lamppu heti vaih-
taa. Kerros- ja rivitalojen osoitenumerot on pimeän
aikana oltava valaistut.
5.2.7.2. Hälytysajoneuvojen pääsy kohteeseen
Hälytysajoneuvojen on päästävä riittävän lähelle
rakennusta ja alueella olevia sammutusveden otto-
paikkoja. Kulkuteiden pitää näkyä selvästi. Ajo-
reitille ei saa tehdä hälytysajoneuvon kääntymistä
tai sijoittamista haittaavia pensaita, kiviä, lyhty-
pylväitä, autopaikkoja tai muita esteitä. Jos esimer-
kiksi asumisviihtyvyyden parantamiseksi pihajär-
jestelyjä muutetaan, olisi isännöitsijän sovittava
asiasta palo- ja rakennusvalvontaviranomaisen
kanssa. Mikäli rakentaminen on ollut sallittua sillä
ehdolla, että palokunta pääsee sammuttamaan ja
pelastamaan rakennuksen sen eri puolilta, tulee
mainituilla sivuilla olla avoinna palokunnan ajo-
neuvokalustolle sopiva väylä. Lumitöissäkin on
syytä selvittää, missä tapauksissa rakentamislupa
vaatii kulkureitteinä muuten tarpeettomien väylien
aurausta talvisin.
5.2.7.3. Yleinen siisteys
Rakennuksen tilat on pidettävä siistinä ja järjestyk-
sessä paloturvallisuudenkin vuoksi. Säilytettävä
tavara varastoidaan asianmukaisesti niille tarkoi-
tettuihin paikkoihin. Kerros ja rivitalojen huoneis-
tokohtaisten säilytystilojen käytävillä, porrashuo-
neissa ja poistumisteillä ei saa säilyttää mitään ta-
varaa, ei edes lastenvaunuja. Kellareista ja vintiltä 645
 pitää hävittää tarpeeton tavara pelkästään tuho-
polttojen ehkäisemiseksi.
5.2.7.4. Uloskäytävät
Uloskäytävät on pidettävä esteettöminä. Niillä ei
saa säilyttää mitään tavaraa. Uloskäytäväreitillä
olevat ovet on aina saatava sisältä auki ilman
avainta. Uloskäytävien merkintää voi parantaa jäl-
kivalaisevin opastein. Varsinkin julkisissa raken-
nuksissa, joissa liikkuu suuria ihmismääriä, on eri-
tyisen tärkeää huolehtia siitä, että uloskäytävät
ovat vapaat.
5.2.7.5. Palo-osastointi
Osastoinnin tarkoitus on estää palokaasujen ja pa-
lon leviäminen sekä turvata ihmisten poistuminen
palon sattuessa. Kunnollinen ja tiivis osastointi
suojaa myös esimerkiksi kaasuonnettomuus-
tilanteessa. Osastoivien rakenteiden läpiviennit on
aina oltava tiiviit.
Pientalossa asuintilat, kattilahuone, öljysäiliö-
tila ja autosuoja muodostavat kukin oman palo-
osaston. Rivitalot on yleensä osastoitu huoneis-
toittain.
Kerrostaloissa yksittäinen asunto on aina oma
palo-osastonsa. Palo-osastoinnit yleisissä tiloissa
voi nähdä palo-ovien sijoituksen perusteella. Por-
raskäytävät, kellarit, ullakkotilat, kattilahuoneet,
polttoainevarasto ja autotallit muodostavat omat
paloalueensa kerrostaloissa. Osastoivien raken-
nusosien pitää olla tiiviitä, sekä palo-ovien hyvä-
kuntoisia, itsestään sulkeutuvia ja salpautuvia.
Palo-ovia ei saa esimerkiksi kiilaamalla pakottaa
pysymään auki.
5.2.8 Ilmanvaihtolaitteisto
Ilmanvaihtolaitteisto ja -kanavisto on pidettävä
puhtaana. Tätä edellyttävät niin terveydelliset sei-
kat kuin paloturvallisuuskin. Monissa ilman-
vaihtokoneissa on hätäkytkin, joka tulipalon sattu-
essa automaattisesti pysäyttää ilmanvaihtokoneen.
Niiden toimintakyky olisi säännnöllisesti tarkistet-
tava. Ellei kytkintä ole, on ilmanvaihtokoneet ja
-puhaltimet tulipalon sattuessa käsikytkimillä py-
säytettävä.
5.2.9 Palavien nesteiden ja kaasun
varastointi
Asuinhuoneistossa saa säilyttää yhteensä 25 litraa
646 palavia nesteitä ja enintään 30 kg nestekaasua.
Asuntojen parvekkeella ei saa säilyttää tarpeetonta
palavaa materiaalia. Nestekaasulaitteita ei saa säi-
lyttää kellarissa.
Autosuojassa saa auton polttoainesäiliön lisäk-
si säilyttää enintään 60 litraa palavia nesteitä ja
30 kg nestekaasua. Palavia nesteitä, joiden leimah-
duspiste on yli 55 astetta saa säilyttää enintään 200
litraa ja asuinhuoneistossa 50 litraa.
5.2.10 Sähkölaitteistot
5.2.10.1. Sähkölaitteiston
määräaikaistarkastukset
Kiinteistön sähkölaitteisto on tarkastettava riittä-
vän usein. Vastuu tästä kuuluu laitteen haltijalle.
Tavanomaisen asuinkiinteistön enintään 1000 V
sähkölaitteiston tarkastusväliksi suositellaan enin-
tään 15 vuotta. Myös palotarkastuksessa voidaan
kehottaa tarkastuttamaan sähköasennukset.
Jos laitteiston haltijalla ei itsellään ole tarkas-
tukseen riittävää pätevyyttä, on käytettävä apuna
pätevää ja asiantuntevaa henkilöä tai yritystä. Ra-
kennuksen sähköasennusten tarkastus voidaan an-
taa mm. sähkötarkastuskeskuksen tarkastuspal-
veluyksikön, sähkölaitoksen, rekisteröidyn sähkö-
urakoitsijan tai seIlaisen henkilön tehtäväksi, jolla
on määräysten edellyttämä pätevyystodistus.
Tarkastuksista pidetään kirjaa käyttäen lomak-
keita, kortteja tms. Muistiin on merkittävä mm. tar-
kastajan nimi, tarkastusaika, mahdolliset mittaus-
tulokset ja havaitut viat. Tarkastuspöytäkirjat on
säilytettävä mm. viranomaisvalvontaa varten.
5.2.10.2. Sähkölaitteiston kunnon tarkkailu
Asiantuntijoiden tekemien tarkastusten lisäksi
huoneissa olevien sähkölaitteiden kuntoa on tark-
kailtava jatkuvasti. Jos havaitaan vioittunut sähkö-
laite, on se korjattava tai korjautettava heti, suojat-
tava tai kytkettävä jännitteettömäksi.
Sähkölaitteiston kunnontarkkailussa kiinnite-
tään erityistä huomiota seuraaviin asioihin:
– kytkinten, pistorasioiden yms. kunto
– valaisimien ja niiden suojakupujen eheys
– johtojen kiinnitys
– sähkölaitteiston puhtaus
– sähkökeskustilojen asianmukainen
lukitseminen ja keskusten huoltotilojen
siisteys (vanhimmat pääkeskukset ovat
rakenteeltaan avoimia ja tällaisissa tiloissa saa
käydä ilman valvontaa vain tehtävään
perehdytetyt henkilöt)

– sähköpiirustuksien ja -kaavioiden asian-
mukainen säilyttäminen
– ulkoalueiden sähkölaitteiden ja asennusten
mekaaninen kunto mm. valaisinpylväiden
eheys ja kytkentätilojen suojakansien paikoil-
laan pysyminen
– ulkoalueilla taipuisien liitäntäjohtojen kunto,
liitäntäjohtojen eheys ja sopivuus käyttö-
tarkoitukseensa
– tarkastaminen, että autolämmityksiin,
koristevalaistuksiin jne. on käytetty ko.
tarkoitukseen valmistettuja pistorasioita
(autolämmitykseen ei saa käyttää rakennusten
sisätilojen tai kerrostalon parvekkeiden
pistorasioita)
5.2.10.3. Sähkökatkos
Häiriöt sähkönjakelussa voivat lamauttaa valta-
osan talon toiminnoista. Yleensä katkokset ovat ly-
hyitä ja rajoittuvat vain joihinkin kiinteistöihin tai
yhteen taloon. Laajat häiriöt saattavat ulottua usei-
den kaupunginosien tai kylien alueelle. Jos sähkö
katkeaa yllättäen, on ensiksi tarkistettava sulak-
keiden kunto. Jos sulakkeet ovat kunnossa, tarkis-
tetaan onko koko talossa tai myös naapuritaloissa
sähkökatkos. Jos näin on, vika on todennäköisesti
sähkönjakeluverkossa. Sähkökatkoksen alkaessa
on mahdollisuuksien mukaan tarkastettava, onko
joku jäänyt hissiin. Myös muiden sähköllä ohjau-
tuvien järjestelmien (esim. ilmastointi, keskuslu-
kitus) toimivuudesta ja käynnistymisestä katkok-
sen jälkeen on huolehdittava.
Päivystäjän tehtäviin sopii hyvin vikailmoituk-
sen tekeminen sähkölaitokselle. Kun sähkö kat-
koksen jälkeen kytkeytyy uudelleen, voi het-
kellinen kuormitus muuten olla niin suuri, että su-
lakkeita palaa ja huoltomiehelle tulee jälkitöitä.
5.2.11 Vesivahinko
Kiinteistöissä sattuu vakuutusyhtiöiden tilastojen
mukaan vesivahinkoja keskimäärin joka viides
vuosi. Vahinkojen syitä ovat yleensä rakennus-
virheet, ikääntyneiden putkistojen ja laitteiden
rikkoutumiset sekä huollon laiminlyönti.
Kiinteistön putkistot ja varusteet tulisi tarkas-
taa riittävän usein. Alan erikoisliikkeen tulisi tar-
kastaa putkistot täydellisesti 30 vuoden välein.
Huoltomiehellä ja talossa on oltava tieto päähanan
ja sulkuventtiilien sijainnista. Talvella putkisto
tyhjennetään vedestä, jos rakennus pidetään kyl-
IX Kiinteistön turvallisuus
millään. Jäätyneet putket on sulatettava palo- ja
sähköturvallisesti. Avotulta pitää välttää. Parasta
on ottaa yhteyttä putkiliikkeeseen, jolla on erikois-
laitteet sulattamista varten. Kattokaivot, katto-
kourut ja syöksytorvet on puhdistettava roskista ja
jäästä.
Asunnon vesilaitteet, putket ja liitännät olisi
hyvä tarkastaa vuosittain. Asuinhuoneistojen tip-
puvista patteriventtiileistä, vuotavista hanoista ja
astianpesukoneista olisi asukkaan heti ilmoitettava
huoltomiehelle. Yleensä kun kiinteistönhoitaja
jostain syystä kutsutaan asuinhuoneistoon, olisi
syytä samalla tarkastaa vesi- ja viemärikalusteiden
kunto ja ilmanvaihdon toimivuus. Ummehtunut
haju kertoo jo ovella huoltomiehelle, että ilma ei
huoneistossa vaihdu.
Vuotovahinkotilanteessa on ensimmäiseksi
suljettava päähana. Jos sitä ei päästä tekemään, on
otettava yhteyttä sopimusputkiliikkeeseen. Jos
vuotokohta näkyy, vuodon voi yrittää tyrehdyttää
tilapäisesti.
Vuotovahinko on todennäköisesti tapahtunut,
jos vesimittarin osoitin pyörii jatkuvasti, vettä hä-
viää lämmitysverkosta, maali kupruilee seinillä,
parketti turpoaa ja irtoilee, huoneilma on ummeh-
tunutta ja kosteaa jne.
Vesivahingon tapahduttua ei pidä tyytyä vain
korjaamaan sen aiheuttanut vika. Kastuneet raken-
teet alkavat homehtua ellei niitä nopeasti kuivata.
Vakuutusyhtiöiltä saa tiedot sopivista kuivaus-
liikkeistä, joilta voi pyytää kuivaustarjousta. Ulko-
puolelta taloon joutuneiden tulva- ja sadevesien ai-
heuttamia vahinkoja ja kuivauksen kustannuksia ei
vakuutusyhtiöt korvaa, mutta taloyhtiön vastuulle
kustannukset yleensä kuuluvat.
Lisätietoja vesivahinkojen torjumisesta saa
ohjeesta: Kiinteistöjen vuotovahinkojen torjumi-
nen, suojeluohje 1988, Suomen Vakuutusyhtiöi-
den Keskusliitto
5.2.12 Lämmönjakelun katkos
Lämmitys voi katketa talon laitteisiin tai esim. kau-
kolämpöverkkoon tulleen vian vuoksi. Myös pit-
käaikainen sähkökatkos estää keskuslämmitteisten
rakennusten lämmittämisen tai lämmönjakelun toi-
minnan.
Lämpökatkoksen alkaessa pysäytetään ilmas-
tointi. Huoltoyhtiö voi ilmoitustauluilla kehottaa 647
 asukkaita ajoissa sulkemaan ikkunat, venttiilit ja
ovet. Lämpökatkos ei yleensä kestä kovin pitkään.
Suuri, muutaman päivänkin kestävä korjaustyö ei
pudota huonelämpötiloja pakkasen puolelle. Hy-
vin eristetyissä taloissa lämpötila laskee 1–2 astet-
ta vuorokaudessa kovilla pakkasilla.
648
Kirjallisuutta
Asikainen, Jarmo – Kaivanto, Keijo: Kiinteistön-
hoitosopimusopas, Helsinki 1997
Kehitä kiinteistöpalveluja! Kiinteistöalan
Koulutussäätiö, Helsinki 1995
 X Erityiskysymyksiä

X ERITYISKYSYMYKSIÄ
ERITYISKYSYMYKSIÄ

649
 X Erityiskysymyksiä

X ERITYISKYSYMYKSIÄ
ERITYISKYSYMYKSIÄ
Lauri Jääskeläinen (1)
SISÄLLYS Juha Terho (2)
Hannu Ijäs (3)
Arvo Laitinen (4)
Keijo Kaivanto (5, 6)
1. Rakentamista koskeva lainsäädäntö .................................................. 653
1.1. Kuntien kaavoitusvalta vahvistunut ......................................... 653
1.1.1. Yksityiskohtainen kaavoitus ........................................ 653
1.1.2. Lupa rakentamiseen ..................................................... 655
1.1.3. Toimenpidelupajärjestelmä .......................................... 656
1.1.4. Purkamisen luvanvaraisuus .......................................... 657
1.1.5. Lupamenettely ............................................................. 657
1.2. Kiinteistönomistajan velvollisuudet ........................................ 658
1.3. Naapurit ......................................................................... 659
1.4. Yhtiön osakkaat ....................................................................... 660
2. Katurasitusta koskeva lainsäädäntö ................................................... 663
2.1. Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja
puhtaanapidosta ....................................................................... 663
2.1.1. Kunnossapitotehtävät ................................................... 663
2.1.2. Kunnossapitotehtävien jakautuminen kunnan ja
kiinteistön välillä ......................................................... 663
2.1.3. Puhtaanapitotehtävät ja niiden jakautuminen kunnan
ja kiinteistön välillä ..................................................... 663
2.1.4. Kadun kunnossa- ja puhtaanapitoa koskevien
määräysten valvonta ja seuraamukset .......................... 665
3. Vakuutukset ......................................................................... 666
3.1. Pakolliset vakuutukset ............................................................. 666
3.1.1. Lakisääteinen tapaturmavakuutus ................................ 666
3.1.2. Työttömyysvakuutus .................................................... 666
3.1.3. Ryhmähenkivakuutus ................................................... 666
3.1.4. Työeläkevakuutukset .................................................... 666
3.2. Kiinteistön vakuutukset ........................................................... 668
3.2.1. Yleistä ......................................................................... 668
3.2.2. Esinevakuutus .............................................................. 668
3.2.3. Vastuuvakuutukset ....................................................... 669
3.2.4. Oikeusturvavakuutus ................................................... 670
3.2.5. Kone- ja laiterikkovakuutus ......................................... 671
3.3. Vapaaehtoiset henkilövakuutukset ........................................... 671
3.4. Vakuutuksenottajan ilmoitusvelvollisuus ................................ 671
3.5. Vahinkoilmoitus ....................................................................... 671
3.6. Muutoksenhaku ....................................................................... 671

651
 4. Pankkipalvelut ......................................................................... 672
4.1. Isännöitsijän tehtävien vastaanottaminen ................................ 672
4.1.1. Vanhat ja uudet asunto-osakeyhtiöt ............................. 672
4.1.2. Asuntokauppalaki ja RS-järjestelmä ............................ 672
4.1.3. Vakuuden asettaminen ................................................. 672
4.1.4. Vakuuden vapauttaminen ............................................. 672
4.2. Maksuliikenne ja tilit ............................................................... 676
4.2.1. Vaihtoehtoja palveluissa ja ehdoissa ............................ 676
4.2.2. Suoraveloitus ja viitenumerot ...................................... 676
4.3. Luotot ......................................................................... 676
4.3.1. Vaihtoehtoja rahoituksessa ........................................... 676
4.3.2. Luottoehdot .................................................................. 677
4.3.3 Luottopäätös ................................................................ 678
4.4. Vakuudet ......................................................................... 678
4.4.1. Haltijavelkakirjoja ja panttikirjoja ............................... 678
4.4.2. Kiinnitys- ja panttausmenettely .................................... 679
4.4.3. Pankkitakaukset ........................................................... 679
4.4.4. Tyypillisimmät takaukset ............................................. 680
5. Kiinteistöpalvelusopimukset ............................................................ 681
5.1. Kiinteistöpalvelu-sopimuksen laatiminen ............................... 681
5.2. Kiinteistöpalvelu-sopimusmalliston rakenne ja käyttö ............ 681
5.2.1. Sopimusprosessi .......................................................... 681
5.2.2. Kiinteistöpalvelusopimuksen sisältö ja
sopimustekniikka ......................................................... 684
5.3. Yleiset sopimusehdot ............................................................... 684
Kirjallisuutta: ......................................................................... 684
6. Isännöitsijöiden koulutus .................................................................. 687
6.1. Osaamisen hankkiminen ja ylläpito ......................................... 687
6.2. Isännöitsijäkoulutuksen tutkintorakenne ................................. 688
6.3. Isännöitsijän ammattitutkinto .................................................. 688
6.4. Kiinteistösihteerin koulutus ja tutkinto (KISI) ......................... 689
6.5. ITS-TEK-tutkinto ..................................................................... 689
6.6. ITS-tutkinto ......................................................................... 689
6.7. AIT-tutkinto ......................................................................... 689
6.8. Ammattikorkeakoulu-tutkinto ................................................. 690
6.9. Isännöitsijöiden auktorisointi .................................................. 690

652
 X Erityiskysymyksiä - Rakentamista koskeva lainsäädäntö
1. Rak
Rak entamista k
akentamista osk
koskeva lainsäädäntö
oske
Rakentamista koskeva lainsäädäntö on kokonaan
uudistunut pääosin vuoden 2000 alusta voimaan
tulleella maankäyttö- ja rakennuslailla (132/1999)
ja lakia täydentävällä maankäyttö- ja rakennusase-
tuksella (895/1999). Kuitenkin siirtymäsäännösten
perusteella joudutaan edelleen soveltamaan joita-
kin vanhan, vuoden 1958 rakennuslain säännöksiä.
Merkittävimmät vanhan rakennuslain edelleen so-
vellettavina olevat säännökset koskevat kerrosalan
laskemista ennen vuotta 2000 hyväksytyissä kaa-
voissa.
1.1. Kuntien kaavoitusvalta
vahvistunut
Maankäyttö- ja rakennuslaki on vahvistanut kun-
tien roolia maankäytön suunnittelussa. Kuntatason
kaavojen alistusvelvollisuudesta valtion viran-
omaiselle on luovuttu. Vanha valtion viranomaisen
toimivaltaan kuulunut taaja-asutuspoikkeuslupa
on korvautunut suunnittelutarveratkaisulla, joka
on aina kunnassa tehtävä ratkaisu.
Valtion valvonta kaavoituksessa keskittyy val-
takunnallisesti tärkeisiin kysymyksiin. Valtioneu-
vosto päättää erityisistä valtakunnallisista aluei-
denkäyttötavoitteista. Valtakunnalliset alueiden-
käyttötavoitteet tulee ottaa huomioon ylikunnalli-
sessa maakuntakaavassa. Maakuntakaava, joka
korvaa vanhan seutukaavan, saatetaan edelleen
valtion viranomaisen vahvistettavaksi.
Jos kunnan hyväksymä yleiskaava ja asema-
kaava, joita ei enää alisteta valtion viranomaisen
vahvistettavaksi, on laadittu ottamatta huomioon
valtakunnallisia alueidenkäyttötavoitteita, on se
peruste alueelliselle ympäristökeskukselle tehdä
kunnalle oikaisukehotus. Jollei valtuusto tee uutta
kaavapäätöstä kuuden kuukauden kuluessa oikai-
sukehotuksesta, kaavapäätös raukeaa. Alueellinen
ympäristökeskus voi myös valittaa kunnan teke-
mästä kaavapäätöksestä.
Mutta muutoin voi yleisesti todeta, että kunnat
käyttävät uuden lain perusteella kaavoitusvaltaan-
sa entistä itsenäisemmin. Valtion viranomaisen
rooli on enemmän ohjaava ja neuvova. Ohjausta ja
neuvontaa alueellinen ympäristökeskus voi antaa
kunnalle muun muassa siinä vaiheessa, kun kunta
laatii kaavoituksen valmisteluun kuuluvaa osallis-
tumis- ja arviointisuunnitelmaa. Tärkeiden kaavo-
jen osalta käydään muutoinkin erityinen viran-
omaisneuvottelu kunnan ja ympäristökeskuksen
kanssa.
Valtion puolella alueiden käytön suunnittelun
ja rakentamisen viranomaisina toimivat ympäristö-
ministeriö ja alueelliset ympäristökeskukset. Ym-
päristöministeriön rooli painottuu yleiseen kehittä-
miseen ja ohjaukseen. Ministeriö vahvistaa edel-
leen maakuntakaavat, ja myös kuntien yhteinen
yleiskaava tulee saattaa ministeriön vahvistetta-
vaksi. Ministeriön tehtävä muutoksenhakuviran-
omaisena kaava-asioissa on maakuntakaavoja lu-
kuun ottamatta lakannut. Alueellisille ympäristö-
keskuksille kuuluu ministeriötä enemmän suoraan
kuntien päätöksentekoon kuuluvia kysymyksiä.
Muun muassa osa poikkeamistoimivallasta on pi-
dätetty ympäristökeskuksille.
Kuntatasolla vaaditaan asukasluvultaan yli 6 000
asukkaan kuntiin vähimmäispätevyyden täyttävä
kaavoittaja. Rakennusvalvonnan viranomaistehtä-
vistä huolehtii lautakunta tai muu monijäseninen
toimielin, ei kuitenkaan kunnanhallitus. Rakenta-
misen neuvontaa ja valvontaa varten tulee kunnas-
sa olla rakennustarkastaja.
1.1.1. Yksityiskohtainen kaavoitus
Isännöitsijä joutuu harvemmin tekemisiin yleis-
piirteisten kaavamuotojen eli maakuntakaavan ja
yleiskaavan kanssa. Tosin uudessa maankäyttö- ja
rakennuslaissa yleiskaavan merkitys on aiempaa
suurempi. Erityisesti oikeusvaikutteinen yleiskaa-
va, joka on tarkoitettu yleiskaavan päämuodoksi,
on muun muassa asemakaavaan sisältöön vaikutta-
vana merkityksellinen. Oikeusvaikutteinen yleis-
kaava on ohjeena laadittaessa ja muutettaessa ase-
makaavaa. Yleiskaava toimii myös tietyissä tilan-
teissa suoraan rakennusluvan perusteena ranta-
alueilla sekä rakentamispaineiltaan vähäisillä kylä-
alueilla.
Yksityiskohtaiseen kaavoitukseen (asemakaa-
va, rantakaava) isännöitsijä voi joutua tutustumaan
esim. silloin, kun naapuritontille ollaan laatimassa 653
 uutta kaavaa tai kun isännöitsijän isännöimän kiin-
teistön taholta ollaan hakemassa kaavamuutosta tai
kokonaan uutta kaavaa. Tällöin tulee tuntea oikeat
menettelytavat.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa korostetaan
maankäytön suunnittelun vuorovaikutteisuutta.
Maankäytön suunnittelun tulee perustua vuorovai-
kutteiseen suunnitteluun asukkaiden ja muiden
osallisten kanssa.
Vuorovaikutuksen toteutuminen ja systemaat-
tisuus varmistetaan pakollisella osallistumis- ja
arviointisuunnitelmalla. Kaavaa laadittaessa tulee
laatia kaavan tarkoitukseen ja merkitykseen näh-
den tarpeellinen suunnitelma osallistumis- ja vuo-
rovaikutusmenettelyistä sekä kaavan vaikutusten
arvioinnista. Mitä laajemmalle kaavan vaikutukset
ulottuvat, sitä enemmän asetetaan kunnan toimesta
laadittavalla osallistumis- ja arviointisuunnitel-
malle vaatimuksia. Jos osallinen (maanomistaja,
asukas jne.) epäilee suunnitelman riittävyyttä, on
hänellä mahdollisuus saattaa kysymys alueellisen
ympäristökeskuksen arvioitavaksi.
Riittävän aikaisella ja tehokkaalla vuorovaiku-
tuksella pyritään siihen, että tarve tehdä virallisia
muistutuksia kaavaehdotuksesta vähenisi. Asema-
kaavaehdotus pidetään kunnassa julkisesti nähtä-
vänä vähintään 30 päivän ajan. Vaikutukseltaan
vähäinen asemakaavan muutosta koskeva ehdotus
selviää 14 päivän nähtävänäoloajalla. Asemakaa-
vaehdotuksesta voi tehdä virallisen muistutuksen
ennen nähtävänäoloajan päättymistä.
Hyvän keinon seurata kunnan kaavoitusta tar-
joaa vuosittain kunnan tehtäväksi määrätty kaavoi-
tuskatsaus. Kaavoituskatsauksessa selostetaan vi-
reillä olevat ja lähiaikoina vireille tulevat kaava-
asiat, jotka eivät ole merkitykseltään vähäisiä.
Asemakaavan hyväksyy kunnanvaltuusto. Val-
tuuston päätösvaltaa voidaan muiden kuin vaiku-
tukseltaan merkittävien kaavojen osalta siirtää
kunnanhallitukselle tai lautakunnalle.
Valitustie kaavapäätöksestä menee tuomiois-
tuimeen. Ensimmäisenä valitusasteena on hallinto-
oikeus, jonka päätöksestä voi tehdä jatkovalituk-
sen korkeimpaan hallinto-oikeuteen. Valitusoikeus
on aiempaa laajempi. Kuntalaisten lisäksi valitus-
oikeus on eräillä viranomaisilla sekä rekisteröi-
dyillä paikallisilla tai alueellisilla yhteisöillä toimi-
654 alaansa kuuluvissa asioissa. Kaavoitettavan alueen
maanomistajalle valitusoikeus kuuluu jo asian-
osaisaseman perusteella.
Mikäli osoittautuisi tarpeelliseksi lähteä hake-
maan kaavamuutosta, on syytä kääntyä kunnan
kaavoituksesta huolehtivan suunnitteluviranomai-
sen puoleen ja tiedustella, onko haluttu kaava-
muutos ylipäätänsä mahdollinen ja realistinen. Jos
asemakaava tai sen muutos on pääasiassa yksityi-
sen edun vaatima ja laadittu maanomistajan tai -
haltijan aloitteesta, kunnalla on oikeus periä kaa-
van laatimisesta ja käsittelystä aiheutuneet kustan-
nukset.
Maankäyttö- ja rakennuslaki on omaksunut yh-
den detaljikaavan, asemakaavan. Vanhan lain ran-
takaavaa kutsutaan ranta-asemakaavaksi. Maan-
omistaja voi ottaa itse huolehtiakseen ranta-asema-
kaavaa koskevan ehdotuksen laatimisesta omista-
malleen ranta-alueelle. Rakennuslain alunperin
kaupunkikuntia varten tarkoitettua asemakaavaa ja
ns. maalaiskuntia varten tarkoitettua rakennuskaa-
vaa koskevia erilaisia säännöstöjä jouduttiin pitä-
mään yllä siitä huolimatta, että jo vuoden 1976
kunnallislaki siirtyi yhtenäiseen kuntajärjestel-
mään.
Asema-, rakennus- ja rantakaavan yhdistämi-
nen uudeksi asemakaavaksi on edellyttänyt maan-
käyttö- ja rakennuslaissa aikaisempaa joustavam-
paa tonttijakomenettelyä. Asemakaavan toteutta-
mista tarkoittava kaavan kiinteistötekninen toteut-
taminen tapahtuu maankäyttö- ja rakennuslain ja
kiinteistönmuodostamislain mukaisilla toimituk-
silla ja toimenpiteillä. Maankäyttö- ja rakennuslain
puolella säännellään tonttijaosta. Kiinteistötoimi-
tuksista säädetään kiinteistönmuodostamislaissa.
Maankäyttö- ja rakennuslain säätämiseen liittyvä
laaja kiinteistönmuodostamislain muutos annettiin
5.3.1999/322.
Asemakaavan toteuttamista tarkoittavia kiin-
teistötoimituksia ovat tontin ja yleisen alueen loh-
kominen ja rasitetoimitus. Halkomisella tarkoite-
taan tilan jakamista kahdeksi tai useammaksi ti-
laksi.
Asemakaavassa ei vielä vahvisteta korttelin si-
säisiä tonttirajoja. Tonttijako voi asemakaavassa
olla sitova tai ohjeellinen. Tonttijaon sitovuutta
koskeva määräys voidaan antaa koko kaava-alueel-
le tai osalle sitä. Mahdollista on myös laatia erilli-
nen tonttijako, joka on aina sitova. Tonttijaon laati-
 X Erityiskysymyksiä - Rakentamista koskeva lainsäädäntö
misen lähtökohtana on turvata asemakaavan to-
teuttamismahdollisuus. Tonttijaolla ei saa muodos-
taa sellaisia rakentamisyksikköjä, jotka ovat vas-
toin asemakaavassa osoitettua rakentamista.
1.1.2. Lupa rakentamiseen
Kaavoitus ei ole itsetarkoitus, vaan kaavoituksen
tarkoituksena on mahdollistaa kaavoitettavan
alueen käyttäminen rakentamiseen. Maankäyttö- ja
rakennuslain mukaan asemakaava on laadittava ja
pidettävä ajan tasalla sitä mukaa kuin kunnan kehi-
tys tai maankäytön ohjaustarve sitä edellyttää.
Vuoden 1958 rakennuslaki puhui taaja-asutuk-
sesta ja sääti, että taaja-asutukseen sai käyttää ai-
noastaan sellaista aluetta, jolle oli vahvistettu ase-
makaava, rakennuskaava tai rantakaava. Poikkeuk-
sen yksittäistapauksessa taaja-asutuskiellosta
myönsi valtion viranomainen.
Maankäyttö- ja rakennuslaki on korvannut taa-
ja-asutuksen käsitteen suunnittelutarvealueella.
Suunnittelutarpeen olemassaoloa joudutaan har-
kitsemaan silloin kun alueelle ei ole laadittu ase-
makaavaa. Suunnittelutarvesäännöstöä sovelletaan
vanhan lain tarkoittaman taaja-asutuksen lisäksi
sellaiseen rakentamiseen, joka ympäristövaikutus-
ten merkittävyyden vuoksi edellyttää tavanomaista
lupamenettelyä laajempaa harkintaa. Kunnalle on
myös annettu uusi mahdollisuus säädellä rakenta-
mispaineisilla alueilla tapahtuvaa ns. lieveasutus-
ta. Kunta voi oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa
tai rakennusjärjestyksessä osoittaa alueita suunnit-
telutarverajoituksen piiriin kymmeneksi vuodeksi
kerrallaan.
Ehkä merkittävin ero taaja-asutussäännöstön ja
suunnittelutarverajoituksen välillä on se, että suun-
nittelutarveratkaisusta päätetään kunnassa. Kun-
nan viranomainen ratkaisee rakennusluvan erityi-
set edellytykset suunnittelutarvealueella. Suunnit-
telutarveratkaisu on laajennettua rakennuslupahar-
kintaa, jossa otetaan huomioon rakentamisen sopi-
vuus tulevan yhdyskuntakehityksen näkökulmasta.
Ranta-alueita koskee oma suunnittelutarve-
säännöstö. Ranta-alueilla ei sovelleta lain normaa-
lia suunnittelutarverajoitusta, vaan omia säännök-
siä. Jos ranta-alueelle ei ole laadittu asemakaavaa
(rantakaavaa) tai rakentamista erityisesti osoitta-
vaa oikeusvaikutteista rantayleiskaavaa, tarvitaan
rannalla rakentamiseen pääsääntöisesti alueellisen
ympäristökeskuksen poikkeamispäätös. Rantara-
kentaminen on haluttu edelleen säilyttää tiukem-
min valtiovallan kontrollissa kuin muu rakenta-
minen.
Suunnittelutarveratkaisu (tai ranta-alueelle ra-
kennettaessa poikkeamispäätös) on periaatteelli-
nen kannanotto rakentamisen sallittavuuteen. Li-
säksi tarvitaan rakennuslupa.
Maankäyttö- ja rakennuslaissa rakennus ja
rakennuslupa ovat erkautuneet toisistaan. Muukin
kuin perinteisen rakennuksen rakentaminen voi
edellyttää rakennuslupaa.
Viranomaisvalvonnan tarpeesta riippuen ra-
kennelman rakentaminen voi edellyttää rakennus-
lupaa.
Esimerkiksi muutoin rakennelmaksi tulkittava
masto voi rantavyöhykkeelle tai maisemallisesti
aroille alueille sijoittuessaan olla rakennus, jonka
rakentamiseen tarvitaan rakennuslupa.
Mutta myös muilta osin on uusi laki laajenta-
nut rakennusluvanvaraisten toimenpiteiden piiriä.
Rakennuksen käyttäjien turvallisuuteen tai tervey-
dellisiin oloihin ilmeisesti vaikuttava korjaus- ja
muutostyö, sekä rakennuksen tai sen osan käyttö-
tarkoituksen olennainen muuttaminen edellyttävät
rakennuslupaa.
Viranomaiskontrollia on haluttu tiukentaa niin
erilaisissa korjaushankkeissa, joista usein on ai-
heutunut esim. kosteusvaurioita, kuin käyttötar-
koituksen muutostilanteissa, joissa vaikutuksia on
aiheutunut enemmän esim. maankäyttöön tai ylei-
seen viihtyvyyteen.
Milloin sitten on kysymyksessä käyttäjien tur-
vallisuuteen tai terveydellisiin oloihin ilmeisesti
vaikuttava korjaus- ja muutostyö? Onko esim.
huoneistosaunan rakentaminen tällainen muutos?
Viranomaislinjaukset ovat vakiintumassa niin,
että aina kun kostea tila, kuten sauna tai pesutila,
toteutetaan tilaan, joka aiemmin ei tällaisessä käy-
tössä ole ollut, vaaditaan pääsääntöisesti rakennus-
lupa. Sen sijaan perinteiset remontit, joissa vain
parannetaan jo olemassa olevan märkätilan olo-
suhteita, ei rakennuslupaa edellytä. Jos rakennuk-
sessa suoritetaan sen ilmanvaihtojärjestelmään
ulottuva muutos, on hyvin usein kysymys käyttäji-
en terveydellisiin oloihin vaikuttavasta korjaukses-
ta. Samoin jos rakennuksessa on todettu terveys-
haitta, jota lähdetään korjaamaan, vaaditaan raken-
nuslupa. 655
 Käyttötarkoituksen muutos on olennainen ja
rakennuslupaa edellyttävä silloin, kun sillä on vai-
kutusta rakennukselta vaadittaviin ominaisuuksiin.
Niinpä esim. liiketilan ottaminen kahvila- tai ra-
vintolakäyttöön tulkitaan olennaiseksi, koska kah-
vilan ja ravintolan ilmanvaihtomääräykset ovat tiu-
kemmat. Laissa on myös suoraan todettu, että lo-
ma-asunnon käytön muuttaminen pysyvään asumi-
seen on olennainen käyttötarkoituksen muutos sa-
moin kuin vähittäiskaupan suuryksikön toteuttami-
nen.
Suunnittelutarvetta koskeva rajoitus koskee
periaatteessa kaikkia rakennusluvan varaisia toi-
menpiteitä. Jos esim. käyttötarkoituksen muutosta
haketaan suunnittelutarvealueella, jolla ei ole hy-
väksytty asemakaavaa, joudutaan ennakkokysy-
myksenä, ennen rakennusluvan myöntämistä, rat-
kaisemaan erityisten edellytysten olemassaolo.
Kunnassa tehdyistä johtosääntöratkaisuista riip-
puen suunnittelutarveratkaisun saattaa kuitenkin
tehdä sama viranomainen, esim. rakennustarkasta-
ja, joka päättää myös rakennusluvista.
Vaikka suunnittelutarveratkaisua ei tarvittaisi-
kaan, voi syntyä tarve saada poikkeamispäätös
esim. kaavoituksen keskeneräisyyden takia.
Poikkeamistoimivalta kuuluu lähtökohtaisesti
kunnalle. On kuitenkin joitakin tilanteita, joissa
säännöksistä ja määräyksistä poikkeamiseen tarvi-
taan alueellisen ympäristökeskuksen lupa. Edellä
on jo todettu, että uuden rakennuksen rakentami-
nen ranta-alueelle, jolla ei ole kaavaa, edellyttää
ympäristökeskuksen poikkeamispäätöstä. Kunnal-
la ei myöskään ole toimivaltaa myöntää vähäistä
suurempaa poikkeamista asemakaavassa osoitetus-
ta rakennusoikeudesta eikä poikkeamista raken-
nuksen suojelua koskevasta kaavamääräyksestä.
Näissä tilanteissa kunta voi luonnollisesti käynnis-
tää kaavan muuttamisen, joka on kunnan toimi-
vallassa oleva asia. Muussa tapauksessa joudutaan
hankkimaan poikkeamispäätös ympäristökeskuk-
selta.
Niin kauan kun kunnassa hyväksytty asema-
kaava tai sen muutos ei ole vielä lainvoimainen, on
alueella vallalla rakennuskielto. Rakennuskielto
on voimassa kunnes valitusaika kaavapäätöksestä
on mennyt ilman valitusta umpeen, tai kunnes
kaavavalitukset on lainvoimaisesti ratkaistu. Tä-
män rakennuskiellon aikana kunta ei voi myöntää
656
rakennuslupaa, vaan siihen tarvitaan alueellisen
ympäristökeskuksen poikkeamispäätös. Kuitenkin
kunnanhallitus voi kaavapäätöksen valitusajan ku-
luttua määrätä yleis- ja asemakaavan tulemaan voi-
maan vaikka päätöksestä on valitettu. Tällainen
voimaantulopäätös voidaan tehdä kaava-alueen
siltä osalta, johon valitusten ei voidan katsoa koh-
distuvan. Mutta jos kaavavalitus koskee koko kaa-
vaa, joudutaan rakentamisen mahdollistamiseksi
hankkimaan alueellisen ympäristökeskuksen poik-
keamispäätös.
1.1.3. Toimenpidelupajärjestelmä
Maankäyttö- ja rakennuslain toimenpidelupajär-
jestelmä on kaksijakoinen. Osa toimenpiteistä saa
lupavelvoitteensa suoraan laista, mutta enemmistö
asetuksesta, tai oikeammin kunnan rakennusjär-
jestyksestä.
Suoraan laissa toimenpidelupaa edellyttävinä
mainitaan mastot, säiliöt ja piiput. Kysymys on toi-
menpiteistä, joiden osalta lupa-asian ratkaisemi-
nen ei kaikilta osin edellytä rakentamisessa muu-
toin tarvittavaa ohjausta. Kuitenkin, kuten edellä
on todettu, esim. masto saatetaan viranomaisval-
vonnan tarpeen kannalta tulkita rakennukseksi,
jolloin se vaatii rakennusluvan.
Asetuksessa tarkemmin täsmennetyt toimenpi-
teet ovat joko
* luonnonoloihin, ympäröivän alueen maan-
käyttöön taikka kaupunki- tai maisemakuvaan
vaikuttavia rakennelmia tai laitoksia, joita ei
pidetä rakennuksina; tai
* rakennuksen ulkonäköä muuttavia toimenpi-
teitä; tai
* asuinrakennuksen huoneistojärjestelyjä.
Asetuksessa näitä toimenpidetyyppejä on jaet-
tu yhteensä yhteentoista eri alakohtaan, joilla kul-
lakin on oma nimityksensä:
rakennelma
yleisörakennelma
liikuteltava laite
erillislaite
vesirajalaite
säilytys- tai varastointialue
julkisivutoimenpide
mainostoimenpide
aitaaminen
kaupunkikuvajärjestely
huoneistojärjestely.
 X Erityiskysymyksiä - Rakentamista koskeva lainsäädäntö
Näiden toimenpiteiden, huoneistojärjestelyä
lukuunottamatta, luvanvaraisuus ratkaistaan kun-
nan rakennusjärjestyksessä. Rakennusjärjestyk-
sessä voidaan toimenpiteiden luvanvaraisuudesta
tietyin edellytyksin vapauttaa kunnan alueella tai
osassa kunnan aluetta, tai siirtää ilmoitusmenette-
lyllä hoidettavaksi. Asuinhuoneiston huoneistojär-
jestelyyn, jolla ymmärretään asuinhuoneiston yh-
distämistä tai jakamista, ei vapauttamista voida
kuitenkaan ulottaa. Asuinhuoneiston huoneisto-
järjestely vaatii kunnan rakennusjärjestyksestä
riippumatta aina toimenpideluvan.
Myös, jos toimenpide perustuu oikeusvaikut-
teiseen kaavaan, ei sille tarvita erillistä toimenpi-
delupaa. Jos esim. suurehkon laiturin rakentami-
sesta on määrätty kaavassa, putoaa toimenpide-
luvan tarve pois.
Toimenpidelupaa ratkaistaessa noudatetaan,
mitä rakennusluvan edellytyksistä on säädetty,
vain siltä osin kuin on tarpeen toimenpiteen maan-
käytöllisten ja ympäristöllisten vaikutusten ar-
vioimiseksi. Toimenpiteiden rakenteelliset ominai-
suudet jäävät toteuttajan vastuulle.
1.1.4. Purkamisen luvanvaraisuus
Maankäyttö- ja rakennuslaki on laajentanut purka-
misen luvanvaraisuutta. Rakennuksen tai sen osan
purkaminen vaatii luvan alueella, jolla asemakaava
on laadittavana, kuin myös jo yksityiskohtaisesti
kaavoitetulla alueella. Purkamislupa tarvitaan
myös, jos yleiskaava niin määrää. Talousrakennuk-
sen osalta on lievennys. Talousrakennuksen ja
muun siihen verrattavan vähäisen rakennuksen
purkaminen ei edellytä lupaa, ellei rakennusta ole
pidettävä historiallisesti merkittävänä tai raken-
nustaiteellisesti arvokkaana tai tällaisen kokonai-
suuden osana.
Jos rakennuksen tai sen osan purkaminen ei
edellytä lupaa, tulee siitä kuitenkin ilmoittaa ra-
kennusvalvontaviranomaiselle vähintään 30 päi-
vää ennen purkamistyöhön ryhtymistä. Rakennus-
valvontaviranomainen voi tänä aikana perustel-
lusta syystä vaatia luvan hakemista.
Erillistä purkamislupaa ei tarvita, jos voimassa
oleva rakennuslupa, katusuunnitelma tai tiesuun-
nitelma edellyttävät rakennuksen purkamista.
Useimmissa tapauksissa rakennuksen purkaminen
ratkaistaankin suoraan rakennusluvan yhteydessä
ilman erillistä purkamislupaa. Erityisesti hakijan
kannalta purkamisen sisällyttäminen rakennuslu-
van yhteyteen sisältää edun, koska valitusoikeus
erillisestä purkamisluvasta on huomattavan laaja
rakennuslupaan verrattuna.
1.1.5. Lupamenettely
Luvanhaku tapahtuu tätä tarkoitusta varten laadit-
tua lomaketta käyttäen. Lomakkeet vaihtelevat
jonkin verran eri kunnissa, ja niitä saa kunnan ra-
kennusvalvontaviranomaiselta. Lomakkeissa an-
netaan menettelyohjeita ja luetellaan ne asiakirjat,
jotka hakemukseen on liitettävä. Ehkä tärkein ha-
kemukseen liitettävä asiakirja on pääpiirustukset
hakemuksen kohteena olevasta rakentamishank-
keesta.
Maankäyttö- ja rakennuslaki on tiukentanut
suunnittelijoiden pätevyysvaatimuksia. Rakennus-
ja erityissuunnitelmien laatijoilta edellytetään asi-
anomaiseen suunnittelutehtävään soveltuvaa ra-
kennusalan korkeakoulututkintoa. Korkeakoulu-
tutkinnolla tarkoitetaan alempaa tai ylempää kor-
keakoulututkintoa tai ammattikorkeakoulututkin-
toa. Pienehkön tai teknisiltä ominaisuuksiltaan ta-
vanomaisen rakennuksen suunnitteluun riittää tek-
nikon tutkinto. Vaativuudeltaan vähäisenä pidettä-
vässä suunnittelutehtävässä voi toimia henkilö,
jolla ei ole tutkintoa lainkaan.
Rakennuksen suunnittelussa tulee lisäksi olla
suunnittelun kokonaisuudesta ja sen laadusta vas-
taava pääsuunnittelija. Pääsuunnittelijasta tullaan
antamaan tarkentavia määräyksiä Suomen rakenta-
mismääräyskokoelman osassa Rakennussuunnit-
telu.
Luvanhakijana toimii rakennuspaikan haltija
(omistaja tai maanvuokrasopimuksen nojalla ra-
kennuspaikkaa hallitseva). Yksityinen osakkeen-
omistaja esim. asunto-osakeyhtiössä ei ole raken-
nuspaikan omistaja eikä haltija, eikä näin ollen voi
hakea rakennuslainsäädännössä tarkoitettua lupaa.
Hakijana osakkeenomistajan puolesta on asunto-
yhtiö.
Maankäyttö- ja rakennuslaki on laajentanut
naapurien kuulemisvelvollisuutta. Luvanhakija
voi itse liittää hakemukseen selvityksen siitä, että
naapurit ovat tietoisia rakennushankkeesta, jolloin
naapurien kuuleminen viranomaisen toimesta ei
pääsääntöisesti ole tarpeen. Silloin kun rakentami-
657
 nen tai muu toimenpide aiheuttaa olennaisen muu-
toksen ympäristössä, tulee hakemuksen vireillä-
olosta tiedottaa myös rakennuspaikalla (”kyltti”).
Lupapäätökset annetaan julkipanon jälkeen.
Tämä tarkoittaa sitä, että lupapäätöksissä noudatet-
tava valitusaika lasketaan siitä, kun päätös on
ilmoitustaululla ilmoitettu annetuksi. Näin viran-
omaisilla on tiedossaan tarkalleen se päivämäärä,
jolloin lupapäätös, mikäli siitä ei ole valitettu, saa-
vuttaa lainvoiman. Valitusaika silloin kun lauta-
kunta on tehnyt lupapäätöksen on 30 päivää. Jos
lupapäätöksen on delegoinnin perusteella tehnyt
viranhaltija, haetaan viranhaltijan päätökseen en-
sin oikaisua lautakunnalta. Oikaisunhakuaika on
14 päivää. Valtaosa rakentamisen lupa-asioista on
kunnissa delegoitu viranhaltijatasolla ratkaista-
viksi.
Myönnetty lupa on oikeus, ei velvollisuus, suo-
rittaa lupapäätöksen tarkoittama rakentamistoi-
menpide. Myönnetty lupa raukeaa määräajan ku-
luttua umpeen. Jollei rakennustyötä ole aloitettu
kolmessa vuodessa tai saatettu loppuun viiden
vuoden kuluessa, on lupa rauennut. Muuta toimen-
pidettä koskeva lupa raukeaa, jollei sitä ole suori-
tettu kolmen vuoden kuluessa. Määräaikoja voi-
daan eri hakemuksesta jatkaa.
Jos ennen rakennusluvan myöntämistä on pitä-
nyt hankkia suunnittelutarveratkaisu tai poikkea-
mispäätös, on näissä määrätty aika, jonka kuluessa
rakennuslupaa on haettava. Aika voi olla enintään
kaksi vuotta.
Luvanhakijalta peritään lupapäätöksestä kun-
nan hyväksymässä taksassa määritelty rakennus-
valvontamaksu. Jos rakentamistoimenpide jää suo-
rittamatta, palautetaan hakijalle pyynnöstä osa
suoritetusta maksusta.
Lupapäätökseen sisältyy ehtoja, joita raken-
nustyön aikana on noudatettava. Ehdot koskevat
muun muassa erityissuunnitelmien toimittamista ja
katselmusten suorittamista. Maankäyttö- ja raken-
nuslaki on tuonut rakennuslupaa edellyttäviin
hankkeisiin erityisen aloituskokouksen. Aloitus-
kokouksessa täsmennetään, mitä rakennushank-
keeseen ryhtyvältä edellytetään oman huolehtimis-
velvollisuutensa täyttämiseksi. Aloituskokoukses-
sa tulee olla läsnä ne vastuulliset työnjohtajat, joita
lupapäätöksessä on edellytetty. Näitä ovat vastaa-
658 va työnjohtaja ja erityisalan työnjohtajat (kiinteis-
tön vesi- ja viemärilaitteiston rakentamisesta sekä
ilmanvaihtolaitteiston rakentamisesta vastaavat
työnjohtajat). Milloin vastaava työnjohtaja vaadi-
taan, ei rakentamistyötä saa aloittaa ennen kuin
vastaava työnjohtaja on hyväksytty.
Rakennuksen käyttö -ja huolto-ohje on myös
uutuuksia. Rakennuksen käyttö- ja huolto-ohje on
laadittava, jollei erityisistä syistä muuta johdu, ra-
kennusta varten, jota käytetään pysyvään asumi-
seen tai työskentelyyn. Sama koskee tällaisen ra-
kennuksen sellaista korjaus- ja muutostyötä, joka
on verrattavissa rakennuksen rakentamiseen, ja
soveltuvin osin korjaus- ja muutostyötä, joka muu-
toin edellyttää rakennuslupaa.
1.2. Kiinteistönomistajan
velvollisuudet
Paitsi haettaessa lupaa johonkin rakentamistoi-
menpiteeseen voi kiinteistön omistaja tai haltija
joutua rakennusvalvontaviranomaisen kanssa te-
kemisiin laiminlyödessään rakennuksen kunnossa-
pidon tai ryhtyessään johonkin luvattomaan raken-
tamistoimenpiteeseen.
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan rakennus
ympäristöineen on pidettävä sellaisessa kunnossa,
että se jatkuvasti täyttää terveellisyyden, turvalli-
suuden ja käyttökelpoisuuden vaatimukset eikä ai-
heuta ympäristöhaittaa tai rumenna ympäristöä.
Rakennuksen kunnossapitovelvollisuuden to-
teamiseksi rakennusvalvontaviranomaiset pyrkivät
suorittamaan jatkuvaa valvontaa. Mikäli puutteita
ilmenee, annetaan tarvittaessa kunnostuskehotus,
jossa mainitaan, mihin mennessä yksilöidyt kor-
jaustoimenpiteet tulee suorittaa. Kunnostuskeho-
tus ei vielä ole varsinainen päätös eikä siitä voi va-
littaa. Yleensä kunnoskehotusta annettaessa vara-
taan kiinteistön omistajalle kohtuullinen ja riittä-
vän pitkä aika kehotuksessa mainittujen töiden
suorittamiseen. Tilanne saattaa tästä huolimatta
muodostua kiinteistön omistajalle taloudellisesti
niin ylivoimaiseksi, ettei mahdollisuuksia korjaus-
töiden tekemiseen asetetussa määräajassa ole. Täl-
löin kiinteistön omistaja voi pyytää lykkäystä töi-
den suorittamiseen. Lykkäyksen saamisen ehtona
kuitenkin yleensä on, että jotakin kehotuksessa
mainitusta korjaustoimenpiteistä on suoritettu.
Jos korjaustoimenpiteitä ei ole asetetussa ja
mahdollisesti jo lykätyssä määräajassa toteutettu,
 X Erityiskysymyksiä - Rakentamista koskeva lainsäädäntö

joudutaan asia yleensä viemään ns. hallintopakko- 1.3. Naapurit

asiana rakennuslautakuntaan. Rakennuslautakunta
Naapuri on rakennuslainsäädännön soveltamisen
(tai sitä vastaava monijäseninen toimielin) velvoit-
kannalta eräs keskeinen taho. Tämä johtuu siitä,
taa kiinteistön omistajan (tai haltijan) laiminlyöty-
että valitusoikeus rakennusvalvontaviranomaisen
jen toimenpiteiden suorittamiseen määräajassa.
päätöksestä on paitsi sillä, jonka oikeuteen, velvol-
Velvoitteen tehosteeksi asetetaan yleensä uhka-
lisuuteen tai etuun päätös välittömästi vaikuttaa,
sakko, joka pyritään määräämään niin suureksi,
myös viereisen tai vastapäätä olevan alueen omis-
että kiinteistön omistajan ei keinottelumielessä-
tajalla tai haltijalla. Lupapäätöksestä voi valittaa
kään kannata edelleen laiminlyödä suoritettavaksi
myös sellaisen kiinteistön omistaja ja haltija, jonka
määrättyjä korjaustoimenpiteitä. Uhkasakon aset-
rakentamiseen tai muuhun käyttämiseen päätös voi
tamispäätöksestä voi valittaa hallinto-oikeuteen ja
olennaisesti vaikuttaa.
edelleen korkeimpaan hallinto-oikeuteen.
Naapurien kuulemisesta lupahakemuksen yh-
Uhkasakko on vasta tietyn velvoitteen tehos-
teydessä on jo edellä ollut puhetta. Naapurin suos-
teeksi asetettu uhka. Uhkasakko pannaan täytän-
tumus tarvitaan esim. silloin, jos halutaan rakentaa
töön vasta, jos uhkasakkopäätöksen tarkoittamaa
lähemmäksi naapurin rajaa kuin kaava tai säännök-
velvoitetta ei määräajassa täytetä. Ennen kuin
set sallivat. Naapuritontin rajalle rakennettava
uhkasakko voidaan tuomita maksuun, on raken-
kiinteä aita ei välttämättä edellytä naapuritontin
nuslautakunnan otettava asia uudelleen käsiteltä-
omistajan suostumusta. Riittää kun naapuritontin
väkseen. Tällöin asetettu uhkasakko tuomitaan
omistajaa on kuultu.
maksuun asetetun suuruisena tai tätä lievempänä.
Samalla asetetaan uusi, korkeampi uhkasakko uu- Käytännössä rakennusvalvontaa naapuri työl-
sine määräaikoineen. Menettelyä jatketaan niin listää paljolti niin, että viranomaisille ilmoitetaan
kauan kunnes haluttu olotila on saavutettu. Tarvit- jokin naapurikiinteistöllä naapurin mielestä tapah-
taessa voidaan käyttää myös ns. juoksevan uhkasa- tunut laittomuus tai muu epäkohta. Tällöin viran-
kon asettamista tai teettämisuhkaa. omainen joutuu tutkimaan tilateen ja ryhtymään
asian vaatimiin toimenpiteisiin. Asunto-osakeyhti-
Kiinteistön kunnostuskehotuksessa on kysy-
össä ilmoitus tulee useimmiten jonkun osakkaan
mys tietyn velvoitteen, rakennuksen kunnossa-
taholta, ja tällöin kysymys saattaa olla yhtiön sisäl-
pidon, laiminlyönnistä. Luvaton rakentamistoi-
lä tulehtuneista henkilösuhteista, joiden ratkaise-
menpide tarkoittaa aktiivista ryhtymistä ilman
minen ei kuulu rakennusvalvontaviranomaisten
asianmukaista lupaa johonkin luvanvaraiseen toi-
tehtäviin.
menpiteeseen. Joskus pelkkä passiivisuuskin saat-
taa täyttää luvattoman toimenpiteen tunnusmerkit. Eräistä naapuruussuhteista annettu laki sisältää
Uuden rakennuksen rakentamiseen ryhtyminen il- ns. immissiokieltosäännöksen. Säännös kieltää
man tarvittavaa rakennuslupaa johtaa yleensä kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston käyttämi-
myös ilmoituksen tekemiseen syyttäjälle. Raken- sen siten, että naapurille, lähistöllä asuvalle tai
nustyöhön saatetaan myös ryhtyä ilman vastaavan kiinteistöä, rakennusta tai huoneistoa hallitsevalla
työnjohtajan hyväksyttämistä. Tällöin rakennustyö aiheutuu kohtuutonta rasitusta ympäristölle haital-
keskeytetään välittömästi, eikä töitä saa jatkaa, en- lisista aineista, noesta, liasta, pölystä, hajusta, kos-
nen kuin rakennustyöhön on hyväksytty vastaava teudesta, melusta, tärinästä, säteilystä, valosta,
työnjohtaja. lämmöstä tai muista vastaavista vaikutuksista. Täl-
laisen immissiota aiheuttavan toiminnan luvanva-
Maankäyttö- ja rakennuslain mukaan tonttia tai
raisuudesta säädetään ympäristönsuojelulaissa.
rakennuspaikkaa ei saa käyttää niin, että sen ra-
Kohtuuttoman rasituksen poistamista tai rasitusta
kennusluvassa istutettaviksi osoitetut alueet, leik-
aiheuttavan toiminnan lopettamista kokonaan sekä
kipaikat tai oleskelualueet tai muut asumisviihtyi-
rasituksesta aiheutuneen vahingon korvaamista
syyteen vaikuttavat alueet supistuvat. Rakennus-
vaaditaan alioikeudessa, ei hallintoviranomai-
luvassa osoitetut ja hälytysajoneuvoja tai huolto-
sessa.
ajoa varten tarkoitetut kulkuyhteydet tulee säilyttää
ajokelpoisina. Naapuruussuhdelaki kieltää maan kaivamisen
tai kuormittamisen niin, että toisen maalla oleva 659
 rakennus kadottaa tukensa. Jos naapurin alueelta tonta vaatimusta suostumuksen saamisesta kaikilta
tunkeutuvista juurista johtuu haittaa, on oikeus ot- ei ole. Yhteisjärjestelyssä on aina kysymys asema-
taa ne pois. Sama koskee naapurin puolelta ulottu- kaavan toteuttamisesta ja sen takia tarvittavista jär-
via oksia, ellei omistaja kohtuullisessa ajassa sii- jestelyistä.
hen kehotuksen saatuaan niitä poista. Rasitteita koskevat riidat, esimerkiksi kunnos-
Puiden kaataminen saattaa synnyttää naapurei- sapidosta, ratkaisee viime kädessä yleinen tuomio-
den ja myös yhtiön osakkaiden kesken erimieli- istuin, ellei asiassa ole sovittu välimiesmenette-
syyksiä. Maisemaa muuttava maanrakennustyö, lystä. Rakennusrasitteen muuttamisesta tai poista-
puiden kaataminen tai muu näihin verrattava toi- misesta johtuva korvausta koskeva riita ratkaistaan
menpide edellyttää kaava-alueella maankäyttö- ja kuitenkin lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.
rakennuslain mukaan maisematyölupaa. Lupaa ei
kuitenkaan tarvita kaavan toteuttamiseksi tarpeel- 1.4. Yhtiön osakkaat
listen taikka myönnetyn rakennus- tai toimenpide-
Rakennuslainsäädäntö ei varsinaisesti tunnusta
luvan mukaisten töiden suorittamiseen eikä vaiku-
huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden
tuksiltaan vähäisiin toimenpiteisiin. Yksittäisen
omistajalle itsenäistä asemaa. Pääsääntöisesti ja
puun kaataminen kaava-alueella on yleensä vaiku-
viime kädessä vastuu rakentamisesta viranomaisia
tuksiltaan vähäinen, ellei puu ole kaavassa erityi-
kohtaan on rakennuspaikan omistajalla tai haltijal-
sesti merkitty säilytettäväksi. Vähäisyyden arvioi
la, esim. asunto-osakeyhtiöllä. Osakkeenomistaja
lupaviranomainen, joka usein on rakennusvalvon-
ei omista sen enempää rakennusta kuin rakennus-
taviranomainen, mutta voi kunnasta riippuen olla
paikkaakaan, vaan ainoastaan osakkeen tai osak-
jokin muukin, esim. ympäristöviranomainen.
keita, jotka oikeuttavat tietyn huoneiston hallin-
Eräs naapurikiinteistöjen asemaa säätelevä ins- taan.
tituution sisältyy rasitteita koskevaan lainsäädän-
Tämän mukaisesti esim. rakentamista tarkoitta-
töön. Rasitteita, joissa erotetaan kiinteistörasitteet
van toimenpiteen luvanhakijana toimii aina yhtiö
ja rakennusrasitteet, voidaan perustaa moninaisista
eikä yksittäinen osakkeenomistaja. Jos osakkeen-
seikoista. Pääsääntöisesti rasitteet perustuvat asi-
omistaja yrittää hakea luvanvaraiselle toimenpi-
anosaisten väliseen sopimukseen. Tietyin edelly-
teelle lupaa ilman yhtiön myötävaikutusta, on lu-
tyksin on mahdollista perustaa rasite, vaikka asian-
pahakemus jätettävä tutkimatta. Tämä periaate on
osaiset eivät siitä sovikaan (pakkorasite). Rasitteen
saanut ilmauksensa myös AOYL:ssa. Lain 77 §:n 2
perustamisen tarkoituksena on varmistaa tietyn oi-
momentin mukaan, jos huoneistoa koskevaan
keuden (ja vastaavasti velvoitteen) pysyvyys niin,
muutokseen vaaditaan viranomaisen lupa, on halli-
että rasitteen tarkoittama oikeus pysyy, vaikka kiin-
tuksen osakkeenomistajan kustannuksella haettava
teistö vaihtaisi omistajaa. Maankäyttö- ja raken-
lupa tai valtuutettava osakkeenomistaja hakemaan
nuslaki on tuonut myös mahdollisuuden perustaa
se. Näin ollen lupahakemuksen allekirjoittaa yh-
rasite määräaikaisena. Esimerkiksi väliaikaiset au-
tiön nimenkirjoittamiseen oikeutettu tai osakkeen-
topaikkajärjestelyt voivat olla sellaisia laissa tar-
omistajalle annetaan valtakirja (avoin asianajo-
koitettuja erityisiä syitä, joiden johdosta rasite voi-
valtakirja riittää). Yleensä lupahekmuksen liitteek-
daan perustaa olemaan voimassa määrättyyn päi-
si vaaditaan silloin, kun asunto-osakeyhtiö on ky-
vään tai tapahtumaan saakka. Rasitepäätöksen te-
symyksessä, yhtiön hallituksen pöytäkirjaote, josta
kemisen jälkeen rasite rekisteröidään kiinteistö-
näkyy hallituksen hyväksyminen hakemuksen tar-
rekisteriin.
koittamalle toimenpiteelle.
Maankäyttö- ja rakennuslain uutuuksia on kiin-
Yksittäistä huoneistoa koskevat muutostyöt ei-
teistöjen yhteisjärjestely. Eroavuutena rasitesään-
vät aina edellytä rakennusvalvontaviranomaisen
nöstöön on lähinnä se, että yhteisjärjestelyllä voi-
lupaa. Maankäyttö- ja rakennuslaki on kuitenkin
daan samalla kertaa päättää useampaa kiinteistöä
tiukentanut lupavelvoitetta. Edellä on jo ollut pu-
koskevista järjestelyistä yhden kiinteistön omista-
hetta turvallisuuteen tai terveydellisiin oloihin il-
jan aloitteesta. Muita järjestelyä koskevia kiinteis-
meisesti vaikuttavista korjaus- ja muutostöistä
tön omistajia ja haltijoita on kuultava, mutta ehdo-
sekä asuinhuoneiston huoneistojärjestelyistä, jotka
660
 X Erityiskysymyksiä - Rakentamista koskeva lainsäädäntö
ovat rakennusvalvontaviranomaisen lupaa edellyt-
täviä. Mutta vaikka viranomaisen lupaa ei huoneis-
tossa tehtäville toimenpiteille tarvittaisikaan, ei sii-
tä seuraa, etteikö osakkeenomistajan tulisi kääntyä
asiassa yhtiön tai toisen osakkeenomistajan puo-
leen. Asunto-osakeyhtiölain 77 §:n 1 momentissa
todetaan:
Osakkeenomistajalla on oikeus tehdä muutok-
sia tiloissa, joihin hänen osakkeensa tuottavat hal-
lintaoikeuden. Jos muutos voi vahingoittaa raken-
nusta tai tuottaa muuta haittaa yhtiölle tai toiselle
osakkeenomistajalle, siihen on saatava yhtiön hal-
lituksen tai osakkeenomistajan suostumus. Muu-
tostyöstä, joka voi vaikuttaa kantaviin rakenteisiin,
talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, säh-
kö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihto-
järjestelmään, on ennen sen aloittamista ilmoitetta-
va hallitukselle tai isännöitsijälle. Hallituksella ja
isännöitsijällä on oikeus valvoa, että muutostyö
suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän
rakennustavan mukaisesti. Jos muutos vaatii yhtiö-
järjestyksen muuttamista, on sitä koskevia 3 luvun
säännöksiä noudatettava.
Yhtiön hallituksen on yhdessä isännöitsijän
kanssa seurattava rakennuksessa osakkeenomista-
jien toimesta suoritettavia muutos- ja korjaustöitä.
Käytännössä osakkeenomistajat eivät aina huomaa
kysyä hallituksen tai toisen osakkeenomistajan
suostumusta huoneistossa tehtäville korjaus- ja
muutostöille. Kaikki muutostyöt eivät suostumusta
edellytäkään. Silloinkin kun suostumus on tarpeen,
ei hallitus tai toinen osakkeenomistaja voi sen an-
tamisesta kieltäytyä mielivaltaisesti ja ilman riittä-
viä perusteita. AOYL:n 77 §:n 3 momentin mu-
kaan, jollei hallitus tai osakkeenomistaja anna
suostumusta muutokseen, voi tuomioistuin oikeut-
taa osakkeenomistajan tekemään muutoksen, mi-
käli sen raukeaminen olisi kohtuutonta ottaen huo-
mioon toisaalta aiheutuvan haitan määrä ja toisaal-
ta osakkeenomistajalle koituva hyöty. Jos tuomi-
oistuin antaa suostumuksen muutokseen, sen on
samalla velvoitettava osakkeenomistaja korvaa-
maan aiheutuva haitta täysimääräisesti sekä mää-
rättävä muut tarpeelliset ehdot. Tuomioistuin voi
myös oikeuttaa osakkeenomistajan hakemaan tar-
vittavan viranomaisen luvan.
Taloyhtiöissä joudutaan kaiken kaikkiaan teke-
misiin ainakin neljän erityyppistä reagointia edel-
lyttävän muutos- ja korjaustöiden ryhmän kanssa:
1. muutostyöt, jotka edellyttävät viranomaisen
luvan tai hyväksynnän
2. muutostyöt, jotka edellyttävät yhtiön hallituk-
sen suostumuksen
3. muutostyöt, jotka edellyttävät toisen
osakkeenomistajan suostumuksen
4. muutostyöt, jotka voidaan tehdä ilman lupaa
tai suostumusta.
Kaikkia tapausryhmiä koskee se, että muutos-
työt tulee tehdä hyvää rakennustapaa noudattaen ja
tuottamatta vahinkoa tai haittaa yhtiölle tai toiselle
osakkeenomistajalle. Virallisia rakentamismää-
räyksiä, joita julkaistaan Suomen rakentamismää-
räyskokoelmassa, on syytä noudattaa siitä riippu-
matta, edellyttääkö toimenpide viranomaisen lupaa
tai ei. Tällöin varmistutaan siitä, että työ tulee teh-
dyksi hyvän rakennustavan edellyttämällä tavalla.
Samantapaisia säännöksiä huoneistossa tehtä-
vistä muutostöistä kuin AOYL:ssa sisältyy asu-
misoikeusasunnoista annettuun lakiin. Niinpä mai-
nitun lain 11 §:n mukaan on merkitykseltään olen-
naisesta kunnossapito- ja muutostyötä asumisoi-
keuden haltijan ennakolta ilmoitettava talon omis-
tajalle. Saman pykälän 3 momentissa luetellaan
toimenpiteet, joihin asumisoikeuden haltija ei saa
ryhtyä ilman talon omistajan lupaa. Yleisesti myös
todetaan (11 §:n 4 momentti), että talon omistajalla
on oikeus valvoa, että huoneiston kunnossapito-
tai muutostyö tehdään rakennusta vahingoittamatta
ja hyvän rakennustavan mukaisesti.
Vaikka osakkeenomistajalla ei edellä olevan
mukaisesti katsota olevan lupaprosessissa itsenäis-
tä asemaa, on viime vuosina enenevässä määrin
ryhdytty myöntämään osakkeenomistajalle itsenäi-
nen valitusoikeus sellaisista rakentamista koske-
vista päätöksistä, jotka välittömästi koskevat tiet-
tyä huoneistoa ja tätä kautta yksittäisen osakkeen-
omistajan oikeutta ja asemaa. Valitusoikeus on
myönnetty mm. osakkeenomistajalle, jonka hallit-
sema huoneisto sijaitsi samassa rapussa, jossa ole-
valle huoneistolle oli haettu ja saatu käyttö-
tarkoituksen muutoslupa asunnosta toimistoksi.
Valitusoikeus on myös myönnetty osakkeen-
omistajalle, jonka hallitseman huoneiston ikkunoi-
den alle oli myönnetty lupa kukkakioskin pystyttä-
miseen.
Poikkeusta osakkeenomistajan epäitsenäiseen
asemaan merkitsee myös se, että hallintopakkoa-
sian yhteydessä velvoitetaan usein osakkeenomis- 661
 taja yhdessä yhtiön kanssa saattamaan laiton oloti-
la lailliseksi. Osakkeenomistajalle asetetaan tällöin
itsenäinen, osakkeenomistajaan henkilökohtaisesti
kohdistuva uhkasakko velvoitteen tehosteeksi. Mi-
käli esim. on kysymys luvattomasta käyttötarkoi-
tuksen muutoksesta ja asuntoyhtiö pystyy näyttä-
mään tehneensä kaiken voitavansa, jotta osakkeen-
omistaja lopettaisi luvattoman käytön, voidaan
jopa luopua uhkasakon asettamisesta yhtiölle tai
ainakin asettaa se olennaisesti pienempänä kuin
osakkeenomistajalle.

662
 X Erityiskysymyksiä - Katurasitusta koskeva lainsäädäntö
2. Katur
Ka asitusta k
turasitusta osk
koskeva lainsäädäntö
oske
Katurasitusta koskevat lait, laki kadun ja eräiden
yleisten alueiden kunnossa- ja puhtaanapidosta ja
laki kunnalle suoritettavasta katumaksusta, tulivat
voimaan 1.1.1980. Kiinteistöverolain säätämisen
yhteydessä katumaksulaki kumottiin.
2.1. Laki kadun ja eräiden
yleisten alueiden kunnossa-
ja puhtaanapidosta
Kadun kunnossa- ja puhtaanapitoa koskevassa
laissa säädetään kunnan ja kiinteistönomistajien
velvollisuudesta pitää kunnossa ja puhtaana ase-
makaava-alueella olevat kadut, torit, katuaukiot,
puistot, istutukset ja muut näihin verrattavat yleiset
alueet. Soveltuvin osin lakia sovelletaan myös ra-
kennuskaava-alueilla sijaitsevien rakennuskaava-
teiden kunnossa- ja puhtaanapidon osalta. Mitä
laissa on säädetty kiinteistönomistajasta ja kiin-
teistöstä koskee vastaavasti myös tontinvuokra- tai
maanvuokrasopimuksen nojalla kiinteistön haltija-
na olevaa vuokramiestä. Lain mukainen kunnossa-
ja puhtaanapitovelvollisuus kohdistuu katuihin,
jotka ovat asemakaavalain tai rakennuslain mukai-
sesti yleiseen käyttöön luovutetut tai luovutetuksi
katsottavat sekä yleisiin alueisiin, jotka kunta on
sallinut otettavaksi asemakaavan osoittamaan
käyttöön.1
2.1.1. Kunnossapitotehtävät
Kadun kunnossapito käsittää ne toimenpiteet, joi-
den tarkoituksena on pitää katu liikennettä tyydyt-
tävässä kunnossa, kuten kadun rikkoontuneen
päällysteen korjaamisen, sellaisen uudelleenpääl-
lystämisen, jota rakennuslain mukaan ei ole pidet-
tävä kadun rakentamisena, sorapäällysteisen kadun
tasaisena pitämisen ja sorapäällysteisen kadun ajo-
radan pölyn sitomisen.2
Kadun kunnossapitoon kuuluu myös sen kun-
nossapito talvella. Se käsittää ne toimenpiteet, jot-
ka ovat tarpeen talvella kadun pysyttämiseksi lii-
kennettä tyydyttävässä kunnossa, kuten lumen ja
jään poistamisen, kadun pinnan pitämisen tasaise-
na, hiekoituksen liukkauden välttämiseksi sekä
katuojien, sadevesikourujen ja -kaivojen avoinna
pitämisen.3 Katu on yleensä pidettävä aina kunnos-
sa kaikilta osiltaan. Erityisesti talvella tapahtuvan
kunnossapidon osalta on käytännössä osoittautu-
nut mahdolliseksi jättää tietynlaiset kadut tai ka-
dun osat määrättyjen tehtävien osalta kunnossa-
pitämättä. Tämän vuoksi kunta voi päättää, mikäli
liikenteelle ei aiheudu huomattavaa haittaa, että
tietty katu pidetään talvella kunnossa vain osit-
tain.4 Tällaisia katuja ovat esimerkiksi vähäliiken-
teiset kadut, joilla ei ole sanottavaa läpiajoliiken-
nettä, jalankulkukadut, jalankululle ja polkupyö-
räilylle varatut kadut, joilla on sallittu huolto- tai
tontilleajo, sekä pihakadut.
Osittain kunnossapito voi koskea paitsi alueel-
lisesti kadun osan kunnossapitoa myös kunnossa-
pitotoimenpiteiden suorittamista vain osittain.
Kunnossapitotehtäviä, joiden suorittamatta jättä-
misestä kunta voisi päättää, ovat esimerkiksi lu-
men ja jään poistaminen tietyiltä jalkakäytävien
osilta sekä jalankululle ja polkupyöräilylle varattu-
jen katujen ja pihakatujen määrätyiltä osilta.
Kadun kunnossapitoon luetaan myös katu-
alueella olevien istutusten, korokkeiden, suojakai-
teiden, liikennemerkkien ja muiden sellaisten lait-
teiden kunnossapito.5
2.1.2. Kunnossapitotehtävien
jakautuminen kunnan ja
kiinteistön välillä
Kadun kunnossapito kuuluu kunnalle. Tontin-
omistajan velvollisuutena on kuitenkin pitää tontin
kohdalla oleva jalkakäytävä käyttökelpoisena pois-
tamalla jalankulkua haittaava lumi ja jää sekä huo-
lehtia liukkauden torjunnasta jalkakäytävällä. Ton-
tinomistajan velvollisuutena on myös tarvittaessa
poistaa jalkakäytävälle tai sen vierelle kertyneet lu-
mivallit sekä pitää jalkakäytävän viereinen katuoja
ja sadevesikouru vapaana lumesta ja jäästä. Kunta
voi päättää pihakadun ja muun erityistä liikenne-
tarvetta palvelevan kadun kunnossapitovelvolli-
suuden jakautumisesta toisinkin. Kiinteistön-
omistajalle määräytyvä kunnossapitovelvollisuus
ei näissä tapauksissa saisi kuitenkaan olla olennai-
sesti raskaampi kuin kiinteistönomistajille muu-
toin lain mukaan kuuluva kunnossapito- 663
 velvollisuus.6 Jalkakäytävällä olevien laitteiden ja
kasvavien puiden hoito ja kunnossapito kuuluu
kunnalle.
Katuun kuuluu luonnollisesti paitsi ajorata
myös jalkakäytävä. Jalankulku- ja polkupyörätie
on myös katu, jos se sijaitsee asemakaavassa ka-
duksi varatulla alueella. Täten jalankulkuliiken-
teelle varattuun erilliseen tien osaan sovelletaan
jalkakäytävää koskevia säännöksiä.
Lähinnä liikenneturvallisuusnäkökohtia sil-
mällä pitäen on lakiin otettu säännös, jossa vel-
voitetaan tontinomistaja viipymättä ilmoittamaan
kunnalle tai poliisille havaitsemistaan liikennettä
vaarantavista päällysteen rikkoontumisista, kuo-
pista ja muista vastaavista puutteista kadun sillä
osalla, jonka tontinomistaja on velvollinen pitä-
mään puhtaana sekä ryhdyttävä tarvittaviin väli-
aikaisiin toimiin liikenteen varoittamiseksi. Tämä
tontinomistajalle säädetty velvollisuus ei kuiten-
kaan vapauta kuntaa valvomasta katujen kuntoa ja
ryhtymästä heti toimiin puutteiden korjaamiseksi.
Kunnan hallinnassa oleva tori, katuaukio, puisto ja
muu niihin verrattava yleinen alue on kunnan pi-
dettävä alueen käyttötarkoituksen vaatimassa kun-
nossa.7
Kunnalla on oikeus ottaa joko kokonaan tai
osittain huolehtiakseen tontinomistajalle lain mu-
kaan kuuluvista kunnossapitotehtävistä yhden tai
useamman tontin osalta, kaikilla asemakaava-alu-
eilla tai asemakaavan määrätyllä osalla. Tällöin
kunta voi periä vuosittain tehtävistä aiheutuneet
kustannukset kyseisten alueiden yleiseen käyttöön
luovutettujen katujen varsilla olevien tonttien
omistajilta. Kunta hyväksyy tehtävistä perittävän
maksun määräämisen perusteet sisältävän taksan ja
sillä on oikeus käyttää verohallinnolta saamiaan
kunnassa olevia kiinteistöjä ja niistä määrättyjä
kiinteistöveroja koskevia tietoja maksujen määrää-
misessä.8
Jos kunta ottaa huolehtiakseen tontinomista-
jille kuuluvista kunnossapitotehtävistä, vastuu
kunnossapidon laiminlyönnistä aiheutuneesta va-
hingosta siirtyy yleisten vahingonkorvausoikeu-
dellisten periaatteiden mukaan kunnalle niiden
tehtävien osalta, jotka se on ottanut hoitaakseen.
Ennen kunnossapitotehtävien ottamista kun-
nan huolehdittavaksi koskevan päätöksen tekemis-
tä päätösehdotus on pidettävä julkisesti nähtävänä
664
vähintään 14 päivän ajan siitä, kun nähtäville aset-
tamisesta on ilmoitettu niin kuin kunnallisten il-
moitusten julkaisemisesta kunnassa on säädetty, tai
annettava tiedoksi niille tontinomistajille, joita eh-
dotus koskee. Viimeksi mainittua tiedoksiantota-
paa tulee käyttää silloin, kun päätösehdotus koskee
vain muutamia tontinomistajia. Muistutus ehdo-
tuksen johdosta on tehtävä 14 päivän kuluessa eh-
dotuksen nähtäville asettamisesta tai tiedoksisaan-
nista.
Päätös, jolla kunta ottaa huolehtiakseen tontin-
omistajan kunnossapitotehtävistä tai, jolla kunta
päättää pihakadun tai muun erityistä liikennetar-
vetta palvelevan kadun kunnossapitovelvollisuu-
den jakautumisesta lain pääsäännöstä poikkeavas-
ti, on annettava todistettavasti tiedoksi tontinomis-
tajille. Tiedoksianto voi tapahtua myös kirjatulla
kirjeellä.9
2.1.3. Puhtaanapitotehtävät ja
niiden jakautuminen kunnan ja
kiinteistön välillä10
Kadun puhtaanapito käsittää ne toimenpiteet, joi-
den tarkoituksena on pitää katu siistinä ja tervey-
dellisesti tyydyttävänä, kuten kadulle kerääntyneen
lian, roskien ja irtonaisten esineiden sekä rikka-
ruohon poistamisen ajoradalta tai jalkakäytävältä.
Tontinomistajan velvollisuutena on pitää katu
puhtaana tontin rajasta kadun keskiviivaan saakka,
kuitenkin enintään 15 metrin leveydeltä. Kadun
kulmauksessa tontinomistajan puhtaanapitovel-
vollisuus ulottuu puhtaana pidettävän alueen ul-
korajojen leikkaukseen saakka.
Tontinomistaja ei ole velvollinen pitämään
puhtaana ajoradan vastakkaisella puolella olevaa
pyörätietä tai jalkakäytävää. Myöskään katualueel-
la olevaa istutusaluetta ei lueta siihen alueeseen,
jonka tontinomistaja on velvollinen pitämään puh-
taana. Tällaisessa tapauksessa ulottuu tontinomis-
tajan velvollisuus pitää katu puhtaana enintään 24
metrin etäisyydelle tontin rajasta. Istutuksen kautta
tontille johtavat kulkutiet tontinomistajan on kui-
tenkin pidettävä puhtaana.
Muilta osin kadun puhtaanapito kuuluu kun-
nalle. Kunnan velvollisuutena on myös pitää puh-
taana kadulla olevat istutukset, korokkeet, liiken-
nemerkit ja muut sellaiset laitteet sekä kunnan hal-
linnassa olevat yleiset alueet, kuten torit,
katuaukiot, puistot ja muut niihin verrattavat ylei-
set alueet.
 X Erityiskysymyksiä - Katurasitusta koskeva lainsäädäntö

Kunnalla on oikeus keskimääräisten kustan-
nusten mukaista korvausta vastaan ottaa huolehti-
akseen myös tontinomistajalle kuuluvia puhtaana-
pitotehtäviä määrättyjen katujen tai tehtävien osal-
ta. Kunta hyväksyy perittävän maksun määräämi-
sen perusteet sisältävän taksan.
2.1.4. Kadun kunnossa- ja
puhtaanapitoa koskevien
määräysten valvonta ja
seuraamukset11
Rakennuslautakunnan tehtävänä on yhteistoimin-
nassa poliisiviranomaisten kanssa valvoa, että ka-
dut ajoratoineen ja jalkakäytävineen pidetään
asianmukaisessa kunnossa.
Mikäli tontinomistaja laiminlyö hänelle lain
mukaan kuuluvan kunnossa- ja puhtaanapitovel-
vollisuuden, voi rakennuslautakunta pakottaa nis-
koittelijan täyttämään velvollisuutensa uhkasakol-
la tai sillä uhalla, että tekemättä jätetty saadaan
kunnan toimesta suorittaa tai korjata hänen kustan-
nuksellaan (teettämisuhka). Samoin voidaan nis-
koittelija, kun erityiset syyt sitä vaativat, uhkasa-
kolla kieltää jotain tekemästä. Edellä sanottu kos-
kee myös kuntaa tontinomistajana. Jos kunta ei
muutoin täytä sille lain mukaan kuuluvia velvolli-
suuksia, voi alueellinen ympäristökeskus uhkasa-
kolla velvoittaa kunnan siihen.
Lain säännösten tai lain nojalla annettujen
muiden määräysten rikkomisesta voidaan tuomita
sakkorangaistus, jollei muualla ole säädetty anka-
rampaa rangaistusta. Yleisten vahingonkorvausoi-
keudellisten periaatteiden mukaisesti saattaa ka-
dun kunnossa- ja puhtaanapitovelvollisuuden lai-
minlyönnistä luonnollisesti aiheutua myös vahin-
gonkorvausvelvollisuus.
Tontinomistajan velvollisuuksien täyttäminen
saattaa eräissä poikkeustapauksissa muodostua
kohtuuttoman raskaaksi. Tämän vuoksi lakiin on
otettu säännös, jonka mukaan kunta voi hakemuk-
sesta ottaa suorittaakseen tontinomistajan kunnos-
sapitotehtävät kokonaan tai osittain tai osallistua
niistä aiheutuneisiin kustannuksiin, jos lain mu-
kaisten velvollisuuksien täyttäminen jonkin tontin
osalta olisi erityisestä syystä kohtuuttoman raskas-
ta.12 Tällaisena erityisenä syynä voi olla esimerkik-
si kunnossapitotehtävien poikkeuksellisen suuri
määrä huomioon ottaen tontin käyttötarkoitus. Lu-
men poisajovelvollisuus saattaa esimerkiksi katu-
jen kulmassa olevalle kiinteistölle muodostua koh-
tuuttoman raskaaksi.

1. Lain 1–2 §:t.

2. Lain 31 §
3. Lain 33 §.
4. Lain 33 ja 4 §.
5. Lain 32 §.
6. Lain 4 §.
7. Lain 5–6 §.
8. Lain 8 §.
9. Lain 8a §.
10. Lain 9–13 §:t ja 19a §.
11. Lain 15–17 §:t.
12. Lain 19a §. 665
 3. Vak
Vakuutuk
akuutukset
uutukset
3.1. Pakolliset vakuutukset
3.1.1. Lakisääteinen
tapaturmavakuutus
Tapaturmavakuutuslaki takaa työntekijälle oikeu-
den saada korvausta häntä kohdanneesta työ-
tapaturmasta tai ammattitaudista. Tämä oikeus on
jokaisella, joka sopimuksen perusteella, työnteki-
jänä, vastikkeesta tekee työtä toiselle, työnantajal-
le, tämän johdon ja valvonnan alaisena.
Tätä työntekijän oikeutta vastaa työnantajan
velvollisuus ottaa tapaturmavakuutus jostain laki-
sääteistä tapaturmavakuutusta harjoittavasta va-
kuutusyhtiöstä. Vakuuttamisvelvollisuutta ei ole
kuitenkaan valtiolla, jonka työssä sattuneet tapa-
turmat korvaa valtiokonttori. Vakuuttamisvelvolli-
suutta ei ole myöskään sellaisella pientyönanta-
jalla, jonka kalenterivuotena teettämien työpäivien
lukumäärä on enintään 12 päivää. Työntekijän oi-
keus korvaukseen on kuitenkin turvattu. Korvauk-
sen maksaa tuolloin Tapaturmavakuutuslaitosten
liitto, joka korvaa myös vakuuttamisvelvollisuu-
tensa laiminlyöneen työnantajan työssä sattuneet
tapaturmat. Vakuuttamisvelvollisuuden laiminlyö-
nyt työnantaja joutuu maksamaan korvauksia ta-
kaisin Tapaturmavakuutuslaitosten liitolle (vuonna
2000 enintään 8.800 markkaa työtapaturmaa koh-
den) ja voi joutua suorittamaan vakuutusmaksun
jopa nelinkertaisena.
Jatkuvanluonteista työtä varten otettu vakuutus
on voimassa jatkuvana kalenterivuoden kerrallaan,
jollei vakuutuksenottaja siirrä vakuutusta toiseen
vakuutusyhtiöön. Vakuutus tulee tällöin irtisanoa
vähintään kolmea kuukautta ennen kalenterivuo-
den päättymistä.
Vakuutus määrättyä tilapäistä työtä varten, joka
todennäköisesti kestää vuotta lyhyemmän ajan kat-
sotaan olevan voimassa, kunnes työ on päättynyt.
Jos työ lakkaa tai ellei vakuutuksenottaja enää
ole vakuuttamisvelvollinen, on vakuutuksenotta-
jan ilmoitettava vakuutuksen lopettamisesta va-
kuutusyhtiölle vähintään kuukautta ennen vakuu-
tuskauden päättymistä. Ellei näin tehdä, vakuutus-
666
yhtiö perii kohtuullisen maksun aiheutuneiden
turhien kulujen peittämiseksi.
Maksu määräytyy maksettujen palkkojen ja
teetetyn työn vaarallisuuden mukaan. Vakuutuksis-
ta peritään ennakkomaksu vuoden alussa. Tämän
maksun oikeellisuus tarkistetaan seuraavana vuon-
na palkkailmoituksen perusteella. Lopullinen va-
kuutusmaksu voi aiheuttaa lisäveloituksen tai vas-
taavasti palautuksen.
3.1.2. Työttömyysvakuutus
Tapaturmavakuutuksen yhteydessä suoritetaan
myös työttömyysvakuutusmaksun perintä. Tämä
maksu tilitetään Työttömyyskassojen Keskuskas-
salle. Työttömyysvakuutusmaksun on velvollinen
maksamaan jokainen työnantaja, jonka on vakuu-
tettava työntekijänsä työtapaturman varalta.
Työnantaja pidättää ns. palkansaajan työttö-
myysvakuutusmaksun työntekijöiltään jokaisen
palkanmaksun yhteydessä. Tapaturmavakuutusyh-
tiö perii maksut työnantajan työttömyysvakuutus-
maksun yhteydessä ja tilittää ne edelleen Työttö-
myyskassojen Keskuskassalle.
3.1.3. Ryhmähenkivakuutus
Työntekijäin ryhmähenkivakuutus perustuu kes-
keisten työmarkkinajärjestöjen väliseen sopimuk-
seen. Myös kiinteistöalan työehtosopimuksessa on
vakuuttamisvelvollisuutta koskeva määräys. Tapa-
turmavakuutusyhtiöiden perimät ryhmähenkiva-
kuutusmaksut tilitetään tätä vakuutusmuotoa hoi-
tavalle Työntekijäin ryhmähenkivakuutuspoolille,
joka suorittaa korvauksen ensisijaisesti kuolleen
työntekijän puolisolle ja alaikäisille lapsille. Kor-
vauksen suuruuteen vaikuttaa vakuutetun ikä.
3.1.4. Työeläkevakuutukset
Työntekijäin eläkevakuutusjärjestelmä on toinen
merkittävä yksityisen vakuutussektorin hoidetta-
vana oleva sosiaalivakuutuksen muoto, joka on
lakisääteinen.
Yksityisissä työsuhteissa olevien työntekijöi-
den eläkevakuutukset

Yksityisen työnantajan palveluksessa oleviin
työntekijöihin sovellettavia eläkelakeja ovat:
– työntekijäin eläkelaki (TEL)
– lyhytaikaisissa työsuhteissa olevien työnteki-
jäin eläkelaki (LEL)
– taiteilijoiden ja eräiden erityisryhmiin
kuuluvien työntekijäin eläkelaki, lain nimi oli
ennen 1.1.1998 eräiden työsuhteessa olevien
taiteilijoiden ja toimittajien eläkelaki (TaEL)
ja
– merimieseläkelaki (MEL).
Työnantajan tulee työeläkelakien mukaan jär-
jestää työsuhteessa oleville 14 vuotta täyttäneille
työntekijöilleen näiden lakien mukainen eläketur-
va. Työeläkelait koskevat myös ulkomaalaisia, jot-
ka työskentelevät Suomessa.
Lakisääteistä työeläkemaksua maksavat sekä
työnantaja että työntekijät. Työnantaja perii pal-
kansaajan työeläkemaksun palkanmaksun yhtey-
dessä. Sitä ei voi pidättää työntekijältä taannehti-
vasti. Työnantaja maksaa palkansaajan työeläke-
maksun oman maksuosuutensa kanssa suoraan
työeläkelaitokseen. Vakuutusmaksun suuruus las-
ketaan prosentteina työntekijän veron ennakonpi-
dätyksen alaisesta palkasta.
Yksityisen sektorin yhteisenä valvovana elime-
nä toimii Eläketurvakeskus, joka pitää muun mu-
assa vakuutetuista rekisteriä, mistä puolestaan löy-
tyvät tiedot työsuhteista, yrittäjätoiminnasta ja an-
saituista eläke-eduista.
TEL on yksityisissä työsuhteissa olevia työn-
tekijöitä koskeva yleislaki. TEL:a sovelletaan kaik-
kiin niihin työsuhteessa oleviin työntekijöihin, joi-
ta varten ei ole erillisiä työeläkesäännöksiä. Työn-
antaja on velvollinen järjestämään TEL:n mukai-
sen eläketurvan työntekijälle, jonka työsuhde on
jatkunut yhdenjaksoisesti vähintään kuukauden.
Lisäksi edellytetään, että työansio on noussut lais-
sa säädettyyn rajamäärään (1 206,13 mk/kk v.
2000). Ansioraja tarkistetaan vuosittain indeksillä.
Ennen vuotta 1998 TEL:a on sovellettu myös sil-
loin, kun työntekijä on työskennellyt vähintään
kahden peräkkäisen kalenterikuukauden aikana sa-
man työnantajan palveluksessa alle kuukauden jat-
kuneissa työsuhteissa. Tällöin on edellytetty lisäk-
si, että työansio kunakin kalenterikuukautena on
noussut laissa säädettyyn rajamäärään ja työntekijä
on ollut työssä vähintään 20 tuntia kunkin kalente-
rikuukauden aikana.
X Erityiskysymyksiä - Vakuutukset
Työnantaja voi järjestää TEL:n mukaisen elä-
keturvan valitsemassaan eläkevakuutusyhtiössä
(tai eläkesäätiössä taikka eläkekassassa). Vakuu-
tusmaksu veloitetaan ennakkomaksuna ja tarkiste-
taan vuoden vaihteen jälkeen annetun vuosi-ilmoi-
tuksen perusteella erääntyvänä tarkastusmaksuna.
Vakuutusmaksua ei suoriteta 65 vuotta täyttäneen
työntekijän palkasta eikä myöskään, jos työntekijä
työsuhteessa ollessaan saa sellaista työkyvyttö-
myys- tai työttömyyseläkettä, jonka määrässä on
otettu huomioon aika eläkeiän täyttämiseen
saakka.
TEL-maksun suuruus vuonna 2000 on ollut
keskimäärin 21,5 % veron ennakonpidätyksen
alaisesta palkasta.
LEL:n mukaan vakuutetaan työsuhteessa ole-
vat rakennus-, maatalous-, metsä- ja satama-alan
työntekijät. LEL:n mukaan vakuutetaan näillä työ-
aloilla työskentelevät työntekijät työsuhteen kes-
tosta, työn osapäiväisyydestä tai sivutoimisuudesta
riippumatta. LEL-vakuutusmaksu on maksettava
myös yli 65-vuotiaista ja muista eläkkeellä olevista
työntekijöistä.
LEL:n piiriin kuuluvat mm. maa-, vesi- ja ta-
lonrakennustyöt, rakennusten korjaus-, remontti-
ja purkutyöt (esim. ilmastointi-, katto-, maalaus-,
lattianpäällystys- ja asfalttityöt). Myös rakentami-
seen välittömästi liittyvät työt kuuluvat LEL:n pii-
riin. Puistojen, nurmikoiden, pihojen ja viheraluei-
den perustaminen ja kunnossapito sekä istutusten
hoito ovat LEL:n piiriin kuuluvia puutarhatalou-
den töitä.
LEL-työaloilla toimivista LEL-vakuutuksen
ulkopuolelle jäävät:
– toimihenkilöt
– muun yrityksen kuin rakennusliikkeen
palveluksessa olevat putki- ja sähköalan
työntekijät. Jos työnantaja on muu kuin
liiketoimintaa harjoittava yhtiö, kuten asunto-
tai kiinteistöyhtiö, julkisoikeudellinen yhteisö
tai yksityinen henkilö, vakuutetaan putki- ja
sähköalan työntekijä LEL:n mukaan.
– julkisoikeudellisen yhteisön palveluksessa
olevat työntekijät, joiden työsuhteet on
tarkoitettu pysyviksi ja ympäri vuoden
kestäviksi
– maatalousyrittäjien eläkelain (MYEL) piiriin
kuuluvat perheyrityksen jäsenet
– yrittäjät 667
 Mikäli työntekijän tekemä työ kuuluu osittain
LEL:ssa mainittuihin työaloihin ja osa jää LEL:n
tarkoittamien työalojen ulkopuolelle, periaatteena
on, että eläketurva määräytyy työntekijän pääasial-
lisesti tekemänsä työn perusteella. Jos työntekijän
pääasiassa tekee LEL-työtä, koko työsuhde kuuluu
LEL:n piiriin ja vastaavasti TEL:n piiriin, jos pää-
asiallinen työ on TEL:n piiriin kuuluvaa työtä.
LEL:n mukaista eläketurvaa hoitaa LEL Työ-
eläkekassa. LEL-vakuutusmaksu maksetaan LEL
Työeläkekassalle viimeistään palkanmaksua seu-
raavan kuukauden 20. päivänä rahalaitoksen väli-
tyksellä. Vakuutusmaksun suuruus on vuonna
2000 ollut 22,2 % veron ennakonpidätyksen alai-
sesta palkasta.
TaEL on koskenut TaEL:ssa luetelluissa am-
mattiryhmissä alle vuoden pituiseksi tarkoitetussa
työsuhteessa työskennelleitä työntekijöitä, joiden
työssä luovan taiteellisen tai esityksellisen työn
osuus on ollut ratkaiseva.
Vuoden 1998 alusta lukien lyhyiden työsuh-
teiden eli pätkätöiden eläketurva järjestetään
TaEL:n mukaan. Kaikki TEL-alojen lyhyet työ-
suhteet, jotka aikaisemmin ovat jääneet lain ulko-
puolelle, vakuutetaan TaEL:n mukaan.
Kotitalouksien palkkaamien työntekijöiden
työsuhde vakuutetaan jatkossa työsuhteen pituu-
desta riippumatta TaEL:n mukaan. Poikkeuksena
tästä on ainoastaan LEL-aloilla tapahtuvat työt,
jotka vakuutetaan LEL:n mukaan.
TaEL-vakuutusmaksut tilitetään Esiintyvien
taiteilijoiden ja eräiden erityisryhmien eläkekas-
salle (aikaisemmin Esiintyvien taiteilijoiden elä-
kekassa) palkanmaksua seuraavan kuukauden 20.
päivään mennessä. TaEL-vakuutusmaksun suuruus
on vuonna 2000 ollut 17 % veron ennakonpidä-
tyksen alaisesta palkasta. Vakuutusmaksu on mak-
settava myös yli 65-vuotiaista ja muista eläkkeellä
olevista työntekijöistä.
Itsenäisten yrittäjien
eläkevakuutukset
Itsenäinen yrittäjä on velvollinen järjestämään itse
eläketurvansa ottamalla YEL:n (yrittäjien eläke-
lain) tai MYEL:n (maatalousyrittäjien eläke-
lain) mukaisen vakuutuksen. YEL:n mukaisen va-
kuutuksen voi ottaa jostakin tämän lain mukaista
toimintaa harjoittavasta eläkevakuutusyhtiöstä tai
668
alan yrittäjäeläkkeitä hoitavasta eläkekassasta.
MYEL-vakuutus otetaan Maatalousyrittäjien elä-
kelaitoksesta.
3.2. Kiinteistön vakuutukset
3.2.1. Yleistä
Tässä luvussa selostetaan kiinteistön vakuutuksia
hyvin yleisellä tasolla, koska vakuutusten nimet,
vakuutusehdot ja vakuutusmaksuperusteet vaihte-
levat vakuutusyhtiöittäin.
Kiinteistön vakuutukset on yhdistelmävakuu-
tuksia, jotka kattavat useita erilaisia riskejä. Toi-
saalta tämä vakuutukset ovat myös tyypillisiä koh-
devakuutuksia, jotka otetaan määrätylle kohteelle,
kiinteistölle useiden erilaisten riskien varalle.
Kiinteistön vakuutuksiin sisältyy pääsääntöisesti
esinevakuutus, vastuuvakuutus, toimitusjohtajan
ja hallituksen vastuuvakuutus sekä oikeusturva-
vakuutus. Lisäksi niihin sisältyy joko automaatti-
sesti tai lisäturvavakuutuksena kone- ja laiterik-
kovakuutus.
3.2.2. Esinevakuutus
Vakuutuksen kohteena on vakuutuskirjassa mai-
nittu omaisuus (muun muassa rakennukset sekä
niihin kuuluvat tontilla olevat kiinteät tavanomai-
set rakenteet, jätevesiviemäri-, vesijohto-, öljy-, ja
kaasuputkistot, jotka sijaitsevat kiinteistöllä tai sen
rajan ulkopuolella kunnallisen tai muun yleisen
putkiston liittymään saakka).
Kiinteistön vakuutusten perusteella korvataan
yleensä vakuutusehdoissa mainitut riskit, kuten va-
hingot, jotka aiheutuvat tulipalosta tai salaman-
iskusta, murron yhteydessä tapahtuneesta varkau-
desta ja vahingonteosta jne. Ns. all risk kiinteistö-
vakuutukset puolestaan kattavat kaikki ennalta-ar-
vaamattomat riskit ellei niitä ole erikseen suljettu
pois vakuutusehdoissa.
Vakuutuksiin sisältyy myös suojeluohjeita,
joissa kerrotaan niistä varotoimista, joita noudatta-
malla vahinkojen syntyminen voidaan estää tai vä-
hentää vahingoista aiheutuvia haittoja. Suojelu-
ohjeita annetaan muun muassa paloturvallisuudes-
ta ja tulitöistä, suojelutoimista varkauksia ja mur-
toja vastaan, omaisuuden suojelusta vuotovahin-
goissa ja varus- ja sovelletusohjelmien varmuus-
kopioista. Suojeluehdon noudattamatta jättämises-
 X Erityiskysymyksiä - Vakuutukset

tä saattaa seurata, että korvausta vähennetään tai se tettu asuin- ja liikekiinteistöille joissa ei harjoiteta
voidaan evätä kokonaan. teollista toimintaa.
Kiinteistön vakuutuksissa vakuutusmaksun
Esimerkkejä suojeluohjeista:
määrään vaikuttavia seikkoja voivat olla muun
1. Tulityöt on suoritettava vakuutuskirjaan
muassa seuraavat: rakennuksen vakuutusmäärä,
merkityn tulitöiden suojeluohjeen tarkoitta-
rakennusluokka (rakennustapa), käyttötarkoitus
massa vakituisessa tai tilapäisessä tuli-
puurakennuksen pinta-ala, suojaustaso, alueelli-
työpaikassa. Tulitöiden tekeminen tilapäisessä
nen sijainti, suojaustaso (esim. sprinklaus ja pa-
tulityöpaikassa edellyttää kirjallista tulityö-
loilmoitinlaitteisto) jne.
lupaa.
2. Vakuutuksenottajan hallinnassa olevia, 3.2.3. Vastuuvakuutukset
muiden käytössä olevien tilojen avaimia on
Vastuuvakuutuksesta korvataan kiinteistön omis-
säilytettävä huolellisesti. Niissä ei saa olla olla
tajana toiselle aiheutettu henkilö- ja esinevahinko,
tunnistustietoja, joiden avulla ulkopuolinen
joka todetaan vakuutuskauden aikana ja josta
voi yhdistää ne tiettyyn lukitusjärjestelmään.
vakuutuksenottaja on voimassa olevan oikeuden
Yleisavainta ei saa luovuttaa talon isännöitsi-
mukaan korvausvastuussa. Kiinteistönomistajalla
jän, huoltomiehen ja hallituksen jäsenen
on laajat velvollisuudet huolehtia kiinteistön kun-
lisäksi kenellekään muulle kuin huolto-
nossapidosta niin, että sen enempää asukkaat,
liikkeelle ja liikekiinteistön lisäksi siivous- ja
vuokralaiset kuin sivullisetkaan eivät joudu vahin-
vartiointiliikkeelle.
gon vaaralle alttiiksi. Kiinteistönomistajan vastuu
Vakuutusmäärä arvioidaan joko rakennuksen perustuu lähtökohtaisesti tuottamukseen. Vastuu
jälleenhankinta-arvon tai päivänarvon perusteella. arvioidaan kuitenkin käännettyä todistustaakkaa
Jälleenhankinta-arvolla tarkoitetaan niitä todennä- käyttäen, jolloin kiinteistönomistajan on vastuusta
köisiä rakennuskustannuksia, jotka syntyisivät, jos vapautuakseen kyettävä osoittamaan, että vahinko
arviointihetkellä pystytettäisiin samalle paikalle on aiheutunut muusta kuin hänen viakseen luet-
samanlainen rakennus. Rakennuksen päivänar- tavasta syystä.
volla tarkoitetaan sitä rahamäärää, joka saadaan
Vaikka kiinteistönomistaja on kiinteistön hoi-
kun jälleenhankinta-arvosta vähennetään, mitä ra-
dosta hoitoyhtiön kanssa tekemällään sopimuksel-
kennus on arvossa menettänyt iän, käytön, käyttö-
la siirtänyt katuosuuden tai muunkin kiinteistön
kelpoisuuden alentumisen tai muun syyn johdosta.
hoidon hoitoyhtiölle, on kiinteistö kuitenkin edel-
Päivänarvoa käytetään vain silloin, kun vakuutet-
leen sivulliseen nähden vastuussa niistä vahingois-
tavan kohteen päivänarvo on alle puolet jälleen-
ta, jotka voivat tätä kohdata kiinteistön hoidon lai-
hankinta-arvosta.
minlyönnistä.
Jos vakuutusmäärä on arvioitu liian pieneksi,
Myös asunto-osakeyhtiön osakkaalla tai vuok-
syntyy alivakuutustilanne, jolloin vakuutusyhtiö
ralaisella on yleensä silloin, kun tapaturma johtuu
korvaa niin suuren osan omavastuun määrällä
kiinteistön hoidon laiminlyönnistä mahdollisuus
vähennetystä vahingosta, kuin vakuutusmäärän ja
saada korvausta asunto-osakeyhtiön kiinteistöva-
jälleenhankinta-arvon välinen suhde osoittaa.
kuutukseen liittyvän vastuuvakuutuksen perusteel-
Kiinteistön täysarvovakuutuksissa on luovut- la. Edellytyksenä kuitenkin on, että kunnossapi-
tu perinteisistä vakuutusmääristä. Rakennus on dosta huolehtii talonmies tai huoltoyhtiö tai että
aina vakuutettuna täydestä arvostaan, kunhan tila- kiinteistöä hoidetaan talkoilla ja vahinko sattuu
vuus, rakennusluokka ja käyttötarkoitus on ilmoi- jonkun muun kuin vahingoittuneen osakkaan tai
tettu oikein. Kiinteistön täysarvovakuutuksessa vuokralaisen vuorolla.
syntyy alivakuutustilanne ainoastaan, jos raken-
Jos tapaturma sattuu työmatkalla korvausta
nuksen todellinen tilavuus on vakuutuskirjassa
maksetaan vahingoittuneen henkilön työnantajan
mainittua tilavuutta suurempi. Tällöin korvataan
lakisääteisestä tapaturmavakuutuksesta. Sivullisel-
omavastuulla vähennetty vahinko vakuutuskir-
la on usein myös omia vakuutuksia, kuten yksityis-
jassa mainitun tilavuuden ja todellisen tilavuuden
tapaturmavakuutus, joista hän voi hakea luonnolli-
suhteessa. Kiinteistön täysarvovakuutus on tarkoi-
sesti korvausta. 669
 Kiinteistövakuutukseen kuuluu asunto-osake-
yhtiön, kiinteistöyhtiön tai asunto-osuuskunnan
toimitusjohtajan (isännöitsijän) ja hallituksen
jäsenen vastuuvakuutus, josta korvataan yhtiölle,
osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle aiheu-
tettu varallisuusvahinko, josta toimitusjohtaja tai
hallitus on voimassaolevan asunto-osakeyhtiölain
tai osakeyhtiölain mukaan korvausvastuussa. Kor-
vattava varallisuusvahinko voi olla esimerkiksi
hallituksen kiinteistön tappioksi hyväksymä urak-
kasopimus tai laiminlyönti saatavien valvomiseksi
konkurssissa.
3.2.4. Oikeusturvavakuutus
Kiinteistön vakuutuksiin liitetystä oikeusturvava-
kuutuksesta katetaan kiinteistön asianajo- ja oikeu-
denkäyntikulut siviili-, rikos- ja hakemusasioissa.
Korvauksen edellytyksenä on, että syyte tai riitau-
tettu vaade koskee kiinteistön omistusta, hallintaa,
hoitoa tai käyttöä.
3.2.5. Kone- ja laiterikkovakuutus
Kiinteistön vakuutukseen sisältyy automaattisesti
tai lisäturvakuutuksena myös kone- ja laiterikko-
vakuutus koneita ja laitteita äkillisesti ja arvaamat-
tomasti kohdanneiden vahinkojen varalta. Korva-
uksen perusteena ovat rikkoutuneen esineen kor-
jaus- tai jälleenhankintakustannukset. Kone- ja lai-
terikkovakuutus sisältyy automaattisesti muun mu-
assa kiinteistön täysarvo ja all risk-kiinteistöva-
kuutuksiin.
3.3. Vapaaehtoiset
henkilövakuutukset
Kiinteistön hoitoon osallistuvat osakkaat tai vuok-
ralaiset eivät voi saada korvausta kiinteistön hoi-
don laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta
kiinteistövakuutukseen sisältyvän vastuuvakuutus-
osan perusteella silloin, kun kiinteistön hoitoon
liittyvät tehtävät (lumenluonti, hiekoitus, ruohon-
leikkuu jne.) tehdään talkoilla vuorolistan perus-
teella ja vahinko sattuu omalla vuorolla tai jos on
sovittu talkootyöstä ilman nimettyjä vuoroja.
Myöskään pihatalkoissa sattuneita osakkaiden
omia vahinkoja ei korvata kiinteistövakuutuksen
perusteella.
Kiinteistön omistaja (asunto-osakeyhtiö) voi
kuitenkin varautua tällaisessa säännöllisesti tois-
670
tuvassa kiinteistön hoidossa tai pihatalkoissa sat-
tuvien tapaturmien varalta ottamalla työhön osal-
listuville ns. jatkuva talkoovakuutus, joka on
luonteeltaan yksityistapaturmavakuutus. Yksittäi-
siä pihatalkoita varten kiinteistönomistaja voi ottaa
myös määräaikaisen talkoovakuutuksen. Talkoo-
vakuutuksessa vakuutettuja henkilöitä ei tarvitse
tällöin nimetä, vaan vakuutusturva ja vakuutus-
maksu määräytyvät sen mukaan, kuinka monta
henkeä arvioidaan kerrallaan tai samanaikaisesti
osallistuvan työhön.
Vammautuneella on mahdollisuus saada korva-
usta tapaturmasta myös omien vakuutusten pe-
rusteella. Kysymykseen tulee useimmiten yksityis-
tapaturmavakuutus. Myös omalla työnantajalla
saattaa olla työntekijöiden vapaa-ajan kattava ta-
paturmavakuutus, josta on mahdollisuus saada
korvausta.
3.4. Vakuutuksenottajan
ilmoitusvelvollisuus
Vakuutuksenottajan tulee ilmoittaa vakuutusyh-
tiölle vakuutetuissa kohteissa tapahtuneista muu-
toksista. Näitä ovat muun muassa:
– riskin lisääntyminen korjaustöiden ja erityi-
sesti tulitöiden johdosta,
– rakennuksen muutostyöt ja siitä seuraavat
rakennuksen tilavuuden muutokset esim.
ullakkotilojen osalta ja
– rakennuksen käyttötarkoituksen muutokset
Ilmoitusvelvollisuuden noudattamatta jättämi-
sestä saattaa seurata, että korvausta vähennetään
tai se voidaan evätä kokonaan.
3.5. Vahinkoilmoitus
Työtapaturmien osalta vakuutuksenottaja työn-
antajana on velvollinen tekemään työntekijän puo-
lesta tapaturmailmoituksen vakuutusyhtiölle. Va-
kavimmista tapaturmista on ilmoitettava lisäksi
poliisiviranomaiselle. Tapaturmailmoitus on tehtä-
vä vuoden kuluessa tapaturman sattumisesta lu-
kien.
Vastuuvakuutuksessa korvausvastuu perustuu
nimenomaan vakuutuksenottajan omaan va-
hingonkorvausvelvollisuuteen ja hänen haluunsa
käyttää vastuuvakuutusta tämän korvausvastuun
selvittämiseen ja täyttämiseen. Vahinkoa kärsi-
 X Erityiskysymyksiä - Vakuutukset

neellä on olemassa suora kannevalta vastuuvakuu- Tuomioistuinkäsittelyn ohella korvausasiaan

tuksen myöntänyttä vakuutusyhtiöta vastaan vain
tietyissä laissa erikseen säädetyissä tilanteissa
(vakuutussopimuslaki 67 §).
Vapaaehtoisiin vakuutuksiin perustuva vahin-
koilmoitus, joka merkitsee samalla korvausasiain
vireille tulemista, on tehtävä viimeistään vuoden
kuluessa siitä, kun korvauksenhakija sai tiedon
mahdollisuudestaan saada korvausta ja viimeis-
tään 10 vuoden kuluttua vakuutustapahtuman sat-
tumisesta. Korvauksenhakijan tulee varata vakuu-
tusyhtiölle tilaisuus vahingoittuneen kohteen tar-
kastamiseen ennen korjaustöihin ryhtymistä.
tyytymätön voi saattaa asiansa maksutta kuluttaja-
valituslautakunnan tai vakuutuslautakunnan rat-
kaistavaksi. Nämä lautakunnat antavat ratkaisu-
suosituksia. Toisin kuin kuluttajavalituslautakunta,
vakuutuslautakunta käsittelee myös esimerkiksi
ammatinharjoittajien ja asunto-osakeyhtiöiden
asioita. Lisäksi Kuluttajien vakuutustoimisto opas-
taa ja auttaa kuluttajia (ml. asunto-osakeyhtiöt)
maksutta vakuutuskysymyksissä.

3.6. Muutoksenhaku
Vapaaehtoisten vakuutusten osalta ei ole olemassa
erityistuomioistuinta, vaan asiat kuuluvat tavan-
omaisen riita-asiain käsittelyjärjestyksen tapaan
käräjäoikeuksille. Korvauspäätökseen tyytymättö-
män on nostettava kanne kolmen vuoden kuluessa
siitä, kun hän on saanut tiedon päätöksestä.

671
 4. Pankk
Pankkipalv
ankkipalvelut
ipalvelut
Isännöitsijän asema asunto-osakeyhtiön ja sen
osakkeenomistajien edustajana on aina tärkeä.
Kun puhutaan tarjolla olevista pankkipalveluista,
isännöitsijän asema on entistäkin keskeisempi.
Pankit tarjoavat asunto-osakeyhtiöille hyvin
monenlaisia palveluita. Pelkästään tarjolla oleviin
erilaisiin palveluihin tutustuminen ja pankkien tar-
joamien vaihtoehtojen vertaaminen toisiinsa voi
vaatia runsaasti työtä. Näin erityisesti silloin, kun
palveluihin tutustujalla ei ole riittävästi aikaisem-
min hankittua tietoa ja kokemusta pankkipalve-
luista.
Oma lukunsa on löytää juuri kyseisen asunto-
osakeyhtiön ja osakkeenomistajien tarpeet parhai-
ten, edullisimmin ja joustavimmin täyttävät palve-
lut. Ammattitaitoinen isännöitsijä voikin olla yhti-
ölle korvaamaton apu.
Uuden asunto-osakeyhtiön isännöitsijän on
hyvä olla perillä asuntokauppalain ja RS-järjestel-
män keskeisimmistä pelisäännöistä. Asuntokaup-
palain edellyttämät vakuudet ovat aina voimassa
ensisijaisesti yhtiön hyväksi. Aikaisemmin RS-
pankki säilytti rakennusvaiheen vakuudet niin kau-
an, kunnes ne vapautettiin. Asuntokauppalain mu-
kaan pankki luovuttaa vakuusasiakirjat asunto-
osakeyhtiölle rakentamisvaiheen päättyessä. Sen
jälkeen yhtiön on itse osattava valvoa oikeuksiaan.
Säännökset vakuuksien asettamisesta ja niiden va-
pauttamisesta ovat kuitenkin monimutkaiset.
Asunto-osakeyhtiön keskeisimmät pankkipal-
velut liittyvät yhtiön maksuliikenteen hoitamiseen
ja erilaisiin rahoitus- ja vakuustarpeisiin. Kun
maksuliikenne hoidetaan yhtiön ja osakkeen-
omistajien kannalta joustavasti, sujuu se samalla
edullisesti. Kun etsitään sopivaa rahoitusta, on tar-
kasteltava muutakin kuin pelkkää korkoa. Kun yh-
tiö teettää työsuorituksen, pankkitakaus voi var-
mistaa työsuorituksen onnistumisen. Isännöitsijän
kannattaa pyytää tarjous useammalta pankilta ja
selvittää samalla kertaa, mitä kaikkia palveluita
pankki pystyy tarjoamaan. Palveluiden keskittämi-
sestä on usein hyötyä taloudellisesti ja asioiden su-
juvuuden kannalta.
672
Uusi maakaari uudisti merkittävästi kiinteistö-
lainsäädäntöämme. Säännökset kiinteistön käyttä-
misestä vakuutena liittyvät olennaisesti pankin tar-
joamiin rahoituspalveluihin. Isännöitsijän tehtävä-
nä on varmistaa, että luoton ottamiseen ja kiinni-
tys- ja panttausmenettelyyn liittyvät päätökset teh-
dään asunto-osakeyhtiössä asianmukaisesti, yhtiö-
tä sitovasti ja yleensäkin sekä pankin että yhtiön
tarpeet huomioon ottaen. Isännöitsijällä oleva
asunto-osakeyhtiön nimenkirjoitusoikeus helpot-
taa asioiden hoitamista.
Pankkien tarjoamat palvelut ovat siinä määrin
monipuoliset, että parhaan käsityksen palvelujen
sisällöstä saa neuvottelemalla suoraan pankin
kanssa. Hyvin toimiva yhteistyö isännöitsijän ja
pankin välillä varmistaa sen, että asunto-osakeyh-
tiö löytää aina parhaan ratkaisun yhtiön kulloiseen-
kin tarpeeseen.
4.1. Isännöitsijän tehtävien
vastaanottaminen
4.1.1. Vanhat ja uudet asunto-
osakeyhtiöt
Kun isännöitsijä vastaanottaa toimivan asunto-
osakeyhtiön, tilanne on usein varsin selkeä verrat-
tuna uuteen yhtiöön. Pöytäkirjanote isännöitsijän
vaihtumisesta on muistettava toimittaa pankkiin.
Samalla on hyvä käydä pankin kanssa läpi asunto-
osakeyhtiön nykyiset pankkipalvelut ja selvittää,
mitä sopimuksia yhtiöllä on pankin kanssa. Isän-
nöitsijän vaihtuessa tehtävä tilinpäätös antaa sel-
vyyden asunto-osakeyhtiön taloudellisesta tilan-
teesta.
Uuden kiinteistön vastaanottamiseen ja sen en-
simmäisiin rakennusvaiheen jälkeisiin vuosiin liit-
tyy monia sellaisia tehtäviä, joissa edellytetään
myös isännöitsijältä erityistä osaamista. Uudessa
asunto-osakeyhtiössä isännöitsijän asema yhtiön ja
osakkeenomistajien edustajana onkin varsin tär-
keä. Asunto-osakeyhtiön normaalin toiminnan
käynnistämisen lisäksi yhtiön ja osakkeen ostajien
on varmistuttava siitä, että yhtiö on teknisesti ja ta-
loudellisesti siinä kunnossa, kuin ostajilla on kaup-

poja tehdessään sopimusten ja piirustusten perus-
teella ollut oikeus edellyttää. Tällöin isännöitsijä
joutuu tutustumaan asuntokauppalakiin ja RS-jär-
jestelmään.
4.1.2. Asuntokauppalaki ja RS-
järjestelmä
Kuluttajien asemaa turvaava asuntokauppalaki tuli
voimaan 1.9.1995 (843/94). Sitä ennen vapaara-
hoitteisessa asuntotuotannossa noudatettiin RS-
järjestelmää eli rahalaitosten suosittelemaa asun-
non ostajien suojajärjestelmää. Asuntokauppalain
säännökset vastaavat pääosin vanhaa sopimuspoh-
jaista suojajärjestelmää. Asuntokauppalain sään-
nösten noudattaminen on kuitenkin pakollista sil-
loin, kun asunto-osakkeita tarjotaan kuluttajien os-
tettavaksi rakentamisvaiheen aikana.
Jos pankki on myöntänyt luottoa asunto-osake-
yhtiölle, pankin on toimittava RS-pankkina eli
säännöksissä määriteltyjen turva-asiakirjojen säi-
lyttäjänä. Jos pankki ei ole myöntänyt luottoa,
myös asunto-osakeyhtiön kotipaikan lääninhallitus
voi toimia turva-asiakirjojen säilyttäjänä. Turva-
asiakirjojen säilyttäjä ei vastaa rakentamisen tekni-
sestä tai taloudellisesta onnistumisesta, vaan vas-
tuu on perustajaosakkaalla eli yleensä myyjällä.
Asuntokauppalain säännökset koskevat sekä
uuden rakennuksen rakentamista että uudisraken-
tamiseen verrattavaa korjausrakentamista. Asunto-
kauppalain suojajärjestelmä, josta edelleen käyte-
tään aikaisemmin vakiintunutta nimeä RS-järjes-
telmä, koskee myös yhteiskunnan lainoittamaa
asuntotuotantoa.
Kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväk-
synyt asunto-osakeyhtiön rakennukset käyttöön
otettaviksi, yhtiön rakennusaikaisen hallituksen on
kutsuttava ilman aiheetonta viivytystä koolle yh-
tiökokous ja luovutettava yhtiön hallinto ostajille
(AsKL 2:23). Yhtiökokouksessa on
– esitettävä yhtiön välitilinpäätös ja selvitys
taloussuunnitelman toteutumisesta sekä
tilintarkastajien lausunnot niistä,
– annettava tiedot rakennustyön teknisestä
toteutumisesta ja
– valittava yhtiölle hallitus ja tilintarkastajat
jäljellä olevaksi toimikaudeksi.
X Erityiskysymyksiä - Pankkipalvelut
Asunto-osakeyhtiön turva-asiakirjoihin kuulu-
vassa taloussuunnitelmassa on kerrottu kaikki yh-
tiön velat ja arvioitu ensimmäisen rakentamisvai-
heen päättymisen jälkeisen tilikauden menot ja tu-
lot. Taloussuunnitelmassa on lueteltu myös kaikki
kiinteistön kiinnitykset, minkä luoton vakuudeksi
kiinnitykset on pantattu ja missä haltijavelkakirjat
tai panttikirjat ovat. Asunto-osakeyhtiön luoton
vakuudeksi pantatut kiinnitykset ovat luotonanta-
jan hallussa. Jos asunto-osakeyhtiöllä on ylimää-
räisiä kiinnityksiä, jotka eivät ole vakuutena, RS-
pankki luovuttaa ne yhtiölle.
Uuden hallituksen toimikausi alkaa heti, kun
hallitus on valittu. Samalla yhtiön rakentamisvaihe
päättyy. RS-pankki luovuttaa rakentamisvaiheen
päätyttyä asuntokauppa-asetuksessa (854/95) lue-
tellut turva-asiakirjat asunto-osakeyhtiölle. Turva-
asiakirjoja ovat esimerkiksi rakentamista koskevat
urakkasopimukset, rakennustapaselostus, raken-
nuslupa ja lupapiirustukset. Yhtiölle luovutettavia
turva-asiakirjoja ovat myös asuntokauppalain va-
kuuksia koskevat vakuusasiakirjat.
Perustajaosakas on avannut rakentamisvai-
heessa asunto-osakeyhtiölle tilin, jolle ostajat
maksavat kauppahintaerät myyjän lukuun (AsKL
2:12). Kaikki yhtiön rakentamis- tai korjausraken-
tamishankkeeseen liittyvä maksuliikenne tapahtuu
tämän tilin kautta. Perustajaosakas ei saa käyttää
tilille maksettuja kauppahintoja muihin tarkoituk-
siin. Usein perustajaosakas lopettaa tilin, kun
asunto-osakeyhtiö valmistuu. Jos tiliä ei ole lope-
tettu, isännöitsijän tulee arvioida, soveltuuko tili
jatkossa yhtiön tarpeisiin ja tarvitaanko muita ti-
lejä. Tilien avaamiseen ja lopettamiseen tarvitaan
hallituksen pöytäkirja. Hallitus valtuuttaa vanho-
jen tilien lopettamiseen ja uusien avaamiseen.
4.1.3. Vakuuden asettaminen
Uudessa asunto-osakeyhtiössä isännöitsijä joutuu
tutustumaan perustajaosakkaan asuntokauppalain
perusteella asettamiin vakuuksiin (AsKL 2:17).
Vakuutena on usein pankkitakaus, mutta myös tal-
letus tai vakuutus kelpaavat vakuudeksi.
RS-pankin on luovutettava turva-asiakirjoihin
kuuluvat vakuusasiakirjat asunto-osakeyhtiölle,
kun rakentamisvaihe päättyy ja yhtiö luovutetaan
osakkeen ostajille. RS-pankki valvoo ennen turva-
asiakirjojen luovuttamista, että sitä ennen tehdyis-
673
 tä kaupoista on asetettu asuntokauppalain edellyt-
tämät vakuudet. Kun turva-asiakirjat on luovutettu
asunto-osakeyhtiölle, yhtiön ja osakkeenostajien
on itse valvottava, että perustajaosakas asettaa va-
kuudet vähintään säännösten edellyttämällä taval-
la. Tämä koskee perustajaosakkaan
• velvollisuutta asettaa rakentamisvaiheen
jälkeinen vakuus, jos sitä ei ole asetettu ennen
turva-asiakirjojen luovuttamista ja
• velvollisuutta asettaa vakuus turva-asiakirjo-
jen luovuttamisen jälkeen tehtävistä kaupois-
ta.
Perustajaosakas asettaa rakentamisvaiheen va-
kuuden asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien
hyväksi rakentamista koskevan sopimuksen, ta-
loussuunnitelman ja osakekauppasopimusten täyt-
tämisestä. Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava
rakentamisvaiheen alussa vähintään 5 prosenttia
tehtyjen urakkasopimusten urakkahinnasta. Va-
kuuden määrää korotetaan rakentamisvaiheen ai-
kana siten, että se on vähintään 10 prosenttia myy-
tyjen osakkeiden kauppahinnoista.
Rakentamisvaiheen vakuuden lakatessa perus-
tajaosakas asettaa tilalle asunto-osakeyhtiön ja
osakkeenostajien hyväksi rakentamisvaiheen jäl-
keisen vakuuden, joka on suuruudeltaan vähintään
2 prosenttia myytyjen osakkeiden kauppahintojen
yhteismäärästä. Rakentamisvaiheen jälkeinen va-
kuus asetetaan vain siltä osin kuin rakentamisvai-
heen vakuus on vapautettu. Jos esimerkiksi asunto-
osakeyhtiön hallitus on päättänyt vapauttaa raken-
tamisvaiheen vakuuden, mutta kukaan ostajista ei
ole antanut siihen suostumustaan, rakentamisvai-
heen jälkeistä vakuutta ei tarvitse asettaa. Jos ra-
kentamisvaiheen vakuutta ei vapauteta 15 kuukau-
den kuluessa talon valmistumisesta, rakentamis-
vaiheen jälkeistä vakuutta ei tarvitse lainkaan
asettaa.
Jos asunto-osakeyhtiö on ollut asuntokauppa-
lain rakentamisvaihetta koskevan sääntelyn alai-
nen, perustajaosakkaan on asetettava vakuus myös
silloin, kun perustajaosakas myy osakkeen vasta
talon valmistumisen jälkeen (AsKL 4:3). Rakenta-
misvaiheen vakuus on asetettava silloin, kun pe-
rustajaosakas myy osakkeen ennen kuin on kulu-
nut 3 kuukautta talon valmistumisesta. Rakenta-
misvaiheen jälkeinen vakuus on asetettava silloin,
kun talon valmistumisesta on jo kulunut yli 3 kuu-
674
kautta. Velvollisuus rakentamisvaiheen jälkeisen
vakuuden asettamiseen päättyy, kun 1 vuosi on ku-
lunut rakentamisvaiheen päättymisestä.
4.1.4. Vakuuden vapauttaminen
Uudessa asunto-osakeyhtiössä isännöitsijä joutuu
tutustumaan myös asuntokauppalain edellyttämien
vakuuksien vapauttamiseen (AsKL 2:18). Asunto-
kauppalain edellyttämät vakuudet ovat voimassa,
kunnes ne vapautetaan. Vakuuden vapauttamiseen
tarvitaan asunto-osakeyhtiön hallituksen päätös ja
ostajien kirjallinen suostumus. Yhtiön päätöksen
voi tehdä joko rakennusaikainen hallitus tai luovu-
tuskokouksessa ostajista valittu uusi hallitus.
RS-pankki voi vapauttaa rakentamisaikaisen
vakuuden tai alentaa sen määrää, kun pankki on
saanut asunto-osakeyhtiön hallituksen päätöksen
ja ostajien suostumukset, vakuus on ollut voimassa
asuntokauppalaissa kerrotun vähimmäisajan ja
pankki on saanut viranomaisen pöytäkirjan talon
valmistumisesta. Lisäksi RS-pankki tarkastaa, että
rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus on asetettu,
jos rakentamisvaiheen vakuus on päätetty va-
pauttaa.
Kun RS-pankki on luovuttanut turva-asiakirjat
asunto-osakeyhtiölle, yhtiön ja osakkeenostajien
on sen jälkeen itse valvottava, että edellytykset
vakuuden vapauttamiselle ovat olemassa. RS-
pankki ei enää voi valvoa vakuuden vapauttamista.
Kun vakuus päätetään vapauttaa, yhtiön on palau-
tettava rakentamisvaiheen tai rakentamisvaiheen
jälkeisen vakuuden vakuusasiakirja eli usein pank-
kitakaussitoumus takauksen antaneelle pankille.
Pankkitakauksen antanut pankki ei tarkasta vakuu-
den vapauttamisen edellytyksiä.
Rakentamisvaiheen vakuuden on oltava voi-
massa aina vähintään 3 kuukautta siitä, kun viran-
omainen on hyväksynyt kyseisen talon käyttöön-
otettavaksi. Rakentamisvaiheen jälkeisen vakuu-
den on oltava voimassa aina vähintään 15 kuukaut-
ta siitä, kun viranomainen hyväksyi talon käyttöön-
otettavaksi.
Jos perustajaosakas on myynyt osakkeen vasta
talon valmistumisen jälkeen, vakuuden on oltava
voimassa kuitenkin aina vähintään 6 kuukautta
(AsKL 4:3). Jos velvollisuus pitää vakuus voimas-
sa on jo muuten päättynyt, vakuus on voimassa jäl-
jellä olevan ajan vain ostajan hyväksi.
 Vakuudet ovat talokohtaisia. Jos asunto-osake-
yhtiössä on useita rakennuksia, vakuuden voimas-
sa oloon liittyvät määräajat kuluvat kunkin raken-
nuksen osalta erikseen.
Vakuus voidaan vapauttaa myös osittain. Jos
esimerkiksi asunto-osakeyhtiön hallitus on päättä-
nyt vapauttaa vakuuden, mutta vain osa ostajista
on antanut siihen suostumuksensa, vakuuden mää-
rää voidaan alentaa. Vapauttamatta jäävän vakuu-
den on vastattava suostumuksensa evänneiden os-
tajien kauppahintojen osuutta vakuuden määrästä.
Vakuutta ei tarvitse vapauttaa, jos asunto-osa-
keyhtiöllä tai osakkeenostajalla on perustajaosa-
kasta kohtaan vaatimuksia urakkasopimuksen,
osakekauppasopimusten tai taloussuunnitelman
perusteella. Jos vakuuden vapauttaminen on evätty
aiheettomasti, tuomioistuin voi velvoittaa asunto-
osakeyhtiön tai osakkeenomistajan vahingonkor-
vaukseen. Vakuuden vapauttamista koskeva riita
voidaan käsitellä myös kuluttajavalituslautakun-
nassa.
4.2. Maksuliikenne ja tilit
4.2.1. Vaihtoehtoja palveluissa ja
ehdoissa
Isännöitsijän tehtävänä on löytää pankkien tarjoa-
mista tileistä ja erilaisista palveluista juuri kysei-
selle asunto-osakeyhtiölle sopivat ratkaisut saa-
puvan ja lähtevän maksuliikenteen hoitamiseen.
Yhtiön koon mukaisesti on tarjolla myös erilaisia
kokonaispaketteja. Usein edullisin tapa hoitaa
maksuliikenne on samalla myös vaivattomin tapa
sekä yhtiölle että osakkeenomistajille kuin myös
pankille.
Pankit tarjoavat asunto-osakeyhtiöille ehdoil-
taan erilaisia tilejä yhtiön päivittäisten asioiden
hoitamiseksi. Tiliin voidaan liittää automaattikortti
ja muita palveluohjelmia, jotka mahdollistavat las-
kujen maksamisen kätevästi milloin vain. Yhtiö
voi sopia myös luotollisesta tilistä. Kun asunto-
osakeyhtiö säästää rahaa esimerkiksi rakennusten
korjausta varten ja sijoittaa rahat korkoa kasva-
maan, pankkien toisiaan vastaavillakin tileillä on
eroja tiliehtojen yksityiskohdissa. Koron lasku-
tapa, korkoprosentti ja muut ehdot vaihtelevat.
Isännöitsijän kannattaakin pyytää pankilta tarjous
tilistä ja siihen liitettävistä palveluista.
676
4.2.2. Suoraveloitus ja
viitenumerot
Suoraveloitus on asunto-osakeyhtiölle ja isännöit-
sijälle vaivattomin ja edullisin tapa hoitaa sään-
nölliset laskut. Suoraveloitusta yhtiön kannattaa
käyttää erityisesti silloin, kun maksajia on paljon.
Asunto-osakeyhtiöllä tulee olla käytettävissään
tietokone ja tarvittavat ohjelmat, koska suoraveloi-
tuksessa yhtiö toimittaa pankille konekielisesti tie-
dot veloitettavista vastikkeista ja saa kaiken pa-
lautteen myös konekielisesti. Suoraveloitukseen
tarvitaan myös asukkaan antama valtakirja. Pankki
veloittaa maksut asukkaiden tileiltä mistä pankista
tahansa eikä maksajan tarvitse niistä huolehtia.
Maksut kirjautuvat oikein, koska niitä ei tarvitse
enää erikseen näppäillä.
Suoraveloitus toimii kaikissa suoraveloituspal-
velussa mukana olevissa pankeissa yhteisesti sovi-
tun järjestelmän mukaisesti. Eri pankkien palve-
luissa ei ole toiminnallisesti merkittäviä eroja. Pal-
velu on maksuton sekä asunto-osakeyhtiölle että
asukkaille.
Huoneistokohtaisen pysyvän viitenumeron
käyttö helpottaa myös maksujen valvontaa. Viite-
numero kertoo suoraan huoneiston, jonka maksus-
ta on kysymys. Asunto-osakeyhtiö saa tiedon viite-
maksuista nopeasti ja helposti tiliotteessa tai erilli-
sessä viitemaksujen luettelossa. Selkeä tiliote kor-
vaa maksukuitit ja pitää yhtiön ajantasalla tilita-
pahtumista. Kustannukset jäävät myös huomatta-
vasti pienemmiksi kuin tavallisissa vuokranmak-
supankkisiirroissa.
4.3. Luotot
4.3.1. Vaihtoehtoja rahoituksessa
Uudessa asunto-osakeyhtiössä urakoitsija tai ra-
kennuttaja on jo ennen rakentamisvaiheen käyn-
nistymistä sopinut pankin kanssa yhtiön rakenta-
miseen liittyvästä rahoituksesta. Asunto-osakeyh-
tiön taloussuunnitelma muodostaa ne puitteet,
joissa yhtiön taloudelliset vastuut määräytyvät,
kun yhtiö valmistuu.
Rakentamisvaiheen jälkeen asunto-osakeyhti-
ön rahoitustarpeet liittyvät usein erilaisiin korjaus-
tai perusparannushankkeisiin. Hankkeen laadusta
ja laajuudesta riippuen sekä pienelle että suurelle
asunto-osakeyhtiölle on tarjolla erilaisia rahoitus-

vaihtoja. Perinteisin tapa on, että yhtiö ottaa lainaa.
Osakkaat voivat maksaa kustannukset myös kor-
keammalla tai ylimääräisellä yhtiövastikkeella tai
omalla henkilökohtaisella lainalla. Isännöitsijän
kannattaa neuvotella pankin kanssa hankkeen ko-
konaislainatarpeesta ja pyytää pankilta tarjous niis-
tä erilaisista vaihtoehdoista, joista rahoitus voisi
muodostua. Osakkaat neuvottelevat kuitenkin itse
henkilökohtaisen lainansa tarkemmat ehdot.
Asunto-osakeyhtiön kannattaa kysyä tarjouk-
sia eri pankeista saadakseen mahdollisimman
edullista lainaa. Pelkän koron lisäksi lainan edulli-
suuteen vaikuttavat myös lainan nostoon ja hoi-
toon liittyvät erilaiset maksut ja palkkiot.
Asunto-osakeyhtiö voi saada perusparantami-
seen myös valtion tukemaa korkotukilainaa. Perus-
parannuslainan hakemisesta saa lisätietoja pan-
keista. Perusparantamista on
• asunnon, asuinrakennuksen tai uuden piha-
alueen tai muun välittömän ympäristön
varuste- tai muun laatutason nostaminen
alkuperäistasosta
• rakennuksen kunnon palauttaminen muuten
kuin vuosikorjauksilla uudenveroiseen tai
alkuperäiseen tasoon; myös merkittävät home-
ja kosteusvaurioiden korjaukset katsotaan
perusparannukseksi
• tilojen muuttaminen tai laajentaminen
pääasiassa asunnoiksi tai niihin liittyviksi
tiloiksi.
Perusparantamiseen kannattaa kysyä myös val-
tion korjausavustusta, jota haetaan kunnasta.
4.3.2. Luottoehdot
Pankit tarjoavat asunto-osakeyhtiöille erilaisia
korkovaihtoehtoja ja takaisinmaksutapoja. Lukui-
sat eri vaihtoehdot selviävät parhaiten neuvottele-
malla pankin kanssa.
Lainan korko voi olla kiinteä. Usein korko on
sidottu johonkin viitekorkoon, jolloin lainan korko
muodostuu viitekorosta ja sovitusta marginaalista.
Viitekorkona käytetään yleensä euriborkorkoa tai
pankin omaa primekorkoa. Erilaisia takaisinmak-
sutapoja ovat esimerkiksi tasalyhenteinen, annui-
teetti, kiinteä tasaerä tai laina voidaan sopia mak-
settavaksi kerralla laina-ajan päättyessä. Isännöit-
sijän tulee huolehtia siitä, että laina tulee makse-
tuksi takaisin lainaehtojen ja takaisinmaksuohjel-
X Erityiskysymyksiä - Pankkipalvelut
man mukaisesti ja mitoittaa oikein rahoitusvas-
tikkeet.
Primekorko on lyhyitä markkinakorkoja va-
kaampi. Sen tasoon vaikuttavat pitkien ja lyhyiden
markkinakorkojen muutokset ja muutosnäkymät.
Pankki ilmoittaa primekoron muutoksesta etukä-
teen. Euriborkorkoon sidotun lainan korko voi olla
sidottu esimerkiksi 3, 6 tai 12 kuukauden euribor-
korkoon. Nämä eri pituiset ajanjaksot ovat koron-
määräytymisjaksoja. Lainan korko säilyy muuttu-
mattomana viitekoron nimen osoittaman ajan ja
muuttuu sitten euriborkoron noteerauksen
mukaan.
Asunto-osakeyhtiön kannattaa selvittää myös,
voiko sovitun viitekoron vaihtaa laina-aikana, mil-
loin viitekoron vaihtaminen on mahdollista ja mitä
se maksaa.
Eri viitekorkoihin voi liittyä erilaisia takaisin-
maksuvaihtoehtoja. Euriborkorkoon sidottua lai-
naa voi yleensä lyhentää vain koronmääräytymis-
jakson vaihtuessa. Asunto-osakeyhtiöille myön-
nettyjä 12 kuukauden euriborkorkoon sidottuja lai-
noja voi yleensä lyhentää kuitenkin myös 6 kuu-
kauden välein. Korkoa voidaan sopia maksettavak-
si myös koronmääräytymisjaksoa nopeammalla
tahdilla.
Jos takaisinmaksutapana on annuiteetti, lainan
maksuerä muuttuu vain koron muutoksen yh-
teydessä. Tasalyhenteisen lainan lyhennyksen
osuus on koko laina-ajan saman suuruinen, mutta
korkojen osuus pienenee, kun lainan markkamäärä
pienenee.
Jos takaisinmaksutapana on kiinteä tasaerä,
maksettavan erän markkamäärä säilyy samana ko-
ko laina-ajan vaikka viitekoron arvo muuttuu. Lai-
na-aika pitenee, jos viitekoron arvo nousee ja lai-
na-aika lyhenee, jos viitekoron arvo alenee. Mak-
suerä on kuitenkin aina vähintään korkojen määrä.
Asunto-osakeyhtiö voi sopia lainalle tarpeen
mukaan myös lyhennyksistä vapaita vuosia.
Asunto-osakeyhtiön rakentamiseen liittyvän
lainan laina-aika on yleensä 10–20 vuotta. Laina-
aika ja muut lainaehdot kerrotaan ostajille kauppa-
kirjan liitteenä olevassa asunto-osakeyhtiön ta-
loussuunnitelmassa. Toimivan asunto-osakeyhtiön
erilaisiin korjaushankkeisiin ottamien lainojen lai-
na-ajat ovat yleensä lyhyemmät.
677
 Jos rakentamiseen liittyvä laina nostetaan vasta
asunto-osakeyhtiön valmistumisen yhteydessä, os-
tajilla on usein mahdollisuus maksaa oma asunto-
kohtainen lainaosuutensa pois ennen talon valmis-
tumista. Tämän jälkeen osakas voi maksaa lain-
osuuden pois lainaehtojen ja yhtiöjärjestyksen
määräysten mukaisesti. Isännöitsijän tehtävänä on
tiedottaa osakkaille, milloin he voivat maksaa pois
lainaosuutensa.
Lainaehdoissa sovitaan myös pankin oikeudes-
ta periä kulut ja mahdolliset jälleenrahoituksen
purkamis- ja uudelleensijoittamiskustannukset, jos
asunto-osakeyhtiö haluaa maksaa koko lainan en-
nenaikaisesti takaisin. Pankin oikeus korvaukseen
syntyy yleensä, jos yhtiö maksaa ennenaikaisesti
takaisin kiinteäkorkoisen lainan tai euriborkor-
koon sidotun lainan kesken koronmääräytymis-
jakson.
Jos asunto-osakeyhtiö on saanut rakentamiseen
tai perusparantamiseen korkotukilainaa, lainan
korko, korkotuen suuruus, laina-aika ja muut lai-
naehdot määräytyvät voimassa olevien säännösten
ja viranomaisten ohjeiden mukaan.
4.3.3 Luottopäätös
Pankki myöntää luottoa asunto-osakeyhtiölle tai
muuttaa luoton ehtoja vain yhtiökokouksen pää-
töksen nojalla. Pankki tarkistaa päätöspöytäkir-
jasta, että kokous oli kutsuttu laillisesti koolle.
Myönnettävän luoton on oltava myös tehdyn pää-
töksen mukainen. Jos yhtiön päätös on epäselvä tai
puutteellinen, luottoa ei voida antaa ennen kuin
yhtiökokous on korjannut pöytäkirjamerkinnän.
Yhtiökokouspöytäkirjan lisäksi pankin tarvit-
semia muita asiakirjoja voivat olla esimerkiksi
kaupparekisteriote, yhtiöjärjestys, rasitustodistus
ja kiinteistörekisteriote. Luottoasiakirjat allekir-
joittaa kaupparekisteriin merkityt toiminimen kir-
joittajat. Jos nimenkirjoitusoikeus on muuttunut
eikä muutosta ole ehditty merkitä kaupparekiste-
riin, pankki tarvitsee pöytäkirjan voimassa olevista
nimenkirjoitusoikeuksista.
678
4.4. Vakuudet
4.4.1. Haltijavelkakirjoja ja
panttikirjoja
Vuoden 1997 alusta voimaantullut maakaari uudis-
ti merkittävän osan kiinteistölainsäädäntöämme.
Asunto-osakeyhtiö voi edelleen käyttää luottojen-
sa vakuutena omistamaansa tai vuokrasopimuksen
perusteella hallitsemaansa kiinteistöä, mutta kiin-
teistön panttaamisessa on tapahtunut muutoksia.
Ennen maakaarta kiinnitys vahvistettiin vel-
kakirjaan, jonka asunto-osakeyhtiö luovutti luot-
tojensa vakuudeksi. Haltijavelkakirja oli paperi,
jossa kiinteistönomistaja sitoutui velkakirjan halti-
jalle tai siinä mainitulle maksamaan velkakirjassa
mainitun määrän korkoineen ja mahdollisine
perimiskuluineen määrättyyn summaan asti. Maa-
kaaren mukaan kiinteistöpanttioikeus perustetaan
vahvistamalla kiinteistöön kiinnitys ja luovutta-
malla kiinnityksestä todistukseksi saatu panttikirja
velkojalle asunto-osakeyhtiön luoton vakuudeksi.
Panttikirja ei ole velkakirja, vaan ainoastaan
viranomaisen kiinnityksestä antama todistus, jota
asunto-osakeyhtiö voi käyttää luottojensa vakuu-
tena. Panttioikeus kiinteistöön syntyy vasta, kun
yhtiö on luovuttanut panttikirjan velkojalle ja alle-
kirjoittanut sekä varsinaisen luottoasiakirjan että
panttaussitoumuksen. Panttaussitoumuksessa so-
vitaan, minkä luottonsa vakuudeksi asunto-osake-
yhtiö antaa panttikirjan. Panttikirja tuottaa velko-
jalle panttioikeuden vain, jos velkojalla on asunto-
osakeyhtiöltä saatava, jonka vakuudeksi yhtiö on
panttaussitoumuksessa pantannut panttikirjan.
Panttikirjan rahamäärä on kiinteä. Velkoja on
panttioikeuden perusteella oikeutettu enintään
panttikirjassa mainittuun rahamäärään. Panttikir-
jan pääomaan ei lisätä korkoja eikä mahdollisia
muita kuluja.
Vaikka uusia haltijavelkakirjoja ei voi enää
kiinnittää, asunto-osakeyhtiö voi edelleen käyttää
vakuutena vanhoja velkakirjoja. Ne on kuitenkin
vaihdettava panttikirjoiksi kymmenen vuoden ku-
luessa kiinnityksen vahvistamisesta tai sen viimei-
sestä uudistamisesta. Näin ollen viimeisetkin
haltijavelkakirjat poistuvat käytöstä viimeistään
vuoden 2006 lopussa. Uusi maakaaren mukainen
kiinnitys on voimassa pysyvästi. Panttikirja ei

vanhene eikä asunto-osakeyhtiön tarvitse sitä uu-
distaa.
Luotonantaja huolehtii vakuutena olevien kiin-
nityksistä ja uudistaa ajallaan haltijavelkakirjat
panttikirjoiksi. Kun luotto on maksettu pois, asun-
to-osakeyhtiö voi sopia luotonantajan kanssa kiin-
nitysten jättämisestä edelleen luotonantajan säi-
lytykseen.
4.4.2. Kiinnitys- ja
panttausmenettely
Kiinnityshakemus toimitetaan asunto-osakeyhtiön
sijaintipaikkakunnan käräjäoikeuteen. Hakemus-
lomakkeita saa muun muassa käräjäoikeuden kans-
liasta. Samalla hakemuksella yhtiö voi hakea usei-
ta kiinnityksiä.
Kun kiinnitys on vahvistettu, panttikirja toimi-
tetaan asunto-osakeyhtiölle tai suoraan luoton-
antajalle, jos hakemuksessa on niin määrätty. Pant-
tikirjaa on säilytettävä huolellisesti, sillä vain sen
avulla yhtiö voi pantata kiinteistön.
Ennen kiinnitysten hakemista asunto-osake-
yhtiön on syytä neuvotella luotonantajan kanssa
vakuudesta ja selvittää, minkälaista vakuutta luo-
tonantaja vaatii ja kuinka paljon. Jos vakuudeksi
tarvitaan uusia kiinnityksiä, luotonantaja usein
huolehtii myös kiinnitysten hakemisesta. Koska
panttikirjan pääomaan ei lisätä korkoja tai muita
kuluja, kiinnityksen rahamäärän on yleensä oltava
lainapääomaa suurempi.
Luotonantajan on tarkistettava, että päätös va-
kuuden antamisesta on tehty asunto-osakeyhtiötä
sitovasti ja että sitoumusten allekirjoittajilla on tar-
vittavat valtuudet. Vakuuden antamisesta päättää
yhtiökokous. Maakaariuudistuksessa kiinnitysten
hakeminen on kuitenkin selvästi erotettu kiinteis-
tön panttaamisesta. Velkojalle voi syntyä oikeuksia
kiinteistöön vasta kiinteistön panttaamisessa. Näin
ollen kiinteistön panttaaminen edellyttää yhtiöko-
kouksen päätöstä, mutta hallituksenkin päätös on
riittävä, kun päätetään panttikirjan hankkimisesta.
Vakuuden antaminen esimerkiksi yhtiön osak-
keenomistajan, hallituksen jäsenen, isännöitsijän,
tilintarkastajan tai näiden lähisukulaisten vastuusta
on kokonaan kielletty. Osakkeenomistajan lainan
vakuudeksi otetaan osakkeet. Muutenkin vakuu-
den antaminen yhtiölle kuulumattomasta velasta
X Erityiskysymyksiä - Pankkipalvelut
on sallittua vain, jos se on tarpeen yhtiön raken-
nuksen tai kiinteistön huoltoa tai käyttämistä
varten.
Luotonantaja selvittää asunto-osakeyhtiölle,
mitä asiakirjoja luotonantaja tarvitsee. Luotonan-
tajan tarvitsemia asiakirjoja voivat olla esimerkiksi
yhtiökokouksen päätös vakuuden antamisesta,
kaupparekisteriote, yhtiöjärjestys, rasitustodistus
ja kiinteistörekisterinote.
Pienissä asunto-osakeyhtiöissä on yleistynyt
menettely, jossa luotonantaja edellyttää osakkeen-
omistajalle luottoa myönnettäessä yhtiökokouksen
päätöstä ja niin sanottua negative pledge -sitou-
musta siitä, ettei yhtiö luovuta tai panttaa kiinteis-
töään eikä hanki kiinnityksiä yhtiön kiinteistöön il-
man luotonantajan etukäteen antamaa kirjallista
suostumusta. Sitoumuksen rikkomisesta voi seura-
ta vahingonkorvausvastuu. Luotonantaja voi myös
edellyttää kiinnitysten panttaamista sitoumuksen
rikkomisesta aiheutuvan vahingonkorvausvastuun
varalle. Yhtiökokouksen päätös, negative pledge -
sitoumus ja kiinnitysten panttaus ovat edellytys sil-
le, että osakkeilla olisi vakuusarvoa. Jos asunto-
osakeyhtiön velkoja joutuisi realisoimaan kiinteis-
tökiinnitykset, yhtiö menettää omistusoikeutensa
rakennuksiin ja maapohjaan. Samalla osakekirja
menettäisi vakuusarvonsa, koska se ei enää oikeuta
minkään huoneiston tai maapohjan hallintaan.
Näin ollen myös osakkeenomistajan kannalta on
hyvä varmistaa pienessä yhtiössä, ettei kiinnityk-
sillä tarpeettomasti voida vaarantaa osakkeen-
omistajan asemaa.
Vakuutusyhtiön ja työeläkekassan myöntämät luo-
tot annetaan yleensä pankkitakauksia vastaan.
4.4.3. Pankkitakaukset
Pankkitakaus tarkoittaa sitä, että pankki antaa ta-
kauksen asiakkaansa toista sopimuskumppania
kohtaan tekemien sopimusvelvoitteiden täyttämi-
sestä. Pankkitakaus edellyttää siis aina pääsopi-
musta, johon liittyvästä maksuvelvollisuudesta
pankki takaajana vastaa. Pankki ei takaajana vastaa
esimerkiksi siitä, että jokin työsuoritus tehdään.
Pankki vastaa tällöin siitä, että pääsopimuksen mu-
kainen vahingonkorvaus tms. maksetaan, mikäli
työsuoritusta ei tehdä pääsopimuksen mukaisesti.
Jos asiakas ei täytä niitä velvoitteita, joista
pankkitakaus on annettu, edunsaajalla eli sillä, jon-
679
 ka hyväksi takaus on annettu, on oikeus vaatia
maksua pankkitakauksen perusteella. Jos asunto-
osakeyhtiö on saanut luottoa esimerkiksi vakuu-
tusyhtiöltä, eikä asunto-osakeyhtiö maksa takaisin
luottoa velkakirjassa mainituin ehdoin, vakuutus-
yhtiö pyytää pankkitakauksen antanutta pankkia
maksamaan luoton takauksen perusteella. Pankki-
takaus on yleensä omavelkainen eli vakuutusyhtiö
voi vaatia pankkia maksamaan luoton heti luoton
eräännyttyä ilman, että vakuutusyhtiön olisi ensin
yritettävä saada maksua asunto-osakeyhtiöltä.
Jos pankki takaajana maksaa vakuutusyhtiölle
luoton, jota asunto-osakeyhtiö ei ole maksanut,
pankki perii maksetut määrät asunto-osakeyhtiöltä.
Tätä kutsutaan takautumisoikeudeksi. Takautumis-
oikeutensa pankki täsmentää erillisessä vastasi-
toumuksessa. Vastasitoumuksessa asunto-osake-
yhtiö sitoutuu korvaamaan pankille kaiken sen,
minkä pankki takauksensa perusteella maksaa.
Vastasitoumuksessa asiakas sitoutuu maksamaan
pankille myös takausprovisiota. Asiakkaan vastasi-
toumukseen perustuvan maksuvelvollisuuden täyt-
tämisen vakuudeksi pankit edellyttävät riittävää
vakuutta.
4.4.4. Tyypillisimmät takaukset
Tyypillisin asunto-osakeyhtiön puolesta annet-
tava takaus on luotontakaus. Asunto-osakeyhtiö on
saanut esimerkiksi korjauksia varten luoton
vakuutusyhtiöltä ja pankki on antanut takauksen
luoton takaisinmaksamisesta velkakirjassa maini-
tuin ehdoin.
Asunto-osakeyhtiö voi olla takauksissa myös
edunsaajana eli asunto-osakeyhtiön hyväksi voi-
daan antaa takauksia. Tavallisesti kysymys on siitä,
että asunto-osakeyhtiö tekee urakkasopimuksen
urakoitsijan kanssa. Tällöin urakoitsija antaa asun-
to-osakeyhtiölle työaikaisen takauksen. Kun työ on
valmis, urakoitsija antaa takuuaikaisen takauksen.
Pankki antaa nämä takaukset urakoitsijan pyyn-
nöstä ja ne perustuvat asunto-osakeyhtiön ja ura-
koitsijan väliseen kirjalliseen urakkasopimukseen.
Työaikainen takaus annetaan sen vahingon kor-
vaamisesta, mikä asunto-osakeyhtiölle voi syntyä
siitä, ettei urakoitsija tee työsuoritusta urakkasopi-
muksen mukaisesti. Kun asunto-osakeyhtiö teettää
680
jotain työtä urakoitsijalla, yhtiön tulisi vaatia työ-
aikainen takaus varsinkin silloin, kun urakka-
sopimuksen mukainen maksutaulukko on etu-
painotteinen. Yleisten urakkasopimusehtojen mu-
kaisesti työaikainen vakuus on yleensä 10 % urak-
kasummasta. Vakuuden on oltava voimassa siihen
saakka, kun työt on hyväksytysti vastaanotettu. Jos
asunto-osakeyhtiö maksaa urakoitsijalle urakka-
hinnasta suorituksia etukäteen eli ennen urakoit-
sijan oman työsuorituksen valmistumista vastaa-
vaan vaiheeseen, tulisi näistä ennakkosuorituksista
vaatia erilliset ennakontakaukset.
Takuuaikainen takaus annetaan sen vahingon
korvaamisesta, mikä asunto-osakeyhtiölle voi syn-
tyä siitä, ettei urakoitsija korjaa takuuaikana ilmen-
neitä virheitä. Urakoitsija antaa takuuajan takauk-
sen asunto-osakeyhtiölle siinä vaiheessa, kun työ
on tehty, hyväksytty ja vastaanotettu. Takuuajan ta-
kaus annetaan urakkasopimuksen mukaiseksi ta-
kuuajaksi, joka voi olla esimerkiksi yksi vuosi.
Yleisimmin takuuajan takauksen määrä on 2–5 %
urakkasummasta ja se on voimassa kolme kuu-
kautta yli takuuajan.
Pankit rajaavat takauksensa voimassaolon tiet-
tyyn määräpäivään. Asuntokauppalain edellyttämi-
en rakentamisvaiheen ja rakentamisvaiheen jälkei-
sen vakuuden on oltava kuitenkin voimassa, kun-
nes ne vapautetaan. Kun takaus on voimassa vain
tiettyyn määräpäivään, asunto-osakeyhtiön on esi-
tettävä kaikki takaukseen perustuvat vaatimukset
takaajalle viimeistään takaukseen merkittynä ta-
kauksen voimassaolon päättymispäivänä. Tämän
jälkeen niitä ei enää oteta huomioon. Asunto-osa-
keyhtiön on lisäksi valvottava urakkasopimukseen
perustuva saatavansa urakoitsijan mahdollisessa
konkurssissa.
Asunto-osakeyhtiön hyväksi annettu vakuus
voi olla myös talletus. Pankilla on oikeus kuitata
eli käyttää tilillä olevia varoja pankin saatavien
maksamiseen, jos pankilla on erääntynyt saatava
tilinomistajalta. Tämän vuoksi asunto-osakeyhtiön
on syytä vaatia todistus siitä, että pankki on luopu-
nut kuittausoikeudestaan vakuutena olevaan talle-
tukseen.
 X Erityiskysymyksiä - Kiinteistöpalvelusopimukset

5. Kiinteistöpalvelusopim
Kiinteistöpalvelusopim uk
elusopimukset
ukset
5.1. Kiinteistöpalvelu- 5.2. Kiinteistöpalvelu-
sopimuksen laatiminen sopimusmalliston rakenne
Kiinteistöpalvelusopimus tehdään joko kokonais- ja käyttö
sopimuksena tai osasopimuksena riippuen valitus-
ta kiinteistönhoitojärjestelmästä. Normaalisti 5.2.1. Sopimusprosessi
asuinkiinteistö tekee sopimuksen tai sopimukset Kiinteistöpalvelusopimuksen laadinnan prosessi
isännöinnistä, ulkoalueiden hoidosta, kiinteistön voidaan kuvata seuraavasti:
hoidosta sekä huollosta ja siivouksesta. Tämän li-
säksi tehdään sopimuksia esim. jätehuollosta,
lämmönjakelusta, sähkön toimittamisesta.
Kiinteistöpalvelusopimuksen tulee antaa vas-
taus ainakin seuraaviin kysymyksiin:
– sopijapuolet?
– missä tehdään?
– mitä tehdään?
– milloin tehdään?
– millä tuloksella?
– millä hinnalla?
– sopimuksen voimassaolo?
Kiinteistöpalvelusopimuksen laatimista varten
on olemassa kiinteistöpalveluiden sopimushallin-
nan työkalut1 johon liittyy myös kiinteistönhoito-
alan yleiset sopimusehdot (KHI–YSE 2000).
Isännöintiä varten on laadittu erillinen lomakkeis-
ta. Tuotekuvauksista on laadittu malleja erityyppi-
sille kiinteistöille tuotekirjaston muodossa. Sa-
moin erityyppisille kiinteistöille on laadittu malli-
sopimuspaketit. Vuoden 2000 alussa julkistetut
Kiinteistöstrategia
kiinteistöpalveluiden sopimushallinnan työkalut
on kokonaisuudessaan saatavissa myös internetis- Ennen sopimuksen laatimista on tehtävä paljon
sä osoitteessa www.kliitto/sopimushallinta.fi. perustyötä, jotta sopimussuhteesta saadaan toimi-
va. Kiinteistön strategia ohjaa miettimään sitä,
minkälaisia palveluja kiinteistö tarvitsee, jotta ase-
tetut tavoitteet esim. asumisviihtyisyydestä tai
liikekiinteistön toimivuudesta saavutetaan. Strate-
Sopimusasioita on käsitelty myös tämän
gia ohjaa päättämään kiinteistön ylläpidon tasosta.
kirjan sivuilla 423 - 435 kiinteistönpidon
teknistä toteuttamista käsittelevässä Esimerkiksi asunto-osakeyhtiön strategiaa voi-
luvussa. daan pohtia seuraavasta näkökulmasta:
Asumisen, omistamisen ja ylläpidon tavoitteet:
Miten valistunut ja aikaansa seuraava asunto-
osakeyhtiön osakkeenomistaja haluaisi, että
yhtiössä hallinto, talous, asuminen ja kiinteis-
1. Kiinteistöpalveluiden sopimushallinnan työkalut valmis- tön ylläpito on hoidettu silloin, kun se on hoi-
tuivat vuoden 2000 alussa. dettu parhaalla mahdollisella tavalla? 681
 Kiinteistön ylläpitotason määrittely
Kiinteistön ylläpidon tasosta päätettäessä tulee
miettiä seuraavia kysymyksiä:
Ylläpitotason määrittely
· Päätetään eri ylläpidon osille tasot
kiinteistöstrategian mukaisesti
· Kootaan tasojen mukaisesti palvelupaketit
· Tuotteiden valitut tasot voivat vaihdella
kunhan kokonaisuus säilyy valitulla
tasolla
Palvelupaketin valinta
Edellä mainittujen vaiheiden jälkeen valitaan
esim. tuotekirjastoa hyväksikäyttäen kiinteistön
tarvitsema palvelupaketti. Sopimushallinnan työ-
kirjastosta löytyy erityyppisille kiinteistöille malli-
paketteja. Valittu ylläpitotaso määrää pitkälti pake-
tin sisältöä. Paketin laadinnassa on otettava huomi-
oon myös määriteltävä vastuut ja niiden rajaukset.
On päätettävä, mikä on työnjako tilaajan, isännöit-
sijätoimiston, kiinteistöpalveluyrityksen ja muiden
toimijoiden kesken. Tärkeää on myös varmistaa,
että valitut nimikkeet ja tuotekuvaukset ovat yksi-
selitteisesti ymmärrettävissä.
Palvelupaketin valinnan prosessia voidaan ku-
vata seuraavalla kaaviolla:
Arviointikriteerit
Viranomaismääräyksien täyttäminen
Verojäämät, sosiaalivakuutukset
Kykyä tuottaa raportteja
Palvelujen laatu/peitto
682 Kokonaiskustannukset
Sopimusohjelma
Palvelupaketin jälkeen laaditaan sopimusohjelma.
Sopimusohjelma on kiinteistönomistajan tahdonil-
maus siitä, miten asioita halutaan hoidettavan. Se
kuvaa kiinteistöpalveluiden kauppatapaa ja siihen
kirjataan sopimuksen keskeiset tavoitteet ja yhteis-
toiminnan pelisäännöt. Sopimusohjelma laaditaan
tarjouspyynnön liitteeksi. Sopimusohjelmaa on
syytä käyttää kaikissa sopimuksissa.
Sopimusohjelman sisällön rakenne on esimer-
kiksi seuraava:
1. Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö
2. Sopimusaika
3. Sopimustehtävien suorittaminen
4. Toimeksisaajan resurssit
5. Tilaajan organisaatio
6. Vakuutukset
7. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus
8. Sopimushinnat ja maksaminen
9. Sopimuksenaikainen toiminta
10. Erimielisyydet
11. Tarjous
Palvelutuottajan valintamenettely
Palvelutuottajaa valittaessa on tärkeää määritellä
valintakriteerit ja potentiaaliset, kyvykkäät ja luo-
tettavat palveluyritykset. Tarjouspyyntö lähetetään
kilpailuun valituille palvelutuottajille. Asetettujen
valintakriteereiden mukaan käydään tarjoukset ja
valitaan kriteereiden mukaan paras tuottaja.
Valintakriteerejä asetettaessa on päätöksenteon
kannalta tärkeät seikat painotettava suhteellisin
painoarvoin. Valintakriteereiden on oltava sellai-
sia, että ne voidaan tunnistaa ja että niiden avulla
tarjouksia voidaan vertailla ja karsia. Tärkeimmät
vertailukriteerit on tunnistettava ja painotettava.
Kriteeristön oikeellisuus on syytä myös tarkistaa.
Seuraavassa on esimerkki valintakriteereistä:
1. Luokittele 2. Arvota
Karsinta Vertailu Suht.paino
x
x
x x 20 %
x x 50 %
x 30 %
 X Erityiskysymyksiä - Kiinteistöpalvelusopimukset
Tarjouspyyntö
Tarjouspyynnön liitteenä on hyvä olla seuraavat
asiakirjat:
- Kiinteistönpidon strategiset tavoitteet
- Kiinteistön perustiedot, yhtiöjärjestys
- Tehtävät, palvelu- ja laatutasokuvaukset
- Vastuunjako ja –rajat
- Sopimusohjelma
- Valinnan kriteerit
- Tarjouslomake
- Sopimusluonnos
Tarjous
Tarjouksen tulee noudattaa tarjouspyynnön mukai-
sia menettelyjä. Tarjouksen pyytäjä voi hylätä vä-
littömästi sellaiset tarjoukset, joissa ei ole nouda-
tettu tarjouspyynnön mukaista menettelyä.
Tarjouksessa tulee olla seuraavat asiakirjat:
- Tarjouskirje
- Tarjouksen hintaerittelyt
- Kokonaishinta ja yksikköhintaluettelo
- Tarjottu palvelupaketti
Tarjouksen tulee olla aina tarjouspyynnön mu-
kainen, mutta estettä ei ole kuitenkaan sille, että
tarjoaja antaa vaihtoehtotarjouksen erikseen. Vaih-
toehtotarjouksessa voidaan poiketa tarjouspyyn-
nön mukaisista menettelyistä ja tilaaja voi harkita
sitä muiden tarjousten ohella. Tarjouksen yhtey-
dessä selvitetään, että verot, eläkevakuutusmaksut
ja ennakonpidätykset on maksettu. Sopimusohjel-
massa annetaan yleensä ohjeet muista selvitettä-
vistä asioista. Tarjouksen yhteydessä selvitetään
yleensä esim. tarjolla olevat asiakaspalvelut, hen-
kilöstö ja henkilöstön osaaminen, tietojärjes-
telmien taso, referenssikohteet, tilinpäätöstiedot,
alihankkijat.
Sopimusneuvottelut
Määräaikaan mennessä saapuneet tarjoukset arvi-
oidaan valintakriteerien mukaisesti. Tämän jälkeen
valitaan jatkoneuvotteluihin paras tarjoaja tai jos
erot eivät ole suuria kaksi-kolme tarjoajaa. Jatko-
neuvottelujen jälkeen käydään valitun palvelun-
tuottajan kanssa varsinainen sopimusneuvottelu,
jossa käydään kaikki asiat yksityiskohtaisesti läpi.
Sopimusneuvottelun jälkeen laaditaan varsinainen
sopimus. Sopimusneuvottelun peruskaava voi olla
esimerkiksi seuraava:
- Kokouksen avaus ja järjestäytyminen
- Läsnäolijoiden toteaminen
- Todistukset, jos eivät olleet tarjouksen
liitteenä
- Tarjousaineisto ja sen täsmennykset
- Palvelukokonaisuuden tavoitteet
- Kiinteistönhoitokokonaisuudet
- Vastuurajat
- Veloitusperiaatteet
- Lisä- ja muutostyöperiaatteet
- Yhteistyön periaatteet
- Laadunvarmistusmenettelyt
- Palvelutuottajan resurssit ja aikataulu
- Sopimusluonnos
- Kiinteistökäynti
- Kokouksen päättäminen
Sopimus
Sopimusneuvottelujen jälkeen laaditaan sopimus,
joka allekirjoitetaan. Sopimuksen sisältä muodos-
tuu seuraavista kohdista:
- Sopimuskohde
- Sopimuksen osapuolet
- Toimeksiannon sisältö
- Sopimuksen voimassaolo
- Maksuperuste ja sopimushinta
- Maksuehdot
- Hinnantarkistusmenettely
- Sopimusasiakirjat ja pätevyysjärjestys
- Allekirjoitukset
Kiinteistöpalvelusopimuskokonaisuus muo-
dostuu useasta asiakirjasta. Näille asiakirjoille on
määrätty KHI-YSE 2000:n 15 §:ssä pätevyys-
järjestys. Mikäli sopimusasiakirjat ovat keskenään
ristiriitaisia, noudatetaan seuraavaa pätevyys-
järjestystä, ellei toisin ole sovittu:
1. Kiinteistönhoito- ja isännöintisopimus
liitteineen
2. Sopimusneuvottelupöytäkirjat
3. Sopimusohjelma liitteineen
4. Yleiset sopimusehdot
5. Tarjouspyyntö
6. Tarjous
7. Muut asiakirjat sopimuksessa mainitussa
järjestyksessä.
Edellä mainitut sopimusasiakirjat täydentävät
toisiaan siten, että yhdessäkin asiakirjassa annettu
määräys on pätevä, vaikka se puuttuisi muista
sopimusasiakirjoista.
683
 Sopimuksen liitteinä tai liiteviittauksiana voi-
daan käyttää esim. karttoja, piirustuksia, paikanta-
mispiirustuksia, järjestelmäkaavioita, tuoteku-
vauksia, työmenetelmäkuvauksia, ohjeita, huolto-
kirjaa.
Liitteiden tarve riippuu hoidettavan kohteen
teknisistä ominaisuuksista, ylläpidon tasosta ja
käyttäjien tarpeista.
5.2.2.
Kiinteistöpalvelusopimuksen
sisältö ja sopimustekniikka
Kiinteistöpalvelusopimuksen sisältö muodostuu
käytännössä seuraavista osista:
- sopimuksen perusosa, jossa on selvitetty
sopimukseen liittyvät yleiset asiat
- sopimuksen liitteet, joissa on kuvattu, miten
eri tehtäviä hoidetaan
- yleiset sopimusehdot
Sopimusmallit löytyvä edellä mainitusta www-
osoitteesta. Sopimusmallit on myös julkaistu mo-
nisteena Suomen Kiinteistöliiton toimesta. Kiin-
teistöpalvelusopimuksia käsitellään laajasti Kiin-
teistöpalvelujen sopimushallinnan käsikirjassa.
Seuraavalla sivulla on esimerkki asunto-osa-
keyhtiön isännöintisopimuksesta:
5.3. Yleiset sopimusehdot
Yleiset sopimusehdot liitetään kaikkiin sopimus-
malliston mukaisiin sopimuksiin. Yleiset sopimus-
ehdot ovat luonteeltaan vakiosopimuksia, joista
684
poiketaan vain painavista syistä erikseen sopimal-
la. Yleisiin sopimusehtoihin on koottu kiinteistö-
palvelutehtävien suorittamisessa noudatettavat pe-
riaatteet. Yleiset sopimusehdot KH&I-YSE-2000
ovat tämän kirjan liitteenä.
Yleisissä sopimusehdoissa KH&I-YSE 2000
on seuraavat pykälät otsikoittain:
1§ Soveltamisala
2§ Tavoitteellinen sopimussuhde
3§ Sopimustehtävien suorittaminen
4§ Toimeksisaajan laadunvarmistus
5§ Sopijapuolten myötävaikutusvelvollisuus
6§ Sopimuksen siirto
7§ Alihankkijan käyttö
8§ Sopimushinnan maksaminen
9§ Sopimuksen muuttaminen
10§ Hinnantarkistus
11§ Sopimuksen päättäminen
12§ Ylivoimainen este
13§ Sopijapuolten vastuu
14§ Erimielisyydet
15§ Sopimusasiakirjojen pätevyysjärjestys
Kirjallisuutta:
Asikainen, Kaivanto, Sädeaho:
Kiinteistöpalveluiden sopimushallinnan
käsikirja, Kiinteistöalan Kustannus (tulossa)
Kiinteistönhoito- ja isännöintipalvelujen
sopimushallinnan työkalut,
Suomen Kiinteistöliitto ry, moniste ja
CD-rom, Helsinki 2000
 X Erityiskysymyksiä - Kiinteistöpalvelusopimukset

ISÄNNÖINTISOPIMUS

SOPIMUSKOHDE
Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo
Talokatu 35, 01222 Kaupunki
Kiinteistötunnus: 000-123-1234-1234-X
SOPIMUKSEN OSAPUOLET
Tilaaja: Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo
Kaupparekisterinumero: 123 456 Ly-tunnus: 1234567-1
Tilaajan yhteyshenkilö
Hallituksen puheenjohtaja Sirpa Selkeä
Talokatu 23 A 8, 01222 Kaupunki
Puh koti 123456 työ 654 321 GSM 050-12345
e-mail sirpa.selkea@yritys.fi
Toimeksisaaja: Isännöitsijätoimisto Taitava
Kaupparekisterinumero: 654321 Ly-tunnus: 7654321-7
Keskuskatu 5, 01234 Kaupunki
Puh 1234 5678, Telefax 1234 5679
Isännöitsijä
Teuvo Taitava
Puh 1234 5678 Gsm 050-1234 5678
e-mail: teuvo.taitava@taitava.fi
TOIMEKSIANNON SISÄLTÖ
Tähän toimeksiantoon kuuluu sopimuskohteen isännöitsijätehtävien
hoitaminen liitteenä olevan tuote- ja tehtäväluettelon mukaisessa
laajuudessa.
SOPIMUKSEN VOIMASSAOLO
Tämän sopimuksen mukaiset tehtävät alkavat 1.3.2001.
Sopimus on voimassa toistaiseksi, irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta.
MAKUSPERUSTE JA SOPIMUSHINTA
Kiinteä hinta
Sopimushinta muodostuu kiinteästä kuukausihinnasta taulukon mukaisesti.
Hoitotoimi Arvonlisäveroton Arvonlisävero Arvonlisäverollinen
hinta hinta
Isännöinti mk/kk mk/kk mk/kk
Tukipalvelut mk/kk mk/kk mk/kk
Yhteensä mk/kk mk/kk mk/kk

Erikseen korvattavat tehtävät

Tehtäväluettelon mukaisesti erikseen korvattavista tehtävistä on
sopimuksen liitteenä voimassa oleva palveluveloitushinnasto.

685
 MAKSUEHDOT
Kunkin kuukauden sopimushinta erääntyy maksettavaksi kohde-
kuukauden 15. päivänä. Erikseen korvattavista tehtävistä tulee erillinen
lasku. Maksuajan pituus on 14 vuorokautta. Viivästyskorkojen osalta
noudatetaan korkolakia.
HINNANTARKISTUSMENETTELY
KH & I YSE 2000 mukaisesti.
SOPIMUSASIAKIRJAT JA PÄTEVYYSJÄRJESTYS
Toimeksiannossa noudatetaan tätä sopimusta ja sen liitteitä sekä muita
sopimusasiakirjoja, joiden pätevyysjärjestys on seuraavan listan ja KH & I
YSE 2000 mukainen
1. Tämä isännöintisopimus
2. Sopimusneuvottelupöytäkirja 18.1.2001 Liite 1
3. Sopimusohjelma Liite 2
4. KH & I YSE 2000 Liite 3
5. Tarjouspyyntö 30.11.2000 Liite 4
6. Tarjous 5.1.2001 Liite 5
7. Hyvä isännöintitapa Liite 6
8. Palveluhinnasto 1.1.2001 alkaen Liite 7

ALLEKIRJOITUKSET
Molemmat sopijapuolet ovat tutustuneet tähän sopimukseen liitteineen ja
allekirjoituksellaan sitoutuvat sitä noudattamaan.

Kaupungissa, 10. päivänä helmikuuta 2001

Tilaaja Toimeksisaaja
Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo Isännöitsijätoimisto Taitava

Sirpa Selkeä Teuvo Taitava

Sirpa Selkeä Teuvo Taitava

686

6. Isännöitsijöiden koulutus
koulutus
6.1. Osaamisen
hankkiminen ja ylläpito
Isännöitsijätehtävien hoidossa tarvitaan monipuo-
lista ammattitaitoa. Isännöitsijän rooli ja tehtävät
ovat muuttuneet viimeisen kymmenen vuoden ai-
kana merkittävästi. Kaksi pääsyytä tähän ovat
omistajien ostopalvelujen lisääminen ja monipuo-
listuminen sekä rakennuskannan ikääntyminen.
ETLA:n 1997 tekemässä selvityksessä samoin
KTM:n tekemissä toimialakyselyissä 1999-2000
isännöintiala osana kiinteistönpitoalaa on ollut sel-
keä kasvuala viimeisen kahdenkymmenen vuoden
aikana. Ammattimaisen isännöinnin osuus on n. 80
% kaikista isännöintikohteista.
Isännöitsijäksi tullaan useimmiten käytännön
harjoittelun ja kouluttautumisen kautta. Nuoriso-
koulutuksessa on lisätty vaihtoehtoja alalle suun-
tautumiseen.
Näitä vaihtoehtoja on tarjolla ammattikorkea-
kouluissa (mm. Tampereen ammattikorkeakoulu
ja Espoon-Vantaan tekninen ammattikorkeakoulu)
ja tiedekorkeakouluissa (Teknillinen korkeakou-
lu). Isännöitsijän peruskoulutukseksi sopii niin
taloudellis-hallinnollinen kuin tekninen tutkinto,
jos isännöitsijä on hankkinut isännöitsijän ammat-
tivalmiudet ja pystyy isännöimään eri tyyppisiä
kiinteistöjä.
Tyyppi-isännöitsijä on yleensä suorittanut
peruskoulutuksenaan vähintään opistotasoisen
(nykyisin toisen asteen) tutkinnon, joka kattaa jon-
kin kiinteistönpidon osa-alueen. Esimerkiksi mer-
konomi-, ekonomi-, rakennusmestari- ja insinööri-
tutkinnot ovat alalla hyvin yleisiä. Tämän lisäksi
isännöitsijä on yleensä perehtynyt alaan osallistu-
malla isännöitsijöille tarkoitettuun koulutukseen
sekä suorittanut isännöitsijätutkinnot.
Suomen Kiinteistöliiton edeltäjä Suomen
Asuntokiinteistöliitto järjesti isännöitsijöille kou-
lutusta jo 1920-30-luvuilla silloin uuden asunto-
osakeyhtiölain (1926) johdosta. Vuonna 1930 jul-
kaistiin Suomen Asuntokiinteistöliiton toimesta ja
Talonomistajain Keskus Oy:n kustantama ensim-
mäinen käsikirja isännöitsijöille nimellä Talon-
X Erityiskysymyksiä - Isännöitsijöiden koulutus
hoidon käsikirja. Isännöitsijöille on maassamme
järjestetty koulutusta säännönmukaisesti vuodesta
1957, jolloin Suomen Kiinteistöliitto toteutti en-
simmäisen pitkän isännöitsijäkurssin. Vuonna
1978 kiinteistöalan merkittävimmät yhteisöt pe-
rustivat Kiinteistöalan Koulutuskeskus Oy:n, joka
siitä lähtien on vastannut alan koulutuksesta.
Vuonna 1989 pääosin samat kiinteistöalan yhteisöt
perustivat Kiinteistöalan Koulutussäätiön, jolle
siirrettiin järjestettäväksi alan tutkintokoulutus.
Kiinteistöalan Koulutussäätiö aloitti toimintansa
vuoden 1990 alusta lukien.
Kiinteistöalan Koulutussäätiö sai valtioneu-
vostolta vuonna 1992 luvan ylläpitää liikealan am-
matillista erikoisoppilaitosta. Kiinteistöalan Kou-
lutussäätiön Ammatillinen Oppilaitos aloitti toi-
mintansa vuoden 1993 alusta lukien. Vuoden 1997
alusta lukien oppilaitoksesta tuli valtakunnallinen
erikoisoppilaitos, johon sovelletaan ammatillisesta
koulutuksesta ja ammatillisesta aikuiskoulutukses-
ta annettua lainsäädäntöä. Oppilaitos on opetus-
hallituksen valvoma. Oppilaitos kuuluu myös ope-
tusministeriön ja opetushallituksen tuen piiriin ja
se voi hallinnoida myös omia oppisopimus-
paikkoja.
Seuraavassa esitellään lyhyesti Kiinteistöalan
Koulutussäätiön Ammatillisen Oppilaitoksen isän-
nöitsijäkoulutustarjontaa sekä tutkintoja. Isännöit-
sijäkoulutusta järjestetään maassamme myös
muissa oppilaitoksissa.
Kiinteistöalan Koulutussäätiö on tehnyt vuon-
na 1995 yhteistyösopimuksen Tampereen ammatti-
korkeakoulun kanssa isännöitsijäkoulutuksen ke-
hittämisestä ja toteuttamisesta ammattikorkeakou-
lussa. Tampereen ammattikorkeakoulussa voi
opiskella niin nuoriso- kuin aikuispuolella joko
tradenomiksi tai insinööri-amk:ksi suuntautumis-
vaihtoehtona kiinteistönpito tai kiinteistötalous.
Näissä suuntautumisvaihtoehdoissa on AIT-tutkin-
non laajuudessa isännöintimoduulit. Suoritetut
isännöitsijätutkinnot (isännöitsijän ammattitutkin-
to, ITS, AIT) luetaan toisaalta hyödyksi opinto-
suunnitelmaa tehtäessä. Vuosittain aikuiskoulu-
tukseen otetaan 20-25 opiskelijaa.
687
 6.2. Isännöitsijäkoulutuksen
tutkintorakenne
Kiinteistöalan Koulutussäätiö teki 1994 aloitteen
isännöitsijän ammattitutkinnosta opetushallituk-
selle ja opetusministeriölle. Isännöitsijän ammatti-
tutkinto hyväksyttiin tutkintonimikkeeksi 1994 ja
tutkinnon perusteet hyväksyttiin ja julkaistiin
1996. Isännöitsijän ammattitutkinto perustettiin
pitkälti Kiinteistöalan Koulutussäätiön Ammatilli-
sen Oppilaitoksen isännöitsijätutkinnon (ITS) pe-
rustalle. Ensimmäiset viralliset näyttökokeet jär-
jestettiin joulukuussa 1997. Kiinteistöalan Koulu-
tussäätiöllä on isännöitsijän ammattitutkinnon jär-
jestämisoikeus valtakunnallisen isännöitsijän am-
mattitutkintotoimikunnan kanssa tehdyn järjestä-
missopimuksen perusteella neljän muun oppilai-
toksen ohella.
ITS-tutkinto uudistettiin vuonna 1999 koko-
naisuudessaan ja AIT-tutkinto uudistettiin ja laa-
jennettiin kokonaisuudessaan keväällä 2001. ITS-
tutkinto avoimena tutkintona Loppui keväällä
1999. Kiinteistösihteerin koulutus ja tutkinto
(KISI) on erillinen isännöintitoiminnan sihteeri-
tutkintona. Yliopistoihin ja korkeakouluihin kehi-
tetään niin aikuisille kuin nuorille tarkoitettuja
opintokokonaisuuksia.
Kiinteistöalan Koulutussäätiön Ammatillisen
oppilaitoksen isännöinnin tutkintokoulutusjärjes-
telmä voidaan kuvat kaaviona seuraavasti opinto-
viikkojen, kokemusvaatimusten, koulutusvaati-
musten ja osaamisvalmiuksien mukaan seuraa-
vasti:
Seuraavassa esitellään lyhyesti isännöinnin tut-
kintojen sisältöjä. Isännöitsijäkoulutuksen sisäl-
töön voi lähemmin tutustua Kiinteistöalan Koulu-
tussäätiön www-sivuilla, joiden osoite on
www.kiinko.fi.
6.3. Isännöitsijän
ammattitutkinto
Isännöitsijän ammattitutkinto on tarkoitettu erityi-
sesti alalle tuleville uusille henkilöille sekä sivu-
toimisille isännöitsijöille ensimmäiseksi perustut-
kinnoksi. Tutkintoon järjestetään valmentavaa
koulutusta, johon on hakumenettely. Valmentava
koulutus kestää yhden lukukauden. Tutkinnon laa-
juus on kokonaisuudessaan 16 opintoviikkoa.
Isännöitsijän ammattitutkinnon perusteiden
mukaan ammattitaitoa mitataan näytöissä seitse-
mässä osiossa, joita ovat: asiakaskeskeinen palve-
lutoiminta, isännöinti ja lainsäädäntö, kiinteistö-
alan henkilöstöhallinto ja johtaminen, kiinteistö-
alan talous ja laskentatoimi, kiinteistönpidon tek-
niset tehtävät, suullinen ja kirjallinen viestintä, tie-
totekniikka (atk-ajokortti). Kun kaikki osiot on hy-
väksyttävästi suoritettu, kirjoitetaan opiskelijalle
todistus isännöitsijän ammattitutkinnon suoritta-
misesta. Näyttökokeita järjestetään vuosittain
tutkintotoimikunnan vahvistamina päivinä.
Isännöitsijän ammattitutkinto antaa perusval-
miudet normaalin asuinkiinteistön isännöintiin.
Isännöitsijän ammattitutkinnon sisältö perustuu
tutkinnon perusteisiin, joita opetushallitus voi tar-
vittaessa muuttaa tutkintotoimikunnan esityksestä.

ISÄNNÖITSIJÄN ISÄNNÖITSIJÄN AMMATTI-

1 opintoviikko = AMMATTITUTKINTO KOULUTUS JA ISÄNNÖITSIJÄKOULUTUS
40 opiskeluun TUTKINTO (ITS® ) JA TUTKINTO (AIT® )
käytettyä tuntia 16 OPINTOVIIKKOA 25 OPINTOVIIKKOA 40 OPINTOVIIKKOA
KOKEMUSVAATIMUS Suositus kokemuksesta, Vähintään yksi vuosi Vähintään kaksi vuotta
ei kokemusvaatimusta isännöintikokemusta tai päätoimista isännöinti-
viisi vuotta vastaavaa kokemusta tai viisi vuotta
kokemusta kiinteistöalalta päätoimista vastaavaa kokemusta
KOULUTUSVAATIMUS Suositus soveltuvasta Isännöitsijän ammattitutkinto ITS-tutkinto tai vähintään
peruskoulutuksesta, tai vähintään opisto- tai opisto- tai ammatti-
ei koulutusvaatimusta ammattikorkeakoulutasoinen korkeakoulutasoinen tutkinto
tutkinto
OSAAMISVALMIUDET Asuinkiinteistöjen Asuin- ja liikekiinteistöjen Vaativien asuin- ja liikekiinteistöjen
isännöintitehtävät isännöintitehtävät isännöintitehtävät, isännöitsijä-
toimiston toimitusjohtajatehtävät,
688 kiinteistöpäällikkö, liikeisännöitsijä

Vuoden 2002 alusta lukien isännöitsijän ammatti-
tutkinnon perusteet ovat muuttumassa siten, että
tietotekniikan osiossa ollaan hyväksymässä vain
virallisen atk-ajokortin suoritukset. Edelleen suul-
linen viestintä eriytetään omaksi arvosteltavaksi
osiokseen.
6.4. Kiinteistösihteerin
koulutus ja tutkinto (KISI)
Kiinteistösihteerin koulutus on kehitetty kiinteis-
töalan organisaatioiden tarpeita vastaavaksi perus-
tutkinnoksi kiinteistösihteereille. Koulutus antaa
valmiudet hoitaa isännöitsijän ja toimitusjohtajan
sihteerin tehtäviä kiinteistöpalveluyrityksissä,
isännöitsijätoimistoissa, kiinteistönomistajayhtei-
söissä sekä muissa vastaavissa kiinteistöalan orga-
nisaati-oissa.
Koulutus toteutetaan monimuoto-opetuksena,
johon sisältyy lähiopetuspäivät ja tehtäväkirjein
ohjattu etäopiskelu. Kurssi päättyy tenttiin ja tentin
hyväksytysti suorittanut saa tutkintotodistuksen.
Koulutuksen pituus on yksi lukukausi ja laajuus 9
opintoviikkoa.
6.5. ITS-TEK-tutkinto
Teknisen isännöitsijän koulutus ja tutkinto (ITS-
TEK) on tarkoitettu perustutkinnoksi teknisen
isännöitsijän ja asiantuntijan tehtäviin aikoville.
Koulutuksen tavoitteena on antaa kokonaiskuva
teknisen isännöitsijän tehtävistä ja niihin liittyvistä
kiinteistönpidon kehittämismahdollisuuksista sekä
antaa ammatillisia valmiuksia teknisen isännöitsi-
jän tehtäviin kiinteistönomistajayhteisöissä, isän-
nöitsijätoimistoissa ja kiinteistöpalveluyrityksissä.
Koulutus toteutetaan monimuoto-opetuksena,
johon sisältyy lähiopetuspäivät ja tehtäväkirjein
ohjattu etäopiskelu. Kurssi päättyy tenttiin ja tentin
hyväksytysti suorittanut saa tutkintotodistuksen.
Koulutuksen pituus on yksi lukukausi ja laajuus 9
opintoviikkoa.
6.6. ITS-tutkinto
Vanhamuotoinen ITS-tutkinto voitiin suorittaa vii-
meisen kerran keväällä 1999. Tällöin tutkinto lak-
kasi olemasta avoimena tutkintona. Uusimuotoi-
nen ITS-tutkinto tullaan järjestämään ensimmäisen
kerran syksyllä 1999. Uusimuotoinen koulutusoh-
jelma käynnistyi syksyllä 2000 ja tutkinto keväällä
X Erityiskysymyksiä - Isännöitsijöiden koulutus
2000. Tutkinnon suorittaminen edellyttää koulu-
tusohjelman läpikäyntiä ja tenttimistä. Opiskelijal-
le laaditaan henkilökohtainen opintosuunnitelma.
Koulutusohjelma sisältää myös valinnaisia osia.
ITS-nimike on myös Kiinteistöalan Koulutus-
säätiön rekisteröimä tavaramerkki.
Uusimuotoinen ITS-tutkinto on tarkoitettu
päätoimisesti toimivien isännöitsijöiden jatko- ja
täydennyskoulutusohjelmaksi ja työelämän tutkin-
noksi. Tutkinto antaa valmiudet toimia erilaisten ja
vaativien kiinteistöjen isännöinti- ja johtotehtävis-
sä (esim. hallintomuodoltaan ja ominaisuuksiltaan
erilaiset asuin-, liike-, toimistoja toimitilakiinteis-
töt).
Koulutusohjelma on laajuudeltaan 25 opinto-
viikkoa ja kestää kaksi lukukautta.
6.7. AIT-tutkinto
Ammatti-isännöitsijän koulutus ja tutkinto AIT
on tarkoitettu päätoimisten isännöitsijöiden ja
kiinteistöalan johto- ja päätöksentekovastuissa
olevien henkilöiden jatkotutkinnoksi, joka antaa
valmiudet johtaa ja isännöidä erilaisia kiinteistö-
omaisuusmassoja, johtaa henkilöitä ja kehittää
kiinteistöjä sekä kiinteistöpalveluita. AIT-nimike
on myös Kiinteistöalan Koulutussäätiön rekisteröi-
mä tavaramerkki.
AIT-tutkinto uudistettiin keväällä 2001 vastaa-
maan isännöinnin uusia haasteita. Samalla tutkinto
laajeni 30 opintoviikosta 40 opintoviikkoon ja sen
suorittamisaika piteni kahteen vuoteen. Uusi tut-
kinto sisältää 7 opintoviikon laajuisen syventävän
opintojakson.
AIT-tutkinnon tavoitteet ovat seuraavat:
- ammatti-isännöitsijä ymmärtää
isännöintitoiminnan roolin, seman ja mahdol-
lisuudet kiinteistöliike-
- toiminnan osan
- ammatti-isännöitsijä hallitsee kohde- ja
salkkukohtaisen isännöinti- ja kiinteistö-
johtamisen periaatteet
- ammatti-isännöitsijä pystyy kehittämään
isännöintiyritystä ja isännöintitoimintaa
erilaisissa yrityksissä
- ammatti-isännöitsijä osaa rakentaa yhteistyö-
verkkoja sekä johtaa henkilöitä ja palvelu-
toimintaa
- ammatti-isännöitsijä hallitsee kiinteistöjen 689
 teknisen kehittämisen, jolloin tekniseen
kehittämiseen kuuluvat mm. talotekniset
järjestelmät, sisäympäristö sekä rakennus- ja
rakennustekniset järjestelmät
- ammatti-isännöitsijä kokee haasteeksi asiakas-
ja omistajakeskeisen palvelutoiminnan
tasapainoisen kehittämisen
AIT-koulutuksen rakenne on esitetty ohessa.
AIT-tutkinto hyväksytään korvaavina opintoi-
na suoritettaessa Tampereen ammattikorkeakou-
lussa insinöörin AMK ja tradenomin tutkintoja,
joissa suuntautumisvaihtoehtona on kiinteistönpi-
to ja kiinteistötalous.
6.8. Ammattikorkeakoulu-
tutkinto
Kiinteistöalan Koulutussäätiö on tehnyt yhteis-
työsopimuksen Tampereen ammattikorkeakoulun
kanssa isännöitsijöille tarkoitetuista ammatti-
korkeakoulututkinnoista. Yhteistyösopimus mer-
kitsee suunnittelu-, kehittämis-, ylläpito-, toteutus-
ja opetusyhteistyötä. Tampereen ammattikorkea-
koulussa voi suorittaa insinööri AMK- ja tradeno-
mitutkinnot, joissa suuntautumisvaihtoehtona on
kiinteistönpito ja kiinteistötalous. Insinööritutkin-
non laajuus on 160 opintoviikkoa ja tradenomi-
tutkinnon 140 opintoviikkoa.
Molempia tutkintoja voi suorittaa niin aikuis-
koulutuksena kuin nuorisokoulutuksena. Aikuis-
koulutus on järjestetty päivä- ja viikonloppukou-
lutuksena. Aikuisopiskelijoille on asetettu valinta-
kriteereissä etusija alalla päätoimisesti toimiville
jo alan koulutusta saaneille isännöitsijöille.
Aikuiskoulutuksessa on monelle ollut kysymys
vanhan perustutkinnon (esim. merkonomi, opisto-
AIT®-KOULUTUKSEN RAKENNEKAAVIO
Liiketoimintapainotus 7 ov
Valinnaiset osiot (7 ov/osio), syventävä osio
Tutkielman laadinta 6 ov
Ammatti-isännöinnin
toimintaympäristö,
osaamisvaatimukset,
toimintakyky sekä
kiinteistöalan lainsäädäntö
8 ov
Kaikille yhteiset pakolliset opintojaksot (27 ov), koostuen yllä olevista aihekokonaisuuksista, perusosio
690
insinööri) päivittämisestä, jolloin hyvitysten jäl-
keen on jäänyt keskimäärin suoritettavaa noin 60-
80 opintoviikkoa (sisältää 10 opintoviikon tut-
kintotyön). Kiinteistöalan Koulutussäätiön Amma-
tillisen Oppilaitoksen tutkinnot on hyvitetty opin-
toviikkoina, jos opiskelija on ollut isännöinti-
työssä. Jokaiselle opiskelijalle laaditaan henkilö-
kohtainen opintosuunnitelma.
6.9. Isännöitsijöiden
auktorisointi
Isännöitsijöiden auktorisointitoimintaa on harjoi-
tettu vuodesta 1987 lukien. Keskeisinä perusteina
auktorisoinnissa ovat olleet koulutus, kokemus ja
luotettavuus sekä toiminnalliset laatukriteerit.
Isännöitsijöiden auktorisointiyhdistys ISA ry auk-
torisoi niin henkilöisännöitsijöitä kuin isännöin-
tiyhteisöjä. Vuoden 2000 alusta lukien isännöit-
sijätoimistojen auktorisoinnissa on siirrytty audi-
tointimenettelyyn, jossa ennen auktorisoimista to-
dennetaan käytännössä auktorisoinnin edellytyk-
set. Auktorisoidut isännöitsijätoimistot auditoi-
daan ISA-auditoijien toimesta kerran kolmessa
vuodessa. Auditoinnilla varmistetaan, että auktori-
sointiedellytykset täytetään.
Vuoden 2001 alussa auktorisoituja isännöitsi-
jöitä oli 450 ja auktorisoituja isännöitsijätoimis-
toja 163. Koulutettuja ISA-auditoijia oli 31.
Kirjan liitteenä on selvitys isännöitsijöiden ja
isännöitsijäyhteisöjen auktorisointiedellytyksistä,
kurinpitomenettelystä sekä hyvästä isännöintita-
vasta.
ISA-materiaaliin voi tutustua myös yhdistyk-
sen www-sivuilla, joiden osoite on www.isa-
yhdistys.org.
Johtamispainotus 7 ov Tekniikkapainotus 7 ov
Isännöinti-, palvelu- Kiinteistötalous ja Teknisen ylläpidon
ja liiketoiminnan sekä kiinteistöyhtiöiden ja kiinteistöjen
ihmisen johtaminen tuloksellinen johtaminen kehittäminen ja
kiinteistötoimiala johtaminen
7 ov 5 ov 7 ov
 Liite

Liitteet

691
 Liite

Liiteluettelo
Liite 1 A Isännöitsijän auktorisointiedellytykset ...................................... 695
Liite 1 B Isännöintiyhteisön auktorisointiedellytykset ............................. 697
SISÄLLYS Liite 2 A Hyvä isännöintitapa .................................................................. 699
Liite 2 B ISA:n määräykset kurinpitomenettelystä .................................. 703
Liite 2 C ISA ry:n säännöt ....................................................................... 705
Liite 3 Muutosilmoitus kaupparekisteriin ............................................. 708
Liite 4 Kiinteistön järjestysmääräykset ................................................ 713
Liite 5 Ilmoitus varainsiirtoverosta ....................................................... 714
Liite 6 Isännöitsijäntodistus ................................................................. 716
Liite 7 Vastuunjakotaulukko ................................................................ 718
Liite 8 Avioliittolain muutoksen vaikutus osakeluettelomerkintöihin ... 724
Liite 9 Asuinhuoneiston vuokrasopimus ............................................. 725
Liite10 Työsuhdeasunnon vuokrasopimus .......................................... 726
Liite11 Liikehuoneiston vuokrasopimus ............................................... 727
Liite12 Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus .................................... 728
Liite13 Sisäänmuuttotarkastus ............................................................. 729
Liite14 Poismuuttotarkastus ................................................................. 730
Liite15 Nuoria työntekijöitä koskevat rajoitukset .................................. 731
Työsopimukset
Liite16 A Talonmiehen työtä ja siivousta koskeva työehtosopimus ........ 732
Liite16 B Kiinteistönhoitoalan työehtosopimus ........................................ 733
Liite16 C Toimihenkilön työsopimus ........................................................ 734
Liite16 D Isännöitsijän työsopimus .......................................................... 735
Liite17 Kirjallinen selvitys työsuhteen ehdoista ................................... 737
Liite18 Työsopimusliite ......................................................................... 738
Liite19 Palkanmittaustulokset ja kuukausipalkkalaskelma .................. 739
Liite 20 Palkkasaatavien vanhentuminen ............................................. 743
Liite 21 Neuvottelumenettely kiinteistöalan erimielisyystapauksissa .... 744
Liite 22 Työsopimuksen päättämismenettely kiinteistöalalla ................ 745
Liite 23 A Työtodistus ............................................................................... 747
Liite 23 B Ilmoitus työsopimuksen päättämisestä .................................... 748
Liite 24 Talonmiehen viikottaisen vapaa-ajan määräytyminen ............. 749
Liite 25 Talousarviomalli ........................................................................ 750
Liite 26 Talousarviovertailu .................................................................... 751
Liite 27 Tililuettelo ............................................................................... 752
Liite 28 Lämmitystarveluvut .................................................................. 764
Liite 29 Mittayksiköt ja muuntokertoimet ............................................... 765
Liite 30 Urakkatarjouspyyntö ................................................................. 768
Liite 31 Suojelumateriaalin hankintavelvollisuus .................................. 769
Liite 32 Väestönsuojan käyttökuntoon saaminen ................................. 770
Liite 33 A Kiinteistönhoitosopimus, Perusosa .......................................... 772
Liite 33 B Kiinteistönhoitosopimus, Tehtäväosa ....................................... 773
Liite 33 C Kiinteistönhoitosopimus, Sisäolot ja lämmönkulutus ............... 774
Liite 33 D Kiinteistönhoitosopimus, Ulkoalueiden puhtaanapito .............. 775
Liite 34 A Kiinteistönhoidon sopimusohjelma ja kiinteistönhoitosopimus 776
Liite 34 B Isännöinnin sopimusohjelma .................................................... 783
Liite 35 Kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot 2000 ... 787
Liite 36 Kokousmenettely ...................................................................... 791
Liite 37 Yhtiöjärjestysmalli .................................................................... 795
Liite 38 Huoneiston tunniste ................................................................. 798 693
 Liite 1 A

ISÄNNÖITSIJÄN AUKTORISOINTIEDELLYTYKSET

Isännöitsijän on auktorisointia hakiessaan ja koko auktorisoinnin ajan täytettävä seuraavat edellytykset.

1. Juridiset edellytykset
1.1. Isännöitsijä on suorittanut ammatti-isännöitsijä- eli AIT-tutkinnon tai vastaavan
ammattikorkeakoulututkinnon.
1.2. Isännöitsijä on toiminut viisi vuotta päätoimisena isännöitsijänä tai hänellä on ollut viisi
vuotta päätoiminen valvontavastuu isännöintiyhteisön isännöinnistä viimeisen
kymmenen vuoden aikana.
1.3. Isännöitsijä on rehellinen ja hyvämaineinen.
1.4. Isännöitsijä toimii päätoimisena isännöitsijänä tai hänellä on päätoiminen valvonta-
vastuu isännöintiyhteisön isännöinnistä.
1.5. Isännöitsijä hallitsee itseään ja omaisuuttaan.
1.6. Isännöitsijä on iältään alle 65-vuotias.
1.7. Isännöitsijällä on kotipaikka Euroopan talousalueella.
1.8. Isännöitsijä on osallistunut ISA:n järjestämään auktorisointiedellytysten
koulutuspäivään.
Koulutuspäivä järjestetään tarvittaessa vähintään kaksi kertaa vuodessa.
1.9. Isännöitsijää ei ole tuomittu hyvän isännöintitavan vastaisesta rikoksesta. Tämän
selvittämiseksi isännöitsijän on hakemuksessaan kerrottava, onko hänet tuomittu
edellä mainitusta rikoksesta ja annettava vakuutus, ettei häntä vastaan ole vireillä
edellä tarkoitettuja rikosoikeudenkäyntejä.

2. Taloudelliset ja toiminnalliset edellytykset

2.1. Isännöitsijällä, hänen työnantajanaan toimivalla isännöintiyhteisöllä tai hänen
asiakasyhtiöllään on isännöintiä koskeva vastuuvakuutus.
2.2. Isännöitsijällä on kiinteä toimipaikka ja käyntiosoite.
2.3. Isännöitsijä on säännöllisesti asiakkaidensa tavoitettavissa asiakkaille tiedotettuina
yhteydenottoaikoina.
2.4. Isännöintipalvelut tuotetaan myös loma-aikoina.
2.5. Isännöinti on kokonaisvastuullista ja alihankkijoiden käyttämisen yhteydessäkin
vastuu on isännöitsijällä.
2.6. Isännöitsijä osallistuu säännöllisesti alan koulutukseen ammattitaitonsa ja
osaamisensa ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi.

3. Kiinteistön johtaminen
Hallinnolliset tehtävät
3.1. Asiakasyhtiön hallinto hoidetaan lakien, yhtiöjärjestyksen ja isännöintisopimuksen
mukaisesti.
3.2. Uuden asiakasyhtiön vastaanottamisen yhteydessä laaditaan luettelo kiinteistön
asiapapereista ja tarkastetaan kiinteistö ja sitä koskevat tiedot.
3.3. Isännöinnin vaihtumisen yhteydessä luovutetaan viivytyksettä asiakkaan asiapaperit ja
laaditaan vähintään maksuperusteinen välitilinpäätös.
Jos isännöintisopimus päättyy tilikauden vaihtuessa, laaditaan tilinpäätös.
Tilinpäätöksen laatiminen kuuluu isännöintipalkkioon, jollei muuta ole sovittu.
3.4. Tiedottaminen hoidetaan hyvän isännöintitavan ja asiakkaan vaatimusten mukaisesti.
3.5. Asiakasyhtiön kokouksista laaditaan viipymättä pöytäkirja ja päätöksistä tiedotetaan
asiakkaan kanssa sovitulla tavalla.
3.6. Asiakkaan tietojen tietoturvallisuus järjestetään luotettavasti. 695
 Liite 1 A

3.7. Asiakirjoja säilytetään järjestelmällisesti.

3.8. Asiakasyhtiön turvallisuuteen liittyvät asiat hoidetaan lainmukaisesti.
3.9. Isännöitsijällä on kirjallinen ohje asiakasyhtiöiden avainhallinnasta.

Taloudelliset tehtävät
3.10. Kirjanpito ja taloudenhoito on lain mukaista ja ajantasaista
3.11. Rahaliikenteen hoitaminen on luotettavaa ja turvallista.

Tekniset ja toiminnalliset tehtävät

3.12. Kiinteistönhoito ja kunnossapito on suunnitelmallista ja niissä otetaan huomioon
ympäristö ja elinkaariedullisuus
3.13. Asiakasyhtiölle esitetään PTS:n laatimista ja seurantaa.
3.14. Huolehditaan asiakasyhtiön kiinteistöjen energiankäytön optimoinnista ottaen
huomioon sekä taloudellisuus että viihtyisyys.
3.15. Asiakkaan lukuun tehtävät isännöintiin liittyvät alihankinnat hyväksytetään asiakkaan
toimielimissä
3.16. Sopimusasiat ja kilpailuttamiset hoidetaan luotettavasti, ammattitaitoisesti ja
asiakkaan edun mukaisesti.
3.17. Isännöintisopimuksen sisältöä ja toimivuutta kehitetään yhteistyössä asiakkaan
kanssa.

4. Tietojen antaminen ja kurinpitomenettely

4.1. Isännöitsijä noudattaa hyvää isännöintitapaa.
4.2. Isännöitsijä selvittää auktorisoinnin edellytykset ja niiden merkityksen isännöinnille
asiakasyhtiöidensä hallituksen jäsenille ja tilintarkastajille.
4.3. ISA:lle toimitetaan vuosittain ISA:n vahvistama vuosi-ilmoitus, jonka isännöitsijä
allekirjoittaa.
4.4. Asiakasyhtiöiden tilitarkastajille jaetaan ISA:n vahvistama lomake, jossa pyydetään
lähettämään asiakasyhtiön tilintarkastuskertomus ISA:lle, jos tilintarkastaja ei puolla
vastuuvapauden myöntämistä isännöitsijälle.
4.5. Isännöitsijä toimittaa auktorisointihakemuksensa liitteenä isännöimiensä taloyhtiöiden
viimeisimmät annetut tilintarkastuskertomukset.
4.6. Isännöitsijä sitoutuu ISA:n kurinpitomenettelyyn. Sitoumus koskee sellaisia kurinpito-
asioita, jotka ovat tulleet vireille auktorisoinnin aikana.

5. Voimaantulo ja siirtymämääräykset
5.1. Isännöitsijän uudet auktorisointiedellytykset tulevat voimaan 1.1.2000 lukien.
5.2. Ennen 1.1.2000 auktorisoituja isännöitsijöitä eivät koske seuraavat edellytykset:
- koulutusta koskevaa edellytys (1.1.) ei koske ennen 1.1.1990 auktorisoituja
isännöitsijöitä
- auktorisointiedellytysten koulutuspäivään osallistuminen (1.8.)
ei koske ennen 1.1.2000 auktorisoituja isännöitsijöitä.

696
 Liite 1 B

ISÄNNÖINTIYHTEISÖN AUKTORISOINTIEDELLYTYKSET

Isännöintiyhteisön on auktorisointia hakiessaan ja koko auktorisoinnin ajan täytettävä seuraavat

edellytykset.

1. Valvojaa koskevat edellytykset

1.1. Yhteisön valvojalla on valvontavastuu isännöinnistä.
1.2. Valvoja on ISA:n auktorisoima isännöitsijä.

2. Juridiset edellytykset
2.1. Yhteisö on toiminut vähintään kaksi vuotta isännöintialalla.
2.2. Isännöinti on kokonaisvastuullista ja alihankkijoiden käyttämisen yhteydessäkin
vastuu on isännöintiyhteisöllä.
2.3. Auktorisointi koskee pääsääntöisesti vain yhteisön yhdessä kunnassa sijaitsevia
toimistoja.
2.4. Yhteisön päätoimialan ollessa muu kuin isännöinti voidaan yhteisön isännöintiä
hoitava yksikkö auktorisoida.
2.5. Auktorisoidun yhteisön siirtäessä isännöintiä koskevan liiketoiminnan toiselle
yhteisölle, voidaan auktorisointi hakemuksesta siirtää uudelle yhteisölle.
Auktorisoinnin siirtoa on haettava kolmen kuukauden kuluessa liiketoiminnan
siirtämisestä.

3. Taloudelliset edellytykset
3.1. Yhteisön taloudellinen asema on vakaa.
3.2. Verot ja lakisääteiset sosiaalimaksut on maksettu.
3.3. Yhteisöllä on vastuuvakuutus, jonka enimmäiskorvaus esine- ja henkilövahingoissa
on vähintään kolme miljoonaa markkaa ja varallisuusvahingoissa miljoona markkaa.
Omavastuun suuruus on enintään 10.000 markkaa.
3.4. Yhteisöllä on KHT-, HTM- tai JHTT -tilintarkastaja.

4. Toimistoa ja henkilöstöä koskevat edellytykset

4.1. Yhteisöllä on kiinteä toimipaikka ja käyntiosoite.
4.2. Yhteisön toimistolla on säännöllinen aukioloaika, joka on tiedotettu asiakkaille.
4.3. Isännöintipalvelut tuotetaan myös loma-aikoina.
4.4. Isännöintitehtäviä hoitavat henkilöt ovat suorittaneet vähintään isännöitsijän ammatti-
tutkinnon tai heidät on auktorisoitu. Uuden työntekijän on suoritettava ammattitutkinto
kolmen vuoden kuluessa työsuhteen alkamisesta.
4.5. Yhteisöllä on koulutusohjelma henkilöstön ammattitaidon ylläpitämiseksi.

5. Kiinteistön johtaminen
Hallinnolliset tehtävät
5.1. Asiakasyhtiön hallinto hoidetaan lakien ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
5.2. Uuden asiakasyhtiön vastaanottamisen yhteydessä laaditaan luettelo kiinteistön
asiapapereista ja tarkastetaan kiinteistö ja sitä koskevat tiedot.
5.3. Isännöinnin vaihtumisen yhteydessä luovutetaan viivytyksettä asiakkaan asiapaperit ja
laaditaan vähintään maksuperusteinen välitilinpäätös. Jos isännöintisopimus päättyy
tilikauden vaihtuessa, laaditaan tilinpäätös. Tilinpäätöksen laatiminen kuuluu
isännöintipalkkioon, jollei muuta ole sovittu.
5.4. Tiedottaminen hoidetaan hyvän isännöintitavan ja asiakkaan vaatimusten mukaisesti.
697
 Liite 1 B

5.5. Asiakasyhtiön kokouksista laaditaan viipymättä pöytäkirja ja päätöksistä tiedotetaan

asiakkaan kanssa sovitulla tavalla.
5.6. Asiakkaan tietojen tietoturvallisuus järjestetään luotettavasti.
5.7. Asiakirjoja säilytetään järjestelmällisesti.
5.8. Asiakasyhtiön turvallisuuteen liittyvät asiat hoidetaan lain mukaisesti.
5.9. Yhteisöllä on kirjallinen ohje asiakasyhtiöiden avainhallinnasta.

Taloudelliset tehtävät
5.10. Kirjanpito ja taloudenhoito on lain mukaista ja ajantasaista.
5.11.Rahaliikenteen hoitaminen on luotettavaa ja turvallista.

Tekniset ja toiminnalliset tehtävät

5.12. Kiinteistönhoito ja kunnossapito on suunnitelmallista ja niissä otetaan huomioon
ympäristö ja elinkaariedullisuus.
5.13. Asiakasyhtiölle esitetään PTS:n laatimista ja seurantaa.
5.14. Huolehditaan asiakasyhtiön kiinteistöjen energiankäytön optimoinnista ottaen
huomioon sekä taloudellisuus että viihtyisyys.
5.15. Asiakkaan lukuun tehtävät isännöintiin liittyvät alihankinnat hyväksytetään asiakkaan
toimielimissä.
5.16. Sopimusasiat ja kilpailuttamiset hoidetaan luotettavasti, ammattitaitoisesti ja
asiakkaan edun mukaisesti.
5.17. Asiakkaan kanssa vuorovaikutteisesti kehitetään isännöintisopimuksen sisältöä ja
toimivuutta.

6. Tietojen antaminen, auditointi ja kurinpitomenettely

6.1. Yhteisö noudattaa hyvää isännöintitapaa.
6.2. ISA:lle toimitetaan vuosittain ISA:n vahvistama vuosi-ilmoitus, jonka yhteisön valvoja
ja tilintarkastaja allekirjoittavat.
6.3. Asiakasyhtiöiden tilitarkastajille jaetaan ISA:n vahvistama lomake, jossa pyydetään
lähettämään asiakasyhtiön tilintarkastuskertomus ISA:lle, jos tilintarkastaja ei puolla
vastuuvapauden myöntämistä isännöitsijälle.
6.4. ISA:lla on oikeus tiedustella yhteisön tilintarkastajalta yhteisön hallintoa ja taloutta
koskevia tietoja.
6.5. Auktorisointi edellyttää ISA:n toimittamaa auditointia, jolla todetaan yhteisön täyttävän
auktorisoinnin edellytykset. Yhteisö sitoutuu auktorisoinnin aikana uusinta-
auditointeihin.
6.6. Yhteisö sitoutuu ISA:n kurinpitomenettelyyn. Sitoumus koskee sellaisia kurinpito-
asioita, jotka ovat tulleet vireille auktorisoinnin aikana.

7. Voimaantulo ja siirtymämääräykset
7.1. Isännöintiyhteisön uudet auktorisointiedellytykset tulevat voimaan 1.1.2000 lukien.
7.2. Isännöintiyhteisöjä, jotka on auktorisoitu ennen 1.1.2000, koskevat seuraavat siirtymä
säännökset:
- vastuuvakuutusta koskeva edellytys (3.3.) on markkamäärien osalta täytettävä
viimeistään 1.1.2001.
- tilintarkastajaa koskeva edellytys (3.4.) on täytettävä viimeistään 1.1.2001.
isännöintitehtäviä hoitavien henkilöiden koulutusedellytys (5.4.) yhteisön
palveluksessa 1.1.2000 olevien henkilöiden osalta on täytettävä 1.1.2003
mennessä

698
 Liite 2 A

HYVÄ ISÄNNÖINTITAPA
ALKUSANAT
1. JOHDANTO
2. TOIMINTA ISÄNNÖITSIJÄNÄ
2.1. Käyttäytyminen
2.2. Suhde kollegoihin
2.3. Riippumattomuus ja tasapuolisuus
2.4. Tiedottaminen ja mainonta
2.5. Kilpaileva toiminta
3. ISÄNNÖITSIJÄTEHTÄVIEN SUORITTAMINEN
3.1. Suoritettavat tehtävät
3.2. Noudatettavat säädökset, määräykset ja ohjeet
3.3. Isännöitsijän oikeudellinen asema
3.4. Asiantuntijoiden käyttäminen
3.5. Tehtävien suoritustapa
3.5.1. Ripeys ja huolellisuus
3.5.2. Toimitilat ja työvälineet
3.5.3 . Asiakkaalle tiedottaminen ja raportointi
3.5.4. Taloudellisuus
3.5.5. Asiakkaan varojen ja arvopapereiden säilyttäminen
3.5.6. Asiakirjojen säilyttäminen
3.5.7. Suhtautuminen asiakaskiinteistön käyttäjiin
3.5.8. Henkilöisännöinnin perusteet
4. PALKKIO
5. VAITIOLOVELVOLLISUUS
6. AMMATTITAIDON YLLÄPITÄMINEN JA KEHITTÄMINEN
6.1 Alan tutkimus- ja julkaisutoiminnan seuraaminen
6.2 Osallistuminen alan koulutukseen
6.3 Osallistuminen alan järjestötoimintaan
7. TIEDOTTAMINEN HYVÄSTÄ ISÄNNÖINTITAVASTA

Alkusanat
Isännöinnillä on ratkaiseva merkitys asuin- ja työympäristömme ylläpidossa. Ammattitaitoisen
isännöinnin avulla ylläpidetään viihtyisää elinympäristöä elinkaari-edullisesti.
Kiinteistöalan muutos on erityisen nopeaa, mikä edellyttää isännöitsijältä yhä enemmän vastuuntun-
toa, ammattitaitoa ja itsensä kehittämistä. Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry on uusinut
hyvää isännöintitapaa koskevat eettiset ohjeet paremmin vastaamaan jatkuvasti kehittyvää
isännöintiä.
Hyvää isännöintitapaa koskevien eettisten ohjeiden avulla tuetaan kiinteistöalan kehittymistä turvaa-
malla isännöintitehtävien riittävän korkeatasoinen hoitaminen, kiinteistönpidon osaamisen lisäänty-
minen ja alan yleisen arvostuksen kehittyminen.
Auktorisoidut isännöitsijät ja isännöintiyhteisöt ovat sitoutuneet noudattamaan hyvää
isännöintitapaa. Auktorisoinnin myöntää Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA ry, joka on alan
keskeisten järjestöjen perustama, auktorisoituja isännöitsijöitä valvova yhdistys. ISA:n taustalla ovat
Suomen Isännöitsijäliitto ry, Suomen Kiinteistöliitto ry, Suomen
Kiinteistönhoitoyhteisöt ry KIHO ja Isännöintiyritysten Liitto ry.

ISÄNNÖITSIJÖIDEN AUKTORISOINTIYHDISTYS ISA RY

699
 Liite 2 A

1. JOHDANTO
Hyvä isännöintitapa kuvaa niitä eettisiä sääntöjä, jotka jokaisen isännöitsijän on täytettävä toimi-
essaan isännöitsijän tehtävissä. Hyvää isännöintitapaa sovelletaan sekä asuin- että toimitila-
kiinteistöjen isännöintiin.
Isännöitsijän on valvottava, että hyvää isännöintitapaa noudattavat kaikki hänen vastuullaan
työskentelevät ja häntä avustavat henkilöt.

2. TOIMINTA ISÄNNÖITSIJÄNÄ
2.1. Käyttäytyminen
Isännöitsijän on käyttäydyttävä rehellisesti ja asiallisesti. Isännöitsijän on vältettävä sellaista
käyttäytymistä, joka on isännöitsijän ammatille haitaksi tai saattaa vahingoittaa ammattikunnan
yleistä arvostusta.
2.2. Suhde kollegoihin
Isännöitsijän on edistettävä ammattikunnan hyviä keskinäisiä suhteita.
2.3. Riippumattomuus ja tasapuolisuus
Isännöitsijän on harjoitettava ammattiaan itsenäisesti ja asiakkaansa edun mukaisesti. Isännöit-
sijän on säilytettävä riippumaton asemansa asiakkaansa muihin sopimuskumppaneihin. Isän-
nöitsijän on tiedotettava asiakkaalleen omistussuhteista ja muista yhteyksistään asiakkaansa
sopimuskumppaneihin.
Mikäli isännöitsijä, hänen työnantajansa tai samassa omistuksessa oleva yhteisö harjoittaa muu-
ta kuin isännöintiä ja myy näitä palveluja asiakkaalle, on isännöitsijän kiinnitettävä erityistä huo-
miota asiakkaansa edun valvomiseen.
Isännöitsijän on kohdeltava asiakkaitaan tasapuolisesti.
2.4. Tiedottaminen ja mainonta
Isännöitsijän on toiminnastaan tiedottaessaan tai sitä mainostaessaan meneteltävä asiallisesti
ja totuudenmukaisesti. Tiedottaminen tai mainonta ei saa antaa virheellistä kuvaa isännöitsijän
toiminnan laadusta ja laajuudesta.
2.5. Kilpaileva toiminta
Isännöitsijä ei saa työnantajansa luvatta tehdä toiselle isännöintiyhteisölle työtä tai itse harjoittaa
isännöintiä, joka työsuhteessa noudatettavan hyvän tavan vastaisena kilpailutekona ilmeisesti
vahingoittaa työnantajaa. Isännöitsijä ei esimerkiksi työsuhteensa kestäessä saa ryhtyä toimen-
piteisiin isännöimiensä asiakaskiinteistöjen sopimusten siirtämiseksi itselleen, toiseen yrityk-
seen tai uudelle työnantajalleen.
Isännöitsijöiden työsopimuksiin voidaan sopia työsopimuslain tarkoittama kilpailukieltolauseke.

3. ISÄNNÖITSIJÄTEHTÄVIEN SUORITTAMINEN
3.1. Suoritettavat tehtävät
Isännöitsijän on hoidettava asiakaskiinteistöjensä juokseva hallinto, lainsäädännössä toimitus-
johtajalle ja isännöitsijällä määrätyt tehtävät sekä muut asiakkaan kanssa sovitut tehtävät.
Toimeksiannosta sovitaan kirjallisesti hyödyntäen alan yleisiä sopimusmalleja ja yleisiä
sopimusehtoja. Toimeksiannossa on pyrittävä toiminnan tavoitteellisuuteen.
3.2. Noudatettavat säädökset, määräykset ja ohjeet
Isännöitsijän on noudatettava lakeja ja asetuksia sekä viranomaisten antamia määräyksiä. Isän-
nöitsijän on valvottava, että myös asiakkaan muut sopimuskumppanit noudattavat lainsäädän-
töä ja viranomaisten määräyksiä.
Isännöitsijän on noudatettava asiakasyhtiön yhtiöjärjestyksen määräyksiä, yhtiökokouksen ja
hallituksen antamia ohjeita sekä asiakkaidensa muuten antamia ohjeita.
700
 Liite 2 A

3.3. Isännöitsijän oikeudellinen asema

Isännöitsijän on tunnettava oikeutensa, velvollisuutensa ja vastuunsa asiakasyhtiönsä toimitus-
johtajana. Isännöitsijä edustaa asiakasyhtiötä juoksevaan hallintoon kuuluvien tehtävien hoita-
misessa ja tehtävissä, jotka ovat asiakasyhtiön hallituksen erikseen antamia.
Isännöitsijätoimistoissa isännöitsijän on ohjattava ja valvottava toimistohenkilökunnan työtä ja
huolehdittava siitä, että henkilökunta noudattaa hyvää isännöintitapaa.
3.4. Asiantuntijoiden käyttäminen
Isännöitsijän on tarvittaessa käytettävä asiantuntijaa.
3.5. Tehtävien suoritustapa
3.5.1. Ripeys ja huolellisuus
Tehtävien suunnittelussa ja päätösten täytäntöönpanossa isännöitsijän on oltava huolellinen ja
pantava päätökset täytäntöön ilman aiheetonta viivytystä.
3.5.2. Toimitilat ja työvälineet
Isännöitsijällä on oltava kiinteä toimipaikka, josta hän harjoittaa ammattiaan.
Isännöitsijän toimitilojen ja teknisten työvälineiden on oltava asialliset jaisännöintitoimintaan so-
veltuvat.
3.5.3. Asiakkaalle tiedottaminen ja raportointi
Isännöitsijän on tiedotettava asiakkaalleen toiminnallisesti tai taloudellisesti merkittävistä
isännöintiin liittyvistä asioista. Tiedottamisesta ja raportoinnista on sovittava isännöintisopimuk-
sessa.
Isännöitsijän on ilman aiheetonta viivytystä vastattava saamiinsa kirjeisiin ja tiedusteluihin. Isän-
nöitsijän on huolehdittava siitä, että kiinteistön käyttäjille tiedotetaan järkevästä ja taloudellisesta
kiinteistön käytöstä.
3.5.4. Taloudellisuus
Isännöitsijän on otettava toiminnassaan huomioon asiakaskiinteistöjensä elinkaariedullisuus.
3.5.5. Asiakkaan varojen ja arvopapereiden säilyttäminen
Isännöitsijän on pidettävä haltuunsa uskotut asiakkaan varat erillään muiden asiakkaiden va-
roista. Isännöitsijän on pyydettäessä annettava tilityslaskelma varojen käytöstä asiakkaalle.
Asiakkaan varoja ja arvopapereita on säilytettävä huolellisesti ja turvallisesti.
3.5.6. Asiakirjojen säilyttäminen
Isännöitsijän on säilytettävä asiakkaansa lukuun asiakirjat huolellisesti ja vähintään laissa sää-
detyn ajan. Asiakirjojen hävittämisestä sovitaan etukäteen asiakkaan kanssa.
3.5.7. Suhtautuminen asiakaskiinteistön käyttäjiin
Isännöitsijän on tehtävissään suhtauduttava oma-aloitteisesti ja palveluhenkisesti
asiakkaisiinsa. Hänen on perehdyttävä hoitamaansa kiinteistöön ja ylläpidettävä vuorovaikutus-
ta kiinteistönkäyttäjien kanssa.
3.5.8. Isännöinnin vaihtuminen
Isännöinnin vaihtumisen yhteydessä luovutetaan viivytyksettä asiakkaan asiapaperit ja laaditaan
vähintään maksuperusteinen välitilinpäätös. Jos isännöintisopimus päättyy tilikauden vaihtues-
sa, laaditaan tilinpäätös.
Tilinpäätöksen laatiminen kuuluu isännöintipalkkioon, jollei muuta ole sovittu.

4. PALKKIO
Palkkion on oltava kohtuullinen ja oikeassa suhteessa tehtävän laajuuteen ja laatuun. Palkkio on
kohtuullinen, kun sen perusteella isännöitsijä voi asianmukaisesti suoriutua kaikista sopimuksen
mukaisista tehtävistä.
Palkkiosta ja sen tarkistusmenettelystä sovitaan etukäteen.
701
 Liite 2 A

5. VAITIOLOVELVOLLISUUS
Isännöitsijä ei saa ilmaista ulkopuolisille asioita ja tietoja, jotka on saatu isännöintitehtäviä
suoritettaessa, ellei laki siihen velvoita tai asiakas anna siihen lupaa. Annetuista tiedoista on
kerrottava asiakkaalle.
Isännöitsijä ei saa käyttää tietoja omaksi edukseen eikä ulkopuolisten hyödyksi tai vahingoksi.
Työsuhteessa oleva isännöitsijä on vaitiolovelvollinen liike- ja ammattisalaisuuksista työ-
sopimuslain mukaisesti.

6. AMMATTITAIDON YLLÄPITÄMINEN JA KEHITTÄMINEN

6.1. Alan tutkimus- ja julkaisutoiminnan seuraaminen
Isännöitsijän on ylläpitääkseen ja kehittääkseen ammatillisia ja yhteiskunnallisia tietojaan ja
osaamistaan seurattava alan tutkimus- ja julkaisutoimintaa.
6.2. Osallistuminen alan koulutukseen
Isännöitsijän on osallistuttava alan koulutukseen ammattitaitonsa ja osaamisensa ylläpitämisek-
si ja kehittämiseksi.
6.3. Osallistuminen alan järjestötoimintaan
Isännöitsijän tulisi osallistua alan järjestöjen toimintaan seuratakseen alan muutosta ja vaikut-
taakseen isännöinnin kehittämiseen.

7. TIEDOTTAMINEN HYVÄSTÄ ISÄNNÖINTITAVASTA

Isännöitsijän on liitettävä hyvää isännöintitapaa koskevat ohjeet asiakkaidensa kanssa tekemiin
sopimuksiin.
Isännöitsijän on tiedotettava hyvästä isännöintitavasta henkilökunnalleen ja asiakkailleen.

702
 Liite 2 B

ISÄNNÖITSIJÖIDEN AUKTORISOINTIYHDISTYS ISA RY:N

MÄÄRÄYKSET KURINPITOMENETTELYSTÄ
Isännöitsijöiden auktorisointiyhdistys ISA ry:n auktorisoimat isännöitsijät ja isännöintiyhteisöt
ovat sitoutuneet noudattamaan hyvää isännöintitapaa ja auktorisointiedellytyksiä. ISA ry valvoo
auktorisoitujen isännöitsijöiden toimintaa. Valvonnan toteuttamiseksi noudatetaan näitä määrä-
yksiä. Määräykset on hyväksytty ISA ry:n hallituksen kokouksessa 5.9.2000.
Toimielimet
Kurinpitomenettely on ISA ry:n hallituksen valitseman auktorisointitoimikunnan tehtävänä.
Auktorisointitoimikunta voi lopullisesti päättää kurinpitotoimista. Mikäli auktorisointitoimikunta
päättää peruuttaa auktorisoinnin, tulee päätös alistaa ISA ry:n hallituksen vahvistettavaksi.
Kurinpitoasioiden valmistelun suorittaa yhdistyksen asiamies.
Kurinpitomenettelyn kohde
Kantelu voidaan tehdä, mikäli kantelija katsoo, että isännöitsijä tai isännöintiyhteisö on menetel-
lyt ISA ry:n hyväksymien hyvää isännöintitapaa koskevien ohjeiden (HIT) vastaisesti tai isännöit-
sijän tai isännöintiyhteisön toiminta ei muuten täytä auktorisointiedellytyksiä.
Kantelun peruste ei pääsääntöisesti saa olla kolmea vuotta vanhempi. Jos kantelun perusteena
on tuomioistuimen tuomio, asian käsittely pääsääntöisesti lykätään, kunnes tuomio on
lainvoimainen.
Kurinpitomenettelyssä ei voida ratkaista asianomaisten välisiä korvauskysymyksiä tai muita vaa-
timuksia.
Seuraamukset
Mikäli auktorisointitoimikunta pitää kantelua aiheellisena, se voi antaa isännöitsijälle tai
isännöintiyhteisölle huomautuksen tai varoituksen taikka peruuttaa auktorisoinnin.
Huomautus annetaan, jos on menetelty hyvän isännöintitavan vastaisesti tai toiminta ei ole täyt-
tänyt kaikilta osin auktorisointiedellytyksiä.
Varoitus annetaan, jos hyvän isännöintitavan vastainen menettely tai auktorisointiedellytysten
täyttämättä jättäminen on ollut olennaista ja jos tästä laiminlyönnin toistuessa tai jatkuessa voi
seurata auktorisoinnin peruuttaminen.
Mikäli isännöitsijän tai isännöintiyhteisön auktorisointi on peruutettu, näillä on oikeus anoa
auktorisointia uudelleen aikaisintaan kolmen vuoden kuluttua siitä, kun päätös auktorisoinnin
peruuttamisesta on annettu. Tällöin auktorisoitavan hakemus käsitellään uutena hakemuksena
auktorisointia koskevien edellytysten mukaisesti.
Kun auktorisointi on peruutettu, isännöitsijä tai isännöintiyhteisö ei saa käyttää ISA-tunnusta.
ISA-tunnuksen laiton käyttö on rangaistava teko ja ISA ry voi vaatia sen perusteella vahingonkor-
vausta.
Vireilletulo
Kantelun auktorisoidun isännöitsijän tai isännöintiyhteisön menettelystä ovat oikeutettuja teke-
mään isännöitsijän asiakkaana olevan tai aikaisemmin asiakkaana olleen isännöintikohteen
päätösvaltaa käyttävät toimielimet. Mikäli isännöintikohde on kiinteistö- tai asunto-osakeyhtiö,
voi kantelun tehdä yhtiön hallitus. Lisäksi isännöintikohteen tilintarkastajalla on oikeus tehdä
kantelu.
ISA ry voi erityisestä syystä myös omasta aloitteestaan ottaa käsiteltäväkseen kurinpitoasian.
ISA ry voi ottaa omasta aloitteesta käsiteltäväkseen asian, jonka se on saanut tietoonsa esimer-
kiksi tiedotusvälineiden kautta tai muun kuin kanteluun oikeutetun tahon yhteydenoton perus-
teella. Esimerkiksi yksittäisen osakkeenomistajan tai toisen isännöitsijän kantelun perusteella
703
 Liite 2 B

toimikunta voi ottaa asian käsittelyyn omasta aloitteestaan vain, jos toimitetuissa asiakirjoissa on
konkreettista näyttöä siitä, että kurinpitomenettely voi johtaa varoitukseen tai auktorisoinnin pe-
ruuttamiseen.
Kantelu auktorisoidun isännöitsijän tai isännöintiyhteisön toiminnasta on tehtävä kirjallisesti ja
siinä on riittävän selkeästi yksilöitävä se tai ne toimenpiteet tai laiminlyönnit, joihin isännöitsijän
tai isännöintiyhteisön katsotaan syyllistyneen.
Asian valmistelu ja päätöksentekomenettely
Kun kirjallinen kantelu saapuu ISA ry:n toimistoon, lähettää asiamies koko kantelun liitteineen
kantelun kohteelle vastineen antamista varten. Tämän jälkeen vastine voidaan toimittaa vielä
kantelun tehneelle taholle mahdollisen lisävastineen antamista varten. Vastineen antamatta jät-
täminen ei estä asian ratkaisemista.
Tämän jälkeen asiamies laatii asiasta päätösesityksen tai esittää lisäselvityksen hankkimista.
Auktorisointitoimikunta voi erityisestä syystä määrätä toimitettavaksi suullisen käsittelyn.
Kun auktorisointitoimikunnan tarpeellisiksi katsomat selvitykset on tehty, toimikunta tekee asias-
ta päätöksen. Päätöksessä on selostettava tapaus, perustelut sekä asiassa annettava ratkaisu.
Kurinpitoasia ratkaistaan siitä huolimatta, että auktorisointi ei ole enää voimassa ratkaisua
annettaessa.
Mikäli toimikunta päättää auktorisoinnin peruuttamisesta, tulee päätös alistaa ISA ry:n hallituk-
sen vahvistettavaksi.
Mikäli hallitus ei vahvista auktorisointitoimikunnan päätöstä, sen on palautettava asia uudelleen
toimikunnan käsiteltäväksi. Toimikunta voi muissakin periaatteellisesti tärkeissä asioissa alistaa
päätöksensä hallitukselle.
Päätös annetaan kummallekin osapuolelle tiedoksi. Lisäksi kaikki auktorisointitoimikunnan
kurinpitoasioissa antamat päätökset annetaan tiedoksi ISA ry:n hallitukselle.
Auditointi
Auktorisointitoimikunnan tehtävänä on hyväksyä isännöintiyhteisöissä suoritettavat auditoinnit.
Mikäli auditointia ei hyväksytä, käynnistetään yhteisön osalta kurinpitomenettely.
Päätösten julkistaminen
Kurinpitoasioissa annetut päätökset eivät ole julkisia, ellei toisin päätetä. Auktorisoinnin peruut-
taminen tiedotetaan auktorisoiduille ISA-tiedotteen yhteydessä. Edellä kerrotun lisäksi päätök-
set voidaan nimiä tai paikkakuntia mainitsematta julkaista ennakkotapauksina.
Muutoksenhaku
Kurinpitoasiassa annettuun päätökseen ei voi hakea muutosta.

704
 Liite 2 C

ISA ry:n SÄÄNNÖT

1 § NIMI JA KOTIPAIKKA
Yhdistyksen nimi on Isännöitsijöiden Auktorisointiyhdistys ISA r.y. ja kotipaikka Helsinki.
2 § TARKOITUS JA TOIMINNAN LAATU
Yhdistyksen tarkoituksena on edistää ja kehittää kiinteistöisännöitsijöiden arvostusta, ammatti-
taitoa ja yhteistoimintaa yhdessä kiinteistöalalla toimivien muiden yhteisöjen kanssa sekä seura-
ta näiden toimintaa.
Tarkoituksensa toteuttamiseksi yhdistys voi
- tukea yhdistyksen tarkoitusperiä palvelevia koulutus- ja tutkimuslaitoksia;
- harjoittaa yhdistyksen tarkoituksia edistävää tutkimus-, koulutus- ja tiedotustoimintaa,
- tehdä esityksiä ja antaa lausuntoja toimialaansa kuuluvista asioista;
- järjestää kokouksia ja esitelmätilaisuuksia;
- ylläpitää ja julkistaa rekisteriä isännöitsijätoimintaa harjoittavista.
Yhdistyksellä on oikeus ottaa vastaan lahjoituksia ja testamentteja sekä oikeus omistaa kiinteää
ja irtainta omaisuutta.
3 § JÄSENET
Yhdistyksen jäseneksi hallitus voi hyväksyä kiinteistöalalla toimivan valtakunnallisen
oikeuskelpoisen yhteisön.
Yhdistyksen jäseneksi pääsyä koskeva hakemus on esitettävä kirjallisesti yhdistyksen hallituk-
selle.
Jäsenellä on oikeus erota yhdistyksestä ilmoittamalla siitä kirjallisesti hallitukselle tai sen pu-
heenjohtajalle taikka suullisesti yhdistyksen kokouksen pöytäkirjaan. Eroava jäsen on kuitenkin
velvollinen suorittamaan yhdistykselle kaikki ennen jäsensuhteen päättymistä erääntyneet jä-
senmaksut.
Yhdistyksen kokous voi yksimielisellä päätöksellä erottaa yhdistyksen jäsenyydestä sellaisen
jäsenen, joka laiminlyö liittymis- tai vuosimaksun suorittamisen yhdistykselle tai toimii vastoin
yhdistyksen tai sen jäsenten yhteisiä etuja. Erotettu jäsen menettää kaikki oikeutensa yhdistyk-
seen nähden, mutta on kuitenkin velvollinen suorittamaan ennen erottamista erääntyneet jäsen-
maksunsa.
Jäseneltä perittävän liittymismaksun ja vuotuisen vuosimaksun suuruudesta päättää vuosikoko-
us. Yhdistyksen perimät maksut on suoritettava viimeistään kalenterivuoden ensimmäisen nel-
jänneksen aikana.
4 § HALLITUS
Yhdistyksen asioita hoitaa hallitus, johon kuuluu vuosikokouksessa valitut vähintään neljä (4) ja
enintään seitsemän (7) varsinaista jäsentä ja heille valitut henkilökohtaiset varajäsenet. Mikäli
vuosikokous ei toisin päätä, kunkin jäsenen nimeämistä ehdokkaista on hallitukseen valittava
yksi (1) varsinainen jäsen ja yksi (1) varajäsen.
Hallituksen jäsenten toimikausi on vuosikokousten välinen aika.
Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja varapuheenjohtajan ja ottaa muut tarvittavat
toimihenkilöt.
Hallitus kokoontuu puheenjohtajan tai hänen estyneenä ollessaan varapuheenjohtajan kutsusta
niin usein kuin yhdistyksen asiat sitä vaativat. Hallitus on päätösvaltainen, kun vähintään puolet
sen jäsenistä, puheenjohtaja tai varapuheenjohtaja mukaanluettuna, on läsnä. Asiat ratkaistaan 705
 Liite 2 C

yksinkertaisella ääntenenemmistöllä. Äänten mennessä tasan ratkaisee puheenjohtajan mielipi-

de, vaaleissa kuitenkin arpa.
Päätettäessä varoituksen antamisesta tai auktorisoinnin peruuttamisesta auktorisoinnille asetet-
tujen ehtojen noudattamatta jättämisen vuoksi vaaditaan kuitenkin, että päätöstä kannattaa vä-
hintään neljä viidesosaa (4/5) hallituksen jäsenistä.
5 § ASIAMIES
Yhdistyksellä voi olla hallituksen nimittämä asiamies, jonka tulee hallituksen antamien määräys-
ten ja ohjeiden mukaisesti hoitaa yhdistyksen juoksevaa hallintoa. Asiamiehen palkkiosta päät-
tää hallitus.
6 § YHDISTYKSEN NIMEN KIRJOITTAMINEN
Yhdistyksen nimen kirjoittavat puheenjohtaja tai varapuheenjohtaja tai asiamies kaksi yhdessä.
7 § ASIANTUNTIJAT
Yhdistyksen hallitus nimittää avukseen valvonnassaan olevan kiinteistöalan asiantuntijoista
koostuvan toimikunnan, johon kuuluu vähintään viisi (5) ja enintään kymmenen (10) jäsentä.
Toimikunnan tehtävänä on tutkia ja esittää hallitukselle, mitkä isännöitsijät tai isännöitsijäyhteisöt
otetaan yhdistyksen ylläpitämään isännöitsijärekisteriin.
8 § TILIT
Yhdistyksen tilikausi on kalenterivuosi.
Tilinpäätös tarvittavine asiakirjoineen ja hallituksen vuosikertomus on annettava tilintarkastajille
viimeistään maaliskuun loppuun mennessä. Tilintarkastajien on viimeistään huhtikuun 15. päi-
vään mennessä annettava hallitukselle kirjallinen lausuntonsa.
9 § YHDISTYKSEN KOKOUSTEN KOOLLEKUTSUMINEN
Yhdistyksen kokoukset kutsuu koolle hallitus. Kokouskutsu on toimitettava viimeistään seitse-
män (7) päivää ennen kokousta kirjallisena kullekin jäsenelle.
10 § YHDISTYKSEN KOKOUKSET
Yhdistyksen vuosikokous pidetään vuosittain hallituksen määräämänä päivänä ennen kesäkuun
loppua.
Ylimääräinen kokous pidetään, kun hallitus katsoo siihen olevan aihetta tai kun vähintään kol-
masosa (1/3) yhdistyksen jäsenistä sitä hallitukselta erityisesti ilmoitettua asiaa varten kirjallises-
ti vaatii. Kokous on pidettävä neljäntoista (14) päivän kuluessa vaatimuksen esittämisestä.
Yhdistyksen kokouksissa on jokaisella jäsenellä yksi ääni. Kokouksesta poissa oleva jäsen voi
valtuuttaa asiamiehekseen toisen jäsenen. Kukaan ei kuitenkaan voi edustaa enempää kuin
yhtä poissaolevaa jäsentä. Päätökset tehdään, ellei näissä säännöissä toisin määrätä, yksinker-
taisella enemmistöllä. Äänten mennessä tasan ratkaistaan vaalit arvalla, mutta muissa asioissa
tulee päätökseksi kokouksen puheenjohtajan mielipide.
11 § VUOSIKOKOUS
Yhdistyksen vuosikokouksessa käsitellään seuraavat asiat:
1. kokouksen avaus
2. valitaan kokouksen puheenjohtaja, sihteeri, kaksi pöytäkirjantarkastajaa ja kaksi
ääntenlaskijaa
3. todetaan kokouksen laillisuus ja päätösvaltaisuus
4. hyväksytään kokouksen työjärjestys
5. esitetään tilinpäätös, vuosikertomus ja tilintarkastajien lausunto

706
 Liite 2 C

6. päätetään tilinpäätöksen vahvistamisesta ja vastuuvapauden myöntämisestä hallitukselle ja

muille tilivelvollisille.
7. vahvistetaan toimintasuunnitelma, tulo- ja menoarvio sekä liittymis- ja vuosimaksun suuruus
8. päätetään hallituksen jäsenten lukumäärästä
9. valitaan hallituksen jäsenet ja heille varajäsenet
10. valitaan kaksi tilintarkastajaa ja heille kaksi varamiestä
11. päätetään hallituksen jäsenten, tilintarkastajien ja asiantuntijoiden palkkioista
12. käsitellään muut kokouskutsussa mainitut asiat.
Mikäli yhdistyksen jäsen haluaa saada jonkin asian yhdistyksen kokouksen käsiteltäväksi, on
hänen siitä kirjallisesti ilmoitettava hallitukselle niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää
kokouskutsuun.
12 § SÄÄNTÖJEN MUUTTAMINEN JA YHDISTYKSEN PURKAMINEN
Päätös sääntöjen muuttamisesta ja yhdistyksen purkamisesta on tehtävä yhdistyksen kokouk-
sessa vähintään kolmen neljäsosan (3/4) enemmistöllä annetuista äänistä. Kokouskutsussa on
mainittava sääntöjen muuttamisesta tai yhdistyksen purkamisesta.
Yhdistyksen purkautuessa käytetään yhdistyksen varat kiinteistöalaa koskeviin, jäsenten yhtei-
siä etuja ajaviin tarkoituksiin purkamisesta päättävän kokouksen määräämällä tavalla.

707
 Liite 3

708
Liite 3

709
 Liite 3

710
Liite 3

711
 Liite 3

712
Liite 4

713
 Liite 5

714
Liite 5

715
 Liite 6

716
Liite 6

717
 Liite 7

718
Liite 7

719
 Liite 7

720
Liite 7

721
 Liite 7

722
Liite 7

723
 Liite 8

SUOMEN KIINTEISTÖLIITON OHJE

AVIOLIITTOLAIN MUUTOKSEN VAIKUTUS

OSAKELUETTELOMERKINTÖIHIN
Avioliittolakiin tehdyt muutokset ovat tulleet voimaan 1.1.1988. Lain 39§ :n mukaan puoliso ei
saa ilman toisen puolison suostumusta luovuttaa tai siirtää toiselle osakeyhtiön osakkeita,
vuokraoikeutta tai muita oikeuksia, jotka oikeuttavat hallitsemaan yksinomaan tai pääasialli-
sesti puolisoiden yhteisenä kotina käytettäväksi tarkoitettua huoneistoa. Sillä onko toisella
puolisolla omaisuuteen avio-oikeus vai ei, ei ole näissä tapauksissa merkitystä. Vallintarajoi-
tus määräytyy siten pelkästään käyttötarkoituksen perusteella.
Luovutusrajoitus koskee luonnollisesti myös asunto-osakkeita, jotka oikeuttavat hallitsemaan
puolisoiden yhteiseksi kodiksi tarkoitettua huoneistoa. Puolison suostumusta ei sen sijaan
vaadita asunto-osakkeiden panttaukseen, joka ei sinänsä vaikuta huoneiston hallintaan. Val-
lintarajoitukset eivät lakkaa pelkästään sillä perusteella, että puolisot tilapäisesti asuvat eril-
lään toisistaan. Myös puolisoiden muutettua avioeron jälkeen tai muutoin pysyvästi erilleen
vallintarajoitukset jatkuvat siihen saakka, kunnes puolisoiden välillä on toimitettu ositus.
Irtaimen omaisuuden vallintarajoitukset koskevat vain sellaista huoneistoa, joka yksinomaan
tai pääasiallisesti on tarkoitettu käytettäväksi puolisoiden yhteisenä kotina. Jos huoneistoa
käytetään myös muuhun tarkoitukseen, kuten elinkeinotoiminnan tai ammatin harjoittami-
seen, vallintarajoituksen kannalta on ratkaisevaa, kumpaa käyttötarkoitusta on pidettävä pää-
asiallisena. Jos esimerkiksi normaalin asuinhuoneiston tiloista osaa käytetään toimisto-, vas-
taanotto- tms. tiloina, voidaan huoneistoa yleensä silti pitää puolisoiden pääasiallisesti asuin-
käytössä olevana.
Edellä mainittu lainmuutos vaikuttaa myös osake- ja osakasluettelomerkintöjen tekemiseen
osakkeiden luovutuksensaajan selvittäessä saantoaan. Asunto-osakkeiden luovutusta
rekisteröitäessä isännöitsijän tai yhtiön muun edustajan on nyt tutkittava myös se, onko
luovuttajan puoliso antanut luovutukseen laissa vaadittavan suostumuksen. Tämä on vaadit-
tava silloinkin, kun osakkeet on merkitty osakeluetteloon vain luovuttavan puolison nimiin.
Luovutuksensaajan on tarvittaessa esitettävä selvitys siitä, onko luovuttaja avioliitossa. Var-
mimmin tämä voidaan todeta virkatodistuksesta.
Asunto-osakkeiden luovutus, joka on tehty ilman toisen puolison suostumusta, on tuomiois-
tuimessa julistettava pätemättömäksi ja luovutuksensaaja velvoitettava luovuttamaan omai-
suus hallinnastaan edellyttäen, että toinen puoliso nostaa tästä kanteen kolmen kuukauden
kuluessa saatuaan tiedon luovutuksesta. Luovutusta on kuitenkin pidettävä pätevänä, jos
luovutuksen saaja on saanut asunnon hallintaansa ja hän oli vilpittömässä mielessä, ts. hä-
nellä hallinnan saadessaan oli ollut perusteltua aihetta olettaa, että toinen puoliso oli antanut
suostumuksensa luovutukseen tai sen hyväksynyt.
Jos osakkeiden luovutus on tapahtunut ilman toisen puolison suostumusta, ei luovutuksen-
saajaa voida merkitä osakeluetteloon ilman isännöitsijälle esitettävää kirjallista lisäselvitystä.
Selvintä olisi, jos puoliso jälkeenpäin kirjallisesti hyväksyy luovutuksen. Ellei sitä voida esit-
tää, on vaadittava kirjallinen selvitys luovutuksen tiedoksiantamisesta toiselle puolisolle. Tä-
män lisäksi olisi vielä vaadittava alioikeuden antama todistus siitä, ettei kannetta ole kolmen
kuukauden määräajassa nostettu.

724
Liite 9

725
 Liite 10

726
Liite

727
 Liite 12

728
Liite 13

729
 Liite 14

730
 Liite 15

NUORIA TYÖNTEKIJÖITÄ KOSKEVAT RAJOITUKSET

13–14 v. 15–17 v. Huomautuksia

Säännöllinentyöaika kuten 18 vuotta 15 vuotta täyttäneen oppivelvollisen

– loma-ajat 7 tuntia/vrk täyttäneillä osalta koulutyön aikana kuten 13–14 v
35 tuntia/vk Koulupäivän ja työpäivän pituus,
– koulun vapaa- oppisopimuskoulutuksessa koulutusaika
päivät 7 tuntia/vrk ja työaika yhteensä enintään 8 tuntia/vrk
– koulupäivät 2 tuntia/vrk ja 40 tuntia/vko.
12 tuntia/vk

Ylityö
– vuorokautinen kielletty enintään 1 tunti/vrk enintään 80 tuntia/v. ja
– viikottainen kielletty enintään 8 tuntia/vk työsuojelupiirin luvalla lisäksi 40 tuntia/v

Hätätyö kielletty vain jos 18 vuotta

täyttänyttä ei ole
käytettävissä

Työajan 8–20 6–22 Ks. poikkeukset nuorista työntekijöistä

sijoittaminen annetun lain 7 ja 15 §:t

Ruokatunti aina 30 min. jos aina 30 min. jos Työehtosopimuksella voi poiketa
työaika yli 4 tun- työaika yli 4 tuntia
tia 30 min 30 min

Vuorokautinen lepo 14 tuntia 12 tuntia

(keskeytymätön)

Viikottainen 38 tuntia 38 tuntia

vapaa-aika

Työ- tai oppi- holhoojan työntekijän

sopimus kanssa kanssa

Työsopimuksen enintään 1/2 ei rajoituksia yleiset rajoitukset TSL 1:3 §.

pituus olevasta lomasta. 15 vuotta täyttäneen oppivelvollisen
Koulutyön aika- osalta koulutyön aikana kuten 13–14 v.
na tilapäisesti
kestoltaan
lyhytaikaiseen
työsuoritukseen

Työn laatu – 13–14-vuotiaiden osalta kevyttä työtä. Ks. esimerkkiluettelo päätös 1431/93
– kielletyt ja vaaralliset työt ks. asetus 508/86 ja päätös 756/96
– työ ei saa olla nuoren henkilön ruumiilliselle, henkiselle tai siveelliselle
kehitykselle vahingoksi tai vaatia ikään tai voimiin nähden kohtuuttomia
ponnistuksia tai vastuuta

Lääkärin- 1. kuukauden aikana Ei tarpeen jos:

tarkastus – työ on kevyttä liike- tai toimistotyötä tms.
(työnantajan – nuorella työntekijällä on lääkärintodistus, joka ei ole
kustannuksella) yhtä vuotta vanhempi
– työsopimus tehdään alle 3 kuukaudeksi

Luettelo merkitään, jos työsopimus tehdään toistaiseksi tai yli 2 kuukaudeksi

731
 Liite 16 A

732
Liite16 B

733
 Liite 16 C

734
 Liite 16 D

Isännöitsijän työsopimus

SOVELLETTAVA TYÖEHTOSOPIMUS
Ei ole sovellettavaa työehtosopimusta.
TYÖNANTAJA
Lähi-isännöinti Oy
Mannertie 60
00700 Helsinki
TYÖNTEKIJÄ
Harri Heikkonen (310369-235U)
Raitiotie 100
00660 Helsinki
TYÖSUHTEEN ALKAMISPÄIVÄ
1.2.2000
TYÖSUHDE
Toistaiseksi voimassa
KOEAIKA
4 kuukautta
TOIMI TYÖSUHTEEN ALKAESSA
Isännöintityö ja muut työnantajan osoittamat työt.
TYÖN SUORITTAMISPAIKKA
Pääasiallisesti Uudenmaan lääni, tilapäisesti muu Suomi
IRTISANOMISAIKA
Puolin ja toisin kolme (3) kuukautta.
PALKKA
Palkka on 14.000 markkaa kuukaudessa ja se maksetaan yrityksen maksukäytäntöä
noudattaen kuukausittain kunkin kuukauden 15. päivänä Heikkosen osoittamalle pankkitilille.
Palkan lisäksi maksetaan erillistä kuukausikorvausta 1.500 mk, mikä sisältää kokouksiin
liittyvättyöt ja kokouspalkkiot.
Palkanlaskenta-aika työsuhteen aikana ja päättyessä on 8 päivää.
MUUT PALKKAEDUT
a. Heikkosella on täysi autoetu leasing-vuokraltaan enintään 3.500 mk/kk arvoiseen autoon,
josta sovitaan erikseen työnantajan kanssa. Leasing-autolla tulee noudattaa leasing-
sopimuksen mukaisia enimmäiskilometrejä.
Leasing-kauden päättyessä tai työsuhteen päättyessä työnantajalla on oikeus laskuttaa
mahdolliset ylikilometrit. Auton käytöstä ulkomailla on sovittava työnantajan kanssa
erikseen.
b. Heikkosella on oikeus palkan lisäksi saada lounassetelit haluamiltaan työpäiviltä.
TYÖAIKA
Säännöllinen työaika on keskimäärin 37,5 tuntia viikossa. Työsuhteessa sovelletaan
työaikalakia.
Kokouksiin liittyvät työt korvataan em. erillisellä kuukausikorvauksella.
VUOSILOMA
Vuosiloman pituus kulumassa olevan lomanmääräytymisvuoden perusteella on 12 päivää.
Vuosiloma määräytyy muutoin lain mukaan. Vuosilomapalkka maksetaan normaalina palkan-
maksuajankohtana.

735
 Liite 16 D

LOMARAHA
Lomaraha on 50 % lakisääteisestä vuosilomapalkasta ja siitä maksetaan puolet kesäkuun
palkanmaksun yhteydessä ja puolet elokuun palkanmaksun yhteydessä.
SAIRAUSAJAN PALKKA
Sairausajan palkkana maksetaan kahden kuukauden ajalta täysi palkka.
KOULUTUS
Työnantaja antaa Heikkoselle tämän työn kannalta tarpeellista lisäkoulutusta ja luo mahdolli-
suuksia myös yrityksen ulkopuolisissa koulutusyhteisöissä tapahtuvaan koulutukseen.
Työsuhteen alussa työnantaja kustantaa Heikkoselle AIT-koulutusohjelman. Mikäli Heikkonen
eroaa yhtiön palveluksesta kahden vuoden kuluessa tutkinnon suorittamisesta lukien, mak-
saa Heikkonen em. koulutuksesta aiheutuneet kustannukset täysimääräisesti.
MATKAKUSTANNUKSET
Matkakustannukset määräytyvät yhtiön matkustussäännön mukaan.
MUUT TYÖEHDOT
a. Kertausharjoituksen ajalta maksetaan täysi palkka yhdessä reserviläispalkan kanssa.
b. Työnantaja kustantaa seuraavat vakuutukset
• vapaa-ajan tapaturmavakuutus
• työnantajan vastuuvakuutus
• matkavakuutus
c. Heikkonen on velvollinen sekä työsopimuksen voimassa ollessa että sen lakattua
olemaan ilmaisematta kolmannelle mitään yritystä koskevia salaisia tietoja.
Heikkosen on työsuhteen päättyessä välittömästi luovutettava kaikki hallussaan olevat
työnantajalle kuuluvat kirjat ja tavarat, kirjeenvaihto ja muut asiakirjat ja tiedostot, jotka
liittyvät yritykseen.
d. Heikkonen sitoutuu olemaan ottamatta säännöllisen työajan ulkopuolella sivutoimia tai
muuta palkattua työtä ilman työnantajalta etukäteen saatua kirjallista suostumusta.
e. Heikkonen sitoutuu työsuhteen kestäessä olemaan ottamatta tai harjoittamatta
välillisestikään työnantajan tai tämän tytäryhtiöiden kanssa kilpailevaa toimintaa ilman
työnantajalta etukäteen saatua kirjallista suostumusta.
f. Heikkonen sitoutuu työsuhteen päätyttyä olemaan kuuden (6) kuukauden ajan solmimatta
työnantajan kanssa kilpailevaa työsopimusta. Edelleen Heikkonen sitoutuu olemaan
välillisestikään harjoittamatta tai valmistelemasta sellaista toimintaa. Sopimussakko on
tämän kohdan rikkomisesta 12 kuukauden palkkaa vastaava määrä.
SOPIMUSKAPPALEET
Tätä työsopimusta on tehty kaksi samasanaista kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.
PÄIVÄYS
Helsingissä 15.1. 2000

ALLEKIRJOITUKSET

Lähi-isännöinti Oy Harri Heikkonen

736
Liite 17

737
 Liite 18

738
Liite 19

739
 Liite 19

740
Liite 19

741
 Liite 19

742
 Liite 20

PALKKASAATAVIEN V
ALKKASAAT ANHENTUMINEN
VANHENTUMINEN

Laki Saatavan peruste Vanhentumisaika/kanneaika

Vanhentumis- Peruspalkka työsuhteen 10 vuotta

asetus kestäessä
Työsopimukseen tai
työehtosopimukseen
perustuva saatava
(lukuun ottamatta loma-
rahaa) työsuhteen
kestäessä

Vuosilomalaki Vuosilomapalkka 2 vuotta sen kalenteri-

(15 § ) lomakorvaus vuoden päättymisestä,
lomaraha jonka aikana loma olisi
ollut annettava tai
lomapalkka, lomakorvaus
sekä lomaraha maksettava

Työaikalaki Viikkolepokorvaus 2 vuotta sen kalenteri-

(38 § ) varallaolokorvaus vuoden päättymisestä
ylityökorvaukset jolloin oikeus palkka-
sunnuntaityö- erään syntyi tai työsuhteen
korvaukset päättyessä 2 vuoden
kuluessa työsuhteen
päättymisestä

Työsopimuslaki Työsuhteen ja työsopi- 2 vuoden kuluessa työsuhteen

(13:9 § ) muslakiin perustuva päättymisestä
saatava työsuhteen
päättymisen jälkeen
(ei koske kuitenkaan
henkilövahingon
korvaamista)

743
 Liite 21

NEUVOTTEL
NEUVO UMENETTEL
TTELUMENETTEL
UMENETTELY Y KIINTEISTÖAL
KIINTEISTÖ ALL
ALALL A
ALLA
ERIMIELISYYST
ERIMIELISYYSTAP
STAP
APAAUKSISSA

Työnantaja — Työntekijä

Kiinteistö- Ammattiosasto
yhdistys Laaditaan pöytäkirja

Kiinteistötyönantajat ry Palvelualojen ammattiliitto PAM ry

KITA Toimihenkilöunioni TU ry Laaditaan pöytäkirja

Tes-yleissitovuus

Riita-asiat Tes-erimielisyydet Erikseen sopimalla

Käräjäoikeus Työtuomioistuin Välimiesmenettely

Täytäntöönpano- Tes-yleissitovuuden
Hovioikeus
kelpoisuus vahvistamislautakunta

Korkein oikeus Ennakkotapaukset Työtuomioistuin

744
 Liite 22

TYÖSOPIMUKSEN P
TYÖSOPIMUKSEN ÄÄ
PÄÄTT
ÄÄTTÄMISMENETTEL
TTÄMISMENETTEL Y
ÄMISMENETTELY
KIINTEISTÖAL
KIINTEISTÖ ALL
ALALLA
ALLA
Toimenpide Muistettavaa

1. Työsopimuksen päättämisperuste Työnantaja harkitsee työsopimuksen päättä-

tulee työnantajan tietoon.
mistä. Ellei työnantaja ryhdy työsopimuksen
päättämistoimenpiteisiin, on asiasta syytä
antaa työntekijälle todisteellinen varoitus,
jossa todetaan mahdollisuudesta irtisanoa
tai purkaa työsopimus, ellei työntekijän
menettely korjaannu.

2. Työnantaja varaa työntekijälle tilaisuu- Työntekijällä on oikeus käyttää avustajaa

den tulla kuulluksi ennen työsopimuksen kuten esim. työpaikan luottamusmiestä.
päättämistä (ei koske työsopimuksen
irtisanomista taloudellisesta tai tuotan-
nollisesta syystä TSL 7 luvun 3 § :n
perusteella ja työsopimuksen purkau-
tumista TSL 8 luvun 3 § : perusteella.
Jos työntekijä irtisanotaan taloudellises-
ta tai tuotannollisesta syystä (TSL 7:3 § )
tai yrityksen saneerausmenettelyn
yhteydessä (TSL 7:7 § ), on työnanta-
jan selvitettävä irtisanottavalle työnte-
kijälle irtisanomisen perusteet ja vaihto-
ehdot niin hyvissä ajoin kuin mahdollista.
Jos työsopimus irtisanotaan työnantajan
konkurssin tai kuoleman vuoksi (TSL
7:8 § ), on konkurssi- tai kuolinpesän esi-
tettävä selvitys irtisanomisen perusteesta
työntekijöille niin pian kuin mahdollista.
Edellä mainittu selvitys voidaan antaa usei-
ta työntekijöitä irtisanottaessa työntekijöi-
den edustajalle tai työntekijöille yhteisesti.
Jos asia on käsiteltävä yhteistoiminta-
menettelyssä, ei edellä mainittua
selvitystä tarvitse antaa.

3. Työnantaja toimittaa todisteellisesti Päättämisilmoitus toimitetaan ensisijaisesti

työntekijälle kirjallisen irtisanomis-
tai purkamisilmoituksen.
Ellei päättämisilmoituksessa ole mainit-
tu irtisanomisen tai purkamisen perus-
tetta ja työsopimuksen päättymispäivä-
määrää, on työnantajan työntekijän
pyynnöstä viivytyksettä ilmoitettava
hänelle tiedossa olevat työsopimuksen
irtisanomisen tai purkamisen syyt, joiden
perusteella työsopimus on päätetty.
henkilökohtaisesti kuittausta vastaan tai
todistajien läsnäollessa. Toissijaisesti eli
edellä mainittu ei ole mahdollista päättämis-
ilmoitus voidaan toimittaa kirjeitse tai sähköi-
sesti (esim. sähköpostitse). Ilmoituksen kat-
sotaan tällöin tulleen vastaanottajan tietoon
viimeistään seitsemäntenä päivänä sen
jälkeen, kun ilmoitus on lähetetty.
Jos työntekijä on vuosilomalla tai vähintään
kahden viikon tasoittumisvapaalla, katsotaan
päättämisilmoitus toimitetuksi aikaisintaan
loman tai vapaa-ajan päättymistä
seuraavana päivänä. 745
 Liite 22

Työsopimuksen päättämisilmoituksessa
on kh-tes:n ja talo-tes:n mukaan ilmoi-
tettava työsopimuksen päättämisen
tiedossa olevat syyt.
Työsopimuksen irtisanominen on
toimitettava kohtuullisen ajan kuluessa
irtisanomisperusteen tultua työnanta-
jan tietoon (oikeuskäytännön mukaan
n. kuukauden kuluessa).
Työsopimuksen purkaminen on toimi-
tettava 14 päivän kuluessa siitä, kun
purkuperuste on tullut työnantajan
tietoon.
Työsopimuksen purkaminen koeaikana
on tehtävä koeajan kuluessa. Jos
ilmoitus toimitetaan kirjeitse tai
sähköisesti on se annettava postin
kuljetettavaksi edellä mainitun ajan
kuluessa.
Edellä mainittu ilmoitusmenettely ei
koske työsopimuksen purkautumista
TSL 8:3 § :n perusteella.

4. Neuvottelumenettely
Jos työsopimuksen päättämisestä
syntyy erimielisyyttä, joka liittyy työ-
ehtosopimuksen soveltamiseen tai
tulkintaan, on siitä neuvoteltava
vaadittaessa työehtosopimuksen
neuvottelujärjestyksen mukaisesti,
jos osapuolet ovat molemmat
järjestäytyneitä työehtosopimuksen
sopijajärjestöihin.

5. Tuomioistuinkäsittely
Kanne työsopimuksen lakkaamista
koskevassa asiassa samoin kuin
muun työsopimuslain mukaista
saatavaa koskevassa asiassa kahden
vuoden kuluessa siitä, kun työsuhde
on päättynyt. Tämä ei kuitenkaan
koske työntekijälle aiheutuneen
henkilövahingon korvaamista.

Ks. työsopimuksen päättämismenette-

lystä TSL 9 luku ja työehtosopimusten
määräykset.

746
Liite 23 A

747
 Liite 23 B

748
 Liite 24

VIIKOTT
VIIKO AISENV
TTAISENVAP
AISENVAPAA-AJ
APAA-AJANMÄÄRÄ
AA-AJANMÄÄRÄYTYMINEN
ANMÄÄRÄYTYMINEN

VIIKKO- TYÖVIIKKO VIIKOTTAINEN

TYÖAIKA VAPAA-AIKA

35 kevät-, kesä- talviaikana 35 kevät-, kesä- talviaikana

ja syysviikkona esim. joulu- ja syysviikkona esim. joulu-
esim. huhti- maaliskuussa esim.huhti- maalis-
marraskuussa marraskuussa kuussa

Päätoiminen 40 tuntia 5-päiväinen 5-päiväinen joka viikko joka viikko

talonmies

Osapäivä- yli 22 tuntia 5-päiväinen 6-päiväinen joka viikko joka viikko

toiminen 146,7 x 0,15 =
talonmies 22,01

Osapäivä- alle 22 tuntia 6-päiväinen tai

toiminen 146,6 x 0,15 = 5-päiväinen 7-päiväinen joka viikko joka toinen
talonmies 21,99 (joka toinen viikko
viikko)

Niillä osapäivätoimisilla talonmiehillä, joiden pistemäärä on vähintään 267,

on 5-päiväinen työviikko 30 kevät-, kesä- ja syysviikon ja 6-päiväinen
työviikko 22 talviviikon aikana.

749
 Liite 25

As Oy Linnankatu 19
Linnanka
Tulo- ja menoarvio vuodelle 200__
menoarvio

Kiinteistön tuotot
Yhtiövastikkeet
asuinh. 2977 m+2 x 8,00 x 12 kk 285.792,00
liikeh. 1279 m+2 x 16,00 x 12 kk 245.568,00
toim.h. 1349 m+2 x 12,00 x 12 kk 194.256,00
varastot 160 m+2 x 4,00 x 12 kk 7.680,00 733.296,00

Vuokrat 40,000,00
Käyttökorvaukset
lämmin vesi à 35,00 50.400,00
sauna, pesula 3.000,00 53.400,00
Korkotuotot 1.000,00
Ylijäämä ed. vuodelta 10.000,00 837.696,00

Kiinteistön hoitokulut
Palkat ja palkkiot
hallitus ja tilintarkastajat 4.400,00
isännöitsijä 36.600,00
talonmiehen työt, siivous, sijaisuudet 128.000,00 169.000,00
Sosiaalikulut 30.000,00
Lämmitys 175.000 x 140 p 245.000,00
Vesi- ja jätevesi 10.000 x 6,50 65.000,00
Valaistus ja voima 75.000 x 32 p 24.000,00
Puhtaanapito 60.000,00
Vahinkovakuutukset 21.000,00
Korjaukset ja huolto 112.000,00
Muut hoitokulut 18.296,00 744.296,00
+ 93.400,00
Lainan lyhennykset 68.400,00
Lainan korkokulut 14.600,00 83.000,00
Verot 10.400,00
00,00
Muut tuotot ja kulut
Pääomavastikkeet
asuinh. 1552 m+2 x 0,57 x 12 10.615,78
liikeh. 538 m+2 x 1,14 x 12 7.359,84
toim.h. 1007 m+2 x 0,86 x 12 10.392,24 + 28.905,36
varastot 160 m+2 x 0,28 x 12 537,60

Pääomamenot
lainan lyhennykset TSp 16.392,00 – 28.905,36
korkokulut 12.513,36
00,00
Turussa 27. marraskuuta 199__
750 Hallitus
Liite 26

751
 Liite 27

752
Liite 27

753
 Liite 27

754
Liite 27

755
 Liite 27

756
Liite 27

757
 Liite 27

758
Liite 27

759
 Liite 27

760
Liite 27

761
 Liite 27

762
Liite 27

763
764
Lämmitystarveluvut
Liite 28

(sisälämpötila +17°C)

Keskimäär
eskimääräiset lämmity
imääräiset star
lämmitystar veluvut (°Cd) 1961–1990
starv

Maarian- H:ki Kaisa- Pori Turku Tampere Lahti L:ranta J:kylä Vaasa Kuopio Joensuu Kajaani Oulu Sodan- Ivalo
hamina Vantaa niemi kylä

Tammikuu 636 741 700 728 713 784 788 819 836 769 867 885 910 871 996 970
Helmikuu 607 672 642 666 654 707 710 727 747 700 770 782 802 773 863 846
Maaliskuu 588 617 592 616 606 650 637 645 672 649 683 695 725 706 792 780
Huhtikuu 434 418 411 426 415 443 428 437 469 456 474 485 508 493 574 577
Toukokuu 231 168 174 192 176 199 170 177 216 230 212 229 257 262 356 380
Kesäkuu 3 20 15 26 19 33 26 26 41 36 35 45 59 51 114 146
Heinäkuu 7 5 2 7 6 8 7 7 14 10 8 13 22 14 61 82
Elokuu 21 27 16 31 24 41 37 34 65 47 45 58 82 61 150 160
Syyskuu 154 181 139 193 169 217 210 204 248 213 219 236 262 241 329 329
Lokakuu 317 358 324 359 346 398 386 395 419 385 411 429 453 435 535 539
Marraskuu 441 504 468 503 490 537 533 545 575 537 576 591 624 603 732 730
Joulukuu 567 655 615 653 637 702 697 718 751 698 768 782 819 781 932 909

Yhteensä 4036 4366 4098 4400 4255 4719 4629 4734 5053 4730 5068 5230 5523 5291 6434 6448
 Liite 29

MITTAYKSIKÖT JA MUUNTOKERTOIMET
Suomessa on siirrytty uuteen kansainväliseen mittayksikköjärjestelmään, jota sanotaan SI-järjestel-
mäksi.
Kirjainyhdistelmä SI on virallinen lyhenne sanoista Système International d’Unites. Järjestelmän pe-
rusrakenne vahvistettiin 10. yleisessä paino- ja mittakonferenssissa vuonna 1954. Nimen SI se sai
seuraavassa konferenssissa vuonna 1960.
SI-järjestelmän perusyksiköt, niiden tunnukset sekä vastaavat suurenimet ovat:

metri m pituus
kilogramma kg massa
sekunti s aika
ampeeri A sähkövirta
kelvin K lämpötila
kandela cd valovoima

Perusyksikköjen lisäksi SI-järjestelmä sisältää johdannais-, kerrannais- ja täydennysyksikköjä.

Johdannaisyksiköllä tarkoitetaan yksikköä, joka on muodostettu perusyksiköiden avulla, esimerkiksi
m/s on johdannaisyksikkö. Tietyille johdannaisyksiköille on annettu oma erityisnimensä lähinnä siitä
syystä, että nimi saataisiin lyhyemmäksi ja helpommaksi lausua.
Kaikkien kymmenjärjestelmän mukaisten mittayksiköiden yhteydessä käytetään tarvittaessa seuraa-
via kerrannaisia ja niitä osoittavia etuliitteitä tai niiden lyhenteitä:

nimi lyhenne luku, jolla mittayks. tulee kerrotuksi

giga G 1000000000 = 109

mega M 1000000 = 106
kilo k 1000 = 103
hehto h 100 = 102
deka da 10 = 101
desi d 0,1 = 10– 1
sentti c 0,01 = 10– 2
milli m 0,001 = 10– 3
mikro µ 0,000001 = 10– 6

Käytössä on vielä paljon SI-järjestelmästä poikkeavia mittayksiköitä. Seuraavassa on esitetty, miten

eräät tavallisimmat yksiköt voidaan muuttaa SI-järjestelmään ja päinvastoin.

Suure Tunnus SI-yksikkö Muuntokertoimia

Lämpötila T (t) K (Kelvin) 1 ° C = 1 K lämpötilaerona

– termodyn. T K ± 0 ° C = 273,2 K (veden jäätymislämpötila)
– celsiuslämpötila t °C 100 ° C = 373,2 K (veden kiehumislämpötila)
5
t= (tF -32), tF = Farenheiteissa
9

5
t= tR, tR = Rêaumureissa
4

765
 Liite 29

Suure Tunnus SI-yksikkö Muuntokertoimia

Pituus l m (metri) tuuma (in) l in = 25,4 mm

jalka (ft) 1 ft = 0,3048 m
yard (yd) 1 yd = 0,9144 m
maili 1 mile = 1609,344 m
meripnk (mpk) 1 mpk = 1852 m
mil (USA) 1 mil = 0,001 in =
0,0254 mm

Pinta-ala A m2 1 in2 = 6,4516 cm2

(neliömetri) 1 ft2 = 0,09290304 m2
1 mile2 = 2,58999 km2
township = 93, 2393 km2

Tilavuus V m3 (kuutio- 1 litra = 1 dm3

– johdannais- metri) 1 in3 = 16,3871 dm3
yksikkö m3 1 ft3 = 28, 3168 dm3
– käyttöön jäävä l (litra) 1 yd3 = 0,764559 m3
vanha yksikkö 1 rekisteritonni = 100 ft3 = 2,832 m3
1 barrel (USA öljy) = 153,8 dm3
1 gallona (USA) = 3,785 dm3
1 gallona (engl.) = 4,546 dm3

Tilavuusvirta V m2/s 1 dm3/min = 16, 667 cm3/s

1 m3/h = 0,27778 dm3/s
1 in3/min. = 0,27312 cm3/s
1 ft3/min = 0,47195 dm3/s

Aika t s (sekunti) 1 a = n. 365 d

– sekunti s 1 a = n. 8760 h
– vuosi a 1 d = 24 h = 86400 s
– vuorokausi d 1 h = 3600 s
– tunti h

Nopeus v m/s 1 ft/min = 0,00508 m/s

1 maili/h = 1,609344 km/h =
0,44704 m/s
1 solmu = 1,852 km/h = o,51444 m/s
valo = 299792,5 km/s = n. 300000 km/s
ääni (ilmassa) = 330 m/s
1 km/h = 0,278 m/s
1 m/s = 3,60 km/h

Pyörimisnopeus l 1/s 1 r/min = 0,01667 1/s

– kierrosta r
sekunnissa

Taajuus f l vaihtovirran taajuus: Eurooppa 50 Hz

Hz = Amerikka 60 Hz
s
(Herzi)

Massa m kg 1 t = 1000 kg
– perusyksikkö kg (kilo- 1 naula (pound) 1 lb = 0,45359237 kg
– myös käyttöön framma) 1 naula (USA apt.) = 0,373242 kg
jäävä yksikkö t (tonni) 1 unssi (ounce) 1 oz = 28,3495 g
1 unssi (USA apt.) = 31,10352 g
766
 Liite 29

Suure Tunnus SI-yksikkö Muuntokertoimia

Massavirta m kg/s 1 t/h = 0,278 kg/s

Voima F kgm 1 kp = 9,81 N

N = s2
(Newton) 1 lbf = 4,45 N

Paine p Pa = N/m2 1 mvp = 9,81 kPa

(Pascal) 1 at = 0,0981 Mpa
1 mm/Hg = 133 Pa
1 mm/H2O = 9,8 Pa
1 psi = 6,89 kPa
1 bar = 0,1 Mpa

Energia W J = Ws _ Nm 1 kWh = 3,6 MJ

– johdannais- (Joule) 1 kcal = 4,187 kJ
yksikkö 1 Btu = 1,055 kJ
– toistaiseksi myös kWh (kilo- 1 Mcal = 1,163 kWh
käytössä wattitunti) 1 Gcal = 1,163 MWh
1 hvh = 0,736 kWh

Teho P W = J/s 1 kcal/h = 1,163 W

(Watti) 1 hv = 0,736 kW
1 kpm/s = 9,81 W
1 Btu/h = 0,293 W

Sähkövirta I A (Ampeeri)

Jännite U V = W/A
(Voltti)

Vastus R W=W/A2=V/A
(Ohmi)

Lämmönläpäisy- k W/m2K 1 kcal/h, m2, ° C = 1,163 W/m2K

kerroin 1 Btu/h, ft, F _ 5,6783 W/m2K

Valovoima I cd 1 hefnerkynttilä = 0,92 cd

(Candela) 1 kansainväl.kynttilä = 0,98 cd

Valovirta Ø lm = sr x cd
(Lumen)

Valomäärä Q lms

Luminanssi L cdIm2

Valaistus- E lx = lm/m2
voimakkuus (Luksi)

Äänenpainotaso Lp dB (desibeli) p2
Lp = 10 log
pO2

Ihmiskorvan kuu- LA dB (A)

lon mukaan A-suo-
dattimella painotet-
tu äänenpainotaso 767
 Liite 30

URAKKATARJOUSPYYNTÖ

Rak.liike Eriurakka Oy
Kuusmiehentie 69
00970 HELSINKI

Pyydämme urakkatarjoustanne oheisen rakennusselityksen ja sen lisä

lehden mukaisista töistä. Tarjous on tehtävä kokonaisurakkatarjouksena
täydennettynä rakennusselityksessä pyydetyillä yksikköhinnoilla.

Tilaaja As Oy Lintukoto
Huopalahdentie 0
00800 Helsinki

Isännöitsijä Petri Petrinen

Mannerheimintie 132
00270 HELSINKI
Puh. k. 448759 t. 424352

Urakan kohde Julkisivujen kunnostustyöt

Urakka-aika Tarjouksessa on mainittava työn arvioitu alkamis- ja päättymisaika.

Maksuerät Tarjouksessa on tehtävä ehdotus maksuerätaulukoksi.

Vakuudet Takuuajan vakuus on 5 % urakan kokonaissummasta.

Viivästyssakko Työn valmistumisajan ylityksestä peritään viivästymissakko,

jonka suuruudesta sovitaan urakkaneuvottelussa.

Tarjous Tarjous on tehtävä viimeistään 19.05.1989 osoitteella

Isännöitsijä Petri Petrinen
Mannerheimintie 132
00270 HELSINKI

Kuoreen merkintä ”Julkisivujen kunnostus”

Lisätietoja Rakennusselitykseen liittyviä lisätietoja antaa konsultti P. Ensio 641331

As Oy Säästökoto
Petri Petrinen

768
 Liite 31

SUOJELUMATERIAALIN HANKINTAVELVOLLISUUS

Ensivaiheen materiaali hankitaan ennen loppukatselmusta. Muu materiaali han-

kitaan viiden vuoden kuluessa loppukatselmuksesta suojelusuunnitelman mukai-
sesti. Materiaalia voidaan käyttää normaalioloissa.

1) Suojaan on tehostettuun valmiuteen siirryttäessä hankittava välttämätön kalustus ja välineistö

pitkäaikaista oleskelua varten sekä yleisradiovastaanotin (paristokäyttöinen) ja puhelin.
2) Tämä materiaali on tarkoitettu suojeluyksikön suojeluryhmiä varten, joihin henkilöstö nimetään
talosta. Suojeluyksikön materiaali säilytetään taloissa, jotka hankkivat sen.
3) Suojele itseäsi ja muita -kirjaa on hankittava lisäksi 1 kpl jokaista viittä suojattavaa kohden.
4) Kyettävä mittaamaan säteilyannosta ja annosnopeutta, voivat olla erillisiä mittareita.
5) Sarakkeissa 3, 4 ja 5 lueteltu materiaali ei koske taloja, joista väestönsuoja puuttuu.
769
 Liite 32

VÄESTÖNSUOJAN KÄYTTÖKUNTOON SAATTAMINEN

- Poista suojasta väestönsuojakäytölle tarpeeton tavara, rakenteet ja laitteet sekä suojan puolella
mahdollisesti olevat seinä- ja kattopintojen lämpöeristeet tai muut lämmön siirtymistä suojan
seiniin ja kattoon haittaavat verhoukset.

- Raivaa suojaantulotiet kulkua haittaavista esteistä ja viitoita ne tarvittaessa. Poista suojan-

käytön kannalta tarpeettomat ovet ja aidat.

- Vannista ovien ja luukkujen toiminta ja tiiviys. Sulje tiiviisti rauhanajan ilmanvaihtoaukot niiden
sulkulaitteilla. Varmista ettei mikään suojan ympärysrakenteiden läpi johtava aukko tai kanava
jää sulkematta. Voitele saranat ja aseta tiivisteet paikoilleen. Jos ovi tai luukku on irrotettu ja
varastoitu suojaan, kiinnitä se paikoilleen ja poista aukosta normaaliaikaiset rakenteet (huomaa
teräsovien suuri paino).

- Tarkasta varauloskäytävän ja varaulospääsyn käyttökelpoisuus. Jos ulospääsyaukko on

maanpinnan alapuolella, poista sen päällä mahdollisesti oleva asfalttikerros tai muu päällyste
ja varmista, että maakerroksen läpi voidaan helposti ja nopeasti kaivautua ulos. Ellei toimenpi-
de aiheuta mainittavaa haittaa, on ulospääsyaukko syytä kaivaa kokonaan auki ja suojata
veden kerääntymiseltä. Huolehdi väestönsuojeluviranomaisten määräämien lisärakenteiden ja
sirpale suojusten tekemisestä.

- Jos suojassa ei ole sulkuhuonetta, kiinnitä suojaan varastoitu sulkukammio suojaoven sisäpuo-
lelle kiinnityskehykseensä valmiusasentoon noudattaen sulkukammion pakkauksessa olevaa
ohjetta.

- Tarkasta, ettei ilmakanaviin, hiekkasuodattimeen, paineventtiiliin, ylipaine venttiileihin,

suojapuhaltimeen tai ylipainemittarin mittaputkeen ole kertynyt roskia tai vettä. Jos ilmanotto-
putki on irrotettu ja varastoitu suojaan, kiinnitä se ulos paikoilleen poistamalla ensin
umpinainen suojalevy.

- Perehdy huolellisesti ilmanvaihtolaitteiston käyttöön ja hoitoon. Tarkasta laitteiston kunto ja

kaikkien osien toiminta. Tarkasta suojapuhaltimen vaihdelaatikon öljymäärä ja suorita
puhaltimen norjistuskäyttö. Tarkasta myös yli painemittarin kunto ja nestemäärä. Eri ikäisissä
suojissa laitteistot poikkeavat suuresti toisistaan. Ainakin useissa suojissa on laitteilla käyttöön
liittyviä ohjeita.
- Kiinnitä liitäntäletkut seinällä oleviin ilmanottoputkiin ja suojapuhaltimeen. Älä avaa
erityissuodatinta, mutta tarkista tarvittavien letkukiristinten olemassaolo. Mikäli on epäiltävissä,
että erityissuodatin on päässyt kastumaan (esim. jos kannet ovat jääneet auki) suorita suodatti-
men kuivatus siitä annettavien ohjeiden mukaisesti, mikäli se laitteiston rakenteen puolesta käy
päinsä.

- Tarkasta suojan tiiviys ilmanvaihtolaitteiston avulla kussakin tapauksessa erikseen annettavien

ohjeiden mukaisesti. Tässä yhteydessä tarkistetaan kaikkien suojan ilmanvaihtoon liittyvien
venttiilien toiminta ja tiiviys sekä suoritetaan tarvittaessa niiden voitelu.

- Tarkasta kaikkien vesi-, lämpö- ja viemäriputkien venttiilien toiminta kiertämällä niitä molempiin
ääriasentoihinsa. Sulje lämpöjohtojen sekä muiden suojan käytölle tarpeettomien putkistojen
sulkuventtiilit tarkkaillen kuitenkin, etteivät putkistot pääse jäätymään. Tarkasta viemärin
takaisku- ja sulkuventtiilin kunto. Jos takaiskuventtiilin läppä on irrotettu. kiinnitä se paikoilleen.
Puhdista lattiakaivot ja avaa tarvittaessa tukkeutuneet viemärit. Viemäröimättömät likaveden
770 keräyskaivot tyhjennetään.
 Liite 32

- Tarkasta varavesisäiliöiden tiiviys ja puhtaus sekä täytä ne vedellä. Juomavettä on varattava

vähintään 20 litraa suojapaikkaa kohden.

- Varmistaudu kuivakäymäläkalusteiden käyttökunnosta. Rakenna käymäläkomerot käyttäen

rakennuslevyjä tai vastaavia. Käymälöitä on oltava yksi alkavaa 30 suojapaikkaa kohden.

- Selvitä, missä ovat suojan sähkölaitteiden päävarokkeet ja tarkista valaisimien, katkaisijoiden ja

seinäkoskettimien kunto.

- Selvitä, missä ovat antenni- ja puhelinkytkinrasiat; ellei niitä ole, on ne tehtävä suojaan ja
kytkettävä.

- Varusta suoja sinne kuuluvilla pelastus-, sammutus, puhdistus- ja ensiapuvälineillä sekä

radioilla, puhelimilla ja varavalaisimella.

- Jaa suojan tilat ennakolta talon asukkaiden kesken siten, että jokaiselle asukkaalle (perheelle)
määrätään oma varsinainen oleskelupaikka (-alue), missä pidetään myöskin mukana olevat
henkilökohtaiset tavarat ja elintarvikkeet.

- Suojaan on hankittava tai tehtävä tarpeellinen määrä istuimia, pöytiä sekä kolmikerroksiset
sängyt noin kolmasosalle suojaan tulevasta henkilöstöstä.

- Jokaiseen suojaan on määrättävä suojan valvoja ja tälle apulainen (apulaisia). Näiden on

tunnettava suojassa olevat laitteet sekä miten niitä käytetään. Lisäksi suojan valvoja vastaa
kurin, järjestyksen ja siisteyden säilyttämisestä suojassa. Ohjeita ja tiedotuksia suojautumisen
aikana saadaan lähinnä radion kautta.

771
 Liite 33 A

772
Liite 33 B

773
 Liite 33 C

774
Liite 33 D

775
 Liite 34 A

KIINTEISTÖNHOIDON SOPIMUSOHJELMA
Asunto-osakeyhtiö kerrostalo

Tämä sopimusohjelma on tarjouspyyntöön liittyvä sopimusasiakirja, joka sisältää tilaajan ja toimeksi-

saajan väliset kiinteistönhoitosopimusta koskevat kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot.

1 Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö

Asunto-osakeyhtiö Kerrostaloa hoidetaan tarjouspyynnön liitteenä olevan kiinteistöstrategian mukai-
sesti. Tavoitteena on tuottaa ja tarjota asumisviihtyisiä ja taloudellisesti järkeviä ja laadukkaita asu-
mispalveluja. Palvelut ovat tasoltaan tavanomaisia.
Toimeksisaajan ja tilaajan välisen yhteistyön tavoitteena on jatkuvan, toimivan ja pitkän suhteen luo-
minen ja ylläpitäminen säännöllisten yhteydenottojen avulla.

2 Sopimusaika
2.1 Töiden aloitus
Toimeksisaajan tulee tutustua kohteeseen ennen tarjouksen antamista. Yhteyshenkilönä on isän-
nöitsijä Teuvo Taitava.
Aloituksen yhteydessä pidettävät katselmukset:
a) katselmus vähintään kaksi viikkoa ennen sopimuksen mukaisten töiden aloittamista, jolloin
määritetään kohteen olemassa oleva kunto ja taso ja sovitaan mahdollisista
kuntoonsaattamistoimenpiteistä, jotka eivät sisälly varsinaisiin sopimuksen mukaisiin tehtäviin.
Mahdollisesta korvauksesta sovitaan sopimusneuvotteluissa.
b) aloituspäivänä, jolloin kohde käydään läpi toimeksisaajan työntekijöiden tai työnjohdon,
alihankkijoiden ja isännöitsijän kanssa.
Työt tulee aloittaa 15.1.2000 klo 12.00. Tällöin avaimet ja tarvittavat asiakirjat luovutetaan toimeksi-
saajan käyttöön.
2.2 Sopimuksen kesto
Sopimus on toistaiseksi voimassaoleva:
Sopimuksen alkamisajankohta: 15.1.2000 klo 12.00.
Irtisanomisaika: kolme (3) kuukautta.
2.3 Sopimuksen päättäminen
Sopimuksen päättämisessä noudatetaan KH & I YSE 2000 11§ mukaisia ehtoja.
Sopimuksen päättyessä toimeksisaaja luovuttaa kiinteistönomistajalle, jota edustaa isännöitsijä, hal-
linnassaan olevat avaimet, piirustukset, asiakirjat sekä päivitetyn huoltokirjan. Sopimukseen liittyvät
tehtävät on hoidettava siihen vaiheeseen kuin huoltokirja ja kiinteistönhoitosopimus edellyttävät.
Sopimuksen päättyessä isännöitsijä ja toimeksisaaja tekevät yhdessä kiinteistökierroksen. Kierrok-
sen sijasta voidaan teettää ulkopuolisen asiantuntijan kiinteistökatselmus.
Viimeinen maksuerä toimeksisaajalle maksetaan vasta, kun isännöitsijä on hyväksynyt avainten, pii-
rustusten, asiakirjojen ja huoltokirjan siirtoon liittyvät asiat.

3 Sopimustehtävien suorittaminen
3.1 Toimitusaika ja tehtävän laajuus
Tämä sopimusohjelma määrittelee hoitoon ja huoltoon, tukipalveluihin sekä ulkoalueiden hoitoon
liittyviä asioita. Tarkemmat palvelukokonaisuuksiin liittyvät tuotekuvaukset ovat tarjouspyynnön liit-
teenä.
Sopimukseen kuuluvat tehtävät hoidetaan normaalina työaikana klo 7-16.00. Lumitöiden osalta on
776 tuotekuvauksissa eri alueiden kiireellisyyseroja, jolloin työaika voi poiketa normaalista.
 Liite 34 A

3.2 Työajan ulkopuoliset tehtävät

Hoidon ja huollon päivystysvelvoite sisältyy sopimukseen siten, että vikatapauksissa on toimeksisaa-
jalla ympärivuorokautinen päivystysnumero, johon voidaan jättää päivystäjälle ilmoitus viasta. Päi-
vystäjän kautta toimeksisaaja tekee ratkaisun vian korjauksen kiireellisyydestä ja välittömistä toi-
menpiteistä. Vikahälytyksistä raportoidaan kirjallisesti toimeksisaajalle kuukausittain.
Oven avausten ja muiden käyttäjäyhteydenottojen osalta toimeksisaajalla on velvoite järjestää ym-
pärivuorokautinen päivystys. Oven avaukset maksaa palvelun tilaaja.
Toimeksisaaja ilmoittaa päivystysnumerot asukkaille sekä pitää huolta, että tieto on kiinteistön ilmoi-
tustauluilla.
Toimeksisaajan edustaja on tarvittaessa velvollinen osallistumaan työajan ulkopuolella pidettäviin
sopimuksen sisältöön liittyviin palavereihin ja katselmuksiin. Tarjouspyynnössä on kuvattu yhteistyö-
hön liittyvät palaverit ja katselmukset.
3.3 Työvälineet
Toimeksisaaja tekee sopimukseen liittyvät tehtävät omilla työvälineillään.
3.4 Aineet ja tarvikkeet
Seuraavaan taulukkoon on koottu hankintavastuut aineille ja tarvikkeille.

Aineet ja tarvikkeet Tilaaja Toimeksisaaja

hankkii maksaa hankkii maksaa
Vesi X X
Sähkö X X
Kiinteistön laitteiden varaosat X X
Huolloissa tarvittavat aineet X X
Lamput, sulakkeet, valaisinkuvut,
valopainikkeet ja pistorasiat X X
Sekoittajat, hanat, tiivisteet ym vesilaitteet X X
Tavanomaiset voiteluaineet X X
Hiekoitushiekka X X
Paikkaustaimet X X

Kiinteistön laitteiden varaosien hankinnat tekee toimeksisaaja tilaajan laskuun tilaajan antamien oh-
jeiden mukaisesti.
Erikseen sovittujen vikakorjaustöiden aineista ja tarvikkeista sovitaan samalla, kun sovitaan työn
tekemisestä.

4 Toimeksisaajan resurssit
4.1 Toimeksisaajan organisaatio
Toimeksisaajan on nimettävä kohteeseen vastuullinen työnjohtaja ja ammattitaitoinen henkilökunta.
Toimeksisaajan on ilmoitettava henkilöstön toimenkuvat, koulutus ja työkokemus tilaajalle. Toimeksi-
saaja ilmoittaa sopimukseen liittyvän henkilökunnan vaihdoksista viipymättä kirjallisesti tilaajalle.
Vastuullinen työnjohtaja voidaan vaihtaa vain yhteisesti sopimalla toiseksi. Vaihtumisesta ilmoitetaan
viipymättä kirjallisesti tilaajalle. Vastuullisen työnjohtajan tulee olla tavoitettavissa sovittuina aikoina
tai sovitulla tavalla normaalin työajan puitteissa.
Toimeksisaajan tulee ilmoittaa sen henkilön yhteystiedot, jonka kanssa voidaan sopia lisätöistä ja
sopimusmuutoksista. Toimeksisaaja vastaa alaistensa ja asiantuntijoidensa töistä ja toimenpiteistä.
Toimeksisaaja vastaa omien ja alihankkijoidensa työntekijöiden työnopastuksesta toimeksiantoonsa
kuuluvilta osin.
777
 Liite 34 A

4.2 Alihankkijat
Alihankkijoiden osalta noudatetaan KH & I YSE 2000 7§ mukaisia ehtoja.
4.3 Koneet ja kalusto
Toimeksisaajan on esitettävä tarjouksessa hoitokohteessa käytettävät koneet ja muu kalusto.

5 Tilaajan organisaatio
Tilaajana on Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo, jota edustaa isännöitsijä Teuvo Taitava Isännöitsijätoimis-
to Taitavasta, Keskuskatu 5, 01234 Kaupunki, puhelinnumero: 1234 5678.
Taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja on Taina Tarkka, Talokatu 35 B 6, 01222 Kaupunki, puhelinnu-
mero päivisin: 5678 9876.
Isännöitsijä toimii yhteyshenkilönä sopimukseen liittyvissä asioissa. Sopimuksen muutoksiin sekä
lisätöiden tilauksiin liittyvät asiat hoidetaan isännöitsijän kanssa. Isännöitsijän vaihtuessa asiasta
tiedottaa toimeksisaajalle hallituksen puheenjohtaja.

6 Vakuutukset
Tilaajalla on sopimuksen kohteeseen kiinteistön täysarvovakuutus.
Toimeksisaajalla on oltava koko sopimuskaudelle yritystoiminnan vastuuvakuutus, joka on esitettävä
ennen ensimmäisen maksuerän laskuttamista. Toimeksisaajan on pyydettävä suostumus tilaajalta
vakuutuksen irtisanomiseen. Vakuutuksen on korvattava vahingot xxxxxx mk:aan saakka ja omavas-
tuun maksimisuuruus on yyyyyyy mk.
Toimeksisaaja vastaa työkalujensa, laitteidensa ja muun omaisuutensa sekä työntekijöidensä omai-
suuden vakuuttamisesta.

7 Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus
Sopimuksessa noudatetaan KH & I YSE 2000 mukaisia ehtoja.

8 Sopimushinnat ja maksaminen
8.1 Sopimushinnan maksaminen
Kuukausittaiset sopimushinnat maksetaan joka kuun 15. päivä eritellyn laskun mukaan. Viivästyskor-
kojen osalta noudatetaan korkolakia. Lisätöistä laskutetaan erikseen kuukausittain eriteltynä. Lisätöi-
den maksaminen edellyttää, että työ on todettu suoritetun hyväksytysti ja valvoja on hyväksynyt las-
kut.
Toimeksisaajalla tulee olla voimassaoleva rekisteröinti arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintärekis-
teriin. Jos rekisteröinnit arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintärekisteriin vanhenevat sopimuksen
voimassaoloaikana, toimeksisaajan on esitettävä uudet rekisteröinnit enne seuraavan maksuerän
maksamista. Jos toimeksisaaja ei saa rekisteröintejään uusittua, tilaajalla on velvollisuus pidättää
ennakot veroviranomaisen vahvistaman ennakkopidätysprosentin mukaisesti.
Sopimukseen sovelletaan KH & I YSE 2000 12§ mukaisia ehtoja ylivoimaisesta esteestä.
8.2 Erillisveloitettavat työt
Erikseen korvattavat työt hinnoitellaan pääsääntöisesti yksikköhintaluetteloiden hinnoilla. Jos töille ei
ole yksikköhintoja, töistä sovitaan toimeksisaajan laatiman kirjallisen laskelman tai tarjouksen perus-
teella. Erikseen korvattavat työt on sovittava kirjallisesti ennen työn aloittamista. Kiireellisten töiden
hinta voidaan kuitenkin sopia jälkeenpäin yksikköhintojen avulla tai muuten arvioimalla.
Tilaajalla on oikeus teettää erikseen korvattavia töitä muulla kuin tämän sopimuksen tarkoittamalla
toimeksisaajalla tai tehdä ne itse. Erikseen korvattavista töistä ovat oikeutettuja sopimaan tilaajan
puolesta isännöitsijä Teuvo Taitava ja varahenkilönä hallituksen puheenjohtaja Taina Tarkka. Toimek-
sisaaja on velvollinen ilmoittamaan tilaajalle vastaavat henkilöt.
8.3 Hinnantarkistusmenettely
778 Sopimuksessa noudatetaan KH & I YSE 2000 10§ mukaisia ehtoja.
 Liite 34 A

8.4 Suoritushäiriöiden ja laatupoikkeamien vaikutus

Laskuista pidätetään toimeksisaajan työsuorituksen laiminlyönneistä aiheutuneet hinnanalennukset,
toimeksisaajan huolimattomasta työsuorituksesta aiheutuneiden vahinkojen kustannukset ja sopi-
mussakot.
Mikäli toimeksisaajasta johtuvista syistä sähkö-, energia-, tai vesilaitos tai puhelin- tai kaapelitele-
visioyhtiö tms. esittää tilaajalle korvausvaatimuksia tai sakkomaksuja, suorittaa ne toimeksisaaja.
Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, onko työn lopputulos sopimuksen mukainen, on
toimeksisaajalla näyttövelvollisuus, että työsuoritus on tehty oikein ja, että lopputulos on sopimuksen
mukainen.
8.5 Palkkiot ja hyvitykset
Sopimukseen ei liity erillistä tavoitteellista palkkio- tai hyvitysjärjestelmää.

9 Sopimuksenaikainen toiminta
9.1 Yhteistoiminta ja kehitys
Toimeksisaajan on sitouduttava tilaajan kanssa yhteistyöhön, jonka tarkoituksena on kiinteistönhoi-
don kehittäminen kohteessa.
Tilaaja järjestää tarvittaessa hoitokokouksia, joissa etsitään yhteistyössä ratkaisuja toimeksiannon
suorittamisessa havaittuihin ongelmiin. Toimeksisaaja on velvollinen osallistumaan näihin kokouksiin
ilman eri veloitusta.
9.2 Laatu ja sen arviointi
Tilaaja järjestää vähintään kaksi kertaa vuodessa laatuarviointeja ja kehityskokouksia, joihin toimek-
sisaajan työnjohto ja työntekijät ovat velvollisia osallistumaan. Laatuarvioinnissa käydään läpi laatu-
mittarit, sovitut laaturaportit ja kerätty palautetieto: käyttäjäreklamaatiot, käyttäjätyytyväisyys, hoito-
kulutaso, energian kulutustaso, vikatilastot ja reagointinopeus vikakorjauksiin.
Laatutyökaluina käytetään seuraavia:
· Käyttäjäkysely tehdään kerran vuodessa. Kysymykset päätetään yhteisesti ja ne toistuvat
vuosittain, jotta saadaan jatkuvuutta tyytyväisyysmittariin.
· Hoitokulujen hintakehitys, energian ja veden kulutustasot, vikatilastot sekä reagointinopeus
vikakorjauksiin käsitellään kehityskokouksissa.
· Sisälämpötiloja mitataan tarpeen mukaan yhteisesti sovituissa huoneistoissa.
· Laaturaportteina käytetään ulkoalueiden hoidossa kesä- ja talvikausille laadittuja arviointi-
lomakkeita, joita täytetään sekä tilaajan että toimeksisaajan puolelta säännöllisesti vähintään
neljä kertaa kaudessa. Laaturaportit käsitellään kehityskokouksissa.
· Tarvittaessa käytetään katselmuksia laadun arviointiin.
9.3 Ympäristöasioiden huomioiminen
Toimeksisaajalla tulee olla toimiva ympäristöjärjestelmä tai sopimuksen kohteeseen laadittu ympä-
ristösuunnitelma. Toimeksisaaja vastaa alihankkijoidensa menettelytavoista.
9.4 Sopimuksen tavoitearvot ja niihin liittyvät menettelyt
Sopimukseen ei liity erityisiä tavoitearvoja. Yleisenä tavoitteena on terveellinen asuinympäristö ja
sen mukaisiin olosuhteisiin pyritään.
9.5 Katselmukset
Kumpikin sopijapuoli voi toimittaa sopimusalueella katselmuksen jonkin sopimustehtävien suorituk-
seen liittyvän seikan tai olosuhteen toteamiseksi. Katselmuksen pitävät sopijapuolet yhdessä. Kum-
mallakin sopijapuolella on oikeus kutsua toimitukseen asiantuntijoita.
Katselmus on pidettävä yhteisesti sovittuna aikana, tai mikäli aikaa ei voida yhteisesti sopia, katsel-
musta pyytäneen sopijapuolen ilmoittamana aikana. Katselmuksesta on ilmoitettava toiselle osapuo-
lelle yhtä viikkoa aikaisemmin. Ennalta sovittu tai ilmoitettu katselmus voidaan pitää toisen sopija-
puolen poissaolosta huolimatta. 779
 Liite 34 A

9.6 Tiedon hallinta ja kirjaukset

Toimeksisaaja ylläpitää sopimukseen kuuluvista tehtäväalueista kiinteistön perustietoja sekä tilaajan
teettämää huoltokirjaa. Huoltokirjan käytöstä on erillinen ohje huoltokirjassa.
Sopimuksen päättyessä toimeksisaaja luovuttaa tilaajalle sopimuksen aikana päivitetyt tiedostot ym.
asiakirjat.
9.7 Sopimuksen muuttaminen
Noudatetaan KH & I YSE 2000 9§ mukaisia ehtoja.

10 Erimielisyydet
Noudatetaan KH & I YSE 2000 14§ mukaisia ehtoja.

11 Tarjous
11.1 Tarjouksen muoto
Tarjous tulee antaa tarjouspyynnön liitteenä olevalle tarjouslomakkeelle.
Tarjous ei saa sisältää omia ehtoja, koska tällöin vertailtavuus katoaa. Tarjouksen antaja voi antaa
tarjouspyynnön mukaisen tarjouksen lisäksi vaihtoehtotarjouksen niin halutessaan.
Tarjous voidaan hylätä, jos se ei ole tarjouspyynnön mukainen, se on saapunut myöhästyneenä tai
tarjoushinta on liian alhainen tilaajan mielestä hänen arvioimaansa henkilötyömäärään nähden.
Tarjouksen liitteenä tulee olla veroviraston antama verovelkatodistus, eläkevakuutuslaitoksen anta-
ma todistus eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta sekä ennakonpidätysrekisteriote ja todistus ar-
vonlisäverovelvolliseksi rekisteröinnistä. Kyseiset asiakirjat eivät saa olla kahta ( 2 ) kuukautta van-
hempia.
11.2 Vaihtoehtotarjoukset
Mahdollisesta vaihtoehtotarjouksesta on käytävä selvästi ilmi, miltä osin vaihtoehtotarjous poikkeaa
tarjouspyynnön mukaisesta ratkaisusta.
11.3 Tarjouksen voimassaoloaika
Tarjouksen tulee olla sitovana voimassa, kunnes sopimus työn suorittamisesta on allekirjoitettu, kui-
tenkin enintään kolme kuukautta tarjouspyyntökirjeessä määrätystä tarjouksen jättöpäivästä lukien.
11.4 Tarjouksen valinta
Tarjouspyynnön liitteenä on palvelutuottajan valintakriteerit. Toimeksiantaja pidättää itselleen oikeu-
den hylätä kaikki tarjoukset.

780
 Liite 34 A

KIINTEISTÖNHOITOSOPIMUS

SOPIMUSKOHDE: Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo

Talokatu 35
01222 Kaupunki
SOPIMUKSEN OSAPUOLET
Tilaaja: Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo
LY-tunnus:
Kaupparekisterinumero:
Osoite: Talokatu 35, 01222 Kaupunki
Laskutusosoite:
Isännöitsijätoimisto Taitava, Keskuskatu 5, 01234 Kaupunki
Puhelinnumero: 1234 5678, Telefax: 1234 5679
Tilaajan yhteyshenkilö:
Isännöitsijä Teuvo Taitava
Puhelinnumero: 1234 5678
Teuvo.taitava@taitava.fi
Toimeksisaaja: Kiinteistönhoito Reipas Oy
LY-tunnus:
Kaupparekisterinumero:
Osoite: Kauppakatu 4, 01223 Kaupunki
Puhelinnumero: 3456 7890
Telefax: 3456 7891
Toimeksisaajan yhteyshenkilö:
Huoltopäällikkö Kari Kätevä
Puhelinnumero: 3456 7880
Kari.kateva@reipas.fi
TOIMEKSIANNON SISÄLTÖ
Tämä sopimus sisältää hoito- ja huoltopalvelut, tukipalvelut sekä ulkoalueiden
hoitopalvelut.
SOPIMUKSEN VOIMASSAOLO
Tämä sopimus on toistaiseksi voimassaoleva sopimus, jonka alkamisajankohta on
15.3.2000 klo 12.00 ja irtisanomisaika on kolme (3) kuukautta.
MAKSUPERUSTE JA SOPIMUSHINTA
Sopimushinta muodostuu kiinteästä kuukausihinnasta taulukon mukaisesti.
Erillisveloitukseen oikeuttavista tehtävistä on liitteenä yksikköhintaluettelo.

Hoitotoimi Arvonlisäveroton Arvonlisävero Arvonlisäverollinen

hinta hinta
Hoito ja huolto mk/kk mk/kk mk/kk
Ulkoalueiden hoito mk/kk mk/kk mk/kk
Tukipalvelut mk/kk mk/kk mk/kk
Yhteensä mk/kk mk/kk mk/kk

Arvonlisäveron osuus on 22 %.

781
 Liite 34 A

MAKSUEHDOT
Kiinteän sopimushinnan maksuajankohta on joka kuun 15. päivä.
Laskuissa tulee näkyä kiinteä palkkio eriteltynä hoitoon ja huoltoon, ulkoalueiden
hoitoon sekä tukipalveluihin. Yksikköhintojen mukaan tehdyt erillisveloitukseen
oikeuttavat työt sekä tarjoukseen perustuvat työt tulee näkyä laskussa eriteltyinä.
Hinnat ovat arvonlisäverottomia ja arvonlisäveron osuus näkyy laskussa erikseen.
Maksuajan pituus on 14 vuorokautta. Viivästyskorkojen osalta noudatetaan
korkolakia.
HINNANTARKISTUSMENETTELY
Sopimuksessa noudatetaan KH & I YSE 2000 mukaista hinnantarkistus-
menettelyä.
Ensimmäinen hinnantarkistusajankohta on 31.1.2001. Vuosittain hintaa voidaan
tarkistaa tammikuun lopussa. Hinnantarkistusilmoitus tulee toimittaa tilaajalle
kuukautta ennen sen voimaanastumista.
SOPIMUSASIAKIRJAT JA PÄTEVYYSJÄRJESTYS
Toimeksiannossa noudatetaan tätä sopimusta ja sen liitteitä sekä muita
sopimusasiakirjoja, joiden pätevyysjärjestys on seuraavan listan ja
KH & I YSE 2000 mukainen.
1. Tämä kiinteistönhoitosopimus 15.2.2000
2. Sopimusneuvottelupöytäkirja 10.1.2000 Liite 1
3. Sopimusohjelma liitteineen 26.11.1999 Liite 2
4. Yleiset sopimusehdot KH & I YSE 2000 Liite 3
5. Tarjouspyyntö 10.12.1999 Liite 4
6. Tarjous 15.1.2000 Liite 5
7. Hyvää kiinteistönhoitotapa, KH X4-00155 Liite 6
8. Yksikköhintaluettelo 1.1.2000 Liite 7
ALLEKIRJOITUKSET
Tämä sopimus on laadittu kahtena samansisältöisenä kappaleena,
yksi kummallekin osapuolelle.

Aika ja paikka: 20.2.2000, Kaupunki

Tilaaja: Toimeksisaaja:
As Oy Kerrostalo Kiinteistönhoito Reipas Oy

Teuvo Taitava Reino Reipas

Teuvo Taitava Reino Reipas

782
 Liite 34 B

ISÄNNÖINNIN SOPIMUSOHJELMA
Asunto-osakeyhtiö kerrostalo

Tämä sopimusohjelma on tarjouspyyntöön liittyvä sopimusasiakirja, joka sisältää tilaajan ja

toimeksisaajan väliset kiinteistönhoitosopimusta koskevat kaupalliset ehdot ja keskeiset tiedot.

1 Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö

Asunto-osakeyhtiö Kerrostaloa hoidetaan tarjouspyynnön liitteenä olevan kiinteistöstrategian mukai-
sesti. Asunto Oy Kerrostalon toiminta-ajatus on asumisviihtyvyydeltään ja taloudellisesta näkökul-
masta laadukkaiden, tavanomaista korkeampaa asumistasoa olevien asumispalveluiden tuottami-
nen ja tarjoaminen sekä osakkeenomistajille että yhtiössä asuville osakkeenomistajien vuokralai-
sille.
Tässä sopimussuhteessa osapuolet pyrkivät pitkäjänteiseen, elinkaariedulliseen ja ympäristön huo-
mioonottavaan yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi.
Tämä edellyttää sopijapuolilta avoimuutta, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta sopimuk-
sen toimivuuden kehittämiseksi.

2 Sopimusaika
2.1 Töiden aloitus
Taloyhtiön nykyinen isännöintisopimus on sanottu irti päättyväksi 31.1.2000.
Uuden isännöitsijätoimiston valinta suoritetaan 31.12.1999 mennessä.
Valittavalta isännöitsijätoimistolta edellytetään seuraava aikataulua:
10.1.2000 mennessä
· Hankittu tarvittava materiaali yhtiön tietojen ATK:lle perustamista varten
· Viimeisin vuokranvalvonnan tuloste / maksajatiedot
· Isännöitsijäntodistus
· Osakeluettelo
· Viimeinen vahvistettu tilinpäätös
· Viimeisen yhtiökokouksen pöytäkirja
· Vahvistettu talousarvio
· Autopaikka- ja saunalistat
· Asukastiedot
20.1.2000 mennessä
· Taloyhtiö on perustettu uuden isännöitsijätoimiston tietokoneelle ja maksukuitit painettu.
· Solmittu taloyhtiön pankin kanssa konekieliset maksuliikennesopimukset ja ilmoitettu uusista
yhteystiedoista 1.2.2000 alkaen
25.1.2000 mennessä
· Jaettu / postitettu uudet vastikkeenmaksulomakkeet ja tieto isännöitsijätoimiston vaihtumisesta
1.2.2000: Valmius hoitaa täysipainoisesti sovittuja tehtäviä.
2.2 Sopimuksen kesto
Sopimus on toistaiseksi voimassaoleva:
Sopimuksen alkamisajankohta: 1.2.2000 klo 12.00.
Irtisanomisaika: kolme (3) kuukautta.

783
 Liite 34 B

2.3 Sopimuksen päättäminen

Sopimuksen päättämisessä noudatetaan KH & I YSE 2000 11§ mukaisia ehtoja.
Sopimuksen päättyessä luovutetaan kaikki hallussa olevat asiakasyhtiön asiapaperit ja avaimet.
Kirjanpito luovutetaan sopimuksen päättymistä seuraavan kuukauden aikana. Jos sopimus päättyy
kesken tilikauden, luovutetaan kirjanpito vähintään maksuperusteisena. Jos sopimus päättyy tilikau-
den vaihtuessa, laaditaan tilinpäätös.

3 Sopimustehtävien suorittaminen
3.1 Toimitusaika ja tehtävän laajuus
Tämä sopimusohjelma määrittelee isännöintiin liittyviä asioita. Tarkemmat palvelukokonaisuuksiin
liittyvät tuotekuvaukset ja tehtäväluettelot ovat tarjouspyynnön liitteenä.
Sopimukseen kuuluvat tehtävät hoidetaan normaalina työaikana. Isännöitsijätoimisto on auki nor-
maaleina arkipäivinä klo 8 - 16 välisen ajan. Tänä aikana on toimiston henkilökunta tavoitettavissa.
3.2 Työajan ulkopuoliset tehtävät
Kiinteistön vika- ja vahinkotapahtumien työajan ulkopuoliset tehtävät hoitaa kiinteistönhoitoliikkeen
päivystys.
Jos hallituksen kokoukset tai yhtiökokoukset pidetään normaalin työajan ulkopuolella, suoritetaan
niistä voimassa olevan palveluhinnaston mukainen korvaus suoraan kokoukseen osallistuneelle
henkilölle.
3.3 Työvälineet
Kaikki isännöitsijätehtävien suorittamiseen liittyvät työvälineet kuten tietokoneet omistaa toimeksi-
saaja.

4 Toimeksisaajan resurssit
4.1 Toimeksisaajan organisaatio
Toimeksisaajan on nimettävä kohteeseen vastuullinen isännöitsijä ja ammattitaitoinen henkilökunta.
Toimeksisaajan on ilmoitettava henkilöstön toimenkuvat, koulutus ja työkokemus tilaajalle. Toimeksi-
saaja ilmoittaa sopimukseen liittyvän henkilökunnan vaihdoksista viipymättä kirjallisesti tilaajalle.
Vastuullinen isännöitsijä voidaan vaihtaa vain yhteisesti sopimalla toiseksi. Vaihtumisesta ilmoite-
taan viipymättä kirjallisesti tilaajalle.
Toimeksisaajan tulee ilmoittaa sen henkilön yhteystiedot, jonka kanssa voidaan sopia lisätöistä ja
sopimusmuutoksista. Toimeksisaaja vastaa alaistensa ja asiantuntijoidensa töistä ja toimenpiteistä.
Toimeksisaaja vastaa omien ja alihankkijoidensa työntekijöiden työnopastuksesta toimeksiantoonsa
kuuluvilta osin.
4.2 Alihankkijat
Alihankkijoiden osalta noudatetaan KH & I YSE 2000 7§ mukaisia ehtoja.

5 Tilaajan organisaatio
Tilaajana on Asunto-osakeyhtiö Kerrostalo, jota edustaa taloyhtiön hallituksen puheenjohtaja Taina
Tarkka, Talokatu 35 B 6, 01222 Kaupunki, puhelinnumero päivisin: 5678 9876.

6 Vakuutukset
Tilaajalla on sopimuksen kohteeseen kiinteistön täysarvovakuutus.
Toimeksisaajalla on oltava koko sopimuskaudelle yritystoiminnan vastuuvakuutus, joka on esitettävä
ennen ensimmäisen maksuerän laskuttamista. Toimeksisaajan on pyydettävä suostumus tilaajalta
vakuutuksen irtisanomiseen. Vakuutuksen on korvattava vahingot xxxxxx mk:aan saakka ja omavas-
tuun maksimisuuruus on yyyyyyy mk.
Jos toimeksisaaja käyttää vakuutusasioiden hoidossa vakuutusmeklaria, hänen on ilmoitettava mek-
784 larin yhteystiedot ennen sopimuksen solmimista.
 Liite 34 B

7 Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus
Sopimuksessa noudatetaan KH & I YSE 2000 mukaisia ehtoja.

8 Sopimushinnat ja maksaminen
8.1 Sopimushinnan maksaminen
Kohdekuukauden palkkio maksetaan kuun 15. päivään mennessä. Viivästyskorkojen osalta nouda-
tetaan korkolakia. Noudatetaan KH&I-YSE 2000 ( 8 § ) mukaisia ehtoja.
Toimeksisaajalla tulee olla voimassaoleva rekisteröinti arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintä-
rekisteriin. Jos rekisteröinnit arvonlisäverolliseksi tai ennakkoperintärekisteriin vanhenevat sopimuk-
sen voimassaoloaikana, toimeksisaajan on esitettävä uudet rekisteröinnit enne seuraavan maksu-
erän maksamista. Jos toimeksisaaja ei saa rekisteröintejään uusittua, tilaajalla on velvollisuus pidät-
tää ennakot veroviranomaisen vahvistaman ennakkopidätysprosentin mukaisesti.
Sopimukseen sovelletaan KH & I YSE 2000 12§ mukaisia ehtoja ylivoimaisesta esteestä.
8.2 Erillisveloitettavat työt
Erikseen korvattavat työt hinnoitellaan pääsääntöisesti yksikköhintaluetteloiden hinnoilla. Jos töille ei
ole yksikköhintoja, töistä sovitaan toimeksisaajan laatiman kirjallisen laskelman tai tarjouksen perus-
teella. Erikseen korvattavat työt on sovittava kirjallisesti ennen työn aloittamista. Kiireellisten töiden
hinta voidaan kuitenkin sopia jälkeenpäin yksikköhintojen avulla tai muuten arvioimalla.
Tilaajalla on oikeus teettää erikseen korvattavia töitä muulla kuin tämän sopimuksen tarkoittamalla
toimeksisaajalla tai tehdä ne itse. Erikseen korvattavista töistä ovat oikeutettuja sopimaan tilaajan
puolesta hallituksen puheenjohtaja Taina Tarkka. Toimeksisaaja on velvollinen ilmoittamaan tilaajalle
vastaavat henkilöt.
8.3 Hinnantarkistusmenettely
Sopimuksessa noudatetaan KH & I YSE 2000 10§ mukaisia ehtoja.
8.4 Suoritushäiriöiden ja laatupoikkeamien vaikutus
Laskuista pidätetään toimeksisaajan työsuorituksen laiminlyönneistä aiheutuneet hinnanalennukset,
toimeksisaajan huolimattomasta työsuorituksesta aiheutuneiden vahinkojen kustannukset ja sopi-
mussakot.
Mikäli toimeksisaajasta johtuvista syistä sähkö-, energia- tai vesilaitos tai puhelin- tai kaapelitelevi-
sioyhtiö tms. esittää tilaajalle korvausvaatimuksia tai sakkomaksuja, suorittaa ne toimeksisaaja.
Jos osapuolet eivät pääse yksimielisyyteen siitä, onko työn lopputulos sopimuksen mukainen, on
toimeksisaajalla näyttövelvollisuus, että työsuoritus on tehty oikein ja, että lopputulos on sopimuksen
mukainen.
8.5 Palkkiot ja hyvitykset
Sopimukseen ei liity erillistä tavoitteellista palkkio- tai hyvitysjärjestelmää.

9 Sopimuksenaikainen toiminta
9.1 Yhteistoiminta ja kehitys
Toimeksisaajan on sitouduttava tilaajan kanssa yhteistyöhön, jonka tarkoituksena on kiinteistönhoi-
don kehittäminen kohteessa.
Sopimuksen mukaista yhteistoimintaa seurataan hallituksen kokouksissa. Tarvittaessa pidetään ke-
hityspalavereita.
9.2 Laatu ja sen arviointi
Toimeksisaajalla tulee olla käytössään omaa toimintaa varten laadittu laatukäsikirja.
9.3 Ympäristöasioiden huomioiminen
Toimeksisaajalla tulee olla toimiva ympäristöjärjestelmä tai sopimuksen kohteeseen laadittu ympä-
ristösuunnitelma. Toimeksisaaja vastaa alihankkijoidensa menettelytavoista.
785
 Liite 34 B

9.4 Sopimuksen tavoitearvot ja niihin liittyvät menettelyt

Sopimukseen ei liity erityisiä tavoitearvoja. Yleisenä tavoitteena on terveellinen asuinympäristö ja
sen mukaisiin olosuhteisiin pyritään.
9.5 Tiedon hallinta ja kirjaukset
Toimeksisaaja ylläpitää kiinteistön perustietoja sekä tilaajan teettämää huoltokirjaa. Huoltokirjan käy-
töstä on erillinen ohje huoltokirjassa. Ohjeesta selviää isännöitsijälle kuuluva osuus.
Sopimuksen päättyessä toimeksisaaja luovuttaa tilaajalle sopimuksen aikana päivitetyt tiedostot ym.
asiakirjat.
Toimeksisaajan tulee huolehtia kaikkien ATK:lla olevien tietojen asianmukaisesta varmistamisesta
ongelma- ja kriisitilanteita varten.
9.6 Sopimuksen muuttaminen
Noudatetaan KH & I YSE 2000 9§ mukaisia ehtoja.

10 Erimielisyydet
Noudatetaan KH & I YSE 2000 14§ mukaisia ehtoja.

11 Tarjous
11.1 Tarjouksen muoto
Tarjous tulee antaa tarjouspyynnön mukaisesti.
Tarjous ei saa sisältää omia ehtoja, koska tällöin vertailtavuus katoaa. Tarjouksen antaja voi antaa
tarjouspyynnön mukaisen tarjouksen lisäksi vaihtoehtotarjouksen niin halutessaan.
Tarjous voidaan hylätä, jos se ei ole tarjouspyynnön mukainen, se on saapunut myöhästyneenä tai
tarjoushinta on liian alhainen tilaajan mielestä hänen arvioimaansa henkilötyömäärään nähden.
Tarjouksen liitteenä tulee olla: veroviraston antama verovelkatodistus, eläkevakuutuslaitoksen anta-
ma todistus eläkevakuutusmaksujen suorittamisesta sekä ennakonpidätysrekisteriote ja todistus ar-
vonlisäverovelvolliseksi rekisteröinnistä. Kyseiset asiakirjat eivät saa olla kahta ( 2 ) kuukautta van-
hempia.
11.2 Vaihtoehtotarjoukset
Mahdollisesta vaihtoehtotarjouksesta on käytävä selvästi ilmi, miltä osin vaihtoehtotarjous poikkeaa
tarjouspyynnön mukaisesta ratkaisusta.
11.3 Tarjouksen voimassaoloaika
Tarjouksen tulee olla sitovana voimassa, kunnes sopimus työn suorittamisesta on allekirjoitettu, kui-
tenkin enintään kolme kuukautta tarjouspyyntökirjeessä määrätystä tarjouksen jättöpäivästä lukien.
11.4 Tarjouksen valinta
Tarjouspyynnön liitteenä on palvelutuottajan valintakriteerit. Toimeksiantaja pidättää itselleen oikeu-
den hylätä kaikki tarjoukset.

786

KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN YLEISET
SOPIMUSEHDOT 2000
1 § Soveltamisala
Yleisiä sopimusehtoja sovelletaan kiinteistön-
hoidossa ja kiinteistöjen isännöinnissä toimeksi-
saajan ja tilaajan välillä tehtyyn sopimukseen.
Yleisistä sopimusehdoista voidaan poiketa sopi-
malla niistä toisin.
2 § Tavoitteellinen sopimussuhde
Kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopimussuh-
teissa sopijapuolet pyrkivät pitkäjänteiseen, elin-
kaariedulliseen ja ympäristön huomioonotta-
vaan yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saa-
vuttamiseksi.
Tämä edellyttää sopijapuolilta avoimuutta, luot-
tamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta sopi-
muksen toimivuuden kehittämiseksi.
Sopimussuhteen kestäessä pidettävistä sopi-
muksen tavoitteiden toteutumista seuraavista ja
sopimusta kehittävistä kokouksista sovitaan
erikseen.
3 § Sopimustehtävien
suorittaminen
Toimeksisaaja on velvollinen sopimuksessa
mainituilla hinnoilla tekemään huolellisesti sopi-
muksessa määritellyt tehtävät sen edellyttämäs-
sä laajuudessa noudattaen lainsäädäntöä sekä
hyvää kiinteistönhoitotapaa ja hyvää isännöinti-
tapaa.
Toimeksisaaja tekee sopimustehtävät sovittuina
toimitusaikoina. Ellei toisin sovita, toimeksisaaja
tekee sopimustehtävät noudattamanaan sään-
nöllisenä työaikana.
Toimeksisaajalla tulee olla sopimustehtävien
suorittamista varten riittävä ja ammattitaitoinen
henkilöstö sekä riittävä kalusto ja välineet.
4 § Toimeksisaajan
laadunvarmistus
Toimeksisaajan on noudatettava sopimusasia-
kirjoissa edellytettyä laadunvarmistusta. Toi-
meksisaajan on vaadittaessa ennen sopimuk-
sen mukaisten töiden aloittamista osoitettava,
kuinka hän varmistaa suoritustensa laadun.
Tilaajalla on oikeus saada tieto toimeksisaajan
käyttämien tärkeimpien alihankkijoiden laadun-
varmistuksesta ennen näiden hyväksymistä.
Liite 35
5 § Sopijapuolten
myötävaikutusvelvollisuus
Tilaaja
Tilaaja on velvollinen järjestämään kustannuk-
sellaan toimeksisaajan käyttöön sopimustehtä-
vien hoitamiseksi tarpeelliset sopimuskohteen
asiakirjat ja tiedot.
Tilaaja on velvollinen järjestämään toimeksisaa-
jalle pääsyn niihin kiinteistön kohteisiin ja tiloi-
hin, joihin pääseminen on tarpeen sovittujen teh-
tävien hoitamiseksi.
Tilaaja on velvollinen huolehtimaan kiinteistöstä
siten, että toimeksisaaja voi tehdä sopimuksen
mukaiset tehtävänsä kiinteistöllä työturvallisuus-
määräyksiä noudattaen.
Tilaaja on velvollinen huolehtimaan siitä, etteivät
hänen sopimuskohteessa tekemänsä muut kuin
sopimukseen kuuluvat työt häiritse tarpeetto-
masti sopimukseen liittyvien töiden tekemistä.
Jos tilaaja tekee sopimukseen kuulumattomia
töitä, jotka lisäävät toimeksisaajan töitä, niiden
vaikutuksista sopimustehtävien hoitamiseen so-
vitaan aina erikseen.
Tilaaja tiedottaa kiinteistön käyttäjille sopimuk-
seen kuuluvien tehtävien keskeisen sisällön.
Tilaaja nimeää vastuuhenkilön, jolle toimeksi-
saaja tai hänen edustajansa voi antaa sopimuk-
seen liittyviä ohjeita ja huomautuksia yhtä päte-
västi, kuin ne olisi annettu suoraan tilaajalle. Oh-
jeet ja huomautukset on annettava kirjallisesti
paitsi vähämerkityksellisissä ja kiireellisissä ta-
pauksissa.
Toimeksisaajalla on oikeus mainita tilaaja asia-
kasluettelossaan.
Toimeksisaaja
Toimeksisaaja on velvollinen viipymättä ilmoitta-
maan tilaajalle kiinteistöllä havaitsemansa viat
ja puutteet, jotka ilmenevät sopimustehtävien
hoitamisen yhteydessä ja jotka saattavat aiheut-
taa haittaa tai vahingonvaaraa kiinteistölle tai
henkilölle taikka jotka vaikeuttavat toimeksisaa-
jan sopimuksen mukaisen suorituksen täyttä-
mistä.
Toimeksisaaja on velvollinen viipymättä ilmoitta-
maan tilaajalle kiinteistöllä havaitsemansa viat
ja puutteet, jotka saattavat aiheuttaa vaaraa
toimeksisaajan työntekijöiden työturvallisuudel-
787
 Liite 35
le. Mikäli kiinteistön viat tai puutteet voivat ai-
heuttaa vakavan vaaran toimeksisaajan työnte-
kijöiden työturvallisuudelle, toimeksisaaja va-
pautuu sopimustehtävien suorittamisesta kun-
nes vika tai puute on korjattu, ilman että tilaajalle
syntyy oikeus purkaa sopimus.
Toimeksisaajalla on oikeus ja velvollisuus ha-
vaittuaan välitöntä korjausta vaativan vian tai
puutteen tehdä tai teettää korjaus tilaajan lukuun
heti, mikäli se suuremman vahingon välttämi-
seksi on tarpeellista eikä tilaajan vastuuhenkilö
ole välittömästi tavoitettavissa.
Toimeksisaaja nimeää vastuuhenkilön, jolle ti-
laaja tai hänen edustajansa voi antaa sopimus-
tehtävien hoitoon liittyviä ohjeita tai huomautuk-
sia yhtä pätevästi, kuin ne olisi annettu suoraan
toimeksisaajalle. Ohjeet ja huomautukset on an-
nettava kirjallisesti, paitsi vähämerkityksellisissä
ja kiireellisissä tapauksissa.
Tilaajalle tehtävästä säännöllisestä raportoinnis-
ta sovitaan erikseen.
6 § Sopimuksen siirto
Sopijapuolilla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai
sen osaa kolmannelle ilman toisen sopijapuolen
kirjallista suostumusta.
Liikkeen luovutuksen tai kiinteistön omistuksen
vaihtumisen yhteydessä sopimus voidaan siir-
tää. Jos tilaaja, kiinteistön uusi omistaja tai toi-
meksisaaja ei hyväksy siirtoa, hänellä on oikeus
kuukauden kuluessa siitä, kun on hän saanut
tiedon liikkeen luovutuksesta tai kiinteistön
omistuksen vaihtumisesta, irtisanoa sopimus
kolmen kuukauden irtisanomisajalla, ellei sopi-
muksessa ole sovittu muuta irtisanomisaikaa.
7 § Alihankkijan käyttö
Toimeksisaajalla on oikeus käyttää alihankkijoi-
ta, joiden töistä ja toimenpiteistä toimeksisaaja
vastaa.
Toimeksisaaja on velvollinen esittämään tilaajan
hyväksyttäväksi tässä sopimussuhteessa käy-
tettävät tärkeimmät alihankkijansa riittävän
ajoissa ennen näiden ottamista. Hyväksymises-
tä kieltäytyminen voi tapahtua vain pätevästä
syystä. Pätevänä syynä pidetään esimerkiksi
sovitun laadunvarmistuksen puutetta tai verojen
taikka työnantajamaksujen laiminlyöntiä. Tilaa-
jan ilmoittama alihankkijan hyväksyminen ei vä-
hennä toimeksisaajan vastuuta.
788
8 § Sopimushinnan maksaminen
Tilaaja on velvollinen maksamaan toimeksisaa-
jalle sopimuksessa määriteltyjen tehtävien hoi-
tamisesta sopimushintojen ja sovitun maksu-
ajan mukaisesti.
Sopimushintojen laskutus tapahtuu kuukausit-
tain sovittuna ajankohtana ja maksuaika on 14
vuorokautta. Tilaaja on velvollinen maksamaan
viivästysajalta viivästyskorkoa korkolain mukai-
sesti.
9 § Sopimuksen muuttaminen
Sovittujen tehtävien sisällön tai laatutason tai
niistä maksettavien korvausten muuttaminen on
mahdollista ainoastaan sopijapuolten yhteisellä
sopimuksella.
Jos sopijapuolet yhdessä tai toinen heistä tote-
aa, että sopimuksen sisältöä ja hintaa tulee tar-
kistaa sopimuksen tavoitteiden toteuttamiseksi,
sopijapuolten on käytävä tähän liittyvät neuvot-
telut. Muutostarve voi perustua olosuhteiden tai
sopijapuolen tarpeiden muuttumiseen.
Sopimuksen perustana olevissa tiedoissa havai-
tut virheet tai muutokset on viipymättä ilmoitetta-
va toiselle sopijapuolelle. Sopijapuolella on oi-
keus vaatia sopimuksen muuttamista oikeiden
tietojen mukaisiksi. Sopijapuolella on oikeus
vaatia korvausta tai hyvitystä vain siitä edunme-
netyksestä, joka aiheutuu sen jälkeen kun sitä
koskeva vaatimus on tehty toiselle sopijapuo-
lelle.
10 § Hinnantarkistus
Ellei toisin sovita, voidaan vuotta pidemmissä
sopimuksissa tarkistaa sopimushintaa sopimus-
kauden aikana.
Sopimushinnan tarkistusehdotus on annettava
riittävän ajoissa kirjallisesti tilaajalle. Tällöin sel-
vitetään tarkistuksen perusteet. Tarkistuksen
huomioonottamisen edellytyksenä on, että sen
peruste on syntynyt sopimukseen johtaneen tar-
jouksen antamisen jälkeen ja se on sopimuksen
käsittämään suoritukseen välittömästi vaikutta-
va. Sopimuksessa määritellään ensimmäinen
hinnantarkistusajankohta ja vuosittainen tarkis-
tusajankohta. Ellei tilaaja hyväksy hinnantarkis-
tusta, tulee siitä kirjallisesti ilmoittaa toimeksi-
saajalle kuukauden kuluessa tarkistusilmoituk-
sesta, minkä jälkeen tulee välittömästi käynnis-
tää mahdolliset tarkistusneuvottelut.
Ellei hinnasta päästä sopimukseen, on toimek-
sisaajalla oikeus irtisanoa sopimus sen kestosta

huolimatta noudattaen näiden sopimusehtojen
11 § :ssä mainittua menettelyä.
Jos arvonlisäveroprosentti muuttuu sopimus-
kauden aikana, tarkistetaan sopimushintaa vas-
taavasti.
Jos sopimuksen tarkoittama toiminta tulee sopi-
muksenteon jälkeen uuden veron alaiseksi eikä
uutta veroa ole voitu tarjousta tehtäessä ottaa
huomioon, tarkistetaan veloitusta vastaavasti.
11 § Sopimuksen päättäminen
Irtisanominen
Toistaiseksi voimassa oleva sopimus päätetään
irtisanomalla se kirjallisesti. Jos sopimuksessa
ei ole muuta sovittu, irtisanomisaika on kolme
kuukautta.
Toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen
sopimus voidaan päättää heti, mikäli päättä-
mistä haluava sopijapuoli suorittaa toiselle
sopijapuolelle korvauksen, jonka määrä on irti-
sanomisaikaa tai jäljellä olevaa sopimusaikaa
vastaavan sopimuskauden maksu.
Purkaminen
Sopimus voidaan purkaa päättymään välittö-
mästi, mikäli sopijapuoli kirjallisesta huomautuk-
sesta huolimatta olennaisesti laiminlyö suoritus-
velvollisuutensa tai ei muutoin noudata, mitä on
sovittu.
Purettaessa sopimus sopimusrikkomuksen joh-
dosta on vahinkoa kärsineellä oikeus saada kor-
vausta siltä sopijapuolelta, joka on syyllistynyt
sopimusrikkomukseen. Korvauksen määrä on
yhden kuukauden sopimushintaa vastaava kor-
vaus, jollei vahinkoa kärsinyt sopijapuoli osoita
suurempaa vahinkoa tai sopimuksen rikkonut
sopijapuoli osoita pienempää vahinkoa.
Jos jompikumpi sopijapuolista joutuu konkurs-
siin, selvitystilaan tai yrityssaneeraukseen, on
toisella sopijapuolella oikeus purkaa sopimus.
Toimeksisaajana toimivan itsenäisen yrittäjän
kuollessa on tilaajalla ja toimeksisaajan kuolin-
pesällä oikeus purkaa sopimus.
12 § Ylivoimainen este
Sopijapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudes-
taan niin pitkäksi aikaa kuin valmius- ja puolus-
tustilalaissa tarkoitettu poikkeuksellinen olosuh-
de tai vaikutuksiltaan niihin verrattava ylivoimai-
nen este estää sopimuksen täyttämisen tai sen
vaatiminen olisi kohtuutonta.
Liite 35
Sopijapuolilla on oikeus väliaikaisesti jättää teh-
tävänsä suorittamatta, jos suoritusta estää lakko
tai saarto, työsulku tai muu niihin verrattava työ-
taistelutoimenpide.
Ylivoimaisen esteen ajalta sopijapuolille aiheu-
tuvat sopimuksen täyttämättä jäämisestä aiheu-
tuvat vahingot korvataan vain, mikäli siitä on
erikseen sovittu.
Sopijapuolilla on oikeus purkaa sopimus, jos so-
vittujen tehtävien hoitaminen on ylivoimaisen es-
teen vuoksi pakko keskeyttää määräämättö-
mäksi ajaksi.
13 § Sopijapuolten vastuu
Yleinen vastuu
Sopijapuolet vastaavat sopimuksen mukaisten
velvoitteiden täyttämisestä.
Sopijapuolet ovat velvollisia korvaamaan toisel-
le sopijapuolelle sopimuksen mukaisten velvoit-
teiden täyttämättä jättämisen aiheuttaman va-
hingon, mikäli asiasta on reklamoitu kohtuulli-
sessa ajassa siitä, kun laiminlyönti on tullut va-
hingon kärsijän tietoon tai kun sopimuksen mu-
kainen suoritus olisi tullut tehdä.
Toimeksisaajan vahingonvastuu
Toimeksisaaja vastaa tilaajalle tuottamastaan
henkilö-, esine- tai varallisuusvahingosta.
Toimeksisaaja vastaa sopimustehtäviä suoritta-
essaan kolmannelle aiheuttamastaan vahin-
gosta.
Toimeksisaaja ei kuitenkaan ole vastuussa va-
hingosta, joka on sopimustehtävien toteuttami-
sen välttämätön seuraus ja jota toimeksisaaja ei
ole voinut huolellisuutta noudattamallakaan vält-
tää.
Vastuun tarkennuksista ja vakuutuksista sovi-
taan erikseen.
14 § Erimielisyydet
Sopimuksesta johtuvat erimielisyydet pyritään
ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin,
joissa käytetään tarvittaessa ulkopuolista sovit-
telijaa.
Erimielisyydet voidaan viedä ratkaistavaksi tilaa-
jan kotipaikan käräjäoikeuteen, mikäli neuvotte-
luissa ei päästä yhteisymmärrykseen.
Sopijapuolet voivat sopia, että erimielisyyden
ratkaiseminen annetaan yhden välimiehen väli-
miesoikeuden ratkaistavaksi siinä järjestykses-
sä, kuin laki välimiesmenettelystä edellyttää.
789
 Liite 35

15 § Sopimusasiakirjojen
pätevyysjärjestys
Sopimusasiakirjat täydentävät toisiaan siten,
että yhdessäkin asiakirjassa annettu määräys
on pätevä, vaikka se puuttuisi muista sopimus-
asiakirjoista.
Mikäli sopimusasiakirjat ovat keskenään ristirii-
dassa, noudatetaan seuraavaa asiakirjojen pä-
tevyysjärjestystä, ellei toisin ole sovittu:
1. Kiinteistönhoito- ja isännöintisopimus
liitteineen
2. Sopimusneuvottelupöytäkirjat
3. Sopimusohjelma liitteineen
4. Nämä yleiset sopimusehdot
5. Tarjouspyyntö
6. Tarjous
7. Muut asiakirjat sopimuksessa mainitussa
järjestyksessä.

790
 Liite 36

HALLITUKSEN KOKOUS - YHTIÖKOKOUS

ASIA HALLITUKSEN KOKOUS YHTIÖKOKOUS
AOYL 4 LUKU AOYL 3 LUKU + MUUT

Toimivalta hallituksella yhtiön hallinnosta yleistoimivaltaa käyttävä

huolehtiminen, edustaminen yhtiön ylin päättävä toimielin
sekä erityistehtävät (54, (23 ja 542 § :t)
59 ja 23 § :t)
epätavalliset tai laajakantoi-
set tai asumiseen t. asumis-
kustannuksiin olennaisesti
vaikuttavat toimet vain
yhtiökokouksen päätöksin
(542 ja 23 § :t)
isännöitsijällä juokseva
hallinto (54 ja 59 § :t

Osallistumis- hallituksen varsinaiset jäsenet kaikki osakkaat (241 § )

oikeus sekä isännöitsijä (562 ja 571 § :t)
varajäsenet hallituksen pää-
töksen mukaan ellei varsinai-
sen jäsenen tilalla (571 ja 504
sekä 512 § :t
muut hallituksen päätöksellä
vuokralaiset määrätyissä
asioissa (49 § )
tilintarkastaja (OYL 10: 12§ )
muut yhtiökokouksen päätöksellä

Äänioikeus hallitukset varsinaiset jäsenet osakeluetteloon merkitty

- ääni per jäsen (572 § ) osakas tai muuten saantonsa
selvittänyt - osake per ääni
(221 ja 26 § :t)

Asiamies/ ei saa käyttää saa käyttää

avustaja avustaja mahdollisen (25 § )
hallituksen luvalla

Paikka vapaa yhtiön kotipaikassa, ellei

kokoukseen sovelias toisin yhtiöjärjestyksessä
- paikka sovelias (28 § )

Koolle-
kutsuminen
- aika vapaa 1-4 viikkoa, tai yhtiöjärjes-
- kohtuullinen tyksen määräykset (331 § )
- tapa vapaa yhtiöjärjestyksen mukaan
- kaikille tilaisuus osallistua (81 lk. ja 332 § :t)
(571 § )
- sisältö tärkeimmät asiat kokouksessa käsiteltävät asiat
(333 § )
- määräysten vaikutus mm. poissaolevan virheen laadusta riippuen
laiminlyönti vastuuseen joko päätöksen moitteenva-
- uusi kokous (562 § ) raisuus tai mitättömyys (47 ja
- pätemättömyys (571 § ) 48 § :t) - uusi kokous (35 § )
791
 Liite 36

ASIA HALLITUKSEN KOKOUS YHTIÖKOKOUS

Puheenjohtaja hallitus valitsee keskuudes- yhtiökokouksessa voidaan

taan, ellei yhtiökokouksessa valita vapaasti - myös yhtiön
(561 § ) ulkopuolinen (361 § )

Pöytäkirja
- sisältö ei varsinaisia määräyksiä
- päätöspöytäkirja
- eriävät mielipiteet (563 § )
- allekirjoitus puheenjohtaja + yksi muu
jäsen tai isännöitsijä (563 § )
- yhtiöjärjestyksen mahdolliset
määräykset
- säilyttäminen luotettavalla tavalla + juokseva
numerointi (563 § )
- julkisuus ei ole
päätöspöytäkirja
- päätökset + äänestykset
(363 § )
- yhtiöjärjestyksen kohtuullis-
tamiskirjaukset (363 ja 43 § :t)
puheenjohtaja + vähintään
yksi tarkastaja (363 § )
- yhtiöjärjestyksen mahdolliset
määräykset
luotettavalla tavalla (364 § )
osakkaille julkinen (36 3 § )

Yksittäisen ei virallisesti ole kyselyoikeus käsiteltävissä

osakkaan mah- - säännökset puuttuvat vrt. asioissa (37 § )
dollisuus vai- yhtiökokous oikeus saada asia kokouksen
kuttaa käsittelyyn (31 § )
oikeus moittia yhtiökokouksen
päätöstä (471,2 § )

Osakasvähem- ei säännöksiä oikeus vaatia ylimääräistä

mistö yhtiökokousta määrätyn
oikeudet (1/10 asian johdosta (301 ja 32 § :t)
kaikista osak- vähemmistön kanneoikeus
keista tai muu vastuuvapauspäätöksen
osuus) = vähem- johdosta (OYI- 15:6 § )
mistösuojasään-
nökset oikeus vaatia KHT- tai
HTM-tilintarkastajaa (651 § )
oikeus vaatia erityistä
tarkastusta (67 § )

Tilintarkastajat oikeus tutustua hallituksen oikeus osallistua yhtiöko-

asiakirjoihin, osallistuminen
kokoukseen hallituksen
päätöksen mukaan
koukseen ja lausua mielipi-
teensä tarkastuksen
kohteena oleviin asioihin
läsnäolovelvollisuus tarvittaessa
oikeus vaatia ylimääräistä
yhtiökokousta (301 ja 32 § :t)

Esteellisyys ei saa osallistua käsittelyyn ei saa päättää omasta

omasta asiastaan (ks. 58 § ) asiastaan; osakas/hallituksen
jäsen esteellinen päättämään
vastuuvapaudesta (ks. 27 § )

792

ASIA HALLITUKSEN KOKOUS
Päätösvaltaisuus kun enemmän kuin puolet
valituista jäsenistä paikalla
ellei toisin yhtiöjärjestyksessä
(572 § )
Päätöksenteko enemmistöpäätöksin, ellei
yhtiöjärjestyksessä ankaram-
paa säännöstä (571 § )
jos äänet tasan, puheenjohtaja
ratkaisee
- myös vaalit (572 § )
- puheenjohtajan vaali arvalla
(561 § )
Liite 36
YHTIÖKOKOUS
yksikin osakas paikalla, jos
kokous muodollisesti oikein
kutsuttu koolle - ei säännöstä
laissa
pääsääntönä enemmistöpää-
tös eli ns. yksinkertainen
enemmistö (38 § )
vaaleissa eniten ääniä saanut
ns. suhteellinen enemmistö (38 § )
jos äänet tasan puheenjohtaja
ratkaisee
- paitsi vaalit arvalla (381 § )
määräenemmistö - 2/3
kokouksen äänistä
normaalisti
- yhtiöjärjestyksen muutos (40 § )
- vastikeperusteen muutos to-
delliseen kulutukseen (422 § )
- yhtiöjärjestyksen määräykset
erityinen määräenemmistö -
2/3 + ao. osakkaan suostu-
mus, jota muutos koskee tai
loukkaa
- hallintaoikeusmuutos (411k. § )
- käyttötarkoitusmuutos (412k. § )
- lisämaksuvelvollisuus (414k. § )
- lunastuslausekkeen ottaminen
tai laajentaminen
(41 3lk. § ) vrt poistaminen,
lieventäminen t. menettely-
muutos (40 § ja 932 § )
- vastikeperusteen muutos (421 § )
kaikkien osakkaiden suostumus
- lisärakentaminen tai lisä-
alueen hankkiminen (391 § )
- toiminnan lopettaminen
sekä omaisuuden luovutta-
minen (45 § )
- tuhoutuneen rakennuksen
uudelleen rakentaminen (871 § )
erityistapaukset
- hyötyperiaatteen noudatta-
minen huoneistokoht. kor-
jauksissa (392 § )
- yksinomaan huoneistojen
asumistasoa kohottavat
perusparannukset tai uudis-
tukset (kaapeli-tv) (393 § )
793
 Liite 36

ASIA HALLITUKSEN KOKOUS YHTIÖKOKOUS

Yleislauseke - koskee koskee

yhdenvertaisuus - ei menettelysäännöstä - vetoaminen päätöksen
päätöksenteossa moittimisesta (60 § ) virheellisyyteen - moitteen-
varaisuus tai mitättömyys
(46 § ja 47 tai 48 § :t)

Päätöksen ei varsinaisia säännöksiä moitteenvaraiset päätökset -

virheellisyys - ei moiteoikeutta vrt. moiteaika 3 kk (47 § )
yhtiökokous
- päätöksen täytäntöönpano mitättömät päätökset
tai noudattaminen estyy - ei välttämättä kannetta (48 § )

794
 Liite 37

KERROSTAL
KERROSTALOTYYPPINEN ASUNT
ALO O-OSAKEYHTIÖ
ASUNTO-OSAKEYHTIÖ
ASUNTO OY HELSINGIN MALLITALO

Yhtiöjärjestys
1 § Toiminimi
Yhtiön toiminimi on Asunto Oy Helsingin Mallitalo ja kotipaikka Helsinki.
2 § Toimiala
Yhtiön toimialana on omistaa ja hallita tonttia n:o 1 Helsingin kaupungin XI kaupunginosan kort-
telissa n:o 452 sekä sillä olevaa asuinrakennusta.
Yhtiön omistamassa rakennuksessa on huoneistojen yhteenlasketusta lattiapinta-alasta yli puo-
let varattu osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi.
3 § Osakepääoma
Yhtiön osakepääoma on satatuhatta (100 000) markkaa jaettuna tuhanteen (1 000) sadan (100)
markan nimellisarvoiseen osakkeeseen.
Osakekirjat painetaan Setec Oy:ssä.
4 § Huoneistoselitelmä
Osakkeet tuottavat oikeuden hallita huoneistoja yhtiön talossa seuraavasti:

Porras ja Numero Huoneluku ja Huoneiston Osake- Osakkeiden

kerros käyttötarkoitus, pinta-ala numerot lukumäärä
jos muu kuin m2
asunto
A1 1 2h+k 60 1– 60 60
A2 2 toimisto 2 h 80 61– 140 80
A3 3 3h+k 80 141– 230 80

Yhtiön välittömään hallintaan jäävät:

B1 27 talonmiehen 50
asunto
2h+k
ullakko- ja varastotilat
kerhohuone 70 m2
saunaosasto
väestönsuoja

5 § Yhtiövastike
Yhtiökokous määrää osakkeenomistajien hallitsemistaan huoneistoista suoritettavan vastikkeen
suuruuden. Vastike jaetaan hoito- ja rahoitusvastikkeeseen ja (vesimaksuun).
Rahoitusvastiketta peritään 6 § :ssä mainittujen kustannusten kattamiseksi. Hoito- ja rahoitus-
vastikkeen perusteena on 4 § :ssä mainittujen pinta-alojen suhde.
(Vedestä suoritetaan eri korvaus, jonka suuruuden määrää yhtiön hallitus käyttäen perusteena
huoneistoissa asuvien henkilöiden lukumääriä. Toimisto- ja liikehuoneistosta suoritetaan yhtä
henkilön vesimaksua vastaava korvaus kultakin huoneiston pinta-alan alkavalta 90 neliömet-
riltä.)
Vastikkeen maksuajan ja -tavan määrää yhtiön hallitus. 795
 Liite 37

6 § Lainaosuus
Osakkeenomistajat ovat oikeutetut maksamaan yhtiölle huoneistojen lattiapinta-alan mukaan
laskettavan osuuden yhtiön lainoista, jotka aiheutuvat yhtiön rakennusaikaisista ja muista sellai-
sista pitkäaikaisista lainoista, jotka on otettu laajuudeltaan ja kustannuksiltaan rakentamiseen
verrattavissa olevaa korjausta tai perusparantamista varten.
Lainaosuuden suoritusten tulee tapahtua hallituksen määrääminä aikoina. Hallitus voi määrätä
kerralla vastaanotettavan lainaosuuden suorituserän suuruuden. Osakkeenomistajilta vastaan-
otetut lainaosuussuoritukset yhtiön on viipymättä käytettävä yhtiön lainojen lyhentämiseen sen
mukaan kuin maksettaessa on tarkoitettu.
Lainaosuusmaksut on määrättävä siten, että osuussuorituksena kertyvillä varoilla voidaan mak-
saa lainaosuutta vastaavan lyhennyksen lisäksi siitä menevä korko ja mahdolliset indeksieh-
doista aiheutuneet pääomanlisäykset laskettuina siihen päivään saakka, jolloin yhtiö osuussuo-
rituksella lyhentää vastaavia lainojaan. Jos yhtiö lainoja osasuorituksella lyhennettäessä joutuu
maksamaan enemmän kuin osakkenomistaja on lainaosuutenaan ja muina maksuina suoritta-
nut, osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle tästä aiheutunut lisämeno.
Lainaosuutensa kokonaan maksaneelta osakkeenomistajalta perittävä vastike lasketaan vas-
taamaan hänen osuuttaan yhtiön kaikista muista paitsi edellä ensimmäisessä momentissa mai-
nituista lainoista aiheutuneista menoista. Milloin osakkeenomistaja on maksanut lainaosuudes-
taan vain osan, määrätään hänen osaltaan vastike siten, että siihen edellä mainituista muista
menoista aiheutuvan osuuden lisäksi lasketaan kuuluvaksi osakkeenomistajan vielä maksamat-
toman lainaosuuden yhtiölle aiheuttamat menot.
7 § Hallitus
Yhtiöllä on hallitus, johon kuuluu kolme (3) varsinaista ja yksi (1) varajäsen. Hallituksen toimikau-
si päättyy vaalia ensiksi seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.
8 § Hallituksen toiminta
Hallitus valitsee keskuudestaan puheenjohtajan ja kokoontuu puheenjohtajan kutsusta niin
usein kuin yhtiön asiat sitä vaativat. Puheenjohtajan on kutsuttava hallitus koolle, jos hallituksen
jäsen tai isännöitsijä sitä vaatii. Hallitus on päätösvaltainen, kun saapuvilla on enemmän kuin
puolet hallituksen jäsenistä. Asiat ratkaistaan enemmistöpäätöksin. Äänten jakautuessa tasan
ratkaisee puheenjohtajan mielipide.
Kokouksissa on pidettävä pöytäkirjaa, joka on kokouksen puheenjohtajan ja yhden hallituksen
siihen valitseman jäsenen tai isännöitsijän allekirjoitettava.
9 § Isännöitsijä
Yhtiöllä on hallituksen nimittämä isännöitsijä, jonka tulee hallituksen ohjeiden ja määräysten
mukaan hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa. Isännöitsijä ei saa toimia hallituksen puheenjohta-
jana.
Isännöitsijälle suoritettavan palkkion määrää yhtiön hallitus.
10 § Toiminimen kirjoittaminen
Yhtiön toiminimen kirjoittavat hallituksen puheenjohtaja ja isännöitsijä kumpikin yksin tai kaksi
hallituksen jäsentä yhdessä.
11 § Tilintarkastajat
Yhtiöllä on kaksi tilintarkastajaa ja heillä kaksi varamiestä. Tilintarkastajien toimikausi on kalente-
rivuosi. Tilintarkastajien tehtävä päättyy vaalia seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päät-
tyessä.
12 § Tilikausi
Yhtiön tilit päätetään kalenterivuosittain. Tilinpäätös on vähintään kuukautta ennen varsinaista
yhtiökokousta toimitettava tilintarkastajille, joiden tulee antaa tarkastuskertomuksensa hallituk-
selle vähintään kaksi viikkoa ennen varsinaista yhtiökokousta.
796
 Liite 37

13 § Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous on pidettävä vuosittain hallituksen määräämänä päivänä ennen touko-
kuun loppua.
Ylimääräinen yhtiökokous on pidettävä, kun yhtiökokous tai hallitus katsoo siihen olevan aihetta
tai kun tilintarkastaja tai osakkeenomistajat, joilla on vähintään kymmenesosa (1/10) kaikista
osakkeista, kirjallisesti sitä vaativat ilmoittamansa asian käsittelemistä varten. Kokouskutsu on
tomitettava neljäntoista päivän kuluessa vaatimusten esittämisestä.
Osakkeenomistajalla on oikeus saada asia yhtiökokouksessa käsiteltäväksi, jos hän vaatii sitä
kirjallisesti hallitukselta niin hyvissä ajoin, että asia voidaan sisällyttää kokouskutsuun.
14 § Kokouskutsu
Kutsu yhtiökokoukseen toimitetaan kirjallisesti kullekin osakkeenomistajalle hänen yhtiölle il-
moittamallaan osoitteella.
Kokouskutsujen toimittamisen tulee tapahtua aikaisintaan neljä viikkoa ja viimeistään viikkoa
ennen kokousta.
15 § Varsinainen yhtiökokous
Varsinaisessa yhtiökokouksessa on
esitettävä
1. tilinpäätös, joka käsittää tuloslaskelman, taseen ja toimintakertomuksen;
2. tilintarkastuskertomus;
päätettävä
3. tuloslaskelman ja taseen vahvistamisesta;
4. toimenpiteistä, joihin vahvistetun taseen mukainen voitto tai tappio antaa aihetta;
5. vastuuvapaudesta hallituksen jäsenille ja isännöitsijälle;
6. talousarviosta ja yhtiövastikkeen määrästä;
7. hallituksen jäsenten ja tilintarkastajien palkkioista sekä
valittava:
8. hallituksen jäsenet ja varajäsen sekä
9. tilintarkastajat ja varatilintarkastajat
16 § Yhtiökokousmenettely
Jokainen osake tuottaa yhtiökokouksessa yhden äänen. Poissaolevilla osakkeenomistajilla on
oikeus käyttää äänivaltaansa asiamiehen välityksellä. Kukaan ei saa kuitenkaan äänestää
enemmällä kuin viidennellä osalla (1/5) kokouksessa edustettujen osakkeiden yhteenlasketusta
äänimäärästä.
Asiat ratkaistaan, mikäli ei ole kysymys yhtiöjärjestyksen muuttamisesta tai laissa muutoin ole
toisin määrätty, yksinkertaisella äänten enemmistöllä. Vaaleissa katsotaan kuitenkin valituksi ne,
jotka saavat eniten ääniä. Yhtiökokous voi kuitenkin ennen vaalia päättää, että valituksi tulee
vain, jos saa yli puolet annetuista äänistä.
Äänten jakautuessa tasan ratkaistaan vaalit arvalla, mutta muissa asioissa tulee päätökseksi
puheenjohtajan kannattama mielipide.

797
 Liite 38

HUONEISTON TUNNISTE

Huoneiston tunnisteen antamisesta väestötietoasetuksen (886/93) 22 § määrää, että jokaisella

huoneistolla, joka sijaitsee useamman kuin yhden huoneiston käsittävässä rakennuksessa, on olta-
va huoneiston tunniste.

1. Yhtiöjärjestykseen merkittävät huoneistojen tunnisteet

a Asukkaat käyttävät muuttaessaan huoneistojen tunnisteita, jotka on määritelty yhtiö-
järjestyksessä ja jotka on merkitty esim. huoneiston oveen.
b Yhtiöjärjestystä laadittaessa olisi syytä olla yhteydessä kunnan rakennusvalvontaan rakennus-
luvalla annettujen huoneistojen tunnisteiden selvittämiseksi, elleivät ne ole muuten yhtiöjärjes-
tyksen laatijoiden tiedossa. Mikäli isännöitsijät ovat mukana yhtiöjärjestyksen laadinnassa tai
yhtiöjärjestykset tulevat esim. tarkistettavaksi, tulisi tunniste-eroihin kiinnittää huomiota. Huo-
neistojen tunnisteiden tulisi pysyä samoina kuin rakennuksen asemapiirroksiin merkityt.
c Erot rakennuslupavaiheessa ilmoitettuihin tunnisteisiin johtuvat siitä, ettei esim. yhtiöjärjestyk-
sen laatimisvaiheessa ole oltu selvillä rakentajan ilmoittamista tunnuksista.
d Mikäli yhtiö on perustettu ja yhtiöjärjestys laadittu ennen rakennusluvan hakua, olisi yhtiöjärjes-
tyksen mukaisista huoneistojen tunnisteista syytä ilmoittaa rakentajalle (rakennuksen suunnitte-
lijalle), jotta rakennuksen asemapiirroksiin merkittävät tunnisteet olisivat yhtiöjärjestyksen
mukaisia.
e Asukkaiden huomiota tulisi kiinnittää siihen, että he ovat tietoisia oikeista osoitteista ja huoneis-
tojen tunnisteista ja käyttävät todella niitä ilmoittaessaan muutostaan. Muuttajat käyttävät
yleensä oviin merkittyjä huoneistojen tunnisteita, joten isännöitsijän tulisi huolehtia siitä, että
ovissa olevat tunnisteet vastaavat piirroksissa olevia tunnisteita.
f Väestötietojärjestelmästä voidaan maistraateissa tulostaa asukasluetteloita, joilla ilmenevistä
osoite- ja huoneiston tunnistevirheistä isännöitsijöiden tulisi ilmoittaa maistraatille.

2. Mistä viranomaiset saavat huoneistojen tunnisteet ja mitä haittaa

eroista oli?
a Rakennusluvan hakija ilmoittaa kunnan rakennusvalvonnalle, mitä huoneistoja rakennuksessa
tulee olemaan. Rakennusvalvonta tarkistaa, että käytettävät huoneistojen tunnisteet ovat
standardin mukaisia ja ne on merkitty asemapiirroksiin. Rakennusvalvonta ilmoittaa huoneistot
väestön keskusrekisteriin.
b Rakennuksen valmistuttua asukkaat muuttavat ja tekevät muuttoilmoituksen, jossa. heidän
tulee ilmoittaa asumansa huoneisto. Usein muuton yhteydessä ilmoitetut huoneistojen
tunnisteet ovat erilaisia kuin luvalla ilmoitetut, jolloin muuttoilmoituksen vastaanottava
maistraatti joutuu korjaamaan huoneistojen tunnisteet rakennuksille. Kuitenkin kuntien
rakennusvalvonnat ovat sitä mieltä, ettei asemapiirroksiin merkittyjä huoneistojen tunnisteita
tulisi muuttaa.
c Tunnisteiden eroavuus hankaloittaa muuttoilmoitusten käsittelyä ja henkilöt voivat saada
virheelliset osoitetiedot. Henkilön postille ilmoittama osoite voi olla erilainen kuin viranomaisilla
oleva osoite eikä virhettä saada korjattua ennen kuin rakennuksen huoneistojen tunnisteet
vastaavat henkilön kotipaikkatunnuksessa olevaa huoneistotunnusta.

3. Standardi
Huoneiston tunniste on määritelty valtion hallinnon standardissa VHS 1024 ja käytössä olevien huo-
neistojen tunnisteiden tulee olla sen muotoisia.
Standardin mukainen huoneiston tunniste on muotoa:
Kirjainosa Numero-osa Jakokirjain
A 30 b
798
 Liite 38

Kirjainosa on pääsääntöisesti porraskirjain esim. Kaivokatu 10 C 112. Kirjain-osaa voidaan käyttää

myös erottelemaan saman kiinteistön rakennuksia (rivitalot), jolloin huoneiston tunnisteeseen yleen-
sä kuuluu myös numero-osa. Rivitaloissa kirjain voi myös erottaa eri huoneistot toisistaan, jolloin
siihen ei kuulu numero-osaa.
Huoneistot numeroidaan juoksevasti alhaalta lähtien portaittain tai kautta rakennuksen. Uusissa ra-
kennuksissa numeroidaan huoneistot juoksevasti läpi rakennuksen tai rakennusten, mikäli samalla
kiinteistöllä on useampia rakennuksia. Tällöin porrasnumerointi jatkuu rakennuksesta toiseen.
Yhdistettäessä huoneistoja tulee yhdistetyn huoneiston tunnisteeksi ottaa huoneistonumeroista pie-
nempi ja muut poistetaan käytöstä. Esimerkiksi yhdistettäessä huoneistot A 8 ja A 9, otetaan käyttöön
tunniste A 8 ja A 9 poistetaan.
Huoneistoja jaettaessa annetaan uusille huoneistoille alkuperäinen tunniste lisättynä ja ko
kirjaimella, esim. huoneisto A 2 jaetaan. Tällöin saadaan kaksi huoneistoa, joiden tunnukset ovat A
2a ja A 2b.

4. Huoneiston tunniste väestökirjanpidossa

Maistraatti merkitsee henkilön kotikunnan ja siellä olevan asuinpaikan kunnassa rakennuksen ja
huoneiston tarkkuudessa. Merkintä perustuu henkilön ilmoitukseen osoitteesta ja huoneiston tunnis-
teesta. Tieto viedään väestötietojärjestelmään, jossa jokaisella on merkintä asuinpaikasta huoneis-
ton tarkkuudella.
Merkintä siis muuttuu, vaikka henkilö muuttaa kunnan sisällä tai vaikkapa vain rakennuksen sisällä
huoneistosta toiseen, sillä merkintä käsittää hänen asumansa rakennuksen sijaintikiinteistön tunnuk-
sen + rakennusnumeron + huoneiston tunnuksen.

799
 Käytettyjä lyhenteitä
SISÄLLYS AHVL = Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta
AOYA = Asunto-osakeyhtiöasetus
AOYL = Laki asunto-osakeyhtiöistä
ASOL = Laki asumisoikeusasunnoista
ATL = Asuntotuotantolaki
EVL = Laki elinkeinotulon verotuksesta
HO = Hovioikeus
KHO = Korkein hallinto-oikeus
KILA = Kirjanpitolautakunta
KirjA = Kirjanpitoasetus
KirjL = Kirjanpitolaki
KITA = Kiinteistötyönantajat ry
KKO = Korkein oikeus
KTM = Kauppa- ja teollisuusministeriö
KTMp = Kauppa- ja teollisuusministeriön päätös
LHVL = Laki liikehuoneiston vuokrauksesta
MääräaikaL= Laki säädettyjen määräaikain laskemisesta
OYL = Osakeyhtiölaki
RakL = Rakennuslaki
SAK = Suomen Ammattiliittojen Keskusjärjestö Ky.
TAL = Työaikalaki
TNl = Työneuvoston lausunto
TNL = Toiminimilaki
TNp = Työneuvoston päätös
TSL = Työsopimuslaki
TT = Työtuomioistuin
TT = Teollisuuden ja Työnantajain Keskusliitto ry
TVL = Tuloverolaki
VKL = Velkakirjalaki
Vna = Valtioneuvoston asetus
VNp = Valtioneuvoston päätös
VVL = Varallisuusverolaki
VVMp = Valtiovarainministeriön päätös

801
 Lainsäädäntöluettelo
Hallinto
Arava-asetus 30.12.1993/1587
Aravalaki 17.12.1993/1183
Asetus ajoneuvojen siirtämisestä ja
romuajoneuvojen hävittämisestä 18.4.1975/
264
Asetus asumisoikeustalojen käyttö- ja
luovutusrajoitusten merkitsemisestä 31.8.
1990/758
Asetus asumisoikeustalolainojen korkotuesta
28.11.1994/1055
Asetus asuntojen markkinoinnissa annettavista
tiedoista 18.11.1983/847
Asetus asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta
1.4.1996/209
Asetus lahjoitusten rekisteröimisestä ja
kuuluttamisesta 26.4.1991/769
Asetus määräajasta velkomisasioissa sekä
julkisesta haasteesta velkojille 9.11. 1868/32
Asetus oman asunnon hankintaan myönnettävien
lainojen korkotuesta 17.9.1982/672
Asetus omistusasuntolainojen korkotuesta
28.11.1994/1054
Asumisoikeusasuntolaki 16.7.1990/650
Asumisoikeusyhdistyslaki 28.11.1994/1072
Asumistukiasetus 12.11.1993/949
Asumistukilaki 4.6.1975/408
Asunnonvälittäjäasetus 20.8.1993/761
Asuntokauppa-asetus 1.9.1995/854
Asuntokauppalaki 23.9.1994/843
Asunto-osakeyhtiöasetus 17.5.1991/811
Asunto-osakeyhtiölaki 17.5.1991/809
Asuntosäästöpalkkiolaki 30.12.1992/1634
Avioliittolaki 13.6.1929/234
Etuostolaki 5.8.1977/608
Henkilötietolaki 22.4.1999/523
Holhouslaki 1.4.1999/442 (19.8.1898/34)
Jäteasetus 22.12.1993/1390
Jätelaki 3.12.1993/1072
Kauppalaki 27.3.1987/355
Kaupparekisteriasetus 23.2.1979/208
Kaupparekisterilaki 2.2.1979/129
Kiinteistönmuodostamislaki 12.4.1995/554
Kiinteistönvälittäjäasetus 12.2.1993/181
Kiinteistörekisteriasetus 14.6.1996/970
802
Kiinteistörekisterilaki 16.5.1985/392
Konkurssisääntö 9.11.1868/31
Korkolaki 20.8.1982/633 SISÄLLYS
Kotikunta-asetus 16.5.1994/351
Kotikuntalaki 11.3.1994/201
KTM:n päätös kiinteistönvälittäjäasetuksen
täytäntöönpanosta 26.3.1993/307
Kuluttajansuojalaki 20.1.1978/38
Lahjanlupauslaki 31.7.1947/625
Laki ajoneuvojen siirtämisestä ja
romuajoneuvojen hävittämisestä 28.2.1975/
151
Laki aravavuokra-asuntojen ja aravavuokratalojen
käytöstä, luovutuksesta ja
omaksilunastamisesta 17.12.1993/1190
Laki asiakirjain kuolettamisesta 14.8.1901/34
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/
481
Laki asumisoikeustalolainojen korkotuesta
17.12.1993/1205
Laki asuntojen korjausavustuksista 18.12.1998/
1031
Laki asunto-osakeyhtiöistä 17.5.1991/809
Laki asunto-osakeyhtiötalolainojen korkotuesta
28.3.1996/205
Laki avoimesta yhtiöstä ja kommandiittiyhtiöstä
29.4.1988/389
Laki eräistä naapuruussuhteista 13.2.1929/26
Laki eräistä yhteisomistussuhteista 25.4.1958/180
Laki indeksiehdon käytön rajoittamisesta
16.12.1994/1222
Laki jätevesimaksusta 13.7.1973/610
Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa-
ja puhtaanapidosta 31.8.1978/ 669
Laki kiinteän omaisuuden ja erityisten oikeuksien
lunastuksesta 29.7.1977/603
Laki kilpailuneuvostosta 27.5.1992/481
Laki kilpailunrajoituksista 27.5.1992/480
Laki kuluttajansuojasta kiinteistönvälityksessä
15.7.1988/686
Laki kuluttajavalituslautakunnasta 20.1.1978/42
Laki kuluttajavirastosta 18.12.1998/1056
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 31.3.1995/
482
Laki maakaaren voimaanpanosta 12.4.1995/541
Laki markkinatuomioistuimesta 20.1.1978/41
Laki oikeudenkäynnistä huoneenvuokra-asioissa
10.8.1973/650
Laki oman asunnon hankintaan myönnettävien
lainojen korkotuesta 20.8.1982/639
Laki omistusasuntolainojen korkotuesta
17.12.1993/1204
Laki omistusasuntolainojen valtiontakauksesta
28.3.1996/204
Laki osakeyhtiölain voimaanpanosta 29.9.1978/
735
Laki pelastustoimen laitteiden teknisistä
vaatimuksista ja tuotteiden paloturvallisuu-
desta 30.4.1999/562
Laki rahan, arvopaperien tai asiakirjain
tallettamisesta velanmaksuna tai vapauttami-
seksi muusta suoritusvelvollisuudesta
9.10.1931/281
Laki saatavien perinnästä 22.4.1999/513
Laki säädettyjen määräaikain laskemisesta
25.4.1930/150
Laki takaisinsaannista konkurssipesään
26.4.1991/758
Laki tietosuojalautakunnasta ja
tietosuojavaltuutetusta 30.4.1987/474
Laki ulkomaalaisten yritysostojen seurannasta
30.12.1992/1612
Laki ulosoton viranomaisia ja muutoksenhakua
sekä ulosotonhaltijan lakkauttamista koskevan
uudistuksen siirtymäsäännöksistä 1.11.1996/
818
Laki varallisuusoikeudellisista oikeustoimista
13.6.1929/228
Laki velkojien maksunsaantijärjestyksestä
30.12.1992/1578
Laki vuokra-asuntolainojen korkotuesta
19.12.1980/867
Laki vuokratalolainojen lainaehtojen muuttami-
sesta 21.12.1990/1186
Laki välimiesmenettelystä 23.10.1992/967
Laki yhteishallinnosta vuokrataloissa 16.7.1990/
649
Laki yhtiöjärjestykseen perustuvasta kunnan
lunastusoikeudesta ja osakkeiden
enimmäishinnoista 8.2.1991/235
Laki yksityishenkilön velkajärjestelystä
21.1.1993/57
Laki ympäristönsuojelulainsäädännön voimaan-
panosta 4.2.2000/113
Laki yrityksen saneerauksesta 21.1.1993/47
Maakaari 12.4.1995/540
Maankäyttö- ja rakennuslaki 5.2.1999/132
Maanvuokralaki 29.4.1966/258
Osakeyhtiölaki 29.9.1978/734
Osuuskuntalaki 28.5.1954/247
Pelastustoimiasetus 27.81999/857
Pelastustoimilaki 30.4.1999/561
Perintökaari 5.2.1965/40
Prokuralaki 2.2.1979/130
Rakennussuojelulaki 18.1.1985/60
Terveydensuojeluasetus 16.12.1994/1280
Terveydensuojelulaki 19.8.1994/763
Tilintarkastuslaki 28.10.1994/936
Toiminimilaki 2.2.1979/128
Ulosottolaki 3.12.1895/37
Vahingonkorvauslaki 31.5.1974/412
Vakuutussopimuslaki 28.6.1994/543
Velkakirjalaki 31.7.1947/622
VNp asuinrakennusten ja asuntojen korjaus-
toimintaan myönnettävien avustusten jako-
perusteista 11.2.1999/158
VNp asumisoikeuden haltijoiden valinnasta
27.9.1990/900
VNp asumisoikeustalolainojen yleisistä ehdoista
24.11.1994/1057
VNp asunto-osakeyhtiötalojen korkotukilainojen
yleisistä ehdoista 28.3.1996/210
VNp oman asunnon hankintaan myönnettävien
lainojen korkotuen edellytyksistä 15.12.1988/
1100
VNp omistusaravalainan myöntämisessä,
omistusasuntokorkotukilainaksi
hyväksymisessä sekä asukkaaksi valitsemises-
sa sovellettavista perusteista 21.9.1995/1135
VNp omistusasuntojen korkotukilainojen
yleisistä ehdoista 24.11.1994/1056
VNp vuokra-asuntojen korkotukilainojen
yleisistä ehdoista 17.11.1994/207
Ympäristönsuojelulaki 1.3.2000/86
803
 Talous
Arvonlisäveroasetus 21.1.1994/50
Arvonlisäverolaki 30.12.1993/1501
Asetus työnantajan sosiaaliturvamaksusta
8.12.1978/940
Ennakkoperintäasetus 20.12.1996/1124
Ennakkoperintälaki 20.12.1996/1118
Kiinteistöverolaki 20.7.1992/654
Kirjanpitoasetus 30.12.1997/1339
Kirjanpitolaki 30.12.1997/1336
Laki asuintalovarauksesta verotuksessa
28.11.1986/846
Laki elinkeinotulon verottamisesta 24.6.1968/360
Laki tuomioistuinten ja eräiden oikeushallinto-
viranomaisten suoritteista perittävistä mak-
suista 26.7.1993/701
Työsuhdeasiat
Ammattitautiasetus 29.12.1988/1347
Ammattitautilaki 29.12.1988/1343
Asetus ammatillisesta aikuiskoulutuksesta
6.11.1998/812
Asetus ammatillisesta koulutuksesta 6.11.1998/
811
Asetus kesäajasta vuosina 1998 - 2001
22.8.1997/792
Asetus nuorten työntekijäin suojelusta 27.6.1986/
508
Asetus suojaosuudesta palkan ulosmittauksessa
24.11.1989/1031
Asetus työehtosopimuslaissa tarkoitettujen
hyvityssakkojen enimmäismäärien tarkistami-
sesta 12.12.1996/1053
Asetus työmarkkinatuesta 30.12.1997/1361
Asetus työsuojelun valvonnasta 21.12.1973/954
Asetus työvoimapalveluihin liittyvistä etuuksista
17.12.1993/1253
Asetus työvoimapalvelujen tietojärjestelmästä
17.12.1993/1254
Asetus työvoimapalvelulain 5 §:n mukaisen
ilmoitusvelvollisuuden toimeenpanosta
valtion virastoissa ja laitoksissa 17.12.1993/
1255
Asetus yksityisiä työvoimapalveluja koskevasta
tietojanantovelvollisuudesta 30.12.1999/1360
804 Henkilöstörahastoasetus 10.11.1989/972
Laki työnantajan sosiaaliturvamaksusta 4.7.1963/
366
Laki veronlisäyksestä ja viivekorosta 1.12.1995/
1556
Leimaverolaki 6.8.1943/662
Tuloveroasetus 23.12.1992/1551
Tuloverolaki 30.12.1992/1535
Varainsiirtoverolaki 30.12.1996/1262
Varallisuusverolaki 30.12.1992/1537
VeroHp veroilmoituksesta 12.12.1996/1117
Verotusmenettelylaki 18.12.1995/1559
VvMp asunto-osakkeen verotusarvon perusteista
19.11.1993/996
VvMp liikeosakkeen verotusarvon perusteista
30.12.1994/1539
Henkilöstörahastolaki 15.9.1989/814
Kuntoutusraha-asetus 7.6.1991/893
Kuntoutusrahalaki 27.3.1991/611
Laki 55 vuotta täyttäneen työttömän
työllistymisedellytysten parantamisesta
18.6.1998/455
Laki ammatillisesta aikuiskoulutuksesta 1.1.1999/
631
Laki ammatillisesta aikuiskoulutuksesta
21.8.1998/631
Laki ammatillisesta koulutuksesta 1.1.1999/630
Laki ammatillisesta koulutuksesta 21.8.1998/630
Laki henkilöstön edustuksesta yritysten hallinnos-
sa 24.8.1990/725
Laki ikääntyvien työntekijöiden osa-aikatyö- ja
osa-aikaeläkejärjestelystä 27.3.1998/227
Laki itsenäisyyspäivän viettämisestä yleisenä
juhla- ja vapaapäivänä 26.11.1937/388
Laki koulutus- ja erorahastosta 15.6.1990/537
Laki lähetetyistö työntekijöistä 9.12.1999/1146
Laki naisten ja miesten välisestä tasa-arvosta
8.8.1986/609
Laki nuorista työntekijöistä 19.11.1993/998
Laki palvelukseen kutsutun asevelvollisen työ- tai
virkasuhteen jatkumisesta 1.12.1961/570
Laki tapaturmavakuutuslain perusteella
korvattaessa kuntoutuksesta 27.3. 1991/625
Laki työehtosopimuksen yleissitovuuden vahvis-
tamisesta 26.1.2001/56
Laki työmarkkinatuesta 30.12.1993/1542
Laki työneuvostosta ja työsuojelun
poikkeusluvista 2.8.1946/608
Laki työriitojen sovittelusta 27.7.1962/420
Laki työsuojelun valvonnasta ja muutoksenhausta
työsuojeluasioissa 16.2. 1973/131
Laki työttömyysetuuksien rahoituksesta
24.7.1998/555
Laki työtuomioistuimesta 31.7.1974/646
Laki vanhempainpäiväraha-ajalta suoritettavien
vuosilomakustannusten korvaamisesta
työnantajalle 30.3.1994/238
Laki vapunpäivän järjestämisestä työntekijän
vapaapäiväksi eräissä tapauksissa 27.4.1944/
272
Laki vuorotteluvapaakokeilusta 22.12.1995/1663
Laki yhteistoiminnasta yrityksissä 22.9.1978/725
Luettelo työsuojelua koskevista päätöksistä
Lyhytaikaisissa työsuhteissa olevien työntekijäin
eläkelaki 9.2.1962/134
OikMp suojaosuuden määristä palkan ulos-
mittauksessa 16.11.1998/848
Opintovapaa-asetus 7.12.1979/864
Opintovapaalaki 9.3.1979/273
Palkkaturva-asetus 27.11.1998/868
Palkkaturvalaki 27.11.1998/866
Rikoslaki 19.12.1889/39A
Sairausvakuutusasetus 1.11.1963/473
Sairausvakuutuslaki 4.7.1963/364
SosTMp hakemukseen, joka koskee Koulutus- ja
erorahaston uusien sääntöjen vahvistamista
17.6.1999/779
SosTMp työnantajan velvollisuudeksi säädetystä
sekä yrittäjän ja muun omaa työtään tekevän
työterveyshuollosta 12.12.1994/1348
SosTMp työntekijäin eläkemaksusta 15.12.1993/
1311
Taiteilijoiden ja eräiden erityisryhmiin kuuluvien
työntekijäin eläkelaki 26.7.1985/662
Tapaturmavakuutuslaki 20.8.1948/608
Työaikalaki 8.9.1996/605
Työehtosopimuslaki 7.6.1946/436
Työllisyysasetus 29.1.1997/1363
Työllisyyslaki 13.3.1987/275
Työministeriön päätös nuorille sopivista kevyistä
töistä 22.12.1993/1431
Työministeriön päätös nuorille työntekijöille
vaarallisista töistä 23.10.1996/756
Työnantajan sosiaaliturvamaksut 1999 - 2000
Työntekijän eläkelaki 8.7.1961/395
Työsopimuslaki 26.1.2001/55
Työterveyshuoltolaki 29.9.1978/743
Työttömyysturvalaki 24.8.1984/602
Työturvallisuuslaki 28.6.1958/299
Työvoimapalveluasetus 17.12.1993/1251
Työvoimapalvelulaki 26.11.1993/1005
Valtion virkamiesten työaika-asetus 8.11.1996/822
Vartioimisliikeasetus 9.9.1983/743
Vartioimisliikelaki 4.3.1983/237
VeroHp verovapaista matkakustannusten
korvauksista 1999 2.11.1998/113
VeroHp vuodelta 1999 toimitettavassa verotuk-
sessa noudatettavista luontoisetujen laskenta-
perusteista 12.11.1998/877
VNp kuntien yleisen kalleusluokituksen vahvista-
misesta 13.12.1995/1422
VNp työnantajan velvollisuudeksi säädetystä sekä
yrittäjän ja muun omaa työtään tekevän
työterveyshuollosta 27.10.1994/950
VNp työssä käytettävien koneiden ja muiden
työvälineiden hankinnasta, turvallisesta
käytöstä ja tarkastamisesta 25.11.1998/856
VNp työterveyshuollon, sairaanhoidon ja muun
terveydenhuollon kustannusten korvaus-
perusteista 27.10.1994/951
VNp yötyötä tekevälle työntekijälle järjestettäväs-
tä kuljetuksesta 21.11.1996/869
Vuosilomalaki 30.3.1973/272
805
 Tekniikka
Asetus eräiden sähkölain mukaisten tehtävien
siirtämisestä turvatekniikan keskukselle
15.3.1996/163
Asetus kattilalaitosten käytön valvojien pätevyys-
kirjoista 17.3.1978/213
Asetus turvatekniikan keskuksesta 29.9.1995/
1143
Asetus vaarallisten kemikaalien teollisesta
käsittelystä ja varastoinnista 29.1.1999/59
Asetus öljylämmityslaitteistoista 27.10.1995/1211
Kaasulaiteasetus 22.12.1993/1434
Kemikaaliasetus 12.7.1993/675
Kemikaalilaki 14.8.1989/744
KTMp energiatuen myöntämisen ehdoista
23.2.1999/210
KTMp eräiden sähköalan viranomaistehtävien
siirtämisestä turvatekniikan keskukselle
27.3.1996/215
KTMp hissien turvallisuudesta 5.12.1997/564
KTMp kaasuasennuksista 17.12.1993/1286
KTMp kattilalaitoksen käytöstä
miehittämättömänä 22.6.1983/569
KTMp liittymisehdoista ja sähkömyyntiehdoista
5.5.1995/781
KTMp maanalaisten öljysäiliöiden
määräaikaistarkastuksista 30.3.1983/344
KTMp nestekaasuasetuksen soveltamisesta
21.4.1997/344
KTMp painelaiteturvallisuudesta 18.10.1999/953
KTMp painelaitteista 30.9.1999/938
KTMp palavista nesteistä 15.4.1985/313
KTMp sähköalan töistä 5.7.1996/516
KTMp sähkölaitteiden ja -laitteistojen sähkö-
magneettisesta yhteensopivuudesta
30.12.1993/1696
KTMp sähkölaitteiden turvallisuudesta
16.12.1993/1353
KTMp sähkölaitteistojen käyttöönotosta ja
käytöstä 5.7.1996/517
KTMp sähkölaitteistojen turvallisuudesta
17.12.1999/1193
806
KTMp sähköllä toimivien hissien käyttöönotosta
ja käytöstä 30.8.1996/663
KTMp sähkön vähittäismyyjän myyntiehtojen ja -
hintojen julkaisemisesta ja ilmoittamisesta
sähkömarkkinaviranomaisille 13.12.1995/
1424
KTMp sähköverkkotoiminnan tunnuslukujen
julkaisemisesta ja ilmoittamisesta sähkö-
markkinaviranomaisille 20.12.1995/1637
KTMp vaarallisten kemikaalien teollisesta
käsittelystä ja varastoinnista annetun asetuk-
sen soveltamisesta 8.8.1990/683
KTMp yksinkertaisista painesäiliötöistä
27.81999/917
KTMp ylläpidettävistä kansallisista mitta-
normeista 28.3.1995/478
KTMp öljylämmityslaitteistoista 15.4.1985/314
Laki asuntojen korjausavustuksista 18.12.1998/
1119
Laki sähkömarkkinakeskuksesta 17.3.1995/387
Laki turvatekniikan keskuksesta 12.8.1995/1071
Liikenneministeriön päätös vähäisestä kaapeli-
lähetystoiminnasta 18.12.1992/ 1408
Meluntorjunta-asetus 12.2.1988/169
Meluntorjuntalaki 3.4.1987/382
Nestekaasuasetus 26.7.1993/711
Painelaitelaki 27.9.1979/869
SisMp ilmanvaihtohormien puhdistuksesta
21.6.1983
SisMp nuohouksesta 21.6.1983
Sähkömarkkina-asetus 7.4.1995/518
Sähkömarkkinalaki 17.3.1995/386
Sähköturvallisuusasetus 28.6.1996/498
Sähköturvallisuuslaki 14.6.1996/410
TMp käyttöturvallisuustiedotteesta 20.8.1993/779
VNp asuntojen korjausavustusten jakoperusteista
1.2.1996/71
VNp energiatuen yleisistä ehdoista 21.1.1999/29
VNp kattiloiden hiukkaspäästöjen rajoittamisesta
20.5.1994/368
YMp Suomen rakentamismääräyskokoelmasta
17.11.1989/1002
 Asiahakemisto
Aidat ja portit 626 Auktorisointiedellytykset 695
Aikaprioriteettisääntö 238 Avainturvallisuus 628
AIT-tutkinto 25, 689 Avustaja 88 SISÄLLYS
Alajakokeskus 531
Alivuokrasopimuksen irtisanomisaika sekä muuttopäivä Betonielementtijulkisivut 492
197, 228 Betonilattiat 512
Alivuokrasuhde 197, 228 Betonirakenteiden kuntotutkimukset 418
Aloituskokous 461, 466 Betoniseinät 511
Aloituspalaveri 461 Bioaerosolit 407
Alueellinen kiinteistöyhdistys 22 Bitumikermi 485
Alueisännöintisopimukset 49
Ammatti-isännöitsijäkurssi 25 Edullisemmuussääntö 238
Ammattisalaisuudet 256 Elastomeerit 486
Ammattitautilaki 249 Elinkaari, kiinteistön 399
Antennijärjestelmät 569 Energian ominaiskulutus 433
Aravalainat 140 Energiansäästö 404
Aravalainoitettujen asuntojen käyttötarkoituksen Energiatalous ja kulutusluokat 402
muuttaminen 150 Energiatariffit 438
Aravalainoitettujen vuokratalojen yhteishallinto Ensivuokrasuhde 194
(vuokralaisdemokratia) 154 Erilliskirjanpidot 355
Aravalainoitetut talot 140 Erimielisyydet sopimuksissa 453
Arava-lainoitus ja muut valtion tukimuodot 140 Erityinen tarkastus 123, 127, 357
Aravavuokra-asunnon vuokran korottaminen 179 Erityisäitiysvapaan pituus, jaksotus ja ilmoitus-
Aravavuokra-asuntojen vuokranmääritys 152 velvollisuus 308
Arkistonhoidon tarkoitus 162 Esinevakuutus 668
Arkistonhoito 162 Esteellisyys, hallituksen jäsenen ja isännöitsijän 117
Arvonalennus 344 Euroopan kiinteistöfederaatio 21
Arvonkorotus 345
Arvonlisävero kiinteistöissä 384 Gammasäteily 407
Arvostus- ja jaksotussäännökset 343
Asbesti 323, 407 Hajut 409
Asbestitutkimukset 418 Hallintaanottaminen, huoneiston 135
Asevelvollisen erityisasema 284 Hallituksen asema ja tehtävät aravalaina- ja korkotuki-
Asiamies 88 lainajärjestelmissä 143
Asuinhuoneiston hallintaan saaminen 171 Hallituksen jäsenen esteellisyys 117
Asuinhuoneiston kunto ja sen puutteellisuus 172 Hallituksen jäsenten eroaminen 113
Asuinhuoneiston luovuttaminen Hallituksen jäsenten erottaminen 113
toisen käytettäväksi 171 Hallituksen jäsenten toimikausi 113
Asuinhuoneiston vuokrasopimus 725 Hallituksen jäsenten vahingonkorvausvelvollisuus 121
Asuinhuoneiston vuokraus 166 Hallituksen kokoontuminen 114
Asuinkiinteistö- ja rakennuttajaliitto ry ASRA 22 Hallituksen puheenjohtajan asema 113
Asuinkiinteistöjen energiatalous ja kulutusluokat 402 Hallituksen puheenjohtajan valitseminen 113
Asuintalovaraus 366 Hallituksen päätöksen pätemättömyys 116
Asuintalovaraus verotuksessa 333 Hallituksen päätöksentekomenettely 115
Asukkaan toteuttamat muutostyöt 470 Hallituksen päätösvaltaisuus 115
Asukkaiden osallistumisoikeus yhtiökokoukseen 111 Hallituksen tehtävät 117
Asumisoikeusasunnot 150 Hallituksen toimivalta 117
Asumisoikeusasuntojen käyttövastike 153 Hallituksen valitseminen 112
Asumistuki 143 Hallitus 14, 39, 64, 112
Asunto-oikeudet 171, 206 Hallitusta koskevat toimivaltasäännökset 119
Asunto-osakeyhtiö 12 Haltija- ja määrännäisvelkakirjat sekä tavalliset
Asunto-osakeyhtiölaki 61, 470 velkakirjat 234
Asunto-osakeyhtiön toimielimet 14 Haltijavelkakirjat ja panttikirjat 678
Asuntoyhtiö rakennuttajana 479 Hana 538
Auktorisointi 27 Hankeosuuslaskelma 353 807
 Hankkimisrajoitukset 73 Irtisanomisoikeus, vuokranantajan 200
Harjakatot 483 Irtisanomisperusteet 276
Henkilöpaternosterhissit 581 Irtisanomisperusteet, taloudelliset 276
Henkilörekisterilaki 79 Irtisanomisperusteet, tuotannolliset 276
Henkilöriskit 619 Irtisanomisperusteet, työsopimuksen 271
Hiekanerotin 545 Irtisanomissuoja, vuokralaisen 220
Hissi 578 Irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen
Hissin perusparannus 582 190
Hissin rakentaminen hissittömään taloon 584 ISA ry:n säännöt 705
Hoitovapaan pituus, jaksotus ja ilmoitusvelvollisuus ISA:n määräykset kurinpitomenettelystä 703
310 Isyysvapaan pituus, jaksotus ja ilmoitusvelvollisuus 308
Homeitiöt 407 Isännöinnin ja kiinteistönhoidon palvelutuotteet 443
Homeongelmat 324 Isännöinnin sopimusohjelma 783
Hormistot 514 Isännöinti- ja kiinteistönhoitosopimukset 451
Huoltohenkilöstö 14 Isännöintisopimus 48, 444
Huoltokirja 421 Isännöintitehtävien laatu 40
Huoltomies 14 Isännöintitehtävien luovutus 47
Huoneenvuokralainsäädäntö 166 Isännöintitehtävien vastaanotto 47
Huoneistojen asumistasoa yksinomaan kohottavat Isännöintitehtäväluettelo 41
uudistukset 99 Isännöintitehtävät 40
Huoneiston hallintaanottaminen 135 Isännöintiyhteisön auktorisointiedellytykset 697
Huoneiston käyttötarkoituksen muuttaminen 103 Isännöintiyritysten liitto ry 27
Huoneiston luovuttaminen toisen käyttöön 134 Isännöitsijä 37
Huoneiston muutostyöt 129 Isännöitsijäkurssi 25
Huoneiston ottaminen yhtiön hallintaan 135, 214 Isännöitsijän ammattitutkinto 688
Huoneiston sisäiset muutostyöt, osakkaan teettämät 481 Isännöitsijän asema 37, 319
Huoneiston tunniste 798 Isännöitsijän asema ja tehtävät aravalaina- ja korko-
Hyllystöhissit 581 tukilainajärjestelmissä 143
Hyvä isännöintitapa 699 Isännöitsijän auktorisointiedellytykset 695
Hyvän tilintarkastustavan velvoittavuus 357 Isännöitsijän esteellisyys 117
Hyötyperiaate 99 Isännöitsijän kelpoisuus 38
Hälytystilanne 645 Isännöitsijän palkkaus 47
Hätätyö 294 Isännöitsijän pätevyys 38
Isännöitsijän työoikeudellinen asema 319
Ikkunat 495 Isännöitsijän työsopimus 320, 735
Ikkunatyypit 496 Isännöitsijän työsuhteen ehdot 320
Ilman hiukkasmaiset epäpuhtaudet 407 Isännöitsijän vahingonkorvausvelvollisuus 121
Ilman kaasumaiset epäpuhtaudet 407 Isännöitsijän valinta 37
Ilmanpoisto 519 Isännöitsijäntodistus 84, 716
Ilmanpoistoerotin 520 Isännöitsijäntoimisto 38
Ilmanvaihdon kunnostus 555, 557 Isännöitsijäsopimus 320
Ilmanvaihdon parannusratkaisut 554 Isännöitsijää koskevat toimivaltasäännökset 119
Ilmanvaihdon perusparannus 555 Isännöitsijöiden auktorisointi 690
Ilmanvaihto 482 Isännöitsijöiden auktorisointiyhdistys ISA ry 27
Ilmanvaihto ja ilmanvaihdon parannusratkaisut 554 Isännöitsijöiden koulutus 687
Ilmanvaihtohormit 514 ITS-TEK-tutkinto 689
Ilmanvaihtolaitoksen puhdistus- ja säätö 554 ITS-tutkinto 25, 689
Ilmoitus työsopimuksen päättämisestä 748
Ilmoitus varainsiirtoverosta 714 Jaettu urakka 459
Inhibitiointi 528 Jakojohto 538
Irtisanominen 186, 187 Jaksottaminen 343
Irtisanominen saneerausmenettelyn yhteydessä 277 Jaksotyö 291
Irtisanomisaika, vuokranantajan 200 Julkisivut 491
Irtisanomisajan laskeminen, työsuhdeasunnon 316 Jälleenvuokrasuhde 194
Irtisanomisajat 268 Jälleenvuokraus, työsuhdeasunnon 317
Irtisanomisen julistaminen tehottomaksi 195 Järjestysmääräykset 66, 713
Irtisanomisilmoitus 219, 728 Järjestyssäännöt 230
Irtisanomisilmoitus ja sen antaminen 187 Jäteastiat 598
808 Irtisanomisoikeus liikkeen luovutuksen yhteydessä 277 Jätehuolto 596
Irtisanomisoikeus, vuokralaisen 200 Jätehuoltokatselmus 603
Jäteluvat 597 Kiinteistöjen arvostaminen 380
Jätetilat ja astiat 598 Kiinteistön elinkaari ja kunnossapito 399
Jätevesiviemäri 544 Kiinteistön panttaus 230
Jätteet 597 Kiinteistön sähkölaitteet 563
Jätteiden keräys- ja käsittelyvälineet 599 Kiinteistön vakuutukset 668
Jätteiden polttaminen 599 Kiinteistönhoidon ja isännöinnin sopimusprosessi 441
Kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot
Kaapelitelevisiojärjestelmä 570 2000 787
Kaasuvaaratilanne 645 Kiinteistönhoidon palvelutuotteet 443
Kaavoitusvalta vahvistunut 653 Kiinteistönhoidon sopimusohjelma ja kiinteistönhoito-
Kadonneet asiakirjat 165 sopimus 776
Kaitahissit 584 Kiinteistönhoitoalan tes 25
Kaivovesi 540 Kiinteistönhoitoalan työehtosopimus 318, 733
Kalvopaisunta-astia 521 Kiinteistönhoitosopimukset 441, 444, 772, 773, 774
Kameravalvonta 636 Kiinteistönkeskus 564
Kansainvälinen kiinteistöunioni 21 Kiinteistöosakeyhtiö 15
Kansainvälisluonteiset työsopimukset 289 Kiinteistöpalvelujärjestelmät 319
Kasvityöt 591 Kiinteistöpalvelusopimukset 681
Katevaurio 485 Kiinteistösihteerin koulutus ja tutkinto (KISI) 689
Katurasitusta koskeva lainsäädäntö 663 Kiinteistöstrategia 441
Kaukolämpölaitteet 530 Kiinteistösähkö 403
Kaukolämpösuunnitelma 534 Kiinteistösähkön kulutus 405
Kaukolämpötariffi 438 Kiinteistötalouden Instituutti KTI 27
Kauppa 81 Kiinteistötyön mitoitus 610
Kermieristetty katto 483 Kiinteistötyönantajat KITA ry 318
Kerrostalojen ilmanvaihto ja ilmanvaihdon parannus- Kiinteistötyönantajat ry KITA 22
ratkaisut 554 Kiinteistövarallisuus 21
Kerrostähtiverkko 569 Kiinteistövero 373
Keräysvälineiden mitoitus 600 Kiinteistöveron määräytyminen 376
Keskijänniteverkko 563 Kiinteistöveroprosentit 377
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö 15 Kiinteistöyhdistykset 21, 29
Ketjuverkko 569 Kilpaileva toiminta 256
Kevytbetoniseinät 510 Kilpailevat liikehuoneistoa koskevat sopimukset 203
Kevytöljylämmityksen toiminta 529 Kilpailukieltosopimus 258
Kh-tes 318 KIMI-sanasto 611
Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta 169 Kioton ilmastosopimus 402
Kielletty ehto kiinnityksestä ja kuittausoikeudesta 204 Kipsiseinät 510
Kielletyt ehdot asuinhuoneiston käytöstä, kunnosta, Kirjallinen selvitys työsuhteen ehdoista 250, 737
kunnossapidosta ja vastuusta 176 Kirjanpidon kieli 341
Kielletyt ehdot irtisanomisajasta 201 Kirjanpito 338
Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista sekä Kirjanpitoaineisto 164
sopimuksen varainen korvaus 190, 222 Kirjanpitoaineiston säilytysaika 340
Kielletyt ehdot vuokra-oikeuden siirrosta ja vuokra- Kirjanpitoasetus 345
suhteen jatkamisesta 184 Kirjanpitolain valvonta 345
Kielletyt ehdot vuokrasopimuksen purkamisesta 192, Kirjanpitolain yleiset säännökset 338
225 Kirjanpitolautakunta 345
Kielletyt irtisanomisperusteet 273 Kokonaishintaurakka 458
Kielletyt työt 246 Kokonaisvastuu-urakka 459
Kielletyt yhtiökokouksen päätökset 108 Kokoontumisoikeus 287
Kiertopumppu 523 Kokouskutsu 93
Kiertovesijärjestelmän korroosio 528 Kokousmenettely 791
Kiertovesiputkisto 541 Kokouspaikka 90
Kiinnitys 233 Kompostointi 599
Kiinnitys- ja panttausmenettely 679 Kone- ja laiterikkovakuutus 671
Kiinnityshakemus 233 Koneellisen poistoilmanvaihdon kunnostus 557
Kiinteistöalan Koulutuskeskus 25 Konkurssi, työnantajan 278
Kiinteistöalan Koulutussäätiö 25 Konkurssi, vuokralaisen 185
Kiinteistöalan Kustannus Oy-REP Ltd 27 Konkurssi, vuokralaisen 218
Kiinteistöalan toimihenkilöiden tes 25 Konsultin käyttö 478 809
Kiinteistöalan työehtosopimukset 318 Koollekutsuminen, yhtiökokous 92
 Koristenurmikko 591 Levyrakenteiset seinät 511
Korjaus- ja huoltotyöt 481 Lianpoistoerotin 520
Korjaus- ja muutostyöt sekä hoitotoimenpiteet 173 Liesikupu 558
Korjausavustukset 142 Liesituuletin 556
Korjaushankkeen toteutus 454 Lietteenerotin 545
Korkotuet 143 Liian korkea lämpötila 411
Korvausvastuun jakautuminen 122 Liikehuoneiston kunto ja sen puutteellisuus 207
Kosteus- ja homeongelmat 324 Liikehuoneiston vuokrasopimus 727
Kosteusmittaukset 419 Liikehuoneiston vuokraus 202
Kosteusvauriot 409 Liikesalaisuudet 256
Kotipaikka 64 Liikkeen luovutus 255
Kotitaloussähkö 404 Liitetiedot 350
Kotityö 255 Liittymisjohto 564
Koulutustoiminta 25 Linjasulku 537
Kuivauspatterit 538 Linjasäätöventtiili 517
Kulukirjauksen oikaisu 345 Linjasäätöventtiili 538
Kulunvalvontajärjestelmät 634 Lisäalueen hankkiminen 98
Kulutuksen tunnusluvut 432 Lisärakentaminen 98
Kulutusluokat 402 Lisätyö 292
Kulutusseurannan terminologiaa 431 Liukuportaat 581
Kulutusseuranta 430 Liukuva työaika 292
Kumikate 486 Lomakausi ja loman määrääminen 297
Kunnalliset järjestyssäännöt 230 Lomakorvaus 299, 302
Kunnossapito, kiinteistön 399 Lomapäivät 297
Kunnossapitovastuu 132 Lomaraha 299
Kuntoarvio 478 Lomauttaminen 265
Kuntoarvio ja tekninen PTS 415 LON-säätimet 531
Kuntotutkimukset 417 Lopputili 285
Kuolema, työnantajan 278 Lopputili 285
Kvasiasunto-osakeyhtiö 16 Lounassetelit 301
KWh-mittari 564 Lukitus ja lukot 627
KVR-urakka 459 Lumityöt 606
Kylmävesijohdot 543 Lunastaminen, vuokra-asunto 153
Kylpy- ja pesuhuonetilat 509 Lunastuslauseke 65, 72
Kytkentäjohto 538 Lunastusmenettely 71
Käyttönurmikko 591 Lunastusoikeus 71
Käyttötarkoituksen muuttaminen, huoneiston 103 Lunastusriidat 75
Käyttötarkoituksen muuttaminen, aravalainoitettu Luotot 676
asunto 150 Luottamusmiehen irtisanomissuoja 278
Käyttötuntilaskimet 436 Luottamusvaltuutettu 287
Käyttövastike, asumisoikeusasunto 153 Luottamusvaltuutetun irtisanomissuoja 278
Luovuttamisrajoitukset 73
Lahja 81 Luovutusvoittojen ja -tappioiden verotus TVL:n
Laitemelu 413 mukaan 367
Laitosmies 14 Lupamenettely 657
Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta 166 LVI-kuntotutkimukset 420
Laki ja asetus työsuojelun valvonnasta 247 LVI-vikailmoitusjärjestelmä 571
Laki kadun ja eräiden yleisten alueiden kunnossa- ja Lyhennetty tase 349
puhtaanapidosta 663 Lyhyen ajan rahoitussuunnittelu eli maksuvalmius-
Laki liikehuoneiston vuokrauksesta 202 budjetti 332
Laki nuorista työntekijöistä 245 Lämmin käyttövesi 540
Laki työneuvostosta ja työsuojelun poikkeusluvista 243 Lämminvesijohdot 543
Laki työriitojen sovittelusta 242 Lämmitysenergia 402
Laki työtuomioistuimesta 242 Lämmitysenergian kulutus 404
Laki yhteistoiminnasta yrityksissä 247 Lämmitysjärjestelmät 516
Lakisääteinen tapaturmavakuutus 666 Lämmityskausi 411
Lakivuorotteluvapaakokeilusta 243 Lämmitystarveluku 431, 764
Lapsen sairastuminen 305 Lämmitystekniikka 482
810 Laskutyöurakka 458 Lämmönsiirtimet 533
Levykatot 490 Lämpöindeksi 432
Lämpöjohtoputkisto 525 Ominaiskulutus 433
Lämpöjohtoverkosto 516 Omistusoikeuden luovutus tai siirtyminen 180, 214
Lämpöjohtoverkoston kiertopumppu 523 Opintovapaalaki 243
Lämpöolot 407 Oppisopimusjärjestelmä 244
Lääkärintarkastukset 306 Osa-aikainen työsuhde 278
Lääninhallituksen määräämä tilintarkastaja 357 Osakekirjat 77
Osakeluettelo 78
Maalitutkimukset 418 Osakepääoma 64
Maankäyttö- ja rakennuslaki 454 Osakepääoman alentaminen 62
Maanomistajain Liitto ry 27 Osakepääoman korottaminen 76
Maksuliikenne ja tilit 676 Osakeyhtiö 12
Maksuvalmiusbudjetti 332 Osakeyhtiölain soveltaminen asunto-osakeyhtiöön 62
Materiaalitakuut 463 Osakkaan teettämät huoneiston sisäiset muutostyöt 481
Materiaalitutkimukset 418 Osakkeen merkintä 62
Melu 407 Osakkeenomistajan esteellisyys 90
Melu 413 Osakkeet 70
Menetelmäriski 456 Osakkeiden lunastaminen 71
Merkinantojärjestelmät 571 Osakkeiden nimellisarvo 64
Metalli-ikkunat 499 Osallistumisoikeus yhtiökokoukseen 87
Mikrobit 407 Osaurakka 459
Minihissit 584 Osittainen hoitovapaa 312
Mittarikeskus 565 Ovet 504
Mittayksiköt 765 Ovivalvontajärjestelmä 637
Modifoitu bitumikate 486
Monimittarikeskus 564 Padotuskorkeus 546
Muovi-ikkunat 498 Painovoimaisen ilmanvaihdon kunnostus 555
Muovikate 486 Painovoimaisen ilmanvaihdon perusparannus 557
Murtosuojaustasot 631 Paisuntajärjestelmä 520
Muun kuin vakituisen asunnon veroprosentti 380 Pakkohuutokaupan vaikutus vuokrasuhteeseen 215
Muuntokertoimet 765 Pakkohuutokauppa 181
Muutosilmoitus kaupparekisteriin 708 Pakollinen varaus 344
Muutosmerkinnät osakeluetteloon 80 Pakolliset vakuutukset 666
Muuttopäivä vuokrasopimuksen päätyttyä 193 Palkan maksaminen 265
Muuttopäivä vuokra-sopimuksen päätyttyä 226 Palkan maksuaika 264
Muuttopäivän siirto, työsuhdeasunnon 316 Palkanlaskenta-aika 264
Muuttopäivän siirtäminen 193, 226 Palkanmaksu työsuhteen päättyessä – lopputili 285
Märkätilat 509 Palkanmaksukausi 264
Määräaikainen työsopimus 267 Palkanmittaustulokset ja kuukausipalkkalaskelma 739
Määrännäisvelkakirjat 234 Palkkaetuasunto 196
Määräriski 456 Palkkaetuasunto, työsuhdeasunnon 316
Palkkakirjanpito 355
Neuvonta - Suomen Kiinteistöliiton 24 Palkkalista 356
Neuvottelumenettely kiinteistöalan erimielisyys- Palkkasaatavien vanhentuminen 743
tapauksissa 744 Palo-osastointi 645
Nimellisarvo 64 Palovaroitinjärjestelmä 571
Normeerattu ominaiskulutus 433 Palvelualojen ammattiliitto PAM ry 318
Normeeraus 431 Pankkilaina 332
Nosto-ovet 581 Pankkipalvelut 672
Nousujohto 565 Pankkitakaukset 679
Nousukeskus 564 Panttaus 234
Nuoria työntekijöitä koskevat rajoitukset 731 Panttikirja 233, 678
Näytepalat 421 Panttikirjojen käyttö uuden lainan vakuutena 151
Parvekkeet 506
Oikeudenkäynti huoneenvuokra-asioissa 157 Patterin ilmaruuvi 520
Oikeus palkkaan 263 Patteriventtiili 517
Oikeusturvavakuutus 670 Patteriverkoston säätö 521
Omaisuusriskit 619 Peltikatot 488
Omakotitalon vuokraus 197 Perheoikeudelliset saannot 82
Omaksi lunastaminen, vuokra-asunto 153 Perhevapaalla olevan työntekijän irtisanominen 278 811
Omien osakkeiden lunastaminen 65 Perhevapaat 308
 Perintä 157 Rappaukset 494
Perintökaari 79 Raskaana olevan työntekijän irtisanominen 278
Perintöoikeudelliset saannot 82 Rasvanerotin 546
Perusparannus, painovoimaisen ilmanvaihdon 557 Rauhanturvaajan työsuhdeturva 284
Perustamiskirja 62 Remodulointi 570
Perustamiskokous 62 Reservin harjoitukset 265
Perusvesikaivo 553 Rikosilmoitusjärjestelmät 632
Pesuhuonetilat 509 Riskianalyysi 619
Pienjänniteverkko 564 Riskien arviointi 620
Piirustukset 457 Riskien luokitus 619
Pitkän ajan rahoitussuunnittelu 332 Riskienhallinta 619
Plastomeerit 486 Riskit ja riskienhallinta 619
Poismuuttotarkastus 730 Rooman yleissopimus 289
Poistoventtiili 556 Ryhmähenkivakuutus 666
Poliisin tehtävät 639 Ryhmäkeskus 565
Porrastähtiverkko 569, 570 Röntgenkuvaus 421
PTS 415
Puheenjohtajan valitseminen ja asema 113 Saamiset 343
Puhelinjärjestelmä 568 Saamisten perintä alioikeudessa 157
Puhelinsisäverkko 569 Sadevesiviemärit 551
Puhelintalojakamo 568 Sairauden uusiutuminen 304
Puhtaanapito 593 Sairausajan palkan maksaminen ja vuosiloma 304
Puiset julkisivut 492 Sairausajan palkka 263, 303
Puiset lattiarakenteet 512 Sairausvakuutuslaki 248
Pumppauskaivo, viemärivesien 545 Salaojakaivo 551
Purkamisilmoitus, vuokrasopimuksen 192, 225 Salaojat 552
Purkamis-oikeus 191 Salaojitus 550
Putkimateriaalit 543 Saman sairauden uusiutuminen 304
Puualumiini-ikkuna 500 Saneerausmenettely 185, 218
Puuikkuna 497 Satelliittiyhteisantenni 570
Puutteellinen kokouskutsu 94 Sekoittimet 538
Päivittäinen lepoaika 294 Siirtosaamiset ja siirtovelat 343
Pääjohto 564 Siirtovelat 343
Pääomalaina 62 Siivooja 14
Pääsulku 537 Sisäilmaohje –97 419
Päättämismenettely, työsopimuksen 283 Sisäilmasto 407
Päätöksen mitättömyys, yhtiökokous 110 Sisäilmaston ohjearvot 409
Päätöksen moittiminen, yhtiökokous 109 Sisäilmaston terveysvaikutukset 408
Päätösvalta yhtiökokouksessa 87 Sisäjohtoverkko 568
Päätösvaltaisuus ja päätöksentekomenettely, hallitus Sisäänmuuttotarkastus 729
115 SMATV 570
Pöytäkirjat 163 Sopimuksen laatiminen 451
Sopimuksen purkaminen 453
Radioaktiivinen säteily 407 Sopimuksen tarkistaminen 452
Radon 407 Sopimuksen voimassaolo ja irtisanominen 452
Rahastointi 333, 364 Sopimusneuvottelut 450
Rahoitusvarat 343 Sopimusprosessi 681
Rakennuksen elinkaari 399 Sopimusvesivirta 534
Rakennuksen ympäristövaikutukset 399 Sulkutulppa 517
Rakennusluvan mukainen huoneiston muutostyö 470 Sulkuventtiili 517, 538
Rakennusluvan mukainen rakentaminen 465 Sunnuntaityö 295
Rakennusoikeuden myynti 469 Suojelumateriaalin hankintavelvollisuus 769
Rakennusosien hoito ja kunnossapito 483 Suomen Isännöitsijäliitto ry 27
Rakennustekniikka 477 Suomen Kiinteistölehti 24
Rakennustekniset työt 482 Suomen Kiinteistöliitto ry 21
Rakennuttaja 454 Suomen Omakotiliitto ry 27
Rakennuttajatehtävät 454 Suomen Talokeskus Oy 27
Rakentamattoman rakennuspaikan veroprosentti 378 Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto ry RAKLI 24
812 Rakentamista koskeva lainsäädäntö 653 Suomen Toimitilajohdon yhdistys (FIFMA) 27
Rakenteellinen suojaus 626 Suomen Vuokranantajat ry 24
Suorajakelu 570 Tiiliväliseinät 509
Suoraveloitus ja viitenumerot 676 Tilaaja 454
Syrjintäkielto 259 Tilikausi 64
Sähköenergia 403 Tililuettelo 752
Sähköenergiamittaus 564 Tilinpäätöksen sisältö 340
Sähköinen lukitus ja koodilukot 635 Tilinpäätösasiakirjat 94
Sähköiset turvajärjestelmät 632 Tilinpäätöserät 342
Sähköjärjestelmät 564 Tilintarkastaja 64
Sähkön ominaiskulutus 433 Tilintarkastajan esteellisyys 358
Sähköpääkeskus 564 Tilintarkastajan kelpoisuusvaatimukset 125, 356
Sähkötariffit 439 Tilintarkastajan raportointi 358
Sähkötekniset kuntotutkimukset 421 Tilintarkastajan riippumattomuus 357
Sähkötyöt 482 Tilintarkastajan salassapitovelvollisuus 358
Säteilyvaaratilanne 645 Tilintarkastajan toimikausi 124, 356
Säännöllinen työaika 291 Tilintarkastajan valinta 356
Tilintarkastajan vastuu 128
Takavarikko 160 Tilintarkastajat 14
Takuut 463 Tilintarkastajat ja erityinen tarkastus 123
Talofax - Suomen Kiinteistöliiton 24 Tilintarkastajien lukumäärä 124
Talokaapeli 568 Tilintarkastajien valinta 124
Talonmiehen työtä ja siivousta koskeva tes 25 Tilintarkastus 14, 356
Talonmiehen työtä ja siivousta koskeva työehtosopimus Tilit 676
318, 732 Toimenpidelupajärjestelmä 656
Talonmiehen viikoittaisen vapaa-ajan määräytyminen Toimialajärjestöt 29
749 Toimielimet – asunto-osakeyhtiöissä 14
Talonmies 14 Toimihenkilö 14
Talosuojelu 642 Toimihenkilön työsopimus 734
Talotekniikka 516 Toimihenkilöunioni TU ry 318
Talo-tes 318 Toiminimen kirjoittamisoikeus 65
Talousarvio 334 Toiminimi 64
Talousarviomalli 750 Toimintakertomus 351
Talousarvion laadinta 336 Toimintasuunnittelu 331
Talousarvion muoto ja tavoitteet 336 Toimivaltasäännökset, hallitusta ja isännöitsijää
Talousarviovertailu 751 koskevat 119
Taloussuunnittelu 331, 332 Tonttijohto 537
Taloyhtiön valvonta 483 Trattaperintä 157
Tapaturmavakuutuslaki 248 Tulon verottaminen 361
Tappiontasaus 369 Tunkkainen sisäilma 409
Tarjous 449 Tuoteosaurakka 459
Tarjous isännöinnistä 449 Turvaamistoimenpiteet 160
Tarjousasiakirjat 456 Tutkimustoiminta - Suomen Kiinteistöliiton 24
Tarjouspyyntö 447 Työaika 246, 290
Tarjouspyyntö kiinteistönhoidosta 448 Työaikakirjanpito 296
Tarkastuskaivo, viemärin 545 Työaikalaki 243, 290
Tarkastusputki 546 Työaikamääräykset 290
Tasa-arvolaki 249 Työajan tasoittumisjärjestelmä 295
Tasakaton sadevesijärjestelmä 549 Työehtosopimukset 25, 237
Tasakatot 483 Työehtosopimusten yleissitovuus 260
Tase 348 Työeläkevakuutukset 666
Tase-erittelyt 342, 354 Työkunta 254
Tasekirja 342 Työlainsäädäntö 237
Tasoittumisjärjestelmä, työajan 295 Työmaakokous 461
Tavaralavahissit 581 Työmotivaatio 241
Tavoitehintaurakka 459 Työnantajan konkurssi ja kuolema 278
Tekninen PTS 415 Työnantajan sijainen 255
Terveystarkastus 246 Työnantajan yleisvelvoite 259
Tiedonantovelvollisuus 96 Työnantajatoiminta 24
Tiedottaminen - Suomen Kiinteistöliiton 24 Työnjohtourakka 459
Tiilijulkisivut 491 Työntekijäin eläkelaki 249 813
Tiilikatot 489 Työntekijän avustaja 254
 Työntekijän suojeluperiaate 238 Vaihto 81
Työselostukset 457 Vaikeasti sairaan lapsen hoitaminen 306
Työsopimuksen irtisanomisperusteet 271 Vajaavaltaisen työsopimus 254
Työsopimuksen kesto 252 Vakautettu laina 62
Työsopimuksen laatiminen 249 Vakituisten asuinrakennusten kiinteistöveroprosentti 377
Työsopimuksen muoto 251 Vakuuden asettaminen 672
Työsopimuksen purkaminen 279 Vakuuden vapauttaminen 672
Työsopimuksen päättämismenettely 283 Vakuudet 678
Työsopimuksen päättämismenettely kiinteistöalalla 745 Vakuus asuinhuoneiston vuokrasuhteessa 168
Työsopimukset 732 Vakuus liikehuoneiston vuokrasuhteessa 204
Työsopimus 249 Vakuutukset 666
Työsopimuslaki 242 Valaistusryhmäjohdot 567
Työsopimussäännöt 47 Valinnaiset yhtiöjärjestysmääräykset 64
Työsuhde 249 Valtakunnalliset toimialajärjestöt 22
Työsuhdeasunnon vuokra 314 Valvonta 461
Työsuhdeasunnon vuokrasopimuksen irtisanominen 315 Valvontajärjestelmä 632
Työsuhdeasunnon vuokrasopimus 726 Vammaishissit 581
Työsuhdeasunto 314 Vanhempainvapaan pituus, jaksotus ja ilmoitusvelvolli-
Työsuhdeasunto ja siihen sovellettavat säännökset 199 suus 308
Työsuhde-etuudet 254 Vapaaehtoinen varaus 345
Työsuhteen ehdot 257, 317 Vapaaehtoiset henkilövakuutukset 671
Työsuhteen muuttaminen osa-aikaiseksi 278 Varallisuusverotus 369
Työsuhteen päättyminen 267 Varaus 333, 344
Työsuojelu 321 Varoitus 136
Työsuojeluhenkilöstö ja yhteistoiminta 322 Varoventtiili 521
Työsuojelulainsäädäntö 321 Varsinainen yhtiökokous 90
Työsuojeluvaltuutetun irtisanomissuoja 278 Vartiointiliikkeen tehtävät 639
Työtapaturmat 323 Vastikeperusteet 66
Työterveyshuolto 306 Vastikesaamisten perintä 157
Työterveyshuoltolaki 249, 321 Vastikkeenmaksuvelvollisuus 66
Työtodistus 270, 747 Vastuun perusteet 121
Työttömyyspäivärahan vaikutus vahingonkorvauksen ja Vastuun toteuttaminen 122
korvauksen maksamiseen 287 Vastuunjakotaulukko 445, 718
Työttömyysvakuutus 666 Vastuuvakuutukset 669
Työturvallisuuslaki 245, 321 Veden kulutus 405
Työturvallisuusliite 457 Veden laatu 538
Työvelvoitteen henkilökohtaisuus 254 Veden ominaiskulutus 433
Työvuoroluettelo 295 Veistomenetelmä 502
Täyttösulkuventtiili 519 Velat 343
Velkajärjestely 185, 218
Ulkomaalaisrajoitusten poistaminen 75 Velkakirjat 234
Ulkomaanrahan määräiset saamiset, velat ja muut Veroilmoituksen antamisvelvoite 361
sitoumukset 344 Verot 369
Ullakkorakentaminen 468 Verotettavan tulon määräytyminen 362
Ultraäänimittaus 420 Verotus 360
Urakkaohjelma 457 Verovelvollisuus, kiinteistövero 375
Urakkarajaliite 458 Vesi- ja viemärityöt 482
Urakkatarjouserittelykaavake 458 Vesieristyskortti 471
Urakkatarjouspyyntö 768 Vesijohdot 535
Urakkatarjouspyyntökirja 458 Vesijohtojärjestelmä 535
Vesikatot 483
Vaaralliset työt 246 Vesikeskuslämmitys 516
Vahingonkorvaus toistaiseksi voimassa olevan vuokra Vesilaitoksen vesi 538
sopimuksen irtisanomisen johdosta 189 Vesilukko 548
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen purkamisen Vesimittari 537
johdosta 224 Veto 410
Vahingonkorvaus vuokrasopimuksen päättymisestä 216 Videovalvontajärjestelmä 635
Vahingonkorvausvelvollisuus 286 Viemäreiden puhdistaminen 550
814 Vahingonkorvausvelvollisuus, hallituksen jäsenten ja Viemärijärjestelmät 544
isännöitsijän 121 Viemärikamerakuvaus 421
Viemärin tarkastuskaivo 545 Vähimmäispalveluaikaa koskeva sopimus 258
Viemärin tuuletus 548 Yhdistymisvapaus 287
Viemärivesien pumppauskaivo 545 Yhteisantennijärjestelmä 569, 570
Viikoittainen vapaa-aika 295 Yhteishallintoelimet 154
Viitenumerot 676 Yhtiöjärjestyksen kohtuullistaminen 105
Viranomaisten valvonta 483 Yhtiöjärjestyksen muutoksen rekisteröiminen 106
Virka-apu 170, 205 Yhtiöjärjestyksen muuttaminen 65, 102
Virtamuuntajamittaus 565 Yhtiöjärjestyksen pakolliset määräykset 64
Voimalaitosten veroprosentti 380 Yhtiöjärjestys 63
Voimaryhmäjohdot 567 Yhtiöjärjestysmalli 795
Vuokra-asuntojen omaksi lunastaminen 153 Yhtiökokouksen koollekutsuminen 87
Vuokralaisdemokratia 154 Yhtiökokouksen päätöksen mitättömyys 110
Vuokralaisen irtisanomisoikeus 200 Yhtiökokouksen päätöksen moittiminen 109
Vuokralaisen irtisanomissuoja 188 Yhtiökokous 14, 64, 85
Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa Yhtiön edustaminen 118
olevassa vuokrasuhteessa 220 Yhtiön edustaminen 40
Vuokralaisen konkurssi 185, 218 Yhtiön hallintaan otetun huoneiston vuokraaminen 138
Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen 178, 212 Yhtiön kotipaikka 64
Vuokran maksamisen ajankohta 179 Yhtiön tilikausi 64
Vuokran maksamisen ajankohta ja kesto 213 Yhtiön toiminimi 64
Vuokran muuttaminen tuomioistuimessa 178 Yhtiöoikeudellinen lainsäädäntö 61
Vuokran määräytyminen 176, 211 Yhtiövastike 64, 66
Vuokran periminen ennakolta 180, 214 Yhtiövastikkeen määräytymisperuste 104
Vuokranantajan ilmoitusvelvollisuus 214 Yhtiövastikkeista päättäminen 97
Vuokranantajan irtisanomisaika 200 Yksikköhintaluettelo 458
Vuokranantajan irtisanomisoikeus 200 Yksikköhintaurakka 458
Vuokranmaksutapa 179 Yksityishenkilön velkajärjestely 185, 218
Vuokranmaksutapa 213 Yleinen kiinteistöveroprosentti 376
Vuokranmääritys, aravavuokra-asunto 152 Yleiset sopimusehdot KH & I YSE 2000 452
Vuokraoikeuden siirrettävyys 182, 217 Yleiset tilinpäätösperiaatteet 341
Vuokraoikeuden siirto ja luovuttaminen toisen Ylimääräinen yhtiökokous 91
käytettäväksi 199 Ylityö 293
Vuokrasaamisten perintä 157 Yrityksen saneerausmenettely 185, 218
Vuokrasopimuksen irtisanominen, työsuhdeasunnon Yötyö 294
315
Vuokrasopimuksen irtisanomisaika 186, 219 Äitiysrahakausi 310
Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus 728 Äitiysvapaan pituus, jaksotus ja ilmoitusvelvollisuus
Vuokrasopimuksen kesto 167, 202 308
Vuokrasopimuksen lakkaaminen 193, 225 Äänioikeus ja sen käyttäminen 89
Vuokrasopimuksen muoto 167, 203
Vuokrasopimuksen purkamisilmoitus 192, 225 Öljymäärämittarit 436
Vuokrasopimuksen päättyminen irtisanomisen johdosta Öljyn kulutusseuranta 435
186, 219 Öljynerotin 545
Vuokrasopimus 725, 726, 727
Vuokrasuhteen jatkaminen 199
Vuokratalot 148
Vuokratilasto 179
Vuorokausilepo 295
Vuorotyö 294
Vuosikorjausluonteiset korjaus- ja huoltotyöt 481
Vuosiloma 296
Vuosilomalaki 243
Vuosiloman jakaminen 298
Vuosiloman pituus 296
Vuosiloman säästäminen 298
Vuosilomapalkka 299
Väestönsuojan käyttökuntoon saaminen 770
Väestönsuojat ja talosuojelu 642
Väestönsuojatyypit 642 815
Vähimmäispalkka 262