1

DDPF1623/DDV2633
UNDANG-UNDANG HARTA TANAH /
TANAH
BAB 1 :
PENGENALAN KEPADA UNDANG-UNDANG
TANAH / HARTA TANAH
DISEDIAKAN OLEH:
SAFIAH @ SOFIEZAH BINTI SAFLIN

SEJARAH & LATARBELAKANG UNDANGUNDANG TANAH

Undang-undang tanah di Malaysia berasaskan kepada Sistem Torrens (ST) yang

diperkenalkan oleh British.

UUT dilaksanakan melalui Kanun Tanah Negara (KTN) 1965. KTN hanya
berkuatkuasa di semenanjung Malaysia sahaja.

Sebelum kedatangan British, tanah Melayu sudah memiliki sistem undangundang tanah yang tersendiri berasaskan undang-undang Islam & adat.

Sejarah perkembangan undang-undang tanah di Malaysia boleh dibahagikan

kepada 2 fasa iaitu:1.

fasa pemakaian undang-undang Islam dan Adat

2.

fasa pemakaian undang-undang Inggeris

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

3
1. FASA PEMAKAIAN UNDANG-UNDANG
ISLAM & ADAT

Sebelum kedatangan penjajah, negeri-negeri Melayu mengamalkan undangundang Adat yang terdiri dari adat Perpatih & adat Temenggung.
a.

Adat Perpatih (N9 & bberapa daerah di Melaka)

Dikenali juga sebagai Adat Naning yang memeberikan keutamaan
kepada kaum wanita.
Kaum lelaki masih boleh memiliki tanah sendiri melalui cara pembelian
tanah ataupun mewarisi tanah.

b.

Adat Temenggung (negeri2 lain)

merupakan percampuran adat antara adat Hindu dan undang- undang
Islam adat ini lebih menjuruskan susur galur warisan kepada kaum lelaki.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

TM menerima pengaruh Islam pada abad ke-15, undang-undang Islam

berkaitan tanah mula diterimapakai di negeri-negeri Melayu.

Undang-undang tanah adat yg diamalkan di negeri-negeri Melayu

disesuaikan dgn hukum Islam.

Pelaksanaan undang-undang Islam di dalam undang-undang tanah

dapat dilihat melalui kenyataan Maxwell HB di dalam kes Sharip lwn
Mitchell (1870)nLeic.466:Sudah diketahui umum iaitu mengikut undang-undang Melayu lama atau
undang-undang Adat Melaka bahawa raja memiliki semua tanah di
dalam negeri; setiap orang berhak mengerjakan dan menduduki tanah
hutan dan tanah mati tertakluk kepada syarat menyerahkan satu
persepuluh daripada hasil tanah itu kepada raja
KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

Konsep undang-undang Melayu lama/undang-undang adat

bersesuaian dgn prinsip undang-undang tanah islam seperti
hukum pemilikan tidak mutlak, hukum menghidupkan tanah
yg mati (ihya al-mawat), hukum 1/10 cukai tanah ('usyur).

Ciri2 lain undang-undang adat seperti kuasa Raja utk

mengambil semula tanah yg tidak diusahakan & konsep
jualjanji adalah menepati ajaran Islam.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

6
2. FASA PEMAKAIAN UNDANG-UNDANG INGGERIS

Pada era penjajahan British, negeri2 di Malaysia terdiri drpd 4 sistem

politik yg berbeza iaitu:a.

Negeri-negeri Selat (PP, Melaka & Spura)

b.

Negeri-negeri Melayu Bersekutu (Perak, Sgor, N9 & Pahang)

c.

Negeri-negeri Melayu Tidak Bersekutu (Kedah, Perlis, Kelantan,

Tganu & Johor)

d.

Negeri-negeri Borneo (Sabah & Sarawak)

Setiap kelompok negeri mengalami perubahan undang2 tanah
berbeza.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

Perlaksanaan undang-undang tanah adat berakhir apabila

penjajah British memperkenalkan undang-undang yg dibawa dari
luar.

undang2 tanah adat dimansuhkan di negeri-negeri berikut:

Negeri-Negeri Selat - melalui perlaksanaan sistem suratikatan

Inggeris (1861).

Negeri-Negeri Melayu Bersekutu - melalui Sistem Residen

Negeri-Negeri Melayu Tidak Bersekutu - melalui Sistem Penasihat

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

A. NEGERI-NEGERI SELAT

Undang2 Common Law Inggeris & kaedah ekutit di pakai di

NNS setelah Parlimen Inggeris meluluskan tiga Piagam
Keadilan. Pertama pada tahun 1807, kedua pada tahun 1826
& ketiga pada tahun 1855.

Pentadbiran tanah mengikut suratikatan Inggeris

dilaksanakan di Pulau Pinang pada abad ke-19.

Suratikatan ini digunakan pakai sehingga dimansuhkan melalui

akta Kanun Tanah Negara (Hak Milik Pulau Pinang & Melaka
1963 & digantikan dgn Sistem Torrens melalui KTN 1965.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

telah

9
B. NEGERI-NEGERI MELAYU BERSEKUTU

Undan-undang Inggeris berkuatkuasa melalui Sistem Residen yg bermula di Perak melalui

Perjanjian Pangkor pada tahun 1873.

Undang2 tanah yg berasaskan Sistem Torren (ST) dilaksanakan oleh British bermula di
Selangor pd tahun 1882 melalui Peraturan Tanah Am.

British melaksanakan ST melalui beberapa peringkat:-

a.

Peraturan Tanah AM

b.

Peraturan Pendaftaran Hak Milik

c.

Enakmen Tanah Negeri Melayu Bersekutu 1911 & Enakmen Pendaftaran Hak Milik Negeri
Melayu Bersekutu 1911

d.

Kanun Tanah Negara 1928

***

KTN 1928 terus berkuatkuasa sehingga dimansuhkan melalui penguatkuasaan KTN 1965
KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

10
C. NEGERI-NEGERI MELAYU TIDAK BERSEKUTU

Penguasaan British melalui perlantikan Penasihat di Kedah, Kelantan &

Terengganu bermula pd tahun 1909 melalui perjanjian antara British & Siam.

Undang2 tanah Inggeris yg berasaskan ST diperkenalkan secara berasingan di

NMTB.

Undang2 tersebut adalah:

a.

Johor - Enakmen Tanah 1910

b.

Kedah - Enakmen Tanah 1906 & Enakmen Konsesi 1909

c.

Kelantan - Enakmen Tanah 1926

d.

Terengganu - Enakmen Tanah 1929

e.

Perlis - Enakmen Tanah 1938

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

11
D. NEGERI-NEGERI BORNEO SABAH & SARAWAK

British turut memperkenalkan undang-undang tanah di Sabah &

Sarawak melalui penguatkuasaan beberapa Ordinan.

Sehingga kini kedua-dua negeri ini melaksanakan undangundang tanah yg berasingan dengan negeri2 di semenanjung
Malaysia.
a.

Sabah Ordinan Tanah Sabah (Cap. 68)

tidak berasaskan sistem Torrens

b.

Sarawak Kanun Tanah Sarawak (Cap. 81)

berasaskan sistem Torrens

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

KEDUDUKAN UNDANG-UNDANG TANAH

PADA MASA KINI

12

Undang2 tanah di Malaysia mengandungi 4 undang-undang iaitu:

a.
Kanun Tanah Negara (KTN) 1965
b.
Akta Kanun Tanah Negara (Hak Milik Pulau Pinang dan
Melaka) 1963
c.
Kanun Tanah Sarawak (Cap. 81)
d.
Ordinan Tanah Sabah (Cap. 68)

Semua negeri mengamalkan Sistem Torrens (ST) kecuali Sabah.

Prinsip-prinsip sistem Torrens terutamanya hak milik tidak boleh

sangkal tidak berkuatkuasa/terpakai di Sabah.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

STRUKTUR PERUNDANGAN &

PENTADBIRAN TANAH DI MALAYSIA

13

STRUKTUR PERUNDANGAN BERKAITAN HAL EHWAL TANAH

Perkara 74 & Senarai 2 (Senarai Negeri) dalam Jadual Kesembilan Perlembagaan Persekutuan (PP)
memperuntukkan bahawa urusan tanah termasuk dlm bidangkuasa perundangan & pentadbiran
kerajaan negeri.

Perkara 76(4) PP secara khusus memberi kuasa kepada Kerajaan Persekutuan melalui Parlimen untuk
membuat undang-undang berkaitan dengan tanah untuk tujuan penyelarasan & persamaan
undang2.
Terdapat undang2 Persekutuan lain yang berkaitan dengan urusan tanah:-

a.

Akta Pengambilan Tanah 1965

b.

Akta Pengurusan Strata 2013

c.

Akta Kawalan Sewa 1966 [dimansuhkan melalui Akta Kawalan Sewa (Pemansuhan) 1997]

d.

Akta Kanun Tanah Negara (Hak Milik Tanah PP & Melaka) 1963
KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

14

BIDANGKUASA KEHAKIMAN

Pertikaian
berkaitan
dengan
undang2
dikemukakan kepada Mahkamah Sivil di
bidangkuasa kerajaan Persekutuan.

Mahkamah Syariah tidak mempunyai bidangkuasa

untuk mengendalikan kes yang berkaitan dengan tanah
kecuali jika ia menyentuh secara langsung bidangkuasa
Mahkamah Syariah seperti yg disenaraikan dlm Senarai
Negeri, Jadual Kesembilan Perlembagaan Persekutuan
(PP).

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

tanah
bawah

15

Kes: G. Rethinasamy lwn Majlis Agama Islam Pulau

Pinang, 5 KANUN (2) [JUN1993] 88

Mahkamah memutuskan bahawa kes yg melibatkan

pertikaian hak milik tanah wakaf adalah di bawah
bidangkuasa mahkamah sivil bukannya mahkamah
syariah atas alasan antara lain kerana terdapat
persoalan-persoalan yg hany boleh diputuskan oleh
mahkamah sivil seperti yg berkaitan dgn pendaftrana hak
milik, estopel & lain2.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

16
STRUKTUR PENTADBIRAN HAL EHWAL TANAH

Kuasa perundangan berkaitan tanah secara umumnya telah

diambil alih oleh kerajaan Persekutuan, namun kuasa pentadbiran
tanah masih kekal di tangan kerajaan negeri.

Sek. 40 KTN 1965 memperuntukkan bahawa Pihak Berkuasa Negeri

(PBN) mempunyai hak ke atas semua tanah yg termasuk di dalam
sempadan negeri masing-masing.

PBN diberi kuasa utk melupuskan tanah tersebut mengikut kaedah

yg ditetapkan oleh undang2 seperti KTN 1965, Enakmen
Perlombongan (Cap 147) & Akta Perhutanan Negara 1984.

Segala urusan pentadbiran yg berkaitan dgn tanah juga perlu

dilakukan melalui PBN.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

17

Dari sudut pentadbiran, setiap negeri terdapat Jabatan Tanah

& Galian Negeri yg menguruskan segala urusan berkaitan dgn
pentadbiran tanah seperti pelupusan, pendaftaran urusniaga,
meluluskan kaveat, menguruskan pengambilan tanah dll.

Jabatan ini diwujudkan di peringkat daerah bagi memudahkan

urusan pentadbiran tanah yg dikenali sebagai Pejabat Tanah
Daerah.

Kerajaan Persekutuan berperanan sebagai penasihat &

penyelaras kpd kerajaan negeri. Tanggungjawab ini
dilaksanakan melalui peranan Majlis Tanah Negara yg
ditubuhkan melalui Perlembagaan Persekutuan.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

18

Bagi tujuan penyelarasan urusan tanah di peringkat

Persekutuan, terdapat Jabatan Tanah Persekutuan di
bawah Kementerian Tanah dan Pembangunan
Koperasi.

Jabatan Tanah Persekutuan ini berkejasama rapat dgn

agensi berkaitan di peringkat negeri seperti Jabatan
Tanah dan Galian Negeri dalam melaksanakan
peranannya.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

19

SEJARAH SISTEM TORRENS

Sistem Torrens ini adalah satu sistem pegangan / pemilikan tanah yang telah
diperkenalkan oleh Sir Robert Torrens pada tahun 1858 di Australia Selatan.

Sistem ini dilaksanakan di New South Wales pada 1/01/1863 di bawah Real
Property Act (Akta Hartanah).

Diperkenalkan di Semenanjung Malaysia pada abad ke-9 oleh Maxwell secara

berperingkat:a.

Peraturan Tanah AM (Negeri Melayu Bersekutu)

b.

Peraturan Pendaftaran Hak Milik (Negeri Melayu Bersekutu)

c.

Pengenalan kepada Kanun Tanah 1926 (Negeri Melayu Bersekutu)

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

20

TUJUAN SISTEM TORRENS

Tujuan Sistem Torrens adalah:i.

Untuk mewujudkan sistem

menjamin hak persendirian.

ii.

Menyediakan rangka formal bagi urusniaga tanah yang

menjamin hak dan kepentingan.

iii.

Mewujudkan undang-undang bagi pindah milik berdaftar.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

pendaftaran

tanah

yang

APA ITU SISTEM TORRENS

21

Sistem Torrens menjadikan pendaftaran sebagai elemen penting di

dalam membuktikan fakta material berkaitan dgn hak & kepentingan
seseorang ke atas tanah.

Fakta material ini termasuklah:a.

nama pemilik

b.

butir-butir mengenai tanah

c.

keluasan tanah

d.

lokasi

e.

pelan ukur

f.

had sempadan

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

22

CIRI-CIRI SISTEM TORRENS

i)

Memberi jaminan dan kesenangan kepada segala urusan

tanah.
Hakmilik/geran adalah bukti muktamad bahawa orang yang
dinyatakan di dalamnya adalah tuan punya tanah tersebut.
Pemilik bebas utk melakukan sebarang urusniaga ke atas tanah
miliknya.

ii)

Hakmilik-hakmilik tanah yang sah memerlukan sempadansempadan ditentukan dengan tepat melalui pengukuran.
Dengan adanya pengukuran sempadan yang tepat,
kemungkinan berlakunya pertikaian sempadan boleh dielakkan
dan hakmilik itu tidak boleh disangkal dari segala segi.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

23

PRINSIP KEMBAR SISTEM TORRENS

Terdapat 2 prinsip kembar yg berkaitan dgn ST iaitu:a.

Prinsip Cermin

b.

Prinsip Tabir

A. PRINSIP CERMIN

Dokumen hakmilik disediakan dalam 2 salinan asal yg mana satu salinan

disimpan di Pejabat Tanah (Pejabat Tanah Daerah atau Pendaftar Hakmilik
Negeri) & satu salinan lagi disimpan oleh pemilik tanah berkenaan.

Maklumat di dalam daftar hak milik adalah seperti cermin yg dpt

menunjukkan segala maklumat penting & perlu mengenai tanah kpd mana2
pihak yg memerlukan maklumat spt bakal pembeli @ bakal pemegang
gadaian.
KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

24

B. PRINSIP TABIR

Daftar hak milik berperanan sbg tabir.

mana-mana pihak yg terlibat dgn transaksi berkaitan dgn tanah hanya

perlu bergantung kpd maklumat yg terdapat di dalam daftar hak milik
tersebut & tidak perlu menyelak tabir utk mencari maklumat lebih jauh
disebalik itu.

Tidak perlu membuat semakan sejarah pemilikan tanah tersebut.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

25

KESAN PRINSIP KEMBAR

Kesan daripada 2 Prinsip Kembar Sistem Torrens mewujudkan:-

Konsep hak milik yang tidak boleh disangkal (indefeasibility of title) bagi
pemilik berdaftar yang merupakan tonggak utama ST.

Konsep ini diiktiraf secara jelas oleh KTN yg dinyatakan dalam Sek. 340(1)
KTN 1965.

Kes: The Bee lwn Maruthamuthu [1997] 2 MLJ 7

Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa di dalam sistem torrens,
pendaftaran adalah segala-galanya. Ini bermaksud, maklumat yg
terdapat dlm dokumen daftaran menunjukkan segala-galanya
berkaitan dgn tanah tersebut. Maklumat-maklumat lain adalah lemah &
tidak dapat menyangkal@menandingi kekuatan bukti & hujah yg
terdapat dlm dokumen hak milik.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

26

Pihak yg terlibat tidak perlu menyiasat atau berusaha menentukan

kesahihan maklumat berkaitan dgn tanah sebagaimana yg terdapat
pd dokumen daftaran hakmilik.

Kemuktamadan pendaftaran adalah berbentuk prima facie. Ia masih

boleh dicabar berdasarkan alasan yg wajar sebagaimana yg
diperuntukkan oleh undang-undang.
Cth: pemilikan tanah diperolehi dgn cara penipuan/pemalsuan
tandatangan

Cabaran-cabaran ini hanya dibenarkan sebagai pengecualian

kepada konsep hakmilik tak boleh disangkal seperti yg terkandung
di dalam Sek. 304(2) KTN 1965.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

27

KEBAIKAN SISTEM TORRENS

Diantara kebaikan-kebaikan Sistem Torrens adalah seperti berikut:a. Setiap org yg memiliki tanah akan memegang satu dokumen hak milik/geran.
Dokumen hakmilik/geran yg jelas & dijamin oleh kerajaan.
Dokumen ini mengandungi syarat & kepentingan lain mengenai tanah tersebut utk
pengetahuanpemilik tanah & orang lain.
b. Tiap-tiap orang boleh memperniagakan tanah secara pendaftaran.
Dokumen mudah tanpa memerlukan carian yang rumit & mahal menerusi dokumendokumen yang dahulu.
c.

Hak milik tidak boleh disangkal

Berdasarkan konsep pendaftaran adalah segala-galanya. Tanah yg didaftarkan akan
dikeluarkan dokumen hak milik/geran & dokumen ini adalah bukti muktamad bahawa
orang yang dinyatakan didalamnya adalah tuanpunya tanah yang sah.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

CIRI-CIRI UNDANG-UNDANG TANAH DI

MALAYSIA
(KANUN TANAH NEGARA 1965)

28

Ciri2 undang-undang tanah di Malaysia yg berasaskan sistem Torrens ini adalah

pendaftaran adalah segala-galanya.

Ciri2 tambahan kpd undang-undang tanah di Malaysia adalah seperti:-

1.

Pendudukan haram tidak dibenarkan

2.

Tiada hak menerusi pemegangan tanah walau pun selama mana

3.

Pemakaian prinsip ekuiti

4.

Pemakaian undang-undang adat

5.

Pengambilan tanah oleh kerajaan

6.

Pengembalian tanah kpd negeri

7.

Pengiktirafan hakmilik strata

8.

Tanah Rizab Melayu / Tanah Adat

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

29

1.

Pendudukan Haram Tidak Dibenarkan

KTN tidak mengiktiraf pendudukan di atas tanah yg tidak dimiliki

sendiri secara sah tanpa kebenaran samada tanah itu milik kerajaan @
milik perseorangan.

2. Tiada Hak Menerusi Pemegangan Tanah Walau Pun Selama Mana

Tempoh pemegangan tanah yg lama, ketekunan pengusaha tanah &

kesungguhan pengusaha tanah membangunkan tanah tidak dpt
menentukan hak seorang pemegang tanah termasuk pemegang
lesen pendudukan sementara (LPS).

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

30

3.

Pemakaian Prinsip Ekuiti

Prinsip ekuiti yg berasaskan undang-undang Inggeris diterima pakai di dalam

undang-undang tanah di Malaysia.

Prinsip ekuiti ialah prinsip2 keadilan yg digunapakai utk menyelesaikan pertikaian.

Kes: Mahadevan s/o Mahalingam lwn Manilal & Sons (M) Sdn. Bhd. [1984] 1 CLJ 286.
Prinsip ekuiti membenarkan pihak yg menuntut hak utk mendapatkan hak @
kepentingannya walaupun tanpa hak atau kepetingannya tidak didaftarkan.

4. Pemakaian Undang-undang Adat

Beberapa prinsip undang-undang adat seperti jualjanji & harta sepencarian diiktiraf
dlm undang-undang tanah di Malaysia.
Kes: Robert lwn Umi Kalthom [1996] 1 MLJ 163
Mahkamah memutuskan pemindahan hak milik berasaskan prinsip harta pencarian.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

31

5.

Pengambilan Tanah oleh Kerajaan

Terdapat Akta Pengambilan Tanah 1960 yg membolehkan kerajaan

mengambil tanah utk maksud tertentu dgn membayar pampasan yg
sewajarnya kpd pemilik tanah.

6.

Pengembalian Tanah kepada Negeri

Tanah yg diberi milik boleh kembali menjadi milik Pihak Berkuasa

Negeri (PBN) dlm keadaan tertentu seperti apabila tanaha pajakan
telah tamat tempohnya kecuali jika tempoh telah disambung semula.

Jika pemiliknya meninggal dunia & tidak meninggalkan waris, PBN juga
boleh melucuthakkan/merampas tanah apabila berlaku perlanggaran
syarat yg ditentukan di atas tanah itu.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)

32

7.

Pengiktirafan Hak Milik Strata

KTN turut memperuntukkan kuasa PBN utk mengeluarkan dokumen hak milik
strata utk bangunan bertingkat seperti kompleks membeli-belah, kompleks
pejabat, pangsapuri & kondominium.

Terdapat Akta Pengurusan Strata 2013 yg mengendalikan secara khusus

peraturan berkaitan dgn hak milik strata.

8.

Tanah Rizab Melayu / Tanah Adat

Undang-undang tanah mewujudkan perlindungan khusus utk kaum bumiputera

melalui peruntukkan Tanah Rizab Melayu/Tanah Adat yg dinyatakan di dlm
Perlembagaan.

Peraturan terperinci berkaitan dgn TRM terkandung di dlm enakmen-enakmen

negeri yg berbeza bagi setiap negeri.

KOLEJ YAYASAN SABAH (KYS)