HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 30

ARKO ELJKO, d.i.g. sudski vjetak

Ing ekspert d.o.o. Zagreb, krleva 39

METODOLOGIJE PROCJENE VRIJEDNOSTI NEKRETNINA

1. OPENITO

Procjeni vrijednosti nekretnine pristupamo iz potrebe odreivanja njezine vrijednosti u

sadanjem trenutku uzimajui u razmatranje mogue utjecaje u buduem vremenu.
Vrijednost nekretnine predstavlja iznos svih probitaka, odnosno prihoda koju ta
nekretnina moe donijeti, izraenih u novcu.

Prodajna cijena nekretnine je stvarni iznos koliki je za nju plaen, a na istu ima
utjecaj vjetina prodavaa, rok za prodaju, vanjski utjecaji i drugo.

Procjenitelj vrijednosti nekretnine ima zadatak da upotrebom razliitih metodologija

predvidi prodajnu cijenu nekretnine, ali takoer i da odredi koji su mogui probici,
odnosno prihodi koja ta nekretnina u predvienom vremenu moe donijeti te da sve
to izrazi u novcu.

Prilikom izrade procjene odnosno odreivanja vrijednosti nekretnine potrebno je

odrediti nain ili metodu kojom e se utvrditi objektivna vrijednost nekretnine, a na
temelju elemenata koji tu vrijednost determiniraju.

Elementi koji determiniraju vrijednost nekretnine jesu:

svojstva, geometrijski i poloajni elementi (povrina, oblik, lokacija, udaljenost, )

zakonska regulativa, slobodno trite
socijalno-gospodarski elementi
zasienost, ponuda-potranja
legalitet, usklaenost

Prije odabira metodologije procjene definiraju se odreena naela na kojima se

temelji procjena. Uglavnom se citiraju naela koja su utvrdili ameriki procjenitelji, a
to bi bila: predvianje, promjene, ponuda i potranja, konkurencija, supstitucija,
ostatak dobiti, usklaenost, rekonstrukcije, utjecaji i optimalna uporaba.

Svaka procjena trebala bi se temeljiti na predvianju, odnosno procjenitelj bi trebao

uzeti u razmatranje one utjecaje koji se mogu pojaviti u budunosti, pratiti sve
promjene u sferi zakonodavstva, gospodarskih kretanja, socijalne politike i dr. Svi ti
utjecaji utjeu na ponudu i potranju gdje je bitan faktor kupovna mo, slobodno
trite, razvijen bankarski sustav. Kod slobodne konkurencije na tritu prodati e se
one nekretnine koje imaju niu cijenu, a jednaka svojstva. Najveu e vrijednost
postii nekretnina koja je usklaena sa potrebama na odreenom podruju, odnosno
ako je ba to nekretnina za kojom postoji i potreba i potranja (npr. ulini lokal u
Konjinskoj ulici u Zagrebu). Kod rekonstrukcije treba ocijeniti omjer uloenog
prema onome koliko e ta investicija novca vratiti. Utjecaji okoline na vrijednost
nekretnine su jasni po sebi, a optimalna uporaba je vezana uz ostatak dobiti, ali i uz
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 31

ostala naela a vano je pravilno procijeniti da li je nekretnina prilagoena svojom

funkcijom tako da ostvaruje najveu dobit u odreenom vremenskom razdoblju.

Danas su opeprihvaene tri metodologije procjene koje u razliitoj literaturi nazivaju

i razliitim nazivima.

Prva se naziva trokovna metoda, metoda utvrenja stvarne vrijednosti ili statika
metoda.

Druga je usporedna metoda ili metoda usporeivanja vrijednosti.

Trei pristup je postupak kapitalizacije dobiti ili metoda vrednovanja prinosa ili
dinamika metoda.

2. PREGLED METODOLOGIJA KROZ POVIJEST

Poetkom prolog stoljea procjene su se radile prema UNGEROVOJ METODI. Ova

metoda danas vie nije u primjeni.

Grad Zagreb donio je 1936. godine PRAVILNIK OPINE GRADA ZAGREBA ZA

PROCJENU NEKRETNINA, kojeg je izradio ing. Vlado Verner.
Ing. Verner je primijenio formulu za umanjenje u = 0,80 x n/N x (n+N)/2N koja je i
danas u primjeni.

U Pravilniku je bilo navedeno da je prometna vrijednost nekog objekta suma u novcu

koju bi u normalnim prilikama mogla izdati razborita osoba prema mjesnim
prometnim prilikama i prema mogunosti uporabe nekretnine.

Ova se metodologija koristila sve do 1984. godine kada je Republiki komitet za

graevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zatitu ovjekove okoline, izdao
UPUTSTVO O NAINU UTVRIVANJA GRAEVINSKE VRIJEDNOSTI
EKSPROPIRANIH OBJEKATA.

U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrena PRAVILNIKOM

OPINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje je
ralanjeno po vrstama radova (za graevinske, obrtnike i instalaterske radove).
Uputstvo je kod nas bilo iroko prihvaeno te se i danas primjenjuje kao jedna od
metoda za procjenu nekretnina. Metoda je bazirana na temelju trokova, pa se
naziva trokovna metoda.

Kod trokovne metode potrebno je utvrditi novu graevinsku vrijednost, (NGV). NGV
predstavlja onu cijenu po kojoj se moe izgraditi neki objekt, bez zemljita,
komunalija i ostalih trokova.

Po trokovnoj metodi potrebno bi bilo uiniti trokovnik svih izvedenih radova na

graevini, meutim to se uobiajeno ne ini radi brzine i ekonominosti, a mogue je
da doe i do greke zbog mogunosti neobuhvaanja nekih stavki radi obimnosti.

Kod te metode potrebno je ustanoviti fiziku starost i stanje graevine. Po dobivanju

NGV izraunava se umanjenje vrijednosti i dobiva se sadanja graevinska
vrijednost (SGV). SGV je osnova za dobivanje trne vrijednosti. Kod odreivanja
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 32

trne vrijednosti koristili su se odreeni koeficijenti utjecaja na graevinu, kao to su:

lokacija, poloaj nekretnine, kakva je njezina funkcionalna i ekonomska zastarjelost,
kako je odravana, komunalna opremljenost, ponuda i potranja, opi dojam i sl.

Trna vrijednost se utvrivala na temelju sadanje graevinske vrijednosti:

Za trnu vrijednost zemljita bitni su imbenici: lokacija, komunalna izgraenost i

opremljenost, oblik i veliina parcele, stupanj izgraenosti zemljita, kultura zemljita,
kakvoa zemljita, namjena zemljita, da li je isto urbanizirano ili nije, urbanistiki
uvjeti te ponuda i potranja.

Komunalni doprinosi su se procjenjivali prema podacima nadlenih slubi iz gradova i

opina, komunalije individualne (KIP) i zajednike potronje (KZP).

Prikljuci (vode, telefona, plina, TV, toplinske i elektrine energije, odvodnje,

proiavanje otpadnih voda i ostalo), projektna i tehnika dokumentacija, nadzor i
ostali trokovi obraunavali su se u trokovnoj metodi na nain da su se utvrivali
prema podacima nadlenih institucija ili prema postotku od SGV.

3. DANANJI PRISTUPI I METODOLOGIJE ODREIVANJA VRIJEDNOSTI

NEKRETNINA

Trina vrijednost nekretnine je ona koja se postigne izmeu zainteresiranog i

neprisiljenog kupca i prodavatelja, a kada oba imaju sve potrebne podatke o
nekretnini.

Procjenitelj pristupa odreivanju vrijednosti kombinirajui dostupne metode, a svoj

izvjetaj o procijenjenoj vrijednosti daje na bazi svog iskustva i umijea na nain da
pravilno protumai imbenike koji utjeu na vrijednost nekretnine i da interpretira
rezultate metodolokih pristupa. Pravilnim ponderiranjem dobivenih rezultata
odreuje se trina vrijednost nekretnine.

Danas koritene metodologije za procjenu vrijednosti su:

1. Trokovna metoda, metoda utvrenja stvarne vrijednosti ili statika metoda.

2. Usporedna metoda ili metoda usporeivanja vrijednosti.

3. Kapitalizacija dobiti, tj. metoda vrednovanja prinosa ili dinamika metoda

3.1. Trokovna metoda

Trokovna metoda je bazirana na izraunu trokova gradnje. Ideja je da kupac nee

nikada platiti nekretninu vie nego to bi ga kotala izgradnja iste takve nekretnine na
istoj lokaciji.

Treba razlikovati izraun vrijednosti zamjenske i reprodukcijske nekretnine. Razlika je

u tome to su reprodukcijski trokovi oni za izgradnju potpuno iste graevine u
materijalima i tehnologiji, dok su zamjenski trokovi za izgradnju sukladne graevine
jednake upotrebljivosti po dananjim standardima gradnje.
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 33

Kod izrauna ukupne vrijednosti nekretnine trokovima graenja odbija se iznos

amortizacije, a dodaje se cijena zemljita koja pripada toj nekretnini, trokovi
komunalnih pristojbi i ostali trokovi.

Ova metoda je pogodna za one sluajeve gdje ne postoje podaci o cijenama

postignutih kod kupoprodaje slinih nekretnina ili za one nekretnine za koje je tee
vrednovati prinos.

3.2. Metoda usporeivanja vrijednosti

Metoda koja je vrlo pogodna za zemlje sa organiziranim tritem nekretnina i tamo

gdje postoji vjerodostojna baza podataka o provedenim kupoprodajama.

Metoda se sastoji od usporedbe nekretnine koja se procjenjuje sa nekretninama koje

su bile prodane na istom podruju u bliskom vremenskom razdoblju.

Procjenitelj mora utvrditi stvarnu kupoprodajnu cijenu nekretnina koje su bile u

transakcijama kako bi mogao usporeujui njihove cijene i svojstva procijeniti
vrijednost nekretnine.

3.3. Metoda vrednovanja prinosa

Godinje ostvareni ili mogui prihodi od nekretnine daju godinji bruto prihod, kada
se od toga dio odbije za trokove, amortizaciju, poreze, odravanje i rizik od
izostanka najamnine, a preostali iznos predstavlja godinji neto prihod.

Ovaj neto prihod se u smislu gotovinskog obrauna uveava za odgovarajui faktor

kapitalizacije, to daje iznos prihoda.

Odnos godinjeg prihoda i vrijednosti investicije izraen u % zove se dobit.

Kapitalizacija dobiti je izraun svih predvienih prihoda umanjenih za mogue rizike.

Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne moe utvrditi,

tada se polazi od prihoda koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja, ali i
od trokova koji bi proizali iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi
usporedivih nekretnina ili ope prihvaeni statistiki podaci.

Visina stope kapitalizacije je vrlo vana za proraun vrijednosti nekretnine. Iz pravila

izraunavanja rente proizlazi da to je nia kamata, to je vii multiplikator i s time i
vrijednost zgrade, a to je via kamata, to je manji multiplikator i manja vrijednost
zgrade. Sa padajuim ostalim vremenom koritenja opada i utjecaj visine kamate.

Jedan od kriterija za odabir stope kapitalizacije je rizik kojem je izloen prihod iz

realnog posjeda. Obiteljske kue i nekretnine podlijeu manjem riziku od poslovnih ili
industrijskih objekata.

Kao i u bankarstvu, ovdje vrijedi pravilo:

Mali rizik: niska kamata

Veliki rizik: visoka kamata
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 34

Openito se za slijedee nekretnine mogu primijeniti slijedee kamatne stope:

Obiteljske kue (jedna obitelj) 2,5-3,5%

Obiteljske kue (dvije obitelji) 3,5-4%
Stambene zgrade 2,5-4%
Stambeno-poslovne zgrade 5-5,5%
Poslovne zgrade sa uredima 5,5-6%
Robne kue, trgovaki centri, samoposluge 6-6,5%
Industrijska zemljita 6-7%
Turistika zemljita 8-12%
Poljoprivredna i umska zemljita 2,5-3,5%

Op.a. Gornje kamatne stope koriste se u Republici Austriji

Izvoenje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala

Kupcu rentabilne nekretnine (stambena zgrada, uredska zgrada, poslovna zgrada,

poslovna nekretnina, turistika nekretnina itd.) stoje i alternativne mogunosti
ulaganja na raspolaganju.

Kao bazu za obraun stope kapitalizacije se moe uzeti npr. usporediva ulaganja u
fiksno ukamaene investicije.

Zajmovi su nominalno vezani i ne pruaju sigurnost od smanjenja vrijednosti novca,

pa njihova kamata sadri komponentu koja uzima oekivano smanjenje vrijednosti
novca u obzir. Ukoliko se smanjenje vrijednosti novca pomou prilagoavanja
prihoda od nekretnina, tj poslovnih prihoda (kod poslovno koritenih nekretnina)
moe prilagoditi promijenjenoj vrijednosti novca, nuno je odbiti odreeni odbitak od
kamatne stope trita kapitala.

Opi rizik openito proizlazi iz investicije u neku nekretninu ili poduzee. U to se

ubraja opasnost konjunkturnih kretanja, nepredvidive utjecaje iz okoline i problemi
koji djeluju na pojedinu djelatnost ili granu itd. Opi rizik se obuhvaa dodatkom na
stopu kapitalizacije, koji prema miljenjima strunjaka moe iznositi i do polovice
stope kapitalizacije.

Kod utvrivanja budue vrijednosti nuno je obratiti panju na poseban rizik koji
proizlazi iz posebnih situacija vezanih uz vrednovanu nekretninu.

Nekretnine i pogotovo poslovno koritene nekretnine se mogu tee prodati od

zajmova. Ova manja mobilnost se obuhvaa pomou dodatka kamatnoj stopi trita
kapitala. Visina dodatka ovisi o nekretnini, njezinoj veliini, lokaciji itd., a kod
poslovnih nekretnina o djelatnosti, veliini poduzea, pravnom obliku itd.

Shema za izvoenje stope kapitalizacije iz kamatne stope trita kapitala:

Renta na sekundarnom tritu

- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca
+ opi rizik
+ mala mobilnost investicija
_______________________________________________
= Stopa kapitalizacije (ili brzina kapitalizacije)
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 35

Primjer za turistiku nekretninu:

Renta na sekundarnom tritu 5,00%

- odbitak za prilagodbu vrijednosti novca 0,00%
+ opi rizik 2,50%
+ mala mobilnost investicija 2,00%
________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 9,50%

Primjer za obiteljsku kuu:

Renta sekundarnog trita 5,00%

- vrijednost za prilagodbu vrijednosti novca 1,50%
+ opi rizik 0,00%
+ mala mobilnost investicije 0,00%
________________________________________________
= Stopa kapitalizacije 3,50%

Kod nas se esto koristi linearni nain izrauna:

INV = CF / i

i - stopa kapitalizacije
CF - neto godinji prihod
INV - vrijednost nekretnine

Za obiteljsku kuu gdje je brzina kapitalizacije i = 3,5 % i godinji neto prihod CF =

50.000 kn vrijednost nekretnine e iznositi

INV = 50.000 / 0,035

INV = 1.428.571 kn

Budui da neto prihodi variraju s godinama i nisu linearni to bi u pravilu trebalo

proraun provoditi na drugaiji nain, nelinearnim pristupom koji kod nas nije
uobiajen jer su ulazni parametri kod nas teko predvidivi.

4. PRAKSA U DRUGIM EVROPSKIM ZEMLJAMA

4.1. Utvrivanje vrijednosti nekretnina u Austriji

Zakon o utvrivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92

LBG 4
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 36

Postupak usporeivanja vrijednosti

4. (1) U postupku usporeivanja vrijednosti se vrijednost nekretnine

(nekretnine) utvruje pomou stvarno postignutih cijena usporedivih nekretnina
(Usporediva vrijednost). Usporedive nekretnine su takve nekretnine, koje se vezano
uz okolnosti koje utjeu na vrijednost nekretnine u velikoj mjeri preklapaju.
Odstupajue osobine nekretnine i promjene u trinim okolnostima se prema veliini
utjecaja na vrijednost uzimaju pomou dodataka ili odbitaka u obzir.

(2) Za usporedbu se koriste kupovne cijene, koje su postignute u

poslovnim transakcijama u vremenskoj blizini datuma vrednovanja u usporedivim
podrujima. Ukoliko su ugovorene prije ili nakon datuma vrednovanja, odstupanja se
u poslovnim transakcijama u dotinim podrujima uzimaju u obzir pomou dodataka i
odbitaka.

(3) Kupovne cijene, za koje se moe pretpostaviti da su na njih utjecale

neobine okolnosti ili osobne okolnosti ugovornih stranaka, mogu se za usporedbu
koristiti samo ukoliko se utjecaj tih okolnosti moe izraziti u vrijednosti i ukoliko se
kupovne cijene mogu korigirati za odgovarajue iznose.

LBG 5

Postupak vrednovanja prihoda

5 (1) Kod postupka vrednovanja prihoda se vrijednost robe (nekretnine)

utvruje pomou kapitalizacije istog prihoda koji se oekuje ili ostvaruje u razdoblju
nakon datuma utvrivanja vrijednosti uz odgovarajuu kamatnu stopu i prema
oekivanom roku koritenja nekretnine (Vrijednost prihoda).

(2) Polazi se od onih prihoda koji su stvarno ostvareni u iskoritavanju

nekretnine (ostvareni prihodi). Pomou odbitka stvarnih trokova za poslovanje,
odravanje i upravljanje te stvari (trokovi poslovanja) i amortizacije od ostvarenih
prihoda, dobije se isti prihod; Amortizacija se odbija samo ukoliko nije uzeta u obzir
kod kapitalizacije. Kod utvrivanja istog prihoda se uzimaju u obzir i rizik poslovanja,
iznosi iz postupka likvidacije i trokovi likvidacije.

(3) Ukoliko se stvarno postignute prihode uslijed nedostatka podataka ne

moe utvrditi ili ukoliko odstupaju kod urednog poslovanja od moguih prihoda, tada
se polazi od prihoda, koji su mogli biti postignuti uslijed urednog poslovanja i od
trokova koji bi proizali iz ovog poslovanja; za ovo se mogu koristiti prihodi
usporedivih nekretnina ili ope prihvaeni statistiki podaci.

(4) Kamatna stopa za utvrivanje vrijednosti prihoda se ravna prema

ukamaivanju kapitala koje je za nekretninu ove vrste uobiajeno.

Osnova za utvrivanje vrijednosti prihoda je u prvom redu budua vrijednost prihoda

gledana od datuma utvrivanja vrijednosti i za to potrebni trokovi poslovanja.
Ukoliko se datum utvrivanja vrijednosti otprilike poklapa sa datumom sastavljanja
procjene, je u naelu za proraun vrijednosti prihoda mjerodavan samo dogaaj
oekivan u budunosti. U ovom sluaju strunjak budue dogaaje kod utvrivanja
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 37

vrijednosti jo ne poznaje, pa mora oekivani prihod izvesti iz poslovanja nekretnine

u prolosti.

Postupak utvrivanja stvarne vrijednosti

6. (1) Kod postupka utvrivanja stvarne vrijednosti se vrijednost nekretnine

(nekretnine) utvruje zbrajanjem vrijednosti zemljita, graevinske vrijednosti i
vrijednosti ostalih sastavnih dijelova te eventualno pribora (stvarna vrijednost).

(2) Vrijednost zemljita se u pravilu utvruje kao usporediva vrijednost

pomou kupovnih cijena usporedivih neizgraenih i neobraenih nekretnina.
Promjene vrijednosti koje proizlaze iz zagraivanja ili obrade procijenjene nekretnine
ili njezine pripadnosti skupu nekretnina, moraju se uzeti posebno u obzir.

(3) Graevinska vrijednost je zbroj vrijednosti graevinskih objekata. Kod

njezinog utvrivanja se u pravilu polazi od proizvodne vrijednosti, od koje se odbija
tehnika i ekonomska amortizacija. Ostale promjene vrijednosti i ostale okolnosti koje
utjeu na vrijednost, kao npr. lokacija, graevinsko-pravna i druga javno-pravna
ogranienja kao i znatna odstupanja od uobiajenih trokova izgradnje se uzimaju
posebno u obzir.

Pojam 'obraen' upotrebljen za definiciju 'vrijednosti zemljita' proizlazi iz

znanstvenog podruja vrednovanja i znai, da na vrednovanom zemljitu ne
postoji niti drvee niti druge drvene biljke (kao npr. loza).
Opis pojma 'graevinska vrijednost' proizlazi iz vie poticaja u postupku sastavljanja
procjene.

Odabir postupka vrednovanja

7. (1) Ukoliko sud ili uprava ne propisuju nita drugo, strunjak bira postupak
vrednovanja. Pri tome mora uzeti u obzir stanje znanosti i poslovne obiaje. Iz
rezultata odabranog postupka se utvruje vrijednost uz razmatranje odnosa u
poslovnim transakcijama.

(2) Ukoliko se za vrednovanje koristi vie postupaka ( 3, stavka 2), tada

se iz rezultata vrijednosti utvruje uz razmatranje odnosa u poslovnim transakcijama.

Opi elementi procjene

9. (1) Izvjetaj o procjeni mora sadravati:

Svrhu procjene, datum procjene, datum pregleda nekretnine i imena tada nazonih
osoba kao i koritene dokumente.

Izvjetaj sa opisom nekretnine prema njezinim osobinama koje su relevantne za

utvrivanje vrijednosti i ostalim osobinama stvarnog ili pravnog tipa vanim za
utvrivanje vrijednosti.

Ocjenu uz izvjetaj o koritenom postupku utvrivanja vrijednosti i razloge za izbor

koritenog postupka ili vie postupaka.
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 38

(2) Ukoliko su sa vrednovanom nekretninom povezana prava ili obaveze, nuno je

navesti i obrazloiti koliko ona utjeu na vrijednost nekretnine.

Ovdje se navode ope odredbe o izvjetajima strunjaka koje su sadrane u

Zakonima o opim postupcima (npr. 362 st. 1 ZPO) kao i specifini elementi
izvjetaja svakog izvjetaja o vrednovanju.

Iz 2. paragrafa proizlazi da izvjetaj mora uz obiljeja relevantnih za utvrivanje

vrijednosti nekretnine sadravati i ona stvarna i pravna obiljeja nekretnine, koja
dodatno utjeu na vrijednost nekretnine.

Posebni elementi procjene

10. (1) Kod postupka usporeivanja vrijednosti se uz to moraju navesti i

usporeene nekretnine uz opis njihovih obiljeja za utvrivanje vrijednosti i
objanjenje ostvarene cijene, sluajnih odbitaka ili dodataka (4 st. 1), porasta ili
pada vrijednosti (4 st. 2) i poravnanja kupovne cijene (4 st. 3).

(2) Kod postupka vrednovanja prihoda nuno je objasniti izbor faktora

kapitalizacije.

(3) Kod vrednovanja stvarne vrijednosti je nuno posebno navesti cijene

prostornog ili kvadratnog metra koje su utjecale na proizvodnu vrijednost; utjecaj
graevinskih nedostataka, oteenja, zaostale potrebe obnove kao i odbitke zbog
tehnike i ekonomske amortizacije, koji utjeu na vrijednost nekretnine.

(4) Kod ostalih znanstveno priznatih postupaka vrednovanja koji nisu

ureeni 4 do 6, nuno je predoiti relevantne okolnosti i prikazati u kojim omjerima
su te okolnosti uzete u obzir za vrednovanje nekretnine.

(5) Kod vrednovanja prava i obveza prema prednosti nositelja prava, tj.
prema nedostatku nositelja obveza (3 st. 3) nuno je opisati prednosti i nedostatke i
njihovo trajanje; nuno je obrazloiti vrednovanje prednosti i nedostataka kao i izbor
faktora kapitalizacije i stope kapitalizacije.

Ukoliko se u izvjetaju koristi postupak usporeivanja vrijednosti, nuno je obraditi

usporedive nekretnine. Kod toga nije tako bitno da su usporedive nekretnine toliko
detaljno i opirno opisane kao vrednovana nekretnina. Usporedive nekretnine je
nuno samo navesti i opisati prema njihovim obiljejima koja utjeu na formiranje
vrijednosti. Na ovaj nain se izraava da opis usporedivih nekretnina mora biti samo
toliko opiran, koliko je neophodno za prikaz usporedivosti i odstupanja vrednovane
nekretnine na osnovi obiljeja koja su neophodna za vrednovanje.

Vezano uz postupak vrednovanja stvarne vrijednosti bila je rije o zaostalim

potrebama obnove, to je nastalo uslijed poticaja iz vie izvora.
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 39

Prijedlog stope kapitalizacije Udruge sudskih vjetaka Austrije

Udruga sudskih vjetaka Austrije je izdala prijedlog stopa kapitalizacije prema

tipovima objekata i lokacijskim kriterijima:

a) 5 st. 4 Zakona o vrednovanju nekretnina (LBG), BGB1 1992/150 normira:

Kamatna stopa za utvrivanje prihoda se ravna prema uobiajenom
ukamaivanju za stvari ove vrste.
Vjetak mora kod provoenja procjene prihoda obrazloiti izbor stope
kapitalizacije ( 10, st.2 LBG)
Da bi se vjetaku izbor stope kapitalizacije u svakom pojedinom sluaju olakao i
poduprla njegova obaveza obrazloenja, izdani su opirni izvjetaji o tome koje stope
kapitalizacije primijeniti kod investicija u objekte za stjecanje prihoda.

Time se vjetaku koji se bavi procjenom prihoda objekata daju okvirne vrijednosti u
ruke, koje dodue odgovaraju za veinu nekretnina, koje se u pojedinanim
sluajevima moraju prilagoditi uzimajui u obzir slijedee faktore:

dugoroni razvoj kamate sekundarnog trita i stope inflacije

konjunkturni poremeaji cijena nekretnina
razlike kod ocjenjivanja poslovnih i industrijskih zgrada uvjetovanih razlikama u
industrijskim granama
stanje na tritu itd.

Prilagodbe se zaokruuju na 0,5%.

Nakon konzultacija sa poznatim i na ovom podruju iskusnim kolegama izdan je

slijedei

PRIJEDLOG

(rujan 1997)
Vrsta nekretnine LOKACIJA
izvanredna vrlo dobra dobra srednja
Stambena nekretnina 2,0-4,0 % 2,5-4,5 % 3,0-5,0 % 3,5-5,5 %
Uredska nekretnina 3,5-5,5 % 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 %
Poslovna nekretnina 4,0-6,0 % 4,5-6,5 % 5,0-7,0 % 5,5-7,5 %
Trgovaki centar, supermarket 4,5-7,5 % 5,0-8,0 % 5,5-8,5 % 6,0-9,0 %
Privredno koritena nekretnina 5,5-8,5 % 6,0-9,0 % 6,5-9,5 % 7,0-10,0%
Industrijska nekretnina 6,5-9,5 % 6,0-10,0 % 5,5-10,5% 7,0-11,0%
Poljoprivredna nekret. 2,5-3,5 %

4.2. Utvrivanje vrijednosti nekretnina u Nizozemskoj

Nizozemska je visokoorganizirana zemlja koja ima vrlo ureeno trite nekretnina.

Urbanistiki uvjeti su razraeni do detalja i provedbeni planovi razraeni za sva
urbanizirana podruja. Zakonska regulativa je provjerena u praksi i vrlo je efikasna.

Na taj nain je omogueno da se stvaraju ogromne baze podataka o nekretninama i

njihovim transakcijama.
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 40

Procjene vrijednosti nekretnina vre takozvani 'makelari' koji su ujedno i posrednici

kod kupoprodaja.

Procjene se uglavnom vre metodom usporedne vrijednosti budui da postoje tablice

sa postignutim cijenama za odreene lokalitete.

Zadatak je procjenitelja pravilno utvrditi sve fizikalno tehnike elemente zadane

nekretnine te sva svojstva pravilno interpretirati i usporediti sa onim iz predloaka.
Nakon toga se daje procijenjena vrijednost koja je nastala na osnovi svih zapaanja i
korekcijom usporednih vrijednosti.

Banke imaju svoje procjenitelje koji se osim baze podataka o postignutim

transakcijama slue i ostalim metodama za odreivanje vrijednosti, posebno
metodom kapitalizacije dobiti.

5. PROCJENE NEKRETNINA U HRVATSKOJ

Do 90-tih godina i pojave stranih banaka i ''pravih'' hipotekarnih kredita te usporedno i

razvoja trita nekretnina, procjene su raene za potrebe odreivanja vrijednosti
eksproprirane (izvlatene) imovine, te za potrebe utvrivanja porijekla imovine.
Metodologija koja se je koristila bila je trokovna metoda koja je detaljno utvrena
kada je Republiki komitet za graevinarstvo, stambeno komunalne poslove i zatitu
ovjekove okoline, izdao je UPUTSTVO O NAINU UTVRIVANJA GRAEVINSKE
VRIJEDNOSTI EKSPROPIRANIH OBJEKATA.

U tom Uputstvu modificirana je formula za umanjenje utvrena PRAVILNIKOM

OPINE GRADA ZAGREBA ZA PROCJENU NEKRETNINA i umanjenje je
ralanjeno po vrstama radova (za graevinske, obrtnike i instalaterske radove). Taj
postupak utvrenja vrijednosti, djelomino modificiran Prirunikom za procjenu
vrijednosti izdan u postupku privatizacije (ing. Krtali) koristi se i danas u skoro
nepromijenjenom obliku.

Danas u Hrvatskoj nema propisane metodologije za izradu procjena, ne postoji

zakon ili propis koji definira ili propisuje postupke ili metodologije, tako da procjenitelji
primjenjuju uglavnom metode koje se koriste u ostalim zemljama uz upotrebu
saznanja steenih dugogodinjim radom i iskustvom, a vezano uz specifinost trita.
Najvie se i dalje koristi trokovna metoda koja je najprimjerenija hrvatskim uvjetima
radi nerazvijenog trita, nepostojanja javne i dostupne baze podataka stvarnih
transakcija i zbog nerazvijenog gospodarstva.

Zbog nesreenosti zemljinih knjiga i katastra naroitu panju potrebno je pokloniti

provjeri vlasnike dokumentacije jer njena sreenost odnosno nesreenost je bitni
element za odreivanje trine vrijednosti.

6. NOVI ZNANSTVENI PRISTUPI

Kako da su procjenitelji u svom radu obvezni potivati naela procjene kao npr.
naelo predvianja, naelo promjene, naelo prihoda, odnosno dobiti s obzirom na
lokaciju, esto je prisiljen davati predvianja i ocjene bez znanstveno utemeljenih
pokazatelja i metodologija. U cilju dobivanja egzaktnih pokazatelja vrednovanja
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 41

poloaja i lokacije, te predvianja integracije nekih urbanih prostora, a time i njene

budue lokacijske vrijednosti, u svijetu su razvijane metode kojima bi se mogle
predvidjeti i ocijeniti na transparentan i egzaktan nain. Jedna od najrazvijenijih je
metoda analize konfiguracije urbanih mrea, Space Syntax metoda.

Poznavanje metoda analize konfiguracije urbanih mrea moe biti od koristi kod
odreivanja lokacijske vrijednosti kod posebno nejasnih urbanih konfiguracija.
Naime, za atraktivnost neke lokacije esto je vanija dobra povezanost tj.
jednostavna dostupnost u odnosu na centralne, visoko vrijedne gradske prostore
koja se moe mjeriti samo kroz odnose konfiguracije gradske mree nego sama
topografska udaljenost mjerena u metrikim udaljenostima.

Dakle, da bi bili u mogunosti objektivnije procijeniti faktor povezanosti tj. dostupnosti

pojedine lokacije u odnosu na druge gradske prostore u gradskoj mrei moemo se
posluiti Space Syntax metodom 1

Space Syntax je analitika metoda kojom se pojedine lokacije tj. javni urbani prostori
mogu vrednovati prema ostatku (cjelini ili samo dijelu) pripadajue urbane
konfiguracije kroz mjerenje kriterija povezanosti i integracije (connectivity i
integration). Na ovaj se nain kompleksnost gradske mree moe svesti na limitirani
broj elemenata (svaki gradski javni prostor koji se moe sagledati iz svih toaka kao
jedna cjelina postaje vektorski pojedinani element mree 2.), a njihov se odnos
moe objektivno izmjeriti kao odnos pojedinanog elementa prema mrei (mrea kao
zbir svih elemenata tj. gradskih javnih prostora). Kriteriji prema kojima se odvija
mjerenje su gradirani izmeu lokalne povezanosti (mjerenje direktnih veza izmeu
pojedinanog gradskog prostora tj. elementa i ostatka mree sa kojim je u element u
direktnom odnosu npr. dva elementa koje se sijeku) i integriranosti kao globalnog
kriterija (mjerenje svih veza, direktnih i indirektnih, izmeu pojedinanog elementa i
svih ostalih elemenata u mrei).

Prostorni element je dobro tj, visoko integriran u mrei ako je broj koraka do svih
ostalih elemenata u mrei nizak ili minimalan. To su obino centralni gradski prostori
koji su lako dostupni iz ostatka mree i samim time nose visok potencijal lokacijske
vrijednosti. Prostori koji su loe, tj. nisko integrirani nalaze se konfiguracijski na
samoj periferiji mree tj. teko su dostupni i loe vezani na ostatak mree naroito u
odnosu na visoko integrirane tj. centralne prostore. Takvi prostori nose nizak
potencijal lokacijske vrijednosti.

Takve prostore koji nose najvie i najnie vrijednosti integracije nije teko identificirati
bez pomoi bilo koje analitike metode. Meutim, prednost analitike metode Space
Syntax-a je mogunost objektivne gradacije integracijskih vrijednosti koje variraju
izmeu najviih i najniih vrijednosti.

Danas kada ve imamo ucrtane planove svih veih urbanih prostora u raznim
kompjuterskim grafikim formatima (GIF, EPS, JPG, PCX,TIF i dr.) ne bi trebao biti
vei problem prilagoditi ih zahtjevima programa Space Syntax, tj. izraditi vektorsku
mreu koja bi predstavljala gradske mree naih veih urbanih prostora 3. Na taj
nain bi mogli objektivnije, bre i na znanstveno zasnovanom postupku odrediti i
valorizirati lokacijske potencijale odreenih gradskih prostora unutar gradske mree.

Izradom takvih integracijskih mrea naih veih urbanih sredita omoguili bi da svi 4
koji su vezani uz davanje objektivne i realne procjene vrijednosti lokacijske
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 42

vrijednosti, mogu koristiti rezultate ove znanstveno utemeljene metodologije za

objektivnije odreivanje poloajne pogodnosti, tj. kao indikaciju potencijala koji nam
prua sama lokacija unutar urbane prostorne konfiguracije, naroito za one prostore
koje je tee vrijednosno identificirati, tj. tamo gdje nemamo ili ne poznajemo trine ili
iskustvene pokazatelje.
______________________________________________________________________

1 Space Syntax je zajedniko ime za skup metoda analize i prezentacije koje su razvijene na
postdiplomskom studiju Bartlett School of Architecture pri University College of London pod vodstvom
profesora Billa Hilliera. U primjeni je i u praksi ve dui niz godina.

2 Prostor jedne ulice nije uvijek nuno jedan vektorski element Space Syntax mree. Ako se ulica lomi
ili zavija uz brijeg razlae se na minimalni broj sagledivih prostora koji ine istovjetni broj vektorskih
elemenata u mrei. Na taj se nain loe pregledni prostor ulice koja se lomi razlae i analizira kao dva
ili vie vektorskih elemenata koji su meusobno u direktnoj vezi jer se sijeku.

3 Metodom Space Sintax na primjeru Zagreba, a posebno dijelom podruja koje zahvaa opina Trnje
bavi se u ING EKSPERT-u dr. Tatjana Jovanovi to je bila tema pri izradi doktorske radnje na
univerzitetu TU Delft u Nizozemskoj

4 Vano je napomenuti da je interpretacija rezultata ove analitike metode od sutinske vanosti za

pravilno itanje vrijednosti. Meutim to je sluaj i sa svim ostalim statistikim metodama gdje je
tumaenje rezultata najosjetljiviji dio analize i treba mu nuno pristupiti s potrebnim iskustvom.
1. fotogrametrijska snimka Amsterdama

2. isti prostor preveden u axijalnu mapu

HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 43

3. axijalna mapa Amsterdama evaluirana po kriteriju globalne integracije (vie vrijednosti -

toplije boje poevi od crvene, nie vrijednosti - hladnije boje zavrno s tamno plavom) op.p.
na crno-bijeloj preslici boje nisu vidljive ve se oituju kao gradacije sive
HGK- Sektor za trgovinu, Sedmi forum hrvatskih posrednika u prometu nekretninama 44

7. KORITENA LITERATURA

- Zakon o utvrivanju vrijednosti nekretnina BGB1.Br. 150/92

- Osnove za utvrivanje vrijednosti nekretnina u Austriji Krntner Landes
Hypothekebank AG
- Profit /prirunik/ - Effect d.o.o.
- Space Syntax - Bill Hillier, Bartlett School of Architecture pri University
College of London
- VJETAK, Nove metode odreivanja poloajne vrijednosti u urbanim
prostorima - Tatjana Jovanovi, arko eljko, Dario erer,
- VJETAK, Metode procjene nekretnina Martin i Denis Marui
- PRODAJA NEKRETNINA, Procjena vrijednosti nekretnina Predrag
Kvasnika, Dinka urjak, Leo Matei