D Án Xây D NG Khu Căn H T I Bình Dương

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ


THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ
ĐỊA ĐIỂM :
CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ
Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG
CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ BECAMEX

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

XÂY DỰNG KHU CĂN HỘ
Bình Dương - Tháng 1 năm 2011
--------------------------------------------------------------------------- 2
Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh
MỤC LỤC
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN .............................................................5
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư ............................................................................................................. 5
I.2. Mô tả sơ bộ dự án .................................................................................................................. 5
I.3. Cơ sở pháp lý........................................................................................................................ 5
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ............................................................................8
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010 ................................................................................ 8
II.1.1. Tăng trưởng GDP .............................................................................................................. 8
II.1.2. Lạm phát và giá cả ............................................................................................................ 8
II.1.3. Tỷ giá ................................................................................................................................ 8
II.1.4. Thu chi ngân sách ............................................................................................................. 8
II.1.5. Hoạt động ngân hàng ........................................................................................................ 9
II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại ............................................................................ 9
II.1.7. Vốn FDI ............................................................................................................................ 9
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương .................................................................................... 10
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương ......................................................................... 11
II.4. Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh ....................................... 11
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ ......................................................................13
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư ................................................................................................. 13
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư .................................................................................................... 13
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN ...........................................................................................15
IV.1. Vị trí địa lý dự án.............................................................................................................. 15
IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án ................................................................... 15
IV.2.1. Địa hình ......................................................................................................................... 15
IV.2.2. Khí hậu .......................................................................................................................... 16
IV.2.3. Thủy Văn ....................................................................................................................... 16
IV.2.4. Địa chất công trình ........................................................................................................ 17
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật ........................................................................ 17
IV.3.1. Tổng quan ...................................................................................................................... 17
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất .................................................................................................. 17
IV.3.3. Đường giao thông .......................................................................................................... 17
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc .................................................................... 18
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện........................................................................................................ 18
IV.3.6. Hiện trạng thoát ............................................................................................................. 18
IV.4. Nhận xét chung ................................................................................................................. 18
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT ....................................................................................19
V.1. Tổng quan .......................................................................................................................... 19
V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl ..................................................................................... 19
V.1.2. Các đặc điểm chính ......................................................................................................... 19
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach ............................................................................ 19
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế ............................................................................................................ 19
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch .......................................................................... 19
V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật .................................................................................... 21
--------------------------------------------------------------------------- 3
V.3.1. San nền............................................................................................................................ 21
V.3.2. Hệ thống giao thông ........................................................................................................ 22
V.3.3. Hệ thống cấp nước .......................................................................................................... 23
V.3.4. Hệ thống thoát nước........................................................................................................ 24
V.3.5. Rác và bãi rác.................................................................................................................. 25
V.3.6. Hệ thống điện .................................................................................................................. 25
V.3.7. Hệ thống thông tin .......................................................................................................... 33
CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN .............................38
VI.1. Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án ................................................................ 38
VI.2. Mô hình tổ chức................................................................................................................ 38
VI.3. Tiến độ thực hiện dự án .................................................................................................... 38
CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ......................................................40
VII.1. Đánh giá tác động môi trường ........................................................................................ 40
VII.1.1. Giới thiệu chung ........................................................................................................... 40
VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường ........................................................... 40
VII.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án .................................................................... 40
VII.2. Tác động của dự án tới môi trường .................................................................................. 41
VII.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................................ 41
VII.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng ................................................................. 42
CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN .....................................................................45
VIII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư ............................................................................................. 45
VIII.2. Nội dung tổng mức đầu tư ............................................................................................. 45
VIII.3. Tổng chi phí ban đầu ..................................................................................................... 45
VIII.3.1. Chi phí xây lắp ............................................................................................................ 45
XIII.3.2. Chi phí máy móc, thiết bị ........................................................................................... 46
XIII.3.3. Chi phí quản lý dự án .................................................................................................. 46
VIII.3.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng .................................................................................. 46
VIII.3.5. Chi phí đất ................................................................................................................... 47
VIII.3.6. Chi phí khác. ............................................................................................................... 47
VIII.3.7. Dự phòng phí .............................................................................................................. 47
CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN ..............................................49
IX.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ................................................................................... 49
IX.2. Tiến độ sử dụng vốn ......................................................................................................... 49
IX.3. Tổng chi phí hoạt động ..................................................................................................... 49
IX.3.1. Chi phí kinh doanh ........................................................................................................ 49
IX.3.2. Chi phí lãi vay ............................................................................................................... 50
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ HIỆU QUẢ KINH TẾ ..................52
X.1. Phân tích doanh thu ........................................................................................................... 52
X.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán ........................................................................ 52
X.1.2. Doanh thu dự kiến .......................................................................................................... 52
X.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án .............................................................. 53
X.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội ....................................................................................... 56
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...........................................................................57
--------------------------------------------------------------------------- 4
CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU CHỦ ĐẦU TƯ VÀ DỰ ÁN
I.1. Giới thiệu chủ đầu tư
 Tên công ty : Công ty Cổ phần Phát triển
 Giấy phép đăng ký kinh doanh : Số . Do Sở kế họach và đầu tư tỉnh Bình Dương
cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
 Trụ sở công ty : Thủ Dầu Một – Tỉnh Bình Dương
 Điện thoại :
 Đại diện pháp luật công ty :
 Chức vụ : Giám đốc
I.2. Mô tả sơ bộ dự án
 Tên dự án :
 Địa điểm :
 Hình thức đầu tư : Giao thầu xây dựng trọn gói căn hộ để bán
I.3. Cơ sở pháp lý
 Văn bản pháp lý
 Luật đất đai 26/11/2003
 Luật xây dựng số 16/2003/QH11 đã được Quốc Hội khóa 11 nước Cộng Hòa XHCN
Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003.
 Nghị định 90/2006/NĐ-CP, ngày 06/9/2006 của chính phủ Quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở.
 Nghị định số 83/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 về sửa đổi bổ sung 1 số điều của
nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 12/2009/NĐ – CP ngày 12/2/2009 về quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình.
 Nghị định số 85/2009/NĐ – CP ngày 15/10/2009 của Chính phủ hướng dẫn thi hành
Luật Đấu thầu và lựa chọn Nhà thầu xây dựng theo Luật xây dựng.
 Căn cứ Quyết định số 957/QĐ – BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây Dựng về việc công
bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Căn cứ Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 của Chính phủ về
quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh Bất động sản.
 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.
 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc ban
hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.
 Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.
 QCVN 03: 2009/BXD “Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về phân loại, phân cấp công
trình XD dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị” có hiệu lực từ ngày
01/4/2010
--------------------------------------------------------------------------- 5
 Văn bản số 1776/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần xây dựng.
 Văn bản số 1777/BXD – VP Ngày 16/8/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định mức
dự toán xây dựng công trình – Phần lắp đặt.
 Thông tư 05/2007/TT – BXD ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng về hướng dẫn việc
lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1601/BXD – VP ngày 25/7/2007 của Bộ Xây Dựng v/v công bố chỉ số
giá xây dựng.
 Thông tư 03/2009/TT – BXD ngày 26/3/2009 của Bộ Xây Dựng quy định chi tiết một
số nội dung của Nghị định số 12/2009/ NĐ – CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về
quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
 Quy định 33/2004/BTC ngày 12/4/2004 hướng dẫn chi phí bảo hiểm công trình xây
dựng.
 Căn cứ quyết định 628/BXD – CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây Dựng về việc ban
hành Quy chuẩn xây dựng.
 Quyết định 2273/QĐ – UBND Huyện Bến Cát ngày 02/06/2009 v/v Phê Duyệt quy
hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 khu đô thị mới (khu 1: 709,608ha) thuộc khu đô
thị mới Khu liên hợp công nghiệp – Dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp thứ
4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản lý
chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 49/2009/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất lượng
công trình xây dựng.
 Quy chế xây dựng khu liên hợp công nghiệp dịch vụ đô thị Bình Dương.
 Hợp đồng nguyên tắc số: 239/DTMBD về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 02
(hai) lô đất F5, F6 tại khu đô thị mới thuộc Khu liên hợp Công Nghiệp – Dịch Vụ -
Đô Thị Bình Dương
 Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số: 4603000326 cấp ngày 26 tháng 3 năm 2007
do Phòng Đăng ký kinh doanh Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Dương cấp.
 Công văn số 95/CV-TP.M ngày 14/3/2011 V/v chấp thuận đề xuất thiết kế quy hoạch
khu nhà Green Pearl trong Khu Đô Thị Khu Liên Hợp Bình Dương.
 Các tiêu chuẩn kỹ thuật và quy trình, quy phạm chuyên ngành.
 Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam.
 Các tài liệu tham khảo
--------------------------------------------------------------------------- 6
 Quy trình, quy phạm, tiêu chẩn thiết kế đường ô tô, đường đô thị hiện hành của Việt
Nam.
 Quy trình khảo sát đường ô tô 22TCN 263 – 2000.
 Áo đường mềm – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN 0211-06 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Áo đường cứng – Các yêu cầu và chỉ dẫn thiết kế 22TCN -02231 – 95 của Bộ Giao
Thông Vận Tải.
 Đường ô tô – Yêu cầu thiết kế TCVN 4054 – 05.
 Quy trình thiết kế Cầu công theo trạng thái giới hạn 22TCN 18 – 79.
 Quy phạm thi công và nghiệm thu cầu cống 22TCN266 – 2000.
 Tiêu chuẩn “thoát nước – mạng lưới bên ngoài và công trình – Tiêu chuẩn thiết kế”
TCVN: 1984.
 Tiêu chuẩn “Cống tròn bê tông cốt thép lắp ghép – Yêu cầu kỹ thuật” 22 TCN 159 –
86.
 Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng: Kết cấu thép – Gia công lắp ráp và nghiệm thu – Yêu
cầu kỹ thuật TCVN 170:1989
 Tiêu chuẩn kỹ thuật Công trình giao thông đường bộ - tập III – Thi công và nghiệm
thu do bộ giao thông vận tải ban hành năm 1996.
 Văn bản số: 5740/BGTVT – KHCN ngày 5/2/2003 của Bộ Giao Thông Vận Tải về
việc sử dụng vật liệu làm lớp móng dưới kết cấu áo đường mềm.
 Căn cứ “Điều lệ báo hiệu đường bộ” 22 TCN 237 – 01.
 Tiêu chuẩn Thiết kế chiếu sáng nhân tạo đường phố, quảng trường đô thị (TCXDVN
259:2001). Tham khảo các tiêu chuẩn về Điện.
--------------------------------------------------------------------------- 7
CHƯƠNG II: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG
II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010

II.1.1. Tăng trưởng GDP
GDP quý I tăng 5.84%; quý II tăng 6.44%; quý III tăng 7.18% và quý IV tăng 7.34%
(biểu đồ 4). Tính chung cả năm, GDP tăng 6.78%, cao hơn chỉ tiêu Quốc hội đề ra (6.5%),
vẫn thuộc nhóm có mức tăng trưởng khá cao trong khu vực và trên thế giới, trong đó, tất cả
các ngành, lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với năm trước. Trong 6.78% tăng
chung của nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2.78%, đóng góp
0.47 điểm phần trăm; công nghiệp xây dựng tăng 7.7%, đóng góp 3.20 điểm phần trăm; dịch
vụ tăng 7.52%, đóng góp 3.11 điểm phần trăm. Với kết quả này, GDP bình quân đầu người
năm 2010 đạt khoảng 1,160 USD.
Sản xuất công nghiệp tiếp tục khẳng định vai trò trụ cột khi tiếp tục duy trì mức tăng
trưởng cao trong nhiều tháng liên tiếp. Riêng tháng 12, đạt tốc độ ngang với mức trước
khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới (16.2%). Cả năm 2010, giá trị sản xuất
công nghiệp đạt 794,200 tỉ đồng, tăng 14% và vượt kế hoạch năm (12%). Đặc biệt, cơ cấu
sản xuất công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm tỉ trọng lớn nhất (gần 90%) và giảm dần công
nghiệp khai thác tài nguyên.
II.1.2. Lạm phát và giá cả

Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8 chỉ số
giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu
năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên, lạm phát đã thực sự trở
thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao. Đến hết tháng 11, chỉ
số giá tiêu dùng đã tăng tới 9.58% và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc
hội đề ra sẽ không thực hiện được.
II.1.3. Tỷ giá
Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách ổn
định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm 2010 là khá phức
tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng 2 và tháng 10,
khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị trường tự do luôn ở mức cao. Tỷ giá
chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên thị trường tự do tới 10%. Đến cuối tháng 11 năm
2010, tỷ giá trên thị trường tự do đã đạt mức 21,500 đồng/USD.
II.1.4. Thu chi ngân sách

Năm 2010, tình hình kinh tế trong nước chuyển biến tích cực đã tạo điều kiện để tăng
thu ngân sách nhà nước. Thu ngân sách nhà nước năm 2010 ước đạt 520,100 tỷ đồng, vượt
12.7% so với dự toán, tăng 17.6% so với năm 2009, và đạt tỷ lệ động viên vào ngân sách nhà
nước là 26.7%. Mặc dù tỷ trọng thu nội địa có tăng nhưng chiếm tỷ trọng không lớn (khoảng
60%). Việc chấp hành kỷ luật ngân sách không nghiêm, thất thu, gian lận, nợ đọng thuế, kể
cả thuế nội địa và thuế xuất nhập khẩu còn lớn. Số nợ thuế chờ xử lý (chiếm hơn 20% tổng
số nợ thuế) tăng khá nhiều. Đây là dư địa quan trọng để tăng thu ngân sách và giữ kỷ cương
--------------------------------------------------------------------------- 8
luật pháp về ngân sách nhà nước. Tổng chi cân đối ngân sách nhà nước ước đạt 637.200 tỷ
đồng, tăng 9.4% so với dự toán và tăng 9% so với thực hiện năm 2009. Bội chi ngân sách
năm 2010 ước khoảng 117.100 tỷ đồng, bằng khoảng 5.95% GDP, giảm so với năm 2009
(6.9%) và cũng giảm so với kế hoạch đề ra (6.2%). Đó là những kết quả rất đáng khích lệ
trong bối cảnh nền kinh tế vừa trải qua cơn suy giảm. Tuy nhiên, bội chi ngân sách vẫn còn
cao (chưa về mức dưới 5% như đã duy trì trong nhiều năm) và là một trong những nhân tố
góp phần làm gia tăng lạm phát. Điều này cũng cảnh báo độ an toàn của ngân sách trong các
năm tiếp theo nếu như không chủ động có các biện pháp cải cách để tạo nền tảng tăng nguồn
thu cũng như tăng cường kỷ luật tài chính cho ngân sách.
II.1.5. Hoạt động ngân hàng

Chính sách tiền tệ đã góp phần thúc đẩy tăng trưởng và kiểm soát lạm phát, bảo đảm
được các mục tiêu đề ra từ đầu năm: đến 31/12/2010, tổng phương tiện thanh toán tăng
25.3% so với cuối năm 2009; huy động vốn tăng 27.2%; tín dụng tăng 29.81%, trong đó tín
dụng VND tăng 25.3%; tín dụng ngoại tệ tăng 49.3%.
Thị trường ngoại tệ, thị trường vàng đã dần ổn định, nguồn cung ngoại tệ được cải
thiện đáng kể (đến ngày 31/12/2010, tỉ giá USD/VND bình quân liên ngân hàng tăng 5.52%
và tỉ giá mua bán của các ngân hàng thương mại tăng 5.53%). Giá vàng trong nước diễn biến
tương đối sát với giá vàng thế giới, chênh lệch giá vàng trong nước và thế giới đã được thu
hẹp.
II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại

Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2010 đạt 71.6 tỉ USD, tăng 25.5% so với năm 2009,
vượt xa kế hoạch Quốc hội đề ra là 60 tỉ USD (tăng trên 6%) cũng như mức đỉnh 62.7 tỉ
USD năm 2008. Cơ cấu kim ngạch hàng hóa xuất khẩu năm nay có sự thay đổi ở một số
nhóm hàng hóa so với năm trước, trong đó, nhóm hàng công nghiệp nhẹ và tiểu thủ công
nghiệp tăng từ 42.8% lên 46%; nhóm hàng công nghiệp nặng và khoáng sản giảm từ 29.4%
xuống 27.2%; nhóm hàng thủy sản giảm từ 7.4% xuống 6.9%; vàng và các sản phẩm vàng từ
4.6% xuống 4%. Đặc biệt, Việt Nam đã có 18 mặt hàng đạt kim ngạch xuất khẩu trên 1 tỉ
USD, tăng 6 mặt hàng so với năm 2009. Lần đầu tiên, dệt may đạt trên 11 tỉ USD, đứng đầu
về kim ngạch xuất khẩu trong 26 mặt hàng chính. Thủy sản, da giày đã vượt dầu thô “soán
ngôi” top 3 mặt hàng có kim ngạch xuất khẩu cao nhất.
Kim ngạch hàng hóa nhập khẩu đạt 84 tỷ USD, tăng 20.1% so với năm trước. Một số
mặt hàng có kim ngạch nhập khẩu tăng cao, bao gồm xăng dầu, tăng 225.2%; lúa mì tăng
70.4%; kim loại thường khác tăng 57.7%; nguyên phụ liệu dệt may, giầy dép tăng 36%; chất
dẻo tăng 33.9%; điện tử máy tính và linh kiện tăng 30.7%; vải tăng 27.2%...
Nhờ kiểm soát chặt nhập khẩu và thành tích của xuất khẩu nên nhập siêu hàng hóa cả
năm khoảng 12.4 tỉ USD, bằng 17.3% kim ngạch xuất khẩu, thấp hơn mức 20% của kế
hoạch và thấp hơn khá nhiều so với mức 22.5% của năm trước.
II.1.7. Vốn FDI

Do vẫn còn ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới,
thu hút FDI đạt 18.6 tỉ USD, giảm 19.5% so với mức 23.1 tỉ USD của năm 2009, không đạt
--------------------------------------------------------------------------- 9
mục tiêu thu hút 22 - 25 tỉ USD trong năm 2010. Điểm sáng nhất trong thu hút FDI năm nay
là chỉ tiêu giải ngân, đạt 11 tỉ USD, tăng 10% so với năm trước và chỉ cách kỉ lục của năm
2008 là 500 triệu USD; nhóm ngành sản phẩm chế biến vươn lên dẫn đầu khi có tới 4.37 tỉ
USD đăng kí và giúp số dự án nhóm này tăng gần gấp rưỡi. Đây được đánh giá là tín hiệu tốt
đối với nền kinh tế trong việc thu hẹp thâm hụt thương mại trong tương lai.
II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương

Mặc dù chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng, nhưng kinh tế tỉnh Bình Dương tiếp
tục có bước phát triển và phục hồi, sớm thoát khỏi tình trạng suy giảm và có mức tăng
trưởng khá cao. GDP năm 2010 ước tăng khoảng 14,5%, vượt chỉ tiêu kế hoạch đề ra. GDP
bình quân đầu người năm 2010 đạt khoảng 30,1 triệu đồng.
 Công nghiệp
Giá trị sản xuất công nghiệp ước đạt 105.923 tỷ đồng, tăng 20,5% so với năm 2009,
vượt kế hoạch năm 2010; trong đó, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài chiếm 67%, tăng
19,4% so với năm 2009. Kim ngạch xuất khẩu ước đạt 8 tỷ 294 triệu đô la Mỹ, tăng 23,5%
so với cùng kỳ và vượt kế hoạch năm 2010. Toàn tỉnh có 1.600 doanh nghiệp xuất khẩu trực
tiếp vào 183 nước và vùng lãnh thổ. Do nhiều dự án được triển khai, doanh nghiệp ký được
nhiều đơn hàng nên chu cầu nhập vật tư, máy móc thiết bị đầu tư xây dựng, nguyên liệu phục
vụ sản xuất tăng đã đẩy kim ngạch nhập khẩu tăng 25,6% so với năm 2009..
 Ngân sách:
Thu - chi ngân sách nhà nước đạt khá so với dự toán Trung ương giao. Năm 2010,
ước thu mới ngân sách thực hiện 19.000 tỷ đồng, đạt 119% dự toán, tăng 34% so với năm
2009. Chi ngân sách địa phương ước thực hiện 6.600 tỷ đồng, đạt 94% dự toán, tăng 6% so
với năm 2009.
 Đầu tư phát triển

Năm 2010, đầu tư trong nước có khoảng 1.571 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh mới
với tổng vốn đăng ký 6.281 tỷ đồng. Đầu tư nước ngoài ước cả năm đạt 1 tỷ 050 triệu đô la
Mỹ, với 104 dự án mới, góp phần quan trọng phát triển sản xuất - kinh doanh và tạo thêm
nhiều việc làm mới.
 Quy hoạch xây dựng đô thị

Tỉnh tập trung quy hoạch chung xây dựng đô thị Bình Dương và đô thị Thủ Dầu Một;
đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu liên hợp công nghiệp- dịch vụ đô thị Bình Dương theo
quy hoạch. Chỉ đạo Sở Tài chính, Tổng công ty Becamex tập trung hoàn thành phương án
tổng thể đầu tư, thanh toán vốn cho dự án Trung tâm Chính trị - Hành chính tập trung tỉnh để
báo cáo Bộ tài chính và trình thủ tướng chính phủ trong quý III/2011. Tỉnh đã phê duyệt dự
án khởi công và thi công hoàn thành phần móng 2 hạng mục công trình chính là: Trung tâm
Hội nghị (dự kiến hoàn thành và đưa vào sử dụng năm 2011) và Tòa nhà trung tâm (dự kiến
hoàn thành và đưa vào sử dụng trong quý II/2013). Đồng thời, tỉnh đang tập trung hoàn
--------------------------------------------------------------------------- 10
chỉnh dự án, thiết kế kỹ thuật, tổng dự toán, …các hạng mục công trình phụ còn lại trong quý
II/2011.
II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương

Hiện nay, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta tương đối ảm đạm do chính sách siết
chặt tín dụng nhằm ổn định kinh tế chống lạm phát của nhà nước. Do đó, không chỉ người
mua mà cả doanh nghiệp BĐS đều gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn vay.
Trái với trạng thái trầm lắng chung của thị trường BĐS, Bình Dương là tỉnh có tốc độ
tăng trưởng vượt bậc, duy trì sức hút mạnh mẽ các nhà đầu tư trong thời gian vừa qua. Các
dự án cao ốc văn phòng, căn hộ cao cấp, khu đô thị, biệt thự sinh thái vẫn được thi công theo
đúng tiến độ và luôn là tâm điểm thu hút các nhà đầu tư. Bên cạnh đó, Thành phố mới Bình
Dương đang dần chinh phục những nhà đầu tư khó tính nhất bởi không chỉ sở hữu vị trí đắc
địa tại Bình Dương, mà còn vì những những dịch vụ tiện ích xã hội hàng đầu được tạo dựng
chưa từng có thành phố nào làm được. Chỉ riêng trong năm 2010, công trình then chốt của
tỉnh là trung tâm hành chính - chính trị tập trung 20 ha, đã được khởi công xây dựng. Song
song là các đại công trình như trường Đại học quốc tế Miền Đông rộng 26 ha, khu công nghệ
cao Mapletree 75 ha, trường quốc tế Kinderworld, khu phức hợp thể thao, công viên nhạc
nước đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng làm nức lòng không chỉ người dân địa phương và tạo
được niềm tin đến các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Theo thống kê của Savills Việt Nam, tính đến thời điểm cuối năm 2010 trên địa bàn
tỉnh Bình Dương đang có 59 dự án cho cả ba phân khúc căn hộ để bán, biệt thự/ nhà liên kế,
và đất nền, gấp 2 lần số dự án trong thị trường nhà đất Cần Thơ và Nha Trang.
Với trên 32 khu công nghiệp trên toàn tỉnh, Bình Dương đã và đang thu hút một lượng
lớn nhà đầu tư trong và ngoài nước về đây đầu tư và kinh doanh. Song song với đó là số
lượng chuyên gia và một lực lượng lớn lao động từ các tỉnh đổ vào Bình Dương làm nảy sinh
nhu cầu về nhà ở, căn hộ. Ngoài ra, 2 phân khúc văn phòng cho thuê và đất nền tại Bình
Dương cũng hứa hẹn sẽ tạo ra một xu hướng đầu tư mới trong thời gian tới.
Đến nay một số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động cùng hàng loạt các công
trình tạo lực đang được đẩy nhanh tiến độ để chuẩn bị đón nhận những công dân đầu tiên của
thành phố. Điều này thúc đẩy BĐS Bình Dương tiếp tục hấp dẫn trong thời gian tới.
II.4. Những yếu tố giúp Bất động sản Bình Dương phát triển mạnh
Thứ nhất: Lợi thế các công trình hạ tầng phát triển mạnh. Ngoài nguyên nhân giá đất
tương đối mềm (bằng khoảng 1/4 so với TPHCM), nguyên nhân quan trọng khác là hạ tầng ở
Bình Dương được đánh giá tốt, điện, đường, trường, trạm... luôn được đầu tư xây dựng song
song với các dự án nhà đất.
Thứ hai: GDP của Bình Dương luôn tăng đều qua các năm. Cụ thể, trong năm 2010,
GDP của tỉnh đã tăng tăng 14,5% so với cùng kỳ, vượt chỉ tiêu kế hoạch đã đề ra và cao hơn
năm 2009 (13%). Chính vì vậy, chưa tính đến những yếu tố khác, thì các nhà đầu tư vẫn tin
tưởng vào sự phát triển đầy tiềm năng của thị trường bất động sản ở Bình Dương.
Thứ ba: Các lĩnh vực thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) của tỉnh Bình Dương
luôn đạt kết quả khả quan là nguyên nhân chính thứ ba. Tính riêng trong năm 2010 đã có 104
dự án đầu tư mới với vốn đăng ký 413 triệu USD và 135 dự án bổ sung với số vốn tăng thêm
--------------------------------------------------------------------------- 11
536 triệu USD. Trên địa bàn toàn tỉnh hiện có 2.006 dự án đầu tư nước ngoài với tổng vốn
đăng ký gần 13,7 tỷ USD.
Thứ tư: là một trong những mấu chốt giúp thị trường bất động sản Bình Dương phát
triển là quyết tâm xuyên suốt của chính quyền tỉnh trong việc phát triển tỉnh nhà. Với định
hướng quy hoạch xuyên suốt trong 20 năm qua, những người kế thừa qua các nhiệm kỳ luôn
theo một đường lối phát triển đã đề ra trước đó.
Thứ năm: quan trọng nhất, đó là Bình Dương luôn chú trọng đầu tư và phát triển về
công nghiệp. Với nền công nghiệp phát triển rất mạnh, Bình Dương đã thu hút một lượng lớn
nhà đầu tư về đây để phát triển các dịch vụ nhằm đáp ứng như cầu cuộc sống của người dân.
Song song với đó, là số lượng các nhà đầu tư, các chuyên gia nước ngoài và một lực lượng
lớn lao động từ các tỉnh đổ về Bình Dương làm việc.
Các dự án mới cùng nhiều dịch vụ tiện ích đang được triển khai và xây dựng, đáp ứng được
các nhu cầu thiết yếu của người dân, Thành phố mới Bình Dương thật sự đã tác động tích
cực đến chiều hướng kinh doanh BĐS. Không lâu nữa, thành phố mới cùng con đường huyết
mạch nối Mỹ Phước - Tân Vạn hoàn thành, khu vực này sẽ là nơi lý tưởng để an cư lạc
nghiệp. Và với các nhà đầu tư thì đây là yếu tố hàng đầu trong việc sinh lợi nhuận. Theo các
chuyên gia dự báo, thì năm 2011 sẽ là một năm “vượng” cho thị trường BĐS, tình hình BĐS
sẽ có nhiều bước chuyển biến tích cực, hứa hẹn sẽ là một năm “tăng về chất, vượt về lượng”.
--------------------------------------------------------------------------- 12
CHƯƠNG III: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ
III.1. Mục tiêu nhiệm vụ đầu tư
Theo quy hoạch, hiện nay thành phố mới Bình Dương đang trong giai đoạn xây dựng.
Khu đô thị mới sẽ là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội của toàn tỉnh, một trung tâm
đô thị hiện đại, năng động, bền vững với đầy đủ các loại hình phát triển phục vụ cho khoảng
trên 125.000 người định cư lâu dài và hơn 400.000 người thường xuyên đến làm việc.
Bên cạnh mục tiêu hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế và thực hiện chính sách
của tỉnh, Becamex UDJ đã đẩy mạnh đầu tư xây dựng khu nhà ở Green Pearl nhằm đón đầu
nhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp. Becamex UDJ luôn
mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại, ấn. Khi dự
án đi vào khai thác sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân và sẽ góp phần làm đồng bộ hóa
toàn thành phố mới Bình Dương. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công
ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người.
Vì vậy có thể khẳng định, Becamex UDJ thực hiện dự án không chỉ vì yếu tố kinh tế
mà còn luôn hướng tới những mục tiêu có ý nghĩa xã hội thiết thực.
III.2. Sự cần thiết phải đầu tư

Tình hình kinh tế nước ta hiện nay đang gặp khó khăn làm cho thị trường bất động
sản cũng ảm đạm không kém. Tuy nhiên, nhu cầu nhà ở vẫn còn tăng cao trong thời gian tới.
Trước nhu cầu đó, thành phố Hồ Chí Minh lại bộc lộ nhiều hạn chế từ kẹt xe, ngập nước đến
ô nhiễm môi trường đang lớn dần từng ngày và không còn là địa điểm phù hợp cho nhu cầu
sinh hoạt của một bộ phận cư dân có các điều kiện sống cao và những nhà đầu tư đang tìm
kiếm cơ hội từ việc kinh doanh bất động sản. Các đích đến của họ hiện tại và tương lai là các
khu đô thị vùng ven như Nhơn Trạch, Biên Hòa – Đồng Nai, Bình Dương, Long An.
Với thế mạnh là một tỉnh thành có tốc độ phát triển công nghiệp hóa cao nhất nước.
Bình Dương là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Các cấp lãnh đạo, các ban
ngành của tỉnh đã tập trung phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị, hệ thống giao thông
hoàn chỉnh và đầu tư xây dựng thành phố mới Bình Dương nhằm đảm bảo nhu cầu về chổ ở
và làm việc cho lực lượng lao động của tỉnh. Nhận thấy khu đô thị mới Bình Dương sẽ là
khu vực kinh tế năng động và phát triển mạnh trong tương lai, Ban giám đốc công ty cổ phần
phát triển đô thị (Becamex UDJ) quyết định đầu tư khu nhà ở Green Pearl tại thành phố mới
Bình Dương.
Green Pearl được đầu tư xây dựng tại khu liên hợp công nghiệp dịch vụ bên trong
thành phố mới Bình Dương, bởi sự thuận lợi về vị trí cũng như điều kiện tự nhiên. Sở hữu
một vị trí tuyệt đẹp với một hệ thống giao thông cực kì thuận tiện, kết nối dễ dàng đến các
tỉnh thành lân cận như Tp. HCM, Long An, Đồng Nai, Bình Long, Bình Phước, Tây Ninh,
các tỉnh Tây Nguyên … với các trục đường chính như: Quốc lộ 13, Quốc lộ 14, Mỹ Phước -
Tân Vạn. Đồng thời, Green Pearl lại được xây dựng trên nền địa hình bằng phẳng, độ cao
trung bình 20 – 25m so với mực nước biển, nền địa chất vững chắc rất thuận lợi trong việc
xây dựng kết cấu hạ tầng và đây cũng là một yếu tố thu hút các nhà đầu tư cùng những người
có nhu cầu an cư tại Bình Dương khi đã ngán ngẩm với tình hình ngập úng, kẹt xe mỗi khi
mưa hay triều cường tại thành phố lớn như Tp.HCM. Khí hậu Bình Dương cũng hiền hòa, ổn
--------------------------------------------------------------------------- 13
định, hứa hẹn một cuộc sống êm đềm cho cư dân trong khu biệt thự. Ngoài ra, Becamex UDJ
còn có những giải pháp về ý tưởng kiến trúc, những phương pháp thiết kế, xây dựng hiện đại
hứa hẹn một cuộc sống an lành cho cư dân.
Tóm lại, với tình hình kinh tế xã hội phát triển của tỉnh, nhu cầu ngày càng tăng của
thị trường, vị trí đắc địa, điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng những giải pháp xây dựng tiên
tiến,…ta có thể khẳng định việc xây dựng Green Pearl là một chiến lược đúng đắn của
Becamex UDJ, đặc biệt rất cần thiết trong giai đoạn hiện nay.
--------------------------------------------------------------------------- 14
CHƯƠNG IV: ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN
IV.1. Vị trí địa lý dự án
Green Pearl tọa lạc tại lô F5 - F6 trên giao lộ trục đường chính Lê Lợi và Tạo Lực 5
trong khu liên hợp công nghiệp dịch vụ nằm ở phía Đông Nam thành phố mới Bình Dương.
Khu vực này thuộc phường Phú Mỹ, phường Định Hòa thuộc thị xã Thủ Dầu Một; xã Phú
Chánh, xã Tân Hiệp, xã Tân Vĩnh Hiệp thuộc huyện Tân Uyên; xã Hòa Lợi thuộc huyện Bến
Cát, tỉnh Bình Dương. Green Pearl có địa giới chi tiết như sau:
Lô F5:
- Phía Bắc: Giáp đường DF1.
- Phía Nam: Giáp đường HT2A
- Phía Đông: Giáp đường JF1A
- Phía Tây: Giáp đất thương mại dịch vụ.
Lô F6:
- Phía Bắc: Giáp đường Lê Lợi
- Phía Nam Giáp Đường DF1
- Phía Đông: Giáp đường JF1A
- Phía Tây: Giáp đường Tạo lực 5 (DT 741)
Dự án có tổng diện tích gần 40,000 m2 với 182 căn nhà, mỗi căn có diện tích từ 104
m2 đến 215 m2. Đây là dự án do các chuyên gia Australia thuộc công ty PTW thiết kế theo
phong cách đầy sáng tạo và nhiều nét độc đáo. Ngoài việc được xây dựng đồng bộ, Green
Pearl hội tụ nhiều điều kiện ưu việt, nhất là vị trí thuận lợi. Từ đây sẽ mất 2 phút đến với
trung tâm chính trị hành chính, trung tâm văn hóa, trường ĐH Quốc Tế Miền Đông, khu biệt
thự cao cấp LakeView, hồ nước công viên trung tâm, trung tâm thương mại, trung tâm tài
chính ngân hàng, cao ốc văn phòng …5 phút để kết nối với các tuyến đường giao thông
huyết mạch như: quốc lộ 13, quốc lộ 14 nối liền Bình Dương, thành phố Hồ Chí Minh, Bình
Phước, Bình Long … trục đường Mỹ Phước – Tân Vạn với tổng chiều dài 30 km nối Khu
Công Nghiệp – Đô thị Mỹ Phước, qua thành phố mới Bình Dương lớn đến cửa ngõ sân bay,
cảng biển quốc tế. 10 phút đến với sân golf Twin Doves, trường đua ngựa và khu công viên
văn hóa Đại Nam với quy mô lớn nhất khu vực Đông Nam Á. Vì vậy đây sẽ là nơi mang lại
môi trường sống, làm việc và nghỉ ngơi đồng bộ, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao trong cuộc
sống hiện đại của người dân.
IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án

IV.2.1. Địa hình
Green Pearl thuộc khu vực đô thị mới Bình Dương nên địa hình của Green Pearl có
cùng tính chất của thành phố này. Về mặt tổng thể, địa hình nằm giữa đường phân lưu của
lưu vực sông Sài Gòn và sông Đồng Nai. Khu vực Đông – Bắc thuộc Phú Chánh có địa hình
thấp dần về phía Bắc. Nước mưa từ đó đổ ra suối nhỏ sau đó ra suối Cái và ra sông Đồng
Nai. Một phần khu vực Tây - Bắc thuộc Hòa Lợi địa hình thấp dần về phía Nam, khu vực
Đông Nam thuộc Phú Mỹ thấp dần về phía Đông. Nước mưa khu vực này đổ vào kênh và hồ
thủy lợi đã quy hoạch thành hồ Khu Liên Hợp sau đó đổ ra suối Giữa để ra sông Sài Gòn.
--------------------------------------------------------------------------- 15
Trong đó, Green Pearl nằm trên bề mặt cao, bằng phẳng với độ biến thiên cao độ từ
0,2-2%, phù hợp cho xây dựng.
IV.2.2. Khí hậu

Khí hậu Green Pearl mang những đặc điểm chung của vùng, đó là nhiệt đới gió mùa,
nóng ẩm với 2 mùa rõ rệt: mùa mưa, từ tháng 5 – 11; mùa khô từ khoảng tháng 12 năm trước
đến tháng 4 năm sau.
Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1,800 – 2,000mm với số ngày có mưa là 120
ngày. Tháng mưa nhiều nhất là tháng 9, trung bình 335mm, năm cao nhất có khi lên đến
500mm, tháng ít mưa nhất là tháng 1, trung bình dưới 50mm và nhiều năm trong tháng này
không có mưa.
Nhiệt độ trung bình hằng năm là 26.7 °C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28.8 °C
(tháng 4), tháng thấp nhất 25.5 °C (tháng 1). Số giờ nắng trung bình 2,400 giờ, có năm lên
tới 2,700 giờ.
Chế độ gió tương đối ổn định, không chịu ảnh hưởng trực tiếp của bão và áp thấp
nhiệt đới. Về mùa khô gió thịnh hành chủ yếu là hướng Đông, Đông - Bắc, về mùa mưa gió
thịnh hành chủ yếu là hướng Tây, Tây - Nam. Tốc độ gió bình quân khoảng 0.7m/s, tốc độ
gió lớn nhất quan trắc được là 12m/s thường là Tây, Tây - Nam.
Chế độ không khí ẩm tương đối cao, trung bình 80-90% và biến đổi theo mùa. Độ ẩm
được mang lại chủ yếu do gió mùa Tây Nam trong mùa mưa, do đó độ ẩm thấp nhất thường
xảy ra vào giữa mùa khô và cao nhất vào giữa mùa mưa. Giống như nhiệt độ không khí, độ
ẩm trong năm ít biến động. Với khí hậu nhiệt đới mang tính chất cận xích đạo, nền nhiệt độ
cao quanh năm, độ ẩm cao và nguồn ánh sáng dồi dào có thể khẳng định khí hậu Bình
Dương tương đối hiền hoà, ít thiên tai như bão, lụt…
IV.2.3. Thủy Văn

 Nước ngầm
--------------------------------------------------------------------------- 16
Khả năng khai thác nước ngầm trong khu đô thị mới Bình Dương khác nhau tùy vào
mỗi vùng. Tại phía Thủ Dầu Một, do nằm trong vùng nước ngầm khá dồi dào nên khả năng
khai thác nước ngầm có thể đạt 15,000 – 20,000 m³/ngày (trích: dự án tiền khả thi “Cải tạo
mạng lưới cấp nước thị xã Thủ Dầu Một năm 2010 – tháng 7/1997” của công ty Cấp Nước
Bình Dương). Lưu lượng giếng khai thác công nghiệp có thể đạt trên 50m³/giờ nhưng nước
có tính acid rõ rệt (pH thường nhỏ hơn 5), có độ ăn mòn lớn. Các khu vực khác thuộc Phú
Mỹ, Định hòa, Phú Chánh, Hòa Lợi nguồn nước ngầm chưa có đánh giá cụ thể. Tuy nhiên
một số cơ sở khai thác nước ngầm đang hoạt động cho thấy nguồn nước ngầm tương đối
phong phú.
 Nước mặt
Trong khu vực quy hoạch có hồ Khu Liên Hợp và nhánh chính của suối Giữa chảy
theo hướng Bắc – Nam để ra sông Sài Gòn. Suối này có lưu vực nhỏ và hẹp nên mùa khô ít
có nước. Về mùa mưa nước tương đối nhiều nhưng thoát rất nhanh do độ chênh của địa hình
lớn. Hiện tại các tuyến mương thoát nước và hồ chứa đã được xây dựng sau đã thi công hoàn
tất đảm bảo cho công tác thoát nước mặt.
IV.2.4. Địa chất công trình

Nhìn chung toàn bộ địa chất khu vực thành phố mới Bình Dương phủ một lớp phù sa
cổ thuộc hệ tầng chánh lưu nên địa chất công trình tốt. Việc xây dựng sẽ giảm chi phí lớn về
nền móng công trình và nền móng hạ tầng.
Dựa vào mũi khoan thăm dò địa chất công trình, nền đất xây dựng Green Pearl có địa
tầng như sau:
- Lớp 1: Sét pha nhẹ, màu xám tro – nâu hồng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp 2: Sét pha nặng, màu nâu vàng – xám trắng, trạng thái dẻo mềm.
- Lớp 3: Sét pha nặng, màu nâu đỏ - nâu vàng, trạng thái dẻo cứng.
- Lớp cát: hạt thô lẫn sạn sỏi thạch anh, màu nâu vàng.
Xét về cấu tạo địa chất này thì việc xây dựng công trình tương đối thuận lợi.
IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật

IV.3.1. Tổng quan
Khu vực đầu tư xây dựng của dự án thuộc phạm vi của thành phố mới Bình Dương.
Do dó, hạ tầng kỹ thuật đô thị đã được thành phố mới Bình Dương đầu tư hoàn chỉnh và
đồng bộ.Hiện nay, Becamex UDJ đã san lấp mặt bằng và đã cho thi công công trình.
IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất

Khu đất dự án nằm trong quy hoạch tổng thể Khu Liên Hợp Công nghiệp Dịch vụ đô
thị Bình Dương đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án tổng thể theo quyết định số
912/QĐ – TTg Hà Nội, ngày 01/9/2005. Đất đai đã được Becamex UDJ đền bù và giải
phóng mặt bằng.
IV.3.3. Đường giao thông

Đường tạo lực: theo quy hoạch đã được phê duỵệt, Khu Liên hợp có 7 tuyến đường
tạo lực với tổng chiều dài là 34,4km đến nay đã cơ bản hoàn thành đảm bảo giao thông thông
--------------------------------------------------------------------------- 17
suốt trong toàn khu và đấu nối với hệ thống giao thông chung như: Đường cao tốc Mỹ Phước
- Tân Vạn, đường Vành đai 4 sẽ được xây dựng trong tương lai, hệ thống đường hiện hữu
như: đường Quốc lộ 13, đường ĐT 741, ĐT 742, ĐT 743, ĐT 746.
Đường trong khu vực dự án thong thoáng, sạch đẹp, kết nối thuận tiện đến những khu
vực và dịch vụ tiện ích lân cận.
IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc

Khu vực xây dựng công trình đã được giải phóng mặt bằng toàn bộ và không có công
trình nào trong khu vực thi công xây dựng.
Bên cạnh đó, hạ tầng khu hiện hữu và xung quanh đã được đầu tư xây dựng hoàn
chỉnh.
IV.3.5. Hiện trạng cấp điện

Xung quanh khu vực dự án đã được công ty Becamex IDC đã đầu tư xây dựng đầy đủ
riêng bên trong khu vực dự án chưa có hệ thống điện của như chiếu sáng.
IV.3.6. Hiện trạng thoát

 Thoát nước mưa
Công ty đang xây dựng các tuyến cống thoát nước mưa dọc các tuyến đường Lê Lợi,
Tạo lực 5 (DT741), HT2A. Đường JF1A và DF1.
 Thoát nước bẩn
Nước bẩn trong khu vực dự án được thoát từ hướng Tây qua Đông và đấu nối với
công thoát nước thải của Thành phố mới trên đường DF1. Dẫn về trạm bơm nằm trên đường
Tạo Lực 6 (Định Hòa – Phú Mỹ).
IV.4. Nhận xét chung

Qua việc phân tích các yếu tố, Bemexco UDJ nhận thấy điều kiện tự nhiên và hạ tầng
kỹ thuật tại khu vực thành phố mới Bình Dương không ảnh hưởng lớn đến quá trình thi công
xây dựng cũng như khai thác sử dụng mà còn rất thuận lợi bao gồm cả yếu tố vị trí địa lý.
--------------------------------------------------------------------------- 18
CHƯƠNG V: GIẢI PHÁP KỸ THUẬT
V.1. Tổng quan
V.1.1. Sơ bộ về khu nhà ở Green Pearl
Nhà liên kế thương mại và nhà liên kế sân vườn là loại hình nhà ở quen thuộc đối với
các chủ đầu tư cũng như các nhà phát triển dự án bất động sản. Đây là một dòng sản phẩm
tầm trung được nhiều nhà phát triển bất động sản lựa chọn.
Không nằm ngoài xu thế đó, Becamex UDJ đã phát triển một số dự án nhà liên kế:
Khu Bàu Bàng, Khu J54....và dự án Green Pearl cũng được phát huy trên nền tảng của các
dự án này.
V.1.2. Các đặc điểm chính

Xét về kỹ thuật, Green Pearl là dòng sản phẩm tầm trung nên nhà liên kế có một số
hạn chế rất lớn. Đó là:
- Mặt đứng lặp đi lặp lại và kéo dài.
- Mặt đứng sau đơn điệu, lối đi giữa mặt hậu hai dãy nhà hẹp, tối và mất vệ sinh...
Nhằm khắc phục các hạn chế trên Becamex UDJ quyết định đầu tư mạnh vào khâu
thiết kế ý tưởng nhằm đưa ra một sản phẩm vừa mang tính đột phá về hình thức và chất
lượng sống nhưng vẫn đảm bảo giá thành phù hợp với dòng sản phẩm tầm trung, bao gồm:
- Mở rộng lối đi bộ giữa mặt hậu hai dãy nhà thành một không gian đi bộ có cây
xanh. Không gian đi bộ này tạo ra một sân chơi nhỏ xuyên suốt các dãy nhà, nối các công
viên trong khu nhà ở với nhau tạo thành một không gian xanh liên hoàn, giúp các cư dân
trong khu ở có thể vui chơi sinh hoạt tách biệt với đường giao thông cơ giới. Ngoài ra, không
gian này đủ rộng để tạo sự riêng tư giữa hai nhà và nâng cao giá trị của ngôi nhà. Với khoảng
cách tối thiểu là 4m lối đi bộ này giúp các phương tiện tiếp cận nhanh trong trường hợp khẩn
cấp.
- Đầu tư thiết kế kỹ các mặt đứng trước và sau của từng nhà để tăng giá trị của ngôi
nhà.
- Các dãy nhà được ngắt khúc một cách hợp lý để tránh tạo thành một tuyến phố quá
dài.
V.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc - quy họach
V.2.1. Nhiệm vụ thiết kế
Xây dựng một khu nhà ở dạng liền kế tại 2 lô đất F5, F6 thuộc Khu Liên hợp Công
nghiệp Dịch vụ Đô thị Bình Dương.
Khu nhà ở đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cơ bản đối với một khu dân cư: Hệ thống
đường giao thông nội bộ, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, thông tin liên lạc, công
viên cây xanh.
V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch

 Cơ sở, nguyên tắc thiết kế:
- Áp dụng các chỉ tiêu về thiết kế quy họach do Bộ Xây Dựng thông qua.
--------------------------------------------------------------------------- 19
- Áp dụng các chỉ tiêu về sử dụng đất do Ban Quản lý thành phố mới Bình Dương
thông qua.
- Tổ chức không gian thỏa mãn 3 tiêu chí: thích dụng – kinh tế - mỹ quan.
- Bố cục phân khu chức năng được quy hoạch rõ ràng, chặt chẽ, thuận tiện cho việc
đầu tư xây dựng có hiệu quả.
- Tổ hợp các dãy nhà hợp lý về góc nhìn, chiều cao, hình thức cũng như về màu sắc
để hài hòa với quy hoạch cảnh quan khu vực.
- Không gian công cộng và cây xanh được thiết kế đơn giản nhưng ấn tượng tạo nên
sự sinh động cho không gian sống.
- Các nút giao thông được giải quyết tốt, đảm bảo phân tuyến giao thông đối nội,
đối ngoại rõ ràng mạch lạc.
 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

- Tầng cao xây dựng trung bình: 5 tầng
- Mật độ xây dựng:
- Chỉ tiêu thu rác: 0.7-0.8kg/người/ngày. Chỉ tiêu dọn được: 70%.
- Chỉ giới xây dựng: trên cơ sở tuân thủ các quy định của Ban Quản lý Kiến trúc và
Xây dựng Thành phố Mới Bình Dương. Các công trình xây dựng trên các trục đường chính
của đô thị phải lùi vào 1m tính từ ranh đất, cụ thể: tuyến Lê Lợi, JF1A, HT2A, DF1 và
đường Tạo Lực 5 (DT741). Khoảng lùi 1m không áp dụng với các công trình xây dựng bên
trong khu đất.
 Phương án thiết kế quy hoạch

- Giải quyết tốt việc tiếp cận đối với các căn hộ bằng cách bố trí 2 tuyến đường
trước và sau mỗi dãy nhà.
- Bố trí bãi đậu xe tại vị trí các công viên cây xanh.
- Mở 1 tuyến đường nối 2 lô đất F5 và F6. Đây cũng là điểm nhấn của khu quy
hoạch với thiết kế xéo đột phá..
- Khoảng thông hành địa dịch: 6m ngoài tác dụng lắp hệ thống thóat nứơc thải và
phòng cháy chữa cháy (PCCC) còn có tác dụng là không gian cây xanh tạo sự thông thoáng
và mỹ quan cho các lô nhà.
- Công viên cây xanh: Khác với các dự án nhà liên kế khác đầu tư xây dựng khu
công viên tập trung, tạo ra không ít sự bất tiện cho cư dân khi sử dụng tiện ích này (cự li di
chuyển, tần suất sử dụng thấp...). Green Pearl chủ động chia nhỏ diện tích công viên cây
xanh thành cụm cây xanh nhỏ tại các vị trí được tính toán sao cho khoảng cách từ nhà đến
công viên là hợp lý. Các công viên này kết hợp với không gian đi bộ có trồng nhiều cây xanh
giữa hai dãy nhà tạo thành một mảng cây xanh liên hoàn và xuyên suốt khu đất.
Bảng cơ cấu hệ số sử dụng đất

STT Loại đất Diện tích (m²) Mật Độ (%)
Đất kinh doanh (bán) 22,942.4
1 - Đất xây dựng 19,811.8 55.63
- Đất sân vườn, khoản lùi 3,180.6 9.31
--------------------------------------------------------------------------- 20
2 Đất cây xanh cảnh quan 2,762.2 9.31
3 Đất giao thông 13,903.4 35.06
Tổng cộng 39,658.0
 Phương án thiết kế kiến trúc:

- Nhà phố: 182 căn, có 2 loại: Shop house (76 căn), Residential (106 c
- Kích thước trung bình: nhà giữa 6.5x16m. Nhà góc 9.5x16m.
Bảng tổng hợp diện tích sàn xây dựng:

Tổng
Diện tích Tổng diện
diện tích Số tầng Diện tích sàn
Loại nhà Số căn đất xây tích sàn
đất xây cao xây dựng/căn
dựng/căn dựng xây dựng
Nhà phố 6 206.0 1,236.0 4 702.00 4,212.00
Nhà phố 9 183.0 1,647.0 4 661.00 5,949.00
Nhà phố 22 158.0 3,476.0 4 541.00 11,902.00
Nhà phố 145 108.0 15,660.0 4 531.00 76,995.00
TỔNG 182 22,019.0 4 2,435.00 99,058.00
Khu nhà ở được thiết kế 3 loại mặt đứng chính:

- Mặt đứng trên các tuyến đường đô thị.
- Mặt đứng trên các tuyến phố nội bộ
- Mặt đứng sau.
- Với sự đầu tư kỹ lưỡng tất cả các mặt đứng trước và sau nên tạo ra giá trị cao cho
từng căn nhà.
- Các ngôi nhà đều có 2 hướng tiếp cận: mặt trước và mặt sau.
Nhà liên kế mặt tiền đường chính đô thị:
- Tầng trệt của mặt trước nhà được thiết kế với không gian đa năng rộng rãi có thể
dùng cho mục đích kinh doanh và được bố trí tách biệt hoàn toàn với khu vực ở. Phần sau
của ngôi nhà dùng làm gara và lối vào cho phần nhà ở.
- Phía trước các căn nhà thuộc các tuyến đưởng đô thị có lối đi rộng 3m có mái che
(quy định của thành phố mới Bình Dương)
- Bên trong nhà có dành vị trí bố trí thang máy.
Nhà liên kế sân vườn (mặt tiền đường nội bộ)
- Với mục đích dùng để ở nên căn nhà được bố trí mảng xanh trước và sau nhà.
- Phần tiếp giáp với đường giao thông dược dùng làm gara và lối vào chính của
công trình. Phòng khách được bố ở phía sau nhà vừa tránh được sự ồn ào của đường phố vừa
tận hưởng được không gian xanh giữa hai dãy nhà.
V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật

V.3.1. San nền
--------------------------------------------------------------------------- 21
Khu vực dự án Green Pearl đã được đầu tư hạ tầng hòan chỉnh. Nền đất của từng lô
đất quy hoạch được khống chế cao độ không thấp hơn cao độ các đường xung quanh để tránh
bị đọng nước.
Độ dốc nền đất xây dựng là 0.2% - 2% đảm bảo thoát nước mặt tự nhiên và điều kiện
xây dựng thuận lợi.
Giải pháp san nền cục bộ, dựa trên cao độ đường xung quanh khu đất để đảm bảo gắn
kết với hệ thống thoát nước chung cho khu vực.
V.3.2. Hệ thống giao thông

 Quy mô xây dựng
Hệ tọa độ và cao độ:
Hệ toạ độ và cao độ Quốc gia từ lưới đường chuyền trong khu vực, được lập trong
quá trình quy hoạch khu Liên hợp CN – DV – ĐT Bình Dương.
Phần đường:
Căn cứ vào cấp hạng đường, có tiêu chuẩn thiết kế như sau:
- Đường N1, N2, N3, N4, D1, D2, D3, D4 có tiêu chuẩn:
+ Cấp quản lý : Đường nội bộ
+ Vận tốc thiết kế : 30 Km/h
+ Tải trọng thiết kế : P = 9.5 T/trục
+ Số làn xe : 02 làn xe
+ Bề rộng mặt đường : Bm =6.0m
+ Bề rộng vỉa hè : Bvỉa hè = 3.0m
+ Bề rộng nền đường : Bn = 12.0 m
+ Modun đàn hồi yêu cầu : Eyc=120 Mpa.
+ Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường)
- Đường NB1, NB2, NB3, NB4 thực chất chỉ là sân nội bộ phía sau hai dãy nhà nên
không cần yêu cầu kết cấu phức tạp:
+ Cấp quản lý : Đường nội bộ
+ Bề rộng mặt đường : Bm = 4.0m
+ Bề rộng vỉa hè : Bvỉa hè = 1.0m
+ Bề rộng nền đường : Bn = 6.0m
+ Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường)
Giải pháp kỹ thuật
Bình diện tuyến:

+ Bình đồ tuyến theo quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 dự án F5, F6.
+ Tổng chiều dài đường giao thông là 1,534.74 m.
Trắc dọc tuyến:

Do nền đường không bị ngập lụt bởi các trận mưa lũ nên nền đường chủ yếu thiết kế
nền đào để thuận tiện cho việc thu thoát nước đồng thời giảm giá thành công trình. Trắc dọc
tuyến bám theo địa hình tự nhiên và các đường đấu nối trong khu vực đã hoàn thiện.
+ Độ dốc dọc lớn nhất : Imax = 0.62%.
--------------------------------------------------------------------------- 22
Trắc ngang tuyến:
+ Trắc ngang tuyến theo khổ nền đường.
+ Độ dốc ngang mặt đường: 2%, độ dốc ngang lề: -1.5% (hướng vào lòng đường).
Nền đường:
+ Nền đường đất được đầm chặt đạt K=0.95, 25cm trên cùng đạt K=0.98.
+ Sau khi thi công xong phần nền hạ, nền đường được đắp lớp sỏi đỏ để tăng cường
độ nền đường đồng thời hạn chế mao dẫn trước khi xây dựng kết cấu mặt đường. Lớp sỏi đỏ
dày 25cm đạt độ chặt K=0.98, Eyc=60Mpa.
Giải pháp mặt đường:

Trên cơ sở Eyc đưa ra phương án kết cấu áo đường như sau:
Mặt đường loại 1, Eyc=120 Mpa:
+ Lớp BTN hạt mịn dày 5cm, K=0.98, Eyc=120MPa.
+ Tưới nhựa lót TC 1.0 Kg/m².
+ Lớp cấp phối đá 0 x 4 dày 25cm, K=0.98, Eđh=115MPa.
Mặt đường loại 2 (đường nội bộ sau 2 dãy nhà):
+ Lớp BTXM đá 1 x 2, M300 dày 10cm.
+ Lớp giấy dầu phân cách.
+ Lớp cấp phối đá 0 x 4 dày 15cm.
Phần vỉa hè:

- Vỉa hè là phần dành cho người đi bộ và bố trí các công trình ngầm như hệ thống
thoát nước mưa, nước thải, chiếu sáng, cấp nước, thông tin liên lạc, cây xanh …
- Vỉa hè ngăn cách lòng đường bằng bó vỉa bêtông M200. Vỉa hè lát gạch tự chèn
kích thước (30 x 30 x 5)cm trên lớp cát đệm dày 4cm, lớp nền bên dưới bằng bê tông đá 4 x
6 M100 dày 10cm.
- Cây xanh bóng mát trồng trên vỉa hè: trồng các loại cây thấp nhỏ như: cây viết,
móng bò, bằng lăng… Hoặc trồng các loại cây cao như: cây họ dầu, sao… (tùy tình hình
thực tế chủ đầu tư có thể chọn lựa cho thích hợp).
An toàn giao thông:

Kẻ vạch phân làn, giải an toàn đường và biển báo theo quy định Điều lệ báo hiệu
đường bộ (22TCN 237-01).
V.3.3. Hệ thống cấp nước

 Tính toán cấp nước
- Hệ thống cung cấp nước đô thị phải đảm bảo thỏa mãn các yêu cầu về chất lượng,
áp lực, lưu lượng cấp cho các nhu cầu trong đô thị gồm:
+ Nước sinh hoạt cho các hộ gia đình, các công trình công cộng.
+ Nước tưới cây, rửa đường.
+ Nước chữa cháy.
--------------------------------------------------------------------------- 23
- Ngoài ra phải dự tính đến nước rò rỉ trên mạng lưới cấp nước và hao phí cho việc
sản xuất nước sạch.
- (Quy chuẩn xây dựng Việt Nam phần II chương 5 “Quy hoạch xây dựng đô thị,
điều 5-15- Hệ thống cấp nước)
- Tiêu chuẩn cấp nước đô thị :
+ Tiêu chuẩn cấp nước : 130 – 150 lít/người/ngày đêm.
- Các nhu cầu dùng nước thường xuyên khác:
+ Tưới cây, rửa đường : 8-12% lượng nước sinh hoạt
+ Rò rỉ và dự phòng : 25-40 % lượng nước cấp toàn đô thị
- Dân số quy hoạch : 975 người (tiêu chuẩn 250ng/ha)
- Hệ số không điều hòa : Kngày = 1.25
- Hệ số không đồng thời : K = 1.3
BẢNG TÍNH TOÁN NHU CẦU DÙNG NƯỚC
Tiêu chuẩn Nhu
Quy
Thành phần dùng nước dùng nước cầu (m3
mô (ha)
(m3/ha-ngày) /ngày)
Nước cho sinh hoạt 3,9 45 178,4
Nước tưới cây xanh rửa
1,6 10 16,6
đường,Qr
Nhu cầu dùng nước ,Qnc 195,1
Nước rò rỉ, dự phòng, Qrr 10%Qnc 19,5
Tổng cộng, Q 214,6
Lấy tròn 214
Nhu cầu dùng nước ngày
K=1,2 256,8
,max
Lấy tròn 256
- Sử dụng quy phạm cấp nước và các tài liệu chuyên ngành khác: Tiêu chuẩn cấp
nước đô thị TCXD 33 : 1985, Quy chuẩn quy hoạch đô thị - TCTK: TCVN 4449-1997; Tiêu
chuẩn Việt Nam về PCCC: TCVN – 2662 - 1995.
Nguồn nước
Nguồn nước từ hệ thống cấp nước Bình Dương. Dựa trên tuyến ống cấp nước chính
trên các tuyến đường bao quanh khu vực. Đường HT2A, đường DT6, đường DF1, đường
JF1A qua các điểm đấu nối đã quy hoạch sẵn.
V.3.4. Hệ thống thoát nước

Nước mưa và nước thải được thoát theo đường ống riêng
Nước mưa
- Hệ thống thoát nước dự kiến sẽ tách riêng thoát nước bẩn và thoát nước mưa ở từ
cụm dân cư. Sau đó hai hệ thống thoát nước này hoà vào mạng lưới thoát nước chung sẽ
được thu vào các hố ga ven đường, đổ vào các cống thoát nước mưa đặt dọc theo các tuyến
đường dẫn ra hướng QL1A.
- Tính toán mạng lưới thoát nước theo phương pháp cường độ giới hạn:
--------------------------------------------------------------------------- 24
Q = .q.F(l/s)
Trong đó:
 : hệ số phủ mặt
q : cường độ mưa tính toán theo thời gian và chu kỳ tràn cống tính toán P=3(l/s/ha)
F : diện tích lưu vực tính toán (ha)
- Đối với khu công nghiệp , biểu đồ cường độ mưa lấy theo thành phố Hồ Chí Minh.
Chu kỳ tràn cống P=3; Độ dày tính toán h/d=1.
- Dùng hệ thống ống cống BTCT đi tuyến ống riêng (600,800,1000) ngầm vỉa
hè cho chảy vào hệ thống thoát nước đã được qui hoạch để đổ vào hệ thống chung.
(Chi phí đầu tư hệ thống thoát nước mưa tham khảo trong bảng dự toán chi tiết phần
thoát nước mưa)
Thoát nước thải

- Tiêu chuẩn thoát nước thải là 80% nước cấp.
- Nước thải vệ sinh trong từng công trình phải được xử lý qua bể tự hoại, nước thải
bẩn được thu gom về bể xử lý đạt yêu cầu theo qui chuẩn Việt Nam trước khi xả vào hệ
thống thoát chung về trạm xử lý tập trung của toàn khu để xử lý.
- Các tuyến cống thoát nước thải được bố trí dọc theo các con đường của khu Green
Pearl. Nước thải (sinh hoạt) của từng hộ dân trong khu dân cư Green Pearl sẽ được đổ vào hệ
thống thoát nước thải chung của thành phố mới trên đường DF1, dẫn về trạm bơm nằm trên
đường Tạo Lực 6 (Định Hòa - Phú Mỹ)
- Tiêu chuẩn thải nước : Tiêu chuẩn 30÷40 m³/ha ngày.
- Mạng lưới thoát nước thải đảm bảo chức năng thu gom nước thải trong toàn khu
công nghiệp về Trạm xử lý nước thải để xử lý cho đến khi đạt tiêu chuẩn cho phép mới được
xả ra hệ thống chung.
- Hệ thống thu gom bên ngoài nhà máy là hệ thống thu gom nước bẩn về trạm xử
lý, làm sạch triệt để (theo cột B tiêu chuẩn qui phạm TCVN 5945-1995 của Bộ khoa học
công nghệ và môi trường) rồi mới cho ra hồ điều hòa và thoát ra hệ thống thoát nước chung
của khu vực.
(Chi phí đầu tư hệ thống thoát nước thải tham khảo trong bảng dự toán chi tiết phần
Hệ thống thoát nước thải).
V.3.5. Rác và bãi rác

Không tổ chức bãi rác tập trung trong khu dân cư, sẽ ký hợp đồng với Công ty Môi
Trường Đô Thị thu gom hàng ngày và đưa đi xử lý bằng xe chuyên dùng.
V.3.6. Hệ thống điện

 Cơ sở thiết kế:
- Tiêu chuẩn kỹ thuật áp dụng: Căn cứ Tiêu chuẩn về điện chiếu sáng Việt Nam và
hệ thống đường dây, lưới điện hạ thế (20TCVN 95-83, TCVN 5661-92, TCVN 1835-94,
11TCN 19-84,TCVN 5828:1994,...).
- Bản đồ quy hoạch chi tiết Khu dân cư F5&F6 Thành phố mới Bình Dương.
--------------------------------------------------------------------------- 25
 Chỉ tiêu cấp điện:
- Các khối tiêu thụ điện chủ yếu là hộ loại II và III Chỉ tiêu áp dụng tính toán điện
năng tiêu thụ công trình áp dụng theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về quy hoạch xây dựng
Việt Nam.
- Điện sinh họat dân dụng: lấy theo tiêu chuẩn đô thị loại I. là 2,100kW/người/năm.
- Điện cấp cho căn hộ : lấy theo tiêu chuẩn đô thị loại I. là > 5kW/căn.
- Điện sinh hoạt công cộng và dịch vụ lấy bằng 25% của điện sinh hoạt dân dụng.
 Xác định phụ tải điện:

BẢNG TỔNG HỢP PHỤ TẢI
Cấp
Tổng điện Phụ tải Điện năng
DTXD Công suất Tổng công
Hạng Số DTXD phụ tải công T max dự kíên
Stt sàn dự kiến suất dự
mục tầng sàn dân cộng ( năm) ( triệu
(m2) (kVA) kíên (kVA)
(m2) dụng (kVA) kWh/năm)
(VA/m2)
Khu vực 1
KHU A
1 A -1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
2 A -2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
3 A -3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
4 A -4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
5 A -5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
6 A -6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
7 A -7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
8 A -8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
9 A -9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.48 3,000 0.079
10 A -10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 A -11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 A -12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 A -13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 A -14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 A -15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
16 A -16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
17 A -17 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
18 A -18 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 381.27 95.32 476.592 1.430
KHU B (B 1 - B 9)
1 B-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
--------------------------------------------------------------------------- 26
2 B-2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 B-3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 B-4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 B-5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 B-6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 B-7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 B-8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 B-9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 190.64 47.66 238.296 0.715
KHU E
1 E-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 E-2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 E-3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 E-4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 E-5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 E-6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 E-7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 E-8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 E-9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 E - 10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 E - 11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 E - 12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 E - 13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 E - 14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 E - 15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
16 E - 16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
17 E - 17 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
18 E - 18 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
19 E - 19 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
20 E - 20 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
21 E - 21 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
22 E - 22 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
23 E - 23 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
24 E - 24 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 508.32 127.2 635.45 1.9
KHU F
--------------------------------------------------------------------------- 27
1 F-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 F–2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 F–3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 F–4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 F–5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 F–6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 F–7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 F–8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 F–9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 F – 10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 F – 11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 F – 12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 F – 13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 F – 14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 232.98 58.3 291.247 0.869
Khu vực 2
KHU B (B10 – B16)
1 B10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 B11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 B12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 B13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 B14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 B15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 B16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 148.26 37.1 185.34 0.55
KHU G (G1 – 9)
1 G-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 G-2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 G-3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 G-4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 G-5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 G-6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 G-7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 G-8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 G-9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 190.62 47.7 238.293 0.711
--------------------------------------------------------------------------- 28
KHU H (H1 – H8, H23 - 32)
1 H-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 H-2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 H-3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 H-4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 H-5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 H-6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 H-7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 H-8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 H - 23 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 H - 24 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 H - 25 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 H - 26 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 H - 27 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 H -28 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 H - 29 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
16 H - 30 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
17 H - 31 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
17 H - 32 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 381.2 95.4 476.59 1.42
KHU C (C1 – C15)
1 C-1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 C-2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 C-3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 C-4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 C-5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 C-6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 C-7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 C-8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 C-9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 C - 10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 C - 11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 C - 12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 C - 13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 C - 14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 C - 15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
--------------------------------------------------------------------------- 29
TỔNG 317.7 79.5 397.16 1.19
Khu số 3
Lô G (G10 – G24)
1 G – 10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 G – 11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 G – 12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 G – 13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 G - 14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 G – 15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 G – 16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 G – 17 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 G – 18 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 G – 19 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 G – 20 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 G – 21 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 G – 22 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 G – 23 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 G – 24 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 317.7 79.5 397.16 1.19
KHU H (H9 – H22, H33 – H44)
1 H-9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 H – 10 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 H – 11 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 H – 12 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 H – 13 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 H – 14 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 H – 15 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 H – 16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 H – 17 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 H – 18 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 H – 19 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 H – 20 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 H – 21 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 H – 22 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 H - 33 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
16 H - 34 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
--------------------------------------------------------------------------- 30
17 H – 35 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
18 H – 36 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
19 H – 37 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
20 H – 38 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
21 H – 39 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
22 H – 40 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
23 H – 41 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
24 H – 42 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
25 H – 43 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
26 H – 44 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 550.68 137.8 688.4 2.05
Lô C (C16 – C 31)
1 C -16 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 C -17 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 C -18 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 C -19 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 C -20 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 C -21 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
7 C -22 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 C -23 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 C -24 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
10 C -25 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
11 C -26 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
12 C -27 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
13 C -28 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
14 C -29 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
15 C -30 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
16 C -31 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 105.91 26.48 132.387 0.397
Lô D (C16 – C 31)
1 D -1 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
2 D -2 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
3 D -3 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
4 D -4 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
5 D -5 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
6 D -6 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
--------------------------------------------------------------------------- 31
7 D -7 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
8 D -8 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
9 D -9 4 107.25 429.00 49.4 21.18 5.30 26.477 3,000 0.079
TỔNG 190.62 47.7 238.23 0.71
TỔNG
3,812.4 954 4,765.89 14,22
CỘNG
Bảng tổng hợp dự kiến các trạm cho toàn khu:

Công suất các trạm dự kiến S Ghi chú
Stt Hạng mục / Ký hiệu các khu ( kVA)
Ký hiệu trạm Công suất trạm ( kVA)
1 A; B; C; E; F T1 1600
2 B; C; G; H T2 1500
3 C; D; G; H T3 1600
 Nguồn điện và lưới điện :

Điện sinh họat và cung cấp công trình công cộng
- Nguồn cấp điện sử dụng là nguồn điện lưới quốc gia từ tuyến cáp ngầm hiện hữu
22KV từ Khu đô thị mới qua trạm biến áp hạ thế cho từng hạng mục sử dụng.
- Tuyến cáp ngầm trung thế trong khu vực quy hoạch dự kiến với tổng chiều dài là:
96 m
- Để tạo mỹ quan cho khu đô thị, nên bố trí xây dựng tuyến đường cáp ngầm trung
thế 22kV được bố trí dọc theo vỉa hè đảm bảo độ sâu bảo vệ an toàn cho đường cáp ngầm
- Các trạm biến áp 22/0.4kV là loại trong nhà hoặc trạm compact. Sử dụng sơ đồ
bảo vệ FCO, LA. Các trạm đặt tại trung tâm phụ tải, với bán kính phục vụ của lưới hạ thế 
250 m, vỏ trạm đảm bảo mỹ quan đô thị. Để đủ điện năng cung cấp cho khu quy hoạch dự
kiến sẽ xây dựng mới trạm hạ thế với dung lượng khoảng 4.7 MVA (03 trạm)
- Từ trạm hạ thế sẽ có các tuyến cáp ngầm 0,4kV đưa điện đến các hạng mục tiêu
thụ điện. Cáp ngầm hạ thế là loại cáp XLPE 0.6/1kV, luồn trong ống PVC chịu lực, ống sắt
tráng kẽm ( khi băng đường) chôn ngầm trong đất hoặc mương cáp, ở độ sâu tối thiểu là
0,7m, với tổng chiều dài là: 502 m.
Chiếu sáng đường:
- Đèn chiếu sáng đường giao thông dùng loại trụ đèn cao 8m, bóng đèn cao áp
Sodium, công suất 220V- 150W, ánh sáng vàng cam.
- Đối với đường nội bộ có bề rộng mặt đường 8m sẽ bố trí trụ đèn chiếu sáng một
bên đường.
- Đèn chiếu sáng dọc đường sẽ đặt trên trụ thép mạ kẽm cách mặt đường 8m, và
khoảng cách trung bình 37m một trụ.
- Cáp điện dùng trong hệ thống đèn đường là loại cáp XLPE 0.6/1kV, ruột đồng, tiết
diện từ 10mm² đến 16mm2, luồn trong ống PVC chịu lực ( HDPE), chôn ngầm trong đất với
tổng chiều dài:1,998m.
--------------------------------------------------------------------------- 32
- Nguồn cấp điện cho các tủ điều khiển chiếu sáng đèn đường và chiếu sáng lối đi
(đường nội bộ) được lấy từ các tủ phân phối điện hạ thế của các trạm biến thế gần nhất. Hệ
thống chiếu sáng được dựa trên những tiêu chuẩn về chiếu sáng công cộng (95-83) – TCVN
– Tiêu chuẩn thiết kế. Đảm bảo an toàn cho nhân dân và xe cộ giao thông trên toàn tuyến
công trình về đêm.
V.3.7. Hệ thống thông tin

 Mục tiêu thiết kế:
- Thiết kế hạ tầng mạng viễn thông cho phép triển khai cung cấp dịch vụ viễn thông
trong khu vực.
- Đáp ứng yêu cầu cơ sở hạ tầng tiêu chuẩn của một thành phố hiện đại.
- Đảm bảo hạ tầng đủ khả năng cung cấp đa dịch vụ quad-play (Voice, Video, Data
và 3G).
- Đảm bảo mỹ quan cho công trình theo tiêu chuẩn một thành phố hiện đại.
 Cơ sở thiết kế:
VNTT thiết kế hạ tầng mạng Viễn thông trong Khu F5, F6 trong giai đoạn 1trên cơ sở
các tài liệu sau:
- Bản đồ quy hoạch: 1/500.
- Bản vẽ tổng thể toàn bộ Khu F5, F6.
- Bản vẽ phân bố quy hoạch theo các giai đoạn.
- Tài liệu điều kiện tự nhiên lấy tại khu vực thiết kế và huyện Bến Cát.
- Tiêu chuẩn TCN 68-254:2006 về Qui định kỹ thuật cho Công trình ngoại vi Viễn
thông
 Hệ thống hạ tầng mạng viễn thông trong khu vực

Giải pháp triển khai:
- Phân tích đối tượng:
Khu F5, F6 bao gồm loại đối tượng
Area (sqm) Percentage of Area Coverage (%) Height
Services Zone 8,560 2.30% 3
Villa Zone 202,775 49.90% 3
Tenement house 17,215 4.63% 30
Lake 19,923 5.36%
Greenery Zone 21,736 5.84%
Roads 118,880 31.97%
Total 371,875 100.0%
Nhu cầu sử dụng dịch vụ của từng loại đối tượng:
--------------------------------------------------------------------------- 33
Highspeed Voice over Security Storage- Lease
IPTV
- Internet IP Camera Back up line
Services Zone ° ° ° ° ° °
Villa Zone ° ° ° °
Tenement ° ° °
°
house
Lake ° ° ° °
Greenery Zone °
Roads °
- Thống kê nhu cầu:

Dựa theo phân tích tính chất và nhu cầu sử dụng dịch vụ của các đối tượng trong Khu,
VNTT đã thống kê ra nhu cầu băng thông sử dụng dịch vụ của từng đối tượng:
- Service Zones: Mỗi Unit có sẽ sử dụng
o Internet/ Lease Line 50 – 100 Mbps.
o Voice over IP 64 Kbps x 200 = 12.8 Mbps.
o IPTV 10 x 20 = 200 Mbps.
 Total ~ 312.8 Mbps / Unit
- Villa Zone: Mỗi Unit sẽ sử dụng
o Internet/ Lease Line 10 – 20 Mbps.
o Voice over IP 64 Kbps x 2 = 128 Kbps.
o IPTV 10 x 3 = 30 Mbps.
 Total ~ 50 Mbps / Unit
- Tenement house: Mỗi Unit sử dụng
o Internet/ Lease Line 50 -100 Mbps.
o Voice over IP 64 Kbps x 200 = 12.8 Mbps.
o IPTV 10 x 100 = 1000 Mbps.
 Total ~ 1112.8 Mbps / Unit
- Greenery Zone và Roads: Chỉ sử dụng Security Camera. Hệ thống này sẽ được
triển khai theo công nghệ mới IP-Camera.
o Băng thông mỗi Camera : ~ 2 Mbps
Giải pháp công nghệ:
Hạ tầng viễn thông cung cấp các dịch vụ Viễn thông cho các khách hàng trong khu
Công nghệ cao F5 F6 sẽ được VNPT triển khai trên nền cáp quang (Optical Fiber) với công
nghệ tiên tiến nhất GPON cho phép triển khai đa dịch vụ băng rộng (triple-play) tích hợp
nhiều dịch vụ tiện ích như: Internet tốc độ cao; Điện thoại IP; Truyền hình tương tác IPTV
và nhiều dịch vụ tiện ích khác chạy trên một sợi cáp quang đền tận nhà khách hàng (FTTH).
--------------------------------------------------------------------------- 34
Giải thích công nghệ GPON:
Mạng cáp quang GPON theo kiến trúc điểm – nhiều điểm, một sợi quang đơn đi vào
mạng cấu trúc trong đó sử dụng những bộ splitter (bộ chia quang học) không cần nguồn cung
cấp. Khi đó một sợi quang đơn có thể phục vụ nhiều thuê bao. Một GPON gồm có Optical
Line Terminal (OLT) tại trung tâm của nhà cung cấp dịch vụ và một số thiết bị đầu cuối
mạng cáp quang (ONUs) tại những người dùng cuối.
- Khoảng cách vật lý ít nhất 20 km và tối đa lên đến 80 km.
- Hỗ trợ nhiều tốc độ truyền: bao gồm truyền đối xứng download/upload 622 Mbps;
đối xứng download /upload 1.25 Gbps hay 2.5 Gbps download/ 1.25 Gbps upload. Đáp ứng
tất cả các nhu cầu dịch vụ của các đối tượng khách hàng trong khu vực.
- Thao tác, bảo trì, quản lý và theo dõi (OAM & P) rất tốt, cho phép quản lý cung
cấp dịch vụ tới tận người dùng cuối.
- Sự bảo mật tại cấp giao thức cho đường download theo cơ chế tự nhiên multicast
của PON đảm bảo an toàn thông tin cho người dùng.
Mô hình giải pháp triển khai:
--------------------------------------------------------------------------- 35
 Nguyên tắc thiết kế:
Hệ thống cống bể xây dựng theo mô hình dạng lưới được phân ra 3 thành phần:
Tuyến chính (Main Pipe):
- Đặc trưng tuyến: tuyến bao gồm các đoạn 4 ống PVC F114 chạy dọc trên vỉa hè
các tuyến đường chính.
- Mục tiêu thiết kế: Cung cấp truyền dẫn tạo tuyến backbone kết nối khu vực với
Data Center của VNTT. Trong tuyến chánh đi đến khu đã xây dựng theo mô hình gồm nhiều
vòng Ring nhỏ tăng tính an toàn cho mạng truy nhập.
Tuyến phụ (Secondary Pipe):
- Đặc trưng tuyến: tuyến bao gồm các đoạn 2 ống PVC F114 chạy dọc trên vỉa hè
các tuyến đường phụ.
- Mục tiêu thiết kế: Cung cấp truyền dẫn cho khách hàng bên trong từng khu vực.
Tuyến phụ được xây dựng trên tiêu chí là phục vụ cho bất kỳ nhà cung cấp dịch vụ Viễn
thông nào. Các tuyến phụ phân bố dày đặc, đáp ứng các hệ thống viễn thông khác nhau của
nhiều nhà cung cấp dịch vụ.
Cổng vào (Gateway):
- Số lượng cổng vào: có 2.cổng vào tại 2 vị trí:
- Đặc trưng: Gateway là cửa ngõ để các hệ thống viễn thông của nhà cung cấp dịch
vụ trong khu kết nối vào hạ tầng mạng viễn thông trong Khu đô thị mới.
- Mục tiêu thiết kế: Thiết kế 2 cổng vào nằm ở 2 đầu Khu đô thị mới sẽ tăng tính
linh hoạt cho nhà cung cấp dịch vụ. Đồng thời tăng khả năng quản lý thống nhất vể dịch vụ
Viễn thông trong khu vực.
Cổng vào 1:
- Vị trí: Nằm tại giao điểm của đường HM3 với đường NT 9.
- Mục tiêu thiết kế: vị trí Cổng vào 1 nằm trên tuyến Backbone của VNTT cho phép
cung cấp dịch vụ với chất lượng tốt nhất cho các Khách hàng trong các khu vực này.
Cổng vào 2:
--------------------------------------------------------------------------- 36
- Vị trí: Nằm tại giao điểm của Đường HT2A và Đường AD2.
- Mục tiêu thiết kế: Cổng vào 2 làm nhiệm vụ dự phòng cho Cổng vào 1 để tăng
tính an toàn và đồng thời tăng tính linh hoạt cho việc triển khai dịch vụ tốt nhất đến cho
Khách hàng.
--------------------------------------------------------------------------- 37
CHƯƠNG VI: PHƯƠNG THỨC TỔ CHỨC VÀ TIẾN ĐỘ
THỰC HIỆN
VI.1. Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án

Dự án chịu sự quản lý Nhà nước theo:
 Quyết định số 33/2004/QĐ-BTC về việc ban hành Quy tắc, Biểu phí bảo hiểm xây
dựng, lắp đặt.
 Quyết định số 05/QĐ-BXD ngày 24/01/2005 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc
ban hành định mức dự toán xây dựng cơ bản.
 Thông tư số 03/2001/TT-BXD ngày 13/2/2001 của Bộ xây dựng hướng dẫn điều
chỉnh dự án công trình xây dựng cơ bản.
 Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội khoá XI, kỳ họp
thứ 4.
 Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về Quản lý dự án
đầu tư xây dựng công trình.
 Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13 tháng 06 năm 2007 của Chính phủ về Quản
lý chi phí đầu tư xây dựng công trình
 Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây Dựng hướng dẫn việc
lập và quản lí chi phí đầu tư xây dựng công trình.
 Công văn số 1751/ BXD-VP ngày 14/08/2007 của Bộ Xây Dựng về công bố Định
mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình
 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính Phủ về quản lý chất
lượng công trình xây dựng.
VI.2. Mô hình tổ chức

Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Phát Triển Đô Thị có quyền hạn và nghĩa vụ của Chủ
đầu tư theo qui định của Nhà nước.
Thành lập Ban Quản lý dự án thuộc Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Phát Triển Đô
Thị, Ban Quản lý dự án có trách nhiệm giúp chủ đầu tư trong quá trình chuẩn bị và tổ chức
thực hiện. Khi dự án hoàn thành sẽ lập Ban Quản lý chung cư, phối hợp với một số thành
viên dân bầu của khu chung cư để xây dựng mô hình quản lý mới tại khu nhà ở.
Ban quản lý dự án gồm 01 trưởng ban và 02 phó ban (01 kỹ thuật thi công và 01 kinh
doanh tài chính) giúp Giám đốc Công ty điều hành thực hiện dự án và ngoài ra còn 05 – 06
nhân viên.
Chi phí dành cho Ban quản lý dự án được lấy từ chi phí quản lý Ban quản lý dự án
theo quy định của Nhà nước.
Ban quản lý dự án có quyền thuê các nhà tư vấn giám sát theo quy định.
VI.3. Tiến độ thực hiện dự án

Mặt bằng xây dựng rất thuận lợi vì là khu đất trống, trước kia là rừng cao su được giải
tỏa mặt bằng, không phải thực hiện giải tỏa nữa.
--------------------------------------------------------------------------- 38
Dự án xây dựng và kinh doanh nhà Khu dân cư Green Pearl được chia làm nhiều giai
đoạn tùy tình hình thị trường bất động sản và chủ trương của chủ đầu tư, trước tiên là phải
xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh, xây dựng toàn bộ các công viên, sau
đó mới xây dựng công trình và khai thác sử dụng.
Đối tượng phục vụ: Khu dân cư Green Pearl thực hiện nhằm phục vụ CB-CNV khu
công nghiệp, chuyên gia nước ngoài và người dân vùng lân cận có nhu cầu nhà ở.
Phương thức quản lý dự án: Chủ đầu tư quản lý dự án hoặc thuê đơn vị tư vấn quản lý
Thời gian thực hiện dự án: Từ năm 2011 đến năm 2016.
--------------------------------------------------------------------------- 39
CHƯƠNG VII: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
VII.1. Đánh giá tác động môi trường
VII.1.1. Giới thiệu chung
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường khu căn hộ Green Pearl là xem
xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường trong khu căn hộ
và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao
chất lượng môi trường hạn chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính Green
Pearl khi dự án được thực thi, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo
- Luật Bảo vệ Môi trường số 52/2005/QH11 đã được Quốc hội nước CHXHCN Việt
Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005.
- Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường
- Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006 cuả Chính
phủ về việc quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trường;
- Thông tư số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ngày
18/12/2008 về việc hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi
trường và cam kết bảo vệ môi trường.
- Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trường khu công
nghiệp.
- Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trưởng Bộ Khoa học Công nghệ và Môi
trường ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi trường bắt
buộc áp dụng.
- Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh mục
chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại.
- Tiêu chuẩn môi trường do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005.
- Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài Nguyên
và Môi trường về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trường và bãi bỏ áp
dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày
25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trưởng Bộ KHCN và Môi trường.
VII.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án

+ Hiện trạng môi trường nước
Cấp nước: Chưa có hệ thống cấp nước
Thoát nước: Chưa có hệ thống thoát nước, nước mưa thoát tự nhiên trên bề mặt khu
đất.
Độ dốc khu đất thấp 0,2 – 0,2 %.
+ Môi trường không khí
--------------------------------------------------------------------------- 40
Hiện trạng là khu đất trống (trước kia là rừng cao su được giải tỏa phục vụ dự án
thành phố mới Bình Dương)
Khí thải và tiếng ồn do lưu lượng xe lưu thông trên đường DT741 và đường Lê Lợi ít
nhiều có ảnh hưởng đến môi trường khu vực dự án.
+ Môi trường chất thải rắn
Khu đất dự án là khu đất trống, chưa có người ở.
VII.2. Tác động của dự án tới môi trường

Việc thực thi dự án sẽ ảnh hưởng nhất định đến môi truờng xung quanh khu vực
Green Pearl và khu vực lân cận, tác động trực tiếp đến môi trường sống của người dân trong
khu căn hộ này. Chúng ta có thể dự báo được những nguồn tác động đến môi trường có khả
năng xảy ra trong các giai đoạn khác nhau:
VII.2.1. Giai đoạn xây dựng dự án

Nguồn gốc ô nhiễm
+ Tác động của bụi, khí thải, tiếng ồn:
Quá trình xây dựng sẽ không tránh khỏi phát sinh nhiều bụi (ximăng, đất, cát…) từ
công việc đào đất, san ủi mặt bằng, vận chuyển và bốc dỡ nguyên vật liệu xây dựng, pha trộn
và sử dụng vôi vữa, đất cát... hoạt động của các máy móc thiết bị cũng như các phương tiện
vận tại và thi công cơ giới tại công trường sẽ gây ra tiếng ồn.
+ Tác động của nước thải:
Trong giai đoạn thi công cũng có phát sinh nước thải sinh hoạt của công nhân xây
dựng. Lượng nước thải này tuy không nhiều nhưng cũng cần phải được kiểm soát chặt chẽ
để không làm ô nhiễm nguồn nước mặt, nước ngầm.
+ Tác động của chất thải rắn:
Chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn này gồm 2 loại: Chất thải rắn từ quá trình xây
dựng và rác sinh hoạt của công nhân xây dựng. Các chất thải rắn phát sinh trong giai đoạn
này nếu không được quản lý và xử lý kịp thời sẽ có thể bị cuốn trôi theo nước mưa gây tắc
nghẽn đuờng thoát nước và gây ra các vấn đề vệ sinh khác. Ở đây, phần lớn phế thải xây
dựng (xà bần, cát, sỏi…) sẽ được tái sử dụng làm vật liệu san lấp. Riêng rác sinh hoạt rất ít vì
lượng công nhân không nhiều cũng sẽ được thu gom và giao cho các đơn vị dịch vụ vệ sinh
đô thị xử lý ngay.
Các biện pháp nhằm giảm thiểu ô nhiễm
Phun nước làm ẩm các khu vực gây bụi như đường đi, đào đất, san ủi mặt bằng…
Che chắn các bãi tập kết vật liệu khỏi gió, mưa, nước chảy tràn, bố trí ở cuối hướng
gió và có biện pháp cách ly tránh hiện tượng gió cuốn để không ảnh hưởng toàn khu vực.
Tận dụng tối đa các phương tiện thi công cơ giới, tránh cho công nhân lao động gắng
sức, phải hít thở nhiều làm luợng bụi xâm nhập vào phổi tăng lên.
Cung cấp đầy đủ các phương tiện bảo hộ lao động cho công nhân như mũ, khẩu trang,
quần áo, giày tại tại những công đoạn cần thiết.
Hạn chế ảnh hưởng tiếng ồn tại khu vực công trường xây dựng. Các máy khoan, đào,
đóng cọc bêtông… gây tiếng ồn lớn sẽ không hoạt động từ 18h – 06h.
Chủ đầu tư đề nghị đơn vị chủ thầu và công nhân xây dựng thực hiện các yêu cầu sau:
--------------------------------------------------------------------------- 41
Công nhân sẽ ở tập trung bên ngoài khu vực thi công.
Đảm bảo điều kiện vệ sinh cá nhân.
Tổ chức ăn uống tại khu vực thi công phải hợp vệ sinh, có nhà ăn…
Hệ thống nhà tắm, nhà vệ sinh được xây dựng đủ cho số lượng công nhân cần tập
trung trong khu vực.
Rác sinh hoạt được thu gom và chuyển về khu xử lý rác tập trung.
Có bộ phận chuyên trách để hướng dẫn các công tác vệ sinh phòng dịch, vệ sinh môi
trường, an toàn lao động và kỷ luật lao động cho công nhân.
VII.2.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng

Nguồn gốc ô nhiễm:
+ Ô nhiễm không khí:
Khí thải của các phương tiện:
Với qui mô 184 căn hộ các loại, có thể tập trung 975 dân cùng lúc, do đó các phương
tiện vận chuyển ước tính khoảng 360 xe máy các loại. Khí thải của các phương tiện chứa bụi
SO2, NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) làm tăng tải lượng các chất ô niễm trong
không khí.
Khí thải từ quá trình đun nấu bếp gia đình:
Nồng độ các chất ô nhiễm trong khí thải của lò nấu bếp gia đình được tính trên cơ sở
tải lượng các chất ô nhiễm và lưu lượng khí thải. Khu dân cư có 184 căn hộ, dân cư đang
sinh sống hiện nay ở khu vực này chủ yếu là dùng gas. Trung bình mỗi hộ sử dụng 1 bình
gas 12kg/tháng. Như vậy, lượng gas tiêu thụ khoảng 2.208kg gas/tháng. Khi đốt LPG sẽ sinh
ra bụi. NOx, CO, các chất hữu cơ bay hơi (VOC) và cũng góp phần gây ô nhiễm môi trường
không khí.
+ Ô nhiễm tiếng ồn:
Nguồn ồn phát sinh ồn là do hoạt động sinh hoạt vui chơi giải trí của dân cư.
+ Ô nhiễm nước thải:
Nước thải sinh hoạt có chứa các chất cặn bã, các chất rắn lơ lửng, các chất hữu cơ, các
chất dinh dưỡng và vi sinh. Nguồn tiếp nhận nước thải của dự án là Hồ Núi Đá, nếu thải trực
tiếp ra suối sẽ gây ô nhiễm nguồn nước. Nồng độ các chất ô nhiễm trong nước thải sinh hoạt
như sau:
Nước mưa chảy tràn: Vào mùa mưa, nuớc mưa chảy tràn qua khu vực sân bãi có thể
cuốn theo đất cát, lá cây… rơi vãi trên mặt đất đưa xuống hệ thống thoát nước, làm tăng mức
độ ô nhiễm nguồn nước tiếp nhận.
+ Ô nhiễm do chất thải rắn:
Chất thải rắn sinh hoạt: Chất thải rắn sinh hoạt phát sinh có thành phần đơn giản, chủ
yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy như rau quả phế thải, thực phẩm dư thừa và khoảng 40%
là các loại bao bì (giấy bìa, chất dẽo, thủy tinh…). Chất thải rắn sinh hoạt tính trung bình 0,5
kg/người/ngày. Khối lượng chất thải rắn sinh hoạt tại khu dân cư sẽ khoảng 487 kg/ngày.
Chất thải nguy hại: Chất thải nguy hại là các chất thải cần có biện pháp quản lý đặc
biệt. Trong quá trình dân cư sinh sống, xe cộ sẽ cần phải bảo trì, thay dầu nhớt. Do đó nhất
thiết phải có một cơ sở sửa chữa xe chuyên nghiệp với biện pháp thu gom, quản lý triệt để
nguồn chất thải này. Tuy nhiên, lượng chất thải này có số lượng ít và không thường xuyên,
nên có thể thu gom dễ dàng.
--------------------------------------------------------------------------- 42
Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm
+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:
Trồng cây xanh: Nhằm tạo cảnh quan môi trường xanh cho khu ở, dự án sẽ dành...
diện tích đất để trồng cây xanh thảm cỏ. Cây cỏ được trồng trong những vườn chung và dọc
các đường phố tạo sân chơi cho trẻ em, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế
tiếng ồn và cải tạo môi trường.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phương tiện vận chuyển:
Biện pháp giảm thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm
năng lượng và giảm thiểu có hiệu quả, cần phải kết hợp thông thoáng bằng đối lưu tự nhiên
có hổ trợ của đối lưu cưỡng bức.
Quá trình thông thoáng tự nhiên sử dụng các cửa thông gió, chọn hướng gió chủ đạo
trong năm, bố trí của theo hướng đón gió và của thoát theo hướng xuôi gió.
Quá trình thông thoáng cưỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao.
Tuy nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệch áp suất giữa hai mặt cắt
cũng sẽ tạo sự thông thoáng tự nhiên.
Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu gia đình:
Đối với hộ gia đình: Các lò đun nấu trong gia đình cần bố trí các bếp nấu thông
thoáng, các bình gas được đặt cẩn thận nơi khô, mát, giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất cẩn gây
ra.
Đối với Ban quản lý khu dân cư: Cần tuyên truyền giáo dục, thường xuyên nhắc nhở
người dân cẩn thận khi sử dụng bếp, cần kiểm tra tính an toàn đối với các bình gas của đơn
vị cung cấp gas cho hộ gia đình.
+ Giảm thiểu tiếng ồn :
Ban quản lý khu dân cư sẽ yêu cầu các hộ gia đình điều chỉnh âm thanh vừa đủ nghe
để khỏi làm phiền lòng mọi người xung quanh, đồng thời cấm hẳn những hoạt động vui chơi
giải trí gây ồn ào quá 22 giờ.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải:
Nước thải của khu dân cư Green Pearl sẽ được xử lý từ nước thải nhà vệ sinh sang bể
tự hoại.
Nước thải sau này đưa ra hệ thống xử lý sẽ đạt tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 – mức I,
trước khi thải ra môi trường.
+ Giảm thiểu ô nhiễm nước thải rắn:
Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm
thiểu tác động xấu đến môi trường, Ban quản lý khu dân cư sẽ thực hiện chu đáo chương
trình thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.
Bố trí đầy đủ phương tiện thu gom cho từng loại chất thải: có thể tái chế chất thải rắn
sinh hoạt.
Các loại chất thải có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hóa chất…) sẽ đưộc tái sử
dụng, loại chất thải có thể tái chế (giấy, nylon…) hoặc có thể tận dụng sẽ được hợp đồng các
đơn vị khác để xử lý.
Chất thải không thể tái chế, bùn xử lý nước thải và rác thải sinh hoạt sẽ hợp đồng với
Công ty Dịch vụ Môi trường Đô thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý tập trung.
--------------------------------------------------------------------------- 43
Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đặc biệt chú ý phân riêng, được quản lý và xử lý
theo đúng quy định của Nhà nước, đặc biệt là Quy chế “Quản lý chất thải nguy hại” theo
Quyết định số 155 của Thủ tướng Chính phủ.
VII.3. Kết luận

Việc hình thành dự án từ giai đoạn xây dựng đến giai đoạn đưa dự án vào sử dụng ít
nhiều cũng làm ảnh hưởng đến môi trường khu vực. Nhưng Becamex UDJ đã cho phân tích
nguồn gốc gây ô nhiễm và đưa ra các biện pháp giảm thiểu các tác động tiêu cực, đảm bảo
được môi trường sống của dân cư trong vùng dự án được lành mạnh, thông thoán và khẳng
định dự án mang tính khả thi về môi trường.
--------------------------------------------------------------------------- 44
CHƯƠNG VIII: TỔNG MỨC ĐẦU TƯ DỰ ÁN
VIII.1. Cơ sở lập tổng mức đầu tư
Tổng mức đầu tư cho dự án đầu tư Xây dựng Khu biệt thự Lake View được lập dựa
trên phương án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau đây :
- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội Nước Cộng Hoà
Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam;
- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án
đầu tư và xây dựng công trình;
- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý
chất lượng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của Chính
phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;
- Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng
dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”;
- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành Luật thuế giá trị gia tăng;
- Thông tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số
123/2008/NĐ-CP;
- Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của
Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp.
- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7
Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;
- Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hướng dẫn một số nội dung về: lập,
thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ chức quản
lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số
957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;
- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí
đầu tư xây dựng công trình;
- Các văn bản khác của Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán và
dự toán công trình.
VIII.2. Nội dung tổng mức đầu tư

Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng dự án Khu
nhà phố Green Pearl để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự
án.
Tổng mức đầu tư bao gồm: Chi phí xây lắp; Chi phí máy móc thiết bị, Chi phí quản lý
dự án, Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng & chi phí khác; Dự phòng phí 10%; Riêng chi phí
mua đất được ưu đãi trả sau và trả hàng năm.
VIII.3. Tổng chi phí ban đầu

VIII.3.1. Chi phí xây lắp
--------------------------------------------------------------------------- 45
Đối với hạng mục chi phí này chủ đầu tư sử dụng hình thức giao thầu xây dựng trọn
gói.
Gói thầu bao gồm thiết kế, xin giấy phép, xây dựng các công trình, hạng mục công
trình; mua sắm lắp đặt máy móc thiết bị,...cho đến khâu thực hiện thủ tục hoàn công giao căn
hộ để bán.
XIII.3.2. Chi phí máy móc, thiết bị

Dự án được đầu tư với hình thức giao thầu xây dựng trọn gói nên chi phí máy móc
thiết bị của dự án được giả định bằng 0.
XIII.3.3. Chi phí quản lý dự án

Chi phí quản lý dự án tính theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ
Xây dựng V/v: Công bố Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công
trình.
Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án
từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công
trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra
thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây
dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết
toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
- Chi phí tổ chức thực hiện một số công việc quản lý khác.
VIII.3.4. Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Bao gồm:
- Chi phí lập dự án
- Chi phí khảo sát xây dựng phục vụ thiết kế cơ sở;
- Chi phí khảo sát phục vụ thiết kế bản vẽ thi công;
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, dự toán xây dựng công trình;
- Chi phí lập hồ sơ yêu cầu, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu và chi phí phân tích
đánh giá hồ sơ đề xuất, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu để lựa chọn nhà thầu tư
vấn, nhà thầu thi công xây dựng, nhà thầu cung cấp vật tư thiết, tổng thầu xây
dựng;
- Chi phí giám sát khảo sát xây dựng, giám sát thi công xây dựng và giám sát lắp đặt
thiết bị;
--------------------------------------------------------------------------- 46
- Chi phí quản lý chi phí đầu tư xây dựng: tổng mức đầu tư, dự toán, định mức xây
dựng, đơn giá xây dựng công trình, hợp đồng;
- Chi phí tư vấn quản lý dự án;
- Chi phí thực hiện các công việc tư vấn khác.
VIII.3.5. Chi phí đất

Chi phí đất được ưu đãi trả hàng năm từ năm 2012 trong vòng 5 năm với tổng chi phí
là 654,000,000,000 đ (sáu trăm năm mươi bốn tỷ đồng) do đó chi phí này được đưa vào chi
phí hoạt động hàng năm từ năm 2012-2016.
VIII.3.6. Chi phí khác.

Chi phí khác được tính theo TT 109/BTC và 33/QĐ-BTC bao gồm các chi phí cần
thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí quản lý
dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Lệ phí thẩm định thiết kế
- Lệ phí thẩm định dự toán, tổng dự toán
- Lệ phí thẩm định dự án
- Chi phí kiểm toán
- Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
- Chi phí thẩm tra tính khả thi và hiệu quả của dự án.
VIII.3.7. Dự phòng phí

Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Định mức chi phí quản lý dự án và
tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây
dựng;
 Kết quả tổng mức đầu tư Đvt: 1,000 đồng

ST Giá trị Thuế Giá trị
Hạng mục
T trước thuế VAT sau thuế
310,000,00 31,000,00 341,000,00
I Chi phí xây lắp
0 0 0
II. Giá trị thiết bị - - -
III. CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN 4,244,830 424,483 4,669,313
IV. CHI PHÍ TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG 4,891,490 489,149 5,380,639
4.1 Chi phí lập dự án 682,310 68,231 750,541
4.2 Chi phí thẩm tra thiết kế 230,640 23,064 253,704
4.3 Chi phí thẩm tra dự toán 219,170 21,917 241,087
Chi phí lập HS mời thầu, đánh giá hồ sơ dự
4.4 164,610 16,461 181,071
thầu XD
4.5 Chi phí giám sát thi công 3,594,760 359,476 3,954,236
--------------------------------------------------------------------------- 47
V CHI PHÍ KHÁC 931,550 93,155 1,024,705
5.1 Lệ phí thẩm định thiết kế 50,530 5,053 55,583
5.2 Lệ phí thẩm định dự toán, tổng dự toán 40,920 4,092 45,012
5.3 Lệ phí thẩm định dự án 28,210 2,821 31,031
5.4 Chi phí kiểm toán 427,800 42,780 470,580
5.5 Chi phí thẩm tra phê duyệt, quyết toán vốn 289,230 28,923 318,153
Chi phí thẩm tra tính khả thi và hiệu quả của dự
5.6 94,860 9,486 104,346
án
VI CHI PHÍ DỰ PHÒNG 32,075,018 3,207,502 35,282,520
352,142,88 35,214,28 387,357,17
TỔNG CỘNG VỐN ĐẦU TƯ
8 9 7
CHI PHÍ ĐẤT (trả hàng năm 20% từ năm 594,870,00 59,487,00 654,357,00
2012) 0 0 0
Tổng vốn đầu tư ban đầu (Không bao gồm chi phí đất) là: 387,357,177,000 đồng (Ba
trăm tám mươi bảy tỷ ba trăm năm mươi bảy triệu một trăm bảy mươi bảy ngàn đồng )
--------------------------------------------------------------------------- 48
CHƯƠNG IX: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN
IX.1. Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án
Vốn chủ sở hữu: 329,253,600,000 đ (Ba trăm hai mươi chín tỷ hai trăm năm mươi ba
triệu sáu trăm ngàn đồng) chiếm 85% tổng vốn đầu tư ban đầu.
Vốn vay: 58,103,577,000 đ (Năm mươi tám tỷ một trăm lẻ ba triệu năm trăm bảy mươi
bảy ngàn đồng) chiếm 15% tổng vốn đầu tư ban đầu.
IX.2. Tiến độ sử dụng vốn

Cơ cấu vốn đầu tư ban đầu như sau:
STT Hạng Mục Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Tổng cộng
1 Vốn chủ sở hữu 131,701,440 98,776,080 82,313,400 16,462,680 329,253,600
2 Vốn vay 2,905,179 14,525,894 17,431,073 23,241,431 58,103,577
TỔNG 134,606,619 113,301,974 99,744,473 39,704,111 387,357,177
Phương án xây dựng công trình như sau:

Năm đầu 2011, triển khai trước hạ tầng và 51 căn, 131 căn còn lại triển khai hết trong
năm 2012 và chia làm 2 giai đoạn. Dự kiến thời gian hoàn thành xây dựng là 3 năm 6 tháng
từ quý III năm 2011 đến quý IV năm 2014.
IX.3. Tổng chi phí hoạt động

IX.3.1. Chi phí kinh doanh
Chi phí này bao gồm chi phí quảng cáo tiếp thị, chi phí điện nước, chi phí điện thoại,
văn phòng phẩm, chi phí nhân công, chi phí hoa hồng môi giới, chi phí BHYT, BHXH, chi
phí khác,….
Bảng tổng hợp chi phí kinh doanh
Đvt: 1,000 đ
STT Hạng mục Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
Chi phí quảng cáo
1
tiếp thị
1,174,011 1,772,785 2,434,995 2,508,902 2,585,547 1,998,787
2 Chi phí điện, nước 117,401 177,279 243,499 250,890 258,555 199,879
Chi phí điện thoại,
3
văn phòng phẩm
117,401 177,279 243,499 250,890 258,555 199,879
Chi phí lương
4
nhân viên
169,000 344,760 351,655 358,688 365,862 373,179
Chi phí hoa hồng-
5
môi giới
2,348,023 3,545,570 4,869,989 5,017,803 5,171,095 3,997,574
6 Chi phí đất 130,871,400 130,871,400 130,871,400 130,871,400 130,871,400
BHYT, BHXH,
7
BHTN
31,200 63,648 64,921 66,219 67,544 68,895
8 Chi phí khác 197,852 6,847,636 6,953,998 6,966,240 6,978,928 6,885,480
TỔNG CỘNG 4,154,888 143,800,356 146,033,957 146,291,033 146,557,485 144,595,072
--------------------------------------------------------------------------- 49
Chi phí quảng cáo: 1% x Doanh Thu hàng năm
Chi phí điện nước: 0.1% x Doanh Thu hàng năm
Chi phí văn phòng phẩm, điện thoại: 0.1% x Doanh Thu hàng năm
Chi phí hoa hồng cho môi giới: 2% x Doanh Thu hàng năm
Chi phí đất: được trả mỗi năm 20% trên tổng số tiền 654,000,000,000 đ
Chi phí BHXH, BHYT: 20% x tổng chi phí lương nhân công 1 năm
Chi phí khác: 10% tổng các chi phí trên.
Chi phí Lương nhân viên bao gồm lương cho 2 nhân viên văn phòng và 2 nhân viên ở công
trường. Giám sát và quản lý dự án đã giao thầu trọn gói.
Bảng lương nhân viên năm cả năm 2011, các năm sau mỗi năm tăng 2%.
Đvt: 1,000 đ
Chi phí Chi phí
Chi phí Tổng
Số BHXH, Tổng lương BHXH,
Chức danh lương/ lương
lượng BHYT năm BHYT
tháng tháng
(20%/tháng) (năm)
Công trường 2 8,000 16,000 3,200 208,000 38,400
Văn phòng 2 6,000 12,000 2,400 156,000 28,800
TỔNG CHI
4 28,000 5,600 364,000 67,200
PHÍ LƯƠNG
Tuy nhiên, năm 2011 dự án hoạt động chỉ có 2 quý nên lương cho nhân viên năm
2011được tính vào chi phí kinh doanh chỉ bằng ½ tổng lương năm 2011.
IX.3.2. Chi phí lãi vay
Căn cứ kế hoạch sử dụng vốn đầu tư cho dự án, công ty chúng tôi thống nhất mức vốn
cần vay là 58,103,577,000 đ (Năm mươi tám tỷ một trăm lẻ ba triệu năm trăm bảy mươi bảy
ngàn đồng), giả định rằng Ngân Hàng chấp thuận hỗ trợ vốn vay này với mức lãi suất
23%/năm được giải ngân làm 04 đợt trong 3.5 năm, tổng thời gian vay là 5.5 năm (trong thời
gian xây dựng là 3.5 năm được ân hạn chỉ trả lãi, bắt đầu quý I/2015 thì trả vốn gốc và lãi,
đến quý IV/2016 thì hoàn tất trả vốn gốc). Kế hoạch vay vốn và lịch trả nợ được tạm tính
như sau:
 Lịch vay vốn
STT Hạng mục Đơn vị
1 Số tiền vay 58,103,577 Ngàn đồng
2 Lãi suất/ năm 23% / Năm
3 Thời gian trả nợ 2 Năm
4 Thời gian xây dựng 3.5 Năm
 Kế hoạch vay và trả nợ vay: Đvt: 1,000

đồng
Hạng mục Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
1 Nợ đầu kỳ 2,905,179 17,431,073 34,862,146 58,103,577 29,051,788
--------------------------------------------------------------------------- 50
Vay trong
2 2,905,179 14,525,894 17,431,073 23,241,431
kỳ
3 Trả nợ 334,096 4,009,147 8,018,294 13,363,823 13,363,823 6,681,911
- Lãi vay 334,096 4,009,147 8,018,294 13,363,823 13,363,823 6,681,911
- Vốn gốc 29,051,788 29,051,788
4 Nợ cuối kỳ 2,905,179 17,431,073 34,862,146 58,103,577 29,051,788 -
Lãi vay và vốn gốc trả theo từng năm, sau 5.5 năm thì hoàn thành trả nợ vay.
Dự kiến thời gian xây dựng dự án đầu tư là 3.5 năm, được giải quyết ân hạn chỉ trả
lãi, lãi trả theo quý là 23%/năm, 2 năm còn lại trả lãi vay và vốn gốc.
V ốn gốc trả đều hàng năm với số tiền là 29,051,788,000 đồng (Hai mươi chín tỷ không
trăm năm mươi mốt triệu bảy trăm tám mươi tám ngàn đồng)
--------------------------------------------------------------------------- 51
CHƯƠNG X: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ
HIỆU QUẢ KINH TẾ
X.1. Phân tích doanh thu
X.1.1. Các thông số giả định dùng để tính toán
Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở tính toán
của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung cấp từ Chủ
đầu tư, cụ thể như sau:
- Thời gian hoạt động kinh doanh của dự án là 5.5 năm kể cả năm đầu tư.
- Vốn chủ sở hữu 85%, vốn vay 15%;
- Doanh thu của dự án được căn cứ theo giá chuyển nhượng phần đất lô và giá
chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố cho các khách hàng.
- Chí phí kinh doanh: bao gồm các chi phí tiếp thị, bán hàng và các chi phí khác...
- Lãi suất vay đối với nội tệ tạm tính: 23%/năm;
- Thời hạn trả nợ 2 năm.
- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án thuế suất áp dụng là 25%.
X.1.2. Doanh thu dự kiến

Căn cứ giá trị đầu tư dự án, chi phí hoạt động và căn cứ thời giá bất động sản trên thị
trường hiện nay công ty chúng tôi tạm tính được doanh thu dự kiến trong 6 năm kinh doanh
cụ thể như sau:
Khu nhà phố được rao bán trong thời gian xây dựng (khi đã xong phần móng), phí
đặt cọc khoảng 5% giá trị bất động sản, sau đó tiến hành chuyển nhượng và thu tiền từng
phần trong vòng 6 năm. Dự kiến hoàn tất chuyển nhượng tổng công trình là vào năm 2016.
Bảng tổng hợp doanh thu của dự án 6 năm kinh doanh của dự án
Đvt: 1,000 đ
Năm kinh doanh
Khoản mục Tổng Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
1 2 3
DOANH THU BÁN NHÀ
m2 10% 15% 20%
PHỐ
Diện tích đất chuyển nhượng
22,992 2,299 3,449 4,598
nhà phố
Diện tích phần xây dựng chuyển
99,058 9,906 14,859 19,812
nhượng nhà phố
Gíá chuyển nhượng phần đất
34,000 34,000 34,680
nhà phố/m2
Gíá chuyển nhượng phần xây
3,960 4,039 4,241
dựng nhà phố/m2
Doanh thu chuyển nhượng nhà
1,247,502,670 117,401,128 177,278,501 243,499,452
phố
--------------------------------------------------------------------------- 52
TỔNG DOANH THU 1,247,502,670 117,401,128 177,278,501 243,499,452
Năm kinh doanh

Khoản mục 4 5 6
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
DOANH THU BÁN NHÀ PHỐ 20% 20% 15%
Diện tích đất chuyển nhượng nhà phố 4,598 4,598 3,449
Diện tích phần xây dựng chuyển nhượng nhà
19,812 19,812 14,859
phố
Gíá chuyển nhượng phần đất nhà phố/m2 35,374 36,081 36,803
Gíá chuyển nhượng phần xây dựng nhà
4,453 4,676 4,910
phố/m2
Doanh thu chuyển nhượng nhà phố 250,890,166 258,554,730 199,878,693
TỔNG DOANH THU 250,890,166 258,554,730 199,878,693
 Doanh thu từ kinh doanh nhà phố năm 01 với hệ số chuyển nhượng là 10% của tổng
diện tích : bao gồm
 Chuyển nhượng phần đất sử dụng (1):
Đơn giá khởi điểm: 34,000,000 đồng/m².
(Giả định đơn giá này từ năm 2013 mỗi năm tăng 2%)
Diện tích đất: 2,299 m²
 Chuyển nhượng phần xây dựng nhà phố (2):
Đơn giá khởi điểm: 3,960,000/m²
(Giả định năm 2012 đơn giá này tăng 2% so với năm 2011, từ năm 2013 mỗi năm
tăng 5%)
Diện tích sàn xây dựng: 9,906 m²
 Tổng doanh thu năm 01: (1) + (2) = 117,401,128,000 đ (Một trăm mười bảy tỷ bốn
trăm lẻ một triệu một trăm hai mươi tám ngàn đồng)
Doanh thu 5 năm còn lại tương tự, với hệ số chuyển nhượng năm 02 là 15%, năm 03 là
20%, năm 04 là 20%, năm 05 là 20%, năm 06 là 15% tổng diện tích.
X.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế của dự án
Báo cáo lãi lỗ:
Đvt: 1,000 đồng
Năm vận hành
STT Hạng mục
Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013
1 Doanh thu 117,401,128 177,278,501 243,499,452
--------------------------------------------------------------------------- 53
2 Chi phí xây dựng 134,606,619 113,301,974 99,744,473
3 Chi phí hoạt động 4,154,888 143,800,356 146,033,957
4 Chi phí lãi vay 334,096 4,009,147 8,018,294
5 Lợi nhuận trước thuế -21,694,474 -83,832,976 -10,297,271
6 Thuế TNDN (25%) - - -
7 Lợi nhuận sau thuế -21,694,474 -83,832,976 -10,297,271
Năm vận hành

STT Hạng mục
Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016
1 Doanh thu 250,890,166 258,554,730 199,878,693
2 Chi phí xây dựng 39,704,111
3 Chi phí hoạt động 146,291,033 146,557,485 144,595,072
4 Chi phí lãi vay 13,363,823 13,363,823 6,681,911
5 Lợi nhuận trước thuế 51,531,200 98,633,423 48,601,710
6 Thuế TNDN (25%) 12,882,800 24,658,356 12,150,428
7 Lợi nhuận sau thuế 38,648,400 73,975,067 36,451,283
Qua bảng cân đối lãi lỗ đánh giá đươc dự án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green
Pearl rất khả thi. Năm 2014 đã sinh lợi nhuận cho doanh nghiệp. Tổng lợi nhuận ròng tích
lũy của dự án là 33,250,028,000 đ (Ba mươi ba tỷ hai trăm năm mươi triệu không trăm hai
mươi tám ngàn đồng).
Bảng báo cáo ngân lưu :
Đvt : 1,000 đ
Năm NĂM 2011 NĂM 2012 NĂM 2013 NĂM 2014 NĂM 2015 NĂM 2016
0 1 2 3 4 5
NGÂN LƯU VÀO
Doanh thu 117,401,128 177,278,501 243,499,452 250,890,166 258,554,730 199,878,693
Vay ngân hàng 2,905,179 14,525,894 17,431,073 23,241,431 -
Tổng ngân lưu vào 120,306,307 191,804,395 260,930,525 274,131,596 258,554,730 199,878,693
NGÂN LƯU RA
Chi phí đầu tư ban
134,606,619 113,301,974 99,744,473 39,704,111
đầu
Chi phí hoạt động, 4,154,888 143,800,356 146,033,957 146,291,033 146,557,485 144,595,072
Nợ vay 334,096 4,009,147 8,018,294 13,363,823 13,363,823 6,681,911
--------------------------------------------------------------------------- 54
Tổng ngân lưu ra 139,095,602 261,111,477 253,796,723 199,358,966 159,921,308 151,276,983
Ngân lưu ròng
(18,789,296) (69,307,082) 7,133,802 74,772,631 98,633,423 48,601,710
trước thuế
Thuế TNDN - - - 12,882,800
Ngân lưu ròng sau
(18,789,296) (69,307,082) 7,133,802 74,772,631 98,633,423 35,718,910
thuế
Hệ số chiết khấu
1.00 0.80 0.64 0.51 0.41 0.33
(25%/năm)
r 25%
Hiện giá ngân lưu
(18,789,296) (55,445,665) 4,565,633 38,283,587 40,400,250 11,704,372
ròng
Hiện giá tích luỹ (18,789,296) (74,234,961) (69,669,328) (31,385,741) 9,014,509 20,718,881
NPV 20,718,881
IRR 36%
Tpb 4 Năm
Kết quả tính toán các chỉ tiêu kinh tế như sau:
TT Chỉ tiêu
Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10%
1 (VND) 387,357,177,000
2 Giá trị hiện tại thuần NPV ( VND) 20,718,881,000
3 Tỷ suất hòan vốn nội bộ IRR (%) 36%
4 Thời gian hoàn vốn (năm) 4
Đánh giá Hiệu quả
Thời gian phân tích hiệu quả tài chính của dự án trong vòng đời 5 năm kể từ năm bắt
đầu xây dựng và hoàn thành tiến độ thu tiền.
Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; nguồn thu từ vốn vay ngân
hàng.
Dòng tiền chi ra gồm: các khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng và quản lý dự án; chi
phí hoạt động hằng năm (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm cả
lãi vay và vốn gốc; tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước.
Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng sẽ lớn hơn lãi vay để đảm bảo khả năng thanh
toán nợ vay là re = 25%
Dựa vào kết quả ngân lưu vào và ngân lưu ra, ta tính được các chỉ số tài chính, và kết
quả cho thấy:
Hiện giá thu nhập thuần của dự án là :NPV = 20,718,881,000 đ >0
Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 36%
Thời gian hoàn vốn tính là 4 năm kể cả năm đầu tư.
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự
án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của
nhà đầu tư, và điểm nổi bật là khả năng thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư
--------------------------------------------------------------------------- 55
nhưng với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng cộng với ưu thế tiền đất
được ưu đãi trả sau nên dự án nhanh chóng hoàn vốn và thu lợi nhuận cao cho chủ đầu tư.
X.3. Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội

Dự án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green Pearl có nhiều tác động tích cực đến sự
phát triển kinh tế xã hội. Đóng góp vào sự phát triển đô thị và sự phồn vinh của đất nước.
Nhà nước/ địa phương có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu nhập doanh
nghiệp. Tạo ra công ăn việc làm cho người lao động và thu nhập cho chủ đầu tư; đáp ứng
nhu cầu của thời hiện đại công nghệ hóa, xã hội văn hóa, nâng cao chất lượng cũng ứng dịch
vụ. Ngày nay, nhu cầu định cư ổn định cuộc sống cao, nên nhu cầu mua căn hộ cũng cao, dự
án đầu tư xây dựng khu nhà phố Green Pearl được thực thi là bắt kịp được sự phát triển của
xã hội.
Không chỉ tiềm năng về mặt thị trường ở lĩnh vực bất động sản, dự án còn rất khả thi
qua các thông số tài chính như NPV hơn 21 tỷ đồng ; Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 36 % ;
thời gian hoàn vốn sau 4 năm, bao gồm cả thời gian xây dựng. Điều này cho thấy dự án
mang lại lợi nhuận cao cho nhà đầu tư, niềm tin lớn khi khả năng thanh toán nợ vay cao và
thu hồi vốn đầu tư nhanh. Thêm vào đó, dự án còn đóng góp rất lớn cho ngân sách Nhà
Nước và giải quyết một lượng lớn lực lượng lao động cho khu vực Bình Dương.
--------------------------------------------------------------------------- 56
CHƯƠNG XI: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Dự án đầu tư xây dựng khu căn hộ Green Pearl là một dự án mang tính khả thi về mặt
kỹ thuật, kiến trúc, môi trường và tài chính, đồng thời mang lại hiệu quả kinh tế xã hội rất
lớn, phù hợp với định hướng của Tổng công ty Becamex IDC là tập trung các nguồn lực nhằm
phát triển khu đô thị mới Bình Dương nói chung và đáp ứng chủ trương của Becamex UDJ nói
riêng.
Những phân tích đánh giá trong thuyết minh cho thấy dự án đầu tư này sẽ làm tăng
hiệu quả kinh doanh, nâng cao khả năng cạnh tranh và nhất là sẽ đáp ứng nhu cầu nhà ở,
nghỉ dưỡng, đem lại một cuộc sống bình yên và nhất là giữ vững uy tín, lòng tin của khách
hàng. Ngoài ra, dự án còn đóng góp đáng kể vào ngân sách nhà nước và tạo ra một tài sản cố
định lớn
Hiện tại khủng hoảng kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam đang dần hồi phục, nhu cầu
nhà ở của người dân ngày càng lớn làm phân khúc căn hộ sớm có những chuyển biến tích cực và
tăng mạnh. Do đó, Becamex UDJ cần nhanh chóng đầu tư dự án nhằm xác định các ưu thế và
đón đầu các cơ hội.
Để phát huy được hiệu quả dự án, phòng Kinh doanh – Phòng kỹ thuật kính trình Ban
Tổng giám đốc xem xét, sớm tiến hành việc thẩm định và xét duyệt hồ sơ “Đầu tư xây dựng
khu căn hộ Green Pearl” để công trình nhanh chóng triển khai các bước tiếp theo.
Bình Dương, ngày tháng năm 2011
CHỦ ĐẦU TƯ
--------------------------------------------------------------------------- 57

D Án Xây D NG Khu Căn H T I Bình Dương

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

D Án Xây D NG Khu Căn H T I Bình Dương

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƯƠNG

CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CHỦ ĐẦU TƯ : CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Bình Dương - Tháng 1 năm 2011

 Các tài liệu tham khảo

II.1. Tình hình kinh tế Việt Nam năm 2010

II.1.2. Lạm phát và giá cả

II.1.4. Thu chi ngân sách

II.1.5. Hoạt động ngân hàng

II.1.6. Xuất nhập khẩu và cán cân thương mại

II.1.7. Vốn FDI

II.2. Tình hình kinh tế tỉnh Bình Dương

 Đầu tư phát triển

 Quy hoạch xây dựng đô thị

II.3. Thị trường bất động sản tỉnh Bình Dương

III.2. Sự cần thiết phải đầu tư

IV.2. Điều kiện tự nhiên chung của khu vực dự án

IV.2.2. Khí hậu

IV.2.3. Thủy Văn

IV.2.4. Địa chất công trình

IV.3. Hiện trạng công trình và hạ tầng kỹ thuật

IV.3.2. Hiện trạng sử dụng đất

IV.3.3. Đường giao thông

IV.3.4. Hiện trạng công trình hạ tầng và kiến trúc

IV.3.5. Hiện trạng cấp điện

IV.3.6. Hiện trạng thoát

IV.4. Nhận xét chung

V.1.2. Các đặc điểm chính

V.2.2. Giải pháp thiết kế kiến trúc, quy hoạch

 Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật

 Phương án thiết kế quy hoạch

Bảng cơ cấu hệ số sử dụng đất

 Phương án thiết kế kiến trúc:

Bảng tổng hợp diện tích sàn xây dựng:

Khu nhà ở được thiết kế 3 loại mặt đứng chính:

V.3. Giải pháp thiết kế hạ tầng kỹ thuật

V.3.2. Hệ thống giao thông

Bình diện tuyến:

Trắc dọc tuyến:

Giải pháp mặt đường:

Phần vỉa hè:

An toàn giao thông:

V.3.3. Hệ thống cấp nước

V.3.4. Hệ thống thoát nước

Thoát nước thải

V.3.5. Rác và bãi rác

V.3.6. Hệ thống điện

 Xác định phụ tải điện:

Bảng tổng hợp dự kiến các trạm cho toàn khu:

 Nguồn điện và lưới điện :

V.3.7. Hệ thống thông tin

 Hệ thống hạ tầng mạng viễn thông trong khu vực

Nhu cầu sử dụng dịch vụ của từng loại đối tượng:

- Thống kê nhu cầu:

Mô hình giải pháp triển khai:

VI.1. Các căn cứ pháp lý để quản lý thưc hiện dự án

VI.2. Mô hình tổ chức

VI.3. Tiến độ thực hiện dự án

VII.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

VII.1.3. Hiện trạng môi trường khu vực lập dự án