INTERNA DEOBA - UREĐENJE NAČINA KORIŠĆENJA (KADA NE POSTOJI

MOGUĆNOST DEOBE PARCELA)

U slučajevima kada propisi ne dozvoljavaju deobu katastarske parcele, a pravo na

njoj poseduje više korisnika, osnosno suvlasnika, javlja se potreba da se suvlasnički
delovi jasno definišu, kako na terenu, tako i kroz papire.

Naime, ono što većina suvlasnika u ovakvim slučajevima ne zna, jeste činjenica da
uknjižba na idealnom delu nepokretnosti ne prestavlja uknjižbu vlasništva na
realnom delu parcele. Drugim rečima, kada steknete pravo na delu parcele, to znači
da ste stekli pravo na određenom procentu cele parcele. Ovaj idealni deo parcele se
u vlasničkom listu ne izražava procentima, već razlomkom, što često navodi
suvlasnike parcele na pogrešan zaključak da je svako od njih zapravo vlasnik
realnog dela parcele na terenu. Zakon, međutim, ne tretira ovu problematiku na taj
način, već parcelu smatra nedeljivom, a sve suvlasnike na njoj smatra suvlasnicima
na svakom pedlju parcele.

Dakle, kod susvojine (suvlasništva) nije podeljena parcela već je podeljeno pravo
između dva ili više lica. Suvlasnici nepokretnosti imaju pravo da tu nepokretnost
zajedno koriste i njome zajednički upravljaju.

Ukoliko među suvlasnicima ne postoji želja da izvrše deobu parcele, ili ukoliko deobu
ne dozvoljavaju propisi, tada se obično pribegava zaključivanju i overi ugovora ili
sporazuma o načinu korišćenja parcele, čime se idealni delovi u potpunosti definišu
na terenu kao realni.

Osnovni nedostatak ovakovog načina regulisanja suvlasničkih odnosa predstavlja

činjenica da će pred zakonom i dalje svi suvlasnici ostati samo suvlasnici na
idealnim delovima parcele, što znači da će biti ograničeni u nekim pravima na
zemljištu. Na primer, ukoliko na parceli postoji legalan objekat, neće biti moguće
dobiti građevinsku dozvolu za izgradnju drugog objekta. Takođe, za bilo kakav
postupak, biće potrebna saglasnost ostalih suvlasnika, a u slučaju prodaje
suvlasničkog udela, pravo preče kupovine imaju drugi suvlasnici.

Izradi skice načina korišćenja se takođe pribegava za potrebe uknjižbe prava na

idealnom delu nepokretnosti, za potrebe pokretanje spora u svrhu rešavanja
vlasničkih odnosa, a naročito za potrebe određivanja stvarne površine prilikom
kupoprodaje dela parcele – tada se skica načina korišćenja pridodaje
kupoprodajnom ugovoru i čini njegov sastavni deo.

Na ovaj način se nedeljiva katastarska parcela deli interno, međusobnim dogovorom

suvlasnika. Drugim rečima, iako će za sav spoljni svet i za sve državne organe
parcela ostati jedna i nepodeljena, među suvlasnicima će zauvek ostati precizan i
sudski overen sporazum o tome na koji način se parcela koristi, odnosno koji fizički
deo parcele na terenu neometano koristi svaki suvlasnik zasebno.