ขันตอนการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ขันตอนที Idea Inception

เป็ นขันตอนเริ มต้ นหาความคิดริ เริ ม โดยกําหนดชนิดของโครงการให้ เหมาะสมตามวัถตุประสงค์ทีต้องการในการ

พัฒนาทังด้ านการตลาด การเงิน ไม่วา่ จะเป็ นการหาทําเลทีเหมาะสมกับโครงการทีต้ องการ หรื อกําหนดโครงการให้
เหมาะสมกับทีดินทีมี

ในขันตอนนีสามารถทดสอบความคิดริ เริมว่าชนิดโครงการใดเหมาะสมได้ เบืองต้ นด้ วย Quick Feasibility หรื อ

ทีเรี ยกว่า The Pro Forma และในบางครังจะเรียกว่า Front door / Back door Analysis เพือเป็ นตัดตัวเลือกชนิด
โครงการออกไปในเบืองต้ น เพือลดชนิดโครงการทีจะนําไปวิเคราะห์ต่อในขันถัดไป

ทังนี ในการวิเคราะห์เบืองต้ นนักพัฒนาต้ องระวังเรื อง Risk Control ดังนัน คํานึงถึงประเด็นดังนี

- Know yourself

- Know your image

- Know your team

- Coordinate

- Keep Current

- Behave ethically

Front Door / Back Door Analysis

Main assumption:

1. นักพัฒนาจะกู้ถึงอัตราส่วนสูงสุดเท่าทีจะขอกู้ได้

2. กาคืนเงินกู้จะต้ องเป็ นแบบ Amortization และอัตราดอกเบียต้ องคงที

Front Door --> รู้ ต้ นทุน ทําให้ ทราบรายรับทีต้ องได้ ขันตํา

Back Door --> รู้ รายได้ ทีคาดว่า จะได้ รับ ทําให้ ทราบต้ นทุนทีสามารถลงทุนได้
ขันตอนที Refinement of the Idea

เป็ นขันตอนเลือกโครงการทีเหมาะสมรวมถึงคํานึงถึงกลยุทธ์ทจะใช้
ี ในการพัฒนา ซึงจะต้ องมีการศึกษาถึง
รายละเอียดเชิงลึกทังการตลาด กฎหมายข้ อกําหนดต่าง ๆ ทีเกียวข้ อง รวมถึงเทคนิคการก่อสร้ าง

โดยขันตอนนีต้ องสามารถกําหนด

1. กําหนดได้ ว่าจะใช้ ทีดินพืนใดในการพัฒนาโครงการทีต้ องการพัฒนา หรื อ

2. กําหนดได้ ว่าจะพัฒนาโครงการแบบใดบนทีดินทีมี

ขันตอนที Feasibility

เป็ นขันตอนศึกษาความเป็ นไปได้ โดยจะต้ องวิเคราะห์เชิงลึกจากข้ อมูลต่าง ๆ ทังจากข้ อมูลเศรษฐกิจ ข้ อมูล

การตลาด ข้ อมูลการเงินของนักพัฒนา ข้ อมูลการก่อสร้ าง เพือทีจะศึกษาได้ วา่ โครงการทีจะพัฒนามีความคุ้มค่าและ
เหมาะสมทีจะพัฒนาต่อไปหรื อ

ขันตอนที Contract Negotiation

เป็ นขันตอนลงความเห็นร่ วมกับผู้มีสว่ นร่วมในโครงการทุกด้ าน โดยเฉพาะทางด้ านการเงินในการเจรจาเรื องการ

ร่ วมทุทน การกู้เงินต่าง ๆ โดยเฉพาะระยะยาว การบริหารโครงการ นอกจากนียังร่วมถึงการเจรจากับผู้รับเหมาก่อสร้ างด้ วย

ขันตอนที Commitment point

เป็ นขันตอนกระบานการทําสัญญา การทํางบประมาณหลังจากการเจราจาตกลง การประมาณการและ

ควบคุมเงินสดเพือจะใช้ ในการพัฒนาโครงการ โดยเฉพาะในช่วงก่อสร้ าง

ขันตอนที Construction

เป็ นระยะเวลาการก่อสร้ าง จะเห็นความก้ าวหน้ าทางโครงสร้ างกายภาพ ผู้จดั การก่อสร้ างจะต้ องแน่ใจและ
ควบคุมให้ โครงการได้ เริ มสร้ างเป็ นไปตามแผนงานทีวางไว้ รวมถึงดําเนินการได้ ตามตารางเวลาทีกําหนด ในระหว่างนี
ด้ านการตลาดสามารถดําเนินงานควบคู่ไปด้ วยกันได้ เช่น โฆษณาโครงการ หาลูกค้ าทีจะมาซือโครงการ หรื อติดต่อผู้เช่า
ทังหลักและย่อย ส่วนด้านการเงินจะทํางานร่วมกับกระบวนการก่อสร้ างและการตลาด
ขันตอนที Initiation of operation

เป็ นขันตอนทีนักพัฒนาได้ ก่อสร้ างโครงการแล้ วเสร็ จและเริ มเข้ าไปบริ หารจัดการ โดยเฉพาะโครงการทีเป็ น
ลักษณะการเช่ามิใช่ขายขาด เป็ นช่วงทีเข้าไปเริ มต้ น และจัดระบบในการบริ หารโครงการทังด้ านสถานทีด้ าน
สาธารณูปโภค โดยหากเป็ นโครงการขายขาดก็คือเริ มบริ หารพืนทีส่วนกลาง เช่น การจัดตังนิติบคุ คล เป็ นต้ น

ขันตอนที Asset management

เป็ นขันตอนทีเข้าไปบริ หารโครงการอย่างเต็มตัว การก่อสร้ างได้ เสร็ จสมบูรณ์ลกู ค้ าได้ เข้ ามาอาศัยในโครงการ
แล้ ว ซึงหากเป็ นโครงการทีเป็ นลักษณะการเช่าจะต้ องบริ หาร Tenant Mix ให้ เหมาะสม ส่วนถ้ าเป็ นโครงการขายขาด
เช่น คอนโด เป็ นต้ น คือการบริ หารพืนทีส่วนกลาง โครงการโดยรวม ให้ อยู่ในสภาพทีเหมาะสม ซึงจะเป็ นผลดีต่อโครงการ
ต่อไปของนักพัฒนาอสังหาริ มทรัพย์รายเดิม

Developer Stage 1 : Idea Inception Stop

Stage 2 : Idea Refinement Stop

Stage 3 : Feasibility Stop

Stage 4 : Contract negotiations Stop

Stage 5 : Commitment point

Stage 6 : Construction

Stage 7 : initiation of operation

Stage 8 : Asset management