Инвестиционен фонд планира изграждането на десет етажен хотел с 220 стаи и

20 апартамента. Сметната стойност на обекта (включително покупката на строителен терен от

6000 м2) се оценява на 20 000 000 €. Очакваните нетни годишни приходи от отдаване под наем
и други дейности се оценяват на 3 450 000 €. В инвестиционния проект се приема период от 7
години и годишна норма на възвръщаемост от 12%. При тези изходни параметри да се
определи дали проектът е финансово ефективен по следните методи:
✓ Нетна настояща стойност (NPV) и да се покаже аналитично и графично движението на
паричните потоци;
✓ Вътрешната норма на възвръщаемост (IRR);
✓ Анюитетен метод (AM);
✓ Анализ “приходи-разходи” (BCA);
✓ Период на възвръщаемост (PBP);

Метод “Нетна настояща стойност (NPV)”

Аналитично решение:
NPV = −IC + CF. ΣDFn = −IC + CF. AF

NPV − Нетна настояща стойност

IC = 20 000 000 € −
CF − бъдещ паричен поток
ΣDFn −
ΣDFn = AF = DF1 + DF2 + DF3 + DF4 + DF5 + DF6 + DF7
AF −
r = 12% − годишна норма на възвръщаемост
n = 7 − период
1 1
1− 1−
(1 + r) n (1 + 0,12) 7
AF = = = 4,564 < 7 = n
r 0,12

NPV = −IC + CF. ΣDFn = −IC + CF. AF = −20 000 000 + 3450000.4,564 = −4254200 лв.
NPV < 0: проектът е финансово неефективен

Графично решение:

Таблични данни
𝑛 CF DF DCF −𝐼𝐶 + 𝐶𝐹. 𝛴𝐷𝐹𝑛
0 -20000000 1 -20000000 -20000000
1 3450000 0,893 3080850 -16919150
2 3450000 0,797 2749650 -14169500
3 3450000 0,712 2456400 -11713100
4 3450000 0,636 2194200 -9518900
5 3450000 0,567 1956150 -7562750
6 3450000 0,507 1749150 -5813600
7 3450000 0,452 1559400 -4254200

1
16184
От графичното решение може да се направи изводът, че за срока от 7 години,
инвестиционният проект е финансово неефективен.

Метод “Вътрешната норма на възвръщаемост (IRR)”

IRR1 = 3%
IRR 2 = 6%
1
1−
(1 + IRR)n
NPV = 0 = −IC + CF. ( )
IRR

NPV1 = 1494476,2
NPV2 = −1406951,6

Δr IRR 2 − IRR1 Δr 0,07 − 0,03

= =
NPV1 NPV1 + |NPV2 | 1494476,2 1494476,2 + |−1406951,6|

Δr = 0,0206.100 = 2,06%

IRR = IRR1 + Δr = 3 + 2,06 = 5,06%

𝑰𝑹𝑹 = 𝟓, 𝟎𝟔% < 12% = 𝑟: проектът е финансово неефективен

2
16184
 Метод “Анюитетен метод (AM)”
IC 20000000
AP = = = 4382120,947
AF 4,564
1 1
1− 1−
(1 + r) n (1 + 0,12) 7
AF = = = 4,564 < 7 = n
r 0,12
𝑨𝑷 = 𝟒𝟑𝟖𝟐𝟏𝟐𝟎, 𝟗𝟒𝟕 > 3450000 = 𝐶𝐹: проектът е финансово неефективен

Анализ “приходи-разходи” (BCA)

CF. AF 3450000.4,564
BCR = = = 0,787
IC 20000000
𝑩𝑪𝑹 = 𝟎, 𝟕𝟖𝟕 < 1: проектът е финансово неефективен

Метод “Период на възвръщаемост (PBP)”

Методът се състои в сравняване на PBP с n (ефективен период на експлоатация на сградата).
1
1− 1 1
(1 + r)PBP
NPV = 0 = −IC + CF. ( ) = −IC + CF. − CF.
r r r. (1 + r)PBP

−CF
= (1 + r)PBP
r. IC − CF
CF
= (1 + r)PBP
CF − r. IC
CF
PBP = log (1+r)CF−r.IC
= log1,123,286 = 10,498
𝑷𝑩𝑷 = 𝟏𝟎, 𝟒𝟗𝟖 > 7 = 𝑛: проектът е финансово неефективен

3
16184
4
16184