Ποιες διατάξεις εφαρμόζονται επί αλλοδαπών

επιχειρήσεων εκμετάλλευσης ακινήτων στην Ελλάδα;

User: 58403 | 27/07/2018 - 16:19

Κυπριακή επιχείρηση (φυσικό ή νομικό πρόσωπο), θέλει να δραστηριοποιηθεί στην

Ελλάδα, στην εκμετάλλευση ακινήτων. Να νοικιάζει δηλαδή κατοικίες ή καταστήματα, τα
οποία στη συνέχεια, να τα υπενοικιάζει, σε τρίτους με μακροχρόνια μίσθωση ή μέσω
Airbnb.
- Θα πρέπει η Κυπριακή επιχείρηση να ανοίξει υποκατάστημα ή να κάνει έναρξη κάποιας
μορφής εταιρεία στην Ελλάδα ή όχι;
- Τα κέρδη από τη δραστηριότητα αυτή, πως θα φορολογηθούν και σε ποια χώρα ;
- Στη περίπτωση που απαιτείται Υποκατάστημα ή έναρξη δραστηριότητας, υπάγονται σε
ΦΠΑ κάποιες από τις προαναφερθείσες υπεκμισθώσεις (κατοικίας, καταστήματος,
μακροχρόνιας μίσθωσης,Airbnb) ;

Πλήρης απάντηση

ΒΑΓΕΝΑΣ ΑΛΕΞΑΝΔΡΟΣ | 21/08/2018 - 09:36

Σύμφωνα με την ΠΟΛ. 1138/30.6.2015 εγκύκλιο διαταγή με θέμα «Πρόσθετες διευκρινίσεις

σχετικά με τη φορολογική μεταχείριση του εισοδήματος αλλοδαπών εταιρειών ιδιοκτησίας
ακινήτου στην Ελλάδα, μετά την έναρξη ισχύος των διατάξεων του νέου Κ.Φ.Ε.
(Ν.4172/2013)», ορίζεται μεταξύ των άλλων ότι:

«Για τα αλλοδαπά νομικά πρόσωπα, χωρίς μόνιμη εγκατάσταση στην Ελλάδα, τα οποία
διαθέτουν ακίνητα στην Ελλάδα, τόσο από τις προϊσχύουσες διατάξεις του Κ.Φ.Α.Σ. όσο και
από τις ισχύουσες διατάξεις των Ε.Λ.Π., δεν προκύπτει υποχρέωση τήρησης βιβλίων και
έκδοσης στοιχείων.

    Επειδή όμως από 1.1.2014 το εισόδημα που αποκτούν στην Ελλάδα τα αλλοδαπά
νομικά πρόσωπα από ακίνητη περιουσία αποτελεί πλέον για την φορολογία εισοδήματος
εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, ανεξάρτητα από το εάν αποκτούν ή όχι
μόνιμη εγκατάσταση στη χώρα μας, τα πρόσωπα αυτά ιδιοκτησίας ακινήτου,
εφόσον αποκτούν εισόδημα από την ενοικίαση του ακινήτου αυτού, από την
ημερομηνία αυτή και μετά είναι υπόχρεα σε τήρηση βιβλίων και έκδοση
στοιχείων…».
    Περαιτέρω, όσον αφορά την απόκτηση ή μη μόνιμης εγκατάστασης, η εγκύκλιος
αναφέρει ότι στην περίπτωση που ο αλλοδαπός δικαιούχος νομικό πρόσωπο ή νομική
οντότητα είναι κάτοικος χώρας με την οποία η Ελλάδα έχει συνάψει Σύμβαση για την
αποφυγή διπλής φορολογίας, εφαρμογή θα έχουν οι διατάξεις της αντίστοιχης Σύμβασης
που ισχύει. Έτσι, ακόμα και όταν το εισόδημα από ακίνητα χαρακτηρίζεται ως εισόδημα
από επιχειρηματική δραστηριότητα με βάση την εσωτερική νομοθεσία της χώρας πηγής του
εισοδήματος, όπως συμβαίνει στην περίπτωση της Ελλάδας, το εισόδημα από ακίνητα
εξακολουθεί να φορολογείται στην χώρα πηγής (Ελλάδα), όπως ορίζει το εσωτερικό δίκαιο,
σύμφωνα με το αντίστοιχο άρθρο περί εισοδήματος από ακίνητη περιουσία των ΣΑΔΦ
(συνήθως το άρθρο 6 των εν λόγω συμβάσεων) και το άρθρο περί φορολόγησης κερδών
επιχειρήσεων (συνήθως το άρθρο 7 των εν λόγω συμβάσεων), χωρίς να εξετάζεται αν
υπάρχει μόνιμη εγκατάσταση του αλλοδαπού δικαιούχου στην Ελλάδα ή όχι.

    Περαιτέρω, σύμφωνα με το άρθρο 6 του Ν. 4172/2013 σχετικά με την μόνιμη

εγκατάσταση, ορίζεται ότι:

Ο όρος «μόνιμη εγκατάσταση» περιλαμβάνει κυρίως:…

β) υποκατάστημα,

    Τα αλλοδαπά υποκαταστήματα φορολογούνται για τα επιχειρηματικά τους κέρδη

σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 21 του Ν. 4172/2013 περί Κ.Φ.Ε., τα δε
φορολογηθέντα κέρδη μεταφέρονται στην μητρική εταιρεία χωρίς κάποια παρακράτηση
φόρου με τα μέχρι σήμερα υφιστάμενα (το υποκατάστημα αλλοδαπής εταιρείας δεν διανέμει
μερίσματα αλλά μεταφέρει στην μητρική αλλοδαπή εταιρεία το σύνολο των
φορολογηθέντων κερδών)

     Δεν υφίσταται παρακράτηση φόρου επί της μεταφοράς κερδών υποκαταστήματος
αλλοδαπής εταιρείας στην μητρική εταιρεία σύμφωνα με το Ν. 4172/2013, σε αντίθεση με το
προϋφιστάμενο άρθρο 114 του Ν. 2238/1994 που έπαψε να υφίσταται από 1/1/2014,
σύμφωνα με την παρ. 25 του άρθρου 72 του Ν. 4172/2013.

    Το υποκατάστημα διοικείται από τον νόμιμο εκπρόσωπο, ο οποίος διορίζεται από την
αλλοδαπή εταιρεία, γνωστοποιείται στην αρμόδια κατά τόπο υπηρεσία ΓΕΜΗ και έχει το
δικαίωμα να εκπροσωπεί το υποκατάστημα. Ο νόμιμος εκπρόσωπος ευθύνεται όπως το
µέλος του Διοικητικού Συμβουλίου μιας ΑΕ ή ο διαχειριστής μιας ΕΠΕ.

    Υποκατάστημα αλλοδαπής εταιρείας στην Ελλάδα μπορεί να ιδρυθεί ύστερα από έγκριση
μέσω Γ.Ε.Μ.Η., σύμφωνα με τα άρθρα 50, 50 α  & 50β του Ν. 2190/1920.

    Με βάση τα ανωτέρω και τα ερωτήματά σας, θεωρούμε ότι:

1. Μετά την εφαρμογή της ΠΟΛ. 1138/30.6.2015 εγκυκλίου διαταγής, θεωρούμε ότι είναι
ευκολότερη η διαχείριση της όλης επένδυσης μέσω υποκαταστήματος της Κυπριακής
εταιρείας.
2. Σε κάθε περίπτωση, από 1.1.2014 το εισόδημα που αποκτούν στην Ελλάδα τα
αλλοδαπά νομικά πρόσωπα από ακίνητη περιουσία αποτελεί πλέον για την φορολογία
εισοδήματος εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα, συνεπώς δεν υφίσταται κάποια
διαφοροποίηση ως προς την φορολογία.

3. Τα καθαρά κέρδη μετά την καταβολή φόρου στην Ελλάδα, μεταφέρονται στο κεντρικό
κατάστημα στην Κύπρο χωρίς παρακράτηση φόρου και ενσωματώνονται στις οικονομικές
καταστάσεις αυτού.

4. Η πλατφόρμα Airbnb λειτουργεί ως οικονομία διαμοιρασμού κάτω από ορισμένες

συνθήκες και για φυσικά πρόσωπα ή ατομικές επιχειρήσεις. Σε κάθε άλλη περίπτωση
λειτουργεί ως tour operator, όπως αντίστοιχες άλλες εταιρείες (Booking. Com, Trivago etc.)

5. Βασικό στοιχείο όσον αφορά την επιβολή Φ.Π.Α. στην μίσθωση, είναι η παροχή
ξενοδοχειακών υπηρεσιών ή αν αυτή αποτελεί καθαρά εισόδημα από ακίνητη περιουσία,
σύμφωνα με τις διατάξεις του Ν. 2859/2000 περί Φ.Π.Α.