E.

Model ‘Hedonic Pricing’ (HP)

Pengenalan

Model HP bersumberkan daripada Teori Ciri-ciri Nilai (Characteristics of Value) oleh

Lancaster (1966). Teori ini mengenalpasti aliran perkhidmatan barangan alam sekitar
sebagai perkara-perkara bagi satu vektor ciri-ciri yang dapat menerangkan sesuatu
barangan yang didagangkan, terutamanya nilai sesebuah rumah. Kaedah ini mengkaji
hubungan di antara tahap perkhidmatan alam sekitar (seperti tahap tahap benyi atau
bahan terampai di udara) dengan harga barangan yang didagangkan (seperti rumah).

Pendekatan Teori HP

Teori ciri-ciri nilai ini sering juga dikenali sebagai pendekatan Lancaster-Rosen. Teori
ini menyatakan bahawa pada setiap unit yang diberi dalam sesuatu kelas komoditi
tertentu seperti rumah, dan untuk unit rumah yang tertentu, harga unit rumah yang
diberi boleh dijual berasakan kepada fungsi ciri alam sekitar yang berkaitan.
Pengkebedaan unit harga berbanding dengan kuantiti bagi setiap ciri-ciri perkhimatan
alam sekitar yang berkaitan akan memberikan harga implisit bagi ciri-ciri
perkhidmatan alam sekitar berkenaan. Bagi memaksimakan utili, individu akan
menyususn semula pembelian komoditinya berasaskan kepada kadar penggantian
marginal di antara satu komposit komoditi (yang mewakili setiap barangan yang
dibelinya), x, dengan setiap ciri, zi(i = 1, 2...n), adalah bersamaan harga implisit bagi
ciri-ciri berkenaan.

Pengguna akan membida satu jumlah Bi[z,(.)] bagi peningkatan atau

pembaikan dalam ciri-ciri yang dimaksudkan. Jika telah berlaku keseimbangan dalam,
pasaran, setiap pengguna akan berada dalam kedudukan di mana nilai bida marginal
B/zi adalah bersamaan dengan harga implisit (iaitu marginal kos) bagi bagi ciri
berkenaan.

1
 Sebagai contoh, harga rumah sepatutnya menggambarkan nilai modal kualiti
alam sekitar kepada tuan rumah berkenaan. Individu diandaikan mempunyai fungsi
utiliti berbentuk “weakly separable”. Weakly separable boleh diertikan sebagai kadar
penggantian marginal antara dua barangan, iaitu a dan b yang terakru dalam fungsi
utiliti individu adalah bebas daripada kuantiti bagi kesemua barangan yang lain.
Implikasinya terhadap HP ialah, jika fungsi utiliti individu adalah weakly separable
dalam pembelian rumah, oleh itu keluk permintaan untuk kualiti alam sekitar boleh
dianggarkan dengan mengenepikan harga bagi bagi kesemua barangan yang lain.

Di sini, adalah juga diandaikan berlakunya Weak complimentararity. Weak

complimentararity bermaksud, jika tahap pembelian barangan swasta (di sini
diandaikan ialah rumah, h) adalah kosong, maka kesanggupan membayar marginal
untuk kualiti alam sekitar juga adalah kosong. Oleh itu, HP tidak berkemampuan
untuk menilai nilai bukan penggunaan. Di sebaliknya ia hanya mampu menilai
perkara-perkara yang melibatkan perubahan dalam kualiti alam sekitar seperti yang
digambarkan oleh nilai harga rumah.

Kaedah Penggunaan HP

Langkah pertama yang perlu dilakukan bagi menilai nilai harga kualaiti alam sekitar
ialah, menentukan terlebih dahulu kualiti alam sekitar yang manakah yang menarik
perhatian kita. Seterusnya perlu dipastikan wujudnya pemisahan seperti data
berasaskan kepada ruang boleh diperolehi, data harga rumah, disamping ciri-ciri
rumah berkenaan.

Setelah kesemua pembolehubah di atas diperolehi, dua langkah berikut perlu

dilaksanakan:

i) Menganggar fungsi harga hedonic

ii) Menganggar keluk permintaan berasaskan ciri-ciri kualiti alam sekitar.

2
i) Menganggar fungsi harga hedonic

Pada tahap ini, hubungan di antara pembolehubah alam sekitar yang menjadi
perhatian dan kaitannya dengan barangan didagang akan dianggarkan; ia termasuklah
pembolehubah penerang lain yang penting bagi menetukan tingkat harga barangan
yang didagangkan berkenaan. Namun, pemilihan pembolehubah penerang ini
mungkin agak sukar. Sebagai contoh, harga rumah (P h) di sesebuah bandar mungkin
brgantung kepada ciri-ciri persekitaran (Si), seperti jumlah bilangan bilik, keluasan
taman, dan samada tempat simpanan kereta disediakan atau tidak; ciri-ciri kejiranan
(Nj), seperti komposisi kaum, kadar jenayah dan bilangan sekolah di kawasan
berkenaan; serta kualiti alam sekitar (Qk), seperti kualiti udara dan tahap kebisingan.

Menggunakan kaedah OLS, HP boleh dianggar berasaskan kepada model berikut:

Ph = P(Si, Nj, Qk); [i = 1....m, j =1.....n, k = 1....l] ........ (1)

Berasaskan kepada rumus di atas, ia membolehkan harga implisit bagi setiap

pembolehubah dianggarkan. Jika model berbentuk linear, maka harga implisit akan
konstant. Namun, bentuk linear hanya boleh berlaku jika pengguna boleh
memekagkan semula ciri yang dinyatakan di atas. Walau bagaimanapun bagi
membuat keputusan untuk membeli rumah, pengguna tidak boleh membeli hanya satu
ciri-ciri bagi unit rumah yang dibeli (sebagai contoh ialah hanya laman rumah) dan
kemudian menggabungkan ciri-ciri yang berbeza dengan rumah yang kedua (sebagai
contoh, bilangan bilik). Oleh itu adalah dijangka bahawa model di atas adalah
berbentuk bukan linear, ini kerana harga implisit bergantung kuantiti setiap ciri-ciri
yang digunakan.

Harga implisit ciri-ciri alam sekitar diperolehi daripada persamaan (1) melalui
mengkebedakannya dengan ciri-ciri yang menjadi perhatian. Sebagai contoh, bago Q,
harga implisitnya ialah:

Ph/Q1 = P(Si, Nj, Qk) ....... (2)

3
Harga implisit P/Q dipanggil sebagai rent differential (pengkebedaan sewa, r), r,
ialah ukuran nilai perubahan marginal dalam kualiti alam sekitar (Q1).

Seterusnya didapati persamaan (2) berfungsi terhadap kesemua tahap

pembolehubah lain di dalam persamaan HP. Bagi memudahkan, dibawah syarat
tertentu, harga implisit bergantung hanya ke atas tahap satu ciri tetentu. Seterusnya
pengkebedaan sewa (r), merupakan kos marginal bagi pembelian untuk peningkatan
tahap kualiti pembolehubah Q1, dan jika pasaran rumah berfungsi secara sempurna, r
juga merupakan faedah marginal bagi peningkatan kualiti pembolehubah Q1.

ii) Menganggar keluk permintaan berasaskan ciri-ciri kualiti alam sekitar

Proses dalam tahap kedua ini, merupakan penerusan dan menggunakan maklumat
yang diperolehi daripada tahap (i). Persamaan (2) merupakan hanya merupakan
inverse demand curve bagi Q1 jika semua individu yang terjejas dengan bunyi bising
adalah identitakal (sama). Kaedah bagi menganggar keluk permintaan, bergantung
kepada andaian yang dibuat terhadap bentuk penawarannya di pasaran. Oleh itu,
keluk permintaan boleh dianggar berasaskan kepada:

r1i = P(Q1, Yi, Ai) .............................. (3)

Di mana, Y ialah pendapatan, A ialah umur serta petunjuk-petunjuk sosiso-

ekonomi yang lain.

Jika persamaan (3) boleh dianggar, nilai peningkatan bukan marginal dalam Q 1 boleh
juga dianggarkan dengan mengukur kawasan yang sesuai di bawah keluk permintaan
(3) dengan menggunakan purata pembolehubah Yi dan Ai. Faedah agregat boleh
diperolehi dengan menjumlahkan kesemua nilai bagi keseluruhan kawasan di bawah
keluk permintaan.

4
Masalah penggunaan HP

Antara masalah yang dihadapi termasuklah:

i) Bias pembolehubah yang tertinggal – di sini penganalisis perlu membuat

pilihan berhubung pembolehubah bebas yang perlu dimasukkan ke dalam
persamaan HP dan seterusnya di dalam keluk permintaan. Terdapat
beberapa masalah semasa proses pemilihan dilakukan. Ini kerana jika
terdapat pembolehubah yang memberi kesan yang signifiken terhadap
harga rumah, dan pada masa yang sama mempunyai korelasi dengan
sebahagian atau kesemua pembolehubah yang digunakan,
meninggalkannya daripada persamaan HP akan mempengaruhi koofisyen
pembolehubah yang dianggarkan. Kesannya ia membawa kepada
penganggaran yang bias bagi koofisyen dan seterusnya harga implisit.

ii) Masalah multikoleneariti – mungkin terdapat beberapa pembolehubah

bebas yang dimasukkan ke dalam persamaan HP mempunyai hubungan
rapat antara satu sama lain. Sebagai contoh, jika sebuah rumah terletak
berhampiran dengan sebuah kuari, ada kemungkinan peningakatan tahap
bahan terampai (habuk) berlaku serentak dengan tahap bunyi bising.
Kesannya, ia membawa kepada beberapa masalah seperti ketidakjituan
penganggar pengkali (koefesyen, standard error yang tinggi), secara
intuitive berlaku tanda yang salah bagi pembolehubah, sungguh pun R2
adalah tinggi. Masalah multikoleneariti juga mungkin membawa kepada
masalah ketaksetabilan pengaggar dan jika serious, mungkin
mengurangkan tahap keyakinan model yang dianggarkan.

iii) Masalah pemilihan fungsi penganggar – Apakah bentuk fungsi penganggar

yang patut digunakan bagi persamaan HP? Seperti yang telah
dibincangkan sebelum ini bahawa fungsi penganggar adalah berbentuk
bukan lenear. Jika ia berbentuk linear, persamaan permintaan mungkin
tidak boleh dianggarkan kerana harga implisit bagi contoh kualiti udara

5
 adalah tetap (konstant). Namun, dari segi teori ekonomi tidak ditentukan
fungsi bukan linear yang mana patut digunakan.

iv) Masalah pemecahan pasaran (market segmentation) – Pasaran

hartanah/rumah biasanya berpecah mengikut kumpulan etnik, sewa
berbanding diduduki tuan rumah, serta kumpulan harga. Kegagalan
mengenalpasti akan membawa kepada masalah bias dalam penganggaran
fungsi HP. Pemecahan pasaran bermaksud, pembolehubah permintaan
bebeza mengikut pasaran.

v) Jangkaan berbanding dengan tahap ciri-ciri semasa – Dalam menganggar

nilai attribute alam sekitar, tahap kualiti alam sekitar semasa diandaikan
mempengaruhi tingkat harga rumah. Namun, harga rumah juga mungkin
meningkat atau berbeza disebabkan oleh jangkaan wujudnya jalan pintas
(by-pass) daripada kesesakan di kawasan perumahan pada masa hadapan
berbanding dengan rumah yang tidak mempunyai jangkaan masa depan
yang serupa. Oleh itu, harga implisit mungkin gagal dalam menganggar
nilai sebenar tahap kebisingan semasa. Jika pembolehubah jangkaan
penting, meninggalkannya akan membawa kepada masalah bias.

vi) Batasan andaian – HP hanya akan dapat menjadi penganggar yang tepat
jika sekiranya:

 Kesemua pembeli di dalam pasaran mendapat maklumat yang

sempurna berhubung sebagai contoh kualiti udara bagi setiap
lokasi rumah.
 Kesemua pembeli adalah bertujuan untuk memaksimumkan
utiliti (jika tidak kos marginal berbeza dengan WTP marginal).
 Pasaran rumah berada dalam keadaan keseimbangan; vektor
harga implisit akan membawa kepada penyelesaian pasaran.
Namun kesemua andaian diatas mungkin jauh daripada keadaan sebenar.
Seterusnya andaian “weak complementarity” membawa implikasi bahawa

6
hanya pembaikan tahap kualiti alam sekitar yang mempunyai kesan
terhadap psaran hartanah yang boleh dianggarkan.