Maintenance Procedure

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

------------------------
QUY TRÌNH BẢO TRÌ

Dự án: Mở rộng nhà máy Daikin Việt Nam
Địa điểm xây dựng: Lô Q1, KCN Thăng Long II, phường Phùng Chí Kiên,
thị xã Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên, Việt Nam.
HƯNG YÊN, - 2021

DỰ ÁN MỞ RỘNG NHÀ MÁY DAIKIN VIỆT NAM QUY TRÌNH BẢO TRÌ
MỤC LỤC
I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH.......................................................................................5

I.1. Thông tin chung....................................................................................................................5
I.2. Quy mô và chức năng công trình..........................................................................................5
Hạ tầng kỹ thuật:.........................................................................................................13
I.3. Hệ thống văn bản pháp luật quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho công trình.........13
II. CĂN CỨ LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN.................16
II.1. Căn cứ pháp lý và kỹ thuật................................................................................................16
II.2. Các định nghĩa...................................................................................................................16
II.3. Tài liệu phục vụ bảo trì công trình....................................................................................17
II.4. Trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình.....................................................................17
II.5. Phạm vi của quy trình bảo trì công trình...........................................................................17
II.6. Phân loại bảo trì của công trình.........................................................................................17
III. QUY TRÌNH CHUNG THỰC HIỆN BẢO TRÌ.....................................................18
III.1. Sơ đồ quy trình thực hiện.................................................................................................18
III.2. Diễn giải các bước của quy trình.....................................................................................19
IV. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC QUAN TRẮC..............................20
V. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC......21
V.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình...................................21
V.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì công trình...............................................24
V.2.1/ Vệ sinh công nghiệp.........................................................................................24
V.2.2/ Thực hiện bảo trì..............................................................................................24
V.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp.........26
V.3.1/ Kiểm tra chi tiết...............................................................................................26
V.3.2/ Phân tích cơ chế xuống cấp...............................................................................26
V.3.3/ Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp................................................................26
V.3.4/ Xác định giải pháp sửa chữa..............................................................................26
V.3.5/ Sửa chữa.........................................................................................................26
V.4. Công trình hết tuổi thọ......................................................................................................26
VI. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU........27
1
VI.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình.................................27
VI.1.1/ Các loại hình kiểm tra phần kết cấu..................................................................27
VI.1.2/ Bảo trì kết cấu thép.........................................................................................28
VI.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì...............................................................29
VI.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp........32
VI.3.1/ Phân tích cơ chế xuống cấp của kết cấu.............................................................32
VI.3.2/ Đánh giá mức độ xuống cấp của kết cấu...........................................................33
VI.3.3/ Lựa chọn giải pháp sửa chữa hoặc gia cường.....................................................33
VI.3.4/ Thực hiện sửa chữa hoặc gia cường..................................................................33
VI.4. Công trình hết tuổi thọ.....................................................................................................33
VII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG CẤP THOÁT
NƯỚC..........................................................................................................................33
VII.1. Hệ thống cấp nước..........................................................................................................34
VII.1.1/ Hệ thống đường nước và cấp nước..................................................................34
VII.1.2/ Trạm bơm, bể chứa........................................................................................34
VII.2. Hệ thống thoát nước.......................................................................................................35
VII.2.1/ Hệ thống đường ống thoát nước......................................................................35
VII.2.2/ Bơm nước thải...............................................................................................36
VII.3. Hệ thống xử lý nước thải................................................................................................37
VIII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG PHÒNG
CHÁY CHỮA CHÁY, HỆ THỐNG BÁO CHÁY.........................................................38
VIII.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra bộ phận công trình.................38
VIII.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì bộ phận công trình.............................38
IX. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN......41
IX.1. Hệ thống trạm biến áp......................................................................................................41
IX.2. Hệ thống tủ điện phân phối..............................................................................................41
IX.3. Hệ thống chiếu sáng trong công trình..............................................................................43
IX.4. Hệ thống dẫn điện Busway, cáp, máng cáp.....................................................................43
IX.5. Hệ thống máy phát điện dự phòng...................................................................................43
IX.6. Hệ thống chống sét và nối đất..........................................................................................43
X. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THÔNG TIN
LIÊN LẠC, ÂM THANH.............................................................................................44
X.1. Hệ thống kiểm soát trung tâm BMS..................................................................................44
2
X.2. Hệ thống quan sát bảo vệ nghe nhìn.................................................................................45

XI. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỀU HÒA
KHÔNG KHÍ...............................................................................................................47
XI.1. Bảo trì dàn lạnh................................................................................................................47
XI.2. Bảo trì dàn nóng...............................................................................................................47
XI.3. Bảo trì thiết bị thông gió thu hồi nhiệt.............................................................................47
XI.4. Bảo trì thiết bị bảo vệ dàn nóng.......................................................................................48
XI.5. Kiểm tra tủ điện cấp nguồn cho thiết bị...........................................................................48
XI.6. Kiểm tra hệ thống điều khiển...........................................................................................48
XI.7. Chạy thử thiết bị...............................................................................................................48
XI.8. Định kỳ bảo trì, bảo dưỡng cho hệ thống Điều hòa không khí được thực hiện như sau: 48
XII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG
MÁY............................................................................................................................53
XIII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT BẢO TRÌ PHẦN CẢNH QUAN..........................53
XIII.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra phần cảnh quan......................53
XIII.1.1 Đối tượng của bảo trì cảnh quan.....................................................................53
XIII.1.2 Phương pháp bảo trì cảnh quan.......................................................................53
XIII.1.3 Cấp độ bảo trì...............................................................................................53
XIII.1.4 Tần suất kiểm tra cảnh quan...........................................................................55
XIII.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì phần cảnh quan...................................55
XIII.2.1 Trình độ nhân lực..........................................................................................55
XIII.2.2 Hư hại trong quá trình bảo trì..........................................................................55
XIII.2.3 Sử dụng các chất hóa học...............................................................................55
XIII.2.4 Thiết bị, công cụ làm việc..............................................................................55
XIII.2.5 Hệ thống tưới nước........................................................................................56
XIII.2.6 Bón phân......................................................................................................56
XIII.2.7 Bảo trì cây xanh............................................................................................57
XIII.2.8 Chăm sóc cỏ..................................................................................................58
XIII.2.9 Cây trồng trong bồn.......................................................................................59
XIII.2.10 Kiểm soát cây, cỏ dại...................................................................................59
XIII.2.11 Kiểm soát côn trùng và dịch bệnh.................................................................60
XIII.2.12 Thu dọn rác thải...........................................................................................61
3
XIII.2.13 Bảo trì các bề mặt hoàn thiện trong sân vườn.................................................61
XIII.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của bộ phận công trình, xử lý các trường
hợp.............................................................................................................................................62
XIII.4. Bộ phận công trình bị xuống cấp..................................................................................63
XIV. QUY ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN NHẰM BẢO ĐẢM AN TOÀN LAO ĐỘNG, VỆ
SINH MÔI TRƯỜNG TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH63
XIV.1. Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên trong nhà...................................63
XIV.2. Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên ngoài nhà..................................64
XIV.3. Công tác vệ sinh môi trường trong quá trình bảo trì.....................................................64
XV. LƯU TRỮ HỒ SƠ.................................................................................................64
XVI. PHỤ LỤC............................................................................................................65
Phụ lục 1......................................................................................................................65
4
I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH
I.1. Thông tin chung

- Tên dự án : Dự án mở rộng nhà máy Daikin Việt Nam
- Địa điểm xây dựng: Lô Q1, KCN Thăng Long II, phường Phùng Chí Kiên, thị xã Mỹ Hào, tỉnh
Hưng Yên, Việt Nam.
- Chủ đầu tư : Công ty cổ phần DAIKIN AIR CONDITIONING (VIETNAM)
- Nhà thầu chính : Chi nhánh công ty Obayashi Việt Nam
- Năm thiết kế : 2021
I.2. Quy mô và chức năng công trình

Thông số chính:
- Diện tích khu đất: 219,074.00 m2
- Tổng diện tích xây dựng giai đoạn 1: 50.095,23 m2 (cả giai đoạn 2 là 58.510,23 m2)
- Tổng diện tích sàn xây dựng mới: 15.021,00 m2
- Mật độ xây dựng: 26,71%
- Hệ số sử dụng đất: 0,38 lần
- Hệ số cây xanh: 20.1%
- Dự án mở rộng nhà máy Daikin Việt Nam bao gồm các hạng mục công trình sau:
(1) Nhà văn phòng và nhà kho
(2) Gồm 3 tầng, cao độ đỉnh mái GL+19.6m
(3) Diện tích sàn tầng 1: 7,080.00 m2

(6) Mái che, mái hiên: 1,001.00 m2
(7) Tổng diện tích sàn : 14.734,00 m2
 Kết cấu:
Kết cấu móng: Công trình sử dụng phương án móng cọc. Đài móng kết hợp dầm
móng chịu tải trọng khung cột, cọc dài móng là cọc D400. Nền tâng một truyền tải
trọng trực tiếp lên đầu cọc, cọc cho sàn là cọc D350. Tất cả các cọc được dùng là cọc
ứng suất trước, thi công bằng phương pháp ép robot.
Kết cấu phần thân bao gồm: cột bê tông, kết hợp với dầm sàn bê tông cốt thép
thường, dầm sàn bê tông ứng lực trước tạo lên hệ khung chịu lực của công trình, đảm
bảo khả năng chịu lực,và ổn định tổng thể . Dầm thép mái, xà gồ thép mái là bộ phận
không tham gia vào việc đảm bảo ổn định tổng thể của nhà.
 Mái: Mái tôn mạ nhôm kẽm sơn màu, có cách nhiệt
 Sàn: Bê tông đánh mặt, sơn Epoxy hoàn thiện; khu vệ sinh lát gạch ceramic
5
 Tường: tường biên hai lớp - lớp ngoài là tôn, và lớp bông cách nhiệt,; tường nội thất
là tường thạch cao tấm 12.5mm, sơn nước hoàn thiện, dán vinyl chân tường cao
100mm; tường khu ướt xây gạch, trát vữa, ốp lát
 Trần: khu xưởng sản xuất không trần; khu văn phòng có trần thạch cao (xương chìm/
xương nổi), sơn nước hoàn thiện, khu ướt dùng tấm thạch cao chống ẩm.
 Cửa: Cửa đi thép, cửa sổ nhôm kính, cửa cuốn tự động, lam nhôm
 Công trình được bố trí các phòng công năng hợp lý, phù hợp theo dây chuyền sản
xuất. Các phòng có công năng khác như phòng kỹ thuật điện, khu vực kho, buồng
thang bộ, buồng thang máy… được ngăn cách với các phòng liền kề bằng:
 Đối với tầng 1: Dùng tường gạch ngăn cháy dày 220mm, cao tới sàn tầng 3,
thời gian cháy 150’
 Đối với tầng 2: Dùng tường gạch ngăn cháy dày 220mm cao 3.33m, thời gian
cháy 150’.
 Các cửa nằm trên diện tường ngăn cháy đều là cửa chống cháy 60 phút với cơ
cấu tự động đóng
 Các phòng hầu hết đều có cửa mở ra bên ngoài và những phòng nào có một
cửa mà mở vào trong thì số lượng người không quá 15 người.
 Các buồng thang bộ đều có cửa ngăn cháy 60 phút với cơ cấu tự đóng, các
cửa thoát ra ở tầng 1 đều trực tiếp ra bên ngoài.
(2) Mái liên kết (Linkway)

 Cao độ đỉnh mái GL+12,58m
Diện sàn xây dựng: 287 m2

 Kết cấu:
Kết cấu móng: Hạng mục sử dụng phương án móng cọc. Đài móng kết hợp dầm
móng chịu tải trọng khung. Các cọc được dùng là cọc ứng suất trước D350, thi công
bằng phương pháp ép robot.
Kết cấu phần thân bao gồm: cột bê tông, kết hợp với dầm bê tông cốt thép, dàm thép,
sàn Deck tạo lên hệ khung chịu lực của công trình, đảm bảo khả năng chịu lực,và ổn
định tổng thể .
Kết cấu thép: Cột thép nằm trên dầm thép tầng 2, để đỡ mái vì kèo thép. Xà gồ gác
lên vì kèo thép để đỡ mái tôn của công trình
 Mái: Mái tôn mạ kẽm
 Sàn: Tấm bê tông kim loại
 Tường: Tấm tôn mạ kẽm có cách nhiệt.
6
(3) Bãi đỗ ô tô (Không mái)
- Số chỗ: 2 Chỗ
Các giải pháp kỹ thuật:
- Nền đất: Theo tài liệu khảo sát địa chất khu vực xây dựng
- Mái : Mái tôn mạ kẽm T=0.5, H=66 loại không vít, dốc 5% có cách nhiệt, tấm lấy sáng mái.
- Tường đỉnh mái: Thép gập
- Máng xối: Tôn màu mạ kẽm cho máng xối T=0.5
- Ống xối: Ống PVC với bát ống bằng kẽm cách nhua @1200.
- Mái hiên: Tấm lợp nhôm, tôn màu mạ kẽm T=0.5, H=66, loại không vít, dốc 5%
- Tường: . Tấm sandwich panel eps t = 100, tường gạch H = 1000 w / vữa ep trên tấm thép mạ
kẽm màu t = 0,5 w / lớp cách nhiệt.
- Bảng điều khiển bằng nhôm tổng hợp từ nhiều thành phần
- Cửa ngoài nhà: Cửa sắt sơn.
- Cửa sổ: Cửa kính trong T=5, khung nhôm, vách kính cường lực T=9.5 khung nhôm.
- Cửa cuốn: Cửa cuốn thép sơn.
- Cửa chớp: Cửa chớp nhôm sơn tĩnh điện.
- Chân tường: Trát vữa sơn nước.
- Cột: Cột bê tông cốt thép.
7. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng:
a. Quy chuẩn áp dụng chung:

 Bộ Quy chuẩn Xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 439/BXD-CSXD ngày
25/09/1997;
 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN 01: 2021 Quy hoạch xây dựng;
 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 02:2009/BXD Số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong
xây dựng.
 QCVN 06: 2021/BXD Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cháy cho nhà và công
trình.
b. Tiêu chuẩn áp dụng phần kiến trúc và kết cấu
7
 Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4319: 2012 Nhà và công trình công cộng - Nguyên tắc cơ
bản để thiết kế.
 Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4054: 2005 Đường ô tô - Yêu cầu thiết kế;
 Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/06/2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và
bảo trì công trình xây dựng.
 Nghị định 59/2015/NĐ-CP ngày 18/06/2015 của Chính phủ về Quản lý dự án đầu tư xây
dựng Công trình.
 QCVN 02:2009/BXD về số liệu điều kiện tự nhiên dùng trong xây dựng.
 QCVN 2,3 Quy chuẩn thiết kế tập 2, 3
 TCVN 9386: 2012 Thiết kế công trình chịu động đất.
 TCVN 9362: 2012 Nền, nhà công trình - Tiêu chuẩn thiết kế.
 TCVN 9393: 2012 Cọc – Phương pháp thử nghiệm tại hiện trường bằng tải trọng tĩnh ép
dọc trục.
 TCVN 5573: 2011 Kết cấu gạch đá và gạch đá cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế.
 TCVN 5574: 2018 Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Tiêu chuẩn thiết kế.
 TCVN 5575: 2012 Kết cấu thép - Tiêu chuẩn thiết kế.
 TCVN 10304: 2014 Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.
c. Tiêu chuẩn áp dụng phần Cấp điện

 Quy phạm trang bị điện 11 TCN-18-2006 đến 11 TCN-21-2006 . Bộ Công nghiệp ban
hành theo quyết định số 19/2006/QĐ-BCN ngày 11/7/2006.
 TCVN 16:1986 - Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng
 TCXD 29:1991 - Chiếu sáng tự nhiên trong công trình dân dụng – Tiêu chuẩn thiết kế
 TCVN 7114 - 1:2008 - Tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo trong nhà.
 TCVN 7722 - 1, 2, 3, 5, 6:2009 – Đèn điện – Tiêu chuẩn thiết kế
 TCVN 9206:2012 - Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng – Tiêu chuẩn
thiết kế.
 TCVN 9207:2012 - Đặt đường dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng - Tiêu
chuẩn thiết kế.
 TCVN 9208:2012 - Lắp đặt cáp và dây dẫn điện trong các công trình công nghiệp
 TCVN 9385: 2012 - Chống sét cho các công trình xây dựng - Hướng dẫn thiết kế, kiểm
tra, bảo trì hệ thống.
 TCVN 9358: 2012 - Lắp đặt hệ thống nối đất thiết bị cho các công trình công nghiệp -
yêu cầu chung
 QCVN 01:2008/BCT- Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn điện
 TCVN 5687:2010 - Thông gió - điều hoà không khí - Tiêu chuẩn thiết kế
8
 TCVN 7447:2012 Hệ thống lắp đặt điện hạ thế - Tiêu chuẩn thiết kế
 TCVN 5681:2012 Hệ thống tài liệu thiết kế xây dựng - Chiếu sáng ngoài nhà - Bản vẽ
thi công;
 TCVN 333:2005 Thiết kế hệ thống cấp điện theo tiêu chuẩn IEC và hệ thống chiếu sáng
thiết kế theo tiêu chuẩn chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và hạ tầng đô
thị;
 TCVN 6447:1998 Cáp điện vặn xoắn cách điện XLPE - Điện áp 0,6/1kV
 TCVN 2103:1994 Dây điện bọc nhựa PVC
 TCXD 218:1998 - Hệ thống phát hiện cháy và báo động cháy – Yêu cầu chung
 TCVN 5738:2001 - Hệ thống báo cháy – Yêu cầu kỹ thuật
 Tiêu chuẩn Asian của Công ty AEONMALL.
 Căn cứ hồ sơ thiết kế kỹ thuật phần kiến trúc, kết cấu của dự án.
 Các tài liệu tham khảo:
 Các tiêu chuẩn Quốc tế khác được sự chấp nhận của Bộ Xây Dựng.
 Tài liệu về thông số kỹ thuật hệ thống điện hạ tầng khu công nghiệp.
 Hướng dẫn thiết kế lắp đặt điện theo tiêu chuẩn quốc tế IEC – NXB KHKT
 Sổ tay tra cứu và lựa chọn thiết bị điện từ 0,4kV đến 500kV – NXB KHKT
 Ca ta lô thiết bị điện của các hãng sản xuất
d. Tiêu chuẩn áp dụng phần Thông tin liên lạc
 Tiêu chuẩn chung về môi trường khí hậu đối với các thiết bị thông tin - TCN 68-149 :
1995;
 Tiêu chuẩn về tính tương thích điện tử của các thiết bị mạng viễn thông - TCN 68 -190 :
2001;
 Tiêu chuẩn chỉ định các quy định về việc phân chia các phần trong hệ thống cáp, loại
cáp, khoảng cách cho phép... Đảm bảo tính tương thích hệ thống đối với các sản phẩm từ nhiều
nước sản xuất – TIA/EIA – 568A;
 Tiêu chuẩn chống quá áp, quá dòng để bảo vệ đường dây và thiết bị thông tin - TCN 68-
140 : 1995;
 Tiêu chuẩn về cáp thông tin kim loại dùng cho mạng điện thoại nội hạt - TCN 68-132 :
1998;
 Tiêu chuẩn tiếp đất cho công trình viễn thông - TCN 68-141 : 1999;
 Tiêu chuẩn về thiết bị đầu cuối viễn thông - TCN 68-190 : 2000;
 Yêu cầu kỹ thuật với các thiết bị đầu cuối kết nối vào với mạng viễn thông công cộng sử
dụng kênh thuê riêng - TCN 68-216 : 2002;
 Tiêu chuẩn về thiết bị đầu cuối kết nối vào mạng điện thoại công cộng qua giao diện
tương tự - TCN 68-188 : 2003;
 Tiêu chuẩn về thiết bị đầu cuối kết nối vào mạng ISDN sử dụng truy nhập tốc độ cơ sở -
TCN 68-189 : 2003;
 Tiêu chuẩn về dịch vụ truy nhập Internet ADSL - TCN 68-227 : 2004;
 Tiêu chuẩn về cách đi cáp, phân bố ổ cắm trong toà nhà - TIA/EIA – 569;
9
 Tiêu chuẩn các yêu cầu về quản trị hệ thống - TIA/EIA – 606;
 Tiêu chuẩn về an toàn nối đất đối với các thiết bị - TIA/EIA – 607;
 Tiêu chuẩn Việt Nam – TCXD 46 : 1984;
e. Tiêu chuẩn áp dụng phần Điều hòa không khí
 Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5687-2010: “Thông gió - điều tiết không khí- sưởi ấm” –
Tiêu chuẩn thiết kế.
 Kỹ thuật nhiệt xây dựng – Kết cấu ngăn che: Tiêu chuẩn thiết kế TCVN 4065-88
 Các quy phạm về bảo vệ môi trường của Việt Nam.
 Tiêu chuẩn thiết kế hệ thống lạnh điều hòa không khí.
 Tiêu chuẩn 232/BXD về thiết kế, thi công và nghiệm thu hệ thống lạnh điều hòa không
khí.
 HVAC Systems Duct Design SMACNA. 1981 Edition. (Sheet Metal and Air
Conditioning Contactors National Association Inc.)
 ASHRAE Handbook HVAC Systems and application 1987.
f. Tiêu chuẩn áp dụng phần cấp thoát nước
 TCVN 4513:1988: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước bên trong nhà;
 TCVN 4474:1987: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước bên trong nhà;
 TCXDVN 33:2006: Tiêu chuẩn thiết kế cấp nước mạng lưới bên ngoài;
 TCVN 7957:2008: Tiêu chuẩn thiết kế thoát nước mạng lưới bên ngoài;
 TCVN 5576:1991: Quy phạm quản lý kỹ thuật hệ thống cấp thoát nước;
 Các tiêu chuẩn và quy phạm chuyên ngành liên quan khác.
g. Tiêu chuẩn áp dụng phần chữa cháy
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 3254:1989 An toàn cháy. Yêu cầu chung.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 2622:1995 Phòng cháy, chống cháy cho nhà và công
trình. Yêu cầu thiết kế.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5760:1993 Hệ thống chữa cháy. Yêu cầu chung về
thiết kế, lắp đặt và sử dụng.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5739:1993 Thiết bị chữa cháy. Đầu nối.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5740:1993 Thiết bị chữa cháy. Vòi chữa cháy sợi tổng
hợp tráng cao su.
- Tiêu chuẩn cấp nước TCXD 33:2006
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 3890:2009 Phương tiện Phòng cháy chữa cháy cho nhà
và công trình.
- QCVN 06: 2010 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về an toàn cho nhà và công trình.
- TCVN 7336:2003 PCCC Hệ thống sprinkler tự động - Yêu cầu thiết kế và lắp đặt
 Đối với các tính năng, chỉ tiêu kỹ thuật chưa được quy định trong các tiêu chuẩn của
Việt Nam, tham khảo các tiêu chuẩn ISO, tiêu chuẩn Nhật Bản và các tiêu chuẩn các nước
khác đã được các cơ quan chức năng Việt nam chấp nhận.
h. Tiêu chuẩn áp dụng phần giao thông
 Đường đô thị - Yêu cầu thiết kế: TCXDVN 104-2007;
10
 Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211-06;

 QCVN 41:2012/BGTVT: quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về báo hiệu đường bộ;
 Công tác đất - thi công và nghiệm thu TCVN 4447:2012;
 TCVN 9436:2012 Nền đường ô tô - thi công và nghiệm thu;
 TCVN 8859:2011 Lớp cấp phối đá dăm trong kết cấu áo đường ô tô - vật liệu, thi công
và nghiệm thu;
 TCVN 8819:2011 Mặt đường bê tông nhựa nóng - yêu cầu thi công và nghiệm thu.
8. Các biện pháp đảm bảo an toàn công trình, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường:
- Gắn nội quy, quy định của công trình xây dựng tại nơi ra vào chỗ làm việc.
- Bố trí các bình cứu hoả tại nơi thi công.
- Trong suốt thời gian kỹ thuậtluôn bố trí cán bộ giám sát an toàn và kiểm tra an toàn tại nơi làm
việc.
- Bố trí container chứa rác thải xây dựng và rác thải xây dựng, tổ chức xử lý và thu gom rác thải
thường xuyên.
Hạ tầng kỹ thuật:
- Hạ tầng kỹ thuật KCN: KCN đã hoàn thành công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và đầu tư
xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật trên toàn bộ diện tích đất KCN theo quy hoạch, gồm:
- Hệ thống đường giao thông nội bộ KCN được thiết kế thuận tiện, hợp lý phục vụ cho các
phương tiện giao thông đến lô đất của dự án một cách dễ dàng.
- Nguồn điện được cung cấp liên tục và ổn định từ các trạm hạ thế trong KCN
- Hệ thống nước sạch được đối nối thẳng vào dự án.
- Hệ thống thoát nước mưa chảy tràn được thu gom trong mặt bằng dự án, rồi dẫn tới hệ thống
cống thoát nước hiện có của KCN.
- Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt đã đấu nối tới hệ thống xử lý nước thải tập trung của
KCN.
- Hệ thống thông tin liên lạc trong KCN được đầu tư đồng bộ đáp ứng các nhu cầu như: điện
thoại cố định, điện thoại di động, truyền dữ liệu, các dịch vụ kỹ thuật cao khác
1. Vật liệu sử dụng:
- Kết cấu chính của công trình được sử dụng bê tông cốt thép truyền thống, dễ thi công và ổn
định lâu dài. Phần mái là kết cấu thép. Một số mái che, mái sảnh, sử dụng kết cấu thép tạo sự
thanh mảnh nhẹ nhàng cho hình thức kiến trúc.
- Tường bao che ngoài nhà sử dụng gạch thông thường và tường tôn đảm bảo độ chắc chắn.
Tường ngăn trong nhà được dùng gạch nhẹ không nung và tường ngăn thạch cao nhằm giảm tải
cho kết cấu, đảm bảo cách âm, cách nhiệt.
- Sơn: sơn nước, sơn dầu tổng hợp
11
- Lát nền hành lang: gạch ceramic

- Chống thấm vệ sinh
- Cửa phòng kỹ thuật: cửa thép chống cháy, sơn tĩnh điện.
- Cửa cầu thang bộ: cửa thép chống cháy vân gỗ.
- Lan can thang bộ: lan can thép sơn chống gỉ, sơn màu.
- Ngăn cháy lan: phía dưới dùng gạch dày 150mm cao tầm 3.5m, Phía trên dùng thạch cao
chống cháy EI45.
I.3. Hệ thống văn bản pháp luật quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho công trình
- Luật Xây dựng số 50/2014/QH15 ban hành ngày 18/6/2014
- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ban hành 29/11/2005
- Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và Bảo
trì công trình xây dựng
- Thông tư 10/2012/TT-BNNPTNT Về việc ban hành Danh mục thuốc bảo vệ thực vật được
phép sử dụng, hạn chế sử dụng, cấm sử dụng ở Việt Nam, ban hành 22/02/2012;
- Thông tư 22/2012/TT-BNNPTNT, sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
10/2012/TT-BNNPTNT ngày 22 tháng 2 năm 2012 của Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông
thôn ban hành Danh mục thuốc bảo vệ thực vật được phép sử dụng, hạn chế sử dụng, cấm
sử dụng ở Việt Nam, ban hành 05/06/2012.
- QCXDVN 01 : 2021/BXD “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng”
- QCXDVN 05 : 2008/BXD “Nhà ở và công trình công cộng - An toàn sinh mạng và sức
khoẻ”
- QCVN 02 : 2009/BXD “Số liệu khí hậu trong xây dựng”
- QCVN 04 : 2008/BXD “Tiêu chuẩn về quy hoạch”
- QCVN 06 : 2021/BXD “An toàn phòng cháy cho công trình và kết cấu công trình”
- QCVN 07 : 2010/BXD “Kỹ thuật hạ tầng đô thị”
- Qui chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt (QCVN 14:2008/BTNMT).
- Quy chuẩn hệ thống cấp thoát nước trong nhà và công trình ban hành theo quyết định số
47/1999/QĐ-BXD ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Bộ Xây dựng.
- Tiêu chuẩn TCVN 4449-1987: Quy hoạch đô thị, tiêu chuẩn thiết kế.
- Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4088:1997: Số liệu khí hậu dùng trong thiết kế xây dựng.
- Tiêu chuẩn TCVN 7958-2008: Phòng chống mối cho công trình xây dựng.
- TCVN 9342 : 2012 : Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Hướng dẫn công tác bảo trì
- TCVN 9362 : 2012 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình.
- TCVN 9361 : 2012: Công tác nền móng – Thi công và nghiệm thu
- TCVN 197 : 1985: Kim loại - Phương pháp thử kéo.
- TCVN 4055 : 1985: Tổ chức thi công.
- TCVN 141 : 2008 SX3: Xi măng poóc lăng – phương pháp phân tích hoá học.
- TCVN 9334 :2012: Bê tông nặng– Phương pháp xác định cường độ bằng súng bật nầy.
- TCVN 9335 : 2012: Bê tông nặng– Phương pháp thử không phá huỷ - Xác định cường độ
nén sử dụng kết hợp máy đo siêu âm và súng bật nẩy.
- TCXD 9352 : 2012: Đất xây dựng– Phương pháp thí nghiệm xuyên tĩnh.
- TCVN 5574 : 2018: Kết cấu bê tông cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế.
12
- TCVN 5575 : 2012: Kết cấu thép – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 5573 : 2011: Kết cấu gạch đá và gạch đá cốt thép – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 2683 : 2012: Đất xây dựng– Phương pháp lấy, bao gói, vận chuyển và bảo quản mẫu.
- TCVN 3105 : 1993 SX1: Hỗn hợp bê tông nặng và bê tông nặng – Lấy mẫu, chế tạo và bảo
dưỡng mẫu thử.
- TCVN 3113 : 1993 SX1: Bê tông nặng – Phương pháp xác định độ hút nước.
- TCVN 3118 : 1993 SX1: Bê tông nặng – Phương pháp xác định cường độ nén.
- TCVN 5718 : 1993: Mái và sàn BTCT trong công trình Xây dựng. Yêu cầu kỹ thuật chống
thấm nước.
- TCVN 5726 : 1993: Bê tông nặng – Phương pháp xác định cường độ lăng trụ và môdul đàn
hồi khi nén tĩnh.
- TCVN 4453: 1995: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép toàn khối. Quy phạm thi công và
nghiệm thu.
- TCVN 4085 : 2011: Kết cấu gạch đá. Quy phạm thi công và nghiệm thu.
- TCVN 2737-1995 SX2: Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 6084 : 2012: Bản vẽ xây dựng – các thể hiện đơn giản cốt thép và bê tông.
- TCXD 10304: 2014: Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 9351: 2012: Đất xây dựng – Phương pháp thí nghiệm hiện trường – Thí nghiệm
xuyên tiêu chuẩn (SPT).
- TCXDVN 239 : 2006: Bê tông nặng – Chỉ dẫn đánh giá cường độ bê tông trên kết cấu công
trình.
- TCVN 9356 : 2012: Kết cấu bê tông cốt thép–Phương pháp điện từ xác định chiều dày lớp
bê tông bảo vệ, vị trí và đường kính cốt thép trong bê tông.
- TCVN 9360 : 2012: Đo độ lún của công trình công nghiệp và dân dụng bằng phương pháp
đo cao hình học.
- TCVN 9348 : 2012: Kết cấu BTCT. Phương pháp điện thế kiểm tra khả năng cốt thép bị ăn
mòn.
- TCVN 9345 : 2012: Kết cấu bê tông và BTCT. Hướng dẫn kỹ thuật phòng chống nứt dưới
tác động khí hậu nóng ẩm địa phương.
- TCVN 7447-2004: Hệ thống lắp đặt điện của các toà nhà (tương đương tiêu chuẩn
IEC60364-2001).
- TCVN 7447-1:2010: Hệ thống lắp đặt điện hạ áp. Phần 1: Nguyên tắc cơ bản, đánh giá các
đặc tính chung, định nghĩa.
- TCVN 9207:2012: Đặt đường dây dẫn điện trong nhà ở và công trình công cộng- Tiêu
chuẩn thiết kế.
- TCVN 9206 : 2012: Đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng – Tiêu chuẩn thiết
kế (hệ số sử dụng, suất phụ tải tính toán, vị trí đặt thiết bị điện, nối đất, nối không …).
- TCVN 33-2005: Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công trình công cộng và kỹ thuật hạ
tầng đô thị (chiếu sáng đường, chiếu sáng các khu trường học, bệnh viện và các trụ sở)
- TCVN 16-1986: Chiếu sáng nhân tạo trong công trình dân dụng (chiếu sáng sự cố, bảo vệ).
- TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung (trang 1281),
quy định về quang điện, kết cấu bảo vệ, an toàn điện.
13
- TCVN 9384 : 2012: Chống sét cho công trình xây dựng - Hướng dẫn thiết kế, kiểm tra và
bảo trì hệ thống.
- TCVN 2622 – 1995: Phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình – Yêu cầu thiết kế.
- TCVN 3255 – 1986: An toàn nổ - Yêu cầu chung.
- TCVN 5738 – 2001: Hệ thống báo cháy tự động – Yêu cầu kỹ thuật. Trung tâm báo cháy,
đầu báo cháy tự động, hộp nút ấn báo cháy, các bộ phận liên kết.
- TCVN 6379 – 1998: Thiết bị chữa cháy - Trụ nước chữa cháy – Yêu cầu kỹ thuật.
- TCXD 218 – 1998: Hệ thống phát hiện cháy và báo cháy tự động.
- TCVN 5760 – 1993: Hệ thống chữa cháy, yêu cầu chung về thiết kế, lắp đặt và sử dụng.
- TCVN 4513-1988: Cấp nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế
- TCXDVN 33-2006: Cấp nước mang lưới đường ống và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 4474-1987: Thoát nước bên trong - Tiêu chuẩn thiết kế
- TCXD 51-2006: Thoát nước - Mạng lưới bên ngoài và công trình; Tiêu chuẩn thiết kế.
- TCVN 7222-2002: Chất lượng nước thải sinh hoạt.
- Ngoài ra, quy trình bảo trì có tham khảo các tiêu chuẩn nước ngoài về bảo trì cảnh quan bao
gồm:
o ANSI A300 (Phần 1)-2001 về Chăm sóc và cắt tỉa cây
o ANSI A300 –1995- về Tiêu chuẩn thực hành chăm sóc cây,
o ANSI Z133.1-1994- về Các yêu cầu an toàn trong thực hiện chăm sóc cây
II. CĂN CỨ LẬP QUY TRÌNH BẢO TRÌ VÀ CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN
II.1. Căn cứ pháp lý và kỹ thuật

- Nghị định 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 của Chính phủ về Quản lý chất lượng và Bảo
trì công trình xây dựng (Sau đây gọi tắt là Nghị định 46)
- Các quy định có liên quan của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
- Quy chuẩn, tiêu chuẩn thiết kế áp dụng cho công trình
- Điều kiện tự nhiên nơi xây dựng công trình
- Hồ sơ thiết kế BVTC đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt
- Hồ sơ hoàn công thi công công trình.
II.2. Các định nghĩa
1. Công trình: được hiểu là Nhà máy sản xuất vòi rửa, trong đó chức năng chính là nhà công
nghiệp nên theo quy định hiện hành luôn phải duy trì hoạt động bảo trì.
2. Bảo trì công trình là tập hợp các công việc nhằm bảo đảm và duy trì sự làm việc bình thường,
an toàn của công trình theo quy định của thiết kế trong suốt quá trình khai thác sử dụng.
Nội dung bảo trì công trình có thể bao gồm một, một số hoặc toàn bộ các công việc sau: kiểm
tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng và sửa chữa công trình.
3. Quy trình bảo trì công trình là quy định về trình tự, nội dung và chỉ dẫn thực hiện các công
việc bảo trì công trình.
14
4. Kiểm tra công trình là việc xem xét bằng trực quan hoặc bằng thiết bị chuyên dụng để đánh
giá hiện trạng công trình nhằm phát hiện các dấu hiệu hư hỏng của công trình.
5. Quan trắc công trình là sự quan sát, đo đạc các thông số kỹ thuật của công trình theo yêu cầu
của thiết kế trong quá trình sử dụng.
6. Bảo dưỡng công trình là các hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ,
duy tu thiết bị lắp đặt vào công trình) được tiến hành thường xuyên, định kỳ để duy trì công
trình ở trạng thái khai thác, sử dụng bình thường và hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình.
7. Kiểm định chất lượng công trình là việc kiểm tra và xác định chất lượng hoặc đánh giá sự phù
hợp chất lượng của công trình so với yêu cầu của thiết kế, quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật thông
qua việc xem xét hiện trạng công trình bằng trực quan kết hợp với phân tích, đánh giá các số
liệu thử nghiệm công trình.
8. Sửa chữa công trình là việc khắc phục hư hỏng của công trình được phát hiện trong quá trình
khai thác, sử dụng nhằm đảm bảo sự làm việc bình thường và an toàn của công trình.
9. Tuổi thọ thiết kế là thời gian sử dụng của công trình do người thiết kế tính toán trong quá
trình thiết kế công trình.
10. Chủ sở hữu công trình là cá nhân, tổ chức có quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
II.3. Tài liệu phục vụ bảo trì công trình
1. Các tài liệu phục vụ công tác bảo trì bao gồm quy trình bảo trì công trình, bản vẽ hoàn công,
lý lịch thiết bị lắp đặt trong công trình, biên bản bàn giao mốc quan trắc trong quá trình thi công
và các hồ sơ, tài liệu cần thiết khác phục vụ cho bảo trì công trình.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các tài liệu phục vụ bảo trì công trình cho chủ sở hữu
hoặc người được ủy quyền trước khi bàn giao công trình đưa vào khai thác, sử dụng.
II.4. Trách nhiệm lập quy trình bảo trì công trình
a) Nhà thầu thiết kế xây dựng công trình có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu tư quy
trình bảo trì công trình, bộ phận công trình do mình thiết kế cùng với hồ sơ thiết kế;
b) Nhà thầu cung cấp thiết bị lắp đặt vào công trình có trách nhiệm lập và bàn giao cho chủ đầu
tư quy trình bảo trì đối với thiết bị do mình cung cấp trước khi lắp đặt vào công trình.
II.5. Phạm vi của quy trình bảo trì công trình
Theo quy định của Nghị định 46, Quy trình bảo trì này bao gồm các công tác bảo trì phần xây
dựng công trình. Quy trình bảo trì đối với thiết bị lắp đặt vào công trình do các Nhà cung cấp
thiết bị lập. Tuy vậy khi tiến hành bảo trì Chủ sở hữu công trình cần kết hợp cả hai quy trình để
công việc được đồng bộ.
Công trình: Nhà máy điện tử Meiko thuộc loại loại hình nhà công nghiệp sở hữu của chủ đầu tư
nên phạm vi của Quy trình bảo trì công trình được nêu dưới đây chỉ áp dụng cho toàn bộ kiến
trúc công trình.
15
II.6. Phân loại bảo trì của công trình
Căn cứ theo Nghị định 46, Thông tư 10/2013/BXD-TT và TCVN 9343:2012, loại công trình là
công nghiệp, công trình Cấp II, và có thể sửa chữa khi cần, mức độ bảo trì, thuộc nhóm bảo trì
thông thường.
 Thực hiện tất cả các nội dung bảo trì như sau:
(1) Kiểm tra:
Kiểm tra gồm có các loại hình sau đây:
o Kiểm tra ban đầu (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá trình
khảo sát kết cấu bằng trực quan (nhìn, gõ, nghe) hoặc bằng các phương tiện đơn
giản và xem xét hồ sơ hoàn công để phát hiện những sai sót chất lượng sau thi
công so với yêu cầu thiết kế. Từ đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảo công
trình đưa vào sử dụng đúng yêu cầu thiết kế. Kiểm tra ban đầu được tiến hành đối
với công trình xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửa chữa xong
(theo mẫu phụ lục 1) làm cơ sở tính toán cho việc bắt đầu thực quy trình bảo trì.
o Kiểm tra thường xuyên (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá
trình thường ngày xem xét công trình, bằng mắt hoặc bằng các phương tiện đơn
giản để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp. Kiểm tra thường xuyên là bắt buộc
đối với mọi công trình.
o Kiểm tra định kỳ (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá trình khảo
sát công trình theo chu kỳ để phát hiện các dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục
sớm. Công việc này yêu cầu phải do cán bộ thuộc đơn vị quản lý tòa nhà có
chuyên môn thực hiện (Kỹ sư, kiến trúc sư….)
o Kiểm tra bất thường (do đơn vị quản lý tòa nhà tổ chức thực hiện): Là quá trình
khảo sát đánh giá công trình khi có hư hỏng đột xuất được phát hiện từ đơn vị
quản lý tòa nhà hoặc bởi người dân (như công trình bị hư hỏng do gió bão, lũ lụt,
động đất, va đập, cháy, vv..).
o Kiểm tra chi tiết (cán bộ có chuyên môn của đơn vị quản lý tòa nhà hoặc thuê các
chuyên gia thuộc các tổ chức có chức năng phù hợp thực hiện): Là quá trình khảo
sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu của các loại hình
kiểm tra trên. Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp,
đánh giá mức độ xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể.
Kiểm tra ban đầu, thường xuyên, định kỳ được thực hiện chủ yếu bằng mắt và các phương tiện
đơn giản.
(2) Phân tích cơ chế xuống cấp: Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấp
đang xẩy ra theo cơ chế nào. Từ đó xác định hướng giải quyết khắc phục.
(3) Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp: Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánh giá
xem mức độ và tốc độ xuống cấp đã đến đâu và yêu cầu đòi hỏi phải sửa chữa đến mức nào,
16
hoặc có thể sẽ phải phá dỡ. Cơ sở để đánh giá mức độ xuống cấp là các công năng hiện có
của kết cấu.
(4) Xác định giải pháp sửa chữa: Xuất phát từ mức yêu cầu phải sửa chữa để thiết kế giải pháp
sửa chữa cụ thể.
(5) Sửa chữa: Bao gồm quá trình thực thi thiết kế và thi công sửa chữa hoặc gia cường kết cấu.
Tuỳ theo mức độ, yêu cầu của công tác bảo trì, chủ công trình có thể tự thực hiện những nội
dung bảo trì nêu trên hoặc thuê một đơn vị chuyên ngành thiết kế hoặc thi công thực hiện.
III. QUY TRÌNH CHUNG THỰC HIỆN BẢO TRÌ
III.1. Sơ đồ quy trình thực hiện
Trách nhiệm Lưu đồ Ghi chú
Cán bộ chuyên môn Xem III.2.1

Tiếp nhận thông tin
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ Kiểm tra và thống kê khối
lượng
(Chuyên gia chuyên ngành)
Cán bộ kế hoạch Xem III.2.2

Lập kinh phí và kế hoạch
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ bảo trì
- GIÁM ĐỐC Xem III.2.3

Phê duyệt
ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ
- ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA NHÀ Thực hiện bảo trì công trình Xem III.2.4
- NHÀ THẦU
Nghiệm thu, thanh quyết

toán công việc bảo trì
17
- Cán bộ chuyên môn

Xem III.2.5
- Cán bộ kế hoạch
- Cán bộ kế toán
- GIÁM ĐỐC ĐƠN VỊ QUẢN LÝ TÒA
NHÀ
- BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ (Đại
diện)
- (Nghiệm thu)
III.2. Diễn giải các bước của quy trình
III.2.1/ Tiếp nhận thông tin, kiểm tra và thống kê khối lượng bảo trì:
Khi có sự phản ảnh, đề nghị của khách hàng hoặc theo thời gian định kỳ kiểm tra và bảo
dưỡng của từng loại công việc, đơn vị quản lý Tòa nhà cử cán bộ chuyên môn có đủ khả năng,
trình độ, có đủ thiết bị để kiểm tra và xác định chính xác khối lượng các công việc cần phải bảo
dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế đồng thời đề ra các yêu cầu kỹ thuật cho từng công việc cần bảo
trì. Đối với công việc khó xác định về khối lượng và mức độ hư hỏng, Đơn vị quản lý tòa nhà có
thể thuê thêm chuyên gia chuyên ngành để cùng thực hiện; Bảng khối lượng phải được tính toán
và thống kê chi tiết theo (phiếu kiểm tra và xác định khối lượng bảo trì ở Phụ lục 2), bảng khối
lượng và yêu cầu kỹ thuật bảo trì phải được những người tham gia kiểm tra ký tên xác nhận và
Lãnh đạo của đơn vị quản lý tòa nhà kiểm tra, phê duyệt rồi chuyển cho người làm Kế hoạch 01
bản để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì.
III.2.2/ Lập kinh phí và kế hoạch bảo trì:
Căn cứ vào bảng khối lượng nhận được và các yêu cầu kỹ thuật bảo trì đã đề ra, căn cứ vào
đơn giá, định mức hiện hành và thông báo giá vật tư hằng tháng hoặc quý của UBND thành phố
Hà Nội, người làm kế hoạch của đơn vị quản lý tòa nhà lập bảng dự trù kinh phí và lập tiến độ
thực hiện công việc cho công tác bảo trì.
III.2.3/ Giám đốc đơn vị quản lý tòa và Người đứng đầu đại diện cho Ban quản trị tòa nhà
phê duyệt kinh phí và kế hoạch bảo trì.
III.2.4/ Thực hiện bảo trì công trình:
Đơn vị quản lý tòa nhà cử người để thực hiện công tác bảo trì theo kế hoạch đã được phê
duyệt. Trong trường hợp khối lượng lớn hoặc công việc phức tạp, Đơn vị quản lý tòa nhà có thể
thuê thêm một đơn vị khác hoặc thuê chuyên gia để thực hiện công tác bảo trì. Công tác bảo trì
công trình cần thực hiện theo đúng tiến độ và đảm bảo chất lượng theo yêu cầu đã đề ra. Đối với
công việc cần bảo trì thường xuyên như hệ thống thông tin liên lạc v.v…đơn vị quản lý tòa nhà
có thể thuê một đơn vị chuyên ngành để làm công tác bảo trì dài hạn.
Trong quá trình bảo trì, Đơn vị quản lý tòa nhà cử cán bộ chuyên môn của mình kết hợp
cùng đại diện của Ban quản trị tòa nhà giám sát và nghiệm thu về chất lượng và khối lượng để
các công việc bảo trì đảm bảo được chất lượng và mục tiêu theo yêu cầu đã đề ra.
18
Người hoặc đơn vị thực hiện bảo trì phải có trách nhiệm lập biện pháp thi công, biện pháp
an toàn, biện pháp đảm bảo vệ sinh môi trường theo quy định và được đơn vị quản lý tòa nhà
phê duyệt trước khi tiến hành thực hiện bảo trì công trình.
III.2.5/ Nghiệm thu thanh toán công việc bảo trì:
Căn cứ vào danh mục công việc cần bảo trì, căn cứ vào biên bản nghiệm thu về khối lượng, chất
lượng (có sự tham gia nghiệm thu của đại điện Ban quản trị tòa nhà) cán bộ chuyên môn, cán bộ
kế hoạch của đơn vị quản lý tòa nhà phối hợp làm các thủ tục thanh quyết toán cho người hoặc
đơn vị thực hiện bảo trì và trình giám đốc phê duyệt, cán bộ kế toán có trách nhiệm làm các thủ
tục và thanh toán cho người hoặc đơn vị thực hiện công việc bảo trì khi các thủ tục về thanh
toán đã được giám đốc phê duyệt.
IV. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC QUAN TRẮC
Công tác quan trắc phục vụ bảo trì công trình phải tuân thủ các quy định tại:
- TCVN 9360 : 2012 “Qui trình kỹ thuật xác định độ lún công trình dân dụng và công nghiệp
bằng phương pháp đo cao hình học”.
- TCVN 9398 : 2012 "Công tác trắc địa trong xây dựng công trình - Yêu cầu chung"
- TCVN 9399 : 2012 "Nhà và công trình xây dựng – Xác định chuyển dịch ngang bằng
phương pháp trắc địa".
- TCVN 9400 : 2012 “Nhà và công trình dạng tháp – Xác định độ nghiêng công trình bằng
phương pháp trắc địa”.
- Điều 3, Thông tư số 02/2012/TT-BXD ngày 12/6/2012 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn
một số nội dung về bảo trì công trình dân dụng, công trình công nghiệp vật liệu xây dựng và
công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị.
Các vị trí quan trắc có thể sử dụng lại các vị trí quan trắc trong giai đoạn phục vụ thi công công
trình. Khi thiết kế các vị trí quan trắc bổ sung đơn vị nhà thầu quan trắc cần có sự tham khảo ý
kiến của đơn vị thiết kế. Ngoài ra, khi bàn giao mốc quan trắc trong quá trình thi công, Chủ đầu
tư nên tiến hành quy đổi về mốc cao độ quốc gia.
Các thông số quan trắc bao gồm: độ lún, độ nghiêng công trình, chuyển dịch ngang; ngoài ra có
thể xác định thêm độ võng, vết nứt nếu cần thiết.
Giá trị giới hạn của độ lún: do công trình đã qua giai đoạn thi công, giai đoạn sử dụng độ lún đã
tương đối ổn định, vì vậy độ lún giới hạn không quan trọng bằng giá trị tốc độ lún. Thông
thường tốc độ lún của công trình từ 1mm-2mm trong một năm.
Giá trị giới hạn của độ nghiêng, chuyển dịch ngang của công trình, độ võng, vết nứt của các cấu
kiện vách, cột, dầm, sàn… cần đảm bảo theo TCVN 5574:2018..
Nhà thầu quan trắc phải đưa ra phương án quan trắc nêu rõ phương pháp đo, các thiết bị đo, sơ
đồ bố trí và cấu tạo mốc, tổ chức thực hiện, phương pháp xử lý số liệu đo và các nội dung cần
thiết khác
19
V. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KIẾN TRÚC
V.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình
Công tác kiểm tra được thực hiện để phát hiện kịp thời dấu hiệu xuống cấp hoặc bị hư hỏng của
những bộ phận kiến trúc công trình để từ đó đưa ra các giải pháp sửa chữa hoặc thay thế kịp
thời, phương pháp kiểm tra dùng mắt thường cho những chỗ có thể nhìn trực tiếp được và nhìn
bằng thiết bị quan sát với những chỗ mà mắt thường không thể quan sát được, và các dụng cụ
kiểm tra như thước, bình đồ, vv. Trong quá trình kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ
xuống cấp mức độ hư hỏng, khối lượng công việc cần bảo trì theo để làm cơ sở lập kinh phí và
kế hoạch bảo trì.
Các loại hình kiểm tra:
- Kiểm tra Ban đầu khi nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng
- Kiểm tra Thường xuyên hằng ngày của bộ phận quản trị
- Kiểm tra Định kỳ 6 tháng/lần cho toàn bộ các bộ phận kiến trúc (xem chi tiết tại Phụ lục 4)
- Kiểm tra Đột xuất sau mỗi sự kiện như: Dự báo thời tiết mưa bão lớn,dự báo có các hiện tượng
thiên nhiên bất thương, sau khi có mưa bão lớn, động đất, có cháy nổ, va chạm mạnh, hoặc có
phản ảnh phát hiện dấu hiệu bất thường đối với công trình của một người nào đó.
- Kiểm tra Chi tiết: Khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu của các
loại hình kiểm tra trên. Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp, đánh giá
mức độ xuống cấp và đi đến giải pháp sửa chữa cụ thể.
Công tác kiểm tra được thực hiện với những đối tượng sau đây:
a, Tường ngoài nhà, trong nhà: Tường phía bên ngoài nhà dễ bị ảnh hưởng bởi gió bão và thời
tiết vì vậy đối với tường cần kiểm tra các vấn đề sau:
+ Tường có bị nứt, bị nghiêng hay không? Đặc biệt lưu ý tại vị trí tường tiếp giáp với
cột, đầu trên của tường tiếp giáp với dầm, sàn?
+ Vữa trát tường có bị nứt, bị rơi hay không?
+ Bề mặt tường có bị rêu bị mốc hay không?
+ Màu sắc của sơn tường còn đảm bảo hay không, trong trường hợp màu sắc của bề mặt
tường đã quá bạc màu hoặc bị rêu mốc thì phải đưa biện pháp sửa chữa cụ thể và tiến hành sơn
lại tường.
b, Vỉa hè, bậc tam cấp, bồn hoa:
+ Kiểm tra gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có bị nứt, bị vỡ hay không?
+ Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp có còn bằng phẳng hay không?
+ Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát, gạch ốp hoặc đá ốp xem còn đảm bảo không?
Trong trường hợp bề mặt các viên lát, viên ốp đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì
cần phải thay thế.
+ Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch xem còn đảm bảo hay không?
+ Có dấu hiệu xô lệch biến dạng gì không?
20
c, Lát nền nhà, hành lang:

+ Kiểm tra gạch lát có bị nứt, bị vỡ hay không?
+ Kiểm tra bề mặt của lớp gạch lát có còn bằng phẳng hay không?
+ Kiểm tra bề mặt của các viên gạch lát xem còn đảm bảo không? Trong trường hợp bề
mặt các viên lát đã quá xấu hoặc dễ bị trơn trượt hoặc bị vỡ thì cần phải thay thế.
+ Kiểm tra mạch vữa giữa các viên gạch, đánh giá khả năng bong tróc, xô,…
d, Cửa đi, cửa sổ, cửa đổ rác, vách kính, mái kính, tấm ốp hợp kim nhôm, cửa chống cháy:
+ Kiểm tra chất lượng của khuôn cửa, chất lượng của các bật sắt hoặc các vít liên kết
khuôn cửa với tường, với kết cấu công trình.
+ Kiểm tra chất lượng của khung cánh cửa, các tấm panô, nan chớp hoặc các tấm kính.
+ Kiểm tra các chốt, móc cửa.
+ Kiểm tra độ ổn định của các roăng chống khói đối với cửa chống cháy, tay hãm thủy
lực
+ Kiểm tra bản lề hoặc liên kết của cánh cửa với khuôn cửa (cần đặc biệt lưu ý với các
cửa sổ xung quanh phía ngoài công trình nếu các liên kết không đảm bảo khi có gió thổi, cánh
cửa hoặc khung cửa có thể bị rơi xuống gây tai nạn).
+ Kiểm tra kính có bị nứt, bị bong nẹp, bị thấm nước mưa qua nẹp không?
+ Kiểm tra cánh cửa có dấu diệu bị xệ, kẹt, dít không ? nếu có cần phân tích để có
phương án xử lý kịp thời.
e, Trần thạch cao; trần hợp kim nhôm:

+ Kiểm tra các tấm trần xem có bị nứt, bị vỡ hay không?
+ Kiểm tra độ phẳng, chất liệu bề mặt dưới của tấm trần xem còn đảm bảo không?
+ Kiểm tra các vít, các pát, các thanh ty treo trần
+ Kiểm tra hệ khung xương trần và các thanh L tại góc trần
+ Kiểm tra lớp bả mặt trần và lớp sơn mặt trần (đối với loại trần thạch cao khung xương
chìm). Trong trường hợp lớp bả bị bong, sơn bề mặt xấu .v.v. thì phải tiến hành bả và sơn lại.
f, Cầu thang bộ, lan can ban công, logia:
+ Kiểm tra chất lượng của hệ thống lan can, kiểm tra liên kết của hệ thống lan can với
cốn thang hoặc bậc thang, liên kết các đợt lan can với nhau hoặc liên kết lan can với tường hoặc
kết cấu công trình. Liên kết kính với khung lan can,
+ Kiểm tra xem các tấm kính lan can có biểu hiện rạn nứt, vỡ không ?
+ Kiểm tra chất lượng gạch ốp mép bậc, lát cầu thang (Công tác kiểm tra như kiểm tra
bậc tam cấp, bồn hoa).
+ Kiểm tra các lớp trát mặt bậc, sơn phủ mặt bậc cầu thang xem có bong tróc, rạn nứt
không?
21
+ Kiểm tra lớp trát và lớp sơn của tường cầu thang (Công tác kiểm tra như kiểm tra lớp
trát và bề mặt của tường)
g, Khu vệ sinh:
+ Kiểm tra chống thấm của nền vệ sinh
+ Kiểm tra gạch ốp, lát có phẳng không, nứt vỡ, mạch lát có bong tróc gì không?
+ Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước khu vệ sinh.
+ Kiểm tra các thiết bị vệ sinh như xí, tiểu, chậu rửa, vòi rửa, gương soi .v.v.
Có hoạt động bình thường không, và có nứt vỡ gì không?
h, Phần mái công trình:
+ Kiểm tra bị gỉ không
+ Kiểm tra các đường ống cấp thoát nước, các phễu thoát nước mưa; rãnh thu nước xem
có hiện tượng nứt, rác ngập gây tắc đường ống?
+ Kiểm tra các mương, các ống thoát nước mái và các mối liên kết ống thoát nước với
kết cấu công trình
k, Sân vườn, bồn hoa ngoài nhà:
+ Kiểm tra chất lượng gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa
+ Kiểm tra bề mặt của gạch lát sân, gạch ốp bồn hoa
+ Kiểm tra mạch vữa chèn của gạch ốp, gạch lát.
V.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì công trình
Bảo trì công trình là các hoạt động (theo dõi, chăm sóc, sửa chữa những hư hỏng nhỏ) được tiến
hành thường xuyên, định kỳ để duy trì công trình ở trạng thái khai thác, sử dụng bình thường và
hạn chế phát sinh các hư hỏng công trình.
Tần suất bảo trì:
- Định kỳ 1 năm/ lần cho toàn bộ các bộ phận kiến trúc (xem chi tiết phụ lục 4)
- Đột xuất sau mỗi sự kiện như: Dự báo thời tiết mưa bão lớn, Sau khi có mưa bão lớn,
động đất, có cháy nổ, thực hiện theo kết quả kiểm tra đột xuất.
Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì
V.2.1/ Vệ sinh công nghiệp

Các phế thải, mùn, bùn, bụi bẩn vv được quét, gom gọn cho vào các bao, thùng mang tập kết
đúng nơi quy định của công trình theo từng phòng hoặc tầng và từ trên xuống dưới, tạo mặt
bằng sạch sẽ cho công tác bảo dưỡng.
V.2.2/ Thực hiện bảo trì

1. Bảo trì cửa kính, vách kính, mái kính, lan can kính, tấm ốp hợp kim nhôm, chớp nhôm trong
ngoài nhà:
22
- Dùng hoá chất chuyên rửa kính làm sạch, cây lau và giẻ mềm, tay gạt kính, cây lau kính
chuyên dùng lau sạch bụi và các vết bẩn như xi măng, sơn bám trên bề mặt ngoài kính và khung
nhôm. Hoá chất này phải không độc hại và làm trong kính đồng thời còn làm tăng thêm tuổi thọ,
độ bền chất liệu kính, khung nhôm.
- Dùng hoá chất chuyên dùng pH = 8 có tính năng cắt chân chất bẩn mang gốc dầu mỡ do
bụi, khói xe, nước mưa, ô nhiễm môi trường lâu ngày. Dùng hoá chất pH = 6 và cây gạt kính
chuyên dùng có tính năng làm sạch trong bề mặt kính, đồng thời làm trung hoà nồng độ PH trên
bề mặt kính, khung nhôm.
- Dùng hoá chất gốc Polimer Wax chuyên dùng lau toàn bộ phần khung nhôm có tính
năng làm sạch, tạo bóng và bảo vệ trên bề mặt nhôm, chống bám bụi, chống oxy hoá.
- Nếu cần dùng bộ dây đu hoặc hệ thống chuyên dụng do các nhà thầu đề xuất, cung cấp
để làm sạch vách kính trên cao phía mặt ngoài, chớp nhôm (tuỳ thuộc vào địa thế của công
trình). Cửa sổ cửa đi của khối căn hộ được thiết kế để có thể lau từ trong nhà dùng khăn lau kết
hợp các dụng cụ giản đơn.
2. Bảo trì khu vệ sinh: ngoài công tác làm vệ sinh hàng ngày, công tác bảo trì hàng năm thực
hiện như sau:
- Dùng khăn khô quấn lại các thiết bị inox để tránh bị sước và loang ố do vết nước (nếu là
đồ mới)
- Sử dụng cây lau và hoá chất có tác dụng làm sạch sàn (nếu cần thiết)
- Dùng máy đánh sàn bàn chải đánh sàn + hóa chất làm sạch các viết bẩn bám trên sàn và
tường men ốp.
- Lau bình nóng lạnh, quạt gió...
- Dùng phớt mềm và hoá chất làm sạch hệ thống đèn và các thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, bồn
tiểu, gương, bồn rửa tay, vách ngăn, tay vắt khăn, kệ đựng xà phòng, kính phía trước và cửa
chớp phía sau...
- Dùng gạt kính làm sạch và sáng gương kính.
- Lau hệ thống cửa ra vào, cửa sổ
- Lau khô các đồ đạc, thiết bị vệ sinh sau khi làm sạch
3. Bảo trì sàn cứng:Bao gồm cả sàn nhà, bậc thềm, sảnh, bậc cầu thang
- Dùng máy hút bụi hút sạch bụi trên bề mặt sàn.
- Dùng hoá chất chuyên dùng pH = 3 - 7 thoa đều trên bề mặt sàn đá từ 10 đến 15 phút để
cắt chất bẩn hiện đang bám két trên bề mặt sàn .
- Dùng máy chà bẩn 175vòng/phút + mâm bàn chải chà đều trên bề mặt sàn làm bong các
chất dơ hiện đang bám két trên bề mặt sàn.
- Dùng máy hút nước công nghiệp hút toàn bộ chất bẩn cùng hoá chất trên toàn bộ bề mặt
sàn .
- Dùng dụng cụ chuyên dùng và hoá chất pH = 3 làm sạch phần chân tường góc cạnh hiện
máy không thể làm tới .
- Dùng thiết bị và dụng cụ chuyên dùng làm khô bề mặt sàn .
- Bão dưỡng hoàn thiện: Đối với các loại sàn đá tự nhiên: đá hoa cương (granite), đá cẩm
thạch (marble): Đánh bóng sàn bằng máy đánh bóng; Đối với sàn gạch men, sàn đá mài, sàn
hardener, sàn bê tông, sàn gỗ: Đánh bóng sàn bằng máy đánh bóng hoặc xi, véc ny, vv.
23
Đối với sàn, bậc thang sơn phủ epoxy dung nước phun rửa, vệ sinh sạch sẽ.
a) Bảo trì sàn mềm
- Thảm sàn: Giặt thảm + Phun hoá chất bảo trì thảm.
b) Bảo trì tường trong ngoài toà nhà
- Đối với tường ốp đá mặt trong ngoài nhà: Dùng vòi xịt nước, cây lau và giẻ mềm rửa
toàn bộ bụi bẩn, các vết bám trên bề mặt đá. Dùng dụng cụ chuyên dùng và hoá chất pH = 3 làm
sạch. Dùng thiết bị và dụng cụ chuyên dùng làm khô bề mặt đá .
- Đối với tường trát vữa, sơn trong ngoài nhà: Dùng chổi quét bụi bẩn bám trên mặt tường.
c) Bảo trì trần treo:
- Dùng chổi quét bụi bẩn bám trên mặt trần, thay thế cục bộ các mảng trần bị hư hỏng.
- Thay thế các thanh giằng, treo bị gỉ tét.
d) Bảo trì lan can cầu thang:
- Làm vệ sinh lan can tay vịn sạch sẽ bằng giẻ mềm ẩm. Dùng hoá chất gốc Polime Wax
chuyên dùng lau toàn bộ các chi tiết kim loại có tính năng làm sạch, tạo bóng và bảo vệ trên bề
mặt. Đối với các chi tiết bằng gỗ đánh véc ni hoặc sơn lại.
e) Bảo trì mái:
- Làm vệ sinh toàn bộ mái, rãnh trên mái. Các phế thải, mùn, bùn, bụi bẩn vv được quét,
gom gọn cho vào các bao, thùng mang tập kết đúng nơi quy định của công trình, tạo mặt bằng
sạch sẽ cho công tác bảo dưỡng.
- Tháo dỡ các đan rãnh, rọ chắn rác để làm vệ sinh bên trong rãnh, đường thoát nước mưa.
Thay thế rọ chắn rác nếu phát hiện bị hư hỏng.
- Tùy theo kết quả kiểm tra định kỳ hoặc đột xuất, có thể thực hiện gia cố sửa chữa chống
thấm cục bộ một số vị trí. Vật liệu chống thấm dùng theo chỉ dẫn tại hồ sơ thiết kế công trình.
Quy trình chống thấm thực hiện theo chỉ dẫn của nhà sản xuất chất chống thấm.
f) Bảo trì ốp bảo vệ góc cột chống va đập, bảng biểu, biển chỉ dẫn,:
- Sử dụng giẻ mềm ẩm lau rửa, Dùng hoá chất gốc Polime Wax chuyên dùng lau làm sạch,
Kiểm tra cộ định lại liên kết của các tấm ốp, bảng biểu vào kết cấu, thay thế các tấm ốp bảo vệ,
biển hiệu/hướng dẫn hư hỏng, mờ.
V.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp
V.3.1/ Kiểm tra chi tiết

Khi phát hiện các hư hỏng của công trình cần có kiểm tra chi tiết. Đó là quá trình khảo sát, đánh giá mức
độ hư hỏng công trình, đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp, đánh giá mức độ xuống cấp và đi đến
giải pháp sửa chữa cụ thể.
V.3.2/ Phân tích cơ chế xuống cấp

Trên cơ sở các số liệu kiểm tra, cần xác định xem xuống cấp đang xẩy ra theo cơ chế nào. Từ đó xác
định hướng giải quyết khắc phục.
24
V.3.3/ Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp

Sau khi phân tích được cơ chế xuống cấp thì đánh giá xem mức độ và tốc độ xuống cấp đã đến
đâu và yêu cầu đòi hỏi phải sửa chữa thay thế cục bộ đến mức nào, hoặc có thể sẽ phải phá dỡ
thay thế toàn bộ.
V.3.4/ Xác định giải pháp sửa chữa

Xuất phát từ mức yêu cầu phải sửa chữa để thiết kế giải pháp sửa chữa cụ thể.
V.3.5/ Sửa chữa

Bao gồm quá trình thực thi thiết kế và thi công sửa chữa cục bộ hay thay thế toàn bộ.
V.4. Công trình hết tuổi thọ
Thực hiện việc thông báo hết tuổi thọ hoặc sử dụng tiếp công trình khi hết tuổi thọ thực hiện theo Điều 4
thông tư 02/2012/TT-BXD Để xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng đối với công trình hết tuổi thọ thiết
kế, (theo mẫu tại Phụ lục 3).
VI. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ PHẦN KẾT CẤU
Mọi kết cấu cần được thực hiện chế độ bảo trì đúng mức trong suốt tuổi thọ thiết kế. Việc bảo trì cần được
thực hiện ngay từ khi đưa công trình vào sử dụng. Đơn vị quản lý tòa nhà có kế hoạch tổng thể về bào trì công
trình bao gồm công tác kiểm tra, xác định mức độ và tốc độ xuống cấp, đánh giá tính nguyên vẹn của kết cấu
và thực hiện công việc sửa chữa nếu cần.
VI.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra công trình
Kiểm tra là công việc được thực hiện đối với mọi công trình nhằm phát hiện kịp thời sự xuống cấp hoặc thay
đổi công năng kết cấu. Việc kiểm tra cần được duy trì trong suốt thời gian sử dụng công trình. Trong quá trình
kiểm tra cần phải đánh giá cụ thể mức độ xuống cấp, mức độ hư hỏng, khối lượng công việc cần bảo trì để
làm cơ sở để lập kinh phí và kế hoạch bảo trì. Việc kiểm tra phải do đơn vị và các cá nhân có trình độ chuyên
môn phù hợp thực hiện. Thông thường chủ công trình có thể mời đơn vị và chuyên gia tư vấn đã thiết kế và
giám sát chất lượng thực hiện công tác kiểm tra. Công cụ kiểm tra có thể là bằng trực quan (nhìn nghe), hoặc
bằng những công cụ thông thường như thước mét, búa gõ, kính phóng đại, vv.. Khi cần có thể dùng các thiết
bị như máy kinh vĩ, thiết bị thử nghiệm không phá hoại hoặc các thiết bị thử nghiệm trong phòng khác.
VI.1.1/ Các loại hình kiểm tra phần kết cấu

a. Kiểm tra ban đầu:
Là quá trình khảo sát kết cấu bằng trực quan để phát hiện những sai sót chất lượng sau thi công so với yêu cầu
thiết kế. Từ đó tiến hành khắc phục ngay để đảm bảo công trình đưa vào sử dụng đúng yêu cầu thiết kế.
Yêu cầu của kiểm tra ban đầu là thiết lập các số liệu đo đầu tiên của kết cấu, phát hiện kịp thời những sai sót
ban đầu của kết cấu và khắc phục ngay để đưa kết cấu vào sử dụng. Thông qua kiểm tra ban đầu để suy đoán
khả năng có thể xuống cấp công trình theo tuổi thọ thiết kế đã dự kiến.
Kiểm tra ban đầu do chủ đầu tư cùng với các đơn vị thiết kế, thi công và giám sát chất lượng thực hiện.
25
Kiểm tra ban đầu được tiến hành đối với công trình xây mới, công trình đang tồn tại và công trình mới sửa
chữa xong.
Kiểm tra ban đầu được tiến hành trên toàn bộ kết cấu công trình hoặc một bộ phận của kết cấu.
Phương pháp kiểm tra chủ yếu là bằng trực quan, kết hợp với xem xét các bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn công
và hồ sơ thi công (sổ nhật ký công trình, các biên bản kiểm tra đã có).
b. Kiểm tra thường xuyên:
Kiểm tra thường xuyên hằng ngày được tiến hành nhằm theo dõi, giám sát kết cấu thường ngày sau kiểm tra
ban đầu. Chủ công trình cần có lực lượng chuyên trách thường xuyên quan tâm đến việc kiểm tra thường
xuyên. Kiểm tra thường xuyên được thực hiện trên toàn bộ kết cấu ở những chỗ có thể quan sát được đặc biệt
là kết cấu khung, vách bê tông chịu lực, kết cấu dầm sàn bê tông cốt thép, panel; kết cấu bê tông cốt thép cầu
thang, kết cấu thép mái, tơn lộp mái, tấm bọc diềm mái, các phụ kiện định vị và liên kết tấm mái, tường mặt
ngoài công trình. Mục đích là để nắm được kịp thời tình trạng làm việc của kết cấu, những sự cố hư hỏng có
thể xẩy ra (đặc biệt là ở những vị trí xung yếu, quan trọng) để sớm có biện pháp khắc phục, tránh tình trạng để
hư hỏng kéo dài dẫn đến ngày càng trầm trọng hơn. Kiểm tra thường xuyên là bắt buộc đối với mọi công
trình.
c. Kiểm tra định kỳ:
Là quá trình khảo sát công trình theo chu kỳ để phát hiện các dấu hiệu xuống cấp cần khắc phục sớm. Kiểm
tra định kỳ được tiến hành đối với mọi kết cấu bê tông cốt thép.
Kiểm tra định kỳ nhằm phát hiện kịp thời những dấu hiệu hư hỏng của kết cấu trong quá trình sử dụng mà
việc kiểm tra ban đầu và kiểm tra thường xuyên khó nhận biết được. Từ đó có biện pháp xử lý sớm nhằm duy
trì tuổi thọ công trình.
Theo mục 2.5.3 của TCVN 9343-2012 «Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Hướng dẫn công tác bảo trì
quy định về chu kỳ kiểm tra kết cấu, công trình Dự án mở rộng nhà máy Daikin Việt Nam được xếp vào
nhóm b, nhóm công trình thường xuyên có rất đông người làm việc hoặc qua lại, nên chu kỳ kiểm tra định kỳ
kết cấu là 3  5 năm (tiến hành kiểm tra trên toàn bộ kết cấu công trình). Việc lựa chọn chu kỳ kiểm tra định
kỳ kết cấu tùy thuộc vào chủ công trình, ban quản lý tòa nhà và giai đoạn sử dụng cũng như tình trạng của
công trình trong lần kiểm tra định kỳ trước. Trong giai đoạn đầu của công trình chu kỳ kiểm tra có thể dài là 5
năm, sau đó có thể rút ngắn xuống 3 năm.
Quy mô kiểm tra của mỗi kỳ sẽ tùy theo trạng thái cụ thể của kết cấu và điều kiện tài chính để quyết định.
Kiểm tra định kỳ được tiến hành trên toàn bộ kết cấu. Đối với các kết cấu quá lớn thì có thể phân khu kiểm tra
định kỳ, mỗi khu vực kiểm tra một kỳ.
Chủ công trình có thể mời các đơn vị và chuyên gia tư vấn có chuyên môn thuộc chuyên ngành xây dựng và
có tay nghề thích hợp để thực hiện việc kiểm tra định kỳ.
Đầu tiên kết cấu được khảo sát trực quan bằng nhìn và gõ nghe. Khi nghi ngờ có hư hỏng hoặc suy thoái chất
lượng thì có thể sử dụng thiết bị thử nghiệm không phá hủy hoặc khoan lõi bê tông để kiểm tra.
d. Kiểm tra bất thường:
Là quá trình khảo sát đánh giá công trình khi có hư hỏng đột xuất (như công trình bị hư hỏng do gió bão, lũ
lụt, động đất, va đập, cháy, v.v...). Kiểm tra bất thường thông thường đi liền với kiểm tra chi tiết.
26
e. Kiểm tra chi tiết:

Là quá trình khảo sát, đánh giá mức độ hư hỏng công trình nhằm đáp ứng yêu cầu của các loại hình kiểm tra
trên. Kiểm tra chi tiết cần đi liền với việc xác định cơ chế xuống cấp, đánh giá mức độ xuống cấp và đi đến
giải pháp sửa chữa cụ thể.
VI.1.2/ Bảo trì kết cấu thép

Nguyên tắc cơ bản
- Kiểm tra thường xuyên các bề mặt bên ngoài (sơn, lớp mạ…) của kết cấu thép.
- Công việc bảo trì và sửa chữa sẽ được thực hiện nếu xét thấy thực sự cần thiết.
Tần suất kiểm tra bảo trì
Việc kiểm tra kết cấu thép phải được thực hiện:
- Thường xuyên trong suốt vòng đời của kết cấu
- Sau mỗi dịp thời tiết quan trọng như bão, lốc xoáy … xảy ra ở khu vực công trình.
- Việc kiểm tra đầu tiên của kết cấu thép sẽ được thực hiện không muộn hơn 6 tháng sau
ngày bàn giao công trình.
- Các đợt bảo trì tiếp theo phải được thực hiện mỗi năm một lần
Cán bộ kiểm tra:
- Tất cả công việc kiểm tra và bảo trì phải được thực hiện bởi kỹ sư chuyên môn về kết
cấu thép.
- Việc kiểm tra, bảo trì sẽ được thực hiện trong thời gian ngắn nhất ngay sau khi quan sát
thấy các dấu hiệu bất thường của kết cấu thép.
- Nếu hiện tượng bất thường đó liên quan đến vấn đề an toàn cho công trình thì phải được
ngay lập tức tiến hành thông báo cho tư vấn thiết kế và nhà sản xuất.
VI.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì
Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì:

a. Nội dung kiểm tra ban đầu: gồm có
(1) Khảo sát kết cấu để thu thập số liệu về những vấn đề sau đây:
(a) Sai lệch hình học của kết cấu;
(b) Độ nghiêng, lún, biến dạng của kết cấu;
(c) Xuất hiện vết nứt;
(d) Tình trạng bong rộp;
(e) Tình trạng rỉ cốt thép;
(f) Biến màu mặt ngoài;
(g) Chất lượng bê tông;
(h) Các khuyết tật nhìn thấy;
(i) Sự đảm bảo về công năng sử dụng (chống thấm, cách âm, cách nhiệt v.v...).
27
(j) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài. Số liệu đo của hệ thống tại thời điểm kiểm tra ban đầu.
(2) Xem xét hồ sơ hoàn công để đánh giá chất lượng phần khuất của kết cấu (bản vẽ thiết kế, bản vẽ hoàn
công, sổ nhật ký công trình, các biên bản kiểm tra).
(3) Xử lý các khuyết tật đã phát hiện ra. Trường hợp nghi ngờ có sai sót quan trọng thì tiến hành thêm kiểm
tra chi tiết và đề ra biện pháp xử lý.
(4) Tiến hành vận hành hệ thống theo dõi để ghi số đo ban đầu đối với các kết cấu có gắn các hệ thống theo
dõi lâu dài.
(5) Suy đoán khả năng xuống cấp kết cấu theo tuổi thọ công trình.
Trên cơ sở các số liệu khảo sát và sau khi những sai sót kết cấu đã được khắc phục, cần suy đoán khả năng sẽ
xuất hiện các khuyết tật kết cấu, khả năng có thể nghiêng lún tiếp theo, và khả năng suy giảm công năng. Tuỳ
theo tính chất và điều kiện môi trường làm việc của công trình, người thực hiện kiểm tra ban đầu có thể đặt
trọng tâm công tác kiểm tra vào những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới độ bền lâu của công trình.
Mục tiêu cuối cùng của suy đoán là để đánh giá xem khả năng kết cấu có thể đảm bảo tuổi thọ thiết kế trong
điều kiện sử dụng bình thường hay không, đồng thời xác định giải pháp đảm bảo độ bền lâu công trình.
b. Nội dung kiểm tra thường xuyên: gồm có
(1) Tiến hành quan sát kết cấu thường ngày bằng mắt, khi có nghi ngờ thì dùng biện pháp gõ để nghe và suy
đoán. Người tiến hành kiểm tra thường xuyên phải có trình độ chuyên ngành xây dựng và được giao trách
nhiệm rõ ràng.
(2) Thường ngày quan tâm xem xét những vị trí sau đây của kết cấu để phát hiện sớm những dấu hiệu xuống
cấp:
(a) Vị trí có mômen uốn và lực cắt lớn; vị trí tập trung ứng suất như các nút khung, vị trí giao dầm sàn
với vách, đoạn đầu dầm, vị trí giữa ô sàn, biên ô sàn v.v…
(b) Vị trí khe co dãn;
(c) Chỗ liên kết các phần tử của kết cấu;
(d) Vị trí có nguồn nước thấm, nguồn nhiệt, nguồn ồn, nguồn bụi;
(e) Những chỗ chịu tác động trực tiếp của bức xạ mặt trời;
(f) Vị trí có tiếp xúc với môi trường xâm thực.
(3) Cần quan tâm những vấn đề sau đây khi tiến hành kiểm tra thường xuyên:
(a) Sự nghiêng lún,
(b) Biến dạng hình học của kết cấu;
(c) Xuất hiện vết nứt; sứt mẻ, giảm yếu tiết diện.
(d) Xuất hiện bong rộp;
(e) Xuất hiện thấm;
(f) Rỉ cốt thép;
(g) Biến màu mặt ngoài;
28
(h) Sự suy giảm công năng (chống thấm, cách âm, cách nhiệt...)
(i) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài (nếu có).
Chú thích: đối với các kết cấu làm việc trong môi trường xâm thực thì cần thường xuyên quan tâm tới dấu
hiệu ăn mòn bê tông và cốt thép.
(4) Xử lý kết quả kiểm tra:
(a) Trường hợp phát hiện có sự cố, hư hỏng nhỏ thì có biện pháp khắc phục ngay;
(b) Trường hợp phát hiện có sự cố, hư hỏng nặng bất thường thì tổ chức kiểm tra chi tiết tại chỗ hư hỏng
và đề ra giải phát xử lý kịp thời. Trong quá trình đề ra giải pháp xử lý cần phải nghiên cứu tình trạng kết cấu
trong hồ sơ kiểm tra ban đầu.
Ghi chép và lưu giữ hồ sơ
Những điều sau đây cần được ghi chép đầy đủ:
(a) Những sự cố hoặc hư hỏng đã phát hiện, vị trí xẩy ra các số liệu đo nếu có;
(b) Biện pháp khắc phục và kết quả đã khắc phục hư hỏng xẩy ra;
(c) Số liệu kiểm tra chi tiết nếu có;
(d) Giải pháp và kết quả sửa chữa sau kiểm tra chi tiết.
(e) Tình trạng kết cấu sau khi đã khắc phục hư hỏng.
c. Nội dung kiểm tra định kỳ
Kiểm tra định kỳ được tiến hành theo trình tự nội dung giống như của kiểm tra ban đầu.
d. Nội dung kiểm tra bất thường:
(1) Khảo sát bằng trực quan, gõ nghe và dùng một số công cụ đơn giản để nhận biết ban đầu về tình trạng hư
hỏng của kết cấu. Các hư hỏng sau đây cần được nhận biết:
(a) Sai lệch hình học kết cấu
(b) Mức độ nghiêng lún
(c) Mức độ nứt, gãy
(d) Các khuyết tật nhìn thấy khác
(e) Tình trạng hệ thống theo dõi lâu dài.
(2) Phân tích các số liệu phải khảo sát để đi đến kết luận có tiến hành kiểm tra chi tiết hay không, quy mô
kiểm tra chi tiết. Nếu cần kiểm tra chi tiết thì thực hiện theo chỉ dẫn ở mục 2.6. Nếu không thì đề ra giải pháp
sửa chữa để phục hồi kết cấu kịp thời.
Đối với những hư hỏng có nguy cơ gây nguy hiểm cho người và công trình xung quanh thì phải có biện pháp
xử lý khẩn cấp trước khi tiến hành kiểm tra chi tiết và đề ra giải pháp sửa chữa.
Ghi chép và lưu giữ hồ sơ
Mọi diễn biến công việc ghi trong mục trên cần được ghi chép và lưu giữ.
29
Hồ sơ lưu trữ gồm có: Kết quả khảo sát, phân tích đánh giá, thuyết minh giải pháp sửa chữa hoặc gia cường,
nhật ký thi công, các biên bản kiểm tra, các bản vẽ. Các tài liệu này cần được chủ công trình lưu giữ lâu dài
cùng với hồ sơ của các đợt kiểm tra trước đây.
e. Nội dung kiểm tra chi tiết :
Khảo sát chi tiết toàn bộ hoặc bộ phận hư hỏng của kết cấu: Yêu cầu của khảo sát là phải thu được các số liệu
lượng hóa về tình trạng hư hỏng của kết cấu. Cụ thể là lượng hóa bằng số liệu và bằng ảnh những vấn đề sau
đây:
(a) Sai lệch hình học kết cấu và chi tiết kết cấu;
(b) Mức biến dạng kết cấu;
(c) Mức nghiêng, lún;
(d) Vết nứt (mật độ, chiều rộng, chiều dài, chiều sâu và hướng vết nứt);
(e) Vết gãy (đặc điểm, vị trí, mức nguy hiểm)
(f) Ăn mòn cốt thép (mật độ rỉ, mức độ rỉ, tổn thất tiết diện cốt thép);
(g) Ăn mòn bê tông (ăn mòn xâm thực, ăn mòn cácbônát, mức độ ăn mòn, chiều sâu xâm
thực vào kết cấu, độ nhiễm hóa chất, v.v.);
(h) Chất lượng bê tông (cường độ, độ đặc chắc, bong rộp);
(i) Biến màu mặt ngoài;
(j) Các khuyết tật nhìn thấy;
(k) Sự đảm bảo công năng kết cấu (chống thấm, cách âm, cách nhiệt, v.v.);
(l) Tình trạng làm việc của hệ thống theo dõi lâu dài (nếu có). Số liệu đo của hệ thống tại thời
điểm kiểm tra chi tiết.
Các số liệu lượng hóa nêu trên đều phải được xác định trên cơ sở các tiêu chuẩn phương pháp thử hiện hành
trong nước hoặc quốc tế.
f. Nội dung kiểm tra đối với kết cấu thép
Kết cấu thép chính:
- Kiểm tra rằng không có cấu kiện, phụ kiện (bulông, thanh giằng, tấm đệm …) của kết
cấu bị khuyết.
- Kiểm tra các cấu kiện, phụ kiện đó không bị oxy hóa.
Các bộ phận dùng bu lông
- Kiểm tra xem tất cả bu lông và đai ốc các bộ phần khác (vòng đệm, chốt…) không bị
hỏng hoặc mất. Nếu có, cần khắc phục ngay lập tức.
- Kiểm tra xem bu lông được xiết chặt chính xác.
- Kiểm tra xem bu lông không bị oxy hóa.
- Kiểm tra các thanh neo trong bê tông.
Bảo vệ chống ăn mòn
30
- Kiểm tra tình trạng của các cấu kiện mạ kẽm và sơn bề mặt kết cấu thép (gỉ sắt, vết rạn,
tách lớp sơn…)
- Kiểm tra tình trạng oxy hóa của kết cấu chính và các phụ kiện.
VI.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của công trình, xử lý các trường hợp
VI.3.1/ Phân tích cơ chế xuống cấp của kết cấu

Trên cơ sở các số liệu khảo sát nêu trên và các kết quả kiểm tra hồ sơ lưu trữ công trình, cần phân tích, xác
định cơ chế tạo nên mỗi loại hư hỏng. Có thể quy nạp một số dạng cơ chế điển hình sau đây:
(a) Nứt gãy kết cấu: Do vượt tải; biến dạng nhiệt ẩm; lún; chất lượng bê tông.
(b) Suy giảm cường độ bê tông:Do độ đặc chắc bê tông; bảo dưỡng bê tông và tác động môi trường;
xâm thực.
(c) Biến dạng hình học kết cấu: Do vượt tải; tác động môi trường; độ cứng kết cấu.
(d) Rỉ cốt thép: Do ăn mòn môi trường xâm thực; cacbônat hóa bề mặt bê tông; nứt bê tông; thấm nước.
(e) Biến màu bề mặt: Do tác động môi trường.
(f) Thấm nước: Do độ chặt bê tông, nứt kết cấu, mối nối.
VI.3.2/ Đánh giá mức độ xuống cấp của kết cấu

Trên cơ sở các số liệu kiểm tra và cơ chế xuống cấp đã phân tích, cần đánh giá xem kết cấu có cần sửa chữa
hay không, và sửa chữa đến mức nào.
Cơ sở để đánh giá mức độ xuống cấp là các công năng của kết cấu được xem xét, theo chỉ dẫn ở mục 1.2.6.
VI.3.3/ Lựa chọn giải pháp sửa chữa hoặc gia cường
Giải pháp sửa chữa hoặc gia cường cần được lựa chọn trên cơ sở cơ chế xuống cấp đã được phân tích sáng tỏ.
Giải pháp sửa chữa hoặc gia cường đề ra phải đạt được yêu cầu là khôi phục được bằng hoặc cao hơn công
năng ban đầu của kết cấu và ngăn ngừa việc tiếp tục hình thành cơ chế xuống cấp sau khi sửa chữa.
Quy mô sửa chữa phụ thuộc vào tầm quan trọng của kết cấu, tuổi thọ còn lại của công trình, khả năng tài
chính và yêu cầu của chủ công trình.
VI.3.4/ Thực hiện sửa chữa hoặc gia cường

(a) Chủ công trình có thể tự thực hiện sửa chữa, gia cường hoặc chọn một đơn vị có năng lực phù hợp
để thực hiện.
(b) Đơn vị thực hiện sửa chữa hoặc gia cường cần có kế hoạch chủ động về vật tư, nhân lực, tiến độ và
biện pháp thi công, gíam sát chất lượng trước khi bắt đầu thi công.
(c) Việc sửa chữa hoặc gia cường phải đảm bảo ảnh hưởng ít nhất đến môi trường xung quanh và đến
người sử dụng. Những thí nghiệm kiểm tra chất lượng cần thiết phải được thực hiện trong quá trình thi công.
Toàn bộ các biện pháp, trình tự, kỹ thuật sửa chữa gia cố gia cường có cấu kiện kết cấu phải tuân theo hướng
dẫn của TCVN 9343 :2012: Kết cấu bê tông và bê tông cốt thép - Hướng dẫn công tác bảo trì.
31
VI.4. Công trình hết tuổi thọ
Thực hiện việc thông báo hết tuổi thọ hoặc sử dụng tiếp công trình khi hết tuổi thọ thực hiện theo Điều 4
thông tư 02/2012/TT-BXD Để xem xét, quyết định việc tiếp tục sử dụng đối với công trình hết tuổi thọ thiết
kế, (theo mẫu phụ lục 3).
VII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG CẤP THOÁT
NƯỚC
Ngoài các nội dung bảo trì quy định dưới đây, cần kết hợp quy định kỹ thuật về công tác bảo trì của
nhà thầu thi công và nhà cung cấp thiết bị.
Nội dung quản lý chung
Dự kiến biên chế là 4 – 6 người phục vụ công tác bảo dưỡng –bảo trì hệ thống. Yêu cầu lãnh đạo bộ
phận quản lý (trưởng và phó trạm bơm và trạm xử lý nước thải ) phải có trình độ trung cấp chuyên ngành
nước hoặc cơ điện. Các nhân viên toàn bộ phải am hiểu, vận hành thành thạo hệ thống thoát nước thải đặc
biệt là trạm xử lý có khả năng sửa chữa khi có sự cố, rò rỉ.
Vận hành các công trình
Các công trình trạm bơm cấp nước và trạm xử lý nước thải vận hành 24 giờ / ngày.
Kiểm tra hằng ngày tất cả các công trình cấp thoát nước trong tòa nhà theo dõi tình trạng máy móc
thiết bị (phần có điện) để kịp thời khắc phục xử lý.
Theo dõi các thông số cơ bản của các thiết bị các công trình đơn vị thuộc hệ thống cấp thoát nước,
như: lưu lượng nước cấp vào bể chứa nước sạch, lưu lượng nước thải đổ vào, lượng nước và các bể, áp lực
bơm, chất lượng nước thải vào và ra khỏi trạm xử lý, chất lượng nước xử lý, các thông số về điện, ...
VII.1. Hệ thống cấp nước
VII.1.1/ Hệ thống đường nước và cấp nước

Những công việc phải thực hiện hằng tuần:
- Xem xét, kiểm tra hệ thống đường ống .
- Kiểm tra rò rỉ trên đường ống cấp nước từ trạm bơm lên hệ thống, kiểm tra tình trạng
làm việc các loại van trên đường ống đẩy, đồng hồ đo áp, đồng hồ đo nước , các đai treo và gối
đỡ ống xem có biến dạng không.
- Kiểm tra rò rỉ ống cấp nước từ các van nhánh đến các điểm sử dụng.
- Kiểm tra hệ thống van nước của bơm cấp nước xem vận hành có an toàn không?
Những công việc phải thực hiện Hằng tháng;
- Xem xét, kiểm tra các van, tê, cút,…, mối nối, các thiết bị treo đỡ đường ống
- Tiến hành vệ sinh sạch sẽ ống, đai treo, van khóa, sơn chống gỉ đai treo ống cấp nước,
các mối hàn tại mặt bích và điểm nối ống. Xiết chặt lại hoặc thay thế nếu cần thiết.
- Hằng ngày kiểm tra bằng mắt về chất lượng nước ở các điểm sử dụng.
- Hằng ngày kiểm tra hệ thống nước tưới cỏ.
32
VII.1.2/ Trạm bơm, bể chứa

Những công việc phải thực hiện hằng ngày bao gồm:
- Trước khi vận hành bơm cần kiểm tra mực nước ở bể chứa có đủ để bơm nước lên hệ
thống không? Nếu mực nước trong bể chứa thấp hơn trục bơm thì phải dừng bơm, kiểm tra
nước đầu vào của khu công nghiệp trước khi vận hành.
- Khi vận hành các bơm phải kiểm tra ngay các đồng hồ đo áp của bơm nếu không đủ áp
thì dừng ngay bơm và tìm nguyên nhân sửa chữa.
- Kiểm tra hoạt động của bơm hằng ngày, có hoạt động bình thường không? Có tiếng ồn
và rung lắc bất thường không ?
- Do có 2 bộ bơm lắp song song, trong đó mỗi bộ có 2 bơm làm việc chạy luân phiên và
song song. Các chế độ chạy của bơm được lập trình tự động nên hằng ngày phải kiểm tr quá
trình hoạt động của hệ thống.
- Hằng ngày kiểm tra vận hành thử có tự động không, áp lực bơm có đảm bảo không ?
- Hằng ngày phải kiểm tra các bình tích áp của hệ bơm.
- Kiểm tra khả năng làm việc của bơm, có cung cấp đủ lượng nước yêu cầu không?
- Vệ sinh sạch sẽ phòng bơm.
- Kiểm tra điện áp tủ điều khiển bơm. Phải có sổ ghi nhật trình bơm, kiểm tra sự vận hành
của bơm, đồng hồ đo áp lực hoạt động của các van khóa khi bơm chạy
Những công việc phải thực hiện hằng tuần, hằng tháng
- Tiến hành kiểm tra định kỳ các van khóa của hệ thống bơm và van phao cấp nước vào bể
nước từ khu công nghiệp.
- Kiểm tra định kỳ đồng hồ tổng đo nước tổng và các đồng hồ vào các khu vực để so sánh,
chú ý nếu độ chênh lớn thì phải kiểm tra toàn bộ hệ thống cấp thoát nước tìm xem nguyên nhân
hao hụt nước.
- Kiểm tra độ ồn, độ rung và đo dòng điện hoạt động của bơm có ở ngưỡng bình thường
không?
- Kiểm tra tủ điều khiển bơm(đèn hiển thị, nút ấn, trạng thái các đầu nối, tiếp xúc,…)
- Kiểm tra định kỳ độ lún móng của hai bể nước nổi.
- Tra dầu mỡ vào bơm.
- Xem xét kiểm tra các thiết bị điện cung cấp cho trạm bơm nước, và các van trên các
đường ống đẩy bơm.
- Vệ sinh sạch sẽ bơm và thiết bị trên đường ống (như van, khớp nối mềm, đồng hồ đo…),
đồng thời kiểm tra rò rỉ các mối nối trong trạm bơm.
- Trong 1 năm cần lấy mẫu nước trong bể đi kiểm nghiệm từ 12 lần.
- Hằng năm giao điểm thay mùa từ mùa đông sang hè và ngược lại phải thau rửa tháo kiệt
bể vệ sinh toàn bộ bể nước. Kiểm tra đường ống hút trong bể, vệ sinh các van.
VII.2. Hệ thống thoát nước
VII.2.1/ Hệ thống đường ống thoát nước

Những công việc phải thực hiện hằng tuần
- Xem xét, kiểm tra hệ thống đường ống thoát nước, hố ga.
33
- Xem xét, kiểm tra hệ thống ống, phụ kiện thoát nước thải từ tầng xuống, các đai đeo ống
và gối đỡ ống trên toàn bộ trục thoát xuống ra đến hố ga ngoài xem có khác thường không?
- Kiểm tra ống thoát nước tại tầng kỹ thuật, gối đỡ ống, ống thoát nước, đai treo ống xem
có rò rỉ, biến dạng khác thường không?
- Những công việc phải thực hiện hằng tháng:
- Tiến hành vệ sinh sạch sẽ ống đai treo sơn chống gỉ đai treo ống thoát nước
- Vệ sinh hố ga thoát nước ngoài nhà, thông tắc và kiểm tra xem nắp hố ga có hiện tượng
khác thường không? (như nứt, gãy…).
- Đối với các thiết bị vệ sinh : Hàng ngày kiểm tra tình trạng hoạt động, vệ sinh màng lọc
cặn đầu vòi, vệ sinh bộ xả chậu rửa, vệ sinh và thêm nước ở thoát nước sàn.
- Vệ sinh tẩy rửa toàn bộ hệ thống rãnh thu nước.
- Vệ sinh hàng tuần bể tách mỡ cho bếp, bể tách dầu…
- Vệ sinh hàng tuần bể bơm nước thải.
Những công việc thực hiện theo năm gồm:
- 6 tháng tiến hành tẩy rửa, làm sạch hệ thống ống
VII.2.2/ Bơm nước thải

Những công việc phải thực hiện hằng ngày bao gồm:
- Kiểm tra hằng ngày sự hoạt động của các bơm nước thải có hoạt động bình thường
không?
- Vận hành thay đổi thường xuyên hoạt động giữa bơm dự trữ và bơm hoạt động.
- Cần thay thế và sửa chữa ngay khi bơm không còn bơm dự phòng.
Những công việc phải thực hiện hằng tuần, hằng tháng:
- Tiến hành kiểm tra định kỳ các van, khóa cửa hệ thống bơm làm việc và dự phòng
- Xem xét kiểm tra các thiết bị điện cung cấp cho bơm thoát nước
- Tất cả những công việc trên được tiến hành theo từng giai đoạn thời gian đều phải ghi rõ
vào sơ đồ theo dõi của hệ thống. Khi phát hiện những sai sót nhỏ phải có biện pháp khắc phục
ngay
- (Trong thời gian thay thế sửa chữa phải thông báo tình hình cảnh giác, cử bộ phận
thường trực giám sát)
- Khi thiết bị được thay thế xong phải kiểm tra theo dõi tình trạng làm việc ít nhất là 30
ngày
- Định kỳ bảo trì bảo dưỡng hệ thống bơm nước như sau
34
Hệ thống máy bơm nước

(Ngoài ra phải thực hiện theo quy trình bảo trì của nhà cung cấp thiết bị)
Định kỳ bảo dưỡng

TT Phạm vi công việc
Hằng Quý Hằng
tháng năm
1 Kiểm tra tổng thể bơm và trạm bơm, vận hành thử để ghi X
nhận và khắc phục các biểu hiện bất thường:
Bơm gây ồn, rung
Bơm phát nóng
Rò rỉ nước
Rò rỉ dầu, mỡ
2 Kiểm tra tủ điều khiển bơm, ghi nhận và khắc phục các biểu X
hiện bất thường:
Điện áp cấp nguồn
áptomat tổng, cáp tổng
Các contactor đóng cắt mạch lực, rơ le mạch khiển
Mạch khởi động mềm hoặc khởi động bằng mạch chuyển
đổi Y/
Mạch kiểm soát áp lực
Mạch kiểm soát mức nước
Các thiết bị phụ trợ
3 Vận hành bơm, ghi nhận các thông số: X

Dòng khởi động
Dòng làm việc
Áp lực, lưu lượng
4 Kiểm tra, vệ sinh các bộ lọc, lưới lọc, phin lọc X
5 Kiểm tra, bơm mỡ bôi trơn tất cả các ổ bi X
6 Kiểm tra các khớp mềm, giảm chấn, giá đỡ bơm X
7 Kiểm tra các bình tích áp (kiểm tra dò gỉ, quá áp) X
8 Đo kiểm điện trở tiếp địa, điện trở cách điện cho bơm X
9 Kiểm tra tổng thể bể chứa, đường ống dẫn X
10 Vệ sinh thiết bị, tủ điều khiển bằng dụng cụ chuyên dùng X

phù hợp
35
11 Xiết các mối nối cơ và điện X
12 Sơn chống gỉ các bộ phận gỉ sét X
13 Kiểm tra tình trạng bộ nguồn điều khiển, bộ nguồn dự X

phòng nếu có
14 Kiểm tra tem nhãn, bảng hiệu của hệ thống tủ X
15 Vệ sinh bể chứa X
VII.3. Hệ thống xử lý nước thải
- Hàng ngày kiểm tra vận hành của máy móc ( bơm, máy thổi khí…)
- Kiểm tra bằng mắt hằng ngày về chất lượng nước thải vào và ra bể.
- Hằng năm cần kiểm tra mẫu nước thải sau khi đã xử lý có đạt tiêu chuẩn theo quy định
về chất lượng nước thải khu công nghiệp TLIP3 – Vĩnh Phúc.
- Tiến hành hút cặn theo định kỳ 12 tháng 1 lần
- Kiểm tra độ lún của bể xử lý.
VII.4 Các quy định kỹ thuật về công tác bảo trì hệ thống thiết bị vệ sinh
Những công việc phải thực hiện hằng ngày, hằng tuần, hằng tháng :
- Lau chùi, vệ sinh các bề mặt thiết bị.
- Vệ sinh màng lọc cặn tại các đầu vòi.
- Vệ sinh, kiểm tra cho thêm nước vào các thoát sàn.
- Kiểm tra tình trạng các vòi tưới vườn…
VII.5 Máy nén khí

Những công việc phải thực hiện hằng ngày bao gồm:
- Kiểm tra hằng ngày sự hoạt động của các máy nén khí có hoạt động bình thường không?
Có gì bất thường về tiếng ồn và độ rung không.
- Kiểm tra báo mức dầu của máy nén khí thường xuyên.
- Cần thay thế và sửa chữa ngay khi máy nén bị lỗi.
- Tiến hành kiểm tra định kỳ các van an toàn, van của hệ thống, nhiệt độ xung quanh máy
nén khí có bất thường không.
- Xem xét kiểm tra các thiết bị điện cung cấp cho máy nén khí
Kiểm tra tủ điều khiển bơm ( đèn hiển thị, nút ấn, trạng thái các đầu nối, tiếp xúc…)
- Kiểm tra độ ồn, độ rung của máy nén khí, đo kiểm tra dòng điện hoạt động của máy nén có
trong phạm vi cho phép không ?
36
- Tất cả những công việc trên được tiến hành theo từng giai đoạn thời gian đều phải ghi rõ
vào sơ đồ theo dõi của hệ thống. Khi phát hiện những sai sót nhỏ phải có biện pháp khắc phục
ngay
- (Trong thời gian thay thế sửa chữa phải thông báo tình hình cảnh giác, cử bộ phận
thường trực giám sát)
- Định kỳ bảo trì bảo dưỡng hệ thống máy nén khí như sau
Hệ thống máy nén khí

(Ngoài ra phải thực hiện theo quy trình bảo trì của nhà cung cấp thiết bị)

Hằng Quý Hằng
tháng năm
1 Kiểm tra tổng thể máy nén khí: X

Bảo trì lọc gió
Kiểm tra dòng điện động cơ
Kiểm tra hoạt động của các thiết bị điều khiển
Lau chùi máy
Mạch khởi động mềm hoặc khởi động bằng mạch chuyển
đổi Y/
3 Vận hành máy nén khí, ghi nhận các thông số: X
Dòng làm việc
Áp lực, lưu lượng
5 Kiểm tra, bơm mỡ bôi trơn tất cả các ổ bi X
6 Kiểm tra các khớp mềm X
7 Vệ sinh thiết bị, tủ điều khiển bằng dụng cụ chuyên dùng X

phù hợp
37
VIII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG PHÒNG
CHÁY CHỮA CHÁY, HỆ THỐNG BÁO CHÁY
Ngoài các nội dung bảo trì quy định dưới đây, cần kết hợp quy định kỹ thuật về công tác bảo trì của nhà thầu
thi công và nhà cung cấp thiết bị.
VIII.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra bộ phận công trình
VIII.1.1 Hệ thống đường nước chữa cháy và thiết bị chữa cháy
Những công việc phải thực hiện hằng tuần:

- Xem xét, kiểm tra hệ thống đường ống.
- Kiểm tra rò rỉ trên đường ống cấp nước từ phòng bơm vào trong nhà máy.
- Kiểm tra sự hoạt động của van, đồng hồ đo áp, đồng hồ đo nước, các đai ôm, đai treo hệ
thống van, ống.
- Kiểm tra tình trạng đóng mở của van phao.
- Tủ cứu hỏa Kiểm tra vỏ hộp (ăn mòn/gỉ sét)
- Kiểm tra lăng phun & đầu nối nhanh
- Kiểm tra đóng mở van
- Kiểm tra dò rỉ nước
- Kiểm tra dò rỉ nước
- Kiểm tra tình trạng đèn báo
- Kiểm tra áp suất của bình cứu hỏa
Những công việc phải thực hiện hằng tháng;
- Tiến hành vệ sinh sạch sẽ ống, đai treo, van khóa, Sơn chống gỉ đai treo ống cấp nước,
các mối hàn tại mặt bích và điểm nối ống.
- Kiểm tra thực tế phun nước ở vòi cứu hỏa.
VIII.1.2 Trạm bơm, bể chứa
Những công việc phải thực hiện hằng ngày bao gồm:
- Trước khi vận hành bơm cần kiểm tra mực nước ở bể chứa có đủ nước hay không ?
- Khi vận hành các bơm phải kiểm tra ngay các đồng hồ đo áp của bơm nếu không đủ áp
thì dừng ngay bơm và tìm nguyên nhân sửa chữa.
- Kiểm tra hoạt động của bơm hằng ngày, có hoạt động bình thường không?
- Kiểm tra khả năng làm việc của bơm, có cung cấp đủ lượng nước yêu cầu không?
- Vệ sinh sạch sẽ phòng bơm.
- Kiểm tra điện áp tủ điều khiển bơm. Phải có sổ ghi nhật trình bơm, kiểm tra sự vận hành
của bơm, đồng hồ đo áp lực hoạt động của các van khóa khi bơm chạy.
- Kiểm tra tình trạng bộ sạc ắc quy của bơm dầu.
- Kiểm tra tình trạng dầu làm mát máy cho bơm dầu.
- Kiểm tra lượng dầu chứa.
38
Những công việc phải thực hiện hằng tuần, hằng tháng
- Tiến hành kiểm tra định kỳ các van, khóa của hệ thống bơm làm việc và dự phòng
- Kiểm tra độ định kỳ đồng hồ tổng đo nước
- Xem xét kiểm tra các thiết bị điện cung cấp cho trạm bơm nước, và các van điện trên các
đường ống đẩy bơm cho từng khối nhà.
- Tra dầu, mỡ cho bơm.
- Kiểm tra độ ồn rung lắc của động cơ bơm nước cấp.
- Kiểm tra dòng điện định mức cho bơm nước cấp.
- Kiểm tra rọ hút, y-lọc có bám rác vào không? Vệ sinh sạch sẽ rọ hút, y-lọc chống rêu,
rác bám vào
- Vệ sinh sạch sẽ bơm và thiết bị trên đường ống (như van, khớp nối mềm, đồng hồ đo…).
- Vệ sinh bể nước cấp 1 năm / lần
Trong vòng 2 năm phải kiểm tra độ nghiêng lắp đặt và hiệu chỉnh cân bằng cho bơm, Kiểm
tra cách điện của động cơ bơm, Kiểm tra điện áp đầu vào, Kiểm tra tình trạng của ổ bi trục bơm,
vệ sinh Y-lọc
VIII.1.3 Hệ thống báo cháy
Những công việc phải thực hiện hằng ngày

- Kiểm tra sự thích hợp của các thành phần hệ thống với điều kiện môi trường như nhiệt
độ, độ ẩm, đội bụi.
- Kiểm tra sự hoạt động của hệ thống báo cháy tự động và tủ trung tâm báo cháy.
Những công việc phải thực hiện hằng tuần, hàng tháng.
- Kiểm tra tình trạng bất thường của các loại đầu báo.
- Kiểm tra hệ thống dây dẫn tín hiệu và trạng thái hoạt dộng của các thiết bị báo cháy.
- Xem xét và kiểm tra các thiết bị điện của hệ như: trạm điều khiển, đường dây điện, cung
cấp (chính và phụ), xem xét khả năng làm việc của chuông, đèn nút ấn báo cháy.
- Xem xét và kiểm tra toàn bộ các thiết bị của hệ nhất là các đường ống phục vụ.
- Kiểm tra điểm tiếp xúc của rơ le trong hệ thống.
Những công việc thực hiện theo năm:
- Đo điện trở tiếp địa của các thiết bị, mạng điện.
- Tổng kiểm tra toàn bộ các hệ thống và thử
Những công việc phải tiến hành theo 3 năm 1 lần:
- Đo điện trở cách điện của các mặt điện dây của các hệ.
- Thử nghiệm khả năng làm việc thực tế của hệ (ta chọn nơi nào đó tạo đám cháy, xem
khả năng chữa cháy của hệ ra sao).
VIII.2. Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì bộ phận công trình
- Tất cả những công việc trên được tiến hành theo từng giai đoạn thời gian đều phải ghi rõ
vào sơ đồ theo dõi của hệ. Khi phát hiện những sai sót nhỏ phải có biện pháp khắc phục, nếu
phát hiện hư hỏng phải sửa chữa hoặc thay thế ngay.
39
- Trong thời gian thay thế sửa chữa phải thông báo tình hình, cảnh giác cử bộ phận thường
trực giám sát.
- Khi thiết bị được thay thế xong phải kiểm tra theo dõi tình trạng làm việc ít nhất là 10
ngày.
- Định kỳ bảo trì bảo dưỡng của hệ thống thiết bị phòng cháy chữa cháy được thực hiện
như sau
Thiết bị báo cháy

(Ngoài ra phải thực hiện theo quy trình bảo trì hệ thống thiết bị)

TT Mô tả công việc
Tháng Nửa Năm
năm
1 Xoá lỗi
Đọc và xoá lỗi đã lưu
Kiểm tra xử lý các lỗi hiện hành (Là hệ thống an tòan nên
việc này phải tiến hành ngay mỗi khi xảy ra lỗi chứ không
cần làm định kỳ)
2 Kiểm tra bảng điều khiển X
Nguồn 1 chiều pin khô trong tủ.
Chuông báo, đèn báo, hiển thị, nút nhấn
Kết nối với PC và BMS
Các chức năng phụ khác
Tình trạng chung của tủ điều khiển
X
3 Kiểm tra tình trạng, hoạt động của (từng và tất cả) các thiết
X
bị sau:
Các đầu báo X
Các nút ấn X
Các ngắt mạch X
Các modul, các loa X
Chuông cứu hoả X
Quạt thông gió (hoạt đông thay đổi tốc độ khi kích hoạt cứu X
hỏa)
Cửa ngăn lửa (không có) X
Các thiết bị liên đới: điều hoà (không), thông gió X
4 Thử nghiệm, kiểm tra (từng và tất cả):

40
Tháo ròi đầu báo, vệ sinh và kiểm tra X

Tháo, kiểm tra điện trở đầu cuối X
Thử khói, thử nhiệt cho các đầu báo X
5 Vệ sinh
Tủ báo cháy trung tâm X
Đầu báo, chuông báo, nút ấn..vv X
6 Tham gia phối hợp diễn tập PCCC cùng nhân viên toà nhà X
và cơ quan chức năng
7 Thay thế các đầu báo, bộ phận hỏng. Cài đặt lại thông số / X X X
địa chỉ nếu có sai lệch.

phòng nếu có
10 Kiểm tra tem nhãn, bảng hiệu của hệ thống tủ, siết các mối X
nối cơ điện.
Thiết bị chữa cháy

Bơm, vòi cứu hoả

Hằng Quý Hằng
tháng năm
1 Kiểm tra tổng thể bơm và trạm bơm, vận hành thử để ghi X
nhận và khắc phục các biểu hiện bất thường:
Bơm gây ồn, rung
Bơm phát nóng
Rò rỉ nước
Rò rỉ dầu, mỡ
Mạch khởi động mềm hoặc khởi động bằng mạch chuyển đổi
Y/
41

3 Vận hành bơm, ghi nhận các thông số: X
Dòng làm việc
áp lực, lưu lượng
4 Kiểm tra tổng thể (từng và tất cả) các hộp chứa vòi phun
nước:
Cảnh báo nếu có chướng ngại vật khu vực hộp vòi phun
Chỉnh sửa vị trí van chờ để tháo lắp đầu lăng phun thuận tiện
dễ dàng
Các khóa cài phải dễ thao tác
Vòi được cuộn, sếp đúng cách
Khắc phục nếu rò rỉ
Khuyến cáo thay mới nếu sờn rách
Xả cặn ngưng đọng nếu thấy cần thiết
6 Kiểm tra, bơm mỡ tất cả các ổ bi X
7 Kiểm tra các khớp mềm, giảm chấn, giá đỡ bơm X
8 Kiểm tra các bình tích áp (kiểm tra dò gỉ, quá áp) X
9 Đo kiểm điện trở tiếp địa, điện trở cách điện cho bơm X
10 Kiểm tra tổng thể bể chứa, đường ống dẫn X
11 Vệ sinh thiết bị, tủ điều khiển bằng dụng cụ chuyên dùng phù X
hợp
12 Xiết tât cả các mối nối cơ và điện X
14 Kiểm tra tình trạng bộ nguồn điều khiển, bộ nguồn dự phòng X

nếu có
IX. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỆN
42
IX.1. Hệ thống trạm biến áp

- Trạm biến áp phải được bảo trì theo đúng quy định của ngành điện 1 lần/1 năm, các công
tác bảo trì được thực hiện bởi cơ quan ngành điện bao gồm bảo trì, thí nghiệm các thiết bị cao
thế, máy biến thế, tủ điện tổng hạ thế.
- Chi phí bảo trì căn cứ vào hợp đồng giữa chủ đầu tư và bên điện lực
IX.2. Hệ thống tủ điện phân phối

- Các tủ điện, bảng điện và các thiết bị đóng cắt (áptomat, cầu dao, cầu chì) phải được
kiểm tra ít nhất 1 lần trong 1 năm.
- Các thiết bị như máy biến dòng, đồng hồ đo đếm điện năng sau 1 năm sử dụng phải được
kiểm tra lại và được cấp giấy chứng nhận đảm bảo về cấp chính xác, độ nhạy. Việc kiểm tra và
cấp giấy chứng nhận phải do đơn vị chức năng thực hiện.
- Với các thiết bị đóng cắt như áptomat, máy cắt sau mỗi lần cắt sự cố cần phải được kiểm
tra lại các thông số như số như độ nhạy, điện trở tiếp xúc của các tiếp điểm. Với cầu chì sau mỗi
lần sự cố mạch điện phải được thay thế bằng cầu chì mới có thông số tương đương.
- Tất cả các thiết bị sau khi kiểm tra không đảm bảo các thông số yêu cầu phải được thay
thế bằng thiết bị mới, có thông số phù hợp với cả hệ thống.
- Định kỳ bảo trì bảo dưỡng được thực hiện như sau:
Hệ thống các tủ điện hạ thế, phân phối, tủ tầng

Hằng Nửa Hằng
tháng năm năm
1 Kiểm tra/xem xét tổng thể từng tủ hạ thế, phân phối, tủ X

tầng nếu có các biểu hiện bất thường.
2 Kiểm tra tổng thể thanh cái nối tủ, chụp ảnh nhiệt các X
điểm nối, các hộp chia để phát hiện kịp thời nếu tiếp
xúc kém gây phát nhiệt cục bộ
3 Kiểm tra tổng thể hệ thống cáp dẫn, dây điện X
4 Kiểm tra các máy cắt, áttomat, cáp dẫn nếu có biểu X
hiện quá nhiệt
5 Kiểm tra/khắc phục nếu có thiết bị gây ồn, rung bất X

thường
6 Xiết tất cả các đầu cáp, mối X
7 Kiểm tra các cơ cấu liên động (không có để kiểm tra) X
8 Kiểm tra điện trở tiếp địa cho từng tủ và tòan bộ hệ X
43
thống
9 Kiểm tra cách điện của áp tổng và cáp chính trong X

các tủ tầng
10 Kiểm tra, đo kiểm độ chuẩn xác của các thiết bị bảo X

vệ: ngắn mạch, chạm đất, dòng rò bằng thiết bị
chuyên dụng. Kiểm tra và đo kiểm trên cơ sở thực tế
có tải đang sử dụng. Và cho tất cả các thiết bị bảo vệ.
12 Kiểm tra thanh cáI, các đầu nối, cáp dẫn trong các tủ X
tầng
13 Đo kiểm dòng điện của các áptomat tổng, đánh giá X

mức độ quá tảI, cân pha để kiến nghị các sửa đổi phù
hợp
14 Vệ sinh thiết bị bằng dụng cụ chuyên dùng phù hợp X

phòng
IX.3. Hệ thống chiếu sáng trong công trình

- Phải kiểm tra độ rọi của hệ thống chiếu sáng chung ít nhất 1 năm 1 lần
- Phải kiểm tra hệ thống chiếu sáng sự cố và phân tán người ít nhất 3 tháng 1 lần. Khi
kiểm tra phải xem tình trạng ắc quy và chức năng tự động chuyển đổi sang nguồn ắc quy khi
mất điện lưới
- Phải thường xuyên kiểm tra tình trạng làm việc của nguồn sáng và đèn
- Nguồn sáng, đèn bị hư hỏng phải được sửa chữa và thay thế ngay, chậm nhất là không
quá 2 ngày đối với nguồn sáng và năm ngày đối với đèn kể từ ngày nguồn sáng đèn bị hư hỏng.
IX.4. Hệ thống thang, máng cáp

- Hệ thống máng cáp cũng phải được kiểm tra về kết cấu chịu lực, mức độ dỉ sét, các chi
tiết treo có đảm bảo độ an toàn không?
IX.5. Hệ thống máy phát điện dự phòng

- Phải được bảo dưỡng định kỳ theo nhà cung cấp thiết bị quy định và phải thay thế thiết
bị đúng theo tuổi thọ quy định của chúng.
- Phải thường xuyên dự trữ đủ dầu chạy máy trong vòng 48h.
- Hệ thống ác quy phải được nạp đủ để khởi động tốt động cơ.
44
IX.6. Hệ thống chống sét và nối đất
Công tác kiểm tra trong quá trình sử dụng bao gồm:
a. Kiểm tra định kỳ
Trong quá trình sử dụng, hệ thống chống sét và nối đất của công trình phải được kiểm tra định
kỳ hệ thống dây dẫn sét và điện trở tiếp địa. Thời gian kiểm tra là từ 1 năm 1 lần.
b. Kiểm tra đột xuất
- Sau khi công trình bị sét đánh
- Sau các trận bão lớn gây hư hại cục bộ cho công trình.
- Sau khi sửa chữa công trình hoặc thay đổi thiết bị có liên quan đến bộ phận bảo vệ chống
sét công trình đó.
- Sau khi đào bới, lắp đặt đường ống hoặc trồng cây gần bộ phận nối đất.
Nội dung công tác kiểm tra bao gồm:
a. Kiểm tra toàn bộ thiết bị chống sét có còn nguyên vẹn hay không?
b. Kiểm tra các mối hàn, mối nối
c. Kiểm tra tình trạng các lớp mạ hoặc sơn chống mòn, gỉ
d. Các bộ phận trên cao phải kiểm tra bằng ống nhòm, các bộ phận ngầm phải kiểm tra bằng
đo đạc.
e. Kiểm tra các bộ phận hoặc các chi tiết cố định thiết bị chống sét.
f. Kiểm tra tình trạng lớp đất tại nơi chôn bộ phận nối đất.
Nội dung công tác bảo dưỡng sữa chữa thay thế:
Sau khi kiểm tra, nếu phát hiện chỗ nào hư hỏng thì phải sửa chữa ngay:
- Các bộ phận ăn mòn, gỉ chỉ còn 70% tiết diện quy định thì phải thay thế.
- Nếu trị số điển trở nối đất tăng quá 20% trị só đo được lúc ban đầu thì phải đóng thêm
cọc nối đất bổ sung. Trường hợp tăng gấp đôi thì phải đào lên, kiểm tra toàn bộ và sửa chữa.
- Việc kiểm tra, tu sửa định kỳ phải làm xong trước mùa mưa bão.
X. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THÔNG TIN
LIÊN LẠC, ÂM THANH
X.1. Hệ thống kiểm soát cửa an ninh
Được thực hiện bảo trì theo các nội dung sau
TT Phạm vi công việc Định kỳ bảo dưỡng
45
Nửa
Tháng Năm
năm
1 Kiểm tra tổng thể hệ thống để phát hiện nếu có các triệu x
chứng hay biểu hiện bất thường của thiết bị
2 Đo kiểm/hiệu chuẩn tín hiệu đầu vào từ các bộ cảm biến, x

vệ sinh các bộ cảm biến nếu thấy cần thiết.
3 Kiểm tra sự hoạt động trơn tru của các cơ cấu chấp hành, x
vệ sinh, bơm dầu mỡ nếu thấy cần thiết (căn cứ vào đâu để
quyết định là cần thiết hay không? Đề nghị bơm định kỳ tất
cả các thiết bị / cơ cấu có thể)
4 Kiểm tra chức năng điều khiển các thiết bị/mạch điều khiển x
chính đảm bảo sự hoạt động bình thường (Phương pháp
kiểm tra bằng mắt thường hay là dùng thiết bị chuyên dùng
để kiểm tra hay là đo đếm?).
5 Kiểm tra cáp truyền tín hiệu/sensor nếu có báo lỗi hoặc mất x
tín hiệu
6 Kiểm tra cáp và cơ cấu chấp hành nếu có hoạt động sai x
lệch
7 Kiểm tra và xóa lỗi hệ thống trong phần mềm điều khiển x
máy tính Kiểm tra và cài đặt lại các thông số hệ thống cho
đúng
8 Kiểm tra, xiết tất cả các cổng nối dây x
9 Vệ sinh thiết bị bằng dụng cụ chuyên dùng phù hợp x
10 Kiểm tra tình trạng bộ nguồn điều khiển, bộ nguồn dự x

phòng với thiết bị chuyên dùng
11 Kiểm tra tem nhãn, bảng hiệu của hệ thống x
12 Lập và đệ trình báo cáo làm việc x
X.2. Hệ thống quan sát bảo vệ nghe nhìn
Tháng Quý Năm

46
A CAMERA QUAN SÁT
1 Kiểm tra tổng thể hệ thống, ghi nhận và hiệu chỉnh các sai x
lệch. Cài đặt lại các thông số kỹ thuật hệ thống cho đúng.
2 Vệ sinh, kiểm tra các camera, hiệu chỉnh thấu kính để đạt x
được độ nét và phạm vi quan sát phù hợp
3 Kiểm tra hệ thống cáp tín hiệu, xiết các mối nối nếu tín x
hiệu không tốt
4 Vệ sinh màn hình, bộ chia hình, bộ điều khiển thiết bị bằng x

dụng cụ chuyên dùng phù hợp (nêu rõ dụng cụ chuyên
dùng này là gì, VD máy nén khí, hay đơn giản là vải mềm
và chổi lau)

phòng
7 Lập và đệ trình báo cáo x
B HỆ THỐNG PHÁT THANH NỘI BỘ
8 Kiểm tra tổng thể hệ thống: loa, cáp tín hiệu. Thử thực tế x
hoạt động từng vùng và với từng loa cho tất cả các loa trên
tất cả các vùng và thử hệ thống thông báo khẩn cấp
9 Kiểm tra hiệu chỉnh âm lượng, tần số phù hợp đều cho tất x
cả các vùng.
10 Kiểm tra xiết các mối nối cơ-điện x

phòng
C HỆ THỐNG TV (BỞI BÊN KHÁC)
47
15 Kiểm tra tổng thể hệ thống: ăng ten, cáp truyền, bộ nhận tín x
hiệu, bộ chia, đầu đọc, màn hình. Kiểm tra thực tế tín hiệu
đầu cuối cho từng và tất cả các vùng.
16 Kiểm tra hiệu chỉnh/ xóa lỗi phần mềm nếu có x
17 Hiệu chỉnh hướng anten để nhận được tín hiệu và độ nét

cao nhất có thể

phòng bằng dụng cụ đo chuyên dùng.
D HỆ THỐNG LIÊN LẠC NỘI BỘ
23 Kiểm tra tổng thể hệ thống: micro, loa, cáp tín hiệu, hộp x
điều, nguồn cấp, nguồn dự phòng
24 Kiểm tra hiệu chỉnh/ xóa lỗi phần mềm nếu có x
E HỆ THỐNG BÁO ĐỘNG HÀNG RÀO
28 Kiểm tra tổng thể hệ thống: đèn, còi, cáp tín hiệu. Thử thực x
tế hoạt động từng vùng và từng cặp cảm biến của hệ thống.
29 Kiểm tra hiệu chỉnh độ nhạy của thiết bị phù hợp đều cho x
tất cả các vùng.

phòng
48
XI. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG ĐIỀU HÒA
KHÔNG KHÍ
XI.1. Bảo trì dàn lạnh

- Phối hợp với phụ trách kỹ thuật của khách hàng chạy máy để kiểm tra thiết bị, xác nhận
tình trạng thiết bị trước khi tiến hành bảo dưỡng
- Ngắt điện nguồn thiết bị trước khi tiến hành công việc
- Kỹ thuật viên tháo các tầm trần kỹ thuật tiếp cận dàn lạnh và dựng vòi bơm áp lực đặc
chủng xịt kỹ thuật vào các cánh tản nhiệt của dàn lạnh cho tới khi nào kiểm tra thấy không còn
bẩn nữa mới dừng lại
- Kiểm tra động cơ dàn lạnh, dây curoa (nếu có), tra dầu nếu bị khô dầu
- Kiểm tra cácc thiết bị bảo vệ dàn lạnh
- Dùng bơm áp lực vệ sinh các phin lọc (nếu có), thông đường nước xả
- Tháo các cửa gió sau đó dùng hóa chất tẩy rửa sạch sẽ trước khi lắp lại vị trí ban đầu
XI.2. Bảo trì dàn nóng

- Ngắt toàn bộ điện nguồn cấp cho tổ dàn nóng tiến hành bảo trì
- Kỹ thuật viên dùng bơm áp lực xịt vào các cánh tản nhiệt đến khi đạt yêu cầu
- Kiểm tra các cánh tản nhiệt có bị bẹp không? nếu bị bẹp kỹ thuật viên sẽ dùng các bàn
chải chuyên dụng để chải lại các phần bị bẹp
XI.3. Bảo trì thiết bị thông gió thu hồi nhiệt
- Kỹ thuật viên ngắt nguồn điện cấp cho thiết bị, sau đó tiến hành thào phin lọc để kiểm
tra và vệ sinh
- Tiến hành tháo các cửa giú và vệ sinh các cửa gió
- Kiểm tra độ cách nhiệt của bảo ôn ống gió cũng như ống đồng xem có hiện tượng rách,
hở không?
XI.4. Bảo trì thiết bị bảo vệ dàn nóng
Kỹ thuật viên ngắt nguồn điện cấp cho thiết bị sau đó tiến hành tháo các thiết bị bảo vệ
ra để kiểm tra, dùng đồng hồ chuyên dụng đo đạc để xem cũn đạt các thông số cho phép không?
Sau đó tiến hành đo độ cách điện, kiểm tra các má vít của khởi động từ.
49
XI.5. Kiểm tra tủ điện cấp nguồn cho thiết bị
Kỹ thuật viên ngắt điện nguồn cấp cho hệ thống điều hũa sau đó tiến hành đo độ cách
điện của từng aptomat, kiểm tra các tiếp điểm xem có đảm bảo kỹ thuật không? Sau đó thông
điện để kiểm tra điện áp vào, ra của thiết bị đóng cắt.
XI.6. Kiểm tra hệ thống điều khiển
Kỹ thuật viên kiểm tra các điều khiển đơn của từng thiết bị xem có bị đoản mạch, báo
lỗi, cài đặt sai không? Sau đó tiến hành kiểm tra tại điều khiển trung tâm xem có thiết bị nào
chưa kết nối được với điều khiển trung tâm.
XI.7. Chạy thử thiết bị
Bộ phận kỹ thuật sẽ đóng điện từng tổ để chạy kiểm tra sau khi đạt yêu cầu mới cho chạy
liên động các tổ với nhau để kiểm tra toàn bộ hệ thống
XI.8. Định kỳ bảo trì, bảo dưỡng cho hệ thống Điều hòa không khí được thực hiện như
sau:
Máy điều hoà nhiệt độ kiểu VRV

Mô tả công việc
TT Hằng Hằng Hằng
tháng quý năm
Kiểm tra hiện trạng thiết bị và thu thập số liệu
Khối ngoài trời: X
1 - điện áp nguồn, dòng điện của máy nén, quạt làm mát X
2 - áp suất hút, X
3 - nhiệt độ đường hút LP X
4 - áp suất đẩy HP X
5 - Nhiệt độ đường đẩy X
6 - độ qúa nhiệt X
7 - tình trạng chung của máy, độ ồn máy nén, quạt X
8 - kiểm tra các chức năng cảnh báo bảo vệ của bảng điều X
khiển
50
Khối trong nhà: X
9 Nhiệt độ gió ra/gió vào X

10 Điện áp nguồn
11 Dòng điện quạt
12 Bảng điều khiển
13 Độ ồn quạt
2 Vệ sinh/bảo dưỡng thiết bị X
Khối ngoài trời:
14 - Kiểm tra / Siết các đầu nối ga ống hút/đẩy X
15 - Kiểm tra bôi trơn quạt làm mát X
16 - Kiểm tra / siết các mối nối điện X
17 - Vệ sinh giàn và bảng điều khiển X
18 - Vệ sinh / bôi trơn quạt thông gió cho bảng điều khiển X
19 - Vệ sinh khu vực đặt máy X
20 - Sơn các bộ phận gỉ sét X
Khối trong nhà:
21 - Vệ sinh phin lọc X
22 - Vệ sinh bơm nước ngưng, ống thoát nước ngưng X
23 - Vệ sinh giàn cần thiết X
24 - Vệ sinh, bôi trơn quạt X
25 - Kiểm tra và siết các mối nối, giắc cắm cơ, ga và điện X
26 - Vận hành máy sau bảo dưỡng, kiểm tra các chức năng X
máy và điều khiển
Máy điều hòa hai 1 dàn nóng 1 dàn lạnh độc lập
51
Hằng Hằngq Hằng

tháng uý năm
Khối trong nhà:
1 Tháo rời và vệ sinh phin lọc X
2 Vệ sinh ống thoát và khay nước thải X
3 Quan sát xem có tiếng ồn, rung hoặc nóng bất thường X
không
4 Kiểm tra độ cứng vững, cân đối giá treo máy X
5 Tra dầu mô tơ quạt X
6 Kiểm tra độ kín giữa giàn lạnh và phin lọc X
7 Vệ sinh giàn lạnh bằng bơm nước áp lực cao hoặc tẩy hoá X
chất tuỳ theo tình trạng của giàn lạnh.
8 Vệ sinh và thử an toàn của các cánh quạt X
9 Vệ sinh các bối dây mô tơ và khoang gió bằng khí nén X
10 Ghi lại thông số: nhiệt độ gió ra, ampe motor quạt X
11 Khuyến cáo thay thế bảo ôn, ống đồng..vv nếu thấy cần X
thiết
Khối ngoài trời:
12 Kiểm tra tình trạng máy xem có rung động bất thường hoặc X
quá nhiệt
13 Kiểm tra/xiết các giắc co để đảm bảo không rò rỉ môi chất X
14 Vệ sinh giàn lạnh bằng bơm nước áp lực cao hoặc tẩy hoá X
chất tuỳ theo tình trạng của giàn lạnh.
15 Tra dầu mô tơ quạt X
16 Đo các thông số dòng, áp của máy nén và quạt X
17 Đo thông số áp suất, nhiệt độ môi chất X
18 Bổ sung môi chất nếu cần X
52
19 Kiểm tra tổng thể độ cứng vững giá treo máy, chất lượng X
bảo ôn, đường thoát nước.
Quạt thông gió


Tháng Nửa Năm
năm
1 Tháo rời và vệ sinh phin lọc. Vệ sinh tổng thể quạt X
2 Kiểm tra quạt, tủ điều khiển: X

Điện áp, dòng điện các pha X
Thiết bị đóng cắt: contactor, rơ le X
Độ ồn, rung X
Puli, lồng gió X
Quá nhiệt X
3 Kiểm tra dây curoa nếu sờn, chùng, lệch X
4 Kiểm tra độ bền của giá treo, khung đỡ quạt và thiết bị X
5 Xiết các mối nối cơ, điện
6 Tra dầu, bơm mỡ ổ bi, bạc X
7 Vệ sinh các mô tơ và lồng gió bằng khí nén X
8 Kiểm tra điện trở cách điện, điện trở tiếp địa X
10 Vệ sinh sạch sẽ khu vực làm việc X
53
Tủ cấp nguồn điều hòa thông gió


Hằng Nửa Hằng
tháng năm năm
1 Kiểm tra/xem xét tổng thể từng tủ phân phối nếu có các X
biểu hiện bất thường.
2 Kiểm tra thanh cái, cáp chính, chụp ảnh nhiệt các điểm nối, X
các hộp chia để phát hiện kịp thời nếu tiếp xúc kém gây
phát nhiệt cục bộ
3 Kiểm tra tổng thể hệ thống cáp dẫn, dây điện X
4 Kiểm tra các áttomat, cáp dẫn nếu có biểu hiện quá nhiệt X
5 Kiểm tra/khắc phục nếu có thiết bị gây ồn, rung bất thường X
54
6 Xiết tất cả các đầu cáp, mối nối X
7 Kiểm tra các cơ cấu liên động (không có) X
8 Kiểm tra điện trơ tiếp địa cho tủ và hệ thống X
9 Kiểm tra cách điện của áp tổng và cáp chính trong các tủ X
tầng
10 Kiểm tra, đo kiểm độ chuẩn xác của các thiết bị bảo vệ: X
ngắn mạch, chạm đất, dòng rò bằng thiết bị chuyên dụng
Kiểm tra và đo kiểm trên cơ sở thực tế có tải đang sử dụng.
Và cho từng và tất cả các thiết bị bảo vệ.
12 Kiểm tra thanh cáI, các đầu nối, cáp dẫn trong các tủ tầng X
13 Đo kiểm dòng điện của các áptomat tổng, đánh giá mức độ X
quá tải, cân pha để kiến nghị các sửa đổi phù hợp
14 Vệ sinh thiết bị bằng dụng cụ chuyên dùng phù hợp X

phòng nếu có
17 Kiểm tra tem nhãn, bảng hiệu của hệ thống tủ x
XII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT VỀ CÔNG TÁC BẢO TRÌ HỆ THỐNG THANG
MÁY
Quy định bảo trì hệ thống thang máy tuân thủ theo quy định của nhà thầu thi công và nhà cung
cấp thiết bị thang máy. Các quy định này được nêu trong tài liệu hướng dẫn vận hành và tài liệu
hướng dẫn bảo trì, bảo dưỡng hệ thống do nhà thầu: Công ty cổ phần thang máy Hoa Hoa lập.
Hệ thống thang máy của công trình bao gồm 31 thang nhãn hiệu HITACHI do Công ty cổ phần
thang máy Hoa Hoa cung cấp và lắp đặt.
XIII. CÁC QUY ĐỊNH KỸ THUẬT BẢO TRÌ PHẦN CẢNH QUAN
XIII.1. Quy định đối tượng, phương pháp và tần suất kiểm tra phần cảnh quan
XIII.1.1 Đối tượng của bảo trì cảnh quan

Tất cả các yếu tố cảnh quan bên ngoài nhà, thuộc phạm vi quản lý của dự án, bao gồm:
55
Phần cảnh quan cố định (hard landscape) cấu thành từ các vật liệu xây dựng như bê tông, đá,
sỏi, gỗ, kính…(các bề mặt sân, lối đi, cũng như các hệ thống phụ trợ như hệ thống tưới cây, đèn
chiếu sáng, đồ ngoại thất...) và;
Phần cảnh quan có thể thay đổi (soft landscape) là hệ thống cây xanh, thảm cỏ…trong dự án.
XIII.1.2 Phương pháp bảo trì cảnh quan

Công tác bảo trì cho mỗi khu vực sẽ dựa vào ý định sử dụng, ý đồ thiết kế ban đầu và hiện trạng
của khu vực đó để giữ gìn toàn bộ cảnh quan được sạch sẽ, an toàn trong sử dụng và dễ chịu về
mặt thẩm mỹ. Tất cả các yếu tố đặc trưng, các bề mặt ốp lát, hệ thống tưới tiêu và chiếu sáng
đều hoạt động tốt như đã thiết kế và được duy trì trong điều kiện ổn định, giúp làm hiện thực ý
đồ thiết kế và phục vụ đúng mục đích sử dụng.
Những khu vực đã, đang trong quá trình sử dụng sẽ cần được duy trì các yếu tố hiện có bằng
cách chăm sóc và bảo vệ khỏi bị hư hỏng do thời tiết và việc sử dụng thông thường. Đối với một
số khu vực, việc bảo trì nên kết hợp với việc phát triển tiếp để hoàn thiện cảnh quan.
Bảo trì cho các khu vực mới nên tập trung vào việc trồng các cây khỏe mạnh, phát triển theo
hình dáng và tăng đến kích thước mong muốn.
Ở những vị trí cây già và đang tàn lụi, cần có kế hoạch phù hợp để thay thế dần dần.
XIII.1.3 Cấp độ bảo trì

CÁC CẤP ĐỘ BẢO TRÌ
Cấp độ
Cao Trung bình Thấp
bảo trì
Mục -Hình thức luôn gọn gàng, Hình thức về tổng thể phải gọn Chủ yếu công tác
tiêu: sạch sẽ, được chăm sóc cẩn gàng, sạch sẽ, có thể chấp nhận bảo trì nhằm giữ
thận để diện mạo luôn như một số điểm tạm thời chưa đạt gìn hiện trạng
ban đầu yêu cầu Các yếu tố được
-Điểm nhấn cảnh quan, yếu - Yếu tố cảnh quan không nằm sử dụng không
tố có chức năng quan trọng ở vị trí quan trọng, các thiết bị thường xuyên,
hoặc nằm tại các vị trí quan được sử dụng thường xuyên nằm tại các vị trí
trọng trong tầm nhìn. Ví dụ: nhưng có thể thay thế dễ dàng khuất và không
quanh hồ bơi, hàng cây thẳng không ảnh hưởng an toàn người ảnh hưởng an toàn
từ cổng chính vào,biển hiệu sử dụng. Ví dụ khu vực sân người sử dụng.
trên cổng, cây đứng độc lập vườn nói chung, đèn chiếu sáng
… đơn lẻ, ghế ngồi, …
Hướng -Cây trồng khỏe mạnh và -Cây trồng và bãi cỏ sinh -Cây trồng khỏe
dẫn về sinh trưởng tốt trưởng tốt mạnh, hình thức
mặt -Bãi cỏ đồng bộ màu xanh và -Cỏ được chăm sóc ở độ cao trung bình
thẩm mỹ được cắt tỉa để có độ cao hợp hợp lý -Cỏ và đất đá chỉ
lý -Chấp nhận có cỏ dại và đất đá dọn khi được yêu
56
-Có rất ít cỏ dại nhưng không ảnh hưởng nhiều cầu

đến tầm nhìn
-Không có đất đá trên bề mặt
-Cây trồng theo mùa, đảm
bảo hoa nở đúng thời điểm
và giúp cây nổi bật vào mùa
nở hoa
-Cây trồng được chăm sóc
phát triển tốt, cắt tỉa và tạo
dáng đẹp
Thực Bảo trì thường xuyên hằng Bảo trì ở mức độ vừa phải Chủ yếu là kiểm
hiện bảo tuần thậm chí hằng ngày với Chú trọng kiểm soát các hư hại soát cây trồng, cỏ
trì một số yếu tố quan trọng dại và điều kiện vệ
và điều chỉnh cho phù hợp với
sinh
-Thường xuyên kiểm tra và chức năng hoạt động và yêu
điều chỉnh để đảm bảo cảnh cầu của cảnh quan Dọn dẹp gọn gàng
quan đẹp như ý đồ thiết kế và sửa chữa các
ban đầu hư hỏng nếu có
-Chăm sóc cây phát triển tốt,
kiểm soát phân bón, sâu bệnh
-Kiểm soát hệ thống tưới
-Nhiều công việc bảo trì yêu
cầu người làm vườn có kĩ
năng, trình độ thích hợp
XIII.1.4 Tần suất kiểm tra cảnh quan

Tần suất kiểm tra thường xuyên:
Hằng ngày đối với tất cả các khu vực có cấp độ bảo trì cao và trung bình.
Hằng tuần đối với các khu vực có cấp độ bảo trì thấp.
Tần suất kiểm tra định kỳ:
Hai tuần/ lần đối với khu vực có cấp độ bảo trì cao và trung bình
Hằng tháng đối với các khu vực có cấp độ bảo trì thấp
XIII.2 Quy định nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì phần cảnh quan
XIII.2.1 Trình độ nhân lực

 Tất cả nhân viên thực hiện công tác bảo trì sẽ là những người có đủ kỹ năng, hiểu biết và
trình độ về công việc mà họ được giao.
 Kiểm tra thường xuyên được thực hiện bởi cán bộ ít nhất có đào tạo ngắn hạn về chăm
sóc cây xanh.
57
 Kiểm tra định kỳ được thực hiện bởi nhân sự có kinh nghiệm ít nhất 5 năm về chăm sóc
cây cảnh hoặc có bằng từ trung cấp trở lên về trồng trọt và bảo vệ thực vật.
 Việc sử dụng thuốc trừ sâu và chất hóa học được quy định bởi các yêu cầu về thuốc trừ
sâu, và sẽ chỉ được thực hiện bởi các nhân viên có kinh nghiệm thực hiện công việc
tương tự ít nhất 3 năm trở lên.
XIII.2.2 Hư hại trong quá trình bảo trì
Tất cả các cây trồng mới và có sẵn, các bề mặt hoàn thiện, các kết cấu, yếu tố cảnh quan cố định
phải được bảo vệ khỏi những tác động hư hại trong suốt quá trình thực hiện công tác bảo trì.
Nếu hư hại xảy ra thì sẽ được báo cáo và sửa chữa sớm nhất có thể.
XIII.2.3 Sử dụng các chất hóa học

 Việc sử dụng tất cả các chất hóa học, bao gồm nhưng không giới hạn các loại thuốc bảo
vệ thực vật như thuốc diệt cỏ, thuốc diệt nấm và thuốc trừ sâu, các vật liệu hay chất thải
độc hại sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật.
 Không được cất trữ các vật liệu độc hại, thuốc trừ sâu hoặc nhiên liệu gần dòng nước, và
ở những nơi có thể rò rỉ vào dòng nước hoặc mặt nước.
 Đặt biển cảnh báo (chịu được mọi tình trạng thời tiết) và thông báo thích hợp trong khu
vực trước khi phun thuốc ít nhất 24 và dỡ bỏ vào ngày thứ ba sau khi hoàn thành việc
phun thuốc.
XIII.2.4 Thiết bị, công cụ làm việc
 Sử dụng các thiết bị đo lường phù hợp để đảm bảo không xảy ra đổ tràn nhiên liệu,vật
liệu hoặc các chất thải độc hại khác. Ở những khu vực cần sử dụng các loaị vật liệu này,
nhà thầu bảo trì phải đảm bảo luôn sẵn có các thiết bị an toàn để chứa và làm sạch.
 Các thiết bị phải ở trong tình trạng làm việc tốt, an toàn, sạch sẽ và cất đúng nơi quy
định
 Các thiết bị bảo hộ lao động phải đạt Tiêu chuẩn An toàn lao động.
XIII.2.5 Hệ thống tưới nước
Yêu cầu chung
 Kiểm tra định kỳ hằng tuần hệ thống tưới trong suốt quá trình vận hành thực hiện bởi
nhân viên quản lý khu nhà. Ngoài ra, Hằng tháng, nhà thầu lắp đặt thiết bị cũng phải
kiểm tra tình trạng hệ thống để nắm được mọi vấn đề sai sót, trục trặc xảy ra. Tất cả các
thiệt hại và sửa chữa phải được ghi chép lại.
 Thời gian và phạm vi tưới phải điều chỉnh tùy tình trạng đất từng khu vực, loại cây của
khu vực đó, điều kiện thời tiết và nhu cầu về nước theo mùa để bổ sung vừa đủ lượng
nước .
 Khi hệ thống khởi động lại sau khi bị tắt, nên kiểm tra cẩn thận hiện tượng rò rỉ, các vấn
đề về van, vòi phun và đầu tưới.
 Các điều chỉnh hệ thống tưới hiện tại (ví dụ như đổi vị trí, hoặc thêm đầu tưới hoặc phạm
vi tưới), nếu có, phải được báo cáo và ghi chép chính xác vào bản vẽ hoàn công, và
được lưu trữ cùng với các ghi chép bảo trì cảnh quan.
 Tưới nước bổ sung để độ ẩm đất duy trì ở mức 50% đến 100% tùy từng khu vực. Đất đạt
đến độ bão hòa ở độ sâu 400 mm đến 500 mm cho các cây trồng cũ và ở độ sâu của toàn
bộ phần rễ cho các cây trồng mới.
 Cây bụi trang trí phải được thường xuyên tưới nước, ít nhất 2 tuần/ lần trong suốt mùa
sinh trưởng. Cây trồng mới phải được theo dõi cẩn thận và được tưới nước thường xuyên
hơn nhất là vào giai đoạn cuối mùa thu để giảm tác hại do khô héo trong suốt mùa đông.
58
 Các khu vực trồng cỏ trang trí phải được tưới nước thấm sâu hết rễ cây, 150mm đến
200mm.
 Cây và cỏ mới gieo phải được tưới nước và cung cấp ánh sáng thường xuyên để kích
thích sự nảy mầm, bén rễ .
 Các loại cây trồng và cỏ mọc tự nhiên ở địa phương hoặc được chọn phù hợp với điều
kiện địa phương thì không cần tưới thêm ngoài thời gian bảo trì.
 Các cây đã trưởng thành nhìn chung có thể chống chịu được khí hậu khô và nóng lâu
hơn những cây nhỏ. Nếu lượng nước mưa không đủ để cung cấp, hoặc khi cây bị ảnh
hưởng bởi mặt lát đường hoặc những yếu tố xung quanh làm ngăn cản quá trình hấp thụ
nước, thì cần cung cấp thêm đầy đủ nước cho những cây này.
XIII.2.6 Bón phân
Bổ sung dưỡng chất vào đất bằng phân bón là để cung cấp dinh dưỡng cho cây trồng, cho cây
sinh trưởng khỏe mạnh.
Sử dụng phân bón bổ sung khi:
 Chất lượng cảnh quan yêu cầu ( kích cỡ cây, yêu cầu về hoa…)
 Ảnh hưởng từ các hoạt động bên ngoài dẫn đến thực vật bị hư hại ( cỏ lối đi bị dẫm nát,
cây treo đèn trang trí quá nóng…)
 Khả năng giữ dinh dưỡng của đất kém, ví dụ như đất cát, đất mỏng, đất mới thay…
 Nên tiến hành kiểm tra chất lượng đất trước khi lập kế hoạch bón phân và việc này nên
được thực hiện thường xuyên để quản lý mức độ, điều chỉnh tỉ lệ sử dụng phân bón cũng
như lựa chọn phương pháp bón phân cho phù hợp.
Loại phân bón và tỉ lệ đề xuất cho các cấp độ bảo trì khác nhau và phụ thuộc kết quả kiểm tra
đất trồng .
TẦN SUẤT BÓN PHÂN
Cấp độ Tần suất Thời gian khuyến nghị *

bảo trì
Cao 3 lần /năm Tháng Sáu; Cuối tháng Tám đến đầu tháng Chín, Cuối
tháng Mười đến đầu tháng Mười một
Trung 1-2 lần/năm Đầu tháng Sáu; Cuối tháng Tám đến đầu tháng Chín,
bình
Thấp 0-1 lần/năm Đầu tháng Sáu; hoặc Cuối tháng Tám đến đầu tháng
Chín,
* Thời gian khuyến nghị áp dụng cho các đợt bón phân nhưng tùy tính chất, kích cỡ, tình trạng
cụ thể của cây trồng, mà cán bộ kiểm tra định kỳ sẽ quyết định bón phân trong tất cả các lần bổ
sung dinh dưỡng hay bỏ cách sang đợt sau.
XIII.2.7 Bảo trì cây xanh

Cây xanh được phân loại thành 04 loại như sau:
Loại I - Cây sau khi trồng cho đến 02 năm.
Loại II - Cây sau 02 năm: Chiều cao(H<5m), đường kính gốc(Dg<15cm)
59
Loại III - Cây sau 02 năm: 5m<chiều cao (H)<8m, 15cm<đkgốc(Dg)<30cm\

Loại IV -Cây sau 02 năm: Chiều cao(H)>8m, đk gốc(Dg) >=30cm
Quy trình kỹ thuật bảo trì cây xanh loại I:
 Tưới nước ướt đẫm đất gốc cây.
 Sửa tán, tạo hình và tẩy chồi: Dùng kéo (hoặc cưa) cắt tỉa những cành hoặc chồi mọc
không thích hợp với dáng kiểu cần tạo, thực hiện 2 tháng/lần.
 Chống sửa cây nghiêng: Thực hiện trung bình 01 tháng/ lần.
 Quét dọn vệ sinh quanh gốc cây (cây không có bồn cỏ): thực hiện hằng tuần.
Làm cỏ và dọn dẹp vệ sinh (đối với cây có bồn cỏ): Nhổ cỏ dại quanh gốc cây, dọn dẹp
rác quanh gốc cây, thực hiện hằng tuần.
 Dọn dẹp vệ sinh nơi làm việc, chùi rửa, cất dụng cụ tại nơi quy định. sau khi thực hiện
bảo trì.
Quy trình kỹ thuật bảo trì cây xanh loại II:
 Lấy nhánh khô, mé nhánh, tạo tán cân đối và dọn vệ sinh: Thực hiện trung bình 04
lần/năm.
 Tẩy chồi và dọn dẹp vệ sinh: Thực hiện trung bình 04 lần/năm.
 Chống sửa cây nghiêng: Thực hiện trung bình 01 tháng/ lần.
 Quét dọn vệ sinh quanh gốc cây: thực hiện hằng tuần.
 Dọn dẹp vệ sinh nơi làm việc, chùi rửa, cất dụng cụ tại nơi quy định sau khi thực hiện
bảo trì.
Quy trình kỹ thuật bảo trì cây xanh loại III:
 Lấy nhánh khô, mé nhánh, tạo tán cân đối, dọn vệ sinh: Thực hiện trung bình 04
lần/năm,
 Tẩy chồi và dọn dẹp vệ sinh: Thực hiện trung bình 04 lần/năm.
 Công tác gỡ phụ sinh, ký sinh thông thường và dọn vệ sinh: Thực hiện trung bình 02
lần/năm.
Quy trình kỹ thuật bảo trì cây xanh loại IV:
 Lấy nhánh khô, mé nhánh, tạo tán cân đối, dọn vệ sinh: Thực hiện trung bình 04
lần/năm,
 Công tác gỡ phụ sinh, ký sinh thông thường và dọn vệ sinh: Thực hiện trung bình 01
lần/năm.
 Tỉa cây là việc cắt bỏ một số phần do bị chết, bị hư hại, bị bệnh, những cành giao nhau
và cọ xát vào nhau, để kiểm soát sự sinh trưởng của cây, để giữ được hình thức hay chức
năng của cây đúng thiết kế ban đầu trong cảnh quan và đảm bảo an toàn trong mùa gió
lớn.
 Việc tỉa cây nên được thực hiện vào thời điểm thích hợp trong năm, tùy theo đặc tính của
mỗi loại cây trồng.
 Công việc tỉa cây yêu cầu hiểu biết nhiều về cây trồng và phải được thực hiện bởi
chuyên gia trong nghề trồng cây hoặc làm vườn.
60
XIII.2.8 Chăm sóc cỏ

Yêu cầu chung:
 Đất tiêu chuẩn để trồng thảm cỏ phải tơi xốp màu mỡ, không bị nhiễm mặn nhiễm phèn,
không bị ngập úng.
 Nước rất cần thiết đối với tất cả các loại cây trồng nói chung và đối với cỏ nói riêng.Tuỳ
theo các loại đất khác nhau, tuỳ theo từng thời tiết của các vùng miền khác nhau mà
lượng nước cần cho các loại cỏ là khác nhau nhưng phải đảm bảo lượng nước sau khi
tưới nước thấm đạt đến độ sâu 10cm tính từ mặt đất xuống, thời gian tưới 2-3 ngày / lần.
Nước phải đảm bảo yêu cầu là nước ngọt, nước sạch không mang các mầm bệnh, không
nên lấy nước từ các ao hồ kênh rạch để tưới cỏ vì ở nước này mang rất nhiều mầm bệnh
gây hại cho cỏ. Hệ thống thoát nước mặt và nước ngầm cho sân cỏ đảm bảo không ngập
úng khi mưa to.
 Phân bón: Để đảm bảo cho cỏ sinh trưởng tốt, lá cỏ xanh thì thường xuyên phải bón
phân. Thông thường, phân bón cho cỏ không vượt quá tỷ lệ N-P-K : 3-1-2.
 Ánh nắng: hầu hết các loại cỏ cần được trồng ở nơi có nhiều ánh sáng.
Công việc định kỳ 1 lần/ Công việc định kỳ ba tháng/ Công việc không định kỳ
tháng lần
Cắt xén cỏ: dùng máy cắt nhân viên, kỹ sư nông lâm, Trong trường hợp cây bị
hoặc kéo cắt xén cỏ để cỏ nghệ nhân cây cảnh đến kiểm sâu bệnh , người quản lý
được đều đẹp. tra việc chăm sóc sân vườn để cần liên hệ ngay để nhân
▪ Nhổ cỏ dại: nhổ sạch cỏ đưa ra hướng chăm sóc trong viên kỹ thuật đến xử lý
dại trong sân vườn. thời gian tiếp theo kịp thời.
▪ Phun thuốc dưỡng cây
cảnh: bón phân thích hợp
cho từng loại cây cỏ, đồng
thời phun thuốc dưỡng cây
để cây lá xanh tươi.
 Công tác xén tỉa: Cắt xén cỏ thường xuyên có 2 tác dụng: duy trì chiều cao của cỏ thảm
cỏ, đảm bảo bãi cỏ được bằng phẳng; loại bỏ cỏ chết để thảm cỏ luôn xanh tốt. Thời gian
cắt xén cỏ tuỳ thuộc theo thời tiết từng mùa, từng loại cỏ. Trong mùa sinh trưởng đối với
những loại cỏ mọc nhanh thời gian cắt khoảng 7-15 ngày cần cắt xén một lần, trong mùa
sinh trưởng chậm có thể 21- 28 ngày cắt một lần.
 Chiều cao của thảm cỏ tuỳ thuộc vào phân khu cảnh quan:
 Thảm cỏ khu vực trồng cây bóng mát, chiều cao cỏ 4-5 cm,
 Cỏ quanh khu vực cây xanh điểm nhấn: 3-4 cm,
 Cỏ trên dường dạo cao 2-3cm.
 Sau khi cắt xén song phải làm sạch mặt cỏ để mầm cỏ nảy tốt.
Phòng trừ cỏ dại và sâu bệnh, phục hồi thảm cỏ phải được tiến hành định kỳ, do thời
gian sử dụng thảm cỏ rất dài, chịu nhiều tác động của con người làm cho thảm cỏ kém
sinh trưởng, chết, đất bị chai lại, thường tập trung ở những chỗ đi lại nhiều.
ĐỘ CAO VÀ TẦN SUÂT CẮT CỎ
Cấp độ bảo trì Độ cao cắt Tần suất

61
cỏ
Cao 5.0-7.5 cm 7-10 ngày
Trung bình 5-7 cm 15 –21 ngày
Thấp 7-9 cm Theo yêu cầu
XIII.2.9 Cây trồng trong bồn

 Cây trồng trong bồn là hệ thống cây xanh trang trí, tạo thêm màu sắc và tô điểm thêm
cho các khu vực cảnh quan nên cần được quản lý chuyên sâu bởi người có kinh nghiệm
làm vườn. Bên cạnh việc trồng, thay thế cây, công tác kiểm soát cỏ dại, cắt tỉa và kiểm
soát sâu bệnh cũng cần phải duy trì để tạo được ngoại hình cảnh quan như thiết kế.
1. Cây trồng trong bồn phải được thường xuyên kiểm tra chất lượng đất trồng để đảm bảo bổ
sung nước và dinh dưỡng đầy đủ giúp cây luôn tươi và ra hoa tốt, màu sắc tươi sáng.
 Cắt tỉa cây, cắt tỉa cả các ngọn hoa bị chết (“chết ngọn”) nên được làm thường xuyên
trong suốt mùa sinh trưởng, tần suất cắt tỉa “chết ngọn” sẽ được thực hiện thích hợp tùy
theo mức độ ngoại hình mong muốn của cây.
 Việc thay đổi luống cây nên được thực hiện theo mùa, tùy theo ngân sách và kế hoạch
trưng bày. Ví dụ như các thời điểm mùa Noel, lễ hội, ngày Tết…
XIII.2.10 Kiểm soát cây, cỏ dại
Khái niệm “Cây, cỏ dại” trong hồ sơ này chỉ tất cả các loại thực vật không mong muốn mọc lẫn
trong khu vực cây xanh không theo đúng thiết kế hay xuất hiện tại các vị trí không dự kiến
trồng.
Công tác kiểm soát cỏ dại bao gồm:
 Cuốc xới đất
 Ngăn chặn và giảm sự xâm nhập của cỏ dại
 Dọn dẹp, cắt cỏ và diệt cỏ một cách thích hợp
HƯỚNG DẪN KIỂM SOÁT CỎ DẠI
Cấp độ Hướng dẫn

bảo trì
Cao Không để cỏ dại phát triển lớn cao hơn 20cm hay có bề rộng lá lớn hơn 25 mm;
Loại bỏ triệt để trong các lần bảo trì cảnh quan bằng phương pháp cơ học; Thực
hiện diệt cỏ dại trước khi gieo hạt mới, cây ra hoa hay cây đang thời kỳ sinh
trưởng mạnh;
Trung Không để cỏ dại phát triển lớn cao hơn 50cm hay có bề rộng lá lớn hơn 50 mm
bình hoặc các đám cỏ đơn lập rộng hơn 1m; Loại bỏ triệt để trong các lần bảo trì
cảnh quan hoặc loại bỏ 80% trong lần đầu và 100% trong lần tiếp theo (trong
vòng hai tuần); Diệt cỏ bằng phương pháp cơ học là chính, thuốc diệt cỏ không
được khuyến khích tại đây; Thực hiện diệt cỏ dại trước khi gieo hạt mới, cây ra
hoa hay cây đang thời kỳ sinh trưởng mạnh;
62
Thấp Làm cỏ phải được thực hiện khi xuất hiện các đám cỏ đơn lập lớn đến 2m;Triệt
75% cỏ trong một lần bảo trì hoặc lặp lại công việc này trong vòng một tháng,
chú ý đến khả năng lây lan của cỏ dại đến các khu vực khác và sự ảnh hưởng
của chúng đến các hoạt động ngoài trời của cư dân
* Ghi chú: Đám cỏ đơn lập là các bụi cỏ xuất hiện không quá 2 bụi trong phạm
vi 5m2.
XIII.2.11 Kiểm soát côn trùng và dịch bệnh

Sâu bệnh
Điều quan trọng là sâu bệnh được loại trừ ngay sau khi phát hiện bởi vì chúng có khả năng lây
lan nhanh chóng sang các khu vực khác trong thảm thực vật hoặc gây ra cái chết của toàn bộ
một loài thực vật.
Quan sát lá là một trong những cách dễ nhất để đánh giá sức khỏe của cây. Nếu lá biến mầu
không điển hình hoặc có lỗ hay đốm trên nó, cây có thể đã bị tấn công bởi sâu bệnh. Mặc dù
việc đổi màu lá có thể bắt nguồn từ việc tưới nước không phù hợp hoặc thiếu hụt chất dinh
dưỡng, tuy nhiên, khi một cây trồng bị đe dọa bởi sâu bệnh thì triệu chứng xuất hiện đầu tiên
thường là vàng lá hay có đốm trên bề mặt lá.
Động vật gặm nhấm, các loài thú và chim
Khu vực cảnh quan đặc biệt dễ bị hư hỏng bởi các loài gặm nhấm khi chúng đào hang hốc bên
dưới, tạo ra các đống đất trồi lên trên hay gặm các loài thực vật, bới tung bề mặt cảnh quan...
Biện pháp ngăn ngừa các loài này còn hạn chế nhưng cũng sẽ hiệu quả nếu lựa chọn được
phương pháp loại trừ phù hợp, thường xuyên và kiên trì như dùng bẫy, dùng bả hay khí độc xịt
vào hang...
Khi áp dụng các biện pháp này, quản lý khu nhà cần đặc biệt lưu ý tới tính an toàn cho con
người, bằng cách có thông báo tới dân cư, khoanh vùng khu vực bắt động vật có hại hay chọn
thời điểm phù hợp để tiến hành.
XIII.2.12 Thu dọn rác thải

 Tất cả các loại rác thải thực vật và rác thải phi thực vật (ví dụ như giấy, chai lọ, đồ phế
thải) phải được thu gom thường xuyên và xử lý thích hợp. Tần suất thu gom rác được
xác định theo cấp độ bảo trì được yêu cầu và lượng rác tích tụ trong khu vực.
 Rác thải thực vật (như lá rụng, cành cây, rác do cắt tỉa cây) nên được dọn dẹp thích hợp
trước khi chúng bị thối rữa hoặc chất đống làm ảnh hưởng đến cảnh quan.
 Rác thải thực vật nên được tái sử dụng thành phân ủ cho những khu vực có thể, hoặc xử
lý theo cách chấp nhận được.
 Trong suốt quá trình bảo trì, tất cả các vật liệu phế thải và vật liệu thừa sẽ được thu dọn
liên tục và nhanh chóng.
 Việc dọn dẹp sau khi tiến hành bảo trì sẽ bao gồm cả quét dọn các khu vực lát đá và lối
đi bộ.
XIII.2.13 Bảo trì các bề mặt hoàn thiện trong sân vườn
Các bề mặt hoàn thiện sân, lối đi, tường bao ngoài... phải được kiểm tra thường xuyên và định
kỳ theo quy định về tần suất kiểm tra đối với từng cấp độ bảo trì.
63
Cấp độ bảo trì Cao Trung bình Thấp
Nội dung công việc
Tẩy sạch các vết ố, vết bẩn, rêu Công việc Công việc Công việc định kỳ
mốc,… trên lối đi, đường dạo định kỳ hằng định kỳ hai hai tuần/lần
tuần tuần/lần
Sửa sang biến dạng như nứt, vỡ, Công việc Công việc Công việc định kỳ
lún,… hoặc thay thế các phần đó định kỳ hai định kỳ Hằng hai tuần/lần
nếu cần tuần/lần tháng
Xuất hiện các mối nguy nếu Không định Không định Đánh giá thiệt hại
không sửa chữa ngay có thể gây kỳ, cần khắc kỳ, cần khắc và nguy cơ để
thiệt hại lâu dài, biến dạng phục càng sớm phục càng sớm khắc phục trong
nghiêm trọng cảnh quan hoặc càng tốt sau càng tốt sau lần bảo trì gần
nguy hiểm cho người sử dụng khi phát hiện khi phát hiện nhất hoặc sớm
( rơi, đổ hóa chất, bê tông ra nền, hơn nếu có thể.
tổ mối đào, khe nứt vỡ lớn trên
lối đi…)
XIII.3. Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa các hư hỏng của bộ phận công trình, xử lý các
trường hợp
Phương pháp bảo trì cảnh quan là chú trọng vào quan sát, kiểm tra, chăm sóc thường xuyên,
hằng ngày bằng đội ngũ quản lý trực tiếp tại công trình. Một số công việc phức tạp hơn, đòi hỏi
có sự chăm sóc chuyên sâu của cán bộ có kinh nghiệm và bằng cấp về chăm sóc cây xanh thì
tiến hành định kỳ. Ngoài ra, bất cứ khi nào xảy ra các hư hại nghiêm trọng (cây đổ, sâu bệnh,
nước ứ đọng…), ban quản lý tòa nhà phải luôn có sẵn kế hoạch về nhân lực và biện pháp khắc
phục sớm nhất.
Các vấn đề thường gặp và cách khắc phục
XIII.3.1Hệ thống tưới nước
 Sân và lối đi bị ướt – có thể do lệch đầu phun làm nước phun trực tiếp ra lối đi, điều này
có thể được sửa chữa bằng cách điều chỉnh phạm vi phun lại để tập trung vào khu vực
trồng cây; Hoặc nước tưới quá mạnh so với khả năng hấp thụ của mặt đất tạo thành dòng
chảy ra ngoài. Trường hợp này cần khắc phục bằng cách rút ngắn thời gian phun mỗi lần
tưới và tăng số lần tưới mỗi ngày; Ngoài ra, nếu có gió manhj trong thời gian phun thì
cũng có thể gây ra tạt nước làm ướt các khu vực không mong muốn, vậy việc tưới cây
nên hoãn đến khí điều kiện gió thích hợp hơn.
64
 Hiện tượng nhiều sương mù - do vòi phun hoạt động với áp lực nước quá mạnh, có thể
được khắc phục bằng cách điều chỉnh áp lực nước cho phù hợp.
 Tường bị ướt - do đầu phun chệch hướng hoặc phun quá mạnh. Nếu hiện tượng này xảy
ra thường xuyên mặt đứng sẽ có chỗ bị ố màu, nhanh chóng bị xuống cấp nên cần điều
chỉnh lại phạm vi phun cho chính xác sớm nhất có thể.
 Tia nước rò - thường là kết quả của việc đầu tưới bị nứt vỡ. Đây là trường hợp khẩn cấp
cần dừng tưới nước ngay để sửa chữa đầu tưới vì có thể gây ra hiện tượng ngập nước
làm chết cây. Tuy nhiên, nếu có tia nước tiếp tục rò rỉ ngay cả khi hệ thống đã tắt thì có
khả năng là các đường ống chính đã bị nứt vỡ. Khi đó, đóng van cổng hay van cầu gần
nhất để cô lập phần bị nứt trên đường ống chính và liên hệ với nhà thầu ngay lập tức.
 Mặt đất sũng nước - do bị tưới quá nhiều dẫn đến đọng thành vũng, xuất hiện tảo và
thậm chí có mùi hôi. Khắc phục hiện tượng này bằng cách giảm bớt thời gian tưới của
một số đầu hay giảm số lần tưới tại khu vực đó.
 Hiện tượng héo lá - héo lá trên cây và bụi cây có thể do nhân được quá nhiều hay quá ít
nước. Nếu đất sũng nước, lá héo và rủ thì nguyên nhân là do bị tưới quá nhiều nước. Nếu
đất khô và lá héo, cuộn tròn thì có nghĩa khu vực này không có đủ nước. Trong cả hai
trường hợp, lượng nước tưới cần được điều chỉnh lại cho phù hợp ngay.
 Liên tục hoạt động - có khả năng là phần chỉnh thời gian tưới ở bộ điều khiển bị trục trặc
hoặc một van điều khiển bị kẹt, cho phép các nước tiếp tục chảy qua các ống. Đây là một
vấn đề nghiêm trọng, cần phải được sửa chữa sớm nhất có thể.
XIII.3.2 Cây trồng
 Cây trồng sinh trưởng kém - có thể do bón phân không theo phương thức và tỉ lệ đáp
ứng cây trồng ngay lập tức, không cung cấp dinh dưỡng thường xuyên. Trong trường
hợp này cần xem xét lại nhu cầu dinh dưỡng của từng loại cây trồng, bón phân trước khi
cây trồng có nhu cầu cao về phân bón, điều chỉnh tỷ lệ và phương pháp sử dụng phân
bón phù hợp.
 Cây bị chết, hư hại, bị bệnh - có khả năng là do không áp dụng đúng quy trình kỹ thuật
bảo trì đối với từng loại cây. Cần phân loại chính xác loại cây xanh để điều chỉnh đúng
quy trình bảo trì kỹ thuật
 Cây trồng trong bồn bị chết ngọn, sâu bệnh - có khả năng là do không kiểm tra, cắt tỉa
thường xuyên. Ngoài ra, các luống cây phải không được kiểm tra xem có dấu hiệu của
sâu bệnh vào mỗi lần cán bộ bảo trì đến kiểm tra khu vực. Do vậy, nếu được phát hiện
thì ngay lập tức phải có biện pháp loại bỏ hoặc kiểm soát vấn đề.
XIII.3.3 Cỏ
Cỏ bị sâu bênh- có thể do sử dụng nước không đảm bảo yêu cầu, nước mang nhiều mầm bệnh.
Cần kiểm tra sâu bệnh của cây, đánh giá mức độ đạt yêu cầu của nguồn nước và phun thuốc diệt
sâu bệnh (nếu có): vào thời điểm chăm sóc định kỳ nếu phát hiện cây bị sâu bệnh, cần xử lý
ngay để tránh lây lan.
XIII.4. Bộ phận công trình bị xuống cấp
Khi xuất hiện sự xuống cấp của một bộ phận cảnh quan, người kiểm tra cần báo cáo và theo dõi
sát sao để đánh giá đúng nguyên nhân, thiệt hại, nguy cơ và tìm ra biện pháp khắc phục sớm
nhất có thể. Các vấn đề thường gặp là:
Cây trồng bị xuống cấp: Cây ngừng lớn khi chưa đạt kích thước mong muốn, xuất hiện vàng lá,
héo úa, rụng lá, chết cành từng phần…Nếu qua theo dõi, kiểm tra, cây bị kết luận là không cứu
được thì phải thay thế bằng cây cùng loại có kích thước và tuổi thọ không nhỏ hơn 70% cây cũ.
Đất trồng bị thoái hóa, nghèo dinh dưỡng, chua do bón phân hóa học quá nhiều, bị chai đất do
cung cấp thiếu phân hữu cơ, hệ sinh vật hoạt động kém…: phát hiện trực quan thông qua theo
65
dõi tình trạng cây trồng phía bên trên và bằng kiểm tra chất lượng đất. Nếu các biện pháp cải tạo
chất lượng đất không hiệu quả thì phải thay bằng đất mới.
Bề mặt hoàn thiện bị hư hỏng: Khi bề mặt ốp lát bị hư hỏng và việc sửa chữa cục bộ tại riêng vị
trí đó vẫn để lại dấu vết khác biệt lớn trong tổng thể khu vực ốp lát cùng chất liệu thì phải ốp lát
lại trong phạm vi rộng hơn gấp 3 đến 5 lần diện tích mảng vật liệu bị hư hỏng.
XIV. QUY ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN NHẰM BẢO ĐẢM AN TOÀN LAO ĐỘNG, VỆ
SINH MÔI TRƯỜNG TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH
XIV.1. Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên trong nhà
Dàn giáo sử dụng ở trong nhà có thể sử dụng loại giáo định hình Minh Khai hoặc giáo PAL.
Trong quá trình lắp đặt cần chú ý lắp đầy đủ các chân vít me dưới, chân vít me trên, các thanh
giằng ngang, giằng chéo, các chốt an toàn và lắp đặt dàn giáo luôn ở tư thế thẳng đứng; trong
trường hợp dàn giáo có chiều cao lớn hơn 5,0 m thì cần phải giằng giữ các cụm dàn giáo với
nhau hoặc dùng các hệ dây giằng néo để chống lật cho giáo
Tấm sàn công tác của dàn giáo minh khai sử dụng các tấm thép đi đồng bộ với dàn giáo
Tấm sàn công tác của giáo PAL sử dụng các tấm gỗ có chiều dầy từ 4 đến 5 cm (gỗ nhóm 5),
nhịp của tấm sàn công tác ≤ 1,5 m; các tấm sàn công tác cần được buộc chặt với khung dàn giáo
bằng dây thép có đường kính 3,0 mm
XIV.2. Dàn giáo và công tác sử dụng cho các công việc bên ngoài nhà
Hệ thống giáo phục vụ công tác bảo trì do nhà thầu bảo trì đề xuất phù hợp cho các công tác cụ
thể dựa trên thực tế công trình, được tính toán bảo đảm các quy định về an toàn lao động và
được ban quản lý tòa nhà chấp thuận.
XIV.3. Công tác vệ sinh môi trường trong quá trình bảo trì
Ngoài việc tuân thủ các quy định về vệ sinh môi trường trong thi công xây dựng, quá trình bảo
trì còn được thực hiện trong khi công trình vẫn đang được khai thác sử dụng. Vì vậy chú ý các
điểm sau:
- Bảo đảm an toàn cho cả công nhân làm bảo trì và người sử dụng công trình
- Hạn chế tối thiểu ảnh hưởng tiếng ồn, bụi, phế liệu, công năng sử dụng
- Cần có kế hoạch thực hiện những việc có nguy cơ gây ảnh hưởng lớn vào những giờ thấp
điểm.
XV. LƯU TRỮ HỒ SƠ
Mọi diễn biến của công tác bảo trì cần được ghi chép và lưu giữ để sử dụng lâu dài. Chủ công
trình sẽ lưu giữ các ghi chép này cùng với các bản vẽ và các tài liệu kỹ thuật khác liên quan đến
việc bảo trì.
66
67
XVI. PHỤ LỤC

Phụ lục 1
PHIẾU KIỂM TRA BAN ĐẦU ĐƯA CÔNG TRÌNH VÀO SỬ DỤNG
VÀ BẮT ĐẦU QUY TRÌNH BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH:......................................................................................................................
HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH:...............................................................................................
I, Thành phần Tham gia kiểm tra:
1, ..............................Ch.vụ và đ/v công tác:.......................................................................
BẢNG THỐNG KÊ CÁC HẠNG MỤC KIỂM TRA
Số TT Nội dung kiểm tra Ngày Tình trạng Yêu cầu sửa chữa nếu
tháng khi kiểm tra có
kiểm
tra
Những người kiểm tra (ký và ghi rõ họ, tên) Giám đốc duyệt
68
Phụ lục 2
PHIẾU KIỂM TRA VÀ XÁC ĐỊNH KHỐI LƯỢNG BẢO TRÌ
CÔNG TRÌNH:......................................................................................................................
HẠNG MỤC CÔNG TRÌNH:...............................................................................................
I, Thành phần Tham gia kiểm tra:
BẢNG THỐNG KÊ KHỐI LƯỢNG CÁC CÔNG VIỆC BẢO TRÌ
Số TT Nội dung công việc Đơn Khối lượng Yêu cầu kỹ thuật bảo
vị trì
Những người kiểm tra (ký và ghi rõ họ, tên) Giám đốc duyệt
69
Phụ lục 3
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
GIẤY ĐỀ NGHỊ
V/v tiếp xử lý công trình hết tuổi thọ thiết kế
Kính gửi: Bộ Xây dựng
1. Tên tổ chức, cá nhân có trách nhiệm bảo trì:

- Người đại diện:..................................... Chức vụ:................................
- Địa chỉ liên hệ:..................................... Số điện thoại:........................
2. Tên công trình: Dự án mở rộng nhà máy Daikin Việt Nam
- Địa điểm: Lô Q1, KCN Thăng Long II, phường Phùng Chí Kiên, thị xã Mỹ Hào, tỉnh
Hưng Yên, Việt Nam.
3. Loại công trình: Nhà công nghiệp Cấp công trình: II
4. Tên tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng công trình:
- Địa chỉ:.................................. Điện thoại: ..............................
5. Nội dung xin phép:
..........................................................................................................................
( Viết theo các nội dung đề nghị thích hợp phía dưới)
o Tiếp tục sử dụng công trình hoặc chuyển đổi công năng sử dụng
o Sửa chữa công trình nếu cần thiết
o Sử dụng hạn chế một phần công trình
o Hạn chế sử dụng hoặc ngừng sử dụng hoàn toàn công trình.
......... ngày ......... tháng ......... năm .........

Người làm đơn
(Ký ghi rõ họ tên)
Tài liệu gửi kèm:
- Báo cáo đánh giá chất lượng hiện trạng của công trình.
70
71

Maintenance Procedure

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

Maintenance Procedure

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

QUY TRÌNH BẢO TRÌ

HƯNG YÊN, - 2021

I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH.......................................................................................5

X.2. Hệ thống quan sát bảo vệ nghe nhìn.................................................................................45

I.GIỚI THIỆU CÔNG TRÌNH

I.1. Thông tin chung

I.2. Quy mô và chức năng công trình

(2) Gồm 3 tầng, cao độ đỉnh mái GL+19.6m

(3) Diện tích sàn tầng 1: 7,080.00 m2

(2) Mái liên kết (Linkway)

Diện sàn xây dựng: 287 m2

 Sàn: Tấm bê tông kim loại

 Tường: Tấm tôn mạ kẽm có cách nhiệt.

(3) Bãi đỗ ô tô (Không mái)

Các giải pháp kỹ thuật:

- Tường đỉnh mái: Thép gập

- Máng xối: Tôn màu mạ kẽm cho máng xối T=0.5

- Cửa ngoài nhà: Cửa sắt sơn.

- Cửa cuốn: Cửa cuốn thép sơn.

- Cửa chớp: Cửa chớp nhôm sơn tĩnh điện.

- Chân tường: Trát vữa sơn nước.

- Cột: Cột bê tông cốt thép.

7. Các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng được áp dụng:

a. Quy chuẩn áp dụng chung:

 TCVN 9386: 2012 Thiết kế công trình chịu động đất.

 TCVN 10304: 2014 Móng cọc – Tiêu chuẩn thiết kế.

c. Tiêu chuẩn áp dụng phần Cấp điện

 Quy trình thiết kế áo đường mềm 22TCN 211-06;

- Bố trí các bình cứu hoả tại nơi thi công.

- Lát nền hành lang: gạch ceramic

II.1. Căn cứ pháp lý và kỹ thuật

II.2. Các định nghĩa

II.3. Tài liệu phục vụ bảo trì công trình

II.5. Phạm vi của quy trình bảo trì công trình

II.6. Phân loại bảo trì của công trình

III. QUY TRÌNH CHUNG THỰC HIỆN BẢO TRÌ

III.1. Sơ đồ quy trình thực hiện

Trách nhiệm Lưu đồ Ghi chú

Cán bộ chuyên môn Xem III.2.1

Cán bộ kế hoạch Xem III.2.2

- GIÁM ĐỐC Xem III.2.3

Nghiệm thu, thanh quyết

- Cán bộ chuyên môn

III.2. Diễn giải các bước của quy trình

c, Lát nền nhà, hành lang:

e, Trần thạch cao; trần hợp kim nhôm:

V.2.1/ Vệ sinh công nghiệp

V.2.2/ Thực hiện bảo trì

V.3.1/ Kiểm tra chi tiết

V.3.2/ Phân tích cơ chế xuống cấp

V.3.3/ Đánh giá mức độ và tốc độ xuống cấp

V.3.4/ Xác định giải pháp sửa chữa

V.3.5/ Sửa chữa

V.4. Công trình hết tuổi thọ

VI.1.1/ Các loại hình kiểm tra phần kết cấu

e. Kiểm tra chi tiết:

VI.1.2/ Bảo trì kết cấu thép

Nội dung và chỉ dẫn thực hiện bảo trì:

VI.3.1/ Phân tích cơ chế xuống cấp của kết cấu

VI.3.2/ Đánh giá mức độ xuống cấp của kết cấu

VI.3.4/ Thực hiện sửa chữa hoặc gia cường