ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ

ΑΘΗΝΩΝ

Προγράμματα Συμπληρωματικής Εκπαίδευσης

Με τη χρήση καινοτόμων μεθόδων εξ αποστάσεως εκπαίδευσης

1867 - ΑΓΟΡΕΣ ΚΑΙ ΜΕΣΙΤΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

1
© Copyright 2016, Εθνικό και Καποδιστριακό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Π. Ε. Πετράκης.
Η έντυπη, ηλεκτρονική και γενικά κατά οποιοδήποτε τρόπο αναπαραγωγή, δημοσίευση ή
χρησιμοποίηση όλου ή μέρους του υλικού έργου αυτού, απαγορεύεται χωρίς την έγγραφη έγκριση
του κατόχου των πνευματικών δικαιωμάτων του έργου.

2
Το παρόν έντυπο αποτελεί τμήμα του εκπαιδευτικού υλικού του μαθήματος “Αγορές και Μεσιτεία
Ακινήτων”. Αποτελεί απαραίτητο συμπλήρωμα του ηλεκτρονικού υλικού που βρίσκεται στην
πλατφόρμα και αναπόσπαστο κομμάτι της εκπαιδευτικής διαδικασίας.
Η πρώτη διδακτική ενότητα παρέχει μία πρώτη εισαγωγή στην ακίνητη περιουσία, εστιάζοντας
περιγραφικά στην οργάνωση των Ελληνικών αγορών οικιστικών. Η ενότητα εξετάζει τις ποικίλες
διαστάσεις διαφοροποίησης των ακινήτων και τη σημασία των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών του
κάθε ενός κατά την ένταξή του στη συνολική λειτουργία της αγοράς. Εξετάζει επίσης τη δομή
οργάνωσης της Ελληνικής αγοράς και τα οικονομικά χαρακτηριστικά της κάθε κατηγορίας, με
αναφορά σε διαθέσιμα στατιστικά στοιχεία, με σκοπό τη δημιουργία βάσης γνώσεων πάνω στην
Ελληνική αγορά οικιστικών.
Τη συγγραφή του συγκεκριμένου εκπαιδευτικού υλικού πραγματοποίησαν οι εξωτερικοί συνεργάτες
του Προγράμματος Συμπληρωματικής εξ Αποστάσεως Εκπαίδευσης του Εθνικού και
Καποδιστριακού Πανεπιστημίου Αθηνών:
• Φώτης Μουζάκης-Νεολής
• Κοσμάς Θεοδωρίδης
• Δημήτρης Μπινιάρης
• Παναγιώτης Θεοφιλόπουλος
• Σταύρος Τερζάκης

3
 ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΑ
ΔΙΔΑΚΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 1. Η ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ...........................................5
ΕΙΣΑΓΩΓΙΚΕΣ ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ....................................................................................................7
ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ..........................................8
ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 2. Η ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ .............................21
ΣΥΝΟΨΗ ..........................................................................................................................................45

ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ ..............................................................................................................................46

4
ΕΘΝΙΚΟ ΚΑΙ ΚΑΠΟΔΙΣΤΡΙΑΚΟ ΠΑΝΕΠΙΣΤΗΜΙΟ
ΑΘΗΝΩΝ

Προγράμματα Συμπληρωματικής Εκπαίδευσης

Με τη χρήση καινοτόμων μεθόδων εξ αποστάσεως εκπαίδευσης

01867 - ΑΓΟΡΕΣ ΚΑΙ ΜΕΣΙΤΕΙΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ

ΔΙΔΑΚΤΙΚΗ ΕΝΟΤΗΤΑ 1. Η ΕΛΛΗΝΙΚΕΣ ΑΓΟΡΕΣ

ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ

5
6
Εισαγωγικές Παρατηρήσεις
Το εισαγωγικό αυτό μάθημα στοχεύει στην περιγραφική ενημέρωση του σπουδαστή για την μεγάλη,
πολυδιάστατη και ανομοιογενή αγορά των ακινήτων,
συμπεριλαμβάνοντας και υλικό σχετικά με τη μεσιτεία ακινήτων. Η παρούσα πρώτη ενότητα, του
μαθήματος και όλου του προγράμματος, ασχολείται με την αγορά οικιστικών ακινήτων της
Ελλάδας, την μεγαλύτερη σε μέγεθος κεφαλαίου αγορά της χώρας, εξυπηρετώντας και την ανάγκη
εισαγωγής στο αντικείμενο σπουδών συνολικά. Η πρώτη υποενότητα εξετάζει την ποιοτική
οργάνωση των στοιχείων της αγοράς, ανάλογα με τα χαρακτηριστικά τους, τα οποία
παρουσιάζονται αναλυτικά. Η υποενότητα είναι χωρισμένη σε έξι τμήματα τα οποία
εξετάζουν διαφορετικές κατηγορίες χαρακτηριστικών διαφοροποίησης κατοικιών, αναπτύσσοντας με
αυτό τον τρόπο την κατανόηση της κατηγορικής οργάνωσης της αγοράς στη βάση των
χαρακτηριστικών των ακινήτων.
Η δεύτερη υποενότητα στοχεύει στην κατανόηση της σύνθεσης της εθνικής αγοράς οικιστικών από
υπό-αγορές, οι οποίες κυρίως ορίζονται γεωγραφικά, αλλά και από συγκεκριμένα βασικά
χαρακτηριστικά, ώστε να διακρίνονται ευρέως ως διαφορετικά τμήματα της συνολικής αγοράς.
Συνολικά, πέρα από την περιγραφική παροχή πληροφοριών για τα οικιστικά, η ενότητα επιδιώκει
εισαγωγή του σπουδαστή σε μία οργανωμένη και δομημένη αντίληψη της αγοράς ακινήτων, η οποία
είναι απαραίτητη για την περαιτέρω ανάπτυξη των σπουδών στο αντικείμενο.

7
 ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 1. ΧΑΡΑΚΤΗΡΙΣΤΙΚΑ ΤΩΝ ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ
ΑΚΙΝΗΤΩΝ

Η πρώτη υποενότητα εστιάζει στα ποικίλα χαρακτηριστικά των οικιστικών ακινήτων, τα οποία
συντελούν σημαντικά στις αγοραστικές αποφάσεις και τη διαμόρφωση της αξίας τους.

1.1 Εισαγωγή

Η ακίνητη περιουσία αποτελείται από διαφοροποιημένα στοιχεία, με ομοιότητες αλλά πάντα και με
κάποιες διαφορές στις οποίες προστίθεται και η ακριβής τοποθεσία, η οποία σχεδόν πάντα διαφέρει
μεταξύ δύο ακινήτων τα οποία διατίθενται στην αγορά. Επίσης δενυπάρχει
κεντρική αγορά. Η πρόσβαση των ενδιαφερόμενων διαμορφώνονται από
ανεξάρτητες δραστηριότητες όπως τα διαδικτυακά συστήματα αγγελιών, τις πλατφόρμες των
μεσιτικών γραφείων, αγγελίες σε έντυπα μέσα κλπ. Το κάθε ένα από αυτά τα μέσα δεν παρέχει
συνολική κάλυψη της αγοράς, επομένως ο ενδιαφερόμενος χρειάζεται να
επιχειρήσει πρόσβαση από διαφορετικά μέσα προκειμένου να
αποκτήσει μια πιο συνολική εικόνα της προσφοράς και των τιμών. Ένας απλός ορισμός της «αγοράς»
θα μπορούσε να είναι ο εξής: Αγορά είναι ο τόπος, πραγματικός ή εικονικός, όπου πωλούνται ή
αγοράζονται αγαθά, υπηρεσίες, πληροφορίες και δικαιώματα, μέσω της αλληλεπίδρασης αγοραστών
και πωλητών, είτε απευθείας είτε μέσω αντιπροσώπων, με ή χωρίς τη χρήση διαμεσολαβητών. Η
σύνθετη και διαφοροποιημένη αγορά των ακινήτων διαιρείται σε υπό-αγορές, συνήθως ή βάσει της
τοπικότητας που καλύπτουν ή των χαρακτηριστικών των οικιών. Στις περισσότερες αναπτυγμένες
χώρες, η οικιστική αγορά είναι η μεγαλύτερη, τόσο σε αριθμό δικαιωμάτων όσο και σε αξία
κεφαλαίου.

1.2 Τύποι Οικιστικών

Ο ορισμός των ευρέως αναγνωρισμένων τύπων κατοικιών διαφέρει από χώρα σε χώρα, όπως και
οι επικρατούσες πρακτικές στον σχεδιασμό, κατανομή ιδιοκτησίας και καταναλωτικές προτιμήσεις
της κατοικίας. Για παράδειγμα, ένας συνήθης τύπος κατοικίας στην Ευρώπη, το «apartment in
house» το οποίο προκύπτει από τους ποικίλους μορφής διαχωρισμούς μεγάλων μονοκατοικιών είναι
σπάνιο στην Ελλάδα. Η αντίστοιχη κατηγορία οριζόντιας ιδιοκτησίας με περιορισμένο αριθμό
ιδιοκτητών που είναι συνήθης στην ελλάδα είναι το «douplex” ή «διπλοκατοικίες». Ένας διαχωρισμός
σε

8
τύπους οφείλει να ομαδοποιεί αποτελεσματικά κατηγορίες με διαφορετικά χαρακτηριστικά
αγοράς. Με αυτή τη λογική, στη βάση των αποτελεσμάτων εμπειρικών μελετών της Ελληνικής αγοράς
και τηρώντας τις συμμετρίες με τις ευρωπαϊκές αγορές προτείνουμε τον εξής διαχωρισμό:
➢ Μονοκατοικίες, για την κατοίκηση μίας οικογένειας και με πλήρη ιδιοκτησία της
γης που ανήκει στο ακίνητο (συμπεριλαμβάνουν και τις επονομαζόμενες μεζονέτες
κάθετου ιδιοκτησίας).
➢ Διαμερίσματα απλής οριζόντιας ιδιοκτησίας σε πολυκατοικίες και μεζονέτες ορόφων
➢ Ντούπλεξ και διαμοιρασμένες μονοκατοικίες, ως αντίστοιχη κατηγορία της
περιορισμένης σε αριθμό συγκατοίκων οριζόντιας ιδιοκτησίας.
➢ Μεζονέτες οριζόντιας ιδιοκτησίας, με κάθετη αυτονομία αλλά περιορισμό στην ιδιοκτησία
της γης.
Για λόγους απλούστευσης στην οργάνωση του κειμένου, στην ενότητα αυτή θα αναφερθούμε και σε
δύο σημαντικά χαρακτηριστικά των ακινήτων, τα οποία κατ’ ουσία είναι δομικά, την ηλικία και το
μέγεθος. Αυτά τα πλέον σημαντικά για την εμπορική αξιολόγηση του ακινήτου χαρακτηριστικά
έχουν και αντίστοιχα σημαντική επίδραση στην αξία. Στην εικόνα 1 παρατηρούμε εκτιμήσεις της
ποσοστιαίας επίδρασης στην τιμή από την αλλαγή τύπου κατοικίας, όταν όλα τα άλλα
χαρακτηριστικά παραμένουν τα ίδια (ceteris paribus). Οι εκτιμήσεις της Frynon Research
υπολογίστηκαν το 2016, χρησιμοποιώντας στοιχεία αγοράς του 2015 και παράχθηκαν με την
οικονομετρική μέθοδο των «ηδονικών μοντέλων», η οποία επιχειρεί να ερμηνεύσει ποσοτικά την
επίδραση στην αξία του κάθε μετρήσιμου χαρακτηριστικού ακινήτων. Τα βασικά
«ηδονικά» χαρακτηριστικά και την μέση επίδραση στην αξία που εκτιμήθηκε θα παρουσιάσουμε
παρακάτω. Πρέπει να σημειωθεί ότι οι μετρήσεις που παρουσιάζονται στηρίχθηκαν σε παρατηρήσεις
του έτους 2015, υπόκεινται σε στατιστικό θόρυβο και είναι προσεγγιστικά ενδεικτικές για την
κατανόηση της Ελληνικής αγοράς οικιστικών.

9
 Εικόνα 1. Επίδραση χαρακτηριστικών τύπου κατοικιών στην αξία αγοράς - 2015

Πηγή: Frynon Research

Κατ’ αρχάς, το διάγραμμα της εικόνας 1 παρουσιάζει την σχέση της κάθε μίας από τις υπόλοιπες
κατηγορίες ακινήτων με τα διαμερίσματα. Οι μονοκατοικίες, ανεξάρτητα από το μέγεθος του
οικοπέδου που τις συνοδεύει, το οποίο προσμετρείται ξεχωριστά, εμφανίζονται ως περίπου 3%
ακριβότερες από τα αντίστοιχου μεγέθους και χαρακτηριστικών διαμερίσματα, ενώ τα duplex και
οι μεζονέτες παρουσιάζουν προσαύξηση αξίας άνω του 14%.
Ο χρόνος από την ημερομηνία κατασκευής του κτιρίου, η «ηλικία» δηλαδή του ακίνητου, έχει επίσης
σημαντική επίδραση στην αξία. Κάθε έτος δείχνει να αφαιρεί περίπου 1% από την αξία του ακινήτου,
για τα πρώτα 50 έτη της ηλικίας του, και αφότου υπάρξει μία απότομη πτώση μετά την πρώτη
χρήση του από την κατασκευή, αφότου δηλαδή παύσει να είναι νεόκτιστο. Όταν η ηλικία των
κτιρίων περνά τα 50 έτη διαπιστώθηκε ότι η αξία κατά μέσο όρο τείνει να αυξάνεται πάλι, περίπου
κατά 2% ανά δεκαετία, υποδεικνύοντας ότι η μεγάλη παλαιότητα και ιστορικότητα του κτιρίου
τείνει να είναι επιθυμητό χαρακτηριστικό για τους αγοραστές.
Το μέγεθος της κατοικίας δείχνει να συνιστά μία ακόμη βασική κατανομή για λόγους
εμπορικότητας. Κατά κύριο λόγο η αξία του ακινήτου τείνει να μεταβάλλεται αναλογικά

10
με το μέγεθος του ωφέλιμου εμβαδού για τη χρήση. Γι’ αυτόν το λόγο οι αξίες συνήθως εκφράζονται
σε τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, ώστε να είναι εύκολη η αναγωγή στο ακριβές μέγεθος. Έχουν
παρατηρηθεί όμως αποκλίσεις από τον κανόνα της αναλογικότητας όταν το μέγεθος της κατοικίας
αποκλίνει από το σύνηθες, είτε είναι πολύ μεγάλο είτε πολύ μικρό. Ορίζοντας ως μικρά αυτά που
είναι κάτω των 30 τ.μ. και
«μεγάλα» αυτά που είναι άνω των 150 τ.μ. παρατηρούμε ότι για τις ακραίες αυτές κατηγορίες
μετρήθηκε μια μέση πτώση της τάξης του 3% και του 1% αντίστοιχα σε σχέση με τα μεσαίου
μεγέθους (άνω των 30 και κάτω των 150 τ.μ.), τα οποία είναι και τα πιο συνήθη στην αγορά.

Εικόνα 2. Κανονικές κατοικίες κατά περίοδο κατασκευής και τύπο κτιρίου

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή Πληθυσμού- Κατοικιών 2011, Κατοικίες Χαρακτηριστικά και ανέσεις, 2014

11
Η απογραφή πληθυσμού της ELSTAT το 2011, έδωσε στοιχεία για τους τύπους και την παλαιότητα
των οικιστικών, τα οποία παρουσιάζονται στην εικόνα 2. Από το διάγραμμα παρατηρούμε την
επικράτηση της κατασκευής πολυκατοικιών και την υποχώρηση της κατασκευής μονοκατοικιών
μετά το 1960 και διπλοκατοικιών από το 1970. Ενώ κατά την τελευταία δεκαετία του ’00 την οποία
καλύπτει η απογραφή υπήρξε σημαντική κατασκευαστική δραστηριότητα, αυτή υποχώρησε
δραστικά με την άφιξη της κρίσης, κατά την δεκαετία του ’10.

1.3 Δομικά Χαρακτηριστικά Οικιστικών

Τα δομικά χαρακτηριστικά των οικιστικών είναι πολλά και είναι δύσκολη η ταξινόμησή και η
καταμέτρησή τους. Από την εκτενή εμπειρία από ερευνητικές μελέτες και εφαρμογές που έχουν
αναπτυχθεί σε άλλε χώρες έχουν διακριθεί τα πιο σημαντικά, αλλά και μετρήσιμα
χαρακτηριστικά, τα οποία σε μεγλάλο βαθμό καθορίζουν την αξιολόγηση του ακίνητου, ενώ ένα
μέρος της τελικής αξίας παραμένει απρόβλεπτο ή υποκείμενο σε παράγοντες οι οποίοι δεν είναι
διακριτοί ή δεν προσδιορίζονται εύκολα ή είναι εντελώς υποκειμενικοί.
Η εικόνα 3 παρουσιάζει τις μετρήσεις σχετικής αξίας, οι οποίες προέκυψαν από στατιστική εκτίμηση
ηδονικών μοντέλων και στοιχεία της Ελληνικής αγοράς. Οι αναλογίες παρουσιάζονται ως προς την
«μέση κατοικία» της χώρας, ένα νοητό ακίνητο το οποίο έχει χαρακτηριστικά που ανταποκρίνονται στο
μέσο όρο των χαρακτηριστικών των ακινήτων της χώρας.

12
 Εικόνα 3. Επίδραση δομικών χαρακτηριστικών κατοικιών στην αξία αγοράς - 2015

Πηγή: Frynon Research

Η επίδραση στην αξία των οικιών στην Ελληνική αγορά, σε σχέση με το μέσο όρο ανά
χαρακτηριστικό, εκτιμήθηκε ως εξής:
➢ Ο αριθμός ορόφων σε μονοκατοικίες, δείχνει να αυξάνει την αξία του ακίνητου.
➢ Στα διαμερίσματα επίσης η αξία δείχνει να ανέρχεται περίπου κατά 1% για κάθε όροφο, ενώ
στα ισόγεια διαμερίσματα η αξία τείνει να μειώνεται κατά περίπου 3% και ο ανώτατος όροφος
του κτιρίου να εκτιμάται με πρόσθετη αύξηση αξίας.
➢ Άνω του 6% τείνει να αυξάνει την αξία του ακίνητου κάθε ιδιόκτητη θέση στάθμευσης, ενώ
η διαθεσιμότητα εσωτερικής στάθμευσης αυξάνει την αξία επιπρόσθετα.
➢ Η έλλειψη εγκατεστημένου συστήματος θέρμανσης τείνει να μειώνει σημαντικά την αξία, ενώ η
διαθεσιμότητα μέτρησης στην κατανάλωση αυξάνει την αξία κατά περίπου 1% και η
αυτόνομη θέρμανση κατά το διπλό.
➢ Η ποιότητα κατασκευής του κτιρίου, η οποία συμπεριλαμβάνει την ποιότητα των δομικών
υλικών, της εμφάνισης, του αρχιτεκτονικού σχεδίου και της χρηστικότητας, έχει σημαντική
επίδραση στην αξία, περίπου αυξάνοντάς την κατά

13
 5% όταν η κατάταξη ποιότητας του κτιρίου ανέρχεται κατά 25% ως προς το σύνολο.
➢ Αντίστοιχη με την ποιότητα κατασκευής είναι και η κατάσταση συντήρησης, ανεξάρτητα από
την κατάταξη ποιότητας κατασκευής του κτιρίου. Ένα ανακαινισμένο κτίριο δηλαδή,
εμφανίζεται να διαθέτει περίπου 10% μεγαλύτερη αξία από τη μέση κατάσταση συντήρησης
των ακινήτων της αγοράς.
➢ Ο αριθμός των δωματίων εμφανίζεται να αυξάνει την αξία καθώς αυξάνεται, ενώ τα στούντιο
τείνουν να αντιστρέφουν αυτή την τάση με προσαύξηση αξίας της τάξης του 3%.
➢ Η διαθεσιμότητα ασανσέρ μετρήθηκε να αυξάνει σημαντικά την αξία των κατοικιών, έστω
και εάν αυτές βρίσκονται και έως τον 2ο όροφο, ενώ η αύξηση είναι κάπως μεγαλύτερη για
κτίρια υψηλότερων ορόφων.
➢ Ο αριθμός μπάνιων εμφανίζεται να έχει σημαντική επίδραση στην αξία των κατοικιών, με
αύξηση αξίας της τάξης του 6% για ένα επιπρόσθετο μπάνιο.
➢ Μικρότερη βρέθηκε η συμβολή στην αξία των πρόσθετων αποθηκευτικών χώρων. Τα
αποτελέσματα της εθνικής απογραφής περιέχουν και αποτύπωση των ειδών θέρμανσης που κυρίως
χρησιμοποιούνταν στη χώρα, κατά τον καιρό της απογραφής, η οποία παρουσιάζεται στην εικόνα 4.
Στη χώρα επικρατεί το σύστημα κεντρικής θέρμανση με αυτονομία, ενώ η κεντρική θέρμανση
δίχως αυτονομία καταλαμβάνει σημαντικά μικρότερη θέση και 5% περίπου των κατοικιών δεν
διαθέτουν εγκαταστημένο σύστημα θέρμανσης. Εκτιμάται ότι κατά την τελευταία δεκαετία που
εμφανίστηκε η οικονομική κρίση έχουν λάβει χώρα σημαντικές αλλαγές στις μεθόδους
θέρμανση, αλλά δεν υπάρχουν επίσημες μετρήσεις.

14
 Εικόνα 4. Κατοικούμενες κανονικές κατοικίες κατά είδος θέρμανσης

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή Πληθυσμού- Κατοικιών 2011, Κατοικίες Χαρακτηριστικά και ανέσεις, 2014

Υπάρχουν επιπλέον δομικά χαρακτηριστικά, τα οποία δεν καλύπτονται από τη μελέτη στην οποία
αναφερθήκαμε, λόγω έλλειψης διαθέσιμων στοιχείων. Σε αυτά μπορούμε να αναφέρουμε την
ύπαρξη πολυτελών παροχών, όπως πισίνες, σχεδιασμένοι κήποι, θυρωροί, γυμναστήρια και άλλες
υπηρεσίες εντός του κτιρίου. Επίσης θέματα ενεργειακής αποδοτικότητας αποκτούν όλο και
μεγαλύτερη σημασία τα τελευταία χρόνια. Επίσης, η ποιότητα κατασκευής και συντήρησης αφορά
και την κατοικία (π.χ. ένα διαμέρισμα) και το σύνολο του κτιρίου με τους κοινόχρηστους χώρους, στα
οποία είναι δυνατόν να επικρατούν διαφορετικές συνθήκες, και η τελική κατάταξη του ακίνητου είναι
αποτέλεσμα του συνδυασμού και των δύο. Το δυσκολότερο μέρος στην ανάλυση των δομικών
χαρακτηριστικών είναι ό,τι έχει σχέση με την αισθητική, όπου οι αντιδράσεις του κοινού τυχαίνει
να είναι απρόβλεπτες και μπορεί να αλλάξουν με το χρόνο.

15
1.4 Χαρακτηριστικά Τοποθεσίας Οικιστικών

Η γνωστή στη διεθνή αγορά ακινήτων έκφραση “location, location, location” μεταφέρει την υψηλή
σημασία της τοποθεσίας στην αξία των ακινήτων. Έχει εκτεταμένα παρατηρηθεί ότι ο «χάρτης» των
αξιών μεταβάλλεται με την τοποθεσία, με την ύπαρξη πόλων υψηλής αξίας και χαμηλής αξίας. Η
μεταβολή συνήθως συμβαίνει ομαλά, αλλά σε μερικές περιπτώσεις έχουν παρατηρηθεί και απότομες
μεταβολές στην αξία, μέσα σε μικρή απόσταση. Σειρά ερευνών έχουν δείξει ότι τα αίτια της
τοπικής μεταβολής των αξιών ακινήτων είναι ιδιαίτερα πολύπλοκα, με βάση στην κοινωνιολογία,
ψυχολογία, συνήθειο κλπ. Στην ανάλυση αγορών απλά δεχόμαστε ως δεδομένη την αποτίμηση
αξίας κάθε περιοχή, ενώ γίνεται και προσπάθεια να παρατηρούνται και τάσεις μεταβολών, όταν
αυτό είναι εφικτό, μια και αυτές προσφέρουν επενδυτικές ευκαιρίες. Στην εικόνα 5 παρουσιάζονται
στατιστικές μετρήσεις των επιδράσεων στην αξία ορισμένων χαρακτηριστικών τοποθεσίας, με τη
βοήθεια στατιστικών «ηδονικών» μοντέλων.

Εικόνα 5. Επίδραση χαρακτηριστικών τοποθεσίας κατοικιών στην αξία αγοράς - 2015

Πηγή: Frynon Research

Η αστική διάσταση της τοποθεσίας έχει από τις καταβολές της οικονομικής επιστήμης διαπιστωθεί
να επηρεάζει την αξία των ακινήτων, η εγγύτητα δηλαδή σε αστικά κέντρα τείνει να αυξάνει την
αξία, αυξανόμενα με τη σημασία του αστικού κέντρου, περισσότερο δηλαδή στην πρωτεύουσα
παρά σε περιφερειακά ή τοπικά αστικά κέντρα. Αυτό παρακινείται από την ανάγκη του ευρύτερου
κοινού για πρόσβαση σε κεντρικές
αγορές κατανάλωσης και εργασίας, όπως και κρατικές, νομικές ή άλλες εξειδικευμένες

16
υπηρεσίες οι οποίες κατά κανόνα βρίσκονται σε αστικά κέντρα. Εδώ εμφανίζεται και ένα Ελληνικό
παράδοξο, η αναστροφή δηλαδή αυτού του κανόνα, πιστεύουμε εξαιτίας διαταραχών στη διανομή
του εισοδήματος από την αποδοτικότητα, η οποία έλαβε χώρα για διάστημα μερικών δεκαετιών.
Επίσης θεωρούμε λογικό ότι οι δυνάμεις της αγοράς θα ωθήσουν μακροχρόνια προς την
αποκατάσταση των ισορροπιών της γεωγραφικής κατανομής αξίας που παρατηρούνται σχεδόν
αδιάρρηκτα σε όλη την υφήλιο.
Η εικόνα 5 παρουσιάζει μετρήσεις της επίδρασης από εκτιμήσεις ηδονικών μοντέλων από την
ευρύτερη περιοχή της Αττικής. Είναι προφανές ότι όταν αυξάνει το μέγεθος πόλης (Αθήνα, μεσαία
πόλη, μικρή πόλη, κωμόπολη, χωριό) η αξία του ακίνητου μειώνεται, παρόλα αυτά οι αγροτικές
τοποθεσίες εμφανίζονται σημαντικά φθηνότερες. Η απόσταση από το κέντρο της Αθήνας δεν δείχνει
να έχει συστηματική επίδραση στην αξία, ενώ μία μικρή αύξηση αξίας αναλογεί σε κτίρια που
έχουν ενταχθεί σε σχέδιο πόλης.
Τη σημαντικότερη θετική επίδραση στην αξία έχουν η εγγύτητα σε σημεία τουριστικού
ενδιαφέροντος και η διαθεσιμότητα δημοφιλούς θέας. Στην περίπτωση της Αττικής, πέραν των
αστικών σημείων τουριστικού ενδιαφέροντος (π.χ. Ακρόπολη, Στάδιο κλπ.) σε αυτά
συμπεριλαμβάνονται και οι δημοφιλείς ακτές. Η θέα από το ακίνητο αναμφισβήτητα μπορεί να
ποικίλει, και σε μέγεθος, δηλαδή στην ευρύτητα γωνίας της ενδιαφέρουσας θέας, και στην ποιότητα
του αντικειμένου, η οποία τείνει να βελτιώνεται όταν συμπεριλαμβάνει σημεία τουριστικού
ενδιαφέροντος, όπως αναφέρθηκε ενωρίτερα.
Υπάρχουν και άλλοι συστηματικοί παράγοντες οι οποίοι επηρεάζουν την αξία μίας τοποθεσίας,
σε αυτούς μπορούν να συμπεριληφθούν:
➢ Εγγύτητα σε καλές συγκοινωνίες
➢ Προσβασιμότητα σε ποιοτικές καταναλωτικές αγορές
➢ Εγγύτητα σε καλής ποιότητας σχολεία
➢ Ασφάλεια και καλές δημόσιες υπηρεσίες
➢ Ποιότητα περιβάλλοντος (φυσικού και κοινωνικού)
➢ Υποδομές (επικοινωνίες, δρόμοι, ανακύκλωση κτλ.)

1.5 Θεσμικά Χαρακτηριστικά Οικιστικών

Τα θεσμικά χαρακτηριστικά με τη μεγαλύτερη επίδραση στην αγορά οικιστικών είναι η φορολογία,

οι περιορισμοί στη δόμηση και χρήσεις ακινήτων και η ύπαρξη και

17
εφαρμογή κράτους δικαίου η οποία εξασφαλίζει τα νομικά δίκαια προς όλους τους πολίτες
ιδιοκτήτες ακινήτων.
Το φορολογικό σύστημα των ακινήτων στην Ελλάδα έχει υπάρξει προ πολλού ιδιαίτερα πολύπλοκο με
σημαντικά προβλήματα στην εφαρμογή του. Ο πίνακας 1 παρουσιάζει τις κατηγορίες φόρων
ακινήτων, οι οποίοι πραγματικά είναι πολλοί, η τουλάχιστον υπερπολλαπλάσιοι από αυτούς σε
άλλες Ευρωπαϊκές χώρες και πολύπλοκοι (θα συζητηθούν εκτενώς σε άλλη διδακτική ενότητα).
Σημαντικό επίσης ζήτημα υπάρχει και με τον προσδιορισμό της φορολογητέας βάσης στη χώρα μας,
της αξίας δηλαδή των ακινήτων προς φορολόγηση, κάτι το οποίο αντιμετωπίζεται πλήρως σε άλλες
χώρες, ιδιαίτερα με τα τεχνικά μέσα που είναι διαθέσιμα τη σύγχρονη εποχή. Τη στιγμή που
γράφεται αυτό το κείμενο υπάρχει έντονη δημόσια συζήτηση για την αναθεώρηση του συστήματος
των «αντικειμενικών αξιών», ενός δηλαδή συστήματος διοικητικής καταγραφής τιμών ακινήτων το
οποίο έχει συχνά διαπιστωθεί να παράγει σημαντικές αποκλίσεις στις καταγραφείσες αξίες (και
φορολογητέες) από τις πραγματικές της αγοράς, με ένα νέο σύστημα το οποίο εγγυάται μικρότερες
αποκλίσεις των διοικητικών από τις εμπορικές αξίες.

Πίνακας 1. Φόροι - Τέλη - Επιβαρύνσεις στην ακίνητη περιουσία

Α. Φόροι - τέλη - κρατήσεις επί του εισοδήματος από ακίνητα Β.

Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων
Δ. Φόροι κληρονομιάς/γονικής παροχής & δωρεάς ακινήτων Ζ. Φόροι,
τέλη & εισφορές οικοδ. αδείας - ανέγερσης κτιρίων -
αυθαιρέτων κλπ.
ΟΙ ΦΟΡΟΙ ΠΟΥ ΠΡΟΣΔΙΟΡΙΖΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΙΣ ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ
ΑΞΙΕΣ
Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
Γ. Φόροι - τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά - γονική παροχή -
δωρεά)
Ε. Κτηματολόγιο - Πολεοδομικά πρόστιμα & εισφορές

Πηγή: «Παρατηρητήριο Φορολογίας Ακινήτων» της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων

(ΠΟΜΙΔΑ) - pomida.gr

18
Ένα άλλο σημαντικό ζήτημα σχετικά με τη φορολόγηση των ακινήτων στην Ελλάδα τα τελευταία
χρόνια είναι η αστάθεια των φόρων, η οποία προήλθε από τις προσπάθειες των κυβερνήσεων και
αντιμετωπίσουν ταμειακές ανάγκες του κράτους. Υπήρξαν πολλές αλλαγές και του συστήματος
φορολόγησης (ΦΑΠ, ΕΝΦΙΑ) και των φορολογικών συντελεστών, άμεσα ή έμμεσα μέσω της
τεχνητής προσαρμογής των
«αντικειμενικών αξιών». Το σημαντικό πρόβλημα που προκύπτει από την αυξημένη
μεταβλητότητα των φόρων ακινήτων είναι η αύξηση του επενδυτικού κινδύνου από τους
αγοραστές και η υποβάθμιση της αξίας. Αυτό το φαινόμενο μπορεί να απαιτήσει αρκετά χρόνια
σταθερότητας για να αναστραφεί. Επίσης η άμεση συνέπεια των υψηλών φόρων είναι η υποβάθμιση
της επενδυτικής αξίας των ακινήτων και της αγοράς στο σύνολο.
Θέματα περιορισμών δόμησης, δηλαδή πολεοδομίας, αρχαιολογικών χώρων και δασικών χώρων
αφορούν κατά περιοχή. Σημαντική υστέρηση της Ελληνικής αγοράς απέναντι στο σύνολο των
Ευρωπαϊκών είναι η έλλειψη καθολικού κεντρικού κτηματολογίου, το οποίο να καταγράφει και να
κατατάσσει κάθε ακίνητο σχετικά με όλα τα παραπάνω ζητήματα. Τέλος θέματα έννομης τάξης
πάντα υπήρχαν σχετικά με τα ακίνητα στην Ελλάδα, με πιο προφανές την έντονη ανομία στη δόμηση
κατά τις περασμένες δεκαετίες, η οποία άφησε σημαντική ποσότητα παράνομα δομημένων
ακινήτων. Επίσης κατά τα πρόσφατα χρόνια και ιδιαίτερα με την εξέλιξη της οικονομικής κρίσης
έχουν εμφανιστεί σημαντικά προβλήματα διατήρησης της έννομης τάξης σε αρκετές αστικές ή υπό-
αστικές περιοχές, με ανάλογη επίδραση στην αξία των ακινήτων με την έκταση του φαινομένου.

1.6 Αγοραία Χαρακτηριστικά Οικιστικών

Όπως κάθε άλλη ελεύθερη αγορά, η αξία των ακινήτων προσδιορίζεται από την εξισορρόπηση της
προσφοράς με τη ζήτηση. Η ζήτηση για ενοικίαση ή αγορά οικιστικών προέρχεται από το διαθέσιμο
εισόδημα του εγγενούς πληθυσμού, αλλά και από το διεθνή χώρο. Το αξιόλογο φυσικό και
πολιτιστικό περιβάλλον της Ελλάδας προσελκύει ενδιαφέρον για ακίνητα από το διεθνή χώρο.
Μια πρόσφατη εξέλιξη, η θεσμοθέτηση της «χρυσής βίζας» για κατοίκους του εξωτερικού που
ενδιαφέρονται να αποκτήσουν άδεια παραμονής στην Ελλάδα, εφόσον επενδύσουν κάποιο σοβαρό
ποσό σε ακίνητο, είχε άμεση επίδραση στις τιμές ακριβών αγορών ακινήτων κατά το τελευταίο
έτος, κυρίως στις παραλιακές περιοχές της πρωτεύουσας. Η εικόνα 6

19
παρουσιάζει τις περιοχές οι οποίες έλκυσαν τους ξένους επενδυτές, με συνολικό ύψος επενδύσεων σε
ακίνητα το οποίο ξεπερνά τα 3 δισ. Ευρώ από το 2010.

Εικόνα 6. Κατανομή των κανονικών κατοικιών κατά κατάσταση κατοικίας

Πηγή: ELSTAT, Απογραφή Πληθυσμού- Κατοικιών 2011, Κατοικίες Χαρακτηριστικά και ανέσεις, 2014

Η αντίθετη πλευρά της προσφοράς επηρεάζει τις αγορές αρνητικά. Όταν υπάρχουν πολλές
διαθέσιμες κενές κατοικίες στην αγορά, δηλαδή η κενότητα είναι υψηλή, τα ενοίκια και οι αξίες
αγοράς συμπιέζονται προς τα κάτω. Επίσης η προσφορά νέου αποθέματος κατοικίας προέρχεται
από τον κατασκευαστικό τομέα. Εάν σε μία περίοδο είναι ορατό ότι κατασκευάζονται πολλές νέες
κατοικίες σε μία περιοχή, ίσως περισσότερες από ότι μπορεί να διατεθεί, είναι πιθανό οι τιμές
αγοράς να πέσουν, σε αναμονή του πλεονάζοντος αποθέματος.
Τα ακίνητα μπορούν να έχουν εναλλακτικές χρήσεις. Τα οικιστικά, δηλαδή μπορούν να
χρησιμοποιηθούν ως μικρά γραφεία η να μετατραπούν σε καταστήματα, εάν το επιτρέπουν οι
πολεοδομικοί κανονισμοί και το καταστατικό της ιδιοκτησίας. Για αυτό το λόγο, έστω και εάν
εστιάζουμε στην αγορά κατοικίας, αυτή δέχεται επιδράσεις από παρεμφερείς αγορές μετατροπής
χρήσης, πιέζοντας τις τιμές προς τα πάνω εάν υπάρχει μεγάλη ζήτηση στην εναλλακτική αγορά. Η
εικόνα 7 παρουσιάζει την κατανομή

20
κενών κατοικιών κατά την άσκηση της απογραφής. Υπάρχουν ενδείξεις ότι κατά τα επόμενα έτη
της κρίσης οι κενές κατοικίες αυξήθηκαν λόγω των περιορισμών στο εισόδημα, αλλά δεν
υπάρχουν επίσημες μετρήσεις.

Εικόνα 7. Ποσοστά αδειών παραμονής Golden Visa, ανά περιφερειακό γραφείο

Πηγή: Enterprise Greece Invest & Trade, Greece My Residence Golden Visa Program,
Παρουσίαση Prodexpo, Οκτώβριος 2017

Ένα παράδειγμα μη τυπικής εξωτερικής επίδρασης στην αγορά οικιστικών της πρωτεύουσας
προήλθε από την εμφάνιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, κατά τα τελευταία λίγα έτη. Η εκμετάλλευση
ακινήτων με βραχυχρόνια μίσθωση απασχολεί κατά κανόνα τυπικά οικιστικά σε κεντρικές περιοχές
της πρωτεύουσας, τα οποία διατίθενται προς την μονάδα εκμετάλλευσης είτε με αγορά είτε με
μακροχρόνια μίσθωση. Η διάθεση οικιστικών ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση ουσιαστικά
αποτελεί αλλαγή χρήσης από κατοικία σε τουριστική επαγγελματική εκμετάλλευση, δίχως όμως αυτό
να απαιτεί πολεοδομική ρύθμιση ή ειδική άδεια. Η μεγάλη ζήτηση για βραχυχρόνια μίσθωση σε
κεντρικές περιοχές της Αθήνας έχει δημιουργήσει πιέσεις στις τιμές και διαθεσιμότητα για
κατοίκηση, και ενδέχεται να υπάρξουν θεσμικοί περιορισμοί στο μέλλον.

ΥΠΟΕΝΟΤΗΤΑ 2. Η ΟΡΓΑΝΩΣΗ ΤΗΣ ΕΛΛΗΝΙΚΗΣ ΑΓΟΡΑΣ

ΟΙΚΙΣΤΙΚΩΝ

Στην παρούσα υποενότητα παρουσιάζεται μια σύντομη ανασκόπηση της οργάνωσης της ελληνικής
αγοράς οικιστικών ακινήτων. Κατ’ αρχήν αναλύεται το διαθέσιμο εγχώριο

21
οικιστικό απόθεμα, βάσει των διαθέσιμων στοιχείων. Στη συνέχεια περιγράφονται οι κατηγορίες
των αγορών κατοικίας και παρουσιάζονται συνοπτικά τα βασικά χαρακτηριστικά τους. Στο τέλος της
παρούσας υποενότητας αναλύονται δύο σύγχρονα κρίσιμα θέματα, τα οποία θα επηρεάσουν έντονα
την εγχώρια αγορά κατοικιών στο άμεσο μέλλον: οι βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών και ο χειρισμός
των Μη Εξυπηρετούμενων Δανείων των εγχώριων τραπεζικών ιδρυμάτων.

2.1 Η Συνολική Αγορά Οικιστικών Ελλάδας

2.1.1 Η Εξέλιξη των Τιμών Κατοικιών στην Ελληνική Αγορά

Ενώ μία εις βάθος ανάλυση της εξέλιξης των τιμών στη συνολική Ελληνική αγορά, μία απλή
παρατήρηση της διακύμανσης των αξιών των ακινήτων από το 1974 έως το πρώτο μισό του
2017 εντυπωσιάζει με τη δυνατή διακύμανση και αποτύπωση των αποτελεσμάτων της κρίσης. Η
εικόνα 8 παρουσιάζει τον ευρύτερο ορισμό του δείκτη οικιστικών της Τράπεζας της Ελλάδος, αυτόν
που καλύπτει τις συνολικές αστικές περιοχές της χώρας. Η μεγάλοι και συνεχείς ρυθμοί αύξησης
προ του 2008 και η απότομη πτώση που ακολούθησε δείχνει να οδηγεί σε σταθεροποίηση κατά το
τρέχον έτος σε επίπεδα μεταξύ αυτών του 2000 και 2001.

Εικόνα 8. Τ.τ.Ε. Δείκτης Τιμών Κατοικιών Ελλάδος- Αστικές Περιοχές (1997=100)

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, Ιστορικές Σειρές, Σεπτ. 2017

22
Η πιο λεπτομερής αποτύπωση των ρυθμών αύξησης των τιμών οικιστικών κατά την περίοδο 2007-
2017 αποτυπώνεται σε τριμηνιαία στοιχεία στην εικόνα 9. Απλή παρατήρηση επίσης υποδεικνύει ότι
όλες οι ηλικίες κτιρίων ακολούθησαν παρόμοια εξέλιξη, δίχως κάποια να υπερτερεί των άλλων σε
αυξήσεις τιμών συστηματικά, όπως π.χ. συνέβη παροδικά με τις νέες κατοικίες κατά τη διάρκεια του
2009.

Εικόνα 9. Μεταβολή τιμών κατοικιών κατά παλαιότητα

Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος, Νέοι Πίνακες Τιμών Κατοικιών, Σεπτ. 2017

Η σχέση των αξιών στα τμήματα της πρωτεύουσας και στις μεγάλες πόλεις της Ελλάδας
παρουσιάζεται στις εικόνες 10 και 11. Όπως και προηγούμενα τα διαγράμματα παρουσιάζουν τη
σχέση των μέσων αξιών οικιστικών κάθε περιοχής με τον εθνικό μέσο. Η Αττική συνολικά
παρουσιάζει μία απόκλιση περίπου 12% άνω της μέσης αξίας κατοικίας εθνικά, πάντα αναφερόμενοι
σε μία τυπική κατοικία. Στην Αττική η κυριαρχία των νοτίων και βορείων προαστίων είναι προφανής,
ενώ η κεντρική Αθήνα, η κεντρική αγορά της χώρας δηλαδή, εμφανίζεται σημαντικά χαμηλότερα του
εθνικού μέσου και των λοιπών τμημάτων της Αττικής, παρά την υπεροχή σε τιμές του Ιστορικού
κέντρου το οποίο εμπεριέχεται. Το Ηράκλειο της Κρήτης παρουσιάζει την υψηλότερη αξία
οικιστικών από τις μεγάλες πόλεις της χώρας, ενώ ακολουθούν το λεκανοπέδιο Αθηνών τα Ιωάννινα
και ο Βόλος.

23
 Εικόνα 10. Σχέση τιμών οικιστικών σε σχέση με τον εθνικό μέσο 2015 - Τμήματα
πρωτεύουσας

Πηγή: Frynon Research

Εικόνα 11. Σχέση τιμών οικιστικών σε σχέση με τον εθνικό μέσο 2015 - Μεγάλες πόλεις

Πηγή: Frynon Research

Σε επίπεδο περιφερειών οι σχετικές μέσες αξίες αποτυπώνονται στο διάγραμμα της εικόνας 12. Η
κυριαρχία σε υψηλές αξίες των νησιών του Αιγαίου είναι προφανής, ενώ ακολουθούν η Αττική, τα
Επτάνησα, και η Κρήτη. Οι υπόλοιπες περιφέρειες παρουσιάζουν σημαντικά χαμηλότερες αξίες,
πάντα σύμφωνα με τα αποτελέσματα αυτής της στατιστικής εκτίμησης.

24
 Εικόνα 12. Σχέση τιμών οικιστικών σε σχέση με τον εθνικό μέσο 2015 - Περιφέρειες

Πηγή: Frynon Research

2.1.2 Απόθεμα Κατοικιών

Από την Απογραφή Κτιρίων της ΕΛΣΤΑΤ (2011) προκύπτουν τα πιο πρόσφατα στοιχεία σχετικά με
την καταμέτρηση των κατοικιών στην Ελληνική επικράτεια και την γεωγραφική κατανομή τους. Η
σύνοψη των αποτελεσμάτων ανά περιφέρεια και σε σύνολο χώρας παρουσιάζονται στους πίνακες 2
και 3. Αξίζει να σημειωθεί ότι ο βασικός διαχωρισμός των παραπάνω στοιχείων από την ΕΛΣΤΑΤ
είναι βάσει της χρήσης των ακινήτων. Ως κτίριο αποκλειστικής χρήσης ορίζεται ένα κτίριο όπου
εντοπίζεται μια μόνο χρήση (π.χ. κατοικία, κατάστημα - γραφείο) ενώ ως κτίρια μικτής χρήσης
ορίζονται κτίρια όπου εντοπίζονται παραπάνω από μία χρήσης (π.χ. πολυώροφο κτίριο με
κατάστημα στο ισόγειο και κατοικίες στους ορόφους).

25
Πίνακας 2. Απόθεμα ακινήτων με αποκλειστική χρήση ανά περιφέρεια

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ - Απογραφή κτιρίων 2011

Πίνακας 3. Απόθεμα ακινήτων με μεικτή χρήση ανά Περιφέρεια

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ - Απογραφή κτιρίων 2011

26
Βάσει των παραπάνω στοιχείων, στην Ελλάδα εντοπίζονται συνολικά 3.246.008 κτίρια στα οποία η
κατοικία αποτελεί την αποκλειστική ή την κύρια χρήση. Ως εκ τούτου, οι κατοικίες αποτελούν την
πλειοψηφία των κτιρίων στην Ελλάδα είτε ως κτίρια αποκλειστικής χρήσης είτε ως τμήμα κτιρίου
μικτής χρήσης, αντιπροσωπεύοντας σχεδόν το 80% του κτιριακού αποθέματος. Τα παραπάνω
θεωρούμε ότι αποτελούν μια πολύ ακριβή προσέγγιση των συνολικού αριθμού κατοικιών της
Ελλάδας, καθώς η συνήθης περίπτωση είναι οι κατοικίες να εντοπίζονται σε κτίρια είτε με
αποκλειστική είτε κύρια χρήση την κατοικία.

Πίνακας 4. Προσφορά νέων κατοικιών την χρονική περιόδο 2006-2016

Έτος / Μέγεθος Αριθμός νέων κατοικιών Συνολική επιφάνεια (τμ)

2016 9,286 1,184,943
2015 9,264 1,157,778
2014 9,619 1,221,069
2013 11,748 1,512,645
2012 18,817 2,407,654
2011 29,974 3,920,366
2010 52,344 6,593,332
2009 61,490 7,950,316
2008 79,601 9,966,077
2007 103,865 13,012,016
2006 125,387 15,455,081

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ, Οικοδομική δραστηριότητα

Δεν μπορούμε να προσεγγίσουμε το σημερινό απόθεμα κατοικιών συνδυάζοντας τα στοιχεία της

Απογραφής της ΕΛΣΤΑΤ (2011) με τα στοιχεία από την έκδοση οικοδομικών αδειών (βλ. πίνακα 4),
καθώς η συλλογή στοιχείων της ΕΛΣΤΑΤ για την προσφορά νέων κατοικιών δεν ακολουθεί τη
μεθοδολογία κατά την Απογραφή αλλά προσμετρά τον αριθμό των κατοικιών εντός του κάθε νέου
κτιρίου. Εντούτοις από τον πίνακα 4, προκύπτουν δύο πολύ σημαντικά συμπεράσματα. Κατ’ αρχήν, η
έντονη μείωση τόσο του αριθμού όσο και της συνολικής επιφάνειας των νέων κατοικιών κατά την
τρέχουσα οικονομική κρίση, όπου η συνολική επιφάνεια νέων κατοικιών βάσει των οικοδομικών
αδειών του 2016 ισούται περίπου με το 8% σε σχέση με το ίδιο μέγεθος πριν από μια δεκαετία.
Επίσης είναι σημαντική η παρατήρηση ότι κατά τα τελευταία χρόνια

27
διαπιστώνεται ένας ελάχιστος αριθμός περί τις 9.200 νέες κατοικίες κατ’ έτος, με συνολική επιφάνεια
περί το 1.150.000τμ.

2.1.3 Γεωγραφική Κατανομή Κατοικιών

Η γεωγραφική κατανομή των κατοικιών ακολουθεί την συγκέντρωση του πληθυσμού στην Ελλάδα.
Ως εκ τούτου, η Περιφέρεια Αττικής συγκεντρώνει τον μεγαλύτερο αριθμό κτιρίων κατοικιών. Πιο
συγκεκριμένα, στη Περιφέρεια Αττικής όπου κυριαρχεί η μητροπολιτική περιοχή της πρωτεύουσας,
εντοπίζονται 698.315 κτίρια (ποσοστό περί το 22% επί του συνολικού αποθέματος) στα οποία η
κατοικία αποτελεί την αποκλειστική ή την κύρια χρήση. Η δεύτερη μεγαλύτερη συγκέντρωση κτιρίων
κατοικιών εντοπίζεται στη Περιφέρεια Κεντρικής Μακεδονίας, όπου εντάσσεται η μητροπολιτική
περιοχή της Θεσσαλονίκης, με 460.971 κτίρια (ποσοστό περί το 14% επί του συνολικού
αποθέματος). Το οικιστικό απόθεμα των υπόλοιπων περιφερειών είναι σημαντικά μικρότερο σε
σχέση με τις περιφέρειες όπου εντάσσονται τα δύο μεγαλύτερα αστικά κέντρα της χώρας και
κυμαίνεται χονδρικά από 14% έως 30% του αποθέματος της Περιφέρειας Αττικής. Η περιφέρεια με
το μικρότερο οικιστικό απόθεμα είναι η Περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας με 96.449 κτίρια (ποσοστό
περί το 3% επί του συνολικού αποθέματος ή το 14% του αποθέματος της Περιφέρειας Αττικής).
Στα παραπάνω πρέπει να ληφθεί υπόψη ότι ο διοικητικός διαχωρισμός της χώρας (Περιφέρειες,
Περιφερειακές Ενότητες κλπ) δεν συνδέεται μονοσήμαντα με τη γεωγραφική κατανομή του
πληθυσμού και της παραγωγικής δραστηριότητας ανά την επικράτεια.

2.2 Κύριες Αστικές Αγορές Κατοικίας

Ορισμός: Οι κύριες αστικές αγορές κατοικίας εντοπίζονται στις μητροπολιτικές περιοχές της Αθήνας
και της Θεσσαλονίκης, καθώς και στις μεγάλες πόλεις της χώρας - πρωτεύουσες Περιφερειακών
Ενοτήτων. Οι κατοικίες αυτές καλύπτουν κυρίως τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού που
διαμένει στις παραπάνω περιοχές.

2.2.1 Βασικά Χαρακτηριστικά

Όπως παρουσιάζεται στις εικόνες 13 έως 29, η συντριπτική πλειοψηφία των κατοικιών στις κύριες
αστικές περιοχές και ειδικότερα στις μητροπολιτικές περιοχές της Αθήνας, Θεσσαλονίκης, Πάτρας
και Ηρακλείου Κρήτης, είναι διαμερίσματα πολυκατοικιών. Επιπρόσθετα, η πλειοψηφία των
κατοικιών στις μητροπολιτικές περιοχές της Αθήνας και

28
της Θεσσαλονίκης έχει κατασκευαστεί τη χρονική περίοδο 1961-1980. Η επιφάνεια των κατοικιών
είναι συνήθως μεταξύ 51τμ και 90τ.μ. Τέλος, οι κατοικίες χρησιμοποιούνται είτε από τους ιδιοκτήτες
τους είτε από μισθωτές. Όμως, τα ποσοστά χρήσης από μισθωτές είναι τα υψηλότερα σε σχέση με κάθε
άλλη κατηγορία αγορών κατοικίας στην Ελλάδα.

Εικόνα 13. Κατανομή μονοκατοικιών επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

29
 Εικόνα 14. Κατανομή πολυκατοικιών επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 15. Κατανομή διπλοκατοικιών επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).

30
Εικόνα 16. Κατανομή κατοικιών κατασκευασμένων στη χρονική περίοδο 1961-1980 επί συνόλου
κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 17. Κατανομή κατοικιών κατασκευασμένων στη χρονική περίοδο 1981-1990 επί συνόλου
κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).

31
Εικόνα 18. Κατανομή κατοικιών κατασκευασμένων στη χρονική περίοδο 1991-2000 επί συνόλου
κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 19. Κατανομή κατοικιών κατασκευασμένων στη χρονική περίοδο 2000-2011 επί συνόλου
κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).

32
 Εικόνα 20. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας 0-50τμ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 21. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας 51-70τμ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).

33
 Εικόνα 22. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας 71-90τμ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 23. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας 91-120τμ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).
34
Εικόνα 24. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας 121-150τμ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 25. Κατανομή κατοικιών επιφάνειας άνω των 151μ επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).
35
Εικόνα 26. Κατανομή ιδιοχρησιμοποιούμενων κατοικιών επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 27. Κατανομή κατοικιών που κατοικούνται από κατόχους μεριδίων οικιστικού
συνεταιρισμού επί συνόλου κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr).
36
Εικόνα 28. Κατανομή κατοικιών που κατοικούνται από ενοικιαστές επί συνόλου κατοικιών
ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή εφαρμογή

για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων (panorama.statistics.gr).

Εικόνα 29. Κατανομή κατοικιών που κατοικούνται από άτομα με άλλη ιδιότητα επί συνόλου
κατοικιών ανά Δήμο

Πηγή: ΕΚΚΕ-ΕΛΣΤΑΤ (2015) Πανόραμα Απογραφικών Δεδομένων 1991-2011. Διαδικτυακή

εφαρμογή για την πρόσβαση, επεξεργασία και χαρτογράφηση απογραφικών δεδομένων
(panorama.statistics.gr)
37
2.3 Περιφερειακές Αγορές Κατοικίας

Ορισμός: Οι περιφερειακές αγορές κατοικίας συνίστανται στα δευτερεύοντα αστικά κέντρα

(κωμοπόλεις, οικισμοί κλπ) και σε κατοικίες σε αγροτικές περιοχές. Οι κατοικίες αυτές καλύπτουν
κυρίως τις στεγαστικές ανάγκες του πληθυσμού που διαμένει στις παραπάνω περιοχές.

2.3.1 Βασικά Χαρακτηριστικά

Όπως παρουσιάζεται στις εικόνες 13 έως 29, η πλειοψηφία των κατοικιών στις περιφερειακές
αγορές κατοικίας είναι μονοκατοικίες ή διπλοκατοικίες. Η πλειοψηφία των κατοικιών στις αγορές
αυτές έχει κατασκευαστεί στη χρονική περίοδο 1946-1980. Η επιφάνεια των κατοικιών ποικίλει
ανάλογα με την περιοχή, αλλά είναι συχνότερη η παρουσία κατοικιών μεγάλης επιφάνειας (άνω
των 91 τμ) σε σχέση με τις κύριες αστικές αγορές κατοικίας. Τέλος, οι κατοικίες χρησιμοποιούνται
κυρίως από τους ιδιοκτήτες τους

2.4 Αγορές Εξοχικής και Τουριστικής Κατοικίας

Ορισμός: Οι αγορές εξοχικής και τουριστικής κατοικίας εντοπίζονται σε περιοχές με τουριστικό

ενδιαφέρον, κυρίως πλησίον της θάλασσας ή ορεινών όγκων με τουριστική προβολή. Οι κατοικίες
αυτές καλύπτουν ανάγκες σε αναψυχή είτε στους ιδιοκτήτες τους είτε σε τρίτους (μακροχρόνιους ή
βραχυχρόνιους μισθωτές).

2.4.1 Βασικά Χαρακτηριστικά

Όπως παρουσιάζεται στις εικόνες 13 έως 29, η πλειοψηφία των κατοικιών στις περιφερειακές
αγορές κατοικίας είναι μονοκατοικίες ή διπλοκατοικίες. Η πλειοψηφία των κατοικιών στις αγορές
αυτές έχει κατασκευαστεί στη χρονική περίοδο μετά το 1991. Η επιφάνεια των κατοικιών ποικίλει
έντονα ανάλογα με την περιοχή, αλλά είναι συχνότερη η παρουσία κατοικιών μεγάλης επιφάνειας
(άνω των 91 τμ) σε σχέση με τις κύριες αστικές αγορές κατοικίας. Τέλος, οι κατοικίες
χρησιμοποιούνται κυρίως από τους ιδιοκτήτες τους, με σημαντική όμως παρουσία μισθωτών.

2.5 Υποδομές Αγοράς Οικιστικών Ελλάδας

Η αγορά οικιστικών αλληλεπιδρά με άλλες αγορές και, όπως κάθε σύγχρονη αγορά, η

αποδοτική λειτουργία της στηρίζεται στην ύπαρξη των κατάλληλων υποδομών. Οι

38
επαγγελματικοί κλάδοι, οι οποίοι συνεισφέρουν στην καλή λειτουργία της αγοράς ακινήτων
συμπεριλαμβάνουν τον κατασκευαστικό τομέα, τον επενδυτικό κλάδο με διεθνή διάσταση, τη
μεσιτεία, τη συμβουλευτική, την εκτιμητική, τις νομικές υπηρεσίες και τη συμβολή του δημόσιου
τομέα. Η καλή και αποδοτική λειτουργία των παραπάνω κλάδων συμβάλλει στην αναβάθμιση της
αξίας των ακινήτων και την καλή λειτουργία της αγοράς.
Ο μεσιτικός και εκτιμητικός κλάδοι, βρίσκονται σε συνεχή ανάπτυξη κατά τα τελευταία χρόνια, με
αύξηση των απασχολούμενων και εξέλιξη της ποιότητας των υπηρεσιών που προσφέρουν, και σε
εξειδικευμένες υπηρεσίες προς το απαιτητικό διεθνές επενδυτικό κοινό και σε υπηρεσίες προς το
ευρύτερο καταναλωτικό κοινό. Η συνεχής ανάπτυξή τους όμως στο μέλλον είναι προϋπόθεση για την
εξέλιξη της αγοράς και την προσέγγισητων Ευρωπαϊκών πρότυπων. Οι συμβουλευτικές υπηρεσίες
εκπροσωπούνται στην Ελλάδα από διεθνείς επωνυμίες, οι οποίες απευθύνονται κυρίως σε επενδυτικό
κοινό.
Οι επιστημονικές υποδομές της αγοράς ακινήτων οφείλουν να συνεχίσουν να εξελίσσονται προς
τα Ευρωπαϊκά και διεθνή πρότυπα, συμπεριλαμβανόμενης της πυκνότερης στατιστικής καταμέτρησης
της αγοράς, ενίσχυσης της παιδείας και της επιστημονικής έρευνας στον κλάδο. Στις αναπτυγμένες
Ευρωπαϊκές αγορές οι παραπάνω δραστηριότητες στηρίζονται στη συλλογική συνεισφορά πόρων
(στατιστικών στοιχείων και χρηματοδότησης) από τη βιομηχανία και τη λειτουργία ισχυρών σχετικών
θεσμικών οργανισμών.

2.6 Βραχυχρόνιες Μισθώσεις Κατοικιών

Μια από τα βασικές εξελίξεις των τελευταίων ετών στη παγκόσμια αγορά κατοικιών είναι οι
βραχυχρόνιες μισθώσεις κατοικιών. Στην Ελλάδα η σχετική νομοθεσία για την απελευθέρωση των
μισθώσεων κατοικιών εισήχθη το φθινόπωρο του 2015. Οι κατοικίες εισέρχονται στην αγορά
διαμονής ταξιδιωτών και παρέχουν υπηρεσίες που έως τώρα προσέφεραν μόνο τα ξενοδοχειακά
καταλύματα. Τα κανάλια προσφοράς κατοικιών για βραχυχρόνια μίσθωση είναι: οι διαδικτυακές
πλατφόρμες της οικονομίας του διαμοιρασμού (sharing economy) πχ Airbnb, εταιρείες διαχείρισης
ακινήτων πχ Blueground και οργανωμένα συγκροτήματα ενοικιαζόμενων κατοικιών ή δωματίων.
Ενδεικτικά ο μέσος αριθμός κατοικιών που προσφέρονται για βραχυχρόνια μίσθωση στην Αθήνα
μέσω της διαδικτυακής πλατφόρμας Airbnb ανέρχονται σε 4.268 ολόκληρες κατοικίες (83,20%
επί των συνολικών προσφερόμενων ακινήτων), 808

39
δωμάτια αποκλειστικής χρήσης (15,80% επί των συνολικών προσφερόμενων ακινήτων) και 51
δωμάτια κοινής χρήσης (1,00% επί των συνολικών προσφερόμενων ακινήτων), όπως παρουσιάζεται
στον πίνακα 5.

Πίνακας 5. Βασικά στοιχεία λειτουργίας ακινήτων που προσφέρονται στο Airbnb στην Αθήνα
Μέση τιμή ανά διανυκτέρευση 55€
Αριθμός / ποσοστό ολόκληρων κατοικιών επί του
4.268 / 83,20%
συνόλου των προσφερομένων
Αριθμός / ποσοστό δωματίων αποκλειστικής χρήσης
808 / 15,80%
(private rooms) επί του συνόλου των προσφερομένων
Αριθμός / ποσοστό δωματίων κοινής χρήσης (shared
51 / 1,00%
rooms) επί του συνόλου των προσφερομένων
Μέση ετήσια πληρότητα (κατ' εκτίμηση) 26,20%
Αριθμός / ποσοστό μοναδικών καταχωρήσεων (μια
2.879 / 56,20%
καταχώρηση ανά εγγεγραμμένο - single listings)
Αριθμός / ποσοστό πολλαπλών καταχωρήσεων
(πολλαπλές καταχωρήσεις ανά εγγεγραμμένο - multi- listings) 2.248 / 43,80%

Πηγή: Insideairbnb.com

2.6.1 Γεωγραφική Κατανομή

Το βασικό χαρακτηριστικό των κατοικιών που προσφέρονται προς βραχυχρόνια μίσθωση είναι η
τοποθεσία τους. Η πλειοψηφία των κατοικιών αυτών εντοπίζεται σε τουριστικές περιοχές (πλησίον
σημείων τουριστικού ενδιαφέροντος, κύριοι ταξιδιωτικοί προορισμοί κλπ), με καλή
προσβασιμότητα. Ενδεικτικά στην Αθήνα οι κατοικίες που προσφέρονται σε όλα τα κανάλια
διάθεσης, εντοπίζονται κυρίως πλησίον της Ακρόπολης και σταθμών μετρό, όπως παρουσιάζεται και
στις εικόνες 30, 31, 32 και 33:

49
 Εικόνα 30. Κατανομή ακινήτων που προσφέρονται στο Airbnb στην Αθήνα

Πηγή: Insideairbnb.com

Εικόνα 31. Κατανομή κατοικιών που προσφέρονται στο κέντρο της Αθήνας από την
Blueground - βραχυχρόνια διαμονή (μικρότερη των 30 ημερών)

Πηγή: theblueground.com (28/10/2017)

41
Εικόνα 32. Κατανομή κατοικιών που προσφέρονται στο κέντρο της Αθήνας από την
Blueground - μακρυχρόνια διαμονή (1-12 μήνες)

Πηγή: theblueground.com (28/10/2017)

42
 Εικόνα 33. Διαμερίσματα που προσφέρονται στο κέντρο της Αθήνας στο
booking.com

Πηγή: booking.com (28/10/2017)

2.6.2 Βασικές Συνέπειες στην Αγορά Κατοικιών

Οι βασικές συνέπειες της βραχυχρόνιας μίσθωσης κατοικιών στην κτηματαγορά είναι πολύπλευρες.
Κατ’ αρχήν τα οικιστικά ακίνητα δεν περιορίζονται στην κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του
πληθυσμού, αλλά ανταγωνίζονται τα ξενοδοχειακά καταλύματα. Ενδεικτικά για την Αθήνα, βάσει
παλαιότερης μελέτης πεδίου, (Behrane, H. and K. Gatis, 2016) οι κατοικίες (ολόκληρο διαμέρισμα ή
κατοικίες) που προσφέρονται μέσω Airbnb ανταγωνίζονται έως και ξενοδοχεία 4*. Επιπρόσθετα, τα
βασικά στοιχεία λειτουργίας ακινήτων που προσφέρονται στο Airbnb στην Αθήνα
παρουσιάζονται ενδεικτικά πίνακα 5. Βάσει παλαιότερης έρευνας (Grant Thornton, 2015) ο
ξενοδοχειακός κλάδος στην Ελλάδα χάνει έσοδα περί τα 500εκ. ευρώ ετησίως εξαιτίας της οικονομίας
του διαμοιρασμού.
Επίσης, λόγω της συγκέντρωσης ταξιδιωτών σε περιοχές που παλαιότερα είχαν αποκλειστικά
οικιστική χρήση, ο “χαρακτήρας” των περιοχών μεταβάλλεται λόγω της

43
αύξησης της λειτουργίας καταστημάτων που καλύπτουν τις νέες ανάγκες πχ εμπορικά καταστήματα,
επιχειρήσεις εστίασης. Σε διάφορες πόλεις του εξωτερικού (πχ Βαρκελώνη) αλλά και στην Ελλάδα,
η προσφορά υπηρεσιών βραχυχρόνιας διαμονής από τις κατοικίες έχει κατηγορηθεί ότι οδηγεί σε
έλλειψη κατοικιών που προσφέρονται για κάλυψη στεγαστικών αναγκών (μακροχρόνιες μισθώσεις)
του πληθυσμού και αύξηση των μακροχρόνιων ενοικίων, καθώς η προσφορά των κατοικιών για
βραχυχρόνιες είναι συχνά πιο επικερδής για τους ιδιοκτήτες σε σχέση με τις μακροχρόνιες
μισθώσεις.
Λόγω της λειτουργίας των κατοικιών ως τουριστικά καταλύματα, οι κατοικίες αρχίζουν να
προσελκύουν αυξημένο επενδυτικό ενδιαφέρον και να εντάσσονται στις “εναλλακτικές επενδύσεις”
(alternative investments) σε αντίθεση με το παρελθόν που οι πλειοψηφία των επενδυτών δεν τις
θεωρούσε επενδυτικά αγαθά. Αναφορικά με την Αθήνα υπάρχουν έντονες φήμες για επενδυτές από
το εξωτερικό οι οποίες ενδιαφέρονται για την απόκτηση ή αποκτούν σημαντικό αριθμό κατοικιών στις
περιοχές πέριξ της Ακρόπολης (πχ Κουκάκι, Μακρυγιάννη) και στα Εξάρχεια.
Επιπρόσθετα η εναλλακτική λειτουργία των κατοικιών οδηγεί στην εμφάνιση και στην ενίσχυση
νέων επαγγελμάτων στην κτηματαγορά, όπως αυτό του διαχειριστή ακινήτων. Το παραπάνω ενισχύεται
από τα στοιχεία του πίνακα 5, σύμφωνα με τα οποία σχεδόν τα μισά από τις κατοικίες που
προσφέρονται στην Αθήνα μέσω του Airbnb διαχειρίζονται από άτομα τα οποία έχουν
καταχωρήσει στην πλατφόρμα πάνω από ένα ακίνητο (multi-listings).
Τέλος, η προσφορά κατοικιών για βραχυχρόνιες μισθώσεις, χωρίς καταγραφή και φορολόγηση
από το Κράτος έχει κατηγορηθεί ότι οδηγεί σε απώλεια εσόδων του Δημόσιου Ταμείου. Βάσει
παλαιότερης έρευνας (Grant Thornton, 2015) οι ετήσιες απώλειες εσόδων του Ελληνικού Κράτους
εξαιτίας της οικονομίας του διαμοιρασμού υπολογίζονται σε περίπου 300εκ. ευρώ.

2.6.3 Μη Εξυπηρετούμενα Δάνεια («κόκκινα δάνεια» - NPLs)

Στο άμεσο μέλλον ο χειρισμός των χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων των τραπεζικών
ιδρυμάτων στην Ελλάδα και των χαρτοφυλακίων κατοικιών που είναι αποτελούν τις εμπράγματες
εξασφαλίσεις αυτών, θα επηρεάσει καθοριστικά την πορεία της ελληνικής αγοράς κατοικιών.
Εκφράζονται προβληματισμοί ότι σε περίπτωση που μεγάλος αριθμός κατοικιών προσφερθεί μαζικά
προς πώληση, υπάρχει περίπτωση οι τιμές των κατοικιών να υποχωρήσουν έντονα, με αρνητικά

44
αποτελέσματα τόσο στην κτηματαγορά όσο και στα λοιπά χαρτοφυλάκια
εμπράγματων εξασφαλίσεων των τραπεζικών ιδρυμάτων στην Ελλάδα.

Σύνοψη
Στην παρούσα διδακτική ενότητα μάθαμε:
• τις βασικές κατηγορίες χαρακτηριστικών οικιστικών ακινήτων,
• τα σημαντικότερα χαρακτηριστικά ακινήτων, και πως αυτά διαμορφώνουν την εμπορική του
αξία,
• τις σημαντικότερες υπό-αγορές ακινήτων οι οποίες συνθέτουν τη συνολική αγορά,
• τα βασικά συνολικά μεγέθη αγοράς και τη γεωγραφική κατανομή των οικιστικών Ελλάδος,
• τις γενικές υποδομές αγοράς οι οποίες είναι διαθέσιμες στην αγορά ακινήτων,
• την επίδραση της εμφάνισης των βραχυχρόνιων μισθώσεων και της ζήτησης εξωτερικού για
τα Ελληνικά οικιστικά.

45
 ΒΙΒΛΙΟΓΡΑΦΙΑ

• Behrane, H. and K. Gatis (2016), Hotels: Competing for the Acropolis, IPE REAL
ASSETS, τευχ. Σεπτεμβρίου-Οκτωβρίου
• Grant Thornton (2015), Λειτουργία και επίδραση της Οικονομίας Διαμοιρασμού στον ξενοδοχειακό
κλάδο στην Ελλάδα.
• Jose Luis Suarez (2009), European Real Estate Markets, Palgrave MacMillan.

46