RĘKOJMIA ZA WADY

Spis treści
[Czym jest wada fizyczna].............................................................................................................1
[Wymiana rzeczy, usunięcie wady]..............................................................................................2
[Wygaśnięcie i przedawnienie uprawnień z rękojmi za wady fizyczne.]................................2
[Od kiedy należy liczyć termin rękojmi]......................................................................................3
[Wygaśnięcie rękojmi a dochodzenie naprawienia szkody]....................................................4
[Możliwość domagania się usunięcia wady przez współwłaściciela]......................................5
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r. I CSK 118/08.............................5
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2013 r. I CZ 53/13...........................6

[Czym jest wada fizyczna]

Art.  5561.  [Wada fizyczna]

§  1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W
szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:
1)nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na
cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
2)nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w
tym przedstawiając próbkę lub wzór;
3)nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy
zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej
przeznaczenia;
4)została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
§  2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy
traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby,
która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej,
oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku
towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako
producent.
§  3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej
zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez
sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność,
albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od
sprzedawcy.

[Wymiana rzeczy, usunięcie wady]

Art.  561. 
§  1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na
wolną od wad albo usunięcia wady.
§  2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub
usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla
kupującego.
§  3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli
doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany
przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym
sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych
kosztów.
Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany
rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty
zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej.

[Wygaśnięcie i przedawnienie uprawnień z rękojmi za wady

fizyczne.]

Art.  568.  
§  1. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie
stwierdzona przed upływem
dwóch lat,
a gdy chodzi o wady nieruchomości - przed upływem pięciu lat
od dnia wydania rzeczy kupującemu.
Jeżeli kupującym jest konsument a przedmiotem sprzedaży jest używana rzecz
ruchoma, odpowiedzialność sprzedawcy może zostać ograniczona, nie mniej
niż do roku od dnia wydania rzeczy kupującemu.

§  2. Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od

wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady.
Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może
zakończyć się przed upływem terminów określonych w § 1 zdanie pierwsze.
§  3. W terminach określonych w § 2 kupujący może złożyć oświadczenie
o odstąpieniu od umowy
albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy sprzedanej.
Jeżeli kupujący żądał wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady, bieg
terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny
rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany rzeczy lub
usunięcia wady.

§  4. W razie dochodzenia przed sądem albo sądem polubownym jednego z

uprawnień z tytułu rękojmi termin do wykonania innych uprawnień,
przysługujących kupującemu z tego tytułu, ulega zawieszeniu do czasu
prawomocnego zakończenia postępowania.

§  5. Przepis § 4 stosuje się odpowiednio do postępowania mediacyjnego, przy

czym termin do wykonania innych uprawnień z tytułu rękojmi, przysługujących
kupującemu, zaczyna biec od dnia odmowy przez sąd zatwierdzenia ugody
zawartej przed mediatorem lub bezskutecznego zakończenia mediacji.

§  6. Upływ terminu do stwierdzenia wady nie wyłącza wykonania uprawnień z

tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił.

[Od kiedy należy liczyć termin rękojmi]

I ACa 1214/16 - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522362642/1/i-a-ca-1214-16-wyrok-sadu-apelacyjnego-w-
krakowie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
W dniu 25 lipca 2012 r. Wspólnota (...) (...) przy ul. (...) w Z. zawarła z jednym
ze współwłaścicieli odrębnej własności lokalu oznaczonego jako (...) - I. S. umowę cesji
roszczeń cywilnoprawnych, związanych z wystąpieniem wad fizycznych w stanowiącym jego
własność lokalu oraz w nieruchomości wspólnej, jak również roszczenia odszkodowawcze z
tytułu szkód majątkowych w nieruchomości wspólnej tj. 
Z dalszej treści:
 Wspólnota jest więc legitymowana do zgłoszenia roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego
z umową w odniesieniu do ciągów wentylacyjnych i kominowych nawet jeżeli łączyłoby się to
także z ingerencję w konstrukcję poszczególnych lokali.  Wspólnota nabyła roszczenie w
drodze cesji od właściciela lokalu działającego w ramach zachowania wspólnego prawa
wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli dokonanie naprawy jako sposobu przywrócenia stanu
zgodnego z umową jest możliwe to Wspólnota może dochodzić zgłoszonego roszczenia.
Wzmacnia tę argumentację treść opinii biegłego M., z której wynika, że ciągi kominowe i
wentylacyjne mają charakter zbiorczy a nie indywidualny.
Też jest o biegu przedawnienia:
Nie może więc być początkiem biegu przedawnienia ani data oddania budynku ani data
zawarcia umowy albowiem z tym momentem nie łączy się jeszcze żadna wiedza właścicieli o
stanie ciągów wentylacyjnych i kominowych odzwierciedlająca przełożenie nienależytego
wykonania umowy na stan majątkowy właścicieli lokali. 

Apelacja Warszawska w Warszawie z dnia 5 grudnia 2012 r. VI ACa 705/12

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/521472616/1/vi-a-ca-705-12-wyrok-sadu-apelacyjnego-
w-warszawie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS

Jeśli chodzi o drugi z wymienionych przepisów, to zasadnie uznał Sąd Okręgowy, że w

realiach sprawy niniejszej zaczął on biec od dnia zawarcia umowy przenoszącej
własność, o ile oczywiście do wydania lokalu doszło przed jej zawarciem. Trudno bowiem
przyjąć, aby nabywcom lokali zaczęły biec terminy do wykonania uprawnień z tytułu
rękojmi przed tym, nim nabyli oni prawo własności na podstawie umowy sprzedaży. Bez
znaczenia natomiast jest dla zachowania terminu, o jakim mowa w art. 568 § 1 k.c. akt
administracyjny, jakim było zezwolenie na użytkowanie. Początek biegu terminu
wskazanego w wymienionym przepisie wiąże się bowiem z dniem wydania rzeczy, nie
zaś z dopuszczeniem jej do użytkowania. 

Wszystkie inne orzeczenia nie zajmują się materią i cytują tylko przepis i mowa jest o
wydaniu. Nie znalazłem również orzeczenia, które utożsamiałoby wydanie wskazane w
przepisie z pozwoleniem na użytkowanie.

Pojawił się za to w związku z poszukiwaniami taki wątek dotyczący biegu terminu:

II CKN 588/99 - Wyrok Sądu Najwyższego

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/520146043/1/ii-ckn-588-99-wyrok-sadu-najwyzszego?
cm=RELATIONS

Skorzystanie z zarzutu upływu terminu z art. 568 § 1 k.c. może być w wyjątkowych
okolicznościach uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
[Wygaśnięcie rękojmi a dochodzenie naprawienia szkody]
Wyrok

Sądu Apelacyjnego w Katowicach

z dnia 10 kwietnia 2018 r.
I ACa 927/17

W sprawie nie doszło zatem do rozpoznania istoty sprawy, gdyż Sąd pierwszej
instancji w żaden sposób nie wyjaśnił podstaw dochodzonych roszczeń. Nie
rozważył, czy wykładnia oświadczenia woli o dokonaniu przelewu może dawać
podstawy do przyjęcia, że intencją właścicieli było przelanie wierzytelności z
tytułu odszkodowania w związku z wadami budynku. Obecnie dominuje pogląd,
iż ten rodzaj odpowiedzialności podlega regułom przewidzianym w art. 471 k.c. i
nie jest związany ze szczególnym reżimem rękojmi, co oznacza, iż wymienionych
roszczeń można dochodzić także po utracie uprawnień z tytułu rękojmi (uchwała
składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1987 r., III CZP 82/86,
OSNCP 1987, Nr 12, poz. 189 i uchwała pełnego składu Izby Cywilnej i
Administracyjnej Sądu Najwyższego z dnia 30 grudnia 1988 r., III CZP 48/88,
OSNCP 1989, Nr 3, poz. 36).

Innymi słowy nawet utrata przez kupującego uprawnień z tytułu rękojmi za wady
rzeczy nie eliminuje możliwości dochodzenia przez kupującego roszczenia
odszkodowawczego na zasadach ogólnych o naprawienie szkody doznanej przez
kupującego wskutek nienależytego spełnienia świadczenia przez sprzedawcę
przez sprzedaż rzeczy wadliwej. Wydanie przez sprzedawcę rzeczy wadliwej
stanowi niewątpliwie także nienależyte wykonanie zobowiązania, którego skutki
podlegają przepisom art. 471 i nast.k.c. Rękojmia leży w interesie kupującego i w
żadnym razie nie może pogarszać jego sytuacji, jednak wiążą się z nią określone
roszczenia. Kupujący może nie być też zainteresowany roszczeniami z rękojmi,
jak się wydaje właśnie taka sytuacja ma miejsce w tej sprawie.

Jak już wskazano wyżej, właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu
przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec
sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, co
dotyczy zarówno uprawnień z rękojmi jak również kontraktowych roszczeń
odszkodowawczych.
[Możliwość domagania się usunięcia wady przez współwłaściciela]

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r. I CSK 118/08

W orzecznictwie i doktrynie przyjmuje się na ogół, że czynności zachowawcze stanowią

poddany odrębnej regulacji rodzaj czynności rzeczą wspólną, czynności należących do
zarządu rzeczą wspólną (art. 201 k.c.). Można i należy w tym przedmiocie przedstawić
inny pogląd. Chodzi o to, że czynności zachowawcze z art. 209 k.c. dotyczą ochrony
wspólnego prawa. Nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą
wspólną, służą natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa.
Mając na uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że
nie stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz samodzielnie
reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela czynności i
dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa. Taki charakter
prawny czynności zachowawczych, które nie są czynnościami zarządu rzeczą wspólną
oznacza, że nie można przekonująco uzasadnić wyłączenia stosowania tego przepisu w
odniesieniu do współwłaścicieli nieruchomości wspólnej, o której stanowi ustawa o
własności lokali. Nie może też budzić większych wątpliwości, że do takich czynności
zachowawczych należy zaliczyć dochodzenie roszczeń zmierzających do usunięcia
wad, jakimi dotknięta jest nieruchomość wspólna. Jeśli bowiem do takich czynności
zalicza się powództwo windykacyjne, negatoryjne, posesoryjne i inne, to tym bardziej
roszczenia o usunięcie wad rzeczy będącej przedmiotem współwłasności. Skoro więc na
podstawie art. 209 k.c. - każdy współwłaściciel nieruchomości wspólnej może
samodzielnie dochodzić roszczeń zmierzających do usunięcia wady rzeczy
wspólnej, to cesja takiego roszczenia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej stwarza
materialnoprawną legitymację tego podmiotu do dochodzenia tego roszczenia. Z
taką sytuacją mamy do czynienia w niniejszej sprawie, skoro przelewu roszczeń o
dochodzeniu usunięcia wady nieruchomości wspólnej dokonało 37 współwłaścicieli.
Odnosząc się zaś do wyrażonego w uzasadnieniu wyroku Sądu Okręgowego stanowiska,
iż sąd będzie orzekał w stosunku do współwłaścicieli, którzy nie dokonali przelewu
roszczeń należy zauważyć, że obowiązuje tu inny mechanizm. Mianowicie sprzeciw
innych współwłaścicieli pozbawia wykazującego inicjatywę procesową współwłaściciela
legitymacji procesowej do występowania w procesie w zastępstwie pozostałych
(sprzeciwiających się) współwłaścicieli.
Reasumując, nie można podzielić rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego, że w odniesieniu do
roszczenia o usunięcie wad, legitymacja materialnoprawna i tym samym procesowa
wspólnoty mieszkaniowej - jako ułomnej osoby prawnej byłaby uzasadniona wtedy, gdy
przelewu roszczeń dokonali wszyscy współwłaściciele. Zastosowanie w tym
przypadku art. 209 k.c. - co jak wykazano wyżej - jest w pełni uzasadnione, prowadzi do
innego wniosku.
Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 czerwca 2013 r. I CZ 53/13

W rozpoznawanej sprawie Sąd Apelacyjny dokonał innej oceny prawnej legitymacji stron
postępowania i uznał, że sąd I instancji bezzasadnie stwierdził, że po stronie
powodowej i pozwanej brak było legitymacji do występowania w procesie i w
związku z tym nie rozpoznał istoty sprawy. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, w sytuacji
gdy pozwany jako współwłaściciel części wspólnych budynku zgłosił sprzeciw co do
legitymacji powodowej wspólnoty mieszkaniowej, na którą 84,17% pozostałych
współwłaścicieli przelało swoje uprawnienia przysługujące im z tytułu rękojmi wobec
pozwanego, to sprzeciw taki nie jest skuteczny.
Zgodnie z art. 209 k.c. każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i
dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Wspólnota
mieszkaniowa, na którą skutecznie współwłaściciele części wspólnych budynku przelali swoje
prawa do dochodzenia uprawnienie z tytułu rękojmi sprowadzające się do usunięcia wad
budynku, może więc niewątpliwie wystąpić z takim roszczeniem.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przesądzono bowiem, zarówno
dopuszczalność przelewu takiego uprawnienia z rękojmi (uchwała 7 sędziów z dnia 5
lutego 2004 r., III CZP 96/03, OSNC 2004/6/88) jak i zdolność wspólnoty
mieszkaniowej do samodzielnego nabywania prawa dla siebie jako tzw. osoby
ustawowej (uchwała 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, OSNC 2008/7-
8/69).
Trafnie także Sąd Apelacyjny podniósł, że sprzeciw który zniweczył by legitymację
współwłaściciela do wystąpienia z roszczeniem przewidzianym w art. 209 k.c. nie
może być skutecznie podniesiony przez pozwanego współwłaściciela
nieruchomości. Uznanie takiego sprzeciwu za skuteczny pozbawiałoby pozostałych
współwłaścicieli możliwości występowania z roszczeniami zachowawczymi, przyznanymi im w
art. 209 k.c.
W sumie należy uznać, że ocena sądu I instancji, co do braku legitymacji po stronie
powodowej wspólnoty była pozbawiona podstaw prawnych i oddalenie powództwa tylko z
tego tytułu prowadziło do nierozpoznania istoty sprawy.
W rozpoznawanej sprawie nie widać również uzasadnionych podstaw do tego, aby
stwierdzić, tak jak zrobił to sąd I instancji, że pozwanemu nie przysługuje legitymacja bierna.
Pozwany, jako deweloper zobowiązał się bowiem nie tylko do sprzedaży lokali, co wynika już
wyraźnie z samego tytułu umów zawartych przez niego, które zostały określone jako
"umowy przedwstępne sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych wybudowanych w
ramach inwestycji O. Ł". Brak wobec tego podstaw, aby nie uznać go za wytwórcę rzeczy w
rozumieniu art. 561 § 2 k.c.

VI ACa 777/16 - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522538188/1/vi-a-ca-777-16-wyrok-sadu-apelacyjnego-w-
warszawie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
Sąd Okręgowy wskazał, że na moment wytoczenia powództwa Wspólnota zawarła umowy
cesji roszczeń przysługujących właścicielom lokali, będących
jednocześnie współwłaścicielami części wspólnych budynku i lokali
niemieszkalnych. Przedmiotem umów cesji były roszczenia cywilnoprawne właścicieli w
stosunku do spółki, związane z wystąpieniem wad fizycznych w nieruchomości wspólnej, w
części odpowiadającej wielkości jego udziału w nieruchomości wspólnej. W treści umowy
cesji cesjonariusz zwolnił cedentów z obowiązku zapłaty kwot na fundusz celowy na pokrycie
kosztów usunięcia wad fizycznych nieruchomości wspólnej. Spośród 132 lokali Wspólnoty, 94
właścicieli udzieliło prawidłowych cesji, co stanowiło 70,44% w całym budynku Wspólnoty.
W 2013 r. Wspólnota podjęła uchwałę nr (...) o wystąpieniu na drogę sądową przeciwko
spółce.

Skoro cesje obejmowały 70,44% udziałów, to w tym zakresie nastąpił przelew wierzytelności
z właścicieli na rzecz Wspólnoty, a co do pozostałych właścicieli, to każdemu z nich
przysługuje prawo do wystąpienia przeciwko spółce z odpowiednim roszczeniem
odszkodowawczym dotyczącym wad fizycznych części wspólnej nieruchomości, w zakresie
swojego udziału w nieruchomości wspólnej. 

I ACa 1516/16 - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522620068/1/i-a-ca-1516-16-wyrok-sadu-apelacyjnego-w-
krakowie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS

W sytuacji, w której części wspólne nieruchomości były dotknięte wadami wykonawczymi

powodom przysługiwały wobec spółki (...), roszczenia z rękojmi, które wynikają z
odpowiednio stosowanych w tym zakresie norm art. 656 k.c. w zw z art. 638 § 1 k.c., w ich
brzmieniu, z uwagi na daty zawarcia tych umów, obowiązującym przed 25 grudnia 2014 r.

Odwołując się do poczynionych w sprawie ustaleń, Sąd Okręgowy uznał, że obiekt

budowlany w którym znajdowały się lokale powodów, w części wspólnej nieruchomości był
dotknięty wadami w postaci:

VI ACa 284/16 - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522503056/1/vi-a-ca-284-16-wyrok-sadu-apelacyjnego-w-
warszawie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS

Roszczenie związane z wadami w nieruchomości wspólnej przysługuje bowiem

wszystkim współwłaścicielom w odpowiadających ich udziałom częściach/por.

I ACa 1214/16 - Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522362642/1/i-a-ca-1214-16-wyrok-sadu-apelacyjnego-w-
krakowie?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
W dniu 25 lipca 2012 r. Wspólnota (...) (...) przy ul. (...) w Z. zawarła z jednym
ze współwłaścicieli odrębnej własności lokalu oznaczonego jako (...) - I. S. umowę cesji
roszczeń cywilnoprawnych, związanych z wystąpieniem wad fizycznych w stanowiącym jego
własność lokalu oraz w nieruchomości wspólnej, jak również roszczenia odszkodowawcze z
tytułu szkód majątkowych w nieruchomości wspólnej tj. 
Z dalszej treści:
 Wspólnota jest więc legitymowana do zgłoszenia roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego
z umową w odniesieniu do ciągów wentylacyjnych i kominowych nawet jeżeli łączyłoby się to
także z ingerencję w konstrukcję poszczególnych lokali.  Wspólnota nabyła roszczenie w
drodze cesji od właściciela lokalu działającego w ramach zachowania wspólnego prawa
wszystkich współwłaścicieli. Jeżeli dokonanie naprawy jako sposobu przywrócenia stanu
zgodnego z umową jest możliwe to Wspólnota może dochodzić zgłoszonego roszczenia.
Wzmacnia tę argumentację treść opinii biegłego M., z której wynika, że ciągi kominowe i
wentylacyjne mają charakter zbiorczy a nie indywidualny.
Też jest o biegu przedawnienia:
Nie może więc być początkiem biegu przedawnienia ani data oddania budynku ani data
zawarcia umowy albowiem z tym momentem nie łączy się jeszcze żadna wiedza właścicieli o
stanie ciągów wentylacyjnych i kominowych odzwierciedlająca przełożenie nienależytego
wykonania umowy na stan majątkowy właścicieli lokali. 

II Ca 819/15 - Wyrok Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522074540/1/ii-ca-819-15-wyrok-sadu-okregowego-w-
bielsku-bialej?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
W pierwszym rzędzie ocenić należy zarzut pozwanej spółki dotyczący braku legitymacji
czynnej powodów. Poza sporem w niniejszej sprawie pozostawała okoliczność
przysługującego powodom prawa własności lokalów położonych w budynku przy ul. (...) w B.
Ilość wyodrębnionych w tym budynku lokali wskazuje, że ogół właścicieli, których lokale
wchodzą w skład nieruchomości przy ul. (...) w B. tworzy wspólnotę mieszkaniową, która
zgodnie z treścią art. 6 może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być
pozywaną. Wbrew zarzutom pozwanej spółki wspólnota mieszkaniowa w rozpoznawanej
sprawie nie ma legitymacji czynnej do wystąpienia z roszczeniami opartymi na uprawnieniach
wynikających z rękojmi za wady fizyczne budynku. Pozwana spółka nie bierze pod uwagę, że
zgodnie z treścią art. 209 k.c. każdy współwłaściciel nieruchomości może samodzielnie
dochodzić roszczeń zmierzających do zachowania wspólnego prawa. Takim roszczeniem jest
roszczenie o usunięcie wady fizycznej, jaką dotknięta jest nieruchomość wspólna (m.in.
postanowienie SN z dnia 21 czerwca 2013 r., I CZ 53/13; wyrok SO w Radomiu z dnia 9
sierpnia 2013 r., I C 287/13). Legitymacja powodów w niniejszej sprawie nie budzi zatem
wątpliwości.

.
https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522045008/1/i-c-1833-14-wyrok-sadu-okregowego-we-
wroclawiu?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
Natomiast, jak wskazał w uchwale z dnia 29 stycznia 2014 r. wydanej w sprawie III CZP
84/13 Sąd Najwyższy, właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na
wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku
z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Jak wynika z przywołanego stanowiska Sądu
Najwyższego, w zakresie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej leży nabycie od
właścicieli lokali w drodze umów przelewu, a następnie dochodzenie w procesie wszczętym
przez wspólnotę przeciwko sprzedawcy lokalu, roszczeń związanych z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej, pomimo, że są to roszczenia przysługujące indywidualnie każdemu
z właścicieli, a ich źródłem jest umowa sprzedaży odrębnej własności lokalu za stosownym
udziałem w nieruchomości wspólnej. Chodzi przy tym o roszczenia na które składają się
zarówno te wynikajże z przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy sprzedanej, jak i
roszczenia odszkodowawcze za wady części wspólnych na zasadach ogólnych. W ocenie
Sądu nie zaistniały zatem jakiekolwiek przesłanki pozwalające na uznanie, iż strona
powodowa nie była legitymowana do wystąpienia z przedmiotowym powództwem.

I C 1301/12 - Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu

https://sip.lex.pl/#/jurisprudence/522562352/1/i-c-1301-12-wyrok-sadu-okregowego-we-
wroclawiu?keyword=wsp%C3%B3%C5%82w%C5%82a%C5%9Bciciel&cm=URELATIONS
Z powyższych względów 72 ze 107 współwłaścicieli spornej nieruchomości od 1 marca 2012
r. przeniosło uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości na Wspólnotę
Mieszkaniową w S. przy ul. (...), co uzasadnia legitymację czynną Wspólnoty w sprawie. –
pozwany nie zarzucił braku legitymacji.

W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy strona powodowa będąca Wspólnotą

Mieszkaniową posiada w niniejszym procesie legitymację czynną do dochodzenia roszczeń z
tytułu rękojmi za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, w stosunku do strony pozwanej
będącej sprzedawcą odrębnej własności lokali mieszkalnych w nowo wybudowanym
budynku. W uchwale z 23 września 2004 r. (III CZP 48/2004, OSNC z 2005 r. Nr 9, poz. 153)
Sąd Najwyższy uznał, że w tego typu sprawach legitymacja czynna wspólnoty mieszkaniowej
warunkowana jest przelaniem na nią przez w właścicieli lokali przysługujących im z tego
tytułu roszczeń. Ten kierunek wykładni był przez Sąd Najwyższy podtrzymywany w dalszych
orzeczeniach (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08,
niepubl.), choć pojawiały się także wątpliwości, podzielane przez Sąd w niniejszej sprawie,
czy dopuszczalny jest przelew przez właściciela lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej
uprawnień przysługujących mu wobec sprzedawcy lokalu związany z wadami fizycznymi
nieruchomości wspólnej. W szczególności rozważenia wymagało to, czy w zakresie zdolności
prawnej wspólnoty mieszkaniowej, który ogranicza się do czynności dotyczących zarządzania
nieruchomością wspólną, leży nabycie od właścicieli lokali, w drodze umów przelewu, a
następnie dochodzenia w procesie przeciwko sprzedawcy lokali, roszczeń związanych z
wadami nieruchomości wspólnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 sierpnia 2013 r., I
CSK 705/12, niepubl.). Ostatecznie jednak, w świetle najnowszej uchwały 7 sędziów Sądu
Najwyższego z dnia 29 stycznia 2014 r. (III CSK 84/13, Biuletyn SN z 2014, Nr 1, poz. 8)
należy przyjąć, że właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na
wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku
z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.