TMI Norm 2022.1

TMI norm voor
waarderingsmodellen
April 2022
Versie 2022.1
2 TMI norm voor waarderingsmodellen
INHOUDSOPGAVE
1. TMI NORM VOOR WAARDERINGSMODELLEN ......................................................................................................................3
1.1 Wijze van valideren......................................................................................................................................................................... 3
1.2 Externe validatie partij .................................................................................................................................................................... 4
1.3 Waardering ..................................................................................................................................................................................... 5
2. DCF RESIDENTIEEL ..................................................................................................................................................................6
3. NAR RESIDENTIEEL ................................................................................................................................................................12
4. DCF COMMERCIEEL .............................................................................................................................................................15
5. NAR COMMERCIEEL ............................................................................................................................................................19
TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

1. TMI NORM VOOR WAARDERINGSMODELLEN
Stichting Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zichzelf ten doel de betrouwbaarheid van taxaties te
verbeteren in de gehele breedte van de sector. Kwaliteit van zowel de taxateur als de taxatie staan
hierbij centraal. Omdat primair kwaliteit wordt geleverd door de professional, bevordert TMI de kwaliteit
van de professional. Een TMI-taxateur wordt getoetst op zijn vaardigheden voor toetreding tot TMI.
Eenmaal binnen wordt de taxateur verplicht bijgeschoold middels de TMI Academy. De taxaties worden
verwerkt binnen het Taxatie Management Systeem (TMS) en voldoen aan de Taxatierichtlijn
Commercieel Vastgoed (TCV) van TMI. Uitgebrachte taxaties worden steekproefsgewijs gecontroleerd
door de Kwaliteitscommissie. Bij twijfel of vragen kan de opdrachtgever ook zelf een taxatie voorleggen
aan de Kwaliteitscommissie.
TMI kent zelf geen tuchtrecht. TMI stelt daarom verplicht aan taxateurs dat zij onder een tuchtrecht
vallen middels aansluiting bij bijvoorbeeld een branchevereniging.
TMI-taxateurs hanteren uniforme processen, rekenregels en rapportages. Hiermee zijn alle TMI-taxaties
uniform en onderling vergelijkbaar. Deze uniformiteit wordt geborgd door procesvalidaties en validatie
van de rekenregels.
Een TMI taxatie is gemaakt met een door TMI gecertificeerd systeem. In dit document treft u de eisen die
TMI stelt aan rekenmodellen om taxaties mee te maken. Deze norm ziet toe op rekenmodellen voor IVS
commerciële complexen en IVS wooncomplexen. TMI behoudt de vrijheid om de eisen bij te stellen.
1.1 WIJZE VAN VALIDEREN

Software leveranciers controleren intern op verschillende manieren of hun modellen rekenkundig juist zijn.
In procedures zijn controle maatregelen opgenomen. (Interne) validatie kan een onderdeel zijn van de
procedures. Bij een externe validatie kan geleund worden op de beschrijving van de aanwezige
controle maatregelen. TMI schrijft een extra stap voor bij de validatie van rekenmodellen.
Onderdeel van de validatie zijn de volgende werkzaamheden met betrekking tot het ontwikkelen en
wijzigen van de gebruikte rekenmodellen:
• Vaststellen dat de model leverancier risico’s in kaart heeft gebracht, controlemaatregelen heeft
vastgelegd en geborgd in procedures
• Vaststellen dat de procedures correct en tijdig gevolgd zijn
• Vaststellen dat de navolging van de procedures correct gedocumenteerd is
Bij meerdere validaties per jaar bij dezelfde organisaties, zijn deze werkzaamheden minimaal 1x
uitgevoerd
TMI eist bij een validatie ook de volgende controles door een externe onafhankelijke deskundige partij:
• In Excel is het rekenmodel (partieel) nagerekend
• In Excel zijn de verschillen vastgesteld

De externe partij:
• Legt in een schriftelijk rapport vast in welke mate het rekenmodel is nagerekend en hoe de
selectie van de na te rekenen rekenregels is gebeurd.
• De externe partij schat de risico’s op verschillen van materieel belang ten gevolge van de
gebruikte rekenmodellen in om een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen omtrent de
conclusies. De risico-inventarisatie is vastgelegd in een schriftelijk dossier. Ook is de relatie tussen
de risico-inventarisatie en de selectie van de na te rekenen rekenregels in het dossier vastgelegd.
• Legt de marge van de geconstateerde afwijkingen vast
• Rapporteert de conclusie met betrekking tot de uitkomst van de meting of evaluatie van het
onderzoeksobject door middel van een schriftelijk rapport. Het rapport bevat een conclusie met een
redelijke of beperkte mate van zekerheid en tevens de basis voor de conclusie:
a. Een individuele afwijking (complex) van de taxatiewaarde <=3%, goedkeurende verklaring.
b. Een individuele afwijking (complex) van de taxatiewaarde >3% en <=5%, verklaring met beperking.
c. Een individuele afwijking (complex) van de taxatiewaarde >5%, afkeurende verklaring.
• Neemt in het schriftelijk rapport het type afwijking op:
o Interpretatie verschil / afwijkende modellering werkelijkheid
o Door beide partijen onderkende fout in het rekenmodel
• Trekt in het schriftelijk rapport een conclusie voor een algehele foutmarge uit het model,
gebaseerd op de gerapporteerde afwijkingen
• Verwijst in het schriftelijk rapport ondubbelzinnig naar het versie nummer van de TMI-taxatie
model voorschriften
1.2 EXTERNE VALIDATIE PARTIJ

De externe partij die de validatie uitvoert is terzake deskundig en heeft ervaring met het beoordelen van
kwaliteit. De externe partij verklaart schriftelijk omtrent:
1. Onafhankelijkheid – de externe partij en/of aan haar gelieerde ondernemingen, noch de
personen die de validatie uitvoeren zijn de afgelopen 3 jaar niet op één of andere wijze
betrokken bij enige opdracht met betrekking tot het gehanteerde rekenmodel en/of
voorgaande versies. Eventuele andere betrokkenheid bij de eigenaar van het rekenmodel zal in
deze verklaring opgenomen zijn.
2. Deskundigheid – de deskundigheid van de personen die de validatie uitvoeren is toegelicht,
alsmede kwalificaties die de externe partij als onderneming heeft.

1.3 WAARDERING
Een taxateur maakt een schatting van een waarde door gebruik te maken van veronderstellingen en
een rekenmodel dat een afspiegeling is van de werkelijkheid. Om de schatting zo goed mogelijk te
onderbouwen, gebruikt een TMI-taxateur minimaal twee waarde definities:
• Bij commerciële complexen maakt taxateur minimaal een NAR waardering en een DCF
waardering, ook al vraagt opdrachtgever om maar 1 waarderingsmethodiek.
o De NAR is een eenvoudigere rekenmethodiek. Het NAR von voor correcties percentage is
gemakkelijk te herleiden naar een BAR percentage. In de markt is het gebruikelijk om over
de duim een waarde te berekenen met een BAR kk. De BAR kk maal (1 - het
eeuwigdurende bruto netto traject - het percentage transactiekosten) is gelijk aan de
NAR von voor correcties. Per object zijn de eeuwigdurende kosten goed te schatten. Door
rekening te houden met deze object specifieke kosten is de NAR methodiek te prefereren
boven een BAR methodiek.
o De DCF methodiek geeft goed inzicht in discontinue kasstromen gedurende de
beschouwingsperiode.
• Bij woningcomplexen maakt taxateur minimaal een uitponden doorexploitatie DCF waardering.
De vergelijking van de twee methodieken leidt tot kwaliteitsverhoging omdat de taxateur zich bewust is
van gebruikte veronderstellingen, groei factoren en risico's. Door twee waarderingsmethodieken met
elkaar te confronteren, controleert de taxateur zijn eigen werkzaamheden.
Om de taxateur te dwingen bij iedere taxatie hierover na te denken, kan de disconteringsvoet voor de
DCF methodiek niet worden berekend in een TMI waarderingsmodel. De taxateur moet handmatig het
disconteringspercentage berekenen en zorgen dat de NAR waarde gelijk is aan de DCF waarde.
Bij residentiële taxaties gebruikt de taxateur verplicht een uitponden doorexploitatie DCF waardering. Bij
doorexploitatie is verondersteld dat muterende woningen verhuurd worden. Bij het uitpondscenario
kunnen woningen verkocht en/of verhuurd worden.
Een TMI-taxatie gaat uit van highest and best use. Taxateurs kunnen naar eigen inzicht ook andere
waarde- begrippen hanteren. In hun taxatierapport komen altijd twee waarde begrippen naar voren.
De vergelijkende methode kan een TMI-taxateur niet als tweede methodiek hanteren. Referenties zijn
een essentieel onderdeel van de onderbouwing van veronderstellingen, niet een apart waardebegrip in
een TMI-taxatie.

2. DCF RESIDENTIEEL
Het taxatie model voor woning levert twee waardes conform twee aparte waarde definities:
doorexploitatie (voortdurend verhuren) en uitponden. In onderstaande tekst worden afwijkende regels
voor een bepaalde waarde definitie duidelijk vermeld.
Bij woningen spelen twee zaken bij een verhuurmutatie een rol: (1) de markt, (2) de regelgeving. De
markt bepaalt de markthuur. De regelgeving de maximaal redelijke huur op basis van het Woning
Waardering Stelsel (WSW).
In het model is geen sprake van fractioneel muteren op basis van de mutatiegraad. De mutatiekans
maal het aantal woningen is afgerond naar beneden. Een restant is beschikbaar in een volgende
periode en telt mee voor het bepalen van het aantal mutaties in die periode. Fractioneel muteren leidt
tot het eerder nemen van de huurpotentie / verkoopopbrengsten. Een nauwere aansluiting bij de
realiteit is ook vanuit het voorzichtigheidsbeginsel gewenst. De mutatiegraad is dus toegepast op een
geheel complex.
Het uitpondscenario houdt rekening met de mogelijkheid van een kopersmarkt. In een dergelijk markt
moet het in het gebruikte model mogelijk zijn om woningen te verhuren dan wel te verkopen. De
taxateur kan in het uitpondscenario een percentage verkoop aangeven. Het restant van de muterende
woningen is beschikbaar voor wederverhuur. Verkoop aan zittende huurders gedurende een bepaalde
periode tegen een door de taxateur vast te stellen percentage van de leegwaarde behoort ook tot de
mogelijkheden.
Voor het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het Besluit Toegelaten Instellingen
Volkshuisvesting (BTIV). Wanneer hier sprake van is mogen er in het uitpondscenario geen woningen
verkocht worden gedurende een wettelijke termijn van 7 jaar. Voor zowel het exploitatie- als
uitpondscenario dienen woningen die bij aanvang leeg staan en woningen die muteren op basis van de
mutatiegraad verhuurd te worden rekening houdend met een wettelijk huurplafond van € 850,- per
maand per woning. Dit bedrag wordt niet geïndexeerd.
Het gebruikte model kan per verhuurbare eenheid de leegwaarde registreren.
De inflatie index is gebaseerd op een consensus inflatie en kan niet worden overschreven.
De index voor de markthuur is gebaseerd op de verwachte markthuurstijging. De taxateur maakt een
schatting van de markthuurstijging.
De index voor de kosten is 125% van de inflatie index. De kostenindex kan worden overschreven.
De index voor de leegwaarde is gebaseerd op de verwachte leegwaardestijging in percentages per
waarderingsjaar. De taxateur maakt een schatting van de leegwaardestijging. Indexaties worden
toegepast met mid-year fictie.

ELEMENT DCF OVERZICHT PERIODE 1 TO N

THEORETISCHE HUUR Bij de verhuur van woningen geldt een mutatiegraad. Muterende + De contracthuur is
woningen zijn beschikbaar voor verhuur (doorexploitatie scenario) geïndexeerd met
en/of voor individuele verkoop (uitpond scenario). de inflatie index.
De theoretische huur is een samenstelsel van de huur van de Conform de

vorige periode (geïndexeerd) en verhuur tegen nieuwe huur (zie Huurinkomenswet
voor een definitie hierboven). is het toepassen
van extra
In het taxatierapport is een verloopstaat van de woningen indexatie voor de
opgenomen, waarbij per periode duidelijk identificeerbaar is contracthuur
hoeveel woningen muteren, leegstaan, weer verhuurd of verkocht optioneel.
zijn.
De contract- en markthuur zijn per verhuurbare eenheid in te De markthuur is

stellen. Per verhuurbare eenheid zijn ook de WWS punten (indien geíndexeerd met
van toepassing) beschikbaar. Per verhuurbare eenheid is bepaald de markthuur
of het lopende contract is geliberaliseerd. index.
Zelfstandige woningen: indien de maximaal redelijke huur lager of

gelijk is aan de liberalisatiegrens, dan is de nieuw huur het
minimum van de markthuur en de maximaal redelijke huur. Is de
maximaal redelijke huur hoger dan de liberalisatiegrens, dan is de
nieuwe huur de markthuur.
Onzelfstandige woningen: Minimum van markthuur en

max.redelijke huur.
Wanneer een verhuurde woning een hogere contracthuur heeft

dan de maximaal redelijke huur op basis van de WWS-punten dan
is de ingevoerde contracthuur leidend.
AANVANGSLEEGSTAND Huurderving leegstand op de peildatum van de taxatie. De - Geïndexeerd met
derving is gelijk aan de nieuwe huur van de woning gedurende de de
leegstandsperiode, tot aan het eerstvolgende contract. De markthuurindex.
periode van aanvangsleegstand is per VHE in te stellen in
maanden.
MUTATIELEEGSTAND De huurderving ten gevolge van vertrek van een huurder. De - Geïndexeerd met
derving is gelijk aan de nieuwe huur van de woning gedurende de de
leegstandsperiode. Hiervan kan een inschatting gemaakt worden markthuurindex.
op basis van het aantal maanden leegstand.
In het uitpondscenario heeft een muterende woning een

verkooptijd. Gedurende de verkooptijd ontstaat
mutatieleegstand, gewaardeerd tegen de nieuwe huur. De
mutatie leegstand is berekend op complex niveau.
BRUTO OPBRENGSTEN = +
OZB De Onroerende Zaak Belasting is gelijk aan het voor de + Geïndexeerd met
desbetreffende gemeente geldende OZB-tarief maal de WOZ - de inflatie index.
waarde van de woningen primo jaar in bezit TMI beveelt het
gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.
RIOOLBELASTING De rioolbelasting is gelijk aan het door het waterschap + Geïndexeerd met
vastgestelde bedrag per jaar. Berekend over de woningen primo de inflatie index.
jaar in bezit. TMI beveelt het gebruik van een (overschrijfbare)
externe bron aan.
WATERSCHAPSLASTEN De Watersysteemheffing is gelijk aan het door de desbetreffende + Geïndexeerd met
waterschap vastgestelde percentage van de WOZ-waarde van de inflatie index.
de woningen primo jaar in bezit. TMI beveelt het gebruik van een
(overschrijfbare) externe bron aan.
VERZEKERING Kosten t.b.v. verzekeringspremies betrekking hebbend op het + Geïndexeerd met
complex. Voorzieningen voor eigen risico worden niet als kosten de kosten index.
beschouwd. Het gebruik van een (overschrijfbare) norm voor het
bepalen van de verzekeringskosten beveelt TMI aan.
De verzekeringskosten worden berekend als een percentage van

de herbouwwaarde inclusief btw en de assurantiebelasting. De
herbouwwaarde is opgebouwd uit het aantal m2 BVO maal de
herbouwkosten per m2 BVO.
OVERIGE ZAKELIJKE Alle overige belastingen en overheidsheffingen die betrekking + Geïndexeerd met
LASTEN hebben op het object. de kosten index.

VASTE KOSTEN = +
VERKOOP- EN De verhuurcourtage verschuldigd bij de verhuur van een ruimte. + Geïndexeerd met
VERHUURCOURTAGE De verhuurcourtage valt in de periode van de mutatie. De de kosten index in
verhuurcourtage is een bedrag per woning. huur scenario,
met leegwaarde
In het uitpondscenario is verkoop de gangbare situatie. In de index in
periode van de mutatie is een verkoopcourtage van toepassing, uitpondscenario.
uitgedrukt in een percentage van de leegwaarde.
PROMOTIEKOSTEN De promotiekosten vallen in de periode van de mutatie. Het + Geïndexeerd met

gebruikte model maakt onderscheid naar promotiekosten voor te de kosten index
verhuren en te verkopen woningen (alleen in uitpondscenario).
De promotiekosten gemaakt bij een huurmutatie. De eenheid van

de promotiekosten is een bedrag per woning.
Bij te verkopen woningen zijn de promotiekosten uitgedrukt als een

percentage van de leegwaarde per woning.
MUTATIEKOSTEN De mutatiekosten vallen in de periode van de mutatie. Het + Geïndexeerd met
gebruikte model maakt onderscheid naar mutatiekosten voor te de kosten index
verhuren en te verkopen woningen (alleen in uitpondscenario).
Bij de mutatiekosten voor te verhuren woningen bestaat

onderscheid tussen mutatiekosten voor eerste mutatie en
volgende mutaties (lange termijn gemiddelde). Bij de eerste
mutatie kan sprake zijn van groter onderhoud dan gemiddeld op
de langere termijn geldt. De mutatiekosten hebben € per woning.
Te verkopen woningen kennen mutatiekosten uitgedrukt als een

bedrag per woning. Deze wordt alleen in rekening gebracht bij
woningen die muteren op basis van de mutatiegraad. Woningen
met aanvangsleegstand kennen geen mutatiekosten bij verkoop.
SERVICEKOSTEN Servicekosten voor rekening van de eigenaar (die niet te verhalen + Geïndexeerd met
EIGENAAR zijn op de huurders) gedurende leegstand. De invoer voor de inflatie index.
servicekosten eigenaar is € per woning per jaar. Het model
berekent de kosten per periode (in de periode van de mutatie).
SPLITSINGSKOSTEN Splitsingskosten treden op bij verkoop van woningen (uitpond + Geïndexeerd met
scenario) als de woningen nog niet kadastraal zijn gesplitst. de kosten index.
Splitsingskosten kunnen technisch en/of administratief zijn. Of een
verhuurbare eenheid gesplitst is, kan vastgelegd worden op
verhuurbare eenheid niveau. Ongeacht het moment van
verkopen vallen splitsingskosten altijd in het eerste jaar.
VERKOOP- EN = +
LEEGSTANDSKOSTEN
ONDERHOUD Doorlopende correctieve en vervangingsonderhoudskosten + Geïndexeerd met
opgegeven als € woning per jaar welke primo jaar in bezit zijn. Het de kosten index.
gebruik van een (overschrijfbare) norm is sterk aan te bevelen als
referentie voor de taxateur met de mogelijkheid om object en
locatie specifieke opslagen toe te passen.
BEHEERKOSTEN De (directe) beheerkosten van het object (alleen): commercieel, + Geïndexeerd met
administratief en technisch. Portefeuille en organisatie gebonden de kosten index.
kosten als beleggingsbeleid advies, fiscale optimalisatie,
taxatiekosten en overhead vallen buiten de beheer kosten. De
eenheid van de beheerkosten is euro per jaar per woning.
ONINBARE HUREN Het deel van de theoretische huur dat oninbaar is, berekend als +
percentage van de theoretische huur.
OVERIGE KOSTEN Alle overige niet-verhaalbare kosten welke direct zijn te relateren + Geïndexeerd met
aan het object, die buiten de voorgaande categorieën vallen. de kosten index.
OVERIGE KOSTEN = +
TOTALE KOSTEN In DCF-rapport de som van alle kosten = -
NETTO OPBRENGSTEN In DCF-rapport het jaarlijkse verschil tussen de Bruto opbrengsten + =

en de Totale kosten.
VERKOOPOPBRENGSTEN De verkoopopbrengsten zijn berekend als de gemiddelde - Geïndexeerd met
leegwaarde van de verkochte woningen op basis van de de leegwaarde
mutatiegraad maal het aantal verkochte woningen. Er worden index.
enkel hele woningen verkocht waarbij het "restant" muterende
woningen onthouden wordt voor de volgende periode. De
taxateur krijgt vervolgens nog de optie om aan te geven welk
percentage van de te muteren woningen verkocht mogen

worden. Hier is de keuze gemaakt om de woningen naar boven af

te ronden.
Er moet rekening gehouden met de mogelijkheid om gedurende

een periode extra woningen te verkopen aan huurders tegen een
afwijkend percentage (korting) van de leegwaarde. Deze extra
verkopen staan los van de mutatiegraad en eventueel
leegstaande eenheden. Het aantal in te schatten woningen wordt
naar beneden afgerond. De inschatting van deze woningen moet
evenredig verdeeld worden over de verkoopperiode.
Uitgangspunt is conform de praktijk dat de betreffende woning
voor het jaar van verkoop nog het volledige jaar huur genereerd.
Tot slot is er de mogelijkheid om aan te geven in welke mate de

leegstaande eenheden bij aanvang van de waardering direct
verkocht moeten worden. Gelet op het doorgaans gering aantal
leegstaande woningen in een waarderingscomplex wordt de
verkoop van deze woningen naar boven afgerond.
VERHUURDERSHEFFING De grondslag voor de Verhuurdersheffing wordt gevormd door de + Geïndexeerd met
WOZ-waarde, waarover een percentage wordt berekend dat de leegwaarde
landelijk wordt vastgesteld. Voor de verhuurdersheffing bestaan index.
meerdere mogelijkheden: Geen / Verhuurdersheffing toepassen,
Verhuurdersheffing - 10 / Verhuurdersheffing - 50. De eerste twee
mogelijkheden betreft eenvoudigweg het al dan niet toepassen
van de Verhuurdersheffing. Bij de andere twee keuzes wordt het
totaal verminderd met 10 of 50 verhuureenheden, die niet worden
meegenomen met de berekening van de Verhuurdersheffing. De
van de berekening buitengesloten vhe’s vertegenwoordigen een
gemiddelde waarde.
Per woning is vastgesteld of de huurprijs onder de liberalisatiegrens

valt. Verhuurdersheffing is alleen van toepassing op woningen die
onder de liberalisatiegrens vallen.
ACHTERSTALLIG Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft + Wanneer
ONDERHOUD niet regulier onderhoud voor de komende jaren. indexatie van
toepassing,
kosten index.
JAARLIJKSE BATEN Object gebonden jaarlijkse inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer
periode / waarderingsjaar. indexatie van
toepassing,
inflatie.
INCIDENTELE BATEN Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag - Wanneer
per periode / waarderingsjaar. indexatie van
toepassing,
inflatie.
SUBSIDIES Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag - Wanneer
per periode / waarderingsjaar. indexatie van
toepassing,
inflatie.
JAARLIJKSE LASTEN Object gebonden jaarlijkse lasten. Invoer in een bedrag per + Wanneer
periode / waarderingsjaar. indexatie van
toepassing,
kosten index.
INCIDENTELE LASTEN Object gebonden incidentele lasten. Invoer in een bedrag per + Wanner indexatie
periode / waarderingsjaar. van toepassing,
kosten index
RENOVATIE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft + Wanner indexatie
niet regulier onderhoud voor de komende jaren noch achterstallig van toepassing,
onderhoud, zoals hierboven opgenomen. Een renovatie leidt tot kosten index
een structurele verbetering van het pand en komt tot uiting in een
waardestijging.
ENERGIE BESPARENDE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. + Wanner indexatie
MAATREGELEN van toepassing,
kosten index
ERFPACHT De correctie erfpacht komt tot stand door te verdisconteren met + Geïndexeerd met
de disconteringsvoet erfpacht. Drie situaties kunnen van de grondwaarde
toepassing: (1) canon, (2) afgekocht of (3) eindig. In de laatste index.
situatie mag alleen gerekend worden met een DCF met een
beschouwingsperiode tot einde erfpacht contract. In die situatie
bestaat geen correctie, behalve een eventuele exit waarde.
Bij afkoop bestaat de correctie uit de contante waarde afkoop bij

expiratie afkoop tijdens de beschouwingsperiode plus 50 jaar. Een
afkoop kan meerdere keren expireren.
Bij een canon bestaat de correctie uit het verschil tussen de

huidige en de marktconforme canon over 50 jaar na de

WINSTDELING VERKOPEN Als sprake is van winstdeling bij verkopen is verondersteld dat de + Geïndexeerd met
verkoopwinst gedeeld dient te worden op fifty-fifty basis (50%-50%) de leegwaarde
met de vorige eigenaar. Deze functionaliteit moet mogelijk zijn index.
voor verhuurders van sociale woningen. Winstdeling wordt daarom
alleen toegepast op de sociale woningen (verhuurder onder
liberalisatiegrens) binnen het complex.
Het percentage van sociale woningen t.o.v. het totaal aantal

woningen binnen het complex bij aanvang waardering wordt
gebruikt voor de verrekening van de winstdeling voor alle
opvolgende perioden.
De winst wordt bepaald door het verschil tussen de verkoopprijs,

geïndexeerd over de DCF-beschouwingsperiode met
leegwaardeindex, minus de oorspronkelijke leegwaarde op
peildatum. De helft hiervan dient te worden opgevoerd als een
vermindering op de verkoopopbrengsten.
TOTALE CORRECTIES = -
NETTO KASSTROOM =
DISCONTERINGSVOET Het te gebruiken disconteringspercentage, het markt rendement /

dat gemaakt zou worden op de investering inclusief groeivoet.
CW NETTO KASSTROOM De verdisconteerde netto kasstroom waarbij rekening is gehouden =

met de timing van de kasstromen.
THEORETISCHE HUUR De theoretische huur in het primo waarderingsjaar volgend op de +

T=EXIT laatste jaar van de beschouwingsperiode
% NETTO INKOMSTEN 1- het percentage eeuwigdurend veronderstelde exploitatie *

kosten op basis van het gemiddelde 15 jaar na beschouwperiode.
Het gaat hier om de volgende posten:
- Vaste kosten (OZB, Rioolbelasting, Waterschapslasten,
Verzekering, Onderhoud en overige vaste lasten)
- Overige kosten (Beheer, Oninbare huur, Overige kosten)
- Leegstand kosten (Mutatiekosten, servicekosten eigenaar,
splitsingskosten en promotiekosten)
NETTO THEORETISCHE =
HUUR
EXIT YIELD (VON) Het netto aanvangsrendement voor correcties vrij op naam. Aan /
het einde van de looptijd wordt een NAR berekening gebruikt
voor de exit waarde. De waarde wordt als kosten koper
opgenomen.
EINDWAARDE VOOR
= +
CORRECTIES
CORRECTIE ONDERHOUD Een eventuele correctie voor onderhoud uitgedrukt als één +
bedrag in het eerste jaar na de beschouwingsperiode van de
taxatie. Het betreft onderhoud dat niet verwerkt is in de
onderhoudspost van de exploitatiekosten (bruto-netto traject),
hierboven genoemd onderhoud (structureel).
CORRECTIE OVERIG Een eventuele correctie uitgedrukt als één bedrag in het eerste +
jaar na de beschouwingsperiode van de taxatie.
CORRECTIE Een correctie voor verhuurderheffing na de beschouwperiode van +
VERHUURDERSHEFFING de taxatie op basis van de kasstroom 50 jaar na
beschouwperiode.
CORRECTIE ERFPACHT De correctie afkoopsom erfpacht komt tot stand door te + Geïndexeerd met
verdisconteren met de disconteringsvoet erfpacht. In de de grondwaarde
correcties zijn drie elementen opgenomen: (1) het verschil tussen index.
de huidige en de marktconforme canon over de
beschouwingsperiode + 50 jaar, (2) de contante waarde afkoop
bij de eerste herziening, (3) de contante waarde van een
eventuele afkoop daarna, voorzover binnen een periode van 50
jaar na de beschouwingsperiode.
TOTALE CORRECTIES T.B.V. = -

EINDWAARDE
De eindwaarde berekent als de Netto theoretische huur gedeeld + =
EINDWAARDE VON
door de Exit Yield (VON) min de totale correcties.
TRANSACTIEKOSTEN De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld -
notariskosten en overdrachtsbelasting.
EINDWAARDE KK (T=EXIT) =

EINDWAARDE OP De eindwaarde op t=exit verdisconteerd naar de peildatum, +

PEILDATUM rekening houdend met de timing van de kasstromen zoals
gebruikt voor de bepaling van de eindwaarde.
DCF WAARDE VON =
OVERIGE WAARDEN Bovenop de verdisconteerde kasstromen heeft de taxateur de +

vrijheid om overige waarde componenten vrij op naam op te
nemen, bijvoorbeeld ongebonden grond en woonhuis.

DCF WAARDE KK =
DCF WAARDE AFGEROND Een model is een afspiegeling van de werkelijkheid. Een =
rekenmodel kan fouten bevatten. De schatting van de variabelen
van de taxateur heeft een bandbreedte. Het is te adviseren om
een waarde af te ronden, om uitdrukking te geven aan de
schattingsonzekerheid die gepaard gaat met waarde bepalingen
die niet direct eenduidig terug zijn te leiden op een zeer recente
transactie voor dat specifieke object onder
marktomstandigheden.

3. NAR RESIDENTIEEL
Voor het waarderen van individuele woningen is DCF methodiek niet goed bruikbaar. De impact van de
opgegeven mutatiegraad is te groot. Om deze reden schrijft TMI een NAR model voor. Dit model geeft
alleen een waarde voor doorexploiteren.
In dit model kan de gebruiker kiezen om leegstaande woningen te waarderen tegen de leegwaarde.
Deze woningen worden dan uit het bruto-netto traject t.b.v. de NAR waardering onttrokken.
Dit model is toepasbaar wanneer het waarderingscomplex uit maximaal 10 eenheden bestaat of als het
waarderingscomplex bestaat uit meer dan 10 eenheden die niet fysiek aan elkaar verbonden zijn maar
wel hetzelfde risicoprofiel hebben en waarvan geen informatie beschikbaar is over de mutatiegraad.
De afweging om dit model te gebruiken ligt bij de taxateur.
ELEMENT NAR
DEFINITIE INDEXERING
OVERZICHT
BRUTO THEORETISCHE Verhuurde woningen: + Geen indexatie.
HUUR (€/JR)
Huren zijn op het moment
Voor zelfstandige woningen wordt de contracthuur, mits de
van peildatum.
maximaal redelijke huur onder de liberalisatiegrens ligt,
gemaximaliseerd op het minimum van de maximaal redelijke huur
en de contracthuur.
Voor onzelfstandige woningen wordt de contracthuur

gemaximaliseerd op de Maximaal redelijke huur op basis van de
ingevoerde WWS-punten.
Leegstaande woningen:
Zelfstandige woningen: als de maximaal redelijke huur lager of gelijk
is aan de liberalisatiegrens, dan is de nieuw huur het minimum van
de markthuur en de maximaal redelijke huur. Is de maximaal
redelijke huur hoger dan de liberalisatiegrens, dan is de nieuwe huur
de markthuur.
Onzelfstandige woningen: minimum van markthuur en max.redelijke

huur.
MUTATIELEEGSTAND Percentage mutatieleegstand over de bruto theoretische huur voor - Geen indexatie.
(%) de woningen die niet tegen leegwaarde worden gewaardeerd.
LEEGSTANDSKOSTEN Vast jaarbedrag voor leegstandskosten voor object. - Geen indexatie.
(€/JR)
OZB De Onroerende Zaak Belasting is gelijk aan het voor desbetreffende - Geen indexatie.
gemeente geldende OZB-tarief maal de WOZ -waarde van de
woningen die niet tegen leegwaarde worden verkocht. TMI beveelt
het gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.
RIOOLBELASTING De rioolbelasting is gelijk aan het door het waterschap vastgestelde - Geen indexatie.
bedrag per jaar. Berekend over de woningen die niet tegen
leegwaarde worden verkocht. TMI beveelt het gebruik van een
(overschrijfbare) externe bron aan.
WATERSCHAPSLASTEN De Watersysteemheffing is gelijk aan het door de desbetreffende - Geen indexatie.
waterschap vastgestelde percentage van de WOZ-waarde van de
woningen die niet tegen leegwaarde worden verkocht. TMI beveelt
het gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.
VERZEKERING Kosten t.b.v. verzekeringspremies betrekking hebbend op het - Geen indexatie.
object. Voorzieningen voor eigen risico worden niet als kosten
beschouwd. Het gebruik van een (overschrijfbare) norm voor het
bepalen van de verzekeringskosten beveelt TMI aan.


de herbouwwaarde inclusief btw en de assurantiebelasting. De
OVERIGE ZAKELIJKE Alle overige belastingen en overheidsheffingen die betrekking - Geen indexatie.
LASTEN hebben op het object.
VERHUURDERHEFFING De grondslag voor de Verhuurdersheffing wordt gevormd door de - Geen indexatie.

WOZ-waarde voor de woningen die niet tegen leegwaarde worden
verkocht. Hierover wordt een percentage berekend dat landelijk
wordt vastgesteld. Voor de verhuurdersheffing bestaan meerdere
mogelijkheden: Geen / Verhuurdersheffing toepassen,
Verhuurdersheffing - 10 / Verhuurdersheffing - 50. De eerste twee
mogelijkheden betreft eenvoudigweg het al dan niet toepassen
van de Verhuurdersheffing. Bij de andere twee keuzes wordt het
totaal verminderd met 10 of 50 verhuureenheden, die niet worden
meegenomen met de berekening van de Verhuurdersheffing. De
van de berekening buitengesloten vhe’s vertegenwoordigen een
gemiddelde waarde.
Per woning is vastgesteld of de huurprijs onder de liberalisatiegrens

valt. Verhuurdersheffing is alleen van toepassing op woningen die
onder de liberalisatiegrens vallen.
ONDERHOUD Doorlopende correctieve en vervangingsonderhoudskosten - Geen indexatie.
opgegeven als euro per woning per jaar. Dit gaat enkel over de
woningen die niet tegen leegwaarde worden verkocht.
Het gebruik van een (overschrijfbare) norm is sterk aan te bevelen
als referentie voor de taxateur met de mogelijkheid om object en
locatie specifieke opslagen toe te passen.
BEHEER De (directe) beheerkosten van het object (alleen): commercieel, - Geen indexatie.
administratief en technisch. Portefeuille en organisatie gebonden
eenheid van de beheerkosten is euro per jaar per woning en gaat
alleen over de woningen die niet tegen leegwaarde worden
verkocht.
ONINBARE HUUR Het deel van de theoretische huur dat oninbaar is, berekend als - Geen indexatie.
percentage van de theoretische huur. Dit gaat enkel over de
woningen die niet tegen leegwaarde worden verkocht.
OVERIGE KOSTEN Alle overige niet-verhaalbare kosten welke direct zijn te relateren - Geen indexatie.
aan het object, die buiten de voorgaande categorieën vallen.
NETTO THEORETISCHE =
HUUR (€/JR)
NAR Het netto aanvangsrendement voor correcties vrij op naam /
MARKTWAARDE VON
=
(EXCL. CORRECTIES)
AANVANGSLEEGSTAND De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant +
gemaakte aanvangsleegstand.
ACHTERSTALLIG Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft niet + Wanneer indexatie van
ONDERHOUD regulier onderhoud voor de komende jaren. Contant gemaakt met toepassing, kosten index.
de disconteringsvoet die geldt voor het object.
JAARLIJKSE BATEN Object gebonden jaarlijkse inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van
periode / waarderingsjaar. Contant gemaakt met de toepassing, inflatie.
disconteringsvoet die geldt voor het object.
INCIDENTELE BATEN Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van
SUBSIDIES Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van

JAARLIJKSE LASTEN Object gebonden jaarlijkse lasten. Invoer in een bedrag per + Wanner indexatie van
periode / waarderingsjaar. Contant gemaakt met de toepassing, kosten index
INCIDENTELE LASTEN Object gebonden incidentele lasten. Invoer in een bedrag per + Wanner indexatie van
periode / waarderingsjaar. Contant gemaakt met de toepassing, kosten index
RENOVATIE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft niet + Wanner indexatie van
regulier onderhoud voor de komende jaren noch achterstallig toepassing, kosten index
onderhoud, zoals hierboven opgenomen. Een renovatie leidt tot
waardestijging.
Contant gemaakt met de disconteringsvoet die geldt voor het
object.
ENERGIE BESPARENDE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Contant + Wanner indexatie van
MAATREGELEN gemaakt met de disconteringsvoet die geldt voor het object. toepassing, kosten index
ERFPACHT De correctie erfpacht komt tot stand door te verdisconteren met de + Geïndexeerd met de
disconteringsvoet erfpacht. Drie situaties kunnen van toepassing: (1) grondwaarde index.
canon, (2) afgekocht of (3) eindig. In de laatste situatie mag alleen
gerekend worden met een DCF met een beschouwingsperiode tot
einde erfpacht contract. In die situatie bestaat geen correctie,
behalve een eventuele exit waarde.

Bij een canon bestaat de correctie uit het verschil tussen de huidige
en de marktconforme canon over 50 jaar na de
CORRECTIES Wanneer woning die verkocht worden tegen leegwaarde een +
aanvangsleestand (mnd) hebben zal hiervoor een correctie
berekend moeten worden voor deze periode. Deze correctie is van
toepassing voor de kasstromen: OZB, Rioolbelasting,
Waterschapslasten, Verzekering, Verhuurderheffing, Onderhoud,
Beheer.
Deze worden met de disconteringsvoet, die geldt voor het object,

contant gemaakt.
TOTAAL CORRECTIES = -
MARKTWAARDE VON =
(INCL. CORRECTIES)
MARKTWAARDE KK = +
OVERIGE WAARDEN De taxateur heeft de vrijheid om overige waarde componenten +
kosten koper op te nemen, bijvoorbeeld ongebonden grond.
LEEGWAARDE Leegstaande eenheden kunnen gewaardeerd worden tegen de +
LEEGSTAANDE leegwaarde op peildatum. In dat geval worden ze niet
EENHEDEN
meegenomen in de bruto theoretische huur.
MARKTWAARDE KK Een model is een afspiegeling van de werkelijkheid. Een =
AFGEROND rekenmodel kan fouten bevatten. De schatting van de variabelen
schattingsonzekerheid die gepaard gaat met waardebepalingen
transactie voor dat specifieke object onder marktomstandigheden.

4. DCF COMMERCIEEL
Kasstromen worden geacht midden in het jaar te vallen (mid-year fictie). De indexering van de
kasstromen gebeurt met een mid-year index.
De inflatie index is gebaseerd op een consensus inflatieverwachting en kan niet worden overschreven.
De index voor de markthuur is gebaseerd op de verwachte markthuurstijging. De taxateur maakt een

schatting van de markthuurstijging.
De index voor de kosten is 125% van de inflatie index. De kostenindex kan worden overschreven.
De grondwaarde voor de erfpachtcanon en de afkoop heeft een vaste groeivoet.
ELEMENT DCF
DEFINITIE INDEXERING PERIODE 1 TOT N
OVERZICHT
THEORETISCHE HUUR De theoretische huur bestaat uit de gefactureerde huur plus de + De contracthuur is
markthuur voor de leegstaande ruimtes. De contracthuur wordt geïndexeerd met de inflatie
geïndexeerd met de inflatie op de indexdatum. De markthuur index.
wordt geïndexeerd met de markthuur index. Taxateur moet de De markthuur is geïndexeerd
vrijheid hebben om voor de contracthuur een ander met de markthuur index.
indexpercentage toe te passen.
De gefactureerde huur is gedefinieerd als de huur conform de

huurovereenkomst exclusief (voorschot) servicekosten (in geheel
niet meegenomen), BTW compensatie (aparte inkomstenregel(s)),
ontvangen bedragen voor de afkoop van huurcontract(en)
(opnemen als correctie) en huurgaranties (opnemen als een
correctie).
Op einddatum van een huurcontract is een vertrekkans van

toepassing. Na afloop van een huurcontract geldt een
wederverhuurperiode, waarna een fictief prognose contract gaat
lopen met een bepaalde looptijd. Na afloop van dit contract geldt
wederom een separaat op te geven vertrekkans. Tussen de
vertrekkans van de huidige en de toekomstige huurders bestaat
onderscheid. De huidige situatie kan afwijken van een gangbare
situatie. Ook is de schattingsonzekerheid lager. Bij een verlenging
geldt de markthuur. De fictie is dat (ver)huurder alleen bereid is
tegen marktconforme omstandigheden te verlengen en anders zal
opzeggen.
Voor winkels geldt de wettelijke huurherzieningshuur.

AANVANGSLEEGSTAND Huurderving leegstand op de peildatum van de taxatie. De derving - Geïndexeerd met de
is gelijk aan de markthuur van de ruimte gedurende de markthuurindex.
leegstandsperiode.
MUTATIELEEGSTAND De huurderving ten gevolge van vertrek van een huurder op basis - Geïndexeerd met de
van de vertrekkans. De derving is gelijk aan de markthuur van de markthuurindex.
ruimte gedurende de leegstandsperiode.
STRUCTURELE De huurderving ten gevolge van structurele leegstand. Derving is - Geïndexeerd met de
LEEGSTAND structureel als die langer loopt dan de beschouwingsperiode van markthuurindex.
de taxatie. De derving is gelijk aan de markthuur van de ruimte
gedurende de leegstandsperiode.
HUURVRIJ Huurvrij is een voordeel dat verstrekt wordt aan de huurder. Andere - Geïndexeerd met de inflatie
incentives vallen onder correcties. index.
BTW COMPENSATIE De BTW compensatie ontvangt de eigenaar voor niet + Geïndexeerd met de inflatie
terugvorderbare BTW op exploitatie en/of bouw- en/of index.
renovatiekosten van huurders die niet opteren voor belaste
verhuur.
BRUTO OPBRENGSTEN = +
OZB De Onroerende Zaak Belasting is gelijk aan het voor desbetreffende + Geïndexeerd met de inflatie
gemeente geldende OZB-tarief maal de WOZ -waarde. TMI index.
beveelt het gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.
RIOOLBELASTING De rioolbelasting is gelijk aan het door het waterschap vastgestelde + Geïndexeerd met de inflatie
bedrag per jaar maal het aantal eenheden. TMI beveelt het index.
gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.

WATERSCHAPSLASTEN De Watersysteemheffing is gelijk aan het door de desbetreffende + Geïndexeerd met de inflatie
waterschap vastgestelde percentage van de WOZ-waarde. TMI index.
beveelt het gebruik van een (overschrijfbare) externe bron aan.
VERZEKERING Kosten t.b.v. verzekeringspremies betrekking hebbend op het + Geïndexeerd met de kosten
object. Voorzieningen voor eigen risico worden niet als kosten index.
beschouwd. TMI beveelt het gebruik van een (overschrijfbare)
externe bron aan.

de herbouwwaarde maal de assurantiebelasting. De
OVERIGE VASTE Alle overige belastingen en overheidsheffingen die betrekking + Geïndexeerd met de kosten
KOSTEN hebben op het object. index.
VASTE KOSTEN = -
VERHUURCOURTAGE De verhuurcourtage verschuldigd bij de verhuur van een ruimte +
rekening houdend met de vertrekkans. De verhuurcourtage valt
aan het einde van de wederverhuurperiode. De verhuurcourtage is
een percentage van de markthuur.
PROMOTIEKOSTEN De promotiekosten gemaakt bij een huurmutatie. De eenheid van +
de promotiekosten is een percentage van de markthuur van het
muterende contract. De vertrekkans heeft invloed op de hoogte
van de promotiekosten. De promotiekosten vallen
voorzichtigheidshalve aan het begin van de wederverhuurperiode.
MUTATIEKOSTEN Bij de mutatiekosten bestaat onderscheid tussen mutatiekosten voor + Geïndexeerd met de kosten
aanvangsleegstand (inclusief eventuele renovaties), mutatiekosten index.
voor zittende huurders en mutatiekosten voor toekomstige huurders
(lange termijn gemiddelde). De specificatie van de mutatiekosten
kan per huurder. De mutatiekosten hebben € / m2 als eenheid. De
mutatiekosten houden rekening met de vertrekkans. De
mutatiekosten vallen voorzichtigheidshalve aan het begin van de
wederverhuurperiode.
SERVICEKOSTEN Servicekosten voor de eigenaar (die niet te verhalen zijn op de + Geïndexeerd met de inflatie
EIGENAAR huurders) op gedurende leegstand rekening houdend met de index.
vertrekkans van de huurder. De invoer voor servicekosten eigenaar
is € / m2. Het model berekent de kosten per periode.
LEEGSTANDKOSTEN = -
ONDERHOUD Doorlopende correctieve en vervangingsonderhoudskosten + Geïndexeerd met de kosten
opgegeven als euro per object per jaar. Het gebruik van een index.
(overschrijfbare) norm is sterk aan te bevelen als referentie voor de
taxateur met de mogelijkheid om object en locatie specifieke
opslagen.
BEHEERKOSTEN De (directe) beheerkosten van het object (alleen): commercieel, +
administratief en technisch. Portefeuille en organisatie gebonden
eenheid van de beheerkosten is een percentage van de markthuur
op jaarbasis.
ONINBARE HUREN Het deel van de huur dat oninbaar is, berekend als percentage van +
de markthuur.
NIET VERREKENBARE De niet terugvorderbare BTW over de exploitatie kosten +
BTW (Onderhoud, Beheer en Overige kosten) maal het percentage
belasting (21%). De niet-verrekenbare BTW is enkel van toepassing
op het huidige contract, voor fictief toekomstige contract wordt
uitgegaan dat hier geen sprake van is.
OVERIGE KOSTEN Alle overige niet-verhaalbare kosten welke direct zijn te relateren + Geïndexeerd met de kosten
aan het object, die buiten de voorgaande categorieën vallen index.
OVERIGE KOSTEN = -
ACHTERSTALLIG Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft niet + Wanneer indexatie van
ONDERHOUD regulier onderhoud voor de komende jaren, zoals hierboven toepassing, kosten index.
opgenomen.
MEER EN MINDERHUUR De meer- / minderhuur wordt vermenigvuldigd met de kans dat het +
contract niet wordt uitgediend (failliet gaat).
JAARLIJKSE BATEN Object gebonden jaarlijkse inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van
periode / waarderingsjaar. toepassing, inflatie.
INCIDENTELE BATEN Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van
SUBSIDIES Object gebonden incidentele inkomsten. Invoer in een bedrag per - Wanneer indexatie van
JAARLIJKSE LASTEN Object gebonden jaarlijkse lasten. Invoer in een bedrag per + Wanner indexatie van
periode / waarderingsjaar. toepassing, kosten index
INCIDENTELE LASTEN Object gebonden incidentele lasten. Invoer in een bedrag per + Wanner indexatie van
periode / waarderingsjaar. toepassing, kosten index

RENOVATIE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. Het betreft niet + Wanner indexatie van
regulier onderhoud voor de komende jaren noch achterstallig toepassing, kosten index
onderhoud, zoals hierboven opgenomen. Een renovatie leidt tot
waardestijging.
ENERGIE BESPARENDE Invoer in een bedrag per periode / waarderingsjaar. + Wanner indexatie van .
MAATREGELEN toepassing, kosten index
ERFPACHT De correctie erfpacht komt tot stand door te verdisconteren met de + Wanneer indexatie van
disconteringsvoet erfpacht. Drie situaties kunnen van toepassing: (1) toepassing, geïndexeerd met
canon, (2) afgekocht of (3) eindig. In de laatste situatie mag alleen de grondwaarde index.
gerekend worden met een DCF met een beschouwingsperiode tot
einde erfpacht contract. In die situatie bestaat geen correctie,
behalve een eventuele exit waarde.

Bij een canon bestaat de correctie uit het verschil tussen de huidige
en de marktconforme canon over 50 jaar na de
CORRECTIES = -
NETTO KASSTROOM =
DISCONTERINGSVOET Het te gebruiken disconteringspercentage, het markt rendement /
dat gemaakt zou worden op de investering inclusief groeivoet.
De verdisconteerde netto kasstroom waarbij rekening is gehouden
CW NETTO KASSTROOM =
met de timing van de kasstromen.
NETTO THEORETISCHE De primo theoretische huur in het waarderingsjaar volgend op de +
HUUR laatste jaar van de beschouwingsperiode minus de eeuwigdurend
veronderstelde exploitatiekosten (zie NAR definities).
EXIT YIELD (VON) Het netto aanvangsrendement voor correcties vrij op naam. Aan /
het einde van de looptijd wordt een NAR berekening gebruikt voor
de exit waarde. De Exit Yield (von) is vergelijkbaar met het gebruikte
netto aanvangsrendement. Normaliter zal de Exit Yield hoger zijn
dan de NAR vanwege verouderseffecten, maar ook
marktbewegingen kunnen tot een verschil leiden.
EINDWAARDE Eindwaarde voor correcties = +
CORRECTIE Een eventuele correctie voor onderhoud uitgedrukt als één bedrag + Geïndexeerd met de kosten
ONDERHOUD in het eerste jaar na de beschouwingsperiode van de taxatie. Het index.
betreft onderhoud dat niet verwerkt is in de onderhoudspost van de
exploitatiekosten (bruto-netto traject), hierboven genoemd
onderhoud (structureel).
CORRECTIE OVERIG Een eventuele correctie uitgedrukt als één bedrag in het eerste jaar + Geïndexeerd met de kosten
na de beschouwingsperiode van de taxatie. index.
CORRECTIE MEER / De optelsom van het verschil in de markt- en contracthuur + Indexering zoals vermeld bij
MINDER HUUR gedurende de looptijd van het contract, vermenigvuldigd met (1 - de onderliggende
de kans op faillissement), contant gemaakt met de kasstromen hiervoor
CORRECTIE VAT De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant + Indexering zoals vermeld bij
BIJDRAGEN gemaakte correctie voor de btw compensatie voor zover niet de onderliggende
opgenomen in de berekening meer-/minder huur, gedurende de kasstromen hiervoor
looptijd van het contract.
CORRECTIE NIET De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant + Indexering zoals vermeld bij
VERREKENBARE BTW gemaakte correctie voor de niet verrekenbare btw gedurende de de onderliggende
looptijd van het contract. kasstromen hiervoor
CORRECTIE De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant + Indexering zoals vermeld bij
LEEGSTANDSKOSTEN gemaakte optelsom van leegstandskosten over de looptijd van de onderliggende
minimaal 50 jaar. kasstromen hiervoor
CORRECTIE De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant + Indexering zoals vermeld bij
LEEGSTAND/HUURVRIJ gemaakte optelsom van mutatie leegstand over de looptijd van de onderliggende
minimaal 50 jaar. kasstromen hiervoor
CORRECTIE ERFPACHT De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant + Indexering zoals vermeld bij
gemaakte optelsom van erfpacht en daarmee gepaard gaande de onderliggende
kosten over de looptijd van minimaal 50 jaar. kasstromen hiervoor
TOTALE CORRECTIES
= -
T.B.V. EINDWAARDE
De eindwaarde berekent als de Netto theoretische huur gedeeld
EINDWAARDE VON + =
door de Exit Yield (VON) min de totale correcties.
De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld
TRANSACTIEKOSTEN -
EINDWAARDE KK
=
(T=EXIT)
De eindwaarde t=exit verdisconteerd naar de peildatum, rekening
EINDWAARDE OP
houdend met de timing van de kasstromen zoals gebruikt voor de + =
PEILDATUM
bepaling van de exitwaarde.

De optelsom van de verdisconteerde kasstromen, bestaande uit de

nauwkeurig geschatte kasstromen gedurende de
DCF WAARDE VON beschouwingsperiode (=CW Netto kasstroom) plus de met de exit =
yield verdisconteerde eeuwigdurende kasstromen aan het einde
van de beschouwingsperiode (=NCW Eindwaarde).
OVERIGE WAARDEN Bovenop de verdisconteerde kasstromen heeft de taxateur de +
vrijheid om overige waarde componenten vrij op naam op te
nemen, bijvoorbeeld ongebonden grond en woonhuis.
DCF WAARDE KK =
DCF WAARDE Een model is een afspiegeling van de werkelijkheid. Een =

AFGEROND rekenmodel kan fouten bevatten. De schatting van de variabelen
schattingsonzekerheid die gepaard gaat met waarde bepalingen
transactie voor dat specifieke object onder marktomstandigheden.

5. NAR COMMERCIEEL
ELEMENT NAR OVERZICHT

MARKTHUUR Opsomming van de markthuur per IPD ruimte type. Het betreft een genormaliseerde +
markthuur, waarbij het percentage incentives dat in een gemiddelde periode wordt
verwacht is verrekend.
TOTAAL MARKTHUUR =
ZAKELIJKE LASTEN De eeuwigdurende veronderstelde terugkerende zakelijke lasten op peildatum van de +
taxatie. Een optelsom van OZB, rioolbelasting, waterschaps- en polderlasten en
verzekering (zoals gedefinieerd onder DCF commercieel).
ONDERHOUD De eeuwigdurende veronderstelde terugkerende onderhoudskosten op peildatum +

van de taxatie. Zoals gedefinieerd onder DCF commercieel onder onderhoud
(structureel).
BEHEERKOSTEN De eeuwigdurende veronderstelde terugkerende beheerkosten op peildatum van de +
taxatie.
OVERIGE KOSTEN De eeuwigdurende veronderstelde terugkerende overige kosten op peildatum van de +
taxatie.
= -
TOTAAL KOSTEN (let op het gaat om de exploitatie kosten die eeuwigdurend terugkeren)
=
NETTO MARKTHUUR
NAR Het netto aanvangsrendement voor correcties vrij op naam /
MARKTWAARDE VON VOOR

=
CORRECTIES
MEER EN MINDERHUUR De optelsom van het verschil in de markt- en contracthuur gedurende het contract, +
vermenigvuldigd met een kans op faillissement, contant gemaakt met de
MUTATIELEEGSTAND De optelsom van de huurderving gedurende de beschouwperiode + 50 jaar contant +

gemaakt met de disconteringsvoet die geldt voor het object. Bij elk object treden
mutaties op. Het is praktisch niet mogelijk om een goede afslag van een
aanvangsrendement te geven voor discontinue kasstromen. Door deze discontinue
kasstromen te verwerken in een correctie, is een betere schatting van de invloed op
de waarde te maken. De taxateur kan afzien van het gebruik van de eeuwigdurende
correctie voor mutatieleegstand, door de looptijd van een nieuw contract op de
beschouwingsperiode + 50 jaar in aantal maanden te zetten. TMI adviseert af te zien
van deze mogelijkheid.
AANVANGSLEEGSTAND De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant gemaakte +
aanvangsleegstand gedurende de beschouwingsperiode + 50 jaar van de taxatie.
Leegstand dat langer loopt dan de beschouwingsperiode is structurele leegstand.
HUURVRIJ De optelsom van de huurvrij en andere incentives gegeven gedurende de +

beschouwperiode, contant gemaakt met de disconteringsvoet die geldt voor het
object.
LEEGSTAND KOSTEN De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant gemaakte +
mutatiekosten gedurende de beschouwperiode + 50 jaar. Hieronder vallen de
mutatiekosten, promotiekosten, servicekosten voor rekening van de eigenaar en
verhuurkosten. Bij elke object treden mutaties op. Het is praktisch niet mogelijk om een
goede afslag van een aanvangsrendement te geven voor discontinue kasstromen.
Door deze discontinue kasstromen te verwerken in een correctie, is een betere
schatting van de invloed op de waarde te maken. De taxateur kan afzien van het
gebruik van de eeuwigdurende correctie voor mutatieleegstand, door de looptijd van
een nieuw contract op 780 maanden te zetten of de vertrekkans van de volgende
huurders op nul. TMI adviseert af te zien van deze mogelijkheid.
BTW COMPENSATIE De met de disconteringsvoet die geldt voor het object, contant gemaakte correctie -
voor de BTW compensatie als vast huurbedrag (annuïteit). De BTW compensatie als
annuïteit geldt alleen gedurende de looptijd van het contract en wordt niet
geïndexeerd. Als het contract langer loopt dan de beschouwingsperiode, is de BTW
compensatie gemaximeerd tot 10 jaar.

NIET VERREKENBARE BTW De met de disconteringsvoet, die geldt voor het object, contant gemaakte correctie +
voor de niet verrekenbare btw gedurende de beschouwingsperiode + 50 jaar.
ACHTERSTALLIG ONDERHOUD De met de disconteringsvoet die geldt voor het object, contant gemaakte correctie +
voor achterstallig onderhoud / renovatie gedurende de beschouwingsperiode van het
object.
RENOVATIES De met de disconteringsvoet die geldt voor het object, contant gemaakte correctie +
voor renovaties gedurende de beschouwingsperiode van het object.
OVERIGE BATEN EN LASTEN De met met de disconteringsvoet die geldt voor het object, contant gemaakte +
correctie voor overige baten en lasten (niet opgenomen in het eeuwigdurende bruto
netto traject / exploitatiekosten als hierboven vermeld) gedurende de
beschouwingsperiode van het object.
ENERGIEBESPARENDE MAATREGELEN De met de disconteringsvoet die geldt voor het object, contant gemaakte correctie +
voor Energiebesparende maatregelen gedurende de beschouwingsperiode van het
object.
ERFPACHT De correctie erfpacht komt tot stand door te verdisconteren met de disconteringsvoet +
erfpacht. Twee situaties kunnen van toepassing: (1) canon, (2) afgekocht of (3) eindig.
In de laatste situatie mag alleen gerekend worden met een DCF met een
beschouwingsperiod tot einde erfpachtcontract. In die situatie bestaat geen
correctie, behalve een eventuele exit waarde. Bij een canon bestaat de correctie uit
het verschil tussen de huidige en de marktconforme canon over de
beschouwingsperiode plus 50 jaar.
TOTAAL CORRECTIES = -
MARKTWAARDE VON NA CORRECTIES =
OVERDRACHTSBELASTING CANON BIJ De overdrachtsbelasting van toepassing op erfpacht -

ERFPACHT
VERWERVINGSKOSTEN De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld notariskosten en -

overdrachtsbelasting.
OVERIGE WAARDEN KK Bovenop de verdisconteerde kasstromen heeft de taxateur de vrijheid om overige +

waarde componenten vrij op naam op te nemen, bijvoorbeeld ongebonden grond
en woonhuis.
MARKTWAARDE KK =
Een model is een afspiegeling van de werkelijkheid. Een rekenmodel kan fouten =
bevatten. De schatting van de variabelen van de taxateur heeft een bandbreedte.
Het is te adviseren om een waarde af te ronden, om uitdrukking te geven aan de
MARKTWAARDE KK AFGEROND
schattingsonzekerheid die gepaard gaat met waarde bepalingen die niet direct
eenduidig terug zijn te leiden op een zeer recente transactie voor dat specifieke
object onder marktomstandigheden.

TMI Norm 2022.1

Uploaded by

Document Information

Original Title

Copyright

Available Formats

Share this document

Share or Embed Document

Sharing Options

Did you find this document useful?

Is this content inappropriate?

Copyright:

Available Formats

TMI Norm 2022.1

Uploaded by

Copyright:

Available Formats

TMI norm voor

2. DCF RESIDENTIEEL ..................................................................................................................................................................6

3. NAR RESIDENTIEEL ................................................................................................................................................................12

4. DCF COMMERCIEEL .............................................................................................................................................................15

5. NAR COMMERCIEEL ............................................................................................................................................................19

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

1. TMI NORM VOOR WAARDERINGSMODELLEN

1.1 WIJZE VAN VALIDEREN

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

1.2 EXTERNE VALIDATIE PARTIJ

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

Het gebruikte model kan per verhuurbare eenheid de leegwaarde registreren.

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

ELEMENT DCF OVERZICHT PERIODE 1 TO N

De theoretische huur is een samenstelsel van de huur van de Conform de

De contract- en markthuur zijn per verhuurbare eenheid in te De markthuur is

Zelfstandige woningen: indien de maximaal redelijke huur lager of

Onzelfstandige woningen: Minimum van markthuur en

Wanneer een verhuurde woning een hogere contracthuur heeft

In het uitpondscenario heeft een muterende woning een

De verzekeringskosten worden berekend als een percentage van

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

PROMOTIEKOSTEN De promotiekosten vallen in de periode van de mutatie. Het + Geïndexeerd met

De promotiekosten gemaakt bij een huurmutatie. De eenheid van

Bij te verkopen woningen zijn de promotiekosten uitgedrukt als een

Bij de mutatiekosten voor te verhuren woningen bestaat

Te verkopen woningen kennen mutatiekosten uitgedrukt als een

TOTALE KOSTEN In DCF-rapport de som van alle kosten = -

NETTO OPBRENGSTEN In DCF-rapport het jaarlijkse verschil tussen de Bruto opbrengsten + =

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

worden. Hier is de keuze gemaakt om de woningen naar boven af

Er moet rekening gehouden met de mogelijkheid om gedurende

Tot slot is er de mogelijkheid om aan te geven in welke mate de

Per woning is vastgesteld of de huurprijs onder de liberalisatiegrens

Bij afkoop bestaat de correctie uit de contante waarde afkoop bij

Bij een canon bestaat de correctie uit het verschil tussen de

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

huidige en de marktconforme canon over 50 jaar na de

Het percentage van sociale woningen t.o.v. het totaal aantal

De winst wordt bepaald door het verschil tussen de verkoopprijs,

DISCONTERINGSVOET Het te gebruiken disconteringspercentage, het markt rendement /

CW NETTO KASSTROOM De verdisconteerde netto kasstroom waarbij rekening is gehouden =

THEORETISCHE HUUR De theoretische huur in het primo waarderingsjaar volgend op de +

% NETTO INKOMSTEN 1- het percentage eeuwigdurend veronderstelde exploitatie *

TOTALE CORRECTIES T.B.V. = -

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

EINDWAARDE OP De eindwaarde op t=exit verdisconteerd naar de peildatum, +

DCF WAARDE VON =

OVERIGE WAARDEN Bovenop de verdisconteerde kasstromen heeft de taxateur de +

TRANSACTIEKOSTEN De marktconforme kosten te betalen door de koper, bijvoorbeeld -

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

De afweging om dit model te gebruiken ligt bij de taxateur.

Voor onzelfstandige woningen wordt de contracthuur

Onzelfstandige woningen: minimum van markthuur en max.redelijke

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

De verzekeringskosten worden berekend als een percentage van

VERHUURDERHEFFING De grondslag voor de Verhuurdersheffing wordt gevormd door de - Geen indexatie.

Per woning is vastgesteld of de huurprijs onder de liberalisatiegrens

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1

Bij afkoop bestaat de correctie uit de contante waarde afkoop bij

Deze worden met de disconteringsvoet, die geldt voor het object,

TMI Norm 2022 | Versie 2022.1