Domosdoshmeria e nje

metodologjie te unifikuar
brenda Metodes se
Kostos
• Rezultati final i procesit te vleresimit te pasurive
te paluajteshme eshte percaktimi i vleres.

• Lloji dhe tipi i vleres percaktohet nga qellimi

per te cilin kerkohet vleresimi.

• Ndersa vleresimi percaktohet ne varesi te

kerkesave te klientit.
Ne shumicen e rasteve ajo qe kerkohet eshte percaktimi i vleres se tregut. Kjo vlere, e bazuar ne treg, perkufizohet si:”.. shuma e vlerësuar për të cilën një pron

• Ne shumicen e rasteve ajo qe kerkohet eshte

percaktimi i vleres se tregut.

• Kjo vlere, e bazuar ne treg, perkufizohet si:”..

shuma e vlerësuar për të cilën një pronë
do te shkëmbehej në datën e vlerësimit,
midis një shitësi të vullnetshëm dhe një
blerësi të vullnetshëm, në një transaksion
normal, pas një marketingu të
përshtatshëm ku palët kanë vepruar
seicili në mënyrë te mireinformuar, të
kujdesshme dhe pa detyrim”. ( IVS 2007)
( EVS 2012)
• Ne standartet europiane (EVS) dhe standartet
nderkombetare (IVS) te vleresimit te pasurive te
paluajteshme njihen edhe vlera te tjera jo te
bazuara ne treg.

• Nje vlere e tille eshte dhe vlera e kostos ( Kosto e

zevendesuar e amortizimit), e cila perkufizohet
si: “ kostoja aktuale e zëvendësimit të një
aseti me nje aset modern ekuivalent duke
bere pershtatjet e duhura per
amortizimin fizik, funksional dhe teknik.”
Kur perdoret Vlera e Kostos

Vlera e kostos perdoret

a) per vleresimin e pronave qe rralle ose

asnjehere dalin ne treg

b) per vleresimin e pronave me atribute te

pazakonta, ne termat e ndertimit, orientimit,
lokalizimit ose karakteristikave te tjera me te
gjera.
Kur perdoret Vlera e Kostos

Vlera e kostos perdoret

c) nese prona eshte e re ose ka me pak se nje vit

qe eshte dhene me qera, apo eshte vene ne
shfrytezim

d) ne rastet kur kerkohet vleresim i detajuar per

cdo pjese perberese te saj.
Metodat e Vleresimit te pasurive te palujteshme

• Metoda e Krahasimit
• Metoda e investimit
• Metoda e fitimit
• Metoda e zhvillimit
• Metoda e kostos
Ne fund te gjitha metodat sipas standarteve te
konvergjojne mbi 3 metoda: metoda e krahasimit,
metoda e investimit dhe metoda e kostos.
Metoda e krahasimit
• Jep nje tregues te vleres nepermjet krahasimit te
prones

• Jep nje objekt vleresimi me prona te tjera te

ngjashme me te cilat kemi informacion lidhur
me vlerat e tregut te realizuara nga transaksione
te kohes se fundit
Metoda e investimit
• jep nje tregues te vleres nepermjet kthimit te
fluksit te te ardhuarave te pritshme ne te
ardhmen ( nga prona) ne nje vlere te vetme
kapitale .
Metoda e kostos
• jep nje tregues te vleres nepermjet aplikimit te
parimit ekonomik qe nje bleres nuk do te
paguante per nje prone me shume sesa kosto per
te siguruar nje aset me dobishmeri te njejte,
qofte nepermjet blerjes apo ndertimit.
Sistemet e vleresimit te pasurive te
paluajtshme

Tre sistemet me te njohura te vleresimit te pasurive

te paluajtshme jane :
• Sistemi Amerikan
• Sistemi Britanik
• Sistemi Gjerman
Te perbashketat e sistemeve

• Te tre metodat njohin, pranojne dhe

rekomandojne perdorimin e metodes
se kostos.
Diferenca e sistemeve
• Diferenca qendron ne faktin se roli qe merr dhe
vendi qe ze metoda eshte i ndryshem.

• Sistemi amerikan e njeh dhe e perdor

• Sistemi britanik e sheh si alternative
• Sistemi gjerman si metoden baze
Vlera,Çmimi dhe kosto

• Metoda e kostos niset nga kosto per te arritur tek

vlera e tregut.
• Vlera e tregut eshte cmimi me i mundshem qe
pritet te realizohet ne momentin e shkembimit te
mallit pasuri e paluajteshme.
• Cmimi perfaqeson sasine monetare qe
realizohet ne momentin e shkembimit te nje
malli, qofte ky dhe pasuria e paluajtshme .
Vlera e tregut

• Vlera e tregut eshte vlera kryesore qe perdoret

ne vleresimet e pronave ne nje ekonomi tregu.

• Parimi baze ne te cilin mbeshtetet percaktimi i

vleres se tregut eshte parimi i perdorimit me te
mire dhe me te larte te prones, perdorim i cili
rezulton teknikisht i mundshem dhe legalisht i
lejuar.
Vlera e tregut
• Ky perdorim i prones mund te jete perdorimi
ekzistues i saj ose nje perdorim alternativ.

• Metodat e percaktimit te vleres se tregut jane

metoda e krahasimit, metoda e investimit dhe
metoda e kostos.
Vlera e kostos
• Pervec vleres se tregut ne nje ekonomi tregu
perdoret per vleresim dhe vlera e kostos, ose
vlera e rindertimit.

• Kosto ne kuptimin e pare te saj perfaqeson

sasine e parave te domosdoshme per te
prodhuar nje artikull apo per siguruar nje
sherbim. Edhe cmimi i blerjes se nje artikulli
mund te konsiderohet si kosto. Ne kete rast
kosto eshte sasia e parave qe nevojiten per te
blere nje artikull.
Vlera e kostos
• Kur artikulli eshte pasuria e paluajtshme
( pasuria e paluajteshme eshte unitet truall-
ndertese), kosto ne fazen e prodhimit reflekton
tregun e prones ne termat e blerjes se truallit
dhe tregun e ndertimit ne termat e kostos te
nderteses.

• Keto kosto mund te kthehen ose jo plotesisht ose

pjeserisht ne vlere tregu. Kjo varet nese aktoret e
tregut i gjejne ato te pershtatshme.
Vlera e kostos
• Vlera e kostos ( Kosto e zevendesuar e
Amortizimit KZA) perkufizohet si “ kostoja
aktuale e zëvendësimit të një aseti me nje aset
modern ekuivalent duke bere pershtatjet e
duhura per amortizimin fizik, funksional dhe
teknik.” (EVS 2012)

• Metoda e percaktimit te vleres se kostos eshte

metoda e kostos
Vlera e kostos

• Ne varesi te tipit te prones, qellimit per te cilin

kerkohet vleresimi dhe kushteve te tregut te
pasurive te paluajteshme vlera e kostos e
percaktuar nepermjet metodes se kostos, mund
te zevendesoje vleren e tregut nese aplikimi i
kesaj metode dhe procedurat e vleresimit
bazohen ne te dhena tregu, si per percaktimin e
vleres se truallit ashtu edhe per kostot e
ndertimit , duke perfshire dhe amortizimin e
akumuluar ( IVS 2007).
 Vlera e tregut Vlera e kostos
Prona qe vleresohet Toka dhe ndertesa si Toka dhe ndertesa me
nje njesi te vetme vete, ose vetem ndertesa
Fusha e perdorimit Prona per te cilen Pronat qe shiten rralle
ekziston tregu ose asnjehere
pronat e specializuara

Parimi i vleresimit Perdorimi me i mire Perdorimi ekzistues

dhe me i larte

Baza e vleresimit Vlera e Vlera e perdorimit( vlera

shkembimit(vlera e e tregut per truallin dhe
shitjes) kosto e ndertimi per
ndertesen)

Metoda e percaktimit te Metoda e krahasimit Metoda e kostos

vleres Metoda e investimit
Burimet e te dhenave
Tre jane ndryshoret qe duhen marre ne
konsiderate kur perdoret metoda e kostos ne
vleresim:

• Kosto per te siguruar truallin

• Kosto e ndertimit te nderteses apo structures
• Shkalla e amortizimit, e cila i zbritet kostos se
ndertimit.
Vlera e kostos e njohur dhe si Kosto e Zevendesuar e
Amortizimit ( KZA) percaktohet skematikisht :

• Kosto e ndertimit te nderteses/ave ( me tarifat)

+
• Kosto e tokes ( me tarifat)
__________________________________

• Kosto totale
-
• Pershtatje per moshe dhe zhvleftesim
__________________________________
KZA
• Metodologjia e percaktimit te vleres se kostos
( Kosto e zevendesuar e amortizimit) ndonese e
njohur ne praktike nuk eshte e fiksuar ne
standarte.

• Nese perdoren metodologji te ndryshme per

aspektet e mesiperme, vleresues te ndryshem do
te jepnin vlera te ndryshme per te njejten prone
e per te njejtin qellim vleresimi.
Disa nga aspektet qe sjellin ndryshimin e
vlerave
Komponente qe kur trajtohen ndryshe sjellin
rezultate te ndryshme jane:

• Percaktimi i vleres se truallit

• Percaktimi i vleres se kostos se zevendesimit
• Percaktimi i amortizimit
Percaktimi i vleres se truallit
• Ne percaktimin e vleres se truallit merret per
baze tregu i shitjeve per perdorim ekzistues ose
per perdorimin e afert alternativ.

• Siperfaqja e truallit eshte optimale ose eshte

edhe e tepert dhe si duhet trajtuar teprica.

• Principi baze eshte se nje bleres hipotetik per nje

asset ekuivalent modern do te blinte siperfaqen
me te lire te mundeshme , por e pershtateshme
dhe e duhura per perdorimin e propozuar.
Percaktimi i kostos se zevendesimit
• Kostot e ndertimit te nderteses jane kostot per
ndertimin e nje ndertese zevendesuese moderne
me te njejtin kapacitet sherbimi me ndertesen,
objekt vleresimi, duke supozuar nje projekt
modern, materiale, teknologji dhe parametra
ekzistuese.

• rivendosja do te jete ekuivalente ose identike

• Kostot aktule ose te vleresuara te riprodhimit te
asetit aktual mund te jene te paaplikueshme kur:

• Aseti eshte i vjeter ose i zhvleftesuar.

• Projekti i nderteses ekuivalente eshte i
ndryshem nga ai i nderteses, object vleresimi
pasi karakteristikat e nderteses ekzistuese jane
tashme te papershtateshme per entitetin.
• Materialet ekzistuese mund te jene te
pershtateshme, por jo te mundeshme per t`u
gjetur, ose mund te sigurohen por me nje cmim
joekonomik.
Disa faktore qe ndikojne ndryshe ne kostot e
asetit aktual kundrejt atyre te asetit
zevendesues/imagjinar jane:

• Punimet per pergatitjen e siperfaqes se

ndertimit mund te rezultojne te panevojshme

• Kostot shtese per bazamentet e makinerive

• Nje kantjer i madh zhvillohet ne faza, ndersa

aseti zevendesues/ekuivalent supozohet se
ndertohet menjehere ne daten e vleresimit.
• Nuk merren ne konsiderate shpenzimet shtese
per shkak te ndryshimeve ne project gjate
progresit te kontrates. Procedurat dhe kostot e
marrjes se lejes se ndertimit per ekuivalentin
modern duhen marre ne konsiderate.

• Kostot dytesore, si pagesat, kostot e transportit

duhet te perfshihen ne kostot e supozuara te
ndertimit.

• TVSH merret ne konsiderate vetem ne rastet e

mosrimbursimit.
Percaktimi i amortizimit

• Ne percaktimin e amortizimit ndertesat e vjetra

dhe ndertesat e reja kane jetegjatesi te ndryshme
dhe per me teper kane nivele te ndryshme
mirembajtjeje ose riparimi.

• Amortizimi i kurueshem dhe i pakurueshem

• Termi me i pershtatshem per pershkrimin e
pershtatjeve eshte per shkak te “ Zhvleftesimit”.
Ai mund te perkufizohet si:

• “ masa e vjeterimit, konsumimit, ose zbritje te

tjera ne jeten e dobishme ekonomike te aseteve,
qe mund te vijne nga perdorimi, kalimi i kohes,
ose vjeterimi nga ndryshimet ne teknologji ose
treg”.

• Zhvleftesimi mund te jete :

• Amortizim Fizik
• Vjeterim
• Amortizimi fizik i nderteses vjen si rezultat i
perdorimit dhe kalimit te viteve. Ai mund te
kombinohet dhe me mungese mirembajtjeje

• Vjeterimi eshte rezultat i ndryshimeve qe jane

te jashtme per pronen. Prona mbetet e mire ne
vetevete , por ajo vjeterohet nga faktoret e
jashtem.
• Vjeterimi ekonomik, eshte rezultat i ndryshimit
ne perdorimin me te mire dhe me te larte te
tokes dhe nderteses.

• Vjeterimi funksional rezulton nga progresi

teknologjik qe shkakton ndryshime ne kerkesat e
okupuesit lidhur me kushtet qe ofron prona
Konkluzione
1. Vlera e tregut dhe vlera e kostos , te percaktuara
ne baze te nje sasie te mjaftueshme te te dhenave
te dobishmme dhe me aftesi llogaritese te
faktoreve te ndryshem , perfshi tere llojet e
amortizimit dhe cmimet e vendosura ne tregun
real imobiliar , mund te jene te dyja te dobishme
dhe te perdorshme per nevojat e shume
institucioneve.
• Metoda e Kostos, edhe pse e njohur dhe e
perdorur prej vitesh ne Shqiperi, ka nevoje per
nje metodologjie te unifikuar.
• Nje metologjie e unifikuar gjate aplikimit te
metodes se kostos ndihmon ne ngushtimin e
diferencave ne vlerat qe japin vleresues te
ndryshem per te njejten prone per te njejtin
qellim vleresimi. Nje metodologji e unifikuar
nuk cenon lirine profesionale te vleresuesit, por
eshte nje udhezues ne ndihme te tyre. Mundesia
per supozime, brenda metodologjise eshte
shembull i lirise profesionale per vleresuesit.
• Ju Faleminderit