FIN 462

Kapitulli i trete: Metoda e krahasimit te

drejteperdrejte

Master Shkencor ne Pasurite e Paluajtshme

Pergatiti: Dr. Ylldeze Sokoli

Do te trajtojme:
• 1- Fushat e perdorimit te metodes se krahasimit te dreteperdrejte
• 2- Si funksionon metoda e krahasimit te dreteperdrejte
• 3- Kodi i matjeve
• 4- Metoda europiane e rekomanduar per matjen e siperfaqes per
ndertesa komerciale.
 Fushat e perdorimit te metodes se krahasimit te
drejteperdrejte
• Metoda me e thjeshte, me e perdorshme dhe me e drejteperdrejte qe
perdoret per vleresimin e pasurive te paluajteshme.
• Metoda e krahasimit te drejteperdrejte perdoret per vleresimin e
pronave te cilat jane objekt i tregut te shitjes ose tregut te dhenies me
qera.
• Me kete metode percaktohet vlera e tregut te shitjes per pronat qe jane
objekt shitblerjeje dhe/ose vlera e qerase per pronat qe jane objekt i
dhenies me qera.
Vazhdon

• Metoda bazohet ne krahasimin e prones, objekt vleresimi, me prona te

ngjashme te cilat kane qene objekt shitblerje apo dhenieje me qera kohet
e fundit dhe me vlerat e arritura prej tyre.

• Metoda bazohet ne krahasimin e prones objekt vleresimi me prona te

ngjashme pasi cdo prone eshte unike dhe mund te flitet vetem per
ngjashmeri midis tyre dhe asnjehere per identitet.

• Po cilat jane disa nga arsyet pse pronat jane te ngjashme dhe jo
identike?
a) vendndodhja
• a) vendndodhja eshte unike per cdo prone, dhe nje nder faktoret me te
rendesishem qe influencojne ne vleren e nje prone.

• Mund te behet fjale per nje bllok banesash qe ne pamje te pare mund
te duket se kane te njejten vendndodhje, njera prone mund te jete e
orientuar nga veriu, tjetra nga jugu, disa jane me prane rruges kryesore
disa me larg, disa mund te kene pamje te lire, te tjera mund te jene te
rrethuara nga shtepi te tjera.
b) Gjendja fizike
• Gjendja fizike e nje prone varet nga vemendja qe i eshte kushtuar
mirembajtjes se saj.

• Nga ana tjeter eshte me evidente ne pronat rezidenciale, qe ndryshime

te brendshme jostrukturale behen sipas shijeve dhe kerkesave
individuale te cdo pronari.
c) Pronesia
• Ka forma te ndryshme pronesie mbi nje prone, pronesi absolute,
pronesi ne qera, ne nenqera etj. Panvaresisht nese mund te behet fjale
per te njejten lloj pronesie, p.sh pronesi ne qera, kushtet e kontrates
jane te ndryshme.
• Nuk mund te krahasohet direkt nje dyqan i lene me qera per 45 vjet
me kushtin qe qeramarresi te jete pergjegjes per tere shpenzimet me
nje dyqan identik te lene me qera per 8 vjet nese qeramarresi eshe
pergjegjes per tere shpenzimet dhe njekohesisht ketij te fundit i lejohet
p.sh aktivitet tregtar (te shesin rroba).
d) Qellimi dhe koha
d) Qellimi i vetem eshte nje element i rendesishem qe percakton dhe
metoden qe do te perdoret.
• Kur qellimi eshte per investim, apo per sigurimin e prones metoda e
krahasimit eshte e papershtateshme pasi metoda te tjera japin nje
pergjigje me realiste.

e) Koha. Transaksionet e shitblerjeve behen ne treg rregullisht. Tregu

nuk eshte statik, keshtu qe cmimi i realizuar ne nje moment te dhene
kohor nuk eshte domosdoshmerisht cmimi qe do te merret nese prona te
ngjashme shiten perseri.
 vazhdon

• Tre jane tipet e pronave qe vleresohen me dendur me kete metode dhe

vetem nese behet fjale per interesin absolut.
A) Pronat rezidenciale, pjesa me e madhe e transaksioneve ne tregun e
pronave ka te beje me shitjet e shtepive dhe apartamenteve. Metoda qe
perdoret per vleresimin e ketyre pronave eshte metoda e krahasimit.
B) Pronat bujqesore, behet vleresimi i aftesive prodhuese
C) Tokat per ndertim, vleresimi ne mundesine e ndertimit mbi to ne
perputhje me planet rregulluese te zhvillimit.
 Si funksionon metoda e krahasimit te dreteperdrejte

• Per te percaktuar vleren e shitjeve apo dhe dhenies me qera me

metoden e krahasimit te dejteperdrejte, ndiqen keto hapa:
1- grumbullohet informacioni mbi grupin e pasurive ku ben pjese prona,
objekt vleresimi. Ky informacion duhet te jete:
- I sakte
- I bollshem
- I vlefshem
vazhdon
2-nga informacioni i grumbulluar perzgjidhet ai informacion qe qendron
me prane karakteristikave te prones qe vleresohet. Ne kete faze behet
analiza e provave te krahasueshmerise.
Per krahasim perdoren dhe parametra te tille si: cmim per meter katror,
cmim/dhome.
Parametrat krahasues mund te jene:
- Teknike (siperfaqja, volume, nr. dhomave, siperfaqe e zhvilluar, etj)
- Ekonomike (qeraja, e ardhura mesatare vjetore, etj)
vazhdon
3- nga informacioni i selektuar percaktohet nje cmim mesatar per grupin
ku ben pjese pasuria, objekt vleresimi.
Ne perfundim te kesaj faze mund te dalim me nje vlere te pronave te
nivelit mesatar per grupin ku ben pjese prona qe vleresohet.

Prandaj nga informacioni i grumbulluar duhet te lihen menjane

transaksione speciale dhe prona qe ofrojne kushte shume me te mira ose
me te keqija se kushtet mesatare.
Vazhdon

• Pershtatet vlera e gjetur nga informacioni i selektuar sipas karakteristikave te

prones qe eshte objekt vleresimi.
• Pershtatjet behen lidhur:
- Me datat e kontratave
- Vendndodhjen
- projektin arkitektonik dhe siperfaqet
- Per moshen
- Kushtet e mirembajtjes
- Cilesite e pajisjeve
- Siperfaqen mbi te cilen ngrihet prona, etj.
vazhdon
• Nje nga rreziqet me te medha qe rrjedh nga perdorimi i metodes lidhet
me supozimin se nese ne te shkuaren nje person ka qene i pergatitur
dhe i gatshem te paguaje nje shume te caktuar per nje prone te caktuar,
nje person tjeter gjithashtu do te jete i pergatitur te paguaje ate cmim.
•
• Pavaresisht nevojes per nje kujdes te vazhdueshem gjate perdorimit te
kesaj metode dhe pamjaftueshmerise se shpeshte te evidencave te
krahasueshmerive te pershtateshme.
Kodi i matjeve
• Ndertesat jane te ndryshme prandaj matjet jane te rendesishme.
• Matjet kane rendesi pasi vleresimi do te mbeshtetet tek siperfaqja,
nese matjet jane te gabuara dhe vleresimi do te jete i gabuar.
• Megjithese metoda e krahasimit perdor kryesisht si parameter
krahasues siperfaqen, eshte e rendesishme te kemi nje sistem te
caktuar matjeje me qellim qe te flasim me te njejten gjuhe.
• Per kete arsye jane hartuar dhe kodet e matjeve.
• Kodi nuk eshte ligj, ai vetem sherben si ndihme. Kodi i matjeve merret
vetem me praktiken e matjeve dhe jo te vleresimit.
 Metoda europiane e rekomanduar per matjen e siperfaqes per
ndertesat komerciale.
a) Siperfaqe e jashtme e pergjithshme (GEA)
• Kjo siperfaqe perdoret per vleresimin e kostove te nderteses,
planifikimin dhe zonim. Siperfaqja e jashtme e pergjitheshme merr ne
konsiderate cdo kat. Ajo perfshin:
- Muret e jashtme dhe projeksionet e mureve te jashtme
- Siperfaqet e zena nga muret e brendshme, kollonat, shkallet,
ashensoret, tubacionet ajrore etj.
- Dhomat e motoreve, depozitat e karburantit, kabinat elektrike etj.
- Siperfaqet e hapura te mbuluara, siperfaqet e parkimit, etj
Vazhdon

b) Siperfaqe e brendshme e pergjitheshme (GIA)

Kjo siperfaqe perdoret per vleresimin e kostove te nderteses, ne
ndertesat industrial, dyqane dhe magazina ne praktiken vleresuese.
Siperfaqe e brendeshme e pergjithshme merr ne konsiderate cdo kat.
Ketu perfshihen:
- Siperfaqen e matur midis pjeses se brendeshme te mureve te jashtme
ose deri tek xhami, nese te pakten 50% e murit te jashtem eshte xham.
- Matjet behen 1,5 metra mbi dysheme.
 Siperfaqe efektive ose siperfaqe e brendeshme neto (NIA)

• Siperfaqe e brendeshme neto perfaqeson siperfaqen e perdoreshme

brenda nje ndertese, sipas cdo kati. Ne te perfshihet:
- Siperfaqen e matur midis pjeses se brendeshme te mureve te jashtme
ose deri tek xhami, nese te pakten 50% e murit te jashtem eshte xham.
- Matjet behen 1,5 metra mbi dysheme.
- Nga kjo siperfaqe e permendur zbriten siperfaqet e mureve te
brendeshme, ventilimet vertikale, shkallet dhe ashensoret, hapesirat e
zena nga kondicionimet e perhereshme etj
Vazhdon

• Ne rastin e zyrave ne llogaritjen e siperfaqes se brendeshme neto

perjashtohen:
- Siperfaqet e vendosura per krijimin e lehtesirave ose sherbimeve per
ndertesen jo per perdorimin ekzekutiv te perdoruesit te nderteses,
- Hapesirat publike
- Pjese te tilla si hyrja, ballkonet, nese perdoren me perdoruesit e tjere.
Ne disa raste keto pjese jane objekt i nje qeraje shtese.
Vazhdon

• d) zonimi, eshte nje metode matjeje qe perdoret per dyqanet.

Krahasimi i drejteperdrejte i pronave eshte pothuajse i pamundur per
arsye se pronat jane te permasave dhe madhesive te ndryshme dhe
vleresuesi eshte i detyruar te mbeshtetet ne perdorimin e njesise
krahasuese.
Kjo, metode trajtohet me hollesisht ne metoden e investimit