SOAL PERSIAPAN UJIAN PPAT

1. (a) sertipikat adalah (b) tanda bukti hak yang kuat. Apa maksudnya? Bagaimana
agar (c) Kekuatannya maksimal ? Uraikan !

Jawab :
- Sertipikat adalah tanda bukti yang terkuat maksudnya selama tidak dapat
dibuktikan sebaliknya, sebaliknya data fisik dan data yuridis yang tercantum
didalamnya harus diterima sebagai data yang benar. (lihat PP Nomor 24
Tahun 1997 pasal 32 ayat 1).

- Agar kekuatannya maksimal maksudnya yang memperoleh tanah tersebut

dengan itikad baik dan secara nyata menguasainya maka pihak lain yang
merasa mempunyai hak atas tanah tidak dapat lagi menuntut hak setelah 5
tahun sejak diterbitkannya Sertipikat itu tidak mengajukan keberatan ke
Kantor Pertanahan yang bersangkurtan atau gugatan ke pengadilan.
(lihat PP Nomor 24 Tahun 1997 pasal 32 ayat 2).

2. Dalam (a) PP 24/1997 masih dikatakan bahwa

- (b) sistem pendaftaran hak
- (c) sistem publikasi negative
Jelaskan dengan uraian lengkap !

Jawab :
Sistem Pendaftaran, hak (registration of titles) yang dianut dalam PP 24/1997
maksudnya dalam setiap pemberian atau menciptakan hak baru serta
pemindahan atau pembebanannya dengan hak lain harus dibuktikan dengan
suatu akta.

Dalam menyelenggarakan pendaftarannya bukan aktanya yang harus

didaftarkan melainkan haknya. Akta semata-mata merupakan sumber datanya.
Karenanya yang didaftar Hak atas tanah, Hak pengelolaan, tanah wakaf dan
Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dengan membukukannya dalam buku
tanah sebagai dokumen yang memuat data yuridis dan data fisik.

Sistem publikasi Negative :

Dalam system publikasi negative bukan pendaftaran, tetapi sahnya perbuatan

hukum yang dilakukan dengan menentukan berpindahnya hak kepada
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 pembeli. Pendaftaran tidak membuat orang yang memperoleh tanah dari pihak
yang tidak berhak menjadi pemegang hak yang baru.

Dalam system ini berlaku azas “nemo plus juris” : orang tidak dapat
menyerahkan atau memindahkan hak melebihi apa yang dia sendiri punyai.

3. Uraikan hal yang merupakan pembaharuan dalam PP 24/1997 dibanding PP

Nomor 10/1961

Jawab :
3 hal yang merupakan pembaharuan PP 24/1997 dibanding PP 10/1961 :
- Pengertian pendaftaran tanah itu sendiri
- Azas-azas dan tujuan penyelenggaranya
- Prosedur pengumpulan data penguasaan tanah dipertegas dan dipersingkat
serta disederhanakan

4. Jual beli dibawah tangan tidak dapat disebut illegal tetapi informal, jelaskan !

Jawab :

Jual beli dibawah tangan tidak dapat disebut illegal tetapi informal karena
secara formalnya yang diberi wewenang membuat akta jual beli adalah PPAT,
agar dapat digunakan sebagai dasar perubahan data yuridis.

5. Apa yang harus dilakukan oleh PPAT sebelum pada saat dan sesudah
pembuatan akta PPAT.

Jawab :

Yang harus dilakukan oleh seorang PPAT :

Sebelum pembuatan akta

a. Memeriksakan kesesuaian sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di

Kantor Pertanahan.

b. Dimohonkan izin dari instansi yang berwenang apabila :

1) Dalam sertipikat tercantum tanda yang menyatakan bahwa hak

tersebut hanya boleh dipindahkan apabila telah diperoleh izin.

2) Pemindahan/pembebanan hak pakai atas Negara.

3) Izin dianggap telah diperoleh untuk pemindahan hak yang dilakukan

dalam rangka pelaksanaan izin lokasi atau pemasaran hasil

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 pengembangan bidang tanah HGB atau HP induk oleh Perusahaan
real estate, kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis.

c. Calon penerima harus membuat pernyataan yang menyatakan :

1) Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas

tanah melebihi ketentuan maksimum penguasaan tanah.
2) Dengan pemindahan hak tersebut tidak menjadi pemegang hak atas
tanah absentee (guntai)
3) Apabila pernyataan huruf a dan b tersebut tidak benar maka tanah
kelebihan atau absentee tersebut menjadi objek Landreform.
4) Apabila pernyataan huruf a dan b tersebut tidak benar bersedia
menanggung akibat hukumnya.

d. PPAT wajib menjelaskan maksud dan isi pernyataan angka 3 tersebut

e. Melunasi pembayaran :

PPH untuk nilai transaksi Rp. 60.000.000,- ke atas sebesar 5%, BPHTB
setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak
(NPOPTKP)

Dasar perhitungan diambil dari nilai tertinggi antara nilai transaksi yang
akan tercantum dalam SPT PBB tahun terakhir.

Pada saat pembuatan akta :

1. Pembuatan akta harus dihadiri para pihak atau kuasanya secara tertulis
sesuai peraturan perundang-undangan.
2. Harus disaksikan sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi
syarat ketentuan peraturan perundang-undangan.
3. Wajib dibacakan dan memberi penjelasan mengenai isi dan maksud
pembuatan akta dan prosedur pendaftaran yang harus dilaksanakan.
4. Akta dibuat/ditanda tangani 2 lembar asli, bermaterai lembar pertama
untuk disimpan PPAT, lembar kedua disampaikan kepada Kantor
Pertanahan sebagai bukti pendaftaran peralihan hak.
Untuk para pihak diberikan salinan.

Khusus APHT :

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 Lembar kedua disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan ditambah
salinan yang diparaf PPAT untuk ditandatangani Kepala Kantor Pertanahan
untuk dijadikan dalam Sertipikat Hak Tanggungan.

Sesudah pembuatan akta:

Menyampaikan akta PPAT dan dokumen lain yang diperlukan untuk

keperluan pendaftaran peralihan hak selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja
sejak ditandatangani akta yang bersangkutan dan wajib memberitahukan
secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan

6. Sesuai dengan Pasal 19 UUPA dinyatakan, bahwa untuk menjamin kepastian

hukum hak atas tanah pemerintah menyelenggarakan pendaftaran tanah
diseluruh Indonesia.

Jelaskan kegiatan apa saja yang dimaksud dengan penyelenggaraan

pendaftaran tanah tersebut.

--Kegiatan penyelenggaraan pendaftaran tanah meliputi pendaftaran tanah

untuk pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

--Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya meliputi :

a. pengumpulan dan pengolahan data fisik;

b. pembuktian hak dan pembukuannya;3
c. penerbitan sertipikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis;
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen;

--Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah meliputi

a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;

b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

(Pasal 11 dan 12 PP 24/1997)

7. Sesuai dengan Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997 disebutkan bahwa ada 6 (enam)
obyek pendaftaran tanah.

a. Sebutkan 4 (empat) saja dari 6 (enam) obyek pendaftaran tanah tersebut.

1) bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai;
2) tanah hak pengelolaan;
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 3) tanah wakaf;
4) hak milik atas satuan rumah susun;
5) hak tanggungan;
6) tanah Negara.
b. Uraikan secara singkat pengertian 2 (dua) dan 4 (empat) obyek pendaftaran
tanah yang saudara sebutkan pada jawaban untuk butir a di atas.
- Hak Milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat
dipunyai orang atas tanah (Pasal 20 ayat 1 UUPA).
- Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai
langsung oleh Negara, dalam jangka waktu tertentu guna perusahaan,
pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 ayat 1 UUPA).
- Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai
bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun (Pasal 35 ayat 1 UUPA).
- Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil
dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang
lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam
keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang
memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya yang
bukan perjanjian sewa-menyewa atau perjanjian pengolahan tanah.
(Pasal 41 ayat 1 UUPA).
- Hak Pengelolaan adalah hak mengusai dari Negara yang kewenangan
pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.
(Pasal 1 angka 4 PP 24/1997).
- Wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang
memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik,
dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan
peribadatan atau kepentingan umum lainnya sesuai dengan ajaran
agama Islam.
(Pasal 1 angka 1 PP 28/1997).
- Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak milik atas satuan yang
bersifat perorangan dan terpisah (Pasal 8 ayat 2 UU No. 16/1985).
- Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang
memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu
terhadap kreditor-kreditor lain (Pasal 1 angka 1 UU No. 4/1996).
- Tanah Negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh Negara adalah
tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah.
(Pasal 1 angka 3 PP 24/1997).
8. Sistem Pendaftaran Tanah yang dianut di berbagai Negara adalah sistem
pendaftaran tanah negatif, sistem pendaftaran tanah positif dan juga sistem
pendaftaran tanah negatif bertendensi positif (quas Positif).
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 Sistem pendaftaran tanah yang mana yang dipergunakan oleh Negara Kita,
jelaskan alasan jawaban saudara.
--Indonesia menganut sistem pendaftaran tanah negatif bertendensi positif
(quas Positif), alasannya :
a. sebagaimana dinyatakan dalam Pasal 19 ayat 2 huruf c UUPA bahwa
pemberian surat-surat tanda bukti hak (sertipikat) berlaku sebagai alat
bukti yang kuat, demikian juga Pasal 23 ayat 2 UUPA, Pasal 32 ayat 2
UUPA dan Pasal 38 ayat 2 UUPA,
b. menggunakan sistem pendaftaran hak (Registration of Titles).
9. Dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, diatur
bahwa PPAT dapat menolak permohonan pembuatan akta.
Jelaskan hal-hal yang dapat menjadi penyebab ditolaknya pembuatan akta
oleh PPAT.
a. mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar/HMSRS, kepadanya tidak
disampaikan :
- sertipikat asli; atau
- sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di
Kantor Pertanahan.
b. mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak
disampaikan :
- surat bukti hak kepemilikan tanah; atau

- surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan bahwa ybs

menguasai bidang tanah tersebut;
- surat keterangan dari Kantor Petanahan, bahwa tanah ybs belum
bersertipikat; atau
- surat pernyataan dari pemegang hak ybs yang dikuatkan oleh Kepala
Desa/Lurah.
c. salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum
atau saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat;
d. salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu surat kuasa
mutlak;
e. untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum memperoleh izin
dari pejabat/instansi yang berwenang;
f. objeknya sedang dalam sengketa;
g. tidak dipenuhi syarat atau dilanggarnya larangan yang ditentukan dalam
peraturan perundang-undangan.

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
10. Sesuai dengan UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah
Beserta Benda-benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, bahwa setelah
pembuatan SKMHT, dalam jangka waktu tertentu wajib diikuti dengan
pembuatan APHT.
Ada 3 jangka waktu dimaksud yaitu : a. 1 (satu) bulan. b. 3 (tiga) bulan dan c.
berlaku sampai saat berakhirnya mana berlakunya perjanjian pokok yang
bersangkutan.
Uraikan secara singkat perbedaan ketiga jangka waktu tersebut.
a. Jangka waktu SKMHT 1 (satu) bulan untuk tanah yang sudah
terdaftar/bersertipikat (Pasal 15 ayat 3 UUHT).
b. Jangka waktu SKMHT 3 (tiga) bulan untuk hak atas tanah yang belum
terdaftar/bersertipikat (Pasal 15 ayat 4 UUHT), atau tanah yang sudah
bersertipikat tetapi belum terdaftar atas nama pemberi HT, yaitu tanah
yang belum didaftarkan peralihan haknya, pemecahannya atau
penggabungannya (Pnejelasan Pasal 15 ayat 4 UUHT).
c. Jangka waktu SKMHT berlaku sampai saat berakhirnya masa belakunya
perjanjian pokok yang bersangkutan, yaitu untuk menjamin pelunasan
kredit usaha kecil, KPR dan kredit produktif yang ditentukan dalam
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1996
Tanggal 8 Mei 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan
SKMHT untuk Menjamin Pelusanan Kredit-kredit tertentu.

11. Sesuai dengan ketentuan UU No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun,
dikenal berbagai istilah, diantaranya adalah :
a. Rumah susun
b. Satuan rumah susun
c. Lingkungan
d. Bagian bersama
e. Benda bersama
f. Tanah bersama
g. Penghuni
h. Perhimpunan penghuni
i. Badan pengelola
j. Fidusia

Uraikan secara singkat 4 (empat) saja diantara 10 (sepuluh) istilah diatas.

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 - Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun, dalam
suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan, secara
terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian
bersama, benda bersama dan tanah bersama.
- Satuan Rumah Susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan
utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat human, yang
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum.

- Lingkungan adalah sebidang tanah dengan batas-batas yang jelas yang

diatasnya dibangun rumah susun termasuk prasaran dan fasilitasnya,
yang secara keseluruhan merupakan kesatuan tempat pemukiman.
- Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan
satuan-satuan rumah susun.
- Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah
susun, tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama.
- Tanah Bersama adalah sebidang tanah yang digunakan atas dasar hak
bersama secara tidak terpisah yang diatasnya berdiri rumah susun dan
ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin bangunan.
- Penghuni adalah perseorangan yang bertempat tinggal dalam satuan
rumah susun.

- Perhimpunan Penghuni adalah perhimpunan yang anggotanya terdiri dari

para penghuni.
- Badan Pengelola adalah badan yang bertugas untuk mengelola rumah
susun.
- Fidusia adalah hak jaminan yang berupa penyerahan hak atas benda
berdasarkan kepercayaan yang disepakati sebagai jaminan bagi
pelunasan piutang kreditur.
12. Sebelum membuat akta, PPAT wajib melaksanakan pengecekan sertipikat di
Kantor Pertanahan, letak tanah yang akan dibuat aktanya.
a. Apa tujuan pengecekan?

Jawaban : Pasal 34 PP NO. 24 Tahun 1997 tengang Pendaftaran Tanah

(“PP No.24/1997) menyatakan bahwa setiap orang yang berkepentingan
berhak mengetahui data fisik dan data yuridis yang tersimpan di dalam peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah. Jadi, anda berhak
untuk melakukan pengecekan data yuridis dan data fisik suatu tanah,
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 termasuk mengecek apakah suatu sertipikat tanah asli atau tidak. Bawalah
sertipikat asli untuk dicocokkan dengan buku tanah yang disimpan oleh BPN.
Anda juga bisa meminta bantuan pada PPAT untuk mengecek keaslian
sertipikat tanah tersebut, namun prosedurnya juga sama, yaitu PPAT tersebut
akan membawa sertipikat tersebut untuk dicocokan dengan buku tanah yang
disimpan di BPN.

b. Kapan sebaiknya akta PPAT dibuat setelah pengecekan?

c. Perlukah dilakukan pengecekan ulang, apabila para pihak baru akan
menghapan PPAT lagi 1 (satu) minggu setelah pengecekan sertipikat
dilakukan?
d. Jelaskan mengapa akta PPAT dibuat dalam bentuk yang ditetapkan oleh
Kepala BPN !

13. a. Sebutkan dan jelaskan Azas Pendaftaran Tanah yang diatur dalam Peraturan
Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997?
Pendaftaran tanah dilaksanakan dengan asas sederhana, terjangkau,mutakhir
dan terbuka.
a) Sederhana dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun
prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang
berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.
b) Aman dimaksudkan untuk menunjukan bahwa pendaftaran tanah perlu
diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapan
memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu
sendiri.
c) Terjangkau dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang
memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan
kemampuan golongan ekonomi lemah.
d) Mutakhir dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam
pelaksanaannya dan kesinambungan dalam pemeliharaan data.
e) Terbuka

b. apakah tujuan dilakukan pendaftaran tanah? Jelaskan!

Sesuai dengan ketentuan Pasal 19 UUPA bahwa: Untuk menjamin kepastian

hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah RI
menurut ketentuan yang diatur dengan PP, tujuan pendaftaran tanah ialah
dalam rangka menjamin kepastian hukum dibidang pertanahan (rechtkadaster
atau legal cadaster).

14. Sebutkan dan jelaskan sistem pendaftaran Indonesia setelah berlakunya tanah
disetelah berlakunya Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960, dan kegiatan

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 apasaja yang dilakukan sampai terbitnya surat-surat tanda bukti hak yang
berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat?
15. a. Sebutkan unsur-unsur yang dimiliki dari Hak Milik atas satuan Rumah Susun?
b. dalam Rumah Susun, dikenal adanya Nilai Perbandingan Proporsional (NPP),
jelaskan mengatur tentang apasaja NPP tersebut?
16. Salah satu tujuan pokok UUPA meletakkan dasar untuk memberikan kepastian
hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat Indonesia. Bagaimana bunyi
pasal dalam UUPA yang menegaskan hal tersebut? Pendaftaran tanah pada
mulanya diatur dalam PP 10/1961, telah diperbarui dengan PP 24/1997, kapan
mulai berlakunya?
Jawab :
- Pasal 19 ayat (1) UUPA :
Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran
tanah di seluruh Wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan
yang diatur dengan PP.
Pendaftaran ini akan diselenggarakan dengan cara yang sederhana dan
mudah dimengerti serta dijalankan oleh rakyat yang bersangkutan.
(Penjelasan umum IV UUPA), Dasar-Dasar untuk mengadakan Kepastian
Hukum, usaha yang menuju kearah kepastian hak atas tanah ternyata dari
ketentuan pasal-pasal yanng mengatur pendaftaran tanah.
Pasal 23, 32, dan 38 ditujukan kepada para pemegang hak yang
bersangkutan, dengan maksud agar mereka memperoleh kepastian tentang
haknya tersebut. Pasal 19 ditujukan kepada pemerintah sebagai suatu
instruksi, agar diseluruh wilayah Indonesia diadakan pendaftaran yang
bersifat recht-kadaster, artinya yang bertujuan untuk menjamin kepastian
hukum. Dengan demikian maka pendaftaran itu diwajibkan bagi para
pemegang hak yang bersangkutan, dengan maksud agar memperoleh
jaminan kepastian hukkum.
- Berlakunya PP 24/1997 : 8 Oktober 1997
17. Dengan PP 24/1997 tentang pendaftaran tanah ada 2 cara pendaftaran tanah,
jelaskan ke-2 cara tersebut!
Jawab :
a. Pendaftaran tanah secara Sistematik
Pendaftaran tanah, yang dilaksanakan atas prakarsa dari
BPN/Pemerintah, terhadap wilayah-wilayah yang ditunjuk oleh Menteri/Ka.
BPK, yang didasarkan atas suatu rencana jangka panjang.
b. Pendaftaran tanah secara Sporadik

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 Pendaftaran tanah yang dilaksanakan atas permintaan pihak yang
bersangkutan (individual), lokasi ditentukan oleh pihak yang bersangkutan
hanya untuk satu/beberapa bidang tanah.
18. Dalam rangka mempercepat pelaksanaan pendaftaran tanah untuk pertama kali
disamping dilaksanakan pendaftaran tanah secara rutin juga dilaksanakan
melalui Ajudikasi. Wilayah desa/Kelurahan yang bagaimana yang diutamakan
dilaksanakan melalui Ajudikasi. Sebutkan susunan Panitia Ajudikasi!
Jawab :
- Yang diutamakan adalah wilayah desa/kelurahan yang belum pernah
dilakukan pendaftaran untuk pertama kali.
- Panitia Ajudikasi terdiri : PP 24/1997 – pasal 8
a. Seorang Ketua merangkap anggota : dijabat oleh pegawai BPN
b. Seorang anggota : dijabat oleh pegawai BPN yang mempunyai
kemampuan pengetahuan di bidang pendaftaran tanah.
c. Seorang anggota : dijabat oleh pegawai BPN yang mempunyai
kemampuan pengetahuan di bidang hak-hak atas tanah.
d. Kepala Desa/Kelurahan yang bersangkutan atau pamong
Desa/kelurahanyang ditunjuk.
(ketentuan ini dibuat agar memungkinkan dimasukkannya Ketua Adat
yang mengetahui benar tentang riwayat/kepemilikan bidang-bidang
tanah setempat dalam Panitia Ajudikasi, khususnya di daerah yang
hukum adatnya masih kuat.)
Panitia ini dibantu oleh Satgas (satuan tugas) :
1) Satgas pengumpulan data fisik (pengukuran & pemetaan)
2) Satgas pengumpulan data yuridis
3) Satgas administrasi

Ajudikasi :

Kegiatan yang dilaksanakan dalam pendaftaran Tanah untuk pertama kali

meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data fisik dan data
yuridis mengenai satu/banyak bidang tanah untuk keperluan
pendaftarannya.

19. Dua bidang tanah/lebih dapat diminta untuk digabung menjadi satu bidang apa
persyaratannya agar bidang-bidang tanah bisa digabung menjadi satu apabila
berakhirnya jangka waktu hak atas tanahnya berbeda? Bagaimana caranya?
Jawab :
a. Syarat : PP 24 pasal 50 ayat 1 jo PMNA 3/1997 Pasal 135
- Letak tanahnya berdekatan/saling berbatasan.
- Atas nama pemilik yang sama
- Hak atas tanahnya sama
- Jangka waktu berakhirnya HAT sama
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 b. Untuk jangka waktu berakhirnya HAT berbeda, caranya :
Tanah yang akan digabung jangka waktu disamakan dengan jangka waktu
HAT yang terpendek dengan pelepasan hak dari tanah yang jangka
waktunya lebih lama.
Contoh :
Untuk tanah-tanah HGB yang satu jangka waktunya 15 tahun yang lainnya
20 tahun kemudian digabung menjadi satu hak, yaitu HGB dengan jangka
waktunya 15 tahun.
20. Sertipikat hilang dapat dimintakan penggantinya didasarkan atas pernyataan dan
pemegang hak yang dibuat dalam surat pernyataan di bawah sumpah dan
diumumkan dalam surat kabar, dimana sumpah dilakukan bagaimana apabila
pemegang hak tidak bisa hadir di Kantor Pertanahan letak tanahnya? Berapa
lama jangka waktu pengumuman.
Jawab :
a. Sumpah dilakukan di Kantor Pertanahan tempat letak tanahnya (PP
24/1997 pasal 59 ayat 1 : sumpah dilakukan dihadapan Kepala/Pejabat
Kantor Pertanahan).
Dalam hal hak atas tanah berdasarkan akta yang dibuat oleh PPAT sudah
berpindah kepada pihak lain, tetapi sebelum peralihan tersebut didaftarkan
sertipikatnya hilang, permintaan penggantian sertipikat yang hilang
dilakukan oleh pemegang haknya yang baru dengan pernyataan dari
PPAT bahwa pada waktu dibuat akta PPAT sertipikat tersebut masih ada.
b. Bila pemegang hak tidak bisa hadir di Kantor Pertanahan tempat letak
tanahnya, maka sumpah dilakukan di hadapan Pejabat Kantor Pertanahan
tempat domisili pemegang hak, kemudian Pejabat Kantor Pertanahan
tersebut memberitahukan kepada Pejabat Kantor Pertanahan tempat letak
tanahnya, bahwa sumpah telah dilakukan dihadapannya.
c. Lama pengumuman 30 hari (PP 24/1997 pasal 59 ayat 3).
21. Apa yang harus disampaikan BPPN kepada Kepala Kantor Pertanahan untuk
keperluan pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan akibat peralihan piutang
kepada BPPN? Kantor Pertanahan mana yang harus mendaftar beralihnya Hak
Tanggungan tersebut.
Jawab :
a. Yang harus disampaikan BPPN Kepada Kepala Kantor Pertanahan :
1) Surat Permohonan Pendaftaran Peralihan Hak Tanggungan dari BPPN
2) Sertipikat tanah dan Sertipikat Hak Tanggungan

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 3) Akta peralihan piutang dari Kreditor pemegang Hak Tanggungan
Kepada BPPN berupa akta Cessie atau akta Subrogasi atau alat bukti
lain.
Jika dalam akta Hak Tanggungan menyebutkan lebih dari satu Hak
Tanggungan dan diterbitkan oleh Kantor Pertanahan yang berbeda
wilayah kerjanya, maka dilengkapi dengan asli copy collation akta
cessie atau akta subrogasi.
b. Kantor Pertanahan tempat letak tanah obyek Hak Tanggungan yang harus
mendaftar peralihan Hak Tanggungan tersebut.
22. Apa yang saudara ketahui tentang cessie/subrogasi berkaitan dengan hak
tanggungan? Jelaskan apakah peralihan Hak Tanggungan memerlukan akta
PPAT?
Jawab :
a. Cessie
Adalah perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditor pemegang
Hak Tanggungan kepada pihak lain.
b. Subrogasi :
Adalah penggantian Kreditor oleh pihak ketiga yang metunasi utang
Debitor.
c. Peralihan Hak Tanggungnan tidak memerlukan akta PPAT
Alasannya:
UUHT Pasal 16 :
Jika piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan beralih karena cessie,
subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Hak Tanggungan tersebut
beralih kerena hukum kepada kreditor yang baru.

Jadi karena beralihnya Hak Tanggungan itu terjadi karena hukum, hal
tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta PPAT.
Peralihan itu cukup dicatat pada akta peralihan piutang kepada Kreditor
yang baru.
23. Dalam rangka percepatan pendaftaran tanah diterbitkan PP 24 tahun 1997,
kemudian dikenal pendaftaran sistematik, sporadic, Apa perbedaan kedua sistem
tersebut?
Jawab :
Perbedaan kedua sistem pendaftaran :
Sistematik

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 - Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan
secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah
yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu
desa/kelurahan.
- Dilaksanakan di wilayah-wilayah yang di tetapkan Menteri.

Sporadik
- Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang mengenai
satu atau beberapa objek pendaftaran tanah dalam wilayah atau
bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau
massal.
- Dilaksanakan ata spermintaan yang berkepentingan.
24. Mengenai pengecekan data di Kantor Pertanahan letak tanah sebelum dibuat
akta PPAT.
a. Apa tujuan pengecekan?
b. Kapan sebaiknya akta PPAT dibuat setelah pengecekan?
c. Perlukah pengecekan ulang apabila para pihak baru akan menghadap PPAT
lagi seminggu kemudian setelah pengecekan pertama?

Jawab :

a) Tujuan pengecekan guna melakukan pemeriksaan kesesuaian asli

sertipikat hak atas tanah dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan.
b) Akta PPAT dibuat setelah selesai pengecekan dan pada saat para pihak
telah hadir.
c) Sebaiknya dilakukan pengecekan ulang kemungkinan telah terjadi
perubahan data yuridis/fisik dengan sertipikat.

25. Dalam pendaftaran tanah pertama secara sistematik dan spradic, perlu
diumumkan mengenai data yuridis dan data fisik :
a. Apa tujuan pengumuman tersebut?
b. Berapa lama pengumumannya ?

Jawab :

a. Tujuan pengumuman untuk memberi kesempatan kepada pihak-pihak

yang berkepentingan mengajukan keberatan.
b. Lamanya pengumuman
Pendaftaran secara sistematik lamanya 30 hari
Pendaftaran secara sporadic lamanya 60 hari
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
26. jelaskan serba sedikit, tetapi, jelaskan, proses penerbitan sertipikat II sebagai
pengganti sebagai sertipikat yang hilang?

Jawab:

Proses penerbitan sertipikat II pengganti yang hilang:

- Pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan dihadapkan Kakan

Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertipikat
tersebut.
- Pengumuman satu kali dalam salah satu harian setempat

- 30 hari setelah tanggal pengumuman dibuatkan Berita Acara mengenai

ada tidaknya keberatan atas penerbitan sertipikat II. Jika tidak ada
keberatan atau keberatan menurut Kakan Pertanahan tidak beralasan
maka diterbitkan Sertipikat II.

27. Akibat dari peralihan piutang dari Bank kepada BPPN, maka perlu diadakan
pendaftaran peralihannya Hak Tanggungan.
a. Apasaja yang harus diserahkan oleh BPPN kepada Kepala Kantor
Pertanahan untuk keperluan pendaftaran tersebut?
b. Perlukah dibuat akta HAT untuk peralihan Hak Tanggungan tersebut?
Jelaskan!

Jawab:

a. Akibat peralihan piutang dari Bank kepada BPPN maka yang bares
diserahkan kepada Kakan Pertanahan:
- Permohonan pendaftaran beralihnya Hak Tanggungan dari BBPN
karena peralihan piutang kepada BBPN.
- Sertifikat Hak Tanggungan
- Dokumen yang membuktikan telah terjadinya pengalihan piutang
yang dijamin dengan Hak Tanggungan, Berupa akta cessie atau
alas bukti lain atau petikannya yang dibuat oleh BPPN yang
menyebutkan keterangan mengenai piutang dan Hak Tanggungan
yang bersangkutan.
b. Untuk peralihan Hak Tanggungan tidak diperlukan akta PPAT, karena
peralihan Hak Tanggungan bukan merupakan perbuatan hukum hak
atas tanah diberi wewenang membuat aktanya kepada PPAT.
28. Saudara Ahmad akan menjual sebidang tanah Hak Milik No. 247/Sukamaju
luasnya 500 m2 dibeli oleh Sdr. Syukur dengan harga yang disepakati
sebesar Rp. 150.000/m2 biaya apa saja diluar honorarium PPAT yang harus
dibayar oleh mereka dan berapa besarnya?

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 Jawab:

Pajak-Pajak yang harus dibayar :

NPOTKP saat ini ditetapkan Rp. 60.000.000,-

PENJUAL :

PPH = 5% X (500 X 150.000) = Rp. 3.750.000,-

PEMBELI :

BPHTB = 5% X (500 X Rp. 150.000 – Rp. 60.000.000,-)

= Rp. 750.000,-

29. Apa yang saudara ketahui tentang Surveyor berlisensi, dan apa tugas yang
dapat dilaksanakan dalam rangka menunjang kegiatan pelayanan kepada
masyarakat di bidang pertanahan.

Jawab :

Surveyor berlisensi adalah seseorang yang mempunyai keahlian dibidang

pengukuran dan pemetaan kadastral dan mempunyai kemampuan
mengorganisasi pekerjaan pengukuran dan pemetaan kadastral yang
diberi kewenangan untuk melakukan pekerjaan pengukuran dan
pemetaan kadastral tertentu dalam rangka pendaftaran tanah baik
sebagai usaha pelayanan masyarakat sendiri maupun sebagai pegawai
badan hukum yang berusaha di bidang pengukuran dan pemetaan.

30. Dari 3 kegiatan pendaftaran tanah dimaksud dalam Pasal 19 UUPA yang
berkaitan langsung dengan tugas PPAT adalah kegiatan “Pendaftaran Hak
dan Peralihannya”. Pendaftaran Hak berkaitan dengan tugas BPN sedang
Peralihan hak dapat berkaitan dengan PPAT jika peralihan haknya terjadi
karena adanya perbuatan hukum (dialihkan). Peralihan Hak ada 2 (dua) yaitu
peralihan hak karena perbuatan hukum (dialihkan) dan peralihan hak karena
hukum (beralih).
Peralihan hak karena perbuatan hukum (dialihkan) mengandung arti bahwa
pengalihan haknya perlu perbuatan hukum tertentu. Untuk perbuatan hukum
pengalihan hak ini aktanya dibuat di hadapan PPAT, oleh karenanya kegiatan
pendaftaran tanah ini berkaitan langsung dengan PPAT.
Sedang pengalihan hak karena hukum haknya beralih karena adanya
peristiwa hukum misalnya meninggalnya pemilik tanah. Dengan
meninggalnya pemilik tanah maka karena hukum terjadi pewarisan dan tanah
tersebut karena hukum beralih kepada ahli warisnya.
Contoh pelaksanaannya

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 a. Peralihan hak karena adanya pembayaran oleh penerima hak kepada
pemilik dan pada saat yang sama dilakukan penyerahan tanah oleh
pemiliknya kepada penerima hak, maka perbuatan hukum tersebut adalah
jual beli. Perbuatan hukum jual beli tersebut sesuai ketentuan perlu dibuat
Akta Jual Beli dihadapan PPAT yang mempunyai daerah kerja yang
meliputi hak atas tanah yang bersangkutan.
b. Peralihan hak karena hibah dilakukan dengan tanpa kontra prestasi oleh
pemiliknya kepada penerima hibah secara cuma-cuma dengan melakukan
perbuatan hukum hibah yang aktanya adalah Akta Hibah yang dibuat
dihadapan PPAT yang berwenang.
31. Sistem pendaftaran tanah yang dipergunakan di Indonesia adalah sistem
pendaftaran tanah negatif bertendens positif (kuasi positif), karena surat tanda
bukti hak yang diberikan dalam pendaftaran tanah hanya berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat tidak mutlak, negara hanya menjamin kepastian hukum
atas tanah hak yang terdaftar dan tidak menjamin kepemilikan pemegang
haknya. Artinya sertipikat masih dapat dibatalakan jika dapat dibuktikan
sebaiknya dihadapan hakim, tetapi selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya
sertipikat masih berlaku sebagai alat bukti hak atas tanah yang bersangkutan,
negara tidak menjamin kepemilikan seseorang secara mutlak.
32. Untuk membuat akta pemindahan/pembebanan hak atas tanah diperlukan ijin
jika:
a. Dalam sertipikat dicantumkan tanda yang menyatakan bahwa hak tersebut
hanya boleh dipindah tangankan apabila telah diperoleh ijin dari instansi yang
berwenang. (Ps. 98 PMNA/KBPN).
b. Tanahnya adalah tanah hak pakai atas tanah Negara maka pemindahan dan
pembebanan hak nya dengan ijin Pejabat yang berwenang (Ps 43 (1) UUPA).
c. Tanahnya adalah HGB atau HP atas tanah Hak Milik, jika dimungkinkan
dalam perjanjian pemberiannya dan jika ditentukan dalam perjanjian bahwa
untuk pemindahan/pembebanannya perlu ijin pemegang HM, maka harus
mendapatkan ijin terlebih dahulu. Sedang untuk pembebanan HP atas tanah
HM masih menunggu pengaturan lebih lanjut dengan PP (Ps 4 (3) UU 4/96).

33. a. 4 dari 6 objek pendaftaran tanah.

1. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan HM, HGU, HGB dan HP.

2. Tanah HPL.

3. HM SRS.

4. Hak tanggunngan.

b. Uraian hak-hak yang dapat beralih dan dialihkan.

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 b.1. - HM adalah hak yang turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dimiliki
orang atas tanah dan mempunyai fungsi sosial (Pasal 20 UUPA).

- HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai oleh negara
dengan jangka waktu paling lama 25 tahun atau 35 tahun dan dapat
diperpanjang 25 tahun (Pasal 28 UUPA).

- HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas

tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu paling lama 30
tahun (Pasal 35 UUPA).

- HP adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari

tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah millik orang lain
(Pasal 45 UUPA).

b.2 HPL adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan

pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya (Pasal 1
angka 4 PP 24/97).

b.3. Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak milik atas satuan yang
bersifat perseorangan dan terpisah (Pasal 8 ayat (2) UU 16/1985).

34. Hal-hal yang menyebabkan ditolaknya pembuatan akta Pasal 36 PP 24 tahun

1997 :

a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar tidak disampaikan sertipikat

asli atau sertipikat yang disampaikan/diserahkan tidak sesuai daftar-daftar
yang ada dikantor pertanahan.
b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar tidak disampaikan surat bukti
hak dan surat keterangan belum bersertipikat.
c. Salah satu atau para pihak atau salah satu saksi tidak memenuhi syarat
untuk bertindak demikian/sebagai saksi.
d. Salah satu atau para pihak bertindak berdasar surat kuasa mutlak.
e. Belum diperoleh ijin, jika ijin tersebut diperlukan.
f. Objek dalam sengketa.
g. Tidak dipenuhi syarat lain atau dilanggar larangan-larangan yang
ditentukan dalam peraturan perundangan.
35. pemeriksaan sertipikat maksudnya adalah mencocokan/kesesuaian data
yang terdapat dalam sertipikat dengan daftar-daftar yang ada di kantor
pertanahan apakah cocok atau tidak. Disamping itu di dalam buku tanah
apakah terdapat catatan mengenai sita atau objek dalam sengketa. Hal lain
yang perlu diketahui adalah apakah sertipikat tersebut produk BPN (Ps. 97
PMNA/KBPN 3/97).
36. Perbedaan jangka waktu berlakunya SKMHT.
a. 1 (satu) bulan.
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 Diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas tanah yang sudah terdaftar
(an. Pemberi kuasa) dan atau belum terdaftar dan wajib diikuti dengan
pembuatan APHT selambat-lambatnya 1 (satu) bulan sesudah diberikan
(Pasal 15 (3) UU 4/96).
b. 3 (tiga) bulan.
- diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas tanah yang belum terdaftar
dan/atau belum terdaftar an Pemberi Kuasa wajib diikuti dengan
pembuatan APHT selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan setelah diberikan
(Pasal 15 ayat (4) UU 4/96).
- 3 (tiga) bulan sejak tanggal dikeluarkannya sertipikat hak atas tanah
objek HT diberlakukan bagi SKMHT yang dibuat atas objek (berupa hak
atas tanah yang pensertipikatannya sedang dalam pengurusan).
 Dalam rangka menjamin pelunasan kredit produktif termasuk KUK
dengan plafond kredit Rp. 50 juta sampai dengan Rp. 250.000.000
juta.
 KPR yang termasuk dalam KUK yang diberikan untuk pemilikan ruko
oleh usaha kecil dengan luas max 200 m2 dengan bangunan max 70
m2 dengan plafond max Rp. 250.000.000.
 Kredit untuk perusahaan inti dalam ranhgka KKPA PIRTRANS atau
PIR lainnya yang dijamin dengan hak atas tanah yang pengadaannya
dibiayai dengan kredit tersebut.
 Kredit pembebasan tanah dan kredit konstruksi yang diberikan kepada
pengembang dalam rangka KPR atas usaha kecil, KPR rumah inti,
pembangunan KSB dengan luas tanah 54 m2 – 72 m2, perbaikan
rumah inti dan KSB 54-72 m2. KPR-KUK ruko dengan tanah max 200
m2, bangunan 70 m2, plafond max Rp. 250.000.000. (PMNA/KBPN
No. 4 tahun 1996).
- Diberlakukan bagi SKMHT atas tanah yang sedang ditingkatkan haknya
menjadi hak milik (Ps 3 (2) PMNA/KBPN 5/98 Jo Ps 15 (4) (5) UUHT).
c. Berlaku sampai saat berakhirnya masa berlakunya perjanjian pokok yang
bersangkutan.

Diberlakukan bagi SKMHT yang diberikan untuk menjamin pelunasan jenis

KUK :

 Yang diberikan kepada nasabah usaha kecil KUD, KUT dan koperasi Primer
untuk anggotanya.
 Pemilikan KSB dengan luas 54-72 m2 untuk membangun rumahnya.
 Perbaikan rumah untuk kedua jenis KUK tersebut diatas (Pasal 1
PMNA/KBPN 4 tahun 1996)
37. a. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam
suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan
secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki secara terpisah terutrama
untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda-benda
bersama dan tanah bersama. (Pasal 1 angka 1 UU 16/85).
b. Satuan rumah susun adalah bagian rumah susun yang tujuan peruntukan
utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian yang
mempunyai sarana penghubung ke jalan umum (Pasal 1 angka 2 UU No.
16/85).
c. Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak
terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan
rumah susun.
d. Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun,
tetapi yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.
38. Pendaftaran hapusnya Hak Tanggungan berdasarkan surat pernyataan
penghapusan hutang (Roya) yang dibuat oleh dan yang disebabkan oleh :
a. Hapusnya utang.
Berisi pernyataan bahwa utang telah lunas dan HT mohon dapat dihapus.
Surat dibuat oleh kreditor dan berbentuk surat bermaterai cukup yang
ditujukan ke Kantor Pertanahan yang didalamnya berisi pernyataan tersebut.
b. Dilepaskannya HT oleh pemegang HT.
Berbentuk surat bermaterai cukup yang ditujukan kepada BPN untuk mohon
HT dapan dihapus karena HT tersebut telah di lepaskannya kepada pemilik
tanah.
c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan PN.
Yang membuat adalah hakim pada PN berbentuk penetapan peringkat oleh
ka PN terjadi karena permohonan pembeli dan agar HT nya dibersihkan.

39. pemindahan hak dapat juga dilakukan karena lelang dan pewarisan.

a. Lelang

Pembeli dan harga jualnya ditentukan dalam pelelangan setelah melalui

penawaran, yang dipimpin oleh Pejabat Lelang dan bukti pembeliannya
adalah Risalah Lelang.

Risalah Lelang dibuat oleh Pejabat Lelang dan tidak dibuat oleh/dihadapan
PPAT.

b. Pewarisan

Pewarisan merupakan proses beralihnya kepemilikan dari seseorang kepada

ahli warisnya seketika setelah meninggalnya pewaris/pemilik. Jadi
peralihannya adalah karena hukum kepada para ahli waris. Sedang untuk
melihat siapakah para ahli waris perlukan surat keterangan warisan. Bagi
“pribumi” Keterangan Waris dibuat oleh ahli waris yang disaksikan dan
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 dibenarkan Lurah serta dikuatkan Camat, bagis Tionghoa/Timur asing
Keterangan Waris dibuat oleh Notaris, dan PPAT mempunyai wewenang
membuat Keterangan Waris.

40. Jelaskan 3 tujuan dilaksanakannya pendaftaran tanah

Jawab:
- Tujuan pendaftaran tanah :
a. Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun (SRS) dan
hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan
dirinya sebagai pemegang hak ysb;
b. Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan
termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang
diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang
tanah dan SRS yang sudah terdaftar;
c. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.
- Pasal 19 ayat 1 UUPA dan Pasal 3 PP No. 24/1997
41. Dalam rangka pemberian kepastian hukum kepada pemegang hak atas tanah
diterbitkan sertipikat hak atas tanah yang dinyatakan sebagai alat pembuktian
yang kuat sebagaimana Pasal 19 UUPA Tahun 1960. Jelaskan pengertian
sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian
yang kuat.
Jawab:
- Artinya selama tidak dibuktikan sebaliknya, data fisik, dan data yuridis yang
dimuat dalam sertipikat tersebut harus diterima sebagai data yang benar.
(Pasal 32 ayat 1 PP No. 24/1991)

42. Dalam Pasal 39 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah diatur
penolakan pembuatan akta oleh PPAT. Jelaskan hal-hal yang menjadi penyebab
ditolaknya pembuatan akta oleh PPAT!
Jawab :
- Hal-hal yang menyebabkan ditolaknya pembuatan akta oleh PPAT :
a. Mengenai bidang tanah yang sudah terdaftar/HMSRS, kepadanya tidak
disampaikan :
- Sertipikat asli; atau
- Sertipikat yang diserahkan tidak sesuai dengan daftar yang ada di
kantor Pertanahan

b. Mengenai bidang tanah yang belum terdaftar, kepadanya tidak disampaikan:

- Surat bukti hak kepemilikan tanah; atau
@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 - Surat keterangan Kepala Desa/Lurah yang menyatakan bahwa ybs
menguasai bidang tanah tersebut;
- Surat keterangan dari Kantor Pertanahan, bahwa tanah ybs belum
bersertipikat, atau
- Surat pernyataan dan pemegang hak ybs yang dikuatkan oleh Kepala
Desa/Lurah.

c. Salah satu atau para pihak yang akan melakukan perbuatan hukum atau
saksi tidak berhak atau tidak memenuhi syarat;

d. Salah satu atau para pihak bertindak atas dasar suatu Surat kuasa mutlak;

e. Untuk perbuatan hukum yang akan dilakukan belum memperoleh izin dari
pejabat instansi yang berwenang;

f. Obyek sedang dalam sengketa;

g. Tidak dipenuhi syarat atau dilanggarnya larangan yang ditentukan dalam

peraturan perundang-undangan.
43. Sesuai Pasal 45 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah disebutkan,
bahwa Kepala Kantor Pertanahan Menolak untuk melakukan pendaftaran akta
antara lain disebabkan karena perbuatan hukum dalam akta PPAT dibatalkan.
Sebutkan 2 hak yang menjadi sebab batalnya akta tersebut !

Jawab :
- 2 hal yang menyebabkan batalnya akta yang dibuat PPAT :

a. Para pihak tidak cakap dan tidak berwenang untuk melakukan perbuatan
hukum yang bersangkutan;
b. Pembeli tidak memenuhi syarat untuk menjadi pemegang hak atas tanah
yang dibelinya;
c. Tidak dipenuhinya syarat kesepakatan diantara para pihak;
d. Tidak dipenuhinya syarat terang, tunai dan rill.
44. Pertanyaan berikut berkaitan dengan Hak Tanggungan atas tanah. Pilihlah 4 dari
6 Pertanyaan dibawah ini dan jawablah dengan jelas !
a. Hak atas tanah apa saja yang dapat dibebani Hak Tanggungan atas Tanah ?

Jawab :

- Yang dapat dibebani HT :

a. Hak Milik/HM;
b. Hak Guna Usaha/HGU;
c. Hak Guna Bangunan/HGB;

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 d. Hak Pakai atas Tanah Negara
e. Rumah Susun;
f. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
- Pasal 4 jo Pasal 27 UU No. 4/1996

b. Hak-hak apa saja yang menjadi sebab hapusnya Hak Tanggungan atas
tanah?

Jawab :

- Sebab hapusnya HT :
a. Hapusnya utang-yang dijamin dengan HT;
b. Dilepaskan HT oleh pemegang HT;
c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua PN;
d. Hapusnya hak atas tanah yang dibebani HT;
- Pasal 18 UU No. 4/1996

c. Jelaskan secara singkat pengertian Hak Tanggungan atas tanah memiliki sifat
accessoir!

Jawab :

- Artinya bahwa HT merupakan ikatan/accessoir dari pinjaman utang,

maka:
- Adanya HT karena ada utang;
- Utang beralih HT ikut beralih;
- Utang lunas HT hapus.

d. Jelaskan yang dimaksud dengan azas pemisahan horizontal dikaitkan dengan

pembebnan Hak Tanggungan atas tanah!

Jawab:

- Yang dimaksud dengan azas pemisahan horizontal, pada dasarnya

UUHT menganut azas pemisahan horizontal, bahwa benda-benda
yang merupakan satu kesatuan dengan tanah menurut hukum bukan
merupakan bagian dari tanah yang bersangkutan. Namun dalam
pembebaban HT dimungkinkan pula meliputi benda-benda yang
merupakan bagian dengan tanah ysb, dengan syarat:
1) Benda-benda tersebut merupakan satu kesatuan dengan tanah
ysb;
2) Dinyatakan secara tegas dalam APHT.

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL
 e. jelaskan secara singkat pengertian bahwa Hak Tanggungan atas tanah
mempunyai sifat tak dapat dibagi-bagi kecuali diperjanjikan dalam Pembuatan
Akta Hak Tanggungan atas tanah !

Jawab :

- Pengertian HT tak dapat dibagi-bagi, bahwa HT membebani secara utuh

obyek HT, selama utang belum lunas, maka masing-masing bidang tanah
tidak dapat dihapus pembebanannya secara masing-masing bidang.
- Pengecualian melalui lembaga Royal Partial (sebagian) dengan syarat:
1) Tanah yang menjadi obyek HT lebih dari satu bidang;
2) Pembayaran utang secara angsuran;
3) Kalusula Roya Partial harus diperjanjikan secara tegas dalam APHT.

f. Surat Kuasa Memasang Hak Tanggungan atas tanah wajib dibuat dengan
akta notaris atau PPAT dengan memenuhi persyaratan tertentu. Sebutkan
syarat-syarat tersebut!

Jawab :

- Syarat pembuatan SKMHT :

1) Tidak memuat kuasa lain selain membebankan HT;
2) Tidak memuat kuasa subtitusi;
3) Mencantumkan secara jelas, mengenai :
- Obyek HT;
- Jumlah utang
- Nama dan identitas kreditor;
- Nama dan identitas debitor jika debitor jika debitor bukan pemberi HT
- Pasal 15 ayat 1 UU No. 4/1996
45. Sesuai dengan ketentuan UU No. 16/1985 tentang Rumah Susun, sebutkan jenis
hak-hak atas tanah apa saja yang dapat dibangun rumah susun!
Jawab :
- Hak atas tanah yang dapat dibangun rumah susun:
a. Hak Milik/HM
b. Hak Guna Bangunan/HGB;
c. Hak Pakai atas tanah Negara/Hak Pengelolaan.

@BERANDAHUKUM_OFFICIAL