3.

NORMES URBANÍSTIQUES

Capítol 1. Delimitació d’àrea de tanteig i retracte.

Article 1.- Delimitació.

1. Es delimita una àrea sotmesa al dret de tanteig i retracte; de conformitat amb allò
que estableix l’article 15 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a
l’habitatge i l’article 172 del Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova
el Text refós de la llei d’Urbanisme de Catalunya. Aquesta àrea comprèn la totalitat
del terme municipal de Sant Cugat.

2. Els objectius de la delimitació de l’àrea de tanteig i retracte són els següents:

- Incrementar el parc d’habitatges vinculats a polítiques socials.

- Incrementar el patrimoni municipal de sòl i d’habitatge.
- Facilitar la conservació i rehabilitació d’edificis.
- Evitar l’expulsió d’ocupants.
- Fer front als processos especulatius.

3. L’exercici del dret de tanteig i retracte correspon a l’Ajuntament de Sant Cugat, a

les entitats urbanístiques especials del mateix Ajuntament de Sant Cugat i de la
Generalitat de Catalunya, i en el cas de sectors o polígons d’actuació, a
l’administració actuant, sens perjudici del que preveu l’article 3.2 d’aquestes
NNUU.

4. Es sotmeten a l’exercici del dret de tanteig i retracte les transmissions oneroses

de les finques que s’indiquen en l’article 2.

Article 2.- Immobles subjectes a tanteig i retracte.

1. Restaran sotmeses al dret de tanteig i retracte les transmissions dels següents
immobles:
a) Els terrenys en sòl urbà consolidat, tinguin o no la condició de solar, en els quals
sigui admès l’ús d’habitatge plurifamiliar, amb un sostre per a ús d’habitatge de
més de 550 m2; sobre els quals no es garanteixi en el moment de la seva
transmissió, la destinació d’un mínim del 30% del seu sostre edificable per a ús
d’habitatge, a habitatge amb protecció oficial d’acord amb allò que estableixen
els articles 17 i 77 de la llei 18/2007 del dret a l’habitatge que s’haurà de destinar
íntegrament a les modalitats de règim general o especial.

b) Els terrenys en sòl urbà no consolidat, en els quals sigui admès l’ús d’habitatge,
amb un sostre per a ús d’habitatge de més de 550 m2; i sobre els quals el

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 15
 planejament no en determini la reserva mínima del 30% del sostre destinat a
habitatge, per a habitatges de protecció oficial, a habitatge amb protecció oficial
d’acord amb allò que estableixen els articles 17 i 77 de la llei 18/2007 del dret a
l’habitatge que s’haurà de destinar íntegrament a les modalitats de règim general
o especial.

c) Els terrenys en sòl urbanitzable delimitat o no delimitat, compresos en sectors

destinats a usos d’habitatge.

d) Els terrenys amb edificacions plurifamiliars amb sostre per a ús d’habitatge de

més de 550 m2 ruïnoses o desocupades.

e) Els edificis plurifamiliars sobre els quals es dugui a terme una actuació de
rehabilitació integral o de gran rehabilitació.

f) Els edificis plurifamiliars sencers destinats principalment a ús d’habitatge.

g) Els habitatges situats en edificis plurifamiliars que es trobin en un procés de

buidat d’habitatges llogats o de canvi de titularitat de la major part dels habitatges
de propietat cap a un únic adquirent.

h) Els habitatges buits sotmesos a l’impost dels habitatges buits previst a la Llei
14/2015, de 21 de juliol.

i) Els habitatges propietat d’entitats financeres adquirits per dació en pagament i/o
procedents de processos de desnonament dels anteriors propietaris i els
provinents d’execucions hipotecàries, procediments de compensació o pagament
de deute amb garantia hipotecaria.

j) Els habitatges que es trobin en àrees de rehabilitació i conservació, o dins les

previsions d’un programa de rehabilitació, amb especial consideració dels
habitatges buits i els de lloguer en règim de pròrroga forçosa.

2. La garantia sobre la destinació del 30% del sostre edificable destinat a habitatge amb
protecció oficial prevista en els apartats a) i b) del punt primer, podrà constituir-se sobre
la finca objecte de transmissió, o bé sobre altres immobles no edificats propietat del mateix
adquirent sobre els quals es pugui verificar i garantir la viabilitat tècnica i jurídica de la
seva implantació amb la mateixa superfície de sostre protegit.

3. En els supòsits contemplats en els apartats e), f) i g) del punt primer, caldrà garantir en
tots els casos el reallotjament dels residents en règim de lloguer, dins del mateix edifici en
els termes previstos per la legislació vigent.

Article 3.- Exercici del tanteig i retracte.

1. El dret de tanteig i retracte podrà ser exercit per part de l’Ajuntament de Sant Cugat,
així com també per part de les entitats urbanístiques especials del mateix ajuntament i
de la Generalitat de Catalunya. En el cas d’immobles compresos dins de sectors o

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 16
 polígons d’actuació podrà ser exercida també per part de l’administració actuant.

El dret de tanteig i retracte podrà ser exercit per part de l’Ajuntament de Sant Cugat o
de la Generalitat de Catalunya en benefici de promotors socials d’habitatge segons els
criteris que estableix l’article 51 de la llei del dret de l’habitatge, i altres entitats definides
en l’article 87.3, tals com cooperatives d’habitatge, promotors públics d’habitatge, i
promotors privats d’habitatge protegit en règim de lloguer, i entitats sense ànim de lucre
l’objecte de les quals sigui l’allotjament de col·lectius vulnerables; amb la condició que
es garanteixi la destinació del mínim del 30% del sostre d’habitatge al règim de
protecció oficial, un 20% del qual, com a mínim haurà de ser de règim general o
especial; o de la totalitat del sostre d’habitatge, a habitatge assequible en règim de
lloguer.

2. Per a l’exercici del dret de tanteig i retracte s’atendrà preferentment a criteris d’idoneïtat
i de racionalitat en funció del teixit social, residencial i tipològic del municipi. Es
prioritzarà l’exercici sobre els següents àmbits:

a) Existència de solars d’ús residencial plurifamiliar susceptibles de poder-hi

desenvolupar nous habitatges protegits o de preu assequible.

b) Existència d’edificis d’habitatges en àmbits subjectes a una forta pressió

immobiliària i amb una proporció significativa d’habitatges en règim de
lloguer, susceptibles de processos de substitució o de rehabilitació integral.

c) Presència significativa de finques edificades per sota del seu potencial de

sostre màxim, i per tant, subjectes a possibles processos de substitució.

d) Zones amb presència majoritària edificacions amb dèficits constructius,

d’accessibilitat o energètics.

e) Sector de Volpelleres i del Turó de Can Matas (amb presència de solars

plurifamiliars vacants).

f) Barri del Monestir (amb solars vacants i edificis d’habitatges amb presència
important de règim de lloguer i edificacions amb dèficits).

g) Sectors del centre oest i barris del Colomer i Sant Domènech (amb edificis
amb potencial de renovació o substitució).

h) Centre històric (amb presència d’edificacions per sota del seu potencial de
sostre màxim).

i) Àmbits inclosos en polígons d’actuació per a noves edificacions agrupades

a la Floresta.

j) Proximitat dels immobles en relació amb els equipaments sanitaris i

assistencials per tal de garantir la major cobertura de les necessitats

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 17
 específiques de la població en funció de la seva edat, gènere,
desenvolupament econòmic i de la major presència poblacional de minories
i col·lectius vulnerables.

En el desenvolupament de l’exercici del dret de tanteig i retracte s’atendrà en tots els

casos al criteri fonamental d’evitar l’excessiva concentració d’habitatge protegit en un
mateix àmbit urbà. Es considerarà que existeix una excessiva concentració d’habitatge
protegit quan en una mateixa illa d’edificació el nombre d’habitatges protegits superi el
60% del total dels habitatges de la mateixa.

Article 4. Garantia del compliment del compromís de construcció d’habitatge

protegit.

La previsió i el compromís per part dels adquirents de solars i terrenys sobre la

construcció del 30% del sostre total d’habitatge amb el destí d’habitatge protegit, als
efectes dels supòsits sobre el possible exercici del dret de tanteig i retracte previstos a
l’article 2.a) i 2.b), es concretaran mitjançant l’acreditació de la sol·licitud de la cèdula
de qualificació provisional dels nous habitatges en el termini màxim d’un any i l’obtenció
de la mateixa en el termini màxim de dos anys, a comptar des de la data de
comunicació de la transmissió de l’immoble.

Article 5. Vigència de la delimitació.

D’acord amb el que estableix la vigent legislació, s’estableix una durada màxima de
sis anys a partir de la vigència de la present modificació del P.G.M.

Capítol 2. Obligació d’edificar.

Article 6. Terminis per a edificar.

1. D’acord amb el que disposa l’art. 175 TRLUC els terminis per a iniciar obligatòriament
l’edificació dels solars inclosos en sectors i polígons d’actuació seran els que determini
el planejament sectorial vigent i els que estableixin els nous planejaments en el cas de
nous sectors.

2. En els solars que estiguin exclosos de sectors o formin part de sectors en els quals el
planejament no determina els terminis d’edificació, s’estableixen els següents terminis
per a l’inici de l’edificació:

a) En solars amb usos admesos d’habitatge plurifamiliar o usos mixtos que

inclogui habitatge, així com en terrenys amb edificacions que es trobin en
estat ruïnós o inacabades; s’estableix un termini màxim per a l’inici de les
obres de tres anys des de l’entrada en vigor d’aquesta modificació del
P.G.M.

b) En parcel·les incloses dins de polígons d’actuació urbanística sotmesos a

processos de reparcel·lació física, amb usos admesos d’habitatge
plurifamiliar; s’estableix un termini màxim de cinc anys des de l’entrada en

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 18
 vigor d’aquesta modificació del P.G.M., o de tres anys a partir de la fermesa
administrativa de l’aprovació del projecte de reparcel·lació.

3. Dins dels terminis fixats per a l’inici de l’edificació caldrà haver sol·licitat i obtingut la
corresponent llicència d’edificació.

4. El termini per la finalització de l’edificació vindrà determinat en funció del que

s’estableixi en l’atorgament de la llicència d’edificació.

5. El termini podrà ser prorrogat a petició de la persona propietària en base a factors

justificats d’impossibilitat del seu compliment que hauran de ser verificats per mitjà
d’una resolució municipal expressament motivada en base a circumstàncies del mercat
i del sector de l’habitatge i de l’activitat terciària i d’oficines.

Article 7. Conseqüències de l’incompliment dels terminis per a edificar.

1. L’incompliment dels terminis per a iniciar o finalitzar l’edificació, o per a executar les
obres dictades en una ordre d’execució d’obres referida a obres de conservació o
rehabilitació requerides per a la seguretat de les persones o per la protecció del
patrimoni; comportarà la declaració de l’incompliment de l’obligació d’edificar per part
de l’Ajuntament i la inscripció en el registre municipal de solars sense edificar.

2. La inscripció en el registre municipal de solars sense edificar comportarà la iniciació

de l’expedient d’alineació forçosa, mitjançant expropiació o venda, o de substitució
forçosa, d’acord amb allò que estableix l’article 179 del Text refós de la llei d’urbanisme.

Capítol 3. Reserva mínima d’habitatges de protecció en actuacions de

transformació urbanística i sectors de sòl urbanitzable.

Article 8. Actuacions de transformació urbanística.

Als efectes de les determinacions contemplades en aquesta modificació del P.G.M. i de
conformitat amb allò que estableix el text refós de la Llei estatal del sòl i la Disposició
addicional segona del Text refós de la llei d’urbanisme; tenen la consideració d’actuacions
de transformació urbanística:
a) Les actuacions de nova urbanització o bé de renovació o reforma de la urbanització i
les de dotació, segons el cas, destinades a l’ordenació i la transformació del sòl
urbanitzable i del sòl urbà no consolidat inclòs en sectors de millora urbana o en
polígons d’actuació urbanística que tinguin per objecte determinar operacions
urbanístiques que comportin el desenvolupament del model urbanístic de l’àmbit de
que es tracti o bé la seva reconversió quant a l’estructura fonamental, l’edificació
existent o els usos principals.

b) Les actuacions aïllades previstes en modificacions del planejament, sobre terrenys que
en origen tenen la condició de sòl urbà consolidat, i que tenen per objecte l’ordenació
i l’execució d’una actuació que, sense comportar una reordenació general d’un àmbit,

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 19
 dóna lloc a la transformació dels usos preexistents o a l’augment de l’edificabilitat o de
la densitat de determinades parcel·les i a la correlativa exigència de majors reserves
per a zones verdes, per espais lliures i per equipaments.

Article 9. Reserva mínima d’habitatges de protecció en actuacions de transformació

urbanística.
Les modificacions del Pla General Metropolità i els plans de millora urbana que delimitin i
desenvolupin sectors que continguin actuacions de transformació urbanística, amb
independència de que comportin o no la qualificació d’ús residencial de nova implantació;
hauran de preveure la reserva d’un mínim del 30% del sostre destinat a ús d’habitatge, a
habitatge amb protecció oficial d’acord amb allò que estableix l’article 77 de la llei 18/2007
del dret a l’habitatge, un 20% del qual, com a mínim, haurà de ser de règim general o
especial.

Article 10. Reserva mínima d’habitatges de protecció en sectors de sòl urbanitzable.

Les figures de planejament en sòl urbanitzable delimitat i en sòl urbanitzable no delimitat,

de sectors en els quals es prevegi la implantació d’usos d’habitatge; hauran de de preveure
la reserva d’un mínim del 50% del sostre destinat a ús d’habitatge, a habitatge amb
protecció oficial d’acord amb allò que estableix l’article 77 de la llei 18/2007 del dret a
l’habitatge, un 30% del qual, com a mínim, haurà de ser de règim general o especial.

Capítol 4. Desenvolupament mitjançant una ordenança.

Article 11. Ordenança.

L’Ajuntament podrà formular una ordenança que desenvolupi i concreti els aspectes
procedimentals, la confecció i gestió d’un cens de finques susceptibles de l’exercici del
dret de tanteig i retracte, de la publicitat, la informació i confidencialitat, concretar i precisar
els criteris i protocols per a l’exercici del dret de tanteig i retracte, els criteris d’adjudicació
dels habitatges de protecció atenent a les necessitats específiques dels diferents
col·lectius en funció de l’edat, gènere, desenvolupament econòmic i de major presència
poblacional de minories i col·lectius vulnerables; així com qualsevol altre
desenvolupament que precisi l’exercici dels drets i les determinacions continguts a la
present normativa.

Així mateix, en desenvolupament de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, l’esmentada

ordenança o una d’específica podrà regular la creació i gestió d’una oficina de bones
pràctiques immobiliàries a la ciutat de Sant Cugat amb la finalitat de recollir i proposar
mesures contra les pràctiques abusives en el lloguer i venda dels habitatges; així com
també la regulació específica de l’ús i funcionament dels habitatges compartits.

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 20
Disposició transitòria única.

1. Conforme l’art. 17.3 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge, per
aquelles transmissions en sòl urbà consolidat que s’hagin concretat prèviament a la
publicació de l’aprovació definitiva del pla, s’estableix un ajornament de l’entrada en
vigor de la present modificació, per un termini de dos anys, per tal de garantir la viabilitat
econòmica de les operacions.

2. En el termini de dos anys des de l’entrada en vigor d’aquest pla, tampoc resultarà
d’aplicació la present modificació a aquells instruments de planejament i gestió que
afectin terrenys que en origen tenen la condició de sòl urbà consolidat i que s’hagin
aprovat inicialment o provisional abans de la publicació de l’aprovació definitiva del
present pla.

Modificació del P.G.M. per a la implementació de mesures per l’increment del parc d’habitatge protegit a
Sant Cugat del Vallès. 21