Polska | Listopad 2022

Rynek biurowy

Kraków | Wrocław | Trójmiasto | Katowice | Łódź |

Poznań | Lublin | Szczecin

Luka nowej podaży na rynkach regionalnych o krok

za stolicą
Podaż vs współczynnik pustostanów
(główne rynki regionalne w Polsce, III kw.
Od kilku kwartałów, w kontekście Warszawy
2022 r.)
głośno mówi się o nadchodzącej luce nowej
1 800 000 22.0% 24%
podaży prognozowanej przede wszystkim na
21%
2023 r. Związana jest ona z rekordowo niskim 1 500 000 15.4% 16.9%
15.6% 15.5% 18%
poziomem powierzchni będącej w budowie na 1 200 000
13.5
% 15%
terenie stolicy. Sytuacja analogicznie, choć 11.2%
900 000 12%
z lekkim przesunięciem w czasie, prezentuje się
9%
na największych rynkach regionalnych w Polsce. 600 000 3.9%
6%
Jeszcze do niedawna realizowanych było blisko 300 000
3%
800 000 m² nowoczesnej powierzchni biurowej.
0 0%
W ostatnim czasie widoczne jest jednak
spowolnienie ze strony deweloperów, którzy
ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych
inwestycji z uwagi na rosnące koszty Podaż (m²) Poziom pustostanów (%)
Źródło: JLL, III kw. 2022 r.
finansowania oraz utrzymującą się presję
kosztową. W przypadku znacznej części Nowa podaż (największe rynki regionalne
planowanych projektów start budowy jest w Polsce, 2013 r. – 2024P r.)
uzależniony od pozyskania kluczowego najemcy.
400 000
Na koniec III kw. 2022 r. w realizacji znajdowało
się blisko 560 000 m2, z czego większość trafi na 300 000
rynek do końca 2024 r. Istnieje
prawdopodobieństwo, że nie wszystkie projekty 200 000
zostaną ukończone w terminie, a niektóre nawet
czasowo zawieszone ze względu na brak 100 000
kluczowego najemcy. W efekcie takiego poziomu
aktowości deweloperów oraz obecnej sytuacji, 0
od roku 2024 przewiduje się lukę nowej podaży
na największych rynkach biurowych w Polsce
poza Warszawą.
Nowa podaż (m²) Planowana podaż (m²)
Źródło: JLL, III kw. 2022 r.

1 | Rynek biurowy w Polsce, listopad 2022 © 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.
Obecnie najwięcej nowej powierzchni
powstaje we Wrocławiu – ponad 170 000 m2.
Na drugim miejscu plasuje się Kraków
(145 000 m2), a następnie Trójmiasto
(76 000 m2).
Powierzchnia w budowie (największe
rynki
. regionalne w Polsce , III kw. 2022 r.)
Wrocław
9%
10% 30% Kraków
12% Trójmiasto
Poznań
13%
26% Katowice
Łódź
Źródło: JLL, III kw. 2022 r.
W III kw. 2022 r. do użytku oddane zostały
jedynie dwie inwestycje: Quorum Office Park
D (16 200 m²) i L’Uni (4000 m²) – oba budynki
znajdują się na terenie Wrocławia. Łącznie
w I-III kw. 2022 r. deweloperzy ukończyli
ponad 330 000 m2 nowych biur. Najwięcej
powierzchni dostarczono w Katowicach
(117 000 m2), Trójmieście (50 600 m2)
i Krakowie (47 700 m2).
W ujęciu kwartalnym widoczne jest również
delikatne spowolnienie w aktywności
najemców. Po bardzo dobrej pierwszej
połowie roku, w której popyt na biura wynosił
ponad 340 000 m², w III kw. powyższy
wolumen wyniósł 106 300 m².
Łączny popyt odnotowany na ośmiu
głównych rynkach regionalnych w pierwszych
dziewięciu miesiącach 2022 r. wyniósł
450 600 m² (+19% r-d-r). Pokazuje to, że nie
można mówić o spadku zainteresowania
biurami w skali roku. Prognozowana
całkowita aktywność najemców w 2022 r.
może przekroczyć 600 000 m², utrzymując się
na podobnym poziomie w kolejnych latach.
Warto zaznaczyć, że na rynkach poza
Warszawą, popyt na biura pozostaje
w znacznym stopniu generowany przez
relokacje najemców do lepszych jakościowo
obiektów biurowych.
2 | Rynek biurowy w Polsce, listopad 2022
Popyt na biura (największe rynki
regionalne w Polsce, 2013 r. – 2024P r.)
800 000
600 000
400 000
200 000
0
Prognozowany popyt brutto (m²) Popyt brutto (m²)
Źródło: JLL, III kw. 2022 r.
Pomimo dość ograniczonych wejść nowych
podmiotów na rynki regionalne i widocznym
relokacjom, odnotowujemy również przypadki
najemców, którzy decydują się na
zwiększenie zajmowanej przestrzeni biurowej
w odpowiedzi na szybki rozwój. Potwierdzają
to znaczące umowy ekspansji obecnych
najemców zarejestrowane w pierwszych
trzech kwartałach 2022 r., w tym m.in.
Dobranie 3800 m² przez Keywords Studios
w Global Office Park w Katowicach, 2800 m2
podpisane przez Boehringer Ingelheim w
Centrum Południe we Wrocławiu, 2300 m2
zajęte przez LKQ Europe w .KTW II
w Katowicach, 2000 m2 dla firmy Solar
w Symetris Business Park w Łodzi czy
dodatkowe 1500 m2 dla Demant w biurowcu
Oxygen w Szczecinie.
Największe transakcje zawarte w omawianym
okresie to relokacje Capgemini w Krakowie
(przednajem, 13 800 m2, Fabryczna Office
Park) i PWC w Katowicach (nowa umowa,
12 900 m2, .KTW II) oraz renegocjacja Cisco
Systems Poland w Krakowie (12 500 m2,
Enterprise Park).
Z uwagi na wspomniany wcześniej
utrzymujący się trend relokacji najemców
do biurowców o wyższym standardzie,
obserwujemy zwiększającą się ilość
powierzchni na wynajem w starszych
budynkach biurowych, a co za tym idzie
stopniowo zmieniającej się strukturze
wakatów.
© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.
Na koniec września 2022 r. współczynnik
pustostanów dla ośmiu głównych rynków
regionalnych wyniósł 15,2%. Indeks pozostał
na porównywalnym poziomie względem II kw.
br, jednak nadal był wyższy o 1,7 p.p. wobec
analogicznego okresu w 2021 roku. Wraz
z dostarczeniem na rynek nowych projektów
biurowych w kolejnych kwartałach wskaźnik
pustostanów będzie wykazywał tendencję
wzrostową, natomiast jego stopniowe
obniżanie się może nastąpić wraz z luką
nowej podaży szacowanej na rok 2024.
Oferta powierzchni na podnajem już od kilku
kwartałów utrzymuje się na stabilnym
poziomie i na koniec września 2022 r.
oferowano łącznie 150 000 m² tego typu
przestrzeni. Warto pamiętać, że powierzchnie
te nie są uwzględniane podczas określania
współczynnika pustostanów – w przeciwnym
razie udział powierzchni dostępnej na
wynajem od zaraz wynosiłby 17,6%.
Na większości głównych rynków biurowych
pierwsze trzy kwartały bieżącego roku
przyniosły wzrost stawek czynszu dla
najlepszych nieruchomości o 0,25-0,50 €/ m2
/miesiąc. Na koniec III kw. 2022 r. najwyższe
czynsze odnotowano w Krakowie (14,00-
16,00 € / m² / miesiąc), Wrocławiu (14,00-
15,50 € / m2 / miesiąc) i Trójmieście (13,50-
15,50 € / m2 / miesiąc). Deweloperzy
zaczynają oferować dłuższe okresy najmu
(7 lat), jednakże w przeciwieństwie do
Warszawy, nie jest to jeszcze
rozpowszechniona praktyka.
Na rynku utrzymuje się presja wzrostowa
na stawki czynszu za najlepsze powierzchnie
biurowe, do czego przyczynia się ożywienie
po stronie najemców po okresie pandemii
oraz wysokie koszty związane z aranżacją
powierzchni, czy budowy w przypadku
nowych obiektów.
Na koniec września 2022 r., całkowity
biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce
osiągnął 1,8 mld euro, przebijając tym samym
całoroczny wynik z 2021 r. Co więcej,
uwzględniając toczące się transakcje, rok
2022 r. może odnotować jeden
z najwyższych wyników w historii, znacząco
przewyższający lata 2021 i 2020. Tak duży
wolumen w sektorze biurowym został
osiągnięty dzięki dwóm warszawskim
transakcjom o bezprecedensowej skali, jak
również dzięki szeregowi transakcji
3 | Rynek biurowy w Polsce, listopad 2022
Wolumen inwestycyjny w sektorze
biurowym (największe rynki regionalne
w Polsce, I-III kw. 2022)
6% 2%
Wrocław
8%
Kraków
15% Poznań
44%
Łódź
Trójmiasto
25% Pozostałe
Źródło: JLL, III kw. 2022 r.
w miastach regionalnych dotyczących
głównie nieruchomości typu „core” i „core+”.
Transakcje zawarte na rynkach regionalnych
odpowiadały za 45% całkowitego wolumenu
odnotowanego od początku 2022 r. Znacząca
jego część przypadła na Kraków i Wrocław.
Cavatina sprzedała Lone Star: Tishnera
Office (Kraków), Ocean Office Park (Kraków)
i Carbon Tower (Wrocław). Łączna wartość
tego portfela przekroczyła 139 mln €. Kolejną
istotną transakcją we Wrocławiu była
sprzedaż Centrum Południe przez Skanska
do Stena. Transakcja ta obejmowała również
nabycie biurowca High 5ive (budynek 3)
w Krakowie. Łączna cena za obie
nieruchomości wyniosła około 128 mln €.
Jednak prawdziwe przełomową transakcją
było nabycie biurowca Nowy Rynek D
w Poznaniu przez Eastnine. Zakup
poznańskiej nieruchomości był pierwszą
transakcją szwedzkiego inwestora w Polsce.
Cena sprzedaży jest szacowana na ok.
121 mln € i stanowi najwyższą wartością
sprzedaży pojedynczego biurowca, jaką
zarejestrowano poza Warszawą.
Rosnące koszty finansowania i budowy
przełożyły się na wzrost stóp kapitalizacji.
Niemniej projekty spełniające najwyższe
standardy wciąż przyciągają torów, co widać
po tegorocznych transakcjach. Na koniec
III kw. stopa kapitalizacji dla Krakowa
i Wrocławia, które pozostają głównymi
miastami regionalnymi, wynoszą obecnie
ok. 6,00%, przy założeniu pięcioletnich umów
najmu.
© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.
Podstawowe wskaźniki dla głównych rynków biurowych w Polsce
Szczecin Trójmiasto Warszawa
186 000 1 011 000 6 343 300

3,9 13,5 12,1

Poznań Łódź
620 400 18 500 76 300 608 100 629 600
18-26
11,2 11,5–14 13,5-15,5 22,0
/11-17

36 900 1500 50 600 228 100 37 800

13,6-15,25 11,5–14

0 41 500
Trójmiasto
Wrocław Szczecin Lublin
1 320 600 222 000

15,6 15,5

84 200 Poznań 9100

Warszawa
14-15,5 10,5-12,5

58 400 15 000
Łódź Lublin
Katowice Kraków
716 600 1 651 700
Wrocław
16,9 15,4
Katowice
54 000 133 800

13,5–14,5 14-16
Kraków
117 300 47 700

Podaż (m2) Pustostany (%) Popyt brutto (m2) Czynsze (€/m2/miesiąc) Nowa podaż (m2)

Źródło: JLL, III kw. 2022 r.

Kontakt Mateusz Polkowski Karol Patynowski Hanna Wyrzykowska

Head of Research & Senior Director Research Analyst
Consultancy Tenant Representation Research & Consultancy
mateusz.polkowski@eu.jll.com karol.patynowski@eu.jll.com hanna.wyrzykowska@jll.com

© 2022 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved.

Dane zawarte w niniejszym raporcie oparte są na materiałach/źródłach, które są uważane za wiarygodne i nie zostały niezależnie zweryfikowane przez JLL. JLL
nie udziela żadnej gwarancji co do dokładności, kompletności lub przydatności całości lub części raportu, który został sporządzony wyłącznie jako ogólne
wskazówki i nie stanowi porady. Żadna część niniejszego raportu nie może być powielana ani przekazywana w jakiejkolwiek formie lub w jakikolwiek sposób bez
uprzedniej pisemnej zgody JLL. JLL, jej kadra kierownicza i pracownicy nie ponoszą odpowiedzialności za jakiekolwiek straty, zobowiązania, szkody lub wydatki
wynikające bezpośrednio lub pośrednio z wykorzystania lub ujawnienia raportu lub działania podjęte w oparciu o niniejszy raport. JLL zastrzega sobie prawo do
dochodzenia roszczeń w postępowaniu karnym i cywilnym w przypadku nieuprawnionego użycia, dystrybucji lub naruszeń praw własności intelektualnej.