‫محاضرة بعنوان "الترقيم العقاري في حساب مجهول"‬

‫‪/conseildetat.dz/ar‬محاضرة‪-‬بعنوان‪-‬الترقيم‪-‬العقاري‪-‬في‪-‬حساب‪-‬مجهول‪/‬أخبار‪-‬المجلس‬

‫أيام اإلستقبال‬

‫من األحد إلى الخميس ‪ :‬سا‪  :: 12.00 -08.30 ‬سا‪16.00 -13.30 ‬‬

‫البريد اإللكتروني‬

‫استمارة البحث‬

‫محاضرة بعنوان "الترقيم العقاري في حساب مجهول"‬

‫التاريخ‪ :‬‬

‫‪ 23‬مارس ‪2022‬‬

‫في اطار المحاضرات الدورية التي ينظمها مجلس الدولة تم يوم االربعاء الموافق لـــ ‪ 23/03/2022 ‬إلقاء محاضرة من‬
‫طرف مستشارة الدولة‪  ‬بالغرفة الرابعة القسم الرابع السيدة (م‪.‬ف) تحت عنوان "الترقيم العقاري في حساب مجهول"‬

‫أين استهلت المحاضرة بالتطرق الى النصوص القانونية التي تحكم عملية مسح‪  ‬االراضي ال سيما ‪ ‬األمر ‪ 74-75‬المؤرخ في‬
‫‪ 12/11/1975‬المتضمن إعداد مسح األراضي العام و تأسيس السجل العقاري ‪ ،‬ثم النصوص التطبيقية له وهي المرسوم ‪-76‬‬
‫‪ 62‬المؤرخ في ‪  25/03/1976‬المتعلق بإعداد مسح األراضي العام والمرسوم ‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ 25/03/1976‬المتعلق‬
‫بتأسيس السجل العقاري المعدل و المتمم بالمرسوم ‪ 210-80‬المؤرخ في‪  13/09/1980‬و المرسوم التنفيذي ‪123-93‬‬
‫المؤرخ في ‪.19/05/1993‬‬

‫‪1/5‬‬
 ‫و تعتبر عملية ترقيم العقارات الممسوحة من بين اإلجراءات القانونية الهامة التي يقوم بها المحافظ العقاري‪ ،‬والتي يترتب عنها‬
‫تسليم الدفتر العقاري لمستحقيه باعتباره سندا إداريا‪ ،‬ويتحدد نوع الترقيم العقاري فيما إذا كان مؤقتا أو نهائيا‪ ،‬بحسب السندات‬
‫المقدمة من قبل المالك الظاهر الذي يدعي ملكيته للعقار محل المسح‪ .‬ولقد سمح المشرع الجزائري لكل ذي مصلحة بإمكانية‬
‫المطالبة بإعادة النظر في الترقيم العقاري عن طريق اللجوء إلى القضاء بقطبيه العادي واإلداري‪.‬‬

‫أوال‪ :‬الترقيم العقاري في المناطق الممسوحة ‪:‬‬

‫‪-‬يقوم المحافظ العقاري طبقا للمادة ‪ 11‬من المرسوم ‪ 76/63‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس ‪ 1976‬المتعلق بتأسيس السجل العقاري‬
‫بترقيم العقارات الممسوحة في السجل العقاري بمجرد استالمه وثائق المسح و يعتبر الترقيم العقاري قد تم من يوم االمضاء على‬
‫محضر تسليم‪  ‬وثائق مسح األراضي‬

‫‪ُ -‬يَر َّقْم العقار طبقا للمادة ‪ 12‬من المرسوم المذكور ترقيم نهائي مباشرة إذا كان العقار له و ثائق ملكية ال يشوبها أي نقص أو‬
‫خطأ و يسلم الدفتر العقاري لمالكه فورا و بدون إنتظار‪,‬‬

‫‪-‬اذا كان العقار بدون سند ملكية و كان لحائزه ما يثبت حيازته لمدة ‪ 15‬سنة ُيَر َّقْم له العقار ترقيما مؤقتا لمدة ‪ 4‬أشهر ثم ُيَر َّقْم‬
‫ترقيم نهائي و يسّلم الدفتر العقاري لحائزه بعد ‪ 4‬أشهر طبقا للمادة ‪13‬‬

‫‪-‬ويعتبر الترقيم مؤقتا لمدة سنتين طبقا للمادة ‪ 14‬بالنسبة للعقارات التي ليس لمالكها الظاهرين سندات اثبات كافية و بعد مرور‬
‫سنتين من تاريخ المحضر يرقم ترقيما نهائيا‬

‫‪-‬اذا كان العقار بدون سند و بدون مالك او حائز ُيَر َّقْم العقار ترقيما مؤقتا باسم الدولة ثم ترقيما نهائيا بعد مرور سنتين باسمها‪.‬‬
‫
‬
‫‪- ‬و لما يصبح الترقيم نهائي يمنح لصاحبه‪  ‬دفتر عقاري الذى هو سند الملكية في صيغته الجديدة و هو بالنسبة للعقار كبطاقة‬
‫التعريف الوطنية بالنسبة للشخص و ينشأ لكل عقار دفتر خاص به و إذا كان للعقار عدة مّالك كالورثة أو مالكين على الشيوع‬
‫فيجب أن يرخصوا ألحد منهم بموجب وكالة لسحب الدفتر العقاري‪.‬‬

‫‪-‬قد تثار إحتجاجات أثناء مدة الترقيم المؤقت و بموجب أحكام المادة ‪ 15‬من المرسوم ‪ 63-76‬المؤرخ في‪ 25/03/1976‬فعلى‬
‫الذين َيَّدُع ون حيازة حقوق عينية على العقارات الممسوحة أن يبلغوا إعتراضهم إلى كل من المحافظ العقاري و الطرف الخصم‬
‫بموجب رسالة موصى عليها ‪.‬تسجل خالل اآلجال المحددة في المادتين ‪ 13‬و ‪ 14‬من المرسوم ‪ 63-76‬المؤرخ في‬
‫‪25/03/1976‬و في حالة إثارة االعتراضات خارج اآلجال القانونية حيث الترقيم أصبح نهائيا ال يبقى للمعترضين إال التوجه‬
‫إلى الجهات القضائية المختصة‪.‬‬
‫أما إذا أثيرت االعتراضات في
اآلجال القانونية فللمحافظ العقاري سلطة ُمَص الحة األطراف طبقا للمادة ‪ 15‬الفقرة ‪ 2‬من المرسوم‬
‫‪ 76-63‬المؤرخ في ‪ 25/03/1976‬و ُتدرج نتائج هذه المحاولة في محضر مصالحةو في حالة المصالحة بين األطراف يحرر‬
‫المحافظ العقاري محضرا للصلح يكون له قوة اإللزام‪.‬‬
‫و من المالحظ انه خالل فترة الترقيم العقاري المؤقت
ال ُيَس ْم المحافظ العقاري الدفتر العقاري بل يكتفي بتسليم شهادة ترقيم‬
‫ِّل‬
‫مؤقت و ال يمنح الدفتر العقاري إال بعد الترقيم النهائي‪.‬‬

‫‪ ‬ثانيا‪ :‬اشكاالت العقارات الممسوحة المسجلة في حساب مجهول ‪:‬‬

‫‪-‬ان ظاهرة األراضي مجهولة المالك تشكل أهم العوائق التي تعترض عملية السجل العقاري ونعني بها تلك القطع او األراضي‬
‫التي اثبت التحقيق العقاري اثناء عملية المسح ان مالكها غير معروف أي مجهول‪ ،‬وهو األمر الذي نتج عنه تأخر إتمام العملية‬
‫من جهة وعدم دقتها وفعاليتها من جهة أخرى ‪ ،‬ويتجلى ذلك من خالل تسجيل عدد كبير من العقارات في حساب المجهول ‪ ،‬وهذا‬
‫يتنافى والغرض األساسي من عملية مسح األراضي‪ .‬غير أنه ونتيجة لهذه الوضعية تدخلت المديرية العامة لألمالك الوطنية في‬
‫العديد من المرات لتسوية هذه الظاهرة عن طريق المذكرات و التعليمات منها التعليمة رقم ‪ 16‬المؤرخة في ‪1998\05 \24‬‬
‫الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية التي اعتبرت األراضي التي ال مالك او حائز لها تسجل في حساب مجهول و بعد‬
‫سنتين تسجل في حساب الدولة‪  ‬إال أن هذه التعليمات و المذكرات تبقى غير كافية و الدليل على ذلك لجوء العديد من الحائزين و‬
‫المالك إلى القضاء لتسوية وضعية عقاراتهم مما ادى بالمشرع الى التدخل من خالل قوانين المالية لسنة ‪ 2015‬حيث أصبحت‬
‫العقارات مجهولة المالك تسجل في حساب الدولة‪  ‬اال ان هذا القانون عرف عزوفا من قبل مديرية الحفظ العقاري ومديرية امالك‬

‫‪2/5‬‬
‫الدولة لما يسببه من مشاكل خاصة على مستوى القضاء و خاصة انه غلق باب التسوية ‪،‬ثم حاول المشرع تدارك األمر من خالل‬
‫تعديل ثاني في قانون المالية ‪ 2018‬أين أصبحت العقارات تسجل بعد مرور ‪ 15‬سنة باسم الدولة‪ ،‬واذا ما ظهر مالك بوثائق تفيد‬
‫ملكيته للعقار يسجل باسمه‪.‬‬

‫ثالثا‪ :‬كيفية تسوية العقارات في حساب مجهول ‪:‬‬

‫‪-‬ان قانون رقم ‪ 10-14‬المؤرخ‪  ‬في ‪ 2014 \12 \30‬المتعلق بقانون المالية لسنة ‪ 2015‬نصت المادة ‪ 67‬منه على ما يلي‪«:‬‬
‫تـدرج ضـمن الـقـسـم الـرابع من الـبـاب الـثـاني من األمـر رقم ‪ 74-75‬المؤرخ‪  ‬في ‪ 8‬ذي الـقـعدة عـام ‪ 1395‬الموافق ‪12‬‬
‫نـوفــمـبــر ســنـة ‪ 1975‬والمتـــضــمــن إعــداد مـــسـح األراضي الــعـــام وتـــأســيـس الــسـجل العقاري مادة ‪ 23‬مكرر‬
‫تحرر كما يأتي‪:‬‬

‫‪ ‬المادة ‪ 23‬مكرر‪ :‬يرقم كل عقار لم يطالب به خالل عمليات مسح األراضي ترقيما نهائيا باسم الدولة‪.‬‬

‫في حالة احتجاج مبرر بسند ملكية قانوني‪ ،‬فإن المحافظ العقاري يكون مؤهال في غضون خمسة عشرة (‪ )15‬سنة ابتداء من‬
‫تاريخ إيداع وثائق المسح لدى المحافظة العقارية للقيام في غياب أي نزاع وبعد تحقيق تقوم به مصالح أمالك الدولة والتدقيق‬
‫المعتاد وبناء على رأي لجنة تتكون من ممثلين عن مصالح المديرية بالوالية للحفظ العقاري والمحافظة العقارية وأمالك الدولة‬
‫ومسح األراضي والفالحة والشؤون الدينية واألوقاف والبلدية‪  ‬بترقيم الملك المطالب به باسم مالكه‪.‬‬

‫رابعا‪ :‬منازعــات الترقيـم المؤقـت للعقارات غيـر المطالب بهـا وكيفيــة تسويتهـا وفقـــا للمــــادة‬
‫‪ 89‬من القانون رقم ‪ 11\17‬المؤرخ في ‪ 2017\12\27‬المتضمن قانــــون الماليـــة لسنـــة‬
‫‪: 2018‬‬
‫نصت المادة ‪ 89‬من القانون رقم ‪ 11\17‬المؤرخ في ‪ 2017\12\27‬المتضمن قانــــون الماليـــة لسنـــة ‪ 2018‬على ما يلي‪:‬‬
‫« تعدل أحكام المادة ‪ 23‬مكرر من األمر رقم ‪ 74-75‬المؤرخ في ‪ 12‬نوفمبر سنة ‪ 1975‬والمتضمن إعداد مسح األراضي العام‬
‫وتأسيس السجل العقاري‪ ،‬المعدل والمتمم‪ ،‬وتحرر كما يأتي‪:‬‬

‫المادة ‪ 23‬مكرر‪" :‬يسجل كل عقار تابع لخواص‪ ،‬لم يطلب به خالل عمليات مسح األراضي ولم تتمكن مصالح المسح من تحديد‬
‫مالكه أو حائزه في حساب يسمى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال مسح األراضي" ويرقم ترقيما مؤقتا لمدة خمس‬
‫عشرة (‪ )15‬سنة‪ ،‬من تاريخ إيداع وثائق المسح بالمحافظة العقارية‪.‬‬

‫‪ -‬و بتاريخ ‪ 05‬أفريل ‪ 2018‬اصدرت المديرية العامة لألمالك الوطنية المذكرة رقم‪  4060:‬المتعلقة بتسوية العقارات غير‬
‫المطالب بها أثناء أشغال المسح جاءت هذه المذكرة لتفسير وتشرح كيفية تطبيق نص المادة ‪ 89‬من قانون المالية ‪ 17/11‬المعدلة‬
‫للمادة ‪ 23‬مكرر من األمر ‪ 75/74‬ا أهم ما جاء فيها انشاء حساب جديد يسمى " العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح‬
‫" عوض حساب المجهول المعمول به سابقا تتعلق بالعقارات التابعة للخواص غير مطالب بها خالل عملية المسح والتي لم تتمكن‬
‫مصالح المسح من تعيين مالكها او حائزها اثناء التحقيقات المسحية و من جهة أخرى تسويتها من قبل مصالح الحفظ العقاري‬
‫بالتنسيق السيما مع مصالح أمالك الدولة و مصالح مسح األراضي و هذا وفق اجراءات مسطرة في هذا الصدد تهدف هذه‬
‫المذكرة الى شرح التدابير الجديدة و توضيح مجال تطبيقها و اإلجراءات الواجب اتباعها في هذا الشأن‪.‬‬

‫‪-‬تسوية العقارات المدعمة بعقود غير مشهرة أو عن طريق ممارسة حيازة فعلية‪:‬‬
‫
‬
‫يتم تسوية هذا النوع من العقارات على مستوى مديرية الحفظ العقاري المختصة بتقديم طلب تسوية مرفق بالعقود غير‬
‫المشهرة(رسمية أو عرفية) وفي حالة الحيازة (شهادات جبائية‪،‬قرارات عقود التعمير‪،‬قرارات إدارية ‪...‬إلخ وفي حالة عدم كفاية‬
‫الوثائق المقدمة إلثبات واقعة الحيازة باإلمكان طلب إشهاد بالحيازة ‪.‬‬

‫في األخير عند استفاء جميع الشروط المتعلقة بالتسوية المذكورة أعاله يأمر مدير الحفظ العقاري المحافظ العقاري بترقيم العقار‬
‫مؤقتا لمدة سنتين بداية من تاريخ تقديم طلب التسوية وعلى المحافظ العقاري في أثناء ذلك تسجيل المعارضات في هذا الشأن من‬
‫المعنيين وتسويتها وفقا للمادة ‪ 15‬من المرسوم ‪. 76/63‬‬

‫‪3/5‬‬
‫تجدر اإلشارة إلى أن جميع العقارات التي سجلت سابقا (تم إمضاء محضر إستالم وثائق المسح بشأنها قبل‪ )01/01/2018‬في‬
‫حساب المجهول تحول إلى حساب العقارات غير المطالب بها أثناء أشغال المسح وتستفيد هي األخرى من ترقيم مؤقت لمدة ‪15‬‬
‫سنة ويتم تسويتها أيضا وفقا لنص المادة ‪ 89‬المذكورة أعاله إبتداءا من تاريخ ‪ 01/01/2018‬ويتم ذلك كالتالي‪:‬‬
‫حساب المجهول‬ ‫‪ -1-‬العقارات التي تنتمي إلى األقسام التي تم إمضاء محضر إستالمها قبل ‪ 31/12/2014‬تحول مباشرة من
‬
‫إلى حساب العقارات غير مطالب بها أثناء أشغال المسح‪. ‬‬
‫محضر إستالمها من ‪ 01/01/2015‬إلى غاية ‪ 31/12/2017‬بالنسبة‬ ‫‪ -2-‬العقارات التي تنتمي إلى األقسام التي تم إمضاء
‬
‫لهذه الحالة طبقت المادة ‪ 67‬من قانون المالية ‪ 2015‬أين تم ترقيمها مباشرة بإسم الدولة حيث نميز حالتين‪: ‬‬
‫
‬
‫إشكال فتحول مباشرة إلى‬ ‫‪ -1‬تم تسجيلها من طرف أعوان المسح بإسم " الدولة مالكة مفترضة " ففي هذه الحالة ال يطرح أي‬
‫الحساب الجديد المذكور أعاله‪. ‬‬
‫‪ -2‬إذا تم تسجيلها من طرف
أعوان المسح بإسم " الدولة " ففي هذه الحالة يجب أوال فرز العقارات التي لم يتعرف أعوان المسح‬
‫على أصحابها وسجلت بإسم الدولة من تلك التابعة حقيقة للدولة للتمييز بينهما ثم تحويلها إلى الحساب الجديد‪.‬‬

‫وحسب رأينا انه بعد انتهاء مدة ‪ 15‬سنة و ترقيم العقار نهائيا باسم الدولة يمكن للمالك او الحائز اللجوء الى العدالة للمطالبة‬
‫بإعادة ترقيم العقار باسمه على أساس الملكية او الحيازة‪.  ‬‬

‫‪  ‬و من بين النزاعات التي طرحت أمام مجلس الدولة بهذا الخصوص ‪ ‬حالة الترقيم في حساب مجهول اين تم اعتبار ان الترقيم‬
‫ليس نهائيا عمال بالمواد ‪ 14 \ 13 \ 12‬من المرسوم رقم ‪ 63-76‬المؤرخ في ‪ 25‬مارس سنة ‪ 1976‬المتعلق بتأسيس السجل‬
‫العقاري و بالتالي لم يصدر قرار من المحافظ العقاري بعد يمكن الطعن فيه امام القضاء عمال بالمادة ‪ 16‬من نفس المرسوم وان‪ ‬‬
‫العقارات المرقمة بحساب (مجهول) والتي لم يطالب بها خالل عمليات مسح األراضي فان المشرع الجزائري سهل على‬
‫اصحابها طريقة الحصول على حقوقهم فبدل اللجوء إلى القضاء مكنهم وبطريقة بسيطة من تسوية العقار المسجل في حساب‬
‫المجهول‪  ‬إداريا بالمرور على اللجنة المختصة دون اللجوء للقضاء و في منازعات أخري ‪ ‬تبين لمجلس الدولة"‪ ...‬ان العقار‬
‫موضوع الترقيم في حساب مجهول هو محل عدة نزاعات مطروحة امام القضاء‪  ‬لم يتم الفصل فيها نهائيا‪،  ‬و طالما ان العقار‬
‫المتنازع عليه مرقم بحساب مجهول ولم يتم ترقيمه نهائيا نظرا لعدم الفصل ‪ ‬في النزاع المطروح نهائيا امام القضاء العادي و‬
‫بالتالي لم يصدر قرار من المحافظ العقاري بعد يمكن الطعن في صحته مما يستوجب‪  ‬الغاء الحكم المستأنف و القضاء من جديد‬
‫بعدم قبول الدعوى"‪.‬‬

‫و من بين النزاعات التي طرحت على مستوى المجلس أيضا هي حالة الترقيم في حساب مجهول و بعد سنتين تم ترقيم العقار‬
‫محل النزاع في حساب الدولة "‪...‬اين شكل السيد وزير المالية ( المديرية العامة لألمالك الوطنية )طعنا باالستئناف‪  ‬ضد الحكم‬
‫الصادر عن المحكمة اإلدارية بتبسة بتاريخ ‪ 2017-04-18/‬القاضي بإلغاء‪  ‬الترقيم النهائي لفائدة الدولة الوارد على‪  ‬العقار‬
‫الكائن بحي جبل الجرف بلدية الحمامات والية تبسة المعين ضمن القسم ‪ 77‬مجموعة ملكية رقم ‪  54‬وإعادة‪  ‬ترقيم العقار‬
‫المذكور لفائدة المرجعين اين تبين لمجلس الدولة ان القرار المطعون فيه‪  ‬سجل اثناء عملية المسح في حساب مجهول و ان‬
‫المحافظ العقاري و بعد مرور مدة السنتين‪  ‬قام بترقيمه نهائيا لحساب الدولة ليس على أساس انه يعود للدولة و انما استنادا‬
‫للتعليمة رقم ‪ 16‬المؤرخة في ‪ 1998\05\24‬الصادرة عن المديرية العامة لألمالك الوطنية التي تنص على ان العقارات‬
‫المسجلة في حساب مجهول والتي لم يطالب بها أصحابها اثناء اآلجال القانونية تؤول للدولة بعد مرور سنتين‪  ‬و هو ما يؤكده‬
‫المستأنف في عريضة االستئناف وانه تبين من الوثائق المقدمة بالملف و من الخبرة المعتمدة‪  ‬على مستوى المحكمة ان المستأنف‬
‫عليهما اكتسبا القطعة األرضية محل النزاع عن طريق الشراء بموجب عقد عرفي مؤرخ في ‪ 1979\10\19‬من البائع الذي‬
‫آلت اليه القطعة األرضية بالشراء بعقد توثيقي مشهر بتاريخ ‪ 1957\09\20‬حجم ‪ 1561‬رقم ‪ 18‬و ان أمالك الدولة لوالية‬
‫تبسة لم تقدم ما يثبت ملكيتها للعقار و ان الخبير توصل الى ان العقار موضوع النزاع في حيازة المستأنف عليهما أنجزا عليه‬
‫مسكن وانه ال يمس ملكية الدولة وهو من أمالك الخواص ‪,‬مؤكدا أن العقد العرفي المستظهر به من طرف المستأنف عليهما و‬
‫بعد مطابقته ميدانيا على ارض الواقع مع العقار موضوع النزاع تبين له ان العقد العرفي يتعلق بالعقار محل النزاع‪.‬‬

‫و منه يقرر مجلس الدولة تأييد الحكم المستأنف‪.‬‬

‫‪4/5‬‬


5/5