‫تسجيل الملكية العقارية بالشهرالعقاري‬

‫كل ما تود معرفته عن تسجيل العقارات‬

‫تطبيق القانون رقم ‪ ٩‬لسنة ‪ ٢٠٢٢‬بتعديل بعض أحكام الشهر العقاري والتوثيق الخاص بتسجيل الشقق والعقارات سواء‬
‫العقد مسجل او عرفي او وضع يد مكسب للملكية او عقد ابتدائي أو نهائي‪.‬‬

‫مميزات تعديالت القانون‪:‬‬

‫(أ) إمكانية التقدم بطلبات الشهر إليكترونيا كما يمكن تقديمها أمام مأمورية الشهر العقاري التابع لها العقار المراد شهره ‪٠‬‬
‫(ب) الرد علي طلب الشهر سواء بالموافقة أو الرفض أو اإلخطار بوجود طلب سابق للشهر مقدم من الغير ‪ ،‬في مدة ل‬
‫تتجاوز ‪ ٣٧‬يوما ‪٠‬‬
‫( ج) متابعة إرسال رسائل هاتفية لمقدم الطلب يتابع من خاللها حالة طلبه ‪٠‬‬
‫(د) إمكانية شهر العقار وتسجيل حيازته بالمدة المكسبة للملكية ( ‪ ١٥‬عام ) وذلك وفق اإلجراءات والمستندات التي‬
‫حددتها نماذج وزارة العدل ‪٠‬‬
‫(ه) إمكانية شهر العقار المصحوب بسند ملكية عرفي ( عقد ابتدائي) بحيازته بحسن نية لمدة خمس سنوات وفق نصوص‬
‫القانون المدني بالمادتين ‪ ٩٦٨‬و ‪٠ ٩٦٩‬‬
‫(و) اشتملت نماذج الوزارة علي المستندات المطلوبة في كل حالت الشهر ‪ ،‬مثل ‪-:‬‬
‫(‪ )١‬تحقيق واقعة مادية ‪٠‬‬
‫(‪ )٢‬تسجيل تصرف من محرارات مشهرة‪٠‬‬
‫(‪ )٣‬شهر عريضة دعوي لتسجيل عقد ‪٠‬‬
‫(‪ )٤‬شهر حكم قضائي نهائي ‪٠‬‬
‫(ه) شهر حق إرث ‪٠‬‬
‫وغيرها من األحكام واإلجراءات ‪٠‬‬
‫(ز) امكانية تسجيل الحالت المختلفة مثل‬
‫‪ -1‬حيازة عقد نهائي بملكية العقار‬

‫‪ -2‬أو حيازة عقد عرفي "ابتدائي" مر على حيازته للعقار ‪ 5‬سنوات‪.‬‬

‫‪ -3‬إيصال مرافق أو عنوان في البطاقة الشخصية‬

‫‪ -4‬وضع اليد على عقار مر على حيازته ‪ 15‬عاما ويثبت ذلك بإيصال مرافق‬

‫بمعنى أن كل مواطن مر عليه ‪ 5‬سنوات في الشقة يمكنه التسجيل‪ ،‬بتقديم العقد البتدائي وإيصال مرافق باسمه أو البطاقة‬
‫الشخصية المدرج بها عنوان الشقة‪ ،‬أ ّما عن وضع اليد‪ ،‬فكل من مر عليه ‪ 15‬سنة وفي حيازته‪( .‬الشقة ‪ -‬عقار ‪ -‬أرض)‬
‫يمكنه تسجيل الملكية‬
‫(س) القانون حدد سقف زمني لتسجيل العقد بـ‪ 37‬يوما ول تتجاوز الرسوم ‪ 3900‬جنيه‪.‬‬

‫الحالت المحظور تسجيلها‪:‬‬

 ‫حظر القانون حالتين للتسجيل‪ ،‬أولها تسجيل أمالك الدولة والثانية تسجيل أمالك الغير‪ ،‬وتصل عقوبة تزوير العقود‬
‫المزورة بالحبس وغرامة‪.‬‬

‫اجراءات تسجيل وضع اليد‬

‫‪ -1‬يُحصل من الطالب رسم ُمحدد للطلب قدره مائتان وخمسون جنيها إذا كان العقار موضوع الطلب تقل مساحته عن‬
‫‪ 300‬متر مربع‪ ،‬أو أرضا زراعية تقل مساحتها عن خمسة أفدنة‪ ،‬ويكون رسم الطلب خمسمائة جنيه في غير ذلك‪.‬‬

‫‪ -2‬مع عدم اإلخالل بنص المادة (‪ )7‬من هذه الالئحة‪ ،‬يُقدم الطلب على النموذج ال ُمعد لشهر الوقائع ال ُمشار إليها في المادة‬
‫(‪ )10‬مكررا من القانون‪.‬‬

‫‪-3‬على المأمورية أن تنشر خالل خمسة أيام من تاريخ تقديم الطلب على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية واسعة‬
‫النتشار؛ إعالنا يتضمن بيانات طلب الشهر‪ ،‬وموضوعه‪ ،‬وبيانات العقار‪ ،‬واسم المتصرف‪ ،‬ولمن لديه اعتراض على‬
‫التسجيل أن يتقدم إلى المأمورية المختصة باعتراضه مقرونا بالمستندات المؤيدة له في أجل غايته عشرة أيام من تاريخ‬
‫النشر‪.‬ويجب أن يكون النشر في النسختين الورقية واإللكترونية للصحيفة‪ ،‬وترفق باألوراق صورة ضوئية من النشر‪.‬‬
‫‪-4‬يقوم رئيس المـأمورية أو من ينيبه من األعضاء الفنيين بإجراء معاينة على الطبيعة للتحقق من وضع اليد‪ ،‬ومدته‪،‬‬
‫وسببه‪ ،‬ومدى استكمال شروطه‪ ،‬أو لتحقيق الواقعة المكسبة للملكية على حسب األحوال‪ ،‬طبقا ألحكام القانون المدني أو‬
‫قانون تنظيم الشهر العقاري بحسب األحوال‪ ،‬على أن يُحرر بتلك المعاينة محضر يتضمن بيانا مفصال عن العقار محل‬
‫الطلب يُذكر فيه أوصافه ومشتمالته طبقا لحالته في الطبيعة‪ ،‬وأقوال مقدم الطلب‪ ،‬وجيرة العقار محل الطلب‪ ،‬والحائزون‬
‫له‪ ،‬والمعترضون بحسب األحوال‪ ،‬وبصفة عامة كل من يلزم سماع أقوالهم‪ ،‬ويُوقع على المحضر من الحاضرين‪ ،‬فإن‬
‫امتنع أحدهم عن التوقيع أُثبت ذلك في المحضر مع بيان سبب امتناعه‪.‬‬
‫‪-5‬على المأمورية أن تبدي رأيها في الطلب‪ ،‬ثم ترفعه إلى المكتب موقعا على مشروعه ومصدقا على توقيعات الطالب؛‬
‫مرفقا به جميع األوراق والمستندات الخاصة به‪ ،‬وذلك خالل مدة ل تجاوز ثالثة وعشرين يوما من تاريخ تقديمه‪.‬‬
‫‪-6‬على المكتب بعد التوقيع على مشروع المحرر عرض الطلب ومرفقاته والعتراضات المقدمة بشأنه على اللجنة‬
‫المنصوص عليها في المادة (‪ 23‬مكررا) من قانون تنظيم الشهر العقاري؛ وفي كافة األحوال يصدر القرار مسببا بالقبول‬
‫أو الرفض‪.‬‬

‫رسوم تسجيل الشقق والعقارات وفقا لقانون الشهر العقاري‪:‬‬

‫حدد القانون رسوم التسجيل لتبدأ من ‪ 500‬جنيه الى ‪ 2000‬جنيه‪ ،‬بحيث تكون الرسوم‪:‬‬

‫‪ 500‬جنيه للوحدات من متر ‪ 100‬متر‪.‬‬

‫‪1000‬جنيه للوحدات من ‪ 100‬إلى ‪ 200‬متر‪.‬‬

‫‪ 1500‬جنيه للوحدات من ‪ 200‬متر إلى ‪ 300‬متر‪.‬‬

‫‪ 2000‬جنيه للوحدات من ‪ 300‬متر فأعلى‬

‫أعدت الوزارة ‪ ٨‬نماذج رئيسية مؤمنة تأمين كامل حتى تستخدم فى الحالت الراغبة في التسجيل بحيث كل نموذج‬
‫يخص حالة معينة كتسجيل العقار بإشهار دعوى أو اشهار إرث وغيرها وتشمل المستندات المطلوبة من المواطنين‬
‫الراغبين في تسجيل عقاراتهم بالشهر العقاري ‪:‬‬
 ‫‪- ١‬صورة بطاقة الرقم القومي "صورة بطاقة وكيله والتوكيل الصادر له"‪.‬‬
‫‪- ٢‬مشروع المحرر مكتوب على نماذج الشهر العقاري‪.‬‬
‫‪ - ٣‬بيان رفع مساحي رقمي بإحداثيات النظام العالمي "دبيلو – جي – أس ‪ "84‬أو ورقيا لخريطة بمقياس رسم بحد‬
‫أقصى (‪ )1:2500‬موضحا به العقار المراد تسجيله مظلال والبيانات الخاصة به‪.‬‬

‫‪- ٤‬رخصة المباني للعقار محل الطلب إذا كان مقام اعتبارا من ‪ 2‬يونيو ‪ 1992‬أو نموذج "‪ "10‬الخاص بقبول التصالح‬
‫عن العمال المخالفة أو أي مستند يفيد إقامته قبل هذا التاريخ مثل كشف العوائد أو ما يفيد انتفاعه بالمرافق العامة‪.‬‬
‫‪-5‬المستندات التي تفيد تحقق الحيازة وشروطها وذلك بعقد عرفي او حكم صحة ونفاذ أو كشف عوائد أو أي مستند رسمي‬
‫أخر ‪.‬‬

‫الخطوات التي يجب علي المواطنين اتباعها سواء كانت شهر ملكية بعقد نهائي أو ملكية بعقد عرفي أو ملكية بوضع‬
‫اليد كاآلتي ‪:‬‬

‫‪ - ١‬يتوجه المواطن اعتبارا من اليوم ‪ 7‬مايو الجارى إلى مأمورية الشهر العقارى التي يعقد العقار المراد تسجيله في‬
‫نطاقها‬
‫‪ -٢‬تسجيل البيانات على النموذج المعد داخل مأمورية الشهر العقاري بحسب الحالة الخاصة بالعقار وقيمته ‪ 100‬جنيه‬

‫‪ -٣‬تقديم أصول المستندات المطلوبة وهي عقد البيع سواء نهائي أو ابتدائي أو ما يثبت وضع اليد لمدة ‪ 15‬عاما باإلضافة‬
‫إلى تقديم إيصال مرافق‪.‬‬
‫‪ -٤‬بيان مساحي رقمي من أي الجهات التي أقرها القانون وعددها‬
‫خمسة جهات‪.‬‬
‫‪ -٥‬دفع الرسوم التي تبدأ من ‪ 500‬جنيه وأقصى حد لرسوم تسجيل عقار ‪ 3900‬جنيه‪.‬‬

‫‪ -٦‬يُقر مقدم الطلب بصحة كل البيانات والمستندات المقدمة‬

‫‪ -٧‬فحص الطلب خالل ‪ 30‬يوما‬

‫‪ -٨‬نظر العتراض من ذوي الشأن على التسجيل خالل ‪ 7‬أيام‬

‫‪ -٩‬الموافقة أو رفض التسجيل بحسب كل حالة‪.‬‬

‫ومن ضمن األوراق المطلوبة ايضا إرفاق بيان الرفع المساحي الرقمي شرط أن يصدر هذا البيان المساحي الرقمي‬
‫بإحداثيات النظام العالمي دبليو ‪ -‬جي ‪ -‬أس‪ - 84/‬المقابل لقياس رسم (‪ )2500 - 1‬كما تتضمن األوراق السند القانوني‬
‫لطلب التسجيل وإقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل باإلضافة الى إيصال مرافق ألثبات‬
‫الحيازة لمدة ‪ 5‬سنوات للعقود العرفية و‪ 15‬سنة لوضع اليد‪ ،‬بجانب ما يفيد التصالح في مخالفات البناء‬

‫وللحصول على البيان المساحي حددت وزارة العدل ‪ 5‬جهات للحصول على هذه البيانات المساحية والتي تمثلت في إدارة‬
‫المساحة العسكرية‪ ،‬وزارة التخطيط بمركز البيانات المكانية‪ ،‬الجهاز المركزي للتعبئة العامة والحصاء‪ ،‬الهيئة المصرية‬
‫للمساحة‪ ،‬المكاتب المساحية التي تكون أعمالها معتمدة من أي هذه الجهات‪ ،‬كما وتم تحديد ‪ 294‬مركز تكنولوجي في‬
‫المحافظات والحياء لتقديم لها طلب الحصول على بيان الرفع المساحي الرقمي واستالمه منها ‪..‬‬
 ‫️▪وأعدت الوزارة ‪ 8‬نماذج رئيسية مؤمنة تأمين كامل حتى تستخدم فى حالت الراغبة في التسجيل بحيث كل نموذج‬
‫يخص حالة معينة كتسجيل العقار بإشهار دعوى أو اشهار إرث وغيرها‪.‬‬
‫واختصرت التعديالت الجديدة للقانون البيانات والمستندات المطلوبة للتسجيل حيث تتضمن الوراق المطلوبة البيانات‬
‫الدالة على شخصية كل طرف وصفته وسلطته (بطاقة شخصية)‪ ،‬ويستثنى من ذلك الصادر بشأنهم األحكام النهائية‬
‫المطلوب شهرها‬
‫️▪ومن ضمن األوراق المطلوبة ايضا إرفاق بيان الرفع المساحي الرقمي شرط أن يصدر هذا البيان المساحي الرقمي‬
‫بإحداثيات النظام العالمي دبليو ‪ -‬جي ‪ -‬أس‪ - 84/‬المقابل لقياس رسم (‪ ،)2500 - 1‬كما تتضمن األوراق السند القانوني‬
‫لطلب التسجيل وإقرار من صاحب الشأن بالحقوق المقررة على العقار محل التسجيل باإلضافة الى إيصال مرافق ألثبات‬
‫الحيازة لمدة ‪ 5‬سنوات للعقود العرفية و‪ 15‬سنة لوضع اليد‪ ،‬بجانب ما يفيد التصالح في مخالفات البناء ‪..‬‬

‫️▪وللحصول على البيان المساحي حددت وزارة العدل ‪ 5‬جهات للحصول على هذه البيانات المساحية والتي تمثلت في‬
‫إدارة المساحة العسكرية‪ ،‬وزارة التخطيط بمركز البيانات المكانية‪ ،‬الجهاز المركزي للتعبئة العامة والحصاء‪ ،‬الهيئة‬
‫المصرية للمساحة‪ ،‬المكاتب المساحية التي تكون أعمالها معتمدة من أي هذه الجهات‪ ،‬كما وتم تحديد ‪ 294‬مركز‬
‫تكنولوجي في المحافظات والحياء لتقديم لها طلب الحصول على بيان الرفع المساحي الرقمي واستالمه منها ‪..‬‬

‫️▪وحددت التعديالت األخيرة مراحل تسجيل الشقة أو العقار بحسب كل حالة من الحالت الخاصة بالملكية سواء كانت‬
‫ملكية بعقد نهائي أو ملكية بعقد عرفي أو ملكية بوضع اليد‬
‫والخطوات التي يجب علي المواطنين اتباعها كالتي ‪:‬‬

‫‪ -1‬يتوجه المواطن إلى مأمورية الشهر العقارى التي يعقد العقار المراد تسجيله في نطاقها‬

‫‪ -2‬تسجيل البيانات على النموذج المعد داخل مأمورية الشهر العقاري بحسب الحالة الخاصة بالعقار وقيمته ‪ 100‬جنيه‬

‫‪ -3‬تقديم أصول المستندات المطلوبة وهي عقد البيع سواء نهائي أو ابتدائي أو ما يثبت وضع اليد لمدة ‪ 15‬عاما باإلضافة‬
‫إلى تقديم إيصال مرافق‪.‬‬
‫‪ -4‬بيان مساحي رقمي من أي الجهات التي أقرها القانون وعددها ‪ 5‬جهات‪.‬‬

‫‪ -5‬دفع الرسوم التي تبدأ من ‪ 500‬جنيه وأقصى حد لرسوم تسجيل عقار ‪ 3900‬جنيه‪.‬‬

‫‪ -6‬يُقر مقدم الطلب بصحة كل البيانات والمستندات المقدمة‬

‫‪ -7‬فحص الطلب خالل ‪ 30‬يوما‬

‫‪ -8‬نظر العتراض من ذوي الشأن على التسجيل خالل ‪ 7‬أيام‬

‫‪ -9‬الموافقة أو رفض التسجيل بحسب كل حالة‪.‬‬