GRAĐEVINSKO

VEŠTAČENJE
SUD: OSNOVNI SUD NEGOTIN

SUDIJA: Dragana Antonović

TUŽILJA: Jadranka Mihajlović iz Aleksandrovca

TUŽENIK: Petar Mihajlović iz Aleksandrovca

12. 05. 2017. god.

 Poslovni broj: 5P. 395/2016

 Na osnovu Rešenja sudije Osnovnog suda u Negotinu poslovni broj 5P. 395/16 od
10.03.2017.godine, dana 12.05.2017.godine izvršio sam veštačenje sa zadatkom da se
izjasnim o visini tržišne vrednosti k. p. br. 6194/127 površine 1.033,00m 2 zajedno sa
polovinom spratne stambene zgrade sa garažom i kotlarnicom, u Negotinu u ul. Stanoja
Glavaša bb, sve upisano u list nepokretnosti 8666 KO Negotin,

o čemu dajem svoje

NALAZ I MIŠLJENJE

1. ½ Stambenog objekta
A. Lokacija:

Predmet ove analize je stambeni objekat izgrađen na k. p. br. 6194/127 KO Negotin.

Objekat ima direktnu vezu sa ul. Stanoja Glavaša. Objekat se nalazi u severno istočnom delu
6194/127 KO Negotin i prostire se pravcem severozapad-jugoistok. Objekat ima priključak na
vodovod, kanalizaciju i elektro mrežu.

Objekat upisan u list nepokretnosti br. 8666 KO Negotin, način korišćenja: stambeni objekat,
pravni status objekta: objekat izgrađen bez odobrenja za izgradnju. Dimenzije ½ osnove objekta
11,20x10,00m i spratnosti (P+1). I visine 10,19m. Napomena: k. p. br. 6194/127 KO Negotin
upisana u list nepokretnosti br. 8666 KO Negotin, ne postoji već postoji k. p. br. 6194/231
KO Negotin upisana u list nepokretnosti br. 8666 KO Negotin.

B. Tehnički opis:

Stambeni objekat, dimenzija osnove 11,20x10,00m i spratnosti (P+1), predstavlja ½

stambenog objekta i građen je u masivnom konstruktivnom sistemu, na armirano betonskim
trakastim temeljima, zidovi od giter opekarskog bloka i pune opeke. Međuspratna konstrukcija je
polumontažna TM3 konstrukcija. Objekat se nalazi u VIII zoni seizmičnosti po MCS i
obezbeđen je sa armirano betonskim vertikalnim i horizontalnim serklažima, dok je horizontalno
smicanje osigurano ab. membranom, d=4cm. Krovna konstrukcija je drvena, podaščana,
letvisana i pokrivena falcovanim crepom. Spolašnja stolarija je od eloksiranog aluminijuma, dok
je unutrašnja drvena, podovi su laminat, parket i keramičke pločice. Objekat je sa spoljašnje
strane obrađen demit fasadom d=5cm, koja je zaštićena plastificiranim bavalitom.

Objekat je priključen na elektro, vodovodnu i kanalizacionu mrežu.

Objekat je izgrađen 1996. godine. na objektu nisu uočene nikakve deformacije niti
oštećenja koja bi ukazivala na eventualnu statičku nestabilnost objekta. Objekat spada u grupu
objekta srednje izrade i solidno je održavan.

C. Nova građevinska vrednost (NGV):

Prosečna cena izgrađenog građevinskog objekta, po 1,00m2 bruto površine iznosi a na

dan 12. 05. 2017. god.: JC= 43.000,00din/m2

Objekat je dimenzija ½ osnove 11,20 x 10,00 m, bruto razvijene površine: A OBJ. =

267,48m 2

Nova građevinska vrednost je proizvod jedinične cene i bruto površine objekta:

NGV = JC x AOBJ. = 43.000,00 x 267,48 = 11.501.640,00 din

NGV= 11.501.640,00din

D. Sadašnja građevinska vrednost (SGV):

Dobija se kao razlika nove građevinske vrednosti (NGV) i umanjenja građevinske

vrednosti u zavisnosti od veka trajanja i fizičke istrošenosti objekta (U):

SGV= NGV-U

UMANJENJE VREDNOSTI ZBOG STAROSTI

Proserčna starost objekta (n) u godinama 21
Verovatni vek trajanja (N) godine 100
Godina izgradnje 2017
U=0,80xn/Nx(n+N)/2N 0,10164
U(%) 10, 164%
SGV=10.332.613,31din

E. Tržišna vrednost stambenog objekta (TOBJ):

TOBJ=SGV x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost nekretnine

 Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,80
Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 0,90
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,70
Tržišna vrednost stambenog objekta na dan 12.05.2017. godine je TOBJ=4.686.873,40din

2. Pomoćni objekat -garaža

A. Lokacija:

Predmet ove analize je pomoćni objekat-garaža, izgrađen na k. p. br. 6194/127 KO

Negotin. Objekat ima direktnu vezu sa ul. Stanoja Glavaša. Objekat se nalazi u istočnom delu
6194/127 KO Negotin i prostire se pravcem severoistok-jugozapad. Objekat je priključen na
elektro mrežu.

B. Tehnički opis:

Pomoćni objekat- garaža, bruto površine osnove 27,33m2 i spratnosti (P+0). Objekat je
izgrađen od čvrstog materijala

Objekat je izgrađen 1996. godine. na objektu nisu uočene nikakve deformacije niti
oštećenja koja bi ukazivala na eventualnu statičku nestabilnost objekta. Objekat spada u grupu
objekta srednje izrade i solidno je održavan.

C. Nova građevinska vrednost (NGV):

Prosečna cena izgrađenog građevinskog objekta, po 1,00m2 bruto površine iznosi a na

dan 12. 05. 2017. god.: JC= 23.000,00din/m2

Objekat je bruto razvijene površine: AOBJ. = 27,33m2

Nova građevinska vrednost je proizvod jedinične cene i bruto površine objekta:

NGV = JC x AOBJ. = 23.000,00 x 27,33 = 628.590,00 din

NGV= 628.590,00din

D. Sadašnja građevinska vrednost (SGV):

Dobija se kao razlika nove građevinske vrednosti (NGV) i umanjenja građevinske

vrednosti u zavisnosti od veka trajanja i fizičke istrošenosti objekta (U):

SGV= NGV-U

UMANJENJE VREDNOSTI ZBOG STAROSTI

Proserčna starost objekta (n) u godinama 21
 Verovatni vek trajanja (N) godine 100
Godina izgradnje 2017
U=0,80xn/Nx(n+N)/2N 0,10164
U(%) 10, 164%
SGV=564.700,11din

E. Tržišna vrednost pomoćnog objekta (TPOBJ):

TOBJ=SGV x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost nekretnine

Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,80
Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 0,90
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,70
Tržišna vrednost pomoćnog objekta - garaže na dan 12.05.2017. godine je
TPOBJ=256.147,97din

3. Pomoćni objekat -kotlarnica

A. Lokacija:

Predmet ove analize je pomoćni objekat-kotlarnica, izgrađen na k. p. br. 6194/127 KO

Negotin. Objekat se nalazi u severoistočnom delu 6194/127 KO Negotin i prostire se pravcem
kao i glavni objekat. Objekat je priključen na elektro, vodovodnu mrežu.

B. Tehnički opis:

Pomoćni objekat- kotlarnica, bruto površine osnove 21,37m2 i spratnosti (P+0). Objekat
je izgrađen od čvrstog materijala

Objekat je izgrađen 1996. godine. na objektu nisu uočene nikakve deformacije niti
oštećenja koja bi ukazivala na eventualnu statičku nestabilnost objekta. Objekat spada u grupu
objekta srednje izrade i solidno je održavan.

C. Nova građevinska vrednost (NGV):

Prosečna cena izgrađenog građevinskog objekta, po 1,00m2 bruto površine iznosi a na

dan 12. 05. 2017. god.: JC= 23.000,00din/m2

Objekat je bruto razvijene površine: AOBJ. = 21,37m2

Nova građevinska vrednost je proizvod jedinične cene i bruto površine objekta:

NGV = JC x AKOBJ. = 23.000,00 x 21,37 = 491.510,00 din

NGV= 491.510,00din
 D. Sadašnja građevinska vrednost (SGV):

Dobija se kao razlika nove građevinske vrednosti (NGV) i umanjenja građevinske

vrednosti u zavisnosti od veka trajanja i fizičke istrošenosti objekta (U):

SGV= NGV-U

UMANJENJE VREDNOSTI ZBOG STAROSTI

Proserčna starost objekta (n) u godinama 21
Verovatni vek trajanja (N) godine 100
Godina izgradnje 2017
U=0,80xn/Nx(n+N)/2N 0,10164
U(%) 10, 164%
SGV=441.552,92din

E. Tržišna vrednost stambenog objekta (TOBJ):

TOBJ=SGV x Fl x Fp x Fkp x Fkv x Fi x Fpp

Faktori koji određuju tržišnu vrednost nekretnine

Fl-faktor lokacije (0.7÷1.5) 0,80
Fp-faktor za poslovne objekte (1.00÷5.00) 1,00
Fkp-faktor korisne površine (0.80÷1.20) 0,90
Fkv-faktor kvaliteta (0.20÷1.50) 0,90
Fi-faktor izgrađenosti (0.20÷1.00) 1,00
Fpp-faktor ponude i potražnje (0.20÷2.00) 0,70
Tržišna vrednost pomoćnog objekta - garaže na dan 12.05.2017. godine je
TKOBJ=200.288,41din

4. Katastarska parcela br. 6194/127 (6194/231) KO Negotin

1. Zemljište:

Katastarska parcela br. 6194/127 (6194/231) KO Negotin nalazi se u istočnom delu

grada, mzv. Groblje i ima ukupnu površinu od A k.p.br. 6194/127 (6194/231) = 1.003,00m2. K. p. br.
6194/127 (6194/231) izlazi na ul. Stanoja Glavaša BB. Potez/ulica: mzv. Groblje, broj parcele:
6194, podbroj parcele: 127 (231), površina: 1.003,00m2, vrsta zemljišta: ostalo građevinsko
zemljište u svojini, broj lista nepokretnosti: 8666, broj dela: 1, kultura: zemljište pod zgradom i
drugim objektima, naziv: Mihajlović (Pasko) Petar iz Negotina, vrsta prava: svojina, oblik
svojine: privatna, obim prava: celo pravo, obim udela: 1/1. Parcela je delimično betonirana i
ograđena. Poseduje priključak na vodovod, kanalizaciju i elektro mrežu.
 2. Prometna vrednost zemljišta (PVZ):

Prometna vrednost zemljišta (PVZ) za IV reon, gde spada i k.p.br. 6194/127 (6194/231)
K O Negotin iznosi:

PVZ=650,00din/m2

Površina (A) k.p.br. 6194/127 (6194/231) KO Negotin:

Ak.p.br. 6194/127 (6194/231)= 1.033,00m2

Ukupna prometna vrednost zemljišta (UPVZ)iznosi:

UPVZ,k.p.br. 6194/127 (6194/231)= PVZ x Ak.p.br. 6194/127 (6194/231) = 650,00 x 1.033,00= 671.450,00din

3. Tržišna vrednost zemljišta (TVZ):

Tržišna vrednost građevinskog zemljišta vrši se uporednom metodom, tako što se prometna
vrednost građevinskog zemljišta za određeni rejon, odnosno postignuta cena prodatog
građevinskog zemljišta na istoj ili sličnoj lokaciji, koriguje u zavisnosti od lokacije, položaja,
pristupa, konfiguracije zemljišta, blizine važnih saobraćajnica, veličine i iskoristivosti, kvaliteta
infrastrukture, stanja u zemljišnim knjigama, vlasničke dokumentacije, stanja dokumenata
prostornog uređenja određene lokacije, moguće izgrađenosti s obzirom na površinu zemljišta,
ponude i potražnje, veličine i uređenosti uže i šire okoline, ekološke procene lokacije.

Tržišna vrednost (T) predstavlja proizvod prometne vrednosti zemljišta (U PVZ) i zbira
bodova (C):

C
T k . p . br .5780 =U PVZ ,k . p .br .5780 × ( din )
100

Pošto se tržišna vrednost građevinskog zemljišta vrši uporednom metodom ovde

uvodim sistem bodova. Osnovna zamisao je da postoji idealna parcela koja ispunjava kriterijum
100 bodova tako da se naša parcela upoređuje sa tom parcelom i boduje.

Ck.p.br. 6194/127 (6194/231)= 100

UPVZ,k.p.br. 6194/127 (6194/231)= 671.450,00din.

TVZ.k.p.br. 6194/127 (6194/231)= 2.377,60 x (100/100)= 671.450,00din.

TVZ.k.pb.br. 6194/127 (6194/231)= 671.450,00din

TVZ.k.pb.br. 6194/127 (6194/231)= 650,00din/m2

MIŠLJENJE
Imajući uvidu napred izneseno, mišljenja sam da je tržišna vrednost objekata i zemljišta
sledeća:

1. Stambeni objekat:….………………………………………….= TOBJ=4.686.873,40din

2. Pomoćni objekat-garaža:….…………………………………...= TPOBJ=256.147,97din
3. Pomoćni objekat-kotlarnica:….……………………………….= TKOBJ=200.288,41din
 4. K.p. br. 6194/127 (6194/231) KO Negotin:= TVZ.k.pb.br. 6194/127 (6194/231)= 671.450,00din
TVU= 5.814.759,78din

To je moj nalaz i mišljenje koje sam dao po najboljem znanju i stručnosti. Nagradu u iznosu
od 20.000,00 din. bruto, tražim.

U Negotinu SUDSKI VEŠTAK:

12.05.2017.g.

Goran Lepojević, dipl. inž. građ.