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공공기관명 리스효과 18년말 부채 부채증가 대상

장기해상운송 선박, LNG복합화력 PPA(전력수급계

1 한국전력공사 (주2) 4,943,584 114,156,299 4.33%
획), 사액, 스위치야드, 차량운반구
2 한국남동발전(주) 1,045,538 5,172,870 20.21% 연속항해용선계약, 부동산, 기계장치 및 기타장비

연속항해용선계약, 토지, 건물, 구축물, 기계장치,

3 한국남부발전(주) 866,046 5,801,222 14.93%
차량운반구, 기타의사용권자산
토지, 건물, 구축물, 선박, 차량운반구 및 기타유형
4 한국석유공사 422,964 17,474,936 2.42%
자산
토지, 건물, 기계장치, 차량운반구, 선박, 항공기, 소
5 한국가스공사 148,789 31,191,707 0.48%
프트웨어 등
토지, 건물, 구축물, 차량운반구, 기계장치 및 기타
6 한국수력원자력(주) 139,593 30,653,014 0.46%
의사용권 산
7 그랜드코리아레저(주) 105,084 203,673 51.59% 다양한 영업장, 사무실, 창고, 차량 등
8 한국지역난방공사 104,829 4,097,846 2.56% 토지, 건물, 기계장치
9 (주)강원랜드 66,953 644,464 10.39% 건물, 슬로프, 차량운반구, 소프트웨어 등
10 한국토지주택공사 24,942 128,069,254 0.02% 임차사옥, 차량운반구
사례 01. 클라우드 컴퓨팅(Cloud Computing) 약정 (리스기준서 제외 여부) (1/2)

구분 내용

• 20X8년 1월 1일에 기업 A(고객)는 기업 B(공급자)와 클라우드 컴퓨팅 약정을 체결하였다. 고

객은 공급자의 클라우드 시설에서 운용되는 공급자의 응용소프트웨어에 접근할 수 있다. 클라우
드 시설은 네트워크, 서버, 운용시스템 등을 포함하는 하드웨어와 소프트웨어로 이루어져 있다.
고객은 소프트웨어를 소유하지 못하며 대신에 인터넷 또는 전용선으로 필요할 때마다 소프트웨
어에 접근할 수 있다.
현황

• 고객은 고객에게 특화된 소프트웨어 환경 설정을 제외하고는 클라우드 시설을 운용하거나 통제

할 수 없다. 계약상 해지불능기간은 2년이며 고객에게 연장선택권이 존재한다. 계약은 기술지원,
데이터이전, 트레이닝 등의 용역을 포함한다. 이용료는 관련 용역에 대한 대가를 포함하여 월별
로 지급해야 한다.

질문 • 클라우드 컴퓨팅 약정은 기준서 제1116호의 적용범위에 해당되는가?

사례 01. 클라우드 컴퓨팅(Cloud Computing) 약정 (리스기준서 제외 여부) (2/2)

구분 내용

• 기준서 제1038호 ‘무형자산’ 문단 6과 기준서 제1116호 문단 3(5)에 따르면 리스이용자가

보유하는 라이선스 계약에 의한 권리는 리스 기준서의 적용범위에서는 제외되며 무형자산 기준
서의 적용범위에 포함된다. 기준서 제1038호와 기준서 제1116호 모두 라이선스 계약을 정의하
해설
고 있지 않지만 기준서 제1115호 문단 B52에서 소프트웨어를 라이선스의 예시로 규정하고 있
는 것을 고려할 때 소프트웨어의 리스는 기준서 제1116호의 적용범위에서 제외될 것이다.
(상기 내용은 국제회계기준해석위원회의 잠정결론이며 추후 논의과정에서 변경될 수 있다.)

리스 기준서 예외사항
(천연자원 탐사, 생물자산, 민간투자사업, 제1115호 지적재산 라이선스,
제1038호 무형자산)
사례 02. 리스가 포함된 용역계약 (리스의 식별) (1/2)

구분 내용

• 기업 A는 창고주 B와 재고자산을 보관해 주는 용역계약을 체결하였다. 창고주 B는 100km 이

내에 기업 A의 재고를 보관할 대체 창고를 보유하고 있지 않다. 또한 계약서에 기재된 어떠한 대
체권도 실질적이지 않다.
현황
• 계약상 기업 A는 창고 전체를 사용할 수 있는 권리가 있다. 또한 기업 A는 사용기간 내내 언제든
지 창고를 출입할 수 있으며 재고의 보관수량, 보관여부, 창고 내에서의 재고의 보관 위치를 변경
할 권리를 사용기간 내내 가지고 있다.

질문 • 상기 계약은 리스를 포함하고 있는가?

사례 02. 리스가 포함된 용역계약 (리스의 식별) (2/2)

구분 내용

• 창고주 B와의 용역계약은 창고의 리스를 포함한다.

• 1. 식별되는 자산: 창고주 B는 100km 이내에 기업 A의 재고를 보관할 대체 창고를 보유하고

있지 않기 때문에 암묵적으로 식별되며, 계약서에 기재된 어떠한 대체권도 실질적이지 않으므로
창고는 식별되는 자산이다.

해설 • 2. 창고의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리: 기업 A는 창고 전체를 사용할 수

있는 권리를 가지고 있으므로 창고의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리를 가지
고 있다.

• 3. 창고의 사용을 지시할 권리: 사용기간 내내 기업 A는 언제든지 창고를 출입할 수 있으며 재고

의 보관수량, 보관여부, 창고 내에서의 재고의 보관 위치를 변경할 권리를 사용기간 내내 가지고
있기 때문에 창고가 사용되는 방법과 목적을 지시할 권리를 가지고 있다.

1. 식별자산(자산 특정 + 자산 대체권)
2. 사용통제권(경제적 효익 + 자산사용지시권)
→ 모두 해당됨 → 리스임
사례 03. 주차장의 일부를 사용하는 계약 (식별되는 자산) (1/2)

구분 내용

• 기업 D는 건물 소유주 E로부터 건물의 한 층을 임차하였다. 추가로 기업 D는 건물 소유주 E와

건물의 주차장을 사용하는 약정을 체결하였다. 해당 주차장은 개별공간이 표시되어 있지 않고 특
정 임차인에게 배정되지 않는다. 약정의 일부로 기업 D의 직원은 주어진 시간에 주차장의 어느
곳이든 최대 8대를 주차할 수 있다. 주차장은 총 40대를 주차할 수 있다. 건물소유주 E는 남은
공간에 대해 다른 임차인과 유사한 약정을 체결하였다.
현황
• 건물소유주 E는 건물 및 주차장에 대한 대체권을 가지고 있지 않다. 그러나 약정에서 건물소유주
E와 임차계약을 체결한 다른 임차인들도 동일한 주차공간에 차량을 주차할 수 있도록 하고 있다.

• 기업 D는 자산이 물리적으로 식별되고 각각 독립적으로 사용될 수 있기 때문에 건물의 한 층과

주차장이 리스인지 여부를 별도로 판단한다. 기업 D는 건물의 한 층을 리스라고 결론내렸다.

질문 • 상기 상황에서 주차장은 식별되는 자산인가?

사례 03. 주차장의 일부를 사용하는 계약 (식별되는 자산) (2/2)

구분 내용

• 기업 D는 주차공간의 20%(=8대/40대)에 대하여 권리를 가지고 있으나, 임차된 주차공간이 지

정되어 있지 않다. 즉, 특정 임차인에게 배정되지 않으므로 주차장의 나머지 부분과 물리적으로
구별되지 않고 자산 용량의 대부분을 나타내지 않기 때문에 주차장 임차공간은 식별되는 자산이
아니다.
해설

• 그러나 만약 8대를 주차할 수 있는 공간이 배정되어 명확하게 구별된다면 주차장의 일부 사용에

대한 기업 D의 권리가 물리적으로 구별되기 때문에 그 경우 주차장 임차공간은 식별되는 자산이
다.

1. 식별자산(자산 특정 + 자산 대체권)
2. 사용통제권(경제적 효익 + 자산사용지시권)
→ 자산을 특정할 수 없음
3. 추가로 주차공간 사용에 대한 대가는 비리스요소로서 실무적 간편법을 사용하던가
아니면 비리스요소를 분리하여야 할 것임
사례 04. 대체권이 있는 소매점포 (실질적인 대체권)

구분 내용

• 부동산 소유주 X는 고객 Y에게 5년 동안 명시적으로 식별되는 소매점포를 사용할 권리를 이전

하는 계약을 체결하였다. 그러나 부동산 소유주 X는 고객 Y에게 다른 소매점포로 옮길 것을 요
구할 수 있다. 그리고 부동산 소유주 X는 사용 가능한 유사한 여러 개 소매점포를 보유하고 있다.
현황 • 부동산 소유주 X가 고객 Y에게 다른 점포로 옮길 것을 요구하는 경우, 부동산 소유주 X는 재배
치 원가를 지불해야 한다. 따라서 고객 Y의 임차공간에 대해 재배치 원가를 충당하기에 충분한
임차료를 지불하기를 원하는 새로운 임차인이 있다면 부동산 소유주 X는 재배치를 통해 경제적
으로 효익을 얻을 수 있다. 그러나 그러한 상황은 발생하지 않을 것으로 예상된다.

질문 • 소매점포는 식별되는 자산인가?

• 소매점포는 계약에서 분명히 특정된다. 부동산 소유주 X는 소매점포를 대체할 권리를 가지고 있
해설 다. 그러나 대체권은 부동산 소유주 X가 발생하지 않을 것 같은 어떤 상황하에서만 권리의 행사
로부터 효익을 얻을 수 있기 때문에 실질적이지 않다. 따라서 소매점포는 식별되는 자산이다.

1. 자산 대체권은 있는지 없는지가 중요한 것이 아니라 실질적으로 행사가능한 것인지 판

단하는 것이 중요(재배치원가가 중요할 경우도 실질적인 대체권이 없는 것으로 판단)
사례 05. 매출액의 일정 비율로 리스료가 결정되는 경우 (경제적 효익) (1/2)

구분 내용

• 고객 H는 부동산 소유주(공급자) G와 5년간 점포 A를 사용하기로 하는 계약을 체결한다. 점포

A는 많은 점포가 포함된 큰 소매점의 일부이다. 계약에서는 고객 H가 소유주 G가 정한 전체 소
매점 영업시간에 맞추어 점포 A를 운용하도록 하고 있으며 고객 H의 유명 상점 브랜드를 사용하
도록 요구한다. 고객 H는 사용 기간에 그 점포의 사용에 대한 모든 결정을 내린다. 예를 들면 고
객 H는 점포에서 판매하는 재화의 구성, 가격, 보유 재고량을 결정한다. 고객 H는 사용 기간 5
현황
년 내내 점포에 대한 물리적 접근도 통제한다.

• 계약에서는 고객 H가 공급자 G에게 고정 금액을 지급하고, 점포 A에서 생기는 매출액의 일정

비율을 변동 금액으로 지급하도록 요구한다. 공급자 G는 계약의 일부로 광고 용역과 함께 청소
및 보안 용역을 제공한다.

• 고객 H는 사용 기간 내내 자산의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리를 가지는

질문
가?
사례 05. 매출액의 일정 비율로 리스료가 결정되는 경우 (경제적 효익) (1/2)

구분 내용

• 고객 H는 사용 기간 5년에 걸쳐 점포 A를 독점적으로 사용하므로, 점포 사용으로 생기는 경제적

효익의 대부분을 얻을 권리를 가진다. 비록 점포 A에서 판매로 생기는 현금흐름의 일부는 고객
H에게서 공급자 G에게로 유입되지만, 점포 A의 사용으로 생기는 경제적 효익의 일부를 고객 H
해설
가 포기하고 공급자 G에게 이전했다기 보다는, 고객 H가 점포 사용권에 대하여 공급자 G에게
지급하는 대가를 나타낸다. 따라서, 고객 H는 점포 A의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분
을 얻을 권리를 가진다.

1. 자산의 사용으로 발생하는 현금흐름의 일부를 제공자에게 지급하는 경우 이는

리스사용자가 자산의 사용으로 얻는 경제적 효익의 일부로 봄 → 자산사용에
대한 경제적 효익의 대부분은 리스사용자에게 있음
2. 본 사례의 경우 고정리스료가 있으므로 리스부채가 계산되지만, 만약 매출액의
일부를 변동리스료로만 지급되은 경우 리스부채는 0원이 됨
사례 06. 사용을 지시할 권리: 철도차량 (사용지시권) (1/2)

구분 내용

• 고객 X는 4년간 분명히 식별된 철도차량을 사용할 권리를 이전받는 계약을 체결하였다. 고객 X

는 철도차량을 사용하여 언제, 어디서, 어떤 물건을 운송할지를 결정한다. 철도차량이 사용되지
않을 때는 고객 X의 부지에 보관되며 다른 목적으로 사용될 수 있다(예를 들어 저장). 그러나 고
현황 객 X는 폭발물과 같은 특정 유형의 물건은 운송할 수 없다.

• 공급자 Y는 수선이 필요할 때 철도차량을 대체할 수 있으며, 그 외에는 사용 기간 동안 철도차량

을 회수할 수 없다.

질문 • 상기 계약은 리스를 포함하고 있는가?

사례 06. 사용을 지시할 권리: 철도차량 (사용지시권) (2/2)

구분 내용

• 상기 계약은 철도차량의 리스를 포함하고 있다.

• (1) 식별되는 자산: 철도차량은 계약에서 분명히 식별된다. 공급자 Y는 수선을 제외하고는 사용
기간 동안 철도차량을 대체할 수 없다. 수선이나 유지를 위해 철도차량을 대체할 수 있는 공급자
Y의 권리나 의무는 고객이 식별되는 자산을 사용할 권리를 가지는 것을 막지 못한다. 따라서 철
도차량은 식별되는 자산이다.
해설 • (2) 철도차량의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리: 고객 X는 상품을 운송하지
않을 때를 포함하여 사용 기간 동안 철도차량을 배타적으로 사용할 수 있다. 그러므로 고객 X는
철도차량의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리를 가지고 있다.

• (3) 철도차량의 사용을 지시할 권리: 사용 기간 동안 철도차량의 사용 방법과 목적에 관한 모든

의사결정은 고객 X에 의하여 이루어진다. 운송 품목에 대한 제한은 사용권의 범위를 정하는 것이
지 철도차량의 사용을 지시할 고객 X의 권리를 제한하는 것은 아니다.

1. 식별자산(자산 특정 + 자산 대체권)
2. 사용통제권(경제적 효익 + 자산사용지시권)
→ 모두 충족
3. 운송 품목의 제한(위험물 등) 리스제공자의 방어권일 뿐임. 사용지시권을 막지 못함
사례 07. 독점공급약정 (경제적효익+사용지시권) (1/2)

구분 내용

• 제약회사(고객) A는 특정 지역에 공급할 두 개의 합성약을 독점적으로 제조하기 위하여 경험이

풍부한 의약품 제조업자 B(공급자)와 2년간 협업 약정을 체결하였다. 또한 고객 A는 다른 지역
에 합성약을 공급하기 위해서 다른 지역에 있는 제조업자와도 약정을 맺었다. 공급자 B는 해당
지역에서 합성약을 독점적으로 공급하고 대가로 수수료를 수령할 수 있는 라이선스를 받았다.

• 또한 고객 A와 공급자 B는 고객 A가 고문 자격으로 공급자 B에게 피드백을 제공하고 공급자 B

현황
의 질문에 답변해 주는 공동운영위원회를 만들었다. 계약상 제조설비가 분명히 특정되어 있고 공
급자 B는 특정 설비를 대체할 권리를 가지고 있지 않다. 제조설비는 다른 계약이행에는 이용이
불가능하며 공급자 B는 계약 요구사항을 충족시키기 위한 생산라인을 한 개만 가지고 있다. 계약
서에는 공급자 B가 인도하여야 하는 두 개의 합성약의 매달 생산량이 특정되어 있으며, 이는 약
정기간 동안 고객 A가 변경할 수 없다. 공급자 B는 제조설비를 운용하고 특정된 생산 요구사항
을 이행하기 위해 생산방법과 생산시기를 포함한 모든 제조의사결정을 한다.

질문 • 상기 계약은 리스를 포함하는가?

사례 07. 독점공급약정 (경제적효익+사용지시권) (2/2)

구분 내용

• 고객 A는 사용 기간 동안 자산의 사용을 지시하지 못하므로 상기 계약은 리스를 포함하지 않는다.

• (1) 식별되는 자산: 계약상 제조설비가 분명히 특정되어 있고, 공급자 B가 다른 설비로 대체할
수 없기 때문에 식별되는 자산에 해당한다.

• (2) 제조설비의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을 권리: 제조설비는 고객 A의 계약

해설 에만 사용되므로 고객 A는 사용 기간 내내 자산의 사용으로 생기는 경제적 효익의 대부분을 얻을
권리가 있다.

• (3) 제조설비의 사용을 지시할 권리: 설비의 산출물이 사전에 결정되어 있고 고객 A는 약정기간
동안 인도 일정을 변경할 권리가 없다. 반면 공급자 B는 사용 기간 동안 두 합성약의 생산방법,
생산시기, 생산일정, 배치 크기 등과 같은 운용 의사결정을 할 수 있다. 따라서 공급자 B가 사용
기간 식별된 자산의 사용을 지시할 권리를 가지고 있다.

1. 식별자산(자산 특정 + 자산 대체권)
2. 사용통제권(경제적 효익 + 자산사용지시권)
→ 자산사용지시권이 고객 A에게 없음
3. 비록, 고객 A와 공급자 B가 공동위원회가 있더라도 자산사용에 대한 지시권은 전적
으로 공급자 B에게 있음
사례 08. 공용부문 유지보수 (비리스요소의 분리) (1/2)

구분 내용

• 기업 L(리스이용자)은 기업 M(리스제공자)과 3년간 건물 리스계약을 체결하였다. 건물은 주차

장 및 정원과 같은 공용시설을 포함하고 있으며 다수의 임차인이 존재한다. 또한 공용시설의 경
우 특정 임차인에게 개별적으로 배정되는 공간은 존재하지 않는다.

• 매달 리스료에는 공용시설의 사용대가가 포함되어 있으며 매달 리스료 외에 계약상 공용부문에

현황 대한 유지보수와 관련하여 분기마다 CU2,000을 추가로 지급해야 한다. 해당 유지보수 비용은
개별적으로 임차인에게 청구되는 비일상적 대수선을 위한 것은 아니다.

• 리스개시일에 공용부문 유지보수의 시기와 정도는 알려져 있지 않지만 기업 M은 건물과 공용부

문이 잘 유지되도록 해야 한다. 예를 들어 언제 어떻게 다수의 소액 수선이 필요한지 예측하기는
어렵다.

• 주차장, 정원과 같은 공용시설 사용권은 별도의 리스요소에 해당하는가?

질문
• 공용부문 유지보수를 별도로 비리스요소로 분리하여야 하는가?
사례 08. 공용부문 유지보수 (비리스요소의 분리) (2/2)

구분 내용

• (1) 주차장과 정원의 경우 다수의 임차인이 함께 사용하며 특정 임차인에게 개별적으로 배정되는

공간이 존재하지 않기 때문에 계약에서 분명히 또는 암묵적으로 식별되지 않는다. 따라서 식별되
는 자산이 존재하지 않으므로 공용시설 사용권은 리스로 식별되지 않는다.

해설 • (2) 기업 L은 공용부문 유지보수가 건물을 사용할 권리 이외에 기업 L에게 재화나 용역을 이전

하기 때문에 별도의 비리스요소라고 결론 내렸다. 즉, 기업 L은 용역제공자가 기업 M이 아닐지
라도 용역을 제공받는다(예를 들어 배관의 수리가 필요한 경우). 따라서 기업 L은 비리스요소를
리스요소와 분리하지 않는 실무적 간편법을 적용하지 않는다면, 비리스요소를 분리하여 별도로
회계처리해야 한다.

1. 식별자산(자산 특정 + 자산 대체권)
2. 사용통제권(경제적 효익 + 자산사용지시권)
→ 자산을 특정할 수 없음
3. 주차장과 정원은 자산을 특정할 수 없고 별도의 재화/용역을 이전하므로 비리스요소
임. 실무적간편법을 사용하던가 아니면 비리스요소를 분리하여야 함
사례 09. 리스요소와 비리스요소의 결합

구분 내용

• 리스이용자 B는 3년간 건물을 리스하는 계약을 체결하였다. 리스료는 매년 CU10,000이며 계

약상 수도사용량에 대하여 리터당 CU0.005를 추가로 지급하여야 한다.
현황
• 리스료는 매년 말에 지급한다. 리스이용자 B는 비리스요소를 리스요소와 분리하지 않는 실무적
간편법을 선택한다.

질문 • 상기 계약에서 리스부채의 측정치에 포함되는 리스료는 얼마인가?

• 리스개시일에 리스이용자 B는 고정리스료(3년간 매년 CU10,000)의 현재가치를 리스 부채로

계상한다. B가 비리스요소(수도요금)를 리스요소와 분리하지 않는 실무적 간편법을 적용하였음
해설 에도 비리스요소에 대한 대가는 사용량에 연동되는 변동리스료이기 때문에 리스부채 측정 시 제
외한다. 즉, 리스이용자 B가 비리스요소를 리스요소와 분리하지 않기로 했다는 이유만으로 비리
스요소의 성격을 고정리스료로 볼 수는 없다.

1. 비리스요소를 분리하지 않는 실무적간편법을 적용한다고 하더라도, 수도요금은

변동리스료이므로 리스부채 측정시 고려되지 않음
사례 10. 단기리스 하에서의 리스기간 변경 (단기리스) (1/3)

구분 내용

• 20X8년 1월 1일에 기업 A는 기업 B로부터 기계를 2년 동안 리스하였다. 계약상 기업 A와 기

업 B 둘 다 20X8년 12월 31일에 계약을 종료할 권리를 가지고 있으며, 이러한 권리를 행사하
기 위해서는 3개월 전에 고지하여야 한다. 기업 A와 기업 B 모두 종료선택권을 행사하더라도 부
담할 위약금은 없다.
현황

• 20X8년 9월 30일까지 기업 A와 기업 B 모두 종료선택권을 행사하지 않는다면 리스는 20X9

년 12월 31일까지 지속된다(즉, 남은 리스기간은 20X8년 10월 1일부터 15개월이 될 것이다).
기업 A와 기업 B 모두 20X8년 9월 30일에 종료선택권을 행사하지 않았다.

질문 • 기업 A는 20X8년 1월 1일과 20X8년 10월 1일에 리스기간을 어떻게 결정하여야 하는가?

사례 10. 단기리스 하에서의 리스기간 변경 (단기리스) (2/3)

구분 내용

• 기준서 제1116호 문단 B34에서는 “리스기간을 산정하고 리스의 해지불능기간의 길이를 평가

할 때, 계약의 정의를 적용하여 계약이 집행 가능한 기간을 산정한다. 약간의 금액을 부담하면 리
스이용자와 리스제공자가 각각 다른 당사자 동의 없이 리스를 종료할 권리를 가지는 경우에 그
리스를 더는 집행할 수 없다.”라고 언급하고 있다.

• 20X8년 1월 1일에 기업 A와 기업 B 모두 위약금 없이 20X8년 말에 리스를 종료할 권리를 가

해설
지고 있기 때문에 집행가능한 리스의 최대기간은 1년이다. 따라서 20X8년 1월 1일 현재 동 리
스는 단기리스의 정의를 충족한다.

• 제시된 사실관계와 같은 상황에서는 리스기간을 결정할 때 기업 A나 기업 B가 계약을 종료할 가

능성을 고려할 필요가 없다. 12개월을 넘어서는 기간에 대하여는 집행가능한 기간이 존재하지
않는다는 사실은 리스기간을 결정하는데 있어 충분한 정보이다.
사례 10. 단기리스 하에서의 리스기간 변경 (단기리스) (3/3)

구분 내용

• 20X8년 10월 1일에 기업 A는 동 리스가 20X8년 10월 1일부터 새로운 리스가 되는지를 검토
해야 한다. 20X8년 9월 30일에 두 기업 모두 종료선택권을 행사하지 않았기 때문에 리스의 해
지불능기간은 20X8년 10월 1일부터 15개월이 될 것이다. 따라서 기업 A는 20X8년 10월 1
일부터 동 리스를 리스기간 15개월의 새로운 리스로 보아야 한다. 결과적으로 20X8년 10월 1
일부터 단기리스의 정의를 충족하지 않는다. 즉, 더 이상 단기리스에 대한 면제 규정을 적용할 수
해설 없다.

• 참고로 만일 동 리스계약에서의 사실관계가 기업 A가 20X8년 9월 30일 전에 종료선택권을 행

사할 경우 유의적이지 않은 금액 이상의 위약금을 부담해야 하는 경우라면, 이러한 사실관계에서
는 20X8년 1월 1일 현재 동 리스계약의 집행가능한 기간이 1년인지 여부에 대한 추가적인 검
토가 필요하다.

종료선택권을 행사하지 않을 경우 20X8년 10월 시점에 리스로 봐야 할 것임

(15개월). 더 이상 단기리스로 보지 아니함
사례 11. 소액 기초자산 리스의 선택 단위 (소액리스)

구분 내용

• 병원 A는 많은 수의 의료용 침대를 임차하는 계약을 체결하였다. 계약 내의 각 개별 침대는 식별

되는 자산에 해당되며 리스를 식별하기 위한 다른 조건은 모두 충족된다. 병원 A는 쉽게 구할 수
있는 다른 자원과 함께 개별 침대를 사용하여 효익을 얻을 수 있고 각각의 개별 침대는 다른 자산
현황 에 대한 의존도나 다른 자산과의 상호관련성이 매우 높지는 않기 때문에 기준서 제1116호 문단
B5 소액기초자산 요건을 충족한다. 각각의 의료용 침대의 가치는 새 것으로 취득하였을 때
US$5,000으로 소액 기초자산에 해당하지만 계약을 맺은 전체 침대의 가치는 소액 기초자산에
해당하지 아니한다.

• 소액 기초자산 리스의 여부는 계약을 맺은 전체 침대를 기준으로 판단해야 하는가? 아니면 각각

질문
의 의료용 침대를 기준으로 판단하여야 하는가?

• 각각의 의료용 침대는 소액 기초자산에 해당되며 병원 A는 계약을 맺은 각각의 침대 모두에 대하

해설
여 소액 기초자산 면제 규정을 적용하는 것을 선택할 수 있다.

소액자산 면제 가능
리스부채의 측정

① 리스기간 산정 ⇨ ② 리스료 식별 ⇨ ③ 할인율 적용

① 리스기간 산정
리스이용자의
‘reasonably certain’
해지불능기간 연장선택권 ⇨
평가
종료선택권

▪ 선택권 행사 가능성 평가 (개시일)

• 더 긴 기간으로 리스할 경제적 유인이 있나?
(예) 시장 요율과 비교하여 유리함, 유의적인 리스개량, 종료/이전 원가,
특수 자산, 대체 자산 사용 제한
• 다른 고려요소: 다른 계약조건과의 관계, 과거 관행, 해지불능기간 長短

▪ 리스기간의 재평가
평가에 영향을 미치는 유의적인 사건이나 상황의 변화가 있을 때
사례 12. 리스기간: 리스이용자와 리스제공자 모두 유의적인 위약금 없이 계약을
종료할 수 있는 경우 (1/2)

구분 내용

• 리스이용자 L은 가구를 설계하고 온라인으로 상품을 전 세계에 판매한다. 리스이용자 L은 전시

장으로 사용하기 위해 창고를 5년간 리스하는 계약을 리스제공자 M과 체결하였다. 창고를 전시
장으로 전환하는 비용은 유의적이지 않다.

• 계약상 리스이용자 L과 리스제공자 M은 각각 리스개시일로부터 1년이 경과한 시점부터 위약금

없이 계약을 종료할 권리를 가진다.

현황 • 위약금을 발생시킬 수 있는 경제적 저해요소가 있는지 평가하기 위해 리스이용자 L은 다음 사항

을 고려한다.
- 리스 개량은 중요하지 않다. 따라서 계약이 조기에 종료되어도 리스이용자 L의 경제적 손실은
유의적이지 않다.
- 리스 개량을 철거하는데 드는 비용은 유의적이지 않다.
- 조기 종료가 고객 관계에 미치는 잠재적 영향은 중요하지 않다.
- 전시장을 방문할 것으로 예상되는 사람은 소수이며, 리스이용자 L은 주로 웹사이트를 통해 고
객과 접촉한다.
사례 12. 리스기간: 리스이용자와 리스제공자 모두 유의적인 위약금 없이 계약을
종료할 수 있는 경우 (2/2)

구분 내용

질문 • 상기 계약에서 리스기간은 몇 년인가?

• 리스이용자 L과 리스제공자 M은 모두 위약금 없이 계약을 종료할 수 있기 때문에 실질적인 종료

해설 선택권을 가지고 있고 창고를 원상 복구하는데 드는 비용도 유의적이지 않기 때문에 리스이용자
L은 리스 기간이 해지불능기간인 1년이라고 결론내릴 수 있다.

1. 리스 계약기간이 5년이라고 하더라도 실질적으로 해지불능기간이 1년이므로 단기리

스 여부를 고려해야 함
사례 13. 상가건물 임대차보호법과 연장선택권 (연장선택권과 종료선택권)

구분 내용

• 기업 A는 건물 일부를 사무실 등으로 사용할 수 있도록 리스계약을 체결하였다. 리스계약에 따르

면 리스 기간은 1월 1일부터 12월 31일까지 12개월이고, 리스이용자 및 리스제공자의 연장선
현황 택권 및 종료선택권은 존재하지 않는다. 한편 리스이용자 B는 상가건물 임대차보호법 제10조의
계약갱신요구권에 따라 계약 기간을 임차 개시일부터 10년까지 연장할 수 있고, 임대인(리스제
공자)은 임차인(리스이용자)의 계약갱신요구가 있을 경우 이에 동의해야만 한다.

• 상기 계약에서 리스 기간을 산정할 때 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권을 어떻게 고려

질문
하여야 하는가?

• 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권은 법에 의해 행사가능한 리스이용자 B의 권리이지만

반드시 행사해야 할 의무는 아니다. 따라서 리스이용자 B의 이러한 법적 권리는 리스이용자 B가
해설 행사 가능한 연장선택권의 일환으로 볼 수 있으므로 리스 기간을 산정할 때 이 법적 권한을 고려
하여 리스 기간을 산정해야 한다. 리스계약에 연장선택권이 있는 경우, 리스이용자 B가 연장선택
권을 행사할 경제적 유인이 생기게 하는 관련 사실 및 상황을 모두 고려하도록 요구하고 있다.

1. 임대차보호법상 계약갱신요구권이 있다는 이유만으로 리스이용자 B가 반드시 행사

할 의무라고는 볼 수 없음. 따라서 연장성택권을 B가 행사할지 여부는 다른 상황을
충분히 검토하여야 함
사례 14. 리스 개량과 리스 기간 (리스기간의 재평가) (1/2)

구분 내용

• 소매업자 W는 건물주 L과 매장 리스계약을 체결하였다.

• 리스의 해지불능기간은 5년이며 소매업자 W는 추가 5년간 연장할 수 있다. 즉, 최대 리스 가능

기간은 10년이다.

현황 • 리스개시일에 소매업자 W는 연장선택권의 행사 가능성이 상당히 확실하지는 않다고 평가하고

리스 기간을 5년으로 결정하였다.

• 리스개시 후 3년 경과 후 소매업자 W는 유의적인 리스 개량자산을 설치하였으며, 이로 인해 연

장선택권의 행사 가능성이 상당히 확실하다고 재평가하였다. 다른 매장의 경험에 따르면 리스 개
량자산의 내용연수는 10년이고 해체할 때 손상이 되기 때문에 다른 매장에 다시 설치할 수 없다.

질문 • 재평가 시점에 리스 기간은 몇 년으로 재평가하여야 하는가?

사례 14. 리스 개량과 리스 기간 (리스기간의 재평가) (2/2)

구분 내용

• 유의적인 리스 개량은 리스를 연장할 경제적 유인 중 하나이다. 리스 개량자산 설치 시점에 리스

기간에 대하여 전반적인 평가를 다시 해야 하며 현재는 연장선택권을 행사할 가능성이 상당히 확
실하다는 것에 주목해야 한다.
해설

• 따라서 소매업자 W는 리스 기간을 10년(남은 리스 기간은 7년)으로 재평가하고 그에 따라 리스

부채와 사용권자산을 조정한다.

1. 리스계약 시점에서는 연장가능성이 확실하지 않았으므로 해지불능기간인 5년을 리

스기간으로 설정
2. 재평가 시점(3년 경과 시점)에는 연장가능성이 확실하므로 동 시점에 전체 리스기간
을 10년(잔존 7년)으로 재평가하고 리스부채와 사용권자산을 조정해야 함
② 리스료 식별
고정리스료 (실질적 고정리스료 포함) ( 리스 인센티브)
리스부채 측정에 일부 변동리스료
포함할 ⇨ 매수선택권 행사가격
리스료 식별 종료 위약금
잔존가치보증*

▪ 실질적 고정리스료
형식적 변동성, 실질적 지급 회피 불가능
(예) 최소 임차료 조항
(매출액 X원 미만 임차료 Y원 → 실질 고정리스료? )

▪ 리스부채 측정에 포함되는 변동리스료

지수/요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료
(예) 소비자 물가 지수, 벤치마크 이자율, 시장 대여율
최초 측정은 리스개시일의 지수/요율(이율)에 기초

* 잔존가치보증에 따라 리스이용자가 지급할 것으로 예상되는 금액

사례 15. 매출 구간별로 책정되는 리스료 (변동리스료) (1/2)

구분 내용

• 기업 X는 새로운 매장을 열기 위해 부동산을 리스하였다. 과거 경험상 기업 X의 매장은 월평균

CU900,000의 매출을 발생시킨다. 매장리스료는 아래와 같이 결정된다.

- 월 매출 CU600,000까지: CU0
- 월 매출 CU600,001부터 CU1,000,000까지: CU20,000
- 월 매출 CU1,000,001부터 CU2,000,000까지: CU25,000
- 월 매출 CU2,000,000 초과 시: CU30,000

현황 • 예를 들어 아래와 같은 상황에서 리스료는 다음과 같다.

월 매출 리스료
500,000 -
800,000 20,000
2,100,000 30,000
5,000,000 30,000
사례 15. 매출 구간별로 책정되는 리스료 (변동리스료) (2/2)

구분 내용

질문 • 이 리스에서 기업 X는 리스부채를 어떻게 측정하는가?

• 기업 X는 변동리스료가 실질적인 고정리스료에 해당하는지 여부를 판단하기 위해 다음을 고려한

다.
1. 최소고정리스료가 0원이라면
- 리스료에 변동성이 존재한다.
리스부채도 0원으로 평가
- 리스료는 매월 달라질 수 있다.
- 리스료는 변동리스료로 결정되며, 추후 고정되는 구조가 아니다.

해설 - 만약 월 매출이 CU600,000이하라면 리스료 지급은 없다.

• 리스료가 매출액에 비례적으로 변동하지는 않지만(예를 들어 매출의 일정 비율로 결정되는 경우

등), 리스료는 여전히 변동하고(실질적인 고정리스료는 존재하지 않음) 매출액에 따라 변한다.
과거 경험이나 유사한 벤치마크 자료를 통해서도 최소 고정리스료는 존재하지 않는다. 따라서 리
스부채 측정시 매월 고정리스료가 없으므로, 기업 X는 리스개시일에 리스부채를 영(0)으로 측정
한다.
사례 16. 물가상승에 대응한 리스료 조정 (지수/요율에 따라 달라지는 변동리스료)

구분 내용

• 리스이용자 B는 소매 매장을 5년간 임대하였다. 연간 리스료는 CU50,000이고 매년 말 지급한

다. 리스료는 5%의 물가상승률을 반영하여 매년 증가한다. 실제 과거 3개년간 평균 소비자물가
현황
지수의 상승률은 5%였기 때문에, 향후 리스제공자가 기대하는 소비자물가지수의 상승률을 5%
로 가정하여 사전에 결정하였다.

질문 • 리스이용자 B는 리스부채를 어떻게 측정하는가?

• 리스이용자 B는 이 리스료를 소비자물가지수에 연동하는 것으로 보지 않고, 소비자물가지수의

상승률을 5%로 가정하여 사전에 결정한 고정리스료로 판단한다. 리스개시일에 리스이용자 B는
해설
매년 리스료를 최초리스료에서 5%씩 증가된 금액인 CU50,000, CU52,500, CU55,125…
로 리스부채를 측정한다. 또한 리스이용자 B는 이후 시점에 리스부채를 재측정하지 않는다.

1. 고정리스료가 소비자물가지수에 따라 변동하지만, 인상비율이 이미 사전에 결

정되었기 때문에 고정리스료라 할 수 있음. 단, 미래현금 고려시 매년 5%씩 증
가하는 것으로 측정
③ 할인율 적용
리스 내재이자율(쉽게 산정할 수 있는 경우)
할인율 ⇨
리스이용자의 증분차입이자율

▪ 리스 내재이자율: 할인율[PV(리스료)+PV(무보증잔존가치) = 기초자산의

공정가치 + 리스제공자의 리스개설직접원가]

▪ 증분차입이자율: 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에

걸쳐 비슷한 담보로 사용권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한
자금을 차입하기 위하여 지급해야 하는 이자율

리스부채의 후속 측정

▪ 리스료 지급, 이자비용, 재평가(리스료에 생기는 변동 반영), 리스변경 등 반영

사례 17. 부동산 담보 차입시 주택담보대출비율(LTV)과 증분차입이자율 (할인율)

구분 내용

• 기업 B는 건물 전체에 대해 리스계약을 체결하였다. 만약 기업 B가 건물을 매입한다면 주택담보

현황 대출비율(LTV)은 80%가 적용되어 기업 B는 건물 가치의 80%에 대해서만 대출을 받을 수 있
다. 즉, 기업 B는 남은 건물 가치의 20%를 자기자본으로 투자해야 한다.

질문 • 증분차입 이자율은 어떻게 결정되는가?

• 20%의 자기자본 조달은 증분차입이자율을 계산할 때 배제한다. 즉, 자기자본 조달을 통해 필요

자금의 일부를 조달하였더라도 증분차입이자율을 계산할 때는 이 자기자본 조달을 반영하지 않
는다. 이 자기자본 조달은 기업 B가 자산을 획득하는 데 필요한 자금을 차입으로 조달할 때의 이
해설 자율을 반영하지 않기 때문이다. 그 대신 기업 B는 잔여 20%에 대해 타인자본조달의 기타 원천
(예를 들어 은행 차입, 당좌대출 등)을 고려하여 ‘혼합’ 또는 ‘가중평균’ 이자율을 결정한다
(즉, 80%X담보대출 이자율)+(20%X일반대출 이자율)). 한편 이 이자율은 차입기간과 리스기
간의 비교, 리스이용자의 신용등급 등 다른 요소에 의해 적절하게 조정되어야 한다.

1. 자기자본 부분은 증분차입이자율 계산시 고려하지 않음

사례 18. 지배기업 지급보증으로 차입하는 리스이용자의 증분차입이자율 (할인율)
(1/2)

구분 내용

• 종속기업S는 지배기업 P의 그룹의 일부에 속하며, 제삼자로부터 설비를 리스하기로 하였으나

현황 리스의 내재이자율을 쉽게 결정하기 어려웠다. 이 겨우 리스부채는 기준서 제1116호 문단 26에
따라 리스개시일에 리스이용자의 증분차입이자율을 이용하여 측정한다.

• 종속기업 S의 개별재무제표와 지배기업 P의 연결재무제표에서 리스부채를 측정하기 위해 사용

질문 하는 증분차입이자율은 종속기업 S의 신용상태를 반영한 증분차입이자율인가? 아니면 지배기업
P의 신용상태를 반영한 증분차입이자율인가?

• 리스부채를 측정하는 데 사용되는 리스이용자의 증분차입이자율은 기준서 제1116호 부록 A 용

어의 정의에 따라 리스이용자가 비슷한 경제적 환경에서 비슷한 기간에 걸쳐 비슷한 담보로 사용
해설 권자산과 가치가 비슷한 자산 획득에 필요한 자금을 차입한다면 지급해야하는 이자율을 반영해
야 한다. 동 기준서 문단 BC161에서는 이자율이 리스이용자의 신용상태, 제공된 담보물의 특성
과 질, 거래가 일어난 환경을 고려하여야 한다고 명시하고 있다.
사례 18. 지배기업 지급보증으로 차입하는 리스이용자의 증분차입이자율 (할인율)
(2/2)

구분 내용

• 또한 동 기준서 문단 BC160은 계약의 가격이 결정되는 방법을 반영하는 할인율을 사용하여야

한다고 규정한다. 따라서 리스료가 개별 리스이용자의 신용도를 기초로 하는지 그룹의 다른 신용
상태를 고려하여 결정되는지 여부를 결정하는 것이 중요하다. 만약 리스료가 그룹의 다른 실체에
의해 명시적으로 보증되고 이 부분이 계약에서 리스료의 가격 결정에 영향을 미쳤다면, 그룹의
증분차입이자율을 적용하는 것이 적절할 것이다.

• 한편, 종속기업이 다른 그룹 실체의 보증 등이 없이 자체적으로 리스계약을 체결한 경우에는 개

해설
별 리스이용자의 차입이자율을 적용하는 것이 적절하다. 그러나 개별 차입이자율을 결정할 때에
는 리스료가 그룹의 다른 실체에 의해 명시적으로 보증되지 않더라도 종속기업이 나머지 기업으
로부터 받는 일반적인 지원에 대해서는 고려해야 한다. 이러한 지원의 예로는 종속기업의 부채를
보증하거나 그룹의 본사 재무부서에서 자금을 이용할 수 있는 형태로 제공하는 것 등이 포함된다.
리스이용자의 증분차입이자율은 기준서 제1116호의 문단 BC160에서 언급된 것처럼(일반적
으로 보고기업의 신용도가 아닌) 리스계약의 가격 결정을 반영하여 하며, 종속기업 S의 개별재
무제표와 지배기업 P의 연결재무제표에서 이 이자율은 같을 것이다.

1. 기본적으로 종속회사 자체의 증분차입이자율을 적용해야 함

2. 단, 리스료 결정시 지배회사의 영향이 있거나, 종속회사의 부채 결정시 지배회사의
영향을 받늗다면 연결 기준 증분차입이자율을 적용하는 것이 적절할 것임
사용권자산의 최초 측정
선급리스료(- 리스 인센티브)
리스부채
+ 리스개설직접원가
최초 측정금액
해체/복구 원가*
* 재고자산 생산 때문에 부담하는 것이 아님

사용권자산의 후속 측정
▪ 원가모형 (감가상각, 손상차손, 리스부채 재측정 반영)
▪ 투 자 부 동 산 에 1040 호 공 정 가 치 모 형 적 용 한 경 우 : 투 자 부 동 산 인 사 용 권 자 산 에
공정가치모형
▪ 유형자산 분류 에 1016호 재 평가모형 적용한 경우: 해당 분류 관련 사 용권자산에
재평가모형 분류별 선택 가능
사례 19. 리스이용자의 배상의무 (잔존가치보증) (1/2)

구분 내용

• 리스이용자 Z는 새 차량을 리스하였다. 리스기간은 5년이다. 리스이용자 Z는 리스제공자와 아

래와 같은 잔존가치보증 계약을 하였다.

• 리스 A
리스이용자 Z는 5년의 리스기간 종료 후 리스제공자에게 이 차량의 실제 판매가격과 우수한 상
현황
태의 5년 된 중고 차량의 판매가격과의 차액을 지급하기로 했다.

• 리스 B
리스이용자 Z는 5년이 경과된 중고 차량의 평균 운행거리(벤치마크 운행거리)를 초과하는 부분
에 대해 마일리지 당 일정 금액을 지급하기로 한다.

질문 • 리스이용자 Z는 각각의 배상의무를 어떻게 회계처리 하는가?

사례 19. 리스이용자의 배상의무 (잔존가치보증) (2/2)

구분 내용

• 리스 A
리스이용자 Z는 지급하여야 하는 금액의 추정액을 잔존가치로 보아 리스부채에 포함하여 측정한
다. 리스이용자 Z는 리스기간 종료 후 실제 판매가격과 벤치마크 판매가격의 차이를 부담하여야
만 하기 때문이다.

해설
• 리스 B
리스이용자 Z가 부담하는 실제 운행거리와 벤치마크 운행거리와의 차이에 마일리지 당 일정 금
액을 곱한 금액은 리스이용자의 실제 운행결과에 따라 변동되므로 보증잔존가치로 보지 않고 사
용량에 따라 변동되는 리스료로 본다. 따라서 리스이용자 Z는 리스부채 최초 측정 시점에 이 금
액을 추정하여 반영하지는 않는다.

1. 리스 A의 경우 잔존가치가 결국 벤치마크되는 판매가격으로 고정되기 때문에(=실

제 판매가격+가격차이분) 잔존가치보증 부분을 리스부채에 고려해야 함
2. 리스 B의 경우 운행거리에 따라 잔존가치보증 부분이 고정되지 아니하므로 잔존가
치보증 부분을 리스부채에 고려하지 않음
사례 20. 권리금 (최초 사용권자산 측정)

구분 내용

• 기업 X는 건물을 임차하기 위해 기존 임차인 Y에게 CU200,000의 권리금을 지급하였다. 이

현황
금액은 리스기간이 종료될 때 환불되지 않는다.

질문 • 기업 X는 이 권리금을 리스개설직접원가로 보아 사용권자산의 최초 측정에 포함하여야 하는가?

• 기준서 제1116호에서는 리스개설직접원가를 리스를 체결하지 않았더라면 부담하지 않았을 리

해설 스체결의 증분원가로 정의한다. 따라서 이 권리금은 리스를 체결하지 않았더라면 부담하지 않았
을 증분원가이므로 리스개설직접원가의 정의를 충족한다.

1. 리스개설직접원가는 리스 계약을 체결하지 않았더라면 부담하지 않았을 비용을 포

함하여야 함
사례 21. 매입세액 불공제되는 부가가치세 (리스와 관련된 세금)

구분 내용

• 기업 A는 사무실을 임차하면서 건물주 B에게 부가가치세를 포함하여 임차료를 지급한다. 기업

현황
A는 면세사업자이므로 이 부가가치세에 대해 매입세액공제를 받지 못한다.

• 리스료에 포함하여 지급하는 부가가치세 중 공제받지 못하는 금액을 리스부채 최초 측정시 반영

질문
해야 하는가?

• 제1116호 문단 24에서는 환급불가능한 세금을 사용권자산의 항목으로 명시적으로 규정하지 않

고 있다. 한편 동 기준서 문단 B33에서는 계약이 리스이용자에게 재화나 용역을 이전하지는 않
는 활동 및 원가에 대하여 리스이용자가 부담할 지급액을 포함할 수 있고, 이러한 금액의 예로 재
화나 용역을 이전하지 않는 관리업무에 대한 요금 등이 리스료의 총 지급액에 포함된다고 규정한
해설 다. 다만, 기업 A가 부담한 부가가치세는 리스제공자에게 건물의 관리업무에 대한 대가로 지급한
것이 아니며, 건물주 B는 대리인으로서 부가가치세를 징수하여 과세당국에 납부하는 것이다.

• 따라서 이 부가가치세는 건물주 B의 리스료 수익이 아니며, 기초자산의 사용권과 관련하여 리스

이용자로부터 수령한 금액이 아니다. 그러므로 이 부가가치세는 리스료에 포함되지 않고, 리스부
채 최초 측정에 반영하지 않는다.

1. 매입세액불공제분은 리스제공자에 대한 수익이 아니므로 리스부채 평가시 제외

리스이용자의 리스 변경
별도 리스로 회계처리하는 별도 리스로 회계처리하지 않는
리스변경의 조건 (&) 리스변경 처리 (리스변경 유효일)
① 기초자산 사용권을 추가하여 리스 ⑴ 변경된 계약의 대가 배분
범위 확장 ⑵ 변경된 리스의 리스기간 산정
② 리스대가는 확장 범위에 대한 개별 ⑶ 리스부채 재측정(수정 할인율*로 수정 리스료 할인)
가격에 상응하는 금액(특정한 계약 ▪ 리스 범위 축소: 리스의 일부나 전부의 종료를
상황을 반영하기 위한 조정액 반영하기 위하여 사용권자산의 장부금액을 감액,
반영)만큼 증액 리스 종료 관련 차손익 당기손익 인식
▪ 그 밖의 모든 리스변경: 사용권자산에 조정

* 남은 리스기간의 내재이자율
리스변경 유효일 현재 리스이용자의 증분차입이자율
사례 22. 기존 계약의 만기 전 신규 계약 체결 (리스변경) (1/2)

구분 내용

• 리스이용자 A는 리스제공자 B와 장비를 20X1년 1월 1일부터 2년간 리스하는 계약을 20X1년

1월 1일에 체결하였다. 해당 계약은 종료, 연장, 구매선택권을 포함하지 않는다. 20X2년 7월
현황
1일에 리스이용자 A와 리스제공자 B는 동일한 장비를 20X3년 1월 1일부터 2년간 리스하는
새로운 계약을 체결하였다.

질문 • 리스이용자 A는 20X2년 7월 1일에 체결한 계약을 재무제표에 언제 인식하여야 하는가?

사례 22. 기존 계약의 만기 전 신규 계약 체결 (리스변경) (2/2)

구분 내용

• 기준서 제1116호 문단 44에서는 다음의 두 가지 조건을 모두 충족하는 리스변경을 별도 리스로

회계처리 하도록 하고 있다.

(1) 하나 이상의 기초자산 사용권이 추가되어 리스의 범위가 넓어진다.

(2) 넓어진 리스 범위의 개별 가격에 상응하는 금액과 특정한 계약의 상황을 반영하여 그 개별 가
격에 적절히 조정하는 금액만큼 리스대가가 증액된다.
해설 • 동 기준서 문단 45에서는 별도 리스료로 회계처리하지 않는 리스변경에 대하여 리스이용자는 리
스변경 유효일에 리스부채를 재측정하도록 하고 있다.

• 비록 형식적으로는 새로운 계약이 체결되었고 기존 계약은 만기까지만 유효해 보이지만 새로운

계약이 체결이 동일한 자산과 관련이 되어 있고 별도 리스로 회계처리하는 문단 44의 조건을 충
족하지 못하기 때문에 새로운 계약이 체결된 20X2년 7월 1일(리스변경 유효일)에 수정된 할인
율로 리스부채를 재측정하여야 한다. 따라서, 리스변경 유효일에 리스기간은 30개월이 된다.

1. 20X1.1.1에 2년 기간의 리스부채 산정. 그런데 20X2.7.1에 20X3.1.1이후 2년간 리스

계약를 연장하였으므로 20X2.7.1 시점에 30개월(잔여6개월+신규24개월) 리스부채
재측정하여야 함(20X2.7.1 시점의 수정된 할인율 적용)
사례 23. 리스부채 측정에 고려되는 연장선택권 (연장선택권) (1/5)

구분 내용

• 기업 A는 20X1년 1월 1일에 소매점을 운영하기 위한 공간을 임차하였다. 해지불능리스기간은

7년이고, 연간 리스료는 리스 1차년도에 CU10,000이며, 매년 5%씩 증가한다. CU10,000
은 리스개시일에 시장요율을 반영한 금액이다. 기업 A는 5년의 리스기간 연장선택권을 가진다.
리스개시일에 이 연장선택권은 행사할 가능성이 상당히 높다고 평가되었다. 리스이용자와 리스
제공자가 연장된 리스기간에 적용할 리스료에 대해 모두 동의하여야 하므로 리스는 그 시점의 시
장요율을 반영한다고 가정한다.

현황
• 한편, 다음과 같은 시나리오가 발생한다고 가정할 때, 리스개시일에 리스부채 측정에 포함될 연
장기간의 리스료를 측정하고자 한다.

• <시나리오 A> 8년차 이후 리스료에 상한이 존재하는 경우

연장된 기간에 적용할 리스료는 리스이용자의 연장선택권이 행사되어 리스이용자와 리스제공자
가 연장에 합의한 날의 시장요율을 반영하여 결정된다. 연장된 기간의 리스료는 전기말 리스료의
106%를 초과할 수 없다.
사례 23. 리스부채 측정에 고려되는 연장선택권 (연장선택권) (2/5)

구분 내용

• <시나리오 B> 8년차 이후 리스료에 상한, 하한이 모두 존재하는 경우

연장된 기간에 적용할 리스료는 리스이용자의 연장선택권이 행사되어 리스이용자와 리스제공자
가 연장에 합의한 날의 시장요율을 반영하여 결정된다. 다만, 연장된 기간의 리스료는 마지막 리
스료의 85%를 하한으로, 115%를 상한으로 정한다.
• 현황

• <시나리오 C> 8년차 이후 리스료에 하한이 존재하는 경우

연장된 기간의 수정된 리스료는 7년차 리스료와 연장개시 시점의 시장요율을 반영한 금액 중 큰
금액으로 결정된다.

• 기업 A는 상기의 각 시나리오 별로 각각 리스부채를 측정하기 위한 연장기간의 리스료를 어떻게

질문
결정하는가?
사례 23. 리스부채 측정에 고려되는 연장선택권 (연장선택권) (3/5)

구분 내용

• <공통사항>
리스이용자가 리스기간 연장선택권을 행사할 것이 상당히 확실하기 때문에 리스기간은 12년이
다. 리스기간의 모든 리스료는 리스부채에 포함되며, 아래의 각 시나리오별로 리스이용자와 리스
제공자가 합의를 통해 결정한다.

• <시나리오 A> 8년차 이후 리스료에 상한이 존재하는 경우

기준서 제1116호 문단 27에 따라 지수나 요율(이율)에 따라 달라지는 변동리스료는 처음에는
해설 리스개시일의 지수나 요율(이율)을 사용하여 측정한다. 따라서 리스의 연장선택권을 행사함에
따라 리스부채의 최초 측정에 반영하여야 하는 리스료는 리스개시일의 시장요율을 반영한 리스
료인 CU10,00이다. 즉, 리스부채 측정을 위한 연도별 리스료는 다음과 같다.
(단위 : CU)

연도 1 2 3 4 5 6 7 8-12
리스료 10,000 10,500 11,025 11,577 12,155 12,763 13,401 10,000

리스이용자와 리스제공자가 연장기간의 최초 리스료(즉, 8년차의 리스료)에 대해 합의할 때, 리

스부채는 그 시점의 시장요율을 반영하여 재측정한다.
사례 23. 리스부채 측정에 고려되는 연장선택권 (연장선택권) (4/5)

구분 내용

• <시나리오 B> 8년차 이후 리스료에 상한, 하한이 모두 존재하는 경우

연장된 기간의 리스료는 마지막 리스료의 85%를 하한으로, 115%를 상한으로 정하고 있으므
로 연장기간의 리스료는 최소한 CU11,391(=CU10,000×1.05⁶×0.85)일 것이다. 시나리
오 B에서는 연장기간의 리스료가 완전히 변동하는 변동리스료가 아니라 한도가 정해져있다.
CU11,391이 리스개시일의 시장요율을 반영한 리스료 CU10,000보다 높으므로, 8-12년의
리스부채는 CU11,391로 측정한다. 즉, 실질적인 고정리스료는 리스료 측정의 하한인
해설 CU11,391이다. 즉, 리스부채 측정을 위한 연도별 리스료는 다음과 같다.
(단위: CU)

연도 1 2 3 4 5 6 7 8-12
리스료 10,000 10,500 11,025 11,577 12,155 12,763 13,401 11,391

리스이용자와 리스제공자가 연장기초의 최초 리스료(즉, 8년차의 리스료)에 대해 합의할 때, 리

스부채는 그 시점의 시장요율을 반영하여 재측정한다.
사례 23. 리스부채 측정에 고려되는 연장선택권 (연장선택권) (5/5)

구분 내용

• <시나리오 C> 8년차 이후 리스료에 하한이 존재하는 경우

시나리오 B와 유사하게, 연장기간의 리스료는 한도없이 변동하는 변동리스료가 아니라 하한이
정해져 있다. 시나리오 C에서는 하한이 7년차의 리스료인 CU13,401로 결정되어 있다.
CU13,401이 리스개시일의 시장요율을 반영한 리스료 CU10,000보다 높으므로, 8-12년의
리스부채는 CU13,401로 측정한다. 즉, 실질적인 고정리스료는 7년차의 리스료인 CU13,401
해설 이다. 즉, 리스부채 측정을 위한 연도별 리스료는 다음과 같다.
(단위: CU)

연도 1 2 3 4 5 6 7 8-12
리스료 10,000 10,500 11,025 11,577 12,155 12,763 13,401 13,401

리스이용자와 리스제공자가 연장기간의 최초 리스료(즉, 8년차의 리스료)에 대해 합의할 때, 리

스부채는 그 시점의 시장요율을 반영하여 재측정한다.

1. 최초 리스계약 시점에서 알 수 있는 최소한의 정보를 기준으로 리스료 산출

2. 상한은 고려할 필요 없으며, 하한이 있는 경우 하한은 고려해야 함
3. 리스료 재협상시 시장요율이 변경된다면 그 시점의 사장요율을 고려해야 함
리스이용자의 표시
재무상태표 포괄손익계산서 현금흐름표
▪ 사용권자산/리스부채: 다른 ▪ 리스부채 이자비용(금융 ▪ 리스부채 원금 해당액: 재
자산/부채와 구분하여 표시 원가), 사용권자산 감가상 무활동
하거나 공시 (투자부동산인 각비 구분 표시 ▪ 리스부채 이자 해당액:
사용권자산은 투자부동산으 IAS 7 적용
로 표시) ▪ 리스부채 측정에서 제외
된 단기리스료, 소액자산
▪ 구분 표시하지 않은 경우
리스료, 변동리스료: 영업
• 대응 기초자산이 포함될
활동
항목에 사용권자산 포함
• 사용권자산/리스부채가 포
함된 항목 공시
리스제공자의 리스 분류
기초자산 소유에 따른 위험과 보상의
운용리스 금융리스
대부분(substantially all) 이전 ⇨
* 리스약정일에 분류, 리스변경 시 다시 판단

금융리스로 분류되는 상황의 예

⑴ 기초자산의 소유권 이전
⑵ 염가매수선택권(reasonably certain)
⑶ 리스기간(major part)
⑷ 리스료의 현재가치(substantially all)
⑸ 특수 기초자산

▪ 중간리스제공자의 전대리스 분류
• 상위 리스의 사용권자산에 따라 전대리스 분류
• 다만, 상위 리스(head lease)가 인식 예외 적용 단기리스: 전대리스는 운용리스로 분류
사례 24. 전대리스의 분류 (전대리스)

구분 내용

• 기업 F는 경제적 내용연수가 30년인 건물을 5년간 임차(기존리스, 기업 F는 리스이용자)하였다.

현황 기업 F는 이 건물을 다시 4년간 임대(전대리스, 기업 F는 리스제공자)해 주었다. 한편, 이 거래
에서 기존리스와 전대리스의 리스료는 모두 고정리스료이다.

질문 • 전대리스는 금융리스로 분류되어야 하는가, 아니면 운용리스로 분류되어야 하는가?

• 전대리스는 기초자산이 아닌 상위리스의 사용권자산에 따라 분류한다. 따라서 리스의 분류 요건

중 내용연수 조건을 평가할 때 건물의 경제적 내용연수인 30년 중 4년의 리스기간을 평가하는
해설
것이 아니라, 사용권자산의 리스기간인 5년 중 4년의 리스기간을 기준으로 평가해야 하며, 이 때
리스는 금융리스로 분류될 것이다.

전대리스의 분류 기준은 기초자산이 아닌 임차자산 즉, 사용권자산에 따라 분류함. 따라

서 리스이용자이자 전대리스제공자인 기업F는 전체 내용연수 중 전대리스 기간이 75%
이상 차지하므로 금융리스로 분류해야 함
금융리스 최초 측정
고정리스료 (실질적 고정리스료 포함) (- 리스 인센티브)
일부 변동리스료 [지수/요율(이율) 연동]
수취채권 리스료 매수선택권 행사가격
⇨
= 리스순투자*1 종료 위약금
잔존가치보증*2
무보증잔존가치*3
*1) 리스의 내재이자율
전대리스의 내재이자율 (쉽게 산정할 수 있는 경우), 상위 리스(head lease)에 사용된 할인율 (전대리스 관 련
리스개설직접원가 조정)
* 2) 리스이용자, 리스이용자의 특수관계자, 리스제공자와 특수 관계에 있지 않고 보증의무를 이행할 재무적 능력이 있는 제
삼자가 리스제공자에게 제공하는 잔존가치보증
* 3) 리스제공자가 실현할 수 있을지 확실하지 않거나 리스제공자의 특수관계자만이 보증한, 기초자산의 잔존가치 부분

금융리스 후속 측정
▪ 리스기간에 걸쳐 금융수익 인식(일정 기간수익률)
▪ 리스순투자에 IFRS 9의 인식 및 손상 규정 적용
▪ 추정 무보증잔존가치 정기적 검토
금융리스의 리스변경
별도 리스로 회계처리하는 별도 리스로 회계처리하지 않는
리스변경의 조건 (&) 리스변경 처리
① 기초자산 사용권을 추가하여 리스 ⑴ 변경이 리스약정일에 유효하였다면 운용리스로
범위 확장 분류하였을 경우
② 리스대가는 확장 범위의 개별 ▪ 리스변경을 변경 유효일부터 새로운 리스로 처리
가격에 상응하는 금액(특정한 계약 ▪ 기초자산을 리스변경 유효일 직전 리스순투자로
상황을 반영하기 위한 조정액 측정
반영)만큼 증액 ⑵ 그 밖에는 IFRS 9 적용
운용리스 회계처리
▪ (수익 인식) 운용리스의 리스료는 정액 기준(다른 체계적인 기준)으로 수익 인식
▪ (비용 인식) 감가상각비 등(IAS 16, IAS 36 등 적용)을 비용으로 인식
리스개설직접원가를 기초자산의 장부금액에 가산, 리스료 수익과 같은 기준으로
리스기간에 걸쳐 비용으로 인식

운용리스의 리스변경

▪ 운용리스의 변경을 변경 유효일부터 새로운 리스로 회계처리

운용리스의 표시

▪ 기초자산의 특성에 따라 재무상태표에 운용리스 대상 기초자산 표시

판매후리스 거래
▪ 자산 이전이 판매인지를 판단: 수행의무의 이행시기(통제의 이전시점) 판단에 대한 IFRS 15
규정 적용

자산 이전 판매이다 판매가 아니다

계속 보유하는 사용권 측정
판매자- (자산의 종전 장부금액에 비례) 이전된 자산 계속 인식
리스이용자 금융부채(=이전 대가) 인식(IFRS 9 적용)
이전한 권리에 관련되는 차손익만 인식

구매자- 자산 매입에 적용할 수 있는 기준서 적용

금융자산(=이전 대가) 인식(IFRS 9 적용)
리스제공자
리스에는 리스제공자 회계 규정 적용

▪ 자산 판매 대가의 공정가치가 자산의 공정가치와 다르거나 리스료가 시장요율이 아니라면

판매수익을 공정가치로 측정하기 위하여 조정
⑴ 선급 리스료 ⑵ 추가 금융

* 조정액은 다음 중 더 쉽게 산정할 수 있는 기준에 따라 측정

⑴ 판매대가의 공정가치와 그 자산의 공정가치의 차이
⑵ 계약상 리스료 현재가치와 시장 리스료 현재가치의 차이
사례 25. 판매후리스 거래 (판매+리스) (1/2)

구분 내용

• 기업 C는 건물을 기업 D에게 CU2,000,000에 판매하였다. 판매시점의 건물 장부금액은

CU1,000,000이다. 동시에 기업 C는 18년간 매년 말 CU120,000의 리스료로 건물을 사용
하는 임차계약을 기업 D와 체결하였다. 이 거래는 기준서 제1115호에 따라 판매의 요건을 충족
한다.

현황 • 판매일의 건물 공정가치는 CU1,800,000으로 건물의 판매가격과 다르다. 공정가치를 초과하

는 매각금액 CU200,000(=CU2,000,000-CU1,800,000)은 기업 D가 기업 C에게 금융을
추가 제공한 것으로 본다. 리스이용자의 증분차입이자율은 4.5%이다.

• 리스료의 현재가치는 CU1,459,200이고 이는 CU200,000의 금융제공과 CU1,259,200의

리스 가치가 포함된 금액이다.
질문 • 기업 C는 위의 거래를 어떻게 회계처리 하는가?
1. 매각금액 : 2,000,000, 건물의 공정가치: 1,800,000, 건물의 장부가액 : 1,000,000
2. 금융부채 : 1,459,200, 단, 실제 리스가치는 1,259,000이며, 추가 금융제공 200,000
3. 판매후리스의 사용권자산(=건물장부가액x순리스가치/전체건물공정가치)
= 1,000,000x1,259,200/1,800,000 = 699,556
4. 판매후리스처분이익 = 2,000,000(매각액)+699,556(사용권자산)-1,000,000(건물장부
가액)-1,459,200(리스료현재가치, 추가 금융제공 포함)=240,356
사례 25. 판매후리스 거래 (판매+리스) (2/2)

구분 내용
• 기업 C는 다음을 고려하여야 한다.

- 기업 C는 판매후리스에서 발생하는 사용권자산을 측정할 때 계속 보유하는 사용권자산에 관련되는

기존 건물의 장부금액에 비례하여 CU699,556 (=CU1,259,200/CU1,800,000×
CU1,000,000) 으로 측정한다.

- 기업 C는 기업 D에게 이전된 권리에 해당하는 부분에 대해서만 처분으로 인한 손익을 인식한다. 판

매로 인해 발생하는 전체 처분손익은 CU800,000(=CU1,800,000-CU1,000,000)이며, 이 중
CU559,644(=CU1,259,200/CU1,800,000×CU800,000)는 기업 C가 보유하고 있는 사용
해설 권 자산과 관련되어 있고,

- CU240,356(=(CU1,800,000-CU1,259,200) /CU1,800,000×CU800,00)은 기업 D에게

이전된 건물과 관련되어 있다.

• 따라서 기업 C는 CU240,356만을 처분손익으로 인식하며, 리스개시일에 기업 C는 다음과 같

이 자산의 판매, 사용권자산 및 처분손익 회계처리를 한다.

(차변) 현금 CU2,000,000 (대변) 건물 CU1,000,000

사용권자산 699,556 금융부채 1,459,200
판매후리스처분이익 240,356
사례 26. 최초 적용일 사용권자산 측정의 두 가지 대안 (경과규정) (1/3)

구분 내용

• 소매업자인 기업 J는 매년 말 연간 CU100의 고정리스료를 지급하여 소매 점포를 리스하고 있

다. 리슨 2014년 1월 1일에 시작하였고, 당시 기업 J의 증분차입이자율은 7%이다. 리스는 10
년 동안 해지불가하며, 이후 5년간 연장할 수 있다. 기준서 제1017호에 따라 기업 J는 리스를
운용리스로 분류하였고, 연간 CU100의 리스료를 비용으로 인식해 왔다.

• 기업 J는 누적효과 일괄조정법을 선택하였고, 2019년 1월 1일 최초 적용일로 기준서 제1116

호를 적용한다.
현황
• 최초 적용일에 기업 J는 아래와 같이 분석한다.
- 기업 J는 연장선택권을 행사할지 상당히 확실하지는 않다. 따라서 리스의 잔여 기간은 5년이
다.
- 기업 J의 증분차입이자율은 5%이다.

• 따라서 기업 J는 2019년 1월 1일에 잔여 리스기간 동안의 리스료를 5%의 증분차입이자율로

할인하여 리스부채를 CU433(연간 CU100, 5년)으로 측정한다.
사례 26. 최초 적용일 사용권자산 측정의 두 가지 대안 (경과규정) (2/3)

구분 내용

질문 • 최초 적용일에 사용권자산 측정방법은?

• 최초 적용일의 사용권자산 측정에 있어 기업 J는 다음 두 가지 중 어느 하나를 선택할 수 있다.

• <대안 1> 2019년 1월 1일의 증분차입이자율을 사용하여 소급적용

- 기업 J는 리스개시일의 사용권자산의 장부금액을 다음과 같이 측정한다.
- 2019년 1월 1일의 증분차입이자율 5%로 10년간(연간 CU100, 10년)의 리스료를 할인한
해설 CU772(2014년 1월 1일 기준)
- 기업 J의 회계정책은 사용권자산을 리스기간 동안 정액 기준으로 상각하는 것이다. 따라서 기
업 J는 2019년 1월 1일 사용권자산의 장부금액을 CU772×(5/10)=CU386으로 계산한다.
따라서, 2019년 1월 1일에 해당 리스를 최로 인식하기 위한 기업 J의 회계처리는 다음과 같다.

(차변) 사용권자산 CU386 (대변) 리스부채 CU433

이익잉여금 47
사례 26. 최초 적용일 사용권자산 측정의 두 가지 대안 (경과규정) (3/3)

구분 내용

• <대안 2> 리스부채와 동일한 금액으로 측정

- 기업 J는 2019년 1월 1일의 사용권자산을 리스부채와 동일하게 CU433으로 측정한다.
해설
2019년 1월 1일에 해당 리스를 최초 인식하기 위한 기업 J의 회계처리는 다음과 같다.

(차변) 사용권자산 CU433 (대변) 리스부채 CU433

1. 사용권자산을 리스개시일 기준으로 산출할 경우 경과 내용연수를 반영한 사용권자산

의 최초적용일 시점의 장부가액과 최초적용일 시점의 리스부채의 차이는 잉여금으로
반영
2. 사용권자산을 최초적용일 기준으로 산출할 경우 사용권자산과 리스부채는 금액이 동
일함
사례 27. 종전에 운용리스로 분류한 리스: 증분차입이자율 결정 (1/2)

구분 내용

• 기준서 제1116호 문단 C8에서는 리스이용자가 문단 C5(2)에 따라 누적효과 일괄적용법을 사

용하기로 선택한다면, 다음과 같이 회계처리 하도록 하고 있다.

• (1) 기준서 제1017호를 적용하여 종전에 운용리스로 분류한 리스에 대하여 최초 적용일에 리스
부채를 인식한다. 리스이용자는 최초 적용일 현재 리스이용자의 증분차입이자율로 할인한 나머
지 리스료의 현재가치로 그 리스부채를 측정한다.

현황 • (2) 기준서 제1017호를 적용하여 종전에 운용리스로 분류한 리스에 대하여 최초 적용일에 사용
권자산을 인식한다. 리스이용자는 각 리스별로 다음 중 어느 하나의 금액을 선택하여 사용권자산
을 측정한다.

• (가) 리스개시일부터 이 기준서를 적용해 온 것처럼 측정한 장부금액. 다만 최초 적용일 현재 리

스이용자의 증분차입이자율로 할인한다.
• (나) 리스부채와 동일한 금액. 다만 최초 적용일 직전에 재무상태표에 인식된 리스와 관련하여
선급하거나 발생한(미지급)리스료 금액을 조정한다.
사례 27. 종전에 운용리스로 분류한 리스: 증분차입이자율 결정 (2/2)

구분 내용

• 최초 적용일의 증분차입이자율 측정은 전체 리스기간을 반영하여야 하는가? 아니면 최초 적용일

질문
현재 남은 리스기간을 반영하여야 하는가?

• 기준서 제1116호에 이와 관련한 내용이 명확하게 규정되어 있지 않다. 따라서 전체 리스기간을

반영해야 한다는 의견과 나머지 리스기간을 반영해야 한다는 의견이 존재하므로 추후 논의가 필
해설
요할 수 있다. 그러나 사용권자산과 리스부채 측정시 각각 서로 다른 방법을 적용해서는 안되고
하나의 방법을 일관되게 적용하여 증분차입이자율을 결정하여야 한다.
1. 기존 운용리스로 분류하고 있던 것을 최초 적용시 사용권자산은 ①리스개시일부터 금
융리스로 처리한 것처럼 장부가액을 계산하던지(즉, 감가상각누계액 계산), ②최초 적
용일 시점의 리스부채 가액을 사용권자산으로 계상할 수 있음
2. 리스부채는 최초적용일 시점의 증분차입이자율을 적용(내재이자율 파악 곤란). 여기
서 이자율 산정시 전체 리스기간에 대한 이자율(예를 들어 리스개시일 기준 10년 리
스기간일 경우 10년 만기 이자율)을 적용할 것이지 잔여리스기간에 대한 이자율(예를
들어 10년에서 7년이 경과한 경우 3년 만기 이자율)을 작용할 것인지 논란이 있음
3. 리스부채를 어떠한 방법을 적용해도 현재로서는 무방하지만, 최소한 사용권자산의 인
식 방법과 동일(즉, 리스개시일부터 사용권자산 계산하면 전체 리스기간에 대한 최초
적용일 시점의 이자율을, 최초적용일부터 사용권자산 계산하면 잔여 리스기간에 대한
최초적용일 시점의 이자율을 적용)