LAPORAN DAN PENILAIAN BAGI TUJUAN

MENENTUKAN KADAR PAMPASAN YANG MUNASABAH BAGI

GM 1006, LOT 2151,
MUKIM HULU LANGAT, DAERAH HULU LANGAT,
NEGERI SELANGOR.

1.0 PENDAHULUAN
Laporan penilaian ini disediakan atas permintaan pemilik tanah berdaftar/orang yang
berkepentingan keatas tanah yang terlibat dengan pengambilan tanah untuk PROJEK
LEBUHRAYA LEMBAH KLANG TIMUR (EKVE) untuk digunakan semasa siasatan diperingkat
PEJABAT TANAH SAHAJA.

2.0 TUJUAN PENILAIAN

Pihak kami telah dilantik oleh pemilik tanah berdaftar/orang yang berkepentingan atas
tanah untuk menetapkan satu nilai pampasan yang setimpal dan munasabah bagi
hartanah yang terlibat dengan pengambilan tanah sepertimana yang telah diwartakan.

3.0 PENGISYTIHARAN WARTA

Perisytiharan pengambilan telah diwartakan dibawah Seksyen 8, Akta Pengambilan
Tanah 1960 melalui Warta Kerajaan Negeri Selangor Jil. 66, No. 23, Tambahan No. 1,
bertarikh 7hb November 2013 didalam Kenyataan No. 4310 bagi maksud “Pengambilan
Tanah di bawah perenggan 3(1)(a) Akta Pengambilan Tanah 1960 [Akta 486] untuk
Projek Lebuhraya Lembah Klang Timur (EKVE)Daerah Hulu Langat, Selangor ”.

4.0 TARIKH NILAIAN

Tarikh nilaian adalah berasaskan tarikh warta kerajaan negeri dibawah Seksyen 8 Akta
Pengambilan Tanah 1960 iaitu pada 7hb November 2013.

1
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
5.0 TARIKH LAWAT PERIKSA
Hartanah terlibat dan kawasan sekitar telah dilawat periksa pada 18hb NOVEMBER
2014.

6.0 ASAS NILAIAN

Nilai pasaran dan nilai potensi dijadikan asas utama dalam menentukan kadar pampasan
yang munasabah.

6.1 NILAI PASARAN

“Malaysian Valuation Standard” dan “International Assets Valuation Standard
Committee (TIAVSC) mentakrifkan nilai pasaran sebagai

‘The estimated amount for which an asset should exchange on the date of
valuation between a willing seller and a willing buyer in an arm’s length
transaction after proper marketing wherein the parties had each acted
knowledgeably, prudently and without compulsion.’

6.2 NILAI POTENSI

Nilai potensi adalah seperti mana kenyataan yang dibuat oleh Hakim Raja Azlan
Shah dalam kes BUKIT RAJAH RUBBER CO. LTD LAWAN COLLECTOR OF LAND
REVENUE, KLANG adalah seperti berikut;

“The property must be valued not only with reference to its condition at the time
of acquisition but also it’s potential development value. In the light of these
observation, I take the view that the proper method to arrive at a fair market
value of the land acquired, taking all relevant consideration, is to assess its
inseparably essential element, i.e its potential development value”.

2
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
7.0 KAEDAH NILAIAN
Kaedah yang digunakan bagi tujuan menentukan nilai pampasan yang setimpal dan
munasabah bagi hartanah yang terlibat adalah KAEDAH PERBANDINGAN. Transaksi
hartanah sebanding dikawasan sekitar dianalisa dan diselaraskan untuk faktor-faktor
persamaan dan ketidaksamaan yang mempengaruhi nilai hartanah terlibat.

8.0 BUTIR – BUTIR HAKMILIK

Hakmilik hartanah terlibat telah disemak di Pejabat Daerah dan Tanah Hulu Langat,
Negeri Selangor pada 27hb April 2015 adalah seperti berikut :

No Hakmilik : GM 1006
No. Lot : 2151
Tempat : Sungai Gahal
Mukim : Hulu Langat
Daerah : Hulu Langat
Negeri : Selangor
Keluasan Tanah : 3.7939 Hektar
( 9 Ekar 1 Rood 20.0000 Pole. )
Pegangan : Selama-lamanya
Kategori Kegunaan Tanah : Tidak dinyatakan
Syarat Nyata : Tiada
Kawasan Rezab : Tanah Simpanan Melayu
Sekatan Kepentingan : -
Tanggungan dan : Sila Rujuk Lampiran IV
Endorsan lain
Pemilik Berdaftar : Jana Bilion Sdn Bhd - 1/1 bahagian.

SALINAN CARIAN HAKMILIK DILAMPIRAN IV

3
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
9.0 KETERANGAN HARTANAH TERLIBAT
9.1 LOKASI
Hartanah terlibat terletak di lapisan partama dari jalan raya utama (Jalan Hulu
Langat). Hartanah terlibat terletak di kawasan Sungai Gahal, Mukim Hulu Langat,
Daerah Hulu Langat, Negeri Selangor. Ianya terletak lebih kurang 20 kilometer ke
tenggara Pusat Bandaraya Kuala Lumpur. Hartanah terlibat boleh dihubungi dari
Pusat Bandaraya Kuala Lumpur melalui Jalan Ampang, Jalan Lingkaran Tengah
Dua ,Jalan Bunga Raya ,Jalan Taman Putra kemudian diikuti dengan membelok
kekanan ke Jalan Hulu Langat menuju ke hartanah terlibat.

Pekan Batu 14, Hulu Langat adalah pekan yang paling hampir dari hartanah
terlibat iaitu terletak lebih kurang 2.5 kilometer ke arah selatan dari hartanah
terlibat. Pekan Batu 9 Cheras terletak lebih kurang 10 kilometer ke arah barat
daya hartanah terlibat.

PELAN LOKASI HARTANAH TERLIBAT DILAMPIRKAN DI LAMPIRAN II

9.2 TANAH
Hartanah terlibat berbentuk lebih kurang segi empat , mempunyai keadaan muka
bumi yang beralun dan berkedudukan sama dari hartanah disekitarnya. Jalan
masuk ke hartanah tersebut adalah melalui akses jalan berturap.

Keluasan keseluruhan hartanah terlibat adalah seluas 37,939 meter persegi

(408,375 kaki persegi) manakala kawasan yang terlibat dengan pengambilan ini
adalah SEBAHAGIAN dari tanah iaitu seluas 12,689 meter persegi (136,584 kaki
persegi).

PELAN TAPAK HARTANAH TERLIBAT DILAMPIRKAN DI LAMPIRAN III

9.3 BANGUNAN
Pada tarikh lawat periksa, didapati tiada sebarang bangunan didirikan diatas
hartanah terlibat.

4
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
10.0 PEMBANGUNAN KAWASAN SEKITAR
Pembangunan di sekitar hartanah terlibat terdiri daripada tanah-tanah
pembangunan, pertanian, rumah-rumah kampung, tanah lot banglo, rumah
sesebuah, madrasah, masjid dan kuari. Secara umumnya, kegunaan tanah pertanian
dikawasan hartanah terlibat adalah untuk tanaman getah, dusun dan kegunaan
tapak kediaman.

Pekan Batu 14, Hulu Langat adalah pekan kecil yang paling hampir dari hartanah
terlibat yang menyediakan kemudahan asas kepada penduduk setempat seperti
balai polis, dewan orang ramai, kedai runcit, kedai makan, masjid dan penempatan
kampung tersusun. Antara pembangunan yang terdapat disekitar pekan tersebut
termasuklah pasaraya, rumah kedai satu dan dua tingkat, sekolah rendah dan
menengah, stesen minyak, masjid, restoran dan medan selera dan klinik kesihatan,
balai polis , taman-taman perumahan dan lain-lain.

11.0 KEMUDAHAN AWAM

Kemudahan asas seperti bekalan elektrik, bekalan air terawat, talian telefon dan
jaringan jalanraya disediakan disekitar kawasan hartanah terlibat. Kemudahan awam
seperti bas dan teksi terdapat disepanjang jalan-jalan utama.

12.0 PERANCANGAN
Hasil semakan yang dilakukan di Jabatan Perancangan Pembangunan Majlis
Perbandaran Kajang, didapati bahawa hartanah terlibat di zonkan untuk kegunaan
kediaman.

13.0 BUTIR-BUTIR PERBANDINGAN

Butir-butir transaksi hartanah yang digunapakai sebagai perbandingan untuk menilai
hartanah yang terlibat adalah seperti yang di lampirkan di Lampiran V.

5
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
14.0 PENDAPAT NILAIAN
Bagi menentukan kadar pampasan munasabah untuk hartanah terlibat, bukti-bukti
transaksi hartanah sebanding dijadikan sebagai asas perbandingan. Namun begitu,
pelarasan juga dibuat keatas faktor-faktor yang mempengaruhi nilai hartanah seperti
berikut :

Masa : Mengambilkira tarikh pindah milik hartanah yang

terdapat di kawasan sekitar. Umumnya pasaran
hartanah pada tarikh warta 7hb November 2013
adalah lebih baik daripada tarikh pindah milik
hartanah di sekitar.
Lokasi / kedudukan : Lokasi hartanah terlibat terletak dilapisan pertama
dari jalan raya utama (Jalan Hulu Langat) dan
berdekatan dengan Lembah Azwen Resort.
Perancangan : Siasatan yang dijalankan di Jabatan Perancangan
Pembangunan Majlis Perbandaran Kajang didapati
hartanah terlibat dizonkan sebagai kediaman.
Sekatan Rezab Melayu : Mengikut peruntukan Akta Pengambilan Tanah 1960,
Jadual Pertama Sek. 2 (2A). sekiranya terdapat
sekatan Rezab Melayu ke atas hartanah terlibat, maka
sekatan tersebut diabaikan.
Kegunaan Semasa : Kegunaan semasa hartanah terlibat adalah untuk
tujuan kediaman.
Keadaan Rupa Muka : Keadaan rupa bumi hartanah terlibat adalah beralun
Bumi dan sama dari keadaan tanah disekitarnya.

6
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
 Kecederaan Tanah Akibat dari pengambilan tanah untuk projek ini, telah
(Injurious affection) berlaku kecederaan ke atas tanah yang terlibat, di
mana pada asalnya berbentuk empat telah bertukar
menjadi bentuk tidak sekata.

Bahagian yang bertanda A, seluas 271,791 kaki

persegi (sila rujuk lampiran III) telah tercedera. Oleh
yang demikian pampasan yang sewajarnya perlu
dibayar kepada pemilik tanah. Pada pendapat saya,
nilai tanah tersebut telah susut nilainya selepas
pengambilan. Dengan menggunakan kaedah ‘’ before
and after method’’ kami berpendapat, nilai pasaran
tanah baki akan mengalami susut nilai sebanyak lebih
kurang 30%.

15.0 NILAIAN DAN TUNTUTAN PAMPASAN

7
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
 “Article 13 of the Federal Constitution:-
Right to property,
13. (1) No person shall be deprived of property save in accordance with law.
(2) No law shall provide for the compulsory acquisition or use of property without
adequate compensation.”

Setelah meneliti dan mempertimbangkan faktor-faktor diatas dan faktor-faktor lain

yang mempengaruhi nilai, kami berpendapat bahawa Nilai Tuntutan Pampasan
yang munasabah untuk hartanah terlibat GM 1006, LOT 2151, MUKIM HULU
LANGAT, DAERAH HULU LANGAT, NEGERI SELANGOR pada tarikh nilaian adalah
seperti yang berikut :-

TUNTUTAN KADAR (RM) JUMLAH

TUNTUTAN (RM)
A) Bahagian Tanah Yang
Diambil RM 30.00 Sekaki persegi RM 4,097,520
12,689 meter persegi
seperti yang diwartakan
(136,584 kaki persegi)
B) Bahagian Tanah Yang 30% @ RM 30
Cedera RM 9.00 Sekaki Persegi RM2,466,119
271,791 kaki persegi

C) Lain-lain Tuntutan
-Tanah Tambun RM 17.65 semeter padu(RM RM 659,527.11
(37,366.975 meter padu) 0.50 sekaki padu)
-Kolam (40,467 kaki Lump Sum RM 20,250

persegi)
JUMLAH TUNTUTAN PAMPASAN RM 7,223,416.11
RINGGIT MALAYSIA: TUJUH JUTA DUA RATUS DUA PULUH TIGA RIBU EMPAT RATUS
ENAM BELAS DAN SEN SEBELAS SAHAJA.

C) Yuran Jurunilai

8
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK
 Menurut skala Jadual Ketujuh (Rule 48), Akta RM16,235.12
Penilai, Pentaksir dan Ejen Hartanah 1981 (Akta
242) (Pindaan)

16.0 PENGESAHAN
Laporan dan penilaian ini disediakan oleh :
FADZILAH & FIKRI SDN BHD

--------------------------------------------------
AZMI BIN DERIS
Adv. Dip. In Estate Management, (UiTM)
Jurunilai Berdaftar (V-706)

Tarikh : 16hb Jun 2015

------------------------------------------------------- TAMAT --------------------------------------------------------

9
LA/EKVE/LOT2151/TANAH/2015/MNK