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住房金融化与《论住宅问题》的时代价值
李连波 ，黄泽清１ ２

（１． 中国社会科学院 经济研究所，北京 １００７３２ ；２． 中国人民大学 马克思主义学院，北京 １００８７２ ）

　 　 摘要：《论住宅问题》是专门研究住房问题的马克思主义经典著作，出版一百四十多年来显示出持久的生
命力。在《论住宅问题》中，恩格斯阐明了住房问题的资本主义根源，并阐述了科学社会主义的一些基本原理。
２０ 世纪资本主义住房政策的演变证明了恩格斯的观点。通过住房所有权意识形态、公共住房私有化、基于资
产的福利政策和管制放松等措施，住房金融化模式为资本过度积累提供了暂时性的解决方案，其实质是劳动
力再生产的金融化，属于更广义的日常生活金融化的一部分。住房金融化模式具有恩格斯所说的一切弊病，
在一些方面更甚以往，因此注定会以失败结束。《论住宅问题》对我国当前的启示意义有：坚持以人民为中心
的发展思想，防止资本在住房领域无序扩张；贯彻“房住不炒”的原则，警惕住房和租房的金融化；引导群众树
立正确的住房消费观。
关键词：《论住宅问题》；金融化；过度积累；劳动力再生产
中图分类号：Ｆ０９１． ９１　 文献标识码：Ａ１２　 文章编号：１００５ － ２６７４（２０２１）０４ － ０１６ － １１
一段时期以来，住房既成为金融化的对象，也为债务驱动的金融化过程提供了主要的抵押品。今天
重新阅读恩格斯的《论住宅问题》具有特殊意义。遗憾的是，已有的金融化研究文献并未认真重视这个
文本，甚至并未充分揭示住房与金融化之间的关系。［］ １

需要指出的是，这里所考察的住房金融化，不是指一般意义上的金融部门参与住房的建造、交易和
投机等行为，而是特指住房商品、住房部门、住房购买者和租住者成为金融化对象的过程。具体包括三
个方面的内容：第一，住房的性质发生了变化，从具有特殊社会价值的生活必需品，转变为投资和投机的
对象；第二，住房部门被金融部门所渗透，公共住房被私有化，为资本积累开辟了新的空间；第三，消费者
或购房者被成功塑造为金融化的微观主体，积极参与到住房的购买和投机之中，即使并未取得住房所有
权的租房者也成为金融榨取的对象。以上三个方面的转变主要集中于以美国为代表的发达资本主义国
家，是 ２０ 世纪 ８０ 年代以来资本主义国家、金融部门甚至学界共同推动的结果。
一、《论住宅问题》的文本解读
《论住宅问题》是一部论战性著作，包含三篇内容，最早发表于 １８７２ 年和 １８７３ 年的《人民国家报》
收稿日期：２０２０ － １２ － ２６
基金项目：国家社会科学基金青年项目（１８ＣＫＳ００４ ）；中国社会科学院青年科研启动项目（２０２０ＹＱＮＱＤ００２ ）
作者简介：李连波（１９８８ － ），男，山东临沂人，中国社会科学院经济研究所助理研究员，主要从事马克思主义政治经济学研究；黄泽清
（１９９２ － ），男，江苏徐州人，中国人民大学马克思主义学院讲师，主要从事马克思主义政治经济学研究。
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 住房金融化与《论住宅问题》的时代价值　
上。在这一文献中，恩格斯不仅批判了蒲鲁东主义和资产阶级改良主义的住房问题解决方案，阐明了马
克思主义关于住房问题的基本观点，也进一步阐述了科学社会主义的一些基本原理。
（一）《论住宅问题》的主要内容
１． 住房问题的资本主义根源。恩格斯指出， 住房短缺是资本主义生产方式的必然产物，资本主义无
法解决住房问题。这里所说的住房短缺并非绝对意义上的住房数量不足，而是指工人阶级的住房短缺，
因为资本主义大城市有足够的住房能够解决短缺问题。进一步，恩格斯考察的是与资本积累动态联系
在一起的工人阶级住房短缺，而非蒲鲁东主义者所关注的小资产阶级的住房问题。恩格斯认为，住房短
缺“是资产阶级社会形式的必然产物，这样一种社会没有住房短缺就不可能存在”。［］ 这是因为，资本
２ ２７５

主义生产方式必然会造成工人的贫困化，周期性经济波动则反复吸引大批工人进入城市并随后将之抛
上街头。在指出小资产阶级的解决方案试图开历史倒车的反动性质后，恩格斯具体分析了资产阶级的
解决方案，指出其实质是既希望保全现代社会一切祸害的基础，又希望消除这些祸害。首先，对于“工人
自助”解决方案，恩格斯通过分析英国的建筑协会，得出其实质上是投机性组织的结论。其次，对于“国
家帮助”的办法，恩格斯指出：“现代的国家不能够也不愿意消除住房灾难。”［］ 最后，资产阶级只剩下
２ ２９９

“欧斯曼计划”这一个办法了，但这种办法只是使工人“迁移”，即从一个地方转移到紧邻的地方，“问题
解决了，但又层出不穷”。［］
２ ３０２

２． 住房商品的政治经济学分析。住房本质上是商品，虽然由于消费方式的特殊性与普通商品有所
不同。由于使用期限很长，住房商品的交易采取了分批出卖使用价值的方式，即将之出租。恩格斯批评
了蒲鲁东主义者用法学的“永恒公平”概念解释住房问题的做法，从政治经济学的角度分析了租价的构
成，指出住房出租不会造成价值总量的变化，出租人和承租人是平等的商品交易者的关系。同时，拥有
住房并不会使工人变为资本家，因为住房对工人来说只是消费品。更重要的是，恩格斯指出，住房商品
开辟了新的资本积累领域，成为资本家控制和剥削工人的手段。一方面，资本通过住房的建造和买卖直
接获利，“修建工人住房，即使不践踏各种卫生法，对资本家说来也是一件有利可图的事情”。［］ 另一方 ２ ２９１

面，资本家通过为工人提供住房将其“拴住”，削弱了工人的反抗力量，提高了剥削程度，“工人就必须负
起沉重的抵押债务，才能得到这种住房，于是他们就真正变成了自己雇主的奴隶，他们被自已的房屋拴
住了，不能离开，只好同意接受向他们提出的任何劳动条件”。［］
２ ２６４

３． 对科学社会主义原理的进一步阐发。在同资产阶级理论家论战的过程中，恩格斯进一步阐述了
科学社会主义的一些基本原理。首先，恩格斯指出，无产阶级的革命性在于“一无所有”，将工人以半封
建的方式束缚在土地上会导致政治上的无所作为状态，“要造成现代革命阶级无产阶级，绝对必须割断
那根把昔日的劳动者束缚在土地上的脐带”。［］ 其次，恩格斯强调，社会革命应以消灭资本主义生产方
２ ２５６

式为目标，企图通过解决住房短缺问题来消除资本主义的弊病无异于异想天开；只有消灭了城乡对立和
现代大城市，使人口均匀分布于全国，并使工农业生产保持密切联系，才能解决住房问题。最后，恩格斯
重申，向社会主义过渡的措施必须适应当时的情况，“无产阶级取得政权后是去简单地运用暴力占有生
产工具、原料和生活资料，还是为此立即给以补偿，或者是通过缓慢的分期付款办法赎买这些东西的所
有权。试图预先面面俱到地回答这个问题，那就是制造空想，这种事情我留给别人去做。”［］ ２ ３２８

（二）相关研究与简要评价
《论住宅问题》不只是一部政治经济学著作，也包含丰富的哲学、法学和科学社会主义理论内容。现
有的研究大多集中于政治经济学方面，在文本解读的基础上，分析其对中国解决住房问题的启示意义。
陈征认为，《论住宅问题》创建了马克思主义住宅商品经济理论，成为现代市场经济理论不可或缺的组成
部分，２００８ 年金融危机凸显了住宅经济的重要性，需要在实际经济生活中逐步解决住宅问题，并特别注
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意资本市场的虚拟经济运行和发展。［］姜迎春认为，《论住宅问题》深刻揭示了住宅问题的实质在于资本
３

的矛盾性，这种矛盾通常表现为资本对弱势群体的压迫，而弱势群体所受到的压迫往往被视为发展必须
付出的“代价”，对资本进行社会控制是解决矛盾的根本方法。［］也有学者从其他角度进行了解读。例
４

如，沈江平和金星宇认为，《论住宅问题》蕴含丰富的空间思想：住宅空间形态体现着一定社会关系、生产
关系的历史，恩格斯从历史角度诠释的目的在于建构一个社会性、历史性的立体空间；恩格斯揭示了住
宅空间是自然空间和社会空间的有机整体；住宅问题构成了反思资本主义社会空间的微视角；恩格斯启
发我们正确处理资本与空间生产的关系，在解决住宅问题中实现居住和谐与空间正义。［］臧峰宇出版了
５

《恩格斯 ＜ 论住宅问题 ＞ 研究读本》，对《论住宅问题》的历史语境、版本流传和国内外研究状况进行了系

统梳理，并从政治哲学的角度进行了解读；认为这一文本体现了实质正义的原则，启发我们在发展社会
主义市场经济的过程中尽可能满足人们日益增长的住宅需求和实现住宅公平正义的理想愿望。［］ ６

《论住宅问题》与《哲学的贫困》一脉相承，包含丰富的理论内容，具有重要的学术价值和现实意义，
值得我们深入挖掘。然而，长期以来这个文本并未引起马克思主义研究者的充分重视。文本出版一百
四十多年来，现实的发展已经远远超出了恩格斯所处的时代，需要结合现实演进重新考察其现实相关
性。在住房金融化的背景下，恩格斯的两个观点值得商榷。第一，工人阶级的住房所有权问题。恩格斯
指出，让工人拥有自己住房的所有权，其结果是“有产”的无产阶级被束缚住，将逐渐丧失革命性，“对于
我们大城市工人说来，迁徙自由是首要的生活条件，而地产对于他们只能是一种枷锁。如果让他们有自
己的房屋，把他们重新束缚在土地上，那就是破坏他们反抗工厂主压低工资的力量”。［］ 中国特色社会
２ ２７９

主义市场经济下，住房仍然是商品，工人拥有住房所有权是普遍现象。应如何理解恩格斯的这个观点
呢？我们认为，一方面，恩格斯主要是从社会主义运动的角度考虑的，参照对象是未来的社会主义、共产
主义社会，反对的是资本主义的住房个人所有制。从这个角度看，我国社会主义初级阶段的住房制度具
有过渡性质。另一方面，恩格斯反对工人获得住房所有权的一些条件已经发生了变化，如“个别的工人
也许偶然能卖掉自己的小屋子，但是在发生重大罢工事件或者工业普遍危机的时候，受牵连的工人的所
有房屋都会上市出卖，因而这些房屋或者根本找不到买主，或者卖得远远低于成本价格”。［］ 随着国际 ２ ２７９

和国内住房市场的发展以及住房的金融化，住房被视为优质资产，工人阶级偶然才能卖掉房子的情况几
乎不存在了。住房资产也为一些工人抵御各种危机提供了重要的经济安全保障。当然，住房过度投机
造成的泡沫破裂会引发大规模的丧失抵押品赎回权危机，但表现形式已与恩格斯描述的情形大为不同。
第二，恩格斯认为利息只涉及剩余价值在借贷资本家和产业资本家之间的分配，对工人无关紧要，
因为工人支付的利息已经包含在劳动力再生产的费用之中。恩格斯指出：“不管工人借钱是无偿的，还
是有息的，甚至是当铺的高利贷，对工人说来难道有什么了不起的差别吗？如果一般说来工人由此得到
一点好处，因而劳动力的生产费用变得便宜些，那么劳动力的价格难道不是必然会下降吗？”［］ 应当 ２ ２７０

说，恩格斯考察的是产业资本占主导的情况，未预见到金融资本的系统性崛起。现代金融资本不仅取得
了相对于产业资本的优势，而且日益将工人作为榨取利润的对象，导致了劳动力再生产和日常生活的金
融化，从而限制了恩格斯所描述的补偿机制的实现。
二、２０ 世纪美国住房政策的演变
世纪美国住房政策的演变大致分为三个阶段，其住房保障制度经历了从缺失、建立、发展到遭遇
２０
挫折的转变。从美国住房政策的演变可以看到，自由放任和政府干预的冲突一直存在，工人住房短缺问
题始终无法得到解决，其住房保障制度很大程度上是为了适应不同时期资本积累的需要，并最终向资本
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利益妥协。恩格斯的观点得到进一步确证，《论住宅问题》显示出持久的生命力。
１． 自由放任阶段
从获得独立到 ２０ 世纪 ２０ 年代，美国都未建立系统的住房保障制度。恩格斯《论住宅问题》中描述
的情形未发生较大变化，工人仍然通过市场购买、资本家出租和社区合作建造等方式解决住房问题。自
由市场理念排除了政府的系统性干预。这一时期，美国对住房的认识停留在纯私人物品的层面，主要通
过市场机制满足工人住房需求，其原因是“对自由市场经济的推崇、社会达尔文主义的兴起、民众对‘小
政府’观念的执著以及清教徒的个人奋斗进取精神等”。［］ ７ ３８

由资本家建造并出租给工人居住的住房，条件往往非常恶劣，不仅极为拥挤和潮湿，也缺乏基本的
卫生设施与通风条件。这种住房是资本家控制与剥削工人的手段，“无论是从工厂主手里还是从当地的
投机商（他们提供的住房比前者更差，因为投机商几乎不需要考虑公共信誉）手里租房住，房客都只是暂
时拥有所有权。如果他们不能继续劳动了，就只能被赶走。在一些城镇中，住房的平均出租期只有一
年。许多家庭只得辗转流离，在这家工厂打工，就在这里租房；换另一家工厂，住房也得换一家”。［］ ， ８ ８０ ８１

对于资本家通过住房控制和剥削工人的做法，《论住宅问题》用大量英国和德国的例子进行了说明，我们
看到美国也如出一辙。至于通过工人合作和慈善救济解决住房短缺问题的做法，始终只占次要地位，并
不具有普遍性。
美国 １９ 世纪末 ２０ 世纪初的住房数量快速增加，工人的居住条件得到很大改善，但 １９２１ 年经济萧条
加剧了住房短缺问题，大批工人丧失了抵押品赎回权。在此背景下，胡佛总统开始尝试干预住房市场，
意图促进政府、商界和公民组织结成互助合作关系，为此支持了劳动部发起的“拥有住房”运动，并试图
通过美国改进住房协会促进公共利益。［］ 虽然胡佛政府的尝试最终以失败告终，但为后来联邦政府的
８ ２４０

全面干预奠定了基础。
２． 住房保障制度的建立与发展
１９２９ 年至 １９３３ 年大萧条将上千万工人抛上街头，数百万人在丧失抵押品赎回权危机中失去住房。
在资本主义制度生死存亡的考验面前，自由市场理念受到冲击，人们开始明白仅靠市场力量无法解决住
房问题。罗斯福新政建立起了美国的住房保障制度，之后美国的住房保障一直在联邦政府制定的政策
框架之内演进。罗斯福政府设立了公共工程局，通过它实施了一系列公共住房建设计划。１９３４ 年至
１９３７ 年间， 美国启动了 ５１ 个住房工程，建造了两万多套新房；１９３７ 年出台了美国第一部公共住房法———
《美国住房法》，确立了“联邦拨款资助—地方具体实施”的实施方案，并以公共住房署取代了公共工程
局，公共住房建设进入实质性发展阶段。［］然而，二战爆发后公共住房建设让位于战时住房安排。１９４０
９

年通过了《全国国防住宅法》，立足于解决军人及军属的住房问题。
二战结束后的退伍军人潮、战后婴儿潮和城市衰败使住房短缺问题不断加剧，公共住房建造问题被
再次提上议事日程。这一阶段，美国住房保障制度的主体开始从政府主导向市场主导转变。《１９４９ 年住
房法》一方面强调联邦政府对住房建设具有不可推卸的责任，另一方面取消了“等量拆迁”的政策，提高
了开发商改造贫民窟的积极性。《１９５４ 年住房法》进一步放松了对开发商的限制，市场的主导作用加
强。［ ］事实上，美国住房保障制度自建立之初就存在广泛的争议，商界担心过多政府干预会助长社会主
１０

义因素。在自由市场意识形态根深蒂固的美国，这并不出人意料，也预示了美国住房保障制度的演变路
径。恩格斯在《论住宅问题》中指出，作为“总资本家”的资本主义国家无法解决住宅问题，更不用说单纯
依靠市场的力量了。在城市更新运动中，房地产开发商从拆除贫民窟和建造高档住宅、写字楼中牟取了
暴利，无数穷人变得无家可归，或从一个贫民窟转移到另一个贫民窟，即恩格斯所说的资产阶级的“欧斯
曼计划”———使工人从一个地方“迁移”到紧邻的地方。
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美国的公共住房建设在 ２０ 世纪 ６０ 年代遭遇了严重挫折。城市更新运动加剧了种族隔离和住房短
缺，美国爆发了以种族暴力冲突为特征的城市危机。加之深陷越战泥潭、财政危机和通货膨胀等问题，
尼克松政府最终于 １９７２ 年宣布停止对住房建设的补贴，美国的公共住房政策在 ２０ 世纪 ７０ 年代以后进
入以房租补贴计划为主的阶段。［］ ９

３． 次级贷款与住房金融化模式
２０ 世纪 ７０ 年代以后，美国的住房政策发生了新的变化。一方面，以市场为主导的住房制度进一步
加强，政府鼓励居民从市场获取住房所有权，政府的住房保障作用进一步弱化。另一方面，银行发放住
房贷款的范围扩展到住房保障制度之前并未覆盖的边缘人口，即为非裔美国人、其他少数民族和低收入
者发放次级贷款。
美国的住房保障制度从创建之初就内化了种族歧视和隔离问题，公共住房管理机构对租户进行筛
选，延续了原有的种族隔离模式。民权运动对次级贷款模式的出现发挥了重要作用。在民权运动的压
力下，“美国政府在 １９６８ 年出台《公平住房法》，严令禁止房产代理商和其他人员的种族歧视做法。１９８８
年通过的修正法案又将法案向前推进了一步。１９７５ 年通过的《抵押贷款公示法》和 １９７７ 年的《社区再
投资法》也帮助低收入和少数种族住户和社区提高了获得抵押贷款的能力。１９７８ 年又推出《平等信贷
机会法》，要求金融机构不因种族、肤色、宗教、国籍等因素而实行任何信贷歧视”。［］ 这些法案为次级 ７ １１３

贷款扫清了道路。此外，政府也希望通过房地产提振经济，金融机构则为了从低收入者身上榨取更多利
润，因而积极推动了次级贷款的发放。在这些因素的共同作用下，美国最终形成了住房金融化模式。
在这一过程中，美国政府直接推动了住房抵押贷款的证券化。为了通过市场化的方式解决“婴儿
潮”一代的住房问题，几经讨论后，美国政府决定重组联邦国民抵押贷款协会（ＦＮＭＡ），即“房利美”，将
其作为一个私人所有的政府赞助企业（Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ － Ｓｐｏｎｓｏｒｅｄ Ｅｎｔｅｒｐｒｉｓｅｓ，ＧＳＥ）专门从事抵押贷款。同
时，创立联邦住房抵押贷款公司（Ｆｅｄｅｒａｌ Ｈｏｍｅ Ｌｏａｎ Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ），即“房地美”与其展开竞争。
另外，设立政府国民抵押贷款协会（Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ Ｎａｔｉｏｎａｌ Ｍｏｒｔｇａｇｅ Ａｓｓｏｃｉａｔｉｏｎ），即“吉利美”来提供违约保
险。这些政府赞助企业将全国各地吸收来的住房抵押贷款汇集到一个资产池里，并依托这个池子出售
金融证券，这就是最初的住房抵押贷款支持证券（ＭＢＳ）。［ ］ １１

三、住房与租房金融化的实现机制
正如前面所指出的，住房金融化不是指一般意义上的金融部门参与住房的建造、交易和投机等行
为，而是特指住房商品、住房部门、住房购买者和租住者成为金融化对象的过程。住房金融化既包括通
过抵押贷款取得住房所有权的形式，也包括不涉及住房所有权的租房的金融化，是住房所有权意识形
态、公共住房私有化、基于资产的福利政策和管制放松等因素共同作用的结果。
１． 美国梦与住房所有权意识的培育
美国梦的核心要素之一是拥有郊区独栋别墅，美国政府为个体取得住房所有权提供了法律、制度和
抵押品的支持。美国政府一直将提高住房自有率放在政策的中心位置，“美国人之所以对自有房趋之若
鹜，原因无外乎以下几点：人们把自有住房视为财富增值的手段；相信自有房可以促进社区稳定、市民的
市政参与性、个人满足感和对自身环境的控制感。不仅如此，拥有属于个人的住房也被广大民众视为构
成‘美国梦’必不可缺的一环。住在自己所有的独户住房里是很多美国人关于安全健康生活概念的中心
内容”。［］ ， 在二战后的福特主义体制下，政府支持中产阶级和参加工会的工人阶级取得住房所有权，
７ １１１ １１２

他们获得了居住在郊区的特权。未参加工会的工人、少数民族和以妇女为主的家庭通常租住在条件差
２０
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的内城区域。民权运动要求废除歧视性的借贷做法。通过次级贷款，住房所有权被扩展到之前被排除
在外的人口，如非裔美国人、其他少数民族、妇女和穷人等。［ ］ １２

商业实践和媒体宣传也在鼓吹住房所有权方面发挥了重要作用。在华尔街和美国新自由主义政客
的推动下，市场是调节住房配置的最佳手段的观念已深入人心，住房的含义和经济作用发生了变化。金
融从政府手里接管住房部门成为许多国家的主要趋势，新的住房模式旨在创造出更加强大的住房金融
市场，将中低收入者纳入进来。［ ］有学者指出，在媒体铺天盖地的宣传下，购房者存在“债务健忘”（ｄｅｂｔ
１３

ａｍｎｅｓｉａ），即错误估计了购买住房的收益，忽视了通货膨胀等因素，未能准确衡量购买住房的收益与债
务。［ ］债务健忘现象是社会造成的，除了房价持续上升的因素，社会语言学、文化、制度和意识形态工具
１４

等共同发挥了作用。购房者往往将买房与租房的成本进行比较，认为房租是付给别人的，因而是种浪
费，买房则不用交房租，而且最后还能获得资产。此外，住房被宣传为一种投资工具，而不是居住场所，
业主被转变为投资者。事实上，购房的收益依赖于房价持续上升，但这只是虚幻的收益，忽视了抵押贷
款利息、时间因素和通货膨胀因素。在媒体的宣传语言中，抵押贷款人通常被称为房屋所有者，而非房
屋购买者；抵押贷款还款被描述为对自己的支付，房租则被描述为一种剥夺手段；同时，抵押贷款的巨大
融资成本被刻意隐瞒。
从政治经济学的角度看，美国梦的塑造和住房所有权的培育是资本主义操纵工人的需求和欲望的
表现，其目的是为资本积累开辟道路。马克思在《资本论》第二卷中提到了资本家如何试图操纵工人的
消费方式，使其成为对资本家而言的“合理消费者”：“资本家先生和他们的报刊，对劳动力花费自己的货
币的方式，对劳动力借以实现这种货币的第Ⅱ部类商品，总是感到不满意。于是，他们来推敲哲理、谈论
文化和侈谈博爱”。［ ］大卫·哈维（Ｄａｖｉｄ Ｈａｒｖｅｙ）认为，操纵和调动人的欲望一直位于资本主义历史的
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中心，“人类的欲望世界无法摆脱资本的运动规律的显著影响。资本改变物质世界的方式，影响了我们
的精神理念、心理、想法、需求、欲望和自我认识发生变化的方式。当资本的运动规律使郊区化成为了对
过度积累这个固有问题的回应时，品味、偏好、想法、需求、欲望和政治主体性也会随之改变”。［ ］ＲＰ·哈 １６

维以亨利·福特为例进行了说明，福特在自己的工厂里引入了八小时工作制和日收入五美元的制度，并
利用社会工作者监控和引导工人的消费习惯，其目的是使工人的消费习惯有利于资本积累。
２． 公共住房私有化与基于资产的福利
新自由主义的住房政策包括住房私有化和为住房所有权提供融资两个方面。公共住房或社会住房
首当其冲，遭遇了污名化和私有化。２０ 世纪 ８０ 年代以来，美国和许多欧洲国家削减了公共住房的建设
和维护资金，使公共住房的既有存量发生了物理衰败。公共住房存量的减少使穷人更加难以获得住房，
而且公共住房集中的社区受到歧视。公共住房的私有化采取了多种方式，如通过购买权政策将租赁的
公共住房卖给租户，以及将产权转移给非盈利参与人或利润最大化行为人。大规模的公共住房私有化
也发生在从计划经济向市场经济过渡的国家。［ ］公共住房的污名化和随后的私有化，是为了让所有人通
１３

过借贷获得住房所有权，“福特主义住房体制瓦解后，住房抵押贷款被纳入其他金融渠道和金融市场。
撒切尔夫人 １９８０ 年实施的租户购买权政策成为社会住房私有化的普遍做法，许多经合组织国家的社会
住房被私有化。在社会住房仍然存在的地方，其遭受了污名化和边缘化，或者采取了商业化管理方式和
提高了租金。社会住房资金被削减，使社会住房的提供者日益依赖于金融市场”。［ ］ １７

与公共住房削减和私有化相关的是“基于资产的福利”（ａｓｓｅｔ － ｂａｓｅｄ ｗｅｌｆａｒｅ）政策的实施。基于资

产的福利政策指的是个体不再依靠政府的帮助来应对失业和贫困等问题，而是由自己承担更多责任，积
极参与金融产品和房地产投资，以期获得资产增值收益。基于资产的福利政策与以下社会经济变化相
关：一方面，人口老龄化对养老金和社会福利支出产生了压力，新自由主义政府减少了社会福利提供；另
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一方面，在财政困难的情况下，发达国家一直努力提高住房自有率和增加房地产价值，企图用房地产财
富替代社会福利提供。［ ］ １８

从 ２０ 世纪 ９０ 年代起，世界银行积极倡导各国进行养老金制度改革，以应对老龄化问题，这一点逐渐
成为各国的共识。改革的目的无非是进一步削减福利支出，由个人承担积累养老金的责任，通过金融市
场积累退休收入。事实上，老龄化成为削弱社会保障的借口，其导致的结果是养老金制度被金融化。大
卫·霍兰德斯（Ｄａｖｉｄ Ｈｏｌｌａｎｄｅｒｓ）指出，老龄化并非养老金问题的主要原因，将养老金与住房联系在一起
的政策是为了有利于金融部门。金融部门通过资产管理成本消耗了养老金。在金融化过程中，金融部
门抢劫了养老金资产，而没有承担任何风险。［ ］许多学者批评了养老金制度的金融化，认为金融市场无
１９

法为工人退休生活提供足够的回报，个体及其家庭并不具备做出正确投资决策所需的信息和专业技能；
而且低收入者并不具备足够的资本进行投资，因此金融化和个人化的养老金制度安排进一步加剧了社
会不平等。［ ］ ２０

３． 管制放松与租房的金融化
住房金融化的主要表现是房地产抵押贷款的兴起，但住房金融化不仅限于家庭借贷和抵押贷款证
券化等方面，也日益扩展到了租房市场。与抵押贷款和证券化产品类似，租赁住房日益被视为一种优质
投资对象，而且通常是低风险资产。过去三十多年，私人股权、对冲基金和不动产投资信托公司取得了
公共住房和工人租赁住房所有权的很大份额，住房协会也日益采用了衍生品等金融工具。［ ］ ２１

公共住房的私有化为租房金融化创造了条件，但如果没有租金管制的放松，私人股权公司将难以获
得投资机会。一些学者以纽约的租金管制住房为例说明了租房的金融化。纽约的租金管制始于 ２０ 世
纪 ４０ 年代，对中低收入者来说，租金管制为其提供了基本的住房保障。德西雷·菲尔兹（Ｄｅｓｉｒｅｅ Ｆｉｅｌｄｓ）
认为，租金管制使租房部门成为一潭死水———年收益率很低，但较为稳定，鼓励长期所有权，而非短期主
义。在新自由主义的鼓吹下，纽约市政府从 ９０ 年代开始放松租金管制。进入 ２１ 世纪，住宅开发和次级
贷款高涨，使租金管制住房转变为资本积累的前线。［ ］２００８ 年金融危机爆发后，私人股权公司利用地产
２２

价格暴跌、租房需求猛增和抵押贷款受限的机会，购买了大量房地产，将其转变为租赁住房，并推出了新
的租赁支持的金融工具。本杰明·特雷莎（Ｂｅｎｊａｍｉｎ Ｆ Ｔｅｒｅｓａ）指出，私人股权投资者从 ２００１ 年开始购
买了多达 １０ 万套纽约的租金管制住房，期望能够得到高额的金融回报。他们通过提高租金、骚扰和驱
逐的方式向租户和社区施加压力，当预期收益无法实现的时候，就拍卖房屋或破坏这些建筑物。［ ］租房 ２３

的金融化表明，即使住户并未承担抵押贷款，其本人及其居住的房屋也可能成为金融化的对象，即住房
金融化的进行并非一定要取得住房所有权。除了管制放松和房价、租金高涨的原因，租房的金融化显然
与私人股权公司掌握的大量过剩资本密切相关。
四、住房金融化的实质与矛盾
住房金融化的实质是劳动力再生产的金融化，属于更广义的日常生活金融化的一部分。住房金融
化的出发点不是解决工人阶级的住房短缺问题，而是为 ２０ 世纪 ７０ 年代的过剩资本提供出路，不仅侵蚀
了住房的社会价值，而且发挥了规训和控制工人阶级的作用，并产生了新的代际不平等。
１． 住房金融化的实质
住房金融化的首要任务是为资本过度积累问题提供暂时性的解决方案。过度积累和资本吸收是马
克思首先提出并由哈维所充分阐发的思想。马克思认为，资本主义生产方式的内在矛盾必然会导致过
度积累问题，表现在生产过剩、商品过剩和资本过剩等方面。在《１８５７—１８５８ 年经济学手稿》中，马克思
２２
 住房金融化与《论住宅问题》的时代价值　
分析了资本如何通过消除商品流通的空间障碍，即“用时间去消灭空间”，来克服“资本价值自行增殖过
程的障碍或限制”。［ ］哈维吸收了这一思想，创造性提出了“时空修复”的概念，认为资本主义试图利用
２４

时间和空间的转移来吸收过剩资本。时间上的转移涉及将资源从当前需要转移到未来需要，或者通过
加速周转时间吸收更多当前的资源；空间上的转移是通过基础设施建设等方式创造各种新的空间，使资
本主义生产能继续进行；最后，虚拟资本的形成在其中发挥了重要作用。［ ］从资本循环的角度看，哈维认
２５

为资本在三种循环形式之间进行转移———第一级循环为直接的生产和消费领域；第二级循环为固定资
本和消费基金（比如住房）；第三级循环为社会支出和科技开发。［ ］
２６

２０ 世纪 ７０ 年代以来，
美国的实体经济利润率并未有效恢复，［ ］生产领域已无法充分吸收过剩资
２７

本。此外，过去三十多年全球范围内形成了一个巨大的流动资产池，其资金来源包括机构投资者的庞大
资金、新兴经济体的贸易盈余、宽松的货币政策释放的流动性，以及跨国公司在避税国积累的利润。［］新 １

自由主义推动的金融自由化和金融创新使大量过剩资本涌入金融部门，金融化为过剩资本提供了吸收
渠道。住房金融化涵盖了“时空修复”的两个方面，也便利了资本从第一级循环到第二级循环的转移。
如果说房地产建造主要涉及时间转移，公共住房的私有化和次级贷款则开辟了新的剥削空间。不仅如
此，通过住房抵押贷款证券化等创新，金融部门还获得了自我积累与增殖的能力。有学者将之称为第四
级循环，认为住房抵押贷款市场的性质发生了变化，不仅发挥了使资本从第一级循环向第二级循环转移
的作用，也日益促使资本从第二级循环向第四级循环转移，使房地产市场更加依赖金融市场的运行。［ ］ ２８

住房是基本的生活资料，住房金融化的实质是劳动力再生产的金融化。劳动力再生产的金融化是
新自由主义的经济重构和意识形态重塑共同作用的结果。从宏观方面来看，在实际工资增长停滞、收入
分配恶化、工作不稳定性与金融风险增加的背景下，工人不得不依靠金融市场保持一定的生活水平并维
持劳动力的再生产；从微观层面来看，新自由主义通过经济、金融理论和政治、媒体话语等方式促进了金
融逻辑对日常生活的渗透，将房地产投资、个体责任和风险承担等理念灌输给个体，培育了合格的金融
化微观主体。［ ］劳动力再生产的金融化及更广义的日常生活的金融化，体现了当代资本主义积累过程的
２９

系统性转变，即资本积累日益从强调剩余价值生产转向剩余价值的再分配，试图脱离价值和剩余价值的
创造而实现增殖。［ ］３０

２． 住房金融化的内在矛盾
作为住房问题的最新解决方案，资本主义住房金融化模式具有恩格斯所说的一切弊病，而且在一些
方面更甚以往，突出表现在以下几个方面。
首先，住房金融化侵蚀了住房的社会价值。恩格斯在《论住宅问题》中提到，资本家通过为自己的工
人建造住房而从中获利。然而，这种做法在当时并不具有普遍性，满足工人的住房需要是首要目的。住
房金融化成为资本积累的救命稻草，其直接目的并非是要解决工人阶级的住房问题，而是为了缓解过度
积累和资本过剩的痛苦。作为家庭生活和日常活动的场所，住房具有特殊的社会价值。然而，住房金融
化完全弱化了住房的居住功能，反而强调住房的投资功能，从而侵蚀了住房的社会价值。美国次贷危机
揭示了完全以利润为导向的住房模式的局限性。
其次，住房金融化发挥了规训和控制工人阶级的作用。恩格斯在《论住宅问题》中指出，资本家通过
住房将工人“拴住”，住房金融化则通过债务枷锁将工人牢牢束缚住。住房金融化加强了不平等的劳资
关系。一方面，尽管政府削减福利支出的做法增加了家庭所面临的风险，但已经金融化了的家庭却认
为，通过努力工作保障经济安全是自己的责任，除了通过积累资产来应对风险外别无选择。［ ］另一方面，
３１

为了取得资产所有权和偿还贷款，家庭不得不努力工作，也不得不接受更差的工作条件，因为负债累累
的家庭已无法承受失去工作的代价。
２３
　 年第 ４ 期
２０２１

最后，住房金融化提高了资本对劳动的剥削程度，加剧了收入不平等。通过住房抵押贷款，劳动者
增加了对金融部门的利息支付，这属于马克思所说的从属于流通领域的“第二级剥削”。［ ］恩格斯认为 ３２

这种利息支付长期来看并不会影响劳动剥削程度，他所设想的是平均来说工人支付的利息会由劳动力
价格的相应变化所抵消。然而，这一点在过去三十多年并没有实现，因为美国生产工人和非管理类工人
的工资增长基本处于停滞状态，这表明住房金融化提高了劳动剥削程度。住房金融化增加了购房者和
租房者的负担，房价高涨使年轻人和下一代人更加难以获得住房，从而产生了新的代际不平等。
五、《论住宅问题》对当代中国的启示意义
《论住宅问题》是一个具有强大生命力的文本，恩格斯的主要观点并没有过时，现实演进的许多方面
都证明了恩格斯的先见之明。２０ 世纪资本主义住房政策的演进表明，资本主义始终无法解决工人阶级
的住房短缺问题，其住房保障制度的出发点是满足资本积累的需要，不仅内化了种族隔离等问题，而且
最终向资本利益妥协。通过住房所有权意识形态、公共住房私有化、基于资产的福利政策和管制放松等
手段，住房金融化模式为资本过度积累问题提供了暂时性的解决方案，其实质是劳动力再生产的金融
化。作为资本主义住房问题的最新解决方案，住房金融化进一步确证了恩格斯的主要观点。一方面，住
房金融化模式具有恩格斯所说的一切弊病，而且在一些方面更甚以往；另一方面，住房金融化的最终失
败证明住房问题是资本主义生产方式的必然产物，资本主义下根本无法得到解决。
社会主义制度的确立为我国住房问题的解决提供了根本保证，但由于社会主义初级阶段的国情，特
别是保障性住房建设滞后于住房商品化改革等原因，当前我国住房领域积累了大量问题。住房是民生
大事，关系到广大人民的切身利益。以习近平同志为核心的党中央高度重视满足群众基本住房需要，努
力实现全体人民住有所居目标，明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，提出构建以政府为主提
供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，以及多主体供给、多渠道保障、租购并举的住
房制度。［ ］这些制度安排体现了不断满足人民群众对美好生活的需要、回归住房的居住属性、抑制资本
３３

在住房领域无序扩张的要求。虽然《论住宅问题》以 １９ 世纪资本主义国家的住房问题为研究对象，但对
我国当前住房问题的解决仍有重要启示意义。
第一，坚持以人民为中心的发展思想，防止资本无序扩张。恩格斯在《论住宅问题》中始终站在工人
阶级的立场，揭示了工人住房短缺的根源、资本对住房商品的开发及其对工人居住权的剥夺。住房一旦
成为商品，就成为资本投资和投机的对象，而资本以追逐利润为天性，势必不顾甚至损害人民利益。从
工人阶级的角度看，住房是劳动力再生产的必需品，是劳动者的一种“客观需要”。［ ］房价上涨的最大受
３４

益者无疑是房地产利益集团、炒房客和已经拥有多套住房的人，广大无房群众，特别是年轻一代将更加
难以获得住房。在城市化进程中，市中心的地价往往会大幅度上涨，商业地产开发为资本带来了更大的
获利机会，使得原有的住房被拆除，“结果工人从市中心被排挤到市郊；工人住房以及一般较小的住房都
变得又少又贵，而且往往根本找不到，因为在这种情形下，建造昂贵住房为建筑业提供了更有利得多的
投机场所，而建造工人住房只是一种例外”。［］ 恩格斯所描述的现象在我国并不少见，可以看作是利用
２ ２５２

资本力量推动房地产开发的必然后果。然而，我国社会主义的性质决定了发展生产的目的是满足人民
需要，以人民为中心的发展是社会主义的本质要求。因此，资本的利益不能凌驾于人民利益之上，必须
为资本套上缰绳，防止资本在住房领域无序扩张。
第二，贯彻“房住不炒”的定位，警惕住房和租房的金融化。住房商品兼具居住和投资两种属性，分
别与商品的使用价值和价值属性对应。作为一种物质产品，住房为家庭生活提供了基本场所，具有重要
２４
 住房金融化与《论住宅问题》的时代价值　
的社会和文化意义，因而其居住属性位于第一位，投资属性是第二位的。“房住不炒”是对我国房地产市
场的重新定位，体现了回归住房的居住属性、弱化其投资属性的要求。对于大部分工人来说，购买住房
并不会使其成为资本家，因为“资本就是对他人无酬劳动的支配。因此，只有当工人把自己的小屋子租
给第三者，并以租金形式攫取第三者的一部分劳动产品时，他的小屋子才成为资本。由于工人自己居住
在屋子里，所以这屋子恰好就不会变成资本，正如我从裁缝那里买来的衣服一穿上身就不再是资本一
样”。［］ 住房投资属性的凸显与我国过去的发展模式密不可分。有学者指出，基于外贸与投资驱动的
２ ２８０

经济发展方式使劳动者份额在社会财富分配中占比较低，住房已经成为分享社会发展红利、影响财富分
配的主要渠道。［ ］贯彻“房住不炒”的定位需要引导经济发展“脱虚向实”，防止住房和租房的金融化。
３５

这是因为，一方面，房地产业与金融融合共生的趋势不断强化，住房金融化在经济“脱实向虚”过程中发
挥了关键作用；［ ］另一方面，正如前文所指出的，恩格斯所设想的利息补偿机制并未发生，住房和租房的
３６

金融化提高了资本对工人的剥削程度。
第三，引导群众树立正确的住房消费观，抵制“社会庸医”的错误处方。恩格斯指出，每当住房短缺
问题急性发作的时候，“当时的报刊上登满了讨论‘住宅问题’的文章，各种社会庸医乘机而出”。［］ 我 ２ ２４０

们对这类社会庸医并不陌生，一些所谓的著名经济学家、房地产专家和别有用心的媒体长期鼓吹中国房
价将一直上涨，鼓励群众买房、炒房，向群众灌输错误的住房消费观。与美国住房金融化模式形成过程
中媒体对住房所有权意识形态的宣传类似，他们宣称买房是当代中国年轻人实现财富自由和阶层跃迁
的重要途径。这些社会庸医要么是利益集团的代言人，要么自觉或不自觉地站在资本而非人民的立场
分析社会问题。在新冠疫情冲击和经济复苏充满不确定性的情况下，仍有一些专家和媒体鼓吹房价即
将暴涨，制造恐慌情绪。这些做法与中央“房住不炒”的定位背道而驰，违背了历史发展大势。一方面，
要加强舆论引导，对大肆唱涨房价的机构和人员进行严肃处理，同时引导群众树立正确的住房消费观，
使“房住不炒”的观念更加深入人心；另一方面，马克思主义理论研究者要善于学习恩格斯的做法，从人
民的立场出发，敢于发声，对这些社会庸医的错误处方给予坚决批判。
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责任编辑：景玉琴

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