中国沭阳文化产业园

可行性研究报告

宿迁天恒文化发展有限公司
 2010-8-22 中
国﹒沭阳文化产业园可行性研究

2010-9-1
前 言

图书﹑印刷行业是文化产业的重要组成部分，是国民经济一个重要部门。随
着我国国民经济的发展和人民生活水平的不断提高，各行业对图书﹑印刷产品的
需求量迅速扩大，图书﹑印刷行业已成为我国新的经济增长点。预计，在今后 5-
10 年内，图书﹑印刷行业尤其是印刷行业将保持 15%以上的增长率快速发展。为
了实现与本地图书﹑印刷企业的充分对接，提高图书﹑印刷的产品质量和效率、
降低图书﹑印刷的销售成本、全面提升我县图书﹑印刷业的整体竞争力，建议建
设以图书﹑印刷为主题的“中国·沭阳文化产业园”，市场涵盖图书﹑印刷、广
告礼品、收藏品、电子多媒体、文化用具及教育设备，使之成为立足沭阳，辐射周
边省市，影响全国，在国际有一定知名度的超大型专业化文化市场。

我县是苏北地区乃至全国极具发展潜力的地方之一。通过对我县教育产业园
北侧 300 亩地块的开发经营环境和市场调查分析，以及周边省市主要同类竞争市
场的比较后，依据我县的目前文化市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与
开发经营策划提出初步看法，并结合我县项目的特点优势，进行了投资分析、产
业分析、财务评价和风险分析，以期探讨该项目进行商业地产开发经营的可能性。

一、报告目的
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对
该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方
案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、项目概况
1、地理位置及现状
文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文
化产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站 5 分钟路程，
距京沪高速 10 分钟路程，距机场 30 分钟路程，交通、货运都很发达，本地块尚未
开发，属平整地貌，植被以林木和农田为主，易于规划和开发。
2、项目建设规模及建设内容
项目总面积约 20 万平方米，预计建设仓储 3 万平方米，预留仓储 3 万平方米，
经营区以上下 2 层，一层为展示区，二层为商务洽谈室，以街区式建设，大小灵
活组合，方便业主选用，预计总建筑面积约 15 万平方米，临上海路建设配套用房，
1、2 层为临街商业用房，3 层以上为配套员工公寓，同时建设相应地标建筑，用
于产业园配套实施，如宾馆酒店、公司办公、大型会议室等，全部建筑采用仿古建
筑，既体现虞姬故里特色，也符合产业特点。预计项目投资建设后规模达到 10 亿
元以上，打造成为华东地区乃至全国最大的图书﹑印刷品交易市场，成为我国南
北文化的交流中心和集散基地，立足本省，辐射全国。
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三、项目建设的必要性
1、落实科学发展观必然要求
党和各级政府一再强调，解决我国经济社会发展中存在的诸多问题，关键在
于树立和落实科学发展观，必须着力提高经济增长的质量和效益，努力实现速度
和结构、质量、效益相统一，不断保护和增强发展的可持续性。
目前我县图书﹑印刷行业整体发展状况良好，但是普遍存在着市场不集中，
不规范，增长方式粗放、技术创新能力不足、产业结构不尽合理，竞争力不强，发
展不平衡、总体效益不高等问题。成立“中国沭阳文化产业园”可有效解决：由于
市场不集中造成外地客户群体下降；由于市场松散不便于管理，造成非法出版物
肆行，影响市场健康成长；由于缺少监督管理造成市场不正当竞争，业主利润减
少，国家税收流失；由于信息渠道不畅、技术更新缓慢造成的发展阻力等问题，
此举将显著提高企业的经济效益、发展速度和质量，增强企业发展后劲，加快改
变我县图书﹑印刷落后、失衡的局面，并将有力提升图书﹑印刷市场的整体实力。
2、建设“两型”社会的迫切需要
图书﹑印刷属于物资商贸流通行业具有污染少、能耗低、前景广阔的显著特点
非常符合资源节约型和环境友好型社会发展的需要。“两型”社会建设的核心是
改革。建设南北最大的专业图书﹑印刷市场可加快我县图书﹑印刷产业结构调整
和增长方式转变，合理资源配置，填补市场空白，革新发展模式，构建图书﹑印
刷业发展一体化格局，破解制约本地图书﹑印刷经济发展的瓶颈，摸索出一条适
合我县图书﹑印刷业发展的特色之路，是促进“两型”社会建设的重要举措和满
足“两型”社会发展的迫切需要。
3、实施“文化强省（市）”战略的必然选择
党的十七大报告提出要坚持社会主义先进文化前进方向，兴起社会主义文化
建设新高潮，提高国家软实力。省委书记梁保华曾明确提出：努力把江苏建设成
为社会文明程度高、文化事业和产业走在前列的文化强省。 “文化强省”与“经
济强省”、“教育强省”一道，已构成我省“富民强省”总体战略的重要组成部
分。
市委、市政府也提出建设文化强市的战略目标，全力加快发展文化事业和文
化产业，采取政府引导、市场运作、多元投入、对外引资等方式，把文化产业作为
一项长期性、重要性的工作来抓好。
在信息传播方式发达的今天，图书﹑印刷业仍然是重要的文化传播载体，图
书﹑印刷产业是整个文化产业的重要组成部分，在国家政治、经济、文化建设中有
着非常重要的作用。建设我县的图书﹑印刷市场就是要在政府政策的引导下，科
学规划、市场化管理，合理投入，满足我县图书﹑印刷业发展的需求，促进我县
文化事业的全面繁荣，提升我县图书﹑印刷业的影响力。
4、推进新型产业服务业的重大举措
“教育产业园”是我县发展的又一核心战略，在教育产业园北侧建设文化产
业园，是对教育产业园更好的补充，对带动这一地块的经济、人气和城市繁荣有
着重大的意义。突出发展优势产业集群，改造提升传统产业，加快发展民营经济
和中小企业，突出园区发展，推动政策向园区倾斜、产业向园区集聚，形成错位
发展格局，把文化产业园建成我县继软件产业园后又一核经济发展的增长点。
图书﹑印刷是我县的优势与活力所在，有浓厚的市场基础。建设图书﹑印刷
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市场就是要首先和图书﹑印刷产业基地形成产业互补、集约发展，满足周边各类
图书﹑印刷企业的迫切要求，统筹优势力量，打造完美的图书﹑印刷产业集群，
形成规模效应和积聚效应，推动我县图书﹑印刷产业带的成型，形成南北要道的
集中格局，加速我县的经济崛起。

三、项目可行性分析与评价
1、产业规模比较可观
在美国，图书﹑印刷业的年产值在全国各行业中排行第三；在香港，图书﹑
印刷业是第三大支柱产业，从业人数位居各行业第一；在我国内地，北京、上海、
等省市相继把图书﹑印刷业尤其是印刷业定为支柱产业，印刷业的发展空间非常
大，均建设了大型图书市场或文化市场。
2009 年,我国新闻出版产业总产值已突破 1 万亿元,进入世界出版大国行
列，印刷复制业总产值达到 5746 亿元，位居世界第三位。新闻出版总署署长柳斌
杰在全国新闻出版工作会议上表示,我国日报出版规模已连续 9 年位居世界首位,
成为世界发行总量最大的报业市场,图书出版品种 27．57 万种,销售额 1456 亿元,
仅次于美国。
数据显示,与 2008 年相比,2009 年全国新闻出版业总产值增长 20％左右,图
书销售增长 20％左右。
2、区位优势十分明显
拟建文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，西临上
海南路，距汽车南站和火车站仅需 5 分钟路程，距机场 30 分钟路程，交通、货运
都很发达，毗邻教育产业园，京沪高速、205 国道、307 省道穿城而国，交通要塞
与区内主干道交织成网，交通优势十分明显。
所以选择此处非常适合发展图书、印刷物资交易市场，便于形成完整的产业
链。项目建成后，文化产业园将借助其优越的地理位置和交通环境，向市场广阔
的全国地区辐射，并依靠较低的成本承接本地区的图书、印刷业务，面向全国批
发，形成我县南北明显的图书、印刷产业隆起带。
3、土地储备空间较大
项目所在位置的土地已经完成控制性详细规划，面积在 300 亩左右，尚未开
发，地势较为平坦，植被多以耕地为主，有少量树木，周边无居民很，具备开展
大规模建设的土地空间。
4、自身条件十分突出
沭阳已经成为全国著名的三大农民图书市场基地之一，也是最大的印刷大县，
高峰时候从业人员数万人，图书、印刷业的发展多我县的经济建设做出了巨大的
贡献。我县图书、印刷行业有着丰富的经验、先进的理念、科学的模式，我县建设开
发图书、印刷市场一定会非常成功。

四、主要结论
1、该项目符合国家产业政策的发展方向，加强了图书、印刷产业的配套和商贸流
通业的发展，具有较好的社会效益。
2、通过本项目的实施，将建设一个集图书、印刷品交易、展示、物流、商务、休闲和
专业化服务为一体的大型图书、印刷物资交易展示基地。项目投产后，能带动我县
交通，餐饮，酒店等产业的发展，对解决下岗工人再就业有着重大的意义，形成
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完整的图书、印刷产业生态链，可为社会经济的发展增强动力。
3、对本项目的开发，我县在图书、印刷行业领域经验丰富，基础浓厚，具有顺利
实施本项目的保证。
4、项目规划及投资分配合理。
5、经济分析结果显示：项目建成后图书、印刷年销售额可达到 10 亿元以上，上缴
税金 3000 多万元。项目带动市场经营总收入可望达到每年 20 亿元左右，上缴税金
6000 多万元。经过适当培训，可解决就业人员上万人。上述数字表明，该项目的经
济效益良好，投资回收期短，抗风险能力较强。

五、中国图书、印刷业发展现状与趋势
2009 年中国书业创下了自 1996 年后 13 年间纯销售数量的最高增幅，创下了
自 1982 年后 27 年间的首次销售数量增幅大于销售金额增幅。同时，国家新闻出版
总署提出力争 2010 年把我国建成全球重要的印刷基地的战略任务，为我国印刷业
今后发展指明了方向。
1、成就和问题
改革开放以来，我国图书、印刷业取得了世人瞩目的成就，生产总值以年平
均两位数的速度快速发展，中国图书、印刷业已经融入世界，成为世界图书、印刷
之林中的重要一员，而且地位正在不断提高。
2009 年,我国新闻出版产业总产值已突破 1 万亿元,进入世界出版大国行列，
印刷复制业总产值达到 5746 亿元，位居世界第三位。新闻出版总署署长柳斌杰在
全国新闻出版工作会议上表示,我国日报出版规模已连续 9 年位居世界首位,成为
世界发行总量最大的报业市场,图书出版品种 27．57 万种,销售额 1456 亿元,仅次
于美国。
数据显示,与 2008 年相比,2009 年全国新闻出版业总产值增长 20％左右,图
书销售增长 20％左右。
“十一五”期间(2006 年～2010 年)，印刷业仍然有着广阔的发展前景。目
前全国共有印刷企业 9 万余家，从业人员 300 多万人，预计我国印刷工业总产值
年均增长速度 8%左右，到 2010 年，我国印刷工业总产值将达到 4400 亿元左右，
约占国民 生产总值的 2.5%。在“十一五”规划中，国家发展和改革委员会提出了
一些预期性目标，如到 2010 年，百万人均年拥有图书量将达到 186 种，人均年
消费图书 5.5 册、期刊 2.7 册。图书、印刷作为现代服务业，又具有文化产业属性
服务领域不断拓展，在我国社会主义物质文明、政治文明、精神文明建设中发挥着
重要作用，成为我国国民经济重要产业部门，但是同世界发达国家相比，我们还
有很大差距。
2、我国图书、印刷业发展趋势
从北京召开的第七届世界印刷大会上就预测到，本世纪以数字、网络和信息技
术为基础的新科技革命将对全球的产业产生深刻影响，对传统产业带来重大冲击
这对印刷产业来说，既是严峻的挑战，又是难得的机遇，总体而言，机遇大于挑
战。
印刷媒体产品将不再局限于纸质为主的物理媒体，相同的数字资源可以按
照不同方式输出，成为不同媒体产品，多媒体和跨媒体将成为印刷产业发展的新
领域和新的增长点。
电子媒体的发展是对传统印刷媒体的挑战，其发展速度肯定会超过传统媒体 ，
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但是它们之间并不是取代关系，更多表现为互补关系。纸媒体由于其廉价、便携、
易读、柔性等特点，在商业、包装印刷领域仍将长期占主导地位，而在信息、新闻
以及工具类的印刷和出版领域面临巨大挑战，但总体上说，在本世纪前 20 年纸媒
体仍将会占有主流地位，传统媒体和电子媒体将互为补充、融合发展。
基于图书、印刷的总量和结构分析，我们也已经可以清楚地看到，现阶段的
中国图书出版产业尽管存在各种各样的问题及许许多多不美好的现象，但我们并
不能得出它已经进入滞胀阶段甚至出现经济危机的判断，从总体上说它仍然处在
中国图书出版产业发展的第三阶段--新的增长阶段。

六、项目定位
1、开发主题
快速响应文化强省的发展战略，积极促进江苏文化产业提升，加速推进我
县教育产业园的战略目标，积极配合图书、印刷产业基地建设与发展，努力降低
图书、印刷行业生产、交易成本，提高我县图书、印刷行业的在国内影响力，彻底
改变我县图书、印刷市场分布零散、规模偏小、品种不全、效益不高、不易管理等现
象。

2、市场定位
1、建设成为我国南北中心规模较大、功能齐全、配套完善的图书、印刷品交易中心
和集散中心；
2、构建一站式的商务物流平台，具有销、展、研、学、仓储、运输等多功能，为客户
提供全面、迅速、高效、公平的各项服务；
3、市场立足本省，辐射长三角地区，面向全国，成为连接市内外、省内外、国内外
的理想据点。

3、市场背景
沭阳文化产业以图书、印刷、电子数码、广告礼品市场为主体，同时兼顾演艺
市场，据市场调研，沭阳图书、印刷品市场在逐渐萎缩，我县正在逐渐失去这一
行业的经济发展，并会造成现有众多从事这一行业的从业人员失去经济来源。同
时，现有的公园路已不再适合图书及印刷品市场的发展需要，街道狭窄，车辆拥
挤，加之周边多所中小学校，道路人车混行，学生拥挤，造成许多安全隐患和不
确定因素，极大的制约了市场的发展。其中图书大部分经营户已经撤离了公园路
自发形成了在养鸡场作为仓储点和营业点，这样的经营场所无论从市场长远发展
还是从消防安全隐患来说，都是有着诸多负面的影响，一旦有意外发生，后果不
堪设想。而位于县政府西侧的所谓“图书城”由于面积等因素的限制仅有 3 户经
营户，代表不了真正的沭阳文化市场，无任何发展前景，导致去过的外地客户对
沭阳图书市场的误解，认为我们的市场不过如此,不成规模,从而影响我县市场的
发展。
综上所述，虽然我县图书市场的影响力很大，但往往顾客到实地一看，都显
得很失望，经营户不集中，经营也很不规范，缺少文化市场的应有氛围。

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4、产品定位
该项目服务范围将涵盖图书﹑印刷、广告礼品、收藏品、电子多媒体、文化用具
及教育设备等，同时兼具会展、商务休闲等服务。具体分类如下：
a、图书交易区
1）大型工具书
2）图书馆装备书
3）市场畅销书
4）教材教辅
b、印刷品交易区
1）印刷用纸
2）印刷设计出片
3）印刷品
4）印刷相关设备
c、多媒体交易区
1）音像制品
2）监控器材
3）音响器材
d、广告礼品区
1）广告设计
2）图文制作
3）礼品展示
e、教育器材交易区
1）学校实验室
2）体育器材
3）学生用品
f、物流配套区：提供全面的、便捷的的专业物流设施与一流的服务。
g、商务休闲区：餐饮、住宿、酒店、桑拿、洗浴、网吧、医疗、通讯、银行等
h、会议中心：提供大型多功能会议服务
j、培训中心：图书、印刷行业人才职业培训中心、行业信息中心

5、目标客户定位
图书、印刷行业的厂家、出版社、书店、代理商、销售商、贸易商、物流公司、广
告公司、文化公司等。

七、初步规划方案及建议
1、规划思路
中国沭阳文化产业园，是国内华东地区目前理念最新、规模最大、定位最高、
功能最齐、服务最优的图书、印刷中央商务区。整合会展、加工、交易、办公、物流、
仓储、休闲、培训等功能于一体的综合产业基地。现代化展示区、交易区、物流区与
高档、宽敞、明亮的现代商务办公区和多功能生活、休闲配套区，被列为县政府的
重点建设项目。
项目规划坚持"可持续发展，品牌化经营"的理念，经多年的市场调研、设计，
规划为 12 大功能中心。同时建议成立"沭阳文化产业园管理委员会"，专业为项目

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提供永续性的经营策划，物业管理。通过产销过程最短化，增值服务最大化，达
到企业成本最小化，经济效益与品牌价值最大化，真正实现"规模效益"，成为我
县的行业先锋，形成一个行业品牌大积聚、图书、印刷行业即时交流的窗口与贸易
平台。

2、规划原则
a、可持续发展原则
中国沭阳文化产业园的规划立足当前，充分考虑资源和环境的承载能力，合
理确定产业项目及用地布局,充分利用地形，珍惜土地和水资源，高度重视生态
建设加强环境保护，尊重原有地形地貌，突出生态、环保概念，保持并逐步创造
良好的园区生态环境。规划充分结合实际情况，强调可操作性，为实施管理和下
一步建设提供依据，力争实现图书、印刷城经济与城市经济、环境的协调发展。
b、统筹规划、分布实施、基础设施先行的原则
园区规划应具有一定超前性，但盲目超前将造成不必要的资源浪费，因此必
须结合地区实际，循序渐进，考虑经济的合理性与远期的整体性，考虑循序分期
开发的操作性，合理规划园区。坚持区域整体协调发展，重视与周遍大规划的衔
接。从大区域出发，认真分析发展的利弊和潜在优势，选择和制订适合自身发展
的方向与目标。
图书、印刷市场的开发建设与城市总体规划，土地利用规划相结合，与城市
发展趋势相衔接，做到科学规划、准确定位、健全功能、合理布局、力求该项目和新
型化、城市化互相促进，所以规划应实事求是、因地制宜、因产业制宜、统一规划、
分布实施、滚动发展、成熟一片、开发一片、建设一片、发展一片、逐步做大做强、坚
持基础设施先行、高起点、高标准地搞好图书、印刷市场的基础配套建设。
c、刚性与弹性原则
刚性和弹性相结合，对园区重大基础设施提出刚性规定，对局部开发和建设
提出引导，同时，在功能分区明确的基础上要有一定的弹性和灵活性。园区用地
组织应保持足够的灵活性，应考虑不同类型用地及各功能分区之间的相容性，既
要能满足开发中的阶段性现实要求，也要为未来的扩展留有适宜的空间，以适应
不确定性的环境变化。
d、集约利用与产业聚集的原则
规划从利于产业关联度、培植产业群，形成产业链的角度出发，围绕主导产
品发展一系列相关的生产和服务项目，使资源得到有效利用，同时各个企业之间
关系紧密，形成既有竞争又有协作的关系，要有利于聚集整合，突出特色产业，

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形成产业的群体规模优势。
e、多业并举的原则
规划用地布局中既要突出图书、印刷产业主体，又要坚持多业并举，在印刷
图书、印刷产业发展的同时进一步推动交通、餐饮、金融保险等服务行业和相关产
业的发展，促进货物流通，市场及其他行业的繁荣和兴起，建设现代化、生态化
的新型图书、印刷产业基地，增强图书、印刷市场的凝聚力、吸引力、承载力和影响
力，图书、印刷市场成为城市的重要组成部份，成为城市的新亮点。

3、主要结论
a、现状特征
环境优美，交通便利。
b、 功能定位
响应产业集中、文化兴县战略的专业化配套市场；是以图书、印刷物资交易为
主，物流业为辅，第三产业积极发展的现代产业园区；是人居环境优美、可持续
发展的生态型产业园区。
c、 发展战略
 走专业化、特色化、集中化、规模化道路，坚持科学发展观，努力营造良好的
产业创新环境和发展平台。
d、区内配套
根据功能不同，图书、印刷市场内将形成十二大功能中心。同时，作为一个大
型专业市场，还建有购物中心、休闲中心、餐饮中心等，并可停车 200 辆。还配备
了先进的多重智能化安保系统：周界红外线防盗系统、电子巡更系统、楼宇对讲系
统，宽带入户确保业主的安全与工作效率。
e、空间形态
突出人工环境与自然环境相融合——生态化；内部组织高效的人工环境——
“网络化”。
1）充分利用图书、印刷市场外围道路绿化、公共绿地形成生态走廊；
2）内部构建多层次的绿化体系，营造生态化、园林化的现代化商贸流通新城
外部环境；
3）功能分区明确，各个分区通过规整、有序的道路网有机连接；
4）各分区形成高度协调的网络系统，实现产业布局集聚化、后勤服务社会化、
货运交通系统化、基础设施集约化、公共设施完善化。
产 品
f、发展布局模式 交 易
中 心

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物流入口

营业展示区 , 采用街道背靠背模式 , 大小方便组合 , 有利于业主选用 .

停车场 停车场
主
入
口

临上海路配套建筑群 临上海路配套建筑群

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4、保障规划实施的建议
建设图书、印刷市场是我县图书、印刷行业在新时期抓住机遇、迎接挑战的战
略选择，是争创文化产业发展新优势和提升综合竞争力的迫切需要，是推进新型
化、城市化的重要行动。为保障规划实施，加快园区建设，特提出如下建议：
a、尽快确定该市场的整体范围，实行“封闭式”管理
国内外大多数专业市场发展的实践证明，市场要能顺利发展，必须要有一个
整体的范围和自成管理体系的管理体制。因此，确定图书、印刷市场的整体范围
（控制红线），建立园区自成体系的管理体制，实行相对“封闭式”的管理，是
本项目建设与发展的重要任务，也是增加投资者信心的重要保障。
b、尽快营造项目良好的投资环境
项目整体范围确定后，眼前的当务之急就是要营造出一个优良的投资环境，
以吸引国内外投资者前来投资合作。一是高起点、高标准的做好市场总体规划和发
展规划。总体规划经审批后，应具有权威性和法律效力，不因负责人的变化而变
化，不因负责人的注意力转变而转变。市场其它规划要“长短结合”，既要有原
则性，又要有灵活性，逐步制定和推进实施。二是 XX 市县两级政府应给予必要配
套政策和金融手段，加大首期项目周边基础设施建设投入力度，支持本项目的开
发建设。三是争取多方支持，广泛筹集基础设施建设资金，着力推进启动园内的
基础设施建设，迅速提高投资环境质量。四是不断建立健市场服务体系和相关规
章条例。
c、抓紧时机，大力招商引资，营造投资的热点
图书、印刷市场建设和发展的关键是企业入驻，而企业入驻的关键是招商引
资。目前国内外游资市场相当宽裕，图书、印刷行业发展前景光明。所以，本项目
建设启动之初就得抓住时机，开拓创新，全方位的招商引资。一是尽快建立招商
引资机构、招商引资队伍和招商网络。二是加快园区及产业的策划包装、宣传。三是
广泛开展招商引资活动，运用多种招商策略、方式招商引资。
4、制定企业入驻条件
建设专业图书、印刷市场的目的是营造有利于图书、印刷企业发展的微观环境
从产业集群理论可知：入园企业间以及企业与其他行为主体间的关联程度如何，
他们能否形成有效的集群，将是本项目成功与否的关键条件。因此，应该制定明

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确的企业入驻条件，使入园的企业与园区功能、产业发展战略相一致，有利于产
业集聚环境的形成。

八、项目建设方案
根据分析数据表明，该项目位置具有较好的条件，工程及水文地质条件也比
较好，场地起伏不大，抗震设防烈度为□度，建筑场地类别为□度类，地下水属
潜水类型，年水位变化幅度不大。项目周遍交通便利，能源供应充足。因此具有较
好的建设条件。

1、总体方案
a、总体思路
根据本项目的特点及市场需求情况，拟定占地面积为 300 亩。本次规划将一
次性完成土地征用和设计任务，一期将建成包括交易区及仓储中心、物流中心、展
示中心、停车场等设施建设，二期将完成临上海路配套建筑群的建设。
b、主要建设内容

项目名称 单位 占地面积 建筑面积

图书交易区 平方米
印刷品交易区 平方米
多媒体交易区 平方米
广告礼品区 平方米
教育器材 平方米
物流中心(停车场) 平方米
仓储中心 平方米
会议中心 平方米
培训中心 平方米
办公中心 平方米
商务休闲中心 平方米
餐饮中心 平方米
客房中心 平方米

2、建设场地及总图布置
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a、建设地点
文化产业园项目拟规划于我县教育产业园北侧，东临铁路沿线，适宜建设文化
产业所需要的大规模仓储，西临上海南路，距汽车南站和火车站 5 分钟路程，距
京沪高速 10 分钟路程，距机场 30 分钟路程，交通、货运都很发达。
b、园区平面布置原则
本项目拟请国内实力较强的设计院来做项目的总平面及施工图设计，设计原
则暂定为市场主入口二个和物流出入口分开，区内按消防部门规定设消防通道，
以满足消防要求。总平面布置以物流优化，布局合理，交通顺畅，方便发展、绿化
和美化为主题进行规划设计。

3、建筑结构
本项目交易区、仓储中心、配套建筑全部为框架结构，其中交易区层高为 4.5
米，层数为 2 层。仓储中心为单层建筑，层高为 10 米。临上海路配套建筑群主楼
为地标建筑，层高 16 层，其他为裙楼。房建筑物的耐火等级为二级，火灾危险性
等级为丁类。

4、暖通空调
a、室内空气设计参数
温度℃ 新风
名称
夏季 冬季 m3/h.人
交易区 25～27 13～15 20
仓库中心 / / /
办公区 25～27 18～20 30
其他区域 25～27 18～20 20

b、通风、排风
1）通风系统设计
非空调季节全开新风阀，以大量的新风满足该区域内人员的舒适及身体健康
要求。经常有人停留的设备间、厨房等均考虑设置通风系统。

交易区、仓库 公共卫生间 变配电室

1～2 次/小时 10 次/小时 8 次/小时

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经常有人停留的设备间、物流区、交易区、展示区、厨房及仓库均考虑设置通风
系统,厨房、及生鲜区排风经除油雾达到卫生要求后高空排至大气。
2）餐饮、仓库等场所防、排烟系统设计
防烟楼梯间由建筑设计可开启的外窗，采用自然防烟。自然条件不允许的防烟
楼梯及其前室或合用前室考虑机械防烟。满足《建筑防排烟技术规程》要求。
每层按每个防火分区设机械排烟系统。每个防火分区分为若干个防烟分区，
由超过 600mm 的梁分隔，每个防烟分区不超过 2000m2。防火分区一设两个排烟
系统，每个系统单独承担各自防烟分区；防火分区二设一个排烟系统，负担两个
防烟分区；仓库设单独的排烟系统。排烟量按《民用建筑防排烟技术规程》计算。风
机吊装在楼板下，用不然材料封包。风机选用双速排烟/排风风机。平时通风时低
速运行，排烟防火阀平时全开。着火时，风机高速运行，关闭非着火的防火分区
的 280℃排烟防火阀门。补风由补风风机及大门渗透共同承担。2～7 层按每个防火
分区设机械排烟系统。设计原则同一层，补风由补风风机承担。
每层的排烟风机选用双速风机，平时通风低速运行，着火时高速运行。地下
车库通风排烟按六次换气考虑，平时机械排风，自然进风。通风采用诱导风机，
减少设备管道高度及排风时的用电量。排烟时有车道的 2 个防火分区自然进风。无
车道的 2 个防火分区机械补风。选用双速风机，平时可根据情况低速运行。排烟用
风管采用镀锌钢板，壁厚 1.2mm。在吊顶内的排烟管需保温，采用厚度不小于
40mm 的岩棉。所有排烟风机与排烟防火阀采用消防联动控制。
c、空调系统设计
1）空调风系统
A、交易区和出租区采用超薄吊装空调机组，空调机组吊于卖场和出租区上空
室外新鲜空气和室内回风在回风静压箱混合后再经过机组处理后，通过风管均匀
送至各空调区域。
B、办公室采用风机盘管加新风形式，新风由新风机组处理后送入房间。
C、对于需 24 小时值班或其他原因的如消防控制室，单证间电脑机房等考虑
设置分体空调器。
D、风管采用不燃材料，保温采用难燃 B1 级的材料。
2）空调水系统

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A、根据负荷选用燃气溴化锂机组。夏季提供 7℃～12℃冷冻水 。冬季提供 50

～60℃热水 。机组和水泵置于设备机房内。冷却塔置于屋面上。
B、回水管管径大于等于 50 的采用无缝钢管,管径小于 50 的,采用镀锌钢管,凝
结水管全部采用塑料管材、粘接。保温材料采用橡塑海棉，耐火等级达到难燃 B1
级。
5、给排水系统
a、给水
1）、水源：采用市政给水管作为基地给水水源。
2）、用水标准、用水量：交易区按 6 升／平米营业面积•日计；商务休闲区最
大日用水量 800 吨／日时；绿化、道路浇洒：45 吨／日；管路漏损、不可预见水量：
按 10％计量。
3）、给水系统：各楼 l~2 层利用市政管网压力直接供水。其他采用变频水泵
供水。
b、排水
1）．室内污、废水立管分流，设专用透气立管。
2）．生活污水量 1050 吨/日，经预处理后排入市政合流污水管道。食堂、饮食
店厨房废水先经隔油池处理，然后一并排入市政污水管道。
基地雨水纳入市政雨水管道，按 P=3 年设计。雨水总排放量为 3890 升/秒。
c、管材
1）．室内生活冷水管采用不锈钢管，热水管采用带保温的不锈钢管。消防管
煤气管口径<1OOmm 采用热镀锌钢管；≥1OOmm 采用热镀锌无缝钢管。室外给水管
采用球墨铸铁给水管。
2）．室内排水管采用 PVC-U 管，室外排水管则采用 HDPE 双壁缠绕塑料排水
管。

6、电气
a、供电
本项目预计用电设备总装设功率：5000KVA
园区内现在高压配电站，经终端变电室降压后，向各用电设备供电。设备用
电源的电压偏差不应大于±5％，设计中采用稳压电源装置供电予以保证。主要设

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备用电均属三级用电负荷，其中应急照明，消防等用电设备属二级（应急）用电
负荷。本工程消防用电设备、营业区照明，弱电系统等为一级负荷自动扶梯等二级
负荷，其余均为三级负荷。
b、电力、照明
电力及照明系统的电源由变电室以 50Hz，220/380V，TN-S 系统供给。本项目
内各建筑物的用电设备主要采用电缆线路供电，电缆采用铜芯绞联聚乙烯绝缘电
缆在电缆桥架上敷设；配电设备采用动力配电箱、插座箱。排风机和消防水泵等重
要负荷设备，由变电室以两路电源供电，其终端设双路电源互投装置进行自动切
换。
公共场所、办公室等照明灯具主要采用带电子镇流器的节能高效荧光灯；商
铺、大卖场照明灯具拟采用金卤灯或荧光灯带。公共走道平均照度为 100LX(5W/
M2);商铺、平均照度为 300LX(13W/M2);卖场照明为 800LX(25W/M2);办公室平均
照度为 300LX(9W/M2);主要设备机房照度为 200LX(7W/M2).疏散通道及主要出入
口设应急指标灯；总体内设道照明及景观照明；沿街立面设广告照明及泛光照明
照明电源与电力电源分设，由变电室单独线路供电。照度要求根据不同需要确定。
c、接地
园内主要用电设备需以下 5 种接地：
1）保护、防静电接地
2）防电磁干扰接地
3）高频接地
4）高电压保护接地
5）测试接地
对 1）、4）种接地，采用与配电系统保护线（PE）线可靠连接的方式，接地
电阻≦4Ω。对 2）、3）、5）种接地，采用单独接地极的方式，接地电阻≦100Ω。
电气保护接地采用 TN-S 制系统。采用 MEB 总等电位联结及 LEB 局部等电位联结装
置；采用 SPD 电涌保护装置，按第二类防雷建筑物设防。
d、弱电系统
1）设通信网络系统。
2）设建筑设备监控系统。
3）设火灾自动报警系统。

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4）设安全防范系统。
5）各单体一层设消防、安保中心机房及通信机房；各层按防火分区设置弱电
机房和竖井。

7、通信信息
本项目通信要求包括：互联网络系统、通信系统、火灾报警系统与消防控制系
统等内容。
a、互联网络系统
安装宽带网、ADSL 等公共资源以实现与 INTEL 网的互联。
b、通信系统
为满足本项目对内、对外电话通信的要求，考虑到商家众多，各种其他设施
比较完备，拟在园内配备 1000 门电话。
c、火灾报警与消防控制系统
按建筑物设计防火规范中商业的火灾危险性类别的划分原则，本项目的火灾
危险性类别为“丁”类。采取的相应消防措施有：
1）建筑物的耐火等级按二级进行设计。
2）园区设置环行消防通道，并设置有环状室外消防给水管网的室外消防栓。
3）各建筑物的房间内设置火灾自动报警系统和室内消火栓。
火灾自动报警系统由智能型感烟感温火灾自动报警控制装置、空气采样烟雾
监测装置、总线式消防电话装置、总线式应急广播装置组成。
消防控制系统有火灾自动报警和手动报警、消防水泵控制、水幕控制、水喷洒
系统控制、空调机控制、火灾事故广播状态的控制、消防专用电话等。
4）采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，其放电时间不小于 20 分钟。
5）空调风管保温材料采用非燃性材料。
6）CO2 灭火器

九、环境保护、职业安全卫生、消防、节能措施
在本项目建设过程中，将严格按国家环境保护“三同时”的要求来做，遵守有
关建设项目的职业安全健康安全卫生、消防等法律法规，同时采取相应的节能降
耗措施。

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1、 环境保护措施
a、有害废水
本项目的生产过程中不产生有害废水。
b、有害废气
本项目在商品交易、产品拆装、运输、二手交易过程中产生少量的废气，我们会
有针对性的采用大气排风稀释等治理措施，达到环保标准后高空排放，既能保证
工作环境的安全与卫生， 又可使周围的环境不致受到污染。同时我们将加强周围
环境绿化，吸收大量有毒气体。
c、噪声
本项目的空调机组、制冷机组、空压机等在设计选型时，尽量选用低噪声设备。
在安装时采用减震、降声、吸声措施，保证工作区及环境噪声符合标准。空调机组、
空压机等噪声较大的设备在有隔声措施的隔间内。

2、 职业安全卫生措施
a、采用合理的市场运行组织，先进的管理流程及管理技术，将危险和有害因素降
至最低程度。
b、园内局部产生有害气体将设局部排风装置，保护商户工作人员的身体健康。
c、园内设有中央空调，其它区域设舒适性空调，改善经营者、管理者的工作条件。
d、产生高电压后及辐射危害的设备远离操作工人。高电压设备装设电气安全防护
和联锁装置。高压、高频设备附近设置明显的警告装置和安全标志。所有用电设备
均设有可靠的安全接地，设短路保护、过电流保护，保证用电安全。
e、产生噪声较大的设备设单独隔间，采取隔音、吸音措施，尽量减小噪声干扰危
害。
f、物流仓储中心使用的空调设备选用带新风的集中空调机组，保护每人每小时新
风量大于 30 m3。
g、主要建筑物出入口设有应急照明，安全通道供疏散使用。发生事故时，人员可
迅速撤离。
h、对风机、泵等设备产生的噪声都采取一系列降低噪声措施，如选用低噪声设备
采用减震基础，消声器等保证室内噪声符合国家规范要求。
j、建筑装饰材料选用环保型材料，避免在室内产生辐射和释放有害气体。

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3、消防
严格按照国家消防安全管理规定执行
a、水源
采用市政给水管作为基地给水水源。
b、室内消火栓系统
各建筑物均设室内消火栓系统，水泵流量按建筑物最大流量计，Q=40 升／秒。
室内消火栓管道连成环网，室内消火栓优先布置在楼梯口、走道等明显部位，确
保各处二股充实水柱同时到达。室内消火栓最小充实水柱一般为 lO 米，配消防卷
盘。
c、自动喷水灭火系统
建筑物的每个房间均设自动喷淋系统。物流区域按中危险 II 级设计，Q=27 升
／秒。交易区，仓储中心，商务休闲中心按中危险 I 级设计，Q=21 升／秒。交易去
按危险 II 级、多排货架储物高度 4.0m 计，Q=60 升／秒。
d、室外消火栓系统
基地设室外消火栓系统，Q=30 升／秒。间距不大于 1 2 0 米。
e、各楼按《建筑灭火起配置设计规范》设置手提式磷酸铵盐灭火器；
另外，园区内设置疏散通道及疏散门，并有安全疏散标志；选用安全可靠的
电器设备和材料，材料的导线截面留有充分余量。各种建筑材料、动力管材、空调
管材及保温材料都选用非燃或难燃材料。 易燃货物仓储中心设有 24 小时火警
值班室，火警广播及直通电话。园内各建筑物均设火灾报警装置，事故排风装置
和室内消火栓。采用充电蓄电池灯具作为疏散照明，放电时间不少于 20 分钟。在
高层的一个长边设置为消防登高面。

4、节能
为了贯彻国家和地方有关节能、环境保护的政策，改善建筑的室内热环境、降
低建筑能耗。本项目应进行建筑节能设计，并满足公共建筑节能设计标准。待项目
方案审批阶段时，再编制节能分析报告。
1、 工作照明采用分散开关控制，选用高发光率的照明灯具。
2、 采用节能型变压器，变压器室内设有电容补偿柜，使功率因素不低于 0.9。
3、 各建筑物、主要用能设备使用计量仪表，监控能源消耗。

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5、 建筑设计中采用优质保温保湿材料与密封性能好的门窗，减小能源损耗。
6、 在冷、热媒的输送管道上采用保温隔热性能高的材料。

备注：
在相关技术要求上，本报告借鉴一些行业标准，涉及建筑数据等，也是个人估
算，具体实施可根据实际需要作出相应调整，时间仓促，遗漏出错在所难免，请
批评指正。

以下内容尚在计划中
一、项目优势
1、唯一性： 2、权威性： 3、共享性： 4、地利性： 5、增值性： 6、优惠性：7、辐
射性： 8、前沿性： 9、永续性： 10、赢利性 ：11、超前性：
二、项目运营策略
1、 运作理念 2、产业集群 3、市场区内文化的塑造
三、投资总额、方式及构成
四、管理、运营体制
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1、园区管理体制的类型 2、图书印刷市场管理体制框架 3、运行机制

五 、财务效益分析
1、项目销售计划 2、项目销售收入估算 3、其他收入 4、日常收入合计

六、项目开发成本估算
1、土地成本：2、前期费用： 3、建安成本：4、基础设施费： 5、配套设施费： 6、
管理费：7、税费： 8、建设期利息： 9、预备费： 10、成本合计

七、项目利润估算
八、 经济社会经济评价
1、经济效益评价 2、社会效益评价
九 、风险分析
1、项目盈亏平衡分析 2、项目敏感性分析
3、项目总投资 4、项目销售收入

十 、项目开发经营主要风险及对策分析
1、市场风险 2、项目的资本风险 3、开发商风险
十一、 结论及建议
1、结论 2、建议

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