‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ ....

 -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الفصل الثانـــي‬
‫الملك العمومي بعد صدور حكم‬
‫التسجيل‬

‫‪87‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫مطلب التس جيل المع روض على المحكم ة العقاري ة يجب أن ينتهي بحكم‬ ‫إّن‬
‫إما بالتسجيل إذا كانت حقوق طالبه ثابتة بما فيه الكفاية وإ ما بالرفض‪.‬‬

‫علم ا أنه ال يجوز الحكم ب الرفض في المط الب المتول دة عن عملي ات التس جيل‬
‫الإجباري إذ يجب على المحكمة أن تبحث عن المالك الحقيقي للعقار الممسوح والحكم‬
‫بالتسجيل لفائدته‪ .‬وإ ذا بقي العقار بدون مالك يحكم بتسجيله لفائدة ملك الدولة الخ اص‬
‫تطبيق ا ألحك ام الفص ل ‪ 23‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي يعت بر أن العق ارات ال تي ال مال ك له ا مل ك‬
‫للدولة‪.‬‬

‫والحكم بالتسجيل ينتج عنه عدة آثار مهم ة نذكر منها خاصة اتصال القض اء‬
‫وتطهير العقار المحكوم بتسجيله من كل حق سابق عن التسجيل وتحميل المستفيد من‬
‫التس جيل واجب التع ويض لك ل ش خص تض ررت حقوق ه من التس جيل أو الترس يم‬
‫وإ دخال تغيير جوهري على النظام القانوني للعقار المسجل(‪.)1‬‬

‫فحكم التسجيل ينشأ عنه خروج العقار من النظام القانوني الذي كان ينتمي إلي ه‬
‫ودخول ه في نظ ام ق انوني جدي د ه و نظ ام العق ارات المس جلة‪ .‬وه ذا النظ ام المتكام ل‬
‫يميز العقار المسجل بطرق اكتساب وإ ثبات وتوثيق التعامل فيه وبطرق التنفيذ عليه‬
‫وح تى حمايت ه جزائي ا من االعت داء على مع الم ح دوده أو محاول ة ح وزه والس يطرة‬
‫عليه‪.‬‬

‫وهذه المميزات تضفي على العقارات المسجلة الوضوح والثبات واالستقرار‪،‬‬

‫وتح ّد من أس باب الخلاف ات المتصلة بالملكية وتساهم بالتالي في استقرار المعامالت‪،‬‬
‫وه ذا من ش أنه أن ينش ئ مناخ ا مالئم ا الس تغالل ه ذه العق ارات ومش جعا على‬
‫االستثمار فيها‪.‬‬

‫إن ه ذا النظ ام ق د يع ود بالمنفع ة والفائ دة على المل ك العم ومي إذا ص در حكم‬
‫التس جيل لفائدت ه‪ ،‬لكن ه ق د يع ود علي ه بالوب ال إذا وق ع تس جيل أج زاء من ه لفائ دة‬
‫الخواص‪ .‬فقد رأينا أن العون الفني المكلف بإجراء التحديد الوقتي والنهائي يتولى من‬
‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.32 .‬‬

‫‪88‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫تلقاء نفسه اإلشارة إلى وجود ملك عمومي‪ ،‬فيجسده على المثال الهندسي ليتم إخراج ه‬
‫من عموم التحجير وبالتالي من عمليات التسجيل العقاري‪ .‬إال أنه قد يحصل أحيانا أن‬
‫ال يتفطن العون الفني وكذلك القاضي المقرر أو المكل ف عن د إج راء األبح اث العينية‬
‫إلى وجود تجاوز إلى أجزاء من الملك العمومي‪ ،‬فتقض ي المحكمة العقارية بتسجيلها‬
‫لفائدة طالب التسجيل أو المصرح بالملكية‪.‬‬

‫وه ذا ما حدث فعلا عندما قضت المحكمة العقارية في قضية مطلب التسجيل‬
‫الع ادي ع دد ‪ 57748‬بت اريخ ‪ 04/04/1968‬بتس جيل ج زء راج ع للمل ك العم ومي‬
‫العسكري (مطار عسكري بقابس) لفائدة طالب التسجيل‪ ،‬وق د سبق للدولة أن تقدمت‬
‫بمطلب في تس جيله ع دد ‪ 56625‬بت اريخ ‪ 23/12/1965‬رفض ته المحكم ة العقاري ة‬
‫بتعّلة أن الملك العمومي ال يخضع للتسجيل عملا بأحكام الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬وأيضا‬
‫قض ى ف رع المحكم ة العقاري ة بب نزرت في مطلب التس جيل ع دد ‪ 1333‬بت اريخ‬
‫‪ 28/06/1995‬بتسجيل جزء من المل ك العمومي البح ري (سبخة سيدي علي المكي‬
‫بجهة غار الملح) لفائدة طالب التسجيل‪ ،‬رغم اعتراض المكلف الع ام بنزاع ات الدولة‬
‫المؤيد بمثال تحديد للملك العمومي البحري يشمل كامل المنطقة التي يوجد بها العق ار‬
‫المطلوب للتسجيل‪.‬‬

‫وقد احتاط المشرع من وق وع مثل ه ذه الحاالت فنّص في الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع‬

‫على أن "أج زاء المل ك الع ام المش مولة في عق ار مس جل لا يتس لط عليه ا التس جيل‬
‫والحقوق المتعلقة بها تبقى رغم عن كل ترسيم "‪ .‬والمالحظ أن صياغة هذا الفصل‬
‫تعد إعادة حرفية للفصل ‪ 42‬ق‪.‬ع‪.‬‬

‫فال شك أن المش رع أدرك منذ تبني نظام الشهر العق اري إمكانية السهو عن‬
‫إثارة حقوق الملك العمومي‪ ,‬وهي أخطاء واردة بحكم كثرة األمالك العام ة وجوارها‬
‫ألملاك الخ واص إض افة إلى ع دم تح يين الخرائ ط العام ة ل ديوان قيس األراض ي في‬
‫الإّبان بتجسيد حدود الملك العمومي عليها‪.‬‬

‫‪89‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وه ذه الص ياغة الغامض ة حس ب بعض الفقه اء(‪ )1‬لا تع د س وى اس تثناًء لمب دأ‬
‫تطه ير الحق وق الس ابقة للتس جيل‪ .‬فه ذا المب دأ ال يع ارض ب ه الدول ة والجماع ات‬
‫العمومية المحلية فيما يتعلق بأجزاء الملك العمومي (المبحث األول)‪.‬‬

‫إلا أن ه وق د ص در الحكم بتس جيل أج زاء من المل ك العم ومي لفائ دة ط الب‬
‫التسجيل‪ ،‬فما هو مآله ونفاذه تجاه الملك العمومي المسجل ؟ (المبحث الثاني) خاصة‬
‫وأن األمر يستدعي تدخل الدولة أو الجماعة العمومية المحلية للمطالبة قضائيا بهذه‬
‫األج زاء لإرجاعه ا إلى مي دان األمالك العمومي ة وبالت الي مواص لة اض طالعها‬
‫بالمصلحة العامة بصورة طبيعية وعادية‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪(?)- Georges Soulmagnon : op. cit. p . 108.‬‬

‫‪90‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫المبحث الأول ‪ :‬الملك العمومي والمفعول التطهيري لحكم التسجيل‬

‫ينهض نظام التسجيل العقاري على فكرة جوهرية هي الم يزة الأساسية للحكم‬
‫العقاري القاض ي بالتسجيل تتمثل في مبدأ التطهير‪ ،‬ومفاده أن جميع الحقوق العينية‬
‫المرتب ة للغ ير على العق ار قب ل ت اريخ تق ديم مطلب التس جيل أو قب ل تق ديم التص ريح‬
‫بالملكي ة تعت بر الغي ة إذا لم تقض المحكم ة العقاري ة بتس جيلها(‪ )1‬أو لم ت أذن بترس يمها‬
‫صلب الحكم(‪.)2‬‬

‫والتطهير في القانون العقاري هو تصفية وضعية العقار الماضية بصفة نهائي ة‬

‫بحيث يكون المتعامل مع العقار مطمئنا وذلك بإدراكه لحقيقته وخفاياه‪ .‬فالقصد من‬
‫التس جيل ه و تطه ير العق ار ووض عه بين أي دي مالكي ه بص فة نهائي ة ح تى يق ف الغ ير‬
‫على جميع صفاته وأركانه الجوهرية‪.‬‬

‫لكن م ا هي ه ذه الحق وق المعني ة ب التطهير ؟ وإ لى أي ت اريخ يرج ع المفع ول‬

‫التطهيري للحكم بالتسجيل ؟ إن التعرض للنظام القانوني لمبدأ التطهير (الف رع الأول)‬
‫ق د يفس ر اس تثناء المل ك العم ومي من مفعول ه باعتب ار أن لك ل مب دأ اس تثناء (الف رع‬
‫الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬مبدأ التطهير‬

‫نص الفص ل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "جميع الحقوق العينية المرتبة على العق ار‬
‫في تاريخ التسجيل ترسم برسم الملكية‪ .‬والحق غير المرسم يعتبر الغيا"‪.‬‬

‫ويتض ح من ه ذا الفص ل أن حكم التس جيل يطه ر العق ار المس جل من ك ل ح ق‬

‫عيني عقاري نشأ قبل تاريخ تقديم المطلب ولم يقع التصريح ب ه للمحكمة العقارية أو‬
‫وقع التصريح به لكنها رفضت تسجيله أو امتنعت عن اإلذن بترسيمه‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬نص الفصل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "جميع الحقوق العينية المترتبة على العقار في تاريخ التسجيل ترسم برسم الملكية‪ .‬والحق غير‬
‫المرسم يعتبر الغيا"‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬نص الفصل ‪ 350‬م‪.‬ح‪.‬ع على أنه "تودع بكتابة المحكمة العقارية الصكوك واالتفاقات التي تقع في المدة الجارية بين تقديم مطلب‬
‫التسجيل والحكم في األصل إذا كان الحق العيني المضمن بها ال يتكون إال بالترسيم بالسجل العقاري‪ .‬وهذا الحكم يأذن بترسيم الحقوق‬
‫الحاصلة بعد تقديم مطلب التسجيل"‪.‬‬

‫‪91‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وللمفع ول التطه يري مج ال تط بيق (الفق رة الأولى) بحيث أن هن اك حقوق ا‬

‫يشملها التطهير وأخرى ال يطالها‪.‬‬
‫والس ؤال ال ذي يط رح بع د تحدي د الحق وق المطه رة ه و تحدي د اللحظ ة الزمني ة‬
‫للتطهير أي متى يبدأ مفعول التطهير في الزمن؟ (الفقرة الثانية)‪.‬‬
‫الفقرة األولى ‪ :‬مجال تطبيق مبدأ التطهير‬
‫رغم إطالق عب ارة الفص ل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع ف إن الحق وق العيني ة القابل ة للتطه ير‬
‫بحكم التس جيل هي الحق وق ال تي ال تنش أ إال بالترس يم بالس جل العق اري –‪ -1‬أم ا‬
‫الحق وق العيني ة ال تي لا يطاله ا التطه ير فهي الحق وق ال تي يمكن معارض ة الغ ير به ا‬
‫دون لزوم ترسيمها –‪.-2‬‬

‫‪ -1-‬الحقوق القابلة للتطهير‬

‫ُيقصد بهذه الحقوق جملة التحمالت التي توظف على العقار فُتنقص من تسلط‬
‫المالك عليه‪ ،‬وذلك إما بالحصول على منفعة كلية أو البعض منها لمدة معينة كما في‬
‫ح ق الانتف اع وح ق االس تعمال والس كنى‪ ...‬وإ م ا بالحص ول على مج رد ح ق ارتف اق‬
‫خول ه‬
‫على عق ار‪ ،‬ف إذا م ا خ ّو ل المال ك الغ ير ح ق االنتف اع بقيت ل ه الرقب ة وإ ذا م ا ّ‬
‫الاستعمال أو السكنى بقي له بجانب الرقبة الحق في ما قد يغله الشيء من ثم ار‪ ،‬وإ ذا‬
‫اقتص ر على تخويل ه ح ق ارتف اق بقيت ل ه م ع الرقب ة ك ل المنفع ة م ع تقيي ده بعبء‬
‫اإلرتفاق(‪ .)1‬وقد ذكرنا أن جميع الحقوق العينية المرتب ة للغ ير على العق ار قب ل ت اريخ‬
‫تق ديم مطلب التس جيل تلغى إذا لم تقض المحكم ة العقاري ة بتس جيلها أو لم ت أذن‬
‫بترسيمها صلب الحكم‪.‬‬
‫والحق وق العيني ة بص ورة عام ة ق د ح ددها الفص ل ‪ 12‬م‪.‬ح‪.‬ع على وج ه‬
‫الحص ر‪ ،‬وهي الملكي ة واإلن زال والك ر دار ودخلهم ا وح ق الانتف اع وح ق االس تعمال‬
‫وحق السكنى وحق الهواء واإلجارة الطويل ة (اإلمفيتيوز) وحق اإلرتفاق واالمتي از‬
‫والرهن العقاري(‪.)2‬‬

‫‪ -)?(1‬علي كحلون ‪ :‬مرجع سابق – ص‪.479 .‬‬

‫‪ -)?(2‬لقد ألغى الفصل ‪ 191‬م‪.‬ح‪.‬ع إنشاء اإلجارة الطويلة وحق الهواء واإلنزال والكر دار منذ دخول مجلة الحقوق العينية حيز التنفيذ‬
‫سنة ‪ 1965‬ولم يبق من هذه الحقوق الثالثة إال ما كان موجودا قبل نفاذ مجلة الحقوق العينية وتخضع في تكوينها وانقضاءها للتشريع‬
‫المعمول به قبل صدور المجلة حسب الفصل ‪ 5‬من القانون عدد ‪ 5‬المؤرخ في ‪ 12/02/1965‬المتعلق بإصدار مجلة الحقوق العينية‪.‬‬

‫‪92‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وحسب الفصل ‪ 165‬م‪.‬ح‪.‬ع فإن "الإرتفاق حق مرتب على عقار لمنفعة عقار‬
‫يملك ه ش خص غ ير مال ك العق ار الأّو ل"‪ .‬وه و ح ق عي ني عق اري دائم وغ ير قاب ل‬
‫للتجزئة تابع للعقار المرتفق‪ ،‬ويعتبر بصفة فعلية عبئ ا على ع اتق العقار المرتفق به‪.‬‬
‫ولا يكتس ب ح ق الإرتف اق حس ب الفص ل ‪ 180‬م‪.‬ح‪.‬ع إال بم وجب العم ل الق انوني أو‬
‫التخص يص‪ .‬أم ا بخص وص التق ادم فإن ه ال يع د س ببا من أس باب اكتس اب اإلرتف اق‪.‬‬
‫وينشأ اإلرتفاق إما عن الوضعية الطبيعية لألماكن وإ ما عن القانون وإما عن اتفاق ات‬
‫بين م الكي العقارات حسب الفصل ‪166‬م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬وهذه الحال ة الأخ يرة لالرتفاق هي‬
‫المعني ة ب التطهير‪ .‬وينقض ي ه ذا الح ق ب زوال الم وجب وباجتم اع العق ار الم رتب ل ه‬
‫والعق ار الم ترتب علي ه في ي د مال ك واح د(‪.)1‬ويس قط بع دم اس تعماله م دة خمس ة عش ر‬
‫سنة(‪.)2‬‬

‫أم ا الانتف اع حس ب الفص ل ‪ 142‬م‪.‬ح‪.‬ع فه و "الح ّق في اس تعمال ش يء على‬

‫مل ك الغ ير أو اس تغالله مث ل مالك ه لكن بش رط حف ظ عين ه"‪ .‬وي ؤدي ه ذا الح ق إلى‬
‫تجزئ ة الملكي ة إلى مال ك للرقب ة وتنحص ر في عنص ر التص رف فق ط وإلى مال ك‬
‫االستغالل والاستعمال‪ .‬ويبقى العقد والتقادم والقانون من األسباب الجائزة لكسب ح ق‬
‫الانتف اع‪ .‬وينقض ي ح ق االنتف اع حس ب الفص ل ‪ 157‬م‪.‬ح‪.‬ع بم وت المنتف ع وبانته اء‬
‫م دة االنتف اع وباجتم اع حقي االنتف اع والملكي ة في ش خص واح د وبع دم ممارس ة ح ق‬
‫االنتفاع مدة خمس سنوات وبهلاك العين‪.‬‬

‫وجاء بالفصل ‪ 161‬م‪.‬ح‪.‬ع أن "حق االستعمال أو حق السكنى يعّين في الس ند‬

‫المنشئ ل ه فإذا لم يعين يجري العمل بمقتضى األحكام اآلتية"‪ ،‬وهي الأحك ام ال واردة‬
‫بالفص ول ‪ 162‬و‪ 163‬م‪.‬ح‪.‬ع‪ .‬وق د أح ال الفص ل ‪ 164‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬إلى المب ادئ العام ة‬
‫المنطبقة على حق االنتف اع ض رورة أن ح ق االستعمال هو أحد فرعي حق االنتف اع‬
‫الذي يشمل االستعمال والاستغلال‪.‬‬

‫‪-)?(1‬الفصل ‪ 188‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬الفصل ‪ 189‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪93‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫أما الرهن فهو حق وعقد في نفس الوقت يخصص بموجبه الم دين أو من يقوم‬

‫مقامه شيئا منقوال أو عقارا أو حق ا مج ردا لض مان الوف اء بالتزام‪ .‬ويمنح ه ذا الح ق‬
‫للدائن حق أفضلية وحق تتب ع المرهون في أي ي د ينتق ل إليها الستيفاء دينه منه إذا لم‬
‫ي وف الم دين بال دين قب ل غ يره من ال دائنين الع اديين‪ .‬وال رهن ال ذي يهّم ن ا في ه ذا‬
‫اإلط ار ه و ال رهن العق اري ال ذي ينص ب على العق ار دون غ يره‪ ،‬وه و رهن غ ير‬
‫حي ازي بحيث أن حي ازة العق ار تبقى للم دين‪ .‬وال رهن العق اري يمكن أن يك ون‬
‫قانونيا(‪ )1‬إلى جانب كونه اتفاقي‪ .‬وينقضي الرهن العقاري تبعيا باعتب اره تأمين ا عيني ا‬
‫مخصّص لض مان الوف اء ب التزام بانقض اء االل تزام األص لي(‪ )2‬وأص ليا بتن ازل ال دائن‬
‫عن ه وبإتم ام اإلج راءات والش روط ال تي يفرض ها الق انون على واض ع الي د لتطه ير‬
‫العقارات ممّا عليها من ره ون(‪ .)3‬وإذا ك ان العق ار غ ير مس جل ف إن ه ذا الح ق يك ون‬
‫معرضا لإللغاء إذا لم يقع التصريح به لدى المحكمة العقارية‪.‬‬

‫كما ضبط الفصل ‪ 373‬م‪ .‬ح‪ .‬ع الحقوق التي يطهر منها العقار بصدور حكم‬
‫التس جيل بص ورة تس مح ب القول ب أن ك ل ح ق ال يّتس ع ل ه منط وق الفص ل ‪ 373‬أو‬
‫مفهومه ال يندرج مبدئيا ضمن هذه الحقوق وبالتالي لا يتناول ه التطهير‪ ،‬وهي مقّس مة‬
‫إلى صنفين ‪:‬‬

‫‪ -‬صنف ال ينشأ إال بالترسيم وابتداًء من تاريخ الترسيم‬

‫‪ -‬وصنف ال يعارض به الغير إال بالترسيم وابتداءً من تاريخ الترسيم(‪.)4‬‬

‫والص نف األّو ل ه و المع ّر ض للتطه ير إذ ج اء بالفص ل ‪ 373‬الم ذكور أن‬

‫"األمور اآلتية يجب إشهارها بطريق الترسيم برسم الملكية ‪:‬‬

‫أّو ال ‪ :‬جمي ع الص كوك والاتفاق ات فيم ا بين األحي اء مجاني ة ك انت أو بع وض وجمي ع‬
‫األحكام التي أحرزت قوة ما اتصل به القضاء سواء تعلقت تلك الص كوك واالتفاق ات‬
‫والأحكام بإنشاء حق عيني أو بنقله أو بالتص ريح به أو تعديله أو بانقض ائه أو بجعله‬

‫‪ -)?(1‬الفصل ‪ 458‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت و الفصل ‪ 453‬م‪ .‬ت‪.‬‬

‫‪ -)?(2‬الفصل ‪ 339‬م‪.‬إ‪.‬ع‬
‫‪ -)?(3‬الفصل ‪ 291‬م‪.‬ح‪.‬ع‬
‫‪ -)?(4‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع سابق – ص‪.42 .‬‬

‫‪94‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫غ ير قاب ل للتف ويت أو بالتقيي د من حري ة جوالن ه أو بتغي ير أي ش رط آخ ر من ش روط‬

‫ترسيمه‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الصكوك والأحكام القاضية بإحالة حق االشتراك في الملكية ب الجوار‪ .‬ويسري‬

‫هذا الحكم على تجزئ ة العقار بما في ذلك التقسيم والقسمة ول و كان موضوعها إرثا‪.‬‬
‫وال يج وز للورثة أو الموصى لهم التصرف القانوني في حق عيني مشمول بالتركة‬
‫أو بالوصية حسب الحال قبل ترسيم انتقال الملكية بالوفاة‪.‬‬

‫وي ترّتب عن ع دم إش هار األم ور ال واردة ب الفقرتين الم ذكورتين أن الحق وق العيني ة‬
‫الواردة بها لا تكون حّج ة فيما بين المعنيين باألمر أنفسهم‪ ،‬وال يترتب عن تلك األمور‬
‫غير المرسمة سوى االلتزامات الشخصية"‪...‬‬

‫وه ذا الص ّنف من الحق وق ال ذي ال يتك ون إال بالترس يم وابت داء من ت اريخ‬
‫الترس يم يك ون مش موال ب المفعول التطه يري فيلغى إذا لم يق ع التص ريح ب ه أو إذا تم‬
‫التصريح به لكن المحكمة لم تقض بتسجيله أو لم ت أذن بترسيمه‪ ،‬فيتخلّص العقار تبعا‬
‫ل ذلك من ه ذه التحمالت ليكتس ب هوّي ًة جدي دًة قطعت م ع وض عيته الس ابقة عن‬
‫التسجيل‪.‬‬

‫لكن ما المقصود من إلغاء الحق العيني غير المسجل أو غير المرسم ؟‬

‫تخّلص نا إلى أن الحكم بالتس جيل يطه ر العق ار المس جل من ك ل الحق وق ال تي‬
‫يمكن أن تك ون ق د تعلقت ب ه قب ل رف ع المطلب أو التص ريح بالملكي ة‪ .‬فلق د اعت بر فق ه‬
‫القضاء "أن العق ار المحكوم بتسجيله يكتسب شخصية مستقلة عن شخصية مالكه فال‬
‫تنتق ل إلي ه التزامات ه الس ابقة عن ت اريخ رف ع المطلب إذا لم تقض المحكم ة العقاري ة‬
‫بتسجيلها أو ترسيمها"(‪ )1‬معتمدا على أحك ام الفص ل ‪ 38‬ق‪.‬ع (الفص ل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع)‬
‫الذي يعتبر الحق غير المرسم حقا الغيا‪.‬‬

‫والحق الملغى هو الحق العيني العقاري الذي ال ينشأ إال بالترسيم‪ .‬وهذا الحق‬
‫الملغى بم وجب حكم التس جيل لا ينقض ي من ذم ة مال ك العق ار إال باألس باب العام ة‬

‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق –ص‪.46 .‬‬

‫‪95‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫لانقض اء االلتزام ات‪ .‬وإنم ا يفق د الص بغة العيني ة ال تي ك انت ل ه بم وجب الق انون فال‬
‫يترتب عنه إلا التزامات شخصية‪.‬‬

‫‪ -2-‬الحقوق التي ال يشملها التطهير‬

‫ذكرن ا أن الحق وق العيني ة القابل ة للتطه ير بحكم التس جيل هي الحق وق ال تي ال‬
‫تنشأ إال بالترسيم بالسجل العقاري‪ .‬أما الحق وق العيني ة التي يمكن معارضة الغير بها‬
‫ولم يق ع ترس يمها فال يش ملها التطه ير مث ل االمتي از وحق وق الإرتف اق الطبيعي ة‬
‫(كارتفاق األراضي المرتفعة على األراضي المنخفضة بحق سيالن مياهها الجارية‬
‫بنفس ها) وس ائر حق وق اإلرتف اق الناش ئة عن الق انون مث ل المس افات الفاص لة بين‬
‫الأجوار وما يزرع أو يق ام أو يمتد على الحد الفاصل بين عقارين والكش ف على ملك‬
‫الجار وسيالن مياه السطوح وحق المرور للعقار المكتنف‪.‬‬

‫أم ا الامتي از فه و من الحق وق العيني ة التبعي ة يمنح ه الق انون إذ ال امتي از ب دون‬
‫نص‪ .‬وباعتباره تأمينا عينيا‪ ،‬فإن االمتياز يمنح حق تفض يل لل دائن الممتاز على باقي‬
‫ال دائنين للخالص من مكاس ب الم دين نظ را لص فة ال دين‪ .‬ومن الناحي ة الواقعي ة‬
‫والقانونية ف إن االمتي از ال يحت اج إلى ترسيم لغي اب الص ّك ضرورة أنه ن اتج مباشرة‬
‫عن القانون مثله مثل اإلرتفاقات القانونية‪ ،‬غير أن هذا القول أصبح مح ل تشكيك بعد‬
‫تنامي المناداة بإخضاع الامتياز للترسيم كسائر الحقوق العينية األخ رى لتج اوز بعض‬
‫الص عوبات عن د ت زاحم ال دائنين الممت ازين ك أن يس تغرق امتي از أح د ال دائنين جمي ع‬
‫مكاسب المدين فال يؤول للدائنين الممتازين اآلخرين شيٌء‪ .‬ومهما يكن من أمر فإن‬
‫المش رع لم يخض ع ه ذا الح ق للترس يم بالس جل العق اري نظ را وأن عملي ة إش هار‬
‫االمتياز تتحقق من خالل إشهار القانون الذي يحدثه بالرائد الرسمي‪.‬‬

‫وكذلك فإن الّص نف الثاني من الحقوق التي ال يعارض به ا الغ ير إال بالترسيم‬
‫والواردة بالفقرة الثانية من الفصل ‪ 373‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ينسحب عليها المفعول التطه يري‬
‫وهي ‪:‬‬

‫أّو لا ‪ :‬عق ود تس ويغ العق ارات ال تي تتج اوز م دتها ثالث ة أع وام وك ذلك عق ود التس ويغ‬
‫التي تقل مدتها عن ذلك أو عقود تجديده إذا كانت تخول االنتفاع بالعقار مدة تتجاوز‬

‫‪96‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫نهايتها انقضاء السنة الثالثة من التاريخ الذي أبرمت فيه‪ .‬على أن عقود التسويغ التي‬
‫تتجاوز م دتها ثالثة أع وام والتي لم يق ع ترسيمها يمكن االحتجاج بها على الغير إلى‬
‫انته اء م دة الثالث ة أع وام الجاري ة في ي وم ترس يم الص ك أو الحكم ال ذي تم بمقتض اه‬
‫االنتفاع بالعقار‪.‬‬

‫ثانيا ‪ :‬الص كوك واألحك ام المثبت ة بخالص أو إحال ة مبل غ يتج اوز معين ك راء ع ام لم‬
‫يحل أجل أداءه‪.‬‬

‫ثالث ا ‪ :‬الص كوك والأحك ام المثبت ة بخلاص أو إحال ة مبل غ يتج اوز معين إن زال ع ام لم‬
‫يحل أجل أداءه‪.‬‬

‫والمالح ظ أن ه ذه الحق وق تكتس ي الط ابع الشخص ي وليس العي ني ول ذلك ال‬
‫ينطبق عليها مبدأ التطهير العقاري وال حتى يتعرض لها القاضي المقرر أو المكلف‬
‫خالل عمليات التحديد‪.‬‬
‫الفقرة الثانية ‪ :‬تحديد بداية مفعول التطهير في الزمن‬
‫إن في تحديد بداية مفعول التطهير في الزمن آثار جد خطيرة حيث أنه بتحديد‬
‫اللحظ ة الزمني ة للتطه ير يتح ّد د اعتب ار الح ق أو نفي ه أو إعدام ه كلي ا إذ أن الحكم‬
‫بالتس جيل إذا ص در على الحال ة ال تي عليه ا العق ار ي وم تق ديم المطلب يختل ف ك ل‬
‫االختالف إذا صدر على الحال ة التي عليها العقار يوم صدور الحكم‪ .‬حيث أن هناك‬
‫مرحلة زمنية قد تطول بين تقديم المطلب أو التصريح والحكم وقد يعقد خاللها العديد‬
‫من االتفاقي ات والمع امالت ال تي يمكن أن تلغى إذا ص در التس جيل على الحال ة ال تي‬
‫عليه ا العق ار ي وم ص دور الحكم خالف ا لم ا ق د تص ّر ح ب ه المحكم ة من تس جيل على‬
‫الحال ة ال تي عليه ا العق ار ي وم تق ديم المطلب إذ تج د تل ك الاتفاق ات آثاره ا‪ .‬وبعب ارة‬
‫أخرى كثيرا ما تتغّي ر حالة العقار أثناء النظ ر في مطلب التسجيل‪ ،‬لهذا جرى عمل‬
‫المحكمة العقارية حتى سنة ‪ 1899‬على تطهير العقار من جمي ع الحقوق السابقة عن‬
‫ي وم ص دور الحكم بالتس جيل تطبيق ا ألحك ام الفص ل ‪ 19‬ق‪ .‬ع‪ ،‬لكن بع د ذل ك أص بح‬
‫العقار يطّهر على أساس الحالة االستحقاقية التي كان عليها يوم تقديم المطلب(‪.)1‬‬

‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.47 .‬‬

‫‪97‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ويختلف تحديد بداية المفعول التطهيري في التسجيل االختياري –‪ -1‬عن ه في‬

‫التسجيل اإلجباري –‪.-2‬‬

‫‪ -1-‬بداية المفعول التطهيري في التسجيل االختياري‬

‫يختلف مصير التصرفات القانونية باختالف تاريخ حصولها ‪:‬‬

‫* ف الحقوق العيني ة موض وع الص كوك واالتفاق ات المبرم ة قب ل ت اريخ تق ديم‬

‫المطلب ال تي يتّم التص ريح به ا للمحكم ة تنظ ر فيه ا وتقض ي بترس يمها أو‬
‫رفضها وما ترفضه منها أو لم يعرض عليها يصبح لاغيا(‪.)1‬‬

‫* وأما الصكوك والاتفاقات التي تقع في المدة الفاصلة بين ت اريخ تقديم مطلب‬
‫التس جيل والحكم في األص ل إذا ك انت مم ا لا يتك ون إال بالترس يم بالس جل‬
‫العقاري‪ ،‬فتودع بكتابة المحكمة العقارية ويتم النظر فيها مع المطلب ويؤذن‬
‫بترس يمها وم ا لم ي ؤذن بترس يمه منه ا أو لم يق ع إيداع ه بكتاب ة المحكم ة قب ل‬
‫ص دور حكم التس جيل لا يحتج ب ه على الغ ير إال بترس يمه بالس جل العق اري‬
‫وابت داًء من ت اريخ ذل ك الترس يم(‪ ،)2‬فحكم التس جيل ال يلغيه ا ب ل يفق دها بعض‬
‫حجيته ا إذ تص بح غ ير قابل ة لالحتج اج به ا على الغ ير إال بترس يمها بالس جل‬
‫العقاري‪.‬‬

‫* وأما الصكوك والاتفاقات الالحقة التي نشأت بعد صدور حكم التسجيل وقبل‬
‫إقام ة الرس م العق اري‪ ،‬فتق دم لك اتب المحكم ة العقاري ة ال ذي يض منها ب دفتر‬
‫خاص حسب تاريخ ورودها ثم يحيلها مع النسخة التنفيذي ة لحكم التس جيل على‬
‫إدارة الملكي ة العقاري ة دون عرض ها على المحكم ة وحاف ظ الملكي ة العقاري ة‬
‫يتولى درسها وترسيمها عند توفر الش روط القانوني ة فيها حس ب تاريخ ترتيب‬
‫إيداعها لدى المحكمة العقارية‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬الفصل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬الفصل ‪ 350‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪98‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪ -2-‬بداية المفعول التطهيري في التسجيل اإلجباري‬

‫بالنسبة للتسجيل اإلجباري عن طريق المس ح العق اري فلا يوجد مطلب تسجيل‬
‫باعتب ار أن وزارة الع دل هي ال تي ت دعو أص حاب الحق وق العيني ة بالمنطق ة المفتوح ة‬
‫للمسح إلى التصريح بتلك الحقوق لتسجيلها أو ترسيمها مجانا‪.‬‬

‫وحسب اإلجراءات المتبعة في عمليات التس جيل العقاري اإلجباري فإن هناك‬
‫ثالثة تواريخ يمكن أن تكون مرجع ا لبداي ة تط بيق المفعول التطهيري لحكم التسجيل‬
‫باعتب ار أن ه ذا المفع ول ث ابت لك ل حكم تس جيل س واء ص در في نط اق إج راءات‬
‫التسجيل االختياري أو في نطاق إجراءات التسجيل اإلجباري‪.‬‬

‫فهن اك ت اريخ التص ريح بالملكي ة الص ادر عن المال ك المحتم ل‪ ،‬وه و تص ريح‬
‫يقدمه المالك المحتمل للقاضي المكل ف بالمسح ويتضمن بيان هوية المص ّر ح وأصل‬
‫الح ق المص ّر ح ب ه وح دود العق ار التحمالت الموظف ة علي ه وأس ماء بقي ة الش ركاء إن‬
‫وجدوا وُيؤّر خ ويمضى من المصّر ح(‪.)1‬‬

‫وهناك تاريخ محضر البحث والتحديد المحرر في شأن كل عقار أو مجموعة‬

‫من العق ارات المتالص قة وال تي يملكه ا ش خص واح د ويتض من جمي ع االدع اءات‬
‫والمعارضات(‪.)2‬‬

‫وهناك تاريخ الحكم بالتسجيل‪.‬‬

‫فأّي هذه التواريخ الثالثة يرجع إليه األثر المطهر لحكم التسجيل ؟‬

‫يبدو ألول وهلة أن تاريخ التص ريح بالملكية أو تاريخ تحرير محضر البحث‬
‫والتحديد ال يمكن اعتماده ألن المصرح مالك محتمل والمعارض مالك محتمل‪ ،‬وعلى‬
‫المحكمة يقع واجب البحث عن المالك الحقيقي والحكم بالتسجيل لفائدت ه ألنه ال يجوز‬
‫الحكم ب الرفض في التس جيل اإلجب اري‪ ،‬وه ذا الوض ع من ش أنه أن يجع ل الحال ة‬
‫االس تحقاقية للعق ار ال تض بط إال ي وم ص دور الحكم‪ .‬إال أن ه ج رى عم ل المحكم ة‬

‫‪ -)?(1‬الفصل ‪ 4‬من المرسوم عدد ‪ 3‬لسنة ‪.1964‬‬

‫‪ -)?(2‬الفصل ‪ 5‬من نفس المرسوم‪.‬‬

‫‪99‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫العقاري ة على الحكم في مط الب التس جيل اإلجب اري على أس اس الحق وق الثابت ة ي وم‬
‫تقديم التصريح بالملكية ال يوم صدور الحكم ألن التصريح بالملكية يتضمن جملة من‬
‫البيان ات ُتش به البيان ات ال واردة بمطلب التس جيل الع ادي‪ .‬وق د ج رى عمله ا أيض ا‬
‫باعتم اد الحق وق الثابت ة ي وم تق ديم المطلب أو ي وم تق ديم التص ريح ح تى عن د قب ول‬
‫االعتراض والحكم بالتسجيل للمعارض(‪.)1‬‬

‫ومهما كان من أمر فإن المشرع بعدم تحديده لبداية مفع ول التطهير في الزمن‬
‫ق د ت رك ه ذه المس ألة للس لطة التقديري ة للمحكم ة والجتهاده ا المطل ق باعتب ار أن ه في‬
‫قض ايا التس جيل العق اري ق د تط ول اإلج راءات بين تق ديم المطلب وإ قام ة الرس م‬
‫العق اري وتك ثر فيه ا الص كوك واالتفاق ات وتختل ف تواريخه ا فيتن ازع الط الب‬
‫والمعارض والمتداخل‪ ،‬فك ان من األرجح أن تتدّخ ل المحكمة العقارية في هذه الحالة‬
‫لتحديد تاريخ معّين للمفعول التطهيري تراعي فيه مصالح جميع األطراف وتحفظ به‬
‫حقوقهم من الضياع قدر اإلمكان‪.‬‬

‫أما التشريع اللبناني فقد ح ّد د بداية مفعول التطهير في الزمن حيث رّتب على‬
‫عملي ة التحدي د والتحري ر (التس جيل العق اري) تص فية (إلغ اء) جمي ع الحق وق الس ابقة‬
‫ال تي لم ي دل به ا أو يع ترض بش أنها أثن اء عملي ة التحدي د أو خالل مهل ة الس نتين ال تي‬
‫يختلف بدأ سريانها بين الحالة التي يكون فيها العقار الذي جرى تسجيله ملكا خاصا‬
‫أو ملكا عاما‪ .‬ففي حالة الملك الخاص تبدأ مهلة السنتين في سريانها من الت اريخ الذي‬
‫يص بح في ه ناف ذا ق رار القاض ي العق اري الص ادر بالتص ديق على محض ر التحدي د‬
‫والتحري ر وذل ك عن د ع دم وج ود اع تراض على ه ذا المحض ر أو ق رار القاض ي‬
‫العقاري الصادر في موضوع االعتراض وفي حالة اس تئنافه قرار محكمة االستئناف‬
‫(الم ادة ‪ 3‬من الق رار رقم ‪ .)186‬أم ا في حال ة المل ك الع ام وباعتب ار أن ه ال يقي د في‬
‫الس جل العق اري وإ نم ا يش ار إلي ه على خرائ ط المس احة بح رفي ‪D.P (Domaine‬‬
‫)‪ Public‬فإن بدء سريان مهلة السنتين يكون بتاريخ إيداع خرائط المساحة في أمانة‬
‫الس جل العق اري (الم ادة ‪ 17‬من الق رار رقم ‪ )2()188‬بحيث أن ه بع د م رور مهل ة‬

‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.50 .‬‬

‫‪ -)?(2‬إدوار عيد ‪ :‬المرجع السابق – ص‪ 139 .‬وما يليها‪.‬‬

‫‪100‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫السنتين تصبح األمالك الخاصة والعامة ذات مناعة ال تنال منها الطعون واالدع اءات‬
‫الالحقة بأي حق عليها(‪.)1‬‬

‫وأما في السودان فتنص المادة ‪ 18‬من قانون تسوية األراضي وتس جيلها لسنة‬
‫‪ 1925‬على أن التسجيل يصبح نهائيا بعد م رور س تة أشهر من تاريخ توقيع ضابط‬
‫التسجيل على سجل التسوية الخاص بأّية أرض(‪.)2‬‬

‫بع د أن أخ ذنا فك رة على مب دأ التطه ير بقي اآلن أن نتع رف على ت أثيره على‬
‫الملك العمومي الواقع تسجيله لفائدة الغير‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬استثناء الملك العمومي من المفعول التطهيري‬

‫اء فيما يتعل ق بالملك العمومي فتكون‬
‫إن مبدأ التطهير كك ل مبدأ يعرف استثن ً‬
‫أجزاؤه بمختلف أصنافه ومكوناته غير مشمولة بالمفعول التطهيري الذي ال تعارض‬
‫به اإلدارة وال يحتج به عليها (الفقرة األولى)‪.‬‬

‫ويشمل هذا االستثناء أيضا التحمالت الموظفة للمصلحة العامة (الفق رة الثانية)‬
‫رغم أن هناك من الفقهاء اعتبر أن مقتضيات الفصل ‪ 42‬ق‪.‬ع (المقابل للفصل ‪356‬‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع) ال تنطبق إال على األجزاء المادية المكونة للملك العمومي المنصوص عليها‬
‫بالفص ول من ‪ 1‬إلى ‪ 6‬من أم ر ‪ ،24/09/1885‬و ال تع ني في ش يء اإلرتفاق ات‬
‫الموظفة لفائدة الملك العمومي ألنها ليست أجزاًء مادية من الملك العم ومي يمكن أن‬
‫يش ملها عقار مسجل بل هي مجرد أجزاء غير مادية يجب على اإلدارة السهر على‬
‫ترس يمها خالل عملي ات التس جيل العق اري إذا ك انت غ ير معف اة من الإش هار حس ب‬
‫الفصل ‪ 154‬ق‪.‬ع(‪.)3‬وبالتالي وحسب هؤلاء الفقهاء ف إن المفع ول التطه يري يمكن أن‬
‫يطال هذه التحمالت التي تمثل حدود االستثناء‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬حسين عبد اللطيف حمدان ‪ :‬أحكام الشهر العقاري – ‪ – 1997‬ص‪.138 .‬‬

‫‪ -) ?(2‬سعيد محمد أحمد المهدي ‪ :‬الوجيز في قوانين الملكية العقارية في السودان – ‪ – 1976‬ص‪.146 .‬‬
‫‪3‬‬
‫‪(?)- Georges Soulmagnon : op. cit. p 110.‬‬

‫‪101‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الفقرة الأولى ‪ :‬أجزاء الملك العمومي‬

‫لا يط ال المفع ول التطهيري أجزاَء الملك العم ومي المش مولة في عقار مسجل‬
‫–‪ -1‬بدايًة من صدور الحكم بالتسجيل فقط بل وحتى بعد إقامة الرسم العقاري للعق ار‬
‫المحكوم بتسجيله لفائدة الغير ش امال أجزاًء من الملك العمومي التي ال يطاله ا أيض ا‬
‫القوة الثبوتي ة للترس يمات بالسجل العقاري المأذون بها صلب نص الحكم بالتسجيل–‬
‫‪.-2‬‬

‫‪-1-‬عدم تأثير المفعول التطهيري للحكم بالتسجيل على حقوق الملك‬

‫العمومي‬

‫جاء بالفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع أن أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل ال‬
‫يتس لط عليه ا التس جيل‪ ،‬ف إذا م ا أقحم ط الب التس جيل ج زءً من المل ك العم ومي عن د‬
‫تحدي د عق اره ف إن المحكم ة العقاري ة ت أذن بإخراج ه من موض وع التس جيل‪ ,‬ه ذا‬
‫األصل‪ .‬وأما و إن كان ذل ك الج زء مشمولا في عقار مسجل فإن ه الزال ينتمي للملك‬
‫العمومي وذلك حتى لو صدر الحكم بتسجيله لفائدة الطالب ألنه ليس في ذلك ضرر‬
‫للدولة ولا للمحكوم لفائدته(‪.)1‬‬

‫و لئن كان القانون التونسي ق د استثنى الملك العمومي من المفعول التطهيري‬

‫لحكم التس جيل‪ ,‬ف إّن فق ه القض اء اللبن اني رأى عكس ذل ك و طّب ق مب دأ التطه ير على‬
‫حقوق الملك العمومي معتبرا أن انقضاء مهلة السنتين التي تلي قيد ( تسجيل) عقار‬
‫ه و مل ك ع ام على اس م أح د األف راد تكس بانه ملكي ة ه ذا العق ار ألن مهل ة الس نتين هي‬
‫مهلة إسقاط ال مهلة مرور زمن‪ ,‬وهي تسري بالتالي على اإلدارة بشأن الملك العام‬
‫بحيث ال يبقى لها سوى رفع دعوى التعويض عند توفر شروطها(‪.)2‬‬

‫إلا أنه رغم وضوح مقتضيات الفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع فقد برزت قناعة مفادها‬
‫أن الملك العمومي يبقى خاضعا لنظامه األصلي الذي يوفر له حماية أعم وأشمل من‬
‫الحماية التي يوفرها له نظام التسجيل العقاري‪ ،‬ولهذا برزت فكرة عدم قابلية الملك‬
‫العمومي للتسجيل العقاري وُفّس رت أحكام الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع في هذا االتج اه‪ .‬في‬
‫‪1‬‬
‫‪)?(- Georges Soulmagnon : op. cit. p 109.‬‬
‫‪ – )?(2‬إدوار عيد ‪ :‬المرجع السابق – ص‪ 141.‬و ما بعدها‪.‬‬

‫‪102‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫حين أن أحكام هذا الفصل لا تع ني غ ير أن حكم التسجيل ال يطهر العقار المسجل من‬
‫أجزاء الملك العمومي التي قد يشملها التسجيل إذ تبقى رغما عن ذل ك ملك ا للدولة أو‬
‫للجماعة المحلية‪ .‬وليس هذا إال تطبيقا لمبدأ ع دم قابلية الملك العمومي لالكتساب من‬
‫قبل الغير بأي وسيلة من وسائل اكتساب الملكية(‪.)1‬‬

‫لكن عدم إمكانية اكتساب الملك العمومي من قبل الغير ولو بالتس جيل ال تح ول‬
‫وال تغ ني عن طلب تس جيله باس م الدول ة أو الجماع ة المحلي ة ألن المل ك العم ومي وإ ذ‬
‫ك ان محص نا كح ق فه و غ ير محص ن المحت وى‪ .‬ومن هن ا ج اءت ض رورة تس جيله‬
‫لتكون حمايته أشمل والدفاع عنه أيسر‪ .‬وقد صدرت بعد بعض األحكام عن المحكمة‬
‫عدد ‪ 25368‬الصادر في‬ ‫العقارية بتسجيل الملك العمومي لفائدة الدولة ك الحكم‬
‫‪ 07/07/1953‬والقاض ي بتس جيل حص ن جب ل علي رايس لفائ دة المل ك العم ومي‬
‫العسكري للحكومة التونسية‪.‬‬

‫ولعل مثل هذا الحل الذي لم يستقر في قانون التسجيل العق اري وخصوصا في‬
‫فقه قضاء المحكمة العقارية يمكن أن يج د سندا ل ه فيما تقتضيه المصلحة وما يتضح‬
‫من الحلول الواردة بالقانون المقارن‪.‬‬

‫فمن جه ة المص لحة من ش أن تس جيل المل ك الع ام أن يك رس بالنس بة للمل ك‬

‫العم ومي حق وق الش خص المعن وي (الدول ة أو الجماع ة العمومي ة المحلي ة) بص فته‬
‫مالكا‪ ،‬فيق ّر بذلك وبصفة نهائية صبغة الملكية العامة‪ .‬كم ا يؤدي إلى توضيح الحالة‬
‫المادية للملك العمومي وتحديده بالنسبة للأمالك الخاصة‪ ،‬وما ينتج عن التحديد الوق تي‬
‫في إج راءات التس جيل من تع يين الح دود بص ورة دقيق ة تض من الحيلول ة دون إث ارة‬
‫المنازعات بعد التحديد النهائي‪.‬‬

‫كم ا يمكّن التس جيل من ض بط الحال ة القانوني ة للمل ك العم ومي وتطه يره من‬
‫الحق وق الراجع ة لألف راد وبالت الي تالفي دع اوى االس تحقاق المث ارة ض ّد هم بقص د‬
‫إقرار الصبغة العامة للملك العمومي‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق‪ -‬ص ‪.93‬‬

‫‪103‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ومن جه ة أخ رى من ش أن تس جيل المل ك الع ام أن ي ذّلل تحدي د الأملاك الفردي ة‬

‫المجاورة وأن يوضح بصورة نهائية حقوق المجاورين مث ل حقوقهم االرتفاقي ة على‬
‫المل ك العم ومي‪ .‬كم ا تمّك ن إج راءات التس جيل من تث بيت الحق وق المتف ق عليه ا بين‬
‫الممثل الق انوني للمل ك العم ومي وط البي التس جيل(‪ .)1‬إض افة إلى ذل ك ف إن الض رورة‬
‫تدعو إلى إشهار الحقوق المكتسبة على الملك العمومي وإ عالم العموم بوجودها‪.‬‬
‫أم ا فيم ا يتعل ق بالق انون المق ارن‪ ،‬ففي الق انون اللبن اني ف األمالك العمومي ة‬
‫ب النظر لع دم قابليته ا للتص رف ولكونه ا ال تؤّل ف وح دة عقاري ة فهي ال تخض ع‬
‫إلجراءات التحدي د والتحرير (التسجيل العقاري) التي تخضع لها العقارات الخاصة‬
‫فال تعطى رقم ا وال تس جل في الس جل العق اري لع دم الفائ دة من ذل ك‪ ،‬إنم ا يكتفي‬
‫اإلش ارة إليه ا على خرائ ط المس احة بح رفي(‪ D.P )Domaine public‬أي أمالك‬
‫عامة‪ .‬ويقتص ر األمر أثناء عملية التحديد والتحرير على حض ور الموظف المكلف‬
‫بالمحافظة على األمالك العامة للسهر على عدم إدخال ملك عام أو جزء منه ض من‬
‫األمالك الخاصة الجاري تحديدها وتحريرها‪ .‬إال أنه إذا كان لهذه األمالك العامة أو‬
‫عليها حقوقا عينية عقارية خاضعة للتسجيل فإنها تسجل وترقم كما يحصل بالنسبة‬
‫لألمالك الخاصة‪ .‬و إذا جرى تحويل الملك العام إلى ملك خاص للدولة يصبح عندئذ‬
‫وحدة عقارية قابلة للتحديد والتحرير ومن ثم للتسجيل في السجل العق اري في ص حيفة‬
‫خاص ة به ا على غ رار عق ارات األف راد‪ ،‬أم ا العق ار الخ اص إذا تح ول إلى مل ك ع ام‬
‫بنتيج ة اس تمالكه من قب ل الدول ة مثال فيح ذف من الس جل العق اري وتلغى الص حيفة‬
‫الخاصة به ويشار إليه على خريطة المساحة بحرفي ‪.)2(D.P‬‬

‫أم ا في الس ودان ف إن ق انون تس وية األراض ي وتس جيلها لس نة ‪ 1925‬ال ذي‬
‫يرتك ز على نظ ام الش هر العي ني ق د أل زم ض ابط التس جيل أن يس جل باس م الحكوم ة‬
‫كمالك جميع األراضي الموات والبور والغابات والص حاري غ ير المحوزة مع األخذ‬
‫في االعتب ار ب دعاوى الم دعين حقوق ا على تل ك األرض وتفاص يل دع اويهم‪ .‬وأل زم‬
‫ض ابط المس احة بمس ح األرض الواقع ة في منطق ة التس وية وإع داد خرائ ط له ا مبني ة‬
‫‪ -)?(1‬أحمد الرحموني ‪ :‬المرجع السابق – ص ‪.78‬‬
‫‪ -)?(2‬إدوار عيد ‪ :‬المرجع السابق ص ‪ 37‬وما بعدها‪.‬‬
‫و حسين عبد اللطيف حمدان ‪ :‬المرجع السابق‪ -‬ص ‪ 58‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪104‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫على خرائط ضابط التحديد‪ .‬ويجب أن يراعي ضابط التسجيل أن عليه أن يسجل أي‬
‫ح ق باس م ص احبه أو باس م الحكوم ة على حس ب الح ال إذا اقتن ع ب ذلك‪ ،‬وتش مل ه ذه‬
‫الحق وق ح ق الملكي ة وح ق الزراع ة وح ق ال رعي وح ق ثم ار الغاب ات وح ق العم ارة‬
‫وأي ح ق انتف اع آخ ر‪ .‬وتس تمر اإلج راءات بع د ذل ك ح تى تص ل نهايته ا بالتأكي د من‬
‫ص احب ح ق الملكي ة والحق وق المتفرع ة عنه ا س واء ك انت تل ك الحق وق للحكوم ة أم‬
‫للأش خاص اآلخ رين والتس جيل يص بح نهائي ا بع د م رور س تة أش هر من ت اريخ توقي ع‬
‫ضابط التسجيل على سجل التسوية الخاص بأّية أرض(‪.)1‬‬

‫وأما في بعض البلدان الأخرى التي أخذت بنظام السجل العيني كمص ر (ق انون‬
‫الس جل العي ني ع دد ‪ 142‬لس نة ‪ )1964‬وك وت ديف وار (ق انون ‪ )31/12/1968‬ق د‬
‫أقرت بتسجيل الملك العمومي سواء كان طبيعيا أو اصطناعيا‪ .‬في حين سلمت دول‬
‫أخ رى كمدغش قر والمغ رب لبعض األش خاص المعنوي ة (الدول ة أو البلدي ة) بإمكاني ة‬
‫طلبها عند االقتضاء تسجيل مش موالت الملك العمومي الراج ع لنظرها إدارة وحفظا‬
‫والتحصيل على ذلك(‪.)2‬‬

‫‪ -2-‬عدم تأثير القوة الثبوتية الترسيمات على حقوق الملك العمومي‬

‫جاء أيضا بالفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع أن الحقوق المتعلقة بأجزاء الملك العام تبقى‬
‫رغما عن ك ل ترس يم‪ .‬وهذه المقتضيات تمثل استثناًء لمبدأ القوة الثبوتية للترسيمات‬
‫ال ذي يع ني ق درة الترس يم على إثب ات الح ق دونم ا حاج ة للص ّك ال ذي تأس س علي ه‬
‫الترسيم‪ ،‬فالترسيم يتمتع بذاته بالقدرة على إثبات الحق‪.‬‬

‫ولئن اتفقت جمي ع ال دول المعتم دة لنظ ام اإلش هار العي ني على ه ذا المب دأ فإنه ا‬
‫اختلفت في خصوص مدى هذه القوة هل هي مطلقة أم نسبية ؟‬
‫تب نى الق انون التونس ي نظام ا مزدوج ا‪ ،‬فبعض الترس يمات تتمت ع بق وة ثبوتي ة‬
‫مطلق ة والبعض الآخ ر يج وز دحض ه وبالت الي يتمت ع بق وة ثبوتي ة نس بية‪ .‬إن ه التقس يم‬
‫الجوهري بين الترسسيمات المتزامنة لحكم التسجيل والترسيمات الإدارية اللاحقة‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬سعيد محمد أحمد المهدي ‪ :‬المرجع السابق‪ -‬ص ‪ 142‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪ -)?(2‬أحمد الرحموني ‪ :‬مرجع سابق – ص‪ 73 .‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪105‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫أم ا الترس يمات المتزامن ة فس ميت ك ذلك ألنه ا ت تزامن وص دور حكم عق اري‬
‫بالتس جيل‪ ،‬فحاف ظ الملكي ة العقاري ة لّم ا يقيم الرس م العق اري ي درج ب ه الترس يم الأوّل‬
‫تنفيذا لم ا نط ق به حكم التسجيل‪ ،‬فيتمتع ه ذا الترسيم بمواص فات الحكم العقاري ذاته‬
‫فيص بح مب دئيا غ ير قاب ل لل دحض عم ل بمقتض يات الفص ل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع المتعلق ة‬
‫بالصبغة الباتة ألحكام المحكمة العقارية‪.‬‬
‫وتمث ل أج زاء المل ك الع ام المش مولة في عق ار مس جل اس تثناًء له ذا المب دأ‪،‬‬
‫فالتس جيل المنط وق ب ه من المحكم ة العقاري ة ال يس ري على أج زاء المل ك الع ام ال تي‬
‫تبقى ملك ا عام ا رغم ا عن ك ل ترس يم بالس جل العق اري‪ .‬وفي ذل ك تأص يل لقاع دة‬
‫التطهير‪.‬‬
‫وأما الترسيمات الإدارية الالحقة فهي الترسيمات غير المتصلة بحكم التس جيل‬
‫وإنما يطالب بها أصحابها بعد صدوره‪ .‬وتتمت ع هذه الترسيمات بحجية نسبية ألنها‬
‫قابل ة لإللغ اء والتش طيب اس تنادا للفص ل ‪ 305‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي خ ول إمكاني ة إبط ال‬
‫الترسيم‪ .‬وتتدعم نسبية هذه الترسيمات بما جاء في الفصل ‪ 361‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي نص‬
‫على أن "رس م الملكي ة والترس يم يحفظ ان الح ق موض وعهما م ا لم يق ع إبطالهم ا‬
‫والتشطيب عليهما أو تعديلهما"‪ .‬وعليه فقد خ ول المشرع إمكاني ة القيام بدعوى تؤول‬
‫أصال أو فرعا إلى دحض هذا النوع من الترسيمات‪.‬‬

‫إلا أن الق وة الثبوتي ة للترس يمات اإلداري ة اللاحق ة تص بح ق وة مطلق ة ال ت دحض‬

‫في صورة وجود غير حسن النية ال ذي يكتس ب حقوقا على العقار المسجل بناًء على‬
‫الترسيمات الواردة بالس جل حس ب مقتضيات الفقرة الثانية من الفصل ‪ 305‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫فه ذا الغ ير حس ن الني ة ال يجاب ه بإبط ال الترس يم مثال ال ذي يبقى في نظ ره قائم ا ال‬
‫يسقط رغم صدور حكم بات إلبطاله أو التشطيب عليه أو تعديله‪.‬‬

‫ففي صورة إبطال ترسيم من انجر له منه الحق في العقار ف إن مفعول ه لن يمتد‬
‫لحقوق هذا الغير حسن النية‪ ،‬وعلي ه فإن ص احب المنفع ة من إبطال الترس يم ال يمكنه‬
‫الرجوع على العقار وإ نما يبقى له القيام بدعوى شخصية في غرم الضرر ال غير‪ .‬إلا‬
‫‪ 305‬م‪.‬ح‪.‬ع ال‬ ‫أن مبدأ حماية الغير حسن النية المكرس بالفقرة الثانية من الفص ل‬
‫تنس حب على الحق وق الراجع ة لإلدارة في ص ورة ش مول العق ار المس جل ألج زاء من‬

‫‪106‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الملك العام‪ .‬لذلك فإن الدعوى التي تقيمها اإلدارة لطلب استحقاق أجزاء المل ك الع ام‬
‫التي شملها حكم التسجيل وتصرف فيها المنتفع من ذلك بالبيع أو الرهن تكون مقبول ة‬
‫ولو تعلقت حقوق الغير حسن النية بذلك العقار(‪.)1‬‬

‫وحرصا على تفادي النتائج السلبية لصدور حكم عقاري يشمل جزًء من الملك‬
‫العام تسعى المحكمة العقارية عادة إلى إدراج تنصيصات ب الحكم من ش أنها حفظ حق‬
‫الدول ة فيم ا يتعل ق بأمالكه ا العام ة ثم ت درجها إدارة الملكي ة العقاري ة ب دورها بالرس م‬
‫العقاري بعد إحداثه حتى يمكن االحتجاج بها على الغير حسن النية في وقت الحق‪.‬‬
‫ويمكن أن ت ذكرنا ه ذه التنصيص ات بالقي د االحتي اطي ال ذي يتمث ل في كتاب ة‬
‫بالس جل تش هر إم ا نزاع ا أو حق ا بص دد التك وين واالكتم ال وي ترتب علي ه ن زع قرين ة‬
‫حسن النية عن الغير‪ ،‬وعليه فهو سوء نية منظم يجعل كل متعامل على العقار عالما‬
‫بالعيب وفاقدا بالتالي لحسن النية‪.‬‬

‫إلا أنه قد يطرح إش كال في حالة السهو عن إدراج هذه التنصيصات سواء في‬
‫حكم التسجيل أو في الرسم العقاري ؟‬

‫وإن ك ان ه ذا االس تثناء من مب دأ الق وة الثبوتي ة للترس يمات يج د م ا ي برره في‬

‫مب دأي ع دم قابلي ة المل ك العم ومي للتف ويت والتق ادم المكس ب فإن ه لا يكفي لتجس يده‬
‫التنص يص على تحفظ ات غامض ة ومبهم ة في رس وم عقاري ة يجب أن تتص ف بالدق ة‬
‫والوضوح‪ .‬باعتب ار أن المال ك والغ ير ال ذين يتع املون معها ال يعرفون بالتدقيق مدى‬
‫هذه التحفظات‪ .‬وذلك ح تى لو طالبت الإدارة باسترجاع أج زاء ملكه ا العم ومي التي‬
‫وقع حفظها في الحكم والتي تكون في غالب األحيان غ ير محددة‪ ،‬ومن ثمة يصعب‬
‫على حاف ظ الملكي ة العقاري ة تحدي د ه ذه األج زاء عن د إقام ة رس وم عقاري ة في ح ال‬
‫تجزئ ة العقار أو في حال مطالبة الإدارة باسترجاعها‪ ،‬األمر الذي يجبر اإلدارة على‬
‫االلتجاء إلى إجراءات جديدة قد تكون معقدة ومكلفة لتحديد هذه الأجزاء التابعة للملك‬
‫العمومي حتى يقع طرحها من الرسوم العقارية وبالتالي من رسوم الملكية(‪.)2‬‬

‫‪ -)?(1‬حكم صادر عن المحكمة االبتدائية بتونس في ‪.26/07/1987‬‬

‫‪2‬‬
‫‪(?)- Georges Soulmagnon : op. cit. p . 110.‬‬

‫‪107‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وي رى بعض هم(‪ )3‬كح ل ج ذري له ذه الص عوبة دون المس اس بحق وق المل ك‬
‫العمومي أن يكون هناك تكامل بين التسجيل العق اري وتحديد الملك العمومي‪ ،‬وذلك‬
‫ب أن تغتنم اإلدارة فرص ة افتت اح إج راءات التس جيل لتح دد األج زاء الراجع ة له ا‬
‫باالس تعانة ب العون الف ني المكل ف بتحدي د العق ار المطل وب تس جيله لتق وم المحكم ة‬
‫العقاري ة فيم ا بعد بإخراج هذه األجزاء المحددة من موض وع التسجيل‪ .‬أما األجزاء‬
‫التي لم تطالب بها اإلدارة فتسجل لفائدة طالب التسجيل أو المصرح بالملكية‪.‬‬

‫ويبقى أن نتس اءل عن إمكاني ة القي ام ب دعوى إبط ال أو تش طيب أو تع ديل‬

‫الترسيم على معنى الفصل ‪ 361‬م‪.‬ح‪.‬ع تجنبا لمفعوله الحفظي ولقوته الثبوتية على‬
‫حقوق الملك العمومي ؟‬

‫نص الفص ل ‪ 361‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "رس م الملكي ة والترس يم يحفظ ان الح ق‬

‫موضوعهما ما لم يقع إبطالهما أو التشطيب عليهما أو تعديلهما"‪.‬‬

‫أّو ال لا يمكن القيام بدعوى اإلبطال في هذه الحالة ألن المشرع يبدو أن ه أقرها‬
‫في ص ورة واح دة حص را ج اء به ا الفص ل ‪ 399‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي نص على أن "الترس يم‬
‫أو التشطيب عليه أو الحط منه يكون باطال إذا لم ينص به على تاريخه"‪.‬‬

‫ثانيا فإن التشطيب في مادة القانون العقاري هو ترسيم بالسجل العقاري لغاية‬
‫إلغ اء مفع ول ترس يم س ابق‪ .‬والتش طيب نوع ان إداري وقض ائي‪ .‬والتش طيب اإلداري‬
‫هو الذي تباشره إدارة الملكية العقارية بناًء على إرادة األطراف المتبادل ة أو المنفردة‬
‫أو من تلق اء نفسها‪ .‬وأما التشطيب القضائي فهو الذي تأذن به المحكمة اإلدارية في‬
‫إط ار دع وى إللغ اء مق رر إداري مرس م بالس جل العق اري مث ل أم ر االن تزاع أو‬
‫المحكمة العقارية في إطار الطعن في قرارات إدارة الملكية العقارية أو محاكم الحق‬
‫الع ام في إط ار ال دعاوى ال تي ت رمي إلى طلب التش طيب على الترس يمات‪ .‬ودع اوى‬
‫التشطيب على الترسيم األخيرة يمكن أن تكون إما جزاًء مدنيا تابعا وإ ما جزاًء مدنيا‬
‫مس تقال‪ .‬ففي الص ورة األولى يلح ق التش طيب كج زاء تبعي لج زاء م دني أص لي‬
‫كالبطالن أو الفسخ فيبدو أمرا حتميا إذ أن إبطال الصك المرسم أو فسخه يؤول إلى‬
‫التش طيب على الترس يم نتيج ة لفس اد الس ند الواق ع ترس يمه‪ .‬وعلى عكس ذل ك يظه ر‬
‫‪3‬‬
‫‪)?( - Ibid. p . 111.‬‬

‫‪108‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫التشطيب في الصورة الثانية كجزاء أصلي قائم بذاته يرمي إلى التشطيب على ترسيم‬
‫مخالف للقانون عامة ولمبادئ مسك الس جل العق اري خاص ة(‪ .)1‬وبه ذا المع نى فإن ه ال‬
‫يمكن القي ام ب دعوى التش طيب على ترس يم أج زاء من المل ك العم ومي لفائ دة الغ ير‬
‫بالس جل العق اري ألن ه ذه الحال ة ال تنض وي ض من ح االت التش طيب على الترس يم‬
‫القضائي وال حتى اإلداري‪.‬‬
‫ثالثا التعديل الذي هو تغيير أحد عناصر الترسيم كالتشطيب ال يمكن القيام به‬
‫في حالة ترسيم أجزاء من الملك العم ومي المشمولة في عقار مسجل ألن الترسيمات‬
‫بالس جل العق اري تق وم على تفرق ة جوهري ة بين الترس يمات ال تي ت أذن به ا المحكم ة‬
‫العقاري ة وهي الترس يمات المتزامن ة م ع حكم التس جيل من جه ة والترس يمات ال تي‬
‫تجريه ا إدارة الملكي ة العقاري ة بع د إقام ة رس م الملكي ة وهي الترس يمات اإلداري ة‬
‫الالحق ة من جه ة أخ رى‪ ،‬وعلي ه فه ذه التفرق ة ت ؤثر مباش رة على دع وى التع ديل أو‬
‫التشطيب التي يحول القيام بها تمتع الصنف األول من هذه الترسيمات بالقوة الثبوتية‬
‫المطلق ة ال تي ال يمكن الطعن فيه ا إال بالمراجع ة‪ ،‬وهي حال ة ترس يم المل ك العم ومي‬
‫الم تزامن م ع حكم التس جيل‪ ،‬في حين أن تمت ع الص نف الث اني منه ا بق وة ثبوتي ة نسبية‬
‫تمكن من تعديلها أو تشطيبها‪.‬‬

‫ومهما كان من أمر فإن دعوى استرجاع أجزاء الملك العمومي المشمولة في‬
‫عقار مسجل تغني عن القيام بدعوى إبطال أو تشطيب أو تعديل الترسيم التي ستكون‬
‫ال مبرر لها ومن باب التزيد لفائدة ملك غير قابل للتفويت فيه وللتقادم المكسب‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التحمالت الموظفة للمصلحة العامة‬

‫إن متاخمة الملك العام ألمالك المجاورين يؤدي إلى حص ول تحملات متبادلة‬
‫يتحملها كل عقار لفائدة اآلخر‪ .‬ويحاول المشرع تكريس حماية الملك الع ام لكن ب دون‬
‫أن يغّض النظر عن حقوق المجاورين وهو ما يطرح إشكالية المالءمة بين المصلحة‬
‫العامة والمصلحة الخاصة‪.‬‬

‫أم ا التحمالت التابع ة للمل ك العم ومي فهي موظف ة للمص لحة العام ة لأنه ا لا‬
‫تخ رج عن إط ار النف ع الع ام على نقيض المص لحة الخاص ة‪ .‬وه ذه التحمالت ال تي‬
‫‪ -) ?(1‬الحبيب الشطي ‪ :‬دعوى التشطيب – دراسات في القانون العقاري (المجموعة الثانية) ص‪ 113 .‬وما يليها‪.‬‬

‫‪109‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ينص عليه ا الق انون للمص لحة العام ة هي تك اليف مق ررة لمنفع ة عام ة تفرض ها‬
‫نصوص خاصة على المواطن ويتحمله ا العق ار ال ذي ه و على ملك ه(‪ .)1‬وله ذا الس بب‬
‫يتم التعبير عن هذه التحمالت بااللتزام ات القانوني ة الموظف ة لفائدة المص لحة العامة‪،‬‬
‫ال تي تهم أساس ا النظ ام الع ام‪ ،‬إذ أن المش رع ه و ال ذي يح دد بداي ة ونهاي ة ه ذه‬
‫االلتزامات بصرف النظر عن إرادة األطراف‪ .‬وهي لذلك غير خاضعة لإلشهار بما‬
‫أنه ا مش هرة بم وجب النص وص القانوني ة ال واردة ض منها –‪ -1‬ولا يطاله ا المفع ول‬
‫التطهيري لحكم التسجيل‪.‬‬

‫وإن ك انت هذه الالتزامات القانوني ة يع ارض بها الجميع دون لزوم إشهارها‪،‬‬
‫إال أن المشرع سمح في بعض الأحيان بإشهار بعض التحمالت لصبغتها الخصوص ية‬
‫–‪ -2‬وال يطهرها حكم التسجيل‪.‬‬

‫‪ -1-‬عدم إشهار التحملات الموظفة للمصلحة العامة‬

‫تعت بر الإرتفاق ات اإلداري ة أهم التحمالت الموظف ة للمص لحة العام ة‪ .‬وتع رف‬
‫بأنها التحمالت التي تترتب على العق ارات المجاورة للملك العام والتي ته دف أساسا‬
‫إلى ض مان حس ن اس تعمال المل ك الع ام في األغ راض المخصص ة ل ه(‪ .)2‬وتج در‬
‫اإلش ارة إلى أن ه ذه االرتفاق ات يمكن أن تتس لط على أملاك الخ واص وذل ك لغ رض‬
‫المصلحة العامة بدون أن تكون العقارات المحتملة لها مجاورة للملك العمومي‪.‬‬

‫إلى ثالث أصناف ‪:‬‬ ‫(‪)3‬‬

‫ويمكن تصنيف االرتفاقات اإلدارية‬
‫‪-‬أ‪ -‬إرتفاقات القيام بعمل‬

‫‪ -)?(1‬علي كحلون ‪ :‬مرجع سابق – ص ‪.470‬‬

‫‪ -) ?(2‬سفيان بوزيد ‪ :‬المرجع السابق – ص ‪.81 .‬‬
‫‪ -) ?(3‬يتجه إبداء بعض المالحظات في خصوص هذه اإلرتفاقات اإلدارية ‪:‬‬
‫تنشأ هذه اإلرتفاقˆات بمقتضˆى عمˆل من السˆلطة العامˆة سˆواء بقˆانون أو بمقˆرر إداري على عكس إرتفاقˆات القˆانون‬ ‫‪-‬‬
‫الخاص التي يمكن أن تكون اتفاقية‪.‬‬
‫إن المالكين المتحملين لهذه اإلرتفاقات ال يمكنهم المطالبة إال بالتعويض (الفصل ‪ 44‬م‪.‬م‪ ،‬الفصˆˆل ‪ 42‬من القˆˆانون عˆˆدد‬ ‫‪-‬‬
‫‪ 17‬لسنة ‪ 1986‬المتعلق بالملك العمومي للطرقات)‪ ،‬وال يمكنهم االلتجاء إلى دعوى اإللغاء‪.‬‬
‫تتعلق هذه اإلرتفاقات بالنظام العام‪ ،‬وهو ما يفيد أنه ال يمكن لإلدارة أن تخˆˆالف النظˆˆام القˆˆانوني الˆˆذي تخضˆˆع لˆˆه هˆˆذه‬ ‫‪-‬‬
‫اإلرتفاقات‪ ،‬كما أنه ال يمكن لألجوار المتحملين لها أن يتفصوا من االلتزامˆˆات المحمولˆˆة عليهم‪ .‬وإذا لم يحصˆˆل اتفˆˆاق بالتراضˆˆي‬
‫بين المالك المجاور والسلطة اإلدارية فإنه يمكنه أن يطلب بانتزاع الجزء من عقاره المرتب عليه حق ارتفاق‪ .‬كما يمكن للدولˆˆة أن‬
‫تنتزع العقار المرتفق به إذا حتمت المصلحة العامة ذلك‪.‬‬
‫إن لهذه اإلرتفاقات حجية مطلقة تجاه الجميع‪ ،‬فيعارض بها الغير بدون القيام بأي شكلية إشهارية‪.‬‬ ‫‪-‬‬
‫على عكس ارتفاقات القانون المدني التي تسقط بمضي ‪ 15‬عاما من تاريخ عدم استعمالها‪ ،‬فإن االرتفاقˆات اإلداريˆة ال‬ ‫‪-‬‬
‫تسقط بمرور الزمن ألنها محمية بمبدأ عدم سريان التقادم على الملك العمومي‪.‬‬

‫‪110‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫نص عليها مثال الفص ل ‪ 40‬من القانون عدد ‪ 17‬المؤرخ في ‪07/03/1986‬‬

‫المتعلق بتحوير التشريع الخاص بملك الدولة العمومي للطرقات الذي يرفق العقارات‬
‫المجاورة حق في الرؤية لفائدة الملك العام للطرق ات وذل ك على مقربة من المفترقات‬
‫والمنعرج ات والنق ط الخط يرة أو ال تي تعس ر فيه ا حرك ة الم رور العمومي ة‪ .‬ويش مل‬
‫حق ارتفاق الرؤية حسب الحالة وجوب حذف الحيطان المسيجة أو تعويضها بسياج‬
‫مشبك وحذف المغروسات المضايقة وإ رجاع األرض وكل الطبقات العليا وإ بقائه ا في‬
‫مس توى يع ادل على أقص ى ح د المس توى ال ذي يض بطه مث ال في إزال ة العوائ ق تع ده‬
‫الإدارة‪.‬‬

‫كما يلزم حق االرتفاق الموظف لفائدة الملك العمومي للمياه حسب الفص ل ‪40‬‬
‫من مجلة المياه المالكين بالتعهد بشؤون المنشئات المائية وبحفظها‪.‬‬
‫‪-‬ب‪ -‬إرتفاقات االمتناع عن القيام بعمل‬

‫ورد بالفص ل ‪ 38‬من الق انون ع دد ‪ 17‬س نة ‪ 1986‬أن ه يمن ع تص ريف المي اه‬
‫المستعملة على ملك الدولة العمومي للطرقات‪ .‬وحج ر الفص ل ‪ 43‬من نفس الق انون‬
‫على الم الكين األج وار ترك يز أي تجه يزات أو القي ام ب أن حف ر مهم ا ك ان نوع ه من‬
‫شأنه أن يلحق ضررا بالملك العمومي للطرقات وبسالمة المرور فيه‪.‬‬

‫كم ا يحج ر الفص ل ‪ 40‬من مجلة المي اه على أجوار األودية أن يقيموا بداخل‬
‫المناطق الخاضعة الرتفاق الض فة الحرة أي بناء جديد وال س ياج وال تقع أية غراسة‬
‫إال برخصة سابقة صادرة عن وزير الفالحة‪ .‬أما الفصل ‪ 43‬من نفس المجلة فيمنع‬
‫على كل مالك إقامة بن اء داخل حدود الض فاف الحرة‪ .‬كم ا يل زم ح ق الإرتفاق حسب‬
‫الفص ل ‪ 40‬م‪.‬م المالكين بالإقالع عن القيام بأي عمل من شأنه أن يمس بحسن سير‬
‫المنشئات المائية‪.‬‬

‫أم ا الق انون ع دد ‪ 74‬الم ؤرخ في ‪ 19/08/1998‬المتعل ق بالس كك الحديدي ة‬

‫فإنه يمنع في فصله ‪ 6‬على مجاوري السكة الحديدي ة في مساحة من أراضيهم‪ ،‬حفر‬
‫آب ار وأي حف ر آخ ر في الأم اكن ال تي ترتف ع فيه ا الس كة عن س طح األرض الط بيعي‬
‫بأكثر من ثالثة أمتار‪ .‬أما الفصول ‪ 10‬و‪ 11‬و‪ 12‬فقد حجرت على مجاوري حرم‬

‫‪111‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫السكة الحديدية القيام بأي أشغال‪ ،‬تركيز أو تثبيت معلقات‪ ،‬إنشاء أو إحداث مسارب‬
‫أو طرقات أو ممرات‪ ،‬القيام بحفريات أو إحداث خنادق‪ ،‬تص ريف المي اه الملوثة‪...‬‬
‫وأما الفصول ‪ 13‬و‪ 14‬و‪ 15‬فقد حددت مناطق حرم المشاهدة التي يمن ع فيها على‬
‫المج اورين القي ام بك ل م ا من ش أنه أن يمس بس المة اس تعمال الس كة الحديدي ة إلا بع د‬
‫الحصول على مقرر تصفيف‪.‬‬
‫‪-‬ج‪ -‬إرتفاقات التحمل‬

‫يحّم ل الفص ل ‪ 40‬م‪.‬م أج وار األودي ة والبح يرات والس باخ ارتفاق ا يعّب ر عن ه‬
‫بارتفاق الضفة الحرة وذلك في حدود عرض قدره ثلاثة أمتار ابتداًء من الض ّفة معد‬
‫للسماح بحرية مرور اإلدارة ومعداتها‪.‬‬
‫كم ا يسمح الفصل ‪ 42‬لإلدارة أن تطالب بقلع األشجار الموجودة في ح دود المن اطق‬
‫الخاضعة لالرتفاق الخاص بالضفة الحرة‪ ،‬ويمكن لها أن تق وم بعملي ة القلع وجوب ا إذا‬
‫لم ينفذ هذا الطلب في أجل ثالثة أشهر‪.‬‬

‫أم ا الفص ل ‪ 44‬فإن ه يحمّل الم الكين المج اورين لح رم اس تغالل قن وات جلب المي اه‬
‫والحناي ا واجب الس ماح ب أن تق ام على أراض يهم قن وات الجلب واألن ابيب والقن وات‬
‫والمص ارف‪ .‬كم ا يخض ع مال ك األرض المج اورة لحق وق ارتف اق فيم ا يتعل ق بإنش اء‬
‫أعم دة دال ة من ط رف الدول ة وأجه زة الش ارات وأش غال القيس وتق ويم األراض ي‬
‫الخاصة بالمياه (الفصل ‪.)47‬‬
‫كم ا أن أج وار قن وات ال ري أو التطه ير المص رح بكونه ا ذات مص لحة عمومي ة من‬
‫طرف اإلدارة‪ ،‬ملزمون بالسماح بحرية المرور واستعمال األجهزة الميكانيكية المع دة‬
‫لأش غال التعه د وذل ك بأراض يهم في ح دود ع رض ق دره أربع ة أمت ار ابت داء من ض فة‬
‫قناة التطهير أو الري‪ .‬كما يجب عليهم السماح بإيداع م واد التنظي ف ببعض األماكن‬
‫ويمكن أن تبل غ المنطق ة الموظ ف عليه ا ح ق االرتف اق باألم اكن الم ذكورة ض عف‬
‫العرض ما بين الضفاف الحرة لقناة الري أو التطهير‪.‬‬
‫وأم ا الفص ل ‪ 40‬من الق انون ع دد ‪ 17‬الم ؤرخ في ‪ 07/03/1986‬المتعل ق‬
‫بالملك العمومي للطرقات فيرفق العق ارات المج اورة حق في الرؤي ة لفائدة هذا الملك‬

‫‪112‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وذل ك على مقرب ة من المفترق ات والمنعرج ات والنق ط الخط يرة أو ال تي تعس ر فيه ا‬
‫حركة المرور العمومية‪.‬‬
‫وأم ا الفص ل ‪ 17‬من الق انون ع دد ‪ 73‬الم ؤرخ في ‪ 24/07/1995‬المتعل ق‬
‫بالملك العمومي البحري فيخضع األراضي المجاورة لهذا الملك في جزئها الموظف‬
‫عليه حق ارتفاق التصفيف والمحاذي مباشرة لهذا المل ك‪ ،‬إلى حق ارتف اق م رور في‬
‫عرض ثالثة أمتار ال يمكن أن يستعمل إال لفائدة الملك العمومي البحري‪.‬‬
‫يس تخلص مم ا س بق بس طه أن ه ذه التحمالت الموظف ة للمص لحة العام ة هي‬
‫مج رد التزام ات قانوني ة تهم النظ ام الع ام‪ ،‬ل ذلك ليس من الض روري البحث حوله ا‬
‫ومحاول ة تشخيص ها على المث ال الهندس ي بس عي من القاض ي المق رر بغي ة اإلذن‬
‫بترس يمها في مرحل ة الحق ة‪ ،‬ول ذلك أيض ا ال حاج ة إلى الترس يم إلثب ات وإ ش هار‬
‫الالتزام‪ ،‬ولهذا السبب ال يطالها المفعول التطهيري لحكم التسجيل‪.‬‬
‫ويج د ه ذا الق ول أساس ه فيم ا نص علي ه الفص ل ‪ 166‬م‪.‬ح‪.‬ع من أن ه ال يل زم‬
‫الترسيم في صورة االرتف اق الناشئ عن الق انون‪ .‬فاالرتفاقات الناشئة عن الق انون ال‬
‫توجب الترسيم واإلشهار بالسجل العقاري بل إنها تثبت بمقتضى أحكام القانون نفس ه‪،‬‬
‫ومن ب اب أولى تك ون االلتزام ات القانوني ة الموظف ة على الملكي ة الخاص ة من أج ل‬
‫المصلحة العامة مثبتة وجوبا بمقتضى القانون نفسه ألنها على حد تعبير األس تاذ عبد‬
‫الرزاق السنهوري "تمثل التنظيم العام المألوف لحق الملكي ة" و"ليس ت بحق وق ارتفاق‬
‫ب المعنى ال دقيق"(‪ .)1‬إذ ليس فيه ا م ا يع اكس النظ ام الع ام للملكي ة ح تى يتحتم اإلش هار‬
‫بالترس يم وبالت الي تطهيره ا بمفع ول حكم التس جيل‪ ،‬وعلي ه ومن ذ البداي ة ف إن القاض ي‬
‫المق رر أو المكل ف س وف لن يس عى إلى تش خيص وتحدي د موض وع ه ذه اإلرتفاق ات‬
‫اإلدارية على المثال الهندسي المعد من طرف مصلحة قيس األراضي‪.‬‬
‫فه ذه الالتزام ات القانوني ة ت بّين أن الملكي ة وحس ب النظ رة الحديث ة له ا ال‬
‫تم ارس إال في ح دود كونه ا أص بحت ت ؤدي وظيف ة اجتماعي ة ولم تع د ب ذلك الح ق‬
‫المطل ق‪ ،‬فال ب د أن يخض ع الف رد في ممارس ته له ذا الح ق لمتطلب ات المجتم ع ال ذي‬
‫يعيش فيه‪ ،‬وه و م ا قصده الفصل ‪ 21‬م‪.‬ح‪.‬ع عندما نص على أن المالك يراعي في‬
‫استعمال حقه ما تقتضيه النصوص التشريعية المتعلقة بالمصلحة العامة‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬علي كحلون ‪ :‬مرجع سابق ‪ -‬ص‪.471 .‬‬

‫‪113‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪-2‬إشهار بعض التحملات الموظفة للمصلحة العامة‬

‫إن ع دم إش هار اإلرتفاق ات اإلداري ة أو االلتزام ات القانوني ة الموظف ة على‬
‫العقار من أجل المص لحة العامة ال تنطبق إال على االلتزامات التي توظف على ملك‬
‫الغ ير ألنه ا كم ا رأين ا لا تتعل ق بح ق الملكي ة ب ل هي قي ود تف رض قانون ا على أرض‬
‫الغير من أجل المصلحة العامة‪ .‬إال أنه توج د بعض التحمالت التي رغم أن المفعول‬
‫التطهيري لحكم التس جيل ال يطالها فق د س مح المشرع بإش هارها عن طريق الترس يم‪.‬‬
‫ومنها ما نص عليه المشرع صلب الفصل ‪ 27‬من مجلة حماية التراث الأثري ويتعلق‬
‫بإشهار قرار الحماية والفصل ‪ 35‬و‪ 42‬م‪.‬ت‪.‬ت‪.‬ت ويتعلق كل واحد منها بإمكانية‬
‫التنصيص على حق الأولية في الشراء‪.‬‬
‫‪-‬أ‪ -‬إشهار قرار الحماية‬

‫نص الفص ل ‪ 26‬م‪.‬ح‪.‬ت‪.‬أ على أن ه يتم حماي ة المع الم التاريخي ة بق رار يتخ ذه‬
‫الوزير المكل ف بالتراث بمبادرة منه أو بطلب صادر عن أي شخص له مصلحة في‬
‫ذل ك بع د أخ ذ رأي اللجن ة الوطني ة لل تراث ويمكن أن يش مل ق رار الحماي ة األراض ي‬
‫المبني ة أو غ ير المبني ة الراجع ة إلى المل ك الخ اص أو إلى الأملاك العام ة المج اورة‬
‫للمعالم التاريخية والتي تعد حمايتها ضرورة لحماية هذه األخيرة والحفاظ عليها‪.‬‬
‫وأضاف الفصل ‪ 27‬من نفس المجلة أنه يتم إعالم المالكين بقرار الحماية من‬
‫قبل الوزير المكل ف بالتراث وينش ر بالرائد الرسمي ويعلق بمقر بلدية المكان وإ ن لم‬
‫توجد فبمقر المعتمدية وتتولى الوزارة المكلفة بالتراث وضع عالمة على العقار تش ير‬
‫إلى أنه معلم تاريخي محمي ويتم ترسيم الحماية على سند الملكية بطلب من المصالح‬
‫المختص ة ب الوزارة المكلف ة ب التراث في ص ورة م ا إذا ك ان العق ار مرس ما بالملكي ة‬
‫العقارية‪ ،‬وفي صورة انعدام تسجيل العقار فإن ال وزير المكلف ب التراث يق وم عوضا‬
‫عن المالكين بالتسجيل حتى يتم اإلذن بترسيم قرار الحماية‪.‬‬
‫إن قرار الحماية ينجر عنه عدة التزامات قانوني ة(‪ ،)1‬مب دئيا يع ارض به ا الغ ير‬
‫دون ترس يم‪ ،‬لكن المش رع بتنصيص ه على ض رورة ترس يم ق رار الحماي ة بالس جل‬
‫العقاري يكون قد أورد استثناًء كان على القاضي المقرر ومن بعده المحكمة العقارية‬
‫أن تنص على ه ذا الق رار إذا ك ان العق ار موض وع مطلب تس جيل‪ .‬وي برز ذل ك م دى‬
‫‪ -)?(1‬نصت عليها الفصول ‪28‬و‪ 29‬و‪ 30‬و‪ 31‬و ‪ 32‬و ‪ 33‬و‪ 34‬م‪.‬ح‪ .‬ت‪ .‬أ‪.‬‬

‫‪114‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫حرص المشرع على حماية اآلثار باعتبارها ثروة وطنية بإقرار طريقة اس تثنائية في‬
‫عملية إشهار الالتزامات القانونية‪.‬‬
‫‪-‬ب‪ -‬إشهار حق الأولوية في الشراء‬

‫‪ -‬نص ت الفص ول ‪ 30‬وم ا بع د م‪.‬ت‪.‬ت‪.‬ت على مفه وم دوائ ر الت دخل‬

‫العقاري(‪ )1‬وعلى كيفي ة تحدي دها وعلى جمي ع اإلج راءات المتص لة ب ذلك‪ .‬وق د تنج ر‬
‫على تحدي د ه ذه المن اطق ع دة التزام ات قانوني ة يع ارض به ا الغ ير دون حاج ة إلى‬
‫الترس يم مب دئيا‪ ،‬غ ير أن المش رع أورد اس تثناًء ص لب الفص ل ‪ 35‬مكن من خلال ه‬
‫المس تفيد بح ق الأولوي ة في الش راء (الدول ة‪ ،‬الجماع ات العمومي ة المحلي ة‪ ،‬الوك االت‬
‫العقاري ة‪ ،‬وكال ة الته ذيب والتجدي د العم راني) في دائ رة الت دخل العق اري أن يطلب‬
‫التنص يص علي ه في الرس وم العقاري ة بالنس بة إلى العق ارات المس جلة وذل ك بنفس‬
‫الطرق المتبعة في االنتزاع من أجل المصلحة العمومي ة (‪ .)2‬ويمكن أن نتص ور ك ذلك‬
‫حص ول الأم ر نفس ه عن دما تش مل دوائ ر الت دخل العق اري عق ارات بص دد التس جيل‪،‬‬
‫فيعمد القاضي المكلف إلى إثارة هذا الموضوع لتتولى المحكمة في المرحلة الحكمية‬
‫اإلذن بالتنصيص على هذا الحق(‪.)3‬‬

‫‪ -‬كم ا نص ت الفص ول ‪ 40‬وم ا بع د م‪.‬ت‪.‬ت‪.‬ت على مفه وم دوائر المدخرات‬

‫العقارية(‪ )4‬و على كيفي ة تحدي دها وعلى جمي ع اإلج راءات المتص لة ب ذلك‪ .‬وق د ينج ر‬
‫عن تحدي د ه ذه المن اطق ع دة التزام ات قانوني ة يع ارض به ا الغ ير دون حاج ة إلى‬
‫الترس يم مب دئيا‪ ،‬غ ير أن المش رع أورد اس تثناًء ص لب الفص ل ‪ 42‬مكن من خالل ه‬
‫المس تفيد بح ق األولوي ة في الش راء (الدول ة‪ ،‬الجماع ات العمومي ة المحلي ة‪ ،‬الوك االت‬
‫العقاري ة‪ ،‬وكال ة الته ذيب والتجدي د العم راني) داخ ل دوائ ر الم دخرات العقاري ة أن‬
‫يطلب التنص يص علي ه في الرس وم العقاري ة بالنس بة للعق ارات المس جلة وذل ك بنفس‬
‫الط رق المتبع ة في االن تزاع من أج ل المص لحة العمومي ة‪ .‬ويمكن أن نتص ور ك ذلك‬
‫‪ -)?(1‬جاء بالفصل ‪ 30‬م‪.‬ت‪.‬ت‪.‬ت أنه" يقصد بدوائر التدخل العقاري المناطق التي تدخل في نطاقها الدولة أو الجماعات العمومية‬
‫المحلية أو الوكاالت العقارية ووكالة لتهذيب والتجديد العمراني إلنجاز برامج تهيئة وتجهيز أو تجديد تضبطها السلط المختصة طبقا‬
‫لمثال التهيئة العمراني أو لألمثلة التوجيهية إن وجدت"‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬وبالرجوع إلى القانون عدد ‪ 85‬المؤرخ في ‪ 11‬أوت ‪ 1976‬المتعلق بمراجعة التشريع الخاص باالنتزاع للمصلحة العمومية نجد‬
‫أن الطرق المتبعة هي أن تسجل الملكية للمنتفع بحق األولوية إذا أنهى هذا األخير جميع اإلجراءات‪ ،‬فإن كانت هناك بعض الوثائق‬
‫الناقصة أمكن للمحكمة خالل المرحلة الحكمية أن تأذن بتقييد هذا الحق قيدا احتياطيا (الفصول ‪ 34‬إلى ‪.)40‬‬
‫‪ -)?(3‬علي كحلون ‪ :‬مرجع سابق – ص ‪.476.‬‬
‫‪ -)?(4‬جاء بالفصل ‪ 40‬م‪.‬ت‪.‬ت‪.‬ت أنه" يمكن إحداث دوائر مدخرات عقارية قصد انجاز عمليات تعمير في المستقبل خارج المناطق‬
‫المغطاة بمثال تهيئة عمراني وطبقا لألمثلة التوجيهية للتهيئة إن وجدت"‪.‬‬

‫‪115‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫حص ول األم ر نفس ه عن دما تش مل دوائ ر م دخرات عقاري ة عق ارات بص دد التس جيل‪،‬‬
‫فيعم د القاض ي المق رر أو المكل ف إلى إث ارة ه ذا الموض وع لتت ولى المحكم ة في‬
‫المرحلة الحكمية اإلذن بالتنصيص على هذا الحق(‪.)1‬‬

‫وتج در اإلش ارة أن ق رار الحماي ة وح ق األولوي ة في الش راء ليس ا تحمالت أو‬
‫ارتفاق ات إداري ة بمع نى الكلم ة وإ نم ا التزام ات قانوني ة موظف ة للمص لحة العام ة لا‬
‫يطالها المفعول التطهيري لحكم التسجيل و أما ترسيمها فليس له أي أثر سوى إشهار‬
‫العملية ليعلم بها الغير فيعارض بها‪.‬‬
‫يستخلص مم ا سبق بسطه أن التحمالت الموظف ة للمص لحة العام ة ُتخرج ح ق‬
‫الملكي ة عن إط اره الف ردي الخ اص وبكون ه ح ق مطل ق وتجع ل من ه ذل ك الح ق ال ذي‬
‫يؤدي أه دافا اجتماعية واقتصادية في نفس الوقت‪ ،‬لذلك فهذه التحمالت مجرد تعبير‬
‫عن هذه األهداف وتندرج في اإلطار العام المنظم لحق الملكية‪ ،‬وعليه فترسيمها غير‬
‫واجب وال ينسحب مبدأ التطهير عليها‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬علي كحلون ‪ :‬مرجع سابق – ص‪.477 .‬‬

‫‪116‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫المبحث الثاني ‪ :‬الملك العمومي ونفاذ حكم التسجيل‬

‫كما أشرنا س لفا فإنه يمكن أن يقع سهو في مرحلة البحث والتحديد من ط رف‬
‫العون الف ني والحاكم المقرر أو المكلف فتدرج أجزاء من الملك العم ومي في المث ال‬
‫الهندسي فيصدر الحكم تبعا لذلك من المحكمة العقارية بتسجيلها لفائدة طالب التس جيل‬
‫أو المصرح بالملكية‪ .‬إال أن المشرع قد احتاط لمثل ه ذه الوضعية فنص في الفصل‬
‫‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "أج زاء المل ك الع ام المش مولة في عق ار مس جل ال يتس لط عليه ا‬
‫التسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى رغما عن كل ترسيم"‪.‬‬

‫والمالح ظ أن أحك ام الفص ل الم ذكور تتعل ق ب الفترة الالحق ة للحكم العق اري‬
‫بحيث أبطلت مفعول ه التطه يري بفرعي ه‪ ،‬لكن ه ل نس تنتج من ذل ك إق رار المش رع‬
‫بص حة اإلج راءات ال تي تمت في الف ترة الس ابقة ل ذلك الحكم وال تي اس تند عليه ا ؟‬
‫ويمكن القول أن ه ذه الإج راءات لن يكون لها مفعول على األقل في الجزء المتعل ق‬
‫بالمل ك العم ومي ال ذي جرت الع ادة أن يقع التنص يص على حفظه في حكم التس جيل‪.‬‬
‫لكن ما هو الحل إذا لم يقع التنصيص في الحكم على حفظ حق ملك الدولة العام ؟‬

‫على ك ل ومهم ا ك ان من أم ر ف إن الحكم بتس جيل أج زاء من المل ك العم ومي‬

‫لفائ دة الغ ير وإ ن يكن ليس ل ه أي ت أثير على الحق وق المتعلق ة به ذا المل ك ف إن ذل ك‬
‫يجعلنا نتساءل عن مآل أو مفعول هذا الحكم إزاء الملك العمومي (الفرع األول) وعن‬
‫مصير أجزاء هذا الملك المشمولة في عقار مسجل (الفرع الثاني)‪.‬‬

‫الفرع األول ‪ :‬مفعول حكم التسجيل على الملك العمومي‬

‫نص الفص ل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "أحك ام المحكم ة العقاري ة ال تقب ل الطعن‬
‫ب الاعتراض وال باالس تئناف وال بأي ة وس يلة أخ رى"‪ .‬وعلي ه ف إن حكم التس جيل يتمت ع‬
‫بحجية مطلقة يحمي المحكوم له بالتسجيل من أّي نزاع استحقاقي‪ ،‬األمر الذي يجعلنا‬
‫نتساءل عن مص ير أو م آل أجزاء الملك العمومي المس جلة لفائ دة الغير في ظل هذه‬
‫الحجية المطلقة للحكم ؟ إال أنه يمكن القول إجابة على هذا السؤال أن ما ج اء في نص‬
‫الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع يعتبر الملك العمومي استثناًء لواحدة من أهم نتائج حكم التس جيل‬
‫وهو اتصال القضاء بهذا الحكم (الفقرة األولى)‪.‬‬

‫‪117‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫هذا‪ ،‬ولئن كان الملك العمومي يعد استثناًء للمفعول التطهيري واس تثناًء للقوة‬
‫المطلقة للترسيمات واستثناًء للحجي ة المطلقة لحكم التسجيل فإنه يجدر بنا أن نتساءل‬
‫عن إمكانية القيام بطلب مراجعة حكم التس جيل أو بدعوى تعويض عن أجزاء الملك‬
‫العمومي المسجلة لفائدة الغير ؟ (الفقر الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة األولى ‪ :‬الملك العمومي إزاء الحجية المطلقة لحكم التسجيل‬

‫إن الحكم بالتس جيل ه و حكم ب ات وذل ك ح تى ل و انط وى على تس جيل أج زاء‬
‫المل ك العم ومي لفائ دة الغ ير ال ذي سيس تفيد من اتص ال القض اء بحكم التس جيل –‪-1‬‬
‫لكنه لن يستطيع منطقا وقانونا ح تى ل و س جلت ه ذه األجزاء باسمه أن يعارض الملك‬
‫العمومي بهذه الحجية أو باتصال القضاء بحكم التسجيل لفائدته ‪.-2-‬‬

‫‪ -1-‬اتصال القضاء بحكم التسجيل‬

‫اتص ال القض اء أو األم ر المقض ي ب ه قرين ة قانوني ة قاطع ة أس ندها المش رع‬
‫للأحكام القضائية التي ال رجوع فيها(‪ .)1‬والحكم الذي ال رجوع فيه هو الحكم الص ادر‬
‫في أص ل الح ق المتن ازع في ه وال ذي لم يكن من أص له أو لم يع د ق ابال للطعن بإح دى‬
‫الوسائل المعطلة للتنفيذ (‪.)2‬‬

‫فإذا ما اتصل القضاء بحكم ما صار حجة على ما فصل فيه وال يجوز دحض‬
‫تلك الحجة بأي دليل عكسي وتغني صاحبها عن كل بينة أخرى(‪.)3‬‬

‫ولكي يتص ل القض اء بحكم م ا يجب أن يك ون ص ادرا في ن زاع وعن هيئ ة‬

‫قض ائية وفي ح دود اختصاص ها الحكمي وفي نط اق ممارس تها لعمله ا القض ائي وأن‬
‫يكون ممضى من القاضي أو القضاة الذين أصدروه(‪.)4‬‬

‫والش روط ال تي ينبغي أن تت وفر في حكم التس جيل ليتص ل ب ه القض اء هي ذات‬
‫الش روط ال تي ينبغي أن تت وفر في الحكم القض ائي بص ورة عام ة‪ ،‬فالمحكم ة العقاري ة‬
‫محكم ة عدلي ة تت ألف من قض اة ينتم ون للقض اء الع دلي‪ ،‬وتختص ب الحكم في مط الب‬

‫‪ -)?(1‬الفصلين ‪ 481‬و ‪ 482‬م‪.‬إ‪.‬ع‬

‫‪ -)?(2‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.33 .‬‬
‫‪ -)?(3‬الفصل ‪ 485‬م‪.‬إ‪.‬ع‪.‬‬
‫‪ -)?(4‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.34 .‬‬

‫‪118‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫التس جيل العق اري وتص در أحكام ا تمض ى من القض اة ال ذين أص دروها في جلس ة‬
‫عمومية‪ ،‬ويعلم بها الخص وم وتحّلى بالصيغة التنفيذية‪ ،‬وهي أحكام صادرة في أص ل‬
‫الح ق ولا تقب ل الطعن ب االعتراض وال باالس تئناف وال بأي ة وس يلة أخ رى باس تثناء‬
‫المراجعة في حاالت وبشروط محددة بالفصل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫فالحكم العقاري الصادر بالتسجيل إذا هو حكم قضائي يحسم بصفة نهائي ة في‬
‫موض وع طلب التس جيل وبالت الي يتص ل ب ه القض اء مث ل س ائر األحك ام القض ائية‬
‫األخرى‪.‬‬
‫‪ -2-‬استثناء الملك العمومي من الحجية المطلقة لحكم التسجيل‬

‫بصدور حكم التسجيل يتصل القضاء بحق الملكية وسائر الحقوق العيني ة التي‬
‫أذن الحكم بترس يمها‪ .‬كم ا يتص ل القض اء بالمث ال الهندس ي النه ائي المش خص لموق ع‬
‫العقار وشكله ومساحته باعتباره جزًء ال يتجزأ من حكم التسجيل‪ ،‬فال يجوز مب دئيا أن‬
‫يعاد طرح النزاع بشأن هذه المسائل ال أمام المحكمة العقارية وال أمام محاكم الحق‬
‫العام‪.‬‬

‫ولئن ك انت الحجية المطلقة نتيجة طبيعية للمفعول التطهيري لحكم التس جيل‪،‬‬
‫ف إن ذل ك يع ود باألس اس إلى الإج راءات المتبع ة في التس جيل العق اري‪ ،‬فالقاض ي‬
‫العق اري غ ير محاي د ولا يحكم بالتس جيل إال بع د بحث وتحقي ق معم ق ومط ول وال‬
‫يقتص ر في بحث ه على م ا يقدم ه الخص وم من األدل ة ب ل ه و مكل ف بالس هر أثن اء‬
‫إج راءات التس جيل على أن ال يق ع الني ل من أي ح ق عي ني عق اري ويباش ر له ذا‬
‫الغرض جميع التحقيقات واألبحاث الالزمة وله سلطة مطلقة لقيامه بهذه المهمة(‪.)1‬‬

‫وهذه الحجية المطلقة لحكم التسجيل ال يستثنى منها إال أجزاء الملك العم ومي‬
‫المشمولة في عقار مسجل والتي لا يتسلط عليها التسجيل والحقوق المتعلقة بها تبقى‬
‫رغم ا عن ك ل ترس يم‪ .‬فال يمكن الاحتج اج بحكم عق اري على الدول ة أم ام المح اكم‬
‫عن دما يقض ي ب إدراج أج زاء من المل ك الع ام في عق ار المحك وم لص الحه بتعّل ة أن‬
‫القضاء قد اتصل به‪ ،‬وذلك رغم أن الفصل ‪ 353‬م‪.‬ح‪.‬ع نص على أنه "في المدة التي‬

‫‪ -)?(1‬الفصل ‪ 329‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫‪119‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫تمضي بين صدور الحكم بالتسجيل وإ قامة الرسم العق اري يمكن أن يحتج ب الحكم أم ام‬
‫المحاكم"‪.‬‬

‫وم رد ه ذا االس تثناء أن المش رع أراد أن يحت اط من اتص ال القض اء بحكم‬

‫تس جيل يش مل أج زاًء من المل ك العم ومي ح تى ال يتمت ع المحك وم لفائدت ه بالتس جيل‬
‫بقرينة قانونية قاطعة على التملك بهذه األجزاء تمّك نه من االحتجاج بذلك الحكم على‬
‫الدولة أو الجماعة المحلية وحتى يترك الباب مفتوحا لهذه األخيرة للمطالبة القضائية‬
‫به ذه األج زاء دون أن يق ع معارض تها باتص ال القض اء فيم ا يتعل ق ب أجزاء المل ك‬
‫العمومي‪.‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬الملك العمومي بين المراجعة والتعويض‬

‫إن المفعول التطه يري لحكم التسجيل ال يحمي إلا المحكوم له باعتباره المالك‬
‫الظاهر‪ ،‬فكان البد من وجود حلول لمن يثبت أن حقوقه قد أهدرت بمفعول ذلك الحكم‬
‫حتى ال يكون نظ ام التسجيل العقاري سببا من أسباب كسب الملكية بدون وج ه حق‪.‬‬
‫ولذلك أوجد القانون العقاري منذ نشأته دعوى التعويض –‪ -2‬من حكم التسجيل‪ ،‬وإ ن‬
‫ك انت ه ذه الوس يلة في ح د ذاته ا ال تحمي الملكي ة العقاري ة للمتض رر بق در م ا تحمي‬
‫ذمته المالية‪ .‬ولذلك أيضا تدعمت تلك الحماي ة لتطال المطالب ة بالملكية العقارية ذاتها‬
‫عن طريق نظام الطعن في حكم التسجيل بالمراجعة –‪.-1‬‬
‫وإ ن كانت هذه الحماية المزدوجة التي يوفرها نظام التسجيل العقاري تنطبق‬
‫على الملكية الخاصة فإنه يجدر بنا أن نتساءل عن مدى انطباقها على الملك العمومي‬
‫الواقع تسجيله لفائدة الغير ؟‬
‫‪ -1-‬مراجعة حكم التسجيل‬

‫إن مطلب المراجعة يقدم إلى المحكمة العقارية مبدئيا خلال شهرين من ص دور‬
‫الحكم العقاري ويرفع إلى رئيسها بطلب يقدمه محامي لدى التعقيب أو المكلف العام‬
‫بنزاع ات الدول ة في القض ايا ال تي تك ون الدول ة طرف ا فيه ا‪ .‬وتعفى ه ذه األخ يرة‬
‫والجماع ات المحلي ة من ت أمين الخطي ة‪ .‬ف إن رأى رئيس المحكم ة العقاري ة جدي ة‬
‫المطلب يأذن بإحالته على الدوائر المجتمعة للمحكمة لتنظر فيه وتبت فيه إما بالنقض‬

‫‪120‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وإ م ا ب الرفض‪ .‬ويبقى ك ل ذل ك خاض عا لمالئم ة المطلب لح االت المراجع ة ال واردة‬

‫حصرا بالفصل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫فلق د أورد المش رع ص لب الفص ل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع الح االت ال تي على أساس ها‬
‫يمكن طلب المراجع ة‪ ،‬وهي جميعه ا ال تسمح لل دوائر المجتمع ة ب الخوض في اجته اد‬
‫المحكم ة ب ل تمكنه ا من التحق ق في م دى ت وفر ه ذه الح الات في الحكم المطع ون في ه‬
‫حيث أن "كيفية دراسة وثائق الأطراف والوسائل المعتمدة في تطبيقها من قبل محكم ة‬
‫الحكم المطع ون في ه تعت بر مس ائل موض وعية ت دخل في نط اق الس لطة التقديري ة‬
‫الموكول ة لمحكم ة الموض وع وتخ رج عن نط اق مراقب ة ال دوائر المجتمع ة للحكم‬
‫المع روض عليه ا مراجعت ه"(‪ .)1‬وه ذه الح الات هي اعتم اد الحكم نص ا قانوني ا س بق‬
‫نسخه أو تنقيحه مما صيره غير منطبق ووجود حكم مدني اتصل ب ه القضاء متناقض‬
‫م ع الحكم العق اري س بق إض افته لمل ف التس جيل وع دم اعتم اد الحكم وث ائق ك انت‬
‫مظروفة بالملف ولها تأثير مباشر من شأنه أن يغ ير وجه الفصل في القضية ووجود‬
‫حكم س ابق بالتس جيل متن اقض م ع الحكم موض وع مطلب المراجع ة وتأس يس الحكم‬
‫على أدلة ثبت جزائيا زورها أو تدليسها بحكم نهائي‪.‬‬

‫والمالح ظ أن المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة كث يرا م ا يس تند على حال ة ع دم‬
‫اعتماد الحكم وثائق كانت مظروفة بالملف وله ا تأثير مباشر من شأنه أن يغير وج ه‬

‫الفص ل في القضية في الطعون الموجهة ضد أحكام قضت بالتسجيل وش ملت أجزاًء‬

‫من الملك العمومي‪ .‬إال أنه ثار ج دل ح ول مفهوم هذه الحال ة نتج عنه قراءتين لها ‪:‬‬
‫فالقراءة الأولى أشارت إلى أن هذه الحالة تعني عدم تعرض المحكمة العقارية للوثائق‬
‫المقدمة لها والسكوت عنها تماما كأنه ا لم تقدم‪ ،‬أما القراءة الثاني ة ففسرت هذه الحال ة‬
‫بأنه ا ت دّل على ع دم األخ ذ بالوث ائق الم دلى به ا وبم ا تحتوي ه بم ا يع ني ع دم االقتن اع‬
‫بفائدتها‪.‬‬

‫واختالف كلت ا الق راءتين في فهم ه ذه الحال ة س يؤدي حتم ا إلى االختالف في‬
‫دور ال دوائر المجتمع ة عن د إحال ة مطلب المراجع ة عليه ا‪ .‬فحس ب الق راءة األولى‬

‫‪-) ?(1‬حكم عقاري صادر عن المحكمة العقارية بدوائرها المجتمعة في مطلب المراجعة عدد ‪ 168‬بتاريخ ‪ 01/06/1999‬وعدد ‪214‬‬
‫بتاريخ ‪.02/11/1999‬‬

‫‪121‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫سيص بح دوره ا ش كلي ب النظر في المل ف لتتثبت إن اطلعت المحكم ة العقاري ة على‬
‫الوث ائق المظروف ة في ه أم ال دون تج اوز ذل ك إلى مراقب ة التعلي ل‪ ،‬في حين أن ه حس ب‬
‫الق راءة الثاني ة سيص بح دوره ا موض وعيا يمكنه ا من س لطة مراقب ة التعلي ل وك أن‬
‫الطعن درجة ثانية بمعنى الكلمة‪ .‬إال أن فقه قضاء المحكمة العقارية(‪ )1‬قد استقر على‬
‫مفهوم وسط لهذه الحالة فأكد أن "عبارة عدم اعتماد المحكمة وثائق مظروفة بالملف‬
‫يقصد بها الإهمال المادي للوثيقة أو شبه وعدم االلتفات إليها من طرف المحكمة رغم‬
‫ما لها من تأثير على وجه الفصل أو مخالف ة ص ريحة لنص تلك الوثيقة بما ال يحت اج‬
‫إلى تأويل أو احتمال في الداللة"‪.‬‬

‫إلى ف رع المحكم ة العقاري ة‬ ‫(‪)2‬‬

‫وق د ق ُّد م مطلب تس جيل ع ادي ع دد ‪8768‬‬
‫بب نزرت طلب في ه تس جيل عق ار ك ائن بين س احل البح ر وس بخة س يدي علي المكي‬
‫بجه ة غ ار الملح‪ ،‬ف اعترض علي ه المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة لتعل ق موض وع‬
‫المطلب بمل ك عم ومي بح ري مق دما مث ال تحدي د الس بخة المنج ز خلال س نة ‪.1913‬‬
‫وك انت الص عوبة ال تي ط رحت على المحكم ة العقاري ة تتمث ل في أن العق ار المطل وب‬
‫تسجيله مجاور لملك عمومي بحري بصدد مراجعة تحديده قد أتمت اللجنة اإلدارية‬
‫المكلفة بالمراجعة س ماع معارضات األجوار ومعتمدة نفس خط تحديد السبخة كخط‬
‫تحدي د س احل البح ر بحيث أص بح نفس الخ ط يفص ل بينهم ا‪ ،‬إلا أن أم ر المص ادقة على‬
‫أعمال التحديد لم يصدر بعد‪ .‬وعليه قضت المحكمة العقاري ة بب نزرت في ‪28/06/1995‬‬
‫ب رفض اع تراض المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة وبتس جيل العق ار لطالب ه بن اًء على‬
‫اندثار عالمات تحديد السبخة وعدم انطباق المث ال المتعلق بها لاختالف مقاييسه عن‬
‫مقاييس مثال العقار‪.‬‬
‫فتق دم المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة بمطلب مراجعة ع دد ‪ 18‬للحكم الم ذكور‬
‫مستندا على حالة المراجعة الثالثة للفصل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع ومتمسكا بأحكام الفص ل ‪356‬‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع طالب ا النقض والقض اء من جدي د ب رفض المطلب لتعلق ه بالمل ك العم ومي‬
‫البحري‪ ،‬فطرح نفس الإشكال على الدوائر المجتمعة للمحكمة العقارية التي أص درت‬
‫‪ -)?(1‬حكم عقاري صادر عن المحكمة العقارية بدوائرها المجتمعة في مطلب المراجعة عدد ‪ 168‬بتاريخ ‪ 01/06/1999‬وعدد ‪214‬‬
‫بتاريخ ‪.02/11/1999‬‬
‫‪ -) ?(2‬علي عبد الفتاح ‪ :‬اإلدارة أمام القضاء العقاري – رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء ‪– 2000/2001 -‬‬
‫ص‪.148.‬‬

‫‪122‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫قرارا في ‪ 04/02/1997‬قضى برفض مطلب المراجعة أصال‪ ,‬فأقرت بالتالي الحكم‬

‫المطعون فيه إذ جاء في إح دى حيثياته "وحيث أنجز القاضي المقرر ما أنيط بعهدته‬
‫وانتهى ص لب تقري ره الم ؤرخ في ‪ 29/06/1996‬أن العق ار موض وع المطلب يق ع‬
‫خ ارج ح دود المل ك العم ومي البح ري لس بخة س يدي علي المكي كيفم ا ه و مش خص‬
‫بالمث ال الم دلى ب ه من ط رف المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة عالوة على أن تحدي د‬
‫‪24/08/1992‬‬ ‫الشريط الساحلي حس بما ذك ر بعريضة المراجعة يوافق يوم‬
‫وه و ت اريخ الح ق لتق ديم مطلب التس جيل المواف ق لي وم ‪ 06/04/1990‬وه و الت اريخ‬
‫ال ذي اعتمدت ه المحكم ة لض بط الحال ة االس تحقاقية مم ا ي ؤدي إلى اعتب ار الحق وق‬
‫الالحقة لتقديم المطلب ال تكون مشمولة بنفوذ الحكم القاضي بالتسجيل"‪.‬‬

‫وعليه فقد اعتبرت الدوائر المجتمعة أن ما ذهب إليه الحكم المطعون فيه س ليم‬
‫المبنى حين قضى بتسجيل العقار على حالته االستحقاقية في تاريخ تقديم المطلب دون‬
‫اعتب ار الحق وق الالحق ة ل ذلك الت اريخ المؤسس ة على أعم ال مراجع ة تحدي د المل ك‬
‫العم ومي البح ري ال تي ك ان تاريخه ا لاحق ا لتق ديم المطلب‪ ،‬وب ذلك لم تعت بر أيض ا‬
‫المحكم ة العقاري ة وال دوائر المجتمع ة بحجي ة أعم ال لجن ة مراجع ة تحدي د المل ك‬
‫العمومي البحري قبل ص دور أم ر المص ادقة‪ .‬وهذا استنتاج غريب ألن حقوق الملك‬
‫العمومي وخاصة الطبيعي تكون أصلية وثابتة سواء ص در فيها أمر تحدي د أو ال‪ ،‬فال‬
‫يمكن أن ينجر عن عدم التحديد فقدان أصل الحق‪ .‬إال أن ال دوائر المجتمعة للمحكم ة‬
‫العقارية اتجهت إلى أنه ال يمكن الجزم بشمول موضوع المطلب لملك عمومي بحري‬
‫طالم ا لم يص در أم ر المص ادقة على التحدي د حيث ج اء في قراره ا الم ذكور أن ه‬
‫"عالوة على أن المل ك العم ومي البح ري بنفس المنطق ة لم يتم تحدي ده بص ورة نهائي ة‬
‫لع دم ص دور أم ر مص ادقة في ش أنه إلى اآلن مثلم ا أوجب ه الق انون وب ذلك تك ون‬
‫المحكمة المطع ون في حكمها قد أحسنت تطبيق القانون وانتهت إلى نتيجة صحيحة‬
‫ضرورة أنها رتبت األثر القانوني الواجب الترتيب من المؤيدات المقدم ة له ا وحفظت‬
‫‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع وبالتالي إذا ما ثبت أن‬ ‫حق ملك الدولة العام عمال بأحكام الفصل‬
‫موض وع الحكم مش مول بمل ك عم ومي بح ري بع د أم ر المص ادقة يمكن لإلدارة‬
‫ممارسة ما خوله وشرعه القانون لها للحفاظ والذود على الملك العمومي‪ .‬أما اآلن‬

‫‪123‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وطالما لم يصدر أم ر المصادقة فال يمكن الج زم بأن العقار موضوع النزاع مشمول‬
‫بملك عمومي بحري ويكون األمر سابقا ألوانه لحسم هذه المس ألة وتعين تبع ا لذلك‬
‫القضاء برفض مطلب المراجعة أصال"‪.‬‬

‫وه ذا التعلي ل ال ذي اعتمدت ه ال دوائر المجتمع ة ل رفض مطلب المراجع ة قاب ل‬

‫للنق اش في جمي ع المس تندات ال تي ارتك ز عليه ا قراره ا‪ .‬فمن جه ة ف إن التحدي د كم ا‬
‫أش رنا في موض عه ال يع د وس يلة إثب ات للمل ك الع ام الط بيعي وإ نم ا يكتفي بمالحظ ة‬
‫وضعية واقعية قائمة على العين‪ ،‬ومن جهة أخري فكيف يمكن حفظ مل ك الدولة الع ام‬
‫عند تسجيله لفائدة الغير؟‪ ،‬ومن جهة ثالثة تعتبر الدوائر المجتمعة أن الحسم في مس ألة‬
‫ش مول العق ار موض وع ال نزاع بمل ك عم ومي بح ري س ابق ألوان ه قب ل ص دور أم ر‬
‫المص ادقة في حين أن قراره ا حس م ال نزاع لفائ دة ط الب التس جيل قب ل ص دور األم ر‬
‫المذكور خاصة وأن الملك العمومي البحري كان بصدد مراجعة تحديده‪.‬‬
‫إلا أن ه يمكن اعتب ار طلب مراجع ة حكم تس جيل أج زاء من المل ك العم ومي‬
‫لفائ دة الغ ير غ ير ذات ج دوى ض رورة أن المل ك العم ومي غ ير قاب ل للتق ادم المكسب‬
‫على معنى الفصل ‪ 3‬من أمر ‪ 24/09/1885‬المتعلق بقانون األمالك العمومية‪.‬‬
‫‪ -2-‬دعوى التعويض‬

‫لق د أق ر المش رع مب دأ التع ويض عن ض رر التس جيل للح ّد من نت ائج المفع ول‬
‫التطه يري لحكم التس جيل وإ ق رار الطمأنين ة والقب ول ل دى المتقاض ين بنظ ام التس جيل‬
‫العق اري حيث نص الفص ل ‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "ك ل ش خص تض ررت حقوق ه من‬
‫تسجيل أو ترسيم ناتج عن حكم بات بالتسجيل لا يمكن ل ه أص ال أن يرجع على العق ار‬
‫وإنما له في صورة الخطأ الحق في القيام على المستفيد من التسجيل ب دعوى شخصية‬
‫في غرم الضرر"‪.‬‬
‫كان نظام التعويض عن األضرار التي تنشأ عن حكم التسجيل قبل تنقيح أحكام‬
‫الفصل ‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع بالقانون عدد ‪ 10‬لسنة ‪ 1995‬يقوم على أن حص ول ض رر من‬
‫التسجيل أو الترسيم ال يخول للمتضرر الرجوع أصال على العقار وإ نما له في صورة‬
‫وجود تغرير القيام بدعوى شخصية ضد من صدر منه التغرير لطلب تعويض ما قد‬
‫يكون لحقه من ضرر‪ .‬لكن القانون الجديد وإ ن أبقى على عدم إمكاني ة الرج وع على‬

‫‪124‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫العقار المسجل أو الحق المرسم‪ ،‬فقد اشترط أن يكون التسجيل أو الترسيم الذي أح دث‬
‫الضرر ناتجا عن حكم بات بالتسجيل أضر بحقوق الغ ير نتيجة خطأ ‪ .‬وب ذلك يجوز‬
‫للمتضرر أن يرفع دعوى شخصية في غرم الضرر ضد المستفيد من التسجيل(‪.)1‬‬

‫لكن ما هو الخطأ الذي ترفع على أساسه دعوى التعويض ؟‬

‫ك ان الفص ل ‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع قب ل تنقيح ‪ 1995‬يش ترط للحص ول على تع ويض‬

‫الض رر الن اتج عن الحكم بالتس جيل إثب ات وج ود تغري ر أدى إلى حرم ان ط الب‬
‫التعويض من تسجيل العقار لفائدته‪ .‬والتغرير يصدر عن قصد ويتم باستعمال الحيل‬
‫والكذب والخداع‪ ،‬ولهذا السبب يج د المتضرر صعوبة في إثباته وبالتالي يتعذر عليه‬
‫الحص ول على التع ويض‪ .‬ل ذلك ع وض المش رع س نة ‪ 1995‬ش رط التغري ر بش رط‬
‫الخطأ‪ ،‬ففتح باب التعويض على مصراعيه للمتضررين من حكم التسجيل‪.‬‬

‫والخط أ ال ذي يق ع التع ويض على أساس ه ه و ك ل خط أ عم دي أو غ ير عم دي‬

‫ص در عن المستفيد من التس جيل أو غيره‪ .‬ويمكن أن يشمل حكم التس جيل بن اءً على‬
‫نص قانوني سبق نسخه أو تنقيحه بما صيره غ ير منطبق والقضاء بما يخالف حكم ا‬
‫م دنيا مض اف للمل ف اتص ل به القض اء وإهم ال الوث ائق المظروفة ب الملف وال تي له ا‬
‫ت أثير واض ح على وج ه الفص ل في القض ية(‪ .)2‬ف إن ك انت ه ذه الح االت تع د أس بابا‬
‫للرج وع على العق ار عن طري ق المراجع ة حس ب الفص ل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع‪ ،‬فإنه ا يمكن‬
‫أن تك ون أس بابا لطلب التع ويض على مع نى الفص ل ‪337‬م‪.‬ح‪.‬ع بش رط أن ي ترتب‬
‫عنها ضرر للغير يتسبب في إلغاء حق عيني ثابت للمتضرر‪.‬‬

‫كما يعتبر إخفاء طالب التسجيل أو المستفيد منه حقا عينيا عقاريا موظفا على‬
‫العقار المحكوم بتسجيله وحتى مجرد السكوت عنه خط ًأ ي برر طلب التعويض‪ ،‬مثل‬
‫إخف اء ال وارث وص ية مورث ه المتعلق ة بالعق ار موض وع طلب التس جيل أو ع دم ذك ر‬
‫بعض الورثة أو بعض الشركاء أو عدم التصريح بالرهن أو غيره من الحقوق العينية‬
‫األخرى الموظفة على العقار والتي يلغيها حكم التسجيل‪ .‬كما يعد خطأ تطهير العقار‬

‫‪ -)?(1‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.53 .‬‬

‫‪ -)?(2‬المرجع السابق –ص‪.57 .‬‬

‫‪125‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫المس جل من حق وق عيني ة عقاري ة ثابت ة للغ ير بن اء على أدل ة ثبت زوره ا أو تدليس ها‬
‫بحكم اتصل به القضاء(‪.)3‬‬

‫فه ل يمكن رف ع دع وى تع ويض عن أج زاء من المل ك العم ومي ص در حكم‬

‫بتس جيلها لفائ دة الغ ير؟ ف إذا م ا تعم د الغ ير إلى االس تيلاء على األملاك العام ة للدول ة‬
‫وضمها إلى ملكه الخاص ثم تق دم بمطلب تس جيل فقامت المحكمة العقاري ة ب إجراءات‬
‫التحجير فأصدرت حكما بتسجيلها لفائدته‪ ،‬وهو على علم تام برجوع تلك األجزاء إلى‬
‫الملك العمومي‪ .‬فهل أن للممثل القانوني للملك العمومي الحق في القيام لدى القضاء‬
‫لطلب التع ويض أم أن تل ك األج زاء ال تي ش ملها الحكم تبقى رغم ا عن ك ل تس جيل‬
‫تطبيقا لمقتضيات أحكام الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع ؟‬

‫مبدئيا وفي هذه الحالة‪ ،‬فإن صدور حكم ب ات بالتس جيل عن المحكمة العقارية‬
‫أضّر بالملك العمومي نتيجة خطأ تسرب إلى الحكم في أي طور من أطوار التسجيل‬
‫يمّك ن الممث ل الق انوني للمل ك العم ومي المتض رر أن يرف ع دع وى شخص ية في غ رم‬
‫‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬ ‫الضرر ضد المستفيد من التسجيل على معنى الفصل‬
‫وفي ه ذا االتج اه ُع رض ت قض ية على المحكم ة العقاري ة ثم على المحكم ة‬
‫اإلداري ة تمثلت وقائعه ا أن ه ك ان في ح وز وتص رف وزارة ال دفاع الوط ني المط ار‬
‫العس كري بق ابس ال ذي ه و عب ارة عن قط ع أرض تم انتزاعه ا لفائ دة الدول ة الفرنس ية‬
‫بم وجب األوام ر المؤرخ ة في ‪ 12/10/1917‬و‪ 20/10/1924‬وأن ه بم وجب‬
‫الاتفاقي ة المبرم ة بين الحكوم ة التونس ية والفرنس ية في ‪ 24/01/1959‬س لمت جمي ع‬
‫تلك القطع إلى الدولة التونسية‪ .‬وقد سعت الدولة الفرنسية إلى تس جيل أرض المطار‬
‫وس جل المطلب تحت ع دد ‪ 56625‬إال أن المحكم ة العقاري ة قض ت في‬
‫‪ 23/12/1965‬برفض ه عملا بالفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي يحج ر تس جيل العق ارات‬
‫ذات الصبغة العامة كالثكنات والمطارات وغيرها‪ .‬وبعد صدور ذلك الحكم بس نوات‬
‫عديدة تقدم شخص إلى المحكمة العقارية طالبا تسجيل ج زء من أرض المطار باسمه‬
‫وس جلت قض يته تحت ع دد ‪ 57748‬وبت اريخ ‪ 04/04/1968‬قض ت المحكم ة‬
‫بتسجيل العقار موضوع المطلب المذكور لفائدته وأقيم له الرسم العقاري الميس اوي ‪1‬‬
‫‪ -)?(3‬مبروك بن موسى ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.57 .‬‬

‫‪126‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫قابس عدد ‪ 160‬صفاقس س ‪ .2‬فقام المكلف العام بنزاعات الدولة بقض ية شخصية‬
‫ضد المستفيد من التسجيل طالبا تغريمه بقيمة العقار المستحوذ عليه‪ ،‬فقضت المحكم ة‬
‫‪ 08/04/1984‬بع دم‬ ‫االبتدائي ة بت ونس في حكمه ا ع دد ‪ 46831‬بت اريخ‬
‫س ماع ال دعوى‪ .‬فاس تأنف المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة ه ذا الحكم ل دى المحكم ة‬
‫اإلدارية متمسكا بالفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع الذي تحجر أحكامه تسجيل أجزاء المل ك العام‬

‫للدولة وتقضي بأن الحقوق المتعلقة بها تبقى رغما عن كل ترسيم‪ .‬إال أن المحكمة‬

‫اإلداري ة قض ت في قراره ا ع دد ‪ 565‬م ؤرخ في ‪ 23/03/1992‬ب إقرار الحكم‬

‫االبت دائي معلل ة قراره ا أن الحكم العق اري الص ادر بتس جيل أرض المط ار العس كري‬
‫تضمن الصيغة التي تنص على حفظ حق المل ك العام للدولة عمال بمقتضيات الفصل‬
‫‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع وباعتب ار أن "ال دعوى الشخص ية تف ترض حص ول انتق ال أرض ال نزاع‬
‫التي تمثل جزء من الملك العام للدولة إلى ملكي ة المستأنف ضده‪ ،‬وهو ما يتعارض‬
‫مع مبدأ عدم التفويت في الملك العام للدولة ويعتبر في اآلن نفسه خرقا للفصل ‪356‬‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع ال ذي أبقى على حقوق الملك الع ام وذلك ب الرغم من حصول المستأنف ض ده‬
‫على حكم من المحكمة لعقارية قضى بتسجيل جزء من الملك الع ام للدول ة باسمه‪ .‬إلا‬
‫أن أرض النزاع مازالت تابعة للملك العام للدولة مما يجع ل بالتالي دعوى التعويض‬
‫المس تمدة من الفص ل ‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع فاق دة لركنه ا األساس ي المتمث ل في انقض اء ح ق‬
‫عيني وتعويضه بحق شخصي في تعويض الضرر"‪ .‬وعلى هذه األساس أقرت الحكم‬
‫الابتدائي القاضي بعدم سماع الدعوى‪.‬‬

‫إال أن ه ذا التعلي ل ال ذي اتخذت ه المحكم ة اإلداري ة لبن اء قراره ا الم ذكور‬

‫وتأسيس رفض أي دعوى تعويض عن أجزاء الملك العمومي ال يتطابق حس ب بعض‬
‫الفقه اء م ع م ا ي ترتب عن الحكم بالتس جيل من آث ار إذ أن ه في ص ورة ص دور حكم‬
‫بالتسجيل سيكون مبنيا على مثال هندسي نهائي يش خص العق ار موضوع التحديد فإذا‬
‫لم يتض من ه ذا المث ال األج زاء التابع ة لمل ك الدول ة الع ام ولم يق ع تشخيص ها بكيفي ة‬
‫تضمن عدم اعتبارها كأجزاء داخلية ضمن العقار المحكوم فيه بالتسجيل فإنها تخرج‬
‫عن مل ك الدول ة الع ام بم وجب الحكم الص ادر لفائ دة المحك وم ل ه بالتس جيل‪ ,‬وه و م ا‬

‫‪127‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫يفسر حرص المشرع بالفصل ‪ 323‬م‪.‬ح‪.‬ع على إسناد مهمة تحديد الطرقات التي لها‬
‫نوع من األهمية إلى المهندس المحلف المكلف بعملية القيس بدون توقف عما عسى‬
‫أن يق دم من المعارض ات‪ .‬ل ذلك ف إن المحكم ة اإلداري ة عن دما انتهت في تعليله ا أن‬
‫أرض ال نزاع لازالت تابع ة لمل ك الع ام للدول ة ق د ج انبت الص واب لأن تل ك األج زاء‬
‫الداخلة ضمن العقار المحكوم فيه بالتسجيل أصبحت ملكا خاصا للمستفيد من التسجيل‬
‫مم ا يجع ل عملي ة إقحامه ا ض من مطلب التس جيل تس تدعي في ص ورة ثب وت الخط أ‬
‫الحكم على المحك وم ل ه بالتس جيل ب أداء التع ويض بحس ب قيم ة م ا اس تولى علي ه من‬
‫مساحات تابعة للملك العمومي(‪.)1‬‬

‫‪356‬‬ ‫لكن وفي هذه الحالة بال ذات يجب التمسك بتطبيق أحك ام الفص ل‬
‫م‪.‬ح‪.‬ع لتج اوز ال دعوى الشخص ية المقام ة من الممث ل الق انوني للمل ك العم ومي على‬
‫أساس الفصل ‪ 337‬م‪.‬ح‪.‬ع للتأكيد على أن الملك العام يبقى رغم ا عن كل تس جيل أو‬
‫ترس يم‪ ،‬وبالت الي يص ير القي ام ب دعوى التع ويض من ط رف الممث ل الق انوني ض د من‬
‫استفاد بالحكم العقاري في غير محله ألن العقار الذي تم تسجيله لفائدة الغير يبقى ملك‬
‫عام ا رغم ص دور الحكم العق اري الب ات وألن المل ك العم ومي غ ير قاب ل للتف ويت ال‬
‫بطريق الشراء ولا بطريق التعويض‪.‬‬

‫وإ ن كانت دعوى التع ويض غير مقبولة على أجزاء الملك العام المش مولة في‬
‫عقار مسجل فإن فقه القضاء اللبناني يرى عكس ذلك‪ .‬فرغم أن األملاك العامة لا تقي د‬
‫في السجل العقاري وال يعطى لها رقم ما بل يشار إليها على خرائط المساحة بح رفي‬
‫(‪ D.P )domaine public‬أي أملاك عام ة‪ ،‬هن اك إجم اع على إف ادة المل ك الع ام من‬
‫أثر التحديد والقيد (التسجيل العقاري) وهو تصفية الحقوق السابقة على العقار وتثبيت‬
‫الحق وق ال تي تم قي دها في الس جل العق اري على غ رار المل ك الخ اص‪ .‬بمع نى أن ه إذا‬
‫أشير إلى عقار بأنه ملك ع ام وانقضت مهلة السنتين بداي ة من إي داع خرائ ط المساحة‬
‫في أمانة السجل العقاري فلا يعود للمالك الحقيقي ح ق المطالبة بعين العقار وال إقامة‬
‫أية دعوى بشأنها‪ .‬ولكن إذا حص ل العكس بأن قيد عق ار هو مل ك ع ام على اسم أحد‬
‫األفراد‪ ،‬فهل يكتسب ملكيته على وجه نهائي بانقضاء مهل ة السنتين ؟ أم يبقى لإلدارة‬
‫‪ -) ?(1‬الناصر شريف ‪ :‬النزاعات حول ملك الدولة ‪ -‬ملتقى ملك الدولة – المعهد األعلى للقضاء ‪ 17‬و‪ - 18/12/1993‬ص ‪.150 .‬‬

‫‪128‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ح ق المطالب ة ب ه باعتب ار أن المل ك الع ام غ ير قاب ل للتف ويت وال يس ري م رور ال زمن‬
‫عليه ؟‬
‫رغم أن ه ذه المس ألة مح ل خالف‪ ،‬ف إن القض اء اللبن اني ق د رجح الح ل الأول‬
‫معت برا أن مهل ة الس نتين هي مهل ة إس قاط لا مهل ة م رور زمن‪ ،‬وهي تس ري بالت الي‬
‫على الإدارة بشأن الملك العام بحيث ال يبقى لها سوى رفع دعوى التعويض عند ت وفر‬
‫شروطها(‪.)1‬‬

‫و بمناسبة هذه القضية أيضا ظهرت إشكالية تتعلق بأن تبني المحكمة اإلدارية‬
‫في قراره ا الب ات لح ل من اقض‪ ,‬يخص اس تحقاق الدول ة للعق ار‪ ,‬للح ل ال وارد ب الحكم‬
‫العق اري القاض ي بتس جيل ذات العق ار لفائ دة الط الب ي ؤول إلى ص دور حكمين ب اتين‬
‫متناقضين بشأن ملكية العقار‪ ,‬فأّي الحكمين يق ع اعتماده؟ فإذا ما غلبنا موقف القرار‬
‫اإلداري باعتبار أن المحكمة اإلدارية مختصة بالنظر في النزاعات اإلدارية المتعلقة‬
‫بالمل ك العم ومي ال تي ت دخل في واليته ا على مع نى الفص ل ‪ 2‬من الق انون ع دد ‪40‬‬
‫لس نة ‪ 1972‬المتعل ق بالمحكم ة اإلداري ة و تخ رج عن من اط الحكم العق اري حس ب‬
‫الفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع و بص فة أعم حس ب الفص ل ‪ 16‬من نفس المجل ة لع دم س ريان‬
‫التسجيل على الملك العمومي‪ ,‬فم ا هو و الحالة تلك مآل الحكم العقاري بعد صدور‬
‫القرار اإلداري‪.‬‬

‫الفرع الثاني ‪ :‬استرجاع أجزاء الملك العمومي‬

‫اكتفى الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع بالتنصيص على أن أجزاء الملك العام تبقى رغما‬
‫عن ك ل تس جيل أو ترس يم دون أن يوض ح كيفي ة بقاءه ا خاص ة بع د إقام ة الرس م‬
‫العق اري‪ .‬وح تى حكم التس جيل يكتفي بالتنص يص في أحس ن الح الات على حف ظ ح ق‬
‫الدول ة الع ام‪ ،‬فه ل يعت بر ه ذا الحكم الغي ا أم غ ير ناف ذ ؟ والس ؤال األهم ه و م ا يتعل ق‬
‫بأجزاء الملك العام الواقع تسجيلها لفائدة الغير‪ ،‬فما هو مآلها ؟ وكيفية حفظها عمليا ؟‬

‫‪ -)?(1‬إدوار عيد ‪ :‬المرجع السابق – ص ‪ .141‬وما بعدها‪.‬‬

‫‪129‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫إن اإلقرار ببقاء حقوق أجزاء الملك العمومي محفوظة رغما عن كل تسجيل‬
‫تس تلزم المطالب ة القانوني ة أو القض ائية به ذه األج زاء‪ .‬وتتجس د ه ذه المطالب ة برف ع‬
‫الممث ل الق انوني للمل ك العم ومي ل دعوى اس ترجاع أج زاء ه ذا المل ك (الفق رة الأولى)‬
‫إلى وضعها الطبيعي ومالكها الحقيقي‪.‬‬

‫وإ ن كانت دعوى استرجاع أجزاء الملك العام تعرف فراغا تشريعيا وقضائيا‬
‫من حيث نظامها القانوني فإن األمر بالمثل بالنسبة للمحكمة المختصة بالنظر في هذه‬
‫ال دعوى‪ ،‬فه ل هي المحكمة العقارية ؟ أم المحكم ة اإلداري ة ؟ أم محاكم الح ق العام ؟‬
‫(الفقرة الثانية)‪.‬‬

‫الفقرة الأولى ‪ :‬النظام القانوني لدعوى االسترجاع‬

‫الدعوى عموما هي سلطة قانونية تخول للشخص اللجوء إلى القضاء وعرض‬
‫دعوته عليه للحصول على حكم قاطع للنزاع ومثبت للحقوق ألصحابها‪.‬‬

‫وتتميز الدعوى القض ائية من حيث طبيعتها بكونها سلطة قانونية‪ ،‬ومن حيث‬
‫موضوعها بكونها تعهيد القاضي بالنزاع‪ ،‬ومن حيث غايتها وهي الحص ول على حكم‬
‫ق اطع وحاس م للخص ام‪ ،‬ومن حيث أساس ها ال ذي ي رمي من جه ة إلى تط بيق القاع دة‬
‫القانونية ومن جهة أخرى إلى حماية الحقوق والمصالح الذاتية الخاصة‪.‬‬

‫وتتخصص الدعوى بطابعها الحر واالختياري‪ .‬أما الطابع الحر فيرتب ط بك ون‬
‫ال دعوى تن درج ض من ممارس ة الش خص ألح د حريات ه وحقوق ه العام ة وهي حري ة‬
‫االلتج اء إلى القض اء لحماي ة مص لحة مه ددة أو إق رار واع تراف بح ق وق ع إنك اره أو‬
‫االعت داء علي ه من قب ل الغ ير‪ ،‬وينتج عن ه ذا الط ابع نتيج ة أولى تتمث ل في ك ون‬
‫ممارس ة ح ق التقاض ي ح ر وموك ول الجته اد وتق دير المتقاض ي نفس ه ونتيج ة ثاني ة‬
‫تقتضي أن اإلخفاق في الدعوى ال ي ترتب عنه جزاء أو مسائلة للمتقاضي ما لم يثبت‬
‫أنه تعسف في استعمال ذلك الحق‪ .‬وأما الطابع االختياري فيرتبط بغاية الدعوى وهي‬
‫حماي ة الح ق والمص لحة الشخص ية أي بأساس ها ال ذاتي‪ ،‬فيك ون ح ق التقاض ي مج رد‬
‫رخصة للمتقاضي له مطلق الخيار في ممارستها أو التخلي عنها لأنها مبدئيا لا تمثل‬
‫واجبا محموال على المتقاضي‪.‬‬

‫‪130‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫و قد صنف المشرع التونسي الدعاوى ضمن الفصل ‪ 20‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت إلى أربع ة‬

‫أصناف حسب الوصف‪ .‬أوال الدعاوى الشخصية المبنية على التزام شخصي مصدره‬
‫الق انون أو العق د أو ش به العق د أو الجنح ة أو ش به الجنح ة‪ .‬ثاني ا ال دعاوى المتعلق ة‬
‫بمنقول التي القصد منها استحقاق شيء منقول بطبيعته أو اعتبره القانون منقوال‪ .‬ثالثا‬
‫ال دعاوى االس تحقاقية ال تي تس ند إلى ح ق عي ني عق اري‪ .‬رابع ا ال دعاوى المختلط ة‬
‫المبنية في آن واحد على حق عيني عقاري و حق شخصي‪.‬‬

‫ولئن لم ينص الق انون ص راحة على إمكاني ة قي ام الممث ل الق انوني ب دعوى‬
‫استرجاع أجزاء الملك العم ومي المشمولة في عقار مسجل‪ ،‬فإن فقه القضاء قد أقر‬
‫بقبوله ا وذل ك ب الرغم من أن الحكم العق اري لا يض ر بتل ك األج زاء الواق ع تس جيلها‬
‫لفائدة الغير والتي تبقى منتمية للملك العمومي بحكم القانون(‪.)1‬‬

‫إال أن ه وفيم ا يتعل ق بالمل ك العم ومي الواق ع تس جيله لفائ دة الغ ير أو ح تى‬
‫التنص يص على حفظ ه في نص حكم التس جيل ف إن األم ر ال ي ترك للممث ل الق انوني‬
‫للملك العمومي الحرية أو االختي ار في رفع دعوى االس ترجاع الض رورية واللازمة‬
‫لإرج اع ه ذا المل ك خش ية التص رف في ه من ط رف المس تفيد من التس جيل‪ .‬وه ذه‬
‫الدعوى كغيرها من الدعاوى تعرف نفس الشروط العامة والتقليدي ة لقبوله ا –‪ -1‬مع‬
‫بعض الخصوص يات المتعلق ة بالمل ك العم ومي وتس تلزم إثب ات م ا يدعي ه الممث ل‬
‫القانوني –‪ -2‬بغية إرجاع أجزاء الملك العمومي المطالب بها‪.‬‬

‫‪ -1-‬الشروط اإلجرائية والموضوعية لدعوى االسترجاع‬

‫تتعلق هذه الشروط بشروط القيام وآجاله‪.‬‬

‫أم ا ش روط القي ام فق د ج اء في الفص ل ‪ 19‬م‪.‬إ‪.‬ع أن "ح ق القي ام ل دى المح اكم‬

‫يكون لكل شخص له ص فة وأهلية تخوالن ه حق القيام بطلب ما له من حق ويجب أن‬
‫تكون للقائم مصلحة في القيام"‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬أحكام محكمة تونس في ‪ 26/07/1897‬و‪.11/06/1902‬‬

‫‪131‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ويقتض ي شرط أهلية القي ام أن يك ون للق ائم بال دعوى الأهلي ة القانوني ة لإلل زام‬
‫واالل تزام وبالت الي التمت ع ب الحقوق وممارس ة الواجب ات س واء للش خص الط بيعي أو‬
‫الشخص المعنوي‪ .‬وينصرف شرط األهلية إلى الذوات المعنوية التي يجب أن تكون‬
‫ممثلة من قبل شخص طبيعي تتوفر فيه أهلية القيام ليمثلها أمام المحاكم سواء كانت‬
‫طالبة أو مطلوبة‪.‬‬

‫ويمكن تعري ف الص فة بكونه ا الوج ه الق انوني ال ذي يس نده الش خص لنفس ه أو‬
‫(‪)1‬‬
‫أسنده إليه القانون ليحدد به مركزه القانوني‪ .‬فبالنسبة للملك العمومي الراجع للدولة‬
‫فقد أسند القانون صفة القيام نيابة عن الدول ة للمكلف العام بنزاعات الدولة حيث جاء‬
‫بالفص ل الأول من القانون ع دد ‪ 13‬لس نة ‪ 1988‬المتعل ق بتمثيل الدولة والمؤسس ات‬
‫العمومي ة ذات الص بغة الإداري ة والمؤسس ات الخاض عة إلش راف الدول ة ل دى س ائر‬
‫المح اكم أن ه "ترف ع من المكل ف الع ام بنزاع ات الدول ة أو ض ده ال دعوى ال تي تك ون‬
‫الدولة أو أية مؤسسة عمومية ذات صبغة إدارية طرفا فيها طالبة ك انت أو مطلوبة‬
‫لدى المحاكم العدلية أو اإلدارية بما في ذلك قضايا التسجيل العقاري وإ ال تك ون باطلة‬
‫من أساسها"‪.‬‬

‫وفي هذا االتجاه كانت محكمة التعقيب الفرنسية قد أكدت أن مسألة ما إذا كان‬
‫تمثيل الدولة في نزاع كان من طرف موظف له الصفة القانونية لذلك تهم النظام الع ام‬
‫يمكن إثارتها أمام محكمة التعقيب ألول مرة(‪.)2‬‬

‫وت برز المص لحة في القي ام األس اس ال ذاتي لل دعوى ال ذي يش مل على حماي ة‬
‫مص لحة يحميه ا أو يض منها الق انون‪ .‬وال يختل ف اثن ان أن للممث ل الق انوني مص لحة‬
‫شخصية ومباشرة وقائمة وحال ة في رف ع دعوى استرجاع المل ك العمومي المشمول‬
‫في عقار مسجل يحميها القانون وحفظها حكم التسجيل‪.‬‬

‫بع د أن تعرض نا إلى ش روط القي ام ال واجب توفره ا في الم دعي الق ائم ب دعوى‬
‫استرجاع أجزاء المل ك العمومي يبقى السؤال المطروح يتعلق بمعرفة الخصم الذي‬

‫‪ -) ?(1‬أسند القانون صفة القيام نيابة عن المجلس الجهوي للوالي وعن المجلس البلدي لرئيس البلدية‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬قرار تعقيبي مدني ‪.07/01/1895 :‬‬

‫‪132‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ستقام ضده هذه ال دعوى‪ ،‬فك ل دعوى فيها مدعي ومدعى عليه‪ ،‬فهل هي المحكمة‬
‫العقارية أو المحكوم له بالتسجيل ؟‬

‫وأم ا المحكم ة العقاري ة وح تى ل و حكمت بتس جيل أج زاء من المل ك العم ومي‬
‫لفائدة الغير نتيجة خطأ فإن ذلك ال يبرر القيام ضدها بدعوى االسترجاع التي تفترض‬
‫انتقال ملكية تلك األجزاء إلى المدعى عليه‪ ،‬وهي ليس ت حالة المحكم ة العقارية‪ .‬ففي‬
‫حالة وجود خطأ انجر عنه تسجيل أجزاء من الملك العمومي لفائدة الغير فعلى الممث ل‬
‫القانوني طلب مراجعة ذلك الحكم إذا توفرت أحد الحاالت المنصوص عليها بالفصل‬
‫‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫وتبع ا ل ذلك ف إن دع وى االس ترجاع لا يمكن أن ترف ع إلا ض د المحك وم ل ه‬

‫بالتس جيل ألن ه ه و طالب ه وه و المس تفيد من ه وه و ال ذي أق ر ل ه حكم التس جيل بملكي ة‬
‫العق ار موض وع التس جيل بم ا فيه ا أج زاء المل ك العم ومي‪ ،‬إض افة إلى أن حض ور‬
‫المحكوم بالتسجيل عند سير هذه الدعوى أمام المحكمة أمر ض روري ألن المس ألة في‬
‫ك ل الح االت تتعل ق بعق اره فمص لحته وص فته إذن متأك دتان من جه ة وتكريس ا لمب دأ‬
‫المواجهة بين الخصوم من جهة أخرى‪.‬‬
‫أم ا فيم ا يتعل ق بآج ال رف ع دع وى الاس ترجاع فإن ه ليس هن اك نص تش ريعي‬
‫صريح يحددها‪ .‬فإما أن ترفع في آجال محددة يبدأ سريانها من صدور حكم التسجيل‬
‫أو أن تكون دعوى مفتوحة غير مقيدة بأجل‪.‬‬

‫إن تحدي د آج ال للقي ام بدعوى االسترجاع يصبح أن قدم بعدها س اقطا بمفع ول‬
‫القانون وإ ن كان يساهم في استقرار الوضعيات وحسم الحالة المادية والقانونية للعقار‬
‫المس جل في أس رع وقت فإن ه س يؤدي إلى س قوط ح ق الدول ة أو الجماع ة المحلي ة في‬
‫المطالب ة بأمالكه ا العمومي ة وه و م ا يتع ارض م ع مب دأ ع دم قابلي ة اكتس اب المل ك‬
‫العمومي بالتقادم ويتنافى مع ضرورة حفظه من التملك من قبل الخواص‪.‬‬
‫وعليه فمن المستحسن ع دم تقييد رفع دعوى الاس ترجاع بآجال قصيرة نسبيا‬
‫وذلك لفسح المجال للقائم بالدعوى لجمع األدلة وال براهين المتعلق ة باألمالك العمومية‬
‫المبعثرة والمشتتة وخاصة منه ا غ ير المحددة‪ ،‬قياسا على الحل الذي أورده المجلس‬

‫‪133‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫العقاري المختلط في الحكم الصادر بتاريخ ‪ 11/02/1907‬في خصوص االعتراض‬

‫المرفوع لفائدة الملك العمومي على مطلب التسجيل الذي يمكن أن يقدم خارج اآلجال‬
‫القانوني ة دون أن يحتج ض ده بالسقوط(‪ ,)1‬وطالما أن أجزاء الملك العم ومي المش مولة‬
‫في عقار مسجل محفوظة ال يتس لط عليها التسجيل على معنى الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫ونتيجة ل ذلك فإن دعوى االسترجاع ال تقسط بمرور الزمن الذي ال يؤثر على الحق‬
‫موضوعها باالكتساب وال بالسقوط‪.‬‬
‫‪ -2-‬اإلثبات في دعوى الاسترجاع‬

‫اإلثب ات ه و إقام ة ال دليل على وج ود الح ق‪ .‬ف الحق غ ير المثبت ح ق غ ير‬

‫موجود‪ .‬وقد اقتضى الفص ل ‪ 420‬م‪.‬إ‪.‬ع أن "إثب ات الالتزام على الق ائم به"‪ ،‬وبما أن‬
‫البينة على المدعي فإن القائم ب دعوى االسترجاع عليه أن يثبت أن األجزاء المطالب‬
‫بإرجاعها تابعة للملك العمومي حيث أكد حكم ص ادر عن محكمة تونس أنه وإ ن كان‬
‫حكم التس جيل ق د أس ند لفائ دة المحك وم ل ه التس جيل قرين ة قانوني ة على تملك ه للعق ار‬
‫المس جل بكامل ه‪ ،‬ف إن عبء إثب ات أن األج زاء المط الب باس ترجاعها تابع ة للمل ك‬
‫العمومي محمول على الدولة وأن الشك يفسر ضد هذه األخيرة"(‪.)2‬‬

‫إن مس ألة إثب ات انتم اء تل ك األج زاء إلى المل ك العم ومي تختل ف إن ك ان ه ذا‬
‫المل ك مح ددا أو ال‪ .‬ف إذا ك ان المل ك العم ومي مح ددا ف إن الق ائم ب دعوى االس ترجاع‬
‫س يقدم أم ر التحدي د أو الأمثل ة الهندس ية المجسمة له فتعتم دها المحكمة للحكم ب إخراج‬
‫تلك األجزاء من حكم التسجيل وإرجاعها إلى ميدان الملك العمومي‪ .‬أما إذا كان هذا‬
‫األخير غير محدد فعلى الق ائم بدعوى االسترجاع أن يثبت أوال أن األجزاء المطالب‬
‫بإرجاعه ا تابع ة للمل ك العم ومي أي ص بغتها العمومي ة ويح دد ثاني ا نطاقه ا وح دودها‬
‫حيث أكد حكم ص ادر عن محكمة االستئناف بالجزائر أن الأراضي المكونة لضفاف‬
‫البح ر تمث ل مب دئيا ج زًء من المل ك العم ومي البح ري ويمكن أن ترج ع من الخ واص‬
‫الذين يشغلونها بغير حق بدون تعويض بمفعول أمر التحديد‪ ،‬لكن يقع على الدولة عند‬
‫ممارسة هذا الحق أن تثبت أن هذه األراضي تمثل جزًء من ضفاف البحر(‪.)3‬‬
‫‪1‬‬
‫‪)?)- Georges Soulmagnon : op. cit. – p . 109.‬‬
‫‪ -)?(2‬حكم صادر في ‪.26/07/1897‬‬
‫‪ -)?(3‬حكم صادر في ‪.20/06/1899‬‬

‫‪134‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫ومهم ا يكن من أم ر ف إن الق ائم ب دعوى االس ترجاع لا يمكن ه المطالب ة ب أجزاء‬
‫أخ رى أو أك ثر من ال تي وق ع تحدي دها عن د أعم ال التس جيل‪ ،‬فمب دئيا يتح دد المل ك‬
‫العمومي نهائيا بمقتضى أمر التحديد لكن إذا رضي المحكوم له بالتسجيل وواف ق على‬
‫طلبات اإلدارة فعلى المحكمة أن تعاين اتفاق األطراف وتنص عليه في حكمها(‪.)1‬‬

‫وتجدر اإلشارة أنه جرت العادة أن يقع التنصيص في نص حكم التسجيل على‬
‫حفظ حقوق المل ك العمومي‪ .‬ففي ه ذه الحالة وإ ن ك ان هناك إقرار بوجود أج زاء من‬
‫الملك العمومي قد شملها التسجيل‪ ،‬قد يساعد فيما بعد في القيام بدعوى االسترجاع‪،‬‬
‫فإنه يقع على عاتق القائم بالدعوى حصر حدود هذه األجزاء ونطاقها وإ ثبات ذلك‪.‬‬
‫فما بالك لو صدر حكم التسجيل شمل أجزاًء من المل ك العمومي دون التنصيص في‬
‫نص الحكم على حفظ حقوقه ؟ وحتى في هذه الحالة يقع العمل بنفس الحل حيث أكد‬
‫حكم ص ادر عن محكم ة ت ونس أن ه في حال ة ص دور حكم بالتس جيل دون تحدي د أو‬
‫تنص يص على الحق وق المحفوظ ة فإن ه يق ع على ع اتق الدول ة إثب ات أن األج زاء‬
‫المط الب باس ترجاعها تمث ل ج زء من المل ك العم ومي(‪ .)2‬على ك ل‪ ،‬وح تى في حال ة‬
‫غي اب مث ل ه ذا التنص يص في نص الحكم ف إن المحك وم ل ه بالتس جيل ال يس تطيع أن‬
‫يتجاهل حقوق الملك العمومي باعتبارها ناتجة عن القانون نفسه(‪.)3‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬المحكمة المختصة بالنظر في دعوى االسترجاع‬

‫الاختصاص هي السلطة المخولة بموجب القانون لمحكمة ما في جهة قضائية‬
‫معينة للتعهد بنزاع وقول حكم القانون فيه بوجه قاطع حاسم وملزم لألطراف‪.‬‬

‫إذن فالاختص اص ه و تحدي د مرج ع نظ ر ك ل هيئ ة قض ائية‪ ،‬فلكي يتمكن‬

‫المتقاضي من ممارسة ح ق التقاضي البد ل ه أوال من معرفة الجهة القض ائية المعنية‬
‫بنزاع ه (القض اء اإلداري‪ ،‬القض اء الع دلي)‪ .‬وإ ذا م ا تح ددت جه ة القض اء المختص ة‬
‫الب د ثاني ا من معرف ة المحكم ة الراج ع إليه ا ال نزاع ب النظر في إط ار تل ك الجه ة‬
‫القضائية‪ ،‬وذلك من خالل معرفة طبيعة المحكمة ودرجتها ومكان انتصابها‪.‬‬

‫‪1‬‬
‫‪(?)- Georges Soulmagnon : op. cit.- p.110.‬‬
‫‪ -)?(2‬حكم صادر في ‪.23/04/1902‬‬
‫‪ -)?(3‬حكم صادر عن محكمة سوسة في ‪)Georges Soulmagnon : op. cit. p 109( 26/12/1901‬‬

‫‪135‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وينب ني التنظيم القض ائي التونس ي على ازدواجي ة القض اء اإلداري والقض اء‬
‫العدلي‪ .‬وانطالقا من هنا يطرح السؤال حول معرفة أي الجهتين مختصة بالنظر في‬
‫دعوى استرجاع أجزاء من الملك العمومي مشمولة في عقار مسجل ؟‬

‫فمن جه ة يمكن الق ول باختص اص القض اء اإلداري لع دة اعتب ارات من أهمه ا‬

‫أن الدولة أو الجماعة المحلي ة الراجع إليها الملك العم ومي طرف في النزاع‪ ,‬إضافة‬
‫إلى أن القض اء اإلداري من أهم اختصاص اته حماي ة المص لحة العام ة المخص ص من‬
‫أجلها الملك العمومي‪.-1-‬‬
‫ومن جهة أخرى فإن القضاء العدلي يمكن أن يختص بالنظر في هذه الدعوى‬
‫التي يمكن اعتبارها دعوى استحقاقية أكثر منها دعوى ذات صبغة إدارية –‪.-2‬‬

‫‪ -1-‬إبعاد اختصاص المحكمة اإلدارية‬

‫يب دو ألول وهل ة أن القاض ي اإلداري يس تأثر باالختص اص ب النظر في‬

‫النزاع ات المتعلق ة بالمل ك العم ومي على أس اس المص لحة العام ة‪ ،‬فيك ون القاض ي‬
‫الع دلي بالت الي م دعوا إلى التص ريح بع دم اختصاص ه أو إيق اف النظ ر في ال نزاع‬
‫وإ حالته على القاضي اإلداري الذي يعد قاضي الحق العام في ميدان الملك العمومي‬
‫حيث ينظر في النزاعات المتعلقة بتحديد الملك العمومي واالنتصاب فيه بدون سند‪.‬‬
‫ومن هن ا يمث ل المل ك العم ومي م ادة إداري ة فس حت المج ال لوج ود كتل ة اختص اص‬
‫إداري خاضعة لوالية القضاء الإداري(‪.)1‬‬
‫وتأييدا لذلك أكدت المحكم ة اإلدارية في قرارها االستئنافي عدد ‪ 565‬بت اريخ‬
‫‪ 23/03/1992‬بشأن دعوى في التعويض رفعها المكلف الع ام بنزاع ات الدولة ضد‬
‫أحد الخواص تمّك ن من الحصول على حكم بتسجيل أجزاء من المل ك العم ومي باسمه‬
‫"إن الط ابع العق اري لل نزاع ال يكفي وح ده للتص ريح بع دم اختص اص المحكم ة‬
‫اإلدارية للنظر استئنافيا في الموضوع طالم ا أن النزاع يتعلق بملك الدولة العام وهو‬
‫من النزاعات المتعلقة باإلدارة التي تدخل في والية هذه المحكمة على معنى الفصل‬
‫‪ 2‬من قانون غرة جوان ‪."1972‬‬

‫‪ -) ?(1‬محمد العجمي ‪ :‬حماية القاضي اإلداري للملك العمومي ‪ :‬المصلحة العامة أوال وأخيرا ‪ /‬مجلة العلوم القانونية واالقتصادية‬
‫والتصرف بسوسة – العدد ‪ -1‬جوان ‪ – 1997‬ص‪.46.‬‬

‫‪136‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫بينم ا ينص الفص ل ‪ 2‬من الق انون ع دد ‪ 40‬لس نة ‪ 1972‬المتعل ق بالمحكم ة‬

‫الإداري ة أن ه "تنظ ر المحكم ة اإلداري ة بهيئاته ا القض ائية المختلف ة في جمي ع النزاع ات‬
‫اإلداري ة ع دى م ا أس ند لغيره ا بق انون خ اص"‪ ،‬فه ل يعت بر ال نزاع المتعل ق بالمل ك‬
‫العمومي نزاعا إداريا ؟‬
‫والمالح ظ في ه ذه الحيثي ة أن المحكم ة اإلداري ة اعت برت أن ال نزاع المتعل ق‬
‫بالمل ك العم ومي ه و ن زاع يتعل ق ب اإلدارة وبالت الي فه و ن زاع إداري ي دخل ض من‬
‫اختصاص ها على مع نى الفص ل ‪ 2‬من الق انون ع دد ‪ 40‬لس نة ‪ .1972‬وعلي ه تك ون‬
‫المحكم ة ق د اكتفت بالمعي ار العض وي أي اإلدارة لت برير اختصاص ها ليص بح ال نزاع‬
‫اإلداري حسب تعليلها نزاع اإلدارة هيكال وليس نشاطا‪.‬‬

‫وب ذلك تك ون المحكم ة اإلداري ة ق د اع ترفت بوج ود قاع دة عام ة لالختص اص‬
‫لفائدتها مستمدة من الفصل ‪ 2‬من القانون عدد ‪ 40‬لسنة ‪ .1972‬فاعتماد هذا الحل‬
‫في خصوص الملك العمومي‪ ،‬وبالنظر لما للمعيار العضوي من دور مؤكد في خدمة‬
‫اختص اص القاض ي اإلداري ألن ه األك ثر اتس اعا‪ ،‬يق وم مؤش را على رغب ة القاض ي‬
‫اإلداري في إرساء كتلة اختصاص تجعله‪ ،‬في غياب نص يفيد ذل ك‪ ،‬يستأثر بالجانب‬
‫الغ الب من حماي ة المل ك العم ومي بن اًء على أن ك ل النزاع ات المتعلق ة ب ذلك المل ك‪،‬‬
‫عدى ما استثني بنص خ اص‪ ،‬س تكون راجعة له بالنظر لمجرد أنها متصلة باإلدارة‬
‫(‪.)1‬‬

‫فهل أن مجرد وجود اإلدارة كطرف في نزاعات الملك العمومي يكفي إلقرار‬
‫اختصاص القاضي اإلداري مهما كان موضوع النزاع ؟ وهل أن المحكم ة اإلدارية‬
‫مختصة بالنظر في القضايا التي تكون فيها الدعوى مثارة من قبل اإلدارة ضد األفراد‬
‫؟‬

‫ولئن يمكن اعتب ار الدعوى المث ارة من قبل اإلدارة ض د األفراد تندرج ض من‬
‫الخص ام اإلداري حس ب أحك ام الفص ل األول من الأم ر الم ؤرخ في ‪27/11/1888‬‬
‫الذي لم يحصر الخصام اإلداري في الدعاوى المقدمة من األفراد التي مآلها التصريح‬
‫ب أن اإلدارة مدين ة ب ل أض اف أيض ا ض من الخص ام اإلداري ال دعوى الموجه ة من‬
‫‪ -)?(1‬محمد العجمي ‪ :‬المرجع السابق – ص‪.48 .‬‬

‫‪137‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫اإلدارة على عامة الن اس‪ ،‬ف إن ذل ك ال ي برر اختص اص المحكمة اإلدارية ب النظر في‬
‫دع وى اس ترجاع أج زاء المل ك العم ومي المرفوع ة من اإلدارة لمج رد وج ود ه ذه‬
‫األخيرة كطرف في النزاع خاصة وأن اإلدارة في وقتنا الحاضر ال تتعامل فقط على‬
‫أس اس السلطة العامة بل وأيضا تدخل في معامالت م ع األفراد تنطبق عليها قواعد‬
‫القانون الخاص وينظر فيها في حالة نشوب نزاع القاضي العدلي‪.‬‬

‫إض افة إلى م ا س بق بس طه ف إن اإلج راءات المتبع ة ل دى المحكم ة اإلداري ة ال‬

‫تتالءم وال تتناسب مع دعوى عينية كدعوى االسترجاع التي تستلزم إجراءات خاصة‬
‫للتعام ل م ع العق ار كاالختب ارات والتوج ه والتنس يق م ع دي وان قيس الأراض ي وإ دارة‬
‫الملكي ة العقاري ة‪ ...‬وال يفوتن ا ذك ر معض لة ع دم التنفي ذ ال تي تع اني منه ا الق رارات‬
‫اإلداري ة على خلاف األحك ام العدلي ة المحالة بالص يغة التنفيذي ة والقابل ة للتنفي ذ ح تى‬
‫بالقوة العامة‪ .‬فما الفائدة يا ترى من صدور قرار إداري يقضي بإرجاع أجزاء الملك‬
‫العمومي المشمولة في عقار مسجل يبقى حبرا على ورق ؟‬

‫‪ -2-‬إقرار اختصاص محاكم الحق العام‬

‫يش تمل القض اء الع دلي فيم ا يخص موض وعنا أساس ا على المحكم ة العقاري ة‬
‫ومحاكم الحق العام‪.‬‬

‫وأما المحكمة العقارية فهي محكمة مختصة على غرار المحكمة الإدارية أسند‬
‫إليه ا المش رع مهم ة النظ ر في حال ة العق ار مادي ا وقانوني ا ال يمكن أن يش اركها فيه ا‬
‫أحد‪ .‬واختار لها اإلجراءات القضائية في عملية التسجيل الواردة ضمن الكتاب الث اني‬
‫من م‪.‬ح‪.‬ع تحت عنوان العقارات المسجلة وإ جراءات التسجيل‪.‬‬

‫ولما كان اختصاص المحكمة العقارية الأساسي عقاري‪ ،‬ولما كانت المحكمة‬
‫العقاري ة هي ال تي أص درت حكم تس جيل أج زاء المل ك العم ومي المش مولة في عق ار‬
‫مس جل‪ ،‬ولم ا ك انت دع وى اس ترجاع أج زاء المل ك العم ومي تتعل ق بعق ار فإن ه من‬
‫الب ديهي أن تختص به ا المحكم ة العقاري ة توحي دا للإج راءات وتجنب ا لتن اقض األحك ام‬
‫وتضاربها‪.‬‬

‫‪138‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وبما أن المحكمة العقارية قد تعهدت بمطلب التسجيل الشامل لأجزاء من الملك‬

‫العم ومي وأص درت حكم ا بتس جيلها لفائ دة الط الب‪ ،‬فمن ب اب أولى وأح رى أن تنظ ر‬
‫المحكمة العقارية في دعوى استرجاع هذه الأجزاء لمعرفتها بالملف مما يساعد على‬
‫اختصار اإلجراءات وربح الوقت فتصل الحقوق إلى أصحابها‪.‬‬
‫إلا أن ه ذا التعلي ل ق د يب دو نظري ا ب النظر إلى مرج ع النظ ر الحكمي للمحكم ة‬
‫العقارية‪ .‬فلقد نص الفصل ‪ 310‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "المحكمة العقارية تنظ ر في مطالب‬
‫التس جيل"‪ ،‬وه و اختص اص أساس ي‪ .‬وأض افت التنقيح ات (‪ )1‬المدخل ة على الق انون‬
‫العق اري اختصاص ات إض افية للمحكم ة العقاري ة ته دف أساس ا إلى المحافظ ة على‬
‫ال دفاتر العقارية كإحداث دوائر الرسوم المجمدة داخل المحكمة العقارية والنظر في‬
‫مط الب تح يين الرس وم العقاري ة وفي الطعن في ق رارات حاف ظ الملكي ة العقاري ة‬
‫ومراجعة األحكام الصادرة عنه ا‪ .‬والملاحظ أنه لم تقع الإشارة إلى أي دعوى تتعلق‬
‫بالمل ك العم ومي وذل ك اعتب ارا إلى أن المحكم ة العقاري ة هي محكم ة متخصص ة‬
‫استثنائية وليست محكمة حق ع ام بمقدورها أن تتعهد بمثل هذه الدعوى لتبت فيها‬
‫بحكم يقضي بإرجاع أجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل‪.‬‬

‫أم ا مح اكم الح ق الع ام ولك ون اختصاص ها مب دئي ب النظر في ك ل النزاع ات‬
‫والدعاوى بين كل المتقاضين عدى ما خرج عنها بنص خاص‪ ،‬فإنه يمكن لها النظر‬
‫في دعوى استرجاع الملك العمومي‪ .‬ويتدعم إسناد هذه الدعوى لاختصاص محاكم‬
‫الح ق الع ام بنظري ة أن الوق ائع والنزاع ات ال يمكن حص رها ألنه ا غ ير متناهي ة‪ ،‬أم ا‬
‫القواع د القانوني ة فهي مح دودة ومتناهي ة وتق وم على الوض ع الغ الب‪ .‬وم ا دام األم ر‬
‫كذلك فالبد من وجود محاكم لها اختص اص عام تنظ ر في كل نزاع مستجد لم يسبق‬
‫للق انون أن تنب أ ب ه ووض ع ل ه وص فا ونظام ا معين ا ح تى ال يبقى المتقاض ي في ح يرة‬
‫حول المحكمة المختصة بنزاعه المستجد‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬القانون عدد ‪ 46‬المؤرخ في ‪ 04/05/1992‬المتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫القانون عدد ‪ 10‬المؤرخ في ‪ 23/01/1995‬المتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬
‫القانون عدد ‪ 68‬المؤرخ في ‪ 27/10/1997‬المتعلق بتنقيح وإتمام بعض الفصول من م‪.‬ح‪.‬ع‬
‫القانون عدد ‪ 34‬المؤرخ في ‪ 10/04/2001‬المتعلق بتحيين الرسوم العقارية‪.‬‬

‫‪139‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫وبما أن دعوى االسترجاع دعوى مستجدة لم يسندها المشرع إلى اختصاص‬

‫محكمة معينة‪ ،‬فيعود تبعا لذلك لمحكمة الحق العام النظر فيه ا خاصة وأن إجراءاتها‬
‫تتالءم مع هذه الدعوى المتعلقة بعق ار والتي يمكن وصفها بدعوى استحقاق باعتبار‬
‫أنه توصف بدعوى استحقاقية على معنى الفصل ‪ 20‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت الدعوى التي تسند إلى‬
‫ح ق عي ني عق اري وهي حال ة دع وى اس ترجاع المل ك العم ومي‪ ،‬إض افة إلى أن‬
‫أحكامه ا محلاة بالص يغة التنفيذي ة المطلوب ة في دع وى اس تحقاقية‪ .‬وق د اس تقر فق ه‬
‫القضاء القديم في تونس على هذا الحل معتبرا أن دعاوى استرجاع الملك العمومي‬
‫ترجع بالنظر لمحاكم الحق العام لصبغتها العقارية(‪.)1‬‬

‫فَمن ض من مح اكم الح ق الع ام المحكم ة المختص ة ب النظر حكمي ا في ه ذه‬

‫الدعوى ؟ هل هي محكمة الناحية أم المحكمة االبتدائية ؟‬

‫وأما محكمة الناحية وإ ن كانت بحكم طبيعتها وإ جراءاتها قريب ة من المتقاض ين‬
‫ف إن ذل ك ال ي برر اختصاص ها ب دعوى اس ترجاع المل ك الع ام ال تي ال ت دخل ض من‬
‫اختصاص حاكم الناحية العادي وال االقصائي ولا الاستعجالي المنصوص عليه ضمن‬
‫الفصل ‪ 39‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت‪.‬‬

‫أما المحكمة االبتدائية وبحكم نظرها في جميع الدعاوى على معنى الفصل ‪40‬‬
‫م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت فاختصاصها أكيد ب دعاوى استرجاع أجزاء الملك العام المشمولة في عقار‬
‫مس جل وال تي تعت بر دع وى اس تحقاقية ت دخل ض من االختص اص اإلقص ائي المطل ق‬
‫للمحكم ة االبتدائي ة‪ ،‬ويتع زز ذل ك ب أن ه ذه األج زاء من المل ك الع ام المتن ازع فيه ا ال‬
‫يمكن تع يين مق دارها بحكم ص بغتها العمومي ة وتخصيص ها للمص لحة العام ة وع دم‬
‫قابليته ا للتف ويت‪ ،‬وبالت الي تنظ ر المحكم ة االبتدائي ة وح دها في ال دعاوى غ ير القابل ة‬
‫للتق دير على مع نى الفص ل ‪ 22‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت‪ .‬وح تى ل و أمكن تع يين مق دارها فإنه ا‬
‫ستتجاوز حتما مقدار اختصاص حاكم الناحية‪.‬‬

‫بع د أن تعرفن ا على المحكم ة المختص ة حكمي ا بقي تحدي د المحكم ة المختص ة‬
‫ترابيا‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬أحكام صادرة عن محكمة تونس في ‪ 22/04/1895‬و‪ 12/04/1899‬و‪.23/04/1902‬‬

‫‪140‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫إن القاع دة الأساس ية في تحدي د االختص اص ال ترابي للمح اكم هي قاع دة‬
‫اختص اص محكم ة مق ر المطل وب حيث وض ع المش رع ص لب الفص ل ‪ 30‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت‬
‫مب دأً عام ا لتحدي د مرج ع النظ ر ال ترابي يق وم على إس ناده إلى المحكم ة ال تي يق ع‬
‫بدائرتها الترابية مقر المطلوب األصلي أو المخت ار إذ جاء بهذا الفصل أن "المطل وب‬
‫شخصا كان أو ذاتا معنوية تلزم محاكمته لدى المحكمة التي بدائرتها مقره األصلي أو‬
‫مقره المخت ار"‪ ،‬فهل ترفع دعوى استرجاع أجزاء الملك العمومي إلى محكمة مقر‬
‫المطلوب أي المحكوم له بالتسجيل ؟‬

‫إن قواع د االختص اص ال ترابي أق رب إلى حف ظ المص الح الخاص ة منه ا إلى‬
‫المصلحة العامة وحسن سير القضاء‪ ،‬لذلك فإنه يجوز االتفاق على مخالفتها‪ .‬إضافة‬
‫إلى أن الدفع بعدم االختصاص الترابي يجب التمسك به من طرف صاحب المصلحة‬
‫قب ل الخ وض في األص ل وإ ال ك ان دفع ه غ ير مقب ول‪ .‬لكن تت داخل في بعض األحي ان‬
‫اعتب ارات تتج اوز مص الح الخص وم الفردي ة إلى الرغب ة في تحقي ق المص لحة العام ة‬
‫لضمان حسن سير القضاء وتيسيرا إلجراءات التقاضي وأعمال البحث واالستقراء‪،‬‬
‫استثناء من القاعدة‬
‫ً‬ ‫مما يجعل ضبط مرجع النظر الترابي متصال بالنظام العام وآمرا‬
‫العامة‪.‬‬

‫وألن دع وى اس ترجاع المل ك الع ام المش مولة في عق ار مس جل هي ب دون ش ك‬

‫دع وى عيني ة متعلق ة باس تحقاق عق ار ل ذلك فهي تمث ل اس تثناًء وجوبي ا لقاع دة محكم ة‬
‫مقر المطلوب لحسن سير القضاء‪ ,‬فترفع للمحكمة التي بدائرتها العقار تطبيقا ألحكام‬
‫الفصل ‪ 38‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت(‪ .)1‬والغاية من وراء هذا االستثناء هي تقريب القضاء من مركز‬
‫النزاع قصد تيسير األعمال العينية من توجه ات أو معاينات أو اختبارات لتش خيص‬
‫العقار‪.‬‬

‫إلا أن أحك ام الفص ل ‪ 32‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت ق د ذهبت خالف ذل ك حين نص ت على أن ه‬

‫"ترف ع ل دى المح اكم المنتص بة بت ونس القض ايا ال تي تك ون الدول ة طرف ا فيه ا باس تثناء‬
‫‪ -)?(1‬نص الفصل ‪ 38‬م‪.‬م‪.‬م‪.‬ت على أنه "ترفع للمحكمة التي بدائرتها العقار ‪:‬‬
‫أوال ‪ :‬الدعاوى الشخصية التي يقع القيام بها بمناسبة األضرار التي تلحق العين‪.‬‬
‫ثانيا ‪ :‬الدعاوى الحوزية‬
‫ثالثا ‪ :‬الدعاوى االستحقاقية"‪.‬‬

‫‪141‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫القض ايا المتعلق ة بنظ ام تع ويض األض رار الناتج ة عن ح وادث الش غل واألم راض‬
‫المهني ة"‪ ،‬والمالح ظ أن المش رع لم يس تثن القض ايا المتعلق ة بالعق ارات األم ر ال ذي ق د‬
‫يشير إلى اختصاص مح اكم تونس العاصمة بدعوى استرجاع الملك العمومي‪ ,‬وهو‬
‫ما يتعارض مع الطبيعة العينية لهذه الدعوى التي تستلزم أن تنظر فيها محكمة موق ع‬
‫العقار من جهة وال يساهم في حسن سير إجراءات هذه الدعوى خاصة إذا كان العق ار‬
‫بعيدا عن تونس العاصمة من جهة أخرى‪ .‬لذلك فإن حسن سير إجراءات التقاضي‬
‫تقتضي أن تكون المحكمة المختصة ترابيا محكمة موقع العقار موضوع النزاع‪.‬‬

‫إن عدم تنصيص المشرع صراحة على المحكمة المختصة بالنظر في دعوى‬
‫المطالبة بأجزاء الملك العام المشمولة في عقار مسجل قد يؤول إلى تن ازع اختص اص‬
‫إيجابي أو سلبي بين المحاكم العدلية والمحكمة الإدارية‪ .‬فقد تعتبر كل محكم ة أن ه ذا‬
‫النزاع من اختصاصها فيكون التن ازع إيجابيا‪ ،‬وقد يصدر عن إحدى المحاكم العدلية‬
‫أو إح دى الهيئ ات القض ائية بالمحكم ة اإلداري ة حكم غ ير قاب ل للطعن يقض ي بع دم‬
‫الاختص اص بناًء على أن النزاع ال يرجع لها ب النظر ورأت المحكمة التابعة للجهاز‬
‫المقابل عند رفع النزاع ذاته لديها أنه خاضع للمحكمة المتخلية فيكون التنازع سلبيا‪.‬‬

‫ولح ل ه ذه الص عوبة أح دث المش رع بمقتض ى الق انون األساس ي ع دد ‪38‬‬

‫المؤرخ في ‪ 03/06/1996‬مجلس ا لتنازع االختصاص ينظر حسب الفصل ‪ 4‬منه‬
‫في نزاع ات االختص اص بين جه ازي القض اء الع دلي والقض اء الإداري‪ .‬ففي حال ة‬
‫تن ازع اختص اص إيج ابي أو س لبي تص در المحكم ة المتعه دة ق رارا يقض ي بإرج اء‬
‫النظ ر في القض ية وإ حال ة ملفه ا على مجلس التن ازع للنظ ر في مس ألة االختص اص‬
‫(الفص ول ‪ 7‬و‪ 8‬و‪ )9‬التي يتولى البت فيها في أجل أقص اه شهران من تاريخ تعهده‬
‫بالقضية (الفصل ‪ .)10‬ويكون لم ا قض ى به المجلس في مسألة االختص اص بالنس بة‬
‫للنزاع المعروض عليه نفوذا مطلقا التصال القضاء وقراراته واجبة االتباع من قبل‬
‫سائر المحاكم ‪ :‬فإذا أصدر قرارا يقضي باختصاص المحكمة المتعهدة فإنه ا تواصل‬
‫ح ال اتص الها به ذا الق رار النظ ر في القض ية‪ .‬أم ا إذا أص در ق رارا يقض ي بع دم‬

‫‪142‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫اختص اص المحكم ة المتعه دة فإنه ا تص در في أول جلس ة تعق دها حكم ا ب التخلي عن‬
‫النظر (الفصل ‪.)12‬‬

‫وعلي ه ف إن دع وى المطالب ة ب أجزاء من المل ك العم ومي وق ع تس جيلها لفائ دة‬

‫الغ ير أو التنص يص على حفظه ا في نص حكم التس جيل ترج ع ب النظر مب دئيا إلى‬
‫مح اكم الح ق الع ام و بالتحدي د إلى المحكم ة اإلبتدائي ة ال تي يوج د ب دائرتها العق ار‬
‫موضوع النزاع‪ ،‬لكن إذا نشب نزاع اختصاص إيجابي أو س لبي بين جهازي القضاء‬
‫اإلداري أو العدلي ف إن مجلس تنازع االختص اص سيصدر قرارا يقضي باختصاص‬
‫إحدى المحاكم من الجهازين بهذه الدعوى‪.‬‬

‫‪143‬‬
‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الخـــاتمـــــة‬

‫‪144‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫تقديم مطلب تسجيل أو تصريح بالملكية يشمل أجزاًء من الملك العمومي‬ ‫إّن‬
‫تع د ص ورة من ص ور الانتهاك ات المتك ررة على ه ذا المل ك نظ را التس اع الح يز‬
‫الجغرافي المتواجد به دون توفير الحماية الكافية له بإحصائه وضبطه‪ ,‬وبسبب غي اب‬
‫ال وعي الحض اري ل دى الم واطن بض رورة المحافظ ة على الأمالك العمومي ة‬
‫المخصص ة لفائدت ه وللمص لحة العام ة‪ .‬ل ذلك ف إن تق ديم اع تراض مؤي د على ه ذا‬
‫المطلب أو التصريح من الممثل القانوني للملك العمومي يعد إجراًء ضروريا وحتميا‬
‫كغيره من المعترضين يبرز فيه شمول موضوع التسجيل ألجزاء من الملك العمومي‬
‫يجب إخراجه ا من إجراءات ه أو تس جيلها عرض يا باس م الدول ة أو الجماع ة المحلي ة‪،‬‬
‫رغم أن فق ه قض اء المحكم ة العقاري ة الق ديم أو الجدي د عرف ا تذب ذبا بين رفض‬
‫الاعتراض وقبوله نتيجة الفهم والتأويل المتضارب للفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫وتع د الأبح اث الفني ة واالس تحقاقية المج راة على العق ار في مرحل ة البحث‬
‫والتحديد أهم ما يميز نظام التسجيل العقاري لكشف الحقيقة حيث يسهر الحاكم المقرر‬
‫أو المكلف بمساعدة العون الفني أثناء إج راءات التسجيل على أن ال يقع النيل من أي‬
‫ح ق عي ني عق اري‪ ،‬بم ا في ذل ك أج زاء المل ك الع ام‪ ،‬ويباش ر له ذا الغ رض جمي ع‬
‫التحقيق ات واألبح اث الالزمة وله سلطة مطلقة لقيامه به ذه المهم ة‪ .‬فعليهم ا إذن أن‬
‫يشيرا في محاضر البحث والتحديد ويالحظا في المثال الهندسي للعقار المراد تسجيله‬
‫وج ود أج زاء من المل ك العم ومي س واء ك انت مح ددة أو غ ير مح ددة أو ح تى بص دد‬
‫التحديد فتتفطن إليها المحكمة العقارية فتحكم بإخراجها من موضوع التس جيل حتى ال‬
‫يقع النيل منها بتسجيلها لفائدة الغير‪.‬‬

‫أم ا وق د ص در حكم بالتس جيل يش مل أج زاًء من المل ك العم ومي واحتياط ا من‬
‫المش رع لص بغته البات ة ولحجيت ه المطلق ة فق د نص في الفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن‬
‫"أج زاء المل ك الع ام المش مولة في عق ار مس جل ال يتس لط عليه ا التس جيل والحق وق‬
‫المتعلقة بها تبقى رغما عن كل ترسيم"‪.‬‬

‫‪145‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫إال أن البعض من الفق ه وفق ه القض اء ذهب في تأوي ل ه ذا الفص ل في اتج اه أن‬
‫المل ك العم ومي غ ير قاب ل للتس جيل العق اري ب ل وأيض ا غ ير خاض ع ألحك ام مجل ة‬
‫الحق وق العيني ة عملا بم ا ج اء في الفص ل ‪ 16‬م‪.‬ح‪.‬ع من أن ه "تخض ع األم وال العام ة‬
‫والخاصة الراجعة للدولة وللجماعات المحلية إلى القوانين الواردة في شأنها"‪.‬‬

‫لكن مقتض يات الفص ل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع ال تع ني أن المل ك العم ومي غ ير قاب ل‬

‫للتسجيل العقاري بل تمثل استثناء آلثار حكم التسجيل الواردة بـ ‪:‬‬

‫إذ من المفروض حسب مقتضيات هذا الفصل أن تكون كل‬ ‫(‪)1‬‬

‫‪ -‬الفصل ‪304‬‬
‫األراض ي والمب اني قابل ة للتس جيل‪ ،‬في حين يس تنتج من قاع دة الفص ل ‪ 356‬ب أن‬
‫التسجيل ال يمكن أن يتسلط مثال على جزء من عقار تابع للمل ك العمومي شمله عقار‬
‫طالب التسجيل فحكم بتسجيله لفائدته‪ .‬فأجزاء الملك العم ومي المس جلة لفائدة الغير ال‬
‫يتسلط عليها التسجيل‪ ،‬وأي ترسيم متزامن تأذن به المحكمة العقارية أو الحق لحكم‬
‫التسجيل بالسجل العقاري لن تكون له أي حجية أو تأثير على حقوق الملك العمومي‪.‬‬

‫إذ من المف روض أن حكم التسجيل يطّه ر العقار من جميع‬ ‫(‪)2‬‬

‫‪ -‬الفصل ‪308‬‬
‫الحق وق العيني ة الموظف ة علي ه قب ل تق ديم مطلب التس جيل‪ ،‬في حين أن المفع ول‬
‫التطهيري ال يطال أجزاء الملك العمومي وال التحمالت الموظفة للمصلحة العامة‪.‬‬

‫إذ من المف روض أن تك ون أحك ام المحكم ة العقاري ة بات ة‬ ‫(‪)3‬‬

‫‪ -‬الفص ل ‪332‬‬
‫فيجوز بالتالي الاحتجاج بها إزاء الكافة‪ ،‬في حين يس تنتج من قاعدة الفصل ‪ 356‬بأن‬
‫ه ذه األحك ام ال يمكن معارض ة الدول ة أو الجماع ة المحلي ة به ا م تى قض ت بتس جيل‬
‫جزء من الملك العمومي لفائدة أح د الخواص ألن جميع الحقوق المتعلقة بالملك العام‬
‫تبقى قائمة رغم كل تسجيل أو ترسيم تأذن به المحكمة العقارية‪.‬‬

‫‪ -)?(1‬نص الفصل ‪ 304‬م‪.‬ح‪.‬ع على أنه "ال تقبل التسجيل إال األراضي والمباني"‪.‬‬
‫‪ -)?(2‬الفصل ‪ 308‬م‪.‬ح‪.‬ع "جميع الحقوق العينية المرتبة على العقار في تاريخ التسجيل ترسم برسم الملكية‪.‬والحق غير المرسم يعتبر‬
‫الغيا"‪.‬‬
‫‪ -)?(3‬نصت الفقرة األولى من الفصل ‪ 332‬م‪.‬ح‪.‬ع على أن "أحكام المحكمة العقارية ال تقبل الطعن باالعتراض وال باالستئناف وال‬
‫بأية وسيلة أخرى"‪.‬‬

‫‪146‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪ -‬الفصل ‪ 353‬إذ من المفروض أنه في المدة التي تمضي بين صدور الحكم‬
‫بالتسجيل وإ قامة الرسم العقاري يمكن أن يحتج بالحكم أمام المحاكم‪ ،‬في حين يس تنتج‬
‫من أحك ام الفص ل ‪ 356‬أن ه ال يمكن االحتج اج بحكم عق اري على الدول ة أم ام مح اكم‬
‫الح ق الع ام عن دما يقض ي ب إدراج أج زاء من المل ك الع ام في عق ار المحك وم لص الحه‬
‫ويبقى على الممث ل الق انوني للمل ك العم ومي أن يط الب قض ائيا باس ترجاع األج زاء‬
‫المشمولة في العقار المسجل‪.‬‬

‫أما فيم ا يتعل ق بالفصل ‪ 16‬م‪.‬ح‪.‬ع وبالرجوع إلى القوانين ال تي تخضع إليه ا‬
‫األم وال العام ة والخاصة الراجعة للدولة وللجماعات المحلية فإنه ليس هناك م ا يفيد‬
‫فيها عدم قابلية الملك العمومي للتسجيل العقاري أو المنع من تسجيله‪ ،‬وعليه فما هو‬
‫غير ممنوع فهو مباح‪ .‬وبذلك فإن تلك القناع ة الفقهي ة والقض ائية التي كرست عدم‬
‫قابلية الملك العمومي للتسجيل العقاري ليست مبدأ قانونيا بل نتجت عن تأويل خ اطئ‬
‫لمقصد المشرع في الفصل ‪356‬م‪.‬ح‪.‬ع‪.‬‬

‫إن الفصل ‪ 356‬م‪.‬ح‪.‬ع قد استثنى الملك العمومي من آثار التسجيل العقاري‪،‬‬

‫فاستثناه من المفعول التطهيري ومن الحجية المطلقة لحكم التسجيل ومن القوة الثبوتية‬
‫المطلقة للترسيمات ولم يستثنه من نظام التسجيل العقاري ذاته‪ .‬فتقديم مطلب تسجيل‬
‫من الدول ة أو الجماع ة المحلي ة ألمالكه ا العام ة باس مها أفض ل من أن يتق دم أح د‬
‫الخواص بمطلب تسجيل في شأنها لفائدته فتحكم له المحكمة العقارية‪ ،‬مما يعد انتهاكا‬
‫للملك العمومي وضررا للمصلحة العامة التي خصص من أجلها‪.‬‬

‫إلا أنه تجدر اإلشارة أن خضوع الملك العمومي للتسجيل يبقى مشروطا بقابلية‬
‫مش موالته من حيث طبيعته ا له ذا اإلج راء من ذل ك أن األنه ار والمي اه الجوفي ة مثال‬
‫غير قابلة بطبيعتها للتسجيل العقاري(‪.)1‬‬

‫إن س حب نظ ام التس جيل العق اري على المل ك العم ومي ي وفر ل ه فوائ د قانوني ة‬
‫واقتصادية هامة على غرار الملكية الخاصة‪ .‬فهذا النظام يقوم على جملة من المبادئ‬

‫‪ -)?(1‬أحمد الرحموني ‪ :‬مرجع سابق – ص‪.75 .‬‬

‫‪147‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫تكرس وضوح الحق وثباته وإ شهاره مسندا إلى صاحبه‪ ،‬فتمّك ن كل من يريد التعامل‬
‫في عقار مسجل أن يعرف على وجه الدقة الحالة االستحقاقية الراهنة التي عليها ذلك‬
‫الجزء من الملك العمومي وهو في مأمن من كل المفاجآت باعتبار أن كل تغيير يطرأ‬
‫على وض عية العق ار المس جل يجب أن يرس م بس جله‪ .‬وه ذا يع د تك امال وتواص ال م ع‬
‫التحديد اإلداري والمبادئ القانونية وحماية مزدوجة ومدعمة للملك العم ومي‪ .‬خاص ة‬
‫وأن ه من بين ت أثيرات حكم التس جيل على النظ ام الق انوني للعق ار أن ه إذا حص ل ن زاع‬
‫بشأن حدود أو حقوق ارتفاق عقارين متالصقين وكان أحدهما مسجال واآلخر غير‬
‫مس جل فإن األحكام المنظمة للعقارات المس جلة هي ال تي تنطبق(‪ ،)1‬فما هو الحال يا‬
‫ترى لو حصل نزاع بشأن حدود أو حقوق ارتفاق عق ار مسجل يملكه أحد الخ واص‬
‫مالص ق لعق ار ت ابع للمل ك العم ومي غ ير مسجل ؟ فه ل س يقع تط بيق النظ ام الق انوني‬
‫للعقارات المسجلة أو النظام القانوني لألمالك العمومية ؟‬

‫تمت بحمد اهلل وبعونه‬

‫‪ -)?(1‬نص الفصل ‪ 309‬م‪.‬ح‪.‬ع على أنه "إذا حصل نزاع بشأن حدود أو حقوق ارتفاق عقارين متالصقين وكان احدهما مسجال واآلخر‬
‫غير مسجل فإنه يقع تطبيق أحكام هذا الكتاب"‪.‬‬

‫‪148‬‬
‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫المراجـــــــع‬

‫‪149‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪ -I‬باللغة العربية‬
‫‪ -1‬المؤلفات‬
‫* محمود العن ابي ‪ :‬ق انون التس جيل العق اري التونس ي علم ا وعملا – معه د البح وث‬
‫والدراسات العربية (المنظمة العربية للتربية والثقافة والعلوم) – ‪.1973‬‬
‫* اله ادي س عيد ‪ :‬تط ور الملكي ة العقاري ة وأث ره في ت ونس – مرك ز الدراس ات‬
‫القانونية والقضائية بوزارة العدل – تونس ‪ -‬سبتمبر ‪.1996‬‬
‫* علي كحل ون ‪ :‬أحك ام الق انون العق اري التونس ي بين التس جيل والإش هار – دار‬
‫الميزان للنشر – سوسة‪ ،‬تونس – طبعة أولى ‪ :‬جوان ‪.2000‬‬
‫* إدوار عي د ‪ :‬الأنظم ة العقاري ة (التحدي د والتحري ر – الس جل العق اري) – طبع ة‬
‫ثانية‪ :‬مطبعة المتني ‪. 1996 -‬‬
‫* حس ين عب د اللطي ف حم دان ‪ :‬أحك ام الش هر العق اري ( المكتب ة القانوني ة)‪ -‬ال دار‬
‫الجامعية ‪ -‬بيروت ‪.1997‬‬
‫* سعيد محمد أحمد المهدي ‪ :‬الوجيز في قوانين الملكية العقارية في السودان – دار‬
‫الفكر العربي ‪.1976‬‬
‫* الحبيب الشطي ‪ :‬دراسات في القانون العقاري (المجموعة الثانية) – دار الميزان‬
‫للنشر‪ ،‬سوسة – تونس – طبعة أولى ‪ :‬نوفمبر ‪.2001‬‬

‫‪ -2‬الرسائــل‬
‫* سفيان بن المنصف بوزيد ‪ :‬مل ك الدول ة الع ام – رس الة لني ل ش هادة ختم ال دروس‬
‫بالمعهد األعلى للقضاء ‪.93/1994‬‬
‫* جمال العياري ‪ :‬الملك العمومي البحري – رسالة لنيل شهادة ختم الدروس بالمعهد‬
‫األعلى للقضاء – ‪.97/1998‬‬
‫* علي عبد الفتاح ‪ :‬الإدارة أمام القضاء العقاري – رسالة لنيل شهادة ختم الدروس‬
‫بالمعهد األعلى للقضاء – ‪.2000/2001‬‬

‫‪150‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪ -3‬المقاالت‬
‫* فرح ات ال راجحي ‪ :‬الاع تراض على مطلب التس جيل االختي اري – مجل ة القض اء‬
‫والتشريع – مارس ‪ – 1999‬ص ‪ 99 .‬وما يليها‪.‬‬

‫* أحمد الرحم وني ‪ :‬المل ك العم ومي للطرق ات وقابلي ة التس جيل – حولي ات التجه يز‬
‫(منش ورات وزارة التجه يز واإلس كان) – السداس ية األولى ‪ – 1997‬ص‪ 74 .‬وم ا‬
‫يليها‪.‬‬

‫* ص لاح ال دين بن حمي دان ‪ :‬آث ار تحدي د مل ك الدول ة – المجل ة التونس ية لإلدارة‬
‫العمومية – عدد ‪ – 20‬الثالثية الثانية ‪ – 1996‬ص‪ 55 .‬وما يليها‪.‬‬
‫* الحبيب الش طي ‪ :‬التقس يم العق اري – مجل ة القض اء والتش ريع – ج وان ‪– 1995‬‬
‫ص‪ 7 .‬وما يليها‪.‬‬

‫* م بروك بن موس ى ‪ :‬الآث ار القانوني ة لطلب التس جيل – مجل ة القض اء والتش ريع –‬
‫مارس ‪ – 1999‬ص‪ 11 .‬وما يليها‪.‬‬

‫* محم د العجمي ‪ :‬حماي ة القاض ي اإلداري للمل ك العم ومي ‪ :‬المص لحة العام ة أوال‬
‫وأخ يرا – مجل ة العل وم القانوني ة واالقتص ادية والتص رف بسوس ة‪ ،‬ع دد ‪ – 1‬ج وان‬
‫‪ – 1997‬ص‪ 43 .‬ومايليها‪.‬‬

‫‪ -4‬الملتقيات والمحاضرات‬
‫* أحم د بن عي اد ‪ :‬ض بط األملاك العمومي ة – ملتقى حماي ة المل ك العم ومي – كلي ة‬
‫الحقوق والعلوم الاقتصادية والسياسية بسوسة – ‪7‬و‪.8/04/1995‬‬

‫* البشير محمود ‪ :‬س جالت أملاك الدول ة العقاري ة ومقارنته ا بس جالت إدارة الملكي ة‬
‫العقارية – ملتقى ملك الدولة – المعهد األعلى للقضاء ووزارة أمالك الدولة والشؤون‬
‫العقارية – ‪17‬و‪ -18/12/1993‬ص ‪ 32 .‬وما يليها‪.‬‬

‫‪151‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫* محمد علي النايلي ‪ :‬مسك سجلات الملك العمومي – ملتقى حماي ة الملك العمومي‬
‫– كلية الحقوق والعلوم االقتصادية والسياس ية بسوس ة – ‪7‬و‪ – 8/04/1995‬ص‪1 .‬‬
‫وما يليها ‪.‬‬

‫* محم د ف وزي بن حم اد ‪ :‬الحماي ة القانوني ة للمل ك العم ومي – ملتقى حماي ة المل ك‬
‫العمومي – كلية الحقوق والعلوم االقتصادية والسياسية بسوسة – ‪7‬و‪.8/04/1995‬‬

‫* علي كحل ون ‪ :‬ح ق الم رور وإ ج راءات التس جيل العق اري – وزارة الع دل –‬
‫‪ – 28/04/2000‬ص‪ 1 .‬وما يليها‪.‬‬

‫* الناصر شريف ‪ :‬النزاعات حول ملك الدولة – ملتقى مل ك الدولة – المعهد األعلى‬
‫للقض اء ووزارة أملاك الدول ة والش ؤون العقاري ة – ‪ 17‬و‪ – 18/12/1993‬ص‪.‬‬
‫‪ 143‬وما يليها‪.‬‬

‫* محمود شعيب ‪ :‬تق ديم ع ام لمفهوم ملك الدولة – ملتقى حول سبل المحافظة على‬
‫العق ارات التابع ة للدول ة و المؤسس ات العمومي ة – المدرس ة القومي ة لإلدارة – ‪ 26‬و‬
‫‪. 1997/ 06/ 27‬‬

‫* موس ى الش توي ‪ :‬محاض رات في م ادة الق انون العق اري – التك وين الأساس ي‬
‫للملحقين القضائيين (فوج ‪ )13‬المعهد األعلى للقضاء – ‪.2001‬‬

‫* المنصف باللطيف ‪ :‬محاضرات في مادة القانون اإلداري لألموال – السنة الرابع ة‬

‫من األس تاذية في الحق وق (ق انون خ اص) –كلي ة الحق وق والعل وم السياس ية بت ونس‬
‫‪.2000/2001‬‬

‫* أحمد الرحموني ‪ :‬الحماية القانونية لملك الدولة العام‪ -‬ملتقى ملك الدولة – المعهد‬
‫األعلى للقضاء – ‪ 17‬و‪.18/12/1993‬‬

‫‪152‬‬
 ‫ مطيع بن سليمـان‬.... - ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري‬

‫ باللغة الفرنسية‬-I

1- Georges SOULMAGNON : La Loi Tunisienne du 1er Juillet 1885 sur

la propriété immobilière et le régime des livres fonciers – Librairie du
recueil SIREY – Paris 1933.

2- S.BERGE : Répertoire alphabétique de la jurisprudence Tunisienne –

Comprenant les matières contenues dans le « Journal des tribunaux de la
Tunisie » de 1889 à 1908 – Imprimerie Française B. BORREL - Tunis
1910.

153
‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الفهـــــرس‬

‫‪154‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫الصفحة‬ ‫العنوان‬

‫‪1‬ص‬ ‫المقدمة ‪...................................................................‬‬

‫‪ 18‬ص‬ ‫الفصل الأول ‪ :‬الملك العمومي أثناء إجراءات التسجيل ‪.....................‬‬

‫‪ 22‬ص‬ ‫المبحث الأول ‪ :‬الاعتراض لفائدة الملك العمومي ‪....................‬‬

‫‪ 23‬ث‬ ‫الفرع األول ‪ :‬تقديم الاعتراض ‪............................................‬‬

‫‪ 23‬ث‬ ‫الفقرة الأولى ‪ :‬شروط تقديم االعتراض ‪......................‬‬

‫‪ 24‬ث‬ ‫‪ -1-‬الصفة والمصلحة في القيام باالعتراض ‪..........‬‬

‫‪-‬أ‪ -‬صفة القيام‪ 24 .................................‬ث‬

‫‪-‬ب‪ -‬المصلحة في القيام ‪ 26 .......................‬ث‬

‫‪ -2-‬آجال الاعتراض ‪ 27 .................................‬ث‬

‫‪-‬أ‪ -‬الطبيعة الآمرة آلجال االعتراض ‪ 28 ...........‬ث‬

‫‪-‬ب‪ -‬األجل الممنوح لفائدة الملك العمومي‪ 30 .......‬ث‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬مؤيدات االعتراض ‪ 32 ...........................‬ث‬

‫‪ 33‬ث‬ ‫‪ -1-‬تقديم الوثائق المتعلقة بصفة المعترض ‪...........‬‬

‫‪ -2-‬تقديم الوثائق المتعلقة بموضوع االعتراض ‪ 34 .......‬ث‬

‫‪ 42‬ث‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬البت في الاعتراض ‪.........................................‬‬

‫‪ 43‬ث‬ ‫الفقرة الأولى ‪ :‬رفض االعتراض في مرحلة أولى ‪............‬‬

‫‪ -1-‬ع دم االختص اص بالنظر في الاع تراض باسم الملك‬

‫العمومي ‪ 43 ..............................................‬ث‬

‫‪155‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪ -2-‬النتائج المترتبة عن رفض االعتراض ‪ 45 ............‬ث‬

‫‪ 47‬ث‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬قبول الاعتراض في مرحلة ثانية‪...............‬‬

‫‪ -1-‬إخراج أج زاء الملك العمومي من موض وع التسجيل‬

‫‪ 47‬ث‬ ‫وإ دخال ممثله القانوني في اإلجراءات‪..........‬‬

‫‪ 49‬ث‬ ‫‪ -2-‬التسليم بقابلية الملك العمومي للتسجيل العقاري ‪...‬‬

‫‪ 51‬ث‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬الملك العمومي في مرحلة البحث والتحديد ‪......‬‬

‫‪ 52‬ث‬ ‫الفرع الأول ‪ :‬حالة الملك العمومي المحدد‪..................................‬‬

‫الفق رة الأولى ‪ :‬المل ك العم ومي بين التحدي د اإلداري والتحدي د‬

‫القضائي‪ 53 ......................................................‬ث‬

‫‪ -1-‬خص ائص التحدي د اإلداري للمل ك العم ومي وأعم ال‬

‫البحث والتحديد ‪ 53 ........................................‬ث‬

‫‪ 54‬ث‬ ‫‪-‬أ‪ -‬الطابع الانفرادي إلجراء التحديد ‪...........‬‬

‫‪-‬ب‪ -‬الط ابع الإق راري وغ ير النه ائي إلج راء‬

‫التحديد ‪ 54 .........................................‬ث‬

‫‪-‬ج‪ -‬الطابع الإجباري للتحديد ‪ 55 ..................‬ث‬

‫‪ -2-‬التحدي د القض ائي يتكام ل م ع التحدي د اإلداري للمل ك‬

‫العمومي‪ 59 ...............................................‬ث‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬دور المهندس المحلف والحاكم المقرر أو المكلف‬

‫‪ 63‬ث‬ ‫‪.......................................................‬‬

‫‪ -1-‬إخ راج أج زاء المل ك العم ومي من موض وع‬

‫التسجيل‪ 64 ................................................‬ث‬

‫‪156‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪-‬أ‪ -‬الملك العمومي البحري‪ 64 .....................‬ث‬

‫‪ 65‬ث‬ ‫‪-‬ب‪ -‬الملك العمومي للطرقات ‪.................‬‬

‫‪-‬ج‪ -‬الملك العمومي للمياه ‪ 69 .....................‬ث‬

‫‪ -2-‬إقام ة رس وم عقاري ة ألج زاء المل ك العم ومي بع د‬

‫‪ 74‬ث‬ ‫إخراجها من موضوع التسجيل‪.........................‬‬

‫‪ 78‬ث‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬حالة الملك العمومي غير المحدد‪......................‬‬

‫الفق رة الأولى ‪ :‬التحدي د الف ني والقض ائي للمل ك العم ومي غ ير‬
‫المحدد ‪ 78 .......................................................‬ث‬

‫الفق رة الثاني ة ‪ :‬ش مول موض وع التس جيل لمل ك عم ومي بص دد‬
‫التحديد ‪ 83 .......................................................‬ث‬

‫‪ 87‬ث‬ ‫الفصل الثاني ‪ :‬الملك العمومي بعد صدور حكم التسجيل ‪.................‬‬

‫‪ 91‬ث‬ ‫المبحث الأول ‪ :‬الملك العمومي والمفعول التطهيري لحكم التسجيل ‪...‬‬

‫الفرع الأول ‪ :‬مبدأ التطهير ‪ 91 .................................................‬ث‬

‫الفقرة الأولى ‪ :‬مجال تطبيق مبدأ التطهير‪ 92 ......................‬ث‬

‫‪ -1-‬الحقوق القابلة للتطهير ‪ 92 ...........................‬ث‬

‫‪ -2-‬الحقوق التي ال يشملها التطهير ‪ 96 ...................‬ث‬

‫‪ 97‬ث‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬تحديد بداية مفعول التطهير في الزمن ‪.........‬‬

‫‪ 98‬ث‬ ‫‪ -1-‬بداية المفعول التطهيري في التسجيل االختياري‪...‬‬

‫‪ 99‬ث‬ ‫‪ -2-‬بداية المفعول التطهيري في التسجيل اإلجباري ‪...‬‬

‫‪157‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪101‬ث‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬استثناء الملك العمومي من المفعول التطهيري ‪..............‬‬

‫الفقرة الأولى ‪ :‬أجزاء الملك العمومي ‪102 .........................‬ث‬

‫‪ -1-‬ع دم ت أثير المفع ول التطه يري لحكم التس جيل على‬

‫حقوق الملك العمومي ‪102 ..................................‬ث‬

‫‪ -2-‬عدم تأثير القوة الثبوتية للترسيمات على حقوق الملك‬

‫‪105‬ث‬ ‫العمومي ‪.........................................‬‬

‫الفقرة الثانية ‪ :‬التحمالت الموظفة للمصلحة العامة‪110 .............‬ث‬

‫‪110‬ث‬ ‫‪ -1-‬عدم إشهار التحمالت الموظفة للمصلحة العامة‪....‬‬

‫‪-‬أ‪ -‬ارتفاقات القيام بعمل‪111 ........................‬ث‬

‫‪-‬ب‪ -‬ارتفاقات االمتناع عن القيام بعمل ‪111 .........‬ث‬

‫‪-‬ج‪ -‬ارتفاقات التحمل ‪112 ..........................‬ث‬

‫‪ -2-‬إشهار بعض التحمالت الموظفة للمصلحة العامة‪114 ...‬ث‬

‫‪-‬أ‪ -‬إشهار قرار الحماية‪114 .........................‬ث‬

‫‪-‬ب‪ -‬إشهار حق األولوية في الشراء‪115 ............‬ث‬

‫‪117‬ث‬ ‫المبحث الثاني ‪ :‬الملك العمومي ونفاذ حكم التسجيل‪...................‬‬

‫‪117‬ث‬ ‫الفرع الأول ‪ :‬مفعول حكم التسجيل على الملك العمومي ‪.............‬‬

‫الفق رة الأولى ‪ :‬المل ك العم ومي إزاء الحجي ة المطلق ة لحكم‬

‫التسجيل‪118 .......................................................‬ث‬

‫‪ -1-‬اتصال القضاء بحكم التسجيل‪118 .....................‬ث‬

‫‪ -2-‬اس تثناء المل ك العم ومي من الحجي ة المطلق ة لحكم‬

‫التسجيل‪119 ................................................‬ث‬

‫‪158‬‬
 ‫رسالة نيل شهادة ختم الدروس بالمعهد األعلى للقضاء – الملـك العمومي والتسجيل العقـاري ‪ .... -‬مطيع بن سليمـان‬

‫‪120‬ث‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬الملك العمومي بين المراجعة والتعويض‪.......‬‬

‫‪ -1-‬مراجعة حكم التسجيل‪120 .............................‬ث‬

‫‪ -2-‬دعوى التعويض‪124 ..................................‬ث‬

‫‪130‬ث‬ ‫الفرع الثاني ‪ :‬استرجاع أجزاء الملك العمومي‪..............................‬‬

‫‪130‬ث‬ ‫الفقرة الأولى ‪ :‬النظام القانوني لدعوى الاسترجاع ‪............‬‬

‫الش روط الإجرائي ة والموض وعية ل دعوى‬ ‫‪-1-‬‬

‫االسترجاع‪132 .............................................‬ث‬

‫‪ -2-‬الإثبات في دعوى االسترجاع‪134 .....................‬ث‬

‫‪136‬ث‬ ‫الفقرة الثانية ‪ :‬المحكمة المختصة بالنظر في دعوى االسترجاع‬

‫‪ -1-‬إبعاد اختصاص المحكمة اإلدارية‪137 .................‬ث‬

‫‪ -2-‬إقرار اختصاص محاكم الحق العام‪139 ................‬ث‬

‫الخاتمة ‪145 ............................................................... .....‬ث‬

‫المراجˆˆع ‪150 ...................................................................‬ث‬

‫‪.‬‬

‫‪155‬ث‬ ‫الفهرس ‪...................................................................‬‬

‫‪159‬‬