OKVIRNA ISPITNA PITANJA (OBLASTI) IZ PREDMETA “VREDNOVANJE GRAĐEVINSKIH OBJEKATA”

1. Šta su to nepokretnosti i osnovne kategorije nepokretnosti

Nepokretnosti su deo fizickog sveta koji je vazan za zemlju i zbog toga one se ne mogu premestati sa
jednog mesta na drugo a pogotovo da se premestaju bez toga da dodje do nekih ostecenja tih stvari.

Osnovne kategotije su Objekti (stambeni, poslovni, magacini, proizvodne hale) i Zemljiste ( gradsko,
poljoprivredno, sumsko)

2. Za koje se svrhe vrše procene vrednosti nepokretnosti

Pre svega za potrebe kupaca odnosno prodavaca (kupoprodajne transakcije), potrebe banaka (npr.
hipoteke), sudski postupci (sporovi,), izvrsni postupci, poreske svrhe (na imovinu..koriste se metode za
masovne procene), racuvodstvene svrhe (firme imaju zemljista i objekte), poslovi ekspropriacije, poslovi
vezani za osiguranje.

3. International Valuation Standard Committee, TEGoVA, RICS, American Society of Appraisers …

To su međunarodni standardi vezani za procenu vrednosti nepokretnosti.

TEGoVA- to su standardi za procenu vrednosti jednog velikog evropskog udruzenje, I imaju clanice u
velikom br evropskih zemalja, a clanice tegove su nacionalna udruzenja procenitelja I u cilju standardi
poslvanja napravili standard za procenu vrednosti nepokretnosti.

RICS- medjunarodna org sa sredistem u engleskoj, bave se I procenama vrednosti nekretnina I

edukacijom I izdajju rics red book, bave se konsultantskim poslom izmedju ostalog I procenama
vrednosti nekrtetnina

American Society of Appraisers americko udruzenje procenitelja, oni takodje imaju svoju org I svoja
dokumenta odnosno pravila kako se vrse procene nepokretnosti, u srbiji kad je donesen zakon priznavae
su licence tegove ricsa a sada ne mogu direktno dobiti licencu nego uz polaganje malog dela ispita dobiti
I srpsku licencu.

International Valuation Standard Committee (IVSC)- svetska org procenitelja koja takodje izdaje svoje
standarde za procenu vrednosti nepokretnosti

Medjunarodne licence su pozeljne ali da se bavite u srbiji procenom dovoljna je licenca koju izdaje
ministarstvo finansia republike srbije.

Jednom kad se stekne licenca nije zauvek nego svake godine morate imati odr broj casova edukacije.

4. Definicija nepokretnosti, podela na pokrene i nepokretne stvari

Nepokretnosti su deo fizickog sveta koji je vazan za zemlju i zbog toga one se ne mogu premestati sa
jednog mesta na drugo a pogotovo da se premestaju bez toga da dodje do nekih ostecenja tih stvari.

Pokretne stvari su sve one stvari koje se mogu pomerati sa jednog mesta na drugo pri čemu ne
narušavaju svoju suštinu.

5. Sticanje svojine na napokretnostima

Svojina nad nepokrenu stvar se stice pomocu ugovora u pisanoj formi koji je overen kod notara i upis u
javnu evidenciju odnosno u katastar nepokrtetnosti. Potrebno je sto pre upisati se u javnu evidenciju da
ne bi doslo do zloupotrebe.

6. Javne evidencije o vlasništvu na nepokretnostima (Katastar nepokretnosti, Katastar zemljišta i

Zemljišne knjige)

Javna evidencija znaci da su to podaci koji su dostupni bilo kom licu, ta evdencija se zove kat.
Nepokretnosti i u srbiji ga vodi rgz.

Katastar zemljista se bavila geodetska struka, bavila se fizickim osobinama objekata i zemljista, dok je
pravi status nekretnina bio evidentiran u sudovima u zemljisnim knjigama (TO JE BILO NEKADA DAVNO)

Sada je sve to objedinjeno, i fizicki i pravni status nepokretnosti.

7. Identifikacija nepokretnosti (katastarski planovi, katastarske opštine i katastarske parcele,

označavanje parcela, označavanje objekata na katastarskim planovima)

Svaka administrativna opstina se sastoji od jedne ili vise katastarska opstina.

Adm i kat opstina Vracar i Novi beograd se poklapaju, dok vozdovac ima 1 adm opstinu vozdovac ali vise
kat opstina (kat opstina mml, vozdovac, kumodraz, zuce...).

Svaka kat opstina je podeljena na kat parcele, svaka kat parcela je jedan deo zemljine povrsine koja ima
tacno odr granice i povrsinu i te granice su ucrtane u odg kat planovima

Kat parcele su najmanje fizicke jedinice zemljista koja je evidentirana u kat planu i imamo odg podatke u
njoj, broj, podbroj, oblik, povrsina....

kat planovi predstavljaju mape katast. opstina gde su ucrtane granice kat opstine ali i granice
pojedinacnih kat parcela.

Granice parcela predstavljaju ortogonalnu projekciju fizickih granica parcela projektovane na

horizontalnu ravan.

Kat parcele imaju svoje brojeve i dodeljeni su tako da ne postoje 2 parcele sa istim brojem. Dodeljeni su
im brojevi i to je jednoznaca oznaka koja se nece cesto menjati. Kako prolazi vreme javlja se potreba da
kat parcele budu podeljenje (npr nasledstvo). Parcelama mozemo dodeliti podbroj npr 256/1 i 256/2 i
dodeliti parcele po doogovoru. Broj 256 i podbroj 1 ili 2. Imaju povrsinu, broj, podbroj i oblik te parcele.

Na kat planovima se ucrtavanju i objekti na kat parcelama, polozaj obj je proj na horizontalnu ravan i
crtaju se u razmeri kao sto je i razmera za kat parcelu. Da bi razlikovali objekte na parceli dodeljuju im se
brojevi (1,2,3...).

Uvid preko interneta nije zvanicni dokument, nego od uprave moramo traziti zvanicu kopiju plana
parcele.

8. Tereti na nepokretnostima (lične i stvarne službenosti, hipoteka, zabeležbe)

Nalaze se u G listu
Tereti jednog lica koji ima odredjena prava na nekoj tudjoj nekretnini. Upis tereta moze da trazi samo
vlasnik a pravo da trazi da se obrise odr teret moze da podnese samo lice na koje je taj teret ustanovljen.
Notar mora da overi taj dokument i za upis i za brisanje.

Vrste tereta na nepokretnostima:

1. Licne sluzbenosti vezane su za tacno odr lice i dve najcesce vrste su pravo koriscenja tudje stvari(npr
pravo stanovanja i onda trece lice sme da koristi taj stan a vlasnik ne moze da ga izbaci) ili pravo ploda
uzivanja ( za razliku od prava koriscenje on ima pravo ne samo da zivi nego i da iznajmljuje i uzima kiriju
od tog stana). Ova prava moraju biti upisana u list nepokretnosti. Moze biti konstituisano na lice na odr
period ili dok to lice postoji. Postoji i pravo zakupa (zakupi obj na 10 god nekog lokala npr) i trazi da se
upise u katastru i ako se proda lokal drugom vlasniku on ima pravo da koristi taj lokal 10 god.

2. Stvarne sluzbenosti vezane su za odr dobro (stvar, nekretninu) koje se naziva povlasno dobro i vlasnik
povlasnog dobra ima pravo da koristi na odr nacin posluzno dobro. (npr pravo prolaska preko tudje
parcele).

3. Hipoteke - Kod nepokretnih stvari uspostavlja se hipoteka. Pored ugovora o zajmu poverioc trazi da se
u listu nepokretnosti upise hipoteka. Zahtev za hipoteku moze da podnese samo vlasnik nekretnine.
Brisovnica je izjava banke da hipoteka moze da se izbrise iz lista nepokretnosti.Stavi se npr stan pod
hipoteku kao garancija banci da ukoliko duznik nije u stanju da vraca ratu za kredit, banka moze da
putem javne licitacije proda taj stan. Banka uzima novac koliko je ostalo duga a ostatak ide vlasniku.
Obicno banka vrednost stana za kredit procenjuje na 80% kako bi se osigurala da ce je prodati u sto
kracem vremenskom periodu i da nece doci do prevelikih trzisnih oscilacija i da ce vratiti sav novac koji
je ulozila.

4. Zabelezbe su privremeni upisi u teretnom listu koji sluze kao upozorenje da postoji neki postupak ili
nesto se desava sa tom nekretninom ali nije finalno razreseno. Ono sluzi kao opomena da bi trebali da
vodimo racuna. Npr kada se podnese neki zahtev ili ukoliko postoji sudski spor.

9. Sadržaj lista nepokretnosti

Na pocetku br lista nepokretnosti: opstina, kat opstina i sifre opstina (zbog informaticara) i datum
azurnosti

A list (fizicke inf o zemljistu)- br i podbr parcele, potez, povrsina, br objekta i povrsina ispod tog obj.,
namena zemljista
B list- - pravni parametri (podaci o vlasnicima zemljista ili nosiocima prava) – udeo u vlasnistvu, pravo
koriscenja

G list- list o teretima -sluzbenosti, hipoteke, zabelezbe

V1 list- odnosi se na objekte (podaci o fizickim kar obj i pravnom statusu obj.)- br objekta i povrsinia
zemljista pod objektom. Namena obj (st poslovno, magacin, hala...), ulica i broj, spratnost, povrsina obj.,
napomene ( dal ima npr upotrebnu dozvolu..), podaci o vlasnistvu na obj., korisna i gradjevinska
povrsina.

V2 list - podaci o fizickom opisu posebnog dela obj ( stanovi, garaze, garazna mesta..) i pravni status
odnosno ko su nosioci prava na posebnom delu- u tom listu nalazi se br i podbr parcele i br objekta gde
se posebni deo nalazi, koji stan, koji sprat, koji ulaz, koja povrsina, evidencioni broj. Vlasnici posebnih
delova objekta.

10. Navesti osnovnu podelu metoda vrednovanja nepokretnosti

1. Komparativni pristup – poredjeje vec prodati stan u slicnim uslovima (gledaju konkurcenciju)

2. Troskovni pristup – gledaju se koliki su troskovi da se izgradi jedan takav objekat (zasto kupiti kucu
ukoliko mogu da kupim zemlju i da sagradim kucu za manje para)

3. Prinosni pristup – koliko mu neka nekretnina prinosi novca i da li mu se vise isplati da to proda i ulozi u
drugi biznis

11. Definicija tržišta

Trziste je mesto na kome se susrecu kupci i prodavci, i gde se vrši razmena dobara putem mehanizma
cena. Moderna privreda je robnonovcana. Novac je univerzalna roba koja sluzi za razmenu.

12. Ponuda i tražnja (definicije, grafici, ravnotežna tačka, elastičnost ponude i tražnje)

Kolicina robe koja se nudi na prodaju naziva se ponuda, sto vise kolicine to je vec ponuda. Ako imamo
malo ljudi kojima neka roba treba onda je potraznja mala, i obrnuto ako je veca..

Ponuda je kolicina robe koja se iznosi na trziste radi prodaje. Traznja je kolicina robe koja se trazi radi
kupovine na trzistu.

Niska cena velika traznje. Visoka cena mala traznja. Ako je cena niska ponuda je mala, a ako je cena
velika onda je i ponuda velika. (mala cena, onda samo oni koji imaju manje troskove proizvodnje od cene
mogu da udju u trziste).

Osnovna ideja -ravnoteza ponude i traznje. Svi prodavci da prodaju i svi kupci da kupe proizvod.

Ako je ponuda veca od traznje cene padaju. Ako je ponuda manja od traznje cene skacu (npr. dva kupca
1 auto, podizes cenu dok jedan ne odustane). Veca ponuda i veca potraznja, cena ostaje ista.
mala cena, onda samo oni koji imaju manje troskove proizvodnje od cene mogu da udju u trziste i onda
je mala ponuda.
Sva roba koja se iznese na trziste ce biti prodato u plavoj tacki preseka

Elastičnost ponude i tražnje predstavlja srazmernost odnosa promene cene i količine.

13. Koja su 4 osnovan faktora koji utiču na formiranje vrednosti stvari

1. Upotrebljivost – ogleda se u tome za koliku masu ljudi je upotrebljiv (hleb, svajcarski noz)

2. Retkost – ako ih je malo a postoji njihova upotrebljist, onda vrednost skace.

3. Kupovna moc – koliko novca imaju kupci na raspolaganju (vise para moze kupiti vise robe, visa traznja)

4. Preferencije potrosaca – vise ljudi traze isti proizvod, veca traznja za proizvodom. To se radi preko
marketinga(Coca-Cola).

14. Šta su to Međunarodni standardi za vrednovanje i opisati njihovu strukturu

To su standardi koji definišu modele vrednovanja nepokretnosti kao i opšta načela kojima se treba
rukovoditi prilikom izrade procene.

15. Objasniti pojam "cena"

Iznos koji prodavac trazi da bi nesto prodao, ili iznos koji kupac nudi da bi nesto kupio. Cena je nesto sto
je prodavceva zelja i namera, ali moguce je da nije realna cena.

16. Objasniti pojam "troškovi izgradnje"

Iznos novca koji treba uloziti da bi se neki proizvod napravio. I ti troskovi predstavljaju koliko bi me
kostalo da nabavim materijal, da napravim od tog mat proizvod...

17. Objasniti pojam "vrednost"

Predstavlja najverovatniji iznos po kome će se izvršiti neka kupoprodajna transakcija. Vrednost određuje
tržište.

18. Odnos cena - vrednost

Cena moze biti veca od trzisne vrednosti. Ako je cena visoka duze ce se stan prodavati, ukoliko je cena
niza od trzisne vrednosti onda ce brze prodati nekretninu. Treca varijanta je da cena bude slicna trzisnoj
vrednosti i to je najverovatnija cifra po kojoj ce se obaviti kupoprodajna transakcija.

19. Odnos cena – troškovi

3 mogucnosti. Cena veca, jednaka ili manja od troskova. Ako je cena veca od troskova povoljna je za
prodavca. Cena je jednaka troskovima, prodavac pokusava da izvuce kolko je ulozio. Cena je manja od
troskova, ne mora da znaci da ce prodati.

20. Odnos vrednost - troškovi

3 mogucnosti. Troskovi su vreci, jednaki ili manji od trzisne vrednosti. Ako su troskovi veci od trzisne
vrednosti onda bi prodavac imao gubitak (promasene investicije). Ako su troskovi jednaki trzisnoj
vrednosti onda prodavac nema profit. Trzisna vrednost je veca od troskova izgradnje onda se isplati
ulaganje u posao.
21. Navesti definiciju "tržišne vrednosti" prema Međunarodnim standardima za vrednovanje

Trzisna vrednost je najverovatniji iznos za koji ce se obaviti kupoprodajna transakcija izmedju prosecno
zainteresovanog prodavca i prosecno zainteresovanog kupca koji nisu medjusobno povezani, nakon
odgovarajuceg marketinga, pri čemu su obe strane posedovale dovoljno saznanja i pri čemu se obe
strane ponašaju razumno i racionalno i kada ni prodavac nije u situaciji da mora da proda nekretninu niti
je kupac u situaciji da mora da kupi nekretninu.

22. Navesti definiciju "najbolja namena"

Najbolja namena je ona namena koja je pravno dopuštena, fizički izvodljiva i finansijski moguća i
rezultuje najvećom koristi za vlasnika. Tržišnu vrednost određujemo za najbolju namenu.

Npr. Kućica sa malim dvorištem vredi 80 000 evra kao stambeni objekat, ali kao lokacija za zgradu od
1000 kvadrata vredi 500 000 evra.

23. Navesti tri osnovna pristupa određivanju tržišne vrednosti i navesti razmišljanje koje navodi na
upotrebu za svaki od njih

1. Komparativni pristup – potrebno Je imati aktivno trziste, veci br kupoprodajnih transakcija stanova
koji su slicni nasem stanu u skorije vreme. Obicno je komp metoda vezana za stanove. Prodavac nece
prodati za manje nego sto su njegove kolege prodale, isto vazi i za kupca.

2. Troskovni pristup – nemamo aktivno trziste...magacinska hala prodaja 500e/m2, nema slicnih hala u
blizini pa nema sa cime da poredi, ali moze da razmislja koliko ce ga izaci da kupi zemlju i da izgradi halu
npr za 400e/m2. U tom slucaju kupac ce pre kupiti zemlju i izgraditi halu nego kupiti gotovu. Troskovni
pristup ima logike sa strane kupca. Prodavac nece prodati nekretninu za manje para nego sto ga je
kostalo da sagradi takav objekat.

3. Prinosni pristup – Ovaj pristup se primenjuje kada se vrednost generiše preko prihoda od
iznajmljivanja prostora. Gledamo koliki je profit koji ostvaruje prodavac od nekog objekta. Neki lokal
donosi 1000e/mesecno. Prodacu ga za onoliko koliko mi treba para da bi ulozio u drugi posao koji ce mi
doneti makar 1000e/mesecno ili vise. Ako si kupac gledas sta se vise ispalti, gledas koliko ces dobiti od
lokala a koliko od drzanja para u banci. Objekti gde primenjujemo ovaj pristup su lokali (presudna
mikrolokacija), benzinske pumpe...

24. Koja metoda se može primeniti za vrednovanje objekata ako nemamo podatke sa tržišta o
ostavrenim kupoprodajnim cenama na tržištu

Troskovni ili prinosni pristup.

25. Kada se koriste "netržišna vrednovanja"

Ako nisu ispunjeni svi uslovi iz definicije tržišne vrednosti onda govorimo o netržišnoj vrednosti. Situacija
je da prodavac mora da proda sto pre i onda nekretnini opada vrednost.

26. Šta je to" amortizovana vrednost zamene"

Metoda kada uzimamo u obzir troskova izgradnje novog objekta pa zatim umanjujemo za vrednost 3
amortizacije (fizicka, funkcionalna i ekonomska amortizacija).
27. Šta je to amortizacija, zbog čega se koristi i vrste amortizacije

Pojam amortizacije podrazumeva smanjenje vrednosti stalnih sredstava preduzeća usled njihovog
trošenja i habanja. Postoje 3 amortizacije.

Fizicka amortizacija – umanjenje vrednosti objekta jer je doslo do smanjenja fizickih karakteristika
materijala tog objekta

Funkcionalna amortizacija - umanjenje troskova izgradnje identicnog objekta zbog funkcionalnog razloga

Ekonomska amortizacija – umanjenje vrednosti objekta jer je obj izgradjen na mestu gde se ekonomski
to ne isplati. (npr magacin u beogradu ili magacin u surdulici

28. Kako se određuje "amortizovana vrednost zamene"

N- ukupni zivotni vek nekog objekta, n- godina starosti objekta, n1- preostali zivotni vek

Amortizacija = n/N n1 =1 - n/N

29. Šta je to "vrednost kroz upotrebu"

Sadasnja vrednost buducih neto prihoda koji ce vlasnik ostvariti od te nekretnine. Primer peintjum 1 koji
ima neki softver koji donosi po 100e mesecno ali racunas i disk stopu.

30. Šta je to "vrednost sa ograničenim tržištem"

Trziste za takve nepokretnosti postoji ali je ogranicen odnosno ima mali broj kupaca i prodavaca. One se
moraju duze izlagati marketingu. Npr. silosi

31. Koji metod se najčešće koristi kada se određuje vrednost za "specijalizovane, posebne namene ili
posebno projektovane stvari"

Amortizovana vrednost zamene- ako nemamo aktivno trziste ova metoda predstavlja neko razumno
razmisljanje.
32. Objasniti "vrednost za investiciju"

Npr odnosi se na investitora, kupio je parcelu ali mu fali jos jedan mali deo parcele da uzme ceo blok, i
onda kao investitor imam poseban interes jer ako uzmem i taj mali plac imam celu gradj parcelu i
spreman sam da platim malo vise nego sto je vrednost te parcele.

33. Objasniti vrednovanje objekta u sklopu "vrednovanja postojećeg poslovanja"

Vrednost fabrike 10mil, sastoji se iz 3 hale od po 1000,4000,5000m2. Prosek 1000e/m2. Ali ne ostvaruje
se ista vrednost u sve tri hale. Ako se u hali 1 proizvodi 50% ukpne proizvodnje, onda bez obzira sto je
najmanja onda vredi 5mil.

34. Objasniti pojam "vrednovanje kao materijal za otpad"

Rezidualna vrednost. Vrednost koja ostaje na kraju kompletnog zivotnog veka nekog objekta.

35. Šta je to "specijalna vrednosrt"

Imamo prosecno zainteresovanog prodavca a sa druge strane nadprosecno zainteresovanog kupca.

36. Šta je to "likvidaciona vrednost"

Vrednost po kojoj ce se izvrsiti kupoprodajna transakcija u jednom kratkoom roku kada prodavac mora
da proda nekretninu a kupac je upoznat sa tom situaciom. I vrv je cena takve nekretnine niza nego inace.
Imamo prosecno zainteresovanog kupca a sa druge strane nadprosecno zainteresovanog prodavca.37.
Šta je to "sinergijska vrednost"

Kada kupovinom neke stvari ne dobijam samo vrednost nego i dopunski kvalitet koji mu daje dodatnu
vrednost. U nekoj kuci imas 2 stana i posedujes 1, ako kupis i drugi stan ne dobijes samo to nego i
stepeniste i dvoriste te kuce sve postaje tvoje i ono predstavlja tu dodatnu vrednost.

38. Koji se parametri koriste prilikom određivanja tržišne vrednosti na bazi upoređivanja ostavrenih
kupoprodajnih vrednosti za slične objekte

Trazimo nekretnine koje su u neposrednom okruzenju nasoj predmetnoj nekretnini. Na vrednost stana
utice lokacija, i povrsina stana (sto je manja kvadratura, veca je cena kvadrata jer ima vise kupaca koji
mogu da kupe taj stan). Utice spratnost stana (vecina ljudi ne voli stanove u prizemlju, zato ce vrednost
stana na 1. spratu bice veca nego u prizemlju). Opremljenost instalacija ( da li ima kanalizaciju,
elektroinstalacija, centralno grejanje...). Zavrsni radovi (parket, plocice, prozori, vrata..). Starost
odnosno da li je novogradnja ili starogradnja. Mogucnost prosirivanje stana npr na tavanski prostor.
Mirkolokacija - Orjentacija stana (da li gleda na bucnu ulicu ili gleda na park sa druge strane zgrade).
Mogucnost pristupa zgradi kolima ili pesice. Da li blizu predmetnog objekta imamo autobuske stanice,
domove zdravlja, skole, vrtici, prodavnice...

39. Odakle se prikupljaju podaci o tržišnim vrednostima drugih objekata

Prvi izvor su zvanicne baze podataka o ostvarenim kupoprodajnim cenama. RGZ ima jednu bazu
podataka o ostvarenim kupoprodajnim cenama i na mapi grada su kruzicima oznacene lokacije stanova
koji su bili predmet kupoprodaje.
Drugi izvor podataka su oglasi stanova, mogu se naci na internetu ili u stmpanim oglasima. Kada
gledamo oglase ne vidimo trzisnu vrednost negu zelju prodavca za koliko on zeli da proda taj stan.
Razlika izmedju cena oglasenih i zaista prodatih stanova je od 3-7%.

Mozemo pozvati i agencije, advokate, notari itd.

40. Opisati proceduru za utvrđivanje tržišne vrednosti objekta na bazi upoređivanja ostvarenih
kupoprodajnih vrednosti za slične objekte i zemljište

Prvo istrazimo trziste i kupoprodajne transkacije u blizini predmetne nekretnine. RGZ i oglasi npr.
Mozemo pozvati i agencije, advokate, notari itd. Zatim unosimo podatke u komparativnu matricu kako bi
uporedili predmetnui nekretninu sa ostalim slicnim i dobili krajnji iznos.

41. Standardi za obračun površina

Koristio se JUS.U.C2.100 iz 1966. Potkrovlje sve ispod 1,6m nije se uzimalo u obzir. Pragovi su se
iracunavali ako su siri od 16cm.

Koristio se JUS.U.C2.100 iz 1995. Ostali su koef redukcije samo su promenjeni (0.2,0.4,0.6 ili 0.8). Pragovi
su se uzimali svi nezavisno od sirine. Koef za potkrovlje se uzima na osnovu nagiba krova.

Koristi se trenutno SRPS.U.C2.100 iz 2002god. Predvideo je da nema redukcija. Ili se uzimaju cele
povrsine ili ne ulaze u proracun. Npr ako je visina ispod 1,5m u potkrovlju uopste se ne uzima u obzir ta
povrsina. A povrsina lodje, balkona ili terase se uzimaju direktno u povrsinu stana.

Klasifikacija na zatvoren I otvoren proctor. Pragovi ne ulaze u povrsinu objekta.

Bruto povrsina – spoljni gabariti

Neto povrsina – odbijeni zidovi od bruto povrsine

Povrsina pod gradjevinskim elementima – povrsina ispod zidova u stanu npr

42. Objasniti procenu tržišne vrednosti na bazi kapitalizacije Prihoda

Prinosni pristup ima 2 podvarijane:

Metoda kapitalizacije prinosa – svake godine moramo imati isti iznos novca od tog objekta
Stopa kapitalizacije – kamatna stopa sa kojom radi investitor (veca kamatna stopa veca stopa
kapitalizacije)

40 000evra stan (x) po stopi kapitalizacije od 10 % donosice 4000e neto prihod godisnje. Onda gledam
da li ce mi npr drzanje pare u banci dati vise od 4000e godisnje.

43. Objasniti tržišnu vrednost baziranu na troškovnom principu i kada se ona primenjuje

Troškovni pristup: Koliko treba para da se napravi novi, potpuno isti takav objekat. ( Racionalni kupac
neće platiti nekretninu više nego što bi ga koštalo da kupi slično zemljište, na sličnoj lokaciji i da na
njemu izgradi isti takav objekat )

Vrste amortizacije:

Fizička amortizacija: Služi da se vrednost objekta umanjuje za postotak koji predstavlja fizičko
propadanje ili degradaciju.

Funkcionalna amortizacija: Koliko ima manju funkcionalnost nego sadašnji objekat

Ekonomska amortizacija: Koliko se umanjuje vrednost odnosno troškovi izgradnje objekta na drugom
mestu. ( Troškovi za izradu hale u Beogradu i Majdanpeku su isti, ali lokacija je bitna i sad se postavlja
pitanje koliko bi spustio cenu kao prodavac da bi uzeo halu u Majdanpeku

47. Šta sve moraju da sadrže izveštaji o vrednovanju

Naslovna strana, zatim jedno poglavlje kao rezime (ko je narucioc procene, ko je izvrsio rpocenu, svrha
za koju se vrsi procena, kat. Parcela I opstina, br stana, adresa, struktura stana, korisna povrsina…), I
onda ide detaljni izvestaj sta je I kako radjeno. Imamo inf o metodologiji koja je koriscena. Def trzisne
vrednosti. Opisati sta smo konkretno radili, izlazak na listu mesta, odakle nam list nepokretnosti, odakle
smo prikupljali informacija I kakve sm o analize sprovodili za tu procenu. Obim istrazivanja da li je obj
stabilan ili su korisceni opasni materijali. Povrsine stanova. Kakvi su temelji zakljucujemo na osnovu
indicija npr ako je arm betonska konstrukcija predpostavljamo da je I temelj arm betonski a necemo
iskopavati temelje da bi to proverili. Obavezno je u tom slucaju naglasiti da je to pretpostavka I da
nisam vrsio detaljnije istrazivanje. Procenitelji nisu u obavezi da npr proverava stabilnost konstrukcije
smitovim cekicem ali ukoliko uoci pukotine mora naglasiti da konstr nije stabilna u svojoj proceni.
Specijalne pretpostavke (hipoteke, pristupni putevi koji ce trebati da se izgradi, procena stana u
izgradnji). Zatim imamo tehnicki opis lokacije I predmetne nekretnine- prilaz stanu, da li je proctor
skoro renoviran, instalacije u stanu, organizacija stana, parkovi ispred zgrade, prodavnice u okolini. Uzeti
podaci sa RGZ-a. Slike stana kao dokaz da smo tamo bili. Trzisna vrednost stana I metoda koja je
primenjena. Na kraju zakljucak gde stoji ko je narucilac procene I kolika je trzisna vrednost I koji je
datum procene, kao I mesto za potpis da se vidi ko je procenitelj. Licence I prilozi.

Datum izlaska na licu mesta, datum na koji se vrsi procena, datum izvestaja – tri glavna datuma.