ВРЕДНОВАЊЕ ГРАЂЕВИНСКИХ ОБЈЕКАТА

1. Шта су то непокретности и основне категорије непокретности

Непокретности су земљиште, зграде и други грађевински објекти као и посебни

делови зграда на којима може постојати засебно право својине. То су ствари
које се не могу или тешко могу померити без оштећења.

Непокретности уписане у катастар непокретности, за потребе спровођења

масовне процене вредности непокретности, класификују се у следеће врсте и
подврсте:

1) земљиште: грађевинско земљиште, пољопривредно земљиште, шумско

земљиште, остало земљиште

2) објекти: стамбени објекти: кућа, викендица, стамбена зграда са више

станова, гараже, пословни објекти: објекат пословних услуга, туристички
објекат, угоститељски објекат, трговински објекат, спортско-рекреациони
објекат, остали пословни објекти, индустријски објекти и складишта: објекат
лаке индустрије, објекат тешке индустрије, резервоар, силос и складиште,
остали индустријски објекти, пољопривредни објекти: објекат за
складиштење пољопривредних производа, објекат за пољопривредну
производњу, посебни пољопривредни објекат, остали пољопривредни
објекти за смештај механизације, материјала и др, објекти посебне намене:
бензинска пумпа (станица), објекат за производњу електричне енергије,
објекат за експлоатацију минералних сировина, остали објекти посебне
намене

3) посебни делови објекта: стан, гаражни простор: гаража, гаражно место,

пословни простор: пословни простор за који није утврђена делатност,
локал, канцеларија, индустријски простор: магацински простор, простор за
индустријску производњу
2. За које се сврхе врше процене непокретности

 приликом куповине или продаје – реална процена одређене

некретнине или земљишта
 за банку – као начин обезбеђења за случај да клијент који је узео кредит
више није у могућности да враћа рате. Банка тражи залогу или хипотеку
на некој ствари да може да је прода и тако поврати новац.
 за потребе судских поступака – проценити вредност објекта за
случајеве извршних поступака, уколико некретнина има два власника, а
један жели да постане апсолутни, па колико да исплати другог власника
 за пореске потребе – утврђивање пореза не имовину 0,4% годишње,
порез на пренос апсолутних права од 2,5% од тржишне вредности. Да не
би дошло до преваре да се упише мања површина и цена некретнине,
пореска управа врши процену вредности. Порез на капиталну добит од
15% од разлике цене (купљено за 100.000, продато за 140.000, порез је
15% од 40.000)
 рачуноводствене потребе – треба водити евиденцију о вредностима
некретнина у власништву фирме, банке им то траже ради оцене
кредитног рејтинга.
 за осигурање – служи ако дође до оштећења неке ствари, да од тих
пара можемо да поправимо објекат. Износ није везан за тржишну
вредност, него за трошак изградње новог објекта уз умањење на основу
старости и похабаности.
 када фирма оде у стечај
 због наглих промена на тржишту
 због експропријације

3. International Valuation Standard Committee, TEGoVA, RICS, American

Society od Appraisers

The European Group of Valuers Associations – TEGoVA

Европски савез удружења проценитеља

Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS

Краљевска организација стручњака

Appraisal Institute - АI
Институт за процену

Recognised European Valuer – REV

Признати европски проценитељ
4. Дефиниција непокретности, подела на покретне и непокретне ствари

Непокретности су ствари који су део физичког света којe је тешко померити

без оштећења.

Покретне ствари су све ствари које се могу померати са једног места на друго
без промене своје суштине.

Непокретне ствари су све оне ствари које се не могу померати са једног места
на друго без оштећења њихове суштине.

Стан је, на пример, непокретна ствар. Међутим прозор може да буде и

покретан и непокретан. Покретна је ствар на стоваришту, али оног тренутка кад
се угради у зграду он постаје саставни део зграде и стиче статус непокретне
ствари.
Бродови и авиони спадају у покретне ствари али имају статус као непокретне,
евидентирају се у посебне регистре.

5. Стицање својине на непокретностима

Својина на непокретностима се стиче кад имамо правни основ (уговор,

наслеђе) који је у писменој форми и оверен у суду или код нотара и упис
власништва у катастру непокретности. Тек тада се постаје власник некретнине.

Стицање права својине на покретним стварима подразумева правни основ који

представља уговор, али који овде може бити у усменој форми, плаћање и
физичку примопредају.

6. Јавне евиденције о власништву на непокретностима

(Катастар непокретности, Катастар земљишта и Земљишне књиге)

Катастар непокретности је основни и јавни регистар о непокретностима и

стварним правима на њима. У катастар непокретности се уписује земљиште
(катастарске парцеле пољопривредног, шумског, грађевинског и другог
земљишта), надземни и подземни грађевински објекти, као и посебни делови
објеката који чине грађевинску целину (стан, пословни простор, гаража и др.)
Уписом у катастар непокретности се стичу, преносе, ограничавају и престају
права на непокретностима. Свако има право да изврши увид у податке које
садржи катастар непокретности, да му се изда лист непокретности или потврда
да је одређена непокретност или право уписано у катастар непокретности.
Катастар земљишта је јавна књига у којој се води евиденција о положају,
величини, култури, бонитету и корисницима земљишта (фактичка евиденција
непокретности). Катастар земљишта се формира на бази премера земљишта.
Састоји се од: катастарских планова, елабората и операти.

Земљишне књиге су јавни регистри земљишта (непоктерности) у којима се

евидентирају сва стварна права која постоје на непокретностима (својина,
право коришћења, службеност, залога реални терети, право управљања, право
гранења итд.). У земљишној књизи су поред података о некретнинама уписана
и права и правни односи према некретнини. Упис у земљишну књигу се врши
на основу јавних исправа. У земљишној књизи се евидентира правно стање на
некретнинама.

7. Идентификација непокретности
(катастарски планови, катастарске општине и катастарске парцеле,
означавање парцела, означавање објеката на катастарским плановима)

Катастарски план представља графички приказ ортогоналне пројекције

земљишта на хоризонталну раван.

Катастарска општина је територијална јединица која по правилу обухвата

подручје једног насељеног места. Могуће је и да више насељених места
припадају једној катастарској општини или да се већа насељена места изделе
на више катастарских општина.
Представља основну јединицу за коју се врши катастарски премер и одржава
катастар непокретности. Границе катастарске општине су геометријски
дефинисане (карактеристичним тачкама и линијама) и геодетски описане
(координатама).

Катастарска парцела или честица је основна катастарска територијална

јединица и представља део земљишта у катастарској општини одређен
границом и означен јединственим бројем, на коме постоји право својине.
Катастарска парцела означава се бројем парцеле и називом катастарске
општине којој припада. Положај и облик сваке катастарске парцеле приказује
се на плановима, а остали подаци који се односе на парцелу уписују се у
катастарски операт.

Означавање парцела – свака катастарска парцела има јединствени број. У

случају поделе парцеле уз број се додаје подброј да би се одржала
јединственост нумерације, нпр. 334/1, 334/2 итд.

Означавање објеката на катастарским плановима - сваки грађевински

објекат који се направи потребно је да се уцрта у катастарским плановима и
нумерише бројевима (спратност, структура, површина). Без тога не може да се
уради технички пријем објекта, а самим тим ни употребна дозвола као ни
укњижба својине (власништва). Може се употребити снимање објекта, снимање
куће, снимање зграда, уцртавање зграда, снимање стамбених објеката,
уцртавање стамбених објеката, уцртавање хала, радионица, снимање гараже,
уцртавање објекта, уцртавање куће, уцртавање гараже, подземни водови,
водовод, канализација, електрични каблови, телекомуникациони, оптички
каблови, снимање подземних објеката, уцртавање подземних објеката...

8. Терети на непокретностима
(личне и стварне службености, хипотека, забележбе)

Личне службености – везане су за одређену личност и постоје све док постоји

то лице за које су везане. Престају истеком времена на које су засноване (ако
је нпр. уговором то право било установљено на одређено време), смрћу
носиоца права или његовим одрицањем од права, одлуком суда или пропашћу
некретнине.
То су најчешће:
 Право коришћења / становања – може да станује у стану/кући као да
је његов, а да тај стан/кућа припада другом лицу
 Право плодоуживања - овлашћује неког да употребљава туђу ствар (да
станује у стану, користи локал, обрађује земљу и слично) и убира њене
плодове (узима новац од закупнине, сакупља летину...) без смањења
вредности саме некретнине и промене њене намене.

Стварна службеност јесте право власника једне непокретности да на

одређени начин користи суседну непокретност или да захтева од власника
суседне непокретности да се уздржи од одређеног понашања. Стварне
службености су дакле, права на туђим стварима.

Повласно добро (право пролаза):

Забележи се службеност да сваки власник парцеле 203/2 има право пролаза
преко парцеле 203/1, без обзира ко је њен власник. Дефинише се и како
прелази, да ли само власник може да пређе или и његови гости, да ли прелази
пешке, колима, камионом, итд. Такве службености утичу на вредност оба
добра, парцеле.
Послужно добро – слуши да се повластица искористи.
Хипотека је средство обезбеђења потраживања. Представља заложно право
на непокретним стварима, разликује се од залоге на покретним стварима у
томе што непокретност остаје код дужника, који је користи док отплаћује дуг
(обрађује земљу, живи у стану), док покретна ствар стоји код заложног
повериоца све до отплате и власник за то време не може да користи ту ствар.
Без обзира што дужник можда прода ту непокретност на којој је уписана
хипотека, банка има право да избаци тог неког купца, и прода тај стан и тиме
врати своје паре.

Забележба је упис којим се у катастар непокретности уписују чињенице које су

од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос стварних права на
непокретностима, које се односе на личност имаоца права, на саму
непокретност или на правне односе поводом непокретности.
Упис забележбе не спречава даље уписе на непокретности на који се та
забележба односи, осим ако је супротно изричито прописано законом, већ су од
уписа забележбе која је од значаја за заснивање, измену, престанак или пренос
стварних права на непокретностима, сва располагања имаоца права и уписи у
катастру непокретности који су противни сврси уписане забележбе, условни и
зависе од исхода решавања стварних права на непокретности због којих је
забележба уписана.

9. Садржај листа непокретности

Састоји се од пет делова: А лист, Б лист, В лист-1део, В2 лист-2 део и Г лист,

од којих сваки може имати више страна, у зависности од броја посебних
делова, власника, терета, итд.

А – ЛИСТ ПОДАЦИ О ЗЕМЉИШТУ

 Број парцеле (основни број/подброј),

 Број дела парцеле (број зграде)
 Потез и улица, дефинише где се то земљиште налази – крај или адреса
 Начин коришћења земљишта
земљиште под зградом-објектом,
земљиште уз зграду-објекат,
пољопривредно, прве, друге категорије, грађевинско, двориште, шума...
 Површина земљишта, одвојено за сваки део земљишта ха/а/м2
 Катастарски приход
 Врста земљишта – пољопривредно земљиште или грађевинско
земљиште, јер то одређује вредност земљишта зато што грађевинско
земљиште углавном вреди много више од пољопривредног
Б – ЛИСТ ПОДАЦИ О НОСИОЦУ ПРАВА НА ЗЕМЉИШТУ

 Презиме, име, име једног родитеља, пребивалиште и адреса, односно

назив, седиште и адреса (једног или више)
 Врста права (право коришћења или право власништва - својина) –
градско грађевинско земљиште је било у власништву РС, станари су
имали трајно право коришћења земљишта, а онда се кроз законе право
коришћења мењало у право својине - конверзија грађевинског
земљишта, неопходно је имати право својине на земљишту да би се
градило
 Облик својине – државна својина или приватна
 Обим удела – заједничка, сувласништво или је само један власник - 1/1
(обично за зграде сразмерна површини посебног дела)

В лист 1 део: Подаци о зградама и другим грађевинским објектима и

носиоцима права на њима

 Број парцеле (основни број/подброј)

 Број зграде – 1, 2, 3...
 Начин коришћења и назив објекта за сваки објекат (стамбено-пословна
зграда)
 Површина Корисна и Грађевинска
 Број етажа – ПО, ПР, СП, ПК
 Правни статус објекта – легалан, нелегалан, без грађевинске дозволе
 Адреса објекта
 Носилац права на објекту
 Врста права/Облик својине (нпр. Држалац, Приватна)
 Обим удела

В лист 2 део: Подаци о стану и пословној просторији као посебним

деловима зграде или других грађевинских објеката и носиоца права на
њима

 Број парцеле (основни број/подброј)

 Број зграде – 1, 2, 3...
 Број улаза
 Број посебног дела – број стана
 Начин коришћења посебног дела и собност – нпр. једноипособан стан
 Површина Корисна
 Носилац права – власник стана
 Врста права/Облик својине ( нпр.Својина, Приватна)
 Обим удела ( нпр. 1/1)
Г лист Подаци о теретима и ограничењима

 Број парцеле (основни број/подброј)

 Број зграде – 1, 2, 3...
 Број улаза
 Број посебног дела – број стана
 Начин коришћења посебног дела објекта
 Опис терета односно ограничења
Врста терета, односно ограничења и подаци о лицу на које се терет
односно ограничење односи
 Датум уписа
 Трајање

10. Навести основну поделу метода вредновања непокретности

1. Метода поређења – компаративна метода

2. Трошковна метода – метод амортизоване вредности замене
3. Метода на бази прихода – приходовна метода, приносна метода
метод капитализације, метод дискотованог новчаног тока

11. Дефиниција тржишта

Тржиште је место где се срећу понуда и тражња

Роба је производ намењен тржишту, продаји.

Тржиште треба да буде активно и да се цена формира слободно на основу

понуде и тражње. Монополисти и држава могу да диктирају цену.
Олигопол -мали број фирми који износе производ на тржиште (МТС, VIP, Telenor)

ТРЖИШТЕ је место на коме се размењују добра и услуге између продавца и

купца путем механизма цена.

Подела
- према врсти робе: тржиште нафте, житарица...
- према обиму: локално, светско, регионално...
12. Понуда и тражња
(дефиниције, графици, равнотежна тачка, еластичност понуде и тражње)

Количина робе која се износи на тржиште је понуда, а тражња је количина

која се купује.
Однос понуде и тражње утиче на цену.
Кад је цена ниска само они произвођачи који имају минималне трошкове
производње излазе на тржиште, како цена расте тако се број произвођача
повећава!
Равнотежна тачка – када су понуда и тражња једнаке, у пресеку кривих.
При равнотежној цени, количина добара коју су купци спремни и у стању да
купе потпуно се подудара са количином коју су продавци спремни и у стању да
продају. Равнотежна цена се зове цена која “чисти тржиште” (market cleaning
price)

ТРАЖЕНА КОЛИЧИНА неког добра је количина коју су купци спремни и у стању

да купе
ЗАКОН ТРАЖЊЕ: уз све остало непромењено, тражена количина неког добра
се СМАЊУЈЕ када РАСТЕ цена тог добра
ТРАЖЕНА КОЛИЧИНА ЈЕ У НЕГАТИВНОЈ КОРЕЛАЦИЈИ СА ЦЕНОМ!
ПОНУЂЕНА КОЛИЧИНА неког добра или услуге јесте количина коју су
продавци спремни и у стању да продају
ЗАКОН ПОНУДЕ: уз све остало непромењено, понуђена количина неког добра
РАСТЕ када РАСТЕ цена тог добра, а пада када пада цена то добра/ услуге
ПОНУЂЕНА КОЛИЧИНА ЈЕ У ПОЗИТИВНОЈ КОРЕЛАЦИЈИ СА ЦЕНОМ

Еластичност тражње – колико ће се променити тражња са променом цене

Дијаграм тражње Дијаграм понуде

13. Која су 4 основна фактора која утичу на формирање вредности ствари

1) Употребљивост - што више намена имамо за неку ствар она више вреди, а
нешто што немамо како да употребимо има ниску или никакву вредност.
Вредност се дефинише преко понуде и тражње.
2) Реткост - нешто чега има у изобиљу има малу вредност, што је ређе онда
је вредније - скупље.
3) Преференције потрошача - жеље потрошача да се нешто поседује утиче
на вредност, повећава се потражња производа.
4) Куповна моћ – ако је већа, ако је друштво богатије, онда и није проблем
дати више пара за неку ствар па су спремни више да плате па јој је
вредност већа, али ако народ нема пара онда су спремни да дају мање или
је неће купити уопште.

14. Шта су Међународни стандарди за вредновање и описати њихову

структуру

International Valuation Standards Council IVSC

Code of Conduct
Standardi IVS 1,2,3
- IVS 1 Procena tržišne vrednosti
- IVS 2 Procena netržišnih vrednosti
- IVS 3 Izveštaj o proceni
Metodološka uputstva GN 1-11
- GN 1 Procena vrednosti nepokretne imovine
- GN 2 Procena vrednosti imovine u lizingu
- GN 3 Procena vrednosti postrojenja i opreme
- GN 4 Procena vrednosti nematerijalne imovine
- GN 5 Procena vrednosti pokretne imovine
- GN 6 Procena vrednosti preduzeća
- GN 7 Opasne i otrovne supstance
- GN 8 Depresirani troškovi zamene DRC
- GN 9 Diskontovani novčani tok
- GN 10 Procena vrednosti poljoprivredne imovine
- GN 11 Kontrola procene vrednosti

IVS definiše troškovni, tržišni i prinosni metod

1. Тржишна вредност
2. Нетржишна вредност – постојi више врста: грађевинска, ликвидациона,
синергијска, вредност за инвестицију, вредност кроз употребу, вредност
као део посла, вредност за осигурање, специјалне вредности некретнина
3. Извештај о процени вредности - треба да буде недвосмислен, да га
свако разуме, да буде прецизан (први део извештаја о процени је
резиме, други део је методологија, трећи део је технички опис...)
15. Објаснити појам „цена“

Цена је износ који продавац тражи да би продао производ.

Тржишна цена непокретности је новчани износ остварен у конкретном промету

одређене непокретности на тржишту непокретности.

Цена је износ новца који се тражи или нуди за одређено добро или услугу.
Цену одређује продавац на основу вредности коју му одреди проценитељ.
Цена, вредност и трошкови могу да буду једнаки, мањи или већи једни од
других.

16. Објаснити појам „трошкови изградње“

Трошкови изградње представљају износ новца који треба да се уложи да би се

направило (и прибавило) исто такво добро, тј. изградио објекат.

17. Објаснити појам „вредност“

Вредност је највероватнији износ по коме ће се обавити купопродаја између

просечно заинтересованог продавца и просечно заинтересованог купца у
непосредној трансакцији и у којој обе стране поступају разумно, добро су
обавештене и нису под принудом да купе или продају, као и да купац и
продавац нису повезана лица

18. Однос цена – вредност

На основу односа вредности и цене знамо да ли су продавац или купац под

принудом или им се не жури. Ако је цена већа од вредности онда се продавцу
не жури и чека посебно заинтересованог купца. Ако је цена једнака вредности
обојица су просечно заитересовани, и очекује се да се некретнина прода у
разумном року након излагања тржишту. Цена је нижа од вредности ако се
продавцу жури.

19. Однос цена – трошкови

Однос трошкова и цене показује стање привреде. У нормалној ситуацији цена

мора бити већа од трошкова, да би привреда напредовала. Ако су једнаки нема
зараде и тада полако губи смисао производити, а ако су трошкови производње
већи од цене онда смо на губитку са сваким комадом, улазимо у рецесију и
производња престаје. Легитиман начин елиминисања конкуренције.
20. Однос вредност - трошкови

 трошак > вредност - „промашена инвестиција“

 трошак < вредности - зарада, профит, развој
 трошак = вредност - „0“ некад треба радити, није повољно

Однос вредности и трошкова је сличан односу цене и трошкова, али је

повољнија ситуација јер ако постоји вредност онда има потражње, а цена може
да постоји и ако нема продаје.

21. Навести дефиницију „тржишне вредности“ према Међународним

стандардима за вредновање

Tržišna vrednost (IVSC) je procenjeni iznos za koji bi neko sredstvo moglo da

se razmeni na dan procene vrednosti između zainteresovanog kupca i
zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih
strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su obe strane delovale uz
dovoljno saznanja, opreza i bez prinude.

Тржишна вредност непокретности је процена највероватније тржишне цене која

би била остварена на одређени дан у условима фер продаје, када су купац и
продавац независни и неповезани, информисани и понашају се савесно и
промишљено, и под претпоставком да не постоји неки неприкладан утицај на
цену (принуда, неповољни финансијски аранжман, и сл.)

Добро обавештени значи да су упознати са предметом купопродаје као и са

стањем на тржишту.
ТРЖИШНА ВРЕДНОСТ није чинењица већ представља претпоставку и
највероватнијем износу по коме ће се извршити купопродаја добра које је
намењено за продају у одређеном тренутку.
22. Навести дефиницију „најбоља намена“

Најбоља намена је она која је физички изводљива, правно допуштена и

финансијски изводљива, а резултује највећом користи за власника.

У циљу разматрања најбоље намене, свака потенцијална намена мора проћи

кроз озбиљна тестирања. С тим у вези треба искључити све намене које би се
могле косити са текућим или будућим зонирањем.

23. Навести три основна приступа одређивања тржишне вредности и

навести размишљање које наводи на употребу за сваки од њих

 Тржишни – компаративни приступ. Основни принцип је да разуман и

рационалан купац који није приморан да купи, за неко добро неће
платити више него што би за исто такво добро платио неком другом
продавцу. Продавац размишља на исти начин али у обрнутом смеру, да
рационалан продавац неће продати ствар за износ мањи од оног који је
плаћен за неко друго слично добро. Потребно је да постоји слободно
(држава не диктира цене) и развијено тржиште (постоји велики број
куповина и продаја сличног добра). Ако немамо уопште купопродају
сличних добара, или постоји врло мали број трансакција на тржишту
онда се овај метод тешко примењује.

 Трошковни приступ. Рационалан купац неће платити некретнину више

него што би га коштало да купи слично земљиште на сличној локацији и
да на њему изгради исти такав објекат.

 Приносна метода. Приликом куповине некретнине инвеститор

размишља колика је вредност некретнине како не би платио више него
што мора, али такође и размишља да ли може те паре које има може
боље да уложи, у банку или у неки други бизнис који ће му повећати
приходе.

24. Која се метода може применити за вредновање објеката ако немамо

податке са тржишта о оствареним купопродајним ценама на тржишту

Метода амортизоване вредности замене – еквивалент за тржишну вредност

није само трошак, него се тај износ умањује за вредност стварне амортизације
тог објекта. Амортизација је умањење због разних фактора.

Старосна, функционална и економска амортизација.

25. Када се користе „нетржишна вредновања“

Ако нису испуњени сви услови из дефиниције тржишне вредности онда

говоримо о нетржишној вредности.
Вредновања заснована на другим принципима осим тржишних подразумевају
одређене претпоставке. Ова вредновања се користе када је битно за коју се
сврху врше.
Нетржишне вредности могу бити:
 ликвидациона вредност,
 специјална вредност,
 вредност за инвестицију
 вредност са ограниченим тржиштем
 резидуална вредност - преостала,
 вредност кроз употребу,
 вредност као део посла
 вредност за осигурање
 грађевинска вредност

26. Шта је то „амортизована вредност замене“

Основна претпоставка: Колико кошта да се направи идентичан објекат

(земљиште, пројектовање, изградња, уређење), на дан процене, али пошто је
објекат стар треба умањити вредност применом амортизације.
Метода амортизоване вредности замене – еквивалент за тржишну вредност
није само трошак, него се тај износ умањује за вредност стварне амортизације
тог објекта. Амортизација је умањење због разних фактора. Неки од тих
фактора су: старост, функционалност, застарелост...
То је метод који се примењује за вредновање објеката ако немамо податке са
тржишта о оствареним купопродајним ценама на тржишту.

27. Шта је то амортизација, због чега се користи и врсте амортизације

Појам амортизације подразумева смањење вредности сталних средстава

предузећа услед њиховог трошења и хабања, за онолику вредност која се
добија по основној методи амортизације средстава.

Материјал има животни век, после више година губи функцију (инст., изол., дрво)

Постоје 3 врсте амортизације:

1. Старосна амортизација
2. Функционална амортизација
3. Економска амортизација
28. Како се одређује „амортизована вредност замене“

Рачуна се као производ цене коштања по м2 са факторима/процентима за

старосну, функционалну и економску амортизацију.
N – укупни животни век; n – године старости; nv – преостали животни век.
(1- n/N)*трошкови изградње = представља преосталу вредност.

Земљиште нема амортизацију. Може се користити компаративна метода.

29. Шта је то „вредност кроз употребу“

Везана је за тачно одређено лице, односно зараду коју то лице може да

оствари. За ствари које имају специфичну употребну вредност за посебног
корисника, а не вредност за највишу и најбољу употребу или продају. Вредност
се одређује на бази нето садашње вредности будућих новчаних токова који ће
се јавити током употребе добра и укључује резидуалну вредност на крају
употребног века.
Израчунава се садашња вредност будућих прихода од те некретнине. За
власника је вредност једнака будућим приходима на данашњи дан.

30. Шта је то „вредност са ограниченим тржиштем“

Реч је о добрима која због своје специфичности немају велико тржиште, не

продају се често, нпр. силоси. Владају специфични услови или је реч о добру
које има специфичне карактеристике, па привлачи мали број купаца. Та добра
која се продају нису непродављива – утржива, већ захтевају дужи период
маркетинга.

31. Који метод се најчешће користи када се одређује вредност за

„специјализоване посебне намене или посебно пројектоване ствари“

Метода амортизоване вредности замене. Нпр. за рафинерије нафте, силосе.

32. Објаснити „вредност за инвестицију“

Односи се на тачно одређеног купца, ако инвеститору недостаје само једна

парцела да заокружи свој комплекс, она ће за њега имати пуно већу вредност.
Вредност коју добро има само за одређеног инвеститора. Плац до плаца
инвеститора и хоће да зида на оба плаца већи објекат, па гледа како да
обезбеди и тај плац. Ова вредност је повезана са специјалном вредношћу.
Инвеститор је спреман да плати много више него што је тржишна вредност, ако
му је потребна баш та парцела због изградње већег објекта.
33. Објаснити вредновање објекта у склопу „вредновања постојећег
пословања“

Вреднује се пословање у целини. Нпр. ако фабрика има више делова, и цела
фабрика има своју вредност, онда ће једна од фабричких хала имати вредност
одређеног процента укупне вредности фабрике, онолико колико доприносе
укупној вредности, али ни једна хала сама по себи не представља основ за
тржишну вредност – (не може сама да производи).
Пример: фабрика аутомобила укупна вредност 100.000.000 €
- Мотори 20.000м2, 35% од вредности аута
- Каросерија 30.000м , 2 45% од вредности аута
- Склапање 50.000м ,
2 20% од вредности аута
35.000.000/20.000 = 1700 €/м 2

45.000.000/30.000 = 1500 €/м2

20.000.000/50.000 = 400 €/м2

Гледа се колико која хала ствара вредности под условом да се наставља производња !

34. Објаснити појам „вредновање као материјал за отпад“

Представља вредност материјала који је уграђен у објекат и колико се може

добити за исти продајом материјала као отпад.
Челичне конструкције имају ову вредност велику, док је код нуклеарних
електрана негативна. Слично као код резидуалне вредности.

35. Шта је то „специјална вредност“

Вредност коју та имовина има не за просечно заинтересованог, већ за

посебно заинтересованог купца. Вредност је виша од тржишне. Нпр. ако је
стан на првом спрату у Кнез Михаиловој изнад неког локала коме може да се
придружи, имаће много већу вредност за тог посебно заинтересованог купца
него када би се продавао другом лицу за становање. Коста кафе у Булевару је
купио горњи ниво кад је разрадио посао.

36. Шта је то „ликвидациона вредност“

Очекивани износ за који би се извршила трансакција када продавац мора да

прода, а купац то зна. Вредност која се одређује у поступку принудне продаје,
односно продаје која се мора извршити у релативно кратком року. Најчешће је
та вредност нижа од тржишне, јер подразумева невољног продавца. Овде се
прецизно морају навести критеријуми који си коришћени за одређивање
вредности и тако добијена вердност.
Разлог зашто се мора брзо продати су стечај, дуг, кредит...
 50% тржишне вредности је почетна цена за лицитацију!
37. Који се параметри користе приликом одређивања тржишне вредности
на бази упоређивања остварених купопродајних вредности за сличне
објекте

1. локација и микролокација
2. површина / величина
3. спрат
4. старост
5. квалитет
6. стање / очуваност
7. функционалност
8. додатне карактеристике

9. лифт
10. опремљеност инсталацијама
11. квалитет завршних и занатских радова
12. додатне карактеристике

+грејање, стање санитарија, стање столарије, структура, телефон, тераса,

оријентација, близина превоза, фактор човек, остали фактори...

38. Одакле се прикупљају подаци о тржишним вредностима других

објеката

 из огласа (интернет, штампани...)

 од агенција за промет некретнина
 са сајта РГЗ из Регистра цена непокретности
 истраживањем тржишта...

39. Описати процедуру за утврђивање тржишне вредности објекта на бази

упоређивања остварених купопродајних вредности за сличне објекте и
земљиште

Потребно је да постоји слободно (држава не диктира цене) и развијено

тржиште (постоји велики број куповина и продаја сличног добра). Ако немамо
уопште купопродаја сличних добара, или постоји врло мали број трансакција на
тржишту онда се овај метод тешко примењује.
Најпре се бавимо истраживањем тржишта – прикупљањем података о
оствареним купопродајним трансакцијама (меродавнији податак), али и о
ценама из понуда такве робе на тржишту. Цене могу бити нереалне из разних
разлога.
Потребан нам је што већи узорак за што сличнија добра (некретнине) за
поређење. Ако бисмо имали само један податак за поређење не можемо да
применимо овај метод јер је могуће да је неко био необавештен или под
принудом. Ако имамо довољан број трасакција екстремне вредности можемо
да искључимо из анализе.
Потребно је да знамо и период у коме се извршила трансакција, датум, јер се
цене на тржишту стално мењају, дакле, што свежији подаци.
Податке о оствареним трансакцијама тражимо од пореских управа, агенција за
промет некретнина, нотара, адвоката. Избегавати препричавање по селу.
Огласи нам дају реперне вредности, ако пуно огласа нуди станове по сличној
цени, вредност је вероватно ту негде или мања, тако да смо одредили горњу
границу вредности.

Потребно је да некретнине буду што сличније. Трудимо се да станови за

поређење буду на истој локацији, па чак и микролокацији. Затим величина
стана треба да буде приближна, јер мањи станови имају већу цену од великог
стана. То се догађа јер пуно купаца не желе да више буду подстанари, па онда
тај стан може да вреди до 40000 €, јер је ту рата кредита око 200 € што је на
нивоу подстанарске кирије, и то су станови од 30, 35 квадрата.
Ако би стан био 70, 80 квадрата имао би рату кредита од 500 €, што значи да
мора да се прима плата од 1000 € што сужава значајно круг купаца јер банке не
дозвољавају да рата буде већа од половине плате.
Значајна нам је опремљеност инсталацијама, централно грејање, лифт,
квалитет завршних и занатских радова... Питање је колика је разлика у
вредности коју носе ове разлике.

40. Стандарди за обрачун површина

Површина објекта је један од кључних параметара при одређивању тржишне

вредности некретнине.
Стандарди за обрачун површина објеката JUS, SRPS
Стан кoји има 50 квадрата, а у катастру пише 30 значи да нешто не ваља.
Обично је то нелегална (на)доградња, која се неће платити по истој цени, чак
се вероватно неће уопште платити.
 JUS U.C.2.100 (sada SRPS) – стандард за обрачун површина
Разлика између стварно измерене површине одређеног објекта и података из
катастра може бити последица промене стандарда за обрачун површина, или
физичке промене на објекту, дозиђивања, итд.
Бруто површина се мери са спољне стране објекта у нивоу пода. Нето
површина је мерена унутар објекта, унутар сваке просторије. Мери се
површина пода. Тераса има своју вредност, можемо да редукујемо површину а
задржимо цену, или да задржимо површину терасе, а редукујемо цену.
 Стандард за мерење није у обавези за примену.
JUS 1966
 у површину просторије праг улази делимично, само онај део који прелази
12цм дебљине прага.
 обрачун отворених површина:
- 0,25 отворене терасе
- 0,5 балкони (зидана ограда!)
- 0,75 лође
Висине: Нема дефинисано, у то време се веома мало вршила пренамена
поткровља. Али неки стандард дефинише да све што је у поткровљу са
висином преко 1,6 м узима се са 100% површине.

JUS 1995
 цео праг улази у површину стана
 обрачун отворених површина:
- 0,2 – отворена са свих страна и на последњем спрату
- 0,4 – има стан са једне стране
- 0,6 – зид са две стране
- 0,8 – зид са две стране и одозго
Било је пуно проблема па се променило 2002, а за све старе станове се
договара колика је цена затворене, а колико отворене површине стана који има
30 м2 затворене и 20 м2 отворене површине.
Висине: 100% преко 2,6 м
0,75; 0,5; 0,25 који зависе од нагиба косине/кровне равни
 све преко 4 м висине коефицијент 1,5

JUS 2002
Овај стандард каже да се посебно одређује вредност терасе и вредност стана.
Треба редуковати цену, а не површину терасе!
Висине: све преко 1,5м се рачунају 100%, а испод 1,5м коефицијент је 0.

Неопходно је у уговору дефинисати који ће се стандард примењивати!

41. Објаснити процену тржишне вредности на бази капитализације

прихода

То је приносни метод (ДНТ, метод капитализације), једноставнији је од ДНТ.

Подразумева да стално имамо исти нето приход. Полази се од претпоставке:
приход = вредност х дисконтна стопа (камата = главница х каматна стопа)
тржишна вредност = нето приход / дисконтна стопа
Ако имамо стан који вреди 100.000 €, а може да се изда за 600 €/месечно, то је
7.200 €/годишње. Ако тих истих 100,000 € уложимо у банку, где је камата 10%,
годишње се добије 10.000 €.
Инвеститор процењује у шта му је боље да инвестира.

19
42. Објаснити тржишну вредност базирану на трошковном принципу и
када се она примењује

Трошковни приступ: колико новца треба да се уложи да се направи нови

објекат/или купи.
Рационалан купац неће платити некретнину више него што би га коштало да
купи слично земљиште, на сличној локацији и да на њему изгради исти такав
објекат.
Нпр. празан плац + изградња објекта око 75.000 €, а готов објекат на плацу је
око 100.000 €.
Инвеститор одлучује и гледа шта му је јефтиније. Да ли да зида и да губи
време, или да узме већ озидан објекат по скупљој цени.

43. Пољопривредно и грађевинско земљиште

Грађевинско земљиште је земљиште које је као такво дефинисано законом

којим се уређује изградња објеката

Пољопривредно земљиште је земљиште које је као такво дефинисано

законом којим се уређује планирање и коришћење пољопривредног земљишта

44. Урбанистички планови (врсте планова, урбанистички параметри)

1. Урбанистички планови:

 Генерални урбанистички план - доноси се као стратешки развојни

план, са општим елементима просторног развоја за насељено место које
је седиште јединице локалне самоуправе, које има преко 30.000
становника.

 План генералне регулације - је план који се ради за мања насеља или

део већег насеља. То је први план за који се прописују услови енергетске
ефикасности.

 План детаљне регулације - доноси се за неизграђене делове насеља,

уређење неформалних насеља, зоне урбане обнове и непокретних
културних добара, инфраструктурне коридоре и објекте. Он је
оперативни план јер је степен његове детаљности такав да се може
директно спроводити.

20
2. Урбанистички параметри:

 Индекс заузетости - то је однос габарита хоризонталне пројекције

изграђене или планиране зграде и укупне површине грађевинске
парцеле изражен у процентима. На основу њега се може сагледати
однос изграђених и неизграђених површина парцеле, односно могућност
грађења и организације слободних и зелених површина. Њиме се могу
регулисати услови битни за енергетску ефикасност објеката.

 Индекс изграђености – то је количник грађевинске бруто површине већ

изграђене или планиране зграде и укупне површине парцеле.
Грађевинска бруто површина зграде (изграђена развијена површина) је
сума свих етажа (надземних и подземних) свих објеката на парцели. У
њу се не урачунавају површине под стакленицима, дуплим фасадама,
слојевима термоизолације дебљим од 5 cm. На основу овог индекса се
сазнаје колико је површина парцеле искоришћена за грађење. Њиме се
условаљава висина објеката, а самим тим се обезбеђују и повољни
еколошки услови.

 Спратност – Податак који говори о броју спратова и висинама објеката

на парцели је основни фактор који утиче на просторну организацију
парцеле, њену функционалност, еколошке и социолошке услове,
односно општи квалитет живота људи на тој парцели. Дефинисањем
дозвољених висина објеката се у највећој мери може утицати на
обезбеђење услова битних за енергетску ефикасност објеката како на тој
парцели, тако и на суседним.

 Регулациона линија - је линија која раздваја површину одређене јавне

намене од површина предвиђених за друге јавне и остале намене. Она
најчешће дели јавну површину од приватне или једну функцију од друге.

 Грађевинска линија - је линија на, изнад и испод површине земље и

воде, до које је дозвољено грађење Из ситуационог плана се сазнају
тачне позиције регулационе и грађевинске линије, па се на основну њих
одређује положај темеља, односно спољашњих ивица објекта. Морају
бити испоштовани прописани услови о минималној удаљености објекта
на парцели, односно његових делова од граница грађевинске парцеле и
раније изграђених објеката на истој и суседним парцелама.

21
45. Методе процене вредности грађевинског земљишта

1. Компаративни метод – ако се земљиште налази у истој зони са

истим урбанистичким параметрима као и наше земљиште и продато
је по некој цени, можемо очекивати да ће и наше земљиште бити
продато по истој цени.

2. Метод алокације вредности – вредност земљишта је одређени

проценат од вредности будућег објекта.
Полазимо од претпоставке да се одређени проценат укупне
вредности будуће непокретности алоцира као вредност земљишта.
На пример, за хотел са 4* је статистички праћено колика је укупна
вредност тих хотела, као и колико је плаћено за то земљиште. Види
се да је земљиште било плаћено 20% од укупне вредности хотела.
Или, када власник продаје стару кућицу у Београду за изградњу нове
зграде, онда он каже цена је 20, 25, 30% тог новог објекта, односно
толики број станова. Проценат се добија обимним истраживањем
тржишта и са великом економском анализом, а метод је прилично
оквиран, за брзу процену земљишта. Или за локал кажемо, вредност
је приближна десетогодишњој закупнини.
Нпр. Касарна Степа Степановић добила 20% станова за земљиште.

3. Метод резидуалне вредности - вредност земљишта се одређује

тако што се од укупне вредности некретнина на тој локацији одузму
амортизовани трошкови замене за грађевински објекат на тој
локацији, а оно што остане је вредност земљишта.
Нпр. Ако се некретнина продаје за 250.000 €, има и објекат и
земљиште. Ако је трошак изградње објекта 400.000 €, колико вреди
земљиште? Ништа! Али објекат није нов, него има нпр 40%
амортизације, па је преостала вредност објекта 240.000 €, а онда
земљиште вреди остатак, дакле 10.000 €.

4. Метод капитализације земљишне ренте – када се изнајмљује

земљиште као земљиште. Пример: парцела која се издаје за 5000 €
годишње, а кажемо да је стопа капитализације 8%, онда је вредност
5.000 / 8% = 62.500 €.
Потребно је одредити ову дисконтну стопу, која одређује вредност
земљишта. На земљишту не постоје објекти, или закупац гради неки
објекат од кога власник земљишта нема зараду.

22
 5. Метод капитализације земљишног резидуала - Имамо и
земљиште и објекат, приход се остварује од изнајмљивања
земљишта са објектом (кућа са двориштем).
Случај када имамо изграђен објекат на земљишту, и годишње
добијамо 50.000 € за објекат са земљиштем (халу нпр.) Одређујемо
амортизовану вредност замене објекта = 400.000 €
Стопа капитализације за земљиште је 8%
Стопа капитализације за објекат је 10%
400,000 * 10% годишње = 40.000 € годишње од објекта
Укупно добијамо 50.000 € – 40.000 € = 10.000 € годишње закупнина за
земљиште.
На то применимо метод капитализације, 10.000 € / 8% = 125.000 €
вредност земљишта.

6. Метод унапређења земљишта – трошковни метод – Купује се

земљиште да би се изградио нови објекат.
Полази се од претпоставке да неко купи неуређено земљиште за неки
износ, затим уложи у опремање тог земљишта, а затим то земљиште
продаје као неке парцеле.
Пример: Купимо 2 хектара земље за 80.000 €
Уложимо 182.000 € у припремање и опремање земљишта – израда
Урбанистичког пројекта, саобраћајнице, тротоар, кишна, фекална
канализација, итд. Укупно 262.000 €.
Очекујемо добит од посла 20% = 52.400 €. Све укупно = 314.400 €
очекујемо од те продаје, и одатле одређујемо продајну цену. Не
можемо да знамо да ли ће тржиште реаговати и куповати по тој цени,
1572 € / ару.

7. Резидуални метод (преостала вредност земљишта када се продаје

са објектом) – врши се анализа свих трошкова потребних за изградњу
– полази се од претпоставке да је ТВЗ = БРВ – (Ти + Пи)
ТВЗ (тржишна вредност земљишта)
БРВ (бруто развојна вредност) – колико пара се може добити на
данашњи дан од продаје свих станова и локала у будућем објекту,
одређује се коришћењем компаративне методе
ТИ (трошкови изградње) – потребна је врло детаљна анализа свих
трошкова који се јављају при изградњи објекта, осим земљишта
ПИ (профит инвеститора)

Резидуална вредност је минимално у износу накнаде за уређење

грађевинског земљишта. Толико вреди кућа ако је уцртана, иако је можда
срушена!

23
46. Шта све морају да садрже извештаји о вредновању

1. Насловна страна
2. Резиме процене
- Наручилац процене и проценитељ
- Датум инспекцијског прегледа
- Датум на који се врши процена
- Датум извештаја
3. Методологија којом је извршена процена
- Претпоставке од којих се пошло, евентуални услови и ограничења
4. Технички опис локације и предметне некретнине
- Стање објекта, стање некретнине, локација и микролокација
- Опис локације, зграде и стана
5. Фотографије
6. Имовинско - правна документација
- Лист непокретности
- ПРАВНИ СТАТУС ОБЈЕКТА
7. Методологија процене
8. Закључак о процени вредности
9. Лиценце
10. Прилози

47. Проценитељи

Проценитељ некретнина одлучује о чиниоцима које ће се узети у обзир при

процени и тај број може да варира зависно од сврхе процене. Методе које ће
проценитељ примењивати при процени такође могу зависити од сврхе процене,
при чему треба нагласити да обавезно треба комбиновати више различитих
метода поцене. Проценитељ даје процену некретнине у садашњем тренутку
или ако је потребно у неком тренутку у прошлости. У поступку процене
вредности, прва и основна претпоставка је објективност проценитеља и
одсуство било каквог конфликта интереса. Поред објективности, у поступку
процене, неопходно је имати у виду и специфичне професионалне стандарде
и етичка правила, које доносе асоцијације проценитеља у свету, као и Комитет
за међународне стандарде процене, који је члан Уједињених Нација. Најбитнија
активност проценитеља у поступку процене вредности некретнина, свакако је
примена одговарајућих приступа и метода процене.

48. Етичке клаузуле

интегритет, конфликт интереса, непристрасност, ауторско право и

поверљивост података

24