Professional Documents
Culture Documents
Sistem koji bi trebalo da zameni ova četiri je Katastar nepokretnosti. Na tome se uveliko
radi i veliki broj opština je prešao na ovaj sistem. Iako deluje zastrašujuće potrebno je
samo da saznate koji organ vodi javnu evidenciju nepokretnosti za opštinu na čijoj
teritoriji se nalazi nepokretnost koju nameravate da uknjižite.
1.Registri nepokretnosti
Registri nepokretnosti su javni registri. Svako ima pravo uvida i nije dužan bilo kome da
dokazuje postojanje pravnog interesa.
Izvodi ili potvrde imaju snagu javne isprave, važi pretpostavka tačnosti podataka
koji se nalaze u ispravi,
Mogućnost uvida u činjenice o kojima se vode.
Pretpostavka znanja odnosno nesavesnosti. Ukoliko nameravate da zasnujete
neko pravo na nepokretnosti (kupite, zasnujete hipoteku u cilju obezbeđenja
svog potraživanja) dužni ste da prethodno proverite podatke koji su upisani u
nadležnom registru, u suprotnom nemate pravo da se kasnije pozivate da vam je
neka činjenica bila nepoznata.
1.1Zemljišne knjige
Zemljišna knjiga se sastoji od glavne knjige, zbirke isprava, stvarni registar i imenični
registar.
ZKUL se vodi za jedno zemljišno knjižno telo, koje se sastoji od jedne ili više katastrskih
parcela jednog vlasnika koje se nalaze u granicama jedne katastarske opštine.
ZKUL se sastoji od :
Za svaku parcelu se upisuje broj pod kojim se vodi na katastarskom planu, opis
nepokretnosti (vikendica, zemljište bez zgrade, dvorište, voćnjak, vrt, itd.) i njena
površina u hektarima, arima i kvadratnim metrima. Iza rubrike u kojoj se upisuje
površina upisuju se primedbe.
U drugi odeljak popisnog lista upisuju se pojašnjenja upisa u prvom odeljku, vidi se na
osnovu kog rešenja je upisana određena parcela, ako je neka parcela otpisana u kom
se sada ZKUL-u nalazi, kojim rešenjem je ispravljena površina katastarske parcele, itd.
Pažljivim čitanjem drugog odeljka dobijamo informacije o kretanju određene parcele od
njenog nastanka.
2. Upisi
Uknjižba
Predbeležba
Zabeležba
2.1 Uknjižba
U našem pravu uknjižba je povezan sa pravnim poslom kojim se prenosi neko stvarno
pravo na nepokretnosti.
Pravo svojine se može uknjižiti samo ukoliko počiva na punovažnom osnovu ( ugovor o
kupoprodaji nepokretnosti, sudska odluka, ugovor o razmeni, ugovor o doživotnom
izdržavanju, ugovor o poklonu itd.).
2.1.1 Uslovi za uknjižbu
Ukoliko se stiče od lica koje nije upisano kao vlasnik potreban je neprekinut niz
vanzemljišno knjižnih prenosa.
Primer: Miloš Milošević kupio je plac od Petra Petrovića a on od Pavla Pavlovića dok je
Pavle taj plac kupio od Nikole Nikolića koji je i upisan kao vlasnik u ZKUL br. 322.
Da bi Miloš uknjižio svoje pravo svojine potrebno je da pored ugovora kojim je on kupio
plac sudu dostavi i ugovore između Petra i Pavla, Pavla i Nikole.
Privatna isprava:
Klauzula intabulandi.
Izjava zemljišno knjižnog prethodnika kojom dozvoljava licu kojem prenosi pravo na
nepokretnosti da ono to pravo uknjiži. Primer: (Prodavac je saglasan da se kupac na
osnovu ovog Ugovora može uknjižiti kao vlasnik nepokretnosti koja su predmet
kupoprodaje i bez njegove posebne pismene saglasnosti ili prisustva.). Obično se
klauzula intabulandi daje u samom ugovoru kojim se prenosi pravo na nepokretnosti ali
može se sastaviti i kao posebna isprava.
Dokaz o plaćenom porezu na promet nepokretnosti ( pečat poreske uprave na
samom ugovoru.
Javna isprava:
2.2. Predbeležba
Primer;
Miloš Milošević potpisao je ugovor o kupoprodaji placa sa komšijom Petrom
Petrovićem. Miloš i Petar zbog nekih Miloševih porodičnih obaveza još uvek nisu otišli u
sud da overe ugovor. Kako je komšija Petar prevrtljiv Miloš se plaši da je komšija Petar
prodao isti plac i njihovom zajedničkom poznaniku Nikoli.
Miloš je odlučio da izvrši predbeležbu prava svojine na tom placu, ne može da zahteva
uknjižbu jer ugovor nisu overili u sudu, ali će predbeležbom steći prvenstvo u odnosu na
komšiju Nikolu.
Privatna isprava:
Javna isprava:
2.3. Zabeležba
Ova vrsta upisa predstavlja jednu vrstu obaveštenja svim licima koja su zainteresovana
da steknu neko pravo na nepokretnosti. Sve one obaveze koje terete prodavca
nepokretnosti teretiće i kupca, tako da je on veoma zainteresovan da bude upoznat da li
se povodom te nepokretnosti ne vodi spor ili je otpočeo izvršni postupak koji ima za
predmet izvršenja tu nepokretnost, da li je prodavcu oduzeta poslovna sposobnost itd..
Neke zabeležbe:
Zabeležba spora
Zabeležba hipotekarne tužbe
Zabeležba pravosnažnosti i izvršnosti
(zabeležba započ. namirenja)
Zabeležba prvenstvenog reda
Zabeležba maloletnosti
Zabeležba zabrane otuđenja i opterećenja
Zabeležbu spora može zahtevati samo lice čije je zemljišnoknjižno pravo povređeno
uknjižbom prava nekog drugog lica.
Zabeležava se spor samo o pravu koje je bilo upisano u registar nepokretnosti, ukoliko
je na primer, vlasnik prodao plac a nije ovavestio lice koje ima ugovorno pravo preče
kupovine, to lice ukoliko podnese tužbu sudu može da zahteva i upis zabeležbe spora
ali samo ako je njegovo pravo preče kupovine bilo upisano u registar nepokretnosti, ako
pak pravo preče kupovine nije bilo upisano on ne može da izvrši zabeležbu spora.
Držalac nepokretnosti koji je stekao pravo svojine održajem i poveo spor protiv
lica koje je upisano u registar nepokretnosti kao vlasnik.
Supružnik kada se nepokretnost stečena radom u toku braka nalazi u zajedničkoj
svojini oba supružnika, a u registru nepokretnosti je upisana na ime samo jednog
od njih.