ПРАВО ЗАКУПА НЕПОКРЕТНОСТИ

АПСТРАКТ: Предмет овог рада је приказ и анализа процесних и материјално правних

норми везано за закуп и упис права по тот основу у катастру непокретности

КЉУЧНЕ РЕЧИ: Закуп, стварна права, облигациона права, упис, катастар

непокретности, управни поступак

УВОД

Катастар непокретности јесте основни и јавни регистар који садржи просторне и описне податке о
непокретностима, податке о стварним правима на њима, као и другим правима и чињеницама чији
је упис у катастар предвиђен законом. Према начелу јавности, односно публицитета из Закона о
поступку уписа у катастар непокретности и водова, подаци катастра су јавни те се нико не може
позивати на то да му подаци уписани у катастру нису били или нису могли бити познати, нити то
може доказивати. Једно од права која се уписују у катастар непокретности јесте право закупа.
Током важења прописа о овом јавном регистру, постојала су различита законска одређења, по
једнима да је то стварно право, одакле би се имало сматрати да се оно, као и друга стварна права
на туђим стварима, стиче уписом у катастар непокретности, по другим да је то облигационо право
које се такође уписује у катастар непокретности, без обзира што то није прописано као начин
стицања права (довољна је сама сагласнот воља, некада и предаја закупљене ствари у посед), када
се уписом таквом правном послу даје публицитет из којег проистиче већи корпус закупчевих
права. Како је законски услов за упис стварних права постојање уговора у писаној форми на коме
су потписи оверени, уз безусловну и неорочену дозволу уписа издату од стране отуђиоца права, а
везано за упис облигационих права Закон о поступку уписа у катастар непокретности и водова,
нити Закон о државном премеру и катастру, не садржи посебне норме, поставља се питање у којој
форми треба бити сачињена исправа о закупу да би она били валидни основ уписа у јавни регистар
непокретности и права на њима. Закони којима се регулише закуп, као ни Закон о облигационим
односима, не садрже одредбе о обавези овере потписа на исправама о правном послу (изузев у
изузетним прикилама, што ће бити предмет даљег излагања), Закон о јавном бележништву не
сврстава закуп у правне послове за чију пуноважност је предвиђена обавеза да буде
закључен у форми јавнобележничког записа нити прописује солемнизација нејавне
исправе о таквом правном послу. Изузев катастра непокретности, у циљу заштите права
закупаца и веће правне сигурности, постоји и регистар закупаца на неодређено време у
становима грађана, задужбина и фондација који води јединица локалне самоуправе у
складу са посебним законом из 2015.г, затим водни регистар у склопу којег и подаци о
водном земљишту и водним објектима, корисницима, по Закону о водама, у компетенцији
одређеног јавног предузећа, потом и војни катастар као основни службени регистар о војним
непокретностима и непокретностима стамбеног фонда и стварним правима на њима, уз могућност
уписа закупа у форми забележбе чињенице која се односи на непокретност и права на њој , онда
Евиденција јавних и блоковских склоништа... У правном поретку егзистирају и поједине
норме којима се већа правна заштита пружа уговорним односима овакве врсте уколико
проистичу из исправа на којима су ''потписи уговарача оверени у складу са законом'', као
што је то случај са Законом о извршењу и обезбеђењу.

У даљем излагању указаћемо на правне оквире регулисања института закупних односа и

преиспитати њихово значење у контексту прописа који уређују катастар непокретности,
што за циљ има сагледавање потреба за уједначавањем управне праксе у таквим
ситуацијама, уз наглашавање неопходности придавања правним последицама уписа
значаја примереног постојећим законским решењима и потребама сигурности правног
поретка.

Историја
У римском праву постојало је мишљење: ''Купопродаја и закуп имају толико сличности, да
се у неким случајевима може поставити питање да ли је реч о купопродаји или о закупу.
Такав ће бити случај ако је нека ствар дата у вечити закуп, што се дешава са градским
земљиштем које се даје под условом да не постоји право његовог одузимања нити од
закупца нити од његових наследника докле год буде плаћена закупнина. Ипак, ово ће пре
бити закуп него купопродаја'' (Гај, II-145; 1982, 215-216). Везано за правне односе
поводом коришћења непокретности у оптицају су били дугорочни закуп земљишта,
укључујући изградњу зграда на туђем земљишту на основу уговора о закупу али и закуп
државних пореза (Милошевић, 2009, 299; Гај, IV-28; 259). У закуп је могла бити дато и
право утемељено у личној службености доживотне употреба куће -habitatio (Паунд 2000,
III-93).

Према Теодору Тарановском, закуп у немањићкој држави односио се углавном на земљу,

при чему је предмет уговора могла бити само земља коју је повлашћени господар
обрађивао у својој режији, док је једини забележени случај да се црквена земља издавала
у закуп евидентан је у хрисовуљи којом су цркву Св.Николе на Пишни под Кожљем цар
Стефан Душан и краљ Урош ''записали до живота серском митрополиту Јакову''. (1996,
659). Током османске управе мноштво тапија издато је за закуп риболовних подручја на
Дунаву у регији Ђердапа, међу којије је, једна од старијих, из 1582/1583.г: ''... Кадија
Фетислама, онај који се моли за вас, Мевлана Бедредин, послао је представку о томе да је
особа по имену Хусејин син Мемија, становник Фетислама, дошао [на шеријатски суд] и
закупио мукату четвртине рибе моруне која се налази у видинском санџаку, а која је од
првог дана рамазана 989. године (29. IX 1581.) била под одговорношћу Јеврејина по имену
Аврахам за 150000 акчи. Хусејин је, под условом да за време док држи поменуту мукату
редовно полаже рачун и уз повећање од 10000 акчи, закупио на три године за 160000
акчи...Поменути закупац, Хусејин је у складу са представком и копијом сиџила
фетисламског кадије Мевлане Бедредина, замолио закуп речене мукате с тим да [плати]
10000 акчи више [у односу на] ранији. Међутим, када се погледало у дефтер муката који
се налази у царској благајни, утврђено је да су неке мукате продате другим закупцима, и
да није могуће дати [речену мукату] коју је он замолио. Зато је поменути закупац Хусејин,
дошао на високи Диван и замолио милост да му се изда часни берат о томе да је примио и
узео у закуп [речену мукату] на три године за 160000 акчи, пошто је [платио] 10000 акчи
више у односу на већину претходних закупаца. Заповеђено је да му се изда берат у складу
са изложеним. 18. реџепа 991. године. (7. VIII 1583)'' (Амадеоски 2006, 278-280). Из
1779/1780 потиче тапија за гарду Аловиште [горњи део Демир Капије, уз Пиринчано
острво] у чијем се уводном делу децидно наводи како се ради о сегменту фетисламске
мукате припадајућем ''часним вакуфима Царског имарета који је у богоугодне сврхе
подигао у близини царске џамије Велике Аја Софије у Истанбулу покојни и
блаженопочивши Султан Махмуд-хан Газија'' (Бојанић Лукач, Катић 2005, 40). Из њеног
садржаја да се сазнати како је могуће за једну гарду имати истодобно више издатих и
важећих тапија, у овом случају кроз назнаку да је Хасан-ага, син Хаџи Хусејин аге, ''један
део [четвртину закупних права] притежавао самосталном тапијом'', те да је шеријатски суд
уважавао уступања права уговореног закупа гарде и по основу доброчиног располагања-
угвором о поклону, овде поводом прославе обрезивања (Бојанић Лукач, 2005, 40-41). У
српском правном систему дуго времена, па и по основу законодавних решења из 1850.г,
био је на снази ранији турски тапијски систем, чије је важење пролонгирано и Законом о
издавању тапија из 1929. и 1930.г, међутим ту није постојала могућност истодобног
важења више тапија за исту непокретност, већ је једино у случају да се врши пренос тек
једног дела некретнине, тај део постајала нова непокретност за коју се мора тражити
посебна тапија, док се ранија тапија утолико смањује (Гамс 1971, 229). Евидентно је
тапија из 1779/80 јавна исправа у смислу потврде правног посла, чији домен није
лимитиран правима о деривативном стицању некретнине у српском систему. Закупљена
риболовна места односно гарде могли су бити предмет даљег промета између
легитимних закупаца и нових стицалаца по основу поклона или куповине, односно
наслеђем.

Термин закуп могао би корен имати у истоименом изразу српског језика за ''овладати
сасвим нечим, неким''. У старијим правним изворима, као и у свакдоневном говору,
употребљавани су и ''кирија'', ''аредна'' и ''најам'' са истоврсним значењем . Грађански
законик Краљевине Србије од 25.марта 1844.г (у даљем тексту: СГЗ), параграф 679. има
норму да ''кирија и закуп није ништа друго него продаја употребљења'', при чему се ''закуп
о ствари, која се без труда и рада употребити даје, зове кирија, као што се дају куће и
покућство, и друге подобне ствари; о ствари пак, која се с трудом употребљава и ужива,
зове се обично закуп или аренда, као о њивама, пољским миљковима, или о стоки''-
параграф 678. ''Погодба је одмах готова и употребљење ствари купљено, како се
уговарајуће стране сложе за ствар и цену''- параграф 680. За разлику од СГЗ, Општи
имовински законик за Књажевину Црну Гору 1888.г. појмом ''најам'' обухвата и кирију
као назив истог уговора чији су предмет ''ствари'', док је закуп име правног посла којим
се ''земља и ствари које какве плодове носе узимају на коришћење''-чл.877 и 878. Законом
о земљишним књигама Краљевине Југославије од 1.јула 1930.г, увођењем
земљишнокњижног уписа права закупа, као генерични појама за ''најам'' и ''закуп''
наведено је ''право порабе''- употребе, с тим да ''код укњижења или предбележења права
порабе није потребно навести своту у сврху обезбеђења накнаде штете, која би могла
настати по прописима Грађанског законика''- параграфи 9 и 19. У том смислу, посматрано
из визуре ововременог законодавства, ова врста права- употребе- има и додирних тачака
са правом употребе као личног плодоуживања, или са правом коришћења ствари у јавној
својини.

Закуп непокретности у светлу законских решења и управне праксе

У савременој правној теорији преовлађује становиште да је закуп правни однос
облигационо правне природе, али да предајом ствари ималац стиче непосредну фактичку
и правну власт на ствари, закуподавцу преостаје посредна државина, чиме се закупчево
право приближава стварним правима коришћења. Закупац може право коришћења
супротставити не само закуподавцу, него и свим трећим лицима која своја права на
закупљену ствар изводе из закуподавчевог права својине (Станковић, Орлић 1999, 295-
299). Коментаришући одредбе Закона о пословним зградама и просторијама од
22.9.1965.г. (пречишћен текст ранијег закона од 23.6.1959.г.), Андрија Гамс налази да
закуп има стварноправно дејство, будући да тај закон примењује начело деривативности
стицања стварних права путем titulusa и modusa acquirendi, додуше ограничено тако што
каснији уговарач који се пре уселио, стиче закуп само ако је савестан тј. није знао нити
морао знати за ранији уговор о закупу (1971, 121). Михаило Константиновић у Скици за
законик о облигацијама и уговорима појам закупа одређује као уговорни однос којим се
закуподавац обавезује да преда одређену ствар закупцу на употребу, а овај да му за то
плаћа одређену закупнину, при чему употреба обухвата и уживање ствари (прибирање
плодова, ако није друкчије уговорено; закуп земљишта и зграда не може бити закључен за
дуже од 12 година, у супротном се своди на најдуже време дозвољено законом; у случају
отуђења ствари која је пре тога предата неком другом у закуп, прибавилац ствари ступа
на место закуподавца и не може захтевати од закупца да му преда ствар пре протека
времена за које је закуп уговорен; за обавезе из закупа према закупцу одговара преносилац
као солидарни јемац; ако је ствар о којој је закључен уговор о закупу предата прибавиоцу,
а не закупцу, прибавилац ступа на место закуподавца само ако је између закуподавца и
прибавиоца уговорено да прибавилац преузима закуподавчеве обавезе из уговора о закупу
(1969, 163-164). Законом о облигационим односима прописане су норме о уговору о
закупу, које нису у примени на закупе уређене посебним прописима. Уговором о закупу
обавезује се закуподавац да преда одређену ствар закупцу на употребу, а овај се обавезује
да му за то плаћа одређену закупнину. Употреба обухвата и уживање ствари (прибирање
плодова), ако није друкчије уговорено или уобичајено. У случају отуђења ствари која је
пре тога предата неком другом у закуп прибавилац ствари ступа на место закуподавца те
после тога права и обавезе из закупа настају између њега и закупца. Прибавилац не може
захтевати од закупца да му преда ствар пре протека времена за које је закуп уговорен, а
ако трајање закупа није одређено ни уговором ни законом, онда пре истека отказног рока.
Кад је ствар о којој је закључен уговор о закупу предата прибавиоцу, а не закупцу,
прибавилац ступа на место закуподавца и преузима његове обавезе према закупцу ако је у
моменту закључења уговора о отуђењу знао за постојање уговора о закупу. Прибавилац
који у моменту закључења уговора о отуђењу није знао за постојање уговора о закупу,
није дужан предати ствар закупцу, а закупац може само тражити накнаду штете од
закуподавца. За прибавиочеве обавезе из закупа према закупцу одговара преносилац као
солидарни јемац.

Приликом разматрања оправданости сврставања закупа у облигационо или стварно

право, Оливер Антић налази да то зависи од избора критеријума, у конкретном случају
једнако применљиви, ''нпр.закуп непокретности са уписом у јавне књиге може се
третирати и као облигационо право јер је, пре свега, уговор, али и као стварно право, јер
делује према свима'' (2011, 30). Круцијална разлика између две врсте права лежи у:
1.начину стицања; 2. правном дејству- својина, као и друга стварна права на
непокретностима, стиче се уписом у катастар непокретности, закуп по правилу не, с тим
да се извесна подударност по питању ефеката уписа у катастар и једног и другог правног
односа огледа у дејству и према трећим лицима, уз особеност у односу на својину да
закупац као сингуларни сукцесор тек делимично стиче права претходника (ако изузмемо
подзакуп посматрано у односу на закупца) који и даље задржава за себе део права, а тај
пренос нема апсолутно својство трајности и његовим престанком право претходника се
успоставља у ранијем обиму. За разлику од транслативног преноса, иначе присутног и
приликом промета потраживања (цесија) и промета својине, код закупа је у питању
конститутивни пренос: власник на свом праву својине конституише уже право у корист
закупца, уосталом као и код конституисања плодоуживања и употребе као стварних права
(Станковић, Водинелић, 2007, 135). Очито да то није особени елемент чијим постојањем
би закуп непокретности био изузет из корпуса стварних права. У нашем правном поретку
дешавало се да вољом законодавца, једно време право закупа буде стварно, а друго време
облигационо право, какав је случај са Законом о државном премеру и катастру. Поред
прописа о катастру непокретности који данас закупу придају карактер облигационог, не
стварног права, исто је учињено и кроз одредбе Закона о промету непокретности (пренос
права својине и пренос права коришћења уколико се ради о јавној својини) и Закона о
основама својинско прваних односа (''Стицање, заштита и престанак права својине, права
службености, права стварног терета и права залоге уређују се законом''- чл.7). где он није
уврштен у корпус стварних права која ти прописи третирају.
Закон о јавном бележништву, чл.93. набрајајући ''нарочито'' које приватне исправе се
потврђују наводи: уговор о промету непокретности, уговор о хипотеци и заложна изјава,
уговор којим се заснивају стварне и личне службености, чиме се исцрпљује сегмент
стварних права на непокретностима. У уводном ставу овога члана наведено је да јавни
бележник солемнизује (потврђује) приватне исправе када је то законом одређено, о чему
би се, у односу на право закупа, могло говорити на примеру уговора о закупу лучке
инфраструктуре и супраструктуре, када он мора бити закључен у оквиру уговора о
обављање лучке делатности према одредбама Закона о пловидби и лукама на унутрашњим
водама.

Првобитно су уписи права дугорочног закупа на период од десет и више година вршени у
катастру непокретности сагласно одредбама Закона о државном премеру и катастру и
уписима права на непокретностима. По накадно усвојеном чл. 58е у питању је
облигационо право које се (по чл.58 ђ.) уписује у Г лист листа непокретности, као терет на
непокретности. Сагласно слову овог закона, неовисно о томе јесу ли у питању стварна
права или таксативно побројана облигациона права (право дугорочног закупа, уговорно
право прече куповине, право откупа и прекупа), права се стичу, преносе, ограничавају и
престају уписом у катастар непокретности, при чему је (у случају више упис права) јаче
оно право које је раније уписано. Оно има правно дејство према трећим лицима од дана
уписа.

Потоњим, новим законским решењем, чланом 77. Закона о државном премеру и катастру
(''Сл.гласник РС'' 72/2009) у оквиру стварних права која се уписују у катастар
непокретности, било је сврстано и право закупа, да би изменама закона, увођењем чл.77б.
о упису облигационих права укључујући закуп, у чл.77. била ревидирана формулација
о праву закупа као стварном праву тако што, уместо раније постојеће, стоји: ''право
закупа грађевинског земљишта ради изградње''-''Сл.гласник РС'' 96/2015. Ове одредбе
престале су да важе 8.6.2018.г. ступањем на снагу Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова. Одредбом чл.8.ст.1. новог закона регулисано је да се у катастар
непокретности, као ''друга стварна права'' уписују право коришћења непокретности,
односно својство корисника у случајевима предвиђеним законом, право службености,
хипотека и друга стварна права на непокретностима прописана законом. Закуп је наведен
у склопу облигационих права која се могу уписати, скупа са уговорним правом прече
куповине и другим облигационим правима чији је упис предвиђен законом- чл.10.
Правилником о катастарском премеру и катастру непокретности (''Сл.гласник РС'' 7/2016,
88/16), чл.143, насловљен ''промена настала стицањем права закупа'', наведено је да је
елемент уписа и ''податак о исправи за упис''. Норма о томе позиционирана је између
чланова закона који регулишу упис стварних права (након својине и права коришћења, а
пре државине, службености).

Везано за грађевинско земљиште, Закон о планирању и изградњи из 2003.г. предвиђао је

закуп ''осталог неизграђеног грађевинског земљишта'' у државној својини ради изградње,
а закуп неизграђеног ''јавног грађевинског земљишта'' на одређено време до привођења
планираној намени. Закуп грађевинског земљишта, за који је Законом о државном премеру
и катастру- измене и допуне из 2015.г. изричито наведено да има третман стварног права,
регулисан је Законом о грађевинском земљишту из 2009.г. Њиме је, поред осталог,
предвиђено (чл.98), уколико се промени власник објекта изграђеног на грађевинском
земљишту у јавној својини, које се користи по основу уговора о закупу, закуподавац ће, на
захтев новог власника, изменити уговор о закупу, тако што ће на место дотадашњег
закупца ступити нови власник објекта... закуподавац закључује са новим власником
објекта уговор о закупу, који по потписивању представља основ за промену уписа закупца
у јавној књизи о евиденцији непокретности и правима на њима. У датом случају уговор о
закупу је прописани начин стицања права, попут преосталих стварних права на
непокретностима, за шта је неопходна форма писаног уговора са овереним потписима
уговарача и безусловном и неороченом дозволом уписа у катастру непокретности, како
налаже Закон о државном премеру и катастру за упис стварних права. Уколико је на
земљишту у јавној својини постојало право коришћења, не закупа, онда је преносом права
на објекту вршен и пренос права коришћења на земљишту, без потребе закључења
другачијег уговора, јер је Законом о промету непокретности из 1998.г одређено да се
преносом права својине на згради преноси и право коришћења земљишта које служи за
редовну употребу зграде и на земљишту на коме се зграда налази-чл.3.ст.2. Престанком
важења овог и ступањем на снагу Закона о промету непокретности из 2014.г, нема потребе
за закључењем новог уговора о закупу земљишта на коме се налази продати објекат. По
чл.3.ст.3. овог закона, преносом права својине на згради изграђеној на земљишту на коме
власник зграде нема право својине, већ само право коришћења или право закупа, преноси
се и право коришћења или право закупа на земљишту на коме се зграда налази, као и на
земљишту које служи за редовну употребу те зграде. Де факто, у наведеном смислу, нема
суштинске разлике између правног статуса ''корисник'' и ''закупац'' грађевинског
земљишта, када се ради о упису промене по уговору којим је само зграда стављена у
промет.

Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова одређено је да се уписом у

катастар стичу, преносе, ограничавају или престају право својине и друга стварна права на
непокретностима.

Имајући у виду да закуп грађевинског земљишта ради изградње, у смислу чл.77.ст.1.

Закона о државном премеру и катастру (у примени по чл.57.Закона о поступку уписа...
ст.1, ст.2, уз резерву из ст.3.), има карактер стварног права, за њега важе као општи услови
за упис из чл.87, да је уговор у писаној форми са овереним потписима уговарача и да
садржи безусловну и неорочену дозволу уписа у катастру непокретности. О осталим
врстама закупа речено је да се уписују као облигациона права, што опет подразумева да
она имају правно дејство према трећим лицима тек уписом у катастар непокретности. У
ситуацијама када закључењу уговора о закупу- јавна својина- мора претходити
доношење управног акта надлежног органа којим се одређеном лицу признаје право
закључења уговора, и то у форми јавне исправе за коју опште претпоставке подобности за
упис јесу да је правноснажна односно извршност, поставља се питање јесу ли
испуњености општих услова за обе исправе (и јавну и приватну) претпоставке за упис
права закупа, или је довољно да постоји управни акт о давању земљишта у закуп, са
својством правноснажне и извршне исправе, при чему друга исправа- уговор о закупу не
мора бити са овереним потписима уговарача и безусловном и неороченом дозволом уписа
у катастар непокретности. За ситуације доделе грађевинског земљишта у државној својини
физичким лицима ради изградње, неопходни су били и решење општине о додели и
уговор о међусобним правима и обавезама на коме су потписи оверени код суда, и на томе
се истрајава до данас па је тако Законом о озакоњењу објеката, у случају да потписи на
таквом уговору нису оверени од стране суда, предвиђено да, под претпоставком постојања
решења о додели грађевинског земљишта (чл.10.ст.15.), ''ако се као одговарајуће право на
земљишту прилаже уговор о преносу права коришћења који је закључен између тадашњег
корисника земљиште и подносиоца захтева који није судски оверен, по захтеву
подносиоца захтева, орган надлежан за имовинско- правне послове на чијој се територији
налази предметно земљиште, спроводи поступак и доноси решење о престанку права
коришћења дотадашњег корисника и утврђује право коришћења у корист подносиоца
захтева, а по правноснажности тог решења орган надлежан за озакоњење објеката га
прихвата као доказ о одговарајућем праву на земљишту''
У ''Билтену катастарске праксе 9/2012'', у односу на проблем уписа права закупа, били су
заступљени следећи ставови: ''Питање: Упис права закупа на пољопривредном земљишту
врши се као упис другог стварног права у Б листу. Међутим, програм предвиђа само упис
закупа грађевинског земљишта. Како поступити у том случају? Да ли уговори о закупу
пољопривредног земљишта треба да буду оверени у суду? Одговор: У постојећем
софтверу за одржавање катастра непокретности право закупа пољопривредног
земљишта уписује се још увек у Г лист непокретности. Уговор о закупу пољопривредног
земљишта мора бити оверен од стране надлежног органа.'' …''С обзиром да се упис
права закупа врши на основу решења о давању земљишта у закуп и уговора о закупу, тако
је и за брисање тог права потребно поднети решење којим је поништено решење о давању
земљишта у закуп и доказ да је уговор о закупу раскинут.'' Према Закону о
пољопривредном земљишту (''Сл.гласник РС'' 62/2006... 95/2018), чл.66, ''на основу
одлуке о давању у закуп пољопривредног земљишта у државној својини, а по извршеној
уплати закупнине постигнуте на јавном надметању... и достављању средстава обезбеђења
за вишегодишње уговоре, Министарство и закупац закључују уговор о закупу
пољопривредног земљишта у државној својини (ст.1.)''. Из наведеног проистиче да
кумулативна испуњеност претпоставки подобности и јавне и приватне исправе за упис
јесте condition sine qua non уписа права закупа на непокретностима у јавној својини у
катастру непокретности, како у сегменту када се (по тада важећем пропису постојао и
закуп као стварно право- закуп грађевинског земљишта ради изградње) ради о стицању
права закупа као стварног права уписом у катастар непокретности, тако и када се уписује
закуп као облигационо право, који иначе правно дејтсво између закуподавца и закупца
производи закључењем уговора и предајом ствари у посед, а у односу на трећа лица
уписом у катастар непокретности. Законом о јавном бележништву (''Сл.гласник РС''
31/2011...106/2015) није изричито предвиђено да правни посао уговор о дугорочном
закупу буде сачињен у форми јавнобележничког записа (чл.82), односно није предвиђена
солемнизација нејавне исправе о таквом правном послу у смислу услова његове
пуноважности (чл.93).

Законом о државном премеру и катастру, у оквиру општих услова за упис стварних

права, предбележбе и забележбе, прописано је да исправа о правном послу, поред општих
услова који важе за исправу за упис, да би била подобна за упис, мора бити сачињена у
писаној форми уз оверу потписа лица између којих се исправа сачињава, ако посебна
форма исправе није прописана посебним законом (чл.87.ст.1.т.1.). По питању
претпоставки за упис облигационих права овај закон не наводи нити опште нити посебне
услове. Мишљења смо да путем аналогије на те ситуације треба примењивати одредбе о
општим условима за упис стварних права, предбележбе и забележбе у катастар
непокретности, одакле би следило да уговори о закупу непокретности, како би били
подбни за упис у катастар непокретности, морају бити сачињени у писаној форми уз оверу
потписа лица између којих се исправа сачињава. То значи и да морају бири снабедевени
безусловном неороченом изјавом правног претхдоника о дозволи уписа како налаже
чл.87.ст.1.т.2. истог закона: De similibus ad similia eadem ratione procedendum est/ у
сличним случајевима поступати на исти начин, примерено начелу ''Где је исти разлог, ту
треба да је исти закон''. Исти критеријум важи и за преостале опште услове: да је
непокретност већ уписана у катастру непокретности или да су се за то стекли услови у
време подношења захтева за упис права (чл.84.Закона о државном премеру и катастру); да
исправа за упис гласи у односу на лице- закуподавца у нашем случају, који је већ уписан
као ималац права из којег проистиче право давања у закуп или да је такво његово право
предбележено, уз могућност да доказ о томе буде приложен у форми одговарајуће исправе
уз захтев за упис права закупа (чл.85.ст.1. и ст.1. и ст.2. Закона о државном премеру и
катастру). Уколико се ради о упису подзакупа, претходни општи услов у смислу чл.85.
Закона о државном премеру и катастру састојао би се у томе да је већ уписано право
закупа издаваоца непокретности у подзакуп или да је истовремено са актуелним захтевом
поднета исправа о том правном послу (закупу).
Законом о поступку уписа у катастар непокретности и водова чл.10, регулисано је да се у
катастар непокретности '' м о г у уписати и облигациона права, и то... закуп''. Реч ''могу'',
изискује, везано за закуп, додатно појашњење у смислу да се тиме може потврдити како, по
правилу, нема законске обавезе уписа овога права у катастар непокретности, већ је то ствар воље
уговарача или макар стране која доноси одлуку о давању о закуп (када се ради о јавној својини).
Иначе, по начелу уписа из чл.60.ст.3. Закона о државном премеру и катастру, од тренутка уписа
''облигациона права могу се супротставити трећим лицима''. Начело уписа из новог закона не
садржи такву формулацију, али је неспорно ефекат по уписана облигациона права идентичан. , у
ком првацу води и одредба чл.2.ст.3. –''циљ закона и појмови'' из Закона о поступку уписа
у катастар непокретности и водова, по којој ''други појмови употребљени у овом закону
који нису ближе одређени имају значење наведено у Закону о државном премеру и
катастру''`
Упис права закупа у катастру непокретнсти врши се према одредбама Правилника о
катастарском премеру и катастру непокретности из 2016.г, чл.62.ст.1.т16. и чл.143.ст.1-3.
Упис садржи податке о имаоцу права закупа, трајању закупа, о исправи за упис, без
промене података о имаоцу права својине. Подзакуп се врши без брисања права закупа.
Право закупа, односно подзакупа, брише се по захтеву, протеком рока или пре протека
рока на основу исправе о њиховом престанку.

Значај уписа у катастру непокретности посебно је апострофиран одредбама Закона о

извршењу и обезбеђењу: 1. Продајом непокретности не престаје закуп на њој ако је уговор
о закупу уписан у катастар непокретности пре најстаријег заложног права на
непокретности или најстаријег решења о извршењу (чл.161.ст.1.); 2. Ако непокретност
није уписана у катастар непокретности, закуп престаје продајом непокретности, осим ако
је уговор о закупу закључен у писаној форми и на којем су потписи уговарача оверени у
складу са законом, пре доношења најстаријег решења о извршењу (чл.161.ст.2.); 3. Купац
ступа у права и обавезе закуподавца; 4. Продајом непокретности не престаје закуп стана
на неодређено време који је стечен према закону којим се уређује становање (чл.162.ст.1.);
5. Купац ступа у права и обавезе закуподавца (чл.162.ст.2.).

ПОЉОПРИВЕДНО И ШУМСКО ЗЕМЉИШТЕ И ШУМЕ КАО ПРЕДМЕТ ЗАКУПА

Право својине на пољопривредном земљишту подразумева обавезу власника да обрадиво

пољопривредно земљиште редовно обрађује и примењује мере прописане законом о
пољопривредном земљишту и пратећим прописима. По том закону, чл.59.ст.2, уколико
оно није обрађено у претходном вегетационом периоду, министарство за ресор
пољопривреде може га дати у закуп физичком или правном лицу за период до три године,
уз плаћање закупнине власнику земљишта. По питању закупа овај закон највише норми
посвећује земљишту у јавној својини Републике Србије (по Закону о јавној својини
пољопривредно земљиште у својини је Републике- чл.10.ст.6.). Предмет закупа могу бити
пољопривредно земљиште и ''пољопривредно земљиште које је у складу са посебним
законом одређено као грађевинско земљиште, до привођења планираној намени''.
Поступак давања у закуп спроводи надлежни орган јединице локалне самоуправе. У
случају да се након давања земљишта у закуп промени власник, нови сопственик ступа на
место закуподавца а права и обавезе из закупа настају између њега и ''савесног закупца''.
Одлука о давању у закуп доноси се по процедури јавног оглашавања, на основу
сагласности ресорног министарства, при чему против одлуке о давању у закуп учесник
има право жалбе министарству или органу аутономне покрајине за послове пољопривреде,
за земљиште на подручју ове административне јединице. Сагласно чл.66. Закона о
пољопривредном земљишту, на основу одлуке о давању у закуп пољопривредног
земљишта у државној својини, а по извршеној уплати закупнине и достављања средстава
обезбеђења за вишегодишње уговоре, Министарство и закупац закључују уговор о закупу
(ст.1.). ''Послове увођења у посед закупљеног земљишта врши општинска односно градска
управа у сарадњи са надлежном пољопривредном инспекцијом и органом надлежним за
вођење послова јавне евиденције о непокретностима односно геодетском организацијом, о
чему се сачињава записник''- чл.66.ст.4. ''Сарадња са органом за вођење послова јавне
евиденције односно геодетском организацијом, о чему се сачињава записник'' односи се
на питања техничке природе, укључујући идентификацију закупљене непокретности кроз
мере и границе о којима податке садржи катастар непокретности, по потреби омеђавање
дела непокретности на који се закуп односи. Могућа претпоставка за настанак закупног
односа у циљу обезбеђења закуподавчевог потраживања за вишегодишње уговоре
(''средства обезбеђења'' из чл.66.ст.1) јесте и заложно права на непокретностима у
власништву закупца или трећег лица, следствено чему је упис заложног права у катастру
непокретности законска претпоставка за настанак закупног односа, уколико је таква врста
обезбеђења уговорена, па ни право закупа, само по приложеном уговору и одлуци о
давању у закуп не би било довољан услов за то. На раскид уговора примењују се одредбе
закона о облигационим односима- чл.70.Закона о пољопривредном земљишту.
Подзаконским актом у форми Правилника о условима и поступку давања у закуп и на
коришћење пољопривредног земљишта у државној својини (акт Министарства
пољопривреде, шумарства и водопривреде) детаљно су разрађени односно прописани
услови, начин и поступак за остваривање права пречег закупа, као и документација која се
доставља уз захтев за остваривање права пречег закупа, давање у закуп по основу права
пречег закупа и путем јавног надметања, као и ближи услови, начин и поступак давања на
коришћење пољопривредног земљишта у државној својини правним лицима у државној
својини регистрованим за послове у области шумарства. Такође је формулисана
дефиниција подзакупа као ''давање закупљеног пољопривредног земљишта на коришћење
другом лицу по било ком основу, укључујући уговор о пословно- техничкој сарадњи који
са трећим лицем закључи закупац који нема пољопривредну механизацију неопходну за
обраду тог пољопривредног земљишта''.
Сагласно правилнику из 2017.г: 1. Одлуку о давању у закуп пољопривредног земљишта у
државној својини по основу права пречег закупа доноси надлежни орган јединице локалне
самоуправе уз сагласност Министарства у складу са законом којим се уређује
пољопривредно земљиште –чл.11; 2. На основу правоснажне одлуке о давању у закуп по
основу права пречег закупа, а након извршене уплате закупнине за прву годину закупа и
достављања средства обезбеђења плаћања за период закупа дужи од годину дана,
Министарство закључује уговор о закупу пољопривредног земљишта у државној својини
по праву пречег закупа са лицем које је остварило право пречег закупа, који припрема
јединица локалне самоуправе, који је претходно потписан од стране закупца и достављен
Министарству. Уговор о закупу пољопривредног земљишта по праву пречег закупа по
основу сточарства закључен на период дужи од годину дана, садржи и обавезу закупца да
одржава број условних грла на основу ког је закључио уговор, као и да сваке наредне
године од године у којој је закључен уговор, достави утврђену врсту и број условних грла
у складу са чланом 6. став 1. тачка 3) овог правилника. Након правоснажности одлуке о
давању у закуп (пречи закуп) пољопривредног земљишта и плаћању закупнине, сматра се
да је пољопривредно земљиште дато у закуп (чл.12.ст.4.), с тим што закупац може да уђе у
посед након скидања усева претходног корисника, односно закупца, а не пре почетка
текуће агроекономске године. По предаји уговора, ако закупац пољопривредног земљишта
у року од 15 дана поднесе захтев за увођење у посед јединици локалне самоуправе,
послове увођења у посед пољопривредног земљишта које је дато у закуп врши се у складу
са законом који уређује пољопривредно земљиште- чл.12; 3. На поступак закључења
уговора о закупу пољопривредног земљишта у државној својини (закуп путем јавног
надметања) и увођења у посед сходно се примењују одредбе члана 12. ст. 1, 3, 4. и 5.
овог правилника- чл.29. Изменама правилника из 2020.г. одредба да се након
правоснажности одлуке о давању у закуп земљишта и плаћању закупнине, сматра да је
земљиште дато у закуп, стављена је ван снаге.
За закуп пољопривредног земљишта у државној/ јавној/ својини релевантна је и одредба
чл.20.ст.2. Закона о враћању одузете имовине и обештећењу по коме, изузетно од правила
да закупни однос на таквом земљишту остаје до три године од извршности решења о
враћању имовине, за вишегодишње засаде и винограде, закупац пољопривредног
земљишта или лице које, до доношења решења о враћању имовине бившем власнику, а
најкасније у року од годину дана од ступања на снагу закона о реституцији, закључи
уговор о закупу пољопривредног земљишта на основу права пречег закупа, има право да
користи пољопривредно земљиште до 20 година за вишегодишње засаде, односно до 40
година за винограде. Бивши власник све време имаће право на закупнину.
Шуме у државној својини не могу бити предмет закупа, док шумско земљише може бити
дато у закуп до његовог привођења намени утврђеној плановима газдовања шумама. Том
шумском земљишту не може се мењати намена током трајања закупног односа. У том
контексту, шума је простор обрастао шумским дрвећем, минималне површине 5 ари, са
минималном покривеношћу земљишта крунама дрвећа од 30%... заштитни појавеси
дрвећа површине веће од 5 ари. Шумско земљиште је земљиште на коме се гаји шума, на
коме је рационално гајити шуме, на коме се налазе објекти намењени газдовању шумама,
дивљачи и оставрењу општекорисних функција шума и које се не може користити у друге
сврхе, изузев у законом предвиђеним ситуацијама.

ЗАКУП СТАНОВА, ПОСЛОВНОГ ПРОСТОРА, КУЋА, СТАМБЕНИХ ЗГРАДА,

ОБЈЕКАТА

По основу права закупа станови се користе уколико постоји писмени уговор, како је
предвиђено Законом о становању и одржавању зграда, чл.70. Уговор о закупу закљуљчује
се у писаној форми између власника стана, односно носиоца права јавне својине или
корисника ствари у јавној својини, као закуподавца, и лица коме се стан даје у закуп, као
закупца. За непрофитни закуп као вид стамбене подршке, писана форма уговора
предвиђена је одредбом чл.94.ст.2. У односу на коришћење стана у јавној својини у закуп
на основу права стеченог по ранијим прописима, регулисано је да: 1. лице које користи
стан у јавној својини на основу правноснажне одлуке о давњу стана у закуп на одређено
време, донете на основу Уредбе о решавању стамбених потреба изабраних, постављених и
запослених лица код корисника државне својине (''Сл.гласник РС'' 41/02... 68/09) и
истоименом уредбом из 2010.г. (''Сл.гласник РС'' 101/10...117/12), наставља то коришћење
у складу са уговорм о закупу, под условима и на начин утврђен овим законом; 2. лице које
по уговору о закупу привремено користе стан у јавној својини, наставља са коришћењем
стана до коначног решења његове стамбене потребе у складу са овим законом; 3. Лице и
чланови његовог породичног домаћинства у случају када је оно преминуло, који користе
стан у јавној својини по основу потврде о додели стана издатој до 20.7.2002.г, под условом
да нису у међувремену решили своју стамбену потребу на други начин, закључују уговор
о закупу тог стана на одређено време са корисником ствари у јавној својини или са
даваоцем стана; 4. ако је лице које користи стан у јавној својини остварило право на
решавање стамбене потребе доделом стана у закуп на начин да неодговарајући стан или
породичну стамбену зграду коју има или је стекао у својину он или члан његовог
породичног домаћинства пренесе у јавну својину, наставља са коришћењем тог стана у
складу са уговором о закупу дела стана на коме је стекао право сувласништва, под
условим и на начин утврђен овим законом. Уговори о закупу стана у јавној својини
додељеног на одређено време по ранијим уредбама о решавању стамбених потреба
изабраних, постављених и запослених лица код корисника државне својине, закључују се
на период од 5 година уз могућност обнове са истим роком по писменом захтеву закупца
изузев: ако закупцу престане радни однос код закуподавца или ако закупац односно члан
његовог породичног домаћинства реши стамбену потребу на други начин. По добијеној
сгаласности стамбене комисије, приступа се закључењу анекса уговора о закупу.

Закуп станова, кућа, стамбених зграда, поводом реституције ранијим власницима или
њиховим правоследбеницима по Закону о враћање одузете имовине и обештећењу,
конституише се у корист дотадашњег носиоца тзв. заштићеног станарског права
истовремено са враћањем својине имаоцу права на реституцију, на начин да почев од дана
извршности решења о враћању власник постаје закуподавац, под условима утврђеним
законом којим се уређује становање (чл.27.ст.3.). Пословни објекти и пословне просторије
који се враћају бившем власнику, дате у закуп било које врсте, остају у статусу
закупљеног добра три године од дана извршности решења о враћању имовине, изузев ако
се бивши власник и закупац другачије споразумеју. Наведени трогодишњи период је
време за које закупац ступа у правни однос са лицем у чију се корист реституција врши,
по уговору који је закључен са претходним власником (чл.28.ст.2.). Нема одредаба које то
право условљавају претходним уписом права закупа у катастар непокретности. Исти закон
говори о закупу непокретности и када регулише да обвезник враћања имовине има право и
након доношења решења о враћању непокретности, као закупац користити непокретност
за своју делатност у периоду неопходном за прилагођавање његовог пословања, о чему се
између њих закључује уговор- у супротном, свака страна може захтевати да суд својом
одлуком уреди њихов однос (чл.19). Коначно, и закупац непокретности која је предмет
враћања има право користити је за обављање своје делатности, не дуже од три године од
извршности решења о реституцији а уговор о закупу закључен са намером да се осујети
остварење права бившег власника не производи правно дејство (чл.20).

У време важења Закона о стамбеним односима постојало је ограничење у располагању

власничким правима на породичним стамбеним зградама и становима: скупштина
општине може прописати да је сопственик дужан издавати у закуп породичну стамбену
зграду или стан, ако их не користи за становање или за одмор или опоравак, сам или
чланови његовог породичног домаћинства, у року три месеца од његово испражњења; тада
се закуп даје лицу које одреди стамбени орган а уговор је обавезан закључити власник
непокретности(чл.72.ст.2. и 3.). Према Миодрагу Орлићу, носиоци станарског права на
становима у својини појединаца (приватно власништво) у неким сегментима био је
повољнији него носилаца станарског права на становима у друштвеној својини. Наиме
Закон о стамбеним односима СР Србије није предвиђао могућност давања отказа када
носилац станарског права издаје поједине стамбене просторије станарима без одобрења
сопственика, или их издаје у закуп у пословне сврхе (1976, 315). Исти аутор,
анализирајући правну природу станарског права,и поредећи га са закупом, указује да је
оно најближе праву закупа, како по пореклу јер је у највећем броју случајева настало из
закупа станова, тако по томе што су бројне обавезе носиоца станарског права истоветне са
обавезама закупца, уз напомену да ''док нема права супротстављања свога права не само
сауговорнику него свакоме, док није прописано да станарско право треба укњижити, јер
би то био довољан знак да је реч о стварном праву'', евидентна је његова
облигационоправна природа (1976, 336-337). Као разлику наводи да у грађанским
законима право коришћења које има закупац или није било помињано уопште, или се
појављивало као пука последица закуподавчеве обавезе да закупцу омогући уживање
закупљене ствари: код станарског права елемет права коришћења је доминантан елемент
у стамбеноправном односу (1976, 337-338).

Законом о становању, чије су одредбе у примени и након ступања на снагу Закона о

становању и одржавању зграда, регулисани су односи закупаца станова у друштвеној
својини и државој својини. Закупац који је то својство стекао до дана ступања на снагу
закона има право на откуп стана који користи (као и носилац станарског права, па их
законодвац изједначава и прописивањем да се другонаведени појам у даљој разради
односи и на закупце), с тим да то право откупа прелази на члана породичног домаћинства
који је нстааио користити стан након исељења закупца или након његове смрти и то по
следећем редоследу: брачни друг, дете рођено у браку, ван браја, усвојено дете, пасторче.
Ако нико од наведених лица није остао у стану, статус закупца првенствено има родитељ
закупца, родитељ његовог брачног друга или лице које је закупац по закону дужан
издржавати, уколико је становао у том стану и нема решену стамбену потребу... У таквим
ситуацијама лица која су остала у стану обавезна су у року 60 дана обавестити
закуподавца, који је у року 30 дана дужан закључити уговор о закупу односно одредити
лице које ће бити закупац, у супротном занинтересовано лице може поднети суду предлог
да у ванпарничном поступку донесе решење којим се замењује уговор о закупу стана. Тада
је основ уписа у катастру непокретности права закупа јавна исправа- судска одлука са
потврдом правноснажности.
У случају развода брака разведени супружници се споразумевају о томе ко ће наставити са
коришћењем стана у својству закупца, а ако споразум не постигну, на предлог једног од
супружника, надлежни суд ће у ванпарничном поступку донети решење о одређивању
супружника који наставља са коришћењем стана у својству закупца, водећи рачуна о
стамбеним потребама разведених супружника и њихове деце, о томе ко је закупац стана,
материјалном и здравственом стању супружника и др.
Изменама Закона о становању из 1995.г. ступиле су на снагу норме по којима ''Носилац
станарског права, односно закупац стана у друштвеној или државној својини, на коме
право располагања има правно лице са седиштем на територији републике која није
чланица Савезне Републике Југославије, може тај стан да откупи под условима утврђеним
овим законом'' (чл.45а). Уговоре о откупу у таквим ситуацијма закључивало је
Министарство финансија.
Закон о јавној својини чл. 22, садржи такође одредбе о закупу непокретности: 1. Носиоци
права коришћења из члана 18. закона имају право да ствар држе и да је користе у складу
са природом и наменом ствари, да је дају у закуп и да њоме управљају у складу са овим и
другим законом (ст.1.); 2. Давање у закуп ствари у својини Републике Србије из става 1.
овог члана, осим ствари које користи Народна банка Србије, врши се по претходно
прибављеној сагласности Дирекције (ст.2.); 3. Актом Дирекције из става 2. овог члана
даје се начелна сагласност да се ствар да у закуп, опредељује се намена ствари за време
трајања закупа, али не и будући закупац и услови закупа. За промену намене ствари за
време трајања закупа неопходна је нова сагласност Дирекције (ст.3.); 4. Уговор о закупу
закључен без сагласности Дирекције из ст. 2. и 3. овог члана ништав је (ст.5.); 5. Одредбе
ст. 1. до 5. овог члана сходно се примењују и код давања у закуп ствари у својини
аутономне покрајине и јединице локалне самоуправе, с тим што о давању сагласности
одлучује надлежни орган аутономне покрајине, односно јединице локалне самоуправе
(ст.6.); 6. У случају кад се непокретност изда у закуп без сагласности надлежног органа,
сматраће се да се непокретност користи супротно закону у смислу става 7. овог члана
(ст.8.).
Уредбом Владе о условима прибављања и отуђења непокретности непосредном погодбом
и давања у закуп ствари у јавној својини, односно прибављања и уступања искришћавања
других имовинских права, као и поступка јавног надметања и прикупљања писмених
понуда, уредила је услове закупа ствари у јавној својини и то: у поступку јавног
бадметања или прикупљања писмених понуда путем јавног оглашавања, изузетно и
непосредном погодбом у случајевима утврђеним законом и уредбом. Закупац који је уз
сагласност закуподавца у инветсиционо одржавање у пословни простор уложио сопствена
средства, има право на умањење закупнине до 50%, за период који одговара висини
уложених средста7ва, али без могућности признавања права својине на пословном
простору по основу улагања средстава (чл.14.ст.6.).
Влада Србије у неким случајевима овластила је јавна предузећа чији је оснивач за
закључење уговора о закупу некретнина. Тако је одлуком о оснивању јавног предузећа за
склоништа наведено да јавно предузеће закључује уговоре и друге правне послове о
мирнодопском коришћењу јавних и блоковских склоништа путем ''изнајмљивања
некретнина''
Право закупа непокретности посебне намене регулисано је Правилником Министартсва
одбране. Савет за непокретнсоти, као консултативно тело министра одбране даје
обавезујуће мишљење по предлогу за давање непокретности у дугорочни закуп . По
захтеву закупца може се одобрити извођење радова на непокретности која се даје у закуп
када ти радови имају карактер инвестиционог одржавања према пропису којим се уређује
делатност планирања, изградње и одржавања објеката инфраструктуре у Министарству
одбране и Војсци Србије (чл.22.ст.1.). По основу уложених финансијских средстава на име
радова закупац не стиче никаква својинска права на непокретности већ једино право на
умањење закупнине у износу од највише 50% од месечне закупнине за период који
одговара висини уложених средстава (чл.22.ст.2). Непокретности се могу привремено
заузети ради извођења радова на другом суседном земљишту, уз накнаду у висини
закупнине која се остварује за најближе слично земљиште у складу са одредбама закона
којим се уређује експропријација
Закуп непокретности не престаје отварањем стечајног поступка у односу на привренодг
субјекта- закупца или закуподавца, али стечајни управник може отказати независно од
законских или уговорених рокова. Сауговарач стечајног дужника не може отказати закуп
због неплаћања закупнине. Имовина из стечајне масе може бити издата у закуп најдуже до
продаје имовине која је предмет закупа: током стечајног поступка стечајни управник у
оквиру ''предузимања радњи од изузетног значаја'' за стечајну масу може издавати у закуп
имовину привредног субјекта,уз обавештавање стечајног судије и добијање сагласности
одбора поверилаца, сгаласност разлучног односно заложног повериоца. Након стечајне
продаје имовине, стечајни судија решењем констатује да је продаја извршена уз налог
Служби за катастар непокретности да изврши упис права својине стицаоца и брисање
терета насталих пре извршене продаје, односно упис других права продајом стечених. То
решење са доказом о уплати цене је основ стицања и уписа права својине купца, без
обзира на раније уписе и без терета, као и без икаквих обавеза насталих пре извршења
купопродаје (чл.133.ст.13. Закона о стечају). То ће бити и основ брисања права закупа на
непокретностима.

ЗАКУП ВОДНОГ ЗЕМЉИШТА, ОБЈЕКАТА ЛУЧКЕ СУПРАСТРУКТУРЕ И

ИНФРАСТРУКТУРЕ

Водно земљиште у јавној својини, у смислу Закона о водама, је неотуђиво јавно водно
добро на коме се може стећи право закупа. Сагласно чл.11.ст.2, оно се уписује у јавне
књиге о евиденцији непокретности и правима на њима (катастар непокретности). Чине га
корито за велику или стајаћу воду и приобално земљиште, напуштено корито, пешчани,
шљунчани спруд који вода повремено плави и земљиште које вода плави услед радова у
простору (преграђивање текућих вода, експлоатације минералних сировина...). Намењено
је изградњи водних објеката, одржавању корита водотока, изградњи и одржавању
линијских инфраструктурних објеката, изградњу бродоградилишта, лука, пристаништа,
пловног пута, формирање привремених депонија шљунка, песка, постављање мањих
монтажних објеката, експлоатацију минералних сировина, пољопривредну делатност... За
те намене оно се може дати у закуп, којим поводом решење о давању у закуп и уговор о
закупу водног земљишта у јавној својини донси односно закључује јавно водопривредно
предузеће, са изузетком земљишта на подручју Београда по питању закупа ради
постављења плутајућих објеката, када то чини надлежни градски орган. Може бити дато и
у подзакуп. Дозвољени период закупа је 15 година, изузев за градњу објеката, када износи
50 година. По престанку закупног односа закупац је обавезан у року три месеца уклонити
објекат са водног земљишта о сопственом трошку. Прече право закупа има правно лице и
предузетник који на том водном земљишту обавља привредну делатност.
Решење о давању у закуп водног земљишта обавезно садржи: податке о лицу коме се
водно земљиште даје у закуп, податке о водном земљишту које се даје у закуп и његовој
намени, висини закупнине, начину плаћања закупнине (једнократно или на рате), времену
трајања закупа, рачун на који се врши уплата закупнине, средству обезбеђења и обавези
лица коме се водно земљиште даје у закуп да у својству закупца закључи уговор о закупу
водног земљишта у року од 15 дана пошто му закуподавац достави текст уговора. У име
јавног водопривредног предузећа, односно у име надлежног органа града Београда, као
закуподавца, уговор о закупу водног земљишта потписује директор, односно руководилац.
У питању је уговор по приступу. Ради обезбеђења плаћања закупнине и извршења осталих
обавеза из уговора о закупу водног земљишта закупац је дужан да, у складу са јавним
огласом, достави средство обезбеђења за извршење уговорних обавеза. Ккао је уредбом о
давању у закуп водног земљишта у јавној својини даље регулисано, ако се водно
земљиште даје у закуп ради изградње објекта у складу са Законом, средство обезбеђења
може бити банкарска гаранција или хипотека.
Закон о пловидби и лукама на унутрашњим водама луке и пристаништа одређени су као добра у
општој употреби. У том домену право закупа регулисано је одредбом чл.218.ст.1 : Одобрење за
обављање лучке делатности може се дати са правом закупа изграђене лучке
инфраструктуре и супраструктуре на којима Агенција има право коришћења и без тог
права, као и са правом службености грађења објеката лучке инфраструктуре и/или
супраструктуре на лучком земљишту или без тог права. Лучка инфраструктура се састоји
од изграђене обале за пристајање пловила, лучке соабраћајнице, водоводне,
канализационе и комуникационе мреже. Лучку супраструктуру чине грађевине изграђене
на лучком подручју- управне зграде, складишта, силоси, резервоари, као и посебна
опрема- контејнери, дизалице, кранови...
По чл.218.ст.12 Закона о пловидби и лукама на унутрашњим водама, уколико се одобрење за
обављање лучке делатности даје са правом закупа изграђене лучке инфраструктуре и
супраструктуре, односно са правом службености грађења објеката лучке инфраструктуре
и/или супраструктуре на лучком земљишту, уговори о закупу, односно заснивању права
службености грађења су саставни део уговора из члана 216а став 4. овог закона. По
одредбама чл. 216а. на основу добијеног одобрења за обављање лучке делатности, које
даје Агенције за управљање лукама, лучки оператер и Агенција закључују уговор о
обављању лучке делатности; чл.216а.ст.5-''Уговор о обављању лучке делатности мора да
буде закључен као извршна исправа у складу са одредбама закона којим се уређује
извршни поступак и закона којим се уређује јавно бележништво''. Уговор као извршна
исправа у складу са одредбама Закона о извршењу и обезбеђењу могао би бити основ
вођења поступка извршења, уколико је тако конципиран да представља ''исправу која је
другим законом одређена као извршна исправа''- чл.41.ст.1.т.8- или испуњава критеријуме
''јавнобележничке исправе која има снагу извршне исправе''- чл.41.ст.1.т.6. Према Закону о
јавном бележништву јавнобележничке исправе си исправе о правним пословима које су
саставили јавни бележниици (јавнобележнички записи), записници о правним и другим
радњама (јавнобележнички записници), потврде о чињеницама које су посведочили јавни
бележници (јавнобележничке потврде), нејавне исправе које су потврдили јавни
бележници (јавнобележничка солемнизација) и нејавне исправе код којих је јавни
бележник оверио потпис (јавнобележничке овере). Према чл.7.ст.2. јавнобележничка
исправа је извршна или веродостојна исправа у случајевима предвиђеним законом. Како
Закон о пловидби на лукама и унутрашњим водама јесте предвиђено, ''уговор о обављању
лучке делатности чији је саставни део уговор о закупу лучке инфраструктуре и
супраструктуре'' се има закључити као извршна исправа, следи да то може бити и уговор
који је предмет јавнобележничке овере, али могуће је из садржаја његове одредбе
чл.216а.ст.5. тумачити да би такав уговор требао бити у форми солемнизоване нејавне
исправе-''уговор закључен као извршна исправа у складу са одредбама закона којима се
уређује јавно бележништво и извршни поступак''. Наиме јавни бележник потврђује
(солемнизује) приватну исправу када је то законом одређено, а нарочито...уговор којим се
заснивају стварне и личне службености. Како одредба чл. 218.ст.1. о закључењу уговора
о обављању лучке делатности садржи и установљење службености градње, ''са својством
плодоуживања''као стварног права (чл.218.ст.3.), из тога следи да она повлачи обавезу
солемнизовања исправе којом се регулише и право закупа, као услов важења уговора.
Везано за упис те службености у катастар непокретности преостаје још увек непознаница
како се на упис права закупа по таквој исправи реперкутује законска одредница о
''двоструком упису у катастру непокретности''. Сагласно чл.218.ст.8. Закона о пловидби и
лукама на унутрашњим водама ''право службености грађења се стиче двоструким уписом у
катастру непокретности, и то његовим уписом као терета на земљишту које оптерећује и
његовим уписом као посебне непокретности у за то новооснованом улошку када за то
буду испуњени услови прописани законом којим се уређује катастар непокретности''.
Такав номотехнички раритет за сада нема конкретизацију будући да нема ''новооснованих
уложака'' односно ''услова'' прописаних новим законом којим је уређен катастар
непокретности.

ЗАКУП ГРАЂЕВИНСКОГ ЗЕМЉИШТА

Промене које се тичу закупа а релевантне су за његову трансформацију у друга права,

базирају се на ситуацијама превдиђеним Законом о планирању и изградњи. У случају
давања концесије или поверавања комуналне делатности у складу са посебним законом,
грађевинско земљиште се може дати у закуп без накнаде, односно уз накнаду нижу од
тржишне, на временски период предвиђен уговором о концесији, који не може бити дужи
од периода на који се закључује, односно временски период на који је поверено обављање
комуналне делатности (чл.100.ст.2.). Ради остваривања јавно- приватног партнерства,
неизграђено грађевинско земљиште у јавној својини може се дати у закуп без накнаде,
односно уз накнаду нижу од тржишне, приватном партнеру на рок на који је закључен
јавни уговор у складу са законом којим се уређује јавно- приватно партнерство и
концесије, који не може бити дужи периода на који је закључен, односно уносити као
оснивачки улог у привредна друштва, а власник грађевинског земљишта у јавној својини
може са физичким лицем или правним лицем закључити и уговор о заједничкој изградњи
једног или више објеката (чл.102.ст.3.). О давању у закуп одлучује Влада а уговор
закључује Дирекција за имовину Републике Србије, при чему су обавезни елементи
уговора -чл.99.ст.16. закона-: подаци о катастарској парцели, намени и величини будућег
објекта, о висини закупнине, року трајања закупа, року и начину плаћања доприноса за
уређивање земљишта, услове за уређивање ако се у закуп даје неуређено земљиште, рок у
коме земљиште мора да се приведе намени... као и услове под којима се закупцу
предметно земљиште може дати у својину. У случају промене власника објекта или
посебног дела објекта који се гради или је изграђен на грађевинском земљишту у јавној
својини а које се користи по основу уговора о закупу, закуподавац је у обавези, на захтев
закупца односно власника објекта, изменити уговор о закупу тако што ће на место или
поред дотадашњег закупца ступити нови власник објекта или дела објекта. Неопходни
доказ који мора приложити у сврху измене уговора о закупу је уговор о купопродаји
(или други правни основ којим се стиче својина) ''који је оверен у складу са законом, с
апотврдом пореске управе о измирењу пореза... или правноснажно решење о
наслеђивању''- чл.101.ст.2. Према ставу 3. истог члана ''уговор о измени уговора о закупу,
по потписивању представља основ за промену уписа закупца у јавној књизи о евиденцији
непокретности и правима на њима'', при чему ''права и обавезе за новог закупца настају
даном уписа права закупа у јавну књигу о непокретностима и правима на њима''. У овом
случају, по Закону о планирању и изградњи, упис права закупа у катастар непокретности
има конститутивно дејство, односно оно почиње произвоидити дејство и према
закуподавцу и закупцу и према трећим лицима од момента уписа. Према томе, уговор је
правни основ за упис стицања права, попут било којег из корпуса стварних права. За ову
ситуацију не важи законска одредница да ''упис може бити извршен у катастру
непокретности'' у смислу да облигационо право настаје и без уписа. Идући корак даље,
могли бисмо закључити и да је упис права закупа грађевинског земљишта у јавној
својини, стеченог по претходно цитираним нормама, начин стицања права закупа
непокретности, што проистиче из децидно наведене такве процедуре за прелаз права
закупа са једног на другог стицаоца.

Закон о планирању и изградњи регулише и да, по упису права својине на објекту који је
изграђен или за који је накнадно издата грађевинска и употребна дозвола у поступку
легализације на грађевинском земљишту које се користи по основу уговора о закупу
закљученог у складу са овим законом, на захтев закупца, закуподавац и закупац закључују
уговор о раскиду уговора о закупу и евентуално други уговор којим ће регулисати услове
измирења обавеза из закупног односа- чл.101.ст.4.

Право закупа грађевинског земљишта у јавној својини могуће је и у сврхе изградње

објекта за који се издаје привремена грађевинска дозвола (асфалтна база, привремена
наплатна станица са пратећим објектима, сепарација агрегата, фабрика бетона, стубови
одређене намене, привремене саобраћајнице и прикључци, градилишни камп...), у случају
реализације пројекта од значаја за Републику- чл.86.
Право бесплатне конверзије закупа грађевинског земљишта у јавној својини у приватно
власништво ранијег закупца утврђено је чланом 103. Закона о планирању и изградњи под
условима да је закупац власник објекта, да је закуп ради изградње закључен у трајању од
најмање 50 година, и да је у целости исплаћен износ закупнине за цео уговорени период.
Ово право не постоји ако је закуподавац у року од годину дана од ступања на снагу Закона
о планирању и изградњи покренуо судски поступак за раскид уговора о закупу, и тај се
спор правноснажно оконча у његову корист. Правило не важи ни за лица чији је положај
уређен законом о претварању права коришћења у право својине на грађевинско земљиште
уз накнаду. Ради се о лицима тим законом одређеним као: 1. Лица која су била или јесу
привредна друштва и друга правна лица која су приватизована на основу закона којима се
уређује приватизација, стечајни и извршни поступак, као и њихови правни следбеници у
статусном смислу; 2. Лица која су право коришћења на земљишту стекла после
11.9.2009.г, куповином објекта са припадајућим правом коришћења од лица лица која су
приватизована на основу закона којима се уређује приватизација, стечајни и извршни
поступак, као и њихови правни следбеници у статусном смислу; 3. Лица- носиоци права
коришћења на неизграђеном грађевинском земљишту у државној својини које је стечено
ради изградње у складу са раније важећим законима којима је било уређено грађевинско
земљиште до 13.5.2003.г. или на основу одлуке надлежног органа; 4. Лица чији је положај
одређен законом којим се уређује спорт, као и удружења; 5. Друштвена предузећа,
носиоци права коришћења на грађевинском земљишту; 6. Лица на која се примењују
одредбе прописа Републике Србије и билатералних међународних уговора којима се
уређује спровођење Анекса Г Споразума о питањима сукцесије (''Сл.гласник РС-
Међународни уговори'' 6/02).
Законом о претварању права коришћења у право својине на грађевинском земљишту уз
накнаду одређено је да претходно наведена лица могу, до стицања и уписа права својине,
са власником грађевинског земљишта закључити уговор о закупу грађевинског земљишта-
појединачних катастарских парцела. Уговор се закључује уз накнаду, на 99 година, при
чему мора садржати и средство обезбеђења измирења уговорних обавеза. Уколико је у
питању облигационо право на непокретности, уговор о закупу не би испуњавао услове
уписа у катастар непокретности без претходног уписа заложног права на непокретности,
будући да би био без правног дејства. Полазећи од важеће одредбе чл.89.Закона о
државном премеру и катастру, да се упис неће дозволити када је законом одређена забрана
уписа (ст.1) односно када би се таквим уписом извршила повреда принудних прописа
(ст.2.), могао би се извести закључак да без уписаног заложног права на непокретности
(као средстсво обезбеђења извршења уговора о закупу), као уосталим и других средстава
обезбеђења законом предиђених као обавезни елемент закупног уговора, постоји забрана
уписа. Таквом мишљењу могло би бити супротстављено гледиште да, по такође важећој
одредби чл.33.ст.7. Закона о поступку уписа у катастар непокретнсоти и водова /на снази
од 8.6.2018.г./ за правне односе по исправама насталим пре ступања на снагу или по
приватним исправама које нису потврђене од стране јавних бележника–чл.57.ст.2./, ''ако
нађе да је располагање непокретношћу у исправи која је основ уписа очигледно противно
принудним прописима, Служба врши упис на основу те исправе у катастар и одмах
обавештава орган који је надлежан да по службеној дужности покрене одговарајући
поступак за поништавање односно укидање такве исправе, као и јавног тужиоца и
истовремено уписује забележбу о томе''. Везано за наведено, мишљења смо да су у питању
уговори о закупу као приватне исправе, које не подлежу потврђивању од стране јавног
бележника, одакле следи обавезна примена Закона о државном премеру и катастру. Са
друге стране, уговор о закупу закључен без средства обезбеђења измирења (уколико су
уговарачи определили да то средство буде заложно право на непокретности) чини
исправу предметом забране уписа, а управо је ''законом прописана забрана уписа'' изузетак
од правила да се упис ипак има извршити ''јер законитост потврдио обвезник доставе''
(јавни бележник, суд, јавни извршитељ....), додуше наведено у склопу чл.32.ст.3. Закона о
поступку уписа у катастар непокретности и водова код навођења формалних услова за
упис који се врши у поступцима по службеној дужности (не по захтеву странке).

У поступку реституције, како налаже Закон о враћању одузете имовине и обештећењу,

чл.23.ст.5. и 7, бивши власник нема право на враћање неизграђеног грађевинског
земљишта датог у дугорочни закуп, од 13.5.2003.г. до дана ступања на снагу овог закона, у
складу са законом којим се уређује просторно планирање, изградња и грађевинско
земљиште, изузев у случају раскида уговора, под условом да је бивши власник поднео
захтев у складу са одредбама овог закона.

ЗАКЉУЧНА РАЗМАТРАЊА
Закуп неокретности је важећим прописима о катастру непокретности сврстан у
облигациона права, са изузетком када је посебним законом другачије предвиђено.
Уколико се не ради о закупу ствари у јавној својини, законске претпоствке које исправа
за упис мора испуњавати су: да је ствар-предмет закупа већ уписана у катастру
непокретности или су за то испуњени услови истовремено када је поднет захтев за упис
права; да је закуподавац уписани ималац права својине или плодоуживања (односно
закупа уколико се уписује подзакуп као облигационо право) или је достављен доказ о
правном континуитету између њега и уписаног имаоца права; да је приватна исправа о
правном послу снабдевавена овереним потписима уговарача и да садржи безуловну и
неорочену дозволу уписа; да садржи податке о закуподавцу и предмету закупа сагласно
постојећој бази података катастра непокретности, као и личне податке о закупцу- име, име
родитеља, презиме, адреса, јединствени матични број грађана односно назив правног лица
и његов матични број. Обзиром на законом одређену врсту права, није допуштена
предбележба права закупа као облигационог права, јер је она резервисана искључиво за
условно стицање, пренос, ограничења или престанак стварних права на непокретностима.
Није могућ ни упис забележби чињеница од значаја за заснивање, престанак или пренос
права, што је резервисано само за корпус стварних права, али не налазимо недопуштеним
(уклапа се у циљ норме-права сигурност и поуздање у податке катастра непокретности)
упис чињеница које се односе на личност имаоца права- нпр.малолетсво физичког лица
или стечај привредног друштва. Без обзира што је чланом 51.ст.1. правно средство
исправљања утврђене грешке у одржавању катастра непокретности, предвиђено једино
уколико се грешка тиче стварних права, мишљења смо да је могуће исти институт користи
и за погрешно уписана облигациона права, ово нарочито код околности да је чланом
37.ст.2. истог закона, приликом прописивања када се у поступцима из чл.51. има водити
усмена расправа, назначено је то у приликама испраљања грешака ''у уписаним стварним и
другим правима''.

Изузев на основу уговора (било именованог- о закупу, или друге врсте уговора, попут
купородајног са истодобно уговореним закупом и сл.), или уговора и одлуке о додели у
случају закупа ствари у јавној својини, закуп настаје и на основу пресуде, поравнања,
решења о наслеђивању када су претпоставке за упис да је јавна исправа правноснажна и
извршна.

Право закупа брише из катастра непокретности протеком уговореног рока или

споразумом уговарача, одлуком надлежног органа која гласи на престанак закупа,
ништавост уговора, решењем стечајног судије или имаоца јавних овлашћења.

Ако је право закупа уписано у катастар непокретности у време када је закон исто
сврставао у стварна права, налазимо да тај статус уписана права имају и данас.

У ситуацијама када закључењу уговора о закупу- јавна својина- мора претходити

доношење управног акта надлежног органа којим се одређеном лицу признаје право
закључења уговора, и то у форми јавне исправе за коју опште претпоставке подобности за
упис јесу да је правноснажна односно извршност, поставља се питање јесу ли
испуњености општих услова за обе исправе (и јавну и приватну) претпоставке за упис
права закупа, или је довољно да постоји управни акт о давању земљишта у закуп, са
својством правноснажне и извршне исправе, при чему друга исправа- уговор о закупу не
мора бити са овереним потписима уговарача и безусловном и неороченом дозволом уписа
у катастар непокретности. Из чињенице да се управним актом о додели непокретнсоти у
закуп у поступку јавног оглашавања утврђује испуњеност претпоставки за правно дејство
уговора о закупу, следи да је за упис права закупа у таквим ситуацијама потребна и
правноснажна и извршна јавна исправа и уговор о закупу на којем потписи морају бити
оверени, која садржи безусловну и неорочену дозволу уписа у катастру непокретности. Уз
наведено, морао би бити и испуњен услов обезбеђење средстава плаћања закупа, ако је то
законом предвиђено као посебни услов, што се у случајева хипотеке на непокретностима
такође има сматрати претпоставком за дозволу уписа. Сагласно чл.66. Закона о
пољопривредном земљишту, на основу одлуке о давању у закуп пољопривредног
земљишта у државној својини, а по извршеној уплати закупнине и достављања средстава
обезбеђења за вишегодишње уговоре, Министарство и закупац закључују уговор о закупу
(ст.1.). Могућа претпоставка за настанак закупног односа у циљу обезбеђења
закуподавчевог потраживања за вишегодишње уговоре јесте и заложно право на
непокретностима у власништву закупца или трећег лица, следствено чему је упис
заложног права у катастру непокретности законски услов за настанак закупног односа,
уколико је таква врста обезбеђења уговорена, па ни право закупа, само по приложеном
уговору и одлуци о давању у закуп не би било довољан услов за то. Слично је и код
закупа водног земљишта. Ради обезбеђења плаћања закупнине и извршења осталих
обавеза из уговора о закупу водног земљишта закупац је дужан да, у складу са јавним
огласом, достави средство обезбеђења за извршење уговорних обавеза. Како је уредбом о
давању у закуп водног земљишта у јавној својини даље регулисано, ако се водно
земљиште даје у закуп ради изградње објекта у складу са Законом, средство обезбеђења
може бити банкарска гаранција или хипотека.
Додуше, постоје ситуације, изнимне, када је довољан услов уписа права власништва
уговор о купопродаји са неовереним потписима, у случају јавне продаје у извршном
поступку непосредном погодбом, но тада у закључку јавног извршитења о предаји
непокретности купцу стоји налог да катастар изврши упис права својине (чл.193.ст.3.
Закона о извршењу и обезбеђењу), што не садржи одлука о додели непокретности у закуп,
уз то, закључак о предаји следи након закључења уговора, након утврђења испуњености
свих законских претпоставки. Слично је у приликама када стечајни судија решењем по
извршеној продаји налаже катастру упис права својине и брисање раније постојећих права
на непокретности и уз доказ о плаћеној цени (чл.133.ст.13. Закона о стечају).

Упис права закупа као облигационог права није обавезан, али се том радњом оснажује
позиција закупца: у смислу Закона о извршењу и обезбеђењу: 1. Продајом непокретности
не престаје закуп на њој ако је уговор о закупу уписан у катастар непокретности пре
најстаријег заложног права на непокретности или најстаријег решења о извршењу
(чл.161.ст.1.); 2. Ако непокретност није уписана у катастар непокретности, закуп престаје
продајом непокретности, осим ако је уговор о закупу закључен у писаној форми и на којем
су потписи уговарача оверени у складу са законом, пре доношења најстаријег решења о
извршењу (чл.161.ст.2.).

Постоји и ситуација када је услов уписа права закупа солемнизована исправа. По Закону о
пловидби и лукама на унутрашњим водама, уколико се одобрење за обављање лучке
делатности даје са правом закупа изграђене лучке инфраструктуре и супраструктуре,
односно са правом службености грађења објеката лучке инфраструктуре и/или
супраструктуре на лучком земљишту, уговори о закупу, односно заснивању права
службености грађења су саставни део уговора о обављању лучке делатности између
лучког оператера и Агенције за управљање лукама. Он мора бити закључен ''као извршна
исправа у складу са одредбама закона којим се уређује извршни поступак и закона којим
се уређује јавно бележништво''. Уговор као извршна исправа у складу са одредбама Закона
о извршењу и обезбеђењу могао би бити основ вођења поступка извршења, уколико је
тако конципиран да представља ''исправу која је другим законом одређена као извршна
исправа''- чл.41.ст.1.т.8- или испуњава критеријуме ''јавнобележничке исправе која има
снагу извршне исправе''- чл.41.ст.1.т.6. Према Закону о јавном бележништву
јавнобележничке исправе си исправе о правним пословима које су саставили јавни
бележниици (јавнобележнички записи), записници о правним и другим радњама
(јавнобележнички записници), потврде о чињеницама које су посведочили јавни
бележници (јавнобележничке потврде), нејавне исправе које су потврдили јавни
бележници (јавнобележничка солемнизација) и нејавне исправе код којих је јавни
бележник оверио потпис (јавнобележничке овере). У смислу чл.7.ст.2. јавнобележничка
исправа је извршна или веродостојна исправа у случајевима предвиђеним законом. Како
Закон о пловидби на лукама и унутрашњим водама јесте предвиђено, ''уговор о обављању
лучке делатности чији је саставни део уговор о закупу лучке инфраструктуре и
супраструктуре'' има се закључити као извршна исправа, следи да то може бити и уговор
који је предмет јавнобележничке овере, али могуће је из садржаја његове одредбе
чл.216а.ст.5. тумачити да би такав уговор требао бити у форми солемнизоване нејавне
исправе-''уговор закључен као извршна исправа у складу са одредбама закона којима се
уређује јавно бележништво и извршни поступак''. Наиме јавни бележник потврђује
(солемнизује) приватну исправу када је то законом одређено, а нарочито...уговор којим се
заснивају стварне и личне службености. Како одредба чл. 218.ст.1. о закључењу уговора
о обављању лучке делатности садржи и установљење службености градње, ''са својством
плодоуживања'' као стварног права (чл.218.ст.3.), из тога следи да она повлачи обавезу
солемнизовања исправе којом се регулише и право закупа, као законска претпоставка
важења уговора.
Стицање права уписом у катастар а односи се на закуп, предвиђено је Законом о
планирању и изградњи. Према чл.101. ст. 3. ''уговор о измени уговора о закупу, по
потписивању представља основ за промену уписа закупца у јавној књизи о евиденцији
непокретности и правима на њима'', при чему ''права и обавезе за новог закупца настају
даном уписа права закупа у јавну књигу о непокретностима и правима на њима''. У овом
случају, по Закону о планирању и изградњи, упис права закупа у катастар непокретности
има конститутивно дејство, односно оно почиње произвоидити дејство и према
закуподавцу и закупцу и према трећим лицима од момента уписа. Према томе, уговор је
правни основ за упис стицања права, попут било којег из корпуса стварних права. За ову
ситуацију не важи законска одредница да ''упис може бити извршен у катастру
непокретности'' у смислу да облигационо право настаје и без уписа. Идући корак даље,
могли бисмо закључити и да је упис права закупа грађевинског земљишта у јавној
својини, стеченог по претходно цитираним нормама, начин стицања права закупа
непокретности, што проистиче из децидно наведене такве процедуре за прелаз права
закупа са једног на другог стицаоца. Законом о претварању права коришћења у право
својине на грађевинском земљишту уз накнаду одређено је да одређена лица могу, до
стицања и уписа права својине, са власником грађевинског земљишта закључити уговор о
закупу грађевинског земљишта- појединачних катастарских парцела. Уговор се закључује
уз накнаду, на 99 година, при чему мора садржати и средство обезбеђења измирења
уговорних обавеза. Уколико је у питању облигационо право на непокретности, уговор о
закупу не би испуњавао услове уписа у катастар непокретности без претходног уписа
заложног права на непокретности, будући да би био без правног дејства. Полазећи од
важеће одредбе чл.89.Закона о државном премеру и катастру, да се упис неће дозволити
када је законом одређена забрана уписа (ст.1) односно када би се таквим уписом извршила
повреда принудних прописа (ст.2.), могао би се извести закључак да без уписаног
заложног права на непокретности (као средстсво обезбеђења извршења уговора о закупу),
као уосталим и других средстава обезбеђења законом предиђених као обавезни елемент
закупног уговора, постоји забрана уписа. Таквом мишљењу могло би бити
супротстављено гледиште да, по такође важећој одредби чл.33.ст.7. Закона о поступку
уписа у катастар непокретности и водова /на снази од 8.6.2018.г./ за правне односе по
исправама насталим пре ступања на снагу или по приватним исправама које нису
потврђене од стране јавних бележника–чл.57.ст.2./, ''ако нађе да је располагање
непокретношћу у исправи која је основ уписа очигледно противно принудним прописима,
Служба врши упис на основу те исправе у катастар и одмах обавештава орган који је
надлежан да по службеној дужности покрене одговарајући поступак за поништавање
односно укидање такве исправе, као и јавног тужиоца и истовремено уписује забележбу о
томе''. Везано за наведено, мишљења смо да су у питању уговори о закупу као приватне
исправе, које не подлежу потврђивању од стране јавног бележника, одакле следи обавезна
примена Закона о државном премеру и катастру. Са друге стране, уговор о закупу
закључен без средства обезбеђења измирења (уколико су уговарачи определили да то
средство буде заложно право на непокретности) чини исправу предметом забране уписа,
а управо је ''законом прописана забрана уписа'' изузетак од правила да се упис ипак има
извршити ''јер законитост потврдио обвезник доставе'' (јавни бележник, суд, јавни
извршитељ....), додуше наведено у склопу чл.32.ст.3. Закона о поступку уписа у катастар
непокретности и водова код навођења формалних услова за упис који се врши у
поступцима по службеној дужности (не по захтеву странке).
Чини нам се да наведени ставови имају извесног оправдања, изузев у разложности, и
кроз потребу поптуне афирмације, како универзалног начела правне сигурности, тако и за
јавни регистар фундаменталног принципа поуздања у податке катастра непокретности.
 Прописи
Закон о облигационим односима (''Сл.лист СФРЈ'' бр.29/78, 39/85, 45/89, ''Сл.лист СРЈ'' бр.31/93,
''Сл.лист СиЦГ'' бр 1/2003 и ''Сл.гласник РС'' бр.18/2020)

Закон о планирању и изградњи (''Сл.гласник Р. Србије'', бр.72/2009, 81/2009, 24/2011,

132/2014, 145/2014, 83/2018, 31/2019, 37/2019, 9/2020)

Закон о планирању и изградњи (''Сл.гласник РС'' 47/2003)

Закон о општем управном поступку (''Сл. гласник Р.Србије'', бр. 18/2016, 95/2018)

Закон о поступку уписа у катастар непокретности и водова "Службени гласник РС", бр. 41
од 31. маја 2018, 95 од 8. децембра 2018, 31 од 29. априла 2019, 15 од 24. фебруара 2020.
Закон о становању и одржавању стамбених зграда (''Сл.гласник РС'' 104/2016, 9/2020)
Закон о становању („Службени гласник РС”, бр. 50 од 25. јула 1992, 76 од 22. октобра 1992, 84 од
23. новембра 1992 - исправка, 33 од 4. маја 1993, 53 од 16. јула 1993 - др. закон, 67 од 30. августа
1993 - др. закон, 46 од 11. јула 1994, 47 од 14. јула 1994 - исправка,  48 од 20. јула 1994 - др.
закон, 44 од 27. новембра 1995 - др. закон, 49 од 24. новембра 1995, 16 од 16. априла 1997, 46 од
29. децембра 1998, 26 од 20. априла 2001, 101 од 21. новембра 2005 - др. закон, 99 од 27. децембра
2011, 104 од 23. децембра 2016 - др. Закон)

Закон о стамбеним односима (''Сл.гласник СРС'' 9/85- пречишћен текст, 18/85, 11/88)

Закон о јавној својини (''Сл.гласник РС'' 72/2011, 88/2013, 105/2014, 104/2016, 108/2016,
113/2017, 95/2018)
Закон о враћању одузете имовине и обештећењу (''Сл.глансик РС'' 72/2011, 108/2013,
142/2014, 88/2015, 95/2018)
Закон о пловидби и лукама на унутрашњим водама ("Службени гласник РС", бр. 73 од 12. октобра
2010, 121 од 24. децембра 2012, 18 од 13. фебруара 2015, 96 од 26. новембра 2015 - др. закон, 92 од
14. новембра 2016, 104 од 23. децембра 2016 - др. закон, 113 од 17. децембра 2017 - др. закон, 41 од
31. маја 2018, 95 од 8. децембра 2018 - др. закон, 37 од 29. маја 2019 - др. закон, 9 од 4. фебруара
2020.)
Закон о стечају („Службени гласник РС“ бр. 104 од 16. децембра 2009, 99 од 27. децембра 2011
-др. закон, 71 од 25. јула 2012 - УС, 83 од 5. августа 2014, 113 од 17. децембра 2017, 44 од 8. јуна
2018, 95 од 8. децембра 2018.)

Закон о државном премеру и катастру ("Службени гласник Р.Србије", бр. 72/2009, 18/2010,
65/2013, 15/2015 и 96/2015 ).
Правилник о катастарском премеру и катастру непокретности „Службени гласник
Р.Србије”, број 7 од 29. јануара 2016.
Закон о државном премеру и катастру и уписима права на непокретностима (''Сл.гласник
Р.Србије'' бр.83/92, 53/93, 67/93, 48/94, 12/96, 25/96, 34/01, 25/02 и 101/05)
Закон о пријављивању и евидентирању закупаца на неодређено време у становима у
својини грађана, задужбина и фондација (''Сл.гласник РС'' 96/2015)
Закон о премеру и катастру земљишта (''Сл.гласник СРС'' 11/76...24/1984)
Закон о пољопривредном земљишту (''Сл.гласник РС'' 62/2006... 95/2018)
Закон о шумама (''Сл.гласник РС'' 30/2010, 93/2012, 89/2015, 95/2018)
Закон о промету непокретности (''Сл.гласник РС'' 42/98, 111/2009)
Закон о промету непокретности (''Сл.гасник РС'' 93/2014, 121/2014, 6/2015)
Закон о јавном бележништву (''Сл.гласник РС'' 31/2011...106/2015)
Закон о извршењу и обезбеђењу (''Сл.гласник Р.Србије'' 106/2015...54/2019)
Закон о претварању права коришћења у право својине на грађевинско земљиште уз накнаду
(''Сл.гласник РС'' 64/2015, 9/2020)

Закон о озакоњењу објеката (''Сл.гласник РС'' 96/2015, 83/2018, 81/2020)

Закон о водама (''Сл.гласник РС'' 30/2010, 93/2012, 101/2016, 95/2018)
Закон о земљишним књигама ("Службеним новинама Краљевине Југославије", бр. 146/30 од 1.
јула 1930. године)
http://www.restitucija.gov.rs/doc/drugi%20propisi/ZAKON%20O%20ZEMLJISNIM%20KNJIGAMA%20IZ%201930_11.pdf
приступњено 31.8.2020.г.

Грађански законик Краљевине Србије, Збирка закона св.1, издавач др Гојко Никетић, Београд 1934

Општи имовински законик за Књажевину Црну Гору, Фототипско издае Обод Цетиње 1980.г.

Правилник о условима и поступку давања у закуп и на коришћење пољопривредног земљишта у

државној својини ("Сл. гласник РС", бр. 16/2017 , 111/2017, 95/2018, 45/2019, 3/2020, 25/2020)

Уредба о условима прибављања и отуђења непокретности непосредном погодбом и давања у

закуп ствари у јавној својини, односно прибављања и уступања искришћавања других имовинских
права, као и поступка јавног надметања и прикупљања писмених понуда, уредила је услове закупа
ствари у јавној својини (''Сл.гласник РС'' 16/2018)

Уредба о давању у закуп водног земљишта у јавној својини (''Сл.гласник РС'' 50/2019)

Правилник о начину прибављања, распполагања, коришћења, управљања, одржавања и вођења

евиденције и о упису пава на непокретним стварима за посебне намене (''Службени војни лист''
24/2014)

Одлука о оснивању јавног предузећа за склоништа (''Сл.гласник РС'' 3/92, 18/92, 63/2001, 112/2006)
 Литература
Амадеоски Драганa, Закуп риболова дунавске моруне у 16 веку, Мешовита грађа Miscellanea, Нова
серија књига 27, Историјски институт Београд 2006.г.
http://www.iib.ac.rs/docs/MiscellaneaNS27(2006).pdf приступљено 02.3.2016

Оливер Антић, Облигационо право, Парвни факултет Београд 2011.г.

Гај, Институције, превод Обрад Станојевић, Нолит Београд 1982.г.

Андрија Гамс, Основи стварног права, Научна књига Београд 1971.г.

Душанка Бојанић-Лукач Душанка, Катић Татјана, Османска документа о продаји турских имања
кнезу Милошу Обреновићу, у оквиру тога рад Татјане Катић Дунавске гарде, Мешовита грађа
Miscellanea , Нова серија књига 26, Историјски институт Београд 2005.г.

Михаило Константиновић, Облигације и уговори, Центар за документацију и публикације

Правног факултета у Београду 1969.г.
Мирослав Милошевић, Римско право, Правни факултет Београд и Службени гласник
Београд 2009.г.
Миодраг Орлић и група аутора, Друштвена својина и самоуправљање скрипта, Правни
факултет Београд 1976.г.
Обрен Станковић, Миодраг Орлић, Стварно право, Номос Београд 1999.г.
Обрен Станковић, Владимир Водинелић, Увод у грађанско право, Номос Београд 2007.г.
Коста Чавошки, Радмила Васић, Увод у право, Службени гласник Београд 2009.
Роско Паунд, Јуриспруденција, књига 3, Сл.лист СРЈ Београд и ЦИД Подгорица, Београд-
Подгорица 2000.г.
Речник српскохрватског књижевног и народног језика књига 6, Српска академија наука и
уметности Београд 1969.
Теодор Тарановски, Историја српског права у немањићкој држави, Службени лист СРЈ
Београд 1996
Билтен катастраско правне праксе, Републички геодетски завод Београд 9/2012
 РЕЗИМЕ

Једно од права која се уписују у катастар непокретности јесте право закупа. Током важења
прописа о овом јавном регистру, постојала су различита законска одређења, по једнима да је то
стварно право, одакле би се имало сматрати да се оно, као и друга стварна права на туђим
стварима, стиче уписом у катастар непокретности, по другим да је то облигационо право које се
такође уписује у катастар непокретности, без обзира што то није прописано као начин стицања
права (довољна је сама сагласнот воља, некада и предаја закупљене ствари у посед), када се
уписом таквом правном послу даје публицитет из којег проистиче већи корпус закупчевих права.
Како је законски услов за упис стварних права постојање уговора у писаној форми на коме су
потписи оверени, уз безусловну и неорочену дозволу уписа издату од стране отуђиоца права, а
везано за упис облигационих права Закон о поступку уписа у катастар непокретности и водова,
нити Закон о државном премеру и катастру, не садржи посебне норме, поставља се питање у којој
форми треба бити сачињена исправа о закупу да би она били валидни основ уписа у јавни регистар
непокретности и права на њима. Закуп неокретности је важећим прописима о катастру
непокретности сврстан у облигациона права, са изузетком када је посебним законом
другачије предвиђено. Уколико се не ради о закупу ствари у јавној својини, законске
претпоствке које исправа за упис мора испуњавати су: да је ствар-предмет закупа већ
уписана у катастру непокретности или су за то испуњени услови истовремено када је
поднет захтев за упис права; да је закуподавац уписани ималац права својине или
плодоуживања (односно закупа уколико се уписује подзакуп као облигационо право) или
је достављен доказ о правном континуитету између њега и уписаног имаоца права; да је
приватна исправа о правном послу снабдевавена овереним потписима уговарача и да
садржи безуловну и неорочену дозволу уписа; да садржи податке о закуподавцу и
предмету закупа сагласно постојећој бази података катастра непокретности, као и личне
податке о закупцу. У ситуацијама када закључењу уговора о закупу- јавна својина- мора
претходити доношење управног акта надлежног органа којим се одређеном лицу признаје
право закључења уговора, и то у форми јавне исправе за коју опште претпоставке
подобности за упис јесу да је правноснажна односно извршност, из чињенице да се
управним актом о додели непокретнсоти у закуп у поступку јавног оглашавања утврђује
испуњеност претпоставки за правно дејство уговора о закупу, следи да је за упис права
закупа у таквим ситуацијама потребна и правноснажна и извршна јавна исправа и уговор о
закупу на којем потписи морају бити оверени, која садржи безусловну и неорочену
дозволу уписа у катастру непокретности.