‫הרשות הממשלתית‬

‫להתחדשות עירונית‬

‫תחז ו קת‬
‫מבנים‬
‫גבוהים‬
‫בישראל‬
‫דצמבר ‪2017‬‬
 ‫הרשות הממשלתית‬
‫להתחדשות עירונית‬

‫תחזוקת‬
‫מבנים‬
‫גבוהים‬
‫בישראל‬
‫דצמבר ‪2017‬‬
 ‫תחזוקת מבנים גבוהים בישראל‬

‫וועדת ההיגוי ‪ -‬משרד הב ינוי והשיכון‬

‫גב' עינת גנון | סמ נכ"לית ה רשות להתחדשו ת עירונית‬

‫הרשות הממשלתית‬ ‫מר נתנאל לפידות | מנהל אגף בכי ר תכנון אסטרטגי ומדיניות‬
‫להתחדשות עירונית‬
‫גב' טלי הירש‪-‬שרמן | מנהלת אגף תו רת הבנייה ופיתוח הנדסי‬

‫עו"ד חנה שצ'רבקוב | יועצת משפטי ת מחוז מרכז‬

‫מר חגי טולדנו | מנהל תחום בכי ר מדיניו ת וכלכלה‬

‫גב' אסתי כהן‪-‬ליס | מנהל ת תחום תכנון תכניו ת בינוי עירוניות‬

‫גב' אריאלה מסבנד | מנהלת תחום מידע וסטטיסטיקה‬

‫צוות המחקר‬
‫גב' דניאלה פז ארז | מיי סדת ובעלים‪ ,‬פ ז כ לכלה והנדסה‬

‫מר גלעד לוקר | ראש תחום התחדשו ת עי רונית‪ ,‬פ ז כ לכלה והנדסה‬

‫אדר' יואב וינברג | ראש תחום תכנון סטטוטו רי‪ ,‬פ ז כ לכלה והנדסה‬

‫אינג' טל אלוש | מה נדס אז רחי‪ ,‬פ ז כ לכלה והנדסה‬

‫מר דורון לביא | יוע ץ תחזוקה‪SourceWise ,‬‬

‫עיצוב החוברת | סטודיו ‪ 7‬עיצוב ומיתוג ‪www.7design.co.il‬‬

‫הבעת תודה‬
‫ברצוננו להודות לכל הגורמים שסייע ו לעריכ ת המחקר ובהם חברו ת ני הול ותחזוקה‪,‬‬
‫נציגי רשויו ת מקומיות וחב רי נציגויות בתים משותפים שהעמידו ל רשותנו מידע‬
‫חשוב לצור ך המחקר ‪ .‬תודה לפרופ' רחל אלתרמן מהטכניון‪ ,‬אש ר עבודתה בנושא‬
‫תחזוקת מגדלי מגורים שימשה נקודת מוצא לעבודה זו ולד"ר ניר מועלם מהטכניון‪,‬‬
‫אש ר עבודותיו בעב ר ובהווה סייעו בגיבוש המלצו ת ה עבודה ומסקנותיה ‪.‬‬

‫‪2‬‬
‫תחזוקת מבנים גבוהים בישראל‬

‫תוכן עניינים‬
‫‪4‬‬ ‫תמצית העבודה‬
‫‪6‬‬ ‫דברי פתיחה‬
‫‪9‬‬ ‫תקציר מנהלים‬
‫‪13‬‬ ‫‪ .1‬מבוא‬
‫‪15‬‬ ‫‪ .1.1‬מטרות העבודה‬
‫‪15‬‬ ‫‪ .1.2‬מתודולוגיה ומבנה העבודה‬

‫‪16‬‬ ‫‪ .2‬נתוני רקע‬

‫‪16‬‬ ‫‪ .2.1‬בנייה גבוהה למגורי ם ביש ראל‬
‫‪19‬‬ ‫‪ .2.2‬תקינה וסטנד רט הבנייה למגו רים‬
‫‪21‬‬ ‫‪ .2.3‬תח זוקת מבני מגו רים ומח זור חיי בנין‬

‫‪24‬‬ ‫‪ .3‬ניהול ותחזוקת מבני מגורים‬

‫‪24‬‬ ‫‪ .3.1‬התשתית החוקית לניהול ולתחזוק ת מבנים‬
‫‪25‬‬ ‫‪ .3.2‬שוק חב רות הניהול והתח זוקה‬
‫‪27‬‬ ‫‪ .3.3‬חינו ך ומודעות לתח זוקה‬

‫‪28‬‬ ‫‪ .4‬מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫‪28‬‬ ‫‪ .4.1‬מערכו ת הנ דסיות במבני מגו רים‬
‫‪33‬‬ ‫‪ .4.2‬הוצאות אנ רגיה‬
‫‪35‬‬ ‫‪ .4.3‬הוצאות ניקיון‪ ,‬גינון ותח זוקת חומ רי גמ ר‬
‫‪36‬‬ ‫‪ .4.4‬הוצאות ניהול וביטוח‬
‫‪36‬‬ ‫‪ .4.5‬התפלגות העלויות‬

‫‪40‬‬ ‫‪ .5‬מימון עלויות תחזוקה וניהול‬

‫‪40‬‬ ‫‪ .5.1‬מטר ת המימון‬
‫‪41‬‬ ‫‪ .5.2‬סיוע לדיי רים ממשי כים בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי‬
‫‪42‬‬ ‫‪ .5.3‬מקו רות אפשריי ם למימון‬
‫‪43‬‬ ‫‪ .5.4‬כלים לניהול מקו רות המימון לתח זוקה וניהול‬

‫‪45‬‬ ‫‪ .6‬מסקנות והמלצות‬

‫‪45‬‬ ‫‪ .6.1‬תכנון ובנייה‬
‫‪46‬‬ ‫‪ .6.2‬הנחיו ת תח זוקה‬
‫‪47‬‬ ‫‪ .6.3‬אסדר ת תחום תחזוקת המבנים‬
‫‪48‬‬ ‫‪ .6.4‬הבית המשותף‬
‫‪49‬‬ ‫‪ .6.5‬טיפול בה סכמי שירות כובלים‬
‫‪49‬‬ ‫‪ .6.6‬בנייה י רוקה‬
‫‪51‬‬ ‫‪ .6.7‬כלים למימון תח זוקת הבנין‬
‫‪51‬‬ ‫‪ .6.8‬הגבר ת מודעות וידע הציבו ר בתחום התח זוקה‬
‫‪52‬‬ ‫‪ .6.9‬הקמת גוף ציבו רי אח ראי לתחום תחזוקת מבני מגו רים‬

‫‪54‬‬ ‫נספחים‬
‫‪54‬‬ ‫נספח א' ‪ -‬מקו רות מידע‬
‫‪55‬‬ ‫נספח ב' ‪ -‬הוצאו ת תח זוקת מבנה‬
‫‪58‬‬ ‫נספח ג' ‪ -‬מע רכות טכניות‬
‫‪61‬‬ ‫נספח ד' ‪ -‬סקי רה בינלאומית‬

‫‪3‬‬
 ‫תמצית העבודה‬

‫התפלגות עלויות תחזוקה שוטפת ‪ -‬מבנה ישן מול מבנה חדש‬ ‫מטרת העבודה‬
‫‪5%‬כות‬

‫מע‬
‫ח‬ ‫ביטו‬
‫‪11%‬‬ ‫ינון‬
‫ן וג‬
‫יו‬
‫בנין ישן‬ ‫בנין חדש‬
‫בן ‪ 12‬קומות בן ‪ 12‬קומות‬
‫‪13‬‬
‫‪%‬‬
‫‪%‬ו‪6‬‬
‫ח‬ ‫ביט‬ ‫גינון‬
‫ו‬ ‫קיון‬
‫התאמת עלות תחזוקת בתי המגורים ליכולת‬
‫התשלו ם של דייריה ם‪ ,‬בדגש על דיי רים ממשיכים‬
‫בפ רויקטי הת חדשות עי רונית למניעת דחיקתם‬
‫‪2‬‬ ‫שיפור תחזוקת בתי מגורים משותפים‪ ,‬תוך מתן‬
‫דגש על תחזוקה לטווח הבינוני והארוך‪,‬למניע ת‬
‫הדרד רות מבני המגו רים ושמי רה על א יכות חיי‬
‫‪1‬‬

‫מ‬

‫‪2‬נ‬
‫ר‬

‫נק‬

‫ער‬

‫‪3%‬‬
‫‪2‬‬

‫כות‬
‫‪6%‬‬
‫‪ 13%‬חשמל ומים‬

‫אל מחוץ לשכונות מגוריהם‪.‬‬ ‫דיי ריהם ובטיחותם‪.‬‬

‫‪ 17 %‬ח שמ‬
‫‪₪‬‬ ‫‪250‬‬
‫בחודש‬
‫‪₪‬‬ ‫‪500‬‬
‫בחודש‬
‫בנייה גבוהה למגורים בישראל‬

‫‪4%‬‬
‫לו‬
‫‪4%‬‬

‫מים‬

‫‪ 2‬ני‬
‫יות‬

‫‪2‬‬

‫הול‬
‫מע‬ ‫‪60%‬‬ ‫מספ ר קומו ת בבניין‪:‬‬
‫ני‬

‫הול‬ ‫וכ‬
‫ל‬

‫‪2‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫וכ‬

‫יות‬ ‫לל‬
‫ליות‬
‫ל‬ ‫מעל‬
‫‪17‬‬ ‫יות‬
‫‪%‬‬ ‫‪1-4‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪5-9‬‬
‫‪40%‬‬
‫רמות התחזוקה‬ ‫‪10-20‬‬
‫‪30%‬‬
‫תחזוקה‬ ‫‪21+‬‬
‫במצב הקיים כיום‪ ,‬עיקר תשלומי הדיירים‬ ‫פעולות הנע שות בתדירות גבוהה‬
‫מיועד לתחזוקה שוטפת‬ ‫לתפעולו של הבנין‬ ‫שוטפת‬ ‫‪20%‬‬
‫מבוצע‬
‫‪10%‬‬ ‫התחלו ת בניה של‬
‫גביה חלקית בלבד‪ ,‬מובילה לטיפול‬ ‫פעולות תקופתיות הנעשות בהתאם לתקן‬ ‫תחזוקה‬ ‫יחידות דיו ר לפי מספ ר‬
‫חלקי ולתקלות‬ ‫או להוראות יצרן למניעת תקלות‬ ‫מונעת‬ ‫קומות בבניין‬
‫‪0%‬‬
‫‪2006‬‬ ‫‪2007‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2016‬‬
‫מבוצע‬ ‫עלות תיקונים על בסיס גבייה עודפת ו‪/‬או‬ ‫פעולות הנע שות בדיעבד‪ ,‬לאחר‬ ‫תחזוקת‬
‫חלקית‬ ‫ביטוח מערכות‬ ‫שהתקלה התרחשה‬ ‫שבר‬
‫דרישות במבנים בגבהים שונים‬
‫שדרוג מערכות והחלפתן כולל חיפוי חוץ אינו נמצא‬ ‫החלפת מערכות בתום תק ופת חייהן‬ ‫החלפה‬
‫כלל במודעות הדיירים ואין מקור כספי עבורו‬ ‫וש יפורים להתאמה לסטנדר טים משתנים‬ ‫ושדרוג‬ ‫מגדל‬
‫לא מבוצע‬ ‫מאגרי מים‬ ‫‪ 21‬קומות‬ ‫מאגרי מים‬
‫נדרש‬ ‫ומעלה‬ ‫נדרש‬ ‫בנין נמוך‬
‫מערכות‬ ‫מערכות‬ ‫עד ‪ 4‬קומות‬
‫ודחסן אשפה‬ ‫ודחסן אשפה‬
‫עיקרי המלצות העבודה‬ ‫נדרש במרבית המבנים‬ ‫נדרש בחלק מהמבנים‬ ‫מעליות‬
‫בחלק מן המבנים‬
‫גנרטור‬ ‫גנרטור‬
‫חיזוק נציגות‬ ‫שיקולים‬ ‫נדרש‬ ‫נדרש‬ ‫בנין‬
‫כלי מימון‬ ‫רב קומות‬
‫הבית המשותף‬ ‫בתכ נון ובנייה‬ ‫מערכות איוורור‬
‫אמצעים מכניים‬
‫מערכות איוורור‬
‫אמצעים מכניים‬ ‫‪ 10-20‬קומות‬
‫ומפוחים‬ ‫ומפוחים‬
‫ספרינקלרים‬ ‫מערכות איוורור‬ ‫בנין גבוה‬
‫הסכמי שירות‬ ‫ספרינקלרים‬
‫וכבוי אש‬ ‫פתח שחרור עשן‬
‫מודעות ציבורית‬ ‫הנחיות תחזוקה‬ ‫וכבוי אש‬
‫נדרש‬
‫‪ 5-9‬קומות‬
‫כובלים‬
‫מעליות‬ ‫מעליות‬ ‫מעליות‬
‫‪ + 2‬מעלית אלונקה‬ ‫‪ + 1‬מעלית אלונקה‬ ‫מעלית אחת‬
‫אסדרת תחום‬ ‫חניון תת קרקעי‬
‫הקמת גוף ציבורי‬ ‫בני יה ירוקה‬ ‫חניון תת קרקעי‬ ‫חניון תת קרקעי‬
‫תחזוקת המבנים‬ ‫נדרש‬
‫ברוב המוחלט‬
‫של המבנים‬
‫חלקי‬

‫חלופות לכלי מימון הפרשי עלויות תחזוקה לדיירים ממשיכים בהתחדשות עירונית‬ ‫סיבות לעלייה בעלויות התחזוקה‬
‫בנייה בתת הקרקע ‪ -‬הגדלת צפיפות הבנייה‬ ‫גובה מבני המגורים ‪ -‬הב נייה ביש ראל הולכת‬
‫קרן הונית‬ ‫נכס מניב‬ ‫מחייב ת לעיתי ם קרובו ת בנייה בת ת הקרקע‪,‬‬ ‫והופכ ת לגבוהה יותר‪ .‬בניינים גבוהים כוללים‬
‫בעיק ר לצו רכי חניה ‪ .‬תחזוק תם של שטחים‬ ‫מער כות רבות ומורכבות יותר הדורשות‬
‫מיסוי אחיד על רו וחי הון‬ ‫שיעור מס הכנסה שונה לכל דייר‬ ‫מיסוי שוטף‬ ‫תת ק רקעיים מורכב ת ויקרה‪.‬‬ ‫תחזוקה‪.‬‬

‫חיוב המוכר ויתר הדיירים במיסי מקרקעין‬ ‫מיסוי בעת‬ ‫דרישות רגולציה ותקנים חדשים ‪ -‬בעשו ר‬ ‫מספר יחידות הדיור בבנין ‪ -‬בנייה גבוהה‬
‫אין חיוב במס‬ ‫האח רון ה לכו והת רבו ד רישות אלו‪ ,‬בעיק ר‬ ‫יות ר וצפופה יות ר מביא ה לעלייה במספר‬
‫(שבח ורכישה)‬ ‫מכירת דירה‬
‫בכל הנוגע להוראות מילוט ובטיחות אש‪.‬‬ ‫יחידות הדיו ר בכל בנין‪ ,‬כ ך שההסכמות‬
‫קשיים בתפעול מתמשך ‪ -‬החל טות בדבר‬ ‫חלק מהדרישות נובע מגובה הבנין‪ ,‬אולם‬ ‫והתיאומים הנדרשים בין בעלי הדירות השונים‬
‫השקעה קבועה באפיק סולידי‬
‫זהות השוכר וניהול הנכס‬
‫ניהול שוטף‬
‫חלה תוספת דרישות גם לגבי בניינים נמוכים‪.‬‬ ‫הפ כו למורכבי ם יותר‪.‬‬

‫‪5‬‬ ‫‪4‬‬
 ‫דברי פתיחה‬

‫מיום כינון הממשלה הנוכחי ת בשנת ‪ ,2015‬אנו פועלים‬

‫ללא לאות על מנת להתמ ודד עם משב ר הדיור בו מצויה‬
‫יש ראל בעשו ר האח רון ולספק קו רת גג ראויה לכל אז רח‬
‫במדינת ישראל‪.‬‬

‫במסגרת זאת‪ ,‬פעלנו להשקת תכנית ״מחיר למשתכן״‪,‬‬

‫מתו ך מט רה לאפש ר ל זוגות הצעי רים ל רכוש את די רתם‬
‫ה ראשונה בת נאי רכישה נוחים יו תר‪ ,‬ועד סוף שנת ‪2017‬‬
‫צפויים כ‪ 70-‬אלף זוגות לז כות בהג רלה ל רכישת די רה מוזל ת‪ ,‬בהנחה של מאות‬
‫אלפי שקלים לכל משפחה ‪.‬‬

‫כמו כן‪ ,‬ב תקופה זו י זם המש רד הסכמי גג עם ע רים רבות‪ ,‬וביניהן‪ :‬בא ר שבע‪ ,‬בית‬
‫שמש‪ ,‬טי רת הכ רמל‪ ,‬אשדוד‪ ,‬עכו‪ ,‬נהריה ומ גדל העמק ‪ .‬הסכמים אלה יאפשרו את‬
‫ש י ו ו ק ן ו ב נ י ית ן ש ל ע שר ות א ל פ י י ח י ד ות ד י ור ב מה לך ה ש נ ים ה קר ו ב ות‪ ,‬ו י ס י י ע ו‬
‫בשמיר ה על מל אי ז מין של יחידו ת דיו ר למגורי ם‪ ,‬אש ר ימ נע א ת משב ר ה נדל"ן הבא‪.‬‬

‫י חד עם זאת‪ ,‬עלינו לזכו ר כי מ שאב הק רקע ביש ראל הינו מו גבל‪ ,‬ויש לנהלו בשום‬
‫ש כל‪ ,‬תו ך ה תחשבות בצ רכי הדורו ת הבאים ומתו ך מודעות לחשיבות השמי רה על‬
‫השטחי ם הפתוחים ‪ .‬מתו ך הבנ ה זו של הצור ך ב ניצול יעיל של הקרק ע‪ ,‬וכחל ק ממגמת‬
‫העיו ר הגובר ת בשא ר העולם‪ ,‬הופכ ת הבנייה ביש ראל לעי רונית‪ ,‬צפופה וגבוהה יותר‪,‬‬
‫כאשר מ גדלים רבי קומות הו פכים לתופעה רווחת בכל ר חבי האר ץ‪ ,‬מצפון האר ץ‬
‫ועד לדרומה‪.‬‬

‫אחד מן הצעדים ה ראשונים שננקטו על ידי הממשלה היה הקמת צוו ת לגיבוש תכנית‬
‫אסטרטגי ת ארוכ ת טווח לצ רכי הדיו ר של יש ראל בשנת ‪ ,2040‬וזאת לאו ר מגבלת‬
‫הקרקע וקצ ב גיד ול האוכלוסייה במדינ ת ישראל ‪ ,‬שהי נו הגבו ה בעולם המערבי‪ ,‬ואשר‬
‫דו רש מהממשלה להיער ך כב ר כעת על מנת לספק בשנים הבאות מענים מהי רים‬
‫לצ רכי הדיו ר ההו לכים וגוברים‪.‬‬

‫אחת מהמלצו תיה המרכ זיות של התכני ת האסטרטגי ת הייתה כי עד לשנת ‪,2040‬‬
‫כ‪ 35%-‬מהתחלו ת הבנייה יהיו במסג רת תהל יכי התחדשו ת עירוני ת‪ ,‬אש ר בנ וסף‬
‫לה גדלת מלאי הדיו ר‪ ,‬מסייעים גם בחידוש מרכ זי הע רים הותיקו ת ושיפור א יכות‬
‫המגו רים של האוכל וסיות המוחלשות המתגור רות בש יכונים ש נבנו בחופזה במהל ך‬
‫שנו ת עלייה הגדולה ‪.‬‬

‫במסג רת זא ת‪ ,‬פעלנו בשנים האחרונו ת ל האצת קצב מימוש תהל יכים אלה‪ ,‬תו ך‬
‫הקמת ה רשות הממשלתי ת להת חדשות עי רונית‪ ,‬אישו ר חוק המסדיר את פעילותם‬

‫‪6‬‬
‫דברי פתיחה‬

‫של מארגני עסקאות להתחדשות עירונית והקמתן של כ‪ 20-‬מינהלות מקומיות‬

‫להת חדשות עי רונית ‪ -‬מ עכו שבצפון ועד לבאר שבע שבדרום‪.‬‬

‫העלייה לגובה של מבני המגו רים ביש ראל‪ ,‬בין אם במסגר ת בנייה חדשה ובין אם‬
‫במסג רת תהל יכי הת חדשות עירוני ת‪ ,‬כר וכה בשינוי מהותי של ת רבות המגו רים‪,‬‬
‫כתוצאה מהמעבר מועד בית האחראי על איסוף כספים ממספר מצומצם של דיירים‬
‫לצור ך ניקוי חד ר המד רגות לחבר ת תח זוקה וניהול הנד רשת לתפעל "ייש וב קטן"‬
‫ה כולל עשרו ת ומאו ת יחידו ת דיו ר ולדאו ג לאחזק תן התקינ ה של מערכו ת מורכבו ת‬
‫בעלות של מאות אלפי שקלים מדי שנה‪.‬‬

‫המעבר למבנים גבוהים מביא עימו השלכות מידיות‪ ,‬גם לגבי תושבי שכונות העוברות‬
‫תהליכי התחדשות עירונית‪ ,‬החוזרים להתגורר במבנים החדשים לאחר השלמתם ונהנים‬
‫אמנם מדי רה חדשה ומרווח ת‪ ,‬אולם בה בע ת נד רשים לעמוד כעת גם בתשלומים‬
‫בהיקף של מאות שקלים מדי חודש ‪ -‬גזי רה שחלקם לא י וכלו לעמוד בה‪ ,‬אלא אם‬
‫ישולבו בפרויקטים אלה מנגנוני מימון ארוכי טווח‪ ,‬כמפורט במחקר המונח בידיכם‪.‬‬

‫מחקר מקיף זה מניח את היסודות לצעדים שעל ממשלת יש ראל לנקוט במהל ך‬
‫השנים הק רובות על מנת לו ודא כי קור ת הגג או תה אנו מספקים לתושבי יש ראל‬
‫תישא ר הולמ ת ג ם לאור ך השנים ותאפש ר התחדשו ת נכונה וב ריאה של ה שכונות‬
‫הוותיקות במדינת ישראל‪.‬‬

‫חה"כ יואב גלנט‬

‫שר הבינוי והשיכון‬

‫‪7‬‬
 ‫דברי פתיחה‬

‫הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית‪ ,‬אשר הוקמה‬

‫מכוח חוק הרשות בשנת ‪ ,2016‬נועדה לקדם פרויקטים‬
‫של הת חדשות עירוני ת – הידועים כמו רכבים וממו שכים‬
‫במיוחד – והיא מגלמת בתוכה יתרונות כלכליים‪ ,‬תכנוניים‪,‬‬
‫אורבניים וירוקים‪ ,‬אשר צפויים לסייע לרשויות המקומיות‪,‬‬
‫לקהילות ולפרטים לקד ם את חיזוק בתיהם‪ ,‬לחדש את‬
‫מרכזי הערים ולהפכם למודרניים‪ ,‬נגישים תחבורתית‬
‫ותוססים ‪ .‬ביכול תה של הרשו ת להוות גו רם מרכ זי בעיצוב נוף הא רץ‪ ,‬בהו זלת יוק ר‬
‫הדיו ר והמחייה‪ ,‬ובמתן תקווה לשד רוג רמת המגורי ם וא יכות החיים בק רב הש כבות‬
‫המוחלשות ‪ .‬בכוחה של ה רשות להיו ת לעז ר לאנשי המ קצוע ב רשויות המקומיות‬
‫ולעו מדים ב ראשן בהס רת חסמים ובמתן פת רונות להתחדשו ת עירוני ת‪ ,‬תו ך יצי רת‬
‫ודאו ת ליזמי ם הפועלים במסגרתן‪.‬‬

‫המחק ר בנוש א "תחזוק ת מבנים גבוהי ם בישראל" אש ר מו גש לעיונכ ם על ידי הרשות‬

‫הממשלתי ת להתחדשו ת עירוני ת מצי ג תמונ ת מצב עדכני ת ומפורט ת של האתגרים‬
‫העומדים בפני העוסקים בתחום מורכב זה‪ .‬זאת‪ ,‬כחלק מתפקידיה של הרשות‪ ,‬אשר‬
‫כוללים‪ ,‬בין היתר‪ ,‬קידום מחקר ופיתוח הידע בתחומי ההתחדשות העירונית וקידום‬
‫של פתרונו ת לתח זוקה לטווח ארו ך באזו רי הת חדשות עירונית‪.‬‬

‫הרשו ת הממשלתי ת להתחדשו ת עירוני ת רוא ה חשיבו ת רבה ב רגישות לקו הר קיע‪ ,‬אך‬
‫מקפידה על תשומת לב לקו הרחוב – הוא זה שעושה עיר‪ .‬כל מה שמתרחש למרגלות‬
‫המבנה הגבוה‪ ,‬ביסודותיו ובתוכו‪ ,‬מחייב אותנו ליצור תנאים בעלי התכנות כלכלית‪,‬‬
‫בטוחים וא יכותיים‪ ,‬תו ך שמי רה על המ רחק הציבו רי ושילוב ה מבנה ה גבוה בתוכו‪.‬‬

‫אין לי ספק‪ ,‬כי פעילותה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תוביל‪ ,‬בשנים‬
‫הקרובות‪ ,‬לאימוץ של פתרונות מעשיים להתמודדות עם אתגרי התחזוקה של מבנים‬
‫גבוהים‪ ,‬שיאפשרו תוספת משמעותית של יחידות דיור חדשות בבניינים רבי קומות‬
‫ובמ גדלים בכל ר חבי המדינה‪.‬‬

‫בברכה‪,‬‬

‫חיים אביטן‬
‫יו''ר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית‬

‫‪8‬‬

‫המתגוררים במתחמים העוברים תהליכי התחדשות‬
‫עירונית בשל העובדה שחלק ניכר מהמתגוררים‬
‫במתחמים אלו הינם בעלי הכנסה נמוכה ‪ .‬יש לציין‬
‫כי השפע ת הצו רך בתחזוק ת מבני מגו רים מו רכבים‬
‫ועלותה הגבוהה חו רגת מ גבול מ תחמי פינוי‪-‬בינוי ‪.‬‬
‫בנייה לגובה‪ ,‬אשר בעבר נתפסה כפונה בעיקר‬
‫לאוכל וסייה ב רמת הכ נסה גבוהה‪ ,‬הו פכת לנפוצה‬
‫בכל רחבי הארץ ומיועדת לאוכלוסייה ברמות הכנסה‬
‫מגוונות ובכלל זה הכ נסה בינוני ת ובינונית‪-‬נמוכה ‪.‬‬
‫מגמו ת ה תכנון הקיימות צפויות לה רחיב תופעה זו‬
‫עוד יות ר ומציפות אתג רים הנובעים מהפע ר שבין‬
‫הצור ך בתחזוקת המבנים לבין היכולת הכלכלית‬
‫והארגוני ת של דייריה ם לתח זק אותם ‪ .‬אתג ר זה‬
‫מ קבל משקל משמעותי עוד יות ר בבחינה אר וכת‬
‫טוו ח‪ ,‬המעל ה ה חשש מהידרדרו ת מב ני המגורי ם בשל‬
‫חוסר יכולת לתחזקם ולממן שיפוץ ושדרוג בעתיד‪.‬‬
‫גם כיום תח זוקתם של מבני מגו רים נמ וכים רחוקה‬
‫מלהשביע רצון‪ ,‬אך הידרדרות של מבני מגורים‬
‫גבוהים ו רבי קומות לא רק תפגע באיכות החיים‬
‫בבנין‪ ,‬היא עלולה ב רמה גבוהה של ודאות ל הביא‬
‫לסכנת חיים לדייריהם‪.‬‬
‫תקציר מנהלים‬
‫בתים משותפים הם צורת המגורים הנפוצה בישראל‪,‬‬
‫צורת מגורים זו מפרידה בין החלקים הרשומים‬
‫כדירו ת פרטיו ת לבין שטחי ם המשותפי ם ל כלל בעלי‬
‫הדירות ‪ .‬במהל ך העשו רים האח רונים חלו שינויים‬
‫משמעותיים במאפייני הבנייה למגורים ובהם גידו ל‬
‫בהיקף הבנייה הגבוהה ובמספר הדיירים המתגוררים‬
‫בבנין‪ ,‬גידול בבנייה ב תת הק רקע‪ ,‬ת וספת מע רכות‬
‫הנדסיו ת רבו ת בשל דרישו ת רגולצי ה ותקני ם חדשים‬
‫ועלייה בד רישות הדיי רים ל גבי סטנד רט השטחים‬
‫המשותפים ותחזוקתם‪.‬‬
‫שינויים אלו הביאו ל כך שניהול ותח זוקת בתים‬
‫משו תפים ה פכה למע מסה כבדה ומורכב ת לביצוע‬
‫על ידי נציגות דיירים‪ ,‬הפועלת בהתנדבות וללא‬
‫הכשרה מקצועית‪ .‬משכך‪ ,‬האחריות לניהול ולתחזוקה‬
‫מועברת במקרים רבים לחברות‪ ,‬המציעות את‬
‫שירו תיהן לדיירי ם ולנציגות ‪.‬‬
‫מו רכבות מערכו ת הבנין כמו גם השימוש בשירו תי‬
‫חברו ת ני הול‪ ,‬ה ביאו לעליי ה משמעותי ת במחיר‬
‫אותו נדרשים דיירים בבתים משותפים לשלם עבור‬
‫תחזוקת הבנין וניהולו‪ .‬לעלייה זו בעלות "מיסי ועד‬
‫הבי ת" יש השפעה מיו חדת על בעלי די רות ודיי רים‬

‫עבודה זו בוחנ ת את ההיבטים המפו רטים לעיל ומציעה כלים להתמ ודדות עימם ‪ .‬כלים אלו עו מדים במ תח‬
‫שבין ה רצון ל הביא להו זלת עלות תח זוקת הבי ת המשו תף לדיי ר מצד א חד לבין ה רצון ל הביא להעלאת רמת‬
‫תחזוקת המבנים מצד שני‪ .‬לפיכך המטרות העומדות בפני העבודה הינן‪:‬‬

‫שיפור תחזוקת בתי מגורים משותפים‪ ,‬תוך מתן דגש על תחזוקה לטווח הבינוני והארוך‪ ,‬למניעת‬
‫הדרדרו ת מבני המגו רים ושמי רה על א יכות חיי דיי ריהם ובטיחותם ‪.‬‬

‫התאמת עלות תחזוקת בתי המגורים ליכולת התשלום של דייריהם‪ ,‬בדגש על דיירים ממשיכים בפרויקטי‬
‫הת חדשות עי רונית למניעת דחיקתם אל מחו ץ לשכונות מגוריהם ‪.‬‬

‫יש לציין כי בחלק מהנושאים ה עבודה מציגה המלצות ראשוניו ת ונד רשת עבודה נ וספת הן לחק ר הבעיה והן‬
‫לפי רוט ההמלצות‪.‬‬

‫‪9‬‬
 ‫תקציר מנהלים‬

‫פריסתה ברחבי הארץ‪ .‬הבנייה הגבוהה למגורים‪ ,‬אשר‬ ‫בעבודה זו הגדרות גובה הב נין‬
‫בעבר התרכזה במחוזות תל אביב והמרכז‪ ,‬מתפשטת‬ ‫מתייחסות למ ספר הקומות להלן‪:‬‬
‫בשני ם האחרו נות אל כל מחוזו ת המדינה בבנייה‬
‫חדשה בכלל ובמתחמי "פינוי בינוי" בפרט‪ .‬מגמות אלו‬ ‫מגדל‬ ‫בנין‬
‫‪ 21‬קומות‬ ‫קומות‬ ‫בנין נמוך בנין גבוה רב‬
‫מביאות לכך שבניינים רבי קומות‪ ,‬שבעבר פנו בעיקר‬
‫ומעלה‬ ‫‪ 5-9‬קומות ‪ 10-20‬קומות‬ ‫עד ‪ 4‬קומות‬
‫לאוכלוסיי ה ברמו ת הכנס ה גבוהו ת‪ ,‬מיועדי ם כיו ם גם‬
‫לאוכלוסייה ברמות הכנסה בינונית ובינונית‪-‬נמוכה‪.‬‬

‫מערכות ושטחים משותפים בבנייה גבוהה ‪ -‬פועל‬

‫י וצא של העלייה בגובה ה מבנים הוא גידול במספ ר‬
‫מערכות הבנין הנדרשות ובמידת מורכבותן‪ .‬מערכות‬
‫הנדסיות שונות נדרשות החל מגובה מסוים‪ ,‬אם בשל‬
‫דרישו ת תקינה (ל משל מתזי ם ‪" -‬ספרינקלים")‪ ,‬אם‬
‫בשל צור ך באספקת ת נאי מחייה נאותים (למשל‬
‫מצנחת אשפה ‪" -‬שוט אשפה") ואם בשל שינויים‬
‫הנוגעים לתרבות המגורים ודרישות הדיירים‪ .‬יש‬
‫לציין כי חלק מהמערכות נדרשות ללא קשר לגוב ה‬
‫ונובעות משינויי תקינה אשר קודמו בעשור האחרון‪,‬‬
‫בין השאר בכל הנוגע להוראות מילוט ובטיחות אש‪.‬‬

‫השלכ ה נוספת של בניי ה לגובה נוגע ת לשטחים‬

‫משותפים ובעיקר לשטחים בתת הקרקע‪ .‬אמנם אין‬
‫דרישה חוקית או תקינה הקושרת בין גובה הבנין לבין‬ ‫בני יה גב והה למגורים בישראל‬
‫פת רון החני ה‪ ,‬אול ם ריבוי הדירו ת יוצ ר לרו ב מגבלה‬ ‫הבנייה למגורים בישראל הולכת והופכת לאורך‬
‫פי זית למציא ת פ תרון חניה מלא במפ לס הקרקע ‪.‬‬ ‫השנים לגבוהה יות ר‪ ,‬יחידו ת דיו ר בבניינים גבוהים‬
‫בניי ת מר תפים בבנין מ גדילה א ת היקף השטחים‬ ‫הן כב ר כיום רוב מתו ך כלל התחלות הבנייה‪.‬‬
‫הדורשים תחזוקה ומביאה לצורך במערכות נוספות‬
‫(לתאו רה‪ ,‬לאוו רור ולבטיחות)‪.‬‬ ‫מגמה זו צפויה להמשיך ולהתגבר‪ ,‬משקלן של יחידות‬
‫דיו ר בבנייני ם גבוהי ם צפוי להיו ת כשני שלישים‬
‫עלויות תחזוקת מבנים ‪ -‬ריבוי מערכות הבנין‬
‫מתוך כלל יחידות הדיור שיבנו בעשר השנים הבאות‬
‫והגידול בהיקף השטחים המשותפים ושטחי מרתפים‬
‫בישראל‪ .‬משקלן של יחידות דיור בבניינים רבי‬
‫בפרט מביאים לעלייה משמעותית בעלויות התחזוקה‬
‫קומו ת בני ‪ 10‬קומות ומעלה‪ ,‬אש ר בעב ר היו חלק‬
‫הנדרשות ‪ .‬לעומת עלות תחזוקה חודשית של עשרות‬
‫זניח מתוך כלל התחלות הבנייה‪ ,‬צפ וי להיות כשליש‬
‫שקלים בבניי נים נמ וכים ישנים ‪ ,‬עלות התחזוקה‬
‫מתו ך יחידו ת הדיור בעשו ר הקרוב‪.‬‬
‫של מ בנים גב והים ה בנויים לפי תק ינה וס טנדרטים‬
‫עדכניים מגיעה למאות שקלים‪ ,‬גם אם אין לוקחים‬ ‫שינוי נוסף במאפייני הבנייה לגובה נוגע לאופן‬

‫‪10‬‬
‫תקציר מנהלים‬
‫אסד רה‪ ,‬ידע ומודעות‪ ,‬מתעוררו ת בעיות הנוגעות‬
‫לתחזוקה לקויה של מבני מגורים‪ ,‬לאי סדרים‬
‫ולמחלוקו ת בין נותני שי רותים לבין דיירים‪.‬‬
‫חוסר מודעות ותחזוקה לקויה ‪ -‬בקרב רוכשי‬
‫די רות‪ ,‬כמו גם בק רב רבים מאנשי המקצוע ומקבלי‬
‫ההחלטו ת‪ ,‬קיימ ת חוס ר מודעו ת לתחזוק ה הנדרשת‬
‫של הבניין ומערכותיו‪ ,‬מעבר לרמה השוטפת‪,‬‬
‫וכת וצאה מכ ך לעלויות התח זוקה בכלל ולעלויות‬
‫לטוו ח הארו ך בפרט ‪ .‬חוס ר המודעו ת נובע בין השאר‬
‫מכ ך ש רוב המע רכות הה נדסיות אינן גלויות לעין‬
‫ולעיתים ק רובות אין מודעות לקיומן או לתפקידן‬
‫בבנין ובפ רט ל תפקידן בשעת חירום ‪.‬‬
‫חוסר המודעות מביא לא פעם להשקעה גדולה‬
‫בניקיון לעומת הזנחתם של מרכיבי תחזוקה אחרים‬
‫שחשיבו תם ל תפקוד הבנין רבה לאין שיעור ‪ .‬עלויות‬
‫התח זוקה השוטפת של רוב מערכו ת הבנין נמ וכה‬
‫מההשקעה המקובלת בניקיון‪ .‬לכן‪ ,‬היעדר משאבים‬
‫וקושי כלכלי לעמוד בהוצאות תחזוקה יכולים לספק‬
‫רק הסב ר חלקי לתח זוקה לקויה ‪.‬‬
‫ב מבנים גבוהים כמו גם מו רכבות תחזוקת ה מבנים‬
‫הזנחת המערכות ההנדסיות מביאה ל"חסכון"‬
‫קטן יחסית בתחזוקה שוטפת‪ ,‬אך עלולה‪ ,‬ברמה‬
‫גבוהה של וודאות‪ ,‬להביא להוצאות כבדות‬
‫בטווח הבינוני והארוך בתחזוקת שבר‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫הזנחת מערכות יכולה להביא לעלויות גבוהות‬
‫לתיקון נ זקים הנג רמים באופן משני מכשלים‬
‫במערכת המים‪ ,‬הביוב והחשמל ועלולה אף‬
‫ל סכן חיי אדם‪ ,‬בייחוד בכל הנוגע למע רכות‬
‫גילוי וכיבוי אש‪.‬‬
‫אמנם‪ ,‬חלה התפתחו ת בשוק וקיימות כיום חב רות‬
‫מסקנות והמלצות ‪ -‬מורכבו ת המערכו ת ההנדסיות‬
‫ב מבנים גבוהים ועלותן‪ ,‬כמו גם השימוש בשירו תי‬
‫חברות ניהול בשל ריבוי הדיירים בבנין‪ ,‬הביאו לעלייה‬
‫משמעותית במחירים אותם נדרשים דיירים בבתי ם‬
‫‪11‬‬
‫בחשבון עלויו ת נוספו ת של שטחי ושי רותי רווחה‬
‫כמו ב ריכה‪ ,‬חד ר כושר או שומר‪.‬‬
‫יש לציין כי עלות התח זוקה של בנין אמו רה‬
‫לכלול מלבד עלות התחזוקה השוטפת (ניקיון‬
‫גינון וכו') גם את עלות התחזוקה המונעת‬
‫(פעולות תקופתיות הנעשות למניעת תקלות)‪,‬‬
‫תחזוקת השבר (פעולות הנעשות בדיעבד‬
‫לאח ר שהתקלה הת רחשה) ואת עלות החלפת‬
‫המערכות בסוף תקופת חייהן‪ .‬בחינת המצב‬
‫הקיי ם באר ץ מרא ה כי על פי רוב‪ ,‬הסכומים‬
‫הנגבים בפועל משמשים למימון עלויות‬
‫התחזוקה השוטפת וחלק מעלויות התחזוקה‬
‫המונעת בלבד‪ .‬לכן‪ ,‬עלות התחזוקה ה"אמיתית"‬
‫אמו רה הית ה להיו ת גבו הה אף יות ר מ זו הנגבית‬
‫כיום‪ ,‬או שהשימוש בסכום אותו גובים כיום‪,‬‬
‫צרי ך להשתנו ת תו ך העבר ת כספי ם המשמשים‬
‫לתחזוקה שוטפת לתחזוקה מונעת וארוכת טווח‪.‬‬
‫ניהול מבני מגורים משותפים ‪ -‬ריבוי הדיירים‬
‫הם חלק מהסיבות שהובילו לגידול במספר המבנים‬
‫המתוח זקים על ידי חברות ניהול ותחזוקה ‪ .‬חב רות‬
‫תח זוקה וניהול מקבלות לידיהן אחריו ת לתח זוקת‬
‫הבנין ונותנות בנוסף גם שירותי גבייה‪ ,‬הנהלת‬
‫חשבונות ושירותי ניהול נוספים על פי דרישות‬
‫הדיירים ויכולות התשלום שלהם‪ .‬השימוש בשירותי‬
‫חברות תחזוקה וניהול מביא גם הוא לעלייה במחירים‬
‫אותם נדרשים הדיירים לשלם עבור תחזוקת הבנין‪.‬‬
‫רבות העוסקות בתחום‪ ,‬אולם פעילותן מתבצעת‬
‫בהעדר כמעט מוחלט של אסדרה (רגולציה) ולעיתים‬
‫ק רובות על בסיס ידע מ קצועי לא מספק והיעד ר‬
‫"תורה" ברורה לתחזוקה נכונה‪ .‬בהעדר בסיס חוקי‪,‬‬
 ‫תקציר מנהלים‬

‫עלות‪ .‬העדר המודעות והידע נמשכים גם לאחר הקמת‬
‫הבנין וא כלוסו‪ ,‬כאש ר תח זוקת הבנין וניהולו נעשים‬
‫ללא אסדרה ופיקוח‪ .‬חוסר המודעות וה רצון לחסו ך‬
‫בעלויו ת השוטפו ת עלול להביא למצבי ם של הזנחה ‪,‬‬
‫על פי רוב‪ ,‬דווקא של המער כות מצילו ת החיים‪.‬‬
‫סיוע במימון עלויות תחזוקה ארוכת טווח וניהול ‪-‬‬
‫עלות תח זוקה ארוכ ת טווח הינה נמו כה יחסי ת ברמה‬
‫החודשית ומהווה ‪ 10%‬עד ‪ 20%‬מתוך ההוצאות שוטפות‪.‬‬
‫לפיכך‪ ,‬נראה כי יש סבירות כלכלית למציאת מקורות‬
‫למימון תחזוקה זו ‪ .‬לצור ך תח זוקה ארוכ ת טווח ני תן‬
‫לקבוע דרישה להפרשת שוטפת נמוכה כחלק מתשלומי‬
‫"ועד הבי ת" לטוב ת ק רן תחזוק ה ארוכ ת טווח ‪ .‬השימוש‬
‫ב"יחידות מניבו ת" כמקו ר מימון הינו מור כב בשל מבנה‬
‫הבעלו ת והניהול של יחידות אלה‪ ,‬סוגיות קנייניות‪,‬‬
‫בעיות מיסוי וקשיים חב רתיים ודו רש בחינה נוספת‪.‬‬
‫משותפים לשלם עבור תחזוקת השטחים המשותפים‬
‫וניהולם ‪ .‬לעליי ה זו בעלו ת "מי סי ועד הבי ת" יש‬
‫השפעה מיוחדת על בעלים ודיירים‪ ,‬המתגוררים‬
‫במתחמים העוב רים "הת חדשות עירוני ת" ו נדרשים‬
‫ל תשלומים גבוהים משמעו תית ממה שנהגו לשלם‬
‫בבניינים בהם ג רו בעבר‪.‬‬
‫תכנון מבני מגורים נעשה כיום לרוב ללא התייחסות‬
‫לשיקולים תפעוליים וללא שיקולים כלכליים‪ ,‬הנוגעים‬
‫לעלויות אש ר יחולו על הדיירי ם לצור ך תחזוקת‬
‫המבנה והשטחים המשותפים ‪ .‬היעד ר התייחסות זו‬
‫נובעת לעיתים מהיעדר כדאיות ליזם הבונה‪ ,‬אשר עשוי‬
‫לבחור במערכות ובפתרונות תכנוניים זולים ופשוטים‬
‫יות ר ל הקמה‪ ,‬א ך יקרי ם ומורכבי ם יות ר לתחזוקה‬
‫שבמימונה השוטף נושאים הדיירים‪ .‬עם זאת‪ ,‬לעיתים‬
‫הבחיר ה נובע ת מחוס ר מודעו ת או ידע ולא משיקולי‬

‫להלן עיקרי המלצות העבודה‪:‬‬

‫תכנון ובנייה | שילוב שיקולי עלויות תחזוקה בשלבי התכנון והרישוי‬

‫הנחיות תחזוקה | הפחתת עלויות עתידיות על ידי ביצוע תחזוקה נכונה‬

‫אסדרת תחום תחזוקת המבנים | הגדרת חובותיהן של חברות הניהול‬

‫נציגות הבית המשותף | חיזוק מעמד "ועד הבית " וסיוע להתנהלותו‬

‫הסכמי שירות כובלים | טיפול בהסכמי שירות ‪ ,‬בעיקר לגבי מעליות‬

‫בנייה ירוקה | הפחתת עלויות על ידי שימוש במערכות יעילות שמביאות לחיסכון אנרגטי‬

‫כלי מימון | יצירת קרן הונית לתחזוקת הבנין‬

‫מודעות ציבורית | הגדלת שקיפות ‪ ,‬הגברת מודעות וידע בתחום התחזוקה‬

‫הקמת גוף ציבורי האחראי על תחום תחזוקת מבני מגורים‬

‫כל אחת מההמלצות עומדת בפני עצמה וניתן לקדמן בנפרד‪ ,‬אולם יש חשיבות לתיאום בין ההמלצות ולקידום‬
‫מ קביל לפחות של חלקן‪ ,‬על מנת ל הביא לשינוי משמעו תי ב תחום תחזוק ת מבני המגורים ‪.‬‬

‫‪12‬‬

‫הסכמות בין בעלי הדירות לגבי ניהול השטחים‬
‫המשותפים‪ ,‬תחזוקתם ומימון עלויות תחזוקה זו‪ .‬חוק‬
‫המקרקעין הסדי ר הסכמות אלו במנגנונים שונים‪,‬‬
‫הכוללים בין השאר קביעת תקנון ומינוי נציגות לבית‬
‫המשותף ("ועד הבית") ושיעורי הסכמות שונים מבין‬
‫בעלי הדירות הנדרשים לצורך ביצוע פעולות ברכוש‬
‫המשותף‪ .‬הנציגות מורכבת ממספר דיירים אשר‬
‫אח ראיים (בר ובם המוחלט של המקרים בהת נדבות‬
‫וללא תמורה) לניהול ענייני הבית המשותף‪.‬‬
‫‪ | 1‬מבוא‬
‫בתים משותפים הם צורת המגורים הנפוצה בישראל‪. 1‬‬
‫צורת מגורים זו מפרידה בין החלקים הרשומים‬
‫כדירו ת פ רטיות (והשטחים הצמודים לדי רה) לבין‬
‫שטחים המשותפים לכלל בעלי הדירות‪ ,‬שהם למעשה‬
‫כל חלקי הבנין שאינם רשומים כדי רות ( וכוללים‬
‫את הקרקע‪/‬החצר‪ ,‬הגגות‪ ,‬הקירו ת החיצוניים‪,‬‬
‫קונסטרוקציי ת הב נין‪ ,‬חד רי המדרגו ת‪ ,‬מעליות‪,‬‬
‫לובי וצנרת ומתקנים טכניים המשמשים את כל‬
‫בעלי הדירו ת או מרביתם) ‪ .‬צור ת מגורי ם זו מחייבת‬

‫במהלך העשורים האחרונים חלו שינויים משמעותיים במאפייני הבנייה למגורים‪ ,‬שהביאו לכך שהמנגנונים‬
‫הקיימים בחוק הלכו והפכו לבלתי מספקים בכל הקשור לתחזוקת השטחים המשותפים‪:‬‬

‫גובה מבני המגורים ‪ -‬הבנייה בישראל הולכת והופכת לגבוהה יותר‪ .2‬בניינים גבוהים‬
‫כוללים מע רכות רבות ומורכבו ת יו תר הדו רשות תחזוקה‪.‬‬

‫מספר יחידות הדיור בבנין ‪ -‬בנייה גבוהה יותר וצפופה יותר מביאה לעלייה במספר‬
‫יחידות הדיו ר בכל בנין‪ ,‬כ ך שה הסכמות וה תיאומים הנד רשים בין בעלי הדי רות השונים‬
‫ה פכו למו רכבים יותר‪.‬‬

‫בנייה בתת הקרקע ‪ -‬הגדל ת צפיפו ת הבניי ה מחייב ת לעיתי ם קרובו ת בניי ה בת ת הקרקע‪,‬‬
‫בעיקר לצו רכי חניה ‪ .‬תחזוק תם של שטחים תת ק רקעיים מורכב ת ויקרה‪.‬‬

‫דרישות רגולציה ותקנים חדשים ‪ -‬בעשו ר האח רון ה לכו והת רבו ד רישות אלו‪ ,‬בעיק ר‬
‫ב כל הנוגע להו ראות מילוט ובטיחות אש‪ .‬חלק מהד רישות נובע מג ובה הבנין‪ ,‬אולם חלה‬
‫ת וספת דרישו ת גם ל גבי בניינים נמוכים‪.‬‬

‫‪ | 1‬על פי חוק המקרקעין "בית משותף" הינו בית שיש בו שתי דירות או יותר והוא נרשם בפנקס הבתים המשותפים‪ .‬לפירוט ולהרחבה בנושא ההגדרה המשפטית‬
‫ופ רטיה ראו‪ :‬הנחיות לת כנון הבית המשותף‪ ,‬מש רד הבינוי והשי כון עמ' ‪.23-26‬‬
‫‪ | 2‬על פי חוק התכנון והבנייה "בניין גבוה" הינו בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת‬
‫לאכלו ס‪ ,‬שהכניס ה אלי ה דר ך חד ר מדרגו ת משו תף‪ ,‬עול ה על ‪ 13‬מטרים ‪ .‬בהנח ה של גוב ה קומ ה ממוצע של כ‪ 3-‬מ'‪ ,‬ב ניין גבו ה הי נו ב ניין בן ‪ 5‬קומו ת ומעלה‪.‬‬
‫"בניין רב קומות" הינו בניין שבו הפרש הגובה בין מפלס הכניסה הקובעת לבניין לבין מפלס הכניסה לקומה הגבוהה ביותר המיועדת לאכלוס‪ ,‬שהכניסה אליה‬
‫דר ך חדר מדרגו ת משו תף‪ ,‬עולה על ‪ 29‬מטרים ‪ .‬כלומ ר‪ ,‬בניין בן ‪ 10‬קומות ומעלה ‪.‬‬
‫החוק אינו מגדי ר בניין גבוה יות ר‪ ,‬ועל כן לצור ך עבודה זו הגד רנו "מ גדל" כבניין בן ‪ 21‬קומות ומעלה‪.‬‬

‫‪13‬‬
 ‫מבוא‬

‫עוד יות ר ו מציפות אתגרים הנובעים מהפע ר שבין‬ ‫שינויים אלו הביאו לכך שניהול ותחזוקת בתים‬
‫הצורך בתחזוקת המבנים לבין היכולת של דייריה ם‬ ‫משותפים הפכה למעמסה כבדה ומורכבת לביצוע על‬
‫לתח זק אותם ‪ .‬אתג ר זה מקבל משקל משמעותי עוד‬ ‫ידי נציגות דיירים‪ ,‬הפועלת בהתנדבות וללא הכשרה‬
‫יותר בבחינה ארוכת טווח‪ ,‬המעלה החשש מהידרדרות‬ ‫מקצועית‪ .‬משכך‪ ,‬האחריות לניהול ולתחזוקה‬
‫מבני המגורים בשל חוסר יכולת לתחזקם ולממן‬ ‫מועברת במקרים רבי ם לחברו ת‪ ,‬המציעות את‬
‫שיפו ץ ושד רוג בעתיד‪.‬‬ ‫שירותיהן לדיירים ולנציגות‪ .‬מוסדות התכנון קובעים‬
‫לעיתי ם דריש ה לחבר ת ני הול כחל ק מדרישות‬
‫כב ר כיו ם ני תן להיווכ ח בבעיו ת הנובעו ת מהמגמות‬
‫ת כניות בנין עי ר‪ ,‬הכוללות בינוי גבוה או מ רובה‬
‫המפורטו ת לעיל ‪ .‬כ ך למשל בשכונ ת א ם המושבות‪,‬‬
‫יחידות דיור‪ ,‬אך זאת ללא מנגנונים ברורים לאכיפה‬
‫אחת השכונות הראשונות בארץ שנבנו בבנייה‬
‫ולביקורת‪.‬‬
‫רבת קומות לאוכלוסייה מגוונת מבינת רמות‬
‫הכנסה‪ ,‬ניתן להיוו כח בבעיו ת בתחזוק ת המבנים‬ ‫מו רכבות מער כות הבנין כמו גם השימוש בשירותי‬
‫ומערכותיהם‪.‬‬ ‫ח ברות ניהול‪ ,‬הביאו לעלייה מש מעותית במחיר‬
‫אותו נדרשי ם דיירי ם בבתי ם משותפים לשלם‬
‫י תרה מ כך‪ ,‬הפער ים הקיימ ים בין עלויות תח זוקת‬
‫מידי חודש עבור תחזוקת הבנין וניהולו‪ .‬לעלייה‬
‫מבנים לבין י כולת התשל ום של דיי ריהם מביאים‬
‫זו בעלות "מיסי ועד הבית" יש השפעה מיוחדת‬
‫בהיבט החברתי לדחיקה של אוכלוסיות ברמות‬
‫על בעלי דירות ו דיירים המתגור רים במתחמים‬
‫הכנסה נמוכה מאזורי בנייה חדשה וגבוהה‪ ,‬ובהיבט‬
‫העוברים תהליכי התחדשות עירונית בדרך של‬
‫הפי זי לתח זוקה לקויה של מער כות הבנין ו כפועל‬
‫פינוי‪-‬בינוי ותמ"א ‪ 38‬על שינוייה‪ .‬השפעה זו‬
‫יוצא לפגיעה בבטיחו ת הדיירים ‪.‬‬
‫נובעת הן בשל העובדה שחלק ניכר מהמתגוררים‬
‫בעיה נוספת נובעת מההיעד ר ה כמעט מוחלט של‬ ‫במתחמים אלו הינם בעלי הכנסה נמוכה והן‬
‫הסדרת תחום ניהול ותחזוקת מבנים בישראל‪ .‬בארץ‬ ‫בשל הפער הגדול בין עלויות התחזוקה אליהן‬
‫פועלות כמה מאות של חבר ות תחזוקה וניהול‪,3‬‬ ‫היו מורגלים בבניינים המקוריים לעומת העלות‬
‫אשר פעילותן אינה מחייבת הסמכה ואינה כפופ ה‬ ‫בבניינים החדשים‪.‬‬
‫לרגולציה או לפיקוח‪ .‬העדר האסדרה‪ ,‬יחד עם‬
‫הקושי לעמוד בעלויות התחזוקה כמו גם העדר‬ ‫יש לציין כי השפע ת הצור ך בתחזוק ת מבני מגו רים‬
‫מודעו ת וידע בק רב דיי רים ובעלי דירו ת לד רוש‬ ‫מורכבים ועלותה הגבוהה חורגת מגבול מתחמי פינוי‪-‬‬
‫מן החברו ת תחזוק ה ראוי ה של המבנ ה ומערכו תיו‬ ‫בינוי‪ .‬בנייה לגובה‪ ,‬אשר בעבר נתפסה כפונה בעיקר‬
‫מביאים ל כך שרב ות מחבר ות התח זוקה והניהול‬ ‫לאוכל וסייה ב רמת הכ נסה גבוהה‪ ,‬הו פכת לנפוצה‬
‫אינן מבצעות את עבודות התחזוקה ברמה מספקת‪,‬‬ ‫בכל רחבי הארץ ומיועדת לאוכלוסייה ברמות הכנסה‬
‫וחלק לא מבוטל מהן עוסק בעיקר בתחזוקה‬ ‫מגוונו ת ובכלל זה הכ נסה בינונית ובינונית‪-‬נמוכה ‪.‬‬
‫השוטפ ת בלבד‪.‬‬ ‫מגמו ת ה תכנון הקיימות צפויות לה רחיב תופעה זו‬

‫‪ | 3‬בניתוח של חבר ת דן אנד ברד סטריט שפורסם ב‪ 2013-‬הוערך כי באותה עת היו פעיל ות כ‪ 300-‬חברות בענף נ יהול ותחזו קת מבנים‪.‬‬

‫‪14‬‬
‫מבוא‬

‫‪ 3‬ניתוח מרכיבי עלות תחזוקה ‪ -‬סקירת מרכיבי‬ ‫‪ 1.1‬מטרות העבודה‬

‫העלות בתחזוקת מבנים‪ ,‬תוך התמקדות במערכות‬
‫ההנדסיות לסוגיהן ודרישות התחזוקה של כל אחת מהן‪.‬‬ ‫עבודה זו בוחנת את ההיבטים המפורטים לעיל‬
‫ומציע ה כלי ם להתמודדו ת עימם ‪ .‬כלי ם אלו עומדים‬
‫‪ 4‬בחינת כלים לסיוע במימון ‪ -‬ניתו ח היבטים‬
‫במתח שבין ה רצון ל הביא להו זלת עלו ת תח זוקת‬
‫הנוגעים לקהל היעד הנד רש לסיוע‪ ,‬מט רות המימון‬
‫הבי ת המשו תף לדיי ר מצד א חד לבין ה רצון ל הביא‬
‫ומקו רות למימון תו ך הצגת כלים אפשריים‪.‬‬
‫להעלא ת רמת תח זוקת ה מבנים מצד שני ‪ .‬לפיכ ך‬
‫‪ 5‬גיבוש מסקנות והמלצות ‪ -‬על בסיס שלושת‬ ‫המטרו ת העומדו ת בפני ה עבודה הינן‪:‬‬
‫השלבים לעיל אותרו הנושאים המרכזיים‪ ,‬בהם נדרשת‬
‫התע רבות ומוצגות ה מלצות ב כל אחד מהנושאים‪.‬‬ ‫שיפור תחזוקת בתי מגורים משותפים‪ ,‬תוך‬
‫מתן דגש על תח זוקה לטווח הבינוני והארו ך‪,‬‬
‫בעריכת העבודה נעשה שימוש בשני מקורות מידע‬ ‫למניעת הדרד רות מבני המגו רים ושמי רה על‬
‫עיקריים‪:‬‬
‫איכות חיי דיי ריהם ובטיחותם ‪.‬‬
‫ראיונות ומפגשים עם בעלי עניין בתחום ניהול‬
‫ותחזוקת מבנים ‪ -‬ה תקיימו ראיונו ת עם חברות‬ ‫התאמת עלות תחזוקת בתי המגורים ליכולת‬
‫ניהול ובעלי מ קצוע מ תחום ניהול ותחזוק ת מבנים‪,‬‬ ‫התשלום של דייריהם‪ ,‬בדגש על דיירים‬
‫עם גורמים עירוניים הנוגעים לתכנון ולתחזוקת‬ ‫ממשיכים בפרויקטי התחדשות עירונית למניעת‬
‫מבני מגורים ועם דיירים מנציגויות בתי ם משותפים‪.‬‬ ‫דחיקתם אל מחו ץ לשכונות מגוריהם ‪.‬‬
‫לאורך התהליך הוצגו נתונים ומסקנות ביניים במספר‬
‫"שולחנו ת עגולים" ל קבלת משוב ‪.‬‬ ‫העבודה בוחנת את העלויות הכרוכות בתחזוקה‬
‫ובניהול של בנייני מגורים משותפים תוך התייחסות‬
‫מקורות מידע כתובים ‪ -‬העבודה נשענת כנקודת מוצא‪,‬‬
‫מפורטת למערכות ההנדסיות השונות ולרכיבי הוצאה‬
‫בין השא ר‪ ,‬על מידע‪ ,‬ממצאי ם ומסקנות של עבודות‬
‫אחרים ומנתחת את הבעיות והכשלים במצב הקיים‪.‬‬
‫קודמות שנעש ו בתחום ובעיקר על ‪ -‬מגדלים כושלים‪,‬‬
‫על בסיס ני תוח הבעיות ו הכשלים ה עבודה מציעה‬
‫בעיית התחזוקה ארוכת הטווח במגדלי מגורים (‪)2009‬‬
‫סל כלים לצור ך השגת המט רה לעיל ‪.‬‬
‫‪ -‬מחק ר ביוזמ ת מינ הל התכ נון במש רד הפני ם‪ ,‬שנערך‬
‫על ידי פרופ' רחל אלתרמן במרכז לחקר העיר והאזור‬
‫בטכ ניון; ועל הנחיו ת לתכ נון הבי ת המשותף (‪- )2011‬‬ ‫‪ 1.2‬מתודולוג יה ומ בנה העבודה‬
‫מסמך הנחיות שהוכן על ידי אגף אדריכל ראשי במשרד‬ ‫הכנת העבודה כללה חמישה שלבים מרכזיים‪:‬‬
‫הבינוי והשיכון‪ ,‬באמצעות משרד פרחי צפריר אדריכלים‬
‫בשיתוף גאודע ‪ .‬מקורו ת מידע נ וספים כוללים נתונים‬ ‫‪ 1‬איסוף נתוני רקע ‪ -‬לימוד ואיסוף נתוני ם בכל‬
‫ופרסומים המופיעים ברשת האינטרנט‪ .‬נתונים ופרסומים‬ ‫הנוגע לבנייה למגורים בישראל ובעולם כיום וניתוח‬
‫אלו מופיעים לעיתים קרובות באתרים מסחריים‬ ‫מגמות ע תיד בהתמ קדות בהיבטי הבנייה לגובה‪.‬‬
‫ושיווקיים‪ .‬שימוש בנתונים ממקורות אלו נעשה בזהירות‬
‫‪ 2‬לימוד ענף ניהול ותחזוקת מבנים ‪ -‬בחינת המצב‬
‫ותוך הצלבתם ובדיק תם אל מול הע וסקים בתחום‪.‬‬
‫הקיים בענף ניהול ותחזוקת מבנים מבחינת החברות‬
‫פי רוט של מקורו ת המידע מרוכ ז ב נספח א'‪.‬‬ ‫ו מספקי השירו תים ומבחינ ת הדיירים‪.‬‬

‫‪15‬‬
 ‫‪ | 2‬נתוני רקע‬
‫בעשורים האחרונים חלו שינויים משמעותיים בבנייה למגורים אשר הביאו לשינוי בתרבות המגורים בישראל‪.‬‬
‫פ רק זה מציג א ת נתוני ה רקע לשינויים אלו בכל הנוגע לגידול בבנייה גבוהה למגו רים ולתקינה הנוגעת‬
‫למבני מגורים ב כלל ולמב ני מגורים גבוהי ם בפרט ‪ .‬בנוסף‪ ,‬הפר ק מציג א ת הרקע התיאו רטי לצורך בתחזוק ת‬
‫מערכו ת הנדסיות‪.‬‬

‫‪ 2.1‬בני יה גבוהה למגורים בישראל‬

‫לאור ך השנים‪ ,‬הבנייה למגו רים ביש ראל הו לכת ונעשי ת גבוהה יות ר כפי שניתן לראו ת באיו ר ‪ 1‬להלן‪:‬‬

‫‪60%‬‬ ‫מספר קומ ות‬

‫בבניין‪:‬‬
‫‪50%‬‬
‫‪1-4‬‬
‫‪40%‬‬ ‫‪5-9‬‬

‫‪30%‬‬ ‫‪10-20‬‬
‫‪21+‬‬
‫‪20%‬‬
‫איו ר ‪ : 1‬ה תחלות‬
‫בניה של יחידות‬
‫‪10%‬‬ ‫דיו ר לפי מספ ר‬
‫קומות בבניין‬
‫‪0%‬‬ ‫‪2006-2016‬‬
‫‪2006‬‬ ‫‪2007‬‬ ‫‪2008‬‬ ‫‪2009‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2011‬‬ ‫‪2012‬‬ ‫‪2013‬‬ ‫‪2014‬‬ ‫‪2015‬‬ ‫‪2016‬‬ ‫מקו ר‪ :‬נתוני למ"ס‬

‫עד ‪ 2009‬פחות ממחצית‬ ‫בשנת ‪ 2016‬כשני שליש‬

‫מיחידות הדיור בארץ‬ ‫מיחידות הדיור בארץ‬
‫היו במבנים הכוללים‬ ‫היו במבנים הכוללים‬
‫מערכות מכניות‬ ‫מערכות מכניות‬
‫הדורשות תחזוקה‬ ‫הדורשות תחזוקה‬

‫מתוכן‬ ‫מתוכן‬
‫כ‪20%-‬‬ ‫כ‪25%-‬‬
‫במבנים בני‬ ‫במבנים בני‬
‫‪ 10‬קומות ומעלה‬ ‫‪ 10‬קומות ומעלה‬

‫‪16‬‬
‫נתוני רקע‬
‫מתוך כלל הדירות בבניינים‬
‫גבוהים מ‪ 5-‬קומות‪ ,‬בולט‬
‫הגידול במספר התחלות‬
‫הבנייה של דירות במגדלים‬
‫בני ‪ 21‬קומות ומעלה (להלן‪:‬‬
‫"מגדלים")‪ .‬שיעורן של דירות‬
‫במגדלים הינו עדיין נמוך‪,‬‬
‫אבל בבחינה השוואתית‪ ,‬בתוך‬
‫עשור שיעור זה הכפיל ושילש‬
‫את עצמו‪ .‬דירות במגדלים‪,‬‬
‫שעד לפני כעשור משקלן מתוך‬
‫כלל התחלות הבנייה היה זניח‪,‬‬
‫תופסות בשנים האחרונות נתח‬
‫משמעותי של כ‪ 7%-‬מתוך כלל‬
‫התחלות הבנייה‪.‬‬
‫‪7%‬‬
‫ומעלה היוו כ‪ 3%-‬בל בד מתוך יחידות הדיו ר שהיו‬
‫קיימו ת ביש ראל; כיום‪ ,‬יחידות אלו מהוות כ‪6%-‬‬
‫מתו ך כלל הדירו ת הקיימו ת; תחזית לעשור הקרוב‬
‫צופה כי מתוך כלל יחידות הדיור שיבנו בתקופה זו‪,‬‬
‫כשליש יהיו במבנים רבי קומות בני ‪ 10‬קומות ומעלה‪.‬‬
‫שיעו רן של יח"ד במגדלים בני ‪ 21‬קומות ומעלה‬
‫מציג פע רים קיצוניים עוד יות ר‪ :‬שיעו רן של די רות‬
‫במגדלים מתו ך כלל יחידו ת הדיו ר בעשור הקרוב‬
‫יגיע לכ‪ ,10%-‬לעומת חלקן מתוך כלל יחידות הדיור‬
‫הקיימו ת באר ץ כיום העומד על כ‪ 1%-‬בלבד‪.‬‬
‫‪2015-2025‬‬
‫איו ר ‪ :2‬התפלגו ת יחידות דיו ר לפי גובה‪ :‬יחידות קיימו ת עד לשנת ‪ 2015 ,1995‬ותחזי ת יח"ד ‪2015-2025‬‬
‫מקו ר‪ - 1995-2015 :‬נ תוני למ"ס ‪ .‬עד ‪ 1995‬ומ‪ 2015-‬עיבודי ותחזיו ת פז כל כלה על פי מגמות בה תחלות הבניה בנתוני למ"ס ‪1995-2015‬‬
‫‪17‬‬
‫בעשור האחרון היחס בין דירות‬ ‫עד שנת ‪ ,2009‬שיעורן של‬
‫בבניינים נמוכים לבין דירות‬ ‫יחידות דיור בבניינים נמוכים‬
‫בבניינים גבוהים מ‪ 5-‬קומות השתנה‪.‬‬ ‫בני עד ‪ 4‬קומות (בנינים‬
‫דירות בבניינים גבוהים‪ ,‬אשר‬ ‫שנדרשות בהן מערכות הנדסיות‬
‫בתחילת שנות ה‪ 2000-‬היוו כ‪40%-‬‬ ‫מעטות והמאופיינים במיעוט‬
‫מהתחלות הבנייה‪ ,‬מהוות כיום‬ ‫דיירים בבנין) היה למעלה‬
‫כ‪ 65%-‬מתוך סך התחלות הבנייה‪.‬‬ ‫מ‪ 50%-‬מתוך כלל התחלות‬
‫הבנייה בכל שנה‪.‬‬
‫‪65%‬‬
‫‪50%‬‬
‫בהסתכלות על כלל יחידות הדיור כמפורט באיור ‪2‬‬
‫להלן‪ ,‬ניתן ל ראות כי לפני כ‪ 20-‬שנה יח"ד במבנים‬
‫נמוכים בני עד ‪ 4‬קומות היוו כ‪ 75%-‬מתוך כלל‬
‫יחידות הדיו ר שהיו קיימו ת ביש ראל; ב שנת ‪2015‬‬
‫יחידו ת דיו ר בבניינים נמ וכים כב ר היו כ שני שליש‬
‫מתו ך כלל יחידות הדיו ר הקיימו ת; תחזית לעשור‬
‫הקרוב (על בסיס מגמות קיימות) צופה כי מתו ך‬
‫כלל יחידו ת הדיו ר שיב נו בתקופ ה זו‪ ,‬כשלי ש בלבד‬
‫יהיו בבני ינים נמוכים‪.‬‬
‫בחינת היקף המבנים רבי הקומות מציגה תמונה‬
‫הפוכה‪ :‬לפני כ‪ 20-‬שנה‪ ,‬יח"ד במבנים בני ‪ 10‬קומות‬
‫מספר קומ ות‬
‫בבנין‬
‫‪1-4‬‬
‫‪5-9‬‬
‫‪2015‬‬ ‫‪1995‬‬
‫‪10-20‬‬
‫‪21+‬‬
 ‫נתוני רקע‬

‫של יח"ד במבנים בני ‪ 10‬קומו ת ומעלה במחו זות‬
‫חיפה וירושלים ‪ .‬בעוד במחו ז תל אביב כמעט ולא‬
‫היה גידול‪ ,‬במחוז מרכז ניתן לראות הכפלה ושילוש‬
‫של היקפי התחלות הבנייה‪ ,‬גידול שמשקף את‬
‫ה תפשטות בנייה זו גם לערי ם בטבע ת החיצוני ת של‬
‫המטרופולין ‪ .‬התחלו ת בנייה של יח"ד ב מבנים בני‬
‫‪ 21‬קומו ת ומעלה עדיין מתרכ זות בר ובן במחו זות‬
‫תל אביב והמרכ ז‪ ,‬עם זאת מבני מגו רים בגובה זה‬
‫נבנים כיום בכל המחוזות‪.‬‬
‫מבחינת פיזו רה הגיאוגרפי‪ ,‬בנייה של מבנים‬
‫גבוהים התרכ זה בעב ר ב רובה במחוזו ת תל אביב‬
‫והמרכז ‪ .‬ב‪ 2006-‬נבנו במחו זות אלו לבדם כ‪3,500-‬‬
‫יח"ד במבנים בני ‪ 10‬קומות ומעלה לעומ ת כ‪1,000-‬‬
‫מבנים בכל שאר המחוזות ‪.‬‬
‫כפי שניתן לראות באיור ‪ 3‬להלן‪ ,‬הבנייה לגובה כבר‬
‫איננה נחלה בלעדית של מחוזות תל אביב והמרכז ‪.‬‬
‫בשנים האחרונות ניתן לראות עליה בהתחלות בנייה‬

‫‪2006 2011 2016‬‬ ‫‪2006 2011 2016‬‬ ‫‪2006 2011 2016‬‬ ‫‪2006 2011 2016‬‬
‫מחוז מרכז‬ ‫מחוז תל אביב‬ ‫מחוז חיפה‬ ‫מחוז צפון‬

‫מחוז דרום‬ ‫מחוז ירושלים‬ ‫מחוז איו"ש‬

‫‪2006 2011 2016‬‬ ‫‪2006 2011 2016‬‬ ‫‪2006 2011 2016‬‬

‫איו ר ‪ :3‬התחלות בניה בבניינים בני ‪ 10‬קומות ומעלה ‪ 2006-2016‬לפי מחו ז | מקו ר‪ :‬נתוני למ"ס‬

‫‪18‬‬
‫נתוני רקע‬

‫העוב רים "ה תחדשות עי רונית" בד רך של "פינוי‬
‫בינוי"‪ :‬דווקא במתחמים בעלי ער כי ק רקע נמו כים‪,‬‬
‫בהם מתגור רת לעיתים קרובות אוכלוסייה ב רמת‬
‫ה כנסה בינונית ומטה‪ ,‬נד רשים מ כפילי ציפוף‬
‫גבוהים על מנ ת להביא א ת הפרויקט ל כדאיות‬
‫כלכלית ‪ .‬מכפילי ציפוף אלו מקבלים על פי רוב‬
‫ביטוי בבנייה רבת קומו ת ומ רובת דיי רים‪ ,‬המעלה‬
‫בצו רה חדה את עלויו ת התח זוקה אליהם הו רגלו‬
‫דיירי הבניינים המקוריים‪.‬‬
‫התפשטו ת הבנייה הגבוהה לכל רחבי האר ץ‬
‫ועליית משקלה במר כז אינה רק תופעה מרחבית‪,‬‬
‫עיקר משמעותה הוא בהיבטיה החב רתיים‪ :‬בנייני‬
‫מגורים רבי קומות שבעבר נתפסו כמיועדים‬
‫לאוכלוסיות ברמות הכנסה גבוהות בלבד ונבנו‬
‫בעיקר באזורי ביקוש בעלי ערכי קרקע גבוהים‬
‫מאוד‪ ,‬מקודמים כיום באזורים רבים ומיועדים‬
‫לאוכלוסייה מגוונת מבחינת מאפייניה החברתיים‬
‫והכלכליים‪ .‬תופעה זו בולט ת במיוחד במתחמים‬

‫לסיכום‬
‫הבנייה למגו רים בישראל הול כת והופ כת לגבוהה יות ר ויותר ‪ .‬יחידות דיו ר בבניינים גבוהים‬
‫הן כב ר כיום רוב מתוך כלל התחלות הבנייה ומשקלן של יח"ד במבנים רבי קומו ת בני ‪10‬‬
‫קומות ומעלה שעד לפני עשור היה כ‪ 15%-‬מגיע כיום לכ‪ 25%-‬מ תוך כלל התחלות הבנייה‪.‬‬
‫מגמה זו צפויה להימשך וצפוי כי מתוך כלל יחידות הדיור שיבנו בעשור הקרוב‪ ,‬כשני שליש‬
‫תהיינ ה בבנייני ם גבוהים‪ ,‬כמחצי ת מתו כן בבנייני ם ר בי קומות ב ני ‪ 10‬קומו ת ומעל ה המחייבים‬
‫מער כות הנדסיות מורכבו ת יחסית‪ ,‬כוללי ם יחידו ת דיו ר מרובו ת ונ זקקים לשי רותי חב רת ניהול‬
‫ותחזוקה ‪ .‬מגמה נוספת היא התפשטות הבנייה לגובה ממחוזות תל אביב והמרכ ז אל כל רחבי‬
‫הארץ בבנייה חדשה בכלל ובמתחמי "פינוי בינוי" בפרט ומיועדת‪ ,‬שלא כבעבר‪ ,‬גם לאוכלוסייה‬
‫ב רמות הכנסה בינונית ונמוכה‪.‬‬

‫‪ 2.2‬תק ינה וס טנדרט הבני יה למגורים‬

‫אמנם אין דריש ה חוקי ת או תקינ ה הקושר ת בין‬ ‫פועל יוצא של העלייה בגובה המבנים וצפיפות‬
‫גובה הבנין לבין פת רון החניה‪ ,‬אולם ריבוי הדי רות‬ ‫המגורים הוא גידול בעלות תחזוקת מבנים‪ .‬מערכות‬
‫יוצר לרוב מגבלה פיזית למציאת פתרון חניה מל א‬ ‫הנדסיות שונות נדרשות החל מגובה מסוים‪ ,‬אם‬
‫במפל ס הקרקע‪ ,‬גם כאשר מדוב ר בתקני חנייה‬ ‫בשל דרישו ת תקינה (למשל ד רישות כיבוי אש)‪ ,‬אם‬
‫מופחתים‪ .‬הצור ך במערכות נוספות ‪ ,‬כ מו ג ם עלויות‬ ‫בשל צור ך באספק ת תנאי מחייה נאו תים (למשל‬
‫התחזוקה של מרתפי חניה (תאורה‪ ,‬אוורור‪ ,‬בטיחות)‪,‬‬ ‫מצנחת אשפה ‪" -‬שוט אשפה") ואם בשל שינויים‬
‫הופכים תחזוקה של מבנים גבוהים ליקרה יותר (ראו‬ ‫הנוגעי ם לתרבו ת המגורי ם ודרישו ת הדיירים ‪ .‬השלכה‬
‫בה רחבה בפ רק ‪.)4‬‬ ‫נוספת של בנייה לגובה נוגעת לחניה תת קרקעית‪:‬‬

‫‪19‬‬
 ‫נתוני רקע‬

‫הת רשים שלהלן מציג את עיק רי המערכו ת והדרישו ת הנובעו ת מגובהו של הבנין‪:‬‬

‫מערכות איוורור‬ ‫בנין גבוה‬

‫פ תח שחר ור עשן‬ ‫‪ 5-9‬קומות‬
‫**‬
‫בנין נמוך‬
‫מעליות‬ ‫עד ‪ 4‬קומות‬
‫מעלית אחת‬
‫מעליות‬
‫חניון תת קרקעי‬ ‫ב חלק מן המבנים‬
‫חלקי‬

‫מגדל‬
‫מאגרי מים‬ ‫‪ 21‬קומות‬ ‫מאגרי מים‬
‫נדרש‬ ‫נדרש‬
‫ומעלה‬
‫מערכות‬ ‫מערכות‬
‫ודחסן אשפה‬ ‫ודחסן אשפה‬
‫נדרש במרבית המבנים‬ ‫נדרש בחלק מהמבנים‬

‫גנרטור‬ ‫גנרטור‬
‫נדרש‬ ‫נדרש‬
‫בנין‬
‫רב קומות‬
‫מערכות איוורור‬ ‫מערכות איוורור‬ ‫‪ 10-20‬קומות‬
‫אמצעים מכניים ומפוחים‬ ‫אמצעים מכניים ומפוחים‬

‫ספרינקלרים וכבוי אש‬

‫ספרינקלרים וכבוי אש‬ ‫*‬
‫נדרש‬

‫**‬ ‫**‬
‫מעליות‬ ‫מעליות‬
‫‪ + 2‬מעלית אלונקה‬ ‫‪ + 1‬מעלית אלונקה‬

‫חניון תת קרקעי‬ ‫חניון תת קרקעי‬

‫נדרש‬ ‫ברוב המוחלט של המבנים‬

‫איו ר ‪ :4‬מער כות ט כניות נד רשות במבני מגו רים לפי גובהם‬

‫* מ‪ 14-‬קומות דרישות כיבוי אש מחמירות ונדרשים מתזים ב כל הבניין‬

‫** תלוי מס' יח"ד במבנה לפי יחס של יועץ מעליות‬

‫‪20‬‬
‫נתוני רקע‬

‫אלו באים לידי ביטוי בחומ רי גמ ר ואביזרים‬
‫יוקרתיי ם יות ר (ל משל ריצוף‪ ,‬גופי תאור ה)‪ ,‬בבניית‬
‫חללים משותפים גדולים ומורכבים (למשל לובי‬
‫כ ניסה בגובה כפול) ותוספת ש טחים משותפים‬
‫לרווחת הדיירים (למשל מועדון או חדר כושר)‪.‬‬
‫העלות הנוספת משינויים אלו נ ובעת ממורכבות‬
‫תחזוקת ם‪ ,‬מעלו ת תיקון והחלפ ה גבוה ה יותר‪,‬‬
‫מ גידול בעלו ת ני קיון והוצאו ת חש מל ובחלק‬
‫מהמקרים גם מגידול בתשלומי ארנונה בשל‬
‫שטחים משותפים גדולים יותר‪.4‬‬
‫יש לציין כי חלק מדרישות התקינה אינן נוגעות‬
‫לגובה הבנין ‪ .‬מא ז ראשי ת שנו ת האלפיים נקבעו‬
‫הנחיו ת ותקנים לא מעטים החלים גם על בניינים‬
‫נמוכים הכוללים דרישות הנוגעות לכיבוי אש‬
‫ולבטיחות‪ ,‬להנגשת מבנים ‪ ,‬להפרדת פסולת‪,‬‬
‫להתקנת חניות אופניים ועוד‪ .‬דרישות אלו יוצ רות‬
‫מערכות ורכיבים חדשים וכן מביאות להגדלת היקף‬
‫השטחים המשו תפים אש ר יש צור ך לתחזקם ‪.‬‬
‫ש ינויים נוספים נוגעים לסטנדרט הבנייה הנובע‬
‫מ טעם הצרכנים ו לעלייה בדרישותיהם‪ .‬שינויים‬

‫לסיכום‬
‫העלייה בגובה בנייני המגורים וצפיפות המגורים מביאה לצורך במערכות הנדסיות רבות יותר‪,‬‬
‫לשטחים משותפים גדולים יותר ולבניית שטחים תת קרקעיים אשר יש צורך לתחזקם‪ .‬בנוסף‪ ,‬דרישות‬
‫תקינה שהתווספו בשנים האחרונות כמו גם עליה בסטנדרט הבנייה של השטחים המשותפים כתוצאה‬
‫מדרישות רוכשי הדירות מביאי ם לעליי ה בעלות התחזוק ה של בניי ני מגורי ם משותפים לאורך השנים‪.‬‬

‫‪ 2.3‬תחזוקת מבני מגורים ומחזור חיי בנין‬

‫עלו תו של ב נין‪ ,‬או עלות ה של דיר ה בב נין‪ ,‬אם‬
‫הרי‬ ‫נ ון‬ ‫נתייחס אליהם כאל "פרויקט בנייה"‪ ,‬מתחילה‬
‫סה‬

‫תכ‬

‫בשלב ייזומו של הפרויקט ומסתיימת לאחר מסירת‬

‫‪LCC‬‬ ‫הדי רה לרוכשים ‪ .‬לעומ ת זאת‪ ,‬אם נתיי חס לדי רה‬
‫ה‬

‫כאל "מוצר" נוכל לנתח את עלותה לפי מודל מחזור‬

‫פע‬

‫יה‬

‫בנ‬
‫לה‬ ‫עלות חיי המוצר (‪,Life-Cycle Cost Analysis - LCC‬‬
‫ראו הר חבה משמאל) הממש יכה א ת חיש וב העלות‬
‫לאו רך חיי הבנין‪ ,‬מעב ר לחיי הפרויקט ‪.‬‬
‫‪ Life-Cycle Cost Analysis - LCC‬ניתוח עלות חיי מוצר מתייחס למחירו‬
‫כנגזר מההוצאות לכל אורך חייו‪ ,‬מייצורו ועד גריטתו או הריסתו‪.‬‬ ‫רוכשי דירות (בדומה לרוכשי מוצרי רבים אחרים)‬
‫ניתוח זה יכול לתת תמונה מלאה יותר על המחיר של המוצר‪ ,‬מוצר‬
‫שקנייתו זולה יחסית‪ ,‬יכול להפוך ליקר יותר בשל עלות תחזוקה או‬
‫בוחנים על פי רוב את עלות הדירה בעת קנייתה‪,‬‬
‫חלפים (דוגמה מוכרת היא מדפסת ביתית המוצעת למחירה במחיר‬ ‫ב עוד שניתוח מוש כל היה לוקח בחשבון גם את‬
‫זול‪ ,‬אך דורשת החלפה תכופה של מחסניות דיו שמחירן יקר)‪.‬‬
‫עלויות התחזוקה של הבנין‪ .‬במתחמי "התחדשות‬

‫‪ | 4‬רשויות מקומיות מחשבות את הארנונה בגין השטחים המשותפים בדרכים שונות וחלקן אינן גובות ארנונה בגין שטחים א לו כלל‪.‬‬

‫‪21‬‬
 ‫נתוני רקע‬

‫עבודה זו מתמקדת בשלב שלא חר מסירת הבנין‬
‫או הדירה ומתחיל השימוש השוטף בו‪ .‬בשלב זה‬
‫המט רה הינה לשמו ר על אי כות הבנין ועל תפקוד‬
‫מערכותיו ברמה הקרובה ככל הניתן לזו שבה נמסר‬
‫לבעליו ולכל הפחות ברמה העומדת בדרישות‬
‫החו ק ומספק ת ת נאי מחי ה טובי ם ובטוחי ם לדייריו‪.‬‬
‫עמידה במט רה זו מחייבת תח זוקה או תה ניתן‬
‫לחלק לארבע רמות כמפורט ב איור ‪ 5‬להלן‪:‬‬
‫ע ירונית" הדיירים מקבלים לכא ורה הטבה שאין‬
‫הם משלמים עבורה כלל‪ ,‬אולם הטבה זו מתייחסת‬
‫רק לשלב שבו עוברת הדירה החדשה לידיהם ולא‬
‫לשנים הארוכות בהן הם צפויים להתגורר בדירה‪.‬‬
‫על אף העלייה במודעות להיבט זה‪ ,‬במקרים‬
‫רבים רו כשי דירו ת‪ ,‬כמו גם בעלי מקצוע ומקבלי‬
‫החלטות‪ ,‬אינ ם מתייחסי ם לעלו ת התחזוקה‬
‫הצפויה‪.‬‬

‫במצב הקיים כיום‪ ,‬עיקר תשלומי‬ ‫פעולות הנעשות בתדירות‬ ‫תחזוקה‬

‫הדיירים מיועד לתחזוקה שוטפת‬ ‫גבוהה לתפעולו של הבנין‬ ‫שוטפת‬
‫מבוצע‬
‫פעולות תקופתיות הנעשות‬
‫גביה חלקית בלבד‪ ,‬מובילה‬
‫בהתאם לתקן או להוראות‬
‫תחזוקה‬
‫לטיפול חלקי ולתקלות‬
‫יצרן למניעת תקלות‬ ‫מונעת‬

‫מבוצע חלקית‬ ‫עלות תיקונים על בסיס גבייה‬ ‫פעולות הנעשות בדיעבד‪,‬‬ ‫תחזוקת‬
‫עודפת ו‪/‬או ביטוח מערכות‬ ‫לאחר שהתקלה התרחשה‬ ‫שבר‬

‫שדרוג מערכות והחלפתן כולל‬ ‫החלפת מערכות בתום תקופת‬

‫חיפוי חוץ אינו נמצא כלל במודעות‬ ‫חייהן ושיפורים להתאמה‬
‫החלפה‬
‫הדיירים ואין מקור כספי עבורו‬ ‫לסטנדרטים משתנים‬ ‫ושדרוג‬
‫לא מבוצע‬
‫איו ר ‪ : 5‬רמות תחזוק ת מבנים‬

‫או מערכו ת בבניין ומימון החלפתם‪.‬‬ ‫בניתוח מחזור חיים מלא של בניין היה צורך להתייחס‬
‫ג ם לסיו ם חיי הב ניין ולהריסתו ‪ .‬א נו נוטי ם להתייחס‬
‫תחזוקה שוטפת ‪ -‬במצב הקיים כיום בארץ‪ ,‬במקרים‬
‫לבניינים כבעלי חיי נצח‪ ,‬אולם כפי שפרויקטי‬
‫בהם מתבצעת תחזוקה‪ ,‬מדובר בעיקר בתחזוקה‬
‫התחדשות עירוני ת ממחישים לא זה המצב‪ .‬שאלת‬
‫שוטפת הכוללת ניקיון‪ ,‬גינון ופעולות פשוטות בעלות‬ ‫הריסה עתידית היא שאלה כבדת משקל שאכן נשאלת‬
‫נ ראות גבוהה כמו החלפ ת נו רות‪ ,‬צביעה ו תיקונים‬ ‫לגבי מבנים רבי קומות ‪ -‬מה יקרה בעוד עשרות שנים‬
‫קלי ם‪ .‬כפי שיוסב ר בית ר פי רוט בפ רק ‪ ,4‬לתח זוקה‬ ‫אם יעלה הצורך בהריסתם וכיצד ניתן יהיה לממן את‬
‫זו חשיבות לאיכות החיים היומיומית בבנין‪ ,‬אולם יש‬ ‫הריסת ם של מבני ם אלו ‪ .‬בעבוד ה זו אינ נו מתייחסים‬
‫לה ערך שולי מבחינת תחזוקת הבנין ארוכת הטווח‪.‬‬ ‫לשאלה זו‪ ,‬אולם ישנה התייחסות לסיום חיי מרכיבים‬

‫‪22‬‬
‫נתוני רקע‬

‫להוצאו ת בל תי צפויו ת עבו ר תחזוק ת שב ר באמצעות‬ ‫תחזוקה מונעת ‪ -‬התחזוקה המונעת הינה בעלת‬
‫תשלומים קבועים לאורך זמן ‪ ,‬הנשמרים בנפרד‬ ‫החשיבות ה רבה ביות ר לתפקודו ה נאות של הבנין‬
‫מההוצאו ת השוטפות ‪ .‬ב פועל‪ ,‬גביי ה מסו ג ז ה כ מעט‬ ‫לאור ך זמן‪ .‬תח זוקה מונעת של כל מע רכת ה נדסית‬
‫ואינה קיימ ת בב תים משותפים ועל פי ר וב עלויות‬ ‫מאפש רת את פעילותה התקינה לאור ך זמן‪ ,‬היעד ר‬
‫תחזוקת שבר נגבות רק כאשר הצורך בתיקון עולה‪.‬‬ ‫תחזוק ה מונע ת מבי א לכשלי ם במערכות ולצורך‬
‫בתחזוק ת שב ר‪ ,‬המתקנ ת א ת ה כשל לאח ר שהתרחש‬
‫החלפה ושדרוג ‪ -‬לר כיבי הבנין ולמע רכותיו ישנה‬
‫ואשר עלותה ברוב המקרים גבוהה הרבה יותר‬
‫תקופת חיים‪ ,‬אשר בסופה נדרש ת החלפת ם או‬
‫מהעלות המצטברת של תחזוקה מונעת‪ .‬במקרים‬
‫שיפוץ משמעותי שלהם‪ .‬לעיתים ההחלפה או השיפוץ‬
‫רבים התחזוקה המונעת מתבצעת באופן חלקי בלבד‪,‬‬
‫נדרשים כדי להתאים לסטנדרטים ולדרישות‬
‫ומ תקיימת בעיק ר בתח זוקת מעליות ‪.‬‬
‫משתנות‪ .‬ההחלפה והשדרוג נדרשים בדרך כלל‬
‫בפר קי זמני ם ארוכי ם הנמדדי ם בשני ם ואף בעשרות‬ ‫תחזוקת שבר ‪ -‬היעד ר תחזוק ה מונע ת נאות ה מביא‬
‫שני ם‪ ,‬אול ם עלות ם יכול ה להיו ת גבוהה ‪ .‬ג ם כאן‬ ‫על פי רוב לצורך בתחזוקת שבר‪ .‬עם זאת‪ ,‬גם כאשר‬
‫תשלומי ם קבועי ם לאור ך ז מן יכולי ם לכסו ת עלויות‬ ‫מע רכות הבנין מתוח זקות כיאות תקלות מסוג זה‬
‫אלו ‪ .‬בפועל‪ ,‬גבייה מ קדימה מסוג זה נדי רה ביות ר‪,‬‬ ‫יכולו ת לה תרחש מסיבות אח רות כמו שימוש לא‬
‫ועל פי רוב‪ ,‬כיסוי הה וצאה נעשה ב גבייה אד‪-‬הוק ‪.‬‬ ‫נכון‪ ,‬פגעי טבע‪ ,‬הפסקות חשמל ועוד‪ .‬ניתן להיערך‬

‫לסיכום‬
‫ח ישוב העלות של בנין או של דירה בבנין צריך לקחת בחשבון לא רק את עלות הרכישה אלא גם‬
‫את עלות תחזוקתם לאורך זמן‪ .‬עלות זו מורכבת מתחזוקה שוטפת‪ ,‬תחזוקה מונעת‪ ,‬תחזוקת שב ר‬
‫ו מהצורך בהחלפת מערכות בסוף ת קופת חייהן‪ .‬בקרב רוכשי דירות‪ ,‬כמו גם בקרב רבים מאנשי‬
‫ה מקצוע ומקבלי ההחלטות קיימת ח וסר מודעות לעלויות התח זוקה‪ .‬בפועל‪ ,‬גם כאשר מתבצעת‬
‫תחזוקה סדירה‪ ,‬מדובר בעיקר בתחזוקה שוטפת שחשיבותה לתחזוקת הבנין ארוכת הטווח שולית‪.‬‬

‫‪23‬‬
 ‫‪ | 3‬ניהול ותחזוקת מבני מגורים‬
‫ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית‬ ‫ניהול עצמי על ידי "ועד הבי ת" הינו הצורה‬
‫המשותף‪ ,‬והי א זכ אית בעניינים אלה להתקשר בחוזים‬ ‫הנפוצה ברוב הבתים המשותפים בישראל‪ .‬הנציגות‬
‫ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר‬ ‫אחראית לגביית התשלומים מהדיירים‪ ,‬לתשלום כל‬
‫בשם כל בעלי הדירות"‪.6‬‬ ‫ההוצאות ולניהול החשבונות ‪ .‬הנציגו ת מתקש רת‬
‫ישי רות עם נו תני השי רותים השונים‪ :‬מנקה חד ר‬
‫חוק המקרקעין מכיר בכך שלא תמיד יכולה נציגות‬
‫המדרגות‪ ,‬גנן ובעלי מקצוע לתחזוקה ולתיקון של‬
‫הדיירים לנהל ולדאוג לתחזוקת הבית בכוחות‬
‫המערכו ת השונות ‪.‬‬
‫עצמה וקובע כי "בעלי הדירות רשאים לקבוע [‪]...‬‬
‫כי ה ניהול והה חזקה התקי נה של הרכוש המשות ף‪,‬‬ ‫האח ריות הבסיסית לתח זוקת החלקים המשו תפים‬
‫כולם או רובם‪ ,‬יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות‬ ‫בבנין חלה על בעלי הדירות באמצעות נציגות‬
‫יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק)"‪.7‬‬ ‫הבי ת המשותף אש ר יכולה להתקשר לצור ך כ ך עם‬
‫מעב ר להטל ת האחריו ת לניהול הב נין ולתחזוקתו‬ ‫גור ם חיצוני ‪ .‬השינויי ם ש חלו בתחו ם הבניי ה ל גובה‪,‬‬
‫על בעלי הדירות והנציגות מטעמם ולאפשרות‬ ‫ב תקינה ובסט נדרט הבנייה למגו רים כפי שפו רטו‬
‫להתקש ר עם "מ תחזק"‪ ,‬התייחסות חוק המקרקעין‬ ‫בפר ק הקוד ם‪ ,‬כמו ג ם שינויי ם נוספי ם ש חלו בתחום‬
‫לנושא תח זוקה מצומצמת ביותר ‪ .‬כ ך למשל‪ ,‬אין‬ ‫המגורים וסגנון החיים‪ ,‬הביאו לכך שבעלים ודיירים‬
‫התייחסות לתחזוקה ארוכת טווח ולאפשרויות‬ ‫בבתים משו תפים מסתייעים בגו רמי מ קצוע לצור ך‬
‫למימונה וכן אין הטלת אחריות בגין היעדר תחזוקה‬ ‫ניהול ותח זוקה של הבית המשותף ‪ .‬פ רק זה בוחן‬
‫נאות ה ועוד ‪.‬‬ ‫א ת התשתי ת החוקי ת לני הול ולתחזוק ת מבני ם‪ ,‬את‬
‫ה אסדרה של שוק החב רות העוסקות בתחום ואת‬
‫התיי חסות לניהול ולתחזוק ת מבנים מצוי במספ ר‬
‫הידע והמודעות לנושא‪.‬‬
‫חוקים נוספי ם ובהם פקודת העי ריות ובחוקי העז ר‬
‫של רבות מהרשויות המקומיות‪ .‬עם זאת‪ ,‬התייחסות‬
‫זו נוגעת בעיקר לחזותו החיצונית של הבנין ולשטחים‬ ‫‪ 3.1‬התשתית החוקית לניהול ולתחזוקת‬
‫הפונים לרחוב ‪.‬‬ ‫מבנים‬
‫התיי חסות מסוימ ת לנושא חוב ת תח זוקה וכלליה‬ ‫על פי חוק המק רקעין "בעל דירה חייב להשתתף‬
‫נקבע תיקון ‪ 101‬לחוק ה תכנון והבנייה ‪ .‬התיקון‬ ‫בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של‬
‫קבע הו ראות הנוגעות לתח זוקה תקינה של ה רכוש‬ ‫הרכוש המשות ף ולהבט חת השירותים המ חויבים על‬
‫המשותף בדיו ר בהישג יד (כהגדר תו בחוק ה תכנון‬ ‫פי דין או המקובלים על פי הנוהג‪' ]...[ ,‬החזקה תקינה'‬
‫באונטריו‪ ,‬קנדה‪ ,‬נעשתה בשנים והבנייה כדיור להשכרה) ובכלל זה‬ ‫[משמעותה] שמירה על מצבו של‬
‫האחרונות רפורמה לעדכון חוק מתן סמכות לשר הבינוי והשיכון‬ ‫הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר‬
‫הבתים המשותפים (‪) Condominium Act‬‬
‫לקבוע הוראו ת לעניין מאפייני‬ ‫וחוקים אח רים הנוגעים לב תים משותפים ‪.‬‬ ‫הבנייה‪ ,‬לרבות שיפורים שבוצעו בו‬
‫לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות"‪ .5‬החוק מציג התייחסות כולל ת לנושא וב כלל הניהול והאח זקה ה תקינה ולעניין‬
‫תים דמי הניהול והאח זקה שישלם‬ ‫זה להיבטי רגולציה ו רישוי של מנהלי ב‬
‫משותפים‪ ,‬לאופן הניהול הפיננסי‪ ,‬למנגנוני‬
‫החוק ‪ ,‬מחייב א ת בעלי הדירות‬
‫למנו ת נציגו ת‪" ,‬הנציג ות תשמש יישוב סכסוכים ועוד ‪ .‬בע ת כ תיבת עבודה זו‪ ,‬השוכ ר‪ ,‬אול ם הוראו ת אלו חלות‬
‫החוק אוש ר א ך ט רם נ כנס לתוקף בפועל‪.‬‬
‫רק על דיו ר בהישג יד ‪.‬‬ ‫מורשה של כל בעלי הדירות בכל‬

‫‪ | 5‬סעיף ‪( .58‬א) לחוק המקרקעין‬

‫‪ | 6‬סעיף ‪ . 69‬לחוק המקרקעין‬
‫‪ | 7‬סעיף ‪( . 71‬ב)(‪ ) 1‬לחוק המקרקעין‬

‫‪24‬‬
‫ניהול ותחזוקת מבני מגורים‬

‫שימוש‪ .‬חברות ניהול ותחזוק ה המבצעו ת פעולות‬ ‫חו ק הרשו ת להתחדשו ת עירוני ת אש ר אושר‬
‫תח זוקה סדי רות מעדיפות לעבוד על פי הנחיות‬ ‫לאחרונה קובע כי אחד מתפקידי הרשות הינו‬
‫יצרן או דרישות הנובעות מחוקים‪ ,‬תקנות ותקנים‬ ‫"קידום פתרונות לתחזוקה לטווח ארוך של הרכוש‬
‫אח רים המתייחסי ם למערכו ת ספציפיות ‪ .‬התקן‬ ‫המשותף באזורי התחדשות עירונית"‪ .‬בנוסף‪ ,‬בכדי‬
‫מ תייחס למער כות השי רות השונות הקיימות‬ ‫ל סייע לדיי רי דיו ר ציבו רי ולדיירי ם ממשיכים‬
‫בבנין‪ ,‬אך אינו מציג הנחיות בהיבטים כלליים‬ ‫במתחמי התחדשות עירונית קובע החוק הקלות‬
‫של תחזוקת בנין כמו הכנת‬ ‫והנחות בתנאים מסוימים (דיירי‬
‫תחזוקתיות (‪(Maintainability‬‬
‫תכניו ת תח זוקה ארו כות טווח‪,‬‬ ‫דיו ר ציבו רי‪ ,‬קשישי ם נתמכי‬
‫תחזוקתיות הינה מונח מתחום ההנדסה‬
‫התייחסות למערכות ניהול‬ ‫ביטוח לאומי) מ תשלומים בגין‬
‫המתייחס לקלות והפשטות בתחזוקת‬
‫תחזוק ה ממוחשבו ת ואחרות‪,‬‬ ‫ניהול ותחזוקה ומטיל את חלקם‬
‫מוצר כלשהו‪ .‬בהתייחס לתחזוקתיות של מבנים‪,‬‬
‫ני ה ול סי כ ו ני ם ו הי בטי ם‬ ‫על הי זם או על המדינה ‪ .‬מדוב ר‬
‫ניתן להפ ריד בין תחזוקתיו ת בת כנון הבניין לבין‬
‫אחרים הנוגעים לתחזוקתיות‬ ‫בחקיקה חשובה אך מדובר‬
‫תחזוקתיות בניהולו‪ .‬תחזוקתיות בתכנון הבניין נוגעת‬
‫(‪ ) Maintainability‬של הבנין ‪.‬‬ ‫ב ה תיי ח סו ת ל היבט חל קי‬
‫בין השאר לאפשרות לתקן ולהחליף רכיבים ומערכות‬
‫וספציפי בתחום ללא התייחסות‬
‫בבניין בצורה נוחה ויעילה‪ ,‬לתכנון שטחים משותפים הצור ך הגובר בניהול ובתח זוקת‬
‫לנושא בכללותו‪.‬‬
‫בצורה קלה לתח זוקה ולאפשרות התאמה ע תידית מבנים מצד אחד והתשתית‬
‫מבחינ ת תקי נה‪ ,‬קיים תקן לתנאים ולדרישות משתנות‪ .‬תחזוקתיות בניהול החוקית והרגולטורית החלקית‬
‫ייעודי ב נושא תחזוק ת בנייני הבניין נוגע ת בין השא ר למניעה מ ראש של כשלים בהסדרת פעילות הגורמים‬
‫מגורים (ת"י ‪ 1525‬חלק ‪ - 2‬אפשריים‪ ,‬למיקסום אורך החיים של המערכות המתחזקים ומנהלים בתי מגורים‬
‫השונו ת ולהגדלת יעילו תן‪ ,‬אמינו תן ובטיחותן‪.‬‬
‫משותפים מצד שני‪ ,‬יוצרים‬ ‫ניהול תחזוק ת בניינים‪ :‬בנייני‬
‫פערים הבאים לידי ביטוי בבעיות בשוק חברות‬ ‫מגורים וסביבת ם הקרובה ‪ -‬מערכות שירות)‪.‬‬
‫ני הול והתחזוק ה כמפו רט בהמש ך הפרק ‪ .‬רשויות‬ ‫ה תקן קובע הנחיות לגבי אופן התח זוקה הנד רש‬
‫מקומיו ת ומוסדו ת תכ נון מנסי ם להסדי ר א ת הנושא‬ ‫של מערכות שונות בבנין‪ ,‬אולם מדובר בתקן‬
‫דרך תכניות בנין עיר‪ ,‬אולם בהיעדר תשתית חוקית‬ ‫שאינו רשמי ואין לו תוקף מחייב‪ .‬גם כתקן מנחה‪,‬‬
‫מספקת‪ ,‬לא תמיד ב הצלחה מרובה‪.‬‬ ‫תקן ‪ 1525‬כמעט ואינו מו כר בענף ולא נעשה בו‬

‫‪ 3.2‬שוק חברות הנ יהול והתחזוקה‬

‫חברות ניהול ותחזוקת מבנים הולך ומתפתח‬
‫ביש ראל יחד עם העלייה במספ ר המבנים הגבוהים‬
‫ומרו בי הדירו ת‪ ,‬ול כן ני תן להערי ך כי חל ה עלי ה הן‬
‫במספר החברות הפועלות בשוק והן בהיקף הבתים‬
‫המשותפים בהם פועלו ת החברות‪.‬‬
‫על פי סקי רה ענפית שנעש תה על ידי חב רת "דן‬
‫אנד ברדסטריט" בשנת ‪ ,2013‬פעלו בעת ההיא‬
‫בישראל כ‪ 300-‬חברות ניהול ותחזוקה‪ .‬על פי‬
‫הערכה שנעשתה בסקירה זו‪ ,‬רק בכ‪ 20%-‬מהבתים‬
‫המ ש ותפ ים פ ו ע ל ות חבר ות נ יה ו ל ותחז וקה ‪ .‬ש וק‬

‫‪25‬‬
 ‫ניהול ותחזוקת מבני מגורים‬

‫להלן פירוט של שיטות התקשרות לניהול ולתחזוקת מבנים‪:‬‬

‫חברות ניהול ‪ -‬חברות אלו מציעות‬ ‫חברות תחזוקה ‪ -‬חברות תחזוקה‬

‫שירו תי תח זוקה כאמו ר לעיל (הניתנים‬
‫באמצעות התקשרות עם נותני שירות‬
‫אחרי ם ל פי בחירת הנציגות או כאלו‬
‫הקשורים לחברות הניהול) בצד שירותים‬
‫הנוגעים לניהול הבנין‪ ,‬הכוללים את‬
‫ניהול החשבונות ‪ -‬הגביי ה מהדיירים‬
‫והתשלומים השונים‪ ,‬א ך י כולים לכלול‬
‫שירותי ם נוספים על פי דרישו ת הדיירים‬
‫ויכול ת התשלום שלהם ‪.‬‬
‫מקבלות לידיהן תחומי אחריות בהתאם‬
‫לבחירת הדיירים והנציגות‪ .‬לעיתים‬
‫מדובר בעבודות ניקיון וגינון בלבד‬
‫ולעיתים גם בתחזוקה של חלק ממערכות‬
‫הבנין או כולן‪ ,‬בהתאם לידע וליכולות‬
‫של חברת התחזוקה‪ .‬גביית התשלומים‬
‫מהדיירים‪ ,‬תשלום ההוצאות השונות‬
‫וניהול החשבונות נשארים בידי הנציגות‪.‬‬

‫יש לציין כי הגבול בין חברות תחזוקה לחברות ניהול אינו ברור‪ ,‬בין השאר מכיוון שאופן פעולתן ותחומי אחריותן‬
‫אינם מוסדרים ברגולציה‪ .‬ניהול מבנים (ובמיוחד מבנים מרובי דיירים ומערכות) הינו תחום הדורש מומחיות והבנה‬
‫בהיבטים הנדסיים‪ ,‬פיננסיים ומינהלתיים ‪ .‬חב רות ניהול מבנים אמו רות להח זיק בידע‪ ,‬במערכו ת ניהול ובק רה‬
‫ולהעסי ק א נשי מקצוע ושירו ת על מנ ת לבצע א ת עבוד תן כהלכה ‪ .‬בפועל‪ ,‬חל ק גדול מהחברו ת המספקו ת שירו תי‬
‫תחזוקה בסיסיים נתפסות ‪ -‬אם על ידי הדיירים מקבלי השי רותים ואם על ידי נותני השירותים עצמם ‪ -‬גם כחברות‬
‫ניהול‪ ,‬מצב העלול להיות בעייתי הן לעניין תחזוק ת הבנין והן לעניין ניהול חשבונו ת הבנין ותשלומי הדיירים ‪.‬‬

‫שיטות חישוב התשלום לחברות התחזוקה והניהול מבהירות חלק מבעיות אלו‪:‬‬

‫סכום קבוע ‪ -‬בשיטה זו (המוכרת בשם "הכל כלול") נקבע סכום קבוע‬
‫עבור כל שירותי החברה‪ .‬לכאורה שיטה זו מעודדת את החברה לספק סל‬
‫שירותים‪ ,‬תוך שמירה על יעילות ובוודאות גבוהה לדיירים‪ .‬ככל שמדובר‬
‫בשירותי תחזוקה בסיסיים של ניקיון‪ ,‬גינון או פעולות אחרות הנקבעות על פי‬
‫ש תי שיטו ת חישוב‬ ‫מפרט קבוע אין בשיטה זו בעיה‪ ,‬אולם אם נכללים בשיטה זו גם תחזוקה של‬
‫ה תשלום ה ראשונות‬ ‫מערכות שונות‪ ,‬עלולה החברה לחסוך בשירותים אלו‪ ,‬שאינם ניכרים לעיני‬
‫הן כ ר נ רחב לחוס ר‬ ‫הדיירים באופן שוטף‪ ,‬או להיקלע לגרעונות היכולים להביא לפשיטת רגל‪.‬‬
‫הסכמו ת במק רה‬
‫הטוב ולמעשי רמייה‬
‫במק רה הרע‪.‬‬ ‫הוצאות ‪ +‬אחוזים ‪ -‬בשיטה זו (המוכ רת בשם "קוסט‪-‬פלוס") משולמות‬
‫לחב רה כל ההוצאות השוטפות ‪ -‬הן התחזוקה הבסיסית והן תח זוקת כל‬
‫המערכו ת‪ ,‬ועליהן מתווספי ם דמי ה ניהול המחושבי ם כאחו ז מתו ך ההוצאות‪.‬‬
‫הבעיה המרכזי ת בשיטה זו נובע ת מכ ך שלחב רה יש אינט רס להגדיל את‬
‫הוצאות התח זוקה ש כן חיס כון כ זה יקטין א ת דמי הניהול שהיא מקבלת‪.‬‬
‫על פי בדיקתנו‪ ,‬בקרב‬
‫חב רות ניהול מבנים‬ ‫הוצאות ‪ +‬סכום קבוע ‪ -‬שיטה זו (המוכרת בשם "קוסט‪-‬פלוס‪-‬פיקס")‬
‫מבוססו ת לא נעשה‬ ‫שונה מהשיטה לעיל בכך שהתשלום לחברה כדמי ניהול אינו קשור‬
‫כיום שימוש בשיטות‬ ‫בהוצאות השוטפות אלא נקבע כסכום קבוע‪ ,‬כך שאין לחברה אינטרס‬
‫שהוזכ רו לעיל כלל‪,‬‬
‫להגדיל את הוצאותיה‪.‬‬
‫אלא רק בשיטת‬
‫ההוצאו ת ‪ +‬סכום קבוע ‪.‬‬

‫‪26‬‬
‫ניהול ותחזוקת מבני מגורים‬

‫אולם במקרים רבים מדובר בהיבטים אשר אין להם‬
‫עלות הקמה נוספת כלל או שעלותם הנוספת שולית‪.‬‬
‫לאור היעדר התשתית החוקית בנושא ניהול ותחזוקה‬
‫חוסר הידע והמודעות של העוסקים בתחום ניכר‬
‫בתחום‪ ,‬אין זה מפתיע להיווכח בהיעדר ידע ומודעות‬
‫אפילו במק רים בהם למ זמין יש אינט רס ברו ר‬
‫בהוזלת עלויות תחזוקה‪ ,‬למשל בבנייה להשכרה‬
‫ארוכת טווח או למעונות‪ .‬מבדיקתנו מול גורמים‬
‫העוסקים בתחום עולה כי שיקולי תחזוקה אינם‬
‫מוטמעים בדרך כלל בצורה מובנית ומסודרת‪,‬‬
‫אלא באופן אקראי בלבד‪ .‬להערכתנו‪ ,‬שוק‬
‫התכנון‪ ,‬היזמות והבנייה למגורים בישראל‬
‫מורגל מזה שנים לחשוב על בנייה למכירה‬
‫ולכן חס רות בשוק זה מיומנויות‪ ,‬נהלים‬
‫ונורמו ת הלוקחו ת בחש בון היבטי תחזוקה‬
‫בכלל ותח זוקה ארוכ ת טווח בפרט ‪.‬‬
‫בתחזוקה וניהול ‪ -‬שוק השכרה מייצר התמקצעות בניהול‬
‫הציבור הרחב ‪ -‬לאו ר הידע המועט בק רב העוסקים‬
‫בתחום אין להתפלא שהידע והמודעות בק רב הציבו ר‬
‫הר חב כמעט ואינם קיימים ‪ .‬כ ך למשל היבטי תח זוקה‬
‫אינם נלקחים בחשבון בעת קניית די רה ור וכשי די רה‬
‫מ וצאים עצמם מופתעים אל מול העלויו ת אותם הם‬
‫נדרשים לשלם באופן שוטף ולתיקון תקלות במערכות‬
‫הבנין ‪ .‬בעי ה זו קשה במיו חד בפ רויקטי התחדשות‬
‫עירונית‪ ,‬בהם בעלי דירות המתגוררים במתחם בו הורגלו‬
‫לתשלומים נמוכים מאד עבור תחזוקה‪ ,‬נאלצים להתחיל‬
‫ולשלם תשלומים שאינם יכולים לעמוד בהם‪ .‬התחזוקה‬
‫ארוכת הטווח הינה בעיה נוספת בתוך העלויות הגבוהות‪,‬‬
‫כפי שפורט בפרק ‪ 2.3‬לעיל‪ ,‬כאשר בעלי הדירות לעיתים‬
‫קרובות אינם מודעי ם לכ ך שמעב ר לתחזוק ה השוטפת‬
‫יש צור ך בתחזוקה מונעת ואף בהחלפה של מע רכות‬
‫שאת עלותה הם יצט רכו לממן בעתיד‪.‬‬
‫‪ 3.3‬ח ינוך ומודעות לתחזוקה‬
‫והיעד ר אסד רה כלשהי של שוק ה חברות הע וסקות‬
‫לנושא בק רב בעלי העניין השונים‪:‬‬
‫חברות הניהול והתחזוקה ‪ -‬החברות פועלות כאמור ללא‬
‫הנחיות מחייבות וללא רגולציה‪ .‬בנוסף‪ ,‬העוסקים בתחום‬
‫פועלים ברובם ללא תשתי ת מקצועית של ידע בתחום‬
‫התחזוקה ‪ .‬לא קיים בארץ ארגון מקצועי מוכר בנושא‪,‬‬
‫אשר צובר ידע ומספק בקרה עצמית על העוסקים בתחום‬
‫(האיגוד הישראלי לניהול בתים הינו עמותה רשומה‪ ,‬אך‬
‫לדב רי העוסקי ם ב תחום‪ ,‬כמעט ואינה מאגד ת חברות‬
‫ניהול ואין לה תפקיד משמעותי בענף) ‪ .‬גם העד רו של‬
‫שוק השכרה ממוסד בארץ משפיע על היעדר מקצועיות‬
‫הדירות להשכרה ובצבירת ידע על היבטים הנוגעים‬
‫לתחזוקתן ארוכת הטווח אשר משפיעה ומקרינה גם‬
‫על ניהול ותח זוקת דירו ת מגו רים בבעלות פרטית ‪ .‬יש‬
‫לציין כי בתחום בנייני המשרדים קיים בארץ שוק מפותח‬
‫יחסית של חברות תחזוקה‪ ,‬אולם הידע הקיים בשוק זה‬
‫חוד ר רק במידה חלקית אל שוק המגורים‪.‬‬
‫אנשי מקצוע ‪ -‬א נשי המ קצוע בת חומי התכנון‬
‫הינם לעיתים קר ובות חסרי ידע בהיבטים הנוגעים‬
‫לתח זוקה‪ ,‬כ ך שהיבטים אלו אינם נלקחים בחשבון‬
‫בתכנון הבנין (למשל מיקום מתקנים הנדסיים‬
‫באופן שלא מאפש ר החלפה פשוטה שלהם בעתיד‪,‬‬
‫תכנון חלונות אשר ניקויים אפשרי רק מבחוץ‪ ,‬תכנון‬
‫מע רכות ב זבזניות בצר יכת אנ רגיה וכיו"ב) ‪ .‬בחלק‬
‫מהמקרים מדובר בדרישות המזמין אשר בוחר‬
‫בחלופ ה זול ה יות ר להקמ ה א ך יקר ה יות ר לתחזוקה‪,‬‬

‫לסיכום‬
‫אל מול השינויים שחלו בתחום הבנייה לגובה‪ ,‬התקינה וסטנדרט הבנייה למגורים בישראל בעשורים האחרונים‪,‬‬
‫השינויים ב תחום הניהול והתח זוקה של אותם מבנים היו איטיים יותר ‪ .‬אמנם‪ ,‬חלה ה תפתחות בשוק וקיימות‬
‫כיום חברות רבות העוסקות בתחום‪ ,‬אולם פעולות אלו נעשות על בסיס תשתית חוקית חלקית‪ ,‬בהיעדר כמעט‬
‫מוחלט של אסדרה של החברות העוסקות בתחום וללא ידע ומודעות בקרב רוב העוסקים בתחום ובקרב הציבור‬
‫הרחב‪ .‬בהיעדר בסיס חוקי‪ ,‬אסדרה‪ ,‬ידע ומודעות מתעוררות בעיות הנוגעות לתחזוקה לקויה של מבני מגורים ‪,‬‬
‫לאי סדרים ולמחלוקות בין נותני שירותים לבין דיירים ולקושי של דיירים לעמוד בעלויות הנדרשות לתחזוקה‪.‬‬

‫‪27‬‬
 ‫‪ | 4‬מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬
‫ניתן לחלק את עלויות התחזוקה והניהול של מבני מגורים משותפים לארבע "משפחות"‪:‬‬

‫הוצאות לניהול הבית‬ ‫הוצאות אנרגיה‬ ‫הוצאות‬ ‫ההוצאות לתחזוקת‬

‫(אשר בדרך כלל משמעותן‬
‫המשותף ולביטוחו‬ ‫תשלום חשבון החשמל)‬ ‫לניקיון ולגינון‬ ‫המערכות ההנדסיות‬

‫הפרק שלהלן מפ רט א ת המ רכיבים של כל אח ת מה וצאות אלו (לפי רוט עלויות ראו נספח ב')‪.8‬‬

‫את התקנתה בתנאים מסוימים גם במבנים נמוכים ‪.‬‬ ‫‪ 4.1‬מערכות הנדסיות במ בני מגורים‬
‫תקנות התכנון והבנייה דורשות הקמתה של מעלית‬
‫אח ת לפחו ת בבנין גבוה ושל שתי מעליו ת בבנין‬ ‫כפי שנכתב לעיל‪ ,‬בעשורים האחרונים המערכות‬
‫רב קומות ‪ .‬לפיכ ך המעב ר בין בנין גבו ה ל רב קומות‬ ‫הנד רשות בבניינים הת רבו והפ כו למו רכבות יות ר‬
‫(כלומר המעבר מ‪ 9-‬קומות ל‪ 10-‬קומות) מביא‬ ‫לתח זוקה‪ .‬מפו רטות להלן מע רכות הקיימות ב מבני‬
‫מגורים משותפים השייכות לכלל דיירי הבנין ומהוות‬
‫לה וצאה כספית משמעותי ת נ וספת בשל המעלית‬
‫חלק מהר כוש המשותף ‪ .‬נספח א' מציג את ד רישות‬
‫השניה‪ .‬מספר המעליות הנדרש נגזר לא רק מגובהו‬
‫התח זוקה של המע רכות השונות על פי התקן ואת‬
‫של הב נין אלא ג ם ממספ ר הדירו ת בב נין וכמות‬
‫עלות תחזוקתן‪.‬‬
‫הדיי רים הצפויים להתגור ר בו‪ ,‬על מנ ת לתת להם‬
‫רמת שירות טובה בכל הנוגע לזמן ההמתנה הנדרש‬ ‫מעליות ‪ -‬מעלית נדרשת על פי חוק‬
‫למעלי ת ו זמן הנסיעה בה‪.‬‬ ‫בבניינים גבוהים והנחיות נגישות מחייבות‬

‫המעליות הקיימות בשוק בישראל מתחלקות לשלושה סוגים‪:‬‬

‫מעליות חשמליות‪ :‬פעולתן מבוססת על מנוע חשמלי המסובב גלגל עליו מלופפים כבלי‬
‫פלדה המעלים ומורידים את תא המעלית‪ .‬מעלית חשמלית מתאימה לרוב סוגי הבניינים‬
‫ונחשבת לזולה יחסית לרכישה ולתחזוקה‪ .‬מעלית חשמלית מחייבת בניית חדר מכונות‬
‫על גג הבנין מעל פיר המעלית‪.‬‬

‫מעליות הידראוליות‪ :‬מופעלות באמצעות בוכנות הידראוליות המותקנות מתחת למעלית‪,‬‬

‫כ ך שלא נד רש חד ר מכונו ת על הגג אלא משאבה חשמלי ת הנמצאת בא רון ייעודי אש ר יש‬
‫ג מישות לגבי מיקומו‪ .‬בנוסף‪ ,‬מעלית הידראולית מאפשרת הקמת פיר קטן יותר מזה של‬
‫מעלית חשמלית (או תא נוסעים מרווח יותר בתוך פיר נתון) מכיוון שמערכת ההינע שלה אינה‬
‫ממוקמת בצד המעלית‪ .‬מעלית הידראולית מתאימה לבניינים עד ‪ 6‬קומות ונחשבת לאמינה‬
‫וליקרה יותר לרכישה מהמעלית החשמלית ‪ .‬עלויות התחזוקה דומות למעלית חשמלית‪.‬‬

‫מעליות ‪ :MRL‬מעליות חשמליות אשר המנוע שלהן מותקן בתוך הפיר ושאין צורך בבניית‬
‫חדר מכונות עבורן (ומכאן שמן‪ .) Machine Room Less :‬לכן מעליות אלו נפוצות מאד‬
‫בתוספות למבנים קיימים‪ .‬בתוספת מעלית לבניין קיים מתווספים שיקולי עלות נוספים‬
‫הנוגעים לבניית חדר המכונות ושינויים נדרשים בחדר המדרגיות היכולים לשנות את כלל‬
‫העלויות‪ .‬המעליות מיוצרות בחו"ל כיחידה אחת ומובאות לארץ לפי הזמנה כשהתקנתן‬
‫פשוטה ומהירה יחסית‪ .‬בין השאר בזכות יתרונות אלו‪ ,‬מעליות ‪ MRL‬הולכות ונעשות נפוצות‬
‫יותר ויותר במבני מגורים חדשים‪.‬‬

‫‪ | 8‬העלויות המפורטות בפרק זה‪ ,‬בנספח ובעבודה כולה כוללות התייחסות למערכות הנפוצות במבני מגורים הנדרשות כחלק מתפעולו התקין של הבניין‪ ,‬לא נכללות‬
‫ברשימה מערכות המותקנות בשימושים ומתקנים לרווחת הדיירים כמו בריכה או חדר כושר‪ .‬לא נכללות גם מערכות אשר מתוחזקות על פי רוב על ידי ספק חיצוני‬
‫כמו מערכת הגז‪ .‬בנוסף‪ ,‬העלויות המפורטות בפרק זה אינן כוללות הפרשה לקרן ת חזוקה ארוכת טווח‪ ,‬להחלפת מערכות או להוצאות בלתי‬
‫צפויות מראש‪.‬‬

‫‪28‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫לכאורה מערכת המים הינה מערכת אמינה שאם‬ ‫גורמים בענף טוענים שסיבה נוספת ומרכזי ת לכ ך‬
‫בוצעה בחומרים איכותיים יכולה לפעול שנים ארוכות‬ ‫שמעליו ת ‪ MRL‬נפוצו ת יות ר נו בע מכ ך ש הן משווקות‬
‫ללא בעיות מיוחדות‪ .‬עם זאת‪ ,‬תחזוקה לקויה יכולה‬ ‫בת נאים נוחי ם ליזם‪ /‬קבלן‪ ,‬א ך מחייבות התקש רות‬
‫להביא לכשלים במערכת‪ ,‬אשר יכולים ליצור נזקים‬ ‫ארוכת טווח לתחזוקה בעלויות גבוהות לדיירים‪.‬‬
‫ובעיו ת שאי נן נוגעו ת לעצ ם אספק ת המי ם הסדירה‪:‬‬ ‫התקשרות זו היא פועל יוצא של הסכם שירות שנחתם‬
‫מול היזם‪ /‬קבלן‪ ,‬אש ר גם בסיומו נאלצים לעי תים‬
‫תנאים תברואתיים ‪ -‬בתנאי תחזוקה‬ ‫הדיי רים להמשי ך ול קבל שי רות מה חברה ששיווקה‬
‫לקויים‪ ,‬מערכת המים הינה כר פורה‬ ‫את המעלית‪ ,‬מכיוון שהמעליות משווקות כמערכות‬
‫להצטברות לכלוך או לחדירת‬ ‫"חסומו ת" אש ר רק היצ רן יכול לתח זקן‪ ,‬שכן הוא‬
‫מזהמים‪ .‬הזיהום יכול להשפיע על הבנין עצמו‪,‬‬ ‫אי נו מספ ק מידע והכשר ה לגורמי ם נוספי ם לטיפול‬
‫למשל בתח זוקה לקויה של מאג רי המים‪ ,‬ואף‬ ‫בהן ולעיתים הינו ספק בלעדי של חלקי החילוף ‪.‬‬
‫להשפיע על המערכת העירונית בתחזוקה לקויה‬ ‫הנושא נמצא בבחינת הממונה על ההגבלים עסקיים‪,‬‬
‫של מונעי זרימה חו זרת (מז"ח)‪.‬‬ ‫אש ר פועל בשי תוף פעול ה ע ם מש רד הכלכל ה‪ ,‬רשות‬
‫הסח ר ההוגן ומש רד הבינוי והש יכון על מנ ת ל קדם‬
‫בטיחות אש ‪ -‬מאגרי מי שתיה‬ ‫אסד רה ענפי ת במט רה להגבי ר את התחרו ת בתחום‪,‬‬
‫משמשים בחלק מהמקרים גם‬ ‫במקביל לבחינה האם יש מקום לנקיטה בצעדים לפי‬
‫כמאגרים לכיבוי אש‪ .‬תחזוקה לקויה‬ ‫חוק הה גבלים העסקיים ‪.‬‬
‫של מרכיבים במערכת המים יכולה להביא לכך‬
‫מעליות הן המערכת ההנדסית היקרה ביותר לתחזוקה‬
‫שבע ת חירו ם יתגל ה כשל במערכו ת הבטיחות‪.‬‬
‫בבנין ובדרך כלל גם אחת המערכות אשר מקפידים‬
‫ביו תר לתח זקה ‪ -‬הן בשל חוקים ותקנו ת מחייבים‬
‫נזקים למערכות אחרות ‪ -‬דליפה‬
‫אך גם מכיוון שמד ובר במערכ ת חיוני ת אשר קשה‬
‫או פיצוץ בצנרת יכולים לגרום‬
‫לתפקד בלעדיה ברמה היומיומית‪ .‬לפיכך‪ ,‬בזמן‬
‫לקצרים במערכות חשמליות (בעיה‬
‫התכ נון וההקמ ה יש חשיבו ת מיוחד ת להחלטות‬
‫נפוצה הינה חדיר ת מי ם לפיר המעלית ופגיעה‬
‫הנוגעו ת למעליו ת ‪ -‬כגון כמו ת המעליות הנד רשות‬
‫במערכותיה)‪ ,‬להביא לפגיעה בחומרי גמר‬
‫וסוג המעלית ‪ ,‬שכן להחלטות אלו תהיה השפעה‬
‫וחיפוי ובמק רים קיצוניים אף לגרום לנ זקים‬
‫משמעותית על ה וצאות התחזוקה בהמשך ‪.‬‬
‫בשלד הבנין‪ .‬נ זקים אלו יכולים להיו ת בעלי‬
‫הש לכה חמו רה הן מבחינ ת תפקוד הבנין והן‬ ‫מערכת מים ‪ -‬מערכת המים המשותפת‬
‫מבחינת עלויות ‪.‬‬ ‫לכלל דיי רי הבנין כולל ת צנ רת ואביז רים‬
‫להספקת מים‪ ,‬צנרת ואביזרים לסילוק מי ביוב‪ ,‬צנרת‬
‫למרו ת שתחזוק ה של רכי בי מערכ ת המי ם קבועה‬ ‫ואביז רים לסילוק מי גשם ולניקו ז‪ ,‬מערכו ת סינון‬
‫ומחויבת ברגולציה‪ 9‬ולמרות שהתחזוקה השוטפת של‬ ‫ואגירת מים (כולל אגירת מים לכיבוי אש)‪ ,‬משאבות‬
‫מער כת המי ם פשוטה ו זולה יחסית‪ ,‬לעיתים ק רובות‬ ‫ומערכת השקיה לגינון‪ .‬מכיוון שמערכת אספקת המים‬
‫לא מתבצעות פעולות התחזוקה תוך חשיפת הבנין‬ ‫תלויה בלחץ מים‪ ,‬בנייה לגובה מחייבת מערכות‬
‫ודיי ריו ל כשלים ולבעיות ותו ך הגדלת הסי כוי לצור ך‬ ‫לת גבור הלח ץ על ידי מ שאבות סניקה או מאגרים ‪.‬‬

‫‪ | 9‬חוק ותקנו ת הת כנון והבניה והל" ת‪ ,‬ת"י ‪ ,1205‬תקנות בריאו ת העם‪ ,‬חוז ר ראש שירו תי בריאו ת הציבור‬

‫‪29‬‬
 ‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫מערכות מיזוג אויר ‪ -‬מערכות אלו‬
‫כוללות בצד מערכות שמטרתן לשלוט‬
‫על טמפרטורת החדרים‪ ,‬מספר מערכות נוספות‬
‫מערכות נוספות שניתן לציין בהקשר זה הן המערכת‬
‫שמטרתן לשמור על איכות האוויר בחללים בהם‬
‫הסולארית ומערכת הסקה‪ .‬מערכות אלו כוללות גם‬
‫קיים חשש ל זיהום באופן שוטף ועל חללי מילוט‬
‫הן צנרת מים‪ ,‬אך כמערכות סגורות נפרדות ממערכת‬
‫נקיים מעשן בע ת חירום‪:‬‬
‫מערכות אוורור חניון‪ :‬במרתפים ובחניונים תת‬
‫קרקעיים נדרשת מערכת אוורור לסילוק גזי‬
‫הפליטה של המכוניות‪ .‬מערכות אלו הן בדרך‬
‫כלל דו תכליתיות ומשמשות גם לשחרור עשן‬
‫בעת שריפה‪ .‬פליטת האוויר המזוהם צריכה להיות‬
‫מ על הגוב ה המיר בי של הב נין ול כן מערכ ת זו‬
‫מחייבת ארובה העוברת דר ך כל קומו ת הבנין א ו‬
‫סינון של האוויר ‪.‬‬
‫פינוי עש ן ומערכת על לחץ‪ :‬מע רכת פינוי עשן‬
‫היא מערכת השואבת בעת שריפה את העשן‬
‫באמצעות מפוחים מתוך הקומות השונות ופולטת‬
‫אותו אל מחוץ המבנה‪ .‬מערכת על לחץ היא‬
‫מערכת שמטרתה לדחוס אויר לחדר המדרגות‬
‫על מנת שבע ת ש ריפה באחת מקומות הבנין לא‬
‫יחד רו אליו ג זים ועשן ‪ .‬המע רכת כוללת מפוחים‬
‫המותקנים על גג הבנין ודוחסים באופן רציף אוויר‬
‫חיצוני באמצעות פיר ייעודי לאורך חדר המדרגות‬
‫ומערכת בקרה‪ ,‬המווסתת לחצים בהתאם לפתיחת‬
‫דלתות בחד ר המדרגו ת‪ .‬מער כת על לח ץ נד רשת‬
‫בחד ר מד רגות מוגן בבנין רב קומות ‪ .‬קיימות גם‬
‫מערכות שחרור עשן פסיביות‪ ,‬כמפורט במערכות‬
‫כיבוי אש להלן‪.‬‬
‫מערכות כיבוי אש ‪ -‬רכיבים של מע רכות‬
‫כיבוי האש מצויים כמעט בכל אחת‬
‫מהמע רכות האח רות שפו רטו לעיל‪ :‬מע רכות המים‪,‬‬
‫החשמל והאוורור ונוגעות ומשפיעות גם על מערכת‬
‫האשפה‪ ,‬המעליות ומערכות נוספות‪ .‬בנוסף לרכיבים‬
‫בתחזוק ת שבר שעלות ה עול ה בהרב ה על עלות‬
‫התח זוקה השוטפת‪.‬‬
‫מי השתייה אש ר רק בחלק מהמק רים הינן מע רכות‬
‫משותפת ‪.‬‬
‫מערכת חשמל ‪ -‬מע רכת החשמל כוללת‬
‫א ת לוחו ת החשמל‪ ,‬מעגלי הכוח והתאו רה‬
‫וגנרטור חירום כגיבוי‪ ,‬הנדרש כאשר קיימות‬
‫מערכות המופעלות בחשמל ואשר יש צורך בהפעלתן‬
‫בעת הפסקה באספקת זרם החשמל‪ .‬עלויות התחזוקה‬
‫של מערכת החשמל מתחלקת בין הוצאות עבור‬
‫חומרים וחלפים למעגלי הכוח והתאורה ועבור בדיקה‬
‫וביקורו ת של רכיבי המע רכת השונים ‪.‬‬
‫בדומה לאמו ר לגבי מער כת המים לעיל‪ ,‬גם במקרה‬
‫של תחזוקה לקויה של מערכת החשמל כשלים יכולים‬
‫להביא לנזקים למער כות אחרו ת‪ .‬אחת הסכנות‬
‫המרכ זיות במערכ ת חשמל שאינה מתוחזקת היטב‬
‫הינן שריפות ‪ -‬כשלים במערכת החשמל יכולים‬
‫להביא להתחממות ברכיבי המערכת‪ ,‬לפגיעה בבידוד‬
‫שלהם ולקצרים אשר יכולים להביא להתלקחות‪.‬‬
‫תח זוקה לקויה של גנרטו ר החי רום‪ ,‬יכולה ל הביא‬
‫לכך שמערכות חיוניות בבנין לא יפעלו בעת חירום‪.‬‬
‫גם כאן‪ ,‬בדומה לאמו ר לגבי מער כת המים לעיל‪,‬‬
‫למרות שתחזוקת רכיבי מערכת החשמל קבועה‬
‫ומחויבת ברגולציה‪ 10‬ולמ רות שהתח זוקה השוטפת‬
‫זולה יחסית‪ ,‬לעיתים קרובות תחזוקת המערכת‬
‫מתבצע ת בצו רה חלקי ת ולקויה‪.11‬‬
‫עלו ת צר יכת החשמל נדונה בנפ רד בפ רק הבא ‪ .‬עם‬
‫זא ת‪ ,‬יש לציין כי קיים קשר בין תח זוקת מע רכת‬
‫החשמל לבין ח יסכון בצר יכה‪ ,‬שכן תחזוקה נכונה‬
‫י כולה ל הביא לי רידה בצריכה‪.‬‬

‫‪ | 10‬חוק ותקנו ת הת כנון ו הבניה‪ ,‬חוק ותקנות החשמל ו תקנים יש ראליים שונים‪.‬‬
‫‪ | 11‬יש לציין כי לעיתים חברות ביטוח דורשות אישורים על תקינות מערכת החשמל על מנת לצמצם סיכוני שריפות (כך למשל נדרשת סקירה תרמוגרפית היכולה‬
‫לגלות ליקויים בלוחות החשמל)‪.‬‬

‫‪30‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫למבואת הכניסה לדירות)‪ .‬בעיו ת תפעול נוצרות‬ ‫שפורטו במערכות המכניות האחרות‪ ,‬רכיבים הנוגעים‬
‫מסתימות בשל שימוש לא נכון בשוט האשפה‪ .‬בחלק‬ ‫לבטיחות אש כוללים ארונות כיבוי אש (ובהם מטפים‪,‬‬
‫מהמקרי ם מחוב ר ל כלי האציר ה דח סן‪ ,‬מת קן המיועד‬ ‫ז רנוקים וצינו ר כיבוי)‪ ,‬דלתות אש‪ ,‬מע רכת שחרו ר‬
‫לדח וס א ת האשפה להקטנת נפחה ‪ .‬הד חסן דו רש‬ ‫עשן פסיבי (מע רכת המאפש רת שח רור פסיבי של‬
‫תח זוקה בפני עצמו וכן דו רש תכנון נכון של ד רכי‬ ‫עשן על ידי פתחים קבועים או פתחים הנפתחים‬
‫הגישה אליו ואופן פינוי האשפה ממנו‪.‬‬ ‫בא מצעות מנגנון אוטומטי‪ ,‬ל הבדיל ממע רכת פינוי‬
‫עשן באמצעות מפוח כמוזכ ר לעיל) ‪.‬‬
‫מכפילי חניה ‪ -‬מכפילי חניה נעשים נפוצים‬
‫יות ר ויות ר במבני מגו רים בשל העלייה‬ ‫ספרינקלרים (מתזים)‪ :‬מרכיב משמעותי הנדרש‬
‫בצפיפות הבנייה בכלל ובפ רויקטים של הת חדשות‬ ‫במבנים גבוהים (וכן במרתפים ובחניונים) הם‬
‫עי רונית ו תמ"א ‪ 38‬בפ רט‪ ,‬בשל הצו רך בפת רונות‬ ‫הספרינקלרים ‪ .‬הספרינקל ר מחוב ר למערכ ת המים‬
‫חניה בשטח מוגבל ‪ .‬במהל ך השנים האח רונות י רד‬ ‫בלחץ תמידי ושסתום המותקן בו המונע את זרימת‬
‫מחי רם של מכפילי החניה ובחלק מהמקרים עלות‬ ‫המים‪ .‬בעת שריפה נפרץ השסתום והספרינקלר‬
‫ה תקנתם נמ וכה מעלו ת בניית חניה תת‪-‬קרקעית‬ ‫מופעל‪ .‬למרו ת החיוניות הברו רה של מע רכות אלו‪,‬‬
‫סטנדרטית‪ . 12‬בשוק קיימים מגוון פתרונות הנדסיים‬ ‫לעיתים ק רובות הן אינן מתוחזקו ת ואף מנו תקות‬
‫תחת ההגדרה "מכפילי חניה" מבחינת מספר מקומות‬ ‫לעיתי ם באופן י זום על ידי הדיירים‪.‬‬
‫החניה למ תקן‪ ,‬מיקומו והתשתי ת הנדרש ת לו‪ .‬למרות‬
‫מערכת אשפה ‪ -‬בבניינים רבי קומות ומרובי‬
‫שמדובר במוצר הקיים בשוק הישראלי למעלה מ‪20-‬‬
‫דיירים מותקנת לעיתים ק רובות מע רכת‬
‫שנה‪ ,‬השימוש הרחב בו הינו חדש יחסית ועדיין אין‬
‫"שוט אשפה" שמט רתה להקל על הדיי רים ולמנוע‬
‫ניסיון רב בתפעול ארוך טווח‪ .‬בצד הצהרות יצרני ם‬
‫לכלוך בחדרי המדרגות והמעליות מפינוי אשפה‬
‫לקלו ת תפעול‪ ,‬מיעוט תקלו ת ואור ך חיים של עשרות‬
‫ידני ‪ .‬שוט האשפה הינו צינו ר א נכי העוב ר דר ך כל‬
‫שנים‪ ,‬קיימות בפועל תלונות על תקלות רבות‪,‬‬
‫קומו ת הבנין עד לקומת המ רתף או הקרקע‪ .‬בכל‬
‫צור ך בהחלפה תכופה של רכיבים ועלויו ת תח זוקה‬
‫קומ ה מחוב ר לצינו ר "מצ נח אשפה" המאפש ר זריקת‬
‫גבוהות ומבדיקתנו מול גורמי ם יזמיים הלוקחים‬
‫אשפה לצינור ‪ .‬בתחתי ת הצינו ר ממוקם כלי אצי רה‬
‫בחשבון שיקולי תחזוקה‪ ,‬יש ניסיון להימנע משימוש‬
‫בו נאספת האשפה עד פינויה ‪ .‬שוט האשפה כולל‬
‫ב מכפילי חניה‪.‬‬
‫חלקים נ וספים שנועדו לשמו ר על תפקודו ה תקין‬
‫מערכות מנ"מ (מתח נמוך מאד) ‪ -‬מערכות‬ ‫ובה ם מ תקן איוורו ר‪ ,‬מת קני ניקוי ושטיפ ה ו כן מתזי‬
‫הפועלות על מ תח נמו ך מאד כוללות את‬ ‫אש ומחסומי עשן‪ .‬בצד שוט אשפה פשוט קיימים‬
‫מערכת האינטרקום‪ ,‬מערכת גילוי אש ועשן ומערכת‬ ‫בשוק שוטים "חכמים" המאפשרים הפרדה של‬
‫גלאי ‪ CO‬בחניונים וכן מע רכות אח רות לבקרת הבנין‬ ‫אשפה לסוגיה ‪.‬‬
‫(בק רת אנרגיה‪ ,‬גילוי פ ריצות וכיו"ב) ‪.‬‬
‫ככלל‪ ,‬תחזוק ת מצנח האשפה פשוטה י חסית ואם‬
‫רכזות גילוי אש ועשן‪ :‬מערכו ת אלו מחוברו ת לגלאי‬ ‫ת וכנן כ ראוי לא אמורו ת להיות בתחזוקתו בעיות‬
‫האש והעשן ויכולות להפעיל מתזים ומערכות אחרות‪,‬‬ ‫מיוחדו ת (תלונו ת נפוצות נוגעות למפגעי ריח‪,‬‬
‫לנתק מערכות בעת קבלת התראה על שריפה‪,‬‬ ‫הנוצרים לעיתים קרובות כשחדר מצנח האשפה צמוד‬

‫‪ | 12‬עלות חניה תת קרקעית סטנדרטית הינו כ‪ ,₪ 80,000-‬תנאי מגרש ספציפיים יכולים להביא לגידול משמעותי בעלות זאת בשל צורך בירידה למרתף חניה שני‪,‬‬
‫בנייה במי תהום‪ ,‬שינויים קונסטרוקטיביים‪ ,‬צורת מגרש לא רגולרית ועוד‪ .‬מכפיל חניה פשוט המותקן ללא בור עולה כ‪ .₪ 35,000-‬יש להדגיש כי עלות זו‬
‫מחושבת למ תקן בעל או רך חיים מוגבל‪.‬‬

‫‪31‬‬
 ‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫ומאפיינים שונים‪ .‬כיום נעשה שימוש מוגבל במערכות‬
‫אלו בשטחי בנין משותפי ם ועיק ר השימוש בהן הוא‬
‫ב תחום הדי רה הפרטי ת‪ .‬עם זאת‪ ,‬ה טכנולוגיה הינה‬
‫בעלת פוטנציאל לייעול השימוש במערכות ולהוזלת‬
‫תחזוקתן על ידי הפעלה סלקטיבית בעת הצורך בלבד‬
‫(למשל חישנים המצביעים על מיכל אשפה מלא)‪ ,‬על‬
‫ידי איתו ר כשלי ם ללא צור ך בבדיק ה פיזי ת (ל משל‬
‫חישנים המגלים דליפות במערכ ת המים) ובמק רים‬
‫מסוימים להחליף מערכות (למשל גילוי אש על יד י‬
‫מצלמות ולא על ידי גלאי) ‪ .‬עם זא ת‪ ,‬מע רכות אלו‬
‫לעיתים קרובות בוחר היזם או הקבלן שלא להתקינה‪.‬‬
‫עדיין יקרו ת י חסית להתקנה וגם התח זוקה שלהן‬
‫עצמן אינה זולה‪ .‬ניתן להניח כי בתו ך מספ ר שנים‬
‫עם העלייה בניסיון בשימוש במערכות וירידה במחירן‬
‫יעשה שימוש גדל והול ך במע רכות אלו בתח זוקת‬
‫שטחי הבנין המשותפים‪.‬‬
‫לשלוח הודעה לכוחו ת הצלה ועוד ‪ .‬בדומה לאמו ר‬
‫לגבי מעליות ‪ MRL‬לעיל‪ ,‬גם ברכזות גילוי אש קיימת‬
‫תופע ה של מערכו ת "חסומו ת"‪ ,‬כלומ ר מערכו ת בהן‬
‫התפעול השוטף חייב להינתן על ידי ספק המערכת‬
‫שרק לו הידע והחלפים הנד רשים‪ .‬גם כאן מע רכות‬
‫חסומו ת משווקו ת במחי ר נמו ך יחסי ת א ך תוך‬
‫כבילת הדיירים העתידיים לספק המערכת בעלויות‬
‫תחזוק ה גבוהות‪ .13‬קיימ ת בשו ק ל כל הפחו ת מערכת‬
‫אח ת פ תוחה שעלו ת תחזוק תה נמ וכה‪ ,‬אולם עלות‬
‫התקנתה גבוהה יחסית למערכות החסומות ולכן‬
‫מערכ ות "בית חכם"‪ :‬בשני ם האחרונות הולכות‬
‫והופכות נפוצות מערכות המאפשרות שליטה ובקרה‬
‫ממוחשב ת על מערכו ת הנדסיו ת אחרות ‪ .‬בשוק‬
‫נמצאות מספר מערכות אשר לכל אחת יכולות‬

‫לסיכום‬
‫סקירת המערכות ההנדסיות במבני מגורים מצביעה על ריבוי מערכות שעלות התחזוקה של כל אחת‬
‫מהן נמוכה יחסית ואינה עולה על אלפי ש"ח בודדים לשנה‪ .‬המערכת היחידה שעלותה גבוהה הי א‬
‫מערכ ת המעליו ת שתחזוקת ה מהוו ה כ‪ 50%-‬ואף יות ר מ כלל ההוצאו ת לתחזוק ת מערכו ת הנדסיות‪.‬‬
‫ע ם זאת‪ ,‬זוהי המערכת היחידה אשר יש הקפדה יחסית על תחזוקתה בשל דרישות חוק והשימוש‬
‫ה יום‪-‬יומי בה‪ .‬הזנחת המערכות ההנדסיות מביאה ל"חסכון" קטן יחסית בתחזוקה שוטפת‪ ,‬אך‬
‫עלולה‪ ,‬ברמה גבוהה של וודאות‪ ,‬להביא להוצאות כבדות בטו וח הבינוני והארוך בתחזוקת שבר‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬הזנחת מערכות יכולה להביא לעלויות גבוהות לתיקון נזקים הנגרמים באופן משני מכשלים‬
‫ב מערכת המים‪ ,‬הביוב והחשמל ועלולה לסכן חיי אדם‪.‬‬
‫ל גבי רוב המערכות ההנדסיות‪ ,‬קיים שוק שירות ותחזוקה מגו ון ותחרותי‪ .‬כשל שוק נמצא בתחום‬
‫מעליו ת מסוג ‪ ,MRL‬אשר בו קיימים ‪ ,‬ברבים מהמקרים‪ ,‬הסכמי ם כובלים המחייבים תחזוקה ושירות‬
‫חלפים על ידי החברה המתקינה את המעלית‪ ,‬ללא אפשרות פשוטה להחלפתה בנותן שירות אחר‪.‬‬
‫כשל שוק דומה נמצא גם בתחום רכזות כיבוי אש‪.‬‬
‫בדיקתנו לא הצביעה על טכנולוגיות או מערכות הנדסיות חדשניות הקיימות בעולם‪ ,‬אשר הטמעתן‬
‫בשוק הישראלי תביא לחסכון משמעותי‪ .‬המרכיב החדשני אותו זיהינו הינו מערכות "בית חכם"‪,‬‬
‫מערכות בקרה וחיישנים‪ ,‬המאפשרים ניהול יעיל יותר של מערכו ת קיימות ‪ .‬מע רכות אלו יכולות‬
‫במקרים רבים להוזיל עלויות אולם לעיתים מדובר במערכות אשר כיום עלות תחזוקתן יקרה כשלעצמה‪.‬‬

‫‪ | 13‬יש לציין כי מדובר בעלויות בסדרי גודל שונים מאלו של המעליות הן בהתקנה והן ותחזוקה‪ .‬עלויות התקנה נעות בין אלפי ‪ ₪‬לעשרות אלפי ‪ ₪‬בהתאם למורכבות‬
‫הבניין‪ .‬פערי העלויות מגיעים עד לפי שניים לעומת התקנת מערכות פתוחות‪ .‬עלות התחזוקה עומדת על אלפים בודדים ‪ ₪‬לשנה ויכולה לגדול ל‪₪ 10,000-‬‬
‫ומעלה בבניינים מורכבים‪ .‬יש לציין כי הבעיה אינה רק ברכזות עצמן‪ ,‬אלא גם באביזרים הקשורים אליהם‪ .‬כך‪ ,‬במערכות "חסומות" גם הגלאים המחוברים לרכזת‬
‫חייבים להיות של יצ רן הרכזת ‪ .‬ה הבדלים בעלויות התח זוקה בין המע רכות ה חסומות לפתוחו ת יכולים להגיע לעש רות אחוזים‪.‬‬

‫‪32‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫האנ רגיה והן באור ך חייהן ‪ .‬בק רת תאו רה היא דר ך‬ ‫‪ 4.2‬הוצאות אנרגיה‬
‫נ וספת בחי סכון בה וצאות חשמל‪ :‬לעי תים ק רובות‬
‫תאור ת חד רי מדרגו ת או תאור ת חניוני ם נעשית‬ ‫הוצאו ת אנ ר גיה הן אחד ממ ר כיבי העלו ת‬
‫ל כל חדרי המד רגות או לכל החניוני ם בבת אחת ‪.‬‬ ‫המשמעותיים בתחזו קת מ בני מגורים משותפים ‪.‬‬
‫חלוק ת ההדלקו ת למספ ר אזורי ם והתקנ ת גלאי‬ ‫ברוב ם המו חלט של המקרי ם‪ ,‬הוצאו ת אנרגיה‬
‫נפ ח המדליקי ם א ת התאור ה ר ק במקומו ת בה ם היא‬ ‫משמעו תן הוצאו ת לתשלו ם חשבון חשמל ‪ .‬הוצאות‬
‫נדרשת יכולה להביא לחסכון רב‪ .‬בתאורת חוץ ניתן‬ ‫ה חשמל הן בחל קן ה גדול לצור ך תאור ת המבואות‪,‬‬
‫החניון ושט חי פנים וחוץ משותפי ם אחרים ובחלקן‬
‫להתקין גלאים המפעילים את התאורה רק בעת‬
‫הקטן לצורך הפעלת המערכות ההנדסיות השונות‬
‫חשכה ובהתקני בקרה לעמעום האור בהתאם לתנאי‬
‫(משאבות מים‪ ,‬מעליות וכיו"ב)‪ .‬עם זאת‪ ,‬ליקויים‬
‫מ זג האווי ר או נו כחות אנשים‪.‬‬
‫במערכות יכולים להביא לגידול משמעותי של‬
‫חסכון בהוצאות אנרגיה להפעלת מערכות ‪-‬‬ ‫הוצא ות החשמל בגינן‪.‬‬
‫חס כון באנרגיה להפעל ת מערכו ת הנדסיות‬
‫קיים פער משמעותי בין הוצאות החשמל הנמוכות של‬
‫אפש רי במק רים בהם ני תן להסב פעולה רציפה או‬
‫מבנים ישנים לבין ה וצאות גבוהות יות ר של מבנים‬
‫אוטומטית של מערכת לפעולה בעת הצורך בלבד‬
‫שנבנו בשנים האחרונות‪ ,‬גם אם מדובר במבנים‬
‫מבלי לפגוע ביעילות המערכת ובתפקודה‪ .‬כך‪ ,‬מערכות‬
‫בגובה זהה ובעלי מספ ר די רות דומה ‪ .‬פע ר זה נובע‬
‫לאוורור חניונים יכולות לפעול באופן רציף או מתוזמן‬
‫הן מהסטנדרטים לתאורת השטחים המשותפים‪ ,‬אשר‬
‫לפ רקי זמן קבועים ‪ .‬חיבו ר המער כת לגלאי ‪ CO‬כ ך‬
‫במהלך השנים חלה נטייה להתקין בם גופי תאו רה‬
‫שהמפוחים יופעלו רק כשרמת ה‪ CO-‬תגיע לכזו‬
‫רבים והן מדרישות למערכות הנדסיות צורכות חשמל‬
‫המחייב ת אוורו ר או בחניונים גדולים הפעלת האוורור‬
‫נוספו ת בשל תקינה חדשה ‪ .‬סיבה מ רכזית נ וספת‬
‫רק בחלק מהחניון יכול להביא לחסכון בהוצאות‬
‫לעלייה בה וצאות החשמל היא הגידול בבנייה ב תת‬
‫החשמל מבלי לפגוע ב רמת האוורו ר הנדרשת ‪.‬‬
‫הק רקע בכלל ובניית חניונים תת ק רקעיים בפרט ‪.‬‬
‫תכנון אנרגטי נכון של הבנין ‪ -‬חסכון נוסף‬ ‫בנייה בתת הקרקע כרוכה בהוצאות חשמל הן עבור‬
‫בהוצאות אנ רגיה ניתן להשיג על ידי תכנון‬ ‫תאורה‪ ,‬גם בשעו ת היום והן עבו ר מערכו ת אוורור ‪.‬‬
‫נ כון של הבנין ‪ .‬חסכון בא מצעים מסוג זה משמעו תי‬ ‫מוערך כי הוצאות החשמל למרתפים יכולות להגיע‬
‫יות ר בתחו ם הדי רה הפרטי ת על ידי אוורו ר טבעי‪,‬‬ ‫ל‪ 30%-‬ואף למעלה מכך מכלל הוצאות החשמל‬
‫תאורה טבעית ובידוד תרמי‪ .‬בכל הנוגע לשטחי הבנין‬ ‫למערכות ולשטחי הבנין המשותפים‪.‬‬
‫המשותפים ניתן לחסוך בהוצאות על ידי תאורה טבעית‬
‫חסכון בהוצאות אנרגיה לתאורה ‪ -‬ניתן‬
‫בלובי‪ ,‬בחד רי המדרגו ת וכ כל הני תן ג ם במרתפי ם ועל‬
‫להביא לחסכון בהוצאות האנרגיה לתאורה‬
‫ידי אוורו ר טבעי ‪ -‬מלא או חלקי במרתפים ‪.‬‬
‫במספר אמצעים‪ .‬אחד האמצעים הפשוטים והיעילים‬
‫תאים פוטו‪-‬וולטאים ‪ -‬תאים פוטו‪-‬וולטאים‬ ‫ביותר הינו שימוש בתאורה חסכונית באנרגיה‬
‫מותקנים על גג הבנין (ובמקרים מסוימים‬ ‫כדוגמ ת נורו ת פלואורסנטיו ת קומפקטיו ת או‬
‫על החזי ת) לצור ך הפקת חשמל מאנ רגיה סולרית ‪.‬‬ ‫תאורת ‪ . LED‬נורות אלו יקרות יותר מנורות הליבון‬
‫ה תאים יכולים לספק חשמל לבנין עצמו ובה תאם‬ ‫הרגילות‪ ,‬אולם הן מביאות לחיסכון הן בצריכת‬

‫‪33‬‬
 ‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫מונה תעו"ז ‪ -‬תעו" ז (תעריף לפי עומס‬
‫‪1 2 34‬‬
‫המערכ ת ו זמן הצריכ ה) יוצ ר קש ר ישי ר בין‬
‫המחי ר שמשלם הלקוח לבין עלויו ת יצור החשמל‬
‫ואספקתו‪ ,‬כפי שהן משתנות בהתאם לשעות היממה‪,‬‬
‫לימי השבוע ולעונות השנה‪ .‬כך החשמל זול יות ר‬
‫בשעות הלילה לעומת היום ובעונות המעבר לעומת‬
‫החו רף והקיץ ‪ .‬אופן צר יכת החשמל בשטחי הבנין‬
‫המשותפי ם י כול ל הביא לכדאיו ת בהתקנ ת מונה‬
‫תעו"ז ול חסכון בהוצאו ת החשמל ‪.‬‬
‫להסד ר "מונה נטו" עם חב רת החשמל מאפש רים‬
‫העברת עודפי חשמל למערכת החשמל הכללית‬
‫בתמורה ל"זיכוי"‪ ,‬בעת שהתאים אינם מספקים את‬
‫מלוא הצר יכה‪ .‬יש לציין כי מע רכות כאלו מו תקנות‬
‫כיום בדר ך כלל על מבני ציבור ומבנים תעשיי תיים‬
‫ולא בבנייני מגורים משותפים‪ .‬בנוסף‪ ,‬ברבים ממבני‬
‫המגורים‪ ,‬שטח הגג אינו גדול מספיק למערכת פוטו‪-‬‬
‫וולטאית יעילה ‪ .‬עם זא ת‪ ,‬מדוב ר בפת רון טכנולוגי‬
‫מתפ תח אש ר ישימו תו יכולה ל גדול עם השנים‪.‬‬

‫לסיכום‬
‫הוצאות אנרגיה הן אחד ממרכיבי העלות המשמעותיים בתחזוקת מבני מגורים משותפים‪ .‬מרכיב‬
‫זה נעשה משמעותי במיוחד בבנייני מגורים חדשים בשל עליה בסטנדרטים לתאורת השטחים‬
‫המשותפים‪ ,‬דרישות למערכות הנדסיות נוספות בשל תקינה חדשה ובשל בנייה בתת הקרקע‬
‫בכלל וחניונים בפרט‪ ,‬הדורשים בנוסף למערכות צורכות אנרגיה גם תאורה בשעות היום‪.‬‬
‫ערכות הנדס‬
‫יות‬
‫מ‬
‫צורכות ח‬
‫שמל‬

‫‪24/7‬‬
‫ת ה ק ר קע‬

‫תאור‬
‫תה‬
‫בת‬

‫ור‬
‫שט‬

‫וור‬ ‫ח‬
‫ה וא‬ ‫ים‬
‫תאור‬ ‫ה מ ש ו ת פ ים‬
‫‪30%‬‬

‫מכלל הוצאות‬ ‫בניין חדש‬

‫החשמל (הערכה)‬

‫תכנון נכון של הבנין מבחינה הנדסית וארכיטקטונית יכול להביא לחיסכון בהוצאות האנרגיה‪ ,‬אולם‬
‫היעדר כדאיות ליזם‪ ,‬כמו גם העדר מודעות לנושא‪ ,‬מביאים לכך שלרוב תכנון כזה אינו נעשה בפועל‪.‬‬

‫‪34‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫כחלק מתחזוקה מונע ת של בנין יש לטפל בחומ רי‬ ‫‪ 4.3‬הוצאות ניקיון‪ ,‬גינון ותחזוקת‬
‫הגמ ר של הב נין ובמיו חד בגמ ר החו ץ ‪ -‬טי ח‪ ,‬צבע‪ ,‬אבן‬ ‫חומ רי גמר‬
‫וכיו"ב ‪ .‬לתחזוק ת חו ץ הבנין זו יש חשיבות לא רק‬
‫בהיבט האסתטי אלא גם למניעת רטיבות ואף למניעת‬ ‫הניקיון והגינון בבנין תורמים תרומה רבה לאיכות‬
‫פגיעה אפשרית בקונסטרוקציי ת הבנין‪ .‬במקרים בהם‬ ‫החיים בו ברמה השוטפת‪ ,‬אולם מדובר בהוצאות‬
‫חומ ר החיפוי הינו אבן‪ ,‬ק רמיקה או א ריחים אח רים‪,‬‬ ‫בעלות משמעות שולית מבחינת תחזוקה ארוכת טווח‪.‬‬
‫חוסר תחזוקה עלול להביא ל"נשירת" האריחים‬ ‫למרות שוליות זו‪ ,‬הוצאות הניקיון הן אחת ההוצאות‬
‫ולס כנה לחיי אדם ‪ .‬גם בתח זוקה תקינה ני תן לצפות‬ ‫המשמעותיות בתחזוקת הבנין וזהו הרכיב העומד על‬
‫כי ב ראייה ארו כת טווח יד רשו החלפה או שד רוג של‬ ‫פי רוב במרכז ההתדיינות והתלונות של דיירים אל מול‬
‫חומרי הגמר ‪ -‬אם בשל בלאי ואם בשל רצון בשדרוג‬ ‫חברות תחזוקה וניהול ולעיתים קרובות הן הרכיב האחרון‬
‫ובעדכון מראה הבנין‪ .‬במצב הקיים כיום תחזוקה‬ ‫שבו בוחרים דיירים לקצץ בניסיון לחסוך בעלויות‪.‬‬
‫מונעת של חיפוי החוץ של הבנין כמעט ואינה קיימת‪,‬‬ ‫הסיבות למצב זה ברורות ‪ -‬הניקיון והגינון הינם היבטים‬
‫אם בשל חוס ר מודעו ת ואם בשל קושי לתחזוקה‬ ‫שאנו נ תקלים בהם יום יום‪ ,‬הם משפיעים על נ ראות‬
‫המחייבת הגעה לקומות גבוהות‪.‬‬ ‫הבנין והם נושאי ם שלא נד רש ידע מיוחד כדי להביע‬
‫לגביהם עמדה‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬רוב המערכות ההנדסיו ת‬
‫לפיכך‪ ,‬מרכיבי חסכון בהוצאות ניקיון וגינון נוגעים‬
‫אינן גלויות לעין‪ ,‬לעיתים קרובות כדיירים איננו מודעים‬
‫לאופן שבו מת וכננים השטחים המשותפים ובעיק ר‬
‫לקיומן או ל תפקידן בבנין (למשל מער כות אוורו ר או‬
‫לבחי רת חומ רי הגמ ר שלהם‪ ,‬למשל‪ :‬ריצוף בצבע‬
‫מאגרי מים) ובחלק מהמקרים הן אינן נדרשות לתפקודו‬
‫ובטקסטורה שאינם מבליטים אבק וסימני מים יכולים‬
‫השוטף (למשל גנרטו ר חי רום או ספרינקלרים) ‪.‬‬
‫לחסוך בתדירות הנדרשת לניקיון; גינון בצמחיה‬
‫מתאימה ובעלת כושר התחדשות יכול להביא לחסכון‬ ‫ההשקעה הרבה בניקיון לעומת הזנחתם של מרכיבי‬
‫ה ן בתחז וקת ה ג י נה ו ה ן בה ו צ א ות ה מ ים לה ש ק יה ;‬ ‫תחזוק ה אחרי ם שעלות ם פחות ה א ך חשיבותם‬
‫חיפוי הבנין בחומ רים עמידים ו כן תכנון הבנין כ ך‬ ‫התפקודית רבה לאין שיעור מצביעה על כ ך שבעיות‬
‫שתתאפש ר תחזוקה פשוטה יחסי ת של חיפוי החו ץ‬ ‫הנובעות מהיעד ר ידע ומודעות כפי שפו רטו בפ רק‬
‫בקומות הגבוהו ת יכולים לחסו ך בעלויות תח זוקת‬ ‫‪ 3.3‬לעיל‪ ,‬משמעותיות לא פחות מבעיות של היעדר‬
‫שב ר ובעלות החלפ ת החיפוי לאור ך חיי הבנין ‪.‬‬ ‫מ שאבים וקושי כל כלי לעמוד בה וצאות תחזוקה ‪.‬‬

‫לסיכום‬
‫הוצאות הניקיון הן אחת ההוצאות המשמעותיות בתחזוקת הבנין‪ ,‬למרות שהוצאות אלו הינן בעלות משמעות‬
‫שולית בתחזוקה ארוכת טווח‪ .‬הניקיון והגינון בבנין תורמים אמנם תרומה לאיכות החיים בו ברמה השוטפת‪,‬‬
‫אולם לעיתים ההשקעה בהם באה על חשבון תחזוקת מערכות הנדסיות החיוניות לתפקוד הבנין ולבטיחות‬
‫דיי ריו‪ .‬ת כנון נ כון של השטחי ם המשותפי ם ‪ -‬הנגישות אליהם‪ ,‬קלות תח זוקתם וחומרי הגמ ר שלהם הן‬
‫בתו ך הבנין והן בחיפוי החו ץ‪ ,‬י כול להביא לחיס כון בהוצאו ת הניקיון‪ .‬בצד תכנון נכון‪ ,‬עיק ר ההפחתה‬
‫בהוצאו ת אלו י כולה לבוא על בסיס שיקול דע ת לגבי סטנד רט התחזוקה הנדרש תו ך איזון בין ההוצאות‬
‫עבו ר ניקיון וטיפוח לבין הוצאות עבו ר מר כיבי תחזוקה ארוכ ת טווח ותח זוקת מער כות הבנין האחרות‪.‬‬

‫‪35‬‬
 ‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫להגן על עצמן מפני תביעה‪ .‬מחירי הביטוח בין‬
‫החב רות השונו ת בשוק דומים‪ ,‬אפש רות להו זלת‬
‫עלות ביטוח יכולה לנבוע מביטוח משותף של‬
‫הרכוש המשותף ושל הדירות הפרטיות על ידי‬
‫אותו מבטח‪ ,‬ביטוח מש ותף כ זה נדי ר בשל קושי‬
‫להגיע להסכמה של כל הדיי רים על ביטוח משותף‬
‫של דירותיהם‪.‬‬
‫‪ 4.5‬ה תפלגות העלויות‬
‫הוצאות המערכות ההנדסיות‪ ,‬הוצאות הגינון‬
‫והניקיון‪ ,‬והוצאו ת הניהול והביטוחים ‪ -‬אח ראיות‬
‫כל אחת לכ רבע עד שליש מ כלל עלויות התחזוקה‬
‫והניהול (עלויות החשמל והמים הן יתרת‬
‫ההוצאות)‪ .14‬ב רמה המפו רטת יות ר ני תן לחלק‬
‫את עלויות תחזוק ת המבנה וניהולו ל‪ 6-‬ר כיבים‬
‫ראשיים כמפורט באיור ‪ 6‬להלן (לפירוט נוסף‬
‫ראו נספ ח ב')‪:‬‬
‫גינון‬
‫‪5%‬‬
‫‪%‬‬ ‫ביטוח‬
‫מערכ ‪11‬‬
‫‪ 4.4‬ה וצאות נ יהול וביטוח‬
‫ניתן לחלק את הוצאות הניהול לשני מרכיבים‬
‫עיקריים ‪ -‬הראשון נוגע לפעולות תחזוקה שוטפות‬
‫כמו החלפת מנורות‪ ,‬אביזרים‪ ,‬תיקונים קלים‬
‫ועבודות בקרה שאינן דורשות הסמכה או איש‬
‫מ קצוע מומחה (תח זוקת שב ר דו רשת בדר ך כלל‬
‫התע רבות בעל מקצוע מומחה וגם אינה מתומחרת‬
‫כחלק מההוצאות השוטפות); השני נוגע לפעולות‬
‫מינהלתיות‪ ,‬כמו גביית תשלומי דיירים‪ ,‬מעקב אחר‬
‫הוצאות‪ ,‬ניה ול וביקורת של התקשרויו ת והפקת‬
‫דוחות ‪ .‬עלויות פעולות התח זוקה נובעו ת מהיקף‬
‫המשרו ת הנד רש לביצוען כפועל יוצא ממו רכבות‬
‫הבנין‪ ,‬מספר דייריו וסטנדרט התחזוקה הנדרש‪.‬‬
‫בדר ך כלל מח זיקות חב רות הניהול "אב בית"‬
‫האח ראי על מספ ר בניינים סמו כים‪ .‬בבניינים מרובי‬
‫דירות או בעלי מערכות מורכבות נדרש "אב בית "‬
‫במש רה מלאה ולעית ים יות ר מאחד ‪ .‬בנוסף‪ ,‬רוב‬
‫חברות ניהול מחזיקות מוקד פניות המאויש ‪24‬‬
‫שעו ת ביממה‪ .‬עלויות הפעולו ת המינהלתיו ת נוגעות‬
‫ון ו‬ ‫להוצאות הניהול‪ ,‬כוח האדם‪ ,‬המערכות והתקורו ת‬
‫קי‬
‫הנדרשות‪ .‬בנוסף‪ ,‬הוצאות הניהול כוללות את רווח‬
‫נ‬

‫ו‬
‫‪25‬‬
‫ת‬

‫חב רת הניהול‪.‬‬
‫‪%‬‬
‫‪14%‬‬

‫הוצאו ת הביטו ח כוללו ת ביטו ח צד ג' כנ גד תביעות‬

‫חשמל ומים‬

‫של או רחים‪ ,‬או דיי רים עקב פגיעת גוף או רכוש‬

‫בתחום החלקים המשותפים של הבנין; ביטוח חבות‬
‫מעסיקים‪ ,‬במקרי ם בה ם הנציגו ת מעסיק ה ישירות‬
‫עובדי ם; וביטוח לרכוש המשותף של כל הדיירים ‪.‬‬
‫‪%‬‬

‫לאלו ני תן להו סיף ביטו חים יעודיים למערכות‬

‫‪24‬‬
‫ות‬

‫על‬ ‫נ‬
‫יהו‬
‫י‬

‫מ‬ ‫‪21%‬‬ ‫ספציפיות ‪ .‬אף אחד מהביטוחי ם אינו חובה על פי‬

‫וכ‬ ‫ל‬
‫ל‬
‫ליות‬ ‫חוק ולעיתים קרוב ות בוחרי ם בעלי הדי רות שלא‬
‫לעשו תם‪ .‬עם זאת‪ ,‬ביטוחי צד ג' וחבו ת מעסיקים‬
‫איו ר ‪ : 6‬ה תפלגות עלויות תחזוקה שוטפת ומונע ת אופיינית לבניין‬
‫בן ‪ 15‬קומות‬ ‫נד רשים בדר ך כלל על ידי חב רות ניהול על מנת‬

‫‪ | 14‬ה תפלגות העלויות המפו רטת בפרק זה מציגה א ת המצב ה רצוי בו הבניין מתוח זק כיאו ת בתח זוקה שוטפ ת ובתחזוקה מונעת‪.‬‬

‫‪36‬‬
 ‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫שנבנה בתחילת שנות ה‪ 2000-‬או לפני כן‪ .‬משקלן‬
‫של ההוצאו ת על מעליו ת ומערכו ת ועל הוצאות‬
‫החשמל הבנין קטן יות ר במבנים ישנים ‪ .‬הבדלים‬
‫אלו נובעי ם מהוצאות על מערכו ת הנדסיות רבות‬
‫ומורכבו ת יות ר‪ ,‬הנד רשות במבנים חדשים ( כיבוי‬
‫אש‪ ,‬מפוחים‪ ,‬אשפה וכיו"ב)‪ ,‬מתחזוקת מעליות‬
‫יק רה ומו רכבת יות ר במבנ ים חדשי ם בשל שינוי‬
‫בסטנדרטי המעליות ובשל תנאי שירות ה כובלים‬
‫לעיתים את הבנין לחברה ספציפית וכן מגידול‬
‫בדרישו ת חני ה ובצפיפו ת‪ ,‬המביאו ת לצור ך בח ניון‬
‫תת קרקעי הגורר הוצאות חשמל גבוהות ומערכות‬
‫נוספות‪ .‬מ שק לם ש ל ש אר רכ יב י הה ו צ אה בבנ י ן‬
‫חדש ירד לעומת בנין ישן‪ ,‬אולם לא מדובר בירידה‬
‫אבסולוטית‪ ,‬ש כן סך כל העלויות בבנין ישן קטן‬
‫יות ר מאש ר בבנין חדש‪.‬‬
‫ניתן ל ראות באיו ר להלן‪ ,‬כי בתו ך מערכו ת הבנין‪,‬‬
‫ההוצא ה המשמעותית ביותר הינה על מעליות‬
‫(בעיק ר לשירו ת ולחלפי ם)‪ ,‬ב עוד שההוצא ה על‬
‫כל שא ר המערכו ת מהווה ר כיב קטן יחסית ‪ .‬ר כיב‬
‫נוסף בעל משקל קטן הינו הר כיב הביטוחי ‪ .‬למרות‬
‫שההוצאה על תחזוק ת מע רכות ועל ביטוח נמוכה‬
‫יחסי ת ולמרו ת חשיבו ת הוצאו ת אלו להפחתת‬
‫סיכונים ולהפחתת הוצאות בשיקולים ארוכי טווח‪,‬‬
‫לעי תים ק רובות דווקא ב הם נעשה קיצו ץ לצור ך‬
‫הפחתת עלויות‪.‬‬
‫כפי שניתן ל ראות באיו ר ‪ 7‬להלן‪ ,‬החלוקה לעיל‬
‫ומשקל רכיביה משתנה לפי גיל הבנין‪ .‬גם אם נשווה‬
‫מבנים דומים מבחינת גובהם‪ ,‬נראה כי קיימים‬
‫פע רים בין בנין חדש הנבנה כיום‪ ,‬לבין בנין ישן‬

‫בנין חדש‬
‫בן ‪ 12‬קומות בנין ישן‬ ‫‪%‬ו‪6‬‬
‫‪%‬‬
‫‪ 11‬בי‬ ‫ינון‬
‫בן ‪ 12‬קומות‬ ‫ח‬ ‫ביט‬ ‫גינון‬
‫טוח‬ ‫ן וג‬ ‫‪%‬‬ ‫ו‬
‫מע‬ ‫יו‬ ‫‪13‬‬ ‫קיון‬
‫‪5%‬כות‬

‫מ‬

‫‪2‬נ‬
‫ר‬

‫נק‬

‫ער‬

‫‪3%‬‬
‫‪2‬‬

‫כות‬
‫‪6%‬‬
‫‪ 13%‬חשמל ומים‬

‫‪ 17 %‬ח שמ‬

‫‪₪‬‬ ‫‪250‬‬
‫בחודש‬
‫‪₪‬‬ ‫‪500‬‬
‫בחודש‬
‫‪4%‬‬
‫לו‬
‫‪4%‬‬

‫מים‬

‫‪ 2‬ני‬
‫יות‬

‫‪2‬‬

‫הול‬

‫מע‬
‫ני‬

‫הו‬ ‫וכ‬
‫ל‬

‫‪2‬‬ ‫‪1%‬‬ ‫לו‬ ‫יות‬ ‫לל‬

‫ליות‬
‫ל‬ ‫כ‬ ‫מעל‬
‫‪17‬‬ ‫יות‬
‫‪%‬‬

‫איו ר ‪ 7‬ה תפלגות עלויות תחזוקה שוטפת ומונעת וס ך כל העלות החודשית הממוצעת לדירה‬
‫מימין ‪ -‬בניין חדש בן ‪ 12‬קומו ת; משמאל ‪ -‬בניין ישן בן ‪ 12‬קומות‬

‫‪37‬‬

‫(מעליות ומערכות) ומרכיבים שעלותם נשארת ללא‬
‫שינוי ומשקלם פוחת (גינון)‪.‬‬
‫בניתוח העלויות נוטרלו מרכיבי עליה בסטנדרט‬
‫הבנייה והשי רותים לדיי ר ה מאפיינים בעיק ר בנייה‬
‫גבוהה‪ .‬העלויות אינן כוללות הפרשה לקרן תחזוקה‬
‫ארו כת טווח‪ ,‬אולם כוללות את עלויות התחזוקה‬
‫השוטפת והמונעת הנד רשת למערכות‪.‬‬
‫‪₪ 600,000‬‬
‫‪₪ 500,000‬‬
‫‪₪ 400,000‬‬
‫‪₪ 300,000‬‬
‫‪₪ 200,000‬‬
‫‪₪ 100,000‬‬
‫‪₪-‬‬
‫‪ 4‬קומות חדש‬ ‫‪ 30‬קומות חדש ‪ 20‬קומות חדש ‪ 15‬קומות חדש ‪ 12‬קומות חדש ‪ 8‬קומות חדש‬
‫בתוכה שונה‪ ,‬תוך הגדלת העלויות המיועדות‬
‫לנ ראות המבנה ואיכות החיים בו וצמצום עלויות‬
‫תחזוק ת המערכות‪.‬‬
‫כפי שניתן לראות באיור להלן‪ ,‬עלות התחזוקה החודשית‬
‫לדיר ה עול ה באו פן הדרג תי עד לגוב ה של כ‪ 15-‬קומות‪,‬‬
‫כאשר ניתוח נתונים עקרוני‪ ,‬ממוצע ותיאורטי‪ ,‬מצביע‬
‫על כ ך שמעב ר לגובה זה‪ ,‬מכיוון שמשקלם של חלק‬
‫מר כיבי העלות אינו פרופו רציונאלי לעליה בגובה‬
‫ולמספר הדיירים‪ ,‬העלות החודשית לדירה הייתה צפויה‪,‬‬
‫לכאו רה‪ ,‬לרדת ‪ .‬זא ת‪ ,‬בשל הוצאו ת קבועו ת או הוצאות‬
‫שעלו תן עולה במעט המ תחלקות בין יו תר דיירים ‪.‬‬
‫כלומ ר‪ ,‬עליה בגובה ועליה במספ ר הדיירים אינן‬
‫מביאות בהכרח לעליה בעלות תחזוקת השטחים‬
‫המשותפים בבנין‪.‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬
‫בנוסף לשינוי לפי גיל הבנין‪ ,‬משקל המרכיבים‬
‫משתנה ג ם לפי גובה הבנין כפי שניתן לראות באיור‬
‫‪ 8‬להלן‪ .‬ככל שעולים בגובה הבנין חלה עלייה בס ך‬
‫עלות התחזוקה השנתית לבנין‪ .‬עם זאת‪ ,‬בצד רכיבים‬
‫שמשקלם פרופורציונאלי לעליה לגובה ולעליה‬
‫במספר הדיירים (כמו ביטוח‪ ,‬חשמל וניקיון)‪ ,‬ישנ ם‬
‫מ רכיבים שמשקלם עולה בקפיצות הנובעות מתקינה‬
‫ניהול וכלליות‬
‫חשמל ומים‬
‫ביטוח‬
‫נקיון וגינון‬
‫מערכות‬
‫מעליות‬
‫איו ר ‪ :8‬עלות תח זוקה שנ תית לבניין לפי גובה הבניין‬
‫עלות התחזוקה השנתית לעיל הינה עלות‬
‫מחושבת תיאורטית‪ ,‬אולם ברוב המקרים העלויות‬
‫הנגבות בפועל מן הדיי רים נמו כות יות ר ואינן‬
‫מספיקות לתחזוקה מלאה של מערכו ת הבניין‪.‬‬
‫פער זה נובע מכך שהעלות התיאורטית לקחה‬
‫בחשבון את מירב המערכות בבנין‪ ,‬כאשר בפועל רוב‬
‫הבניינים אינם כוללים את כל המערכות האפשריות‪.‬‬
‫סיבה נוספת לפער נובעת ככל הנראה מכך שבפועל‪,‬‬
‫חלק מהמערכות אינן מתוחזקות או מתוחזקות באופן‬
‫חל קי בע וד שבתחשי ב התיאורטי נלקח ו בחשבון‬
‫עלויות התח זוקה המלאה והמיטבית‪.‬‬
‫בנוסף‪ ,‬גם כאשר הגביה בפועל דומה לחישוב‬
‫הגבי ה התיאורטי ת‪ ,‬במקרי ם רבי ם חלוק ת העלויות‬
‫‪38‬‬
‫מרכיבי עלויות תחזוקה וניהול‬

‫התח זוקה לדי רה נוגע ת לעלות תח זוקת המע רכות‬ ‫יחד עם זאת‪ ,‬על פי הממצאים של המק רים שנבחנו‬
‫והשטחים המשותפים בלבד‪ .‬יש לזכור כי לריבוי‬ ‫בפועל‪ ,‬בבנייני ם הגבוהים מ‪ 15-‬קומו ת המחיר‬
‫הדיירים‪ ,‬מעבר להשפעתו על הורדת העלויות‬ ‫לדי רה מתייצב בל בד ואינו יורד ‪ .‬זאת‪ ,‬בעיק ר בשל‬
‫לדי רה‪ ,‬יש ג ם השפעות נוספו ת מבחינ ת הדינמיקה‬ ‫תוספ ת שטחי ם ומערכו ת לשירו ת הדיירי ם ובשל‬
‫החבר תית בין הדיי רים ו יכולת ההתא רגנות שלהם‬ ‫עליה בסטנדרטים ‪.‬‬
‫אש ר לא נבחנו ב עבודה זו‪.‬‬
‫חש וב לזכו ר כי ה מסקנה לעיל לפיה עליה בגובה‬
‫מעב ר ל‪ 15-‬קומות אינה מביאה לעליה בעלות‬

‫‪₪ 600‬‬
‫ניהול וכלליות‬
‫‪₪ 500‬‬
‫ח שמל ומים‬
‫‪₪ 400‬‬ ‫ביטוח‬
‫‪₪ 300‬‬ ‫נ קיון וגינון‬
‫מערכות‬
‫‪₪ 200‬‬ ‫מעליות‬
‫‪₪ 100‬‬ ‫גב יה בפועל‬

‫‪₪-‬‬
‫‪ 4‬קומות חדש‬ ‫‪ 30‬קומות חדש ‪ 20‬קומות חדש ‪ 15‬קומות חדש ‪ 12‬קומות חדש ‪ 8‬קומות חדש‬
‫איו ר ‪ : 9‬עלו ת תח זוקה חודשית לדירה לפי גובה הבניין‬
‫העמודות בג רף מציגות עלויות תחזוקה תיאורטיות מחושבות‪ ,‬הקו האדום המקווקו מציג א ת נתוני הגביה המקובלים בפועל‪.‬‬

‫לסיכום‬
‫מ רכיבי העלות המרכ זיים בתח זוקת הבנין הם הה וצאות לתח זוקת המעליות‪ ,‬הניקיון וה וצאות החשמל ‪.‬‬
‫הוצאו ת בעלות משקל קטן י חסית‪ ,‬לתחזוק ת מע רכות הבנין (פרט למעליו ת) ולביטוחים שונים‪ ,‬הן‬
‫בעלו ת חשיבו ת ב ראייה לטווח א רוך ולהפחתת ס יכונים‪ ,‬א ך לעיתים ק רובות בוח רים ל קצץ דו קא בהן‬
‫בשל נ ראות נמ וכה ביום יום ובשל מודעות נמ וכה לחשיבותן ‪ .‬ס ך כל עלויו ת התח זוקה לבנין עולה עם‬
‫העלייה לגובה‪ ,‬אול ם בחלוקת ההוצאו ת לדי רה‪ ,‬מעב ר לג ובה של ‪ 15‬קומות‪ ,‬באופן תיאו רטי העליה‬
‫בגובה אינה מביאה בהכ רח לעליה בה וצאות בשל ת וספת עלויות קטנה י חסית המתחלקת על דיי רים‬
‫רבים יותר ‪ .‬בפועל על פי רוב מעב ר ל‪ 15-‬קומות המחיר מתייצב ב לבד ואינו יו רד‪ ,‬בעיק ר בשל ת וספת‬
‫שטחים ומע רכות לשירו ת הדיי רים ובשל עליה בסטנדרטים‪.‬‬

‫‪39‬‬
 ‫‪ | 5‬מימון עלויות תחזוקה וניהול‬
‫מימון תחזוקה לטווח הבינוני והארוך ‪ -‬כפי‬
‫שהוצג בפרקים הקודמים‪ ,‬עלויות תחזוקה ארוכת‬
‫טווח לשדרוג ולהחלפת מערכו ת כמו גם עלויות‬
‫לתחזוקת שבר בלתי צפויה לט ווח הבינוני אינן‬
‫נלקחו ת בחשבון על פי רוב בגביי ה השוטפת‬
‫מהדיירים‪ .‬היתרונות בגביית תשלום עבור תחזוקה‬
‫לטוו ח הבינו ני והארו ך ה ם האפשרו ת לצבירת‬
‫סכו ם משמעו תי שיהי ה קש ה לגיי סו בע תיד ופתרון‬
‫לבעיית "הנוסע החופשי" בה ל איש אין אינטרס‬
‫לט פל בבעיות ארוכו ת טווח‪ ,‬אלא למכו ר את‬
‫הדי רה ולגלגלן לבעלים הבא‪ .‬הבעיות ביישום‬
‫הגבייה נובעו ת מהקושי לש כנע דיי רים בצורך‬
‫בתשלום הנוסף‪ ,‬קושי אחר נוגע ליכולת לחייב‬
‫ועדי בתים וחברות ניהול לקיים ולתפעל את‬
‫הקרן לאורך זמן‪.‬‬
‫הגידול בעלויות השוטפות לתחזוקתם ולניהולם‬
‫של בנייני מגו רים משותפים כמו גם היעד ר גביה‬
‫לטוב ת עלויות תח זוקה עתידיות מעלה את הצור ך‬
‫במציאת מנגנונים אש ר יסייעו במימון עלויות אלו‬
‫מעבר לגבייה שוטפת מהדיירים או יחייבו את גבייתם‬
‫במסגרת הגבייה השוטפת‪ .‬פרק זה מציג מקורות‬
‫וכלים אפש ריים למימון עלויות תחזוקה‪.‬‬
‫בהמש ך הפ רק מוצג ת התיי חסות ספציפית לסיוע‬
‫לדיי רים ממש יכים בפ רוייקטי פינוי‪-‬בינוי‪.‬‬
‫‪ 5.1‬מ טרת המימון‬
‫המימון הנדרש הינו כמענה לצורך העתידי בתחזוקה‬
‫לטווח הבינוני והארו ך‪ ,‬או כסבסוד להו רדת עלות‬
‫התח זוקה השוטפת‪:‬‬

‫דוגמא‬
‫מפו רטים להלן נתונים לגבי הסכומי ם הנד רשים לק רן לתח זוקה לטווח הבינוני והארו ך‪ ,‬הנתוני ם חושבו לגבי‬
‫כלל הדיי רים המתגור רים בבנין‪ .‬מוצג כדוגמה בנין בן ‪ 20‬קומו ת ובו ‪ 80‬יח"ד‪ ,‬העלות מחושבת למש ך ‪ 25‬שנה‪:‬‬

‫צבירה בקרן למשך‬ ‫טווח אורך‬ ‫צבירה בקרן‬ ‫הפרשה חודשית‬ ‫עלות תחזוקה‬
‫‪ 25‬שנה לכלל הבנין‬ ‫חיי מערכות‬ ‫למשך שנה‬ ‫לשבר ולהחלפת‬ ‫חודשית שוטפת‬
‫(בתוספת ‪ 2%‬ריבית)‬ ‫לתחלופה‬ ‫לדייר‬ ‫מערכות (‪10%‬‬
‫ושדרוג‪:‬‬ ‫מתחזוקה שוטפת‪)15‬‬

‫‪₪‬‬ ‫‪1,200,000‬‬ ‫‪ 25 X‬שנה =‬ ‫‪₪‬‬ ‫‪ 12 X ₪ 40‬חודשים = ‪480‬‬ ‫‪= 10% X ₪‬‬ ‫‪400‬‬

‫ניתן ל ראות כי ב תוספת תשלום חודשית של ‪ ₪ 40‬לדיי ר‪ ,‬ני תן להגיע בתו ך ‪25‬‬
‫שנה ל‪ 1.2-‬מיליון ‪.₪‬‬
‫בכדי להגיע לאותו סכום בעז רת נכס מניב יש צור ך בנכס המכניס נטו כ‪₪ 3,500-‬‬
‫משכירות או בהעמדת קרן חד פעמית ביום מסירת הבנין בסך של כ‪.₪ 750,000-‬‬
‫‪ 20‬קומות‬
‫‪ 80‬יח"ד‬

‫‪ | 15‬הערכות לגבי עלות תחזוקה ארוכת טווח נעות בין ‪ 5%‬עד ‪ 10%‬מההוצאות השוטפות ו‪ 5%-‬עד ‪ 10%‬נוספים עבור תחזוקת שבר‪.‬‬
‫לפיכך נדרש הפרשה של ‪ 10%‬עד ‪ 20%‬מההוצאות השוטפות‪ .‬לצורך הדוגמה נלקחו ‪ - 10%‬כלומר הרף התחתון הנדרש‪.‬‬

‫‪40‬‬
‫מימון עלויות תחזוקה וניהול‬

‫באופן מיו חד‪ ,‬בעיק ר לדיי רים ממש יכים בפרויקטי‬
‫פינוי‪-‬בינוי‪ .‬היתרונות בסיוע במימון התחזוקה‬
‫השוטפת הם מניעת דחיקת אוכלוסייה ותיקה ומעוטת‬
‫הכנסה מאזורים העוברים תהליכי התחדשות והגדלת‬
‫ס יכויי התח זוקה הנאו תה בכלל הבנין ‪.‬‬
‫סיוע לתחזוקה השוטפת ‪ -‬עלות התחזוקה השוטפת‬
‫גבוהה בהרבה מעלות התחזוקה לטווח הבינוני והארוך‬
‫(אם פורסים עלות זו לאורך זמן)‪ .‬לפיכך‪ ,‬סיוע במימון‬
‫עלות תחזוקה שוטפת אינו ישים לכלל הדיירים בבנין‬
‫וצריך להיות מכוון לאוכל וסיות להן נד רש סיוע זה‬

‫דוגמא‬
‫להלן נתונים לגבי ה סכום הנד רש לסבסוד ‪ 50%‬מהעלות החודשית של תחזוקה שוטפת‪.‬‬
‫הנתונים חושבו לגבי ‪ 72‬דיירים ממשיכים בפ רויקט פינוי‪-‬בינוי בבניינים חדשים בני ‪ 20‬קומות‪:‬‬
‫עלות מימון‬
‫עלות סבסוד לפ רויקט‬ ‫עלות סבסוד‬ ‫עלות סבסוד ‪50%‬‬ ‫שנת ית ‪400‬‬
‫למ שך שנה‬ ‫ל‪ 72-‬דיירים‬ ‫מעלו ת חודשית‬ ‫לחודש‬

‫‪₪‬‬ ‫‪172,800‬‬ ‫‪ 12 X ₪‬חודשים =‬ ‫‪14,400‬‬ ‫‪ 72 X ₪‬דיירים =‬ ‫‪200 = 50% X ₪ 400‬‬

‫חלופה א'‪ :‬סבסוד למשך ‪ 10‬שנים‬

‫נדרשת העמדת קרן חד פעמית בשווי של ‪₪ 1,400,000‬‬

‫חלופה ב'‪ :‬סבסוד קבוע‬

‫נדרשת העמדת נכס מניב או קרן הונית בשווי של ‪₪ 5,670,000‬‬
‫‪ 20‬קומות‬
‫‪ 72‬דיירים‬
‫ממשיכים‬

‫ממשיכי ם בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי ‪ .‬ה הבדל המ רכזי נוגע‬ ‫‪ 5.2‬סיוע לדיירים ממשיכים בפרויק טי‬
‫לעומק המימון הנדרש‪ .‬בעוד שלגבי דיירים שאינם‬ ‫פינוי‪-‬בינוי‬
‫דיירים ממשיכים ההנחה היא כי עיקר הוצאות התחזוקה‬
‫יהיו על הדיי רים‪ ,‬ה רי שבמק רה של דיי רים ממש יכים‬ ‫הבטח ת סיוע במימון עלויו ת התח זוקה לדיירים‬
‫ההנחה היא שיש צורך בסיוע במימון ההוצאות השוטפות‪,‬‬ ‫ממש יכים בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי יכולה להיות גו רם‬
‫משמעותי‪ ,‬המגדיל את סיכויי הצלחת פרויקטי פינוי‪-‬‬
‫בגובה הפער שבין עלויות התחזוקה בבנין החדש לבי ן‬
‫בינוי והמצמצם את דחיקת האוכלוסייה הוותיקה אל‬
‫הסכום הנמוך אותו נהגו הדיירים לשלם בבנין המקורי‪.16‬‬
‫מחוץ למתחם ‪ .‬סיוע כ זה מחייב קביע ת קריט ריונים‬
‫מכיוון שעלויות תחזוקה לטווח הבינוני והארוך לא היו‬
‫לזכאות (סינון דיירים משקיעים‪ ,‬משך מגורים‬
‫גם הן חלק מההוצאות אותם נהגו הדיירים לשלם בבנין‬
‫במ תחם) וזא ת על מנ ת שלא להביא להעמסת עלויות‬
‫המקו רי‪ ,‬יש צו רך לממן גם עלויות אלו אם יוחלט על‬
‫נוספו ת מיות רות על פ רוייקטי פינוי‪-‬בינוי‪.‬‬
‫גבייתן מכלל הדיירים‪ .‬לפיכך‪ ,‬הסכומים הנדרשים עבור‬
‫סיוע במימון עלויו ת תחזוקה לדייר ממשיך גבוהים‬ ‫כל המקורות והכלים האפשריים שפורטו לעיל‬
‫בהרבה מאלו הנדרשים לצורך סיוע בפרויקטים רגילים‪.‬‬ ‫רלוונטיים‪ ,‬הן לתחזוק ה ארוכ ת טווח והן לסיוע לדיירים‬

‫‪ | 16‬הנחות אלו רלוונטיו ת במלואן או בחלקן גם לסיוע לדיי רים ברמות הכ נסה נמוכו ת‪ ,‬למשל בדיו ר בהישג יד‪.‬‬

‫‪41‬‬
 ‫מימון עלויות תחזוקה וניהול‬

‫‪ 5.3‬מקורות אפשריים למימון‬

‫מקו ר המימון יכול להגיע מגו רמים שונים‪:‬‬

‫יזם הפרויקט ‪ -‬כחלק מעלויות הפרויקט בעת הקמתו‪ ,‬ניתן לדרוש הפרשת סכומי כסף‬
‫או הקמת נכס סחי ר‪ ,‬שבת קציב בניית הפ רויקט ה כולל הם זניחים יחסי ת‪ .‬ע ם זאת‪ ,‬גם‬
‫אם הסכומי ם זניחים‪ ,‬סבי ר שיגולגלו בסופו של דבר למחי ר הדירה‪.17‬‬

‫הדיירים ‪ -‬חיו ב דיירי ם במי מון הוצאו ת התחזוק ה‪ ,‬לא ר ק עבו ר התחזוק ה השוטפ ת כפי‬
‫שנעשה ב רוב המק רים כיום‪ ,‬אלא גם בעבו ר עלויו ת עתידיו ת לתח זוקה א רוכת טווח‬
‫באופן שוטף תשפר א ת הי כולת לעמוד בהוצאות שיד רשו בע תיד‪ ,‬א ך תגדיל את נטל‬
‫ההוצאו ת על הדיי ר או תעלה את עלות הדירה‪.‬‬

‫גורם ציבורי ‪ -‬השתתפו ת של גו רם ציבו רי (עירוני או ממשלתי) במימון מעלה שאלות‬

‫עק רוניות לגבי התערבות ציבורית בר כוש פרטי ‪ .‬ע ם זאת‪ ,‬באופן ממוקד ובהתייחס‬
‫לקהלי יעד ס פציפיים‪ ,‬יש מקום לבחון מימון ציבורי‪.18‬‬

‫זכויות בנייה ‪ -‬שימוש בזכויות בנייה יכול גם הוא לשמש כמקור מימון‪ .‬למעשה מדובר‬
‫ב כלי משלים למקו רות המימון לעיל‪ ,‬אש ר י כול לסייע ל כל אחד מהגורמים‪:‬‬
‫לי זם הפרויקט ‪ -‬על ידי זכויות בנייה נוספו ת מעב ר לסטנד רט מקובל‬
‫לדיירים ‪ -‬בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי‪ ,‬ני תן להמי ר חלק משטחי הבנייה להם זכאים דיי רים‬
‫ממשיכים להגדלת דירתם המקורית בסכום כספי אשר יממן את השתתפותם בעלויו ת‬
‫התח זוקה ב בנין החדש‬
‫לגורם ציבורי ‪ -‬על ידי ויתור על היטלי השבחה בגין זכויות בנייה‪ ,‬כפי שנעשה לעיתים‬
‫בפרוייקטי פינוי‪-‬בינוי‪ ,‬למעשה מדובר בהשתתפות העירייה בהגדלת כדאיות הפרויקט‬
‫אשר יכולה לסייע‪ ,‬בעקיפין‪ ,‬במימון תחזוקה הנכנסת כחלק מהוצאות היזם בחישובי ם‬
‫השמאיים לפי תקן ‪21‬‬

‫‪ | 17‬יש לציין כי חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אשר אושר לאחרונה קבע (סעיף ‪ )19‬כי במתחמי פינוי בינוי‪ ,‬בתנאים מסוימים (גיל‪ ,‬בעלות על דירה‬
‫יחידה ורמת הכנסה)‪ ,‬בעלים של דירה פרטית לא יחויב בתשלום הוצאות כאמור לתקופה מוגבלת של ‪ 5‬שנים‪ .‬תוספת ההוצאות תחול על יזם הפרויקט‪.‬‬
‫‪ | 18‬דוגמה לסיוע ציבורי במימון ניתן למצוא בחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית‪ :‬החוק קובע (סעיף ‪ )18‬כי מי שהיה שוכר בדירה ציבורית לא יחויב‬
‫ב תשלום הוצאו ת ניהול ותח זוקה בשיעו ר העולה על זה ששילם בדיר תו המקורית ‪.‬‬

‫‪42‬‬
‫מימון עלויות תחזוקה וניהול‬
‫שטח מניב כמקור מימון‬
‫ני תן להגדיר שלושה כלי ם עקרוניים להוצא ה לפועל של מימון עלויות‬
‫שטח מניב (דירה או יחידה‬
‫עסקית) שהכנסותיו ישמשו‬
‫למימון עלויות התחזוקה מוצג‬
‫לעיתים כפתרון קסם‪ ,‬אולם‬
‫יישומו כרוך בבעיות רבות‬
‫ומורכבות‪:‬‬
‫רי שו ם ה נ כס‪ :‬חוק‬
‫המקרקעין אינו מאפשר‬
‫רישו ם של נ כס כר כוש משו תף‪,‬‬
‫ורישומו על שם כלל הדיירים יביא‬
‫לכ ך ש כל העבר ת בעלו ת עתידית‬
‫תחייב את אישו ר ית ר הדיירים‪.‬‬
‫י חד ע ם זא ת‪ ,‬ניתן לרשו ם את‬
‫הנכס על שם נאמ ן עבור הדיירים‪.‬‬
‫מורכבות מס‪ :‬רישום‬
‫ה"נכס המניב" על שם‬
‫הדיירי ם הופ ך כל העבר ת בעלות‬
‫עתידי ת לעסקה החייב ת במיסי‬
‫שבח ורכישה‪ .‬בנוסף‪ ,‬הה כנסות‬
‫השוטפות מהשכרת הנכס חייבות‬
‫במס‪ ,‬כאשר לכל אחד מהדיירים‬
‫שיעו ר מס שונה‪.‬‬
‫מעמד הבית המשותף‪:‬‬
‫מהי אחריות נציגות‬
‫התושבי ם לני הול הנ כס‪ ,‬כגון‬
‫נוחי ם (למשל ההלוואו ת הניתנו ת על ידי חבר ת "עזר ה וביצרון"‬
‫הפסדים בשל ניהול לא נכון‪,‬‬
‫שוכר בעייתי או כל סיבה אחרת‪.‬‬
‫קושי תפעולי‪ :‬דיירים‬
‫מ תקשי ם כב ר כיו ם‬
‫בקבלת החלטות תפעוליות‬
‫" פשוטו ת"‪( ,‬צ בי ע ת חד ר‬
‫מדרגו ת)‪ ,‬קל וחומ ר בניהול נכס‬
‫מניב‪ ,‬כגון זהות השוכר‪ ,‬דמי‬
‫השכי רות וכיו"ב‪.‬‬
‫‪ | 19‬משרד הבינוי והשיכון בוחן עם המפקח על שוק ההון אפשרות ליצירת קופת גמל ייעודית עם מנגנונים מובנים להפקדת הכסף ושחרורו – הן לצורך הפחתת‬
‫העלויות לדיי רים ממשי כים בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי והן לצור ך מימון תח זוקה ארו כת טווח‪.‬‬
‫‪43‬‬
‫‪ 5.4‬כלים לניהול מקורות המימון לתחזו קה וניהול‬
‫התח זוקה והניהול‪:‬‬
‫קרן הונית פרטית ‪ -‬קרן הונית פ רטית בבעלות ובאח ריות בעלי‬
‫הדי רות הינה כלי פשוט יחסית למימוש מבחינה חוקית ומיסויית‬
‫ולמעשה ניתנת למימוש כב ר כיום ‪ .‬עם זא ת‪ ,‬יש צור ך ב רגולציה‬
‫שתבטיח שימוש ב כספים למט רה שלשמם נועדו‪.19‬‬
‫קרן ציבורית ‪ -‬ני הול ק רן על ידי גוף ציבו רי (כאש ר מקו ר המימון‬
‫יכול להיו ת הדיירים א ו היז ם ול א בהכרח הגוף הציבורי עצמו) יכול‬
‫לת רום לאמינות ולאפשרו ת לבק רה ולפיקוח על ניהול התקציב ‪.‬‬
‫עם זאת‪ ,‬ק רן כ זו מחייב ת הקמ ת מנגנונים יעודיים לניהולה‪ ,‬תו ך‬
‫חשש לבירוק רטיה ולסרבול‪.‬‬
‫שטח מניב ‪ -‬בניית די רה או שטח מסח רי‪ ,‬אשר ההכנסו ת מהם‬
‫ייועדו למימון עלויות תחזוקה וניהול‪ ,‬הינו לכאורה מקור להכנסות‬
‫רציפו ת לאו רך זמן ‪ .‬עם זא ת‪ ,‬מדוב ר בכלי מו רכב מבחינה מיסויית‬
‫וקניינית וקשה עד בלתי אפשרי מבחינה חוקית כיום‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫מדוב ר בר כוש אש ר דו רש ני הול ותחזוק ה בפ ני עצ מו‪ ,‬ובנכ ס שאינו‬
‫נטול סי כונים ( ראו ה רחבה משמאל) ‪ .‬כמו כן‪ ,‬ניהול משו תף של‬
‫נ כס מניב עלול לג רום לסכסו כים פנימיים בין בעלי הדי רות בעת‬
‫קבלת החלטו ת באש ר לאופן ניהולו‪.‬‬
‫בצד כלים המשמשים לצבי רת ההון הנד רש למימון תחזוקה מ ראש‪,‬‬
‫קיימים כלים לסיוע במימון בדיעבד בדרך של הלוואות בתנאי החזר‬
‫ב ת"א‪-‬יפו למימון שיפוץ) ‪.‬‬
‫יש לציין כי חוק התכנון והבנייה אינו עוסק על פי רוב בהיבטים‬
‫מ ימונ י ים וקנ י ינ י ים מס וג אלו המפור ט ים לע י ל ו לכ ן י ש ק ו ש י לעג ן‬
‫מנגנונים להבטח ת מימון תח זוקה ב תכניות בנין עיר ‪ .‬בנוסף‪ ,‬כל כלי‬
‫דורש התאמ ה לתנאי הפרויי קט הספצי פי ‪ -‬עלויות התחזוק ה הצפויות‪,‬‬
‫כלכליות הפרויקט ויכולת התשלום של דייריו‪ .‬לא כל כלי יכול להתאים‬
‫לכל שילוב של תנאים‪ .‬בהתאמת הכלי יש להתייחס לעלויות התחזוקה‬
‫הנד רשות אל מול המקו רות האפשריים‪.‬‬
 ‫מימון עלויות תחזוקה וניהול‬

‫יחידו ת דיו ר‪ ,‬דרושה גם תוספת גדולה יות ר של‬
‫יח"ד לגילום הסכום הנדרש למימון עלות תחזוק ה‬
‫עתידית על ידי היזם ‪ .‬לכן‪ ,‬באזו רים אלה‪ ,‬תוספת‬
‫יחידו ת דיו ר ככלי למימון עלויות התח זוקה י כולה‬
‫להביא לפגיעה בישימות הפרויקט מבחינה תכנונית‬
‫בשל צפיפו ת ית ר והשל כותיה (על פת רונות בינוי‪,‬‬
‫חניה‪ ,‬שטחי ציבו ר ותשתיו ת)‪ ,‬ש כן מלכתחילה‬
‫מדוב ר על פי רוב בפ רויקטים צפופים יו תר בשל‬
‫יחס הציפוף הגבוה הנדרש‪.‬‬
‫כ פי שפו רט לעיל‪ ,‬א חד המקורו ת המרכזיי ם למי מון‬
‫הינו זכויו ת בנייה ‪ .‬קיי ם קש ר ברו ר בין שווי הדי רות‬
‫לשיוו ק בפרוי קט פינוי‪-‬בי נוי‪ ,‬לבין יח ס הציפוף‬
‫הנד רש ‪ -‬ככל ששווי הדירו ת נמוך יות ר‪ ,‬נד רש י חס‬
‫ציפוף גבוה יותר על מנת לממן את הפרויקט ולהביא‬
‫ל רווח י זמי מקובל‪.‬‬
‫במקומו ת בה ם שווי הדירו ת לשיוו ק נמו ך‪ ,‬בצד‬
‫יחס ציפוף גבוה המביא לתוספת גדולה יות ר של‬

‫לסיכום‬
‫עלות תח זוקה ארו כת טווח הינה נמוכה יחסית ב רמה החודשי ת ומהווה ‪ 10%‬עד ‪ 20%‬מתוך ההוצאות‬
‫שוטפות ‪ .‬נ ראה כי יש סבירו ת כל כלית למציאת מקו רות מימון לתח זוקה ארו כת טווח גם אם קיימים כיום‬
‫קשיים רגולטוריים ליישום‪ .‬לצורך תחזוקה ארוכת טווח ניתן לקבוע דרישה להפרשה שוטפת נמוכה כחלק‬
‫מתשלומי "ועד הבית"‪ .‬השימוש ב"יחידות מניבות" כמקור מימון דורש בחינה נוספת וקידום מנגנוני חקיקה‬
‫שיאפש רו כלי זה‪ ,‬ולדע תנו חס רונותיו עולים על יתרונותיו‪.‬‬
‫סיוע במימון תח זוקה שוטפ ת‪ ,‬לאו ר עלותה הגבוהה‪ ,‬אפש רי על פי רוב לתקופה מוגבלת בלבד ובעבו ר‬
‫חלק מצומצם מהדיירי ם‪ .‬לצור ך סיוע לדיי רים ממשיכי ם בפ רויקטי פינוי‪-‬בינוי במימון עלויו ת שוטפות‬
‫ל תקופה מוגבלת (או לקבוצו ת אח רות של היקף דיי רים מצומצם‪ ,‬למשל בדיו ר בהישג יד)‪ ,‬ניתן להקים‬
‫קרן הונית על בסיס ס כום שיעמיד היזם ‪.‬‬
‫שימוש בתוספת זכויות ככלי למימון הס כום שיעמיד הי זם הינה אפש רית‪ ,‬אולם תוספת ה זכויות י כולה‬
‫להביא לפגיע ה בישימו ת פ רויקטי פי נוי בינוי במקומו ת בה ם מחי רי הדירו ת לשיווק נמוכי ם‪ ,‬בשל צפיפו ת‬
‫ית ר מובנית מ ראש באזו רים אלו ‪.‬‬

‫‪44‬‬
 ‫‪ | 6‬מסקנות והמלצות‬
‫להעלאת המודעות של בעלי תפקידים במוסדות אלו‬
‫ב רמה המחו זית והמקומית‪.‬‬ ‫‪ 6.1‬תכנון ובנייה‬
‫תכנון מבני מגורים נעשה כיום במקרים רבים ללא‬
‫דרישה להתייחסות להיבטי תכנון‬ ‫התייחסו ת לשיקולים תפעוליים וללא שיקולים‬
‫‪6.1.2‬‬
‫מוטה תחזוקה בשלב היתר‬ ‫כלכליים הנוגעים לעלויות אשר יחולו על הדיירים‬
‫לצורך תחזוקת המבנה באופן שוטף ולאורך זמן‪.‬‬
‫רמת הפי רוט בהי תר הבנייה קובעת רבים מהנושאים‬
‫אשר ישפיעו על תחזוקת הבנין בעתיד‪ ,‬הן ברמת‬ ‫היעדר התייחסות זו נובעת לעיתים מהיעדר‬
‫המערכות הנדרשות והן ברמת תכנון חללי הבנין‬ ‫כדאיו ת ליז ם הבונ ה‪ ,‬אש ר עשוי לבחו ר במערכות‬
‫ומורכבות תחזוקתם‪ .‬במקרים רבים החלטות המתקבלות‬ ‫ובפתרונות תכנוניים זולים ופשוטים יותר להקמה‪,‬‬
‫אך יקרים ומורכבים יותר לתחזוקה‪ .‬עם זאת‪,‬‬
‫ב רמת הית ר הבנייה קובעו ת א ת אופן תחזוק ת הבנין‬
‫לעי תים הבחי רה נובעת מחוס ר מודעו ת או ידע‬
‫ויהיה קשה ואף בל תי אפש רי לשנו תן בעתיד‪.‬‬
‫ולא משיקולי עלות‪.‬‬
‫על מנת שהיבטי תחזוקה יילקחו בחשבון בשלב ההיתר‬
‫ושלגורמי המקצוע הבודקים את היתר הבנייה תהיה‬
‫פירוט המלצות‪:‬‬
‫אפשרות לבקרם‪ ,‬מומלץ כי בפרויקטים הכוללים‬
‫‪ 40‬יח"ד ומעלה או ‪ 10‬קומות ומעלה תהיה הועדה‬
‫הגברת מודעות של מוסדות תכנון‬
‫המקומית רשאית לדרוש נספח תחזוקה ערוך על ידי יועץ‬ ‫‪6.1.1‬‬
‫להיבטי תכנון מוטה תחזוקה‬
‫תחזוקה‪ . 20‬מוצע כי ועדות מקומיות יוכלו לקבוע כחלק‬
‫מ"הנחיו ת מרחביות‪ ,"21‬התייחסו ת ג ם לנושאי ם הבאים‪:‬‬ ‫קנה המידה ורמת הפירוט בשלב הכנת התב"ע כמעט‬
‫ואינם נוגעים לתחזוקת הבנין‪ .‬עם זאת למספר‬
‫• תכנון פירי צנרת מרכזיים פנימיים עם נגישות‬
‫היבטי ם יכולה להיו ת השפעה ובהם‪:‬‬
‫מיטבית‬
‫• גובה המבנים‬
‫• תכנון שטחים של חדר תחזוקה‪ ,‬משרד לאב הבית‬
‫ככל שהיקף הבינוי מצדיק זאת‪ ,‬חדרי מכונות‬ ‫• ד רישות לחניה תת קרקעית‬
‫ונגישו ת למזגנים‬ ‫• הי קף השטחים הפרטיי ם הפתוחי ם (שפ" פ) ושטחי‬
‫• חיפוי חיצוני נוח לתחזוקה‬ ‫השי רות המשותפים‬

‫• ת כנון לובי כניסה באופן שיחסוך עלויות תח זוקה‬ ‫• צו רת הבינוי ( מספר יחידו ת דיור לקומה‪ ,‬מספ ר‬
‫ונ קיון מבחינ ת שט חו‪ ,‬גוב הו וחומ רי הגמ ר ש בו וכיו"ב‬ ‫גרעינים)‬
‫• דרישות עיצוב שיכולה להיות להם השפעה על‬
‫הקמת חניונים ושטחים תת‬ ‫תח זוקה כמו חומ רי חיפוי וגמ ר החזיתות‬
‫‪6.1.3‬‬
‫קרקעיים בראיה תחזוקתית‬
‫יש להביא להגברת המודעות של מוסדות תכנון‬
‫שטחים תת‪-‬קרקעיים בכלל וחניונים בפרט הם‬ ‫לעלויות תחזוקה עתידיות בעת אישור תכניות בנין‬
‫אחד ממ רכיבי הבנין המשפיעים ביות ר על עלויות‬ ‫עיר בכלל ותכניות "פינוי‪-‬בינוי" בפרט‪ .‬מומלץ לבחון‪,‬‬
‫תחזוק ה‪ ,‬הן מבחינ ת המערכו ת הכרוכו ת בהם‬ ‫בשי תוף פעול ה ע ם מינ הל התכ נון‪ ,‬דרכי ם אפשריות‬

‫‪" | 20‬יוע ץ תחזו קה" אי נו תחו ם יעו ץ מוכ ר ומוסד ר כיום ‪ .‬ע ם זא ת‪ ,‬פונקצי ה זו קיימ ת בשו ק הבניי ה ומקובל ת בעיק ר בשו ק המשרדים ‪ .‬כחל ק מההמלצו ת‬
‫להסד רת תחו ם תחזק ת מבני ם יש מקום לה תייחס ג ם להיבט זה‪ ,‬אול ם אנו סבו רים כי גם לפני הסדר ת הנושא ני תן לד רוש נספח תח זוקה ערו ך על‬
‫ידי מי שמצוי בתחום‪.‬‬
‫‪ | 21‬הנחיות מרחביות‪ ,‬כקבוע בסעיף ‪ 145‬ד' לחוק התכנון והבנ ייה הינן דרישות להיתר בנייה א ותן יכולה הועדה המקומית לקבוע בהליך פשוט יחסית וגמיש‬
‫לשינוי ולעדכון‪.‬‬
‫‪45‬‬
 ‫מסקנות והמלצות‬

‫מומלץ לבחון את הצורך בעדכון התקן כך שיכיל‬ ‫(ספרינקלרים‪ ,‬גלאי ‪ CO‬ואוורור)‪ ,‬הן מבחינת‬
‫הנחיות לתחזוקתיות (‪ )Maintainability‬ברמת‬ ‫הוצאות חשמל (לתאורה ולמערכו ת) והן כשטחים‬
‫הנדסת תח זוקה ולא ד רישות פרטניות למערכו ת‪ .‬יש‬ ‫הדו רשים תחזוקה כשלעצמם ‪.‬‬
‫לשקול אימוץ תקינה אירופאית או אמריקאית העוסקת‬
‫מומלץ כי בכל פרויקט הכ ולל חניון תת קרקעי‪,‬‬
‫בנושא באופן דומה‪ .‬במסגרת בחינה זו מומלץ לשקול‬
‫ועדות מקומיות יוכלו לדרוש במסגרת ה"הנחיות‬
‫את הפיכת ה תקן או חלקים ממנו למחייבים או לכל‬
‫המרחביות"‪ ,‬כאמור לעיל‪ ,‬התייחסות לנושאים כמו‬
‫הפחות את הכלל תו במכר זים ציבוריים‪.‬‬
‫איוורו ר ואו ר טבעי‪ ,‬מעגלי הדלק ת מאור נפ רדים‪,‬‬
‫חומ רי גמ ר קלי תחזוקה וכיו"ב‪.‬‬
‫פרסום מסמך הנחיות כללי‬
‫‪6.2.2‬‬
‫לתחזוקת מבני מגורים‬
‫‪ 6.2‬הנחיות תחזוקה‬
‫בצד התקן לעיל‪ ,‬נד רשות הנחיות בנושא תח זוקה‬
‫תחזוקת שוטפת ומונעת של מערכות הנדסיות‬
‫לגורמי ם שוני ם המעורבי ם בתחו ם ובה ם ועדי בתים‪,‬‬
‫היא אחד המ רכיבים בהוצאות הבי ת המשותף‬
‫מתכננים ואף גורמים מקצועיים העוסקים בתחזוקה‪,‬‬
‫אשר נמנעת במקרים רבים משיקולי עלות‪.‬‬
‫אש ר גם להם מסמך הנחיות יכול להיות נגיש יות ר‬
‫העדר תחזוקה שוטפת עלול להביא בטווח‬
‫מהתקן עצמו‪.‬‬
‫הארו ך למצב של שב ר או לצור ך בהחלפת‬
‫מדריך בנושא תחזוקת‬ ‫מומלץ להכין מסמך‬ ‫מערכות‪ ,‬בעלויות גבוהות יותר מהעלות‬
‫מב ני ם משו תפי ם‪,‬‬ ‫הנ חסכת בשוטף‪.‬‬
‫שפורסם בתמיכת עיריית‬
‫המציג בשפה פשוטה‬
‫מלבורן‪ ,‬מכוון לקהל מגוון‬‫הנחיות לתח זוקת מבני‬
‫ומציג הסב רים על התחום‪ ,‬על‬
‫מגורים משותפים‪ ,‬אשר‬
‫סו גי מבני ם משותפי ם‪ ,‬אופן‬ ‫פירוט המלצות‪:‬‬
‫ניהולם ועל המערכו ת השונות‬
‫יציב בסיס ידע משותף‬
‫ותחזוקתן‪.‬‬
‫לבעלי העניין השונים‬ ‫עדכון ת"י ‪ 1525‬לניהול‬
‫‪6.2.1‬‬
‫בתחום ויציע כלים והנחיות עקרוניות בנושאי ניהול‬ ‫תחזוקת מבנים‬
‫ותחזוקה ‪.‬‬
‫התקן הישראלי לניהול תחזוקת מבנים משנת ‪,2011‬‬
‫הכנת תכנית תחזוקה‬ ‫אינו תקן מחייב‪ ,‬אינו מוכ ר בענף וכמעט שאינו נמצא‬
‫‪6.2.3‬‬ ‫בשימוש (כולל במכרזי‬
‫רב שנתית לבנין‬ ‫התקן הבריטי לנושא‬
‫ניהול תחזוקת מבנים‬
‫ממשלה העוסקים‬
‫תכני ת תחזוק ה רב שנתי ת לב נין צופ ה א ת כל‬ ‫‪ BS8210:2012‬עבר רוויזיה לפני‬ ‫בנושא)‪ .‬גורמי תחזוקה‬
‫הפעולו ת הנדרשו ת לתחזוק ת מערכו ת הב נין והבנין‬ ‫מספר שנים ועודכן כך שיציג‬ ‫מקצועיים מעדיפים‬
‫עצמו‪ .‬ניתן לשלב בתכנית כזו גם עבודות ניקיון‪ ,‬גינון‬ ‫גישות אסטרטגיות לניהול‬
‫ל עבוד על פי הו ראות‬
‫התחזוק ה במ קום ההנחיות‬
‫והדב רה‪ ,‬כ ך שני תן יהי ה לגזו ר ממנה תכני ת תחזוקה‬ ‫תפעוליות שנכללו בתקן זה‬
‫יצרן של כל מערכת‬
‫שנתית‪ .‬תכנית התחזוקה משמשת לתכנון ולתיאו ם‬ ‫בגרסתו הקודמת‪ .‬עם זאת התקן‬ ‫ספציפית ועל פי‬
‫כל עבודות התח זוקה הנדרשו ת ומאפשר ת להערי ך‬ ‫מפנה לתקנים ולהנחיות נוספות‬ ‫דרישות חוק‪ ,‬תקנות‬
‫ברמה תפעולית מפורטת‪.‬‬
‫א ת הת קציב הנד רש אל מול המקורו ת הקיימים ‪.‬‬ ‫או תקנים מחייבים ‪.‬‬

‫‪46‬‬
‫מסקנות והמלצות‬

‫מומלץ לקבוע הנחיו ת ל הכנת תכניות תח זוקה רב‬

‫בדומה לתחומים מקצועיים אחרים המצויים‬
‫שנתיות לכל בנין מגורים משותף‪ ,‬כחלק מעדכון‬
‫תחת רגולציה‪ ,‬גם שאלת אסדרת תחום‬
‫ת קן התחזוק ה או ממסמ ך הנחיו ת כללי כמפורט‬
‫התחזוקה עומדת במתח שבין חופש העיסוק‬
‫לעיל‪ .‬גם ללא עדכון ה תקן או הכנ ת מסמ ך הנחיות‬
‫והחשש מבירוקרטיה מצד אחד אל מול‬
‫ני תן לדרוש תכניות תח זוקה‪ ,‬למשל כחלק מ נספח‬
‫הרצון להעלאת סטנדרטים בתחום ולהגנה‬
‫תחזוקה כאמור בסעיף ‪ 6.1.2‬לעיל‪ .‬בנוסף‪ ,‬הצגת‬
‫על הצרכן מהצד השני‪.‬‬
‫אומדן עלויות תחזוקה בעת מכירת דירה חדשה‬
‫כמומל ץ בסעיף ‪ 6.8.1‬להלן יכולה גם היא להש תלב‬
‫פירוט המלצות‪:‬‬ ‫בד רישה להצג ת תכניות תחזוקה‪.‬‬

‫‪ 6.3.1‬הסמכת חברות תחזוקה וניהול‬ ‫‪ 6.2.4‬הפעלת מערך הדרכה והכשרה‬

‫אחת מ ן החלופות לאסדר ת התחום הינה קידום‬ ‫תקנים והנחיות כמפו רט בסעיפים לעיל אינם‬
‫פעולות להסמכת חברות תחזוקה וניהול תוך קביעת‬ ‫מספיקים כשלעצמם‪ ,‬יש לפעול ל הבאתם לידיעת‬
‫קריט ריונים של איתנות וניסיון של החב רה לסיווג‬ ‫הע וסקים בתחו ם הן על ידי פ רסום ויידוע‪ ,‬אך גם‬
‫חברות עפ"י גודל הפרויקט ומורכבותו (בדומה לסיווג‬ ‫תו ך יציר ת מער ך הדרכה‪.‬‬
‫קבלני ם)‪ ,‬לרבו ת קביעת סמכויו ת ואחריו ת החב רה‬
‫וס מכות נציגו ת הבית המשותף למנותה‪.‬‬ ‫מומלץ לפעול להקמת מערך הדרכה מוסדר להכרת‬
‫התקני ם וההנחיו ת ולצור ך הכשר ת העוסקי ם בתחום‪.‬‬
‫דרך הסמכתן ורישוין של חברות התחזוקה דורש בחינה‬
‫מערך זה יוכל לשמש גם לצורך הסמכה של עובדים‬
‫נוספת לקביעת אופן הפעולה‪ :‬האם מדוב ר בהלי ך‬
‫וחב רות תח זוקה‪ ,‬כ כל שתי קבע רגולציה ב תחום זה‬
‫הסמכה ו רישוי מחייב על ידי גו רם ממשלתי (למשל‬
‫כמומל ץ בסעיף ‪ 6.3.1‬להלן‪.‬‬
‫באמצעות חוק רישוי בעלי מלא כה או חוק הפיקוח‬
‫על מצ רכים ושירו תים) או בהלי ך וולונטא רי על ידי‬
‫איגוד מ קצועי; מי הגור ם הממשלתי האח ראי; מהן‬ ‫‪ 6.3‬אסדרת תחום תחזוקת‬
‫הפעולות או תן ניתן לייחד לחב רה מוסמ כת וכיו"ב‪.‬‬ ‫המבנים‬
‫ענף ניהול ותחזוקת מבנים הלך והתפתח בעשורים‬
‫לאור מורכבות הנושא והשלכותיו האפשריות מעבר‬
‫האחרונים הן מבחינת היקף הפעילות בו והן‬
‫לשאלת ההסמכה עצמה‪ ,‬מומלץ לקדם בחינה נוספת‬
‫מבחינת מורכבות העבודות הנדרשות‪ .‬למרות‬
‫של הנושא לצור ך גיבוש מסקנו ת אופרטיביות‪.‬‬
‫זא ת‪ ,‬לא קיימ ת כיו ם אסדר ה כלש הי בתחום‬
‫הקמת גורם ממשלתי‪/‬עירוני‬ ‫חברות הניהול והתחזוקה ואין דרישה על פי חוק‬
‫‪6.3.2‬‬ ‫להצג ת תעודת הסמכה ו‪/‬או הוכחת ידע ויכולת‬
‫לפיקוח על פעילותן של החברות‬
‫לניהול מבנה מגורים‪ ,‬דבר המביא לעיתים קרובות‬
‫ללא קשר להסמכת חברות תחזוקה כאמור לעיל‪ ,‬יש‬ ‫לתחזוקה ולניהול לקויים ולתחלופה תכופה של‬
‫חשיבות לבקרה ולפיקוח על חברות תחזוקה וניהול‬ ‫חברות ניהול ותחזוקה בשל חוסר שביעות רצון‪.‬‬
‫או על נציגו ת הבית המשותף בכל הנוגע לתח זוקה‬

‫‪47‬‬
 ‫מסקנות והמלצות‬

‫ב רבו ת מ ה מדי נו ת‬
‫"האגודה לתרבות הדיור"‬ ‫ולבקר ה תקופתית של מערכות ב נין ספציפיות‬
‫בעולם תאגיד דיירים‬ ‫(עמותה הפועלת תחת‬ ‫(כדוגמ ת מנגנון הפיקוח על מעליות) ‪.‬‬
‫מסוג כ זה או אח ר הוא הישות‬
‫המקובלת לבעלות בחלקים‬ ‫משרד הבינוי והשיכון)‬
‫המשותפים של בניין מגורים אם‬ ‫מומלץ לקדם מנגנון לפיקוח על פעולותיהן של חברות‬
‫כהורא ה מחייב ת וא ם כאפשרות‪.‬‬ ‫ונעשית בפועל ברמות‬ ‫הניהול ו על ביצו ע תחומי אחריותן כראוי ‪ .‬מוצ ע לבחון‬
‫כך למשל באוסטרליה ובהונג‬
‫קונג הגוף הוא '‪Owners‬‬ ‫שו נו ת של הצל ח ה‪,‬‬ ‫אפשרות לפיתוח מערך פיקוח ובקרה באמצעות‬
‫‪ ,Corporation‬בצרפת ‪Syndicat de‬‬
‫‪ , copropriété‬בב ריטיש קולומביה‬ ‫התלויות במידה רבה‬ ‫טכנולוגי ה אינטרנטי ת ב זמן אמ ת‪ ,‬בצד הקמ ת מער ך‬
‫בקנדה ‪ , strata Council‬ובארה"ב‬
‫‪.Homeowner Association‬‬ ‫המקומית‬ ‫ברשות‬ ‫א כיפה של ביקו רות פתע אק ראיות בבנין עצמו‪.‬‬
‫דרך הקמת התאגיד‪ ,‬אופן‬ ‫ה א ח ר אי ת ל ה פ על ה‬
‫ניהולו‪ ,‬חובותיו וזכויותיו‬ ‫הגדרת חובות ה"אחראי"‬
‫מוגדרים בדרך כלל כחלק‬ ‫ולמימון ניכר מתקציב‬ ‫‪6.3.3‬‬
‫מ חקי קה העוסק ת בב תי ם‬ ‫לתחזוקת הבניין‬
‫משו תפים או בחוק ייעודי‪.‬‬ ‫האגודה בתחומה ‪.‬‬
‫חלופה (או צעד מ קדים) להסמכ ת חב רות תח זוקה‬
‫מומל ץ ל פעול להרחב ת ה סיוע בהקמ ה ובניהול‬
‫וניהול כאמור לעיל‪ ,‬היא הגדרה ברורה בחוק ובתקנות‬
‫השוטף של נציגות הבית המשותף‪ ,‬אם על ידי האגודה‬ ‫של גו רם האח ראי לתח זוקה‪ ,‬תחומי אח ריותו ואופן‬
‫לתרבו ת הדיו ר ואם בדר ך אחרת‪.‬‬ ‫ביצוע התחזוק ה תו ך קביע ת סנקציו ת כ נגד האחראי‬
‫במקרה של תחזוקה שלא בהתאם לחוק ולתקנות‪.22‬‬
‫‪ 6.4.2‬חיזוק המעמד של הבית המשותף‬

‫הסדרת וחיזוק נציגות הבית המשותף ויצירת רגולציה‪,‬‬ ‫‪ 6.4‬הבית המשותף‬

‫המאפש רת אכיפת החלטו ת אספ ת הדיי רים‪ ,‬תי תן‬ ‫חוק המקרקעין קובע חובה למינוי נציגות לבית‬
‫כלים טובי ם יות ר לניהול הבנין מול הדיי רים ומול‬ ‫משותף ואת פעולותיה לפי תקנון הבית המשותף‪.‬‬
‫חב רת התח זוקה והניהול‪ .‬מ רבית המשפטנים אש ר‬ ‫ע ם זא ת‪ ,‬ה נציגות היא אישיו ת משפטי ת בעלת‬
‫יעצו לעבודה זו אינם סבורים שיש מקום לשנות‬ ‫מעמד חלש יחסית ומוגבלת בסמכויותיה‪ .‬לשינוי‬
‫את המע מד המשפטי של הנציגו ת ל תאגיד (חב רה‪,‬‬ ‫המעמד המשפטי של הנציגו ת יש השפעה על‬
‫המלצות אחרות במסמך זה ובהן האפשרות‬
‫עמות ה‪ ,‬אגוד ה שיתופי ת או תאגיד יעודי אח ר) וזאת‬
‫לבעלות משותפת ביחידות מניבות‪.‬‬
‫בין השאר בשל השלכות הנוגעות למיסוי‪ ,‬לאחריות‬
‫החברים או הבעלים בתאגיד וכן למורכבות הגדולה‬
‫פירוט המלצות‪:‬‬
‫יות ר הכר וכה בניהול‪.‬‬

‫עם זא ת‪ ,‬מוצע לבחון היבטים רגולטוריי ם היכולים‬ ‫סיוע בהקמה ובניהול שוטף‬
‫‪6.4.1‬‬
‫לסייע לתפקוד הנציגות‪ .‬על מנת לבחון היבטים אלו‬ ‫של נציגות הבית המשותף‬
‫לעומקם מומלץ לקדם עבודה המתמקדת בהיבטי ם‬ ‫יש ליצו ר מנג נוני יעו ץ וסיוע הן בהתארגנו ת ובהקמה‬
‫המשפטיים והרגולטו ריים של מעמד נציגות הבית‬ ‫הראשונית של נציגות הבית המשותף והן בהתנהלות‬
‫המשותף וד רכי קבל ת החלטו ת ואכיפתן‪.‬‬ ‫ה ש ו ט פ ת‪ .‬ע ב ו ד ה ז ו א מ ו ר ה ל ה י ע ש ו ת כ י ו ם ע ל י ד י‬

‫‪ | 22‬בגישה זו נוקטת הרשות הארצית לכיבוי והצלה במסגרת התקנות המקודמות על ידה‪ .‬חוק הרשות הארצית לכבאות והצלה קובע מאסר או קנס למי שלא התקין‬
‫אמצעי בטיחות אש והצלה בנכס ולא החזיקם במצב תקין‪ .‬התקנות הנמצאות בהכנה מגדירות "אחראי" ‪ -‬שאינו נציגות הבית המשותף‪ ,‬ועליו חלות חובות‬
‫תחזוקת סידו רי בטיחות אש בנכס‪.‬‬

‫‪48‬‬
‫מסקנות והמלצות‬
‫הרשות להגבלים עסקיים ממשיכה בבדיקת הסכמי‬
‫השי רות במעליו ת וכן עוסקים בנושא גם ב רשות‬
‫להגנת הצרכ ן ובאופן עקיף ג ם באגף בטיחות‬
‫מעליות במש רד ה כלכלה (אש ר קובע כללים‬
‫לחברות שירות למעליות)‪ .‬עיקר ההמלצות של‬
‫גופים אלו נוגע להגב רת שקיפו ת ומודעות של‬
‫הצרכנים לגבי עלויות תחזוקת המעלית בעת רכישת‬
‫הדירה‪ ,‬אולם נבחנות גם דרכים אחרות לטיפול‬
‫בבעיה ‪ .‬מומל ץ לאמץ את המסקנות הסופיות של‬
‫הגופים העוסקים בנושא עם השלמת בדיקותיהם‬
‫ולפעול ליישומן‪.‬‬
‫מניעת הסכמי שירות כובלים‬
‫‪6.5.2‬‬
‫בהתקנת רכזות כיבוי אש‬
‫בעיי ת ההסכמי ם ה כובלים קיימ ת ג ם ברכזות‬
‫כיבוי אש ‪ .‬רוב החבר ות בשוק מספקות מער כות‬
‫סגורו ת‪ ,‬המחייב ות המש ך התקש רות עמן כנו תן‬
‫שיר ות בלע די‪.‬‬
‫מומל ץ כי במסג רת מסמ ך הנחיו ת לתח זוקה יומל ץ‬
‫על התקשרות עם חברות המספקות רכזות כיבוי‬
‫אש פתוחות ‪.‬‬
‫יש לציין כי מניעת הסכמי שירות כובלים צפויה להוזיל‬
‫את עלויו ת התחזוקה‪ ,‬א ך תעלה את מחי ר המער כת‬
‫בעת התקנתה‪ .‬עם זאת‪ ,‬בחישוב הכולל לדייר‪ ,‬פתיחת‬
‫שוק השי רות לתח רות תו זיל א ת העלות‪.‬‬
‫על ידי הרשו ת להגבלים עסקיים‪ ,‬אש ר פרסמה‬
‫‪ 6.6‬בנייה ירוקה‬
‫הוצאות חשמל הן אחד ממרכיבי העלות‬
‫המשמעותיי ם בהוצאו ת השוטפו ת של תחזוקת‬
‫מבני מגורים ‪ .‬במר כיב עלות זה אפש ר להביא‬
‫• איסו ר בהפליי ת אספקת חלקי חילוף על בסיס‬
‫לחס כון משמעותי בעלויות שוטפו ת‪ ,‬על אף‬
‫שלעי תים נד רשת השקעה ראשוני ת לשם כך‪.‬‬
‫‪49‬‬
‫‪ 6.5‬טיפול בהסכמי שירות‬
‫כובלים‬
‫חלק ממערכות הבנין הן מערכו ת הנדסיות‬
‫מורכבות הדורשות הכשרה מיוחדת לטיפול‬
‫בהן ‪ .‬במיו חד הדברי ם אמורי ם ל גבי מערכות‬
‫הנשענות על חו מרה ותוכנה ייע ודיות ועל‬
‫חלפים אשר רק היצרן יכול לס פקם‪ .‬כאשר‬
‫היצרן אינו מאפשר למתחזקים שונים לקבל‬
‫את ההכשרה הנדרשת או אינו מאפשר‬
‫הספק ה סדיר ה של חל קי חילוף‪ ,‬כבולים‬
‫הדיירים ליצרן המערכת‪ .‬תופע ה זו קיימת‬
‫במעליות מסוג ‪ MRL‬וברכזות כיבוי אש‪,‬‬
‫בהן לעיתים קרובות מותקנת המערכת‬
‫בעלות נמוכה יח סית‪ ,‬אך כרוכ ות בעלויות‬
‫תחזוקה גבוהות תוך קושי להחליף את‬
‫חברת התחזוקה‪.‬‬
‫פירוט המלצות‪:‬‬
‫מניעת הסכמי שירות כובלים‬
‫‪6.5.1‬‬
‫בהתקנת מעליות‬
‫תחזוקת מעליות הינה אחד ממרכיבי העלות‬
‫המרכזיים בעלויות התחזוקה השוטפת‪ .‬נושא הסכמי‬
‫השירות הכובלים בהתקנת מעליות ‪ MRL‬נבדק בעבר‬
‫מסקנו ת והמלצו ת ביניים ובהן‪:‬‬
‫• ה תחייבות בעת התקנת המעלי ת למחי ר שי רות‬
‫מקסימאלי למש ך ‪ 10‬שנים‬
‫זהות נותן השי רות למעלית‬
‫• חובה לספק מידע טכני‬
 ‫מסקנות והמלצות‬

‫מומלץ לתמרץ יישום של מרכיבי התקנים אשר יש להם‬ ‫פירוט המלצות‪:‬‬

‫השפעה ברו רה על הפחת ת עלויות ב תפעול השוטף של‬
‫הבנין ב כלל וצרי כת אנ רגיה בפרט ‪ .‬יש לשקול לחייב‬ ‫תמרוץ בנייה בת קיימה (בנייה ירוקה)‬
‫‪6.6.1‬‬
‫מרכיבי תקן בתקנות התכנון והבנייה במקרים בהם‬ ‫לחסכון אנרגטי בבניינים חדשים‬
‫מדוב ר בהפחתת עלות ברו רה וניכ רת ובמיוחד כאשר‬ ‫ת"י ‪ 5281‬לבנייה ב ת קיימה (בנייה ירוקה) ות"י‬
‫צפוי שהכנסתם לשוק באופן נרחב צפויה להוזילם‪ ,‬למשל‬ ‫‪ 5282‬לדירו ג בנייני ם ל פי צריכ ת אנרגי ה מציגים‬
‫חובה לשימוש בתאו רה חס כונית בשטחים משותפים‪.‬‬ ‫הנחיו ת שונות לבנייה בת קיימה ולהפח תת צר יכת‬
‫האנ רגיה של מבנים ‪ .‬כל א חד מהתקנים אף מציע‬
‫תמרוץ פעולות לחסכון אנרגטי‬
‫‪6.6.2‬‬ ‫שיטה לדי רוג המבנים‪.‬‬
‫במבנים קיימים‬
‫למרו ת שעבוד ה זו מתמקד ת בהפחת ת העלויות‬
‫חסכון אנרגטי בבנין קיים יכול להיות מורכב יותר משילוב‬
‫התחזוקה המשותפות‪ ,‬קשה בהקשר זה להפריד בין‬
‫מערכות ותכנון מתאים מראש בבנין חדש‪ .‬עם זאת‪,‬‬
‫ההמלצות הנוגעות לשטחים הציבוריים‪ ,‬לאלו הנוגעות‬
‫התקנים האמורים לעיל מתייחסים גם למבנים קיימים‪.‬‬
‫לדירות עצמן ‪ .‬בין המ רכיבים אש ר מומלץ לתמרץ‪:‬‬
‫בדומה לאמור לעיל‪ ,‬מומלץ לתמרץ יישום של התקנים‬ ‫• תאור ת שטחים ציבו ריים פנים וחו ץ באמצעות‬
‫אשר יש להם השפעה ברורה על הפחתת עלויות‬ ‫נו רות ‪ LED‬או תא ורה חסכונית באנ רגיה אחרת‬
‫בת פעול השוטף של הב נין ב כלל וצריכ ת אנרגיה‬
‫בפרט‪ .‬מומלץ לקדם‪ ,‬בשיתוף עם המשרד להגנת‬ ‫• הדלקת תאורה על ידי בקרת נוכחות באזורים‬
‫הסביב ה פעולו ת להוזל ת עלויו ת תחזוק ה‪ ,‬למשל‬ ‫סגו רים וח דרי מדרגות‬
‫ה תקנת חיישני נו כחות במרתפים‪.‬‬ ‫• תזמון הדלקו ת בשטחי ח וץ וחניונים‬
‫• אגי רת מי גשם להשקיה‪ ,‬אג ירת מי עיבוי וקולחין‬
‫‪ 6.6.3‬התקנת תאים פוטו‪-‬וולטאים‬
‫לאספקת מים לשופכין‬
‫תאי ם פוטו‪-‬וולטאיים מאפש רים ייצו ר חשמל סולארי‬ ‫• חיבור מבנים מעל ‪ 90‬דירות במתח גבוה לתשלום‬
‫לצריכה עצמית ובהתאם להסדרים עם חברת החשמל‬ ‫לפי מונה תעו" ז (ת עריף לפי עומס המע רכת ו זמן‬
‫מתאפשר קיזוז עם חברת החשמל בגין עודפי הייצור‬ ‫הצריכה)‬
‫בחשבונות חשמל עתידיים ובמק רים מסוימים אף‬
‫מכירתו‪ .‬בתאים פוטו‪-‬וולטאיים יש על כן פוטנציאל‪,‬‬ ‫• חימום מים סולא רי מרכ זי עם משאבות סחרור‬
‫הן להקטנת עלויות אנרגיה והן פוט נציאל למקו ר‬ ‫ומי כל אג ירה משותף‬
‫הכנסה‪ ,‬אשר יכול לשמש ככלי מימון לתחזוקת הבנין‪.‬‬ ‫• שימוש בצמחיית ח וץ היכולה להתקיים בתנאים‬
‫התייחסות לתאים פוטו‪-‬וולטאיים בשלב התכנון‬ ‫המקומיים ללא צ ורך בתשומו ת גבוהות‬
‫יכולה להפחית את עלות הקמתם ואת הזמן הנדרש‬
‫יש חשיבות לשילוב הנחיות לבנייה ירוקה עוד‬
‫להחזר ההשקעה לעומת שילובם בבנין בדיעבד‪.‬‬
‫בשלבי התכנון המוקדמים‪ .‬חשיבה מראש על מרכיבי‬
‫השימוש האפש רי במקו רות אנ רגיה ב כלל ומקו רות‬ ‫בנייה ירוקה תוזיל אותה בצורה משמעותית לעומת‬
‫מתחדשים בפרט נמצא בשינוי מתמיד הן מבחינה‬ ‫שילובם בדיעבד‪.‬‬

‫‪50‬‬
‫מסקנות והמלצות‬

‫קושי ב רכישת ניירו ת ע רך על שם ועד הבי ת או‬
‫על שם כל הדיי רים‪ ,‬אולם ניתן לבצע זאת על‬
‫שם נאמנו ת עבו ר הדיירים הממשיכים‪.‬‬
‫כחלק מתמרוץ פעולות לחסכון אנרגטי כמפורט לעיל‪.23‬‬
‫שימוש בזכויות בנייה למימון‬
‫‪6.7.3‬‬
‫עלות תחזוקה לדיירים ממשיכים‬
‫תוספת זכויות בנייה ככלי למימון קרן תחזוקה ארוכת‬
‫טווח וסיוע במימון תחזוקה שוטפת לדיירים ממשיכים‬
‫נמצאת בשימוש חלקי כב ר כיום ‪ .‬עם זאת‪ ,‬לא קיימים‬
‫כללים ברו רים לגבי תוספת הז כויות ולאופן שילובן‬
‫בהוראו ת תכניו ת או בנוהלים שאינם חלק מה תכנון‬
‫הסטטוטורי‪ .‬מומלץ לקבוע הנחיות ברורות בנושא הן‬
‫לגבי תוספת הזכויות ליזם והן לגבי האפשרות להמרת‬
‫חל ק מהשטחי ם המיועדי ם לדיר ת הדיירי ם הממשיכים‬
‫לס כום שישמש למימון חלקם בתחזוק ת הבנין ‪.‬‬
‫רגולטורית והן מבחינה טכנולוגית‪ .‬מומלץ לקדם‬
‫בחינה של הנושא בשיתוף משרד התשתיות הלאומיות‬
‫האנרגיה והמים‪ ,‬המשרד להגנת הסביבה ומינהל התכנון‬
‫‪ 6.7‬כלים למימון תחזוקת‬
‫הבנין‬
‫הפרשת סכום קבוע לטובת חסכון שייתן מענה‬
‫לעלויות תח זוקה עתידיות כמעט ולא נעשית‬
‫כיום‪ .‬בנוסף‪ ,‬כמעט שאין בנמצא מנגנונים‬
‫הבאים לסייע לדיירי פרויקטי פינוי בינוי‬
‫לעמוד בתשלומים השוטפים‪ ,‬הגבוהים בבנין‬
‫באופן ניכ ר לעומת הבנין הישן ‪.‬‬
‫פירוט המלצות‪:‬‬

‫יצירת מקורות מימון לקרן תחזוקה‬ ‫‪ 6.7.1‬קרן תחזוקה לטווח ארוך ובינוני‬
‫‪6.7.4‬‬
‫ארוכת טווח על ידי "יחידות מניבות"‬
‫החוק המסדיר בעלות‬ ‫קרן תחזוקה ארוכת‬
‫קניינית משותפת בניו‬
‫יש לב חון מנגנוני ם להקצא ת שטחים סחי רים כרכוש‬ ‫זילנד עוסק בהיבטים שונים‬ ‫טווח צריכה להתבסס‬
‫של בעלות זו ומטרתו "לספק‬
‫משותף אשר ההכנסות ממנו ישמשו לתחזוקה ארוכת‬ ‫מסגרת משפטית לבעלות‬
‫על תכנית תחזוקה רב‬
‫טווח ‪ .‬עם זאת‪ ,‬נושא זה אינו מוסד ר כיום בחקיקה‬ ‫והניהול [‪ ]...‬על בסיס חברתי‬ ‫שנתי ת וכן ל תת מענה‬
‫וכלכלי בר‪-‬קיימא‪".‬‬
‫( תכנון ובנייה‪ ,‬מק רקעין‪ ,‬חוקי מיסוי)‪ ,‬מורכב מאוד‬ ‫החוק מגדיר בצורה ברורה את‬ ‫לה וצאות בלתי צפויות ‪.‬‬
‫תפקיד ועד הדיירים וכולל‬
‫וקשה ליישום ולפיכ ך בשלב זה הכלי איננו מומלץ‪.‬‬ ‫פרקים העוסקים בניהול‬
‫מומלץ לקבוע חובת‬
‫ובתחזוקה ובכלל זה חובה‬ ‫הפ רשה שוטפ ת נ וספת‬
‫להקמת קרן תחזוקה ארוכת‬
‫טווח ואפשרות להקמת קרן‬ ‫בשיעור של ‪20%-5%‬‬
‫‪ 6.8‬הגברת מודעות וידע‬ ‫להוצאות בלתי צפויות מראש‪.‬‬
‫מתשלומי "וועד הבית"‪.‬‬
‫הציבור בתחום התחזוקה‬
‫היעדר ידע ומודעות מאפיינים את תחום‬ ‫קרן תחזוקה לטובת דיירים‬
‫‪6.7.2‬‬
‫התחזוקה בקרב מתכננים‪ ,‬יזמים ורבים‬ ‫ממשיכים בפינוי בינוי‬
‫מהעוסקים בתחום התחזוקה עצמו‪ .‬ציבור קוני‬
‫מומלץ ליצור קרן הונית על בסיס סכום שיעמיד‬
‫הדירות והדיירים מודע על פי רוב עוד פחות‬ ‫היזם‪ ,‬בתמורה לתוספת זכויות‪ ,‬אשר תאפשר‬
‫משחקנים אלו למורכבות ולעלויות הכרוכות‬ ‫א ת הפח תת ה תשלומים החודשיים לדיי רי פינוי‬
‫בתחזוקה מבנים חדישים רבי קומות‪.‬‬ ‫בי נוי‪ ,‬באו פן קבוע או לתקופ ה מוגבלת ‪ .‬קיים‬

‫‪ | 23‬משרד הבינוי והשיכון יחד עם משרד הכלכלה‪ ,‬המשרד להגנת הסביבה ומינהל התכנון מקדם בימים אלו נוסח תקנות חדש שיאפשר מספר חלופות לחימום מים‬
‫ב מבני מגו רים ‪ -‬דודי שמש‪ ,‬מ שאבות חום‪ ,‬תאים פוטו‪-‬וולטאיים ושילובם יחד‪.‬‬

‫‪51‬‬
 ‫מסקנות והמלצות‬

‫תחזוקת הבנין והמערכות שבו‪ .‬עד להסדרת תחום חברות‬ ‫פירוט המלצות‪:‬‬
‫הניהול ומאחר ש כיום רובן חסרו ת א ת הידע הנדרש‪,‬‬
‫הצגת אומדן עלויות תחזוקה‬
‫מומל ץ לשלב יוע ץ תחזוקה לסיוע לדיירים בשלב זה‪.‬‬
‫‪ 6.8.1‬של מערכות ושטחים משותפים‬
‫הסברה בנושא תחזוקת המבנים‬ ‫בעת מכירת דירה חדשה‬
‫‪6.8.3‬‬
‫וחסכון בעלויות תחזוקה‬ ‫כבר כיום‪ ,‬חוק המכר מחייב מסירת מפרט והוראות‬
‫היעדר המודעות והידע מביאים לעיתים קרובות לכך‬ ‫תח זוקה בעת ח תימת החו זה או ל כל המאוח ר בעת‬
‫שב מבנים רבים עיק ר תשומ ת לב הדיי רים מופנית‬ ‫מסירת הדירה‪ .‬צו מכר הדירות מציין רשימת נושאים‬
‫לניקיון הבנין תוך התעלמות מתחזוקת המבנה‬ ‫אות ם יש ל כלול במפרט ‪ .‬עם זאת‪ ,‬אין בחוק או בצו‬
‫והמער כות שבו‪.‬‬ ‫התיי חסות ל הצגת או מדן עלות‪.‬‬

‫מומלץ לגבש תכנית הסברה להנגשת מידע ולהעלאת‬ ‫מומלץ לבחון דרישה להצגת אומדן עלות תחזוקה‬
‫מודעות לגבי עלויות תחזוקה וחשיבות הטיפול‬ ‫משוערך (באמצעות הכנת תכנית תחזוקה רב‬
‫במע רכות הבנין (ולא רק בנקיון ובהיבטים הגלויים‬ ‫שנתי ת כמפו רט ב סעיף ‪ 5.2.3‬לעיל) כחלק‬
‫לעין) ‪ .‬יש לאת ר נושאי ם הי כולים להו זיל עלויות‬ ‫מדרישות חוק המכ ר‪ ,‬או להס תפק בחובה לציון‬
‫ולפעול להביאם לידיעת הציבור ‪.‬‬ ‫עלותם של רכיבים משמעותיים מבחינת הוצאות‬
‫(תחזוקת מעליות‪ ,‬תשלום ארנונה צפוי בגין שטחי‬
‫סנקציות ותמריצים לתחזוקה‬ ‫רווחה משותפים‪ ,‬הוצאות חשמל צפויות וכיו"ב) ו‪/‬‬
‫‪6.8.4‬‬ ‫או להציג אומדן של אורך חיי המערכות המרכזיות‬
‫באמצעות הביטוח‬
‫ועלות החלפתן המשוע רת בתום תקופה זו ‪.‬‬
‫בצד העלאת מודעות בקרב דיירים‪ ,‬יש מקום להביא‬
‫להעלאת המודעות להפח תת הסי כונים ועלויות‬ ‫בנו סף‪ ,‬מוצע לב חון אפשרו ת לקביע ת מערכת‬
‫תחזוק ת שב ר בק רב חברו ת ביטוח ‪.‬‬ ‫ניקוד לדירוג מבנים מבחינת עלות תחזוקתם‬
‫(בדומה לניקוד "בנייה י רוקה") כ ך שלקונה‬
‫מומלץ לפעול ליצי רת תמרי ץ מצד חברו ת ביטוח‬ ‫יהיה מידע פשוט וב ר‪-‬השוואה ולמו כר או ליזם‬
‫על ידי הוזל ת פרמיית הביטוח הן ל רכוש הציבו רי‬ ‫תמ ריץ היכול לה וסיף לאט רקטיביות הנכס‪.24‬‬
‫והן לדי רה הפרטי ת בעבו ר ה וכחת תח זוקה נאותה‬
‫כמ רכיב ב קביעת הפרמיה‪.‬‬
‫הטמעת היבטי תחזוקה בשלב העברת‬
‫‪6.8.2‬‬
‫הבנין לדיירים ובתקופת הבדק‬
‫‪ 6.9‬הקמת גוף ציבורי אחראי‬
‫שלב העברת האחריות לבנין מהיזם לדיירים ותקופת‬
‫לתחום תחזוקת מבני מגורים‬ ‫ה בדק הן תקופה קריטי ת בתחום התחזוקה ‪ .‬בשלב‬
‫האחריו ת לנושאי תחזוק ה במב ני מגורים‬ ‫המסי רה צ ריכה להיות מעו רבות של חב רת הניהול‬
‫משותפי ם מתחלקת בין כמה משרדים ויחידות‬ ‫אש ר תנהל את הבנין מ זמן המסי רה ואילך ‪.‬‬
‫ממשלתיות‪ :‬משרד הכלכלה והתעשייה (בעיקר‬
‫ב כל הנוגע למעליות א ך גם בנושאי תקינה‪,‬‬ ‫יש לקבוע כללים להעברה מסודרת של אחריות על הבנין‬
‫מהי זם לדיי רים תו ך חובה למתן הסב רים והדר כה על‬

‫‪ | 24‬החלטת ממשלה מספר ‪ 1403‬מיום ‪ 10.04.2016‬הטילה על שר האנרגיה לבחון את מכלול האמצעים הנדרשים לצורך גיבוש תקנות אשר יקבעו חובת דירוג אנרגטי‬
‫של בנייני מגורים ומש רדים חדשים‪.‬‬

‫‪52‬‬
‫מסקנות והמלצות‬
‫להלן הנושאים המקודמים כיום‪ ,‬כשלב‬
‫ראשון‪ ,‬על ידי משרד הבינוי והשיכון‬
‫והרשות להתחדשות עירונית‪:‬‬
‫הסכם מדף בין בעלי דירות ליזמי פינוי‪-‬‬
‫בינוי‪ :‬הכנת הסכמי מדף לרשות בעלי דירות‬
‫בפרוי קטי פינוי‪-‬בינוי ‪ .‬במסגר ת ההסכם‬
‫תהיה התייחסו ת לנושא מימון התחזוקה‪,‬‬
‫בו ייד רש היז ם לפ רט א ת גוב ה סבסוד‬
‫התחזוקה ואת מ שך תקופ ת הסבסוד‪.‬‬
‫עדכון תקן ‪ :25 21‬עד כון ה תקן כ ך שיחייב‬
‫התייחסות לקרן תחזוקה לדיירים הממשיכים‪.‬‬
‫כיום‪ ,‬התקן מאפשר הכללת מימון עלויות‬
‫התחזוקה לדיירים הממשיכים כחלק‬
‫מהוצאו ת היז ם‪ ,‬אי ך אין לכ ך התייחסות‬
‫מפו רשת כחלק מהפי רוט הנד רש מהשמאי ‪.‬‬
‫מומלץ להקים גוף אשר ירכז את תחום תחזוקת מבני‬
‫הגברת מודעות בקרב בעלי דירות ועובדי‬
‫מוסדות התכנון‪ :‬הפצת ידע בנושא מימון‬
‫תחזוקה באמצעות המינהלות להתחדשות‬
‫גוף זה ידאג לקידום החקיקה וה רגולציה הנד רשת‪,‬‬
‫עירונית המוקמות ברשויות מקומיות רבות‬
‫ואתר האינטרנט של משרד הבינוי והשיכון‪.‬‬
‫מש רד הבינוי והש יכון מקדם שילוב בחוק‬
‫המכ ר ד רישה להצג ת העלו ת החודשית‬
‫השוטפת המוערכת על ידי המוכר וכן‬
‫להצג ת אור ך חיי המערכו ת ה"כבדות"‬
‫ועלו ת החלפ תן (או מחי ר רכישתן)‪.‬‬
‫תכנון מוטה תחזוקה‪ :‬ה כנת תקן יש ראלי‬
‫המנחה מתכננים אודות השיקולים‬
‫והצעדים שיש להביא בחשבון בעת תכנון‬
‫מוטה תחזוקה‪.‬‬
‫‪ | 25‬תקן ‪ 21‬הינו תקן ש מאי הקובע הנחיות מקצועיו ת לשומות מק רקעין ה מבוצעות לצו רך בדיקה שמאי ת כלכלי ת לת כנית פינוי בינוי‪ .‬התקן משמש‬
‫‪53‬‬
‫הס מכת בעלי מ קצוע‪ ,‬ה גבלים עסקיי ם ועוד)‪,‬‬
‫בטחו ן פנים (בכל הנוגע לבטיחו ת אש) ‪ ,‬מינהל‬
‫התכנון (בכל הנוגע להסדרת הנושא בחוק‬
‫ה תכנון והבנייה‪ ,‬בתקנו ת ובאישו ר תכניות)‪,‬‬
‫וכמובן משרד הבינוי והשיכון בהיבטי מדיניות‬
‫התכנון ורגולציית הבנייה בישראל‪ .‬בנוסף‪,‬‬
‫עוסקו ת בנושא ג ם הרשויו ת המקומיות‪ ,‬בין‬
‫השא ר דר ך הסניפים המקומיים של האגודה‬
‫לתרבו ת הדיור‪.‬‬
‫שפע האתג רים ו הבעיות המוצגים ב עבודה זו‪,‬‬
‫התח זית לפיה בעיות אלו י לכו וית רבו בשנים‬
‫הבאות והמורכבות ורב התחומיות של הכלים‬
‫לטיפול בבעיות מעלים את הצורך בריכוז‬
‫ו תיאום הטיפול בנושא על היבטיו השונים ‪.‬‬
‫פירוט ההמלצות‪:‬‬
‫המגורי ם (או לח זק ולהאציל סמכויו ת נוספו ת לגוף‬
‫קיים‪ ,‬למשל " האגודה לתרבו ת הדיור") ‪.‬‬
‫יקדם הד רכות והכשרו ת לעוסקים בתחום‪ ,‬יר כז את‬
‫מנגנוני הביקורת והאכיפה ויפעל להעלאת המודעות‬
‫לנושא תחזוקת מבני מגורים בקרב כל בעלי העניין ‪-‬‬
‫הממשלתיים‪ ,‬המוניציפאליים‪ ,‬גורמים פרטיים ודיירים‪.‬‬
‫השוואה בינלאומית של היבטי תחזוקת מבנים משותפים‬
‫מעל ה כי קש ה למצוא מק רי מבחן הדומי ם למצב הקיים‬
‫בישראל ‪ .‬בתי מגו רים בבניה גבוהה בעולם מיועדים על פי רוב‬
‫לאו כלוסייה בעלת רמ ת הכנסה גבוהה או לגוף המח זיק את כל‬
‫הדירות בבעלותו (דיור ציבורי או השכרה ארוכת טווח פרטית)‪.‬‬
‫הונג קונג היא אחד המקומות היחידי ם שנמצאו במסגר ת עבודה זו‬
‫כבעלת היקף נרח ב של בתי מגורים משותפים גבוהי ם המיועדים‬
‫לאוכלוסייה ברמו ת הכנסה בינונית ואף נמוכה ‪ .‬ממשל ת הונג‬
‫קונג מפעילה מערך ענף של חקיקה‪ ,‬הסברה‪ ,‬סיוע ויעוץ בתחומי‬
‫בתים משותפים ב כלל ותחזוקתם בפרט‪.‬‬
‫בין השא ר לבדיקת היקף הזכויו ת הנד רש בת כנית לפינוי‪-‬בינוי‪.‬‬
 ‫נספחים‬
‫נספח א' ‪ -‬מקורות מידע‬
‫עבודה זו נסמכה על מקו רות מידע מגוונים ש רק מעטים מהם הינם מאמרים או פ רסומים מחקריים ‪ .‬חלק ניכר‬
‫מהמידע בו נעשה שימוש נשען על שיחות ו ראיונות עם גו רמים שונים בשטח‪ ,‬את רי אינט רנט ופ רסומים של‬
‫גופים מקצועיים‪ ,‬ממשלתיים ואף מקורות מסחריים ומידע שיווקי‪ .‬לפיכך‪ ,‬הרשימה שלהלן אינה מהווה רשימה‬
‫ביבליוגרפי ת מסוד רת‪ ,‬אלא מציגה את עיק רי מקורו ת המידע בלבד ‪ .‬במסג רת סקי רת מער כות הבנין נעשה‬
‫בין השא ר שימוש בפ רסומים מסח ריים ושיווקיים מובהקים‪ ,‬המידע המופיע במקורו ת אלו הוצלב ו נבדק עם‬
‫מקורות אח רים ו מכל מקום הינו זמין לכל המעוניין בכ ך באינטרנט ‪.‬‬

‫ראיונות ומפגשים‬ ‫פרסומים‬

‫נציגיות בתים משותפים ‪ -‬נציגים מועדים‪ :‬רח'‬
‫אבטליון‪ ,‬אלעד; רח' יהודה ה מכבי‪ ,‬אשדוד; רח'‬
‫תפו ז‪ ,‬אשדוד; ר ח' דק ר‪ ,‬לוד; רח' האגמי ם‪ ,‬נתניה;‬
‫רח' לבנברג‪ ,‬כפר סבא; רח' עוזי נרקיס‪ ,‬כפר סבא‪.‬‬
‫חברות ניהול ותחזוקה ויועצים ‪ -‬אמי ר רוזנבלום‪,‬‬
‫עידן (ש‪.‬נ ‪.‬י) ניהול ואחזק ת מבנים בע"מ; אסף‬
‫שאער ויניב שקד‪ ,‬נתון ניהול ושיווק נכסים; מיכאל‬
‫פ רצ'יק‪ ,‬שובל ג רופ ניהול בע"מ; חיים מנדלובי ץ‬
‫ודורון רביבי‪ ISS ,‬ישראל; זיו סדבון‪ 100 ,‬אחזקות‬
‫בע"מ; י רון בונה‪ ,‬אורי ת או ר בע"מ; חגי ת נעלי‬
‫יוסף‪ ,‬מתכננת חברתית‪ ; Viaplan ,‬אוהד רייכברג‪,‬‬
‫גיל מסלמן‪.CISCO ,‬‬
‫בעלי תפקידים ברשויות מקומיות ‪ -‬עו"ד נעמ ה‬
‫בן זאב‪ ,‬סמ נכ"ל עז רה וביצרון; גורי נדל ר‪ ,‬סגן‬
‫מה נדס העי ר‪ ,‬עיריית ב ת ים; אדר' תמ ר פוריה‪-‬‬
‫שרביט‪ ,‬מנהלת המחלקה להתחדשות עירונית‪,‬‬
‫עיריית הרצליה; רויטל אזואלוס‪ ,‬עובדת סוציאלית‬
‫קהילתית‪ ,‬עיריית אשדוד; אינג' סימוני מ זרחי‪,‬‬
‫מהנדס ת העי ר‪ ,‬עיריי ת לוד‪.‬‬
‫שולחנות עגולים ‪ -‬במסגרת הכנת העבודה‬
‫ה תקיימו מספ ר מפגשים להצג ת הנושא ול קבלת‬
‫משוב מבעלי עניין שונים‪ :‬ועיד ת עכו לעי רוניות‪,‬‬
‫‪ ;17.11.2015‬כנ ס אי גוד המתכנני ם‪;18.6.2016 ,‬‬
‫שולחן עגול התחדשות עירונית משהב"ש ‪.9.6.2016‬‬
‫מיגדלים כושלים‪ ,‬בעיית התחזוקה ארוכת‬
‫הטווח במגדלי מגורים (‪ - ) 2009‬מחק ר ביו זמת‬
‫מינהל התכנון במשרד הפנים‪ ,‬שנערך על ידי‬
‫פ רופ' רחל אל תרמן במרכ ז לחק ר העי ר והאזו ר‬
‫בטכניון‪ .‬המחקר סוקר את הבעיות בתחזוקת‬
‫ב תים משו תפים גבוהים ביש ראל ו מציג חלופות‬
‫מדיניות עק רוניות לטיפול בבעיות‪.‬‬
‫הנחיות לתכנון הבית המשותף (‪ - ) 2011‬מסמ ך‬
‫הנחיות שה וכן עבו ר אגף אדר יכל ראשי במש רד‬
‫הבינוי והשיכון על ידי משרד פרחי צפריר‬
‫אדריכלי ם בשי תוף גאודע ‪ .‬המסמ ך כולל חומר‬
‫רקע רב בנושא בתים משותפים ומתמקד ב"תכנון‬
‫מותאם יכולת" להתאמת יכולת התשלום של‬
‫הדיי רים העתידיים לעלויות תח זוקה עתידיות ‪.‬‬
‫צעירים לנצח? אתגרי התחזוקה של מבנים‬
‫גבוהים‪ :‬לקראת מדיניות כוללת (‪ - ) 2017‬מחקר‬
‫שנערך המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון בשיתוף‬
‫עי ריית תל ‪-‬אביב ‪ -‬יפו על ידי ד"ר ני ר מועלם ‪.‬‬
‫המחקר בוחן משפטית וארגונית כיצד ניתן לגבש‬
‫מנגנוני תח זוקה עבו ר מבנים גבוהים ומוצגו ת בו‬
‫ד רכים פ רקטיות לשילוב הו ראות תחזוקה ברמה‬
‫המקומית והא רצית‪ ,‬ב תכניות מי תאר ובחקיקה‪.‬‬

‫‪54‬‬
‫נספחים‬

‫נספח ב' ‪ -‬הוצאות תחזוקת מ בנה‬

‫מפורטי ם להלן נתונים ל גבי מ רכיבי עלויות תח זוקה וניהול מבנים‪ ,‬תו ך התייחסו ת למספ ר סוגי מבנים לפי‬
‫גובהם ולפי שנת הקמתם‪ .‬הנתונים מבוססים על בדיקות מול חברות ניהול ותחזוקה‪ ,‬נותני שירותים למערכות‬
‫השונו ת ו כן מניתו ח הוצאו ת של מבני ם ספציפיים ‪ .‬כמפו רט בהערו ת לטבל ה‪ ,‬הנתוני ם משקפי ם תמונ ה ממוצעת‬
‫ו מכלילה ויש להתיי חס בעיק ר למגמות עליהם הם מצביעים‪.‬‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫מאפייני הבניין‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬
‫‪1960‬‬ ‫‪1990‬‬ ‫‪1990‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫‪2010‬‬ ‫שנת הקמה‬
‫‪4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪4‬‬ ‫‪8‬‬ ‫‪12‬‬ ‫‪15‬‬ ‫‪20‬‬ ‫‪30‬‬ ‫קומות‬
‫‪16‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪48‬‬ ‫‪16‬‬ ‫‪32‬‬ ‫‪54‬‬ ‫‪68‬‬ ‫‪90‬‬ ‫‪135‬‬ ‫דירות‬
‫‪-‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪-‬‬ ‫‪1‬‬ ‫‪2‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪3‬‬ ‫‪4‬‬ ‫מעליות‬
‫חשמלית חשמלית‬ ‫‪MRL‬‬ ‫‪MRL‬‬ ‫‪MRL‬‬ ‫‪MRL‬‬ ‫‪MRL‬‬ ‫סוג מעלית‬
‫עילית‬ ‫עילית‬ ‫עילית‬ ‫תת"ק תת"ק חלקית עילית‬ ‫תת"ק‬ ‫תת"ק‬ ‫תת"ק‬ ‫חניה‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫מרכיבי עלות‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬
‫אחזקת מעליות‬
‫שירות מעליות‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪7,680‬‬ ‫‪₪15,360‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪14,400 ₪31,200 ₪48,600 ₪52,200‬‬ ‫‪₪72,000‬‬ ‫ללא חלפים‬
‫אספקת חומרים‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪5,376‬‬ ‫‪₪10,752‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪10,080 ₪21,840 ₪34,020 ₪36,540 ₪50,400‬‬ ‫וחלפים‬
‫בודק מוסמך‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪2,000‬‬ ‫מעליות‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪2,400‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪2,400‬‬ ‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪4,800‬‬ ‫יועץ מעליות‬

‫אחזקת מערכות חשמל‬

‫סריקה טרמוגרפית‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪480‬‬ ‫‪₪800‬‬ ‫‪₪1,120‬‬ ‫‪₪1,120‬‬ ‫‪₪1,600‬‬ ‫‪₪1,600‬‬ ‫שנתית ללוחות‬
‫חשמל‬
‫ביקורת בודק מוסמך‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪120‬‬ ‫‪₪160‬‬ ‫‪₪120‬‬ ‫‪₪200‬‬ ‫‪₪280‬‬ ‫‪₪280‬‬ ‫‪₪400‬‬ ‫ללוחות חשמל פרוס ‪₪400‬‬
‫לחמש שנים‬

‫גנרטור סולר ‪₪5,850‬‬ ‫שירות‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪3,850‬‬ ‫‪₪4,850‬‬ ‫‪₪5,850‬‬ ‫‪₪5,850‬‬ ‫חירום ‪ +‬מילוי‬
‫לוחות חשמל ‪+‬‬
‫‪₪960‬‬ ‫‪₪1,386‬‬ ‫‪₪1,674‬‬ ‫‪₪3,660‬‬ ‫‪₪4,620‬‬ ‫‪₪5,580‬‬ ‫‪₪6,300‬‬ ‫‪₪7,500‬‬ ‫מעגלי כוח ותאורה ‪₪9,900 -‬‬
‫חומרים וחלפים‬
‫אחזקת מערכות מיזוג ואיוורור‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪900‬‬ ‫‪₪1,350‬‬ ‫‪₪2,250‬‬ ‫‪₪2,250‬‬ ‫‪₪2,250‬‬ ‫מזגנים מפוצלים‬

‫‪55‬‬
 ‫נספחים‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫מרכיבי עלות‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪672‬‬ ‫‪₪1,134‬‬ ‫‪₪1,418‬‬ ‫‪₪1,890‬‬ ‫‪₪2,835‬‬ ‫אוורור חניון‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫מפוחי עשן ‪ -‬אחזקה ‪₪1,300‬‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪2,000‬‬ ‫‪₪2,000‬‬ ‫‪₪2,000‬‬ ‫‪₪2,000‬‬ ‫מפוחי עשן ‪ -‬בודק‬
‫אחזקת מערכות כיבוי אש‬
‫מערכת‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪680‬‬ ‫‪₪1,020‬‬ ‫‪₪1,275‬‬ ‫‪₪1,700‬‬ ‫‪₪2,550‬‬ ‫ספרינקלרים‬
‫מאגר מים‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪5,000‬‬ ‫‪₪5,000‬‬ ‫‪₪5,000‬‬ ‫‪₪5,000‬‬ ‫‪₪5,000‬‬ ‫ומשאבות‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪300‬‬ ‫‪₪420‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪300‬‬ ‫‪₪420‬‬ ‫‪₪510‬‬ ‫‪₪660‬‬ ‫‪₪960‬‬ ‫ארונות כיבוי אש‬
‫ומטפים‬
‫אחזקת מערכות מנ"מ (מתח נמוך מאד)‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫‪₪1,300‬‬ ‫מערכת גילוי אש‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪2,500‬‬ ‫‪₪2,500‬‬ ‫‪₪2,500‬‬ ‫‪₪2,500‬‬ ‫‪₪2,500‬‬ ‫ביקורת אינטגרציה‬
‫מערכת גלאי ‪CO‬‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪403‬‬ ‫‪₪680‬‬ ‫‪₪851‬‬ ‫‪₪1,134‬‬ ‫‪₪1,701‬‬ ‫חניונים‬
‫מערכת מצלמות ‪+‬‬
‫‪₪350‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪350‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫‪₪950‬‬ ‫אינטרקום ‪ +‬קודנים‬
‫אחזקת מבנה ובינוי כללי‬
‫דחסנית זבל ושוט‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪4,200‬‬ ‫‪₪4,200‬‬ ‫‪₪4,200‬‬ ‫‪₪4,200‬‬ ‫אשפה‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫‪₪1,500‬‬ ‫מאגר מי שתיה‬
‫מערכת ניקוז‬
‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪1,100‬‬ ‫‪₪1,450‬‬ ‫‪₪1,450‬‬ ‫‪₪1,450‬‬ ‫‪₪1,450‬‬ ‫חניונים ‪ +‬בורות‬
‫ביוב‬
‫אספקה טכנית ‪-‬‬
‫‪₪960‬‬ ‫‪₪1,386‬‬ ‫‪₪1,674‬‬ ‫‪₪3,660‬‬ ‫‪₪4,620‬‬ ‫‪₪5,580‬‬ ‫‪₪6,300‬‬ ‫‪₪7,500‬‬ ‫‪₪9,900‬‬ ‫חומרי בניה כלים‬
‫ופרזול‬
‫חשמל ומים‬

‫‪₪3,000‬‬ ‫‪₪6,000‬‬ ‫‪₪15,000‬‬ ‫‪₪6,000‬‬ ‫‪₪18,000 ₪46,800 ₪49,200 ₪51,840 ₪67,200‬‬ ‫חשבון חשמל‬
‫חשבון מים ואגרת‬
‫‪₪600‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪3,000‬‬ ‫‪₪1,200‬‬ ‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪9,360‬‬ ‫‪₪9,840‬‬ ‫‪₪10,368 ₪13,440‬‬ ‫ביוב‬
‫שירותים כלליים ‪ -‬ניקיון ‪ /‬גינון ‪ /‬הדברה‬
‫ניקיון שטחים‬
‫‪₪6,000‬‬ ‫‪₪18,000 ₪24,000 ₪12,000 ₪24,000 ₪48,000 ₪84,000 ₪90,000 ₪102,000‬‬ ‫משותפים‬
‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪12,000 ₪12,000‬‬ ‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪12,000 ₪24,000 ₪24,000 ₪24,000 ₪24,000‬‬ ‫שרותי גינון‬

‫‪₪-‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫‪₪1,000‬‬ ‫שרותי הדברה‬
‫ביטוחים‬
‫‪₪5,248‬‬ ‫‪₪10,496 ₪15,744‬‬ ‫‪₪5,248‬‬ ‫‪₪10,496 ₪17,712 ₪22,140 ₪29,520 ₪44,280‬‬ ‫ביטוח‬

‫‪₪21,918‬‬ ‫‪₪68,294 ₪107,834 ₪36,818 ₪124,171 ₪245,526 ₪324,253 ₪351,252 ₪439,266‬‬ ‫סה"כ עלויות‬
‫אחזקה‬

‫‪56‬‬
‫נספחים‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫מרכיבי עלות‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬
‫מנהלות‬

‫‪20%‬ניהול וכוח ‪₪24,834 ₪49,105 ₪64,851 ₪70,250 ₪87,853‬‬

‫הוצאות‬
‫‪₪13,659 ₪21,567‬‬ ‫‪₪7,364‬‬ ‫אדם‬
‫רווח חברת ניהול‬
‫‪₪8,195‬‬ ‫‪₪12,940‬‬ ‫‪₪4,418‬‬ ‫‪₪14,901 ₪29,463 ₪38,910 ₪42,150 ₪52,712‬‬ ‫‪10%‬‬
‫כל העלויות כוללות מע"מ‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫קיבוץ עלויות‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫שנתי לבניין‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪14,756 ₪29,512‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪26,180 ₪56,440 ₪87,720 ₪93,840 ₪129,200‬‬ ‫מעליות‬
‫‪₪3,470‬‬ ‫‪₪5,342‬‬ ‫‪₪7,578‬‬ ‫‪₪8,770‬‬ ‫‪₪29,395 ₪42,214 ₪46,353 ₪50,684 ₪58,146‬‬ ‫מערכות‬
‫‪₪9,600‬‬ ‫‪₪30,500 ₪37,000 ₪15,600 ₪36,500 ₪73,000 ₪109,000 ₪115,000 ₪127,000‬‬ ‫נקיון וגינון‬
‫‪₪5,248‬‬ ‫‪₪10,496 ₪15,744‬‬ ‫‪₪5,248‬‬ ‫‪₪10,496 ₪17,712 ₪22,140 ₪29,520 ₪44,280‬‬ ‫ביטוח‬
‫‪₪3,600‬‬ ‫‪₪7,200‬‬ ‫‪₪18,000‬‬ ‫‪₪7,200‬‬ ‫‪₪21,600 ₪56,160 ₪59,040 ₪62,208 ₪80,640‬‬ ‫חשמל ומים‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪21,854 ₪34,507 ₪11,782 ₪39,735 ₪78,568 ₪103,761 ₪112,401 ₪140,565‬‬ ‫נהול וכלליות‬

‫מעוגלשנתית ‪₪20,000 ₪90,000 ₪140,000 ₪50,000 ₪160,000 ₪320,000 ₪430,000 ₪460,000 ₪580,000‬‬
‫סה"כ עלות‬
‫לבניין‬

‫‪ 4‬קומות‬ ‫‪ 4‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫‪ 30‬קומות ‪ 20‬קומות ‪ 15‬קומות ‪ 12‬קומות ‪ 8‬קומות‬ ‫קיבוץ עלויות‬
‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫ישן‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חדש‬ ‫חודשי לדייר‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪38‬‬ ‫‪₪51‬‬ ‫‪₪-‬‬ ‫‪₪68‬‬ ‫‪₪87‬‬ ‫‪₪108‬‬ ‫‪₪87‬‬ ‫‪₪80‬‬ ‫מעליות‬
‫‪₪18‬‬ ‫‪₪14‬‬ ‫‪₪13‬‬ ‫‪₪46‬‬ ‫‪₪77‬‬ ‫‪₪65‬‬ ‫‪₪57‬‬ ‫‪₪47‬‬ ‫‪₪36‬‬ ‫מערכות‬
‫‪₪50‬‬ ‫‪₪79‬‬ ‫‪₪64‬‬ ‫‪₪81‬‬ ‫‪₪95‬‬ ‫‪₪113‬‬ ‫‪₪135‬‬ ‫‪₪106‬‬ ‫‪₪78‬‬ ‫נקיון וגינון‬
‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫‪₪27‬‬ ‫ביטוח‬
‫‪₪19‬‬ ‫‪₪19‬‬ ‫‪₪31‬‬ ‫‪₪38‬‬ ‫‪₪56‬‬ ‫‪₪87‬‬ ‫‪₪73‬‬ ‫‪₪58‬‬ ‫‪₪50‬‬ ‫חשמל ומים‬
‫‪₪-‬‬ ‫‪₪57‬‬ ‫‪₪60‬‬ ‫‪₪61‬‬ ‫‪₪103‬‬ ‫‪₪121‬‬ ‫‪₪128‬‬ ‫‪₪104‬‬ ‫‪₪87‬‬ ‫נהול וכלליות‬
‫סה"כ עלות חודשית‬
‫‪₪110‬‬ ‫‪₪230‬‬ ‫‪₪250‬‬ ‫‪₪250‬‬ ‫‪₪430‬‬ ‫‪₪500‬‬ ‫‪₪530‬‬ ‫‪₪430‬‬ ‫‪₪360‬‬ ‫ליח"ד מעוגל‬
‫הערכת ממוצע‬
‫‪₪100‬‬ ‫‪₪180‬‬ ‫‪₪200‬‬ ‫‪₪250‬‬ ‫‪₪320‬‬ ‫‪₪400‬‬ ‫‪₪450‬‬ ‫‪₪450‬‬ ‫‪₪450‬‬ ‫עלות בפועל‬

‫הערות לטבלה‪:‬‬
‫‪ .1‬הנתונים מציגים א ת מירב המע רכות המק ובלות ב מבנים‪ ,‬בפועל לא כל המע רכות מו תקנות ב הכרח בבנין‪ .‬מנגד קימות‬
‫מערכו ת נוספו ת שאינן חלק מהסטנד רט המקובל ואינן מפורטות בטבלה (למשל מכפילי חניה)‪.‬‬
‫‪ .2‬הנתוני ם אינם כוללים הפרשו ת לק רן תח זוקה אר וכת טווח‪ ,‬להחלפת מערכו ת או להוצאו ת בלתי צפויו ת מראש ‪.‬‬
‫‪ .3‬בחלק מהנ תונים נתגלו פע רים משמעותיים בין דיווחי המקורות השונים ‪ .‬פערי ם אלו אינם מצביעים להער כתנו בהכ רח‬
‫על בעיה במקורו ת הנתונים אלא על פע רים הקיימים בפועל בענף ‪ .‬הנתונים המופיעים בטבלה הינם שקלול של מקו רות‬
‫הנתונים השונים‪.‬‬
‫‪ .4‬כל המחי רים כוללים מע"מ‪.‬‬

‫‪57‬‬
 ‫נספחים‬

‫נ ספח ג' ‪ -‬מערכות טכניות‬

‫בטבלה שלהלן מפו רטים פ רטים ל גבי התחזוקה הנדרש ת ל רכיבי מערכו ת עיק ריות בבנין וכן הע רכה לגבי‬
‫עלות תחזוק תם ואור ך חייהם‪:26‬‬

‫תדירות לפי‬
‫אורך חיים‬ ‫עלות תחזוקה‬ ‫מבצע‬ ‫אופן תחזוקה‬ ‫רכיבי המערכת‬
‫תקן‬
‫חלק מדמי‬ ‫בדיקת צנרת גלויה‪+‬‬
‫אב הבית‬ ‫אחת לשנה‬
‫ניהול‬ ‫סמויה‬
‫בדיקת צנרת פלדה‬ ‫צנרת ואביזרי‬
‫תלוי בסוג הצנרת של‬ ‫גלויה‪ +‬סמויה‪ -‬על פי‬ ‫צנרת‪:‬‬
‫הבנין‪ ,‬היום משתמשים‬ ‫דוגם ממשרד‬ ‫אחת ל‪5-‬‬ ‫תקנות בריאות העם‬ ‫‪ .1‬הספקה‬
‫לרוב בצנרת פלסטית‬ ‫הבריאות‬ ‫שנים‬ ‫(איכותם התברואתית‬ ‫‪ .2‬דלוחים‬
‫שלה אורח חיים ארוך‬ ‫של מי השתייה) ת"י‬ ‫‪ .3‬צואים‬
‫מאורח חיים של המבנה‬ ‫‪1205‬‬ ‫‪ .4‬איוור‬
‫עצמו‪.‬‬ ‫‪ .5‬גשמות‬
‫שקיעת קרקע מסביב‬
‫אינסטלטור‬ ‫אחת לשנה‪-‬‬
‫‪300-500‬‬ ‫לצנרת ובידוד תרמי‪,‬‬
‫מוסמך‬ ‫שנתיים‬ ‫בדיקת לחץ‬
‫בדיקה חזותית של פנים‬
‫חלק מדמי‬
‫במידה ואכן יבצעו את‬ ‫אחת ל‪ 3-‬חוד' אב הבית‬ ‫תאי הבקרה ומכסה תא‬
‫ניהול‬
‫הבדיקות‪ ,‬אורך חיים‬ ‫הבקרה‬ ‫רכיבי ביוב‬
‫של תא בקרה הינו ארוך‬ ‫בדיקה שנתית‬ ‫ותיעול‬
‫מאורח החיים של הבנין‪.‬‬ ‫חלק מדמי‬ ‫או לפי פניות אב הבית‬ ‫בדיקת סתימות‬
‫ניהול‬ ‫של דיירים‬
‫בדיקה ויזואלית‪ ,‬פיזית‪,‬‬
‫‪ 1.5%‬מעלות‬ ‫חשמלית ותרמית‬
‫המערכת בין‬ ‫איש תחזוקה‬
‫אורך החיים של מערכת‬ ‫של המערכת על כל‬
‫‪2,000 1,500-‬‬ ‫מומחה‬
‫סולארית אמינה הינה‬ ‫אחת לשנה‬ ‫מרכיביה‪ ,‬במידת הצורך‬ ‫מערכת סולארית‬
‫‪ ₪‬שנתי‪,‬‬ ‫למערכות‬
‫בין ‪ 25‬ל‪ 30-‬שנה‪.‬‬ ‫מתבצעים התיקונים‬
‫חל על כל‬ ‫חשמל‬ ‫הנדרשים ו‪/‬או טיפול‬
‫הדיירים‪.‬‬ ‫למניעת נזקים עתידיים‬
‫ביצוע ניקוי וחיטוי‬
‫איש תחזוקה‬ ‫מאגרי מים – מי שתייה‬
‫מומחה‬
‫‪1400-2000‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫ומי כיבוי אש ומתן‬
‫למערכות מי‬ ‫אישורים שנתיים לפי‬
‫כחלק משלד הבנין‪.‬‬ ‫שתיה‬ ‫דרישות משרד התמ"ת‬ ‫מאגרי מים‬
‫לא תבוצע החלפה‬
‫איש תחזוקה‬
‫מומחה‬
‫‪600-650‬‬ ‫חצי שנתי‬ ‫בדיקה בקטריאלית‬
‫למערכות מי‬
‫שתיה‬
‫חלק מדמי‬ ‫אב הבית‬ ‫שוטף‬ ‫ניקוי וחיטוי המערכת‬
‫ניהול‬
‫איש תחזוקה‬ ‫מערכת אשפה‪-‬‬
‫‪ 1500‬לקריאה‬ ‫לפי קריאה‬ ‫פתיחת סתימות‬
‫מומחה‬ ‫שוט אשפה‬
‫חלק מדמי‬ ‫בדיקות איטום למניעת‬
‫אב הבית‬ ‫שוטף‬
‫ניהול‬ ‫דליפת וריחות‬

‫‪ | 26‬נמצאות בה כנה תקנות הרשו ת הא רצית ל כבאות והצלה המשנו ת הנחיו ת תח זוקה של אמצעי בטיחות אש והצלה‪.‬‬

‫‪58‬‬
‫נספחים‬

‫תדירות לפי‬
‫אורך חיים‬ ‫עלות תחזוקה‬ ‫מבצע‬ ‫אופן תחזוקה‬ ‫רכיבי המערכת‬
‫תקן‬
‫טיפולים מכניים כגון‪:‬‬
‫שימון‪ ,‬חיזוק ברגים‪,‬‬
‫חלק מדמי‬ ‫אב הבית‬ ‫חודשי‬ ‫ניקוז מים‪ ,‬תיקוני צבע‪,‬‬
‫ניהול‬ ‫ניקוי כללי וטיפולים‬
‫במערכת ההידראולית‬
‫חלק מדמי‬
‫אב הבית‬ ‫חצי שנתי‬ ‫ניקוי צלעות הקירור‬
‫ניהול‬
‫כ‪ 30-‬שנים להחלפת‬ ‫חלק מדמי‬ ‫אב הבית‬ ‫אחת לשנה‬ ‫ניקוי פנים מכל האשפה‬
‫כל המערכת בגלל בלאי‬ ‫ניהול‬ ‫דחסן‬
‫חומר הפלדה‪.‬‬
‫כלל העבודות‬
‫יבוצעו על‬
‫ידי חברה‬ ‫בעל מקצוע‬
‫מוסמכת‬ ‫שהוסמך על‬ ‫בדיקת מערכת השמן‬
‫כחלק‬ ‫חצי שנתי‬
‫ידי היצרן‪/‬‬ ‫ההידראולי‬
‫מהתחזוקה‪,‬‬ ‫ספק‬
‫עלות שנתית‬
‫‪4,000-5,000‬‬
‫‪.₪‬‬
‫בדיקת מים במצנן‬
‫קירור‪ ,‬שמן במדיד‬
‫בעל מקצוע‬ ‫שמן‪ ,‬כמות הסולר‪,‬‬
‫במידה ואכן נקנה‬ ‫‪1500-2000‬‬ ‫שהוסמך על‬ ‫בדיקת נזילות‪ ,‬היעדר‬
‫גנרטור איכותי הוא יכול‬ ‫לבדיקה‬ ‫חצי שנתי‬ ‫גנרטור חירום‬
‫ידי היצרן‪/‬‬ ‫חפצים זרים‪ ,‬בדיקת‬
‫להחזיק גם ‪ 50‬שנה‪.‬‬ ‫כוללת‬ ‫ספק‬ ‫מים במצברים‪ ,‬ניקיון‬
‫קוטביים של המצברים‬
‫ומתיחת חגורות מנוע‬
‫חלק מדמי‬ ‫בדיקה חזותית של‬
‫אב הבית‬ ‫אחת לשנה‬
‫מאחר והשימוש במערכת‬ ‫ניהול‬ ‫שלמות מערכת ההגנה‬
‫הנ"ל הינה במקרים‬ ‫בעל מקצוע‬ ‫בדיקה מכנית‪ ,‬בדיקת‬
‫נדירים‪ ,‬לרוב לא נותנים‬ ‫שהוסמך על‬ ‫רציפות חשמלית‪,‬‬
‫לה חשיבות ועל כן היא‬ ‫‪600-650‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫כולא ברקים‬
‫ידי היצרן‪/‬‬ ‫מדידות התנגדות‬
‫מוזנחת וכעבור כמה‬ ‫ספק‬ ‫מערכת הארקה וכדומה‬
‫שנים כבר לא מתאימה‬
‫לשימוש‬ ‫מעבדה‬ ‫אחת ל‪5-‬‬ ‫בדיקה מעבדה מאושרת‬
‫‪600‬‬ ‫מאשרת‬ ‫שנים‬ ‫על פי ת"י ‪1173‬‬
‫חלק מדמי‬ ‫אב הבית‬ ‫אחת לשנה‬ ‫בדיקה חזותית‬
‫ניהול‬
‫טיפול נכון ומוצר איכותי‬ ‫בעל מקצוע‬ ‫מערכת אוורור‬
‫יחזיק מעל ‪ 30‬שנים‬ ‫בדיקת מפוחי האוויר‬ ‫בחניון‬
‫שהוסמך על‬
‫‪300-350‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫כולל המסנן‪ ,‬ספיקה‬
‫ידי היצרן‪/‬‬ ‫ולחצים‬
‫ספק‬

‫‪59‬‬
 ‫נספחים‬

‫תדירות לפי‬
‫אורך חיים‬ ‫עלות תחזוקה‬ ‫מבצע‬ ‫אופן תחזוקה‬ ‫רכיבי המערכת‬
‫תקן‬
‫תחזוקה שוטפת הכוללת‬
‫חלק מדמי‬ ‫אב הבית‬ ‫שוטפת‬ ‫בדיקה של שלמות‬
‫ניהול‬ ‫המתזים‪ ,‬ניקיון‬
‫תחזוקת משאבות‬
‫בעל תעודת‬ ‫ספרינקלרים לשאיבה‬
‫הסמכה ממכון ‪2000-3000‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫או דחיפת מים למאגרים‬
‫תלוי ברמת התחזוקה‬ ‫ספרינקלרים‬
‫התקנים?‬ ‫המשמשים לטובת‬
‫השוטפת והשימוש‬ ‫לכיבוי אש‬
‫מערכות כיבוי האש‬
‫בדיקה שנתית לתקינות‬
‫בעל תעודת‬ ‫המערכת הכוללת‬
‫הסמכה ממכון ‪900-1500‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫אינטגרציה בין מערכת‬
‫התקנים?‬ ‫ספרינקלרים למערכת‬
‫החשמל‬
‫חלק מדמי‬ ‫תחזוקת עמדות כיבוי‬
‫אב הבית‬ ‫שוטפת‬
‫ניהול‬ ‫אש לשריפות‬
‫בעל תעודת‬ ‫בדיקה ומתן אישור שנ תי‬ ‫מערכת כיבוי‬
‫הסמכה ממכון ‪1500-3000‬‬ ‫אחת לשנה‬ ‫למטפים‪ ,‬זרנוקים‪ ,‬צינו ר‬ ‫וגילוי אש‪,‬‬
‫‪ 10‬שנים מיום ייצור‬ ‫התקנים?‬ ‫בגלגל ת לכיבוי ו הספקת‬ ‫מערכת פינוי‬
‫וחלפים לעמדות‬ ‫שחרור עשן‪,‬‬
‫איתור ופתרון תקלות‬ ‫מערכות על‪/‬תת‬
‫בעל תעודת‬ ‫לחץ‪ ,‬דלת אש‬
‫במערכת גילוי עשן‪,‬‬
‫הסמכה ממכון לפי הצורך‬ ‫אחת לשנה‬ ‫ניקוי גלאי עשן‪ ,‬בדיקות‬
‫התקנים?‬ ‫אינטגרציה‬
‫מעלית‪MRL-‬‬
‫‪160-200‬‬ ‫טיפול חודשי הכולל‬
‫‪ ₪‬לקומה‪,‬‬ ‫חברת שירות‬ ‫חודשי‬ ‫בדיקת פעמון האזעקה‪,‬‬
‫מעלית‬ ‫המאוורר‪ ,‬התאורה וכד'‬
‫רגילה‪80-90 -‬‬
‫‪ ₪‬לקומה‬
‫כמו כן ישנו תשלום בגין‬
‫ביטוח על המעלית‪+‬‬
‫חלפים (במידה ואכן‬
‫מחליטים לתוספת‬
‫ביטוח מחברת‬ ‫אחת לשנה‬ ‫תשלום) של מינ' ‪1500‬‬
‫המעליות‬
‫במהלך כל תקופת הבנין‬ ‫‪ *₪‬מקדם ‪ 1.6‬למעלית‬
‫לא יחליפו את המעלית‬ ‫בחודש‪ ,‬כך שקריאות‬ ‫מעליות‬
‫השרות יהיו כחלק‬
‫מעלות הביטוח‬
‫בדיקה תקופתית של‬
‫המעלית הכוללת‬
‫בודק מוסמך‬
‫‪220-300‬‬ ‫חצי שנתי‬ ‫בדיקה של חדר מכונות‬
‫למעליות‬ ‫המעלית‪ .‬בדיקה זו הינה‬
‫חובה על פי חוק‬
‫בדיקה חזו תית של‬
‫חלק מדמי‬ ‫תקינות האביז רים‬
‫אב הבית‬ ‫חודשי‬
‫ניהול‬ ‫הגלויים (רצפה‪ ,‬תק רה‪,‬‬
‫תאורה‪ ,‬לוח לחיצים וכד')‬
‫בצד הצהרות יצרנים‬ ‫בודק למוסמך תלוי במספר‬ ‫בדיקה תקופתית מדי ‪14‬‬
‫חצי שנתי‬
‫לקלות תפעול‪ ,‬מיעוט‬ ‫למתקני הרמה המכפילים‬ ‫חודשים‬
‫תקלות ואורך חיים של‬
‫עשרות שנים‪ ,‬בפועל‬ ‫‪₪ 30-80‬‬ ‫מכפילי חניה‬
‫קיימות תלונות על‬ ‫למתקן‬
‫תקלות רבות ועל צורך‬ ‫חברת שירות‬ ‫חודשי‬ ‫תחזוקה שוטפת‬
‫לחודש ללא‬
‫בהחלפה תכופה של‬ ‫חלפים‬
‫רכיבים‬

‫‪60‬‬
‫נספחים‬

‫התחדשות של מרקמים עירוניים ותיקים מאפיינת גם‬
‫אותן‪ .‬מגמות אלו מובילות להתרחבות צורת החזקה‬
‫של בעלו ת משותפ ת ב מבני מגו רים ו מביאה לצור ך‬
‫של מדינות אלו להתערב באופן פעיל יותר באסדרת‬
‫ובהסד רת תחזוקתם השוטפ ת של ב תים משותפים ‪.‬‬
‫הינה במודלי בעלות הדומים לבית המשותף בישראל‪.27‬‬
‫הדוגמאות בסקירה זו נוגעות בעיקר למדיניות‬
‫מערביו ת‪ ,‬אש ר נד רשו לפת ח ולעד כן א ת המסגרו ת‬
‫הרגולטוריות ומערכות תומכות אחרות כמו‬
‫התארגנויו ת וולונטריו ת ומערכו ת סיוע ויעוץ כמענה‬
‫לגידול בהיקף תופעת הבתים המשותפים בהן‪.‬‬
‫הסקירה מביאה דוגמאות גם מהונג קונג‪ ,‬אשר נמצאה‬
‫רלוונטית להשוואה וכן מ מספר א רצות באמריקה‬
‫הלטינית‪ ,‬אש ר גם בהן ב תי מגו רים משותפים הינה‬
‫תופעה נפוצה‪ ,‬אם כדרך מגורים לאוכלוסיה ברמות‬
‫הכנסה בינוניו ת ואם כפת רונות דיור לאוכלוסיה‬
‫המתגוררת בבניה לא פורמאלית ‪.‬‬
‫של העברת הבעלות על דיור מבעלות ציבורית‬
‫יש לציין כי קיימות מדינות מערביות בהן מודל‬
‫הבתים המשו תפים אינו נפוץ ‪ -‬למשל הול נד‪ ,‬חלק‬
‫ממדינות סקנדינביה ובריטניה‪ .‬במדינות סקנדינביה‬
‫נפו ץ יות ר מודל קואופ רטיבי הדיו ר‪ ,‬בהול נד דיו ר‬
‫ציבורי ובבריטניה חכירת דירות (‪ .)Leasehold‬ע ם‬
‫זאת‪ ,‬העדרו של מודל בתים משותפים לא מעיד על‬
‫העד רה של רגולציה לנושא תח זוקתם‪ ,‬אלא על כ ך‬
‫שרגולציה זו פשוטה יו תר שכן האח ריות לתח זוקה‬
‫הינה על פי רוב של בעלים אחד‪ .‬בבריטניה‪ ,‬בה‬
‫נעש תה בשנת ‪ 2002‬רפו רמה במסג רתה התאפש רה‬
‫צורת בעלות של בית משותף (‪Commonhold and‬‬
‫‪ )Leasehold Reform Act 2002‬ליוותה את הרפורמה‬
‫חקיקה הנוגעת לתחזוקה ולהקמת קרן ארוכת טווח‬
‫לה מחויבים כל בעלי הדירות‪.‬‬
‫מקו ר נ וסף להשוואה הנו מסמ ך שפו רסם על ידי‬
‫הועדה הכלכלית האירופאית של האו"ם (‪Economic‬‬
‫‪ .)Commission for Europe, 2003‬המסמ ך מגדי ר‬
‫קוים מנחים לעיגון ולהסדרת הבעלות על דיור בבתים‬
‫משו תפים בא רצות במעבר ‪ .‬מסמ ך הקווים המנחים‬
‫נ ספח ד' ‪ -‬סקי רה בינלאומית‬
‫סקי רה זו מציגה דוגמאו ת לאופן שבו מתמ ודדות‬
‫מדינות וע רים בעולם עם אסדר ת התח זוקה בב תי‬
‫מגורים משותפים בבניה רוויה‪ .‬ההתמקדות בסקירה‬
‫עם זאת‪ ,‬קיים קושי בביצוע סקירה בינלאומית אשר‬
‫תאפשר להניב תובנו ת עבו ר שוק הדיור ביש ראל‬
‫בשל מאפייניה הייחודיים של ישראל‪ .‬בישראל‪,‬‬
‫ב תים משותפי ם ובכלל זה בתים משותפים בבנייה‬
‫רבת קומות הינם מודל נפוץ לאוכלוסיה ברמות‬
‫הכ נסה מגוונות ‪ .‬לעומת זאת‪ ,‬במדינות רבו ת מודל‬
‫של בתים משותפים בבנייה רבת קומות מכוון בדרך‬
‫כלל לאוכל וסייה ב רמות הכ נסה גבוהות‪.28‬‬
‫יוצאו ת דופ ן בהקש ר זה הן מדינות מזרח ומרכז‬
‫אירופ ה העוברו ת בשני ם האחרונו ת תהלי ך מאסי בי‬
‫לבעלות פ רטית ובמ קביל האצל ת ס מכויות בנוגע‬
‫לשוק הדיור מהמדינה לרשויות המוניציפליות‪.‬‬
‫תהליכים אלה יצרו פער ביכולת של בעלי הבתים וכן‬
‫ה רשויות המקומיות להתמודד עם עלויות התחזוקה‬
‫של ה מבנים ומע רך התשתיו ת הנלווה להם ‪ .‬מכיוון‬
‫שמדוב ר במע רכת אסד רה חדשה ומתפתח ת‪ ,‬קשה‬
‫ללמוד מהניסיון הקיים בערים אלו בפועל אולם ניתן‬
‫ללמוד מתהליך בניי ת המע רכות הרגולטוריו ת בהן ‪.‬‬
‫יוצאו ת דופן נוספו ת הי נן מספ ר מדינו ת במזר ח אסיה‬
‫המאופיינו ת באורבני זציה מהירה‪ ,‬גידול אוכל וסייה‬
‫וגידול בהיקף מעמד הביניים‪ .‬שילוב מאפיינים אל ו‬
‫יחד עם מחסור בקרקע או ערכי קרקע גבוהים‪ ,‬מביא‬
‫לבנייה גבוהה כפתרון מגורים נפוץ לאוכלוסיות‬
‫ברמו ת הכ נסה בינוניו ת ואף נמוכות ‪.‬‬
‫בצד מדינות אלו‪ ,‬ניתן להצביע על שינויים גם‬
‫ב מ ד י נ ו ת ו א ז ו ר י ם ב מ ער ב א י ר ו פ ה ‪ ,‬צ פ ו ן א מ ר י ק ה‪,‬‬
‫א וס טר ל יה ונ י ו‪-‬ז י לנ ד ‪ .‬ל מר ות שמ ד ינ ות א ל ו א ינ ן‬
‫מאופיינות בגידול אוכלוסיה משמעותי‪ ,‬המגמות‬
‫הגלובאליו ת של ההגי רה לערים מרכ זיות ותהל יכי‬

‫‪ | 27‬מודל בעלות דומה ל"בתים משותפים" קיים ברבות ממדינות העולם תחת שמות שונים‪ :‬בארה"ב וברוב פרובינציות קנדה ‪ , Condominium -‬בניו זילנד ‪-‬‬
‫‪ , Unit Title‬באוסט רליה ‪ , Strata Title -‬באיטליה ‪. Condominio -‬‬
‫‪ | 28‬רחל אלת רמן מצביעה על קושי דומה במציא ת התיי חסות של ספרו ת אקדמית בינלאומי ת לתחום (מגדלים כושלים ‪.)2009‬‬

‫‪61‬‬
 ‫נספחים‬

‫הקווים המנחים של האו"ם ממליצי ם כי מערכת‬ ‫(להלן “הקווים המנחים של האו"ם" או “הקווים‬
‫החקיקה הלאומית תתיי חס באופן ספציפי לנושא‬ ‫המנחים") מתייחס להיבטים המרכזיים הנדרשים‬
‫הבעלות בבתים משותפים‪ ,‬זאת בצד חקיקה העוסקת‬ ‫לקבל מענה במסגרת כינון מערכת חקיקתית העוסקת‬
‫בנושאי מקרקעין ומיסוי מקרקעין‪ .‬החקיקה הנוגעת‬ ‫בב תים משו תפים במדינו ת אש ר עב רו משלטון‬
‫לבתים משותפים צריכה לתת הנחיות חוקיות ברורות‬ ‫קומוניסטי ומבעלות ציבורית על דירות המגורים‬
‫של ה זכויות והחובו ת של הבעלו ת בבניין המשותף ‪.‬‬ ‫לשלטון דמוק רטי ולהפ רטת הבעלות ‪.‬‬
‫הנחיו ת אלו כוללו ת התיי חסות להתא רגנות בעלי‬
‫למרו ת שמד ובר בא רצות העוב רות תהל יכי הפ רטה‬
‫הדירות‪ ,‬אופן קיום אסיפות דיירים ותהליכי הכרעה‬
‫וביזו ר סמכויו ת מ השלטון המרכזי אל השלטון‬
‫בסוגיות הנוגעות לרכוש המשותף‪ ,‬בעלי התפקידים‬
‫המקומי‪ ,‬הקווים המנחי ם של האו"ם מדגישים את‬
‫בניהול הבית‪ ,‬עבודה מול חברו ת מנהלות‪ ,‬פיקוח‪,‬‬
‫החשיבו ת בהתייחסות לבעלו ת בבתי ם משותפים‬
‫חישוב עלויות תח זוקה‪ ,‬היבטים חשבו נאיים ועוד‪.‬‬
‫כחלק מאסט רטגיית דיו ר לאומית ‪ .‬הקווים המנחים‬
‫כחלק מהגידול בהיקף הבניה הרוויה וכן כתוצאה‬ ‫מציגים את האח ריות של השלטון המ רכזי ליצי רת‬
‫מתהליכי ם של הפרט ת דיור ציבו רי ני תן לראות‬ ‫התנאי ם להצלח ת תפקודם של ב תים משותפים‬
‫בשנים האחרונו ת עד כונים לחוקים הנוגעים לב תים‬ ‫ב רמה הלאומית ‪ .‬עם זא ת‪ ,‬אחריו ת זו אין משמעה‬
‫משותפים גם בארצו ת בהן מודל זה קיים מ זה שנים‬ ‫שכ ל הפע ו לות הנ דר ש ות לה צ לחה צר יכ ות לה י ות‬
‫רבות ‪ .‬מוצגים ל הלן ב קצרה מס פר חוקים עד כניים‬ ‫מ ו פ ע ל ות ע ל י ד י ה ש ל ט ו ן ה מרכז י ל ב ד ו ‪ ,‬התנ א ים‬
‫העוסקים בבעלו ת בבתים משו תפים‪ ,‬בהמש ך פ רקי‬ ‫להצלחה שבאחריות השלטון המרכזי כוללים יצירת‬
‫הסקירה מוצגות דוגמאות ספציפיות מתוך חוקים אלו‪:‬‬ ‫מערכת מוסדית לפעולת ם של רשויות מקומיות‪,‬‬
‫המגז ר הציבו רי וגופי ם וולונט ריים למילוי תפקידם ‪.‬‬
‫אוסטרליה ‪ -‬חוק תאגידי הבתים המשותפים‬
‫בויקטוריה‪ ) Owners Corporations Act( 29‬אושר‬ ‫להבדיל ממקרי מבחן אחרים המוצגים בסקי רה זו‪,‬‬
‫בשנת ‪ 2006‬ועבר מספר עדכונים מאז‪ .‬החוק מגדיר‬ ‫הקווי ם המנחי ם של האו" ם אינ ם מציגי ם דוגמה‬
‫בצורה מקיפה את תחומי האחריות‪ ,‬הסמכויות‬ ‫קונקרטית ‪ .‬ע ם זא ת‪ ,‬הקווי ם המנחי ם מבוססי ם על‬
‫והח ובות ודר ך פעולתו של תאגיד הבי ת המשותף‬ ‫הניסיון המשותף של מדינות מערב אירופה ומייצגי ם‬
‫ו כן א ת חובו ת וזכויו ת בעלי היחידות הפרטיות ‪ .‬בין‬ ‫מקובלות של הסד רה ראויה של הבעלות המשותפת‬
‫השאר‪ ,‬החוק קובע חובה לרישום של מנהל התאגיד‪,‬‬ ‫ותחזוקת הבתים המשותפים‪ .‬לפיכך‪ ,‬בסקירה זו הקווים‬
‫כ כל שמונה מנהל ל תאגיד בשכר‪.‬‬ ‫המנחים של האו"ם מייצגים בסיס עק רוני להשוואה‪.‬‬
‫ניו זילנד ‪ -‬בשנת ‪ 2010‬אושר שינוי לחוק הבתים‬
‫המסגרת הרגולטורית‬
‫המשותפים הניו זילנדי (‪ ) Unit Titles Act‬מ‪.1970-‬‬
‫השינוי כולל הגדרו ת ומנגנונים ב רורים יות ר לניהול‬ ‫התפקיד המרכזי של חקיקה ורגולציה העוסקת בתחזוקת‬
‫הבית המשותף ובכלל זה מגדיר בצורה ברורה את מעמד‬ ‫מבני מגורי ם משותפי ם הינו כפול‪ :‬הא חד ‪ -‬ל הבטיח‬
‫תאגיד הדיי רים (‪ ) body corporate‬ואת בעלו תו על‬ ‫תחזוקה נאותה של החלקים המשותפים ומערכות הבניין‬
‫השטחים המשותפים‪ .‬החוק מחייב הכנת תכנית תחזוקה‬ ‫והשני ‪ -‬להסדיר את היחסים בין בעלי הדירות על מנת‬
‫למבנים ומחייב הקמת ק רן תח זוקה ארו כת טווח‪.‬‬ ‫שישתפו פעולה וית רמו את חלקם לתחזוקתו‪.‬‬

‫‪ | 29‬לסקי רה השוואתית של החקיקה במדינות השונות באוסט רליה ראו‪. Everton-Moore, 2006 :‬‬

‫‪62‬‬
‫נספחים‬

‫ואופן פעולתם של המו רשים בניהול נכסים‪.‬‬ ‫איטליה ‪ -‬בשנת ‪ 2012‬אושרה באיטליה רפורמה‬
‫לקודקס הא זרחי ב כל הנוגע לב תי מגו רים משותפים‬
‫באופן מכליל ניתן לחלק מע רכות רגולטוריות‬
‫ולתחזוקתם ‪ .‬הרפורמ ה כלל ה בין השא ר ה רחבה של‬
‫העוסקות בבתים משותפים לכאלו הנשענו ת על‬
‫הגד רת הר כוש המשותף ופי רוט אופן תחזוקתו‪,‬‬
‫חקיקה מצו מצמת‪ ,‬המתמ קדת בהיבטים החש ובים‬
‫הגדרת דרישות‪ ,‬סמכויות ותחומי אחריות ל"מנהל"‬
‫מבחינה ציבורית לכאלו הנשענות על חקיקה‬
‫הבית המשותף וכן דרישות מינימום ל"מנהל"‬
‫מרחיבה‪ ,‬אשר מסדירה באופן מפורט את דרך‬ ‫מבחינת ה שכלה והכשרה‪.‬‬
‫ההתנהלו ת הפנימית של הבית המשותף ‪.‬‬
‫קנדה ‪ -‬בשנת ‪ 2015‬אושר באונטריו‪ 30‬חוק הגנת‬
‫למ רות שנ ראה כי לחקיקה מ רחיבה יכול להיות יתרון‬ ‫בעלי בתים משותפים (‪Protecting Condominium‬‬
‫בניהולו התקין של הבית המשותף‪ ,‬לעיתים קיים‬ ‫‪ ,)Owners Act‬שינוי לחוק הקודם משנת ‪ .1998‬בחוק‬
‫ית רון לחקיקה מצומצמת ‪ .‬כך למשל החוק המרחיב‬ ‫נ קבעה בין השא ר ח ובה להקמ ת קרן תח זוקה על‬
‫של פלורידה כולל דרישות לתחזוקה‪ ,‬לתשלומי‬ ‫בסיס מחקר מקדים להערכת עלויות‪ .‬כחלק מאותה‬
‫חובה עבור התחזוקה וסמכויות לשעבוד ולמכירה של‬ ‫רפורמה גם הוגדרה באופן מפורט מסגרת פעולתן של‬
‫דירו ת שבעלי הן לא ע מדו בתשלומי ם אלו ‪ .‬סמכויו ת‬ ‫חברות הניהול בחוק שירותי ניהול בתים משותפים‬
‫אלו הביאו בעת המשבר הפיננסי של ‪ 2008‬למצב בו‬ ‫(‪.)Condominium Management Services Act‬‬
‫בעלי דירו ת רבי ם איבדו א ת רכושם ‪ .‬החו ק המצומצם‬
‫פלורידה ‪ -‬חוק הבתים המשותפים של פלורידה‬
‫בישראל לעומת זאת‪ ,‬מאפשר גמישות רבה להפחתת‬
‫(‪ , Florida Statutes Chapter 718‬הידוע גם‬
‫תשלומי ם ולדחיי ת עבודו ת תח זוקה ומקל על תפקוד‬
‫כ‪ ) Condominium Act-‬הינו חוק מו רכב אש ר מגדי ר‬
‫הבית המשותף בעת משבר (‪ .)Alterman, 2010‬דוגמה‬
‫בצו רה נרחב ת א ת אופן פעול ת הבתי ם המשותפים‪.‬‬
‫נוספת הינה החוק המרחיב בקולומביה‪ ,‬המחייב מינוי‬
‫הרפורמה האחרונה לחוק אושרה ב‪ 2017-‬וכוללת‬
‫של מנהל נ כס בתשלום לבי ת המשותף לעומ ת החוק‬
‫בין השא ר אח ריות פלילי ת לחב ר הנהלת איגוד הבית‬
‫המצומצם באקווד ור א שר אינו מחייב זאת ‪ .‬במחק ר‬
‫המשותף או מנהל בית משותף אשר מפר כללים הנוגעים‬
‫השווא תי נמצא כי חקיק ה מרוככת ז ו‪ ,‬יצר ה מצ ב שבו‬ ‫ל קבלת ט ובת ה נאה‪ ,‬זיוף תוצאו ת בחירות‪ ,‬ג נבה של‬
‫בבתי דירות של אוכלוסייה ברמת הכנסה נמוכה בהם‬ ‫כספי הבית המשותף וסירוב לחשוף את מסמכי האיגוד‪.‬‬
‫לא היו חברות תחזוקה‪ ,‬הדיירים הפכו למעורבים יותר‬
‫בניהול הבניין (‪.)Donoso et al, 2016‬‬ ‫הונג קונג ‪ -‬פקודת ניהול הב תים של הונג קונג ‪-‬‬
‫(‪ )Building Management Ordiance‬החליפה‬
‫הקווים המנחים של האו"ם מצביעים גם הם על‬ ‫חקיק ה קודמ ת משנות ה‪ ,70-‬אש ר אפשר ה ליזם‬
‫האפשרות לחקיקה מצומצמת או מרחיבה‪ .‬הקווים‬ ‫של בניין משו תף למנו ת חבר ת ניהול ללא אפשרות‬
‫המנחים אינם ממליצים על רמת פי רוט כלשהי‪ ,‬א ך‬ ‫עתידי ת של דיי רי הבניין להחליפה ‪ .‬הפקודה החדשה‬
‫מציינים כי חקיקה מצומצמת בדרך כלל דורשת‬ ‫צמצמ ה ומנע ה מגבלו ת להקמ ת תאגיד דיירי ם אשר‬
‫הרחבו ת ופירוט בהנחיות ובאסדרה שמעב ר למסג רת‬ ‫יקבל לידיו את האחריות לניהול הבניין‪ .‬בשנת‬
‫החוק עצמו‪ .‬כלומר‪ ,‬ישנם נושאים בעלי חשיבות אשר‬ ‫‪ 2016‬אושרה פקודת ניהול הנכסים (‪Property‬‬
‫צריכים לקבל התייחסות במסגרת חקיקה או מחוצה לה‪.‬‬ ‫‪ ) Management Ordiance‬המסדי רה את רישומם‬

‫‪ | 30‬ב תים משותפים קיימי ם בכל קנדה‪ ,‬אולם אונט ריו היא אח ת המדינות ה רלוונטיות לנושא זה ש כן טורונטו היא העי ר עם היקף הב תים המשו תפים‬
‫הגדול בקנדה ובעל ת האחוז ה גבוה ביות ר של דירו ת בבנייה רב ת קומות מתו ך הדירו ת בבתים משותפים‬
‫(‪(http://www12.statcan.gc.ca/nhs-enm/2011/as-sa/99-014-x/2011003/tbl/tbl1-eng.cfm‬‬

‫‪63‬‬
 ‫נספחים‬

‫התאגיד יכול להטיל קנסות של עד ‪ 1,000$‬על בעלי‬ ‫בסקי רה לעיל ני תן לראו ת כי חוקים אש ר אושרו‬
‫הדירות בשל הפרה של כללי הבית המשותף‪ ,‬להטיל‬ ‫בשנות ה‪ 70-‬עד ה‪ 90-‬של המאה הקודמת נמצאו‬
‫שיעבוד על דירה של בעלים שלא שילם את חובותיו‬ ‫כלא מתאימי ם לסיטואציות מורכבו ת יות ר של בתים‬
‫ואף לקנו ת או תה בהלי ך ה וצאה לפועל ‪ .‬יש לציין‬ ‫משותפים במאה ה‪ 21-‬כתוצאה מהגדלת צפיפות‪,‬‬
‫כי סמכויו ת אלו מנוצלו ת בפועל על ידי תאגידי‬ ‫הוספת חניונים תת קרקעיים ומערכות הנדסיות שונות‪.‬‬
‫הדיי רים וקנסו ת‪ ,‬עיקולים ו קבלת חזקה על די רות‬ ‫שינויים אלו הביאו בכל המקרים שנסקרו לפירוט‬
‫אינם מאורע נדי ר (‪.)Alterman, 2010‬‬ ‫החוקי ם ובחל ק מהמקרי ם ג ם תוספ ת של רגולצי ה על‬
‫בעלי הדי רות‪ ,‬התארגנויו ת הדיי רים ועל גו רמי הניהול‬
‫אוסטרליה וניו זילנד ‪ -‬תאגיד בעלי הדירות‬ ‫והתח זוקה כפי שמפו רט בהמש ך הסקירה ‪.‬‬
‫באוסט רליה ובניו זילנד (‪ owners corporation‬או‬
‫‪ ) body corporate‬נ וצר בד בבד עם אישו ר ת כנית‬ ‫התארגנות כלל בעלי הדירות‬
‫לחלוקת קרקע או לרישום בית משותף‪ .‬התאגיד נרשם‬
‫הקווים המנחים של האו"ם ממליצים על הקמת “ארגון‬
‫כישות משפטית כחלק מהליך רישום הקרקע וקניית‬
‫דיירי ם" (‪ )owners’ association‬ו על כך שכל בעל‬
‫די רה בבי ת המשו תף מקנה באופן אוטומטי חב רות‬
‫דיר ה בבניין המשותף יחוייב על פי חוק להיות חבר‬
‫בתאגיד‪ .‬קיים שוני במעמד ובסמכויות התאגיד בניו‬
‫בארגון ‪ .‬ההמלצה של הקווים המנחים היא שחב רות‬
‫זילנד ובמדינות השונו ת באוסטרליה ‪ .‬כ כלל‪ ,‬ברי רת‬
‫בא רגון הדיי רים תהיה חלק בל תי נפ רד מ הבעלות‬
‫המחדל הינה שהתאגיד מנוהל על ידי כל בעלי הדירות‬
‫ביחידת דיור בבית המשותף‪ .‬הקווים המנחים‬
‫בבניין המשו תף‪ ,‬אול ם ה ם רשאי ם ל האציל סמכויות‬
‫ממליצים כי התארגנו ת בעלי הדי רות תהיה ישות‬
‫לועדת דיי רים או למנ הל בשכר ‪ .‬ה תאגיד עצמו אינו‬
‫משפטית אש ר תי רשם אצל הרשם המ תאים ברמה‬
‫יכול לנהל פעילות עסקית‪ ,‬אולם הוא יכול לקחת חלק‬
‫הלאומית ‪ .‬ישות משפטית זו צ ריכה להיות פטו רה‬
‫או להיות שו תף לגוף עסקי אחר ‪ .‬עם זאת ה תאגיד‬ ‫ממיסים תחת העיק רון שכל הכנסות ההתארגנות‬
‫י כול להשכי ר‪ ,‬לשכו ר‪ ,‬למכו ר ולקנו ת ר כוש משותף ‪.‬‬ ‫י היו לטוב ת עלויו ת התחזוקה ‪ .‬ל פי הקווי ם המנחי ם‪,‬‬
‫לתאגיד תפקיד חשו ב בהתנהלו ת הבית המשותף הן‬ ‫חברי התארגנות הדיירים (כלומר כל בעלי הדירות)‬
‫בהיבט התחזוקתי והן בהיבטים ניהוליים כלליים ‪.‬‬ ‫בוח רים ועד (‪ ) board‬אש ר לו הסמכות לנהל את‬
‫בשל חשיבו ת זו‪ ,‬בויקטו ריה תאגיד הדיי רים חייב‬ ‫הבית המשותף‪ .‬הועד בוחר במנהל (‪) administrator‬‬
‫לנהל רישום מסודר של מסמכים שונים ובהם רשימה‬ ‫אש ר אח ראי לתפעול השוטף של הבית המשותף ‪.‬‬
‫מעודכנת של פרטי הדיירים וכתובותיהם‪ ,‬תכנית‬ ‫פלורידה ‪ -‬חוק הבתים המשותפים בפלורידה מחייב‬
‫התח זוקה של הבניין‪ ,‬דוחות כספיים ועוד ‪ .‬כל בעל‬ ‫כי התארגנות בעלי הדירות תהיה על ידי תאגיד‬
‫די רה רשאי לבקש עותק מה מסמכים‪ ,‬כ ך שנשמ רת‬ ‫(‪ ) corporation‬אש ר י כול להיו ת למט רת רווח או‬
‫שקיפות לגבי התנהלות התאגיד ומצבו הכספי‬ ‫שלא למטרת רווח‪ .‬בעלי הדירות הם גם בעלי מניות‬
‫והתחזוקתי הן לדייריו והן לקונים פוטנציאליים‪.‬‬ ‫בתאגיד או חברים בו‪ .‬לתאגיד יש את כל הסמכויות‬
‫בניו זיל נד‪ ,‬אם תאגיד בעלי הדירות אינו מתפ קד‪,‬‬ ‫והחובות לניהול הבית המשותף וכן להתקשר חוזית‪,‬‬
‫ני תן לפנו ת לבי ת המש פט בבקש ה למי נוי מנ הל אשר‬ ‫לתבוע ולהיתבע‪ .‬החוק מפרט סמכויות נרחבות‬
‫י קבל א ת כל סמ כויות התאגיד‪.‬‬ ‫ל תאגיד ובכלל זה להשכי ר‪ ,‬למכו ר ולקנות רכוש ‪.‬‬

‫‪64‬‬
‫נספחים‬

‫ממליצים על הכנ ת תכנית פעולה שנתית (‪annual‬‬ ‫קנדה ‪ -‬בדומה לאוסט רליה ולק נדה‪ ,‬תאגיד בעלי‬
‫‪ ) activity plan‬המהווה מסג רת לניהול התא רגנות‬ ‫הדירות נוצר עם רישום הבית המשותף‪ .‬חוק הבתים‬
‫בעלי הדירות ‪ .‬האחריו ת ל הכנת התכני ת הינה של‬ ‫המשותפים מציין כי תאגיד זה אינו כפוף לחוק‬
‫ועד הדיי רים או של המנהל מטעמם וצר יכה לכלול‬ ‫התאגידים ולמעשה מדובר בתאגיד ייעודי אשר‬
‫בין השאר התייחסו ת להיבטים פינ נסיים‪ ,‬ניהוליים‪,‬‬ ‫נרשם ומוסדר באופן שונה מתאגידים אחרים‪ .‬החובות‬
‫תפעוליים ותחזוק תיים ב רמות השונות ‪.‬‬ ‫והאחריות של התאגיד מפורטות בהרחבה בחוק‬
‫וכוללות סמכויות רבות‪ .‬כל החלטה שיפוטית בעלת‬
‫אוסטרליה ‪ -‬על פי חוק תאגידי הב תים המשותפים‬
‫משמעות כספית כנגד התאגיד היא החלטה שיפוטית‬
‫בויקטוריה‪ ,‬התאגיד רש אי להכין תכני ת תחזוקה‪.‬‬
‫כנ גד כל בעלים פ רטי על פי חלקו בתאגיד‪.‬‬
‫תאגיד שבו למעלה מ‪ 100-‬די רות או שתקציבו‬
‫השנתי עולה על ‪ 200,000$‬אוסטרלי‪ ,‬חייב להכין‬ ‫הונג קונג ‪ -‬באופן היסטורי‪ ,‬דרך ייזום ובניית הבתים‬
‫תכנית תחזוקה‪ .‬תכנית התחזוקה צריכה לכלול‬ ‫המשותפים בהונג קונג הקשתה על הקמת ארגון‬
‫התיי חסות לכל רכיבי הבניין אש ר יד רשו תיקון או‬ ‫ד י יר י ם ו א ף ה פ כ ה א ות ו ל ק ש ה ע ד ב ל ת י א פ שר י‪.‬‬
‫החלפה במהלך תקופה של ‪ 10‬שנים‪ .‬התכנית צריכה‬ ‫לכן‪ ,‬על אף הבעלות הפ רטית בבתים משותפים‬
‫ל הציג פי רוט של רכיבי הבניין‪ ,‬הע רכה של תקופת‬ ‫בהונג קונג‪ ,‬לא קיימת ח ובה בחוק להקמת א רגון‬
‫חייהם והעלות המוע רכת להחלפ תם או לתיקונם ‪.‬‬ ‫דיירים ‪ .‬שינויי חקיקה שקודמו לאור ך השנים נועדו‬
‫תכנית התחזוקה מקבלת תוקף ע ם אישו ר חברי‬ ‫להקל ולעודד התארגנות כזו‪ ,‬אשר לאחר שהתבצעה‬
‫תאגיד הדיירים ‪ ,‬לאחר אישו ר זה ניתן לגבות כספים‬ ‫מחויבת להי רשם כתאגיד ‪.‬‬
‫לק רן תחזוקה ‪.‬‬
‫איטליה ‪ -‬להבדיל מרוב המדינות בסקירה זו ובדומה‬
‫ניו זילנד ‪ -‬על פי חוק הב תים המשותפים‪ ,‬תאגיד‬ ‫למצב הקיי ם באר ץ‪ ,‬באיטלי ה לא קיי ם אר גון המאגד‬
‫דיירים‪ ,‬ללא קשר לגודלו ולהיקף תקציבו‪ ,‬חייב‬ ‫את הדיירים בבניין המשותף כישות נפרדת‪ .‬במידה‬
‫ל הכין תכנית תחזוקה ‪ .‬בדומה ל נדרש בויקטו ריה‪,‬‬ ‫מסוימת כמענה להיעד ר זה‪ ,‬החוק האיטלקי נו תן‬
‫תכנית התחזוקה צריכה לכסות תקופה של ‪10‬‬ ‫כוח רב ל"מנהל" (‪ ,) Amministratore‬אש ר ממונה‬
‫שנים לפחות‪ .‬התקנות קובעות הנחיות מפורטות‬ ‫לנהל את הבית המשותף‪ .‬המנהל יכול להיבחר מקרב‬
‫ל גבי תכנית התחזוקה ובכלל זה פי רוט כל ה רכוש‬ ‫בעלי הדירו ת או להיות ממונה בשכר ‪ .‬החוק מקנה‬
‫המשותף תוך ציון המערכות שהתאגיד החליט שלא‬ ‫למנהל סמכות לקנוס בתנאים מסוימים בעלי דירות‬
‫לתח זקם בתקופת חלו ת התכנית ‪ .‬יש לע רוך בחינה‬ ‫המפירים את כללי הבית המשותף בסכום היכול‬
‫של תכני ת התחזוקה לכל הפחות מדי שלוש שנים ‪.‬‬ ‫להגיע עד ל‪ 800-‬אירו ‪.‬‬
‫האת ר הממשל תי העוס ק בבתי ם משותפי ם מציע‬
‫תבניות להכנת תכנית התחזוקה ‪ -‬לבית משותף‬ ‫הנחיות תחזוקה ותכנית תחזוקה‬
‫קטן ולבית משותף מורכב‪.‬‬
‫הקווים המנחים של האו"ם קובעים כי ניהול נכסים‬
‫פלורידה ‪ -‬חוק הבתים המשותפים קובע כי בעת‬ ‫המשותפי ם היא תפ קידו העיק רי של אר גון הדיירים‪.‬‬
‫העברת השליטה בתאגיד מהיזם לבעלי הדירות‪,‬‬ ‫תפקיד זה מתחלק לניהול הכספי של הבית המשותף‬
‫הי זם צרי ך ל הציג לבעלי הדירות מסמ ך ערו ך על‬ ‫ולתפעול ולתחזוקת הרכוש המשותף‪ .‬הקווים המנחים‬

‫‪65‬‬
 ‫נספחים‬

‫ש נצבר שלא למטרה היעודה‪ ,‬תוך פ רסום הצה רה‬ ‫ידי אדריכל או מהנדס רשויים‪ .‬המסמך צריך לכלול‬
‫של בעלי הדירו ת כי ידוע שהפחת ה זו עלולה לגרום‬ ‫את כל רכיבי הבניין המשותפים ולציין את הו ראות‬
‫להוצאו ת גבוהות בעתיד‪.‬‬ ‫התחזוקה לכל רכיב‪ ,‬עלויות תחזוקתו ואורך החיי ם‬
‫הצפוי לו ‪ .‬על היז ם להציג עלו ת משוערת של תחזוקת‬
‫קנדה ‪ -‬בחלק מהפרובינציות הקמת קרן תחזוקה הינה‬
‫הבנ י ין ‪ ,‬אך קובע שככ ל שהערכת הע לות נע שתה‬
‫חובה המעוגנת בחוק ‪ .‬על פי רוב גובה הס כום הנד רש‬
‫במקצועיות ובתום לב‪ ,‬חוסר דיוקים בה אינם עילה‬
‫נקבע על בסיס תכנית תחזוקה או חוות דעת הנדסית‪.‬‬
‫ל תביעה כנ גד היזם ‪.‬‬
‫באונט ריו חלה חובה על הקמת ק רן תח זוקה ארו כת‬
‫טווח ‪ .‬יש להפריש כספים לק רן זו על בסיס בדיקה‬ ‫הונג קונג ‪ -‬על פי פקודת ניהול הבתים‪ ,‬במקרים בהם‬
‫של ההוצאות א רוכות הטווח (‪) reserve fund study‬‬ ‫בעלי הדירות או ארגון בעלי הדירות אינם מתחזקים‬
‫הנעשית על ידי בעל מקצוע‪ .‬לאחר ביצוע הבדיקה‪ ,‬הועד‬ ‫את הבניין כראוי עד כדי סכנה לדייריו‪ ,‬משרד הפנים‬
‫המנהל צרי ך להציע ת כנית תח זוקה ולהביא לישומה‪.‬‬ ‫רשאי לחייב את בעלי הדי רות למנות מנהל בשכ ר‬
‫(‪ .)building management agent‬המנ הל צריך‬
‫אוסטרליה ‪ -‬בויקטו ריה‪ ,‬כל תאגיד שיש לו תכנית‬
‫להיות רשום ב רשימת בעלי מ קצוע מתחום ניהול‬
‫תח זוקה חייב להקים ק רן תחזוקה‪ .‬הק רן הינה ק רן‬
‫בניינים אותה מכין מש רד הפנים ‪.‬‬
‫יעודית אשר נכנסים אליה כספים שנגבו עבור‬
‫תחזוקה ארוכ ת טווח‪ ,‬כספי ביטו ח עבו ר נזקים‬ ‫הקמת קרן תחזוקה ארוכת טווח‬
‫ברכוש‪ ,‬ריבית שנצברה והכנסות אחרות שיועדו‬
‫הקווים המנחים של האו"ם ממליצים כי תקציב הבית‬
‫לתחזוקה ארוכת טווח‪ .‬ניתן להשתמש בכספי הקרן‬
‫המשו תף יפ ריד בין עלויות הניהול‪ ,‬עלויות ההפעלה‬
‫רק עבור תחזוקה ארוכת טווח או עבור הוצעה בלתי‬
‫והתחזוקה ועלויות הנדרשות לשיפורים ולתיקונים‬
‫צפויה המחייב ת טיפול ‪ .‬העיקרון‪.‬‬
‫משמעותיים‪ .‬מומלץ אף לשקול חשבונות בנק נפרדים‬
‫ניו זילנד ‪ -‬כל תאגיד דיירים חייב להקים קרן‬ ‫לעלויו ת השונות ‪ .‬הקווי ם המנחי ם מצייני ם כי ברוב‬
‫תחזוקה ארוכת טווח‪ .‬עם זאת‪ ,‬התאגיד יכול להחליט‬ ‫הארצות התארגנויו ת הדיירים נדרשו ת לראיית חשבון‬
‫בהחלטה מיוחדת שלא להקים קרן זו‪ .‬התאגיד רשאי‬ ‫מקצועית‪ ,‬כאשר לא קיימת דרישה כזו יש להציג הנחיות‬
‫להחליט להקי ם בנ וסף לק רן תח זוקה אר וכת טווח‬ ‫ברו רות לגבי אופן הנהל ת חשבונות הבית המשותף‪.‬‬
‫ג ם ק רן לתח זוקת שב ר וק רן שיפורים ‪.‬‬
‫פלורידה ‪ -‬חוק הבתים המשותפים דו רש כי בנ וסף‬
‫אורוגואי ‪ -‬החוק מחייב הכנת תקציב הוצאות שנתי‬ ‫לה וצאות השוטפות‪ ,‬ת קציב הבית המשותף יכלול‬
‫על ידי מנהלי הבית המשותף ואת הצגתו בפני‬ ‫כספי ם השמורי ם להוצאות עתידיות עבור רכי בי בניין‬
‫הדיירים‪ .‬בעלי הדירות מחויבים לשלם את ההוצאות‬ ‫שתחזוקתם העתידית או החלפתם צפויה לעלות יותר‬
‫השוטפות ובנוסף להפקיד כספים בקרן החסכון‬ ‫מ‪ .10,000$-‬היקף ה כספים או תם יש ל גבות יחושב‬
‫של הבניין ‪ .‬החוק מ בדיל בין התשלומים שעל בעלי‬ ‫על פי העלות הצפויה ובהתחשב במשך הזמן הצפ וי‬
‫הדירות לשלם לעומת השוכרים‪ .‬הראשונים‪ ,‬מחויבים‬ ‫עד לתחזוקה או להחלפה הנדרש ת‪ .‬החוק מאפש ר‬
‫לשלם על שיפוץ ושימור חזית המבנה‪ ,‬המדרכה‪,‬‬ ‫במגבלות ותנאים מסוימים להפחית את הסכום‬
‫ביטוח כנגד שריפות וחיבור המבנה לתשתיות‪.‬‬ ‫השמור להוצאות עתידיות או להשתמש בסכום‬

‫‪66‬‬
‫נספחים‬

‫אוסטרליה ‪ -‬חוק תאגידי הבתים המשותפים‬ ‫השוכרים משלמים עבור תחזוקת חדרי מדרגות‪,‬‬
‫בויקטוריה קובע כי מנהל תאגיד בית משותף (אדם‬ ‫הלובי‪ ,‬הגג המשותף‪ ,‬תאורה‪ ,‬מים‪ ,‬ניקיון הבניין‪,‬‬
‫או חברה) אשר מונה בשכר‪ ,‬חייב להירשם אצל‬ ‫וכל שאר הוצאות הצריכה השוטפת‪ .‬בכדי למנוע‬
‫רשם מנהלי תאגידי הבתים המשותפים ‪ .‬ת נאי הסף‬ ‫איחו רים בתשלומים ובכ ך ל הבטיח שה מבנה יהיה‬
‫ל רישום כוללים ביטוח אח ריות מ קצועית‪ ,‬גיל ‪18‬‬ ‫שמו ר ומתוח זק‪ ,‬קיימ ת הצעת חוק לגבות ריבית של‬
‫ומעלה והיעדר חדלות פירעון‪ .‬הרישו ם הינו חד‬ ‫‪ 12%‬מבעלי הדירות או שוכריהם אשר אינם משלמים‬
‫פעמי ודמי ה רישום נמוכים למדי (כ‪ .)200$-‬הרישום‬ ‫א ת התשלומים במועד ‪.‬‬
‫הינו תמידי ללא צור ך ל חדשו‪ ,‬א ך ניתן לבטלו אם‬
‫הונג קונג ‪ -‬הקמת קרן להוצאות בלתי צפויות‬
‫יתגלה כי המנהל אינו עומד בכללים הנדרשים ‪ .‬על‬
‫(‪ ) contingency fund‬הינה אפשרית על פי פקודת‬
‫פי החוק‪ ,‬שירו תי תח זוקה וניהול ללא רישום הינם‬
‫ניהול הבתים‪ ,‬אולם איננה חובה‪.‬‬
‫עבי רה הגורר ת ק נס משמעותי‪ .‬מנהל מת נדב נהנה‬
‫מחסינו ת כנגד חבו ת אישית ממעשה או מ חדל אם‬ ‫אסדרת תחום חברות התחזוקה‬
‫פעל בתו ם לב ולפי החוק ‪ .‬כל חבות של מנהל מתנדב‬
‫עובר ת לתאגיד הדיירים‪.‬‬ ‫הקווים המנחים של האו"ם ממליצים כי ניהול‬
‫הבי ת המשו תף בבתים משו תפים קטנים הכוללים‬
‫האיגוד של העוסקים בניהול ובתחזוקת בתים‬ ‫עד ‪ 10‬יחידות דיור יהיה על ידי הבעלים עצמם‪.‬‬
‫מ ש ו ת פ י ם ב א ו ס ט ר ל י ה ו נ י ו ‪ -‬ז י ל נ ד ‪Strata -‬‬ ‫בבתים משותפים גדולים יותר מומלץ להיעזר‬
‫‪ (SCA ) Community Association‬מארגן בעלי‬ ‫בניהול מקצועי‪ .‬הקווים המנחים ממליצים כי הרשות‬
‫מקצוע מהתחום‪ ,‬מציע הכשרות והשתלמויות לחבריו‪,‬‬ ‫המקומית תפ רסם ות עדכן רשימה של מנהלי ם או‬
‫ומצי ג מיד ע ב נושא הן ל בעלי מ קצוע ו הן לבעלי‬ ‫חברות ניהול אשר אושרו לניהול מבנים משותפים ‪,‬‬
‫די רות בב תים משותפים‪ .‬האיגוד הא וסטרלי מציע‬ ‫תוך כוונה שתפקיד זה יעבור במהלך הזמן לידי‬
‫ת כנית הס מכה לניהול בתים משו תפים הכוללת ‪4‬‬ ‫איגודים מקצועיים ‪.‬‬
‫דרגות הסמכה לפי הניסיון המקצועי ורמת ההכשרה‪.‬‬
‫קנדה ‪ -‬כחלק מהרפורמה בחוק הבתים המשותפים‪,‬‬
‫הסמכה זו אינה רשמית‪ ,‬אולם מוצגת על ידי האיגוד‬
‫אוש ר בשנת ‪ 2015‬חוק ייעודי לשירו תי ניהול ב תים‬
‫ככלי עזר לתאגידי בתים משותפים‪ ,‬בין השאר בשל‬
‫משותפים ‪ .‬החוק אוס ר על מ תן שי רותי ניהול ב תים‬
‫העובדה שלא בכל המדינות באוסטרליה קיימת חובה‬
‫משותפים ללא רישיון ומפרט הנחיות ומגבלות שונות‬
‫רשמית לרישו ם כאמו ר לעיל ל גבי ויקטוריה‪.‬‬
‫להרשאת מנהלי בתים ולאופן פעולתם‪ .‬החוק קובע‬
‫הונג קונג ‪ -‬פקודת ניהול הנכסים אשר אושרה בשנת‬ ‫הקמת רשות האחראית על שירותי ניהול הבתים‬
‫‪ 2017‬עוסקת בהסדרה‪ ,‬רישוי ופיקוח על מקצוע ניהול‬ ‫המשותפים לצורך רישויים ולפיקוח עליהם‪ .‬התקנות‬
‫הנכסים ‪ .‬הפקודה אוש רה לאח ר תהליך ה תייעצות‬ ‫מ כח חוק זה ט רם אוש רו בפועל‪ ,‬טיוטת התקנות‬
‫ושיתוף ציבו ר בו נבחנו מודלים שונים של אסד רת‬ ‫מציעה הלי ך רישוי דו שלבי שבו בשלב ראשון יינתן‬
‫התחום ‪ .‬הפקוד ה קובע ת חוב ת רישו ם לעוסקים‬ ‫רישיון ראשוני ל תקופה של עד ‪ 5‬שנים‪ ,‬במה לכה‬
‫ב תחום ניהול נכסים וחובה על מש רד הפנים לנהל‬ ‫על מבקש הרישיון להשלים דרישות הכשרה‪ .‬בשלב‬
‫מרשם של העוסקים הללו‪ .‬הפקודה מציגה תנאי סף‬ ‫שני ולאח ר השלמת הד רישות יינ תן רישיון כללי‪.‬‬

‫‪67‬‬
 ‫נספחים‬

‫מחייב זא ת‪ ,‬מומלץ ל קדם תכניות סיוע ל תיקונים‬ ‫ובהם העד ר עב ר של פשיטות רגל והעד ר ה רשעות‬
‫ולשיפוצים‪ ,‬בין השאר על ידי קרנות סיוע ממשלתיות‬ ‫פליליות‪ .‬יש צורך לחדש את הרישום מדי שלוש‬
‫ועל ידי הקמ ת ארגוני ם ב רמה המקומי ת כאח ראים‬ ‫שנים‪ .‬משרד הפנים מחוייב להודיע לאיגודי דיירי ם‬
‫לביצוע הפעולות הנ"ל ‪.‬‬ ‫המ קבלים שי רותים ממנהל עסקים שלא חידש את‬
‫רשיונו על ע ובדה זו ‪ .‬תקנות מכח הפקודה קובעות‬
‫קנדה ‪ -‬כחלק מהלי ך ע דכון חוק הגנ ת בעלי ב תים‬
‫דרגות מומחיות של העוסקים בתחום על בסיס‬
‫משו תפים באונט ריו‪ ,‬הוקמה רשו ת בתים משו תפים‬
‫ניסיון מ קצועי וידע תיאורטי‪ .‬יש לציין כי תחולתה‬
‫(‪.)The Condominium Authority of Ontario‬‬ ‫של הפקודה טרם החלה בפועל‪.‬‬
‫תפקיד ה רשות לרכ ז א ת הטיפול בנושא ובכלל זה‬
‫לספ ק מיד ע לתאגידי בתי ם משותפים‪ ,‬לבעלי בתים‬ ‫איטליה ‪ -‬כאמור לעיל‪ ,‬החוק דו רש מינוי של “מנהל"‬
‫משותפי ם ולרוכשי ם פוטנציאליי ם‪ ,‬ל הציע הכשרות‪,‬‬ ‫לב ניין המשותף ‪ .‬המנ הל ממונ ה על ידי בעלי הדירות‬
‫לנהל מירשם של תאגידי הבתים המשותפים ולהציע‬ ‫לתקופה של שנתיים ובכל עת רוב רגיל של בעלי‬
‫שי רותי יישוב סכסוכים‪.‬‬ ‫הדירו ת יכול להפסיק את המינוי‪ .‬על המנהל להיו ת‬
‫בעל ה שכלה תי כונית וללא הרשעו ת פיליליו ת וכן‬
‫תאגיד המשכנתאות והדיור הקנדי (‪ ) CHMC‬מפרסם‬ ‫להשתתף בקורס הכשרה של אחראי תחזוקה‪ .‬דרישות‬
‫מדריכים לגבי תחזוקת מבני מגורים משותפים‬ ‫אלו אינן תקפות אם המנהל נבחר מבין בעלי הדירות‪.‬‬
‫רבי קומות בנושאים שונים‪ .‬בין השאר התאגיד‬ ‫על פי ד רישת בעלי הדי רות המנהל חייב להפעיל‬
‫מציג מדריך לתכנון תחזוקה ארוכת טווח (‪Capital‬‬ ‫אתר אינטרנט אשר יעודכן על בסיס חודשי להצג ת‬
‫‪ ,) Replacement Planning‬בצד התדריך מוצעת‬ ‫הנתונים הנוגעים לניהול ולתחזוק ת הבניין‪.‬‬
‫ככלי עז ר גם תבנית א קסל ל הכנת תכנית תחזוקה‪.‬‬
‫גופי סיוע ויעוץ‬
‫ניו זילנד ‪ -‬האתר הממשלתי המוקדש לנושאי דיו ר‬
‫כולל חומ ר רב בנוגע לב תים משותפים ובכלל זה‬ ‫הקווים המנחים של האו"ם ממליצי ם כי השלטון‬
‫הסברי ם על תפקיד תאגיד הדיי רים‪ ,‬על תחזוקת‬ ‫המרכ זי יהיה האח ראי להקמה ולפעולה של א רגוני‬
‫הבניין ועל ניהולו הכספי ‪.‬‬ ‫גג העוסקים בבתים משותפים ברמה הלאומית‬
‫והמקומי ת‪ .‬הה וצאה לפועל של המדיניו ת הלאומית‬
‫קולומביה ‪“ -‬המוסד להשתתפות ולפעילות‬ ‫נעשי ת בעיקר ב רמה המקומית‪ ,‬ל כן‪ ,‬מומל ץ על ידי‬
‫האז רחית" השיי ך לעי רית בוגוטה‪ ,‬יצרו שולחנות‬ ‫הקווים המנחים להקים ועדה העוסקת בנושאי דיור‬
‫עגולים בהם משתתפים ועדי בתים‪ ,‬דיירים‪ ,‬מתכננים‪,‬‬ ‫תחת מועצת הרשות המקומית‪ .‬ועדה זו תעסוק‬
‫בעלי בתים וחברות אחזקה מרחבי העיר‪ .‬מטרת‬ ‫במדיניות הדיור הכוללת ברמה העירונית ובכלל‬
‫הכנסים הינה ליצור דיונים לגבי כל הנושאים‬ ‫זה שיתוף פעולה עם הסקטו ר הפ רטי והתיי חסות‬
‫הקשורים לתחזוקת השוטפת והנקודתית של החלקים‬ ‫לדיור הציבורי‪ .‬בכל הנוגע לבתים משותפים‪,‬‬
‫המשותפים בבניין ‪ .‬מט רה נוספ ת הינה להגדי ר את‬ ‫תפקיד ה רשות המקומית לפי הקווים המנחים הינו‬
‫הבניין המשותף כא רגון חבר תי המעודד השת תפות‬ ‫ל הציע מידע והכש רה ל גבי פעילות הבית המשותף‬
‫ברמה האזרחית וכך לעודד בנייתה של עיר מכלילה‬ ‫לדיירים ולקיחת תפקיד פעיל כיוזמת של ניהול‬
‫יות ר מבחינה חברתית ‪.‬‬ ‫מקצועי לבתים משותפים‪ .‬במקרים בהם החוק אינ ו‬

‫‪68‬‬
‫נספחים‬

‫הונג קונג ‪ -‬משרד הפנים בהונג קונג מציע תכניות סיוע‬
‫לב תים משותפים ובהן עז רה בהקמת תאגיד דיי רים‪,‬‬
‫סובסידיות לשיפוץ הרכוש המשותף בבניינים ישנים‪,‬‬
‫סדנאות הד רכה לניהול ולתחזוק ת מבנים‪ ,‬מדרי כים‬
‫כתובים ועוד‪ .‬אתר משרד הפנים העוסק בניהול בתים‬
‫מ כיל מידע רב ומפנה לת כניות הסיוע השונות‪.‬‬
‫צ'ילה ‪ -‬מש רד הבינוי בצ'ילה מציע תכנית בה הוא‬
‫מעניק סובסידיות לשיפור תשתיות הרכוש המשותף‬
‫של מבנים ‪ .‬בנוסף‪ ,‬מציע המש רד תכ נית לסיוע‬
‫בהתארגנות והתנהלות ועד הבית‪ .‬תכניות סיוע‬
‫אלו מתמקדו ת במבני ם בהם מתגור רת אוכל וסייה‬
‫ב רמות הכ נסה נמוכות ‪.‬‬

‫קישורים לחוקים ולאתרי מידע לפי מדינה‬

‫אוסטרליה‬
‫חוק איגודי הבתים בויקטו ריה ‪Owners Corporations Act 2006 -‬‬
‫‪www.austlii.edu.au/cgi-bin/viewdb/au/legis/vic/consol_act/oca2006260‬‬

‫מדרי ך לתאגידי בתים משותפים בויקטו ריה ‪www.theocguide.com.au -‬‬

‫איגוד העוסקים בב תים משותפים באוסט רליה וניו זילנד ‪www.strata.community -‬‬

‫מדרי ך ניהול בתים במלבו רן ‪www.melbourne.vic.gov.au/SiteCollectionDocuments/good-‬‬

‫‪practice-guide-facilities-management.pdf‬‬

‫הונג קונג‬
‫פקודת ניהול הבתים ‪Building Management Ordiance -‬‬
‫‪www.elegislation.gov.hk/hk/cap344‬‬

‫את ר של מש רד הפנים של הונג קונג המציג מידע בנושא בתים משותפים‬

‫‪www.buildingmgt.gov.hk/en/policy/1.htm‬‬

‫מדרי ך של ממשלת הונג קונג לניהול בתים‬

‫_‪www.buildingmgt.gov.hk/file_manager/en/documents/bmo_guide/a_guide_on_building‬‬
‫‪management_ordinance_cap344_en.pdf‬‬

‫ניו זילנד‬
‫חוק הב תים המשו תפים ‪Unit Titles Act 2010 -‬‬
‫‪legislation.govt.nz/act/public/2010/0022/52.0/DLM1160440.html‬‬

‫את ר של ממשלת ניו זילנד המציג מידע בנושא ב תים משו תפים ‪www.tenancy.govt.nz/uta -‬‬

‫‪69‬‬
 ‫נספחים‬

‫זילנד‬-‫מד ריך לתאגידי ב תים משו תפים של איגוד העוסקים בבתים משותפים בניו‬
www.stratacommunity.co.nz/wp-content/uploads/2017/02/Strata-Community-Association-
NZ-Introducing-Strata-ebook-02.17-lowres-spread.pdf
‫פלורידה‬
Florida Statutes Chapter 718 )Condominium Act( - ‫חוק הבתים המשו תפים‬
www.leg.state.fl.us/Statutes/index.cfm?App_mode=Display_Statute&URL=0700-
0799/0718/0718ContentsIndex.html&StatuteYear=2017&Title=-%3E2017-%3EChapter%20718
‫מדרי כים וחומ רי הסברה‬
www.myfloridalicense.com/dbpr/lsc/LSCMHCondominiumPublications.html
‫קנדה‬
Bill 106, Protecting Condominium Owners Act, 2015 - ‫חוק הגנת בעלי הבתים המשותפים באונט ריו‬
www.ontla.on.ca/web/bills/bills_detail.do?locale=en&BillID=3399
)The Condominium Authority of Ontario( ‫את ר ה רשות לב תים משו תפים באונט ריו‬
www.condoauthorityontario.ca/en-US
)CHMC( ‫מדרי כים וחומ רי הסברה בנושא תח זוקה של תאגיד הדיו ר והמש כנתאות הקנדי‬
www.cmhc-schl.gc.ca/en/inpr/su/hirimu/index.cfm
‫הקווים המנחים של האו"ם לעיגון ולהסדרת הבעלות על דיור בבתים משותפים בארצות במעבר‬
Economic Commission for Europe (2003): Guideline on Condominium Ownership of Housing
for Countries in Transition, United Nations
www.unece.org/index.php?id=10982
‫מקורות נוספים‬
Everton-Moore Kimberly, Ardill Allan, Guilding Christopher and Warnken Jan (2006), The Law
of Strata Title in Australia: A jurisdictional stocktake, Australian Property Law Journal,
Costa Daniele (2013): A Practical GUide to the Italian Condominium Reform
https://www.iusinaction.com/italiano-riforma-del-condominio-guida-pratica-alle-
novita/?lang=en
Alterman Rachelle (2010): The Maintenance of Residential Towers in Condominium Tenure: A
Comparative Analysis of Two Extremes – Israel and Florida, In Multi-Owned Housing: Law, Power
and Practice, Ashgate Publishing
Rosa E. Donoso & Marja Elsinga (2016): Management of low-income condominiums in Bogotá
and Quito: the balance between property law and self-organisation, International Journal of
Housing Policy
Alcaldia Mayor de Bogota D.C e Instituto Participacion y Accion Comunal (2007): Inquietudes
Ciudadanas Sobre Propiedad Horizontal. Bogota: IDPAC

70
‫‪design.co.il‬‬
‫‪www.‬‬

‫הרשות הממשלתית‬
‫להתחדשות עירונית‬