Market Approach

1) การป บแ วน างราคา อขาย (Direct Comparison/ Sales Adjustment Method)

2) เคระ คะแนน ณภาพ วง ห ก (WQS)
จะเ อกใ ไหน อง -> ค. ก อง าเ อ อ เหมาะสม สอดค อง เ ยงพอ จารณาอ างรอบคอบเ ยง ประกอบ ชา พ
แห ง มา อ ล • รวจภาคสนาม •เอกสาร ท •ใบอ ญาต (โฉนด,ใบอ ญาต อส าง ไ เ น องเ นเ าของ น แ องไ บ
อ ญาต,อช) า อ ล น ดแ ง บเอกสาร ท ใ ดเอกสาร ท • กฎหมาย

เป ยบเ ยบ อ ลตลาดทางตรง ( Direct Comparison Method) ท พ น ไ แตก าง น ควร ล าไ แตก าง อ ล เป ยบ

เ ยบควรค ายค ง บท พ น โดยเกณ การ ดเ อก อ
• ประเภทท พ น
• เล ex คสะดวกสบายในการเ า งท พ คมนาคม สาธา, คใก ไกลจากแห ง ญ, คหนาแ นกระ ก ว มชน ลค ระ บรายไ
• คค ายค ง ความเห อน างใน ณสม างๆของท พ น ex เอกสาร ท ปแปลง ขนาด กวาง วแปลง น ก ดวางพทใ สอย
อาคาร ส ณภาพงาน อส าง
• คเ น จ น คเ ยงพอ ค าเ อ อของ อ ลตลาด
จ ย ใ เป ยบเ ยบ
• เวลา (ปจบ อ ต อนาคต)
• เ อนไข อขาย (เ นสด เ นเ อ แรง งใจ เศษ)
• ณสม างๆของท พ น ex. เอกสาร ท (กรรม ท /ครอบครอง) ขนาด ( น/อาคาร/ น วนเ น) นวนผ อง นอน จอด
รถ) เล ง( มถนน/เ าซอย/ ก า/ อยก า /ไ แตก าง) เขตทาง(ตาบอด/<4/4-6/6-10/>10) ปแปลง(ห าก าง ดถนน/ค. ก)
ห กและเทค คในการป บแ
ป บราคาท พ ใ เ ยบเ าท พ โจท เ ม นจาก เวลา และเ อนไขการ อขาย
ท พ เป ยบเ ยบ ก าโจท -> ป บลด
ท พ เก ยบเ ยบแ ก าโจท -> ป บเ ม
ex. นสองแปลงอ ใน เลใก เ ยง ปแปลงขนาดไ าง A ถมเสมอ น B อมา A การ อขาย ฿5,000 /ตรว B จะราคา?
หาก าป บถม น = 400,000/ไ -> 400,000/400 ตรว = ฿1,000/ตรว -> B = 5,000 - 1,000 = 4,000

ป บแ วน างราคา อขาย (Sales Adjustment Grid Method) ท พ เป ยบเ ยบ บโจท องค ายค ง นวนใ เป ยบ
เ ยบมากพอ 3-4 ห อมากก า องป บแ ล า เ ดจากคแตก างของ เ อนไขก อขาย และระยะเวลา อขาย ( ใ เ นปจบ
ปก )
 เป ยบเ ยบระ บ ณภาพ ( Weighted Quality Score - WQS ) นวนจากผลรวมของผล ณของคะแนน ณภาพของ จ ย างๆ
บ า วง ห กขอบแ ละ จ ย โดย ณภาพท พ น น บ จ ย งผล อ ล า ex. เล ง กษณะกายภาพ สภาพแวด อม
จ ยภายนอก ง นวยคสะดวก ระ บการถม น

an was was vi v
9 re
gonna agffi
if't find a
ran
si
A B onwasweightaniuwscoredonnio.ua
C D A B c D 61707M
QS 20 25 WAS 20 25 30 27
47 Winner
200 so 3 p 250 200 300
Manolouwaoiosiooniooiolnri.ws
as was S was wasp 2 was wasa
wagging sitting
50 PB 2 107 270 Pc Pa 50
Pc Pp 1nouns S 1 1144 20
1 1148 70

Giorno
onaiiuwnivnioriongouirqniooionotowdailvi.vn

107701LUiliriN
UrdrinIraiouNiwwin ModeDoTOMw
Meanlaidronw
di 4am 400and.d 1,600now
 น น ท พ นควร ล า = น นทดแทนห อ น นในการ ดหาท พ นให ใ แทน นไ ในปจบ
ล าท พ น = ล า น + ล าอาคาร
ล าอาคาร ท = น นในการส างอาคาร - าเ อม
ราคา = น + า อส าง + คชจ + ไร
น น= น + า อส าง + คชจ
Q: ายเ นสอง านเ น ล าท พ นไ ไหม
A: ไ แ องยอม บ า ท พย? น ประโยช จคงส าง นมา เราจะไ ส างเ น
ประโยช
ล าตลาดใ ราคาตลาดเ น น น อส าง และ าเ อมตลาดแ ไ อย
เพราะ งยาก
น น
1. Reproduction cost ส างท พ น กษณะเห อน น กประการ บท พ
โจท
2. Replacement cost ส างให เ อทดแทน ไ องเห อน กประการ
BOQ = เอกสารแสดงรายละเ ยดของราคา อส าง โดย รายละเ ยดแยกประเภท า ส และ าแรงงานแ งเ น
• งานโครงส าง บ ห ก ex. งานเสาเ ม ด น ไ แบบ เห ก คอนก ต ห งคา แ น น เ จ ลวด กเห กและตะ
• งานสถา ตยกรรม เ อใ ใ ประโยช ไ ex. าแบบไหน ฐแบบไหน น ประ นได
• งานระบบ ex ประปา ไฟ า (ช ดส ต , งาน ด ห บโทร ศ โท บ, ด ด งเค องป บอากาศ,ดวงโคมเ าของ อ) อ างๆ
อสาร าอาคาร บ อน ป บอากาศ เ อใ ใ งานไ
ในส ปราคารวม ง อง า เ นการ ไร ภา ล าเ ม

ในประเทศไทย สมาคม ชา พ าห า า บ แล ชา พประเ น ล า

ท พ น 2 สมาคม
1. สมาคม ประเ น าท พ นแ งประเทศไทย
2. สมาคม กประเ นราคา สระไทย
• การ าง ง า อส างควร จารณา อ ลจากสมาคม ชา พ อน หาก อ ลไ เ ยงพอ งใ อ ลจากแห ง นประกอบ
Income Approach
-คอนโด ออาคารแ งกรรม ท วนกลาง บ วน ว อาคาร ด เ อ กอา ย เอามา โรงแรมไ ไ แ ไ เสมอไปไป ขอ ญาตไ า
อาคารเ าเ อนไขโรงแรม
-โรงแรม = บ การ ก างแรม
-แยก น ระยะเวลา 1 เ อน นไป = อ อา ย
ท พ น อใ เ ดรายไ (Income Property) = ท พ น สามารถส างกระแสเ นสดใน ป าเ า ไ แ โรงแรม น การ า
อาคาร กงานใ เ า เซอ สอพา ทเมนต
-โรงพยาบาลไ อเ นรายไ bc รายไ มาจากบ การ กษาไ อเ นอ ง แ รายไ จาก อง ก วย = อ ง
-โรงแรม รายไ จาก น อาหาร มนา

1.กายภาพ ส างแ วเ ดคชจอะไร ex า แล กษา ปกร ใ แ ว งไป( ฟ นไดเ อน) เลย น รองเต ยมไ เ นราย เ อไ ใน
อนาคต ex. ฟ 15 นเ นไ 15 าน/15 อ เ นเ นสด แ ไ ใ ราย าย น แ เ นราย ายในอนาคต = เ นสด ภาระ ก น
ใ เ น เห อ = FCF
* น นกายภาพ = ค.สะอาด แลใ พ อมใ ไ ใ า อส าง bc รวมในราคาแ ว
2. ท เ น ก.ขออ ญาต อส าง/ เ นการ
3.ก. เ นการ ex. ก.เต ยม น เ นคชจ อง ายเ อส างรายไ

ล าตลาด = อ ล ใ งหมด องมาจากตลาด าง ง วไปคนยอม บ

ล าการลง น = ล าของนลท.คนเ ยวใ เ น ว ง อาจใ าเ าตลาด ตราผลตอบแทน หนดเอง คชจ หนดเอง เอาไปใ บ
คน นไ ไ ใ าง ง บ คล 3 ไ ไ

ห กการและแนว ด ใ ในการประเ น ล าท พ น วย รายไ

ห กคาดคะเนและเป ยนแปลง ล าท พ นเป ยนแปลงไ ตามบ บท เ อนไขและสถานการ ก.เป ยนแปลงของ จ ย างๆ เ น
กระแสเ นสด าย กระแสเ นสด บ ค.เ ยง ค.คาดห ง สามารถ งผลกระทบ อ ล าท พ น
ห ก ปสง ปทาน รายไ ท จากการ เ นการของท พ นเ ด นจากกลไกตลาด กระบวนการป บ วของรายไ และ ล าเ นไป
ตามการ ของกลไกตลาด

- เ า อง ก ท ใ วนกลาง เ น วนห ง าเ าไ ไ เ าแ พท. อง

- า หอให ก า าเ าของเราควรลดลง/ ใ วนกลาง น ตลาดเป ยนสม ล
-supply⬆ ใ าเ า⬇ แ xed cost เ าเ ม, variable cost⬇ บาง ราย ายเ ม นลดลงไ ไ เ นเพราะ า นวนคน กแ
เ นเพราะการ งราคา
-ก.เป ยนแปลง าเ า งผล บ นวนคนเ า ก

การ เคราะ โครงส างรายไ และ าใ ายท พ น

จ ย อง จารณา ex. รายไ และราย ายในอ ต โครงส าง ญญาเ าและ าเ า าเ าตลาด ตรา าง/ ตราเ าใ ห อครอบครอง
พท จ ย างๆ กระทบรายไ และ น น
การ ด งบกระแสเ นสดจากการ เ นงานท พ น (Operating statement)
โครงส างของกระแสเ นสด ท ท พ น
• PGI (รายไ เ ม กยภาพ) = NLA x Market Rent พท เ นไปไ (ตร.ม./ ต x าเ าตลาด)
• EGI = PGI - Vacancy&Loses รายไ จ งจากก.แ ง น กไ เ ม 100% าเฉ ย ตราก.เ า กตลาด
• NOI = EGI - Operating expenses
• NOI = (NLA x Market Rent) - Vacancy&Loses - Operating expenses
• Vacancy Rate = 1 - Occupancy Rate
• Operating expenses
- Fixed Expenses ไ เป ยนตามยอดขาย รายไ การ เ นงานท พ นห อ ตราการเ า ก แ ไ เ น องคง bcเ นเ อ
-Variable Expenses เป ยนไปตามยอดขาย รายไ ก. เ นงานท พ น ตราการเ า ก
-Maintenance & Reserves าใ ายในการ อม งและเ น น รองเ อการป บป งท พ น เ อ กษาระ บค.สามารถ
ในการแ ง นของท พ นใ สามารถแ ง นในตลาดไ ตามปก
แนว ดค. ม น ระห างรายไ ท จากการ เ นงานท พ น
ตราผลตอบแทนและ ล าท พ น

โครงส างกระแสเ นสดท พ น

1.กระแสเ นสด บ รายไ จากการ เ นการ ex.รายไ จากการป อยเ า น EGI = PGI - Vacancy&Loses
และรายไ ตามปก ของ จการ
2.กระแสเ นสด าย ราย ายจากการ เ นการ Operating Expenses 3 อ างๆ
3.งวดเ น ( )ใและระยะเวลาในการ อครอง

อง ง ง
1. ญญาเ า เ ยว อง (อา ญญา& าเ า)
2.ภาวะเส ยรภาพของรายไ

กระเ นสด ท = กระแสเ นสด บ - กระแสเ นสด าย ใ เ อกระแส

เ นสดไ แ นอน

เทค คการ เคราะ ท พ น วย รายไ

• Direct Capitalization ( V=I/R)
1. เคราะ NOI
2. เคราะ ตราผลตอบแทนท พ น
3. เคราะ ล าท พ น

• Discounted Cash ow (DCF)

1.ประมาณการ กระแสเ นสดท พ น
2. เคราะ ตราผลตอบแทน (R) และ ตรา ดลด (r) มาจาก น นทางการเ น ค.คาดห งของนลท. ค.เ ยงในการลง น ยม4
Gordon’s Growth Model ( r= R+g ) , WACC, CAPM, Expert Opinion
3. เคราะ ล าท พ นเ อ น ดการ อครอง Vn = In+1
R

4. เครา ล า จ นของ กระแสเ นสดท พ นในระห างการ อครอง + ล าท พ นเ อ น ดการ อครอง

qnrindouvosi.indubirin900V
1 It
gaoinvosndwvi.LV Vt
Directcap
DCF
MOVINNON

10909 400

5,009400

104667 8,333