2020.05.25.
Bevezető gondolatok (10 percben)
A társasházak gazdálkodása
számviteli szemmel 2020.
Készítette: Krapecz Imre főiskolai docens, METU
2.
• Eléggé nyilvánvaló, hogy egy ilyen speciális helyzetben az érdekérvényesítésnek,
illetve az érdekek ütköztetésének mind jogi, mind erkölcsi szempontból kiemelt
jelentősége van, amelyben egyedül a megfelelő jogi szabályozás, illetve annak
gyakorlati érvényesítése biztosíthatja az érdekellentétek (elfogadható szintű)
feloldását, valamint a tulajdonosok (résztulajdonosok) vagyonának az
értékállóságát. A társasházak gazdálkodása ennek megfelelően a számviteli (és
adózási) értelemben vett bevételek és a szintén számviteli (és adózási)
értelemben vett költségek (ráfordítások) felmerülése és jogszerű elszámolása
(valamint tulajdonosokkal való elfogadtatása) a társasház állagmegóvásának,
illetve értékmegőrzésének érdekében, valamint az ehhez kapcsolódó (ezzel
óhatatlanul együtt járó) érdekütközések jogszerű és szakszerű kezelése a
továbbiakban részletesen kifejtésre kerülő részterületek
vonatkozásában.
• Megjegyzés: Természetesen az előadás csak a szakmai
területekkel tud részleteiben foglalkozni, az egymás
mellett élés erkölcsi és egyéb, nem gazdasági jellegű
vonatkozásai meghaladják az előadás kereteit.
• Magyarországon jelenleg több millió ember él társasházban, ráadásul úgy, hogy
lakása egyben legnagyobb értékű vagyontárgya (még úgy is, hogy sok esetben pl.
hiteltörlesztéssel kapcsolatos teher van rajta), vagy éppen az egyetlen nagyobb
értékű vagyontárgya! Ebből következően lakása, illetve környezete értékének
megőrzése, állagának megóvása kiemelt jelentőségű kérdés.
• Bár hasonló a helyzet a családi házak esetében is, van egy óriási különbség egy
társasházi lakás, illetve egy családi ház értékének megtartása között: Míg a családi
ház értékmegőrzése jellemzően egymást ismerő és talán összetartó emberek
felelőssége és feladata, addig egy társasház esetében mindezt úgy kell elképzelni,
mint egy olyan „kvázi családi házat”, ahol idegen és egymást kevéssé ismerő,
valamint elkülönült érdekeket hordozó kisközösségek
laknak minden külön helyiségben. Míg a külön helyiségek
(lakások) fenntartása többé-kevésbé magánügy, addig a
közösen használt helyiségek és környezetük használatánál
érdekek ütközhetnek, és ütköznek is!
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 1. (35’)
• A gazdálkodás jogi hátterének vizsgálatát megalapozza a jogalkotásról szóló 2010.
évi CXXX. törvény 2. § (1), mely szerint: „A jogszabálynak a címzettek számára
egyértelműen értelmezhető szabályozási tartalommal kell rendelkeznie.” Az
idézett jogszabályhelynek kiemelt jelentősége van abból a szempontból, hogy a
társasház gazdálkodásának alapvető jogi hátterét több jogszabály alkotja,
melyeknek a számossága, kellő összehangoltságának hiánya, valamint (esetleg)
külön-külön is nehezen értelmezhetősége a társasházak gazdálkodását elvileg
folytató és/vagy irányító, na meg persze sokszor elszenvedő, jellemzően hozzá nem
értő tulajdonosok számára gyakorlatilag kezelhetetlen. Hiába a vélhetően pozitív
jogalkotói szándék, ha az érintett jogszabályok alapjaiban nem felelnek meg (a
jogalkotási feltétel hiányosságain kívül) a címzettek (érintettek) igényeinek,
érdekeinek, valamint legjobb esetben is csak a hozzáértő szakemberek számára
értelmezhetők, a jogszabályok közötti ellentmondásokról,
értelmezési problémákról és a jogszabályok alapvető
különbözőségéről most nem is beszélve. Vagyis:
Véleményem szerint mindezt a jogalkotóknak „megfelelő”
szakemberek bevonásával orvosolnia kellene!

A társasházi gazdálkodás jogi háttere 2.
• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról (a továbbiakban Tht.): Előadásom
alapvető célja, hogy a résztvevők számára bemutassam és értelmezzem a
jogszabály gazdálkodásra vonatkozó előírásait, egyben bemutassam a bevezetésben
említett, gazdálkodással kapcsolatos gyakorlati problémák előfordulását, hatásait,
egyben kezelésük elvi lehetőségeit. Megjegyezni kívánom, hogy a Tht. első helyen
történő tárgyalása nem jelenti azt, hogy gazdálkodási szempontból is a
legfontosabb joganyagról van szó, de logikai szempontból mindenképpen ezzel kell
kezdeni, hogy később rátérjek a szakmai szempontból legfontosabb, a címben is
jelzett számviteli terület vizsgálatára. Idézet a törvény preambulumából: „…
valamint a tulajdonosok érdekeinek érvényesítése érdekében a következő törvényt
alkotja:” Nem véletlen az idézet, hiszen ez is bizonyítja, hogy
a jogalkotó a tulajdonos érdekeit kiemelt célnak tartja,
miközben a jogalkalmazás ennek ellentmond és a
tulajdonosi érdekvédelem sem működik a gyakorlatban,
legalábbis tapasztalataim szerint.
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 4.
• Tht. 48. § (1): „A számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló
alapján a közös képviselő, illetve az intézőbizottság éves elszámolása
tartalmazza:”
Mint a 47. § kapcsán is hangsúlyoztam, az éves elszámolás (amit később részletesen
ismertetek) is a számviteli szabályozáson alapul, ráadásul ebben az esetben még
részletesebb és pontosabb a megfogalmazás a konkrét számviteli alapfogalmak
említésével. Vagyis a megfelelő könyvvezetés (könyvelés) adatai alapján el kell
készíteni a számviteli törvény (és a kapcsolódó kormányrendelet) előírásainak
megfelelő beszámolót (lásd később), és ennek adatai alapján kell elkészíteni az
éves elszámolást. Kiemelt jelentőségűnek tartom az eddig említett két
jogszabályhely előírását, a később tárgyalandó részletektől
függetlenül, mert vitathatatlanná teszi, mely szerint a
társasház gazdálkodása, annak tervezése és elszámolása
egyaránt a számviteli szabályokon alapul, és nem arról van
szó, hogy a közös képviselő beszámol valamiről…
2020.05.25.
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 3.
• Gazdálkodási szempontból kiemelt fontosságú jogszabályhelyek:
• Tht. 47. §: „A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a számviteli szabályok
szerint évenként költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza:
a) a közös tulajdonnal kapcsolatos várható bevételeket és kiadásokat költségnemenként,
b) a tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkákat, valamint
c) a közös költséghez való hozzájárulás összegét – a tulajdonostársak nevének feltüntetésével
– a külön tulajdonban lévő lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek szerinti
bontásban.”
A jogszabályhellyel kapcsolatban itt és most csupán – a benne szereplő főbb
fogalmak és kategóriák kiemelésén kívül – arra szeretném
felhívni a figyelmet, hogy az éves gazdálkodás tervezése
kötelező jelleggel a számviteli szabályokon alapul, és ennek
óriási jelentősége lesz a későbbiekben, mint látni fogjuk!
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 5.
Megjegyzés: Bár az előző dián szereplő előírást sokan igyekeznek „rugalmasan
kezelni”, illetve jelentőségét kicsinyíteni, a rendkívül szigorú és (viszonylag)
egyértelmű számviteli előírások alkalmazásának a bárminemű hiányossága a
visszaélések melegágya, mint azt a kutatásaim is folyamatosan alátámasztják!
• Tht. 51. § (1) b): (A számvizsgáló bizottság) „véleményezi a közgyűlés elé terjesztett
javaslatot, így különösen a számviteli szabályok szerinti könyvvezetés és beszámoló
alapján elkészített éves elszámolást és a következő évi költségvetést, valamint…”
Kiemelt jelentőségű, hogy míg a költségvetés és elszámolás kapcsán is kógens
(vagyis kötelező, eltérést nem engedélyező) előírás a számviteli szabályok
alkalmazása, addig az ezt szakmailag ellenőrző (és így a tulajdonosok érdekeit
leginkább szolgáló) számvizsgálókkal szemben semmilyen
kötelező szakmai végzettség, szakmai gyakorlat nem került
előírásra, ami véleményem szerint hatalmas jogalkotói hiba,
egyben a valós tulajdonosi érdek semmibevétele!

A társasházi gazdálkodás jogi háttere 6.
Megjegyzés: A helyzetet bonyolítja (és a jogszabály elhibázottságát bizonyítja), hogy
SZB híján a számvizsgálói feladatok ellátására csak szigorú számvitelszakmai
követelményeknek megfelelő külső személy/szervezet bízható meg (Tht. 51. § (5)).
Hogy még ennél is rosszabb a jogi környezet, azt a Tht. 51/A. mutatja a gazdasági
ellenőrzést segítő személlyel kapcsolatban, akinek a szerepe a (20 millió forint
feletti) pénzforgalom ellenőrzéséhez, illetve az SZB ellenőrzési tevékenységének
segítéséhez kapcsolódna kötelező jelleggel, de nem kötelező az előírást alkalmazni
pl. abban az esetben, ha a közös képviselő társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői
szakképesítéssel rendelkezik. Mivel a társasház-kezelői, illetve ingatlankezelői
képesítésnek semmi köze a számviteli előírásokhoz, így az előírások betartása,
azon keresztül pedig a tulajdonosi érdekek súlyos sérülést
szenvedhetnek, és sokszor szenvednek is, legalábbis
kutatásaim és tapasztalataim szerint!
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 8.
• Tht. 24. §: Itt és most csupán megemlítem, hiszen ez a jogszabályhely fogalmazza
meg a közös költséget (amely a tulajdonosokat a társasház (közös tulajdonba
tartozó elemeinek) fenntartása érdekében – alapesetben tulajdoni hányad szerint
– terheli), amely szintén a számviteli előírásokon alapul (bár ezt a jogszabályhely
nem fogalmazza meg egyértelműen és közvetlenül), így ez csak a számviteli
előírásokat (elsősorban a költség fogalmát) ismerők és értők számára
egyértelmű! Ez megítélésem szerint újabb jogalkotói hiba, mindenesetre a
továbbiakban az előadás jelentős eleme lesz a közös költséggel való elszámolás
kérdésköre. Ez a (laikusok számára) nem kellő pontossággal megfogalmazott
kategória az egyik legfontosabb eleme a társasházi gazdálkodás
szabálytalanságainak, az esetleges visszaéléseknek, ami a
tulajdonosok legsúlyosabb érdeksérelmét jelenti, a
kapcsolódó anyagi károkkal és joghátrányokkal (lásd
később) együtt!
2020.05.25.
A társasházi gazdálkodás jogi háttere 7.
• Vagyis, hogy jól értsük: Az említett jogszabályi „kiskapuk” azt jelentik, hogy a
számviteli előírások betartásának ellenőrzése kikerülhető, hiszen bizonyos
esetekben a közös képviselőt csupán ÖNMAGA ellenőrzi számvitelszakmai
szempontból (hiszen a számvizsgálóknak nem kell hozzá érteniük), ami a
gazdálkodás és a mögötte lévő hivatalos dokumentumok (tehát a költségvetési
terv, a könyvvezetés-könyvelés, a beszámoló és az éves elszámolás) valótlan
adatait-információit, ezeken keresztül pedig a tulajdonosok érdekeinek súlyos
sérelmét okozhatja!
• Természetesen az ártatlanság (és a jóhiszeműség) vélelme mindenkit megillet, így
a közös képviselőket és a számvizsgálókat is, ezzel együtt elfogadhatatlan, hogy
míg a tulajdonosokkal szemben a jogalkalmazás
jellemzően „nem ismer kegyelmet”, például közös költség
tartozás esetén (lásd később), addig a közös képviselő (és
az SZB tagja) esetleg teljesen más jogi elbírálás alá esik!
A társasházi gazdálkodás számvitele 1.
• Bevezetés: Természetesen itt is a jogi szabályozás lesz a kiindulópont, de míg a Tht.
(elsősorban) nagyságrendjében, illetve értelmezhetőségében viszonylag könnyen
kezelhető (az említett, főleg számviteli vonatkozású területeken kívül), addig a
számvitelről szóló törvény (2000. évi C. törvény, a továbbiakban Sztv.)
nagyságrenddel hosszabb, bonyolultabb, az értelmezési problémák (hiszen
természetesen itt is vannak) pedig minden (valós) számviteli szakember számára
ismertek. Számvitel: Olyan információs rendszer, amely megbízható és valós képet
nyújt a gazdálkodók vagyoni és jövedelmi helyzetéről. Mivel a társasházak
gazdálkodása speciális, így itt, a legelején szeretném néhány olyan, a törvény
elején megfogalmazott alapelvre felhívni a figyelmet, amely a konkrétan, tételesen
le nem szabályozott területek és kérdések értelmezésében,
valamint a felmerülő kérdések megválaszolásában
segítenek, tekintve hogy a társasházi részterület a
számviteli szabályozásban is – főleg jelentőségéhez mérten
– háttérbe szorul!

A társasházi gazdálkodás számvitele 2.
Megjegyzés1: A társasházak gazdálkodásának számviteli szabályozásához
kapcsolódik még egy (az Sztv. előírásait többek között a társasházakra is – elvileg –
értelmező, illetve azt kiegészítő) kormányrendelet is, de ezt majd később fogom
ismertetni, illetve kielemezni.
Megjegyzés2: Bár korábbi tanulmányaimban-kutatásaimban a rendelkezésre álló
szakirodalom (pl. tankönyvek, szakkönyvek) volt a kiindulópont, kvázi „szentírás”,
mára eljutottam addig, hogy mindez csak – elvileg hozzáértő – szakemberek többé-
kevésbé megalapozott szakmai véleménye, vagyis most már csak a jogszabály a
„szentírás” a számomra, a többi pedig a – reményeim szerint – szakmai
szempontból kellően megalapozott saját szakmai véleményem.
Megjegyzés3: Kapcsolódva előző megjegyzésemhez, meggyőződésem szerint
hatalmas szükség lenne a számvitel legmagasabb szintű
szakmai közösségeinek (pl. Országos Számviteli Bizottság) is
megnyilvánulnia a felmerülő szakmai kérdések/témák
értelmezésében, véleményezésében, amely a jogalkalmazók
számára is egyfajta útmutatással szolgálhatna!
A társasházi gazdálkodás számvitele 4.
- Sztv. 16. § (3): „A beszámolóban és az azt alátámasztó könyvvezetés során a
gazdasági eseményeket, ügyleteket a tényleges gazdasági tartalmuknak
megfelelően – e törvény alapelveihez, vonatkozó előírásaihoz igazodóan – kell
bemutatni, illetve annak megfelelően kell elszámolni (a tartalom elsődlegessége a
formával szemben elve).”
Vagyis: Ami az adott gazdálkodási évben nem költség (nem volt mögötte erőforrás
felhasználás, lásd később), azt eszerint nem lehet(ne) költségként elszámolni!
Megjegyzés: Kiemelt jelentősége van ennek az alapelvnek a közös költség
elszámolása szempontjából, hiszen általánosan elterjedt gyakorlat a közös költség
tervezett hozzájárulás előlegként történő elszámolása
helyett annak valós költségként történő elszámolása.
A két idézett alapelv mindenesetre kiemelt jelentőségű a
tulajdonosi érdek védelme szempontjából, mint azt később
látni is fogjuk!
2020.05.25.
A társasházi gazdálkodás számvitele 3.
A) A számviteli törvény, a társasházi gazdálkodás szempontjából kiemelt
jelentőségű alapelvei:
- Sztv. 15. § (7): „Az adott időszak eredményének meghatározásakor a tevékenységek
adott időszaki teljesítésének elismert bevételeit és a bevételeknek megfelelő
költségeit (ráfordításait) kell számításba venni, függetlenül a pénzügyi teljesítéstől.
A bevételeknek és a költségeknek ahhoz az időszakhoz kell kapcsolódniuk, amikor
azok gazdaságilag felmerültek (összemérés elve).”
Vagyis: A közös költség (lásd később) meghatározása/megtervezése (Tht. 47. §) és
elszámolása (Tht. 48. §) eszerint szigorúan csak a naptári évhez kapcsolódhat, amit
különben több kúriai határozat is megerősít.
Megjegyzés: Sajnos a gyakorlatban a közös költség tervezése
(és elfogadása) a beszámoló és elszámolás elfogadásához
kapcsolódik, ami jellemzően májusban történik (lásd később),
és ez nehézségeket/problémákat okoz ezen a területen (is)!
A társasházi gazdálkodás számvitele 5.
Megjegyzés: Sztv. 16. § (6) előírása szerint az egyszerűsített beszámolót készítőknél
(egyszeres, pénzforgalmi könyvvitel) az alapelvek érvényesülésének sajátosságai
vannak, mégpedig a 100. § (1) szerint: A bevételeket, illetve költségeket,
ráfordításokat (az összemérés alapelvétől eltérően) a pénz tényleges beérkezése,
illetve kifizetése időszakában kell a „könyvekben elszámolni”. A könyvekben való
elszámolás értelmezése már önmagában problémás, mindenesetre ez a
jogszabályhely formailag (és látszólag) „kiüti” az összemérés alapelvét. Nem üti ki
azonban a tartalom elsődlegessége a formával szemben alapelvét, vagyis
megjelenik egy nagyon komoly következményekkel járó jogi ellentmondás!
Mindennek esetleg nem sok jelentősége van az egyszeres könyvvitelt vezető
vállalkozásoknál, de a társasházak tulajdonosai és az
általuk kötelezően fizetendő közös költség elszámolása, és
a kapcsolódó – potenciális – visszaélések szempontjából
mindez kiemelt jelentőségű, lásd később!

A társasházi gazdálkodás számvitele 6.
B) A számviteli törvény a társasházi gazdálkodás szempontjából kiemelt
jelentőségű fogalmai:
- Sztv. 78. § (2): Anyagköltség az üzleti évben FELHASZNÁLT vásárolt anyagok
bekerülési értéke;
- Sztv. 78. § (3): Igénybe vett szolgáltatások értéke az üzleti évben IGÉNYBE VETT
anyagjellegű és nem anyagjellegű szolgáltatások bekerülési értéke;
- Sztv. 78. § (4): Egyéb szolgáltatások értékeként az üzleti évben FELMERÜLT …
díjat, bankköltséget, stb. kell figyelembe venni.
Vagyis: Mindhárom fogalom – elvileg – azt bizonyítja, hogy (közös) költségként
csupán a ténylegesen felmerült, felhasznált, igénybe vett
erőforrások értékét lehet elszámolni az adott üzleti évre,
vagyis a tulajdonosoktól végeredményben csupán ennyit
lehet (szabadna) követelni (Tht. 24. §)!
A társasházi gazdálkodás számvitele 8.
• A Sztv. 111. § előírásai ugyanis az egyszerűsített beszámoló (és a kapcsolódó
egyszeres könyvvitel) kapcsán kimondják, hogy a tárgyalt költségek tekintetében
nem a felhasználás a mérvadó, hanem a pénzmozgás.
Következmény: A társasházban lakó tulajdonosok esetében ezek szerint a közös
költséggel való elszámolás (a költségvetésben tervezett adatoktól függetlenül) kétféle
módon valósulhat meg: Ha a közös képviselő (illetve megbízottja) kettős könyvvitelt
vezet, akkor elvileg nem lehet probléma, viszont ha a társasház könyvvezetése
egyszeres (pénzforgalmi), akkor az elszámolás „borul”, hiszen – elvileg – teljesen
mindegy, hogy a költség (tehát az erőforrás felhasználás) melyik évben jelenik meg, az
elszámolása a kifizetéshez kapcsolódik, de akkor ugyanez a helyzet a közös költséggel
(vagyis a közös költségre befizetett pénzzel), az is csak a tényleges befizetés évében
jelenik meg a könyvelésben, és így a beszámolóban és az
elszámolásban, vagyis a tartozás, illetve túlfizetés (amikor a
valós költség kevesebb a tervezettnél) elszámolása – a
megfelelő szabályozás hiányában – kaotikussá válhat az
előzetes, illetve utólagos pénzmozgások miatt!
2020.05.25.
A társasházi gazdálkodás számvitele 7.
Megjegyzések:
1. Bár az idézett jogszabályhelyek tökéletes összhangban vannak a Tht. 24. §
előírásával (részleteiben lásd később), és ennek megfelelően a tulajdonosokat
véglegesen terhelő közös költséget nem lehet semmilyen értelemben
összekeverni és egybemosni az előzetesen a költségvetésben megtervezett közös
költség hozzájárulással (amit persze előlegként szintén be kell fizetni, csak éppen el
is kellene vele számolni!), a helyzet (és a gyakorlat, beleértve helyenként a
joggyakorlatot is) nem minden esetben ilyen egyszerű (lásd később).
2. Bár szakmai véleményemet talán erősíti a Sztv. 160. § (3a) is, mely szerint a (főbb)
költségnemek (melyek alapján kell a költségvetést, és az elszámolást elkészíteni) az
az anyagköltség, az igénybe vett szolgáltatások, valamint az
egyéb szolgáltatások értéke, a helyzet így sem egyszerű,
hiszen ott van (ott lehet) az egyszeres könyvvitel és az
egyszerűsített beszámoló… (folyt. a következő dián)
A társasházi gazdálkodás számvitele 9.
Megjegyzés: A közös költség elszámolásának kaotikussága (figyelembe véve az éves
elszámolással való kapcsolatát is, lásd később) számomra azt jelenti, hogy a számviteli
szabályozás „kettőssége”, következtében előfordulhat, hogy az esetleges túlfizetés ténye
és összege eltűnik (szigorúan csak) a nyilvántartásokból (miközben persze a tartozás
valamiért mégse…), és a tulajdonos a következő évet nulla forint közös költség
egyenleggel kezdi, a túlfizetés pedig az előző év „kvázi nyereségeként” jelenik meg a
beszámolóban (az elszámolásban lehet úgy sem), miközben a tulajdonos esetleg nem is
tud róla, hogy túlfizetése volt. Bár úgy gondolom józan gondolkodással is egyértelmű,
hogy a tulajdonosok közös költség befizetéseinek a nyilvántartása és elszámolása, vagyis
a tulajdonossal szemben fennálló követelés ténye és összege, illetve a tulajdonossal
szembeni (túlfizetésből) eredő kötelezettség nem lehet függvénye az alkalmazott
könyvvezetési módnak, mégis létezik ilyen, vagyis az
egyszeres könyvvitel a társasházak esetében a pénzügyi
visszaélések melegágya. Mindenesetre az esetenként
tapasztalható gyakorlat bizonyítja felvetésem egyben
szakmai véleményem megalapozottságát!

A társasházi gazdálkodás számvitele 10.
(folytatva a kiemelt jelentőségű számviteli fogalmakat)
- Sztv. 77. § (2) d): Egyéb bevételnek minősül a költségek (ráfordítások) ellentételezésére –
visszafizetési kötelezettség nélkül – kapott juttatás.
Megjegyzés: A 479/2016. (XII. 28. ) Korm. rendelet (mely az egyéb szervezetekre, köztük a
társasházra – illetve a sajátosságaikra – is vonatkozik, lásd még később) 34. § (2) foglalkozik
a közös költség bevétellel (bármilyen fura is a kifejezés), mint az eredménykimutatásban,
ill. eredménylevezetésben külön szerepeltetni köteles tétellel, de a rendelet mellékleteiben
ez így nem jelenik meg (újabb jogalkotási probléma), mindenesetre szakmai véleményem
szerint csupán az egyéb bevételek (vagy külön) kategóriában szerepelhet a közös költség.
Mivel a jogszabályhely a költségek (ráfordítások) ellentételezését fogalmazza meg célként,
nyilvánvaló, hogy ez – szinkronban a költségnemekkel – csak a tulajdonosok olyan
befizetéseire vonatkozhatna (szemben a rendelet 34. § (3)
előírásával), amely mögött valós felhasználás, vagyis költség
van, az előlegként befizetett hozzájárulás csak plusz pénzeszköz,
melynek a forrásoldalon kötelezettség a párja. De erre a
jogi/szakmai kérdésre visszatérek még!
A közös költség 1.
Bár a Tht. kapcsán már említésre került a közös költség, illetve a közös költség
hozzájárulás, és a számviteli részben foglalkoztam az elszámolásuk számviteli
vonatkozásaival, illetve problémáival is, az előadás szempontjából kiemelt
jelentősége miatt most visszatérek ezekhez a fogalmakhoz, és megvizsgálom a kétféle
megközelítésből eredő ellentmondásokat, illetve azok következményeit, hatásait.
Ennek oka, hogy az előzetes közös költség hozzájárulás értelmezése, tervezése és
elszámolása, illetve a tényleges közös költség – elvi – elszámolása a pontatlan jogi
megfogalmazások miatt a két fogalom összemosását okozhatja, amelynek
végeredménye a tulajdonosok becsapásán keresztül a társasházak tulajdonosainak
egyik legfőbb érdeksérelmét okozzák, az előforduló konkrét visszaélésekről nem is
beszélve, melyek tudományos kutatásaim és személyes
tapasztalataim szerint egyrészt léteznek, másrészt sokszázezer
(vagy akár több millió) tulajdonos megkárosítását jelenthetik,
és amelyek összegszerűségükben elérhetik akár a milliárdos
nagyságrendet is!
2020.05.25.
A társasházi gazdálkodás számvitele 11.
Szakmai következtetés: Vagyis meggyőződésem szerint nem lehet elszámolni olyan
(költség-ráfordítás ellentételezésére adott) pénzeszköz átvételt végleges bevételként,
amely mögött nincs költség, ráfordítás, hiszen a beszámolóban csak a végleges (vissza
nem fizetendő) bevételek szerepelhetnek! A közös költség csak a Tht. 24. § szerint
megfogalmazott kategória lehet, míg a Tht. 47. § előírásai szerint a költségvetésben
(vagyis a tervben) megfogalmazott (előzetes) közös költség hozzájárulás (amit persze
szintén be kell fizetni) a számviteli előírások értelmezése szerint csupán előlegnek
minősülhet, amivel utólag a közös képviselőnek el kell számolnia, lásd később.
Megjegyzés: Az egyszerűsített beszámoló eredménylevezetésének értelmezései a közös
költség vonatkozásában használhatatlanok (Sztv.109.§), vagyis a jogi zűrzavar
folytatódik. Amennyiben a társasházak könyvvezetése csupán a kettős könyvvitel
rendszerében történne, megszűnhetne sok, az elszámolással
(és a potenciális visszaélésekkel) kapcsolatos probléma!
És újból hangsúlyozom, az alkalmazott könyvvezetési technika
nem befolyásolhatja a közös költség elszámolását, emiatt
egyetlen tulajdonost sem érhet hátrány!
A közös költség 2.
• Ismétlés: Tht. 47. §: „A közös képviselő… a számviteli szabályok szerint…
költségvetési javaslatot készít, amely tartalmazza… c) a közös költséghez való
hozzájárulás összegét…”
Vagyis: A számviteli szabályok szerint a költségvetésben tervezett hozzájárulás azt
jelenti, hogy a tulajdonosok előre fizetnek egy olyan szolgáltatás csomagért,
melynek túlnyomórészt sem a felmerülése, sem a felmerülés ideje, sem pedig az
értéke nem ismert pontosan előre. Márpedig ez a korábban ismertetett számviteli
alapelvek, valamint az általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény 59.
§ szerint csak és kizárólag vevőtől kapott előlegnek, vagyis (Sztv. 42. § (3)) rövid
lejáratú kötelezettségnek minősülhet, amellyel egy éven belül el kell számolni.
Sajnos a Sztv. nem fogalmazza meg pontosan az előleg fogalmát (miközben
rendelkezik felőle), ami újabb jogi nonszensz, mindenesetre
semmi nem indokolhatja ennek a tételnek még a teljesítés
előtt, végleges pénzbevételként, visszafizetési kötelezettség
nélkül történő elszámolását, és véleményem szerint ezt a
törvényi előírást a kormányrendelet sem írhatja felül!

A közös költség 3.
• A közös költség Tht-beli fogalma (24.§ (1)): „A közös tulajdonba tartozó
épületrész, … fenntartásának a költsége…” (plusz a rendes gazdálkodás körét
meghaladó kiadás, pl. bővítés, átalakítás, de az ehhez kapcsolódó kiadások is
költségként kerülnek elszámolásra).
Vagyis: Tökéletes összhangban a számviteli előírásokkal, csupán az a pénzösszeg
terheli véglegesen a tulajdonostársakat, amely mögött valós felhasználás, illetve
teljesítés volt, az esetleges túlfizetés (az előzetes hozzájárulás és a tényleges költség
közötti pozitív különbözet) nem lehet a társasház (közösség) bevétele!
Megjegyzés: Sajnos a kialakult gyakorlat (és a szakmai hozzáértés hiánya) nem a
jogszabályi előírásokat nézi, hanem sok esetben – vélt vagy valós – célszerűségi
okokat hangoztatva összemossa a két fogalmat, egyrészt az
egyszerűsítés miatt (a túlfizetésnek mindig van helye),
másrészt az elszámolás „bonyolultsága” miatt, sőt, egyesek
szerint a túlfizetés visszafizetése felesleges pénzmozgást
jelentene, hiszen az beszámítható a következő évbe…
A közös költség 5.
Megjegyzés: A beszámíthatóság elvi feltételezése, illetve az ehhez kapcsolódó
döntésekhez való jogosultság, hatáskör és felelősség újabb súlyos jogi, szakmai és
etikai kérdéseket is felvet: Ki és milyen jog alapján hozhat ehhez kapcsolódó
döntéseket, hogyan lehet kezelni a „speciális eseteket”, és ha belegondolunk, a
felmerülő problémalehetőségeknek soha nincs vége:
- Mi a helyzet azokkal a tulajdonosokkal, például a közben elköltözőkkel, akiknek ez
a megoldás konkrét anyagi veszteséget okozna?
- Mi a helyzet azokkal a vállalkozásokkal, akik a túlfizetés jogszerű elszámolásának
híján olyan (közös) költséget számolnak el esetleg adóalap csökkentő tételként,
amely mögött nincs is valós, adóalap csökkentésre jogot
adó költség, vagyis erőforrás felhasználás?
- Mi a helyzet azokkal a tulajdonosokkal, akiknek a korábbi
túlfizetése valamiért nem lett beszámítva, és közben
„hátralékba” kerülnek?
2020.05.25.
A közös költség 4.
A beszámíthatóság felvetése még szimpatikus is lehetne, csak éppen:
- A magántulajdonról szóló rendelkezés joga egyedül a tulajdonosé, abban őt
semmiféle célszerűség nem korlátozhatja, illetve nem befolyásolhatja;
- A beszámíthatóság puszta lehetősége bizonytalanságot és kiszolgáltatottságot
eredményez (a többi tulajdonostól, számvizsgáló bizottságtól, közös képviselőtől);
- Az „úgyis van helye” kitétel pedig a visszaélések már többször említett alapja,
hiszen ha nincs meg a túlfizetésekkel történő elszámolás, kvázi bankot játszik a
közös képviselő, akkor megnyílik a lehetőség a (akár sokszorosan) túlárazott,
indokolatlan karbantartások, felújítások, egyéb beruházások előtt, hiszen van rá
pénz! Ráadásul ezen munkálatok – mivel nem a kógens
jogszabályi előírások szerint lettek tervezve – ellenőrzése
és elszámolása (a tervezés, ellenőrzés és elszámolás
szabályozása az SZMSZ kötelező eleme – lenne) is
komoly érdeksérelmet okozhat!
A közös költség 6.
• Végül, de nem utolsósorban: Amennyiben a közös költség számviteli fogalmában
és kezelésében bármiféle engedményt teszünk (pl. a célszerűség jegyében), úgy –
a jogsértésen és a már említett visszaéléseken kívül – elindíthatunk egy
folyamatot, amit én a „becsületes és csibész tulajdonos esete” címmel
jellemeznék.
Képzeljük el a következőt: Adva vagyon havi 10.000 Ft közös költség hozzájárulási
kötelezettség, amelyet a tulajdonosok közgyűlési határozatban megszavaztak. Ez
ugye 120.000 Ft egy évben. A becsületes befizeti, míg a csibész csupán 100.000 Ft-t
fizet be. Aztán az év végi elszámolásnál kiderül, hogy a tényleges közös költség
csupán 100.000 Ft volt. Amennyiben nem ragaszkodunk szigorúan a jogszabályi
előírásokhoz, úgy a becsületes tulajdonos pénze bent marad (maradhat) a közösben
(akár úgy is, hogy nem tud róla, mert az „elszámolásból” ez
az információ valahogy kimarad), míg a csibésztől
valószínűleg (normális jogviszonyok között) soha nem tudják
behajtani a különbözetet, vagyis nyert a csibészség!
A példám mindenesetre valós alapokon nyugszik!

A társasház éves költségvetése 1.
Korábban már szó volt arról, hogy a Tht. 47. § írja elő a költségvetés kötelező tartalmát,
amelyet a számviteli szabályok figyelembevételével kell tervezni: Mivel a közgyűlésen
jelen lévő tulajdonosok fogják – vélhetően – megszavazni ezt, így az előterjesztést
készítő közös képviselő, valamint az előterjesztést írásban véleményező számvizsgálók
erkölcsi és szakmai felelőssége, hogy a közgyűlés ne a tulajdonosok becsapásáról
szóljon. Ennek figyelembevételével, az alábbiakra hívom fel a figyelmet:
- Tht. 47. § a): Várható bevételek: Amennyiben a közös költségen kívül vannak ilyenek,
pl. jellemzően bérbeadásból, azokat kell itt szerepeltetni, tételesen, és külön-külön
megszavaztatva azokat, természetesen a részletkérdések érdemi előterjesztése és
megtárgyalása után, vagyis pl. mit, milyen feltételekkel és mennyiért. Természetesen
hasznos, ha a tulajdonosok is élnek ilyen javaslatokkal, hiszen ez
mindenki közös érdeke. Érdemes vizsgálni a várható bevételek
érdekében felmerülő esetleges kiadásokat, a kockázatokat, és a
kapcsolódó adózási kérdéseket is (pl. szja, ahol a közös költségre
befizetett összeg nem is minősül bevételnek…).
A társasház éves költségvetése 3.
Megjegyzések:
1. Természetesen itt is alapvető az érdemi, részletes és korrekt tervezés és előterjesztés,
valamint a szakszerű számvizsgálói véleményezés;
2. Érdemes tisztában lenni azzal, hogy a közös képviselő feladata alapesetben a társasház
(épület) fenntartásának biztosítása érdekében szükséges intézkedések megtétele (Tht.
43. §), míg a tevékenysége ellátásának van egy magasabb szintje is, a társasházkezelés
amely (Tht. 52. §) elvileg többet nyújt, gazdasági elemzést, illetve ajánlatot is készít a
fenntartásra vonatkozóan. Ez utóbbi tevékenység a közgyűlési határozatokon kívül a
tulajdonosokkal kötött megbízási szerződést igényel, így a hatékonyabb gazdálkodás és a
tulajdonosi érdek érvényesülése szempontjából sokkal „szimpatikusabb”, a jogalkotás
(vagyis jogszabályi lehetőség) viszont a gyakorlatban nem ér
semmit, hiszen a pontatlan megfogalmazás miatt a két szint
összemosható, a megbízási szerződés (és a vele járó nagyobb
felelősség) kikerülhető. Ráadásul így egyetlen tulajdonos is
vétózhat azzal, hogy nem írja alá, vagyis értelmetlen az egész!
2020.05.25.
A társasház éves költségvetése 2.
- Tht. 47. § a) (még mindig): Várható kiadások költségnemenként: Vagyis a fenntartás
(üzemeltetés, karbantartás, felújítás), valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó
kiadások (a fogalmak pontos értelmezése a Tht. 56. § szerint) összesített értékei a
számviteli költségnemek, tehát anyagköltség, igénybe vett szolgáltatások értéke,
egyéb szolgáltatások értéke, stb. kategóriák szerint. Az elszámolással való szinkron
miatt ezt a közös költség megosztásának szabályai (vagyis alapesetben tulajdoni
hányad) szerint kell lebontani. A költségnemek szerinti, tételes szerepeltetés talán
túlzásnak tűnhet (sokan ezt is egyszerűsíteni próbálják a már ismert célszerűségi okok
miatt), de a szigorú és egyértelmű számviteli fogalmak alkalmazása megítélésem
szerint jól szolgálja a tulajdonosi érdek érvényesülését, nem lehet utólag
belemagyarázni ilyen-olyan tételeket, amelyek a pontatlan és
felületes megfogalmazások miatt akár anyagi károkat is
okozhatnak, például egy felújításhoz kapcsolódó tervezés,
vagy éppen műszaki átvétel plusz költségei.
A társasház éves költségvetése 4.
- Tht. 47. § (b): Tervezett üzemeltetési, karbantartási és felújítási munkák: Gyakorlatilag
az előző pontban szereplő összesített (költségnem) értékek feladatok szerinti tartalma
részleteiben. A jogszabályi előírás nem logikus, hiszen véleményem szerint a feladatok
terve vagy megelőzi a költségek tervét, vagy a költségek a feladatok mellé rendeltek, így
azt gondolom, hogy a formai megjelenítés, illetve a sorrendiség rugalmasan kezelhető,
amennyiben a terv a kógens tartalmi előírásoknak (+ költségnemek) maradéktalanul
megfelel! Vagyis a költségvetésben szereplő feladatok/munkák legyenek indokoltak, a
terv legyen műszaki és gazdasági szempontból egyaránt megalapozott (reális), és az
előterjesztés a laikus, hozzá nem értő tulajdonosok számára is biztosítsa az érdemi
döntést! Gazdasági szempontból ezt nyilván elősegíti a számvizsgálók szakmai
hozzáértése (és persze a műszaki sem hátrány), vagyis – a jogszabályi feltétel hiányától
függetlenül – célszerű vagy hozzáértő számvizsgálókat
választani, vagy külső szakember segítségét igénybe venni. Még
mindig jobb, mint a ráérő és fontoskodó, de különben
esetenként hatalmas kárt okozó tulajdonosok számvizsgálóként
történő szerepeltetése!

A társasház éves költségvetése 5.
- Tht. 47. § c): A közös költséghez való hozzájárulás összege tulajdonosok (név és lakás)
szerint: Mivel a hozzájárulást részletesen kitárgyaltam „számviteli szemmel”, itt szintén
javaslom – az elszámolással való szinkron miatt – a nevek mellett a tulajdoni hányadot
is feltüntetni. Mint korábban is jeleztem, ez a terv (amit természetesen be kell fizetni
év közben) és a tulajdonosokat véglegesen terhelő összeg két külön jogi kategória, ez
utóbbit a Tht. 24. § írja elő és szabályozza.
Megjegyzés: Mivel az éves költségvetés elfogadásának a végső határideje május 31. (a
beszámolóval és az elszámolással együtt), így sokan a működőképesség veszélyeire
hivatkozva utasítják el a túlfizetés érdemi kezelését (mindig legyen tartalék címszóval), de
ez szintén csak a tájékozatlanság és a hozzá nem értés bizonyítéka, hiszen az elszámolás
végső határideje miatt a túlfizetésekkel történő elszámolás nem
okozhat problémát a működőképességben, amennyiben pl. a
költségvetés már az előző év végén elfogadásra kerül, vagy az
SZMSZ-ben kidolgoznak és elfogadtatnak egy jogszerű és
áthidaló megoldást az esetleges problémák kezelésére!
A társasház éves elszámolása 2.
A beszámoló tehát (leegyszerűsítve) egy írásos jelentés, melynek mind formai, mind
tartalmi szempontból szigorú, kógens előírásai vannak, amelyek minden gazdálkodó
szervezet számára kötelezőek, de a Sztv. hatálya alá tartozó egyes egyéb szervezetek
(mint pl. a társasház is) beszámolókészítési (és az azt alátámasztó könyvvezetési)
sajátosságairól a jogalkotó egy külön kormányrendeletet is alkotott. Tehát akár azt is
gondolhatnánk, hogy az eddig felmerült szakmai problémák (pl. a közös költség
vonatkozásában) ezáltal érdemi megoldásra találnak, de mint látni fogjuk, erről szó
sincs. A laikus, szakmailag hozzá nem értő tulajdonosok számára kezelhetetlen a
folyamatos oda-vissza hivatkozás (vagyis hivatkozások a Sztv. egyes jogszabályhelyeire,
illetve a Rendelet későbbi jogszabályhelyeire, stb.), de ugyanez érvényes a szakmailag
felkészültebbekre is, miközben az értelmezhetőség hiánya
(szakmai véleményem szerint) jogellenes, másrészt a
tulajdonosok érdekeinek a semmibevétele, becsapásuk és
megkárosításuk alapja!
2020.05.25.
A társasház éves elszámolása 1.
Bevezetés: Korábban már említettem, a Tht. 48. § rendelkezik az éves elszámolás
kógens tartalmáról, amelynek ugyanúgy a számviteli előírásokra kell épülnie, mint a
költségvetésnek, de az elszámolásnál még annak a követelménye is konkrétan
megjelenik, hogy a számviteli beszámoló alapján kell készülnie!
Bár a számvitelről szóló részben sok téma felmerült már a beszámolóval, illetve a
beszámoló egyes elemeivel kapcsolatban, és a most elemzésre kerülő 479/2016. (XII.
28.) Korm. rendelet (a továbbiakban Rendelet) kapcsán is említést tettem már a közös
költség beszámolóban elfoglalt helyéről, szükségesnek tartom a rendelet részletes
kielemzését a társasházi beszámoló, illetve az arra épülő elszámolás vonatkozásában.
(Előzményként) Beszámolási kötelezettség (Sztv. 4. §):
„A gazdálkodó működéséről, vagyoni, pénzügyi és jövedelmi
helyzetéről … beszámolót köteles … készíteni.”
A „beszámolónak megbízható és valós összképet kell adnia…”
A társasház éves elszámolása 3.
Tételesen a Rendelet társasházi beszámolóval kapcsolatos (fontosabb) előírásai:
• 11. §: A mérleg elkészítésénél a Sztv. vonatkozó előírásait a 32. § (1) és 32. § (3)-ban
meghatározott sajátosságok figyelembevételével kell alkalmazni: (A mérleg a
beszámoló részeként – leegyszerűsítve – az a dokumentum, ami a gazdálkodó
szervezet, vagyis például a társasház vagyonát mutatja be)
• 32. § (1): A követelések között kell szerepeltetni a tulajdonosok közös költségeinek a hátralékát: A
probléma csupán annyi, hogy a jogalkotó mit ért ezen fogalom alatt;
• 32. § (3): A társasház saját tőkéje az eredményből (előző évek halmozva) és a tárgyévi
eredményből tevődik össze: Alapvető jogértelmezési kérdés, hogy egyáltalán miről van szó, mert
erre semmilyen választ nem kapunk, miközben az eddigiek alapján egyértelmű, legalábbis
számomra, hogy eredmény csak a közös költségen felüli (például bérbeadásból származó)
bevétel esetén keletkezhet, hiszen a közös költség bevételt elvileg lenullázzák a költségek-
ráfordítások, a túlfizetés nem eredményezhet „nyereséget”.
• 12. §: Az eredménykimutatás, eredménylevezetés
elkészítésénél a Sztv. vonatkozó előírásait a 34. § (2) és 34. §
(3)-ban meghatározott sajátosságok figyelembe vételével
kell alkalmazni (folytatás a következő dián):

A társasház éves elszámolása 4.
(Megjegyzés: Az eredménykimutatás/eredménylevezetés – az elnevezés a kettős,
illetve egyszeres könyvviteli technikára utal – leegyszerűsítve az a dokumentum, ami a
társasház jövedelmezőségét/eredményességét mutatja be)
• 34. § (2): A társasháznak a bevételeit legalább közös költség bevétele, bérleti díjból származó
bevétel, támogatási bevétel és egyéb bevétel csoportosításban kell kimutatnia. Ennyi. Vagyis
továbbra sem tudjuk, hogy mit ért a jogszabály közös költség bevételen – figyelembe véve az
eddig felmerült értelmezési, illetve félremagyarázási problémákat – valamint továbbra is fennáll
az a jogi anomália, mely szerint: míg a Sztv. szerint a közös költség bevételek csak egyéb
bevételként értelmezhetők a kettős könyvvitel esetében (Sztv. 77. §), és értelmezhetetlenek az
egyszeres könyvvitel esetében (Sztv. 109. §), addig a jogalkotó ebben az esetben – a
könyvvezetési módtól függetlenül – egységes külön kategóriaként értelmezi, de mint korábban
is szó volt már róla, még a Rendelet mellékleteiben szereplő
mintaokmányokban sem így szerepel!
Megjegyzés: A Rendelet 2019. 01.01-i hatállyal módosításra
került, belekerült a 34. § (3), melyet – jelentősége miatt –
részletesen kívánok kielemezni, lásd következő diák.
A társasház éves elszámolása 6.
3. A bevétel esetleges, utólagos módosításával kapcsolatban:
• A költség fogalma, kógens számviteli értelmezése szerint a tényleges erőforrás
felhasználáshoz kapcsolódik, így a közös költség bevétel fogalma szakmailag (továbbra
is) értelmezhetetlen;
• A beszámoló előzménye a könyvvezetés, amelyet a beszámoló előtt le kell zárni,
mégpedig úgy, hogy a kapott (járó) közös költséget és/vagy közös költség hozzájárulást
egyaránt bevételként számoljuk el, bármit is jelentsen mindez az értelmezhetetlenség
miatt, így az egyes beszámolókban ilyen néven szereplő adat számos tartalommal
bírhat, vagyis a káosz fokozódik;
• A kapott (járó) közös költség hozzájárulás és a közös költség két külön jogi és (szakmai)
kategória, tehát nem lehet a kettőt összemosni, mint a
szövegben: „az így kimutatott közös költség bevételt”…;
• A beszámolóban szereplő, bevételként korábban elszámolt
valamilyen közös költség utólagos módosítása a költség
fogalmának értelmezhetetlensége miatt kezelhetetlen;
2020.05.25.
A társasház éves elszámolása 5.
• Rendelet 34. (3): „… a költségvetési javaslatban szereplő, a közös költséghez való
hozzájárulás kapott (járó) összegét a társasház bevételként számolja el. Az így
kimutatott közös költség bevételt módosítani kell, amennyiben a közgyűlés a
társasház éves költségvetésének és elszámolásának elfogadásakor a tárgyévi közös
költség összegét módosítja.”
Szakmai megjegyzéseim a jogszabályhely kapcsán (az eddigi problémákon kívül):
1. A hozzájárulás kapott (járó) összege véleményem szerint jogilag kezelhetetlen,
hiszen két különböző tényről van szó, amit nem lehet egy zárójeles odavetett
szóval összemosni;
2. Bár most már nyilvánvaló, hogy az előlegként befizetett hozzájárulás a jogalkotó
szerint bevételnek minősül, a Sztv. előírása értelmében az továbbra is csak kapott
előlegként, rövid lejáratú kötelezettségként értelmezhető,
márpedig az erről szóló Sztv. 42. § nem került „módosításra”
a Rendelet mérlegre vonatkozó, sajátos rendelkezései
alapján, amit így mind jogi, mind szakmai szempontból
kezelhetetlennek és elfogadhatatlannak tartok;
A társasház éves elszámolása 7.
• Az elszámolásban elvileg (lásd később) csupán a TERVEZETT hozzájárulás
elszámolásáról van szó, ennek az elfogadása viszont semmilyen formában nem
befolyásolhatja jogszerűen és szakmailag értelmezhetően a beszámolóban szereplő
valós, tényleges erőforrás felhasználáshoz kapcsolódó (Sztv.) adatokat, ha elfogadjuk
itt a Tht. 24. § szerinti közös költség fogalmának értelmezését. Vagyis ha nem mutatják
ki a tényleges költséget, akkor a tervezettet hogyan lehetne módosítani a
ténylegesre???;
• Mindenesetre, ha megpróbáljuk kitalálni, hogy vajon mit akart a jogalkotó ezzel a
minden szakmai elvárást nélkülöző, egyben a káoszt fokozó szabályozással, az egyetlen,
számomra (a célt illetően) elfogadható magyarázat a következő: A beszámolóra épülő
(vagyis tényleges költségeket bemutató) elszámolás elfogadása esetén a tervezett
hozzájárulási (költségek finanszírozására szolgáló) kötelezettség a tényleges
költségeknek megfelelően módosul. Ha ez egyáltalán
megjelenik az elszámolásban, lásd előző gondolatom! És bár
ez csak az én szakmai elvárásom, ha a szabályozás és a
lehetséges végrehajtás mikéntjét vizsgáljuk, akkor újabb
kezelhetetlen problémával szembesülünk, lásd következő dia;

A társasház éves elszámolása 8.
• A módosítás technikai megvalósításának problémája:
A módosítás (illetve az elszámolás elfogadásának) lehetséges legvégső időpontja
május 31, viszont utána módosítani kellene a korábban már lezárt könyvvezetést, és
a könyvvezetés alapján elkészített beszámolót, melynek lehetséges végső időpontja
szintén május 31. Mindez jogi és szakmai szempontból egyaránt elfogadhatatlan, bár
technikailag természetesen az elszámolás korábban is megtárgyalható és
elfogadható, vagyis a módosítás és a módosítás következtében felmerülő számviteli
oldalú módosítás is megoldható, de…
Újból és újból felmerül bennem a kérdés, vajon a (számvitelhez nyilván nem értő)
jogalkotók miért nem vonják bele a jogalkotásba a hozzáértő szakembereket?
Megjegyzés: Az egész procedúra – a technikai megoldástól függetlenül –
beláthatatlan jogi következményekkel jár, illetve járhat,
miközben a közös költség és a költségre előzetesen,
előlegként befizetett hozzájárulás megfelelő jogi, illetve
számvitelszakmai kezelése – a jogalkotásban és a
joggyakorlatban egyaránt – minden problémát megoldana!
A társasház éves elszámolása 10.
- Tht. 48. § (1) a): A tervezett és tényleges kiadások költségnemenként és a közös
költség megosztásának szabályai (jellemzően a tulajdoni hányad), valamint
elvégzett munkák szerint: Célszerű – a tulajdonosok érdemi informálása és így
megalapozott döntései érdekében – az elszámolást ugyanarra a logikára és formára
építeni, mint ahogy az a költségvetésben is szerepel, bár ez a szó szerint értelmezett
előírásból így nem derül ki. (Ismétlés: a költségvetésben úgy szerepelt, hogy
bevételek - a közös költségen kívül -, várható költségek költségnemenként, tervezett
munkák és tervezett közös költség hozzájárulás) Vagyis szakmai véleményem szerint
a sorrend (és a tartalom) viszonylagos összhangba hozása mind az elszámolást
készítő, mind az annak sorsáról döntő tulajdonosok alapvető érdeke, amelynek
persze tartalmi szempontból továbbra is meg kell felelni
minden előírásnak. Ez a hangsúlyos kitétel különben több
kúriai döntésben is megfogalmazásra került, mely szerint a
kógens formai-tartalmi előírásoktól való eltérés alapban
érvénytelenné teszi az azt elfogadó közgyűlési határozatot!
2020.05.25.
A társasház éves elszámolása 9.
Végső megjegyzésem a Rendelettel kapcsolatban: „A Számviteli törvény előírásait
az e rendeletben foglaltak figyelembevételével köteles alkalmazni” kitétel (3. §) az
előbbiek alapján – gondolom – mindenki számára egyértelművé tette, hogy az
elszámolás előkészítése (hiszen még csak ott tartunk) milyen szakmai nehézségeket,
egyben kihívást jelent a közös képviselők és könyvelőik számára, mindenesetre a
jogi szabályozás anomáliái és az ebből – közvetett módon – származó tulajdonosi
érdeksérelem (+ esetleges anyagi kár) nem maradhat hosszú távon megoldatlan!
A továbbiakban viszont már konkrétan az éves elszámolás gazdálkodási és a
tulajdonosi érdek szempontjából legfontosabb elemeit fogom megvizsgálni (a
rezsicsökkentésből származó megtakarításokkal pedig inkább nem foglalkozom…),
összhangban a költségvetési tervvel, egyben továbbra is
keresve a számviteli és a társasházi előírások maximális
összehangolásának a lehetséges megoldásait, mindenesetre
célom a jogszerűség, a szakszerűség, illetve a Tht. és Sztv.
preambulumnak egyaránt való megfelelőség.
A társasház éves elszámolása 11.
• Mivel előadásom anyaga elsősorban a gyakorlati alkalmazásra és hasznosíthatóságra
épül, következzen itt egy – végtelenül leegyszerűsített – minta egy elszámolás ezen
részére, az előbb ismertetett logikának megfelelően:
Elvégzett munka: Elektromos kapu javítása (ami nem volt előre tervezett)
Költségek költségnemek szerint:
- Anyagköltség (tételesen felsorolva a felhasznált anyagok): 20.000 Ft + 27% áfa
- Igénybe vett szolgáltatások értéke (szerelő munkadíja): 40.000 Ft + 27% áfa
Összesen: 60.000 Ft + 27% áfa (=76.200 Ft)
A költségek (+ áfa) felosztása tulajdoni hányadok szerint:
Mivel 10 tulajdonos van, egyenként 10-10% hányaddal, így az
egy tulajdonosra jutó hányad 7.620 Ft (név szerint).
Megjegyzés: Természetesen több munka/feladat/tétel esetén a
költségnemek is összesítésre majd leosztásra kerülnek!

A társasház éves elszámolása 12.
- Tht. 48. § (1) b): A tervezett és tényleges bevételek források szerint, valamint a
lejárt követelések és a behajtásukra tett intézkedések: A bevételek, amennyiben
voltak ilyenek a tervben (vagy terven felül, pl. valaminek a visszatérítése, jóváírása),
lásd a költségvetésben ezzel kapcsolatban tett megjegyzésem. A lejárt követelések
értelmezése nyilván csak a számviteli törvény szerint lehetséges, vagyis csak a
másik fél által elfogadott, illetve hatósági eljárás által jogerősnek ítélt tétel
szerepelhet itt, és megint szeretném kihangsúlyozni, hogy milyen jelentősége van
annak, hogy a hozzá nem értő, és jellemzően naiv tulajdonosok félrevezetésének az
érdemben történő jogalkotói megelőzése, illetve jogalkalmazói (hatósági) kezelése
milyen jelentőséggel bír(na). A behajtás érdekében megtett intézkedések felvetése
mindenesetre újabb érdekes téma, hiszen ezt egyrészt az SZMSZ-ben kellett (volna)
leszabályozni pl. a közös költség hátralék vonatkozásában
(Tht. 24. § (2)), másrészt a közös képviselő jogszerű
felhatalmazás (vagyis közgyűlési határozat) nélkül – szakmai
véleményem szerint – semmilyen intézkedést nem tehet
ebben a témában (sem), vagyis az előírás így
értelmezhetetlen.
A társasház éves elszámolása 14.
- Tht. 48. § (1) e): A tárgyévhez tartozó, társasházat terhelő kötelezettségek: Itt is előjön a
számvitel, hiszen kötelezettség csak az lehet, amit a tulajdonosközösség (és nem a közös
képviselő) elismer, vagyis e mögött is lennie kell egy közgyűlési határozatnak (korrekt és
érdemi előterjesztés után), illetve jogerős hatósági döntésnek, arról nem is beszélve, hogy
a „tárgyévhez tartozó” megfogalmazás megint értelmezhetetlen, figyelembe véve az
egyszeres illetve kettős könyvvitel alapvető logikai (és jogi) eltérését! Sajnos a gyakorlatban
számtalan példa van arra, hogy a tulajdonosok érdemi információk hiányában nem is tudnak
a kötelezettségeikről (de ez ugyanúgy érvényes lehet az előző pontban tárgyalt tárgyi
eszközökre is), így egyrészt tulajdonosi jogaik csorbulnak, másrészt – jellemzően –
mindennek előbb-utóbb minden erkölcsi és anyagi következménye őket fogja terhelni. (Pl. a
közös költség elszámolása kapcsán…)
- Tht. 48. § (1) f): A közös költséghez való hozzájárulás előírása és teljesítése: Mint látható,
még a jogalkotó is összemossa a hozzájárulás és a tényleges
közös költség fogalmát, hiszen – a számviteli előírások (és a
Tht. 24. §) betartása esetén – itt 4 oszlopnak kellene
szerepelnie, a hozzájárulásnak, a befizetésnek, a tényleges
költségnek, illetve természetesen a különbözetnek is!
2020.05.25.
A társasház éves elszámolása 13.
- Tht. 48. § (1) c): A bevételek-kiadások egyenlege a pénzkészletek kezelési helye
szerint: Vagyis bankszámlánként (ha több van), illetve a házipénztárban
(készpénzben) lévő összegek. Felhívom a figyelmet arra, hogy a pénzeszközök
meglétének valóságát is célszerű az elszámolás keretében ellenőrizni, mégpedig
hiteles bankszámlakivonat(ok), illetve a készpénz esetében hivatalos leltárfelvételi
jegyzőkönyv előírásának formájában.
- Tht. 48. § (1) d): A társasház tulajdonát képező tárgyi eszköz leltár: Mint azt a
számviteli politika (Sztv. 14. §) leltározási szabályzata is kötelező jelleggel előírja (ha
van egyáltalán SZP), az eszközöket és forrásokat az év végi zárás keretében leltározni
kell, amelyből a Tht. kiemeli a tárgyi eszközöket, legalábbis abban az értelemben,
hogy a róluk készült leltárnak az elszámolásban is szerepelni
kell. Ez egyrészt logikátlan (miért csak a tárgyi eszközök),
másrészt egy társasház esetében a tárgyi eszközök fogalma,
valamint értéke is rendkívül bizonytalan tétel, amelyre
megnyugtató jogszabályi előírást, ill. választ nem találtam!
A társasház éves elszámolása 15.
Miként az elszámolás (1) a) pontjánál, itt is szeretném az elhangzottakat egy konkrét –
bár leegyszerűsített – gyakorlati példán keresztül bemutatni. Hangsúlyozni kívánom,
hogy az alább bemutatott mintától való eltérés – szakmai meggyőződésem szerint – a
tulajdonosi érdekek sérelmét, egyben a tulajdonosok megkárosítását okozhatja!
1. sz. tulajdonos (név szerint): Krapecz Imre (pontos címmel, illetve a tulajdonában
lévő helyiség/helyiségek pontos megnevezésével)
Tulajdoni hányada: 166/10000 (alapító okirat szerint)
Költségvetésben elfogadott közös költség hozzájárulása (2019-re): 180.000 Ft
Ténylegesen (előlegként) befizetett hozzájárulása: 180.000Ft
Tulajdoni hányadára jutó tényleges közös költség: 120.000Ft
Különbözet (túlfizetés): 60.000 Ft (előző években nem volt
különbözete) Megjegyzés: A túlfizetés a tulajdonos döntése
(nyilatkozata) alapján visszajár, illetve beszámítandó a
következő évi hozzájárulásba!

A társasház éves elszámolása 16.
Vagyis: A közös költség elszámolása célszerűen 4 elemből áll, a tervezett
hozzájárulásból, a befizetett hozzájárulásból, valamint a tényleges közös
költségből, és különbözetből. A hozzájárulás a számviteli szabályok szerint csak
előlegként értelmezhető, hiszen a tényleges felhasználás tartalma és időpontja sem
ismeretes, az nem válik a társasház közös tulajdonává (ráadásul normál esetben a
tényleges erőforrás felhasználások kifizetésére szolgál, vagyis ugyanúgy
felhasználásra kerül), a negatív különbözetet (amikor plusz közös költség befizetése
szükséges) a Tht. 24. § kógens előírása alapján, vagy általános érvénnyel az SZMSZ-
ben, vagy egyedi közgyűlési határozatban kell rendezni, és az esetleges pozitív
különbözetet (amennyiben a befizetett hozzájárulás több a tulajdonost terhelő, Tht.
24. § szerinti tényleges közös költségnél) a Sztv. szerint rövid
lejáratú kötelezettségként, vagyis a tulajdonos egyedüli
rendelkezési joga alá tartozó magántulajdonként kell kezelni.
A társasház éves elszámolása 18.
Megjegyzés3: A társasházi gazdálkodást teljes egészében átható jogi káoszt pontosan
érzékelteti az, hogy egy csomó kérdés „lóg a levegőben”, melyeket itt csak megemlítek,
figyelemfelhívásként, de később még lesz róla szó:
• Mi a helyzet akkor, ha egy társasház nem rendelkezik (nyilvánvalóan a közös képviselő
hibájából) költségvetéssel, és/vagy beszámolóval, és/vagy elszámolással?
• Mi a helyzet akkor, ha – bár nevükben léteznek ezek a dokumentumok – nem felelnek meg
sem formai, sem tartalmi szempontból a kógens előírásoknak?
• Mi van akkor, ha ezen hivatalos dokumentumok valamelyikét (akár az összeset) mondjuk a
bíróság jogerős ítéletben megsemmisítette?
• Bármelyik felvetést is nézzük (lehet még találni), vajon ki lesz a
negatív következmények jellemzően egyedüli kárvallottja?
Mindenesetre a Rendelet 34. § előírása a módosításról meg
sem jelenik a Tht-ben…
2020.05.25.
A társasház éves elszámolása 17.
Megjegyzés1: Mivel az elszámolást a számviteli szabályok szerint kell elkészíteni, így
a pontatlan jogszabályhelyi megfogalmazást – mely szerint csupán a tervezett és
ténylegesen befizetett hozzájárulással kell elszámolni – felülírja a számviteli
törvény, valamint a vizsgált jogszabályhely belső összhangjának a követelménye. Az
szakmai szempontból nem lehetséges, hogy míg a kiadásokat a számviteli szabályok
szerint értelmezzük, vagyis költségként, addig (a közös költséghez kapcsolódó)
bevételeket pedig nem.
Megjegyzés2: A pontatlan megfogalmazásból adódó látszólagos ellentmondást
súlyosbítja (egyben visszaélésekre ad lehetőséget) az, hogy az előleg fogalma
közvetlenül nem szerepel a számviteli törvényben, így csak közvetett módon (áfa
tv.), egyben csak kellő szakmai tudással (Sztv. alapelvek,
rövid lejáratú kötelezettségek fogalma) lehet a látszólagos
ellentmondást megnyugtató módon kezelni. Az előleg áfa
törvényben történő megfogalmazása különben egyértelmű,
pontosan megfelel a közös költség hozzájárulás Tht. szerinti
értelmezésének.
A társasházi gazdálkodást érintő egyéb jogforrások 1.
A teljesség igénye nélkül szeretnék néhány speciális jogforrást megemlíteni még, ami – sok
esetben persze csak közvetve – de befolyásolja/befolyásolhatja a társasház gazdálkodását:
• Magyarország Alaptörvénye XIII. cikke a magántulajdonról;
• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről, Ötödik Könyv, Második Rész, VI. Cím, XIX.
fejezet közös tulajdonra, illetve XX. fejezet társasházra vonatkozó előírásai;
• 155/2015. (VI. 25.) kormányrendelet a jegyző társasházak feletti törvényességi
felügyeletének eljárási szabályairól;
• 2011. évi CLXXXIX. törvény Magyarország helyi önkormányzatairól (benne pl. a jegyző
elleni törvényességi felügyelet szabályairól, és a kormányhivatal ezzel kapcsolatos
lehetőségeiről;
• 2011. évi CCIX. törvény a vízközmű szolgáltatásról, illetve a
kapcsolódó 58/2013. (II. 27.) kormányrendelet, mely
szabályozza a társasházak víz- és csatornadíjának
kiszámlázási rendjét; (folyt. a következő dián)

A társasházi gazdálkodást érintő egyéb jogforrások 2.
• 2005. évi XVIII. törvény a távhőszolgáltatásról és a kapcsolódó 157/2005. (VIII.
15.) kormányrendelet, mely szabályozza a társasházak távhőszolgáltatásának
ellátását és annak elszámolását;
• A 2012. évi CLXXXV. törvény, amely a hulladékgazdálkodás szabályaival foglalkozik;
• Egyéb jogszabályok, pl. a tűzvédelemmel, villámvédelemmel kapcsolatban (ezeket
számosságuk miatt nem sorolom fel);
És bár csak nagyon közvetve kapcsolódnak a gazdálkodást érintő jogforrásokhoz,
mindenképpen meg kell említenem még:
• 2016. évi CXXX. törvény a polgári perrendtartásról, illetve
• 2012. évi C. törvény a Büntető Törvénykönyvről, illetve
• 2017. évi XC. törvény a büntetőeljárásól, valamint
• 2012. évi II. törvény a szabálysértésekről, … !
Gyakorlati tapasztalatok a gazdálkodásban 2.
• Kutatásaim során nem találkoztam még a társasházak gazdálkodását megalapozottan
jónak értékelő emberrel. Olyannal igen, aki viszonylag elégedett volt, de amikor
belekérdeztem a (szakmai) részletekbe, akkor kiderült, hogy valójában fogalma sincs
róla, hiszen nem tudja, hogy fele annyiért is lehetett volna, igazából nem is kellett volna,
stb. Néhány példa ennek alátámasztására (és persze tisztelet a kivételnek):
- Jellemző, hogy a közös képviselő azt viszi a közgyűlés elé, amit akar, úgy terjeszt elő egy
témát, ahogy neki tetszik, és az „ügyek” jelentős részét a tulajdonosok háta mögött
intézi, vagyis a tulajdonosok (vagyonáról szóló) érdemi, egyben megalapozott döntési
jogosultság a valóságban sokszor egyszerűen nem is létezik;
- Jellemző, hogy a jogszabályi előírások betartása a költségvetés, beszámoló, elszámolás
vonatkozásában nem létezik, mert ezek vagy el sem készülnek
(de még a semmit is elfogadtatják), vagy az elfogadtatott
anyagnak szinte semmi köze az előírásokhoz. Hangsúlyozom,
ez önmagában még nem lenne gond, viszont minden
visszaélésnek ez az alapja; (folyt. a köv. dián)
2020.05.25.
Gyakorlati tapasztalatok a gazdálkodásban 1.
• A társasházak tulajdonosai alapvetően sem a jogszabályokkal, sem az érdekeikkel (!),
sem az érdekérvényesítési lehetőségeikkel, sem a valós tényekkel nincsenek tisztában,
tájékozatlanok és jóhiszeműek, valamint jellemzően kerülik a konfliktusokat, főleg a
szomszédokkal, és főleg akkor, ha kellően manipulálták őket. De ez nem szakmai kérdés.
• Az viszont már szakmai kérdés, hogy a jogalkotóknak és a jogalkalmazóknak, valamint
minden érintett szakmai (civil, politikai, stb.) szervezetnek szakmai és erkölcsi
kötelessége (lenne) a kiszolgáltatott és (jellemzően) félretájékoztatott tulajdonosok
érdekeinek védelme, az országban ezen a területen (is) kialakult áldatlan állapotok
orvoslása! Tisztában vagyunk azzal, hogy hányan kerültek végrehajtási eljárás alá,
hányan kerültek esetleg utcára amiatt, mert becsapta őket a közös képviselő, vagy
éppen a SZB? Mert én ismerek ilyen embereket! És mielőtt
bárki megsértődne, szeretném kihangsúlyozni, hogy nem
ítélem el helyből a közös képviselőket, hiszen a jogszabályi
háttér elfogadhatatlan, és lehet hogy ők csupán az egyszerű
megoldást választják, és nem akarnak senkit megkárosítani…
De ettől még a megkárosítás bekövetkezhet…
Gyakorlati tapasztalatok a gazdálkodásban 3.
- Jellemző, hogy a közös képviselő „túlterjeszkedik” a hatáskörén, jogszerű felhatalmazás (pl.
szerződés) nélkül, vagy éppen ő készíti el ezeket (pl. SZP), a saját érdekeinek megfelelően,
ami a tulajdonosok érdekeivel ellentétes lehet;
- Jellemző, hogy a közös képviselői díjazás és a valósan végzett érdemi munka köszönő
viszonyban sincs egymással, ami a tulajdonosok megkárosítása lehet;
- Jellemző, hogy az érdekellentétek (kkv, SZB, tulajdonos) egyedüli károsultja csak a tulajdonos
lehet, hiszen a többiek legfeljebb „lelépnek”, ha úgy alakul;
- Jellemző, hogy a közös képviselő és/vagy számvizsgáló nem rendelkezik megfelelő gazdasági
felkészültséggel, melynek egyedüli károsultja csak a tulajdonos lehet;
- Jellemző, hogy a közös képviselő a „saját disznóságai” ellen
indított eljárásokban a társasházzal fizetteti meg a védelmét;
- Jellemző – tapasztalataim egyben véleményem szerint – hogy a
„hivatalos szervek” sincsenek a helyzet magaslatán a
társasházi ügyekben.

A hatóságok hozzáállása és tevékenysége 1.
Bár ebben a témában nincs általános tapasztalatom, de néhány konkrét eset alapján is
talán jól vélelmezhető a helyzet, vagyis a tulajdonosok végtelen kiszolgáltatottsága:
• Bár a Tht. előírása szerint a társasházak törvényességi felügyeletét a jegyző gyakorolja, de
ismereteim és tapasztalataim szerint erre sem ideje, sem energiája, (sem szaktudása);
• A vélelmezett (gazdasági jellegű) büntetőügyekben történő feljelentéseket a rendőrség
szakmai hozzáértés híján (na meg talán egyéb okból is) nem kezeli érdemben;
• A rendőrség tevékenységét megpanaszolva az ügyészségre kerül az ügy, de ott is
előfordul az érdemi ügyintézés hiánya, illetve az elutasítás érdemi indoklás nélkül, vagy
éppen azzal az indoklással, hogy a bejelentő (akinek a pénzéről vagy jogos érdekéről van
szó) nem érintett, illetve nem sértett, és így nincs további
panaszjoga sem. Vagyis hiába az esetleg bizonyítható
pénzügyi hátrány, a jogos érdeksérelem, ha az ügyészség
ezzel indokol, akkor (általában) nincs tovább;
A hatóságok hozzáállása és tevékenysége 4.
• Bírósági gyakorlat2: Az már egyenesen nevetséges (ha nem lenne végtelenül tragikus),
hogy a közös költséget az egyik ítéletben a közös tulajdon részének titulálják (persze
jogszabályi hivatkozás nélkül), egy másik ítéletben viszont magántulajdonnak, amelyről
ennek ellenére a közgyűlés jogosult dönteni, mit számít az alaptörvény…;
• Bírósági gyakorlat3: És még mindig a közös költség: Mivel a tulajdonosnak már
sokszázezer forint túlfizetése halmozódott fel, amivel nem számoltak el (vissza sem
fizették, és a következő évi kötelezettségbe sem számították bele), ezért a tulajdonos úgy
döntött, hogy akkor majd letudja azzal, hogy egy ideig nem fizet. Erre a közös képviselő
fizetési meghagyásos eljárást indított ellene (felhatalmazás nélkül), ügyvédet is fogadott
(felhatalmazás nélkül, de a tulajdonosok pénzéből), és ezt követően a bíróság jogerősen
„elmeszelte” a tulajdonost, mivel csak azt voltak hajlandók vizsgálni, hogy tartozik, az
már nem érdekelte őket, hogy a társasház pedig neki tartozik.
Gondolom ez a példa pontosan mutatja a rendszer
tarthatatlanságát, ahol egy közös képviselő bármit
megtehet, felhatalmazás nélkül, akár más pénzéből is, és a
tulajdonost sem a jogszabályok, sem a jogalkalmazók
(hatóságok) nem védik meg érdemben.
2020.05.25.
A hatóságok hozzáállása és tevékenysége 3.
• NAV (Bűnügyi Igazgatóság): A számvitel rendjének a megsértése (BTK. 403. §) azt jelenti,
hogy ha a beszámolóban lévő hibák-hibahatások elérnek egy határértéket, az már
bűncselekménynek minősül. Több olyan ügyről is vélelmezem, amelyben ez az (milliós
nagyságrendű) érték a „nyomozók” szerint nem érte el a büntetőjogi értékhatárt, de a
feljelentő nem tekinthetett bele a nyomozati iratokba, és panaszát minden esetben azzal
utasították el, hogy nem jogosult, hiszen nem érintett, nem sértett. Ugyanúgy, mint az
ügyészség esetében, hiába bizonyítható a vagyoni hátrány, a jogos érdek sérelme,
további panaszjog nincs. És ezzel még nincs vége, az ember azt gondolná, hogy ha nem
is bűncselekmény, de egy többmilliós eltérés a társasházi vagyon és eredmény
kimutatásában megér egy NAV ellenőrzést, némi visszatartó erejű bírságot, de a NAV
számára ez valamiért nem ügy;
• Bírósági gyakorlat1: Olvastam olyan ítéletet, amelynek az indoklása szerint márpedig a
közös költségről szóló határozat addig van érvényben, amíg a
megváltoztatásáról új határozat nem születik. Miközben
kúriai határozat is egyértelműen kijelenti (na meg a Sztv.
kógens előírása), hogy közös költségről szóló közgyűlési
határozat szigorúan csak az adott évre érvényes;
A hatóságok hozzáállása és tevékenysége 5.
• Természetesen a bírósági joggyakorlat ideális esetben sem old meg mindent. Nem
kevés olyan történetet ismerek, amelyben a polgári per során megsemmisítésre került
egy-egy közgyűlési határozat (vagy éppen az összes), mert jogszabály, illetve tulajdonosi
érdeket sértőnek titulálták, akár a költségvetésről, akár a beszámolóról, akár az
elszámolásról is legyen szó. Hatása és következménye viszont nem lett, hiszen a
tulajdonosok sem magát a tényt, de főleg az okát soha nem tudták meg pontosan, a
félretájékoztatás vagy elhallgatás következtében!
• Egyetlen jogerősen megnyert per sem teszi semmissé azt a tulajdonosi érdeksérelmet, amelyet
egy utólag jogtalannak minősített, de közben már elvégzett és pl. túlárazott felújítás okozhat;
• A közös képviselő kimagyarázza (főleg ha cinkosa a számvizsgáló bizottság, még ha csupán a hozzá
nem értésük miatt is), a következmények (akár csak a perköltség) meg úgyis a tulajdonost terhelik;
• A tulajdonosok mögé lehet bújni a felelőséggel, hiszen hát ők
szavazták meg, az előzmények már senkit nem érdekelnek;
• Vagyis visszatartó ereje sincsen, ezért újra és újra ismétlődhet.
Természetesen nem kívánok általánosítani, de kutatásaim
alapján felvetéseim, szakmai véleményem megalapozott lehet!

Záró gondolatok 1.
Csupán érdekességképpen:
• A közös költség elszámolásának jogi és gyakorlati problémái tovább gyűrűznek az oda
bejelentett vállalkozásokon keresztül, hiszen ők valószínűleg a teljes befizetett összeget
elszámolják költségként, ami így felvetheti az adóelkerülés témakörét;
• A társasházból menet közben elköltözőknek a becsapása (pl. a túlfizetéssel való elszámolás
hiánya) számukra jelentős anyagi kárt okoz, de ez sem érdekli az „illetékeseket”;
• Van olyan „szakértő” ügyvéd, aki fennen hirdeti, hogy a túlfizetésről való döntés közgyűlési
hatáskör (hiszen a közös tulajdon része), másrészt adóköteles jövedelemnek minősül (de
ismereteim szerint a PTK, illetve a NAV hivatalos tájékoztatása is ellentmond ennek);
• Mivel meggyőződésem szerint a társasházi gazdálkodás központi kérdése a közös költség
tervezése, felhasználása és elszámolása, felfoghatatlan
számomra, hogy ennek a jogi szabályozása (Sztv, Rendelet és
Tht), jogi megítélése és a kapcsolódó joggyakorlat ennyire
zavaros, ennyire ellentmondásos, ennyire értelmezhetetlen és
használhatatlan, legalábbis szakmai véleményem szerint!
2020.05.25.
Záró gondolatok 2.
• Közös képviselői tevékenységet meggyőződésem szerint csak megfelelő végzettséggel
szabadna engedélyezni, a számviteli és jogi ismeretek megfelelő képzésével együtt!
• Ehhez az érintett jogszabályokat előzőleg (számviteli szakemberek bevonásával)
pontosítani és összehangolni szükséges.
• Természetesen a jogszabályok pontosítása és összehangolása a javasolt képzéstől
függetlenül is szükséges, mégpedig a lehető leggyorsabban!
• Ennek alátámasztására pl.: A tulajdon elleni szabálysértés értékhatára 50.000 Ft,
elévülése pedig 6 hónap. Vagyis ha egy közös képviselő a májusi végső határidőre tervezi
az éves közgyűlést, akkor gyakorlatilag majdnem 11 hónapon keresztül annyiszor
kezelheti hűtlen módon a tulajdonosok pénzét, ahányszor
akarja, csupán arra kell ügyelnie, hogy egy-egy ilyen tranzakció
értéke ne haladjon meg 50.000 forintot…Rendben van ez így?
Köszönöm megtisztelő figyelmüket!